UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2009 – 2010
Fraude en witwassen in de vastgoedsector
Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de bedrijfseconomie
Kristof Desmet onder leiding van Prof. De Beelde en Prof. Cools
UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2009 – 2010
Fraude en witwassen in de vastgoedsector
Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de bedrijfseconomie
Kristof Desmet onder leiding van Prof. De Beelde en Prof. Cools
- PERMISSION Ondergetekende verklaart dat de inhoud van deze masterproef mag geraadpleegd en/of gereproduceerd worden, mits bronvermelding.
Desmet Kristof
Woord vooraf
Deze masterproef werd neergelegd tot het behalen van de graad van Master in de Bedrijfseconomie aan de Universiteit Gent.
Ik zou hierbij graag enkele mensen bedanken. In de eerste plaats professor Ignace De Beelde voor het opnemen van het promotorschap van deze masterproef en de geleverde hulp bij het schrijven ervan. Mijn dank gaat ook uit naar professor Marc Cools die mij als co- promotor op weg zette met het onderwerp van deze masterproef.
Daarnaast zou ik graag Meester Luk Burgelman bedanken voor de initiatie bij het CIB en het op weg helpen van deze masterproef.
Uiteraard gaat een speciale dank uit naar de respondenten die dit onderzoek en deze masterproef mogelijk maakten. Vooreerst aan de heer Boudewijn Verhelst, plaatsvervangend voorzitter van het CFI, en de vastgoedmakelaars uit de kantoren Bertone, Immobiliën Crevits, Agence Rosseel, Axel Lenaerts Vastgoedmakelaar, CD- vastgoed, Immodet, Pro Estate, Servicom en CdF n.v.
Als laatste zou ik ook graag Ilse Ysebaert willen bedanken voor het nalezen van deze masterproef en de hulp bij de lay-out.
I
Inhoudsopgave
Woord vooraf ............................................................................................................................. I Inhoudsopgave ......................................................................................................................... II Gebruikte afkortingen ........................................................................................................... IV Lijst van de tabellen ................................................................................................................ V Inleiding..................................................................................................................................... 1 Hoofdstuk 1. Wat is witwassen?.............................................................................................. 6 1.1.
De term witwassen....................................................................................................... 6
1.2.
De drie fasen van witwassen ....................................................................................... 6
1.3.
Een typologische analyse............................................................................................. 7
1.4.
Witwasindicatoren ....................................................................................................... 8
1.5.
De verschillende vastgoedactiviteiten ......................................................................... 9
1.6.
De mate van risico voor de vastgoedmakelaar .......................................................... 10
1.7.
Witwassen in de wetgeving ....................................................................................... 11
1.7.1.
De wet van 11 januari 1993................................................................................ 11
1.7.2.
De Cel voor Financiële Informatieverwerking................................................... 11
1.7.3.
De niet-financiële beroepen ............................................................................... 12
1.7.4.
De Financiële Actiegroep tegen het witwassen van geld ................................... 13
1.7.5.
De wet van 12 januari 2004................................................................................ 14
1.7.6.
Inhoud van de wetgeving ................................................................................... 14
1.7.7.
De wet van 18 januari 2010................................................................................ 17
1.7.8.
De repressieve witwaswetgeving ....................................................................... 17
1.8. Besluit............................................................................................................................ 19 Hoofdstuk 2. Methodologie.................................................................................................... 20 2.1.
Doel ........................................................................................................................... 20
2.2.
Steekproef .................................................................................................................. 20
2.2.1.
Grootte van de steekproef .................................................................................. 21
2.2.2.
Diversiteit in de steekproef ................................................................................ 21
2.2.3.
Uitval .................................................................................................................. 21
2.3.
Dataverzameling ........................................................................................................ 22
2.4.
Data-analyse .............................................................................................................. 23
2.5.
Beperkingen ............................................................................................................... 24
II
Hoofdstuk 3. Analyse Interviews .......................................................................................... 26 3.1.
Activiteiten van de vastgoedmakelaars ..................................................................... 26
3.2.
Risicoprofielen........................................................................................................... 26
3.3.
Is de vastgoedmakelaar bekend met de inhoud van de wet van 11 januari 1993? .... 28
3.3.1.
Matige kennis van de wetgeving: ....................................................................... 28
3.3.2.
Opleiding: ........................................................................................................... 30
3.3.3.
Anonimiteit: ....................................................................................................... 30
3.4.
De verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswetgeving. ........................ 31
3.5.
Identificatieplicht ....................................................................................................... 33
3.6.
Indicatoren voor verdachte transacties ...................................................................... 35
3.7.
Meldingsplicht ........................................................................................................... 37
3.7.1.
Contact met verdachte transacties ...................................................................... 37
3.7.2.
Melding .............................................................................................................. 39
3.7.3.
Potentiële kopers waar geen contract mee wordt aangegaan ............................. 43
3.7.4.
De melding in statistieken .................................................................................. 43
3.8.
Impact van witwassen op het beroep van vastgoedmakelaar .................................... 48
3.9.
Impact van witwassen op de vastgoedsector in zijn geheel....................................... 49
3.10.
Witwassen: marginaal feit of realiteit? .................................................................. 50
3.11.
Tevredenheid over de witwaswetgeving ................................................................ 51
3.12.
Verbeteringen ......................................................................................................... 52
3.13.
Samenvatting.......................................................................................................... 53
Besluit ...................................................................................................................................... 57 Bibliografie ............................................................................................................................... V Bijlagen...................................................................................................................................... 1 Bijlage 1.1 Topiclijst .............................................................................................................. 2 Bijlage 1.2 Cd-rom met interviews ........................................................................................ 3
III
Gebruikte afkortingen BIV
Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars
CBFA
Commissie voor het bank- financie- en assurantiewezen
CFI
Cel voor Financiële Informatieverwerking
CIB Vlaanderen
Confederatie van Immobiliënberoepen in Vlaanderen
FAG
Financiële Actiegroep
FATF
Financial Action Task Force
K.B.
Koninklijk Besluit
IV
Lijst van de tabellen Tabel 1
Activiteiten van de vastgoedmakelaars
p. 26
Tabel 2
Risicoprofielen
p. 27
Tabel 3
Onderverdeling van de niet-financiële ondernemingen en beroepen
p. 44
Tabel 4
Verdeling van het aantal meldingen per jaar en per sector- evolutie per jaar
p. 45
Tabel 5
Verdeling van het aantal meldingen per gerechtelijk arrondissement (cijfers p. 46 2009)
Tabel 6
Evolutie over de 5 laatste jaren
p. 47
Tabel 7
Het totaal aantal meldingen per jaar
p. 48
V
Inleiding Financiële criminaliteit bestaat reeds lang, maar komt steeds meer en duidelijker op de agenda te staan. Zeker sinds de aanslagen van 9 september 2001 is men internationaal meer op witwassen gefocust. Voornamelijk vanuit de financiering voor terrorisme wordt hier extra aandacht aan besteed. Ook de wetgeving wordt steeds beter afgesteld op de aanpak van fraude en witwassen. De impact van financiële criminaliteit kan en mag niet worden onderschat. Ze wordt wel eens vergeten tussen andere en meer zichtbare soorten criminaliteit maar ze is niettemin een permanent onderdeel uit de samenleving.
Witwassen bestaat in verschillende vormen en is op die manier niet altijd even herkenbaar. We kennen allemaal wel de verhalen over de valiezen vol geld, maar witwassen is de dag van vandaag een complex systeem van handelingen geworden. De Cel voor Financiële Informatieverwerking, kortweg CFI, is het belangrijkste orgaan in België in de strijd tegen witwassen. Deze Cel zorgt voor de sensibilisering van de verschillende sectoren die onder de toepassing van de witwaswetgeving vallen. Sommige sectoren zoals de banksector en het notariaat volgen dit heel goed op.
De vastgoedsector is één van de probleemgevallen voor de bestrijders van deze vormen van financiële criminaliteit. Vastgoedmakelaars zijn ondernemers en één van hun belangrijkste doelen is dan ook winst maken. Bestrijding van fraude en voornamelijk witwassen is hier niet altijd mee verenigbaar. Het toezicht was tot kort voor de disciplinaire overheid van de vastgoedsector en dit liep allesbehalve gesmeerd.
Voor elke vastgoedmakelaar zijn diverse regels binnen de witwaswetgeving op hem of haar van toepassing. Deze zullen worden nagegaan en er zal worden bekeken in welke mate de sector zich aan deze bepalingen houdt. Er zal ook gepeild worden naar de mening van de vastgoedmakelaars over deze bepalingen. Er zijn enkele grote thema’s terug te vinden in de witwaswetgeving die van belang zijn voor de vastgoedmakelaars. Aangevuld met peilingen naar de mening van de makelaar zullen deze de onderzoeksvragen inhouden.
In een eerste hoofdstuk zal dieper worden ingegaan op het thema witwassen. In de eerste plaats wordt de vraag gesteld wat witwassen nu eigenlijk is. In de literatuur maakt men gewag
1
van 3 fasen binnen het witwassen. Wat houden deze in? De typologische analyse, op basis van de doorgemelde dossiers over witwassen wordt nader bekeken.
Daarnaast wordt ook nagegaan wat bedoeld wordt met de witwasindicatoren. Ook de mate waarin verschillende vastgoedmakelaars in contact komen met witwassen is belangrijk. Het grootste en belangrijkste punt hier is echter dat er wordt nagegaan hoe de witwaswetgeving in elkaar zit. Hoe is ze over de jaren tot stand gekomen en geëvolueerd tot wat ze nu is? De belangrijkste punten uit deze wet, die van toepassing zijn op de vastgoedsector, worden eens goed onder de loep genomen. Er wordt nog even stilgestaan bij de nieuwe aanpassing van januari 2010. Tot slot worden de verschillende actoren in de strijd tegen witwassen besproken, onder andere hoe ze witwassen effectief kunnen bestrijden. Het wordt duidelijk dat enkele van deze instanties ook bij de wetgeving een belangrijke rol spelen.
Het tweede grote deel beschrijft de methodologie van het eigenlijke onderzoek. In de eerste plaats wordt het doel van dit onderzoek nader belicht. Ten tweede bekijken we de samenstelling van de steekproef. Er werd gekozen om negen vastgoedmakelaars te interviewen, samen met de heer Verhelst, van de Cel voor Financiële Informatieverwerking. De voor- en nadelen van interviews worden daarbij bekeken. Er wordt ook een vergelijking gemaakt tussen het aantal vastgoedmakelaars dat geen probleem had om mee te werken en degenen waarbij dit niet zo was. Dit geeft voor een deel de bereidwilligheid van de sector weer om over een onderwerp als witwassen te praten. Daarna wordt stilgestaan bij de gegevensanalyse. Hoe ging dit in zijn werk? Ook de beperkingen van het onderzoek worden hier belicht.
In het derde grote deel worden de uitgevoerde interviews besproken. Deze bespreking volgt een vast stramien. Er werd geopteerd om in grote lijnen de onderzoeksvragen van deze masterproef te volgen. Eén onderzoeksvraag kan verschillende besproken onderwerpen omvatten.
In de eerste plaats zal er een onderscheid gemaakt worden tussen de variëteiten van vastgoedmakelaar. Er zijn verschillende activiteiten terug te vinden die niet elke vastgoedmakelaar uitoefent. Zo spreken we van vastgoedmakelaars die bemiddelen bij de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen naast de vastgoedmakelaars die zich bezighouden met het beheer van 2
goederen. Dit zijn dan de rentmeester en syndicus. Deze verschillende activiteiten vallen misschien wel allemaal onder de wetgeving maar ze komen op andere manieren in contact met witwassen. Daarom kan het interessant zijn hier dieper op in te gaan. Daarmee gekoppeld wordt in het tweede luik de risicoprofielen van de vastgoedmakelaars onderzocht. Elk van de voorgaande soorten activiteiten die de vastgoedmakelaar kenmerkt, houdt een ander risico in, om in contact te komen met witwassen. Zo is het bijvoorbeeld het minst evident voor de syndicus om zich met witwassen in te laten. Ook deze vergelijking kan een interessant inzicht opleveren.
Ten derde wordt bekeken in hoeverre de vastgoedmakelaar bekend is met de inhoud van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van Vennootschappen. Weet men bijvoorbeeld wel wanneer de wet voor de laatste maal werd aangepast? Volgt men een opleiding zoals opgelegd door de wet? Op deze en andere vragen wordt hier nader gefocust.
Binnen elk kantoor moet er een verantwoordelijke aangesteld zijn voor de toepassing van de witwaswetgeving. Wordt dit inderdaad gedaan? Dat dit in grote kantoren gebeurt zou de evidentie moeten zijn. Is dit zo? En wat met de kleinere kantoren? Deze kunnen het misschien heel wat moeilijker hebben om hier iemand voor aan te stellen. Dit kan een belangrijk inzicht tonen in de mate waarin de vastgoedsector de witwaswetgeving opvolgt.
De identificatieplicht is één van de belangrijkste bepalingen uit de wet voor de vastgoedmakelaar. Men moet elke klant, zowel koper als verkoper en zowel huurder als verhuurder kunnen identificeren. Ook personen waar later geen contract mee wordt aangegaan worden verwacht geïdentificeerd te worden. Wordt dit overal wel zo opgevolgd? Of vinden zij dat ze enkel de verplichting hebben om ‘hun’ klant, zijnde enkel de verkoper of verhuurder te kennen?
Er zijn indicatoren opgesteld door het CFI om feiten van witwassen beter te kunnen detecteren. Deze zijn evenwel niet wettelijk bindend maar zijn enkel richtlijnen. Een kennis van deze indicatoren zou voor een beter begrip van witwassen kunnen leiden waardoor de vastgoedmakelaar dit sneller kan ontdekken. Is deze kennis echter aanwezig bij de vastgoedmakelaar? 3
Misschien wel het allerbelangrijkste punt in de wetgeving betreft de meldingsplicht. Zorgt de sector voor veel meldingen? Komen ze wel eens in contact met verdachte transacties? Welke plaats neemt de vastgoedsector in bij de statistieken over meldingen? Komt witwassen eigenlijk veel voor? Heeft ze een zware impact op de vastgoedsector? En wat voor implicaties heeft dat dan voor het beroep van vastgoedmakelaar?
Vindt de vastgoedmakelaar dat de huidige witwaswetgeving een afdoende wetgeving is? Voldoet ze aan haar taak? Zijn er hiaten in de wet en zijn er verbeteringen mogelijk volgens de respondenten?
We kunnen al deze items dan ook samenvatten in de onderzoeksvragen voor deze masterproef:
-Hebben de verschillende activiteiten van de vastgoedmakelaars een andere mate van risico om in contact te komen met verdachte transacties? Hiervoor zal eerst een onderscheid tussen de verschillende vastgoedactiviteiten gemaakt worden en dan wordt bekeken hoe de risicoprofielen opgesteld zijn en of ze wel terecht zijn.
- Is de vastgoedmakelaar goed op de hoogte van de witwaswetgeving waar ze onderhevig aan zijn? Dit wordt in feite behandeld in verscheidene puntjes. Ze houden echter allemaal verband met deze hoofdvraag. De thema’s die aan bod komen zijn onder andere of er een verantwoordelijke aangesteld is voor de toepassing van de witwaswet. Er wordt ook nagegaan of de vastgoedmakelaar een opleiding volgt over dit thema. In een ander punt wordt gepeild naar de bekendheid met de identificatieplicht.
- Weet de vastgoedmakelaar iets af van de witwasindicatoren waarop hij of zij zich kan baseren?
- Komen er veel meldingen voort uit de vastgoedsector en hoe komt dit dan? Waar liggen de verschillen met andere sectoren die onder de meldingsplicht vallen?
- Is witwassen in de vastgoedsector een relevant fenomeen? Deze masterproef stelt zich de vraag of dit inderdaad het geval is. 4
- Is de huidige witwaswetgeving een goede wetgeving of een kluwen van regels? Bereikt deze wet wat ze beoogt?
Als laatste deel van deze masterproef zal in het besluit gepoogd worden een verband te maken tussen wat er al geweten is over witwassen en de bevindingen uit de interviews.
5
Hoofdstuk 1. Wat is witwassen?
1.1. De term witwassen De term witwassen ontstond omstreeks 1930, ten tijde van de Amerikaanse drooglegging en Al Capone, maar werd voor het eerst echt gebruikt tijdens het Watergateschandaal in de Verenigde Staten. Een algemene definitie is er echter nooit gekomen en verschilde van land tot land. Na de aanslagen van 11 september 2001 stond witwassen echter opnieuw onder grote belangstelling. Sindsdien wordt witwassen overigens samen gezien met de financiering van terrorisme. (Van Roosbroeck, 1996; Ping, 2004)
In de voornaamste wet over witwassen in België, de Wet van 11 januari 1993, artikel 3, § 1 wordt witwassen van geld omschreven als volgt:
i.
De omzetting of overdracht van geld of activa met de bedoeling die illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen of een persoon die betrokken is bij een misdrijf waaruit dit geld of deze activa voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
ii.
Het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of eigendom van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent;
iii.
De verwerving, het bezit of het gebruik van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent;
iv.
De deelneming aan, de medeplichtigheid tot, de poging tot, de hulp aan, het aanzetten tot, het vergemakkelijken van of het geven van raad betreffende een van de in de drie voorgaande punten bedoelde daden.
1.2. De drie fasen van witwassen
Er zijn bij het witwassen van geld eigenlijk 3 fasen te onderscheiden (Van Roosbroeck, 1996; Buchanan, 2004; Ping, 2004; CFI en CIB, 2008) :
6
i.
Fase 1: Plaatsing (placement): Het vermogensvoordeel wordt voor het eerst in het financiële systeem gebracht.
ii.
Fase 2: Versluiering (layering): Er gebeurt een opeenvolging van complexe financiële transacties met als doel de herkomst van het vermogen te verbergen.
iii.
Fase 3: Integratie (integration): Het vermogen wordt in de “bovenwereld” opnieuw geïnvesteerd, bijvoorbeeld in vastgoed.
Deze laatste fase toont aan dat investeren de uiteindelijke doelstelling van witwasactiviteiten is. De risicoprofielen,die destijds opgesteld werden door de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI ), houden hier ook rekening mee. Wanneer men in het achterhoofd houdt dat investeren een doelstelling is van de witwasser, dan zal dit ook de risicoprofielen van de verschillende beroepen binnen de vastgoedsector beïnvloeden. Niet elk beroep komt immers in eenzelfde mate in contact met het gegeven “investeren”. De witwasser heeft een heleboel geld dat terug in de legale economie moet worden gepompt. Duurdere goederen verminderen het aantal transacties. Daarom is vastgoed een ideale manier om wit te wassen. (Van Roosbroeck, 1996)
1.3. Een typologische analyse Het CFI stelde op basis van de doorgemelde dossiers een typologische analyse op. Hierin worden de verschillende technieken opgesomd en beschreven waarbij er een beroep wordt gedaan op de vastgoedsector. Deze tonen met andere woorden de verschillende verschijningsvormen van witwassen in de vastgoedsector aan: (CFI, 2007b)
i.
