Directie Grondgebied Ingekomen stuk D4 (PA 30 november 2011) Bouwen en Wonen. Datum uw brief

Directie Grondgebied

Ingekomen stuk D4 (PA 30 november 2011)

Bouwen en Wonen

Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Telefoon

14024

Telefax

(024) 322 78 48

E-mail

[email protected]

Postadres

Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum 7Verslag november 2011

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic G340/11.0021748 Bas Böhm

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Resultaten en voortzetting huurteams

3436

Geachte leden van de raad,

Aldus vastgesteld in de vergadering van:

Sinds 2009 is de Stichting Huurteams Nijmegen actief dankzij een gemeentelijke subsidie. December 2010 heeft u besloten de subsidie voor de huurteams te verhogen, zodat tot en met 2014 jaarlijks € 31.250 beschikbaar is. In deze brief informeren wij u over de resultaten in 2010 en de eerste helft van 2011. Vanwege de goede resultaten heeft ons college besloten de huurteams ook in 2012 te ondersteunen.

voorzitter, De secretaris, Resultaten 2010 en eersteDe helft 2011 Bijgaand vindt u jaarverslag over 2010 van de huurteams en de tussenrapportage over 2011. Helaas is het jaarverslag over 2010 pas in oktober 2011 verstuurd naar de gemeente, waardoor wij u nu pas kunnen informeren over de resultaten van vorig jaar. De huurteams hebben aangegeven dat met name bestuurswisselingen hier oorzaak voor waren en hebben aangegeven volgend jaar het jaarverslag op tijd te zullen leveren. Uit het jaarverslag blijkt dat de huurteams in 2010 318 huurders hebben geholpen en zijn 228 zaken afgerond (in 2009 respectievelijk 209 en 113). Er is, omgerekend over de bewoningsduur (de tijd die huurders gemiddeld na huurverlaging nog in hun huidige woning blijven wonen), bijna € 300.000 aan huur bespaard. Dit is vier keer zoveel als in 2009 en twaalf keer de subsidie die in 2010 is verleend. In 2011 zijn tot 31 juni 174 huurders geholpen, 116 zaken afgerond en is omgerekend over de bewoningsduur bijna € 150.000 bespaard. De effectiviteit van de huurteams is hiermee uitermate groot. Bij het besluit over verhoging van de subsidie heeft uw raad aandacht gevraagd voor een drietal punten: verbreding van de doelgroep, meer samenwerking met andere maatschappelijke organisaties en verkenning van een ‘no cure-no pay’-systeem. De huurteams hebben op alle punten ingezet: - De doelgroep is verbreed waardoor in 2011 32% van de geholpen huurders geen student was. Voorheen lag dit percentage op 21-22%; - Er zijn contacten gelegd met de Sociaal Raadslieden, de Nijmeegse woningcorporaties, wijkcentra, de politie en nieuwe contacten met de Huurcommissie. Hierdoor zijn deze

www.nijmegen.nl

Brief raad resultaten en voortzetting huurteams

1

Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen

Vervolgvel

1

-

partijen beter op de hoogte van elkaars werkzaamheden, kunnen organisaties elkaar aanvullen en worden huurders beter geholpen; Op basis van contacten met huurteams in Amsterdam, Rotterdam, Groningen en Utrecht zijn mogelijkheden geïnventariseerd voor een ‘no cure-no pay’systeem. Uit deze steden zijn een aantal problemen naar voren gekomen: hogere drempel voor huurders, veel administratie en minder goodwill. De huurteams hebben besloten voorlopig een vrijwillige bijdrage te vragen. Daarnaast wordt huurders gevraagd om legeskosten van een zaak bij de huurcommissie voor te schieten. Vooralsnog zijn er weinig vrijwillige bijdragen; het voorschot lijkt goed te werken.

Daarnaast blijkt uit de verslagen dat intimidatie door verhuurders in 2010 ongeveer gelijk is gebleven (37 gevallen; 2009: 31 gevallen) en in de eerste helft van 2011 sterk is verminderd (8 gevallen). Positief is dat het aantal zaken dat hierdoor wordt afgebroken sterk verminderd (2009: 18; 2010: 12, eerste helft 2011: 1). De huurteams geven aan dat dit te danken is aan een professionelere begeleiding van hun kant. Ook wordt in 2011 in dit kader samengewerkt met de politie en wordt bekeken welke rol de politie in de toekomst hierbij kan innemen. Financieel kwamen de huurteams tekort in 2010. De verhoogde subsidie in 2011 hebben zij ingezet om dit tekort weg te werken. De uitgaven lopen in de eerste helft van 2011 in de pas met de inkomsten. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en blijven u informeren over de resultaten van de huurteams.

Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

mr. Th.C. de Graaf

drs. B. van der Ploeg

Aantal Bijlagen: 2

www.nijmegen.nl

Brief raad resultaten en voortzetting huurteams

Tijd voor stabiliteit Stichting Huurteams Nijmegen

Jaarverslag 2010

N.H. Oost – Coördinator Huurteams L. Groenewegen – Voorzitter Stichting C.B. Jansen – Penningmeester Stichting H. van den Bosch – Secretaris Stichting

Samenvatting van de kerncijfers Stand van zaken 31 december 2010 318 huurders geholpen, waarvan 96 in 2009 gestart en 222 in 2010 Voor 228 huurders hun zaken afgerond sinds 1 januari 2010 Waarvan voor 54 huurders 69 procedures bij de Huurcommissie afgerond: 59 procedures gewonnen, 6 procedure verloren en 4 procedures afgebroken Waarvan 68 zaken onderling met verhuurder opgelost Waarvan 45 zaken met advies afgerond Waarvan 12 zaken afgebroken wegens intimidatie door de verhuurder Waarvan 49 zaken om andere reden afgebroken 90 lopende zaken Waarvan 45 procedures bij de Huurcommissie voor 33 huurders Besparing huurders sinds 1 januari 2010 € 12 449, 40 Geconstateerde huur per maand boven wettelijk maximum € 448 178, 40 Over bewoningsduur1 € 8 183, 30 Bespaarde huur per maand van afgeronde zaken € 294 598, 80 Over bewoningsduur1 € 4 551, 09 Te besparen huur per maand van lopende zaken € 163 839, 24 Over bewoningsduur1 Doelen 2011 Afronden 90 lopende zaken en opstarten 234 nieuwe zaken. Groei van het aantal nietstuderende huurders dat wij helpen met 25%. Gedurende het jaar een voldoende groot, actief en ervaren vrijwilligersbestand behouden. De werkplek arbo-verantwoord maken. Contact met huurcommissie en woningbouwcorporaties verbeteren. Nieuw administratiesysteem realiseren en documentatie van kerninformatie schrijven. Een no cure, no pay-systeem onderzoeken en dat systeem zo mogelijk invoeren. Naast huurders ook verhuurders informeren en ondersteunen. In samenwerking met gemeente en politie intimidatie actiever bestrijden. Overige kerninformatie De voornaamste doelen voor 2010 zijn gerealiseerd. Het stroomlijnen van de administratie is echter niet gelukt. Het financiële tekort van € 1 615 kan worden gedicht met een deel van de verhoogde subsidie voor de komende jaren. Daarnaast biedt deze subsidie ons financiële ruimte en mogelijkheid tot verdere professionalisering in de komende jaren. 1

Uit cijfers van andere steden waar huurteams actief zijn, weten we dat na controle studenten gemiddeld nog twee tot drie jaar in hun woning blijven en andere huurders zeven tot acht jaar. Conservatief geschat gaan wij daarom uit van een gemiddelde bewoning van drie jaar na controle. Dit is de totale besparing waar een huurder in die drie jaar van zal profiteren. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

2

Inhoud Samenvatting van de kerncijfers

2

Stand van zaken 31 december 2010 Besparing huurders sinds 1 januari 2010 Doelen 2011 Overige kerninformatie Inhoud

2 2 2 2 3

Voorwoord

4

In deze rapportage

4

Huurteams in het kort

5

Begrippenlijst

5

Gegevens van huurders

6

Student of niet Verspreiding huurders over Nijmegen Huurprijzen Andere zaken Zaken

6 6 7 7 8

Aanmeldingen Zaken volledig afgerond in 2010 Huurprijzen All-inprijs Servicekosten Onderhoud

Procedures gestart in 2010 Lopende zaken Intimidatie door verhuurder

8 9

9 10 10 10

11 11

12

Terugblik doelen 2010

13

Doelen 2011

14

Financieel

16

Jaarrekening 2010

16

Begroting 2011

17

Toelichting opvallende posten Het tekort Toelichting opvallende posten

Overige opmerkingen Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs

W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

16 16 17

17 18

3

Voorwoord Voor u ligt het tweede jaarverslag van Stichting Huurteams Nijmegen. 2010 is, net als 2009, een succesvol jaar gebleken. De stichting vervult nog steeds een waardevolle maatschappelijke rol. Wederom zijn huurders geholpen met huurverlagingen, problemen met de servicekosten, onderhoudsklachten en andere huurgerelateerde vragen. In het afgelopen jaar zijn 222 nieuwe zaken in behandeling genomen en 96 zaken uit 2009 voortgezet. In totaal zijn voor 228 huurders zaken afgerond. Over hun bewoningsduur is voor huurders € 294 599 bespaard; vier keer zo veel als in 2009 en meer dan tien maal de kosten die we in 2010 gemaakt hebben. Naast het verlagen van huren, heeft de stichting ook meer aandacht kunnen vestigen op servicekosten en onderhoud. Daarnaast heeft zij huurders beter kunnen adviseren. De totale jaarlijkse besparing voor de huurders ligt daarmee aanzienlijk hoger dan bovenstaand bedrag. Deze resultaten zijn met name te danken aan de gemiddeld vijf vrijwilligers die zich het afgelopen jaar hebben ingezet om huurders te helpen. Zij hebben hun ervaring vergroot en met groot enthousiasme de zaken op zich genomen. Ondanks enige wisselingen in het team zijn de huurteams gegroeid in kennis en daadkracht. Het verliezen van een vrijwilliger betekent geen volledig verlies van kennis meer. De zaken worden goed overgedragen en het inwerken van vrijwilligers is degelijk van aard. Het nieuwe kantoor, dat we sinds 1 april gebruiken, is ook een belangrijke stap vooruit geweest. We kunnen huurders en verhuurders nu privacy garanderen en hebben een meer rustige en professionele werkomgeving. Echter liepen we dit jaar op al deze punten ook tegen onze beperkingen aan. Zowel voor voorzieningen als voor medewerkers bleken wij niet de middelen te hebben om onze huidige groei en professionalisering verder door te zetten. Zelfs zonder verdere groei bleken de financiële middelen een aandachtspunt. In november heeft de gemeenteraad besloten om de subsidie te verhogen naar € 31 250. Hiermee is wat extra ruimte gekomen in ons budget. Dit wordt uiteengezet in het financiële overzicht van dit jaarverslag. Al met al heeft de stichting goede resultaten geboekt en de toekomst ziet er positief uit. De stichting heeft er vertrouwen dat in zij in het komende jaar weer een belangrijk verschil kan maken voor de hurende Nijmegenaar.

