Bouwvereniging Onze Woning, jaarrekening

Voorwoord ..........................................................................................................................................3 Jaarverslag 2014 ...............................................................................................................................4 Verslag van het bestuur..................................................................................................................5 Koers ................................................................................................................................................................ 5 Goede Governance ...................................................................................................................................... 6 Nieuwe statuten ........................................................................................................................................... 6 Financieel Herstelplan .............................................................................................................................. 7 Personeel en Organisatie ......................................................................................................................... 7 Strategisch Vastgoed Beleid .................................................................................................................... 7 Huurdersparticipatie ................................................................................................................................. 8 Leefbaarheid ................................................................................................................................................. 8 Risico dossiers.............................................................................................................................................. 9 Toekomst ....................................................................................................................................................... 9 Algemene ledenvergadering ................................................................................................................ 10

Verslag Raad van Toezicht ......................................................................................................... 12 Algemeen..................................................................................................................................................... 12 Taak en werkwijze ................................................................................................................................... 13 Vergaderingen ........................................................................................................................................... 14 Evaluatie ...................................................................................................................................................... 14 Besluiten en gespreksonderwerpen ................................................................................................. 15 Onafhankelijkheid ................................................................................................................................... 15 Deskundigheid en samenstelling ....................................................................................................... 15 Werkgeversrol .......................................................................................................................................... 17

Volkshuisvestingsverslag ........................................................................................................... 19 Oog voor de klant ..................................................................................................................................... 19 Bereikbare woningvoorraad ............................................................................................................... 20 Verhuur........................................................................................................................................................ 22 Onze Woning midden in de samenleving ........................................................................................ 25 Investeren in onze woningvoorraad ................................................................................................. 30 De organisatie............................................................................................................................................ 33 Presteren naar vermogen ..................................................................................................................... 39 Onze Woning goed op weg naar de toekomst ................................................................................ 45

Kengetallen ...................................................................................................................................... 51 Jaarrekening 2014 ........................................................................................................................ 53 1 2 3 4 5 6

Balans per 31 december 2014 (na winstbestemming) ..................................................... 54 Winst- en verliesrekening over 2014 ...................................................................................... 56 Kasstroomoverzicht over 2014 ................................................................................................. 57 Algemene toelichting..................................................................................................................... 58 Toelichting op de balans .............................................................................................................. 72 Toelichting op de winsten verliesrekening ........................................................................ 83

Overige gegevens ........................................................................................................................... 97 Statutaire resultaatbestemming......................................................................................................... 97 Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 ............................................................. 97 Opgave resultaatverwerking 2014 .................................................................................................... 97 Gebeurtenissen na balansdatum ........................................................................................................ 97 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................................. 97

Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

2

Voorwoord Voor u ligt het jaarrapport 2014. Het was wederom een jaar waarin er veel is gebeurd bij Onze Woning, maar ook binnen de sector. Zo heeft het afgelopen jaar de Parlementaire Enquêtecommissie woningcorporaties in oktober haar advies uitgebracht. Duidelijk is geworden dat er veel verbeterd kan worden in de sector. Dat heeft niet alleen betrekking op het functioneren van de woningcorporaties, maar ook op de rol van de externe toezichthouders en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zal veel aandacht uitgaan naar het taakveld van de corporaties, de professionaliteit en effectiviteit van de werkorganisatie, het interne toezicht en de gehele governance. In het afgelopen jaar is het Financieel Herstelplan verder ten uitvoer gebracht en hebben we een aantal goede stappen gezet. Zo hebben we mede op basis van een belanghoudersbijeenkomst de koers voor de komende jaren bepaald. We zijn met de huurders aan de slag gegaan om de huurdersparticipatie verder te professionaliseren, waardoor het overleg beter wordt en de huurders echt invloed krijgen op beleids- en beheerzaken die de huurders aangaan. Daarnaast hebben we gewerkt aan de verdere professionalisering en governance van de organisatie als ook aan onze volkshuisvestelijke opgaven waarover hieronder verslag wordt gedaan. Op 18 december zijn in de Algemene Ledenvergadering de nieuwe statuten besproken en unaniem door de leden goedgekeurd. De belangrijkste wijziging is dat er van een vierkoppig bestuur overgegaan is naar één directeur-bestuurder. Per 31 december 2014 zijn de vier bestuursleden afgetreden. Dit zijn de heer P. Rutten (voorzitter), de heer F. Wijling (penningmeester), mevrouw I. Nieuwkoop en de heer J. Vos. Graag wil ik hen langs deze weg bedanken voor hun inzet, vooral het laatste jaar dat in het teken stond van de uitvoering van het Financieel Herstelplan en waarin ook de voorzitter van het bestuur, de heer L. de Jong, is overleden. Dit bij elkaar heeft het afgelopen jaar veel van hen gevraagd.

W.G.M. Stribos Directeur-bestuurder


3

Jaarverslag 2014


4

Verslag van het bestuur Koers Op 11 maart 2014 heeft een belanghoudersbijeenkomst plaatsgevonden waarin we met onze belangrijkste partners hebben besproken waar de belangrijkste volkshuisvestelijke opgaven liggen voor de komende periode. Dit hebben we opgepakt vanuit de thema’s “betaalbaarheid”, “duurzaamheid”, “participatie” en “wonen en zorg”. Naast onze inspanningen rond het herstelplan en de governance hebben we ook hard gewerkt aan de toekomst van Onze Woning. Zo hebben we met onze belanghouders een belanghoudersbijeenkomst gehouden waarvan de uitkomsten gebruikt zijn voor de koers van Onze Woning voor de komende jaren. De lokale verankering en de inzet voor de huisvesting van ouderen en starters op de woningmarkt zijn hierbij belangrijke thema’s. Zo zijn ook de onder druk staande betaalbaarheid van het wonen en de duurzaamheid van ons bezit als ook de participatie van de bewoners belangrijke onderwerpen die we in onze koers hebben opgenomen. Onze visie is dat mensen langer zelfstandig zullen blijven (moeten) wonen en die groep zal de komende jaren verder toenemen. Anderzijds zullen we starters op de woningmarkt bedienen om ook voor de toekomst een evenwichtige wijksamenstelling te hebben. Bovendien is het binden van jonge mensen aan de stad belangrijk voor de leefbaarheid, werkgelegenheid en de verdere ontwikkeling van Rotterdam. We zien echter ook dat de betaalbaarheid van het wonen steeds verder onder druk komt te staan. We zullen binnen onze mogelijkheden zoeken naar maatregelen die bijdragen aan woonlasten die ook op de langere termijn door onze huurders gedragen kunnen worden. Tegen deze achtergrond wil Onze Woning betaalbare woningen verhuren aan ouderen waarbij we door goede samenwerking met onze partners willen bijdragen aan diensten op maat zodat mensen zolang als dat mogelijk is zelfstandig kunnen blijven wonen. Betaalbaar wonen realiseren we niet alleen door gematigde huurprijzen maar we zullen daarnaast ook inzetten op het beheersen van de overige woonlasten, met name de energiekosten. We gaan werken aan de duurzaamheid van ons bezit. Daarnaast willen we kijken of we de servicekosten terug kunnen brengen. Door meer een beroep te doen op de inzet van onze bewoners in de wijk zijn er wellicht mogelijkheden hier goede stappen in de zetten, bijvoorbeeld door de oprichting van een buurtcoöperatie. Dit zal ook bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk 110-Morgen. In het komende jaar zullen we verder gaan met de thema’s zoals die in de koers zijn benoemd, samen met onze huurders en andere belanghouders. Hierbij richten we ons op de klantgerichtheid van de organisatie, wonen en zorg, participatie van de bewoners in de wijk en duurzaamheid. Daarbij blijven onze inspanningen erop gericht om zo snel mogelijk uit het verscherpt toezicht te komen. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

5

Goede Governance Onze Woning voldeed nog niet aan alle eisen die de governancecode voor Woningcorporaties aan ons stelt. Ook daar is het afgelopen jaar hard aan gewerkt. Zo beschikken we, naast nieuwe statuten, nu over een klokkenluidersregeling en een integriteitscode. Deze zijn in goed overleg met het personeel, de ondernemingsraad, het bestuur en de Raad van Toezicht opgesteld en vastgelegd. Ze zijn ook terug te vinden op de website van Onze Woning, die we overigens begin 2015 zullen vernieuwen. Daarnaast hebben we ook een aanbestedingsbeleid opgesteld. Al onze inkoopactiviteiten worden nu op basis van dit beleid uitgevoerd. Doordat we steeds meer beleidsmatig werken zijn we beter in staat om de PDCA-cyclus (PlanDo-Check-Act) toe te passen. Dit sluit ook goed aan bij de aanzetten die we maken om een lerende organisatie te worden. Met als uitgangspunt de koers, die we op basis van de uitkomsten van de belanghoudersbijeenkomst opgesteld hebben, maken we per afdeling een jaarplan. De jaarplannen bevatten doelstellingen die een bijdrage leveren aan de koers van Onze Woning. De jaarplannen worden ook gebruikt om met de medewerkers, in het kader van de HRM cyclus, afspraken te maken over te behalen resultaten en de persoonlijke ontwikkeling. Juist de ontwikkeling van onze medewerkers is belangrijk. Immers we willen Onze Woning transformeren naar een klantgerichte en maatschappij georiënteerde organisatie en daarin slagen we alleen door goed opgeleide en getrainde collega’s. Zij zijn immers degenen die deze doelen samen moeten realiseren. Daarnaast voldoet Onze Woning nu aan vrijwel alle bepalingen van de governancecode. Vrijwel omdat we de vorming van een nieuwe Raad van Toezicht nog gaan oppakken. Door de situatie waarin Onze Woning zich bevond zijn de huidige commissarissen langer aangebleven om zo te kunnen meewerken aan de transformatie die twee jaar geleden is ingezet. In maart is de werving voor vier nieuwe commissarissen afgerond. Hun benoeming vindt plaats op de algemene ledenvergadering van 31 maart as.

Nieuwe statuten Op het gebied van governance heeft Onze Woning een belangrijke stap gezet. Zo heeft de Algemene Ledenvergadering in december 2014 unanieme goedkeuring gegeven aan de nieuwe statuten. Deze gaan uit van een twee-laags bestuursmodel waarbij sprake is van een directeur-bestuurder die wordt benoemd en ontslagen door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht wordt benoemd en ontslagen door de Algemene Ledenvergadering op bindende voordracht van de Raad van Toezicht. Het huurdersplatform heeft het recht om voor twee zetels voor de Raad van Toezicht een bindende voordracht te doen. Op deze manier wordt de betrokkenheid van de huurders bij het beleid van Onze Woning verder versterkt. Hiermee voldoen de statuten aan de governancecode voor Woningcorporaties. We zullen later in 2015 wederom de statuten moeten wijzigen zodra de herziene Woningwet van kracht zal zijn (waarschijnlijk juli 2015).


6

Met ingang van 1 januari 2015 heeft het bestuur het stokje overgedragen aan de tijdelijke directeur-bestuurder. We hebben er het volste vertrouwen in dat met de nieuwe bestuurlijke structuur er een stabiele en professionele organisatie zal staan die met voortvarendheid de verdere ontwikkeling van Onze Woning ter hand zal nemen.

Financieel Herstelplan 2014 stond vooral in het teken van het Financieel Herstelplan. Dit plan werd in maart door het Centraal Fonds Volkshuisvesting goedgekeurd maar de acties die in het plan zijn opgenomen waren al voor een belangrijk deel in gang gezet. Onze Woning heeft het afgelopen jaar hard gewerkt aan deze onderwerpen. Immers we staan onder verscherpt toezicht vanwege de financiële positie enerzijds en de governance anderzijds. Op beide vlakken hebben we stevige stappen gezet. Om meer liquiditeit te realiseren om zodoende extra af te kunnen lossen op de te grote leningenportefeuille, hebben we een stevig verkoopprogramma opgestart en hebben we het beleid ingevoerd om de huren te verhogen naar maximaal redelijk. Door de, boven verwachting goede, verkoop van woningen zijn we in staat geweest een deel van onze leningen af te lossen (ongeveer 8%), waardoor onze ratio’s sterk verbeterd zijn. We waren uitgegaan van een verkoop van ongeveer 16 woningen, maar door een sterke focus op de verkoop te leggen zijn we erin geslaagd 40 woningen te verkopen. Daarnaast is er een organisatieplan opgesteld teneinde ook de beheerkosten terug te brengen. Hiermee gaan we, conform de planning in het Financieel Herstelplan in 2015 mee aan de slag. Al met al ziet het er nu naar uit dat we binnen afzienbare tijd weer voldoen aan de door Centraal Fonds Volkshuisvesting en door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw opgelegde financiële normen.

Personeel en Organisatie In het afgelopen jaar zijn alle medewerkers geplaatst in een nieuwe functie, na een positief advies door de OR. De plaatsing is uitgevoerd conform de gemaakte afspraken met de vakorganisaties, welke zijn vastgelegd in een sociaal plan. Daarnaast hebben we de HR gesprekscyclus ingevoerd. Met alle medewerkers zijn plannings- en voortgangsgesprekken gevoerd met betrekking tot de gewenste resultaten van de medewerker. Deze resultaten zijn gebaseerd op het jaarplan dat is afgeleid van de koers. Op die manier verwachten we van iedere medewerker zijn of haar bijdrage aan het realiseren van de doelstellingen van Onze Woning.

