Jaarverslag de Sleutels 2012
Inhoudsopgave
Voorwoord Jaarverslag 2012 ....................................................................................... 2 1. Resultaten ............................................................................................................ 4 2. Mensen ................................................................................................................ 9 2.1 Algemeen ...................................................................................................... 10 2.2 Beleid ............................................................................................................ 11 2.3 In gesprek met onze klanten ............................................................................ 13 2.4 Verhuren ....................................................................................................... 17 2.5 Verkoop en VVE beheer ................................................................................... 22 2.6 Keuze aan de klant ......................................................................................... 23 2.7 Overlast, onrechtmatige bewoning en klachten ................................................... 25 3. Wijken................................................................................................................ 28 3.1 Inleiding ........................................................................................................ 28 3.2 Beleid ............................................................................................................ 29 3.3 Wijkbeheer .................................................................................................... 30 3.4 Werken aan wijken ......................................................................................... 31 3.5 Samenwerkingspartners .................................................................................. 31 3.6 Samenwerkingsprojecten ................................................................................. 32 4.Wonen ................................................................................................................ 37 4.1 Onze woningen ............................................................................................... 38 4.2 Beleid ............................................................................................................ 40 4.3 Vastgoedprojecten .......................................................................................... 42 4.4 Onderhoud ..................................................................................................... 46 5. de Sleutels .......................................................................................................... 47 5.1 In gesprek met belanghouders ......................................................................... 49 5.2 Transparantie ................................................................................................. 51 5.3 Onze organisatie ............................................................................................. 52 5.3.1 Personeelsbeleid .......................................................................................... 53 5.3.2 Verbeteren van de organisatie ....................................................................... 55 5.3.3 Organogram ............................................................................................... 57 5.3.4 OR ............................................................................................................. 58 6. Bestuur .............................................................................................................. 60 6.1 Raad van Commissarissen ................................................................................ 61 6.2 Directeur-bestuurder ....................................................................................... 67 7. Financieel verslag ................................................................................................ 69 8. Verklarende woordenlijst ...................................................................................... 78
1
Voorwoord Jaarverslag 2012 We leven nog: de wereld is op 21 december 2012 niet vergaan. Ondanks de voorspellingen van Maya’s en Nostradamus. De wereld om ons heen is echter wel sterk veranderd in het jaar 2012. Aan het begin van het jaar maakten we ons druk over het feit dat we aan huishoudens met een inkomen boven € 34.084 nauwelijks meer woningen mochten verhuren. Terwijl iedereen kon uitrekenen dat zij op de koopmarkt nauwelijks terecht konden aangezien ze onvoldoende hypotheek konden krijgen en dat de huren in de vrije sector erg hoog zijn. Daarnaast maakten we ons vooral druk over het feit dat we een verhuurdersheffing moesten betalen. Die zou ongeveer 5% van onze inkomsten gaan afromen. Kort daarop barstte het derivaten-debacle van Vestia los. Ons nieuwe huurbeleid hadden we op dat moment nog maar net vastgesteld. Kabinetscrisis, Kunduz-akkoord, verkiezingen en nieuw regeerakkoord moesten toen nog over ons worden uitgestort. Aan het einde van het jaar de balans opmakend liggen met name de saneringssteun voor Vestia en de verhuurdersheffing, die inmiddels ruim 15% van onze inkomsten afroomt, zwaar op de maag. Hoewel de Sleutels financieel niet in de problemen komt, zijn ook bij ons de mogelijkheden om te investeren in grootschalig onderhoud en renovatie van woningen drastisch verminderd. Dat is binnen een paar jaar vooral merkbaar aan het lagere tempo waarin we woningen opknappen en waar nodig vervangen. Dat opknappen hebben we in 2012 in ruime mate gedaan. In de Oude Kooi en in Tuinstadwijk hebben we op grote schaal in diverse straten van deze wijken woningen verbeterd. De entrees van de flats aan de Molens in de Merenwijk en de galerijen en balkons van de flats aan de Jan Evertsenlaan in Voorschoten zijn ingrijpend verbeterd. Het grootste deel van de nieuwbouw aan de Alexanderstraat is in 2012 opgeleverd. Minder voortgang hebben we gemaakt bij een drietal andere projecten, te weten de flat aan de Castellumweg, de nieuwbouw aan de Van Voorthuijsenlocatie en de ontwikkeling van het Kooiplein. De projecten zijn niet afgeblazen, maar hebben meer tijd gevraagd in de voorbereiding dan aan het begin van het jaar was voorzien. In de loop van het jaar hebben we 361 woningen in de sociale sector en 145 in de vrije sector verhuurd. De mutatiegraad bedroeg daarmee 7,7% in 2012. Als gevolg van ons nieuwe huurbeleid hebben we meer woningen beschikbaar gesteld voor huishoudens die niet in de sociale sector kunnen huren. We zijn van mening dat we ook daarmee invulling geven aan onze maatschappelijke opgave om goede woningen aan te bieden voor mensen met weinig kansen op de woningmarkt. In totaal hebben we aan particulieren 91 woningen verkocht en van hen zeven woningen teruggekocht. Daarnaast hebben we in 2012 van woningcorporatie Vidomes een complex met 23 sociale huurwoningen en een kinderdagverblijf in Voorschoten gekocht. Met Vestia hebben we overeenstemming bereikt over de aankoop van een complex met 61 sociale huurwoningen en twee bedrijfsruimten in Leiden. In 2012 hadden we twee speerpunten die voor bepaalde groepen van onze huurders van belang zijn. Het eerste speerpunt betrof de servicekosten. We willen tijdig en begrijpelijk de servicekosten met onze huurders afrekenen. Tijdig is gelukt in 2012, inclusief het wegwerken van achterstanden in de afrekening van een beperkt aantal complexen. We menen het ook begrijpelijker gedaan te hebben, maar hebben al werkend nog een flink
2
aantal punten vastgesteld, waarop verbeteringen wenselijk zijn. Het project loopt daarmee door in 2013. Het tweede speerpunt betrof het beheer van Verenigingen van Eigenaren en de invulling van onze gecombineerde rol van groot-eigenaar en verhuurder. Op beide punten zijn vorderingen gemaakt in 2012, maar de eerlijkheid gebiedt ons om te zeggen dat we vooral ook veel meer inzicht hebben gekregen in de zaken die nog soepeler georganiseerd kunnen worden. Ook op dit punt dus werk aan de winkel in 2013. De druk vanuit de samenleving op woningcorporaties vatten we bij de Sleutels ook op als de opgave om waar mogelijk zuiniger met middelen om te gaan dan van nature al bij ons past. We hebben daar nog niet het einde van de mogelijkheden bereikt. Maar het stemt wel tot tevredenheid dat onze bedrijfskosten in 2012 gedaald zijn naar € 987 per verhuureenheid. Het jaar 2012 was het jaar waarin we onze tweede eeuw zijn ingegaan. In de eerste 100 jaar van ons bestaan zijn woningcorporaties voortdurend in verandering geweest. Op het gebied van deskundigheid, overheidsinvloed, belangenbehartiging, taakopvattingen is een corporatie anno 2012 niet meer te vergelijken met een woningbouwvereniging anno 1912. Eén ding is stabiel in al die jaren: we zijn er om te zorgen voor goede woningen voor mensen met weinig kansen op de woningmarkt. Dat zal ook de komende 100 jaar nog wel zo blijven. Gerda van den Berg Directeur-bestuurder Pieter Ouwehand Robert Jan Sliep Wilbert de Wilde Managementteam
3
1. Resultaten 2012. Het tweede jaar van de periode 2011-2015, de duur van ons ondernemingsplan MENSEN, WONEN, WIJKEN. We opereren in een snel veranderend speelveld: de maatschappij verandert, de maatschappelijke taakopvatting verandert en ook de voorwaarden waaronder wij onze taken samen met onze partners tot uitvoering brengen veranderen. 2012. Onze missie luidt: “De Sleutels biedt haar huidige en toekomstige klanten goed wonen in aantrekkelijke wijken. Onze klanten zijn trots op hun woning en op hun wijk en zijn tevreden met de Sleutels. Huishoudens met een laag of middeninkomen zijn onze voornaamste doelgroep.” 2012. TEVREDEN KLANTEN zijn de rode draad in ons handelen. De Sleutels stelt de klant centraal: samen (her-)ontwikkelen, wooncarrière maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We leren onze klant veel beter kennen. We vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn over ons. Het ondernemingsplan 2011-2015 kent vijf strategische doelen: • Tevreden Klanten • Voldoende woningen voor doelgroepen • Een waardevolle vastgoedportefeuille • Goede bouw-, woontechnische en functionele kwaliteit • Duurzaam aantrekkelijke wijken In 2012 hebben we weer hard gewerkt aan de realisatie van deze doelen. Hieronder leest u welke resultaten we in 2012 hebben behaald. TEVREDEN KLANTEN INDICATOR KWH eindoordeel Professionele VVEorganisatie
Meer differentiatie in wijken Tuinstadwijk en de Kooi (Leiden) Klanten maken afspraak digitaal
DOELSTELLING 2012 Landelijk behoren tot de 60% beste. In 2012 is de VVE organisatie geëvalueerd d.m.v. een enquête.
Planvorming van de verbeteropgave in Tuinstadwijk en de Kooi (Leiden). In 2012 komt 30% van de klantafspraken digitaal tot stand.
VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN DOELSTELLING 2012 INDICATOR Aantal nieuwbouw In 2012 geen opleveringen
RESULTAAT 2012 59% beste (gerealiseerd). Niet gerealiseerd. De organisatie is begin 2013 intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Realisatie deelprojecten gestart. Planvorming verloopt volgens planning. Niet gerealiseerd. Wel is het klantenportaal in het eerste kwartaal uitgerold naar onze klanten.
RESULTAAT 2012 Deeloplevering project 4
woningen
gepland.
Voldoende aantallen woningen voor doelgroepen
Norm naar rato corporaties Leiden en Voorschoten conform prestatieafspraken.
Woningen voor middeninkomens
Beleid uitgevoerd.
Aantal gehuisveste tienermoeders
Tenminste vijf tienermoeders erbij gehuisvest. Werkmethode ontwikkelen om kleine huishoudens te bemiddelen naar kleinere woningen.
Minder ‘ruimtelijk’ scheefwonen beleid.
Lage mutatie leegstand Minder ruimtelijk scheefwonen Meer woningen bereikbaar (WZW)
Gemiddeld 40% aansluitend verhuurd. Bemiddeling van 15 huishoudens naar een andere woning. >100 vhe’s door complexmatige aanpak toegankelijker gemaakt door aanpak entree/ophogen galerij/portieken/ scootmobielruimte.
WAARDEVOLLE VASTGOED PORTEFEUILLE INDICATOR DOELSTELLING 2012 Complexbeheerplannen Jaarlijks actualiseren voor 1 september. Behoefte/wensen klanten
De wensen zijn bekend.
Verkoopopbrengst
Opbrengst conform planning MJP (9.3 mln).
GOEDE BOUW-WOONTECHNISCHE EN FUNCTIONELE KWALITEIT DOELSTELLING 2012 INDICATOR Verbeter- en Uitvoering conform
Alexanderstraat (26 woningen). Het aantal beschikbare woningen voor doelgroepen is in 2012 is conform geldende prestatieafspraken. Nieuw huurbeleid met nieuwe labeling gereed en per 1 juli 2012 van toepassing. Bovendien experiment doorstroming scheefhuurders middeninkomens gestart. Niet gerealiseerd omdat er geen vraag was. SEV experiment is afgerond en geëvalueerd in 2012. Er loopt een onderzoek of het experiment een vervolg krijgt. Niet gerealiseerd. 16% aansluitend verhuurd. Gerealiseerd, 15 bemiddelingen via SEVexperiment. Ruim gerealiseerd. 466 woningen toegankelijk gemaakt.
RESULTAAT 2012 Niet volledig gerealiseerd vanwege aanpassing ambitieniveau. Gerealiseerd met uitvoering woonwensenonderzoek onder 3830 klanten, waarvan 1160 hebben gereageerd. Bijna gerealiseerd: 9.1 mln.
RESULTAAT 2012 Conform planning 2012 zijn 5
grootonderhoudprojecten
planning.
Onderhoudskwaliteit
Eerste conditiemeting uitvoeren.
Energiezuinige woningen
Doelstelling 2012 CO2 reductie van 2,7%. Gecumuleerd 2008-2012 13,5% Aantal CO ‘niet-veilige’ woningen met 20% gereduceerd.
CO-veilige woningen
DUURZAAM AANTREKKELIJKE WIJKEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 Wijkactieplannen Jaarlijks per 1 september zijn de WAP’s geactualiseerd. Wijkactieplannen Uitvoering WAP’s conform planning/rapportage per kwartaal. Schotel-en tuinenbeleid Uitvoering conform planning.
gereed: Zuidelijke blokken en blauwe blokken in de Kooi; Seringenstraat in Tuinstadwijk en J. Evertsenlaan in gereed. Project in uitvoering maar verloopt langzamer dan gepland. Eerste ervaringen met conditiemetingen zijn opgedaan. Ruim 27% is gemeten. 1,7% gerealiseerd in 2012. Gecumuleerd 11%.
Niet gerealiseerd. Reductie met 5%
RESULTAAT 2012 Gerealiseerd.
Gerealiseerd.
Gerealiseerd.
POSITIONERING ALS MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMER DOELSTELLING RESULTAAT 2012 INDICATOR 2012 Bijeenkomst Jaarlijks een Woondebat georganiseerd met thema initiatief bijeenkomst zelfredzaamheid van klanten. organiseren voor Expertmeeting georganiseerd met thema energie. kennisoverdracht naar stakeholders. Financiële Bijdragen aan Extra inzet Zakgeldbureau 2Work4 € 101,25 Bijdrage wijkactiviteit maatschappelijke bijdrage aan bewonerscommissies (2x) € 194,63 maatschappelijke initiatieven Bedankje bewonerscommissieleden initiatieven die i.v.m afscheid/inzet (9 personen) € 210,00 aansluiten bij het Sponsoring speeltuin Zuiderkwartier € 1.500,00 onderwerp TAM TAM € 1.500,00 wonen of Sponsoring Jeugddorp € 1.000,00 leefbaarheid. Voetbaltoernooi Meerburg € 230,55 Financiële bijdrage Souk € 700,00 Financiële bijdrage veiligheidsmiddag Leiden-Noord € 180,96 Financiële bijdrage VoorleesExpress € 2.500,00 6
Kidsclub Slaaghwijk excursie Financiële bijdrage Stichting Present Co Verhoogprijs Bijdrage schoonmaakactie Mors i.s.m Portaal en Pacellischool (2x) Tuingroep Paramaribohof INVESTEREN IN MENSEN INDICATOR Competentiemanagement
DOELSTELLING 2012 Beleid ontwikkelen en implementeren vanuit de kadernota personeelsbeleid 2011-2015.
Ziekteverzuim- en frequentie
Het ziekteverzuim is <4%, de gemiddelde meldingsfrequentie <1,5.
INK-model
Op gebied van kwaliteitsbeleid is in 2012 het project INK opgestart. Dit moet er toe leiden dat begin 2013 de zelfevaluatie van 2009 wordt afgezet tegen huidige situatie. Algemene tevredenheid medewerkerstevredenheidsonderzoek met als resultaat in 2011 minimaal 7.5. Target 2011-2015: 8%
Medewerkers tevredenheid
Meerjaren mobiliteit Bedrijfskosten
WAARBORGING CONTINUÏTEIT INDICATOR Solvabiliteit
Kasstroom ICR (interest coverage ratio)
Verhogen kostenbewustzijn gehele organisatie.
DOELSTELLING 2012 Solvabiliteit minimaal 20%
Kasstroom minimaal 2% (conform WSW). Groter dan 1.4
€ 540,00 € 7.000,00 € 1.000,00 € 381,00 € 120,00
RESULTAAT 2012 Beleid ontwikkeld en geïmplementeerd, waaronder implementatie van de HRM-gesprekscyclus, stage- en loopbaanbeleid. Het ziekteverzuim blijft met 6,1% boven de target van 4%. De meldingsfrequentie bedraagt 1,65. Project is in 2012 opgestart.
Resultaat in 2011 7.7 Onderzoek om de twee jaar. Eerstvolgende is in 2013/ begin 2014. 2012: 6%; meerjaren gemiddelde: 10%. Bedrijfskosten in 2012 teruggedrongen tot onder referentie- en landelijk gemiddelde volgens CFV.
RESULTAAT 2012 Ruim gerealiseerd (78% o.b.v. bruto open marktwaarde). Ruim gerealiseerd (10,3%). Gerealiseerd (2,55).
MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES Wij willen aan de hand van een aantal indicatoren onze maatschappelijke prestaties monitoren.
7
Gemiddelde huur als percentage van de maximaal redelijke huur Omschrijving gemiddelde huur gemiddelde max huur procentueel
Sociaal € 442 € 674 66%
commercieel € 816 € 852 96%
Totaal € 460 € 683 67%
Percentage nieuwe contracten in de sociale sector aan mensen met een inkomen beneden € 34.085 Huurcontracten naar huurklassen t/m € 366 € 366 - € 562 € 562 - € 665
< € 34.085 4% 60% 32% 96%
> € 34.085 0% 0% 4% 4%
Woningbezit per 31/12/2012 naar huurdifferentiatie.
Percentage nieuwe huurders in de sociale sector dat recht heeft op huurtoeslag 2012 Omschrijving Aantal recht op huurtoeslag 255 totaal nieuwe huurders 361 procentueel 70,64% Woningbezit 31 december 2012 naar huurlabel Woningenbezit naar aantal % energielabel A B C D E F G
198 231 1617 1973 1522 1095 814 7450
3% 3% 22% 26% 20% 15% 11% 100%
8
2. Mensen BELEIDSSPEERPUNT: TEVREDEN KLANTEN We luisteren naar de wensen van onze huidige en toekomstige klanten, wij kennen onze klanten, zijn nieuwsgierig en bieden kansen en maatwerk. INDICATOR KWH eindoordeel Professionele VVEorganisatie
Klanten maken afspraak digitaal
DOELSTELLING 2012 Landelijk behoren tot de 60% beste. In 2012 is de VVE organisatie geëvalueerd d.m.v. een enquête.
In 2012 komt 30% van de klantafspraken digitaal tot stand.
BELEIDSSPEERPUNT: VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN DOELSTELLING 2012 INDICATOR Voldoende aantallen Norm naar rato corporaties woningen voor doelgroepen Leiden en Voorschoten conform prestatieafspraken.
Woningen voor middeninkomens
Beleid uitgevoerd.
Minder ‘ruimtelijk’ scheefwonen beleid
Werkmethode ontwikkelen om kleine huishoudens te bemiddelen naar kleinere woningen.
Lage mutatie leegstand
Gemiddeld 40% aansluitend verhuurd. Bemiddeling van 15 huishoudens naar een andere woning.
Minder ruimtelijk scheefwonen
BELEIDSSPEERPUNT: WAARDEVOLLE VASTGOEDPORTEFEUILLE INDICATOR DOELSTELLING 2012 Behoefte/wensen klanten De wensen zijn bekend.
RESULTAAT 2012 59% beste (gerealiseerd). Niet gerealiseerd. De organisatie is begin 2013 intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Niet gerealiseerd. Wel is het klantenportaal in het eerste kwartaal uitgerold naar onze klanten.
RESULTAAT 2012 Het aantal beschikbare woningen voor doelgroepen is in 2012 is conform geldende prestatieafspraken. Nieuw huurbeleid met nieuwe labeling gereed en per 1 juli 2012 van toepassing. Bovendien experiment doorstroming scheefhuurders middeninkomens gestart. SEV experiment is afgerond en geëvalueerd in 2012. Er loopt een onderzoek of het experiment een vervolg krijgt. Niet gerealiseerd, 16% aansluitend verhuurd. Gerealiseerd, 15 bemiddelingen via SEVexperiment.
RESULTAAT 2012 Gerealiseerd met uitvoering woonwensenonderzoek onder 3830 klanten, waarvan 1160 hebben gereageerd. 9
Verkoopopbrengst
Opbrengst conform planning MJP (9.3 mln)
Bijna gerealiseerd met 9.1 mln.
2.1 Algemeen De Sleutels stelt de klant centraal: samen (her-)ontwikkelen, wooncarriere maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We leren onze klant veel beter kennen. En we vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn over ons. De Sleutels heeft trouwe huurders. In 2012 is de gemiddelde woonduur van onze klanten 11,6 jaar. Daardoor is de doorstroming beperkt, en komen starters helaas minder snel aan bod. Ruimtelijk en financieel scheefwoners voelen zich onvoldoende gestimuleerd of verleid om te verhuizen naar een passende woning. De Sleutels heeft in de leeftijdsgroep tot circa 40 jaar veel minder huurders dan mag worden verwacht uit de gegevens van de Gemeente. Het aandeel huurders in de leeftijdsgroep 60+ daarentegen is relatief hoog in vergelijking met de gegevens van de Gemeente.
WOONZICHT EN HOLLAND RIJNLAND Sinds 2004 werken woningcorporaties en Gemeenten in de regio Holland Rijnland samen binnen één regionale woningmarkt. Dat betekent dat de woningbouwcorporaties alle vrijgekomen woningen in deze regio op dezelfde wijze verdelen. De verdeling is geregeld via het woonruimteverdeelsysteem www.woonzicht.nl van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). In 2010 is Holland Rijnland samengevoegd met de Rijnstreek. Hiermee is de VWHR uitgebreid met drie Gemeenten, tot een totaal van 15. Voor het woonruimteverdeelsysteem geldt dat de verdeling van de woningen in deze twee regio’s via één systeem gaat en via één verordening. In 2011 is al een nota van beleidsuitgangspunten opgesteld door de corporaties van beide regio’s. Hierin zijn de voorwaarden voor de verordening vanuit de corporaties uiteengezet. Eind 2011 is gestart met de uitwerking naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem. De start van een nieuw systeem wordt verwacht in 2013 of 2014. Doelstellingen van het huisvestingsbeleid zijn: • Er is één open regionale woningmarkt. • De dynamiek wordt bevorderd door het stelsel van woningtoewijzing. • Woningzoekenden hebben een zo groot mogelijke keuzevrijheid. 10
• •
Op lokaal niveau wordt zoveel mogelijk de sociale cohesie geborgd. De kansen voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen worden geborgd.
2.2 Beleid EXPERIMENT ‘KLEINER WONEN MET KORTING’ In oktober 2011 hebben de Sleutels, Portaal, en Ons Doel het experiment ‘Kleiner wonen met korting’ in gang gezet. Het doel was om grote woningen vrij te krijgen voor grote huishoudens en doorstroming op de sociale huurmarkt te bevorderen. De korting bestond eruit dat huurders voor de nieuwe woning hetzelfde percentage van de maximaal redelijke huurprijs blijven betalen. Het experiment liep een jaar en werd op 10 oktober 2012 afgesloten. Het experiment is onder de vlag de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), nu opgegaan in Platform31, uitgevoerd en geëvalueerd. Ook experimenten van Noordwijkse Woningstichting (Noordwijk), KleurrijkWonen (Culemborg, Geldermalsen, Leerdam, Lingewaal en Giessenlanden), De Woonmensen, De Goede Woning en Ons Huis (Apeldoorn) zijn hierin meegenomen. In Leiden hebben 26 verhuizingen plaatsgevonden binnen het experiment. De Sleutels heeft 15 woningen vrij gekregen en zeven woningen met korting verhuurd. Het experiment heeft niet opgeleverd wat we ervan hadden verwacht. Er zijn niet méér woningen vrijgekomen en er zijn geen langere verhuisketens gecreëerd. De belangrijkste redenen/ oorzaken zijn: - Huurders waren ook zonder het experiment verhuisd. - Een groot deel van de woningen is in de vrije sector terecht gekomen. - De woningen die vrij zijn gekomen hebben over het algemeen de langste verhuisketens. Echter omdat deze verhuringen ook zonder het experiment hadden plaatsgevonden, is de doorstroming niet toegenomen. In de experimenten van Kleurrijk Wonen, De Woonmensen, De Goede Woning en Ons Huis zijn wel meer woningen vrijgekomen en verhuurd. Zij hebben gewerkt met meerdere prikkels om huurders te verleiden om te verhuizen, terwijl we in Leiden alleen een financiële prikkel hadden. Omdat we ook in Leiden grote woningen vrij willen krijgen voor gezinnen en doorstroming willen beïnvloeden, gaan we kijken of een vervolg van het experiment zin heeft. Hierin nemen we onze ervaringen in combinatie met de ervaringen van de andere collega corporaties mee. EXPERIMENT ‘VOORRANG VOOR LAGE MIDDENINKOMENS’ Dit is een experiment om meer doorstroming in de sociale woningvoorraad te krijgen en om huishoudens met een inkomen tussen de € 34.085 (inkomensgrens 2012) en € 43.000 een betaalbaar alternatief te bieden. Het experiment is een gezamenlijk initiatief van huurdersorganisaties (FHLO en HBE) en corporaties in Leiden en is 1 september 2012 gestart voor de periode van één jaar. Huurwoningen met een huurprijs tussen € 664,66 (huurprijsgrens 2012) en € 800 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000 die een sociale huurwoning achterlaten. De huurder laat een zelfstandige sociale huurwoning achter in het werkgebied van Portaal, Ons Doel, de Sleutels en Ymere in Leiden en omgeving.
11
Op basis van de huidige mutatiegraad van de woningen binnen de genoemde prijsklasse verwachten we dat er maximaal 36 woningen in een jaar via het experiment verhuurd gaan worden. Het experiment is geslaagd wanneer: • de doorstroming in de sociale voorraad in Leiden toeneemt; • en elke binnen de pilot verhuurde woning aan het eind van de verhuisketen leidt tot de instroom in de sociale woningvoorraad van tenminste één starter op de Leidse woningmarkt. In de eerste vier maanden van het experiment hebben huurders nog geen gebruik gemaakt van de voorrangregeling. HUURBELEID In 2012 is het huurbeleid aangescherpt. De schaarste punten (15/25 punten extra) zijn toegevoegd, hetgeen bij mutatie de mogelijkheid geeft extra huur te ontvangen. Van deze mogelijkheid maken wij in minder dan 50% van ons bezit gebruik. Concreet betekent dit dat wij ca. de helft van onze complexen opnieuw hebben gelabeld met een streefhuur van ca. 85% maximaal redelijk. Hiermee wordt ook voorkomen dat veel woningen van het sociale segment naar het commerciële segment verhuizen. Daarnaast hebben wij gebieden aangewezen waar wij wel commercieel verhuren, maar niet tegen de maximale markthuren. Met de HBE hebben wij afspraken gemaakt over het monitoren van de gevolgen van ons huurbeleid. Kernbegrippen bij ons nieuwe beleid zijn: differentiatie in wijken, voldoende woningen voor lage- en lage middeninkomens, klanttevredenheid en uiteraard financiële continuïteit van de organisatie. Met de HBE is afgesproken het huurbeleid jaarlijks te monitoren en hierover in het jaarverslag te rapporteren. Items waarop wordt gemonitord (normen): 1. 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085 per jaar. 2. In 2017 wordt minimaal 65% verhuurd onder de tweede aftoppingsgrens en wordt minimaal 87% verhuurd onder de liberalisatiegrens. 3. Vanaf 1 juli 2012 wordt minimaal 20% van de geliberaliseerde woningen aangeboden met een huurprijs lager dan € 800 per maand. 4. De aflossingsfictie is meer dan 2% en de solvabiliteit is meer dan 20%. Over deze normen kan worden gemeld: 1. Van de toewijzingen in ons DAEB bezit is 96 % toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085 Dit ligt hiermee ruim boven de 90%. 2. Per eind 2012 werd 87% van ons bezit verhuurd onder de tweede aftoppingsgrens. 95% werd verhuurd onder de liberalisatiegrens. De prognose anticiperend op nieuw huurbeleid 2013 is dat de aantallen per 2017 72% en 89% bedragen. Hiermee voldoen we nog ruimschoots aan de afgesproken normen. 3. Tot 1 juli 2012 werd ca. 25% van de vrije sector huurwoningen onder de € 800 per maand verhuurd (nieuwe verhuringen). Vanaf 1 juli 2012 is dat 39%. Hiermee is ruim aan de norm van 20% voldaan. 4. De aflossingsfictie en de solvabiliteit liggen zowel in 2012 als in de meerjarenprognose ruim boven de 2 respectievelijk 20%. De verhouding van de huidige netto huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur is 67%. Dit percentage ligt lager dan vorig jaar in verband met de ingevoerde schaarste punten.
