De verandering van de Spaanse vastgoedsector mei 2011
De Spaanse economie is weliswaar getroffen door de crisis, maar is robuust en toont tekenen van herstel
Spanje vertoont weer een opwaartse trend In de laatste paar maanden van 2010 begon de Spaanse economie weer tekenen van herstel te vertonen, met een stijging van het BBP van 0,3% op kwartaalbasis en een totale groei van 0,8% op jaarbasis. Variatie op jaarbasis SPANJE EMU
Variatie op kwartaalbasis SPANJE EMU
Bron: Europese centrale bank, Nationaal Instituut voor de Statistiek en de Bank van Spanje
Trend van aanhoudende groei voor de toekomst Behalve in de bouw begint de vraag weer te herstellen: privébestedingen groeiden in 2010 gemiddeld met 1,3% (vergeleken met -4,3% in 2009), investeringen in apparatuur groeiden gemiddeld 1,8% (in plaats van -24,8% in 2009) en de externe vraag nam toe met 1,1%. Prognoses van het BBP bevestigen een positieve ontwikkeling, in overeenstemming met die van andere Europese economieën. Volume van het BBP exclusief bouw Groeipercentages op kwartaalbasis
PROGNOSES VAN HET BBP
Spanje Italië Frankrijk Duitsland Eurozone
SPANJE
Bron: Eurostat
EUROZONE
Spanje Italië Frankrijk Duitsland Eurozone
OECD 0,9 1,3 1,6 2,5 1,7
2011 EC 0.8 1.1 1.6 2.2 1.5
IMF 0,8 1 1,6 2,2 1,5
OECD 1,8 2,0 2,0 2,2 2,0
2012 EC 1.7 1.4 1.8 2.0 1.8
IMF 1,6 1,3 1,8 2 1,7
Bron: IMF, OECD, Europese Commissie
Sterke punten en politieke stappen Sterke punten op economisch vlak en hervormingen vormen de basis voor een gezonde en in evenwicht gebrachte groei van de Spaanse economie Extern concurrentievermogen
Structurele maatregelen
Eerste reeks hervormingen van de financiële sector
Hervormingen van de arbeidsmarkt
Hervorming van het pensioensysteem
jul ’10 – apr ’11
jun ’09 – dec ’10
jan ’11 STABILISERING VAN DE GROEI +
Crisismaatregelen
Herkapitalisatie van de financiële sector
Fiscale correctie 2010 – 2013
feb 2011 – sep 2011
Lage staatsschuld
AFBOUW VAN SCHULDEN + HERSTEL VAN HET EVENWICHT
Concurrentiepositie Infrastructuur: Spanje bezit het grootste netwerk van snelwegen in Europa en neemt in Europa de eerste positie in (en is tweede in de wereld na China) wat betreft het aantal kilometer hogesnelheidslijnen 47 luchthavens bediend door 250 luchtvaartmaatschappijen Kwaliteit: Nummer één in Europa wat betreft de hoogste levensstandaard voor expats Het op één na meest gewaardeerde gezondheidssysteem in Europa (HSBC Expat Explorer Survey) Prestaties: 2de toeristische bestemming in de wereld wat betreft omzet en 3e voor het aantal passagiers Leidende zakelijke positie
De Spaanse woningsector: feiten en kenmerken
Woningsector in Spanje: belangrijkste kenmerken Veel eigendom in verhouding tot huurwoningen: 85% vs. 13% Duale markt: hoofdwoning 67% vs. vakantiehuis 33% Percentage eigen woningen
Percentage van de bevolking met eigen woning/huurwoning
Lege of tweede woning (per 1000 inwoners) Empty or secondary housing (per 1.000 hab) 180 160 140 120
Spanje
Italië
België
Portugal
Ierland
VK
VS
Finland
Nederland
Denemarken
Duitsland
Bron: Global Financial Stability Report IMF april 2011
Huurder - gereduceerde prijs of gratis Huurder - marktprijs Bewoond door eigenaar, met hypotheek of lening Bewoond door eigenaar, geen openstaande hypotheek of woonlening
Bron: Eurostat 2009
Noorwegen
Nederland
Zweden
Denemarken
Oostenrijk
België
Frankrijk
Spanje
100 80 60 40 20 0
Bron: Eurostat 2004
Woningsector in Spanje: belangrijkste kenmerken Voorkeur voor vastgoedactiva: 80% van alle activa Percentage sociale woningen onder het gemiddelde in de EU: 11% vs 16% Waardeverdeling van de totale activa van huishoudens Fixed income Other securities 0,7% Vastrentende 0,2% Beleggingsfondsen effecten Investment funds 0,8% 0,2% Overig 0,7% 0,8% Private shares Privéaandelen 0,9% 0,9%
