De Woonplaats. Jaarrekening 2014

De Woonplaats Jaarrekening 2014

2

Inhoudsopgave Jaarrekening

1

Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening over 2014 Kasstroomoverzicht 2014 Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling Grondslagen voor balanswaardering Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Ondertekening

3 5 6 8 11 19 23 39 46

Overige gegevens

47

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum

47 47 47

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

48

Kengetallen

50

Balans per 31 december 2014 (voor verwerking resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)

Activa

Ref.

31-12-2014

31-12-2013

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen

I-a 663.671 10.440 16.861

696.853 16.566 17.664 690.972

731.083

I-aI-a-1

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

120.635 12.510

132.109 12.935

389

208 133.534

145.253

I-b Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa

0 9.722 59.596 139.365

134 10.042 55.956 56.299 208. 683

Totaal vaste activa

122.431

998.766

1.033.189

Vlottende activa I-c

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Totaal voorraden

5.312 0

5.266 0 5.312

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

I-d I-d-1 I-d-2 I-d-4 I-d-5 I-d-6 I-d-7

I-e

Liquide middelen

Totaal vlottende activa Totaal activa

3

1.587 71 0 0 239 2.546

5.266

1.610 23 494 286 352 4.239 4.443

7.004

88.768

143.671

98.523

155.941

1.131.712

1.154.707

Passiva

Ref. 31-12-2014

Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

I-f

292.166 -42.764

31-12-2013 292.285 -119

249.402

292.166

I-g

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

11.181 129 5.585

5.656 0 5.881 16.895

I-h I-h-1 I-h-1 I-h-3 I-h-4 I-h-5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden Verplichtingen u.h.v. derivaten Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden

3.676 598.555 15.635 102.511

3.923 673.684 15.451 89.943

12.868

13.255

Totaal lang vermogen I-i I-i-1 I-i-2 I-i-3 I-i-4 I-i-5 I-i-6

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Onderhanden projecten

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

4

11.537

733.245

796.256

999.542

1.099.959

102.293 521 4.057 1.040 24.259 0

28.151 1.502 4.219 577 20.299 0

132.170

54.748

1.131.712

1.154.707

Winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen x € 1.000)

Ref.

Begroting 2014

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten I-k 107.461 Opbrengsten servicecontracten l-l 5.466 Overheidsbijdragen I-m 37 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille l-n 12.299 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf l-o 1.867 Overige bedrijfsopbrengsten l-p 465 Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Kosten leefbaarheid Lasten servicecontracten Sectorspecifieke heffingen Overige bedrijfslasten

2014

2013

106.022 5.462 8 13.176 1.243 724 127.595

104.017 5.501 69 8.211 1.650 952 126.635

120.400

l-q

32.089

28.783

27.976

l-r

18.205

31.791

-6.704

l-s l-t l-u l-u l-v I-w l-x l-y l-z

197 9.605 1.540 1.756 21.117 1.896 5.333 9.152 13.720

157 10.140 1.616 1.749 19.638 1.820 5.739 9.462 12.991

155 10.787 1.586 1.928 19.623 1.486 5.524 3.922 14.632

Totaal bedrijfslasten

114.610

123.886

80.915

Bedrijfsresultaat

12.985

2.749

39.485

-3.198

-3.735

-7.956

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

l-aa

Financiële baten en lasten l-ab Waardeveranderingen financiële vaste activa 2.172 en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.480 Rentelasten en soortgelijke kosten -32.703 Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

l-ac I-ad

Resultaat na belastingen

5

4.460

852 -32.082

1.503 -30.595

-29.051

-45.321

-24.632

-19.265

-46.307

6.897

-2.782 521

Totaal belastingen en resultaat deelnemingen

-14.091

3.640 -97

-7.428 412

-2.261

3.543

-7.016

-21.525

-42.764

-119

Kasstroomoverzicht 2014 (bedragen x € 1.000)

Begroting 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Renteontvangsten

107.453 5.466 37 837 1.368

2014 105.449 5.462 8 215 1.021

115.161 Erfpacht Lonen en salarissen Pensioen- en sociale lasten Onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Sectorspecifieke heffingen Overige bedrijfsuitgaven

-197 -9.605 -3.296 -21.444 -1.896 -9.152 -19.722

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Renteuitgaven Ontvangen dividend Betaalde vennootschapsbelasting

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstromen uit materiële vaste activa Nieuwbouw bestemd voor eigen exploitatie en verkoop Verkoopontvangsten bestaande vastgoedportefeuille Verkoopontvangsten nieuwbouw

112.156 -155 -10.787 -3.514 -21.379 -1.486 -3.922 -21.231 -62.330

-62.474

49.849

49.825

50.289

-28.624 0 0

-31.504 0 0

-30.647

-28.624

-31.504

19.202

21.201

18.785

-40.516

-16.592

-24.012

19.432

25.483

26.711

1.445

368

0 -1.019 0

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

112.763

-65.312

-19.639 Kasstromen uit financiële vaste activa Storting collateral Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

103.262 5.501 69 459 3.472

-157 -10.140 -3.365 -22.805 -1.820 -9.462 -14.581

-30.647 0 0

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

2013

1.120 9.259

-66.235 -18.782 980

3.819 -4.440 0 11.320

-1.019

-84.037

6.880

-20.658

-74.778

10.699

10.000 -28.488

13.800 -28.488

43.010 -36.260

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

-18.488

-14.688

6.750

Mutatie liquide middelen

-19.944

-68.265

36.235

6

De mutatie van de liquide middelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:

Saldo 1 januari Liquide middelen Kortlopende schulden (bankrekeningen met debetsaldo) Mutaties Liquide middelen Kortlopende schulden Saldo 31 december Liquide middelen Kortlopende schulden Stand per 31 december

7

2014

2013

143.671 0 143.671

109.022 -1.586 107.436

-54.902 -13.363 -68.265

34.649 1.586 36.235

88.769 -13.363 75.406

143.671 0 143.671

Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling Algemeen Woningstichting De Woonplaats, statutair gevestigd te Enschede, Wethouder Beversstraat 175, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 lid 1 van de Woningwet. Het werkgebied van De Woonplaats is conform artikel 4 van de statuten: Nederland. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, één en ander met inachtneming van hetgeen in het Besluit Beheer Sociale-huursector is neergelegd.

Fusie Woningstichting Dinxperlo (WSD) Per 1 januari 2015 is De Woonplaats gefuseerd met WSD. Aan deze fusie liggen onder andere de volgende overwegingen ten grondslag:  WSD wil haar volkshuisvestelijke opgave in haar werkgebied kunnen blijven vervullen, maar ziet dat mede door haar huidige financiële positie en haar ambities in relatie tot het huidige rijksbeleid in gevaar worden gebracht.  De Woonplaats wenst haar positie en activiteiten in de Achterhoek beter te verankeren.  De demografische ontwikkelingen in de Achterhoek vragen om afstemming van woningportefeuilles en bouwplannen. De besluitvormingsprocedure om te komen tot de juridische fusie is in 2014 geheel afgerond en de juridische fusie is per 1 januari 2015 formeel tot stand gebracht. In deze fusie is WSD de verdwijnende en De Woonplaats de verkrijgende rechtspersoon. In 2015 vindt de organisatorische integratie plaats en zal vanaf dan gewerkt worden aan het dienstverleningsconcept zoals we dat in 2016 in de Achterhoek willen doorvoeren.

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vanaf de jaarrekening 2012 volgt De Woonplaats de herziene Richtlijn 645. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar De Woonplaats zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van De Woonplaats corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. 8

Consolidatie De groepsmaatschappijen zijn in 2014 geliquideerd

Continuïteit Effecten regeringsbeleid De Woonplaats wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met door het CFV opgelegde heffingen voor saneringssteun. De verhuurderheffing loopt voor De Woonplaats naar verwachting op van € 6,1 miljoen in 2014 naar € 9,7 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt in 2014 € 3,3 miljoen. Voor de jaren 2015 tot en met 2017 houdt De Woonplaats in de begroting rekening met een totale saneringssteun heffing van € 2,1 miljoen. De Woonplaats heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, ook met de extra huurverhoging voor de zogenaamde ‘scheefhuurders’ is slechts beperkt rekening gehouden. Deze elementen zullen mogelijk een positieve invloed hebben op de financiële uitkomsten. De Woonplaats verwacht in beginsel zonder extra bijsturingsmaatregelen de gevolgen van de genoemde heffingen te kunnen opvangen. Wij verwachten blijvend te kunnen voldoen aan de relevante kengetallen (ICR, Loan to Value, positief saldo operationele kasstromen na 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Niettemin is in 2013 besloten tot een reorganisatie om te komen tot een besparing op de kosten van personeel en algemeen beheer. De reorganisatie loopt van 2013 tot en met 2015, maar heeft voor het overgrote deel haar beslag gekregen in 2014. Beleidsregels gebruik financiële derivaten De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 2% te kunnen opvangen. Eind 2013 voldeed De Woonplaats aan deze stresstest. In 2014 is de rente echter fors gedaald. Hierdoor is ook de marktwaarde van de derivatenportefeuille meer negatief geworden, waardoor De Woonplaats vanaf 31 juli 2014 niet meer aan de stresstest kon voldoen. In augustus hebben we dit gemeld aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Vervolgens is een plan van aanpak opgesteld met daarin voorgenomen maatregelen om weer een positief resultaat op de stresstest te kunnen behalen. In 2014 hebben we een aantal banken afspraken kunnen maken over het aanbrengen van een plafond (cap) bij de margin-call verplichtingen. Het aanbrengen van deze plafonds is gebeurd in ruil voor het verlagen van de drempelbedragen waarboven margin-calls moeten worden voldaan. Dit zorgt in eerste instantie voor een groter liquiditeitsbeslag, maar tegelijkertijd voor een positieve impact op het resultaat van de stresstest. Bovenstaande maatregelen hebben een forse positieve impact gehad op het resultaat van de stresstest. Als de marktrente vanaf juli 2014 stabiel was gebleven, waren de maatregelen toereikend geweest om weer te voldoen aan de stresstest. De marktrente is echter nog verder gedaald, waardoor het resultaat op de stresstest per 31 december 2014 € 21,7 miljoen negatief was. Daardoor waren er aanvullende maatregelen nodig. De maatregel die we begin 2015 in gang hebben gezet, is het laten doorzakken van enkele derivaten in bestaande roll-over leningen. Het doorzakken van de derivaten is medio mei 2015 afgerond, waardoor we weer voldoen aan de stresstest. In onderstaande tabel is het resultaat van de stresstest per 31 december 2014 alsmede de actuele stand van zaken (peildatum 14 mei 2015) opgenomen. Hieruit blijkt dat vanaf medio mei 2015 wordt voldaan aan de 2%-stresstest. 31-12-2014 Stresstest:

