ocenění nemovitých věcí - objektu rodinného domu, číslo popisné 21, se zděnou stavbou kolny, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 186, 318 a s pozemkovou parcelou číslo 1722/4, 1738, 1739 a 1740 s trvalými porosty v katastrálním území Čermná v Krkonoších, obci Čermná, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku:
VPI CZ v.o.s., Praha 8 provozovna Úpská č.p. 301 542 24 Svoboda nad Úpou
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
Oceněno ke dni:
23.června 2016
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 28.června 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcech OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - metoda porovnávací nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení Krajského soudu 2. Výpis z rejstříku v ARES 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Snímky katastrálních map 5. Polohová mapa 6. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají v zastavěné části obce Čermná, v katastrálním území Čermná v Krkonoších, mezi objekty samostatně stojících rodinných domů, vedle místní veřejné asfaltové komunikace protínající obec a jsou z ní přímo přístupné. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - objekt rodinného domu (bydlení), číslo popisné 21, na stavební parcele číslo 186, - objekt zděné vedlejší stavby kolny, na stavební parcele číslo 186, - stavební parcela číslo 186, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 276m2 , - stavební parcela číslo 318, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 27m2 ; součástí pozemku je stavba garáže (v terénu již odstraněná), - pozemková parcela číslo 1722/4, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, s výměrou 44m2 , - pozemková parcela číslo 1738, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, s výměrou 681m2 , -2-
- pozemková parcela číslo 1739, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, s výměrou 2123m2 , - pozemková parcela číslo 1740, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, s výměrou 2182m2 , - venkovní úpravy, - trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 164 pro katastrální území Čermná v Krkonoších, obec Čermná, kraj Královéhradecký. a)
Stavební parcely i pozemkové parcely jsou částečně oploceny dožilým oplocením v čelní části do silnice. b)
přípojky: - funkční napojení na elektrickou přípojku, ============ vodovodní přípojku a kanalizační přípojku
příslušenství: - venkovní úpravy: (přípojky inženýrských ================= sítí; elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka), částečné čelní oplocení pozemku dožilým ocelovým drátěným plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, ocelové sušáky na prádlo ve tvaru písmene "T" c)
součásti: - trvalé okrasné porosty (thúje stromková, ============ smrky, škumpa, vrby, růže záhonové) - trvalé ovocné porosty (třešeň, jabloně, švestka, aronie, lískové keře, meruňka) d)
inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku a plynovodní přípojku e)
klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + poloha ve střední zastavěné části obce + celková plocha pozemkových parcel - na listu vlastnictví evidovaná již odstraněná stavba garáže - objekty v podstandardním stavebně technickém stavu - započatá, avšak nedokončená rekonstrukce - povinnost úhrady daně z f)
-3-
nabytí nemovitých věcí kupujícím - věcné břemeno - zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s. - zástavní právo exekutorské pro Českou průmyslovou zdravotní pojišťovnu - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku (dle par. 136 odst. 1 insolvenčního zákona) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem žádných uzavřených nájemních smluvních vztahů, g)
věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí jsou zapsána v oddílu "C" věcná břemena, která nemovitý majetek znehodnocují, avšak zcela minimálně, h)
movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňovaného objektu (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění a ohřevu teplé vody, sporák). i)
1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí v SJM na listu vlastnictví číslo 164 pro katastrální území Čermná v Krkonoších, obec Čermná, kraj Královéhradecký evidováni: - pan Rober Leier, rodné číslo 710423/3334, trvale bytem Čermná, číslo popisné 21, PSČ 543 77, Čermná a - paní Milada Chmelařová, rodné číslo 765329/3318, trvale bytem Čermná, číslo popisné 21, PSČ 543 77, Čermná.
