Jaarverslag 2007 De Bouwvereniging

Jaarverslag 2007 De Bouwvereniging

blz. 1

naam stichting :

v/h De Bouwvereniging

vestigingsadres:

Bolswardervaart 1

postadres: gevestigd te:

Postbus 103 - 8866 AC Harlingen

telefoonnummer:

0517 43 25 25

faxnummer:

0517 43 25 26

ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder de volgende nummers:

Handelsregister:

31631

Stichtingenregister:

S4923

INHOUDSOPGAVE

blz.

JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Algemene beschouwing Verslag van de Raad van Commissarissen Organisatie Kengetallen Kwaliteit van het woningbezit Het verhuren van woningen Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Leefbaarheid Wonen en Zorg De financiën Verbindingen Onrendabele investeringen

3 4 9 13 15 20 28 29 29 30 35 37

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Betreft de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening van de Stichting v/h De Bouwvereniging en de 100% dochter Participatie B.V. Balans per 31 december 2007 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2007 Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling Toelichting op de balans Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Toelichting op de winsten verliesrekening

38 40 41 42 46 53 54

2 JAARREKENING Betreft de enkelvoudige balans en winsten verliesrekening van de Stichting v/h De Bouwvereniging. Balans per 31 december 2007 Winst- en verliesrekening over boekjaar 2007 Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige W en V rekening OVERIGE GEGEVENS Winstbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Goedkeuring jaarverslag Verklaring bestuurder Verklaring Raad van Commissarissen Accountantsverklaring

58 60 61 62 63 63 63 63 64 65

blz. 3 ALGEMENE BESCHOUWING Voor De Bouwvereniging stond het jaar 2007 in het teken van de fusieplannen met woningstichting Almenum. Deze woningstichting beheert een woonzorgcentrum van circa 170 woningen en heeft uitbreidingsplannen gezien de toenemende vraag naar ouderenhuisvesting met intensieve zorg. De Bouwvereniging heeft toegezegd daarin na fusie te willen investeren. De fusie wordt thans voorbereid en moet per 1 januari 2009 zijn beslag krijgen. Maar ook op andere terreinen gebeurden belangrijke zaken. De governancecode werd ingevoerd, inclusief een integriteitcode en een klokkenluidersregeling. De Bouwvereniging onderschrijft daarmee dat zij haar werk open en transparant, midden in de plaatselijke samenleving, wil verrichten. De code wordt momenteel besproken met de belanghouders (gemeente, huurdersvereniging, or) en daarna op de website geplaatst. Het jaar 2007 was ook het jaar waarin voor het eerst de gevolgen van het beleid van het nieuwe kabinet voelbaar werden. De huurverhoging werd beperkt tot 1,1%, er komt een wijkenfonds en de integrale vennootschapsbelasting wordt ingevoerd. Allemaal zaken die De Bouwvereniging veel geld kost. Momenteel wordt onderzocht of dit consequenties heeft voor het staande beleid en zo ja, welke. In 2007 werd verder het lidmaatschap van Aedes opgezegd. De Bouwvereniging was van mening dat Aedes de belangen van de corporaties niet goed heeft behartigd op het punt van de landelijke weten regelgeving. De zogeheten “Grote Beweging” kende een zeer teleurstellende afloop en ook de lijn die daarna werd ingezet met het zogeheten “Antwoord aan de Samenleving” had niet de instemming van De Bouwvereniging. Op het gebied van ons eigenlijke werk zaten we bij De Bouwvereniging zeker niet stil. Het voorraadbeleidsplan werd geactualiseerd en we gaan onze dienstverlening verder verbeteren door het KWH-label proberen te behalen. Zeer belangrijk in het geactualiseerde voorraadplan is de verkoopdoelstelling van bestaand bezit. Die kon in 2007 niet worden gehaald. Onlangs zijn beslissingen genomen om de verkoop van huurwoningen te intensiveren. Het meerjaren herstructureringsprogramma van ons bezit, dat sinds begin deze eeuw wordt uitgevoerd, staat nog steeds. Elk jaar wordt een deel daarvan ter hand genomen. In 2007 hadden we de oplevering van 36 sociale huurwoningen Casa Cara, en de oplevering van 41 koopwoningen Welgelegen die samen met Heijmans Vastgoedontwikkeling in de VOF Zuiderhaven zijn gerealiseerd. De voorbereidingen voor de eerste fase herstructurering Plan Zuid (91 woningen waarvan 44 koop en 47 sociale huur) werd eind 2007 afgerond. In 2008 begint de nieuwbouw. De voorbereiding voor de nieuwbouw Semper Florens (tien woningen koopsector) werd ook in 2007 afgerond. Ook hier start de bouw in 2008. Dit alles doen we met alle medewerkers van De Bouwvereniging voor alle inwoners van Harlingen. J.J. van Weerlee directeur-bestuurder

blz. 4

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 1. Aan de belanghouders van De Bouwvereniging Hierbij bieden wij u de door de directeur-bestuurder opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2007 aan. Deze omvat de winst-en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, evenals het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. Wij hebben als Raad van Commissarissen kennis genomen van zijn vaststelling van de jaarrekening per 8 april 2008. De jaarrekening van de Bouwvereniging 2007 is door accountantskantoor BDO CampsObers gecontroleerd. Zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag aantreft, is over de jaarrekening een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Onder verwijzing naar de overige gegevens aan het einde van de jaarrekening blijkt dat wij ons kunnen verenigen met de bovengenoemde stukken. Deze goedkeuring, in overeenstemming met artikel 10 lid 1a van de statuten, strekt de directeur-bestuurder voor zijn bestuur tot volledige decharge. 2. Werkwijze Raad van Commissarissen De raad van commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de directeur-bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en –procedures ingesteld door de directeur-bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen De Bouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van de directeurbestuurder met advies. 2.1 Governance-code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en de directeur-bestuurder hebben met belangstelling kennis genomen van de Governance code woningcorporaties (hierna: “de Code”). Naar de mening van RvC en directeur-bestuurder is de Code een goed instrument voor een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De RvC en de directeur-bestuurder hebben de afgelopen tijd gebruikt om te zien in hoeverre invoering van de Code tot problemen zal leiden. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de RvC en directeur-bestuurder ten principale onderschreven. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet De Bouwvereniging al. 2.2

Op deze punten is afgeweken van het advies Governancecode woningcorporaties:

Artikel 2.2.1, benoemingsperiode bestuurder In het advies GCW wordt een tijdelijke benoemingsperiode van vier jaar voorgesteld, met de mogelijkheid van herbenoeming. De Bouwvereniging heeft dit niet overgenomen vanwege: • gewenste bestuurlijke continuïteit (in relatie tot lange termijn doelstellingen) • gewenste binding en betrokkenheid bij De Bouwvereniging van de bestuurder • arbeidsrechtelijke en financiële consequenties. • Naar de mening van de RvC zijn er voldoende wettelijke mogelijkheden om in geval van onvoldoende functioneren het contract te beëindigen. Het bestuur wordt jaarlijks door de RvC beoordeeld. Artikel 5.2.3, overleg belanghebbenden In het advies GCW wordt voorgesteld dat de RvC aanwezig is bij het overleg met de belanghebbenden. De Bouwvereniging heeft hiervan afgezien omdat dit geen toezichthoudende taak is. Artikel 5.3, verantwoordelijkheid voor visitatie In het advies GCW wordt gesteld dat visitatie een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van bestuur en RvC. Gezien de onafhankelijke positie die het toezichthoudend orgaan dient te hebben, vindt de RvC het beter deze verantwoordelijkheid geheel aan het bestuur te laten.

blz. 5

3.

Inhoud van het toezicht

3.1 Goedkeuring Bedrijfsdoelstellingen Zoals gebruikelijk binnen De Bouwvereniging heeft de directeur-bestuurder de bedrijfsdoelstellingen aan de RvC gepresenteerd. De doelstellingen van De Bouwvereniging worden neergelegd in het voorraadplan en in de financiële meerjarenbegroting. De directeur-bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2007 op de vergadering van 3 december 2006 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van De Bouwvereniging zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de voorwaarde van financiële continuïteit. 3.2 Interne risicobeheersing en controle De RvC heeft kennisgenomen van het voor de directeur-bestuurder ontwikkelde risicobeheersingsysteem. Dit systeem wordt in 2008 binnen De Bouwvereniging ingevoerd. 3.3 Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en de directeur-bestuurder beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan de minimale vereiste van solvabiliteit. Gedurende 2007 is daartoe het voorraadbeleid en het treasurybeleid beoordeeld en wordt op onderdelen aangepast. 3.4 Volkshuisvestelijke opgaven De RvC heeft erop toegezien dat er prestatieafspraken zijn gemaakt met de gemeente Harlingen. De Bouwvereniging heeft haar aandeel in de doelgroep van beleid geformuleerd en voorts zijn nadere plannen geformuleerd over de bouwproductie voor de komende tien jaar. De RvC heeft er eveneens op toegezien dat de directeur-bestuurder regelmatig overleg voert met de verschillende belanghouders, zoals de Huurdersvereniging Harlingen en zorginstellingen. Meerdere projecten voor sociale ouderenhuisvesting zijn in voorbereiding of in 2007 opgeleverd. Ook op het gebied van bijzondere doelgroepen zoals gehandicaptenhuisvesting en begeleid wonen voor jongeren is De Bouwvereniging actief. In 2007 is ook een begin gemaakt met de herstructurering van de gehele woonwijk Plan Zuid die een periode van tien jaar zal beslaan. Tenslotte wordt nog vermeld dat in sommige wijken een vorm van wijkbeheer bestaat, waarbij diverse maatschappelijke instanties betrokken zijn. Ook wordt met de gemeente samengewerkt in een zogeheten sociaal team. Daarin worden allerlei probleemsituaties besproken en begeleid. 3.5 Verbindingen De Bouwvereniging kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in de jaarrekening. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. Ten behoeve van deze verbindingen is een BV opgericht, de Woningbeheer Harlingen Participatie BV. De Bouwvereniging is in de verbindingen vertegenwoordigd door haar directeurbestuurder. De verantwoording van de verbindingen geschiedt periodiek binnen de kwartaalrapportages. 3.6 Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door het voorraadbeleidsplan, de meerjarenbegroting en jaarbegroting. Daarnaast worden met de directeur-bestuurder in het kader van de jaarlijkse beoordeling een aantal afspraken gemaakt als invulling van een prestatiebeloning. 3.7 Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt plaats op basis van een cyclus van drie maanden en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van De Bouwvereniging. 3.8 Vennootschapsbelastingplicht Wij hebben als toezichthouders kennis genomen van de ontwikkelingen rondom de invoering van de vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2006. Wij zijn door de directeur-bestuurder geïnformeerd over de recente ontwikkelingen in het kader van dit onderwerp, onder andere over de vaststellingsovereenkomst. Wij hebben met de directeur-bestuurder dit onderwerp uitgebreid besproken. De Bouwvereniging heeft gekozen voor ‘Model I’ en is nu bezig met het uitvoeringstraject.

blz. 6

4.

Verantwoording

4.1 Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2007 viermaal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. Belangrijke onderwerpen op de agenda waren: de meerjarenplanning, de begroting over 2008, de periodieke rapportages, investeringen, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteit, externe verslaggeving en voorraadbeleidsplan. In aanwezigheid van de accountant is de jaarrekening 2006 besproken en vervolgens goedgekeurd. Door de RvC is gesproken met de directeur-bestuurder over het voornemen om te fuseren met de plaatselijke woonzorginstelling woningstichting Almenum. De RvC stemt in met dit voornemen. Verder is met de directeur-bestuurder van gedachten gewisseld over het door De Bouwvereniging te voeren sociaal beleid. Dit heeft geresulteerd in een beleidsnota waarin de rol van De Bouwvereniging als maatschappelijke onderneming is beschreven. Ook heeft de RvC met de directeur-bestuurder gesproken over de uitkomsten van de themaonderzoeken van het Centraal Fonds inzake het voorraadbeleid en het treasurybeleid. Dit zal leiden tot enige aanpassingen. De RvC heeft in 2007 eenmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Hierbij zijn in het bijzonder aan de orde geweest het gevoerde personeelsbeleid en de visie op de toekomst. De samenwerking met de ondernemingsraad vinden wij open en positief. Eén commissaris heeft diverse vergaderingen van de Huurdersvereniging Harlingen bezocht. De RvC hecht grote waarde aan voornoemde contacten wegens de openhartige uitwisseling van standpunten. De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Hieruit bleek dat er geen klachten voor ons werkgebied zijn ingediend. In 2007 hebben RvC en directeur-bestuurder de gehele Governance Code van De Bouwvereniging doorgesproken op basis van de landelijke Code. Deze is in de vergadering van september 2007 vastgesteld. In verband met de vastgestelde Code is een nieuw rooster van aftreden opgesteld. Dit nieuwe rooster dient de continuïteit te waarborgen en verjonging te creëren. 5. Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd met de mogelijkheid van herbenoeming. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op een profielschets. De heer W. de Vries treedt op als voorzitter en de heer Bonnema als vice-voorzitter. De raad is gedurende het verslagjaar niet van samenstelling gewijzigd. Een aantal besluiten van de directeur-bestuurder, zoals vastgelegd in de Statuten en in het reglement van de RvC, zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. • Vaststelling jaarrekening 2006, decharge directeur-bestuurder • Goedkeuring kwartaaltoetsen • Vaststelling Governance Code • Vaststelling Sociaal beleid • Vaststelling Integriteitcode • Vaststelling reglement RvC • Goedkeuring voornemen tot fusie met woonzorgcentrum stichting Almenum • Goedkeuring begroting 2008 De RvC is als volgt samengesteld: Leden W. de Vries (voorzitter) Th. Bonnema (vice-voorzitter) A. van der Meulen-Terpstra (lid) Sj. van der Schaar (lid) Y. Tolsma (lid)

m/v m m v m m

geboortejaar 1940 1946 1949 1937 1946

benoemd 1997 2002 1997 1997 2006

zitting tot 2013 2014 2012 2011 2015

blz. 7

Commissarissen moeten voldoen aan de volgende profielschets: • Minimaal HBO werken denkniveau; • Kennis van financiële en volkshuisvestelijke zaken, minimaal op een zodanig niveau dat een gedegen oordeel kan worden gevormd over de bedrijfsvoering van de corporatie; • Bestuurlijke ervaring en netwerken; • Goede uitdrukkingsvaardigheid en beschikken over sociale vaardigheden; • Bereidheid op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen en actualiteiten wat betreft het vakgebied. • Verwacht wordt dat er geen tegengestelde belangen zijn ten opzichte van andere functies die zij vervullen. Wij streven naar een samenstelling van de raad, waarbij op financieel-economisch en volkshuisvestelijk gebied specialistische kennis en ervaring aanwezig is. De heer Y. Tolsma heeft zitting op voorspraak van de huurders. Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en wonen geregeld bijeenkomsten bij. 5.1 Reglement De RvC heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met De Bouwvereniging. Dit reglement dateert uit 2007 en is te vinden op de website www.debouwvereniging.nl. Dit reglement is in overeenstemming met de Governance Code. 5.2 Bezoldiging 2007 De leden en de voorzitter ontvangen een vaste vergoeding. Deze werd eind 2006 aangepast op basis van het advies van de VTW. In 2007 bedroeg dit in totaal € 30.000,-. De leden ontvingen een vaste vergoeding van € 5.000,-. Voor de voorzitter bedroeg dit € 10.000,-. Naast de vaste vergoeding worden gemaakte onkosten vergoed. 6.

Werving en selectie

6.1 Profiel Door de RvC is een profiel vastgesteld waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de Commissarissen wordt geschetst. Hiervan is gebruik gemaakt gedurende het selectieproces van de kandidaten voor het lidmaatschap van de RvC. De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd, zowel financieel, volkshuisvestelijk als bestuurlijk. De profielschets staat op de website www.debouwvereniging.nl. 6.2 Beoordeling Bij herbenoeming van commissarissen wordt door de voorzitter een individueel functioneringsgesprek gevoerd. De RvC kwam éénmaal bijeen zonder de directeur-bestuurder om het eigen functioneren te bespreken. De RvC kwam tot de conclusie dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de RvC blijft voldoen. De RvC besprak eveneens het functioneren van de directeur-bestuurder en kwam tot de conclusie dat dit bevredigend was. 7.

