Hotel jako náročná investice g y, Bratislava & regiony, SR (2009/2010) Labartt Hospitality s.r.o. Římská 12, 120 00 Praha 2 Tel. : +420 222 713 571, Fax. : +420 469 639 939 Prievozská 4D , 821 09 Bratislava, Tel : +421 2 544 19 833, Fax: +421 2 Tel.: +421 2 544 19 833 Fax: +421 2 544 35 544 35 221 155 Calea Victoriei, Bl.D1, Sc.7, Et.11, 010 073 Bucharest – sec.1 Tel. : + 4 021 310 48 30, Fax: + 4 021 310 48 49
www.labartthospitality.com version 02/2011
Labartt Hospitality – 10 let odborného poradenství v oblasti hotelového průmyslu a cestovního ruchu • • • • • • • •
Feasibility Study projektů v cestovním ruchu (FS od LH obsahuje rovněž návrh provozní proformy, návrh interiérů, tržní ocenění projektu a další). Vyhledání mezinárodního / lokálního provozovatele budoucího hotelu a y / p vyjednání provozovatelské smlouvy Mystery Shopping, Controlling, Positioning a Redesign hotelů Ocenění hotelových nemovitostí a projektů (Tržní & IFRS ) Ocenění hotelových nemovitostí a projektů (Tržní & IFRS …) Sale & Buy transakce v cestovním ruchu Analýzy & Průzkumy v cestovním ruchu Semináře & Konference pro odborníky v cestovním ruchu Přednášková činnost na Vysoké škole ekonomické v Praze, Ekonomické univerzitě v Bratislavě a Academy of Economics Studies v Bukurešti.
•
News Letter
Bratislavský a regionální trh v SR 2010 Bratislavský a regionální trh v SR 2010 Trendy • • • • • • •
Postupné zvyšování počtu ubytovacích zařízení vyšších standardů v regionech – P t é š á í čt b t í h ří í šší h t d dů i h Bratislava stále dominuje Vyšší rozdíly v kvalitě poskytovaných služeb regionálních hotelů, neplatí pro h l hotely ve značkách čká h Menší nebo žádné přehřátí trhu (investiční přehlednost trhu) v regionech – hotely drží ceny Dotace z EU deformují trh v regionech Bratislava je již „obecně investičně nasycena“ ‐ života schopné pouze projekty „s přidanou hodnotou“, stále trvá zájem up scale and boutique značek Mezinárodní řetězce čím dál více vstupují do regionálních měst, jejich výsledky však nejsou vždy podle očekávání, v období krize je síla mezinárodní značky v regionu slabší než v hlavním městě Destinačního management ani v roce 2010 nezafungoval jako jedna z bariér propadu ubytovaných hostů v SR
Vývoj kapacit Hromadných ubytovacích zařízení v ý j p ý y Bratislave & Vývoj počtu hostů a přenocování Vývoj ý j kapacit p Hromadných ý ubytovacích y zařízení v Bratislave a vývoj ý j počtu p přenocování p 2004
2005
2006
2007
2008
2009
Hromadná ubytovací zařízení celkem
75
71
77
96
96
109
% změna oproti předcházejícímu období
N/A
-5,3%
8,5%
24,7%
0,0%
13,5%
9
12
12
14
18
22
N/A
33,3%
0,0%
16,7%
28,6%
22,2%
15
16
17
22
23
27
N/A
6,7%
6,3%
29,4%
4,5%
17,4%
20
13
14
20
20
20
N/A
-35,0%
7,7%
42,9%
0,0%
0,0%
4 075
4 704
4 836
5 239
5 378
6 268
N/A
15,4%
2,8%
8,3%
2,7%
16,5%
581 901
636 298
686 201
735 183
759 813
649 724
N/A
9,3%
7,8%
7,1%
3,4%
-14,5%
1 117 425
1 338 497
1 379 931
1 461 093
1 549 094
1 331 361
N/A
19,8%
3,1%
5,9%
6,0%
-14,1%
v tom hotely ***** a **** % změna oproti předcházejícímu období v tom hotely *** % změna oproti předcházejícímu období ostatní hromadná ubytovací b to ací zařízení aří ení % změna oproti předcházejícímu období Pokoje celkem % změna oproti předcházejícímu období Počet hostů % změna oproti předcházejícímu období Počet přenocování % změna oproti předcházejícímu období Zdroj: Slovenský štatistický úrad, 12/2010
• V roce 2008 % změna nárůstu nových pokojů je mírně nižší než % nárůst hostů a počtu přenocování „poslední rok rovnováhy“, krize se ještě naplno neprojevila neprojevila
• V roce 2009 dochází k výraznému nárůstu pokojů za současného značného poklesu hostů a přenocování skokové prohloubení krize
Trend vývoje nárůstu pokojů & hostů ý j p j v bratislavských HUZ
• Vysoký nárůst počtu pokojů v roce 2009 byl způsoben především otevřením nových 5*hotelů Sheraton (232 i.) a Kempinski (231 i.)
