ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2755-69/15 o ceně pozemku st.p.č. 240, rodinného domu č.p. 156 ležící na st.p.č. 240, pozemek p.č. 180/8, 1812 v kú a obec Čaková, okr. Bruntál a 2x vedlejší stavby.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
22.5.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 25.5.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Čaková v širší části obce, v okolí domu jsou venkovní úpravy (oplocení, vrata + vrátka, přípojky inž. sítí apod., zpevněné plochy, trvalé porosty. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN + vodovod z bývalého statku, dle vlastníka platí za tuto vodu roční paušál - smluvně ošetřený, zemní plyn – možnost napojení, obecní kanalizace - není - svedení splaškových vod do jímky p. St. Sedláčka na pozemku p.č. 180/7 - smluvně neošetřený ( v ceně obvyklé je již náhradní zdroj vybudování jímky v ceně 25 000,-Kč), povodňová zóna 2. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Čaková, okr. Bruntál, LV č. 208 ze dne 22.4. 2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Čaková. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 22.5.2015 za přítomnosti manželů Hejskových Vítězslava a Simony, které mělo standardní průběh, stáří domu asi 30 let. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 208 pro kú a obec Čaková, okr. Bruntál je zapsán:
SJM Hejsek Vítězslav a Hejsková Simona Čaková 156 PSČ 793 16
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 240 p.č. 180/8 p.č. 1812 celkem:
-
79 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 300 m2 - ostatní plocha 80 m2 - ostatní plocha 459 m2
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 80,-Kč/m2 * 459 m2 =
80,-Kč/m2 36.720,-Kč
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný č.p. 156, dispozice 4+kk, leží na st.p.č. 240, je přízemní, patrový, řadový, koncový. RD je užíván vlastníkem a jeho rodinou. 1.n.p.: 2x pokoj, kotelna, WC, chodba, garáž, podlahy betonové, laminátové, PVC, ker. dlažby, SV 247 cm, tl. zdí systém OKAL 20 cm, okna zdvojená dřevěná, mísa WC, umyvadlo, obklad, dveře plné či prosklené, oc. radiátory, kotel ÚT na tuhá paliva, elektrokotel, el. bojler, vrata ocelová výklopná, schody dřevěné do 2.patra. 2.n.p.: pokoj+kk, ložnice, koupelna, podlahy laminátové, PVC, SV 250 cm, zdvojená okna, umyvadlo, WC mísa, oc. vana, obklad, dveře plné či prosklené, k. linka, obklad, digestoř, el. sporák, Základy bez izolace, krov sedlový + betonová taška, bleskosvod není, fasáda nátěry, obklad fasády není, stav technický + údržba průměrná, stáří 30 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 10,35*7,64 =
79,00 m2
-4-
2.2.2 Obestavěný prostor
Vrchní stavba: 10,35**7,64*5,37 Zastřešení:
=
529,76 m3
10,35*7,64*2,66/2 =
105,16 m3
Celkem: Výpočet RH:
529,76 m3 530 m3 * 3 600,-Kč/m3 = 1 908 000,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 43 %. Výpočet VH: 43% Cena:
-
1 908 000,- Kč 820 440,-Kč 1 087 560,-Kč
2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 180/8 za RD stojící. 1.n.p.: zděné tl. 15-30 cm, okno není, dveře dřevěné, základy betonové, krov půltový, krytina lepenková, kl. konstrukce chybí, stav technický + údržba průměrná, stáří cca 30 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 13,11 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 13,11 * 2,00 Výpočet RH:
=
26,22 m3
26,00 m3 * 1 800,-Kč/m3 = 46 800,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 60 %. Výpočet VH: 46 800 ,- Kč 60 % - 28 080,- Kč Cena: 18 720,-Kč
-5-
2.4 Vedlejší stavba 2 2.4.1 Popis Vedlejší stavba 2: na p.č. 180/8 za RD stojící, jedná se o bývalou UNIMO buňku. 1.n.p.: podlahy dřevěné+PVC, dřevěné, okna zdvojená, dveře dřevěné, základy chybí, plochá střecha, krytina živičná, stav technický + údržba průměrná, stáří cca 30 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 10,48 m2. 2.4.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 10,48 * 2,28 Výpočet RH:
=
23,89 m3
24,00 m3 * 1 400,-Kč/m3 = 33 600,-Kč
2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 33 600,- Kč 85 % - 28 560,- Kč Cena: 5 040,-Kč
-6-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2
36.720,-Kč 1.087.560,-Kč 18.720,-Kč 5.040,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
1.148.040,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
jedenmilionstočtyřicetosmtisícčtyřicetKč
V Jeseníku, dne 25.5.2015 .................... vypracoval
-7-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2755-69/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
1.148.040,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, napojení splaškových vod do jímky na cizím pozemku, napojení vodovodu z bývalého statku, riziková povodňová zóna 2. Pozitiva: čisté ovzduší, letní sporty, přístup po komunikaci p.č. 1800/1 – ost. plocha – Moravskoslezský kraj, v pořádku.