12
2.3 In gesprek met onze klanten De kwaliteit van onze dienstverlening aan klanten vindt de Sleutels heel belangrijk. Om onze dienstverlening te verbeteren, vragen wij klanten regelmatig naar hun mening over verschillende onderwerpen. Maar klanten benaderen ons ook zelf met vragen en suggesties. We hebben regelmatig overleg met de Huurdersbelangenvereniging (HBE) en bewonerscommissies. We benaderen bewoners actief via wijkacties. In de wijken zijn onze wijkbeheerders de ogen en oren van de organisatie. Onze klanten kunnen ons via diverse kanalen bereiken, zoals de mail, telefoon en woonwinkel. WOONWINKEL Onze woonwinkel wordt veel bezocht door onze klanten. Met meer dan 1300 bezoeken per maand weten onze klanten en relaties ons goed te vinden. 80% van de bezoekers zijn klanten, de overige 20% zijn zakelijke relaties. Veel van onze klanten verkiezen het persoonlijk “even langskomen” boven een telefoongesprek of mailcontact. De laagdrempelige ontvangst spreekt klanten aan. Soms is ook de situatie die besproken moet worden zo, dat een persoonlijk gesprek in een van de spreekkamers van de woonwinkel noodzakelijk is voor de klant of medewerker. TELEFONIE In 2012 hebben we ongeveer 46.000 gesprekken binnengekregen. Daarvan hebben we 95% kunnen aannemen. Ongeveer 75% van de gesprekken beantwoorden we binnen 30 seconden. De gespreksinhoud is steeds erg gevarieerd. Al het telefoonverkeer wordt in eerste instantie door het KlantenContactCentrum (KCC) opgepakt en afgehandeld. Ongeveer 80% van alle vragen wordt meteen afgehandeld of doorverbonden. Een brede kennis en een kennisbank met vragen en antwoorden helpt daarbij. MAIL Jaarlijks ontvangt het KCC ruim 4.000 mails. Deze komen wat inhoud betreft overeen met de vragen van klanten die telefonisch of persoonlijk worden gesteld. Reparatieverzoeken van klanten en vragen over het woonruimteverdeelsysteem Woonzicht (van woningzoekenden in het algemeen) voeren de boventoon. Sinds de start van het digitale klantenportal komen er ook extra vragen binnen van klanten die al inzage hebben gehad in hun gegevens, en daar vragen over stellen. KWALITEITSMETING (KWH) Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) meet sinds 2012 onze complete dienstverlening. KWH doet een inhoudelijke beoordeling van onze informatievoorziening. Voorheen werd onze dienstverlening in een bepaalde periode gemeten door KWH. Sinds 2012 wordt de mening van onze klanten het gehele jaar door bevraagd. Voor alle onderdelen krijgt de Sleutels mooie cijfers van de bewoners. Gemiddeld scoort de Sleutels over 2012 een 7,7. De kwaliteitscontrole die KWH voorheen deed in een korte periode, heeft nu plaatsgemaakt voor een continue meting. Deze is representatiever en geeft een eerlijker beeld van onze prestaties. KLANTENPORTAAL Begin 2012 is ons digitale loket, mijn.desleutels.nl, online gegaan. Daarop vinden onze klanten informatie met betrekking tot hun woning en regelen zij allerlei zaken online, zoals: woonwaardepunten van de woning, energielabel, activiteiten in de buurt, overzicht van de contacten met de Sleutels, huur betalen en een woningruiladvertentie plaatsen. Eind 2012 hadden 924 klanten hun account geactiveerd. Dat is meer dan 10% van ons klantenbestand 13
en dus een mooi resultaat voor dit eerste onlinejaar. Klanten kunnen via een formulier een afspraakverzoek indienen. Om organisatorische en technische redenen is het nog niet mogelijk dat de klant zelf direct een dag en tijdstip naar wens in de agenda van de Sleutels inplant. KLANTENPANELS De mening van de eindgebruiker, onze klant, over onze producten en diensten vinden we erg belangrijk. Daarom raadplegen we regelmatig klantenpanels; niet alleen tijdens de ontwikkeling van nieuwe producten of diensten, maar ook over bestaande zaken. In 2012 kwam een klantenpanel bijeen om mee te praten over de inzet van social media door de Sleutels. Uit de discussies kwam naar voren dat de voorkeur blijft uitgaan naar persoonlijk contact, live, via de mail of per telefoon. De social media kunnen een goede aanvulling zijn op de huidige informatiekanalen, maar zeker geen vervanging, wat het klantenpanel betrof. De uitkomsten van deze sessie hebben we gebruikt bij de vormgeving van ons beleid over dit onderwerp (zie ook social media). SOCIAL MEDIABELEID De social media zijn tegenwoordig niet meer weg te denken als communicatiemiddel. In 2012 hebben wij daarom onderzocht hoe we gebruik kunnen maken van deze kanalen. Onder andere door een klantenpanel daarover te raadplegen (zie ook Klantenpanels). We kiezen ervoor om aanwezig te zijn op Twitter, Linkedin, Flickr en YouTube. In 2013 verkennen we de mogelijkheden van Facebook. Onze website blijft onze belangrijkste bron van informatie op internet. We verwijzen klanten die contact zoeken met ons via de social media dan ook naar de website of ons KlantenContactCentrum. WOONWENSEN ONDERZOEK In juni/ juli 2012 hebben we aan bijna de helft van onze huurders een vragenlijst toegestuurd om hun woonwensen te inventariseren. En tevens hoe zij de leefbaarheid in hun wijk ervaren. Meer dan 1160 huurders hebben de vragenlijst teruggestuurd. Een derde hiervan geeft aan binnen 7 jaar te willen verhuizen. Enkele resultaten op hoofdlijnen zijn: • Ruim 60% van huurders die willen verhuizen zijn jonger dan 50 jaar. • Van alle huurders die willen verhuizen is 45% alleenstaand, één derde betreft een gezin. • Huurders die willen verhuizen wonen nu vooral in Zuidwest, Noorderkwartier en de Kooi. • In de Stevenshof willen vooral 2-persoonshuishoudens verhuizen. • In de Mors willen gezinnen verhuizen en in de Binnenstad, Tuinstadwijk en Zuidwest juist alleenstaanden. • Zuidwest, de Binnenstad en de Mors zijn wijken waar huurders naartoe willen verhuizen. • De Hoven, Tuinstadwijk en Meerburg zijn niet populair om naartoe te verhuizen. • 45% van de respondenten wil een eengezinswoning; hoe hoger het inkomen, hoe vaker een eengezinswoning is gewenst. • Bijna alle huurders die willen verhuizen willen een 3 of 4-kamerwoning. • Bijna 64% van de huurders waardeert zijn of haar woonomgeving met een 7 of hoger. • 30% vindt zijn of haar buurt verbeterd, terwijl 31% aangeeft dat deze juist achteruit is gegaan. DIGITALE BROCHURELIJN Vanaf 2013 heeft de Sleutels geen papieren brochures meer. De huidige papieren middelen sluiten niet goed aan bij het streven om kostenbewust, duurzaam en klantgedreven te werken. Drukwerk is kostbaar en niet duurzaam. Bovendien is het niet dynamisch als het gaat om het doorvoeren van wijzigingen. Met het digitaliseren van bepaalde informatie 14
kunnen we sneller inspelen op actuele ontwikkelingen. De informatie uit onze folders is nu helder, kort en bondig op webpagina’s beschreven. Naast de complete informatie in digitale brochures vinden onze klanten op deze manier ook specifieke informatie. Natuurlijk blijft onze voorlichting en informatie ook op papier beschikbaar voor wie dat wil. Onze huurders kunnen op aanvraag een geprinte versie van de brochures krijgen. De geprinte versies hebben echter een eenvoudige lay-out. OP COMPLEXNIVEAU Op complexniveau zijn we in gesprek met bewonerscommissies over beheerzaken zoals onderhoud, leefbaarheid en herstructureringsprojecten. Twee keer per jaar voeren we overleg met de bewonerscommissies. We betrekken hen actief bij de ontwikkeling van de wijkactieplannen. Tijdens het voorjaarsoverleg inventariseren we de ideeën en wensen van de commissies. Tijdens het najaarsoverleg presenteren we hen de nieuwe wijkactieplannen. Daarbij geven we aan wat er met de ideeën van de commissies is gedaan. Daarnaast maken we afspraken over de uitvoering van de plannen. Ook hebben we intensief overlegd met een aantal klankbordgroepen uit wijken waar grote herstructurering gepland staat. Door de verkoop van woningen werken we in toenemende mate in gemengde complexen. Complexen met huurders en eigenaren. Dat betekent dat we ook in toenemende mate te maken krijgen met Verenigingen van Eigenaren, waarin de Sleutels dan de groot-eigenaar is. In 2012 is gestart met het vorm en inhoud geven aan de groot-eigenaarsrol. Deze is neergelegd bij de wijkconsulenten aangezien zij de vaste gesprekspartner zijn van huurders. BEWONERS PRATEN MEE OVER ONDERHOUD IN HUN COMPLEX De Sleutels vindt het belangrijk dat bewoners meedenken over de onderhoudswerkzaamheden die wij uitvoeren in de verschillende complexen. Bewoners hebben vaak hele concrete ideeën en wensen als het gaat om onderhoud. Door zoveel mogelijk onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig uit te voeren bij een complex zorgen we ervoor dat bewoners zo kort mogelijk overlast ervaren. De Sleutels heeft in 2012 vier bewonersbijeenkomsten georganiseerd. De opkomst was gemiddeld 30%. Op deze bijeenkomsten zijn de werkzaamheden voor het planmatig onderhoud in 2013 gepresenteerd. Aan bewoners is gevraagd of zij aanvullende wensen en ideeën hebben voor 2013. Op de bijeenkomsten zijn waardevolle zaken naar voren gekomen. Daar waar we geen bijeenkomst hebben georganiseerd konden bewoners hun wensen en ideeën op een kaart invullen en inleveren. Dat blijkt niet de goede manier, de respons was nl. erg laag: 5%. OP STEDELIJK NIVEAU De belangen van onze klanten zijn goed verankerd in onze overlegstructuur. Onze wijkconsulenten overleggen tweemaal per jaar met de bewonerscommissies. Op hun beurt zijn de ruim 20 bewonerscommissies en ongeveer 750 huurders als lid aangesloten bij de Huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE). De HBE overlegt op haar beurt weer met de Sleutels. HUURDERSBELANGENVERENINGING DE EENDRACHT Zoals iedere woningcorporatie kent de Sleutels een huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Aan Huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE) wordt advies gevraagd over het voorgenomen beleid en over de uitwerking daarvan in richtlijnen en handleidingen. De dienstverlening aan huurders is een belangrijk terugkerend onderwerp van gesprek.
15
In 2012 zijn er zeven vergaderingen geweest van het bestuur van de HBE met de directeurbestuurder van de Sleutels. Een belangrijk onderwerp op de vergaderingen was in 2012 het huurbeleid. Zowel het beleid zelf als de manier waarop de gevolgen gemonitord worden en de criteria die daarbij worden gehanteerd om te bepalen of het loopt zoals verwacht, zijn diverse malen besproken. Het regeringsbeleid maakte onderdeel uit van deze besprekingen. Eind 2012 heeft de HBE advies uitgebracht over de prestatieafspraken van de Sleutels en Woonzorg Nederland met de gemeente Voorschoten. Een tweede thema waarover de HBE adviezen heeft uitgebracht, betreft de regelingen die voor huurders van de Sleutels gelden. Daar horen onder andere bij: schotelantennes, servicekosten, woningruil, zelf aangebrachte voorzieningen, klachtenprocedure en digitale communicatie. Daarnaast worden de overleggen vaak gebruikt om de HBE te informeren over de herstructureringsprojecten waaraan gewerkt wordt. Los van de vergaderingen waaraan iedereen deelnam, zijn er verschillende overleggen geweest met vertegenwoordigers van de HBE over onderwerpen waaraan veel gedetailleerde informatie was verbonden. Zo is gesproken over de inkomenseisen bij verhuur in de vrije sector, informatievoorziening vanuit Verenigingen van Eigenaren, tijdelijke verhuur en de systematiek rond de financiële bijdrage die de Sleutels aan de HBE verstrekt. Een bijzondere activiteit van de HBE in 2012 was de werving van een nieuwe commissaris die op voordracht van de huurdersorganisatie lid wordt van de Raad van Commissarissen. De HBE heeft Robert Hein Broekhuijsen voorgedragen. De ledenvergadering van vereniging de Sleutels heeft in november de voorgedragen kandidaten benoemd. In Leiden bestaat al geruime tijd de gewoonte dat woningcorporaties en huurdersorganisaties gezamenlijk overleggen met de Gemeente over zaken die deze drie partijen gezamenlijk betreffen. Dit overleg vindt zowel op ambtelijk niveau als op bestuurlijk niveau met de wethouder Ruimte van de Gemeente Leiden plaats. De HBE vertegenwoordigt de belangen van alle huurders en richt zich op algemeen beleid en voor alle huurders geldende regels. Daarnaast zijn er bewonerscommissies die de belangen van een bepaald complex met woningen vertegenwoordigen. De vaste gesprekspartner van een bewonerscommissie is de wijkconsulent. De wijkconsulenten overleggen twee maal per jaar met iedere bewonerscommissie. Leefbaarheid en planmatig onderhoud vormen vaste onderwerpen van gesprek in deze overleggen. Om de relatie tussen de Sleutels en de bewonerscommissie goed te regelen is in 2012 een nieuw Convenant Bewonerscommissies afgesloten. In essentie is dit convenant een handboek waarin de taken en bevoegdheden van de Sleutels en de bewonerscommissies zijn vastgelegd. Ook de afbakening met de HBE komt hierbij ter sprake. Het convenant is een aanvulling op de samenwerkingsovereenkomst tussen de Sleutels en de HBE die in november 2007 is opgesteld. Daarnaast is bij verschillende complexen een klankbordgroep actief. Een klankbord heeft een beperktere taak dan een bewonerscommissie en wordt meestal ingesteld wanneer er sprake is van groot planmatig onderhoud of een volledige herstructurering van een complex of wijk. Zo waren er in 2012 klankbordgroepen actief in Buizerdhorst, Paramaribohof, Poldermolen, Pelmolen, Tuinstadwijk en de Oude Kooi.
16
2.4 Verhuren Eind 2012 stonden in de regio Holland Rijnland bijna 56.000 woningzoekenden ingeschreven. Van de 506 door de Sleutels opnieuw verhuurde woningen zijn er 361 binnen de sociale sector (< € 664,66) verhuurd en 145 in de vrije sector (> € 664,66).
CONTRACTEN NAAR HUURPRIJSKLASSE
2012 laat een daling zien van nieuwe contracten tot de liberisatiegrens (€ 664) en een sterke stijging van de vrije sectorwoningen boven de € 664. De reden hiervan zijn het huurbeleid en de schaarstepunten (15/25). Woningen boven de 141 punten worden voor een groot deel geliberaliseerd. Van alle contracten is 71% afgesloten met een huur onder de huurtoeslaggrens van € 664. NIEUWE CONTRACTEN NAAR HUISHOUDGROOTTE
In vergelijking met 2011 heeft de Sleutels in 2012 meer contracten afgesloten met meerpersoonshuishoudens en iets minder huurcontracten afgesloten met eenpersoonshuishoudens. Ondanks deze lichte daling is ruim de helft van de nieuwe contracten (52%) afgesloten voor eenpersoonshuishoudens.
17
NIEUWE CONTRACTEN NAAR LEEFTIJD
Ruim 69% van de nieuwe verhuringen is afgesloten met huurders met een leeftijd onder de 45 jaar. Daarbij blijft de leeftijdscategorie tot 25 jaar verder dalen. Het percentage nieuwe contracten met huurders van 65 jaar en ouder is, na een stijging in 2011, toch weer gedaald. NIEUWE CONTRACTEN NAAR DOELGROEP
Ongeveer 80% van de verhuringen verlopen via Woonzicht en worden verhuurd aan starters, doorstromers of senioren. De overige woningen gaan naar andere doelgroepen.
18
MUTATIEGRAAD (EIND CONTRACT) PER WIJK IN 2007 – 2012
Evenals voorgaande jaren is het aantal mutaties in 2012 het hoogst in het Noorderkwartier. Bewoners van de Binnenstad van Leiden verhuisden in 2012 het minst. MUTATIE LEEGSTAND
Het percentage aansluitende verhuur bedraagt 16% en is ver achtergebleven bij onze doelstelling. Dit komt mede door de ingevoerde inkomensnorm. Veel kandidaat huurders voldoen niet aan de norm, wat resulteert in een afwijzing. Bij seniorenwoningen zien wij een daling in reactiegetal en een hoog aanbiedingsgetal. Dat betekent dat veel mensen de aangeboden woning weigeren. AANTAL VERHURINGEN ONDER DE € 34.085 96% van onze sociale verhuringen hebben wij verhuurd aan de doelgroep met een inkomen onder de € 34.085. Hiermee is de Sleutels ruim boven de norm van 90% gebleven. VRIJE SECTOR VERHUUR In 2012 zijn in totaal 145 woningen in de vrije sector verhuurd. In 2011 waren dit er 75. Medio 2012 is het nieuwe huurbeleid ingevoerd. Voor de woningen in de vrije sector betekende dit een aanpassing van de huurprijzen. Voorheen werd voor alle woningen de hoogst haalbare markthuur nagestreefd. Vanaf 1 juli 2012 geldt voor een daartoe aangewezen deel van de woningen een gedifferentieerd huurprijsregime, waarbij de streefhuur (als percentage van de maximaal redelijke huur) vooraf is vastgelegd. Een aantal woningen uit de categorie vrije sector verhuur is in seniorencomplexen gesitueerd. De verhuurbaarheid van deze woningen laat te wensen over. Vermoedelijk zijn hier meerdere oorzaken debet aan: - prijsstelling van het product (te duur); - opvatting van de doelgroep over uitstraling (imago) van het product (ik ben toch geen bejaard iemand); - opvatting van doelgroep over prijs/kwaliteit verhouding (zo veel geld heb ik nog nooit verwoond). In 2013 maken wij nieuw beleid voor Wonen Zorg Welzijn.
19
VERHUUR BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED In 2012 zijn er zeven bedrijfspanden verhuurd, waarvan twee winkels. Daarnaast zijn 27 objecten verhuurd zoals garages en bergingen, ligplaatsen en scootmobielruimten. HUURACHTERSTAND 2012 Vanaf eind oktober 2010 voert de Sleutels een strenger en consequenter incassobeleid. Klanten worden persoonlijk benaderd en de dossiers worden consequent gevolgd. Voordat de achterstand bij de deurwaarder in behandeling wordt gegeven hebben wij op allerlei manieren geprobeerd met de klant in contact te komen (brieven, telefonisch contact, uitnodigen op kantoor en huisbezoek). Na een aanzienlijke daling van het aantal huurders met achterstand en het bedrag van de achterstand, zien we nu een lichte stijging ten opzichte van 2011. Van 0,43% eind 2011 naar 0,49% eind 2012 in relatie tot de jaaromzet huur. Op zich nog steeds een uitstekend resultaat, maar merkbaar is dat huurders het moeilijker krijgen vanwege de economische crisis. 4,3% van onze huurders heeft een achterstand van één maand of meer. De huurdebiteuren gespecificeerd naar bedrag: Achterstand
Aantal huurders
Bedrag
1 maand
185
€ 60.000
2 maanden
60
€ 51.000
3 maanden
25
€ 31.000
Meer dan 3 maanden
33
€ 56.000
303
€ 198.000
URGENTIE AANVRAGEN In 2012 heeft de Sleutels ruim 90 voorgesprekken voor urgentieaanvragen gevoerd. Dit heeft geleid tot 80 aanvragen bij de Regionale Urgentiecommissie. Daarvan zijn er 53 toegekend en 20 afgewezen. Eén aanvraag is tussentijds stopgezet. Eind 2012 waren zes verzoeken in behandeling bij de commissie. Ook dit jaar zijn veel aanvragen ‘op hardheid’ ingediend. Hardheid is op zichzelf geen grond voor urgentie, maar in deze categorie vallen aanvragers zonder zelfstandige woonruimte in deze regio, of wonend buiten de regio. Voor deze groep wordt meestal advies bij de GGD of een CIZ-indicatie opgevraagd en de uitslag van deze onderzoeken is bijna altijd doorslaggevend. In vergelijking met de andere corporaties is het aantal aanvragen hoog. Hieruit blijkt dat wij “openheid en transparantie” uitstralen. De klant voelt zich goed behandeld bij de Sleutels. HUISVESTEN BIJZONDERE DOELGROEPEN VWHR Sinds januari 2010 worden de bijzondere doelgroepen via de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) aangemeld. De instellingen doen een aanvraag bij de VWHR en deze wordt aan één van de corporaties in de regio toegewezen om een woning aan de instelling te verhuren. Voor 2012 is afgesproken dat de Sleutels maximaal 19 woningen aan bijzondere doelgroepen toewijst. In 2012 heeft de Sleutels tien woningen aan bijzondere doelgroepen verhuurd, omdat er niet meer urgentieaanvragen waren. 20
Instelling
2012
De Binnenvest
5
De Haardstee
1
Cardea
1
Werklokaal
2
Reclassering NL
1
Totaal
10
HUISVESTEN STATUSHOUDERS Op grond van artikel 60b van de Huisvestingswet moet elke Gemeente zorgdragen voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning (statushouders). Per circulaire wordt op basis van het inwoneraantal per Gemeente aangegeven hoeveel personen moeten worden gehuisvest (de taakstelling). In Leiden is de taakstelling per corporatie vastgesteld op basis van het bezit (aantal VHE’s). De statushouders die worden bemiddeld, kunnen uit een asielzoekerscentrum (AZC) uit het hele land komen. De bemiddeling gaat in samenwerking met de corporaties en vluchtelingenwerk. Begin 2011 had Leiden een achterstand in het huisvesten van statushouders. Deze achterstand is nu weggewerkt. Begin 2012 is de taakstelling vastgesteld. Deze is halverwege 2012 naar beneden bijgesteld. Mede hierdoor is de taakstelling in 2012 ruimschoots gehaald. Het aantal teveel geplaatste statushouders wordt gecompenseerd worden met de taakstelling van 2013, waardoor de taakstelling van 2013 reeds is behaald. TAAKSTELLING CORPORATIES LEIDEN 2012 Totaal Taakstelling gerealiseerd 2013 2012 (aantal personen)
Corporatie
Taakstelling 2011 (aantal personen)
Taakstelling Totaal gerealiseerd 2012 (aantal 2011 personen)
Portaal
27
47
25
25
9
De Sleutels
25
41
9
23
0
Ons Doel/ Ymere
9
20
0
1
2
SLS
7
7
6
6
2
TOTAAL
68
115
40
55
13
TAAKSTELLING CORPORATIES VOORSCHOTEN In 2012 was de gezamenlijke taakstelling voor Voorschoten vijf. Er zijn ook vijf statushouders geplaatst en wel door corporatie Woonzorg uit Voorschoten. De gezamenlijke taakstelling voor 2013 is tot 1 juli weer vijf.
21
2.5 Verkoop en VVE beheer INLEIDING De doelstelling voor verkoop in 2012 was het verkopen van 96 woningen, de brutoverkoopopbrengst was begroot op € 9.336.000. In 2012 zijn in totaal 91 woningen verkocht, de verkoopopbrengst bedroeg € 9.164.943. Er zijn zeven woningen teruggekocht (Koopgarant). VERKOOPVOORBEREIDING In 2012 is de gestapelde bouw aan de Mussenplaats gereed gemaakt voor verkoop. Dit gebouw was reeds gesplitst. De Vereniging van Eigenaren was echter niet actief, en een aantal eerdere wijzigingen in de eigendomsverhoudingen waren nog niet administratief verwerkt. Akte en splitsingstekeningen zijn hiertoe aangepast; en passant zijn de voor verkoop (Koopgarant) benodigde wijzigingen toegevoegd. VVE-BEHEER Begin 2012 is gestart met het bundelen van alle werkzaamheden voor VvE-beheer in een team. In februari startte de medewerker financieel beheer, in mei startte de VvE-beheerder. Het team was daarmee compleet. Na een inwerkperiode van de medewerkers, is na het derde kwartaal de inzet van een interim VvE-beheerder beëindigd. Het inrichten en verder optimaliseren van werkprocessen, administratie en beheerinstrumenten was en is in volle gang. In 2012 is de VVE-organisatie intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Bij aanvang van het boekjaar 2012 voerden wij voor 36 Verenigingen het beheer uit, in de loop van 2012 is nog één slapende VvE geactiveerd en aan de beheerportefeuille toegevoegd. VERKOOP 2012 Eengezinswoningen Appartementen Totaal
Verkoop tegen marktprijs 1 0 1
Koopgarant 0 90 90
De gemiddelde leegstand in dagen is aan het einde van het jaar 2012 hoog te noemen. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: stagnatie in de verkoopvoorbereiding van het complex Mussenplaats waardoor een aantal woningen een zeer lange tijd leeg heeft gestaan en een geringere (moeizamere) verkoopbaarheid van woningen (woningen moeten vaker worden geadverteerd voordat een koper is gevonden). KOOPGARANT Onze klanten vinden wij soms niet meer direct onder de woningzoekenden die bij Woonzicht staan ingeschreven. Nadat woningen twee keer via Woonzicht zijn aangeboden, hebben wij in 2012 acht woningen via Funda te koop aangeboden. Kopers werden de mogelijkheid geboden om de woning onder voorwaarden van Koopgarant te kopen, alle kopers maakten gebruik van deze optie. Twee appartementen zijn aan de huidige bewoners verkocht. Eén eengezinswoning is buiten koopgarant verkocht. Koopgarant blijft zich op nog een ander aspect als verkoopformule te bewijzen. Door de beperking van de hypotheekverstrekking door banken, krimpt de bestedingsruimte van kopers naargelang. Bij Koopgarant krijgt een koper “meer woning, voor minder geld”.