Liquiditeitsrisico bij -2% Geplaatst collateral Buffer

Resultaat -2% stresstest (Bedragen in € 1.000)

9

14-05-2015

-232.585

-183.301

70.675

132.504

140.193

104.851

-21.717

54.054

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van De Woonplaats zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in BW2 artikel 362 lid 1 vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar onze mening het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: 









Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie Betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de verwerking van de minimumwaarderingsregel. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Voorziening onrendabele investeringen Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door De Woonplaats zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (start realisatiefase) van De Woonplaats. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. Belastingen Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de verwachte ontwikkeling van WOZ-waarden in de komende jaren evenals de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Verhuurdersheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. De Woonplaats heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: De verhuurderheffing (naar de kennis van heden) loopt voor De Woonplaats op van € 6,1 miljoen in 2014 naar € 9,7 miljoen in 2017. Saneringssteun Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 3,3 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt De Woonplaats rekening met een totale saneringssteun heffing van € 2,1 miljoen.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) De Woonplaats maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) om renterisico’s van langlopende leningen af te dekken. Derivaten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De Woonplaats past in beginsel kostprijshedge accounting toe bij het gebruik van derivaten. Daarbij worden de bepalingen van RJ 290 gevolgd. Bij het toepassen van kostprijshedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent het volgende: o Als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. o Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans wordt verwerkt, wordt het derivaat niet geherwaardeerd. De Woonplaats past kostprijs hedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat variabel rentende leningen worden omgezet in vastrentende leningen. Om het ineffectieve deel van de hedgerelatie te bepalen, vergelijken wij op elke balansdatum de omvang van de risicopositie in de afgedekte positie in de hedgerelatie met de omvang van de risico beperkende werking van het hedge-instrument. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. 10

Grondslagen voor balanswaardering Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van De Woonplaats is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een beperkt deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert De Woonplaats zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag De Woonplaats waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende producten die zich als volgt laten omschrijven: Producten a. Galerijflat b. Portiekflat c. Overige gestapelde woningen d. Intramuraal/woonzorg e. Onzelfstandige wooneenheid f. Rijtjeswoning g. Tweekapper 11

h. i. j. k. l.

Overige eenheden Garage, parkeerplaats, box Woonwagen Sociaal/maatschappelijk Overige bedrijfsobjecten

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bedrijfswaarde De actuele waarde voor sociaal vastgoed is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op intern geformaliseerde strategieën. De kosten van het onderhoud worden gebaseerd op extern vastgestelde globale gemiddelden (Vastgoed exploitatiewijzer). Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Omschrijving 2015 2016 2017 Inkomsten Huurverhoging woningen 2,75% 3,00% 3,50% Huurverhoging overige objecten 1,25% 1,50% 2,00% Verhoging markt-/streefhuur 1,25% 1,50% 2,00% Huurderving 3,75% 3,40% 3,05% Desinvesteringsopbrengsten 0,75% 2,00% 2,00% Algemeen Inflatie algemeen 1,50% 2,00% 2,00% Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% Indexatie restwaarde 0,75% 2,00% 2,00% Indexatie marktwaarde 0,75% 2,00% 2,00% Exploitatielasten OZB, verzekeringen en overige lasten 1,50% 2,00% 2,00% Dagelijks- en planmatig onderhoud 3,00% 3,00% 3,00% Beheerlasten Salarissen 1,50% 2,00% 2,00% Pensioenen en sociale lasten 1,50% 2,00% 2,00% Overige beheerlasten 1,50% 2,00% 2,00%

2018

2019

2020 e.v.

3,50% 2,00% 2,00% 2,70% 2,00%

3,50% 2,00% 2,00% 2,35% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 5,25% 2,00% 2,00%

2,00% 5,25% 2,00% 2,00%

2,00% 5,25% 2,00% 2,00%

2,00% 3,00%

2,00% 3,00%

3,00% 3,00%

2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00%

3,00% 3,00% 3,00%

Overige uitgangspunten:  de mutatiegraad bedraagt 9%;  huurharmonisatie tot 85% van de maximaal redelijke huur;  kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model;  investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid;  een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop;  de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale restant levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming (bv. sloop) een kortere levensduur gerechtvaardigd is;  in de kasstromen van de bedrijfswaarde zijn alleen de vastgoed gerelateerde beheer- en exploitatielasten meegenomen;  de verhuurdersheffing maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde  de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

12

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Afschrijvingen Per component van een actief wordt gedurende de geschatte resterende levensduur lineair afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde, dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of indien hiertoe aanleiding bestaat een lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt gebaseerd op beschikbare marktgegevens en taxaties van externe taxateurs. Bijzondere waardevermindering De Woonplaats beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 13

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag De Woonplaats waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. De reële waarde voor commercieel vastgoed is de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat wordt gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld in samenwerking met externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33,3% van het bezit door ons getaxeerd. De taxaties worden gevalideerd door een externe taxateur. Dit betekent dat ieder vastgoedobject minimaal eens per drie jaar wordt getaxeerd Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VoV) De Woonplaats verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. De Woonplaats onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

14

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:  Verkopen waarbij De Woonplaats het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment;  Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren:  Verkopen waarbij De Woonplaats het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;  Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;  Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. De Woonplaats heeft onroerende zaken onder voorwaarden verkocht onder de regeling ‘Koopgarant’. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:  De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;  De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).  De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat De Woonplaats verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

15

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover De Woonplaats in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, de lagere realiseerbare waarde. De Woonplaats neemt als commanditair vennoot deel in enkele CV’s. daarbij verricht De Woonplaats geen beheersdaden, waarmee het financiële risico nooit meer bedraagt dan het ingebrachte kapitaal. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, waardering vindt plaats tegen contante waarde. Latente belastingverplichtingen worden (indien van toepassing) opgenomen onder de voorzieningen. Overige financiële vaste activa De onder de overige financiële vaste activa opgenomen leningen en vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Na eerste verwerking worden deze gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor risico van oninbaarheid. Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa De corporatie beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad bestaande en nieuwbouwwoningen die in de verkoop staan, worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project, de kosten die toerekenbaar zijn aan de projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen.

16

Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoordt dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor risico’s van oninbaarheid.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korte dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen, indien De Woonplaats instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening onderhoud verkochte woningen De Woonplaats heeft kopers van bestaande woningen de mogelijkheid geboden het onderhoud voor een periode van 25 jaar af te kopen. De ontvangen afkoopsom is opgenomen in een garantievoorziening onderhoud. Jaarlijks wordt aan de voorziening rente toegevoegd. De werkelijke onderhoudsuitgaven worden ten laste van de voorziening verantwoord. Overige voorzieningen Hieronder is o.a. begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de aangekochte woningen in het kader van de regeling ‘verzilverd wonen’. De verplichting bestaat uit het levenslange huurrecht van de bewoner alsmede de hier aan gekoppelde onderhoudsverplichting. De verplichting is opgenomen tegen contante waarde zijnde het verschil tussen de aankoopprijs bij vrije verkoop en de betaalde aankoopprijs. De vrijval vindt overeenkomstig de voorgecalculeerde exploitatie plaats.

17

Ook onder de overige voorzieningen is begrepen de voorziening MFA Velve Lindenhof. De Woonplaats is met samenwerkingspartners overeengekomen dat zij gedeeltelijk bijdraagt in de verwachte exploitatietekorten van de MFA.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible leningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Derivaten die het renterisico van de langlopende schulden afdekken worden gewaardeerd volgens de contante waarde methode op basis van de betreffende Euribor- en Eonia-curves. Voor derivaten die niet voldoen aan de vereisten voor kostprijs hedge-accounting wordt, voor zover de actuele waarde negatief is, een verplichting onder de langlopende schulden opgenomen ter grootte van de marktwaarde. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft De Woonplaats een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

18

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor 2014 was er sprake van inkomensafhankelijke huurverhoging: 4% voor de lage inkomens (tot € 34.085), 4,5% voor de middeninkomens (tussen € 34.085 en € 43.602) en 6,5% voor de hoge inkomens (vanaf € 43.602). De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar ‘Huurvast’ geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en directe verkoopkosten. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst, daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt op de balans opgenomen onder de post Verplichting u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Dit betreft de doorberekende lonen, salarissen en sociale lasten van medewerkers Vastgoedontwikkeling en Projecten.

