Kredietcrisis en de vastgoedsector

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009

Kredietcrisis en de vastgoedsector

P. 328

Annemarie Maarse


V.l.n.r. Willem Korthals Altes, Arjan Knibbe, Bob van der Zande en Rudy Stroink (foto: Marije Koudstaal)

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009


P. 329

Op 27 maart 2009 vond de tweede Rooilijn Kenniskringbijeenkomst plaats. Rudy Stroink, naar eigen zeggen Chief Of All Continuous Hassle (COACH) van TCN, gaf zijn visie op de kredietcrisis en de gevolgen voor investeringen in vastgoed. In de afgelopen maanden, waarin de kredietcrisis het nieuws domineerde, zijn de gevolgen voor de bouwsector steeds duidelijker geworden. Terwijl de Tweede Kamer in Den Haag debatteerde over het pakket aan crisismaatregelen, dook Rooilijn met Stroink en een deskundigenpanel in de materie.

Het doel van de Rooilijn Kenniskring is om actuele onderwerpen uit de ruimtelijke ordening onder de aandacht te brengen. De kredietcrisis lag als onderwerp op een presenteerblaadje. Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft, Bob van der Zande, adjunctdirecteur en woningbouwregisseur bij het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam en Arjan Knibbe, voormalig executive director van UBS Investmentbank reageerden op de inleiding van Stroink en gaven hun visie op de huidige crisis. De goedgevulde zaal discussieerde stevig mee. Stroink hield een lezing met de titel Survival of the fittest, een term die we volgens hem altijd geneigd zijn verkeerd te vertalen. Het gaat niet om het overleven van de sterkste, maar om het overleven van degene die zich het snelst en het beste kan aanpassen. Dat is volgens hem het thema van de huidige crisis gezien de recente gebeurtenissen. De partijen die het hoofd boven water weten te houden zijn de partijen die zich het gemakkelijkst kunnen aanpassen aan de nieuwe financiële situatie en het nieuwe krachtenspel.

Koningsdrama “Dit is een te mooie crisis voor een snelle oplossing”, zo start Stroink zijn verhaal over de lijdensweg die zijn bedrijf TCN nu

ruim een jaar bewandelt. Hij omschrijft TCN als “een bedrijf dat projecten doet”. Anders dan ‘gewone’ projectontwikkelaars maakt zijn bedrijf omgevingen in plaats van gebouwen, zoals woonomgevingen, werkomgevingen, en mediaomgevingen (TCN kocht ooit het Mediapark). De VPRO benaderde hem zo’n anderhalf jaar geleden met de vraag of ze het bedrijf mocht volgen voor het programma Tegenlicht. Stroink ging op het voorstel in. Sterker, hij vond dat de VPRO op het perfecte tijdstip met het idee aanklopte. Hij voelde op dat moment al van alle kanten aan dat het goed mis zou gaan in de financiële wereld en de vastgoedsector in het bijzonder. Tegen de VPRO zei hij dan ook dat ze nú een jaar mee moest lopen: “We gaan dwars door de mangel heen, het wordt een koningsdrama.” Hij kreeg gelijk. Het bedrijf dat anderhalf jaar geleden nog projecten met een waarde van 2,5 miljard euro op de balans had staan, heeft inmiddels 2 miljard euro op de waarde van de portefeuille moeten afschrijven. Dat heeft ook groot effect gehad op de vierhonderd man personeel die TCN in dienst had. Velen van hen moesten vertrekken: “Heel pijnlijk, want het voelt toch als familie.” Wat waren de indicaties dat het mis zou gaan? In de eerste plaats noemt Stroink de ‘onbetwistbare waarheid van spreadsheets’. Met spreadsheets kun je hele ingewikkelde