22
KOOPGARANT VERKOOP 2012 Details Aantal woningen verkocht Aantal teruggekochte woningen Verkocht aan zittende huurders Verkocht via Woonzicht Gemiddelde leeftijd bij koop Gemiddeld aantal reacties Positie koper op Woonzicht ranglijst = aanbiedingsgetal
2012 90 7 2 80 28 14.1 5.8
VERKOOPKANALEN 2012 87.9 % van de woningen is verkocht via Woonzicht. Eén niet-Koopgarant woning is via Funda aangeboden en verkocht. Voor acht woningen werd via Woonzicht geen koper gevonden. Deze woningen zijn daarna via Funda aangeboden, met de mogelijkheid om onder voorwaarden van Koopgarant te kopen. 2.6 Keuze aan de klant Een woning voldoet soms niet helemaal aan de woonwensen van onze klant. Zij vergroten graag hun wooncomfort vergroten door een verandering aan te brengen in hun huis. Dat kan. De klanten kunnen hun woning aan hun eigen wensen aanpassen. De Sleutels vindt het belangrijk dat de klant zich thuis voelt in zijn eigen woning. Maar we blijven wel de kwaliteit en veiligheid van de woning waarborgen. NIEUWE HUURDERS Zowel bij onze sociale als commerciële verhuringen trachten wij de noodzakelijke aanpassingen en verbeteringen in overleg met en naar wensen van onze nieuwe klanten uit te voeren. Aanpassingen bij de verhuring van bedrijfsonroerend goed gaan uiteraard ook in nauw overleg met de nieuwe huurders en zijn nooit standaard. De reacties van onze klanten hierop zijn zeer positief. NIEUWE KOPERS Onze nieuwe kopers kunnen ervoor kiezen om onder Koopgarant voorwaarden te kopen (kopen met korting onder voorwaarden), of juist zonder Koopgarant voorwaarden. Op deze manier stellen we ook huishoudens met een laag middeninkomen in staat met een beperkt risico een eigen woning te kopen. NIEUWE STUDIO Om onze klanten beter van dienst te zijn bij het uitzoeken van een nieuwe keuken of badkamer, is de keuzeruimte in de Woonwinkel aangepast. De naam is ook veranderd, in ‘Studio’. De belangrijkste aanpassing zit in het assortiment. Badkamers plaatsen we in vier frisse kleuren. De kleurkeuze is aan de klant. Voor keukens kunnen klanten kiezen uit meer dan tien kleuren voor deur en handgrepen. Samen met de keuze voor een eventueel kunststof werkblad, zijn er meer dan 2500 keuken-combinaties te maken. Een praktische vernieuwing zijn de daglichtlampen. Klanten zien zo goed wat ze kiezen en komen bij plaatsing niet voor verrassingen te staan.
23
ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN De klant kan ervoor kiezen om zelf veranderingen aan te brengen. Dit noemen wij Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Medio 2012 is een aanvang gemaakt met het vullen van de website met uitgebreide informatie over Zelf Aangebrachte Voorzieningen. De voorzieningen zijn in drie soorten opgedeeld: een tijdelijke, een blijvende of een bijzondere klus. Met een bijzondere klus maakt de klant zijn woning niet alleen aantrekkelijker voor zichzelf, maar ook voor de Sleutels en de nieuwe huurder. De klus vergroot de verhuurbaarheid van de woning. De soorten klussen en de algemene en technische voorwaarden staan hier overzichtelijk gerangschikt. Stapsgewijs wordt de procedure doorlopen. Het doel hiervan is: de klant aan de voorkant informeren over de mogelijkheden om zijn woning te veranderen. Dit verkort het aantal vragen en de verwachtingen van de klant richting de Sleutels. Mag de verandering bij verhuizing blijven zitten en staat hier wel of niet een vergoeding tegenover? Dit zijn vragen, die op de website worden beantwoord. In het derde kwartaal is begonnen met de geheel digitale afhandeling van de ZAV aanvragen. De papieren dossiers zijn nu digitale dossiers geworden. Hierdoor is de behandelingstermijn van de aanvragen aanzienlijk verkort: van gemiddeld zeven naar drie weken. Daarnaast is het voor medewerkers van de Sleutels via het digitale postregistratiesysteem en het Klant Informatie Systeem eenvoudig na te zien, hoe het staat met een aanvraag van een klant. VOORZIENINGEN OP VERZOEK De klant kan ervoor kiezen om de klus door de Sleutels te laten uitvoeren. Dit heet een Voorziening op Verzoek. Ook de VOV procedure is geheel gedigitaliseerd, naar voorbeeld van de ZAV procedure. Op de website staan sinds 1 november 2012 de meest voorkomende aanvragen vermeld, met uitleg over de procedure en de verrekening (huurverhoging of een eenmalig te betalen bedrag). Deze procedure behoeft nog enige aanvulling over de soort klussen, die door de Sleutels kunnen worden uitgevoerd. Ook bij de VOV-aanvragen bestaat de indruk dat de doorlooptijden aanzienlijk worden verkort. Het is nog te kort om hier concrete uitspraken over te doen. CIJFERS In 2012 is het aantal ZAV-aanvragen toegenomen ten opzichte van 2011. De aanvragen hadden merendeels betrekking op: het plaatsen van keuken en inbouwapparatuur, het verwijderen en plaatsen van wanden, het maken van (vaat)wasmachine-aansluitingen, renovatie van badkamer en plaatsen van schuur of tuinhuisje. ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN 2012 2011 aanvragen 55 gehonoreerd 52 (95,1%)
2012 70 62 (89%)
Het aantal VOV-aanvragen bedroeg in 2012 256 stuks. Dit is een aanzienlijke toename, vergeleken bij dat van 2011. Van deze aanvragen zijn er 167 gehonoreerd. De overige 81 aanvragen zijn om uiteenlopende redenen niet uitgevoerd. Het valt hierbij op dat dit vooral aanvragen betreft vóórdat de informatie hierover op de website was geplaatst. De klant denkt vaak dat de Sleutels gratis aanpassingen verricht. Het ging om dubbel glas en CV aanvragen.
24
VOORZIENINGEN OP VERZOEK 2012 2011
2012
aanvragen
178
256
gehonoreerd
156 (88,1%)
167 (65%)
EVALUATIE Na enige maanden praktijkervaring blijkt de informatievoorziening naar de klant nog beter te kunnen. In het eerste kwartaal van 2013 wordt de website hierop aangepast. 2.7 Overlast, onrechtmatige bewoning en klachten OVERLAST In 2012 is ervoor gekozen om de overlastzaken te registreren via het Klant Informatie Systeem. Hierdoor is het mogelijk om inzage te krijgen naar het soort overlast. Het hele overlastproces is beschreven en er ligt een stappenplan met bijbehorende brieven. Al blijft het behandelen van overlast maatwerk, met het stappenplan is voor alle medewerkers de werkwijze uniform. Deze werkwijze heeft ervoor gezorgd dat overlastzaken sneller worden afgehandeld. Hierdoor blijven er minder overlastzaken open staan.
Onderverdeling: Stank Vandalisme Ongedierte Vervuiling Geluidsoverlast Burenruzie Overlast huisdieren Overlast kinderen Overlast alchohol Overlast drugs Overlast psychisch Zorg Bedreiging/geweld Overlast tuin Huiselijk geweld Overlast overig Totaal
Aantal Eind 2011 0 1 1 5 15 11 1 1 2 4 7 5 2 3 0 5 63
Nieuw
Afgehandeld
Eind 2012
12 11 9 63 100 33 19 6 6 15 3 24 7 277 2 96 683
12 12 10 65 111 40 20 7 7 14 8 28 9 278 2 101 724
0 0 0 3 4 4 0 0 1 5 2 1 0 2 0 0 22
Er zijn in 2012 vijf hennepplantages opgerold. Daarvan vier in de sociale sector en één in de vrije sector. Bij twee bewoners loopt de juridische procedure nog, twee woningen zijn ontruimd (één op basis van huurachterstand) en één bewoner heeft de sleutel van de woning zelf ingeleverd. Er zijn in totaal twee woningen op basis van overlast ontruimd. WOONFRAUDE
Wij vinden het belangrijk dat onze woningen rechtvaardig worden verdeeld en dat er geen onrechtmatig gebruik van wordt gemaakt. Met de bestrijding van woonfraude werken wij 25
goed samen met de gemeente Leiden en Voorschoten. Samen met de opsporingsambtenaar wordt er consequent opgetreden. Maandelijks vindt er een overleg plaats met Gemeenten, sociale dienst en collega-corporaties. Hier wordt gesproken over nieuwe meldingen, woonfraudezaken die nog lopen en de vervolgacties. Deze aanpak is effectief en de lijnen zijn kort. In 2012 worden ook de onderhuurzaken geregistreerd via het Klant Informatie Systeem. ONRECHTMATIGE ONDERHUUR 2012 Begin kwartaal Nieuwe zaken Zaken afgehandeld Zaken overgezet naar onderzoek Zaken in behandeling einde kwartaal
34 64 83 10 5
ONTRUIMINGEN 2012 De Sleutels voorkomt zoveel mogelijk ontruimingen. Door persoonlijk contact, huisbezoeken en het convenant Voorkomen huisuitzetting zijn er in 2012 weer minder ontruimingen aangezegd dan 2011. In 2011 zijn er 90 ontruimingen aangezegd en in 2012 waren dat er 77. In totaal zijn er 12 woningen daadwerkelijk ontruimd. Dit zijn er twee meer dan in 2011. Er zijn 77 ontruimingen aangezegd, waarvan 74 op basis van huurachterstand en drie wietplantages. Verder heeft de Sleutels in 2012 meegewerkt aan een onderzoek van het UMC St Radboud. Het UMC St Radboud probeert inzichtelijk te krijgen welke factoren ten grondslag liggen aan een ontruiming vanwege huurachterstand. De resultaten van het onderzoek volgen in de loop van 2013. 2012 18 13 25 9 12 77
AANGEZEGDE ONTRUIMINGEN
Betaald Regeling Uitgesteld Sleutels ingeleverd Ontruimd Totaal
JAARLIJKSE EVALUATIE SCHULDHULPCONVENANT
Convenant Voorkomen huisuitzetting In 2011 is het convenant Voorkomen huisuitzetting bij huurschuld herzien en opnieuw ondertekend door de samenwerkende partijen, te weten de gemeente Leiden, de Stadsbank en het Team Stadsleven, de vier Leidse Woningcorporaties Ons Doel, Portaal, SLS Wonen en de Sleutels, de GGD en Kwadraad. Dit convenant sluit naadloos aan bij het huurincassobeleid van de Sleutels, waarbij getracht wordt persoonlijk met de huurder in contact te komen, waardoor in een vroeg stadium de problemen aan het licht komen. Hiermee willen wij problematische schuldsituaties zoveel mogelijk voorkomen. Dit convenant zorgt voor een nauwe samenwerking met de GGD, Kwadraad en de Stadsbank. Belangrijke uitgangspunten zijn: • Het is ongewenst dat huurders blijvend in problematische schuldsituaties verkeren of dreigen daarin te geraken. • Problematische schuldsituaties leiden tot, of gaan gepaard met, maatschappelijke problemen zoals armoede, sociale uitsluiting, gezondheidsproblemen en huisuitzettingen. • Gezamenlijk wordt een oplossing gevonden voor individuele huurders die zich in een problematische schuldsituatie bevinden of daarin terecht dreigen te komen. 26
In 2012 zijn er, van de 25 uitgestelde ontruimingen, 13 ontruimingen afgezegd op basis van dit convenant. KLACHTEN In 2012 is er uitgebreid aandacht geweest voor de afhandeling van klachten, het vaststellen van een goede definitie van een klacht en een procedure voor de behandeling ervan. In 2012 registreerden wij 92 klachtenbrieven of e-mails. De meeste klachten gingen over de afhandeling van reparatieverzoeken of het onderhoud aan woningen (35). De technische uitvoering of (de gevolgen van) planmatig onderhoud leidt soms tot ontevredenheid. KLACHTEN 2012 Reparaties/onderhoud
35
Servicekosten
4
Stookkosten
2
Vocht en schimmel
6
Wijk en buurt
10
Dienstverlening
0
Gevolgschade / schade8 vergoeding Verhuring/mutatie
13
Woonzicht
1
Anders
13
Totaal aantal klachten
92
GESCHILLENCOMMISSIE De vier Leidse corporaties en hun huurdersbelangenorganisaties werken samen in de Geschillencommissie Woningcorporaties Leiden en volgen dezelfde klachtenprocedure. De Geschillencommissie is onpartijdig en bestaat uit drie leden. Eén lid wordt voorgedragen door de huurdersbelangenorganisaties en één lid door de woningcorporaties. Gezamenlijk kiezen ze voor een onafhankelijke voorzitter. De leden mogen niet werkzaam zijn bij één van de deelnemende corporaties. De commissie wordt bijgestaan door een secretaris. Doel van de commissie is huurders in de gelegenheid stellen om geschillen voor te leggen, nadat overleg met de verhuurder hierover niet tot een oplossing heeft geleid. De Geschillencommissie heeft in 2012 één klacht van een oud-huurder tegen de Sleutels behandeld: • De klacht ging over de afrekening bij het beëindigen van de huur van de (toenmalige) woning, terwijl betrokkene gelijktijdig ook een vordering wegens waterschade had. De geschillencommissie oordeelde dat niet eenzijdig een rekening kan worden gecompenseerd met een eventueel nog te ontvangen schadevergoeding. Ook al was de woonsituatie niet optimaal, de commissie kon niet vaststellen dat de Sleutels in gebreke was gebleven en dat er aldus sprake zou zijn van verwijtbaar optreden. Aan de beoordeling van de vraag of de Sleutels aansprakelijk gesteld kon worden voor geleden schade, kwam de commissie dan ook niet toe. 27
Lopende de bezwaarprocedure ontving betrokkene ten onrechte een deurwaardersbrief; de daarmee ten onrechte gevorderde deurwaarderskosten heeft de Sleutels voor haar rekening genomen. Jaarlijks ontvangt de Sleutels het jaarverslag van de Geschillencommissie Woningcorporaties waarin de commissie verantwoording aflegt over de door haar behandelde zaken. Dit jaarverslag wordt doorgestuurd aan de Raad van Commissarissen. HUURCOMMISSIE De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met de geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. De Huurcommissie heeft in 2012 vijf klachten van huurders tegen de Sleutels behandeld. Twee daarvan zijn niet tot een uitspraak gekomen in 2012. • Drie bewoners klaagden in 2012 over onderhoudsgebreken en zij kregen huurverlaging toegewezen. Twee zaken zijn nog in onderzoek. Eén zaak betreft een woning die op de nominatie staat om gesloopt te worden. Hiervoor is besloten de klachten niet te verhelpen. • Eén verzoek tot huurverlaging werd in 2012 toegewezen. Inmiddels zijn de onderhoudsklachten verholpen en is de huur weer verhoogd. • Eén verzoek tot huurverlaging werd in 2012 afgewezen. • Eén verzoek is niet ontvankelijk verklaard, omdat de voorgestelde huurverhoging redelijk is.
3. Wijken BELEIDSSPEERPUNT: DUURZAAM AANTREKKELIJKE WIJKEN We maken wijken duurzaam en leefbaar: aantrekkelijk en met een gedifferentieerde woningvoorraad naar type, woninggrootte en huurniveau. INDICATOR Wijkactieplannen Wijkactieplannen Schotel- en tuinenbeleid
DOELSTELLING 2012 Jaarlijks per 1 september zijn de WAP’s geactualiseerd. Uitvoering WAP’s conform planning/ rapportage per kwartaal. Uitvoering conform planning.
BELEIDSSPEERPUNT: VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN DOELSTELLING 2012 INDICATOR Aantal gehuisveste Tenminste vijf tienermoeders tienermoeders erbij gehuisvest.
2012 Gerealiseerd. Gerealiseerd. Gerealiseerd.
RESULTAAT 2012 Niet gerealiseerd omdat er geen vraag was.
3.1 Inleiding In duurzaam aantrekkelijke wijken zijn klanten trots op hun wijk. Het is er prettig wonen en bewoners maken gebruik van de omgeving en de maatschappelijke voorzieningen. Het is mogelijk wooncarrière te maken binnen de wijk: verhuizen naar een grotere woning en/of een woning die misschien beter is afgestemd op de levensfase van de klant. De openbare ruimten zijn schoon en rondom de gebouwen is het veilig. 28
3.2 Beleid Het beheer in de wijken wordt door de Sleutels uitgevoerd op de thema's schoon, heel, veilig en uitstraling. De wijkbeheerders houden toezicht op deze leefbaarheidspijlers. Een andere manier om de kwaliteit in de wijken te waarborgen is het opstellen van beleid. Samen met de HBE en de bewonerscommissies heeft de Sleutels ervoor gezorgd dat de leefbaarheidsthema's in beleid worden omgezet. In 2009 zijn het schotelbeleid en het tuinenbeleid ontwikkeld. Na een aantal pilotprojecten in 2010, is in 2011 het beleid in alle wijken uitgerold door de wijkbeheerders. SCHOTEL- EN TUINENBELEID EN DE PRAKTIJK
Na een paar intensieve jaren met veel aandacht voor het schotel- en tuinenbeleid is in 2012 in eerste instantie voortvarend doorgegaan met de handhaving van het beleid. Halverwege het jaar bleek dat de inhaalslag gemaakt was, dat een groot deel van de schotels en tuinen de toets van de normen als verwoord in het beleid konden doorstaan. Voor de overige schotels en tuinen is toen het intensieve beleid losgelaten. De verhouding tussen inspanningen en resultaat liep te ver uit elkaar. In 2012 zijn de nog lopende zaken van 2011 afgerond. Zo’n 40 nieuwe schotels die niet aan de regels voldeden zijn aangepakt. Voor de tuinen geldt dat in totaal 133 tuinen zijn aangepakt, waarvan 89 ook in 2012 konden worden afgerond. In 2013 wordt het schotel- en tuinenbeleid opnieuw onder de loep genomen. WIJKVISIES De wijkvisie helpt om de knelpunten in een (deel van de) wijk te signaleren, waar het gaat om wonen of woonomgeving. Een vertaling naar onze bijdrage aan de wijk leidt tot kaders voor de wensportefeuille en complexplannen. Het is een strategisch document dat de verbinding legt tussen de doelstellingen van de Sleutels en de praktische uitwerkingen op complexniveau. Maken we de juiste keuzes en luisteren we naar onze huurders. Maar ook naar andere organisaties in de wijk. Bij de opstelling van de visies worden we begeleid door Stec Groep. Dit is een adviesbureau dat veel ervaring heeft met wijk- , woon- en gebiedsvisies. In de zomer van 2012 is het proces gestart, waarbij we in de eerste brainstorm de randvoorwaarden uiteengezet hebben. Met Vabi beleidssimulatie leggen we de link tussen de complexplannen en de doelstellingen op strategisch niveau. In het eerste kwartaal 2013 zijn de wijkvisies gereed. Om tot een wijkvisie te komen maken we gebruik van verschillende bronnen en invalshoeken om een wijk te beoordelen. Naast de strategische doelstellingen van de Sleutels en vigerend beleid op verhuur, energie, wonen zorg welzijn, verkoop en onderhoud gebruiken we het volgende: 1. Wijkenscan De wijkenscan is bedoeld om alle wijken objectief te beoordelen aan de hand van vier ‘thema’s’: vraag/ demografie, woonomgeving, woningmarkt/aanbod en economie. De wijken zijn te vergelijken met het gemiddelde van Leiden en hieruit volgt een rangorde. Voorschoten is als één wijk gerekend in deze scan. De wijkenscan maakt gebruik van openbare data van onder andere het CBS, gemeente Leiden, gemeente Voorschoten, NVM, de Primos bevolkingsprognose.
29
2. Bezit Deze index bestaat uit acht indicatoren die de kenmerken van een complex of alle complexen van een wijk afzetten tegen het gemiddelde van het totale bezit. In de index kijken we naar fysieke, energetische, verhuur en financiële prestaties. De data zijn afkomstig uit onze systemen zoals NCCW, Vabi energie, Wals, Aedex en Woonzicht. 3. Onderzoek huurders In dit onderzoek komen de huurders aan het woord. Hoe beoordelen zij hun woonomgeving en hoe is deze veranderd de laatste jaren? Maar ook of ze willen verhuizen en wat hun woonwensen dan zijn. Welke wijken zijn aantrekkelijk? Naar wat voor type woning zijn ze op zoek en hoe groot moet die zijn? En huur of juist koop? Dit onderzoek heeft in juni en juli 2012 plaatsgehad. De resultaten worden verwerkt in de wijkvisies. 4. Locatiebezoek experts van de Sleutels Naast alle data en rapportages maken we ook gebruik van de kennis van de experts in de wijk. Collega’s die in de wijk werken: wijkbeheerder, verhuurmakelaar, ontwikkelaar, opzichter en de vakman kennen de parels en rotte appels in een wijk en ons bezit. Tijdens een fietstocht gingen we langs deze plekken in de wijk, waarbij we de zwakke en sterke punten en ontwikkelingen in een wijk boven tafel kregen. 3.3 Wijkbeheer Werken aan de kwaliteit van wijken behoort tot de taken van de wijkbeheerders. Ze zijn de ogen en oren van onze organisatie in de wijk. Ze zijn verantwoordelijk voor het toezicht op het schoon, heel en veilig houden van de woningen en de woonomgeving in de wijken. Ze helpen mee om het aanzicht van de gebouwen te verbeteren (denk aan tijdige verwijdering van graffiti) en het aanzicht van de openbare ruimte op het gewenste peil te houden (zwerfvuil, het openbaar groen). De wijkbeheerders doen dit in nauw overleg met de Gemeente, politie, collega-corporaties en vele andere organisaties in Leiden. Ze spreken bewoners aan op ongewenst gedrag en zijn het eerste aanspreekpunt bij overlastklachten. In 2012 hebben de wijkbeheerders een eigen budget gekregen. Hiermee zorgen ze voor snelle zichtbare acties, zoals het leeghalen van een brandpoort, een tuin opknappen, een portiek een extra schoonmaakbeurt geven. De ervaringen zijn goed en bewoners zijn tevreden. In 2013 wordt dit traject doorgezet. Vanaf eind 2012 werken we met een andere wijkindeling. De meeste wijkbeheerders zijn ook in een andere wijk gaan werken. Redenen waren accentverschuivingen in diverse wijken, inzet kwaliteiten diverse wijkbeheerders en de te verwachten leereffecten van vernieuwing en verandering. OVERZICHT WIJKPOSTEN De wijkbeheerders werken vanuit de wijkposten. Ook bij de wijkposten zoeken wij steeds vaker samenwerking met partners. Op dit moment combineren wij wijkposten met Libertas (de Mors en Zuidwest), Portaal (Zuidwest), Ons Doel (Zuidwest). In 2012 heeft de Sleutels de verschillende locaties onder de loep genomen. In 2012 is het aantal wijkposten teruggebracht van acht naar vijf. Reden is dat onze klant niet of nauwelijks gebruik maakt van het spreekuur in de verschillende wijkposten. We hebben de spreekuren daarom in de eerste helft van 2012 afgeschaft. Tegelijkertijd hebben we de bereikbaarheid van de 30
wijkbeheerders verbeterd door het gebruik van mobiele telefoons en internet. De ervaring is dat klanten de wijkbeheerders weten te bereiken als het nodig is. In plaats van afwachten of de klant komt, is de wijkbeheerder nu meer zichtbaar in de wijk aanwezig met positieve resultaten als gevolg. ADRES WIJKPOST
WIJK
Parkstraat 41, Leiden
Merenwijk, Noorderkwartier, de Kooi, Centrum
Lage Morsweg 18, Leiden
Willem Klooslaan 11, Leiden
Brahmslaan 10, Leiden
Merelhof 5, Voorschoten
De Mors, Stevenshof Roodenburg, Zuidwest Noordoost (tussen Ter Haarkade/Boshuizerlaan en Vijf Meilaan) Zuidwest Noordwest (tussen Churchillaan en Vijf Meilaan), Zuidwest Zuid (vanaf Vijf Meilaan t/m Apollolaan) Voorschoten
3.4 Werken aan wijken Het sociaal beheer van het bezit van de Sleutels is verdeeld over de wijken Merenwijk, Noorderkwartier, De Kooi, De Mors, Stevenshof, Zuidwest, Binnenstad, Roodenburg en Voorschoten. De wijkactieplannen (WAP’s) 2012 vormen het kader voor de uit te voeren projecten op het gebied van schoon, heel, veilig en uitstraling. De projecten zijn van sociale of fysieke aard. De WAP projecten 2012 zijn ondergebracht in vijf thema’s: structureel, uitstraling, zichtbaarheid, buurt- en wijkeconomie en financiële bijdragen. Daarnaast is er een aantal wijkspecifieke projecten. 96% van het aantal begrote projecten is uitgevoerd. In totaal is in 2012 bijna € 701.000 aan leefbaarheid uitgegeven. Inclusief menskracht (wijkbeheerders, wijkconsulenten e.d.) bedroegen de uitgaven van leefbaarheid 1,5 miljoen. Ook in 2012 hebben we de bewonerscommissies geraadpleegd over nieuwe projecten voor de wijkactieplannen 2013. Er is een aantal wijkschouwen gehouden. De wijkbeheerders en wijkconsulenten hebben hierbij hun inbreng geleverd. 3.5 Samenwerkingspartners Op het niveau van de wijken werken we nauw samen met lokale partners aan het schoon, heel en veilig houden van de buurt. Ook voeren we overleg over het voorzieningenniveau en over investeringen in het bezit en/of de openbare ruimte. Een overzicht van onze partners vindt u verderop op deze pagina. Daarnaast neemt de Sleutels in Leiden deel aan het Platform Leefbaarheid (Uitvoerend en Management) en in Voorschoten aan de projectgroep Noord-Hofland.
