de bouwvereniging j a a r b e r i c h t 2010
de bouwvereniging j a a r b e r i c h t 2010
Transparant In 2010 waren we net als in andere jaren hoofdzakelijk bezig met ons werk voor de huurders in Harlingen. Daarnaast waren er ook andere onderwerpen die onze aandacht vroegen. Ons land kreeg een nieuwe regering. Die kondigde aan van plan te zijn om de kosten van de huurtoeslag deels in rekening te gaan brengen bij de corporaties. Het geld hiervoor zouden corporaties kunnen vinden door meer huizen te verkopen en de huren te verhogen. Tegen deze plannen is veel bezwaar geuit. Op onze eigen woningmarkt - Harlingen - zien wij geen mogelijkheden om zo extra geld binnen te halen. Als de heffing toch doorgaat, zal dat een forse aanslag op onze investeringscapaciteit betekenen. Een andere nieuwe regel kwam uit Europa: minimaal 90% van alle woningen moeten we toewijzen aan huurders met een laag inkomen. Behalve extra administratief werk, verwachten we niet dat deze Europese maatregel in Harlingen veel gevolgen zal hebben. Van wat er in onze eigen organisatie speelde, lichten we er hier drie thema’s uit: de visitatie, het integriteitsbeleid en de reorganisatie. Bij de visitatie beoordeelde een onafhankelijke commissie onze maatschappelijke prestaties van de afgelopen jaren. Gemiddeld scoorden we een 7. Goed waren: voldoende betaalbare woningen, herstructurering en vernieuwing van het woningbezit, inspanningen voor bijzondere doelgroepen en het terugdringen van de bedrijfslasten. Aandacht verdienen het concreter maken van beleidsvoornemens en het in een eerder stadium betrekken van belanghouders bij beleidsvoornemens. Of anders gezegd: we zouden nog wel wat transparanter kunnen worden. Hiermee gaan we aan de slag.
In 2010 hebben we een integriteitsbeleidsplan gemaakt. Niet omdat er problemen zouden zijn, maar omdat we het een belangrijk thema vinden. Een prominent element in ons beleidsplan is om als organisatie en individuele medewerkers structureel aandacht aan integriteit te besteden. Ook dat is transparantie. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst is De Bouwvereniging in 2010 begonnen met een reorganisatie. We gaan van drie naar twee afdelingen met elk één manager: een afdeling Wonen (Klant & Markt) en een afdeling Bedrijfsvoering. Op deze manier zijn we slagvaardiger en besparen we kosten. Maar zoals gezegd, in 2010 waren we toch vooral bezig met onze kerntaken: zorgen voor voldoende, kwalitatieve en betaalbare woningen in Harlingen. Ondanks de crisis gingen we door met bouwen. In ons grote herstructureringsproject Plan Zuid, werden de eerste 46 woningen opgeleverd. Diverse andere projecten zijn in voorbereiding. Meer daarover leest u verderop in dit jaarbericht. Terug- en vooruitkijkend zien we donkere wolken, maar tegelijk ook een gevarieerd en veelbelovend bouwprogramma voor diverse groepen woningzoekenden op mooie plekken in Harlingen. Deze thema’s inspireerden fotograaf André Minkema tot een serie bijzondere foto’s van onze nieuwbouwlocaties. Ze ogen misschien wat donker, maar wie goed kijkt kan toch alles zien. De Bouwvereniging, altijd transparant.
J.J. van Weerlee directeur-bestuurder
De AZC-locatie grenst aan Plan Zuid. Hier is ruimte voor ongeveer honderd woningen.
Inhoud Profiel … 7 Verslag van de Raad van Commissarissen … 9 Woningen … 13 Huurders … 19 Samenwerking … 26 Organisatie … 31 Financiën … 36 Kengetallen … 44
6
Profiel In de gemeente Harlingen, inclusief de dorpen Midlum en Wijnaldum, staan zo’n 6700 woningen. Ongeveer 40% van die woningen zijn huurhuizen. Eind 2010 had De Bouwvereniging hiervan 2.425 woningen in haar bezit. Hiermee is De Bouwvereniging de grootste sociale verhuurder in de gemeente Harlingen. Onze strategie is erop gericht dat ook te blijven. De Bouwvereniging wil alleen in de gemeente Harlingen werkzaam zijn en niet daarbuiten.
Als grootste sociale verhuurder draagt De Bouwvereniging een belangrijke verantwoordelijkheid voor het woon- en leefklimaat in Harlingen. De belangrijkste doelgroep van De Bouwvereniging zijn mensen die vanwege hun inkomen op het huren van een woning, al dan niet met huurtoeslag, zijn aangewezen. Voor hen wil De Bouwvereniging voorzien in voldoende, goede en op hun specifieke woonbehoefte afgestemde woningen. Momenteel doen we dat met ruim 99% van ons bezit.
De Bouwvereniging is ook actief op het gebied van projectontwikkeling, meestal van projecten met een combinatie van huur- en koopwoningen. Dergelijke projecten leveren belangrijke bijdragen aan een gevarieerd, evenwichtig en kwalitatief goed woon- en leefklimaat voor alle inwoners van Harlingen. Dit is waar de in 1906 opgerichte Bouwvereniging zich al meer dan honderd jaar voor inzet.
De Bouwvereniging rekent het ook tot haar primaire taak om te zorgen voor huisvesting voor ouderen, kinderen en mensen met een fysieke of verstandelijke beperking. We werken daarvoor nauw samen met lokale en regionale zorgaanbieders. Waar mogelijk investeert De Bouwvereniging in aanpassingen van woonruimte en speciale voorzieningen. Speciale aandacht besteedt De Bouwvereniging aan de steeds groter wordende doelgroep senioren.
ja a rber ic ht 2 010 | Prof iel
7
8
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht uit te oefenen op het beleid van de directeur-bestuurder, op werking en integriteit van interne controlesystemen, procedures en risicomanagement, en op de algemene gang van zaken binnen De Bouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen staat de directeur-bestuurder terzijde met advies. Naast de reguliere vergaderingen van de raad vindt er maandelijks en indien daartoe aanleiding is tussentijds overleg plaats tussen de voorzitter en de directeurbestuurder. De informatievoorziening geschiedt via periodieke rapportages.
