1
Voorwoord.....................................................................................................................................5
2
Bestuurder brengt verslag uit ......................................................................................................6
3
4
5
6
2.1
Terugblik op 2013 ....................................................................................................................6
2.2
Speerpunten: acties en stand van zaken .................................................................................7
2.3
Governance ........................................................................................................................... 13
2.4
In Control Statement .............................................................................................................. 13
Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................................................. 15 3.1
Inleiding ................................................................................................................................. 15
3.2
Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden .................................................................. 15
3.3
Samenstelling ........................................................................................................................ 16
3.4
Het werk van de RvC ............................................................................................................. 17
3.5
Het functioneren van de RvC ................................................................................................. 19
3.6
Auditcommissie ..................................................................................................................... 20
3.7
Externe accountant ................................................................................................................ 20
3.8
Remuneratiecommissie ......................................................................................................... 21
3.9
Vastgoedcommissie............................................................................................................... 21
3.10
De werkgeversrol van de RvC ............................................................................................... 21
3.11
Tot slot .................................................................................................................................. 22
Verslag van de Ondernemingsraad ........................................................................................... 23 4.1
Dit is de Ondernemingsraad .................................................................................................. 23
4.2
Dit kan en mag de Ondernemingsraad .................................................................................. 23
4.3
De Ondernemingsraad in 2013 .............................................................................................. 23
4.4
Achterban op de hoogte houden ............................................................................................ 25
Huurdersplatform ....................................................................................................................... 26 5.1
Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard ................................................... 26
5.2
Dit doet het Huurdersplatform ................................................................................................ 26
5.3
Op de agenda ........................................................................................................................ 26
5.4
HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus ......................................................................... 26
Missie, visie en strategische doelstellingen ............................................................................. 27 6.1
Missie en visie ....................................................................................................................... 27
6.2
Werkgebied ........................................................................................................................... 27
6.3
Ondernemingsplan 2011-2014 .............................................................................................. 27
6.4
Samenwerking ....................................................................................................................... 27
7
HW Wonen Balans 2013 ............................................................................................................. 28
8
Onze werkwijze ........................................................................................................................... 32 8.1
HW Wonen Werken ............................................................................................................... 32
8.2
Medewerkers ......................................................................................................................... 32
8.3
Duurzame organisatie............................................................................................................ 33
8.4
KWH-Huurlabel...................................................................................................................... 34
8.5
Afhandelen van klachten ....................................................................................................... 34 2
9
Huisvesten van onze doelgroepen ............................................................................................ 36 9.1
Scherp toewijzen ................................................................................................................... 36
9.2
Mutaties en verhuringen ........................................................................................................ 36
9.3
Verhuringen naar huurklasse en inkomen.............................................................................. 37
9.4
Huurachterstanden ................................................................................................................ 37
9.5
Ontruimingen ......................................................................................................................... 37
10 Het woningbezit van HW Wonen ............................................................................................... 39 10.1
Strategisch Voorraadbeleid.................................................................................................... 39
10.2
Duurzaam bouwen en onderhouden ...................................................................................... 39
10.3
Samenstelling woningbezit .................................................................................................... 40
10.4
Verkochte woningen
10.5
Onderhoud ............................................................................................................................ 43
10.6
Nieuwbouwprojecten ............................................................................................................. 45
10.7
Grondposities ........................................................................................................................ 46
......................................... 42
11 Leven in een Nationaal Landschap ........................................................................................... 49 11.1
Contacten met huurders en relaties ....................................................................................... 49
11.2
Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg .................................................................................... 50
12 HW Wonen financieel ................................................................................................................. 51 12.1
Financieel dashboard ............................................................................................................ 51
12.2
Jaarresultaat 2013 ................................................................................................................. 52
12.3
Het vermogen per 31 december 2013 ................................................................................... 55
12.4
Treasury ................................................................................................................................ 57
12.5
Fiscaliteiten ........................................................................................................................... 60
12.6
Risicomanagement ................................................................................................................ 61
12.7
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard........................................................................ 67
13 De jaarrekening........................................................................................................................... 68 13.1
Balans per 31 december ........................................................................................................ 68
13.2
Winst- en verliesrekening ...................................................................................................... 70
13.3
Kasstroomoverzicht ............................................................................................................... 71
13.4
Waarderingsgrondslagen ....................................................................................................... 73
13.5
Toelichting op balans ............................................................................................................. 84
13.6
Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa ....................................................................... 90
13.7
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen............................................................ 91
13.8
Toelichting op winst- en verliesrekening ................................................................................ 94
14 Overige gegevens ..................................................................................................................... 102 14.1
Statutaire resultaatbestemming ........................................................................................... 102
14.2
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 ...................................... 102
14.3
Gebeurtenissen na balansdatum ......................................................................................... 102
14.4
Controle verklaring van de accountant ................................................................................. 102
14.5
Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting ................................. 106
3
15 Bijlagen ..................................................................................................................................... 107 15.1
Woningvoorraad & kengetallen ............................................................................................ 107
15.2
Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type) ................................................................ 111
4
Voor u ligt ons jaarverslag 2013. Het derde uitvoeringsjaar van het ondernemingsplan 2011- 2014 ‘Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap’. De leidende thema’s uit het ondernemingsplan zijn ook dit jaar onverkort van kracht geweest en zijn geactualiseerd met een in het voorjaar van 2013 opgestelde tussenbalans: ‘Het Ondernemingsplan Halverwege’. De effecten van de tussenbalans en de resultaten op deze thema’s zijn leidraad voor dit jaarverslag. Het jaar 2013 kenmerkt zich door aanhoudende forse tegenwind, in zowel economisch als politiek opzicht. In economisch opzicht omdat de Nederlandse economie jammer genoeg maar niet wilde meeliften op de prille opleving die in de landen om ons heen waarneembaar was. Gecombineerd met de politieke tegenwind heeft dit gezorgd voor heel veel onduidelijkheid op ons werkterrein, de woningmarkt. In zowel de huur- als de koopsector leidde dit tot weinig vertrouwen bij de consument die in toenemende mate in onzekerheid verkeert over inkomen en werkgelegenheid. Middels een gematigde huurverhoging in het verslagjaar hebben wij maar in beperkte mate antwoord kunnen geven op dat verslechterde consumentenvertrouwen. Alle tegenwind en onzekerheid is mede aanleiding geweest om zowel ons strategisch voorraadbeleid als onze projectenportefeuille aan te passen aan de veranderde omstandigheden. Vanzelfsprekend is ook in 2013 opnieuw veel aandacht besteed aan het verder optimaliseren van de kasstromen en het op peil houden van ons (volkshuisvestelijke) vermogen. Dit is altijd al van groot belang maar wint steeds meer aan importantie vanwege de grote financiële bijdragen die vanaf 2013 en de jaren daarna aan de Rijksoverheid (middels de verhuurdersheffing) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (middels sectorspecifieke saneringssteun) moeten worden afgedragen. De gevolgen hiervan tekenen zich scherp af in dit jaarverslag. Het jaar 2013 sluiten wij door alle extra lasten af met een negatief resultaat van 29,9 miljoen euro. In dit resultaat is de verhuurderheffing voor de resterende looptijd van het bezit ingerekend, waardoor de bedrijfswaarde met € 115 miljoen afneemt. De feitelijke uitgave aan verhuurdersheffing en saneringssteun in 2013 was 2,5 miljoen euro. Dit bedrag loopt de komende jaren op tot 10 miljoen euro per jaar. Het is onbegrijpelijk dat deze wijze van afroming ten koste gaat van de mogelijkheden voor mensen met een smalle beurs om prettig en betaalbaar te kunnen wonen. Door deze ontwikkeling is het bijna onmogelijk om op een positieve manier terug te kijken op het jaar 2013. Tegelijkertijd stel ik vast dat wij samen met onze partners onverminderd hard hebben gewerkt aan onze doelstellingen en ons motto ‘Thuis in de Hoeksche Waard’. Daaruit putten wij onze energie. Deze energie heeft ook de basis gevormd voor het thema van dit jaarverslag: ‘Samen één’. Samen één HW Wonen organisatie, samen werken voor één Hoeksche Waard. We kunnen het tenslotte niet alleen en doen het samen voor de huidige en toekomstige inwoners van de Hoeksche Waard. Omdat wij in 2014 inmiddels terugkijken op 100 bewogen jaren sociale woningbouw in de Hoeksche Waard blijven wij ook voor de toekomst optimistisch over de kansen voor ons gebied, de veerkracht van onze organisatie en partners en de nieuwe mogelijkheden die zich ongetwijfeld voor gaan doen. Ik bedank onze medewerkers en samenwerkingspartners die dit mogelijk hebben gemaakt. Daarnaast nodig ik u graag uit om ons jaarverslag te lezen.
Ben C. Pluimer Directeur-bestuurder
5
2.1 Terugblik op 2013 Tegenwind 2013 was een jaar waarin we, zeker in politiek en economisch opzicht, te maken hebben gehad met forse tegenwind. Economisch omdat de Nederlandse economie maar niet wilde meeliften op de opleving die in de landen om ons heen waarneembaar was. Maar vooral door heel veel onduidelijkheid op ons werkterrein, de woningmarkt. In zowel de huur- als de koopsector hadden we te maken met weinig vertrouwen bij de consument en een toenemende onzekerheid over inkomen en werkgelegenheid. Forse tegenwind die versterkt werd door maatregelen in de politieke arena. Sinds het huidige kabinet eind 2012 is aangetreden wordt onze sector vooral gezien als remedie tegen begrotingstekorten. Prestaties van formaat Het is daarom een prestatie van formaat dat wij er in 2013 in geslaagd zijn om binnen strakkere budgettaire kaders onze doelstellingen te verwezenlijken. We hebben bijna 1000 verhuismutaties afgehandeld, wat overeenkomt met 10 procent van het totale woningbestand. Ook hebben we 85 woningen uit de bestaande woningvoorraad kunnen verkopen aan vooral starters. We hebben 50 nieuwbouwwoningen verkocht en we konden onze projecten continueren waar anderen dat uitstellen. Bij nieuwe projecten hebben we onze focus verlegd van uitbreiding met nieuwbouw naar aanpak en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De woningvoorraad die ons in staat moet stellen om een passend antwoord te geven op de veranderingen in de bevolkingssamenstelling van de Hoeksche Waard. Het is ook een prestatie van formaat dat wij in 2013, ons eerste jaar met een nieuwe manier van werken, geconcentreerd in één kantoor met steunpunten in de Hoeksche Waard, een flexibele aanpak en een nieuw klantbedieningsconcept met goed gevolg hebben opgezet. En nog meer: wij hebben in 2013 de basis gelegd voor het verder stroomlijnen en optimaliseren van onze organisatie en onze werkprocessen, voor onszelf en samen met andere maatschappelijke organisaties in de Hoeksche Waard. Deze veranderingen moeten ons in staat stellen om ons werk als maatschappelijk ondernemer blijvend te kunnen voortzetten. Met het realiteitsbesef dat de verzorgingsstaat van de BV Nederland anders wordt, met grote financiële uitdagingen en ombuigingen, met een andere moraliteit om de burgers van de Hoeksche Waard van dienst te zijn. De omslag naar de participatiemaatschappij die voor de deur staat. Ik beperk mij ten slotte nog tot één afsluitende prestatie van formaat, die in weerwil van bezuinigingen in 2013 wel een forse financiële opbrengst kende. Daarmee doel ik op ons Alpe d’HuZes team dat in 2013 een bedrag van bijna 50 duizend euro heeft gegenereerd. Niet alleen een enorm geldbedrag, maar ook een enorme prestatie van ons team ter plaatse, de vrijwilligers en alle medewerkers die op allerlei manieren geld voor dat goede doel hebben ingezameld. Onder het motto dat wij zo goed herkennen: ‘Opgeven is geen optie’. Jubileumjaar 2014 Opgeven is geen optie. Al 100 jaar is dat zo, en dat is in het jubileumjaar 2014 meer van toepassing dan ooit. Een jubileum dat wij ingetogen, sober en doelmatig gaan vieren. Met veel festiviteiten en blijvende herinneringen voor onze huurders en alle andere bewoners van de Hoeksche Waard. Met oog voor de geschiedenis die ons tot hier heeft gebracht, en waarvan wij het een voorrecht vinden om dat werk voort te zetten. Eigentijds en eigenzinnig. Daarmee gaan wij, tegenwind of niet, onvermoeibaar verder. Met het vizier op onze meest kwetsbare bewoners gericht, met scherp oog voor de kansen die zich gaan voordoen nu het economisch klimaat gunstiger lijkt te worden. Dat gaan we met dat 100-jarig jubileum als vertrekpunt in 2014 verder concretiseren. 6
Ondernemingsplan 2011-2014 In 2014 loopt ons ondernemingsplan ‘Vitaal Wonen in het Nationaal Landschap’ ten einde. Om heel veel redenen geven wij in 2014 onze toekomst opnieuw vorm. Dit met als belangrijkste doelstelling om een brug te bouwen tussen de ‘nieuwe’ en ‘oude’ wereld. In heldere en concrete plannen, in toetsbare afspraken, in breed draagvlak met huurders, gemeenten en belanghouders. Wat ons betreft is die toekomst vooral samen met partners in het maatschappelijk middenveld van wonen, zorg en welzijn. Onze blik op de toekomst ook met oog voor de ontwikkelingen om ons heen, buiten de Hoeksche Waard. In zowel onze eigen sector als de sectoren waarmee wij gezamenlijk de participatiemaatschappij gaan vormgeven. Om een krimp in de Hoeksche Waard op te vangen en tegen te gaan, om met elkaar vitaal wonen en werken mogelijk te maken. 2.2 Speerpunten: acties en stand van zaken Ons Ondernemingsplan 2011-2014 bevat de koers van onze organisatie voor deze periode. Hierin wordt de strategie samengevat in vijf thema’s: 1. Eén organisatie in beleid en presentatie: zo doen wij dat! 2. Professionele dienstverlening 3. Betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen 4. Een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap 5. Presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk Door de zwakke economie en het regeerakkoord van Rutte II is het ondernemingsplan in een ander daglicht komen te staan. De leidende thema’s uit het ondernemingsplan zijn echter onverkort van kracht gebleven. Om op deze ontwikkelingen in te spelen hebben wij in het voorjaar van 2013 de notitie ‘Ondernemingsplan Halverwege’ opgesteld. Deze is leidend voor de resterende periode tot eind 2014. Dit jaar worden er voorbereidingen getroffen voor een nieuw ondernemingsplan dat ingaat per 2015. De uitkomsten van strategische toekomstverkenningen die in 2013 van start zijn gegaan, zijn hierbij leidend. In het jaarresultaat 2013 is de verhuurderheffing voor de resterende looptijd van het bezit ingerekend in de bedrijfswaardeberekening 2013. De bedrijfswaarde neemt hierdoor af met € 115 miljoen. Wij hebben een aantal compenserende maatregelen getroffen om de lastenverhoging als gevolg van de verhuurderheffing te kunnen compenseren (huurverhoging en vermindering van onderhouds- en beheerlasten). Per saldo echter zijn deze maatregelen niet voldoende om het negatieve effect van de verhuurderheffing te compenseren en daardoor eindigt 2013 met een fors negatief jaarresultaat van ruim € 29 miljoen. In 2014 en komende jaren dient monitoring plaats te vinden op de toekomstige bezuinigingsopgave. Met de RvC heb ik afspraken gemaakt over de speerpunten 2013 die zijn afgeleid van de thema’s uit het ondernemingsplan. De speerpunten hebben betrekking op: Projectontwikkeling Doelstelling Verder inzicht in de totale projectenportefeuille, uitwerking van nog niet gekwantificeerde projecten, verder inzicht in (goed en slecht weer) scenarioberekeningen, bepaling van personele capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) en bepaling van de investeringsruimte. Verdere verfijning van de huidige meerjarenbegroting. Acties 2013
Het ondertekenen van de prestatieafspraken met de gemeenten Korendijk en Cromstrijen waardoor met ingang van 2013 met alle gemeenten prestatieafspraken zijn gemaakt. Het opstellen en fiatteren van een aangepaste en geactualiseerde nieuwbouwprogrammering waarbij de effecten van het regeerakkoord en voorgenomen heffingen zijn verwerkt.
7
Besluitvorming over diverse nieuwbouwprojecten, inclusief daarbij behorende verbetering van het voorbereidings- en besluitvormingsproces. Voorbereiding van het opstarten van een renovatie- en groot onderhoudsprogramma in combinatie met duurzaamheidsinvesteringen.
Resultaten 2013
Ondanks de slechte marktomstandigheden zijn in het jaar 2013 weer 6 projecten opgeleverd. Het gaat daarbij om 104 huurwoningen (begroot voor 2013: 128 woningen) en 50 koopwoningen (begroot voor 2013: 50 woningen). Ook is de renovatie van 160 woningen in de Oranjebuurt Strijen afgerond. Verder zijn er in 2013 103 woningen gesloopt (begroot voor 2013: 133 woningen) en zijn er nog 6 projecten in aanbouw per 31 december (72 huurwoningen en 24 koopwoningen). Verdere temporisering en beheersing van de projectenportefeuille heeft plaatsgevonden met als uitgangspunt het strategisch voorraadbeleid (zie hierna). Hierop is de nieuwbouwprogrammering afgestemd. Voor de bestaande voorraad zijn scenario’s afgerond voor de aanpak en verduurzaming van circa 7.000 woningen. Besluitvorming vindt plaats in het voorjaar van 2014. De (aangepaste) projectenbegroting is gerealiseerd: verdere temporisering en fasering van de projecten is noodzakelijk vanwege bijgestelde financiële kaders en afgenomen marktbehoefte. Deze aanpassingen zijn met belanghouders afgestemd. De besluitvorming over projectinvesteringen vindt onder invloed van toegenomen risicomanagementmaatregelen steeds meer volgens overeengekomen kaders en uitgangspunten plaats. Desondanks is er nog verdere verbetering mogelijk in de afstemming van het besluitvormingsproces tussen MT en RvC.
Strategisch voorraadbeleid/verkoopbeleid Doelstelling Verder inzicht in de overall portfolio strategie, wat doen we met de voorraad, waar voegen we nieuwe producten toe, wat gaat in de verkoop en onder welke condities. Wat wordt gesloopt en wat wordt opgeknapt. We kijken niet alleen naar klantpotentie (de maatschappelijke waarde) maar ook naar de financiële waarde (creatie). Acties 2013
Het vaststellen van het aangepaste verkoopbeleid. Een belangrijk onderdeel van dit aangepaste beleid is het besluit om in principe alleen te verkopen in de ‘vrije verkoop’ met korting en alleen in uitzonderingsgevallen gebruik te maken van het product koopgarant. Het opstarten van de herijking van het strategisch voorraadbeleid vanwege gewijzigde markt- en politieke omstandigheden. Het analyseren van de portefeuille op basis van waarde-management om als basis te dienen voor nadere (des)investeringsbeslissingen. Er zijn 85 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Er waren er 53 begroot.
Stand van zaken 2013
Na doorrekening van de financiële gevolgen in april/mei 2014 zal de vaststelling van het herijkte strategisch voorraadbeleid eind mei 2014 plaatsvinden. Op basis van deze herijking: * worden (des)investeringsbeslissingen getoetst en geëvalueerd; * wordt het huurprijsbeleid bepaald en wordt de huurverhoging 2014 bepaald; * worden marktontwikkelingen en signalen uit de primaire verhuurprocessen gemonitord en in de risicoafweging opgenomen.
8
Onderhoudsbeleid Doelstelling Betere afstemming en meer efficiëntie en klantgerichtheid in het onderhoudsbeleid en de daarmee samenhangende geldstromen en personele inzet. Concreet betekent dit een betere afstemming het dagelijks- en planmatig onderhoud. Dit moet resulteren in een met alle partijen afgestemd meerjarenonderhoudsplan per complex. Acties 2013
Optimalisatie van het dagelijks onderhoud en processen binnen de afdeling Wonen. Optimalisatie van het niet-dagelijks onderhoud bij de afdeling Vastgoed. Verbetering van de afstemming tussen de beide afdelingen.
Stand van zaken 2013
Het dagelijks/niet-planmatig onderhoud is in 2013 gewijzigd door middel van optimalisatie van de opdrachtgeversrol en contractvorming met externe aannemers. Dit heeft geresulteerd in uniformering van de opdrachtverstrekking en de selectie van vijf regieaannemers met onderaannemers per gebiedsteam die voldoen aan kwaliteitscriteria voor niet-planmatige onderhoudsactiviteiten. Hiermee is verdere versnippering voorkomen, is hogere (in- en externe) efficiëntie te bereiken en kan de klanttevredenheid beter gewaarborgd en gemonitord worden. Het planmatig onderhoud is verder ingebed in de vorm van Resultaat Verantwoordelijk Onderhoud. Met deze manier van werken wordt verdere standaardisering en uniformering van werkwijzen bereikt. Het planmatig onderhoud per woning (PO per TOE) is verder aangescherpt, mede op basis van beleidsmatige uitgangspunten en kostenbeheersing. Hierdoor is een forse onderbesteding van het beschikbare budget gerealiseerd. Actieve budgetsturing heeft ertoe geleid dat het totaal onderhoudsbudget in 2013 niet is overschreden. Dit anticipeert op een aanzienlijk lager onderhoudsbudget voor de komende jaren, te beginnen in 2014 met circa 1 miljoen euro lagere kosten dan in 2013.
Klantconcept/-bediening Doelstelling Op weg naar een meer klant gerichte organisatie verandert ons denken en handelen van aanbod- naar vraaggericht. Door de aanpassing van ons kantoorconcept en het werken vanuit de centrale vestiging Oud-Beijerland met decentrale steunpunten worden de werkprocessen, de aansturing en de ondersteunende faciliteiten daarop ingericht. Acties 2013
Het vormgeven van een klantbedieningsconcept met nieuwe stijl van werken (HW Wonen Werken en het Klant Service Centrum). Hierbij kunnen medewerkers zich verder ontwikkelen en proactief hun werk doen en wordt de efficiëntie bevorderd door de centrale huisvesting. De lancering van een sterk verbeterde en klantvriendelijkere website met een huurdersportaal. De implementatie van een nieuwe woonruimteverdeling module. De optimalisatie van de kwaliteit van dienstverlening en in dit kader het uitvoeren van KWH-metingen.
Stand van zaken 2013
Het KWH-label is geldig tot maart 2014. Er hebben in 2013 tussentijdse metingen op labelonderdelen plaatsgevonden zoals onder andere de telefonische bereikbaarheid en afhandeling van onderhoudsklachten. Onze score op het KWH-Huurlabel is 7,7. Het streefcijfer voor 2014 blijft een 8,0. 9
In 2013 hebben we bijna 1000 verhuismutaties afgehandeld, wat overeenkomt met 10 procent van het totale woningbestand. In 2013 hebben we vijf keer overlegd met het Huurdersplatform. We hebben advies gevraagd over onder andere het huurbeleid, de begroting en jaarrekening en diverse huurderszaken.
Inkoopbeleid Doelstelling Op verschillende terreinen willen we scherper inkopen en daarbij gebruik maken van de voordelen van onze schaalgrootte. Dit kan door strakkere interne aansturing, transparante externe processen/procedures en samenwerking met andere partijen, bijvoorbeeld op het gebied van (duurzame) inkoop van energie, ict-ondersteuning of materialen. Dit alles moet resulteren in 10 tot 15 procent inkoopvoordeel. Acties 2013
Het vaststellen van een aangescherpt inkoopbeleid.
Stand van zaken 2013
De inkoopprocessen en richtlijnen zijn verder geüniformeerd. Budgethouders zijn nadrukkelijker verantwoordelijk voor hun (deel)budgetten die maatgevend zijn voor de inkoop; lastiger is vast te stellen of en in hoeverre daarmee ook daadwerkelijk 10 tot15 procent inkoopvoordeel wordt gerealiseerd. In 2013 is een inkoopvoordeel van 5 procent gerealiseerd ten opzichte van 2012. In 2013 is er een onderzoek uitgevoerd naar onze algemene bedrijfskosten. Dit heeft al geleid tot nieuwe afspraken met leveranciers. De begroting 2014 bevat een bezuiniging op de algemene bedrijfskosten van 250 duizend euro ten opzichte van 2013. Voor 2015 en de jaren daarna loopt dit bedrag op tot 500 duizend euro.
Benchmarking Doelstelling Meer inzicht verkrijgen in de effectiviteit van de organisatie op terreinen waar dit gemeten kan worden langs de meetlat van de IPD/Aedex en daardoor betere beoordeling van onze resultaten. Doen we het goed (genoeg), kan het met beschikbare middelen nog beter en wat kunnen we leren van de benchmark. Ook de benchmark van klanttevredenheid van KWH is hiervoor belangrijk (zie hierboven) en bovendien beschikken wij over diverse corporatiebenchmarks inzake formatie, onderhoudsuitgaven et cetera. Acties 2013
Het verrichten van diverse benchmarkmetingen.
Stand van zaken 2013
Volgens onze IPD/Aedex-deelname presteert HW Wonen op het gemiddelde van de benchmark en kan aanscherping plaatsvinden op onderstaande onderdelen: De relatief hoge onderhoudskosten van HW Wonen blijven opvallend en is gedeeltelijk te verklaren door investeringen in het zogenaamde PO per TOEonderhoud. De personeelsbezetting is kwantitatief in lijn met de benchmark en de gemiddelde personeelskosten liggen beneden de benchmark. In termen van direct/indirect rendementen per complex ontstaat een gevarieerd beeld.
10
-
In de beheersing van de bedrijfsvoering zijn verbeteringen mogelijk. Dat is vertaald in de nieuwe begroting / jaarplan 2014. In 2013 is voor het personeelsbeleid de personele regeling afgesproken die tot 1 augustus 2014 van kracht is. Op basis van de integrale bedrijfsvoering 2014 wordt bekeken of de personeelsformatie in overeenstemming is met de ambities en opgaven van onze organisatie.
Governance Doelstelling Een modern functionerende onderneming in het maatschappelijk middenveld waarin de maatschappelijke resultaten tellen en de bedrijfsvoering op een bedrijfsmatig/zakelijk verantwoorde manier gebeurd. We voldoen aan de eisen van Governance zoals die in onze sector gelden, en zijn daarin proactief. Acties 2013
Het actualiseren van het directie-/managementreglement. Het vaststellen van diverse procesbeschrijvingen. Het aanpassen van de manier van werken bij de afdeling Wonen. Discussie en besluitvorming over aanpassingen van de honorering van de bestuurder en commissarissen aan de Wet Normering Topinkomens. Herbenoeming van leden van de Raad van Commissarissen (RvC) en het bestuur.
Stand van zaken 2013
De resultaten van de in 2012 uitgevoerde visitatie zijn mede de basis geweest voor het Jaarplan 2013. De concreet benoemde verbeterpunten zijn in 2013 doorgevoerd. In onze contacten met belanghouders hebben onderdelen van de uitkomsten van de visitatie tot scherpere focus en prioritering geleid. In 2013 heeft er een externe jaarlijkse evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van de RvC (zie hiervoor paragraaf 3.5).
