Jaarverslag de Sleutels

Jaarverslag | de Sleutels

Blik op 2009

Jaarverslag | de Sleutels

Blik op 2009

Inhoud Leeswijzer

2009 | In perspectief

6



Bijlagen

1

8



Verslag Ondernemingsraad

76

De Sleutels is een maatschappelijke organisatie met



Verslag Raad van Commissarissen

77

als missie het leveren van MAATWERK IN WONEN. De

Realisatie van het ondernemingsplan

2

Onze klanten

10



Verklaring van de directeur-bestuurder

83

Sleutels volgt de doelstellingen die zijn beschreven in



2.1 Inleiding

11



Verklaring van de Raad van Commissarissen

83

haar ondernemingsplan. Hierin staat wat we willen



2.2 Beleid

12



Accountantsverklaring

84

doen om onze missie te kunnen volbrengen en waarom



2.3 In gesprek met onze klanten

13



Jaarcijfers

85

we dat doen. Afgeleid van het ondernemingsplan stelt



2.4 Verhuren

16



2.5 Verkoop en VvE-beheer

20



Verklaring van afkortingen, begrippen



2.6 Keuzevrijheid

21



en namen

102



2.7 Klachten, overlast, 25



Colofon

103



onrechtmatige bewoning

elke afdeling jaarlijks een jaarplan op. Via kwartaalrapportages bekijken we of we op koers zijn en waar we moeten bijsturen.

In hoofdstuk 1 van dit jaarverslag geven we in het kort

In hoofdstuk 6 beschrijven we onze organisatie. We

3

Onze wijken

30

weer welke resultaten we hebben geboekt langs de lat

laten zien wat we intern hebben gerealiseerd om onze



3.1 Inleiding

31

van de pijlers uit ons ondernemingsplan.

organisatie (verder) te professionaliseren na de organi-



3.2 Beleid

31



3.3 Wijkbeheer

32

In hoofdstuk 2 gaan we in op onze klanten, waarover we



3.4 Werken aan de wijken

33

met hen in gesprek zijn geweest en het maatwerk dat

Hoofdstuk 7 gaat in op bestuur (Governance) en op



3.5 Samenwerkingspartners

33

we hen bieden in woonkeuzes.

welke manier we afwijken van de Governancecode.



3.6 Samenwerkingsprojecten

38

Hoofdstuk 3 gaat over onze wijken. Hier gaan we in op

Hoofdstuk 8 beschrijft de financiële continuïteit van de Sleutels.

satieaanpassing van 2008.

4

Onze stenen

40

de samenwerkingspartners en de projecten die we met



4.1 Ons bezit

41

elkaar hebben gerealiseerd.



4.2 Beleid

42



4.3 Projecten

46



4.4 Onderhoud

51

Tot slot zijn de bijlagen opgenomen, zoals het OR jaarHoofdstuk 4 beschrijft onze woningvoorraad, de

verslag 2009, het verslag van de Raad van Commissaris-

­(herstructurerings-)projecten en zaken die daarmee

sen en de jaarcijfers.

samenhangen, zoals inspraaktrajecten met bewoners.

5

Maatschappelijk & transparant ondernemen

56



5.1 Inleiding

57

Hoofdstuk 5 gaat in op de strategische partners op



5.2 In gesprek

57

­stedelijk en regionaal niveau waarmee we onze doel-

57

stellingen bereiken.



5.2.1 In gesprek met belanghouders



5.2.2 Op stedelijk niveau

57



5.2.3 Op regionaal niveau

59

6

Onze organisatie



6.1 Inleiding

63



6.2 Verbeteren organisatie

64



6.3 Maatschappelijk gedreven onderneming

64



6.4 Organogram

64

7

Bestuur (governance)

66

Financiële continuïteit

68

62



8

4

5

2009 | In perspectief Nieuwe naam

verslag schrijven, zijn we op zeven plekken tegelijk bezig.

gasbel, en de lokale overheden, die in toenemende mate

En tot slot zullen we – nog meer dan in 2009 – strakker

In 2009 hebben we een nieuwe ‘roepnaam’ gekregen.

De meeste zijn omvangrijke, meerjarige projecten met

afhankelijk zijn van investeringen van derden, zoals de

op de bedrijfskosten gaan sturen.

De Sleutels van Zijl en Vliet heet nu kortweg ‘de Sleutels’.

veel renovatie en sloop/nieuwbouw, stedenbouwkundige

corporaties. Hoewel het voor ons, net als voor de collega-

We krijgen veel positieve reacties op die naamsverande-

aanpassingen en sociaal-economische investeringen.

corporaties, steeds moeilijker wordt om financieringen

Balans

ring. Klanten en partners vinden de naam duidelijk en

­Allemaal projecten die passen in onze missie MAATWERK

rond te krijgen, weten we één ding zeker: wij steken

Ondanks de nieuwe politieke en economische werkelijk-

lekker kort. Het lijkt een echt ‘merk’; de naam van een

IN WONEN; projecten die uitgaan van behoud en verster-

ons geld liever in de verbetering en vernieuwing van

heid die zich in 2010 in volle omvang aandient, willen wij

organisatie die ergens voor staat.

king van de bestaande kwaliteiten en van het toevoegen

ons bezit en van de woonomgeving, dan in de vennoot-

ons met ons nieuwe ondernemingsplan vooral richten

Mensen en partners weten ons in het algemeen steeds

van nieuwe. Bij alle projecten wisten we instemming te

schapsbelasting of in de Vogelaarheffing!

op de inhoud: zaten wij met de keuzes uit ons huidige

gemakkelijker te vinden. In het afgelopen zesde jaar

bereiken met de bewoners, óók als het sloop/nieuwbouw

van ons bestaan hebben wij ons, met z’n allen, ook weer

betrof. Het is niet altijd even gemakkelijk geweest, dat

Wij blijven onverkort onze mogelijkheden inzetten om

MAATWERK IN WONEN – de juiste keuze geweest en is

flink laten zien. We raken op allerlei gebieden steeds

geldt voor alle partijen, maar de resultaten zijn er!

het steeds groter wordende gat tussen goedkope huur

die voldoende uit de verf gekomen? Moeten we onze

en dure koop te dichten. Dat doen we via het aanbie-

missie verder uitbouwen, of juist ombuigen? In 2010

bekender. Het lijkt erop dat we in toenemende mate

ondernemingsplan op de goede weg? Is onze missie –

worden gezien als een betrouwbare huisbaas en partner,

Nieuw ondernemingsplan

den van duurdere huur- en goedkopere koopwoningen,

maken we de balans op en geven we opnieuw richting

met wie goede resultaten kunnen worden bereikt en

Ook hebben we in 2009 op alle fronten informatie

dwars tegen de effecten van het rijksbeleid in, zoals het

aan onze organisatie.

met wie het prettig is om zaken te doen.

verzameld om een beeld te krijgen van onszelf, van onze

huurprijzenbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Tenmin-

prestaties en van de verwachtingen van onze belang-

ste: zolang onze belangrijkste verdienmogelijkheid – de

Dit jaarverslag is weer een momentopname bij het

Samenwerking

houders. Bewust hebben we dit breed en diepgaand

verkoop van huurwoningen – niet ook onder druk komt

opmaken van die balans. Ik nodig u uit kennis te nemen

Juist op het vlak van samenwerking hebben we in 2009

aangepakt: van stakeholdersonderzoek tot medewer-

te staan, want dan neemt onze mogelijkheid om te in-

van de doelen die wij ons hebben gesteld en wat wij

weer een aantal stappen gezet. Op wijkniveau werken

kerstevredenheidsonderzoek, van benchmark tot een

vesteren af en wordt onze maatschappelijke rol beperkt.

daarvan in 2009 hebben bereikt. Net als voorgaande

we steeds nauwer samen met bewonersorganisaties en

onderzoek naar de kwaliteit van onze bedrijfsvoering.

andere professionals. Zo worden wijkposten steeds vaker

Daarnaast zijn we deelnemer geworden aan de IPD/

Keuzes

gedeeld en projecten gezamenlijk opgezet. In Leiden

aeDex-index. De informatie gebruiken we om in 2010

Zeker is dat in ons nieuwe ondernemingsplan tot

zijn met de gemeente en de andere corporaties nieuwe

ons nieuwe ondernemingsplan te maken. Dit nieuwe

uitdrukking zal komen dat de bomen niet meer tot in de

prestatieafspraken gemaakt. We hebben met onze

plan vormt van 2011 tot 2015 de basis voor onze verdere

hemel groeien. We moeten keuzes maken en opnieuw

maatschappelijke partners een convenant ondertekend

ontwikkeling. We formuleren onze nieuwe uitdagingen

kijken naar de keuzes die we al hebben gemaakt, zoals

Marjo Visser

over de huisvesting en begeleiding van bijzondere doel-

erin, leggen onze koers vast en het zal dienen als spoor-

ons huurbeleid, ons verkoopbeleid en het investerings-

directeur-bestuurder

groepen. Bovendien hebben we een bijzonder samen-

boekje voor onze activiteiten.

beleid. Het betekent ook: goed kijken naar maatschap-

[email protected]

jaren nodig ik u ook uit om uw opmerkingen over het

Invloed van het rijk

wat doen we niet, en vooral: onder welke voorwaarden

Niet in de laatste plaats zal het nieuwe ondernemings-

doen we de dingen die we doen.

Herstructureringsprojecten

plan antwoord geven op de toenemende uitdagingen

Bovendien moeten we nieuwe keuzes maken in het

Maar misschien is het werken aan de vele, complexe her-

waar de overheid voor zorgt. Het zal niet eenvoudig zijn

beheer; meer gaan werken met outputnormen voor

structureringsprojecten nog wel het grootste voorbeeld

om onze positie te bepalen tussen de rijksoverheid, die

sociale en leefbaarheidsprojecten en met taakstellende

van intensieve samenwerking. Op het moment dat we dit

de corporaties graag ziet als de nieuwe Nederlandse

normbedragen voor beheeractiviteiten en onderhoud.

6

Ik wens u veel leesplezier!

pelijke investeringen in de wijken. Wat doen we wel en

werkingsconvenant afgesloten met Cardea Jeugdzorg en is een proefproject met tienermoeders opgestart.

verslag naar mij te mailen.

7

1

| Ondernemingsplan

Behaalde resultaten in 2009 Realisatie van het ondernemingsplan Inmiddels zijn we ruim over de helft van de tijd die we

Maatwerk in woonkeuzes voor de klant

Profileren via dialoog en samenwerking

Investeren in de medewerkers

hebben voor het realiseren van de doelstellingen uit ons

Project huisvesting Jonge Moeders

Deelname aan WoonBench

Opstellen en implementeren arbobeleidsplan

ondernemingsplan 2006-2010. Het jaar 2009 stond in het

Verkoopportefeuille van 800 vhe’s

Miniconferentie over waardeontwikkeling in de wijk

teken van de realisatie van onze doelstellingen uit ons

500 vhe’s in voorbereiding voor verkoop

Prestatieafspraken met gemeente Leiden

 ouden van Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) en H een Preventief Medisch Onderzoek

ondernemingsplan na de organisatieaanpassing in 2008.

Herinrichting Klantenservice naar KlantenContactCentrum

Belanghouders- en imago-onderzoek (MRM-scan)

Management development-traject

Het vigerende ondernemingsplan loopt door tot halver-

Behouden KWH-label WZW (Wonen, Zorg en Welzijn)-beleid gerealiseerd

Samenwerkingsconvenant bijzondere doelgroepen met instellingen

Proeftraject loopbaanbegeleiding

wege 2010. We hebben ervoor gekozen om de jaarplannen 2009 door te laten lopen in 2010. Dit resulteert in

Evaluatie convenant ‘voorkomen huisuitzetting’

een ´jaarplan´ voor anderhalf jaar, waarin de projecten

Samenwerkingsovereenkomst met Cardea J­ eugdzorg

Onderzoek naar efficiency interne aannemerij (interne onderhoudsdienst)

vloeiend over het kalenderjaar heen lopen

Actualisatie integriteitscode

Maatwerk in de wijken

Start tienermoederproject met Cardea Jeugdzorg

Vaststellen en implementatie van Risicomanagementbeleid

Inrichten wijkpost Seringenstraat (Tuinstadwijk)

 erkbezoek en discussiebijeenkomst Raadscommissie Ruimte W & Bereikbaarheid

Klanttrainingen voor medewerkers

Ons ondernemingsplan bestaat uit de vijf speerpunten:

Inrichten wijkpost De Kooi

•

Maatwerk in woonkeuzes voor de klant

Vaststelling en implementatie tuinenbeleid

Trainingen voor planmatig en projectmatig werken

•

Maatwerk in de wijken

Vaststelling schotelbeleid

Houden medewerkerstevredenheidsonderzoek

•

Investeren in vastgoed

Uitbreiding aanpak Slaaghwijk

•

Profilering via dialoog en samenwerking.

Realisatie wijkactieplannen 2009

•

Investeren in de medewerkers

Verbeterslag samenstellen wijkactieplannen 2010

MAATWERK IN WOONKEUZES voor de klant en MAATWERK IN DE WIJKEN zijn de twee sporen waarlangs wij onze missie vormgeven. Ze zijn de leidraad voor ons

Houden van een INK-zelfevaluatie

Overeenstemming met bewoners over herstructurering Tuinstadwijk Overeenstemming met bewoners over herstructurering Oude Kooi

handelen. Investeren in vastgoed is vanwege de bouwkundige en woontechnische staat van ons bezit onze belangrijkste opgave. We pakken dit aan via de twee

Investeren in vastgoed

‘maatwerksporen’. Door middel van de profilering en het

Vaststellen akkoord op hoofdlijnen Kooiplein e.o.

aangaan van samenwerkingsverbanden vestigen we

Vaststellen gebiedsvisie Tuinstadwijk/Seringenstraat

onze positie in de diverse ketens. Investeren in de mede-

Vaststellen gebiedsvisie Oude Kooi

werkers vertaalt zich in de forse professionaliseringsslag

Gedeeltelijke oplevering Genestetstraat

die nodig is om de ambitie waar te maken.

Voorbereiding voorlopig ontwerp Alexanderstraat Vaststellen strategienotitie Noord-Hofland

We hebben het afgelopen jaar wederom veel werk

Complexgewijze aanpak legionella probleem

verzet om de doelstellingen uit het ondernemingsplan

Vaststellen beleid en investeringsprogramma ­energieprestaties en veiligheid

te realiseren. De resultaten van deze inspanningen zijn in onderstaand overzicht opgenomen. Meer informatie

Proefproject energiebesparende maatregelen P ­ aramaribohof

over de genoemde projecten is elders in dit jaarverslag

Onderzoek brandveiligheid woningen met platte daken

te vinden. 8

9

2

| Onze klanten 2.1 Inleiding

aan betaalbare starterswoningen. De woningmarkt in deze regio is overvol. Uit de grafiek blijkt opnieuw dat

Onze klanten in 2009

de Sleutels in de leeftijdsgroepen tot circa 35 jaar veel

De Sleutels houdt de belangen van haar huurders

minder huurders heeft, dan mag worden verwacht uit

nauwlettend in de gaten via Huurders Belangenvereni-

de gegevens van de gemeente. Het aandeel huurders

ging de Eendracht (de HBE). Met de HBE overleggen we

in de leeftijdsgroep 65+ daarentegen is relatief hoog in

regelmatig over beleidsmatige zaken die van belang zijn

vergelijking met de gegevens van de gemeente.

voor alle huurders, zoals het huurbeleid en het onder-

Beleidsspeerpunt Wij willen MAATWERK IN WOONKEUZES bieden

houdsbeleid. Op buurt- of straatniveau zijn in diverse

Klantonderzoek

complexen bewonerscommissies actief die de belangen

Het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties

behartigen van de bewoners. Met deze commissies

Huursector) meet jaarlijks onze dienstverlening. De

bespreken we onderwerpen die betrekking hebben op

Sleutels heeft in 2009 voor de vijfde keer op rij het label

het complex waar zij wonen, bijvoorbeeld schilderwerk-

behouden. Afgelopen zomer hebben we gemiddeld een

zaamheden of de woonomgeving.

7.6 gekregen voor onze dienstverlening. Daarbij zijn de

Daarnaast peilen we via klantenpanels en KWH-metin-

onderdelen Corporatie bezoeken, Woning zoeken, Wo-

gen de mening van onze klanten over onze dienstverle-

ning betrekken, Huur betalen en Reparaties uitvoeren

ning en beleidsvoornemens.

onderzocht. Het onderdeel Woning onderhouden is, van-

Doelen in 2009

wege de uitkomst in 2008, in 2009 opnieuw gemeten.

•

betere dienstverlening

De Sleutels heeft trouwe huurders die tamelijk honkvast

Dit jaar is het resultaat voldoende. Wij zijn trots op het

•

beleid Wonen, Zorg en Welzijn realiseren

zijn. In 2009 is de gemiddelde woonduur van onze

behoud van het KWH-label en doen ons uiterste best

•

meer transparant zijn

klanten 11,5 jaar, met een uitschieter naar 13,1 jaar in het

onze dienstverlening nog verder te verbeteren. Ook in

tweede kwartaal. Het lijkt er even op dat klanten van-

2010 benadert KWH een aantal van onze huurders

wege de onzekerheid door de crisis minder geneigd zijn

schriftelijk met het verzoek een vragenlijst in te vullen.

te verhuizen. In het laatste kwartaal krijgen de klanten

De onderdelen Corporatie bellen, Woning verlaten,

brachte voorzieningen (ZAV) en voorzieningen op

weer wat meer vertrouwen in de toekomst en zakt het

Klachten afhandelen en Woning onderhouden worden

verzoek (VOV) door bewoners

gemiddelde naar net onder de 11 jaar.

dan gemeten. Vanaf 2010 zijn de labelonderdelen Woning

De regio Holland Rijnland kampt al jaren met een tekort

verlaten en Woning veranderen samengevoegd.

• meer keuzevrijheid voor kopers in indeling/afwerking van de woning • meer gebruik van maatwerkopties voor zelf aange-

• projecten voor bijzondere doelgroepen. Gerealiseerd in 2009 • behoud KWH-label

Leeftijd huurders de Sleutels en volwassen bevolking Leiden 2009

• herinrichting Klantenservice naar KlantenContactCentrum

• klantenpanel voor de nieuwe website van de Sleutels

10%

• indeling- en afwerkingsopties in nieuwbouwproject

8%

85 +

ja ar 84

79

80

t/ m

ja ar

ja ar 75 t/ m

70

t/ m

74

69

ja ar

ja ar 64

65 t/ m

60

t/ m

ja ar

ja ar 54

55 t/ m

t/ m 50

59

ja ar

ja ar

49

44

45 t/ m

ja ar 39

t/ m

40

ja ar

ja ar 35 t/ m

• project huisvesting Jonge Moeders met Cardea

0% 34

• samenwerkingsovereenkomst met Cardea Jeugdzorg

2%

2%

t/ m

Verzoek (VOV)

5%

4%

ja ar

• meer gebruik door bewoners van Voorzieningen op

8%

7% 6%

24

te kopen via Koopgarantregeling

10%

7%

t/ m

• uitbreiding mogelijkheid voor huurders om woning

10%

6%

20

De Genestetstraat

Inwoners Leiden Huurders de Sleutels

12%

30

herstructureringsprojecten

14%

29

• raadpleging klankbordgroepen bij ontwikkeling

25 t/ m

• beleid Wonen, Zorg en Welzijn

Jeugdzorg 10

11

Onze klanten

KWH-meting

Huidige meting

Vorige meting

Corporatie bellen

vindt het belangrijk dat ook deze doelgroepen een eer-

Klantenpanel

In 2009 hebben we ook intensief overlegd met een

lijke kans krijgen op de woningmarkt.

Daarnaast peilen we via klantenpanels de mening van

aantal klankbordgroepen uit wijken waar grote her-

Corporatie bezoeken

7,9

7,8

onze klanten over onze dienstverlening en beleidsvoor-

structureringen op stapel staan, zoals de Oude Kooi,

Woning zoeken

7,1

7,2

Meerjarenimplementatieplan WZW-beleid

nemens. Eind 2009 hebben we ons klantenpanel ge-

Tuinstadwijk en de Alexanderstraat. De resultaten van

Woning betrekken

7,8

7,5

In 2009 is besloten om op basis van onze Kadernotitie

vraagd hun mening te geven over de testversie van onze

deze overleggen zijn beschreven bij de projecten in

Huur betalen

7,9

8,0

Wonen, Zorg en Welzijn (WZW) uit 2008 een meer-

nieuwe website. Is deze gebruikersvriendelijk genoeg, is

hoofdstuk 4.

jarenprogramma en -begroting op te stellen. Hierin

de informatie eenvoudig terug te vinden, is de schermin-

Woning onderhouden

7,5

6,8

doen we voor de komende tien jaar voorstellen voor

deling duidelijk en overzichtelijk, spreekt de vormgeving

Op stedelijk niveau

Reparaties uitvoeren

7,6

7,4

Woning veranderen

aanpassingen aan ons bezit ten behoeve van mensen

aan? De uitkomsten hebben een schat aan informatie

Meer dan twintig bewonerscommissies en circa 1.200

Klacht afhandelen

met beperkingen. Eind 2009 is het opstellen van het

opgeleverd. De reacties waren positief. Nuttige tips en

huurders zijn als lid aangesloten bij de HBE. De Sleutels

Woning verlaten

meerjarenimplementatieplan en de meerjarenbegroting

suggesties hebben we verwerkt in de uiteindelijke ver-

is blij dat op deze manier de belangen van de huurders

vrijwel afgerond.

sie. De nieuwe website is begin 2010 gelanceerd.

goed zijn vertegenwoordigd in het reguliere overleg

Herinrichting Klantenservice

Wonen en zorg voor jongeren

Op complexniveau

geleden hebben wij een samenwerkingsovereenkomst

Na de organisatieaanpassing in 2008 zijn in 2009 de

In december 2009 is een samenwerkingsovereenkomst

Op complexniveau zijn we in gesprek met bewoners-

afgesloten en in de geest van deze overeenkomst wordt

afdelingen Klantenservice en Onderhoudsservice sa-

afgesloten met Cardea Jeugdzorg. In deze overeenkomst

commissies (over beheerzaken zoals onderhoud en

met elkaar gesproken en gehandeld, met voor beide

mengevoegd tot één team. De afdeling heeft hierbij ook

spreken de Sleutels en Cardea onder meer af dat de

leefbaarheid) en klankbordgroepen (over herstructure-

partijen één duidelijk doel: kwalitatief hoogstaande

een andere naam gekregen: KlantenContactCentrum

Sleutels een aantal woningen beschikbaar stelt aan

ringsprojecten). Twee keer per jaar voeren we overleg

producten en goede dienstverlening aan de klanten.

(KCC). Er is bij de herinrichting volop aandacht geweest

Cardea. Wonen en Zorg is voor de Sleutels een belangrijk

met de bewonerscommissies. Sinds 2008 betrekken

voor de belangen van de klant en de klantgerichtheid

prestatieveld. Een goede startpositie voor jongeren is

we de bewonerscommissies ook bij de ontwikkeling

In 2009 is de Kerngroep (het overleg tussen het bestuur

van de medewerkers. Om onze klanten zo goed mogelijk

een speerpunt in dit beleid. Samen met Cardea kunnen

van de wijkactieplannen. Tijdens het voorjaarsoverleg

van de HBE en de Sleutels) acht keer bijeen geweest.

van dienst te zijn, zijn alle medewerkers ingewerkt op

we deze doelgroep helpen bij het zelfstandig functio-

inventariseren we de ideeën en wensen van de com-

Daarnaast heeft de HBE nog een gesprek gevoerd met

beide soorten werkzaamheden. Er is nu voor de klant

neren in de maatschappij. Cardea streeft ernaar zorg en

missies. Tijdens het najaarsoverleg presenteren we de

de Raad van Commissarissen van de Sleutels. Dit ge-

een allround afdeling voor alle vragen.

hulp zo dicht mogelijk bij huis te bieden, zodat jongeren

nieuwe wijkactieplannen aan de bewonerscommissies.

sprek vindt in het kader van de relatie eenmaal per jaar

Het KCC is nog in ontwikkeling. Na de herinrichting is

zoveel mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven.

We geven aan wat er met de ideeën van de commis-

plaats. In het reguliere overleg zijn onderwerpen aan de

sies is gedaan. Daarnaast maken we afspraken over de

orde gekomen als het energie-, schotel- en tuinenbeleid.

uitvoering van de plannen.

Ook is gesproken over de onderhoudsbegroting en de

dat de HBE en de Sleutels met elkaar hebben. Twee jaar

er nu volop aandacht voor samenwerken en gesprekstechnieken. Daarnaast werken we aan uniformiteit in

Met de ondertekening van de samenwerkingsovereen-

de antwoorden op vragen van de klant, door middel van

komst geven Cardea en de Sleutels ook het startsein

het samenstellen van een kennisdatabase. Deze moet

voor het eerste gezamenlijke project: woonruimte voor

In 2009 hebben we natuurlijk ook gezamenlijk aandacht

de medewerkers van dienst zijn bij het geven van een

tienermoeders. Een prettige woning biedt deze kwets-

besteed aan de reguliere aandachtsgebieden: het

eenduidig antwoord op vragen van klanten. De volgende

bare jongeren de mogelijkheid om, met begeleiding

(samen)werken aan wijken die ‘Schoon’, ‘Heel’ en ‘Veilig’

De Sleutels heeft een groot aantal (herstructurerings)

stap is de verplaatsing van (nieuwe) taken en verant-

van Cardea, de stap naar zelfstandigheid te zetten. De

zijn. Op dit vlak zijn in 2009 de benodigde acties uitge-

projecten onder handen. In het najaar is daarom een

woordelijkheden naar deze nieuwe afdeling. Uiteindelijk

Sleutels zet zich hier graag voor in. In de loop van 2010

voerd. Hierover meer in hoofdstuk 3.

overleg speciaal aan deze projecten gewijd.

worden klanten bij vragen zo veel mogelijk al in het eer-

zijn de eerste woningen beschikbaar.

wijkactieplannen en heeft de HBE advies uitgebracht over de jaarlijkse huurverhoging.

ste contact met de Sleutels op een heldere, eenduidige en klantgerichte manier volledig geholpen.

2.2 Beleid

2.3 In gesprek met onze klanten In ons werk hebben we dagelijks contact met onze huurders. Daarnaast benaderen we onze klanten rechtstreeks

Naast de zittende huurders en alle woningzoekenden,

over het huurcontract, veranderingen aan, in en rond de

heeft de Sleutels in haar klantenbeleid in het bijzon-

woning, onderhoud, renovatie of sloop van de woning.

der aandacht voor de starters op de woningmarkt en

Soms stellen huurders hun individuele verzoeken om aan-

jongeren in het bijzonder. Daarnaast schenken we extra

passingen van de woning, het woongebouw of de woon-

aandacht aan mensen met beperkingen. De Sleutels

omgeving ook via bewonerscommissies aan de orde.

12

13

Aan het woord

De verbindende schakel “De bewonerscommissie onderhoudt het contact met de woningbouwvereniging en de gemeente. We signaleren wensen en klachten van de bewoners en pakken die op. Als het gaat om onderhoudszaken verwijzen we de bewoners meestal rechtstreeks naar de woningbouwvereniging, maar als het gaat over veiligheid of een wens in algemene zin, dan zijn ze bij ons aan het juiste adres.”

“Als wijkconsulent ben je het aanspreekpunt voor bewonerscommissies in de wijk. We hebben een faciliterende rol, vangen signalen op en zetten deze weer uit. We zijn de schakel tussen de bewoners en de Sleutels voor zaken die spelen op het gebied van onderhoud, leefbaarheid, zorg en welzijn en voor activiteiten in de wijk. ”

“De samenwerking is goed en we zitten regelmatig met elkaar om tafel. We vergaderen eenmaal per twee “Ik heb contact met veertien bewonerscommissies.

maanden met de bewoners. Zowel de wijkconsulent als

Zij behartigen de belangen van de bewoners van

de wijkbeheerder van de Sleutels zijn hierbij aanwezig.

een complex. Een bewonerscommissie weet wat er leeft en vertegenwoordigt de achterban. Twee

Er worden altijd notulen gemaakt zodat iedereen kan nalezen wat er besproken is. Bij deze vergaderingen

keer per jaar zit de Sleutels met een bewoners-

leggen we ook vaak uit hoe de procedures werken

commissie om tafel: tijdens het voorjaarsoverleg

bij de Sleutels, zodat er meer begrip ontstaat bij

en het najaarsoverleg. Bij het voorjaarsoverleg

bewoners. Soms denkt men dat iets morgen al

doen we een schouw en bespreken we de plan-

is geregeld, maar de meeste zaken gaan niet

nen op het gebied van leefbaarheid en algemene

over één nacht ijs. Ik werk zelf in de bouw dus

zaken vanuit de Sleutels. De bewonercommis-

ik weet dat je te maken hebt met procedures.

sie brengt plannen en ideeën in namens haar achterban. In het najaarsoverleg koppelen we terug of de plannen worden opgepakt, hoe dat gebeurt en wanneer.

