Dlouhodobý majetek jako investice

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA v Praze

Dlouhodobý majetek jako investice Bakalářská práce

Michael Beneš

Duben, 2011

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA v Praze Katedra financí a účetnictví

Dlouhodobý majetek jako investice Bakalářská práce

Autor:

Michael Beneš Makléř, Finanční makléř

Vedoucí práce:

Praha

Mgr. Alena Klumparová

Duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Michael Beneš

V Praze, 29. duben 2011

2

Anotace Cílem bakalářské práce na téma ´´Dlouhodobý majetek jako investice´´ je vysvětlit, jak podnik můţe vyuţít svá dlouhodobá aktiva k investování, toto ukázat na činnosti společnosti ČEZ a následně porovnat investování do nemovitostí ve vybraných zemích.

Annotation The aim of this bachelor´s thesis with topic ´´Fixed assets as investment´´ is explaining how bussines can make use of its fixed assets for investment, show that on the activities of CEZ company and then compare the real estate investment in selected countries.

Klíčová slova dlouhodobý majetek, investice, metody hodnocení investic, realitní trhy, nemovitost

Key words fixed assets, investment, methods of investment evaluation, real estate markets, property

3

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval, Mgr. Aleně Klumparové, za trpělivost, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce. Velký dík téţ patří mé rodině za velkou míru podpory při studiu, kterou do mě investovala.

4

Obsah ÚVOD......................................................................................................................................... 7 1. Charakteristika dlouhodobého majetku .................................................................................. 8 1.1. Majetek podniku a jeho struktura .................................................................................... 8 1.2. Členění dlouhodobého majetku a jeho charakteristika ........................................................ 9 1.2.1. Dlouhodobý hmotný majetek ................................................................................... 9 1.2.2. Dlouhodobý nehmotný majetek.............................................................................. 11 1.2.3. Dlouhodobý finanční majetek ................................................................................ 13 2. Účetní operace o dlouhodobém majetku .............................................................................. 15 2.1. Pořízení DM .................................................................................................................. 15 2.2. Oceňování DM .............................................................................................................. 18 2.3. Technické zhodnocení DM ........................................................................................... 20 2.4. Odpisy DM .................................................................................................................... 21 2.5. Vyřazení DM ................................................................................................................. 23 3. Pojem investice ..................................................................................................................... 26 3.1. Proces přípravy a realizace investičního projektu ......................................................... 27 3.2. Investiční strategie ......................................................................................................... 28 3.3. Metody hodnocení investičních projektů ...................................................................... 29 3.3.1. Statické metody ...................................................................................................... 29 3.3.2. Dynamické metody ................................................................................................. 30 4. ČEZ a jeho proces investování ............................................................................................. 33 4.1. Seznámení s podnikem ČEZ.......................................................................................... 33 4.2. Shrnutí činnosti za rok 2008 ......................................................................................... 36 4.3. Shrnutí činnosti za rok 2009 .............................................................................................. 38 4.4. Shrnutí činnosti za rok 2010 .......................................................................................... 40 5. Sblíţení s moţnostmi investování do nemovitostí v USA, Rusku a v ČR ........................... 41 5.1. Trh s nemovitostmi v USA ............................................................................................ 42

5

5.2. Trh s nemovitostmi v Rusku.......................................................................................... 43 5.3. Trh s nemovitostmi v ČR............................................................................................... 45 5.3.1. Nemovitostní fondy v ČR ....................................................................................... 46 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 47 Seznam pouţité literatury a citací ............................................................................................. 48 Seznam příkladů ....................................................................................................................... 50 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 50 Seznam zkratek ......................................................................................................................... 51 Seznam příloh ........................................................................................................................... 51

6

ÚVOD V této bakalářské práci se autor snaţí vysvětlit podstatu dlouhodobého majetku a základní operace s ním. Po té přibliţuje svět investic a jako příklad investiční činnosti podniku uvedl prestiţní podnik ČEZ, který dlouhodobě generuje vysoký zisk. Práce se dále zaměřuje na nemovitostní trhy, kde umoţňuje srovnání moţností investování na nemovitostním trhu České republiky se světovými velmocemi, jakou jsou Spojené státy a Rusko.

7

1. Charakteristika dlouhodobého majetku Jiţ z názvu je patrné, ţe se jedná o majetek, který se jednorázově nespotřebovává, ale má tendenci se postupně opotřebovávat a tudíţ se obnovuje za dlouhou dobu, počítáno v letech aţ v desetiletích. Dlouhodobý majetek umoţňuje podnikatelskou činnost. Ve většině případů není určen k prodeji, ale k dlouhodobému uţívání a pro podnik je velice důleţité mít o svém majetku dobrý přehled. 1

1.1. Majetek podniku a jeho struktura Přehled celkového majetku podniku je zachycen v jednom z nejdůleţitějších účetních výkazů a to v rozvaze neboli bilanci podniku. ,,Rozvaha je statistický pohled na majetek, proto můţe být zobrazením majetku pouze k určitému okamţiku. V praxi se rozvaha sestavuje na začátku účetního období ( např. k 1.1.), a na konci účetního období k tzv. rozvahovému dni (den, kdy se uzavírají účetní knihy), coţ se převáţně provádí k 31.12. Podle těchto okamţiků se rozvaha nazývá počáteční nebo konečná. Dále se rozvaha sestavuje v případech zániku firmy, sloučení firmy, rozdělení firmy apod. ´´

2

Rozvahu můţeme dělit dle účelu, kdy je

sestavována na řádnou, mimořádnou, mezitímní nebo dle období na zahajovací a konečnou. Vzhledem k důleţitosti rozvahy je její obsah, rozsah a forma rozvahy upravována účetními standardy. Rozvaha se sestavuje v jednotkách české měny a poloţky se vykazují v celých tisících Kč. 3 Majetek podniku je souhrn prostředků, které podnik uţívá při své hospodářské činnosti. Jeho jednotlivé sloţky označujeme jako aktiva. Aby si podnik mohl pořídit svá aktiva, potřebuje zdroje jeho financování nazýváno kapitál, a to vlastní nebo cizí. Tyto zdroje financování se označují jako pasiva. Aktiva a pasiva jsou zachycovány v účetní rozvaze, ve které platí bilanční rovnice, která říká, ţe součet aktiv na jedné straně se musí rovnat se součtem pasiv na druhé straně v rozvaze. 4 AKTIVA = PASIVA

1

Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 130. Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 132. 3 Tamtéţ. 4 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. 2007, str. 11. 2

8

,,Aktiva jsou vloţené prostředky, které jsou výsledkem minulých událostí a u nichţ se očekává, ţe přinesou podniku budoucí ekonomický uţitek a pro jejich zobrazení se nejčastěji uţívá horizontální forma rozvahy. Aktiva členíme na dlouhodobý majetek, který je v drţení podniku po dobu delší neţ jeden rok a majetek oběţný, který je v drţení podniku po dobu kratší neţ jeden rok. Mezi dlouhodobá aktiva patří hmotný majetek dlouhodobé povahy, nehmotný majetek dlouhodobé povahy a finanční majetek dlouhodobé povahy. Mezi oběţná aktiva patří zásoby, pohledávky, fin. majetek krátkodobé povahy, peněţní prostředky. ´´ 5 Pasiva jsou zdroje financování aktiv a stejně jako aktiva jsou nejčastěji zobrazeny v horizontální formě rozvahy. Pasiva se především dělí na vlastní kapitál (vlastní zdroje) a cizí zdroje. Do vlastního kapitálu patří základní kapitál, výsledek hospodaření a to jak z minulých let, tak výsledek hospodaření za běţné období a fondy tvořené ze zisku. Do cizích zdrojů spadají dluhy neboli závazky (dlouhodobé, krátkodobé) a rezervy. 6

1.2. Členění dlouhodobého majetku a jeho charakteristika Dlouhodobý majetek je tvořen dlouhodobým hmotným majetkem movitým (lze ho nějakým způsobem přemístit z místa na místo, např. automobil, skříň) a nemovitým (nelze ho přemisťovat, např. stavby, pozemky), dlouhodobý nehmotným majetkem a dlouhodobým finančním majetkem. 7

1.2.1. Dlouhodobý hmotný majetek Majetek označujeme jako dlouhodobý hmotný, pokud splňuje následující kritéria. Základem je nutnost hmotné podstaty; jde o majetek, který není určen pro jednorázové spotřebování, ale jeho doba drţení a uţívání přesahuje nejméně 1 rok, kde výjimkou jsou stavby s nedefinovanou dobou pouţitelnosti. Dlouhodobý hmotný majetek (kromě pozemků a uměleckých předmětů) se odepisuje (viz. přílohy účetní a daňové odpisy), během uţívání DHM můţe dojít k jeho technickému zhodnocení (viz kapitola 2.3.), coţ zvyšuje jeho hodnotu, a člení se na movitý a nemovitý. Výše ocenění dlouhodobého hmotného majetku je

5

Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 131. Tamtéţ. 7 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. 2007, str. 68. 6

9

určeno účetní jednotkou při respektování principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení majetku. 8 Do dlouhodobého hmotného majetku patří pozemky, stavby, samostatné movité věci, pěstitelské celky trvalých porostů, dospělá zvířata a jejich skupiny, oceňovací rozdíl k nabytému majetku a ostatní dlouhodobý majetek (viz popis níţe). Dlouhodobý hmotný majetek dále rozdělujeme na odepisovaný a neodepisovaný. Do odepisovaného DHM patří zejména stavby, samostatné movité věci, pěstitelské celky trvalých porostů a ostatní dlouhodobý majetek. Mezi neodepisovaný DHM spadají pozemky a umělecké předměty. Stavby - tato poloţka obsahuje bez ohledu na výši ocenění a dobu pouţitelnosti stavby včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, vodní díla, technické rekultivace, byty a nebytové prostory a to vše podle zvláštních právních předpisů (např. zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., či zákonem stavebním č. 50/1976 Sb.). 9 ,,Samostatné movité věci a soubory movitých věcí obsahují předměty z drahých kovů bez ohledu na výši ocenění, samostatné movité věci a soubory movitých věcí se samostatným technicko-ekonomickým určením s dobou pouţitelnosti delší neţ jeden rok a od výše ocenění určené účetní jednotkou a to při splnění povinností daných zákonem. ´´ 10 ,,Pěstitelské celky trvalých porostů – ,,ovocné stromy nebo ovocné keře vysázené na souvislém pozemku o výměře nad 0,25 hektaru v hustotě nejméně 90 stromů nebo 1 000 keřů na 1 hektar. Do pěstitelských celků a trvalých porostů se zahrnuje i trvalý porost vinic a chmelnic (bez nosných konstrukcí, které představují stavbu)´´ 11 ,,Ostatní dlouhodobý majetek obsahuje bez ohledu na výši ocenění umělecká díla, která nejsou součástí stavby, sbírky, movité kulturní památky, předměty kulturní hodnoty a obdobné movité věci popřípadě jejich soubory a to vše dle podmínek stanovených v zákoně o účetnictví. ´´ 12

8

SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. 2007, str. 68. § 6 odst. 1 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 10 § 8 odst. 3 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 11 § 8 odst. 4 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 12 § 8 odst. 6 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 9

10

Př. Do staveb Skupiny ČEZ spadají všechny její elektrárny, například všemi známá a zejména Rakouskými obyvateli oblíbená Jaderná elektrárna Temelín, která vyrobila za rok 2009 rekordních 13,3 TWh elektřiny, coţ je o 1,1 TWh více neţ v roce 2008. Momentálně na této jaderné elektrárně probíhá projekt pod názvem ´´Bezpečně 15 TERA ETE´´ jehoţ cílem je zlepšit vybrané bezpečnostní ukazatele na úroveň první čtvrtiny světových jaderných elektráren a v roce 2012 vyrobit 15 TWh elektrické energie s předpokladem zachování nebo zvýšení této hodnoty v dalších letech. 13 Př. 1 - DFM Skupiny ČEZ

1.2.2. Dlouhodobý nehmotný majetek

Hlavní charakteristikou dlouhodobého nehmotného majetku je jeho nemateriální povaha, tzn. jedná se o majetek, který nelze uchopit. Za dlouhodobý nehmotný majetek se povaţují majetkové poloţky s dobou pouţitelnosti delší neţ jeden rok. Výše ocenění dlouhodobého nehmotného majetku je určena účetní jednotkou (s výjimkou goodwillu – viz další kapitola) při splnění povinností daných zákonem, zejména respektování principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení majetku. 14 ,,Do dlouhodobého nehmotného majetku patří zejména zřizovací výdaje, nehmotné výsledky výzkumu a vývoje, software, ocenitelná práva a goodwill s dobou pouţitelnosti delší neţ 1 rok a od výše ocenění určené účetní jednotkou, s výjimkou goodwillu. Dobou pouţitelnosti se rozumí doba, po kterou je majetek vyuţitelný pro současnou nebo uchovatelný pro další činnost nebo můţe slouţit jako podklad nebo součást zdokonalovaných nebo jiných postupů a řešení včetně doby ověřování nehmotných výsledků. Za dlouhodobý nehmotný majetek se dále povaţuje technické zhodnocení od částky stanovené zákonem o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), povolenky na emise bez ohledu na výši ocenění, preferenční limity, a jiný dlouhodobý majetek. ´´15 ´´Dlouhodobým nehmotným majetkem nejsou zejména znalecké posudky, průzkumy trhu,

13

Skupina ČEZ. Výroční zpráva hospodaření za rok 2009 [online], 2011. § 6 odst. 1 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 15 Tamtéţ. 14

11

plány rozvoje, návrhy propagačních a reklamních akcí, certifikace systému jakosti a software pro řízení technologií nebo pro zařízení, která bez tohoto software nemohou fungovat. Dále můţe účetní jednotka rozhodnout, ţe dlouhodobým nehmotným majetkem nejsou zejména technické audity a energetické audity, lesní hospodářské plány a plány povodí. ´´ 16 Vybrané druhy nehmotného majetku ,,Zřizovacími výdaji je souhrn výdajů vynaloţených na zaloţení účetní jednotky do okamţiku jejího vzniku, zejména soudní a správní poplatky, výdaje na pracovní cesty, odměny za zprostředkování a poradenské sluţby a nájemné. Zřizovací výdaje se odpisují nejvýše po dobu pěti let (dále jen zákon č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku). Za zřizovací výdaje nelze povaţovat výdaje spojené s pořízením dlouhodobého majetku nebo zásob a výdaje na reprezentaci nebo výdaje související s přeměnou společnosti nebo druţstva. ´´ 17 ,,Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje a software, které jsou buď tvořeny vlastní činností k obchodování s nimi, nebo nabyty od jiných osob. ´´ 18 ,,Ocenitelná práva zejména předmětů průmyslového a obdobného vlastnictví, výsledky duševní tvůrčí činnosti a práva podle zvláštních předpisů (př. zákon č.207/200 Sb., o ochraně průmyslových vzorů). ´´ 19 ,,Goodwill je kladný nebo záporný rozdíl mezi oceněním podniku nebo jeho části a souhrnem jeho individuálně přeceněných sloţek majetku sníţeným o převzaté závazky. Odepisuje se rovnoměrně nejpozději do 60 měsíců od nabytí podniku nebo jeho části. Účetní jednotka si tuto dobu stanovenou zákonem můţe prodlouţit, a tuto skutečnost musí odůvodnit ve své účetní závěrce. ´´ 20 ,,Jiný dlouhodobý majetek obsahuje povolenky na emise bez ohledu na výši ocenění. Patří sem povolenky na emise skleníkových plynů, povolenky na emise způsobené letectvím. Dále do něj spadají preferenční limity zejména individuální referenční mnoţství mléka, individuální produkční kvóty a individuální limit prémiových práv bez ohledu na výši ocenění