Gebruik van niet- financiële beroepen,
(Introductie bij financiële instellingen;
tussenkomst bij vastgoedverrichtingen; uitvoeren van financiële verrichtingen; oprichten van vennootschapsstructuren en opzetten van juridische en financiële constructies) Men doet steeds vaker een beroep op de deskundigheid van vakmensen. ii.
Gebruik van vennootschapsstructuren,
iii.
Aankoop van onroerende goederen van grote waarde,
iv.
Verkoop of aankoop van een onroerend goed voor een hoger of lager bedrag dan de marktwaarde,
v.
Gebruik van stromannen bij de aankoop van onroerende goederen,
vi.
Gebruik van doorsluisrekeningen, 7
vii.
Onrechtmatig gebruik van hypothecaire leningen.
1.4. Witwasindicatoren Uitgaande van zo’n technieken hebben zowel het CFI als de Financiële Actiegroep tegen het witwassen van geld (FAG) tevens een lijst van witwasindicatoren of “red flag indicators” opgesteld, waar de verschillende beroepen die onder de witwaswetgeving vallen extra aandacht voor moeten hebben. (FATF, 2007; CFI, 2007a) De FAG heeft daarnaast nog enkele documenten opgesteld die vastgoedmakelaars en de vastgoedsector moeten helpen beter om te gaan met vormen van witwassen. Zo is er bijvoorbeeld een risk-based-approach gids voor vastgoedmakelaars. (FAG, 2008)
De indicatoren die het CFI opstelde zijn de volgende: (CFI, 2007b)
i.
De cliënt wenst een onroerend goed te kopen met een aanzienlijk bedrag in contanten;
ii.
De cliënt koopt een onroerend goed zonder dat hij het heeft gezien;
iii.
De cliënt koopt een onroerend goed in naam van een derde zonder duidelijke band met de cliënt;
iv.
De cliënt gebruikt verschillende namen bij de verkoopcompromis, de verkoop en de betaling;
v.
De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed;
vi.
De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 15.000 euro;
vii.
De cliënt weigert of heeft bezwaren om de notaris het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd;
viii.
De cliënt weigert of heeft bezwaren om de verkoopprijs van een onroerend goed te betalen met een overschrijving of een cheque hoewel het te betalen bedrag hoger ligt dan 15.000 euro.
Deze indicatoren zijn slechts een aanwijzing voor de vastgoedmakelaars dat ze alert moeten zijn met het oog op verdachte transacties. Deze indicatoren zijn dus niet wettelijk bindend. Het is ook niet zo dat het voorkomen van 1 indicator wil zeggen dat er moet gemeld worden.
8
Ze geven wel een goed beeld waarop vastgoedmakelaars moeten letten om verdachte transacties te ontdekken.
1.5. De verschillende vastgoedactiviteiten Wanneer er over een vastgoedmakelaar gesproken wordt zal iedereen die niet zo bekend is met de sector denken aan de klassieke bemiddelaar tussen verkoop en verhuur. De term vastgoedmakelaar dekt echter meerdere ladingen. Een omschrijving van de verschillende activiteiten die vastgoedmakelaars beoefenen is op zijn plaats.
De vastgoedmakelaar als bemiddelaar bij huur en verhuur en koop en verkoop is alom bekend en beantwoordt dan ook aan het klassieke voorbeeld van de vastgoedmakelaar. Deze personen regelen de verhuring en verkoop van vastgoed. Ze zijn de tussenpersoon voor koper en verkoper of huurder en verhuurder. De bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed bemiddelt bij transacties met betrekking tot de aankoop, verkoop en ruil van het onroerend goed. Deze persoon kan in opdracht van de verkoper aangesteld worden om een koper te zoeken voor het vastgoed in kwestie. Hij kan ook door een koper gevraagd worden. Hij of zij brengt zo vraag en aanbod samen en begeleidt de transactie. De bemiddelaar bij de verhuur en huur van vastgoed doet hetzelfde maar dan met betrekking tot huren in plaats van kopen. (CIB Vlaanderen, 2008a)
De overdrachtbemiddelaar is een vastgoedmakelaar die op zoek gaat naar kandidaatovernemers. Dit gebeurt over het algemeen onder veel discretie. De aanpak zal afhankelijk zijn van de ondernemingen waarover het gaat. Hij zal ook moeten onderhandelen over verschillende aspecten van de verkoop. Deze vastgoedactiviteit wordt aanzien als een zeer risicovolle activiteit. (CIB Vlaanderen, 2008a)
De rentmeester of beheerder, is de persoon die in de plaats van de eigenaar instaat voor het volledig private beheersaspect van de hem toevertrouwde eigendommen. Hij of zij is met andere woorden belast met het dagelijkse beheer van private onroerende goederen of van de onroerende rechten. Dit omvat voornamelijk het administratief, financieel en technisch beheer. (CIB Vlaanderen, 2008a)
9
Mede-eigendom ontstaat door het feit dat een zaak aan verschillende eigenaars toebehoort en het geheel niet kan verdeeld worden. De vereniging van mede-eigendom moet een syndicus aanstellen namens de wet van 30 juni 1994 en het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 om de rechtspersoon te vertegenwoordigen. De syndicus vertegenwoordigt dus de vereniging van mede-eigendom. (CIB Vlaanderen, 2008a)
De vastgoedpromotor beslist welke vastgoedprojecten gerealiseerd zullen worden om aan de klantenbehoeften te voldoen. De vastgoedpromotor heeft vele taken waaronder offertes aanvragen, leveranciers kiezen, toezicht houden op de werken, et cetera. Hij of zij werkt het vastgoedprogramma uit door haalbaarheidsstudies uit te voeren en plannen op te stellen voor de financiering. Deze persoon is verantwoordelijk voor de commerciële , juridische en technische kant van het project en heeft de volledige verantwoordelijkheid van begin tot einde. (CIB Vlaanderen, 2008a)
1.6. De mate van risico voor de vastgoedmakelaar Sinds 1998 vallen de niet-financiële beroepen onder de toepassing van de (anti-) witwaswetgeving. Dit zijn de vastgoedmakelaars, bewakingsondernemingen, notarissen, gerechtsdeurwaarders, bedrijfsrevisoren, externe accountants en personen, die één of meer casino’s uitbaten. Onder de vastgoedmakelaars bedoelt men hier enkel de vastgoedmakelaars die bemiddelen bij de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen. De andere vastgoedactiviteiten vallen onder de noemer: beheer van goederen. Deze werden later in 2004 onder de toepassing van de witwaswetgeving gebracht. Men kan zich echter vragen stellen bij de mate van risico waaraan deze variëteiten onderhevig zijn. Vooral in de vastgoedsector zelf begrijpt men niet goed waarom bijvoorbeeld syndicus onder de witwaswetgeving valt. Een duidelijk onderscheid kan worden gemaakt:
Niet risicovol: Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed; Rentmeester; Syndicus.
Wel
Risicovol:
Bemiddelaar
bij
verkoop,
aankoop
en
ruil
van
vastgoed;
Overdrachtbemiddelaar; Vastgoedpromotor. (CIB Vlaanderen, 2008a)
10
Het is natuurlijk makkelijk om vanuit de theorie te zeggen welke beroepen risicovol zijn en welke niet. In de praktijk zal het nooit zo eenvormig zijn. Eén van de redenen waar weinig rekening mee wordt gehouden vanuit de vastgoedsector is dat niet enkel transacties maar ook het opmerken van feiten onder de meldingsplicht vallen. (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel) De syndicus valt dus ook onder de toepassing van de witwaswetgeving om, in het geval er verdachte feiten worden ontdekt tijdens de uitoefening van zijn of haar beroep, dit te melden.
1.7. Witwassen in de wetgeving
1.7.1.
De wet van 11 januari 1993
De wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van Vennootschappen, hierna (anti-) witwaswet genoemd, is sedert zijn verschijning in het Belgisch Staatsblad het voornaamste juridisch stuk over witwassen. De wetgever probeerde naast de reeds bestaande repressieve maatregelen, preventieve maatregelen in te voeren voor ondernemingen en personen die een ‘financieel beroep’ uitoefenen. De wet bevat een verplichting tot samenwerking met het oog op het opsporen en in kaart brengen van verdachte verrichtingen waarvan vermoed wordt dat zij verband houden met het witwassen van geld. (Vansteene, 2008; Nijs, Van Zantbeek & Verbeke, 2003) Men wil met andere woorden de witwassers de middelen ontnemen om hun misdrijven verder te zetten en hen voor het gerecht te brengen. (Van Roosbroeck, 1996) Meer concreet omvat de wet een verplichting om cliënten te identificeren, documenten te bewaren, het opstellen van controleprocedures om witwassen op te sporen, een opleidingsprogramma voor de werknemers en meldingsplicht van verdachte handelingen. (Balestra, Coox & Damais, 2005)
1.7.2.
De Cel voor Financiële Informatieverwerking
Het CFI werd tevens opgericht door de wet van 11 januari 1993. Ze is het centrale orgaan binnen het stelsel ter bestrijding van het witwassen van geld van criminele oorsprong en de financiering van terrorisme. Het is een onafhankelijke administratieve overheid met rechtspersoonlijkheid, belast met het verwerken en doormelden van informatie met het oog op de bestrijding van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. (Timmermans, 11
2003) Ze fungeert met andere woorden als filter en is het enige orgaan dat informatie kan opvragen bij eender welke overheid. (De Tijd, 1997) De onderhevige beroepen zijn ook verplicht, uit eigen beweging, hen ieder feit te melden dat zou kunnen wijzen op het witwassen van geld. (Belgische Vereniging van Banken, 1994; Van Roosbroeck, 1996) Het is de schakel tussen de financiële en de gerechtelijke wereld en staat zo onder toezicht van de Ministers van Justitie en Financiën. Ze wordt echter autonoom beheerd en neemt haar beslissingen op een onafhankelijke wijze. De CFI is ondertussen ook uitgegroeid tot een belangrijke speler in het sensibiliseren en verspreiden van kennis rond witwassen, zowel nationaal als internationaal. (Balestra, Coox & Damais, 2005) Ze stond tevens aan de basis van de Egmont-groep. Dit is een samenwerkingsverband en forum tussen verschillende FIU’s (Financial Investigative Unit) uit verschillende landen. Het CFI is met andere woorden de Belgische versie van de FIU. (Baity, 2003; Verhelst, 2003; Buchanan, 2004) Ze bestaat uit 6 leden, drie magistraten en drie financiële experts, ondersteund door inspecteurs, administratief personeel en verbindingsofficieren. Ze wordt tevens gefinancierd door de financiële sector zelf. (De Tijd, 1993a, 1993b)
1.7.3.
De niet-financiële beroepen
De Financiële Actiegroep (FAG-FATF) had nadien vastgesteld dat ook “niet-financiële beroepen” meer en meer het onderwerp uitmaakten van het witwassen van geld. (FATF, 1996; Timmermans, 1999, 2003; Ping, 2004)
Bij wet van 10 augustus 1998 breidde men de wet uit tot de vastgoedmakelaars, bewakingsondernemingen, notarissen, gerechtsdeurwaarders, bedrijfsrevisoren, externe accountants en personen, die één of meer casino’s uitbaten. (Timmermans, 1999; Spreutels & Demûelenaere, 2003) In 2004 breidde men ze verder uit naar de rentmeester en de syndicus nadat men merkte dat niet enkel vastgoedmakelaars die bemiddelden bij de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen met witwassen te maken kregen, maar ook de vastgoedmakelaars die zich bezighielden met het beheer van goederen. (DSO, 2003; Immobilium, 2004) Voordien werd hier immers nog een onderscheid in gemaakt. Al deze tussenpersonen krijgen zodoende wel veel verantwoordelijk van de overheid. (Nijs, Van Zantbeek & Verbeke, 2003) Aan de andere kant zijn dit sleutelberoepen die wellicht het best geplaatst zijn om dit soort handelingen te detecteren. (FATF, 2007) De wet werd aangepast naar aanleiding van een Europese richtlijn
12
2001/97/EG tot wijziging van voorgaande Richtlijn 91/308/EEG (Timmermans, 2003 b). De vraag naar deze uitbreiding was er echter al langer. (Vanempten, 1996)
1.7.4.
De Financiële Actiegroep tegen het witwassen van geld
De FAG , ook aangeduid als FATF (Financial Action Task Force) is een intergouvernementeel orgaan dat standaarden opstelt, beleid ontwikkelt en bevordert teneinde witwassen en de financiering van terrorisme te bestrijden. ( FATF, 2003) Ze werd opgericht door de G-7 in juli 1989 te Parijs 1. Ze stelde al in 1990 veertig aanbevelingen op om de bestrijding van het misbruik van financiële systemen voor het witwassen van drugsgeld tegen te gaan, die regelmatig worden bijgewerkt. (Johnson & Lim, 2002; Moulette, 2003; DSO, 2003; Buchanan, 2004) Ze werden door meer dan 130 landen bekrachtigd en gelden als een internationale norm voor de bestrijding van witwassen. Het mandaat van de FAG werd in oktober 2001 uitgebreid om tevens de financiering van terrorisme tegen te gaan. ( FATF, 2003) Daaruit volgden negen speciale aanbevelingen tegen de financiering van terrorisme. De FAG stelt ook verslagen op over de doeltreffendheid van de anti- witwassystemen en wetgeving daaromtrent, van zowel de deelnemende als niet- deelnemende landen (Buchanan, 2004) . Zo verscheen op 6 juli 2005 een evaluatie van België door de FAG op basis van de 40 aanbevelingen. Daarin komt België er behoorlijk goed uit. Slechts enkele aanpassingen werden nodig bevonden om volledig up-to-date te zijn met de nieuwste aanbevelingen. (FATF, 2005) In hun onderzoek tonen Johnson en Lim aan dat de FAG in ieder geval een grote impact heeft voor de deelnemende landen. Vooral de bank- witwas relatie wordt zwakker in deze landen. (Johnson & Lim, 2002)
Op 26 oktober 2005 neemt de Europese Unie richtlijn 2005/60/EG tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme aan. Deze richtlijn heft richtlijn 91/308/EEG van 10 juni 1991 op, die leidde tot de Wet van 11 januari 1993 in België. (Van Roosbroeck, 1996; Immobilium, 1998) De nieuwe richtlijn zorgt ervoor dat er rekening wordt gehouden met de 40 vernieuwde aanbevelingen van de Financiële Actiegroep tegen het witwassen van Geld van juni 2003 evenals de negen bijzondere aanbevelingen betreffende de financiering van terrorisme.
1
De G-7 is een politieke en economische groep van de 7 meest geïndustrialiseerde landen ter wereld, zijnde Canada, Frankrijk, Duitsland, Italië, Japan, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten van Amerika.
13
1.7.5.
De wet van 12 januari 2004
Een groot deel van de nieuwe verplichtingen uit de richtlijn 2005/60/EG werden al in de wetgeving geïntegreerd door de wet van 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld. De richtlijn 2005/60/EG bevatte echter enkele specifieke bepalingen die toch een extra aanpassing van de wet vergden. De belangrijkste zijn wellicht de klantenonderzoeksvereisten die de wet oplegt aan de privésector evenals wijzigingen in de rol van de tuchtoverheden en toezichthoudende overheden. Deze overheden zullen erop moeten toezien of de witwaswetgeving effectief wordt toegepast. Men zal uitgaan van een risk-based-approach. Men werkt hiervoor tevens risicoprofielen uit voor de verschillende beroepen binnen de vastgoedsector. Deze tonen het risico op witwassen waaraan elk beroep onderhevig is.
1.7.6.
Inhoud van de wetgeving
De nieuwe richtlijn en dus ook de FAG-aanbevelingen breiden enkele verplichtingen uit die tot dan toe voorbehouden waren aan de financiële beroepen. Ze brengt ook de normen van de EU in overeenstemming met de 40 vernieuwde aanbevelingen en de 9 bijzondere aanbevelingen over de financiering van terrorisme van de FAG. (CFI, 2010) Zo krijgen enkele nieuwe belangrijke verplichtingen vorm waar ook de vastgoedmakelaar zich aan moet houden. De verplichtingen zijn de volgende: (Vansteene, 2008)
1) Identificatieplicht: Deze plicht omvat 2 punten. In de eerste plaats heeft de vastgoedmakelaar slechts een contractuele relatie met de verkoper en niet met de koper. Vanuit het CFI werd geopperd de verkoper te zien als een “gewone” cliënt en de koper als een “occasionele” cliënt. Zo zou de vastgoedmakelaar overtuigd moeten zijn dat hem volgens de witwaswet ook opgelegd wordt de koper te identificeren. Dit ligt immers moeilijk bij de vastgoedmakelaars.
Verder moet er een onderscheid gemaakt worden tussen natuurlijke personen en rechtspersonen. Bij natuurlijke personen verwacht men dat de vastgoedmakelaar de naam en voornaam van de klant identificeert aan de hand van een bewijsstuk waar een afschrift van wordt genomen. Dit moet men 5 jaar bijhouden. Bij een rechtspersoon moet de firmanaam,
14
adres en maatschappelijke zetel geïdentificeerd worden evenals de natuurlijke personen die de rechtspersoon bezitten.
2) Meldingsplicht: Wanneer de vastgoedmakelaar weet of vermoedt dat er handelingen zijn die verband kunnen houden met het witwassen van geld afkomstig uit ernstige en georganiseerde fiscale fraude, dan is hij of zij verplicht de CFI daarvan op de hoogte te brengen. Ook wanneer het gaat over potentiële kopers waar uiteindelijk geen contract mee wordt aangegaan. Het minste vermoeden volstaat. Daarmee wordt bedoeld dat de vastgoedmakelaar niet kan uitsluiten dat het feit verband houdt met witwassen of de financiering van terrorisme. (CFI, 2010) Normaal gezien moet deze melding altijd gebeuren vóór de uitvoering van de verrichting. Slechts in twee uitzonderlijke gevallen kan dit erna: - indien het omwille van de aard van de verrichting niet mogelijk is de uitvoering ervan uit te stellen; - indien het uitstel de vervolging van de begunstigden van het vermoedelijke witwassen zou kunnen beletten.
3) Plicht tot vorming/ opleidingsplicht: Alle beroepen die onder de meldingsplicht vallen, dus ook de vastgoedmakelaars, moeten maatregelen nemen om hun medewerkers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de witwaswet.
