ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2736-31/15 o ceně pozemku p.č. 242, rodinného domu č.p. 138 ul. K lomu 138, ležící na p.č. 242 v kú a obec Břidličná, okr. Bruntál.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
30.4.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 1.5.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Břidličná v širší části města, v blízkosti místní komunikace. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN, obecní vodovod, jímka ano, ostatní inž. sítě chybí, povodňová zóna 1. V okolí RD se nenachází žádná stavba. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál, LV č. 308 ze dne 23.3. 2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Břidličná. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 30.4.2015 za přítomnosti vlastníka p. Chmelaře Antonína, které mělo bezproblémový průběh, stáří domu asi r. 1915. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 308 pro kú a obec Břidličná, okr. Bruntál zapsán:
SJM Chmelař Antonín a Chmelařová Antonie K lomu 138 Kosmonautů 541/1 793 51 Břidličná 734 01 Karviná
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis p.č. 242
- 372 m2 - zastavěná plocha a nádvoří
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 100,-Kč/m2 * 372 m2 =
100,-Kč/m2 37.200,-Kč
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 138, dispozice 4+1, leží na p.č. 242, má 2 vchody z přední a zadní strany, je přízemní, podkrovní a sólo stojící. RD není užíván, ale stavu v jakém se nachází je možno jej užívat. 1.n.p.: zádveří - leží na p.č.241, chodba, ložnice, ob. pokoj, kotelna, WC, kuchyně, koupelna, garáž funkčně propojená dveřmi s domem, podlahy dl. keramické, PVC, SV 225 cm, tl. zdí 70 cm, zdvojená okna, kastlová okna, obklad kuchyně, k. linka, sporák el., vana oc., obklad vany a koupelny, umyvadlo, mísa WC chybí, el. bojler, dveře prosklené, oc. a lit. radiátory, schody ŽB do podkroví. Podkroví: 2x pokoj, WC, podlahy PVC, dl. keramická, SV 200 cm, tl. zdí 30 cm, mísa WC, obklad, dveře prosklené. Základy bez izolace, krov sedlový + plechová falcovaná krytina, bleskosvod není, fasáda MVC, obklad fasády není, stav technický průměrný, údržba podprůměrná, stáří 100 let, r. 1988 - rekonstrukce rekr. chalupy (psáno na bývalé majitele Ištukovi, Ostrava). V obestavěném prostoru rodinného domu je započítána i garáž. Zastavěná plocha 1.n.p.: 4,40*2,13+11,05*3,85+14,35*8,95 = 180,31 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 4,40*2,13*2,22+11,05*3,85*2,58+14,35*8,95*4,27 = 442,67 m3 Zastřešení:
14,35*8,95*2,08/2
678,95 m3
= -4-
133,56 m3
_________________________________________
celkem = Výpočet RH:
813 m3 * 3 800,-Kč/m3 = 3 089 400,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 70 %. Výpočet VH: 70 % Cena:
3 089 400,- Kč - 2 162 580,-Kč 926 820,-Kč
-5-
812,51 m3
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou
37.200,-Kč 926.820,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
964.020,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
devětsetšedesátčtyřitisícedvacetKč
V Jeseníku, dne 1.5.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2736-31/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
964.020,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, přístupy přes p.č. 241 – cizí vlastník – Štuková El., A.Kučery 1247/13, Ostrava, na této parcele je vybudováno zádveří o zast. ploše: 4,40*2,13 m. Pozitiva: čisté ovzduší, přes p.č. 906/1 – ost. plocha, Město Břidličná, riziková povodňová zóna 1.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ – 1 490 000,-Kč