16

§6 odst. 9 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 17 §6 odst. 3a) Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 18 §6 odst. 3b) Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 19 §6 odst. 3c) Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 20 §6 odst. 2d) Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

12

s výjimkou u prvního drţitele, pokud by náklady na získání informace o jejich ocenění reprodukční pořizovací cenou nepřevýšily její významnost. ´´ 21 Př. Povolenka na emise skleníkových plynů (dále „emisní povolenka―) představuje právo provozovatele zařízení, které svým provozem vytváří emise skleníkových plynů, vypustit do ovzduší v daném kalendářním roce ekvivalent tuny oxidu uhličitého. Některým společnostem Skupiny ČEZ bylo v letech 2009 a 2008 jako provozovatelům takových zařízení na základě Národního alokačního plánu přiděleno pro dané období určité mnoţství povolenek. Tyto společnosti jsou povinny zjišťovat a vykazovat mnoţství emisí skleníkových plynů ze zařízení za kaţdý kalendářní rok, a toto mnoţství musí nechat ověřit autorizovanou osobou. V účetních výkazech jsou přidělené emisní povolenky oceněny nominální, tj. nulovou, hodnotou. Nakoupené povolenky jsou oceňovány pořizovací cenou. Emisní povolenky pořízené v rámci akvizice dceřiných podniků jsou oceněny v trţních cenách ke dni akvizice a následně je s nimi nakládáno jako s povolenkami nakoupenými. Stav přidělených a nakoupených povolenek byl k 31. prosinci 2008 byl 249 mil. Kč a vzhledem k roku 2009 se tento stav zvýšil na 343 vlivem podnikového růstu. 22 Př. 2 - DNM Skupiny ČEZ

1.2.3. Dlouhodobý finanční majetek Jeho předpokládaná doba drţení nebo smluvená splatnost je větší neţ jeden rok. V případě, kdy u cenných papírů není splněna podmínka dlouhodobosti (doba drţení se nepředpokládá delší neţ 1 rok), potom se zahrnují do krátkodobého finančního majetku. Dlouhodobý finanční majetek tvoří cenné papíry a podíly, coţ jsou majetkové účasti – tzn. cenné papíry a podíly, které zakládají účast v podnicích s vlivem podstatným nebo rozhodujícím vlivem. Účastí s rozhodujícím vlivem se rozumí podnik, označován jako dceřiný, ve kterém účetní jednotka fakticky nebo právě vykonává přímo nebo nepřímo rozhodující vliv na řízení nebo provozování podniku (účetní jednotka disponuje více neţ 50% hlasovacích práv). Kdeţto účastí s vlivem podstatným se rozumí podnik, označován jako 21

§6 odst. 3e,f) Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 22 Skupina ČEZ. Výroční zpráva hospodaření za rok 2009 [online]. 2011.

13

přidruţený, který není dceřinou společností, a účetní jednotka v ní vykonává podstatný vliv (účetní jednotka disponuje od 20 do 50% hlasovacích práv). 23 ,,Dále se do DFM zahrnují dluhové cenné papíry drţené do splatnosti. Jde o dluhové cenné papíry, které mají stanovenou splatnost nad 1 rok a u nichţ účetní jednotka má úmysl a schopnost drţet je do splatnosti. Dluhové cenné papíry jsou zaloţeny na úvěrovém vztahu mezi dluţníkem a věřitelem. U tohoto typy CP má dluţník za povinnost splatit do určité doby nejen zapůjčenou částku, ale i úrok. Dluţník nese u dluţných CP náklady, které se váţí k půjčeným penězům, tj. úrok. Dluhové cenné papíry drţené do splatnosti patří do dlouhodobého finančního majetku, opakem jsou dluhové CP se splatností do 1 roku drţené do splatnosti, které jsou finančním majetkem krátkodobým. ´´24 Do DFM spadají také ostatní (realizovatelné) dlouhodobé cenné papíry a podíly, které nejsou z hlediska záměru určeny ani k drţení do splatnosti ani k obchodování, stejně tak nejsou ani strategickou majetkovou účastí a tyto CP můţeme dělit na majetkové či dluhové. Jako dlouhodobý finanční majetek jsou označovány i půjčky poskytnuté účetní jednotkou podnikům ve skupině nebo ostatní půjčky s dobou splatnosti delší neţ 1 rok (vklad tichého společníka). Dluhové cenné papíry drţené do splatnosti Účetní hodnota

Reálná hodnota

Rok 2009

110

110

Rok 2008

453

462

Rok 2009

4 408

4 408

Rok 2008

6 020

6 020

Rok 2009

13 567

13 567

Rok 2008

522

522

Realizovatelné dluhové cenné papíry

Realizovatelné majetkové cenné papíry

Tabulka č. 1 – Přehled účetních hodnot a stanovených reálných hodnot finančních nástrojů Skupiny ČEZ k 31. 12. za roky 2009, 2008 a 2007 (v mil. Kč)

23

§8 odst. 1 Vyhlášky č. 500/2002 Sb. ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 24 ŠTOHL, P. Účetnictví 2006, str. 70.

14

2. Účetní operace o dlouhodobém majetku Po vymezení druhů dlouhodobého majetku bych chtěl vysvětlit, jaké účetní operace mohou podnikatelskému subjektu nastat. Jedná se o pořízení, oceňování, technologické zhodnocení, odpisy vybraných druhů majetku a vyřazení.

2.1. Pořízení DM První operace s dlouhodobým majetkem, která můţe nastat, je jeho pořízení. Způsoby pořízení dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku: a) dodavatelským způsobem, b) vytvořením vlastní činností, c) bezúplatným nabytím (darováním, bezúplatným převzetím po skončení leasingu*), d) vkladem od jiné osoby, například nepeněţité vklady do obchodních společností, e) přeřazením z osobního uţívání do podnikání (tj. zapsáním do obchodního rejstříku*). * leasing = finanční produkt, kterým je moţné financovat pořízení většinou movité věci 25 * obchodní rejstřík = veřejný seznam, do kterého se zapisují zákonem stanovené údaje o podnikatelích 26

Vybrané příklady na pořízení DHM a DNHM Pořízení dlouhodobého majetku můţe být financováno vlastními nebo cizími prostředky, například z peněţních prostředků společnosti (pokladna nebo na BÚ), z poskytnutého úvěru nebo účetní jednotka můţe poskytnout svému dodavateli zálohu, která představuje částečnou úhradu před konečným vyúčtováním investiční dodávky. ÚČTOVÁNÍ PŘI POŘIZOVÁNÍ DLOUHODOBÉHO HMOTNÉHO A NEHMOTNÉHO MAJETKU: ,,Poskytnuté zálohy na pořízení DHM znamenají transformaci peněţních prostředků účetní jednotky na pohledávku vůči dodavateli investice. Tato zaplacená záloha se zachycuje v účtové třídě 0 (0—Poskytnuté zálohy na DHM a DNHM), protoţe pohledávka souvisí s pořízením DHM. Pro vyúčtování dodávky dodavatelem se poskytnutá záloha zúčtuje, a to

25 26

Leasing. In Wikipedia: the free encyclopedia [online], 2010. Obchodní rejstřík. In Wikipedia: the free encyclopedia [online], 2011.

15

na vrub účtu Dodavatelé (sníţí se závazek účetní jednotky o jiţ uhrazenou zálohu) a účetní jednotka tak bude platit pouze rozdíl mezi částkou faktury a poskytnutou zálohou. ´´ 27

Schéma účtování: 1) Zaplacená záloha na DHM,DNM na 100 mil Kč 2) Faktura za dodaný DHM,DNM na 250 mil Kč 3) Zúčtování zálohy s fakturou, 100 mil Kč 4) Doplatek rozdílu mezi fakturou a zaplacenou zálohou, 150 mil Kč Č. _strana MD

Částka

_strana D

1)

Poskytn. zálohy

BÚ

100 mil. Kč

2)

Pořízení DNM,DHM

Dodavatelé

250 mil. Kč

3)

Dodavatelé

Poskytn. zálohy

100 mil. Kč

4)

Dodavatelé

BÚ

150 mil. Kč Př. 3 – Pořízení DNM,DHM formou záloh

ÚČTOVÁNÍ PŘI POŘÍZENÍ DHM A DNM DAREM: Schéma účtování 1) Přijatý DHM,DNM darem (cena 63 000 Kč) Č. _strana MD

_strana D

Částka

1) DHM,DNM

Ostatní kap. fondy

63 000 Kč Př. 4 – Pořízení DNM,DHM darem

ÚČTOVÁNÍ PŘI POŘÍZENÍ DHM A DNM VKLADEM OD SPOLEČNÍKA: Schéma účtování 1) Přijatý DNM, DHM od společníka (cena 59 000 Kč) 2) Darovací daň ve výši 7%

27

ŠTOHL P. Účetnictví 2006, str. 61.

16

Č.

_strana MD

Částka

1)

DHM,DNM

Ostatní kap. fondy

2)

DHM,DMM

Darovací daň

_strana D

59 000 Kč 4 130 Kč Př. 5 – Pořízení DNM,DHM vkladem společníka

ÚČTOVÁNÍ PŘI POŘÍZENÍ DFM NÁKUPEM: Př. Společnost REZ, a. s. má podílové CP s podstatným vlivem, které vede na účtu 062. Stav účtu činí 15 000 000 Kč. Ve sledovaném období nastaly účetní případy: 1) Nákup akcií – vyúčtování od makléře: a) cena za nakoupené akcie b) provize makléře

2 000 000 Kč 28 000 Kč

2) Záměrem společnosti je drţet nakoupené akcie dlouhodobě, neboť tím posílí svůj vliv ( VÚD o převedení akcií na majetkový účet)

2 028 000 Kč

pozn. Účetní jednotka oceňuje majetek pořizovací cenou. Schéma účtování 1) Nákup akcií:

a) cena za nakoupené akcie b) provize makléře

2) Převedení akcií na majetkový účet Č.

_strana MD

Částka

_strana D

1a) Pořízení DFM

Dodavatelé

2 000 000 Kč

1b) Pořízení DFM

Dodavatelé

28 000 Kč

2)

Podílové CP

Pořízení DFM

2 028 000 Kč Př. 6 – Pořízení DFM nákupem

17

2.2. Oceňování DM Oceňování majetku doprovází jeho pořízení, protoţe jiţ při pořizování majetek musíme ocenit, aby bylo moţné ho zaúčtovat. ,,V souladu se zákonem o účetnictví se DM oceňuje těmito způsoby: a) pořizovací cenou se oceňuje nakoupený dlouhodobý hmotný majetek od externího dodavatele a tato cena se skládá z ceny pořízení a z vedlejších pořizovacích nákladů. Mezi vedlejší pořizovací náklady patří například: doprava, montáţ, clo, průzkumné, geologické, geodetické a projektové práce, přeprava apod. Do pořizovací ceny se nezahrnují výdaje na přípravu pracovníků pro budované provozy a zařízení, výdaje na vybavení pořizované investice zásobami, výdaje na opravy a udrţování dlouhodobého hmotného majetku, kurzové rozdíly. b) vlastními náklady, coţ jsou to veškeré přímé náklady (,,náklady, které jsou přímo přiřaditelné k jednotlivým výkonům bez jejich soustřeďování a dalšího rozpočítávání´´

28

),

nepřímé náklady (,,náklady, které nelze přímo přiřadit k určitému výkonu, nýbrţ je nutné je určitým způsobem rozpočítávat´´

29

) bezprostředně související s vytvořením DM vlastní

činností (tzv. výrobní reţie), popř. nepřímé náklady správního charakteru. ´´

30

Vlastními

náklady se oceňuje dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností, pokud jsou náklady niţší neţ reprodukční pořizovací cena a příchovky zvířat. c) reprodukční pořizovací cenou, které se pouţívá zejména u DM nabytého darem, u nově zjištěného majetku v účetnictví dosud nezachyceného (inventarizační přebytek) nebo u vloţeného majetku do obchodní společnosti, druţstva s výjimkou případu, kdy vklad je oceněn podle společenské smlouvy nebo zakladatelské listiny. Je to cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje (z hlediska účetnictví stačí pro stanovení reprodukční ceny odborný odhad). U oceňování DFM se cenné papíry oceňují k datu (okamţiku) pořízení pořizovacími cenami (cenami, za které byl majetek pořízen s náklady s pořízením související). Součástí pořizovací ceny je cena pořízení samostatného CP či podílu a náklady s pořízením související, kterými se rozumí poplatky a provize burze či jinému veřejnému trhu, odměn makléřům, právníkům, poradcům a odborným firmám. Do nákladů souvisejících s pořízením CP nebo

28

Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 77. Tamtéţ. 30 Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 78. 29

18

podílu se nezahrnují výdaje spojené s financováním nákupu, například úroky z úvěru poskytnutého na nákup CP a náklady spojené s drţením CP, například náklady související s uloţením listinných CP. Zvláštnost u oceňování DFM je jejich přeceňování na reálnou hodnotu ke dni sestavení účetní závěrky. Toto pravidlo platí pro cenné papíry k obchodování a realizovatelné cenné papíry, a neplatí pro dluhopisy drţené do splatnosti, pro dluhopisy pořízené v primárních emisích, které účetní jednotka neurčila k obchodování, cenných papírů emitovaných účetní jednotkou, cenných papírů s jimiţ je spojen podíl v ovládaných a řízených osobách nebo podíl v účetních jednotkách pod podstatným vlivem (majetkové účasti). Reálná hodnota se stanoví na úrovni trţní ceny posudkem znalce, kvalifikovaným odhadem nebo oceněním podle zvláštních předpisů. Ocenění posudkem znalce nebo kvalifikovaným odhadem se provádí v případě, kdy není známa trţní hodnota nebo nedostatečně vyjadřuje reálnou hodnotu. Ocenění podle zvláštních předpisů se pouţívá za situace, kdy není k dispozici trţní cena a nelze pouţít ocenění kvalifikovaným odhadem či posudkem znalce. Toto ocenění se provádí v souladu se zákonem o oceňování majetku. Trţní cenou se rozumí hodnota vyhlášená na tuzemské nebo zahraniční burze nebo na jiném regulovaném trhu. Tudíţ takové nakoupené účasti se oceňují pořizovací cenou a k rozvahovému dni můţe být oceněna také pořizovací cenou nebo ekvivalencí, coţ znamená, ţe pořizovací cena je upravována na hodnotu odpovídající míře účasti na kapitálu dceřiné nebo přidruţené společnosti. Nakoupené dluhové cenné papíry, u kterých má účetní jednotka záměr drţet je do splatnosti jsou ke dni sestavení účetní závěrky oceňovány reálnou hodnotou, ekvivalencí, trţní hodnotou nebo naběhlou hodnotou a takové nakoupené akcie, neurčené k obchodování a nezakládající pro účetní jednotku účast s podstatným nebo rozhodujícím vlivem, jsou ke dni sestavení účetní závěrky oceňovány reálnou hodnotou, historickou cenou, ekvivalencí nebo cenou odhadní. Př. Skupina ČEZ, a.s. v roce 2010 nakoupila 20 automobilů pro své zaměstnance od firmy Škoda. Přijatá faktura byla vystavena na částku 4 500 000 Kč (vč. DPH 20%). V ceně byl započítán i dovoz těchto automobilů v ceně 12 500 Kč. Na kolik bude oceněn 1 automobil? ŘEŠENÍ: 1) Přijaté automobily 2) DPH  nevstupuje do ceny pořízení 3) Doprava č  vstupuje do ceny pořízení 19

Cena jednoho automobilu = 3 589 901 + 12 500 = 3 602 401 / 20 = 180 120 Kč.