In 2009 hebben we gezamenlijk een bewonersbijeenkomst georganiseerd in verband met een brand die had plaatsgevonden in het complex. Doel was om onrust bij de bewoners

In 2009 heb ik onder andere veel contact gehad met

weg te nemen. Ook de brandweer was hierbij

bewonerscommissie Scheepswerf; een enthousiaste,

aanwezig. Op basis van deze bijeenkomst komt de

­gedreven club mannen. Het contact komt van twee

Sleutels binnenkort met een ontruimingsplan. Zo

kanten en dat is een fijne manier van samenwerken.

vullen we elkaar goed aan.”

De commissie is positief kritisch, zelfstandig en staat, net als de andere bewonerscommissies, echt voor het

Aan het woord is de heer J.A. van Dijk, huurder van

belang van de bewoners. De commissie mag trots zijn op

de Sleutels en voorzitter van bewonerscommissie

wat ze in korte tijd in de wijk heeft gerealiseerd: de jeu-

­Scheepswerf in De Kooi.

de-boulesbaan, de bloembakken bij de havenplaatsen. De uitstraling van de wijk is er echt op vooruitgegaan!” Aan het woord is Arina Dijksma, wijkconsulent van de Sleutels.

14

15

Onze klanten

De manager Vastgoed heeft de projecten uitgebreid

De voorzitter van de HBE en de manager Wonen van de

toegelicht aan de leden van het bestuur van de HBE.

Sleutels bepalen aan het eind van het jaar de agenda

De HBE en de Sleutels hechten er veel belang aan dat

met bijbehorende punten voor het komende jaar.

de bewonerscommissies en de bewoners goed worden

Tot ons grote verdriet is op 26 oktober 2009 onver-

geïnformeerd over hun positie bij herstructurering.

wachts de penningmeester van de HBE, de heer Willem

De HBE ondersteunt de bewonerscommissies waar

Kroesemeijer overleden. Willem Kroesemeijer was sinds

nodig bij de invulling van het sociaal plan.

1995 penningmeester van de HBE. Wij zullen zijn inbreng

Mutatiegraad (einde contract) per wijk 2006-2009 20%

groepoverleggen.

16,2%

12,1% 10,7% 10%

10%

en aanwezigheid in het overleg erg missen en danken hem postuum voor zijn inzet en bijdrage aan deze kern-

15,6%

15%

2006 2007 2008 2009

10%

10,8% 7,3%

8,1% 6,7%

6,3%

8,1% 8,7%

6,8%

6,0%

5%

13,0%

8,6%

7,8%

7,7%

9,2%

8,9% 8,6%

Nieuwe contracten naar huurprijsklasse 2006-2009 70%

4,3%

56,2%

56,7%

59,9%

3,4%

nb% nb% nb%

20%

21,8%

15%

13,8% 14,8%

18,4%

50%

52,3%

� 357 - � 512

� 512 - � 648

Via Woonzicht reageert de categorie Starters in 2009

daar hebben plaatsgevonden.

waar tijdelijke verhuur plaatsvindt, namelijk het Kooi-

1,5% 1,0%

9,1%

boven � 648

aantal 2006

54,2%

aantal 2007

aantal 2008

aantal 2009

30%

25,1%

20%

28,8% 21,1%

23,8%

22,6% 22,1%

17,3%

Vrijesectorverhuur

gaat het om 104 woningen die vanaf 2008 zijn verhuurd

tot de andere categorieën. Het aanbiedingsgetal (‘aan

In 2009 is de vrijesectorverhuur goed van de grond ge-

met een tijdelijk contract. In de Alexanderstraat zijn in

de hoeveelste op de lijst wordt de woning verhuurd’)

komen. De gemiddelde maandelijkse nettohuurprijs van

2009 zes woningen met een tijdelijk contract verhuurd.

is daar ook hoog. Ondanks dat doorstromers in aantal

een vrijesectorhuurwoning bedraagt € 876,--. Opvallend

Naast tijdelijke verhuur in herstructureringsgebieden

minder reageren op een woning, is het aanbiedingsgetal

is dat vooral jonge starters graag gebruikmaken van

ontstaan er ook nieuwe huurwoningen bij de oplevering

bij hen slechts iets lager dan bij de starters.

het aanbod in de vrije sector. Meestal zijn dit tweever-

van herstructureringsprojecten, namelijk bij het project

Op de 447 door de Sleutels aangeboden woningen is

dieners die op deze wijze zonder wachttijd aan hun

De Genestetstraat e.o. In 2009 zijn er 56 woningen

gemiddeld door 120 woningzoekenden gereageerd.

wooncarrière kunnen beginnen. In het laatste kwartaal

opgeleverd en verhuurd. Verderop in dit verslag kunt u

We hebben jonge starters (18-26 jaar) in 2009 extra

van 2009 zijn we in samenwerking met SLS Wonen

hier meer over lezen.

aandacht gegeven door hen specifiek woonruimte aan

gestart met de verhuur aan studenten. Dit breiden we in

te bieden. Zij zijn dit jaar met een kortere wachttijd

2010 verder uit.

Naast de verhuur van een aantal kleinere bedrijfsruimDetails vrijesectorverhuur

1-persoons

2-persoons

> 2-persoons

70% 60% 52%

50%

55,3%

50,7%

aantal 2006

55,2%

aantal 2007

aantal 2008

40%

21,9%

20% 10,0% 10,5% 9,5%

t/m 25

16

23,1% 22,1% 22,6% 16,1%

11,1%

25- 45

45- 65

17,8% 11,1%

65 en ouder

11,0%

2009

tes zijn in 2009 twee grotere bedrijfsruimtes opnieuw

Nieuwe contracten naar huishoudgrootte en leeftijd

Aantal woningen verhuurd

55

In 2009 heeft de Sleutels meer contracten afgesloten

Gemiddelde huurprijs

€ 876

voor baby’s. In beide gevallen hebben onze woonconsu-

met tweepersoonshuishoudens. Het aantal verhuringen

Gemiddelde leeftijd

34,4

lenten uitgebreid overleg gevoerd met de omwonenden.

aan eenpersoonshuishoudens en gezinnen is echter

Aantal huurders vrouw

50

Zij maakten zich zorgen over de eventuele overlast die

gedaald. Ook hebben we minder verhuurd aan senioren

Gemiddelde leeftijd vrouw

34,6

zou kunnen ontstaan. Zowel het kinderdagverblijf als

(65 jaar en ouder) in 2009.

Aantal huurders man

48

het taxibedrijf vestigen zich in een seniorencomplex.

Gemiddelde leeftijd man

34,3

aantal 2009

30%

Verhuur Bedrijfsmatig Onroerend Goed

gehuisvest.

17%

Nieuwe contracten naar leeftijd 2006-2009

0%

plein e.o. (KEO) en de Alexanderstraat. Bij het Kooiplein

aangeboden woning is overweldigend in verhouding

10%

10%

huurcontracten van voorgaande jaren in de wijk Roodenburg niet bekend.

In 2009 telt de Sleutels twee herstructureringsgebieden

40%

0%

* Aangezien de Sleutels sinds 2009 een nieuwe wijkindeling hanteert, zijn de beëindigde

(Tijdelijke) verhuur in herstructureringsgebieden

70% 58,8%

Voorschoten

Roodenburg

te verklaren door de herstructureringsactiviteiten die

16%

0%

56,8%

Binnenstad

kwartier en in 2007 in Leiden-Zuidwest zijn onder meer

Nieuwe contracten naar huishoudgrootte 2006-2009

60%

Zuidwest

ties Holland Rijnland (VWHR).

23,9%

tot � 357

Stevenshof

de Mors

veelvuldig op woningen. Het aantal reacties op een

10% 0%

de Kooi

www.woonzicht.nl van de Vereniging Woningcorpora-

aantal 2009

27,5%

Noorderkwartier

aantal 2008

40% 30%

Merenwijk

aantal 2006 aantal 2007

50%

9,3%

4,2% 3,8% 3,6%

geld via het regionale woonruimteverdeelsysteem

64,4%

60%

Het aanbod van woningen is in Holland Rijnland gere-

8,5%

5,5%

5,4%

0%

2.4 Verhuren

9,0% 8,0%

Beëindigde huurcontracten

Eenpersoonshuishoudens

10

Er zijn flinke verschillen per wijk in het beëindigen van

Tweepersoonshuishoudens

39

huurcontracten. Vooral in oudere delen van ons bezit en

Driepersoonshuishoudens

2

in Voorschoten hebben veel huurbeëindigingen plaats-

Vierpersoonshuishoudens

4

gevonden. De uitschieters in 2007/2008 in het Noorder-

Gezamenlijk inkomen (gemiddelde)

verhuurd: aan een taxibedrijf en aan een dagopvang

Tot het moment van schrijven van dit verslag zijn er geen negatieve reacties van de bewoners ontvangen.

€ 31.000,17

Onze klanten

Bijzondere doelgroepen

De huurdebiteuren gespecificeerd naar bedrag (x 1000) Huidige huurders

Eigen beleidsruimte Met Cardea Jeugdzorg is in december 2009 een samen-

2009

2009

2008

2008

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

Regionale samenwerking

werkingsovereenkomst afgesloten. De woningen die

248

64

In 2009 is de samenwerking binnen Holland Rijnland

voor het project tienermoeders ter beschikking worden

1 maand

269

2 maanden

88

61

78

49

voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen herijkt

gesteld, komen ten laste van onze 2 procent vrije

3 maanden

42

43

40

38

en geformaliseerd. In de op 26 november 2009 onderte-

beleidsruimte en vallen dus niet onder de bijzondere doelgroepen regeling van Holland Rijnland.

35

63

23

33

kende samenwerkingsovereenkomst wordt jaarlijks een

434

246

389

184

kwantum afgesproken voor de uitstroom van cliënten

Meer dan 3 maanden

79

Voorziening huurdebiteuren



-62







Totaal



184



van diverse instellingen naar een zelfstandige woning.

-46











138

Deze cliënten tekenen daarvoor, naast het huurcontract, ook een begeleidingscontract met de betreffende instelling. De aanvragen van de instelling worden door Woonzicht verdeeld over alle corporaties van de VWHR.

Huurachterstand

Urgenties

De huurachterstand is eind 2009 0,60 procent. In 2008

In 2009 heeft de Sleutels in totaal 90 urgentieaanvra-

In 2009 heeft de Sleutels in totaal 27 huishoudens uit

was dat 0,47 procent. Deze relatief forse stijging wordt

gen in behandeling genomen. Hiervan zijn 45 aanvragen

de categorie bijzondere doelgroepen gehuisvest. Het

vooral veroorzaakt door de invoering van het convenant

gehonoreerd. In vergelijking met de rest van de regio is

betreft cliënten van de volgende instellingen:

met de Stadsbank ‘Voorkomen huisuitzettingen bij

het aantal aanvragen bij ons hoog.

huurschuld’. Als gevolg van de achterstand in de afhan-

We pakken u ­ rgentieaanvragen professioneel aan en

2009

deling van dossiers bij de Stadsbank ligt de behandeling

steken er veel tijd in. Zo voeren we voorgesprekken,

De Binnenvest

bij de Sleutels, in afwachting van budgetbeheer en een

waarin onze medewerkers samen met de klant kijken

De Haardstee

betalingsvoorstel van de Stadsbank, stil.

of diens aanvraag kans maakt op een toewijzing binnen

Exodus

Daarnaast merken we een toename van huurders die

Holland Rijnland.

De Bruggen

hun baan zijn kwijtgeraakt en daardoor een beroep

Het aantal aanvragen op hardheid ligt hoog. Veel van

Vluchtelingenwerk Voorschoten

1

moeten doen op het Uitvoeringsinstituut Werknemers-

deze aanvragen worden niet gehonoreerd. Wij proberen

Vluchtelingenwerk Leiden

5

Verzekeringen (UWV) voor een uitkering. Een uitkerings-

de klant hierop te wijzen, maar desondanks kiest deze

Overrhijn

aanvraag neemt minimaal acht weken in beslag.

toch vaak voor indiening van de aanvraag.

Werkhotel Cardea

kw1 3

1

kw2 kw3 kw4 1

1

2

1

4

Cardea Gemeente Leiden

Urgentieaanvragen 2009

Rivierduinen

1

1

1

1

Philadelphia

30 Aantal aanvragen Toegewezen Afgewezen Lopende aanvraag

25 20 15

Stichting Mee

1

1

Winnersway*

1

Noorderlicht

1

Totaal

6

7

8

6

* Door frauduleus beheer is de gemeentelijke subsidie aan de verslaafdenopvangorganisatie Winnersway gestopt en is de opvang gesloten.

10 5 0

Wmo

Psychosociaal

Medisch

Verbreken relatie

Rosa Manus

Hardheid

Financieel

Wmo = Wet maatschappelijke ondersteuning

18

19

Onze klanten

2.5 Verkoop en VvE-beheer In 2009 was de doelstelling voor verkoop het verko-

Koopgarant

De taakstelling van het aantal te verkopen woningen is

Kopers kunnen sinds 2009 kiezen tussen koop met 25

in 2009 verbeterd ten opzichte van 2008.

procent korting (Koopgarant) of zonder korting (tegen

pen van 61 woningen. De netto-verkoopopbrengst

marktwaarde). Verreweg de meeste

was begroot op € 7.972.000,-. In 2009 zijn in totaal

kopers hebben gekozen voor Koopgarant.

66 woningen verkocht. De verkoopopbrengst bedroeg

2.6 Keuzevrijheid Onze missie MAATWERK IN WONEN vertaalt zich ook



2008

2009

in het bieden van de mogelijkheden aan klanten zelf de

Taakstelling

21

56

binnenzijde van hun woning te bepalen. In 2009 deden

Verkocht

18

66

we dat langs drie sporen.

€ 7.489.000,-. De doelstelling is in aantallen wel beNieuwbouw: opties en meerwerk

haald. De bruto-verkoopopbrengst is niet gerealiseerd. De financiële doelstelling was berekend op een 50/50

Verkoopkanalen

In september 2009 zijn de eerste woningen in De

verhouding voor verkopen mét en verkopen zonder

De meeste woningen worden verkocht via Woonzicht.

Genestetstraat e.o. opgeleverd aan de nieuwe huurders.

Koopgarant. Omdat deze keuzemogelijkheid pas aan

Verkoop

het einde van 2009 aan de kopers is aangeboden, zijn

Eengezinswoningen

de meeste verkopen onder Koopgarant gerealiseerd. Dit

Appartementen

verklaart de kleinere verkoopopbrengst.

Totaal

zonder Koopgarant

Koopgarant

Daarnaast verkopen we woningen via de makelaardij op

Onder het motto MAATWERK IN WONEN hebben alle

6

2

de vrije markt. Het percentage woningen dat via Woon-

huurders vooraf de mogelijkheid gekregen om te kiezen

4

54

zicht wordt verkocht, is gestegen van 60 procent naar 85

uit verschillende opties en meerwerk, om de woning

10

56

procent. Woonzicht is dan ook een belangrijke afzet-

naar eigen wens te kunnen inrichten. In totaal hebben

markt. Het aantal reacties via Woonzicht is gehalveerd

twaalf van de 78 huurders gekozen voor het plaatsen

ten opzichte van 2008 (35 per woning in 2009, ten op-

van een eigen keuken. Zeven huurders hebben gekozen

Verkoopvoorbereiding 2008

2009

zichte van 71 in 2008). Een oorzaak kan zijn, dat er meer

voor een luxe tegelpakket. Er is weinig tot geen belang-

18

56

woningen te koop worden aangeboden via Woonzicht.

stelling geweest voor het wijzigen van de indeling van

1

Daarnaast is de kredietcrisis een belangrijke oorzaak

de woning. Ook hebben bewoners niet gekozen voor een

4

voor de afname van het aantal reacties. Ook maken veel

dichte keuken in plaats van de standaard open keuken of

kopers gebruik van de Koopsubsidieregeling.

voor een bad in plaats van een douche. Wel hebben vier

In de loop van 2009 zijn 410 woningen van de verkoop-

Details Koopgarant-verkopen

lijst 2009 verkoopklaar gemaakt. Hiermee is de verkoop-

Aantal woningen verkocht

portefeuille uitgebreid tot 850 eenheden. De doelstel-

Aantal teruggekochte woningen Koopgarant

ling om per 1 januari 2010 de volgende 700 woningen

Aantal verkocht aan zittende huurders

verkoopklaar te hebben is niet behaald. De redenen

Zittende huurder als % van totaal

39%

6%

hiervoor zijn divers. Op basis van voortschrijdend inzicht

Gemid. leeftijd bij koop zittende huurders

38 jr

50 jr

is een aantal woningen van de verkooplijst gehaald en

Aantal verkocht via Woonzicht

11

52

In december 2009 is de eerste woning teruggekocht die

Naast de inrichting van hun woning hebben de nieuwe

is voor een aantal woningen de verkoopvoorbereiding

Woonzicht als % van totaal

61%

84%

via Koopgarant is verkocht. Deze woning is meteen weer

huurders bij De Genestetstraat zelf het ontwerp bepaald

tijdelijk stopgezet.

Gemiddelde leeftijd bij koop Woonzicht

30 jr

28 jr

via Woonzicht te koop aangeboden.

voor de inrichting van het openbare pleintje.

Gemiddeld aantal reacties per woning

70,8

35

VvE beheer

Woonzichtpositie koper

10,6

13

De doelstelling voor VvE beheer - het uitwerken van

Inschrijfwaarde (in maanden)

128

VvE-beheer, inclusief de keuze uitbesteden of in huis

Aantal kopers vrouw

13

25

houden - is niet behaald. Er is onderzoek uitgevoerd naar

Aantal kopers man

11

37

de inbedding van VvE’s binnen de Sleutels. Hieruit bleek

Gemiddelde leeftijd vrouw (koper)

33 jr

28 jr

dat er behoefte is aan een verdere onderbouwing van de

Gemiddelde leeftijd man (koper)

34 jr

28 jr

besluitvorming. In 2010 werkt een aparte projectgroep

Eenpersoonshuishoudens

11

35

een voorstel uit óf en hoe het VvE bestuur en -beheer

Tweepersoonshuishoudens

2

15

binnen de Sleutels vorm kan krijgen.

Driepersoonshuishoudens

2

5

Vierpersoonshuishoudens

3

1

7

bewoners gekozen voor een tweede toilet.

Bij aanvang van het boekjaar voerden wij voor vier Verenigingen het beheer uit, in de loop van 2009 zijn nog eens 15 Verenigingen van Eigenaren opgericht en aan de portefeuille toegevoegd.

20

21

Aan het woord

Maatwerk in wonen

“De plannen voor onze woning waren al in een vroeg stadium bekend. Het huis zou gesloopt worden en opnieuw worden gebouwd. Al snel kregen we de tekeningen te zien. Vanaf het moment dat de eerste steen werd gelegd, hebben we foto’s genomen; erg leuk voor later!”

“De gevolgen voor ons waren behoorlijk ingrijpend. We moesten de woning verlaten, verhuizen naar iets anders en eventueel weer terugkeren. Dat laatste

“In De Genestetstraat ging het om de nieuwbouw van 78 sociale huurwoningen. Het leuke bij dit project was dat bewoners veel keuzevrijheid hadden om de woning naar eigen smaak en voorkeur in te richten.”

wilden we graag, dus dat betekende twee keer verhuizen en twee keer een huis inrichten en opknappen. Gelukkig zijn de woningen erg mooi geworden, geheel volgens tekening. En geheel naar onze eigen wens. Je kon als huurder een aantal keuzes maken voor de inrichting van de woning. Hier hebben we gebruik van gemaakt. Zo hebben we een tweede toilet aan laten brengen,

“Ze konden bijvoorbeeld kiezen

gekozen voor een badkamer met ligbad en we

uit een bepaald soort tegelwerk,

hebben zelf een keuken laten plaatsen.

kranen, een bad of een douche in de badkamer, een open of dichte keuken,

Op een paar punten na zijn we erg tevreden met

een tweede toilet en een eigen keuken. Veel

het eindresultaat. Aan die punten wordt momenteel

mensen hebben ervoor gekozen om zelf een keu-

gewerkt. We hopen dat ze gauw zijn opgelost. De sa-

ken te (laten) plaatsen. En dat is voor een nieuwbouw-

menwerking met de Sleutels is in het hele traject prettig

project als dit echt uniek.

verlopen. We werden goed op de hoogte gehouden. Het

Terugkeerders zijn van het begin af aan goed geïnfor-

woningen van goede kwaliteit voor een redelijke prijs. Ze

feit dat ik zelf deel uitmaak van de bewonerscommissie,

meerd en erg betrokken geweest bij de totstandkoming

zijn voorzien van dubbelglas, goede isolatie en energie-

heeft hier ongetwijfeld mee te maken. Daarnaast vind ik

van de plannen. Ze hebben zelf kunnen aangeven wat

zuinige installaties. Daarnaast voldoen ze aan de laatste

dat de bewoners voldoende inspraak hebben gehad op

zij belangrijk vonden in de opties. We hebben naar ze

eisen op het gebied van energiebesparing en duurzaam-

de plannen. Kortom, al met al zijn we erg blij met onze

geluisterd en hun wensen zoveel mogelijk meegeno-

heid. Met recht kan ik zeggen dat het bij dit project is

nieuwe woning en de samenwerking met de Sleutels bij

men. Daarnaast hebben de bewoners mogen kiezen uit

gelukt om MAATWERK IN WONEN te realiseren!”

de totstandkoming ervan.”

Genestetstraat. Inmiddels is het project gereed. In maart

Aan het woord is Ilona van Rhijn, verhuurmakelaar bij de

Aan het woord zijn de heer R.A. en mevrouw M.G. Flippo,

2010 zijn de laatste woningen opgeleverd. Het zijn

Sleutels.

huurders bij de Sleutels.

drie ontwerpen voor de uitwerking van het plein aan De

22

23

Onze klanten

Apollotoren

Voorzieningen op verzoek

2008

2009

In het najaar van 2008 is de nieuwbouw van de Apollo-

Aanvragen

145

170

toren afgerond en hebben alle bewoners hun intrek ge-

Gehonoreerd

127

147

nomen in het pand. De entree was nog een kale en kille ruimte. Veel bewoners gebruiken deze ruimte echter als

2.7 Klachten, overlast en onrechtmatige bewoning

Overlastmeldingen 2009 2009

kw1

kw2 kw3 kw4

Zaken in behandeling

Overlast

(per einde kwartaal)

86

81

65

59

Het aantal lichte overlastzaken is in 2009 ten opzichte

Lichte zaken

51

36

24

14

wachtruimte (bijvoorbeeld tijdens het wachten op de

Zelf aangebrachte voorzieningen

van 2008 fors afgenomen. Een overlastprobleem pakken

Ernstige zaken

35

45

41

45

taxi) en daarom wilden zij de entree meer aankleden.

In 2009 zijn 82 verzoeken binnengekomen voor de zoge-

we zo snel mogelijk aan. Meestal vinden we een bevre-

Zaken afgehandeld

Eind 2009 is hiervoor een project opgezet. We hebben

naamde zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). Dit aan-

digende oplossing. Er blijven echter altijd problemen die

(gedurende kwartaal)

51

84

68

50

een startende Leidse interieurstyliste gevraagd drie ont-

tal is veel lager dan in 2008 (104). Veel ZAV-aanvragen

wij niet kunnen verhelpen. In die gevallen is de overlast

werpen te maken voor de entree. Tijdens een bewoners-

komen binnen voor het plaatsen van schotelantennes.

meestal niet objectief aantoonbaar.

avond hebben de bewoners hun voorkeur uitgesproken.

De verwachting is dat dit aantal in 2010 fors zal stijgen

Het winnende ontwerp wordt in 2010 uitgevoerd.

door het nieuwe schotelbeleid, dat de Sleutels in 2009

Bij ‘lichte’ zaken, zoals burenruzies, biedt bemidde-

Voor de bestrijding van woonfraude, oftewel onderhuur,

Woonfraude

heeft ingevoerd. Daarnaast zijn er veel aanvragen voor

ling dikwijls een oplossing. Hierbij worden onderling

werken wij nauw samen met de gemeenten Leiden en

Voorzieningen op verzoek

het verwijderen van inbouwkasten en tussenwanden,

afspraken gemaakt. We werken daarvoor samen met

Voorschoten. De gemeente stuurt samen met de Sleu-

Huurders die iets aan hun woning willen veranderen,

het leggen van vloeren en veranderingen aan de keuken.

Buurtbemiddeling. In 2009 hebben we Buurtbemid-

tels een brief en brengt zo nodig een huisbezoek. Soms

deling twaalf keer ingeschakeld. Bij vier zaken is onze

schrikken huurders na het ontvangen van een brief en

advocaat betrokken.

stoppen direct met de onderhuur of zeggen de huur op.

kunnen dat door ons laten uitvoeren tegen huurverhoging. Dit noemen wij voorzieningen op verzoek (VOV).

Zelf aangebrachte voorzieningen

2008

2009

Het aantal VOV-aanvragen is met 170 in 2009 hoger

Aanvragen

104

82

dan in 2008 (145). 25 procent van de aanvragen is voor

Gehonoreerd

95

74

Naast de onderhuur kan er tevens sprake zijn van overHet aantal ernstige overlastzaken is echter wél toege-

last of huurschuld. Bij overlast en huurschuld onder-

dubbelglas en 30 procent voor het plaatsen van CV-

nomen, vooral doordat het aantal zorg-/psychiatrische

neemt de Sleutels als eerste actie.

installaties. De aanvragen die door ons zijn afgewezen,

patiënten toeneemt. Deze overlastmeldingen zijn

waren om technische redenen niet mogelijk. Het gaat

moeilijker aan te pakken en vergen meer tijd en zorg van

De duur van behandeling per woning loopt uiteen.

bijvoorbeeld om het plaatsen van dubbelglas in kozijnen

diverse instanties. Dankzij de steeds betere samenwer-

Sommige zaken lopen vrij lang. Dat heeft te maken met

die hiervoor niet geschikt zijn en CV-installaties die niet

king met maatschappelijke instellingen hebben wij deze

de samenwerking met andere partijen, zoals de sociale

kunnen worden geplaatst vanwege de rookgasafvoer.

problemen steeds scherper in beeld.

dienst en de sociale recherche. Sommige gevallen zijn

Het bedrag voor de huurverhoging is voor veel bewoners een reden om af te zien van de aanvraag.

moeilijk aantoonbaar, waardoor er meerdere malen een Vaak kunnen ‘ernstige overlastzaken’ gedurende een

huisbezoek plaatsvindt. Maar er zijn ook snelle afhande-

lange periode niet worden afgesloten, terwijl de overlast

lingen. In totaal hebben vier huurders ‘vrijwillig’ de huur

slechts zo nu en dan de kop opsteekt. Het gaat in veel

opgezegd, nadat zij erop zijn gewezen dat zij onrecht-

gevallen om ernstige vervuiling en psychiatrische pro-

matig handelen. Per kwartaal schommelt dit aantal

blematiek. Dit aantal neemt ook toe. Het is vaak onmo-

‘vrijwillige’ opzeggingen. In 2009 zijn vier woningen

gelijk de overlastveroorzaker (al of niet gedwongen) op

ontruimd waar sprake was van woonfraude.

te laten nemen of te laten verhuizen. Ook is begeleiding

In het derde kwartaal zijn wij gestart met een proef-

door een zorginstelling soms moeilijk te realiseren; in

project Woonfraudebestrijding in de Hoven, met onder

het bijzonder als het zogenoemde ‘zorgmijders’ betreft.

meer de gemeente en de politie. De gemeente Leiden

Er is maandelijks overleg in het ‘Toeleidingsteam’. In dit

overweegt bovendien een convenant voor de uitwisse-

overleg is aandacht voor de sociaal kwetsbare personen

ling van persoonsgegevens met corporaties en andere

of gezinnen die op meerdere gebieden problemen heb-

partijen. Wij vinden het belangrijk dat onze woningen

ben (schulden, opvoedingsproblemen, psychiatrische en/

rechtvaardig worden verdeeld en dat er geen onrecht-

of verslavingsproblemen, zorg voor kinderen, relatiepro-

matig gebruik van wordt gemaakt. Via het proefproject

blemen, vervuiling, huiselijk geweld of grensoverschrij-

verwachten wij inzicht te verkrijgen in de omvang en

dend gedrag). Doel van dit overleg is de lijnen korter

vorm van woonfraude. In het eerste kwartaal 2010

te maken, waardoor de juiste personen sneller worden

wordt het project geëvalueerd.

ingezet om hulp te bieden.

24

25

Aan het woord

Het belang van goede klachtenafhandeling “Ik woon hier inmiddels zo’n dertien jaar. Een paar jaar geleden kreeg ik een nieuwe buurman. In het begin gingen we goed met elkaar om, maar van de ene op de andere dag sloeg de stemming om. Toen begon hij, zonder aanleiding, bewoners van de flat lastig te vallen en overlast te veroorzaken. We hebben geprobeerd met de man te praten maar dat leverde niets op. ”

“Klachten gaan vaak over geluidsoverlast, de aanwezigheid van dieren in tuinen, vervuiling in portieken, maar ook over overlastgevend gedrag van mensen met psychische- of drugs/verslavingsproblemen. We hebben goede procedures, maar elke zaak is weer anders en vraagt om maatwerk.”

