De Sleutels
Jaarrekening 2014
Inhoudsopgave pagina Kengetallen
3 - 4
Jaarrekening 2014 Balans per 31 december 2014
5 - 6
Winst- en verliesrekening over 2014
7
Kasstroomoverzicht
8
Waarderingsgrondslagen Toelichting op de jaarrekening Overige gegevens
9 - 16 17 - 36 37
KENGETALLEN
Gegevens per einde boekjaar Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen vooroorlogs naoorlogs Bedrijfsruimten, winkels en kantoren Garages en opslagruimten Parkeerplaatsen Antenne-opstelplaats Aanlegplaatsen Overig Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie Totaal aantal woningen in exploitatie Mutaties woningbezit Aantal woningen in exploitatie per 1 januari Aantal verkocht (vrij) (uit exploitatie) Aantal verkocht (Koopgarant) (uit exploitatie) Aantal aangekocht Aantal samengevoegd Aantal gesloopt Aantal van bedrijfsruimte naar woning Aantal teruggekocht en toegevoegd aan exploitatie Aantal woningen in exploitatie per 31 december Aantal overige verhuureenheden in exploitatie per 1 januari Aantal verkocht (vrij) Aantal aangekocht Aantal samengevoegd Aantal in exploitatie Aantal uit exploitatie Aantal van bedrijfsruimte naar woning Aantal overige verhuureenheden in exploitatie per 31 december Voorraad te verkopen woningen Aantal te verkopen woningen per 1 januari Aantal teruggekocht Koopgarant voor doorverkoop Aantal verkocht (Koopgarant) (uit voorraad) Aantal teruggekocht en toegevoegd aan exploitatie Aantal te verkopen woningen per 31 december Waarde per Verhuureenheid Boekwaarde Bedrijfswaarde Marktwaarde WOZwaarde Huurdifferentiatie per 1 juli in % (alle woningen) Goedkoop < € 389,05 Betaalbaar > € 389,05 < € 596,75 Duur > € 596,75 Huurdifferentiatie per 31 december in aantallen Sociaal (DAEB) verhuureenheden Commercieel (niet DAEB) verhuureenheden Totaal aantal verhuureenheden Sociaal (DAEB) woningen Commercieel (niet DAEB) woningen Totaal aantal woningen Technisch beheer Aantal reparatie verzoeken per verhuureenheid Kosten mutatieonderhoud per verhuureenheid Kosten klachtenonderhoud per verhuureenheid Kosten planmatigonderhoud per verhuureenheid Kosten projectmatigonderhoud per verhuureenheid Totaal kosten onderhoud per verhuureenheid
2014
2013
854 6.324 64 288 41 9 30 14 7.624 7.178
1.063 6.359 64 287 41 10 30 14 7.868 7.422
7.422 -4 -35 0 -1 -209 0 5 7.178
7.452 -48 -42 61 -3 0 1 1 7.422
446 0 0 0 2 -2 0 446
448 -1 3 -3 0 0 -1 446
10 20 -19 -5 6
1 18 -8 -1 10
21.828 42.668
21.918 33.909
103.183 142.055
96.552 146.442
13,6 69,8 16,6
15,6 67,8 16,6
6.963 661 7.624 6.761 417 7.178
7.233 635 7.868 7.000 422 7.422
1,10 321 227 691 1.017 2.256
Pagina 3
1,06 334 236 802 1.444 2.815
Gegevens per einde boekjaar Prijs-kwaliteit - verhouding (woningen) Gemiddeld aantal punten Gemiddelde nettohuur Gemiddelde puntprijs Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in % Verhuren van woningen Mutatiegraad woningen in % Aantal keer dat een woning aangeboden wordt per verhuring % huurders met huurtoeslag % nettohuur per 1 juli t.o.v. maximaal redelijke huur Huurachterstand in percentage van de jaarhuur Netto huurderving in percentage van de jaarhuur Financiële continuïteit Solvabiliteit op basis waardering marktwaarde Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit vreemd vermogen in % Rentabiliteit totaal vermogen in % Intrest Coverage ratio Debt Service Coverage ratio Loan to Value in % Solvabiliteit op basis bedrijfswaarde Dekkingsratio Gemiddelde rentekostenvoet in % Personeelsbezetting (formatieplaatsen) Directie / Bestuurssecretariaat Bedrijf en Beleid Wonen Vastgoed Totaal bezetting per 31 december Aantal personeelsleden begroot Werkelijk aantal personeel in dienst per einde jaar Balans per verhuureenheid Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal balans debet Eigen vermogen Schulden op lange termijn Schulden op korte termijn Totaal balans credit Winst-en-verliesrekening per verhuureenheid per maand Huren Servicecontracten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Afschrijving op materiële vaste activa Rentelasten Personele lasten Lasten onderhoud Servicecontracten Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Buitengewone baten en lasten Maandresultaat
Pagina 4
2014
2013
146,6 520,06 3,50 3,84
144,2 489,14 3,39 3,82
6,7 16,0 18,6 73,4 0,44 1,07
9,7 16,0 18,6 68,9 0,45 1,61
78,37 13,19 2,93 10,28 2,03
76,18 -2,08 3,10 -0,98 2,46
2,48 48,61 51,75 13,00 3,82
3,27 44,62 38,94 11,00 4,12
2,45 23,89 31,32 30,10 87,76
2,45 23,89 29,75 31,15 87,24
96,00 98
96,00 96
117.394 5.228 1.336 123.958
107.360 84 634 108.078
97.459 25.247 1.252 123.958
85.761 20.897 1.418 108.078
518 27 7 5 557
481 26 8 6 521
4 50 67 191 26 7 121 466
4 52 63 237 26 7 86 475
91 0 91
46 0 46
BALANS (voor resultaatbestemming) bedragen x € 1.000
Activa
2014
2013
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1
643
884
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
2.1
80.928
59.588
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
2.2
705.742
700.083
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.3
37.479
34.419
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.4
17.859
1.850
842.008
795.940
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
3.1
244
360
Deelnemingen
3.2
16
16
Latente belastingvordering
3.3
37.269
0
Overige financiële vaste activa
3.4
0
250
37.529
626
880.180
797.450
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop
4.1
648
1.004
Onderhoudsmaterialen
4.2
119
274
767
1.278
Vorderingen Huurdebiteuren
5.1
162
154
Overige vorderingen
5.2
527
576
Overlopende activa
5.3
1.508
1.469
2.197
2.199
6.625
1.227
9.589
4.704
889.769
802.154
Liquide middelen
6
Totaal activa
Pagina 5
bedragen x € 1.000 Passiva
2014
2013
Eigenvermogen Overige reserves
7.1
Resultaat boekjaar
7.2.
611.060
623.909
86.276
-12.849
697.336
611.060
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
8.1
2.224
25.467
Overige voorzieningen
8.2
0
0
2.224
25.467
Vreemd vermogen Langlopende schulden Leningen overheid
9.1
956
3.323
Leningen kredietinstellingen
9.2
142.780
117.350
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
9.3
37.479
34.419
Waarborgsommen
9.4
10
8
181.225
155.100
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers
10.1
2.160
2.683
Belastingen en premies sociale verzekeringen
10.2
2.041
1.404
Overige schulden
10.3
578
1.089
Overlopende passiva
10.4
4.205
5.351
8.984
10.527
889.769
802.154
Totaal passiva
Pagina 6
WINST- EN VERLIESREKENING
bedragen x € 1.000
2014
2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten
11
44.649
42.839
Opbrengsten servicecontracten
12
2.288
2.360
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
13
-263
-2.565
Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
14
13.670
0
Geactiveerde productie eigen bedrijf
15
608
705
Overige bedrijfsopbrengsten
16
443
528
61.395
43.867
Totaal bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijving op materiële vaste activa
17
374
369
Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
18
0
16.918
Erfpacht
19
15
15
Lonen en salarissen
20
4.523
4.474
Sociale lasten
21
413
359
Pensioenlasten
22
815
803
Onderhoudslasten
23
16.434
21.143
Leefbaarheid
24
610
604
Lasten servicecontracten
25
2.274
2.345
Overige bedrijfslasten
26
10.379
7.635
35.837
54.665
25.558
-10.798
Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
27
28.068
2.797
Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen
28
-285
-250
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
29
931
363
Rentelasten en soortgelijke kosten
30
-5.265
-4.961
Saldo financiële baten en lasten
23.449
-2.051
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
49.007
-12.849
Belastingen
31
37.269
0
Resultaat deelnemingen
32
0
0
86.276
-12.849
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten en lasten
33
0
0
Belastingen buitengewoon resultaat
34
0
0
86.276
-12.849
Resultaat na belastingen
Pagina 7
KASSTROOMOVERZICHT
bedragen x € 1.000 opgesteld op basis van de indirecte methode 2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
25.558
-10.798
Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie eigen bedrijf - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Belastingen
374
369
-13.670
15.803
-608
-705
263
6.284
0
0 -13.641
21.751
Veranderingen in het werkkapitaal: - Voorraad onderhoudsmaterialen
155
-20
- Voorraad bestemd voor de verkoop
356
-885
- Vorderingen - Kortlopende schulden (excl. kredietinstellingen)
2
-251
-2.527
2.222
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-2.014
1.066
9.903
12.019
- Ontvangen BWS subsidies
104
138
- Ontvangen interest
123
104
- Betaalde vennootschapsbelasting - Betaalde interest
0
0
-4.937
-4.952
Totaal kasstroom uit operationele activiteiten
-4.710
-4.710
5.193
7.309
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in onroerende goederen ten dienste van de exploitatie
-133
-72
Investeringen commercieel vastgoed in exploitatie
-212
-249
Investeringen sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Ontvangen subsidie onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Opbrengst verkoop woningen Kosten terugkoop van verkochte woningen Verkoopkosten
-4.469
-10.441
-21.460
-1.830
0
200
5.726
0
-1.972
0
-340
0
Totaal kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
-22.860
-12.392
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen/stortingen Aflossingen Waarborgsommen
36.000
16.500
-12.937
-10.544
2
0
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen
23.065
5.956
5.398
873
Geldmiddelen per 1-1
1.227
370
Geldmiddelen per 31-12
6.625
1.243
Mutatie geldmiddelen
5.398
Pagina 8
873
Toelichting op de jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening van de Sleutels Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Op basis van artikel 2:407 lid 1a zijn de cijfers van de Sleutels en de deelneming niet geconsolideerd, omdat de betekenis van de betrokken deelneming verwaarloosbaar is. Activiteiten De activiteiten van de Sleutels van Zijl en Vliet (hierna: de Sleutels), statutair gevestigd en kantoorhoudende in Leiden, zijn erop gericht uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de, door de Raad voor de Jaarverslaggeving vastgestelde, Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De nieuwe in januari 2011 vastgestelde Richtlijn 645 is in deze jaarrekening toegepast. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.