31
PLATFORM LEEFBAARHEID OP MANAGEMENT EN UITVOEREND NIVEAU Zowel het Platform Leefbaarheid Management (PLM) als het Platform Leefbaarheid Uitvoerend (PLU) werken wijkgericht. Het PLM opereert op een aansturend en beleidsvormend niveau. Hierin wordt de Sleutels vertegenwoordigd door het Hoofd Wijkbeheer. Overige deelnemers zijn de gemeentelijke wijkmanager, de districtsmanager van de politie, locatiemanager Stichting Jeugd en Jongerenwerk Midden-Holland, manager Wonen van Ons Doel en Portaal en manager Welzijn van Libertas. In het PLU zitten net als in het PLM vertegenwoordigers van diverse organisaties. Vanuit de Sleutels is dat de wijkconsulent. Overige deelnemers zijn de gemeentelijke wijkmanager, de coördinator van de dienst Milieu en Beheer van de Gemeente, de wijkagent, collega-wijkconsulenten van de corporaties Portaal en Ons Doel, de opbouwwerker van Libertas, (sport)jongerenwerkers van TOS (Thuis op Straat) en Stichting Jeugd en Jongerenwerk Midden-Holland. De platforms bestrijken Leiden-Noord (Merenwijk, De Kooi en Noorderkwartier), Leiden-West (Stevenshof en De Mors) en Leiden-Zuid (Zuidwest en Roodenburg). In 2012 is de Sleutels net als in 2011 op zoek geweest naar haar rol in beide platformen. Reden hiervoor is dat de Sleutels graag op stedelijk niveau één Platform op Management Niveau ziet functioneren om daar per wijk/district de speerpunten te bepalen. Op uitvoeringsniveau zijn het dan projectteams die de projecten uitvoeren en verantwoording afleggen aan het PLM op stedelijk niveau. In 2012 hebben hier gesprekken over plaatsgevonden, zowel binnen de PLM en PLU-overleggen als separaat met Portaal en de gemeente Leiden. Wij zien een toenemend belang om in netwerkverband te opereren en daarmee samen sterker te staan. Discussie binnen de gemeente Leiden over de rol en inhoud van de wijkmanagers heeft dit proces vertraagd. VOORSCHOTEN De projectgroep Noord-Hofland is een vergelijkbaar overleg met de PLU’s in Leiden, over de wijk Noord-Hofland in Voorschoten. In 2012 is dit overleg weer gestart, al is er geen vaste frequentie. Evenals in 2011 is er intensief bilateraal overleg geweest met de Gemeente, zowel over Noord-Hofland, als ook over andere wijken. 3.6 Samenwerkingsprojecten In het kader van wijkgericht ondernemen hebben in 2012 tal van projecten en activiteiten plaatsgehad. In 2012 is onder meer samengewerkt met partners als de collega-corporaties, gemeente Leiden, politie, brandweer, Stichting Jeugd en Jongerenwerk en Libertas Leiden. De krachten bundelen en elkaar versterken waarbij iedere organisatie zijn rol pakt is een van de speerpunten geweest. Hieronder een aantal voorbeelden van projecten die in 2012 zijn gerealiseerd op het gebied van leefbaarheid in samenwerking met bewoners, ondernemers en partners uit de wijk. TUINENWEDSTRIJD IN SAMENWERKING MET INTRATUIN Vanwege het grote succes in 2011 heeft ook in 2012 weer een tuinenwedstrijd plaats had. Het concept is ongewijzigd. De prijsuitreiking vond plaats in het tuincafe van de Intratuin in Voorschoten. Veel deelnemers waren aanwezig. De wedstrijd, die ook voor balkons was, werd uitgeschreven, omdat zowel de Sleutels als bewoners blij worden van mooie tuinen en balkons. Bewoners die hier veel aan doen, verdienen het om in het zonnetje gezet te worden. Iedere wijk had zijn eigen jury. Per wijk waren er drie prijzen, die beschikbaar werden gesteld door de Intratuin. De prijswinnaars die dat wilden, hebben van de Sleutels 32
ook dit jaar weer een bordje naast de voordeur gekregen, zodat het voor de hele wijk zichtbaar is dat zij een prijs hebben gewonnen. Effect is dat het een positieve beloning is en dat wij waarderen dat bewoners hun tuin netjes onderhouden. Lange termijn levert het misschien een paar extra bewoners op die energie in hun tuin gaan stoppen. Maar geen grote veranderingen. In totaal hebben 46 bewoners zich aangemeld met hun tuin of balkon. ZAKGELDJONGEREN De Sleutels en 2work4 werken al jaren samen. Ook in 2012 was dit weer het geval. Het zakgeldbureau 2work4 bereidt jongeren van 13 t/m 17 jaar voor op de arbeidsmarkt. Daarnaast wil ze jongeren meer bij hun woonomgeving betrekken. Dit doet het bureau door met partners uit de wijk jongeren tegen een kleine vergoeding (zakgeld) allerlei klusjes te laten opknappen. De Sleutels zet zich als corporatie in om de woonomgeving van haar klanten te verbeteren. Op dit punt hebben wij elkaar gevonden. Zakgeldjongeren doen in hun vrije tijd regelmatig allerlei klusjes voor de Sleutels: de wijk schoonhouden, post verpakken en bezorgen, catering bij wijkactiviteiten, om er paar te noemen. De wijkbeheerders werken samen met deze jongeren. Het zakgeldbureau 2work4 werkt met de jongeren elke week in zeven wijken. In 2012 zijn gemiddeld 30 jongeren begeleid. AFSLUITING ENTREE BUIZERDHORST Bewoners van de Buizerdhorst hebben bij de Sleutels de vraag ingediend of het mogelijk is om de entree van de Buizerdhorst af te kunnen sluiten. Bewoners voelden zich niet veilig, de entree werd gebruikt als hangplek door jongeren uit de wijk. Voor de Sleutels reden genoeg om de vraag van de bewoners te onderzoeken. De Sleutels heeft veiligheid hoog in het vaandel staan en daarom besloten om de entree van de Buizerdhorst af te laten sluiten. De brievenbussen zijn van de galerijen naar de entreehal verplaatst en bewoners hebben op verzoek tegen huurverhoging een videofoon gekregen. Samen met de klankbordgroep Buizerdhorst is dit project tot stand gekomen. De klankbordgroep geeft aan dat bewoners zich veiliger voelen en daarom blij zijn. ERFAFSCHEIDINGEN SLAAGHWIJK IN SAMENWERKING MET PORTAAL EN DE GEMEENTE LEIDEN In het kader van het project “Slaaghwijk aan de Slag” is de Sleutels samen met Portaal bezig met het realiseren van nieuwe erfafscheidingen in Slaaghwijk. Zowel Portaal als de Sleutels hebben in de directe omgeving van de flats in Slaaghwijk groenvoorzieningen. Tuinafscheidingen van achtertuinen van de flatgebouwen in de wijk verschillen erg van elkaar qua uitstraling. Met de Gemeente Leiden hebben Portaal en de Sleutels afspraken gemaakt om te zorgen dat er in overleg met bewoners nieuwe eenduidige erfafscheidingen komen aan de voor- en achterkant. De Gemeente ondersteunt Portaal en de Sleutels met adviezen voor planten. In verband met wijzigingen in plannen van Portaal heeft alleen een gesprek plaatsgevonden met bewoners uit het complex Buizerdhorst. In 2013 wordt dit project verder uitgevoerd. Het project erfafscheidingen is onderdeel van het project Slaaghwijk aan de Slag. Dit project is in 2009 gestart. In 2012 zijn zowel de stuur- als de kerngroep opgeheven. De Gemeente heeft ervoor gekozen om het project op een andere manier uit te voeren. De fysieke en de sociale pijler zijn gesplitst. Verschillende projecten gericht op de openbare ruimte zouden in 2012 door de Gemeente gerealiseerd worden, zoals containers, fietsenrekken en de aanpak van het Hart van Slaaghwijk. Eind 2012 is er akkoord gekomen voor deze plannen en heeft de Raad het uitvoeringsbesluit goedgekeurd. Op het gebied van de sociale pijler heeft de Sleutels samen met Portaal een gesprek gevoerd met de gemeente Leiden. In 2013 gaat de gemeente Leiden aan de slag met de sociale pijler.
33
HERINRICHTEN VOORTUINEN MARNIXSTRAAT SAMEN MET HET WATERLAND EN DE GEMEENTE LEIDEN Al een tijd wordt er in de omgeving van de Marnixstraat gewerkt aan het project Nieuw Leyden. In 2012 was de herinrichting van de Willem de Zwijgerlaan aan de beurt. In het voorjaar van 2012 is als gevolg hiervan het openbaar groen en de straat van de Marnixstraat opnieuw ingericht door de gemeente Leiden. Voor de woningen van de Sleutels heeft dit als gevolg dat de voortuinen opnieuw opgehoogd moeten worden. In samenwerking met het Waterland College, de gemeente Leiden, de Sleutels en de bewoners zijn de voortuinen opnieuw ingericht en opgehoogd. Leerlingen van het Waterland College hebben op twee tuinendagen geholpen met het herinrichten van de voortuinen. Onder begeleiding van hoveniersbedrijf HPG hebben ze de fijne kneepjes van het hoveniers vak geleerd. MUURSCHILDERINGEN IN DE MOLENS SAMEN MET BEWONERS De entrees van Pel-, Polder- en Stellingmolen zijn in 2011 en 2012 vernieuwd. Aan de bewoners is gevraagd om mee te denken om een muur te voorzien van een wandversiering. Als er geen bewonerscommissie aanwezig was, konden bewoners zich aanmelden voor de klankbordgroep. De klankbordgroepen en bewonerscommissie hebben aan de bewoners twee keuzemogelijkheden voorgelegd. Uiteindelijk is in elke Molen gekozen voor een muurschildering waar de Pel-, of Polder- of Stellingmolen centraal staat. In de Pelmolen heeft de heer Breddels, woonachtig in de Pelmolen, de muurschildering geschilderd. In de Poldermolen Rogier Ooijevaar, woonachtig in ons complex Mussenplaats en de heer Bakhuizen van den Brink, uit ons complex Kiekendiefhorst heeft de muurschildering verzorgd in de Stellingmolen. Zowel de bewoners als de kunstschilders en de Sleutels zijn zeer tevreden over dit project. KINDEREN MAKEN SCHOON IN DE MORS Samen met Libertas Leiden, Portaal, Jongerenwerk, de wijkagent, de gemeente Leiden, de Pacellischool, kinderwerk en het zakgeldbureau voert de Sleutels elk jaar twee grote schoonmaakacties in Leiden- West uit. Dat doen we samen met schoolkinderen, om hen bewust te maken van hun woonomgeving en hun eigen rol daarin. De schoonmaakacties vinden ’s ochtends plaats, onder schooltijd. In het eerste gedeelte van het programma gaan de kinderen aan de slag met vragen over de wijk: is dit schoon of niet, hoe komt dat, wat kun je eraan doen? Daarna trekken de scholieren de wijk in, gewapend met vuilniszakken en grijpertjes. Ze vinden het leuk om te doen, en de buurt is er blij mee: na afloop ziet het er op straat immers een stuk schoner uit. LIFTONDERHOUD MERELHOF Veel van onze wat grotere complexen hebben één of meerdere liften. Een lift heeft regelmatig onderhoud nodig. Dit onderhoud doen we zo veel mogelijk preventief, om te voorkomen dat er onverwacht dingen kapot gaan. In de Merelhof in Voorschoten moest er drie weken aan de lift worden gewerkt. Dat is erg lang, zeker in een seniorencomplex. Daarom is samenwerking gezocht met de Stichting Welzijn Ouderen Voorschoten. Samen is gezorgd voor het beperken van overlast, bieden van simpele oplossingen en voorzieningen, zoals trapliften, en ondersteuning van bewoners. BASKETBALVELD MEERBURG Bewoners van Meerburg gaven aan dat ze graag mooier en beter onderhouden groen in de buurt willen. Met name het basketbalveld aan de Maasstraat/Lingestraat kon wel een grote opknapbeurt gebruiken. Samen met een groep bewoners is gewerkt aan een nieuw ontwerp en inmiddels is het saaie grasveld rondom het basketbalveld veranderd in een vrolijke tuin,
34
met speeltoestellen voor kinderen van alle leeftijden. De nieuwe planten en bomen moeten nog wel wat groeien, maar ondertussen kan er wel weer lekker worden gespeeld. SCHOONMAAKACTIE LEIDEN ZUID WEST Alle wijkbeheerders van de Sleutels hebben samen een schoonmaakactie uitgevoerd in Leiden Zuidwest. Het doel van de actie was de portieken in de buurt van de Hoflaan en de Churchilllaan weer veilig en leeg te maken en de bekendheid van de wijkbeheerders te vergroten. Voorafgaand aan een schoonmaakactie zijn de bewoners met brieven geïnformeerd, zodat zij de mogelijkheid hebben om spullen die niet in de portiek horen, zelf te verwijderen. Ook brengen wij altijd vooraf de politie op de hoogte van de actie. De wijkbeheerders hebben hard gewerkt en met succes. De portieken zijn weer leeg en schoon! In totaal zijn 34 fietsen uit de portieken weggehaald, acht kinderwagens, een step, een fietsaanhangwagen, een skateboard en veel grofvuil. Deze spullen mogen vanwege de doorgang en veiligheid niet in de openbare ruimte van de portieken staan. Veel bewoners hebben hun spullen tegen betaling van verwijderingskosten opgehaald. De Sleutels schenkt dit geld aan speeltuin De Vijfhoven in Zuidwest. KETENINTEGRATIE In de Oude Kooi is de Sleutels bezig met een grootschalige aanpak van de wijk: renovatie, sloop en nieuwbouw zijn hier aan de orde. Voor de zogenaamde blauwe blokken (116) woningen hebben we groot onderhoud uitgevoerd in combinatie met een pakket energetische maatregelen. Voor dit project werken we nauw samen met de aannemingsmaatschappij BAM en de bewonerscommissie: dit noemen we ketenintegratie. Het was voor de Sleutels een pilotproject innovatief aanbesteden (een vorm van ketensamenwerking). Het pilotproject is uitgebreid geëvalueerd in samenwerking met BAM, bewoners en de Gemeente. De leerpunten zijn direct gebruikt bij andere projecten waarbij gekozen is voor innovatief aanbesteden. Uit de bewonersenquête bleek een gemiddelde waardering van 7,3 voor de uitvoering. MÜNCHHAUSENBEWEGING VOOR BIJZONDERE PROBLEMEN In Rotterdam wordt sinds enige tijd gewerkt met een zogenaamde Münchhausenbeweging. Deze beweging is een vorm van samenwerking tussen organisaties op het gebied van zorg, onderwijs, welzijn en wonen. De samenwerking is erop gericht concrete situaties aan te pakken wanneer de bestaande structuren en regels een oplossing voor individuele problemen belemmeren of verhinderen. Vrijwel steeds gaat het om kwetsbare personen of gezinnen die van meerdere kanten hulp ontvangen maar waar net iets meer nodig is om tot verbetering te komen. In samenwerking met de Ombudsman van het Leidsch Dagblad en de gemeente Leiden heeft de Sleutels deze aanpak naar Leiden gebracht. Na een startbijeenkomst in april op het stadhuis van Leiden zijn er nog drie bijeenkomsten gehouden waar vertegenwoordigers van gemiddeld zo’n 30 verschillende organisaties aan deelnamen. Per bijeenkomst treedt een andere organisatie op als gastvrouw. De deelnemers brengen individuele gevallen naar voren en bepalen zelf wie kan bijdragen aan de oplossing van elk van de problemen. Dat heeft er in 2012 toe geleid dat negen gevallen zijn aangemeld. In de praktijk kunnen deze zelden naar volledige tevredenheid worden afgehandeld maar de gezamenlijke aanpak leidt er vaak wel toe dat er voor onderdelen oplossingen worden gevonden.
35
HUISVESTING JONGE TIENERMOEDERS De Sleutels heeft in 2009 een samenwerkingsovereenkomst getekend met Cardea Jeugdzorg. Hierin committeren beide partijen zich aan een gezamenlijke aanpak van de huisvesting voor (kwetsbare) jongeren. De eerste doelgroep in dit samenwerkingsverband zijn de zogenaamde tienermoeders. Samen werken we niet alleen aan het huisvesten van kwetsbare jongeren, maar we helpen ze ook op weg naar hun eigen zelfstandigheid. De Sleutels maakt hier gebruik van haar 2% vrije beleidsruimte. In 2012 hebben we geen nieuwe tienermoeders gehuisvest. Enerzijds lag dat aan het ontbreken van aanbod van, anderzijds aan het niet vrijkomen van woningen voor de doelgroep. JAARLIJKSE EVALUATIE SCHULDHULPCONVENANT Convenant Voorkomen huisuitzetting In 2008 is het convenant Voorkomen huisuitzetting bij huurschuld door de samenwerkende partijen, te weten de gemeente Leiden, de Stadsbank en het Team Stadsleven, de vier Leidse Woningcorporaties Portaal, de Sleutels, Ons Doel en SLS Wonen, de GGD en kwadraad, afgesloten. In 2010 hebben de deelnemende partijen de afspraken aangescherpt. Het convenant is opnieuw door alle partijen getekend in 2011. Meer informatie hierover staat in paragraaf 2.7 HUISVESTING FRANSTALIGE AFRIKANEN November 2012 hebben wij een woning in de vrije sector verhuurd aan de Diaconie Franstalige Afrikanen, onderdeel van Diaconaal centrum de Bakkerij in Leiden. De woning biedt tijdelijk woonruimte aan maximaal vier Afrikanen. Ook woont er een vrijwilliger van de Diaconie Franstalige Afrikanen in het pand. De vrijwilliger zorgt voor de opvang van de gasten, het dagelijks beheer en contacten met omwonenden. Op 16 november 2012 opende wethouder Roos van Gelderen het nieuwe Makaazi Ya Imani (Swahili voor “Huis van herwonnen geloof en vertrouwen”). SAMENWERKING MET CARDEA JEUGDZORG In 2009 hebben Cardea Jeugdzorg en de Sleutels een samenwerkingsovereenkomst getekend met als doel de bevordering van een zo normaal mogelijke woonsituatie voor jeugdzorgbehoevenden. Dit heeft in 2010 geleid tot concrete afspraken over de huisvesting van tienermoeders. Eind 2011 was Cardea Jeugdzorg op zoek naar een nieuwe locatie voor een trainingshuis. In 2012 heeft dit geleid tot een samenwerking waarbij de Sleutels vijf woningen uit de vrije sector in de Stevenshof heeft verhuurd aan Cardea die als ‘trainingshuis’ functioneren. Het doel van het trainingshuis is om jongeren te leren zelfstandig te wonen. In de zomer van 2012 zijn de woningen aangepast en opgeknapt door Cardea, zodat ze aan hun wensen voldoen. In september zijn de woningen betrokken. Er zijn twee zogenaamde moederhuizen. In deze huizen is 24-uursbegeleiding en is een slaapplek gereserveerd voor een begeleider. Voor de buurt zijn vooraf twee bijeenkomsten geweest: de eerste heeft de Sleutels georganiseerd en de tweede is door Cardea georganiseerd, nadat er in de buurt onrust was ontstaan. Eind september is een openingsborrel georganiseerd door Cardea waarbij alle bewoners, jongeren die er toen woonden en de begeleiders van Cardea aanwezig waren. Tijdens deze borrel was er veel contact tussen de verschillende aanwezigen en was de sfeer zeer goed.
36
4.Wonen BELEIDSPEERPUNT: EEN WAARDEVOLLE VASTGOEDPORTEFEUILLE Eén van onze doelstellingen is een waardevolle vastgoedportefeuille. Dit realiseren wij onder andere door renovatie en herstructureringsprojecten. Ook leveren we veel inspanningen om de onderhoudsstaat van het bezit op peil te brengen en te houden. Doordat relatief een groot aandeel van ons bezit voor 1975 is gebouwd, zijn de onderhoudskosten hoog. Bij elke onderhoudsingreep kiezen we bewust voor kwaliteit en duurzaamheid. De investeringen in ons bezit hangen uiteraard nauw samen met ons strategisch voorraadbeleid. In onze wijkvisies hebben wij per wijk een ontwikkelingsbeeld geschetst op basis van doelgroepen, woninggrootte, bereikbaarheid, huurniveau e.d. Daarnaast hebben wij afspraken gemaakt met de Gemeente en onze collega-corporaties over aantallen te renoveren woningen, sloop- nieuwbouw, kwaliteitseisen en energie en veiligheid. Ingrepen om de vastgoedportefeuille waardevoller te maken zijn uitgevoerd met inachtneming van het beleid ten aanzien van energie, wonen zorg en welzijn, onderhoud en wijkontwikkeling. INDICATOR Complexbeheerplannen
DOELSTELLING 2012 Jaarlijks actualiseren voor 1 september.
BELEIDSSPEERPUNT: VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN DOELSTELLING 2012 INDICATOR Aantal nieuwbouw In 2012 geen opleveringen woningen gepland.
RESULTAAT 2012 Niet volledig gerealiseerd vanwege aanpassing ambitieniveau.
RESULTAAT 2012 Deeloplevering project Alexanderstraat (26 woningen).
BELEIDSSPEERPUNT: GOEDE BOUW-WOONTECHNISCHE EN FUNCTIONELE KWALITEIT DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 INDICATOR Verbeter- en Uitvoering conform Conform planning 2012 zijn grootonderhoudprojecten planning. gereed: Zuidelijke blokken en blauwe blokken in de Kooi; Seringenstraat in Tuinstadwijk en J. Evertsenlaan in gereed. Onderhoudskwaliteit Eerste conditiemeting Project in uitvoering, maar uitvoeren. verloopt langzamer dan gepland. Eerste ervaringen met conditiemetingen zijn opgedaan. Ruim 27% is gemeten. Energiezuinige woningen Doelstelling 2012 CO2 1,7% gerealiseerd in 2012. reductie van 2,7%. Gecumuleerd 11%. Gecumuleerd 2008-2012 13,5% CO-veilige woningen Aantal CO ‘niet-veilige’ Niet gerealiseerd. Reductie woningen met 20% met 5% gereduceerd. Meer woningen bereikbaar >100 vhe’s door Ruim gerealiseerd. 466 37
(WZW)
complexmatige aanpak toegankelijker gemaakt door aanpak entree/ophogen galerij/portieken/ scootmobielruimte.
woningen toegankelijk gemaakt.
4.1 Onze woningen Eind 2012 omvat het bezit van de Sleutels in Leiden en Voorschoten 7898 verhuureenheden, namelijk 7450 woningen en 448 andere objecten. Evenals voorgaande jaren bestaat het grootste gedeelte van ons bezit uit woningen met een huur tussen € 366 en € 562.
38
WONINGBEZIT NAAR HUURDIFFERENTIATIE
ONS BEZIT PER WIJK
AANKOOP ROUBOSLAAN In Voorschoten heeft de Sleutels een complex met 23 sociale huurwoningen en één bedrijfsruimte overgenomen van Vidomes. Het betreft goed verhuurbare tweekamer woningen, geschikt voor starters. De bedrijfsruimte wordt aan een kinderdagverblijf verhuurd. AANKOOP ST. JORISSTEEG
Met Vestia is een Koop overeengekomen voor een complex van 61 driekamer sociale huurwoningen en twee bedrijfsruimtes. De woningen worden aan ouderen verhuurd. De locatie is in het centrum van Leiden. De levering heeft plaats op 1 maart 2013.
39
WONINGTYPES 2012
BEZIT NAAR OUDERDOM IN JAREN 2012
4.2 Beleid COMPLEXBEHEERPLANNEN De complexplannen worden jaarlijks geactualiseerd t.b.v. de (meerjaren) begroting. De basis is een label per complex zoals “verkoop onder voorwaarden” en “doorexploiteren”. De keuze in die labels zijn nodig om een goed meerjarenbeeld te geven van de financiële gevolgen van de ingrepen in de vastgoedvoorraad. We streven naar een doelmatige inzet van onze middelen, terwijl we de doelstellingen van de van de Sleutels realiseren. De aansluiting met de keuzes per wijk (wijkvisies) en de gegevens van het complex wordt in 2013 uitgevoerd.
40
ENERGIEBELEID Met het energiebeleid wil de Sleutels verschillende maatschappelijke doelen realiseren. Twee van deze doelen zijn: het beperken van de CO2 uitstoot en bewoners in staat stellen hun energielasten onder controle te houden. In 2012 heeft de Sleutels een volgende stap gezet met het energiezuinig maken van haar woningen. In de wijk de Kooi zijn 116 eengezinswoningen verbeterd van label G naar waarschijnlijk label B. In 2012 zijn voor de Tuinstadwijk plannen ontwikkeld voor verbetering van 252 woningen. Het ambitieniveau en de haalbaarheid worden onderzocht en zijn naar waarschijnlijkheid in maart 2013 bekend. Uitvoering staat gepland vanaf de zomer 2013. De beperking van de CO2 uitstoot in 2012 was 1,7%. Deze beperking is gerealiseerd door bij het planmatig onderhoud de daken van drie complexen ook te isoleren. Het effect van de labelverbetering in de Oude Kooi is nog onbekend. De definitieve energielabels hiervan zijn dan ook nog niet bekend. De doelstelling CO2 reductie in 2012 was 2,7%. Of deze gehaald is weten we zodra de energielabels bekend zijn van de gerenoveerde woningen in de Oude Kooi. Naast energie richt de Sleutels zich op de veiligheid van haar woningen. Open verbrandingstoestellen als geisers en moederhaarden worden vervangen voor veilige toestellen. In 2010 heeft de Sleutels geconstateerd dat we 2000 toestellen gaan vervangen. In 2012 heeft de Sleutels circa 100 open verbrandingstoestellen vervangen voor veilige. Hiermee is het aantal CO-onveilige woningen met 5% gereduceerd. Ondanks dat een juiste prognose nog niet is te maken (effecten renovatie Oude Kooi en prognose Tuinstadwijk), lijkt het dat we de 20% energiebesparing in 2018 gaan halen. In 2012 bedraagt de gecumuleerde energiebesparing 11% (zonder de Oude Kooi). STRATEGISCH VOORRAADBELEID Het huidige voorraadbeleid is voornamelijk ingegeven vanuit onderhoudsingrepen. In 2012 is de voorbereiding afgerond voor het opstellen van een ‘slim’ strategisch voorraadbeleid (SVB). In 2013 wordt het voorraadbeleid én vanuit de strategische doelstellingen én vanuit de wijkvisies én vanuit operationele gegevens vormgegeven. Dit noemen we een ‘slim’ SVB (doelmatige inzet van middelen in relatie tot het realiseren van de doelen.) Om dit uit te kunnen voeren is in 2012 de Vabi beleidssoftware geïmplementeerd. WAARDE VAN DE VOORRAAD In 2012 is besloten de marktwaarde als waarderingsgrondslag voor de voorraad te nemen. Deze waardering werd voorheen al gebruikt in het kader van waardesturing. De waarden werden bepaald in de deelname aan de aeDex/IPD benchmark, evenals de rendementen. De waarde van de woningen van de Sleutels bedraagt per 31-12-2012 € 738 mln. Het bedrijfsonroerendgoed is gewaardeerd op 14 mln. WONEN ZORG EN WELZIJN Doelstelling bij Wonen-, Zorg- en Welzijnsbeleid is het verbeteren van de toegankelijkheid van 100 woningen per jaar. In 2012 is voor 466 woningen de toegankelijkheid verbeterd. Dit is voornamelijk gebeurd door het plaatsen van elektrische deurdrangers.