“Een overlastklacht komt meestal bij mij binnen. In veel gevallen gaat deze naar de wijkbeheerder die een poging doet om de situatie door middel van gesprekken op te lossen. Komt hij of zij er niet uit, dan wordt - als beide partijen daarmee instemmen - Buurtbemiddeling ingeschakeld; zij behandelen lichte overlastzaken. Dit kan vaak al heel succesvol zijn. Bij ernstige overlast zaken waarbij Buurtbemiddeling niet mogelijk is,

“Daarom heb ik contact gezocht met de Sleutels en

word ik ingeschakeld.

een overlastformulier ingediend. Op basis daarvan is de Sleutels met hem in gesprek gegaan. Daarbij

Ik heb contact met alle belanghebbende

hebben ze ook de hulp ingeroepen van verschil-

partijen zoals de politie, maatschappelijk werk,

lende instanties, zoals de GGD en GGZ, maat-

de GGD en de GGZ. Als het nodig is, dan schakel

schappelijk werk en de politie. Via gesprekken

ik hen in. Ik heb goed contact met de GGD. We

is geprobeerd om de situatie op te lossen, maar

overleggen maandelijks en dan spreken we af wie

de man bleek niet voor rede vatbaar.

met welke zaak aan de slag gaat en wie de overlastgever of -geefster begeleidt. Hierdoor zijn de lijnen heel

De overlast verergerde en jaren gingen voorbij.

kort en is het duidelijk bij wie we moeten zijn.

De Sleutels heeft erg haar best gedaan om iets te doen, maar er was onvoldoende bewijsmateriaal. Op een bepaald moment was de overlast zo erg dat ook negen andere bewoners van de flat een formulier hebben ingediend. En toen is de zaak gaan

De Sleutels heeft een signaalfunctie en fungeert als tussenpersoon tussen de overlastgever en degene die overlast ervaart enerzijds, en de betreffende hulpinstantie anderzijds. De Sleutels kan mensen immers niet

rollen want, naast een huurachterstand, was er toen ook

doorverwijzen. Daar hebben we andere partijen voor

voldoende bewijs om een proces tegen te man aan te

nodig. Daarom is de samenwerking met verschillende

spannen. Onlangs is de zaak voorgekomen en heeft de

belanghouders ook zo belangrijk.”

rechter uitspraak gedaan: de buurman moet zijn woning verlaten. Met behulp van de Sleutels en alle andere

Aan het woord is Corrie van den Berg, klantconsulent

instanties is nu hopelijk een einde gemaakt aan de situ-

van de Sleutels.

atie. Ik hoop dat de rust gauw terugkeert in de flat!” Aan het woord is de heer E.M.B.L.M. Spijker, huurder van de Sleutels.

26

27

Bijlagen

Klachten

Onderhuur 2009

kw1

kw2 kw3 kw4

ganisaties werken samen in de Geschillencommissie

Zaken in behandeling (per einde kwartaal)

De vier Leidse corporaties en hun huurderbelangenorWoningcorporaties Leiden en volgen dezelfde klach-

33

30

32

38

(gedurende kwartaal)

11

21

13

18

en bestaat uit drie leden. Eén lid wordt voorgedragen

Waarvan door huurder beëindigd

4

2

4

5

door de huurdersbelangenorganisatie en één lid door de

Door de Sleutels beëindigd

2

1

2

1

woningcorporaties. Gezamenlijk kiezen ze voor een on-

Geen aanwijzing onderhuur

5

18

5

12

afhankelijke voorzitter. De leden mogen niet werkzaam

tenprocedure. De Geschillencommissie is onpartijdig

Zaken afgehandeld

Overig

zijn bij een van de deelnemende corporaties.

2

Ontruimingen

Doel van de commissie is huurders in de gelegenheid

In 2009 zijn er 120 ontruimingen aangezegd. In totaal

stellen om geschillen voor te leggen, nadat overleg met

hebben er 23 ontruimingen plaatsgevonden. De Sleutels

de verhuurder hierover niet tot een oplossing heeft

maakt onderscheid tussen twee soorten ontruimingen:

geleid. De Geschillencommissie heeft in 2009 een nog lopende klacht uit 2008 en twee nieuwe klachten van

1 Niet gewenste ontruimingen (huishoudens met

huurders tegen de Sleutels behandeld:

naast huurachterstand ook sociale problemen). Wij hebben als primaire doelstelling het bieden van

• Een klacht van een bewoner over het niet mogen

huisvesting, voornamelijk voor kwetsbare groepen.

meenemen van een nieuw geplaatst keukenblad

Het uitzetten van huurders vanwege een huur-

naar de nieuwe woning. Deze klacht was op 31

schuld is in strijd met deze doelstelling. Daarom

december 2008 nog in behandeling en is in 2010

wordt dit type ontruiming ‘niet gewenst’ genoemd.

gegrond verklaard. • Een bewoner ervaart overlast door krakend laminaat

2

Gewenste ontruimingen:



- Overlast (met of zonder tweede kans en begelei-



- Woonfraude (onrechtmatige bewoning)

corporatie niet op haar brieven reageert. Deze klacht



- Oneigenlijk gebruik van de woning (wietplantage,

is gegrond verklaard.

bij de buren. De klacht is ongegrond verklaard. • Een bewoonster heeft een klacht ingediend over de hoogte van de servicekosten en over het feit dat de

ding van de overlastgever)

drugshandel, overige overlastgevende bedrijfsuitJaarlijks (tijdens de mei vergadering) legt het bestuur

oefening, prostitutie)

verantwoording af aan de Raad van Commissarissen Van de 23 ontruimingen in 2009 vallen er 22 in de cate-

over de door de Geschillencommissie behandelde zaken.

gorie gewenst en één in de categorie niet gewenst. Deze niet gewenste ontruiming betrof een ontruiming op herhaalde wanprestatie. Aangezegde ontruimingen

2008

2009

Betaald

36

27

Regeling

36

51

Uitgesteld/opgeschort

10

11

Zelf sleutels ingeleverd

7

7

Wsnp (wet schuldsanering)

2

1

Ontruimd

13

23

104

120

Totaal 28

29

3

| Onze wijken 3.1 Inleiding

Niet alleen zijn de vele schotels ontsierend voor de buurt, maar het onzorgvuldig bevestigen ervan veroor-

Merenwijk

Noorderkwartier

De Mors

De Kooi

Binnenstad

Het verbeteren van de kwaliteit van de wijken is een

zaakt veel schade aan ons bezit. In 2009 heeft de Sleu-

van de speerpunten van ons beleid. De Sleutels maakt

tels beleid opgesteld voor het plaatsen van schotelan-

onderscheid in het beheer van de wijken en in de ont-

tennes. Huurders mogen onder bepaalde voorwaarden

wikkeling van de wijken. De ontwikkeling van de wijken

een schotelantenne plaatsen. Deze regels en voor-

komt terug in hoofdstuk 4.

waarden zijn duidelijk op een rijtje gezet. De bewoners

In dit hoofdstuk komt het beheer van de wijken aan de

zijn geïnformeerd via het bewonersblad MijnSleutels.

orde. Bij het beheer van de wijken is de samenwerking

Begin 2010 gaat de Sleutels de bewoners wijzen op hun

met onze huurders en met (lokale) partners essentieel

verantwoordelijkheden en adviseren over een correcte

voor het slagen van projecten, zowel in Leiden als in

manier om de schotelantennes te bevestigen.

Voorschoten. In 2009 zijn de relaties sterker aangehaald.

Stevenshof

Met alle partners werken we in een of meerdere projec-

Tuinenbeleid

ten samen.

Wanneer een huurder een woning huurt met een tuin, is hij of zij verplicht de tuin te onderhouden. Veel

Zuidwest

Roodenburg

3.2 Beleid

bewoners zijn niet op de hoogte van deze onderhoudsverplichting. Er zijn veel verwaarloosde tuinen in onze wijken. Dit kan overlast veroorzaken door te hoge bo-

Voorschoten Beleidsspeerpunt Wij willen MAATWERK IN DE WIJKEN bieden Doelen in 2009

Het beheer in de wijken wordt door de Sleutels uitge-

men en struiken of overhangende takken. Omwonenden

voerd op de thema’s schoon, heel, veilig en uitstraling.

kunnen niet - of met moeite - over de stoep of achterlig-

De wijkbeheerders houden toezicht op deze leefbaar-

gende paden, omdat deze zijn volgegroeid met onkruid.

heidspijlers. Een andere manier om de kwaliteit in

Hierdoor kunnen ook gevaarlijke situaties ontstaan. De

de wijken te waarborgen is het opstellen van beleid.

Sleutels wil graag dat iedere bewoner geniet van de

Samen met de HBE en de bewonerscommissies zorgt de

natuur in de tuin, ook als hij of zij zelf geen tuin heeft,

Sleutels ervoor dat de leefbaarheidsthema’s in beleid

maar op die van de benedenburen kijkt. In het tuinen-

worden omgezet. In 2009 werd onderstaand beleid

beleid staan alle hoofdregels over het onderhouden van

ontwikkeld.

een tuin. De Sleutels hoopt dat bewoners zich hierdoor

•

wijkactieplannen voor Leiden en Voorschoten

•

wijkgericht werken

Schotelbeleid

•

wijkbeheer zichtbaar in de wijk

Bij veel corporaties in heel Nederland is de wildgroei aan

•

breed relatienetwerk

schotelantennes al jaren een doorn in het oog.

•

schotel- en tuinenbeleid

meer verantwoordelijk voelen. In 2010 zal de Sleutels de tuinen ook gaan inspecteren.

• grotere leefbaarheid in wijken, in samenwerking en samenspraak ontwikkeld

Gerealiseerd in 2009 •

wijkactieplannen

•

leefbaarheidsprojecten in onze wijken

• een breder relatienetwerk op het gebied van leefbaarheid •

schotel- en tuinenbeleid

• diverse projecten en activiteiten op het gebied van wijkverbetering

30

31

Onze wijken

3.3 Wijkbeheer

3.4 Werken aan de wijken

3.5 Samenwerkingspartners

Milanenhorst 20, Leiden

Het sociaal beheer van het bezit van de Sleutels is ver-

Op het niveau van de wijken werken we nauw samen

Beatrixstraat 2a, Leiden

deeld over twee wijkteams: Noord (Merenwijk, Noorder-

met lokale partners aan het schoon, heel en veilig

De Kooi

Parkstraat 41, Leiden

kwartier, De Kooi) en Zuid (Centrum, Zuidwest, De Mors

houden van de buurt. Ook voeren we overleg over

De Mors

Top Naeffstraat 1, Leiden (opgezegd eind 2009)

en Stevenshof in Leiden, Noord-Hofland in Voorschoten).

het voorzieningenniveau en over investeringen in het

Stevenshof

Top Naeffstraat 1, Leiden (opgezegd eind 2009)

De wijkactieplannen 2009 vormen het kader voor de

partners staat hieronder. Daarnaast neemt de Sleutels in

Wijkpostenoverzicht Wijk

Adres

De wijkbeheerders nemen een groot deel van het werk

Merenwijk

aan de kwaliteit van de wijken voor hun rekening. Ze zijn

Noorderkwartier

de ogen en oren van onze organisatie in de wijk. Ze zijn verantwoordelijk voor het toezicht op het schoon, heel en veilig houden van de woningen en de woonomgeving in de wijken. Ze helpen mee om het aanzicht van de gebouwen te verbeteren (denk aan tijdige verwijdering

bezit en/of de openbare ruimte. Een overzicht van onze uit te voeren projecten op het gebied van schoon, heel,

Leiden deel aan het Platform Leefbaarheid (Uitvoerend

van graffiti) en het aanzicht van de openbare ruimte op

Zuidwest, Fortuinwijk/Gasthuiswijk Brahmslaan 16, Leiden

veilig en uitstraling. De projecten zijn van sociale of fy-

en Management) en in Voorschoten aan de projectgroep

het gewenste peil te houden (zwerfvuil, het openbaar

Zuidwest, overige buurten

Potgieterlaan 31, Leiden

sieke aard. Tweederde van het aantal begrote projecten

Noord-Hofland.

groen). De wijkbeheerders doen dit in nauw overleg met

Centrum (Haagweg Noord, Centrum, Tuinstadwijk en Rivierenbuurt)

Potgieterlaan 31, Leiden

is uitgevoerd. In totaal is in 2009 € 298.260 uitgege-

Voorschoten

Potgieterlaan 31, Leiden

de gemeente, politie, collega-corporaties en vele andere organisaties in Leiden. Ze spreken bewoners aan op ongewenst gedrag en zijn het eerste aanspreekpunt bij

ven, waarvan € 197.492 aan sociale leefbaarheid en

PLU

€ 100.768 aan fysieke leefbaarheid. Het totale budget

Het Platform Leefbaarheid Uitvoerend (PLU) is een

voor 2009 bedraagt € 414.000.

wijkgerichte overlegvorm, waaraan vertegenwoordigers

overlastklachten. Daarnaast onderzoeken de wijkbe-

van diverse organisaties deelnemen. Vanuit de Sleutels

heerders zaken waarbij mogelijk sprake is van illegale

Wijkpost Seringenstraat

Ook in 2009 zijn de bewonerscommissies geraadpleegd

is dat de wijkconsulent. Overige deelnemers zijn de ge-

onderhuur en zijn ze het eerste contact als er sprake is

De komende jaren staat in Tuinstadwijk veel te gebeu-

voor nieuwe projecten voor de wijkactieplannen 2010.

meentelijke wijkmanager, de coördinator van de dienst

van overlast.

ren. Daarom is in 2009 gestart met de realisatie van een

Er zijn wijkschouwen gehouden en gesprekken gevoerd.

Milieu en Beheer van de gemeente, de wijkagent, collega

wijkpost aan de Seringenstraat. In 2010 kunnen bewo-

De wijkbeheerders, wijkconsulenten en de wijkteams

wijkconsulenten van de corporaties Portaal en Ons Doel,

De wijkbeheerders werken vanuit de wijkposten. Ook bij

ners hier tijdens het spreekuur van de wijkbeheerder

hebben hun inbreng geleverd.

de opbouwwerker van Libertas, (sport)jongerenwerkers

de wijkposten zoeken wij steeds vaker samenwerking

terecht met vragen over de aanpak van de wijk en over

met partners. Op dit moment combineren wij wijk-

hun eigen woning.

Begin 2009 is de Overlegwet ingevoerd. Naar aanleiding

renwerk Midden-Holland.

van deze wet hebben we in 2009 met de HBE besproken

posten met Libertas (de Mors), ActiVite (ZuidWest) en Portaal (De Kooi).

van TOS (Thuis op Straat) en Stichting Jeugd en Jonge-

Wijkpost De Kooi

welke visie en verwachtingen op het gebied van beheer

De platforms bestrijken Leiden-Noord (Merenwijk, De

In 2009 hebben we een wijkpost geopend in De Kooi

en ontwikkelingsprojecten we hebben ten aanzien van

Kooi en Leiden-Noord), Leiden-West (Stevenshof en De

vanwege de herstructureringsplannen. Bewoners

de bewonerscommissies.

Mors) en Leiden-Zuid (Leiden-Zuidwest en Roodenburg).

Ook is een projectgroep ingesteld om meer duidelijkheid

PLM

te krijgen over de relatie en rolverdeling tussen de HBE,

Het Platform Leefbaarheid Management (PLM) is tevens

de bewonerscommissies en de Sleutels. Hiervoor wordt

wijkgericht, maar opereert op een hoger, aansturend

een driepartijenovereenkomst opgesteld.

en beleidsvormend niveau. Hierin wordt de Sleutels

kunnen er terecht met al hun vragen. Ook vinden hier overleggen plaats.

vertegenwoordigd door een van de hoofden van de Wijkteams. Overige deelnemers zijn de gemeentelijke wijkmanager, de districtsmanager van de politie, locatiemanager Stichting Jeugd en Jongerenwerk MiddenHolland, manager Wonen van Ons Doel en Portaal en manager Welzijn van Libertas. Het Platform Leefbaarheid Management Noord heeft zich het afgelopen jaar gebogen over de activiteiten die de verschillende organisaties uitvoeren in de wijk.

32

33

Aan het woord

Het belang van een gevoel van veiligheid “In mijn functie als wijkbeheerder lever ik een bijdrage aan een schone, hele en veilige wijk. Het is belangrijk dat onze bewoners zich prettig en veilig voelen. Ik maak er melding van wanneer er grofvuil ligt op plaatsen waar het niet hoort en controleer openbare ruimten op zaken die stuk zijn. Daarnaast spreek ik huurders erop aan, wanneer ze iets doen dat in strijd is met de regels.”

“In het afgelopen jaar heb ik verschillende keren contact gehad met de Sleutels. Soms namen wij het initiatief en soms de Sleutels. Bij meldingen weten we elkaar altijd goed te vinden. ”

“Ook werken we samen in het project “Veilig opgroeien in de wijk”. Dit is een samenwerkingsverband tussen verschillende partners in de wijk: de gemeente, de politie, scholen, woningbouwverenigingen, Centrum voor Jeugd en Gezin, Libertas en andere maatschappelijke instellingen. Deze partners hebben de handen ineen geslagen om pro-

“Wijkbeheerders hebben veel contact

blemen in de wijk, zoals overlast, criminaliteit en on-

met de gemeente, Zorg en Welzijn en de

veilige situaties te bespreken en op te lossen. Binnen

politie, maar ook met opbouwwerkers

het project zijn drie werkgroepen actief: School, Wijk

en jongerenwerkers. We hebben vooral

en Gezin. In de werkgroep Wijk werken we samen met

een doorverwijsfunctie. Wij zijn bekend

de Sleutels. We realiseren hanglocaties voor jongeren

met de verschillende instanties en

en plaatsen of verplaatsen bankjes voor ouderen indien

instellingen in de wijk en kennen de

deze voornamelijk worden gebruikt door de jeugd. Daar-

juiste ingang.

naast ontwikkelen we projecten om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren.

Maar daarnaast hebben we ook een sociale klankbordfunctie. Je komt tenslotte

De samenwerking met de Sleutels is zakelijk, maar wel

veel bij bewoners thuis en dan hoor je

op een warme manier. We weten elkaar altijd goed te

wat er leeft. Voordeel daarvan is dat je de

vinden en bij problemen zoeken we altijd samen naar

mensen beter leert kennen. En als je iemand

een passende oplossing. En meestal vinden we die ook.”

kent, dan is het gemakkelijker om met elkaar in gesprek te gaan als er iets aan de hand is.”

Aan het woord is Leon Luyten, Wijkagent Leiden-West Taakgebied Stevenshof.

Aan het woord is Ronald Tisseur, wijkbeheerder van de Sleutels.

34

35

Onze wijken

­Bovendien is een speerpunt benoemd. Voor Leiden-

Onder regie van de wijkmanager is er een conceptjaar-

Overzicht partners in de wijk

Noord komt de aandacht te liggen op Jeugdcriminaliteit

plan voor 2010 opgesteld.

Wijk

Organisatie

Kernactiviteiten

en activiteiten. Door activiteiten te bundelen wordt

Noord / Zuid

Buurtbemiddeling

Bemiddeling burenoverlast

doelgericht gewerkt. Bovendien is deze overkoepelende

PLU Zuid

Noord / Zuid

Gemeente Leiden

Wijkaanpak

aanpak gedeeltelijk aanleiding geweest voor de aan-

Zowel in het PLU als PLM Zuid hebben diverse overleg-

Noord / Zuid

GGZ/GGD

Geestelijke gezondheidszorg en dienstverlening

vraag van het preventiebudget Noord.

gen plaats gevonden over het functioneren van de

Noord / Zuid

HBE

Huurdersbelangenvereniging

In 2009 heeft er een brainstormsessie plaatsgevonden

organen en de wijze waarop we de komende jaren met

Noord / Zuid

Leiden Buitengewoon Veilig

Veiligheid

waarbij het PLU en PLM met elkaar in discussie zijn

elkaar willen samenwerken. Dit heeft geresulteerd in

Noord / Zuid

Leidse Speeltuinenbond

Speeltuinen

gegaan. De regie was in handen van de wijkmanager

het benoemen van drie aandachtsgebieden voor 2010:

Noord / Zuid

Libertas Leiden

Welzijn en buurtopbouwwerk

van de gemeente Leiden. Gezamenlijk zijn de speerpun-

Haagweg Noord, Jacques Urlusplantsoen / Viottapad en

Noord / Zuid

Kwadraad

Maatschappelijk werk

ten voor het district Leiden-Noord voor 2010 bepaald. De

Meerburg.

Noord / Zuid

Ons Doel

Corporatie

Noord / Zuid

Politie Hollands Midden

Veiligheid

Projectgroep Noord-Hofland

Noord / Zuid

Portaal

Corporatie

De projectgroep Noord-Hofland is een soortgelijk over-

Noord / Zuid

Stichting Jeugd en Jongerenwerk Midden-Holland, afdeling Leiden Jongerenwerk

PLU Noord

leg over de gelijknamige wijk in Voorschoten. Hier zitten

Noord / Zuid

Stichting Radius

Welzijn en Ouderenwerk

Het PLU Noord is in 2009 regelmatig bijeen gekomen.

de opbouwwerker van Libertas, de wijkcoördinator van

Noord/ Zuid

ActiVite

Woonzorg en welzijn

Hierbij zijn de reguliere zaken met elkaar besproken en

de gemeente, de wijkconsulenten van de Sleutels en

Noord/ Zuid

Cardea

Jeugdzorg

is informatie met elkaar uitgewisseld. Vanaf 2010 neemt

Woonzorg en de wijkagenten met elkaar om de tafel.

Noord

Gezinscentrum

Activiteitencentrum allochtone vrouwen

de gemeente de regierol en daarmee het voorzitters-

Onderwerp van gesprek is de leefbaarheid van de wijk

Noord

JES Rijnland

Jeugd en Samenleving

schap van Libertas Leiden over in het PLU.

en de bijbehorende projecten en activiteiten.

Noord

Kunstcentrum Haagweg

Kunstprojecten

Noord

OBS Merenwijk

Basisschool Slaaghwijk

PLU West

In 2009 is het overleg van de projectgroep Noord-Hof-

Noord

Raad & Daadwinkel

Wegwijzer en intermediair

Het PLU West is in 2008 gestart met het opstellen van

land meer gestructureerd. Daarnaast zijn ook regelma-

Noord

Roodenburg

Voetbalvereniging

een gezamenlijk jaarplan. In 2009 is een deel van deze

tig andere partners uitgenodigd om aan het overleg

projecten uitgevoerd. De Sleutels was zijdelings bij elk

deel te nemen of uitleg te geven over een bepaald on-

Noord

Libertas (Sleuteldrop, Woonzorg Welzijns Team, Zakgeldbureau)

Kinderactiviteiten, Woonzorg en welzijn, Jeugdarbeidsbureau

project betrokken. Veel van de projecten waren reguliere

derwerp, zoals de medewerkers van het zakgeldbureau

Noord

SLS Wonen

Studentenhuisvesting

projecten van een van de partnerorganisaties. Daarom is

2work4, de jongerenwerkers die in de wijk actief zijn en

Noord

Stichting Zon

Zorgbegeleiding

medio 2009 afgesproken dat het jaarplan voor 2010 een

de ambtelijke projectleider voor de nieuwbouw van de

Noord

Toezicht door Jongeren

Toezicht

andere opzet krijgt. Hiervoor zijn twee brainstormses-

scholen in de wijk.

Noord

Speeltuin Merendroom

Speeltuin

Noord

Speeltuin Oosterkwartier

Speeltuin

Noord

Nieuw Leyden

Projectbureau

Zuid

Burenhulpcentrale

Burenhulp

Zuid

De Wegwijzer

Woonzorg en welzijn

Zuid

Gemeente Voorschoten

Wijkaanpak

Zuid

Stichting Welzijn Ouderen Voorschoten

Seniorenbegeleidingsactiviteiten

Zuid

Thuis op straat

(Sport)activiteiten jongeren

Zuid

Speeltuin Westerkwartier

Speeltuin

Zuid

Vluchtelingenwerk Voorschoten

Vluchtingenbegeleiding en opvang

Zuid

Woonzorg Nederland

Corporatie

wijkmanager heeft deze speerpunten gebruikt voor de gebiedsvisie Leiden-Noord.

sies georganiseerd, samen met de leden van het PLM.

36

37

Onze wijken

3.6 Samenwerkingsprojecten

vloeit voort uit de seniorenmarkt die vorig jaar is gehou-

De gemeente Leiden plaatst er hekken en waar nodig

complexen hebben we in oktober 2009 alle schoon-

den. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan

brengt de Sleutels verlichting aan.

maakcontracten opgezegd. Hierdoor ontstaat ruimte om nieuwe contracten aan te gaan, op andere voorwaarden.

In het kader van wijkgericht ondernemen hebben in

de ‘babbeltruc’-oplichters die voornamelijk bij senioren

2009 tal van projecten en activiteiten plaatsgevonden.

aan de deur komen. Dit project is een samenwerking

De wijkconsulent van de Sleutels heeft in overleg met de

Reden is dat we een kwaliteitsverbetering nastreven en

Onder meer in samenwerking met partners als de

tussen de politie, de gemeente Leiden en Leiden Buiten-

bewonerscommissie Scheepswerf de brandweer uitge-

heldere afspraken willen maken met de schoonmaakbe-

collega-corporaties, politie, brandweer, Stichting Jeugd

gewoon Veilig, waar de Sleutels onderdeel van uitmaakt.

nodigd om bewoners voor te lichten over wat men moet

drijven.

doen bij brand. Aanleiding van de bijeenkomst was een

en Jongerenwerk en Libertas Leiden. Het verbeteren van contacten met partners en andere organisaties is

In Leiden-Zuidwest is de Sleutels al een aantal jaar een

brand in een van de woningen in het complex.

Vogeloverlast

een van de speerpunten geweest. Dankzij projecten die

van de organisatoren van een seniorenveiligheidsmarkt.

In het jaar 2008 en 2009 is er veel verbeterd en op-

In de maand juli hebben de bewoners van de Paramari-

samen zijn opgepakt en uitgevoerd, zijn de contacten

Dit is een interactieve markt voor de senioren in de

geknapt in de Beatrixstraat e.o. Zo zijn de bestrating,

bohof veel overlast ervaren van spreeuwen. De zwerm

inderdaad aanzienlijk verbeterd. Hieronder een aantal

wijk, waarbij veiligheid centraal staat. Circa 80 senioren

stoepen en fietsrekken vernieuwd en zijn de gevels en

spreeuwen gebruikt twee bomen voor de entree van het

voorbeelden van projecten die in 2009 zijn gerealiseerd

zijn dit jaar afgekomen op dit evenement. Wij vinden

winkelpuien geschilderd. Op 21 december 2009 is de

woongebouw als slaapplaats. Door de stankoverlast en

op het gebied van leefbaarheid.

echter dat de middag niet voldoende meerwaarde heeft

afsluiting van dit project gepast gevierd.

geluidsoverlast hebben we in overleg met de gemeente maatregelen getroffen.

opgeleverd, in verhouding tot de tijd die is gestoken in Veiligheid

de voorbereiding. Dit geldt ook voor andere partners.

Schoonmaak

In januari zijn camera’s geplaatst in de liften van de

Daarom is besloten om voor 2010 de mogelijkheid van

In de portieken van de Hoven is de leefbaarheid niet

Speeltuinen en voorzieningen voor jongeren

complexen Kiekendiefhorst, Buizerdhorst, de Valken-

een andere opzet te onderzoeken.

op het juiste niveau. In het eerste kwartaal hebben we

De Sleutels vindt het erg belangrijk om speeltuinen in

twee keer een grote schoonmaakactie gehouden. In

de wijken in stand te houden. Veel speeltuinen heb-

horst en Milanenhorst. De wijkbeheerder van de Slaaghwijk heeft hiervoor veel complimenten van bewoners

In januari heeft een veiligheidsmarkt plaatsgevonden

totaal zijn meer dan 50 fietsen en scooters opgehaald en

ben echter moeite met hun voortbestaan, omdat zij

gekregen. De vervuilde liften waren jarenlang een

in het complex Zijloever. De Sleutels heeft er informatie

700 kilo aan grofvuil.

afhankelijk zijn van subsidies en vrijwilligers. Daarom

hardnekkig probleem. Volgens de wijkbeheerder heeft

verstrekt over onder andere het Politie Keurmerk Veilig

Uiteindelijk hebben de acties te weinig effect gehad en

ondersteunen we de speeltuinen regelmatig, bijvoorbeeld

het ophangen van de camera’s veel effect gehad.