De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zes maal vergaderd. Belangrijke onderwerpen op de agenda waren de meerjarenbegroting, de begroting 2011, de jaarrekening 2009, het voorraadbeleidsplan, de periodieke rapportages, investeringen, het geldmiddelenbeheer, de waarderingsgrondslag fiscaliteit, de visitatie, het integriteitbeleid, de reorganisatie en het risicomanagement. Ook het eigen functioneren van de RvC evenals het functioneren van de directeur-bestuurder is aan de orde gekomen. Alle aan de Raad voorgelegde bestuursbesluiten hebben de benodigde goedkeuring verkregen. Zoals gebruikelijk heeft de Raad van Commissarissen in 2010 ook overleg gevoerd met de ondernemingsraad. De raad hecht grote waarde aan deze contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. Aan de orde kwamen o.a. het personeelsbeleid en de reorganisatie. In
2010 zijn we begonnen om tot meerjarige prestatieafspraken met de gemeente te komen. Die zijn begin 2011 ondertekend. De Raad van Commissarissen is van mening dat De Bouwvereniging zich in 2010 opnieuw heeft laten zien als een maatschappelijke onderneming, met oog voor verschillende belangen en belanghebbenden in wonen, zorg en welzijn. De Raad van Commissarissen was in 2010 als volgt samengesteld: −− −− −− −− −−
dhr. W. de Vries, voorzitter dhr. Th. Bonnema, vice-voorzitter mw. A. van der Meulen-Terpstra dhr. Sj. van der Schaar dhr. Y. Tolsma, huurderscommissaris
j a a r b e r i c h t 2 010 | V e r s l a g va n d e R a a d va n C o m m i s s a r i s s e n
9
Het Perseverantia-terrein ligt ten zuiden van de N31. Op deze drie hectare is ruimte voor circa 250 woningen.
Woningen We vinden het belangrijk dat huurders iets te kiezen hebben en dat onze klanten (huurders en woningzoekenden) tevreden zijn. Omdat woonwensen veranderen, moet ook ons aanbod veranderen. Dat betekent: verouderde woningen slopen, nieuwe woningen bijbouwen en bestaande woningen verbeteren. Dat doen we zonder de bereikbaarheid van onze woningen te beperken: bij nagenoeg al onze woningen, ruim 98%, is huurtoeslag mogelijk.
Minder in aantal, maar met meer kwaliteit Het voorraadbeleid van De Bouwvereniging is gericht op kwaliteitsverbetering door verbeteronderhoud en ook door sloop en vervangende nieuwbouw. Woningen waarvan we in de toekomst een overschot verwachten (vooral eengezinswoningen in een rijtje) proberen we te verkopen. Inspelend op de vraag hebben we in de laatste jaren veel nieuwe levensloopbestendige - en specifieke seniorenwoningen gebouwd.
12
In ons in 2009 geactualiseerde voorraadplan, staat voor de jaren 2010-2020 het volgende op het programma: −− −− −− −−
sloop van 293 huurwoningen bouw van 444 huur- en 117 koopwoningen verkoop van 227 bestaande huurwoningen renovatie van 102 huurwoningen.
Volgens dit programma hebben we in 2019 nog 2.302 huurwoningen. Dat zijn er minder dan nu, maar voldoende om in de vraag van onze doelgroepen te kunnen voorzien.
Bouwen in Harlingen In 2010 zijn er verschillende nieuwbouwprojecten opgeleverd, in uitvoering en in voorbereiding genomen. Een overzicht.
In 2010 werden de eerste 46 woningen opgeleverd; de overige 48 zijn in uitvoering. De gehele herstructurering voor Plan Zuid loopt tot 2017. Dan zullen 324 kleine verouderde woningen zijn vervangen door 240 nieuwe woningen en appartementen.
OPGELEVERD
I N VO O R B E R E I D I N G
46 woningen Plan Zuid
Plan Zuiderhaven
In 2010 werden de eerste 46 woningen opgeleverd in de herstructureringswijk plan Zuid.
In 2006 is gestart met de nieuwbouw van het plan aan de Zuiderhaven in opdracht van de VOF Zuiderhaven. De VOF is een samenwerkingsverband tussen Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. en De Bouwvereniging via onze dochteronderneming Woningbeheer Participatie B.V. Het totale project bestaat uit het oorspronkelijke terrein van scheepswerf Welgelegen en het aangrenzende terrein van het oorspronkelijke verzorgingstehuis Dukdalf. De verschillende delen zijn aan elkaar verbonden en zullen in een doorlopende bouwstroom worden bebouwd.
I N U I T VO E R I N G
Herstructurering Plan Zuid In 2009 is begonnen met de bouw van fase 1 van de herstructurering van Plan Zuid. Voor deze bouw zijn eerder 117 woningen gesloopt. Hiervoor komen nu 94 woningen terug. Oorspronkelijk was het plan om de helft van de te bouwen woningen te verkopen. Door de tegenvallende verkoopresultaten heeft De Bouwvereniging besloten minder woningen te verkopen (14) en meer te verhuren (80). Een van de appartementencomplexen is bestemd voor verstandelijk beperkte jongeren. Dit complex wordt na oplevering gehuurd door de J.P. van den Bentstichting.
Welgelegen (fase I Zuiderhaven) In 2010 zijn er geen bouwactiviteiten geweest op het terrein van Welgelegen. Wel is in 2010 besloten om een oorspronkelijk voor koopwoningen bestemd blok huurwoningen te gaan bouwen. Hiermee krijgt Harlingen er in het stadscentrum 37 huurwoningen die bereikbaar zijn
ja a rber ic ht 2 010 | woningen
13
voor mensen met huurtoeslag op een historische plek bij. Het plan is gereed voor uitvoering. Met de gemeente wordt nog overlegd over het gevelaanzicht en de parkeerdruk.