Č.

_strana D

Částka

1) Pořízení DHM

Dodavatelé

3 589 901 Kč

2) DPH

Dodavatelé

897 599 Kč

3) Pořízení DHM

Dodavatelé

12 500 Kč

_strana MD

Př. 7 – Ocenění DHM

2.3. Technické zhodnocení DM 31 Technické zhodnocení je důleţité v souvislosti s oceněním majetku, protoţe vstupuje do pořizovací ceny a tudíţ tuto cenu zvyšuje. ,,Technickým zhodnocením se rozumí výdaje na nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého hmotného (resp. nehmotného) majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč. Jsou jím i uvedené výdaje nepřevyšující stanovenou částku, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) vynaloţený na dosaţení, zajištění a udrţení příjmů. ´´ ,,Nejde zahrnout do nákladů (spotřeba práce a prostředků v peněţním vyjádření) jednorázově, ale je nutné o jeho hodnotu zvýšit pořizovací cenu. (resp. zůstatkovou cenu) příslušného majetku, a to v tom zdaňovacím období, kdy je technické zhodnocení uvedeno do uţívání. Výdaje na nástavby, přístavby, stavební úpravy, modernizace a rekonstrukce, které jsou do 40 000 Kč lze účtovat do nákladů. ´´ ,,Rozhodující pro správné rozlišení není cena, ale podstata změny. Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Udrţováním se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází se jeho následkům a odstraňují se drobnější závady. Modernizací je rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku. Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo jeho technických parametrů. ´´

31

Technické zhodnocení. Na i-poradce, informační portál [online], 2011.

20

Př. Firma Orco, a. s. v roce 2009 poslala tři zastaralejší sluţební auta na servisní prohlídku. Během ní automechanici zjistili několik závad a zaslali fakturu, která zněla na 279 000 Kč, - 2x výměna motoru 164 000 Kč, - 1x generální opravu motoru osobního automobilu 100 000 Kč, - 3x modernizace palubního počítače (výkonnější procesor) 15 000 Kč. ŘEŠENÍ:  hodnota výměny oleje motoru se bude účtovat jako náklad  generální oprava motoru osobního automobilu se povaţuje za opravu, a to za předpokladu, ţe došlou pouze k výměně motoru stejných parametrů ( tzn. nový motor není výkonnější…), - hodnota této opravy bude náklad a o TZ by šlo jen tehdy, pokud by byl vyměněn motor za výkonnější  modernizace počítače nepřesáhlo částku 40 000 Kč a účetní jednotka je můţe zaúčtovat jednorázově do nákladů Př. 8 – Technické zhodnocení

2.4. Odpisy DM Pokud je majetek pořízen a oceněn, nastává další krok a to odepisování u toho druhu majetku, u kterého to vyhláška definuje.

Dlouhodobý hmotný majetek se časem

opotřebovává, a proto se jeho hodnota musí přenášet do nákladů podniku postupně (nikoliv jednorázově). Opotřebování je fyzické a morální. Fyzické = pouţíváním se součástky ničí, nepouţíváním rezavějí apod.). Morální = i fyzicky dokonale zachovalý stroj můţe být technicky zaostalý. Toto opotřebování se týká jak hmotného tak nehmotného majetku a proto se jejich hodnota přenáší do nákladů prostřednictvím ročních odpisů. Funkce odpisů jsou nákladová a zdrojová. Nákladová funkce nám umoţňuje odpisy přenášet hodnotu DM do nákladů. Kdeţto zdrojová funkce znamená, ţe odpisy jsou pro podnik zdrojem financí např. pro nákup nových strojů, aţ starým dojde ţivotnost. V praxi to můţe být vysvětleno následovně: ,,pokud si odmyslíme první rok pořízení DM, ve všech dalších letech platí, ţe nevydáme reálně ţádné peníze, ale máme daňové náklady ve výši

21

odpisů a takto ušetřené peníze uţ neprojdou zdaněním, proto by teoreticky mohly být uloţeny do trezoru a proto o nich hovoříme jako o zdroji moţné financování potřeb podniku. ´´ 32 Pokud bychom brali odpisy z pohledu státu, odpisy ovlivňují výši příjmu státního rozpočtu z daně z příjmu. Proto by měl mít stát teoretický zájem na co nejniţších a nejpomalejších odpisech, aby měl větší příjmy. Toto lze označit jako funkci fiskální. Dále pokud stát umoţní podnikatelům odepisovat DM rychle, vede je tím k rychlejší obměně svého strojního vybavení a k zavádění moderních technologií, které umoţní rozvoj firem a tím i celého hospodářství. Druhy odpisů33 Odpisy jsou dvojího typu, daňové a účetní. Daňové odpisy upravuje zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmů a pravidla účetních odpisů upravuje zákon č. 563/1991 Sb. o účetnictví. Daňové odpisy slouţí pro účely výpočtu daňového základu podniku pro daň z příjmu. Způsob výpočtu je upraven ve výše zmíněném zákoně, který daňové odpisy dělí na dvě skupiny a to rovnoměrné (lineární) a zrychlené (degresivní). Z důvodu daňových potřeb si podnik musí při kaţdém novém pořízení majetku zvolit typ odepisování a nesmí ho po celou dobu měnit. Tyto odpisy se zpravidla počítají na konci účetního období a jejich hodnota je maximální zákonem danou výší odpisů, kterou lze uplatnit jako daňově odčitatelnou poloţku při výpočtu základu daně z příjmu. Zákon umoţňuje přerušení odepisování a následné pokračování dle vůle podnikatele. Podle přílohy zákona o dani z příjmů jsou druhy DM rozděleny do 7 skupin (viz příloha). Druhý typ odpisů, odpisy účetní by účetní jednotka měla stanovit podle skutečné doby pouţívání dlouhodobého majetku a mají přesně vystihnout skutečnou míru opotřebení majetku. Podnik si můţe zvolit účetní odpisy, ale musí dbát na to, ţe při zjištění základu daně můţe uplatnit pouze výši daňových odpisů. Obvykle v praxi se stanovují dvě metody stanovení účetních odpisů a to podle doby pouţitelnosti nebo podle výkonu. Pouţitelností se rozumí, jak dlouho podnik míní daný majetek vyuţívat, ale tato doba nesmí přesáhnout limit stanovený zákonem (§30 zákona o dani z příjmů). Odpisová sazba se potom vypočítá jako 100/ doba ţivotnosti. Na rozdíl od odpisů počítaných dle výkonu, kde vstupní cenu dělíme výkonem majetku, coţ mohou být kusy výrobků nebo najeté kilometry.

32 33

Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 77. Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 78.

22

účetní odpisy Př. Společnost nakoupila 30. září 2010 kopírovací stroj za 120 000 Kč. Společnost stanovila ţivotnost stroje na 4 roky (48 měsíců), tj. roční odpisová sazba je 25%. Dále stanovila, ţe zahájení odpisování bude vţdy od prvého dne následujícího měsíce, kdy byl majetek pořízen. Účetní odpisy se počítají s přesností na měsíce, tzn. podle předpokládané doby pouţitelnosti majetku. ŘEŠENÍ: měsíční odpis

 120 000 * 0,25 / 12 = 2 500 Kč

účetní odpis za rok 2010

 2 500 * 3 = 7 500 Kč Př. 9 – Účetní odpisy

daňové odpisy Př. Společnosti Alza, a. s., si pořídila v roce 2009 notebook za 50 000 Kč. Notebook je zařazen do 1. odpisové skupiny. Vypočítejte rovnoměrné i zrychlené daňové odpisy. U rovnoměrných odpisů se podnikatel rozhodl uplatnit odpisové sazby v plné výši. ŘEŠENÍ: Rovnoměrné odepisování: - za rok 2006 

50 000 * 20 = 10 000 Kč

Zůstatková cena je 40 000 Kč.

- za rok 2007 

50 000 * 40 = 20 000 Kč

Zůstatková cena je 20 000 Kč.

- za rok 2008 

50 000 * 40 = 20 000 Kč

Zůstatková cena je 0 Kč = plně odepsáno.

Zrychlené odepisování: - odpis za rok 2006

 50 000 / 3 = 16 667 Kč

Zůstatková cena je 33 333 Kč.

- odpis za rok 2007

 2 * 33 333 / 4 – 1 = 22 222 Kč

Zůstatková cena je 11 111 Kč.

- odpis za rok 2008

 2 * 11 111 / 4 -2 = 11 111 Kč

Zůstatková cena je 0 Kč. Př. 10 – Daňové odpisy

2.5. Vyřazení DM Dlouhodobý majetek se vyřazuje zejména prodejem, likvidací v důsledku opotřebení, vlivem manka škody, přeřazením z podnikání do osobního uţívání u individuálního 23

podnikatele, bezúplatným převodem (darováním), vkladem do základního kapitálu jiného subjektu.34

PRODEJ DM se obvykle často neprodává, neboť podnik potřebuje DM na chod svého podnikání. U kaţdého prodeje majetku je potřeba rozdělit účetní případ na dvě části, trţbu a úbytek prodaného majetku. Př. Společnost prodává cenné papíry (akcie). Zaúčtujte: 1. PPD – přijato za prodané akcie 40 000 Kč 2. Úbytek prodaných akcií v pořizovacích cenách 35 000 Kč ŘEŠENÍ: Č.

Účetní případ

částka

_strana MD

1) Trţba v hotovosti za prodej CP 45 000 Kč

pokladna

2) Úbytek prodaných CP

N – prodané CP

35 000 Kč

_strana D Trţby z prodeje CP CP

Př. 11 – Prodej DFM

LIKVIDACE K likvidaci DM dochází z důvodu jeho opotřebení, velké poruchovosti, značné technické zaostalosti, z důvodu poškození, či jiných příčin. Vyřazení DM se uskutečňuje na základě Protokolu o likvidaci DM. Pokud majetek není zcela odepsán, je nutné zaúčtovat nejdříve řádný odpis a poté se zůstatková cena účtuje do nákladů. Při likvidaci DM se objevují také další náklady (např. na odvoz) a výnosy (např. pouţitelný materiál převzatý na sklad). Př. Společnost Alfa, s. r. o. v roce 2009 z důvodu časté poruchovosti a morální zastaralosti fyzicky zlikvidovala stroj, jehoţ pořizovací cena činila 150 000 Kč. Ke dni fyzického zlikvidování činila zůstatková cena tohoto majetku 60 300 Kč.

34

Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled, str. 82.

24

ŘEŠENÍ: Č.

Účetní případ

1) Dodatečný odpis majetku

částka

_strana MD

_strana D

60 300 Kč

Odpisy

Oprávky

Oprávky

Majetek – stroj

2) Vyřazení zlikvidovaného maj. 150 000 Kč

Př. 12 – Prodej DFM

VYRAŢENÍM DO OSOBNÍHO UŢÍVÁNÍ ,,V tomto případě musí podnikatel či podnik (plátce DHP) odvést z vyřazeného majetku daň z přidané hodnoty (a to i v případě, ţe je DM jiţ odepsán). Výjimkou je pouze vyraţení osobních automobilů, u kterých si podnikatel nemohl uplatnit nárok na odpočet daně. ´´ 35 VYŘAZENÍ DM DAREM ,,Při vyřazení majetku darováním se zůstatková cena zaúčtuje do nákladů. Při darování musí dárce odvést DPH finančnímu úřadu (za předpokladu ţe je plátce DPH). Daň z přidané odvádí na základě daňového dokladu. Zůstatková cena hodnoty se darovaného majetku není daňově uznatelným nákladem, ale za splnění předepsaných podmínek můţe být odčitatelnou poloţkou od základu daně v daňovém přiznání. ´´ 36 Př. Společnost OMEGA, a. s. poskytla v roce 2010 dar nemocnici v podobě počítače. Pořizovací cena počítače byla 50 000 Kč, oprávky k 1. 1. 2010 (za 3 roky odepisování) byly 35 700 Kč. Zůstatková cena činila 14 300 Kč. Ke dni převodu tohoto daru vystavila společnost doklad o pouţití, na základě něhoţ odvedla finančnímu úřadu DPH ve výši 2 860 Kč (počítáno jako 20% z 14 300 Kč). ŘEŠENÍ: Č. Účetní případ 1) Dar nemocnici 3) DPH na výstupu dokladu o pouţití 4) Vyřazení darovaného PC z evidence

Částka

_strana MD

14 300,00 Kč

Dary

Oprávky

2 860,00 Kč

Dary

DPH

Oprávky

PC

50 000,00 Kč

Př. 13 – Vyřazení DM darem

35 36

_strana D

ŠTOHL P. Účetnictví 2006, str. 68. Tamtéţ.