Integriteit

7.1 Tegenstrijdige belangen De integriteitcode van De Bouwvereniging omvat regels voor werknemers, management, directie en RvC over de waarden en normen die bij De Bouwvereniging worden gehanteerd, zowel intern als extern. Deze code is te vinden op de website. 7.2 Leningen of garanties De Bouwvereniging heeft geen leningen of garanties verleend aan leden van de RvC, de directeurbestuurder en het personeel. 7.3 Klokkenluidersregeling De Bouwvereniging beschikt over een klokkenluidersregeling waarin de regels staan die gelden in geval van eventuele misstanden. Deze regeling is te vinden op de website.

blz. 8

7.4 Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van De Bouwvereniging, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van De Bouwvereniging. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met De Bouwvereniging, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. 8. Commissies De RvC van De Bouwvereniging maakt geen gebruik van kerncommissies. Deze worden gezien de beperkte schaal niet nodig geacht. 9. Bezoldiging directeur-bestuurder Personalia directeur-bestuurder: drs. J.J. van Weerlee, geboortedatum 30 september 1948, benoemd per 1 maart 1998 voor onbepaalde tijd. In de vergadering van december 2007 is met de voorzitter van RvC en een lid van de RvC een beoordelingsgesprek geweest over taakstellingen en functioneren van de directeur-bestuurder in 2007. De bezoldiging van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de rapportage van de Commissie Peters en getoetst aan het rapport Izeboud en als zodanig door de brancheorganisatie Aedes geadviseerd. De uitkomst hiervan is in lijn met wat gebruikelijk is binnen de sector voor een corporatie van deze omvang met één directeur-bestuurder. Voor 2007 bestond de bezoldiging uit: • een vast basissalaris, van € 8.963 per maand, exclusief 8% vakantietoeslag, • een prestatiebonus van € 10.000,• emolumenten zoals ziektekostenverzekering, bedrijfsauto, onkostenvergoeding en een bijdrage in de pensioenpremie. 10. Tenslotte De Bouwvereniging heeft zich in 2007 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor haar erkentelijkheid uit tegenover de directeur-bestuurder en alle medewerkers. W. de Vries Voorzitter Raad van Commissarissen

blz. 9

BELEID EN ORGANISATIE Organogram per ultimo 2007: Raad van Commissarissen

Directeurbestuurder

Manager Financiële zaken & controle

Directiesecretariaat

Afdeling Financiën

Afdeling Secretariaat

Manager Woondiensten

Manager Technische Zaken

Afdeling Woondiensten; Beleidsmedewerker Buurtbeheerder Opzichters Woonconsulentes Verhuurmedewerker

ICT-beheerder, EPA-adviseur projectleider Hoofd Onderhoud

Projectleiders Hoofd Uitvoering

Uitvoerende dienst

Beleidskader Missie De Bouwvereniging stelt zich ten doel vooral werkzaam te zijn voor inwoners van de gemeente Harlingen die zijn aangewezen op betaalbare huisvesting. Dit gebeurt door woningen aan te bieden die met huurtoeslag bereikbaar zijn. Momenteel geldt dit voor ruim 90% van het bezit. Ook rekent De Bouwvereniging het zich tot haar primaire taak om in de huisvesting te voorzien van mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking, ouderen, asielzoekers en ontheemden. De Bouwvereniging heeft voor deze doelgroep een vijftal projecten ontwikkeld, in samenwerking met zorginstellingen. Naast deze primaire doelgroepen biedt De Bouwvereniging ook woonvoorzieningen aan voor mensen die voldoende middelen ter beschikking hebben voor het kopen van woning of voor huren in de zogenoemde vrije sector.

blz. 10

Strategie Het strategische beleid van De Bouwvereniging is erop gericht om alleen in de gemeente Harlingen werkzaam te zijn en niet daarbuiten. Deze gebiedsafbakening en de overzichtelijkheid ervan maken een schaalvergroting of opgaan in grotere verbanden niet direct noodzakelijk. Ook financieel zijn er op dit moment geen redenen voor. Binnen de gemeente Harlingen streven wij ernaar om de grootste speler op de woningmarkt te blijven. In diverse situaties wordt met anderen projectmatig samengewerkt, vooral met projectontwikkelaars en zorgaanbieders. Woningvoorraad en bouwlocaties Het voorraadbeleid van De Bouwvereniging is gericht op kwaliteitsverbetering door middel van onderhoud en verbetering, en ook door middel van sloop/nieuwbouw. Woning waarvan in de toekomst een overschot wordt verwacht (vooral eengezinswoningen in een rijtje) worden verkocht. Vervangende nieuwbouw vindt nagenoeg uitsluitend plaats voor senioren of door middel van levensloopbestendige woningen. Er wordt een actief beleid gevoerd om nieuwe bouwlocaties te verwerven. Eind 2007 zijn besprekingen gestart met de locale Toegelaten Instelling Almenum, beheerder van een woon-zorgcomplex, met als doel fusie en nieuwbouw bij dit complex. Begin 2008 is een intentieovereenkomst getekend door beide partijen. Maatschappelijk ondernemerschap De Bouwvereniging rekent het mede tot haar taak om mensen met maatschappelijke problemen bijzondere aandacht te geven. We werken daarbij samen met de gemeente Franekeradeel in een zogeheten Sociaal Team. Verder werken we samen met de Sociale dienst in diverse projecten zoals Work-First, leerling-bouwplaatsen en werklozenprojecten in de bouw. Met diverse zorginstellingen wordt intensief samengewerkt op projectbasis. Met één daarvan, de Zorggroep Noorderbreedte, is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld, Dat heeft geresulteerd in het aanbieden van een servicepakket voor senioren. Veel huurders maken daarvan gebruik. Ook wordt momenteel met hen gewerkt aan het ontwikkelen van een wooncentrum met een zorgsteunpunt voor senioren en gehandicapten Leefbaarheid De bouwvereniging voert expliciet een beleid gericht op leefbaarheid. Sinds enige jaren is in een achterstandsbuurt een buurtbeheerder aangesteld, in een andere wijk wordt een welzijnsservicecentrum door ons gesubsidieerd. Er is een budget voor leefbaarheid waaruit jaarlijks diverse activiteiten gerealiseerd kunnen worden. Er wordt positief ingespeeld op initiatieven van bewoners in dit gebied. Financiën en Controle Ten behoeve van de financiële continuïteit wordt jaarlijks een meerjarenprognose gemaakt van de vermogensontwikkeling voor een periode van tien jaar. Daarbij is de bedrijfswaarde het uitgangspunt. Toetsing vindt plaats aan de hand van de minimale solvabiliteitsgrens van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Onderdeel van deze prognose is een risicoanalyse bij wijzigende parameters. Regelmatig wordt gemonitord hoe de ontwikkeling van deze prognose verloopt. Voor het aantrekken of het beleggen van financiële middelen is een treasurystatuut opgesteld. Verder is er een treasurycommissie van directeur, manager financiën en een externe deskundige. Voor meer informatie over de financiën wordt verwezen naar het hoofdstuk “De Financiën”. Vergaderingen MT en belangrijke besluiten van de directeur-bestuurder Elke twee weken vergadert de directeur-bestuurder met de leden van het managementteam. De volgende besluiten werden onder meer genomen: • Voor taxatie en verkoop van bestaande huurwoningen worden vanaf januari 2007 twee verschillende makelaars ingeschakeld • De nieuwe huurwoningen in plan Welgelegen blijven binnen de aftoppingsgrens • Een reglement voor levensloopregeling wordt toegevoegd aan het personeelsbeleidsplan • Vaststellen van de huurverhoging per 1 juli 2007 op 1,1% • Het vaststellen van de jaarrekening 2006 • Sloopbesluit voor de tweede fase Plan Zuid, bestaande uit 45 maisonnettewoningen • Het actualiseren van de AO-procedures • Het starten van een traject voor het KWH-label met het instellen van een initiatiefgroep • De aanstelling van een voltijdse wijkbeheerder wordt opgenomen in de nota Sociaal beleidsmedewerker

blz. 11 • •

Het leveren van een bijdrage aan de woonmarktverkenning in opdracht van de gemeente Harlingen Het vaststellen van de begroting voor 2008

Personeel Per 31 december van het boekjaar waren 40 personeelsleden in vaste dienst. Eén medewerker maakte gebruik van de regeling voor vervroegde uittreding. Eén voormalig werkneemster die volledig afgekeurd werd, werkt op vrijwillige basis twee dagdelen per week. Eén medewerker is gedetacheerd op jaarbasis. Iets minder dan de helft van de personeelsleden is werkzaam in een relatief grote onderhoudsdienst die ook planmatig onderhoud verricht, waaronder schilderswerkzaamheden. Het beleid is er op gericht om het planmatig onderhoud in eigen dienst langs natuurlijke weg af te bouwen. Er zijn plannen om in het kader van leeftijdbewust beleid de schilders te integreren in andere functies. De verwachting is dat in de toekomst al het planmatig onderhoud wordt uitbesteed. Ondernemingsraad In de ondernemingsraad zitten de heren A. Walda (voorzitter), F. Westra (secretaris) en P. Spaan (lid). De heer Walda is de opvolger van de heer Bosma, die halverwege 2007 vertrok naar een andere corporatie. Onderwerpen die aan de orde kwamen in het verslagjaar waren onder andere: • Vertrek voorzitter OR, tussentijdse verkiezing • Verplichte collectieve verlofdagen • OR-verkiezing • Personeelsbeleidsplan • Leeftijdsbewust beleid • Eindejaarsuitkering • Kantoorverbouwing • Gebruik mobiele telefoons • Notities vennootschapsbelasting, Governance code, Integriteitbeleid • Fietsvergoeding • Nieuwe bedrijfsarts, arbobeleid • fusievoornemen met woningstichting Almenum Eenmaal per jaar vindt overleg plaats tussen de raad van commissarissen en de ondernemingsraad. Arbo-stuurgroep De Arbo-stuurgroep stuurt de uitvoering van het arbeidsomstandighedenbeleid van De Bouwvereniging aan. De doelstelling van het arbeidsomstandighedenbeleid van De Bouwvereniging is het bevorderen van de veiligheid, gezondheid en het welzijn van de medewerkers. De volgende personen hebben zitting in de Arbo-stuurgroep: J.J. van Weerlee directeur-bestuurder, voorzitter Arbo-stuurgroep J. Schievink arbocoördinator P. Frölich hoofd Onderhoud P. Spaan vertegenwoordiger Ondernemingsraad Het arbobeleid wordt uitgevoerd aan de hand van het Plan van Aanpak dat is gebaseerd op de Risico Inventarisatie & Evaluatie uit 2003. Het Plan van Aanpak omschrijft de maatregelen die moeten worden genomen om de arbeidsomstandigheden te optimaliseren en geeft de tijdsplanning aan voor de uitvoering van deze maatregelen. Omdat de inzichten en de wetgeving op het gebied van de arbeidsomstandigheden zich voortdurend ontwikkelen worden actuele arbo-aandachtspunten aan het Plan van Aanpak toegevoegd. De ArboUnie ondersteunt De Bouwvereniging bij de uitvoering van het arbeidsomstandighedenbeleid.

blz. 12 In 2007 zijn de volgende maatregelen uit het Plan van Aanpak uitgevoerd: Een gespecialiseerd adviesbureau heeft een risico-inventarisatie en -evaluatie opgesteld voor het werken op de hooggelegen dakvlakken in het woningbezit van De Bouwvereniging. Aan de hand van de opgestelde rapportages worden de komende jaren (2008 - 2010) op de daken veiligheidsvoorzieningen aangebracht. Zodra de eerste voorzieningen zijn aangebracht worden werkinstructies opgesteld en krijgt het buitendienstpersoneel en het personeel van aannemers praktijkinstructie in het gebruik van de veiligheidsvoorzieningen. • Het verwarmingssysteem in het kantoor is aangepast. • Bij het uitwerken van de plannen voor de in 2007 uitgevoerde kantoorverbouwing en de aanpassing van het verwarmingssysteem heeft de ArboUnie geadviseerd. • In het kader van het Periodiek Arbeidsgeneeskundig Onderzoek is het gehoor van de buitendienstmedewerkers getest door de ArboUnie. Aan de hand van de testresultaten zijn de medewerkers individueel voorgelicht over gehoorbescherming. • De Bouwvereniging heeft in 2007 een automatische hartdefibrillator (AED) aangeschaft. De bedrijfshulpverleners hebben een opleiding gevolgd in de bediening van het apparaat. Daarnaast is er een bedrijfsbrede voorlichting gegeven over hartstilstand, reanimatie en de AED. Naast de uitvoering van het Plan van Aanpak krijgen de arbeidsomstandigheden ook voortdurend aandacht bij de uitvoering van de dagelijkse werkzaamheden. •

Ziekteverzuim De doelstelling van het arbobeleid is de preventie van ziekteverzuim door gestructureerde aandacht voor de arbeidsomstandigheden. De ziekteverzuimbegeleiding is gericht op een zo spoedig mogelijk herstel of de re-integratie van de zieke werknemer, zodat deze weer kan deelnemen aan het arbeidsproces. De ArboUnie ondersteunt De Bouwvereniging bij de uitvoering van het ziekteverzuimbeleid door begeleiding van zieke werknemers en door periodiek overleg tussen de bedrijfsarts en de betrokken leidinggevenden in het Sociaal Medisch Team. De stijging van het ziekteverzuim is een gevolg van enkele individuele zaken en niet arbeidsgerelateerd. Enkele kengetallen wat betreft het ziekteverzuim in 2007 en 2006 (cijfers exclusief zwangerschapsverzuim) 2007 1,64 • Ziekmeldingfrequentie: 39,27 • Gemiddelde verzuimduur in dagen: 12,59% • Ziekteverzuimpercentage:

2006 1,68 15,25 5,60%

Personeelsvereniging Naast het jaarlijkse reisje werd door veel personeelsleden meegedaan aan diverse activiteiten georganiseerd door de personeelsvereniging. Klachtencommissie Er is een regionale Klachtencommissie, waarin de corporaties van Harlingen en St. Annaparochie evenredig vertegenwoordigd zijn. Namens De Bouwvereniging heeft mevrouw I. van Keulen zitting in deze commissie. Er zijn in 2007 geen klachten behandeld over onze organisatie. Externe contacten • • •

Met de gemeente vindt op reguliere basis zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg plaats. Aan dit overleg ligt een convenant ten grondslag, op basis waarvan jaarlijks prestatieafspraken worden gemaakt. De goede contacten met de Huurdersvereniging Harlingen werden verder bestendigd.. Er is intensief periodiek overleg met de Huurdersvereniging over het huurbeleid van De Bouwvereniging. Bijeenkomsten van Aedes Fryslân worden regelmatig bezocht. Per 1 januari 2008 is het lidmaatschap van Aedes (landelijk) opgezegd door De Bouwvereniging.

blz. 13

KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Gegevens woningbezit aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen in exploitatie - Woningen uit exploitatie subtotaal - Garages - Bedrijfsruimten totaal Gemiddelde grondslag onroerende-zaak belasting Gemiddeld verzekerde waarde per woning

Mutaties in het woningbezit - Aantal nieuw opgeleverde woningen - Aantal woningen gesplitst in appartementen - Aantal appartementen verkregen uit woningsplitsing - Aantal aangekochte woningen - Aantal aangekochte garages - Aantal verkochte woningen - Aantal verkochte garages - Aantal gesloopte woningen - Aantal gesloopte garages Aantal mutaties per saldo

Aantal woningen naar huurprijsklasse - tot € 250 per maand - € 250 - 300 per maand - € 300 - 350 per maand - € 350 - 400 per maand - hoger dan € 400 per maand totaal aantal woningen

Kwaliteit - Kosten niet planmatig onderhoud per woning - Kosten planmatig onderhoud per woning - totale kosten per woning

Prijs/kwaliteitverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto huurprijs per maand ultimo jaar - Gemiddelde puntprijs per woning Het verhuren van woningen - Mutatiegraad in % - Acceptatiegraad in % - Gemiddeld aantal reacties per woning (reactiegraad) - Huurachterstand in % van de jaarhuur - Huurderving in % van de jaarhuur

2007

2006

2005

2004

2003

2316

2412

2440

2459

2496

2316 52 2

2412 52 2

2440 52 2

2459 52 2

2496 52 2

2.370

2.466

2.494

2.513

2.550

114.378 80.000

96.904 82.720

94.975 77.573

62.147 75.920

61.830 74.873

36

26

46

1

18

11

-45

-28

-88

-39

-37

-24

-15 -28

-96

-28

-19

-37

14

271 370 277 402 996

316 443 296 431 926

353 465 310 559 753

442 487 286 693 551

511 510 264 902 309

2.316

2.412

2.440

2.459

2.496

601 2.510

479 879

617 1.344

508 1.301

448 653

3.112

1.358

1.961

1.809

1.101

134,27 363,96 2,71

132,96 350,26 2,63

133,27 341,39 2,56

132,18 331,16 2,51

132,34 321,34 2,43

10,37 69,00 19,48 0,80 0,70

12,19 71,91 11,72 0,75 0,79

12,39 73,07 14,19 0,72 0,67

10,61 71,66 15,74 0,72 0,58

11,26 73,00 18,19 0,94 0,78

blz. 14

KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR 2007

2006

2005

2004

2003

Financiële continuïteit ultimo boekjaar - Solvabiliteit - Liquiditeit (current ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Operationele cash-flow per woning

29,89 5,03 -20,24 4,29 -3,20 8,80 4.518 -1.269

36,74 3,85 14,88 4,14 7,94 7,12 7.007 1.900

34,44 2,43 2,57 4,23 3,33 7,76 8.192 642

35,03 2,11 -5,16 5,78 1,60 7,95 6.462 66

34,63 3,69 22,61 5,77 11,38 8,23 6.145 1.283

Balans en Winst- en Verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Totale opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning

8.523 6.472 1.775 7.278 750 -1.725

9.840 5.482 1.685 3.118 700 1.465

8.280 6.013 1.624 4.818 642 212

8.005 5.876 1.822 5.121 636 -413

8.293 5.856 1.988 2.659 665 1.875

8,32 8,29 16,61

7,89 7,91 15,80

8,16 7,69 15,85

8,53 7,53 16,06

8,83 8,25 17,08

Onderstaande kengetallen zijn gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening:

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1000 woningen per ultimo boekjaar: (inclusief tijdelijk en ingeleend personeel) - Technische uitvoerende dienst - Administratief/algemeen - Totaal aantal formatieplaatsen

2500

Onderhoudskosten per woning

Personeelsbezetting per 1000 woningen

Huurklassen ultimo jaar 9,5

18 17

9,1 8,9

1500

16

8,7 8,5

1000

8,1 7,9 7,7

0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 tot € 250

€ 250 - € 300

€ 300 - € 350

€ 350 - € 400

meer dan € 400

7,5 Technische uitvoerend Administratief / algemeen Totaal

2000 1500

14

1000

13

500

12 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

2500

15

8,3

500

3500 3000

9,3

2000

totaal aantal personeelsleden

3000

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 planmatig niet planmatig

blz. 15 KWALITEIT VAN HET BEZIT Vigerend voorraadplan 2006 In 2006 is het bestaande voorraadplan geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met een hernieuwd woningmarktonderzoek. In 2007 zijn we aan de slag gegaan met de uitvoering van het opgestelde plan. Het beleidsplan waarmee De Bouwvereniging werkt, is in hoofdlijnen als volgt te typeren: •

•

•

•

•

Het differentiëren van de huur bij mutaties als percentage van de maximaal redelijke huurprijs tussen de 65 en 75% waardoor een evenwichtiger verdeling ontstaat van het huurniveau binnen de totale woningvoorraad Het aantal aangewezen woningen voor de verkoop wordt met 142 verhoogd tot 536. De doelstelling is om hiervan binnen de planperiode van tien jaar er 251 te verkopen. Daarmee wordt ingespeeld op het vanuit de marktoriëntatie geconstateerde overschot op termijn van voornamelijk eengezinswoningen. Ook worden middelen verkregen om kwaliteitsinvesteringen te plegen in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouwwoningen. De in vorige voorraadplannen benoemde nieuw te bouwen aantallen huurwoningen zijn nu gekoppeld aan locaties die al in ons bezit zijn (AZC-terrein, Stationslocatie) of nog moeten worden verkregen (terrein Kanaalweg). Voor de dorpen Wijnaldum en Midlum worden op korte termijn dorpsvisies ontwikkeld. Tot dat moment worden er geen verdere ingrepen of maatregelen tot verbetering van de complexen uitgevoerd. Uit marktoverwegingen worden tien huurwoningen aangewezen voor verkoop. Door de geobjectiveerde systematiek is per deelcomplex (woningtype) het aantal verbeterpunten in kaart gebracht. Van daaruit is een verbeterprogramma opgesteld dat gedeeltelijk gelijktijdig met planmatig onderhoud en gedeeltelijk bij mutatie wordt uitgevoerd. Meerdere onderdelen van het al bestaande comfortopmaat beleid worden vanaf 2007 via planmatig onderhoud uitgevoerd, zoals het aanbrengen en betegelen van douches. Deze werkzaamheden werden in het verleden geheel bij mutatie uitgevoerd. Andere onderdelen, zoals het aanbrengen van een c.v.-installatie, blijven een activiteit bij mutaties. Door deze gewijzigde aanpak wordt een efficiencyverbetering bereikt. Ook wordt de frictieleegstand beperkt. Het blijft mogelijk voor zittende huurders om comfortopmaat tegen contante betaling te verkrijgen Enkele onderdelen, zoals het aanbrengen van een cv-installatie en inbraakwerend hangen sluitwerk kan men ook tegen huurverhoging verkrijgen.

