Beleidsplan Bouwvereniging Ambt Delden
2014-2018 3
beleidsplan
Inhoudsopgave
Pagina
1. Voorwoord
4
2. Missie en Visie
8
3. Beleidsuitgangspunten en strategische doelen
9
4. Interne Organisatie en processen
19
5. Stakeholders en samenwerkingspartners
21
6. Speerpunten
22
Begrippenlijst
23
3
1 | Voorwoord
Bouwvereniging Ambt Delden (hierna af te korten als BAD) is een corporatie werkzaam in de voormalige gemeente Ambt Delden. Deze dorpen maken deel uit van de gemeente Hof van Twente. Hieronder de inwoneraantallen van de kernen/ buurtschappen en van de Hof van Twente in totaal.
Aantal inwoners
01-01-2001
01-01-2013
Hengevelde
2.026
2.077
Bentelo
1.442
1.586
Ambt Delden
1.920
1.847
Hof van Twente
34.848
35.220
Bouwvereniging Ambt Delden is opgericht op 23 januari 1948 en bij Koninklijk besluit toegelaten in de zin van de Woningwet. BAD is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties.
BAD bezit 236 woningen inclusief één woonzorgcomplex van 17 appartementen (stand 1-1-2014). De woningen zijn als volgt verdeeld over de kernen / buurtschappen:
Bentelo Hengevelde
82 139
Deldenerbroek
11
Zeldam
4
Deze 236 woningen beslaat 12,8 % van het totale woningbestand in deze kernen / buurtschappen. In de Hof van Twente totaal zijn 22% van de woningen sociale huurwoningen. In de kernen / buurtschappen is het eigen woningbezit relatief groot. Landelijk gezien bevindt 31% van de woningen zich in de sociale huursector.
De komende jaren zal er sprake zijn van krimp in ons werkgebied. Krimp met name tot 65 jarigen. Daarbovenop is er sprake van een behoorlijke toename van 65 plussers in Hengevelde, Bentelo en Ambt Delden. Eén van de speerpunten voor 2015 is om te onderzoeken wat deze ontwikkeling doet met de vraag naar onze huurwoningen. Om een volledig beeld te geven van deze ontwikkelingen hiernaast enkele tabellen waaruit blijkt dat onderzoek noodzakelijk is.
4
beleidsplan
5
Bevolkingsomvang per leeftijdscategorie per kern (aantal inwoners)
6
Totaal Hof van Twente Goor
Stad Delden Markelo Hengevelde Diepenheim Bentelo
0-18 jarigen (aantal) 2015 2020 2025 2030
7.554 7.012 6.598 6.505
2.598 2.428 2.316 2.329
1.431 1.318 1.257 1.261
833 825 804 797
418 424 389 381
324 278 242 231
217 203 196 191
19-49 jarigen (aantal) 2015 2020 2025 2030
12.150 11.667 11.091 10.737
4.475 4.209 3.963 3.849
2.300 2.366 2.395 2.397
1.326 1.302 1.265 1.196
612 596 558 515
564 532 494 475
318 286 259 234
50-64 jarigen (aantal) 2015 2020 2025 2030
7.413 7.952 7.869 7.070
2.540 2.780 2.807 2.526
1.443 1.537 1.497 1.331
795 906 898 826
318 345 352 333
455 456 425 353
163 170 173 160
65-plussers (aantal) 2015 2020 2025 2030
8.206 8.849 9.375 10.004
2.801 2.963 3.106 3.329
2.028 2.156 2.214 2.294
864 933 1.010 1.085
252 309 346 391
423 472 531 577
121 136 147 164
Bevolking totaal (aantal) 2015 35.323 2020 35.480 2025 34.933 2030 34.316
12.414 12.380 12.192 12.033
7.202 7.377 7.363 7.283
3.818 3.966 3.977 3.904
1.600 1.674 1.645 1.620
1.766 1.738 1.692 1.63
819 795 775 749
beleidsplan
Naast de hiervoor geschetste situatie met betrekking tot krimp en ontgroening krijgt BAD ook te maken met allerlei externe ontwikkelingen waar ze niet direct invloed op heeft maar die haar mogelijk wel raken. De regelgeving verandert, scheiding DAEB-niet DAEB, de uitkomsten van de parlementaire enquête hebben mogelijk gevolgen, de huur- en koopmarkt is volop in beweging en de economische recessie van de afgelopen jaren lijkt aan een einde te komen. De koopkracht van vele huurders is de afgelopen jaren afgenomen en ook de ontwikkelingen in de zorg (langer thuis blijven wonen) hebben mogelijk gevolgen. Dit is allemaal van invloed op de vele beleidsterreinen van BAD. Hierover later meer in het beleidsplan.