Dukdalf (fase II Zuiderhaven) Voor het plan Dukdalf heeft architect Johannes Kappler uit Neurenberg een plan gemaakt met een relatief hoge bebouwingsdichtheid. Het gevarieerde plan met historische elementen in opbouw en vormgeving, bevat in totaal ongeveer 110 koopwoningen, zowel grondgebonden herenhuizen als appartementen. Parkeren gebeurt halfverdiept onder de woningen. Over het plan wordt momenteel overleg gevoerd met de gemeente.
Stationslocatie In 2005 heeft De Bouwvereniging het terrein tegenover het station aangekocht. Het terrein grenst aan Plan Zuid. We willen hier een plan realiseren met commerciële ruimtes met een sociaal maatschappelijk karakter, gecombineerd met zowel koop- als huurwoningen. Vanwege de aanwezigheid van een LPG-vulpunt in de directe omgeving heeft de provincie het bestemmingsplan niet goedgekeurd. Samen met de Maritieme Academie heeft De Bouwvereniging juridische stappen ondernomen om sanering van het LPGvulpunt te bewerkstelligen. We verwachten dat in de loop van 2011 meer duidelijkheid komt.
14
Terrein rond de N31 Aan de oostkant van Harlingen ligt aan weerszijden van de N31 een groot te ontwikkelen terrein, waar ruimte is voor zo´n 600 woningen. Over het zogenaamde Spaansen-terrein, ten noorden van de N31, heeft de gemeente inmiddels aankoopafspraken gemaakt. Op het zogenaamde Perseverantia-terrein, ten zuiden van de N31, zijn inmiddels drie locaties door Kanaalweg BV verworven. De Bouwvereniging participeert met Noppert BV in de Kanaalweg BV, die ontwikkeling van dit gebied nastreeft. Op deze drie hectare is ruimte voor circa 250 woningen. Ontwikkeling op deze locatie zal naar verwachting vanaf 2014 plaatsvinden, na het gereedkomen van de verdiepte snelweg A31. Met de gemeente is in 2010 overleg gevoerd over hoe in het project zal worden samengewerkt. In 2011 zetten we dit overleg voort.
AZC-locatie In 2005 heeft De Bouwvereniging het terrein en de opstallen van het voormalige AZC gekocht. Het asielzoekerscentrum is inmiddels gesloopt; de sporthal wordt tot 2011 verhuurd aan de gemeente. Het terrein grenst direct aan Plan Zuid, zodat de invulling ervan in samenhang met de herstructurering van Plan Zuid zal plaatsvinden, naar verwachting vanaf 2015. Er is ruimte voor ongeveer honderd woningen.
Voormalige school Rozengracht De Bouwvereniging heeft in 2010 met de huidige eigenaar (Het Rode Kruis) van de voormalige school in het stadscentrum afspraken gemaakt over aankoop. Het pand is in 2011 aangekocht. Het voornemen is om de school af te breken om er circa veertien sociale huurwoningen te bouwen voor jongeren/starters.
Alexanderschool Dit voormalige schoolgebouw willen we graag verwerven, de gemeente is nu eigenaar van het pand. Na verbouwing zal het verhuurd worden aan zorginstelling ’s Heeren Loo ten behoeve van jongere en oudere gehandicapten. Ook komt er een regiokantoor van ’s Heeren Loo in.
Almenum Op de locatie van het woonzorgcentrum Almenum zullen enkele woningen worden afgebroken. We bouwen er meer terug. Zo spelen we in op de verwachte toename van de vraag naar ouderenhuisvesting met vierentwintiguurszorg. Alle nieuwe woningen zijn in de sociale huur. Een eerste voorlopig ontwerp stuitte in 2010 op bezwaren van omwonenden. We willen het plan aanpassen om aan de bezwaren tegemoet te komen.
Renovatie De Bouwvereniging is in 2010 begonnen met de voor bereiding van de renovatie van 102 woningen in de wijk het Rooie Dorp. De plannen zijn gemaakt in overleg met een bewonerscommissie. De uitvoering start naar verwachting in de loop van 2011. De renovatie omvat onderhoud en verbetering. Een belangrijk element in het plan is het verminderen van het energiegebruik. Alle woningen zullen door de renovatie een aantal energielabels omhoog gaan. Dit verhoogt het woongenot en verlaagt de woonlasten voor de huidige bewoners.
Onderhoud Het planmatig onderhoud van De Bouwvereniging wordt voor een belangrijk deel gestuurd door het programma voor basiskwaliteit: kwaliteits- en comforteisen waaraan elke woning van De Bouwvereniging op termijn moet voldoen. Basiskwaliteit bestaat uit spouwmuurisolatie, isolerende beglazing in de hele woning en ventilatievoorzieningen. Daarbij blijft de huur gelijk, omdat De Bouwvereniging de kosten voor haar rekening neemt. In 2010 hebben we in totaal bijna 3,6 miljoen euro aan onderhoud uitgegeven. Ongeveer 2,4 miljoen euro daarvan
ja a rber ic ht 2 010 | woningen
15
Dit is de voormalige school Rozengracht gefotografeerd vanuit de Hofstraat. Het voornemen is de school af te breken om er circa veertien sociale huurwoningen te bouwen voor jongeren/starters.
is besteed aan het verhogen van de basiskwaliteit en planmatig onderhoud, voortvloeiend uit onze zesjarige onderhoudscyclus. Door de crisis in de bouw schreven onderhoudsbedrijven laag in, wat voor ons voordelig was. De kosten voor mutatieonderhoud zijn in 2010 gedaald. In 2010 zijn opnieuw in vele huizen de keukens vervangen. De Bouwvereniging heeft daarvoor een eigen keukenprogramma, een eigen showroom en een eigen ploeg vaklieden.
Verkoop Om verschillende redenen voert De Bouwvereniging een actief beleid bij de verkoop van bestaande huurwoningen: om geld beschikbaar te krijgen voor nieuwbouw voor onze primaire doelgroepen, maar ook om tegemoet te komen aan de vraag naar goedkope koopwoningen en bij te dragen aan een gezonde mix van huur en koop in de verschillende Harlingse wijken. In 2010 heeft de stagnatie op de koopmarkt voor het eerst ook duidelijk zijn weerslag gehad op de verkopen van De Bouwvereniging. In plaats van de beoogde 34 verkochten we slechts 19 huurwoningen (2009: 31). We hebben diverse te-koop-woningen weer in verhuur genomen.
