ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2734-29/15 o ceně pozemku st.p.č. 110, rodinného domu č.p. 55 ležící na st.p.č. 110, pozemek p.č. 927/2 v kú Lomnice Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál a vedlejší stavba.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
29.4.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 29.4.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Lomnice u Rýmařova v širší části obce. Přístup k nemovitosti po nezpevněné komunikaci, přípojka NN + obecní vodovod ano, ostatní inž. sítě chybí tj. přípojka zemního plynu, obecní kanalizace, povodňová zóna 1. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Lomnice u Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál, LV č. 140 ze dne 16.12. 2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Lomnice u Rýmařova. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 29.4.2015 za přítomnosti p. Tezzelové Barbory, místní šetření mělo standardní průběh, stáří domu asi r. 1930. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 140 pro kú Lomnice u Rýmařova, obec Lomnice, okr. Bruntál je zapsán:
SJM Kopinec Štefan a Tezzelová Barbora Lomnice č.p. 55
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Venkovní úpravy
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 110 p.č. 927/2 celkem:
-
438 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 507 m2 - zahrada 945 m2
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 80,-Kč/m2 * 945 m2 =
80,-Kč/m2 75.600,-Kč
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 55, dispozice 4+kk, leží na st.p.č. 110, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní a sólo stojící. RD není užíván vzhledem k tomu, že je odhlášená u dodavatele el. energie. 1.p.p.: 3x sklep, podlaha betonová, SV 175 cm, strop ŽB rovný, tl. zdí 60 cm, oc.j.okno, vodoměr, schody betonové do přízemí. 1.n.p.: zádveří, chodby, koupelna, kuchyně+jídelna+ob. pokoj, koupelna, kotelna, podlahy dl. keramické, PVC, SV 227 cm, tl. zdí 45 cm, plastová okna, obklad kuchyně, pl. vana, umyvadlo, s. kout, obklad koupelny a vany, žebřík s ÚT, dveře plné či prosklené, oc. radiátory Korado, ocelové trubky-rozvody, kotel ÚT na tuhá paliva, komb. bojler, schody ŽB + dřevěné stupnice do podkroví. Podkroví: koupelna, 3x pokoj, WC, podlahy OSB desky, ker. dlažby, SV 247 cm, plastová okna, umyvadlo, WC mísa, obklad, dveře plné či prosklené. Základy bez izolace, krov mansarda + Alukryt šablony, bleskosvod ano, fasáda MVC, obklad fasády kámen, stav technický + údržba průměrná, stáří 85 let. -4-
Zastavěná plocha 1.n.p.: 13,35*6,02+4,08*3,13+5,20*3,13+5,00*4,07+10,30*5,20 = 183,31 m2. 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: 5,34*4,53*2,05+6,06*5,00*2,05+3,64*3,15*2,05+2,20*2,40*2,05 = 145,99 m3 Vrchní stavba: 13,35*6,02*4,90+4,08*3,13*3,00+5,20*3,13*4,90+5,00*4,07*3,20+10,30*5,20*2,60 = 716,22 m3 Zastřešení:
75,00+39,80+67,75 =
182,55 m3 _________________________________________
celkem = Výpočet RH:
1 045 m3 * 4 000,-Kč/m3 =
1 044,76 m3
4 180 000,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 85 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65 %. Výpočet VH: 65 % Cena:
4 180 000,- Kč - 2 717 000,-Kč 1 463 000,-Kč
2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 927/2 + st. 110, je přízemní nad RD stojící. 1.n.p.: podlahy dřevěné, dřevěné trámkové 1x obité, okno zdvojená, dveře náplňové. Základy pouze dřevěné pražce, krov půltový, krytina osinkocementové desky, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,55 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 12,55 * 2,14 Výpočet RH:
=
26,86 m3
26,86 m3 * 1 000,-Kč/m3 = 26 860,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 45 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. -5-
Výpočet VH: 85 % Cena:
26 860 ,- Kč - 22 831,- Kč 4 029,-Kč
2.4 Venkovní úpravy 2.4.1 Popis Pergola, nízký dřevěný chlév apod. Výpočet RH:
50 000,-Kč
2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 15 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 50 %. Výpočet VH: 50 % Cena:
50 000,- Kč - 25 000,- Kč 25 000,- Kč
-6-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Venkovní úpravy
75.600,-Kč 1.463.000,-Kč 4.029,-Kč 25.000,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
1.567.629,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
jedenmilionpětsetšedesátsedmtisícšestsetdvacetdevětKč
V Jeseníku, dne 29.4.2015 .................... vypracoval
-7-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2734-29/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
1.567.629,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, chybí vybavení kuchyně, odpojená elektřina v pojistkové skříni (vlastník neplatí nájem elektroměru a spotřebu el. energie). Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy v pořádku jsou ošetřeny věcným břemenem chůze a jízdy, riziková povodňová zóna 1.