Organisatieontwikkeling Doelstelling Onze ambitie is om de organisatie verder te professionaliseren en onze bedrijfsvoering efficiënter en doelmatiger te maken. In dit verband wordt gekeken naar de onderlinge interne samenwerking, optimale klantprestaties, betere procesbeheersing en de (maatschappelijke) waardeontwikkeling. Voor de verdere professionalisering en organisatieontwikkeling wordt met een extern bureau een programma opgesteld voor management, middenkader en medewerkers. Acties 2013
Het vaststellen van diverse (beleids- en verantwoordings) documenten, zoals het jaarverslag en de jaarrekening 2012, de bedrijfsbegroting 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2018 en het treasury jaarplan 2014. Het vaststellen van bezuinigingsmaatregelen 2013 en 2014. Het vaststellen van het huurbeleid 2013. Het vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen zoals de investeringen, het VVE-beheer, het onderhoud, het overleg met stakeholders, de sponsoring en de communicatie.
11
Stand van zaken 2013
Eind 2012 is de notitie ‘Organisatieontwikkeling HW Wonen’ vastgesteld, die geldt als leidraad voor onze activiteiten. Op onderdelen is de geïntegreerde huisvesting van het HW Wonen Werken benut om dit op natuurlijke (organische) wijze te faciliteren. Hiertoe is in goed overleg met de Ondernemingsraad de ´Personele Regeling´ ontwikkeld. In 2014 wordt deze regeling geëvalueerd. In 2013 is een start gemaakt met de Strategische Toekomst Verkenning. De toekomstverkenningen zijn uitgevoerd en die worden in 2014 verder uitgewerkt.
Risico-management Doelstelling De ontwikkelingen in de sector sociale woningbouw en het economisch klimaat vragen om een aangescherpt risicoprofiel. Hiertoe wordt intern extra aandacht gevraagd voor, en besteed aan risicomanagement bij individuele besluitvormingsprocessen. Voor het management betekent dit een aanvulling op reeds bestaande procedures. Acties 2013
Het treffen van voorbereidingen voor een jaarlijkse ‘In Control Statement’. Het verrichten van een integriteitsaudit. Het instellen van een klokkenluidersregeling en dito commissie. Het organiseren van workshops voor management en medewerkers in het kader van het ‘In control Statement’.
Stand van zaken 2013
In 2013 is het risicomanagement verder vormgegeven, onder andere door aanscherping van werkprocessen, diverse workshops en toegenomen besef bij medewerkers. Met hulp van de NAR (Nederlands Adviesburo Risicomanagement) wordt dit geïmplementeerd. In het jaarverslag 2013 is een eerste ‘In Control Statement’ opgenomen, zie ook paragraaf 2.4. Voortaan wordt deze verklaring in de trimesterapportages en het jaarverslag opgenomen.
Duurzaamheid Doelstelling Wij willen een structurele bijdrage leveren aan het verduurzamen van het wonen. We realiseren zoveel mogelijk toekomstbestendige woningen die energiezuinig zijn. Enerzijds om de leefomgeving zo min mogelijk te belasten en anderzijds vanwege de toenemende energiekosten. Acties 2013
Het vaststellen van het duurzaamheidsbeleid. Het uitwerken van een zonnepanelenbeleid. Onderzoek naar de mogelijke oprichting van een Corporatie Energie B.V.
Resultaten 2013
De vaststelling van een meerjarenplanning van investeringen op dit terrein vindt plaats in het voorjaar van 2014. De duurzaamheidsingrepen en de planning hiervan zijn gekoppeld aan het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid dat begin 2014 wordt afgerond. Hierdoor is vertraging ontstaan. Desondanks zijn er, vooruitlopend op de totaalplanning, diverse duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd. Zo zijn er duurzaamheidsmaatregelen gekoppeld aan het planmatig onderhoud (tot een bedrag van 532 duizend) en zijn er 2 renovatieprojecten uitgevoerd. (Oranjebuurt Strijen en Groningen/Vezelstraat) waar bij elkaar voor bijna 1 miljoen aan duurzaamheidsmaatregelen is uitgevoerd. Ons kantoor is energiezuiniger door onder andere het plaatsen van zonnepanelen. In 2013 is mede hierdoor het BREAAM-certificaat (duurzaamheidscertificaat) ontvangen. 12
In 2012 hebben al onze woningen een energielabel gekregen. Hiervoor is in 2013 een beheercontract opgezet om ervoor te zorgen dat de energielabels actueel blijven. Ook is hiervoor een beheerproces opgesteld dat in 2014 wordt geïmplementeerd. Uitgevoerde verbeteringen hebben geleid tot betere energielabels voor de bestaande woningvoorraad.
2.3 Governance Met de Aedescode laten corporaties zien waar zij voor staan. De aangesloten corporaties streven naar kwaliteit en willen zich verantwoorden naar hun omgeving. De Governancecode Woningcorporaties is ook voor ons een belangrijke leidraad. Aan de hand van principe II.3 van de Governancecode is bekeken of er voor mij, als bestuurder van HW Wonen in 2013, sprake is geweest van mogelijke belangenverstrengelingen. Dat is niet het geval. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben in 2013 onze prestaties en activiteiten beoordeeld. De beoordeling van het ministerie was positief op één uitzondering na. Deze betreft het streekmuseum. Op 13 februari 2014 hebben wij een aanwijzing van de minister ontvangen om het gebruik van een gebouw voor het streekmuseum binnen zes weken te beëindigen. De minister beschouwt de verhuur van het streekmuseum als een nevenactiviteit die niet in het belang van de volkshuisvesting is. Wij hebben inmiddels in samenspraak met de RvC besloten om hiertegen in beroep te gaan. Op 21 oktober 2013 heeft het WSW aan ons een faciliteringsvolume van 61 miljoen euro voor 2013 en 2014 beschikbaar gesteld. Het WSW heeft daarbij aangegeven dat zij een drietal onzekerheden heeft geconstateerd waarover zij het gesprek wil aangaan. Het gaat daarbij om het volgende: 1. de te verwachten beheersing van de verkochte woningen in Koopgarant; 2. de projectontwikkeling en de grondposities; 3. de liquiditeitsrisico’s met betrekking tot de afgesloten renteswap met de Deutsche Bank. Hierover zijn wij in gesprek met het WSW en daarom is het faciliteringsvolume voor 2015 nog niet vrijgegeven. 2.4 In Control Statement Als bestuurder van HW Wonen ben ik verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen om te waarborgen dat de realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen wordt bewaakt, onze verslaggeving betrouwbaar is en wet- en regelgeving wordt nageleefd. Hoe goed ons interne risicobeheersings- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd worden bereikt. Menselijk falen of samenspanning kan leiden tot het omzeilen van interne controle maatregelen en medewerkers kunnen intern gemaakte afspraken negeren. Verder wil ik benadrukken dat de activiteiten van onze organisatie enkele risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en veranderingen in wet- en regelgeving en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Met het oog hierop heeft het systeem van interne beheersing als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Als bestuurder beoordeel en bewaak ik voortdurend de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot onze activiteiten.
13
Uitgaande van het in beeld gebrachte risicoprofiel, rekeninghoudend met de genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering, is de bestuurder van oordeel dat de risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar qua opzet toereikend zijn geweest. In het verslagjaar is daarbij ook nadrukkelijk stilgestaan bij de noodzakelijke verbeteracties. Deze zijn opgenomen in de risicoparagraaf op bladzijde 63. Verder verklaar ik dat:
de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de minister van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; de middelen van Stichting HW Wonen in 2013, onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Oud-Beijerland, 17 april 2014
Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
14
3.1 Inleiding Ook in het vierde jaar van zijn bestaan heeft HW Wonen het nodige gepresteerd, zoals te lezen valt in dit jaarverslag. Het financiële resultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening) was positief, diverse projecten gingen van start of werden opgeleverd, alle medewerk(st)ers van HW Wonen werken nu onder één dak, en ga zo maar door. Dit alles, terwijl het economisch klimaat in Nederland in mineur bleef en met name de bouw- en vastgoedsector in zwaar weer verkeerden. Terwijl eind 2013 duidelijke tekenen van economisch herstel zich aandienden staat nu al vast dat het slechte weer in corporatieland de komende jaren gaat voortduren. Het kabinet Rutte verraste de corporaties in Nederland met een grote financiële aderlating om de staatsfinanciën op orde te brengen. Voor HW Wonen betekent dit een jaarlijkse bijdrage die uiteindelijk oploopt tot circa10 miljoen euro op jaarbasis in 2017. Bovenop deze bijdrage komt de bijdrage voor de ondersteuning en sanering van in zwaar weer verkerende collegacorporaties. Ook op langere termijn is het weerstandsvermogen van HW Wonen toereikend om al deze tegenvallers op te vangen. Maar op vele plaatsen verkeren steeds meer woningcorporaties hierdoor in grote problemen. Daarbij komt dat ten gevolge van enkele, hoewel ernstige maar daardoor uitvergrote incidenten in de sector, het speelveld en de legitimiteit van de sector onder het politieke vergrootglas liggen. Desondanks heeft HW Wonen in dit strijdgewoel het jaar 2013 gebruikt om haar strategische koers voor de toekomst vast te houden. Een koers waarin onze huurders centraal staan en we ons vastgoed als middel inzetten. En een koers waarin samenwerking, maatschappelijk ondernemen en professionaliteit leidende principes zijn. 3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC is onafhankelijk en vervult tegenover het bestuur van HW Wonen drie rollen: toezichthouder, adviseur en werkgever. Belangrijke aandachtsvelden van de RvC zijn:
de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven van HW Wonen; de strategie van HW Wonen; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; de financiële beheersing en verslaggeving; de naleving van wet- en regelgeving.
Wat precies de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn, is terug te vinden in de statuten van HW Wonen en het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van HW Wonen’. Deze documenten zijn terug te vinden op onze website, www.hwwonen.nl/raadvancommissarissen. Op de website staat ook hoe de RvC is samengesteld en de wijze waarop zijn onafhankelijkheid is gewaarborgd. Ook geeft deze website informatie over de benoeming en het ontslag van RvC-leden, de wijze waarop de RvC functioneert en besluiten neemt, en hoe de relatie van de RvC is met de directeur-bestuurder. Voorts wordt ingegaan op de relatie en contacten van de RvC met de accountant, de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform en de wijze waarop de RvC toezicht houdt op HW Wonen zelf en op de deelnemingen Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV en Union Assink Projectontwikkeling VOF. Zoals in het verslag van de bestuurder wordt uiteengezet is het ondernemingsplan een belangrijk document voor HW Wonen. Op deze plaats wordt hiervoor dan ook verder verwezen naar het verslag van de bestuurder. De realisatie van het ondernemingsplan wordt door de RvC gevolgd en beoordeeld op basis van periodieke rapportages. 15
Daarnaast zijn voor de directeur-bestuurder speerpunten benoemd die mede de basis vormen voor de jaarlijkse beoordeling van de directeur-bestuurder. De RvC onderschrijft de AedesCode en Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waarvoor zij staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich verantwoordt naar de omgeving waarin zij opereert. 3.3 Samenstelling De RvC bestaat uit zeven leden. Zij worden benoemd voor een periode van vier jaar. Daarna kunnen ze nog één keer herbenoemd worden. Nieuwe leden selecteren we op basis van een profielschets. Hierin wordt de gewenste deskundigheid en ervaring beschreven. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform zijn hierover geïnformeerd. Leden van de RvC moeten aan een aantal voorwaarden voldoen:
alle leden zijn onafhankelijk van HW Wonen; er zijn geen overlappingen met andere bestuursfuncties; geen van de leden is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers; geen van de leden verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt – direct of indirect – banden met HW Wonen buiten het commissariaat; bij hun benoeming geven alle leden een ‘Verklaring omtrent het gedrag’ af.
Eind 2013 zag de RvC van HW Wonen er als volgt uit: De heer mr. W.G. van Hassel – 67 jaar Oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij onder meer Eurocommercial Properties N.V. en ASVB B.V., voorzitter Kunsthal Rotterdam, voorzitter Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders, arbiter bij het NAI, onderzoeker in opdracht van de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/docent op het terrein van good governance. Functies binnen de RvC: voorzitter, lid van de remuneratiecommissie en lid van de auditcommissie. De heer R.E. Baan EMIA RO AC – 55 jaar Directeur-bestuurder bij de Rabobank Goeree-Overflakkee, penningmeester Bejaardensociëteit ’t Trefpunt in ’s-Gravendeel en penningmeester Stichting Streekmuseum Hoeksche Waard in Heinenoord. Functies binnen de RvC: lid en voorzitter van de auditcommissie. Mevrouw P.M. Sangers – 55 jaar Directeur Grondzaken en Sturing bij Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf voor de rijksoverheid. Functies binnen de RvC: vice-voorzitter en voorzitter van de remuneratiecommissie. De heer mr. P.A. de Lange – 51 jaar Advocaat, voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland in Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland. Functies binnen de RvC: lid (op voordracht van de huurdersverenigingen) en lid van de remuneratiecommissie.
16
De heer drs. P. de Bruijn RA – 41 jaar Zelfstandig ondernemer in de financiële dienstverlening en business recovery. Functies binnen de RvC: lid (op voordracht van de huurdersverenigingen) en lid van de auditcommissie. Mevrouw drs. M. Wiegman – 44 jaar Sociaal ondernemer, project-, proces- en programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, lid Raad van Toezicht theater de Veste in Delft, voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Cultuureducatie Rotterdam en cultuurmakelaar Rotterdamse Cultuurscouts. Functies binnen de RvC: lid en lid van de Vastgoedcommissie. De heer ing. T. van Craaikamp – 59 jaar Interim-manager in de vastgoedsector, sectormanager vastgoed bij GroenWest in Woerden. Functies binnen de RvC: lid en lid van de Vastgoedcommissie. Benoeming en zittingstermijnen Naam P.M. Sangers R.E. Baan P.A. de Lange P. de Bruijn M. Wiegman W.G. van Hassel T. van Craaikamp
Datum benoeming 04-01-2010 04-01-2010 26-03-2010 26-03-2010 17-06-2010 04-01-2010 01-01-2012
Zittingsperiode1 2010-2014 2010-2014 2012-2015 2013-2016 2013-2016 2014-2017 2012-2015
Aftredend 31-12-2014 31-12-2014 31-12-2015 31-12-2016 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2015
Herbenoembaar Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja
1 = De zittingsperiode loopt van1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar. Door het terugbrengen van het aantal leden van de RvC van 7 naar 5 en het spreiden van aftreden van commissarissen kan mogelijk nog een wijziging optreden in de zittingsperiode. 3.4 Het werk van de RvC In 2013 vergaderde de RvC zeven keer. Tijdens deze vergaderingen zijn de onderwerpen die zijn opgenomen in het verslag van de directeur-bestuurder aan de orde geweest en besproken. De belangrijkste bespreekpunten en besluiten in 2013 waren: Projectontwikkeling en woningbezit Besluiten
diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten; verkoop en aankoop van gronden en panden; de vaststelling van het verkoopbeleid; de verbetering van de projectcontrol.
Opiniërende onderwerpen
startnotitie inzake demografische transitie; de mogelijke oprichting van een Energie BV.
Financiën en Planning en Control cyclus Besluiten
de managementletter 2013; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag 2012; de meerjarenbegroting 2014-2018 en het jaarplan 2014; 17
het treasuryjaarplan 2014; de vaststelling van het investeringsstatuut; de vaststelling van het treasurystatuut; de benoeming van de controlerend accountant van HW Wonen.
Opiniërende onderwerpen
het huurbeleid 2013; de implementatie van een ‘In Control Statement’; de periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; de derivatenportefeuille.
Rapportage / communicatie toezichthouders Besluiten
rapportage van bevindingen accountant en goedkeurende accountantsverklaringen; oordeelsbrief 2012; verstrekken lastgeving / volmacht WSW.
Opiniërende onderwerpen
corporaties in Perspectief; solvabiliteit- en continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting; kabinetsbeleid aangaande de woningmarkt; bezwaarschrift tegen de verhuurdersheffing; contacten met ministerie BZK omtrent de exploitatie van het Streekmuseum te Heinenoord.
Governance structuur Besluiten
installatie Vastgoedcommissie; actualisatie directie-/managementreglement; voordracht aangaande de beroepscommissie BOK.
Opiniërende onderwerpen:
de samenwerking met het Huurdersplatform; de scheidslijn tussen toezicht houden en besturen.
Organisatie Besluiten
het Ondernemingsplan 2011-2014 en in relatie hiermee de tussenbalans Vitaal Wonen; de organisatieontwikkeling / HW Wonen Werken / Personele Regeling; de klantgerichte huisvesting binnen HW Wonen.
Opiniërende onderwerpen
strategische toekomstverkenning; 100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard in 2014; het lidmaatschap van Aedes.
18
Functioneren RvC en directeur-bestuurder Besluiten
de evaluatie van het functioneren van directeur-bestuurder en RvC-leden; de herbenoeming van commissarissen en directeur-bestuurder; de honorering van de directeur-bestuurder en de RvC-leden; het rooster van aftreden.
Bijeenkomsten Een delegatie van de RvC heeft in 2013 twee keer gesproken met de Ondernemingsraad. Aan de orde kwamen onder meer de organisatieontwikkeling en het HW Wonen Werken, de personele regeling, installatie van de commissie BOK, de actualisatie in de corporatiesector en de strategische toekomstverkenning. Ook heeft een delegatie van de RvC in 2013 twee keer gesproken met het Huurdersplatform. Onder meer is gesproken over het huurbeleid 2014 en de huurverhoging 2013, het jaarverslag en jaarrekening 2012, het strategisch voorraadbeleid (visieontwikkeling), het huurdersonderhoud, de (meerjaren)begroting en de klachtenafhandeling. Ook is de voorgestelde wijziging ten aanzien van vergaderstructuur en samenstelling van het Huurdersplatform besproken. In 2013 heeft de RvC twee themabijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten stonden in het teken van ‘vermogen en vitaliteit’ en in relatie hiermee de strategische toekomstverkenning. Tijdens deze bijeenkomsten zijn vermogen en vitaliteit gekoppeld aan de doelstellingen uit het huidige ondernemingsplan en is gezocht naar aansluiting met ontwikkelingen in de sector en andere maatschappelijke middenveld organisaties. Op basis van deze analyse heeft een eerste toekomstverkenning plaatsgevonden welke in 2014 verder zijn beslag krijgt. 3.5 Het functioneren van de RvC In november 2013 is het eigen functioneren van de RvC geëvalueerd. Deze evaluatie is extern begeleid. De opzet hiervan is besproken met de voorzitter van de remuneratiecommissie, de voorzitter van de RvC en de directeur-bestuurder. Door alle commissarissen zijn vragenlijsten beantwoord. Ook heeft de extern begeleider relevante documentatie bestudeerd. Over het geheel genomen luidde de conclusie dat de RvC als geheel goed functioneert. Uit een oogpunt van doelmatigheid en efficiency wordt de agenda van de RvC nog meer toegespitst op onderwerpen van strategisch belang. Verder wordt de komende jaren de raad teruggebracht naar vijf leden (in plaats van zeven) hetgeen voldoende is bij de omvang van een corporatie als HW Wonen. De Governancecode is leidraad voor het functioneren van de RvC. De aandachtsgebieden uit de Governancecode waren in het vergaderschema 2013 ingepland. Ook in 2014 wordt deze werkwijze gehanteerd. De leden hebben in 2013 onafhankelijk van elkaar en het bestuur gefunctioneerd en aan de besluitvorming deelgenomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2013 niet voorgedaan. Het lid van de RvC, de heer Baan, heeft niet deelgenomen aan het beraad over het streekmuseum vanwege zijn functie bij deze instelling. Van de Regeling Melding Onregelmatigheden is in 2013 geen gebruik gemaakt. Met het oog op de toezichtstaak van de RvC zijn in 2013 diverse documenten, zoals periodieke rapportages, voortgangsrapportages over lopende projecten en de uitvoering van het jaarplan 2013 aan de RvC voorgelegd en met de directeur-bestuurder besproken.
19
3.6 Auditcommissie Ten behoeve van het inzicht in de financiële gang van zaken en het interne beheersingssysteem heeft de RvC een auditcommissie ingesteld. De auditcommissie heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Het reglement is op onze website gepubliceerd. De auditcommissie kwam in 2013 vier keer bijeen. Twee keer waren de accountants bij (een deel van) deze vergaderingen aanwezig. Met verslagen van deze vergaderingen heeft de auditcommissie aan de RvC gerapporteerd. De belangrijkste thema’s van de auditcommissie in 2013 waren:
de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2012; de jaarrekeningen 2012 van Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard en VOF Union – Assink; de waarderingsgrondslagen voor de materiële vaste activa van HW Wonen; de implementatie en normenkader van het In Control Statement; het jaarplan 2014 en treasury jaarplan 2014; de meerjarenbegroting 2014-2018; de drie periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; de financieringspositie en vermogensscan; het verstrekken van lastgeving / volmacht aan het WSW; het concept investeringsstatuut en concept treasurystatuut; de managementletter over 2013; het auditplan 2013.
3.7 Externe accountant Deloitte is als accountant benoemd door de RvC na advies van de directeur-bestuurder. Eind 2011 is het functioneren van de accountant beoordeeld. De RvC was toen van mening dat Deloitte goed functioneerde. In 2014 wordt het functioneren van de accountant opnieuw geëvalueerd. De accountant woonde het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin het verslag van de controle van de jaarrekening 2012 is besproken. Na de bespreking van dit verslag heeft de RvC de jaarrekening 2012 goedgekeurd. In 2013 is de accountant uitgenodigd voor de bespreking van de jaarrekening 2012 en de managementletter 2013 in de auditcommissie. Aandachtspunten volgens de accountants In het najaar van 2013 is door Deloitte een interimcontrole uitgevoerd. Naar aanleiding van deze controle zijn de volgende aandachtspunten naar voren gekomen:
verbeterpunten aangaande de interne beheersing van verschillende processen en het treffen van beheersingsmaatregelen; (de formulering van) de ‘In Control Statement’; fraude- en integriteitsrisico’s; de beheersing van risico’s rondom de projecten.
20
De resultaten van de accountantscontrole zijn opgenomen in een managementletter. Deze is op 28 november 2013 besproken met de auditcommissie. 3.8 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de RvC over benoeming, honorering en overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder en de honorering van commissarissen. Deze commissie heeft een adviserende rol. Voor het beloningsbeleid heeft de RvC op advies van de remuneratiecommissie besloten de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’ en de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’ te volgen. De remuneratiecommissie vergaderde in 2013 twee keer over de volgende onderwerpen:
de prestatieafspraken 2013 met de directeur-bestuurder; het functioneren van de directeur-bestuurder; de honorering van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC; de herbenoeming van de directeur-bestuurder per maart 2014 voor een periode van vier jaar; de herbenoeming van de voorzitter van de RvC; de vacatures in de RvC vanaf 2014.
3.9 Vastgoedcommissie In 2013 heeft de RvC voorts een vastgoedcommissie ingesteld. De vastgoedcommissie adviseert de RvC over de besluitvorming over nieuwe projecten om daarmee de snelheid en kwaliteit van besluitvorming van de raad te bevorderen. Het overleg van de vastgoedcommissie wordt ook benut om de voortgang van grote en/of complexe projecten te bespreken alsook dilemma’s en/of keuzes daarbij. De vastgoedcommissie vergaderde in 2013 6 keer, steeds enkele weken voorafgaande aan een reguliere RvC-vergadering. 3.10 De werkgeversrol van de RvC De RvC is verantwoordelijk voor de besturing van HW Wonen en is in die rol de werkgever van de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is per 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. Deze periode kan telkens worden verlengd met nog eens vier jaar. De RvC heeft op 1 november besloten om de directeur-bestuurder te herbenoemen met ingang van 1 maart 2014 voor een periode van opnieuw vier jaar. De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. Zijn beloning en overige arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd in een renumeratierapport. In het eerste kwartaal 2013 heeft de evaluatie van de directeur bestuurder plaatsgevonden. De remuneratiecommissie beoordeelde begin 2014 het functioneren van de directeurbestuurder. Hierbij is met name gekeken naar de realisatie van de prestatieafspraken hetgeen heeft geleid tot een positief advies aan de RvC. Naast zijn functie als directeur-bestuurder is de heer Pluimer bestuurslid van Hoeksche Waard Duurzaam, lid van de Ledenraad Rabobank Hoeksche Waard en voorzitter van ‘De Maatschappij’, departement Hoeksche Waard. De specificatie van de honorering van de Raad van Commissarissen en de bestuurder vindt u op pagina 99. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeurbestuurder.
21
De hierop gebaseerde, specifieke honoreringsregeling van directeur-bestuurders in de sector werd in oktober 2013 door de Haagse rechtbank ongeldig verklaard. Als gevolg hiervan heeft de beloning van de directeur-bestuurder in 2013 plaatsgevonden conform de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’. De beloning van de RvC in 2013 was in overeenstemming met de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. De honorering van de RvC voldoet voorts aan de adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor het voorzitterschap en lidmaatschap van commissies gelden toeslagen. De honorering van de RvC is niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen. 3.11 Tot slot HW Wonen werkt continu aan een open en transparante relatie met haar belanghouders. In 2013 was er vooral aandacht voor investeren, bouwen en beheren van vastgoed in economische mindere tijden. Intern is veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie, het opzetten van risicomanagement, de verbetering van de projectcontrol en de voorbereiding op het jubileumjaar 2014: ‘100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard’. Ook over 2013 is de RvC tevreden over de bereikte resultaten en de gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en de medewerkers hun taken hebben vervuld.
Oud-Beijerland, 17 april 2014
W.G. van Hassel voorzitter
22
Het opkomen voor de belangen van de medewerkers, daar draait het om bij de Ondernemingsraad (OR). Ook dit jaar waren er weer volop zaken waarover zij zich konden buigen. 4.1 Dit is de Ondernemingsraad In het jaarverslag legt de OR verantwoording af over alle belangrijke zaken uit het afgelopen jaar. Uitschieters waren het tot stand komen van de Personele regeling ‘HW Wonen in verandering’, de organisatieontwikkelingen en de ontwikkelingen in de sector. De OR heeft een gezicht De OR bestaat uit zeven vaste leden. Zij zijn door de medewerkers gekozen en zetten zich actief voor hen in. In 2013 zag de OR er als volgt uit: Ondernemingsraad Voorzitter Tweede voorzitter Secretaris Tweede secretaris Lid Lid Lid
Yvonne van Son Ellen van Rijswijk Karin Benschop-Boon Leen de Kreek Hans van Efferen Ilona Stooker Marcel Mulder
4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad De OR voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken zijn:
het vertegenwoordigen van het personeel; een bijdrage leveren aan de doelen van de organisatie; invloed uitoefenen op (beleids-)zaken die medewerkers direct raken; medewerkers de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid.