1.3 Přílohy posudku Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové; č.j. KSHK 45 INS 14467/2015-A-29, ze dne 30.9.2015 o zjištění úpadku na majetek dlužníka, kterým je pan Robert Leier, rodné číslo 710423/3334, IČ 73650897. Výpis z Registru ekonomických subjektů, IČ 73650897, vedený Českým statistickým úřadem v ARES, pořízený dne 28.5.2016 z počítačové sítě Internet, portál "www.info.mfcr.cz." Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Čermná v Krkonoších, obec Čermná, kraj Královéhradecký, list vlastnictví číslo 164, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 28.5.2016. Snímky katastrálních map pro katastrální území Čermná v Krkonoších, obec Čermná, kraj Královéhradecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 28.5.2016 z mapových listů DKM. -4-
Polohová mapa obce Čermná. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 1.6.2016 a opakovaně dne 23.6.2016 na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován na základě všech dostupných informací a sdělení dlužníka, které tak měl znalec k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění nebo by bylo shledáno, že údaje a tvrzení poskytnutá dlužníkem byla neúplná, nepravdivá či jinak účelová.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt rodinného domu, číslo popisné 21 2) Zděný objekt kolny, na stavební parcele číslo 186 3) Stavební parcely a pozemkové parcely 4) Součásti a příslušenství
-5-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt rodinného domu, číslo popisné 21 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu, číslo popisné 21. Stavba je s jedním částečným podzemním podlažím zapuštěným v hloubce 0,80 m pod úrovní okolního terénu, s jedním nadzemním podlažím a s obytným pokojem i volným půdním prostorem pod sedlovými střechami. Objekt byl postaven okolo roku 1890 na stavební parcele číslo 186. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní, z roku výstavby. Část konstrukcí krátkodobé životnosti je v obytné části stavby z roku 2013, kdy byla započata rekonstrukce vnitřní části objektu. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: sklepní prostor na ovoce a zeleninu - 1. NP: chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, WC - podkroví: obytný pokoj, volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, vytvořené jako kamenné pasy bez provedených vodorovných i svislých izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je kamenná s dodatečně provedenými částečnými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti, mezi podezdívkou a nosným obvodovým zdivem. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem i klenbové. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Zastřešení je tvořeno průnikem sedlových střech. Střešní krytina je z osinkocementových šablon a z cementových tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové, poškozené. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, poškozená a dožilá, z části povrchu plochy opadaná. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru koupelny včetně obložení vany. Schody jsou kamenné. Dveře jsou osazeny dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná jednoduchá, ven a dovnitř otevíravá. Podlahy jsou betonové s nášlapnými vrstvami laminátových plovoucích podlah a betonové s keramickou dlažbou v chodbě a v kuchyni. Vytápění je zajištěno osazenými krbovými kamny napojenými na ocelové deskové radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené vody i teplé vody v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí. V kuchyni je osazena elektrická sklokeramická deska. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a plastová vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, započaté, avšak nedokončené rekonstrukci a několikaleté neprováděné již ani nejzákladnější údržbě.
-6-
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - částečně podsklepený, s 1 nadz. podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 6,03*2,29*0,80 Vrchní stavba (16,28*6,40*4,14)+(7,47*7,43* 2,40) Zastřešení (16,28*6,40*3,36/2)+(7,47*7,43* 1,57/2)
=
11.05 m3
=
564.56 m3
=
218.61 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
794.22 m
2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 126 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 84%.
2.2 Zděný objekt kolny, na stavební parcele číslo 186 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby kolny. Stavba je bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven kolem roku 1890 na stavební parcele číslo 186. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní, z doby výstavby, téměř dožilé. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: skladovací prostor kolny, sklad tuhých paliv - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako kamenné pasy bez provedených vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je kamenná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce nejsou provedeny, je proveden jednoduchý dřevěný prkenný záklop. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Zastřešení je tvořeno sedlovou střechou. Střešní krytina je z betonových i pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky nejsou v objektu provedeny. Fasádní omítka je provedena dvouvrstvá hladká, dožilá a na většině povrchu plochy opadaná. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schody jsou osazeny dřevěné, dožilé. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okna nejsou osazena. Podlaha není provedena, tvoří ji pouze udusaný hliněný mlat. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 380 V, zavedená z objektu rodinného domu. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny.
-7-
Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a neprováděné mnohaleté již ani nejzákladnější údržbě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Podezdívka (10,14*6,60*0,48/3)+(5,93*0,98* 0,48/3) Vrchní stavba (10,14*6,60*2,74)+(5,93*0,98* 2,74) Zastřešení (10,14*6,60*2,66/2)+(5,93*0,98* 2,66/2)
=
0.00 m3
=
11.64 m3
=
199.29 m3
=
96.74 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 126 let a životnosti 140 let činí základní opotřebení stavby 90%.