De hoofduitkomsten van het nieuwe voorraadbeleidsplan voor de woningvoorraad zijn in de komende tien jaren: • sloop van 403 huurwoningen • de bouw van 493 huurwoningen • de bouw van 191 koopwoningen • verkoop van 251 bestaande huurwoningen • in 1.282 bestaande huurwoningen wordt voor een bedrag van € 3,7 miljoen aan verbeteringen uitgevoerd. • er wordt in totaal voor € 40 miljoen aan planmatig onderhoud verricht. Uiteindelijk in 2016 zal de woningvoorraad aan huurwoningen 2.244 bedragen. Een lichte teruggang ten opzichte van 2006, maar wel realistisch gezien de ontwikkeling van de woningmarkt en de voorgenomen nieuwbouwplannen door anderen elders in Harlingen. Het gehele voorraadplan is financieel doorgerekend en verwerkt in de meerjarenbegroting 2007 tot en met 2016. Samenvattend wordt geconcludeerd dat de woningvoorraad door het bijgestelde voorraadplan beter wordt afgestemd op de doelgroepen. Ondanks de voorgenomen sloop van goedkope huurwoningen in Plan Zuid hebben we over tien jaar nog steeds voldoende woningen voor (jonge) starters terwijl door het toevoegen van senioren- en multifunctionele woningen wordt voldaan aan de belangrijkste opgaaf voor de komende periode. Het nieuwe voorraadplan is met verschillende belanghebbenden overlegd of men is daarover geïnformeerd, zoals de gemeente Harlingen en de Huurdersvereniging. Uit het laatste overleg kwam naar voren dat tegen de huurdifferentiatie bij mutatiewoningen forse bezwaren waren. In onderling overleg met de Huurdersvereniging is daarom besloten deze differentiatie van 65% - 75% niet toe te passen, maar te

blz. 16 blijven uitgaan van 70% van de maximaal redelijke huur bij alle mutatiewoningen als uitgangspunt voor de huurprijsvaststelling. Jaarlijks zal het voorraadbeleidsplan geëvalueerd worden, waarbij de effecten van de marktontwikkelingen, overheidsbeleid en andere invloeden tegen het licht worden gehouden. Zo nodig worden bijstellingen aangebracht. Voortgang in 2007 In 2007 zijn op basis van het voorraadplan 88 woningen afgebroken, 36 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Tevens zijn 41 nieuwbouw koopwoningen in het plan Welgelegen opgeleverd en zijn er 45 bestaande huurwoningen verkocht. In het verslagjaar zijn geen bijstellingen aan het voorraadplan uit 2006 aangebracht. Het gewijzigde overheidsbeleid en de voorgenomen fusie met woningstichting Almenum zal er toe leiden dat in 2008 het voorraadbeleidsplan geactualiseerd zal gaan worden.

Nieuwbouw Casa Cara In dit verslagjaar zijn in de maand juni de 36 seniorenappartementen aan de Midlumerlaan opgeleverd. Het drie verdieping tellende woongebouw is een welkome aanvulling op de Harlinger seniorenmarkt. De gemeenschappelijke recreatieruimte voorziet in een behoefte en de slaap/logeerkamers worden met grote regelmaat verhuurd. De ruime woningen hebben twee slaapkamers en een apart toilet. Op het achterterrein is voor iedere bewoner een parkeerplaats beschikbaar en het terrein wordt afgesloten met een slagboom. De totale investering is ruim € 5,8 miljoen, waarvan onrendabel € 2,6 miljoen. De appartementen zijn allen verhuurd en de huur ligt beneden de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en dus bereikbaar voor de huurtoeslag. In het gebouw is ook een algemene ruimte gerealiseerd met een gemeenschappelijke zaal. Welgelegen. In 2006 is gestart met de nieuwbouw van het plan Welgelegen in opdracht van de VOF Zuiderhaven. De VOF is een samenwerkingsverband tussen Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. en De Bouwvereniging via onze dochteronderneming Woningbeheer Participatie B.V. Ondanks de vertraging die is ontstaan door bezwaren van omwonenden zijn alle 41 koopwoningen dit jaar opgeleverd aan de eigenaren. De woningen en appartementen langs de Zuiderhaven zijn een mooie aanvulling op de karakteristieke bouw langs de Zuiderhaven. De bouw van de 38 sociale huurappartementen op deze locatie vordert gestaag en de woningen worden naar verwachting in mei 2008 door de VOF overgedragen aan De Bouwvereniging. Alle 38 appartementen zijn inmiddels toegewezen. De huurstelling van deze appartementen is zodanig dat ze bereikbaar zijn voor bewoners met huurtoeslag. De ontwikkeling van het laatste woonblok op de locatie Welgelegen van 37 koopappartementen loopt veel minder vlot dan aanvankelijk werd gedacht. De schetsplannen waren door de stedenbouwkundige akkoord bevonden. Bij toetsing door Welstand bleek echter dat het plan behoorlijk aangepast moest worden. Hierdoor heeft de ontwikkeling ongeveer een jaar vertraging opgelopen. Er wordt vanuit gegaan dat het parkeren onder het blok half verdiept geschiedt. De infrastructuur achter dit blok moet nog verder worden ontwikkeld in overleg met de gemeente. Hierbij wordt speciaal aandacht gevraagd voor parkeren en een speelvoorziening. De totale investering van het project Welgelegen is ruim € 30 miljoen. De koopsom van de 38 sociale huurappartementen bedraagt ruim € 5,9 miljoen inclusief meerwerk. Na aftrek van ons aandeel van 50% in het resultaat op het totale project resteert nog een onrendabele top van ongeveer € 0,7 miljoen. (€ 18.000 per appartement).

Dwarsstraat Op de locatie Dwarsstraat is een plan ontwikkeld voor vier kleine woningen. De woningen zullen een relatief lage huur hebben en met huurtoeslag bereikbaar zijn voor jongeren tot 23 jaar. (€ 345.per mnd)

blz. 17 Aanvankelijk was het plan de woningen te laten bouwen door werklozen jongeren. Helaas bleek dat mede door het aantrekken van de arbeidsmarkt er onvoldoende gekwalificeerde jongeren beschikbaar waren. Hierdoor moest worden besloten het project volledig door de betrokken aannemer Hiemstra uit Tzumarrum te laten uit te voeren. Extra kosten door latere uitvoering en het wegvallen van de werklozen bedragen circa € 250.000.- De architectuur wordt verzorgd door Alynia. De geraamde investering bedraagt hierdoor ongeveer € 700.000.- (inclusief de verwervingskosten).

Nieuwbouw in voorbereiding N.O. Singel De zestien huurwoningen aan de Noordoostersingel zijn eind 2007 gesloopt. De zittende bewoners zijn inmiddels voor een deel verhuisd naar Casa Cara of elders. Op het vrijgekomen terrein worden tien luxe koopappartementen gebouwd. De baten daarvan compenseren voor een deel de hoge onrendabele top van het Casa Cara-project. In dit project worden vier woningen op zowel de begane grond als de eerste verdieping gebouwd. De tweede verdieping bestaat uit twee ruime penthouses. Alle appartementen zijn gericht op de stadsgracht. Het plan wordt getekend door architectenkantoor Alynia. Er wordt in bouwteam samen gewerkt met Noppert B.V. uit Heerenveen . De onderhandelingen met het achtergelegen zorgcentrum Harlinga over de aankoop van een stuk grond zijn succesvol afgerond. Omdat er een toegangslaantje nodig was voor de infrastructuur was het nodig de plaatselijke Kaatsvereniging de Eendracht erbij te betrekken. Ook hiermee zijn we in goed overleg tot overeenstemming gekomen. Eind dit jaar zijn de beide samenwerkingsovereenkomsten ondertekend door de betrokken partijen. Inmiddels zijn de voorbereidingen in volle gang eind dit jaar is de bouwaanvraag ingediend. Naar verwachting zal volgend voorjaar, nu minimaal 70% van de woningen zijn verkocht, kunnen worden gestart met de daadwerkelijke bouw. Plan Zuid De planontwikkeling in de herstructureringswijk Plan Zuid vordert gestaag. De voorbereidingsgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, stedenbouwkundige, architect en corporatie heeft regelmatig vergaderd over het plan en de infra structuur. Daarnaast is er een coördinatiegroep die het gehele proces bewaakt. Door de Gemeente zijn er met de eigenaren van de woonboten afspraken gemaakt over het verplaatsten van de woonboten naar een nieuw aan te leggen insteekhaven. Hiervoor heeft de bouwvereniging ook een financiële bijdrage toegezegd. De Gemeente heeft een ontwerp bestemmingsplan opgesteld dat inmiddels is goedgekeurd door de provincie. De herstructurering van de gehele wijk wordt verwacht in 2014 te zijn afgerond. Tot die tijd zullen er 324 huurwoningen worden gesloopt, voornamelijk maisonnette- en duplexwoningen. Daarvoor in de plaats komen 240 nieuwe woningen en appartementen in de huur (145) en in de koop (95). Ten behoeve van de nieuwbouw van de eerste fase van dit deelplan zijn in de loop van dit jaar de 72 woningen gesloopt. In totaal worden er in de eerste fase 117 woningen gesloopt. Fase 1 van het plan bestaat uit de bouw van in totaal 91 woningen. Er zullen 47 huur- en 44 koopwoningen worden gebouwd. Er zijn 43 grondgebonden woningen en 48 appartementen gepland, hiervan worden er respectievelijk 18 grondgebonden woningen en 26 appartementen verkocht. Alle huurwoningen zijn levensloopbestendig, terwijl de huur beneden de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag blijft. De totale investering van fase 1 wordt geraamd op € 15,3 miljoen. De prijzen van de koopwoningen komen te liggen tussen de € 180.000 en € 250.000.- De architect van de woningen is KAW uit Groningen. Eind dit jaar heeft de aanbesteding plaats gevonden en was Dijkstra Draisma uit Dokkum als laagste van de vijf geselecteerde aannemers. Naar verwachting start de bouw afhankelijk van de verkoop medio 2008. Dukdalf. In het voorjaar is er door de directie en het managementteam van de VOF Zuiderhaven besloten een prijsvraag uit te schrijven voor de locatie Dukdalf. Deze locatie wordt evenals Welgelegen ontwikkeld door de VOF Zuiderhaven. Er zijn drie architecten uitgenodigd die aan de hand van een programma van eisen hun artistieke ideeën op papier mochten weergeven. Architect Johannes Kappler uit Nurnberg werd als

blz. 18 winnaar gekozen en dit winnende plan is inmiddels aan een delegatie van de afdeling VROM van de gemeente Harlingen gepresenteerd. Het plan kenmerkt zich door een efficiënte opzet waardoor een relatief hoge bebouwingsdichtheid ontstaat. Er zijn circa 130 woningen gesitueerd. Het plan is gedifferentieerd van opzet en er zijn zowel grondgebonden herenhuizen als appartementen in ontworpen. Het is een ontwerp met historische elementen in opbouw en vormgeving. Het parkeren is half verdiept onder het plan gesitueerd. De gemeenteraad heeft zich eind dit jaar uitgesproken akkoord te gaan met een dergelijke parkeervoorziening. Om de parkeerkelder rendabel te maken moeten hiervoor de nodige onderzoeken nog worden verricht. Stationslocatie In 2005 is de locatie aan het spoor tegenover het Station aangekocht. Het is de bedoeling om een plan te ontwikkelen dat bestaat uit commerciële ruimtes met een sociaal maatschappelijk karakter, gecombineerd met zowel koop- als huurwoningen. De plannen bestaan uit het realiseren van een woonblok aan de Koningin Wilhelminastraat met een twaalftal koopappartementen met op de begane grond een commerciële ruimte. Naast dit blok komt langs het spoor een woonblok bestaande uit veertien huurappartementen in de sociale sector. Het plan wordt getekend door architectenkantoor Alynia. Er wordt in bouwteam samengewerkt met Noppert B.V. uit Heerenveen. Met de gemeente en stedenbouwkundige zijn gesprekken gevoerd over de inrichting en invulling van het terrein en dit is afgestemd op het bestemmingsplan. Inmiddels heeft de provincie goedkeuring onthouden aan dit deel van het bestemmingsplan. Dit ivm met de aanwezigheid van een LPG vulpunt. De verwijdering van het vulpunt is een voorwaarde voor de realisatie van de bouwplannen. Over dit LPG-vulpunt is door de gemeente Harlingen een procedure aangespannen tegen de eigenaar daarvan Q8. De gemeente is door de Hoge Raad in het ongelijk gesteld. Er wordt nog onderzocht welke mogelijkheden er zijn als het vulpunt blijft. Op termijn wordt verwacht dat het vulpunt op deze locatie hoe dan ook zal verdwijnen. Terrein rond de N-31 De Bouwvereniging werkt via dochter “Woningbeheer Participatie B.V.” met Noppert B.V. samen in de Kanaalweg B.V. om de ontwikkeling ter hand te nemen van een ambitieus plan voor de nieuwbouw in zowel koop- als huursfeer. In het plan is capaciteit voor 600 woningen. Het terrein bevindt zich aan de oostkant van Harlingen en wordt doorsneden door de N-31. Het plan wordt zodanig ontwikkeld dat het in twee deelplannen onafhankelijk van elkaar kan worden uitgevoerd. Er zijn voorlopige ontwerpen gemaakt door Alynia Design B.V. De optimale situatie zal zijn om beide deelplannen in één samenhangend plan te ontwikkelen, waarbij de Rijksweg N-31 wordt ondertunnelt. Deze ondertunneling wordt gefinancierd door het Rijk. Met verschillende eigenaren van grond en opstallen op het te ontwikkelen gebied zijn principeafspraken gemaakt met betrekking tot de aankoop daarvan. Met de gemeente wordt samengewerkt in een procesgroep. Verder is er een stuurgroep en zijn er een aantal werkgroepen om het proces gaande te houden. AZC-locatie Dit 4,5 hectare grote terrein in plan Zuid is in 2005 aangekocht van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). Er was een asielzoekerscentrum en een sporthal gehuisvest. Het asielzoekerscentrum is inmiddels gesloopt en de sporthal is (voor een beperkte tijd) doorverhuurd aan de Gemeente. Het terrein is verworven in het kader van de herstructurering die in de wijk Plan Zuid plaatsvindt. Er kunnen op de AZC locatie circa 100 woningen worden gerealiseerd. Een deel van het terrein is in 2007 verhuurd aan een aannemer welke zich bezig houdt met de verbreding van de N31. De ontwikkeling daarvan vindt naar verwachting niet plaats voor realisatie van de herstructureringsactiviteiten in de eerste fase van Plan Zuid. Verkoop bestaande huurwoningen Verkoopbeleid De Bouwvereniging heeft al jaren lang een actief verkoopbeleid. Verkopen van de bestaande huurwoningen wordt om de volgende beleidsredenen gedaan:

blz. 19 • • •

Ter bevorderingen van de mix van koop- en huurwoningen in wijken waar voorheen met name huurwoningen waren gesitueerd. Mensen met lagere inkomens de kans te geven aan een betaalbare koopwoning te komen Middelen generen met de verkoop van woningen ter realisatie van herstructureringsplannen voor bestaande woningen en om nieuwbouw van huurwoningen te kunnen bekostigen.