Een toelichting op de over het besloten boekjaar gerealiseerde resultaten wordt gegeven inte de toelichting op de winstenaan verliesreken Ten behoeve heeft van de vereniging het Waarborgfonds w Sociale aarborgsommen Woningbouw voor (WSW) w oningen dient een betalen te aan w2000. orden de bew aangehouden oners. Voor de inzake Rentekostenvoet Voor Egalisatie Dit het totaal risico rentevergoeding bedrag van en wanbetaling betreft aflossingssysteem nog door doorderden huurders te factureren is een voorziening inzake getroffen. het De project hoogte inobligo ontwikkeling van de jaarlijkse en uitstaande dotatie onderhouds deze In De 1996 totale is schulden het uitstaand aan crediteuren maanddeposito zijn verspreid vrijgevallen betaald opkosten 30 over december. de periode Ditterug februari w as benodigd en maart voor betalingen De betalingen van rente onderw en af
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de "Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen". Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De Sleutels maakt geen gebruik van derivaten. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Transacties verbonden partijen Met de deelnemingen SPO B.V. en Kooiplein CV heeft de Sleutels naast een (aandelen)belang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Pagina 9
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de Sleutels zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud De Sleutels verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingsmethode voor de onroerende goederen ten dienste van de exploitatie is lineair. Gebouwen worden in 10 jaar afgeschreven de overige activa in 3 jaar afgeschreven. De afschrijvingsmethode voor de overige goederen is annuitair, tegen een percentage van 6,5%. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beiden te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Als kasstroomgenererende eenheid geldt de complexindeling. De Sleutels kwalificeert het sociaal vastgoed en commercieel vastgoed als vastgoedbelegging en waardeert tegen actuele waarde conform RJ 645.209 en de bepalingen uit de RJ 213.509c Vastgoedbeleggingen. Als actuele waarde wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Jaarlijks wordt 1/3 van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per 3 jaar getaxeerd wordt. De waardering wordt bepaald aan de hand van de IPD systematiek. De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten.
Pagina 10
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en de uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet "contant" worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt de eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario's; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt er vanuit gegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's. Het schatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme onderhouds- en beheerskosten. VTW normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en andere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. Er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario (doorexploiteren of uitponden) met de hoogste netto contante waarde gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het investeren in onroerend goed, locatie specifieke risico's en segmentspecifieke risico's. Voor 2014 bedraagt de basis IRS 1,76% en de sectorspecifieke opslag 4,9% en de objectrisicoopslag tussen 0,25% en 2,79%. De markt in Leiden en Voorschoten is dusdanig sterk dat dit een lagere disconto rechtvaardigt. Hiervoor wordt een correctie van -0,5% toegepast. Daarnaast is dit jaar een opslag opgenomen van 0,20% voor de onzekerheid over de verhuurdersheffing. Dit alles resulteert in een disconteringsvoet van 6,61% en 9,15%. Uitgangspunt is dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door de Sleutels gehanteerde exit yields liggen tussen de 4% en 12% (gemiddeld 7,3% voor doorexploiteren en 6,9% voor uitponden). De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Ook voor de marktwaarde is de aannemelijksverklaring afgegeven. Bedrijfswaarde In de toelichting op het sociale vastgoed in exploitatie is de bedrijfswaarde van het vastgoed opgenomen. Deze waarde wordt jaarlijks bepaald. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Pagina 11
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering). Er vindt geen periodieke herwaardering plaats op de VOV-waarde aan de hand van actuele marktontwikkelingen. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt op de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt gewaardeerd op bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 19 jaar.
Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van de Sleutels. Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis op het zakelijk en financieel beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Latenties Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en aangepast voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Overige financiële vaste activa Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De onder het VOV programma teruggekochte woningen worden opgenomen onder de post voorraad vastgoed bestemd voor verkoop. De teruggekochte woningen worden gewaardeerd tegen de historische kostprijs, zijnde de terugkoopwaarde van de terug gekochte woningen, dan wel lagere opbrengstwaarde.
Pagina 12
Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid. Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De looptijd is korter dan een jaar. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarden. De looptijd is korter dan een jaar. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering door de Raad van Commissarissen heeft plaatsgevonden. Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De Sleutels verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt de Sleutels of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van
onrendabele
investeringen
nieuwbouw,
aankoop
en
verbetering
worden
als
bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de aanschafprijs c.q. verbeteringskosten van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een
voorziening
gevormd.
Onder
verwachte
verliezen
wordt
in
dit
verband verstaan
investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Pagina 13
de
netto
contante
waarde
van
alle
Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gewaardeerd op nominale waarde. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd. De Sleutels maakt thans geen gebruik van derivaten. Kortlopende schulden Looptijd is korter dan 1 jaar. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Huren De jaarlijkse
huurverhoging
is
van
overheidswege
gebonden
aan
een
maximum.