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009

sommen als de interne rentevoet en netto contante waarde van projecten berekenen, “sommen waar niemand iets van begrijpt, maar die altijd uitkomen.” Als je als ontwikkelaar naar de bank ging om financiering voor een project te vragen nam je een dikke uitdraai van de spreadsheet mee: “Niemand die de projecten bekeek, niemand die doorvroeg, als het pakket aan rekensommen maar kon worden doorgeschoven naar het risk committee, dan kwam het vanzelf goed. De financiering kwam altijd rond, zonder dat projecten kritisch onder de loep werden gelegd.” Het onderwerp fascineert hem: “We waren heel goed in het opschrijven van de risico’s, maar we waren niet zo goed in het begrijpen ervan.” Een tweede indicatie was het gebrek aan innovatie in organisaties. Stroink analyseert dat de globalisering recentelijk enorm is toegenomen terwijl onze organisatietechnieken nog stammen uit de tweede helft van de negentiende eeuw. Een echte innovatie om ook in een globaliserende wereld goed te kunnen opereren, is Stroink nog niet tegen gekomen. Het ontbreekt bovendien aan weerstand in het middenkader: “Jonge projectmanagers hadden nog nooit een crisis meegemaakt, dus zij hadden geen idee wat mis kon gaan.” Ook noemt hij het gebrek aan een evenwichtige verhouding tussen publiek en privaat. Er is nu nog teveel een haat-liefde verhouding tussen publieke en private partijen: “Daar moeten we zeker uitkomen wil het wat beter gaan.”

Geen vastgoed meer Ondanks de voortekenen kwam de crisis hard aan. In eerste instantie viel de financiering weg. Rond augustus 2008 reageerden banken op kredietaanvragen met de letterlijke tekst: “We doen geen vastgoed meer.” In één keer: “Je moet je voorstellen dat je je hele leven op een fietsje hebt gereden met zijwieltjes - want het kapitaal kwam op me af – en opeens worden de zijwieltjes eraf getrokken. Dat valt niet mee.” Het plotseling wegvallen van


financieringsmogelijkheden is volgens hem ‘maatschappelijk onaanvaardbaar’. Kort na het wegvallen van de financiering stokte ook de afzet. Bedrijven teren in op hun reserves: “De koopjesjagers, van die CV’s die op zondagochtend altijd te gast waren in het tv-programma van Harry Mens, daar hadden we er een heleboel van, waren opeens niet meer geïnteresseerd in je projecten. Ineens bleek de wereld anders te zijn dan we dachten.”

Nieuw tijdperk Stroink noemt een aantal strategieën waarmee verdere schade kan worden beperkt: “We moeten ervoor zorgen dat de waarde van vastgoed niet verder afglijdt. Je ziet op het ogenblik een enorme waardevernietiging. Die waardes waren niet reëel. Dit gebouw (de voormalige Renaultgarage aan de Wibautstraat in Amsterdam – red.) is waarschijnlijk tien tot vijftien procent in waarde gedaald. Dat moet kunnen, misschien was het ook wel een beetje duur. Maar je ziet ook gebeuren dat waardes helemaal wegglijden. Dat moet je zien te voorkomen,” Volgens Stroink is het wegzakken van de vastgoedwaarde niet iets dat je als vastgoedeigenaar zomaar overkomt. Sterker, je kunt het waardeverminderingsproces stoppen door “heel hard te werken en gericht te investeren.” Belangrijk is ook het vormen van coalities. Niet meer alles zelf willen doen maar allianties aangaan met andere partijen en samen projecten van de grond tillen. Dat heeft ook een positief effect op banken, het geeft vertrouwen. TCN gaat omschakelen van een aanbodgedreven organisatie naar een vraaggedreven organisatie. De aanbodgerichtheid is volgens Stroink de kern van het probleem: “We zijn een land van ingenieurs, van deltawerken, van de wederopbouw. We zijn makers, maar we zouden veel meer moeten nadenken wat we eigenlijk nodig hebben.