In 2006 zijn er 142 nieuwe woningen aan het verkoopplan toegewezen. Deze woningen zijn in eerste instantie aan de zittende huurders aangeboden. Indien deze hun woning niet willen kopen worden de woningen verkocht voor de taxatieprijs. Deze taxatie komt tot stand door een onafhankelijke makelaar welke niet is betrokken bij de daadwerkelijke verkoop. Indien een zittende huurder de woning niet wil kopen hebben de huurders van de Bouwvereniging 14 dagen de tijd te reageren op de verkoopadvertentie. Indien bestaande huurders geen interesse hebben komt de woning te koop op de vrije verkoopmarkt. Verkochte woningen 2007 In 2007 zijn er 45 huurwoningen verkocht. Hiervan zijn er 23 aan de zittende bewoner verkocht en 22 aan mensen die hun gekochte woning nog niet bewoonden. Na aftrek van de huidige boekwaarde, de periode van leegstand en de kosten die verkoop met zich meebrengt, is er een netto-resultaat behaald op de verkoop van woningen van € 4.289.000. In de begroting van 2007 was rekening gehouden met de verkoop van 59 woningen en een netto opbrengst van € 5.136.000. Enerzijds is dus wel aan de beleidsdoelstelling voldaan om de mix te blijven stimuleren van koop en huurwoningen in de wijk en het realiseerbaar houden voor mensen om een goedkope koopwoning te kopen. Anderzijds zijn er minder middelen gegenereerd door minder verkochte woningen dan begroot. De gemiddelde verkoopprijs van woningen was € 123.272 (2006: € 119.910) en een boekwaarde van € 18.395 (2006: € 20.143). Er zijn in 2007 geen woningen verkocht voor minder dan 90 % van de taxatiewaarde. Ultimo 2007 bestaat de totale aangewezen voorraad te verkopen woningen op een aantal van 460. Het verkoopprogramma zal in 2008 worden geïntensiveerd, zowel om meer middelen te genereren als vanuit het marktoogpunt. Er zijn op dit moment geen voornemens over te gaan op andere verkoopvormen zoals “Koopgarant” of “Te Woon”. Onderzocht zal worden of er in Harlingen vraag is naar dergelijke verkoopvormen.

blz. 20

HET VERHUREN VAN WONINGEN Het verhuurbeleid: Elke woningzoekende, die in aanmerking wil komen voor een woning van De Bouwvereniging kan zich hiervoor inschrijven door het invullen van een woningaanvraagformulier. Aan deze inschrijving zijn geen kosten verbonden. Als bijlagen worden hierbij inkomensgegevens verlangd en een verklaring (indien van toepassing) van de huidige of van een vorige verhuurder. Daarnaast vindt in veel gevallen een gesprek met de woningzoekende plaats over de woonwensen, zoals woningtype, gewenste wijk, huurprijs etc. Uitsluitend aan woningzoekenden die bij De Bouwvereniging zijn ingeschreven worden woningen toegewezen. Toewijzing van de vrijgekomen woningen vindt plaats door middel van het aanbodmodel. Wij adverteren tweewekelijks in het huis aan huis blad De Extra. Woningzoekenden buiten het verspreidingsgebied van De Extra kunnen zich abonneren op deze advertentie. Dit kost € 12,-- per jaar. Daarnaast kunnen woningzoekenden via onze internetsite www.debouwvereniging.nl op de vrijgekomen woningen reageren. De woningen worden op wachttijd toegewezen, waarbij soms aanvullende criteria gesteld zijn met betrekking tot leeftijd, gezinsgrootte e.d. Bij De Bouwvereniging bestaat de mogelijkheid om urgentie aan te vragen. Criteria ter bepaling van de urgentie zijn onder meer: - ergonomische belemmeringen, die het wonen in de huidige woning onmogelijk maken - scheiding of beëindiging samenwonen - verblijfsgerechtigden, de taakstelling van de gemeente Harlingen is hierbij bepalend voor de urgentie - (dreigende) dakloosheid buiten eigen schuld, door bijvoorbeeld brand of natuurgeweld - eventueel verdere sociale omstandigheden Wij worden in het bepalen van een urgentie op medisch gebied geadviseerd door een vertrouwensarts. Bij weigering van een passende aanbieding of het niet reageren op passende woningen in een periode van drie maanden vervalt de urgentie Een interne Toewijzingscommissie van de afdeling Woondiensten beoordeelt de urgentieaanvragen en wijst tweewekelijks de vrijgekomen woning toe op basis van de reacties op de advertentie. De Bouwvereniging onderscheidt twee doelgroepen: 1. De primaire doelgroep Deze bestaat uit bewoners en woningzoekenden, die wegens hun inkomen en/of sociale omstandigheden een zwakke positie innemen op de woningmarkt. Voor zover de huurprijs van de woningen het toelaat, wordt de doelgroep bij voorrang passend gehuisvest. Binnen de primaire doelgroep is specifieke aandacht voor de volgende groepen: - jongeren - ouderen - mindervaliden - asielzoekers en ontheemden 2. De secundaire doelgroep Deze bestaat uit bewoners en woningzoekenden die zelf in staat zijn in een zelfstandige woonruimte te voorzien, maar andere redenen hebben om gebruik te maken van de diensten van De Bouwvereniging. Bij het huisvesten van deze doelgroep staat voorop dat deze dienstbaar moet zijn aan de doelstelling: “het huisvesten van de primaire doelgroep”. Bij het afsluiten van een huurcontract is € 25,-- aan administratiekosten verschuldigd. De woningzoekendenregistratie is onder nummer P 0006769 geregistreerd. Dit in het kader van de Wet Persoonsregistratie. Woonfraude Het beleid ten aanzien van hennepplantages is in 2007 aangescherpt. Bij ontdekking van hennepplantages met schade en gevaarzetting wordt voortaan onverwijld ontbinding van de huurovereenkomst bij de kantonrechter aangevraagd. Ook onrechtmatige bewoning wordt in goede samenwerking met de gemeente aangepakt. In 2008 zal ook beleidsmatig een en ander worden vormgegeven.

blz. 21

Toegewezen woningen in 2007: In 2007 zijn in totaal 258 (2006: 236) woningen verhuurd. In het onderstaande overzicht wordt een toelichting gegeven op de toewijzingen, gespecificeerd naar huurklasse, leeftijd en inkomen. Dit conform artikel 13 van het BBSH. 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie verhuurd is in het verslagjaar:

Leeftijd

< 65 jaar

>= 65 jaar

Inkomen

<= inkomensgrens HSW eenpersoons > inkomensgrens HSW eenpersoons <= inkomensgrens HSW eenpersoonsOuderen > inkomensgrens HSW eenpersoonsouderen

Huurklasse <= kwaliteitskortings> kwaliteitskortingsgrens HSW grens HSW en <= laagste aftoppingsgrens HSW

> laagste aftoppingsgrens HSW

73

28

1

8

12

4

4

3

0

2

2

0

Huurklasse <= kwaliteitskortings> kwaliteitskortingsgrens HSW grens HSW en <= laagste aftoppingsgrens HSW

> laagste aftoppingsgrensHSW

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie verhuurd is in het verslagjaar:

Leeftijd

< 65 jaar

>= 65 jaar

Inkomen

<= inkomensgrens HSW tweepersoons > inkomensgrens HSW tweepersoons <= inkomensgrens HSW tweepersoonsOuderen > inkomensgrens HSW tweepersoonsouderen

20

19

2

3

3

3

12

11

1

11

0

0

blz. 22 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie verhuurd is in het verslagjaar:

Leeftijd

< 65 jaar

>= 65 jaar

Inkomen

Huurklasse > kwaliteitskortingsgrens HSW en <= hoogste aftoppingsgrens HSW

> hoogste aftoppingsgrens HSW

5

20

5

0

3

2

1

0

0

0

0

0

<= kwaliteitskortingsgrens HSW

<= inkomensgrens HSW 3- en meerpersoons > inkomensgrens HSW 3- en meerpersoons <= inkomensgrens HSW 3- en meerpersoonsOuderen > inkomensgrens HSW 3- en meerpersoonsouderen

Uit de tabellen blijkt dat 24 (10) goedkope woningen zijn toegewezen aan huurders uit de secundaire doelgroep. 9 (6) woningen boven de aftoppingsgrens huursubsidie zijn toegewezen aan huurders uit de primaire doelgroep. e Bij nadere analyse blijkt dat de toewijzingen van de nieuwbouw Welgelegen in het 2 kwartaal 2007 een vertekend beeld geeft met betrekking tot de scheefheid. (De toewijzingen zijn in ons automatiseringssysteem op een andere manier verwerkt). Na correctie ziet de ‘scheefheid’ er als volgt uit: Totaal overzicht “scheefheid”:

Goedkope woningen toegewezen aan secundaire doelgroep Woningen boven aftoppingsgrens toegewezen aan primaire doelgroep Totaal

2007 Aantal

percentage

2006 Aantal

percentage

9

3,5%

6

2,5%

9 18

3,5% 7,0%

7 13

3,0% 5,5%

Het percentage “scheve” toewijzingen is dit jaar daardoor licht toegenomen. Acceptatiegraad en reactiegraad: In totaal 261 woningen zijn aan woningzoekenden aangeboden. Hiervoor zijn 354 aanbiedingen gedaan, waarvan 93 weigeringen zijn binnengekomen. Dit betekent een acceptatiegraad van 73,73%. 258 woningen (incl. nieuwbouwproject Welgelegen; oplevering 2008) zijn via advertenties in de Extra aangeboden. Daarop zijn 3.219 reacties binnengekomen. Dit betekent een reactiegraad van 12,48 gemiddeld per woning.

blz. 23 De onderverdeling op wijken:

Wijk/Dorp

2007 2006 Aantal Gem. aantal Aantal Gem. aantal geadverteerde reacties per geadverteerde reacties per woningen woning woningen woning

Almenum Bolswardervaart Koningsbuurt Havenkwartier Midlum Noorderkwartier Oosterparkwijk Plan Zuid Rode Dorp Schepenwijk Trebol Wijnaldum

27 6

15,52 11,00

25 11

17,96 10,00

38 10 2 55 66 17 21 11 5

3,74 8,20 17,00 13,75 11,79 29,06 12,05 15,91 4,00

12 1 53 58 49 25 10 8

8,25 46,00 9,76 13,42 8,74 11,88 18,90 5,00

Onderverdeling naar woningtype:

Woningtype

2007 2006 Aantal Gem. Aantal geadverteerde aantal geadverteerde woningen reacties per woningen woning

Vrijstaande woning Duplexwoning, begane grond e Duplexwoning, 1 etage Eengezinswoning Eengezinswoning, hoekwoning Flatwoning begane grond e Flatwoning 1 etage, geen lift e Flatwoning 2 etage, geen lift Seniorenwoning Seniorenwoning, flat begane grond e Seniorenwoning 1 etage, met lift* e Seniorenwoning 2 etage, met lift e Seniorenwoning 3 etage, met lift

Gem. aantal reacties per woning

20

8,55

19

10,69

29 76 38

8,00 17,52 18,19

20 73 39

9,75 14,73 14,59

9 21

11,45 14,86

11 22

16,73 14,46

3

16,67

3

13,67

26 14

7,93 10,00

26 4

8,31 9,75

40

3,80

15

2,80

2

10,50

15

2,27

3

5,00

5

7,40

e

*In het woningtype: seniorenwoning 1 etage met lift, zitten de reacties van het nieuwbouwproject Welgelegen verwerkt. Woningzoekenden: Het aantal ingeschreven woningzoekenden per ultimo 2007 bedraagt 1.989. Dit is een forse stijging van 270 woningzoekenden ten opzichte van ultimo 2006.

blz. 24

De indeling in grootte van huishouden, leeftijdscategorie en inkomensklasse, die aansluit op de BBSHregelgeving, is als volgt: Leeftijd Eenpersoonshuishoudens:

< 65 jaar >= 65 jaar

Tweepersoonshuishoudens

< 65 jaar >= 65 jaar

drie- en meerpersoonshuishoudens

< 65 jaar

>= 65 jaar

inkomen

Aantal 2007

Aantal 2006

<= HSW > HSW <= HSW > HSW

grens grens grens grens

697 173 110 24

622 143 95 21

<= HSW > HSW <= HSW > HSW <= HSW

grens grens grens grens grens

295 161 182 84 208

254 147 154 67 152

> HSW grens <= HSW grens > HSW grens

52 1 3

59 3 2

Uit dit overzicht blijkt de volgende verhouding:

Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens Drie- en meerpersoonshuish. Primaire doelgroep Secundaire doelgroep

2007 Aantal 1004 722 263

Percentage 51 36 13

2006 Aantal 881 622 216

Percentage 51 36 13

1493 496

75 25

1280 439

74 26

De verhoudingen tussen primaire doelgroep/secundaire doelgroep zijn marginaal gewijzigd. Indeling woningzoekenden naar huidige woonsituatie: per ultimo 2007 aantal Percentage Zelfstandig Onzelfstandig

1442 547

72 28

per ultimo 2006 aantal Percentage 1261 458

73 27

blz. 25 Indeling woningzoekenden naar leeftijdscategorie: per ultimo 2007 aantal Percentage

Leeftijd Jonger dan 18 jaar 18 t/m 24 jaar 25 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 en ouder Totaal

0 319 348 281 266 372 307 96

0 16 18 14 13 19 15 5

0 274 284 269 216 334 249 93

0 16 17 16 13 19 14 5

1989

100

1719

100

leeftijd woningzoekenden

2500 aantal woningzoekenden

per ultimo 2006

2000

> 74 jr

1500

65-74 jr 55-64 jr

1000

45-54 jr 35-44 jr

500

25-34 jr

0

18-24 jr

2007 2006 2005 2004 2003 Woningmutaties:

Huurklasse € < 250 250-300 300-350 350-400 400-450 > 450 Totaal

Aantal Percentage Aantal mutaties percentage woningen 2007 2007 2007 2007 259 371 279 415 665 327

11 16 12 18 29 14

63 67 40 26 87 26

20 22 13 8 28 9

2.316

100

309

100

Van de 309 opgezegde woningen, zijn of worden 51 woningen in het kader van ons voorraadplan verkocht, voor het merendeel aan huurders, en zijn 18 woningen - bestemd voor sloop – vrijgekomen.

blz. 26

aantal mutaties

400

woningmutaties per huurklasse

300

> 400 350 - 400

200

300 -350 250 - 300

100

< 250 0 2007

2006

2005

2004

2003

Huurverhoging per 1 juli 2007: In 2007 is het huurbeleid vormgegeven op basis van de volgende uitgangspunten: 1. de door de rijksoverheid vastgestelde grenzen 2. het bereikbaar houden van voldoende woningen voor de primaire doelgroep 3. de marktpositie van de woningen 4. de financiële continuïteit van De Bouwvereniging De uitkomst van bovengenoemde uitgangspunten heeft geresulteerd in een gemiddelde huurverhoging van 1,09%. Voor een klein aantal woningen zijn er specifieke afspraken gemaakt over de huurverhoging. Dit betreft wisselwoningen en woningen, die verhuurd worden aan zorginstellingen. Daarnaast kregen een klein aantal woningen op grond van marktpositie en andere redenen (zoals bevriezing van huren van woningen die afgebroken worden) een andere huurverhoging. Voor de overige woningen is er een huurverhoging van 1,1% vastgesteld. Bezwaren huurverhoging, verzoeken om huurverlaging In 2007 hebben 0 (0) huurders bezwaar gemaakt tegen de jaarlijkse huurverhoging. Op grond van onderhoudsklachten heeft één (twee) huurder in 2007 een bezwaar ingediend bij De Bouwvereniging. Deze klachten zijn rechtstreeks bij de huurcommissie ingediend, en de huurcommissie heeft het bezwaar toegekend. Omdat dit een woning betrof in Midlum, waarvoor eerst een dorpsvisie wordt opgesteld, is in eerste instantie geen actie m.b.t. een gedeelte van de klachten (vochtoverlast onder de woning) ondernomen. Aangezien het traject van de dorpsvisie, langer duurt dan verwacht, is in februari 2007 actie ondernomen om ook deze klacht te verhelpen.. * De cijfers tussen haakjes betreffen de gegevens van het vorige verslagjaar. Huurprijzen naar doelgroepen en huurtoeslag: Bij de beschrijving van het verhuurbeleid is naar voren gebracht, dat er naar gestreefd wordt voldoende woningen voor de primaire doelgroep beschikbaar te houden. Hoewel bij toewijzing rekening wordt gehouden met het beperken van het beroep op de huurtoeslag, zal toch in veel gevallen deze tegemoetkoming in de woonlasten nodig zijn. Uitgangspunt is dat circa 900 woningen van de huidige voorraad bereikbaar moet zijn voor de primaire doelgroep (Woningmarktonderzoek Companen 2003). Momenteel zijn 876 woningen uit de goedkope voorraad bereikbaar voor de doelgroep. Totaal zijn er 2.263 woningen (goedkoop en betaalbaar) bereikbaar voor huurders met een minimaal inkomen. Door de voorgenomen kwaliteitsverbeteringen en herstructurering zal er in de komende jaren een verschuiving plaatsvinden van goedkoop naar betaalbaar, maar blijft het overgrote deel van de woningvoorraad voldoende voor de doelgroep.

blz. 27 Overzicht huurprijzen en huursubsidie: huursubsidie

Kwaliteitskortingsgrens Laagste aftoppingsgrens Hoogste aftoppingsgrens Aantal woningen < maximum huurgrens Aantal woningen > maximum huurgrens

percentage woningbezit 2007

Aantal woningen 2007

percentage woningbezit 2006

Aantal woningen 2006

38 96

876 2223

42 96

999 2313

98

2263

99

2366

100

2310

100

2395

0

6

0

6

blz. 28 HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Huurdersvereniging Harlingen Het belangrijkste overleg vindt plaats met het bestuur van de Huurdersvereniging Harlingen. Er zijn regelmatig vergaderingen. Onderwerpen in 2007 zijn onder meer geweest: huurbeleid, servicekosten, mutatiebeleid en planmatig onderhoud. Ook de nieuwbouwprojecten Welgelegen, Dwarsstraat en voortgang herstructurering Plan Zuid zijn punten van bespreking geweest. De Bouwvereniging is ook altijd vertegenwoordigd bij de ledenvergadering van de huurdersvereniging. Bewonerscommissies Met een aantal bewonerscommissies wordt regulier of incidenteel over allerlei zaken, voornamelijk betrekking hebbende op leefbaarheid, vergaderd. Dit betreft: C.P.M. Rommestraat Prins Clausstraat Grote Kerkstraat Kerkpad Harnzerhof Marneflat N.O.P. (Noordoosterparkwijk). Daarnaast is er ook overleg met het Plaatselijk Belang van de dorpen Midlum en Wijnaldum, welke contacten zijn geïntensiveerd in verband met het opstellen van dorpsvisies, wat in 2008 zijn beslag gaat krijgen. Klachtencommissie Er is een regionale Klachtencommissie, waarin de corporaties van Harlingen en St. Annaparochie evenredig vertegenwoordigd zijn. Namens De Bouwvereniging heeft mevrouw I. van Keulen zitting in deze commissie. Er is een reglement aanwezig waarin de samenstelling en werkwijze van de commissie wordt geregeld. Er zijn in 2007 geen klachten behandeld over onze organisatie. Plan Zuid Gezien het herstructureringsplan voor Plan Zuid is er intensief overleg met het wijkcomité. In 2007 zijn daarbij de voortgang van het nieuwbouwplan, de uitverhuizing, tijdelijke verhuur van leegstaande woningen aan Carex, woonomgeving en de leefbaarheid in de wijk, terugkerende onderwerpen op de agenda geweest. Bij deze vergaderingen is ook een afvaardiging van de Huurdersvereniging aanwezig. Het wijkservicebureau in de wijk is een plek waar veel contacten plaatsvinden tussen huurders en de door de corporatie betaalde buurtbeheerder. Oosterparkwijk In de Oosterparkwijk is ook een wijkservicebureau. Dit wijkservicebureau wordt bemand door vrijwilligers, waar boven een bestuur functioneert. In het wijkplatform Oosterparkwijk participeert het wijkservicebureau, samen met instanties zoals de gemeente, opbouwwerk en De Bouwvereniging. Het wijkservicebureau krijgt van de woonconsulentes van De Bouwvereniging ondersteuning. Ook wordt door de corporatie de zaalhuur op jaarbasis betaald en worden speciale activiteiten eveneens financieel ondersteund. Woonkompas Een belangrijk instrument voor communicatie met onze huurders is het bewonersblad Woonkompas, dat drie keer in het jaar verschijnt. In dit blad met veel ‘human interest’ worden onze huurders op de hoogte gesteld van allerlei ontwikkelingen bij De Bouwvereniging. Het blad wordt in eigen beheer uitgegeven, met een eigen redactie, met ondersteuning door een communicatiedeskundige. De Huurdersvereniging Harlingen heeft een vaste eigen column in het blad. Internet Ook via www.debouwvereniging.nl kunnen huurders via een speciaal huurdersloket allerlei informatie krijgen over De Bouwvereniging. Men kan folders downloaden, reparatieverzoeken melden en over allerlei projecten aanvullende informatie vinden. Ook wordt een overzicht gegeven van alle van belang zijnde