De bedreigingen die de woningbouwcorporaties de komende jaren, naast de reeds integrale vennootschapsbelastingplicht treffen, zoals de sanerings- en verhuurdersheffing, zullen voor de financiële continuïteit van de BAD geen direct gevaar opleveren. De consequenties hiervan (voor zover bekend) zijn al verwerkt in de meerjarenraming.
We constateren dat mede door de gezonde financiële situatie van BAD de kleine laagdrempelige organisatie nog enkele jaren mee kan. Mits we zorgen voor goede vervangbaarheid om de continuïteit van de dienstverlening voor de toekomst te kunnen regelen.
7
2 | Missie en Visie
De primaire doelstelling van de BAD is ervoor te zorgen dat er voldoende aantrekkelijke en betaalbare woningen zijn, waar mensen, naar eigen keuze, goed en prettig kunnen wonen. Velen kunnen bij ons terecht, maar wij richten ons in eerste instantie op degenen die minder in staat zijn goed te wonen vanwege een lager inkomen of specifieke woonbehoeften. De zorg voor de kwaliteit van het wonen gaat bij Bouwvereniging Ambt Delden verder dan alleen de woning. Een schone en veilige woonomgeving en het faciliteren van zorg achten wij eveneens van groot belang.
Vanuit een actieve, dienstbare instelling en creatief meedenkend met onze klanten, bieden wij onze diensten aan tegen een aantrekkelijke prijs. Wij onderscheiden ons hierbij van het commerciële bedrijfsleven door de financiële opbrengsten van onze bedrijfsvoering alleen en geheel aan te wenden voor onze maatschappelijke doelstelling. Het behalen van winst is niet het uiteindelijke doel. Veel van onze maatschappelijke investeringen kunnen niet kostendekkend worden uitgevoerd. Onze woningen zijn duurzaam, worden continu verbeterd en aangepast naar de huidige eisen. De vereniging is lokaal verankerd en daarom uitstekend op de hoogte van wat er binnen haar werkgebied speelt. Wij vatten bovenstaande samen in onze kernwaarden: transparant, laagdrempelig, financieel verantwoord en duurzaam.
Maar ook de ontwikkelingen in de regio worden op de voet gevolgd, omdat eventuele veranderingen wellicht ook invloed hebben op de BAD zelf. Ons streven is niet om BAD te vergroten, maar wij zijn er wel van overtuigd dat er voldoende woonruimte voor iedereen moet zijn. Hiervoor moeten, indien nodig, nieuwe woningen worden gebouwd. De kleinschaligheid van de vereniging zorgt voor een laagdrempelige organisatie. Hierdoor is er sprake van duidelijke communicatie en de mogelijkheid tot maatwerk. Dit leidt tot een verhoging van het woongenot en grotere woon-tevredenheid. Communicatie is niet alleen belangrijk tussen ons personeel/ bestuurders en de huurders, maar ook met de gemeente en overige instanties en sociale partners. Dit vraagt om een betrokken en transparante organisatie die goede relaties onderhoudt met anderen en een gezond financieel beleid hanteert. Onder dit beleid vallen lage bedrijfslasten en deskundig en betrokken personeel.
In de afgelopen jaren heeft de Bouwvereniging Ambt Delden haar beleidsbeslissingen en haar uitgangspunten in de bestuursvergaderingen vastgelegd en aan haar leden voorgelegd in de ledenvergaderingen. De behoefte aan een duidelijk raamwerk waarbij de plannen en beleidsterreinen met elkaar worden verbonden is de afgelopen jaren groter geworden. Mede met het oog op de strengere eisen van het ministerie, de toezichthouders en ook de groeiende behoefte bij het bestuur en de stakeholders is besloten een beleidsplan te maken. Dit geeft ook de medewerkster houvast in haar dagelijkse werkzaamheden alsmede Woonbeheer Borne die diverse administratieve werkzaamheden uitvoert voor ons.
8
beleidsplan
3 | Beleidsuitgangspunten en strategische doelen Zoals hiervoor reeds aangegeven biedt BAD als maatschappelijk vastgoedondernemer kwalitatief goede betaalbare huisvesting, draagt bij aan een leefbare woonomgeving voor mensen die qua inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie minder goed in staat zijn om op eigen kracht in huisvesting te voorzien.
Om dit te realiseren biedt de BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) een prima leidraad. In deze leidraad worden de uitgangspunten genoemd over de verhuur van sociale huurwoningen, de kwaliteit van het vastgoed, leerbaarheid, financiën, bedrijfsvoering en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer. Stuk voor stuk beleidsvelden waar BAD beleidsuitgangspunten op heeft geformuleerd en doelen heeft gesteld.