-8-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ – 1 500 000,-Kč
-9-
Obec:
Světlá
kú: Světlá ve Slezsku
RD je přízemní, patrový, sólo stojící. 1.n.p.: 2x byt 1+1, tech. místnost, chodba, s. kout, WC, kuchyně, byt č. 1 (32,75 m2) kuchyně, pokoj, koupelna+WC, byt č. 2 (33,10 m2) - kuchyně, pokoj, koupelna+WC. Mimo byt místnosti - s .kout + WC na chodbě, pokoj, podlahy betonové, dlažby keramické, SV 264 cm, tl. až 80 cm, lokální kamna, el. přímotopy, okna dřevěná zdvojená, 2-dřez, dřez, malé el. ohřívače vody, el. bojler, vana ocelová, umyvadla, mísy WC, k. linky, obklady vany a koupelny a WC, schody dřevěné do 2.n.p. 2.n.p.: byt 3+kk (110,47 m2) - chodba, pokoj, ob. pokoj+kk, ložnice, koupelna, WC. Mimo byt místnosti - 2x komora, podlahy dlažby keramické, betonové, SV 274 cm, tl. 80 cm, 2dřez, digestoř, el. bojler, obklad, k. linka, okna dřevěná zdvojená, mísa WC, umyvadlo, oc. vana, obklad vany a koupelny, el. přímotopy, kachlová kamna, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina Dachman, obklad fasády kámen, fasáda MVC, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický + údržba lepší.
- 10 -
POROVNÁNÍ 2 – PRODEJ – 1 599 000,-Kč
- 11 -
Obec a kú: Rýmařov Rodinný dům je podsklepený, přízemní, patrový, koncový, řadový. 1.p.p.: sklepy, vodárna, chodba, podlaha betonová, cihelná, SV 189 cm, tl. zdí 45-50 cm, kotel plynový, el. bojler, okna plastová, cihelné schody do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, kuchyně, pokoj, spíž, WC, podlahy Jekory, laminátová, ker. dlažby, SV 263 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. deska, myčka, okna plastová, kamenné schody+koberec do 2.n.p. 2.n.p.: 2x pokoj, chodba, koupelna+WC, podlahy dlažby keramické, laminátové, tl. 45 cm, okna pl., mísa WC, umyvadlo, obklady kompletní, vana plastová, dřevěné schody na půdu.
- 12 -
POROVNÁNÍ 3 – PRODEJ – 1 490 000,-Kč
- 13 -
Obec a kú:
Břidličná
RD je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: garáž, sklep, kotelna, dřevník, tech. místnost, sklep, chodba, podlaha betonové, SV 214 cm, j. okna oc., tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva automat s násypníkem, s. kout, nádoba - ohřev vody 190 l, schody do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, ložnice, kuchyně, spíž, ob. pokoj, ložnice, WC, podlahy dlažby keramické, PVC, Jespil, laminátové, SV 251 cm, tl. zdí 45 cm, dveře plné, el. sporák, k. linka, digestoř, okna plastová, oc. radiátory Korado, mísa WC+obklad, obklady kompletní, umyvadlo, oc. vana, žebřík s ÚT, ŽB schody+ker. dlažba do podkroví. Podkroví: spíž, hala, lodžie, koupelna, WC, kuchyně, ob. pokoj, ložnice, podlahy dlažby keramické, Jespil, laminátové, teraco dlažby, SV 234 cm, oc. radiátory, okna kastlová, vana ocelová, kompletní obklady, mísa WC, umyvadlo, k. linka, sporák PB+elektro, digestoř, dřevěné schody na půdu. Základy + kompletní izolace, krov sedlový, krytina eternit čtverce, obklad fasády chybí, fasáda škrabaný břízolit, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický+údržba velmi dobrá po částečné rekonstrukci, stáří 29 let.
- 14 -
- 15 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 55:
č.p. 55
Pohled SZ
- 16 -
Pohled J
pohled SV
- 17 -
Sklep
Kuchyně
- 18 -
koupelna
- 19 -
- 20 -
Schody do podkroví
půda
- 21 -
Kotelna v 1.n.p., kotel + bojler komb.
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------600 000,-Kč ---------------------------slovy: -------------------------------------šestsettisícKč-----------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 26 -
