ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2806-15/16 o ceně pozemku st.p.č. 76, rodinného domu č.p. 45 ležící na st.p.č. 76, pozemek p.č. 123/1, p.č. 125 v kú Vysoká ve Slezsku, obec Vysoká, okr. Bruntál.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
14.3.2016
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 15.3.2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Vysoká ve Slezsku v širší části obce, v okolí domu je vedlejší stavba 1 - stavebně nepovolená a nezapsaná v KN, venkovní úpravy (oplocení, vrata + vrátka, nadzemní bazén, přípojky inž. sítí apod., trvalé porosty. Celkový stav: rodinný dům neudržovaný, vedlejší stavba 1-zbor, okolí domu tj. pozemky a trvalé porosty neudržované. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN ano, je ale odebrán elektroměr, ostatní inž. sítě zřejmě chybí. Dle sdělení majitele sousední nemovitosti v místě je NN, obecní vodovod a obecní kanalizace, plyn není. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Vysoká ve Slezsku, obec Vysoká, okr. Bruntál, LV č. 17 ze dne 22.1. 2016, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Vysoká ve Slezsku. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.3.2016 bez přítomnosti p. Vaverkové Renáty, měření jsem provedl plastovým pásmem 30 m, laserovým dálkoměrem zn. DEWALT DW03050, oc. 5-metrem, stáří domu asi r. 120 let. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Nikon Coolpix. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře
-2-
nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. V části ,,C,, LV č. 17 se nachází omezení vlastnického práva.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 17 pro kú Vysoká ve Slezsku, obec Vysoká, okr. Bruntál je zapsán:
Vaverková Renáta Vysoká č.p. 45 PSČ 793 99
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 76 p.č. 123/1 p.č. 125 celkem:
- 940 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - 538 m2 - zahrada - 1 784 m2 - zahrada 3 262 m2
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 50,-Kč/m2 * 3 262 m2 =
50,-Kč/m2 163.100,-Kč
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný č.p. 45, předpokládaná dispozice je 3+1, leží na st.p.č. 76, má zřejmě 1.n.p., sólo stojící. K ocenění mohu použít pouze venkovní míry, protože do rodinného domu jsem se nedostal, prohlídka a měření byla provedena zvenčí, částečně přes okna v přízemí byl vidět stav interiéru. 1.n.p.: zřejmě zádveří, chodba, kuchyně, 3x pokoje, soc. zařízení, tl. zdí 60-70 cm, dveře náplňové, okna zdvojená dřevěná, k. linka, obklad. Základy bez izolace, krov sedlový + taška pálená, bleskosvod ano, fasáda MVC nekvalitně provedená, obklad fasády není, stav technický je průměrný, údržba žádná, stáří cca 100 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 24,60*9,48+6,65*3,50+3,42*2,32 = 264,40 m2. Výměry: 6,65*3,50 a 3,42*2,32 jedná se o nezakreslené zádveří a přístavbu k RD č.p. 45 na straně JZ a jsou vyznačené na kopii kat. mapy.
-4-
2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 24,60*9,48*3,95 + 6,65*3,50*2,55 + 3,42*2,32*2,58 = 921,17 + 59,35 + 20,47 = 1 000,99 m3 Zastřešení:
24,60*9,48*3,46/2
=
403,44 m3
Celkem: Výpočet RH:
1 404,43 m3 1 404 m3 * 3 200,-Kč/m3 =
4 492 800,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 118 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
4 492 800,- Kč - 3 818 880,-Kč 673 920,-Kč
2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na st.p.č. 76, je přízemní na západ od RD stojící, je neodborně postavená. 1.n.p.: podlahy chybí, zdi kamenné a z tvárnic plynosilikátových tl. 20 cm. Základy kamenné či betonové, krov půltový, strop není, elektro není, krytina lepenková, stav technický havarijní, údržba žádná, původního stáří a nové části cca 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.:
37,05 m2
2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 9,50*3,90*2,36 = 87,43 m3 Výpočet RH:
87,43 m3 * 1 000,-Kč/m3 = 87 430,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Vzhledem ke stavu opotřebení stavby činí odhadem 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
87 430,-Kč - 74 316,-Kč 13 115,-Kč -5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1
163.100,-Kč 673.920,-Kč 13.115,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
850.135,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
osumsetpadesáttisícstotřicetpětKč
V Jeseníku, dne 15.3.2016 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2806-15/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
850 135,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, neudržovaný stav RD, vedlejší stavby a pozemků, odpojená elektřina-chybí elektroměr, riziková povodňová zóna 2. Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy přes pozemky p.č. 1693/1, 1693/19, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – KUPNÍ SMLOUVA – 799 000,-Kč
-8-
Obec:
kú: Jiříkov u Rýmařova
Jiříkov
Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, sólo stojící, vstup do RD je ze strany Z. 1.p.p.: 4x sklep, chodba, podlahy betonové, kamenné, SV 223 cm, tl. zdí 80 cm, strop klenby do I, schody kamenné do 1.n.p. 1.n.p.: 2x pokoje, 2x hala, 2x spíž, kuchyně, černá kuchyně, 2x chodba, koupelna+WC+sauna, podlahy dlažby keramické, cihla, kámen, dřevo, SV 260 cm, tl. 70 cm, okna dřevěná 2x rámová, lokální kamna, uhelný sporák, krb lokální, el. bojler, el. sporák, k. linka, mísa WC, sauna, betonová vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, dveře náplňové, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné, krov polovalba, krytina osink. desky vlna, fasáda MVC, obklad fasády kámen, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný + údržba zanedbaná, původní stáří 143 let, částečná rekonstrukce - krytina střechy, sauna, koupelna, WC neznámého data. Zemědělská stavba bez čp/če: základy kamenné, zdivo kamenné tl. 70 cm, krov sedlový, krytina plechová vlna, fasáda MVC, vrata svlaková, kl. konstrukce chybí, studna hl. 15,00 bm, stav technický+údržba zanedbaná, původní stáří 143 let. Celková výměra pozemků činí 6 875 m2, cena obvyklá vyšší.
-9-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK – 350 000,-Kč
Obec a kú: Hlinka
Nabízíme k prodeji přízemní rodinný dům o velikosti 3+1, který se nachází v obci Hlinka, okres Bruntál. Vytápění RD je kotlem na tuhá paliva, odpady jsou svedeny do septiku. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, zast. plocha 166 m2, pozemky celkem 1 100 m2.
- 10 -
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 370 000,-Kč
Obec a kú:
Slezské Pavlovice
Nabízíme exkluzivně k prodeji rodinný dům 4+1 ve Slezských Pavlovicích. Jedná se o starou nepodsklepenou zemědělskou usedlost na okraji obce. Při vchodu do domu se chodba rozděluje na obytnou část(vlevo) a část hospodářskou(vpravo). Vlevo 4x místnosti obytné a koupelna. Vpravo kolem spíže do bývalého chléva. Chodbou jdeme přímo na schodiště na půdu. V mezonetu je malá místnost a pak vstup na půdu. Základy kamenné bez izolací, krov sedlový, střešní krytina z Al. Celá nemovitost v původním stavu. Vodovod obecní, odpady svedeny do žumpy, elektřina 230/400 V, pozemky o celkové výměře 1 578 m2.
- 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 45:
- 13 -
Pohledy SZ
- 14 -
Pohled JV
pohled JZ
- 15 -
Pohled J
el. skříň
- 16 -
Vedlejší stavba 1
okolí RD
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------350 000,-Kč --------------------------slovy: ---------------------------------třistapadesáttisícKč-----------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected],
[email protected]
- 21 -