Strategisch Vastgoed Beleid In samenwerking met adviesbureau AT Osborne is een nieuw Strategisch Vastgoed Beleid opgesteld voor Onze Woning. Het SVB geeft inzicht in de vastgoedopgave voor de woningportefeuille van Onze Woning de komende 15 jaar. In het hoofdstuk ‘investeren in onze woningvoorraad wordt nader ingegaan op het Strategisch Vastgoedbeleid. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

7

Huurdersparticipatie In april 2014 hebben we alle huurders uitgenodigd voor een bijeenkomst waar we het gesprek hebben gevoerd over de professionalisering van het bestaande huurdersplatform. De bestaande structuur was een intern georganiseerde huurdersparticipatie en dat past niet meer bij de goede governance van vandaag de dag. Ook de Wet Overleg Huurders Verhuurder schrijft een extern georganiseerde huurdersvertegenwoordiging middels een vereniging of stichting voor. Deze bijeenkomst werd zeer druk bezocht, er waren ruim 120 huurders aanwezig. Naar aanleiding van de bijeenkomst hebben we samen met het Huurdersplatform een voorlopig bestuur gevormd welke hard aan het werk is gegaan. Eind 2014 is de stichting in oprichting. Ze bereikt haar achterban middels een grote klankbordgroep, bestaande uit huurders van Onze Woning. Met de stichting Huurdersplatform zal Onze Woning een samenwerkingsovereenkomst sluiten waarin is vastgelegd over welke zaken Onze Woning en het Huurdersplatform overleg voeren, waarover adviesrecht geldt en waarover instemming nodig is. Daarnaast krijgt het Huurdersplatform de bevoegdheid om voor twee zetels in de Raad van Toezicht van Onze Woning een bindende voordracht te doen. Bij de werving van nieuwe commissarissen hebben Raad van Toezicht en Huurdersplatform samen opgetrokken.

Leefbaarheid Een van de zes prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector heeft betrekking op de leefbaarheid van de buurten en wijken waar de corporatie werkzaam is. Het afgelopen jaar heeft de focus vooral gelegen bij de professionalisering van de interne organisatie, maar in het komende jaar willen we de leefbaarheidsactiviteiten een stevige impuls geven. Onze Woning verkeert in de gelukkige omstandigheid dat zij werkzaam is in de hechte en compacte wijk 110-Morgen. In deze wijk is de Bewonersorganisatie 110-Morgen werkzaam, die op het gebied van leefbaarheid allerlei activiteiten organiseert. Onze Woning wil met de Bewonersorganisatie een convenant sluiten waarin nadere afspraken staan met betrekking tot de leefbaarheidsactiviteiten die Onze Woning graag wil oppakken. Dit in nauwe samenwerking met het Huurdersplatform. In het voorjaar van 2015 wordt dit verder opgepakt. Ook willen we kijken of we in het kader van de burgerparticipatie bewoners in de wijk meer kunnen betrekken bij verschillende werkzaamheden die Onze Woning laat uitvoeren. Hierbij denken we aan de mogelijkheid een buurtcoöperatie op te richten aan wie Onze Woning werkzaamheden kan uitbesteden. In de buurtcoöperatie werken mensen uit de wijk en voor de wijk


8

Risico dossiers Turn-key overeenkomst Masterplan De aannemer waarmee Onze Woning in 2012 een turn-key overeenkomst heeft gesloten voor het realiseren van het Masterplan bestrijdt de rechtmatigheid van de ontbinding van deze overeenkomst door Onze Woning. Hoewel is getracht om tot een vergelijk te komen is dit niet gelukt als gevolg waarvan Onze Woning per 1 januari 2015 geen zaken meer doet met de betrokken aannemer. De kwesties die nog spelen hebben betrekking op onduidelijkheden van betalingen en de aankondiging van een schade die de aannemer bij Onze Woning meent te kunnen verhalen. Er worden door Onze Woning nog wel pogingen ondernomen om tot een minnelijke afspraak te komen.

Future-overeenkomst RVG Dit lastige dossier is in het afgelopen jaar voortvarend ter hand genomen. We zijn erin geslaagd om tot goede afspraken te komen met RVG, ABN-AMRO en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De ongeborgde lening van ABN-AMRO is begin maart 2015 vervroegd afgelost en omgezet in een geborgde lening. Hiermee is Onze Woning verlost van de strikte voorwaarden van de ongeborgde lening waardoor het liquiditeitsrisico significant is afgenomen. Op 3 maart 2015 is met RVG een nieuwe future-overeenkomst afgesloten inzake de verkoop van de resterende woningen. In deze overeenkomst is tevens de financiële afwikkeling van de future-overeenkomst 2005 verwerkt.

Beheerovereenkomst Humanitas De integratie met Humanitas heeft de nodige aandacht gekregen. Zo hebben we een integrale verantwoordelijkheid geïntroduceerd ten aanzien van het beheer van de woningen als ook de woningtoewijzing en verhuuradministratie. De beheerovereenkomst is geactualiseerd en de beheervergoeding voor de restant looptijd is overeengekomen op basis van een kostendekkende exploitatie door Onze Woning.

Toekomst Met alle werkzaamheden van de afgelopen periode leggen we een goede basis voor de toekomst. Mede op basis van de koers zullen we in het komende jaar een aantal zaken gaan oppakken. In paragraaf ‘Onze Woning goed op weg naar de toekomst’ van het jaarrapport 2014 gaan we hier nader op in.


9

Algemene ledenvergadering In 2014 zijn er vijf algemene ledenvergadering gehouden, te weten op 15 mei, op 25 juni, op 30 oktober, op 17 november en op 18 december. De vergadering van 15 mei was bedoeld om de leden te informeren over de lopende zaken binnen Onze Woning. Tijdens deze vergadering zijn de leden geïnformeerd over de belanghoudersbijeenkomst van 11 maart en de koers van Onze Woning, die in samenwerking met de belanghouders is ontwikkeld. Onderwerpen als het verscherpt toezicht, het financieel herstelplan, de bestuursstructuur en de rechtsvorm van Onze Woning en de fusieverkenning zijn deze avond toegelicht door de directeur van Onze Woning. De vergadering van 15 mei is bijgewoond door 20 leden. Op de vergadering zijn de notulen van de ALV d.d. 12 juni 2013 vastgesteld en is de heer H.W. van Heuven benoemd tot lid van de Raad van Toezicht van Onze Woning. De vergadering van 25 juni is bijgewoond door 33 leden en in deze vergadering heeft besluitvorming plaatsgevonden over:  het jaarverslag 2013; dit is door de leden goedgekeurd;  het financieel verslag 2013; dit is door de leden goedgekeurd;  de instemming van de leden over het gevoerde beleid van de Raad van Toezicht. Op 30 oktober is er een bijzondere Algemene Ledenvergadering gehouden om met de leden in gesprek te gaan over de ontwikkelingen binnen en rondom Onze Woning. Deze ledenraadpleging is bijgewoond door 35 leden. Naast het verstrekken van informatie over onderwerpen als het herstelplan (financieel en governance), de huurdersparticipatie en de ontwikkelingen in de sector, was er ruimte voor discussie over zaken als de koers van Onze Woning en de rechtsvorm en de bestuursstructuur. Daarbij was het voor het bestuur en de Raad van Toezicht ook een gelegenheid om te horen wat er leeft onder de leden. Op grond van artikel 33.1 lid b van de op dat moment geldende statuten van Bouwvereniging Onze Woning te Rotterdam heeft een aantal leden het bestuur verzocht een Algemene Ledenvergadering uit te schrijven op 17 november omdat zij zich zorgen maakten over de toekomst van Onze Woning. De vergadering van 17 november is bijgewoond door 44 leden. Tijdens deze vergadering is het concept plan van aanpak gepresenteerd en de aanwezige leden hebben hier unaniem mee ingestemd. Het plan van aanpak moet er toe leiden dat de governance bij Onze Woning op orde komt, dat het vertrouwen van de leden wordt hersteld en zorgen voor stabiliteit in de voortgang van het herstelplan.


10

Verslag Raad van Toezicht Algemeen 

       

De Raad van Toezicht heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Onze Woning. Conform de Governancecode artikel III.1.6. houden we via reguliere vergaderingen, via extra vergaderingen en via veelvuldige tussentijdse besprekingen van diverse leden van de Raad met de bestuurder in ieder geval toezicht op: de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen van Onze Woning; de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Onze Woning; de opzet en werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording (hoofdstuk V van de Governancecode); het financieel verslaggevingsproces; de naleving van weten regelgeving; het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen.

De resultaten van genoemde overlegvormen zijn voor zover nodig vastgelegd in notulen en in uitvoerig gearchiveerde mailwisselingen. De taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn beschreven in artikel 30 van de statuten. Inmiddels zijn per 31 december 2014 nieuwe statuten van kracht. Daarin zijn de taken en bevoegdheden van de Raad vastgelegd in artikel 16. In dit jaarverslag leggen we, als orgaan van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop Onze Woning invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Onze Woning heeft een dynamisch en hectisch jaar achter de rug. Daarbij hebben uitvoering van het Financieel Herstelplan en het op orde brengen van de governancestructuur prioriteit gehad. De resultaten daarvan zijn voor wat betreft het Financieel Herstelplan duidelijk zichtbaar in het bedrijfsresultaat en in de governance, met nieuwe statuten en de omslag naar een organisatie met een directeur-bestuurder in plaats van een lekenbestuur. Voor het uitvoeren van onze taak in 2014 heeft de Raad het volgende toezichtkader gehanteerd:  Taakvelden Besluit Beheer Sociale Huursector;  Governancecode woningcorporaties, juli 2011;  Statuten Onze Woning;  Organisatieplan, ingezet eind 2012;  Financiële meerjarenbegroting (met operationele en financiële doelstellingen van Onze Woning gekoppeld aan indicatoren om de prestaties te meten);  Begroting 2014;  Kwartaalrapportages, met daarin financieel verslag. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

12

Vanzelfsprekend horen overleggen, correspondentie en richtlijnen van het WSW daar ook bij. Het toezichtkader is door het jaar heen aangevuld door verkregen informatie uit gesprekken met het bestuur, de interim directeur, de externe accountant, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (noodzaak tot Financieel Herstelplan) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (verscherpt toezicht). Het toezichtkader aangevuld met de gesprekken is door de Raad van Toezicht in 2014 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Onze Woning. Inmiddels zijn forse stappen gezet. Zoals gesteld zijn nieuwe statuten van kracht geworden. Een Reglement voor de werkwijze van de Raad zoals omschreven in de statuten is in voorbereiding. Ook zijn het integriteitsbeleid en de klokkenluiderregeling vastgesteld. Hoewel voor de komende periode gewerkt wordt aan de hand van het Plan van Aanpak en het Financieel Herstelplan zal er een expliciet beschreven ondernemingsplan worden opgesteld. Daarin wordt als vertaling van de opgaven en koers, de strategie van Onze Woning voor de aankomende jaren verwoord en uitgewerkt in concrete doelstellingen en activiteiten. Als Raad van Toezicht hechten we grote waarde aan de realisatie van dit plan en zullen we hierover regelmatig met het bestuur in gesprek gaan. Tot slot is met het Financieel Herstelplan in opdracht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de basis gelegd voor de financiële continuïteit (inclusief risicobeheersing) en de ontwikkeling van de organisatie op langere termijn. In combinatie met het ondernemingsplan zal daarmee het toezichtkader voor de Raad van Toezicht in 2015 worden gecompleteerd.

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de geleverde volkshuisvestelijke prestaties, de voortgang op het organisatieplan en de financiële situatie in relatie tot de beoogde doelen. Naast overleg met het bestuur, de externe accountant en instanties als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben we als Raad van Toezicht:  de algemene ledenvergaderingen bijgewoond  met het bestuur en het management deelgenomen aan een sessie in september 2014, over de koers van Onze Woning en de te voeren strategie De Raad van Toezicht (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die nodig is om de taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Hierover hebben we diverse gesprekken gevoerd met het bestuur en de accountants van Deloitte. Dit betrof vooral de dossiers die verderop in dit verslag genoemd zijn. De resultaten Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

13

van deze gesprekken en de daarbij ontvangen voorstellen en adviezen zijn vervolgens door de Raad in zijn besluitvorming zoals vastgelegd in de notulen van zijn vergaderingen betrokken.

Vergaderingen In het afgelopen jaar vergaderde de Raad van Toezicht vier maal met het bestuur. Daarnaast waren er alles bijeengenomen tientallen extra vergaderingen en besprekingen nodig om alle veranderingen en aandachtspunten te bespreken met diverse interne en externe overlegorganen, zoals met CFV, WSW, ILT, Huurdersplatvorm i.o., werkgroep kritische leden, juridische en fiscale adviseurs, etc.

Evaluatie In de vergaderingen is, als onderdeel van de verdere professionalisering van Onze Woning en de gedachtevorming rondom de bestuursstructuur, geruime aandacht geweest voor zowel het functioneren van Raad van Toezicht als het bestuur. In 2014 is met de komst van de heer H.W. van Heuven in het kader van de zelfevaluatie besloten om, zodra maar mogelijk, de samenstelling van de Raad in overeenstemming te brengen met de eisen van de Governancecode. Hoewel strikt genomen de zelfevaluatie niet geheel aan de code voldeed zijn toch belangrijke stappen gezet. Op 31 december 2014 zijn nieuwe statuten van kracht geworden die voldoen aan de Code en al vooruitlopen (voor zover mogelijk) op de aanstaande Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Naar verwachting zullen per 1 april 2015 4 nieuwe leden (waarvan 2 op bindende voordracht van de huurdersorganisatie) tot de Raad toetreden. Daarmee zijn de bezwaren van ILT, CFV en WSW wat betreft de in het Herstelplan gememoreerde activiteiten terzake weggenomen. Op 15 december 2014 heeft de Raad buiten aanwezigheid van de (interim)directeur zich een oordeel gevormd over zijn functioneren en hem na genoemde statutenwijziging per 1 januari 2015 benoemd tot (interim)bestuurder voor een periode van een half jaar. De Raad was dan ook zeer verheugd te constateren dat de leden in haar vergadering van 18 december 2014 unaniem hebben besloten de statuten te wijzigen. De nieuwe statuten maakt ruimte voor de benoeming van een professionele directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht heeft hiertoe een procesmanager aangesteld die het proces met betrekking tot de statutenwijziging succesvol heeft begeleid.