Wonen en over rookmelders.

daarom zijn we in het tweede kwartaal gestart met het

met bouwkundige voorzieningen of door het subsidiëren

voeren van portiekgesprekken. Dit zijn gesprekken met

van speeltoestellen en festiviteiten. Dit jaar hebben we de

In de Slaaghwijk hebben we voor de tweede keer de

Op verzoek van bewoners en de bewonerscommissies

de bewoners uit een bepaalde portiek om te horen wat

speeltuinen Westerkwartier, Merendroom, Zuiderkwartier

­actie ‘fiets-fout, fiets-weg’ gehouden. Dit keer hebben

Stellingmolen, Polmolen en Pelmolen is de Ambulance-

er leeft in de buurt. Het doel van deze gesprekken is het

en Morskwartier extra ondersteund.

zijn er 65 fietsen opgehaald. De wijkagent was aanwezig

dienst Midden-Holland in de Pelmolen geweest om te

vergroten van wederzijds begrip tussen de bewoners en

om aan de hand van de framenummers te controleren

kijken naar het gebruik van brancards in de liften van de

het verminderen van onderlinge spanningen. Dit is erg

Door plaatsing van voetbaldoeltjes tussen de flats aan

of er gestolen fietsen bij waren. Deze actie voeren we

Molens. Een grote brancard past diagonaal in de lift. Alle

effectief gebleken. Daarom zetten we deze manier van

de Schramlaan en de Meppellaan (complex Jan Evert-

samen met collega-corporatie Portaal uit.

bewoners in de complexen zijn hierover geïnformeerd.

werken voort in Leiden-Noord.

senlaan) is er een extra speelplek voor de voetballende jongeren gecreëerd. De doeltjes zijn geplaatst door de

In het vierde kwartaal van 2009 is de veiligheid in de In Leiden-Zuidwest heeft de aftrap plaatsgevonden van

brandpoorten en achterpaden in de Prinsessenbuurt

Schoonmaakcontracten opgezegd

gemeente Voorschoten en worden onderhouden door de

het project ‘Geef zakkenrollers geen kans’. Het project

geïnventariseerd in het kader van oud en nieuw.

Om meer grip te krijgen op de schoonmaak van onze

Sleutels.

38

39

4

| Onze stenen 4.1 Ons bezit

Woningbezit en huur Evenals voorgaande jaren bestaat het grootste gedeelte

Begin 2009 omvat het bezit van de Sleutels in Leiden

van ons bezit uit woningen met een huur tussen € 357

en Voorschoten 8.113 vhe’s, namelijk 7.670 woningen en

en € 512.

443 andere objecten. In de loop van het jaar is dit aantal afgenomen tot 8.105 vhe’s. 66 woningen zijn verkocht. Met de oplevering van de nieuwbouw in De Genestetstraat zijn er 58 woningen bijgekomen. Per 31 december 2009 omvat ons bezit 7.659 woningen en 446 andere objecten.

Woningbezit per 31/12/2009 naar huurdifferentiatie 5000 4,46

4500

4,46 4,45

4,47

aantal 2006 aantal 2007 aantal 2008 aantal 2009

4000 3500 3000

2,65

2500

Beleidsspeerpunt Wij willen INVESTEREN in vastgoed Doelen in 2009 •

verbetering en vervanging vooroorlogse woningen

•

investeringsprogramma’s energie en woningaan-

2,47

2,29

2000

2,14

1500 1000

742

805

899

961

500

14

0

tot �357

tussen �357 en �512

tussen �512 en �648

17

24

77

boven �648

passingen •

vertaling portefeuillebeleid in wijkvisies

•

verdieping beleid op waardeontwikkeling

•

energiebeleid

Ligging woningbezit de Sleutels 2009 per wijk

Ons bezit per wijk Het grootste deel van onze woningen ligt in Leiden-Noord

Gerealiseerd in 2009 •

nieuwbouw en oplevering De Genestetstraat

•

wijkvisie Tuinstadwijk en de Oude Kooi

•

akkoord met gemeente Leiden over ontwikkeling

Voorschoten 6,0%

Merenwijk 10,5%

Roodenburg 8,6% Binnenstad 1,2%

gebiedsaanpak Jan Evertsenlaan e.o.

•

oplevering verhuur aan ActiVite in de Lepelaar

•

investeringsprogramma’s energie en Wonen, Zorg en Welzijn

omvat het gemeentelijke district Roodenburg en enkele complexen in de Academiewijk en het Levendaal-West. In enkele wijken (zoals Stationswijk, Boerhaave) hebben

Zuidwest 26,7% de Kooi 13,0% Stevenshof 10,1%

de Mors 5,0%

wij geen woningbezit. Woningtypes

•

start pilot energieverbetering Paramaribohof

Ons woningbezit kan aan de hand van enkele kenmer-

•

waardemanagement via IPD/aeDex instrumentatie

ken worden beschreven. In de grafiek is een onderverde-

en kasstroomberekeningen bij (her)ontwikkeling

ling gehanteerd naar type bouw. Meer dan de helft van

• 40

De wijkindeling van de Sleutels wijkt enigszins af van de indeling van de gemeente Leiden. De wijk Binnenstad

Noorderkwartier 18,8%

Kooiplein •

(Noorderkwartier en De Kooi) en in Leiden-Zuidwest.

energiebeleid 41

Onze stenen

de woningen is gestapelde bouw: het betreft portiekwo-

4.2 Beleid

Energiebeleid

Investeringsprogramma Wonen, Zorg en Welzijn

De Sleutels heeft in 2009 haar energiebeleid opgesteld.

In 2009 is een investeringsprogramma ‘wonen, zorg

Door middel van nieuwbouw en herstructureringspro-

Doel is om in de periode 2008–2018 27 procent minder

en welzijn’ voor de komende jaren opgesteld. Jaarlijks

jecten realiseren wij het doel uit ons ondernemingsplan

CO2 uit te stoten. Dit bereiken we door onzuinige

besteedt de Sleutels een bedrag van circa € 500.000

voor kwalitatief beter bezit. We leveren veel inspan-

woningen te renoveren en te verbeteren. Ook worden

aan het verbeteren van woonruimte voor mensen met

ningen om de onderhoudsstaat van het bezit op peil te

onzuinige woningen vervangen door zuinige woningen.

beperkingen. Geïnvesteerd wordt in een goede bereik-

brengen en te houden. Door de relatieve ouderdom van

Bewoners spelen een grote rol bij het verbeteren van de

baarheid en betere toegankelijkheid van woongebou-

ons woningbezit zijn de onderhoudskosten hoog. Bij

energetische prestaties. Samen met bewoners stellen

wen en woningen. In 2009 hebben de gangen van het

elke onderhoudsingreep kiezen we bewust voor kwali-

we plannen op om woningen te isoleren en verbeteren.

seniorencomplex de Molens een grondige opknapbeurt

teit en duurzaamheid.

Goed voorbeeld hiervan is het complex de Paramaribo-

gekregen. Ook worden in verschillende complexen

hof (zie kader).

­scootmobielstallingen gerealiseerd.

ningen en flats. Bijna een derde bestaat uit eengezinswoningen (EGW).

Woningbezit de Sleutels 2009 naar bouwtype

Duplex/1 op 1: 12%

Overig: 0,1%

EGW: 34%

Waardering bezit

Gestapeld: 25%

Portiek: 29%

Om de financiële continuïteit te waarborgen is het

Investeringsprogramma Energie en Veiligheid

belangrijk om de financiële situatie van ons woningbezit

Onderdeel van het energiebeleid is dat de Sleutels vanaf

te kennen. Inkomsten, uitgaven, waardegroei (of waar-

2010 jaarlijks een bedrag van € 2,6 miljoen investeert

dedaling) moeten daarvoor op een rij worden gezet. De

in het energetisch verbeteren van haar woningen

Sleutels is in 2009 deelnemer geworden van de IPD/

(aanbrengen van dubbelglas, isoleren van daken en

Bezit naar ouderdom in jaren

aeDex-index. Dit is een middel om het rendement van

energiezuiniger bouwen bij nieuwbouw) en het vervan-

Naar bouwjaar verdeeld valt op dat ons woningbezit

de woningvoorraad in kaart te brengen en te vergelijken

gen van open verbrandingstoestellen, zoals geisers. 40

veel oudere woningen bevat. Als gevolg hiervan heeft

met andere corporaties. Het is belangrijk om het rende-

procent van het investeringsbedrag is rendabel door het

de Sleutels dan ook een grote herstructureringsopgave

ment over meerdere jaren te kennen voordat uitspraken

doorvoeren van huurverhoging.

voor de komende jaren. Een derde deel van ons bezit is

worden gedaan over de vergelijkingen met andere cor-

minder dan dertig jaar oud en bijna de helft meer dan

poraties. In 2009 is onder andere het rendement in kaart

vijftig jaar oud.

gebracht. In 2010 wordt dit in de complexbeheerplannen

De oudste woningen dateren uit de jaren twintig. Ze lig-

opgenomen met als doel het rendement op complex­

gen net buiten de singels in de Oude Kooi, de Alexander-

niveau te verbeteren.

De Paramaribohof

straat en in Tuinstad-Staalwijk. Een vernieuwingsslag in deze wijken is meer dan wenselijk. Daarom worden deze gebieden aangepakt. Bij deze grote herstructurerings-

Op initiatief van huurders treffen we voorberei-

projecten zijn in totaal zo’n 1.850 woningen betrokken.

dingen om in de Paramaribohof energetische

Dit is 23 procent van ons totale woningbezit.

maatregelen te nemen. De huurverhoging die ermee is gemoeid, is gelijk aan de daling van de energierekening. Bewoners krijgen dus een comfortabelere woning voor gelijke woonlasten.

Ouderdom woningbezit naar bouwperiode

Tijdens twee bewonersavonden is het plan toegelicht, waarna een groep bewoners het

30%

26,8 %

25%

initiatief heeft genomen om de plannen te 23,9 %

verbeteren. Met enkele aanpassingen is het plan

23,1 %

nu definitief en wordt het individueel voorge-

20% 15%

legd aan alle bewoners. Als 70 procent van de

12,1 %

10%

0%

42

ze uitgevoerd.

2,5 %

5% t/m 1930

hoofdhuurders met de plannen instemt, worden

10,2 %

1930-1945

1,5 % 1945-1959

1960-1974

1975-1989

1990-2004

na 2004

43

Aan het woord

Het belang van prestatiemeting “In 2009 heeft de Sleutels een prestatiemeting van haar woningbezit uitgevoerd. Hierbij hebben we in een organisatiebrede projectgroep de prestaties van de voorraad in kaart gebracht. Doel van het project was het financiële denken in de organisatie te ­versterken en kennis op dit vlak te verspreiden. Daarom waren alle afdelingen van de Sleutels in de projectgroep vertegenwoordigd. ”

“De rol van de woningcorporatie is sinds het midden van de jaren negentig verschoven van een beheerbedrijf naar een vastgoedbedrijf. Inmiddels moet de corporatie al haar uitgaven betalen vanuit de opbrengsten van haar vastgoed. Een efficiënte bedrijfsvoering is dan onmisbaar om op lange termijn het hoofd boven water te houden.”

“De IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex helpt de Sleutels anders te kijken naar vastgoed. Niet alleen als middel voor huisvesting, maar ook als beleggingsobject, waarop voldoende rendement moet worden behaald. Vergelijking met collega-corporaties kan kostenbesparend werken en leiden tot nieuwe inzichten. De klanten

“We hebben gebruik gemaakt van de IPD/aeDex Corpo-

van de Sleutels zijn op deze manier verzekerd van een

ratie Vastgoedindex. Deze methode heeft als voordeel

financieel stabiele woningcorporatie, die in staat is en

dat de rekenmethode uniform is en de uitkomsten ver-

blijft haar maatschappelijke taken uit te voeren.

gelijkbaar zijn met andere corporaties. Het maakt gelijk inzichtelijk of je het in verhouding goed of slecht doet

De Sleutels is sinds 2008 deelnemer aan de IPD/ae-

en waardoor dit komt. Hierdoor kun je actie onderne-

Dex Corporatie Vastgoedindex. De samenwerking

men en verbeterpunten doorvoeren.

verloopt erg goed. Het maken van een index vergt veel inspanningen van een organisatie. Veel van

De projectgroep is gestart met het opnieuw indelen

de informatie die wij vragen is niet altijd direct

van ons woningbezit. Vervolgens hebben we onder

beschikbaar bij de klant. De Sleutels heeft deze

begeleiding van een taxateur de woningvoorraad

vertaalslag echter snel onder de knie gekregen

gewaardeerd en daarna de financiële stromen in kaart

en draait moeiteloos mee in het proces. IPD

gebracht. IPD/aeDex heeft deze gegevens geanalyseerd

Nederland blikt terug op een prettige samen-

en onder andere het rendement berekend. De verbe-

werking in 2009 en hoopt dit in de toekomst

terpunten die hieruit naar voren komen, worden nader

voort te kunnen zetten.”

onderzocht en opgenomen in de beheerplannen van onze complexen. Dat is waardevol, zowel voor ons bezit

Aan het woord is Peter Koppers, Vastgoed­

als voor de organisatie zelf.

analist | IPD Nederland*.

We kijken terug op een prettige samenwerking met

*IPD Nederland is in september 2009 ontstaan na de overname van aeDex door de IPD Group. Daarvoor werkten deze twee organisaties al intensief samen aan de productie van de IPD/aeDex Corporatie ­Vastgoedindex.

IPD/aeDex. Het is een objectieve partner waarmee we veel hebben bereikt. Daarnaast ben ik erg trots op wat we binnen de Sleutels met elkaar voor elkaar hebben gekregen!” Aan het woord is Jaap van Velp, beleidsadviseur de Sleutels.

44

45

Onze stenen

4.3 Projecten

plan verder ontwikkeld. In december 2009 is het college

Aanvullend is een pakket energetische maatregelen

restauratieproject) staan voor 2012 en 2013 op stapel. In

van burgemeester en wethouders van Leiden akkoord

voorgesteld, dat in samenspraak met de bewoners,

2010 starten we met de voorbereiding.

De Sleutels heeft veel projecten in voorbereiding en

gegaan met de uitgangspunten. Het is nu aan de ge-

woonlastenneutraal wordt uitgevoerd.

uitvoering. Ze zijn zonder uitzondering zeer complex van

meenteraad van Leiden om dit akkoord te bekrachtigen.

Doel voor 2010 is om in samenspraak met de bewoners

Begin februari 2010 is een wijkpost geopend in de

aard en betreffen allen herstructurering van bestaand

Het plan bestaat uit de ontwikkeling van 432 woningen

en de gemeente Voorschoten te komen tot een Pro-

Seringenstraat, waar bewoners met al hun vragen over

bezit. Bij veel van deze projecten gaat het - naast het

inclusief gebouwd parkeren, 419 openbare parkeerplaat-

gramma van Eisen voor het openbaar gebied. Daarnaast

de vernieuwing van de wijk terechtkunnen. Hier worden

vervangen, renoveren en verbeteren van woningen - ook

sen voor bezoekers van woningen en winkels, 5.300 m

starten we met het herstel van de betonranden en het

ook proefopstellingen getoond, bijvoorbeeld van nieuwe

om opgaven op het gebied van stedenbouwkundige

winkels, 4.400 m2 voorzieningen, waarvan 2.000 m2

plaatsen van nieuwe hekwerken.

kozijnen met dubbel glas, die worden toegepast in de

aanpassing, sociale stijging en wijkeconomie.

maatschappelijk en de bijbehorende openbare ruimte.

2

Ons aandeel bestaat uit 104 sociale huurwoningen

wijk. De wijkpost wordt daarmee het ontmoetingspunt Tuinstadwijk

voor de vernieuwing van Tuinstadwijk.

Van Voorthuijsen-locatie

inclusief parkeerplaats en 2.000 m2 maatschappelijk

In Leiden-Noord wordt hard gewerkt aan het verbeteren

onroerend goed. Het plan wordt geïntegreerd met een

Thema: Op naar vernieuwing

De Genestetstraat e.o.

van de wijk. Op de Van Voorthuijsen-locatie werkt de

nog aan te leggen half verdiepte tunnel in de Willem de

De afgelopen 2 jaar is hard gewerkt aan de gebiedsvisie

In het najaar van 2009 is de Sleutels gestart met de op-

Sleutels mee aan de herontwikkeling van het bezit. Op

Zwijgerlaan.

voor Tuinstadwijk. Eind 2009 is een akkoord bereikt op

levering van de eerste woningen aan de huurders. Deze

deze locatie, waar eens 73 woningen van de Sleutels

We hebben veel bezit in Leiden-Noord. Daarom vinden

hoofdlijnen voor het programma en het sociaal plan tus-

78 energiezuinige nieuwbouwwoningen zijn in de plaats

stonden, wordt nu een moskee gerealiseerd. Met de

we het belangrijk dit plan te realiseren. Een nieuw

sen de Sleutels en de bewonerscommissie Tuinstadwijk.

gekomen van 128 hoofdzakelijk beneden- en boven­

gemeente is afgesproken dat de Sleutels ook weer 73

­kloppend hart kan een aanzet geven tot een beter

Hiermee is een belangrijke stap gezet om te komen tot

woningen die in een slechte bouw- en woontechnische

woningen gaat bouwen. De gesprekken hierover met de

woonmilieu in deze wijk.

vernieuwing van de wijk.

staat verkeerden. De laatste woningen worden in het

de bouw. Het doel is om medio 2012 te starten met de

Jan Evertsenlaan e.o.

Het programma is onderverdeeld in vier fases. Er is een

voor deze nieuwbouwwoningen was enorm. Uiteindelijk

bouw van de appartementen.

In 2009 is een besluit genomen over de gebiedsaanpak

mix van ingrepen in opgenomen: onderhoud, renovatie,

zijn zeven huurders uit de oorspronkelijke woningen

van de Jan Evertsenlaan e.o. Het gaat om een totaalaan-

sloop en nieuwbouw.

teruggekomen in de nieuwbouw. De nieuwe huurders

Kooiplein e.o.

pak voor het casco van de flats en het openbaar gebied

Begin 2010 is dit akkoord feestelijk ondertekend.

konden kiezen uit een groot assortiment meerwerk-

De plannen van de gemeente Leiden voor Leiden-Noord

rond de flats. Doel is het verhogen van het wooncomfort

Daarmee is het startsein gegeven voor de eerste fase

opties. Hierdoor hebben zij veel invloed gehad op de

zijn ambitieus. Ontwikkelingen rond het Kooiplein zijn

en het gevoel van veiligheid. Het plan voorziet in herpro-

van de aanpak van Tuinstadwijk: het uitwerken van de

uitrusting van hun eigen woning.

onderdeel van een groter plan. In 2009 heeft de Sleutels

filering van de openbare ruimte, het verplaatsen van het

voorstellen voor onderhoud in de Seringenstraat. Eind

samen met commercieel ontwikkelaar Proper-Stok een

parkeren, het aantrekkelijk maken van de plinten van de

2010, begin 2011 starten we met de uitvoering.

Dag van de bouw

akkoord op hoofdlijnen gesloten met de gemeente

flatgebouwen, het bijplaatsen van liften en het veiliger

Per fase wordt een werkgroep van bewoners aange-

Begin juni vond de Dag van de Bouw plaats. Nieuwe

Leiden. Hierin is beschreven dat de Sleutels en Proper-

maken van de boxgangen. Daarnaast moet onderhoud

steld om gezamenlijk de plannen voor te bereiden en

bewoners, omwonenden en andere geïnteresseerden

Stok het hele gebied ontwikkelen, binnen de randvoor-

aan de galerijen worden verricht en worden de hekwer-

uit te voeren. Fase 2 (grootschalig onderhoud van 228

konden die dag een kijkje nemen op de bouwplaats aan

waarden die de gemeente Leiden stelt. Daarna is het

ken vervangen.

woningen) en fase 3 (een sloop-/nieuwbouw en een

De Genestetstraat. De hele dag werden rondleidingen

eerste kwartaal van 2010 opgeleverd. De belangstelling

gemeente Leiden gaan over de randvoorwaarden voor

46

47

Onze stenen

gegeven over de bouwplaats en konden bezoekers eens

opgestart. Daarbij is gebleken dat het draagvlak voor

In 2010 starten we onder andere met het eerste

onder de Zijl. Hiermee zou een Ringweg Oost-tracé door

achter de schermen kijken bij een bouwbedrijf. Daar-

het voorkeursscenario onder bewoners beperkt is. Hier-

deelproject van fase 1: de onderhoudsgarantie van 364

de Sumatrastraat, met ingrijpende gevolgen voor de

naast konden de nieuwe huurders van het pleintje aan

door verliep ook de samenwerking moeizaam. Dit heeft

woningen. Daarnaast starten we met de uitwerking van

wijk, van de baan zijn. Het vervolg is de vaststelling van

De Genestetstraat een ontwerp kiezen voor de inrichting

in mei 2009 geleid tot het tijdelijk opschorten van het

onderdelen van het akkoord.

het kaderbesluit in beide gemeenten. Dit vindt begin

van dit pleintje. Eind september vond de feestelijke

overleg met de bewonerscommissie. Gezien het belang

sleuteloverdracht plaats. Als cadeau kregen de nieuwe

van draagvlak onder de bewoners is in overleg met de

Toetsingspunten van de gemeente

teraden is een Ringweg Oost die niet door de Oude Kooi

huurders een cheque voor een gratis gezinslidmaat-

bewonerscommissie gekozen voor externe begeleiding

In mei 2009 hebben we de toetsingspunten voor de

loopt weer een stap dichterbij.

schap van de speeltuin voor 2010.

(mediation). Na een uitgebreide voorbereiding zijn in

herontwikkeling van de Oude Kooi ontvangen van het

Met de totstandkoming van het project Genestetstraat

de periode juni tot september drie intensieve werk-

college van B en W. Binnen de gemeente is discussie

Alexanderstraat

is het bezit van de Sleutels uitgebreid met 78 energiezui-

bijeenkomsten gehouden. Dit heeft begin november

ontstaan over deze toetsingspunten. Dit heeft geleid

In de Alexanderstraat staan 55 oude vooroorlogse

nige eengezinswoningen, die vlakbij het centrum liggen.

geleid tot een akkoord op hoofdlijnen met de bewo-

tot een apart traject van de gemeenteraad met als

woningen, die de Sleutels wil vervangen door circa 35

We zijn erg trots op dit nieuwe bezit.

nerscommissie. Het omvat de aanpak, planning en een

resultaat een initiatiefvoorstel met stedenbouwkundige

eengezinswoningen. Na enige tijd van studie hebben we

uitgebreid sociaal programma. Parallel aan het traject

uitgangspunten. Ons plan voor de Oude Kooi past voor

hierover begin 2009 samen met de toenmalige klank-

met de bewoners is vanaf mei met de stedenbouwkun-

het grootste deel binnen deze uitgangspunten, echter

bordgroep met de zittende bewoners van gedachten

De Oude Kooi

2010 plaats. Alleen bij groen licht vanuit beide gemeen-

dige (Rein Geurtsen & Partners) en de architect (Van

met één uitzondering: de geplande sloop en nieuwbouw

gewisseld. In mei hebben vier architecten hun visie op

Werken aan draagvlak

Schagen Architecten) gewerkt aan een nieuw plan. Dit

van een deel van de noordelijke blokken. Ondanks het

de locatie gepresenteerd aan de Sleutels en de klank-

In de Oude Kooi bezit de Sleutels 570 woningen van

nieuwe plan (de ‘optimaal behoud’-variant) is begin juli

bereikte akkoord met bewoners dringt de gemeenteraad

bordgroep. In gezamenlijk overleg is gekozen voor het

voor de Tweede Wereldoorlog. Deze woningen en hun

aan de raadscommissie Ruimte & Bereikbaarheid en

aan op renovatie. Voor de zomer van 2010 wordt het

ontwerp van Scala architecten uit Den Haag. Dit bureau

omgeving vertonen veel gebreken, zoals scheefstand,

bewoners gepresenteerd. Een belangrijk verschil met

definitieve plan aan de gemeenteraad voorgelegd.

komt tot een bouwplan van 32 eengezinswoningen en

technische mankementen, wateroverlast en vervui-

het voorkeursscenario is de keuze voor renovatie van de

ling van de openbare ruimte. Vanaf 2006 zijn we bezig

centrale blokken. Dit nieuwe plan is de basis geweest bij

Ringweg Oost

De klankbordgroep is nauw betrokken bij de uitwerking

om samen met de bewoners een gebiedsvisie voor de

de werkbijeenkomsten met bewoners. In het akkoord

Leiden werkt aan een betere bereikbaarheid van de

van het ontwerp. Medio december heeft de Sleutels het

toekomst te ontwikkelen. Het doel is te komen tot een

op hoofdlijnen is veel aandacht besteed aan het sociaal

stad. Een compleet netwerk van ringwegen is hiervoor

schetsplan bij de gemeente Leiden ingediend.

integrale en duurzame vernieuwing van de Oude Kooi,

programma, zoals een terugkeerregeling, een regeling

van groot belang. De gemeenten Leiden en Leiderdorp

Samen met de klankbordgroep/bewonerscommissie is

waardoor huidige en toekomstige bewoners goed kun-

voor doorverhuizen binnen de wijk en een onderhouds-

werken nu samen aan het project Ringweg Oost: de

een sociaal plan opgesteld. Een aantal details moet in

nen wonen. Eind 2008 hebben we voor de hele wijk een

garantie. Het plan gaat uit van een totale investerings-

ontbrekende schakel die het noorden en zuiden van

de uitwerking nog worden verfijnd. Halverwege het jaar

voorkeursscenario gepresenteerd. Na de vaststelling

opgave van 85 miljoen euro. Eind 2009 zijn de bewoners

Leiden met elkaar verbindt langs de oostkant van de

zijn we al gestart met het verstrekken van de verhuis-

van het voorkeursscenario is onderzoek verricht naar de

geïnformeerd en is het akkoord tussen de bewoners-

Leidse binnenstad. Na een uitgebreid traject hebben in

kostenvergoeding aan vertrekkende bewoners.

haalbaarheid van renovatie van de centrale blokken en

commissie en de Sleutels ondertekend. Hierbij hebben

november 2009 de colleges van Leiden en Leiderdorp

Om de realisatie van het nieuwbouwplan mogelijk te

is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Tegelijkertijd

we een cadeau aan de wijk aangeboden in de vorm van

ingestemd met het voorlopige ontwerp van de Ringweg

maken zijn we in onderhandeling over de aankoop van

is een intensief communicatieproces met de bewoners

een nieuw uurwerk voor de Kooikapel.

Oost. Dit is gebaseerd op een route met een tunnel

enkele naastgelegen woningen.

48

drie appartementen aan de Herensingel.

49

Onze stenen

4.4 Onderhoud

Begin 2011 worden de woningen gesloopt, waarna de

vooral enthousiast over de moderne architectuur langs

bouw van start gaat. Naar verwachting worden de

de rand van Leiden.

nieuwe sociale huurwoningen eind 2012 opgeleverd aan

Op de begane grond is het wijkservicecentrum De

In het gehele woningbezit van de Sleutels is voor

ning gehaald en verplaatst naar de meterkasten op de

de nieuwe huurders.

Lepelaar gevestigd dat in september 2009 op fees-

ongeveer € 14 miljoen aan onderhoudswerkzaamhe-

gangen. Daarnaast is het verloop gewijzigd, waardoor er

bedrijf uit Rotterdam is het waterleidingnet in de Pelmolen vervangen. De toevoerleidingen zijn uit de wo-

telijke wijze is geopend. Dit centrum wordt beheerd

den uitgevoerd in het kader van planmatig onderhoud

meer doorstroming ontstaat tijdens het tappen in het

Slaaghwijk

door ActiVite. Er worden activiteiten en bijeenkomsten

en dagelijks onderhoud. Daarnaast is voor circa € 0,5

net. Tot slot zijn alle leidingen geïsoleerd.

De Slaaghwijk is een wijk in Leiden-Noord, die bijzon-

georganiseerd, maar er zijn ook voorzieningen zoals een

miljoen aan investeringen in de woningen uitgevoerd.

Na uitvoering zijn diverse metingen verricht. Daarbij is

dere aandacht nodig heeft. Slaaghwijk heeft in 2009 het

kapper en een pedicure. Daarnaast zijn er computers

Het gaat daarbij om het aanbrengen van CV-installaties,

gebleken dat de waardes onder de norm blijven. Inmid-

preventiebudget van circa € 2 miljoen toegewezen ge-

beschikbaar voor de bewoners. De Lepelaar is er niet

het moderniseren van badkamers, etc.

dels is opdracht verstrekt om ook in de Stellingmolen en

kregen van het ministerie van Wonen, Wijken en Integra-

alleen voor de bewoners van de Apollotoren maar voor

tie (WWI). Om dit geld op de juiste manier te investeren

alle inwoners in Leiden-Zuidwest.

de Poldermolen de waterleidingen te wijzigen, zoals in Bijzonder onderhoud

de Pelmolen.

gemeente Leiden, collega-corporatie Portaal en de Sleu-

Legionella

De overlast voor de bewoners is minimaal geweest, om-

tels. Met maatschappelijke partners vindt overleg plaats

In de drie Molens (Pelmolen, Stellingmolen en Polder-

dat het nieuwe net is aangebracht terwijl het oude nog

om het geld efficiënt en effectief te besteden. Naast

molen) is het aanvankelijk niet gelukt om de legionel-

in bedrijf was. Pas daarna zijn de woningen een voor een

sociale maatregelen voorziet het plan van de stuurgroep

laconcentratie onder de norm te brengen, ondanks het

aangesloten op het nieuwe net. Door deze werkwijze

in diverse stedenbouwkundige ingrepen om het hart

meerdere malen spoelen van de drinkwaterleiding. On-

hebben de bewoners ongeveer vijftien minuten zonder

van de wijk aantrekkelijker te maken. De Sleutels levert

derzoeken hebben aangetoond dat vooral de tempera-

water gezeten.

een actieve bijdrage aan deze wijkaanpak samen met

tuur van het water en de kwaliteit van de koperen leidin-

Portaal, gemeente Leiden, maatschappelijke organisa-

gen de oorzaken zijn voor deze normoverschrijdingen.