In de Wet op de ondernemingsraden staat wat de OR mag en kan doen. Volgens de wet is het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemers. De werknemers worden vertegenwoordigd door de OR. De OR kan invloed uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR kan ook een beroep doen op passende ondersteuning. De OR heeft een strategische visie en een reglement. De documenten ‘De OR als strategisch partner’ en ‘Het OR-reglement’ zijn voor onze medewerkers op ons intranet terug te vinden. 4.3 De Ondernemingsraad in 2013 In 2013 is de OR één keer in de twee weken bij elkaar geweest. Eens in de zes weken was er een bijeenkomst met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan dit overleg spraken de directeur-bestuurder en het dagelijks bestuur van de OR elkaar tijdens het zogenaamde agendaoverleg. In 2013 zijn er ook gesprekken geweest met de Raad van Commissarissen (RvC), de achterban en het managementteam (MT). Op de agenda In 2013 stonden er diverse onderwerpen op de agenda van de OR, zoals: het overeenkomen van de ‘Personele Regeling HW Wonen in Verandering’ (in plaats van een vangnetregeling en ter vervanging van het Sociaal Statuut 2010); het HW Wonen Werken; 23
de ontwikkelingen en actualiteiten in de sector; de organisatieontwikkelingen in het algemeen; het projectplan en de ontwikkelingen bij het Klant Service Centrum (KSC); optimalisatie dagelijks onderhoud; de incidentele afwijkingen Werving- & Selectiebeleid en tijdelijke arbeidscontracten; de ontwikkelingen ICT-beleid; de mogelijkheid om extern in te loggen op het bedrijfsnetwerk; het wagenparkbeleid; de werkkostenregeling; de verplichte snipperdagen 2014; de werkomstandigheden in Oud-Beijerland; de installatie commissie BOK(Klokkenluidersregeling); het actualiseren verzuimprotocol; het actualiseren secundaire arbeidsvoorwaarden; het functioneringsmanagement; de deelname aan stuur- en de werkgroep 100 jaar volkshuisvesting.
Bijzondere agendapunten Een aantal zaken sprong er dit jaar uit, zoals de totstandkoming van de ‘Personele regeling HW Wonen in verandering’. Voorafgaand hieraan hebben er onder andere bijeenkomsten met de achterban en de bonden (FNV en CNV) plaatsgevonden. Daarnaast waren er de ontwikkelingen op het Klant Service Centrum (KSC), de verdere invulling van het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen. Speciale aandacht was er ook voor de ontwikkelingen in de sector, de kabinetsmaatregelen en de mogelijke gevolgen hiervan voor HW Wonen en haar medewerkers. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in het kantoor. Informatie voor de OR In 2013 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over: het jaarverslag 2012; het jaarplan 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2017; de evaluatie ziekteverzuimprotocol, het werving- en selectiebeleid en de collectieve ziektekostenverzekering; de externe adviseurs; het informatiebeveiligingsbeleid HW Wonen; de enquête HW Wonen Werken; de zelfevaluatie HW Wonen Werken; de RI&E; het functieprofiel preventiemedewerker/BHV coördinator. Instemming van de OR In 2013 heeft de OR ingestemd met: de ‘Personele regeling HW Wonen in verandering’; functieprofielen en aanbiedingsbrief KSC; het Woondiensten Cafetaria Systeem 2013: de keuzeperiode en -ronde. Bij het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen volgt de OR de ontwikkelingen nauwgezet. De OR vindt het zeer belangrijk dat de ‘Personele Regeling HW Wonen in verandering’ er is gekomen voor de medewerkers die in dit proces buiten de boot dreigen te vallen.
24
Scholing De leden van de OR doen er alles aan om de belangen van het personeel zo goed mogelijk te behartigen. In 2013 hebben de leden hun kennis vergroot tijdens de gehouden tweedaagse bijeenkomsten. 4.4 Achterban op de hoogte houden Het goed en transparant informeren van de achterban is voor de OR van groot belang. Het personeel is in 2013 op de hoogte gehouden van lopende of te verwachten zaken met algemene personeelsbijeenkomsten en via het intranet. Alle verslagen van zowel het eigen overleg als de gesprekken met de directeur-bestuurder, nieuwsbrieven en andere relevante stukken zijn voor de medewerkers op ons intranet te lezen.
25
De huurders van HW Wonen worden vertegenwoordigd door de plaatselijke huurdersverenigingen. Deze verenigingen (Cromstrijen, Hoeksche Waard Oost en Hoeksche Waard West) hebben zich wat betreft het overleg met HW Wonen verenigd in een platform. Het platform is in 2013 opgericht om naar HW Wonen toe met één mond te spreken. 5.1 Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard Omdat de wet een platform niet erkend als wettige vertegenwoordiger van een huurder, de wet spreekt alleen van (een) huurdersorganisatie(s), hebben de gezamenlijke huurdersverenigingen een stichting opgericht met de naam Platform Huurdersverenigingen Hoeksche waard. Deze stichting overlegt met HW Wonen namens alle huurdersverenigingen in de Hoeksche Waard. Het bestuur van het platform bestaat uit bestuursleden van de huurdersverenigingen. 5.2 Dit doet het Huurdersplatform Aan het begin van het jaar wordt samen met HW Wonen de agenda voor het komende jaar vastgesteld. De inhoud van deze agenda is op dat moment grotendeels ingevuld. In 2013 heeft het platform vijf keer met HW Wonen vergaderd waarbij diverse malen (een of) meerdere leden van de RvC aanwezig (was) waren. 5.3 Op de agenda De jaarlijkse huurverhoging staat elk jaar standaard op de agenda. Een punt waar wij als huurdersplatform (en huurdersverenigingen) het minst over te zeggen hebben omdat dit vooral in Den Haag bepaald wordt. HW Wonen was voor wat betreft de extra huurverhoging in 2013 het eens met het platform om deze niet toe te passen. Verder is er veel overleg geweest over het strategisch voorraadbeleid, waar het platform een duidelijke mening over heeft. En die mening komt lang niet altijd overeen met de voorstellen van HW Wonen op dit punt. Het afgelopen jaar is ook uitvoerig met HW Wonen gediscussieerd over het te voeren beleid, zeker met betrekking tot de plannen die de regering in Den Haag uit wil voeren op het gebied van huren. Helaas is vanuit Den Haag een beleid ontwikkeld wat desastreus is voor de huurder die afhankelijk is van de sociale huurwoning. 5.4 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus Over één ding zijn HW Wonen en het Platform het zeker eens, willen wij nog sociaal betaalbare huren houden dan moeten huurder en verhuurder gezamenlijk optrekken tegen het beleid wat in Den Haag wordt bedacht. Want als de huidige plannen worden uitgevoerd is het sociale huur tijdperk ten einde. Het platform ziet 2013 als een jaar waarin veel beleid bepaald is over hoe zij in de toekomst de belangen van de huurders van HW Wonen kan en zal behartigen.
26
6.1 Missie en visie Onze missie luidt als volgt: ‘In een Nationaal Landschap woondiensten en woonproducten aanbieden die aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen’. De visie die hierbij hoort is ‘Samen Wonen meer Waard’. Goed wonen in een vitaal Nationaal Landschap. Wij gaan uit van onze eigen kracht en werken van daaruit graag samen met de mensen en organisaties om ons heen. Wij voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor goede huisvesting, maar ook voor de kwaliteit van wonen en leven. 6.2 Werkgebied Wij hebben als basis de Hoeksche Waard en zien het ook als ons primaire werkgebied. Dit is een zelfstandig maar geen geïsoleerd gebied. Daarom vindt beleidsafstemming ook met andere regio’s plaats. Het in de statuten vastgelegde werkgebied is veel groter. Dit werkgebied omvat de gemeenten Alblasserdam, Alblasserwaard, Barendrecht, Bernisse, Binnenmaas, Brielle, Capelle aan den IJssel, Cromstrijen, Dordrecht, Giessenlanden, Goeree-Overflakkee, Gorinchem, Graafstroom, Hardinxveld-Giessendam, Hellevoetsluis, Hendrik-Ido-Ambacht, Korendijk, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Leerdam, Liesveld, Maassluis, Nieuw-Lekkerland, Oud-Beijerland, Papendrecht, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Sliedrecht, Spijkenisse, Strijen, Vlaardingen, Zederik, Zwijndrecht. 6.3 Ondernemingsplan 2011-2014 Voor de periode 2011-2014 hebben wij een ondernemingsplan opgesteld. Voor de inhoud van het ondernemingsplan wordt verwezen naar het betreffende document (te vinden op onze website www.hwwonen.nl) Inmiddels is dit ondernemingsplan ingehaald door de economische en politieke ontwikkelingen. Daarom is er begin 2013 een tussenbalans opgemaakt. Ook deze tussenbalans staat op www.hwwonen.nl/ondernemingsplan. 6.4 Samenwerking Binnen de Hoeksche Waard wordt met alle gemeenten en zorg- en welzijnspartijen in meer of mindere mate samengewerkt. Onze indruk is dat deze samenwerkingen zijn gebaseerd op wederzijds vertrouwen, respect voor elkaars positie en de gedachte dat we samen meer kunnen bereiken. Wij koesteren deze samenwerkingen en is er veel aan gelegen de samenwerkingen verder uit te bouwen. Buiten de Hoeksche Waard werken wij samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en WoonCompas uit Rotterdam. Met deze corporaties hebben wij (gezamenlijk) vastgoed en/of zorgen wij samen voor het beheer van dit vastgoed.
27
Met de HW Wonen Balans brengen wij op overzichtelijke wijze de voorgenomen en gerealiseerde prestaties van HW Wonen in kaart. De basis voor de voorgenomen prestaties zijn terug te vinden in het ondernemingsplan en het jaarplan 2013. De toelichting op de gerealiseerde prestaties en de relevante afwijkingen ten opzichte van de voorgenomen prestaties zijn in dit jaarverslag verwerkt. Doelstelling 2013
Realisatie 2013
Convenant woonruimteverdeling en/of huisvestingsverordening geactualiseerd?
Ja
Nee
Prestatieafspraken met de gemeenten actueel?
Ja
Ja
Participatiebeleid opgesteld?
Ja
Nee
Voortgang Coöperatie Hoeksche Waard Duurzaam?
Ja
Ja
Duurzaamheidbeleid afgerond?
Ja
Ja
Door HW Wonen wordt op alle aspecten voldaan aan de Governancecode
Ja
Ja
Personeelsbeleid vastgelegd in personeelsbeleidplan?
Ja
Ja
Project "Ontwikkeling Organisatiecultuur" uitgevoerd?
Ja
Loopt
(tweejaarlijks) Medewerkers Tevredenheids Onderzoek uitgevoerd?
Ja
Nee
Communicatiebeleid vastgesteld?
Ja
Deels
Sponsorbeleid geëvalueerd?
Ja
Ja
Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd?
Ja
Nee
Jaarlijkse verantwoording over woningtoewijzing afgerond?
Ja
Ja
Is de Governancecode onderdeel van de besprekingen met de rvc?
Ja
Ja
Is de Governancecode onderdeel van de besprekingen met het mt?
Ja
Ja
Arbo-jaarplan opgesteld?
Ja
Nee
94,25
93,34
Hoeveel bedragen de kosten van inhuur van de tijdelijke medewerkers?
€ 397 duizend
€ 400 duizend
Hoeveel bedragen de uitgaven voor opleiding van personeel?
€ 155 duizend
€ 191 duizend
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek?
4,0%
6,1%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (exclusief langer dan 6 weken ziek) is het personeel ziek?
2,5%
1,6%
€ 25 duizend
€ 33 duizend
4
4
Aandachtsgebied Strategie en organisatie Beleid
Beheer
Aantal fte’s vastgestelde formatie
Budget sponsoring Aantal malen per jaar dat het bewonersblad wordt uitgegeven.
28
Doelstelling 2013
Realisatie 2013
Lange termijn doelstelling voorraad goedkope woningen
75%
73%
Lange termijn doelstelling voorraad middeldure woningen
15%
23%
Lange termijn doelstelling voorraad dure woningen
10%
4%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor starters
30%
31%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor senioren
40%
30%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor gezinnen
30%
39%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad goedkope woningen
73%
74%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad middeldure woningen
78%
78%
Lange termijn doelstelling voorraad koopwoningen
1.300
1.425
Ja
Nee
Gesloopte woningen
133
103
Opgeleverde huurwoningen
128
104
Opgeleverde koopwoningen (inclusief grondkavels)
50
50
Opgeleverd maatschappelijk vastgoed
0
0
€ 5,6 miljoen
€ 5,9 miljoen
Budget contractonderhoud
€ 975 duizend
€ 656 duizend
Budget energiemaatregelen
€ 3,0 miljoen
€ 532 duizend
53
85
Ja
Nee
KWH-Huurlabel behaald?
Ja
Ja
Mutatiegraad totale bezit
6,00%
9,40%
Aantal procedures Huurcommissie
5
2
Aantal ingekomen klachten Interne Klachten Procedure
15
31
Aantal procedures Klachten Advies Commissie
5
17
Aantal maal overleg met het Huurdersplatform
8
5
Aantal woningzoekenden geregistreerd
1.500
2.225
% beschikbare woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep?
90%
82%
Aandachtsgebied Vastgoed Beleid
Programma van eisen levensloopbestendigheid opgesteld? Beheer
Budget planmatig onderhoud per complex
Hoeveel bestaande woningen worden verkocht? Wonen Beleid Trendrapport klant opgesteld? Beheer
29
Doelstelling 2013
Realisatie 2013
% beschikbare woningen verhuurd aan jongeren (jonger dan 35 jaar) ?
35%
40%
% beschikbare woningen verhuurd aan senioren (ouder dan 55 jaar) ?
35%
32%
Hoeveel dagen frictie- en mutatieleegstand is per woning gemiddeld acceptabel?
< 20
29,5
€ 536 duizend
€ 536 duizend
0,75%
0,86%
573
791
Welk percentage van de leeggekomen woningen wordt aansluitend verhuurd?
5,0%
3,8%
Wat is de acceptatiegraad?
75%
42%
€ 200 duizend
€ 228 duizend
€ 1,6 miljoen
€ 1,6 miljoen
20.000
22.869
Budget mutatieonderhoud
€ 1,1 miljoen
€ 1,4 miljoen
Budget contractonderhoud
€ 826 duizend
€ 712 duizend
€ 5,6 miljoen
€ 4,2 miljoen
Hoeveel ontruimingen worden er aangezegd?
50
50
Hoeveel ontruimingen gaan er door?
15
16
Hoeveel overlastklachten worden er behandeld?
500
654
Voortgang in de procesbeschrijvingen en procesevaluatie?
Ja
Ja
Informatievoorziening budgetten op orde?
Ja
Loopt
Risicomanagement geformaliseerd?
Ja
Ja
€ 435 duizend
€ 379 duizend
< 1%
0,90%
Aantal verzonden eerste aanmaningen huurachterstand?
600
678
Aantal verzonden tweede aanmaningen huurachterstand?
375
392
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75%
73%
A
A
kredietwaardig
kredietwaardig
Solvabiliteit op bedrijfswaarde
> 25%
30,3%
Intrest Coverage Ratio (ICR)
> 1,6
2,0
> 4,2%
5,7%
Aandachtsgebied Wonen Beheer vervolg
Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal? Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur? Hoeveel woningen worden er na mutatie verhuurd?
Budget leefbaarheid Budget herstelonderhoud Hoeveel reparatieverzoeken worden er behandeld?
Budget planmatig onderhoud per woning
Bedrijfsvoering Beleid
Beheer Hoeveel bedraagt het beschikbaar gestelde budget voor investeringen ten dienste van de exploitatie? Huurachterstand als percentage van de jaarhuur
Status Centraal Fonds Kredietwaardigheidsbeoordeling WSW
Direct rendement (op basis van bedrijfswaarde)
30
Doelstelling 2013
Realisatie 2013
In Control Statement afgegeven door bestuurder en MT-leden?
Ja
Ja
Aedex-resultaten voorgaand jaar bekend en gecommuniceerd?
Ja
Ja
Informatieverstrekking CFV-benchmarkgegevens afgerond?
Ja
Ja
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten?
44,3%
42,3%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten?
18,3%
19,0%
Gemiddelde huurstijging per 1 juli?
2,50%
4,00%
Hoeveel bedragen de netto kosten van de werkorganisatie per woning?
€ 1.001
€ 1.047
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
€ 160
€ 158
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
€ 114
€ 135
Gemiddelde kosten voor contractenonderhoud per woning?
€ 177
€ 135
Gemiddelde kosten voor planmatig onderhoud per woning?
€ 1.104
€ 1.000
Hoeveel bedraagt de gemiddelde rente op de leningenportefeuille?
4,23%
4,07%
Aandachtsgebied Bedrijfsvoering Beheer vervolg
31
8.1 HW Wonen Werken Vanaf januari 2013 wordt er vanuit één locatie gewerkt. Het kantoor in Oud-Beijerland is in 2012 verbouwd om alle medewerkers te faciliteren in hun werk. Door toepassing van het HW Wonen Werken, een variant op het nieuwe werken, was het mogelijk om in hetzelfde gebouw alle medewerkers van een werkplek te voorzien. 8.2 Medewerkers In juli 2013 is de personele regeling van HW Wonen definitief vastgesteld. In deze regeling is opgenomen dat de formatie van HW Wonen in 2014 85 fte bedraagt. Om deze doelstelling te halen worden verschillende instrumenten ingezet. De vastgestelde formatie bedraagt ultimo 2013 93,3 fte. Van deze formatie wordt 86,8 fte ingevuld door medewerkers met een vast contract. 6,5 fte wordt op dit moment niet ingevuld of ingevuld door tijdelijke medewerkers. De verwachting is dat een deel van deze formatie op termijn kan vervallen / kan worden gebruikt voor het creëren van noodzakelijke andere functieprofielen. In dit kader is inmiddels een proces gestart om de gewenste organisatieontwikkeling van HW Wonen de komende jaren verder vorm te geven. Drie medewerkers hebben vorig jaar onze organisatie verlaten. We hebben geen nieuwe medewerkers aangenomen, maar wel 10 stagiaires mogen verwelkomen. Bij HW Wonen werken nu 58 vrouwen en 43 mannen. Er zijn 39 parttimers. De leeftijdsopbouw van het personeel ziet er per 31 december 2013 als volgt: Werknemers <25 25-34 35-44 45-54 Aantallen 5 9 27 41 Percentages 5 8 27 41
55-64 19 19
De gemiddelde leeftijd is 46 jaar. Ziekteverzuim Het langdurig ziekteverzuim bij HW Wonen is in 2013, zeker in historisch perspectief, vrij hoog geweest (6 procent). Naast een aantal langdurige ziektegevallen op basis van lichamelijke problemen is ook sprake van verschillende ziektegevallen op grond van ‘psychische problemen’. Het kortdurend ziekteverzuim is daarentegen relatief laag (1,6 procent). Ondersteuning bij ziekteverzuim Arbo Unie ondersteunt HW Wonen bij ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden. Onze leidinggevenden en managers hebben een belangrijke en duidelijke verantwoordelijkheid in de begeleiding van zieke medewerkers. Hun aanpak is terug te vinden in ons ziekteverzuimbeleid en -protocol. Zorgvuldige re-integratie Om de nadelige gevolgen van ziekte zoveel mogelijk te beperken, ziet HW Wonen het als haar taak om werknemers zo snel en zo verantwoord mogelijk weer aan het werk te krijgen. Ons doel is om medewerkers op een goede manier en tot tevredenheid van alle betrokkenen terug te laten keren in het arbeidsproces: zorgvuldige re-integratie is het halve werk. Vertrouwenspersoon Binnen onze organisatie is er een externe vertrouwenspersoon bij wie medewerkers terecht kunnen met vertrouwelijke zaken. In 2013 is er geen beroep op deze persoon gedaan.
32
>65 0 0
Functioneren en investeren Voor ons functioneringsmanagement hebben de leidinggevenden met alle medewerkers een jaarplangesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek gevoerd. Uitkomsten beoordelingsgesprekken D-beoordeling (excellent) C-beoordeling (zeer goed) B-beoordeling (normaal/goed) A-beoordeling (slecht/matig)
0 medewerkers 10 medewerkers 86 medewerkers 4 medewerkers
Investeren in onze mensen Verdere professionalisering van onze medewerkers is belangrijk in ons beleid. Om dit te bereiken hebben we in 2013 volop geïnvesteerd in de persoonlijke ontwikkeling van onze mensen door opleidingen, trainingen en coachingstrajecten aan te bieden. Personeelsbijeenkomsten Ongedwongen, sportief, informatief en sfeervol waren de personeelsbijeenkomsten die we in 2013 hielden. Een overzicht: Mei September November December
– – – –
informatieve lunchbijeenkomsten in het HW Kaffee; actieve sportmiddag met BBQ Burgh Haamstede; Sintfeest voor kinderen en kleinkinderen Kersthappas medewerkers en partners.
HW Kaffee Het initiatief ‘Blokje kaas’ is gestart in september en is inmiddels een maandelijks terugkerende informele ontmoeting voor medewerkers in het HW Kaffee. Stages HW Wonen vindt het belangrijk dat jonge mensen kennis maken met het werk bij een woningcorporatie. Stages zijn daarvoor een prima instrument voor. In 2013 hebben we 10 stagiaires begeleid. 8.3 Duurzame organisatie Tijdens de verbouwing van ons kantoor in 2012 is ook aan de verdere verduurzaming gewerkt. Dit laatste heeft geresulteerd in een certificering van maar liefst 4 sterren BREEAMNL In-Use. Ons gebouw is het eerste bestaande kantoor in Nederland dat deze certificering ontvangt. Tijdens ons open huis op 14 april 2013 werd dit feestelijk uitgereikt. Het certificaat met de achterliggende normeringssystematiek is te vinden op onze website www.hwwonen.nl. De verduurzaming uit zich in het aanbrengen van pv-panelen, monitoring en actief communiceren over energieopwekking en gebruik, optimalisering van de werking van het klimaatsysteem, toepassing ledverlichting en het actief schakelen op de noodzakelijke verlichting. Eind 2012 zijn bijna 300 pv-panelen aangebracht op het gebouw met een systeemcapaciteit van ongeveer 70 kWp. In 2013 heeft het systeem ruim 61.000 kWh aan stroom opgewekt waarvan circa 80 procent rechtstreeks is gebruikt. 12.000 kWh is terug geleverd. Maandelijks wordt het verbruik geregistreerd en gecommuniceerd met het personeel via de narrowcasting. Medio 2014 wordt het een actief systeem dat realtime de productie en het verbruik van energie registreert. In 2013 is de software die het WKO-systeem aanstuurt vervangen en geoptimaliseerd om een zo goed mogelijk gebruik te kunnen maken van de natuurlijke bronnen voor verwarming en koeling van het gebouw. Hierdoor kan ook het gasverbruik aanzienlijk worden gereduceerd. 33
Ten slotte zijn in 2013 voorbereidingen getroffen om Swycs (See what you can save) toe te passen in ons kantoorpand. Met dit systeem kan het verbruik tot op verbruikersniveau worden gemonitord en beheerd. Het is de bedoeling om bijvoorbeeld door actieve schakeling op verlichting en/of andere grootverbruikers flinke besparingen te realiseren. In het eerste kwartaal 2014 wordt het systeem operationeel. 8.4 KWH-Huurlabel Wij hechten grote waarde aan een goede dienstverlening aan haar klanten. Om de kwaliteit van de dienstverlening te borgen wordt gebruik gemaakt van het KWH. In het verleden werd er slechts een korte periode gemeten, vanaf 2013 wordt er continu gemeten. De meting vindt plaats voor de kwaliteit; telefonische bereikbaarheid; communicatie & informatie; woning zoeken; nieuwe woning; huur opzeggen; reparaties; onderhoud en tot slot de behandeling van klachten over onze dienstverlening. Inmiddels is bekend dat wij het KWH-huurlabel voor 2013 hebben behouden. 8.5 Afhandelen van klachten Interne klachtenprocedure HW Wonen doet er alles aan om het wonen zo aangenaam mogelijk voor huurders te maken. Toch kan het voorkomen dat huurders niet tevreden zijn over onze dienstverlening of onze medewerkers. Huurders kunnen dan een klacht bij HW Wonen indienen. HW Wonen kent een interne klachtenprocedure waarbij regels en termijnen zijn vastgesteld om de klacht van de huurder op te lossen dan wel te verhelpen. In 2013 heeft HW Wonen 31 klachten ontvangen en afgehandeld (in 2012 waren dat er 17). Een behoorlijke stijging; de klachten hebben voornamelijk betrekking op niet (goed) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en de communicatie met medewerkers. Met uitzondering van één klacht zijn alle gemelde klachten naar tevredenheid van de huurders binnen de gestelde termijnen opgelost. Het verbeteren van de communicatie met huurders heeft intern echter voortdurend de aandacht. Het kan voorkomen dat na het doorlopen van onze interne klachtenprocedure er nog onenigheid bestaat. In dat geval kan de huurder terecht bij de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. In 2013 is één klacht vanuit de interne klachtenprocedure door de huurder alsnog ingediend bij de Klachten Advies Commissie (2012: 0). De Klachten Advies Commissie heeft die klacht via een hoorzitting in behandeling genomen en de klacht gegrond verklaard. HW Wonen heeft de uitspraak van de commissie opgevolgd. Klachten Advies Commissie Voorzitter Vice voorzitter Ambtelijk secretaris Lid Lid
de heer H. Stapel de heer F. van Heusden mevrouw A.C. Groenendijk de heer H. Zwartkruis mevrouw A.M.R. van Nierop – van ‘t Grunewold
De Klachten Advies Commissie ontving in 2013 17 (2012: 12). Van de 17 klachten bleken 4 klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Zij konden dus niet behandeld worden. De andere dertien klachten waren wel ontvankelijk. 6 klachten zijn in behandeling genomen via hoorzittingen; 3 klachten worden in januari 2014 via hoorzittingen in behandeling genomen, 1 klacht is tijdig door HW Wonen opgelost, één klacht wordt in januari 2014 nader onderzocht en 2 klachten worden opgeschort tot 1 maart 2014.
34
De commissie heeft vier klachten gegrond verklaard en twee klachten ongegrond. De behandelde klachten hebben betrekking op: Veiligheid van de woning in combinatie met compensatie
gegrond
Communicatie in relatie tot wijzigen van het hoofdhuurderschap
ongegrond
Energiebesparende maatregelen in relatie tot huurverhoging
gegrond
Communicatie en het maken van afspraken
gegrond
Achterstallig onderhoud
gegrond
Vochtproblemen in de woning en onkostenvergoeding
ongegrond
Onderhoud en overlast
Oordeel januari 2014
Geschil over voorstel keukenrenovatie
Oordeel januari 2014
Afvoer / afzuigingsproblemen buren
Oordeel januari 2014
Bejegening door HW Wonen
Opschorting maart 2014
Achterstallig onderhoud
Opschorting maart 2014
Achterstallig onderhoud
Onderzoek januari 2014
Tijdens het voorjaarsoverleg van onze directeur-bestuurder en de commissieleden van de Klachten Advies Commissie is vastgesteld dat de commissie objectief oordeelt en zich aan de afgesproken procedures houdt. HW Wonen heeft ook in 2013 de uitspraken van de commissie opgevolgd. Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard In 2008 is de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard gestart. Het doel van deze commissie is:
klachten behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening; bijdragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen; tegemoet komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening; het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingssysteem.