18
De gemiddelde verkoopprijs van woningen was € 123.263 (2009: € 125.054). Na aftrek van alle kosten behaalden we een netto resultaat van € 2,0 mln. op de verkoop van huurwoningen en € 0,1 mln. op de verkoop van koopwoningen. Dat was fors minder dan de bijna € 4 mln. die we hadden begroot.
Huurders De Bouwvereniging wil tevreden klanten. Dat begint met het bieden van goede en betaalbare woonkwaliteit en een transparant toewijzingsbeleid. Maar er is meer. Ook de service bij storingen, de bereikbaarheid, de vriendelijkheid van de medewerkers en de communicatie met de huurders zijn belangrijk. Als grootste verhuurder in Harlingen heeft De Bouwvereniging ook een belangrijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving. Op allerlei manieren leveren we daar - vaak in samenwerking met andere partijen - actief een bijdrage aan.
Woningzoekenden Aan het einde van 2010 stonden er 2.458 personen ingeschreven als woningzoekende. Dat zijn er 140 (16%) meer dan het jaar ervoor (2009: 2.318). Het aantal woningzoekenden stijgt de laatste jaren voortdurend. In 2009 met 3,7%, in 2008 met 12% en in 2007 15,5%. Door de crisis hebben meer woningzoekenden belangstelling voor de huurmarkt. Ook de laagdrempelige manier van inschrijven via Internet is debet aan de stijging. Voor woonzorgcentrum Almenum stonden eind 2010 139 mensen ingeschreven, een daling van zes ten opzichte van 2009 (145).
Woningzoekenden per type huishouding (excl. Almenum)
2010 2009
huishoudens
aantal %
aantal %
Eenpersoons Tweepersoons Meerpersoons
1211 49 917 37 330 14
1159 50 862 37 297 13
Primaire doelgroep Secondaire doelgroep
1886 77 572 23
1772 76 546 24
De primaire doelgroep bestaat uit personen/huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. De verhoudingen eenpersoons/meerpersoonshuishoudens en primaire/ secondaire doelgroep zijn in 2010 vrijwel ongewijzigd.
ja a rber ic ht 2 010 | huur der s
19
Woningzoekenden per leeftijdscategorie (excl. Almenum)
Toegewezen woningen (incl. Almenum)
2010
2010 2009
Aantal % Aantal %
< - 18 18 - 24 25 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 64 65 - 74 75 - > Totaal
0 336 405 336 365 457 413 146
0 14 16 14 15 19 17 6
2458 200
360 394 301 347 412 374 130
15 17 13 15 18 16 6
2318 100
In de verdeling van de woningzoekenden over de verschillende leeftijdscategorieën zien we in 2010 in vergelijking met 2009 een lichte verschuiving naar de oudere leeftijdsgroepen.
20
2009
eenpersoonshuishoudens 107 131 tweepersoonshuishoudens 65 70 meerpersoonshuishoudens 25 30 totaal 197 231 Doordat er minder doorstroming plaatsvindt naar de koopmarkt is het aantal toegewezen woningen gedaald.
Verhuurbeleid
Huurprijzen, doelgroepen en ‘scheefheid’
Bij de toewijzing van huurwoningen hanteert De Bouwvereniging het aanbodmodel: tweewekelijks adverteert De Bouwvereniging met de beschikbare woningen in het lokale huis-aan-huisblad. Daarnaast bieden we de woningen aan op onze eigen website. In totaal zijn in 2010 200 woningen via het aanbodmodel aangeboden (2009: 229). Daarop zijn gemiddeld 10,6 reacties per woning ontvangen. Dit is iets minder dan in 2009, toen de reactiegraad op 12 lag.
We willen voldoende woningen voor onze primaire doelgroep, woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, beschikbaar houden. Tegelijkertijd proberen we het beroep van huurders op de huurtoeslag zoveel mogelijk terug te dringen. In veel gevallen blijkt tegemoetkoming in de woonlasten echter noodzakelijk. Uitgangspunt van De Bouwvereniging is dat voldoende goedkope en betaalbare woningen bereikbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep. Totaal zijn er 2.219 woningen (‘goedkoop’ en ‘betaalbaar’) bereikbaar voor huurders met een minimaal inkomen. Door de voorgenomen kwaliteitsverbeteringen en herstructurering zal er in de komende jaren een verschuiving plaatsvinden van ‘goedkoop’ naar ‘betaalbaar’. Het overgrote deel van de woningvoorraad blijft bereikbaar voor de doelgroep.
Wie voor een huurwoning in aanmerking wil komen, moet bij De Bouwvereniging staan ingeschreven. Bij meer belangstellenden voor dezelfde woning geldt het criterium van wachttijd. Soms gelden ook aanvullende criteria met betrekking tot inkomen, leeftijd, gezinsgrootte e.d. Specifieke aandacht is er voor huisvesting van jongeren, ouderen, mindervaliden en asielzoekers. Woningzoekenden met een urgentie krijgen voorrang, net als bewoners die uit een te slopen woning moeten vertrekken. Bij het bepalen van medische urgenties wordt de toewijzingscommissie van De Bouwvereniging geadviseerd door een vertrouwensarts. Hiernaast kent De Bouwvereniging ook urgenties om sociale redenen. De verhuur van de woningen in woonzorgcentrum Almenum verloopt via een aparte inschrijving en een indicatiecommissie.