Inmiddels zijn, conform de regelgeving, waar nodig

ties in de wijk. Het Streetcoach Project en gezamenlijke

In overleg met een hiervoor gecertificeerd loodgieters­

preventiemaatregelen genomen.

is een stuur- en kerngroep opgericht. Deelnemers zijn de

schoonmaakacties zijn voorbeelden van projecten die in 2009 zijn uitgevoerd. Reparatieverzoeken

2008

De Lepelaar

Uitgaven gemiddeld reparatie in €

Het complex de Apollotoren is in het najaar van 2008

Afgewikkelde reparatieverzoeken (aantal)

aan de huurders en kopers opgeleverd. Het complex

Totaal reparatieonderhoud in €

wordt zowel door de huurders als door de kopers, maar



zeker ook door de gemeente, gewaardeerd. De huurders

Mutatieonderhoud

en kopers wonen er plezierig en de gemeente Leiden is

Uitgaven per mutatie in € Aantal mutatiewoningen (aantal) Totaal mutatieonderhoud in €

2009

167

168

8.739

8.386

1.463.772

2.370.000

5.259

5.286

617

556

3.245.036

3.114.000

Planmatig onderhoud Uitgaven per woning in € Uitgaven planmatig onderhoud in €

1.196

1.081

8.887.951

8.571.000

Een selectie van de planmatige onderhoudswerkzaamheden in 2009 Werkzaamheden

Bedrag

Complexen

Buitenzijde schilderwerk, 893 woningen

€ 910.950,00

11

Houtrotbestrijding, 893 woningen

€ 233.460,00

11

€ 15.245,00

4

Binnenschilderwerk algemene ruimtes, 171 woningen

50

Vervangen van de standleidingen in complex de Horsten, 135 woningen

€ 307.242,00

2

Dakwerkzaamheden, 1.454 woningen

€ 578.618,00

13

Legionellaonderzoek en maatregelen uitvoeren diverse complexen

€ 372.624,00

divers 51

Overzicht projecten de Sleutels Slaaghwijk

Merenwijk

Van Voorthuijsen-locatie

Kooiplein Alexanderstraat

Noorderkwartier De Genestetstraat e.o.

De Mors

De Kooi De Oude Kooi

Binnenstad

Stevenshof

Zuidwest Jan Evertsenlaan e.o.

Roodenburg Tuinstadwijk

Voorschoten De Lepelaar

Via metingen is aangetoond dat alle overige complexen

gevoerd. Hierbij hebben we ons laten ondersteunen

met een collectief waterleidingnet aan de gestelde

door onderzoeksbureau Effectis. Uit deze onderzoeken

maximale norm van 100 KVE voldoen. In één complex

is gebleken dat het overgrote deel van de woningen

moeten nog aanvullende metingen plaatsvinden.

voldoet aan de te stellen eisen van brandpreventie. In 26 woningen moeten aanvullende maatregelen worden

Onderzoek platte daken (brandveiligheid)

getroffen. In 2010 worden deze werkzaamheden uitge-

Naar aanleiding van grote dakbranden en de publicaties

voerd en dan voldoen alle woningen met platte daken

hierover in de media zijn wij gestart met een bureau-

aan de gestelde brandpreventie-eisen.

onderzoek om te achterhalen of de dakconstructies, waar bij deze branden sprake van is, ook in ons bezit zijn toegepast. Gebleken is dat in ons bezit 168 woningen aanwezig zijn met een houten dakconstructie die mogelijk niet voldoet aan de eisen van brandpreventie. In 2009 zijn in diverse complexen onderzoeken uit52

53

Aan het woord

Het belang van goede dienstverlening “We doen wel negen inspecties per dag. Vanuit mijn functie als vakman kijk ik wat er gedaan moet worden: een reparatie of iets dat verder gaat, bijvoorbeeld een renovatie. Reparaties proberen we zo snel mogelijk uit te voeren. Bij werkzaamheden die langer tijd in beslag nemen, proberen we overlast zoveel mogelijk te beperken. Maar helaas kun je dat niet altijd voorkomen. ”

“Ik woon hier een jaar of zes. Op een bepaald moment liet de tegelwand in mijn badkamer los. De hele wand ging heen en weer. Toen heb ik een reparatieverzoek ingediend via internet. Kort daarna werd ik gebeld voor een afspraak met de opzichter. Hij kwam de dag daarna al langs. Hij zag gelijk wat er aan de hand was en dat het niet te repareren viel. Het was niet alleen de tegelwand, maar ook hing de wastafel veel te laag en er bleek iets mis te zijn met de vloer. Daarom is er besloten om een badkamerrenovatie uit te voeren.”

“Ik kreeg het nummer van de aannemer om een afspraak te maken en een week later gingen ze aan de slag. Het is allemaal heel snel gegaan. Veel overlast heb

“Voor de kerst kregen we een melding van een huur-

ik er gelukkig niet van gehad.

der. Hij had problemen in zijn badkamer. De vorige bewoner had zelf een badkamer aangebracht.

Ik heb veel collega’s die klussen en die hebben me

Maar nu, vijf jaar later, lieten de tegels los.

aangestoken. Inmiddels ben ik zelf ook fervent

De vraag was of dit gerepareerd kon wor-

klusser. Daarom had ik zelf al een plan gemaakt

den. Daarom zijn we langsgegaan voor

voor de badkamer. Totdat ik van iemand een tip

een inspectie. Hierbij bleek dat een

kreeg om de woningbouwvereniging hiervoor te

reparatie niet zou volstaan. De vloer

bellen. ­Tijdens de renovatie heb ik er met mijn

was niet goed meer, het bad bleek

neus ­bovenop gezeten en ik heb er een hoop van

niet goed aangesloten en de tegels

geleerd. Ik ben erg tevreden over het contact met

lieten inderdaad los. Daarom heb-

de Sleutels. Dat was goed, direct en snel. Ook het

ben we besloten om de badkamer

contact met de vaklieden van de aannemer verliep

te renoveren. Dit heeft ongeveer een

goed. Ze waren erg beleefd en lieten alles schoon en

week in beslag genomen. We hebben

netjes achter. In één woord: klasse!”

de vloer eruitgehaald, nieuwe wanden aangebracht en alles is opnieuw

Aan het woord is de heer J. TH. M. Dumay, huurder van

betegeld. Bovendien is er een nieuw

de Sleutels.

plafond aangebracht. De bewoner heeft zelf nog geholpen bij de werkzaamheden. De badkamer is nu helemaal nieuw en kan er voorlopig weer tegen. We proberen onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn en een oplossing te bieden!” Aan het woord is Jaap van Dorp, vakman bij de Sleutels.

54

55

5

| Maatschappelijk & transparant ondernemen 5.1 Inleiding

onderzoeken zijn in vier sessies besproken en bediscussieerd: met de bewonersorganisaties, met bestuurders

Als maatschappelijke organisatie vinden we dat we

en beleidsmakers van de gemeente, met collega-corpo-

transparant moeten zijn over ons doen en laten. Daarom

raties en met maatschappelijke organisaties (welzijn,

heeft het thema ‘transparant ondernemen’ een eigen

zorg). Uit het onderzoek bleek dat de ondervraagden

plek in ons jaarverslag. We proberen de verantwoording

met name duurzaam bouwen en wonen, zuinig energie-

die wij afleggen over onze activiteiten elk jaar te ver-

verbruik, lagere en middeninkomens en starters bedie-

beteren. In dit hoofdstuk laten we zien hoe we in 2009

nen, en kwaliteit van de woning erg belangrijk vonden.

het begrip ‘transparant ondernemen’ in praktijk hebben

De respons van circa 80 procent was hoog.

gebracht. Naast gesprekken met onze huurders, zoals

De resultaten van het MRM-onderzoek worden gebruikt

besproken in hoofdstuk 2 en 4, zijn we ook in gesprek

bij het opstellen van het ondernemingsplan 2011–2015.

geweest met andere belanghouders en partners. In dit hoofdstuk lichten we nader toe, hoe we met hen hebben

Benchmark - WoonBench

overlegd en samengewerkt en hoe we de governance

In 2009 heeft de Sleutels deelgenomen aan een

(het goed, efficiënt en verantwoord leiden van de orga-

benchmark (een vergelijkend onderzoek) met meer-

nisatie) hebben geborgd.

dere corporaties. De achtergrond voor deelname aan deze benchmark (de WoonBench) is het verbeteren van

5.2 In gesprek

onze focus. We hebben onder andere ons kostenniveau vergeleken met dat van onze branchegenoten. Hieruit is gebleken dat wij in de middenmoot vallen, zowel

MAATWERK IN WONEN krijgt gestalte door de actieve

voor de efficiency van processen als de hoogte van onze

betrokkenheid van bewoners, partners en relaties. Ook

kosten. Een aantal verbeteringen uit de benchmark is

in 2009 hebben we intensief contact gehouden met al

inmiddels doorgevoerd. Ook in 2010 nemen we deel aan

deze belanghouders. Regelmatig nodigen wij ze uit om

de WoonBench, zodat we onze prestaties op de langere

mee te praten over ons beleid. Dit doen wij niet op een

termijn in verhouding met de andere corporaties kun-

jaarlijkse bijeenkomst voor belanghouders (wij wijken

nen volgen (en kunnen bijstellen).

hiermee gemotiveerd af van de governancecode), maar

Beleidsspeerpunt Wij willen ons PROFILEREN in Leiden en regio

vanuit onze visie op MAATWERK IN WONEN. Dit bete-

5.2.2 Op stedelijk niveau

kent veelvuldig overleg met relevante betrokkenen per

Op stedelijk niveau zijn onze gesprekspartners de

regio/gemeente/wijk/buurt/complex. Dit overleg vindt

gemeente Leiden en de gemeente Voorschoten, collega-

plaats op diverse niveaus (bestuurlijk, beleidsmatig en

corporaties en andere instellingen op het gebied van

operationeel).

wonen, zorg, welzijn, veiligheid, onderwijs en (buurt) economie.

5.2.1 In gesprek met belanghouders Doelen in 2009

Eind 2009 heeft de Sleutels een onderzoek (MRM-

Leiden

•

onderzoek) uitgevoerd onder haar belanghouders. Dit

Sinds 2008 vinden gesprekken plaats tussen de in

betere samenwerkingsverbanden

onderzoek geeft een beeld van hoe onze belanghouders

Leiden opererende corporaties en de gemeente Leiden

positionering

aankijken tegen onze maatschappelijke positionering

over de prestatieafspraken voor de periode 2009-2015.

inzicht in kostenniveau en efficiency van processen

en welke ontwikkeling daarbij voor de komende jaren

Dit gebeurt op twee niveaus: het bestuurlijk overleg en

gewenst is. Zijn we maatschappijgericht en gedreven?

twee werkgroepen die thema’s uitwerken.

Gerealiseerd in 2009

Of zelfs een maatschappelijke partner? Voor welke

In het bestuurlijk overleg hebben de wethouder en de

•

deelname WoonBench

maatschappelijke opgaven is de Sleutels eerstverant-

bestuurders van de corporaties zitting. Het treedt op als

•

prestatieafspraken met gemeente Leiden

woordelijk? En welke rollen horen daar dan bij?

stuurgroep die knopen doorhakt; de werkgroepen doen

•

evaluatie schuldhulpconvenant

Allereerst is dit onderzoek intern uitgevoerd. Daarna zijn

het voorbereidende werk. Er is een werkgroep Wonen,

•

MRM-onderzoek

onze belanghouders ondervraagd. De resultaten van de

Zorg en Welzijn, die alle aspecten van de genoemde

• raadpleging belanghouders over maatschappelijke •

56

57

Maatschappelijk & transparant ondernemen

onderwerpen uitwerkt, en een werkgroep Financiën, die

een presentatie over haar visie, het ingenieursbureau

Eind 2009 is met de ­corporaties een begin gemaakt

de overige thema’s uitwerkt.

Wareco/Haskoning over de waterhuishouding en het

met concretisering ervan en het maken van prestatie­

stedenbouwkundige bureau Rein Geurtsen & Partners

afspraken.

Het opstellen van de prestatieafspraken is in nauw over-

over de stedenbouwkundige verkenning. Hier hebben

leg gebeurd met de Federatie van Huurdersorganisaties

we ook aangekondigd dat we het hart van de Oude Kooi

In Voorschoten vindt periodiek overleg plaats tussen alle

Leiden en Omstreken (FHLO). In 2009 zijn de gesprekken

willen behouden. Op basis van deze presentaties is er

aanbieders in de zorgsector, welzijnssector en dienstver-

afgerond met een onderhandelingsakkoord, dat door de

een brede discussie gevoerd over de mogelijke scena-

lening in het APV (Aanbieders Platform Voorschoten).

corporaties en het gemeentebestuur is ondertekend. In

rio’s.

Ook de corporaties nemen daaraan deel. In 2009 is met de gemeente Voorschoten een convenant opgesteld.

2010 wordt samen met de gemeente nader uitgewerkt hoe de prestatieafspraken worden gevolgd en gecontro-

Jaarlijkse evaluatie Schuldhulpconvenant

Hierin is de rol van het APV vastgelegd: het gevraagd of

leerd.

In december 2008 hebben de Leidse corporaties (SLS

ongevraagd adviseren van de gemeente.

Wonen, de Sleutels, Portaal en Ons Doel), de gemeente Proefproject campuscontracten

Leiden, de Stadsbank en de GGD Hollands Midden een

5.2.3 Op regionaal niveau

Ook Leiden kent een flink tekort aan studentenhuis-

convenant getekend. Het convenant heeft als doel huis-

Op regionaal niveau nemen we deel aan de Vereniging

vesting. De Sleutels en SLS Wonen hebben de handen

uitzettingen op grond van huurschuld te voorkomen en

van Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). De

ineengeslagen op het gebied van studentenhuisvesting.

dit door middel van afspraken te regelen.

VWHR is de gesprekspartner van het bestuur van de regio Holland Rijnland. Onze directeur-bestuurder was

Het betreft een proefproject waarbij wordt verhuurd op basis van een zogeheten campuscontract voor studen-

Partijen evalueren de gemaakte afspraken jaarlijks en

ook in 2009 voorzitter van de vereniging. De VWHR kent

ten. Met een campuscontract is de student van huisves-

leveren daarvoor de benodigde gegevens. Bij de halfjaar-

diverse werkgroepen en overleggen op het vlak van

ting verzekerd tot hij is afgestudeerd.

lijkse evaluatie in juni 2009 is een aantal knelpunten

woonruimteverdeling, sociale vraagstukken en ruimte-

Het proefproject campuscontracten is in 2009 een stap

naar voren gekomen bij de uitvoering van het conve-

lijke ordening.

verder gebracht. In 2010 wordt het verder uitgewerkt.

nant. De partijen hebben een werkgroep geformeerd om deze punten aan te pakken en de rollen en verantwoor-

Bijzondere doelgroepen

Project huisvesting jonge moeders

delijkheden van partners duidelijker vast te leggen. Op

In 2009 is een convenant opgesteld en ondertekend

De Sleutels heeft in december 2009 een samenwer-

basis van deze verbeteringen worden de werkproces-

door de instellingen die verantwoordelijk zijn voor de

kingsovereenkomst getekend met Cardea Jeugdzorg.

sen tussen de partners aangepast en afgestemd. Het

begeleiding van bijzondere doelgroepen, zoals (ex )

Hierin committeren beide partijen zich aan een geza-

aangepaste convenant kan dan voor de zomer van 2010

daklozen, gehandicapten en psychiatrische patiënten.

menlijke aanpak van de huisvesting voor (kwetsbare)

in werking treden.

Tussen de corporaties is een verdeelsleutel afgesproken. Er is een procedure opgesteld voor de afwikkeling van

jongeren. De eerste doelgroep in dit samenwerkingsverband zijn de zogenaamde tienermoeders. Vanwege

Miniconferentie over waardeontwikkeling in de wijk

aanvragen. Deze procedure is tevens in Woonzicht ge-

de leeftijdsgrens tot 27 jaar is besloten om voortaan te

Begin 2009 heeft de Sleutels een miniconferentie geor-

ïmplementeerd. Eind 2009 is een symposium gehouden,

spreken van jonge (kwetsbare) moeders. In het eerste

ganiseerd: ‘Wijken van Waarde’ in samenwerking met

waarin de procedure en praktische werkwijze voor alle

kwartaal van 2010 zal de eerste groep een zelfstandige

KEI kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing. Centraal

betrokkenen en belangstellenden zijn geïntroduceerd.

woonruimte gaan delen. We zijn van plan om ongeveer

tijdens deze lezing stond het essay van professor George

vijf woningen beschikbaar te stellen aan Cardea.

de Kam ‘Wijken van waarde’, waar de ontwikkeling en

Woonwensen migranten

stijging van de mens in maatschappelijk/economische

Migrantenorganisaties vermoeden dat bij hun achter-

Werkbezoek raadscommissie Ruimte en Bereikbaarheid

zin als belangrijk uitgangspunt wordt genomen voor de

ban behoefte bestaat aan woonsituaties met anderen

Op 3 juli 2009 heeft de Sleutels een bijeenkomst georga-

‘sociale stijging’ van de wijk. Alle Leidse corporaties, de

met dezelfde herkomst. De stichting Meander heeft dit

niseerd met de raadscommissie Ruimte en Bereikbaar-

gemeente en andere belanghouders uit het Leidse veld

initiatief opgepakt en heeft de corporaties gevraagd

heid en bewoners om ze inzicht te geven in de keuzes

waren bij deze lezing aanwezig.

om hierover mee te denken. In 2009 is verschillende keren overlegd met vertegenwoordigers van verschil-

en dilemma’s bij de aanpak van de Oude Kooi. Ook medewerkers van de Sleutels, ambtenaren en een ver-

Voorschoten

lende migrantengroepen. In dit overleg is afgesproken te

tegenwoordiging van de Raad van Commissarissen zijn

De gemeente Voorschoten heeft in overleg met allerlei

inventariseren wat de werkelijke behoefte is.

hierbij aanwezig geweest. De bijeenkomst is gehouden

belanghouders, waaronder de corporaties, een Woon­

in de Sociëteit de Burcht in Leiden. De Sleutels hield

visie 2010-2014 ontwikkeld.

58

59

Aan het woord

Investeren in de stad “Investeren in de stad betekent voor de Sleutels investeren in ons bezit. Voor 2009 hadden we een grote opgave en we hebben veel bereikt, zeker met onze belanghouders en onze huurders. ”

“De samenwerking met de Sleutels was groeiend en is in 2009 tot een hoogtepunt gekomen, met name bij het project het Kooiplein.”

“Zo hebben we bij de Alexanderstraat samen met de be-

“2009 is echt een leerjaar geweest voor de Sleutels.

wonerscommissie een keuze gemaakt voor de architect

Haar rol is inmiddels sterk veranderd: van uitvoerder

en bij de Jan Evertsenlaan in Voorschoten samen nage-

tot een actieve partij die meeontwikkelt in de stad en

dacht over een Programma van Eisen. Bij de herstructu-

risico’s wil nemen. Dit heeft in 2009 geresulteerd

reringsplannen voor Tuinstadwijk en De Kooi hebben

in een optimale samenwerking. Je moet elkaar

we met de bewoners een akkoord op hoofdlijnen be-

leren kennen, kijken waar de mogelijkheden en

reikt. Ondanks de ingrijpende maatregelen die met deze

onmogelijkheden liggen en die respecteren.

projecten samenhangen, hebben we in samenwerking

Als je dat in de vingers hebt, dan ben je toe aan

met de vertegenwoordigers van de wijk de plannen

een goede samenwerking.

gemaakt. De bewonerscommissies hebben deze plannen voorgelegd aan hun achterban en daarbij kregen ze een meerderheid van de stemmen.

De Sleutels is een corporatie die haar wortels in de stad heeft. Daarom is zij van nature

Dat heeft geleid tot een principe-akkoord. Dat

een partner voor de ontwikkeling in de stad.

toont aan hoe belangrijk het is om onze klanten

De Sleutels investeert hierin doordat ze haar

in een vroeg stadium bij de planvorming te

basis goed op orde heeft. Ze investeert in

betrekken en draagvlak te creëren.

de kwaliteit van haar woningbezit en in het vernieuwen daarvan. Daarnaast heeft ze een rol

Bij het Kooiplein hebben we samen met onze

op sociaal vlak, bij vraagstukken op het gebied van

partner Proper-Stok en de gemeente Leiden het

leefbaarheid.

oorspronkelijke plan van de gemeente geoptimaliseerd. Met als positief resultaat dat we de plannen in juni 2009 bestuurlijk hebben kunnen laten ondertekenen. Inmiddels zijn we van start gegaan.

Corporaties en de gemeente hebben elkaar steeds harder nodig om een goed volkshuisvestingsbeleid te ontwikkelen en vorm te geven. Door beleidswijzigingen in de toekomst zal dit alleen maar toenemen. Stedelijke ontwikkeling is een ingewikkeld proces. Dat kun je niet

2009 was het jaar van samenwerking en akkoord

anders dan samen doen, anders kom je niet tot resul-

bereiken met onze belanghouders. 2010 is het jaar van

taat. En juist daarom is de samenwerking zo belangrijk.”

de uitvoering. We hopen dat dit net zo voorspoedig zal verlopen als de voorbereiding!”

Aan het woord is Wim van der Hoeven, Manager Wijkontwikkeling van gemeente Leiden.

Aan het woord is Wilbert de Wilde, manager Vastgoed van de Sleutels.

60

61

6

| Onze organisatie 6.1 Inleiding

INK-model. De uitkomsten resulteren in 2010 in verbeterplannen op die terreinen, waar deze kwaliteitstoevoe-

2009 heeft in het teken gestaan van verdere profes-

ging het meest wenselijk is.

sionalisering. Dit heeft geleid tot verbeteringen die de Sleutels wenselijk en noodzakelijk acht op gebied van

Herinrichting administratie ten b ­ ehoeve van waarde­

HR-management, kwaliteitsmanagement en waarde-

management

management. Er zijn verschillende metingen uitgevoerd.

Om het ’sturen op waarde’ zo goed mogelijk te kun-

We gebruiken deze niet alleen als input voor het nieuwe

nen ondersteunen is de basisadministratie opnieuw

ondernemingsplan dat in 2010 verschijnt, maar ook als

ingericht. De complexnummering is gewijzigd en de

basis voor verdere verbeteracties. Hierbij speelt de nood-

inrichting van de financiële administratie is aangepast.

zaak tot kostenbeheersing een belangrijke rol. De eerste

Door de vakbekwaamheid van de medewerkers is de

resultaten zijn hoopgevend.

conversie zonder hinder voor huurders en relaties van de Sleutels verlopen.

6.2 Verbeteren organisatie

Kostenbeheersing door benchmarking De Sleutels wil haar middelen zo efficiënt en effectief

Beleidsspeerpunt Wij willen INVESTEREN in onze mensen (professionaliseren).

Medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO)

mogelijk inzetten. Naast de bedrijfsvergelijkingen

Gezonde en tevreden medewerkers leveren betere

van Aedes en het Centraal Fonds Volkshuisvesting

prestaties. Evenals twee jaar geleden hebben we de

(CFV), ­gebruiken we voortaan de uitkomsten van de

tevredenheid onder de medewerkers laten meten.

WoonBench om verbeteringen aan te brengen in onze

De respons was uitstekend (81,1 procent). De algemene

bedrijfsprocessen. De eindconclusie uit de benchmark

tevredenheid is gestegen van een 6,4 naar een 6,9. Per

2009 is dat de Sleutels ten opzichte van de overige

team zijn de bevindingen besproken en op onderdelen

deelnemers gemiddelde resultaten realiseert tegen

zijn aanbevelingen gedaan om ons verder te verbeteren.

­gemiddelde kosten. In 2009 zijn verbeterplannen in gang gezet om de organisatieresultaten te verbeteren

Doelen in 2009

Positiebepaling volgens INK-model

•

De Sleutels streeft naar maximale kwaliteit. We hebben

verhogen tevredenheid onder medewerkers

• positiebepaling op het gebied van kwaliteit volgens •

tegen lagere kosten.

ervoor gekozen om dit te realiseren aan de hand van het

het INK-model

INK-model (Instituut Nederlandse Kwaliteit). Eind 2009

kostenbeheersing door deelname aan benchmark

hebben het management en een aantal belangrijke sleutelfiguren in de organisatie, onder wie een van de

Gerealiseerd in 2009

OR-leden, een positiebepaling afgerond conform het

• toename tevredenheid onder medewerkers • positiebepaling afgerond; verbeterplannen voor 2010 • wijziging in administratieve inrichting ten behoeve van waardemanagement • resultaat van benchmark beschikbaar; verbeterplannen voor 2010 • management development-traject • risico Inventarisatie & Evaluatie, Preventief Medisch Onderzoek • arbobeleid • efficiencyverbetering interne aannemerij (onderhoudsdienst de Sleutels) 62

63

Onze organisatie

6.3 Maatschappelijk gedreven ondernemer

Arbobeleid

Het organogram van de Sleutels eind 2009:

Voortbordurend op het arbobeleidsplan is er een Risico



De Sleutels en de toekomstige beroepsbevolking

Inventarisatie en Evaluatie (RI&E), een veiligheids- en

Ook in onze rol van werkgever willen we het maatschap-

een risico-onderzoek, gehouden. De uitslag is dat we

pelijk ondernemen uitdragen. Zo is de Sleutels Erkend

de zaken goed op orde hebben. Met de aanbevelingen

Leerbedrijf conform de Wet Educatie en Beroepson-

(voornamelijk het vervangen van meubilair) zijn we aan

derwijs. In die hoedanigheid hebben we in 2009 vijf

de slag gegaan om de punten op de i te zetten.

stagiair(e)s begeleid op het gebied van administratie,

De Sleutels heeft het personeel in het laatste kwartaal

vastgoed en bewonersbegeleiding.

van 2009 een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) aangeboden, waarvan de resultaten bij het schrijven van

De Sleutels en het milieu

Directeur/ bestuurder

het verslag nog niet bekend waren.

In 2009 is als beloning een collectieve bonus van 1 procent aan het personeel uitgekeerd. De resultaten die

Verzuim

hiervoor moesten worden behaald, stonden allemaal in

De gezondheid en inzetbaarheid van de medewerkers is

het teken van milieubewustzijn. Zo zijn de gedeclareer-

ook de pijler van het verzuimbeleid. Gezien het feit dat

de autokilometers afgenomen met bijna 25 procent, is

het verzuimpercentage met ruim 20 procent is afgeno-

het papierverbruik verminderd met ruim 20 procent en

men tot 4,55 procent (2008: 5,8 procent) zijn we hiermee

zijn meer dan 25 nieuwe (bruikbare) ideeën ingediend

op de goede weg.

Bestuurssecretaris Secretaresse Bestuursecretariaat

Interne bedrijfsvoering

Financiën & Control

om de organisatie milieubewuster te laten werken. De Sleutels en integer handelen

6.4 Organogram

Integriteit staat bij de Sleutels hoog op de agenda. Dit jaar is de gedrags- en integriteitscode uit 2005 geactua-

De organisatie bestaat op 31 december 2009 uit 90

liseerd en op de agenda gezet bij personeelsbijeenkom-

medewerkers, van wie 41 mannen en 49 vrouwen. Van

sten en teamoverleggen. Vanaf 2010 is integriteit een

de 90 medewerkers werken 31 parttime. Het verloop ziet

vast onderdeel in de functionerings- en beoordelingsge-

er als volgt uit:

sprekken. Daarnaast beschikken we sinds 2007 over een zogenaamde klokkenluidersregeling.

Interne zaken

Stand per 31 december 2008

Strategie, Innovatie & Marketing

Vastgoed

Wonen

Beleid

Ontwikkeling

Wijkteam Noord

Communicatie

Bedrijfsbureau

Wijkteam Zuid

87

In dienst

16%

14

De Sleutels en het personeel

Uit dienst

12%

11

De Sleutels wil het beste uit haar mensen halen. Mede-

Stand per 31 december 2009

90

werkers worden niet alleen in staat gesteld door middel van opleidingen in hun eigen functie te groeien, maar het gaat ook verder. Zo zijn we, vooruitlopend op de cao-uitkomsten, gestart met een proef in het kader van loopbaanbegeleiding. In het afgelopen jaar hebben alle

Commercieel Vastgoed

KlantenContactCentrum

nieuwe medewerkers introductiecursussen gevolgd. Het hele personeel heeft een training ‘planmatig werken’ gevolgd als opmaat tot het efficiënter en kostenbewuster omgaan met de beschikbare middelen.