• Ještě na přelomu let 2007/2008 trvá pozitivní investiční sentiment, který není ničím podložen, operátoři často tvoří „matematické“ nabídky
Vývoj počtu pokojů & hostů & přenocování ý jp p j p BA & PRA
Trend vývoje nárůstu pokojů & hostů v bratislavských HUZ
• Průměrný počet hostů na 1 pokoj se v období ´04 ‐ ýp p j ´08 pohyboval od 135‐143 p y hostů/pokoj (274‐288 přenocování/pokoj), k výraznému skokovému poklesu došlo až v roce 2009 (104 hostů, resp. 212 přenocování/pokoj)
• S poklesem hostů a počtu přenocování na 1 pokoj dochází logicky k poklesu S poklesem hostů a počtu přenocování na 1 pokoj dochází logicky k poklesu průměrné obsazenosti hotelů
Vý j b Vývoj obsazenosti ti 2007 – 2007 2010 2010 (STR Global a statistiky LH) • 03/2008 počátek dlouhodobého poklesu • 2009 nejnižší ∅ obsazenost za obsazenost za posledních pár let ( ‐16% oproti 2008) • 02/2009 nejvyšší 02/2009 nejvyšší propad obsazenosti oproti předchozímu roku ‐40,7% • od 01 /2009 nový stav trhu, skokový nárůst pokojů v roce 2009 2009
Porovnání obsazenosti PRA&BA 2007 – Porovnání obsazenosti PRA&BA 2007 2010 2010 (STR Global a statistiky LH) Obsazenost na bratislavském hotelovém trhu 2007 - 2010
Obsazenost na pražském hotelovém trhu 2007 - 2010
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
2007
30%
2008
20%
2009
10%
30% 20%
2010
2008 2009
10% 0%
0%
Zdroj:j STR Global Limited,, 2011
2007
40%
Zdroj: STR STR Global Global Limited, Limited, 2011 2011 Zdroj:
• z hlediska obsazenosti lze rok 2010 považovat v Praze na rozdíl od Bratislavy za „příslib“
2010
Vývoj průměrné ceny 2007 2010 (STR Global ) Vývoj průměrné ceny 2007 – 2010 (STR Global ) • Rok 2009 pokles ∅ • •
ceny na EURO 83,12 Rok 2010 další skokový propad ∅ ceny na EURO 72 40 EURO 72,40 Rok 2011 ?
Porovnání průměrné ceny PRA&BA p y 2007 – 2010 (STR Global)
140 €
Průměrná dosažená cena na pražském hotelovém trhu 2007 - 2010
120 € 100 € 80 € 60 € 40 € 20 € 0€
Zdroj: STR Global Limited, 2011
2007 2008 2009 2010
Vývoj obsazenosti a cen 2007 – ý j 2010 (STR Global) ( ) Vývoj průměrné dosažené ceny v Euro v bratislavských hotelech 2007 - 2010, STR GLOBAL 140 € 120 € 100 € 80 € 60 € 40 € 20 € 0€ 01 04 07 10 01 04 07 10 01 04 07 10 01 04 07 10 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010
Vývoj průměrné obsazenosti v bratislavských hotelech 2007 - 2010, STR GLOBAL 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
•
Trend poklesu dosažené ceny ve sledovaném období je strmější než trend poklesu obsazenosti (neúčinná obrana (neúčinná obrana hotelů)
•
Na jaké hodnotě se Na jaké hodnotě se zataví průměrná cena ubytování?
•
Obsazenost se zřejmě posune vzhůru …..