De Bouwvereniging streeft ernaar goedkope huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (primaire doelgroep) en de duurdere woningen aan mensen die meer verdienen (secundaire doelgroep). Waar dat niet gebeurt, spreken we van een ‘scheve’ toewijzing. In 2010 zijn twee goedkope woningen toegewezen aan huurders uit de secundaire doelgroep en
ja a rber ic ht 2 010 | huur der s
21
De stationslocatie ligt tegenover het station. Hier willen we zowel commerciële ruimtes als koop- en huurwoningen realiseren. De commerciële ruimtes krijgen een sociaal maatschappelijk karakter.
twintig woningen boven de aftoppingsgrens aan huurders uit de primaire doelgroep. Opgeteld vormen deze 22 ‘scheef’ verhuurde woningen 11,2% van het totaal aan toegewezen woningen (2009: 16%).
we de bewoners van de Oosterparkwijk bij de invulling van hun woonomgeving. De Bouwvereniging had twee buurtbeheerders in dienst (in 2011 één buurtbeheerder) en bekostigt een wijkservicecentrum. In totaal gaven we in 2010 ruim € 147.000 uit aan leefbaarheid.
Huurverhoging Ouderen Per 1 juli 2010 is een huurverhoging doorgevoerd van gemiddeld 1,25% (2009: 2,5%). Voor een klein aantal woningen zijn specifieke afspraken gemaakt over de huurverhoging. Dit betreft wisselwoningen en woningen die verhuurd worden aan zorginstellingen.
Leefbaarheid De woonconsulentes, opzichters en buurtbeheerders van De Bouwvereniging besteden samen met de huurders veel aandacht aan de leefbaarheid in de wijken. Daarin wordt ook vaak samengewerkt met andere maatschappelijke instanties (specifieke informatie daarover vindt u in het hoofdstuk ‘Samenwerking’). Bij leefbaarheid gaat het om fysieke maatregelen (groenvoorziening, schoonmaakschema’s), maar ook om het versterken van sociale cohesie door het organiseren van activiteiten als een tuinklusdag, een buurtbarbecue of de aanleg van een Jeu de Boulesbaan. In het project ‘Vlakbij’ betrekken
24
De Bouwvereniging heeft in haar bezit een wooncomplex met speciale voorzieningen voor ouderen. Ze kunnen zelfstandig wonen, maar er zijn allerlei faciliteiten aanwezig binnen het complex waar huurders gebruik van kunnen maken. Er is een eigen keuken, een winkeltje en een kapper. Daarnaast is zorgverlener Palet in het complex aanwezig om 24 -uurszorg te verlenen. Dit complex, Almenum, heeft een eigen stichtingsbestuur waarmee meerdere keren per jaar overleg gevoerd wordt om met name de dienstverlening op peil te houden. Sinds 2009 biedt De Bouwvereniging via de website de ‘Huistest’ aan. Met behulp van deze test, die met name is gericht op ouderen, kunnen huurders zelf vaststellen of hun woning op het gebied van veiligheid en comfort nog voldoet aan hun wensen. Het programma doet suggesties voor verbetermaatregelen. Zo proberen we ouderen te helpen om langer in hun woning te blijven wonen.
Meer over de activiteiten van De Bouwvereniging voor ouderen is te lezen in het hoofdstuk ‘Samenwerking’
Huurders met problemen Wanneer bewoners overlast veroorzaken, proberen we gezamenlijk een goede oplossing te vinden. Bij dreigende huisuitzetting worden acties besproken om te voorkomen dat de mensen op straat komen te staan. Uiteraard is De Bouwvereniging ook bezig met preventie van huurachterstand. Onze woonconsulentes kiezen daarbij voor een persoonlijke benadering. Dat doen zij ook bij hun bemiddeling bij burenoverlast.
In 2009 heeft De Bouwvereniging zich aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH), een vereniging waarbij meer dan de helft van alle Nederlandse corporaties is aangesloten. Om het KWH-label te mogen voeren, moet een corporatie voldoen aan strenge eisen op het gebied van klantvriendelijkheid. Begin 2010 heeft De Bouwvereniging het KWH-label verworven.
Communicatie en klantgerichtheid De communicatie met onze huurders verliep in 2009, net als in voorgaande jaren, via ons eigen huurdersblad Woonkompas, via een vaste tweewekelijkse advertentiepagina met de vrijkomende woningen in het huis-aan-huisblad ‘Extra’ en via onze interactieve website, die we in 2010 hebben vernieuwd. Daarnaast is er frequent overleg met bewonersorganisaties als de Huurdersvereniging Harlingen en de bewonerscommissies van verschillende straten en buurten.
ja a rber ic ht 2 010 | huur der s
25
Samenwerking De Bouwvereniging zet zich in voor plezierig wonen in een gezellige stad. Dat kan alleen in goede samenwerking met belanghebbenden en andere betrokken partijen in Harlingen. Hoe kreeg die samenwerking in 2010 gestalte?
Gemeente
Overleg met bewoners
Met de gemeente Harlingen is de samenwerking in een convenant vastgelegd. Zowel beleidsmatig als operationeel is er regelmatig en intensief overleg. In 2010 hebben we met de gemeente prestatieafspraken voorbereid voor de periode 2011 - 2015. Deze zijn in 2011 bekrachtigd.
Het beleid van De Bouwvereniging in het overleg met bewonersgroepen is om contact te zoeken als daar bij de ene of de andere partij behoefte aan is. Afhankelijk van de aanleiding en het onderwerp blijft het bij een incidentele ontmoeting of is er structureel overleg.
Huurdersvereniging Harlingen
Plan Zuid
Net als in voorgaande jaren is er in 2010 regelmatig en constructief vergaderd met de Huurdersvereniging, onder andere over het strategisch voorraadbeheer, het energiebeleid, asbestbeleid, huurbeleid, het woningtoewijzingsbeleid, de mutatieprocedure en de renovatie van het Rooie Dorp. Vaste onderwerpen op de agenda zijn de voortgang van de projecten en de verkoop. De Huurdersvereniging heeft in 2010 tweemaal advies uitgebracht aan De Bouwvereniging; over het voorstel van de jaarlijkse huurverhoging en in het kader van het strategisch voorraadbeheer.