14

Besluiten en gespreksonderwerpen Het afgelopen boekjaar hebben we de volgende (goedkeuring op) besluiten genomen en onder meer gesproken over de volgende onderwerpen:

(Goedkeuring op) besluiten  Jaarverslag 2013  Jaarrekening 2013  Financieel Herstelplan  Begroting 2014  Aanbestedingsbeleid  Integriteitsbeleid, klokkenluidersregeling en gedragscode  Begroting 2015 en MJOB 2015-2024  Strategisch Vastgoedbeleid  Plan verlaging netto beheerlasten  Plan afbouw lening portefeuille  Statutenwijziging

Overige gespreksonderwerpen  Governance  Professionalisering organisatie  Plan van Aanpak (organisatorisch herstelplan)  Verscherpt toezicht CFV  Dossiers RVG, Buskoop, Humanitas, ABN  Werving leden RvT  Prestatieoordeel CFV en Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK)  Financiële rapportage t/m derde kwartaal  Position papers voor de jaarrekening 2014  Fusieverkenning

Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook kritisch kunnen opereren. Geen van de leden verleent andere diensten aan Onze Woning dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn daarmee onafhankelijk en kennen geen onverenigbaarheden zoals benoemd in artikel III.2.2 van de Governancecode. Als Raad van Toezicht concluderen we dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. Afgestemd op de Governancecode wordt de onafhankelijkheid in het in 2015 goed te keuren reglement van de Raad van Toezicht onderstreept.

Deskundigheid en samenstelling De leden van de Raad van Toezicht zijn benoemd voor een periode van vier jaar. De Governancecode bepaalt dat leden van een toezichthoudend orgaan niet langer dan twee termijnen van vier jaar zitting mogen hebben in de Raad van Toezicht. In mei 2014 is als door de Algemene Ledenvergadering nieuw benoemd lid van de Raad de heer H.W. van Heuven Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

15

aangetreden. Gezien zijn tientallen jaren betrokkenheid bij de volkshuisvesting en zijn brede bestuurlijke en toezichthoudende ervaring heeft de heer van Heuven als nieuw aangetreden lid van de Raad niet letterlijk een introductieprogramma gevolgd als in artikel III.3.4 van de Code is beschreven. Vanzelfsprekend heeft wel een uitvoerige oriëntatie op BVOW plaatsgevonden via gesprekken en documentatie. Voor de vanaf 1 april 2015 vernieuwde Raad zal een introductieprogramma op maat worden ontwikkeld door een nader te selecteren extern bureau.

Voor de continuïteit van het toezichthoudend orgaan zijn de overige drie leden ook gedurende 2014 aangebleven als Raad van Toezicht. Gelet op de huidige zittingsduur voldoet Onze Woning op dit punt niet aan de Governancecode. Met de werving van vier nieuwe commissarissen wordt in 2015 voldaan aan de Governancecode. Per 31 december 2014 is de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt: Naam en leeftijd Functie & Beroep Nevenfuncties expertise binnen RvT Dhr. A. Vijftigschild Voorzitter  Advocaat  Secretaris bij 2 (55) Juridisch stichtingen In functie sinds “Derdengelden”. 1999 Dhr. C.H. van Secretaris  Gepensioneerd  Bestuurslid stichting Hellemond (66) Technisch Velo Beheer B.V. In functie sinds  Bestuurslid 1999 landbouwmuseum de kleine Duiker. Dhr. A. Kalkman Lid  Verzekeraar  Directeur van een (60) Financieel Stamrecht B.V. In functie sinds 2007 Dhr. H.W. van Lid  Zelfstandig  Bestuurslid Federatie Heuven (64) Volkshuisconsultant Opvang In functie sinds vestelijk  Lid Raad van Toezicht 2014 Stichting Federatie Opvang  Bestuurslid Comensha


Jaar van Aftre den 2015

2015

2015

2018

16

De vergoeding van de Raad van Toezicht over 2014 was als volgt: Naam Dhr. A. Vijftigschild (voorzitter*) Dhr. C.H. van Hellemond Dhr. A.W.J. Kalkman Dhr. L.H. Moorees Dhr. H.W. van Heuven (voorzitter*) Totaal

2014 € 7.793 6.250 6.250 3.463 23.756

2013 € 9.374 9.374 9.374 6.250 34.372

* De heer Vijftigschild was tot en met 31 december 2014 voorzitter. Per 1 januari 2015 is de heer Van Heuven de nieuwe voorzitter.

Werkgeversrol Vanuit onze verantwoordelijkheid concluderen we dat het bestuur zich in 2014 heeft ingezet voor het leveren van de volkshuisvestelijke prestaties en de verdere professionalisering van Onze Woning. Het was een bewogen jaar, waarin we gezamenlijk als Raad en bestuur hebben opgetrokken in onder meer de afhandeling van lastige dossiers (zoals de future-overeenkomst met RVG en de ontbinding van de turn-key overeenkomst van het Masterplan), de opzet van het Financieel Herstelplan, de integratie met Humanitas en de implementatie van de governance. Hierin hebben we onze verantwoordelijkheid als Raad van Toezicht in acht genomen. En zijn betekenisvolle stappen gezet De vergoeding van het bestuur over 2014 was als volgt: 2014 € Dhr. L. de Jong (voorzitter)* 1.225 Dhr. P.J. Rutten (secretaris) 10.345 Dhr. F. Wijling 10.345 (penningmeester) Mw. I. Nieuwkoop 10.794 Dhr. W. Stribos ** Dhr. J. Vos*** Totaal 32.708

2013 € 34.064 16.585 10.345 5.172 104.912 171.078

*De heer L. de Jong is op 2 februari 2014 overleden. **De heer W. Stribos was van januari tot juli 2013 interim directeur-bestuurder. ***De heer J. Vos heeft afgezien van bezoldiging


17

Volkshuisvestingsverslag Oog voor de klant Onze Woning is er primair voor mensen met een lager inkomen die niet in hun eigen woonruimte kunnen voorzien. Daarin zijn we er in ieder geval voor de mensen met een inkomen tot € 34.911 in 2015 (in 2014: € 34.678), maar we verhuren ook aan mensen die een inkomen hebben boven deze wettelijk vastgestelde grens. Met een bezit van 1.378 woningen in Rotterdam, bedienen we een brede doelgroep. De samenstelling van ons huurdersbestand is divers en varieert van starters, gezinnen, senioren tot mensen met een specifieke zorgvraag. Met een concentratie van ons bezit in de wijk 110Morgen (Hillegersberg-Schiebroek) is Onze Woning in staat om zo niet alleen een woning op maat in de wijk aan te bieden, maar ook om binnen de wijk wooncarrière mogelijk te maken. Dit alles doen we in bestaande en nieuwe huurwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs.

Het huurbeleid van Onze Woning is in 2014 ongewijzigd en gebaseerd op de uitgangspunten dat:  woningen met gelijke kwaliteit zoveel mogelijk dezelfde huurprijs moeten hebben;  woningen zoveel mogelijk bereikbaar dienen te worden gehouden voor de primaire doelgroep. Om kwaliteit en prijs goed in evenwicht te brengen is de puntentelling van de woningen van belang. Als uitgangspunt is genomen dat de huren in het niet-DAEB bezit bij mutatie naar 100% maximaal redelijke huur worden gebracht, of te koop worden aangeboden. Voor de DAEB-woningen is in het huurbeleid vastgelegd wat het percentage maximaal redelijke huur wordt bij mutatie. Eind 2014 is het huurbeleid beoordeeld, waarna actualisatie in het eerste kwartaal van 2015 plaatsvindt. In het Financieel Herstelplan wordt met de voorgenomen huurstijgingen bij mutatie ook rekening gehouden. In 2015 wordt als middel voor financieel herstel van Onze Woning en de uitgezette koers van de organisatie het huurbeleid verder aangescherpt. Op dit moment is zichtbaar dat er meer mensen een beroep op Onze Woning doen voor het verkrijgen van goede en betaalbare woonruimte. Dit vanwege de economische crisis, toenemende sociale problematiek, gezinsbreuk en het steeds verder scheiden van wonen en zorg. In de organisatiekoers die Onze Woning in 2014 bepaalde voor de komende jaren wordt hiermee ook rekening gehouden. In de missie, visie en organisatiekoers voor de komende jaren staat het onderwerp betaalbaarheid van woningen dan ook nadrukkelijk opgenomen. De huidige periode van financieel herstel van Onze Woning en daarnaast de, door Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

19

overheidsmaatregelen, afgenomen financiële ruimte daagt Onze Woning uit om steeds meer efficiënt te gaan werken. Ook in 2014 is er hard gewerkt aan het slagvaardig houden van de organisatie. Met oog voor de klant en rekening houdend met weten regelgeving, hebben we het niveau van dienstverlening verder kunnen verbeteren en borgen.

Bereikbare woningvoorraad

Bereikbaarheidsgrenzen De bereikbaarheidsgrenzen worden rechtstreeks afgeleid van de aftoppingsgrenzen huurtoeslag. Per 1 januari 2014 was de bereikbare huur:  voor één- en tweepersoonshuishoudens € 556,82 (€ 535,91 per 1 januari 2013)  voor meerpersoonshuishoudens € 596,75 (€ 574,35 per 1 januari 2013) Per 31 december 2014 was 72,9% van het woningbezit bereikbaar voor de primaire doelgroep (2013: 75%). Het totale woningbezit ultimo 2014 is als volgt over de huurklassen verdeeld: Huurgroep

<389,05 125

1 & 2 persoons-hh: € 389,05 - € 556,82 879

Meer persoons-hh: € 556,82 - € 699,48 197

Aantal woningen %

9,1%

63,8%

14,3%

>€ 699,48 177 12,8%

Totaal 1378 100%

Woningen vanaf 1-1-2014 toevoegen aan het totaal wat eerst nog huur was. Dan wordt % Orionstraat vrije sector verderop lager.

Ook in 2014 was het streefhuursysteem van toepassing. De streefhuur van elke woning is bepaald tussen 85% en 100% van de maximaal toegestane huurprijs volgens het woningwaarderingssysteem.

De woonruimteverdeling Onze Woning voorziet wekelijks via Woonnet-Rijnmond (www.woonnet-rijnmond.nl) woningzoekenden van informatie over de beschikbare woningvoorraad. De regels voor de verdeling van woonruimte in de gemeente Rotterdam zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening. Op dit moment worden vrijgekomen woningen aangeboden op basis van inschrijfduur. Gedurende 2014 is er, in overleg met andere corporaties en de betreffende gemeenten, gewerkt aan nieuwe regels en uitgangspunten voor de woningtoewijzing. Eind 2014 is er akkoord over de nieuwe uitgangspunten. In de loop van 2015 gaat de nieuwe


20

woonruimteverdeling van start. In het hoofdstuk ‘Onze Woning goed op weg naar de toekomst’ is hierover meer te lezen.

Urgentiebepaling Mensen in een onhoudbare of levensbedreigende situatie kunnen met een urgentieverklaring voorrang krijgen op regulier woningzoekenden. Urgentie wordt toegekend via de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (SUWR). Urgente woningzoekenden ontvangen op basis van hun gezinssamenstelling en inkomen een zoekprofiel van de woningen waarop ze met voorrang kunnen reageren. Onze Woning verwijst urgent woningzoekenden actief naar SUWR. In 2014 heeft Onze Woning 18 woningen toegewezen aan urgenten.

Huisvesting bijzondere doelgroepen Er werden geen statushouders geplaatst. Onze Woning verleent op verzoek een bijdrage aan het Project (Z)onder Dak. Dit project zorgt voor huisvesting van dak- en thuislozen, die begeleid terugkeren in de maatschappij of naar mensen vanuit de generaal pardonregeling. Onze Woning heeft concrete afspraken met de gemeente gemaakt over de toewijzing voor bijzondere doelgroepen. Er is, conform deze afspraken, in 2014 geen beroep gedaan op Onze Woning voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. In overleg met zorgorganisatie Pameijer zijn twee woningen toegewezen aan hun cliënten.

Woningruil Soms kan woningruil een oplossing bieden om een woning te vinden die beter aansluit bij de wensen van een woningzoekende. Wel dient hierbij aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. In 2014 is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot woningruil.

Doorschuifregeling Met de doorschuifregeling is het mogelijk om met voorrang binnen een woongebouw te verhuizen. In 2014 is hiervan geen gebruik gemaakt.

Woningtoewijzing Vanaf 1 januari 2011 is de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (Europese richtlijn) van kracht. Daarin is onder meer bepaald dat woningcorporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen met een huur onder € 699,48 (peildatum 1 januari 2014) moeten verhuren aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 34.678 (peildatum 1 januari 2014).


21

De beleidsvrijheid om 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekende huishoudens met een inkomen boven de € 34.678 wordt door Onze Woning waar dit nodig is benut. Met het, in 98 % van de gevallen, toewijzen aan de primaire doelgroep, voldoet Onze Woning ruimschoots aan de doelstelling om minimaal 90% van de doelgroep te huisvesten. In 2014 is binnen Onze Woning het protocol voor de inkomenstoetsing gerealiseerd. Dat zorgde voor uniformering van de toetsing. De toetsing verliep dan ook beter gecontroleerd dan in 2013. Daarnaast werkten we met een uniform formulier voor de inkomenstoetsing. De uitzonderingen zijn vastgelegd en geborgd.