25

3. Pojem investice K tomu aby si podnik zabezpečil svoji dlouhodobou prosperitu, musí investovat do jeho rozvoje či minimálně do obnovy stávajícího majetku a technologií. O volbě investic, jejich financování nebo o způsobu provádění rozhoduje majitel daného podniku. K ulehčení těchto úkonů mu slouţí tzv. investiční controlling. ,,Cílem investičního controllingu je identifikovat potřebu investování, vyhledávat moţné investiční projekty, kvantifikovat jejich parametry tak, aby bylo moţné stanovit hodnotu investice, vybrat metodu, která odpovídá stanovenému účelu a cíli investice, stanovit kritéria hodnocení, vyhodnotit výhodnosti investice, doporučit přijetí nebo zamítnutí, nalézt optimální a zároveň moţný způsob financování. V případě přijetí pak monitorovat průběh investice, řídit investiční a provozní části s ohledem na maximalizaci skutečných výnosů. ´´

37

Tento controlling se zabývá projekty, které mají

dlouhodobě zvýšit hodnotu podnikových aktiv, jsou spojeny s jednorázovým nebo krátkodobým výdajem většího objemu prostředků a pokud funguje správně, přináší pozitivní peněţní efekt v delším období. 38 Investiční projekty lze dělit podle mnoha kritérií. Podle podnětu k investicím jsou investice interní, vzniklé z podnikové potřeby, a investice externí, vzniklé za účelem rozvoje či růstu podniku, nebo za účelem odstranění slabých stránek (bezpečnost práce, ochrana ţivotního prostředí) … Z hlediska účetnictví rozlišujeme investice, které byly pořízeny za účelem pořízení DHM, DFM nebo DNM. Dále se mohou projekty dělit podle toho, jaký mají vztah k podniku, a to na investiční projekty obnovovací (potřebné k obnově stávajícího výrobní zařízení), regulatorní (ty musí být realizovány z hlediska přizpůsobování se nové legislativní úpravě, aby podnik mohl dále provozovat svou činnost) a rozvojové (zvýšení schopnosti podniku produkovat nebo prodávat své výrobky či sluţby). ,,Typ investice později ovlivní volbu metody, kterou ji budeme hodnotit i kritéria výběru a způsob řízení investice. V případě regulatorní investice nebude hlavním kritériem finanční zhodnocení, ale spíše nákladová kritéria, naopak u investice vyvolané přebytkem zdrojů bude spíš posuzovat relativní zhodnocení nebo včasnou moţnost vyvázání prostředků pro další investiční příleţitosti. ´´ 39

37

SCHOLLEOVÁ, H. Investiční Controlling, str. 15-16. Tamtéţ. 39 SCHOLLEOVÁ, H. Investiční Controlling, str. 17-18. 38

26

3.1. Proces přípravy a realizace investičního projektu Dobu od prvotní myšlenky nějakého investičního projektu do jeho likvidace lze chápat jako sled 5 fází: předinvestiční, investiční, provozní (operační), ukončení provozu a likvidace. Předinvestiční fáze Je zahajovací fáze, která Zahrnuje identifikace podnikatelských příleţitostí. ,,Podněty pro podnikatelské příleţitosti přináší neustálé sledování a vyhodnocování faktorů podnikatelského okolí zahrnujících poptávku po určitých produktech či sluţbách, exportní moţnosti, odhalení zdrojů významných surovin, objevení nových výrobků aj. ´´ 40 Lze vyuţít i výsledky různých studií, jakou jsou například marketingové studie, rozvojové plány, vyhodnocování zkušeností ostatních zemí s obdobným ekonomickým základem a stupni rovně kapitálu apod. Takto získané podněty je potřeba posoudit a vyhodnotit před jejich propracováním do podoby investičního projektu. Určitou formou vyjasnění těchto příleţitostí jsou studie příleţitostí, jejichţ cílem je zpracování jednotlivých příleţitostí do formy, která by alespoň v hrubé míře umoţnila posoudit efektivnost a nadějnost projektů. ,,Výsledkem vyhodnocení těchto studií je pak první selekce podnikatelských příleţitostí, tj. určitý výběr takových, kterým bude dávána další pozornost (ekonomicko-finanční hodnocení investice), a nebo výběr takových příleţitostí, které budou vyloučeny například pro jejich přílišnou rizikovost, velkou finanční náročnost apod. ´´ 41 Investiční fáze ,,Po předinvestiční fázi, kde padne definitivní rozhodnutí o tom, zda má být projekt realizován, nastává fáze realizační, jejichţ částí je investiční fáze, kdy dochází k vytvoření všech podmínek, proto aby mohl být zahájen vlastní provoz, který z hlediska finančních toků představuje výnosovou část investice. ´´ 42 ,,Investiční fáze je uvedení projektu do ţivota coţ zahrnuje: vytvoření potřebné právní, finanční a organizační základny, získání základní technologie a její technické dokumentace, nabídkové řízení – výběr dodavatelé krátkodobých i dlouhodobých aktiv, získání dalšího potřebného projektu, zajištění a zaškolení zaměstnanců, záběhový provoz. ´´ 43 V rámci časového harmonogramu je třeba pro odhad času brát v úvahu kromě nutného času

40

SCHOLLEOVÁ, H. Investiční Controlling, str. 181-182. Tamtéţ. 42 FOTR, Jiří – SOUČEK, Ivan. Podnikatelský záměr a Investiční rozhodování 2005, str. 12-14. 43 Tamtéţ. 41

27

pro jednotlivé činnosti také i závislosti mezi nimi. Jejich nesprávné zabudování můţe mít zásadní vliv na délku investiční fáze. Některé činnosti jsou nezávislé, jako např. výběr dodavatelů. Jiné jsou velice striktní (bez kompletní dokumentace poţadované bankou nelze uzavřít smlouvu o úvěru). ,,Mezi základní typy závislostí, které by měly být v časovém harmonogramu respektovány patří tyto závislosti: činnost nemůţe začít, dokud jiná neskončí, činnost nemůţe začít, dokud nezačne jiná a činnost nemůţe být ukončena, dokud není ukončena jiná. ´´ 44 Provozní fáze Jako třetí po předinvestiční a investiční fázi nastupuje fáze provozní. Problémy provozní fáze je nutno zohlednit jak z krátkodobého, tak z dlouhodobého hlediska. Krátkodobý pohled je spojen s uvedením projektu do provozu. Zde mohou nastat potíţe v oblastech technologického

procesu,

výrobních

zařízení

nebo

nedostatečné

kvalifikovanosti

zaměstnanců. ,,Zatím co dlouhodobý pohled se týká celkové strategie, na které byl projekt zaloţen a z toho plynoucích výnosů na straně jedné a nákladů na straně druhé. Tyto výnosy a náklady mají přímý vztah k předpokladům (např. pokud jde o vývoj poptávky, dosaţitelný podíl na trhu, velikost prodejních cen výrobků, nákupních cen surovin a jiné), ze kterých se vycházelo při zpracování technicko-ekonomické studie. Jestliţe se zvolená strategie i základní předpoklady ukázaly jako falešné, realizace určitých korekcí, respektive nápravných opatření nejen obtíţná, ale často také vysoce nákladná. Pokud nedojde k větším nedostatkům ve fázi realizace projektu a jeho provozu, pak o konečném úspěchu nebo nezdaru projektu rozhoduje především kvalita jeho přípravy. Vyuţití neadekvátních nebo chybných informací a předpokladů v ekonomicko-technické studii projektu vede k tomu, ţe náprava projektu bude velice obtíţná bez ohledu na to, jak dobře byla zvládnuta. ´´ 45

3.2. Investiční strategie K dosaţení cílů potřebuje investor zformovat dobrou investiční strategii, coţ v sobě obsahuje různé postupy, jak dosáhnou vytyčených cílů či se jim maximálně přiblíţit. Investor musí na kaţdou investiční příleţitost nahlíţet z několika různých pohledů, které jsou označovány za tzv. magický trojúhelník investování. Tento trojúhelník v sobě obsahuje

44 45

FOTR, J. – SOUČEK, I. Podnikatelský záměr a Investiční rozhodování 2005, str. 24. SCHOLLEOVÁ, H. Investiční Controlling 2009, str. 211.

28

očekávaný výnos z investice, očekávané riziko investice a očekávaný důsledek na likviditu podniku. Je samozřejmostí, ţe ideální jsou takové příleţitosti, které přináší maximální zisk při minimálním riziku a vysokou likviditou. Existuje několik typů investičních strategií, strategie maximalizace ročních výnosů, strategie růstu ceny investice, strategie růstu ceny investice spojená s maximálními ročními výnosy, agresivní strategie investic, konzervativní strategie nebo strategie maximální likvidity. Výběr varianty je ovlivněn individuálními podmínkami, ve kterých podnik investuje a jednotlivými cíly, kterých chce dosáhnout. Z dlouhodobého hlediska by tyto investiční strategie měly splňovat maximalizaci trţní hodnoty firmy pro její vlastníky. Investiční strategie je silně spojena se strategií dlouhodobého financování, která můţe mít tři podoby. Konzervativní, agresivní nebo umírněnou. Volba této strategie je pod silným vlivem zejména nákladů kapitálu, přístupem vlastníků k rizikovým finančním faktorům, situací na kapitálovém trhu, majetkovou strukturou podniku či daňovou a politickou situací v daném státě. 46

3.3. Metody hodnocení investičních projektů

Po přiblíţení procesu investování a zvolení určité strategie je další nezbytnou částí okruh metod hodnocení investičních projektů. Aby investice byla efektivní, musí příjmy z investic být větší neţ náklady na ně vynaloţené. Jsou dva druhy metod, které se tímto procesem zabývají, statické metody a dynamické metody. 3.3.1. Statické metody Tyto metody nepřihlíţejí k riziku ani příliš k faktoru času, ale zaměřují se na pozorování cash-flow (tok peněz) z investice a několika způsoby je porovnává s počátečními výdaji. Jsou velmi rychlé, nepříliš sloţité a perfektní co se týče zjištění nevýhodné investice. Volba metody by měla být v souladu se záměry a cíly podniku, ať uţ je to rychlá návratnost nebo maximální výnos investice. Pro závěrečné rozhodnutí by měly být doplněny metodami, které berou v úvahu faktor času a rizika. Mezi statické metody patří metoda celkového příjmu z investice, metody čistého příjmu z investice, metoda průměrného ročního příjmu z investice,

46

HRDÝ, M. Strategické finanční řízení a investiční rozhodování 2008. Str. 22-23.

29

průměrný roční procentní výnos, průměrná doba návratnosti a metoda doby návratnosti, coţ je doba, za kterou se investice splatí z peněţních příjmů, které investice zajistí, zjednodušeně ze svých zisků po zdanění a odpisu. Investici přijímáme, pokud je doba návratnosti kratší neţ doba ţivotnosti a čím kratší doba návratnosti tím je investice hodnocena příznivěji. 47 a I=

∑

( Zn + On) ,

i=1 kde I je pořizovací cena (kapitálový výdaj), Zn je roční zisk z investice po zdanění v jednotlivých letech ţivotnosti, On roční odpisy z investice v jednotlivých letech ţivotnosti, a je doba návratnosti a n jsou jednotlivá léta ţivotnosti. Př. Kapitálový výdaj na investici je 150 000 Kč. Doba ţivotnosti je stanovená na 4 roky. Příjem z v prvním roce po odpisech a zdanění je 34 560 Kč, ve druhém roku 32 420 Kč, ve třetím 55 420 Kč, a ve čtvrtém 59 550 Kč. Určete, jaká je doba návratnosti a vyjádřete se, zda byste tuto investici přijali či nikoliv.___________________________________________________ ŘEŠENÍ: Zn + On = 34 560 + 32 420 + 55 420 + 59 550= 181 950 Kč doba návratnosti (a) = 181 950 / 150 000 = 1,2 roku ţivotnost = 4 roky

,….

4 > 1,2

Doba návratnosti je za rok a 2 měsíce a investiční pobídka by byla přijata, protoţe výsledná doba návratnosti je menší neţ ţivotnost investice. Př. 14 – Výpočet doby návratnosti

3.3.2. Dynamické metody ,,Tyto metody by měly být počítány tam, kde se počítá s delší dobou pořízení investičního majetku a delší dobou jeho ekonomické ţivotnosti, čemuţ je u většiny investic. Respektování faktoru času v propočtech efektivnosti investičních projektů podstatně ovlivňuje úvahy o konečném přijetí nebo nepřijetí, resp. o vhodném výběru varianty projektu. Promítá se jak do peněţních příjmů investic, tak do kapitálových výdajů nutných k jejich uskutečnění. Pokud 47

SCHOLLEOVÁ, H. Ekonomické a finanční řízení pro ekonomy 2008. Str. 111-115.

30

nejsou časové dimenze v propočtech efektivnosti uvaţovány, dochází většinou k zásadnímu zkreslování pohledu na efektivnost jednotlivých projektů, a tím i k nesprávnému rozhodování. Mezi nejvýznamnější dynamické metody patří metoda vnitřního výnosového procenta a metoda čisté současné hodnoty. ´´ 48 Čistá současná hodnota ,,Tato metoda povaţuje za efekt z investice peněţní příjem z investice, jehoţ základ tvoří očekávaný zisk po zdanění, odpisy nebo eventuálně ostatní příjmy. Lze ji definovat jako rozdíl mezi diskontovanými peněţními příjmy z investice a kapitálovým výdajem. Jestliţe se kapitálový výdaj uskutečňuje delší dobu, pak je čistá současná hodnota rozdíl mezi diskontovanými peněţními příjmy z investice a diskontovanými kapitálovými výdaji v jednotlivých letech. ´´ 49 Vzorec pro výpočet Č = P1 / (1 + i) + P2 / (1 + i)2 + … + Pn / (1 + in)n – K

,

kde Č je čistá současná hodnota, P1, 2, n je peněţní příjem z investice v jednotlivých letech její ţivotnosti, i je poţadovaná výnosnost, n je doba ţivotnosti a K je kapitálový výdaj. Vnitřní výnosové procento ,,Tato metoda je povaţována za stejně vhodnou jako je metoda současné hodnoty, stejně tak jako metoda současné hodnoty i metoda vnitřního výnosového procenta bere v úvahu faktor času a často bývá označována i jako metoda vnitřní míry výnosu či metoda vnitřní míry návratnosti. ´´ 50 Vzorec pro výpočet P1 / (1 + i) + P2 / (1+ i)2 + … + Pn / (1 + in)n = K

,

kde PN jsou peněţní příjmy v jednotlivých letech ţivotnosti projektu, K je kapitálový výdaj a n je doba ţivotnosti projektu.

48

HRDÝ, M. Strategické finanční řízení a investiční rozhodování 2008. Str. 45-47. Tamtéţ. 50 HRDÝ, M. Strategické finanční řízení a investiční rozhodování 2008. Str. 46-47. 49

31

,,Zatímco u čisté současné hodnoty se počítá s předem vybranou úrokovou mírou (jako minimální poţadovanou efektivností) u vnitřního výnosového procenta se s ţádnou takovou úrokovou mírou nepočítá, nýbrţ se hledá. Podle vnitřního výnosového procenta jsou za přijatelné investiční projekty povaţovány ty, které vyjadřují vyšší úrok neţ poţadovaná minimální výnosnost investice. Poţadovaná minimální výnosnost se odvozuje od výnosnosti dosahované na kapitálovém trhu. Pří srovnání různých variant investičních projektů většinou platí, ţe ta varianta, která vykazuje větší vnitřní výnosové procento, je vhodnější. ´´ 51 Př. Podnik ACS, a. s., nakoupí na začátku prvního roku stroj za 200 000 Kč, který bude pět let kaţdý rok přinášet výnos 30 000 Kč. Na konci pátého roku bude stroj prodán za 40 000 Kč. Úroková míra činí 10%, vliv daní a inflace nejsou brány v úvahu. Přehled peněţních toků:

rok 0 = - 200 000 Kč rok 1 =

30 000 Kč

rok 2 =

30 000 Kč

rok 3 =

30 000 Kč

rok 4 =

30 000 Kč

rok 5 =

30 000 Kč + 40 000 = 70 000 Kč

Č = P1 / (1 + i) + P2 / (1 + i)2 + … + Pn / (1 + in)n – K

Č= 30 000 / (1 + 0,1) + 30 000 / (1 + 0,1)2 + 30 000 / (1 + 0,1)3 + 30 000 / (1 + 0,1)4 + + 30 000 / (1 + 0,1)5 / (1 + 0,1)5 – 200 000 = 33 000 + 36 300 + 39 930 + 43 923 + + 48 315,30 - 199 998, 3895 = 1 470 Kč Pokud by se sečetli příjmy mínus výdaje (190 000 – 200 000) dosáhli bychom ztráty ve výši 10 000 Kč. Avšak při zohlednění faktoru času vyplyne, ţe současný zisk z investice (současná hodnota investice) je 1 470 Kč v plusu. Vzhledem k velmi malému výnosu by tato investice nebyla brána v úvahu u ţádného investora. Př. 15 – Výpočet čisté současné hodnoty

51

HRDÝ, M. Strategické finanční řízení a investiční rozhodování 2008. Str. 47.