Over de herstructurering van Plan Zuid voerden we in 2010 meerdere malen overleg met het Wijkcomité Plan Zuid. Daarnaast is er in september met ondersteuning van De Bouwvereniging een feestelijke dag voor de wijk georganiseerd door Wijkcomité Plan Zuid, de buurtvereniging en bewonerscommissie Prins Clausstraat. De Bouwvereniging heeft in Plan Zuid een wijkservicebureau. Dit is een plek waar huurders en andere bewoners van de wijk terecht kunnen met allerlei vragen over het wonen in de wijk in het algemeen, en in het bijzonder over de herstructurering. Enkele keren per week houdt een medewerker van De Bouwvereniging er
26
spreekuur. Ook het wijkcomité Plan Zuid houdt op een vaste dag in de week zitting in het wijkservicebureau.
is het afgelopen jaar regelmatig gesproken over de voorbereidingen van de renovatie. Begin juli was er een informatiebijeenkomst voor alle bewoners.
Oosterparkwijk In de Oosterparkwijk is ook een wijkservicebureau, met een bestuur en bemand door vrijwilligers. De woonconsulenten van De Bouwvereniging ondersteunen het wijkservicebureau. Het wijkservicebureau participeert in het wijkplatform Oosterparkwijk, samen met instanties zoals de gemeente, opbouwwerk en De Bouwvereniging. Het wijkplatform ontvangt van ons jaarlijks een bijdrage. Met deze bijdrage kunnen vergaderruimte, het wijkblad en activiteiten medegefinancierd worden.
Bewonerscommissies In diverse complexen functioneren bewonerscommissies waarmee De Bouwvereniging regulier of incidenteel overlegt over leefbaarheid en andere zaken. Er zijn commissies in de Rommestraat, Prins Clausstraat, Grote Kerkstraat, Kerkpad, Harnzerhof, Marneflat en Oosterparkwijk. In 2010 is er ook overleg geweest met de Bewonerscommissie Rooie Dorp. Deze commissie is opgericht vanwege de op handen zijnde grootscheepse renovatie van 102 woningen in deze wijk. Acht bewoners vormen samen de bewonerscommissie. Samen met hen en met een afvaardiging van de Huurdersvereniging
Zorginstellingen Ook mensen die aanvullende zorg nodig hebben willen graag in Harlingen wonen. Zelfstandig of begeleid, alleen of in groepsverband. De Bouwvereniging wil daaraan bijdragen. We bieden huisvesting aan verschillende groepen voor begeleid wonen op diverse locaties. Zo hebben we contracten met Talant, zorggroep Noorderbreedte, de stichtingen Noorderhaven en ’s Heeren Loo en de GGZ. Met ’s Heeren Loo is in 2010 gesproken over huisvesting van ouderen met een verstandelijke beperking. De verwachting is dat we hiervoor in 2011 een gebouw kunnen verwerven. Ook is het afgelopen jaar veel overleg geweest met de J.P. van den Bentstichting over de huisvesting van jongvolwassenen met een verstandelijke beperking. Begin 2010 ondertekenden we een intentieverklaring en medio 2010 startte de bouw van het complex voor deze doelgroep. Halverwege 2011 kunnen de nieuwe bewoners hun intrek nemen.
ja a rber ic ht 2 010 | sa men w erk ing
27
Op het terrein van Welgelegen (Zuiderhaven) bouwen we sociale huurwoningen. Hiermee krijgt Harlingen er in het stadscentrum 37 woningen op een historische plek bij.
Sociaal team De Bouwvereniging rekent het tot haar taak om mensen met maatschappelijke problemen extra aandacht te geven. De Bouwvereniging neemt deel aan het door de gemeentes Harlingen en Franekeradeel opgerichte sociale team. De taak van dit team is ervoor te zorgen dat mensen die maatschappelijk buiten de boot vallen, toch weer een plek vinden.
Work First In het kader van ‘Work First’ bieden we leerlingplaatsen en werkervaringsprojecten in de bouw en in de wijken Plan Zuid en de Oosterparkwijk, waar de deelnemers op allerlei plekken worden ingezet, bijvoorbeeld met schoonmaken, opruimen en het doen van klusjes voor ouderen.
30
Organisatie Een woningcorporatie zoals De Bouwvereniging, die in de plaatselijke samenleving verankerd is, kan alleen succesvol zijn met medewerkers die dezelfde ambities hebben: medewerkers met hart voor de volkshuisvesting, met hart voor Harlingen en hart voor de Harlingers. De Bouwvereniging probeert een organisatie te zijn waar zulke mensen zich thuis voelen en zich kunnen ontwikkelen.
Medewerkers Op 1 januari 2010 waren er 39 mensen in dienst, 27 mannen en 12 vrouwen. Op 31 december 2010 waren dat er 37, 25 mannen en 12 vrouwen. Hieronder wordt ook gerekend een medewerkster die volledig gedetacheerd is bij wooncentrum Harlinga. Daarnaast is een voormalig medewerkster, die volledig werd afgekeurd bij ons werkzaam. Zij werkt op vrijwillige basis twee dagdelen per week. Zij is niet opgenomen in het totaal aantal medewerkers.
Reorganisatie in 2011 Na het vertrek van één van de drie managers (de manager technische zaken) is besloten de vacature niet in te vullen en met twee managers verder te gaan. Dit betekende feitelijk dat een reorganisatie doorgevoerd moest worden, om het werk en de taken te herschikken. De OR en de
vakbonden zijn hierbij betrokken. De reorganisatie wordt in 2011 afgerond.
Ondernemingsraad De ondernemingsraad heeft in 2010 onder andere aandacht besteed aan regelingen voor het personeel, het vertrek van de manager technische zaken, de reorganisatie, arbo en ziekteverzuim. In 2010 was de OR samengesteld als volgt: −− −− −−
dhr. A. Walda (voorzitter) dhr. F. Westra (secretaris), dhr. G. Kooistra (lid).