64

Onderhoudservice

65

7

| Bestuur (governance)

Governancecode

2. De wijze waarop belangenverstrengeling is geregeld: we hanteren onze statuten op het punt van

In 2007 is besloten om de Governancecode, onderdeel

bloedverwantschap. Hierin is geregeld dat bloed-

van de Aedescode, te volgen voor het besturen van en

verwantschap geen probleem meer is na de tweede

toezicht houden op de organisatie. De nadruk ligt op de

graad (in de Governancecode ligt deze grens bij de

Raad van Commissarissen en het bestuur. Het principe

derde graad).

van de Governancecode is ‘volg de code of leg uit indien wordt afgeweken’.

3. Een commissaris kan twee termijnen aanblijven, in plaats van de in de code genoemde drie termijnen.

Op onderdelen wordt de Governancecode bewust niet

De invoering van de Governancecode gaf voor onze

gevolgd. De punten waarop wij afwijken van de Gover-

organisatie slechts marginale aanpassingen. Deze zijn

nancecode zijn:

geïmplementeerd. Twee acties stonden toen nog op

1. De wijze waarop wij belanghouders betrekken bij

de planning om uit te voeren: een benchmark en een

ons beleid. In plaats van een jaarlijkse belanghou-

visitatie.

dersvergadering hanteren wij wijkbijeenkomsten op

Deelname aan een landelijke benchmark heeft in 2009

operationeel en tactisch niveau. Daarnaast houden

plaatsgevonden. De rapportage is ontvangen en de

wij themabijeenkomsten op strategisch niveau naar

verbeteringen zijn, waar mogelijk, doorgevoerd. Andere

aanleiding van onze eigen beleidsagenda, waarbij

onderdelen van de rapportage worden meegenomen in

alle relevante belanghouders worden uitgenodigd.

ons nieuwe ondernemingsplan. De visitatie wordt in de

Dit als aanvulling op de zeer frequente overleggen

tweede helft van 2010 gestart.

op alle niveaus met huurdersorganisaties, gemeenten en maatschappelijke instellingen.

In 2009 is de interne procuratieregeling aangepast

Bovendien hebben wij in 2009 een uitvoerige

aan de huidige organisatie-inrichting. Daarnaast is de

belanghoudersconsultatie gepleegd (MRM), waarbij

beperkte volmacht van de manager Interne Bedrijfs-

wij onze belanghouders hebben uitgenodigd aan te

voering omgezet in een volledige volmacht in het kader

geven wat zij van onze prestaties tot nog toe vinden

van vervanging van de bestuurder bij afwezigheid. De

en wat hun verwachtingen van de Sleutels zijn voor

omzetting is per 1 januari 2010 geformaliseerd.

de toekomst (zie ook hoofdstuk 5 van dit verslag). De

Voorts is in 2009 het Reglement voor de Raad van

uitkomsten gebruiken we als een van de uitgangs-

Commissarissen aangepast en is een directiereglement

punten voor ons nieuwe ondernemingsplan dat in

opgesteld.

2010 wordt geschreven. 66

67

8

| Financiële continuïteit Resultatenrekeningen Het jaarresultaat over 2009, opgedeeld in activiteiten en afgezet tegen de begrote resultaten, geeft het volgende beeld te zien: 2009

realisatie

begroting

Resultaat uit beheer en financieringen

5,4 mln.

4,3 mln.

Resultaat uit verkopen

7,5 mln.

7,9 mln.

Resultaat uit belastingen (vpb)

1,5 mln.

-1,2 mln.

Resultaat uit herwaardering

9,1 mln.

-7,6 mln.

23,5 mln.

3,4 mln.

Totaal

Toelichting resultaat uit beheer en financieringslasten

8.1 Inleiding

grondslagen en het verloop van de bedrijfswaarde is verderop in dit verslag opgenomen.

Verderop in dit jaarverslag is een model balans en

Toelichting resultaat Meer huuropbrengsten

0,4 mln.

winst- en-verliesrekening opgenomen, die voldoet aan

Het eigen vermogen is mede door deze herwaardering

Lagere rentelasten

0,4 mln.

de richtlijnen van de Raad van de Jaarverslaglegging. In

tot € 114,6 miljoen toegenomen. Uitgedrukt in het ba-

Lagere bedrijfskosten en overige bedrijfslasten

1,5 mln.

dit hoofdstuk lichten we de financiële positie nader toe

lanstotaal betekent dit een solvabiliteit van 41 procent.

Totaal

2,3 mln.

en willen we het financiële resultaat duiden op basis

Dit cijfer is, zoals gezegd, nagenoeg geheel samenge-

Af: Meerkosten lasten onderhoud

1,2 mln.

van volkshuisvestelijke uitgangspunten. We trachten

steld uit nog te realiseren opbrengsten.

Hoger resultaat uit beheer en financiële lasten

1,1 mln.

hiermee niet alleen inzicht te geven in de resultaten van ons handelen, maar ook in de effecten van overheids-

Waardeontwikkeling van het bezit op basis van

maatregelen die ons vooral in financiële zin treffen. Een

­marktwaarde

Toelichting resultaat uit verkopen

uitgebreide toelichting op de resultaten is opgenomen

Sinds dit jaar is de Sleutels deelnemer aan de IPD/aeDex.

Totaal verkocht: 66 woningen (begroot 61 woningen)

in de toelichting op de balans en winst- en - verliesreke-

Hiermee wordt beoogd beter inzicht te verkrijgen in de

Er is sprake van meer verkopen tegen lagere opbreng-

ning. Deze is op aanvraag beschikbaar.

marktwaarde van het bezit en in het indirect rende-

sten per woning dan begroot.

ment. De marktwaarde in verhuurde staat van de totale Waardering van bezit en het eigen vermogen op basis

woningportefeuille is in 2009 gedaald met 2,4 procent.

Toelichting resultaat uit belastingen

van bedrijfswaarde

Oorzaken hiervan zijn externe factoren, zoals een

(heffing vennootschapsbelasting)

De Sleutels waardeert het bezit op basis van de

dalende mutatiegraad en stijgende ‘risicoparameters’.



verwachte toekomstige kasstromen, de zogenaamde

Door de toegenomen onzekerheden als gevolg van de

2009

bedrijfswaarde. Consequentie hiervan is, dat het eigen

economische crisis zijn deze door taxateurs hoger be-

Toevoeging aan latenties

vermogen voor het overgrote gedeelte wordt gevormd

paald. Eengezinswoningen dalen minder sterk in waarde

Voorlopige heffing Venn.belasting

door nog te realiseren resultaten. De Sleutels vindt dat

dan gestapelde bouw.

Resultaat

realisatie 2,7 mln.

begroting 0 mln.

- 1,2 mln.

-1,2 mln.

1,5 mln.

-1,2 mln.

een dergelijke wijze van waarderen het best past bij haar belangrijkste bedrijfsactiviteit: het (duurzaam) ver-

De marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum is

huren van het woningbezit. Nadeel is dat de resultaten

€ 795 miljoen (gemiddeld € 104.000,- per woning). De

Toelichting resultaat uit herwaardering

en het vermogen nogal aan fluctuaties onderhevig zijn

leegwaarde is gemiddeld 57 procent hoger ofwel € 1.248

Het hogere resultaat uit herwaardering is veroorzaakt

en dat dit niet altijd even transparant is.

miljoen (€ 164.000 per woning).

door een hogere mutatie actuele waarde dan begroot

Door beleidswijzigingen, toevoegingen aan het bezit en

68

(€ 9,9 miljoen versus € 2,4 miljoen negatief) en een

aanpassingen aan actuele ontwikkelingen is de waarde-

Ook de WOZ-waarde geeft een indicatie van de markt-

lagere afwaardering van onrendabele investeringen dan

ring van het bezit met € 15,8 miljoen toegenomen tot

waarde. Per peildatum 1 januari 2009 bedroeg de WOZ-

begroot (€ 0,8 miljoen versus € 5,2 miljoen begroot).

€ 249,1 miljoen. Een toelichting op de waarderings-

waarde van ons totale bezit € 1.380 miljoen. 69

Financiële continuïteit

Leningen

Liquiditeitspositie en lang vreemd vermogen

c. investeringen in woningen boven de € 240.000

en hoge kosten voor externe ondersteuning voor taxa-

De helft van de beleidswaarde van onze bezittingen is

In 2009 is de stichtingskostengrens voor WSW-

ties en fiscaal advies.

Kasstromen

gefinancierd met langlopende schulden, nagenoeg alle

financiering opgetrokken van € 200.000 naar

In het voorjaar van 2010 is er uitsluitsel over de fiscale

Met het telkens opnieuw actualiseren van de prognoses

onder garantie van het WSW. De uitstaande renterisco’s

€ 240.000. De wervingskosten van de nieuwbouw

waardering en wordt de eerste definitieve aangifte ver-

bewaken we onze liquiditeitspositie. Mede in het licht

vallen binnen de voorschriften van het WSW. Het gemid-

van 78 woningen aan De Genestetstraat vallen

zorgd op basis van de VSOII. Vooruitlopend hierop is er in

van de financiële crisis moeten we de kasstromen goed

delde rendement op de leningen bedroeg 4,55 procent.

­binnen deze grens.

de balans een belastinglatentie opgenomen van

in beeld blijven houden en financieringen tijdig zeker-

Dit jaar is er € 18,4 miljoen contractueel afgelost.

stellen. Als bewegingsruimte hebben wij een rekening-

€ 8,9 miljoen en in de winst- en verlies- rekening reked. maatschappelijke investeringen

ning gehouden met een heffing van € 1,4 miljoen en een

Dit jaar hebben wij € 0,8 miljoen aan onrendabele

correctie op vorig jaar € 0,2 miljoen. De belastingdruk

courantkrediet van € 10 miljoen bij onze huisbankier.

Er is voor € 15,0 miljoen aan nieuwe leningen aange-

Ultimo dit jaar hadden wij hiervan een bedrag van

trokken. Per saldo is het vreemde vermogen dus met

€ 1,4 miljoen benut. Elders in dit verslag is een uitge-

€ 3,4 miljoen afgenomen. Aan transacties in het vreem-

breid kasstroomoverzicht opgenomen. De kasstromen in

de vermogen ligt een treasurystatuut ten grondslag.

dit verslagjaar zien er op hoofdonderdelen als volgt uit:

De vervalkalender van de huidige leningportefeuille ziet

en niet fysieke uitgaven gedaan in het kader van

In 2009 is voor woningcorporaties de vrijstelling voor

er als volgt uit:

leefbaarheidsprojecten. We hebben € 0,5 miljoen

BTW-integratieheffing vervallen.

investeringen gedaan. Het betreft hier vooral uitga-

voor de eerstkomende tien jaar raamt de Sleutels op

ven op het gebied van projectontwikkeling.

€ 27 miljoen.

Daarnaast hebben wij € 0,3 miljoen aan fysieke

aan kosten voor het wijkbeheer voor onze rekening

Voor de lopende ontwikkelprojecten geldt een over-

Uit operationele activiteiten

+ 4,4 mln.

Investeringen

genomen in de vorm van niet doorbelaste personele

gangsregeling van drie jaar, die de Sleutels waar

Uit verkopen

+ 7,5 mln.

a. projectontwikkeling

en overige lasten van de wijkbeheerders.

mogelijk benut. Het effect van de wetswijziging is een

Investeringen

- 11,2 mln.

Dit jaar is voor totaal € 11,2 miljoen geïnvesteerd in

Uit financieringsactiviteiten

- 3,4 mln.

projectontwikkeling. De voorbereidingskosten voor

Beleggingen

onder meer over waarde van de eigen grond BTW moet

Totaal afname liquide middelen

- 2,7 mln.

de projecten waarvoor nog geen definitief besluit is

We onderschrijven de gedachte dat de sector zelf initi-

worden afgedragen. Afhankelijk van de grondwaarde

genomen, zijn geactiveerd onder de materiële vaste

atieven moet blijven ontplooien om middelen op elkaar

ramen we deze kosten op circa € 8.000 per woning. Bij

activa in ontwikkeling.

af te stemmen. In dit verband participeren wij in het

een herstructureringsopgave van 350 nieuwbouwwo-

Wooninvesteringsfonds met een rentedragende obliga-

ningen betekent dit een extra kostenpost van

tie van € 500.000 tegen een rente van 4 procent.

€ 2,8 miljoen.

Kasstroom

De kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt ruim meer dan de door het Waarborgfonds Sociale ­Woningbouw (WSW) gehanteerde minimum aflossings-

b. overige investeringen

fictie van 2 procent. Het WSW heeft de Sleutels dan ook

Dit jaar is er € 0,5 miljoen aan verbeteringsinveste-

kostenverhoging van onze nieuwbouwprojecten, omdat

als borgbaar aangemerkt. De financieringsruimte achten

ringen gedaan. Hier stonden huurverhogingen en/

Verbindingen en nevenstructuren

Buitenlandse activiteiten

wij voldoende om de sociale opgave te realiseren. Wel

of levensduurverwachtingen tegenover en deze zijn

Tijdens het verslagjaar hebben wij voorbereidingen ge-

De garantstelling met de andere Leidse corporaties voor

is het van belang dat de onlangs opgetrokken borgings-

dus als rendabel aan te merken.

troffen om een verbinding aan te gaan met een andere

een lening ter financiering van de bouw van huizen in

grens van € 240.000 niet opnieuw wordt bevroren,

partij. Vanuit oogpunt van risicomanagement zijn wij

Nicaragua tot een bedrag van maximaal € 12.500 is ook

maar dat deze de prijsontwikkeling blijft volgen.

voornemens als afschermend instrument een neven-

dit jaar nog niet geëffectueerd. Met deze garantstelling

structuur in de vorm van een BV op te richten.

blijven we overigens ruim binnen de toegestane marge van 0,3 promille van ons balanstotaal.

Fiscale positie

Renteconversie en financieringsbehoefte

Met het ondertekenen van VastStellingsOvereenkomst

Beoordeling financiële positie door het Centraal Fonds

II (VSOII) hebben we ons in 2009 geconformeerd aan de

Volkshuisvesting

afspraken die zijn gemaakt met de Belastingdienst met

Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

Renteconversie

betrekking tot de integrale VPB-plicht voor woningcor-

over 2008 geeft aan dat ons risicoprofiel 15,1 procent

Financieringsbehoefte

poraties. In de vaststellingsovereenkomst zijn afspraken

(landelijk gemiddelde 8,7 procent) van het balanstotaal

12

gemaakt over de waardering en verwerking van vast-

bedraagt, bij een Volkshuisvestelijk Vermogen van 25,2

10

goed op de fiscale openingsbalans.

procent (landelijk 30,5%). Hiermee heeft het Centraal

8

Het fiscaal waarderen van onze vastgoedportefeuille

Fonds Volkshuisvesting ons een bovengemiddeld

6

blijkt in de praktijk een forse uitdaging gezien de

risicoprofiel toegedicht en een benedengemiddelde

verschillende waarderingsgrondslagen van vastgoed in

vermogens­positie.

beheer en ontwikkeling. De uitdaging vertaalt zich in

Ook het risicoprofiel van onze prognoses wordt door

een aanzienlijke inspanning voor de interne organisatie

het Centraal Fonds Volkshuisvesting fors hoger geschat

18 16 bedragen x 1 miljoen

14

4 2 0

70

2010

2012

2014

2016

2018

71

Financiële continuïteit

Kostenbeheersing en resultaatverbetering

procent). Voornaamste reden hiervan is dat volgens het

Dit jaar hebben we ons aangesloten bij de Woonbench,

Centraal Fonds Volkshuisvesting de waarde van onze

een gecertificeerde benchmarkorganisatie. Naast de

bezittingen en schulden onveranderd gevoeliger zijn

­bedrijfsvergelijking van het Centraal Fonds Volkshuis-

voor macro-economische ontwikkelingen (inflatie en

vesting en de IPD/aeDex is dit een extra middel dat een

rente) dan gemiddeld, in combinatie met onze relatief

aanzet geeft tot verbetering van onze resultaten en

grote investeringsopgaven in de Kooi en Tuinstadwijk.

kostenbeheersing. Uit de eerste meting is naar voren

Het ­uiteindelijke oordeel van het Centraal Fonds Volks-

gekomen dat wij tegen gemiddelde bedrijfskosten ge-

huisvesting is dat het continuïteitsoordeel in categorie

middelde prestaties leveren.

B1 viel. Dit wil zeggen dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting

Als integraal managementgereedschap gebruikt de

een waarschuwing afgeeft dat bij uitvoering van de

Sleutels het INK-model. Eind 2009 heeft de Sleutels onder

voorgenomen activiteiten de financiële positie over

deskundige leiding een zelfevaluatie ondergaan. Enerzijds

een periode van drie jaar in de gevarenzone beland.

zullen de resultaten hiervan input vormen voor het on-

Het solvabiliteitsoordeel, het kunnen nakomen van de

dernemingsplan en anderzijds zullen hieruit verbetertra-

verplichtingen op balansdatum, is wel als voldoende

jecten volgen die in 2010 in uitvoering worden genomen.

Investeringen 35 30 25 Miljoenen Euro’s

dan het landelijk gemiddelde (23,3 procent versus 16,2

2008 2009

20 15 10 5 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Herijking Investeringen

zien van een gezonde bedrijfsvoering. De continuïteit

Ten opzichte van de meerjarenbegroting 2009 – 2018

van de onderneming (financierbaarheid en het kunnen

Verwachtingen voor 2010 en verder

(MJB 2008) zijn de investeringen en de planning daar-

voldoen van de verplichtingen) is gewaarborgd. Er is

Risicomanagement

In de meerjarenbegroting 2009-2018 (MJB 2008)

van (bestaande voorraad en nieuwbouw) opnieuw onder

voldoende weerstand en zelfs ruimte voor extra investe-

In 2009 is het beleid op Risicomanagement vastgesteld.

hebben wij onze investeringen en desinvesteringen

de loep genomen. Getracht is ook de investeringen ‘’re-

ringen. Deze extra ruimte wordt de komende jaren voor

Met de vaststelling van het beleid zijn heldere keuzes

ingerekend. Hierbij hebben we gebruikgemaakt van

alistischer’’ over de tijd te spreiden. Gebleken is dat deze

een deel gebruikt voor extra investeringen in energie-

gemaakt over hoe wij omgaan met risicomanagement.

een door een externe partij samengestelde nieuwe set

oefening ertoe leidde dat per saldo veel investeringen

beperkende maatregelen, het verwijderen van open ver-

Het beleid sluit aan op de huidige rolverdeling bin-

parameters. In deze meerjarenprognose daalt het solva-

naar achteren worden geschoven. Deze verschuiving,

brandingstoestellen en het eerder uitvoeren van groot

nen onze organisatie: we maken onderscheid tussen

biliteitscijfer tot nog maar net boven de kritische grens

van soms enkele jaren, leidt tot een ander verloop van

onderhoud in wijken de Oude Kooi en Tuinstadwijk. Het

risicomanagement voor de beleggers-, de beheers- en de

van 20 procent. Ervaring leert dat het realiseren maar

het solvabiliteitsratio over de jaren.

verloop van de solvabiliteitsratio is beter dan het verloop

ontwikkelaarsrol.

zeker ook het tempo van de investeringen in belangrijke

De implementatie is dit jaar grotendeels afgerond en

mate door externe factoren wordt bepaald. Samen met

Verloop Solvabiliteit MJB 2008 en 2009

melijk veroorzaakt door ongewijzigd beleid ten aanzien

loopt door in 2010. Risicoanalyses zijn vast onderdeel

de huidige onzekerheid rond het economische herstel

De kengetallen MJB 2009 (2010 – 2019) laten, op basis

van huren, verkopen en portfolio, gepaard gaande met

van de procesbeschrijvingen, de risicobeheersing is

maakt dit deze prognoses onzeker. We zullen in ieder ge-

van het ingerekende investeringsprogramma, een beeld

een gedeeltelijk uitstel van investeringen.

zichtbaar geïntegreerd in de lopende projecten en de

val alle zeilen moeten bijzetten om onze doelstellingen

meerjarenbegroting is getoetst op basis van meerdere

zo optimaal mogelijk te kunnen blijven realiseren.

gekwalificeerd, zij het lager dan gemiddeld.

zoals dat vorig jaar is weergegeven. Dit wordt voorna-

scenario’s. De koppeling met interne controlemaatregelen is dit jaar tot stand gekomen. In dit verslagjaar zijn vijf interne operationele audits uitgevoerd en twaalf procesbeschrijvingen geactualiseerd en vernieuwd. Met behulp van kwartaalrapportages bewaakt en stuurt de Sleutels op beheersmaatregelen en beheerst waar nodig de risico’s. Tot slot draagt een risicoanalyse op besluitvormings­ documenten bij aan kwalitatief betere besluiten.

Vergelijk solvabiliteitsratio 2008-2009 50% 45%

2008

40%

2009

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

72

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

73

Aan het woord

Het belang van integer handelen “Vanuit haar maatschappelijke taak en publieke functie werkt de Sleutels al langer met een integriteitscode, maar de huidige was aan vernieuwing toe. Ook waren er in de media verschillende integriteitskwesties binnen de woningcorporatiesector naar buiten gekomen, dus dat viel mooi samen. ”

“Verenigingen van Eigenaren (VvE) kunnen de Sleutels inschakelen als onafhankelijke VvE-beheerder. In 2008 hebben we de eerste VvE opgericht; in 2009 zijn er 18 bij gekomen. Als projectleider commerciële activiteiten heb ik twee petten op. Die van coördinator verkoop en verhuur vrije sector en die van VvE-beheerder.” “Bij VvE-beheer gaat het altijd om onderhoud, geld en leveranciers. Daarom heb je vaak te maken met uiteenlopende belangen. Wat daarbij belangrijk is, is dat de behoefte van de klant centraal staat en dat je als beheerder vrij kunt opereren om het belang van de klant te behartigen. Wat goed is voor de organisatie, hoeft niet goed te zijn voor de VvE, en vice versa.

“Door de integriteitscode weten alle medewerkers wat de Sleutels verstaat onder integriteit en waar de

Het is belangrijk dat de Sleutels een integriteitscode

grenzen liggen. De code maakt duidelijk hoe ze moeten

heeft. Er zijn zoveel verschillende belangen en er

omgaan met klanten, met zakelijke relaties en met

gaat veel geld in om. Daarom is het prettig dat er

elkaar, maar ook met bedrijfseigendommen en bedrijfs-

regels en richtlijnen zijn. VvE-beheer is onder-

informatie. De integriteitscode is geen dichtgetimmerd

deel van de Sleutels en vanuit die hoedanigheid

en uitputtend document. Dat kan niet en dat moet ook

moeten we ons dus aan de integriteitscode

niet. Het dient als hulpmiddel, geeft houvast en is een

houden. Maar daar zit ook een spanningsveld.

handvat voor de dagelijkse werkzaamheden van onze

Vanuit kostenoogpunt kan de Sleutels een

medewerkers.

voorkeur hebben voor bepaalde leveranciers. Maar uiteindelijk zou de behoefte van de VvE

In 2009 heeft de Sleutels haar huidige integriteitscode

moeten bepalen waar je inkoopt en niet de

tegen het licht gehouden en daarop een aantal wijzigin-

relatie met een bedrijf of persoon.

gen aangebracht. Voorheen waren de gedragscode en integriteitscode één groot document. Nu is dit gesplitst

Vanuit mijn functie is het belangrijk om erbij stil

in twee compacte en goed leesbare documenten. Verder

te staan vanuit welke rol ik handel, met welk doel

zijn er inhoudelijk geen principiële wijzigingen aange-

en met welk belang. Daarnaast moet ik de juridische

bracht. De OR heeft deelgenomen aan de werkgroep

aspecten goed in de gaten houden. Of die rollen in de

die verantwoordelijk was voor de totstandkoming van

toekomst meer gescheiden worden, is nog niet duidelijk.

de nieuwe integriteitscode. Inmiddels is de code op alle

Daar nemen we komend jaar een besluit over.”

afdelingen besproken en in diverse overleggen aan de orde gesteld. Daarnaast is er een verkorte versie die voor

Aan het woord is Tosca Winters, projectleider

iedereen toegankelijk is. Het resultaat mag er zijn!”

commerciële activiteiten bij de Sleutels.

Aan het woord is Roland Wetting, voorzitter van de OR.

74

75

Bijlagen Verslag Ondernemingsraad (OR)

Verzuimbeleid Het verzuimbeleid is, als onderdeel van het arbobeleid,

Verslag Raad van Commissarissen 2009 de Sleutels

hebben gesteld - deze afspraken respecteren. Zolang het tegendeel niet uitdrukkelijk blijkt, gaan wij daarvan uit.

Ook in 2009 heeft de OR zich weer fors ingespannen om

opnieuw vastgesteld. De OR is nauw betrokken geweest

vanuit de optiek van de medewerkers mee te denken over

bij het opstellen van het verzuimbeleid en het daarin

Algemeen

De transformatie van vooral een beheerorganisatie naar

een breed scala van onderwerpen op het gebied van het

opgenomen gezondheidsprotocol.

Vorige jaarverslagen vingen aan met de verzuchting

meer een ontwikkelende organisatie beweegt zich in de

dat het landelijk beleid zwaar op ons drukte en dat

goede richting, gezien de inspanningen van de Sleutels

Integriteits- en gedragscode

er nog veel onzekerheden waren. Die laatste zijn niet

ten aanzien van de Oude Kooi, Tuinstadwijk en het

De integriteitscode is in 2009 geëvalueerd en aange-

minder geworden. Integendeel. Door de draconische

Kooiplein. Wij zien daarin een enorme vooruitgang. Dat

INK

past. Ook de aangepaste gedragscode is dit jaar samen

bezuinigingsoperatie die het kabinet Balkenende IV zich

is een verdienste van de gehele organisatie. Daar mogen

De OR is uitgenodigd om deel te nemen aan een ‘heidag’

met de OR vastgesteld.

zelf heeft opgelegd, is wel duidelijk geworden dat de

we blij over zijn, naast de vooruitgang die is geboekt op

organisatie- en personeelsbeleid. De OR is dan ook blij dat in 2009 een vacature is ingevuld met een nieuw lid.

gehele huur- en woningmarktsector waarschijnlijk op

het gebied van het beheer en de interne organisatie. We

Collectieve bonus

de schop gaan. Er is sprake van dat de discussie over de

beseffen terdege dat er nog verbeteringen mogelijk zijn

om een bijdrage te leveren aan de positiebepaling voor het INK-model (zie hoofdstuk 6.1).

De OR is betrokken geweest bij de werkgroep die

hypotheekrente wordt gekoppeld aan de discussie over

en een aantal daarvan is inmiddels in gang gezet voor

Interne aannemerij

meetbare doelen voor het uitkeren van een deel van de

de woontoeslag. In dat laatste zou men een schone taak

het komende begrotingsjaar.

De Sleutels beschikt over een interne onderhoudsdienst

collectieve bonus (1 procent) heeft aangewezen. De doe-

zien voor de woningcorporaties. Aedes verzet zich tegen

(interne aannemerij). Deze dienst voert reparaties uit bij

len van de collectieve bonus hebben in 2009 betrekking

ongerechtvaardigde verwachtingen op dit gebied, maar

Aan het interne toezicht op woningcorporaties worden

onze huurders. De toekomst van de interne aannemerij

op milieuvriendelijke maatregelen. De bonus is in 2009

het imago van de woningcorporaties is misschien niet

steeds scherpere eisen gesteld. Zeker nu blijkt dat het

is ter sprake gekomen. Na veel afwegingen, discussies

behaald. Voor 2010 wordt de bonusregeling door het

sterk genoeg om deze mogelijke overval te voorkomen.

interne én het externe toezicht in enkele gevallen ernstig

en constructief overleg is eind 2009 besloten de interne

managementteam vastgesteld.

Ook is nog onduidelijk hoe de afspraken van ex-minister

te kort zijn geschoten, zowel binnen als buiten de wereld

Van der Laan met Brussel uitpakken en worden geïmple-

van de woningcorporaties. Duidelijk is dat de verantwoor-

Samenstelling Ondernemingsraad

menteerd. De realisatie van onze lokale opgaven wordt

delijkheden van de interne toezichthouders op woning-

De OR heeft in 2009 de volgende samenstelling:

er niet makkelijker op door de landelijk ingevoerde extra

corporaties zullen toenemen. Vermoedelijk zal dit ook een

aannemerij te behouden, uit te breiden en te professionaliseren. Medewerkerstevredenheidsonderzoek

financiële lasten. Hierbij komt ook nog dat de gevolgen

wettelijke verankering krijgen, waarbij de minister zelfs

Het Medewerkerstevredenheidsonderzoek heeft medio

Naam

OR functie

van de financiële crisis onvoldoende zijn uitgekristal-

wilde dat toezichthouders versterkt aansprakelijk kunnen

2009 plaatsgevonden. De OR is hierbij vanaf het begin

Roland Wetting

Voorzitter

liseerd voor de corporaties.

worden gesteld voor het falen van de corporaties. Dat

nauw betrokken geweest. Inmiddels is de uitslag bekend

Giovanni Margaroli

Secretaris

De Prestatieafspraken Leiden 2009-2015 vormen ons

zou een vergrote professionalisering van toezichthouders

en volgt de uitwerking van de resultaten in 2010.