Percentage sociale huisvesting 2008
Main residence; 54,7%
Hoofdwoning 54,7%
Sociale huisvesting 11%
Listed stocks; Genoteerde effecten 1,0% 1,0%
nsion plans Pensioenplannen 2,0% 2,0%
Bank accounts; 5,3% Bankrekeningen 5,3%
Jewels, works of art, antiques Juwelen, kunst, antiek 0,4% 0,4%
Freelance bussinesses; 9,2%
Eigen bedrijf (ZZP) 9,2%
Bron: Bank van Spanje, onderzoek naar de financiële situatie van huishoudens 2008
Overige vastgoedactiva 24,8%
Other real estate assets; 24,8% Bron: Ministerie van Publieke werken
Vrijemarktwoningen 89%
Overwaardering Volgens de beschikbare economische literatuur bedraagt de overwaardering tussen de 13% en 30% Volgens het IMF, World Economic Outlook (april 2008), waren de stijgende woningprijzen in Spanje minder te wijten aan overwaardering dan in andere landen en waren ze grotendeels gebaseerd op fundamentele waarden: Demografische en socio-economische factoren (immigratie, gezinssituatie) Effect van een permanente verlaging van de reële rente, resulterende in een permanent hogere taxatie van activa
Prijsverschillen op de woningmarkt House price gaps (IMF 2008) IMF (2008) 35,0%
32,1% 29,2%
30,0% 25,0%
28,0%
Author and year 21,8%
20,0%
17,0% 16,2%
15,0%
11,8%
10,0% 5,0%
1,7%
N
Ita G er ly m an y
U K Fr an ce SP A Sw IN ed en
et h
Ir e
la n
er d la nd s
0,0%
Bron: IMF
Onderzoeken met schattingen van de overwaardering op de Spaanse woningmarkt
BBVA - Balmaseda et al . (2002) Bank of Spain - Ayuso and Restoy (2003) Bank of Spain - Martínez-Pagés and Maza (2003) IMF (2004) IMF (2005) OECD (2005) ECB (2006) Ayuso and Restoy (2006) IMF (2008) FEDEA - Sosvilla (2008)
Year of Estimated estimation overvaluation 2002 28% 2002 20% 2002 8-17% 2003 20% 2004 20-30% 2004 13% 2004 30% 2004 29% 2007 20% 2007 7-15%
Bron: OECD Economic Surveys: Spain 2010
De woningsector heeft de hervomingen al deels doorgevoerd
Bouwactiviteiten ondergaan een correctiefase De bouwactiviteiten ondergaan nog een neergaande correctie De residentiële investeringen vertoonden aan het einde van 2010 een cumulatieve daling van 45% ten opzichte van het maximum Relatieve grootte van de bouwsector (Werkgelegenheid ten opzichte van totale werkgelegenheid en residentiële investeringen versus BBP) 13,6%
14% 12% 9,5%
10%
9,3%
9,2%
8% 6%
4,7%
4,7%
4% 2% 0% 1997
2007
Residentiële investeringen Werkgelegenheid Residential investment Employment Bron: Nationaal Instituut voor de Statistiek INE
2010
Prijscorrectie De woningprijzen zijn met meer dan 15,4% gedaald ten opzichte van de maximumprijzen in het 1ste kwartaal van 2008 en met meer dan 20% in reële waarde De verhouding tussen huurprijzen en woningprijzen vertoont een krappe marge voor verdere correctie (3% tot 7%) Verhouding huurprijzen/woningprijzen
Housingvan price (Base 1995) Variatie devariation woningprijzen (basis 1995) €/m2
Ratio of rent to housing prices
2500 500
2000 400
1500
300
Bron: Ministerie van Publieke werken
11 20
10 20
09 20
08 20
07 20
06 20
20
20
20
20
20
20
05
0
04
0
03
100
02
500
01
200
00
1000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Housing / Rent
Average 1997-2010
Bron: Ministerie van Publieke werken en Ministerie van Economie en financiën
Internationale vergelijking: sterkere correctie in Spanje De woningprijzen zijn in Spanje minder gestegen dan in andere landen, maar de daling ten opzichte van de hoogste waarde is minder scherp De mate van correctie is daarom in Spanje relatief ingrijpender dan in andere landen Variatie van nieuwbouwprijzen (basis 1996) 420 365 310 255 200 145
UK
Ireland
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
90
Spain
Bron: ESRI, Ministerie van Publieke werken en de Afdeling voor gemeenten en lokale overheid.