blz. 29 actualiteiten. Daarnaast kan men zich via de site inschrijven als woningzoekende en reageren op vrijkomende woningen. Overig • Alle overlegstructuren zijn vastgelegd en gebonden aan een daarvoor opgesteld reglement. • Het reglement voor de verhuiskostenvergoeding voldoet aan de eis van de minimale vergoeding van € 5.055 die door het BBSH wordt gesteld. LEEFBAARHEID Door woonconsulentes en opzichters wordt in overleg met huurders veel aandacht besteed aan de leefbaarheid in de wijken. Fysieke maatregelen zoals kappen van bomen, aanpassen van groenvoorzieningen of schoonmaakschema’s zijn ook dit jaar weer uitgevoerd. Ook in Plan Zuid zijn vergaande maatregelen genomen om de leefbaarheid op peil te houden. Om de veiligheid bij leegstaande woningen voorafgaand aan de sloop te waarborgen is er een beveiligingsbedrijf ingezet om (vooral ’s nachts) toezicht te houden. De bijdrage van De Bouwvereniging aan beide wijkservicebureaus, in Plan Zuid en de Oosterparkwijk, worden ook vanuit de budgetten voor leefbaarheid bekostigd. In 2008 wordt voor de overige wijken in Harlingen een buurtbeheerder aangesteld die met name de kwaliteit van de woonomgeving zal bewaken. Daarnaast is De Bouwvereniging vertegenwoordigd in het sociaal team Franekeradeel/Harlingen. In het sociaal team worden samen met allerlei maatschappelijke organisaties probleemsituaties besproken, waarna een plan van aanpak afgesproken wordt. De Bouwvereniging geeft facilitaire ondersteuning (onder meer huisvesting) aan het project Work First, dat via werkervaring door werkzaamheden in diverse wijken, langdurig werklozen weer aan de slag helpt. In totaal is voor een bedrag van ruim € 68.000 uitgegeven aan uitgaven in verband met de leefbaarheid van de verschillende buurten. Het grootste gedeelte daarvan, ruim € 46.000 werd besteed aan lonen en overige kosten van de wijkservicebureaus. Aan speelterreinen in Midlum en Harlingen werd bijna € 8.500 uitgegeven. Het rooien van bomen die hinder opleverden vergde een bedrag van bijna € 10.000. WONEN EN ZORG Met de instellingen Talant, Noorderhaven, Zorggroep Noorderbreedte en ‘s-Heerenloo hebben we regelmatig overleg. Voor de stichting Talant hebben wij een wooncomplex aan de Nieuwstraat gebouwd en verhuurd voor huisvesting van verstandelijk gehandicapten. Ook worden aan Talant enkele woningen in de Weverstraat, na de nodige aanpassingen, verhuurd voor dezelfde doelgroep. Aan de stichting Noorderhaven worden een aantal aangepaste woningen in de Klaverbladstraat verhuurd voor huisvesting van verstandelijk gehandicapten; dit project was een initiatief van de ouders. Aan de Zorggroep Noorderbreedte zijn in de Kerkpoortstraat enkele woningen aangepast en verhuurd voor het verblijf van licht dementerende ouderen. Aan Stichting ’s-Heerenloo is dit jaar een eengezinswoning in de Oosterparkwijk verhuurd voor opvang van licht verstandelijk gehandicapte minderjarige kinderen. Eind dit jaar is dit omgezet in het verhuren van twee aaneengesloten woningen met een uitbreiding van het aantal kinderen. Daarnaast zijn er voorzichtige contacten met een ouderinitiatief en de J.P. van der Bentstichting voor het huisvesten van een woongroep van lichamelijk gehandicapten. Met Zorggroep Noorderbreedte is in 2007 opnieuw overlegd over een groter project in het Oosterpark (zorgsteunpunt, 24 plaatsen groepswonen, 12 plaatsen begeleid wonen en 36 aanleunwoningen). Eind dit jaar bleek de financiële haalbaarheid een struikelpunt, waarbij besloten is voorlopig het plan uit te stellen. De betreffende buurt krijgt in 2008 een opknapbeurt om de levensduur van de woningen met ongeveer zes jaar te verhogen. Het servicepakket Nynke voor senioren blijft in de aanbieding.

blz. 30

DE FINANCIEN Algemeen Het verslagjaar 2007 is afgesloten met een nadelig saldo van € 3.995.756 tegen een voordelig saldo van € 3.532.831 over het boekjaar 2006. De belangrijkste oorzaken van de daling van het resultaat zijn de afboeking in het kader van de minimumwaarderingsregel van € 4,2 miljoen en de hogere onderhoudsuitgaven van circa € 3,9 miljoen. De opbrengst uit verkoop van huurwoningen steeg met ruim € 1,8 miljoen. In de grafiek hierna is de opbouw van de jaarresultaten weergegeven over de jaren 2006 en 2007. 9.500.000 7.500.000 5.500.000 3.500.000 1.500.000 500.000 2.500.000 4.500.000 6.500.000 8.500.000 10.500.000 12.500.000 2007

2006

huren en vergoedingen verkoop vaste activa w aardeveranderingen overige lasten rente leningen en beleggingen

Naast de genoemde eenmalige afwaardering ad 4,2 mln. zijn de volgende onrendabele toppen genomen ten laste van het jaarresultaat 2007: Sloop plan Zuid Project Dwarsstraat: Aanvulling Casa Cara: Afwaardering pand Westerzeedijk:

€ 566.000 € 500.000 € 363.000 € 186.000

Financieringen, beleggingen en liquiditeiten Financieringen In het treasuryjaarplan voor dit verslagjaar is aangegeven dat een bedrag van € 5,4 miljoen aan financieringen zal worden aangetrokken. Dit bedrag is middels één lening ook opgenomen. Deze lening was al afgesloten in 2006 en is per 2 januari 2007 gestort. In april 2006 zijn met de Fortis Bank financieringscontracten afgesloten waar deze lening een onderdeel van was. De bij de Fortis Bank afgesloten leningen zijn extendible-fixe leningen. Extendible betekent dat de geldgever het recht heeft om de lening na een afgesproken termijn met variabele rente (periode 1) te verlengen tegen een vooraf afgesproken vaste rente (periode 2). Inmiddels zijn beide leningen die op deze manier zijn afgesloten in de e 2 periode aangekomen en worden er geen renterisico’s meer gelopen. In 2007 zijn geen nadere leningscontracten afgesloten. Wel is het volledige deel van de roll-over leningen opgenomen. Een deel hiervan is als deposito bij de huisbankier uitgezet. In 2008 zal er een fixe-lening ad. € 4 miljoen moeten worden afgelost. Voorlopig zal deze intern geherfinancierd worden met eigen middelen. Er zullen doordat projecten vertraging in de aanvang oplopen in 2008 geen nieuwe leningen nodig zijn.

blz. 31

Beleggingen en liquiditeiten Per 31 december 2007 waren de tijdelijk beschikbare liquiditeiten belegd op een depositorekening van € 7 miljoen tot 18 januari 2008 tegen 4,14% en een rekening-courant bij de ABN Amro Bank. Het saldo op deze rekening-courant bedroeg per genoemde datum ruim € 2,5 miljoen tegen een rentevergoeding van 4,57%. (eenmaands euribortarief minus 0,25%). Solvabiliteit De basis voor het toekomstig financieel beleid is vastgelegd in de integrale meerjarenraming tot en met het jaar 2017 en het financieel statuut. Volgens deze meerjarenraming, waarin rekening gehouden wordt gehouden met de herstructureringsopgave vanuit het nieuwe voorraadplan zoals dat in 2006 is vastgesteld, daalt de solvabiliteit tot 27 % in het jaar 2017. De eventuele investeringen in nieuwbouw van Woningstichting Almenum, waarmee een intentie tot fusie per 1 januari 2009 is overeengekomen, zijn hierin niet meegenomen. Als dit plan wordt uitgevoerd blijft de solvabiliteit in alle prognosejaren boven de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 2008. De berekening van de solvabiliteit is gebaseerd op waardering tegen bedrijfswaarde. Daarbij is aansluiting gezocht bij de door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) gehanteerde methode om het eigen vermogen en de solvabiliteit berekend op basis van de historische kostprijs, te corrigeren voor de bedrijfswaarde. Het voordeel hiervan is dat er geen extracomptabele berekeningen hoeven plaats te vinden om het juiste jaarresultaat op basis van de bedrijfswaarde te berekenen. Deze berekeningen kunnen namelijk niet aan de bedrijfsadministratie worden ontleend omdat deze uitgaat van waardering tegen historische kostprijs. Rekening wordt gehouden met de zogenoemde rentabiliteitswaardecorrectie, dat wil zeggen het verschil tussen de werkelijke rentevoet van de leningen en het discontopercentage waartegen de kasstromen vanuit de leningscontracten contant worden gemaakt. Het CFV heeft voor onze corporatie een minimale solvabiliteit berekend van 17,4%. Dit minimaal benodigde weerstandsvermogen is samengesteld uit een basisrisico voor gewone bedrijfsuitoefening van 5% verhoogd met opslagen voor extra risico’s. De belangrijkste opslagen betreffen extra risico’s voor verkoopafhankelijkheid ( 4,4%) en voor projecten (3,4%). Intern wordt een minimale solvabiliteit van 15% gehanteerd. solva bilite it

m inim um volge ns CFV

70 60 50 40 30 20 10 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bij de berekening van de solvabiliteitsontwikkeling in de komende tien jaren is onder andere rekening gehouden met: • nieuwbouw van 440 huurwoningen • nieuwbouw en verkoop van 172 koopwoningen • sloop van 315 huurwoningen • verkoop van 205 bestaande huurwoningen

blz. 32 De huurverhoging is de komende 10 jaren gesteld op 2,25%, met een verhoging voor de komende tien jaren voor harmonisatie van 0,70% in 2008 en de jaren daarna aflopend met 0,05% tot gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. Voor de kostenstijgingen is eveneens rekening gehouden met 2,25%. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen is in 2008 circa € 116.000 en in de volgende jaren 2,25% per jaar hoger. De uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn toegelicht bij de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling. De verwachte ontwikkeling van het eigen vermogen is in de volgende grafieken aangegeven voor zowel waardering tegen historische kostprijs als tegen bedrijfswaarde. Bij de berekening op basis van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de opbrengsten in de komende tien jaren uit verkoop van huurwoningen op basis van mutatiecijfers. Van de meerwaarde van de bedrijfswaarde van de activa ten opzichte van de boekwaarde is een/derde gedeelte niet meegerekend uit voorzichtigheidsprincipe.

60

Verwachte ontwikkeling van het eigen vermogen in miljoenen euro's op basis waardering historische kostprijs

Verwachte ontwikkeling van het eigen vermogen in miljoenen euro's op basis bedrijfswaarde 60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

In de meerjarencijfers zijn een aantal invloeden nog niet meegenomen welke nog niet bekend zijn maar wel van materiële betekenis zijn om ze te noemen. Zoals hierna genoemd zijn corporaties per 2008 volledig belastingplichtig geworden voor de Vennootschapsbelasting (VPB). Aangezien het fiscale regime bijna geen afschrijvingen toestaat op verhuurde activa en de aftrek van de onrendabele toppen ook beperkt tot nagenoeg nihil zal dit waarschijnlijk leiden tot een forse belastingafdracht. Hiervoor zal aanvullend geleend dienen te worden wat de financieringslasten zal doen laten stijgen. Daarnaast is het ministerie van plan corporaties een heffing op te leggen om probleemwijken elders in het land aan te pakken. Dit zal ook ten laste gaan van ons vermogen en daarmee de investeringscapaciteit om dit in eigen leefomgeving in te zetten. Per 1-1-2009 is de intentie een fusie aan te gaan met woningstichting Almenum. De exploitatie cijfers van Almenum zijn nog niet verwerkt in de voorliggende meerjarencijfers. Belastingplicht voor de vennootschapsbelasting In het Belastingplan 2006, welke per 1 januari 2006 van kracht werd, is geregeld dat corporaties over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dienen te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben hierover een vaststellingsovereenkomst (VSO) in februari 2007 gepresenteerd. De Bouwvereniging heeft besloten de VSO te ondertekenen. Er waren twee keuzes. Te weten: Model 1: De commerciële activiteiten onderbrengen in een BV en gebruik maken van een aantal buffers waarbinnen een vrijstelling gold.

blz. 33 Model 2: De belaste activiteiten in de corporatie laten en middels een gescheiden administratie de belastingplicht berekenen zonder gebruik te maken van buffers over de commerciële activiteiten. Er is voor model 1 gekozen, dit is in augustus 2007 doorgegeven aan de belastingdienst. De VSO zou dan gelden voor vijf jaar na de startdatum van 1 januari 2006. Echter met Prinsjesdag kwam het kabinet met het voornemen dat de partiële belastingplicht werd omgezet in een integrale belastingplicht. Zonder noemenswaardige tegenstand is dit voorstel door de eerste en tweede kamer aangenomen en zijn woningcorporaties vanaf 1 januari 2008 volledig belastingplichtig. Aan het eind van het jaar is vervolgens de vigerende VSO opgezegd door de belastingdienst. Corporaties werd de mogelijkheid gegeven de modelkeuze te herzien voor de twee jaar die golden voor de eerste vso. De bouwvereniging is bij modelkeuze 1 gebleven. Er is in het verleden al een BV opgericht en voor de fiscale balans dienen de commerciële activiteiten die buiten de gestelde buffers vielen voor de jaren 2006 en 2007 te worden aangegeven. De “Woningbeheer Participatie BV” was al belastingplichtig. Op basis van haar bestaande werkzaamheden resulteerde hier een belastingplicht uit van € 71.456 over de winst ad € 284.749 van de BV. Daarnaast dient er belasting betaald te worden over de BTW belaste diensten die zijn uitgevoerd ten behoeve van huurders (ontstoppingsfonds, onderhoudsfondsen het glasfonds). De te betalen belasting hierover bedraagt voor de jaren 2006 en 2007 € 1.091 en is in 2007 meegenomen. Rentederivaten Behalve de onder financieringen toegelichte twee extendible-leningen waarin diverse rentederivaten zijn verwerkt, is bij de ABN Amrobank in 2003 een CAP afgesloten van 5,5% voor een roll-over lening van € 4.000.000 met een driemaands euribor rente over een periode tot het jaar 2014. Renterisico’s leningportefeuille In het treasurystatuut is vastgelegd dat het renterisicovolume in enig jaar maximaal 15% mag bedragen van de som van de totale renterisicovolumes in de eerstkomende tien jaren. Voor de periode 2008 t/m 2017 is het aldus berekende maximum € 12.400.000.

renterisico's x € 1.000 20.000

renteconversies nieuwe leningen inclusief herfinanciering variabel rente leningen zonder cap

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Uit de grafiek valt op te maken dat in de jaren 2013 en 2015 zich een overschrijding voordoet. Dit is een gevolg van de forse nieuwbouwinvesteringen die in die jaren plaatsvinden. De praktijk leert echter dat er nog wel verschuivingen in het investeringstempo zullen plaatsvinden zodat bovenstaande overschrijdingen zich niet zullen voordoen. Als dat wel het geval is zullen tijdig maatregelen worden genomen om de renterisico’s te beheersen.

blz. 34 Risico beheersing Woningcorporaties hebben te maken met grote geldbewegingen. Er komt een constante kasstroom aan geld binnen en er gaat een grote kasstroom aan geld de organisatie weer uit. Dit vergt een goede beheersing van de kasstromen. De bouwvereniging heeft hier als maatschappelijk ondernemer permanent aandacht voor. Binnen De bouwvereniging is een planning- en control cyclus opgezet. Dit begint met de begroting plus de meerjarenbegroting. Deze worden getoetst aan voorgaande begrotingen. Vervolgens worden gedurende het jaar op vooraf gezette tijden toetsen gemaakt voor het management en de Raad van Commissarissen om vast te stellen hoe de prognose van de resultaten is ten opzichte van de opgestelde begroting. De (meerjaren) begrotingen worden opgesteld op basis van de bedrijfswaarde zodat alle gebeurtenissen die zich voordoen binnen het bedrijf en binnen de woningvoorraad zich vertalen in de bedrijfswaarde en daarmee het beschikbare vermogen. In 2007 is begonnen met het stelsel van de administratieve organisatie, die uiteindelijk alle stromen van middelen regelt, opnieuw vast te leggen. Er is hard aan gewerkt de procedures te vernieuwen en vast te leggen. Deze zijn voor alle medewerkers makkelijk benaderbaar. In 2008 moet de hele beschrijving van de AO en het daarbij behorende interne controle plan gereed zijn. Risico’s worden zodoende zoveel mogelijk beperkt. Voor het afbakenen van de financiële risico’s wordt gewerkt met een actueel financieel statuut welke in 2007 is vastgesteld. Het treasurystatuut maakt hiervan geen onderdeel meer van maar is een losstaand document. Hierin zijn beschreven waaraan dient te worden voldaan voor het beheer van de leningportefeuille en onder welke voorwaarden middelen belegd kunnen worden. Het stelsel van de administratieve organisatorische maatregelen, het treasurystatuut en de daarbij horende interne controles is de basis voor een goede interne beheersing van risico’s binnen De Bouwvereniging. In het financiële statuut onder andere aandacht gegeven aan de ontwikkelingen in het landelijke en lokale volkshuisvestingsbeleid in relatie tot de financiën, de doelstellingen op financieel terrein, de waardering van bestaande exploitaties, investeringen, huurbeleid, het financierings- en beleggingsbeleid en het werkkapitaalbeheer. Daarnaast zijn zaken als taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden en informatievoorziening geregeld. Tenslotte is een risicobeheersingsysteem opgezet om de risico’s in projecten te bewaken. Met bovenstaande maatregelen is de risicobeheersing geregeld binnen De Bouwvereniging. Bezwaren van onroerend goed Per ultimo 2007 zijn er geen onroerende goederen bezwaard met hypothecaire of andere verplichtingen.