Het betreft de volgende beleidsterreinen: 1. Vastgoedbeleid 2. Onderhoudsbeleid 3. Huurbeleid 4. Verkoopbeleid 5. Leefbaarheid en woonomgeving 6. Financieel beleid 7. Risicobeleid
9
1 | Vastgoedbeleid
Samenstelling bezit - Woningtype
Aantal
%
171
72,5
Etage zonder lift begane grond
4
1,7
Etage zonder lift verdieping
10
4,2
Appartement met lift
17
7,2
Senioren grondgebonden
34
14,4
Totaal
236
100,0
Eengezinswoning
Het overgrote deel van het bezit bestaat uit eengezinswoningen. Eenzijdigheid van het bezit kan een risico vormen voor de toekomst. Echter, eengezinswoningen zijn voor diverse doelgroepen interessant en gewild. Dit geldt in veel mindere mate voor kleine huurappartementen zonder lift. Deze zijn slechts voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk. Gelet op het beperkte aantal appartementen zonder lift is het risico van een eenzijdig samengestelde voorraad beperkt.
Alle 17 huurwoningen en een ruimte in het Woonzorgcomplex “Op ’t Niehoes” (zie foto’s hieronder), welke wordt verhuurd aan de zorginstelling CarintReggeland, vallen onder DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang).
10
beleidsplan
Nieuwbouw Er staan geen nieuwbouwplannen op de rol. Wel worden er gesprekken gevoerd met de gemeente Hof van Twente over de ontwikkeling van starterswoningen in plan de Marke 3 te Hengevelde. In Bentelo waren in het oorspronkelijke plan van het woonzorgcomplex nog 14 seniorenwoningen extra opgenomen. Deze zijn in 2003 niet uitgevoerd. Onderzocht moet worden of er behoefte is aan extra woningen of dat de bestemming moet worden gewijzigd.
Woningbezit naar prijsklassen Huurwoningen per 1 januari 2014:
Goedkoop tot € 389,05 : Betaalbaar € 389,05 - € 596,75 :
43 woningen 189 woningen
Duur tot huurtoeslaggrens vanaf € 596,75 - € 699,48
:
4 woningen
Duur boven huurtoeslaggrens vanaf € 699,48
:
0 woningen
11
Betaalbaarheid De inkomens van onze huurders zijn te verdelen in de volgende categorieën: Primaire (huurtoeslag) en secundaire doelgroep: inkomen tot € 34.085 63,4 % Tertiaire doelgroep: inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 9,8 % Huurders met inkomen boven € 43.602 19,2 % Inkomen bij opvraag niet bekend 7,6 %
De kwaliteit van ons woningbezit
De bouwtechnische kwaliteit van ons woningbezit is goed. Dat geldt, dankzij ons beleid van individuele aanpassingen, ook voor de woontechnische kwaliteit. Op die punten kan het kwaliteitsbeleid onverkort worden voortgezet. We hanteren de volgende uitgangspunten. Periodiek (elke 5 jaren) vindt door een onafhankelijk technisch bureau een kwaliteitsinspectie plaats van het volledige woningbezit BAD. De uitkomsten van die inspectie worden vertaald in actualisering van het tienjarig onderhoudsplan. We hebben de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Bouwvereniging Ambt Delden neemt jaarlijks in de begroting een bedrag op van € 75.000 voor energiebesparende maatregelen. Zo is er in de afgelopen jaren een groot aantal CV-ketels vervangen door HR-ketel, zijn bij (oudere) woningen daken en spouwmuren geïsoleerd en zijn er kozijnen met enkel of gewoon dubbelglas vervangen door kunststofkozijnen met HR ++ glas. Dit zorgt voor een zuinigere woning en dat komt het milieu ten goede. In onderstaande tabellen worden de effecten van al deze maatregelen weergegeven en ook vergeleken met de regionale en landelijke cijfers.
Gegevens situatie onderstaande tabel betreft ultimo 2013 Zoals blijkt hebben de investeringen de afgelopen jaren hun vruchten afgeworpen en zijn we op de goede weg om de landelijke doestelling, het gasverbruik van ons bezit met 20 % te verminderen, zoals in het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (door Aedes getekend) is aangegeven te kunnen realiseren.
Bouwvereniging Ambt Delden heeft het streven om in 2020 voor alle door haar te exploiteren woningen gemiddeld energie label B te verkrijgen en zo de bijdrage te leveren aan de aan de gewenste reductie van de CO-2 uitstoot. In hoeverre een plaatsing van zonnepanelen hier aan ook een bijdrage kan leveren moet de komende jaren worden onderzocht.
