Znalecký posudek č. 91-3891/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 242/3 v bytovém domě č.p. 242 na pozemku parc.č. St. 373/1, spoluvlastnický podíl o velikosti id. 30/100 na společných částech domu č.p. 242, na budově bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 373/2 a na pozemcích parc.č. St. 373/1 a 373/2. Ulice: Zábřežská Obec: Hanušovice Okres: Šumperk Katastrální území: Hanušovice Sídlo katastr. úřadu v Šumperku
č.p. 242 PSČ 788 33 Identifikační kód: 637203 Kraj: Olomoucký
Vlastník bytu a spoluvlastnického podílu ke stavbám a k pozemkům: Kučová Lenka Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 29.5.2014 Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 29.5.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 5 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 11
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 807/12-95 ze dne 7.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 858 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1664 Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 807/12-95 ze dne 7.2.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 858 a 1664 pro k.ú. Hanušovice, obec Hanušovice, okr. Šumperk. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 858 a 1664, a to: - bytová jednotka č. 242/3 v domě č.p. 242 na pozemku parc.č. St. 373/1. - spoluvlastnický podíl o velikosti 30/100 na společných částech domu č.p. 242 a na pozemcích parc.č. St. 373/1 a St. 373/2. - spoluvlastnický podíl o velikosti 30/100 na budově bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 373/2. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 1.4.2014 od 11.00 hod. za účasti povinné Lenky Kučové a Jiřího Tylšara, oprávněného z věcného břemene bytu.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hanušovice, obec Hanušovice, list vlastnictví č. 858, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 7.2.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hanušovice, obec Hanušovice, list vlastnictví č. 1664, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 7.2.2014. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. V.S. VI – 6 17, v měřítku 1:2880 ze dne 17.10.2013 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 1.4.2014 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 242 ze dne 9.6.1997 Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 26.8.2009
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v jižní části města Hanušovice (3 352 obyvatel) v podhůří Hrubého Jeseníku, v údolí řeky Moravy. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy, naproti bytového domu je umístěna čistírna odpadních vod. Centrum města je vzdáleno cca 1,9 km. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, kostel, mateřská a základní škola, zdravotní a sportovní zařízení, síť obchodů atd). Kompletní občanská vybavenost a služby se nachází ve městě Šumperk ve vzdálenosti 17 km. Bytový dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, ve městě se nachází vlakové nádraží a stanice meziměstské autobusové dopravy. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Šumperk a Lanškroun, je možné ve vzdálenosti 14 km. Město Hanušovice se nachází mimo hlavní dopravní tahy. Parkování je možné na zpevněných plochách před bytovým domem v omezeném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci okresu Šumperk jedná o málo atraktivní lokalitu s nedostatkem pracovních příležitostí a se zhoršenou dostupností občanské vybavenosti. Údaje o oceňovaném bytu Užitná plocha bytové jednotky je 79,05 m2 Užitná plocha hospodářské budovy je přibližně 80 m2 Přístup k domu je z východní strany z veřejné komunikace ul. Zábřežská. Vstup do bytové jednotky je přímo z pozemku parc.č. St. 373/3, který je ve vlastnictví města Hanušovice. Dům je napojen na veřejnou elektrickou a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Oceňovaná bytová jednotka není napojena na plynovodní síť. Vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy. Budova je postavena na pozemku parc.č. St. 373/1. K oceňované bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti 30/100 na společných částech domu č.p. 242, hospodářské budově na pozemku parc.č. St. 373/2 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 30/100 na pozemcích parc.č. St. 373/1 a St. 373/2.
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000.