j a a r b e r i c h t 2 010 | o r g a n i s at i e
31
Verbindingen Sinds 2001 bestaat Woningbeheer Participatie BV, een 100% dochter van De Bouwvereniging, opgericht om verantwoord te kunnen deelnemen in projecten waarin ook commerciële activiteiten worden ondernomen (koopwoningen). De directeur-bestuurder van De Bouwvereniging is ook directeur van Woningbeheer Participatie BV. Woningbeheer Participatie BV heeft geen werknemers. In 2009 is Woningbeheer Participatie BV actief geweest in de met Heijmans Vastgoed BV opgerichte VOF Zuiderhaven en in de met Noppert Heerenveen Vastgoed BV opgerichte Kanaalweg BV. In het overzicht van de nieuwbouwprojecten is hierover meer te lezen. Woningbeheer Participatie BV behaalde in 2009 een positief resultaat van € 55.776
• • • •
voorlichting en instructies over veilig werken op daken voorlichting over bouwstof en een longfunctietest bij technische vaklieden ergonomische beoordeling en aanpassingen beeldschermen en ogentest voor kantoormedewerkers invoering protocol Asbestverwijdering
Het Arbo-beleid staat onder regie van de Arbo-stuurgroep, bestaande uit: J.J. van Weerlee J. Schievink P. Frölich G. Kooistra A. Uuldriks
Voorzitter Arbo-coördinator Hoofd Onderhoud Vertegenwoordiger Ondernemingsraad personeelsfunctionaris
Ziekteverzuim Arbo De Bouwvereniging besteedt voortdurend aandacht aan gezondheid en veiligheid in het dagelijks werk. Leidraad bij de uitvoering van het Arbo-beleid is het Plan van Aanpak bij de Risico Inventarisatie en Evaluatie uit 2009. In 2010 zijn o.a. de volgende arbo-maatregelen in gang gezet en/of uitgevoerd:
32
In 2010 is de gemiddelde ziekmeldingsfrequentie gedaald naar 1,8% (2009: 1,94%). De gemiddelde duur van het ziekteverzuim daalde fors: van 21,08 dagen in 2009 naar 14,36 in 2010. het ziekteverzuim daalde in 2010 verder naar 5,68% (2009: 7.91; 2008: 9,30). De recente daling is voor een belangrijk deel een gevolg van het vertrek van enkele langdurig zieke medewerkers. Het streven is om het verzuim onder de 5% te brengen.
Milieu en duurzaamheid In 2010 heeft De Bouwvereniging een milieubeleidsplan opgesteld, met meetbare milieu- en energiedoelstellingen (o.a. in de vorm van energielabels), waaraan we onze bedrijfsvoering en onze nieuwbouw- en onderhouds plannen zullen toetsen. Dit beleidsplan wordt momenteel omgezet in maatregelen.
Regionale klachtenadviescommissie Met de corporatie Wonen Noordwest Friesland neemt De Bouwvereniging deel in een gezamenlijke regionale klachtenadviescommissie. In 2010 werd er één klacht over De Bouwvereniging ingediend. De commissie heeft deze klacht ongegrond verklaard.
Personeelsvereniging Ook dit jaar organiseerde de personeelsvereniging een reisje. Daarnaast waren er diverse activiteiten waaraan veel personeelsleden meededen.
j a a r b e r i c h t 2 010 | o r g a n i s at i e
33
We renoveren 102 woningen in de wijk het Rooie Dorp. Alle woningen worden energiezuiniger. Dit verhoogt het woongenot en verlaagt de woonlasten voor de huidige bewoners.
Financiën Om onze maatschappelijke opdracht goed te kunnen uitvoeren, is een goede financiële huishouding van groot belang. De speelruimte van corporaties wordt echter in toenemende mate beperkt door rijksbeleid en andere factoren waarop we geen invloed hebben. Gelukkig staat De Bouwvereniging er financieel gezond voor, maar om dat zo te houden, zullen we de komende jaren scherpe investeringsafwegingen moeten maken.
In 2010 werd de uitwerking zichtbaar van de eind 2009 genomen maatregelen om de kasstromen positiever te maken, waaronder een - per saldo - vermindering van het aantal medewerkers.
De Bouwvereniging over circa een kwart van haar leningportefeuille minder dan een procent aan rente heeft betaald.
Resultaat In 2010 was de financiële crisis van verschillende kanten goed voelbaar voor ons als corporatie. Vooral nadat het kabinet was gestopt met de koopsubsidie viel de vraag naar aankoop van onze huurwoningen grotendeels weg. In 2010 waren er negen koopwoningen in aanbouw. Hiervan hebben het gehele jaar drie woningen in de verkoop gestaan. Op dit moment is dat er nog één. Aan de andere kant merkten we ook positieve gevolgen van de crisis in onze bedrijfsvoering. Onderhoudsbedrijven schreven zeer scherp in. Dit resulteerde voor ons in aanmerkelijk lagere kosten. Daarnaast stond de Europese rente op een historisch dieptepunt waardoor
36
Het jaar 2010 werd afgesloten met een nadelig saldo van 4,1 mln euro (2009: 1,2 mln batig saldo). Het nadelig resultaat is ontstaan ondanks de voordeliger resultaten in de bedrijfsvoering (personeel, onderhoud) omdat we de onrendabele toppen ten bedrage van totaal 7,6 mln euro in twee toekomstige bouwprojecten nu reeds hebben afgeboekt. Hiernaast hebben we ook 1,1 mln euro afgeboekt na herwaardering van de boekwaarde van ons bezit. De vermogenspositie van De Bouwvereniging blijft volgens de meerjarenraming voldoende sterk om te blijven voldoen aan de minimaal vereiste solvabiliteit van 20%
(op basis van ons eigen financieel statuut) resp. 14,8% (op basis van de rekenregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting). Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2010 18 mln euro.