De Geschillencommissie Woonruimteverdeling bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen ondersteunt het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is mevrouw A.C. Groenendijk, medewerker Bestuurszaken van HW Wonen. In 2013 heeft de geschillencommissie vier klachten ontvangen (in 2012: drie).Twee klachten waren ontvankelijk. Hiervoor zijn hoorzittingen gehouden. Beide klachten, afkomstig uit de gemeenten Oud-Beijerland en Binnenmaas, zijn ongegrond verklaard en hadden betrekking op de wijze waarop HW Wonen het woonruimteverdelingssysteem / sanctiebeleid heeft toegepast. De gemeente Binnenmaas was vertegenwoordigd tijdens de hoorzitting.
35
Meer dan 10.000 woningen en appartementen hebben wij in ons bezit. Daarmee zorgen we ervoor dat heel wat inwoners van de Hoeksche Waard een dak boven het hoofd hebben. Het is ons primaire doel om ons in te zetten voor mensen met een laag inkomen. Bij de woningtoewijzing gaat bijzondere aandacht uit naar de doelgroep senioren en starters. 9.1 Scherp toewijzen Door regels van de Europese Commissie zijn de toewijzingseisen voor woningbouwcorporaties een stuk strenger geworden. Onze eigen toewijzingsregels zijn in 2012 aangepast om aan het toegestane percentage van 10 procent verhuur aan de doelgroep met hogere inkomens te kunnen voldoen. In 2013 is 5,3 procent van de leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd aan mensen met een inkomen boven de 34.229 euro. Hiermee zijn wij binnen het toegestane percentage gebleven. 9.2 Mutaties en verhuringen Een overzicht van de mutaties in de bestaande woningvoorraad per gemeente: Aantal woningen 369
Mutaties 2013 29
Mutatiegraad 2013 7,86%
Mutaties 2012 31
Mutatiegraad 2012 8,24%
Maasdam
284
17
5,99%
11
3,97%
Mijnsheerenland
278
31
11,15%
26
9,19%
Puttershoek
1.016
92
9,06%
79
7,75%
‘s-Gravendeel
1.187
178
15,00%
107
8,71%
208
20
9,62%
11
5,29%
Binnenmaas
3.342
367
10,98%
265
7,81%
Strijen
1.074
143
13,31%
123
11,05%
278
35
12,59%
31
9,87%
Numansdorp
1.076
95
8,83%
80
7,71%
Cromstrijen
1.354
130
9,60%
111
8,22%
Goudswaard
224
19
8,48%
25
11,90%
Nieuw-Beijerland
265
21
7,92%
25
9,43%
Piershil
147
12
8,16%
20
13,61%
Zuid-Beijerland
349
28
8,02%
14
4,11%
Korendijk
985
80
8,12%
84
8,72%
Oud-Beijerland
2.571
227
8,83%
189
7,27%
Totaal HW Wonen
9.326
947
10,15%
772
8,20%
Kern – gemeente Heinenoord
Westmaas
Klaaswaal
36
In het tabel op de vorige pagina zijn de woningen in de Hoeksche Waard van HW Wonen per 1 januari 2013 opgenomen. Ons totale bezit bestaat ook uit woningen buiten de Hoeksche Waard, overige woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerendgoed en garages en omvat per 31 december 2013 in totaal 10.448 verhuureenheden. 9.3
Verhuringen naar huurklasse en inkomen Huurklasse
Laag (< € 34.229)
Hoog ≥ € 34.229)
Nietpersonen
Eindtotaal
goedkoop (< € 374,45)
82
0
5
87
aftoppingsgrens IHS laag (< € 535,92)
391
5
10
406
aftoppingsgrens IHS hoog (< € 574,36)
87
14
0
101
bovengrens IHS (< € 681,03)
158
21
5
184
20
778
0
115
718 vrije sector (≥ € 681,03)
Eindtotaal
94,72%
13
40
5,28%
102
13
11,30%
102
88,70%
0
115
731
83,73%
142
17,37%
20
893
9.4 Huurachterstanden Wij voeren een strak incassobeleid. Rond de 10e en 20e van iedere maand worden de aanmaningen verstuurd. In onderstaand overzicht is de huurachterstand nader gespecificeerd.
Maanden achterstand < 1 maand 1-2 maanden 2-3 maanden 3-4 maanden > 4 maanden
Aantal 354 58% 96 16% 61 10% 32 5% 64 11%
Totaal
607
100%
2013 achterstand 122.073 22% 81.038 14% 107.90 19% 66.439 12% 189.915 33% 567.365
100%
aantal 339 55% 83 14% 67 11% 28 5% 94 15% 611
100%
2012 achterstand 103.203 17% 62.025 10% 102.017 17% 50.740 8% 298.885 48% 616.869
Begin 2014 zijn alle dossiers met betrekking tot de “Huur” en “Overige vorderingen” opnieuw beoordeeld. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat een aantal vorderingen definitief als oninbaar moet worden beschouwd. In alle gevallen betreft het bedragen waarvoor een voorziening is gevormd. Het betreft met name vorderingen waar een WSNP-regeling of een traject via budgetbeheer & schuldhulpverlening is afgesloten. Van de resterende vorderingen is een inschatting gemaakt van de kans dat deze vorderingen daadwerkelijk worden geïncasseerd. Op grond van de uitgevoerde beoordeling is in 2013 106 duizend euro ten laste van de voorzieningen gebracht. Na deze afboeking resteert een voorziening van circa 168 duizend euro. 9.5 Ontruimingen In 2013 is 50 keer (2012: 49; 2011: 64) een ontruiming aangezegd. Van deze aanzeggingen zijn er in 2013 uiteindelijk 16 (2012: 12; 2011: 18) woningen ontruimd.
37
100%
2013
2012
2011
2010
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Heinenoord
0
2
0
3
1
2
0
0
Maasdam
0
0
3
4
0
0
1
2
Mijnsheerenland
0
0
0
2
0
1
0
1
Puttershoek
1
5
0
3
1
10
1
11
's-Gravendeel
4
10
0
4
2
4
1
6
Westmaas
0
2
1
3
0
2
0
2
Totaal gemeente Binnenmaas
5
19
4
19
4
19
3
22
Strijen
4
7
1
9
3
8
2
8
Totaal gemeente Strijen
4
7
1
9
3
8
2
8
Goudswaard
0
0
0
1
1
1
0
0
Nieuw-Beijerland
1
2
0
2
3
7
2
3
Piershil
0
0
0
0
0
1
0
0
Zuid-Beijerland
0
0
1
1
0
3
1
2
Totaal gemeente Korendijk
1
2
1
4
4
12
3
5
Numansdorp
2
5
1
4
1
5
0
2
Klaaswaal
1
2
1
1
2
5
0
0
Totaal gemeente Cromstrijen
3
7
2
5
3
10
0
2
Oud-Beijerland
3
15
4
12
4
15
1
13
Totaal gemeente Oud-Bijerland
3
15
4
12
4
15
1
13
16
50
12
49
18
64
9
50
Per gemeente/kern
Gemeente Binnemaas
Gemeente Strijen
Gemeente Korendijk
Gemeente Cromstrijen
Gemeente Oud-Beijerland
Totaal
38
In 2013 waren de gevolgen van de crisis op de woningmarkt voor makelaars en ontwikkelaars duidelijk te merken. Voor HW Wonen was 2013 echter een bijzonder jaar, waarbij een aantal ontwikkelingen zelfs lijnrecht stonden tegenover de algemene neergaande tendensen in de woningmarkt. Zo was er onverwacht veel beweging op de huurmarkt met zelfs meer mutaties dan in de afgelopen jaren. Ook liep de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad boven verwachting en lag de oplevering van nieuwbouw nog gewoon op het gemiddelde productiecijfer vanaf het jaar 2000. Omdat de verkoop en sloop van woningen een grotere omvang had dan de nieuwbouwopleveringen, is ons totale woningbestand iets verminderd. Eind 2013 bestaat de voorraad uit 10.448 verhuureenheden (10.547 in 2012), waarvan ruim 9.300 woningen in exploitatie in de Hoeksche Waard. 10.1 Strategisch Voorraadbeleid In 2013 is een aanvang gemaakt met een herijking van ons strategisch voorraadbeleid (SVB).De belangrijkste doelstellig is om de sterk veranderde woningmarkt, sinds de totstandkoming van het SVB in 2011, te analyseren en om op die veranderingen in te kunnen spelen. Ten behoeve van die analyse zijn actuele gegevens verzameld over de huishoudens, waarbij samenstelling en inkomen de belangrijkste elementen vormen en is de huishoudensontwikkeling tot 2025 in kaart gebracht. Op basis van deze gegevens is de gewenste omvang en samenstelling van de woningportefeuille per dorpskern in beeld gebracht. Begin 2014 wordt de herijking afgerond met een eindrapportage. 10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden In 2013 hebben we gezamenlijk met Deloitte een duurzaamheidsbeleid opgesteld. Hier worden onze visie, doelstellingen en strategie verwoord. Hierin zijn een aantal werkgroepen benoemd om de duurzaamheid te implementeren in de organisatie:
De werkgroep PV-panelen heeft een aanbesteding gehouden en een raamovereenkomst overeengekomen met Qsolar. Momenteel worden de communicatiemiddelen uitgewerkt waarna we in het eerste kwartaal van 2014 een pilot voor 200 huurwoningen starten. De werkgroep energiemaatregelen bestaande bouw heeft gevraagd om een nieuw strategisch voorraadbeleid (SVB) om zeker te weten dat de juiste energiemaatregelen op de complexen worden uitgerold. Het SVB 2.0 is half 2013 opgestart en wordt begin 2014 opgeleverd en loopt parallel met de energiemaatregelen. Hieruit volgen complexplannen die een onderdeel uit gaan maken van de meerjarenbegroting. Een aantal pilots is al wel geselecteerd en deze wordt in 2014 uitgevoerd. De werkgroep BREAAM heeft zich bezig gehouden met de verduurzaming van het kantoor. Dit heeft geleid tot de uitreiking van het BREAAM-in-use **** certificaat op 19 april 2013. We zijn trots op dit certificaat omdat het aangeeft dat HW Wonen het ‘duurzaamste bestaande gebouw’ van Nederland heeft.
Begin 2012 waren al onze woningen voorzien van een energielabel. Hiervoor is in 2013 een beheercontract afgesloten om ervoor te zorgen dat de energielabels actueel blijven. Ook is hiervoor een beheerproces opgesteld dat in 2014 wordt geïmplementeerd. In bijgaande tabellen zijn de energielabel verbeteringen van begin 2014 ten opzichte van begin 2013 weergegeven:
39
Gemiddeld energielabel
Energielabel 2012 -2013 2500
1500 1000 500 0
A
B
C
D
E
F
G
2012
318
1359
2271
1983
1942
1216
181
2013
359
1575
2324
2025
1872
1094
130
A B C D E F G
31-12-2012 3% 15% 24% 21% 21% 13% 2%
31-12-2013 4% 17% 25% 22% 20% 12% 1%
1,90
Gemiddelde energie index (EI)
2000
1,70
1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 Gemiddelde EI
A B C D E F G
2012
2013
1,81
1,77
=< 1,05 1,06-1,30 1,31-1,60 1,61-2,00 2,01-2,40 2,41-2,90 => 2,91
De energie-index van het bezit van HW Wonen is in 2013 licht verbeterd. Er wordt hard gewerkt om de komende jaren deze index fors te verbeteren. De eerste projecten in dit kader zijn in 2013 gestart. Hieronder staat een overzicht van de duurzaamheidsprojecten die wij hebben uitgevoerd of op dit moment aan het uitvoeren zijn. In het plan Oranjewijck in Klaaswaal zijn 28 grondgebonden seniorenwoningen gerealiseerd. Naast het gegeven dat de woningen heel goed geïsoleerd zijn en aan alle huidige eisen voldoen, heeft HW Wonen als extra duurzaamheidsmaatregel op deze woningen zonnepanelen gemonteerd. De stroom die hiermee opgewekt wordt komt ten goede aan de bewoner. De laatste fase van de nieuwbouw van het plan Oranjewijk in Numansdorp is inmiddels opgeleverd. Ook in dit plan hebben we naast goede isolatie extra maatregelen toegepast. Deze woningen zijn voorzien van zonneboilers. Het warme water dat de bewoners gebruiken wordt opgewarmd door de zon en eventueel bij verwarmd met de cv-ketel. Het gasverbruik wordt hiermee fors gereduceerd. Het project de Buitensluis in Numansdorp betreft de nieuwbouw van een woon-zorgcentrum Het mooie van het gebouw is dat het in de toekomst eventueel omgebouwd kan worden van woon- zorgcentrum naar een appartementengebouw. Daarnaast is de techniek warmte- en koude opwekking (WKO) toegepast. De WKO bestaat uit een omkeerbare warmtepomp en een hoog rendement cv ketel, opgesteld in de technische ruimte op het dak van de 2e verdieping. Doorgebruik te maken van aardwarmte wordt het gasgebruik fors gereduceerd. Het project Oranjewijk in Strijen is een onderhouds- en verbeteringsproject van 160 woningen. De schil van de woningen is voorzien van spouwmuurisolatie, dakisolatie, HR++ dubbelglas en vloerisolatie. Daarnaast is in de woningen een moderne hoog rendement cv-ketel geïnstalleerd. Deze woningen zijn qua energielabel opgewaardeerd van G-, F- en E-label naar een B-label. Als extra bijzonderheid zijn er speciale vogelschroten toegepast onder de dakpannen waarin de vogels kunnen nestelen. 10.3 Samenstelling woningbezit In deze paragraaf richten wij ons op de samenstelling van ons woningbezit in de Hoeksche Waard (ruim 9.300 woningen). Verdeling over de dorpen Ruim een kwart van ons woningbezit in de Hoeksche Waard bevindt zich in het grootste dorp Oud-Beijerland en 45 procent in de andere 4 grote dorpen, In de 9 kleine dorpen staat een kwart van onze woningen en in de buurtschappen 2 procent. 40
Mookhoek, Strijensas, Schenkeldijk 2% Goudswaard, NieuwBeijerland, Piershil, ZuidBeijerland, Westmaas, Mijnsheerenland., Maasdam, Heinenoord, Klaaswaal
Oud-Beijerland 28%
26%
's-Gravendeel
Strijen
12%
10% Numansdorp
Puttershoek 11%
12%
Verdeling naar bouwjaren Meer dan 60% van het woningbezit is gebouwd in de periode 1960-1980. Het woningbezit van voor 1960 (hoofdzakelijk eengezinswoningen) neemt steeds verder af door verkoop en sloop. Door nieuwbouw neemt het aandeel van na 1990 gebouwde woningen steeds verder toe tot bijna 25 procent. 30% 27% 25%
20%
18%
15%
18%
13% 11% 10%
10%
5%
3% 2%
0% <1950
50-60
60-70
70-80
80-90
41
90-00
00-10
>10
Verdeling naar type Meer dan de helft van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. Door verkoop van eengezinswoningen en nieuwbouw van appartementen en grondgebonden seniorenwoningen neemt het aandeel eengezinswoningen af en het aandeel van appartementen en grondgebonden seniorenwoningen toe.
Verdeling naar huurklassen Een groot deel van ons woningbezit is goedkoop (huur onder de lage aftoppingsgrens huurtoeslag1) = € 535,91 in 2013). Door huurharmonisatie, sloop en nieuwbouw neemt dit aandeel gestaag af (in 2012 was nog 76 procent goedkoop). Door huurharmonisatie en nieuwbouw neemt het aandeel bereikbaar (huur tussen lage aftoppingsgrens en bovengrens huurtoeslag2) juist toe (was in 2012 nog 20 procent). Het aandeel vrije sectorwoningen3 blijft stabiel op 4 procent van onze voorraad.
duur (vrije sector) 4% bereikbaar 25%
goedkoop 71%
1
In 2013 lag de lage aftoppingsgrens huurtoeslag op € 535,91. In 2013 lag de bovengrens voor de huurtoeslag op € 681,02. 3 In 2013 lag de vrije sectorgrens op € 681,02 (= bovengrens voor de huurtoeslag). 2
42
10.4 Verkochte woningen In 2013 zijn 85 woningen van onze bestaande woningen verkocht. In de begroting was rekening gehouden met 53 te verkopen woningen. Sinds 1 januari 2013 werken wij met een aangepast verkoopbeleid (minder koopgarant en meer vrije verkoop met korting). Halverwege het jaar is het beleid nog verder aangepast naar verkopen zonder Koopgarant. In 2013 zijn in totaal 18 huurders overgegaan tot aankoop. In 2013 zijn in het kader van de Koopgarantregeling 8 woningen teruggekocht. Van deze 8 woningen waren er ultimo 2013 weer 7 verkocht. Gemiddeld zijn de verkochte woningen getaxeerd op 157 duizend euro. Op grond van de verschillende kortingsregelingen is gemiddeld 22 duizend euro (14,2 procent) korting per woning verleend. De gemiddelde boekwaarde per verkochte woning bedraagt circa 43 duizend euro en de gemiddelde boekwinst circa 104 duizend euro. De ontwikkeling van de gemiddelde taxatiewaarde en verkoopprijzen van de door ons verkochte bestaande woningen zien er als volgt uit: Jaar 2010 2011 2012 2013
Taxatiewaarde € 185.000 € 180.000 € 165.000 € 157.000
Verkoopprijs inclusief korting € 150.000 € 140.000 € 130.000 € 138.000
De doorloopsnelheid verschilt per kern. Oud-Beijerland is nog steeds het meest gewild. Gemiddeld is in Oud-Beijerland de verkooptijd ongeveer 2-3 maanden. In andere kernen bedraagt de verkooptijd langer (4-6 maanden). Koopgarant Eind 2013 hebben wij totaal 308 (2012: 258) woningen met de Koopgarantregeling verkocht. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de verkochte woningen en de per saldo verstrekte korting. Gemeente Binnenmaas Cromstrijen Dordrecht Korendijk OudBeijerland Strijen Totaal
Aantal woningen 73 64 21 46 86 18 308
Totale korting € 3.366.000 € 2.457.000 € 689.000 € 1.973.000 € 3.884.000 € 782.000 € 13.151.000
Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn in het verleden tien woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 446 duizend euro. 10.5 Onderhoud Beheersing onderhoudskosten Wij streven er steeds naar om het woningbezit aan te laten sluiten op de eisen van de tijd. Als het kan met onderhoud en herstelwerkzaamheden. Maar sloop en nieuwbouw zijn soms noodzakelijk. Het uitvoeren van onderhoud is een belangrijke kostenpost. In het volgende overzicht is inzichtelijk gemaakt wat onze organisatie in 2013 en voorgaande jaren aan het onderhoud heeft uitgegeven. 43
Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
Jaarrekening 2011
Jaarrekening 2010
Herstelonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Af: loonkosten eigen dienst
1.602.375 1.369.289 1.368.221 10.682.429 -407.088
1.630.000 1.161.000 1.801.000 11.542.000 -480.000
1.984.000 1.350.000 1.288.000 12.881.000 -514.000
1.932.000 1.371.000 1.412.000 12.832.000 -542.000
1.845.000 1.283.000 1.088.000 11.337.000 -598.000
Totaal
14.615.226
15.654.000
16.989.000
17.005.000
14.955.000
Soort Onderhoud
Optimalisatie uitvoering dagelijks onderhoud In het kader van het project optimalisatie dagelijks onderhoud is vanaf 1 januari 2013 gestart met de implementatiefase van de optimalisatie van het dagelijks onderhoud, oftewel het klachtenonderhoud. In februari 2012 is het project gestart met een onderzoek en zijn in werkgroepen de selectie, prijsvorming en gunningsfase doorlopen. Vanaf januari 2013 is met de nieuwe werkwijze gestart. Dit betekent dat met een beperkte groep bouwkundige aannemers en installateurs gewerkt wordt aan standaard werkopdrachten en met eenheidsprijzen. Het resultaat in 2013 is dat de kosten voor het dagelijks onderhoud (reparatie-, mutatieonderhoud en Po per TOE) circa 6 procent lager zijn dan in 2012. In het najaar hebben wij na een evaluatie en analyse besloten om vanaf 1 januari 2014 een verdere stap in de optimalisatie van het dagelijks onderhoud te nemen. Vanaf 1 januari 2014 wordt er gewerkt met vijf aannemers die binnen de ingerichte werkgebieden als regieaannemer gaan optreden. De regie-aannemer verzorgt de uitvoering van de door HW Wonen opgedragen werkzaamheden en kan een deel van het werk uitbesteden aan onderaannemers. Hiermee wordt een efficiëntere administratie en een betere verdeling van opdrachten gerealiseerd. De kantoorautomatisering loopt nog niet in pas met de organisatieontwikkeling. Het primaire systeem ondersteunt nog niet alle werkwijzen. Daarom wordt nog gewerkt met tijdelijke oplossingen. In 2014 wordt verder gewerkt aan het aan laten sluiten van de kantoorautomatisering op de nieuwe werkprocessen. Herstelonderhoud Aan het uitvoeren van kleine reparaties, het kleine dagelijks onderhoud, is in 2013 1,6 miljoen euro uitgegeven. Dit is 158 euro per reparatieverzoek. De gerealiseerde uitgaven liggen in de lijn van het in de vastgestelde begroting opgenomen budget. De tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken is goed, maar nog voor verbetering vatbaar. Mutatieonderhoud De uitgaven van het mutatieonderhoud bedroegen in 2013 1,4 miljoen euro en lag daarmee 17 procent hoger dan begroot. De overschrijding van het budget is vooral veroorzaakt door het hogere aantal mutaties dan begroot. Het werkelijk aantal mutaties bedraagt 947 terwijl er 574 zijn begroot. Per mutatie is gemiddeld 1.446 euro (2012: 1.748 euro) uitgegeven. Contractonderhoud De uitgaven van 1,4 miljoen euro voor het contractonderhoud liggen 24 procent lager dan begroot. Het gemiddeld bedrag dat in 2013 aan het contractonderhoud is uitgegeven bedraagt 135 euro per woning (2012: 126 euro).
44
Planmatig onderhoud per woning Als de huur van een woning wordt opgezegd, wordt deze woning geïnspecteerd en waar nodig verbeterd. Per woning wordt de kwaliteit van de keuken, douche en toilet beoordeeld. Dit onderhoud wordt het planmatig onderhoud per woning genoemd. De omvang van de uitgaven hangt samen met het aantal woningen dat leegkomt. De cijfers tonen aan dat de mutatiegraad hoger is dan de jaren daarvoor. In 2013 is 4,2 miljoen euro (2012: 5,1 miljoen euro) uitgegeven aan dit soort onderhoud. Dit is fors minder dan het in de begroting opgenomen budget van 5,6 miljoen euro. De lagere uitgaven hebben alles te maken met onze bewuste keuze om in het kader van de opgelegde verhuurdersheffing op deze onderhoudssoort te bezuinigen. Planmatig onderhoud per complex In 2013 is totaal 5,9 miljoen euro besteed aan planmatig onderhoud per complex. Dit is circa 300 duizend euro meer dan oorspronkelijk begroot. De overschrijding is voor een groot deel te verklaren door opdrachten die met een apart bestuursbesluit zijn geaccordeerd en niet in de vastgestelde begroting waren opgenomen. Eind 2012 is gestart met de conditiemeting van ons bezit. In drie jaar tijd wordt het hele bezit geïnventariseerd. Eind 2013 waren circa 3000 woningen van het bezit geïnventariseerd. Daarmee liggen deze werkzaamheden op schema. Het RVO-schilderwerk over 2013 is geëvalueerd met de contractpartijen. De ervaringen zijn overwegend goed, waar nodig is bijgestuurd. Omdat de werkzaamheden in 2013 zich hoofdzakelijk hebben geconcentreerd op uitvoering geven aan de werkbegroting en de conditiemeting, is een verdere uitrol van het RVO-schilderwerk voor het gehele bezit niet gerealiseerd. Het RVO-dak onderhoud, waarmee in 2013 zou worden aangevangen, loopt vertraging op omdat de informatie die uit de meerjaren onderhoudsbegroting wordt gegenereerd onvolledig blijkt te zijn. De ontbrekende informatie wordt de komende tijd in samenspraak met enkele marktpartijen verzameld. Opplussen seniorenwoningen In 2013 zijn de laatste seniorenwoningen aan de Apollostraat, Saturnusstraat en Sportlaan in Strijen opgeplust. De werkzaamheden bestonden hoofdzakelijk uit het beter door- en toegankelijk maken van het complex waarbij deuren zijn voorzien van deurautomaten en kozijndorpels en niveauverschillen in vloeren zijn aangepast voor rollator-gebruik. Renovatie projecten In 2012 is de renovatie van het appartementengebouw aan de van Groningen- en Vezelstraat te ’s-Gravendeel voorbereid. In 2013 is de renovatie uitgevoerd. De laatste appartementen zijn in december opgeleverd. De renovatiekosten waren begroot op 1,85 miljoen euro. De werkzaamheden zijn uiteindelijk uitgevoerd voor een bedrag van 1,72 miljoen euro. 10.6 Nieuwbouwprojecten Ondanks de slechte marktomstandigheden zijn in het jaar 2013 toch weer 6 projecten opgeleverd. Het gaat daarbij om 104 huurwoningen (begroot voor 2013: 128 woningen) en 50 koopwoningen (begroot voor 2013: 50 woningen). Tevens is de renovatie van 160 woningen in de Oranjebuurt Strijen afgerond. Verder zijn er in 2013 103 woningen gesloopt (begroot voor 2013: 133 woningen) en zijn er nog 6 projecten in aanbouw per 31 december (72 huurwoningen en 24 koopwoningen).
45
De uitgaven voor projectontwikkeling de afgelopen jaren is weergegeven in onderstaande tabel: Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
Jaarrekening 2011
Jaarrekening 2010
13.388
32.647
20.267
22.548
14.749
1.326 8.595
2.248 12.840
4.033 4.634
5.821 1.976
9.155 1.110
23.310
47.735
28.934
30.345
25.014
2.757
5.571
3.921
9.059
5.124
20.553
42.164
25.012
21.286
19.889
Uitgaven: Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw verkoop woningen Woningverbetering huurwoningen
Ontvangsten: Gedeclareerde verkooptermijnen Totaal
Voor een toelichting op de projecten van HW Wonen kunt u terecht op onze website www.hwwonenjaarverslag.nl. 10.7 Grondposities De grondposities van HW Wonen per 31 december 2013 zijn opgenomen in het volgende overzicht:
Grondposities
Locatie Immanuël Loc. Politiebureau Centrumplan Gemeentewerf Bernhardstraat e.o. Prinsenhof II Rustenburgstraat Sportlaan Nassaustraat e.o.