-8-
307.67 m
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v insolvenčním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude dlužník nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě obtížně reálné. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých stavebních objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je v insolvenčním řízení dlužníka jako fyzické osoby v SJM. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současných spoluvlastníků v SJM. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitých věcí. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je -9-
jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel - využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva - věcné břemeno
4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví majitele oceňovaných stavebních objektů v SJM. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností s minimálním nutným příslušenstvím a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 11,05 Vrchní stavba 564,56 Zastřešení 218,61
= = =
11.05 m3 564.56 m3 218.61 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
794.22 m
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 126 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 84%.
- 10 -
4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Cena za celý obestavěný prostor 794.22 m3 Snížení ceny za opotřebení 84% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
5.160,4.098.175,20 3.442.467,17 655.708,03
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu Cena celkem Kč
655.708,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - objekt zděné kolny 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Podezdívka 11,64 Vrchní stavba 199,29 Zastřešení 96,74
= = = =
0.00 m3 11.64 m3 199.29 m3 96.74 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
307.67 m
4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 126 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 90%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------3
Základní cena za m obestavěného prostoru Index přepočtu základní ceny
= Kč
2.616,x 0.9500
____________________________ -------------------
Cena za celý obestavěný prostor 307.67 m3 Snížení ceny za opotřebení 90% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
764.621,48 688.159,33 76.462,15
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - objekt zděné kolny
Cena celkem Kč
76.462,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 186 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
200,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 276.00 m2
= Kč
38.640,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 186
Cena celkem Kč
38.640,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 318 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč - 11 -
200,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 27.00 m2
= Kč
3.780,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 318
Cena celkem Kč
3.780,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 1722/4 4.7.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
50,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 44.00 m2
= Kč
1.540,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 1722/4Cena celkem Kč
1.540,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.8 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1738 4.8.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
50,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 681.00 m
2
= Kč
23.835,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1738Cena celkem Kč
23.835,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.9 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1739 4.9.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------2
Základní cena za m Index přepočtu základní ceny
= Kč
50,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 2123.00 m2
= Kč
74.305,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1739Cena celkem Kč
74.305,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.10 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1740 4.10.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
50,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 2182.00 m2
= Kč
76.370,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 1740Cena celkem Kč
76.370,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
4.11 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemek 4.11.1 Popis Věcné břemeno: ************** Věcnými břemeny se v objektivním smyslu rozumí právní institut a v subjektivním smyslu povinnost určitého subjektu. Právní úprava věcných břemen je zakotvena v občanském zákoníku číslo 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že povinný je nucen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. To je v podstatě omezení realizace užitné hodnoty vlastní věci ve prospěch oprávněného subjektu. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Spojení věcných břemen a vlastnictví je charakteristickým znakem pro věcná břemena, neboť povinnosti z věcných břemen vždy a v některých případech také oprávnění, přecházejí na nové nabyvatele. Věcné břemeno spočívá v oprávnění pro Obec Čermná strpět zřízení, uložení kanalizačního a vodovodního potrubí včetně vstupu a vjezdu na dotčenou nemovitost, pozemkovou parcelu číslo 1738 v souvislosti se zřizováním, změnami, provozováním, opravami, údržbou a odstraňováním kanalizačního a vodovodního potrubí. 4.11.2 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za Cena
= Kč = Kč
-10.000,-10.000,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemekCena celkem Kč
-10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.12 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.12.1 Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovaným nemovitým věcem a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, - 13 -
stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost pozemků, tvar parcel, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody jsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízený pozemek v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí co nejblíže nemovitostem v katastrálním území Čermná v Krkonoších: A) v ploše 1.175 m2 za 221,- Kč / 1m2 , k.ú. Čermná v Krkonoších. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné rodinné domy v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené rodinné domy v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí co nejblíže srovnatelné s oceňovanými nemovitými věcmi v katastrálním území Čermná v Krkonoších: A) rodinný dům 595.000,-Kč; 119m2 , pozemek 3064m2 , k.ú. Čermná. Nabídky jsou aktuální, avšak požadované ceny nereálné s ohledem na to, že se jedná o nesrovnatelné nemovité věci a v jejich ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že ceny nabídkové byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 až 2015 a přetrvává i v roce 2016. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.12.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
950.640,-
Cena věcného břemene
= Kč
-10.000,-
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
= Kč
940.000,-
Obvyklá cena nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot
= Kč
940.640,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
940.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 14 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Obvyklá cena nemovitých věcí celkem
Kč
940.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Devětsetčtyřicettisíc Kč V Hradci Králové, dne 28.června 2016 .................... vypracoval
- 15 -
- 16 -