19

Bedrijfslasten Afschrijvingen vastgoedportefeuille De afschrijvingen worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op gronden wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de actuele waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. Pensioenlasten De Woonplaats heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Kosten leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord dat zich specifiek met leefbaarheid bezig houdt. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

20

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Financiële instrumenten en risicobeheersing In het treasurystatuut van De Woonplaats wordt het gebruik van rentederivaten onder voorwaarden toegestaan. In het treasurystatuut staat expliciet vermeld dat in alle gevallen dient te worden voldaan aan de bepalingen van de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die vanaf 2012 van kracht zijn. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. De Woonplaats maakt gebruik van derivaten om renterisico’s van langlopende leningen af te dekken. Dit risico en de met derivaten samenhangende risico’s worden hieronder toegelicht. Renterisico De Woonplaats loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt De Woonplaats risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt De Woonplaats risico’s over de marktwaarde. De Woonplaats streeft ernaar (her)financieringsbehoeften en renteherzieningsdata in de tijd te spreiden, zodat wordt voorkomen dat toekomstige rentelasten onevenredig veel afhankelijk zijn van de rentestand op enig moment. Van de leningenportefeuille van € 691 miljoen per 31 december 2014 (2013: € 706 miljoen) is € 473 miljoen (2013: € 501 miljoen) vastrentend en € 218 miljoen (2013: € 205 miljoen) variabel. Van de leningen met een variabele rente is per 31-12-2014 € 215 miljoen (2013: € 185 miljoen) afgedekt met derivaten. Tevens zijn herfinancieringen afgedekt met forward starting swaps ten bedrage van € 190 miljoen (2013: € 220 miljoen). De startdatum varieert tussen 2015 en 2025 en de looptijd is gemiddeld 28 jaar. Valutarisico De Woonplaats is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Kredietrisico De Woonplaats heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten. Er wordt gebruik gemaakt van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Margin calls De Woonplaats loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting bij de renteswaps. Om het liquiditeitsrisico uit hoofde van margin calls te beheersen, beschikt De Woonplaats eind 2014 over een liquiditeitsbuffer van € 140 miljoen (2012: € 179 miljoen). De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 2% te kunnen opvangen. Per ultimo 2014 voldeed De Woonplaats niet aan deze 2%-stresstest. Zie voor een nadere uiteenzetting de toelichting op de balanspost Langlopende schulden.

21

Breakclauses In derivatencontracten is het gebruikelijk om breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst op te zeggen. Hierbij zijn twee soorten te onderscheiden. Allereerst de ‘mutual breakclause’ waarbij beide partijen op een vooraf vastgestelde datum het recht hebben de transactie te beëindigen. Daarnaast de ‘mandatory breakclause’ die beide partijen verplicht de overeenkomst op een vooraf vastgestelde datum te beëindigen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor De Woonplaats (bij een negatieve marktwaarde) of de bank (bij een positieve marktwaarde). De Woonplaats heeft in haar contracten slechts mutual breakclauses opgenomen. Voor een overzicht van de vervalkalender van de breakclauses wordt verwezen naar de toelichting op de Langlopende schulden, onderdeel ‘Marktwaarde, tegenpartijrisco en liquiditeitsrisico’.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

22

Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)

I-a Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken ten dienste eigen exploitatie van de exploitatie

Totaal

1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen

Boekwaarde Mutaties Verkrijgingsprijs Investeringen In exploitatie genomen projecten Desinvesteringen verkoop Desinvestering sloop/volledig afgeschreven Overboeking van vastgoedbeleggingen Overboeking van voorraad Overboekingen overig Afschrijvingen Afschrijvingen Correctie afschrijving i.v.m. verkoop Corr. i.v.m. sloop/volledig afgeschreven Overboeking naar vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Mutaties vanuit voorziening onrend. invest. Correctie i.v.m. verkoop Correctie i.v.m. sloop Overboeking van vastgoedbeleggingen

Totaal mutaties

1.068.152 -206.427 -164.872

35.673 0 -19.107

22.755 -5.090 0

1.126.580 -211.517 -183.979

696.853

16.566

17.665

731.083

12.041 1.589 -11.639 -8.541 10.423

3.174 1.589 -557

197

15.412 0 -12.202 -10.523 10.358 126 -356

-6 -1.982

-65 126 -356

-25.328 3.401 4.299

-1.000 5 1.982

-397

-26.328 3.406 6.281 -397

-19.583

-8.060

-27.643 0 0 1.514 2.919 -2.679

-709 957 2.919 -2.614

709 557

-33.182

-6.126

-804

-40.112

1.072.025 -224.452 -183.902

36.406 0 -25.966

20.964 -4.103 0

1.129.395 -228.555 -209.868

663.671

10.440

16.861

690.972

-65

31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen

Boekwaarde

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Grond geen afschrijvingen  Casco woningen en garages lineair  Casco overig vastgoed lineair  Casco woonwagens lineair  Installaties lineair  Inrichting lineair  Woningaanpassingen lineair

50 jaar 30/35 jaar 15/25 jaar 25 jaar 20 jaar 20 jaar

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 14.846 woongelegenheden, 1.171 garages en 312 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1,7 miljard.

23

Voor de post onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:  Grond geen afschrijvingen  Casco gebouwen lineair 35 jaar  Installaties lineair 20 jaar  Inrichting lineair 10 jaar  Hard- en software lineair 5 jaar  Vervoersmiddelen lineair 4-6 jaar In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die gefinancierd worden door middel van financial lease, alle activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van De Woonplaats.

Verzekeringen Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is verzekerd tegen de risico’s van brand- en stormschade De premie berekening is gebaseerd op het aantal woningen, wat inhoudt dat onder- of oververzekering is uitgesloten. De bedrijfsgebouwen en inventarissen zijn per 31 december 2014 verzekerd voor € 15,9 miljoen.

Zekerheden Het sociaal en commercieel vastgoed is voor een groot deel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen. Deze leningen worden nagenoeg geheel gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Woonplaats heeft geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In de post materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die door middel van financial lease worden gefinancierd. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 5,6 miljoen. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden.

24

I-a-1 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Commercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

197.675 -9.426 -56.139

12.935 0 0

2.430 0 -2.222

213.040 -9.426 -58.361

132.110

12.935

208

145.253

1.284 339 -3.539 -413 -10.423

-146

2.359 -339

3.497 0 -3.539 -413 -10.358 -566 -5

1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen

Boekwaarde Mutaties Verkrijgingsprijs Investeringen In exploitatie genomen projecten Desinvesteringen verkoop Desinvesteringen sloop/volledig afgeschreven Overboeking naar materiële vaste activa Overboeking naar voorraad Overboekingen overig Afschrijvingen Afschrijvingen Correctie afschrijving i.v.m. verkoop Corr. i.v.m. sloop/volledig afgeschreven Overboeking van materiële vaste activa Waardeverminderingen Waardeverminderingen Mutaties vanuit voorziening onrend. invest. Correctie i.v.m. verkoop Correctie i.v.m. sloop Overboeking naar materiële vaste activa

Totaal mutaties

-279 3.611

65 -287 -3.616

-2.455 269 3

-2.455 269 3

534

534

-366

-1.917

-2.283

-3.851 588 330 2.614

3.851 65

0 588 330 2.679

-11.475

-425

181

-11.719

188.534 -11.075 -56.824

12.510 0 0

612 0 -223

201.656 -11.075 -57.047

120.635

12.510

389

133.534

31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen

Boekwaarde

Voor de afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek wordt verwezen naar de toelichting op de Materiële vaste activa. In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 819 woongelegenheden, 404 garages en 189 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 177 miljoen.

