ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2711-6/15 o ceně pozemku st.p.č. 171, rodinného domu č.p. 171 ul. Partyzánská ležící na st.p.č. 171 v kú Dvorce u Bruntálu, obec Dvorce, okr. Bruntál, pozemky p.č. 65, 68/4, 2215/11 a 2x vedlejší stavby.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
16.1.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 43 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 18.1.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Dvorce u Bruntálu v okrajové části obce naproti sběrného dvora obce. U RD se nacházejí 2x vedlejší stavby, trvalé porosty, pozemky nejsou sečeny a udržovány. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN, vodovodní přípojka, jímka ano, ostatní inž. sítě chybí, povodňová zóna 2 - Křišťanovický potok. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál a Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Dvorce u Bruntálu, obec Dvorce, okr. Bruntál, LV č. 83 ze dne 27.11.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Dvorce u Bruntálu. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.1.2015 bez přítomnosti vlastníků, klíče byly zajištěny přes ing. Ivanu Zálešákovou. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus, údaj o stáří domu asi r. 1900. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Dopis ze dne 9.12.2014 o provedení odhadu předmětu dražby. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 83 pro kú Dvorce u Bruntálu, obec Dvorce, okr. Bruntál zapsán:
SJM Jedlička Roman a Jedličková Růžena Studentská 2362/12, Mizerov 734 01 Karviná Partyzánská 171 793 68 Dvorce
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 171 p.č. 65 p.č. 68/4 p.č. 2215/11 celkem:
- 209 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - 293 m2 - zahrada - 81 m2 - zahrada - 975 m2 - zahrada 1 558 m2
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 40,-Kč/m2 * 1 558 m2 =
40,62.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
62.320,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 171 leží na st.p.č. 171, je přízemní, podkrovní, řadový, koncový. RD není užíván vzhledem ke stavu jakém se nachází, chybí nebo není funkční rozvod vody, kanalizace, vytápění, elektro, kuchyně, zařizovací předměty ZTI z důvodu mrazu jsou roztrhány apod. 1.n.p.: zádveří, WC, koupelna, ob. pokoj + kk, chodba, 2x pokoj, spíž, komory, podlahy laminátové, dl. keramické, betonové, SV 232 cm, tl. zdí 70 cm, kastlová okna, rozbitý obklad kuchyně, oc. vana, mísa WC, el. bojler, umyvadlo, obklad koupelny, vany a WC, dveře plné či prosklené, vrata dřevěná, rozvody topení jsou – ale zničeny, kotel na vytápění s tělesy chybí, schody dřevěné točité do podkroví. Podkroví: pokoj, terasa, podlahy dl. cementová, SV 212 cm, kastlová okna, schody dřevěné na hambálek. Základy bez izolace, krov polovalba, krytina eternit čtverce, bleskosvod ano, fasáda břízolit škrabaný, omítka místy kvůli vlhkosti v horším stavu, obklad fasády pásek keramický, stav technický+údržba podprůměrná, stáří 118 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 15,05*9,12+4,22*2,16+15,05*3,29+5,30*0,40 = 197, 99 m2. -4-
2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba+krov: 15,05*9,12*3,02+4,22*2,16*3,72+3,29*15,05*2,70+5,30*0,40*2,70+15,05*9,12*4,11/2 = 869,86 m3 Výpočet RH:
870 m3 * 3 100,-Kč/m3 = 2 697 000,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 118 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
2 697 000,- Kč - 2 292 450,-Kč 404 550,-Kč
2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 65 je přízemní, leží na V od RD. Stav této stavby je havarijní, shnilé bednění střechy, lepenka místy není. 1.n.p.: podlahy hliněné, zděné tl. 30 cm, fasáda anglická. Základy betonové, krov půltový, krytina lepenka, fasáda MVC, stav technický havarijní, údržba žádná, stáří cca 50 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,96 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba+krov: 12,96*2,10 Celkem: Výpočet RH:
= 27,22 m3 27,22 m3
27,22 m3 * 1 300,-Kč/m3 = 35 386,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 83 %. Výpočet VH: 83 % Cena:
35 386,- Kč - 29 370,38 Kč 6 016,-Kč
-5-
2.4 Vedlejší stavba 2 2.4.1 Popis Vedlejší stavba 2: na p.č. 65, je přízemní, leží za VS 1, stav této stavby je průměrný. 1.n.p.: podlahy betonové, tl. zdí 30 cm, okno oc.j., dveře dřevěné, kl. konstrukce chybí. Základy betonové, krov půltový, fasáda anglická, stav technický+údržba průměrná, stáří cca 50 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 17,64 m2 2.4.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba+krov: 17,64* 2,70 Celkem: Výpočet RH:
=
47,62 m3 47,62 m3
47,62 m3 * 1 800,-Kč/m3 = 85 716,-Kč
2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 83 %. Výpočet VH: 83 % Cena:
85 716,- Kč - 71 144,28 Kč 14 572,-Kč
-6-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2
Kč Kč Kč Kč
62.320,-Kč 404.550,-Kč 6.016,-Kč 14.572,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
487.358,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
čtyřistaosumdesátsedumtisíctřistapadesátosumKč
V Jeseníku, dne 18.1.2015 .................... vypracoval
-7-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2711-6/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
487.358,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském, regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, podprůměrný stav domu, riziková povodňová zóna 2, dostupnost do okresního města. Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy v pořádku p.č. 2801 - ost. plocha, silnice Moravskoslezský kraj, celkově v pořádku.