In deze rapportage Allereerst wordt kort besproken wat de huurteams zijn en welke begrippen om uitleg vragen. Daarna wordt een beeld gegeven van de huursituatie in Nijmegen zoals deze door de huurteams geconstateerd is. Daarbij wordt ingegaan op de hoeveelheid en soort zaken, de postcodegebieden en het soort huurder dat aanspraak maakt op onze hulp. Vervolgens wordt aan de hand van de doelen voor 2010 gekeken naar onze resultaten. Daarna worden onze doelen voor 2011 besproken. In het financiële overzicht wordt zowel de afrekening van 2010 gespresenteerd als de begroting voor 2011, met een korte noot over de subsidieverhoging. Als laatste wordt ter verduidelijking van de gangbare werkwijze inzicht geboden in het verloop van één procedure van begin tot eind.


4

Huurteams in het kort Op 28 januari 2009 is Stichting Huurteams Nijmegen opgericht om huurders te helpen bij een te hoge huur, hoge servicekosten, onderhoudsproblemen en all-in prijzen. Daartoe meten de huurteams huurwoningen, om aan de hand van het puntensysteem de maximale wettelijk toegestane huurprijs te bepalen. Wanneer men teveel betaalt, helpt de stichting bij het verlagen van de huurprijs. Dit kan in overleg van de verhuurder of via een procedure bij de Huurcommissie. Zo worden ook de andere huurgerelateerde problemen bekeken, waarna juridisch advies volgt en eventueel namens de huurder een procedure gestart wordt bij de Huurcommissie. Veel huurders blijken zelf hun huurprijs en andere zaken niet aan te vechten. Ze zijn onbekend met het huurrecht en zien op tegen een confrontatie met de verhuurder. Stichting Huurteams fungeert daarom ook als een buffer tussen huurder en verhuurder om zo de afhandeling van huurproblemen soepel te laten verlopen. Een voorbeeld hiervan is de case-study in de bijlage.

Begrippenlijst Algemene begrippen – zoals all-inprijs en Huurcommissie – worden als bekend verondersteld. In enkele gevallen is een begrip echter afhankelijk van de context. Daarvoor dit overzicht. Corporatie – woningbouwcorporatie zonder winstoogmerk; SSHN, Portaal, Woongenoot, Standvast Wonen en Talis. Particuliere verhuurder – overige verhuurders van woningen. Van bewoners die hun zolder verhuren, tot commerciële verhuurders zoals de Rots-Vast groep. Geholpen huurder – een persoon die bij de huurteams aanklopt en substantieel advies of ondersteuning krijgt bij het verbeteren van zijn woonsituatie. Zaak – een verzameling problemen in de woonsituatie waarmee een huurder geholpen wordt. Eén zaak kan meerdere procedures bevatten. Procedure – voor zaken die niet in overleg opgelost kunnen worden, wordt een procedure gestart bij de Huurcommissie. Dit omvat zowel huurverlaging als bijvoorbeeld onderhoud.


5

Gegevens van huurders Het afgelopen jaar is een verder beeld ontstaan van de samenstelling en verspreiding van huurders die de huurteams om hulp hebben gevraagd. Daarnaast wordt onderstaand bekeken hoe groot de geconstateerde overschrijdingen in huurprijs zijn. Merk op dat in verband met onze reactieve werkwijze het beeld van de Nijmeegse huursituatie enigszins vertekend is. Immers zijn alleen mensen die ervoor kiezen naar ons toe te komen in de gegevens opgenomen. Student of niet Ruim 78% van de huurders die in 2010 bij ons hebben aangeklopt zijn studenten, vergelijkbaar met de 79% van 2009. Van de 174 studenten wonen er 3 zelfstandig. Van de overige 48 huurders wonen er 5 onzelfstandig. Verspreiding huurders over Nijmegen Afbeelding 1: aantal huurders dat in 2009 en 2010 aanklopte bij huurteams per postcode

Bovenstaand overzicht laat zien dat de zaken geconcentreerd zijn in de verwachte gebieden in het centrum en zuiden van Nijmegen. Acht zaken buiten Nijmegen en acht zaken waarvan de postcode niet bekend is, zijn niet in het overzicht opgenomen.


6

Huurprijzen In Tabel 1 staat kort beschreven wat de huurteams hebben geconstateerd bij het meten van 81 woningen in 2010. Tabel 1: overschrijding maximale huurprijs per maand bij controles huurteams in 2010 Aantal overschrijdingen 81 Gemiddelde overschrijding € 87, 74 Totale overschrijding Totale overschrijding over bewoningsduur

€ 7 106, 62 € 255 838, 32

Daarnaast zijn de Huurteams in 23 woningen geweest waar de maximale huurprijs niet overschreden werd.2 Voor een all-inprijs gaan wij uit van de verwachte huurverlaging door de Huurcommissie. Het nieuwe bedrag wordt dan de wettelijk bepaalde 55% van de maximale kale huur plus 25% servicekosten. Merk op dat dit nieuwe bedrag zo laag is, omdat de Huurcommissie het rekenen van een all-inprijs doelbewust bestraft. Hierdoor is de verwachte besparing voor de huurders erg hoog. Tabel 2: verwachte huurverlaging door all-inprijs bij controles huurteams in 2010 Aantal constateringen all-inprijs 26 Gemiddelde verwachte huurverlaging € 202, 93 Totale verwachte huurverlaging € 5 276, 12 Verwachte huurverlaging op jaarbasis € 189 940, 32 Andere zaken Daarnaast zijn er huurders die niet te veel kale huur betalen, maar die problemen hebben met hun servicekosten. Ook komen huurders naar ons toe om via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging te krijgen indien er sprake is van ernstige gebreken aan de woning. Ten slotte zijn er huurders die wel een probleem hebben, maar die ervoor kiezen na advies of een bezoek van de huurteams hun zaak zelf op te lossen. De totale problemen bij huurders die in 2010 bij ons kwamen, zijn dus groter dan bovenstaande geconstateerde bedragen.

2

Dit lijkt hoog vergeleken met de 14 huizen zonder overschrijding bovenop de 115 controles in 2009. Daar werden echter alleen controles meegeteld waar een exacte huur bepaald is. Dit jaar zijn ook controles meegeteld waarbij geen exact bedrag bekend is, omdat al eerder duidelijk was dat de huur niet overschreden werd. Als we dit vorig jaar hadden gedaan, waren er aanzienlijk meer huizen zonder overschrijding gevonden.


7

Zaken De zaken waar de huurteams van 1 januari tot 31 december 2010 aan gewerkt hebben, zijn opgesplitst in zaken die volledig zijn afgerond en zaken die doorlopen in 2011. Er zijn 318 huurders geholpen, waarvan 96 uit 2009 en 222 die ons in 2010 benaderden. 228 zaken hebben we voor 31 december kunnen afronden, 90 zaken lopen nog door. Hieronder wordt ingegaan op het verloop van de aanmeldingen, gevolgd door de uitkomsten van afgeronde en nog lopende zaken. Hierbij wordt ook een onderscheid gemaakt in de manier waarop resultaten zijn bereikt en in de verschillende procedures. Aanmeldingen Tabel 3: Aanmeldingen nieuwe zaken eerste helft 2010 40

30

20

10

0

januari

februari

maart

april

mei

juni

juli

augustus

september

oktober

november

december

Hoewel de aantallen in bovenstaande overzicht te klein zijn om per maand grote conclusies te trekken, herkennen wij wel een makkelijk te verklaren trend: aan het begin van het nieuwe collegejaar (augustus en september), komen veel studenten die net een kamer hebben gevonden naar ons toe. Of bijvoorbeeld de dip in oktober ook een terugkerend fenomeen is, is echter maar de vraag. Ten slotte valt het wellicht op dat sommige aantallen in de eerste helft van het jaar gestegen zijn ten opzichte van de tussenrapportage. Dit komt omdat wij meerdere huisgenoten die samen een procedure volgen op de startdatum van de eerste persoon noteren, zodat het duidelijk is dat ze bij elkaar horen. Bij een aantal lopende zaken uit de eerste helft van het jaar zijn dus in de tweede helft van het jaar huisgenoten aangesloten.


8

Zaken volledig afgerond in 2010 Onderstaand worden de 228 zaken besproken die in 2010 zijn afgerond. Achtereenvolgens wordt gekeken naar huurprijzen, all-inprijzen, servicekosten en onderhoud. De 45 zaken waarbij geholpen huurders slechts met advies zijn ondersteund, worden niet los besproken.

Huurprijzen Tabel 4: overschrijdingen maximale huurprijs bij zaken afgerond in 2010 Maandelijks Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 94, 67 2009 € 80, 88 Aantal zaken: 104 (58 in 2009) Totaal € 9 846, 11

€354 459, 96

2009

€

Gemiddeld

€ 119, 03

Totaal

€ 4 285, 12

Gemiddeld

€ 111, 13

Totaal

€ 2 222, 51

€ 80 010, 36

2009

€

€

Geen actie door intimidatie huurder Aantal zaken: 8 (13 in 2009) (+ 2 onbekend bedrag)

Gemiddeld

€

Totaal

€ 767, 04

Geen actie om andere redenen (gering bedrag, verhuizing, onverschilligheid) Aantal zaken: 36 (7 in 2009)

Gemiddeld

€

Totaal

€ 2 594, 39

€ 93 398, 04

Resultaat onbekend Aantal zaken: 4 (geen in 2009)

Gemiddeld Totaal

€ 68, 75 € 275, 01

€ 9 900, 36

Verlaagd via Huurcommissie Aantal zaken: 36 (3 in 2009)

2009 2009

Verlaagd via compromis huurbaas Aantal zaken: 20 (35 in 2009)

2009

2009 2009 2009 2009

€ € €

€ € € €

4 690, 88

Bewoningsduur

€

168 871, 68

62, 43

187, 30

€154 264, 32 €

6 742, 80

50, 10

1 753, 47

66 006, 36

95, 88 153, 28

1 992, 59

€ 27 613, 44 €

71 733, 24

72, 07 56, 68

396, 74

€

14 282, 64

Er zijn 4 zaken niet opgenomen in bovenstaand schema omdat de huurders al voor de meting een compromis met hun huisbaas hadden gesloten (4 x € 30 huurverlaging). Via compromissen en de huurcommissie is door de huurteams zo’n driekwart van het totaal geconstateerde bedrag aan kale huur verlaagd. Dit komt overeen met de inschatting uit 2009 dat de lage effectiviteit toen vooral te wijten was aan de opstartfase waarin veel zaken zich bevonden. Met name de goede resultaten bij de huurcommissie leiden ertoe dat de besparing zo veel hoger is dan in 2009. Zoals verwacht zijn de huurders er door compromissen doorgaans minder op vooruit gegaan dan de geconstateerde overschrijding; in totaal scheelt dit € 156 per maand. De Huurcommissie besloot echter vaak overtuigend in het voordeel van huurders. Zij kende daarmee zelfs een totale huurverlaging toe van € 142 per maand méér dan wij hadden geconstateerd. Een tegenvaller is wel dat het aantal mensen dat het erbij laat zitten na een controle gegroeid is. Er zijn meer huurders die verhuizen net na de controle. Ook zien we dat huurders na een gesprek met hun verhuurder de huurverlaging laten zitten. Zeker als wij niet bij gesprekken aanwezig zijn, worden huurders vaak omver gepraat door hun verhuurder. Het zou veel kunnen schelen als we hierin meer kunnen begeleiden.