01 04 07 10 01 04 07 10 01 04 07 10 01 04 07 10 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010
Porovnání počtu pokojů ve vybraných evropských P á í čt k jů b ý h ký h městech podle standardů Počet hotelů a hotelových pokojů dle standardů ve vybraných hlavních městech
Hlavní město
Počet obyvatel
Počet 3* Počet p pokojů j hotelů ve 3* standardu
Počet pokojů Počet pokojů Počet pokojů Počet 4* Počet p pokojů j Počet 5* Počet p pokojů j na 1000 na 1000 na 1000 hotelů ve 4* standardu hotelů ve 5* standardu obyvatel obyvatel obyvatel
Bratislava
431 061
29
1 703
3,95
35
3 060
7,10
4
486
1,13
Budapešť Bukurešť
1 721 556
117
6 107
3,5
67
8 562
5,0
19
3 910
2,3
1 944 451
67
2 689
1,38
53
6 320
3,25
11
2 152
1,11
Praha Sofia
1 249 026
185
9 750
7,8
163
13 880
11,1
39
5 177
4,1
1 376 461
33
1 656
1,20
36
3 311
2,41
9
1 469
1,07
Vídeň
1 698 822
107
7 028
4,1
128
13 827
8,1
29
5 483
3,2
Zd j St Zdroj: Statistické ti ti ké úřady úř d jjednotlivých d tli ý h zemí, í průzkum ů k LH 09 2010 2010, úd údaje j o počtu čt pokojů k jů mohou h být nepřesné ř é - hrubá h bá čísla čí l
• Výše uvedená tabulka je indikativní • Indexy vycházejí z předpokladu srovnatelnosti struktury jednotlivých trhů
Porovnání cen ubytování vybraných hotelů ve P á í b t á í b ý h h t lů vybraných evropských městech Cena dvoulůžkového pokoje včetně snídaně a všech poplatků dne 7.2.2011 Hotel
Praha Vídeň Budapešť Bratislava Bukurešť Hilt Hilton 5* 244 0 € 244,0 169 0 € 169,0 181 0 € 181,0 190 6 € 190,6 282 8 € 282,8 Novotel 4* 146,4 € 153,0 € 101,5 € 124,3 € 155,7 € Nejlevnější 4* 22,0 € 69,0 € 40,0 € 60,0 € 55,0 € Courtyard by Marriott 3*+ 118,3 € 134,0 € 85,0 € 109,0 € 68,0 € K+K Hotels 4* 103 0 € 103,0 125 0 € 125,0 100 0 € 100,0 85 0 € 85,0 97 2 € 97,2 Ibis 3* 83,6 € 107,0 € 66,2 € 81,3 € 55,0 € Zdroj: www.hotels.com, cena za ubytování z 7.2 na 8.2.2011 * pokud hotel v dané destinaci není (případně je plně obsazen) byl vybrán obdobný hotel Bratislava (červeně): Sheraton, Mercure, Park Inn, Best Western Antares Bucharest (červeně): Ramada Majestic
• •
V kategorii nejlevnějších nabídek je leaderem Praha V kategorii nejlevnějších nabídek je leaderem Praha Únorová nabídka cen na portálu www.hotels.com je „solidní“
Indikativní cena 4*/5* hotelového pokoje p j dle HVS International Indikativní cena 4*/ 5* hotelového pokoje ve vybraných hlavních městech Hlavní město Bratislava Bukurešť Budapešť Praha Sofia Vídeň
2004 180 070 € 193 316 € 165 514 € 249 529 € N/A 191 412 €
2005 200 954 € 198 380 € 184 914 € 260 316 € 145 770 € 198 867 €
2006 190 899 € 188 751 € 193 737 € 263 895 € 159 016 € 221 081 €
2007 196 613 € 204 066 € 191 347 € 249 576 € 178 800 € 235 469 €
Zdroj: Europena Hotel Valuation Index 2010, HVS International Cena na hotelový ýp pokojj se p počítá na typický yp ý 4* až 5* hotel s 200 p pokojij
2008 166 769 € 160 328 € 158 591 € 197 115 € 150 132 € 223 289 €
2009 135 473 € 123 690 € 131 961 € 157 019 € 109 387 € 182 220 €
Důvody nízkých cen v Bratislavě Důvody nízkých cen v Bratislavě • Skokový nárůst pokojů na trhu v kontextu „krize“ • Existence řady hotelů neodpovídající deklarovanému standardu • Snaha obsadit hotel za každou cenu • •
„Nerozvážné snížení cen ubytování u hotelů v centru i mimo centrum Bratislavy a velkých řetězcových hotelů z důvodu zachování obsazenosti v době nejvyšší krize zapůsobilo na snížení cen u všech hotelů“ Online rezervace na vnějších ubytovacích serverech – možnost reálného porovnávání cen s konkurencí snižování ceny Zlepšující se „kongresová“ infrastruktura nemohla díky „krizi“ začít dobře fungovat
Následky • Snížení cen nezabránilo poklesu obsazenosti (nejsou jiné segmenty např. • • •
turistický), nelze stimulovat poptávku, která zde není… Trh si začal „pamatovat nové ceny“, paměť trhu je dlouhá … Nákladové škrty v provozu hotelů se dostaly na hranici zachování standardu, Nákladové škrty v provozu hotelů se dostaly na hranici zachování standardu, někteří vlastníci tlačí dál … Řada hotelů se ocitne na okraji ekonomické rentability – vybydlené hotely během 3 – 5 let bez dostatečných zdrojů na renovaci (dva roky již uběhly )
Pokračování? • • •
Nákladové škrty Snižování kvality služeb (bez zaměstnanců to prostě nejde a prodávat levné zboží za drahé také ne..)) Cenové soupeření sráží cenu níže bez efektu … na trhu nejsou další hosté…
?