4) Verantwoordelijke: Binnen de onderneming moet er een verantwoordelijke worden aangeduid die toeziet op de toepassing van de witwaswet. Deze persoon zal moeten zorgen voor interne controle, informatieverstrekking en centralisatie om verrichtingen die met het witwassen van geld verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen. Deze personen moeten passende maatregelen nemen om de werknemers en de vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de wet. Deze personen nemen dus ook best deel aan een opleiding omtrent de witwaswetgeving. (CFI, 2010)
5) Jaarlijkse bijdrage: De vastgoedmakelaars zijn verplicht een jaarlijkse bijdrage te betalen aan het CFI.
15
6) Immuniteit en bescherming van de melder: Wanneer de vastgoedmakelaar deze nieuwe verplichtingen niet naleeft kunnen er sancties volgen van de tuchtoverheid. Dit kan gaan van een administratieve boete tot een strafrechtelijke vervolging als medeplichtige wanneer men geen aangifte doet bij de CFI wanneer dit wel diende te gebeuren volgens de witwaswetgeving.
Daartegenover staat dat tegen vastgoedmakelaars die ter goeder trouw inlichtingen aan het CFI verstrekt hebben, geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of tuchtvordering kan worden ingesteld.
Op 11 maart 2008 vond een vergadering plaats tussen de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB Vlaanderen) en de CFI. Het CIB is de grootste en meest representatieve beroepsvereniging van vastgoedmakelaars. De vastgoedsector kwam meermaals negatief in het nieuws wegens de zeer weinige meldingen aan het CFI, zeker in vergelijking met de notarissen en banken die geregeld verdachte geldstromen melden. (Van der Maelen, 2006; Masschelin, 2008; de Tijd, 2008)
“De CFI kreeg de voorbije vijf jaar maar drie meldingen van vastgoedmakelaars over verdachte transacties. In 2005 waren er zelfs geen meldingen uit de sector” (vraag om uitleg in de senaat van de heer Hugo Vandenberghe, 2006).
Men wilde daarom eens samenkomen om over de toepassing van de witwaswetgeving binnen de vastgoedsector te discussiëren. Vanuit het CFI bleek toen dat men met een nieuw wetsvoorstel bezig was. Na afspraak met de minister van Justitie mocht het CIB Vlaanderen een nota maken over de punten in de huidige witwaswetgeving waarvan de implementatie moeilijk ligt in de vastgoedsector. (CIB Vlaanderen, 2008) Deze aandachtspunten werden voor het grootste deel meegenomen in de nieuwe wet van 18 januari 2010.
Een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten (CIB Vlaanderen, 2008): -
De syndicus: Binnen de vastgoedsector is het niet goed duidelijk waarom de syndicus
onder het toepassingsgebied van de wet valt aangezien het risico dat de syndicus met
16
witwasactiviteiten in contact komt binnen de professionele uitoefening van zijn beroep, heel gering is. -
Zoals reeds voorheen gemeld is er veel onduidelijkheid wie de vastgoedmakelaar moet
identificeren. De aanpassing in de wet zou het artificiële onderscheid tussen occasionele en gewone cliënt laten vallen en een duidelijker omschrijving opnemen. -
Men vraagt zich af of er geen beschermingsmaatregelen tegen de vastgoedmakelaar
kunnen aangenomen worden. Liefst zou men volledige anonimiteit verkrijgen. De vraag komt er omdat de vastgoedmakelaar blijkbaar niet goed weet of zijn meldingsplicht ook geld ten aanzien van potentiële kopers waar men geen uiteindelijk contract mee aangaat. Men is verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit niet zo is en probeert zo snel mogelijk van het dossier te ontdoen wanneer men vermoedens heeft, voornamelijk uit angst. -
Artikel 9 van de wet van 11 januari 1993 voorziet in de verplichting om passende
maatregelen te nemen om werknemers en hun vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van deze wet. Men vraagt zich nog steeds af aan welke kwaliteitseisen en kwalificaties deze vorming moet beantwoorden.
1.7.7.
De wet van 18 januari 2010
Bij de aangepaste witwaswet van 18 januari 2010 (BS 26 januari 2010) werd dus de derde Europese richtlijn 2005/60/EG omgezet. De wet van 11 januari 1993 werd tevens volledig geherstructureerd. (CFI, 2010; Grijseels, 2010) De nieuwe wet heeft veel nieuwe aanpassingen die van tel zijn voor de niet- financiële beroepen. (CFI, 2009) Zo is nu ook de anonimiteit verzekerd van de meldingsplichtige . Dit wordt geregeld door een informatienota van de CFI. De naam van de meldingsplichtige kan nu niet meer worden gepubliceerd in het dossier waardoor deze ook geen schrik meer moeten hebben over represailles van degenen waarover gemeld wordt. (CIB Vlaanderen, 2005)
1.7.8.
De repressieve witwaswetgeving
Naast de preventieve regelgeving vervat in de wet van 11 januari 1993, is er uiteraard ook een repressieve regelgeving. Deze werd aangepast door de Wet van 10 mei 2007. De bedoeling van deze wet was om artikel 505 Sw. aan te passen, dat het misdrijf witwassen strafbaar stelt, om efficiënter te kunnen optreden tegen witwassen en om meer rechtszekerheid te bieden. Ook artikel 35 Sv. werd herzien ter verduidelijking van de anti- witwasmaatregelen. De wet van 10 mei 2007 heeft één van de begrippen uit de preventieve maatregelen in de strafwet 17
geïntroduceerd: “ernstige en georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzondere ingewikkelde mechanismen of procédés van internationale omvang worden aangewend”. (Loquet & Desterbeck, 2008)
“Kort gezegd, het komt daar op neer, in artikel 505 van het strafwetboek dat gaat over witwassen hé, hebt ge 505 ten tweede en ten vierde. En 505 ten tweede en ten vierde geven een uitzondering voor de 3e ontvanger, de derde partij, die hoofdzakelijk de banken zijn van kijk, ge pleegt geen misdrijf wanneer dat je weet dat als derde ontvanger, dat het gaat over gewone fiscale ontduiking. Maar als je vermoedt dat het gaat om ernstige en georganiseerde fiscale fraude, dan moet je melden en om dat onderscheid te maken tussen ernstige en georganiseerde fraude en de gewone heb je dus de lijst van indicatoren.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Dit onderscheid werd gemaakt op aanvraag van de banksector die vreesde voor de gevolgen van de witwaswetgeving voor hun personeel. Omdat heel wat titels aan toonder een onduidelijke herkomst hebben, vreesde de sector voor vervolging wegens witwassen in gevallen van gewone fiscale fraude. (Loquet & Desterbeck, 2008) Over het onderscheid en de evolutie tussen de twee zijn er al vele discussies gevoerd. De enige consensus die werd bereikt is dat fraude van het type BTW- carrousel zeker onder het begrip ‘ernstige en georganiseerde’ fiscale fraude valt. (Loquet & Desterbeck, 2008)
Het Koninklijk Besluit van 3 juni 2007 (BS 13 juni 2007) introduceerde een lijst met indicatoren die tot doel hebben om een duidelijker beeld te vormen voor de meldplichtigen wanneer er tot melding moet worden overgegaan en wanneer niet. Deze zijn evenwel niet dezelfde als de indicatieve witwasindicatoren die opgesteld werden door het CFI. Onder meer een vraag van de heer Dirk Van der Maelen aan de vice-eerste minister en minister van Justitie Laurette Onkelinx in de commissie voor de Justitie verduidelijkte dat slechts 1 indicator al genoeg kan zijn om tot een melding over te gaan. (Van der Maelen, 2007) In de toelichtingsnota van het CFI is echter het volgende terug te vinden:
“Het feit dat één van deze indicatoren voorkomt, volstaat niet om automatisch aanleiding te geven tot een melding aan de CFI. Dit werd uitdrukkelijk bevestigd door het Grondwettelijk Hof in haar Arrest nr. 102 van 10 juli 2008.” (CFI, 2010)
18
Deze indicatoren hebben evenwel geen strafrechtelijke draagwijdte en kunnen dus ook enkel als richtinggevend worden beschouwd. (Loquet & Desterbeck, 2008) Ook in het interview met de heer Verhelst werd dit bevestigd. De indicatoren zijn enkel een richtlijn om gemakkelijker verdachte feiten op te sporen. Het is dus niet van toepassing dat één indicator genoeg zou zijn voor melding. (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
1.8. Besluit
Witwassen is tegenwoordig meestal een complex systeem van constructies. Het is niet altijd even duidelijk om te ontdekken. Daarom probeert de FAG op Europees vlak en het CFI op Belgisch vlak daar meer duidelijkheid in te brengen. Men heeft zo witwasindicatoren opgesteld als leidinggevend instrument om witwassen op te sporen. Men heeft een typologische analyse gemaakt op basis van de doorgemelde dossiers. Zo kunnen we een duidelijker beeld krijgen van de manieren waarop witwassen voorkomt. Er is zelfs een riskbased- approach gids opgesteld voor de vastgoedsector. Het mag duidelijk zijn dat fraude en witwassen een belangrijke plaats innemen op de agenda.
Men probeert de wetgevingen van alle landen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. Men beseft immers dat witwassen meer en meer een globaal probleem is. Ook onze Belgische wetgeving wordt steeds aangepast aan de Europese en internationale normen. Zo heeft men de 40 aanbevelingen van de FAG doorgevoerd. Er is zelfs al een evaluatie van België geweest op deze punten. Daaruit is gebleken dat ons land goed scoort.
19
Hoofdstuk 2. Methodologie
2.1.
Doel
Het doel van dit onderzoek is om na te gaan in welke mate de vastgoedmakelaar zich aan de wetgeving over witwassen houdt. Vanuit het CIB werd zich bijvoorbeeld de vraag gesteld in hoeverre de vastgoedmakelaars een verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswetgeving aangesteld hebben. Men wilde een beter zicht krijgen op wat in de praktijk bij de vastgoedmakelaar speelt. Het is immers algemeen geweten dat er vanuit de vastgoedsector weinig meldingen komen, hoewel de sector toch aanzien wordt als een belangrijk onderdeel van het witwascircuit. Door middel van open interviews wordt getracht dieper in te gaan op deze materie. Er werd tevens een interview uitgevoerd met de heer Verhelst, plaatsvervangend voorzitter van het CFI. Zo worden beide kanten van het verhaal aan het woord gelaten. Dit kan er ook voor zorgen dat we te weten komen waarin de tegenstellingen tussen beide partijen vervat zijn.
2.2.
Steekproef
De respondenten werden gezocht via theoretische steekproeftrekking. Dit houdt in dat de respondenten over bepaalde kenmerken moeten beschikken om tot de steekproef te behoren. (Bijleveld, 2005) Ze worden gekozen op basis van de mate waarin ze voldoen aan de kenmerken die de interviewer vooropstelt. (Johnson, 2001) Deze worden ook wel de criteria genoemd, waaraan moet voldaan worden om in de steekproef opgenomen te worden. (Bijleveld, 2005) In de eerste plaats moeten de vastgoedmakelaars hun kantoor in Gent hebben. Ten tweede moeten ze onder de toepassing van de witwaswetgeving vallen.
Het CIB is een overkoepelende organisatie van vele vastgoedmakelaars in Vlaanderen. Het is de meest representatieve beroepsvereniging binnen de vastgoedsector. Via het jaarboek van het CFI werden de contactgegevens van vele vastgoedmakelaars beschikbaar. Er werd gekozen om hieruit de steekproef te halen. Er werd bij het contacteren geen specifieke volgorde gehanteerd.
20
2.2.1. Grootte van de steekproef Er werden geen vast aantal interviews voorop gesteld. Er werd geopteerd dat er pas gestopt zou worden met interviews wanneer de interviewer aanneemt dat er geen nieuwe informatie meer naar voren komt tijdens de interviews. Dit wordt ook wel het saturatiepunt genoemd. Wanneer dit punt bereikt wordt is er meestal genoeg data verzameld om de concepten in het onderzoek goed te kunnen uitwerken. ( Brod, Tesler & Christensen, 2009) De grootte van de steekproef is ook mede bepaald door de bereidwilligheid van de vastgoedmakelaars om mee te werken aan het onderzoek.
2.2.2. Diversiteit in de steekproef Het was niet mogelijk om alle vastgoedmakelaars in Vlaanderen op te nemen in de interviews. Dit zou aan de ene kant teveel tijd in beslag hebben genomen. Aan de andere kant zijn alle vastgoedmakelaars zelf ook niet bereikbaar of bereid om mee te werken aan de interviews. Eén interviewer heel Vlaanderen laten afgaan om interviews af te nemen was te tijdrovend. Er werd daarom in de eerste plaats gekozen om het onderzoek op Gent te richten. Een vergelijking op één plaats geeft tevens de mogelijkheid om een diepere analyse uit te voeren over die specifieke plaats. Hier kan soms meer uit afgeleid worden dan enkele interviews in verschillende steden te vergelijken. Er werd wel getracht om zoveel mogelijk vastgoedmakelaars met verschillende activiteiten te kiezen en zowel werknemers uit grote als kleine kantoren. Dit kan immers ook een verschil in naleving met zich mee brengen. De steekproef weerspiegelt de relevante kenmerken die de volledige populatie bezit en kan dus representatief genoemd worden. (Billiet, 2001)
2.2.3. Uitval Tijdens het contacteren van de steekproef kwam het regelmatig voor dat men niet wilde meewerken aan de interviews. Er werd altijd eerst uitgelegd waarover deze interviews gingen, wat zou worden bevraagd, hoelang het zou duren en waarom het belangrijk was dat men meedeed aan het onderzoek. Er werden in totaal 30 vastgoedmakelaars gebeld, waarvan er 9 meewerkten aan de interviews. Van de andere 21 werden er twee nooit bereikt. Vier ervan gingen terug bellen of mailen om later een afspraak te maken maar daar werd nooit meer iets van vernomen. Eén persoon was ziek, een andere zat midden in een verhuis van het kantoor en een laatste was voor langere tijd in het buitenland. De andere elf gecontacteerden vertelden
21
dat ze niet wilden meewerken aan het interview en vijf ervan haalden aan dat ze het te druk hadden.
2.3. Dataverzameling De methode om informatie te verzamelen werd het interview 2. Deze werd boven enquêtes verkozen omdat er gevreesd werd voor een te lage respons bij enquêtes. Zeker bij vastgoedmakelaars, die het over het algemeen erg druk hebben, kon dit een probleem opleveren. Daarnaast heeft het interview echter enkele grote voordelen. Het interview is een veel soepeler instrument. Het is mogelijk om dieper tot de kern van de zaak door te dringen. Je kan je vragen aanpassen aan de respondent en doorvragen op een interessant feit dat de geïnterviewde aanbrengt in het gesprek. Daarnaast kan je de redenen nagaan waarom iemand een bepaald antwoord geeft en vragen die de respondent niet goed verstaat, verduidelijken. (Keats, 2000) Er kan tevens gebruik gemaakt worden van kennisvragen. Hierbij test men de kennis van de respondent. In deze interviews was dit nodig bij het nagaan van de kennis van de respondenten over de witwaswet van januari 1993. (Billiet & Carton, 2001)
In dit onderzoek werd geopteerd voor het halfgestructureerde interview. Dit is een open interview waarbij gewerkt wordt met een topiclijst 3. De onderwerpen of topics liggen op voorhand al vast maar de precieze vraagformulering niet. Deze hangt dan ook af van interview tot interview. (Cambré & Waege, 2001) Ook de volgorde van de vraagstelling wordt pas duidelijk tijdens het interview zelf. Het kan telkens blijken dat een andere volgorde interessanter is om bijvoorbeeld verder te gaan op een antwoord van de respondent. (Rubin & Rubin, 1995; Wester, 1987) Het laat de interviewer ook toe om bepaalde ideeën te verduidelijken. Het interview heeft zo meer en minder gestructureerde delen. (Rubin & Rubin, 1995)
Dit is ook een specifieke vorm van het diepte-interview. Een diepte interview houdt in dat men de betekenisverlening van de respondent wil achterhalen en wanneer het onderwerp betrekking heeft op processen en interacties in bestaande situaties en instellingen. (Keats, 2000) Beide zijn hier van toepassing. Er wordt immers gepolst naar de naleving en de beoordeling van de wetgeving rond witwassen. Daarnaast is men afhankelijk van instituties 2 3
De uitgetypte interviews zijn terug te vinden op de cd-rom, bijgevoegd achteraan deze masterproef. De topiclijst die bij het onderzoek werd gebruikt is terug te vinden in de bijlage.
22
zoals de Cel voor Financiële Informatieverwerking. Een andere doelstelling van het diepteinterview is om de attitudes en meningen van de respondenten zo getrouw mogelijk na te gaan en niet om deze te veranderen. (Keats, 2000)
Slechts één zijde van een verhaal bekijken geeft nooit een volledig beeld van de situatie. Het is beter om tijdens het selecteren van respondenten hier rekening mee te houden en de verschillende partijen aan bod te laten komen. (Rubin & Rubin, 1995) Daarom werd er voor geopteerd om naast de vastgoedmakelaars ook het CFI aan bod te laten komen. Dit geeft een duidelijker en genuanceerder beeld van de situatie. Bovendien werd er voor gekozen om de interviews bij de respondenten op kantoor te houden.
Bij het starten van het interview werd gevraagd of de respondent akkoord ging met het opnemen op taperecorder. Enkel bij interview 1 en interview 8 had de respondent dit niet zo graag. Deze interviews werden met de hand genoteerd. Bij de overige interviews, ook met de heer Verhelst, werd gebruik gemaakt van een taperecorder. Een taperecorder heeft enkele voordelen. Een taperecorder zorgt ervoor dat het interview eerder een vlot gesprek wordt. De interviewer hoeft niet alles in detail te noteren en heeft meer aandacht voor het gesprek op zich. (Cambré en Waege, 2001; Rubin & Rubin, 1995) Daarnaast werden echter toch nog notities genomen. Dit ter volledigheid en als back-up indien de techniek het laat afweten. Enkele van de respondenten wilden liever niet met naam en toenaam vermeld worden als dusdanig in deze masterproef. Dit wordt dan ook zo gewaarborgd. Met een vermelding van het kantoor had men echter geen probleem.
2.4. Data-analyse Kwalitatief onderzoek vergt een extra inspanning van de interviewer. Woorden, uitdrukkingen, meningen et cetera, van de respondenten moeten worden geïnterpreteerd. Dit is niet altijd even makkelijk. In een eerste fase, ook wel de transcriptiefase genoemd, worden de interviews zo nauwkeurig mogelijk uitgetypt. Wanneer er een taperecorder aan te pas kwam, kon dit heel nauwkeurig. Wanneer er enkel notities werden genomen, wordt dit minder precies en wordt vooral op de belangrijke zaken gefocust. (Cambré & Waege, 2001; Rubin & Rubin, 1995)
23
In de volgende fase werden de interviews gescreend en er werd een tabel opgesteld rond de gestelde vragen. Zo kon worden gezien waar er gelijkenissen en verschillen tussen de respondenten zaten. Dit was handig om een overzicht te behouden bij het verder analyseren van de interviews. Daarna werden deze ingeperkt tot de verschillende topics waarover ondervraagd werd. Eén zo’n topic kan verschillende vragen bevatten. Deze vernauwing tot de topics zorgt ervoor dat de onderzoeksvragen op zich beter kunnen beantwoord worden. De onderzoeksvragen van deze masterproef komen immers grotendeels overeen met de topics waarover de respondenten bevraagd werden. Op basis van de topics kan zo een diepere analyse gebeuren die tot uiting komt in de analyse van de interviews in deze masterproef.