32

4. ČEZ a jeho proces investování V předešlých kapitolách mé bakalářské práce jsem popisoval zákoutí majetku a investic. Jako praktický příklad jsem si vybral prestiţní firmu z České republiky, která je všem hodně dobře známa. Podle mého názoru je právě firma ČEZ tou královnou podniků v našem státě a proto bych jí chtěl věnovat následující prostor a zaměřit se na ni hlouběji.

4.1. Seznámení s podnikem ČEZ Skupina ČEZ patří do evropské desítky největších energetických koncernů z hlediska instalovaného výkonu i počtu zákazníků. Prostřednictvím akvizic zejména do distribuce a výroby elektrické energie a jejich následné integrace do Skupiny ČEZ posiluje svou pozici v rámci celé Evropy. ČEZ působí ve střední a jihovýchodní Evropě v oboru výroby, distribuce a prodeje elektrické energie, těţby uhlí a souvisejících činností. Na celém tomto území uplatňuje svou politiku společenské odpovědnosti a dodrţování přísných etických pravidel. Akcie mateřské společnosti ČEZ, a. s., se obchodují na praţské a varšavské burze cenných papírů, kde jsou i významnou součástí burzovních indexů. Nejvýznamnějším akcionářem společnosti ke dni 31. 12. 2009 je Česká republika s podílem na základním kapitálu téměř 70 %. Rozhodující součástí poslání Skupiny ČEZ je maximalizovat návratnost vloţených prostředků a zajistit dlouhodobý růst hodnoty pro své akcionáře. Skupina ČEZ proto směřuje své úsilí k naplnění vize stát se jedničkou na trhu s elektřinou ve střední a jihovýchodní Evropě. Současně se však Skupina ČEZ hlásí k principům trvale udrţitelného rozvoje, podporuje energetickou úspornost, soustavně sniţuje zatíţení ţivotního prostředí svým podnikáním a podporuje rozvoj vzdělávání, péči o děti a zdraví. Dosaţení vize Skupiny ČEZ je zaloţeno na čtyřech strategických pilířích. První z nich představuje růst efektivity, v jehoţ rámci byl v březnu 2007 vyhlášen nový program zvyšování efektivity navazující na probíhající integraci. Cílem programu je zvýšit výkonnost, zlepšit nákladovou efektivitu klíčových procesů, a zařadit tak Skupinu ČEZ do roku 2012 mezi nejefektivnější koncerny v evropské energetice. Druhým strategickým pilířem je rozvoj aktivit ve vybraných cílových zemích mimo území České republiky. Skupina ČEZ se zaměřuje zejména na trhy ve střední a jihovýchodní Evropě, kde můţe uplatnit své jedinečné zkušenosti s řízením energetického koncernu v období přechodu na liberalizovaný trh s elektrickou energií a zvyšováním efektivity. V České republice společnosti Skupiny ČEZ vyrábějí a distribuují elektrickou 33

energii a teplo, zabývají se obchodem s elektřinou, těţbou uhlí a dodávají zemní plyn. Aktivní společnosti Skupiny ČEZ sídlí – mimo Českou republiku – v Polsku, Bulharsku, Rumunsku, Nizozemsku, Irsku, Německu, Maďarsku, Albánii, Turecku, Srbsku a na Slovensku. V Bulharsku zajišťuje Skupina ČEZ distribuci a prodej elektřiny v západní části země a výrobu ve vlastní uhelné elektrárně nedaleko černomořského přístavu Varna. V Rumunsku působí společnosti zajišťující distribuci a prodej elektřiny. V oblasti výroby probíhá v Rumunsku výstavba největšího evropského parku větrných elektráren v přímořských lokalitách Fântânele a Cogealac. V Polsku patří do Skupiny ČEZ dvě černouhelné elektrárny poblíţ státní hranice s Českou republikou. V Německu spolu se svým partnerem vlastní těţařskou hnědouhelnou společnost, zahrnující také elektrárny. V Turecku provozuje Skupina ČEZ spolu se svým místním partnerem distribuční společnost, vyrábí elektrickou energii a připravuje výstavbu nových elektráren. V Albánii provozuje Skupina ČEZ jedinou distribuční společnost v zemi. Na Slovensku připravuje Skupina ČEZ spolu se slovenským partnerem výstavbu nové jaderné elektrárny v lokalitě Jaslovské Bohunice. V ostatních zemích se jedná o společnosti podporující velkoobchod s elektřinou, společnosti sledující vývoj v příslušné zemi za účelem nalezení nabízejících se výhodných akvizičních příleţitostí a téţ o společnosti, které zprostředkovávají vlastnictví nebo finanční činnost (Nizozemsko, Irsko). K zajištění kontinuity úspěšného působení Skupiny ČEZ je směrován třetí pilíř – obnova výrobního portfolia. Skupina ČEZ významně investuje a nadále bude investovat do modernizace starších českých hnědouhelných elektráren i výstavby nových efektivních zdrojů v České republice. Investice se budou týkat také obnovitelných zdrojů. Modernizace stávajících elektráren a výstavbu nových zdrojů plánuje Skupina ČEZ také v Maďarsku, Německu, Rumunsku, Bulharsku, Polsku, Turecku a na Slovensku. V roce 2009 se strategie rozšířila o nový pilíř – inovace. Skupina ČEZ tím reaguje na aktuální vývoj v odvětví energetiky, zahrnující environmentální regulaci a otevírající se příleţitosti v podobě nových technologií a obchodních modelů. Tento pilíř zahrnuje činnosti výzkumu a vývoje, investice do ochrany ţivotního prostředí, energetické úspory a inteligentní distribuční sítě. Firemní kultura ve Skupině ČEZ je orientována na výkon. Skupina ČEZ proto stanovila a prosazuje 7 principů představujících základní hodnoty pro všechny zaměstnance: 1. bezpečně tvoříme hodnoty, 2. zodpovídáme za výsledky, 3. jsme jeden tým, 4. pracujeme na sobě, 5. rosteme za hranice, 6. hledáme nová řešení, 7. jednáme fér. Při svém podnikání se Skupina ČEZ řídí přísnými etickými standardy, zahrnujícími i odpovědné chování ke společnosti a ţivotnímu prostředí. Svá technologická zařízení provozuje při zachování nejvyšší moţné míry bezpečnosti.

34

Skupina ČEZ významně podporuje řadu neziskových organizací i veřejně prospěšných projektů (ČEZ je jiţ 10. rokem generálním partnerem Českého olympijského týmu). 52 Co se týče účetních věcí, tak odpisy Skupina ČEZ odpisuje pořizovací cenu sníţenou o zbytkovou hodnotu dlouhodobého hmotného majetku rovnoměrně po předpokládanou dobu ţivotnosti příslušného majetku. Kaţdá významná část dlouhodobého hmotného majetku je evidována a odpisována samostatně. Předpokládaná doba ţivotnosti je u dlouhodobého hmotného majetku stanovena následovně:53 Budovy a stavby mají předpokládanou ţivotnost 20–50 let, Stroje, přístroje a zařízení 4–25 let, Dopravní prostředky 4–20 let, Inventář 8–15 let. Základní kapitál společnosti je rozvrţen výlučně do kmenových akcií, s nimiţ nejsou spojena ţádná zvláštní práva. Všechny akcie společnosti jsou přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha a Burze cenných papírů ve Varšavě v Polské republice a jsou neomezeně převoditelné.54 Podrobnější informace jsou dostupné na webových stránkách www.cez.cz, kde se dozvíte vše, o čem jste se zde nedočetli. A po představení ´´obalu´´ podniku ČEZ představím v následujících kapitolách jeho hospodářskou činnost, kde hlavním zaměřením všech očí budou jistě zisky, kterých ČEZ stabilně dosahuje jiţ řadu let.

52

Skupina ČEZ. Výroční zpráva hospodaření za rok 2009 [online], 2011. Tamtéţ. 54 Skupina ČEZ. Výroční zprávy hospodaření za rok 2009, 2008 a 2007 [online], 2011. 53

35

4.2. Shrnutí činnosti za rok 2008 55 K 31. 12. 2008 zahrnovala Skupina ČEZ celkem 84 podnikatelských subjektů, včetně mateřské společnosti ČEZ, a. s. Z nich mělo 61 sídlo v zemích střední a západní Evropy, z toho 45 v České republice a 23 v zemích jihovýchodní a východní Evropy. Meziroční zvýšení o 4 společnosti je důsledkem připravovaného rozvoje aktivit na cílovém trhu v jihovýchodní Evropě a úspěchu při akvizicích. Ke konci roku 2008 činila účetní hodnota majetkových účastí ČEZ, a. s., 104,1 mld. Kč. Čistý zisk Skupiny ČEZ meziročně vzrostl o 4,6 mld. Kč (o 10,7 %) na 47,4 mld. Kč. Provozní zisk před odpisy (EBITDA) vzrostl o 11,9 mld. Kč (o 15,8 %) na 87,2 mld. Kč. Zisk před zdaněním dosáhl 60,7 mld. Kč při nárůstu o 9,6 mld. Kč (o 18,7 %). Peněţní prostředky pouţité na investiční činnost se meziročně zvýšily o 23,1 mld. Kč především z důvodu finanční investice do společnosti MOL (15,5 mld. Kč) a vyšších investic do dlouhodobého majetku (o 12,1 mld. Kč). Ostatní finanční investice jsou v meziročním srovnání niţší (o 2,0 mld. Kč). Základní kapitál společnosti ČEZ zapsaný v obchodním rejstříku činil 59 221 084 300 Kč a ve srovnání s minulým rokem nedosáhl ţádné změny. Skládal se z 592 210 843 ks akcií o nominální hodnotě 100 Kč. Veškeré akcie byly plně splaceny, měly zaknihovanou podobu, zněly na majitele a byly registrovány. Vlastní akcie byly vykázány v hodnotě 66,9 mld. Kč, tudíţ jejich hodnota vzrostla vzhledem k roku 2007 o 10 938 mil Kč. Akcie zde byly vykázány v ceně, za kterou byly pořízeny. Nerozdělené zisky z minulých let dosáhly výše 162,6 mld. Kč. Celkové odpisy za rok 2008 činily 22 047 mil Kč, coţ je o 76 mil Kč méně neţ v roce předešlém. Z toho například odpisy jaderného paliva účtované do nákladů v roce 2008 činily 2 654 mil. Kč, odpisy budov a staveb 5 326 mil. Kč, stroje, přístroje a zařízení 15 490 mil. Kč, či odpisy softwaru, které činily 73 mil. Kč. V roce 2008 vynaloţily společnosti Skupiny ČEZ na investiční výstavbu celkem 46 271 mil. Kč (viz tabulka investičních výdajů v příloze). V investiční výstavbě se meziročně promítá nákup projektu výstavby větrných elektráren v Rumunsku, posilování distribučních sítí a rekonstrukce výroben v zahraničí. Co se týče České republiky tak v Jaderné elektrárně

55

Skupina ČEZ. Výroční zpráva hospodaření za rok 2008 [online], 2011.

36

Dukovany i v roce 2008 pokračovaly projekty, jejichţ cílem je modernizace a zvýšení účinnosti výroby elektrické energie. Na druhém bloku elektrárny byla dokončena výměna průtočných částí nízkotlakých dílů turbíny za nové, čímţ byl navýšen dosaţitelný výkon kaţdého z reaktorových bloků na 456 MW. Pokračoval projekt obnovy systému kontroly řízení bezpečnostních systémů, který významným způsobem přispívá ke zvýšení bezpečnosti a efektivity provozu. V Jaderné elektrárně Temelín pokračovaly přípravné práce na stavbě skladu vyhořelého paliva. Další významné investiční prostředky směřovaly do projektů na zvýšení úrovně jaderné bezpečnosti a zvýšení spolehlivosti výroby v zastřešujícím projektu „Bezpečně 15 TERA―. ČEZ, a. s., podal 11. 7. 2008 na Ministerstvo ţivotního prostředí České republiky ţádost o posouzení vlivu případné dostavby Jaderné elektrárny Temelín na ţivotní prostředí (tzv. EIA). Klasická energetika V roce 2008 byla věnována opět velká pozornost obnově výrobní základny uhelných elektráren. Nezanedbatelná část investic byla určena ke zvýšení podílu spalované biomasy a k lepšímu nakládání s produkty po spalování a odpady, popřípadě k jejich likvidaci. Dále probíhala komplexní obnova Elektrárny Tušimice II, kde byla dokončena technologická montáţ první etapy včetně společných objektů a technologických souborů. Bylo zahájeno předkomplexní vyzkoušení na zauhlování a odsun popílku. U části stavebních objektů byla provedena přejímka. Byly provedeny tlakové zkoušky na potrubí a zahájeny čisticí operace. Vedle komplexní obnovy Elektrárny Tušimice II se dělo to samé v Elektrárně Prunéřov II, kde probíhala především příprava realizace projektu. V květnu 2008 byl zpracován a schválen koncepční projekt – jako první stupeň projektové dokumentace stavby. Dne 6. 6. 2008 byla na Ministerstvo ţivotního prostředí ČR podána dokumentace oznámení EIA. Na základě proběhlého zjišťovacího řízení byla dokumentace dopracována a podána znovu dne 12. 12. 2008. V jednáních bylo zpracování zadávacích dokumentací pro vyhlášení výběrových řízení na dodavatele dalších provozních souborů s cílem uzavřít podstatnou část smluv během roku 2009. Další investiční krok Skupiny ČEZ se prováděl formou výstavby paroplynového cyklu v Elektrárně Počerady. Následné operace spadají jiţ do dalšího roku, kterým se zaobírá další kapitola č. 4.3.

37

4.3. Shrnutí činnosti za rok 200956 K 31. 12. 2009 zahrnovala Skupina ČEZ včetně mateřské společnosti ČEZ, a. s., celkem 119 podnikatelských subjektů. Z uvedeného počtu jich 85 mělo své sídlo v zemích střední a západní Evropy, z toho 54 v České republice. V jihovýchodní Evropě a Turecku sídlilo 34 společností. Oproti stejnému období roku 2008 došlo k navýšení o 35 společností, zejména v České republice z důvodu rozšíření aktivit v oblasti výroby elektřiny, v Turecku z důvodu rozšíření aktivit v oblasti výroby, v Německu vstupem do těţařského odvětví a v Albánii vstupem na tamější trh s elektřinou. Čistý zisk meziročně vzrostl o 4,5 mld. Kč (o 9,5 %) na 51,9 mld. Kč, coţ je nejlepší výsledek v historii Skupiny ČEZ. Provozní zisk před odpisy (EBITDA) vzrostl o 2,4 mld. Kč (o 2,7 %) a dosáhl 91,1 mld. Kč. Peněţní toky pouţité na investiční činnost se meziročně zvýšily o 38,9 mld. Kč především z důvodu vyšších investic do podílů dceřiných, přidruţených a společných podniků o 24,7 mld. Kč a vyšších investic do stálých aktiv o 24,6 mld. Kč. Poskytnuté půjčky se meziročně sníţily o 8,6 mld. Kč. Ostatní peněţní toky vynaloţené na investiční činnost se meziročně sníţily o 1,9 mld. Kč, z toho příjmy z prodeje aktiv se zvýšily o 1,7 mld. Kč. Základní kapitál společnosti ČEZ zapsaný v obchodním rejstříku činil k 31. 12. 2009 celkem 53 798 mil. Kč, coţ je o -5 422 mil. Kč méně neţ v roce 2008. Skládal se z 537 989 759 ks akcií o nominální hodnotě 100 Kč, tudíţ jejich počet klesl oproti minulému roku o 54 221 084 kusů akcií. Emisní kurz všech akcií byl plně splacen. Všechny akcie měly zaknihovanou podobu, zněly na majitele a byly kótovány. Vlastní akcie byly vykázány v hodnotě 5 150 809 tis. Kč v ceně, za kterou byly pořízeny, a jejich hodnota klesla téměř o 62 mld. Kč. Nerozdělené zisky a kapitálové fondy z minulých let dosáhly výše 128 811 mil. Kč. Celkové odpisy za rok 2009 činily 22 876 mil Kč, coţ je o 827 mil. Kč více neţ v roce předešlém. Z toho například jiţ dříve zmiňované odpisy jaderného paliva činily 2 778 mil, odpisy staveb a budov 2 474 mil Kč, odpisy strojů, přístrojů a zařízení 10 240 mil. či odpisy softwaru, které činili 93 mil. Kč. V roce 2009 vynaloţily společnosti Skupiny ČEZ na investiční výstavbu celkem 56 622 mil. Kč, coţ bylo o 10 351 mil. Kč více neţ v roce 2008 (viz tabulka investičních výdajů

56

Skupina ČEZ. Výroční zpráva hospodaření za rok 2009 [online], 2011.