Grondposities: complexen in exploitatie
Garages (12) Bevershoek Open Waard WC Zoomwijck Huys te Hoecke (TAS)
Aanschafwaarde x € 1.000,--
Voorziening x € 1.000,--
Gemeente
Hectare
Aankoop jaar
's-Gravendeel 's-Gravendeel Goudswaard Mijnsheerenland Oud-Beijerland Puttershoek Puttershoek Strijen Zuid-Beijerland
1,45 0,25 0,08 0,14 0,30 0,13 2,92 2,40 0,60 8,27
2002 2005 2008 2006 2009 2009 1998 2007 2005
Gemeente
Hectare
Aankoop jaar
's-Gravendeel
0,02
2010
298
0
Oud-Beijerland
0,26
2010
2.332
3.459
Puttershoek
0,61
2010
1.625
0
4.255
3.459
0,89
46
2.344 547 126 340 110 190 475 2.100 300 6.532
Aanschafwaarde x € 1.000,--
775 698 290 247 112 0 0 2.072 559 4.753
Voorziening x € 1.000,--
Grondposities: Off-Balance
Thomaskerk Dam (fase 2) Wijk van je Leven (50% grondexploitatie)
Totaal
Gemeente
Oud-Beijerland Strijen Puttershoek
Hectare
Aankoop jaar
0,69 0,50 3,50
2009
Aanschafwaarde x € 1.000,--
Voorziening x € 1.000,--
591
103 1.438 2.510
4,69
591
4.051
13,85
11.378
12.263
Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Immanuëlhof 1 is inmiddels gesloopt. De verwachting is dat op deze locatie de komende jaren geen ontwikkeling plaatsvindt. De investering bedraagt circa 2,8 miljoen euro. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 775 duizend euro. Locatie Oude Politiebureau, ‘s-Gravendeel Het oude politiebureau is in 2005 aangekocht. Ook voor deze locatie is de verwachting dat er de komende jaren nog geen ontwikkeling plaatsvindt. Onderzocht wordt of de verkoop van kavels voor woningbouw een optie is. De investering bedraagt circa 900 duizend euro. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 698 duizend euro. Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 is ongeveer 3,2 hectare kassenterrein verworven voor 2,1 miljoen euro. Op deze locatie is woningbouw voorzien. De locatie is opgenomen in de Structuurvisie Hoeksche Waard en in de structuurvisie van gemeente Strijen. Ook voor deze locatie wordt op korte termijn geen ontwikkeling verwacht. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 2,1 miljoen euro. Locatie Thomaskerk, Oud-Beijerland Samen met ontwikkelaar Assink hebben wij de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. Het plan om op deze locatie 45 seniorenwoningen te bouwen staat, vanwege de marktomstandigheden, op een laag pitje. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 100 duizend euro. Grondexploitatie Dam, Strijen Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende Projectontwikkelingsovereenkomst Dam is opgenomen dat wij het volledige risico op deze grondexploitatie dragen, met uitzondering van de grond voor de brede school. De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is inmiddels afgewikkeld. De ontwikkeling van Dam fase 2 loopt nog steeds. Het resterende saldo op de grondexploitatie bij de gemeente Strijen bedraagt circa 1,7 miljoen euro. In dit bedrag zijn de aankoopbedragen van twee panden opgenomen die nog worden doorverkocht. Inmiddels is 1 pand verkocht voor 225 duizend euro (transport januari 2014). De verwachte opbrengst voor het andere pand bedraagt circa 200 duizend euro. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een tekort van 1,4 miljoen euro wordt afgesloten. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de door ons inmiddels gemaakte kosten. De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren tot een uitgaande geldstroom van 1,4 miljoen euro. Met deze geldstroom wordt vanaf 2014 in onze liquiditeitsprognoses rekening gehouden.
47
Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen, ieder voor 50 procent, het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). In 2011 is het afsprakenkader tussen de gemeente en HW Wonen geactualiseerd. Dit afsprakenkader is medio november 2012 getekend. Op basis van de laatste berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort, op basis van netto contante waarde per 31 december 2013, van circa 3,7 miljoen euro. Van dit bedrag zal dan circa 1,7 miljoen euro ten laste van HW Wonen komen. Uit simulatieberekeningen blijkt dat het risico voor ons groter is dan het bedrag waarvoor een voorziening is gevormd. De berekeningen geven aan dat wij mogelijk nog met een extra tekort van ongeveer 80 duizend euro geconfronteerd kunnen worden. Ook voor dit bedrag is in 2013 een voorziening gevormd. Daarnaast hebben wij een lening verstrekt om de aankoop van de woonwinkel Wols mogelijk te maken. Het is nog onzeker of deze betaling in de toekomst kan worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 2,5 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd:
Bijdrage aankoop woonwinkel
€
550.000
Overige kosten
€
160.000
Tekort grondexploitatie
€ 1.800.000
De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren nog tot een uitgaande geldstroom van 1,4 miljoen euro. Met deze geldstroom wordt vanaf 2014 in de liquiditeitsprognoses van HW Wonen rekening gehouden. Diverse grondposities Verder hebben wij nog voor circa 6,5 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan waar binnen een periode van vijf jaar plannen ontwikkeld moeten worden. Gezien de huidige economische situatie is het onzeker of dat ook feitelijk in deze periode gaat gebeuren. Ultimo 2013 is voor deze locaties een voorziening getroffen van circa 4,8 miljoen euro.
48
11.1 Contacten met huurders en relaties Gebiedsteams De maatschappij is volop aan het veranderen. Onderwerpen als participatiemaatschappij, transitie en veranderingen in de zorg staan dagelijks op de agenda. Al deze onderwerpen hebben te maken met de verandering van de maatschappij. Als organisatie die afhankelijk is van haar huurders moet je voorsorteren op deze ontwikkelingen. Het wordt steeds belangrijker nog meer van de klant te weten en preventieve maatregelen te nemen. Het langer thuis wonen en geven van thuishulp en de ondersteuning door vrijwilligers wordt nog belangrijker dan het nu is. We gaan meer samenwerking zien tussen woningcorporatie, zorginstellingen, gemeenten, en vrijwilligers (inwoners van de Hoeksche Waard). Het gezamenlijk leveren van diensten op het gebied van wonen, welzijn en zorg wordt de uitdaging voor de nabije toekomst. Een uitdaging die er voor moet zorgen dat het Goed Wonen in de Hoeksche Waard ook in de toekomst gegarandeerd is. Om deze verandering te ondersteunen heeft HW Wonen haar afdeling Wonen inmiddels georganiseerd in vijf gebiedsteams. Door een verdeling in vijf gebieden wordt het mogelijk beter inzicht in de wens van onze klanten te krijgen en hun woonbehoefte beter mogelijk te maken. We zijn er nog niet, maar het eerste jaar dat wij deze veranderingen hebben doorgevoerd hebben goede resultaten opgeleverd. Medewerkers hebben inmiddels hun draai gevonden en de samenwerking met welzijn en zorg wordt voortvarend opgepakt. Website In 2014 hebben wij onze concern website vernieuwd. De website heeft een moderne uitstraling gekregen, de toegankelijkheid is gebruiksvriendelijker gemaakt en vanaf nu kunnen huurders 24 uur per dag 7 dagen per week bij hun gegevens via Mijn HW Wonen. Op deze manier kunnen huurders bij steeds meer gegevens over hun woning en hun relatie met onze organisatie. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling is een nieuwe module in gebruik genomen. Eind 2013 is deze nieuwe module operationeel geworden. Het eerste kwartaal van 2014 wordt gebruikt als overgangstermijn. In die periode is ons woningaanbod zowel op onze website als in de woonkrant te vinden. Vanaf begin april 2014 komt de papieren woonkrant te vervallen. Fusie huurderverenigingen De huurdersvereniging Oost, de Huurderbelangenvereniging Korendijk (HBVK), Huurdersvereniging Oud-Beijerland en Huurdersvereniging Cromstrijen hebben 2013 gebruikt om belangrijke stappen te zetten in de onderlinge samenwerking en de samenwerking met ons. In 2013 zijn de HBVK en Huurdersvereniging Oud-Beijerland samen opgegaan in de nieuwe Huurdersvereniging West. Een belangrijk besluit. Vervolgens zijn de drie huurdersverenigingen opnieuw georganiseerd in het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Dit platform is het formele overlegorgaan met onze organisatie. De inbreng en resultaten voor dit overleg worden voorbereid en teruggekoppeld door het Platform met de afzonderlijke huurdersverenigingen. De eerste resultaten daarvan zijn positief. Er wordt op een meer efficiënte manier overleg gevoerd, waardoor onderwerpen als huurbeleid, betaalbaarheid en onderhoudsbeleid met meer diepgang worden bediscussieerd. Hierdoor worden de belangen van onze huurders via het huurdersplatform nog beter vertegenwoordigd.
49
11.2 Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg Sponsoring Om er voor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om te wonen én te leven, zijn er veel verenigingen en stichtingen die hun steentje hieraan bijdragen. Vaak doen zij een beroep op ons om hen op een of andere manier te ondersteunen. Dit vindt plaats aan de hand van een sponsorbeleid. Wij hebben in 2013 56 sponsorverzoeken toegekend, met een gemiddeld sponsorbedrag van 453 euro. Daarnaast hebben wij een sponsorovereenkomst met het G-team van Zinkwegse Boys (voetbal) en het G-team van Korbatjo (korfbal). Aan de Stichting Welzijn Hoeksche Waard hebben wij, ter ondersteuning van de exploitatie van het seniorensteunpunt De Beijerkorf, 20 duizend euro overgemaakt. Ten slotte hebben wij, als medeorganisator, de Rabobankfietsdag met 2,5 duizend euro ondersteund.
50
12.1 Financieel dashboard Onze financiële positie is nog steeds goed. Wel is door het Regeerakkoord van Rutte II de onzekerheid over onze (financiële) toekomst toegenomen. Per saldo zien wij de komende jaren voorzichtig optimistisch tegemoet. Wij verwachten dat we in staat blijven om de belangrijkste doelstellingen uit ons ondernemingsplan te realiseren. De effectuering van de ingezette (financiële) bijsturing is daarbij wel zeer belangrijk. Het uitgangspunt voor het financiële beleid van HW Wonen is de (financiële) continuïteit van de organisatie. Naast een eigen dashboard, zijn de beoordelingen van het Centraal Fonds en het WSW belangrijke graadmeters. De doelstellingen voor de komende jaren blijven een ongelimiteerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en de A-status bij het Centraal Fonds. Voor de interne bewaking wordt een financieel dashboard gehanteerd. In dit dashboard zijn de normen opgenomen waaraan wij minimaal willen voldoen. Ons dashboard ziet er als volgt uit:
Algemeen Status CFV Kredietwaardigheid WSW Portefeuille Interest dekkingsratio Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde Loan to Value o.b.v. marktwaarde Loan to Value o.b.v. woz-waarde Schuldrestand per woning Beheer Direct rendement o.b.v. balanswaarde Direct rendement o.b.v. bedrijfswaarde Direct rendement o.b.v. marktwaarde Efficiency ratio
Norm
2012
2013
2014
2015
2016
2017
A Ja
A1 Ja
A1 Ja
A1 Ja
A1 Ja
A1 Ja
A1 Ja
≥1,6 ≤75% ≤45% ≤30% ≤ € 30.000
2,0 56,8% 29,3% 17,9% € 30.458
2,0 64,1% 29,3% 18,6% € 31.346
2,0 64,8% 32,1% 20,0% € 31.566
2,1 64,0% 32,1% 20,5% € 33.490
2,2 60,0% 31,2% 20,7% € 33.288
2,2 57,2% 29,6% 19,8% € 32.030
≥4,2% ≥4,5% ntb <55%
6,6% 4,7% 2,4% 52,6%
7,4% 5,7% 2,6% 52,0%
7,6% 5,3% 2,5% 48,1%
7,7% 5,3% 2,5% 46,1%
7,4% 5,1% 2,6% 44,7%
7,1% 4,8% 2,5% 44,8%
Status Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Voor ons is de status A1/‘voldoende’ uitgangspunt. Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voor ons is een ongeclausuleerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW uitgangspunt. Interest-dekkingsratio (icr) De icr geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Dit wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. Het kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Lening-waarde ratio (loan to value) De lening-waarde ratio laat zien welk deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Het gaat hierbij om de waardering op basis van de balanswaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde verhuurde staat en de WOZ-waarde.
51
Schuldrestant per vhe Met de ratio ‘schuldrestant per vhe’ wordt op eenvoudige wijze inzicht verkregen in de mate waarin een enkele verhuureenheid (vhe) bij ons met vreemd vermogen is gefinancierd. Naarmate de component 'vreemd vermogen’ toeneemt, nemen ook de kosten voor de inzet van dit vreemde vermogen (rente) toe. Direct rendement Direct rendement is de exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt dan onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor onze organisatie is vastgesteld dat het direct rendement gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. Efficiency-ratio De ‘efficiency ratio’ betreft de verhouding tussen de exploitatie-uitgaven (personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten) en exploitatie-inkomsten (huuropbrengsten, vergoedingen en overige opbrengsten). Op basis van het financieel dashboard kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De ingediende stukken tot en met de begroting 2013 zijn door de externe toezichthouders beoordeeld en voorzien van de door ons gewenste kwalificaties. Wel zijn we in gesprek met het WSW over een drietal door het WSW gesignaleerde risico’s die de toekomstige vrijgave van faciliteringsvolume door het WSW kunnen beïnvloeden. Ook de beoordeling van de jaarcijfers 2013 en de begrotingscijfers 2014 en volgende jaren wordt met vertrouwen tegemoet gezien. Wij voldoen ultimo 2013 niet aan alle ‘eigen’ normen voor wat betreft de financiële bedrijfsvoering. De verhoudingen tussen enerzijds de waarde van de activa op grond van de verschillende waarderingsgrondslagen zijn prima. Het schuldrestant per vhe blijft een aandachtspunt voor de komende jaren. De icr ofwel interest dekkingsratio voor 2013 voldoet ruim aan de gestelde norm. De icr komt met name door de externe heffingen de komende jaren onder druk te staan. Dat is een aandachtspunt waarop wordt bijgestuurd. Daarvoor zetten wij verschillende instrumenten in, zoals het temporiseren van projecten, het op peil houden van de verkopen bestaand bezit, verlaging van de onderhouds- en bedrijfskosten en huurverhoging. De conclusie over 2013 is dat onze organisatie een gezond bedrijf is en ‘tegenwind’ kan opvangen. Dit gegeven is echter geen garantie voor de toekomst. Vooral door het Regeerakkoord Rutte II en de afspraken over de verhuurdersheffing blijft bijsturing de komende jaren noodzakelijk. Dat proces is inmiddels volop in gang. 12.2 Jaarresultaat 2013 Het resultaat over 2013 bedraagt 29,9 miljoen euro negatief (2012: 22,8 miljoen euro negatief). Het netto resultaat na belastingen, gecorrigeerd voor de waardeveranderingen, bedraagt 3,5 miljoen euro positief. Het grote verschil tussen het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en het totale jaarresultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de inrekening van de jaarlijkse verhuurdersheffing. Per saldo neemt het ‘verdienend’ vermogen, ofwel de bedrijfswaarde, door de heffing met circa 30 miljoen euro af. Deze waardevermindering is verwerkt in het jaarresultaat 2013.
52
De afwijking van het jaarresultaat ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door: Huuropbrengsten
-1,0
Verkoop onroerende zaken bestaand
2,7
Verkoop onroerende zaken nieuw
0,8
Overige bedrijfsopbrengsten
0,2
Afschrijvingen en overige waardeveranderingen
-38,2
Onderhoudslasten
1,0
Belasting en heffingen Overige bedrijfslasten
0,5 -0,8
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden Vennootschapsbelasting
0,3 -0,4
Totaal
Hogere huurderving, lagere huurverhoging DAEBbezit, meer verkopen, snellere uitverhuizing i.k.v. sloop en latere opleveringen nieuwbouw Een hogere verkoopopbrengst door meer verkopen (85) dan begroot (52) Een hogere verkoopopbrengst door verkoop reeds in 2012 opgeleverde woningen Hogere opbrengst door verrekening btw (pro-rata) en servicekosten voorgaande jaren Toename van de afwaardering de materiële vaste activa door inrekening verhuurdersheffing vanaf 2014 Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudskosten Verhuurdersheffing lager dan begroot Hogere uitgaven met betrekking tot niet verrekenbare servicekosten, oninbare huren (incl. invorderingskosten), verwijderen nutsaansluitingen sloopwoningen, advieskosten Opwaardering door lichte stijging verkoopprijzen woningen Mutatie belastinglatenties t.g.v. minder toekomstige verkopen bestaand bezit
-34,9
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de inrekening van de verhuurdersheffing met ingang van 2014. De besluitvorming over de verhuurdersheffing is eind 2013 definitief geworden. In dat kader is voor het bepalen van de bedrijfswaarde ultimo 2013 rekening gehouden met de jaarlijkse verhuurdersheffing. In de begroting 2013 was alleen rekening gehouden met de te betalen verhuurdersheffing in 2013; een hogere verkoopopbrengst door meer verkopen van bestaande woningen.
De afwijking van het jaarresultaat 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door: Huren
1,8
Verkoop onroerende zaken bestaand
2,8
Verkoop onroerende zaken nieuw
-0,2
Overige bedrijfsopbrengsten
-0,4
Afschrijvingen Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde
Onderhoudslasten
2,1 -13,1
2,4
Belasting en heffingen Overige bedrijfslasten
-2,2 -0,8
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden Totaal
0,5 -7,1
53
Hogere huuropbrengsten door opleveringen in 2012 en 2013 Een hogere verkoopopbrengst door toename van het aantal verkochte woningen: 85 in 2013 ten opzichte van 65 in 2012 Een hogere verkoopopbrengst door resultaatneming nog op te leveren woningen (was begroot voor 2013) Hogere opbrengst door verrekening btw (pro-rata) en servicekosten voorgaande jaren Extra afschrijving zorgvastgoed in 2012 Toename van de afwaardering de materiële vaste activa door inrekening verhuurdersheffing vanaf 2014 Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudskosten Verhuurdersheffing in 2013 van toepassing Hogere uitgaven met betrekking tot overige bedrijfslasten Opwaardering door lichte stijging verkoopprijzen woningen
De grootste verschillen hebben betrekking op: de inrekening van de verhuurdersheffing met ingang van 2014. De besluitvorming over de verhuurdersheffing is eind 2013 definitief geworden. In dat kader is voor het bepalen van de bedrijfswaarde ultimo 2013 rekening gehouden met de jaarlijkse verhuurdersheffing. In de jaarrekening 2012 was alleen de te betalen verhuurdersheffing in 2013 ingerekend; de lagere dotatie aan de voorzieningen voor lopende projecten en afwaardering van grondposities. Huuropbrengst De belangrijkste bron van inkomsten is de huuropbrengst. In 2013 bedroeg de huuropbrengst 60,9 miljoen euro. Dat is 3,7 procent van de WOZ-waarde van ons bezit per 1 januari 2013. Per 1 juli 2013 is de huur verhoogd met gemiddeld 2,5 procent, plus een extra verhoging van 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segment (2012: 2,3 procent, 2011: 1,3 procent). Per 31 december 2013 bedraagt de gemiddelde huurprijs 491 euro, ofwel 70 procent (2012: 69 procent) van de maximaal redelijke huur. Onderhoud In 2013 is voor 14,6 miljoen euro (2012: 17 miljoen euro) uitgegeven aan onderhoud. Per woning is dat gemiddeld 1.428 euro (2012: 1.683). Rente Per 31 december 2013 hadden wij 111 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 318 miljoen euro. Van dit bedrag staat per 31 december 15 miljoen op een deposito. Per saldo is 303 miljoen ingezet voor de financiering van de vaste activa (2012: 114 leningen en 309 miljoen euro). De gemiddelde rente die over deze leningen is betaald bedraagt 4,07 procent (2012: 4,15 procent). Ten opzichte van 2012 zijn de rentelasten met 291 duizend euro gedaald tot 12,8 miljoen euro. Algemene kosten De post ‘algemene kosten’ bestaat uit de volgende componenten (x 1 miljoen euro):
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Apparaatskosten Belastingen en verzekeringen Sectorspecifieke heffingen / contributies Overige bedrijfslasten Te verrekenen servicekosten
2013 1,2 0,3 0,1 2,5 3,3 2,5 1,7 1,6
2012 1,1 0,3 0,1 2,4 3,3 0,3 1,5 1,8
2011 1,0 0,3 0,1 2,5 3,3 0,3 2,0 1,7
13,1
10,8
11,2
Personeelskosten De personeelskosten over 2013 bedragen 6,5 miljoen euro (2012: 6,5 miljoen euro) Deze post is als volgt opgebouwd (x 1 miljoen euro): 2013 2012 2011 Lonen en salarissen 4,9 4,9 5,0 Sociale lasten 0,7 0,7 0,7 Pensioenlasten 0,9 0,8 0,9 6,5
54
6,4
6,6
In onderstaand overzicht wordt weergegeven op welke wijze de huuropbrengsten per € zijn besteed.
Restant € 0,23
Financieringslasten € 0,20 Personeelslasten € 0,11
Onderhoudslasten € 0,29
Overige bedrijfslasten € 0,22
Waarde vastgoedportefeuille De opbouw van onze portefeuille per 31 december 2013 ziet er als volgt uit: vhe type
Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Eindtotaal
Aantal Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale vhe's bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde (x € 1.000) 5.817 3.577 601 33 73 347 10.448
1971 1989 1999 1999 1995 1986 1978
491 473 7.855 2.477 1.793 69 533
89 72 767 385 223 19 87
1.005.502 520.123 70.901 17.068 17.514 5.355 1.636.463
Totale Totale leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) 916.220 497.642 75.713 14.733 15.999 4.364 1.524.671
585.062 342.009 75.466 14.826 15.718 4.364 1.037.445
Voor de uitsplitsing per kern wordt verwezen naar de bijlagen vanaf pagina 105.