12
beleidsplan
2 | Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van BAD is vastgesteld in een meerjarenonderhoudsplanning. Uitgangspunt is om het onderhoud daar waar het kan planmatig uit te voeren. Hiermee kan een aanbestedingsvoordeel worden gehaald en krijgen huurders op hetzelfde moment groot onderhoud of renovatie aan hun woning. Naast planmatig onderhoud is er ook dagelijks onderhoud (met name reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud (onderhoud bij een huurmutatie).
Meerjarenonderhoudsplanning
Ten behoeve van de bewaking van de kwaliteit van de woningen heeft BADm een meerjarenonderhoudsplanning. De kwaliteit van het woningbezit wordt periodiek geïnspecteerd, deze inspecties zijn de basis voor de actualisatie van de meerjarenonderhoudsplanning.
Dagelijks onderhoud
Huurders zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning. Hierbij kan worden gedacht aan kleine werkzaamheden, zoals het witten van plafonds en binnenmuren, maar ook het vastdraaien en vastzetten van los zittende onderdelen, zoals deurknoppen, drempels en wandcontactdozen. Deze werkzaamheden staan beschreven in de “Lijst onderhoud huurwoning”. Deze werkzaamheden moeten door de huurder zelf uitgevoerd worden. Overig (groter) onderhoud wordt uitgevoerd door plaatselijke aannemer.
Mutatieonderhoud
Wanneer een woning leeg komt is er meestal onderhoud nodig. Uiteraard moet de vorige huurder zijn woning in redelijke staat achterlaten. Vervolgens wordt de woning gecontroleerd en wordt in overleg met de bouwkundig adviseur een inventarisatie gemaakt, welke interne verbeteringen (naam verbetering: omdat afwerkingsniveau van een hogere kwaliteit is dan het oorspronkelijke) moeten worden uitgevoerd om de woning aan de normale eisen van deze tijd te laten voldoen. Veelal betreffen dit werkzaamheden zoals keuken, douche- en/ of toiletverbeteringen, hierbij hebben bewoners inspraak in kleuren van tegelwerk, sanitair en keukenkasten. Ook kunnen bewoners voor diverse extra’s kiezen, zoals extra keukenkastjes, meer tegelwerk dan standaard aanwezig is en extra luxe sanitair. Deze extra’s zijn wel voor rekening van de bewoners. Verbeteringen worden aangeboden, maar bewoners worden niet verplicht deze te laten uitvoeren. Door deze werkzaamheden nu uit te voeren, wordt voorkomen dat bij latere aanpak de nieuwe huurders weer ongemak onder vinden en uiteraard ziet de woning voor de nieuwe huurder hierdoor er aantrekkelijker uit.
Planmatig onderhoud
Dit betreft vooral onderhoud dat met enige regelmaat uitgevoerd moet worden, zoals schilderwerk en cvonderhoud e.a. Hierdoor worden de woningen technisch “up to date” gehouden. Maar afgelopen jaren is ook veel aandacht besteed aan onderhoud dat met minder regelmaat plaatsvindt en vooral was gericht op het energie zuiniger maken van de woningen. Er is veel uitgegeven aan muurisolatie, vervangen van daken en centrale verwarmingen. Ook de komende jaren zal planmatig onderhoud ingezet blijven worden op energiebesparende maatregelen. Al deze maatregelen zijn de afgelopen jaren gedaan zonder een specifieke huurverhoging. Dit zal de komende jaren, als de financiële positie mocht verslechteren, moeten worden her overwogen en daar waar grootonderhoud voor huurders financiële besparingen opleveren kunnen leiden tot een huuraanpassing.
Aanbestedingen
Bij renovatie- en nieuwbouwprojecten worden tenminste 2 en ten hoogste 5 offertes opgevraagd bij regionaal opererende bouw- en aannemersbedrijven. Offertes worden in het bijzijn van het bestuur geopend. De laagste inschrijver, verkrijgt normaliter de opdracht. Werkzaamheden ten behoeve van mutatie- en planmatig onderhoud, evenals bij verbeteringen, worden zoveel mogelijk aan/uitbesteed bij de plaatselijke ondernemers die veelal ook bekend zijn met onze huurders. Vanzelfsprekend worden vooraf prijsopgaven opgevraagd en nauwkeurig beoordeeld, alvorens opdrachten worden verstrekt. Zo nodig wordt bij meerdere ondernemers prijzen opgevraagd en beoordeelt door de technisch adviseur. 13
3 | Huurbeleid Toewijzing Het aantal woningzoekenden bedroeg eind 2013: 229. Dit aantal lag in 2010 nog op 176. Veel mensen schrijven zich in uit voorzorg. De gemiddelde mutatiegraad is 10%. Jaarlijks komen er dus ongeveer 24 woningen beschikbaar voor de woningzoekenden. Dat is voldoende voor de vraag uit de markt.