„Cenová válka“ – C á álk “ relativně nová a trvalá součást l ti ě á t lá čá t bratislavského trhu? • V cenová válka nezná vítěze V á álk á ítě • Mnohem snazší je cenu snížit než cenu opětovně zvýšit na původní • •
hodnotu TRH má dlouhou paměť Jsem při dané ceně schopen vytvořit zisk a dostatečnou rezervu na obnovu opotřebeného hotelu? p
•
Odpovědnost vlastníka hotelu / Odpovědnost provozovatele hotelu
Příběh z Prahy 2010 ….. Nový 4 * design hotel Praha 1 Nový 4 * design hotel Praha 1
• • • •
70 E za noc včetně dvou snídaní a DPH a poplatků Nepořádek Elementární základy hospitality – pozdrav – nefungují Startegie průchozího domu na turisty je krátkozraká průchozího domu na turisty je krátkozraká
Nově rekonstruovaný 4* hotel Praha 1
• • •
60 E za noc včetně dvou snídaní a DPH a poplatků p p Snídaně na úrovni 2/3* hotelu Personál neumí pořádně česky ani anglicky ….
Cesty (některé) ke stabilizaci trhu C t ( ěkt é) k t bili i t h v Bratislavě & SR • Minimální prodejní cena hotelového pokoje musí alespoň zajistit • • • •
amortizaci investice, respektive její reprodukci (výpočet = přijal jsem minus vydal jsem je krátkozraký, s odpisy je třeba vždy počítat) Stát si musí seriózně položit otázku, zda budou DPH a daně zase platit jen ti „hloupí“ V SR dosud nefunguje silný lobysta za cestovní ruch Dlouhodobé poskytování kvalitních služeb je významnou bariérou proti tlaku na snižování ceny Vlastníci hotelů musí v nestandardní době tvořit prostor pro seriózní Vlastníci hotelů musí v nestandardní době tvořit prostor pro seriózní pokračování hotelového provozu (restrukturalizace dluhové služby // obětování ročního výnosu pro hodnotu investice // nebo budoucí transakční výnos // zodpovědně zvažovat změny v organizaci hotelového ý // p y g provozu a nezabývat se krátkodobými řešeními)
Odhady stabilizace hotelového trhu v Praze Obsazenost
•
Vp průběhu roku 2011,, úroveň ???
Dosažená cena
•
V průběhu roku 2012 – 2013, úroveň ???
Ti j k Tipy, jak ceny postupně zvyšovat ... ě š
Děkujeme za pozornost Jan Ficek Executive Director & L i Š lk á Lucia Šalková Senior Manager Prague & Bratislava ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Labartt Hospitality s.r.o. Labartt Hospitality s.r.o. Římská 12 120 00 Praha 2 ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Tel.: + 420 222 713 571 Fax.: +420 469 639 939 ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ jfi k@l b tt
[email protected] [email protected] http://www.labartthospitality.com
Poděkování ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Joseph Goddard / TRICORP Joseph Goddard / TRICORP „za úvod do businessu“ Michaela Vyhňáková / LP „za 200% back office“ Jarmila Indrová / VŠE Praha „za absolventy a profesionální přístup“ Assoc. Prof. Ph.D. Novacká Ľudmila / EUBA „za profesionální přístup“ „za profesionální přístup Assoc. Prof. Gabriela Tigu PhD. / Academy of Economic Studies Bucharest „za akademickou podporu“ Všem kolegům z LH z to „že jsou s námi“