25

Actuele waarde De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het totale vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2014 € 1,2 miljard. In die gevallen waarin de actuele waarde van vastgoed op complexniveau lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten, hebben wij afwaarderingen doorgevoerd. De afwaardering is in de jaarrekening verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. In onderstaand overzicht zijn de boekwaarde en actuele waarde per ultimo boekjaar gespecificeerd naar vastgoedcategorie: Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

Boekwaarde 859.214 149.524

Bedrijfswaarde 1.011.496 156.613

Totaal

1.008.738

1.168.109

Mutatie bedrijfswaarde Bedrijfswaarde per 1 januari Bedrijfswaarde per 31 december Mutatie

2014

2013

1.259.679 1.168.109 -91.570

1.261.572 1.259.679 -1.894

I-b Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Boekwaarde 31 december 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen/overboeking Resultaat deelnemingen Dividend Voorziening

Totaal mutaties

Andere Latente Overige deelbelasting-vorderingen nemingen vorderingen

Totaal

134

10.042

55.956

56.299

122.431

0 -114 0 10

651 -1.079 -10 28

0 0 3.640 0

18.161 64.905 0 0

18.812 63.712 3.630 38

-30 0

0 90

0 0

0 0

-30 90

-134

-320

3.640

83.066

86.252

0

9.722

59.596 139.365

208.683

Boekwaarde 31 december 2014 Inbegrepen in de stand per 31 december zijn bedragen met een looptijd korter dan één jaar:

195

26

75.703

75.898

Aandeel

Resultaat boekjaar

Netto vermogenswaarde per 31 dec 2014

100%

9

0

50% 50% 50% 22,5% 33,2% 33,2% 20% 19% 50% 99,5% 99,5% 99,5%

14 0 -1 -3 0 4 38 0 -4 0 0 -19

7.406 0 1.035 236 53 68 884 0 0 20 20 0

38

9.722

Overzicht deelnemingen Groepsmaatschappijen Eenvoud IT BV, Enschede * Overige deelnemingen GOS Enschede VOF, Enschede Stedelijk Wonen Holding BV, Enschede * MFA Velve Lindenhof VOF, Enschede VOF De Rikker II, Winterswijk Winterswijk Regio Stad Beheer BV, Winterswijk Winterswijk Regio Stad CV, Winterswijk WOM Laares Beheer BV, Enschede Laares CV, Enschede Neighbourhood Corporation Enschede BV, Enschede * Maastricht CV 3, Maastricht Woningen Nederland 29 CV, Hoevelaken Woningen Nederland 30 CV, Hoevelaken *

Totaal * * * *

In 2014 is de deelneming Eenvoud IT BV geliquideerd. Stedelijk Wonen Holding BV is in 2014 verkocht. Neighbourhood Corporation Enschede BV is in 2014 overgenomen van Stedelijk Wonen. Woningen Nederland 30 CV is in 2014 geliquideerd.

Latente belastingvorderingen Latenties a.g.v. tijdelijke verschillen tussen boekwaarde en fiscale waarde: Voorraad onverkochte woningen Leningenportefeuille Derivaten Verrekenbare fiscale verliezen Passieve latentie HIR Overige voorzieningen

Totaal

2014

2013

8.695 1.267 15.104 34180 -813 1.163

8.426 1.461 11.395 34.674 0 0

59.596

55.956

Voor een nadere toelichting op de belastinglatenties wordt verwezen naar de toelichting op de winst-enverliesrekening, onderdeel Belastingen. Het kortlopend deel van de voorziening bedraagt € 195 duizend.

Overige vorderingen Rente-instrumenten (derivaten) Uitstaand collateral Overige langlopende vorderingen Staatsobligaties Leningen u/g

Totaal

2014

2013

49.908 70.675 0 14.422 4.360

50.576 4.440 1.283 0 0

139.365

56.299

De rente-instrumenten betreffen (het deel van) de derivaten die niet onder hedge-accounting vallen en worden geamortiseerd over de looptijd. Het uitstaand collateral betreft gelden die uit hoofde van margin calls zijn gestort op de bankrekening van bancaire tegenpartijen. Voor een nadere toelichting op bovenstaande posten wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost Langlopende schulden.

27

I-c

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Totaal voorraden

2014

2013

5.312 0

5.266 0

5.312

5.266

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken, voornamelijk woningen.

2014

2013

Zittende huurders Vertrokken huurders Huurdebiteuren WSNP Totaal huurdebiteuren vóór aftrek voorziening Af: voorziening wegens oninbaarheid

746 1.692 238 2.676 -1.089

803 1.597 277 2.677 -1.067

Totaal huurdebiteuren

1.587

1.610

I-d-1

Huurdebiteuren

De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt 0,67 % van de jaarhuur (2013: 0,70 %).

2014

2013

Gemeente Enschede Gemeente Winterswijk

71 0

20 3

Totaal vorderingen op gemeenten

71

23

2014

2013

MFA Velve Lindenhof VOF

0

494

Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

0

494

2014

2013

Omzetbelasting

0

286

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

0

286

2014

2013

Overige debiteuren

239

352

Totaal overige vorderingen

239

352

I-d-2

I-d-4

I-d-5

I-d-6

Gemeenten

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige vorderingen

28

2014

2013

Te ontvangen rente Overige overlopende activa

594 1.952

763 3.476

Totaal overlopende activa

2.546

4.239

I-d-7

Overlopende activa

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

I-e

Liquide middelen

Kas en bank Spaarrekeningen vrij opneembaar

Totaal liquide middelen

2014

2013

624 88.144

31.706 111.965

88.768

143.671

De Woonplaats heeft een kredietfaciliteit van € 35 miljoen. Hierop worden kasgeldleningen en bankgaranties in mindering gebracht De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.

I-f

Eigen vermogen

Saldo 1 januari Jaarresultaat

Saldo 31 december

I-g

I-g

2014

2013

292.166 -42.764

292.285 -119

249.402

292.166

Voorzieningen Voorziening Voorziening onrendabele deelnemingen investeringen

Onderhoud Overige verkochte voorzieningen woningen

Totaal

Saldo 1 januari 2014

5.656

0

3.497

2.384

11.537

Mutaties Dotaties Onttrekkingen Overige Toevoeging rente

8.724 -2.010 -1.189

129 0 0

567 -609 0 105

336 -641 -54

9.756 -3.260 -1.243 105

Totaal mutaties

5.525

129

63

-359

5.358

11.181

129

3.560

2.025

16.895

Saldo 31 december 2014

Onderdeel van de overige voorzieningen is de voorziening reorganisatiekosten. Deze heeft per ultimo 2014 een saldo van €0 (2013: € 610.000) De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten te behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Het kortlopende deel van de voorzieningen bedraagt voor 2014 € 457.000.(2013: € 617.000) 29

I-h

Langlopende schulden

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden Verplichtingen u.h.v. derivaten Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

2014 Looptijd korter dan 5 jaar 1.069 31.000 0 0

2014 Looptijd langer dan 5 jaar 2.607 567.555 15.635 102.511

2014 Totaal

2014 Rentevoet

2013 2013 Totaal Rentevoet

3.676 4,02% 598.555 2,99% 15.635 % 102.511

3.923 4,14% 673.684 3,14% 15.451 5,25% 89.943

0

12.868

12.868

13.255

32.069

701.176

733.245

796.256

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2015 bedraagt € 88,93 miljoen. De langlopende schulden worden nagenoeg geheel gegarandeerd door het WSW. De Woonplaats heeft geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In 2014 is een volmacht aan het WSW verstrekt waarmee het WSW, zonder verdere tussenkomst van De Woonplaats, een recht van eerste hypotheek kan vestigen op het door De Woonplaats ingezette onderpand.

I-h-1

Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

Totaal

3.923

673.684

677.607

Mutaties Nieuwe leningen Aflossingen Overboeking naar kortlopende schulden

0 -337 90

13.800 -28.151 -60.778

13.800 -28.488 -60.688

Totaal mutaties

-247

-75.129

-75.376

3.676

598.555

602.231

Saldo 1 januari 2014

Saldo 31 december 2014

Het WSW heeft voor een bedrag ad € 706 miljoen aan borging verleend. Ultimo 2014 is hiervan € 691 miljoen daadwerkelijk opgenomen.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Op basis van een disconteringsvoet die gelijk is aan de yieldcurve (mid curve per 31-12-2014 exclusief kredietopslagen) is de reële waarde van de leningen ultimo 2014 € 921,8 miljoen (2013: € 823,5 miljoen).

30

Renterisico bij herfinanciering Op basis van de leningcontracten ziet de vervalkalender er als volgt uit:

(x € 1.000)

Vervalkalender leningenportefeuille 100.000 90.000

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000

30.000 20.000 10.000 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Aflossingen

De aflossingen vanaf 2015 t/m 2024 bedragen € 246 miljoen. In de periode 2025 t/m 2034 wordt € 98 miljoen afgelost, vanaf 2034 bedragen de aflossingen € 363 miljoen. Ter afdekking van renterisico’s zijn herfinancieringen van leningen die vanaf 2015 vervallen afgedekt met forward starting swaps ten bedrage van € 190 miljoen. De startdatum varieert tussen 2015 en 2025 en de looptijd is gemiddeld 28 jaar.

Basisrenteleningen Onder de leningen is voor een bedrag van € 151,8 miljoen (2013: € 151,8 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,64% (2013: 3,64%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,21%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven: Leningnummer 50106 50105 50103 50111 50112 50104 50107

Hoofdsom 20.000.000 30.000.000 25.000.000 11.800.000 10.000.000 30.000.000 25.000.000

Ingangsdatum 02-11-2009 02-04-2012 01-10-2009 01-11-2011 01-11-2011 01-07-2011 01-10-2010

Einddatum 31-10-2059 02-04-2062 01-10-2059 01-11-2054 01-11-2049 01-07-2061 01-10-2055

Rente 3,7350 3,8950 3,7250 3,4800 3,4850 3,8750 3,0500

Spread 0,2000 0,2000 0,2400 0,0000 0,0000 0,3200 0,2800

Spreadherziening 01-02-2015 02-04-2015 01-10-2016 01-11-2016 01-11-2016 01-07-2017 01-10-2017

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dienen er afwikkelkosten te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

31

Extendible leningen Onder de leningen is voor een bedrag van € 35,5 miljoen aan zogenaamde extendibles/tijdvakleningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt De Woonplaats gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft De Woonplaats aan de tegenpartij het recht gegeven om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. De belangrijkste kenmerken van deze leningen alsmede de reële waardes van de opties voor de bank zijn hieronder weergegeven: Ingangs- Afloss. Lening datum wijze 50091 15-02-2007 FIX 50094 12-02-2008 FIX

Rente % periode 1 3,8900 4,6613

Rente % Rest. Reële waarde periode 2 loopt. Einddatum Schuldrest optie 4,2500 33 01-02-2047 15.500 -6.162 4,6500 36 01-12-2050 20.000 -8.606

In overeenstemming met Richtlijn 290 wordt de reële waarde van de optie verwerkt in de balans onder de Verplichtingen u.h.v. derivaten (Langlopende schulden).