blz. 35

VERBINDINGEN De Bouwvereniging heeft de Woningbeheer Participatie B.V. in 2001 opgericht met als voornaamste doel het deelnemen en participeren in één of meer ondernemingen die in het bijzonder werkzaam zijn in de projectontwikkeling voor woningbouw. De stichting De Bouwvereniging is voor 100% aandeelhouder van de Woningbeheer Participatie B.V. De directeurbestuurder van De Bouwvereniging is ook directeur (alleen/zelfstandig bevoegd) van de Woningbeheer Participatie B.V. Er zijn geen andere personen in dienst van deze B.V. Het toezicht van de B.V. berust bij de Raad van Commissarissen. Deze heeft dezelfde samenstelling als de Raad van Commissarissen van stichting De Bouwvereniging. Woningbeheer Participatie B.V. heeft in 2007 een positief resultaat na aftrek van de te betalen belastingen behaald van € 213.292. Ultimo 2007 heeft de Bouwvereniging € 548.755 voor gefinancierd via een rekening courant verhouding met de Woningbeheer Participatie B.V. Tussen de hieronder beschreven verbindingen van Woningbeheer Participatie B.V. en Woningbeheer Harlingen worden geen rekeningcourant verhoudingen aangehouden. Verbindingen van de Woningbeheer Participatie B.V. met andere rechtspersonen: 1. Als vennoot in de “V.O.F. Zuiderhaven”. 2. Een 50% belang in de “Kanaalweg B.V.” ad 1. V.O.F. Zuiderhaven In december 2004 is de Woningbeheer Participatie B.V. samen met de Heijmans Vastgoed B.V. te Rosmalen een vennootschap onder firma aangegaan onder de naam “VOF Zuiderhaven”. Deze VOF is gevestigd te Almere en heeft als doel het voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkelen, realiseren en verkopen van 185 woningen en appartementen. Hieronder zijn begrepen 38 huurappartementen die door De Bouwvereniging van de VOF zullen worden aangekocht en geëxploiteerd in de sociale huursector. De administratie wordt gevoerd door Heijmans Vastgoed B.V. De beide directeuren vormen het directieteam (J.J. van Weerlee namens Woningbeheer Participatie B.V. en A.J. de Ruiter namens Heijmans Vastgoed B.V.) Door beide partijen zijn gronden ingebracht voor de realisatie van het project. Het doel van de deelname in dit project is het in exploitatie nemen van 38 huurappartementen beneden de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag, waarbij de onrendabele top voor een groot deel wordt terugverdiend door baten uit de commerciële activiteiten. De risico’s en baten uit deze activiteiten worden op fifty/fifty basis verdeeld. De risico’s worden beperkt door het uitgangspunt dat niet eerder met de bouw van de koopwoningen- en appartementen wordt begonnen voordat 70% van de (deel)projecten zijn verkocht aan derden. De voorfinanciering van deze commerciële projecten wordt voor ons aandeel van 50% gefinancierd vanuit de Woningbeheer Participatie B.V. naar de VOF. Deze middelen aan de Participatie B.V. worden verstrekt door de Bouwverenging als toegelaten instelling. Deze voorfinanciering is echter beperkt van omvang en duur omdat de afnemers termijnbedragen in rekening worden gebracht. Per ultimo december was er voor € 56.774 voor gefinancierd. Daarnaast is er inzake winstuitkeringen en te vergoeden toezichtkosten nog een bedrag ad € 613.418 te vorderen van de VOF. Eind 2007 werd er druk gebouwd aan de 38 huurappartementen. Na de oplevering hiervan zijn er 79 woningen door de VOF gerealiseerd en allemaal verkocht. Voor de realisatie van de overige 106 woningen dient er eerst overeenstemming te zijn met de gemeente over de bouwvergunning. Hierna zal begonnen worden met de verkoop. De bouw zal starten bij een verkocht percentage van 70%. Woningbeheer Participatie B.V. heeft over 2007 recht op een winstuitkering van € 211.133 vanuit de VOF Zuiderhaven. ad.2 Kanaalweg B.V. In april 2005 is door de Woningbeheer Participatie B.V. samen met Noppert Heerenveen Vastgoed B.V. de Kanaalweg B.V. opgericht. Beide aandeelhouders participeren voor 50% in de Kanaalweg B.V. door middel

blz. 36 van een kapitaalstorting van elk € 9.000. De beide directeuren van de aandeelhouders vormen de directie van de Kanaalweg B.V. Het doel van deze B.V. is het aan- en verkopen van registergoederen en het verrichten van projectontwikkelingwerkzaamheden in de ruimste zin van het woord in het gebied gelegen aan en in de nabijheid van de Kanaalweg in Harlingen. De administratie wordt gevoerd door Noppert B.V. te Heerenveen. Per ultimo 2007 is door de Woningbeheer Participatie B.V. € 200.000 voorgefinancierd aan de Kanaalweg B.V. vanuit een rekening-courantverhouding met De Bouwvereniging. Er worden inmiddels voorbereidingen getroffen om verdere financiering van activiteiten door de Kanaalweg B.V. extern te regelen. Het belang voor De Bouwverenging van deelname via dochteronderneming Woningbeheer Participatie B.V. in de Kanaalweg B.V. is om op middellange en langere termijn op deze aantrekkelijke locatie sociale huurwoningen te kunnen bouwen en te exploiteren, waarvan een gedeelte van de onrendabele top terug kan worden verdiend door resultaten op de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen. Ultimo 2007 heeft Woningbeheer Participatie B.V. uit hoofde van te declareren uren voor de ontwikkeling een vordering van € 107.261 op de Kanaalweg B.V.

blz. 37

OVERZICHT VAN ONRENDABELE INVESTERINGEN In 2007 is er voor een bedrag van € 1,6 mln onrendabel geïnvesteerd. De verdeling hiervan ziet er als volgt uit: • • • •

Sloop Plan Zuid Dwarsstraat 4 woningen Oplevering Casa Cara, 36 woningen Afboeking van strategische positie

€ 566.000 € 500.000 € 363.000 € 186.000

In plan zuid zijn een tweetal complexen woningen gesloopt. De lasten die betrekking hebben op de huurwoningen zijn als onrendabele investering verantwoord. De lasten welke betrekking hebben op de toekomstige koopwoningen zijn geactiveerd. Deze worden bij de realisatie van de koopwoningen verrekend. De Dwarsstraat zou worden gerealiseerd met behulp van een werklozenproject. Dit is helaas niet van de grond gekomen waarna de woningen alsnog volledig door een aannemer worden gebouwd. Dit heeft wel tot gevolg, mede door een erg lage huurprijs, dat de onrendabele top op deze woningen hoog is. In de woningen van Casa Cara is meer geïnvesteerd dan aanvankelijk begroot, daarnaast zijn de netto huren iets minder hoog dan begroot. Dit heeft geresulteerd in een extra afboeking. In het verleden is een pand aan de Westerzeedijk aangekocht als strategisch positie. Voorlopig zijn nog hier geen concrete ontwikkelplannen voor. Derhalve is de aankoop afgewaardeerd naar nihil. Naast de hierboven gepresenteerd onrendabele toppen is er in 2007 voor een bedrag van € 4,2 mln afgeboekt op de bestaande activa. Ieder jaar wordt de toets boekwaarde versus de bedrijfswaarde gedaan. Eenmaal per 3 jaar wordt beoordeeld welke bedrijfswaarden op complexniveau structureel lager liggen dan de boekwaarde. In 2007 heeft deze toets plaatsgevonden en geresulteerd in een afboeking op vele verschillende complexen.

blz. 38

GECONSOLIDEERDE BALANS PER Activa 31-12-2007

31-12-2006

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste exploitatie

44.809.904 7.617.817 1.864.717

DEELNEMINGEN

subtotaal vaste activa

47.491.656 6.153.002 1.801.929 54.292.438

55.446.587

9.000

9.000

54.301.438

55.455.587

166.234 551.642

154.986 321.580

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen - Huurdebiteuren - Belastingen en sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa

Liquide middelen

subtotaal vlottende activa

totaal activa

82.729 4.018 22.687 1.162.311

84.671 21.813 15.065 661.144 1.271.745

782.693

9.917.003

8.203.841

11.906.624

9.463.100

66.208.062

64.918.687

blz. 39

31 DECEMBER 2007 (NA WINSTBESTEMMING) Passiva 31-12-2007

31-12-2006

EIGEN VERMOGEN - Overige reserves - Resultaat boekjaar

23.735.007 -3.995.756

20.202.176 3.532.831 19.739.251

VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele toppen

23.735.007

217.916

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid en kredietinstellingen

43.828.259

38.544.811

43.828.259

38.544.811

KORTLOPENDE SCHULDEN -

Rekening Courant Banken Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale verzekeringen Schuld aan de VOF Zuiderhaven Overige schulden Overlopende passiva

totaal passiva

321 771.582 306.511

205.733 238.574 993.226 77.702 1.123.634

108.890 1.235.332

2.422.636

2.638.869

66.208.062

64.918.687

blz. 40

GECONSOLIDEERDE WINST EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2007 boekjaar 2007

boekjaar 2006

10.004.353 230.193 27.771 4.589.211 211.133 323.097

10.024.384 224.205 27.771 2.726.979 301.463 219.609

Som van de bedrijfsopbrengsten

15.385.758

13.524.411

BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op vaste activa - Waardeveranderingen vaste activa - Erfpachten - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoud door derden - Overige bedrijfslasten

1.057.565 5.987.018 1.869 1.660.228 170.982 303.991 6.302.313 2.518.312

1.049.532 502.854 1.869 1.653.278 172.933 300.327 2.450.827 2.451.575

Som van de bedrijfslasten

18.002.278

8.583.195

BEDRIJFSRESULTAAT

-2.616.520

4.941.216

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN - Rentebaten - Rentelasten

577.419 -1.885.198

270.670 -1.594.069

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Vennootschapsbelasting

-3.924.299 71.457

3.617.817 84.986

NETTORESULTAAT

-3.995.756

3.532.831

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Resultaat VOF Zuiderhaven - Overige bedrijfsopbrengsten

blz. 41

KASSTROOMOVERZICHT boekjaar 2007

(bedragen x € 1000)

boekjaar 2006

Kasstroom uit operationele activiteiten:

Exploitatieresultaat voor toegerekende rente Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - VPB - Waardeveranderingen MVA Veranderingen in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie onderhanden projecten - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

-

-2.616

4.941

1.058 -71 5.088

1.050 -85

-11 -230 -489 -216

-8 435 804 227 -946

1.458

2.513

7.364

Mutatie voorzieningen

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

577 -1.885

271 -1.594 -1.308

-1.323 1.205

totaal operationele activiteiten

6.041

Kasstroom uit investeringsactiviteiten: Investeringen in materiele vaste activa Desinvesteringen in materiele vaste activa Mutatie voorziening onrendabele toppen Toename financiele vaste activa Afname financiele vaste activa

-5.822 828 218

-3.730 1.130 -2.575

-4.776

totaal investeringsactiviteiten

-5.175

Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

5.400 -116

7.800 -3.211

totaal financieringsactiviteiten

5.284

4.589

totale netto-kasstroom

1.713

5.455

blz. 42

WAARDERINGSGRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING Algemeen: De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360. Aangegane verplichtingen Als gevolg van wijziging van RJ-252 is het niet langer toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken op de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 worden de door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De presentatie van de balans over het boekjaar 2006 is, hoewel geen sprake is van wijzigingen in het eigen vermogen en resultaat over dat boekjaar, voor vergelijkingsdoeleinden aangepast. Het balanstotaal is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met € 1.346.000. De effecten die van de aangegeven correcties uitgaan zijn ook doorgevoerd in de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2006 van de kengetallen. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijging- of vervaardigingprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De exploitatie van de woningen wordt op complexniveau beoordeeld. Periodiek, eens per drie jaar, wordt beoordeeld of er structurele wijzigingen hebben plaatsgevonden in de verschillen tussen boekwaarde en bedrijfswaarde; zo ja dan worden deze verschillen geactiveerd of afgeboekt. Daarbij wordt uitgegaan van de al bestaande complexindeling die gebaseerd is op eenduidige product-, markt-, en beheerkenmerken. Deze beoordeling heeft in dit verslagjaar plaatsgevonden en geleid tot een herwaardering. De eerstvolgende beoordeling van de ontwikkelingen van de bedrijfswaarde ten opzichte van boekwaarde vindt plaats in het boekjaar 2010. De vorige beoordeling was in het boekjaar 2007. Bij het samenstellen van de balans en winst- & verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. Balanswaardering: Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen die berekend zijn op het annuïtaire systeem. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze leiden tot uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Dit geldt alleen voor na-investeringen die hoger zijn dan € 5.000 per woning. Alle overige nainvesteringen komen ten laste van de exploitatie in het jaar waarin de uitgaven worden gedaan. Alle afschrijvingen van onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gebaseerd op annuïteiten op basis van 7,5%.

blz. 43 Op grond wordt niet afgeschreven. Wanneer woningen op eigen grond worden afgebroken wordt tot herwaardering van de grond overgegaan zodra bekend is welke vervangende nieuwbouw op de vrijgekomen grond wordt gerealiseerd. Deze grond wordt dan gewaardeerd tegen een fictieve prijs van € 16.100 per kavel voor grondgebonden woningen en € 12.900 voor overige woningen (prijspeil 2007). De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: jaarlijkse huurverhoging van 2,25%, huurverhoging voor 2008 is 1,6%. voor de jaren 2008 t/m 2017 een huurharmonisatie bij mutaties jaarlijks aflopend met 0,05%. In 2008 bedraagt de harmonisatie 0,70%, in 2017 nog 0,25% van de totale huursom. jaarlijkse lastenstijging 2,25%, stijging kosten onderhoud 3,25% norm voor kosten algemeen beheer per woning vanaf 2007 € 901 norm voor belastingen en verzekering per woning vanaf 2007 € 333 huurderving 1% disconteringsvoet van 6,00% de actuele waarde van de grond wordt gevormd door de historische kostprijs of de eerder genoemde fictieve waarde bij herstructurering. norm voor dagelijks onderhoud € 479 verkoop van 205 huurwoningen in de komende tien jaar, jaarlijks afnemend van 36 woningen in 2008 tot 13 woningen in 2017. Deze aantallen zijn gebaseerd op de ervaringscijfers van de afgelopen jaren, rekening houdend met een daling door verkoop van het voor verkoop beschikbaar aantal woningen met bijbehorende mutatiegraad. de bedragen voor planmatig onderhoud worden ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting sloop van 315 huurwoningen conform het voorraadplan 2007. Met door de overheid verplicht opgelegde heffingen is geen rekening gehouden. De exploitatieperiode wordt gesteld op 50 jaar. De minimum exploitatieperiode blijft 10 jaar tenzij een complex in de tienjaarsmeerjarenbegroting als sloopcomplex is meegenomen; dan wordt de exploitatieperiode gesteld op het aantal jaren tot de voorgenomen sloop. Het percentage van de disconteringsvoet is gebaseerd op de (verwachte) gemiddelde rentevoet van de externe financiering op langere termijn zoals die algemeen in de branche als reëel wordt verondersteld. De bedrijfswaarde is berekend op complexniveau. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen huurwoningen die zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen plus aangegane verplichtingen na aftrek van de onrendabele top. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de afschrijvingen volgens het annuïtaire systeem. De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen. Er worden alleen die investeringen geactiveerd die het bedrag van € 5.000 per eenheid te boven gaan, terwijl alle uitgaven in verband met de automatisering van onze administratie en dienstverlening geheel in het jaar van de uitgaaf ten laste van het resultaat worden gebracht. De reden daarvan is de vrij korte en, gezien de snelle ontwikkelingen, bovendien onzekere periode dat daarvan gebruik kan worden gemaakt. Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen (aandelenkapitaal) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de standaardprijzen. Deze prijzen worden regelmatig aangepast aan de laatstbetaalde inkoopprijzen.

blz. 44 Onderhanden projecten De onderhanden projecten betreffen koopprojecten die zijn gewaardeerd tegen de op de balans bestede bedragen onder aftrek van ontvangen termijnen. Overige vorderingen De overige vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling van het SPW is een toegezegd-pensioenregeling. Stichting De Bouwvereniging heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overig De geldleningen zijn opgenomen tegen nominale waarde, evenals de hierboven nog niet toegelichte vorderingen en kortlopende schulden. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

Bedrijfsopbrengsten Huren Het huurniveau is gebaseerd op de wettelijke regels met betrekking tot de algemene jaarlijkse huuraanpassing. Deze huuraanpassing vindt plaats op basis van het voor dat jaar opgestelde huurbeleidsplan. De huurderving als gevolg van leegstand door sloop of verkoop wordt ten laste gebracht van respectievelijk kosten door beëindiging exploitaties (waardeverandering vaste activa) en het verkoopresultaat. De frictieleegstand en overige leegstand komen in mindering op de huuropbrengsten. Bedrijfslasten Waardeverandering vaste activa Onder waardeverandering vaste activa worden alle lasten verantwoord die verband houden met verschillen tussen boekwaarden en bedrijfswaarden evenals alle lasten die samen hangen met de beëindiging van de exploitatie van een complex zoals boekwaarden, sloopkosten, verhuiskosten bewoners en overige kosten. Bij het bepalen van het moment waarop de verschillen tussen boekwaarde (stichtingskosten) en bedrijfswaarde bij nieuwbouwprojecten ten laste van het resultaat worden afgeboekt is de formulering “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” van toepassing. Onder intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd wordt verstaan: • alle bestuurlijke en toezichthoudende organen hebben ingestemd met de bouwplannen • de bouwplannen liggen vast met betrekking tot het aantal te bouwen eenheden en de huurprijs • met externe partijen als gemeente en huurdersvereniging zijn bindende afspraken gemaakt • met de aannemer(s) is/zijn verregaande afspraken gemaakt over de aanneemsom(men) Lasten onderhoud Hieronder zijn begrepen de totale kosten van onderhoud onder aftrek van salarissen en sociale lasten eigen dienst. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening, zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten etc.