6
Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1.1. Bytová jednotka č. 242/3 Obec: Hanušovice Katastrální území: Hanušovice Dům č.p. 242 Spoluvlastnický podíl na budově: 30/100 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1.NP a v podkroví bytového domu č.p. 242. V 1.NP se nachází 2 pokoje, chodba a WC, v podkroví pak další 2 pokoje a chodba, kde je umístěna kuchyňská linka. Hygienické zařízení se v jednotce nenachází, pouze WC. Podlahová plocha bytu je 79,05 m2. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, částečně odstraněné nebo chybějící. Okna jsou dřevěná, špaletová, s orientací na sever a na západ. Jedno okno je ze sklobetonvých tvárnic (Luxfery). Vstupní dveře do jednotky jsou dřevěné, částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné, náplňové, některé z nich jsou prosklené. Podlahy v 1.NP jsou betonové, na chodbě a na WC je provedena keramická dlažba. V podkroví je podlaha dřevěné, prkenná, částečně krytá PVC. Bytová jednotka je podstandardního vybavení a nachází se ve zhoršeném stavebně-technickém stavu s nutností provedení stavebních úprav. Jednotka je napojena na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť, v podkroví se nachází sporák na plynovou PB láhev. Vytápění jednotky je možné pomocí elektrických přímotopů. Plocha bytové jednotky: 79,05 m2 Popis obytného domu č.p. 242 Bytový dům byl postaven odhadem na počátku 20. století. Jedná se o čtyřdomek, se čtyřmi samostatnými jednotkami, každá má svůj vlastní vstup. Objekt je jednopodlažní s obytným podkrovím, podsklepený v celém půdoryse. Sklepní prostory tvoří společné části domu. V domě se nachází celkem 4 bytové jednotky. Objekt je založen na kamenných základech s dodatečně provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 45 cm. Stropní konstrukce nad 1.PP jsou klenbové, nad 1.NP je strop dřevěný, trámový s podhledem. Střecha je sedlová, krytá
7
eternitovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenné omítky, štítové stěny v podkroví jsou opatřeny pouze nátěrem. Sokl je z kamene. Schodiště do podkroví je dřevěné. V průběhu životnosti bytového domu nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, byly provedeny pouze dílčí úpravy v režii každého vlastníka bytové jednotky. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry: 1.nadzemní podlaží kuchyň chodba WC pokoj podkroví pokoj pokoj chodba Výměra celkem
m2 m2 m2 m2
12.60 6.20 3.74 20.60
m2 m2 m2 m2
12.60 12.60 10.71 79.05
Kč Kč Kč Kč Kč %
88 342.33 168 376.50 455 989.80 302 721.30 1 015 429.93 150.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 523 144.89 1915 150 65.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
533 100.71 -0.71 533 100.00
Dispoziční řešení: 3+1 Technický stav budovy: zhoršený Stáří budovy: 100 let
Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu - 1.podlaží Výchozí cena bytu - 2.podlaží Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
1.2. Hospodářská budova Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní hospodářskou budovu s půdním prostorem. Budova je založena na kamenných základech bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 30 cm. Střecha je sedlová, krytá eternitovými šablonami. Stropní konstrukce jsou dřevěné, trámové. Fasádu tvoří vápenné omítky. Klempířské konstrukce jsou
8
z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná, jednoduchá. Budova je napojena na elektrickou síť. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (102 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
306.00 102.00 408.00
Kč
143 616.00
Kč Kč %
645 660.00 789 276.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 183 914.00 1915 150 65.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
414 369.90 30.10 414 400.00
Rekapitulace 1.1. Hospodářská budova 1. Budovy
Kč Kč
414 400.00 414 400.00
Kč Kč
533 100.00 414 400.00
Kč
103 500.00
Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2014 - 1915 = 99 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (102 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1.1. Bytová jednotka č. 242/3 1.2. Hospodářská budova Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 na hospodářské budově
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Hanušovice Katastrální území: Hanušovice Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 150 do 300 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 373/1 242 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení St. 373/2 102 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Spoluvlast. podíl o velikosti id. 30/100 (po zaokrouhlení)
m2 Kč/m2 Kč
344.00 200.00 68 800.00
Kč
20 600.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti a zjištěného technického stavu a vybavení, je v dané lokalitě u srovnatelných nemovitých věcí ke dni ocenění nabídka vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, velikosti podlahových ploch, podstandardnímu vybavení a ke zhoršenému technickému stavu bytové jednotky, jsem názoru, že oceňovaná bytová jednotka je ke dni ocenění velmi obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná bytová jednotka, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné bytové jednotky
Stav jednotky
Velikosti bytů (užitná plocha v m2)
Byt, Branná, okr. Šumperk
Průměrný
3+1 (55 m2)
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky/ prodeje
340 000 2014 6 182
Byt, Vikantice, okr. Šumperk
Průměrný
3+1 (70 m2)
245 000 2014 3 500
Byt, Jindřichov, okr. Šumperk
Průměrný
2+1 (79 m2)
315 000 2014 3 987
Byt, ul. Školní, Hanušovice, okr. Šumperk
Mírně zhoršený
3+1 (54 m2)
265 000 2014 4 917
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná bytová jednotka je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v málo atraktivní lokalitě v rámci okresu Šumperk s nedostatkem pracovních příležitostí. Stav a vybavení oceňované bytové jednotky je horší než u srovnávaných. Oceňovaná i srovnávané bytové jednotky jsou umístěné v obdobné lokalitě, v severní části okresu Šumperk. Z hlediska dopravní dostupnosti se jedná o špatně dostupnou lokalitu, velikostí podlahových ploch
11
a zejména stavem a podstandardním vybavením se bytová jednotka řadí do nižší cenové kategorie. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v okolí města Hanušovice, okres Šumperk bytové jednotky obdobné velikosti a průměrném až mírně zhoršeném technickém stavu a vybavení v rozmezí od 3,5 do 6,0 tis. Kč za 1 m2 užitné plochy, tj. od 250 000 do 350 000 Kč za bytovou jednotku. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav bytové jednotky a nutnost provedení rekonstrukce stanovuji srovnatelnou hodnotu pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Se srovnatelnou hodnotou za užitné plochy v hospodářské budově, která slouží ke skladování, uvažuji v obdobném cenovém rozmezí jako u bytové jednotky, i když se jedná o nebytové prostory, a to s ohledem na lepší stavebně-technický stav objektu. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši (po zaokrouhlení): 2 500 Kč/m2 za podlahovou plochu bytové jednotky (79,05 m2)
celkem 198 000 Kč 2 500 Kč/m2 za užitnou plochu hospodářské budovy (80 m2)
celkem 200 000 Kč Srovnávací hodnota na podílu o velikosti id. 30/100 na hospodářské budově činí
celkem 60 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Za omezení vyplývající z Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 26.8.2009 považuji právo doživotního, bezplatného užívání bytové jednotky č. 242/3 a hospodářské budovy ve prospěch Jiřího Tylšara. Na listu vlastnictví č. 1664 jsou tato omezení specifikována jako věcné břemeno bytu. Pro účely ocenění závad s nemovitými věcmi spojených je uvažováno s věcným břemenem užívání bytové jednotky a užívání hospodářské budovy. a) Věcné břemeno užívání bytové jednotky Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání bytové jednotky ve prospěch Jiřího Tylšera. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné bytové jednotky ve výši obvyklých cen.