Rente-instrumenten (derivaten) De Woonplaats gebruikt rente-instrumenten om huidige en toekomstige renterisico’s te beperken. Deze toekomstige renterisico’s ontstaan doordat bestaande leningen moeten worden afgelost. De prognoses laten zien dat deze aflossingen volledig geherfinancierd dienen te worden. Het renterisico dat hierbij ontstaat wordt afgedekt met derivaten. De toekomstige financieringsbehoefte is minimaal gelijk aan de hoofdsom van de in de toekomst startende derivaten. In 2014 heeft De Woonplaats geen nieuwe derivaten afgesloten.

32

Hieronder volgt een opsomming van de totale derivatenportefeuille van De Woonplaats: Nr.

Hoofdsom (in € 1.000)

Rente (te betalen)

Rente (te ontvangen)

1 25.000 5,6000% 3M euribor 2 25.000 5,5200% 3M euribor 3 20.000 5,5700% 3M euribor 4 15.000 5,5400% 3M euribor 5 15.000 5,5400% 3M euribor 6 20.000 3,9000% 3M euribor 7 15.000 4,2810% 6M euribor 8 15.000 4,1800% 6M euribor 9 30.000 5,2500% 6M euribor 10 30.000 5,3300% 6M euribor 11 15.000 4,4590% 6M euribor 13 15.000 3,9300% 6M euribor 14 15.000 3,9800% 6M euribor 15 15.000 3,9800% 6M euribor 16 30.000 6M euribor 3,8750% 17 30.000 6M euribor 3,8950% 18 10.000 3,5200% 6M euribor 19 10.000 3,5000% 6M euribor 20 10.000 3,8770% 6M euribor 21 10.000 3,5650% 6M euribor 22 25.000 3,4200% 6M euribor 23 10.000 3,9600% 6M euribor 24 10.000 3,6500% 6M euribor 25 15.000 2,4650% 3M euribor 26 15.000 2,4750% 3M euribor 27 560 3,3400% 6M euribor 28 4.930 3,3400% 6M euribor 29 5.000 3,6700% 6M euribor 30 15.000 3,6700% 6M euribor 33 10.000 3,7300% 6M euribor 34 11.000 3,6600% 6M euribor 35 3.763 3,3510% 6M euribor 36 1.660 3,1150% 6M euribor 37 10.000 3,6710% 6M euribor 38 10.000 3,7890% 6M euribor 39 10.000 3,9370% 6M euribor 40 1.970 3,5610% 6M euribor 41 16.500 4,0160% 6M euribor 45 10.000 3,5650% 6M euribor 46 59.400 6M euribor 4,5150% 47 20.000 3,7425% 6M euribor 48 20.000 3,8425% 6M euribor 49 19.400 3,6430% 6M euribor Totale marktwaarde per 31 december 2014 Af: In de balans opgenomen derivaten (langlopende schulden Saldo: Niet in de balans opgenomen marktwaarde

Startdatum

Einddatum

Hedge

02-08-2010 01-06-2010 01-07-2010 01-09-2010 01-09-2010 01-12-2008 01-07-2015 01-07-2015 01-07-2011 02-04-2012 01-04-2014 03-06-2013 01-07-2014 01-07-2013 01-07-2011 02-04-2012 01-12-2020 01-11-2019 01-02-2019 02-05-2018 02-04-2013 01-03-2013 01-12-2017 01-03-2039 02-09-2041 01-08-2024 01-08-2024 01-08-2025 01-09-2025 02-05-2023 15-04-2024 01-08-2024 17-04-2023 31-03-2023 01-09-2022 14-01-2022 12-04-2021 01-04-2021 01-11-2016 01-11-2011 01-11-2011 01-11-2011 01-11-2011

02-08-2027 02-09-2030 03-07-2034 01-03-2039 02-09-2041 03-12-2048 01-07-2043 02-07-2046 01-07-2026 02-04-2027 01-04-2039 02-06-2059 01-07-2064 02-07-2063 01-07-2026 02-04-2027 02-12-2058 01-11-2057 02-02-2037 02-05-2042 01-04-2021 02-03-2020 01-12-2034 01-03-2060 01-09-2060 01-08-2064 01-08-2064 01-08-2045 01-09-2045 04-05-2048 15-04-2049 01-08-2064 17-04-2063 29-03-2047 01-09-2044 14-01-2042 12-04-2061 01-04-2041 01-11-2038 31-12-2015 03-11-2036 01-11-2033 01-11-2040

Deels Deels Deels Deels Deels Deels Ja Ja Deels Deels Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

en financiële vaste activa)

Marktwaarde (in € 1.000) -14.712 -16.811 -16.090 -13.806 -14.801 -16.541 -10.476 -10.839 -15.342 -15.946 -10.397 -12.844 -14.377 -14.179 10.676 10.909 -5.180 -5.294 -3.704 -4.113 -4.898 -2.007 -3.398 -1.470 -1.354 -253 -2.225 -1.470 -4.402 -3.849 -3.991 -1.710 -636 -3.511 -3.530 -3.575 -1.049 -6.290 -4.154 2.585 -9.764 -9.212 -10.150 -274.176 23.679 -250.497

Het saldo Niet in de balans opgenomen marktwaarde betreft de derivaten waarop kostprijs hedge-accounting is toegepast. Op de forward starting swaps wordt kostprijs hedge accounting toegepast. De hedge relatie ten aanzien van de forward starting swaps wordt als effectief verondersteld aangezien de toekomstige financieringsbehoefte minimaal gelijk is aan de notionele hoofdsom van de forward swaps In voorgaand overzicht zijn alle rente-instrumenten van De Woonplaats opgenomen. Deze renteinstrumenten bestaan voor het grootste gedeelte uit plain-vanilla swaps. Hierbij wordt een variabele rente uitgeruild tegen een vaste rente. De swaps die niet plain-vanilla zijn, worden hierna toegelicht:

33

Nummers 1 t/m 5, 9 en 10 Dit zijn payerswaps waarbij een variabele rente geruild wordt met een rente die is gebaseerd op een bepaalde index. De te betalen rente in deze swaps is gerelateerd aan de resultaten van de index, maar zal nooit hoger zijn dan de in het overzicht aangegeven niveaus (caps). Op deze manier is te allen tijde te overzien wat de maximale rentelasten voor De Woonplaats zullen zijn. Bij de index-swaps is sprake van ineffectiviteit in de hedgerelatie. Deze ineffectiviteit ontstaat doordat de index-elementen in de swaps geen rechtstreeks verband hebben met de onderliggende leningen. De ineffectiviteit is vastgesteld op basis van de contante waarde van de ingeschatte betalingen boven die van een gelijke swap zonder een index-element bij aanvang van de hedge. In de berekening is ervan uitgegaan dat het index-element in de swap niet tot enig voordeel in de toekomst zal leiden. Het bedrag van de last is in 2011 als langlopende schuld in de balans verwerkt, welke over de resterende looptijd van de swap zal worden geamortiseerd. Toekomstige voordelen uit de indexswaps worden verantwoord op het moment dat deze de feitelijke rentebetalingen verlagen. Nummer 6 Dit is een cancellable payerswap. Binnen deze transactie heeft de bank op enig moment in de toekomst het recht om de transactie te beëindigen. Feitelijk bestaat een cancellable payerswap uit twee derivaten: een renteswap en een door De Woonplaats geschreven swaption. Mocht de bank gebruik maken van haar recht, dan moet De Woonplaats het renterisico van de onderliggende lening opnieuw afdekken. Bij het aangaan van de transactie hebben de swap en de swaption een tegengestelde waarde: de swap positief en de swaption negatief. Per saldo is de waarde van het product op afsluitdatum nihil. Op basis van RJ 290 wordt voor de swap kostprijs hedge-accounting toegepast. Op de geschreven swaption kan geen hedge-accounting worden toegepast. De swap is in de balans opgenomen onder de financiële vaste activa (tegen kostprijs). De swaption is in de balans opgenomen onder de langlopende schulden (tegen de negatieve marktwaarde).