2.5.
Beperkingen
We kunnen dit hoofdstuk afsluiten met het stilstaan bij de beperkingen van dit onderzoek. In de eerste plaats wordt gefocust op Gent. Dit houdt in dat besluiten die gemaakt worden, in principe enkel op Gent van toepassing zijn en minder geschikt zijn voor veralgemeningen over heel Vlaanderen. Al kunnen soms wel zaken waargenomen worden die een indicatie zijn van trends die zich verder uitbreiden dan enkel Gent.
Een tweede beperking is dat er gewerkt wordt met ‘vrijwilligers’. Niet elke vastgoedmakelaar die werd gecontacteerd, wilde meewerken aan deze masterproef. Het zou kunnen dat degenen die vertelden niet te willen meewerken, een aparte en interessantere subgroep vormen met betrekking tot het onderwerp van witwassen in de vastgoedsector. Dit hoeft uiteraard niet zo te zijn. Daarnaast is het beperkte aantal respondenten ook te wijten aan de kwalitatieve onderzoeksvorm van het interview. Dit neemt meer tijd in beslag dan bijvoorbeeld een enquête, en heeft zo ook een invloed op de grootte van de steekproef. Het kan ook een afschrikking zijn voor sommige personen. Door het beperkte aantal interviews in vergelijking met de totale populatie, zijn veralgemeningen over de ganse sector niet altijd mogelijk. Het is raadzaam deze kritisch te bekijken. Het interview heeft, zoals eerder vermeld, zowel voordelen als nadelen in vergelijking met andere kwalitatieve onderzoeksmethoden. In dit geval waren de voordelen groter dan de nadelen.
24
De meerderheid van de interviews werd afgenomen met een bandrecorder. Twee interviews werden met de hand genoteerd. Ook hier weer hebben beide vormen van noteren hun voor- en nadelen. De voordelen van een bandrecorder waren echter groter dan de nadelen en daarom werd in de eerste plaats gekozen om hiervan gebruik te maken. Er werden tijdens het gebruik van de taperecorder ook nog notities genomen ter volledigheid.
25
Hoofdstuk 3. Analyse Interviews
3.1.
Activiteiten van de vastgoedmakelaars
Onder de noemer vastgoedmakelaar zijn er verschillende specialiteiten waar te nemen. Het meest bekend zijn de vastgoedmakelaars die instaan voor verhuur en verkoop. Deze kunnen zich dan nog toespitsen op particulieren of ondernemingen. Daarnaast spreken we ook nog van rentmeester, syndicus en bouwpromotor. Verschillende vastgoedmakelaars doen enkele van deze onderverdelingen ook samen. Het was de bedoeling om zoveel mogelijk deze verschillende variëteiten op te nemen in dit onderzoek. Aan de ene kant om een zo representatief mogelijke steekproef samen te stellen. Aan de andere kant omdat elk van deze beroepen een verschillend risico met zich meedraagt om in contact te komen met fraude en witwassen. Zo wordt syndicus bijvoorbeeld allerminst als risicovol bekeken. In onderstaande tabel wordt een duidelijk overzicht gegeven van de activiteiten van de ondervraagde vastgoedmakelaars.
Vastgoedmakelaar:
1
2
3
4
Verkoop particulieren
x
x
x
x
Verkoop bedrijf
x
x
x
x
Verhuur particulieren
x
x
x
Verhuur bedrijf
x
x
x
Rentmeester
x
x
x
syndicus
x
x
bouwpromotie
x
Begeleiding en bemiddeling investeringsvastgoed projectbegeleiding
3.2.
5
6
7
x x
8
9
x
x
x x
x
x
x x
x
x x
Risicoprofielen
Alle vastgoedmakelaars vallen onder de toepassing van de witwaswetgeving. Maar wat vinden de makelaars daar zelf van? In de tabel die volgt wordt dit duidelijk. Een x betekent dat de vastgoedmakelaar het een goede zaak vindt dat men onder de witwaswetgeving valt. Zoals we kunnen zien vindt alvast niemand dat syndicus een beroep is dat thuishoort binnen
26
de wetgeving. Bij de andere specialiteiten is men verdeeld, al wordt bij de meesten wel erkend dat verkoop van vastgoed het risicovolst is. Bij vastgoedmakelaar 6 is niets aangeduid omdat deze persoon deze vraag niet begreep. Makelaar 8 zegt “Misschien”. Ook is opmerkelijk dat de vijfde vastgoedmakelaar vindt dat zijn beroep (bedrijfsvastgoed) daar niet thuishoort maar de sector van villa’s, woningen, rijwoningen wel. (Interview 5) Dit in tegenstelling tot de meeste anderen die het minste problemen voorzien bij de verkoop en verhuur van particuliere woningen.
Vastgoedmakelaar:
1
2
3
4
5
verkoop
x
x
x
x
x
x
verhuur
x
x
x
x
Rentmeester
x
x
6
7
8
9
x
syndicus
De respondent van het eerste interview vindt dat syndicus helemaal niet thuishoort onder de risicoprofielen. Hij haalt aan dat de syndicus misschien af en toe eens 150 euro door zijn handen ziet gaan. Daar kan je volgens deze persoon weinig mee sjoemelen. (Interview 1)
Tijdens interview twee antwoordt de makelaar dat de wetgeving vooral nodig is voor het rentmeesterschap. Hij vertelt vanuit zijn eigen ervaring dat er huurgelden binnenkomen op de derdenrekening en die dan maandelijks naar de verschillende eigenaren worden doorgestort. Aangezien het hier over een continue geldstroom gaat, zou dat eventueel een bron van witwassen kunnen zijn. Bij verkoop zijn het grote bedragen officieel geld die betaald worden. Vooral verkoop hoort er ook onder. De respondent vindt het te gek dat huurgelden, die niet belast zijn, op één of andere manier zouden verduisterd worden. Dat zou een absurditeit zijn. De verhuur hoort dus minder onder de wetgeving thuis. (Interview 2)
In het zevende interview zegt deze persoon dat het niet moeilijk is zich in te beelden dat je bij buitenlands vastgoed meer met witwassen wordt geconfronteerd. Bij het klassieke makelaarskantoor dat zich focust op residentieel vastgoed rijzen er toch twijfels in hoeverre dat zou toegepast moeten worden. (Interview 7)
“Allez, ik begrijp dat ze ons daartussen zetten omdat wij natuurlijk een schakel zijn hé en vastgoed in het verleden misschien veel gebruikt is om bepaalde middelen, laat ons zeggen, in 27
stenen te steken. Of dat dat op vandaag eigenlijk nog zo opportuun is om die controle te hebben, heb ik een beetje mijn vraagtekens bij. Omdat alles toch veranderd is. Allez, alleen al door het feit dat die voorschotten niet meer dan 15000 euro mogen zijn. In cash ga je voor een stuk eigenlijk al een aantal zaken gaan elimineren. En als je dan, zoals de meeste makelaars denk ik op vandaag, je voorschotten sowieso ontvangt op een rekening dan.. allez ja, zie ik eigenlijk nog weinig manieren om echt verder te gaan controleren of dat die middelen eigenlijk van een correcte oorsprong zijn of dat de achterliggende partij die koopt, andere bedoelingen heeft. Ik vind dat eigenlijk moeilijk om dat in te schatten.” (Interview 7)
Vanuit het CFI is men echter duidelijk dat alle vormen van vastgoedmakelaar onder de toepassing van de witwaswetgeving vallen. Daar wordt geen onderscheid in gemaakt. De heer Verhelst verduidelijkt echter dat een syndicus misschien nooit zal moeten melden vanuit zijn eigen werkzaamheden. De meldingsplicht gaat niet alleen over transacties, maar ook over feiten. Als een syndicus feiten vaststelt die eventueel kunnen wijzen op witwassen, dan heeft hij of zij een meldingsplicht. (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
3.3.
Is de vastgoedmakelaar bekend met de inhoud van de wet van 11 januari 1993?
Tijdens de gesprekken met de vastgoedmakelaars blijkt al snel dat men wel afweet van de wet maar men komt niet veel verder dan enige kennis in grote lijnen. Veel details kan men niet geven. Zo weet men bijvoorbeeld niet wanneer of hoe de wet laatst werd aangepast in januari 2010. Ook een opleiding, die nochtans verplicht is in de wet, hebben ze nog nooit of enkel lang geleden gevolgd. Het is duidelijk dat hier toch een pijnpunt vervat zit voor de vastgoedsector.
3.3.1.
Matige kennis van de wetgeving:
Bij een vraag naar de bekendheid met de wet van 11 januari 1993 vertellen zeven van de negen vastgoedmakelaars dat ze er wel een beetje van af weten maar weinig tot niets in detail. De twee anderen vinden van wel maar het blijkt al gauw dat dit toch ook niet zo was. Een volgende vraag polst naar wat men als belangrijkste onderdeel van de wetgeving beschouwt. Vijf van de negen hebben het hier over het feit dat men geen cash geld meer mag ontvangen boven de 15.000 euro en dat het dan enkel via overschrijving kan gebeuren. Eén makelaar vindt transparantie het belangrijkst en drie anderen hebben hier niet echt een antwoord op. 28
Respondent drie weet naar eigen zeggen wat de toepassing van de wet inhoudt en wat er daarvoor precies moet gebeuren. Het gaat dan over een aantal documenten die in de clausules moeten opgenomen worden en dat de klant geïnformeerd moet worden. Deze persoon vertelt er ook bij dat hij het handig zou vinden als het informeren wat vlotter zou verlopen. Er wordt aangehaald dat de vastgoedmakelaar ‘het’ moet aangeven maar het is zeer moeilijk te vinden tot wie men zich moet wenden als er een vermoeden is om het aan te geven. Volgens de respondent zou dit beter kunnen. (Interview 3) Zoals eerder verteld is het nochtans niet moeilijk om terug te vinden dat de instantie waaraan gemeld moet worden het CFI is. Het lijkt ook te tonen dat het doorstromen van de informatie van de beroepsinstanties naar de vastgoedmakelaars zelf, niet altijd vlot en nauwkeurig gebeurt. Het zou toch jammer zijn moesten meldingen hierdoor verloren gaan. Een betere communicatie lijkt een noodzaak in dit geval.
Bij het polsen of de volgende respondent goed op de hoogte is van de witwaswetgeving wordt dit verteld:
“Eigenlijk in grote lijnen wel maar euh ik heb dat nooit in detail doorgenomen. Omdat dat in de praktijk bij ons eigenlijk bijna niet voorkomt.” (interview 5)
Tijdens interview zeven wordt verteld dat deze vastgoedmakelaar de wet al ooit heeft doorgenomen, al is dat al een tijdje terug. Er wordt wel bijgezegd dat die informatie vrij ver zit ondertussen. (Interview 7)
“Goh euhm, aan een kant vind ik de belangrijkste punten is die 15.000.. Ik vind nu eerst en vooral dat ze de aansprakelijkheid, dat de overheid wel gemakkelijk geweest is door de aansprakelijkheid toch bij ons te leggen mocht blijken dat dat achteraf geen officieel geld is. Dat vind ik niet, vind ik een beetje zwaar omdat ik niet weet in welke mate wij daaraan kunnen doen. We hebben uiteraard de meldingsplicht maar de belangrijkste zaken is dat ja, nu ik heb liever dat alles via overschrijvingen of via cheques gaat. Ik heb niet zo graag cash geld. Maar ik merk dat sommige mensen daar wel problemen mee hebben. Maar ik denk het belangrijkste punt is wel van die 15.000 euro. Ja daar wordt tenslotte wel eens aan getild, ondanks het feit dat alles via overschrijvingen moet omdat mensen ervan uitgaan van ja dat
29
wordt dan in de volksmond gezegd van “moeten zij alles weten?”. Maar er komt een tijd dat ze alles gaan weten ook (lacht) En dat is niet veraf denk ik dus.” (interview 2)
3.3.2.
Opleiding:
De wet verplicht dat de sector aan elk van zijn werknemers een opleiding geeft in verband met de witwaswetgeving. Het blijkt dat dit echter niet of te weinig gebeurt binnen de vastgoedsector. Zeven van de negen vastgoedmakelaars vertellen dat ze nog nooit een opleiding gevolgd hebben en de andere twee hebben dat wel gedaan maar dat is al lang geleden. Nadat blijkt dat de bekendheid met de wetgeving toch matig is, en dat zal nog verder blijken uit volgende puntjes, is het toch verwonderlijk dat dit niet gebeurt. Aan de ene kant omdat het wettelijk verplicht is, aan de andere kant omdat dit hun kennis over de wetgeving toch een pak vooruit zou helpen.
Drie van de vastgoedmakelaars zeggen hier ook helemaal niet in geïnteresseerd te zijn. Een ander drietal wel. Twee geven hier niet echt een duidelijk antwoord op en nog iemand is wel geïnteresseerd maar vindt dat hij het daarvoor te druk heeft:
“Het is altijd interessant hé. Kijk, ge geeft me hier nu een punt dat er inderdaad.. Dat willen we wel altijd weten hé. Maar elke dag komt er hier informatie binnen hé. Op de post ten elven zitten, moest ik al die informatie moeten lezen die ik moet kennen, dan kan ik mij uiteindelijk daar een dag mee bezighouden en niet meer werken op den duur hé. Dat zijn boekdelen die hier binnenvallen hé.” (Interview 4)
“Over specifiek die parameter? Nee dat heb ik nog niet gehad. Het zou mij wel interesseren maar eigenlijk voor ons is het niet toepasselijk.” (Interview 9)
3.3.3.
Anonimiteit:
Sinds januari 2010 werd de witwaswet opnieuw aangepast. Dit zorgde er bijvoorbeeld voor dat er vanaf nu anonimiteit gewaarborgd wordt voor de vastgoedmakelaar die een melding doet. Dat was voordien niet zo geregeld. De wet werd tevens volledig hervormd en nog een groot aantal zaken wijzigden.
30
Voor de vastgoedmakelaars echter is deze bescherming wellicht het belangrijkst. Slechts één van de negen vastgoedmakelaars is hiervan op de hoogte. De andere acht weten dit niet. Ze vinden het wel allemaal een goede zaak dat deze bescherming nu gewaarborgd is. Al betekent dit niet dat dit op allemaal een invloed zou hebben om zelf sneller een melding te doen. Volgens het CFI komt dit allemaal door een gebrek aan doorstroming van informatie door de beroepsinstantie en tuchtoverheid van de vastgoedsector. Deze zijn immers door de wet verplicht om de opleiding, de informatie over de aanpassing et cetera, door te voeren naar alle vastgoedmakelaars.
“Tuurlijk. Wij hebben nochtans.. we hebben die doorstroming gedaan. Maar bon, ik zeg, daarop rekenen wij op de toezichthouders en de beroepsverenigingen hé. Wij zijn een operationele eenheid en dat is iets dat wij tussen de soep en de patatten moeten doen bij manier van spreken hé. Dus en ook het ganse systeem is zo gericht hé. Het is niet een kwestie van dat we zelf onze verantwoordelijkheden afschuiven. Nee, de wet legt duidelijk de verantwoordelijkheid daarbij.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Verderop in het interview vertelt de heer Verhelst dat er nu in de wet is vastgelegd, wat al in de praktijk gangbaar was. Ook voordien werd al anonimiteit gewaarborgd. Het CFI zou nooit een meldingsverslag mee hebben doorgegeven en ze hebben dat ook nooit gedaan. Er werd enkel een rapport doorgegeven met de status erin, maar nooit het meldingsverslag op zich. Wat evenwel niet kon vermeden worden is dat de procureur of de onderzoeksrechter de melder naar voor bracht als getuige. Daar heeft het CFI uiteraard geen zeggenschap over. Maar dit is nu dus veranderd. (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
3.4.
De verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswetgeving.
In de wetgeving is een volgende verplichting voor de vastgoedsector dat er in elk kantoor een verantwoordelijke moet aangeduid worden voor de toepassing van de witwaswetgeving. De taken van deze persoon werden reeds beschreven in het hoofdstuk over de wetgeving. Na toetsing met de praktijk blijkt dit alweer een pijnpunt te zijn binnen de vastgoedsector. Bij twee derden van de ondervraagden zijn zijzelf of iemand anders binnen het kantoor de verantwoordelijke. Bij de overige drie kantoren is hier niemand voor aangesteld. Bij diegenen
31
waar er wel iemand aangesteld is, vertelt men er echter bij dat ze hier bijna geen tijd aan besteden omdat witwassen bij hen niet voorkomt.
“uiteraard ben ik ook verantwoordelijk voor het doorsturen van.. maar mijn medewerkers ook hé. Ik heb het hen genoeg gezegd van als ze bepaalde zaken zien waarvan dat ze van oordeel zijn dat het vreemd is, dan kunnen ze dat ook rechtstreeks doorsturen.” (Interview 7)
“Ik ben de zaakverantwoordelijke. Daar is niemand voor aangesteld.” (Interview 8)
Tijdens het laatste interview vertelt de respondent dat daar niemand specifiek voor is aangesteld. Er zijn regelmatig vergaderingen en er is precies geweten wat er allemaal gebeurt in het kantoor. Deze respondent is tevens de gedelegeerd bestuurder maar zijn bureel is beneden tussen de andere personen in het kantoor. Dat het wettelijk verplicht is om een verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswetgeving aan te stellen is hier niet geweten. Al geeft deze vastgoedmakelaar zichzelf daar slechte punten voor. Er wordt bij verteld dat men dat eens fameus zal moeten bekijken. (Interview 9)
Bij de Cel voor Financiële Informatieverwerking vindt men dat dit de fout van de sector zelf is. De toezichthouder is ook de beroepsvereniging van de sector, het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV). Deze zou echter geen controles uitvoeren waardoor er ook weinig druk op de vastgoedmakelaar zelf staat om deze richtlijnen te volgen. Dit kan tevens gekoppeld worden aan het feit dat de opleiding niet goed geregeld wordt aangezien dit zeker één van de puntjes zou zijn waarover wordt geïnformeerd.