-8-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ – 1 599 000,-Kč
-9-
Obec a kú: Rýmařov Rodinný dům je podsklepený, přízemní, patrový, koncový, řadový. 1.p.p.: sklepy, vodárna, chodba, podlaha betonová, cihelná, SV 189 cm, tl. zdí 45-50 cm, kotel plynový, el. bojler, okna plastová, cihelné schody do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, kuchyně, pokoj, spíž, WC, podlahy Jekory, laminátová, ker. dlažby, SV 263 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. deska, myčka, okna plastová, kamenné schody+koberec do 2.n.p. 2.n.p.: 2x pokoj, chodba, koupelna+WC, podlahy dlažby keramické, laminátové, tl. 45 cm, okna pl., mísa WC, umyvadlo, obklady kompletní, vana plastová, dřevěné schody na půdu.
- 10 -
POROVNÁNÍ 2 – PRODEJ – 730 000,-Kč
Obec:
Zlaté Hory, okr. Jeseník
RD je přízemní, patrový, řadový, koncový s 2 byty, vstup do domu je ze strany SV. 1.n.p.: společná chodba, tech. místnost, plynoměrná komora, komora, byt 2+1 - kuchyně, chodba, koupelna+WC, komora, 2x pokoje, podlahy dlažby keramické, PVC, SV 241 cm, tl. do 30 cm, kotel plynový, ohřev vody, oc. radiátory Korado, umyvadlo, oc. vana, obklad koupelny, mísa WC, k. linka, dřez, obklad, sporák el., dveře původní dýha, okna zdvojená dřevěná, schody dřevěné do 2. patra. 2.n.p.: byt 3+1 - chodba, 3x pokoj, koupelna+WC, komora, kuchyně, pl. vana, umyvadlo, obklad koupelny, mísa WC, podlahy dlažby keramické, Jekor, PVC, SV 248 cm, tl. do 30 cm, sporák+k. linka zdemontována, obklad vany a koupelny. Jedná se o lepší lokalitu jako Čaková, je zajímavá pro občany Ostravska.
- 11 -
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 880 000,-Kč
Obec:
Široká Niva
Nabídka k prodeji řadový rodinný dům systém OKAL se zahradou, je dispozičně řešen I NP – byt 2+1, II NP byt 3+1. Vytápění je řešeno kotlem na pevná paliva, oc. radiátory, vod. přípojka, jímka, 230V+3F. Nabídka RK je nadhodnocena až o 40%.
- 12 -
- 13 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 156:
Pohled SV
- 14 -
Pohled JZ
pohled V
- 15 -
Garáž
1.n.p.
kotel ÚT na tuhá paliva
- 16 -
WC
- 17 -
Pokoj+kk v 2.n.p.
- 18 -
El. sporák
koupelna
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------500 000,-Kč ---------------------------slovy: -------------------------------------pětsettisícKč------------------------------------------------
V ceně obvyklé jsou Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 23 -