Prijscorrectie: regionale analyse Het nationale gemiddelde is minder veelzeggend, aangezien de woningmarkt een regionale analyse vereist - 16,3% - 16,9% - 16,7% - 15%
- 16% - 17% - 15,7%
- 19,2%
- 18%
Daling van de woningprijzen per provincie
- 21,9% - 19% - 21,5% -17,5%
1ste kwartaal 2008 – 1ste kwartaal 2011
- 22,3% - 18,4% - 16%
- 16,7% - 15,7%
- 21,6%
- 21,1%
- 19,2%
> -20%
- 15,4% - 22,2%
-15% - -20% Bron: Ministerie van Publieke werken
- 15,2% - 19,6%
- 19,7%
Provincies met een bovengemiddelde daling ten opzichte van de piekwaarde
Prijscorrectie: bestaande woningen
Prijscorrectie: nieuwbouw
(1ste kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2010)
(1ste kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2010) -15,3%
-17,6%
-16% -16,3%
-16,5% -16,8%
-15%
-17,2%
-15,2% -18%
-16,3%
-20,3%
-20% -20,99%
-15,7%
-16%
-18%
-19,6% -17,2%
-20%
-16% -17,5% -22,4%
-20,2%
-15% -25%
-15%
-19,6% -15,4%
-16,6% -19,3% -16,4%
-16,2%
-21,5%
-18%
-16% -15,7% -24,5%
-20,2%
-16%
-21,2%
-18%
-19,5%
-18%
-17,2%
-15,6% -21,3%
-18%
-19%
Gemeenten met meer dan 25.000 inwoners en een sterkere prijsdaling van nieuwbouw Castellón de la Plana -37,8%
Nationaal gemiddelde: -25% Kustprovincies aan de Middellandse Zee: -26%
Denia -29,8% Calpe -49,1%
Eivissa -29,4%
Villajoyosa -32,4% Torremolinos -28,3% Chiclana -28% La Línea de la Concepción -34,1% San Roque -41,1%
Benalmádena -32,8%
Marbella -40,1% Estepona -35,3%
Ciutadella de Menorca -49,1%
Fuengirola -29,2%
Torrevieja -30,9% Mazarrón -33,1%
Puerto del rosario -28,9% Adeje -28,5%
Woningmarkt kent trend van stabilisatie Het aantal transacties op de woningmarkt (491.000) toont een trend van herstel, die deels te danken is aan fiscale stimulansen, deels aan de betaalbaarheidsindicatoren die op een historisch laag niveau zijn
10,0%
5,9%
5,9%
5,0%
6,3% 0,0% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
-5,0% -10,0% -15,0%
-12,4% -17,8%
-20,0% -25,0%
-32,6% -30,0%
Verbeterende omstandigheden
Variatie transacties op de woningmarkt % y-o-yvan housing transaction variation op jaarbasis (% basis 1996) 2004-2010
Verslechterende omstandigheden
Buitenlandse vraag begint te reageren op de prijssignalen: ∆ 20% aankopen door expat ingezetenen van Spanje in 2010 Betaalbaarheidsindicator (% van beschikbaar inkomen) 60 55 50 45 40 35 30 25 20
-35,0%
Bron Ministerie van Publieke Werken
Bron: Bank van Spanje
Voorraadvermindering In 2010 begon de krimp van de voorraad onverkochte woningen Nettovoorraad en voorraadvariatie Net stock and stock variation Nettovoorraad Net stock
Trend van voorraadvermindering
% variatie op jaarbasis %Y-o-y variation
800
100 89,8% 90
700
80 600
70
700.000
60 600.000
500
48,3%
50 500.000 %
51,3%
400 688,044
40,1%
300
687,454
613,512
30 300.000 12,1%
20
413,642
200
200.000
10
273,363 100
40 400.000
-0,09%
195,184
100.000
0
102,825
0
0
-10 2004
2005
2006
Bron: Ministerie Publieke werken Source: Ministryvan of Public Works
2007
2008
2009
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2010 Startednieuwbouw housing construction Gestarte
Finished construction Voltooidehousing nieuwbouw
Voorraad
Woningvoorraad: regionale verdeling % voorraad / totaal aantal woningen 1,9%
0,8%
2,5%
% voorraad / totale voorraad 1,7%
1,2% 1,6%
0,4%
5,7%
1,3%
4,7%
0,77%
2,6%
2,5%
6,2%
2,3%
4,3%
15% 2,6%
7,4%
1,7%
0,5%
1,8% 0,7%
4,1%
7,8%
0,5%
19,3% 2,4%
2,8% 3,7%
4,3% 16,3%
2,5% >4 3-4 2-3 <2 Bron: Ministerie van Publieke werken
>10% 3,8%
5 - 10% 0 - 5%
5,9%
Investeren in de Spaanse vastgoedsector is veilig
Sterk juridisch en institutioneel kader Openbaar kadaster
Onderzoek naar de fysieke toestand en juridische situatie van de woning
Contract
Openbare akte
Stedelijke informatiedienst
Vastgoedregister
Bedankt voor uw aandacht
www.fomento.gob.es/spanishrealestate