Melanie Ciere

Lid

nieuwe uitgangspunt ten aanzien van de woningbouw

betekenen, wat zich dan ook zou moeten laten vertalen

Monique Peterse

Lid

in Leiden. Hopelijk brengen de collegeafspraken van het

in tijd en geld. Het toezicht houden doet men er echter

Ilona van Rhijn

Aspirant-lid

Arbobeleid

nieuwe college van B en W hierin geen veranderingen.

al lang niet meer eventjes bij. Het is immers belangrijk

De OR heeft ingestemd met de Kadernota Arbobeleid

Wanneer we naast landelijke onzekerheden ook nog

om over strategische beleidsbeslissingen met vaak grote

2009.

zouden worden geconfronteerd met lokale onzekerhe-

financiële gevolgen in een vroeg stadium mee te denken.

den, dan wordt het immers allemaal nog ingewikkelder.

Wij zijn ons van deze accentuering van onze rol bewust

RI&E plan van aanpak

Onze plannen met betrekking tot de Oude Kooi,

en geven daar ook vorm aan. Via onze Audit Commissie,

Belangrijk onderdeel van het arbobeleid is de RI&E. In

Kooiplein, Tuinstadwijk en Alexanderstraat bestaan uit

de ad-hoc adviesgroepjes die uitgaan van onze deskun-

juni heeft de OR ingestemd met een Plan van Aanpak

drastische ingrepen die de bewoners begrijpelijkerwijs

digheid en de themabijeenkomsten worden wij in vroeg

RI&E waarin de risico’s in kaart zijn gebracht op het

verontrusten. Soms is het slopen van bestaande panden

stadium betrokken bij strategische beleidsbeslissingen,

gebied van veiligheid, gezondheid en welzijn op de

onvermijdelijk en dat doet dan pijn en wekt weerstand

zoals over de Oude Kooi of het Kooiplein. Als formeel

werkvloer. Er is een onderzoek geweest en er zijn inter-

op. Cruciaal hierbij zijn daarom dan ook openheid, goede

toezichthouder moeten we alert en scherp zijn, willen we

views gehouden met de medewerkers. De resultaten zijn

inspraakmogelijkheden en begeleiding die uitgaat van

ons werk goed doen. Dat vereist een goede rolopvatting

intern besproken.

maatwerk. Dat blijven voor ons essentiële uitgangspun-

en verdeling van verantwoordelijkheden tussen de Raad

ten. Wat dit aangaat, is er vooruitgang geboekt nu zowel

van Commissarissen en de directeur-bestuurder en de

voor de Oude Kooi als voor Tuinstadwijk plannen zijn ge-

overige leidinggevenden van de organisatie. Duidelijk-

maakt die de instemming van meer dan 70 procent van

heid over ieders rol is daarbij cruciaal en het creëren en

de wijkbewoners hebben. Het zou goed zijn als de lokale

onderhouden van wederzijds vertrouwen is eveneens

politici - die eerder de instemming van bewoners als eis

belangrijk.

76

77

Bijlagen

Samenstelling Raad van Commissarissen Leendert Jonker, namens de huurdersorganisatie, en

de huurdersorganisatie schriftelijk verslag gedaan van

Rooster van aftreden

richtinggevend zijn. De onafhankelijkheid van ieder

de manier waarop hij zijn rol als lid van de Raad heeft

30 juni 2010

Hans Stellingsma

van de leden is niet in het geding en er spelen geen

ingevuld in de afgelopen vier jaar.

31 december 2012

Huguette Tichler-Schlemper

tegenstrijdige belangen. Voor de gehele organisatie is in

31 december 2012

Vincent Gruis

november 2005 een integriteitscode vastgesteld onder

Jit Peters, namens de Raad van Commissarissen, zijn respectievelijk als lid en als voorzitter herbenoemd voor

De Sleutels kent een maximum zittingsduur voor de

31 december 2013

Jit Peters

de naam van ’De betrouwbare organisatie’. In 2009 is

een tweede periode. Voordat deze herbenoemingen een

leden van de Raad van Commissarissen van tweemaal

31 december 2013

Leendert Jonker

dit document geëvalueerd en is een tweede versie van

feit waren, heeft een discussie plaatsgevonden binnen

vier jaar. Wij kennen daarbij een kortere periode dan de

de Raad over de profielen van de collectieve raad en van

Governancecode. Met het oog op de continuïteit lijkt het

Profiel Raad van Commissarissen

wordt de kwetsbaarheid van de organisatie voor integri-

de raadsleden, het individueel functioneren, het even-

raadzaam vanaf 2011-2012 een extra lid te benoemen.

Voor het profiel van de Raad van Commissarissen verwij-

teitsinbreuken meegenomen. Daarnaast is de integriteit

wicht tussen de raadsleden en de behoefte aan continu-

Volgend jaar is de mogelijke herbenoeming van Hans

zen wij naar de website (www.desleutels.nl). Het profiel

geborgd in de planning&control-cyclus. Voorts is er een

ïteit. Leendert Jonker heeft daarnaast ten behoeve van

Stellingsma aan de orde.

is niet gewijzigd gedurende dit verslagjaar.

klokkenluidersregeling opgesteld voor de organisatie

We denken met de huidige samenstelling een even-

van de corporatie, waarin de voorzitter van de Raad ook

wichtig profiel te hebben bereikt en een goede mix van

een rol speelt.

de integriteitscode verschenen. Bij accountantscontrole

Naam, geslacht, geboortedatum

Functies en relevante nevenfuncties

is er sprake van relatief veel bestuurlijke en ambtelijke

Werkzaamheden

Jit Peters

•

Hoogleraar Staats- en bestuursrecht UvA

ervaring, anderzijds van volkshuisvestingsdeskundig-

a. algemeen organisatorisch

voorzitter

•

Raadsheer plaatsvervanger Hof Amsterdam

heid, bedrijfseconomische deskundigheid en bestuurlijk-

• De Raad is viermaal bijeengekomen voor reguliere

man, 17 april 1946

•

Plaatsvervangend lid Commissie Integriteit Rijksoverheid

juridische deskundigheid. De samenstelling van de

Op voordracht van de Raad

kennis, kwaliteiten en eigenschappen. Aan de ene kant

Raad van Commissarissen voldoet aan de statutaire bepalingen en aan bovengemeld profiel. De werkwijze is

vergaderingen. Daarnaast zijn er twee themadagen georganiseerd. • De meeste leden van de Raad hebben de twee le-

Huguette Tichler-Schlemper

•

Lid van de Raad van Toezicht van GGZ Delfland

getoetst aan de codes en adviezen die zijn uitgebracht

denvergaderingen bijgewoond die zijn voorgezeten

vice-voorzitter

•

Vice-voorzitter van de Raad van Toezicht van ROC ID College

over de werkwijze van raden van toezicht. Daaraan vol-

door de voorzitter van de Raad.

vrouw, 10 februari 1947

•

Voorzitter van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond

doen wij en wanneer wij op sommige punten daarvan

Op voordracht van de OR

•

Freelancer bij VNO-NCW Oostland/Economis

afwijken, doen wij dat gemotiveerd, omdat wij menen

gadering van de Raad een voorbespreking over de

•

Lid van het bestuur van Humanitas Lansingerland

dat onze werkwijze beter aansluit bij wat onze corpora-

agenda met de directeur-bestuurder gehad. Daar-

tie van ons verlangt. In ons geval betreft dit drie zaken:

naast zijn tussentijdse ontwikkelingen besproken

1.

De wijze waarop wij belanghouders betrekken bij

tussen de voorzitter van de Raad en de directeur-

ons beleid.

bestuurder.

Vincent Gruis

•

Universitair Hoofddocent Volkshuisvesting (Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft)

man, 9 mei 1972 Op voordracht van de

•

Lector Vernieuwend Vastgoedbeheer (Hogeschool Utrecht)

huurdersbelangenvereniging

•

Commissaris woningcorporatie Com.wonen te Rotterdam

geld: wij vinden bloedverwantschap in de derde

•

Lid Commissie Aedescode

graad een te extreme grens en hanteren voor dit

2. De wijze waarop belangenverstrengeling is gere-

onderdeel onze eigen statuten. Leendert Jonker

•

Voorzitter Leidse MilieuRaad

man, 1 juni 1946

•

Voorzitter vereniging van Vrienden van de Leidse Stadsgehoorzaal

kan aanblijven is twee, in plaats van de in de code

Op voordracht van de

•

Voorzitter bezwaarschriftencommissie Noordelijke waterschappen

genoemde drie termijnen.

3. Het aantal termijnen waarin een commissaris

• De voorzitter heeft voorafgaande aan iedere ver-

• De voorzitter en de vice-voorzitter hebben een jaargesprek gevoerd met een vertegenwoordiging van de OR en met vertegenwoordigers van de HBE. • De voorzitter en de vice-voorzitter hebben een functioneringsjaargesprek gevoerd met de directeurbestuurder. • Prioriteiten uit het ondernemingsplan zijn als prestatieafspraken besproken tussen de Raad en

huurdersbelangenvereniging Integriteit

de directeur-bestuurder en de uitvoering ervan is

Hans Stellingsma

•

Zelfstandig ondernemer

Bij de vervulling van de vacatures wordt uitdrukke-

getoetst.

man, 13 december 1956

•

Commissaris bij een aantal middelgrote ondernemingen

lijk gelet op mogelijke belangenverstrengeling of de

Op voordracht van de Raad

•

Toezichthouder bij enkele zorg- en onderwijsinstellingen

schijn van belangenverstrengeling, zoals dat ook in

vendigheid en actualiteit gewonnen door bepaalde

het verleden is gebeurd. Noch uit externe contacten

thema’s te bespreken. Deze thema’s zijn ingeleid en

noch uit interne contacten is ons gebleken van enige

daarna in kleine groepjes besproken aan de hand

schending van de integriteitscode, zoals door ons als

van stellingen, afsluitend met een plenaire terug-

leidraad wordt gehanteerd. Besloten is dat de criteria

koppeling.

• De Algemene ledenvergaderingen hebben aan le-

van de Governancecode Woningcorporaties in principe 78

79

Bijlagen

• De Raad van Commissarissen is in een vroegtijdig stadium betrokken bij de uitgangspunten van ge-

voorbereiding van de behandeling van de jaarstuk-

Zelfevaluatie

Integriteit: Hoewel er geen twijfels bestaan ten opzichte

ken in de Raad.

De Raad van Commissarissen heeft een zelfevaluatie ge-

van de integriteit van de directeur-bestuurder en haar

houden, zoals is voorzien in de Governancecode. Daarbij

organisatie ontbreekt voldoende toezichtinstrumentari-

viseerd ten opzichte van de oprichting van een B.V.

is besloten dat de navolgende punten de komende tijd

um voor de Raad van Commissarissen om hier systema-

haaldelijk besproken in de Raad en daarnaast ook in

voor de ontwikkeling van het Kooiplein. Het advies

extra aandacht verdienen:

tisch inzicht in te verkrijgen. Er moet dan ook worden

bilaterale gesprekken met de directeur-bestuurder

heeft aanleiding gegeven nadere juridische en

en met een lid van het managementteam.

fiscale externe adviezen te vragen.

biedsplannen. • De ontwikkelingen rond de Mulderstraat zijn her-

• De Audit Commissie heeft ook afzonderlijk gead-

gezocht naar een effectiever instrumentarium, echter Profiel: De Raad van Commissarissen heeft zich ver-

zonder in een papierwinkel te belanden.

diept in zijn profiel. Extra aandacht verdient kennis en

• Leden van de Raad zijn betrokken bij de terugkoppeling van de interviews met belanghouders in het

c. themadagen

ervaring op het gebied van projectontwikkeling. Mede

Beloningsstructuur en kosten van de Raad van Commis-

kader van het belanghoudersonderzoek (MRM).

• Een van de themadagen is gewijd aan een bespre-

daarom verdient het aanbeveling om de Raad van Com-

sarissen

king van de projecten die op stapel staan voor de

missarissen op termijn tijdelijk met deze kennis uit te

Er zijn in het verslagjaar geen wijzingen aangebracht in

dure van nieuwe leden van het managementteam.

komende periode. De herziene gebiedsvisies, de her-

breiden, ook met het oog op de continuïteit.

de beloningsstructuur. De Commissie Westerlaken zal

• Besluitvorming heeft plaatsgevonden over het direc-

structurering en de ontwikkeling van Leiden-Noord,

• Leden van de Raad zijn betrokken bij de selectieproce-

in de loop van 2010 voorstellen doen ten aanzien van

tiereglement en het Reglement voor de Raad van

de Oude Kooi en Tuinstadwijk zijn besproken. Aan

Contact belanghouders: Tot nu toe vindt niet veel

de beloningsstructuur van de bestuurders van woning-

Commissarissen. Hierin zijn de verantwoordelijkhe-

diverse projecten is een bezoek afgelegd. Daarnaast

regulier contact plaats met de belanghouders. Dit zou

corporaties. In afwachting van deze voorstellen - die

den en bevoegdheden van de Raad en de directeur-

is het thema risicomanagement uitgediept en zijn

minder incidenteel en op een meer regelmatige basis

wellicht algemeen verbindend worden verklaard - doen

bestuurder uiteengezet.

voorstellen tot verbetering besproken. In april 2009

kunnen, zonder te kort te doen aan de verantwoorde-

wij geen nadere voorstellen. Ook over de beloningen

is door de directeur-bestuurder het Beleidsplan

lijkheden van de bestuurder. Het lijkt ons echter nuttig

van toezichthouders verdiept zich een commissie onder

ontwikkelingen zijn gevolgd en hebben regelmatig

Risicomanagement vastgesteld. De Audit Com-

eerst de visitatie af te wachten, waarin de tevreden-

voorzitterschap van de heer Rien Meijerink, onafhanke-

geleid tot overleg met de directeur-bestuurder.

missie heeft positief over dit plan geadviseerd.

heid van de belanghouders immers centraal staat. Het

lijk voorzitter van de Adviesgroep Honorering Toezicht-

Berichten over de corporatie in de regionale media

Dit positieve advies is door de Raad overgenomen.

overleg met de HBE zouden wij tweemaal per jaar willen

houders. Hiervoor geldt wat ons betreft hetzelfde.

zijn door de directeur-bestuurder tijdig gemeld aan

Daarbij is onder meer afgesproken dat per project

laten plaatsvinden in wisselende samenstelling van de

De totale kosten van de Raad in 2009 bedragen

een risicoanalyse wordt gegeven.

zijde van de Raad van Commissarissen.

€ 41.000,-- (2008: € 40.500,--). Naast de vergoedingen,

• Landelijke ontwikkelingen en lokaal politieke

de Raad van Commissarissen en hebben zo nodig geleid tot onderlinge afstemming en actie.

die volgens het hier bovenstaande zijn vastgesteld, zijn

• Een tweede themadag is gewijd aan het huurbeleid, het verkoopbeleid en het investeringsbeleid. Dit is

Toezicht, de instrumenten: Aanpassingen van de be-

geen extra vergoedingen ontvangen. De leden zijn lid

bijgewoond van de Vereniging van Toezichthouders

mede gedaan aan de hand van een meerjarenbegro-

groting door het jaar heen dienen expliciet te worden

van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorpo-

in Woningcorporaties (VTW) en andere spelers in

ting en meerjarenprognose. Daarnaast is stilgestaan

goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en niet

raties. Meerdere voorlichtingsdagen van de vereniging

corporatieland.

bij de ordening van de corporatiesector.

impliciet bij de bespreking van projectvoorstellen. Goed-

en cursussen zijn door de leden bijgewoond.

• Diverse leden van de Raad hebben bijeenkomsten

keuring van grotere projecten moet vergezeld gaan van b. financieel

d. landelijke ontwikkelingen

een risicoanalyse per project. De Raad streeft een betere

De toekomst

• Het jaarverslag 2008 is in aanwezigheid van de

• Meerdere malen is aandacht geschonken aan de

ondersteuning van de Audit Commissie na. Themadagen

De voornaamste vraag die zich in dit kader laat stel-

accountant uitvoerig besproken samen met de

landelijke ontwikkelingen rond de woningcorpora-

georganiseerd door de directeur-bestuurder werken

len, is of we door het diepste dal van de economische

jaarrekening inclusief het accountantsverslag, en

ties. Dit is onder andere gebeurd naar aanleiding

goed ten aanzien van financiële overzichten en over-

crisis heen zijn. De maatschappelijke weerstand tegen

vastgesteld. Ook het Sociaal jaarverslag is vastge-

van de poging van een woningcorporatie uit het

zichten van de voortgang van de grotere projecten; deze

woningcorporaties wordt misschien iets minder, nu

steld.

stelsel te treden, de Europese afspraken en de BTW-

themadagen worden structureel ingepland.

de minister uiteindelijk ook de lastige positie en de

plicht op investeringen op eigen grondgebied. De

De aanwezigheid en toelichting van de leden van

vaak weinig rooskleurige financiële positie ervan heeft

vraag blijft of met een nieuw kabinet de Vogelaar-

het managementteam tijdens de vergaderingen van

erkend. Men dient echter bedacht te zijn op politici

heffing blijft bestaan of dat die wordt vervangen

de Raad worden zeer gewaardeerd. Een strategische

die de situatie minder kennen, maar wel fors moeten

2010 zijn besproken. De goedkeuring is in twee

door een heffing krimpgebieden. Linksom of

vooruitblik op de toekomst van de Sleutels als ‘appetizer’

bezuinigen.

etappes verlopen om de Raad van Commissarissen

rechtsom lijkt onze corporatie daar alweer niet beter

van de vergadering en de stukken wordt als wenselijk

in de gelegenheid te stellen additionele informatie

van te worden.

ervaren.

• Bij iedere periodieke vergadering is de kwartaalrapportage besproken. • De begroting 2010 en de beleidsvoornemens voor

te verkrijgen. De Audit Commissie, bestaande uit Leendert Jonker en Hans Stellingsma, heeft daarbij een extra inspanning geleverd ten aanzien van de

80

81

Bijlagen

Verklaring van de Raad van ­Commissarissen

Verklaring van de directeur-bestuurder

het Kooiplein. Particuliere ontwikkelaars zijn vandaag de

Op 2 juni 2010 hebben de Raad van Commissarissen en

De directeur-bestuurder verklaart dat alle in de jaar­

dag bevreesd om risico’s te nemen. In dat gat kunnen wij

de directeur-bestuurder dit jaarverslag en de bijbeho-

rekening 2009 van de woningbouwvereniging de Sleu-

gezien onze eigen financiële positie echter niet springen.

rende jaarstukken over 2009 besproken. Tevens heeft de

tels van Zijl en Vliet verantwoorde uitgaven zijn gedaan

De opgaven waar onze corporatie zich voor gesteld ziet,

Raad met instemming kennis genomen van de over de

in het belang van de volkshuisvesting, dat de integri-

zijn weer wat ingewikkelder geworden. Bij herstructure-

jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring

teitsregels zoals vastgelegd in ons integriteitsbeleid niet

ring in de wijken staat samenwerking met alle belang-

Deloitte Accountants B.V.

zijn geschonden, dat haar eigen onafhankelijkheid niet

Wij gaan uit van een voorspoedige samenwerking met particuliere ontwikkelaars, zoals bij de ontwikkeling van

hebbenden voorop, uiteraard in de eerste plaats met de

in het geding is en dat geen tegenstrijdige belangen

bewoners. Goede voorlichting en communicatie hebben

Zoals in het verslag naar voren komt, zijn de middelen

prioriteit en openheid ten aanzien van de besluitvor-

van woningbouwvereniging de Sleutels uitsluitend

mingsprocessen is daarbij belangrijk. Op dat gebied

besteed aan het belang van de volkshuisvesting. Activi-

Bovendien verklaart de directeur-bestuurder dat zij

hebben we het gevoel dat er vooruitgang is geboekt.

teiten hebben slechts plaatsgevonden ten behoeve van

kennis heeft genomen van de bevindingen van de

Onze belangrijkste opgave is de sociale huisvesting.

de volkshuisvesting en de leefbaarheid in woningen,

accountant ten aanzien van de jaarrekening 2009 en

We hebben daarnaast ook een verantwoordelijkheid

woongebouwen en woonwijken, een en ander conform

het jaarverslag 2009 (volkshuisvestingsverslag) van de

naar toekomstige bewoners en naar een toekomstige

de statuten van de vereniging. De woongelegenheden

woningbouwvereniging de Sleutels van Zijl en Vliet. Op

generatie. De woningsector wordt weer steeds meer

liggen binnen het statutaire werkgebied. Met betrek-

basis hiervan stelt zij deze stukken vast.

gezien als primair een sociaal-maatschappelijke on-

king tot beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle

derneming; meer dan als een onderneming die vrij kan

posities ingenomen. Uit externe en interne contacten is

opereren op de markt. De banden met de rijksoverheid,

gebleken dat integriteitregels, zoals vastgelegd in statu-

lokale overheden en regionale overheden zullen worden

ten en integriteitbeleid, niet zijn geschonden.

Marjo Visser

aangehaald en zullen maatgevend worden. Europa zal

De Raad heeft voor ieder individueel lid vastgesteld dat

directeur-bestuurder

ons daartoe ook dwingen. Daarbij kunnen wij ervoor

de onafhankelijkheid niet in het geding is en dat er geen

kiezen die banden als knellend te ervaren óf als vanzelf-

tegenstrijdige belangen spelen.

sprekend en bewijs van onze primaire oriëntatie. Die oriëntatie is overigens bij ons nooit weggeweest.

spelen.

Met dank aan de medewerkers voor hun inzet.

In 2009 was mevrouw Visser tevens voorzitter van de VWHR (onbezoldigd). Haar inkomen bedroeg EUR 120.000,00 salaris en

Jit Peters

EUR 34.000,00 overig.

Voorzitter Door constante veranderingen wordt veel van de organisatie gevergd. De druk van de buitenwereld zal niet minder worden en de kritische houding van onze klanten zal blijven toenemen. Wij hebben respect voor de inspanningen die de medewerkers en de directeur-bestuurder hebben geleverd. Zij komen tot steeds betere, met name operationele prestaties. Het kwaliteitszorgsysteem dwingt tot steeds grotere prestaties. Het kan altijd nog beter en dat moet ook, maar de Raad vindt dat er met tevredenheid kan worden teruggekeken op de vele resultaten van het afgelopen jaar. Jit Peters Voorzitter

82

83

Accountantsverklaring

Jaarcijfers

Aan Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet

KENGETALLEN

Postbus 1041 2302 BA LEIDEN

Gegevens per einde boekjaar

15 juni 2010

Aantal verhuureenheden in exploitatie



2009

2008



Woningen en woongebouwen Opdracht



voor-oorlogs

1.120

1.120

Wij hebben gecontroleerd of de in dit verslag opgenomen verkorte jaarrekening van Woningbouw-



na-oorlogs

6.539

6.550

vereniging De Sleutels van Zijl en Vliet te Leiden over 2009 op de juiste wijze is ontleend aan de

Bedrijfsruimten, winkels en kantoren

61

62

door ons gecontroleerde jaarrekening 2009 van Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet.

Garages en opslagruimten

287

280

Bij die jaarrekening hebben wij op 2 juni 2010 een goedkeurende a ­ ccountantsverklaring verstrekt.

Parkeerplaatsen

41

41

De directeur-bestuurder van de vereniging is verantwoordelijk voor het opstellen van de verkorte

Antenne-opstelplaats

12

15

jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2009

Aanlegplaatsen

30

30

van Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet. Het is onze verantwoordelijkheid een ac-

Overig

15

15

countantsverklaring inzake de verkorte jaarrekening te verstrekken.

Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie

8.105

8.113

Werkzaamheden

Totaal aantal woningen in exploitatie

7.659

7.670

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht.



Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke

Mutaties woningbezit





mate van zekerheid wordt verkregen dat de verkorte jaarrekening op de juiste wijze is ontleend aan

Aantal opgeleverd

56

de jaarrekening.

Aantal aangekocht

0

0

Aantal verkocht (vrij)

-10

-86

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als

Aantal verkocht (koopgarant)

-56

-18

basis voor ons oordeel.

Aantal samengevoegd/gesplitst

5

1





101

Aantal gesloopt

-3

-135

Oordeel

Aantal in aanbouw

22

78

Naar ons oordeel is de verkorte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten op de

Aantal teruggekocht Koopgarant

juiste wijze ontleend aan de jaarrekening.



Toelichting



projectontwikkeling

1

0

Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeels-

Aantal nieuwbouw verkoop

0

14

vorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de vereniging en voor een toereikend



inzicht in de reikwijdte van onze controle de verkorte jaarrekening dient te worden gelezen in

Huurdifferentiatie per 1 juli in %

samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons

Goedkoop

< € 357,37

29

30

daarbij op 2 juni 2010 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen

Betaalbaar

> € 357,37 < € 548,18

65

65

afbreuk aan ons oordeel.