12
Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění práva užívání nemovité věci dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytové jednotky v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se v okolí města Hanušovice v případě bytových jednotek pohybuje v rozmezí 30 až 60 Kč za m2 za měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. S ohledem na umístění bytové jednotky a její zhoršený stavebně-technický stav uvažuji s výší nájemné pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Roční užitek z pronájmu bytové jednotky (obytná plocha je 79,05 m2) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m2/rok pro obytné plochy bytové jednotky činí ročně celkem 18 970 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 18 970 Kč/rok x 10 let = 189 700 Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání bytové jednotky č. 242/3 činí celkem 190 000 Kč. b) Věcné břemeno užívání hospodářské budovy na pozemku parc.č. St. 373/2 Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání hospodářské budovy na pozemku parc.č. St. 373/2 ve prospěch Jiřího Tylšara. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné hospodářské budovy ve výši obvyklých cen. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění práva užívání nemovité věci dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání hospodářské budovy (prostory pro skladování) v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se v okolí města Hanušovice v případě obdobných prostor pohybuje v rozmezí 20 až 50 Kč za m2 za měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. S ohledem na umístění a stavebně-technický stav budovy uvažuji s výší nájemné pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Roční užitek z pronájmu hospodářské budovy (užitná plocha je 80 m2) při výši upraveného nájemného 180 Kč/m2/rok pro užitné plochy budovy činí ročně celkem 14 400 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 14 400 Kč/rok x 10 let = 144 000 Kč Hodnotu oceňované závady stanovuji v závislosti na velikosti spoluvlastnického podílu na hospodářské budově povinné (tj. id. 30/100), a to na částku ve výši 43 200 Kč. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo exekutorské. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1664 oddíl C. Tyto závady nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.
13
Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 807/12-95 ze dne 7.2.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 858 a 1664 pro k.ú. Hanušovice, obec Hanušovice, okr. Šumperk. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 858 a 1664, a to: - bytová jednotka č. 242/3 v domě č.p. 242 na pozemku parc.č. St. 373/1. - spoluvlastnický podíl o velikosti 30/100 na společných částech domu č.p. 242 a na pozemcích parc.č. St. 373/1 a St. 373/2. - spoluvlastnický podíl o velikosti 30/100 na budově bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 373/2. Nákladová cena bytu Bytová jednotka č. 242/3 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu a na pozemcích Nákladová cena spoluvlastnického podílu na budově bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 373/2 Celkem
Kč
533 100
Kč
553 700
Kč
103 500
Kč
657 200
Cena bytové jednotky dle srovnávací metody
Kč
198 000
Cena hospodářské budovy dle srovnávací metody Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 30/100 na hospodářské budově Celkem
Kč
200 000
Kč
60 000
Kč
258 000
Srovnávací hodnota
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v málo atraktivní lokalitě s nedostatkem pracovních příležitostí a s průměrnou dopravní dostupností a dostupnosti občanské vybavenosti a s ohledem na zhoršený stavebně-technický stav bytové jednotky, stanovuji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 242, na hospodářské budově a na pozemcích parc.č. St. 373/1 a St. 373/2 na částku ve výši (po zaokrouhlení):
260 000 Kč
15
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota věcného břemene užívání bytové jednotky č. 242/3
Kč
190 000
Hodnota věcného břemene užívání hospodářské budovy
Kč
43 200
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 91-3891/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 29.5.2014.
