ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2804-13/16 o ceně bytové jednotky č. 725/2 v budově č.p. 724, č.p. 725, ulice Smetanova, ležící na st.p.č. 1073, st.p.č. 1074 v kú a obec Uničov, okr. Olomouc se spoluvlastnickým podílem o velikosti 782/8351 na společných částech bytového domu č.p. 724, 725 a pozemku st.p.č. 1073, st.p.č. 1074, LV č. 4012.
pohled J
kuchyně
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
3.2.2016
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, PSČ 790 01, Jeseník, tel.: 723 219 549
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 29.2.2016.
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Uničov v širším centru města, lokalitě bytových domů. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě. Na LV 4012 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Olomouc.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Uničov, okr. Olomouc, LV č. 4012 ze dne 4.11. 2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Uničov. Výkresová dokumentace: nebyla předložena. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 3.2.2016 laserovým dálkoměrem DeWALT za přítomnosti p. Šálka Vojtěcha. Údaje o stáří domu r. 1960. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Nikon Coolpix. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 4012 pro kú a obec Uničov, okr. Olomouc zapsán:
SJM Šálek Vojtěch a Tomášová Kamila Libina č.p. 455 Smetanova č.p. 725 Uničov PSČ 788 05, PSČ 783 91
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 725/2 v 1.n.p., dispozice 3+1, kuchyně, 3x pokoj, chodba, koupelna, WC, 2x sklepy, podlahy PVC, vlysy, kuch. linka, sporák plynový, digestoř, obklad, oc. vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, kotel plynový etážový, oc. radiátory, výroba teplé vody, WC mísa, obklad na WC není. Současný stav bytové jednotky je podprůměrný, údržba žádná. V budově č.p. 724 a č.p. 725 je celkem 12 bytových jednotek, 2 vchody do bytového domu jsou ze strany severozápadní, budova má 1 podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží. Základy + izolace, svislé konstrukce montovaný ŽB skelet, zdivo cihelné tl. do 40 cm, stropy ŽB, schody ŽB, thermofasáda, valbová střecha, krytina pálená, bleskosvod ano, technický stav a údržba domu je velmi dobrá je průměrná, datum postavení je r. 1960, v r. 2008-2009 byla provedena kompletní revitalizace. 2.1.2 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyně pokoj pokoj pokoj chodba koupelna WC sklep sklep
10,28 17,30 14,33 14,53 9,15 3,86 1,38 2,59 4,71
10,28 m 17.30 m2 14.33 m2 14.53 m2 9.15 m2 3.86 m2 1,38 m2 2.59 m2 4,71 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem:
78,13 m
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 56 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 70 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 78,13 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 70% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
18.000,00 1.406.340,00 1.406.340,00 984.438,00 421.902,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
421.902,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis St.p.č. 1073 - 208 m2 - zastavěná plocha a nádvoří St.p.č. 1074 - 168 m2 - zastavěná plocha a nádvoří
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 150,-Kč/m2 * 376 m2 = Započtení spoluvl. podílu 782/8351
120,56.400,5.281,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
5.281,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
421.902,-Kč 5.281,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
427.183,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
čtyřistadvacetsedumtisícstoosumdesáttřiKč
V Jeseníku, dne 29.2.2016 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2804-13/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
427.183,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách, kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty v tomto regionu rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Olomouc. Dále byla provedena konzultace s realitními kancelářemi, v neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Olomouci, Mohelnice – 20 km a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa:
byt v původním stavu, umístění v 1.n.p, povodňová zóna 2.
Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, kompletní revitalizace domu, přírodní bydlení, klid, přístupy p.č. 1900/21 - ostatní plocha - Město Uničov, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – NABÍDKA RK – 2 500 000,-Kč
Obec a kú:
Uničov, ul. Nemocniční
Nabídka k prodeji novostavby cihlového bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+kk, má výměru 88 m2, lodžie - 4,50 m2, balkon - 2,40 m2 a nachází se ve 2.n.p. bytového domu s výtahem, celkem 8.n.p. Jedná se o velmi pěkný byt, který se prodává bez kuchyňské linky. K bytu náleží také sklepní koje v přízemí domu, je možno pronajmout nebo dokoupit garážové stání.
-8-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK – 1 250 000,-Kč
Obec a kú:
Uničov, ul. Gen. Svobody
Nabídka k prodeji DB bytu 3+1 v původním stavu o velikosti 68 m2, balkón, nachází se ve 2.n.p. částečně zrekonstruovaného panelového domu - nový výtah, střecha, zrekonstruované balkony, dům má 1.p.p. a 8.n.p. Výhled z balkonu bytu směrem na fotbalové hřiště. K bytu náleží sklep s možností využití kolárny a sušárny.
-9-
POROVNÁNÍ 3 – KUPNÍ SMLOUVA – 920 000,-Kč
- 10 -
Obec a kú:
Loštice
Budova panelová skládající se z 1 vchodu na Z straně. 1.n.p. je technické podlaží. Byt 3+1: kuchyně, 3x pokoje, lodžie, šatní skříň, koupelna, WC, chodba, sklep, podl. plocha 71 m2, podlahy vlysy, PVC, okna plastová, k. linka, sporák komb., obklad, digestoř, WC mísa, oc. vana, umyvadlo, el. bojler, vodoměr 1 ks na studenou vodu, centrální kotelna v domě č.p. 687, dodávka studené vody z obecního řádu. Základy ŽB s izolací, ŽB montovaný skelet panelového domu, valbová střecha, Ranila, bleskosvod ano, thermofasáda, nové rozvody teplé a studené vody, kanalizace, výtah - celková revitalizace, schody ŽB do jednotlivých pater.
- 11 -
FOTODOKUMENTACE:
kuchyně
- 12 -
WC
koupelna
- 13 -
pokoje
- 14 -
sklep
schodiště
- 15 -
č.p. 725
pohled J
- 16 -
Pohled JV
pohled V
- 17 -
Pohled SV
pohled Z
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------800 000,-Kč----------------------------slovy: -------------------------------------osumsettisícKč----------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected],
[email protected]
- 23 -