Duur

> € 548,18

6

5

voor doorverkoop

1



0

Aantal aangekocht inzake



Deloitte Accountants B.V. Was getekend, Drs. G.J.W. Coppus RA

84

Technisch beheer





Aantal reparatie verzoeken per woning

1,03

1,08

Kosten dagelijks onderhoud per woning

677

580

Kosten planmatig onderhoud per woning

1.051

921

Totaal kosten onderhoud per woning

1.728

1.501

85

KENGETALLEN Gegevens per einde boekjaar

KENGETALLEN 2009

2008

Prijs / kwaliteit - verhouding

Gegevens per einde boekjaar

2009

2008

Balans per woning

Gemiddeld aantal punten

125,5

125,1

Materiële vaste activa

34.375

31.272

Gemiddelde netto huur

423,24

396,76

Financiële vaste activa

1.366

1.044

Gemiddelde puntprijs

3,4

3,2

Vlottende activa

253

495

Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in %

2,24

1,54

Totaal balans debet

35.994

32.811





Verhuren van woningen Mutatiegraad woningen in %

8,0

Eigen vermogen

14.986

12.268

10,9

Schulden op lange termijn

19.542

19.192

Aanbiedingsgetal

13,0

12,5

Schulden op korte termijn

1.466

1.351

% huurders met huurmatiging

23,8

26,5

Totaal balans credit

35.994

32.811

72,5

71,5

de jaarhuur

0,60

0,47

Huren

411

393

Huurderving in percentage van de jaarhuur

0,96

1,51

Vergoedingen

29

27

Exploitatiebijdragen

0

0

% netto huur per 1 juli t.o.v. maximaal

redelijke huur

per maand

Huurachterstand in percentage van

Financiële continuïteit Solvabiliteit

Winst-en-verliesrekening per woning

41,58



Overige bedrijfsopbrengsten

4

2

33,15

Totaal opbrengsten

444

422



Liquiditeit

0,17

0,37

Rentabiliteit eigen vermogen in %

22,87

31,97

Afschrijving op materiële vaste activa

4

5

Rentabiliteit vreemd vermogen in %

4,16

4,14

Rentelasten

68

67

Rentabiliteit totaal vermogen in %

10,94

11,81

Personele lasten

59

61

Gemiddelde rentekostenvoet in %

4,55

4,57

Lasten onderhoud

154

134

Overige bedrijfslasten

99

95

Totaal lasten

384

362

Personeelsbezetting (formatieplaatsen) Directie

2,00

2,00



Interne bedrijfsvoering

2,00

2,00

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

60

60

Interne zaken

6,47

6,47

Buitengewone baten en lasten

0

0

60

60

Finance & Control

12,11

11,11

Maandresultaat

Strategie, Innovatie en Marketing

5,56

5,33



Wonen

3,00

4,00

Wijkteams

24,78

22,83

Klantenservice

10,56

10,45

Aannemerij

9,00

9,00

Vastgoed

1,89

1,89

Bedrijfsbureau

9,89

9,56

Ontwikkeling

6,00

6,00

Totaal formatieplaatsen

93,26

90,65

Aantal personeelsleden

102,00

99,00



86

87

BALANS (voor resultaatbestemming) bedragen x € 1.000

BALANS bedragen x € 1.000





Activa

2009

2008

Passiva 2009

2008

Vaste activa

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

Algemene reserve

Onroerende en roerende zaken

91.100

66.823

Resultaat boekjaar 23.528

24.277



114.628

91.100

0

0

Voorziening pensioen

0

0

Voorziening onderhoud

0

0



Voorziening onrendabele investeringen

0

3.006

Financiële vaste activa

Voorziening belasting latentie

0

0

Te vorderen BWS-subsidies

1.075

1.275

Overige voorzieningen

150

0

Deelnemingen

0

0



150

3.006



in exploitatie

249.101

233.331

3.624

1.634

1.459

1.637

Egalisatie BWS-subsidies

onder voorwaarden

9.100

3.272

Voorzieningen



263.284

Onroerende en roerende zaken

in ontwikkeling

Egalisatie rekening

Onroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitatie

Onroerende zaken inzake verkoop

239.874

Effecten

0

0

Overige financiele vaste activa

9.386

6.733







10.461

8.008

Vreemd vermogen



273.745

247.882

Langlopende schulden



Leningen overheid en kredietinstellingen

140.567

Waarborgsommen

143.931

2

2

Vlottende activa

Overige schulden 9.102

3.272

Voorraden

149.671

147.205

Vastgoed bestemd voor verkoop

143

0

Onderhoudsmaterialen

178

181

Onderhanden projecten

0

0

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 1.440

0

Schulden aan gemeenten

0

0

138

Schulden aan leveranciers

3.473

3.454

735

Schulden aan groepsmaatschappijen

0

0

1.497

1.683

(on)roerende zaken

0

327



Overige schulden

563

575

Effecten

Overlopende passiva 4.258

4.327

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente

185 0

Groepsmaatschappijen

0

0

Overige vorderingen

540

803



Aangegane verplichtingen inzake

Overlopende activa

868

704



1.593

2.380

0

Liquide middelen

21



1.935

0

Belastingen en premies sociale



verzekering

1.234



3.795



11.231

10.366

Totaal activa 88

275.680

251.677

Totaal passiva

275.680

251.677 89

WINST-EN-VERLIESREKENING bedragen x € 1.000

WINST-EN-VERLIESREKENING bedragen x € 1.000













2009

2008

Huren

37.736

36.214

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Vergoedingen

2.674

2.492

Waardeverandering financiële vaste

Overheidsbijdragen

0

2

Verkoop onroerende goederen

1.536

1.564

2009

Bedrijfsresultaat 18.468

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2008 8.583

394

309

0

0

en effecten

0

0

Rentelasten en soortgelijke kosten

-6.674

-6.433

Resultaat financiële baten en lasten

-6.280

-6.124

voor belastingen

12.188

2.459

Kosten uitbesteed werk en externe kosten

Belastingen

1.489

5.432

Afschrijving op materiële vaste activa

Resultaat deelnemingen

0

0

materiële vaste activa

5.953

1.892

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

0

0

Overige bedrijfsopbrengsten

380

Totaal bedrijfsopbrengsten

48.279

186

activa en effecten

Opbrengsten financiële vaste activa

Overige waardeveranderingen



42.350 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

BEDRIJFSLASTEN

390

483

755

6.626

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Lonen en salarissen

4.361

4.696

na belastingen

13.677

Sociale- en pensioenlasten

1.066

890

Buitengewone baten

0

0

Lasten onderhoud

14.155

12.323

Buitengewone lasten

0

0

Belastingen buitengewoon resultaat

0

0



Overige waardeveranderingen van

materiële vaste activa

Bijzondere waardeveranderingen

van vlottende activa

0

0

Overige bedrijfslasten

9.084

8.749

Totaal bedrijfslasten

29.811

33.767

7.891

Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde

13.677

Mutatie actuele waarde vaste activa

9.851

7.891 16.386

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde

90

23.528

24.277

91

KASSTROOMOVERZICHT bedragen x € 1.000

KASSTROOMOVERZICHT bedragen x € 1.000













2009

2008

2009

2008

Huren

37.736

36.214

Verkoopopbrengst met korting

5.953

1.892

Vergoedingen

2.674

2.492

Verkoopopbrengst zonder korting

1.536

1.564

Overheidsbijdragen

0

2

Projectsubsidies De Lepelaar

992

0

Overige bedrijfsontvangsten

380

186

Totaal ingaande kasstroom

8.481

3.456

Renteontvangsten

394

309



Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit operationele activiteiten

Overige mutaties debiteuren/crediteuren

269

0

Investering MVA

499

3.957

Saldo ingaande kasstromen

41.453

39.203

Investering in ontwikkeling

11.204

5.926

212

268



Investering onroerede zaken

Erfpacht

29

31



Lonen en salarissen

4.361

4.696

Projectsubsidies De Lepelaar

0

1.009

Sociale lasten

314

273

Terugkoop Koopgarant

143

0

Totaal uitgaande kasstromen

12.058

11.160

Pensioenlasten

752

617

Onderhoudsuitgaven

14.155

12.323

ten dienste van de exploitatie

Totaal kasstroom uit (des)investerings-

Sector specifieke heffing

426

454

Rente-uitgaven

6.674

6.433

activiteiten

Algemene kosten

2.799

2.864



Zakelijke lasten

2.520

2.567

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Leveringen en diensten

2.662

2.479

Nieuwe leningen 15.000

24.000

Overige lasten

648

354

Aflossingen -18.364

-20.395

VPB

1.825

0

Overige mutaties debiteuren/crediteuren

0

279

Saldo uitgaande kasstromen

37.165

33.370

-3.577

-7.704

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

-3.364

3.605





Totaal kasstromen

Totaal kasstroom uit operationele activiteiten



4.288

6.021





-2.653

1.734

Liquide middelen per 1-1

1.234

-500

Liquide middelen per 31-12

-1.419

1.234

Mutatie liquide middelen

92

-2.653

1.734

93

Bijlagen

Toelichting op de jaarrekening 2009

waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Balans

75% van de marktwaarde geleverd. Hierbij is sprake

Een verplichting wordt in de balans opgenomen, wan-

van een terugkoopplicht voor de woningcorporatie.

Algemeen

neer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan

Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet

gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en

(hierna de Sleutels) is op 1 juli 2003 opgericht. De sta-

de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan

Onroerende zaken in exploitatie

‘waardemutatie actuele waarde’ ten gunste/ten laste

tutaire vestigingsplaats is Leiden; de werkzaamheden

worden vastgesteld.

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaar-

van de resultatenrekening gebracht. De terugkoopver-

Materiële vaste activa

De woningen worden gewaardeerd tegen 75% van de marktwaarde. De waardemutatie wordt via de post

deerd tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaar-

plichting is onder ‘Langlopende schulden’ verantwoord.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare

de. Deze wordt gevormd door de contante waarde van

Mutaties op de terugkoopverplichting worden via de

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 janu-

verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt

de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-

post ‘Waardeveranderingen financiële vaste activa’ ten

ari tot en met 31 december 2009. Alle bedragen luiden in

die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geforma-

opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de

gunste/ten laste van de resultatenrekening gebracht.

duizenden euro’s, tenzij anders aangegeven.

liseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake

resterende levensduur van de individuele complexen.

wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan

De kosten voor groot onderhoud worden in het jaar

Uitgangspunten bedrijfswaarde

Stelselwijziging

naar de richting huurders, gemeenten en overige be-

van uitvoering rechtstreeks ten laste van de winst en

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante

Met ingang van de jaarrekening 2009 worden de ren-

langhouders over aangegane verplichtingen.

verliesrekening gebracht.

waarde van de toekomstige jaarlijkse ontvangsten en

tabiliteitswaardecorrectie inzake leningen ingerekend

De bedrijfsopbrengsten, bedrijfslasten en de financiÎle

in de bedrijfswaardeberekening ter bepaling van de

baten en lasten worden toegerekend aan de periode

Onroerende zaken inzake verkoop onder Voorwaarden

resterende levensduur.

actuele waarde van de materiële vaste activa. Ook wordt

waarop zij betrekking hebben.

Het gaat hier om woningen die onder de Koopgarant

Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de vol-

regeling zijn geleverd. Deze woningen worden tegen

gende uitgangspunten gehanteerd:

vinden plaats vanuit Langegracht 70A te Leiden.

er met ingang van 2009 rente toegerekend aan projec-

uitgaven per kasstroomgenererende eenheid over de

ten in ontwikkeling en wordt er met ingang van 2009

Belastingen

alleen nog een voorziening onrendabele investeringen

De belasting over het resultaat wordt berekend over

gevormd als er een go or no go besluit is genomen

het resultaat voor belastingen in de winst-en-verlies-



2010

2011

2012

2013

2014

over een project. De reden voor deze stelselwijziging is

rekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal

Reguliere huurverhoging (%)

1,20

1,00

1,30

1,51

1,66

dat het aansluit bij de binnen de sector gebruikelijke

compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren,

Huurverhoging renovatie (%)

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van

Huurverhoging harmonisatie (%)

3,07

2,75

2,46

2,14

1,91

De stelselwijziging is retrospectief verwerkt in de jaar-

niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

Totaal Huurverhoging

4,27

3,75

3,76

3,65

3,57

rekening. Het cumulatief effect van de stelselwijziging is

met wijzigingen die optreden in de latente belasting-











verwerkt in het begin vermogen 2009. Omwille van de

vorderingen en latente belastingschulden uit hoofde

Prijsinflatie (%)

1,00

1,30

1,51

1,66

1,76

vergelijkbaarheid zijn de cijfers 2008 aangepast aan de

van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief en

Looninflatie (%)

1,25

1,78

2,14

2,40

2,58

gewijzigde grondslagen.

aanpassingen van de waardering op contante waarde.

Korte rente (%)

1,69

2,17

2,51

2,75

2,91

Lange rente (%)

4,39

4,51

4,60

4,66

4,70

Effecten stelselwijziging Rentabiliteitswaardecorrectie Voorziening onrendabele investering Rente projecten in ontwikkeling Totaal

Het Belastingplan 2008 is sinds 1 januari 2008 van

Bouwindex (%)

1,25

1,78

2,14

2,40

2,58

697

9.847

kracht. Sindsdien zijn corporaties verplicht over hun acti-

Marktindex (%)

-1,00

0,20

1,04

1,63

2,04

1.446

1.446

viteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes

Huurderving %

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

188

188

en de Belastingdienst hebben het overleg afgerond over

Disconteringsvoet

5,75

5,75

5,75

5,75

5,75

2.331

11.481

de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbe-

Norm klachtenonderhoud p/w

171

171

171

171

171

lastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008

Norm mutatieonderhoud 6.031

6.031

6.031

6.031

6.031

Resultaat

Eigen vermogen

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

te maken hebben. Een en ander is vastgelegd in een

= investering p/w

vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2). De Sleutels heeft de

Planmatig onderhoud +

VSO2 ondertekend. De vpb last is in de resultatenreke-

contracten + overloop

992

992

992

992

992

ning opgenomen.

Mutatiegraad in % gem.

8,30

8,30

8,30

8,30

8,30

siva opgenomen tegen nominale waarde.

Afgezien van de toekomstige verkopen waarbij de bere-

Levensduur

Technisch

Een actief wordt in de balans opgenomen, wanneer

kening van de latentie tegen de contante waarde heeft

Restwaarde

Ja

het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische

plaats gevonden, zijn de overige latenties berekend

Rentabiliteitswaardecorrectie

Ja

voordelen naar de organisatie zullen toevloeien en de

tegen een tarief van 20%.

Contantmaking

Medio

Algemeen Voor zover niet anders vermeld, worden activa en pas-

94

95

Bijlagen

Financiële vaste activa

Vlottende activa

Onroerende en roerende zaken zijn gewaardeerd tegen

Te vorderen BWS-subsidies

a. Voorraden

historische kostprijs verminderd met afschrijvingen.

De te vorderen subsidie wordt onder financiële vaste

meerjarenbegroting ingerekend, maar omdat planvor-

Deze worden lineair afgeschreven. De afschrijvingen zijn

activa opgenomen. Er vindt een jaarlijkse rentevergoe-

Vastgoed bestemd voor verkoop

ming en besluitvorming nog moeten worden uitgewerkt

bepaald op basis van de technische levensduur.

ding plaats, gebaseerd op het beschikkingspercentage.

Waardering vindt plaats tegen actuele waarde. Dit

De jaarlijkse ontvangen bijdrage wordt op de vordering

betreft woningen die verplicht zijn teruggekocht onder

in mindering gebracht.

de Koopgarantregeling en die zo spoedig mogelijk weer

In de bedrijfswaardeberekening is geen rekening gehou-

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

den met de effecten van de toekomstige projecten uit

exploitatie

het strategisch voorraadbeleid. Toekomstige verkoop, nieuwbouw en verbeteringen in het bezit zijn wel in de

en nog moeten plaatsvinden zijn de mogelijke effecten hiervan nog niet opgenomen in de bedrijfswaardebere-

De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk:

kening. De toekomstige sloopkosten maken deel uit van

worden verkocht.

de nieuwbouwkosten. De effecten van de overeenkomst

kantoor en werkplaats

25 jaar

Overige financiële vaste activa

met de gemeente Leiden over de omzetting van de

inrichting kantoor en werkplaats

10 jaar

Leningen u.g.

Onderhoudsmaterialen

erfpachtcontracten naar eigendom, de bijdrage van de

inventaris en overige

Waardering vindt plaats tegen nominale waarde.

Waardering vindt plaats tegen vaste verrekenprijs.

5 jaar

gemeente in de onrendabele grondexploitatie van de

De vaste verrekenprijs is een vaste inkoopprijs zonder

herstructurerings projecten ad € 18,8 miljoen en de ge-

Vorderingen op deelnemingen

raamde herstructureringsuitgaven ad € 218 miljoen zijn

Waardering vindt plaats tegen nominale waarde.

opslagen. b. Onderhanden projecten

vooralsnog niet ingerekend in de bedrijfswaardeberekeningen. Restwaarde is de resultante van de verwachte

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

De onderhanden projecten zijn projecten, die bestemd

grondwaarde, verminderd met de verwachte sloopkos-

Voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van ac-

zijn voor de verkoop. Deze kunnen onderscheiden

ten en dit vermeerderd met rente en verdisconteerd.

tiva en verplichtingen en hun belastinggrondslag wordt

worden in projecten in opdracht van derden en eigen

De Sleutels heeft in 2009 haar energiebeleid opgesteld.

een voorziening voor latente belastingvorderingen en

ontwikkelingsprojecten.

Doel is om in de periode 2010 - 2019 27% minder CO2 uit

-verplichtingen getroffen. Dit gebeurt, ook wanneer er

De onderhanden projecten in opdracht van derden zijn

te stoten. De effecten op de meerjarenbegroting en de

sprake is van voorwaaartse verrekenbare verliescompen-

gewaardeerd tegen de direct daaraan bestede directe

bedrijfswaarde berekening zijn nog niet bekend. In 2010

satie. De berekening van de latentie belastingvorderin-

kosten en een naar rato van de productie toegerekend

zal dit worden doorgerekend.

gen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde

deel van de verwachte winst bij oplevering. Winsten op

van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen

projecten voor derden worden naar rato van de produc-

Bij de keuze voor het bepalen van de kasstroomgene-

de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds

tie genomen.

rerende eenheden is uitgegaan van een wijkgerichte

bij wet vastgesteld.

De onderhanden eigen ontwikkelingsprojecten worden

complexindeling. Vanaf volgend jaar is de complexinde-

Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die

gewaardeerd tegen de direct daaraan bestede directe

ling op basis van de IPD/AEDEX.

voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, wor-

kosten, toegerekende indirecte kosten en de verwachte

den gewaardeerd, als het waarschijnlijk is dat er fiscale

winst bij verkoop/levering van het project. Winsten op

Onroerende zaken in ontwikkeling

winst beschikbaar zal zijn, waarmee verliezen kunnen

eigen ontwikkelingsprojecten worden bij verkoop/leve-

De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen nog

worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkhe-

ring verantwoord. Op de kosten van onderhanden wer-

niet in exploitatie genomen onroerende zaken. Deze

den kunnen worden benut. Belastinglatenties worden,

ken worden voorzieningen in mindering gebracht voor

worden gewaardeerd tegen de reeds bestede directe en

wat betreft toekomstige verkopen van materieel vaste

te verwachten uitvoeringsverliezen bij oplevering en

een redelijk deel van de indirecte kosten, inclusief rente

activa in exploitatie gewaardeerd op contante waarde.,

voor ontwikkelingsrisico’s van projecten in eigen beheer.

over de geactiveerde kosten over het tijdvak van de

de overige latenties zijn berekend uitgaande van een

Gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht

voortbrenging onder aftrekt van subsidies en de te niet

tarief van 20%. De waardering tegen contante waarde

op onderhanden projecten.

in door de bedrijfswaarde gedekte investeringen (het

vindt plaats op basis van de netto rente. Onder netto

onrendabele deel van de investering).

rente wordt verstaan de voor woningbouwvereniging

c. Vorderingen

de Sleutels geldende rente voor langlopende leningen

De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale

onder aftrek van belasting op basis van het effectieve

waarde, onder aftrek van een voorziening voor oninbaar-

belastingtarief.

heid. De voorziening is bepaald op 25% van het saldo

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de

van de zittende huurders en 75% van het saldo van de

financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen

vertrokken huurders. Deze percentages zijn gebaseerd

zijn opgenomen onder de voorzieningen.

op ervaringscijfers.

96

97

Bijlagen

d. Liquide middelen

Bedrijfsopbrengsten

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale

Overige waardeveranderingen van materiële vaste

Mutatie actuele waarde vaste activa

activa

De waardeveranderingen van de onroerende zaken in

waarde, en zijn vrij ter beschikking voor de vereniging.

Huren

De overige waardeveranderingen hebben betrekking op

exploitatie worden, met uitzondering van investeringen,

Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege

de onrendabele investeringen van materiële vaste activa

rechtstreeks verantwoord in de winst-en verliesrekening.

onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlo-

gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009

in ontwikkeling. De onrendabele toppen worden jaarlijks

pende schulden.

bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %. Bij wonin-

bepaald op basis van een actuele inschatting van de to-

Kasstroomoverzicht

gen waarvan wij verwachten dat zij op korte termijn

tale stichtingskosten en de actuele bedrijfswaarde voor

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indi-

gesloopt gaan worden, is de huurverhoging uitgesteld

nieuw op te leveren complexen en de binnen de product

recte methode. Dat betekent dat kasstromen worden

totdat de wijkontwikkelingsplannen definitief zijn

marktcombinatie aanwezige investeringsruimte.

herleid uit de balans en winst-en-verliesrekening, die

Passiva

vervolgens zoveel mogelijk zijn aangepast voor mutaties Verkoop onroerende goederen uit eigen bezit

Lonen en salarissen

die in het verslagjaar niet tot een kasstroom hebben ge-

Deze opbrengsten betreft het saldo van de behaalde

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond

leid. Vervolgens worden de kasstromen onderscheiden

Egalisatierekening BWS-subsidies

verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toereken-

van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-

in kasstromen uit:

Waardering van de egalisatierekening BWS-subsidies

bare verkoopkosten. De bedrijfswaarde van de verkochte

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan

-

operationele activiteiten

vindt plaats door aan de contante waarde van de sub-

huurwoningen wordt verantwoord onder de post

werknemers.

-

investeringsactiviteiten

sidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe

Mutatie actuele waarde vaste activa. De winsten van de

-

financieringsactiviteiten

te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek

verkochte huurwoningen worden verantwoord op het

Lasten onderhoud

van het jaarlijks ten gunste van het resultaat gebrachte

moment van juridische levering (passeren transport-

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar

Met het kasstroomoverzicht wordt de mutatie in de

voorcalculatorische traditionele exploitatietekort.

akte).

toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van

geldmiddelen verklaard. Onder de geldmiddelen worden

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werk-

verstaan alle kassaldi, zowel positieve als negatieve

zaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

banktegoeden en eventuele deposito’s.

Egalisatierekening

Schulden op lange termijn

Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en

Dit betreft de opbrengst van de woningen die zijn a. Leningen

verkocht onder de noemer ‘Koopgarant’, met een

Belastingen

winstbelastingen worden opgenomen onder kasstroom

De leningen worden gewaardeerd op basis van nomi-

terugkoopverplichting. Het gaat om het saldo van de

De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op

uit operationele activiteiten.

nale waarde. De meest voorkomende leningstypen zijn:

behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct

korte termijn te verrekenen belastingen als de mutaties

- met betaling van rente en aflossing op basis van

toerekenbare verkoopkosten.

in de latente belastingen. De op korte termijn te verre-

gelijk blijvende annuïteiten (annuïteitenleningen);

De bedrijfswaarde met betrekking tot de verkochte

kenen belastingen is de te verwachten belastingschuld

met uitsluitend jaarlijkse rentebetaling en een aflos-

huurwoningen onder voorwaarden wordt verantwoord

over het resultaat voor belastingen, rekening houdend

sing ineens bij einddatum contract (fixe leningen);

onder de post Mutatie actuele waarde vaste activa

met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsover-

met een jaarlijks vast aflossingsbedrag en afnemen-

De winsten van de verkochte huurwoningen worden

eenkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruik-

de rentebetaling (lineaire leningen).

verantwoord op het moment van juridische levering.

makend van de toepasbare belastingpercentages per

- -

balansdatum en eventuele aanpassingen van de belasBorgstelling vindt plaats door het Waarborgfonds

Afschrijvingen op materiële vaste activa

tingschuld over voorgaande jaren. Op verliezen worden

­Sociale Woningbouw of door de gemeente.

De afschrijving is gebaseerd op een annuïtaire af-

belastingen in mindering gebracht, indien compensatie

schrijving over de geactiveerde investeringen tegen

met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is

b. Waarborgsommen

6,5% rente. Overige goederen betreft investeringen in

en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belas-

Dit zijn de waarborgsommen die bij verhuur van

warmte­meters, die via de servicekosten worden afgere-

tingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag

­commerciële ruimten worden gevraagd.

kend. De afschrijving (on-) roerende zaken ten dienste

worden aangenomen, dat compensatie van verliezen

van de exploitatie is gebaseerd op een lineaire afschrij-

met toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastin-

Schulden op korte termijn

ving. Dit betreft investeringen in bedrijfsmiddelen zoals

gen worden berekend op basis van de belastingpercen-

De schulden op korte termijn worden gewaardeerd op

kantoorgebouw, automatisering, vervoermiddelen en

tages die naar verwachting van toepassing zijn bij de

basis van nominale waarde.

inventaris.

afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde.

98

99

Bijlagen

Ontwikkeling totale bedrijfswaarde: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Mutatie bedrijfswaarde

2009

2008

249.101

233.331

15.770

Autonome ontwikkeling

8,30 % stijgen de kosten van het mutatieonderhoud.

drijfswaarde. De aanpassing van de contantmakingspe-

Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde

riode met 1 jaar zorgt voor een positief effect. Per saldo

van € 2.363.000

heeft deze autonome ontwikkeling een positief effect Specificatie verloop totale bedrijfswaarde:



Effect op bedrijfs­waarde in (€ 1.000)

op de bedrijfswaarde van € 1.021.000.

Vrijval kasstromen

-11,186

Effect een jaar opschuiven

12.207



- De verkoop van 66 woningen zorgt voor een afname van de bedrijfswaarde met € 1.844.000 - Door samenvoeging en contractbeeindiging is het 1.021

Voorraadmutaties

- Overleg met de gemeente Leiden over de waardering voor de onroerendzaakbelasting heeft geleid tot een lagere jaarlijkse aanslag.

Voorraadmutaties Autonome ontwikkeling

- Door toename van de mutatiegraad van 7,50 naar

Het gerealiseerde resultaat over 2009 verlaagt de be-

aantal Vhe’s afgenomen. Het effect op de bedrijfswaarde is een afname van € 107.000. - Het aanbrengen van voorzieningen met een

Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 341.000. - Besparingen op de beheerkosten heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 454.000. - Opname van een budget voor WZW heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 6.422.000. - Het niet deelnemen aan het SEV-project Huur op

Investeringen

401

Verkoop

-1.844

huurverhoging op verzoek van bewoners heeft een

Maat heeft een positief effect op de bedrijfswaarde

Sloop

0

positief effect van € 401.000 op de bedrijfswaarde.

van € 949.000.

Nieuwbouw

5.690

- Het in exploitatie nemen van 56 nieuwbouwwonin-

Overige weggevallen VHE’s

-107



4.140

- De gerealiseerde huurverhoging (2,50%) is hoger

gen zorgt voor een toename van de bedrijfswaarde

dan geprognosticeerd (2,25%) De gerealiseerde

met € 5.690.000.

huurharmonisaties zijn echter lager dan begroot.

Parameterwijzigingen

Per saldo zorgt dit voor een afname in de bedrijfs-

Indexaties

2.943

Levensduur verlengingen

186

Mutatiegraad

5.553

Restwaarde grond

0

Discontovoet

0



Parameterwijzigingen - Voor de indexering van de bedrijfswaarde is

8.682

Niveauwijzigingen

waarde van € 2.579.000. - Met ingang van 2009 wordt de heffing van het

gerekend met de meest recente parameters die

­Centraal Fonds Volkshuisvesting niet meer ingere-

beschikbaar zijn op het moment van opstellen van

kend in de bedrijfswaarde. Dit heeft een positief

de jaarrekening. De indexering is gebaseerd op de

effect van € 3.001.000.

parameters van het Centraal Planbureau. Een hogere parameter voor de verhoging van de

Rentabiliteitswaarde correctie leningen

4.805

huur in 2010 en de verlaging van de parameters van

De gemiddelde rentekostenvoet op het vreemd

Huurderving

-48

de bouw en loonindex hebben een positief effect op

­vermogen bedraagt over 2009 4,55% (2008 4,57%).

Planmatig onderhoud

5.468

de bedrijfswaarde van € 2.943.000.

Het disconteringspercentage is bepaald op 5,75%.

Niet planmatig onderhoud

-2.123

Huren

- De toename van de mutatiegraad van 7,5% naar

Belastingen en verzekeringen

-341

Lonen en salarissen

-6.757

Sociale lasten en pensioenpremie

-220

Overige bedrijfskosten

7.431

Leefbaarheid

-6.422

Huurkorting

949

Restwaarde

-95

Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting

3.001

Overige mutaties

-2.579

Erfpacht

8,3% op basis van de ervaringscijfers heeft een

Dit levert een positieve rentabiliteitswaardecorrectie op van € 8.697.000. (2008 € 9.847.000)

positief effect van bijna € 5.553.000 op de bedrijfswaarde. Wijzigingen exploitatiebeleid (niveauwijzigingen) - Verfijning van de vertaling van het huurbeleid heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 4.805.000. - Verfijning van de normen van het planmatig onder-

7



3.076

Rentabiliteitswaardecorrectie

-1.149

houd heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 5.468.000. - Verfijning van de normen van het klachten onderhoud heeft een positief effect op de bedrijfswaarde

Totaal mutatie 100

15.770

van € 240.000. 101

Verklaring van afkortingen, begrippen en n ­ amen

Aedes

Koopgarant

Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in

Hiermee bieden we huishoudens met een beperkt inko-

Nederland.

men de mogelijkheid een woning te kopen met korting en zo een wooncarrière in de eigen wijk te maken.

Belanghouder Of: stakeholder. Een persoon of organisatie die invloed

KWH/KWH-label

heeft of ondervindt van, in dit geval, de Sleutels. Bijvoor-

KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties

beeld klanten, medewerkers, leveranciers.

Huursector. Het KWH-label is een kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties.

BWS-subsidie Het BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies) is een

MRM

subsidieregeling van het Rijk, waarin de geldelijke steun

Maatschappijrelatiemanagement (MRM) is ontwik-

is geregeld die het Rijk aan provincies en budgethouders

keld door twaalf corporaties, Aedes en de Stuurgroep

beschikbaar stelt voor het bouwen van nieuwe wonin-

­Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Het is een hulp-

gen, woonwagens en standplaatsen.

middel voor woningcorporaties om invulling te geven aan maatschappelijk ondernemerschap.

CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financieel

vhe

toezichthouder voor woningcorporaties. Daarnaast

Verhuureenheden.

adviseert het Fonds inzake het rechtmatigheidstoezicht en volkshuisvestelijk toezicht. Ook fungeert het Fonds

VPB

als saneringsfonds en is het voor corporaties mogelijk

Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2008 verplicht

via het Fonds in aanmerking te komen voor subsidiëring,

om over alle activiteiten vennootschapsbelasting (VPB)

projectsteun genaamd.

te betalen, ook over het verhuren van woningen.

Colofon

HBE

VWHR

Een uitgave van

Huurders Belangenvereniging De Eendracht.

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland.

de Sleutels, Leiden

INK

WoonBench

Foto’s

Het managementmodel van het Instituut Nederlandse

Op initiatief van vijftien Nederlandse woningcorporaties

Winand Stut, Winand Stut Fotografie

Kwaliteit (INK) wordt door organisaties gebruikt om een

in 2006 ontstaan als instrument om de bedrijfsvoering

en Hielco Kuipers, Hielco Kuipers

zelfevaluatie uit te voeren. De bedoeling is vooral om

door te lichten en te verbeteren. Naast de initiatief­

Fotoprodukties, Leiden

verbeterpunten te ontdekken.

nemers neemt intussen een groot aantal corporaties aan dit periodieke onderzoek deel, o.a. de Sleutels.

IPD/aeDex-index

Tekst de Sleutels en Wendy van Schie, Tekstwerk

Een informatiebron voor vastgoedsturing bij corporaties. Ongeveer 60 grote en kleine corporaties zijn deelnemer

Ontwerp en realisatie

aan deze index.

Maestro Design & Advertising, Amsterdam Met dank aan alle relaties en medewerkers die bereid waren zich te laten interviewen!

102

Langegracht 70a 2312 NV Leiden Telefoon (071) 516 26 36 Internet www.desleutels.nl