Huurprijzen De BAD wil een evenwichtige verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van de woning. Daarvoor dient als uitgangspunt het woningwaarderingssysteem (wws). Dit betekent dat de kwaliteit van de woning wordt uitgedrukt in punten. Bij een punten aantal, behoort een door de minister vastgestelde maximale huur van een woning. Ten aanzien van woningwaarderingssysteem volgt BAD de rijks richtlijnen en de aldaar voorgestelde veranderingen. De huren bij BAD, van woningen gebouwd voor 2003, liggen thans op het niveau van circa 60% van de maximaal toegestane huurprijs. Landelijk gezien ligt dit percentage boven de 70%. Ultimo 2009 is het besluit genomen om de huur van een woning te verhogen naar 65% van de maximale huur. Dit beleid wordt nu toegepast, met dien verstande dat een volgende huurder maximaal € 30,- per maand meer betaald. Tot en met 2014 heeft BAD geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Inventarisatie heeft uitgewezen dat effect op de totale huuropbrengst nog beperkt is. Echter om de doorstroming van hogere inkomens uit goedkope huurwoningen te bevorderen zal de komende jaren worden bekeken of inkomensafhankelijke huurverhoging zal worden toegepast.
Toewijzing Als een woning leeg komt voor verhuur wordt deze te huur aangeboden middels een advertentie in een plaatselijk weekblad en op de eigen website met de bijhorende huur en eventuele voorwaarden, woningzoekenden kunnen hierop binnen een bepaalde termijn inschrijven. Om in aanmerking te komen voor toewijzing moet de woningzoekende zich wel hebben laten inschrijven. Bij toewijzing wordt de inschrijvingsduur (volgorde van inschrijving) als voornaamste criterium gebruikt, daarnaast moet worden voldaan aan de inkomenscriteria. De overheid heeft op basis van de richtlijnen van de Europese Commissie de regels veranderd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Een sociale huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs onder € 699,48 (prijspeil 2014) per maand. Met ingang van 1 januari 2011 moeten alle woningcorporaties in Nederland 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een jaarinkomen tot maximaal € 34.678,- (prijspeil 2014). Bij woningtoewijzing van woningzoekenden, wordt zo nodig een verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder gevraagd. De toewijzing van de woningen wordt gedaan door het dagelijks bestuur.
Urgentieregeling BAD heeft op 9 september 2013 de urgentieregeling vastgesteld. Woningzoekenden, die voor een sociale of medische urgentie in aanmerking denken te komen, kunnen een aanvraag voor urgentie indienen bij het bestuur. Een eventuele verleende urgentie geldt voor een periode van 1 jaar, al kan deze worden verlengd. Wordt de aanvrager een woning aangeboden en deze woning geweigerd dan vervalt de urgentie.
14
beleidsplan
4 | Verkoopbeleid BAD vindt het belangrijk dat er in haar werkgebied voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn en blijven. Dat is nu maar ten dele het geval, het aantal sociale huurwoningen is in bepaalde woonkernen schaars. Gezien het geringe aantal sociale huurwoningen, de krapte op woningmarkt en de goede financiële positie van BAD wil zij haar sociale woningvoorraad beschikbaar houden voor de verhuur. Verkoop vindt op dit moment plaats als een zelfde aantal nieuwbouw woningen kunnen worden gebouwd.
5 | Leefbaarheid en woonomgeving Mede door een goede mix van koop- en huurwoningen, de kleinschaligheid van de kerkdorpen en nog een redelijke mate van sociale controle, zijn geen probleem buurten of straten. Echter als ergens conflicten zijn of overlast is vinden snel gesprekken plaats met betrokken partijen. Zo nodig kan ondersteuning worden verkregen van het door de woningcorporaties en de gemeente Hof van Twente opgestarte project buurtbemiddeling.
In het Woonzorgcomplex “Op ’t Niehoes” bevindt zich een algemene ruimte en een multifunctionele ruimte. In de algemene ruimte ofwel koffiekamer vinden diverse activiteiten plaats zoals: Koffiedrinken, kaartmiddagen en 2x per maand gezamenlijke maaltijd. Deze activiteiten zijn toegankelijk voor de huurders van het Zorgcomplex maar ook voor mensen van buiten het complex. - vergaderingen / activiteiten van de Ouderensoos en Ouderenbond; - vergaderingen van de Zonnebloem afdeling Bentelo; - 1x per week dagopvang voor senioren;
In de multifunctionele ruimte (grote hal) vinden diverse activiteiten plaats: wekelijk een spelactiviteit; incidenteel vinden hier grotere bijeenkomsten plaats zoals een voorstelling van bijv. een goochelaar of een optreden van de schooljeugd, boerendansers.