Verhuur

Verhuringen In 2014 hebben 151 verhuringen plaatsgevonden, waarvan 126 betrekking hebben op woningen, 3 op commerciële ruimten en 22 op parkeerplaatsen/garages. De verdeling van de 126 woningen heeft als volgt plaatsgevonden:  Sociaal tot € 699,48: 76 woningen  Vrije sector vanaf € 699,48: 25 woningen  Project Orionstraat: in 2013 opgeleverd, in 2014 25 verhuringen van gerenoveerde woningen aan de Orionstraat. Het betreft 17 woningen in het sociale segment en 8 woningen in de vrije sector. De mutatiegraad sociale deel (exclusief Orionstraat) wordt daarmee: 6,19 % De mutatiegraad Vrije sector (exclusief Orionstraat) wordt daarmee: 12,01% De gemiddelde mutatiegraad over alle woningverhuringen (excl. Orionstraat) is in 2014 afgenomen tot 7,33%. (2013: 8,79% , 2012: 6,75%).

Weigeringen Onze Woning merkt dat woningzoekenden steeds kritischer worden bij het aanvaarden van een woning. Er wordt wel gereageerd op het aanbod, maar vaak blijkt bij een aanbieding aan de geïnteresseerden, dat zij op de woning van hun keuze willen wachten. De meest voorkomende weigeringsredenen zijn:  De woonomgeving bevalt niet.  De woning wordt door de kandidaat niet als passend bevonden.  De woning wordt te duur bevonden gezien de door de huurder ervaren kwaliteit.  Kandidaten willen de woning niet betrekken, ondanks dat ze wel reageren.  Persoonlijke omstandigheden. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

22

Binnen de nieuwe woonruimteverdeling die in 2015 van start gaat, wordt rekening gehouden met het terugdringen van het aantal weigeringen door duidelijke sancties in te bouwen in het systeem. Dat dwingt woningzoekenden om gerichter te reageren op vrijkomend woningaanbod.

Huurverhoging Onze Woning heeft de in 2014 geboden wettelijk ruimte voor het doorvoeren van de huurverhoging benut. De huurverhoging per 1 juli 2014 is gedifferentieerd doorgevoerd op basis van de geboden ruimte om inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Naast de verhoging voor inflatie van 2,5% is vervolgens, afhankelijk van het gezinsinkomen van huurders, de uiteindelijke huurverhoging aangezegd. De huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg gemiddeld 4,8% (2013: 4,3% / 2012: 2,3%). Huurders van een vrije sectorwoning (> € 699,48) hebben een huurverhogingsvoorstel ontvangen van 6,5% op de op dat moment actuele huur.

Bezwaar tegen de huurverhoging In het derde kwartaal van 2014 heeft Onze Woning zicht gekregen op de bezwaren tegen de aangezegde huurverhoging. In totaal zijn voor de sociale sector (<699,48) 28 bezwaren ontvangen. Daarvan zijn 9 bezwaren later ingetrokken omdat huurders geen aanvullende informatie konden verstrekken, 13 bezwaren zijn gegrond verklaard en 6 bezwaren zijn voor een eindoordeel doorgestuurd naar de Huurcommissie. Voor de vrije sector woningen (>699, 48) kwamen veel bezwaren binnen. Alle huurders kregen 6,5% verhoging aangezegd. In totaal zijn 78 bezwaren ontvangen. Daarvan zijn om eigen redenen 6 bezwaren later weer ingetrokken. Onze Woning heeft de overige 72 huurders aangeboden om deel te nemen aan een proefprocedure. Daarmee wil Onze Woning, door opzegging van de huur bij een enkele bewoner, de rechter om een oordeel vragen naar de redelijkheid van de huurverhoging. 50 huurders hebben aangegeven zich te conformeren aan de uiteindelijke uitspraak van de rechter. 9 huurders handhaven het bezwaar en van 13 huurders is geen reactie ontvangen. Deze laatste groep huurders beschouwt Onze Woning als ‘handhavers van het bezwaar’. Het proefproces wordt in het tweede kwartaal van 2015 verwacht.

Huurtoeslag In tegenstelling tot 2013 werd vanaf 1 januari 2014, in alle gevallen de huurtoeslag vanuit de Belastingdienst rechtstreeks naar de huurders overgemaakt. Huurders verzorgen vervolgens de huurbetaling aan Onze Woning. In voorgaande jaren bestond de mogelijkheid om de huurtoeslag rechtstreeks in mindering te laten brengen op de te betalen huur.


23

Huurachterstand Ten aanzien van de huurincasso is ook in 2014 een sociaal en zakelijk beleid gevoerd. Het beleid van Onze Woning is erop gebaseerd om huurachterstanden en de oorzaken daarvan tijdig te signaleren. Daarna kan er actie worden ondernomen. Hierdoor worden grote huurachterstanden voorkomen en kunnen verdergaande maatregelen uitblijven. Onze Woning kiest er ook niet voor om huurders ‘ongezien’ naar de deurwaarder door te sturen. Er wordt altijd contact gezocht om met elkaar tot een oplossing te komen. Wanneer de huurder er blijk van geeft het ontstane probleem op te lossen dan is er altijd ruimte voor afspraken op maat. Daar waar de situatie van de huurder vraagt om ondersteuning door andere partijen, zal Onze Woning zich inspannen om de huurder naar die partijen te bemiddelen. In 2014 is daarnaast bij iedere afsluiting van een nieuwe huurovereenkomst aangedrongen om door middel van huurincasso te betalen. Dit als een soort stok achter de deur, ter voorkoming van huurachterstanden. Ten aanzien van de huurachterstand over 2014 het volgende: 

  

De huurachterstand van zittende huurders per 31 december 2014 bedraagt € 136.000 zijnde 1,3% van de jaar huur. Over 2013 was dit € 160,000 (1,6% van de jaar-huur). De daling van de derving is te verklaren door een strikter incassobeleid. Inclusief de vertrokken huurders is er sprake van een huurachterstand van € 307.000 ten opzichte van € 267.000 in 2013. Van de totale huurachterstand was € 52.700,- in handen van de deurwaarder. In 2013 was dit € 68.000,- en in 2012: € 85.000,-. In 2014 is er € 24.400,- aan vorderingen afgeboekt. Over het jaar 2013 was dat € 8.055,-. Toename van de afboeking heeft te maken het sluiten van een aantal oude dossiers die, op aangeven van de deurwaarder, gesloten zijn en het afwikkelen van een aantal oude WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen)-dossiers.

Ontruimingen In 2014 is er 16 keer (2013: 9 / 2012: 13) een ontruiming aangezegd vanwege huurschuld. Totaal heeft 11 keer (2013: 4 / 2012: 11) daadwerkelijk een ontruiming plaatsgevonden. Ten opzichte van vorig jaar is er dus een ruime toename van het aantal ontruimingen. Duidelijk is hier de impact van de economische crisis te zien. Onze Woning probeert ontruimingen te allen tijde te voorkomen, door meer te sturen op het beheersen van achterstanden Daartoe is in 2014 de incassoprocedure verder aangescherpt. Alvorens vorderingen door te sturen naar de deurwaarder wordt er altijd een finale poging gewaagd om met de huurder in contact te treden om vervolgens een passende betalingsregeling te treffen. Daarnaast is er ruimte voor het aangaan van flexibele betalingsregelingen. Waar dat een rol speelt worden huurders bemiddeld naar schuldhulpverlening of andere partners op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Met de nieuwe procedure kiest Onze Woning er bewust voor om een streng maar rechtvaardig beleid rondom incasso te voeren. Uiteindelijk is dit ook in het belang van de (andere) klanten. Het strengere beleid leidt wel tot een toename van ontruimingen.


24

Huurderving De huurderving vanwege leegstand in 2014 bedroeg € 182.000,-. Dit is 1,7% van de jaarhuur. De daling van de derving ten opzichte van 2013 (€ 266.000,- zijnde 2,7% van de jaar huur) is te verklaren door minder leegstand van het bedrijfsonroerend goed.

Onze Woning midden in de samenleving Onze Woning kent een grote betrokkenheid bij de huurders van haar woningen. We zorgen er niet alleen voor dat de woning er goed bij staat, maar dat ook de woonbuurt prettig is om in te leven. Dit is namelijk mede bepalend voor het woongenot. De activiteiten die we op dit terrein ondernemen, proberen we zoveel als mogelijk met partners en samen met bewoners op te pakken. In 2014 heeft een duidelijke indeling van de wijken plaatsgevonden. Het huurdersplatform is verder geformaliseerd als officiële spreekbuis namens de huurders. Consulenten hebben een deel van het woningbezit toegewezen gekregen waardoor de profilering in de wijk nadrukkelijker tot stand kwam. Ook bewonerscommissies hebben een duidelijk aanspreekpunt gekregen. In 2015 wordt dit verder doorgezet. Zo draagt Onze Woning bij aan het prettig wonen en leven in haar wijken en buurten.

Overlast en woonfraude (bij wonen plaatsen) Overlast Onze Woning verstrekt Algemene Huisregels aan alle bewoners. Deze regels geven een richting aan het gewenste gebruik van de wooncomplexen. Het helpt huurders om elkaar onderling, maar ook tussen huurder en Onze Woning aan te spreken op gedrag. Ondanks deze regels komen huurders soms in een vervelende situatie van overlast terecht. Onze Woning gaat er dan vanuit dat bewoners zelf hun verantwoordelijkheid nemen voor hun woonplezier en hun leefomgeving en onderling in overleg treden. Wanneer huurders er onderling niet uitkomen, dan kan de huurder de vervelende situatie of overlast melden. In alle gevallen probeert Onze Woning eerst om de betrokkenen te bewegen om samen tot een oplossing te komen. Zaken die niet tot een onderlinge oplossing leiden pakt Onze Woning zelf op. Dat kan door direct actie te ondernemen bij ernstige overlastmeldingen. Soms verwijst Onze Woning door naar instanties of ze schakelt de politie in bij extreme situaties. Wanneer huurders aantoonbaar in strijd met de huurovereenkomst handelen en zware, voortdurende overlast blijven veroorzaken, dan gaat Onze Woning uiteindelijk over tot een juridische procedure. Bij hennepteelt, drugs- en wapenhandel stuurt Onze Woning onverbiddelijk aan op ontbinding van de huurovereenkomst. In 2014 zijn geen juridische procedures gevoerd ten aanzien van overlast. Ook ontbindingen van de huurovereenkomst om die reden heeft niet plaatsgevonden. Woonfraude Onze Woning treedt actief op tegen woonfraude. Het kan hierbij gaan om onderhuur of doorverhuur. Constateringen of meldingen van woonfraude worden opgepakt in samenwerking met de wijkagent. Onze Woning maakt bij het onderzoeken van woonfraude Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

25

gebruik van de Gemeentelijke Basis Administratie persoonsgegevens (GBA). Waar nodig, worden waarschuwingen afgegeven of juridische stappen genomen. In 2014 zijn geen gevallen van woonfraude geconstateerd.

Signalen achter de voordeur Onze Woning constateert bij het bezoeken van de huurders met enige regelmaat dat huurders problemen hebben. Het gaat dan om zaken als sociaal isolement, psychische of verslavingsproblemen, onvoldoende persoonlijke verzorging, vervuiling van de woning en/of de woonomgeving of andere sociaal maatschappelijke problemen. Waar dat mogelijk is zet Onze Woning haar sociaal netwerk van gespecialiseerde hulpverleners in om huurders met dergelijke problemen verder te helpen. Soms wordt Onze Woning daarbij geholpen door de signalen die omwonenden, buren en bezoekers afgeven. In de wijk 110-morgen is door de Bewonersorganisatie 110-Morgen een initiatief genomen voor ‘De Verbindingsmakelaar’. Binnen dit wijkinitiatief worden hulpvraag- en aanbod effectief op elkaar afgestemd. Onze Woning speelt hierin, afhankelijk van de problematiek, een actieve rol. Een Rotterdams initiatief is het Lokaal Zorg Netwerk dat wordt gecoördineerd door de GGD. In dit vierwekelijks overleg worden huurders die bekend staan als ‘zorgmijders’ besproken met een plan van aanpak. Het zorgnetwerk heeft als doel partijen, met korte communicatielijnen, te laten samenwerken wanneer klanten in de knel geraken. Dat kan zijn op sociaal gebied, maar ook in de zin van huisvesting. Deelnemende partijen handelen vervolgens elk vanuit de eigen discipline. Dit is een samenwerkingsverband tussen GGD, Parnassia Bavo, Bouman GGZ, Thuiszorg GGV, MEE Rotterdam, politie, Centrum voor dienstverlening, Havensteder, Vestia en Onze Woning. Het lokaal Zorgnetwerk zal in 2015 overgaan in een andere vorm.