blz. 45

Rentebaten De rentebaten bestaan uit de opbrengsten van de belegging van het eigen vermogen dat niet voor interne financiering is aangewend. Belastingen Hieronder is opgenomen de ultimo 2007 verschuldigde vennootschapsbelasting uit hoofde van de VSO over de boekjaren 2006 en 2007. Op basis van deze VSO is vennootschapsbelasting verschuldigd over commerciële activiteiten voor zover deze niet vrijgesteld zijn in de buffers. Op de peildata 1 januari 2006 en 1 januari 2007 beschikten wij over de volgende activa die zijn ondergebracht in de bufferruimte en derhalve bij de bepaling van de verschuldigde vennootschapsbelasting zijn vrijgesteld: 1-1-2006 1-1-2007 Buffer dure huurwoningen 5 5 Buffer parkeervoorzieningen 52 52 Buffer bedrijfsmatig o/g < 1000 m2 850 850

blz. 46 huidig boekjaar

vorig boekjaar

TOELICHTING OP DE BALANS VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

44.809.904 7.617.817 1.864.717

47.491.656 6.153.002 1.801.929

Totaal

54.292.438

55.446.587

1. Onroerende zaken in exploitatie grond Saldo begin boekjaar: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

woningen

garages en winkels

totaal huidig boekjaar

totaal vorig boekjaar

10.848.928 56.207.839 0 -19.590.480 10.848.928 36.617.359

215.546 -190.176 25.370

67.272.313 -19.780.656 47.491.657

68.370.586 -19.091.069 49.279.517

3.422.172 -6.509.620 -885.721 1.291.415

0 -1.098.274 -888.001 198.413

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correcties afschrijvingen

466.376 -187.727 0 0

2.955.796 -6.321.893 -882.216 1.291.415

278.649

-3.504

Saldo Saldo einde boekjaar: - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen

-2.956.898

-3.504

-2.681.753

-1.787.862

11.127.577 52.841.742 0 -19.181.281

215.546 -193.680

64.184.865 -19.374.962

67.272.313 -19.780.657

Boekwaarde:

11.127.577 33.660.461

21.866

44.809.904

47.491.656

In 2007 zijn de 36 appartementen Casa Cara opgeleverd die tegen de bedrijfswaarde is geactiveerd ad. € 3.422.172. De desinvesteringen hebben betrekking op: Grond: - correctie aanschafwaarde in verband met verkoop woningen - correctie aanschafwaarde in verband met sloop woningen totaal Woningen: - correctie aanschafwaarde in verband met verkoop woningen - correctie aanschafwaarde in verband met sloop woningen - afwaardering lagere bedrijfswaarde woningen totaal

-145.896 -41.831 -187.727 -1.061.890 -1.045.066 -4.214.937 -6.321.893

In de wijk Plan Zuid is in 2007 een aanvang gemaakt met de herstructurering. De totale sloop bedraagt 117 woningen. Hiervoor in de plaats komen 47 huurwoningen en 44 koopwoningen. Deze woningen zullen naar verwachting in de jaren 2009 en 2010 worden opgeleverd en worden verkocht en verhuurd. Op het moment van verkoop van de koopwoningen wordt de uit de sloop beschikbaar gekomen grond geherwaardeerd voor een bedrag ad € 1005.400. De grond voor de huurwoningen wordt geherwaardeerd voor € 659.600; in totaal wordt in beide jaren een bedrag ad € 1.665.000 ten gunste van het resultaat gebracht. Bij het opstellen van de begroting voor 2008 is de toets gedaan tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde. Hieruit bleek dat een aantal complexen structureel een lagere bedrijfswaarde hebben dan dat de boekwaarde is. In totaliteit is op deze complexen € 4,2 mln afgewaardeerd. De vergelijking tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde wordt ieder jaar opgesteld. Eens per 4 jaar wordt bepaald of de lagere bedrijfswaaarde structureel is, hierop wordt de afboeking, danwel bijboeking bepaald. Gemiddelde boekwaarde per woning

opbouw woningbestand naar huurhoogte

700

21.000

600

20.000

500

19.000

300

2007

3.000

Aantal woningen ultimo jaar

2001 2.500

400 200 100

Verkoop en sloop van woningen komend boekjaar

2007

2.500

2006

2.000

2005

1.000 1.500 aantal woningen

2004

500

2003

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

2002

2.000

0

17.000

2001

18.000


vorig boekjaar

De Bouwvereniging verwacht in 2008 36 huurwoningen te verkopen. Er worden er geen woningen gesloopt in 2008. De verkoop zal een kasstroom aan liquide middelen van € 4,1 mln opleveren en na afwaardering van de boekwaarde een positieve bijdrage aan het bedrijfsresultaat (voor belastingen) hebben van € 3,5 mln. In totaliteit zijn er per ultimo 2007 464 woningen aangewezen voor verkoop, die bij mutatie te koop worden aangeboden. Afschrijvingsmethode en -termijnen De vaste activa wordt afgeschreven in een periode van 50 jaar op basis van het annuïteitensysteem. Op grond wordt niet afgeschreven. waardering woningbestand in miljoenen euro's per ultimo 2007

Zekerheden Er is geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Actuele OZB-waarde De waarde van de woningen en woongebouwen, garages en winkels bedroeg volgens de aanslag onroerende zaakbelasting 2007 € 264,9 mln. Verzekering De norm die de verzekeringsmaatschappij hierbij hanteert is € 80.000,00 per vhe (ongeacht type). Eind 2007 bedroeg het aantal vhe's: 2.369 stuks (2.316 woningen en 53 garages). De totaal verzekerde waarde komt daarmee op € 189,5 mln.

OZB verzekerde waarde bedrijfswaarde excl. grond bedrijfswaarde incl. grond boekwaarde

300

250

200

150

Bedrijfswaarde 100 De bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt per ultimo van het boekjaar circa € 70,2 miljoen, rekening houdend met de 50 geplande sloop van 315 woningen, verkoopopbrengst van 203 woningen en een grondwaarde van in totaal € 11,1 miljoen. De bedrijfswaarde is exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie ad € 4,2 mln. Dit is het contant gemaakte verschil tussen de disconteringsvoet en de gemiddelde rente van de opgenomen leningen. 0 De bij de berekening gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen onder de grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling.

Bedrijfswaarde 1 januari 2007 Autonome ontwikkeling Effect vrijgevallen kasstromen in boekjaar Effect contante waarde van 1 jaar opschuiven

52,0

0,1 2,5

Voorraadmutaties Nieuwbouw 36 woningen Sloop 88 woningen Verkoop, 45 huurwoningen

3,0 0,4 -1,1

Parameterwijzigingen Levensduur Huurstijging Onderhoudskostenstijging

0,7 0,3

Niveauwijzigingen Huren Onderhoudsuitgaven verkoop huurwoningen Restwaarden Overige lasten

-5,6 2,2 16,0 -0,1 -0,2

Bedrijfswaarde 31 december 2007

70,2


vorig boekjaar

De bedrijfswaarde is in het verslagjaar toegenomen met circa € 18,2 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De belangrijkste oorzaak hiervan is het met ingang van 2007 opnemen van de toekomstige verkoopopbrengsten in de bedrijfswaardeberekening. Hiermee worden de beleidsvoornemens vertaald in de bedrijfswaardeberekeningen. Het beleid aangaande het planmatig onderhoud en de toekomstige sloop was is het verleden al in de berekening opgenomen. Nu zijn de verkopen daar ook aan toegevoegd. 2. Onroerende zaken in ontwikkeling

totaal

totaal

Saldo begin boekjaar - investeringen - desinvesteringen

6.153.002 5.585.796 -4.120.981

2.812.671 3.570.288 -229.957

Saldo einde boekjaar

7.617.817

6.153.002

De investeringen hebben betrekking op: (afgerond op duizenden euro's) - 38 appartementen Welgelegen - 36 appartementen Casa Cara - investeringen Plan Zuid 1e fase - rentetoevoegingen aan grondlocaties - 4 woningen Dwarsstraat - diversen

2.825.000 2.331.000 142.000 138.000 124.000 26.000 5.586.000

totaal De specificatie van de desinvesteringen is als volgt: - naar activa ter exploitatie 36 appartementen Casa Cara - naar voorziening onrendabele top Dwarsstraat - afboeking aanvullendeonrendabele top 36 appartementen Casa Cara - afboeking boekwaarde woning Westerzeedijk

3.422.000 282.000 230.000 186.000 4.120.000

De investeringen per ultimo 2007 hebben betrekking op de volgende projecten: - plan Welgelegen, 38 huurappartementen - terrein AZC Wilhelminastraat - Stationslocatie - plan Zuid 64 huurwoningen - plan Midlumerlaan/Casa Cara 36 huurappartementen - Ontwikkelingsgebied aan de Westerzeedijk (leegstaande woning) - plan Dwarsstraat totaal

4.012.560 2.614.206 621.368 369.683 0 0 0 7.617.817

1.187.279 2.494.434 579.009 227.174 1.321.793 185.852 157.462 6.153.002

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorpand

inventarissen

machines

vervoermiddelen

totaal

vorig boekjaar

Saldo begin boekjaar: - aanschaffingswaarde - correctie volledige afschrijving - afschrijvingen - correctie volledige afschrijving

1.993.804 0 -453.465 0

342.014 -32.536 -229.458 32.536

38.443 0 -25.318 0

266.556 0 -130.647 0

2.640.817 -32.536 -838.888 32.536

2.695.215 -165.830 -843.186 165.831

Boekwaarde

1.540.339

112.556

13.125

135.909

1.801.929

1.852.029

0 -58.975

234.636 -69.921

0 -3.287

0 -39.664

234.636 -171.847

111.431 -161.532

-58.975

164.715

-3.287

-39.664

62.789

-50.100

Saldo einde boekjaar: - aanschaffingswaarde - afschrijvingen

1.993.804 -512.440

544.114 -266.843

38.443 -28.605

266.556 -170.311

2.842.917 -978.199

2.640.816 -838.887

Boekwaarde

1.481.364

277.271

9.838

96.245

1.864.718

1.801.929

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - afschrijvingen


vorig boekjaar

Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïteit Kantoorpand 25 jaar Inventarissen/machines5-15 jaar Investeringen tot € 5.000 worden ineens afgeschreven. Automatiseringsapp. 3 jaar Investeringen tot € 5.000 worden ineens afgeschreven. Vervoermiddelen 5 jaar

Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2007 voor € 5,32 miljoen verzekerd tegen het risico van brand en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarden heeft plaatsgevonden in 2006. specificatie: Kantoorpand De Bouwvereniging Kantoorpand verhuurd aan Penta Inventaris en machines werkplaats Werkplaats Vervoermiddelen Inventaris kantoor Voorraden Reconstructie/fraude/geldtransport Automatiseringsapparatuur

Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide inboedel Uitgebreide opstal All-risk/W.A. Uitgebreide inboedel Uitgebreide inboedel Premier risque Computerverzekering totaal

2.622.000 681.000 450.000 315.000 267.000 250.000 250.000 250.000 238.000 5.323.000

Het oude kantoorpand is met ingang vanaf 1997 verhuurd aan Penta Architecten. Het huidige huurcontract loopt tot en met 31 december 2010. Actuele waarde De waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie bedroeg volgens de aanslag onroerende zaakbelasting 2007 € 1.412.000.

Financiële vaste activa 50% deelnmeing in het aandelenkapitaal van de Kanaalweg B.V.

9.000

9.000

166.234

154.986

Onderhanden projecten De specificatie is als volgt: Plan Zuid, aanloopkosten nog te realiseren koopwoningen Semper Florens, 10 koopappartementen Stationslocatie, aanloopkosten koopwoningen Caspar di Roblesstraat

372.163 128.090 51.389 0

236.280 38.473 45.476 1.351

Totaal

551.642

321.580

Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Belastingen en sociale verzekeringen 3. Overige vorderingen 4. Overlopende activa

82.729 4.018 22.687 1.162.311

84.671 21.814 15.065 661.144

Totaal

1.271.745

782.693

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de gemiddelde voorraad bedroeg dit boekjaar 1,28 tegen 1,39 in 2006.


1. Huurdebiteuren

vorig boekjaar

82.729

84.671

Specificatie naar tijdsduur: De huurachterstanden bedragen per ultimo 2007 uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur 0,80% Per ultimo 2006 was dat 0,82%.

Ontwikkeling van huurachterstanden van de zittende huurders 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2. Belastingen en premie sociale verzekering

4.018

21.814

116.883 57.427 -151.623

148.832 32.932 -166.700

22.687

15.065

Saldo begin boekjaar af: afgeboekte posten bij: reeds afgeboekte, alsnog ontvangen posten bij: toevoeging aan voorziening

166.700 -51.416 2.878 33.461

170.549 -19.201 2.243 13.109


151.623

166.700

3. Overige vorderingen Debiteuren vertrokken huurders Diverse debiteuren af: Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

Ontwikkeling van vorderingen op vertrokken huurders

200.000 150.000 100.000 50.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Verloop voorziening dubieuze debiteuren:

Als dubieus wordt elke vordering aangemerkt die ouder is dan zes maanden, plus de als dubieus beschouwde vorderingen jonger dan zes maanden. 4. Overlopende activa Voorschotten en voorbereidende investeringen verstrekt aan de Kanaalweg B.V. Winstuitkering 2006 van de VOF Zuiderhaven Winstuitkering 2007 van de VOF Zuiderhaven Vooruitbetaalde rente leningen no, 29 en 30 van Fortis Nog te ontvangen rente banken per ultimo jaar Voorschotten verstrekt aan de VOF Zuiderhaven In rekening te brengen kosten WVG aanpassingen Te ontvangen ziekengeld VVE de Marne Te ontvangen van verzekering voor schade Diversen Totaal

307.261 295.024 211.134 117.645 111.738 56.774 35.000 17.000 7.650

150.000

68.040 384.861 28.620

3.085

11.946 12.551 5.125

1.162.311

661.144


vorig boekjaar

Specificatie liquide middelen - ABN/AMRO Bank 3-maands deposito - ABN/AMRO Bank rekening-courant - ABN/AMRO Bank rekening courant Woningbeheer Participatie B.V. - ABN/AMRO Bank rekening courant huurrekening - Postbank rekening courant - ABN/AMRO Bank internet spaarrekening - Fortis Bank rekening courant - Kas

7.000.000 2.518.040 271.943 101.265 25.082 0 0 674

3.500.000 3.408.653 1.610 88.471 35.787 1.114.190 53.500 1.630

Totaal direct opvraagbaar

9.917.003

8.203.841

23.735.007 -3.995.756

20.202.176 3.532.831

19.739.251

23.735.007

500.000 -282.084 217.916

0 0 0

EIGEN VERMOGEN Overige reserves: Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar jaarresultaat

Stand ABR en Voorz.onderhoud

in miljoenen euro's

28


24 20 16 12 8 4 0 2001

2002

2003

ABR

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele toppen - Onrendabele top Dwarsstraat Investeringen Dwarsstraat

2004

2005

2006

2007

Voorziening onderhoud

LANGLOPENDE SCHULDEN

31-12-2007 Totaal

Waarvan looptijd > 5 jr.

31-12-2006 Totaal

Waarvan looptijd > 5 jr.

1. Leningen overheid 2. Leningen kredietinstellingen

0 43.828.259

30.580.352

163.384 38.381.427

0 28.794.969

Totaal

43.828.259

30.580.352

38.544.811

28.794.969

163.384

3.427.931

-163.384

-34.783 -3.229.764

0

163.384

38.381.427

30.527.889

-89.847 136.679 5.400.000

-85.238 138.775 7.800.000

43.828.259

38.381.427

22.000

Schuldrestant per woning

1. Leningen overheid Saldo begin boekjaar

20.000 18.000

Mutaties in het boekjaar: - contractuele aflossingen - vervroegde aflossingen

16.000 14.000 12.000

Geldverstrekkers in procenten per 31 december 2007

26% 63%

NWB


2.Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: - aflossingen - bijschrijvingen DKP-leningen - nieuwe leningen

11%

BNG

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

10.000

Fortis



vorig boekjaar

Specificatie leningen naar zekerheidstelling: - leningen gemeente - leningen met garantie via het WSW.

0 43.828.259

163.384 38.381.427

Totaal

43.828.259

38.544.811

De aflossingsverplichtingen in het volgend boekjaar bedragen: - vervroegde aflossingen - reguliere aflossingen - klim DKP-leningen

4.000.000 94.705 -133.951

0 89.847 -136.679

Totaal

3.960.754

-46.832

4,46%

4,30%

Gewogen gemiddelde rentevoet: van alle leningen

KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Rekening Courant Banken 2. Schulden aan leveranciers 3. Belastingen sociale verzekeringen 4. Overige schulden 5. Overlopende passiva 6. Schuld aan de VOF Zuiderhaven

321 771.582 306.511 108.890 1.235.332

Totaal

2.422.636

1. Rekening Courant banken - betreft schuld in rekening courant met de Fortis-bank 2. Schulden aan leveranciers - crediteuren 3. Belastingen en sociale verzekering - betreft nog te verrekenen omzetbelasting, loonbelasting, vennootschapsbelasting en premies sociale verzekering.

4. Overige schulden - vooruitontvangen huur 5. Overlopende passiva - transitorische rente - transitorische posten Casa Cara - diversen - tegoed verlofuren personeel - saldo in servicefonds huurders - kosten externe controle Totaal 6. Schuld aan de VOF Zuiderhaven

205.733 238.574 77.702 1.123.634 993.226 2.638.869

321

771.582

205.733

306.511

238.574

108.890

77.702

989.020 108.720 16.706 70.251 31.636 19.000 1.235.333

1.000.105 76.295 29.234 18.000 1.123.634 993.226

blz. 53 NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient De Bouwvereniging een fiscale openingsbalans op te maken, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient De bouwvereniging een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op kasstroomgenererende eenheid niveau) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie moet worden gevormd tot het bedrag, waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestaat er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans. Evenmin is er duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn er in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 gevormd. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 1.346.000 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op: - Welgelegen € 927.000 - Dwarsstraat € 419.000 Daarnaast is sprake van restant verplichtingen € 519.000 inzake onderhoudprojecten die het jaar overlopen en waarvan de werkzaamheden nog niet geheel zijn afgerond. Herwaardering grond bij herstructurering In de wijk Plan Zuid is in 2007 een aanvang gemaakt met de herstructurering. Er zijn en worden in totaal 117 woningen afgebroken. Hiervoor in de plaats komen 47 huurwoningen en 44 koopwoningen. Deze woningen zullen naar verwachting in de jaren 2009 en 2010 worden opgeleverd en worden verkocht en verhuurd. Op het moment van verkoop van de koopwoningen wordt de uit de sloop beschikbaar gekomen grond geherwaardeerd voor een bedrag ad € 1.005.400. De grond voor de huurwoningen wordt geherwaardeerd voor € 659.600; in totaal wordt in beide jaren een bedrag ad € 1.665.000 ten gunste van het resultaat gebracht.


vorig boekjaar

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Te ontvangen netto huur: - woningen, garages en winkels af: huurderving wegens mutatieleegstand

10.074.829 -70.476

10.104.610 -80.226

Totaal

10.004.353

10.024.384

6.821 691

19.450 87

22.188 -18.228 -22.796

5.484 0 -9.650

-11.324

15.371

0,70%

0,79%

Vergoedingen Te ontvangen vergoeding voor diverse diensten Derving wegens leegstand

232.536 -2.343

226.897 -2.691

Totaal

230.193

224.205

49.815 43.273 49.677 29.605 40.707 17.337 1.116 955 51

53.730 47.464 50.338 27.224 28.286 18.671 1.183 0 0

232.536

226.896

27.771

27.771

3,50%

Gem. huurverhogingen per 1 juli

3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0,00%

De te ontvangen netto huur per maand daalde met € 11.324 van € 849.874 (december 2006) naar € 838.550 (december 2007).