“Moest de toezichthouder een gewone controle zou doen dan kunnen ze zeker voor de helft van de vastgoed tien, elf administratieve boetes uitschrijven. Zeker. Maar het idee dus dat het CFI dus de beroepsvereniging of de disciplinaire kamer […] het toezicht zou doen, dat is in feite een miskleun geweest in de eerste plaats. […] In feite zou je het aan hen moeten vragen hé maar uiteindelijk komt het er bij mij op neer dat zij zeggen van uitvoering, dat is onze zaak niet. We hebben maar één belang en dat zijn onze commerciële belangen. […]Dus als zij zelf niet overtuigd zijn of willen, ok. Je moet dat eens vergelijken met wat de CBFA doet. Die CBFA heeft er al een paar gesloten. In het begin zeker. Die heeft daar miljoenen boetes uitgeschreven, heeft daar publicaties gedaan…” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel) 32
3.5.
Identificatieplicht
Eén van de belangrijkste elementen in de witwaswetgeving is de identificatieplicht. Dit houdt in dat de vastgoedmakelaar de identiteitsgegevens van zowel kopers als verkopers, huurders en verhuurders moet trachten te achterhalen. Wanneer het om bedrijven gaat moet men de maatschappelijke zetel en de natuurlijke persoon achter het bedrijf ook identificeren. Alle vastgoedmakelaars die werden ondervraagd weten dit. Het grootste argument is dan ook dat dit sowieso moet gebeuren om een compromis of verkoopsovereenkomst te kunnen sluiten. Er moeten tevens afschriften van bijgehouden worden en iedereen doet dat ook.
De respondent uit interview 1 merkt op dat al die zaken sowieso opgezocht moeten worden voor rechtspersonen en natuurlijke personen. Er kan anders simpelweg geen overeenkomst gemaakt worden. Dit staat zelfs in de statuten. (Interview 1)
“Ik ben nu aan het twijfelen, euhm ik heb wel eens een paar verdachte.. maar ik zeg het nog een keer dat is dan niet zozeer om bij mijn weten om gelden wit te wassen. Ik heb wel een keer, dat heeft daarom niet tot een contact geleid, maar mensen over de vloer gehad die ik toch wel vreemd vond hoor, die zich voordeden als interessante vastgoedkopers die dan weinig of geen voorwaarden stelden.. Ik vind dat altijd zeer eigenaardig, altijd zeer opvallend. Maar goed dat blijft dikwijls bij contacten zelfs als die mensen hun gegevens niet opgeven. Die hier gewoon over de vloer komen en die dan geen gegevens willen geven maar die daarna.. ik hou die bewust een beetje af hoor. Omdat ik het liever allemaal clean hou en als die mensen mij dan geen gegevens geven, kan ik het moeilijk melden op basis van een persoonsbeschrijving. Dat kunnen ook perfect mensen zijn die recht in hun schoenen staan hé, maar die gewoon mij een beetje.. ja dat is misschien een beetje ervaring dat ik heb van de manier waarop ze vragen stellen, of dat ze een … bekijken dat afwijkend is van het standaard patroon. “ (Interview 2)
“Nee. Nee, het is zo, als wij met iemand een contract aangaan, zowel verkoop als verhuur, dan checken wij die mensen op voorhand. Omdat wij vinden dat het geen reclame zou zijn voor ons kantoor als wij gelijk wie in se daarmee een verkoopcontract of een huurcontract willen laten ondertekenen. Wij werken voor onze opdrachtgever en dat is altijd de verkoper en de verhuurder. Dus wij staan mensen bij en wij willen het beste voor die mensen. Dus willen wij ook dat zij goeie partijen hebben, nu dat zij contracteren. En ik denk dat het weinig
33
zin heeft om twee partijen geforceerd samen te brengen, dus wij doen dat sowieso. Voor vennootschappen is dat sowieso dat we een kredietrapport opvragen zelfs.” (Interview 5)
In interview zeven wordt verteld dat er voor particulieren sowieso kopieën of een uittreksel van identiteitskaarten genomen wordt. Wanneer het een vennootschap betreft zal men de statuten kopiëren of eventueel de laatste aanpassing. Die zaken worden wel degelijk bijgehouden. (Interview 7)
Tijdens het laatste gesprek vertelt één van de respondenten dat het wettelijk verboden is om gegevens van personen bij te houden of te achterhalen. Het is de enige persoon die dit aanhaalt. Aangezien de wet de vastgoedmakelaar verplicht om deze gegevens net te achterhalen werd info ingewonnen bij het CFI. Het werd snel duidelijk dat dit niet juist is.
“De identificatieplicht. Dat wil zeggen, dus een persoon die zich aanmeldt bij mij. Ik weet dat ik geen kopij van de identiteitskaart mag vragen, wat ik zeer jammer vind. Want uiteindelijk, het spreekt zich een beetje tegen hé met witwas. Ik mag informatie geven maar uiteindelijk mag ik de identiteitskaart niet vragen. Absurd hé. Ook dat vind ik.. euh loonfiches vragen mag je ook al niet meer. Hoe kan je juiste informatie geven aan een eigenaar als dat niet mag? Dus eigenlijk spreekt het een beetje tegen hé, die twee dinges. Over privacy, zal het dan wel.. Maar je weet ook als je eigenaar bent, dat je toch graag weet wie in je pand komt..” (interview 9)
Het CFI heeft hier echter een heel andere mening over.
“Zij moeten dat doen aan de hand van bewijsstukken. Die man verkoopt larie en apekool. Ofwel weet hij het niet, ofwel wil hij zich distantiëren. Als de wet U oplegt dat je moet identificeren aan de hand van bewijsstukken waarvan men een kopie neemt
of op een
elektronische kaart hé. […]Ze mogen dat wel doen. Als de witwaswet hen dat oplegt.. Ofwel laten ze gewoon identiteitskaart voor wat het is en leggen ze het elektronisch vast via de computer. Dat is dus werkelijk.. Dat is de eerste keer dat ik dat hoor ze.[…] Het enige dat je kunt zeggen is dat ze zich beroepen op privacy, privacy, privacy. De mensen denken dat je niets meer moogt doen. Privacy zegt gewoon dat je die informatie die je beroepsmatig inwint, dat je die enkel voor die specifieke doeleinden moogt gebruiken. Dat is privacy, in essentie.
34
Dus als de wet U oplegt om die identiteit op te nemen en zelfs te bewaren, dan moet je dat doen.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Het toepassingsgebied van de wet is echter iets groter. Ze verwacht ook van de vastgoedmakelaar dat hij of zij een potentiële koper, waar uiteindelijk geen contract mee wordt aangegaan, identificeert. Dit blijkt in praktijk toch wat problematischer.
Tijdens interview één blijkt dat bij mensen waar geen contract mee wordt aangegaan, dit niet gebeurt. Anders zou de vastgoedmakelaar meer een controleur zijn. Ze moeten al zoveel doen volgens deze vastgoedmakelaar. Men gaat dat dan ook niet allemaal controleren om het ze (de overheden die witwassen bestrijden) gemakkelijker te maken. (Interview 1)
“Ten eerste, wij zijn commerciële mensen hé, dus wij hebben eigenlijk, hoe zou ik het zeggen, onze tijd is beperkt. Als ge daar dan ook nog tijd moet gaan insteken, met iemand waar we toch geen zaken mee gaan doen, nee. En ik heb daar zelf ook nog nooit aan gedacht, want ge moet dan waarschijnlijk zelf nog op zoek gaan naar bewijzen en wat weet ik allemaal. En dat is niet onze ambitie om daaraan genoeg werk in goeie dingen, waarom zouden we ons met slechte dingen bezighouden? Dus meestal, zo’n partijen laten wij gewoon vallen en hup, de volgende, goeie. Daar komt het op neer.” (Interview 5)
Vastgoedmakelaar negen merkt op dat ze geen detectivebureau zijn en dat zij zich daar niet mee kunnen bezighouden. Het is immers al moeilijk genoeg om de identiteit van mensen te achterhalen. Waarom? Men heeft wel mandaten maar de informatie verloopt per telefoon. Je weet meestal niet wie je aan de lijn hebt. Wanneer er achter de rug van de vastgoedmakelaar naar de eigenaar gestapt wordt, heeft de vastgoedmakelaar totaal geen verhaal meer. (Interview 9)
3.6.
Indicatoren voor verdachte transacties
Er zijn 2 soorten indicatoren voor verdachte transacties. Er zijn er opgesteld door het CFI. Dit gaat echter om een indicatielijst van factoren waar de vastgoedsector op moet letten en zijn in geen geval bindend. Ook in de witwaswetgeving werd een lijst van indicatoren opgenomen. Deze zijn er echter voornamelijk voor de casino’s en een hulpmiddel om ernstige en
35
georganiseerde fraude te onderscheiden van gewone fiscale fraude. Vanuit het CFI zegt men dit over de wettelijke indicatoren:
“Nee nee, indicatoren die in de wet bestaan of die wetgeving bestaan, dat zijn de indicatoren die van toepassing op de casino’s en dan zijn er indicatoren van het vroegere 14 bis.. ik weet niet welk artikel dat nu is. […]Die indicatoren van ernstige en georganiseerde fiscale fraude? Nee, dat zijn hulpmiddelen hé. Dat is een hulpmiddel, het is een aanwijzing hé. Het is geen objectieve meldingsgrond maar ik zeg, ze moeten zich gedragen naar, dat wil zeggen dat ze eens moeten nagaan of inderdaad die indicatoren aanwezig zijn en dan nog kijken of het inderdaad relevant is in hun hé. Want die indicatoren, die zijn wel typisch voor georganiseerde en fiscale fraude maar bepaalde instanties zijn typisch voor alle witwasverrichtingen hé. Het gebruik van schermvennootschappen, ja dat is niet echt fiscaal hé. Zo’n dingen. Dus dat is een indicator maar geen objectieve indicator in de zin van als je dat ziet, moet je melden. Nu ga ik onmiddellijk zeggen dat er daar wel een discussie is ontstaan. Volgens sommigen is dat nu een objectieve meldingsgrond. De overgrote meerderheid in interpretatie is neen. Het helpt U om het onderscheid te maken. “ (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
De indicatoren waar het in de interviews met de vastgoedmakelaars over gaat zijn diegene die het CFI heeft opgesteld, specifiek voor de vastgoedmakelaar. Dit zijn er dertien. Het geeft een indicatie aan de vastgoedmakelaar waar men op moet letten om verdachte transacties te herkennen. Ze zijn in geen geval wettelijk bindend. De meeste puntjes daaruit worden door hen wel als logisch en bekend omschreven maar het grootste deel weet echter niet dat er zo’n indicatorenlijst bestaat. De indicatoren kunnen een goede leidraad vormen en daarom valt dit toch wat te betreuren.
“Ik hoop dat ik niet spreek voor al mijn collega’s in de vastgoedwereld maar de grote kennen we wel maar ja, de kleine details niet hè.” (Interview 7)
36
3.7.
Meldingsplicht
3.7.1.
Contact met verdachte transacties
Eerst en vooral proberen we te achterhalen of de verschillende vastgoedmakelaars wel eens in contact komen met verdachte transacties. De meesten hebben wel ooit al eens iets verdachts meegemaakt. Vier zeggen hier nog nooit mee in contact gekomen te zijn. Degene die wel al eens iets meegemaakt hebben zeggen dat ze er niet op ingaan wanneer het concrete vragen zijn. Bij aftastende vragen wordt vooral gezegd dat men dit probeert te vermijden en de persoon of personen in kwestie worden afgewimpeld.
“Die vraag wordt wel gesteld maar ik ga er gewoon niet op in. Ik ben daar kordaat in.” (Interview 6)
Binnen het vastgoedkantoor van de tweede respondent worden weinig vreemde klanten met kwade of foutieve bedoelingen aangetrokken. Zij stappen waarschijnlijk eerder naar een ander kantoor. Het gebeurt wel eens dat deze vastgoedmakelaar iets vreemd vind, maar dat is eerder zelden. In dat geval wordt af en toe eens contact opgenomen met de notaris van die partij om dat met hen eens te bespreken. Aan de andere kant zijn hier bijna alle opdrachtgevers of klanten gekend. Het gaat dan over mensen van jaren terug. Hier wordt gedacht dat het dus voornamelijk aan het cliënteel van het vastgoedkantoor ligt. (Interview 2)
“ […] als we zo van die.. sommige figuren tegenkomen dan zetten we die zeer snel op een dwaalspoor. Ik heb al uitnodigingen gekregen om naar Rusland te gaan, om naar Parijs te gaan of weet ik veel, maar daar doe ik niet aan mee. Absoluut. […]Ah ja. Tot nu toe heb ik dat nog niet echt nodig gehad. Maar je voelt wel sommige personen maar dan vermijd je de discussie met zo’n mensen.“ (Interview 9)
Eén vastgoedmakelaar zei zelf niets met witwassen te maken te hebben maar kent uit vroegere ervaringen wel een “cowboy uit de sector”.
“Nu, ik ken ook.. rondom mij collega’s vastgoedmakelaars die eigenlijk cowboys zijn hé. Dat is altijd zo. En die trekken zich daar weinig van aan. Zelfs naar hun opdrachtgever toe heb ik de indruk dat zij daar weinig compassie mee hebben. Dat klinkt misschien raar maar dat is
37
gewoon zo. Dus ik kan mij moeilijk voorstellen dat als ge zelf zo’n cowboy zijt dat ge een andere cowboy gaat aangeven. Dat kan ik mij dus niet voorstellen.” (Interview 5)
Twee van de respondenten hebben het over andere culturen en dus andere gebruiken. Het gaat hier daarom niet onmiddellijk over witwassen op zich. Maar het valt hen op dat sommige buitenlanders veel cash geld op hun persoon dragen en zo ook proberen te betalen. Men wijst er ook wel op dat ze dit niet aanvaarden.
“Dat zijn mensen die lopen met geld zo in het pocketzakske van hun hemd. Dat typeert hé. Dat is een bepaalde fierheid ook bij sommige volkeren dat ze contant geld bijhebben. Hoe meer hoe liever, dat ze kunnen tonen van ‘ik ben een rijken’ hé. Ik was gisteren nog bij een klant van mij en die doet in compressoren en zei: moest je weten wat ik allemaal heb van klanten. Er komen hier van alle soorten en dat zijn Arabieren, dat zijn gelijk wat. En die mensen die, daar ook hé, die halen hier geld uit hun zak, die halen daar geld uit hun zak en die geven zo 2000 euro hé, dat ze bijhebben. En, ik denk voor rijwoningen en voor dergelijke andere onroerende goederen dan dat wij doen dat nog altijd zo zal zijn.” (Interview 5)
“Het is zo dat de allochtone gemeenschap, Turken in het bijzonder die zelfstandig zijn, proberen hun voorschot meestal te betalen met baar geld. En wij aanvaarden dat dus niet. Dus als ze op één of andere manier op een rekening storten en overmaken aan ons dan heb ik er geen problemen mee. Maar wij gaan geen contanten ontvangen.” (Interview 3)
Tijdens het gesprek met de heer Verhelst wordt ook voorgelegd dat de vastgoedmakelaars, die aan de interviews meewerkten, zelf vertellen zo goed als niet met verdachte transacties in contact te zijn gekomen:
“Nu is het wel zo, dat als je in het derde stadium zit, dat je in feite al met een hele constructie erachter zit en dat je inderdaad al goed moet weten hoe en wat. Sommige zaken zijn zeer evident maar de bedoeling van een witwasconstructie is natuurlijk er mee naar buiten komen alsof dat het legaal geld is. En dat gebeurt met allerhande trucjes en constructies en dat is natuurlijk het moeilijkste te herkennen, dat is duidelijk. Maar als er daar een Albanese vennootschap voor U staat die dus flatgebouwen in Knokke koopt en het zit vol met Russen, dan moet je U vragen stellen hé. En dat zou ik persoonlijk als vastgoedmakelaar melden ze. Maar ja.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel) 38
3.7.2.
Melding
Wanneer de vastgoedmakelaar in contact komt met een verdachte transactie, dan wordt er van hem verwacht dat hij deze persoon of personen tracht te identificeren en dit meldt aan de bevoegde overheid, zijnde het CFI. Zoals al in voorgaande hoofdstukken besproken krijgt het CFI heel weinig meldingen vanuit de vastgoedsector. Logischerwijze zou dit kunnen komen omdat de makelaars gewoonweg geen contact hebben met witwassen. Nu blijkt dat er toch sprake is van contacten, hoe klein die ook mogen zijn. Dit impliceert dat de vastgoedmakelaar zijn meldingsplicht niet naleeft. Geen enkele van de bevraagde vastgoedmakelaars heeft dan ook al een melding gedaan aan het CFI. Er blijkt dat indien ze een duidelijk feit zouden vaststellen, dat er dan tot melding wordt overgegaan. Wanneer het niet duidelijk is zal men eerder beslissen om verder contact te vermijden en er niet op in te gaan. Melding in deze gevallen ligt wat moeilijker bij de vastgoedmakelaars. Het is duidelijk dat een goede opleiding ook hierin een oplossing zou kunnen bieden. Het zou hen misschien van de noodzaak kunnen overtuigen om meer te gaan melden. Vooral een betere kennis over in welke gevallen het wel moet en wanneer niet zou verduidelijking kunnen brengen.
Respondent twee vertelt dat hij of zij het wel zou melden omdat ze die plicht hebben uiteraard. De eerste die op kantoor wil betalen met 15.000 euro zal gemeld worden. Dat is 100 procent zeker. (Interview 2)
“Ik heb geen melding gemaakt maar ik doe er ook niet aan mee. Maar ik zie niet in dat ik mensen moet gaan melden die achteraf dan niet kopen of toch, en als zij dat doen dat is hun probleem hè, dat is het mijne niet hè. Ik ben correct hè.” (Interview 6)
Respondent zeven haalt aan dat het kantoor zeker zal doorgeven wanneer er een frappant feit is, waarvan je duidelijk kan oordelen dat het louche is of de middelen waarover sprake is die van vreemde origine zijn. Deze persoon vraagt zich wel af waar de grens ligt. De makelaar heeft immers nog nooit echt mensen tegengekomen waarvan het bijna zeker louche lijkt, zonder er een transactie mee gedaan te hebben. De noodzaak is er met andere woorden nog nooit geweest om dat door te geven. Het vastgoedkantoor werkt ook niet met buitenlands vastgoed. Ze hebben dus geen buitenlandse klanten. Het zijn allemaal Belgen, Vlamingen. Volgens de respondent werken ze dus met een vrij goed afgebakend cliënteel. (Interview 7)
39
De heer Verhelst heeft op dat vlak een andere kijk op die zaken. Volgens hem is er ook onwil in het spel bij de vastgoedsector.