Voor
het
verslagjaar
2014
bedroeg
dit
maximumpercentage 4,0%. Dit geldt alleen wanneer de huren niet inkomensafhankelijk werden verhoogd. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en minus de kostprijs van de verkochte woningen, zijnde de marktwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Grond in eigendom
geen afschrijvingen
Kantoor en werkplaats
lineair
10 jaar
Inrichting kantoor en werkplaats
lineair
10 jaar
Inventaris
lineair
5 jaar
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activa posten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
Pagina 14
Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de vastgoedbeleggingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in de wijken en buurten ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rente baten en lasten Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belastingvorderingen en -schulden. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Buitengewone baten en lasten Dit zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Buitengewone posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en de richtlijn 645 opgesteld. Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Pagina 15
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd'. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Tot en met 2012 zijn er veel ontwikkelingen geweest op het gebied van de vennootschapsbelasting (Vpb). De ontwikkelingen rond de ANBI status van woningbouwcorporaties (toepassing herbestedingsreserve), de waardering van sloop-nieuwbouw complexen en de regels rondom de fiscale balanswaardering van het vastgoed hebben impact op onze fiscale positie. Periodiek hebben we overleg met de Belastingdienst, de laatste ontwikkelingen en de impact van de nieuwe wet– en regelgeving stemmen we zoveel als mogelijk af. De aangiften over de boekjaren 2008 t/m 2012 zijn ingediend en over deze jaren is geen Vpb verschuldigd. De belastingaanslagen over de periode tot en met 2011 zijn ontvangen en de te betalen belasting is steeds nihil, conform de aangiften. De aanslag vennootschapsbelasting voor 2012 is nog niet definitief vastgesteld, in dit jaar wordt een belastbaar bedrag aangegeven van negatief € 59.525.014. Dit verlies wordt veroorzaakt doordat de woningvoorraad is afgewaardeerd als gevolg van de lagere WOZ-waarden. De inspecteur heeft mondeling aangegeven met deze uitgangspunten van afwaardering akkoord te gaan en daarmee een bestendige gedragslijn voor de komende jaren te hebben ingezet. Indien de inspecteur hiervoor een beschikking afgeeft, is dit verlies negen jaar voorwaarts verrekenbaar. De aangiften 2013 en 2014 zijn mede afhankelijk van de waardeontwikkeling van het vastgoed en de beschikbaarheid van de WOZ waarden; de grondslag van de fiscale waardering. De WOZ-waarden die relevant zijn voor de vaststelling van de omvang van de fiscale afwaardering van het vastgoed in de aangifte Vpb 2013 zijn pas recentelijk ontvangen en nog niet doorgerekend. Deze aangifte moet uiterlijk 1 september 2015 worden ingediend. De WOZ-waarden die relevant zijn voor de vaststelling van de omvang van de fiscale afwaardering van het vastgoed in de aangifte Vpb 2014 komen niet eerder dan het voorjaar 2016 beschikbaar, zodat ook pas dan de omvang van de fiscale afwaardering kan worden vastgesteld. Overigens heeft de inspecteur in recentelijk overleg aangegeven dat de Belastingdienst op landelijk niveau beleid aan het ontwikkelen is wat betreft de kaders waarbinnen het vastgoed kan worden gewaardeerd. Om deze reden is de aanslag Vpb 2011 ook nog niet definitief opgelegd. De inspecteur heeft aangegeven dat de Sleutels vooralsnog op de reeds afgestemde route verder kan gaan, maar dat hij zich het recht voorbehoudt op een gegeven moment aansluiting te zoeken bij de kaders zoals die in het landelijke beleid zullen worden neergelegd. De impact hiervan is op dit moment niet in te schatten. Op basis van de jaarrekening 2014 is de fiscale positie bepaald. De te verrekenen verliezen bedragen per ultimo 2014 € 168,4 miljoen. Deze verliezen worden naar verwachting binnen de daarvoor gestelde wettelijke termijn (2020) verrekend met toekomstige fiscale winsten. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
Pagina 16
TOELICHTING OP DE BALANS (bedragen x € 1.000 ) ACTIVA Vaste activa 2014
2013
1. Andere vaste bedrijfsmiddelen
643
884
Totaal
643
884
Verkrijgingsprijzen
2014 4.420
2013 4.348
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Materiële vaste activa
1. Andere bedrijfsmiddelen
3.536-
3.167-
Boekwaarde per 1 januari
884
1.181
Investeringen Desinvesteringen
137 19-
72 0
Afschrijvingen Totaal mutaties
359643
369884
4.538 3.895-
4.420 3.536-
643
884
Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
80.928
59.588
705.742
700.083
2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
37.479
34.419
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
17.859
1.850
842.008
795.940
2014
2013
Boekwaarde per 1 januari
59.588
50.680
Overheveling van sociaal vastgoed (2.2)
17.252
0
Gecorrigeerde waarde per 1 januari
76.840
50.680
Investeringen
212
249
Overige waardeveranderingen
131-
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Totaal
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Mutaties
Verkocht regulier
0
0 99-
Verkocht onder voorwaarden Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie
0 1.673
Mutatie actuele waarde
2.334
Totaal mutaties
4.088
8.908
Boekwaarde per 31 december
80.928
59.588
Waardering op basis historische kostprijs
16.650
17.190
Herwaardering
64.278
59.650
Totaal waardering op basis van marktwaarde
80.928
76.840
Herwaardering wordt gerealiseerd op basis van de historische verkrijgingsprijzen minus de afschrijvingen op lineaire basis, minus de verkochte woningen plus de nainvesteringen wegens verbeteringen.
Pagina 17
0 9.283 525-
(bedragen x € 1.000 ) 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Boekwaarde per 1 januari Overheveling naar commercieel vastgoed (2.1)
2014
2013
700.083
701.789
17.252-
Gecorrigeerde waarde per 1 januari
0
682.831
701.789
Investeringen
4.469
11.539
Overige waardeveranderingen
2.042-
Mutaties
Sloop
1.098-
15.979-
Verkocht regulier Verkocht onder voorwaarden Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie
0
584-
2.295-
2.9921.673-
3.8909.283-
Mutatie actuele waarde
41.712
3.321
Totaal mutaties
22.911
1.706-
Boekwaarde per 31 december
705.742
700.083
Waardering op basis historische kostprijs
148.965
155.260
Herwaardering
556.777
527.571
Totaal waardering op basis van marktwaarde
705.742
682.831
Herwaardering wordt gerealiseerd op basis van de marktwaarde minus de historische kostprijs. Historische kostprijs is verkrijgingsprijzen minus de afschrijvingen op lineaire basis, minus de verkochte woningen plus de nainvesteringen wegens verbeteringen. Met ingang van 2014 wordt de marktwaarde per verhuureenheid berekend. In voorgaande jaren werd de marktwaarde per complex berekend en via het aantal verhuureenheden verdeeld tussen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie. Deze wijziging heeft per 1 januari een correctie van € 17.252 tot gevolg. Het commerciële vastgoed wordt met dat bedrag verhoogd en het sociale vastgoed wordt met dat bedrag verlaagd. Deze wijziging heeft geen invloed op het resultaat en het balanstotaal en op het vermogen. Commercieel vastgoed in exploitatie
76.840
50.680
Sociaal vastgoed in exploitatie
682.831
701.789
Totaal marktwaarde per 1 januari
759.671
752.469
Sloop
-15.979
0
-3.576
-6.284
2.508
10.690
Verkoop Investeringen Aanpassen waarderingsjaar + inflatiecorrectie
-2.908
1.419
Wijzigingen contracthuur
20.624
20.874
Wijzigingen maximaal redelijke huur
1.639
1.190
Wijzigingen markthuur
2.526
729
0
2.858
Wijziging huurstijging boven inflatie Wijziging mutatiegraad doorexploiteren
-472
452
Wijziging onderhoudskosten
-649
-1.631
Wijziging mutatieonderhoud Wijziging verhuurdersheffing Wijziging vrijeverkoopwaarde Wijziging verkoop waarde ontwikkeling
-18
-726
1.880
-14.920
4.339
-12.167
10.865
13.807
Wijziging mutatiegraad uitponden
2.525
4.005
Wijziging disconteringsvoet
7.376
-6.136
-8.427
-4.182
6.869
-2.602
Wijziging exit yield doorexploiteren Wijziging exit yield uitponden Wijzigingen overige
-2.123
-730
Commercieel vastgoed in exploitatie
80.928
76.840
Sociaal vastgoed in exploitatie
705.742
700.083
Totaal marktwaarde per 31 december
786.670
776.923
Pagina 18
(bedragen x € 1.000 ) IPD genormeerde parameters marktwaardeberekening Omschrijving
31-12-2014
31-12-2013
146.590
143.774
Huur per maand per VHE
516
481
Markthuur per maand per VHE
703
693
Disconteringsvoet
8,0
8,1
Exit yield doorexploiteren
7,3
6,7
Exit yield uitponden
6,9
7,1
Mutatiegraad doorexploiteren
6,6
6,8
Mutatiegraad uitponden
5,9
5,8
Onderhoudskosten per VHE
865
854
Beheerskosten per VHE
362
362
Leegwaarde per VHE
Ontwikkeling leegwaarde De leegwaardeontwikkeling is de verwachte ontwikkeling van de leegwaarde in de komende 15 jaar. Door de gunstiger perspectieven op de woningmarkt (stijgende prijzen, meer transacties) is de gemiddelde leegwaarde van 1,4% naar 2,0% per jaar gestegen. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is tot en met 2017 opgenomen in de waardering. Er is nog onduidelijkheid over de verhuurdersheffing na 2017. Door deze onduidelijkheid is een risico-opslag in de disconteringsvoet opgenomen van 0,2%. Bedrijfswaarde Sociaal vastgoed
