ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2698-3/11 o ceně rodinného domu č.p. 31 v kú Písečná u Jeseníka, obec Písečná a jeho všemi součástmi a příslušenstvím: studna, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, PSČ 266 01, Beroun
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst. 1 zákona
Oceněno ke dni:
6.ledna 2011
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník tel./fax: 584 412 138 mobil : 723 219 549 http://www.realityklabzuba.cz
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran a 19 stran přílohy, celkem tedy 29 stran. V Jeseníku, dne 6.ledna 2011
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v blízkosti hlavní komunikace a je z ní přímo přístupná. Přístup po zpevněné cestě, veř. vodovod je, veř. kanalizace není, plyn je. Součásti a příslušenství: studna. Venkovní úpravy+trvalé porosty nemající mimořádný vliv na CO. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého v daném místě a čase ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V části B1: jiná práva nezjištěny. V části C:
dle LV 212 z 11.11.2010. Práva a závady nezjištěny dle § 336a odst.1 b.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Písečná u Jeseníka, obec Písečná, LV č. 212, vyhotovený dálkovým způsobem ze dne 11.11.2010. Kopie kat. mapy pro kú Písečná u Jeseníka, mapový list č. IX-3/13 , vyhotovený Katastrálním úřadem v Jeseníku ze dne 20.12.2010 v měřítku 1:1000, zajistil znalec. Výkresová dokumentace: se nedochovala. Místní šetření znalce dne 6.1.2011 za nepřítomnosti p. Ručky Vítězslava, když byl mnou doporučenou poštou-dodejka se mi vrátila s převzetím čili o prohlídce věděl, ale se mnou se vůbec nezkontaktoval. Dne 6.1.2010 byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ.
-2-
Znalecký posudek č. 1307-3/00 z 13.ledna 2000, vypracoval Jiří Klabzuba z kterého jsem vycházel při zpracování tohoto znaleckého posudku, do RD se znalec nedostal čili provedl pouze prohlídku zvenčí a okny, údaje v popisu jsou s jistou možností zkreslené. Vedlejší stavba již v době předchozích ocenění vykazovala statické poruchy až havarijní stav není ve znaleckém posudku uvedena právě kvůli stavu, který vykazuje. Znalecký posudek č. 2291-99/07 z 27.8.2007, vypracoval Jiří Klabzuba na ty samé nemovitosti. Údaje o stáří domu a jeho příslušenství. Manželé Ručkovi Vítězslav a Miroslava zakoupili předmětné nemovitosti v r. 2007 za 632 000,-Kč. Usnesení Okresního soudu v Jeseníku 2 Nc 630/2009-7 ze dne 4.5.2009. Usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 362/2009-40 ze dne 9.12.2010. Poradenství u RK konkrétně RK Job, má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém regionu, www.realityklabzuba.cz. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených RD jsou mnohdy nadhodnocené a neprodejné. V části ,,C,, je omezení vlastnického práva.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 212 pro kú Písečná u Jeseníka , obec Písečná zapsáni:
SJM Ručka Vítězslav a Ručková Miroslava r.č.770731/5759 r.č.775627/3173 Nová 325 Jeseník, Bukovice PSČ 790 01
1.4 Přílohy posudku LV 5 stran Katastrální mapa 1x Foto 6x Usnesení 3x Mapy 2x ČAP 1x Doklad o doručení 2x
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Studna 3) Pozemky -3-
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.1.1 Popis Dům č.p. 31 leží na pozemku st. 156, přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, uhelna+dřevník, kuchyň, pokoj, podlahy - cem. potěry, cem. dlaždice, zlomky mramor, hliněná podlaha, dřevotříska, vlysy, SV 280 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, vana ocelová, el. bojler, darling, mísa WC, tl. zdí 45 cm, obklad v kuchyni, dřez, teplá a studená voda, lokální kamna, sporák PB není kompletní, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: pokoj+podesta, podlahy dřevěné, SV 250 cm, tl. zdí 45 cm, schody dřevěnými je přístup na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový, krytina břidlice, fasáda metla stříkaná, kl. konstrukce – úplné, obklad fasády kámen, RD v současné době není obydlený, jsou provedeny částečně stavební práce, technický stav průměrný, údržba horší, datum postavení r.1924. 2.1.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 7,30*3,90*3,90+8,60*7,50*4,65+3,80*2,50*4,65+2,50*2,30*3,00= 472.38 m3 8,60*7,50*3,75/2+3,80*2,50*4,65/2 = 143,03 m3 Zastřešení: _________________________________________ 3