Marktwaarde, tegenpartijrisco en liquiditeitsrisico Het gebruik van rente-instrumenten levert tegenpartijrisico op. Om dit risico te beperken heeft De Woonplaats een CSA (Credit Support Annex) afgesloten met 5 van de 6 bancaire tegenpartijen om, indien de marktwaarde van de afgesloten transactie zich buiten een afgesproken bandbreedte bevindt, onderpand te stellen. Deze onderpandverplichting is wederzijds. Als de rente lager is, zal de marktwaarde negatief zijn en moet De Woonplaats onderpand (collateral) storten op een marginrekening bij de tegenpartij. Als de rente hoger is, zal de marktwaarde positief zijn en moeten de banken onderpand storten bij De Woonplaats. Gedurende de looptijd van deze derivatencontracten kan het door bijzondere marktomstandigheden voorkomen dat De Woonplaats onderpand moet storten op deze contracten. De Woonplaats monitort actief de ontwikkeling van de rente en de marktwaarde van de derivatenportefeuille. De marktwaarde van de totale derivatenportefeuille is ultimo 2014 € 274 miljoen negatief (2013: € 121 miljoen negatief). De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2014 € 102 miljoen. Per die datum is er een bedrag van € 70,7 miljoen opgevraagd en door ons gestort bij tegenpartijen. Deze storting is uit eigen middelen gedaan. Onderstaand overzicht geeft weer wat de rentegevoeligheid van de derivatenportefeuille is: Marktwaarde Margin call derivatenportefeuille verplichting Op basis van marktrente per 31-12-2014 -274.175 102.303 Daling marktrente met 1,00% -438.992 175.267 Daling marktrente met 2,00% -659.671 232.585 (Bedragen in € 1.000) Naast de reeds gestorte € 70,7 miljoen, staat er tegenover de margin call verplichting een liquiditeitsbuffer die per ultimo 2014 € 140 miljoen bedraagt.

34

Naast margin call verplichtingen kan er sprake zijn van liquiditeitsrisico’s uit hoofde van breakclauses. In derivatencontracten is het gebruikelijk om breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor De Woonplaats (bij een negatieve marktwaarde). In onderstaand overzicht is de vervalkalender van de breakclauses in contracten van De Woonplaats opgenomen:

Jaar break

Marktwaarde per 31-12-2014

Hoofdsom

2015

10.000

-3.398

2016

0

0

2017

50.000

-31.523

2018

20.000

-16.541

2019

150.000

-51.577

2020

110.000

-61.647

2021 (Bedragen in € 1.000)

169.783

-69.770

Beleidsregels gebruik financiële derivaten De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 2% te kunnen opvangen. Zoals eerder in deze jaarrekening is toegelicht, voldoet De Woonplaats per 31 december 2014 niet aan de 2%-stresstest. In 2015 zijn nadere maatregelen uitgevoerd, zodat De Woonplaats vanaf mei 2015 voldoet aan de stresstest. Een nadere toelichting op de uitgevoerde maatregelen en de actuele financiële situatie per mei 2015 hebben wij opgenomen in de Overige gegevens, onderdeel Gebeurtenissen na balansdatum. Toezichtbelemmerende bepalingen Een tweede belangrijk onderdeel van de beleidsregels is dat corporaties geen bepalingen in derivatencontracten mogen hebben die het toezichtinstrumentarium van de Minister zouden kunnen hinderen. De zogenaamde toezichtbelemmerende bepalingen (TBB). Het ingrijpen van de overheid zou een trigger kunnen zijn voor de banken om over te gaan tot ontbinding van de afgesloten derivaten tegen verrekening van de (fors negatieve) marktwaarde. Om dit uit te sluiten is besloten dat alle TBB uit de contracten van corporaties verwijderd moeten worden. In 2013 heeft De Woonplaats maatregelen genomen om de TBB die in de derivatencontracten zaten, te verwijderen. Resultaat daarvan is dat bij twee van de zes wederpartijen per ultimo 2013 nog dergelijke bepalingen aanwezig waren. Hiertoe is in 2014 een plan van aanpak opgesteld ten behoeve van het CFV waarin is beschreven hoe met deze overgebleven bepalingen omgegaan zal worden. Ook in 2014 is getracht deze bepalingen te verwijderen uit de contracten maar dit heeft niet tot nieuwe resultaten geleid.

35

I-h-2

Overige schulden

Vooruitontvangen huur Prismare Waarborgsommen

Totaal overige langlopende schulden

I-h-3

Verplichtingen u.h.v. derivaten

Verplichting derivaten

Totaal verplichtingen u.h.v. derivaten

2014

2013

15.603 32

15.444 7

15.635

15.451

2014

2013

102.511

89.943

102.511

89.943

De verplichtingen u.h.v. derivaten betreft (het deel van) de derivaten met een negatieve kostprijs en derivaten met een negatieve marktwaarde die niet onder hedge-accounting vallen. De toename in 2014 wordt vrijwel geheel veroorzaakt door een lagere marktwaarde, als gevolg van een gedaalde rente, van de embedded derivaten in leningen en de waardering van de swaption als onderdeel van de cancellable payerswap (derivaat nummer 6). Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar de toelichting op de Financiële vaste activa.

I-h-4

Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2014

2013

14.858 -1.603

14.400 -1.283

13.255

13.117

Verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Teruggekochte onroerende zaken VoV Op-/afwaarderingen

0 -285 -102

593 -135 -320

Totaal mutaties

-387

138

14.573 -1.705

14.858 -1.603

12.868

13.255

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen

Saldo per 1 januari Mutaties

31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen

Saldo per 31 december

36

I-i

Kortlopende schulden

I-i-1

Schulden aan kredietinstellingen

2014

2013

88.930 13.363

28.151 0

102.293

28.151

2014

2013

Kortlopend deel van de langlopende schulden Gemeenten

247 274

337 1.165

Totaal schulden aan gemeenten

521

1.502

2014

2013

Schulden aan leveranciers

4.057

4.219

Totaal schulden aan leveranciers

4.057

4.219

2014

2013

342 489 209

363 0 214

1.040

577

2014

2013

Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huren Overige overlopende passiva

9.372 1.261 13.626

8.956 978 10.365

Totaal overlopende passiva

24.259

20.299

2014

2013

Boekwaarde 1 januari

0

-1.822

Mutaties Investeringen Gedeclareerde termijnen

0 0

1.539 283

Boekwaarde 31 december

0

0

Kortlopend deel van de langlopende schulden Bankrekeningen met debetsaldo

Totaal schulden aan kredietinstellingen I-i-2

I-i-3

I-i-4

Schulden aan gemeenten

Schulden aan leveranciers

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Pensioenpremies

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen I-i-5

I-i-6

Overlopende passiva

Onderhanden projecten

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 12 maanden.

37

I-j

Niet in de balans opgenomen verplichtingen I-j-1

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2014 heeft De Woonplaats een obligo uitstaan van € 27,2 miljoen (2013: € 27,2 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Indien noodzakelijk, kan De Woonplaats aan deze verplichting voldoen vanuit de aanwezige liquide middelen en zo nodig door het niet benutte deel van de bestaande kredietfaciliteit aan te spreken of een aanvullende lening aan te trekken binnen het afgegeven borgingsplafond.

I-j-2

Verbonden partijen

Met de meeste van haar deelnemingen heeft De Woonplaats naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Een aantal deelnemingen heeft de vorm van een Vennootschap onder Firma (VOF). Bij deze deelnemingen is vanwege deze structuur De Woonplaats hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen van de deelneming.

I-j-3

Geborgde leningen DIGH

De Woonplaats staat borg voor een tweetal leningen van de Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). DIGH maakt betaalbare woningbouw voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden mogelijk door het verstrekken van geldleningen. De Woonplaats staat garant voor de jaarlijkse betaling van rente en aflossing. De leningen waarvoor De Woonplaats borg staat, zijn gebruikt voor woningbouw-/ renovatieprojecten in Oekraïne en Montenegro. De afgelopen jaren is voor de lening aan het project in Oekraïne meermaals een beroep gedaan op de garantstelling en heeft De Woonplaats bedragen moeten betalen. Vanwege de structurele betalingsproblemen bij de organisatie in Oekraïne is vorig jaar in de jaarrekening 2013 een voorziening van € 78.000 gevormd. Diverse juridische procedures hebben niet tot enig resultaat geleid, waarbij de instabiele situatie in Oekraïne ook een belangrijke rol speelt. In 2014 is besloten het verlies te nemen en de lening voor rekening van De Woonplaats vervroegd af te lossen. Hiermee wordt voorkomen dat De Woonplaats nog jarenlang betalingen moet doen en juridische kosten blijft maken. De totale kosten van dit traject in 2014 bedragen € 61.583 (na aftrek van de gevormde voorziening). Bij de lening Montenegro is tot op heden correct aan de betalingsverplichtingen voldaan. Daarmee is er geen directe aanleiding voor het vormen van een voorziening. In 2015 zal er samen met de leningnemer worden onderzocht of de lening lokaal geherfinancierd kan worden, zonder garantiestelling door De Woonplaats. We schatten in dat we dan rekening moeten houden met een afslag en hebben om die reden in de jaarrekening 2014 een voorziening gevormd van € 191.000. Het schuldrestant van de lening per ultimo 2014 bedraagt € 762.646.