245.615
Commercieel vastgoed Totaal bedrijfswaarde
226.043
50.070
44.425
295.685
270.468
De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend. Parameters bedrijfswaarde Omschrijving
2015
2016
2017
2018
2019
Reguliere huurverhoging (%)
2,47
2,57
2,83
1,87
2,00
Huurverhoging harmonisatie (%)
1,57
1,17
0,88
0,84
0,80
Prijsinflatie (%)
1,50
2,00
2,00
2,00
2,00
Looninflatie (%)
1,75
2,13
2,39
2,57
3,00
Bouwindex (%)
1,75
2,13
2,39
2,57
3,00
Marktindex (%)
-1,00
0,00
1,50
2,00
2,00
Aantal
Sociaal
Commercieel
Totaal
VHE
vastgoed
vastgoed
Na het 5e jaar zijn de WSW parameters ingerekend. Investeringen 2014 (opgeleverde projekten) Naam
in € 1.000
in € 1.000
37
47
0
47
Tuinstadwijk verbetering
249
3.245
208
3.453
Kooi verbetering fase 2
116
48
0
48
5
447
0
447
Alexanderstraat nieuwbouw woningen (restant)
Terugkoop koopgarant ZAV/VOV Sub-Totaal
in € 1.000
77
682
4
686
484
4.469
212
4.681
-2.042
-131
-2.173
2.427
81
2.508
Totaal
Af : overige waardeveranderingen Totaal Overige waarde veranderingen Project
Totaal
Tuinstadwijk verbetering
2.173
Totaal
2.173
Sloop 2014 Naam
Aantal
Sociaal
Commercieel
VHE
vastgoed
vastgoed
in €
in €
in €
118
-7.448
0
-7.448
Tuinstadwijk Kooi Totaal
Pagina 19
91
-8.810
209
-16.258
0 0
-8.810 -16.258
(bedragen x € 1.000 ) Herclassificatie: Het sociaal vastgoed in exploitatie bestaat uit woningen die worden verhuurd tegen een maandhuur lager dan de huurtoeslaggrens van € 699,49 (in 2013 was dit € 681,02), en bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke instellingen. Woningen die worden verhuurd tegen een maandhuur hoger dan de huurtoeslaggrens en overige bedrijfs onroerend goed, zijn verantwoord als commercieel vastgoed in exploitatie. In 2014 zijn als gevolg van het mutatiebeleid woningen boven de huurtoeslaggrens uitgekomen. Deze woningen zijn derhalve geherrubriceerd van de balanspost sociaal vastgoed in exploitatie naar de balanspost commercieel vastgoed in exploitatie. Ook zijn er woningen door huurverlagingen onder de huurtoeslaggrens gekomen. Deze woningen zijn derhalve geherrubriceerd van de balanspost commercieel vastgoed in exploitatie naar de balanspost sociaal vastgoed in exploitatie. 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Boekwaarde verkoop per 1 januari
2014 34.419
2013 31.401
Verkoop
5.065
4.766
Terugkoop Mutatie actuele waarde
2.0050
1.7480
Boekwaarde verkoop per 31 december
37.479
34.419
De terugkoopverplichting betreft 373 woningen die zijn verkocht onder de Koopgarant regeling. In de contractbepaling is opgenomen dat de waardeontwikkeling wordt verdeeld tussen de Sleutels en de contractpartij. Er vindt geen tussentijdse bijstelling plaats van de marktwaarde van de Koopgarant woningen aan de hand van de marktontwikkelingen. Uit interne analyse van de verkoopprijzen blijkt de waarde van de verkochte objecten minimaal te zijn veranderd in 2014 ten opzichte van eerdere jaren. Winst/verlies deling in %
De Sleutels
Koper
Verkocht voor 1 juli 2012
50,00
50,00
Verkocht na 1 juli 2012
37,50
62,50
Woningen bestemd voor de verkoop Ultimo 2014 zijn de verkopen beperkt tot het doorverkopen van teruggekochte woningen. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2014 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. In de complexen waar woningen worden verkocht die zijn onder gebracht in een Vereniging van Eigenaren, vindt verzekering plaats door de Vereniging van Eigenaren. 2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Verkrijgings / vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Subsidie Toegerekende rente Geactiveerde productie eigen bedrijf Waardeverminderingen in het boekjaar Overboeking verkrijgingsprijs naar materiële vaste activa in exploitatie Overboeking naar resultaat Aanwending voorziening onrendabele investeringen Terugname waardeverminderingen Verkrijgings / vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december
2014
2013
8.975 -7.125
6.409 -105
1.850
6.304
25.665
8.240
0
-200
785 608
230 705
0
0
-3.548
-6.065
0
-344
-7.501 0
-7.020 0
32.485
8.975
-14.626
-7.125
17.859
1.850
Rentelasten Aan de onroerende zaken in ontwikkeling is 3,82% rente toegerekend. Dit is het gemiddelde percentage wat aan rente op het lange vreemde vermogen wordt betaald.
Pagina 20
(bedragen x € 1.000 ) Financiële vaste activa 3.1 Te vorderen BWS-subsidies
2014
2013
360
469
-104
-138
23
29
- aanpassing subsidie
-35
0
Stand per 31 december
244
360
Stand per 1 januari - ontvangen BWS-subsidie - toevoeging rente
Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 91.000. Het betreft twee subsidies. De aanpassing betreft een herberekening van één van de subsidies. 3.2 Deelnemingen Stand per 1 januari
2014
2013
16
16
0
0
16
16
- mutaties Stand per 31 december
Op 7 april 2010 is de vennootschap SPO B.V. opgericht. De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Den Haag onder nummer 27378040. De vennootschap is gevestigd aan de Langegracht 70a, 2312 NV Leiden. Het aandelenkapitaal van de vennootschap wordt voor 100% gehouden door de Sleutels. De activiteiten van SPO B.V. bestaan uit: het kopen, verkopen, ontwikkelen, bouwen en doen bouwen, beheren en in het algemeen exploiteren van onroerende zaken en andere vermogensbestanddelen. Op 21 juni 2010 hebben de Sleutels en Properstok de samenwerkingsovereenkomst Kooiplein Leiden getekend. Als uitvloeisel hiervan is SPO B.V. op 11 november 2010 een commanditaire vennootschap (Kooiplein C.V.) aangegaan met Properstok Groep B.V. (beherend vennoot) en Probest II BV (100% dochter van Properstok Groep B.V.), commanditair vennoot. SPO B.V. treedt op als commanditair vennoot en heeft € 1 (1%) kapitaal ingebracht. De beherend vennoot (Properstok Groep B.V.) en/of de commandiet (Probest II BV) dragen integraal zorg voor de financiering van Kooiplein CV, hetzij middels een kapitaalstorting, hetzij middels een externe financiering. SPO B.V. staat niet garant voor enige intern of extern aangetrokken kapitaal van Kooiplein CV. De financiering van een eventuele negatieve cashflow komt voor rekening van de beherend vennoot en / of commandiet Probest II BV. 3.3 Latente belastingvordering Stand per 1 januari
2014 0
2013 0
Dotatie
37.269
0
Stand per 31 december
37.269
0
Dit betreffen de volgende latenties met betrekking tot verschillen in commerciële en fiscale waardering van: - Voorwaartse verliescompensatie
2014
2013
36.972
0
297
0
37.269
0
- Leningen opgenomen gelden Totaal Waardering latenties Soort
waardering
%
periode
Voorwaartse verliescompensatie
contant
2,87
6
Leningen opgenomen gelden Totaal
contant
2,87
13
Nominaal 168.398 344 168.742
Algemeen De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De Sleutels is voornemens de fiscale winsten te compenseren met de gerealiseerde fiscale verliezen en zal daarbij van de beschikbare belastingfaciliteiten gebruik blijven maken. De disconteringsvoet is bepaald aan de hand van de gemiddelde vermogenskostenvoet rekening houdend met belastingtarief .
Pagina 21
(bedragen x € 1.000 ) Voorwaartse verliescompensatie De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt circa € 37 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 2,87%. De verrekenbare verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2014 € 168 miljoen. De looptijd bedraagt 6 jaar. Tijdelijke verschillen De latente belastingvordering inzake tijdelijke verschillen bedraagt € 0,3 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 2,87 %. Voor de leningportefeuille zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig. Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 0,3 miljoen en is in de balans gewaardeerd tegen de contante waarde van € 0,3 miljoen. De looptijd bedraagt 13 jaar. 3.4 Overige financiële vaste activa
2014
2013
Certificaten wooninvesteringsfonds
0
250
Vorderingen op deelnemingen
0
0
Totaal
0
250
2014
2013
250
500
- aanschaf
0
0
- verkoop/lossingen
0
0
-250
-250
0
250
Certificaten wooninvesteringsfonds Stand per 1 januari
- afwaardering Stand per 31 december
Dit betreft 5 certificaten in het Wooninvesteringsfonds, ieder groot € 100.000. In 2012, 2013 en 2014 is er wegens de financiële situatie van het WIF geen rente uitgekeerd. Dit betreft een bedrag van ongeveer € 33.000. Uitbetaling zal alsnog plaatsvinden als de financiële positie van het WIF het toelaat. Gezien de huidige financiele positie van het WIF is er een voorziening voor oninbaarheid getroffen voor in totaal € 500.000 euro. In 2015 vindt de definitieve afwikkeling plaats, er is een kans dat we bij uitloting niets krijgen. Vorderingen op deelnemingen
2014
2013
Stand per 1 januari
0
0
- verstrekte leningen
0
0
- aflossingen en afwaarderingen
0
0
Stand per 31 december
0
0
2014
2013
Vlottende activa Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Stand per 1 januari (x € 1.000 )
1.004
119
- terugkoop - toegevoegd aan sociaal vastgoed in exploitatie
2.063 -447
1.739 -61
- waardeveranderingen - verkoop Stand per 31 december
-97
-18
-1.875
-775
648
1.004
Aantallen Stand per 1 januari
10
1
- terugkoop
20
18
- toegevoegd aan sociaal vastgoed - verkoop Stand per 31 december Deze woningen worden in 2015 weer verkocht.