“Vastgoedmakelaars zijn één van onze kopzorgen. Maar wij gaan iets ondernemen. Wanneer en hoe dat staat nog niet vast, maar het is een sector die notoir, gewoonweg onwillig is in mijn ogen. Wij spreken van onwil, meer is het niet. Eén van de redenen, enfin kijk destijds ben ik nog.. heb ik al met de sector gepraat hé. Wat is hun redenering? Zij zeggen ja kijk, misschien heb je dat ondertussen ook ondervonden, wij moeten onze klanten kennen. Onze klanten zijn onze opdrachtgevers en wie aan de andere kant van de tafel staat dat interesseert ons niet. Hetgeen natuurlijk wel compleet tegen de wet is. Je moet alle partijen die in de transactie betrokken zijn moet je kunnen identificeren. Je moet weten met wie dat je te doen hebt.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Daarnaast wordt aan de heer Verhelst ook de vraag gesteld of er al een evolutie in het aantal meldingen te merken is. Dit is niet het geval. In 2009 zijn er wel 9 meldingen geweest vanuit de sector. De jaren daarvoor slechts één, twee of geen. Dit is dan misschien een stijging maar het blijft veel te weinig. Zeker wanneer een vergelijking gemaakt wordt met de notarissen. In het jaar 2009 werden er 251 meldingen geteld vanuit het notariaat. De jaren daarvoor zelfs 320 en 334. (CFI, 2009) Deze twee beroepen werken veel samen maar bij de notarissen worden wel veel meldingen gemaakt. Vanuit het CFI legt men de oorzaak vooral bij de vastgoedsector. Deze zijn commercieel ingesteld in tegenstelling tot de openbare functie van het notariaat. Dit verklaart volgens hen waarom vastgoedmakelaars minder geneigd zijn tot melding over te gaan omdat geld verdienen daar op de eerste plaats komt. Vanuit de vastgoedsector zelf vindt men het voornamelijk normaal dat er meer meldingen vanuit de sector der notarissen komen.
“Dat begrijp ik. Waarom? Omdat er bij ons dus wordt beperkt met een voorschot van 10 per cent van de totale koopsom. Dus die verkoopsovereenkomsten, die worden gedeponeerd bij de notaris, alsook de gecertificeerde cheque. Dus ik vind het maar normaal dat bij de notaris veel meer meldingen voorkomen. Want uiteindelijk zijn er bij de koper.., de kandidaat koper, die moet dan de totale koopsom betalen bij de notaris. Dus als die daar komt met zijn fameuze zwarte valies met briefjes dan begrijp ik wel dat er meer meldingen zijn. Maar hier.. 10 per cent van 350000 euro of 400000 euro, dat zijn bedragen, maar dat zijn geen kostbare 40
bedragen en sowieso standaard in onze compromis staat, door middel van een gecertificeerde cheque. Dus vandaar dat we dus ook weinig melding kunnen geven want die cheque komt van een gecertificeerde bank en cash aanvaarden we niet. Dus ik denk dat dat veel verklaart. Want de makelaar kan de akte niet.. de makelaar kan enkel en alleen dus de verkoopsovereenkomst opstellen en nogmaals wij doen dat in samenspraak van alle partijen. Soms is dat echt scheidingen met advocaten erbij, vennootschap, komen daar fiscalisten bij dus iedereen is op de hoogte en kan zijn zeg doen in de compromis. Als de mensen hier komen kunnen ze in alle sereniteit ondertekenen. En daarna met Uw compromis en Uw cheque bij de notaris.” (Interview 9)
Tijdens interview zes komt aan bod dat men vroeger onderling afspraken maakte voor men bij de notaris binnenging. Deze persoon denkt dat dit misschien vroeger meer gebeurde. Je kunt het dan uiteraard niet weten als vastgoedmakelaar dat er gesjoemeld wordt. (Interview 6)
Dat dit een moeilijke situatie is, is duidelijk. Het CFI is dan ook van plan om stappen hiertegen te ondernemen. Het is nog niet duidelijk wat er precies gaat gebeuren of wanneer, maar er wordt wel aan gewerkt. Een eerste stap is dat de controlefunctie niet meer door de beroepsinstantie zal worden geregeld maar door het ministerie van Economische Zaken. Dit is echter een recente ontwikkeling en moet nog georganiseerd worden.
“Stricto senso dekken we wel die sector. Maar het is een kwestie van principe ook. De sector is gewoon, doet gewoon alsof ze geen wettelijke verplichtingen hebben. Dus nu is de controle overgegaan naar het Ministerie van Economische Zaken. Bon, dat is tamelijk recent en dat moet zich nog organiseren en we zullen zien. We zullen zien hoe we dat gaan aanpakken. We zullen dus ook vanuit de Cel in de mate van het mogelijke naar sensibilisering toe gaan. Maar sensibilisering, daarvoor moet je goeie wil hebben ook hé. Het is dus niet zodanig een kwestie van sensibiliseren maar ze vegen er hun frak aan. En dat is een situatie die we op lange termijn niet kunnen tolereren in wezen. Op een of andere manier moeten we ageren.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
De reden waardoor dit op zich heeft laten wachten is grotendeels omdat het CFI hoofdzakelijk een operationele functie heeft. Men krijgt via de notarissen ook zicht op de verdachte transacties uit de vastgoedsector. Men heeft immers de middelen niet om zelf ook te gaan controleren en dat is hun taak ook niet. 41
“Ik zeg het, wij moeten onze middelen wat doseren en ook zien waar de prioriteiten liggen. En inderdaad op dat gros om niet te zeggen 95 per cent, als het niet meer is, van de vastgoedtransacties hoe dan ook naar ons toekomen via de notarissen.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Er wordt ook een poging gedaan om door de respondenten zelf een antwoord te laten vinden op de vraag waarom er zo weinig meldingen uit de vastgoedsector komen. Ook hier variëren de antwoorden sterk.
Tijdens interview negen uit de vastgoedmakelaar dat het waarschijnlijk gaat om een circuit dat bij hen niet gekend is. Er zullen waarschijnlijk wel een paar rotte appels tussen de makelaars zitten maar deze makelaar heeft met die mensen niets te maken. (Interview 9)
“Het is eerder misschien het principe van ‘laat er mijn kop mee gerust’ hé. En anderzijds misschien het idee van..hé ik laat de kaas van tussen mijn boterham niet pakken. En niet altijd op de hoogte zijn van wat moet ik nu precies doen eigenlijk. Anderzijds ja, moet ge zoveel doen hé. Moest je onze wetgeving kennen, dan is dat een boekenkast van hier tot ginder, van wetten en besluiten en van weet ik al. Als ge dat inderdaad wil.. dan kun je beter de deur sluiten en U daarop alleen concentreren. Voor de rest euh.. als er een vermoeden is misschien toch wel de voorzichtigste weg kiezen. […] Ik zal wel opletten voordat ik hier een klap op mijne kop krijg. Zoiets meer. Meer dan uit lijfbehoud.” (Interview 4)
De volgende vastgoedmakelaar denkt persoonlijk dat dit een stukje normaal is. Je vraagt immers aan een hele groep mensen om bepaalde zaken te doen. Malafide makelaars gaan het U niet vertellen en de bonafide makelaars hebben er al langer geen zaken meer mee. Alles staat immers op papier en komt niet meer voor. Er zijn bijvoorbeeld derdenrekeningen waar het geld moet passeren. Het systeem is zodanig veranderd dat de verkoper er geen baat meer bij heeft. Er worden zoveel regels opgelegd waar men zich aan moet houden waardoor je het feit zelf al voor een heel stuk uitschakelt. De vastgoedmakelaar maakt tevens de vergelijking met snelheidsbeperkingen voor auto’s. Wanneer je alle wagens beperkt tot 50 kilometer per uur binnen de stad en tot 120 kilometer per uur op de autosnelweg kan er dus niet sneller gereden worden. Dan zijn flitscamera’s overbodig geworden want er kan niet sneller gereden worden. Het is hier een beetje hetzelfde verhaal. Alles verloopt tegenwoordig volgens zo’n 42
vast stramien dat het bijna niet meer mogelijk is om met onofficiële gelden te betalen. En als het geld op voorhand officieel geld gemaakt is, kan de vastgoedmakelaar dat niet weten. Zo denkt alvast respondent drie hierover. (Interview 3)
In interview twee wordt geopperd dat er misschien ook schrik speelt om klanten te verliezen. De mensen zouden bijvoorbeeld kunnen zeggen dat de vastgoedmakelaar dat wil melden. Die kan dan naar een ander overstappen die daar lichter over gaan. Dit wordt althans door vastgoedmakelaar twee vermoed. (Interview 2)
Tijdens het eerste interview bedenkt de vastgoedmakelaar dat het misschien wel logisch is dat niemand zijn mond opendoet. De vastgoedmakelaar loopt anders het risico om erover doodgeschoten te worden, bij wijze van spreken. (Interview 1)
3.7.3.
Potentiële kopers waar geen contract mee wordt aangegaan
Zoals in punt 5 identificatieplicht reeds wordt gezegd, wordt van de vastgoedmakelaar ook verwacht dat hij of zij personen die geïnteresseerd zijn reeds moeten identificeren, ongeacht of daar nu een contract mee wordt aangegaan of niet. Zoals ook al vermeld vinden de respondenten dit niet echt hun taak. Ze kennen hun klanten maar de identiteit van dit soort personen achterhalen vinden ze net een stap te ver. Nochtans is het ook verplicht dit te melden aan het CFI, wanneer er verdachte vragen of handelingen worden gesteld.
3.7.4.
De melding in statistieken
Na het uitleggen van de meldingsplicht voor de vastgoedmakelaar en andere financiële en niet- financiële beroepen onder toepassing van de witwaswet, is het interessant om even wat statistieken over de meldingen te bekijken. Deze tabellen en cijfers komen uit de activiteitenverslagen van 2005 en 2009 van het CFI.
43
i.
Onderverdeling van de niet-financiële ondernemingen en beroepen
Hier zien we het aantal niet- financiële, meldende ondernemingen en personen per jaar. We kunnen duidelijk zien dat er weinig tot geen vastgoedmakelaars zijn die effectief een melding gemaakt hebben in de jaren 2005 tot 2009.
ii.
Evolutie van het aantal meldingen per jaar en per sector
Wanneer we kijken naar het totale aantal meldingen uit de sector zien we er heel weinig. In 2009 is er echter een verbetering te zien. Na slechts 1 melding in 2008 zien we er 9 in 2009. Hoewel dit een verbetering is, blijft dit bitter weinig in vergelijking met sommige andere nietfinanciële beroepen.
44
45
iii.
Het aantal meldingen per gerechtelijk arrondissement
Wanneer we geografisch het totale aantal meldingen bekijken dan valt op dat het arrondissement Brussel +/- 50 per cent inneemt. Dat van Antwerpen staat op een tweede plaats en Gent op de derde plaats met “slechts” 4,66 per cent in 2009. Dit wil dus zeggen dat er in het arrondissement Brussel 10 keer meer meldingen gebeuren als in het arrondissement Gent. Het is duidelijk dat witwassen meer lijkt voor te komen in het Brusselse. 4 Toch is het aandeel van het arrondissement Gent daarom niet te verwaarlozen. Het blijft immers het derde arrondissement op de lijst.
4
In de lijst werden enkel de 10 grootste Belgische steden geselecteerd, wat meldingen betreft.
46
iv.
Evolutie over de laatste 5 jaren van de meldingen per gerechtelijk arrondissement
Daarnaast kunnen we ook even de evolutie van het totaal aantal meldingen per arrondissement bekijken. Het gaat hier dus niet enkel over de vastgoedmakelaars. We zien dat het aantal meldingen overal in stijgende lijn zit, behalve in het arrondissement Gent. Als enige arrondissement is er een daling van het aantal meldingen te zien. In 2005 stond het arrondissement zelfs nog voor dat van Antwerpen op de lijst. In 2009 zijn de rollen echter stevig omgedraaid en heeft Antwerpen zelfs 4 maal meer meldingen dan Gent, dat net Brugge nog voorblijft. In vergelijking met 2005 zijn het aantal meldingen in 2009 zelfs gehalveerd. Hoe en waarom dit zo is valt niet uit de statistieken op te maken. Volgens Boudewijn Verhelst, plaatsvervangend voorzitter van het CFI, kunnen hier echter geen conclusies uit genomen worden.
“Daar moet je denk ik niet te veel achter zoeken. Dat zijn door de fluctuaties die zich voordoen soms. Je ziet hier in 2005 is er daar 1400 en zoveel, dat is een one- and- off, zoals ze zeggen in het Engels hé. Dat zijn, ik weet zelfs niet wat het is, maar dat moet plots in een bepaalde situatie zich hebben voorgedaan die zich, die.. Bijvoorbeeld een controle van wisselkantoren is genoeg om heel de wisselkantoren in een hogere versnelling te laten draaien. Nee, daar heb ik geen verklaring voor tenzij dat het bij de normale fluctuaties behoort.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
47
v.
Het totaal aantal meldingen per jaar
Als laatste statistiek kijken we dan nog even naar het totaal aantal meldingen dat het CFI ontvangt elk jaar. We zien dat het aantal meldingen bijna altijd stijgt. Enkel in 2003 en 2005/ 2006 was dit niet zo. In een artikel legt toenmalig voorzitter Spreutels van het CFI uit waarom er in 2003 een daling in de meldingen voorkwam van 24 %. Een eerste reden is dat de omschakeling van de Belgische Frank naar de Euro net voorbij was. De wisselkantoren zorgden zo voor heel wat minder meldingen. Ten tweede is er na de aanslagen van 11 september 2001 een verhoogde alertheid voor terrorisme geweest. Dit was vanaf 2003 opnieuw wat minder het geval. (Van Hamme, 2004) Het is duidelijk dat de 9 meldingen vanuit de vastgoedsector in 2009 miniem is in contrast met het totale aantal meldingen.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
12.723
13.120
9.953
11.234
10.148
9.938
12.830
15.554
17.170
Het CFI meldt in haar activiteitenverslag op dat naast deze stijging in meldingen het aantal dossiers redelijk stabiel blijft. Dit zou komen door een efficiëntere opsporing. Zo zouden er meer melders zijn in 1 dossier. (CFI, 2009)
3.8.
Impact van witwassen op het beroep van vastgoedmakelaar
Iedere vastgoedmakelaar wordt gevraagd of hij of zij vindt dat er een grote invloed merkbaar is op het beroep van vastgoedmakelaar. Allemaal vinden ze van niet maar om verschillende redenen. Bij meerdere respondenten komt het wel terug dat dit vroeger wel een impact had maar nu niet meer. Misschien komt het bij anderen wel nog voor maar bij hen zelf alvast niet.
Tijdens interview één denkt de vastgoedmakelaar dat dit in België misschien niet zo veel zal voorkomen. Vooral in de witwasparadijzen zal dit gebeuren. Bij de simpele vastgoedmakelaar zal dat minder zijn, daarom is het niet nodig om op hen te jagen. (Interview 1)
“Voor mij.. Het wordt mij gemakkelijk gemaakt eigenlijk om geen cash geld meer te moeten ontvangen. Dat vind ik zeker positief. Ik heb liever dat alles via rekening gaat, dat alles traceerbaar is. Het geeft wel een impact gehad, ik zeg het, dat het ons beroep.. dat het ons wel gemakkelijker gemaakt heeft en hetgeen ik ook wel goed vind, is dat het feit dat die antiwitwas 48
ook op ons beroep van toepassing is. Dat ze ons als een ernstig beroep beschouwen! En dat vind ik wel,.. Ik heb me altijd enorm geërgerd aan mensen die ons ‘maar’ een commercantenberoep vinden.” (Interview 2)
De vastgoedmakelaar uit interview zes denkt niet dat het momenteel gebeurt. Enkele jaren geleden is er de meeneembaarheid van de registratie gekomen. Dit zou een grote invloed kunnen zijn. De koper heeft er geen belang meer bij. Als men wil witwassen zal het volgens deze persoon eerder bij verbouwingen zijn, maar dat is een stap na die van de vastgoedmakelaar. (Interview 6)
3.9.
Impact van witwassen op de vastgoedsector in zijn geheel
“Ja tuurlijk. De vastgoed, ik zeg wel, daar hebben we dus wel door het feit dat de notarissen goed hun werk doen, een goed zicht op. Als je de theoretische witwasstadia kent, dus de inbreng, de circulatie, dus de hoofdwas en dan de investering, numero drie, het derde stadium. Dat is in feite het idee, de ganse opzet van een witwasconstructie. Als je spreekt van een witwasconstructie dan ga je dat beleggen. Dan ga je dat op een bepaald moment dus in de legale economie zetten en ga je dat beleggen. Eén van de grote beleggingsafdelingen is de vastgoed. Wat denk je dat de Russische maffia hier doet aan de Belgische kust en aan de Côte d’Azur? Ik spreek nu van maffia, maar hé.. Ik zeg, moesten we de notarissen niet hebben dan gingen we de vastgoedmakelaars al lang tot de orde geroepen hebben hé.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Het mag duidelijk zijn dat volgens het CFI witwassen nog altijd een grote impact heeft op de vastgoedsector en zelfs aanzien wordt als één van de grootste sectoren om geld wit te wassen. Witwassen kan inderdaad opgedeeld worden in drie stadia: plaatsing, versluiering en integratie. (Van Roosbroeck, 1996; Buchanan, 2004; Ping, 2004; CFI en CIB, 2008) Integratie wil zeggen dat het vermogen opnieuw in de legale economie wordt ondergebracht, onder andere in vastgoed. Deze integratie houdt tevens in dat investeren een doelstelling van witwassen is. Het is dan niet zo moeilijk om de link met vastgoed te maken. In deze sector wordt immers veel geïnvesteerd. Bij de respondenten is men hier echter niet zo van overtuigd.
49
In het verleden gebeurde het vaker dat een potentiële koper informeerde naar de mogelijkheid om geld wit te wassen. Er zou vroeger zelfs een periode geweest zijn dat de verkoop kon afspringen als de verkoper geen geld onder tafel wilde ontvangen. Vandaag is dat volgens deze makelaar niet meer zo. Het kon zelfs blijven hangen als gebruik dat men geld onder tafel wilde, zonder echt te weten waarom, buiten dat het gebruikelijk was. De wetgeving komt volgens deze persoon daarom te laat, want de laatste jaren heeft het kantoor daar geen contact meer mee. (Interview 3)
“Dat zou ik niet weten. Maar ik kijk dan misschien minder naar de (vastgoed)makelaars, maar bijvoorbeeld meer naar de patrimoniumvennootschappen. Ik denk dat daar wel wat andere.. Uiteindelijk als ge daarmee voor de dag moet komen.. en vooral omdat dat niet onder controle valt hé.” (Interview 4)
“Goh, ik denk dat eerlijk gezegd niet. Als ik kan spreken over onze activiteiten dan stel ik daar in ieder geval geen vreemde zaken vast. Natuurlijk, het is zoals je ook zelf zegt, het is sterk afhankelijk van wat je doet binnen het vastgoed. Heb je heel veel met buitenlanders te maken, ja, dan kan ik mij inbeelden dat je meer meldingen gaat doen maar de klassieke makelaar gaat daar volgens mij weinig of niet mee geconfronteerd worden.” (Interview 7)
Volgens vastgoedmakelaar negen nemen mensen die kopen tegenwoordig een lening. Het komt bijna niet voor dat mensen zeggen dat ze geen lening hoeven. Zeker bij grote transacties komt het nooit voor. Dit staat zelfs in de verkoopsovereenkomst onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening. De bank weet dat dus sowieso ook. Zowel de vastgoedmakelaar als de bank hebben er dus een zicht op. Beiden controleren en beiden kunnen dus melden moest er iets verdachts aan de hand zijn. Deze dubbele controle zorgt er ook voor dat het niet gebeurt. Ook de fameuze valiezen heeft deze vastgoedmakelaar nog nooit gezien. (Interview 9)
3.10.