Bewonersparticipatie en communicatie Huurdersplatform In 2014 is de bestaande samenwerking tussen het huurdersplatform, als spreekbuis namens de huurders, verder vormgegeven. Er is hiervoor een officiële stichting opgericht met een eigen externe positie. Dit Huurdersplatform vormt in de toekomst de kritische overlegpartij voor Onze Woning bij haar keuzen in beleid en bedrijfsvoering. Daartoe is in april 2014 een informatieavond gehouden over het nut en de noodzaak van bewonersparticipatie. De drukbezochte avond leverde een aantal nieuwe actieve aanmeldingen van bestuursleden voor het Huurdersplatform op. Vanuit nagenoeg alle complexen is nu een bestuurslid vertegenwoordigd in het overkoepelende platform. Met dit nieuwe bestuur is een nieuwe weg ingeslagen van overlegvoering. Eerder werd het Huurdersplatform met name eenzijdig uitgenodigd voor het bespreken van Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

26

huurdersaangelegenheden. Een echte positie en inbreng in de organisatie was er tot voor kort nog niet. Vanuit de optiek van de Overlegwet heeft Onze Woning ervoor gekozen om dit verder te gaan formaliseren. Daarmee krijgt het Huurdersplatform ook een daadwerkelijke juridische status als formeel overlegorgaan van Onze Woning. Het formeel oprichten van de Stichting Huurdersplatform vindt begin 2015 plaats. De eerste inhoudelijke overleggen tussen het Huurdersplatform en Onze Woning vinden vanaf dat moment ook plaats. Tijdens de reguliere huurdersplatformvergaderingen in 2014 stonden onder meer de volgende onderwerpen op de agenda:  Huurverhoging per 1 juli 2014 (besluit: goedkeuring)  Verhoging servicekosten per 1 juli 2014 (besluit: goedkeuring)  Voorstel verkoopopgave financieel herstelplan Onze Woning  Betrekken achterban bij het platform  Aanpassing huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden.  Voorstel beperken openingstijden vanaf 1 maart 2015  Vernieuwing communicatiemiddelen Website, brochures en telefonie  Akkoord op aansluiting Regionale Klachtencommissie

Bewonerscommissies Onze Woning hecht zeer veel waarde aan overleg met bewoners uit de complexen, enerzijds vanuit de klankbordfunctie en anderzijds vanuit het besef dat de betrokkenheid van en overeenstemming met de bewoners uit een complex essentieel is om prettig te kunnen wonen. Om deze reden streeft Onze Woning ernaar om in elk complex een bewonerscommissie te hebben, die zich liefst ook laat vertegenwoordigen in het Huurdersplatform. Minimaal eenmaal per jaar, maar als dat nodig is vaker, wordt overleg gevoerd tussen de commissie en Onze Woning. Elk complex heeft een vaste consulent aangewezen gekregen. In 2015 wordt het overleg nog constructiever vormgegeven vanuit wederzijds belang. De commissies krijgen meer dan voorheen inbreng in de keuzen voor het beheer van een complex. Eind 2014 functioneerden de volgende complexcommissies:  complexcommissie “Minoshoek” (ouderencomplex)  complexcommissie “Poseidonstraat” (galerijflat)  complexcommissie Eucalyptushof (galerijflat)  complexcommissie 55+ Ajaxstraat/Palamedesstraat (ouderencomplex)  complexcommissie Cliostraat en Icarusstraat (ouderencomplex)  complexcommissie Ajaxstraat/Apollostraat (appartementencomplex)  complexcommissie Ajaxtoren (appartementen complex). Met dit complex heeft in 2014 geen overleg plaatsgevonden.  complexcommissie Minervaplein (appartementencomplex). De bestaande bewonerscommissie heeft zich rond de zomer van 2014 teruggetrokken. Vanaf dat


27



moment heeft wel een aantal gesprekken met bewoners(afvaardiging) plaatsgevonden. Onze Woning streeft naar het opnieuw oprichten van een bewonerscommissie. complexcommissie Achillesstraat (90-240).

Kwaliteitsmetingen Onze Woning vindt het belangrijk de mening van haar huurders over de dienstverlening te kennen. Daarmee kan het beheer van de woningen en het beleid van de organisatie verder worden verbeterd. In 2013 heeft Onze Woning een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd. De scores van de tevredenheid waren hoog. 85% van de huurders was tevreden en gaven gemiddeld een 7,6 voor de dienstverlening. Huurders gaven ook aan dat de wijk aanspreekt en uitnodigt om te blijven wonen. Ook bleek er interesse te zijn in het kopen van de woning. Op het onderwerp afhandeling van klachten kon het beter. In 2014 hebben we de nodige verbeteringen hierop doorgevoerd en daarmee gaat Onze Woning in 2015 nog door. Een eerste meting op de doorgevoerde verbeteringen heeft eind 2014 plaatsgevonden. Toen bleek dat, huurders die een enquête hadden ontvangen of tijdens een interview ondervraagt waren, een gemiddelde score van 7,1 gaven voor de snelheid van afwikkeling van de reparatieverzoeken. Daarnaast een cijfer van 7,9 voor het resultaat van de reparatie.

In het jaarplan 2015 heeft Onze Woning het permanent meten van de kwaliteit van dienstverlening opgenomen voor de volgende onderwerpen:   

Betrekken van de woning Verlaten van de woning Uitgevoerde reparaties.

Bewonersorganisatie 110-Morgen Bewonersorganisatie 110-Morgen verzorgt de belangenbehartiging voor alle bewoners (zowel huurders als eigenaren) in de wijk. Het werkterrein is uitgebreider dan onderwerpen in de lijn huurder- verhuurder. De kernonderwerpen zijn een schone, hele en veilige woonomgeving en de toekomst van de wijk. Onze Woning heeft sinds 2007 een samenwerkingsovereenkomst met de bewonersorganisatie. In 2014 heeft Onze Woning besloten dat de vertegenwoordiging van de huurders formeel plaats gaat vinden via het Huurdersplatform. De intentie van de Wet Overleg Huurders en Verhuurders geeft hiertoe aanleiding. Daarmee komt de Bewonersorganisatie 110morgen in een andere relatie tot Onze Woning te staan. Met de bewonersorganisatie wil Onze Woning in de toekomst concrete afspraken maken over gezamenlijk te ondernemen activiteiten ten gunste van de (leefbaarheid in de) wijk en de huurders van Onze Woning. De huidige samenwerkingsovereenkomst zal daarmee binnenkort worden gewijzigd. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

28

Geschillencommissie De geschillencommissie adviseert het bestuur van Onze Woning met betrekking tot de afhandeling van de aan haar voorgelegde geschillen. De werkwijze van de geschillencommissie is vastgelegd in het ‘Reglement in 1997 voor de geschillencommissie van Bouwvereniging Onze Woning’ en voldoet aan de eisen die het Besluit Beheer Sociale Huursector stelt. Het reglement is vastgesteld en ondertekend door het bestuur. De commissie bestaat uit drie leden, te weten:  een lid vanuit het bestuur van Onze Woning  een lid namens de bewonersorganisatie 110-Morgen  een lid namens de leden van de vereniging (tevens de voorzitter). Huurders (en bewonerscommissies) kunnen klachten over het handelen en/of nalaten van Onze Woning in behandeling geven aan de geschillencommissie. Dat kan pas nadat de interne klachtenprocedure van Onze Woning doorlopen is. In 2014 heeft Onze Woning de bestaande interne klachtenprocedure aangescherpt. Net als in 2013 werden er in 2014 geen klachten ingediend bij de geschillencommissie. Vanaf 2015 sluit Onze Woning aan bij de regionale Geschillen Advies Commissie.

Website De website speelt een steeds belangrijkere rol in de communicatie. Gebleken is dat de huidige website van Onze Woning onvoldoende klantgericht is en daarnaast verminderd interactief. Daarom heeft Onze Woning ervoor gekozen de website te gaan vervangen. Het moet een vraagbaak zijn voor zowel huurders als woningzoekenden op alle gebruikelijke onderwerpen. Met de nieuwe website wil Onze Woning zoveel mogelijk algemene vragen beantwoorden zodat de huurders en woningzoekenden op elk gewenst moment en op elke plek kunnen oriënteren. Ook is de verwachting dat daarmee de vragen aan de balie van het kantoor gaan afnemen. De nieuwe website is op 1 maart 2015 geïntroduceerd en tot stand gekomen met inbreng van het Huurdersplatform.

Wonen, zorg en welzijn Onze Woning maakt zich sterk voor een zorgvriendelijke wijk: een leefbare wijk met sociale samenhang. In de in 2014 bepaalde koers staat dit ook prominent. Een goede fysieke en sociale infrastructuur vormt daarbij de voorwaarde. Ook mensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen, psychosociale problemen en senioren met ouderdom gerelateerde problemen moeten in de gelegenheid zijn om zelfstandig te wonen en deel te nemen aan de samenleving. Daar past dan een geschikte woning, een veilige openbare ruimte, een sluitende keten van welzijns- en zorgvoorzieningen en een zo optimaal mogelijke mobiliteit bij. Dan is een integrale en wijkgerichte aanpak op het gebied van wonen, zorg en welzijn noodzakelijk. Daarnaast uiteraard een goede samenwerking van maatschappelijke partners. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

29

De samenwerkingsorganisaties van Onze Woning zijn:  Stichting Humanitas  Stichting Pameijer (cliënten met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking)  Bewonersorganisatie 110-Morgen  Huurdersplatform  GGD in de vorm van lokaal Zorg Netwerk (vanaf 2015 in een andere vorm)  Bewonerscommissies  Politie/wijkagenten 110-Morgen

Investeren in onze woningvoorraad Strategisch Vastgoedbeleid Zoals aangegeven in het verslag van het bestuur is er een nieuw Strategisch Vastgoed Beleid opgesteld voor Onze Woning dat inzicht geeft in de vastgoedopgave voor de woningportefeuille van Onze Woning de komende 15 jaar. De vastgoedstrategie is tot stand gekomen op basis van een analyse van de ontwikkeling van vraag en aanbod van zorg en wonen en de kansen en risico’s in verschillende toekomstscenario’s. Daarnaast heeft ook een financiële toetsing plaats gevonden van deze scenario’s. De gekozen vastgoedstrategie biedt kansen voor het realiseren van een wijk die goed aansluit bij de woonvisie van de gemeente, is financieel haalbeer op termijn en geeft de meeste garantie op behoud van kwaliteit in de wijk na langjarig investeren. Hiermee sluit deze strategie het beste aan bij de ambities van Onze Woning. Door in te spelen op de vraag naar met name eengezinswoningen en woningen voor starters en ouderen sluit deze strategie goed aan op de koers van Onze Woning, de huidige woonvraag in de stadsregio Rotterdam en de demografische ontwikkelingen in de komende jaren.

Bezit Onze Woning 2014 Woningbezit Aantal woningen Herrubricering Woningen uit exploitatie Aantal woningen per 31-12-2014

Sociaal 1.225 -12 -12 1.201

Commercieel 208 12 -43 177

Totaal 1.433 0 -55 1.378

In 2014 zijn er geen nieuwe woningen opgeleverd. Daarnaast zijn er in 2014 12 woningen vanuit de sociale huur ‘overgeheveld’ naar de duurdere huur boven de liberalisatiegrens van € 681,02 (voor 2014 € 699,48). Minus 55 woningen die uit exploitatie zijn gehaald komt de Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

30

totale omvang van het bezit van Onze Woning neer op 1.378 woningen. In 2014 zijn er 40 woningen verkocht. Bedrijfsruimten In totaal heeft Onze Woning ultimo 2014 9.601 m² aan bedrijfsruimten, die naar de huidige maatsteven sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) kunnen worden aangemerkt:

Aantal m² bedrijfsruimte per 31-122014

Sociaal 1.414

Commercieel 7.187

Totaal 9.601

Deze bedrijfsruimten gebruikt Onze Woning voor het stimuleren van het voorzieningenniveau in de wijk, die voor het overgrote deel een maatschappelijke functie vervullen. Een goed voorbeeld is het medische centrum Hillegersberg aan het Minervaplein, waarin functies als apotheek, huisartsenpraktijk en fysiotherapie zijn vertegenwoordigd.

Planmatig onderhoud Met de uitvoering van het planmatig onderhoud houdt Onze Woning de kwaliteit van de woningvoorraad in stand. Hiervoor heeft Onze Woning een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) opgesteld, met een prognose van de te verwachten onderhoudsuitgaven voor de restant levensduur van de woningen (maximaal 50 jaar). Daarbij zijn ook lang cyclische vervangingen in beeld gebracht. De meerjarenonderhoudsbegroting wordt ieder jaar geactualiseerd. De werkzaamheden op gebied van planmatig onderhoud zijn in 2014 aanbesteed volgens het nieuwe aanbestedingsbeleid. Waar mogelijk zijn werkzaamheden bij de aanbesteding geclusterd. De kosten van planmatig onderhoud zijn in 2014 en 2013 lager dan in de jaren daarvoor. Een deel van de preventieve werkzaamheden in het planmatig onderhoud zijn komen te vervallen. Het gevolg hiervan is dat de kosten bij mutatie en reparatie hoger zijn. Inzicht in de kosten planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) is als volgt:

Totale kosten planmatig onderhoud Gemiddelde kosten in € per vhe

2014 € 712.000 477

2013 € 615.000 402

Naast planmatig onderhoud worden ook woningverbeteringen aangebracht, vooral in leegkomende woningen bij mutaties. Hierbij valt onder andere te denken aan aanbrengen van CV-installaties (waar mogelijk HR ketels), extra tegelwerk in keuken en toilet en bovenkastjes in de keuken.


31

Door de beperkte financiële middelen zijn grootschalige renovaties in 2014 uitgesteld. Dit heeft invloed op de meerjarenonderhoudsbegroting. Door middel van conditiemetingen zal de kwaliteit van het vastgoed worden vastgesteld en moet prioritering plaatsvinden van de uit te voeren werkzaamheden binnen de financiële mogelijkheden.

Reparatie (service) verzoeken Reparatieverzoeken bestaan uit technische verzoeken om defecte zaken te repareren aan de woning of het wooncomplex (inclusief de installaties). Deze verzoeken worden in het algemeen door bewoners opgegeven. Daarnaast worden ook door woonconsulenten en opzichters verzoeken tot reparatie gemeld.