41
BOG-BELEID De Sleutels wil ervoor zorgen dat het gebruik van bedrijfsonroerend goed bijdraagt aan de kwaliteit van buurten en wijken. In 2012 is onderzocht op welke wijze en onder welke voorwaarden wij dit kunnen realiseren. Het onderzoek resulteert in een beleidsnotitie. Daarnaast is een verdere professionalisering van de verhuring van BOG panden (en garages en bergingen) onderwerp van BOG-beleid. 4.3 Vastgoedprojecten De Sleutels verbetert het bezit vanuit een integrale visie. Een visie die naast de noodzakelijke fysieke verbeteringen in de vorm van zowel renovatie als nieuwbouw ook duurzaamheid als pijler heeft. Dit laatste realiseren wij door pakketten voor energiebesparende maatregelen op een woonlastenneutrale manier aan onze huurders aan te bieden. Bij de nieuwbouw realiseren wij tot nu toe 10% meer dan het wettelijke bouwbesluit vereist. Dit alles is gericht op de beperking van de uitstoot van CO2. We kiezen zoveel als mogelijk is voor materialen die zo min mogelijk milieu belastend zijn. De effecten worden tijdens het beheer meegenomen. Zo zijn wij bezig met het vervangen van de portiekverlichting naar LED-lampen. Deze zijn energiezuiniger en gaan veel langer mee. JAN EVERTSENLAAN Dit project hebben we opgeknipt in twee fasen: onderhoud en verbeteringen. Het onderhoudsproject bestond uit het repareren van de betonnen galerijen en balkons, het vervangen van de hekken en het uitvoeren van buitenschilderwerk. Op 5 september is dit deelproject op feestelijke wijze samen met de bewoners opgeleverd. In overleg met de Gemeente Voorschoten en de bewonerscommissie en klankbordgroep zijn wij bezig met de voorbereiding van fase 2. Fase 2 heeft tot doel het verbeteren van de sociale veiligheid en de toegankelijkheid en bestaat uit het aanbrengen van liften, het afsluiten van de portieken en energetische maatregelen. Ook de openbare ruimte wordt aangepakt. Eind november 2012 is de gemeenteraad van Voorschoten unaniem akkoord gegaan met deze aanpak. De voorbereiding van dit plan is nu in volle gang. Het uitgangspunt is de plannen medio 2014 uit te voeren. TUINSTADWIJK Wijkaanpak In overleg met de Gemeente is een beeldkwaliteitsplan voor de aanpak van de gehele wijk gemaakt. Dit plan is zowel door de Sleutels als de Gemeente vastgesteld en geldt als toetsingskader bij elke bouwvergunningsaanvraag. Onderhoud Aan de 62 beneden-/bovenwoningen in de Seringenstraat (oneven) is onderhoud uitgevoerd. Dit bestond uit een cascoaanpak en een beperkt energiepakket. Het energiepakket is als keuze aan bewoners voorgelegd en bestaat uit het vernieuwen van de cv-installatie en het aanbrengen van HR++ glas. Hiermee is een verbetering van 1 à 2 labelstappen gerealiseerd. Het energiepakket is woonlastenneutraal aangeboden ofwel de huurverhoging is nooit hoger dan de gemiddelde besparing. De binnenwerkzaamheden zijn eind 2011 uitgevoerd. De buitenwerkzaamheden (vervangen diverse kozijnen en aanbrengen isolerend HR++ glas etc.) zijn voor de zomer van 2012 opgeleverd. Samen met alle bewoners van de Tuinstadwijk is gevierd dat de eerste fase van de wijkaanpak is opgeleverd.
42
Groot onderhoud De grootonderhoudsaanpak geldt voor in totaal 252 woningen, waarvan vijf HAT-eenheden. De woningen krijgen groot onderhoud inclusief een uitgebreid pakket aan energetische maatregelen. Samen met twee aannemers, een architect en diverse adviseurs en co-makers wordt het werk in ketensamenwerking voorbereid. Het doel van ketenintegratie is om door vroegtijdige samenwerking efficiencyvoordelen te behalen en faalkosten te verminderen. Met regelmaat overleggen wij met bewonerscommissie en de klankbordgroep over het project. In maart 2013 worden de bewoners gevraagd in te stemmen met de plannen. De start van de uitvoering van de onderhoudsaanpak staat gepland voor medio 2013. Vervangende nieuwbouw Rond de speeltuin staan 125 woningen die in aanmerking komen voor vervangende nieuwbouw. Om het draagvlak onder de bewoners te peilen is een onafhankelijk draagvlakonderzoek verricht. Van de respondenten heeft 81% ingestemd met de plannen van de Sleutels. Door de Gemeente is op 18 september een kennisnemingsbesluit genomen, dit is de zogenaamde peildatum. De huisbezoeken zijn bijna afgerond en de eerste huurders zijn inmiddels verhuisd. De architect werkt samen met de overige adviseurs aan een ontwerp voor de nieuwbouw. Er komen ca. 80 à 90 woningen terug. In het ontwerp is ook een nieuwe entree voor de speeltuin opgenomen. Hierover zijn wij in gesprek met het bestuur van de speeltuinvereniging, zij zijn positief over de plannen. Ook voor dit deelproject loopt het overleg met de bewonersvertegenwoordiging. De start van de uitvoering staat voor begin 2014 gepland. DE MOLENS Van de drie flats aan de Pel-, Polder- en Stellingmolen zijn de verouderde entrees gemoderniseerd. De entrees zijn vergroot, afgesloten, en hebben een eigentijdse uitstraling. Alle bewoners kunnen nu door middel van een videofoon vanuit hun eigen woning zien wie er bij de entree aanbelt. Ook is de bedrijfsruimte in de Pelmolen voorzien van een nieuwe pui en in drie eenheden opgedeeld. Na de zomer van 2012 is een evaluatie onder de bewoners uitgevoerd, deze heeft geresulteerd een positief oordeel over zowel de uitvoering als de resultaten. CASTELLUMWEG De Sleutels heeft voor de Castellumweg het plan opgevat om in overleg met de bewonerscommissie en de klankbordgroep het complex grootschalig aan te pakken. De woningen worden voorzien van een individuele ketel inclusief warmwatervoorziening, en de huidige geisers en collectieve ketel worden verwijderd. We willen de energielabels van de woningen verbeteren door extra isolerende beglazing (HR++ glas) aan te brengen en de kopgevels en het dak te isoleren. Daarnaast willen we de woningen voorzien van een nieuwe badkamer en toilet en, indien nodig, een nieuw keukenblok. Verder onderzoeken wij de mogelijkheid om de entree te moderniseren en af te sluiten, waarbij de aantrekkelijkheid van zowel de buiten- als binnenzijde vergroot wordt. Gelijktijdig met deze werkzaamheden wordt het beton aan de buitenzijde gerepareerd en het complex van nieuwe hekken voorzien. De plannen worden in samenwerking met de aannemer en de architect in ketensamenwerking uitgewerkt. De bewoners worden in februari 2013 gevraagd in te stemmen met de plannen. De planning is om in het voorjaar van 2013 te starten met de uitvoering. DRUIVEN- EN KERSENSTRAAT Wij zijn bezig met een haalbaarheidsonderzoek waarbij naar meerdere onderhouds- en verbetermogelijkheden wordt gekeken. Het betreft bijvoorbeeld het verbeteren van de isolatie van de woningen, vervangen of verbeteren van badkamer, keuken en toilet, 43
onderhoud aan het casco van de woning, het verbeteren van het dak en het aanpakken van schimmelvorming in badkamer en slaapkamers. Begin 2013 wordt het haalbaarheidsonderzoek afgerond. Hieruit volgen verschillende voorstellen over de aanpak. Vervolgens volgt besluitvorming over de aanpak en wordt gestart met de voorbereidingen van de werkzaamheden. ALEXANDERSTRAAT In 2011 zijn de 55 oorspronkelijke woningen gesloopt. Op 1 november zijn de eerste 14 woningen opgeleverd en in december zijn 12 woningen opgeleverd van in totaal 37 nieuwe woningen. De bewoners hebben in een vroeg stadium hun woonwensen aangegeven met betrekking tot het afwerkingsniveau van de woning. Hierdoor heeft de Sleutels maatwerk geleverd. De laatste woningen worden begin 2013 opgeleverd. Bij de oplevering van de woningen heeft de Sleutels het openbaar gebied voor de Gemeente Leiden opnieuw ingericht. VAN VOORTHUIJSENLOCATIE Leiden-Noord ondergaat een grote herontwikkeling, waarvan de Van Voorthuijsenlocatie een onderdeel is. In 2008 zijn hier 73 woningen van de Sleutels gesloopt. De van Voorthuijsenlocatie wordt straks het groene hart van de wijk met een aantrekkelijke woonwerkomgeving. Met de Gemeente en Groenoord C.V. hebben we afgesproken dat de Sleutels 118 woningen met een eigen parkeerplaats op deze locatie gaat afnemen. Het uiteindelijke doel is dat er eind 2013 gestart wordt met de bouw van dit complex. DE OUDE KOOI De werkzaamheden van fase 1 van de wijkaanpak de Oude Kooi zijn in volle gang. In 2012 is een 3e project van deze fase opgeleverd. De basis voor deze projecten zijn met bewonerscommissie overeengekomen Akkoord op Hoofdlijnen en het sociaal plan. Hierin zijn alle afspraken voor de wijk geregeld op het gebied van huren, doorstroming, terugkeerregeling, verhuiskostenvergoeding etc. Per deelproject worden deze op maat gemaakt. Onderhoudsgarantie zuidelijke blokken Eind 2011 zijn de werkzaamheden, bestaande uit een cascoaanpak en een beperkt energiepakket, uitgevoerd. Begin 2012 heeft er nog een naloopactie plaatsgevonden van spijtoptanten die alsnog mee wilden doen. Het energiepakket is als keuze aan bewoners voorgelegd en bestaat uit het vernieuwen van de cv-installatie, het vervangen van kozijnen en het aanbrengen van HR++ glas. Uiteindelijk hebben 186 huurders (78%) ingestemd met deze werkzaamheden. Het energiepakket is woonlastenneutraal aangeboden ofwel de huurverhoging is nooit hoger dan de besparing. De huurverhoging varieerde tussen de 10 en 25 euro. In de planvoorbereiding is vroegtijdig de samenwerking gezocht met de comakers, waarmee ook gezamenlijk een uitvoeringsplanning is opgesteld. Hierdoor is de overlast voor bewoners beperkt gebleven. Uit de definitieve energielabels blijkt dat in veel gevallen twee labelstappen zijn behaald. Uit de evaluatie is gebleken dat alle partijen de samenwerking als efficiënt en prettig hebben ervaren. De bewoners zijn tevreden over het eindresultaat (op basis van enquête). In het eerste kwartaal van 2013 wordt in het kader van de woonlastenregeling gestart met de coaching en monitoring rond de energiemaatregelen. Groot onderhoud blauwe blokken In het 3e kwartaal van 2012 is het groot onderhoud aan de blauwe blokken opgeleverd. Dit is een aanpak van 116 woningen waar naast de aanpak van het casco een uitgebreid pakket aan energetische maatregelen is uitgevoerd. De werkzaamheden zijn in bewoonde staat 44
uitgevoerd. De bewonerscommissie is betrokken bij de aanpak en het sociaal plan. Bij dit project is samengewerkt met de BAM en een team van co-makers. Het was voor de Sleutels een pilotproject innovatief aanbesteden (een vorm van ketensamenwerking). De werkzaamheden in de woningen zijn in ongeveer 10 dagen uitgevoerd. Hiervoor hebben bewoners ook een ongeriefsvergoeding ontvangen. Bij eventuele uitloop werd deze vergoeding verhoogd. In het 4e kwartaal 2012 is de nazorg gestart. Daarnaast is er nog een laatste aantal punten waar door BAM aan wordt gewerkt. Het pilotproject is uitgebreid geëvalueerd in samenwerking met BAM, bewoners en de Gemeente. De leerpunten zijn direct gebruikt bij andere projecten waarbij gekozen is voor innovatief aanbesteden. Uit de bewonersenquête bleek een gemiddelde waardering van 7,3 voor de uitvoering. In het tweede kwartaal van 2013 wordt in het kader van de woonlastenregeling gestart met de coaching en monitoring rond de energiemaatregelen. Nieuwbouw noordelijke blokken In de wijkaanpak de Oude Kooi is voor de noordelijke blokken oorspronkelijk gekozen voor een combinatie van nieuwbouw en renovatie. Vanwege de lage ligging en de wateroverlast in dit deel van de wijk, heeft de Sleutels aangegeven dat renovatie alleen haalbaar is als de waterhuishouding zodanig is verbeterd, dat er geen kans meer is op natte voeten voor bewoners na renovatie. Dit maakt een integrale oplossing van de waterhuishouding door de Gemeente noodzakelijk. Maar zelfs dan blijft er een kans bestaan op overlast. Om die reden is de Sleutels voor de zomer, na intensief overleg, met de bewonerscommissie overeengekomen om de mogelijkheden voor volledige vervangende nieuwbouw te onderzoeken en te peilen of hier draagvlak voor is bij bewoners. In kleinschalige bijeenkomsten waarbij alle bewoners zijn uitgenodigd, zijn het sociaal plan en de voorlopige plannen voor nieuwbouw toegelicht. Aanvullend is aan de bewoners gevraagd of zij instemmen met deze plannen. Op basis van een meting van een onafhankelijk bureau is gebleken dat 79% van het aantal respondenten instemt met de plannen voor nieuwbouw (op basis van een response van 85%). Dit is voor de Sleutels en de bewonerscommissie een duidelijk signaal dat we verder kunnen met de uitwerking van de plannen voor nieuwbouw in de noordelijke blokken. Het streven is om in het eerste kwartaal van 2013 de kennisnemingsaanvraag voor nieuwbouw bij de Gemeente in te dienen. Ringweg Oost Het onderzoek en de besluitvorming over het alternatieve tracé van de Ringweg Oost door de Sumatrastraat is na veel weerstand van de verschillende bewonersgroepen uit de Oude Kooi en de Waard stopgezet. Ook politiek bleek er geen draagvlak te zijn voor het tracé door de Oude Kooi. De planontwikkeling is stopgezet en er is nieuw overleg met Leiderdorp gestart over het vervolg. KOOIPLEIN Eind 2012 is het nieuwe bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan is na inspraak op een klein aantal punten geoptimaliseerd. In 2012 is een start gemaakt met de planuitwerking van de eerste deelgebieden. Tevens zijn bouwvoorbereidingen (tijdelijke aansluiting, kabels en leidingen) in volle gang. Het streven is om medio 2013 te kunnen starten met de werkzaamheden van de eerste deelgebieden. Begin 2013 wordt ook de gebiedspromotie en participatie met bewoners en omwonenden intensiever ingezet. MOOINOORD Om de ontwikkelingen en communicatie rond alle lopende projecten in Leiden Noord beter op elkaar af te stemmen, is in 2011 een gezamenlijke gebiedscommunicatie met de naam MooiNoord gestart. Dit is een gezamenlijk initiatief van alle ontwikkelaars, corporaties en de 45
Gemeente Leiden die werkzaam zijn in dit gebied. De samenwerking duurt t/m 2015. Zie www.mooinoord.nl. SWEELINCKSTRAAT Wij zijn bezig met een haalbaarheidsonderzoek waarbij naar meerdere onderhoudsmogelijkheden wordt gekeken. Het betreft in dit complex bijvoorbeeld het verbeteren van de isolatie van de woningen, het verbeteren van installaties, het vervangen of verbeteren van badkamer, keuken en toilet en het onderhoud aan het casco van de woning. Begin 2013 wordt het haalbaarheidsonderzoek afgerond. Hieruit volgen verschillende voorstellen over de aanpak. Vervolgens volgt besluitvorming over de aanpak en wordt gestart met de voorbereidingen van de werkzaamheden. Onze verwachting is dat de uitvoering eind 2013 start. SIBELIUSSTRAAT Wij zijn bezig met een haalbaarheidsonderzoek waarbij naar meerdere onderhoudsmogelijkheden wordt gekeken. Het betreft in dit complex bijvoorbeeld het verbeteren van de isolatie van de woningen, het verbeteren van installaties, het vervangen of verbeteren van badkamer, keuken en toilet en het onderhoud aan het casco van de woning. Specifiek kijken we ook naar varianten waarbij de plattegrond wordt verbeterd door het naar buiten plaatsen van de inpandige berging. Begin 2013 wordt het haalbaarheidsonderzoek afgerond. Hieruit volgen verschillende voorstellen over de aanpak. Vervolgens volgt besluitvorming over de aanpak en wordt gestart met de voorbereidingen van de werkzaamheden. STICHTING VOORSCHOT Op initiatief van een groep ouders zijn de gemeente Voorschoten, zorgverlener ASVZ en de Sleutels bezig met de ontwikkeling van een duurzaam woon- en werkhuis voor jongvolwassenen met autisme. Daar gaan 16 jongvolwassen autisten met een verstandelijke beperking wonen. ASVZ zorgt voor 24-uursbegeleiding voor het wonen. Eind 2012 was het voorlopig ontwerp gereed en werd gestart met de uitwerking van het definitief ontwerp. In het eerste kwartaal van 2013 wordt de buurt geïnformeerd over het plan. Na de benodigde besluitvorming wordt een samenwerkingsovereenkomst ondertekend waarna het streven is om na de zomer te starten met de bouw.
4.4 Onderhoud ONDERHOUD
De Sleutels heeft voor ongeveer € 16,4 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd in het kader van planmatig en dagelijks onderhoud. UITGAVEN ONDERHOUD 2012 Planmatigonderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal
€ € € €
11,1 2,0 3,3 16,4
mln mln mln mln
PLANMATIG ONDERHOUD
In 2012 heeft de Sleutels ruim € 11,15 miljoen uitgegeven aan planmatig en projectmatig onderhoud. Alle werkzaamheden uit de begroting zijn opgedragen en uitgevoerd. De financiële afronding heeft in 2012 plaats had. Projectmatig onderhoud is elders in paragraaf 46
4,3 beschreven. Veel uitgaven in het kader van planmatig onderhoud betreffen dakwerkzaamheden, schilderwerk en CV-ketels. Ook het onderhouden aan metsel- en voegwerk en van liften is een grote uitgavenpost. Op allerlei gebieden voeren we in overleg met bijvoorbeeld bewonerscommissies onderhoud en verbeteringen door in onze complexen (zie In gesprek met onze klanten). REPARATIEVERZOEKEN In 2012 zijn in 6.545 reparatieverzoeken afgewikkeld met een totale uitgave van 2 miljoen. Gemiddeld werd € 311 per woning uitgegeven. MUTATIEONDERHOUD In 2012 520 woningen opgeknapt bij mutatie. Gemiddeld werd € 6.362 per woning uitgegeven. De totale mutatieonderhoudskosten bedroegen in 2012 € 3.308.000 IMPLEMENTATIE CONDITIEMETING Vanaf het eerste kwartaal van 2012 zijn de opzichters en twee medewerkers van het administratieve deel van het Bedrijfsbureau gestart met de opleiding conditiemeting. Onder leiding van adviesbureau PVM uit Eindhoven wordt de kennis opgedaan. Zowel in het eerste als het tweede kwartaal zijn we volop doende geweest met het opdoen van ervaringen met conditiemetingen. In het derde kwartaal zijn een tweetal complexen door onze eigen medewerkers opgenomen. Deze opnames zijn door het externe bureau gecontroleerd. Vanaf dat moment zijn we volop bezig met het in kaart brengen van alle condities van het onderhoud van de complexen waar in het jaar 2013 en 2014 een bubbel in planmatig werk voorkomt. Eind 2012 was ongeveer 27% van de complexen gereed. In 2013 krijgt dit project een vervolg.
5. de Sleutels BELEIDSPEERPUNT: POSITIONERING ALS MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMER Klantgedreven. Maatschappijgedreven. Dat begint bij luisteren en vragen. Het vertalen van maatschappelijke huisvestingvraagstukken naar concrete doelstellingen. En andersom: vertellen over onze mogelijkheden, inspireren en een interessante en betrouwbare partner zijn. In 2012 hebben we ons weer ingezet om herkenbaar en zichtbaar te zijn als (regionale) maatschappelijk ondernemer binnen ons werkgebied. Door in gesprek te gaan en te blijven met onze belanghouders: maatschappelijke organisaties, collega-corporaties, onze huurdersbelangenvereniging en de gemeenten Leiden en Voorschoten. Ook dit jaar brachten wij een actueel volkshuisvestelijk thema in discussie met onze belanghouders. Met onze huurdersorganisatie hebben wij structureel overleg. Via ambtelijke en bestuurlijke gestructureerde plaatselijke overleggen maken wij afspraken met onze partners (Gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, collega-corporaties, politie, enz.) en monitoren wij de effecten van (plaatselijk en regionaal) afgesproken beleid. Daarnaast overleggen wij regelmatig op projectbasis met onze belanghouders.
47
INDICATOR
DOELSTELLING
2012 GEREALISEERD IN 2012
Woondebat voor stakeholders georganiseerd over de Bijeenkomst Jaarlijks een zelfredzaamheid van klanten. initiatief bijeenkomst organiseren voor kennisoverdracht Expertmeeting georganiseerd over energiebesparing. naar stakeholders Bijdragen aan maatschapp elijke initiatieven
Financieel bijdragen aan maatschappelijke initiatieven die aansluiten bij het onderwerp wonen of leefbaarheid.
Extra inzet Zakgeldbureau 2Work4 Bijdrage wijkactiviteit bewonerscommissies (2x) Bedankje bewonerscommissieleden i.v.m afscheid/inzet (9 personen) Sponsoring speeltuin Zuiderkwartier TAM TAM Sponsoring Jeugddorp Voetbaltoernooi Meerburg Financiële bijdrage Souk Financiële bijdrage veiligheidsmiddag Leiden-Noord Financiële bijdrage VoorleesExpress Kidsclub Slaaghwijk excursie Financiële bijdrage Stichting Present Co Verhoogprijs Bijdrage schoonmaakactie Mors i.s.m Portaal en Pacellischool (2x) Tuingroep Paramaribohof
€ 101,25 € 194,63 € 210,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € 1.000,00 € 230,55 € 700,00 € 180,96 € 2.500,00 € 540,00 € 7.000,00 € 1.000,00 € 381,00 € 120,00
MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES Wij willen aan de hand van een aantal indicatoren onze maatschappelijke prestaties monitoren. Gemiddelde huur als percentage van de maximaal redelijke huur Omschrijving gemiddelde huur gemiddelde max huur procentueel
Sociaal € 442 € 674 66%
commercieel € 816 € 852 96%
Totaal € 460 € 683 67%
Percentage nieuwe contracten in de sociale sector aan mensen met een inkomen beneden € 34.085 Huurcontracten naar huurklassen t/m € 366 € 366 - € 562 € 562 - € 665
< € 34.085 4% 60% 32% 96%
> € 34.085 0% 0% 4% 4%
48
Woningbezit per 31/12/2012 naar huurdifferentiatie.
Percentage nieuwe huurders, verhuurd in de sociale sector dat recht heeft op huurtoeslag 2012 Omschrijving Aantal recht op huurtoeslag 255 totaal nieuwe huurders 361 procentueel 70,64% Woningbezit 31 december 2012 naar huurlabel Woningenbezit aantal % naar energielabel A B C D E F G
198 231 1617 1973 1522 1095 814 7450
3% 3% 22% 26% 20% 15% 11% 100%
5.1 In gesprek met belanghouders De Sleutels hecht veel waarde aan de verwachtingen en voorkeuren van haar belanghouders. De resultaten van het in 2009 gehouden Maatschappij-Relatie-Management (MRM) - onderzoek hebben de basis gevormd bij het opstellen van ons ondernemingsplan voor 2011-2015.