9

All-inprijs Van de 10 zaken bij de huurcommissie zijn er 7 gewonnen. In de 3 gevallen waar verloren is, is via een andere procedure die gelijktijdig liep de normale huur alsnog fors verlaagd. Tabel 5: All-inzaken afgerond in 2010 All-inzaken Totaal Gewonnen Gemiddeld bespaard per maand Totaal bespaard per maand Totaal bespaard over bewoningsduur Verloren Gestopt

Aantal en bedrag 17 8 (7 via Huurcommissie) € 209, 46 € 1 675, 67 € 60 324, 12 3 (allen via Huurcommissie) 6 (2 vanwege intimidatie)

De zaken die gestopt zijn vanwege intimidatie zijn vervelend, maar een bekend probleem. Wij waren echter veel verbaasder dat een viertal huurders op één adres besloot om een all-inprocedure voor ruim 200 euro per persoon per maand lastenverlaging te laten liggen.

Servicekosten Veel verhuurders zijn niet op de hoogte van de kosten die zij al dan niet mogen doorberekenen of schroeven deze kunstmatig op. Hierdoor wordt er regelmatig illegaal winst gemaakt op de servicekosten. Er zijn geen exacte cijfers bekend over de besparing op servicekosten. Ruwweg gaat het doorgaans echter over zo’n honderd euro per jaar, tot enkele honderden euro’s per jaar in extreme gevallen. Tabel 6: servicekostenzaken afgerond in 2010 Servicekostenzaken Aantal Totaal 34 Gewonnen 29 (9 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 5 (1 via Huurcommissie)

Onderhoud Het is de taak van verhuurders om groot onderhoud aan hun panden te doen. Gebeurt dit niet, dan kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging toekennen totdat de problemen zijn verholpen. Vaak is een officiële brief van de huurteams echter al voldoende. Tabel 7: Onderhoudzaken afgerond in 2010 Onderhoudzaken Aantal Totaal 30 Gewonnen 25 (1 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 5 (1 via huurcommissie) In 20 gevallen is de onderhoudsklacht na een officiële gebrekenbrief opgelost. In 5 gevallen is het gebrek zelfs zonder brief opgelost slechts in 5 gevallen heeft de Huurcommissie een uitspraak moeten doen.


10

Procedures gestart in 2010 Wanneer het niet mogelijk is een compromis met de verhuurder te bereiken, wordt een procedure bij de Huurcommissie gestart, die doorgaans zes tot negen maanden in beslag neemt. In tabel 8 staat het aantal in 2010 gestarte procedures per soort. Tabel 8: aantal gestarte procedures Soort procedure Totaal Toetsing aanvangshuurprijs Huurverlaging Servicekosten Onderhoud Uitsplitsen all-in huur Huurverhoging

Aantal 83

27 12 22 8 13 1

Er waren in 2009 ongeveer evenveel toetsingsprocedures (huurverlaging tijdens de eerste zes maanden bewoning) als huurverlagingsprocedures (huurverlaging na meer dan zes maanden bewoning). Het aantal mensen dat al langer ergens huurt en nu pas naar de huurteams komt is flink afgenomen. Daarnaast zien we dat het aantal meer technische zaken is toegenomen zowel servicekosten- als onderhoudprocedures komen nu veel meer voor (vorig jaar respectievelijk 7 en 0). Lopende zaken De onderstaande zaken zijn de 90 gevallen die doorlopen in 2011. Achtereenvolgens behandelen we de huurprijszaken, de all-inzaken en het totale aantal lopende procedures – inclusief huurprijsen all-inprocedures. Zo’n 30 van de 90 zaken bevinden zich is een dusdanig vroeg stadium dat nog niet duidelijk is of de klachten gegrond zijn, daarom zijn deze niet opgenomen. Tabel 9: overschrijding maximale huurprijs bij zaken doorlopend in 2011 Maandelijks Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 81, 86 Aantal zaken: 36 Totaal € 2 946, 83 In voortraject of overleg huurbaas Gemiddeld € 83, 09 Aantal zaken: 28 Totaal € 1 163, 24 Lopende huurprocedure Gemiddeld € 81, 07 Aantal zaken: 22 Totaal € 1 783, 59

Bewoningsduur €106 085, 88 € 41 876, 64 € 64 209, 24

Met huurprocedures wordt gedoeld op toetsing huurprijs in de eerste zes maanden en huurprijsverlaging bij bewoning van meer dan zes maanden. De onbekende bedragen betreffen één huurder die zelf de controle uitgevoerd heeft en één huurder wiens huidige kale huur onbekend is.


11

Tabel 10: All-inzaken doorlopend in 2010 All-inzaken Totaal Gemiddeld te besparen per maand Totaal te besparen per maand Totaal te besparen over bewoningsduur

Aantal en bedrag 8 € 200, 53 € 1 604, 26 € 57 753, 36

Zes van de lopende all-inzaken worden momenteel behandeld in een procedure bij de huurcommissie en hebben een goede kans van slagen. Bij twee zaken zijn de huurders nog met de verhuurder in overleg. Tabel 11: lopende procedures Huurcommissie Type procedure Aantal Totaal 45 Toetsing huurprijs 12 Huurprijsverlaging 10 All-inprijs 6 Onderhoud 5 Servicekosten 12 Voor 6 huurders voeren wij twee procedures tegelijk en voor 3 huurder voeren wij 3 procedures tegelijk. Bovenstaande procedures zijn dus verdeeld over 33 huurders.

Intimidatie door verhuurder In het afgelopen jaar gaven 37 huurders aan geïntimideerd te zijn door hun verhuurder. Meestal bestond de intimidatie uit dreigementen en in enkele gevallen nadrukkelijke fysieke aanwezigheid van verhuurder, soms vergezeld door andere mensen. Op basis van deze problemen zijn wij voornemens komend jaar meer met de politie samen te werken. Tabel 12: intimidatie door verhuurder Intimidatie Totaal Zaak door intimidatie afgebroken Zaak vervolgd ondanks intimidatie

Aantal 37

12 25

In 8 gevallen waar huurders hun zaak na een meting afbraken door intimidatie werd gemiddeld € 95 per maand te veel betaald. Daarnaast hebben twee huurders € 252 en € 320 per maand laten liggen die hun all-in-zaken hadden kunnen opleveren. Twee huurders waren al voor een meting te bang om door te gaan. Er valt op dat het deel van de huurders dat hun zaak vervolgt ondanks intimidatie aanzienlijk hoger is dan vorig jaar (toen 13 van 31). Voor een deel zal dit eraan te danken zijn dat wij meer ervaring hebben met intimidatiezaken en de beste manier om huurders daarin te begeleiden. Er speelt echter ook mee dat wij meer alert zijn op intimidatie en er vaker expliciet navraag naar doen. Waarschijnlijk hebben dus in 2009 meer huurders na intimidatie hun zaak doorgezet, die nooit gemeld hebben dat zij geïntimideerd waren.


12

Terugblik doelen 2010 Aan het begin van het jaar hebben wij een aantal doelen gesteld voor zowel onze resultaten als onze interne organisatie. We zien dat we deze doelen in grote lijnen hebben bereikt, maar niet op alle punten. Gelukkig hebben de doelen die we niet bereikt hebben geen dramatische consequenties gehad voor ons functioneren. Met name heeft het extra werk opgeleverd voor onze coördinator. Het doel om alle 96 lopende zaken uit 2009 af te ronden is op één uitzondering na bereikt. Ook bij die laatste zaak verwachten we geen problemen. Vanwege een tegenvallend aantal van 90 nieuwe zaken in de eerste helft van het jaar, hebben wij ons doel in onze tussenrapportage moeten bijstellen van 250 naar 180 zaken. Gelukkig is het aantal nieuwe zaken in de tweede helft van het jaar bijgetrokken en zijn we uiteindelijk op 222 nieuwe zaken uitgekomen. Minder dan ons oorspronkelijke doel, maar aanzienlijk meer dan waar we halverwege het jaar op rekenden. In het bijzonder heeft het grote aantal nieuwe studenten dat na de zomervakantie bij ons kwam hieraan bijgedragen. Zoals halverwege het jaar al verwacht, is het niet gelukt een gestroomlijnd administratiesysteem te (laten) ontwikkelen voor lage kosten. Ook het zoeken naar een vrijwilliger die administratief werk wil doen heeft niets opgeleverd. Daarnaast waren er niet genoeg financiële middelen om een betaald administratief medewerker serieus te overwegen. Dit heeft helaas tot gevolg dat de coördinator nog steeds een groot deel van haar tijd kwijt is met weinig inhoudelijk administratief werk. Wij zullen daarom ook komend jaar bezig blijven om hier een oplossing voor te zoeken. Het is gelukt om constant tenminste vier vrijwilligers tot onze beschikking te hebben. Helaas is slechts één van de vrijwilligers die al in 2009 begonnen was tot 2011 gebleven – we hadden op twee ingezet. Hoewel het gevreesde verlies van kennis en competenties goed te ondervangen blijkt, levert dit wel extra werk op voor de coördinator. Niet alleen het inwerken van nieuwe vrijwilligers kost veel tijd, maar ook het controleren van hun eerste zaken en het leren kennen van elkaars werkwijze. Er is gewerkt aan contacten met de gemeente en wijkcentra. Hoewel er uiteindelijk niet geadverteerd is in nieuwsbrieven, merken wij wel dat vaker naar ons doorverwezen wordt. Daarnaast hebben wij via de gemeente intensiever contact met sociale raadslieden, die ons ondersteunen bij meer technische en complexe zaken. Daarnaast loopt er – naar aanleiding van een gesprek met wethouder Van der Meer in juni – momenteel een initatief om politie-assistentie te regelen bij intimidatie van huurders. Ten slotte is het vinden van eigen kantoorruimte in april bereikt. Mede dankzij ondersteuning vanuit de gemeente, kunnen de huurteams kosteloos gebruikmaken van een kantoorruimte in het Titus Brandsma Wijkcentrum. Hierdoor is het mogelijk om huurders en verhuurders privacy te bieden en kunnen de coördinator en vrijwilligers ongestoord werken.


