Tuinenbeleid Bouwvereniging Ambt Delden Inleiding Het grootste deel van onze huurders huurt een woning met een tuin. De tuin maakt deel uit van het gehuurde. Het onderhoud is de verantwoordelijkheid van de huurder. Volgens de huurwet is een huurder zelfs verplicht om de tuin een verzorgde indruk te geven. We constateren echter dat de afgelopen jaren de verzorging van de tuinen achteruit gaat. De meningen over wat een verzorgde tuin inhoud, lopen bij de huurders nogal uiteen. Er is geen duidelijk beleid voor acceptabel tuinonderhoud bij de Bouwvereniging Ambt Delden. Door er een concrete invulling aan te geven, wordt ook voor huurders duidelijk wat er van hen wordt verlangd met het bijhouden van de tuin en wat de consequenties zijn als ze dat niet doen. Je merkt als verhuurder dat je, wat betreft het tuinonderhoud, niet altijd serieus genomen wordt bij de huurder. De huurder wordt aangesproken op het onderhoud van de tuin en dat was het: er zijn geen vervolgconsequenties. Als er een duidelijk tuinenbeleid is kan de huurder een uniforme wijze worden aangesproken en kunnen eventuele vervolgacties worden genomen bij een onverzorgde tuin. De buren, de buurt en de Bouwvereniging Ambt Delden hebben belang bij een verzorgde wijk. Een onderhouden tuin draagt bij aan een leefbare woonomgeving en komt ten gunste van het woongenot. Verder bevordert het de verhuurbaarheid van de woningen.
Tuinonderhoud; het beleid
In de Algemene Huurvoorwaarden staat vermeld dat het gehuurde gebruikt en onderhouden moet worden zoals het een goed huurder betaamd. Dit geldt ook voor de tuin. De tuin mag tevens geen andere bestemming hebben. De Bouwvereniging Ambt Delden heeft er belang bij, dat de huurder de tuin behoorlijk onderhoudt. Een verwaarloosde tuin doet afbreuk aan het woongenot van omwonenden en geeft de leef- en woonomgeving een armoedige aanblik. Dit kan zelfs de verhuurbaarheid schaden. Strikt genomen kan de buurman stellen dat hij vanwege het uitzicht op de verwaarloosde tuin (met eventueel bijkomende negatieve gevolgen), niet het genot heeft dat hij mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit wordt volgens het nieuwe huurrecht als gebrek gekwalificeerd. De verhuurder is dan verplicht om actief op te treden. Deze situatie is vergelijkbaar met die van geluidsoverlast. Ook in dat geval is er sprake van een vermindering van het huurgenot en kunnen de omwonenden van verhuurder verlangen dat effectief tegen de overlast gevende huurder wordt opgetreden. Ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg van slecht tuinonderhoud zal overigens alleen in zeer ernstige situaties plaatsvinden.
Wat is een verwaarloosde tuin ? In artikel 240 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek “Besluit kleine herstellingen” staat omschreven, dat een huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van zijn tuin en dat bepaald onderhoud voor zijn rekening komt. Daaruit valt af te leiden wat volgens de wet bedoeld wordt met een verwaarloosde tuin en dat heeft geleid tot de volgende criteria voor een slecht onderhouden tuin:
Er staat onkruid waardoor de tuin een verwilderde aanblik geeft; De tuin wordt gebruikt als opslagplaats voor afgedankt meubilair, witgoed, puinafval, tuinafval of vuilnis; Het gras wordt niet gemaaid; Toegangspaden zijn niet begaanbaar; Klimop overwoekert de gevel en/of het schilderwerk; De tuin bestaat enkel uit pollen gras en/of onkruid; Aan –en bijgebouwen zijn sterk verwaarloosd en in slechte staat; Beplanting dreigt schade te veroorzaken aan de woning; Erfafscheidingen worden niet gesnoeid (hagen) of staan scheef ( hekken, schuttingen) of staan er verwaarloosd bij; Bomen die doorgroeien en niet worden gesnoeid waardoor er schade aan de woning kan ontstaan; De tuin wordt gebruikt voor opslag van goederen of parkeren van auto of caravan.