49
OP STEDELIJK NIVEAU Op stedelijk niveau zijn onze gesprekspartners de gemeente Leiden en de gemeente Voorschoten, collega-corporaties, andere instellingen op het gebied van Wonen, Zorg, Welzijn, Veiligheid, Onderwijs, (buurt)economie en koepelbewonersorganisatie de FHLO. LEIDEN In Leiden vinden de gesprekken plaats op bestuurlijk niveau in het bestuurlijk Leids Platform Wonen (LPW) en het ‘ambtelijk’ LPW. Deelnemers zijn bestuurders en managers van Gemeente en corporaties en bewonersorganisaties. Daarnaast is er een Leids Directeurenoverleg (LDO, directeuren van corporaties,) een werkgroep monitoring prestatieafspraken (monitoring realisatie nieuwbouw, huisvesting doelgroepen, duurzaamheid, energieprestaties, huisvesting statushouders, aantal nultreden woning, visieontwikkeling, aantal renovaties, aantal verkopen, et cetera) en een werkgroep aanpassing woonvisie Leiden. De samenwerking beoordelen wij als uiterst plezierig en constructief. Partijen weten elkaar buiten het overleg goed te vinden, zoeken de overeenkomsten in plaats van de verschillen, spreken elkaar aan en zijn gezamenlijk creatief in het vinden van mogelijkheden. HET WOONDEBAT, EEN INSPIRERENDE AVOND In mei organiseerde de Sleutels een woondebat, dat periodiek door de Leidse corporaties wordt georganiseerd. Corporaties, Gemeente en bewonersvertegenwoordigers kwamen bij elkaar om te praten over het onderwerp ‘Zeggenschap maakt gelukkig’. Veel vragen passeerden de revue en er werd gediscussieerd over of, en hoe huurders meer zeggenschap kunnen krijgen. Wat gebeurt er als bewoners zelf bepalen welk onderhoud er wordt gedaan, welke prioriteiten stellen zij, willen zij deze regie en verantwoordelijkheid en waar ligt de grens voor corporaties en Gemeente? Het was een geslaagde avond waarin alle partijen elkaar aanspraken op mogelijkheden en onmogelijkheden. AFSTEMMING GEBIEDS- EN PROJECTONTWIKKELING Vanuit de contacten tussen de Leidse corporaties vindt frequent afstemming plaats tussen de ontwikkelafdelingen over onderwerpen die bij ontwikkelprojecten actueel zijn. In 2012 is dit overleg uitgebreid naar een regionaal overleg, onder de vlag van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Onderwerpen als maatschappelijk vastgoed, uitwisselen van aanbestedingsvormen etc. zijn de gespreksonderwerpen. VOORSCHOTEN De gemeente Voorschoten heeft in samenwerking met belanghouders, waaronder de corporaties, een Woonvisie 2010-2014 ontwikkeld. Eind 2009 is met de corporaties een begin gemaakt met concretisering ervan door het maken van prestatieafspraken. Dat heeft in 2012 geleid tot een afgerond document. De Gemeente, Woonzorg Nederland en de Sleutels hebben afspraken gemaakt op het gebied van de kernvoorraad, investeringen in de woningvoorraad en woonomgeving, veiligheid en energie en toekomstig overleg met elkaar. OP REGIONAAL NIVEAU Op regionaal niveau nemen we deel aan de Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). De VWHR is de gesprekspartner van het bestuur van de regio Holland Rijnland. De VWHR kent diverse werkgroepen en overleggen op het vlak van woonruimteverdeling, sociale vraagstukken en ruimtelijke ordening. Sinds 1 april 2010 zijn op bestuurlijk niveau de regio’s Holland Rijnland en de Rijnstreek gefuseerd. De corporaties in de regio overleggen regelmatig met elkaar. Naar aanleiding van de regiofusie wordt het woonruimteverdeelsysteem aangepast. De regio wil een zo open mogelijke en vraaggerichte woningmarkt creëren, met oog voor specifieke lokale opgaven. De volgorde van 50
woningzoekenden wordt in de nieuwe woonruimteverdeling uitsluitend bepaald door inschrijftijd. Regels voor het woonruimteverdeelsysteem (de huisvestingsverordening) worden naar verwachting in 2013 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur, waarna in 2014 het nieuwe verdeelsysteem van start gaat. RAADSLEDEN LOPEN STAGE BIJ CORPORATIES De Leidse corporaties hebben een maatschappelijke stage georganiseerd voor de raadsleden van de commissie Ruimte en Regio. Op deze manier konden zij een kijkje nemen in de keuken van de corporaties. De Sleutels heeft in december 2012 en januari 2013 drie raadsleden ontvangen. Twee raadsleden, Timo Gubbens (D66) en Arjen Liemburg (PvdA), zijn met een medewerker van de Sleutels op huisbezoek geweest in Tuinstadwijk. Daar gaat de Sleutels een deel van de woningen vervangen door nieuwbouw. De raadsleden spraken met bewoners en zagen hoe de Sleutels de bewoners informeert en begeleidt bij het verhuizen. De stage van het derde raadslid, Marion van Dongen (PvdA) richtte zich op het onderhoud en de reparaties die de Sleutels uitvoert in haar woningen. Aldus een geslaagde actie voor klanten, raadsleden en de Sleutels. 5.2 Transparantie Corporaties staan in de schijnwerpers als het gaat om integriteit, professionaliteit en good governance. Wij willen tijdig constateren waar zich afwijkingen voordoen en zo nodig bijsturen. Wij werken aan een control frame work dat ervoor zorgt dat zowel op afdelingsniveau als op organisatieniveau een In Control Statement (ICS) afgegeven wordt. Om de investeringsopgave de komende jaren veilig waar te maken wordt onverkort gestuurd op de balans tussen investeren en desinvesteren. BENCHMARK WOONBENCH EN AEDEX/IPD In 2012 heeft de Sleutels voor het vierde jaar deelgenomen aan twee benchmarks (vergelijkend onderzoek) met meerdere corporaties: de Woonbench en de Aedex/IPD. De achtergrond voor deelname aan benchmarks is onze focus op verbeteren. We hebben onder andere ons kostenniveau vergeleken met dat van onze branchegenoten. Hieruit is gebleken dat wij in de middenmoot vallen, zowel voor de efficiency van processen als de hoogte van onze kosten. De uitkomsten van de benchmarks analyseren we waarbij we ons eigen presteren in een meerjarenperspectief plaatsen en onze eigen prestaties aan de benchmarkpartners toetsen. Op basis van de uitkomsten zoeken we scherp naar verbeteringen die we direct kunnen doorvoeren. De uitkomsten van de benchmarks gebruiken we ook als input voor normering binnen onze (meerjaren)begroting. Wij stellen ons ten doel in 2015 onze uitgaven zo te beheersen dat we tot de beste 50% van onze mede-benchcollega’s behoren. Onze omgeving (economische situatie, regelgeving, landelijk, regionaal of plaatselijk beleid, et cetera) verandert continu. Dat betekent dat de Sleutels zich flexibel opstelt en haar beleid en processen aanpast als dat wenselijk of noodzakelijk is. Dat laten we zien en daar overleggen we over. BALANCED SCORE CARD Bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan heeft de organisatie in 2010 een Balanced Score Card (BSC) ingericht. De kracht van de BSC is dat het de organisatie ‘dwingt’ om de strategie duidelijk te formuleren, deze centraal te stellen en om te zetten in actie met strategiekaarten en prestatie-indicatoren. De systematiek kent naast de strategiekaart een rapportagemodel. De strategiekaart is gelijktijdig ontwikkeld met het opstellen van het ondernemingsplan 2011-2015. Het is een 51
hulpmiddel waarmee we in onderlinge samenhang onze plannen in kaart brengen voor de komende jaren. Met het inrichten van de strategiekaart zorgen we dat ons ondernemingsplan voldoende SMART is. Jaarlijks herijken en analyseren we de strategiekaart aan de hand van interne en externe ontwikkelingen, indien gewenst stellen we onze strategie bij en leggen deze vast. Met het rapportagemodel brengen we jaarlijks in kaart of we op koers zijn bij het realiseren van het ondernemingsplan. Dit geeft een helder beeld over waar we op koers zijn en waar we bijsturen. De BSC wordt gebruikt voor borging van onze strategie op de lange termijn. Voor de korte termijn worden de doelstellingen vastgelegd in de afdelingsjaarplannen. Met de lange termijn focus in de BSC en de korte termijn focus in de jaarplannen borgen we de realisatie van ons ondernemingsplan. INTEGRITEIT Integriteit is belangrijk voor iedere organisatie. De Sleutels houdt zich bezig met maatschappelijk kapitaal. Daarom staat integriteit bij ons hoog op de agenda. Integriteit is een vast onderdeel in de functionering- en beoordelingsgesprekken. We beschikken over een integriteitscoördinator. Daarnaast is er een klokkenluidersregeling in gebruik. Deze regelt op welke wijze medewerkers (kortweg) een vermoeden van een misstand kunnen melden. Onderdeel van de integriteitscode is onze gedragscode. Zowel de integriteitscode als de gedragscode worden regelmatig onder de aandacht van de medewerkers gebracht. Op verschillende plekken in het kantoor is een samenvatting opgehangen van deze code waarin de spelregels van de Sleutels zijn opgenomen. In 2012 hebben de integriteitscoördinator en de vertrouwenspersoon een aantal teamoverleggen bezocht en hun rollen (en met name de verschillen daarin) toegelicht. Het integriteitsbeleid vervult ook een rol daar waar het gaat om de bescherming van medewerkers tegen ongegronde aantijgingen. In 2012 waren er geen signalen van (een) mogelijk(e) incident(en) waarbij onze gedragscode niet of niet geheel in acht is genomen. In januari 2013 bleek dat een externe relatie eind december cadeaubonnen had uitgereikt aan en voor medewerkers in het kader van de kerst-/eindejaarsperiode. In januari is hiervan melding gedaan. Bij uitzondering is besloten dat de bonnen niet ingeleverd hoefden te worden voor verdeling onder het gehele personeel; het teamhoofd gebruikt de bonnen voor iets gezamenlijks voor de gehele afdeling. 5.3 Onze organisatie BELEIDSSPEERPUNT: WIJ WILLEN INVESTEREN IN ONZE MENSEN (PROFESSIONALISEREN). Onze ambities zijn groot. De sleutel tot succes hiervoor ligt bij ons personeel. Wij onderschrijven de HRM visie en kernideeën van het INK managementmodel waarmee wij optimale inzet creëren door organisatie- en medewerkersbehoeften met elkaar in balans te brengen. Zodoende integreren wij het personeelsbeleid in onze organisatiestrategie. INDICATOR Competentiemanagement
DOELSTELLING 2012 Beleid ontwikkelen en implementeren vanuit de kadernota personeelsbeleid 2011-2015
Ziekteverzuim- en frequentie
Het ziekteverzuim is < 4%, de gemiddelde meldingsfrequentie < 1,5
GEREALISEERD IN 2012 Beleid ontwikkeld en geïmplementeerd, waaronder de implementatie van de, HRM-gesprekscyclus, stageen loopbaanbeleid Het ziekteverzuim blijft met 6,1% boven de target van 52
INK-model
Op gebied van kwaliteitsbeleid is in 2012 het project INK opgestart. Dit moet er toe leiden dat begin 2013 de zelfevaluatie van 2009 wordt afgezet tegen de huidige situatie.
Medewerkerstevredenheid
Algemene tevredenheid medewerkerstevredenheidsonderzoek met als resultaat in 2011 minimaal 7.5. Target 2011-2015: 8%
Meerjarenmobiliteit Bedrijfskosten
Verhogen kostenbewustzijn gehele organisatie.
4%. De meldingsfrequentie is 1,65 Project is in 2012 opgestart.
Resultaat in 2011 7.7 Onderzoek om de twee jaar. Eerstvolgende is in 2013/ begin 2014. 2012: 6%; meerjarengemiddelde: 10% Bedrijfskosten in 2012 teruggedrongen tot onder referentie-en landelijk gemiddelde volgens CFV.
5.3.1 Personeelsbeleid INLEIDING Het ondernemingsplan beschrijft onze ambitie voor de periode 2011 – 2015. Hierin speelt het personeel een hoofdrol; immers gemotiveerde medewerkers zijn in staat om tot maximale prestaties te komen. In de kadernotitie Personeelsbeleid hebben we vastgelegd wat nodig is om het personeel te laten excelleren. Wij hebben veel aandacht besteed aan het op onderdelen verder ontwikkelen en implementeren van het personeelsbeleid om ervoor te zorgen dat onze medewerkers zich optimaal inzetten als bron voor ons succes. Het INK helpt ons met de Plan-Do-Check-Act cyclus sturing te geven aan de veranderprocessen en met de Inspireren-Mobiliseren-Waarderen-Reflecteren cirkel juist de mensgerichte aspecten te borgen. Dit jaar hebben we de focus gelegd op interne samenwerking. HRM-GESPREKSCYCLUS In 2011 is de HRM-gesprekcyclus aangescherpt met een meetinstrument. Hiermee wil de organisatie de objectiviteit vergroten. De leidinggevenden hebben hiervoor in het begin van 2012 een training gevolgd. In 2012 vonden de jaarlijkse plannings-/functionerings- en beoordelingsgesprekken in deze nieuwe vorm plaats. Eind vierde kwartaal is deze systematiek geëvalueerd en is naar aanleiding van de uitkomsten een aantal aanpassingen ter verbetering gedaan. PERSONEELSINOFRMATIESYSTEEM Vanaf 1 januari 2013 registreren en accorderen wij verlof via dit personeelsinformatiesysteem. Ook de verzuimregistratie richting de Arbodienst geschiedt via het systeem. Het overgrote deel van de managementinformatie komt uit dit personeelsinformatiesysteem.
53
COMPETENTIEMANAGEMENT Het ingezette competentiemanagement blijft een speerpunt van ons personeelsbeleid. In het ondernemingsplan zijn drie bedrijfsbrede competenties benoemd: -Samenwerken -Resultaatverantwoordelijkheid -Klantgedrevenheid In 2012 lag de focus op samenwerken. LOOPBAANBELEID De Sleutels haalt het beste uit de organisatie (= medewerkers) naar boven. Medewerkers worden niet alleen in staat gesteld om door opleidingen in hun eigen functie te groeien, het gaat verder. Via de CAO is bepaald dat alle medewerkers beschikken over een persoonlijk loopbaanbudget. Dit budget kan besteed worden aan cursussen en opleidingen die niet gerelateerd zijn aan de huidige functie. In 2012 is loopbaanbeleid ontwikkeld en goedgekeurd door MT en OR. De in de CAO Woondiensten opgenomen artikelen op het gebied van loopbaanbeleid zijn verwerkt in het genoemde loopbaanbeleid. De verdere uitwerking van de in het loopbaanbeleid opgenomen onderdelen, zoals Persoonlijk ontwikkelingsplan (POP) en flankerend beleid met betrekking tot criteria voor het volgen van opleidingen, vond in 2012 plaats. ARBOBELEID Gezonde en tevreden medewerkers leveren betere prestaties. De Sleutels heeft een kadernota arbobeleid. De wetgeving betreffende ARBO is bepalend voor deze kadernota. De Sleutels vindt het arbobeleid een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. De Sleutels heeft daarom het preventieve beleid verder ontwikkeld. De medewerkers krijgen fruit en periodieke massage aangeboden. Verder is het bestaande rookbeleid aangescherpt. Onderdelen van het arbobeleidsplan zijn de Risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E). In 2012 vond de actualisatie van de Risico-inventarisatie en Evaluatie plaats. Er kwamen enkele kleine verbeterpunten naar voren. Er is een plan van aanpak gemaakt. Aan het einde van het jaar waren de meeste verbeterpunten opgelost. VERZUIMBELEID De gezondheid en inzetbaarheid van de medewerkers is ook de pijler van het verzuimbeleid. In 2011 was het verzuimpercentage 4,3%. In 2012 is het verzuim met 1,8% toegenomen, namelijk naar 6,1%. Het streefcijfer is 4%. De stijging is voornamelijk te verklaren door een hoger aantal langdurig arbeidsongeschikten in 2012: namelijk 2,1% in 2011 ten opzichte 4,1 in 2012. Het betreffen fysieke klachten en deze zijn niet arbeid gerelateerd. Het kort verzuim en middellang verzuim zijn ten opzichte van vorig jaar nauwelijks gewijzigd. De meldingsfrequentie was met 1,7 net boven onze norm van 1,5. GEMOTIVEERDE EN TEVREDEN MEDEWERKERS De Sleutels vindt het belangrijk dat iedereen met plezier en gemotiveerd naar zijn of haar werk gaat. Dit betekent dat we continu letten op een goede sfeer binnen onze organisatie, goede arbeidsomstandigheden, goede onderlinge communicatie, samenwerking, enzovoort. Om te weten wat er leeft en hoe we de tevredenheid kunnen verhogen voeren wij 1 x in de twee jaar een Medewerkersonderzoek (MTO) uit. De uitkomsten uit het MTO van 2011 maakten ons duidelijk dat samenwerken voor verbetering vatbaar is. Samenwerken is benoemd als één van de drie kerncompetenties in het personeelsbeleid 2011-2015.
54
Begin 2012 zijn we gestart met het samenstellen van een verbeterplan per team waarin concrete verbeteracties zijn benoemd. Gedurende het jaar rapporteerden alle leidinggevenden periodiek over de voortgang van de verbeterplannen per team. Binnen alle teams zijn de uitkomsten besproken en zijn knelpunten benoemd. Er is zichtbaar voortgang geboekt. In alle gevallen heeft dit geleid tot het benoemen van concrete verbeteracties en actiehouders. In 2013 wordt de medewerkerstevredenheid opnieuw gemeten. NIEUWE MEDEWERKERS Nieuwe medewerkers krijgen bij de Sleutels een uitgewerkt inwerkprogramma ondersteund door externe trainingen op gebied van volkshuisvesting, klantgericht corresponderen en vakspecifieke trainingen, zoals agressietrainingen e.d. STAGEBELEID In het eerste kwartaal onderzocht een stagiair van de Hogeschool Leiden hoe de Sleutels het beste de werving en selectie van stages kan organiseren. Op basis van dit onderzoek heeft de stagiair in het tweede kwartaal een concept stage-beleid opgesteld. In het derde kwartaal is het concept stage-beleid in de MT/MK-vergadering besproken en in het vierde kwartaal is het stuk in het MT goedgekeurd en door de OR positief ontvangen. DE SLEUTELS EN DE TOEKOMSTIGE BEROEPSBEVOLKING Ook in haar rol van werkgever draagt de Sleutels het maatschappelijk ondernemen uit. Zo is de Sleutels Erkend Leerbedrijf conform de Wet Educatie en Beroepsonderwijs. Het begeleiden/gebruikmaken van stagiairs is voor zowel de stagiairs als voor de Sleutels van belang. De stagiair zet theoretische kennis om in praktische ervaring. Op deze wijze houden wij elkaar op de hoogte van onder meer recente wetenschappelijke, juridische en arbeidsmarktgerichte kennis. Het verlenen van stages is ook een wervingsinstrument. Goede stagiairs kunnen door de Sleutels worden benaderd voor een dienstverband. In 2011-2012 is een afstudeerder bij P&O aangetrokken om op basis van een onderzoek te komen tot een stage-beleid van de Sleutels. Dit stage-beleid is in het vierde kwartaal van 2012 vastgesteld. In 2012 ontvingen wij 56 stageverzoeken. In totaal liep er in 2012 één afstudeerder stage bij de Sleutels en faciliteerden wij één snuffelstage. 5.3.2 Verbeteren van de organisatie INK MANAGEMENTMODEL De Sleutels gebruikt het INK-model, een managementmodel om verbeteringen aan te brengen in de kwaliteit. Ook binnen het personeelsbeleid zijn de beschreven aandachtsgebieden omgezet in concrete verbetertrajecten, onder meer door de interne communicatievoorziening te optimaliseren. Dit gebeurt door frequente terugkoppeling te geven over besluitvorming in het MT en door medewerkers te informeren over nieuwe ontwikkelingen tijdens personeels-, afdelings- en team-overleggen en via intranet. De medewerker en de leidinggevende stellen gezamenlijk de opleidingsbehoeften vast aan de hand van het organisatiebeleid, de doelstellingen, het jaarplan en de resultaatgebieden uit de functiebeschrijving en competenties. De plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken zijn in 2012 stringenter vormgegeven, ondersteund door een aantal formulieren. Het doel hiervan was om een objectievere manier van beoordelen te waarborgen. Op het gebied van kwaliteitsbeleid is in 2012 het project INK opgestart. Dit moet er toe leiden dat begin 2013 de zelfevaluatie van 2009 wordt afgezet tegen de huidige situatie.
55
ICT Het eerste kwartaal van 2012 stond grotendeels in het teken van nazorg naar aanleiding van de migratie in het 4e kwartaal 2011: de overgang naar de nieuwe serveromgeving. In het 3e kwartaal voerde een onafhankelijk bureau op verzoek van de Sleutels een security audit uit. Het doel van deze Audit is om inzicht te krijgen in het beveiligingsniveau van de ICT -omgeving. De rapportage naar aanleiding van de Audit geeft een overzicht van conclusies en aanbevelingen met als doel om de geconstateerde beveiligingsrisico’s voor zover mogelijk weg te kunnen nemen. De uitkomsten van de Audit toonden aan dat de beveiliging voor de genoemde scope binnen de Sleutels goed is. Door het opvolgen van de aanbevelingen kan het beveiligingsniveau relatief eenvoudig naar een nog hoger niveau worden gebracht. De uitvoering van de acties zijn in 2012 gestart en lopen door in 2013. Ondanks de genoemde maatregelen zijn we in het 4e kwartaal verrast door een aantal onalledaagse meldingen bij eindgebruikers van het systeem. We hebben een externe specialist opdracht gegeven te onderzoeken of er eventueel sprake was van ongewenst indringen in ons systeem. Dit is niet geconstateerd. Wel is geconstateerd dat ons systeem op onderdelen, die tijdens de security audit onderbelicht zijn gebleven, nog beter beschermd kunnen worden. Dit heeft inmiddels plaatsgehad. DIGITALISEREN In 2012 zijn in het totaal zijn 6.753 inkomende poststukken en 9.450 facturen gescand. Daarnaast zijn 50 deurwaardersdossiers en 379 verhuurdossiers gedigitaliseerd. Alle in- en uitgaande poststukken worden gedigitaliseerd. Dit leidt naast efficiëntere werkprocessen tevens tot een lager papierverbruik en dus een lagere belasting voor het milieu. Met 566.570 prints en kopieën in 2012 heeft de Sleutels nog wel een uitdaging liggen. Er is wel een lichte daling waarneembaar. Het totaal aantal prints en kopieën ligt 100.000 lager dan in 2011. COLLECTIEVE DOELEN 2012 Om de interne samenwerking te vergroten heeft ieder team een doelstelling gekregen voor het behalen van een bonus van 1% van het bruto jaarsalaris. Helaas behaalde niet ieder team het ten te behalen resultaat. Hiervoor waren verklaarbare oorzaken. De directeurbestuurder heeft daarom toch besloten om de bonus van 1% aan medewerkers toe te kennen.
56
5.3.3 Organogram
De organisatie bestond op 31 december 2012 uit 98 medewerkers, waarvan 48 mannen en 50 vrouwen. Van de 98 medewerkers werken er 33 parttime. De gemiddelde leeftijd is 43,6 jaar. Het verloop ziet er als volgt uit: VERLOOP 2012 Aantal FTE medewerkers Stand per 31 december 2011 In dienst Uit dienst Stand per 31 december 2012
100 5 7 98
93,3
Vastgestelde Formatie FTE 93,5
92,1
93,2
In 2012 hadden wij 17 vacatures, waarvan wij er 5 intern invulden. Er zijn vijf nieuwe medewerkers in dienst getreden. Zeven medewerkers verlieten de organisatie. De overige vacatures zijn tijdelijk of (voorlopig) niet ingevuld. MOBILITEIT De Sleutels streeft een mobiliteitspercentage van 8% na. In 2012 is een mobiliteitspercentage van 6% gerealiseerd. Vier medewerkers verlieten op eigen verzoek de organisatie, twee medewerkers gingen met de VUT/VP/pensioen en met één medewerker is de arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden ontbonden. Er waren 17 vacatures in 2012, waarvan er 5 intern zijn ingevuld.
57
Mobiliteit kent zowel voordelige als nadelige gevolgen. In onderstaand overzicht geven wij de voor- en nadelen weer: Voordelen voor de organisatie Bevordert interne doorstroming Nieuwe mensen komen met nieuwe ideeën waar de organisatie zijn voordeel mee kan doen Bevordert gelijkmatige leeftijdsopbouw van het personeelsbestand Voordelen voor de werknemer Kan de werksfeer positief beïnvloeden Kans op promotie of doorstroming naar een andere functie
Nadelen voor de organisatie Werven van personeel is duur Verlies van competentie en ervaring
Investeren in het inwerken van personeel kost tijd en daardoor geld Nadelen voor de werknemer Werkdruk overig personeel neemt toe als het personeelsverloop groot is Investeren in een nieuwe collega kost tijd
Ons mobiliteitscijfer is gebaseerd op het gemiddeld wenselijk verloop binnen de sector. De Sleutels stimuleert interne doorstroming in het kader van loopbaanontwikkeling. De persoonlijke ontwikkeling van medewerkers wordt gestimuleerd via het opleidingsplan en een persoonlijk loopbaanbudget. In het kader van stabiliteit en een gezonde bedrijfsvoering is een mobiliteitspercentage van 8% tot 10% wenselijk. Een hoger mobiliteitspercentage heeft invloed op de continuïteit van de bedrijfsvoering, door tijdsinvestering bij het inwerken van nieuwe medewerkers en het verlies van kennis van vertrekkende medewerkers. ORGANISATIEONTWIKKELINGEN Team VVC Op 1 januari 2012 startte er een nieuw team in onze organisatie: het team VvE-beheer, Verkoop & Commerciële verhuur (VVC). Het team VVC valt binnen de afdeling SIM en wordt aangestuurd door het hoofd VVC. Voorgenomen organisatie-aanpassing Het vertrek van de manager Wonen, en de noodzakelijke waarneming, was aanleiding om stil te staan bij onze huidige organisatievorm. Zouden we met een slimmere verdeling van taken in staat zijn met een mindere bezetting minimaal dezelfde, of mogelijk zelfs betere resultaten kunnen halen? Begin 2013 hebben we de eerste stappen gezet die gaan leiden tot een andere, slankere organisatievorm. Afspraak Vestia Als onderdeel van de voorgenomen aankoop van een complex woningen van Vestia is overeengekomen dat Vestia door de Sleutels op de hoogte wordt gesteld van alle interne vacatures. Deze afspraak blijft bestaan totdat we een medewerker voor minstens een halve fte in dienst hebben genomen. 5.3.4 OR VERSLAG VAN DE ONDERNEMINGSRAAD In 2012 is de OR actief aan de slag geweest met diverse onderwerpen die in de organisatie spelen. De OR is tien keer intern bijeengekomen om te vergaderen.