Kosten serviceonderhoud Aantal verzoeken Gemiddeld verzoek per vhe Gemiddelde kosten in € per verzoek

2014 € 481.000 1.837 1,23 € 262

2013 € 471.000 1.600 1,05 € 294

Eerste kwartaal 2015 zal een nadere analyse plaats vinden van de reparatieverzoeken van de afgelopen drie jaar. Doel hiervan is om te achterhalen via een kosten/baten analyse of extra investeringen kunnen leiden tot een structurele verlaging van het aantal reparatieverzoeken en/of de kosten per verzoek.

Mutatie-onderhoud Bij een mutatie wordt de leeg gekomen woning op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. De woning wordt geheel nagezien en woningverbeteringen indien nog niet aanwezig (zoals bijvoorbeeld c.v.-installatie) worden aangebracht.

Kosten mutatie-onderhoud Aantal woningmutaties Gemiddelde mutatiekosten in € per mutatie

2014 € 261.000 126 € 2.071


2013 €312.000 130 € 2.400

32

De organisatie Actie op verdere professionalisering In 2014 is een vervolg gegeven aan de verdere professionalisering van de organisatie die in 2013 is ingezet. De volgende stappen zijn gezet: 

Onze Woning heeft op 10 maart 2014 de organisatiestructuur aangepast aan de uitgangspunten zoals verwoord in het organisatieplan van 22 oktober 2013, met als doel om te komen tot eenduidige bevoegdheids- en verantwoordelijkheidsverdeling binnen de organisatie. De verdeling van de verantwoordelijkheden en bevoegdheden bij Onze Woning was een belangrijke voorwaarde om verdere verbeteringen door te kunnen voeren. De ondernemingsraad heeft op 31 januari 2014 een positief advies gegeven. Alle medewerkers zijn op 10 maart 2014 geplaatst in een functie met een aangepast functieprofiel en aangepaste functiewaardering.



Parallel aan de organisatieaanpassing liep er een integratieproject tussen Humanitas en Onze Woning. Op 28 augustus 2014 zijn er tussen Humanitas en Onze Woning afspraken gemaakt over een effectieve en heldere verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor de uitvoering van de beheertaken door de medewerkers van Humanitas die werkzaam zijn bij Onze Woning. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over een adequate en eenduidige dagelijkse aansturing binnen de rechtspositionele en arbeidsvoorwaardelijke kaders. Per 1-1-2015 is dit formeel geëffectueerd door het bestuur van Humanitas.



In 2014 is, met instemming van de ondernemingsraad, een HR gesprekscyclus bij Onze Woning geïntroduceerd. De HR-cyclus gaat uit van een cyclus van tenminste drie persoonlijke gesprekken per jaar te weten een planningsgesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek. Tijdens het planningsgesprek worden door de leidinggevende en medewerker de afspraken gemaakt over de te realiseren doelen waarop de latere beoordeling plaatsvindt.



De individuele doelen per medewerker zijn afgeleid van het jaarplan van Onze Woning. Tevens wordt tijdens dit gesprek het persoonlijk ontwikkelingsplan (POP) van de medewerker opgesteld. Tijdens het voortgangsgesprek wordt aandacht besteed aan de voortgang, het functioneren en de loopbaanontwikkeling. Tijdens het beoordelingsgesprek wordt het functioneren van een medewerker formeel geëvalueerd. Het is immers van belang dat de organisatie zich durft uit te spreken over de kwaliteit van ieders bijdragen. Het bij Onze Woning gehanteerde beoordelingssysteem is vastgelegd in een reglement conform de CAO Woondiensten. Het beoordelingssysteem is van toepassing op alle medewerkers in de organisatie.



Door het aantrekken van een controller in 2014 is de verdere professionalisering van de organisatie gestalte gegeven. De prioriteiten in 2014 lagen op het gebied van de


33

effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen en de betrouwbaarheid van stuur- en verantwoordingsinformatie. 

In het derde kwartaal 2014 heeft de ondernemingsraad ingestemd met het integriteitsbeleid inclusief de gedragscode en de klokkenluidersregeling, waarna het is vastgesteld door het Bestuur. De medewerkers hebben via een integriteitsworkshop helder en duidelijk uitgelegd gekregen wat de geldende waarden en normen in de organisatie zijn en hoe het integriteitsbeleid in de organisatie is vormgegeven. Het integriteitsbeleid `Integriteit is een zaak van ons allemaal!` is op de bedrijfswebsite geplaatst.



Met het oog op een toekomstbestendige en gezonde bedrijfsvoering is het van belang dat de beheerkosten worden verlaagd. Dit is vastgelegd in het financieel herstelplan. Uitgangspunt in het financieel herstelplan is dat vanaf 2015 een efficiencyslag plaats vindt in de bedrijfsvoering. De omzetting van een drie- naar een tweelaags bestuursmodel in december 2014 en de keuze voor twee in plaats van drie afdelingen leidt direct tot een verlaging van management- en bestuurskosten. Daarnaast zal er bezuinigd worden op de personeelskosten door het beperken van de formatie. Om deze veranderingen te realiseren is er in december 2014 een nieuw organisatieplan opgesteld. Op 19 januari 2015 is de adviesaanvraag voor deze organisatieaanpassing naar de ondernemingsraad gestuurd.



Onze Woning heeft naar aanleiding van de organisatieverandering een sociaal plan opgesteld, dat de sociale gevolgen beoogt te regelen die voortvloeien uit de organisatiewijziging en de veranderingen die dit heeft voor de medewerkers. Onze Woning heeft over dit sociaal plan met de vakorganisaties overleg gevoerd conform artikel 2.14 van de CAO Woondiensten. Op 12 december 2013 is het sociaal plan door de partijen getekend met de looptijd van een jaar. In verband met de duur van de proefperiode voor medewerkers met aangepaste functies als gevolg van de organisatiewijziging van 10 maart 2014 is met de vakorganisaties afgesproken dat de looptijd van het sociaal plan verlengd wordt tot 1 oktober 2015. In juni 2015 wordt met de vakorganisaties een evaluatie gepland waarbij geëvalueerd wordt of de voorgenomen organisatiewijziging (organisatieplan december 2014) aanleiding is om het sociaal plan te verlengen tot 31 december 2015.

Structuur en organogram In december 2014 heeft de Algemene Ledenvergadering unaniem goedkeuring gegeven aan de nieuwe statuten. Hiermee is de overgang van een drielaags naar een tweelaags bestuursmodel gerealiseerd. De huidige structuur van de vereniging is opgebouwd uit een Raad van Toezicht, bestuur (directeur-bestuurder) en management. De directeur-bestuurder wordt benoemd en ontslagen door de Raad van Toezicht. De Algemene Ledenvergadering heeft een primaire verantwoordelijkheid op de goedkeuring van de jaarrekening en de leden van de Raad van Toezicht. Zowel binnen het bestuur als de Raad van Toezicht vindt een professionaliseringslag plaats. Het voltallige bestuur is op 31 december 2014 afgetreden. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

34

Per 1 januari 2015 is een tijdelijke directeur-bestuurder benoemd. Volgens de richtlijnen van de Governancecode is de Raad van Toezicht in 2015 vernieuwd. Met ingang van de inwerkingtreding van de nieuwe statuten per 31 december 2014 ziet de organisatiestructuur van Onze Woning er per 31 december 2014 als volgt uit:

Raad van Toezicht

Bestuur

Afdeling Wonen

Afdeling Bedrijfsvoering

Afdeling Vastgoed

Personele opbouw Ultimo 2014 was de bezetting 18,6 fte (exclusief de bij Onze Woning werkzame Humanitas medewerkers). Inclusief deze medewerkers bedraagt de bezetting per 31 december 2014 21,6 fte. In het organisatieplan van oktober 2013 was de formatie 29,2 fte. Als de interimmanagement functies in 2015 worden ingevuld door vaste managers zal de formatie in 2015 uitkomen op 24,9 fte (inclusief Humanitas medewerkers).


35

Op 31 december 2014 had Onze Woning 21 medewerkers in dienst, ten opzichte van 23 op 31 december 2013. De samenstelling van het personeelsbestand naar aantal en fte is als volgt:

Staf Wonen Vastgoed Bedrijfsvoering Totaal

Personeelsleden 2014 2013 4 4 8 10 4 4 5 5 21 23

Formatieplaatsen 2014 2013 3,1 3,4 6,6 8,7 4,0 4,0 4,9 4,3 18,6 20,4

Samenstelling medewerkers Humanitas werkzaam bij Onze Woning (naar aantal en fte) Het personeel in dienst van Stichting Humanitas en werkzaam bij Onze Woning is als volgt: Personeelsleden Formatieplaatsen 2014 2013 2014 2013 Staf Wonen 1 1 0,9 0,9 Vastgoed 4 4 2,1 2,1 Bedrijfsvoering Totaal 5 5 3,0 3,0

Leeftijdsopbouw Onze Woning kent de volgende leeftijdsopbouw van het personeel in dienst: Leeftijdscategorie Vrouwen Mannen Totaal 18-30 1 1 31-40 5 1 6 41-50 6 2 8 51-60 2 4 6 61-67 Totaal 13 8 21


36

Ontwikkeling en opleiding In 2014 zijn er opleidingen gevolgd die betrekking hebben op uitbreiding van de kennis op functieniveau. Met name de organisatieverandering heeft ertoe geleid dat medewerkers opleidingen hebben gevolgd om zich te ontwikkelen in de nieuwe taken. In totaal is in 2014 een bedrag van € 43.276,- besteed aan opleidingen. Onder meer de volgende opleidingen zijn gevolgd: EPA, verhuurmakelaar, huurrecht, woonfraude, huurincasso, follow up huur en verhuur en woningwet. Verder is er een in-company training gegeven omgaan met agressie (zie arbeidsomstandigheden) en klantgerichtheid. Volgens de cao Woondiensten hebben de medewerkers in dienst van een woningcorporatie recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Voor dit budget is een bedrag van € 52.500,- gereserveerd.

Medezeggenschap Conform artikel 11.3 van de CAO Woondiensten heeft Onze Woning in 2013 een ondernemingsraad ingesteld. De ondernemingsraad van Onze Woning bestaat in totaal uit vier leden en is samengesteld uit drie medewerkers van Onze Woning en één medewerker van Humanitas die bij Onze Woning werkzaamheden ten behoeve van de beheerovereenkomst uitvoert. Deze keuze in samenstelling is gemaakt in overleg met de medewerkers en vakorganisaties. In 2014 hebben de onderstaande onderwerpen voor advies of instemming conform de WOR artikel 25 en 27 op de agenda van het overleg met de OR gestaan:        

Positief advies op 31 januari 2014 betreffende het organisatieplan met een aantal aandachtspunten; Positief advies op 6 maart 2014 over de aanpassingen organisatieplan; Instemming op 12 mei 2014 betreffende de invoering van de HR gesprekscyclus; Instemming op 16 september 2014 inzake het integriteitsbeleid, de gedragscode en de klokkenluidersregeling; Instemming op 23 oktober 2014 betreffende het beleid ongewenste omgangsvormen; De instemmingsaanvraag van 4 september 2014 inzake de bereikbaarheidsdienst is na overleg met de OR ingetrokken; Instemming op 11 december 2014 inzake de keuzes met betrekking tot de personeelsregelingen die onder de WKR vallen; De adviesaanvraag met het voornemen tot middagsluiting en wijziging telefonische bereikbaarheid van 9 december 2014 is nog in behandeling.

Verder zijn de statuten met de ondernemingsraad besproken en is de ondernemingsraad geïnformeerd over alle voor de ondernemingsraad van belang zijnde onderwerpen.


37

HR-administratie In 2014 is bij Onze Woning een digitaal personeelsinformatiesysteem geïmplementeerd. Er is gekozen voor een geautomatiseerd systeem en een nieuwe module binnen NCCW voor de salarisadministratie. Op deze wijze wordt de personeelsinformatie overzichtelijk gemaakt en wordt versnippering van gegevens en mogelijke fouten voorkomen.

Ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim van Onze Woning bedroeg in 2014 7,7% ten opzichte van 13,7% in 2013. De melding frequentie was in 2014 1,3 ten opzichte van 1,5 in 2013. Onze Woning is aangesloten bij Arbodienst Smartwork. Daarnaast heeft Onze Woning voor het doorbetalen van zieke werknemers, voor een maximale periode van 2 jaar, een verzekering afgesloten. In 2013 is een risico-inventarisatie en -evaluatie uitgevoerd door een gecertificeerde veiligheidsdeskundige. Naar aanleiding daarvan is een plan van aanpak risico-inventarisatie en evaluatie gemaakt dat in de loop van 2014 en volgende jaren uitgevoerd wordt. Op 26 juni 2014 heeft de inspectie SZW een inspectie uitgevoerd bij Onze Woning. Deze inspectie vond plaats in het kader van het project agressie en geweld bij woningcorporaties. Op aangeven van de arbeidsinspectie heeft Onze Woning een protocol opgesteld, omgaan met ongewenst gedrag, waarin duidelijk wordt aangegeven hoe medewerkers dienen te handelen wanneer zij in hun taakuitoefening geconfronteerd worden met agressie en geweld en worden bezoekers geïnformeerd over de regels hieromtrent. Alle medewerkers hebben eind 2014 een training agressie en geweld gevolgd.


38

Presteren naar vermogen Resultaat 2014 Over 2014 heeft Onze Woning een positief resultaat gerealiseerd van € 2,5 miljoen. In onderstaande tabel zijn de werkelijke cijfers over 2014 weergegeven ten opzichte van de begroting 2014 en de cijfers over 2013.