13

Doelen 2011 Onze doelen voor 2011 zijn er met name op gericht de huurteams stabieler en duurzamer te maken. Er staan weinig schokkende nieuwe ontwikkelingen gepland; we proberen vooral een aantal bekende zaken te verbeteren. De twee uitzonderingen hierop zijn een vervolgonderzoek naar een no cure, no pay-systeem en ons doel om ook verhuurders te ondersteunen in 2011. In 2011 is ten eerste ons doel de 90 lopende zaken uit 2010 af te ronden. Daarnaast vinden wij het belangrijk om meer niet-studerende huurders te benaderen. Daarom is ons streven dit aantal met 25% te laten groeien, van 48 naar 60 niet-studerende huurders. Onder andere zullen wij gebruik maken van promotiemateriaal dat meer gericht is op niet-studenten. Bij een gelijkblijvend aantal studerende huurders mikken we dan op 232 nieuwe zaken in 2011. Net als in 2010 stellen wij onszelf als doel om nooit langer dan één maand minder dan vier vrijwillgers te hebben. Daarnaast willen wij ook dit jaar tenminste twee vrijwillgers het hele jaar behouden. Onze mogelijkheden hangen niet puur af van het aantal vrijwilligers, maar vooral ook van hun effectiviteit. Daarom streven wij er komend jaar na dat vrijwilligers op elk moment zaken op tenminste 4 adressen behandelen. Er wonen vaak meerdere huurders op één adres, in de praktijk streven wij er dus naar dat een vrijwilliger op elk moment zeker zo’n 10 tot 15 huurders helpt. Op het moment zit onze coördinator aan een simpel stoeltje achter een niet-verstelbare tafel. Om de werkplek arbo-verantwoord te maken – en aanzienlijk prettiger – zullen wij in 2011 een degelijke bureaustoel met bijbehorend bureau aanschaffen. Voor arbeidsongeschiktheid en ongevallen op de werkplek zijn wij reeds verzekerd. Om ons daarnaast in te dekken voor financieel risico bij langdurige ziekte tot twee jaar, zullen wij ook hier voor een verzekering afsluiten. Een belangrijk verzoek vanuit de gemeente was om nauwere samenwerking met andere sociale organisaties te zoeken. In onze opstartfase in 2009 hebben wij gemerkt dat stabiliteit en duurzaamheid een belangrijke voorwaarde zijn voor nauwe samenwerking met deze organisaties. Daarom kiezen wij ervoor om in 2011 die stabiliteit te realiseren, voordat wij inzetten op samenwerking die van andere organisaties investeringen vraagt en die risico’s met zich meebrengt – zoals het delen van kantoorruimte en middelen. Wel willen wij al direct inzetten op betere contacten met organisaties waar wij bij onze zaken mee in aanraking komen, zoals woningbouwcorporaties, de Huurcommissie en grote particuliere verhuurders. Ons doel is bij deze organisaties afspraken te maken en contacten te vinden die de communicatie versnellen en versoepelen. Zo zou het bij de huurcommissie waardevol zijn om direct in contact te kunnen komen met mensen die weten dat wij verstand van zaken hebben – in plaats van helpdeskmedewerkers. Het laten ontwikkelen van een administratiesysteem en het vinden van een administratief medewerker is in 2010 niet gelukt. Wij denken echter nog steeds dat met een betere administratie veel tijdswinst behaald kan worden. Daarom zullen wij in 2011 naar alternatieven zoeken om de tijdsbesteding voor administratie te verminderen. Op het moment heeft onze coördinator veel informatie die nergens is vastgelegd. Dit is uiteraard geen duurzame situatie. Daarom zullen wij komend jaar alle essentiële informatie schriftelijk vastleggen in inwerkstukken en algemene informatiedocumenten. Onze eerste verkenning van een no cure, no pay-systeem bracht een aantal bezwaren aan het licht dat ertoe leidden dat we het systeem in 2010 niet hebben ingevoerd. Het belang van eigen inkomsten is echter erg groot, zowel om de gemeente te ontlasten, als om onze onafhankelijkheid W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

14

en financiële ruimte te vergroten. Hogere inkomsten maken het simpelweg mogelijk huurders beter van dienst te zijn. Daarom zullen wij in 2011 een verdere verkenning uitvoeren om mogelijkheden te bekijken alsnog een no cure, no pay-systeem in te voeren. Hierbij zullen wij ons in eerste instantie laten leiden door best practices van andere Nederlandse huurteams. Onder het motto ‘beter voorkomen dan genezen’, willen wij in 2011 ook verhuurders meer ondersteunen en informeren. Het doel is om hen bijvoorbeeld te helpen met het vaststellen van de maximale huurprijs of hen te informeren over het verbod op all-in-huur. Op deze manier denken wij verhuurders van dienst te kunnen zijn, conflicten tussen huurder en verhuurder te kunnen voorkomen en goodwill bij verhuurders te kunnen opbouwen. Over concrete manieren om hier invulling aan te geven zullen wij in de loop van 2011 verder nadenken. Omdat intimdatie van huurders een aanhoudende zorg is, zijn wij voornemens in 2011 meer hulp van de politie in te schakelen. Via de afdeling veiligheid van de gemeente hebben wij in 2010 al contact met de politie gelegd. Wij zullen dit contact in 2011 uitbreiden om te zorgen dat huurders die worden geïntimideerd beter worden geholpen en beschermd.


15

Financieel Jaarrekening 2010 Omschrijving Salaris coördinator Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Informatie- en promotiemateriaal Apparatuur Reiskosten Zaakkosten huurcommissie Onvoorzien

Begroot

Totaal

21 465 365 1 500 300 1 400 0 50 495 0

Uitgegeven 23 095 93 2 072 271 136 25 0 1 843 0

25 575

27 535

Toelichting opvallende posten Salaris coördinator: in de begroting van de salariskosten was vakantiegeld niet meegenomen. Kantoorkosten: in de loop van het jaar hebben we besloten een eigen printer aan te schaffen. Een investering die er voor zorgt dat deze post hoger uitkomt, maar die op termijn geld bespaard. Informatie- en promotiemateriaal: omdat de kosten hoger leken uit te vallen dan begroot en het aantal zaken dusdanig hoog was dat wij regelmatig een wachtlijst hadden, is ervoor gekozen geen nieuw promotiemateriaal te maken. Zaakkosten huurcommissie: de Huurcommissie besloot in het begin van het jaar dat de legeskosten voortaan niet € 11, maar € 25 zouden zijn. Terwijl we dus € 25 voor elke nieuwe zaak moesten betalen, kregen we slechts € 11 terug voor het afronden van zaken uit 2009.

Het tekort Zoals bovenstaand te zien – en al aangekondigd in de tussenrapportage - heeft de stichting dit jaar een tekort. Er zijn nog enkele honderden euros aan giften en rente binnen gekomen, maar zelfs daarmee houden wij een tekort van € 1 615. In samenspraak met de gemeente hebben wij dit tekort uiteindelijk kunnen oplossen door een deel van onze subsidie uit 2012 in te zetten. Een weinig charmante oplossing, die echter wel het directe probleem heeft opgelost. Het financiële resultaat is voor ons acceptabel in het licht van de prestaties die de stichting in 2010 heeft geleverd. De bescheiden extra koste vertalen zich in grote extra besparingen voor huurders ten opzichte van 2009. In de toekomst willen we echter dichter bij de begroting blijven dan we afgelopen jaar hebben gerealiseerd. Als er al aan het begin van het jaar duidelijkheid is over de kosten, dan is er ook meer ruimte om besparingen door te voeren of naar extra inkomsten te zoeken. Dit betekent tenminste dat een nauwkeurigere controle van kosten nodig is, om bijvoorbeeld fouten in de salarisbegroting van de coördinator te voorkomen. Contingenties als het beleid van de huurcommissie zullen echter buiten onze macht blijven liggen.


16

Begroting 2011 Begroting Uitgaven 2011 Omschrijving Bedrag Salaris coördinator 26 028 Verzekering 500 Medewerkersbeleid 150 Kantoorkosten 1 400 Website 271 Promotiemateriaal 1 000 Reiskosten 0 Apparatuur/Meubilair 1 500 Verlies zaken huurcommissie 150 Onvoorzien 0 Totaal 30 999

Begroting Inkomsten 2011 Omschrijving Subsidie gemeente Rente Giften

Bedrag 29 635 200 500

Subsidie gemeente 2012

Totaal

664

30 999

Toelichting opvallende posten Verzekering: we zullen in 2011 voor het eerst een ziektegeldverzekering afsluiten. Promotiekosten: hier hebben we dit jaar weer extra budget voor ingepland, vooral om meer aandacht te besteden aan de doelgroepen die nu onderbelicht zijn. Foldermateriaal, posters en mogelijk advertenties zullen bescheiden kosten met zich meebrengen, maar alles bij elkaar verwachten we er een substantieel bedrag aan uit te geven. Apparatuur/Meubilair: dit jaar hebben we deze kostenpost los begroot, naast de normale kantoorkosten (materiaal, internet, telefonie). Van dit geld zal, voor vrijwilligers die met regelmaat op kantoor werken, een tweede laptop worden aangeschaft. Ook zal er voor de coördinator een goede bureaustoel met bijpassend bureau worden aangeschaft, zodat de werkplek aan algemene Arbo eisen voldoet. Subsidie van de gemeente: begroot is € 31 250, minus het tekort in 2010 van € 1 615 Giften: hoewel we dit jaar geen inkomsten verwachten van een eventueel no cure, no paysysteem – dat is pas mogelijk bij nieuwe zaken – verwachten we een bedrag van € 500 binnen te kunnen halen door explicieter om giften te vragen. Subsidie gemeente 2012: vanwege de al in 2010 uitgegeven € 1 615 van de subsidie voor 2011, hebben we besloten om een kleine aanvulling van het budget van dit jaar te realiseren door als sluitpost € 664 van de subsidie van 2012 in 2011 te besteden. Netto is het beschikbare bedrag daarmee in 2012 nog steeds hoger dan in 2011. Overige opmerkingen De stichting is erg blij met de beleidsruimte die de uitbreiding van de subsidie naar € 31 250 per jaar heeft opgeleverd. Het jaar 2011 zal een jaar zijn van consolideren van de kwaliteit die de stichting levert. De begroting sluit hierbij aan door een aantal kleine verbeteringen – zoals de verzekering en degelijk meubulair – door te voeren. Zoals het er nu uitziet zal er in 2012 ruimte zijn in het budget om het beleid rond promotie, administratie, vrijwilligers en/of de website te verbeteren.

Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs Hieronder volgt een beschrijving van één afgeronde zaak uit 2009, waarbij de huurteams namens de huurder een Toetsingsprocedure hebben gestart bij de Huurcommissie. Wij hopen dat u aan de hand van dit concrete voorbeeld een beter beeld krijgt van wat er bij het behandelen van een zaak komt kijken. Uiteraard zijn de gegevens geanonimiseerd. Eind april heeft mevrouw Jans contact opgenomen met de huurteams. Begin mei kwamen twee vrijwilligers bij de huurder thuis om de woonruimte op te meten. De vrijwilligers constateerden dat de kale huurprijs van deze zelfstandige woning te hoog was. Mevrouw Jans woonde er korter dan zes maanden. Daarom was het mogelijk om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Dit betekent dat de huurder, als zij haar gelijk krijgt, de teveel betaalde huur terug krijgt vanaf de startdatum van haar contract. Wettelijk is mevrouw Jans niet verplicht om de verhuurder van te voren op de hoogte te brengen van de gang naar de Huurcommissie. Om de relatie tussen huurder en verhuurder optimaal te houden is echter wel een brief naar de verhuurder gestuurd met een voorstel tot overleg. De brief stelde een reactietermijn van twee weken. De verhuurder van mevrouw Jans reageerde binnen deze termijn en ging in juni een gesprek aan met zijn huurder. Helaas lukte het niet om overeenstemming te bereiken. Mevrouw Jans gaf daarom de huurteams toestemming om de Huurcommissie om uitspraak te verzoeken. Ondertussen had de verhuurder contact gezocht met de huurteams om aan te geven dat de puntentelling onjuist was en een procedure daarom geen zin zou hebben. De huurteams hebben telefonisch de zaak uitgelegd. De verhuurder kon zich hier echter niet mee verenigen en zou het rapport van de Huurcommissie afwachten. Begin juli is het verzoek bij de Huurcommissie ingediend. Eind juli kregen de huurteams een ontvangstbevestiging met het verzoek de legeskosten á € 11,00 te betalen. In september volgde het onderzoek van de Huurcommissie. Opnieuw werd alles opgemeten en een puntentelling met bijbehorende huurprijs berekend. Medio oktober hebben de huurteams het onderzoeksrapport van de Huurcommissie ontvangen met een uitnodiging voor de zitting eind oktober. Voor de zitting is een afspraak met mevrouw Jans gemaakt om het rapport door te spreken en eventuele verschillen van opvatting te formuleren. Tijdens de zitting hebben huurder, met hulp van de huurteams, en verhuurder hun zaak kunnen bepleitten. De verhuurder heeft toegezegd een ernstig gebrek, wat de onderzoeker had geconstateerd, per direct te verhelpen. Medio november heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan en naar de huurteams verzonden. Hierop is mevrouw Jans uitgenodigd bij de huurteams om de uitspraak te bespreken. Daarna heeft mevrouw Jans zelfstandig een schikking getroffen om in meerdere maanden het teveel betaalde geld terug te vorderen. Het gebrek was inderdaad per direct verholpen.


18

Stichting Huurteams Nijmegen

Tussenrapportage 2011

N.H. Oost – Coördinator Huurteams tot juni 2011 H.M. Swart – Coördinator Huurteams vanaf juni 2011 L. Groenewegen – Voorzitter A.P.M. van Dijk – Penningmeester C.B. Jansen – Secretaris J.D. van ‟t Rot – Algemeen bestuurslid

Samenvatting van de kerncijfers Stand van zaken 31 juni 2011 174 huurders geholpen, waarvan 91 voor 2011 gestart en 83 in 2011 116 zaken afgerond sinds 1 januari 2011 Waarvan voor 43 huurder 63 procedures bij de Huurcommissie afgerond: 53 procedures gewonnen, 8 procedures verloren en 2 procedures afgebroken Waarvan 16 zaken onderling met verhuurder opgelost Waarvan 27 zaken met advies afgerond Waarvan 1 zaak afgebroken wegens intimidatie door de verhuurder Waarvan 29 zaken om andere reden afgebroken 58 lopende zaken Waarvan 15 procedures bij de Huurcommissie voor 13 huurders Besparing huurders sinds 1 januari 2011 € 3 857, 81 Geconstateerde huur per maand boven wettelijk maximum € 138 881, 16 Over bewoningsduur1 € 4 060, 51 Bespaarde huur per maand van afgeronde zaken € 146 178, 36 Over bewoningsduur1 € 2 135, 73 Te besparen huur per maand van lopende zaken € 76 886, 28 Over bewoningsduur1 Stand van zaken doelen 2011 Onze doelen voor het behandelen van zaken liggen enigszins achter op schema. Onze doelen voor de interne organisatie van de stichting liggen goed op schema. Ons alternatief voor een no cure, no pay-systeem levert vooralsnog weinig op. Overige kerninformatie De stichting heeft een nieuwe coördinator, de overdracht verliep moeizaam. Dankzij de verhoogde gemeentelijke subsidie liggen we financieel op schema om binnen budget te blijven.

1

Uit cijfers van andere steden waar huurteams actief zijn, weten we dat na controle studenten gemiddeld nog twee tot drie jaar in hun woning blijven en andere huurders zeven tot acht jaar. Conservatief geschat gaan wij daarom uit van een gemiddelde bewoning van drie jaar na controle. Dit is de totale besparing waar een huurder in die drie jaar van zal profiteren. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

2

Inhoud Samenvatting van de kerncijfers

2

Stand van zaken 31 juni 2011 Besparing huurders sinds 1 januari 2011 Stand van zaken doelen 2011 Overige kerninformatie Inhoud

2 2 2 2 3

Voorwoord

4

In deze rapportage

4

Huurteams in het kort

5

Begrippenlijst

5

Gegevens van huurders

6

Student of niet Verspreiding huurders over Nijmegen Huurprijzen Andere zaken Zaken

6 6 7 7 8

Aanmeldingen Zaken volledig afgerond in 2011 Huurprijzen All-inprijs Servicekosten Onderhoud

Procedures gestart in eerste helft 2011 Lopende zaken Intimidatie door verhuurder

8 9

9 10 10 10

11 11 12

Stand van zaken doelen 2011

13

Aanvullende Aandachtspunten 2011 Financieel

14 16

Halfjaarrekening 2011

Toelichting opvallende posten

16 16

Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs

17

Bijlage: brief met verzoek aan huurders om vrijwillige bijdrage

18


3

Voorwoord In deze tussentijdse rapportage van Stichting Huurteams Nijmegen presenteren wij de halfjaarcijfers van 2011. Ook nu zijn weer veel huurders geholpen. Intern is dit echter een lastig half jaar geweest. In de afgelopen zes maanden zijn 83 nieuwe zaken in behandeling genomen en 91 zaken uit 2010 voortgezet. Hiervan zijn reeds 116 zaken afgerond. Over hun bewoningsduur is voor deze mensen zo‟n anderhalve ton huur bespaard. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met die van 2010, maar vallen iets lager uit. Op financieel gebied hebben we dankzij de verhoogde subsidie vooralsnog voldoende ademruimte. De financiële grenzen op het dagelijks functioneren van de huurteams zijn niet langer een grote beperking. Helaas leveren onze methode om een eigen bijdrage van huurders te vragen vooralsnog weinig op. Intern heeft binnen de huurteams de overdracht centraal gestaan. Niet alleen hebben we voor het eerst sinds de oprichting van huurteams een nieuwe coördinator, maar ook het overdragen van taken binnen het bestuur is een aandachtspunt geweest. Beide zijn zaken die we helaas erg lang hebben laten liggen, wat het bestuur van de huurteams het afgelopen jaar soms moeilijk gemaakt heeft. Halverwege het jaar lijken we langzaam maar zeker onze draai hervonden te hebben. Wij streven er dan ook naar ons in de tweede helft van 2011 minder op behoud en meer op ontwikkeling te richten.

In deze rapportage Allereerst wordt kort opgefrist wat de huurteams zijn en welke begrippen om uitleg vragen. Daarna wordt een beeld gegeven van de huursituatie in Nijmegen zoals deze door de huurteams geconstateerd is. Daarbij wordt ingegaan op hoeveelheid en soort zaken, de postcodegebieden en het soort huurder dat aanspraak maakt op onze hulp. Vervolgens worden de resultaten van de afgelopen zes maanden besproken. In het financiële overzicht wordt de financiële stand van zaken besproken. Ter verduidelijking van de gangbare werkwijze is een case study bijgevoegd waarin het verloop van één procedure wordt beschreven van begin tot eind. Ten slotte vindt u achteraan dit stuk het sjabloon van de brief waarin wij huurders om een vrijwillige bijdrage vragen na het succesvol afronden van hun zaak.


4

Huurteams in het kort Op 28 januari 2009 is Stichting Huurteams Nijmegen opgericht om huurders te helpen bij een te hoge huur, hoge servicekosten, onderhoudsproblemen en all-in prijzen. Daartoe meten de huurteams huurwoningen, om aan de hand van het puntensysteem de maximale wettelijk toegestane huurprijs te bepalen. Wanneer men te veel betaalt, helpt de stichting bij de procedure die leidt tot een verlaging van de huurprijs. Op vergelijkbare wijze worden ook andere problemen zoals achterstallig onderhoud bekeken, waarna juridisch advies volgt en eventueel namens de huurder een procedure gestart wordt bij de Huurcommissie. Veel huurders blijken zelf hun huurprijs en andere zaken niet aan te vechten. Ze zijn onbekend met het huurrecht en zien op tegen een confrontatie met de verhuurder. Stichting Huurteams fungeert daarom ook als een buffer tussen huurder en verhuurder om zo de afhandeling van huurproblemen soepel te laten verlopen. Een voorbeeld hiervan is de casestudy in de bijlage.

Begrippenlijst Algemene begrippen – zoals all-inprijs en Huurcommissie – worden als bekend verondersteld. In enkele gevallen is een begrip echter afhankelijk van de context. Daarvoor dit overzicht. Corporatie – woningbouwcorporatie zonder winstoogmerk zoals SSHN, Portaal en Talis. Particuliere verhuurder – overige verhuurders van woningen. Van bewoners die hun zolder verhuren, tot commerciële verhuurders zoals de Rots-Vast groep. Geholpen huurder – een persoon die bij de huurteams aanklopt en substantieel advies of ondersteuning krijgt bij het verbeteren van zijn woonsituatie. Zaak – een verzameling problemen in de woonsituatie waarmee een huurder geholpen wordt. Eén zaak kan meerdere procedures bevatten. Procedure – voor zaken die niet in overleg opgelost kunnen worden, wordt een procedure gestart bij de Huurcommissie. Dit omvat zowel huurverlaging als bijvoorbeeld onderhoud.