Obec + kú: Břidličná RD podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: garáž, sklep, kotelna, dřevník, tech. místnost, sklep, chodba, podlaha betonové, j. okna oc., tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva automat s násypníkem, s. kout, nádoba - ohřev vody 190 l, schody do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, ložnice, kuchyně, spíž, ob. pokoj, ložnice, WC, podlahy dlažby keramické, PVC, Jespil, laminátové, tl. zdí 45 cm, dveře plné, el. sporák, k. linka, digestoř, okna plastová, oc. radiátory Korado, mísa WC+obklad, obklady kompletní, umyvadlo, oc. vana, žebřík s ÚT. Podkroví: spíž, hala, lodžie, koupelna, WC, kuchyně, ob. pokoj, ložnice, podlahy dlažby keramické, Jespil, laminátové, oc. radiátory, okna kastlová, vana ocelová, kompletní obklady, mísa WC, umyvadlo, k. linka, sporák PB+elektro, digestoř, dřevěné schody na půdu. Základy + kompletní izolace, krov sedlový, krytina eternit čtverce, obklad fasády chybí, fasáda škrabaný břízolit, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický+údržba velmi dobrá. -8-
POROVNÁNÍ 2 – PRODEJ – 730 000,-Kč
-9-
Obec + kú:
Rusín
RD je přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, chodba, kotelna, chodba, ob. pokoj, garáž, prádelna, koupelna, podlahy ker. dlažby, betonové, SV 249 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. sporák, digestoř, obklad, zdvojená okna+ditherm, s. kout, mísa WC, umyvadlo, obklady, kotel na tuhá paliva, bojler el., schody ŽB do podkroví. Podkroví: chodba, 2x pokoj, terasa, koupelna-bez vybavení, podlahy ker. dlažby, laminátové, SV 257 cm, tl. zdí 45 cm, okna zdvojená, část plastová. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina šablony, obklad fasády kámen, thermofasáda částečná, kl. konstrukce - žlaby a svody, parapety, bleskosvod není, stav technický průměrný, údržba velmi dobrá, RD po částečné rekonstrukci v r. 2010 - kuchyně, koupelna+WC, rozvody vody, kanalizace, elektro, dveře, zateplení domu, vytápění, ohřev vody, podlahy, obklady.
- 10 -
POROVNÁNÍ 3 – TRŽNÍ ODHAD – 500 000,-Kč
- 11 -
Obec: Milotice nad Opavou
kú: Jelení u Bruntálu
RD je přízemní, hlavní vstup je ze strany J, u domu se nachází vedlejší stavba a studna. 1.n.p.: zádveří, chodba, ob. pokoj, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, pokoj, spíž, přípravna, komora, podlahy ker. dlažby, betonové, PVC, guma, SV 273 cm, stropy rovné, klenby, tl. zdí 60 cm, kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, komb. ohřev vody, k. linka, dřez, plynová deska PB, uhelný sporák, obklad, umyvadlo, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, plechová falcovaná, fasáda škr. břízolit, obklad fasády kabřinec, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný, údržba podprůměrná.
- 12 -
- 13 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 138:
Pohled J, zádveří vpravo na p.č. 241
- 14 -
Pohled Z
pohled S
- 15 -
Pohled SV
ob. pokoj
- 16 -
Chodba
kuchyně
- 17 -
Koupelna
kotelna
- 18 -
El. kotel
pokoj v podkroví
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------750 000,-Kč ---------------------------slovy: --------------------------------sedmsetpadesáttisícKč------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 23 -
DODATEK č.1 K ZNALECKÉMU POSUDKU číslo: 2736-31/15 o ceně pozemku p.č. 242, rodinného domu č.p. 138 ul. K lomu 138, ležící na p.č. 242 v kú a obec Břidličná, okr. Bruntál.
Objednavatel dodatku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel dodatku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu po proboření stropu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
28.7.2015
Dodatek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Dodatek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem obsahuje 5 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 28.7.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Na základě fotografií ze dne 23.7.2015 od společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. je vypracován dodatek č. 1 o obvyklé ceně ke dni 23.7.2015, kdy došlo k propadnutí stropů nad kuchyní.
1.2 Podklady pro vypracování dodatku Fotografie ze dne 23.7.2015.
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 138 po proboření stropu:
-2-
-3-
-4-
Cena obvyklá v daném místě a čase ke dni 28.7.2015 vzhledem ke stavu a možnému propadnutí dalších stropů: ------------------------------400 000,-Kč ---------------------------slovy: -------------------------------------čtyřistatisícKč---------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
-5-