Witwassen: marginaal feit of realiteit?
Er wordt aan sommige van de respondenten gevraagd of ze denken dat witwassen veel voorkomt in de vastgoedsector. Aangezien niemand al ooit een melding gedaan heeft en zegt dat het bijna tot nooit voorkomt in hun kantoren, kan dit een nieuw inzicht leveren. Zoals in
50
het vorig puntje hierboven reeds aangehaald, denkt men bij het CFI dat dit zeker en vast veel voorkomt. Volgens hen is de vastgoedsector één van de grootste beleggingssectoren. Het kan dan ook niet anders dat witwassen daar gebeurt, aangezien investeren inherent is aan witwassen. Vier van de respondenten denken dat dit wel gebeurt maar niet echt in hun sector. Twee van hen hebben het over patrimoniumvennootschappen. Deze zouden niet onder de controle vallen en zodoende zouden er daar dus meer mogelijkheden zijn voor witwassers. Eén van die twee heeft het ook voornamelijk over luxeproducten zoals kledij, reizen, juwelen en auto’s. Een andere persoon heeft het over de fiscale paradijzen en de adviseurs, in België zou het volgens hem zich voornamelijk moeten toespitsen op Brussel. De laatste van deze vier denkt dat dit vooral in de sector van de rijwoningen zich afspeelt.
De overige vijf geïnterviewden denken niet echt dat witwassen nog veel voorkomt in hun sector. Eén iemand zegt dat de koper er gewoon geen belang meer bij heeft, omwille van allerlei wettelijke voordelen die er vroeger niet waren. Een ander vertelt dat bijna iedereen tegenwoordig een lening bij de bank aangaat. Daar wordt ook sterk gecontroleerd en het zou dus op die manier nog maar weinig voorkomen. Nog een andere respondent denkt dat dit nog weinig voorkomt maar wel afhankelijk is met welk soort vastgoed de makelaar zich bezighoudt. Iemand die voornamelijk met buitenlanders bezig is, zal er volgens hem wel meer mee in aanraking komen.
Of witwassen in de sector nog veel voorkomt staat open ter discussie. Sommigen denken van wel, anderen niet. Waar wel een consensus over bestaat is dat men allen denkt dat het in ieder geval, al dan niet in beperkte mate, voorkomt.
3.11.
Tevredenheid over de witwaswetgeving
Hier worden de respondenten gevraagd wat ze nu eigenlijk van de wetgeving vinden. De overgrote meerderheid is er in ieder geval best tevreden mee. De eerste respondent zegt niet zo goed op de hoogte te zijn van de wetgeving dus hij of zij kan er moeilijk over oordelen. Bij een andere is dit ook zo maar deze persoon vindt het wel goed. In Interview 2 vindt de respondent het een goede zaak, maar maakt wel de kanttekening dat het eigenlijk de taak van de overheid is om witwassen te traceren en niet van hen.
51
“Het is als eerste de overheid die er baat bij heeft en het is dan ook hun taak, vind ik, om dat te traceren. Het is zeer gemakkelijk om ons verplichtingen op te leggen, of een andere groep verplichtingen op te leggen om haar werk te doen eigenlijk. Daar heb ik het soms gewoon een beetje moeilijk mee. Goed, ik hou mij.. Ik ga mij aan de wet houden hé, uiteraard, maar dat vind ik.. iets dat een beetje te gemakkelijk is.” (Interview 2)
Bij vastgoedmakelaar zeven worden er toch vragen gesteld bij de toepasbaarheid in de praktijk. Deze makelaar denkt dat het wel nuttig is dat het eens herbekeken of herschreven wordt. De makelaars passen daar wel een deel van toe, bijvoorbeeld de regels rond de voorschotten. Daar zou iedereen zeer streng in zijn. Wanneer je de detaillijst van de knipperlichten, of indicatoren, echter zou overlopen dan denkt de makelaar niet dat men die één voor één gaat controleren. Die moeten met andere woorden eenvoudiger gemaakt worden. Er wordt ook aangehaald dat het probleem er niet of in veel mindere mate is dan men misschien wel denkt. De voorschotten en zo zijn immers al beperkt. Het stelt zich meer bij de grote kantoren die in kantoorgebouwen, grote industriële gebouwen bemiddelen en waarbij buitenlandse partijen met grote sommen geld komen om die transacties te betalen. In vergelijking daarmee denkt deze vastgoedmakelaar niet dat je bij de klassieke particulieren een probleem hebt naar witwassen toe. In theorie is het alvast goed, maar in de praktijk blijven hier toch twijfels bestaan. (Interview 7)
Daarnaast interesseert dit een respondent helemaal niet. Vier anderen vinden de wetgeving wel goed. Eén van hen vindt wel dat de vastgoedmakelaar het slachtoffer niet mag worden. De makelaar is niet per se altijd de sluis. Het is een collectieve wet die niet op een individu mag gestoken worden. Ondanks enkele opmerkingen zijn de vastgoedmakelaars echter wel tevreden met de witwaswetgeving.
3.12.
Verbeteringen
Als laatste worden de verschillende respondenten gevraagd of ze vinden dat de wetgeving verbeterd kan worden. De heer Verhelst ziet dit alvast niet zitten.
52
“Ik denk dat de wetgeving al ingewikkeld genoeg is ze. Ja bon, verbeteringen.. voor zover de vastgoedmakelaars? Nee, dat zie ik niet zitten. Omdat daar het probleem niet zit hé. Het probleem zit niet in de wetgeving als dusdanig. Het is misschien wat ingewikkelder geworden maar alhoewel, voor de vastgoedmakelaar is dat nog altijd tamelijk rechtlijnig. Nee, het gaat hem gewoon, kwestie van de effectieve toepassing hé. Alles hangt af , veel hangt af van controle. Het komt altijd terug op dezelfde basisvaststelling: een goeie en doeltreffendheid, het resultaat van de toepassing is rechtstreeks evenredig met de controle. En je moet gewoon maar eens kijken naar de statistieken. Eén van onze grootste pijnpunten, om niet te zeggen het grootste pijnpunt, zijn de vastgoedmakelaars.. plus de advocaten. Maar dat is een ander probleem. En dan zijn er andere die dus daar dus veel minder kwetsbaar voor zijn ook hé. Dus waar wij dus in feite niet echt.. Leasingondernemingen bijvoorbeeld, daar maken wij ons weinig zorgen over. Omdat ook trouwens al die leasingen via de banken gaan. Zo’n dingen zo. Maar bewakingsondernemingen en zo.. dat is allemaal zodanig gereglementeerd, dus daar hebben wij geen problemen mee maar wel met de vastgoedmakelaars hé.” (Gesprek met de heer Verhelst, 7/7/2010, Brussel)
Eén van de vastgoedmakelaars vindt dat men het in de wet iets hoger moet zien en zich eerder moet richten op netwerken. Een volgende is voorstander van het vernauwen van de melding naar enkel een meldingsplicht voor de echt flagrante zaken. Deze persoon vindt het niet goed om bij het minste vermoeden in principe een melding te moeten maken. Een ander vertelt dat hij de wet niet goed genoeg kent daarvoor maar er mogen in ieder geval geen extra regels bijkomen. Het is immers nu al om ‘tureluurs’ van te worden. Nog een andere respondent vindt dat de wet moet vereenvoudigd worden. Hoewel de theorie goed is, blijkt de praktijk moeilijk uitvoerbaar. De laatste respondent vindt dat men opnieuw de identiteitskaart van de klant moet kunnen vragen. Dit is al eerder gebleken dat deze redenering eigenlijk niet klopt. De identiteit achterhalen van de klant wordt door de wet opgelegd en er is dan ook geen reden dit niet te doen.
3.13.
Samenvatting
Voor de interviews worden negen vastgoedmakelaars bevraagd. Deze komen zowel uit grote als kleine kantoren. Ze zijn tevens op verschillende delen van de vastgoedmarkt actief. Zo wordt toch het grootste deel van de vastgoedmakelaars gerepresenteerd. Men vindt dat de
53
vastgoedvorm van syndicus eigenlijk niet onder de witwaswetgeving hoeft te vallen, aangezien het risico waaraan de syndicus blootstaat erg gering is. De verkoop vindt iedereen terecht onder de wetgeving vallen. Over verhuur en rentmeesterschap is men het niet eens. Het CFI maakt duidelijk dat iedereen onder de wetgeving valt. Er is immers ook meldingsplicht voor feiten, niet alleen voor transacties. Over het algemeen is de bekendheid over de witwaswetgeving zeer matig. De meeste respondenten kennen de wetgeving in grote lijnen maar over details kan niemand echt meepraten. Voornamelijk het feit dat er niet meer met cash mag betaald worden boven de 15.000 euro wordt door velen als belangrijkste element uit die wetgeving naar voren geschoven. Men wet tevens niet dat de wet sinds januari 2010 opnieuw aangepast werd. Men weet ook niet dat er sindsdien anonimiteit gewaarborgd wordt voor de vastgoedmakelaar die een melding doet, hoewel dit bij sommigen misschien een invloed zou hebben op hun meldingsgedrag. Dit is toch een interessante aanpassing voor de vastgoedsector. De doorstroming van informatie is blijkbaar toch niet zo goed gebeurd.
Slechts twee van deze personen hebben een opleiding gevolgd over de witwaswetgeving maar dit is al enige tijd geleden. De overige zeven hebben nog nooit een opleiding gevolgd. Dit is toch vreemd aangezien dit in de wetgeving eigenlijk voorzien wordt. Deze gaat echter uit van het BIV. Men zou hier toch meer moeite voor moeten doen aangezien zo de algemene kennis van de vastgoedmakelaars over de witwaswetgeving zou kunnen verbeterd worden.
De wet verplicht de sector ook dat in elk kantoor een verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswetgeving, aangesteld is. Bij één derde van de respondenten is hier niemand voor aangesteld.
Iedereen kent de identificatieplicht en houdt zich hier ook aan. Er worden tevens afschriften van bijgehouden. Enkel bij personen waar geen contract mee wordt aangegaan, vrijblijvende contacten met andere woorden, ligt dit moeilijker. De vastgoedmakelaar vindt dit niet altijd zijn taak, zeker omdat veel zo’n contacten via de telefoon gebeuren.
Zowel in de wetgeving als uitgaande van het CFI zijn er witwasindicatoren te vinden. Deze zijn niet bindend maar eerder een richtlijn. De vastgoedmakelaars zijn dus niet wettelijk gebonden deze indicatoren op de voet te volgen maar ze kunnen een erg waardevolle richtlijn
54
zijn om te weten waar men op moet letten en waarop niet. Kennis van deze indicatoren lijkt toch zeer interessant. In de praktijk weet men met moeite dat deze bestaan. Het volgende puntje handelt over de meldingsplicht. Wanneer er wordt gevraagd of de makelaars al eens in contact gekomen zijn met verdachte transacties zegt men voornamelijk nee. In de gesprekken wordt duidelijk dat dit echter bij de meeste wel al eens is voorgekomen. Geen van de makelaars is al op een voorstel ingegaan. Geen van de makelaars heeft reeds een melding gemaakt. Wanneer het gaat over potentiële kopers waar geen contract mee wordt aangegaan, dan vinden de respondenten dat vooral hun taak niet. Erg veel moeite om deze personen te identificeren doen ze dan ook niet.
De impact van witwassen op het beroep van vastgoedmakelaar is voor allemaal minimaal. Op de sector in zijn geheel zien ze meer impact, al is niet iedereen daarvan overtuigd. Volgens het CFI echter is de vastgoedsector één van de grootste beleggingssectoren dus kan het ook niet anders dat er een impact is. De respondenten denken wel dat witwassen nog voorkomt maar dan meer in andere sectoren dan die waarin ze zelf werkzaam zijn.
Over de witwaswetgeving is men over het algemeen wel tevreden. Men vindt het een goede zaak dat witwassen aangepakt wordt. Volgens sommigen wordt witwassen sowieso al voor het grootste deel een halt toe geroepen aan de hand van al de regels in de praktijk waar men zich aan moet houden. Al hebben enkele van de vastgoedmakelaars wel ideeën om de wetgeving te verbeteren. Het CFI ziet nog een aanpassing van de wet niet zitten, ze is immers al moeilijk genoeg. Bovendien is de wetgeving het hoofdprobleem niet.
Het CFI ziet de vastgoedsector als hun probleemsector. De regels worden niet altijd even nauw genomen. De controle en disciplinair toezicht kunnen veel beter. Hier wordt een vergelijking gegeven met de bankensector en het notariaat. Bij deze is dit allemaal veel beter geregeld. Ze hebben meer wil om de witwaswetgeving toe te passen met andere woorden. Via deze twee sectoren wordt de vastgoedsector dan toch gecontroleerd. Principieel kan men daar echter niet mee akkoord gaan. Het toezicht werd onlangs veranderd naar het ministerie van Economische Zaken. Deze zijn ook al verantwoordelijk voor het toezicht op de diamantsector. Dit toezicht zal in samenspraak met het CFI nu goed moeten bekeken worden. Vanuit het CFI wil men daar zeker werk van maken en nazien hoe men de vastgoedsector kan aanpakken. Men weet nog niet goed hoe of wanneer dit zal gebeuren maar dit zal zeker gebeuren. Een vastgoedmakelaar zal immers vroeg of laat eens tegen de lamp lopen en dit zal waarschijnlijk 55
zijn omdat hij geen melding gedaan heeft wanneer dit moest. Het is dus ook vanuit het standpunt van de vastgoedmakelaar interessant om zich beter aan de regels van de witwaswetgeving te houden.
56
Besluit
Sinds witwassen voor het eerst werd opgenomen in de wet is er heel wat veranderd. Zowel de vormen van witwassen zelf zijn veel complexer geworden, maar de wetgeving is ook steeds uitgebreid. Onder invloed van FAG worden veel Europese wetgevingen op het vlak van witwassen op elkaar afgestemd. Men beseft steeds meer dat fraude en witwassen een globaal fenomeen is en niet in elk land afzonderlijk kan bestreden worden. Zo is in België het CFI de drijvende kracht achter de bestrijding van witwassen. De wetgeving wordt ook steeds aangepast aan de nieuwe Europese bepalingen.
Sinds 1998 vallen de niet- financiële beroepen onder de toepassing van de witwaswetgeving. In 2004 werden ze uitgebreid naar de vastgoedmakelaars die het beheer van onroerende goederen regelen. De wet heeft specifieke bepalingen waar deze personen zich aan dienen te houden bij de strijd tegen fraude en witwassen.
Het is gebleken dat de vastgoedsector een probleemsector is bij het bestrijden van witwassen. Het aantal meldingen dat het CFI vanuit deze sector ontvangt is miniem. Toch wordt de sector gedekt door de meldingen van de notarissen, waar wel veel meldingen gedaan worden. Principieel kan men daar echter niet tevreden over zijn. Uit het gesprek met de heer Verhelst bleek dat het CFI dan ook van plan is om de vastgoedsector aan te pakken. Er is nog niet geweten hoe en wanneer dit zal gebeuren, maar men wil in ieder geval iets aan deze situatie doen. Een eerste stap is reeds gezet door het toezicht en de controle op de sector door te schuiven naar het Ministerie van Economische Zaken. Tot vorig jaar werd dit geregeld door de beroepsinstanties van de vastgoedsector zelf.
Een eerste punt waarover de vastgoedsector zich vragen stelt, is waarom de syndicus onder de witwasregelgeving valt. Volgens hen kan men bij het uitoefenen van deze activiteit weinig of niet sjoemelen. Het is inderdaad zo dat er een onderscheid gemaakt kan worden tussen risicovolle en risicoloze vastgoedactiviteiten. Onder de risicovolle activiteiten vallen de bemiddelaar bij verkoop, de overdrachtbemiddelaar en de vastgoedpromotor. De personen die deze activiteiten uitoefenen zullen wel sneller in de verleiding staan of aangesproken worden om geld wit te wassen. Dit zal minder voorkomen bij de uitoefening van de risicoloze
57
activiteiten. Hier spreken we dan over de bemiddelaar bij verhuur, rentmeester en syndicus. De reden waarom al deze variaties onder de wetgeving vallen, zit vervat in de meldingsplicht. Een syndicus kan immers bij het uitoefenen van zijn job verdachte feiten opmerken. Hij of zij is dan wettelijk verplicht om dit te melden. Op enig ander vlak zal deze persoon inderdaad weinig tot niet in contact komen met de wetgeving.
Over het algemeen is de kennis van de vastgoedmakelaars over de witwaswetgeving te klein. Ze geven allen zelf aan de wet wel in grote lijnen te kennen, maar details zijn aan hen niet besteed. Als belangrijkste onderdeel wordt naar voor geschoven dat er geen cash geld meer mag aanvaard worden boven de 15.000 euro. Misschien wel het meest opvallende is dat zeven van de negen respondenten nog nooit een opleiding had gevolgd over de witwaswetgeving. Bij de andere twee was dit ook nog lang geleden. Gezien het feit dat de wetgeving de sector verplicht om al haar medewerkers op te leiden, is dit toch een verrassing. Vanuit het CIB werd geopperd dat men niet goed weet aan welke kwalitatieve vereisten deze opleiding zou moeten voldoen. Drie personen waren hier toch in geïnteresseerd, in tegenstelling tot drie andere respondenten. Veelal wordt ook aangehaald dat men het daarvoor te druk heeft. Vanuit de beroepsinstantie zou er ook een doorstroom van informatie moeten zijn naar de werknemers binnen de sector toe. Zo werd hen door het CFI doorgegeven dat de wetgeving in januari 2010 opnieuw aangepast is. Een interessante vernieuwing voor de vastgoedmakelaar is dat er nu anonimiteit gewaarborgd wordt wanneer men een melding doet. De naam van de melder wordt niet meer in het dossier opgenomen. Hoewel men waarschuwt voor misbruik, vinden de vastgoedmakelaars dit over het algemeen een goede verandering. Voor sommigen zou dit zelfs een invloed hebben op hun meldingsgedrag. Het mag dan ook jammer genoemd worden dat men hier niet van op de hoogte was. Binnen elk kantoor moet wettelijk gezien een verantwoordelijke aangeduid zijn voor de toepassing van de witwaswetgeving. In één derde van de bevraagde kantoren was niemand specifiek aangesteld hiervoor. Soms werd verteld dat er gerekend wordt op het gezond verstand van het personeel om zelf rechtstreeks te melden indien nodig. Bij de kantoren waar dit wel het geval was, werd verteld dat men daar eigenlijk geen tijd aan besteedt. Gelukkig is men wel allemaal op de hoogte van de identificatieplicht. Al vertelt men er wel bij dat dit maar normaal is, aangezien er geen verkoopscompromis kan afgesloten worden zonder de gegevens van beide partijen. Er is wel nog enige discussie in de vastgoedsector over het feit dat men beide partijen moet identificeren. Volgens het CFI wil de sector enkel 58
hun opdrachtgever identificeren en maakt het hen niet uit wie aan de andere kant van de tafel zit. Het is duidelijk dat de kennis van de vastgoedmakelaar over de wetgeving in het algemeen een stuk beter kan. Toch vervult hij of zij een sleutelrol in de strijd tegen financiële criminaliteit. Volgens de heer Verhelst is het pure onwil van de kant van de vastgoedsector. De beroepsvereniging van de vastgoedsector speelt hierin een grote rol. Het is mogelijk dat zij haar werk niet zo goed doet op dit vlak.