Pagina 22
-5
-1
-19
-8
6
10
(bedragen x € 1.000 ) 2014
2013
4.2 Onderhoudsmaterialen
119
274
Totaal
119
274
2014
2013
1 maand
58
67
2 maanden
62
62
3 maanden 3 maanden of meer
55 41
35 41
De voorraden zijn niet verpand. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren De huurdebiteuren gespecificeerd naar bedrag: Huidige huurders
216
205
Voorziening huurdebiteuren
-54
-51
Totaal
162
154
2014
2013
De huurdebiteuren gespecificeerd naar aantal: Huidige huurders 1 maand
161
188
2 maanden
67
70
3 maanden
37
28
3 maanden of meer
21
23
286
309
2014
2013
Totaal 5.2 Overige vorderingen - Overige vorderingen (ex) huurders - Voorziening overige vorderingen - VVE afrekening stookkosten
601
471
-294
-294
104
147
- VVE begeleiding planmatig onderhoud
83
0
- Diversen
33
27
- Gemeente Leiden inzake gebiedsvisies Tuinstadwijk en de Kooi
0
200
- Centrale administratie WAO/WIA
0
25
527
576
2014
2013
Totaal 5.3 Overlopende activa - Vooruitbetaalde bedragen
0
0
- Nog te ontvangen bedragen
1.508
1.469
Totaal
1.508
1.469
Vooruitbetaalde bedragen
2014
2013
- Diversen
0
0
Totaal
0
0
Pagina 23
(bedragen x € 1.000 ) Nog te ontvangen/verrekenen bedragen
2014
2013
- Project Kooiplein en omstreken
1.289
1.270
155
125
- Service en stookkosten - Nog door te belasten VVE
31
0
- Overdrachtsbelasting inzake Koopgarant
11
17
- Brandschade - Overige
2 20
37 20
1.508
1.469
Totaal
Op 21 juni 2010 hebben de Sleutels en Properstok Groep B.V. de samenwerkingsovereenkomst Kooiplein Leiden (KEO) getekend. Als uitvloeisel hiervan is SPO B.V. op 11 november 2010 een commanditaire vennootschap (Kooiplein CV) aangegaan met Proper Stok Groep B.V. (beherend vennoot) en Probest II B.V. (een 100% dochter van Proper Stok Groep B.V. als commandiet). De kosten die de Sleutels heeft gemaakt voor de gebiedsontwikkeling worden ingebracht in de CV, en vormen een vordering op de CV. Het nog te ontvangen bedrag inzake Project Kooiplein wordt per 1 mei 2015 voldaan. Liquide middelen
2014
2013
6.613
1.206
12
21
0
0
6.625
1.227
2014
2013
611.060
623.909
86.276
-12.849
697.336
611.060
2014
2013
Stand per 1 januari
623.909
638.249
- Toevoeging jaarresultaat vorig boekjaar
-12.849
-14.340
Stand per 31 december
611.060
623.909
2014
2013
6. Vrij ter beschikking Banken Kas Deposito
Totaal De liquide middelen zijn vrij aanwendbaar. PASSIVA
Eigen vermogen Het eigen vermogen van de Sleutels is als volgt te specificeren: 7.1 Overige reserves 7.2 Resultaat boekjaar Totaal
7.1 Overige reserves
7.2 Resultaat boekjaar Stand per 1 januari
-12.849
-14.340
- Jaarresultaat
86.276
-12.849
- Toevoeging jaarresultaat aan overige reserves
12.849
14.340
Stand per 31 december
86.276
-12.849
Uitsplitsing eigen vermogen Eigen vermogen op basis van marktwaarde vastgoedbeleggingen Herwaardering onroerend goed beleggingen - commercieel vastgoed Herwaardering onroerend goed beleggingen - sociaal vastgoed Eigen vermogen (historische kostprijs) Eigen vermogen op basis van verdiencapaciteit (bedrijfswaarde) vastgoedbeleggingen
Pagina 24
2014
2013
697.336
611.060
-64.278
-59.650
-556.777
-527.571
76.281
23.839
160.661
118.188
(bedragen x € 1.000 ) Het verloop van het vermogen is als volgt: Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2013
Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie
Totaal
547.642
32.765
580.407
Realisatie door afschrijving
10.483
757
11.240
Realisatie uit hoofde van verkoop
-6.029
Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde
-6.124
0
0
0
2.223
0
2.223
0
Herclassificaties/herkwalificaties
95-
525-
-525
-9.283
9.283
0
0
0
Boekwaarde per 31 december 2013
545.036
42.185
587.221
Boekwaarde per 1 januari 2014
545.036
42.185
587.221
Correctie
-17.465
17.465
0
9.711
752
10.463
Overige mutaties
Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop
0
-3.277
0
-3.277
-15.225
0
-15.225
41.712
2.334
44.046
0
0
0
Herclassificaties/herkwalificaties
-1.673
1.673
Overige mutaties
-2.042
Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde
Boekwaarde per 31 december 2014
556.777
13164.278
0 -2.173 621.055
Toelichting realisatie herwaarderingen: Het vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering is hoger dan de oorspronkelijke historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen. Het positieve herwaarderingsverschil is verantwoord als onderdeel van de overige reserves. De overige reserves bestaan ultimo 2014 voor € 621 miljoen uit ongerealiseerde herwaarderingen. Voorzieningen
2014
2013
2.224
25.467
0
0
Totaal
2.224
25.467
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
2014
2013
25.467 2.170
16.684 15.908
8.1 Voorziening onrendabele investeringen 8.2 Overige Voorzieningen
Stand per 1 januari Dotatie Subtotaal Onttrekking Stand per 31 december
27.637
32.592
-25.413
-7.125
2.224
25.467
Naam
Soort
Jan Evertsenlaan
Verbetering
Druiven en Kersenstraat
Verbetering
710
494
216
Oude Kooi
Nieuwbouw
15.140
13.162
1.978
Tuinstadwijk
Nieuwbouw
17.898
14.584
3.314
Stichting Voorschot
Nieuwbouw
3.046
1.876
1.170
Van Voorthuijsenlocatie
Nieuwbouw
27.972
24.684
3.288
Kooiplein
Aankoop
17.707
13.212
4.495
85.173
68.323
16.850
85.173
68.323
Sub-totaal
Investering
Marktwaarde
Onrendabele
2.700
311
investering 2.389
Verantwoord onder MVA in ontwikkeling
14.626
Totaal
Pagina 25
2.224
(bedragen x € 1.000 ) De nieuwbouw en het aankoopprojecten zijn gewaardeerd door voor de ontwerpen de marktparameters in te schatten. Dit gebeurt door een externe taxateur. De waardes van deze complexen zijn opgenomen in verhuurde staat. De marktwaardes van de complexen waar verbetering plaatsvindt zijn berekend op basis van de begroting 2015. Specificatie onrendabele toppen Omschrijving/post in de jaarrekening
2014
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
7.125
2013 105
25.467
16.684
32.592
16.789
8.1 Voorziening onrendabele investeringen Totaal onrendabele toppen
Per 1 januari
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dotatie
7.501
7.020
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Dotatie
-23.243
8.783
2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.1 Voorziening onrendabele investeringen per 1 januari Totaal onrendabele toppen
Per 31 december
Mutatie onrendabele toppen
14.626
7.125
2.224
25.467
16.850
32.592
-15.742
15.803
2014
2013
Recapitulatie mutatie onrendabele toppen Omschrijving/post in de jaarrekening 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie afgewikkeld projecten
Afwikkeling
-131
0
2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Afwikkeling
-2.042
-1.098
14. Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
-13.569
0
18. Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
0
16.901
-15.742
15.803
2014
2013
Totaal Langlopende schulden 9.1 Leningen overheid
956
3.323
142.780
117.350
37.479 10
34.419 8
181.225
155.100
9.1 Leningen overheid
2014
2013
Saldo per 1 januari
3.323
6.369
-2.367
-3.046
956
3.323
2014
2013
117.350
108.348
9.2 Leningen kredietinstellingen 9.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.4 Waarborgsommen
- Contractuele aflossingen Saldo per 31 december 9.2 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari - Nieuwe leningen - Contractuele aflossingen - Opname / bijschrijving Saldo per 31 december Langlopende schulden onderverdeeld naar looptijd Looptijd
30.000
16.500
-10.570
-7.498
6.000
0
142.780
117.350
Onderverdeeld naar rentepercentage Aantal
Bedrag
Percentages
Bedrag
< 1 jaar
2
8.343
0% - 3%
32.843
van 1 tot 5 jaar
6
42.549
3% - 4%
48.048
van 5 tot 10 jaar
2
27.000
4% - 5%
62.845
van 10 tot 15 jaar
2
11.948
5% - 6%
0
van 15 tot 20 jaar
3
22.940
>6%
> 20 jaar
4
30.956
Totaal
19
143.736
Totaal De gemiddelde looptijd bedraagt 12,4 jaar. (2013 9,3 jaar) De duration van de leningen bedraagt 6,1 jaar. (2013 4,9 jaar)
Pagina 26
0 143.736
(bedragen x € 1.000 ) Onderverdeeld naar renteherzieningsperiode
Onderverdeeld naar herfinancieringsperiode
Periode
Aantal
< 1 jaar
0
van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar
Bedrag
Looptijd
Bedrag
0
< 1 jaar
15.500
0
0
van 1 tot 2 jaar
14.500
1
718
van 2 tot 3 jaar
18.500
van 10 tot 15 jaar
0
0
van 3 tot 4 jaar
15.000
van 15 tot 20 jaar
1
407
van 4 tot 5 jaar
> 20 jaar
0
0
Totaal
2
1.125
0
> 5 jaar
47.000
Totaal
110.500
Rentekostenvoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentekostenvoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,82 % (2013 4,12%). Het reguliere aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt circa € 3,1 miljoen. Deze is niet opgenomen onder kortlopende schulden vanwege de herfinancierbaarheid hiervan. Garant en borgstelling
2014 141.685
WSW Gemeenten Totaal 9.3 Terugkoopverplichting uit hoofde van de levering van Koopgarant Saldo per 1 januari Verkoop Terugkoop Waardeverandering Saldo per 31 december
