ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2771-85/15 o ceně pozemku st.p.č. 269, penzionu č.p. 53 ul. Bezručova na st.p.č. 269 v kú Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město a pozemky p.č. 3463 a 3464.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
14.7.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 24.8.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město nedaleko o centrální části města. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN+vodovodní přípojka, vlastní ČOV, přípojka kanalizace, povodňová zóna 2. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Šumperk.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, LV 370 ze dne 28.5.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Staré Město pod Kralickým Sněžníkem. Výkresová dokumentace: nebyla předložena,popis a výměry stavby provádím dle skutečného fyzického stavu. Místní šetření znalce dne 14.7.2015. Údaje o stáří domu asi r. 1900. R. 1994 kol. rozhodnutí na penzion, r. 1998 na terasu. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Sdělení ke stavbě č.p. 53 ze dne 27.7.2015 z Městského úřadu Hanušovice. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 370 pro kú Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město, okr. Šumperk:
Kozáková Alena Bezručova 53 PSČ 788 32 Staré Město
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně Sdělení ke stavbě
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Penzion se šikmou střechou
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 269 p.č. 3463 p.č. 3464
-
477 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 220 m2 - ostatní plocha 188 m2 - ostatní plocha
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 200,-Kč/m2 * 885 m2 =
200,177.000,-
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
177.000,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Penzion se sklonitou střechou č.p. 53 2.2.1 Popis Penzion č.p. 53 leží na st.p.č. 269, je částečně podsklepený, přízemní, patrový, podkrovní, sólo stojící. Penzion není v současné užíván, je zkolaudovaný, užívání schopný, obsahuje 20 lůžek a jednotlivé pokoje či apartmány jsou si podobné i výměrově přibližně shodné. V KN se jedná o rodinný dům, doporučení je změnit údaj v KN. 1.p.p.: umývárna, lyžárna, sklepy, chodby, podlahy dl. keramické, teracové, betonové, stropy klenbové do I profilů, mříže na oknech, plastová okna, výlevka+obklad, nerez dřez, tl. zdí 80-100 cm, měření vody – vodoměr, schody ŽB + teraco do 1.n.p. 1.n.p.: sál, restaurace, kuchyně, chodba, WC muži, WC ženy. K pronájmu: pokoj, kk, chodba, koupelna, podlahy dl. keramické, koberce, SV 283 cm, plastová okna, mísa WC, vana ocelová, obklad vany a koupelny, el. bojler, malý el. průtokový ohřívač, tl. zdí 77 cm, dveře prosklené či plné, schody ŽB s kobercem do 2.n.p. 2.n.p.: k pronájmu - 4x samostatné pokoje se soc. zázemím, tj. pokoj, chodba, soc. zařízení, podlahy dl. keramické, koberce, SV 268 cm, umyvadlo, s. kout, WC mísa, obklady, okna plastová, tl. zdí asi 45 cm, schody ŽB s kobercem do podkroví. Podkroví: k pronájmu - 2x samostatné pokoje se soc. zázemím, tj. pokoj, chodba, soc. zařízení. Zázemí penzionu – chodba, úkl. místnost, WC, podlahy dl. keramické, koberce, SV 241 cm, umyvadlo, s. kout, WC mísa, obklady, okna plastová, tl. zdí asi 45 cm.
-4-
Základy bez izolace, krov sedlový + bonský šindel, bleskosvod ano, fasáda MVC, obklad fasády ano, kl. konstrukce kompletní, vytápění v celém objektu Ecosuny a ohřev vody pouze elektřinou - mající vliv na zvýšené náklady k provozu, objekt prošel celkovou rekonstrukcí a stav technický je průměrný, údržba ale zanedbaná, např. chybějí zařizovací předměty, stáří původní asi 115 let. Zakoupen byl již v tomto stavu v r. 2007 za 1,90 milionu Kč. Podl. plocha pokoje s příslušenstvím: 25,31 m2. Zastavěná plocha 1.p.p.: Zastavěná plocha 1.n.p.: Zastavěná plocha 2.n.p.: Zastavěná plocha podkroví:
140,45 m2 175,49 m2 140,45 m2 112,36 m2
2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: 70,22 m2*3,35+70,22 m2*2,65 = Vrchní stavba: 14,48*9,70*7,33+6,94*5,05*2,60 = 1 029,54+91,12 = Podkroví-krov: 14,48*9,70*3,20/2+20,01+6,94*5,05*0,71/2 = Celkem: Výpočet RH:
1 779 m3 * 3 800,-Kč/m3 =
421,31 m3 1 120,66 m3 237,16 m3 1 779,13 m3
6 760 200,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 70 %. Výpočet VH: 70 % Cena:
6 760 200,- Kč - 4 732 140,-Kč 2 028 060 ,-Kč
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Penzion se šikmou střechou
Kč Kč
177.000,-Kč 2.028.060,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
2.205.060,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
dvamilionydvěstěpěttisícšedesátKč
Jeseníku, dne 24.8.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2771-85/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
2.205.060,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy, penziony na šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita města Staré Město a jejích 8 katastrálních území jsou velice zajímavé z hlediska zimních a letních sportů, blízké hory, Kralický Sněžník, Smrk, je zde škola, školka, lékaři, městský úřad, potraviny, živnostníci. Rodinné domy se v těchto lokalitách dobře obchodují, horší je to s obvyklými cenami penzionů, kterých je na horách nadbytek, důvod nízkých cen – nadbytek penzionů, malá návštěvnost a obsazenost, tím spojená ekonomika penzionů, nybízen je na webových stránkách za 950 000,-Kč. Negativa: částečné inž. sítě-chybí plyn, vytápění+ohřev vody pouze el. energií, riziková povodňová zóna 2. -7-
Pozitiva: horské prostředí a klima, zimní a letní sporty, blízkost do centra města, přístupy přes pozemek p.č. 3265/37 - ostatní plocha - Olomoucký kraj, v pořádku.