P. 330

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009


In vastgoedtermen: het is niet handig een kantoorgebouw neer te zetten als je niet eerst heel goed hebt nagedacht voor wie je dat eigenlijk doet. Klanten zijn koning, en die willen meedogenloze kwaliteit. Dat is heel moeilijk voor ons, en voor de vastgoedwereld in het algemeen.” En passant wijdt hij nog even uit over zijn favoriete onderwerp, de Zuidas. Volgens hem is het Zuidas-project een verbeeltenis van de gekte op de vastgoedmarkt, die alleen kon bestaan omdat er ‘een tsunami van geld over de wereld spoelde’. De Zuidas is een waanzinnig goede plek, één van de meest geslaagde plekken van Nederland: “Maar dan bedenken we weer dat de infrastructuur onder de grond moet. Om dat te bekostigen moeten we er heel veel gebouwen op zetten. Dan moeten we ook een heleboel mensen hebben die er gaan werken.” Op zich kan dat wel: “Het probleem is alleen dat ze dat in Almere, Hilversum, Leiden, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Maastricht ook willen.” TCN heeft eens berekend dat er 35 miljoen mensen in Nederland zouden moeten zijn om al die programma’s gevuld te krijgen. De Zuidas is een ‘waanzinnig project’ dat veel te veel is gefocust op de drang om een groot project te realiseren en veel te weinig aandacht heeft voor het maken van een aangename woon- en werkomgeving met de middelen die er nu zijn. De voorman van TCN praat graag in termen van vroeger en nu. Vroeger is nog geen jaar geleden maar het lijkt een eeuwigheid. “Vroeger,” vertelt hij, “waren grondposities belangrijk, nu is het belangrijk dat je een goed verhaal hebt over het product dat je wilt maken. Vroeger was het proces belangrijk, nu de output. We gaan niet meer zeven jaar vergaderen en afspraken maken om te kijken of we een project kunnen realiseren. Nee, we gaan nadenken over hoe we morgen het

P. 331

gebouw af kunnen krijgen, want dan kunnen we geld verdienen.” De opgaven worden volgens Stroink dan ook anders. De grote uitleglocaties uit de vinexperiode maken plaats voor herstructurering. TCN wil zich richten op ‘de vergeten plekken in de stad’. Hij doelt op de treurige bedrijventerreinen waar Nederland rijk aan is. Daar heb je geen last van concurrentie, is het betaalbaar en bovendien blijken die plekken in deze tijd helemaal zo slecht niet te zijn. Weliswaar staan er veel van ‘de lelijkste gebouwen die je je maar kunt voorstellen’, toch blijken die in trek bij sommige groepen omdat je huurders voor zeer lage prijzen een ruimte kunt aanbieden: “Er waren tijden dat we 180 euro per vierkante meter konden vragen, maar waarom niet zeventig of veertig als dat ook afzet?” Met tijdelijke verhuur genereer je cash, waarmee je vervolgens investeringen in de kwaliteit van het gebouw en de omgeving kunt doen. Daardoor neemt de waarde toe en kun je weer hogere huren vragen. Volgens Stroink een uiterst goede methode: “De truc van de dag: we hebben heel veel van dit spul in Nederland!”

Flexibiliteit in plannen Willem Korthals Altes reageert als eerste op het verhaal van Rudy Stroink. Korthals Altes is groot voorstander van meer flexibiliteit in plannen. Zo kan beter worden geanticipeerd op de vraag, en de klant, die Stroink zo graag centraal ziet staan, kan beter worden bediend. Het lastige is dat vastgoedontwikkelingsmarkten altijd uit evenwicht zijn. “De woningen die er nu staan, staan er voor een belangrijk deel volgend jaar ook nog en ook de plancapaciteit verandert niet zo snel. Maar de vraag verandert heel snel.” In het licht van de huidige crisis is het de vraag of niet een aantal doelstellingen van de overheid, met name aan de volkshuisvestingskant, zou moeten worden uitgesteld en alleen bepaalde

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009


zaken die echt belangrijk zijn overeind moeten worden gehouden. Korthals Altes heeft het idee “dat men daar nog niet over is uitgedacht.” Rudy Stroink maakt zich geen zorgen over de woningbouw: “Die zal zich relatief snel herstellen, want we hebben 8 miljoen huishoudens en 7,4 miljoen huizen, dus ergens moet iemand bij zijn schoonmoeder thuis zitten.” Juist de grote, complexe, multifunctionele opgaven hebben aandacht nodig. Maar daarvoor is volgens Stroink helaas geen enkel begrip bij de rijksoverheid en wordt er ook geen geld vrijgemaakt.