Hoe gaan we een verwaarloosde tuin aanpakken
Heeft een medewerker van de Bouwvereniging Ambt Delden een slecht onderhouden tuin aangetroffen of er komen klachten uit de buurt, dan worden de volgende acties ondernomen: Stap 1 De medewerker spreekt de bewoner aan op de verwaarlozing van de tuin. Er wordt een afspraak gemaakt om de tuin binnen twee weken op te knappen. De afspraak wordt schriftelijk bevestigd. Is de bewoner niet thuis dan wordt een brief verzonden door de verhuurder waarin de huurder aangesproken wordt op de onvoldoende onderhouden tuin en wordt verzocht de tuin binnen twee weken op te knappen. We vermelden duidelijk, dat mocht een huurder zich niet aan deze afspraak kunnen houden, er binnen 1 week contact moet worden opgenomen om een andere afspraak te maken. Bij deze brief sturen we de basis onderhoudsregels mee (zie bijlage). Stap 2 Indien bij stap 1 de verhuurder de bewoner heeft aangesproken op de tuin en dit per brief is bevestigd, zal de verhuurder dit na verloop van de vastgestelde termijn van 2 weken controleren. Indien bij controle blijkt dat het tuinonderhoud onvoldoende is aangepakt zal vervolgens brief 2 naar de huurder worden verstuurd. Hierin wordt de huurder nogmaals op de tuin aangesproken. Hij krijgt wederom twee weken de tijd om de tuin te doen. Tevens wordt vermeld dat, mocht de huurder hier niet aan voldoen, het onderhoud op kosten van de huurder door ons wordt uitgevoerd. Stap 3 De tuin wordt, na de volgende termijn van twee weken, gecontroleerd en er wordt een foto gemaakt. Indien er opnieuw geen onderhoud is gepleegd, dan laten we de hovenier een offerte opmaken. Wij sturen aangetekend een brief met de foto en een specificatie van de kosten en de datum waarop de hovenier de tuin zal opknappen. De huurder krijgt de laatste kans de tuin voor deze datum zelf op te knappen. Indien de huurder nalatig blijft zullen wij de hovenier opdracht geven en de kosten doorberekenen.
Bijlage:
Regels voor huurder om tuin te onderhouden De meeste woningen van de Bouwvereniging Ambt Delden hebben een tuin. Als huurder mag u deze tuin naar uw eigen smaak en wensen inrichten. Smaken verschillen en daarom
bemoeien we ons niet met de inrichting. We vinden het echter wél belangrijk dat uw tuin er netjes en verzorgd uitziet. Dat is prettig voor uzelf maar ook voor uw buren. Iedereen wil immers graag wonen in een leefbare, nette en schone buurt. Daarom hebben we enkele regels opgesteld voor het onderhouden van uw tuin en de rest van het erf. Het zijn leefregels die voor de meesten de normaalste zaak van de wereld zijn. Ze gelden voor alle huurders van Bouwvereniging Ambt Delden. En als iedereen zich eraan houdt, is en blijft het prettig wonen in uw buurt.
U verhuist naar een bestaande huurwoning Als u een woning van ons gaat huren, kunt u de inrichting van de tuin (deels) overnemen van de vertrokken huurder. Dit geldt voor de erfafscheidingen, een leefkuil, de pergola, de schutting of een scherm en een vijver. Extra bestrating of gestorte betonpaden nemen wij als corporatie over (zonder vergoeding). Het onderhoud is echter voor u. Bij einde levensduur zal deze bestrating dan ook niet vervangen worden. Verder dienst u de tuin te accepteren zoals die u aangeboden wordt.
Het onderhouden van gemeenschappelijke paden Bouwvereniging Ambt Delden onderhoudt de bestrating van de gemeenschappelijke (achter)paden, brandgangen en stegen, tenzij deze de gemeente toebehoren. Wij controleren regelmatig of de tegels nog recht liggen, niet verzakt of kapot zijn. Wanneer een of meerdere woningen uit het blok verkocht zijn, betalen deze eigenaren mee aan het onderhoud. U als huurder dient ervoor te zorgen dat het achterpad vrij van onkruid en overhangende takken is.
Een tuin is een tuin Gebruik de tuin alleen als tuin. De tuin is niet bedoeld om uw auto, motor, caravan of aanhanger te stallen. Ook behoort u in de tuin geen andere dingen op te slaan, zoals bouwmaterialen, huisraad en afval. Tot slot is de tuin geen uitlaatplaats voor honden.
Beplanting en gebruik tuin
Plant niet te dicht bij de erfgrens
Plant bomen, heesters en heggen niet te dicht bij de erfgrens. Anders kan deze beplanting makkelijk op de grond van de buren verder groeien. In de wet is vastgelegd dat heesters en heggen op minimaal vijftig centimeter van de erfgrens geplant moeten worden. Voor bomen is dat twee meter, gemeten vanaf het midden van de boom. Dit geldt natuurlijk niet als u in overleg met uw buren een groene afscheiding op de erfgrens plaatst.
Overleg met de buren over de erfafscheiding
In overleg met uw buren kunt u een afscheiding op de erfgrens plaatsen. Dit kan zowel een houten als een groene erfafscheiding zijn. Achter het huis mag een erfafscheiding niet hoger zijn dan 1.80 cm, voor het huis maximaal een meter. Zodra de afscheiding er staat, is het gemeenschappelijk bezit geworden. Dat betekent dat deze moet blijven staan als u ( of de buren) verhuist. Ook al heeft u de schutting of de platen zelf betaald en neergezet.
Plant geen diepgewortelde bomen en heesters
Sommige bomen en heesters, zoals een eik, es, kastanje en beuk, wortelen diep. Deze kunnen kabels en leidingen in de grond makkelijk beschadigen. Het is daarom niet toegestaan om diepwortelende bomen en heesters te planten.