Risicobeheersing Bij woningcorporaties gaat veel geld om. Dat vraagt om een zorgvuldig beheer van kasstromen. Als maatschappelijk ondernemer heeft De Bouwvereniging hier permanent aandacht voor. De begroting komt tot stand met behulp van een geautomatiseerd systeem waarmee we in de toekomst risico’s beter kunnen beheersen. Bij veranderende externe omstandigheden of nieuw intern beleid kan snel de invloed hiervan op de financiële positie van De Bouwvereniging bepaald worden. Dit geeft een betere financiële sturing en betere beheersbaarheid van de financiële risico’s. In 2010 is een nieuwe medewerker planning-en-control aangenomen. Hiermee krijgt de interne controle op de vastgelegde procedures structureel aandacht.
ja a rber ic ht 2 010 | f inanc iën
37
Geconsolideerde Balans A C T I VA
3 1-1 2 -2 0 10 3 1-1 2 -2 0 0 9
PA S S I VA
Vaste Activa
Eigen vermogen
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie 52.702 - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3.989 - Onroerende en roerende zaken ten dienste exploitatie 2.112 58.803
- Overige reserves - Netto resultaat boekjaar
50.098 3.547
3 1-1 2 -2 0 10 3 1-1 2 -2 0 0 9
Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen
2.289 55.934
7.503
582
41.070
41.546
883 603 153 893 2.532
491 728 167 922 2.308
Totaal passiva 69.082
66.216
Langlopende schulden - Leningen overheid en kredietinstellingen
Financiële vaste activa - Deelnemingen - Latente belastingvoorziening
9 464 473
9 519 528
59.276
56.462
Voorraden 197 Onderhanden projecten 350 Vorderingen - Huurdebiteuren 61 - Belastingen en sociale verzekeringen 656 - Overige vorderingen 113 - Overlopende activa 3.561 4.391
180 484 54 386 32 3.276 3.748
Liquide middelen
4.868
5.342
69.082
66.216
Vlottende Activa
Totaal activa
38
21.780 20.207 -3.803 1.573 17.977 21.780
Kortlopende schulden - Schulden aan leveranciers - Belastingen en sociale verzekeringen - Overige schulden - Overlopende passiva
Geconsolideerde Winst-en-verliesrekening
boekjaar 2010
boekjaar 2009
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Resultaat VOF Zuiderhaven - Overige bedrijfsopbrengsten
11.374 11.140 636 597 28 28 2.098 3.427 81 99 500 734 14.717 16.025
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op vaste activa - Waardeveranderingen vaste activa - Erfpachten - L onen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoud door derden - Overige bedrijfslasten
1.408 1.308 8.646 2.533 2 2 1.817 2.059 219 412 324 376 2.170 2.763 2.987 3.970 17.573 13.423
Bedrijfsresultaat
-2.856 2.602
Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten
219 -1.510 -1.291
182 -1.629 -1.447
Resultaat voor belastingen - Vennootschapsbelasting
-4.147 344
1.155 418
Nettoresultaat
-3.803
1.573
ja a rber ic ht 2 010 | f inanc iën
39
Bij woonzorgcentrum Almenum breken we enkele woningen af. We bouwen er meer terug. Zo spelen we in op de verwachte toename van de vraag naar ouderenhuisvesting met vierentwintiguurszorg. Alle nieuwe woningen zijn in de sociale huur.
Kengetallen
2010 2009 2008 2007 2006
Verhuureenheden in exploitatie Woningen Garages Bedrijfsruimten Totaal aantal verhuureenheden Gemiddelde grondslag onroerende-zaak belasting Gemiddeld verzekerde waarde per woning
2.425 21 2 2.448
2.403 2.434 2316 2412 21 52 52 52 2 2 2 2 2.426 2.488 2.370 2.466
114 86
121 115 114 97 86 86 80 83
Mutaties in het woningbezit Verkregen door fusie Almenum 162 Aantal nieuw opgeleverde woningen 41 42 36 Aantal aangekochte woningen 1 1 Aantal verkochte woningen -19 -31 -42 -45 -28 Aantal gesloopte woningen -45 -88 Aantal mutaties per saldo 22 -31 118 -96 -28
Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur
huurtoeslaggrens Totaal aantal woningen
729 1621 71 4 2.425
764 815 884 1004 1507 1580 1388 1374 126 34 37 29 6 5 5 5 2.403 2.434 2.314 2.412
8,37 75,19 10,58 0,50 0,47
9,45 9,24 10,37 12,19 79,51 78,41 69,00 71,91 12,31 19,13 19,48 11,72 0,46 0,40 0,80 0,75 0,33 0,49 0,70 0,79
Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in % Gemiddeld aantal reacties per woning (reactiegraad) Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur
42
2010 2009 2008 2007 2006 Onderstaande kengetallen zijn gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening:
Financiële continuïteit ultimo boekjaar Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Interne financiering per woning Operationele cash-flow per woning (x € 1.000,-) Interest dekkingsratio Loan to value Investerings-/financieringsratio Direct rendement Bedrijfslasten per vhe
26,02 32,89 29,44 29,89 36,74 3,87 4,23 6,50 5,03 3,85 -21,15 7,22 2,51 -20,24 14,88 3,68 3,92 4,82 4,29 4,14 -3,32 4,84 3,84 -3,20 7,94 9,99 6,46 6,65 8,80 7,12 7.313 5.988 5.404 4.518 7.007 2.609 1.941 1.077 520 2.505 -1,89 1,60 1,19 -1,39 3,10 41,11% 52,46% 51,97% 62,43% 74,12% 0,00% 65,47% 36,60% 58,42% 63,37% 3,61% 1,46% 1,95% -2,04% 4,65% 1.725 2.280 1.577 1.758 1.703
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1000 woningen per ultimo boekjaar: Technische uitvoerende dienst Administratief/algemeen Totaal aantal formatieplaatsen
3,67 10,14 13,80
4,12 7,5 8,32 7,89 10,94 9,94 8,29 7,91 15,06 17,44 16,61 15,80
ja a r be r ic ht 2 010 | k e ng e ta lle n
43
Uitgave Stichting v.h. De Bouwvereniging Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Telefoon (0517) 432525 Fax (0517) 432526 E-mail [email protected] Toegelaten op 20 april 1907, nr. 21
Het jaarbericht 2010 is een verkorte uitgave van het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2010, zoals vastgesteld door de directeurbestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 18 april 2011. Over de jaarrekening is op 11 april 2011 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt door BDO Audit & Assurance BV te Groningen. Aan de inhoud van dit jaarbericht kunnen geen rechten worden ontleend. Het gehele jaarverslag kunt u vinden op onze website www.debouwvereniging.nl. © juli 2011
Kamer van Koophandel te Leeuwarden Stichtingsregister: S4923 Handelsregister: 1031631 Redactie en productie Noorderlings Communicatie, Groningen Fotografie André Minkema, Harlingen Vormgeving ExtraBold, Groningen Druk Grafische industrie De Marne, Leens