58
In 2012 heeft vijf keer een officiële overlegvergadering met de directeur-bestuurder, het hoofd Interne Zaken en de personeelsadviseur plaatsgevonden. De OR heeft over de volgende onderwerpen zijn advies / instemming / mening gegeven: Werving lid RvC op voordracht van de OR De ondernemingsraad heeft in de zomer van 2012 een RvC-lid geworven en voorgedragen. Dit ter vervanging van het statutair aftredende RvC-lid Huguette Tichler. In de ALV zijn door de OR en de HBE voorgedragen kandidaten benoemd. ARBO: Plan van aanpak RI&E De OR heeft ingestemd met het plan van aanpak naar aanleiding van de risico inventarisatie en- evaluatie. Dit onder voorwaarde dat in het asbestprotocol extra aandacht komt voor de medewerker. Asbestprotocol De OR neemt deel aan de projectgroep die het asbestprotocol actualiseert. Hierbij wordt extra aandacht geschonken aan de melding, registratie en begeleiding van medewerkers die per ongeluk in een asbest besmette situatie terecht zijn gekomen. Mobiliteit en toekenningsbeleid parkeerplaatsen Door aanstaande bodemsanering van de parkeerplaatsen bij het kantoor wordt het aantal parkeerplaatsen voor medewerkers van de Sleutels vanaf de start van de sanering begrensd tot totaal 45 stuks. De OR heeft geadviseerd over de criteria voor de toewijzing van parkeerplaatsen aan medewerkers. Vervolg MTO onderzoek 2011 De voortgang van verbeteracties naar aanleiding van de uitslag van het MTO zijn regelmatig met de directeur-bestuurder besproken. De samenwerking met de nieuwe directeurbestuurder geeft goede hoop dat ook de negatieve onderwerpen in goede harmonie kunnen worden besproken en verbeterd. Bedrijfsbrede competenties De OR heeft de ontwikkeling en toepassing van de bedrijfsbrede competenties als terugkerend punt op de agenda van het overleg gezet. Aanpassingen organisatie De OR heeft in de loop van het jaar regelmatig haar mening gegeven over kleine aanpassingen in de organisatie. Ook het plan van aanpak voor het opnieuw inrichten van de organisatie naar drie afdelingen is onderwerp van gesprek geweest. In 2013 zal de beoogde aanpassing voor advies aan de OR worden voorgelegd. SAMENSTELLING OR Naam Roland Wetting Giovanni Margaroli Ilona van Rhijn Jenny van der Klaauw Karin Jansen Aad van Westbroek
Afdeling SIM VG SIM IB IB Wonen
OR functie Voorzitter Secretaris Lid Lid Lid Lid
59
6. Bestuur De directeur-bestuurder, de Raad van Commissarissen en de Algemene Ledenvergadering zijn verantwoordelijk voor het bestuur en het toezicht op de Sleutels. De Sleutels hanteert de Governancecode Woningcorporaties. GOVERNANCECODE
De Sleutels onderschrijft de beginselen die vastgelegd zijn in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De Sleutels heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de (per juli 2011 geactualiseerde) Governancecode Woningcorporaties in 2012 opgevolgd, met uitzondering van het volgende punt: de wijze waarop wij belanghouders betrekken bij ons beleid. In plaats van een jaarlijkse belanghoudersvergadering hanteren wij wijkbijeenkomsten op operationeel en tactisch niveau. De ledenvergaderingen (zie hierna) maken deel uit van de contacten met en verantwoording aan belanghouders. Daarnaast houden wij themabijeenkomsten op strategisch niveau naar aanleiding van onze beleidsagenda, waarvoor alle relevante belanghouders worden uitgenodigd. De Sleutels overlegt zeer frequent op alle niveaus met huurdersorganisaties, Gemeenten en maatschappelijke instellingen. In 2012 was een belangrijk punt de discussie met de gemeente Leiden over de Woonvisie. In 2012 hebben we één van de Woondebatten georganiseerd, alsmede een Expertmeeting Energie. De prestatieafspraken met de gemeente Voorschoten zijn voor advies aan de huurdersorganisatie voorgelegd. De deelname van de directeur-bestuurder en de managers aan stedelijke debatten is te beschouwen als een vorm van contact met belanghouders. In de woondebatten die in Leiden worden georganiseerd zijn betrokkenen uitdrukkelijk en zichtbaar vanuit de Sleutels aanwezig en bereid uitleg van ons handelen te geven. ALGEMENE LEDENVERGADERING
Het aantal leden van de Sleutels per einde 2012 bedroeg 385. In 2012 is de algemene ledenvergadering tweemaal bijeen geweest, op 12 juni en op 30 oktober. Eén van de agendapunten in juni was de vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2011. Daarnaast werd een uitleg gegeven van het nieuwe huurbeleid en de criteria waarop dit beleid wordt gemonitord. In de najaarsvergadering zijn twee nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen benoemd, te weten: Ageeth Ouwehand, op voordracht van de Ondernemingsraad en Robert Hein Broekhuijsen, op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Het thema van deze vergadering was “De financiële positie van de Sleutels”. Daarnaast werden de beleidsvoornemens voor 2013 gepresenteerd. En last but not least is uitgebreid gesproken over de procedure herziening statuten de Sleutels. Er is een werkgroep gestart met vertegenwoordigers van de leden, de huurdersorganisatie, de RvC en de directeurbestuurder. Deze bereidt een voorstel voor nieuwe statuten voor. RAAD VAN COMMISSARISSEN
De Raad van Commissarissen (RvC) bestond in 2012 uit zes personen. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de Sleutels en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de RvC in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop de RvC hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. 60
HET BESTUUR
De vereniging wordt bestuurd door een directie, die bestaat uit één of meer personen; deze is geen lid van de vereniging (art. 9 lid 2 statuten van de Sleutels). De vereniging wordt vertegenwoordigd door de directie (art. 13 lid 1 statuten). Een aantal besluiten van de bestuurder zijn op grond van art. 15 lid 1 van de statuten onderworpen aan goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directie zijn verder uitgewerkt in een directiereglement. 6.1 Raad van Commissarissen De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen (RvC) zijn omschreven in artikel 21 lid 1 van de statuten. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. juni 2010, dat op de website is geplaatst. ALGEMEEN Het beeld van woningcorporaties in de samenleving en dus ook in de politiek is nog niets verbeterd. Integendeel, het derivatendebacle van Vestia, buitenissige projecten, de afscheidspremies van falende corporatiebestuuurders en de salarissen van sommigen staan op ieders netvlies. Ook al voelen we als RvC van de Sleutels ons daardoor niet aangesproken of in verlegenheid gebracht, we lijden wel onder dit beeld dat slechts van toepassing is op weinig corporaties. De houding vanuit het regeerakkoord kan samengevat worden als de corporaties moeten worden getemd en onder controle van Gemeenten komen en verder kunnen de corporaties opdraven voor de tekorten van de overheid. We worden slachtoffer van de bezuinigingsdrift van de regering. De huren moeten drastisch omhoog, niet om extra te kunnen investeren maar om een bijdrage te kunnen leveren aan het terugdringen van het overheidstekort. Inkomensafhankelijke huren zullen ook een administratieve rompslomp veroorzaken bij corporaties. De corporaties moeten ook weer terug het hok in, naar hun oorspronkelijke taak: huisvesting van diegenen die er zonder steun op de woningmarkt niet kunnen komen. Toch hebben we het gevoel dat we bezig zijn het paard achter de wagen te spannen. Immers huurverhogingen zijn nodig om te kunnen voldoen aan de verhuurdersheffing en niet om te voldoen aan ons gewenste sociaal beleid. Door de verhuurdersheffing wordt de ruimte om te investeren beperkt. De corporaties zijn nog het meest actief op de bouwmarkt in vergelijking met particuliere investeerders. Kortom, geen bijdrage aan het bevrijden van de woningmarkt van de ketenen die ons al beteugelden. Voor de Sleutels betekent de verhuurdersheffing en de saneringssteun van Vestia een vermindering van 15 procent van onze inkomsten. Dan hopen we nog maar dat niet meer corporaties omvallen. Ons voorzichtige begrotingsbeleid, ons conservatief beleggingsbeleid en de vertraging van voorgenomen projecten in de afgelopen jaren betekenen dat wij de komende paar jaren wel voort kunnen gaan op de weg van onze plannen voor herstructurering zoals was afgesproken met de gemeente Leiden. Maar voor latere jaren is het onontkoombaar dat het gevolgen zal hebben voor onze investeringsmogelijkheden. Ook de toezichthouders liggen onder vuur. Ook zij hebben massaal gefaald en het debacle van bijvoorbeeld Vestia niet voorzien. Dit geldt voor de landelijke toezichthouders als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de accountants en dit geldt ook natuurlijk voor de interne toezichthouders. In een aantal gevallen werden de toezichthouders gedwongen gezamenlijk op te stappen en worden persoonlijk aansprakelijk gesteld. De rol van toezichthouders zal ook aan de orde komen in het kader van een parlementaire 61
enquête. Van toezichthouders wordt steeds meer verwacht en de eisen die aan hen gesteld worden zijn steeds meer omvattend. Zo heeft de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) het plan opgevat om te komen met een lijst van eisen waaraan toekomstige toezichthouders moeten voldoen. De leden van onze Raad volgen in het kader van bijscholing regelmatig cursussen op het gebied van toezicht. Centraal in onze activiteiten voor 2012 stond het aan te passen huurbeleid. Hierover heeft de RvC overleg gevoerd met huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE). Echter dit huurbeleid is weer achterhaald door het regeerakkoord en de aanpassing later in het “woonakkoord”. De discussie over ons huurbeleid zullen we opnieuw moeten voeren in het licht van de verhuurdersheffing en de maximaal toegelaten huurverhogingen, gebaseerd op inkomen. Ons investeringsprogramma loopt op de korte termijn geen gevaar zoals het er nu uit ziet. Onze Raad heeft uitvoerig met de directeur-bestuurder gesproken over de planning van de investeringen, evenals over een planmatige aanpak van het onderhoud. Het nieuwe ondernemingsplan is in belangrijke mate leidend voor onze Raad maar dient aangepast te worden aan de nieuwe externe werkelijkheid. Dit is des te urgenter nu afgesproken is om ons toezicht zoveel mogelijk te modelleren langs de hoofdlijnen van het plan en daar met de directeur-bestuurder afrekenbare meetpunten over af te spreken. Uit een tevredenheidonderzoek over de werkomstandigheden blijkt dat de tevredenheid van het personeel over hun werkomstandigheden het afgelopen jaar is toegenomen. Dit beeld wordt ook bevestigd door gesprekken die wij gevoerd hebben met de ondernemingsraad (OR) en het managementteam (MT). Een organisatieverandering ligt het komende jaar in het verschiet, mede door het vertrek van één der leden uit het managementteam. Het is ook goed te vermelden dat de directeur-bestuurder zelf de gesprekken weer voert met de HBE. Dit komt de duidelijkheid ten goede. SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN Dit was het laatste jaar voor Huguette Tichler en Vincent Gruis als commissaris van de Sleutels. Zij waren niet herbenoembaar, want de Sleutels kent statutair een maximum zittingsduur voor de leden van de Raad van Commissarissen (RvC) van tweemaal vier jaar. De Raad is hen dank verschuldigd voor de intensieve wijze waarop zij aan hun toezichtfunctie inhoud hebben gegeven. Huguette Tichler is op voordracht van de ondernemingsraad (OR) opgevolgd door Ageeth Ouwehand. Vincent Gruis is op voordracht van de huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE) opgevolgd door Robert Hein Broekhuijsen. De algemene ledenvergadering heeft de voorgedragen kandidaten benoemd. Ageeth Ouwehand zal ook gaan functioneren als vice-voorzitter en deel uitmaken van de remuneratiecommissie. Beiden hebben als introductie al mee geparticipeerd in de laatste vergadering van de Raad van Commissarissen (RvC) in 2012. Als stagiaire loopt Caroline Herlaar mee met de RvC. De Raad heeft besloten naast een remuneratiecommissie, bestaande uit voorzitter en vice-voorzitter, een auditcommissie, bestaande uit de leden Leendert Jonker en Hans Stellingsma, ook een projectencommissie in te stellen. Deze zal bestaan uit de leden Geurt van Randeraat en Robert Hein Broekhuijsen. Aan het eind van dit jaar treden statutair Leendert Jonker, op voordracht van de huurders, en Jit Peters, voorzitter op voordracht van de RvC af. Beiden zijn niet opnieuw benoembaar. Bij hun opvolging kan worden stilgestaan bij de vraag of het aantal commissarissen niet teruggebracht kan worden naar vijf leden. Gedurende het verslagjaar bestond de Raad uit de volgende leden: Naam, geslacht, geboortedatum: Jit Peters, man
Functies en relevante nevenfuncties: •
Emeritus hoogleraar en gasthoogleraar 62
voorzitter (17 april 1946) Op voordracht van de Raad
• • • •
• • • • • Huguette Tichler-Schlemper, vrouw, vice-voorzitter (10 februari 1947) Op voordracht van de OR
• • • • • •
Vincent Gruis, man (9 mei 1972) Op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
• • •
Leendert Jonker, man (1 juni 1946) Op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
• •
• •
Hans Stellingsma, man (13 december 1956) Op voordracht van de Raad
• • • • • •
Universiteit van Amsterdam Raadsheer plaatsvervanger Hof Amsterdam Lid Commissie Integriteit VNG Lid Landelijke Advies en Arbitragecommissie VNG inzake arbeidsvoorwaarden Plaatsvervangend lid Commissie Bezwaarschriften van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht Voorzitter adviescommissie bezwaarschriften gemeente Leiden Voorzitter Bureau Conventie van Aarhus (ECC Verdrag) Lid bestuur Burgerschapsrechten Voorzitter bestuur Ad de Jonge Instituut voor Veiligheids- en Inlichtingen studies Lid Adviesraad Nederlands Juristen Committee voor de Mensenrechten (NJCM) Lid van de Raad van Toezicht van GGZ Delfland (t/m april) Vice-voorzitter van de Raad van Toezicht van ROC ID College Voorzitter van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (t/m maart) Lid van het bestuur van Humanitas Lansingerland Commissaris van de Stichting Humanitas Rotterdam Lid van het bestuur van de Stichting Hospice Lansingerland en van het bestuur van de Vrienden Hoogleraar Housing Management (Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft) Lector Vernieuwend Vastgoedbeheer (Hogeschool Utrecht) Commissaris woningcorporatie Havensteder (voorheen Com.wonen) te Rotterdam Voorzitter Leidse MilieuRaad Voorzitter vereniging van Vrienden van de Leidse Stadsgehoorzaal (in de loop van 2012 opgeheven) Co-voorzitter landelijke bezwaarschriftencommissie waterschappen Lid ledenraad RABO Leiden, Leiderdorp Oegstgeest secretaris stichtingsbestuur EnergiekLeiden Zelfstandig ondernemer Voorzitter RvC Kennemerhave, woningbouwcorporatie Voorzitter RvT Driestroom, VGZ Voorzitter RvT De Jutters, kinder- en jeugdpsychiatrie Voorzitter RvT NUOVO, openbaar onderwijs 63
Geurt van Randeraat, man (7 februari 1974) Op voordracht van de Raad (per 1 november 2011)
• • • • • • •
ROOSTER VAN AFTREDEN 31 december 2012 31 december 2012 31 december 2013 31 december 2013 30 juni 2014 1 december 2015
Utrecht Lid RvT Bureau Jeugdzorg Noord-Holland Zelfstandig ondernemer Directeur opleiding Master City Developer Mede-eigenaar Zorgboerderij Hoogkamer te Koudekerk Gastdocent gebiedsontwikkeling TU Delft Redactieraad gebiedsontwikkelingen.nu Lid bestuur Stichting Forum voor stedelijke ontwikkeling
Huguette Tichler-Schlemper Vincent Gruis Jit Peters Leendert Jonker Hans Stellingsma Geurt van Randeraat
PROFIEL RAAD VAN COMMISSARISSEN Voor het profiel van de Raad van Commissarissen verwijzen wij naar de websitelinkmaken. Het profiel is niet ingrijpend gewijzigd gedurende dit verslagjaar. Bij de werving en selectie van de nieuwe commissarissen is het profiel nog eens kritisch bekeken en op punten aangescherpt. We denken ook met de toekomstige samenstelling een evenwichtig profiel te hebben bereikt en een goede mix van kennis, kwaliteiten en eigenschappen. Aan de ene kant is er sprake van relatief veel bestuurlijke en ambtelijke ervaring, anderzijds van volkshuisvestingsdeskundigheid, bedrijfseconomische deskundigheid, projectdeskundigheid en bestuurlijk-juridische deskundigheid. De samenstelling van de RvC voldoet aan de statutaire bepalingen en aan bovengemeld profiel. De werkwijze is getoetst aan de codes en adviezen die zijn uitgebracht over de werkwijze van raden van toezicht. Daaraan voldoen wij en wanneer wij op sommige punten daarvan afwijken doen wij dat gemotiveerd, omdat wij menen dat onze werkwijze beter aansluit bij wat onze corporatie van ons verlangt. In ons geval betreft dit de wijze waarop wij belanghouders betrekken bij ons beleid. INTEGRITEIT Bij de vervulling van de vacatures wordt uitdrukkelijk gelet op mogelijke belangenverstrengeling of de schijn van belangenverstrengeling zoals dat ook in het verleden gebeurde. Bij de aanstelling van Geurt van Randeraat is afgesproken dat hij als directeur/eigenaar van SITE urban development noch direct noch indirect bij werkzaamheden van de Sleutels zal worden betrokken. Bij de aanstelling van Ageeth Ouwehand is afgesproken dat zij niet betrokken zal worden bij werkzaamheden die betrekking hebben op haar andere toezichthouderstaak. De voorziene samenloop is slechts tijdelijk. Noch uit externe contacten noch uit interne contacten is ons gebleken van enige schending van de integriteitcode zoals door ons als leidraad wordt gehanteerd. Besloten is dat de criteria van de Governancecode Woningcorporaties in principe richtinggevend zijn. De onafhankelijkheid van ieder van de leden is niet in het geding en er spelen geen tegenstrijdige belangen. Voor de gehele organisatie is in november 2005 een integriteitcode vastgesteld onder de naam ‘De betrouwbare organisatie’. In 2009 is dit document geëvalueerd en is een tweede versie van de integriteitcode verschenen. Bij accountantscontroles wordt de kwetsbaarheid van de organisatie voor integriteitinbreuken
64
meegenomen. Voorts is er een klokkenluidersregeling opgesteld voor de organisatie van de corporatie, waarin de voorzitter van de Raad ook een rol speelt. WERKZAAMHEDEN a. algemeen organisatorisch - De Raad kwam viermaal bijeen voor reguliere vergaderingen. - De meeste leden van de Raad woonden de twee ledenvergaderingen bij die werden voorgezeten door de voorzitter of de vice-voorzitter van de Raad. - De voorzitter had voorafgaande aan iedere vergadering van de Raad een voorbespreking over de agenda met de directeur-bestuurder. Daarnaast werden tussentijdse ontwikkelingen besproken tussen de voorzitter van de Raad en de directeur-bestuurder. -Voorafgaande aan iedere vergadering vergaderde de auditcommissie en voorzag de vergadering van de Raad van advies. - De voorzitter en de vice-voorzitter hadden een jaargesprek met een vertegenwoordiging van de OR, met leden van het MT en met vertegenwoordigers van de huurderbelangenvereniging De Eendracht (HBE). Over het huurbeleid is nog een keer afzonderlijk overlegd door een delegatie van de Raad van Commissarissen met de HBE vanwege de zorgen die de HBE had over een nieuw huurbeleid. Op initiatief van het HBEbestuur hebben de commissarissen Gruis en Jonker ook een keer met hen rond de tafel gezeten. - De voorzitter en de vice-voorzitter voerden een tweetal functioneringsgesprekken met de directeur-bestuurder. Daarin werden afspraken gemaakt over afrekenbare prestaties. - Prioriteiten uit het ondernemingsplan werden als prestatieafspraken besproken tussen de Raad en de directeur-bestuurder. - Ondanks de pogingen om de algemene ledenvergaderingen levendiger te maken middels het aan de orde stellen van bepaalde thema’s, baart de geringe opkomst van de ledenvergaderingen ons nog steeds zorgen. Ook valt het ons op dat het ledenbestand ieder jaar achteruit loopt. - De Raad werd in een vroegtijdig stadium betrokken bij de uitgangspunten van de gebiedsplannen. - Over nieuwe ontwikkelingen zoals de mogelijkheden van aankoop van bezittingen van Vestia in de Leidse regio en veranderingen in de opzet van de Van Voorthuijsen-locatie en de ontwikkelingen rond het Trekvaartplein werd de Raad regelmatig bijgepraat. - De landelijke en lokaalpolitieke ontwikkelingen werden gevolgd en leidden regelmatig tot overleg met de directeur-bestuurder. Berichten over de corporatie in de regionale media werden door de directeur-bestuurder tijdig gemeld aan de Raad en leidden zo nodig tot onderlinge afstemming en actie. - Het Sociaal Jaarverslag werd besproken. - Het huurbeleid werd meermalen besproken. - Diverse leden van de Raad woonden bijeenkomsten bij van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en andere instanties. Ook participeerden leden van de Raad bij bijeenkomsten van het Leidse woondebat, b. financieel - De auditcommissie kwam voorafgaand aan iedere plenaire RvC-vergadering bijeen en besprak financieel-technische zaken, waaronder treasury, risicomanagement, interne controle, de kwartaalrapportages en de werkzaamheden van de accountant. - Het jaarverslag 2011 werd in aanwezigheid van de accountant besproken tezamen met de jaarrekening (inclusief het accountantsverslag), en vastgesteld. De Managementletter, opgesteld door de accountant, werd besproken. 65
- Bij iedere periodieke vergadering kwam de kwartaalrapportage aan de orde. - De begroting 2013 en de beleidsvoornemens voor 2013 werden besproken en geaccordeerd. De auditcommissie leverde ook in dit verslagjaar een belangrijke bijdrage ten aanzien van de voorbereiding van de behandeling van de jaarstukken in de Raad. - De herijking meerjarenbeleid werd uitvoerig besproken en voorbereid door de auditcommissie. - Het investeringstatuut werd goedgekeurd en de betekenis ervan werd vastgesteld - Er werd mede naar aanleiding van de Vestia-affaire stilgestaan bij de risico’s van beleggingen, met name bij het beleggen in derivaten. -Er werd ook uitvoerig stilgestaan bij de wijze waarop de corporatie haar bezit waardeert. Na enkele jaren de bedrijfswaarde als grondslag te hebben gehanteerd, opteert de Sleutels nu voor de marktwaarde. c. thema’s De navolgende thema’s werden gedurende de themadagen besproken: herijking meerjarenbeleid, het huurbeleid, de waardeontwikkeling van bezit in verhuurde staat, de transformatieontwikkeling van de voorraad, de kostenefficiëntie van onze organisatie en de doelmatigheid van de kosten. Verder bespraken wij de keuzes voor investeringen in wooncomplexen en de wijze waarop huurders betrokken kunnen worden bij ingrijpend onderhoud. Op de beleidsdag werd energie als thema besproken, de doelstellingen, de realisaties en innovaties. Naast de directeur-bestuurder werd de Raad daarbij over deze onderwerpen geïnformeerd door leden van het managementteam. De Raad bezocht complexen in De Kooi, de Alexanderstraat en De Molens. ZELFEVALUATIE Dit jaar werd de zelfevaluatie uitgesteld door de komst van nieuwe commissarissen. Zinvoller lijkt het om tijdens een startbijeenkomst een nulsituatie te beschrijven en van daaruit doelstellingen te formuleren vanuit toezichtperspectief. BELONINGSSTRUCTUUR De Raad van Commissarissen conformeerde zich bij het belonen van de directeurbestuurder geheel aan de afspraken die gemaakt zijn in de Governancecode. Uitgangpunten voor de beloningen zijn de omvang van de corporatie, de dynamiek van de vastgoedportefeuille, de positie in het krachtenveld en de marktinvloed. De regering legt nu per wet de beloningen in onze sector dwingend op. Daarbij wordt als enig uitgangspunt de grootte van het woningbezit gehanteerd. Niet alleen waakt de wet tegen hogere beloningen dan de Balkenende-norm, maar het legt gedifferentieerde maxima voor alle corporaties op. De wet lijkt hierbij als reactie tegen te hoge beloningen nu het omgekeerde te bewerkstelligen waarbij de vraag of de uitvoeringsregeling niet de redelijkheid van beloningen uit het oog heeft verloren. Bijna alle directeuren-bestuurders zouden er aanzienlijk, soms meer dan 20 procent, in salaris op achteruit gaan ten opzichte van de Governancecode. De nieuwe beloningsstructuur heeft aanleiding gegeven tot het voeren van een geding tegen de staat. Ook de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) voert ten aanzien van de toezichthouders een geding tegen de staat. Immers de salarissen van de toezichthouders zijn gekoppeld aan die van de directeur-bestuurders. De wet voorziet in een overgangstermijn van vier jaar en een aanpassingstermijn van drie jaar met betrekking tot bestaande contracten. Toezichthouders zullen vanaf januari 2013 BTW plichtig worden. De totale kosten van de Raad in 2012 bedragen €70.388,- (2011: €71.500,-). De in de totale kosten opgenomen vergoeding voor de zes leden van de Raad van Commissarissen gezamenlijk bedraagt €53.677,- (2011: €46.000,-). 66
Naast de vergoedingen die volgens het hier bovenstaande werden vastgesteld, werden geen extra vergoedingen ontvangen. De leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningbouwcorporaties (VTW). Meerdere voorlichtingsdagen van de vereniging en cursussen werden door de leden bijgewoond. Hiervoor konden de kosten worden gedeclareerd. DE TOEKOMST De financiële positie van de Sleutels is momenteel nog steeds positief en er is geen reden om ons onmiddellijk zorgen te maken. Toch ziet de toekomst er niet goed uit door de slechte beeldvorming. Het veronderstelt tegenwoordig lef om te zeggen dat je bij een woningcorporatie werkt. Toch zijn wij er trots op te mogen werken voor de Sleutels. Ook al worden de omstandigheden steeds moeilijker. Wij zetten ons er voor in onze taken zo goed mogelijk te vervullen ten behoeve van onze huurders, huidige en toekomstige. Dat uitgangspunt geldt zowel voor onze besluitvorming over het toekomstige huurbeleid als voor onze investeringen in ons bezit. Goede en tijdige communicatie met onze huurders is daarbij voor ons essentieel. Wij willen afsluiten met onze dank uit te spreken naar alle medewerkers in de organisatie en de huurders die participeren in de bewonerscommissies en huurdersbelangenvereniging De Eendracht, die ons ook in dit verslagjaar hebben voorzien van hun inbreng ten nutte van ons werk voor de Sleutels. Jit Peters Voorzitter
VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN Op 21 mei 2013 hebben de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder dit jaarverslag en de bijbehorende jaarstukken over 2012 besproken. Tevens heeft de Raad met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van Deloitte Accountants B.V. Zoals in het verslag naar voren komt, zijn de middelen van woningbouwvereniging de Sleutels uitsluitend besteed aan het belang van de volkshuisvesting. Activiteiten hebben slechts plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid in woningen, woongebouwen en woonwijken, een en ander conform de statuten van de vereniging. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Met betrekking tot beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Uit externe en interne contacten is gebleken dat integriteitregels, zoals vastgelegd in statuten en integriteitbeleid, niet zijn geschonden. De Raad heeft voor ieder individueel lid vastgesteld dat de onafhankelijkheid niet in het geding is en dat er geen tegenstrijdige belangen spelen. Jit Peters Voorzitter
6.2 Directeur-bestuurder Per 1 maart 2011 is Gerda van den Berg directeur-bestuurder van de Sleutels.
67
TAAK EN WERKWIJZE De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de Sleutels. Dit houdt onder meer in dat zij verantwoordelijk is voor: • • • • • •
de realisatie van de doelstellingen; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de RvC. De directeurbestuurder richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de door de RvC ingestelde Audit Commissie, alvorens ze voor te leggen aan de Raad van Commissarissen. TEGENSTRIJDIGE BELANGEN Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de Sleutels en de directeurbestuurder wordt vermeden. De statuten en de governancecode bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
BESTUURSBESLUITEN De belangrijkste bestuursbesluiten 2012 waren:
• • • •
• • •
het vaststellen van de nodige beleidsstukken, waaronder het huurbeleid 2012 en de wijze (de criteria) waarop dit beleid te monitoren, het fiscaal beleid, het ZAV-beleid, het verbindingenstatuut, diverse procesbeschrijvingen; het vaststellen van de prestatieafspraken met de gemeente Voorschoten 2012-2016; het vaststellen van (financiële) stukken waaronder begrotingen, de jaarstukken (het jaarverslag en de jaarrekening), de afdelings-jaarplannen en het sociaal jaarverslag; het vaststellen van projectstukken, waaronder startnotities betreffende Tuinstadwijk fase 2 en Tuinstadwijk fase 3 en 4, de Jan Evertsenlaan fase 2 en de Noordelijke Blokken in de Oude Kooi; het vaststellen van de zgn. onderhoudsbubbels 2013; het vaststellen van voorstellen voor aankopen van onroerend goed; het vaststellen van diverse interne (personele) stukken, zoals functiebeschrijvingen, het stagebeleid, flankerend loopbaanbeleid, parkeerbeleid en de benoeming van de vertrouwenspersoon.
68
VERKLARING VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER De directeur-bestuurder verklaart dat alle in de jaarrekening 2012 van de woningbouwvereniging de Sleutels verantwoorde uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting, dat de integriteitregels zoals vastgelegd in ons integriteitsbeleid niet zijn geschonden, dat haar eigen onafhankelijkheid niet in het geding is en dat geen tegenstrijdige belangen spelen.