Snoei overhangende begroeiing
De planten en bomen in uw tuin zijn voor uw eigen genoegen. Ze kunnen echter hinder bezorgen bij de buren. Bijvoorbeeld doordat takken overhangen of doordat ze het zonlicht bij de buren ontnemen. Snoei daarom regelmatig en verwijder takken die op het erf van de buren overhangen. Zorg er verder voor dat de beplanting geen zonlicht wegneemt bij uw buren. Heeft u last van overhangende takken van de beplanting van uw buren? Vraag dan aan uw buren deze te snoeien. Of haal in goed overleg met de buren de takken zelf weg.
Het kappen van bomen
Wilt u een heester of boom verwijderen waarvan de stam (op een hoogte van 1.30 m) een doorsnede heeft van meer dan 40 cm? Dan heeft u een kapvergunning nodig in de gemeente Hof van Twente. Omdat Bouwvereniging Ambt Delden de eigenaar is van de grond, moeten wij de kapvergunning aanvragen. De kosten van het aanvragen van de vergunning, het kappen en het verwijderen zijn voor uw eigen rekening. Meer informatie over de kosten en de kapvergunning, kunt u vinden op de site van de gemeente www.hofvantwente.nl Voor bomen waarvan de stam een doorsnede hebben van minder dan 40 cm heeft u geen kapvergunning nodig en kunt u op uw kosten verwijderen.
Balkons en dakterrassen
Natuurlijk mag u ook uw balkon en dakterras inrichten. Maar let er wel op dat u niet te zware spullen gebruikt. Daar is het balkon of dakterras niet op gebouwd. Gebruik dus kleinere potten voor de inrichting. Bloembakken mogen vanwege de veiligheid alleen aan de binnenkant van het balkon gehangen worden.
Partytent en speeltoestellen
Een partytent mag u alleen in uw achtertuin neerzetten. De partytent mag geen verlengstuk worden van uw huiskamer. Zet er dus geen televisie of radio in en houdt rekening met uw buren. Dit zelfde geldt voor speeltoestellen, zoals bv een trampoline, klimrek enz., die plaatst u in uw achtertuin en niet in uw voortuin.
Onderhoud
Onderhoud uw tuin en erf regelmatig
Om ervoor te zorgen dat uw tuin en erf er goed uit blijven zien, is het nodig dat u deze regelmatig en goed onderhoudt. Dat betekent dat u in ieder geval het volgende moet doen: - Het gras regelmatig maaien; - De heggen, hagen en bomen snoeien; - Dode beplanting weghalen; - Het onkruid verwijderen in de tuin en tussen de tegels van de oprit, het pad naar de voordeur en achterdeur en het terras; - Kapotte tegels vervangen.
Onderhoud het pad achter uw woning
Bouwvereniging Ambt Delden zorgt voor de bestrating van het gemeenschappelijke pad achter uw woning, tenzij deze de gemeente toebehoort. U bent zelf, samen met de andere bewoners uit uw blok, verantwoordelijk voor het overige onderhoud van het pad. Dat betekent dat u regelmatig het onkruid verwijdert tussen de tegels van het pad en in het stukje tussen het pad en uw tuin of erfafscheiding. Ook het verwijderen van overhangende takken uit uw tuin behoort hier bij.
Onderhoud uw houten erfafscheiding
Heeft u een houten erfafscheiding? Controleer deze dan regelmatig. Hang scheefhangende delen recht en vervang kapotte planken en onderdelen. Dit is niet alleen veilig voor u maar ook voor uw buren. Heeft u de erfafscheiding geverfd of gebeitst? Kijk dan elk jaar of een nieuwe laag nodig is. Zo heeft u er langer plezier van.
Parkeren van uw auto
Oprit
Wilt u een oprit naast uw woning dan dient u dit zowel bij Bouwvereniging Ambt Delden als bij de gemeente aan te vragen. De oprit kunt u gebruiken om uw auto te parkeren en dient u
niet te gebruiken voor het stallen van uw aanhangwagen of caravan of het opslaan van goederen of afval. Auto’s en motoren die olie lekken laten lelijke plekken achter en schaden het milieu. Controleer regelmatig of uw oprit vrij is van vlekken en verwijder deze als dat nodig is.
Auto parkeren
Voor het parkeren van uw auto kunt u gebruik maken van uw oprit of de daarvoor bestemde parkeervakken. Wij accepteren het niet dat u uw auto parkeert in de voortuin. Uw voortuin dient u te gebruiken als siertuin. Wanneer u zich niet aan de regels houdt, dan zullen wij u hierop aanspreken. U krijgt de mogelijkheid om binnen een bepaalde termijn het onderhoud alsnog uit te voeren of om de spullen op te ruimen. U krijgt hiervan een schriftelijke bevestiging. Heeft u dit na de gestelde termijn nog niet gedaan? Dan laten wij uw tuin aanpakken door onze hovenier en zijn de kosten voor uw rekening. Voor meer informatie over het tuinenbeleid van Bouwvereniging Ambt Delden kunt u contact met ons opnemen via telefoonnummer 0547-292703 of op onze site www.bouwverenigingambtdelden.nl
Aldus vastgesteld in de bestuursvergadering d.d. 25 november 2013.