I-j-4

Operationele leases

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar € 110.000 Tussen één jaar en vijf jaar € 100.000 Meer dan vijf jaar € 0

38

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)

Begroting 2014

2014

2013

101.352 10.296 111.648 -4.188

101.136 9.976 111.112 -5.090

98.284 10.307 108.591 -4.574

107.460

106.022

104.017

Specificatie huurderving: Derving door frictieleegstand Derving door projecten Derving door antikraak Derving door overige oorzaken

2.555 1.256 335 42

2.700 1.193 1.165 32

2.855 1.286 404 29

Totaal huurderving

4.188

5.090

4.574

8.675 5.223 16.972 71.086 9.692

8.878 5.266 17.038 70.328 9.602

8.544 5.457 16.727 68.420 9.443

111.648

111.112

108.591

Begroting 2014

2014

2013

Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

5.685 -219

5.673 -211

5.682 -181

Totaal opbrengsten servicecontracten

5.466

5.462

5.501

Begroting 2014

2014

2013

Overheidsbijdragen

37

8

69

Totaal overheidsbijdragen

37

8

69

Begroting 2014

2014

2013

19.432 -5.878 -742 -550 12.262 37

25.483 -10.078 -878 -1.205 13.322 -146

27.510 -17.616 -796 -799 8.299 -88

12.299

13.176

8.211

I-k

Huuropbrengsten

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Bruto huuropbrengsten Af: huurderving

Totaal netto huuropbrengsten

De geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten: Aalten Groenlo Winterswijk Enschede Landelijk

Totaal

I-l

I-m

I-n

Opbrengsten servicecontracten

Overheidsbijdragen

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Af: Derving door verkopen Af: Directe verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat onderhanden projecten

Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

39

Begroting 2014

2014

2013

Doorberekende lonen en sociale lasten t.b.v. projecten

1.867

1.243

1.650

Totaal geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

1.867

1.243

1.650

Begroting 2014

2014

2013

Verhuur ruimten Prismare Verhuur ruimten Stroinkshuis Overige bedrijfsopbrengsten

210 31 224

159 36 529

209 33 710

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

465

724

952

Begroting 2014

2014

2013

28.007 3.219 863

25.328 2.455 1.000

24.167 2.637 1.172

32.089

28.783

27.976

Begroting 2014

2014

2013

0 18.205 0 0 0

18.870 12.268 109 -59 603

-11.187 3.244 0 0 1.239

18.205

31.791

-6.704

I-0

I-p

I-q

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

Overige bedrijfsopbrengsten

Afschrijvingen vastgoedportefeuille

Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal afschrijvingen

I-r

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele toppen nieuwbouw Planontwikkelingskosten Gerealiseerde waardeverandering VOV Afwaardering grondposities

Totaal waardeveranderingen

Waardeverandering materiële vaste activa De waardeverandering van het bestaande vastgoed bedraagt € 18,9 miljoen. Voor een nadere toelichting op de actuele waarde wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa. Onrendabele toppen nieuwbouw Regelgeving en marktwerking zorgen ervoor dat enkele projecten doorgeschoven zijn, dit verklaart het verschil tussen begroting en actuele cijfers 2014. Planontwikkelingskosten Betreft de afboeking van kosten van diverse projecten die niet zijn doorgegaan. Gerealiseerde waardeverandering VOV In 2014 zijn 2 woningen die destijds onder Verkoop Onder Voorwaarden is verkocht teruggenomen. Voor een nadere toelichting op de actuele waarde wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

I-s

Erfpacht

Betaalde erfpacht

Totaal erfpacht

40

Begroting 2014

2014

2013

197

157

155

197

157

155

I-t

Begroting 2014

2014

2013

10.083 335 585

9.247 338 1.200

10.035 394 950

11.003

10.785

11.379

-1.398

-645

-592

9.605

10.140

10.787

Lonen en salarissen

Salarissen Gratificaties Uitzendkrachten Doorbelasting

Totaal lonen en salarissen

Gedurende het jaar 2014 had De Woonplaats gemiddeld 191,7 werknemers in dienst (2013: 209,5). Dit aantal is gebaseerd op fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

I-u

Sociale lasten en pensioenlasten

Sociale lasten Pensioenlasten Doorbelasting

Totaal sociale lasten en pensioenlasten

I-v

Onderhoudslasten

Onderhoudsuitgaven Af: geactiveerde onderhoudsuitgaven

Totaal onderhoudslasten

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Overig onderhoud

Totaal

I-w

Kosten leefbaarheid

Leefbaarheidsuitgaven

Totaal kosten leefbaarheid

I-x

Lasten servicecontracten

Lasten servicecontracten

Totaal lasten servicecontracten

41

Begroting 2014

2014

2013

1.769 1.979

1.708 1.845

1.649 2.006

3.748

3.553

3.655

-452

-188

-141

3.926

3.365

3.514

Begroting 2014

2014

2013

23.017 -1.900

22.868 -3.230

21.445 -1.822

21.117

19.638

19.623

13.949 2.601 6.250 217

13.016 3.690 6.162 0

13.026 2.915 5.345 159

23.017

22.868

21.445

Begroting 2014

2014

2013

1.896

1.820

1.486

1.896

1.820

1.486

Begroting 2014

2014

2013

5.333

5.739

5.524

5.333

5.739

5.524

I-y

Sectorspecifieke heffingen

Verhuurdersheffing Saneringssteun CFV

Totaal sectorspecifieke heffingen

I-z

Overige bedrijfslasten

Beheerkosten Algemene beheerkosten Automatiseringskosten Kosten RvC Subtotaal beheerkosten Overige exploitatielasten Belastingen Verzekeringen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige exploitatielasten

Totaal overige bedrijfslasten

Begroting 2014

2014

2013

5.874 3.278

6.174 3.288

245 3.677

9.152

9.462

3.922

Begroting 2014

2014

2013

4.102 1.480 90 5.672

3.918 1.226 115 5.259

5.020 1.236 103 6.359

3.900 715 3.433 8.048

3.884 730 3.118 7.732

3.902 669 3.702 8.273

13.720

12.991

14.632

Ondersteuning buitenlandse instellingen In 2014 heeft De Woonplaats € 139.583 financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen. Dit is minder dan 0,3 promille van het balanstotaal van De Woonplaats. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

2014

2013

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

92 15 135 0

91 8 148 0

Totaal

242

247

Begroting 2014

2014

2013

0

-38

-138

0 0 0 -3.198

28 -119 0 -3.606

0 0 -2.259 -5.559

-3.198

-3.735

-7.956

I-aa

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeverandering vlottende activa Herclassificatie Waardeverandering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Overige niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille .

42

I-ab

Financiële baten en lasten

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Waardeveranderingen derivaten Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten Rentelasten en soortgelijke kosten Toegevoegde rente voorzieningen Rente langlopende schulden Rente derivaten Rente kortlopende schulden Totaal rentelasten

Totaal financiële baten en lasten

Begroting 2014

2014

2013

2.172 2.172

-14.091 -14.091

4.460 4.460

150 1.330 1.480

82 770 852

348 1.155 1.503

-101 -23.632 -7.601 -1.369 -32.703

-105 -21.695 -9.175 -1.107 -32.082

-102 -22.763 -6.698 -1.032 -30.595

-29.051

-45.321

-24.632

Waardeveranderingen derivaten Het betreft de waardeverandering van de derivaten die niet onder hedge-accounting vallen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling en de betreffende balansposten.

I-ac

Belastingen

Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie belastinglatentie

Totaal belastingen

Begroting 2014

2014

2013

0 0 -2.782

0 0 3.640

0 0 -7.428

-2.782

3.640

-7.428

2014

Berekening acute belastinglast Resultaat voor belastingen

-46.352

Afschrijvingen Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Op-/afwaardering o.b.v. WOZ-waarden Overige fiscale correcties Totaal fiscale correcties Resultaat voor fiscale verliesverrekening Bedrag naar verliesverrekening Belastbaar bedrag

26.383 31.682 14.091 3.735 -13.212 0 -17.965 44.714 -1.638 1.638 0

0

Acute belastingen boekjaar

Het effectieve tarief voor de Vennootschapsbelasting bedraagt 0% bij een nominaal wettelijk tarief van 20% over een winst tot € 200.000 en 25,0% voor de winst boven de € 200.000. In de jaarrekening 2014 is een positieve mutatie op latente belastingen verantwoord van € 3,6 miljoen. De mutatie op latente belastingen vloeit voort uit waarderingsverschillen tussen de bedrijfseconomische en de fiscale jaarrekening.

43

In het jaar 2014 wordt de waardedaling van de WOZ-waarden, voor zover deze per object meer bedraagt dan 20%, verantwoord in de aangifte Vennootschapsbelasting. In de fiscale positie over 2014 is de waarde mutatie over 2014 nog niet mee genomen. Deze mutatie is afhankelijk van de WOZ-waarde per 1januari 2015 (WOZ-beschikking 2016). De waardedalingen tot en met 1 januari 2014 zijn meegenomen in de jaarrekening 2014. Dit resulteert in een afwaardering ten opzichte van de fiscale waarde op de openingsbalans per 1 januari 2008 van € 170 miljoen. De hieruit voortvloeiende mutatie in de latentie is grotendeels in de jaarrekeningen over 2011, 2012 en 2013 verwerkt. Eind 2014 beschikt De Woonplaats over een fiscaal verrekenbaar verlies van €153 miljoen (nominaal). Dit verrekenbare verlies komt uit de definitief opgelegde aanslagen over de jaren 2006 tot en met 2011, de ingediende aangifte 2012 en de opgestelde fiscale posities 2013 en 2014. De totale latentie uit hoofde van fiscaal verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2014 € 38 miljoen (contante waarde). Deze latentie heeft een tijdelijk karakter. Door het verrekenen van het verlies met in de toekomst te realiseren fiscale winsten, zal deze latentie worden afgewikkeld. In de jaarrekening 2014 zijn een tweetal nieuwe latenties opgenomen. Het gaat hier om een latentie op de overige voorzieningen (€ 1,2 miljoen). Deze latentie komt voort uit de post bedrijfseconomische voorzieningen die fiscaal niet gevolgd wordt. Daarnaast wordt fiscaal een herinvesteringsreserve gevormd voor de fiscale boekwinsten die gerealiseerd zijn op verkochte activa. Deze boekwinsten kunnen in de toekomst (binnen drie jaar) worden aangewend op de nieuw in exploitatie te nemen activa. Hiermee wordt voorkomen dat er direct belasting wordt geheven op de boekwinsten. In de bedrijfseconomische jaarrekening wordt deze herwaardering niet gevormd. De passieve latentie herinvestering bedraagt € 0,8 miljoen. Deze post is gesaldeerd met de post actieve belastinglatenties. De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken (€ 8,7 miljoen), de langlopende schulden (€ 1,3 miljoen), derivaten (€ 15,1 miljoen) en verrekenbare verliezen (€ 34,5 miljoen) overige voorzieningen(€ 1,2 miljoen) en de herinvesteringsreserve (€ 0,8 miljoen negatief. De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd. De latente belastingvordering derivaten is opgenomen tegen nominale waarde, de overige belastinglatenties zijn opgenomen tegen contante waarde.. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 3,16%. Dit percentage is afgeleid uit de voor De Woonplaats geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2014 van 4,21%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. De nominale waarde van de totale latente belastingvorderingen bedraagt € 64,7 miljoen. De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen bedraagt 3 jaar. Van de opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