Bovendien verklaart de directeur-bestuurder dat zij kennis heeft genomen van de bevindingen van de accountant ten aanzien van de jaarrekening 2012 en het jaarverslag 2012 (volkshuisvestingsverslag) van woningbouwvereniging de Sleutels. Op basis hiervan stelt zij deze stukken vast. Ik dank alle medewerkers van de Sleutels voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar. Samen zorgen wij voor goed wonen voor onze klanten. Gerda van den Berg directeur-bestuurder
RENUMERATIE
In dienst per: 1 maart 2011 Salaris van 01-01-2012 tot en met 31-12-2012: € 113.664 Pensioenvoorziening: € 21.400 Nevenfuncties: • Lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bureaus Jeugdzorg Haaglanden & Zuid Holland (presentievergoeding) • Lid van de Raad van Toezicht van BplusC Leiden, bibliotheek plus cultuureducatie (vrijwilligersvergoeding)
7. Financieel verslag ALGEMEEN
In dit jaarverslag is een model balans en winst-en-verliesrekening opgenomen, die voldoet aan de richtlijnen van de Raad van de Jaarverslaglegging. Hieronder geven wij een toelichting op hoofdlijnen van de financiële positie en de behaalde resultaten in 2012. Een uitgebreide toelichting op de bezittingen en schulden en de behaalde resultaten is opgenomen in de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening. Deze is op aanvraag beschikbaar. FINANCIËLE POSITIE De financiële positie is vooral door het treffen van een Voorziening voor onrendabele investeringen licht achteruit gegaan. Overigens komt het treffen van deze Voorziening niet uit de lucht vallen; in onze meerjarenprognoses is daar rekening mee gehouden. Het negatieve resultaat laat zich als volgt specificeren: Resultaat inclusief rentelasten uit verhuur en verkoop Af: Waardeveranderingen Af: Voorziening onrendabele investeringen: Af: Vervallen belastinglatentie
:€ 9.964.000 :- 6.004.000 :- 15.800.000 :- 2.500.000 69
Negatief jaarresultaat
:€ 14.340.000
Het vermogen is met dit resultaat afgenomen. Naar oordeel van het Centraal Fonds is op basis van de cijfers van vorig jaar het volkshuisvestelijk vermogen van de Sleutels hoger dan gemiddeld. Daar hebben we ook op gestuurd omdat we in de jaren 2013-2018 flinke investeringen op stapel hebben staan, die tot forse negatieve resultaten zullen leiden. In die zin waren we goed op de toekomst voorbereid. De aangekondigde heffingen van de overheid vormen wel een bedreiging voor het uitvoeren van al onze voornemens. EFFECTEN VOORGENOMEN REGERINGSBELEID De Sleutels wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor De Sleutels op naar € 7.625.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.742.000 Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houden wij rekening met een totale saneringssteun heffing van € 6.960.000. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt hoeft De Sleutels geen extra kostenbesparingen door te voeren op personeel, organisatie en onderhoud. Ook hoeven er geen besparingen te worden doorgevoerd in de investeringsbegroting. De Sleutels heeft in haar projecties rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl. 1,5%. De Sleutels kan in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. De effecten van het voorgenomen regeringsbeleid zijn niet ingerekend in de waardering op de balans. WAARDERING VAN BEZIT EN HET EIGEN VERMOGEN OP BASIS VAN MARKTWAARDE De Sleutels waardeert met ingang van dit jaar het bezit op basis van marktwaarde. In de jaarrekening is een uitgebreide toelichting van de daarmee geldende waarderingsgrondslagen opgenomen. De keuze voor de waardering op marktwaarde is genomen omdat we hiermee een reële waarde presenteren en daarnaast inzichtelijk kunnen maken hoe het financiële en maatschappelijk rendement zich verhoudt ten opzichte van andere corporaties en commerciële vastgoedbedrijven. Naast de waardering op marktwaarde laten we ook zien wat de waarde van de toekomstige kasstromen is, de zogenaamde bedrijfswaarde. Waar de marktwaarde aangeeft wat bij benadering de beleggingsopbrengst van het bezit is, geeft de bedrijfswaarde bij benadering aan wat het resultaat is van de toekomstige opbrengsten en kosten bij het blijvend (sociaal) verhuren van het bezit. De waarde van het bezit op marktwaarde is met € 8,6 miljoen toegenomen tot € 790,2 miljoen. Het Eigen vermogen bedraagt op basis van marktwaarde € 623,9 miljoen. Het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde bedraagt € 186,0 miljoen. Het verschil € 437,9 miljoen is het zogenaamde “beklemde” vermogen; dat deel van het vermogen dat we vanwege onze doelstellingen nooit zullen realiseren. DE WAARDERING DOOR HET CENTRAAL FONDS Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar continuïteitsoordeel aangegeven dat de financiële continuïteit van de Sleutels voldoende is gewaarborgd. Ook verklaart het CFV dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de Sleutels, die tot een A1 oordeel heeft geleid. Het door het Centraal Fonds becijferde eigen 70
vermogen bedroeg over 2011 49,6% van het balanstotaal, die een lichte stijging betekende ten opzichte van 2010 (49,0%). Het landelijk gemiddelde nam ook licht toe van 27,2% naar 27,7%. Het Centraal Fonds oordeelde ook dat ons risicoprofiel inclusief vennootschapsbelasting is afgenomen naar 15,3% (2011: 15,6%) van het balanstotaal, wat door ons lage balanstotaal hoger ligt dan het landelijke niveau (11,8%). DE JAARRESULTATEN Vanuit financieel oogpunt heeft de Sleutels evenals vorig jaar goede resultaten bereikt. Het bedrijfsresultaat inclusief rentelasten is vergelijkbaar met dat van vorig jaar, ondanks verdere toename van de onderhoudslasten met € 1,7 miljoen. Door een incidentele opbrengst in de vorm van een schadevergoeding van € 1,2 miljoen, bedroeg het resultaat exclusief voorzieningen, waardeveranderingen en belastingen € 1,4 miljoen hoger dan vorig jaar. DE RESULTATEN EN DE RENTE DEKKINGSGRAAD De hoogte van de rente dekkingsgraad (Intrest Coverage Ratio) is een belangrijke indicator. Het geeft aan hoeveel ruimte het jaarresultaat biedt aan rentebetalingen. De rente dekkingsgraad in dit verslagjaar is 2,55 en ligt daarmee ruim boven onze eigen norm van 1,4. DE RESULTATEN VAN DE KASSTROMEN De liquiditeitspositie is dit verslagjaar met € 5,8 miljoen afgenomen. De kasstromen tijdens dit verslagjaar zien er op hoofdonderdelen als volgt uit: Uit operationele activiteiten Uit verkopen Investeringen Uit financieringsactiviteiten Totaal afname liquide middelen
+ + -
€ 15,1 mln. € 6,7 mln. € 11,9 mln. € 15,7 mln. € 5,8 mln.
De balans current ratio is 0,3. De liquide middelen bedragen aan het eind van het verslagjaar € 0,4 miljoen. DE LENINGPORTEFEUILLE De totale leningportefeuille bedroeg per balansdatum € 114,7 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW, dan wel in het verleden via de gemeenten Leiden en Voorschoten aangetrokken. De uitstaande renterisico’s vallen binnen de voorschriften van het WSW. Het gemiddelde rendement op de leningen bedroeg 4,35% (2011: 4,39%). De gemiddelde looptijd bedraagt 9,8 jaar en de duration is 4,9 jaar. Door (vervroegde) aflossingen is het vreemde vermogen met € 15,7 miljoen afgenomen. Aan het eind van dit jaar is een lening van € 15,0 miljoen aangetrokken met storting per 1 maart 2013. De lening dient ter financiering van de aankoop van bestaand bezit en contractuele aflossingen in de eerste helft van 2013. Aan transacties in het vreemde vermogen ligt een treasury statuut ten grondslag. DE LENINGEN VERSUS DE BEZITTINGEN Het gedeelte van de marktwaarde van onze bezittingen dat is gefinancierd met langlopende schulden (loan to value) is circa 15% (2011: 17%).
71
DE LENINGEN VERSUS HET KASSTROOMRESULTAAT De schuld/verdienverhouding (debt-earning ratio), ofwel het aantal (kasstroom)jaarresultaten van 2012 dat nodig is om de schuld terug te betalen is afgerond 5,3 jaar (2011: 11,6 jaar). Vooral voor geldverschaffers zijn dit belangrijke indicatoren die zij hanteren bij de beoordeling van de financiële positie bij vermogensaanvragen. DE LENINGEN EN DE WAARBORGFONDSNORMEN De kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de leningportefeuille bedraagt 10,3% (2011: 9,6%) en ligt daarmee ruim boven de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde minimum aflossingsfictie van 2 procent. Het WSW heeft de Sleutels dan ook als borgbaar aangemerkt. De financieringsruimte voor de jaren 2012 tot en met 2014 is bepaald op € 35,3 miljoen, maar eind 2012 is door het WSW hiervan € 13,7 miljoen beklemd. INVESTERINGEN a. projectontwikkeling Dit jaar is voor totaal € 10,3 miljoen geïnvesteerd in projectontwikkeling (2011: € 3,6 miljoen). Hierin zijn begrepen de voorbereidingskosten van projecten waarover nog geen definitief besluit is genomen. b. overige investeringen Dit jaar is er € 541.000 (2010: € 1.023.000) aan verbeteringsinvesteringen gedaan. Hier stonden huurverhogingen en/of levensduurverwachtingen tegenover en zijn (deels) als rendabel aan te merken. c. investeringen in woningen boven de € 240.000 Dergelijke investeringen hebben niet plaatsgevonden. d. maatschappelijke investeringen In 2012 hebben we voor € 16,8 miljoen aan onrendabele uitgaven voorzien, betreffende de projecten van Voorthuijzen en de Castellumweg. Daarnaast zijn er € 1.525.000,- aan fysieke en niet fysieke uitgaven gedaan in het kader van leefbaarheidsprojecten, waaronder kosten van wijkbeheer en Wonen-zorg en welzijn. BELEGGINGEN We onderschrijven de gedachte dat de sector zelf initiatieven moet blijven ontplooien om middelen op elkaar af te stemmen. In dit verband participeren wij in het Wooninvesteringsfonds met een rentedragende obligatie van € 500.000. Door tegenvallende verkoopresultaten van het WIF is obligatie gesplitst in vijf certificaten van elk € 100.000 en het renteniveau gewijzigd. De vaste rente is teruggebracht van 4,5% naar 2,25%. Hierboven geldt een resultaatafhankelijke variabele rente van maximaal 3,25%. Ook het resultaat over 2012 viel tegen, waardoor er over 2012 geen rente is uitgekeerd, maar bijgeschreven als vordering. De ontwikkelingen bij het WIF volgen wij op de voet. Het WIF heeft acties ondernomen om de resultaten op korte en langere termijn om te buigen. Dit en mede vanwege de structuur van het WIF (zijnde een toegelaten instelling) geeft ons aanleiding om dit boekjaar nog niet over te gaan tot afwaardering van de belegging. VERBINDINGEN EN NEVENSTRUCTUREN Voor de beheersing van risico’s bij de herstructurering voor het Kooiplein heeft de Sleutels een BV opgericht, SPO BV, op 7 april 2010. De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer 72
van Koophandel voor Den Haag onder nummer 27378040. De vennootschap is gevestigd aan de Langegracht 70A, 2312 NV Leiden. De vennootschap is een volledige dochtermaatschappij van Woningbouwvereniging de Sleutels. Als bestuurder van de vennootschap is benoemd 'de Sleutels'. De activiteiten van SPO BV bestaan uit: het kopen, verkopen, ontwikkelen, bouwen en doen bouwen, beheren en in het algemeen exploiteren van onroerende zaken en andere vermogensbestanddelen. Op 21 juni 2010 hebben de Sleutels en Proper Stok de samenwerkingsovereenkomst Kooiplein Leiden getekend. Als uitvloeisel hiervan is SPO BV op 11 november 2010 een commanditaire vennootschap (Kooiplein CV) aangegaan met Proper Stok Groep BV (beherend vennoot) en Probest II BV (een 100% dochter van Proper Stok Groep BV). SPO BV zal slechts optreden als commanditair vennoot en heeft € 1 (= 1%) kapitaal ingebracht. Het totale kapitaal van Kooiplein CV bedraagt € 100. (=100%). De beherend vennoot en/of commandiet Proper Stok dragen integraal zorg voor de financiering van Kooiplein CV, hetzij middels een kapitaalstorting, hetzij middels een externe financiering. SPO BV staat niet garant voor enig intern of extern aangetrokken kapitaal en kan nooit verplicht worden tot een andere of grotere inbreng dan de ingebrachte € 1. Ook de eventuele financiering van een negatieve cashflow komt voor rekening van de beherend vennoot en/of commandiet Proper Stok. SPO BV is in 2012 geen verplichtingen aangegaan, de kosten bleven in het jaar van oprichting beperkt en zijn lager dan € 5.000 voor het gehele boekjaar. De uitgaven van Kooiplein CV zijn in 2012 € 900.000 (2011: € 470.000). De Kooiplein CV heef ultimo 2012 verplichtingen met beperkte omvang aangegaan tot € 500.000. FISCALITEITEN Voor het opstellen van een Tax Control Framework is in 2012 de fiscale beheersing zichtbaarder gemaakt. Fiscaal beleid is opgesteld en fiscale strategie is nader uitgewerkt en intern besproken. Voor de praktische invulling van beleid en strategie zijn interne processen aangescherpt. De wijze van interne rapportage en monitoring is concreet gemaakt en intern besproken. Met de inrichting en invulling van het Tax Control Framework hebben we meer zichtbare grip op onze fiscale positie. In 2012 heeft het Framework geleid tot het ondertekenen van een “convenant” met de belastingdienst dat kan leiden tot Horizontaal Toezicht. Met dit convenant geven de Sleutels en de belastingdienst aan vertrouwen te hebben in het aangaan van een relatie waarbij beide organisaties toekomstgericht en proactief werken. De kern van ons handelen hebben we vastgelegd en geeft aan dat we niet risico zoekend handelen en de fiscale positie optimaliseren om onze (maatschappelijke) doelstellingen te realiseren. Daarbij opereren we binnen de grenzen van wet- en regelgeving. Ook is vastgesteld dat we niet met fiscale constructies en beheersmaatregelen die de grenzen van weten regelgeving mogelijk kunnen overschrijden. VENNOOTSCHAPSBELASTING In 2012 waren er veel ontwikkelingen op het gebied van Vennootschapsbelasting.
73
De ontwikkelingen rond de ANBI status, herbestedingsreserve en de waardering voor sloopnieuwbouw van vastgoed volgden elkaar in hoog tempo op. We hebben de ontwikkelingen op de voet gevolgd en waar nodig onze extern fiscaal adviseurs geconsulteerd. We hebben overleg gehad met de belastinginspecteur waarbij de recente ontwikkelingen binnen de Sleutels en de relevante wet- en regelgeving onderwerp van gesprek waren. De overleggen waren constructief van aard en hebben geleid tot de fiscale afwikkeling van de aangiftes 2008, 2009 en 2010. Over deze jaren was geen belasting verschuldigd. De aangiftes 2011 en 2012 ultimo 2012 zijn nog niet ingediend. In 2013 maken we nadere afspraken hoe we ons vastgoed fiscaal waarderen. Op basis van deze afspraken dienen we de aangiftes in. Vooruitlopend hierop hebben we de actieve latentie van € 2,5 miljoen laten vervallen. BTW Over onderhoudsopdrachten aan derden hebben wij over dit boekjaar € 3.211.000 (2011: € 2.046.000) aan BTW afgedragen aan de fiscus. Zelf hebben wij per saldo € 82.000 (2011: € 74.000) aan BTW afgedragen wegens belaste activiteiten. We hebben in 2012 een verzoek tot aanpassing van de BTW aangifte over 2009 en 2010 ingediend bij de belastingdienst in het kader van de pro-rato regeling. Reden van het verzoek is de oplevering van nieuwbouw waardoor de verhouding tussen belaste en onbelaste prestaties wijzigt. Over het deel van de belaste prestaties vragen we de betaalde BTW terug van de belastingdienst. We zijn in gesprek met de belastingdienst om tot afwikkeling te komen, afronding vindt plaats in 2013. LOONHEFFING
In 2012 is er €1.370.000 (2011: € 1.373.000) aan loonbelasting en € 642.000 (2011 € 591.000) aan sociale lasten afgedragen. WOZ EN WATERSCHAPSBELASTING In 2012 bedroeg de gemeentelijke belasting € 1.909.000 (2011: € 1.932.000). De heffing bedraagt gemiddeld € 242 per woning (was € 244). Volgens onderzoek van de Universiteit van Groningen is de WOZ voor eigenaren in Leiden de een na hoogste van Nederland. De hoogte van de lokale belasting drukt dan ook ten opzichte van branchegenoten in andere steden zwaar op het exploitatieresultaat. Naast de WOZ droegen wij nog € 185.000 (2011: € 179.000) af aan waterschapsbelasting van het Hoogheemraadschap. RISICOMANAGEMENT In 2012 hebben we ons risicomanagement verder doorontwikkeld. Met ondersteuning van een extern bureau hebben we een nulmeting uitgevoerd op risicobeheersing op operationeel, strategisch en strategisch niveau. Het rapport met bevindingen is intern besproken en heeft geleid tot een vastgesteld actieplan. In 2013 brengen we dit plan tot uitvoering. We streven naar de afgifte van een In Control Statement, voor zover wij dit kunnen realiseren tegen aanvaardbare kosten. Ons beleid sluit aan op de huidige rolverdeling binnen onze organisatie: we maken onderscheid tussen risicomanagement voor de beleggers-, de beheers- en de ontwikkelaarsrol. Dagelijks worden risico's gemanaged, in onze kwartaalrapportages beschrijven we de nieuwe risico's en de werking van beheersmaatregelen. Op kwartaalbasis bespreken we aan de hand van de rapportages onze strategische en operationele risico's intern met een focus op de beheersmaatregelen. Risicoanalyses zijn een vast onderdeel van 74
de procesbeschrijvingen, de risicobeheersing is zichtbaar geïntegreerd in de lopende projecten en de meerjarenbegroting is ook in 2012 getoetst op basis van scenario’s. Voor de verdere uitwerking van onze vastgoedportefeuillerisico’s hebben we een investeringsstatuut opgesteld. De risicobereidheid van een project stellen we hiermee vooraf vast. Ook dit jaar is het intern controle plan (ICP) uitgevoerd. Aan de hand van het ICP zijn de audits uitgevoerd met een focus op verbeteren (operational audits) en beheersen (financial audits). Tot slot is een risicoanalyse een vast onderdeel van de interne besluitvormingsdocumenten, bijvoorbeeld beleidsdocumenten en interne projecten. De analyses dragen zichtbaar bij aan de kwaliteit van besluitvorming en beheersing van projecten. KOSTENBEHEERSING EN RESULTAATVERBETERING Door deelname aan verschillende benchmarks zijn wij in staat ons te vergelijken met de prestaties van branchegenoten. Doel hiervan is onze resultaten te verbeteren. Voor wat betreft de kostenbeheersing hebben we hier vorderingen gemaakt. De netto bedrijfskosten (exclusief verzekeringen en lokale belastingen) zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen van € 1.007 naar € 987 per verhuureenheid. De bedrijfskosten liggen volgens de rapportage van het Centraal Fonds onder het landelijke gemiddelde, ook zonder correctie wegens onze hogere lokale belastingen. De Sleutels gebruikt naast een BalancedScoreCardmodel ook het INK-model als sturingsinstrument. Deze instrumenten zet de Sleutels in om de in het ondernemingsplan genoemde succes en prestatie-indicatoren te koppelen aan SMART benoemde resultaten. Door middel van een tijdregistratie-systeem vindt specifieke kostentoerekening plaats van de personele inzet aan projecten en activiteiten. BUITENLANDSE ACTIVITEITEN Samen met de andere Leidse corporaties staan wij garant voor de jaarlijkse rente en aflossing voor een lening van maximaal € 637.063. De afgegeven garantie betreft de jaarlijkse rente en aflossing tot een bedrag van maximaal € 10.000 gedurende 20 jaar. De lening dient ter financiering van de bouw van huizen in Nicaragua. Met deze garantstelling blijven we ruim binnen de door de minister toegestane marge van 0,3 promille per jaar van ons balanstotaal. VERWACHTINGEN VOOR 2013 EN VERDER Het Centraal Fonds schat in dat het afgegeven Continuiteitsoordeel het risicoprofiel van onze prognoses nagenoeg conform het landelijk gemiddelde is. Opmerkelijk is dat sinds vorig jaar het Centraal Fonds de ontwikkeling van ons volkhuisvestelijk vermogen aanmerkelijk hoger inschat dan gemiddeld. MEERJARENPROGNOSE 2013-2022 Jaarlijks maken we een update van de meerjarenprognose om de effecten van (beleids)wijzigingen in kaart te brengen. In onderstaand stuk is achtereenvolgens beschreven welke aanpassingen zijn doorgevoerd ten opzichte van vorig jaar, wat de effecten zijn van die wijzigingen en wat de effecten zijn van ’s Rijks beleidswijzigingen. Deze gegevens zijn nog wel sec gebaseerd op bedrijfswaarde. Het ombouwen van de toekomstontwikkeling op basis van marktwaarde hebben we in dit jaarverslag nog niet kunnen realiseren. 75
WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN VORIG JAAR In de meerjarenprognose 2013 – 2022 hebben de belangrijkste wijzigingen betrekking op gewijzigd Rijksoverheidsbeleid. De saneringssteun en de verhuurdersheffing zijn opgenomen. Het gaat hier om de kabinetsplannen ten tijde van Prinsjesdag. Het regeerakkoord was ten tijde van het opstellen van de meerjarenbegroting nog niet gereed. Aangezien het twijfelachtig is of er voldoende steun zou zijn in beide kamers voor het regeerakkoord, zijn de effecten vooralsnog niet opgenomen. Ook is het nieuwe huurbeleid geïmplementeerd. Het nieuwe huurbeleid komt in het kort neer op: • Schaarstepunten gedeeltelijk meegerekend bij de huren na mutatie; • Meer differentiatie in huurcategorieën per wijk; • Woningen met korting op de markthuur voor middeninkomens; • Beperkte groei van de woningen in de vrije sector na mutatie. VERSCHILLEN TEN OPZICHTEN VAN DE VORIGE MEERJARENPROGNOSE De saneringssteun en de verhuurdersheffing zorgen voor een toename van de uitgaven van ca. € 25 mln in de komende 10 jaar. Dit is, zoals eerder aangegeven, op basis van de kabinetsplannen van Prinsjesdag. De uitgaven stijgen zeer waarschijnlijk met het regeerakkoord. De som van de huurinkomsten berekend over de beschouwingsperiode stijgt met 8% als gevolg van het nieuwe huurbeleid. De verkoopinkomsten dalen met 44%. De dalende verkoopopbrengsten zijn een modelmatige constatering en zijn het gevolg van de aanname dat maximaal 49% van een VVE complex wordt verkocht, dit was eerder niet in het rekenmodel opgenomen. Op die manier houdt de Sleutels een meerderheidsbelang in de VVE. Het laatste grote verschil is de verandering van de materiele vaste activa (MVA). Deze post wordt voor een groot deel beïnvloed door parameterwijzigingen. Het totaaleffect van de beleidswijzigingen en marktomstandigheden bedraagt € 31 miljoen. De MVA heeft dus een min van € 91 miljoen + € 31 miljoen is € 122 miljoen. Ook is deze post gebruikt om de stelselwijzigingen als gevolg van de nieuwe richtlijn aan te geven. Het betreft hier de opbrengsten woningverkopen. In het nieuwe regime loopt deze post via de Balans. Vanwege de vergelijkbaarheid hebben we deze post nog wel in de Winst en Verliesrekening (W en V) verantwoord en onder MVA terug gecorrigeerd. De totale correctie op de W en V wegens woningverkopen bedraagt € 35 miljoen. Een andere stelselwijziging in de nieuwe regelgeving is dat er afschrijvingslasten op de bedrijfswaarde ten laste van de Winst en Verliesrekening plaatshebben. Vanwege vergelijkbaarheid hebben we deze afschrijvingskosten niet opgenomen in de W en V, maar gerubriceerd onder de Waardeverandering MVA voor een bedrag van € 98 miljoen. Resume: Waardeveranderingen door beleidswijzigingen en marktomstandigheden:- € 31 miljoen Rubricering opbrengst woningverkopen onder MVA + € 35 miljoen Rubricering afschrijvingen op bedrijfswaarde onder MVA + € 98 miljoen Totaal verschil t.o.v. vorig jaar + € 102 miljoen
76
In onderstaande grafiek zijn de verschillen in de investeringen en in de solvabiliteit weergegeven voor de MJB’s 2011 tot 2013.
KASSTROMEN Het verloop in de vergelijking van het resultaat van de operationele de kasstromen in de verschillende jaren wisselt sterk. In de eerste jaren daalt het resultaat van de operationele kasstroom ten opzichte van het vreemd vermogen tot 1,3% en is daarmee fors negatiever dan de prognose van voorgaand jaar. Vervolgens stijgt deze om vanaf 2018 weer negatiever te zijn. Het vreemd vermogen is redelijk constant dus de uitschieters worden door de operationele kasstroom veroorzaakt. Hierin is de vennootschapsbelasting de verklarende factor in de toegenomen lasten. Vanaf 2018 is deze post fors te noemen (tot en met 2021 gemiddeld 8,3 mln per jaar). In 2022 is deze nog 5,5 mln, waarna de kasstroom weer toeneemt.
77
EU BESCHIKKING Vanuit Europa worden corporaties gedwongen een administratieve scheiding aan te brengen. Een deel van de voorraad is dienstig aan algemeen economisch belang (DAEB) het andere deel niet (niet DAEB). Op welke manier de scheiding moet worden aangebracht en volgens welke principes is nog niet duidelijk. De Sleutels heeft voorbereidingen getroffen en is in afwachting van definitieve wetgeving voordat vastleggen van de scheiding mogelijk is.
8. Verklarende woordenlijst Aedes Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. aeDex/IPD Een informatiebron voor vastgoedsturing bij corporaties. Ongeveer 60 grote en kleine corporaties zijn deelnemer aan deze index. AZC Asielzoekerscentrum Belanghouder Of: stakeholder. Een persoon of organisatie die invloed heeft of ondervindt van, in dit geval, de Sleutels. Bijvoorbeeld klanten, medewerkers, leveranciers. Bedrijfswaarde: toekomstige inkomsten en uitgaven van het bezit op basis van algemene uitgangspunten. Beleidswaarde: toekomstige inkomsten en uitgaven van het bezit op basis van onze eigen uitgangspunten FHLO Federatie van Huurdersorganisaties van Leiden en Omstreken. HAT-woning Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens. HBE Huurdersbelangenvereniging De Eendracht. INK Het managementmodel van het Instituut Nederlandse Kwaliteit (INK) wordt door organisaties gebruikt om een zelfevaluatie uit te voeren. De bedoeling is vooral om verbeterpunten te ontdekken. KCC KlantenContactCentrum Ketenintegratie Het samen optrekken vanaf het begin van een project door de bewoners, aannemer, en woningcorporatie. KIS KlantInformatieSysteem.
78
Koopgarant Hiermee bieden we huishoudens met een beperkt inkomen de mogelijkheid een woning te kopen met korting en zo een wooncarrière in de eigen wijk te maken. KWH-label KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Het KWH-label is een kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. LPW Leids Platform Wonen. Deelnemers zijn bestuurders en managers van Gemeente en corporaties en bewonersorganisaties. LDO Leids Directeurenoverleg. Deelnemers zijn directeuren-bestuurders van corporaties. MRM Maatschappijrelatiemanagement (MRM) is ontwikkeld door twaalf corporaties, Aedes en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Het is een hulpmiddel voor woningcorporaties om invulling te geven aan maatschappelijk ondernemerschap. Onderhoudsbubbel Zoveel mogelijk onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig uitvoeren bij een complex om zo de overlast voor bewoners te beperken. VABI Vabi is de software die de Sleutels gebruikt enerzijds voor het strategisch voorraadbeleid (vertaling strategische doelstellingen in tactisch beleid) en anderzijds voor het beheer van onze energielabels. VHE Verhuureenheden. VOV Voorziening op verzoek VPB Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2008 verplicht om over alle activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen, ook over het verhuren van woningen. VTW Vereniging van Toezichthouders in Woningbouwcorporaties. VWHR Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland. WMO Wet maatschappelijke ondersteuning WoonBench Op initiatief van vijftien Nederlandse woningcorporaties in 2006 ontstaan als instrument om de bedrijfsvoering door te lichten en te verbeteren. Naast de initiatiefnemers neemt intussen een groot aantal corporaties aan dit periodieke onderzoek deel, o.a. de Sleutels. 79
Woonlastenneutraal De huurverhoging is nooit hoger dan de gemiddelde besparing op de energiekosten. Woonlasten blijven daarmee gelijk. WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw WZW Wonen, Zorg en Welzijn ZAV Zelf aangebrachte voorziening
80