38

v příloze). Pro Českou republiku v roce 2009 Skupina ČEZ vynaloţila na investice v oblasti jaderné energetiky 8,4 mld. Kč, klasické energetiky 1,7 mld. Kč a obnovy zdrojů 15,4 mld. Kč. Konkrétně v Jaderné elektrárně Dukovany probíhaly i v roce 2009 modernizační investiční akce vedoucí ke zvýšení efektivity výroby elektrické energie. Především pokračoval projekt obnovy systému kontroly a řízení, který zahrnuje modernizaci bezpečnostních a výpočetních informačních systémů a realizaci nového systému pohavarijního monitorování, modernizaci automatiky a regulaci primárního i sekundárního okruhu, včetně náhrady olejové regulace turbíny. Pokračovala stavba „Vyuţití projektových rezerv bloků― s cílem zvýšení dosaţitelného výkonu na výstupu z turbogenerátoru – zvýšení výkonu bylo jiţ realizováno na 3. bloku. V Jaderné elektrárně Temelín proběhla celá řada investičních akcí, jejichţ cílem bylo i nadále zvyšovat úroveň jaderné bezpečnosti a spolehlivosti zařízení. Jednalo se například o modernizaci průtočných částí nízkotlakých dílů turbíny 1 000 MW a modernizaci zaváţecích strojů. Pokračovaly práce na skladu pouţitého jaderného paliva, jehoţ uvedení do zkušebního provozu se předpokládá v roce 2010. V únoru 2009 bylo ukončeno zjišťovací řízení v rámci procesu EIA – posuzování vlivu případné dostavby Jaderné elektrárny Temelín na ţivotní prostředí, a to vydáním stanoviska Ministerstva ţivotního prostředí České republiky uvádějícím podmínky pro zpracování EIA. Představenstvo ČEZ, a. s., v červnu 2009 projednalo a schválilo podnikatelský záměr projektu ´´Dostavba Jaderné elektrárny Temelín´´ a následně jej vzala na vědomí dozorčí rada. Dne 3. 8. 2009 zahájil ČEZ, a. s., zadávací řízení formou jednacího řízení s uveřejněním na dodávku dvou bloků v Jaderné elektrárně Temelín s moţnou opcí aţ na další 3 bloky v Evropě. Dále v roce 2009 pokračovala komplexní obnova Elektrárny Tušimice II, kde postupně najely bloky 23 a 24 a proběhlo jejich seřizování. Uskutečnilo se jejich první připojení k síti a bylo zahájeno ověřování spolehlivosti v rámci testů komplexního vyzkoušení. Po provedení zkoušky průkazného chodu přešlo 7. 11. 2009 řízení provozu bloků pod ČEZ, a. s., s přednostním cílem zajištění dodávek tepla v zimní sezoně 2009/2010. Komplexní zkoušky bloků 23 a 24 v rámci ověřovacího procesu byly zahájeny 8. 2. 2010. Demontáţí původního technologického zařízení začala 2. etapa komplexní obnovy. Další komplexní obnova pokračovala tentokrát v Elektrárně Průnéřov, kde přípravná fáze projektu probíhala zpracováním a schválením basic designů dodavatelů hlavních zařízení výrobních bloků a uzavřením smlouvy na fázi projekční a realizační. Byl zahájen proces dokončení zadávacích dokumentací pro vyhlášení výběrových řízení na dodavatele stavby a společného zařízení staveniště. Povolovací legislativní proces pokračoval zpracováním posudku vlivu na ţivotní prostředí, dne 3. 12. 2009 proběhlo veřejné projednání. Bylo získáno stavební povolení pro 1. 39

etapu dočasných staveb. Zahájení je limitováno získáním kladného posudku vlivu na ţivotní prostředí. Další a nikoliv poslední projekt se konal v Elektrárně Počerady, kde byla ukončena etapa přípravy projektu a byly uzavřeny smlouvy o dílo na realizaci generální dodávky, smlouvy s dodavateli hlavních komponent, servisní smlouva na plynové turbíny a smlouva na připojení a dodávku plynu s RWE Transgas Net (v roce 2010 přejmenována na NET4GAS) a RWE Transgas.

4.4. Shrnutí činnosti za rok 201057 Skupina ČEZ zatím nezveřejnila výroční zprávu hospodaření za rok 2010, coţ má údajně naplánováno na konec měsíce května 2011. Přesto jiţ poskytla několik důleţitých informací a shrnutí. Čistý zisk meziročně poklesl o 9,1 % (o 4,7 mld. Kč) na 47,2 mld. Kč. Stejně tak meziročně poklesl i provozní zisk před odpisy (EBITDA) a to o 2,2 % (o 2,0 mld. Kč) na 89,1 mld. Kč. Na investice do dlouhodobého majetku bylo vynaloţeno celkem 67,1 mld. Kč. Co se týče České republiky v Elektrárně Tušimice, byly bloky 23 a 24 uvedeny do zkušebního provozu a zkolaudovaná část byla uvedena do uţívání. V Elektrárně Prunéřov II probíhala finalizace uzavírání smluv, kde byl kladen důraz na zpřísnění výstupních emisí. V Elektrárně Ledvice byla vyměněna nosná konstrukce kotelny a v Jaderné elektrárně Temelín byl zprovozněn sklad vyhořelého jaderného paliva a na bloku 1 výměna paliva za ruské TVEL. Celkem na území ČR bylo na tyto investice vynaloţeno 27,4 mld. Kč. Co nepochybně stojí za zmínku, tak ČEZ obdrţel mezinárodní ocenění v rámci Risk & Energy Commodity Ratings 2011 „Nejlepší obchodník s elektřinou ve východní Evropě―. Ze studie investiční činnosti tohoto úspěšného podniku přímo nevyplývá, zda investuje také do trhu nemovitostního, o kterém je následující kapitola.

57

Skupina ČEZ. Tisková konference k výsledkům hospodaření Skupiny ČEZ za rok 2010 [online], 2011.

40

5. Sblížení s možnostmi investování do nemovitostí v USA, Rusku a v ČR Investování do nemovitostí má několik výhod. Mezi ně patří pákový efekt, daňový úkryt, ochrana kupní síly, hrdost vlastnictví, kontrola a samozřejmě zisk. Pákový efekt je pouţití vypůjčených peněz ke zvýšení výnosnosti vlastního kapitálu získaného z investic do nemovitostí. V minulosti sice bylo moţné si na investice do nemovitostí půjčit aţ 90 procent hodnoty, ale v dnešní době vzhledem k zpřísnění úvěrových trhů jsou finanční instituce schopny půjčit maximálně 60-75% z hodnoty nabytého majetku. Nicméně i to můţe být výhodné za situace, kdy investice vydělá vyšší výnos, neţ jsou úroky z vypůjčených peněz. Daňovým úkrytem se rozumí, ţe pomocí daňových odpisů a splátkového prodeje umoţní realitnímu investorovi, aby minimalizoval daň z příjmu. Další výhoda je v tom, ţe nemovitosti obvykle nabízejí ochranu proti inflaci. Zatímco většina kapitálových aktiv má tendenci ztrácet na hodnotě, tak především u apartmánů, obchodních center a vybraných komerčních budov, kde majitel investuje do inovace svého majetku, mají tyto aktiva tendenci naopak hodnotu získávat. Nicméně tato skutečnost platí pouze za předpokladu, ţe výše nájemného můţe být pravidelně upravována, daná nemovitost je vhodně umístěna, majetek je správně oceněn a nemůţe být předmětem náhlého prudkého nárůstu provozních nákladů. Jako výhoda je také brán fakt, ţe mnoho nemovitostních investorů získávají identitu hráče v oblasti prestiţního světa trhu a navíc mají uspokojující pocit, kdyţ vlastní něco, čeho se mohou dotknout nebo ukázat svým přátelům a příbuzným. Bezprostřední a přímé řízení majitele přes danou realitu mu umoţňuje rozhodovat o majetku jako o finančním a produktivním aktivu, dovoluje mu spravovat majetek a tím si splnit cíle, které jsou potřebné pro dosaţení hrdosti z vlastnictví či z provozování majetku za maximální návratnosti. Mezi poslední důleţitou výhodu v investování do realit patří to, ţe majetek se dá dále zhodnocovat různými rekonstrukcemi či inovacemi, a tím jeho hodnota můţe stále růst.

58

Různé typy nemovitostní nabízejí investorům různé výhody a nevýhody. Jako nemovitost či objekt zájmu realitních investorů jsou brány volné pozemky, byty, kancelářské budovy, sklady, obchodní centra, hotely a motely. Tabulku charakteristik jednotlivých typů nemovitostí najdete v příloze.

58 59

59

Alternative asset valuation and fixed income. Level II. 2010, str. 5-16. Tamtéţ.

41

Hlavní právní normy České republiky, které upravují činnosti ohledně nemovitostí, jsou Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, Katastrální zákon, Zákon o vlastnictví bytů. V následujících kapitolách najdete srovnání nemovitostního trhu v USA, ČR a Rusku. Tyto tři státy jsem si vybral, protoţe USA a Rusko spolu soupeří jiţ řadu let a myslím si, ţe srovnání těchto ekonomických obrů s naší malou zemí bude více neţ zajímavé.

5.1. Trh s nemovitostmi v USA Jak většina obyvatel planety Země ví, právě ve Spojených státech začala ekonomická krize, kdy americké banky poskytovali značně veliké hypotéky, které její občané nebyly schopni splácet. Hypoteční krize a následná ekonomická recese napáchaly na americkém nemovitostním trhu přímo gigantické škody. Důsledkem toho mnoho Američanů přišlo o střechu nad hlavou, protoţe banky při klientovo celkové neschopnosti splácet nemovitost zastaví. Poté zástavy prodávají, aby uspokojily alespoň část pohledávky. Je zcela běţné, ţe banky raděj prodělají peníze, neţ aby drţely nemovitosti delší dobu, coţ by je stálo velké náklady (údrţba, opravy, daně). Momentálně je v USA zastaveno okolo 3,9 milionu nemovitostí. Z těchto důvodů se ceny domů propadly v řádu desítek procent. 60 Koupě nemovitostí v USA můţeme označit jako rychlý a bezpečný proces. Oproti evropským zemím, nelze v USA zpracovat jednotný "návod", protoţe proces koupě a prodeje nemovitostí si jednotlivé státy unie upravují vlastním zákonodárstvím, a to včetně daní. Např. prodej nemovitostí na Floridě je státem regulován - kaţdá osoba, která obchoduje s nemovitostmi, musí získat státní licenci (kterou je třeba obnovovat kaţdé dva roky) na vykonávání této činnosti. Všichni realitní agenti a „brokeři― musí respektovat platné zákony a podléhají dozoru Florida Real Estate Commission (Floridské nemovitostní komisi).61 Florida, ráj všech realitních investorů, ještě nedávno převáţně pouze staveniště Ameriky, je také brána, jako synonymum pro ohromný trh nemovitostí, které jsou v současnosti za výhodné ceny. Stačily dva roky a ze zdejšího neustále rostoucího trhu se stala černá můra světové ekonomiky. Amerika půjčovala kaţdému a na všechno. Vlivem toho se na území Floridy, ke které se vztahuje oblíbená přezdívka ´´sluneční stát´´, postavilo mnoho nemovitostí různého typu, došlo zde k velkolepému rozvoji a výstavbě jedné z nejlepších infrastruktur na světě.

60

Hospodářské noviny. Trh nemovitostí dál padá v USA i v Evropě [online], 2009.

61

KLÍMA, V. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v USA [online], 2009.

42

Nemovitostní trh je zde velmi rozvinutý a řídí se striktně dodrţovanými pravidly. Více neţ 90% obchodů se realizuje skrze realitní kanceláře. Krásné rezidenční nemovitosti, díky realitní a finanční krizi, je momentálně moţné pořídit za ceny téměř o polovinu niţší. 62 Český investor, který by měl zájem o koupi nemovitosti právě na Floridě, má na výběr několik společností z nich můţe vyuţít pomoc například společnosti Florema - Florida Reality Management, která poskytuje sluţby, jako jsou prodej nemovitostí na Floridě, pronájem domů na Floridě, pronájem apartmánů na Floridě, správu a údrţbu nemovitosti na Floridě, zajištění pronájmu po dobu nevyuţívání nemovitosti, finanční a daňové poradenství navazující na prodej realit specializující se na oblast Floridy. Hlavními investory zde byli a stále zůstávají obyvatelé USA, kteří vlastní zhruba 80% nemovitostí, dále jsou v pořadí Britové, Jihoameričané a Skandinávci. V současnosti roste výrazně poptávka po tamějších rezidenčních nemovitostech i mezi občany České republiky. 63

5.2. Trh s nemovitostmi v Rusku64 Rusko jiţ delší dobu představuje pro mnoho investorů, samozřejmě i pro ty české, velmi zajímavou obchodní příleţitost. Je tomu tak i v oblasti nemovitostí, jejichţ ceny jsou zde velmi vysoké a do vypuknutí finanční krize byl růst cen nemovitostí nevídaný. Postupem času se tento růst značně zpomalil a nyní lze jiţ tvrdit, ţe ceny nemovitostí klesají. To se týká také nájemného v rezidenční i nerezidenční sféře. Zřejmé je, ţe v případě nemovitostí na ruském území se jedná do jisté míry i o korekci někdy aţ extrémně vysokých cen, kterých nemovitosti dosahovaly v minulosti. Jak jiţ však mnoho investorů tvrdí, krize bývá současně velkou investiční příleţitostí. Tak tomu bude nepochybně i ve sféře realit, tím spíše v Rusku, kde volatilita (míra kolísání) cen bývá často větší neţ například v západní Evropě. Stejně jako v České republice, tak i v Rusku je třeba dvou časově odlišných úkonů pro nabytí nemovitosti. Jako první krok je potřeba uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí, která musí mít písemnou formu. Za druhé je nutno smlouvy registrovat ve státním registru práv k nemovitostem a transakcí. Tento registr je na principu českého katastru nemovitostí. Vlastnické právo se nabývá zápisem ve výše zmíněném registru. Při nedodrţení poţadavku na