2013 118.535
2.051
2.139
143.736
120.674
2014
2013
34.419
31.401
5.065
4.766
-2.005
-1.748
0
0
37.479
34.419
De terugkoopverplichting betreft 373 woningen die zijn verkocht onder de Koopgarant regeling. In de contractbepaling is opgenomen dat de waardeontwikkeling wordt verdeeld tussen de Sleutels en de contractpartij. Er vindt geen tussentijdse bijstelling plaats van de marktwaarde van de Koopgarant woningen aan de hand van de marktontwikkelingen. Uit interne analyse van de verkoopprijzen blijkt de waarde van de verkochte objecten minimaal te zijn veranderd in 2014 ten opzichte van eerdere jaren. Winst/verlies deling in %
De Sleutels
Koper
Verkocht voor 1 juli 2012
50,00
50,00
Verkocht na 1 juli 2012
37,50
62,50
9.4 Waarborgsommen
2014
2013
Saldo per 1 januari
8
8
Mutaties boekjaar
2
0
10
8
2014
2013
10.1 Schulden aan leveranciers
2.160
2.683
10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2.041
1.404
578
1.089
4.205
5.351
8.984
10.527
10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2014
2013
- Af te dragen omzetbelasting
1.520
859
232
264
Saldo per 31 december Betreft de ontvangen waarborgsommen welke bij verhuur van commerciële ruimten wordt gevraagd. Kortlopende schulden
10.3 Overige schulden 10.4 Overlopende passiva
- Af te dragen BTW verlegd - Af te dragen vennootschapsbelasting
0
0
- Af te dragen onroerendzaakbelasting
34
34
255
247
2.041
1.404
- Te betalen loonheffing en sociale premies Totaal
Pagina 27
(bedragen x € 1.000 )
10.3 Overige schulden
2014
2013
- Nog niet opgenomen verlofdagen personeel
203
228
- Te verrekenen stook- en servicekosten
153
185
- Te betalen kosten deurwaarder
150
134
- Accountantskosten jaarrekening
40
40
- Overige schulden
32
118
- Kruisposten
0
227
- Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties
0
81
- Energiekosten
0
47
- Gemeente Voorschoten
0
29
578
1.089
10.4 Overlopende passiva
2014
2013
- Nog niet betaalde rente
2.774
2.446
- Vooruitontvangen huur
777
737
- Nog te verrekenen stook- en servicekosten
341
369
- Nog te ontvangen facturen planmatig onderhoud
313
297
- Kruisposten geldverkeer
0
1.497
- Overige
0
5
4.205
5.351
2014
2013
5.455
5.179
0
42
10.050
10.050
Totaal
Totaal Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo Waarborgfonds sociale woningbouw
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening. De obligo is berekend op 3,85% van € 141,7 miljoen in totaal € 5,5 miljoen. Volmacht WSW
De Sleutels heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW (als bedoeld in het Reglement van deeneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, artikel 30), zodat het WSW in staat wordt gesteld om, wanneer daartoe aanleiding is, over te gaan tot hypotheekvestiging op het bezit dat de Sleutels in onderpand heeft gegeven. Het onderpand bestaat uit alle huurwoongelegenheden van de Sleutels. Financiële verplichtingen Aangegane onderhoudsverplichtingen Raamovereenkomst met de gemeente Leiden inzake omzetting erfpacht naar eigendom Met de gemeente is in 2006 een overeenkomst gesloten rond de omzetting van erfpachtcontracten in grondeigendom. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 18,8 miljoen. Dit betreft de omzetting van erfpachtcontracten van 1.352 woningen naar eigendom. Hiertegenover staat een vergoeding van de gemeente Leiden in het negatieve saldo van de grondexploitatie van de toekomstige herstructureringsprojecten. Ook is er nog een bezwaar tegen de WOZ waardering verrekend. De feitelijke transacties zullen plaatsvinden op het moment dat met de uitvoering van het herstructureringsproject wordt begonnen. De uitvoering van deze overeenkomst vindt plaats met gesloten beurzen. Tegenover de betaling voor omzetting van de erfpachtcontracten in eigendom wordt er een zelfde bedrag als projectsubsidie verkregen. Dit is de bijdrage in de negatieve grondexploitatie. In 2014 zijn er geen erfpachtcontracten in eigendom overgedragen van de gemeente Leiden aan de Sleutels. In 2014 is er geen rente toegevoegd aan zowel de ontvangsten als aan de verplichtingen. In 2015 zal dit project in zijn geheel worden afgewikkeld. In 2012 is een aanvullende overeenkomst met de Gemeente Leiden afgesloten. Het project Trekvaartplein maakt nu ook deel uit van deze overeenkomst. Hierbij neemt de Sleutels het onrendabele deel van maximaal 11 door Portaal te bouwen woningen ten bedrage van maximaal € 0,9 miljoen voor haar rekening.
Pagina 28
(bedragen x € 1.000 ) Huur en lease
2014
2013
97
105
101
246
4
0
202
351
2014
2013
Vervallen termijnen binnen een jaar Vervallen termijnen tussen 1 en 5 jaar Vervallen termijnen na 5 jaar Totaal
Garantstelling Juigalpa
Totaal 10 10 De Sleutels staat garant voor een lening ter financiering van de bouw van huizen in Nicaragua. Vijf woningcorporaties in Leiden staan ieder voor 1/5 deel garant voor een lening die loopt via het DIGH. Het garantiebedrag voor De Sleutels is gelijk aan de jaarlijkse annuïteit van € 9.880, en loopt tot het jaar 2021. Verkoop Schelpenkade Bij de verkoop van grond en te slopen opstallen is bedongen dat de Sleutels voor 50% deelt in de opbrengst die € 2,6 miljoen te boven gaat. Faciliteiten en zekerheden Het totaal aan kredietfaciliteiten bedraagt € 10 miljoen. Dit krediet zal zonodig worden aangewend voor de uitoefening van de normale bedrijfsuitoefening. Per 1 januari 2015 hebben wij de kredietfaciliteit verlaagd naar € 5 miljoen. Er zijn geen extra zekerheden vastgesteld voor deze faciliteit. Pensioenen Per balansdatum 2014 had het pensioenfonds een dekkingsgraad van 114% (2013 114%). Dit is hoger dan de minimum dekkingsgraad van 105%. Deelneming Op 7 april 2010 heeft de Sleutels ter beperking van haar risico's in het project Kooiplein en omstreken, SPO B.V. opgericht. SPO B.V. is stille vennoot in een opgerichte commanditaire vennootschap die de projectontwikkeling in uitvoering neemt. SPO B.V. is een 100% deelneming. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedraagt € 18.000. De participatie in de commanditaire vennootschap bedraagt 1%, overeenkomend met een inbreng van € 1. SPO B.V. is zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Er is geen sprake van een fiscale eenheid met de Sleutels. Voorziening loopbaanbudget & Jubilea Voor een jubileumuitkering of loopbaanbudget is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Daarnaast is de voorziening naar verwachting beperkt van omvang en wordt in de begroting rekening gehouden met de wensen van het personeel op basis van indiening. Projecten in ontwikkeling De komende jaren worden door de Sleutels meerdere projecten in ontwikkeling genomen. Op basis van communicatie en contractvorming zijn tot en met 31 december 2014 reeds verplichtingen voor deze projecten aangegaan. Onderstaand is per project een korte beschrijving opgenomen van de stand van zaken. Kooiplein e.o. In samenwerking met gemeente Leiden en Heijmans vindt gebiedsontwikkeling plaats. Afspraken zijn vastgelegd in ondere andere een raamovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. In kader van risicobeheersing vindt ontwikkeling plaats in een CV/BV constructie, de BV en de CV zijn opgericht in 2010. Het aandeel van de Sleutels rond het Kooiplein bestaat uit inbreng van 104 woningen en terugname van 86 sociale huurwoningen en 4 vrije sector huurwoningen inclusief parkeerplaatsen. De daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie vindt plaats middels de eerder genoemde commanditaire vennootschap, waarbij als beherend vennoot een dochtermaatschappij van Heijmans optreedt. In september 2013 is de RvC akkoord gegaan met een investering voor de aankoop voor een bedrag van € 19,9 miljoen. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 6,7 miljoen. Fase 2 betreft nieuwbouw van 14 woningen in de sociale sector. Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RvC plaatsvinden. Tuinstadwijk (fase 3) Dit betreft sloop van 119 woningen. De verbetering van 6 woningen. Nieuwbouw van 62 woningen in de sociale sector en de nieuwbouw van 22 huurwoningen in de vrije sector. In september 2013 is de RvC akkoord gegaan met een investering van € 19,9 miljoen. In augustus 2014 is het plan aangepast. Door deze aanpassing daling de projectkosten naar € 18,9 miljoen. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 4,3 miljoen. De Oude Kooi (fase 3) Dit betreft sloop van 91 woningen. Nieuwbouw van 47 woningen in de sociale sector en de nieuwbouw van 26 huurwoningen in de vrije sector. In juni 2014 is de RvC akkoord gegaan met een investering van € 15,2 miljoen. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 2,0 miljoen.