5

Gegevens van huurders Het afgelopen half jaar is een verder beeld ontstaan van de samenstelling en verspreiding van huurders die de huurteams om hulp hebben gevraagd. Daarnaast wordt onderstaand bekeken hoe groot de geconstateerde overschrijdingen in huurprijs zijn. Merk op dat in verband met onze reactieve werkwijze het beeld van de Nijmeegse huursituatie enigszins vertekend is. Immers zijn alleen mensen die ervoor kiezen naar ons toe te komen in de gegevens opgenomen. Student of niet In 2011 hebben wij ons best gedaan in het bijzonder niet-studerende huurders te benaderen, met name door contact via wijkcentra. Dit heeft ertoe geleid dat 32% van de huurders die in 2011 bij ons hebben aangeklopt geen student zijn. Anderhalf keer zo veel als de 21-22% van voorgaande jaren. Van deze huurders woont 88% zelfstandig. De 68% studenten die we geholpen hebben woonden allen onzelfstandig. Er zijn dus relatief veel niet-studenten bij ons gekomen. Het gaat hier echter slechts om enkele tientallen mensen, dus het zou voorbarig zijn om hier grote conclusies aan te verbinden. Verspreiding huurders over Nijmegen Afbeelding 1: aantal huurders dat sinds 2009 aanklopte bij huurteams per postcode

We zien opnieuw de verdeling met een groot aantal zaken rond het centrum van Nijmegen en een kleiner maar significant aantal zaken buiten deze kern. Enkele zaken waarvan de postcode niet bekend was of die buiten Nijmegen liggen zijn niet in het overzicht opgenomen.


6

Huurprijzen In Tabel 1 staat kort beschreven wat de huurteams hebben geconstateerd bij het meten van 35 woningen gedurende het eerste halfjaar van 2011. Tabel 1: overschrijding maximale huurprijs per maand bij controles huurteams in eerste helft 2011 Aantal overschrijdingen 24 Gemiddelde overschrijding € 83, 46 Totale overschrijding Totale overschrijding over bewoningsduur

€ €

2 154, 49 77 561, 64

Daarnaast zijn de Huurteams in 11 woningen geweest waar de maximale huurprijs niet overschreden werd. Voor een all-inprijs gaan wij uit van de verwachte huurverlaging door de Huurcommissie. Het nieuwe bedrag wordt dan de wettelijk bepaalde 55% van de maximale kale huur plus 25% servicekosten. Merk op dat dit nieuwe bedrag zo laag is omdat de Huurcommissie het rekenen van een all-inprijs doelbewust bestraft. Hierdoor is de verwachte besparing voor de huurders erg hoog. Tabel 2: verwachte huurverlaging door all-inprijs bij controles huurteams in 2011 Aantal constateringen all-inprijs 7 Gemiddelde verwachte huurverlaging € 243, 33 Totale verwachte huurverlaging € 1 703, 32 Verwachte huurverlaging over bewoningsduur € 61 319, 52 Andere zaken Daarnaast zijn er huurders die niet te veel kale huur betalen, maar die problemen hebben met hun servicekosten. Ook komen huurders naar ons toe om via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging te krijgen indien er sprake is van ernstige gebreken aan de woning. Ook zijn er huurders die wel een probleem hebben, maar die ervoor kiezen na advies of een bezoek van de huurteams hun zaak zelf op te lossen. De totale problemen bij huurders die sinds 1 januari 2011 bij ons kwamen, zijn dus groter dan bovenstaande geconstateerde bedragen. Daarnaast hebben het afgelopen half jaar ook een aantal verhuurders bij ons aangeklopt voor advies. Onder het motto „beter voorkomen dan genezen‟, hebben wij hen geholpen om een eerlijke huurprijs voor hun woningen vast te stellen en andere problemen op te lossen.


7

Zaken De zaken waar de huurteams van 1 januari tot 1 juli 2011 aan gewerkt hebben, zijn opgesplitst in zaken die volledig zijn afgrond en zaken die doorlopen in de tweede helft van 2011. Er zijn 174 huurders geholpen, waarvan 91 uit 2010 en 83 die ons in 2011 benaderden. 116 zaken hebben we voor 1 juli kunnen afronden, 58 zaken lopen nog door. Hieronder wordt ingegaan op het verloop van de aanmeldingen, gevolgd door de uitkomsten van afgeronde en nog lopende zaken. Hierbij wordt ook een onderscheid gemaakt in de manier waarop resultaten zijn bereikt en in de verschillende procedures. Aanmeldingen Tabel 3: Aanmeldingen nieuwe zaken eerste helft 2011

Hoewel er sommige trends te herkennen lijken – zoals februari als rustige maand – is het aantal zaken in andere maanden weer heel anders dan vorig jaar. Een groep van bijvoorbeeld vijf huurders uit hetzelfde huis die in één specifieke maand aanklopt, kan het beeld bovendien totaal veranderen. We lijken dan ook nog steeds geen conclusies te kunnen trekken over de drukte per maand in de eerste helft van het jaar. Het totale aantal nieuwe zaken is 83. Dit is vergelijkbaar met de 90 van vorig jaar. We verwachten ook in de tweede helft van het jaar cijfers vergelijkbaar met die van 2010 te halen.


8

Zaken volledig afgerond in 2011 Onderstaand worden alle 116 zaken besproken die in de eerste helft van 2011 zijn afgerond. Achtereenvolgens wordt gekeken naar huurprijzen, all-inprijzen, servicekosten en onderhoud. De 27 zaken waarbij geholpen huurders slechts met advies zijn ondersteund, worden niet los besproken.

Huurprijzen Tabel 4: overschrijdingen maximale huurprijs bij zaken afgerond in eerste helft 2011 Maandelijks Bewoningsduur Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 82, 50 1e helft 2010 € 101, 08 Aantal zaken: 52 (60 1e helft 2010) Totaal € 4 290, 19 €154 446, 84 1e helft 2010

Verlaagd via Huurcommissie Aantal zaken: 25 (30 1e helft 2010)

73, 15

1e helft 2010

€

120, 22

Totaal

€ 1 828, 77 €

Gemiddeld €

3 606, 64

€

Totaal

€ 710, 30 €

Gemiddeld €

€

218 333, 52

€ 65 835, 72 €

129 839, 04

64, 57

1e helft 2010 1e helft 2010

Geen actie om andere redenen (gering bedrag, verhuizing, onverschilligheid) Aantal zaken: 16 (14 1e helft 2010)

6 064, 82

Gemiddeld € 1e helft 2010

Verlaagd via compromis huurbaas Aantal zaken: 11 (7 1e helft 2010)

€

118, 42

828, 99

€ 25 570, 80 €

29 843, 64

60, 00

1e helft 2010

€

Totaal

€ 960, 11

56, 18

€ 34 563, 96

1e helft 2010

€

€

786, 55

28 315, 80

Punt van zorg is dat voor een groter bedrag zaken zijn blijven liggen omdat huurders vaak vroegtijdig zijn gestopt, ook waar geen sprake was van intimidatie. Voor een deel is dat te verklaren doordat het vaak om (voor de huurder) geringe bedragen gaat of omdat huurders in verband met een verhuizing geen mogelijkheid of motivatie hebben om een zaak door te zetten. Er zijn echter ook zaken waar huurders zonder deze redenen na navraag van ons niks meer laten horen of aangeven geen interesse meer te hebben om de zaak voort te zetten. We zouden graag een beter beeld krijgen van de redenen waarom mensen van een zaak afzien en wat we er aan kunnen doen om dat te verminderen. Zoals verwacht zijn de huurders er door compromissen doorgaans minder op vooruit gegaan dan de geconstateerde overschrijding; in totaal scheelt dit € 377 op de maandelijkse huren. De Huurcommissie kwam anders dan vorig jaar helaas ook vaak op een kleiner verschil uit dan wij. In totaal scheelde dit € 414 op de maandelijkse huren. Ook valt het op dat de gemiddelde besparingen lager zijn dan in 2010. Dit kan ermee te maken hebben dat de mensen met de grootste klachten als eerste naar ons toe zijn gekomen en dus in 2010 al zijn geholpen. Een deel van de verklaring zal bovendien liggen in de meer kritische beoordelingen van de huurcommissie. De voornaamste reden is waarschijnlijk echter simpelweg toeval. Één huis met bijvoorbeeld vijf of zes huurders die exorbitant veel betalen, veroorzaakt al een groot verschil in de gemiddeldes. Een grote positieve ontwikkeling ten opzichte van 2009 en 2010 is ten slotte dat bij de huurprijzenzaken tot nu toe niemand bij wie wij een meting hebben uitgevoerd heeft aangegeven te stoppen met de zaak vanwege intimidatie.


9

All-inprijs Van de 12 all-inprijszaken zijn er 7 via de Huurcommissie beslecht. Van deze zaken zijn er 6 gewonnen. In 4 gevallen is er een compromis tussen de huurder en de verhuurder tot stand gekomen. In 1 zaak heeft de huurder geen actie ondernomen. Hierdoor blijft hij € 211,84 per maand meer betalen dan nodig. Tabel 5: All-inzaken afgerond in eerste helft 2011 All-inzaken Totaal Via de huurcommissie Gemiddeld bespaard per maand Totaal bespaard per maand Totaal bespaard over bewoningsduur Via compromis huurbaas Geen actie

Aantal en bedrag 12 7 (6 gewonnen, 1 verloren) € 253, 57 € 1 521, 44 € 54 771, 84 4 (exacte bedrag onbekend) 1

Servicekosten Veel verhuurders weten niet welke kosten zij mogen doorberekenen of schroeven deze bewust op. Hierdoor wordt er regelmatig illegaal winst gemaakt op de servicekosten. Er zijn geen exacte cijfers bekend over de besparing op servicekosten. Doorgaans gaat het over zo‟n honderd euro per jaar, tot enkele honderden euro‟s in extreme gevallen. Zeker zo belangrijk is echter de transparantie: het wordt voor huurders duidelijk waar ze voor betalen en hoeveel bijvoorbeeld te besparen valt door zuiniger met energie om te gaan. Tabel 6: servicekostenzaken afgerond in eerste helft 2011 Servicekostenzaken Aantal Totaal 20 Gewonnen 16 (12 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 4 (3 via Huurcommissie) De verloren zaken bij de huurcommissie zijn te wijten aan onduidelijkheid over de termijn voor het indienen van zaken over de afrekening servicekosten.2

Onderhoud Het is de taak van verhuurders om groot onderhoud aan hun panden te doen. Gebeurt dit niet, dan kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging toekennen totdat de problemen zijn verholpen. Vaak is een officiële brief van de huurteams echter al voldoende. Zie voor de cijfers tabel 7 op de volgende pagina.