Specificatie huurmutatie: huurverhoging per 1 juli aanbrengen voorzieningen in huur nieuw in exploitatie (Casa Cara) overige huuraanpassingen subtotaal sloop van woningen en garages verkoop van woningen en garages Totaal Percentage huurderving van de te ontvangen huur:

Specificatie vergoedingen: - ontstoppingsfonds - glasverzekering - service onderhoud - portiekverlichting - schoonmaak trappenhuizen etc. - onderhoud tuinen - boilers - bijdrage inrichting Casa Cara - onderhoud / renovatie Totaal Overheidsbijdragen - jaarlijkse bijdrage Rijk tot en met het jaar 2012 in exploitatietekort complex 3

16.778 5.410


Opbrengst verkoop materiële vaste activa winst op verkochte koopwoningen, inclusief boekwinst grondverkoop

vorig boekjaar

0

10.327

winst op verkoop huurwoningen: - verkoopopbrengst (100% marktprijs) - af: boekwaarde (historische kostprijs) - af: leegstand in verband met verkoop - af: verkoopkosten netto opbrengst

5.547.250 -827.770 -59.996 -70.273 4.589.211

3.357.500 -564.000 -36.879 -39.970 2.716.652

Totaal

4.589.211

2.726.979

Resultaat VOF Zuiderhaven 211.133 De resultaat betreft de gerealiseerde winst op de verkochte woningen door de VOF Zuiderhaven. Dit resultaat is, na aftrek van hierover af te dragen vennootschapsbelasting, in mindering gebracht op de geactiveerde kosten van de in aanbouw zijnde 38 huurappartementen aan de Zuiderhaven.

301.463

in miljoenen euro's

Boekwinsten bij verkoop woningen 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Overige bedrijfsopbrengsten - A.K. vergoedingen project Welgelegen - doorberekende uren eigen dienst aan projecten - verhuur kantoorpand Bolswardervaart 3 - verhuur gedeelte AZC-terrein - inschrijf- en administratiekosten - diversen - vergoedingen uitvoer WVG-regeling (administratiekosten) - terugontvangen VPB-belasting over 2005 - winstdeling Achmea 1999-2002 - doorberekende kosten bij investeringen/diensten aan huurders en derden

193.413 84.500 20.500 12.500 6.350 2.123 3.044 668 0

Totaal

323.098

219.609

882.216 171.848 3.501

884.742 161.532 3.259

1.057.565

1.049.532

4.215.700 500.000 363.005 219.156 185.852 174.736 94.038 69.111 157.036 2.737 5.647

0 0 0 17.448 0 0 93.269 126.914 204.938 41.905 18.381 0

5.987.018

502.854

169.582 16.000 5.162 1.080 5.319 20.068 2.399

BEDRIJFSLASTEN Afschrijving op vaste activa - afschrijving op woningen - afschrijving op activa ten dienste exploitatie - afschrijving op garages en winkels Totaal

in miljoenen euro's

Waardeveranderingen materiële vaste activa - afboeking minimum waarderingsregel Kosten herstructurering - onrendabele top 4 woningen Dwarsstraat sloop- en overige kosten - aanvullende onrendabele top Casa Cara 4 - sloopkosten Plan Zuid huurwoningen boekwaarden - afboeken boekwaarde pand Westerzeedijk 3 - boekwaarde sloop huurwoningen Plan Zuid - verhuiskosten Plan Zuid 2 - huurderving te slopen woningen Plan Zuid 1 - onrendabele top 38 woningen Welgelegen - kosten inrichten wisselwoningen Plan Zuid 0 - tijdelijke voorzieningen te slopen woningen 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 - overig Totaal

Als waardeveranderingen worden verantwoord alle onrendabele bedragen als gevolg van lagere bedrijfswaarden ten opzichte van investeringen/boekwaarden en onrendabele bedragen als gevolg van beëindiging van gesloopte en te slopen woningen. De afboeking met betrekking tot de minimumwaarderingsregel heeft betrekking op complexen met een structureel lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. Het verschil is hier als last verantwoord.


Erfpachten Gemeente Harlingen complex - complex 2 Rooie dorp - complex 2 Rooie dorp - complex 2 Rooie dorp - complex 2 Rooie dorp - complex 2 Rooie dorp - complex 4 Ooievaarsteeg - complex 11 Zeilmakerstraat - complex 12 Vierkantsdijk

aantal woningen

einddatum

28 24 7 11 32 4 4 27

19-05-2024 31-03-2025 31-03-2027 31-08-2027 31-05-2029 31-10-2033 29-09-2053 30-11-2060

vorig boekjaar

180 152 89 55 254 163 93 883

180 152 89 55 254 163 93 883

1.869

1.869

Lonen en salarissen -salarissen - ontvangen ziekengelden vanuit de stopp-loss ziekengeldverzekering

1.738.521 -78.293

1.653.278

Totaal

1.660.228

1.653.278

Sociale lasten

170.982

172.933

Pensioenlasten

303.991

300.327

- Kosten onderhoud door derden - Kosten onderhoud intern (salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten)

6.302.313 887.489

2.450.827 824.032

Totale onderhoudskosten

7.189.802

3.274.860

- preventief onderhoud, renovatie en verbeteringen, inclusief aanbrengen basiskwaliteit - mutatie onderhoud - klein onderhoud - comfort op maat - contract onderhoud (centrale verwarming etc.) - aanpassingen woningen inzake WVG - herstel brand- en stormschaden - serviceonderhoud - kosten woonomgeving - onderhoud voor rekening derden Totaal tegen voorgecalculeerde tarieven: toerekening kosten CAR-verzekering Totaal werkelijke kosten: Terugontvangen onderhoudskosten: - terugontvangen kosten inzake woningaanpassingen WVG - diverse overboekingen w.o. onderhoud pand en onderh. wisselwoningen - doorberekening kosten servicefonds - terugontvangen mutatieonderhoud bewoners - terugontvangen van huurders voor eigen bijdrage WVG - vergoeding brand-, storm- en overige schaden - werk voor derden - terugontvangen van huurders voor keukenprojecten

5.610.676 409.344 447.607 535.327 203.562 118.006 66.775 42.680 38.017 2.508 7.474.502 3.935 7.478.437

1.907.353 443.305 410.506 412.940 212.766 160.412 13.382 37.982 13.510 4.108 3.616.267 4.534 3.620.801

-108.059 -18.919 -42.680 -38.598 0 -46.532 -7.925 -25.922

-134.104 -80.807 -37.982 -28.277 -23.401 -14.459 -13.820 -13.091

Onderhoudskosten

7.189.802

3.274.860

Totaal

Kosten onderhoud De totale onderhoudskosten bedragen:

Specificatie onderhoudskosten:


Overige bedrijfslasten - belastingen - algemene kosten - huisvestingskosten - diensten aan bewoners - overige personeelskosten - automatiseringskosten (exclusief afschrijvingen hard- en software) - directievoering VOF - kosten bewonerszaken - inlenen personeel - advisering en diensten door derden - kosten opstalverzekering activa - toevoeging aan voorziening dubieuze debiteuren - promotie- en advertentiekosten - contributie aan Aedes - kosten leefbaarheid buurten - kosten haalbaarheidsonderzoeken en projectontwikkeling - kosten 100-jarig jubileum - kosten aanpassen huisstijl - diverse bedrijfslasten Participatie B.V. - diverse kosten

69.723

735.389 290.297 183.852 223.107 220.965 141.846 0 59.116 0 49.709 41.940 13.109 29.915 23.021 14.649 15.891 238.934 105.963 11.539 52.334

2.518.312

2.451.575

32.844

24.073

Rentebaten - doorberekende rente grondlocaties - rente deposito's en spaarrekeningen - renteopbrengsten diverse banken girorekeningen - renteopbrengsten beleggingen - transitorische rente leningen - rente rc Participatie bv - diverse rentevergoedingen

138.198 400 216.496 188.470 11.086 18.739 4.030

128.404 75.188 60.406 0 0 0 6.672

Totaal

577.419

270.670

Rentelasten - rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen - kosten aantrekken geldleningen (obligo WSW) - rentelasten op heffing vennootschapsbelasting door belastingdienst

1.864.071 16.200 4.927

1.555.069 39.000

Totaal

1.885.198

1.594.069

71.457

84.986

Totaal

780.541 391.694 281.583 219.058 171.620 169.335 87.290 64.667 63.202 48.164 39.128 33.461 32.740 22.820 22.275 14.622 6.389

vorig boekjaar

De toegekende vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen, die zijn begrepen in de algemene kosten, bedragen:

Vennootschapsbelasting Betreft de vennootschapsbelasting over het resulaat van € 284.749 dat behaald is in de Woningbeheer Participatie B.V. en over het resultaat van geleverde diensten aan huurders van De Bouwverenging over de jaren 2006 en 2007.

Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2007 had de corporatie gemiddeld 38,5 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fte's. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurder € 142.740 (2006 € 138.015) - commissarissen en voormalige commissarissen € 32.800 (2006 € 24.000) De bezoldiging van de bestuurder omvat - periodiek betaalde beloningen - Vergoedingen voor de pensioenlast en ziektekosten - beloningen betaalbaar op termijn, dit betreft het totaal aan pensioenlasten ad € 11.549 - bonusbetaling

blz.58

BALANS PER Activa 31-12-2007

31-12-2006

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste exploitatie

44.809.904 7.617.817 1.864.717

Financiële vaste activa - Deelnemingen

subtotaal vaste activa

47.491.656 6.153.002 1.801.929 54.292.438

55.446.587

436.231

222.938

54.728.669

55.669.525

166.234 551.642

154.986 321.580

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen - Huurdebiteuren - Overheden - Groepsmaatschappijen - Belastingen en sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa

Liquide middelen

subtotaal vlottende activa

totaal activa

82.729

84.671

548.755 4.018 11.271 292.118

21.813 15.065 126.283 938.891

247.832

9.645.061

8.202.231

11.301.828

8.926.629

66.030.497

64.596.154

blz. 59

31 DECEMBER 2007 (NA WINSTBESTEMMING) Passiva 31-12-2007

31-12-2006

EIGEN VERMOGEN - Overige reserves - Resultaat boekjaar

23.735.007 -3.995.756

20.202.176 3.532.831 19.739.251

VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele toppen

23.735.007

217.916

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid en kredietinstellingen

43.828.259

38.544.811

43.828.259

38.544.811

KORTLOPENDE SCHULDEN -

Rekening Courant Banken Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

totaal passiva

321 689.043

205.733 755.679 153.588 77.702 1.123.634

211.485 108.890 1.235.332

2.245.071

2.316.336

66.030.497

64.596.154

blz. 60

WINST EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2007 Stichting v/h De Bouwverenging boekjaar 2007

boekjaar 2006

10.004.353 230.193 27.771 4.589.211 138.357

10.024.384 224.205 27.771 2.726.979 219.609

Som van de bedrijfsopbrengsten

14.989.885

13.222.948

BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op vaste activa - Waardeveranderingen vaste activa - Erfpachten - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoud door derden - Overige bedrijfslasten

1.057.565 5.987.018 1.869 1.660.228 170.982 303.991 6.302.313 2.430.843

1.049.532 502.854 1.869 1.653.278 172.933 300.327 2.450.827 2.440.036

Som van de bedrijfslasten

17.914.809

8.571.656

-2.924.924

4.651.292

213.292

204.938

FINANCIELE BATEN EN LASTEN - Rentebaten - Rentelasten

596.147 -1.880.271

270.670 -1.594.069

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

-3.995.756

3.532.831

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSRESULTAAT DEELNEMINGEN

blz. 61

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS VAN DE BOUWVERENGING huidig boekjaar

vorig boekjaar

Verwezen wordt naar de toelichting op de geconsolideerde balans. De afwijkingen van deze balans ten opzichte van deze enkelvoudige balans worden hierna toegelicht. Deelnemingen betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van Woningbeheer Participatie BV Uit te keren resultaat van de Woningbeheer Participatie BV over 2006 Uit te keren resultaat van de Woningbeheer Participatie BV over 2007 totaal Vorderingen groepsmaatschappijen: - rekening-courantvordering op de Woningbeheer Participatie B.V. overige vorderingen: - debiteurenvertrokken huurders - diverse debiteuren - af: voorziening dubieuze debiteuren totaal overlopende activa: - vooruitbetaalde rente leningen no, 29 en 30 van Fortis - nog te ontvangen rente banken per ultimo jaar - In rekening te brengen kosten WVG aanpassingen - te ontvangen ziekengeld - VVE de Marne - diversen Liquide middelen toelichting op geconsolideerde balans af: saldo ABN/AMRO Bank rekening courant Participatie B.V. Totaal kortlopende schulden Schulden aan leveranciers: - crediteuren Belastingen en sociale verzekering: - nog te verrekenen belastingen Schulden aan groepsmaatschappijen: - rekening-courant verhouding met de Woningbeheer Participatie BV

18.000 204.938 213.293 436.231

18.000 204.938 222.938

548.755 116.883 46.011 -151.623 11.271

totaal

117.644 111.738 35.000 17.000 7.650 3.084 292.116

11.946 17.677 126.283

totaal

9.917.003 -271.943 9.645.060

8.203.841 -1.610 8.202.231

totaal

689.044

totaal

211.485

68.040 28.620

153.588 755.679

blz. 62

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE W en V rekening VAN DE BOUWVERENGING Verwezen wordt naar de toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening. De afwijkingen van deze W en V-rekening ten opzichte van de enkelvoudige W en Vrekening worden hierna toegelicht. Bedrijfsopbrengsten totaal van de geconsolideerde winsten verliesrekening af: resultaat van de VOF Zuiderhaven overige bedrijfsopbrengsten: - A.K. vergoedingen project Welgelegen - vergoeding voor toezicht- en directiekosten project Welgelegen - doorberekende uren eigen dienst aan projecten - terugontvangen vennootschapsbelasting Totaal Bedrijfslasten overige bedrijfslasten totaal van de geconsolideerde winsten verliesrekening kosten directievoering en overige kosten Woningbeheer Participatie BV Totaal

15.385.758 -211.133

13.524.411 -301.463

totaal

-134.163 -59.250 9.341 -668 14.989.885

13.222.948

totaal

2.518.312 -87.469 2.430.843

2.451.575 -11.539 2.440.036

213.292

204.938

Deelnemingen betreft het resultaat na belasting van de Woningbeheer Participatie BV Rentebaten totaal van de geconsolideerde winsten verliesrekening doorberekende rente rekening-courant met de Woninbeheer Participatie BV totaal Rentelasten totaal van de geconsolideerde winsten verliesrekening rentelasten van de Woningbeheer Participatie BV totaal Vennootschapsbelasting totaal van de geconsolideerde winsten verliesrekening betreft verschuldigde vennootschapsbelasting Woningbeheer Participatie B.V. totaal

577.419 18.728 596.147

1.885.198 -4.927 1.880.271 71.457 -71.457 0

84.986 -84.986 0

lz. 63

OVERIGE GEGEVENS

Vooruitlopend op de vergadering van de Raad van Commissarissen 21 april 2008, wordt het resultaat 2007 als volgt verdeeld Algemene bedrijfsreserve Resultaat 2007

-/- € 3.995.756 -----------------/- € 3.995.756

Gebeurtenissen na balansdatum In januari 2008 is de intentie tot fusie getekend met Woningstichting Almenum uit Harlingen. De intentie is om te gaan fuseren per 1-1-2009 De Kanaalweg B.V. heeft begin 2008 voor € 758.000 aan panden en terreinen aangekocht voor de herontwikkeling op termijn van het Kanaalweg gebied. De Kanaalweg B.V. is een 50 % deelneming van de Woningbeheer Participatie B.V. Goedkeuring Jaarverslag De gehele administratie en het samenstellen van de jaarrekening wordt in eigen beheer uitgevoerd. De administratie is volledig geautomatiseerd, waarbij gebruik gemaakt wordt van de programmapakketten van SG automatisering uit Emmen. Het jaarverslag is conform de Model-jaarverslaglegging volkshuisvestingsinstellingen opgesteld, rekening houdende met de richtlijnen voor de jaarverslaglegging en het BBSH. De controle van de jaarrekening is opgedragen aan BDO CampsObers Audit & Assurance BV. De rapportage geschiedt aan de Raad van Commissarissen. Verklaring bestuurder De bestuurder verklaart dat Stichting v/h De Bouwvereniging in 2007 uitsluitend werkzaam is geweest in het belang van de volkshuisvesting en dat alle middelen van de organisatie zijn aangewend voor de uitvoering van de activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, dan wel zijn besteed aan activiteiten die bevorderlijk zijn voor een goede volkshuisvesting.

Harlingen, 8 april 2008

Namens het bestuur

Was getekend, Drs. J.J. van Weerlee, directeur-bestuurder

lz. 64

Verklaring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen verklaart hierbij de van de bestuurder van Stichting v/h De Bouwvereniging aangeboden jaarrekening 2007 te hebben beoordeeld en akkoord bevonden. Deze vaststelling door het bestuur en de goedkeuring door de Raad van Toezicht is verleend nadat alle betrokkenen de stukken hebben gecontroleerd en kennis hebben genomen van de bevindingen van BDO CampsObers Audit & Assurance BV.

Harlingen, 21 april 2008 Namens de Raad van Commissarissen

Was getekend, W. de Vries

Was getekend, Th. Bonnema

Was getekend, A. van der Meulen-Terpstra

Was getekend, Sj. Van der Schaar

Was getekend, Y. Tolsma

Jaarverslag 2007 De Bouwvereniging

Recommend Documents