62

NOVOTNÝ, P. Vyplatí se investice do nemovitosti v USA [online], 2010. Www.florema.cz [online], 2008. 64 ŠTĚRBA, J. Ruský trh s nemovitostmi má svá specifika [online], 2009. 63

43

registraci je převod neplatný, coţ platí i o zřizování dalších práv, jako jsou zástavní práva, věcná břemena a podobně. V Rusku je znatelný rozdíl, nabývá-li se pozemek, či budova. Nabývání pozemků se v této zemi řídí zvláštní právní úpravou, přičemţ předmětem převodu mohou být pouze pozemky zapsané ve speciálním pozemkovém katastru. V ruském právu je velmi silně zdůrazněn poţadavek, aby vlastník budovy měl právní titul k pozemku, na němţ se budova nachází. Jednoduše to znamená, ţe budova můţe být převedena pouze společně s pozemkem, na němţ je budova umístěna. Ruské právní předpisy stanovují, ţe nabyvatel budovy automaticky získává k pozemku pod budovou stejný právní titul, jako měl ten, kdo na něj budovu převedl. Pokud by byl původní vlastník budovy i vlastníkem pozemku, stane se nabyvatel vlastníkem pozemku, aniţ by bylo urgentní tuto skutečnost výslovně řešit. To samé platí obdobně v případě, ţe původní vlastník měl pozemek jen v nájmu. V případě nemovitostí na území hlavního města Ruska, Moskvy, je tento systém ještě dále upravován stejně jako v případě, kdy pozemek je v obecním vlastnictví. V případě, ţe by kdokoliv budovu na pozemcích ve vlastnictví města Moskvy nabyl, má takový nabyvatel právo poţádat o nájem nezbytné části pozemku nebo přímo o jeho převod do vlastnictví. V praxi se však tyto převody do vlastnictví tolik nevyskytují, a ve většině případů je takovým nabyvatelům poskytován nájem pozemků na dobu 49 let. Z pohledu osob, které mohou nemovitosti nabývat, je dáno, ţe zahraniční fyzické osoby i společnosti mají totoţná práva ve vztahu k nabývání nemovitostí jako rezidenti. Existují zde také určitá omezení, které jsou na federální úrovni. Například cizinci nejsou oprávněni nabývat pozemky v pohraničních oblastech a jiných specifických teritoriích, dále nesmí vlastnit zemědělskou půdu, mohou si nicméně takovou půdu pronajmout a to aţ na dobu 49 let. Tato omezení se týkají i ruských právnických osob, které jsou vlastněny zahraničními fyzickými či právnickými osobami z více neţ padesáti procent. Vlastníci nemovitostí se souvisejícími právními vztahy jsou poté registrováni v rejstřících veřejně přístupných. Právo na informace má kaţdý z příslušného rejstříku, avšak při srovnání s českým katastrem nemovitostí pouze v omezené míře. Takové nahlédnutí do nabývacích titulů k nemovitostem moţné není. Tyto informace nejsou přístupné okamţitě, ale výpis je poskytován na základě ţádosti doručované příslušnému úřadu do pěti dnů. Internetový přístup do registru nemovitostí v Rusku neexistuje. Nájem nemovitostí je zde poměrně častý, ať jiţ vlivem různým omezením převodů nemovitostí, nebo jejich vysoké pořizovací ceně. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a můţe být uzavřena na dobu určitou i neurčitou. Nájem nemovitostí ve vlastnictví státu a municipalit (kraje, obce) společně s některými zvláštními kategoriemi nemovitostí, je moţný maximálně na dobu 49 let. V praxi je tato maximální doba velmi vyuţívána. Nájemní smlouva uzavřená na delší 44

dobu neţ jeden rok podléhá státní registraci v jednotném státním registru práv k nemovitostem a transakcí podobně jako převod vlastnictví. Nájemci ze zákona náleţí předkupní právo na získání pronajaté nemovitosti. Ukončení nájemní smlouvy můţe být uskutečněno pouze dohodou stran nebo soudem na základě ţádosti některé z těchto stran. Důvodem pro zrušení těchto nájemních smluv je zejména závaţné porušení smlouvy. Tudíţ zde neexistuje moţnost nájemní smlouvu vypovědět bez zasahování soudu. Toto neplatí za situace, kdy si strany sjednaly výpovědní důvody přímo ve smlouvě – v takovém případě je moţné smlouvu vypovědět v souladu se smlouvou i bez účasti soudu. Nájemce, který plnil své povinnosti z nájemní smlouvy, má při uplynutí nájemní doby přednostní právo na obnovení nájmu a svůj zájem pokračovat v nájmu musí oznámit pronajímateli v rozumné době před uplynutím doby nájmu. Toto právo nájemce však není opcí (přednostní právo) na prodlouţení nájmu a nájemce nemá ani právo na obnovení nájmu za původních podmínek. Uzavře-li však pronajímatel nájemní smlouvu osobou jinou, aniţ bral v úvahu toto právo nájemce, můţe se nájemce domáhat u soudu odpovídající kompenzace. Stejně jako v českém právním řádu se nájemní smlouva automaticky obnovuje, pokud nájemce i po skončení nájmu fakticky pokračuje v nájmu a pronajímatel tuto skutečno formálně nenapadne u soudu.

5.3. Trh s nemovitostmi v ČR Poptávka po nemovitostech v České republice oproti roku 2010 vzrostla. Ceny jsou stabilní a tato stabilita se předpokládá i nadále v řádu několika měsíců. Díky příznivým úrokovým sazbám z hypotečních úvěrů se český nemovitostní trh tzv. oţivuje. Nejvíce je zájem o koupi nových bytů. V ČR se investoři mohou dělit na 3 skupiny, rodiny s dětmi, které shánějí bydlení, spekulanti, kteří nakupují nemovitosti s cílem je prodat se ziskem v rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou a dlouhodobí investoři, kteří mají v úmyslu těţit z nájemného. Investoři nemusejí přímo kupovat nemovitosti, ale mohou také investovat své peníze do nemovitostních fondů, které jsou i v České republice.

65

65

MILEK, L. Tiskové prohlášení, finančního ředitele realitní společnosti Century 21[online], 2011.

45

5.3.1. Nemovitostní fondy v ČR66 Vznik nemovitostních fondů v České republice dlouho brzdilo legislativní vakuum. Zákon povolil vznik nemovitostních fondů relativně nedávno a první nemovitostní fond mohl vzniknout teprve v roce 2007. Pionýrem nemovitostních fondů byla investiční společnost REICO, patřící do skupiny České spořitelny. 9. 2. 2007 vznikl ČS REICO nemovitostní fond, 31. 1. 2008 Conseq Realitní fond a konečně nejmladší Bridge nemovitostní fond zaloţený 27. 4. 2009. Tudíţ se v České republice vyskytují prozatím jen tři nemovitostní fondy, které tak "prošvihly" podstatnou část boomu trhu nemovitostí a byly krátce po svém zaloţení nuceny čelit bezprecedentní krizi na nemovitostním trhu. V současné době tvoří u nás nemovitostní fondy pouhých 0,5% ze všech finančních prostředků vloţených do podílových listů a vzájemně se výrazně liší svou výkonností a především volatilitou (kolísavostí) a doprovodnými sluţbami. Zajímavostí, týkající se nemovitostních fondů je, ţe zde neplatí poučka"„vyšší riziko – vyšší výnos". Fond s nejniţší volatilitou dosahuje paradoxně nejzajímavějšího zhodnocení. Rozhodně však tyto fondy zatím nepatří mezi investiční hity oblíbené masami investorů. Vývoj cen podílových listů nemovitostních fondů by měl podle investičních pouček vykazovat poměrně nízkou volatilitu. Volatilita označuje míru kolísání hodnoty aktiva nebo jeho výnosu. Proto se investice do nemovitostních fondů doporučují zejména konzervativním investorům. Bohuţel, krize zasáhla sektor českých nemovitostních fondů s plnou razancí. Poklesu hodnoty se dokázal vyhnout jediný: nemovitostní fond BRIDGE. Nejvíce své podílníky negativně překvapil REICO ČS nemovitostní fond, který ze dne na den přecenil hodnotu podílového listu hned o 14,5 %, Conseq realitní fond zaznamenal pokles o 5 %. Konzervativní investory podobná čísla určitě nepotěšila. Cena podílových listů je daná cenou nemovitostí a výnosem, které nemovitosti tvoří (nájemné). K poklesu ceny podílových listů můţe dojít tehdy, kdyţ dojde k přecenění nakoupené nemovitosti směrem dolů. A k tomu u fondu REICO došlo, bohuţel skokově. Stejným způsobem ale můţe cena podílových listů skokem i vzrůst.

66

VIKTORA, M. Nemovitostní fondy v ČR [online], 2010.

46

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce bylo vysvětlit, jak podnik můţe vyuţít svá dlouhodobá aktiva k investování, toto ukázat na činnosti společnosti ČEZ a následně porovnat investování do nemovitostí ve vybraných zemích. Úvodní část se věnuje popsání dlouhodobého majetku, jeho členění a základním účetním operacím včetně názorných příkladů, kde většina informací byly brána z vyhlášek či zákonů jako je například zákon o účetnictví či zákon o daních z příjmů. Druhá část se zabývá pojmem investice, vysvětluje jejich podstatu, průběh a uvádí, jakými metodami se dá výhodnost a nevýhodnost investice posoudit. Vše co bylo vysvětlováno v prvních dvou částech, konkrétně prvních třech kapitolách, se autor snaţil ukázat na činnosti Skupiny ČEZ. Veškeré podklady čerpal z veřejně dostupných výročních zpráv o hospodaření, kde kromě číselných údajů uvedl i jiţ dříve teoreticky vysvětlovanou investiční činnost se zaměřením na území České republiky. Tato práce obsahuje také vzájemné srovnání hospodaření Skupiny ČEZ za minulé tři roky. Poslední kapitola hovoří o světě realit, kde popisuje zvláštnosti obchodování s realitami mezi světovými velmocemi, jako jsou Spojené státy americké a Rusko, společně s Českou republikou. Autor poukáţe i na ekonomickou krizi, která zasáhla celý svět a samozřejmě se nevyhnula ani dění na nemovitostních trzích.

47

Seznam použité literatury a citací 1) Jana Švarcová a kolektiv. Ekonomie, stručný přehled. Zlín: CEED, 2007. 295 s. 2) prof. Ing. Miloslav Synek, CSc. a kolek. Manažerská ekonomika, 4. rozšířené a aktualizované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2007. 464 s. 3) Leasing. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, , last modified on 24.11.2010 [cit. 2011-04-29]. Dostupné z WWW: . 4) Obchodní rejstřík. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, , last modified on 21.04.2011 [cit. 2011-04-29]. Dostupné z WWW: . 5) Česko. § 8 odst. 1 Vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Úplné znění, účetnictví podnikatelů, 2011. 6) Skupina ČEZ [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Výroční zpráva hospodaření za rok 2009 dostupná na WWW: . 7) Skupina ČEZ [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Výroční zprávy hospodaření za rok 2009,2008 a 2007 dostupných na WWW: . 8) Technické zhodnocení hmotného majetku [online]. [cit. 2011-04-29]. Dostupné z WWW: . 9) Podnikatel.cz [online]. 2010 [cit. 2011-04-22]. Odpisy hmotného majetku v účetnictví a daňové evidenci. Dostupné z WWW: . 10) ŠTOHL, Pavel. Učebnice účetnictví 2006. Znojmo: Tiskárny Havlíčkův Brod, a. s., 2006. 199 s. 11) SCHOLLEOVÁ, Hana. Investiční controlling. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. 288 s. 12) FOTR, Jiří; SOUČEK, Ivan. Podnikatelský záměr a Investiční rozhodování. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. 356 s. 13) HRDÝ, Milan. Strategické finanční řízení a investiční rozhodování. Praha: Bilance, spol. s r. o., 2008. 199 s.

48

14) Skupina ČEZ [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Představuje se ČEZ, a. s. Dostupné z WWW: . 15) Skupina ČEZ [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Výroční zpráva hospodaření za rok 2008 dostupná na WWW: . 16) Alternative asset valuation and fixed income. Level II. New York: Pearson Custom Publishers, 2010. 545 s. 17) Trh nemovitostí dál padá v USA i v Evropě. Hospodářské noviny [online] 2009, [cit. 2011-04-28]. Dostupný z WWW: . 18) NOVOTNÝ, Petr. Vyplatí se investice do nemovitosti v USA?. Investice [online] 2010, [cit. 2011-04-28]. Dostupný z WWW: . 19) KLÍMA, Vít. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v USA. Klim [online]. 2009, [cit. 2011-04-28]. Dostupný z WWW: . 20) Www.florema.cz [online]. 2008 [cit. 2011-04-28]. Florema. Dostupné z WWW: . 21) ŠTĚRBA, Jiří. Ruský trh s nemovitostmi má svá specifika. Kaleidoskop [online]. 2009, [cit.

2011-04-28].

Dostupný

z

WWW:


nemovitostmi-ma-sva-specifika>. 22) Tiskové prohlášení od Lubomíra Mileka, finančního ředitele realitní spol. Century 21. Dostupné z WWW: http://www.century21.cz/aktuality 23) VIKTORA, Martin. Nemovitostní fondy v ČR. Investiční web [online]. 2010, [cit. 201104-28].

Dostupný

z

WWW:

. 24) Tisková konference k výsledkům hospodaření Skupiny ČEZ za rok 2010 dostupná na WWW:


results/cz_q2010_iv_cez_group_tiskova_konference_burza_final.pdf>.