2

Tijdens bewoning moet een verhuurder zes maanden na het einde van het kalenderjaar de afrekening servicekosten aanleveren. Als iemand voor het einde van het kalenderjaar vertrekt (bijvoorbeeld in maart), houdt de huurcommissie niet zes maanden na vertrek als deadline voor de afrekening aan, maar nog steeds zes maanden na het begin van het volgende kalenderjaar. Huurders moeten nadat ze vertrokken zijn vaak dus meer dan een jaar wachten voor ze hun servicekosten duidelijk hebben. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

10

Tabel 7: Onderhoudzaken afgerond in eerste helft 2011 Onderhoudzaken Aantal Totaal 16 Gewonnen 12 (7 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 4 (3 via Huurcommissie) Procedures gestart in eerste helft 2011 Wanneer het niet mogelijk is een compromis met de verhuurder te bereiken, wordt een procedure bij de Huurcommissie gestart, die doorgaans zes tot negen maanden in beslag neemt. In tabel 8 staat het aantal in de eerste helft van 2011 gestarte procedures per soort. Tabel 8: aantal gestarte procedures eerste helft 2011 Soort procedure Aantal Totaal 30 Toetsing aanvangshuurprijs 3 Huurverlaging 2 Servicekosten 14 Onderhoud 5 Uitsplitsen all-in huur 6 Het valt op dat er relatief weinig huurprijsprocedures en relatief veel complexere procedures zijn. Voor zover wij kunnen zien lijkt dit eerder op toeval te berusten dan dat het een trend aankondigt. Lopende zaken De onderstaande zaken zijn de gevallen die doorlopen in de rest van 2011. Achtereenvolgens behandelen we de huurprijszaken, de all-inzaken en het totale aantal lopende procedures – inclusief huurprijsen all-inprocedures. Niet alle 58 lopende zaken worden hier behandeld omdat een aantal zich in een dusdanig vroeg stadium bevindt dat nog niet duidelijk is of de klachten gegrond zijn. Tabel 9: overschrijding maximale huurprijs bij zaken doorlopend in juli 2011 Maandelijks Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 105, 28 Aantal zaken: 9 Totaal € 947, 51 In voortraject of overleg huurbaas Gemiddeld € 103, 14 Aantal zaken: 8 Totaal € 825, 12 Lopende huurprocedure (1 zaak) Totaal € 122, 39

bewoningsduur € 34 110, 36 € 29 704, 32 € 4 406, 04

Met huurprocedures wordt gedoeld op toetsing huurprijs in de eerste zes maanden en huurprijsverlaging bij bewoning van meer dan zes maanden.


11

Tabel 10: All-inzaken doorlopend in juli 2011 All-inzaken Totaal Gemiddeld te besparen per maand Totaal te besparen per maand Totaal te besparen over bewoningsduur

Aantal en bedrag 5 (+ 2 onbekend bedrag) € 237, 64 € 1 188, 22 € 42 775, 92

Wederom valt op dat de gemiddelde besparing bij all-inzaken hoog is vanwege de boeteregeling van de huurcommissie, die voor huurders erg voordelig is. Tabel 11: lopende procedures Huurcommissie Type procedure Aantal Totaal 15 Toetsing huurprijs 1 Huurprijsverlaging 0 All-inprijs 6 Onderhoud 0 Servicekosten 8 Voor 2 huurders voeren wij twee procedures tegelijk. Bovenstaande procedures zijn dus verdeeld over 13 huurders.

Intimidatie door verhuurder In de afgelopen zes maanden gaven 8 huurders aan geïntimideerd te zijn door hun verhuurder. Tabel 12: intimidatie door verhuurder Intimidatie Totaal Zaak door intimidatie afgebroken Zaak vervolgd ondanks intimidatie

Aantal 8

1 7

In de door intimidatie afgebroken zaak heeft geen meting plaatsgevonden. Het is dan ook niet bekend wat de besparing zou zijn geweest. Hoewel zelfs één geval te veel is, is het een prettige ontwikkeling dat er aanzienlijk minder sprake is van intimidatie dan in 2009 en 2010 en dat bijna alle zaken na intimidatie zijn voortgezet. Naar aanleiding van geconstateerde problemen met intimidatie, hebben we met hulp van de gemeente een vast contact bij de politie gekregen. Dit zullen we in de loop van het jaar gebruiken om onderling een beter beeld te krijgen van intimidatiemeldingen en de mogelijkheden die we hebben om hier via de politie in te grijpen. Vooralsnog is al duidelijk geworden dat slechts in uitzonderlijke gevallen intimidatie voldoende zwaar en bewijsbaar is om juridische acties te kunnen ondernemen. Vaak komt het neer op het woord van de huurder tegen dat van de verhuurder.


12

Stand van zaken doelen 2011 Aan het begin van het jaar hebben wij een aantal doelen gesteld voor onze resultaten, onze interne organisatie en onze verdere professionalisering. Na zes maanden is het tijd om te kijken hoe dit ervoor staat. Daarnaast kaarten we een aantal andere punten aan die tijdens het jaar belangrijk bleken, en waar we in de rest van het jaar mee aan de gang willen. We zijn goed op weg met het afronden van alle lopende zaken uit 2010. Enige punt van aandacht is één huis waarvan de bewoners in augustus 2010 bij ons aanklopten wiens zaak erg veel vertraging oploopt. Verder liggen alle lopende zaken uit 2010 op schema om voor het einde van het jaar afgerond te zijn. Net als vorig jaar zijn we met 83 nieuwe zaken nog lang niet op de helft van de 232 zaken die we willen binnenhalen (vorig jaar 90 van de 220 halverwege het jaar). Wel hebben we al 27 van de gehoopte 60 zaken voor niet-studenten binnen, zodat we op schema liggen om het aantal zaken voor niet-studenten met 25% te verhogen. Één reden voor het lage aantal is dat we op 1 juli een wachtlijst hadden van zeker tien mensen die dus nog niet in de statistieken voorkomen. Ons streven is tenminste voor het einde van het jaar deze wachtlijst weg te werken. We verwachten dat dit, in combinatie met een hoger aantal aanmeldingen aan het begin van het collegejaar en door actievere promotie voor het einde van het jaar ons een stuk verder richting de 232 zaken zal brengen. Tot nu toe is het gelukt om voldoende vrijwilligers vast te houden voor langer dan één jaar en nooit langer dan één maand onder de vier vrijwilligers te komen. Dit mede dankzij GerritJan Rem, een van onze vrijwilligers die al bijna vanaf de start meeloopt en nog steeds enthousiast is. Helaas is het niet bij alle vrijwilligers gelukt om ze continu voor minimaal vier adressen zaken te laten verzorgen. Dit blijft een aandachtspunt, aangezien het een lastige afweging is hoeveel tijd je in het opleiden en begeleiden van een vrijwilliger moet steken als deze vervolgens zelf weinig tijd heeft om zaken op te pakken. Aangezien het lastig te voorspellen blijft hoeveel tijd iemand heeft op basis van veranderende persoonlijke omstandigheden, lijkt hier echter weinig aan te doen. Het arbo-verantwoord maken van de werkplek zal voor het einde van het jaar rond zijn. Er is ondertussen een nieuwe bureaustoel; een bijpassend bureau volgt waarschijnlijk snel. We verwachten op korte termijn een aantal offertes voor verzekeringen bij langdurige ziekte. Directe communicatielijnen met de huurcommissie en woningbouwcorporaties waar wij vaker mee te maken krijgen zijn er ondertussen. Met name bij de huurcommissie blijkt het erg waardevol dat we soms direct hoger op kunnen in geval van verwarring. Op het gebied van verbetering van onze administratie hebben wij een aanbod gekregen om het administratiesysteem van Amsterdam over te nemen. Nienke Oost heeft daar als coördinator al wat verkennend onderzoek voor gedaan. Voorlopig staat dit echter on-hold, omdat we het belangrijk vinden dat onze nieuwe coördinator eerst het huidige systeem leert beheersen. De ervaring leert namelijk dat elke overstap complicaties met zich meebrengt die slechts verholpen kunnen worden als er ervaring met beide systemen aanwezig is. Met het maken van inwerkstukken en verdere schriftelijke informatie is door onze coördinator tot juni een goede start gemaakt. Omdat zij eerder vertrok dan gehoopt, was het echter nog niet afgerond toen onze nieuwe coördinator begon. Zij werkt nu aan de hand van de zaken waar ze zelf tegenaan loopt verder aan documentatie.


13

De mogelijkheden voor een no cure, no pay-systeem zijn geïnventariseerd door contact met Amsterdam, Rotterdam, Groningen en de opstartende huurteams in Utrecht – en uiteraard door zelf over mogelijkheden na te denken. Hierbij kwamen we helaas een aantal problemen tegen (hogere drempel voor huurders, veel administratie, minder goodwill). Niettemin vonden wij het belangrijk om een bijdrage van huurders te proberen te vragen, daarom hebben we ook alternatieven bekeken. Een alternatief dat wij op het moment proberen – op basis van een model dat bij enkele wijkcentra in Amsterdam succesvol bleek – is vragen om een vrijwillige bijdrage bij een positief resultaat voor zaken (zie bijgevoegd de brief die wij versturen). Dit heeft als voordeel dat het geen hoge drempel opwerpt en vrijwel geen administratie met zich meebrengt – we houden alle donaties bewust anoniem, om ongelijke behandeling te voorkomen. Daarnaast zijn wij actiever in het vragen aan huurders om de legeskosten voor het starten van een zaak bij de huurcommissie voor te schieten. Dit lijkt goed te werken, omdat het erg concreet en tastbaar is en de huurder bovendien weet dat hij het geld terug krijgen als de zaak gewonnen wordt. Ook hier controleren we echter niet streng op, om administratie te verminderen. Hoewel het voorschot legeskosten goed werkt, zijn de vrijwillige bijdrages bij het winnen van zaken vooralsnog erg laag. Voor een deel komt dat omdat het versturen van de brieven pas in de loop van april van start is gegaan, maar dan nog is de respons beduidend lager dan we gehoopt hadden. We hopen in de loop van het jaar nog meer giften te ontvangen en zien het concept dusdanig positief in dat we het vooralsnog het voordeel van de twijfel willen geven. We moeten echter serieus met de mogelijkheid rekening houden dat het vragen om een vrijwillige bijdrage uiteindelijk veel minder zal opleveren dan we hoopten. Het informeren en ondersteunen van verhuurders is nog weinig concreet uitgewerkt. We merken echter dat verhuurders ons deels zelf weten te vinden en hebben de indruk dat ze positief zijn over ons advies. Hoewel het verder uitbreiden van deze adviserende rol ons interessant lijkt, zal het geen prioriteit zijn tijdens de rest van het jaar. Het doel om met gemeente en politie meer te doen aan bestrijding van intimidatie is zo ver gevorderd als momenteel mogelijk. We hebben naar aanleiding van overleg met politie en gemeente een contactpersoon bij de politie gekregen voor intimidatiezaken. Op basis van deze tijdelijke regeling proberen we een beeld te krijgen welke rol de politie kan spelen. De vrees is echter dat de politie in de meeste gevallen weinig kan doen. Er is namelijk vaak sprake van intimidatie die moeilijk bewijsbaar is. Een bedreiging van een verhuurder is niet snel strafbaar en het is vrijwel onmogelijk te bewijzen dat een verhuurder bepaalde sterke bewoordingen gebruikte (“ik zou je wel kapot willen schieten” is iets heel anders dan “ik schiet je kapot als je niet vertrekt”). Vooralsnog lijkt de politie dus vooral een preventieve en controlerende rol te kunnen spelen. Aanvullende Aandachtspunten 2011 Het afgelopen half jaar is erg zwaar gebleken. We bevonden ons in een situatie waarin de oorspronkelijke leden van het dagelijks bestuur veel minder flexibel waren dan in eerdere jaren. Met vaste banen in plaats van studie en verhuizingen naar buiten Nijmegen is onze slagkracht afgenomen. Daarbij was ook te merken dat het enthousiasme vanaf de oprichting was afgenomen.