In november 2013 is het Tuinenbeleid Ambt Delden vastgesteld.
15
6 | Financieel beleid Financiële continuïteit/solvabiliteit Om het hoofddoel ook op langere termijn te kunnen verwezenlijken is een gezonde financiële positie vereist. Daarbij gaat het niet alleen om de zekerheid om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en om mogelijke risico’s te kunnen opvangen. Ook de financieringscapaciteit moet zodanig zijn dat ten behoeve van eventuele investeringen voldoende en ‘goedkoop’ geleend kan worden op de kapitaalmarkt. De financiële continuïteit wordt gewaarborgd door de volgende beleidsvoornemens te realiseren/continueren.
- Financiële verplichtingen moeten te allen tijde kunnen worden nagekomen. Dit betekent dat er een positief werkkapitaal in de organisatie aanwezig dient te zijn.
- De solvabiliteit, de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen, dient (landelijke norm WSW voor coöperaties) tenminste 20 procent van het vermogen te bedragen. BAD heeft met een percentage van 40% een goede solvabiliteit. Dit geeft ook ruimte om in de toekomst de beleidsplannen goed te kunnen uitvoeren.
Zoals in onderstaande grafieken is weergegeven voldoet BAD in ruime mate aan deze beide criteria.
Totaal liquiditeiten
Netto kasstroom
16
beleidsplan
Financiële risico’s Het renteprofiel van BAD geeft tevens geen reden tot zorgen, borgingsruimte voor nieuwe projecten is voldoende aanwezig. Een ratio dat hierover informatie geeft is ICR (Interest Coverage Ratio), of interestdekkingskengetal, dat aangeeft hoeveel maal een onderneming haar rentelasten verdient. Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst (voor rente en belastingen) kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Ook geeft dit kengetal aan in hoeverre de onderneming nog leningen, met de daaraan verbonden interestlasten, aan kan gaan. De WSW norm voor deze waarde is minimaal 1,4. De afgelopen jaren was dit kengetal bij de BAD ruim boven de 2,0 en zal naar verwachting op basis van de meerjarenprognose oplopen naar boven de 3,0.
Bij het aangaan van leningen worden altijd meerdere offertes aangevraagd en offertes en condities worden met elkaar vergeleken, zodat een juiste afweging kan worden gemaakt. Het omgaan met en het afdekken van financiële risico’s is vastgelegd in het Treasurystatuut vastgesteld d.d. 16 december 2009 en gewijzigd d.d. 20 april 2011.
Voor complexe financiële vraagstukken en het opstellen van het jaarrapport wordt advies van Woonbeheer Borne ingewonnen. Met deze werkwijze is er voor onze kleine corporatie voldoende financiële deskundigheid en worden financiële risico’s geminimaliseerd.
BAD
Landelijk
17
7 | Risicobeleid Toezichthouder CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een zelfstandig bestuursorgaan met als belangrijkste taken financieel toezicht houden op en saneren van woningcorporaties in Nederland. Andere vormen van toezicht op corporaties vallen onder de verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst (voorheen minister van BZK). Het CFV wil vanuit het publieke belang door onafhankelijk toezicht, de financiële continuïteit van woningcorporaties bewaken, zodat corporaties duurzaam in de volkshuisvesting kunnen functioneren. Het CFV onderschrijft daarbij het belang van verantwoording en transparantie. Op het CFV wordt toezicht gehouden door de minister voor Wonen en Rijksdienst. Deze minister is politiek verantwoordelijk en benoemt, schorst en ontslaat het bestuur van het CFV.
Waarborgfonds WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een Nederlands onafhankelijk instituut dat zich bezighoudt met de zorg voor optimale financiering van vastgoed in de publieke sector voor de aangesloten instellingen. Het heeft daartoe ook een risicomonitoring opgezet, die heeft voorkomen dat er ooit daadwerkelijk aanspraak op de borgstelling is gedaan. Het is een zelfstandige stichting waar circa 45 mensen werken. WSW is in 1983 opgericht door de Nationale Woningraad (NWR) en NCIV Koepel voor Woningcorporaties.
Jaarlijks ontvangt de BAD een rapportage van het CFV en de WSW. Indien in deze rapportages adviezen en/of negatieve opmerkingen worden gemeld, dan worden deze in het bestuur en met de Raad van Toezicht besproken en wordt er vervolgens actie ondernomen.