celkem =
Výpočet RH:
615.41 m
615 m3 * 3 100,-Kč/m3 = 1 906 500,-Kč
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 87 let a životnosti 115 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 76%. Výpočet VH: 76% Cena:
1 906 500,-Kč - 1 448 940,-Kč 457 560,-Kč
2.2 Studna kopaná 4 500,-Kč/m * 2,00 m = 9 000,-Kč Opotřebení 85%: - 7 650,-Kč Cena: 1 350,-Kč
-5-
2.3 Pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.3.1 Popis st.p.č. 156 - 389 m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č.138 - 657 - zahrada p.č.138 - 295 - zahrada celkem : 1 341 m2 2.3.2 Výpočet ceny 1 341 m2 * 50,-Kč/m2 =
67 050,-Kč
-6-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Rodinný dům se sklonitou střechou 2) Studna 3) Pozemky
Kč Kč Kč
457.560,00 1.350,00 67.050,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
525.960,00
Slovy: pětsetdvacetpěttisícdevětsetšedesátKč
V Jeseníku, dne 6.ledna 2011 .................... vypracoval
-7-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č.587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2698-3/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
525 960,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou rodinné domy na Jesenicku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém z pozice majitele realitní kanceláře, (www.realityklabzuba.cz), kterou si již několik let vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Jeseníku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Dnes přetlak nemovitostí jakéhokoliv druhu, ceny jdou mírně dolů, světová krize, hypotéční krize. Negativa: blízká hlučná komunikace, horší stav-starý RD, pracovní příležitosti, špatná dostupnost, částečné inž. sítě, Zóna 2. Pozitiva: čisté ovzduší, zimní a letní sporty, přístupy přes p.č.1458/2 v pořádku ČR, Ředitelství silnic a dálnic ČR. -8-
PŘÍKLADY PRODEJŮ: 1. PRODEJ - 700 000,Kč
Obec: Lipová-lázně
Zak. č.: 155
Kú: Dolní Lipová
RD: 1.n.p., chodby, pokoj, kuchyně, koupelna, spíž, podlahy PVC, dřevěné, cem. potěry, ker. dlažba, uhelný sporák, sporák skloker., WC mísa, vana, el. bojler, umyvadlo, uhelný sporáček, průtokový ohřívač na vodu, lokální kamna, studna, inž. sítě kompletní, pozemky 1 304 m2.
-9-
2. PRODEJ - 200 000,Kč
Obec: Velká Kraš
Kú: Velká Kraš
RD: částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: sklep, hlína, schody kamenné, SV 197 cm, klenba valená. 1.n.p.: komora, kotelna, chodba, koupelna, kuchyně, o. pokoj, podlahy teraco, ker. dlažby, PVC, SV 237-248 cm, tl. 60 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, obklad vany a koupelny, el. bojler, mísa, kotel na prádlo, okna kastlová, sporák PB, umyvadlo, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: pokoj, PVC, tl. zdí 30 cm. Základy bez izolace, krov sedlový, krytina břidlice, klempířské konstrukce - kompletní, obklad fasády není, fasáda je vápenná hladká, bleskosvod ano, stáří asi 110 let. Stav technický RD je podprůměrný, údržba žádná, stav krovu vykazuje statické poruchy, viz foto, krytina ve špatném stavu, kl. konstrukce apod., inž. sítě kompletní, pozemky 3 591 m2.
- 10 -
3. PRODEJ - 200 000,-Kč
Obec: Bernartice u Javorníka
Kú: Buková u Bernartic
RD: přízemní, podkrovní, sólo stojící. Přízemí: zde byly pokoje, kuchyně apod., v současné době není možné stanovit dispozici, z RD zůstala pouze hrubá stavba bez instalací všeho druhu. Chybí instalace, okna, dveře, schody, podlahy, omítky a pod. Podkroví: pokoj. Základy bez izolace, krov sedlový, vlnitý plech+eternit čtverce, obklad fasády není, zčásti fasáda je vápenná hladká, bleskosvod není, stáří dle údajů majitelky r. 1935. Stav technický+údržba je podprůměrná. Pozemky 2 503 m2.
Fotodokumentace:
- 11 -
Pohled V
pohled JV
- 12 -
Pohled J
pohled JZ
- 13 -
Pohled SV
pohled S
- 14 -
2x foto do RD přes okno
- 15 -
Přístavba nedokončená
pohled na p.č.138
- 16 -
Rozvaděč bez elektroměru
Cena obvyklá RD 31 v daném místě a čase s podmínkou v části ,,C,, - bez zápisu činí: ---------------------- 480 000,-Kč --------------------slovy: -------- čtyřistaosmdesáttisícKč -----------
- 17 -
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník tel./fax: 584 412 138 mobil: 723 219 549 http://www.realityklabzuba.cz
- 18 -