14

Daarbij zijn de nieuwe bestuursleden niet voldoende betrokken bij het dagelijkse reilen en zeilen van de stichting om een band op te bouwen met huurteams. Dit leidde ertoe dat het bestuur over de hele linie minder initiatieven nam en een aantal dingen te lang heeft laten liggen. In het bijzonder is de bijdrage aan het jaarverslag onacceptabel lang vertraagd. Dit leidde ertoe dat het jaarverslag een slepende zaak werd en goodwill bij de gemeente en geïnteresseerde media geschaad is. Daarnaast is de sollicitatieprocedure om een nieuwe coördinator te vinden te laat op gang gekomen, wat tot gevolg had dat de inwerkperiode uiteindelijk slechts één week lang was. Dit heeft de oude coördinator met een onprettig gevoel achter gelaten, omdat zij niet voldoende kans heeft gehad haar opgedane ervaring over te dragen. Daarnaast heeft het de opstart voor de nieuwe coördinator erg lastig gemaakt. Dit alles heeft ertoe geleid dat we onze wijze van besturen hebben moeten herzien. Waar wij als enthousiaste Nijmeegse studenten flexibel genoeg waren om zonder vaste omlijning alles op orde te krijgen, blijkt dat niet meer te voldoen. Dit betekent dat wij tijdens de rest van het jaar afspraken wat meer concreet zullen vastleggen. In het bijzonder zullen wij zorgen voor interne richtlijnen voor financiële beslissingen, (half)jaarverslagen, sollicitatieprocedures en interne communicatie. Ter nuancering: het is zeker niet onze bedoeling alles „dicht te regelen‟, maar vooral om structuur aan te brengen en verantwoordelijkheden duidelijk te krijgen. Zo gaat het om voorstellen als een vaste verantwoordelijke voor de kascontrole van de financiën, een tijdspad voor het schrijven van jaarverslagen en een tweewekelijkse bestuursupdate van lopende zaken. De regeling voor legeskosten bij de huurcommissie blijft een lastig punt. Recent is ons door de huurcommissie verteld dat de huurder vanaf nu – tenzij hij op alle punten volledig in het gelijk wordt gesteld – de helft van de legeskosten moet betalen. Concreet betekent dit dat, wanneer een huurverlaging van € 100 wordt gevraagd en uiteindelijk een verlaging van € 99 wordt toegekend, de huurder voor de helft van de legeskosten opdraait. Afhankelijk van hoe letterlijk deze richtlijn wordt uitgevoerd zullen wij kijken of we wellicht onze eisen voor huurverlaging bij moeten stellen of kosten aan de huurders moeten doorberekenen. Een laatste aandachtspunt voor de rest van het jaar is de communicatie met de vrijwilligers. Informatievoorziening en ondersteuning op het gebied van huurzaken en juridische kwesties is voor zover wij kunnen zien goed op niveau. Als het echter gaat om het functioneren van de stichting zelf en onze beleidskeuzes, schiet onze communicatie met de vrijwilligers tekort. Dat kan tot onbegrip en verwarring leiden, zoals toen het niet aan vrijwilligers was doorgegeven dat wij huurders om een vrijwillige bijdrage zouden vragen. Andersom kan het actief betrekken van vrijwilligers in de beleidsvorming hun binding met de stichting en hun enthousiasme vergroten. Zeker als het gaat om studerende vrijwilligers ligt hier een kans die we tot nu toe te weinig benut hebben.


15

Financieel In onderstaande wordt een overzicht gegeven van de huidige financiële stand van zaken. Halfjaarrekening 2011 Omschrijving Salaris coördinator Verzekering Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Promotiemateriaal Reiskosten Apparatuur/meubilair Verlies zaken huurcommissie Onvoorzien Totaal

Uitgaven Begroot 26 028 500 150 1 400 271 1 000 0 1 500 150 0 30 999

Uitgegeven 1 juli 14 990 0 70 516 203 0 27 0 -1 101 0 14 705

Inkomsten Omschrijving Begroot Stand 1 juli Subsidie gemeente 29 635 26 250 Rente 200 0 Giften 500 155 Subsidie gemeente 2012 664 0 Totaal

30 999

26 405

Toelichting opvallende posten Salaris coördinator: al royaal over de helft vanwege het dubbele salaris tijdens de inwerkperiode van de nieuwe coördinator. Zal aan het einde van het jaar weer redelijk uitkomen. Verzekering: op het moment wordt uit een aantal verschillende pakketten voor verzekering gekozen. Omdat het afsluiten zo laat in het jaar wordt, zullen de kosten lager uitvallen. Apparatuur/meubilair: de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) heeft ons een gratis bureaustoel gegeven vanuit hun doel om alle huurteams te ondersteunen die veel studenten helpen. We verwachten nog kosten voor een bureau en een eventuele tweede laptop. Verlies zaken huurcommissie: We hebben actiever dan in eerdere jaren een voorschot op procedurekosten van huurders gevraagd. Op 1 juli hadden we zelfs al een groot aantal voorschotten binnen van zaken waarvoor we nog geen factuur ontvangen hebben. Subsidie gemeente: Dit is minder dan € 31 250 omdat het geld deels nodig was in 2010.


16

Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs Hieronder volgt een beschrijving van één afgeronde zaak, waarbij de huurteams namens de huurder een Toetsingsprocedure hebben gestart bij de Huurcommissie. Wij hopen dat u aan de hand van dit concrete voorbeeld een beter beeld krijgt van wat er bij het behandelen van een zaak komt kijken. Uiteraard zijn de gegevens geanonimiseerd. Eind april heeft mevrouw Jans contact opgenomen met de huurteams. Begin mei kwamen twee vrijwilligers bij de huurder thuis om de woonruimte op te meten. De vrijwilligers constateerden dat de kale huurprijs van deze zelfstandige woning te hoog was. Mevrouw Jans woonde er korter dan zes maanden. Daarom was het mogelijk om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Dit betekent dat de huurder, als zij haar gelijk krijgt, de teveel betaalde huur terug krijgt vanaf de startdatum van haar contract. Wettelijk is mevrouw Jans niet verplicht om de verhuurder van te voren op de hoogte te brengen van de gang naar de Huurcommissie. Om de relatie tussen huurder en verhuurder optimaal te houden is echter wel een brief naar de verhuurder gestuurd met een voorstel tot overleg. De brief stelde een reactietermijn van twee weken. De verhuurder van mevrouw Jans reageerde binnen deze termijn en ging in juni een gesprek aan met zijn huurder. Helaas lukte het niet om overeenstemming te bereiken. Mevrouw Jans gaf daarom de huurteams toestemming om de Huurcommissie om uitspraak te verzoeken. Ondertussen had de verhuurder contact gezocht met de huurteams om aan te geven dat de puntentelling onjuist was en een procedure daarom geen zin zou hebben. De huurteams hebben telefonisch de zaak uitgelegd. De verhuurder kon zich hier echter niet mee verenigen en zou het rapport van de Huurcommissie afwachten. Begin juli is het verzoek bij de Huurcommissie ingediend. Eind juli kregen de huurteams een ontvangstbevestiging met het verzoek de legeskosten à € 25,00 te betalen. In september volgde het onderzoek van de Huurcommissie. Opnieuw werd alles opgemeten en een puntentelling met bijbehorende huurprijs berekend. Medio oktober hebben de huurteams het onderzoeksrapport van de Huurcommissie ontvangen met een uitnodiging voor de zitting eind oktober. Voor de zitting is een afspraak met mevrouw Jans gemaakt om het rapport door te spreken en eventuele verschillen van opvatting te formuleren. Tijdens de zitting hebben huurder, met hulp van de huurteams, en verhuurder hun zaak kunnen bepleitten. De verhuurder heeft toegezegd een ernstig gebrek, wat de onderzoeker had geconstateerd, per direct te verhelpen. Medio november heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan en naar de huurteams verzonden. Hierop is mevrouw Jans uitgenodigd bij de huurteams om de uitspraak te bespreken. Daarna heeft mevrouw Jans zelfstandig een schikking getroffen om in meerdere maanden het te veel betaalde geld terug te vorderen. Het gebrek was inderdaad per direct verholpen.


17

Bijlage: brief met verzoek aan huurders om vrijwillige bijdrage

BETREFT

DATUM

Vrijwillige bijdrage aan Huurteams Nijmegen

Beste , Onlangs is uw zaak bij de Huurcommissie afgerond / Onlangs heeft u overeenstemming bereikt met uw verhuurder. Huurteams Nijmegen heeft u graag bijgestaan bij uw zaak. Het is ontzettend prettig dat u in het gelijk bent gesteld/dat u er zo uit bent gekomen en uw huurprijs is verlaagd. U kunt de Huurteams op uw beurt helpen. Huurteams Nijmegen is afhankelijk van subsidie van subsidies van derden. Daarom zouden wij u willen vragen een vrijwillige bijdrage te leveren voor de geboden hulp. Met deze extra inkomsten kunnen we de huurteams professionaliseren en nog meer huurders bijstaan bij conflicten met hun verhuurder. U bent vrij om de hoogte van de bijdrage zelf vast te stellen, maar het is gebruikelijk dat huurders het bedrag dat hun huurprijs per maand is gedaald eenmalig ter beschikking stellen aan de Huurteams. U kunt deze vrijwillige bijdrage overmaken op rekeningnummer 58 12 110 t.n.v. Stichting Huurteams Nijmegen. Alvast ontzettend bedankt voor uw bijdrage, Met vriendelijke groet namens de stichting,

Hester Swart, Coördinator Huurteams Nijmegen

P.S. Mocht u ervoor kiezen geen bijdrage te leveren omdat u niet tevreden was over onze hulp, dan horen wij graag hoe wij onze diensten kunnen verbeteren. U kunt algemene opmerkingen richten aan [email protected]. Opmerkingen die direct betrekking hebben op onze coördinator ontvangen wij graag op [email protected].


18

Directie Grondgebied Ingekomen stuk D4 (PA 30 november 2011) Bouwen en Wonen. Datum uw brief

Recommend Documents