Pagina 29
(bedragen x € 1.000 ) De Oude Kooi (fase 4) Dit betreft renovatie van 127 woningen (ad € 27,8 miljoen) in de centrale blokken. Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RvC plaatsvinden. Jan Evertsenlaan e.o. Dit betreft onderhoud/verbetering aan 156 woningen. In juni 2014 is de RvC akkoord gegaan met een uitgave voor een bedrag van € 5,4 miljoen. De uitgave is gesplitst in een uitgave van € 2,7 miljoen als investering en een uitgave van € 2,7 miljoen als projectmatig onderhoud. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 2,4 miljoen. Prinsenhoek Dit betreft de nieuwbouw van 178 woningen in de sociale sector. In november 2013 is de RvC akkoord gegaan met een investering voor een bedrag van € 33,2 miljoen. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 8,5 miljoen. Stichting Voorschot Dit betreft de nieuwbouw van 16 studio's en een ruimte voor dagbesteding voor autistische jongeren. In mei 2013 is de RvC akkoord gegaan met een investering voor een bedrag van € 3,0 miljoen. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 1,2 miljoen. Druiven-/Kersenstraat Dit betreft onderhoud/verbetering aan 82 woningen. In november 2013 is de RvC akkoord gegaan met een uitgave voor een bedrag van € 3,5 miljoen. De uitgave is gesplitst in een uitgave van € 0,7 miljoen als investering en een uitgave van € 2,8 miljoen als projectmatig onderhoud. Er is een voorziening voor een onrendabele top gevormd van € 0,2 miljoen. Sibeliusstraat Dit betreft verbetering van 56 woningen (ad € 4,4 miljoen). Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RVC plaatsvinden. HOPZ Dit betreft verbetering van 76 woningen (ad € 2,3 miljoen). Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RvC plaatsvinden. Albert Verweystraat Dit betreft verbetering van 164 woningen (ad € 8,2 miljoen). Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RvC plaatsvinden. Oppenheimstraat Dit betreft de nieuwbouw van 27 woningen en een ruimte voor dagbesteding (ad € 6,1 miljoen). Dit project zit nog in de voorbereidingsfase, op basis van de uitkomsten hiervan zal definitieve planvorming en goedkeuring door de RvC plaatsvinden.
Pagina 30
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2014
2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11. Huuropbrengsten
2014
2013
44.020
42.437
1.114
1.102
45.134
43.539
-450
-692
Te ontvangen netto huur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal Af: Huurderving woningen Huurderving niet zijnde woningen
Totaal huren Specificatie extra opbrengsten 2014 Huurverhoging per 1 juli 2014 Huurharmonisatie 2014 Voorzieningen met huurverhogingen Nieuwbouw en aankoop Sloop Verkoop woningen
-35
-8
-485
-700
44.649
42.839
in 1.000 €
in %
811 394
1,86 0,90
79
0,18
6
0,01
-579
-1,33
-194
-0,45
1.078 1.595
2,48 3,66
2014 in %
2013 in %
Huurderving wegens leegstand sociale verhuur
0,31
0,44
Huurderving wegens leegstand commerciele verhuur
0,20
0,44
Huurderving wegens projekten en renovatie
0,31
0,37
Huurderving wegens oninbaarheid Huurderving wegens verkoop
0,09
0,06
0,17
0,29
Totaal
1,07
1,61
2014
2013
2.709
2.783
-403
-399
Effecten huurverhoging per 1 juli 2013, huurharmonisatie 2013, nieuwbouw en sloop 2013 Totaal
12. Opbrengsten servicecontracten Levering goederen en diensten Te verrekenen met bewoners Verrekend met bewoners
Vergoedingsderving
Totaal Deze vergoedingen bestaan uit: van w erkorganisatiekosten aan lopende projecten. In 1998 Hieronder valt de doorbelasting
0
0
2.306
2.384
-18
-24
2.288
2.360
zijn als gevolg van het ontbreken van projecten in aanbouw geen posten
Dit zijn bijdragen voor gemaakte kosten in de servicecomponenten: elektraverbruik portiekverlichting, elektraverbruik lift, water, glas, tuin, serviceabonnement en stookkosten. Deze bijdragen hebben in samenhang met de lasten voor de vereniging een kostenneutraal effect. De lasten die met deze bijdragen samenhangen zijn opgenomen onder de post Lasten Servicecontracten. 13. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2014
Verkoopopbrengst onroerende zaken ter exploitatie
2013
661
140
Mutatie vastgoed in exploitatie
-584
-2.295
Verkoopkosten onroerende zaken ter exploitatie
-340
-410
Totaal
-263
-2.565
Pagina 31
(bedragen x € 1.000) 2014 Aantal verkochte woningen
2013
2014 54
2013 50
Woningen verkocht zonder korting
4
48
Bedrijfsruimten
0
1
58
99
Woningen verkocht onder voorwaarden
Totaal Aantal teruggekochte woningen verkocht onder voorwaarden Voorraad per 1 januari
10
0
Aantal teruggekocht
20
18
Aantal doorverkocht
-19
-7
Aantal in exploitatie genomen
-5
-1
6
10
Kosten verkoop (notaris, makelaar enz)
164
171
Kosten onderhoud
136
180
Doorbelaste uren personeel
23
43
Kosten oprichten VVE
10
0
7
16
340
410
2014
2013
13.569
0
101
0
13.670
0
Totaal nog te verkopen (voorraad) Er zijn geen nieuwbouw koopwoningen opgeleverd. Specificatie verkoopkosten
Overige kosten Totaal 14. Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Totaal
Voor een nadere toelichting op de waardeverandering immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille, zie punt 8.1 Voorzieningen onrendabele investeringen in de toelichting op de balans. 15. Geactiveerde productie eigen bedrijf
2014
2013
Kosten project ontwikkeling
608
705
Totaal
608
705
De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de personeelskosten die zijn toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling. 16. Overige bedrijfsopbrengsten
2014
Contributies
2013
2
1
69
197
Vergoedingen voor beheersactiviteiten
372
330
Totaal
443
528
Servicekosten
37
0
Vrijval voorziening vakantie uren
24
0
Diverse overige exploitatiebaten
8
10
BTW pro rata regeling
0
85
VVE exploitatieresultaten
0
78
WAO/WIA
0
24
69
197
223
246
Overige baten
De overige baten bestaan uit:
Subtotaal overige baten 1. De vergoedingen voor beheersactiviteiten bestaan uit: - Vergoeding administratie voor derden - Vergoeding begeleiding ondehoud voor derden
68
0
- Doorbelasting kosten in levering goederen en diensten
50
50
- Opbrengst verhuringen / administratiekosten
31
34
Subtotaal vergoeding voor beheersactiviteiten
372
330
Pagina 32
(bedragen x € 1.000) 2014
2013
BEDRIJFSLASTEN 17. Afschrijving op materiële vaste activa
2014
2013
0
0
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
0
0
14
15
(On-)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
360
354
Totaal
374
369
2014
2013
Waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
0
16.901
Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden
0
17
Totaal
0
16.918
Overige goederen
18. Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
Voor een nadere toelichting op de waardeverandering immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille, zie punt 8.1 Voorzieningen onrendabele investeringen in de toelichting op de balans. 19. Erfpacht Erfpacht
15
15
Totaal
15
15
2014
2013
4.548 0
4.492 0
-25
-18
4.523
4.474
2014
2013
Sociale lasten
413
359
Totaal
413
359
2014
2013
Pensioenlasten
815
803
Totaal
815
803
20. Lonen en salarissen Salarissen Personeel derden Af: ziekengelden en WAO- uitkeringen Totaal Eind 2014 waren er 98 personeelsleden in dienst (2013 : 95) Fulltime is 36 uur per week. 21. Sociale lasten
22. Pensioenlasten
Leidinggevende topfunctionarissen Naam
Berg, G.M. van den Directeur-bestuurder
Functies
1-1 t/m 31-12
Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris
1,0 nee
(Fictieve) dienstbetrekking
nee
Zo niet, langer dan 6 maanden ja
binnen 18 maanden werkzaam Bezoldiging
117.300
Beloning Belastbare onkostenvergoedingen
0
Beloningen betaalbaar op termijn
22.100 139.400
Totaal bezoldiging
148.800 Toepasselijk WNT-maximum Het bestuur bestaat alleen uit de directeur-bestuurder, zijnde mevrouw G. van den Berg. Zij was de enige bestuursfunctionaris die op grond van artikel 4.1 van de WNT onder de Wet Normering Topinkomens valt. De sociale premies, die geen onderdeel uitmaken van de WNT beloning, bedragen € 9.715. Er zijn geen reguliere functies waarvan de bezoldiging hoger is dan het bezoldigingsmaximum op grond van de Regeling voor de woningcorporaties geldende bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisveting 2014 (WNT staffel) zijnde 148.800. Ook zijn er geen ontslagvergoedingen verstrekt die deze grens te boven gaan.