18
beleidsplan
4 | Interne Organisatie & processen Organogram Bouwvereniging Ambt Delden
Leden Lid van de vereniging kunnen worden meerjarige, natuurlijks personen die woonachtig zijn in en/of economisch gebonden aan het werkgebied van de BAD, voor zover gelegen in de gemeente Hof van Twente en/of huurder zijn van een woning van de BAD en de doelstelling van de vereniging onderschrijven. De BAD telt ultimo 2013 192 leden.
Bestuur Het bestuur bestaat uit 7 leden. De voorzitter, secretaris en penningmeester vormen het dagelijks bestuur. De samenstelling van het bestuur voldoet aan de daarvoor geldende bepalingen. In het bestuur heeft één huurder zitting.
Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit 3 leden. Zij heeft een toezichthoudende en adviserende functie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht staan in de statuten van Bouwvereniging Ambt Delden omschreven. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie en de risico’s, die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - het financieel verslaggevingsproces; - de naleving van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving.
19
Personeel In 2013 is één personeelslid op parttimebasis in vaste dienst. Daarnaast worden vele administratieve werkzaamheden door de leden van het dagelijks bestuur vervuld, vooral door de secretaris. De huidige personele bezetting is zeer laag; volgens de Aedes-benchmark de laagste in de sector. De algemene beheerkosten blijven daardoor ook relatief laag. We huren alleen anderen in op het moment dat er behoefte aan is. Daarnaast worden werkzaamheden door de leden van het dagelijks bestuur uitgevoerd. Sommige taken voeren we uit in eigen beheer. Sommige taken besteden we uit. De taken die we zelf uitvoeren, zijn o.a.: primaire processen, zoals verhuur, klachten/mutatieonderhoud (begeleiding), incasso’s huurachterstanden, betalingen, bewaking financiële continuïteit ect., participatie/leefbaarheid/communicatie ect. Op sommige onderdelen huren wij kennis en ondersteuning in: - Woonbeheer Borne met betrekking tot ondersteuning van de verhuurders- en financiële administratie; - idem voor administratieve ondersteuning bij jaarstukken en begroting; - Ook kunnen we bij Woonbeheer Borne personele ondersteuning vragen als wij primaire processen niet meer kunnen verrichten, bijv. door ziekte of uitval o.i.d.; - voorbereiding bouwplannen door uitbesteding aan architecten en adviseurs; - aannemers verzorgen onderhoudswerkzaamheden. Een kleine organisatie blijft echter kwetsbaar in al haar facetten van zelfstandigheid en dat zal dus periodiek tegen het licht moeten worden gehouden.
Governance Bouwvereniging Ambt Delden (BAD) volgt een eigen koers, maar neemt daarbij wel de op 1 januari 2007 opgestelde Governance Code Woningcorporaties in acht. In deze code staan de principes en uitwerkingsbepalingen voor goed bestuur, toezicht, transparantie, het afleggen van verantwoording en (financiële) continuïteit. Daar waar BAD, ook mede door haar beperkte omvang, anders handelt dan in de code opgenomen, is dit in de op haar website geplaatste Governancecode aangegeven. Het onderschrijven van deze code houdt in dat er van ons wordt verwacht dat wij maximaal transparant handelen en dit verantwoorden. Dit brengen we met name tot uitdrukking op onze ledenvergadering en website. Als lid van de branchevereniging voor woningcorporaties Aedes, onderschrijven wij ook de AedesCode. Hierin staan afspraken over onder andere onze doelstellingen, belanghouders, klanten, inzet van middelen en integer ondernemen. Woningbouwvereniging Ambt Delden heeft de AedesCode ondertekend, wat onder andere tot gevolg heeft dat de woningbouwvereniging aan visitatie zal meewerken, wat iedere vier jaar plaatsvindt. Woningbouwvereniging Ambt Delden heeft zich in 2010 laten visiteren. De visitatie is uitgevoerd door ECORYS Nederland BV. Uit het visitatierapport komt naar voren dat BAD voldoende presteert. Een aantal zaken kunnen worden verbeterd. Bij het opstellen van dit beleidsplan zijn de aanbevelingen uit het visitatierapport meegenomen. BAD zal zich in 2014 opnieuw laten visiteren.
Integriteitscode De integriteitscode geldt voor iedereen die optreedt namens BAD. Medewerkers, het Bestuur, de Raad van Toezicht en ook bedrijven en instanties die werken in opdracht van BAD.