I-ad

Resultaat deelnemingen

Groepsmaatschappijen Eenvoud IT BV * Overige deelnemingen GOS Enschede VOF Stedelijk Wonen Holding BV * MFA Velve Lindenhof VOF VOF De Rikker II Winterswijk Regio Stad CV WOM Laares Beheer BV Neighbourhoud Corporation Enschede BV * Maastricht CV 3 Woningen Nederland 29 CV Woningen Nederland 30 CV *

Totaal resultaat deelnemingen * * * *

Aandeel

Begroting 2014

2014

2013

100%

27

9

30

50% 50% 50% 22,5% 33,2% 20% 50% 99,5% 99,5% 99,5%

454 0 0 10 0 30 0 0 0 0

14 -10 -1 -3 4 38 -90 -20 -20 -19

214 91 0 7 12 52 0 0 0 0

521

-97

412

In 2014 is de deelneming Eenvoud IT BV geliquideerd. Stedelijk Wonen Holding BV is in 2014 verkocht. Neighbourhood Corporation Enschede BV is in 2014 overgenomen van Stedelijk Wonen. Woningen Nederland 30 CV is in 2014 geliquideerd. 44

Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in BW2 artikel 383, lid 1 is in het boekjaar ten laste van De Woonplaats en groepsmaatschappijen gekomen voor:

2014

2013

Bestuurders Voormalig bestuurders Commissarissen

412 0 93

420 0 91

Totaal

505

511

De bezoldiging van bestuurders omvat:  periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto)  beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten)  uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het jaarverslag.

Verantwoording uit hoofde van de wet bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in BW2 artikel 383, lid 1 is in het boekjaar ten laste van De Woonplaats en groepsmaatschappijen gekomen voor:

F. Kooiker M. Wolters

Naam

Functie Directeur Directeur

T.R. Doesburg L.M.G van Hovell tot Westerflier-Wolberink R. J. de redelijkheid R. Jaspers H.G.A. Fleurij A.B.J. winkelman R.J.M. van Broekhoven J.C. Fongers

Voorzitter lid lid lid lid lid vice-voorzitter gast-commissariaat

(gewezen) met diensttopfunctionaris betrekking (ja/nee) ja/nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee

ja nee ja ja nee ja ja ja

Voorzieningen belastbare vaste ten behoeve van en variabele de beloningen onkostenbetaalbaar op duur en omvang van het beloning vergoedingen termijn dienstverband in het jaar 168.142 6.640 30.486 01-01-2014 / 31-12-2014 176.722 30.686 01-01-2014 / 31-12-2014 12.840 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 2.726

01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-01-2014 / 31-12-2014 01-06-2014 / 31-12-2014

Bij de samenstelling van de in deze paragraaf opgenomen verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014, inclusief de wijziging van 12 maart 2014, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangsput gehanteerd. De Woonplaats herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 ondertekende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) beleidsregels toepassing WNT legt de stichting geen verantwoording af over externe niettopfunctionarissen.

45

Ondertekening Bestuur De jaarrekening van Woningstichting De Woonplaats is vastgesteld door het Bestuur op 15 juni 2015.

dhr. F. Kooiker directievoorzitter

mevr. M. Wolters directeur

Raad van Commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 15 juni 2015.

dhr. R.J.M. van Broekhoven voorzitter RvC

mevr. L.M.G. van Hövell tot Westerflier-Wolberink vice-voorzitter RvC

dhr. H.G.A. Fleurij lid RvC

dhr. R.J. de Redelijkheid lid RvC

dhr. J.C. Fongers lid RvC

mevr. P.C. de Weerd-Nederhof lid RvC

46

dhr. A.B.J. Winkelman lid RvC

Overige gegevens Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten van De Woonplaats is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.

Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het verlies over 2014 ad € 42.764.000 in mindering te brengen van de overige reserves. De balans is opgesteld vóór resultaatbestemming.

Gebeurtenissen na balansdatum Fusie Woningstichting Dinxperlo (WSD) Per 1 januari 2015 is De Woonplaats gefuseerd met WSD. Aan deze fusie liggen onder andere de volgende overwegingen ten grondslag:  WSD wil haar volkshuisvestelijke opgave in haar werkgebied kunnen blijven vervullen, maar ziet dat mede door haar huidige financiële positie en haar ambities in relatie tot het huidige rijksbeleid in gevaar worden gebracht.  De Woonplaats wenst haar positie en activiteiten in de Achterhoek beter te verankeren.  De demografische ontwikkelingen in de Achterhoek vragen om afstemming van woningportefeuilles en bouwplannen. De besluitvormingsprocedure om te komen tot de juridische fusie is in 2014 geheel afgerond en de juridische fusie is per 1 januari 2015 formeel tot stand gebracht. In deze fusie is WSD de verdwijnende en De Woonplaats de verkrijgende rechtspersoon. In 2015 vindt de organisatorische integratie plaats en zal vanaf dan gewerkt worden aan het dienstverleningsconcept zoals we dat in 2016 in de Achterhoek willen doorvoeren. Stresstest derivaten In de jaarrekening is vermeld dat De Woonplaats per 31 december 2014 niet voldoet aan de 2% stresstest uit de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’. In aanvulling op de maatregelen die reeds in 2014 zijn uitgevoerd, hebben we in 2015 enkele derivaten laten doorzakken in bestaande roll-over leningen. Dit in nauw overleg met het CFV en het WSW. Het doorzakken van de derivaten is medio mei 2015 afgerond, waardoor we weer voldoen aan de stresstest. In onderstaande tabel is het resultaat van de stresstest per 31 december 2014 alsmede de actuele stand van zaken (peildatum 14 mei 2015) opgenomen. Hieruit blijkt dat vanaf medio mei 2015 wordt voldaan aan de 2%-stresstest. 31-12-2014 14-05-2015 Stresstest: Liquiditeitsrisico bij -2% -232.585 -183.301 Geplaatst collateral 70.675 132.504 Buffer 140.193 104.851 Resultaat -2% stresstest -21.717 54.054 (Bedragen in € 1.000)

47

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de raad van commissarissen van Woningstichting De Woonplaats

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Woningstichting De Woonplaats te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Woonplaats per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

48

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 18 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

49

Kengetallen 2014

2013

2012

2011

2010

15.622

16.236

16.303

16.459

16.447

1575

1.605

1.608

1.584

1.325

43

43

44

44

46

501

510

482

499

464

Gegevens over het bezit Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen Garages, carports en parkeerplaatsen Woonwagens en standplaatsen Overige verhuureenheden

17.741

18.394

18.437

18.586

18.282

Mutaties in woningen en woongebouwen Aantal opgeleverd

11

132

83

Aantal aangekocht c.q. adm.reden

-1

6

3

7

82

Aantal verkocht

255

205

218

286

406

Aantal gesloopt c.q. samengevoegd

369

0

24

76

309

-614

-67

-156

367

12

112

-521

Gemiddelde waarde per woning Boekwaarde per woning

50.545

51.381

52.394

53.422

50.755

Bedrijfswaarde per woning

74.773

77.146

77.383

67.278

62.757

Waardering volgens de Wet WOZ

108.820

Gemiddelde opbrengst verkochte woningen

98.000

112.602 119.006 130.003 131.904 97.902 102.780 106.960

95.488

Gegevens over huren Gemiddelde netto huurprijs per maand

529

503

470

455

442

Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging in procenten

3,29

3,36

2,00

1,05

1,20

Huurachterstand in procenten v.d. jaarhuur

2,41

2,47

2,30

2,17

2,22

Totale huurderving in procenten v.d. jaarhuur

4,58

4,21

3,55

3,32

3,23

Huurderving door leegstand in % v.d. jaarhuur

2,43

2,63

2,15

2,00

1,54

Financiële kengetallen Solvabiliteit (in %)

22,0

25,3

26,2

27,5

28,7

Current ratio (liquiditeit)

0,7

2,8

1,8

1,1

0,9

Interest coverage ratio (ICR)

1,7

1,7

1,7

1,4

1,6

38,7

34,8

34,4

30,4

29,6

Loan to value (o.b.v. WOZ-waarde, in %)

50