Willem Korthals Altes (l), Arjan Knibbe (Foto: Marije Koudstaal)

Een andere richting Bob van der Zande, adjunct-directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam, schetst de huidige stemming in de vastgoedsector. Hij was de voorgaande avond aanwezig geweest bij de presentatie van het crisismaatregelenpakket van minister Van der Laan. De teleurstelling tijdens de presentatie was voelbaar, vooral bij bouwbedrijven en architecten. Hun werkgelegenheid staat sterk onder druk. Andere partijen waren teleurgesteld in het achterblijven van maatregelen om de vraag op gang te brengen. Zou de ophoging van de nationale hypotheekgarantie niet kunnen helpen, of het afschaffen van de overdrachtsbelasting, vraagt Van der Zande zich hardop af. Het antwoord heeft hij niet: “Ik heb zelf het idee dat het misschien wel goed is om nu even rustig aan te doen na een periode waarin we met zijn allen enorme schulden hebben opgebouwd, zowel individueel als collectief als overheid. Misschien moeten we niet proberen de vraag geforceerd op gang te brengen, maar juist de kans grijpen om een aantal dingen anders te doen.”

Ongelijke belangen De derde deskundige die is uitgenodigd komt rechtstreeks uit de financiële wereld. Arjan Knibbe is voormalig executive director bij UBS Investmentbank. Hij kan

zich vinden in het verhaal van Stroink en benadrukt nog eens dat het is misgegaan bij de risicometing: “De belangen waren niet gelijk gericht. Mensen werden afgerekend op de hoeveelheid kredieten die ze verstrekten in plaats op de kwaliteit van die kredieten, die je pas jaren later kunt meten.” Volgens Knibbe is dat de basis waar het is misgegaan. Bovendien “zijn banken nog net zo georganiseerd als vijftig jaar geleden. De organisatie was helemaal niet klaar voor een gefragmenteerde ‘globalisation’.” De behoefte aan vernieuwing in organisaties wordt zodoende door Knibbe onderschreven.

Kansen De reacties uit de zaal en van de panelleden lijken allemaal dezelfde kant op te gaan. De crisis moet niet alleen negatief beschouwd worden. Er is nu meer dan ooit noodzaak om de planningscultuur te veranderen. Meer flexibiliteit, en vooral meer kwaliteit. Nu kredieten moeilijker te krijgen zijn, moeten plannen aan meer kwaliteit voldoen. Zo kan de crisis ook als blessing in disguise worden gezien. Stroink is volgens zichzelf een geboren optimist, maar hij is erg bang dat de oude tijd nooit meer zal terugkomen: “Dit is geen onweersbui. Geld lenen is niets anders dan

P. 332

Rooilijn

Jg. 42 / Nr. 5 / 2009


geld wat je nog moet verdienen nu uitgeven. We hebben de afgelopen jaren de waardes zo onrealistisch opgepompt dat we nog zeker tien jaar bezig zijn om deze narigheid af te lossen.” Dat heeft als bijkomend verschijnsel dat de kredietruimte niet alleen voor bedrijven, maar ook voor de overheid zeer beperkt zal blijven. Het maatregelenpakket van de overheid brengt dan ook weinig goed nieuws: “Eigenlijk staat daarin dat we eerst nog even wat uitgeven, maar vanaf volgend jaar is het geen feest meer!” Het is juist nu nodig om te vernieuwen. Als je minder middelen hebt, moet je ook anders naar de stad kijken. Het survival of the fittest principe. We vinden dat moeilijk volgens Stroink omdat we, vanuit onze ingenieurscultuur, gewend zijn om hele grote plannen te maken. Een beroemde

Kenniskringborrel (Foto: Marije Koudstaal)

P. 333

uitspraak is dat de stad nooit afkomt, maar “hij wordt ook nooit leuk! We zijn voortdurend in verbouwing, en de stad is tijdens de verbouwing gewoon geopend.” Hij pleit voor een wethouder stedelijk management, die zich bezighoudt met het beheer, met het ‘tuinieren van de stad’. Volgens Stroink gaat het er de komende jaren om met veel minder geld toch kwaliteit te maken. De waarde van vastgoed is immers tien procent hoger in een mooie straat met goede parkeerplekken en mooie bomen. De overheid kan waardevermeerdering creëren zonder daar veel kapitaal voor nodig te hebben. Daar ligt de uitdaging en zo kunnen we beter uit deze crisis komen. Annemarie Maarse ([email protected]) is hoofdredacteur van Rooilijn en werkzaam als adviseur bij Bureau Middelkoop.

Kredietcrisis en de vastgoedsector

Recommend Documents