49

Seznam příkladů Př. 1 - DFM Skupiny ČEZ ....................................................................................................... 11 Př. 2 - DNM Skupiny ČEZ ...................................................................................................... 13 Př. 3 – Pořízení DNM,DHM formou záloh .............................................................................. 16 Př. 4 – Pořízení DNM,DHM darem .......................................................................................... 16 Př. 5 – Pořízení DNM,DHM vkladem společníka .................................................................... 17 Př. 6 – Pořízení DFM nákupem ................................................................................................ 17 Př. 7 – Ocenění DHM ............................................................................................................... 20 Př. 8 – Technické zhodnocení .................................................................................................. 21 Př. 9 – Účetní odpisy ................................................................................................................ 23 Př. 10 – Daňové odpisy ............................................................................................................ 23 Př. 11 – Prodej DFM ................................................................................................................ 24 Př. 13 – Vyřazení DM darem.................................................................................................... 25 Př. 14 – Výpočet doby návratnosti ........................................................................................... 30 Př. 15 – Výpočet čisté současné hodnoty ................................................................................. 32

Seznam tabulek Tabulka č. 1 – Přehled účetních hodnot a stanovených reálných hodnot finančních nástrojů Skupiny ČEZ k 31. 12. 2009, 2008 a 2007 (v mil. Kč) dostupný z Výroční zprávy skupiny ČEZ na www.cez.cz ................................................................................................................. 14

50

Seznam zkratek A – aktiva apod. – a podobně BÚ – bankovní účet CP – cenné papíry DHM – dlouhodobý hmotný majetek DNM – dlouhodobý nehmotný majetek DFM – dlouhodobý finanční majetek FAP – faktura přijatá FAV – faktura vystavená FM – finanční majetek fin. – finanční P - pasiva PPD – příjmový pokladní doklad PPV – výdajový pokladní doklad spol. – společnost ZK – základní kapitál ZDP – zákon o daních z příjmů

Seznam příloh 1) Odpisové tabulky ................................................................................................................. 52 2) Investiční výdaje podle oblastí za rok 2008 a 2009 v mil. Kč ............................................. 53 3) ČEZ, a. s., Investiční výdaje podle oblastí za rok 2007 a 2008 v mil. Kč ........................... 54 4) ČEZ, a. s., Výkaz zisku a ztráty v souladu s IFRS k 31. 12. 2008 v (v mil. Kč) ................. 55 5) ČEZ, a. s., Rozvaha v souladu s IFRS k 31. 12. 2008 v mil. Kč.......................................... 56 6) ČEZ, a. s., Rozvaha v souladu s IFRS k 31. 12. 2009 v mil. Kč.......................................... 57 7) ČEZ, a. s., Výkaz zisku a ztráty v souladu s IFRS v mil. Kč ............................................... 58 8) Obecné charakteristiky různých typů nemovitostí ............................................................... 59

51

1) Odpisové tabulky

Tabulka 1 - doba odpisu Odpisová skupina

Doba odpisu

Příklady majetku

1

3 roky

ruční mechanizované nářadí a nástroje

2

5 let

motorová vozidla, většina strojního zařízení

3

10 let

trezory, kovové konstrukce, lokomotivy

4

20 let

budovy ze dřeva a plastů

5

30 let

budovy, dálnice, silnice, nádrţe

6

50 let

budovy administrativní, obchodních domů, muzea, komplexy budov

Tabulka 2 - sazby pro rovnoměrné odepisování Odpisová skupina

V prvním roce odpisování

V dalších letech odpisování

Pro zvýšenou vstupní cenu

1

20

40

33,3

2

11

22,25

20

3

5,5

10,5

10

4

2,15

5,15

5

5

1,4

3,4

3,4

6

1,02

2,02

2

Tabulka 3 - koeficienty pro zrychlené odepisování Odpisová skupina

V prvním roce odpisování

V dalších letech odpisování kn

Pro zvýšenou cenu

1

3

4

3

2

5

6

5

3

10

11

10

4

20

21

20

5

30

31

30

6

50

51

50

52

2) Investiční výdaje podle oblastí za rok 2008 a 2009 v mil. Kč

Oblast

Střední Evropa

Období

2008

2009

2008

2009

2008

2009

Jaderná energetika

4 023

8 418

–

–

4 023

8 418

14 074

17 244

21

30

14 095

17 274

v tom: rekonstrukce

8 278

5 433

–

–

8 278

5 433

výstavba nových kapacit

4 809

10 681

–

30

4 809

10 711

ostatní

987

1 130

21

–

1 008

1 130

Obnovitelné zdroje

293

451

10 568

9 536

10 861

9 987

8 483 10 932

1 292

2 180

9 775

13 112

Zdroje uhelné a paroplynové

Distribuce elektrické energie Výroba a distribuce tepla

Jihových. Evropa

Evropa Celkem

50

483

–

–

50

483

3 250

3 709

–

–

3 250

3 709

414

164

–

3

414

167

1 398 1 576

97

131

1 495

1 707

3

–

–

84

3

Ostatní

1 658 1 365

566

397

2 224

1 762

Celkem

33 727 44 345

12 544 12 277

46 271

56 622

Těţba surovin Ekologie Informační systémy Nakládání s odpady

84

53

3) ČEZ, a. s., Investiční výdaje podle oblastí za rok 2007 a 2008 v mil. Kč

Oblast

Střední Evropa

Jihových. Evropa

Evropa Celkem

Období

2007

2008

2007

2008

2007

2008

Jaderná energetika

4 941

4 023

-

-

4 941

4 023

Zdroje uhelné a paroplynové

8 965

14 074

45

21

9 010

14 095

v tom: rekonstrukce

6 439

8 278

45

-

6 484

8 278

výstavba nových kapacit

2 373

4 809

-

-

2 373

4 809

ostatní

153

987

-

21

153

1 008

Obnovitelné zdroje

292

293

10 568

9 536

10 861

9 987

6 899

8 483

2 743

1 292

9 642

9 775

176

50

-

-

176

50

1 300

3 250

-

-

1 300

3 250

677

414

-

-

677

414

Informační systémy

2 351

1 398

97

2 471

1 495

Nakládání s odpady

205

84

-

205

84

1 597

1 658

566

1 952

2 224

3 263 12 544

30 666

46 271

Distribuce elektrické energie Výroba a distribuce tepla Těţba surovin Ekologie

Ostatní Celkem

120 355

27 403 33 727

54

4) ČEZ, a. s., Výkaz zisku a ztráty v souladu s IFRS k 31. 12. 2008 v (v mil. Kč)

2008

2007

Provozní výnosy

109 528

103 746

Trţby z prodeje elektrické energie

102 505

96 657

uhlím a plynem, netto

3 455

2 583

Trţby z prodeje tepla a ostatní výnosy

3 568

4 506

Výnosy Celkem

219 056

207 492

Provozní náklady

- 16 790

- 18 194

Nákup energie a související sluţby

- 15 474

- 19 172

- 3 583

- 3 444

- 13 035

- 12 428

Osobni náklady

- 5 904

- 6 335

Materiál

- 1 765

- 1 758

Emisní povolenky, netto .

294

838

Ostatní provozní náklady

- 5 907

- 6 557

- 67 152

- 68 726

47 364

36 696

9 603

460

Nákladové úroky

- 2 934

- 1 969

Úroky z jaderných a ostatních rezerv

- 1 755

- 1 643

983

759

- 909

- 466

679

266

Ostatní finanční náklady a výnosy, netto

13 539

3 513

Zisk před zdaněním

56 967

37 156

Daň z příjmů

- 9 849

- 5 731

Zisk po zdanění

47 118

31 425

Výnosy a náklady z derivátových obchodů s el. energií,

Opravy a údrţba Odpisy

Náklady celkem Zisk před zdaněním a ostatními náklady a výnosy Ostatní náklady a výnosy

Výnosové úroky Kurzové zisky a ztráty, netto Zisk/ztráta z prodeje dceřiných a přidruţených podniků

55

5) ČEZ, a. s., Rozvaha v souladu s IFRS k 31. 12. 2008 v mil. Kč

2008

2007

Stálá aktiva

292 613

281 555

Dlouhodobý hmotný majetek

173 032

172 252

Dlouhodobý hmotný majetek, brutto

296 094

295 255

Oprávky a opravné poloţky

162 220

150 603

Dlouhodobý hmotný majetek, netto

133 874

144 652

6 266

6 955

32 892

20 645

Ostatní stálá aktiva

119 581

109 303

Dlouhodobý finanční majetek, netto

118 799

108 294

782

1 009

99 980

32 339

7 011

1 988

33 409

15 368

Jaderné palivo, netto Nedokončený DHM + poskytnuté zálohy

Dlouhodobý nehmotný majetek, netto Oběţná aktiva Peněţní prostředky a peněţní ekvivalenty Pohledávky, netto Pohledávky z titulu daně z příjmů

–

Zásoby materiálu, netto

2 832

2 731

Zásoby fosilních paliv

1 069

592

Emisní povolenky

1 274

2

53 864

7 999

519

3 659

AKTIVA CELKEM

392 593

313 894

Vlastní kapitál

154 927

149 882

59 221

59 221

Vlastní akcie

- 66 910

- 55 972

Nerozdělené zisky a kapitálové fondy

162 616

146 633

Dlouhodobé závazky

102 620

91 341

66 559

51 839

Ostatní finanční aktiva, netto Ostatní oběţná aktiva

Základní kapitál

Dlouhodobé dluhy bez části splatné během 1 roku Rezerva na vyřazení jaderného zařízení z provozu a uloţení pouţitého jaderného paliva

35 422

38 997

639

505

8 613

11 618

126 433

61 053

13 020

11 822

4 710

3 235

97 856

39 061

Závazky z titulu daně z příjmů

3 381

3 696

Ostatní pasiva

7 466

3 239

392 593

313 894

Ostatní dlouhodobé závazky Odloţený daňový závazek Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry Část dlouhodobých dluhů splatná během jednoho roku Obchodní a jiné závazky

PASIVA CELKEM

56

6) ČEZ, a. s., Rozvaha v souladu s IFRS k 31. 12. 2009 v mil. Kč 2009 2008 2007 Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek, brutto 298 600 296 094 295 255 Oprávky a opravné poloţky - 170 808 - 162 220 - 150 603 Dlouhodobý hmotný majetek, netto 127 792 133 874 144 652 Jaderné palivo, netto 5 420 6 266 6 955 Nedokončené hmotné investice včetně poskytnutých záloh 51 697 32 892 20 645 Dlouhodobý hmotný majetek, jaderné palivo a investice celkem 184 909 173 032 172 252 Ostatní stálá aktiva Dlouhodobý finanční majetek, netto 169 515 119 830 108 634 Dlouhodobý nehmotný majetek, netto 662 782 1 009 Ostatní stálá aktiva celkem 170 177 120 612 109 643 Stálá aktiva celkem 355 086 293 644 281 895 Oběţná aktiva Peněţní prostředky a peněţní ekvivalenty 4 567 7 011 1 988 Pohledávky, netto 41 990 33 409 15 368 Pohledávka z titulu daně z příjmů 1 2 – Zásoby materiálu, netto 3 144 2 832 2 731 Zásoby fosilních paliv 1 532 1 069 592 Emisní povolenky 724 1 274 2 Ostatní finanční aktiva, netto 27 083 52 833 7 659 Ostatní oběţná aktiva 571 519 3 659 Oběţná aktiva celkem 89 612 98 949 31 999 AKTIVA CELKEM 444 698 392 593 313 894 PASIVA Vlastní kapitál Základní kapitál 53 799 59 221 59 221 Vlastní akcie - 5 151 - 66 910 - 55 972 Nerozdělené zisky a kapitálové fondy 128 812 162 616 146 633 Vlastní kapitál celkem 177 460 154 927 149 882 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé dluhy bez části splatné během jednoho roku 112 506 66 559 51 839 Rezerva na vyřazení jaderného zařízení z provozu a uloţení pouţitého jaderného paliva 36 932 35 422 38 997 Ostatní dlouhodobé závazky 4 587 3 131 959 Dlouhodobé závazky celkem 154 025 105 112 91 795 Odloţený daňový závazek 8 721 8 613 11 618 Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry 12 618 13 020 11 822 Část dlouhodobých dluhů splatná během jednoho roku 6 232 4 710 3 235 Obchodní a jiné závazky 76 907 95 770 39 060 Závazek z titulu daně z příjmů 926 3 381 3 696 Ostatní pasiva 7 809 7 060 2 786 Krátkodobé závazky celkem 104 492 123 941 60 599 PASIVA CELKEM 444 698 392 593 313 894 *) Některé údaje byly upraveny a neodpovídají stavu uvedenému v účetní závěrce za rok 2008.

57

7) ČEZ, a. s., Výkaz zisku a ztráty v souladu s IFRS v mil. Kč

2009 Provozní výnosy Trţby z prodeje elektrické energie 108 421 Výnosy a náklady z derivátových obchodů s elektrickou energií, uhlím a plynem, netto 6 401 Trţby z prodeje tepla a ostatní výnosy 4 383 Výnosy celkem 119 205 Provozní náklady Palivo - 17 475 Nákup energie a související sluţby - 16 373 Opravy a údrţba - 3 901 Odpisy - 12 927 Osobní náklady - 6 235 Materiál - 1 814 Emisní povolenky, netto - 552 Ostatní provozní náklady - 6 953 Náklady celkem - 66 230 Zisk před zdaněním a ostatními náklady a výnosy 52 975 Ostatní náklady a výnosy Nákladové úroky z dluhů - 3 055 Nákladové úroky z jaderných a ostatních rezerv - 1 859 Výnosové úroky 1 098 Kurzové zisky a ztráty, netto - 1 056 Zisk/ztráta z prodeje dceřiných, přidruţených a společných podniků Ostatní finanční náklady a výnosy, netto 6 778 Ostatní náklady a výnosy celkem 1 830 Zisk před zdaněním 54 805 Daň z příjmů - 9 378 Zisk po zdanění 45 427 Čistý zisk na akcii (Kč/ks) Základní 85,2 Zředěný 85,2 Průměrný počet vydaných akcií (v tis. ks) Základní 533 225 Zředěný 533 438

2008 102 505 3 455 4 337 110 297 - 16 790 - 15 473 - 3 583 - 13 035 - 5 904 - 1 765 1 785 - 6 677 - 61 442 48 855 - 2 934 - 1 755 983 - 909 - 76 679 12 048 8 112 56 967 - 9 849 47 118 88,1 88,0 534 594 535 341

*) Některé údaje byly upraveny a neodpovídají stavu uvedenému v účetní závěrce za rok 2008.

58

8) Obecné charakteristiky různých typů nemovitostí Druh nemovitosti

Hlavní faktory

Investiční charakteristika

Hlavní risky

ovlivňující hodnotu _________________________________________________________________________________________________________________ Volné pozemky

- rozsah poptávky

- pasivní

- poloha

- nelikvidní

- vyuţití

- výnosová míra

- pokrývací náklady známé jako ´´aligátor´´ - nejistá hodnota zhodnocení

- ţádné daňové znevýhodnění - zdanění kapitálových příjmů _________________________________________________________________________________________________________________

Apartmány

- zvyšování populace

- mírné likvidní

- uvedení do chodu

- růst příjmů

- velká dostupnost úvěru

- kvalita managementu

- lokace

- výnosnost, pravidelné příjmy

(velmi potřebná u velkých projektů)

- prestiţ

- daňové odpisy - běţné zdanění kap. příjmů

_________________________________________________________________________________________________________________ Kancelářské budovy

- vývoj místní ekonomiky

- mírně likvidní

- uvedení do chodu

- lokace

- výnosnost, pravidelné příjmy

- konkurenční prostředí

- prestiţ

- daňové odpisy

- zastarávání

- nájem

- běţné zdanění kap. příjmů

- vývoj obchodní

činnosti _________________________________________________________________________________________________________________ - průmyslová činnost

- pasivní: většinou dlouhodobý pronájem

- zastarávání v důsledku ke změnám v materiál-ech a technologiím

Sklady

- místo pro snadný pohyb

- převáţně pravidelné příjmy

- strukturální moţnost

- daňové odpisy

změny

- běţné zdanění kap. příjmů

_________________________________________________________________________________________________________________ - společenský růst

- mírně aktivní

- efektivita poptávky

- limitována likvidnost

- uvedení do chodu:

- výhodnost lokace

- pravidelné příjmy

- volná místa

- adekvátní parkování

- daňové odpisy

- konkurenční prostředí

- nájem

- běţné zdanění kap. příjmů

- zastarávání

problém se správnou skladbou nájemců

Obchodní centra

_________________________________________________________________________________________________________________

Hotely/motely

-lokace (dostupnost)

- aktivní

- kvalita managementu

- poptávka

- mírné likvidní

- konkurenční prostředí

- zařízení a sluţby - pravidelné příjmy, odpisy

59