Het gerealiseerde bedrijfsresultaat ligt in lijn met de begroting. Hogere overheidsheffingen in 2014 zorgen voor een verslechtering van het bedrijfsresultaat ten opzichte van 2013. Het positieve netto resultaat wordt met name veroorzaakt door een hoger verkoopresultaat als gevolg van meer gerealiseerde verkopen. De waardeveranderingen en afschrijvingen worden positief beïnvloed door enerzijds een opwaardering van het commerciële bezit en anderzijds door aanpassing van de levensduur van een vorig jaar gerenoveerd complex. De belastingen zijn nihil doordat het fiscale resultaat over 2014 negatief is en er geen acute belastinglast is binnen 5 jaar.

Financieel Herstelplan Om Onze Woning uit het verscherpt toezicht te krijgen is eind 2013 het Financieel Herstelplan ingediend bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2014 is door de toezichthouders groen licht gegeven om het herstelplan uit te voeren met waarborging van de financiële continuïteit als doel. De belangrijkste maatregelen uit het financieel herstelplan zijn:  Verkoop van (een deel van het) bezit (circa 150 woningen);  Huuropbrengsten optimaliseren (tot 100% maximaal redelijk);  Bezuiniging op (beheer)kosten (5% per jaar);  Afwikkelen risicovolle dossiers. Deze maatregelen zijn primair gericht op waarborging van de financiële continuïteit waarbij tevens van belang is dat wordt voldaan aan de normen (financiële ratio’s) die het Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

39

Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert bij de beoordeling van de financiële positie van corporaties. Van de maatregelen strookt de maximalisatie van de huuropbrengsten niet met onze sociale doelstelling om de betaalbaarheid voor onze huurders te verbeteren maar is noodzakelijk voor behoud van zelfstandig voortbestaan van de vereniging. De bezuiniging op beheerkosten kan pas op termijn worden gerealiseerd. Op termijn, omdat eerst geïnvesteerd moet worden in de professionalisering van de organisatie. Na goedkeuring van het herstelplan hebben we direct ingezet op verkoop. Er zijn 400 woningen, met name vrije sectorwoningen (niet-daeb), voor verkoop geselecteerd waarbij we onze huurders in eerste instantie de mogelijkheid hebben geboden hun huis te kopen. Van deze mogelijkheid hebben 24 huurders gebruik gemaakt. Daarnaast zijn we gestart met verkoop bij mutatie. Op deze manier zijn 16 woningen verkocht. Eind 2014 hebben we 20 woningen in voorraad waarvan de daadwerkelijke verkoop (juridische overdracht) in 2015 zal plaatsvinden. De gerealiseerde verkoopaantallen hebben onze verwachtingen ruim overtroffen. In de begroting was gerekend met 18 verkopen, inclusief de voorraad ultimo 2014 hebben we al 60 woningen verkocht. Door de goede verkoopresultaten hebben we in 2014 € 5,3 miljoen extra afgelost op onze leningenportefeuille wat ten goede komt aan onze financiële ratio’s. Voor wat betreft de optimalisatie van de huuropbrengsten hebben we in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging volledig doorgevoerd, conform de wettelijke regeling. Voor hogere inkomens en vrije sectorwoningen is de huur met 6,5% verhoogd, voor de laagste inkomens met 4%. Bij mutatie hebben we de huur, waar mogelijk, opgetrokken naar 100% maximaal redelijk. De transitiefase waarin de organisatie zich bevindt, verplicht Onze Woning eerst te investeren in de organisatie door uitbreiding van personeel. Door doelmatiger te werken en processen optimaal in te richten, verwacht Onze Woning van 2015 tot 2019 jaarlijks een efficiencyslag te kunnen maken. De noodzakelijke investering in de organisatie heeft in 2014 voor een belangrijk deel plaatsgevonden. De herziene woningwet, die in 2015 van kracht wordt, zorgt ervoor dat wij nog meer moeten investeren in systemen en de organisatie om te voldoen aan de nieuwe wetgeving. Voor 2014 zijn de bedrijfskosten binnen de begroting gebleven. Het afwikkelen van risicovolle dossiers is in 2014 ten dele gelukt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft begin januari 2015 goedkeuring verleend aan de overeenkomst tussen Onze Woning, ABN AMRO en RVG. Op 10 maart 2015 is de ongeborgde (commerciële) lening boetevrij vervroegd afgelost en een door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde lening hiervoor in de plaats aangetrokken. De aan de ongeborgde lening gekoppelde renteswap is afgekocht. Op 3 maart 2015 hebben wij met RVG een nieuwe overeenkomst gesloten over de verkoop op termijn van ‘pleinen en straten’ en de afbetaling van onze vordering. Met deze oplossing is het risico van directe opeisbaarheid van de commerciële lening teniet gedaan en heeft de omzetting van de lening een positief effect op onze toekomstige rentelasten. Daarnaast is met de nieuwe overeenkomst tussen RVG en Onze Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

40

Woning een goede basis gelegd om het reeds verantwoorde verlies op de vorige overeenkomst op termijn te compenseren. Met Humanitas hebben we overeenstemming bereikt over de hoogte van de beheervergoeding voor de jaren 2013 tot en met 2016. De afspraken over de uitvoering van het beheer zijn reeds verwoord in een aangepaste beheerovereenkomst die formeel nog moet worden ondertekend. De duur van de overeenkomst blijft ongewijzigd en eindigt eind 2016. Helaas zijn we er niet in geslaagd om het dispuut met een aannemer op te lossen. De eind 2013 overeengekomen vaststellingsovereenkomst is door de aannemer in juni 2014 eenzijdig opgezegd. Eind december 2014 heeft de aannemer schriftelijk aangekondigd een claim bij ons neer te leggen van ruim € 5 miljoen inzake gederfde inkomsten. Gesteund door de visie van onze advocaten zijn wij van mening dat er onvoldoende grond is voor toekenning van de genoemde claim. Begin 2015 hebben wij de aannemer geïnformeerd over ons voornemen een tegenclaim in te dienen ter grootte van € 1,5 miljoen.

Financiële ratio’s Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert 5 ratio’s om financiële positie te beoordelen. Dit zijn de volgende ratio’s waarbij tevens de norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is vermeld:  ICR (interest coverage ratio) – in welke mate op de lange termijn kan worden voldaan aan de renteverplichtingen vanuit de operationele kasstroom. Norm is minimaal 1,4.  DSCR (debt service coverage ratio) – hoeveel vreemd vermogen gedragen kan worden vanuit de operationele kasstroom. Norm is minimaal 1,0.  LTV (loan to value) - in welke mate het bezit gefinancierd is met vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage. Norm is maximaal 75%.  Solvabiliteit: eigen vermogen / totale vermogen. Norm is minimaal 20%.  Dekkingsratio - in welke mate de investeringen met vreemd vermogen gefinancierd dienen te worden. Norm is maximaal 50%. Het verloop van de ratio’s over de laatste drie jaar is hieronder weergegeven. 2014

Dekkingsratio (woz-waarde t.o.v. leningen) Debt Service Credit Ratio (DSCR) Interest Coverage Ratio (ICR) Solvabiliteit (Eigen vermogen* / totaal vermogen) Loan to Value (leninge t.o.v. waarde bezit*)

46,6% 0,9 1,4 33,3% 69,2%

2013

2012

45,0% 0,8 1,4 35,7% 65,6%

53,3% 0,8 1,4 30,2% 78,2%

* bij waardering op bedrijfswaarde

Eind 2014 voldoen we aan vier van de vijf ratio’s. De DSCR is nog onder de norm van 1,0 maar verbetert wel. Ten opzichte van 2012 zijn alle ratio’s verbeterd. Doordat we in de bedrijfswaarde 2014 meer rekening hebben gehouden met betaalbaarheid van onze Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

41

woningen door toekomstige huurverhogingen te verlagen zijn de solvabiliteit en de loan to value verslechterd maar blijven ruim binnen de gestelde norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De dekkingsratio is in 2014 licht gestegen als gevolg van het feit dat de WOZwaarde harder is gedaald dan de schuldrest van de leningen.

Financiering Het verlagen van de gemiddelde schuld per verhuureenheid is een van de doelstellingen uit het financieel herstelplan. In 2014 is € 7,4 miljoen afgelost op de leningen waarvan € 5,3 miljoen vervroegd. Hierdoor is de gemiddelde schuld per verhuureenheid ultimo 2014 gedaald naar € 58.266 (2013: € 61.046).

Vermogensontwikkeling Het eigen vermogen is verbeterd door het positieve resultaat over 2014 maar blijft nog negatief. Het negatieve eigen vermogen suggereert dat de financiële continuïteit van de organisatie onzeker is, maar dit is geenszins het geval. De waardering van het bezit van Onze Woning is gebaseerd op historische kostprijs danwel lagere actuele waarde. Bij waardering tegen actuele waarde is het vastgoed in waarde € 28,9 miljoen hoger waarbij het eigen vermogen € 24,9 miljoen positief zou zijn. Wij zijn voorstander van waardering tegen actuele waarde, maar hebben besloten deze stelselwijziging uit te stellen totdat er meer duidelijkheid is over de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat zoals deze wordt verwacht in de herziene woningwet. Naar verwachting zal hierover in 2015 meer duidelijkheid komen.

Fiscale positie De aangiften vennootschapsbelasting zijn tot en met 2013 ingediend. In 2014 is met de belastingdienst overeenstemming bereikt over de fiscale behandeling van de futureovereenkomst met RVG. De belastingdienst deelt hierbij onze mening dat deze overeenkomst fiscaal geen effect heeft voor Onze Woning. Bij voortijdige beëindiging van de overeenkomst leidt dit voor ons tot een fiscaal verlies. Met de belastingdienst hebben wij tevens de mogelijkheden besproken van (tijdelijke) afwaardering van het vastgoed door daling van de WOZ-waarden. Op basis van het overleg hebben wij besloten geen gebruik te maken van deze mogelijkheid om de risico’s in de toekomst te beperken. Het fiscale resultaat over 2014 bedraagt € 0,5 miljoen negatief. Ultimo 2014 zijn de compensabele verliezen € 1,6 miljoen. Op basis van de meerjarenbegroting is er de eerste 5 jaren geen sprake van een acute belastinglast. Daarom is voor tijdelijke verschillen geen belastinglatentie gevormd.


42

Risicomanagement Bij professionalisering van de organisatie is risicomanagement een belangrijk onderdeel en past bij onze doelstelling om in control te zijn en te streven naar good governance. In 2014 is de PDCA-cyclus (Plan-Do-Check-Act) verder ingebed door de cyclus aan te sluiten bij de vergaderschema’s van het bestuur en de Raad van Toezicht. De onder verscherpt toezicht stelling heeft dit proces versneld om zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als het Centraal Fonds Volkshuisvesting periodiek te voorzien van voortgangsrapportages. Naast kwartaalrapportages wordt periodieke gerapporteerd over de liquiditeiten en de voortgang van het herstelplan. Ter verbetering van de interne beheersing is gestart met het in kaart brengen van de risico’s in een risicoregister. In dit register zijn tevens de bevindingen van de accountant alsmede de door ons genomen maatregelen (opvolging) opgenomen met betrekking tot de volgende risico’s:  Het aanbestedingsproces. Risico bestaat dat opdrachten worden verstrekt tegen nietmarktconforme prijzen. Tevens is er sprake van een inherent frauderisico binnen dit proces, doordat de keuze voor een bepaalde aannemer niet op een objectieve manier kan worden vastgesteld. Opvolging: Het aanbestedingsbeleid is medio 2014 vastgesteld waarbij de aanbevelingen van de accountant zijn meegenomen.  Functievermenging huren. Het risico bestaat dat onjuiste mutaties worden doorgevoerd waardoor de verantwoorde maandelijkse huuropbrengst onvolledig is. Opvolging: De rechten in het primaire systeem van de betreffende functionarissen zijn aangepast zodat functievermenging niet meer kan plaatsvinden.  Muteren crediteuren stamgegevens. Het risico bestaat dat crediteuren stamgegevens ten onrechte worden gemuteerd waardoor onrechtmatige betalingen mogelijk worden gemaakt. Opvolging: De rechten in het primaire systeem van de betreffende functionarissen zijn aangepast waardoor het risico van onrechtmatige betalingen is gemitigeerd.  Inkoopproces. Het risico bestaat dat onjuiste of onrechtmatige betalingen worden verricht. Opvolging: we hebben de parafenlijst gekoppeld aan het procuratieschema. Daarnaast wordt bij betalingen het vier ogen principe toegepast.  Onderhoud. Het risico bestaat dat facturen met een onjuiste prijs of facturen waarvan de prestatie nog niet is verricht, toch worden goedgekeurd. Opvolging: De aanbevelingen hebben we meegenomen in de aanbestedingstraject inzake het dagelijks - en mutatieonderhoud. We brengen onderhoudswerkzaamheden bij meerdere aannemers onder waarbij standaard kostprijzen voor werkzaamheden worden gehanteerd. Daarnaast willen we onze huurders betrekken het vaststellen van de prestatie. Hierdoor worden de genoemde risico’s gemitigeerd.  BTW. Het risico bestaat dat de belastingdienst de in aftrek genomen btw afkeurt op het moment dat er geen formeel juiste btw-factuur aan ten grondslag ligt die aansluit op de btw-aangifte. Opvolging: Bij onjuiste factuur wordt factuur niet in behandeling genomen en dient de leverancier de factuur te corrigeren. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

43





Salarissen. Het risico bestaat dat salarismutaties niet juist of niet volledig worden verwerkt, waarmee onjuiste betalingen plaatsvinden. Daarnaast bestaat het risico dat Onze Woning aansprakelijk kan worden gesteld voor pensioen (inclusief weduwe-wezen) uitkeringen die niet ondergebracht zijn bij de verzekeraar. Opvolging: Er is voldoende functiescheiding aangebracht tussen de salarisadministratie en personeelszaken. WNT. Door het overschrijden van de WNT-norm wordt mogelijk niet voldaan aan de weten regelgeving rondom WNT. Opvolging: In 2014 zijn de WNT-aspecten voldoende in kaart gebracht en is extern advies gevraagd over de klasse-indeling.