-8-
POROVNÁNÍ 1 – NABÍDKA RK – 1 250 000,-Kč
Obec:
Staré Město
kú:
Kunčice
Prodej horské chaty U Smrku s vedlejšími stavbami, příslušenstvím a pozemky o celkové výměře 3.099 m2 v rámci insolvenčního řízení. V blízkosti 300 m se nachází lyžařské středišti Skitech Kunčice se 3 vleky, čtyřsedačkovou lanovkou a délkou sjezdových tratí 4,5 km. Rekreační zařízení nabízí několik možností ubytování ve dvoulůžkových až šestilůžkových pokojích s celkovou kapacitou 57 lůžek. V přízemí jsou k dispozici 3 pokoje (2x čtyřlůžkový, 1x dvoulůžkový), kuchyně, sociální zařízení a zázemí pro kuchyň, sklady. V přízemí se nachází také společenská místnost, lyžárna a botárna. V prvním patře je k dispozici 6 pokojů (2x třílůžkový, 1x čtyřlůžkový, 1x pětilůžkový, 2x šestilůžkový), velká jídelna a kuchyňka pro vlastní potřebu, sociální zařízení. Ve druhém patře se nachází 6 pokojů (2x dvoulůžkový, 1x třílůžkový, 2x čtyřlůžkový, 1x pětilůžkový), sociální zařízení. Součástí každého pokoje je umyvadlo. Sociální zařízení je společné na každém patře zvlášť pro ženy a zvlášť pro muže. Topení je ústřední, elektrické v kotelně, která je ve sklepě. Chata je cihlová, suchá, kolaudace z roku 1982, je v dobrém stavu. -9-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK – 2 500 000,-Kč
Obec: Staré Město
kú:
Nová Seninka
Nabízíme k prodeji velkokapacitní rekreační zařízení s restaurací, barem a vybavenou kuchyní v Nové Senince nedaleko Starého Města s dobrou dostupností do lyžařských center Staroměstsko. Budova je celopodsklepená, se 3 n.p. , dvěma samostatnými vchody a parkovištěm umístěném v zadním traktu. V 1.p.p. se nachází technické zázemí (kotelna, sklad paliva, prádelna, sklady), v 1.n.p. dále bar s restaurací a vestavěným krbem, vybavená funkční kuchyň, kancelář, sklady, jídelna, vlastní pokoje a soc.zařízení, ve 2.n.p. pak samostatný byt použitelný jako apartmán, vlastní pokoje, soc.zařízení a dětská společenská místnost, ve 3.n.p. se nachází pokoje, sociální zařízení a prostorná společenská místnost. Celková ubytovací kapacita čítá 52 osob. Velkou výhodou objektu jsou nízké provozní náklady, dobrá dostupnost, nádherné okolí Kralického Sněžníku a komfortní parkování u objektu.
- 10 -
POROVNÁNÍ 3 – KUPNÍ SMLOUVA – 1 500 000,-Kč
- 11 -
Obec:
Světlá Hora
kú: Světlá ve Slezsku
Dům k ubytování je přízemní, patrový, sólo stojící. 1.n.p.: 2x byt 1+1, tech. místnost, chodba, s. kout, WC, kuchyně, byt č. 1 (32,75 m2) - kuchyně, pokoj, koupelna+WC, byt č. 2 (33,10 m2) - kuchyně, pokoj, koupelna+WC. Mimo byt místnosti - s .kout + WC na chodbě, pokoj, podlahy betonové, dlažby keramické, SV 264 cm, tl. až 80 cm, lokální kamna, el. přímotopy, okna dřevěná zdvojená, 2-dřez, dřez, malé el. ohřívače vody, el. bojler, vana ocelová, umyvadla, mísy WC, k. linky, obklady vany a koupelny a WC, schody dřevěné do 2.n.p. 2.n.p.: byt 3+kk (110,47 m2) - chodba, pokoj, ob. pokoj+kk, ložnice, koupelna, WC. Mimo byt místnosti - 2x komora, podlahy dlažby keramické, betonové, SV 274 cm, tl. 80 cm, 2-dřez, digestoř, el. bojler, obklad, k. linka, okna dřevěná zdvojená, mísa WC, umyvadlo, oc. vana, obklad vany a koupelny, el. přímotopy, kachlová kamna, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina Dachman, obklad fasády kámen, fasáda MVC, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický + údržba průměrná, RD po rekonstrukci 20 let - přístavba neznámého data, fasáda, obklady, dlažby, omítky, koupelny, WC, kuchyně, krytina střechy, kl. konstrukce.
- 12 -
- 13 -
FOTODOKUMENTACE penzionu č.p. 53:
- 14 -
Pohled J
pohled Z
- 15 -
NIKOL
Pohled SZ
- 16 -
Pohled SZ
umývárna
- 17 -
úkl. místnost
- 18 -
terasa
Kuchyně
- 19 -
Restaurace
koupelna
- 20 -
Pokoj
zdroj tepla pouze Ecosuny
- 21 -
soc. zařízení
- 22 -
- 23 -
Snížená údržba
WC
- 24 -
Pohled směr SZ
pohled na krov
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------700 000,-Kč----------------------------slovy: ----------------------------------- sedumsettisícKč---------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 30 -