12.3 Het vermogen per 31 december 2013 Het vermogen op basis van de historische kostprijs Na verwerking van het jaarresultaat 2013 bedraagt ons eigen vermogen per 31 december 2013 56,8 miljoen euro, ofwel ongeveer 5.592 euro per verhuureenheid. In onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage - op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde per complex - per 31 december weergegeven:
Jaarresultaat (x € 1.000) Eigen Vermogen (x € 1.000) Eigen Vermogen per vhe Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde)
2013 -29.856 56.778 5.592 12,9 30,3 55
2012 -18.694 83.853 8.201 18,3 38,1
2011 17.207 102.547 9.957 22,6 41,0
2010 -4.341 85.340 8.310 19,8 38,8
2009 -2.535 89.679 8.923 20,8 41,3
Voor de bepaling van het eigen vermogen is met name de waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen van belang. Wij waarderen de materiele vaste activa op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde (hoogste van de twee). De historische kostprijs van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde op basis van deze waarderingsgrondslag per 31 december 2013 bedraagt 357 miljoen euro; 303 miljoen euro aan sociaal vastgoed (DAEB) en 54 miljoen euro aan commercieel vastgoed (niet-DAEB). Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 56,8 miljoen euro (2012: 83,9 miljoen euro). Het vermogen op basis van de bedrijfswaarde Voor de beoordeling van onze vermogenspositie is ook de bedrijfswaarde van belang. De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren, zoals de verhuurdersheffing, inflatie, rente en huurverhoging, leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit is gedaald van 528 miljoen euro ultimo 2012 naar 467 miljoen euro per 31 december 2013, uitgesplitst in 404 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 63 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 167 miljoen euro (2012: 231 miljoen euro). Voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: 2014 Inflatie% loonkosten Inflatie% consumentenprijzen Inflatie% bouwkosten Inflatie% marktprijzen Disconteringsvoet
2015
2016
2017
2018
2019 ev
2,00% 2,00% 2,00% -3,00% 5,25%
2,30% 2,00% 2,30% 2,00% 5,25%
2,50% 2,00% 2,50% 2,00% 5,25%
2,70% 2,00% 2,70% 2,00% 5,25%
3,00% 2,00% 3,00% 2,00% 5,25%
3,00% 2,00% 3,00% 2,00% 5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen) Extra huurstijging DAEB-woningen
2,50% 1,50%
2,00% 0,00%
2,00% 0,00%
2,00% 0,00%
2,00% 0,00%
2,00% 0,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
56
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2013 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2012 kan als volgt worden toegelicht: Alle bedragen in € 1.000 CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW
Huur Huurderving Planmatig onderhoud Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten Belasting en verzekering Verhuurdersheffing Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop (Des)investeringen Grondwaarde
Bedrijfswaarde
2013 1.037.032 -9.916 -215.149 -20.479 -14.496 -105.752 -64.916 -53.588 -115.458 0 27.504 -21.747 23.548
Alle bedragen in € 1.000 CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW
Huur Huurderving Planmatig onderhoud Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten Belasting en verzekering Verhuurdersheffing Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop (Des)investeringen Grondwaarde
466.584 Bedrijfswaarde
2012 985.509 -9.228 -207.820 -20.192 -21.276 -117.403 -71.141 -52.462 -212 0 43.987 -25.533 23.679 527.908
De grootste verschillen hebben betrekking op: de inrekening van de verhuurdersheffing. In de bedrijfswaarde ultimo 2012 was alleen rekening gehouden met de te betalen verhuurdersheffing in 2013. Ultimo 2013 wordt rekening gehouden met een ‘doorlopende’ verhuurdersheffing. Per saldo heeft deze inrekening een negatief effect van circa 115 miljoen euro op de bedrijfswaarde ultimo 2013. De inrekening van minder te verkopen woningen. In verband met de marktomstandigheden is het ingerekende aantal te verkopen woningen ultimo 2013 gehalveerd ten opzichte van 2012. Dit leidt tot een verlaging van de bedrijfswaarde met circa 16 miljoen euro. De inrekening van een afnemende personele formatie de komende jaren. De vastgestelde doelstelling is om de formatie te laten krimpen tot 85 fte. Deze doelstelling is voor de komende jaren ingerekend. Dit heeft een verbetering van de bedrijfswaarde tot gevolg. Het vermogen op basis van de bruto open marktwaarde Voor de berekening van de bruto open marktwaarde is aangesloten bij de systematiek van IPD-aeDex. Deze waardering komt ultimo 2013 uit op 1.037 miljoen euro, uitgesplitst in 969 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 68 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 738 miljoen euro (2012: 745 miljoen euro). Het vermogen op basis van de WOZ-waarde De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze aangeboden worden in de vrije verkoop. Voor 2013 is het totale bezit getaxeerd op 1.636 miljoen euro (waardepeildatum 1-1-2012). In 2012 was deze waarde 1.714 miljoen euro. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 1.337 miljoen euro (2012: 1.417 miljoen euro). 12.4 Treasury Algemeen Ons treasurybeleid kenmerkt zich als risicomijdend. Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut vormt de basis voor het functioneren van onze treasuryfunctie. 57
In het statuut zijn de plaats en inrichting van de treasuryfunctie en de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Dit treasuryjaarplan vormt de basis voor de in het betreffende jaar uit te voeren treasuryactiviteiten. Tenslotte worden maandelijks geactualiseerde liquiditeitsprognoses opgesteld. Ongeveer één keer per kwartaal komt onze treasurycommissie bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen en concrete treasurytransacties voor te bereiden. Liquiditeitspositie De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2013 10,9 miljoen euro positief. Ten opzichte van 2012 is deze kasstroom met circa 1,4 miljoen afgenomen. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door de vennootschapsbelasting die voor de eerste keer betaald moest worden (2,5 miljoen euro) en de saneringsheffing van 2,2 miljoen euro. Daar staan een hogere huuropbrengst van 2,5 miljoen euro en lagere onderhoudslasten van 1,5 miljoen euro tegenover. Hoewel de kasstroom fors onder druk staat vormt deze nog steeds de basis voor een gezonde bedrijfsvoering van onze organisatie. Financiële instrumenten Binnen ons treasurybeleid wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd (kostprijshedge-accounting). De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renteswaps Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten doet zich niet eerder voor dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment is - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. In 2013 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2013 zes renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2013 7,9 miljoen euro negatief. Deze negatieve marktwaarde is tot 1 september 2019 niet opeisbaar. Een specificatie van de swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Soort Swap 1 Swap 2 Swap 3 Swap 4 Swap 5 Swap 6
Contractpartij AAB Rabo Rabo Rabo Rabo DB
Begindatum
Einddatum
6-8-2007 1-9-2008 1-6-2009 5-11-2008 1-6-2012 1-9-214
5-8-2016 1-9-2010 1-6-2017 6-11-2017 1-6-2022 1-9-2064
Modaliteiten Betalen
9Y 3,69% 12Y 4,385% 8Y 3,48% 9Y 4,2175% 10Y 3,9675% 50y 3,88%
Ontvangen
3M EUR 3M EUR 6M EUR 3M EUR 6M EUR 6M EUR
Hoofdsom 5.000.000 5.000.000 5.000.000 4.000.000 5.000.000 15.000.000 39.000.000
58
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2013, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procentpunt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit: Soort
Swap 1 Swap 2 Swap 3 Swap 4 Swap 5 Swap 6
Contractpartij
AAB Rabo Rabo Rabo Rabo DB
Marktwaarde 31 december 2012 -660.872 -1.300.371 -715.878 -720.479 -1.236.483 -5.975.608
Marktwaarde 31 december 2013 -483.243 -1.006.577 -546.406 -541.336 -928.259 -4.422.777
Marktwaarde -/- 100 basispunten -598.013 -1.311.749 -704.223 -680.854 -1.347.000 -10.523.786
Marktwaarde -/- 200 basispunten -736.242 -1.696.922 -873.126 -852.211 -1.819.264 -19.745.149
-10.609.691
-7.928.598
-15.165.625
-25.722.914
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld. Faciliteringsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) In 2013 hebben wij in onze financieringsbehoefte kunnen voorzien binnen de geldende regelgeving en de door het WSW beschikbaar gestelde faciliteringsruimte. Op 21 oktober 2013 heeft het WSW bekend gemaakt dat HW Wonen de beschikking krijgt over een faciliteringsvolume van 61 miljoen euro voor 2013 en 2014. Ultimo 2013 is de stand van zaken met betrekking tot ons faciliteringsvolume van als volgt: Faciliteringsvolume volgens prognose dPi2012 Claims Vooruit ontvangen leningen Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2013 Vrijgegeven faciliteringsvolume per 31 oktober 2013 (afgerond) = stand per 31 december 2013
115.377.000 -19.399.000 -2.978.000 -32.000.000 61.000.000
Het WSW heeft bij ons een drietal onzekerheden geconstateerd waarover zij het gesprek wil aangaan. In verband met deze onzekerheden is het faciliteringsvolume voor 2015 nog niet vrijgegeven. Het gaat om de volgende onzekerheden: 1. de te verwachten beheersing van de verkochte woningen in Koopgarant; 2. de projectontwikkeling en de grondposities; 3. de liquiditeitsrisico’s met betrekking tot de afgesloten renteswap met de Deutsche Bank. De "claim" bestaat grotendeels uit het saldo van het faciliteringsvolume 2015 ad 31,4 miljoen euro minus de aflossing in 2015 van geborgde leningen ad 11,3 miljoen euro. In 2011 en 2012 is (volgens het WSW) cumulatief 2,9 miljoen euro meer besteed aan DAEBinvesteringen en aflossing van geborgde leningen dan noodzakelijk op basis van het Eigen Middelen beleid (EM-beleid). Wij hebben contact met het WSW over het (niet)vrijgegeven faciliteringsvolume. Het WSW heeft aangegeven haar beoordeling nog niet afgerond te hebben en daarom nog geen gesprek aan te willen gaan. Vooralsnog kunnen we vooruit met het beschikbaar gestelde volume.
59
Nieuwe beoordelingssystematiek Het WSW heeft aangekondigd haar beoordelingskader aan te scherpen. Wij hebben de jaarresultaten 2013 afgezet tegen het nieuwe beoordelingskader en de normen die het WSW gaat hanteren. De uitkomsten zijn dat wij op alle normen positief scoren en daarmee in de toekomst waarschijnlijk ook over het benodigde faciliteringsvolume voor geborgde financieringen kunnen beschikken. De feitelijke beoordeling zal in het najaar 2013 door het WSW worden uitgevoerd. 12.5 Fiscaliteiten Fiscaal statuut Begin 2012 is ons fiscaal statuut vastgesteld. In het fiscaal statuut zijn de kaders, de randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van de fiscale visie, het fiscale beleid, de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vastgelegd. Ook zijn hierin de verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en verantwoording daarover afgebakend. Het fiscaal statuut wordt bij alle handelingen en processen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen in acht genomen. Vennootschapsbelasting Van de Belastingdienst hebben wij de ANBI-Status ontvangen. Hierdoor kan definitief gebruik worden gemaakt van de geclaimde herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011. Over de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting ontvangen (alle nihil). De aangifte over 2011 is inmiddels, na optimalisatie opnieuw, ingediend. De in de jaarrekening opgenomen vennootschapsbelasting berust voor een deel op aannames, waarbij met stelposten is gerekend. De definitieve berekening vindt in 2014 plaats waarna gelijk de aangifte voor de vennootschapsbelasting 2013 wordt gedaan. De eventuele verschillen worden in de jaarrekening 2014 verwerkt. Ook wordt in 2014 de aangifte vennootschapsbelasting 2012 gedaan. De tot nu toe bekende verschillen over het boekjaar 2012 zijn in deze jaarrekening reeds verwerkt (zie toelichting bij de winst- en verliesrekening). VSO-2 De oorspronkelijke looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012 en is nu voor de 2e keer door alle betrokken partijen (stilzwijgend) verlengd. Vooral de geboden rechtszekerheden (onder andere gemengde projectenregeling, vorming voorziening grootonderhoud) heeft voor HW Wonen de doorslag gegeven om wederom voor verlenging met een jaar te kiezen. BTW Per 1 maart 2013 tot en met 31 december 2014 (in eerste instantie tot 1 maart 2014) is met een tijdelijke regeling het btw-tarief op arbeid van 21 procent naar 6 procent verlaagd. Deze regeling vindt zijn toepassing op renovatie en herstel van woningen na meer dan 2 jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Op 30 september 2013 is een nieuw vastgoedbesluit omzetbelasting gepubliceerd. Het nieuwe vastgoedbesluit is een actualisering van het vastgoedbesluit uit 2009 en met name ingegeven door de ontwikkelingen in de rechtspraak en de gewijzigde regelgeving. Pro rata In deze jaarrekening is met betrekking tot de pro rata regeling btw gerekend met een percentage van 10%. De definitieve vaststelling van dit percentage en eventuele verrekening van btw met de belastingdienst zal in het voorjaar van 2014 plaatsvinden. WOZ-waarde Het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) te Klaaswaal heft en int de lokale belastingen voor onder andere de 5 gemeenten in de 60
Hoeksche Waard waar het merendeel van ons vastgoed is gesitueerd. Daarnaast is het SVHW verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Dit betekent dat SVHW de WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de aangesloten gemeenten vaststelt. In 2013 zijn bij het SVHW 655 bezwaren ingediend tegen de hoogte van de WOZ-waarde genoemd in de verschillende aanslagen van het vastgoed. Hiervan hadden 26 bezwaren betrekking op overige objecten (niet zijnde woningen). De bezwaarschiften zijn door het SVHW in het verslagjaar 2013 (nog) niet in behandeling genomen. De WOZ waarde van de woningen is in 2013 verder gedaald van 167.000 euro naar 162.000 euro (peiljaar: 1 januari 2012) . Dit is een daling van ca. 3 procent. Cijfers (bron: The WOX® 2013) wijzen uit dat deze daling zich over de jaren 2012 en 2013 verder heeft voortgezet. 12.6 Risicomanagement In 2012 zijn wij gestart met de implementatie van risicomanagement binnen de organisatie met als doel het afgeven van een ‘In Control Statement’ in het jaarverslag. Inmiddels zijn de nodige stappen gezet, maar zal ook in 2014 nog het nodige moeten gebeuren. In het jaarverslag 2013 is voor de eerste maal een In Control Statement (ICS) opgenomen. Om het risicomanagement vorm te geven hebben wij gekozen voor het afgeven van een ‘In Control Statement’ zodat wij onze stakeholders een redelijke mate van zekerheid kunnen bieden ten aanzien van: het behalen van haar doelstellingen; de effectiviteit en efficiency van de processen; de tijdigheid en betrouwbaarheid van de (tussentijdse) interne en externe verslaggeving; het voldoen aan relevante wet- en regelgeving. De ‘In Control Statement’ wordt afgegeven op basis van het ‘Normenkader In Control Statement’ (ICS). Met de stappen die de afgelopen periode zijn gezet is invulling gegeven aan dit normenkader ICS. 1.
2.
3.
4.
5.
6.
HW Wonen identificeerde aan de hand van haar doelstellingen en strategie haar belangrijkste risico’s, de key risico’s. Het betreft zowel interne als externe risico’s die op HW Wonen afkomen. HW Wonen stelde vast binnen welke processen deze key risico’s worden beheerst, dan wel zouden moeten worden beheerst. Deze processen vallen binnen de scope van het Normenkader ICS van HW Wonen. In een workshop met het MT en het middenkader stelden we gezamenlijk vast bij wie het eigenaarschap van de verschillende risico’s moet liggen. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor de beheersing van het risico en de rapportage over de ontwikkeling van het risico. We beschreven de beheersomgeving waarin de processen worden uitgevoerd. De beheersomgeving is het fundament voor alle interne controle maatregelen en bepaalt de houding van medewerkers ten aanzien van controlemaatregelen. De factoren die van invloed zijn op de beheersomgeving zijn onder meer integriteit, de ethische waarden en deskundigheid van de medewerkers, de managementstijl en zijn filosofie, de organisatiecultuur, de toewijzing van gezag en verantwoordelijkheden en het HRM-beleid. Samen met de risico-eigenaren inventariseerden we per risico de getroffen maatregelen om de risico’s te beheersen. Op basis van de geïnventariseerde beheersmaatregelen beoordeelden we of de beheersing ‘in opzet’ voldoende is. Bij een onvoldoende opzet werden een of meerdere verbeteracties geformuleerd. Een verbeteractie kan bestaan uit het schrappen, het toevoegen of het wijzigen van een beheersmaatregel. De bereidheid van HW Wonen risico’s te accepteren maakt onderdeel uit van het normenkader ICS. Tezamen met de risico-eigenaar is per risico in kaart gebracht tussen welke grenzen het key risico zich mag bewegen. Dit noemen we de risicotolerantiegrens. Deze risicotolerantiegrens kan bestaan uit meerdere onderdelen. 61
7.
8.
9.
Naast het opstellen van het normenkader is de afgelopen periode een risicorapportage format ontwikkeld. Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande rapportagestructuur maakt de risicorapportage onderdeel uit van de trimesterrapportage van HW Wonen. In de risicorapportage wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van het risico in de voorgaande periode, de verwachtingen ten aanzien van het risico in de komende periode en de voortgang op de verbeteracties. De ICS is tot stand gekomen via de bottom-up aanpak. Hierbij heeft iedere afdelingsmanager een partiële ICS opgeleverd. Op basis van de 4 partiële verklaringen heeft de directeur-bestuurder de ICS voor onze organisatie afgegeven. Deze ICS is zowel een inhoudelijke verklaring als een systeemverklaring. De inhoudelijke verklaring zegt iets over de risico’s die nu bekend zijn. De systeemverklaring zegt iets over inrichting van het risicomanagement systeem en daarmee over de mate waarin HW Wonen in staat is toekomstige risico’s te onderkennen en te beheersen. In een bijeenkomst op december 2013 met het MT is ter afronding van de implementatie gesproken over de taken en verantwoordelijkheden van de risico-eigenaren. De risicoeigenaren zijn verantwoordelijk voor de beheersing van de onderkende risico’s en de rapportage omtrent de risico’s. Daarnaast wordt er van de risico-eigenaren een proactieve houding verwacht ten aanzien van het onderkennen en rapporteren van nieuwe risico’s.
Op onderdelen behoeft het normenkader nog aanvulling. Binnen onze organisatie vindt op deze onderdelen nadere analyse plaats van de beschikbare instrumenten om een risico beter in kaart te brengen, dan wel beter te beheersen. De komende periode moet het normenkader verder worden aangevuld met de resultaten van deze analyses. Daarnaast verandert de omgeving waarin wij opereren continu. Het normenkader moet iedere keer aan deze veranderende omgeving worden aangepast. Dat betekent dat risico’s worden toegevoegd of uit het normenkader verdwijnen, nieuwe beheersmaatregelen moeten worden geïmplementeerd en risicotolerantiegrenzen worden aangepast. Het normenkader is een dynamisch document. De gehele HW Wonen organisatie en meer specifiek de risicoeigenaren zijn verantwoordelijk voor het actueel houden van het normenkader. Zij moeten nieuwe ontwikkelingen onderkennen en rapporteren. De risicomanagementfunctie is verantwoordelijk voor het faciliteren van dit proces. Risicoparagraaf In de volgende tabel zijn de grotere risico’s en de daarvoor getroffen beheersmaatregelen in beeld gebracht.
62
Risico
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Onvoldoende innovatief om antwoord te blijven geven op de eisen van deze tijd.
1. Document organisch ontwikkelen.
Optimaliseren beoordelingscyclus door veranderbereidheid mee te nemen in de beoordeling.
2. Opleidingsbeleid.
Duidelijker positioneren middenkader.
3. Beoordelingscyclus.
Personeelsbeleid vastgesteld in personeelsbeleidsplan.
Medewerkers vormen hierbij een belangrijke schakel. Wanneer zij onvoldoende in staat zijn om mee te veranderen, bestaat de mogelijkheid dat onze organisatie onvoldoende in staat om externe veranderingen op te vangen.
4. Personele regeling als vangnet om veranderingen in te voeren.
Het project 'ontwikkeling organisatiecultuur' uitvoeren. 2 jaarlijkse medewerkers tevredenheidsonderzoek uitvoeren. Opleidingsbeleid uitwerken. Opleidingsbudget is nu niet gekoppeld aan een helder beleid. Het opleidingsbudget moet meer worden ingezet voor gerichte competentie-ontwikkeling. Actief medewerkers verleiden gebruik te maken van de personele regeling ten behoeve van outplacement of functieverandering. Implementeren meetinstrument om het competentieniveau van de medewerkers te meten (Efactory). In kaart brengen gewenste competenties van medewerkers. Vastleggen van groeipad van medewerkers. Hiermee wordt vastgelegd waar een medewerker nu staat en waar hij/zij naartoe moet groeien. Implementeren klanttevredenheidsmeting per werkgebied.
Integriteit en fraude.
1. Klokkenluidersregeling.
Opstellen fraude risico analyse.
2. Integriteitscode.
Onze organisatie aan alle aspecten van de Goverancecode. Integriteitsbeleid actualiseren. Actief uitdragen van het integriteitsbeleid en bespreken van dilemma's, cultuur en integriteitsvraagstukken.
Onvoldoende aansluiting bezit op de vraag als gevolg van: - Onvoldoende inzicht in de toekomstige doelgroep; - Onvoldoende anticiperen op veranderingen in de regio.
1. 4-jaarlijks woningbehoefte onderzoek voor de Hoeksche Waard in samenwerking met 5 gemeenten. 2. Demografische gegevens vanuit de 4-jaarlijkse herijking van de gemeentelijke woonvisie. 3. Afstemmen SVB met gemeenten. 4. Herziening prestatieafspraken aan de hand van het gewijzigde SVB.
Frequentie woningmarkt onderzoek aanpassen naar iedere twee jaar in samenwerking met samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard. Verzamelen en verwerken signalen en trends van verhuurmakelaars in het SVB. SVB meer in de lijn beleggen. Gegevens uit de werkprocessen moeten in het SVB worden meegenomen. Afdeling Strategie en Beleid treedt hierbij als adviseur op. Afspraken maken met de gemeenten over de beleidscyclus om het afstemmingsproces te verbeteren. SVB ook opstellen voor het BOG en het MOG. Daarin meenemen het zorgvastgoed. Waardedenken en verkoopprogramma integreren in het SVB.
63
Risico
Beheersmaatregelen
Voorzieningen niveau Hoeksche Waard onvoldoende, hetgeen leidt tot leegstand en prijsdaling.
1. Kernvisie gemeente
Onvoldoende klanttevredenheid.
Verbeteracties
Beoordelen alternatief voor de samenwerking met KWH.
Onvoldoende tevredenheid stakeholders, waardoor er onvoldoende draagvlak bestaat voor ons beleid. Leegstand (duurdere huurwoningen, sociale huurwoningen, sloop, verkoop).
1. Toetsing op leegstandsduur.
Optimaliseren en verder inrichten van de rapportage omtrent de verschillende vormen van leegstand.
2. Toetsing op aansluitende verhuring.
Optimalisatie maandrapportage. Opstellen begripsomschrijvingen.
3. Huurprijsverlaging woningen.
Aanbieden van 1 x in de 2 weken naar 1x per week, via de website. Actief woningzoekenden benaderen voor de beschikbare woningen. (Website en de aanpassing van de manier van toewijzen onder voorbehoud van aanschaf software). Meten en rapporteren over de aanbiedingsgraad, met als streefwaarde 12 (gem. aantal van acceptatie) onder voorbehoud van aanschaf ondersteunende software. Implementeren van het urenschrijven voor de medewerkers Sociaal Beheer inzake de werkzaamheden voor uitverhuizen.
Niet voldoen aan de 90 procent norm.
1. Aparte DAEB module in NCCW die realtime verhuringen registreert bij vastleggen huurcontract. Uitzonderingen worden vooral gemaakt ten aanzien van senioren.
Maandelijkse controle op juistheid en volledigheid verhuurdossiers.
2. 100 procent controle door de afdeling Wonen van volledigheid van de verhuurdossiers op aanwezigheid van inkomensverklaring. 3. 3 Maandelijkse controle op basis van deelwaarneming. van de verhuurdossiers op de aanwezigheid van inkomensverklaring.
Onvoldoende in staat om de gebudgetteerde huurverhoging te realiseren.
De afdeling Wonen moet verantwoordelijkheid dragen voor de realisatie van de gebudgetteerde huurverhoging. De afdeling Wonen heeft de bevoegdheid gemotiveerd af te wijken van de streefhuren.
64
Risico
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Huuropbrengsten lager gerealiseerd dan begroot per vhe.
1. Huurbeleid.
Standenregister maandelijks huren (mutatie voorgaande maand en mutatie streefhuur). Opstellen procedure huurmutaties (functiescheiding en autorisatie). Controleren volledigheid streefhuur in primair systeem en aanvullen. Opstellen en implementeren proces energie labelling en controleren op volledigheid in primair systeem en indien nodig aanvullen. Norm afwijking beleid analyseren .
Onvoldoende sturing op de onderhoudsuitgaven - klachtenonderhoud - planmatig onderhoud per woning - mutatieonderhoud
Onvoldoende sturing op de onderhoudsuitgaven planmatig onderhoud en contractenonderhoud.
Opstellen programma van eisen door Wonen.
1. Onderhoudsplanning en begroting.
Conditiemeting uitvoeren per vhe om inzicht te krijgen in de onderhoudsbehoefte.
2. Conditiemeting en onderhoud.
Vastgoedbezit in kaart brengen inzake de hoeveelheden en materialisering en deze registreren. Verantwoordelijkheid inzake contractenonderhoud duidelijk beleggen. Optimalisatie en actualisatie proces renovatie, planmatig- en grootonderhoud met name inzake de rolverdeling tussen de afdelingen Wonen en Vastgoed. Ontwikkelen van besluitformulieren voor renovatie, planmatig-, grootonderhoud en contractonderhoud.
Onvoldoende beheersing van het proces projectontwikkeling, met name op gebied van juiste en volledig registratie/ presentatie van stand van zaken.
1. Samenwerking met de afdeling wonen in het projectteam. 2. Gebruik fasedocumenten; besluitvorming op basis van de fasedocumenten.
Opstellen woon technisch programma van eisen. Rapportage omtrent projecten verder optimaliseren en verscherpen op het gebied van besluitvorming, budgeten, kosten, planning actualisatie van risico's en aansluiting met onderliggende documenten en verantwoording in de administratie.
3. Bij 5>miljoen of 20 procent onrendabel of complexe zaken voorleggen aan de RvC.
Optimalisatie liquiditeitsplanning.
4. Investeringsstatuut.
Projectleiders verantwoordelijk maken voor de kosten van leegstand van projecten en renovatie.
Asbest.
Implementatie / optimalisatie van de projectenmodule.
Opstellen beleidsplan. Opstellen en implementeren asbestproces.
Onvoldoende verkoopopbrengst en te hoge verkoopkosten.
1. Verkoopbeleid. 2. Rapportage over de verkopen. 3. Verkopen met korting. 4. Sturen op opbrengst. 5
Controle op kernen (voorkomen dat er teveel aanbod in de kern is, hierbij is aandacht voor de markt).
65
Actualiseren proces verkoop bestaande- en nieuwbouw, inclusief de opdrachtverstrekking voor verkoop bevorderende maatregelen. Procuratiebeleid actualiseren verkoop bevorderende maatregelen. Implementeren en actualiseren van de verkoop maatregelen (onder andere promotie, verlaging verkoopprijs, omzetten naar huur).
Risico
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Leegstand Bedrijfs Onroerend Goed (BOG).
1. Toetsing op leegstandsduur.
Onderzoeken resterende contractduur BOG.
2. Toetsing op aansluitende verhuring.
Onvoldoende kredietwaardig.
1. Treasury statuut.
Waardesturing verder vormgeven.
2. Treasury jaarplan. 3. Treasury Commissie. 4. Meerjarenbegroting. 5. Maandelijkse liquiditeitsrapportages.
Terugkoopverplichting Koopgarant.
1. Verkoopbeleid.
Actualiseren verkoopbeleid.
2. Periodieke analyse.
Onvoldoende continuïteit geautomatiseerde systemen, onvoldoende beveiliging data en systemen.
1. Informatie beveiligingsbeleid.
Implementatie ICT beveiligingsplan (rollen vaststellen op basis van. taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden).
2. Informatie beveiligingsplan. 3. Probleem-, verander- en wijzigingsmanagement.
Implementatie ICT beveiligingsplan (token authenticatie en encryptie vaststellen en implementeren).
4. Periodieke audit op beveiliging.
Implementatie ICT beveiligingsplan (opleiding eindgebruikers en aanstellen functioneel beheerders). Calamiteitenplan opstellen (onderdeel is per systeem bepalen afspraken in- extern (up-time verplichting). ICT beheersingsproces formaliseren en implementeren (SLA, Integriteitscode, gedragscode ICT ). Afspraken maken (herzien) inzake vertrouwelijkheid omgang data en ICT middelen en social media (gedragscode ICT). Externe partijen afspraken maken (herzien) inzake vertrouwelijkheid omgang data en ICT middelen en social media.
Soft- en hardware voldoet niet of onvoldoende aan de eisen van HW Wonen.
1. ICT beleidsplan.
Implementatie ICT beveiligingsplan (business case opstellen bij intentie aanschaf ICT dienst / product).
Administratieve organisatie en informatievoorziening onvoldoende op orde.
1. Continue aandacht voor opstellen, evalueren en aanpassen procesbeschrijvingen.
Implementeren budgetsturing, waardoor sturing op alle budgeten mogelijk wordt.
2. Opstellen jaarplannen per afdeling.
Optimaliseren van de rapportages voor de afdelingen Wonen en Projectontwikkeling.
2. Fit gap analyse.
3. Uitvoeren audits.
66
Opstellen en implementeren interne controleplan.
12.7 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard Verbindingen verbonden partijen Onze organisatie heeft een 100 procentbelang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. Deze B.V. is oorspronkelijk op 18 mei 2005 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt 90.000 euro. Het geplaatste kapitaal bedraagt 18.000 euro (180 gewone aandelen van nominaal 100 euro). De vennootschap is gevestigd in Oud-Beijerland aan de Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel in Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2013 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV 187.606 euro negatief. Het resultaat over 2013 bedraagt 125.719 euro negatief en wordt voor een bedrag van 102.500 euro veroorzaakt door vormen van een voorziening afwaardering kerkgebouw welk eigendom is van de Vof Union-Assink. Doel vennootschap Deze vennootschap heeft als doel: het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio ZuidHolland-Zuid; het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen; het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verstrekken van zekerheden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden; het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH. Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een vennootschap onder firma aangegaan. Deze vennootschap heeft als doel het verwerven van gronden voor de ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al dat wat met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door ons is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met een hoofdsom van 600.000 euro, rente 4 procent, looptijd tot 30 oktober 2014. Van deze lening is ultimo 2013 591.676 euro opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 in Oud-Beijerland te financieren. Gezien de omvang en grootte van de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV is er niet geconsolideerd.
