ZNALECKÝ POSUDEK č. 3433/09 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 15 pro katastrální území a obec Malé Březno, okres Most.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 684/09-13.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 24.8.2009 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 21.9.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 434 01 Malé Březno 2 Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Malé Březno Katastrální území: Malé Březno Počet obyvatel: 212 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.8.2009 za přítomnosti Marie Vrbové, která je matkou vlastníka nemovitosti Jany Vrbové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - kupní smlouva 2x, kopie dokladů jsou v příloze posudku - místní šetření provedené dne 24.08.2009 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 15 pro katastrální území a obec Malé Březno, okres Most. Jedná se o rodinný dům čp. 2 na parc. č. 78/1 a pozemky parc. č. 78/1 a 78/2, včetně všech součástí a příslušenství.
-3-
Dům čp. 2 na parc. č. 78/1 Původně se jednalo o obytnou a navazující hospodářskou část menší zemědělské usedlosti. Ke dni ocenění se objekt nalézal ve stavu postupně prováděné adaptace. Jižní část stavby, dříve hospodářská část, je adaptována k bydlení a nově jsou zde zřízeny v 1. NP dvě obytné místnosti, kuchyně, předsíň a koupelna, v podkroví jsou dvě místnosti a koupelna. Adaptace je nově provedena. Severní část stavby, původně obytná část, se nalézá ve stavu probíhající adaptace. Tato část stavby je jednopodlažní a obsahuje dvě místnosti a komoru. Je zavedena voda z veřejného vodovodu, odpadní vody do kanalizace, zavedena elektřina a plyn. Ústřední vytápění teplovodní soustavou s kotli na plyn a pevná paliva. Pozemek Jedná se o tyto pozemkové parcely: Parc. č. 78/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 899 m2 Parc. č. 78/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28 m2 Celková plocha pozemků je 927 m2. Parcely tvoří souvislou plochu rohového pozemku v centru obce. Pozemek je přímo přístupný z komunikace, je možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Součásti a příslušenství Jsou zastoupeny v míře obvyklé u podobných nemovitostí, jedná se o oplocení, přípojky sítí, zpevněné plochy, vjezdová vrata a o garáž a bývalé chlévy. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Podle sdělení zástupce vlastníka nemovitosti, paní Marie Vrbové, je nemovitost užívána k bydlení vlastníka a jeho rodiny. Nemovitost ani její část není pronajata.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost – rodinný dům s pozemkem, je předmětem obvyklého obchodního styku. V porovnatelné oblasti okolí Mostu jsou rodinné domy, které nejsou novostavbami, nabízeny ke koupi nejčastěji v cenovém rozpětí v rozsahu od 0,8 do 2,6 mil. Kč. Oceňovaná nemovitost byla prodána v roce 2004 za 700 tis. Kč a znovu v roce 2006, ve stavu rozpracované adaptace, za cenu 1,5 mil. Kč. Obvyklou cenu nemovitosti odhaduji v polovině uvedeného cenového rozpětí. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: (800.000,- Kč + 2.600.000,- Kč) / 2 * 0,85 = 1.445.000,- Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 15 pro katastrální území a obec Malé Březno, okres Most. Výsledná cena nemovitostí činí
1.445.000,- Kč
Slovy: Jedenmiliončtyřistačtyřicetpěttisíc Kč.
V Praze, 21.9.2009 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3433/09 znaleckého deníku.
-6-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kupní smlouva 2x - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