Pagina 33
(bedragen x € 1.000) 2014
2013
Toezichthoudende topfunctionarissen Naam Functies Duur dienstverband
Broekhuijsen, R.H. RvC, Voorzitter
Ouwehand A.W. RvC-lid
Lindhout A.A. RvC-lid
1-1 t/m 31-12
1-1 t/m 31-12
1-1 t/m 31-12
Bezoldiging 11.585
8.275
8.275
Belastbare onkostenvergoedingen
0
0
0
Beloningen betaalbaar op termijn
0
0
0
Totaal bezoldiging
11.585
8.275
8.275
Toepasselijk WNT-maximum
11.160
7.440
7.440
Randeraat, G.R. van RvC-lid
Meij W.N. van der RvC-lid
1-1 t/m 31-12
1-1 t/m 31-12
Beloning
Naam Functies Duur dienstverband Bezoldiging
8.275
8.275
Belastbare onkostenvergoedingen
0
0
Beloningen betaalbaar op termijn
0
0
Totaal bezoldiging
8.275
8.275
Toepasselijk WNT-maximum
7.440
7.440
Beloning
De maximale vergoeding voor 2014 voor de Voorzitter van de Raad van Commissarissen is € 11.160 en voor de leden € 7.440. Op de leden van de Raad van Commissarissen is de overgangsregeling van toepassing.
23. Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Dotatie aan VVE onderhoud
2014
2013
4.003
4.809
954
1.140
Projectmatig onderhoud
7.302
10.714
Mutatieonderhoud
2.445
2.625
Klachtenonderhoud
1.730
1.855
16.434
21.143
Totaal Projectmatig onderhoud Omschrijving
2014 6.307
2013 7.506
Castellumweg
100
3.100
Jan Evertsenlaan e.o.
275
108
Druiven en Kersenstraat
620
0
7.302
10.714
Tuinstadwijk
Totaal
24. Leefbaarheid Fysieke kosten leefbaarheid Sociale kosten leefbaarheid excl. personeelskosten Kosten Wonen Zorg en Welzijn Totaal 25. Lasten servicecontracten Administratiekosten Energiekosten Onderhoudskosten
2014
2013
556
557
54
47
0
0
610
604
2014
2013
47
47
1.432
1.541
735
694
Telefoonkosten
17
20
B.T.W. Serviceabonnement
35
35
8
8
2.274
2.345
Overige lasten Totaal
Pagina 34
(bedragen x € 1.000) 2014 26. Overige bedrijfslasten
2013
2014
2013
716
1.001
Algemene kosten Overige personeelskosten Kosten van toezicht Overige huisvestingskosten Overige algemene kosten Af : interne doorbelastingen verkoopvoorbereiding en onderhoud
67
91
582
595
1.551
1.568
-877
-834
2.039
2.421
2014 Controle jaarrekening
2013
Overige assurance werkzaamheden
64 0
59 0
Fiscale adviesdiensten Deloitte
26
39
Fiscale adviezen overige
11
4
Andere niet controle diensten Totaal
9
1
110
103
De accountantskosten zijn op factuurbasis, of op basis van het gestelde budget inclusief te verwachten meer- en minderwerken. Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie
2.135
2.156
192
202
55
65
2.382
2.423
Heffingen Verhuurderheffing
3.857
152
Saneringssteun
1.497
1.673
5.354
1.825
Overige lasten Afwaardering voorraad onderhoudsmaterialen
195
0
Vergoeding kosten VVE beheer
189
196
Energielabels
96
0
Vergoedingen einde dienstverband
42
0
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
37
145
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
22
20
Schadevergoedingen
19
0 42
Projectontwikkeling de Kooi
4 0
327
Kosten aankoop ST. Jorissteeg
0
154
Dotatie voorziening vakantie uren
0
72
Servicekosten
0
10
604
966
10.379
7.635
Diversen
Totaal
De afwaardering van de voorraad onderhoudsmaterialen betreft een periode van 4 jaar. In deze periode zijn we overgegaan op een andere manier van de registratie van de voorraad. De verschillen worden veroorzaakt doordat het systeem niet gekoppeld is aan de financiële administratie. Er zijn maatregelen genomen om in de toekomst het verschil te beperken.
27.Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering sociaal vastgoed Sloop sociaal vastgoed Waardeverandering commercieel vastgoed Totaal 28.Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen Afwaardering WIF certificaten Afwaardering BWS-subsidie Totaal
Pagina 35
2014
2013
41.712
3.322
-15.979
0
2.334
-525
28.067
2.797
2014
2013
250
250
35
0
285
250
(bedragen x € 1.000) 2014 2014
29. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente te vorderen BWS-subsidies
23
2013 2013 29
Rente liquide middelen
110
32
Rente projecten in ontwikkeling
786
230
Rente debiteuren
5
47
Overige rentebaten
7
25
931
363
Totaal
Aan de onroerende zaken in ontwikkeling is 3,82% rente toegerekend. Dit is het gemiddelde percentage wat aan rente op het lange vreemde vermogen wordt betaald. Er is over het boekjaar 2014 € 786.000 rente aan projecten in ontwikkeling toegerekend. 30. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kapitaalmarkt / gemeente
2014
2013
5.214
4.961
Provisie geldleningen
27
0
Overige rentelasten
24
0
5.265
4.961
-4.334
-4.598
2014
2013
2013
0
0
2014
0
0
0
0
2013
0
0
2014
37.269
0
37.269
0
37.269
0
86.276
-12.849
Totaal Renteresultaat
31. Belastingen Acute vennootschapsbelasting
Latente vennootschapsbelasting
Totaal (baten/lasten)
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat Commercieel resultaat Correcties Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille
-13.670
0
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-28.068
-2.797
0
16.918
-37.269
0
Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille Belastingen Buitengewone baten en lasten
0
0
Gecorrigeerd resultaat
20.939
1.272
Te verrekenen verliezen
-20.939
-1.272
0
0
Fiscaal resultaat
De acute vpb-positie voor het jaar 2014 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat de Sleutels vanuit het verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen ad € 168 miljoen. De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de ondertekende Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. Zoals eerder aangeven is met de Belastingdienst over 2011 overeenstemming bereikt over de afwaardering van het vastgoed. De uitkomsten van dit overleg zijn voor de jaren 2012, 2013, en 2014 gekwantificeerd. Op basis van de omvang van het fiscale compensabele verlies uit het verleden verwacht de Sleutels echter dat het fiscale resultaat 2014 geheel kan worden verrekend met de compensabele verliezen. 2014 0
32. Resultaat deelnemingen
2014 33. Buitengewone baten
0
Pagina 36
2013 0 2013 0
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. In de statuten is niets opgenomen betreffende de bestemming van het resultaat. De directeur-bestuurder, Raad van Commissarissen en de algemene ledenvergadering nemen hier een besluit over. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 10-06-2014 en de algemene ledenvergadering gehouden op 24-06-2013. De vergaderingen hebben de bestemming van het resultaat vastgesteld / goedgekeurd conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel resultaat bestemming Vooruitlopend op de vastelling en goedkeuring van de jaarrekening door de directeur-bestuurder respectievelijk Raad van Commissarissen en de algemene ledenvergadering wordt voorgesteld het resultaat over 2014 ad € 86.276.000 toe te voegen aan de Overige reserves. Dit voorstel is nog niet verwerkt in de balans per 31 december 2014.
Pagina 37
Leiden, 9 juni 2015 namens Woningbouwvereniging de Sleutels
G.M. van den Berg Directeur - bestuurder
R.H. Broekhuijsen Voorzitter Raad van Commissarissen
A.W. Ouwehand Lid Raad van Commissarissen
G.R. van Randeraat Lid Raad van Commissarissen
A.A. Lindhout Lid Raad van Commissarissen
W.N. van der Meij Lid Raad van Commissarissen
Pagina 38