67
13.1 Balans per 31 december (na resultaatbestemming) (x € 1.000) 2013 Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012
302.819 4.840
326.061 6.202
7.619
9.686 315.278
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
53.543 41.086 490
341.949
55.221 33.382 1.196 95.119
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Totaal financiële vaste activa
0 7.434 745
89.799
0 12.490 752 8.179
13.242
418.576
444.990
240
256
Vastgoed bestemd voor verkoop
1.459
1.800
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2.561
4.916
372
-102
Totaal vaste activa
Vlottende activa Voorraden
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
400 463 1.148 389
Totaal vorderingen
483 0 1.626 148 2.400
2.257
Liquide middelen
15.073
4.358
Totaal vlottende activa
22.105
13.485
440.681
458.475
68
2013 Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Resultaat verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit
83.853 -29.856 2.781
Egalisatierekening
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige voorzieningen
2012
102.547 -22.796 4.102 56.778
83.853
245
312
350 11.442 570
375 14.649 477 12.362
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
17.473 300.780 41.592
15.501
19.306 289.930 33.974 359.845
Kortlopende schulden Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Rekening courant bank
0 2.302 297 8.556 296
69
343.210
0 4.659 3.242 7.697 0 11.451
15.598
440.681
458.475
13.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huidig boekjaar 2013 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengstens servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijziging in onderhanden projecten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfopbrengsten
Begroting boekjaar 2013
Voorgaand boekjaar 2012
60.879 61.847 59.043 1.573 2.040 1.835 6.752 3.255 4.084 1.843 0 1.651 480 694 594 445 76 710 71.972 67.912 67.917 ---------------------------------------------------------------------------------
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
16.339
15.894
18.487
33.389 -4.379 20.329 5 4 5 4.921 4.898 4.908 713 638 736 915 926 808 14.615 15.654 16.989 228 200 353 1.592 2.091 1.818 1.592 0 1.516 11.546 10.936 8.944 85.855 46.862 74.893 -----------------------------------------------------------------------------
Bedrijfsresultaat
-13.883
21.050
-6.976
73
-258
-431
537 12.907
952 13.592
1.261 13.099
-26.180
8.152
-19.243
-3.551 -126
-3.129 0
-3.527 -26
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-29.856
5.023
-22.796
Waarvan aandeel van derden Netto resultaat na belastingen
0 -29.856
0 5.023
0 -22.796
Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit Mutatie vermogen
2.781 -27.075
2.935 7.958
4.102 -18.694
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
70
13.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000) (volgens de directe methode)
2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige Saldo ingaande kasstromen
2012
63.265 0 766
60.672 0 709 64.031
Uitgaven: Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige Saldo uitgaande kasstromen
61.382
-7.733 -17.593 -3.529 -8.649
-7.707 -18.452 -3.072 -7.168 -37.504
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-36.399 26.527
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
51 -13.078 -2.490
24.983 37 -12.737 0
-15.517 11.010
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopontvangsten doorverkoop Koopgarantwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen Totaal ingaande kasstroom MVA
12.056 1.043
-12.700 12.282
9.600 824
2.757
3.921 15.857
MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huurwoningen Woningverbetering huurwoningen Terugkoop Koopgarantwoningen Aankoop huurwoningen Nieuwbouw verkoop woningen Investeringen overig bezit Externe kosten bij verkoop bestaand bezit Totaal uitgaande kasstroom MVA
14.345
-13.388 -8.683 -1.004 0 -1.326 -621 448-
-20.267 -4.634 -868 -747 -4.033 -2.139 -348 -25.471
Financiële vaste activa Ontvangsten Uitgaven Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA
-33.035
7 0
-365 372 7
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
7 -9.608
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand Ontvangsten uit langlopende leningen Uitgaand Aflossingen van langlopende leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename / afname geldmiddelen
71
-18.683
22.900
26.237
-13.883
-16.915 9.017
9.322
10.419
2.921
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze directe methode rapporteert de ontvangsten en uitgaven die als zodanig hebben plaatsgevonden in de verslagperiode 2013. Ontvangsten van huurders De ontvangsten betreffen de huren, servicekosten en aan huurders doorberekende reparaties. Ontvangsten van overige In 2013 zijn de (aanvullende) suppleties btw pro-rata over de jaren 2005 tot en met 2012 ontvangen. Betalingen aan werknemers In deze post is opgenomen de salarissen, sociale lasten, pensioenpremies en overige personeelskosten (inclusief kosten van uitzendkrachten). Betaalde winstbelasting Betreft de betaalde voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2012. Betalingen aan leveranciers onderhoud Dit betreft betalingen voor (niet)planmatig onderhoud, overig onderhoud en ontvangsten van schade uitkeringen van verzekeringsmaatschappijen (ca. 0,3 miljoen euro). In deze betalingen voor het onderhoud is een bedrag van ca. 1,3 miljoen euro begrepen inzake te activeren onderhoudskosten. Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen In 2013 zijn 95 woningen getransporteerd (waarvan 4 verkocht in 2012; 8 aan- en verkocht in 2013; 83 verkocht in 2013). De gemiddelde verkoopopbrengst per woning bedraagt ca. 136 duizend euro met een bandbreedte tussen de 77 duizend euro en 273 duizend euro. Voor 2013 was het aantal te verkopen woningen begroot op 53. Financiële vaste activa Dit betreft de ontvangen aflossing inzake verstrekte leningen. Ontvangsten uit langlopende leningen Deze leningen zijn aangetrokken ter financiering van (lopende) projecten en herfinanciering van leningen.
72
13.4 Waarderingsgrondslagen Algemeen De activiteiten van HW Wonen, statutair gevestigd te Oud Beijerland ( Lamborghinilaan 4, 3261 ND) bestaan uit werkzaamheden die uitsluitend binnen de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting passen en omschreven zijn in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en in overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie-,waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van financiële derivaten ter beperking van inherente rente-, looptijden- en marktrisico’s. Het gebruik van financiële derivaten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid, waarbij voor elke entiteit vastgestelde limieten van kracht zijn. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie. 73
Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting wordt tegen lagere kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt. De reële waarde van de derivaten ultimo balansdatum is toegelicht onder Niet uit de balans blijkende rechten en plichten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens 681,02 euro (2012: 664,66 euro). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. HW Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien HW Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met nainvesteringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid. Deze complexen worden in het strategisch voorraadbeleid gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. Onze organisatie kent de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed. Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats:
gebouwd voor 1945; gebouwd tussen 1945 en 1959; gebouwd tussen 1960 en 1974; gebouwd tussen 1975 en 1990; gebouwd tussen 1990 en 2004; gebouwd na 2004.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau. 74
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhoging(woningen) 2014: 2,5 procent, plus 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segment; vanaf 2015: 2,0 procent; jaarlijkse huurderving 1 procent; mutatiegraad van 7 procent en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur; inflatiepercentage loonkosten 2014: 2 procent; 2015: 2,3 procent; 2016: 2,5 procent; 2017: 2,7 procent; vanaf 2018: 3,0 procent; inflatiepercentage consumentenprijzen 2 procent; inflatiepercentage bouwkosten 2014: 2 procent; 2015: 2,3 procent; 2016: 2,5 procent; 2017: 2,7 procent; vanaf 2018: 3,0 procent; inflatiepercentage marktprijzen 2014: -3 procent; vanaf 2015: 2 procent; kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar; een rekenrente van 5,25 procent voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 5,25 procent voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
75
de verhuurdersheffing maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde; de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de WSW-regels. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop of voorraad onderhanden werk. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving op de huurwoningen vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
76
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Wij waarderen ons commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de invulling van de actuele waarde. Bij commercieel vastgoed in exploitatie is de reële waarde van toepassing in plaats van de bedrijfswaarde. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. In alle gevallen wordt ook rekening gehouden met onze contractuele verplichtingen zoals lopende huurcontracten. De waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
77
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover onze organisatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Er is afgezien van het consolideren in onze jaarrekening van de 100 procent deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV. Dit op grond van het feit dat het belang van deze dochter is te verwaarlozen op het geheel conform artikel 407 lid 1a BW 2 titel 9. De boekwaarde van de deelneming en het resultaat van de deelneming zijn wel verwerkt in onze jaarrekening 2013 . Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, als ook gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente.
78
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
79
De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als wij daartoe een afdwingbaar recht hebben en het voornemen hebben om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd tegen nominale waarde als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Overige voorzieningen De overige voorziening wordt onder meer gevormd ter dekking van opgebouwde rechten inzake jubileumuitkeringen en van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij onze organisatie op grond van de CAO Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is gewaardeerd op basis van contante waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen in dat jaar. Verder is onder de overige voorzieningen een voorziening opgenomen inzake nog te verrekenen (pro-rata) Btw-afdrachten . Deze voorziening wordt jaarlijks herberekend als gevolg van gewijzigde pro-rata percentages. Als laatste is het negatieve saldo van de boekwaarde van de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV opgenomen onder de overige voorzieningen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie en documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Bij het aangaan van een renteswap is de reële waarde (en de kostprijs) van een renteswap nihil. De positieve dan wel negatieve ontwikkelingen in de reële waarde gedurende de looptijd van een renteswap worden niet verwerkt in de jaarrekening. Gedurende de looptijd wordt een renteswap gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). Kostprijshedge-accounting:
Beleid ter beheersing financiële risico’s: Wij wensen het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft;
80
Hedge-strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt; Hedge risico: Wij dekken het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen.
Terugkoopverplichting Verkopen onder voorwaarden Onder de langlopende schulden is de verplichting verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 procent (exclusief een extra verhoging van minimaal 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segement). Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koopgarant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koop-projecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
81
Wijziging in onderhanden werk De post wijziging in onderhanden werk wordt gevormd door de toegerekende kosten van de inkoopwaarde op onderhanden werken voor derden verminderd met van de reeds ontvangen verkooptermijnen. Winst op onderhanden werken voor derden wordt genomen voor het gedeelte van de verwachte winst dat overeenkomt met het uitgevoerde deel van het werk. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hierna verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten HW Wonen heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening verantwoord. Ultimo 2013 (en 2012) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Kosten uitbesteed werk Het saldo van directe projectkosten, rentelasten toegerekende personele lasten en andere onderhanden werk gerelateerde lasten, wordt jaarlijks toegerekend aan de diverse onderhanden projecten. Zoveel mogelijk worden gedurende het jaar de direct aan de projecten toerekenbare kosten ten behoeve van die projecten geboekt (kosten activering).
82
De toegerekende personele lasten, worden aan de diverse projecten toegerekend op basis van de urenverantwoording van de projectmedewerkers. Al ontvangen verkooptermijnen worden in mindering gebracht op de kosten uitbesteed werk. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij HW Wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is onze organisatie integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaat name. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
83
13.5 Toelichting op balans Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Sociaal vastgoed in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
493.319
33.706
14.099
541.124
524.273
-167.258
-27.504
-4.413
-199.175
-167.672
326.061
6.202
9.686
341.949
356.601
Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen t.g.v. herclassificatie Overboekingen Correctie afschrijving
11.094 -2.264 -13.844 -32.560 1.354 12.922 58
17.708
359 -33 -637 0 0 -2.146 389
29.161 -2.297 -14.481 -29.996 1.354 -10.858 447
30.273 -4.139 -14.121 -16.785 0 -7.356 -2.524
Saldo
-23.241
-1.362
-2.067
-26.671
-14.652
514.622
29.780
12.279
556.680
541.124
-211.802
-24.940
-4.660
-241.403
-199.175
302.819
4.840
7.619
315.278
341.949
Boekwaarden Mutaties in 2013
Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
2.564 0 -21.634
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt 404 miljoen euro. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 57 miljoen euro gedaald. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening. De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 969 miljoen euro.
Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Onroerende en roerende verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in ontwikkeling
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
61.460
35.965
1.196
98.621
83.701
-6.239
-2.583
0
-8.822
-7.039
55.221
33.382
1.196
89.799
76.662
Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen t.g.v. herclassificatie Overboekingen Correctie afschrijving
131 -896 -1.857 -4.909 430 5.417 6
7.372
3.128
332
417
10.631 -896 -1.857 -4.160 430 1.166 6
10.263 -135 -1.742 -42 0 4.794 0
Saldo
-1.678
7.704
-706
5.320
13.137
66.733
43.337
73
110.143
98.621
-13.190
-2.251
417
-15.024
-8.822
53.543
41.086
490
95.119
89.799
Boekwaarden Mutaties in 2013
Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
84
-4.251
Afschrijvingsmethode en termijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt : ● Grond geen afschrijvingen ● Stichtingskosten (woningen) lineair ● Stichtingskosten (zorgvastgoed) lineair ● C.V. installaties lineair ● Liftinstallaties lineair ● Warmwatervoorziening lineair ● Isolatie lineair ● Aanpassingen miva lineair ● Garages lineair ● Bedrijfsruimten lineair ● Kantoorpand lineair ● Overige zaken lineair
50 jaar 40 jaar 25 jaar 15/20 jaar 15 jaar 25 jaar 20 jaar 50 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en verloop projecten een bedrag van totaal 371.379 euro aan bouwrente geactiveerd. Bij nietspecifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 procent. De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal 15 miljoen euro per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf / voorbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt 112 miljoen euro. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente OudBeijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot 5,8 miljoen euro. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 9,4 miljoen euro. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt 467 miljoen euro (inclusief restwaarde grond); uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk 404 en 63 miljoen euro. Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 61,3 miljoen euro afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De marktwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt 1.037 miljoen euro; uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk 969 en 68 miljoen euro. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. De bepaling van de marktwaarde wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen van IPD-aeDex, waarbij jaarlijks 1/3 van het woningbezit en 100 procent van het maatschappelijk / bedrijfsonroerend goed door een extern taxateur wordt getaxeerd. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2013 totaal 1.425 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt 70,6 miljoen euro. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar 30,6 miljoen euro.
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Deelnemingen
Stand per 1 januari Boekwaarden Mutaties in 2013 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen / aflossingen Waardeveranderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen Verrekenbare tijdelijke verschillen
Leningen u/g
0
Latente belastingvorderingen
752
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
12.490
13.242
-5.056
0 0 -7 126 0 -126 -5.056
-26 -398
0 -7 126 -126
13.647
0 -7 26
Totaal mutaties
0
-7
-5.056
-5.063
-405
Stand per 31 december Boekwaarden
0
745
7.434
8.179
13.242
-126
Nettovermogenswaarde per 31-12-2013 -188
De deelnemingen betreffen : Aandeel
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.
Resultaat boekjaar 100%
85
Voorraden 2013 240 240
2012 256 256
1.335 125
1.800 0
1.459
1.800
Stand per 1 januari
2013 4.916
2012 4.986
Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking van MVA in ontwikkeling Overboeking naar onderhanden werk
1.263 3.092408-
3.077 12 1.205-
Gevormde voorziening
2.679 118-
6.870 1.954-
Stand per 31 december
2.561
4.916
Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal voorraad materialen
Vastgoed bestemd voor verkoop Nieuwbouw: 3 woningen project Buitengewoon in Puttershoek, 2 woningen project Oranjewijk in Klaaswaal en 1 woning in project Bevershoek in 's-Gravendeel Terugkoop 1 Koopgarantwoning Fregatstraat in Dordrecht
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2013 in ontwikkeling zijn maar nog niet zijn verkocht.
Onderhanden werk Stand per 1 januari Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking van voorraad verkoopwoningen Gevormde voorziening
2013 102-
2012 978-
1.2851691.183 408 85
1.9321.233 854 661 75-
Gerealiseerde winst / verlies
122 251
237136
Stand per 31 december
372
102-
2013 567 167400
2012 617 133483
2013 463 810 26 15 33 167 190 941.611
2012 147 146 437 23 262 723 1121.626
2013 388 388
2012 148 148
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2013 in ontwikkeling zijn en inmiddels zijn verkocht. Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overige vorderingen Nog te vorderen BTW Nog te vorderen vennootschapsbelasting Nog te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten Huurvorderingen in het WSNP traject. Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners Overige niet contract gebonden vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Overlopende activa Overige Totaal overlopende activa Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
86
Liquide middelen 2013 Direct opvraagbaar Kas/bank Spaarrekeningen banken Totaal liquide middelen
73 15.000 15.073
2012 1.835 2.522 4.357
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: 2013 83.853
2012 102.547
67.483 -29.856 37.627
90.279 -22.796 67.483
Reserve verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit Bij: resultaat over het boekjaar
16.370 2.781 19.151
12.268 4.102 16.370
Stand per 31 december
56.778
83.853
2013 312
2012 341
- ontrekkingen in het boekjaar - vervallen bijdrage - rentetoevoeging
-35 -47 15
1 -46 17
Stand per 31 december
245
312
Stand per 1 januari Algemene bedrijfsreserve Bij: winst-/verliesverdeling over het boekjaar
Egalisatierekening Het betreft hier een egalisatierekening m.b.t. de in het kader van Verzilverd Wonen aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt: Stand per 1 januari
Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari
Latente belasting verplichtingen
Overige voorzieningen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
14.649
375
477
15.501
13.142
Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Totaal mutaties
2.484 -5.691
0 -25
126 -33
2.609 -5.749
8.117 -5.758
-3.207
-25
93
-3.139
2.359
Stand per 31 december
11.442
350
570
12.362
15.501
Mutaties in 2013
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten Voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening negatief saldo deelneming Ontw.mij. Hoeksche Waard BV
121 260 188
De voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de blijfkans. Van de voorzieningen is een bedrag ad 732 duizend euro als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering / Loopbaanontwikkelingsbudget.
87
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 2013 looptijd korter dan 5 jaar 1.801 119.116 120.917
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden
2013 looptijd langer dan 5 jaar 15.672 181.664 197.336
2013 totaal
2013 rentevoet
2012 totaal
2012 rentevoet
17.473 300.780 318.253
4,72% 4,03% 4,07%
19.306 289.930 309.236
4,84% 4,10% 4,15%
De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt 30,4 miljoen euro. De rentabiliteitswaarde (contante waarde) van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt 19,7 miljoen euro (2012: 20,0 miljoen euro). De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari
19.306
289.930
309.236
299.914
Bij: nieuwe leningen mutatie variabele roll-overleningen Af: aflossingen
-1.833
22.000 900 -12.050
22.000 900 -13.883
32.137 -5.900 -16.915
Stand per 31 december
17.473
300.780
318.253
309.236
In 2013 zijn twee nieuwe leningen gestort: Geldgever BNG BNG
Hoofdsom € 15.000.000 € 7.000.000
Looptijd 50 jaar 8 jaar
Storting 2 september 2013 2 september 2013
Soort Roll-over Fix
Percentage 1M Euribor + 0,320% 2,950%
Storting 3 februari 2014 1 september 2014
Soort Fix Fix
Percentage 2,915% 3,125%
Percentage oud 4,74% 4,40% 3,78% 5,07% 4,18% 4,52% 4,10%
Percentage nieuw 2,79% 2,85% 3,17% 2,98% 2,89% 2,94% 3,10%
Daarnaast zijn er twee leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum Geldgever BNG BNG
Hoofdsom € 4.000.000 € 6.000.000
Looptijd 30 jaar 30 jaar
Er zijn in 2013 vier leningen geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.
In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden: Geldgever Restant hoofdsom BNG € 590.896 Gemeente Binnenmaas € 956.569 BNG € 3.530.375 NWB € 1.315.455 BNG € 813.955 GemST € 756.057 GemST € 675.162
Restant looptijd 12 jaar 20 jaar 15 jaar 12 jaar 20 jaar 20 jaar 20 jaar
Datum aanpassing 1 febr 2013 1 maart 2013 18 juni 2013 16 dec 2013 1 april 2014 1 juli 2014 1 nov 2014
Voor de leningen is tot een bedrag van circa 5,8 miljoen euro een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van 4,5 miljoen euro.
88
Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht:
Restant looptijd in jaren
< 2,00 %
< 3,00 %
< 4,00 %
< 5,00 %
< 6,00 %
< 7,00 %
Totaal
< 2 jaar < 5 jaar < 10 jaar < 15 jaar < 20 jaar < 25 jaar => 25 jaar
1.200 17.000 10.000 0 0 0 15.000
0 0 7.000 1.906 957 0 0
17.258 25.000 20.000 6.275 15.499 2.187 20.562
21.934 33.549 29.607 14.345 28.124 2.315 14.650
4.550 426 0 1.319 0 0 0
0 0 5.919 0 262 0 1.409
44.942 75.975 72.526 23.845 44.842 4.502 51.621
Totaal
43.200
9.863
106.781
144.524
6.295
7.590
318.253
aantal
bedrag
%
62 38 9 2
86.233 173.820 43.200 15.000
27% 55% 14% 5%
111
318.253
100%
Soort lening Annuïtair Fixe Roll-Over Basisrente Totaal
Op 31 december 2013 zijn de belangrijkste geldgevers de BNG (182 miljoen euro), de Nederlandse Waterschapsbank (81 miljoen euro), de Rabobank (20 miljoen euro), SRLEV (15 miljoen euro), de ING (2 miljoen euro) en de Gemeenten Binnenmaas (5 miljoen euro), Strijen (11 miljoen euro) en Korendijk (2 miljoen euro).
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 2013
2012
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Herwaarderingen
35.959 -1.985
25.865 -811
Boekwaarde per 1 januari
33.974
25.054
Mutaties in het boekjaar: - verminderingen / vermeerderingen - waardeverandering
7.359 259
10.094 -1.174
Totaal mutaties boekjaar
7.618
8.920
Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop Herwaarderingen
43.318 -1.726
35.959 -1.985
Boekwaarde per 31 december
41.592
33.974
2013 2.302 297 8.556 296 11.451
2012 4.659 3.242 7.697 0 15.598
Saldo per 1 januari
Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Rekening courant banken Totaal
89
13.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van 61,3 miljoen euro ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Alle bedragen in € 1.000 Sociaal
Alle bedragen in € 1.000 Commercieel
460.873
67.036
Bedrijfswaarde 2012 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
-21.850 25.315 4.825
-3.683 3.385 205 8.290
Voorraadmutaties Verkoop Sloop Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Classificatie Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-1.377 752 -2.420 5.350 0 0 3.445 12.408
Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Mutatiegraad Levensduur Subtotaal parameterwijzigingen
2.098 0 -250 2.193
-93
-622 130 -64 3.749 0 997 -3.445 -2.455 18.158
-1.710
141 0 -872 151 4.041
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud Contractonderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud VvE-bijdragen Belasting en verzekeringen Personeelskosten Bedrijfskosten Baten/lasten Verhuurdersheffing Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
8.524 -118 7.112 -4.176 1.765 3.802 -1.553 299 16.060 5.644 0 -112.398 -1.622
-580
642 -107 486 141 107 209 -2.457 -200 975 327 0 0 -254 -76.661
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeterpakketten Woningaanpassingen Energiemaatregelen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
-12.289 2.004 1.611 -2.376 3
Bedrijfswaarde 2013
90
-131
-332 -1.585 1 320 3 -11.047
-1.593
403.654
62.928
13.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa 9,4 miljoen euro. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2013 heeft onze organisatie een obligo uitstaan voor een bedrag van 3,68 miljoen euro (2012: 4,15 miljoen euro) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2013 zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten Wij maken gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, passen wij met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290, Financiële Instrumenten. Derivatentransacties worden verantwoord volgens de voorschriften behorend bij dit model: a. Documentatie van de hedgerelatie vindt plaats op basis van documentatie per individuele hedgerelatie; b. Documentatie beschrijft bij aanvang:
hoe de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer; de hedgestrategie; de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedgerelatie;
het in de hedgerelatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie. c. Aan het einde van ieder boekjaar wordt de effectiviteit van de hedge beoordeeld door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie. Algemeen In ons treasurystatuut staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. In ons treasurystatuut is vastgelegd dat: Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: Caps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking). Payers Swaps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking). Basis renteleningen (met een maximale looptijd van het lopende jaar plus 9 jaar).
91
Voor lopende en (vanaf 1 oktober 2012) nieuw af te sluiten rente-instrumenten gelden de Beleidsregels gebruik financiële derivaten van de minister van Binnenlandse Zaken (de Beleidsregels). Rente-instrumenten mogen alleen worden aangegaan met financiële instellingen behorend tot het eurogebied met minimaal een single A rating of een daarmee vergelijkbare rating en afgegeven door ten minste 2 van de 3 ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Wij dekken de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten Wij maken gebruik van 6 rentederivaten om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Een specificatie van deze swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Geldgever 1.Fortis Bank 2. Rabobank 3.Rabobank 4. Rabobank 5.Rabobank 6.Deutsche Bank
Bedrag
Ingangsdatum
Einddatum
Rente Vast
Rente Variabel
Waarde 31-12-2013
5 miljoen euro 5 miljoen euro 5 miljoen euro 4 miljoen euro 5 miljoen euro 15 miljoen euro
5 augustus 2007 1 september 2008 1 juni 2009 5 november 2008 1 juni 2012 1 september 2014
5 augustus 2016 1 september 2020 1 juni 2017 5 november 2017 1 juni 2022 1 september 2064
3,69% 4,39% 3,48% 4,22% 3,97% 3,88%
3M Eur + 0% 3M Eur + 0% 6M Eur + 0% 3M Eur + 0% 6M Eur +0% 6M Eur + 0%
- 0,5 miljoen euro - 1,0 miljoen euro - 0,6 miljoen euro - 0,5 miljoen euro - 0,9 miljoen euro - 4,4 miljoen euro
In 2013 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2013 6 renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2013 7,9 miljoen euro negatief (2012: 10,6 miljoen euro negatief). In 2013 is een lening aangetrokken onder de swap met de Deutsche Bank. Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich niet eerder voordoen dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract met de Deutsche Bank. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2013, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procent punt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit: De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld.
92
Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedgeineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur. De verplichting per 31 december 2013 bedraagt 68 duizend euro. Slimmer Kopen In het verleden hebben wij 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’-voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor ons geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 446 duizend euro. Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (inclusief directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31 december 2013 209 duizend euro (2012: 191 duizend euro). Bij de bepaling van dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten. Grondexploitatie Dam (Strijen) en Wijk van je Leven (Puttershoek) Wij zijn in het verleden met de gemeente Strijen en met de gemeente Binnenmaas, ieder afzonderlijk, een (projectontwikkeling)overeenkomst aangegaan. Hierin is afgesproken dat wij met betrekking tot het project Dam het volledige risico op grondexploitatie dragen en voor het project Wijk van je Leven de helft. Voorlopige berekeningen geven aan dat bij de eindafwikkeling een bijdrage van 1,3 miljoen euro respectievelijk 1,4 miljoen euro (totaal 2,7 miljoen euro) betaald moet worden.