20
beleidsplan
5 | Stakeholders en samenwerkingspartners BAD is een maatschappelijke organisatie en vindt het belangrijk om verantwoording af te leggen aan alle betrokken partijen. Hierbij moet worden gedacht aan de gemeente Hof van Twente, collega-corporaties, verenigingen en andere samenwerkingspartners waaronder o.a. SWO, Stichting CarintReggeland. Naast het afleggen van verantwoording aan de hierboven genoemde partijen vindt er periodiek overleg plaats met verschillende regionale samenwerkingsorganisaties zoals oa. WoON, maar ook met zorgorganisaties wordt periodiek gesproken. Om onze doelen te bereiken en daarmee onze maatschappelijke opgave te realiseren, in een markt waar de ontwikkelingen en veranderingen elkaar steeds sneller opvolgen, onderkennen wij de noodzaak tot samenwerking met anderen. De belangrijkste partijen zijn de gemeente en collega-corporaties in de Hof van Twente, maar ook de regionale corporaties voor een goede afstemming over de woningen behoefte en de regionale verdeling daarvan.
Prestatieafspraken BAD en gemeente Hof van Twente In 2006 zijn voor het eerst prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Hof van Twente. De meest recente prestatieafspraken met de gemeente Hof van Twente beslaan de periode 2013 -2015 en zijn vastgelegd in het document Prestatieafspraken Wonen Hof van Twente. De afspraken hebben betrekking op een woningmarkt onderzoek, woonconferentie, bestaande woningvoorraad (waaronder betaalbaarheid en energiemaatregelen), leefbaarheid, opvang en zorg, huisuitzetting, schuldhulpverlening en hennepteelt. Met de Gemeente Hof van Twente zijn de prestatieafspraken over het woonbeleid tot 2015 getekend. Er zijn afspraken gemaakt over de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, het toekomstig woningaanbod, over het huisvesten van doelgroepen als starters en senioren en over wonen, welzijn en zorg.
Samenwerkingspartners BAD participeert thans in de volgende vormen van overleg: - Vereniging WoON met als doel, waar mogelijk, samen te werken en informatie uit te wisselen. - Stichting Welzijn Ouderen Hof van Twente. - Thuiszorgteam Bentelo Carint Reggeland. - Wijkserviceteam Delden bestaande uit afgevaardigden van Carint Reggeland, SWO Hof van Twente, Politie, MEE Twente, Maatschappelijk Werk en Wonen Delden. Als in de toekomst zich organisaties aandienen voor overleg en hun beleid heeft een meerwaarde voor BAD, zal dit positief worden beoordeeld. Ook BAD zelf zal op zoek gaan naar participanten die voor haar belangrijk kunnen zijn.
21
6 | Speerpunten
• Betaalbaar houden van de woningen:
Huurbeleid voeren dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze doelgroep,maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons woningbezit.
• Energielabel van de huurwoningen in 2018 naar gemiddeld B.
• Behoorlijke toename van 65+-ers in Hengevelde, Bentelo en Ambt Delden.
Onderzoeken wat de gevolgen van deze ontwikkeling zijn.
• Onderzoek naar uitbreiding en bestemming Woonzorgcomplex “Op ’t Niehoes” te Bentelo.
22
beleidsplan
Begrippenlijst Jongere
De woningzoekende die de leeftijd van 30 jaar nog niet heeft bereikt.
Senior
De woningzoekende met een leeftijd van minimaal 55 jaar.
Meergezinswoning
Etagebouw met en zonder lift.
Kernvoorraad
Tot de kernvoorraad worden gerekend huurwoningen waarvan het huurniveau niet uitkomt boven het bedrag genoemd in artikel 20, lid 2 van de Wet op de Huurtoeslag. Dit bedrag wordt met ingang van 1 juli elk jaar aangepast, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de Huurtoeslag.
BBSH
Besluit Beheer Sociale Huursector.
Primaire doelgroep van beleid
Huishoudens met een bepaald belastbaar inkomen op grond van artikel 13 van het BBSH.
WWS-punten: Woningwaarderingsstelsel-punten
Met het woningwaarderingsstelsel (wws) wordt de kwaliteit van een huurwoning in punten uitgedrukt waaraan een prijs gekoppeld is. Het wws wordt ook wel ‘puntenstelsel’ of ‘puntensysteem’ genoemd.
EPA-label: Energie Prestatie Advies
Het EPA-label geeft aan hoe energiezuinig een woning of gebouw is, op een schaal van A (zeer zuinig) tot en met G (zeer inefficiënt). Aan het certificaat is een energiebesparingsadvies gekoppeld, dat aangeeft op welke punten een woning of gebouw verbeterd kan worden, zodat direct op energie kan worden bespaard.
23
Aantekeningen
24
www.bouwverenigingambtdelden.nl Burg. Buyvoetsplein 6 7497 LD Bentelo