-8-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ – 400 000,-Kč
-9-
Obec + kú: Hrabišín RD je přízemní, je neobyvatelný. 1.n.p.: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, dřevník, podlahy hliněné, SV 260 cm, tl. až 70 cm, dveře náplňové, okna dřevěná jednoduchá, chybí rozvod ZTI, hlavní přívod obecní je bez vodoměru, chybí rozvod elektřiny, vytápění, dlažby+obklady, chybí koupelna+WC+kuchyně, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC-místy chybí, obklad fasády kámen, kl. konstrukce - částečné, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 94 let. - 10 -
POROVNÁNÍ 2 – PRODEJ – 350 000,-Kč
- 11 -
Obec + kú:
Uhelná
RD je přízemní, sólo stojící. 1.n.p.: ob. pokoj + kk, koupelna, chodba, ložnice, šatna, dřevník, tl. 45-70 cm, mísa WC, umyvadlo, ocelová vana, okna plastová, kastlová. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC, obklad fasády chybí, kl. konstrukce - kompletní, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná.
- 12 -
POROVNÁNÍ 3 – TRŽNÍ ODHAD – 500 000,-Kč
- 13 -
Obec: Milovice nad Opavou
kú: Jelení u Bruntálu
RD je přízemní, hlavní vstup je ze strany J, u domu se nachází vedlejší stavba a studna. 1.n.p.: zádveří, chodba, ob. pokoj, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, pokoj, spíž, přípravna, komora, podlahy ker. dlažby, betonové, PVC, guma, SV 273 cm, stropy rovné, klenby, tl. zdí 60 cm, kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, komb. ohřev vody, k. linka, dřez, plynová deska PB, uhelný sporák, obklad, umyvadlo, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, plechová falcovaná, fasáda škr. břízolit, obklad fasády kabřinec, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný, údržba podprůměrná.
- 14 -
POROVNÁNÍ 4 – NABÍDKA RK – 200.000,-Kč
- 15 -
Obec: Dvorce Prodej rodinného domu 4+1 ve Dvorcích, Úzká ulice. V přízemí se nachází kuchyň, pokoj, koupelna. V 1.patře jsou 3 pokoje, koupelna, WC. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Plocha zastavěná: 201 m2, užitná plocha: 201 m2 , plocha pozemku: 395 m2, obecní vodovod, plyn + jímka ano.
- 16 -
POROVNÁNÍ 5 – TRŽNÍ ODHAD – 180.000,-Kč
- 17 -
Obec: Dvorce Rodinný dům je přízemní, sólo stojící. RD není užíván vzhledem ke stavu jakém se nachází, chybí nebo není funkční rozvod vody, kanalizace, vytápění, elektro, kuchyně, zařizovací předměty ZTI z důvodu mrazu, stavu apod. 1.n.p.: spíž, kuchyně, 3x pokoj, chodba, koupelna, podlahy dřevotříska, PVC, dl. keramické, SV 266 cm, kastlová okna, obklad kuchyně, pl. vana, mísa WC, el. bojler, obklad částečný koupelny, dveře náplňové, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, bleskosvod ano, fasáda MVC místy kvůli vlhkosti v horším stavu, obklad fasády není, stav technický+údržba podprůměrná, stáří 114 let.
- 18 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 171:
Pohled JZ
- 19 -
Pohled JV
pohled V
- 20 -
Pohled SV
- 21 -
Komínové těleso
- 22 -
kuchyně
- 23 -
Koupelna
- 24 -
- 25 -
Pokoje
- 26 -
Komora
schody do podkroví
- 27 -
Pokoj v podkroví
půda
- 28 -
Terasa v úrovni podkroví
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------250 000,-Kč ---------------------------slovy: ---------------------------------dvěstěpadesáttisícKč------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 43 -