93
13.8 Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huuropbrengsten 2013 59.129 2.917 62.046 -1.019 -148 60.879
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van : - verhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen - huurharmonisatie - verkoop van woningen - sloop van woningen
Begroting 2013 58.836 3.726 62.562 -715 0 61.847
1.780 1.139 292 -479 -368 2.364
2012 56.746 2.936 59.682 -639 0 59.043
983 932 114 -311 -203 1.516
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2013 Begroting 2013 Gemeente Binnenmaas 24.001 24.193 Gemeente Cromstrijen 8.728 8.741 Gemeente Korendijk 5.819 5.827 Gemeente Oud-Beijerland 16.325 16.560 Gemeente Strijen 6.202 6.276 Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam 971 965 62.046 62.562
2012 23.450 7.864 5.553 15.806 6.077 933 59.682
Opbrengsten servicecontracten 2013 1.608 -35 1.573
Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : - verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
Begroting 2013 2.048 -8 2.040
2012 1.855 -20 1.835
Begroting 2013 8.448
2012 10.744 -352 -1.695 8.696 -1.288 -321 7.087
-254 7 -247
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013 13.479 -1.070 -806 11.603 -2.661 -414 8.528
Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
94
-918 7.530 -1.313 -135 6.082
Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: stichtingskosten verkoopkosten reeds gerealiseerd verlies voorgaand boekjaar voorziening Verkoopresultaat nieuwbouw
4.958
3.762
10.241
-1.223 3.735 -2.909 -49 347 -136 988
-338 3.424 -3.253
171
-1.274 8.967 -7.709 0 835 -941 1.152
1.004 -12 992
1.726 0 1.726
868 -16 851
1.268 -225 -33 1.010
1.704 0 -41 1.663
1.099 -275 -26 798
18
-63
-54
Totaal verkoopopbrengsten inclusief resultaat VoV bestaand bezit
9.534
6.190
8.185
Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit
2.782
2.935
4.102
Totaal verkoopopbrengsten exclusief resultaat VoV bestaand bezit
6.752
3.255
4.084
0
1.516 136 1.651
2013 480 480
Begroting 2013 694 694
2012 594 594
2013 64 381 445
Begroting 2013 10 66 76
2012 124 585 710
2013 14.183 1.484 21 15 636 16.339
Begroting 2013 13.553 1.599 22 12 708 15.894
2012 15.878 1.685 23 14 887 18.487
Terug- en doorverkoop Koopgarant Bruto-terugkoopkosten Koopgarant Af: winstdeling t.g.v. verkoper Netto-terugkoopkosten Koopgarant Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant Af: verleende Koopgarantkorting aan- / verkoopkosten
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant
Wijziging in onderhanden projecten Kosten uitbesteed werk koopwoningen in ontwikkeling Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen
1.592 251 1.843
De opbrengsten "Wijziging in onderhanden werk" worden begroot in samenhang met de "Kosten uitbesteed werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten woningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving woningen en woongebouwen Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen Afschrijving overige zaken Afschrijving leveringen en diensten Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
Ten gevolge van een aanpassing in de RJ645 dient er vanaf het boekjaar 2012 op lineaire basis te worden afgeschreven, terwijl er tot en met het boekjaar 2011 sprake is geweest van een annuïtaire afschrijving.
95
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onrendabele investeringen Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde Voorraad woningen nog te verkopen Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
2013 2.526 30.652 211 33.389
Begroting 2013 103 -4.482 0 -4.379
2012 10.660 9.669 0 20.329
2013 -2 -3 184 139 107 20 69 -10 20 56 -439 411 8 1.720 65 264 75 -23 -662 -107 593 0 43 16 -33 8 0 -477 238 222 119 18 -64 0 307 -174 0 -182 0
Begroting 2013 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 142 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -39
2012 18 -11 -149 7 4 8 0 10 227 156 536 698 1 1.676 0 511 353 -16 -50 262 2.070 312 56 140 769 183 -1.007 1.508 -1.375 4 -336 12 -474 -411 218 0 2 3.731 0
2.526
103
10.660
De onrendabele investeringen bestaan uit: Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 108 - locatie Benevia Heinenoord Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard Onrendabele top complex 201 - G de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 202 - Julianastraat -Noordstraat Maasdam Onrendabele top complex 203 - Kop Burg. G. de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 204 - Burg. G. de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam Onrendabele top complex 308 - Gemeentewerf Mijnsheerenland Onrendabele top complex 309 - Dorpshart Mijnsheerenland Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek Onrendabele top complex 420 -Nieuw Weverseinde Puttershoek Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1C-4AB 's-Gravendeel Onrendabele top complex 443 - De Molen 's-Gravendeel Onrendabele top complex 444 - Immanuel 's-Gravendeel Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel Onrendabele top complex 447 - Centrumplan 's-Gravendeel Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 457 - Beatrixlaan Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase I en II Strijen Onrendabele top complex 613 - Sportlaan Strijen Onrendabele top complex 616 - Striene Strijen Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen Onrendabele top complex 621 - A van Vughtstraat Strijensas Onrendabele top complex 622 - Oranjewijk Klaaswaal Onrendabele top complex 624 - Bernhardstraat-Stockholmplein Strijen Onrendabele top complex 625 - locatie Groene Kruisgebouw Strijen Onrendabele top complex 626 - Emma-/Marijkestraat Strijen Onrendabele top complex 765 - Open Waard Oud-Beijerland Onrendabele top complex 769 - Beneden Molendijk Oud-Beijerland Onrendabele top complex 780 - van Brakelstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 781 - van Speijkstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 1 Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 2a Oud-Beijerland Onrendabele top complex 785 - Nieuw Rustburg Oud-Beijerland Onrendabele top complex 910 - Rembrandtlocatie Oud-Beijerland Afschrijving boekwaarde ineens i.v.m. sloop vóór einde exploitatie
96
Lonen en salarissen 2013 4.949 -28 4.921
Bruto salarissen incl.ziekengeld Ontvangen ziekengeld
Begroting 2013 4.898 0 4.898
2012 4.969 -60 4.908
Per ultimo 2013 zijn er 101 personeelsleden (93,3 fte's) in dienst (ultimo 2012: 104 resp. 92,2).
Sociale Lasten Sociale lasten bedrijfsvereniging
2013 713 713
Begroting 2013 638 638
2012 736 736
Sociale lasten in % van de salarissen
14,4
13,0
14,8
Pensioenpremie
2013 915
Begroting 2013 926
2012 808
Pensioenlasten in percentage van de salarissen
18,5
18,9
16,3
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
2013 4.469 10.146
Begroting 2013 4.428 11.226
2012 5.504 11.486
Totaal onderhoudslasten
14.615
15.654
16.990
2013 1.225 1.347 1.368 4.214 5.933 0 0 529 14.615
Begroting 2013 961 1.350 1.801 5.595 5.631 0 0 316 15.654
2012 1.200 1.684 1.287 5.508 5.978 1.041 0 293 16.989
2013 228 0 228
Begroting 2013 200 0 200
2012 353 0 353
2013 1.384 23 91 10 84 1.592
Begroting 2013 2.091 0 0 0 0 2.091
2012 1.560 28 100 10 119 1.818
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in: Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud per woning Planmatig onderhoud per complex Opplussen seniorenwoningen Energiemaatregelen Onderhoudsdeel VvE-bijdrage Totaal
Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal
Lasten servicecontracten Gas, water, elektra en schoonmaken Warmtebemetering Overige kosten Onderhoudskosten t.l.v.levering goederen en diensten Glasverzekering Totaal
97
Kosten uitbesteed werk Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen
2013 1.592 0 0 1.592
Begroting 2013 0
0
2012 1.516 0 0 1.516
De "Kosten uitbesteed werk" worden begroot in samenhang met de opbrengstenpost "Wijziging in onderhanden werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro. Overige bedrijfslasten 2013
Begroting 2013
2012
Beheerkosten: Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten) Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Subtotaal beheerkosten
1.222 264 112 2.485 4.083
1.113 193 97 2.330 3.733
1.059 315 84 2.430 3.887
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Sectorspecifieke heffingen Subtotaal heffingen
3.111 157 77 2.408 5.753
3.266 165 84 2.523 6.234
3.072 191 82 194 3.542
Overige bedrijfslasten: Kosten projectontwikkeling Oninbare vorderingen (huren) Kosten EPA-rapportages Kosten IPD/aeDex Financiële ondersteuning Roemenië HW Duurzaam Mutatie overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
133 106 4 107 9 57 9 1.285 1.710
150 40 75 95 25 13 0 571 969
125 -31 69 96 17 19 21 1.202 1.516
11.546
10.936
8.944
Totaal overige bedrijfslasten
De post "Mutatie overige voorzieningen" betreft de vorming van de voorziening voor te verwachten uitgaven in het kader van jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal
98
2013 332
Begroting 2013 2.549
2012 -1.605
-259 73
-2.807 -258
1.174 -431
De beloning van de RvC in 2013 was in overeenstemming met de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeur-bestuurder.
Honorering van het bestuur 2013:
Honorering Raad van Commissarissen 2013: Naam Functie
De heer W.G. van Hassel
Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding
Beloningen betaalbaar op termijn
voorzitter
13.965
vice voorzitter
9.068
9.068
De heer R.E. Baan
lid
10.697
10.697
De heer P. de Bruijn
lid
10.697
10.697
De heer P.A. de Lange
lid
9.068
9.068
De heer T. van Craaikamp
lid
10.697
10.697
Mevrouw M. Wiegman
lid
10.697
10.697
Mevrouw P.M. Sangers
198
Totaal
14.163
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
62 35 58 5 160
99
66 8 43 29 146
Rentebaten en rentelasten Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Totaal rente baten
2013
Begroting 2013
2012
371
876
1.197
0 31
0 32
0 31
79 55 536
0 44 952
5 28 1.261
2013
Begroting 2013
2012
15
0
17
934 0 11.025
934 0 12.164
1.015 0 11.332
882
314
670
51 12.907
180 13.592
64 13.099
2013
Begroting 2013
2012
679 -2.159
1.253
3.159
5.030
1.876
367
3.551
3.129
3.527
Rentelasten Toegevoegde rente aan: - egalisatierekeningen Rente langlopende schulden: - leningen overheid - leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW) - leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) Rentelasten ineffectieve renteswaps Rente overige schulden Totaal rente lasten
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Acute belastingen -Raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 -Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 t/m 2012 Latente belastingen -Mutatie latente belastingen Totale belastinglast
Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 - 2012 Over het verslagjaar 2012 was, conform de gehanteerde berekeningsmethodiek (zie hiervoor hoofdstuk 12.6 belastingen), als acute vpb last een bedrag van 3,159 miljoen euro ingerekend. Na optimalisatie van de aangiften over de afgelopen jaren en definitieve berekening van de verschuldigde vennootschapsbelasting over het jaar 2012 kon van dit bedrag 2,159 miljoen euro worden teruggenomen. Mutatie latente belastingen Als gevolg van de ingerekende daling in het aantal verkopen woningen bestaand bezit in de komende 5 jaar (2012: 348 vhe’s 2013: 206 vhe’s) is ten opzichte van het verslagjaar 2012 de latente vpb-last met circa 3,9 miljoen euro extra afgenomen.
100
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-26.179.709
Tijdelijke verschillen: Fiscale afschrijving MVA in exploitatie Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden
-3.500.000 -210.000
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie
15.991.590
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
33.315.509
Resultaat deelnemingen
-125.719
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen
-7.252.170
Totaal tijdelijke verschillen:
38.219.210
Permanente verschillen: - CFV bijdrage Krachtwijken
2.200.500
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d.
-9.327.380
- Correctie lonen en salarissen 4%
25.000
- Correctie onderhanden werk
-250.652
- Correctie toegerekende rente projecten
-278.534
- Voorlopige berekeningen opgeleverde projecten 2013
-975.455
- Saldo vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g
-423.553
Totaal permanente verschillen:
-9.030.073 3.009.427
Compensabele verliezen
-291.568
Belastbaar bedrag 2013
2.717.859
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013
679.465
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0 procent. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
101
14.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen bepaling opgenomen. 14.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur stelt voor om, onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, het resultaat in mindering te brengen op de overige reserves. 14.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan. 14.4
Controle verklaring van de accountant
102
103
104
105
14.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 17 april 2014
B.C. Pluimer Directeur-bestuurder Aldus goedgekeurd, 17 april 2014 Raad van Commissarissen
mr. W.G. van Hassel , voorzitter
P.M. Sangers
R.E. Baan EMIA RO AC
mr. P.A. de Lange
drs. P. de Bruijn RA
drs. M. Wiegman
ing. T. van Craaikamp
106
15.1 Woningvoorraad & kengetallen Verhuureenheden in exploitatatie Huurwoningen Eenheden in verzorgingshuis Overige wooneenheden Standplaatsen Standplaatsen incl. woonwagens Garages Bedrijfsruimten / winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit
Totaal
Woongelegenheden Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
Aantal einde boekjaar
Overige verhuureenheden
2013
2012
2011
2009
9.665 153 397 4 11 359 72 33 2
9.651 153 266 4 11 347 57 28 2
9.580 153 56 4 11 333 62 18 2
9.491 118 16 2 10 240 43 17 2
9.515 118 16 2 10 240 43 16 2
10.448
10.547
10.604
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
2013
2012
2011
2010
10.081 103104 861-
10.135 163174 661
10.230 13992 5 552
10.085 48134 84 361 10
9.995
10.081
10.135
10.230
2013
2012
2011
Aantal einde boekjaar
453
466
2013
2010
466
3
1-
2012
469
2011
2009 9.804 47373 5 482-
10.085
2009
9.661 2031 1 36-
9.665 6188 7 38-
9.804
9.637
9.661
2008
2007
2006 291 10 -
466
434
415
302
301
2010
2009
10.519 48140 109 361 11
10.219 47400 5 499-
Aantal einde boekjaar
10.448
10.547
10.604
10.696
10.519
Fictief aantal woningen boekjaar
9.637 13190 20 282-
301 12 -
10.696 13992 8 552 -
2011
2006
302 113 -
10.604 167175 1 661 1-
2012
2007
415 27 17-
10.547 117104 871
2013
2008
434 6 25 1
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
- aantal overige vhe's per 01/01 - aantal overige vhe's per 31/12 Gemiddeld aantal overige vhe's
2006
9.571 153 397 4 10 359 75 33 2
469 41 1
- aantal woningen per 01/01 - aantal woningen per 31/12 Gemiddeld aantal woningen
2007
9.479 104 484 4 10 360 71 33 2
466 1412
Aantal verhuureenheden tbv berekening
2008
9.381 104 497 3 10 347 71 33 2
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Correctie
Verloop verhuureenheden in exploitatie
2010
2010
2009
2008 9.939 13303 20 282-
10.219
2008
2007
2006
9.962 2133 1 36-
9.956 6198 7 38-
9.939
9.962
2007
2006
10.081 9.995 10.038
10.135 10.081 10.108
10.230 10.135 10.183
10.085 10.230 10.158
9.804 10.085 9.945
9.637 9.804 9.721
9.661 9.637 9.649
9.665 9.661 9.663
466 453 460
469 466 468
466 469 468
434 466 450
415 434 425
302 415 359
301 302 302
291 301 296
10.153
10.225
10.299
10.270
10.051
9.810
9.724
9.737
107
2013
2012
2011
2010
2009
2008
Kosten onderhoud per woning (€) Kosten beheer per woning (€)
1.428 1.279
1.683 1.338
1.678 1.340
1.491 1.370
1.674 1.334
1.756 1.221
Reguliere huurverhoging Percentage actuele huur vs maximaal redelijk Percentage actuele huur vs streefhuur
4,00% 69% 90%
2,30% 69% 93%
1,30% 67% 92%
1,20% 67% 91%
2,50% 66%
1,60% 66%
Specificatie kosten beheer Lonen en salarissen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Salariskosten servicedienst
Overige bedrijfslasten Af: Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal kosten beheer
Waarde overzicht Aantal verhuureenheden
2013 begroting 2013 2012 2011 totaal per woning totaal per woning totaal per woning totaal per woning (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) 6.549 479407-
645 4740-
6.462 694480-
634 6847-
5.663 9.339
558 920
5.288 8.413
1.573445-
15544-
2.04076-
518 825 2007-
12.984
2013
1.279
2012
11.585
2011
1.136
2010
6.452 5945145.345 10.885 1.83571013.684
2009
631 5850523 1.065 180691.338
2008
9.995
10.081
10.135
10.230
10.085
9.804
Boekwaarde (incl. grond) (x € 1.000) Boekwaarde per woning
356.362 35.700
381.282 37.800
384.305 37.900
377.952 36.900
374.663 37.200
303.435 27.800
Bedrijfswaarde (incl. grond & RW-correctie) (x € 1.000) Bedrijfswaarde per woning
466.584 46.700
527.908 52.400
526.192 51.900
512.323 50.100
524.603 52.000
407.028 38.700
Marktwaarde (IPD-aeDex) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.037.445 103.800
1.042.611 103.400
1.101.144 108.600
1.136.525 111.100
1.135.299 112.600
Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.636.463 163.700
1.714.407 170.100
1.722.883 170.000
1.756.293 171.700
1.717.655 170.300
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe
2013
2012
2011
2010
2009
1.708.728 174.300
2008
Huur
5.996
5.774
5.581
5.495
5.052
4.862
-/- Netto bedrijfslasten -/- Onderhoud -/- Rentelasten -/- Vennootschapsbelasting
1.279 1.428 1.271 -
1.338 1.683 1.281 -
1.340 1.678 1.268 -
1.370 1.491 1.269 -
1.334 1.674 1.270 -
1.221 1.756 1.152 -
53
123
115
126
140
138
2.071
1.595
1.411
1.491
913
871
Rentebaten + overheidsbijdragen Netto exploitatiekasstroom
108
6.567 5345425.490 10.351 1.62641613.800
638 5253533 1.005 158401.340
Ontwikkeling financieringsbehoefte 2012
2013
2014
2015
2016
2017
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (bedrijfswaarde) Waarde activa in ontwikkeling
13.242 527.908 7.398
8.179 466.584 5.329
6.268 490.759 27.368
5.654 512.303 43.419
5.551 585.688 12.929
5.531 603.766 10.240
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
309.236
318.253
316.699
335.276
337.782
329.221
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
239.311
161.839
207.696
226.100
266.386
290.316
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
13.485 15.598 3.159
22.105 11.451 0
4.054 27.252 1.152
3.589 27.796 1.314
3.103 27.936 2.749
2.861 28.016 2.672
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
237.198
172.494
184.498
201.893
241.553
265.161
56,8% 57,3%
64,1% 64,1%
64,8% 65,0%
64,0% 64,3%
60,0% 60,5%
57,2% 57,6%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
13.242 1.714.407 7.398
8.179 1.636.463 5.329
6.268 1.669.192 27.368
5.654 1.702.576 43.419
5.551 1.736.628 12.929
5.531 1.771.360 10.240
309.236
318.253
316.699
335.276
337.782
329.221
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
1.425.811
1.331.719
1.386.129
1.416.373
1.417.326
1.457.910
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
13.485 15.598 3.159
22.105 11.451 0
4.054 27.252 1.152
3.589 27.796 1.314
3.103 27.936 2.749
2.861 28.016 2.672
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
1.423.698
1.342.373
1.362.931
1.392.166
1.392.493
1.432.755
17,9% 18,1%
18,6% 18,6%
20,0% 20,0%
20,5% 20,6%
20,7% 20,8%
19,8% 20,0%
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (woz-waarde) Waarde activa in ontwikkeling Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
109
Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen 2012
2013
2014
2015
2016
2017
-10.503
-17.434
15.712
15.597
18.390
20.389
Verkoop onroerende zaken Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Mutatie balansposten
-4.084 20.329 18.487 753
-6.752 33.389 16.338 985
-5.809 3.585 11.518 820
-5.616 4.481 12.082 734
-4.364 1.285 13.279 1.500
-4.815 314 13.456 -86
Totaal operationele kasstroom Bij: fiscale componenten
24.982 3.159 28.141
26.527 -810 25.716
25.826 1.250 27.076
27.278 1.152 28.430
30.090 1.315 31.405
29.258 2.749 32.007
381.282 527.908 1.042.611
356.362 466.584 1.037.445
341.733 490.759 1.025.312
353.605 512.303 1.071.356
404.057 585.688 1.144.190
409.226 603.766 1.182.755
Rendement (o.b.v balanswaarde) Rendement (o.b.v bedrijfswaarde) Rendement (o.b.v marktwaarde)
6,55% 4,73% 2,40%
7,44% 5,69% 2,56%
7,56% 5,26% 2,52%
7,71% 5,32% 2,55%
7,45% 5,14% 2,63%
7,15% 4,85% 2,47%
Rendement (excl.vennootschapsbelasting)
5,33%
5,51%
5,52%
5,55%
5,36%
5,30%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
24.982 12.737
26.527 13.078
25.826 13.043
27.278 13.093
30.090 13.443
29.258 13.200
2,0 2,2
2,0 2,0
2,0 2,1
2,1 2,2
2,2 2,3
2,2 2,4
12.737 16.915
13.078 13.883
13.043 30.369
13.093 24.577
13.443 31.324
13.200 28.497
1,0
1,2
0,7
0,9
0,8
0,8
12.245 4.084 16.329
13.449 6.752 20.201
12.783 5.809 18.592
14.185 5.616 19.801
16.647 4.364 21.011
16.058 4.815 20.873
25%
25%
25%
25%
25%
25%
65.315 77.950
80.805 77.563
74.368 79.368
79.204 83.812
84.044 89.304
83.492 94.488
2012
2013
2014
2015
2016
2017
33.035 14.345 12.245
25.471 15.857 13.449
38.381 13.153 12.783
33.473 13.668 14.185
19.235 11.079 16.647
6.969 7.345 16.058
6.445
-3.835
12.445
5.620
-8.491
-16.434
-20%
15%
-32%
-17%
44%
236%
Bedrijfsresultaat (incl. vennootschapsbelasting)
Gemiddelde balanswaarde Gemiddelde bedrijfswaarde Gemiddelde marktwaarde
Interest dekkingsratio
Operationele kasstroom (A) Rentelast (B) Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio (excl.vennootschapsbelasting) Rentelast Aflossing leningen o/g Debt service coverage ratio
Vrije kasstroom (A-B) Verkopen Totaal kasstroom Vermogenseis Investeringsvolume Investeringsvolume (exc.vennootschapsbelasting)
Investerings- /financieringsratio
Kasstromen uit investeringen (A) Af : Kasstromen uit verkopen Vrije kasstroom Saldo (B) Investerings-/financieringsratio
110
15.2 Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type) Kern
vhe type
Heinenoord Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Maasdam Eengezinswoningen Meergezinswoningen Mijnsheerenland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Puttershoek Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage s-Gravendeel Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Westmaas Eengezinswoningen Meergezinswoningen Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Strijen Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Klaaswaal Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Bedrijfs onroerend goed (BOG) Numansdorp Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Goudswaard Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden
Aantal vhe's
Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale Totale Totale bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000)
405 252 109 10 2 6 26 280 221 59
1974 1969 1986 2010 1955 1968 1966 1973 1968 1992
531 489 475 0 5.127 1.035 63 447 428 519
90 92 82 75 708 133 20 79 78 82
64.001 44.425 15.921 899 1.558 756 442 47.261 37.139 10.122
59.082 38.446 15.093 2.466 2.052 733 292 40.948 30.861 10.088
40.202 24.175 10.484 2.466 2.052 733 292 26.047 19.707 6.340
199 71 1.317 601 393 264 5 8 46 1.472 601 617 55 4 13 182 208 149 58 1 1.119 638 385 86 9 1 314 165 137 7 5 1.138 675 392 65 3 3 237 196 28 13
1967 1995 1975 1962 1995 1998 1991 1982 1973 1983 1973 1990 2000 1998 2001 1992 1973 1968 1986 2008 1978 1972 1988 1964 2005 1975 1981 1976 1987 2009 2009 1979 1972 1989 2003 2001 2006 1973 1970 1993 2009
461 497 713 438 521 5.113 2.775 2.625 49 491 461 501 4.716 2.257 549 72 483 459 444 6.250 509 458 456 6.338 1.328 152 516 503 459 0 1.687 554 513 465 147 3.653 6.170 569 472 511 21.220
87 82 100 80 79 65 347 413 16 80 95 72 254 329 121 18 83 82 78 640 93 90 70 67 658 10.100 78 80 71 67 137 90 90 73 77 290 453 89 81 77 175
35.238 11.191 204.888 98.290 62.527 36.801 2.794 3.693 783 215.885 100.888 96.615 12.047 2.214 1.762 2.359 34.253 25.013 8.179 1.061 167.713 101.441 52.752 7.507 5.880 133 50.223 30.096 18.699 701 727 184.650 122.245 57.148 1.714 1.338 2.205 38.880 31.960 4.166 2.754
28.978 9.547 191.117 85.810 61.114 37.616 3.044 3.032 501 198.869 89.248 95.702 9.184 1.198 1.494 2.043 28.948 20.458 7.595 894 162.304 97.332 53.208 7.880 3.818 67 45.740 26.698 17.464 699 880 181.206 115.072 55.322 7.404 1.303 2.106 38.010 30.819 4.254 2.937
18.776 6.716 140.399 53.840 42.536 37.621 3.147 2.754 501 141.682 61.265 66.508 9.184 1.189 1.494 2.043 18.846 12.989 4.964 894 108.306 60.720 35.782 7.880 3.818 107 29.944 16.284 12.082 699 880 118.328 71.640 35.832 7.449 1.301 2.106 25.902 20.042 2.924 2.937
111
Kern
vhe type
Nieuw-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Piershil Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zuid-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Oud-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Dordrecht Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zwijndrecht Meergezinswoningen Rotterdam Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Eindtotaal
Aantal vhe's 277 231 31 13 1 1 147 93 54 362 254 82 6 3 3 14 2.748 1.522 1.029 81 4 33 79 127 20 107 25 25 2 1 1 10.448
Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale Totale Totale bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000) 1978 1974 2003 2004 2009 2009 1977 1967 1995 1979 1973 1995 2006 2006 2006 1968 1979 1972 1987 2003 2006 1996 1989 1981 2007 1976 2000 2000 1965 1920 2009 1978
112
513 489 443 331 2.444 2.784 410 389 448 495 489 495 0 1.669 1.292 52 519 542 440 833 2.616 1.904 77 532 676 506 538 538 573 229 917 533
86 88 61 51 127 220 76 84 63 81 83 80 25 167 130 13 85 95 67 97 237 191 22 74 65 76 75 75 193 187 200 87
46.910 40.400 4.502 1.382 283 343 22.545 14.519 8.026 57.799 42.438 13.253 538 862 456 252 434.596 278.314 140.054 6.375 895 7.439 1.519 14.261 3.096 11.165 5.803 5.803 366 183 183 1.636.463
41.381 35.656 3.690 1.463 267 305 21.162 13.708 7.453 55.075 40.119 12.537 643 874 709 192 402.657 259.899 128.327 5.268 1.156 6.672 1.336 14.237 3.118 11.119 5.128 5.128 283 155 128 1.524.671
27.596 23.285 2.601 1.138 267 305 13.817 8.590 5.227 35.755 25.002 8.336 642 874 709 193 270.881 166.061 90.402 5.297 1.156 6.630 1.336 11.041 2.686 8.355 2.921 2.921 283 155 128 1.037.445
HW Wonen Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIJERLAND Telefoon E-mail Website
: : : :
(0186) 899 899
[email protected] www.hwwonen.nl www.hwwonenjaarverslag.nl
Ontwerp cover PersC Communicatie, Rotterdam Drukwerk Eigen beheer HW Wonen
Niets uit dit jaarverslag mag zonder onze (schriftelijke) toestemming door derden worden gebruikt.
113
114