Ondanks het feit dat de witwasindicatoren niet wettelijk bindend zijn en slechts indicatief zijn, kunnen ze een interessant instrument vormen voor de vastgoedmakelaar. Het geeft hem of haar in de eerste plaats een betere kijk op wat witwassen allemaal kan inhouden. Wanneer zo’n indicator plaatsvindt, zou dit een belletje kunnen doen rinkelen bij de vastgoedmakelaar dat een melding aan het CFI misschien op zijn plaats is. Toch zijn de vastgoedmakelaars hier ook niet mee vertrouwd. Er zijn wel enkele indicatoren die men kent maar dit is vooral omdat die courant zijn in de praktijk. Elke respondent wist bijvoorbeeld wel dat er moet gemeld worden als iemand meer dan 15.000 euro cash wil betalen. Het lijkt echter een goede zaak moest men hier beter van op de hoogte zijn. Het zou de vastgoedmakelaar een beter beeld kunnen geven wanneer een melding aan de orde is en wanneer niet. Dit is iets waar er nu immers twijfel over bestaat.
Uit de vastgoedsector komen bijna geen meldingen met betrekking tot witwassen voor. Dit staat in schril contrast met de banksector en het notariaat, waar meldingen aan het CFI wel veel gebeuren. Volgens het CFI ligt dit aan de vastgoedsector zelf. De beroepsinstanties van de notarissen en de banken doen zeer veel moeite om fraude en witwassen te bestrijden. De beroepsvereniging van de vastgoedsector lijkt zich hier veel minder voor in te zetten. Dat het CFI zicht krijgt op witwassen binnen de vastgoedsector door de meldingen die de notarissen doen, lijkt vreemd. Dit is echter de realiteit. Het blijkt dat vastgoedmakelaars ‘louche’ personen eerder gaan vermijden of afwimpelen, zonder hier verder gevolg aan te geven. Zoals eerder aangegeven doet men zeker niet al te veel moeite om personen waar geen contract mee wordt aangegaan te identificeren. De vastgoedmakelaar vindt dit ook zijn of haar taak niet. Nochtans blijken de meeste respondenten wel al eens in aanraking gekomen met verdachte personen of hebben ze uitnodigingen gekregen om iets niet correct te doen. Het is wel zo dat de vastgoedmakelaar het niet altijd duidelijk vindt wanneer er moet gemeld worden en
59
wanneer niet. De verplichte opleiding en kennis van de witwasindicatoren zou dit echter kunnen verhelpen.
Volgens de respondenten zal witwassen zeker nog voorkomen, al hebben ze er zelf geen ervaring mee. Er werd gezegd dat dit meer in Brussel zal voorkomen, meer bij personen die samenwerken met buitenlandse klanten, meer in andere sectoren, et cetera. Vroeger zou dit wel veel meer gebeurd zijn maar tegenwoordig wordt witwassen al voor een stuk uitgeschakeld door de vele regels die moeten gevolgd worden. Bij het CFI is men er echter van overtuigd dat witwassen veel voorkomt in de vastgoedsector. Er zijn drie stadia bij witwassen. Deze zijn plaatsing, versluiering en integratie. Integratie houdt in dat de zwarte gelden opnieuw in de legale economie geïnvesteerd worden. Eén van de sectoren waar grote sommen kunnen geïnvesteerd worden is de vastgoedsector. Het kan bijna niet anders dan dat daar dus regelmatig geld wordt wit gewassen. Witwassen heeft dus nog altijd een impact op de vastgoedsector, al vindt men dat zelf niet altijd.
Ondanks dat men niet volledig op de hoogte is van de bepalingen uit de witwaswet, is men er over het algemeen wel tevreden mee. Iedereen vindt het een goede zaak dat ze bestaat. Veranderingen zijn volgens de heer Verhelst in ieder geval niet aan de orde. De wetgeving van toepassing op de vastgoedmakelaar is vrij rechtlijnig. Het probleem voor de vastgoedsector zit daar ook niet in vervat maar wel in de naleving ervan.
Volgens de heer Verhelst zal er ooit eens een vastgoedmakelaar tegen de lamp lopen. De reden zal zijn dat men niet heeft gemeld, wanneer dit door de wet verplicht was. Uit dit onderzoek kan besloten worden dat dit inderdaad een mogelijkheid is. Vanuit het CFI zal sowieso actie worden ondernomen tegen de vastgoedsector. Deze sector zal nauwer opgevolgd worden. Vanuit de vastgoedsector zelf zou men echter ook gemakkelijk een inspanning kunnen leveren. Een betere doorstroming van informatie zou al veel verhelpen. Nog beter zou zijn dat de sector de verplichte opleiding geeft aan elke vastgoedmakelaar en dat die ze dan ook effectief volgen. De kennis over de regelgeving, fraude en witwassen in het algemeen zou er op vooruit gaan. Men kan zo ook een beter beeld krijgen wat er precies van hen verwacht wordt. Zo kan men zelf het risico inperken om iets foutiefs te doen.
60
Bibliografie Anti-witwascel begint er eindelijk mee. (1993a, 1 december). De Tijd.
BAITY, W.F., 2003, The Egmont Group, past, present and future. Remarks of the chair, Egmont Committee. In SPREUTELS, J.P. (ed.), Tien jaar witwasbestrijding in België en in de wereld. Brussel: Bruylant. 121-129.
BALESTRA, C.; COOX, P. en DAMAIS, A., 2005, De strijd tegen het witwassen en de financiering van het terrorisme: de CFI en de revisor. Brugge: Die Keure.
Bestrijding van witwasgeld neemt een vliegende start. (1993b, 17 december) . De Tijd.
BIJLEVELD, C., 2005, Methoden en technieken van onderzoek in de criminologie. Den Haag: Boom Juridische Uitgevers.
BILLIET, J.,2001, De selectie van de eenheden: steekproeven. In BILLIET, J. en WAEGE, H. (eds.), Een samenleving onderzocht: Methoden van sociaal- wetenschappelijk onderzoek. Antwerpen: Standaard Uitgeverij. 181-221.
BILLIET, J. en CARTON, A., 2001, Dataverzameling: gestandaardiseerde interviews en zelfin- te- vullen vragenlijsten. In: BILLIET, J. en WAEGE, H. (eds.), Een samenleving onderzocht: Methoden van sociaal- wetenschappelijk onderzoek. Antwerpen: Standaard Uitgeverij. 285-314.
BROD, M; TESLER, L.E. en CHRISTENSEN, T.L., 2009, Qualitative research and content validity: developing best practices based on science and experience. Quality of Life Research. Jg. 18, nr. 9, 1263-1278.
BUCHANAN, B., 2004, Money laundering, a global obstacle. Research in International Business and Finance. Jg. 18, nr. 1, 115-127.
V
CAMBRÉ, B. en WAEGE, H., 2001, Kwalitatief onderzoek en dataverzameling door open interviews. In BILLIET, J. en WAEGE, H. (eds.), Een samenleving onderzocht: Methoden van sociaal- wetenschappelijk onderzoek. Antwerpen: Standaard Uitgeverij. 315-341. CEL VOOR FINANCIELE INFORMATIEVERWERKING, 12e activiteitenverslag. Brussel, 2005, 104 pp. (jaarverslag CFI) CEL VOOR FINANCIELE INFORMATIEVERWERKING, Thematische typologische analyse van investeringen in onroerende goederen. Brussel, 2007a, 9 pp.
CEL VOOR FINANCIELE INFORMATIEVERWERKING, Witwasindicatoren, Brussel, 2007b, 8 pp. CEL VOOR FINANCIELE INFORMATIEVERWERKING, 16de activiteitenverslag. Brussel, 2009, 108 pp. (jaarverslag CFI)
CEL VOOR FINANCIËLE INFORMATIEVERWERKING, Verstrekken van informatie aan de cel voor Financiële Informatieverwerking. Brussel, 8 maart 2010, 33 pp. (Toelichtingsnota bestemd voor de ondernemingen en personen beoogd in artikel 2, § 1 van de wet van 11 januari 1993)
CIB VLAANDEREN, De toepassing van de witwaswetgeving in de vastgoedsector: risicoprofielen. Brussel, 11 maart 2008 a, 12 pp. (Verslag vergadering tussen CIB Vlaanderen en het CFI)
CIB
VLAANDEREN,
De
vastgoedmakelaar
en
de
witwaswetgeving:
enkele
aandachtspunten. Brussel, 2008 b, 4pp.
CIB VLAANDEREN, 2010, ‘Anti- Witwaswet: Bijkomende waarborg meldingsplicht’, Vastgoedplatform,
URL:
http://www.vastgoedplatform.be/anti-witwaswet-bijkomende-
waarborg-meldingsplicht/ [08/03/2010]
Criminelen drijven bouwprijs op. (2008, 15 Juli). De Tijd, p. 11.
VI
FINANCIËLE ACTIEGROEP TEGEN HET WITWASSEN. De veertig aanbevelingen. 20 juni 2003.
FINANCIAL ACTION TASK FORCE . Report on money laundering typologies. (19961997)
FINANCIAL ACTION TASK FORCE. Money laundering and terrorist financing through the real estate sector. 29 juni 2007.
FINANCIAL ACTION TASK FORCE . RBA Guidance for real estate agents. 17 juni 2008.
Gesprek met BERTONE, 12/04/2010, Gent.
Gesprek met IMMOBILIËN CREVITS, 16/04/2010, Gent.
Gesprek met AGENCE ROSSEEL, 19/04/2010, Gent.
Gesprek met AXEL LENAERTS VASTGOEDMAKELAAR, 28/04/2010, Gent.
Gesprek met CD- VASTGOED, 30/04/2010, Gent.
Gesprek met IMMODET, 06/05/2010, Gent.
Gesprek met PRO ESTATE, 10/05/2010, Gent.
Gesprek met SERVICOM, 19/05/2010, Gent.
Gesprek met CdF N.V., 03/06/2010, Gent.
Gesprek met de heer VERHELST, plaatsvervangend voorzitter van de Cel voor Financiële Informatieverwerking, 07/07/2010, Brussel.
GRIJSEELS, C., 2010, ‘Artikelsgewijs overzicht en bespreking van de door de Wet van 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van VII
het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, aangebrachte wijzigingen aan het preventief antiwitwasdispositief’,
CFI,
URL:
http://www.ctif-
cfi.be/doc/nl/bel_leg/Law_1993_modifications.pdf [08/03/2010]
GROUPE D'ACTION FINANCIERE. Synthèse du 3ème rapport d’évaluation mutuelle de la lutte anti- blanchiment de capitaux et contre le financement du terrorisme: Belgique. 10 juni 2005.
JOHNSON, J. en LIM, D., 2002, Money Laundering: Has the Financial Action Task Force made a difference? Journal of financial crime, jg. 10, nr. 1, 7-22.
JOHNSON, J.M., 2001, In-depth Interviewing. In GUBRIUM, J.F. en HOLSTEIN, J.A. (eds.), Handbook of interview research: context and method. Thousand Oaks: Sage Publications. 104-118.
K.B. 11 juni 1993 inzake de samenstelling, de organisatie, de werking en de onafhankelijkheid van de cel voor financiële informatieverwerking
K.B. 21 september 2004 tot aanpassing van de lijst van ondernemingen onderworpen aan de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme en tot wijziging van het koninklijk besluit van 11 juni 1993 inzake de samenstelling, de organisatie, de werking en de onafhankelijkheid van de cel voor financiële informatieverwerking (B.S. 6 oktober 2004)
K.B 3 juni 2007 tot uitvoering van artikel 14 quinquies van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme (B.S. 13 juni 2007)
Kaderbesluit van de Raad van 26 juni 2001 inzake het witwassen van geld, de identificatie, opsporing, bevriezing, inbeslagneming en confiscatie van hulpmiddelen en van opbrengsten van misdrijven.
VIII
KEATS, D.M., 2000, Interviewing: a practical guide for students and professionals. Buckingham: Open University Press.
LOQUET, T. en DESTERBECK, F., 2008, Witwassen … de wetgever zit niet stil: De wet van 10 mei 2007. Rechtskundig Weekblad, jg. 71, 1482- 1495.
MASSCHELIN, J. (2008, 16 Juli ). Maffiosi drijven vastgoedprijzen op. Het Laatste Nieuws, p. 12.
MOULETTE, P., 2003, Le groupe d’action finançière. In SPREUTELS, J.P. (ed.), Tien jaar witwasbestrijding in België en in de wereld. Brussel: Bruylant. 151-164.
NIJS, A., VAN ZANTBEEK, A. en VERBEKE, A., 2003, Nieuwe wet komt mogelijk dit najaar. Trends, jg. 21.
PING, H., 2004, The fight against Money Laundering: A Comparative Perspective. Rotterdam: CHERC.
Richtlijn 2005/60/EG van het Europees Parlement en de Raad van 26 oktober 2005 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.
RUBIN, H.J. en RUBIN, I.S., 1995, Qualitative Interviewing: The art of hearing data. Thousand Oaks: Sage Publications.
SPREUTELS, J.P., 2003, Tien jaar witwasbestrijding in België en in de wereld. Brussel: Bruylant.
SPREUTELS, J. P. en DE MÛELENAERE, P., 2003, De cel voor financiële informatieverwerking en de voorkoming van het witwassen van geld in België. Brussel: Bruylant.
TIMMERMANS, R., 1999, De nieuwe deontologie van de vastgoedmakelaar. Antwerpen: Kluwer Rechtswetenschappen. IX
TIMMERMANS, R., 2003, Het professioneel recht van de vastgoedmakelaar. Mechelen: Kluwer.
TIMMERMANS, R., 2003 b, Regering rekent op makelaars in de strijd tegen witwaspraktijken. Vastgoed Info, jg. 15, nr. 21, 1-2.
VAN HAMME, K. (2004, 21 april). Kwart minder meldingen bij antiwitwascel. De Tijd. p 11.
VAN ROOSBROECK, A., 1996, Witwassen: voorkoming en bestraffing van witwassen van geld en illegale vermogensvoordelen. Antwerpen: ETL.
VANEMPTEN, J. (1996, 16 februari) De ongelijke strijd tegen de witwassers.. De Tijd.
VANSTEENE, J., 2008, De antiwitwaswet en de vastgoedmakelaars. CIB Info, jg. 39, 3- 5.
VERHELST, B., 2003, De cel voor financiële informatieverwerking op het wereldpodium. In SPREUTELS, J.P. (ed.), Tien jaar witwasbestrijding in België en in de wereld. Brussel: Bruylant. 118-120.
Voorkoming van het witwassen van geld: Commentaar bij de Belgische wet van 11 januari 1993.(1994). Brussel: Belgische vereniging van banken.
Vr. en Antw., Senaat, 2006-07, 22 juni 2006, 1723 (vr. nr 3 Vandenberghe).
Vr. en Antw., Kamer, 2005-06, 17 juli 2006 (vr. nr. 465 Van der Maelen).
Vr. en Antw., Kamer, 2006-07, 17 oktober 2007, (vr. nr 107 Van der Maelen).
WESTER, F., 1987, Strategieën van kwalitatief onderzoek. Muiderberg: Coutinho.
X
Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van Vennootschappen (B.S. 9 februari 1993)
Wet van 10 augustus 1998 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld (B.S. 15 oktober 1998)
Wet van 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld (B.S. 23 januari 2004)
Wet van 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme (B.S. 26 januari 2010)
Wetsontwerp tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van Vennootschappen. 10 september 2008.
Witwascel speelt steeds centralere rol in bestrijding van criminaliteit. (1997, 19 december). De Tijd.
X. (2003). Wet tot voorkoming van het witwassen van geld: ook van kracht voor de vastgoedmakelaar. DSO, 1-5.
X. (1998). Meldingsplicht in het kader van de wet over het witwassen van geld. Immobilium, 1.
X. (1998). Wet ter voorkoming van het witwassen van geld nu ook van kracht voor de vastgoedmakelaar. Immobilium, 1-3.
X. (2004). Wetswijziging witwassen van geld. Immobilium, 7-8.
XI
X., 2010, ‘Wetten en besluiten tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme’, Beroepsinstituut van erkende boekhouders en fiscalisten, URL: http://www.bibf.be/Page.aspx?PageID=1527 [08/03/2010]
XII
Bijlagen 1.1 Topiclijst interviews 1.2 Cd-rom met alle uitgetypte interviews
1
Bijlage 1.1 Topiclijst -
Welk soort vastgoedmakelaar bent U?
-
Bekend met de inhoud van de wet van 11 januari 1993?
-
Belangrijkste onderdelen
-
Deelgenomen aan een opleiding?
-
Zo nee, zou U graag deelnemen aan een opleiding?
-
Wanneer vond de laatste aanpassing van de wet plaats?
-
Risicoprofielen
-
Verantwoordelijke voor de toepassing van de witwaswet?
-
Wat verstaat U onder de identificatieplicht?
-
Afschriften?
-
Indicatoren
-
Reeds in contact met verdachte transactie?
-
Reeds gemeld?
-
Verdachte transactie genegeerd?
-
Potentiële kopers waar geen contract mee wordt aangegaan.
-
Sneller melding met anonimiteit?
-
Witwassen impact op beroep?
-
Witwassen impact op vastgoedsector in zijn geheel?
-
Komt witwassen veel voor?
-
Wat vindt U van het feit dat er zo weinig meldingen zijn geweest vanuit de vastgoedsector?
-
Zou hier iets aan gedaan kunnen worden?
-
Tevredenheid over huidige witwaswetgeving
-
Verbeteringen/ aanpassingen?
2
Bijlage 1.2 Cd-rom met interviews
3