Naast opvolging van bovenstaande bevindingen zijn er integrale audits uitgevoerd op naleving van weten regelgeving met betrekking tot de toewijzing van sociale woningen op basis van inkomens en de verkoop van woningen. Uit de audits is gebleken dat we weten regelgeving naleven. Als laatste is in 2014 gestart met de beschrijving van de bedrijfsprocessen als eerste aanzet voor de door te voeren efficiencyslag.


44

Onze Woning goed op weg naar de toekomst Het afgelopen jaar hebben we de basis gelegd voor een financieel gezonde corporatie. Hoewel het traject in het kader van het financieel herstelplan nog niet helemaal is afgerond verwachten we dat Onze Woning in financieel opzicht snel weer zal voldoen aan de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw . We verwachten ook de lopende dossiers goed afgewikkeld te hebben in het komende jaar. Met de leden van Onze Woning is in de Algemene Ledenvergadering van 17 november 2014 gesproken over het toekomst van de vereniging. Er blijken hier zorgen over te zijn nu Onze Woning de huren naar maximaal redelijk verhoogt en woningen verkoopt. Daarbij vragen sommige leden zich af of een kleine corporatie wel kan voortbestaan in een grote stad als Rotterdam, met de toenemende regels waaraan de corporatie moet voldoen. Met de leden is afgesproken dat Onze Woning een analyse maakt van de mogelijkheden die Onze Woning heeft ten aanzien van schaalgrootte, professionaliteit, positionering en governance. In dit kader doen we ook een verkenning naar een mogelijke fusie waarbij we zoeken naar een sterke partner zodat er straks een professionele en financieel sterke corporatie staat die goed in staat zal zijn om de uitdagingen waarvoor Onze Woning in de komende jaren staat op te pakken. We denken hierbij aan een snelle start van de herstructurering van de wijk. Onze Woning zal het traject van de herstructurering zorgvuldig en in goede samenspraak met haar onze leden oppakken.

Herziene Woningwet Naar verwachting zal de herziene woningwet per 1 juli 2015 in werking treden. Behalve dat er meer regels voor corporaties komen zal er ook de nodige eisen gesteld gaan worden aan de governance en de inrichting van de organisatie. Hoewel nog niet alle gevolgen van deze wet bekend zijn omdat veel zaken nader worden uitgewerkt in Algemene Maatregelen van Bestuur is al wel duidelijk dat we een scheiding moeten aanbrengen tussen DAEB en Niet-DAEB bezit hetgeen het nodige werk met zich zal meebrengen.

Visitatie Onze Woning is voor het laatst in 2011 gevisiteerd. De periode waarover deze visitatie betrekking had is 2007 tot en met 2010. Conform de gedragscode van Aedes zal Onze Woning dit jaar een visitatie laten uitvoeren over de periode 2011 tot en met 2014. De uitkomst van deze visitatie zal gebruikt worden voor de verdere professionalisering van onze organisatie.

WNR 3.0 Het systeem van woonruimteverdeling is eind 2014 aan veranderingen onderhevig. In 2015 wordt door Woonnet-Rijnmond een nieuw systeem van woonruimteverdeling geëffectueerd. In dit nieuwe systeem komen 4 modellen waar onderscheid wordt gemaakt tussen Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

45

oriënterende zoekers, spoedzoekers, gerichte zoekers en urgente zoekers. Ook worden er andere vormen aangeboden zoals duurdere huur, koop studentenhuisvesting en tijdelijke huisvesting. Daarnaast is in deze verordening geregeld dat er een no-showregeling van toepassing zal zijn, waar kandidaten geblokkeerd worden wanneer zij niet op een bezichtiging komen opdagen. Hiermee komen de huidige bemiddelingsmodellen (zoals lokaal maatwerk) te vervallen.

Geschillen Advies Commissie Vanaf 2015 sluit Bouwvereniging Onze Woning zich aan bij de regionale Geschillen Advies Commissie. Daarmee organiseert Onze Woning het afwikkelen van geschillen met huurders over de uitvoering van beleid of het handelen van de medewerkers via een onafhankelijke externe geschillencommissie. De interne geschillencommissie, die eind 2014 werkzaam was binnen Onze Woning, is daarmee opgeheven.

Klantcontacten Om meer klantgericht te werken wordt in 2015 op een aantal onderdelen van de organisatie ontwikkeld. Onze Woning gaat meer op afspraak werken en perkt daarom de openingstijden van het kantoor en de telefonie in. De website wordt vernieuwd en voorzien van meer actuele informatie en ook komen er nieuwe informatiebladen die klanten veel beter in staat stellen om te oriënteren. Ook de telefooncentrale en de afwikkeling van telefoonverkeer wordt aangepakt, waardoor efficiënter gewerkt wordt. Om de professionaliteit verder te versterken worden de huidige brochures vervangen en gedigitaliseerd.

Organisatie Om te komen tot een gezonde organisatie is het noodzakelijk om in 2015 vervolgstappen te gaan zetten. Hiervoor zal de topstructuur van de organisatie worden aangepast en wil Onze Woning inzetten op een toekomstbestendige en efficiënte bedrijfsvoering. De wijziging in de inrichting van de organisatie heeft te maken met de principes die voortvloeien uit de visie en de strategie van Onze Woning. Dit betreft een toekomstgerichte governance met het raad van toezichtmodel, waarin de lange termijn belangen van de gemeenschap en de korte termijn belangen van de zittende huurders zijn geborgd. Verder zal er ook in 2015 ingezet worden op een bedrijfsmatige, effectieve en efficiënte inrichting van de organisatie. Onze Woning wil zich daarnaast ontwikkelen tot een marktgerichte organisatie, waarbij de klantcontacten en het daarin passende maatwerk door de Frontoffice wordt geleverd en de financiële en ondersteunende diensten in de Backoffice worden ondergebracht. Met een minimale personele bezetting en goede personeelsplanning wil Onze Woning haar medewerkers in staat stellen zich met opleiding en coaching te ontwikkelen tot zelfsturende verantwoordelijke medewerkers. Onze Woning zal gebruik maken van tijdelijke arbeidskrachten om kortdurende capaciteits- en/of kwaliteitsvraagstukken in personele zin op te lossen. Om de strategie te


46

realiseren zoekt Onze Woning naar samenwerking met partners die haar versterken, waarbij op de kritische punten gestreefd wordt naar stabiele samenwerkingsrelaties.

Contractoptimalisatie Om het beheer van het vastgoed verder te professionaliseren, zijn we in 2014 gestart met trajecten van contractoptimalisatie voor technische installaties en het dagelijks onderhoud. Op basis van een inventarisatie van de bestaande contracten en wensen en behoeften worden criteria en randvoorwaarden gedefinieerd waaraan nieuwe contracten met leveranciers moeten voldoen. Bij deze contractoptimalisaties wordt niet alleen gekeken naar de beste prijskwaliteitsverhouding. Ook de kwaliteit van de dienstverlening en de wijze van beoordeling en samenwerking met en van toekomstige leveranciers worden daarin meegenomen. Het doel is dat door deze contractoptimalisatie Onze Woning medio 2015 met een kleine groep leveranciers een professionele samenwerking aangaat die naast kostenbesparingen ook een verdere verbetering van de dienstverlening naar onze huurders gaat opleveren.

Strategisch Vastgoed Beleid – transitieplan Op basis van het Strategisch Vastgoed Beleid zal in 2015 een concreet transitieplan worden opgesteld. In dit plan wordt aangegeven wanneer, waar en welke renovaties en sloop/nieuwbouw gaat plaatsvinden. De nadruk in het transitieplan ligt op het realiseren van meer eengezinswoningen in 110Morgen door gefaseerd enkele bestaande complexen te slopen en bebouwing van het kavel aan de Apollostraat. Daarnaast vindt ook een modernisering / herstructurering plaats van woningen om deze meer geschikt te maken voor de wensen en behoeften van onze (toekomstige) doelgroepen.

Duurzaamheid Energiebesparing en duurzaamheid staan hoog op de agenda van de woningcorporaties. De minister, Aedes, Woonbond en Vastgoedbelang hebben in 2012 gezamenlijk de doelstellingen op dit gebied in een convenant vastgelegd. Als het convenant is uitgevoerd, hebben de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021 gemiddeld energielabel B. Dat komt neer op een energiebesparing tussen 2008 en 2021 van 33 procent. Zoals aangegeven in de koers van Onze Woning is duurzaamheid ook een van de vier belangrijke thema’s. Onze Woning zal in 2015 een plan opstellen op welke wijze zij een belangrijke bijdrage kan leveren aan het realiseren van de doelstelling (B-label). Daarbij zal ook aandacht zijn voor het, waar mogelijk, verlagen van de energielasten om de woningen betaalbaar te houden. De labeling die recent heeft plaats gevonden, vormt een goede 0meting.


47

Kasstroomprognose De meerjarenprognose is gebaseerd op de uitgangspunten uit het financieel herstelplan waarbij deze is geactualiseerd met de situatie ultimo 2014. Ten opzichte van vorig jaar zijn de inkomensafhankelijke huurverhogingen beperkt ingerekend tot en met 2017. Daarna volgt een inflatievolgend huurbeleid. De overtollige liquide middelen worden aangewend om de financiële positie te verbeteren door extra af te lossen op onze leningen. De verbetering van de financiële ratio’s zal de komende jaren worden voortgezet. Ruimte voor nieuwe investeringen in de vorm van nieuwbouw of renovaties is er de komende jaren niet. De kasstroomprognose voor de periode tot en met 2019 geeft het volgende beeld:

De operationele kasstroom verbetert jaarlijks door enerzijds lagere rentelasten en anderzijds hogere huuropbrengsten en lagere beheerkosten. De verhoging van overheidsheffingen (met name de verhuurdersheffing) de komende jaren doet hier geen afbreuk aan. De (des) investeringskasstroom betreft de verkoopopbrengsten (€ 14,2 miljoen) en deze worden samen met de operationele kasstroom gebruikt om de leningen af te lossen (€ 28,5 miljoen).

Ontwikkeling Financiële ratio’s De ontwikkeling van de financiële ratio’s voor de komende jaren is positief. De DSCR zal in 2015 op de norm liggen (1,0) waardoor we volledig voldoen aan de normen van het WSW. De ontwikkeling van de ICR en de Loan to Value voor de komende 5 jaar is hieronder weergegeven.


48

Loan to Value

ICR

80,0%

2,5

60,0%

2,0 1,5

40,0%

1,0

20,0%

0,5

0,0%

2015

2016

WSW NORM

2017

2018

2019

2015

MJB 2015

2016

2017

WSW NORM

2018

2019

MJB 2015

Naast de financiële ratio’s is de gemiddelde schuld per verhuureenheid een goede indicator voor de sterkte van de financiële positie. Ons streven is de gemiddelde schuld per verhuureenheid op een zodanig niveau te brengen, dat er ruimte is voor investeringen. Op aangeven van CFV is € 45.000 als norm gehanteerd.

Schuld per VHE (in €) €70.000 €60.000 €50.000 €40.000 €30.000 €20.000 €10.000 €2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

De komende jaren neemt de gemiddelde schuld af van € 54.000 in 2015 naar € 41.000 in 2019. In 2018 is de gemiddelde schuld voor het eerst onder de gestelde norm van € 45.000.


49

Risicomanagement In 2015 zal de PDCA-cyclus verder worden ingebed door de frequentie van de rapportages te verhogen naar maandbasis. Qua control gaan we aan de hand van het business risks model van het WSW het management control framework opstellen. Op basis van de risico’s zullen we ons controleplan hierop inrichten. De effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen staat in 2015 hoog op de agenda, te beginnen met het onderhoud- en verhuurproces. Eind 2015 dienen deze processen op orde te zijn. Samen met de inrichting van de herziene woningwet zijn deze doelstellingen ambitieus maar haalbaar.


50

Kengetallen 2014

2013

Aantal verhuureenheden (VHE) VHE in eigendom Zelfstandige woningen Garages/parkeerplaatsen * Winkels/bedrijfspanden ** Maatschappelijk vastgoed *** Aantal VHE in exploitatie

1.378,00 60,50 27,00 6,00 1.471,50

1.433,00 61,00 26,00 6,00 1.526,00

20,00

5,00

Aantal VHE in eigendom

1.491,50

1.531,00

VHE in beheer Woningen in beheer voor derden Overige eenheden in beheer voor derden Aantal VHE in beheer

2.325,00 466,00 2.791,00

2.639,00 463,00 3.102,00

Aantal VHE in eigendom en beheer

4.262,50

4.628,00

In voorraad

Mutaties VHE in eigendom Oplevering Vekopen vanuit voorraad Verkopen 2014 / 2013 Sloop/herbestemming Saldo mutaties VHE in eigendom

4,00 39,0020,0055,00-

48,00 4,005,0039,00

Verhuur (VHE in eigendom) Prijs/k waliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs per woning

€

Aantal woningen naar huurprijsk lasse Goedkoop (< € 389,05) Betaalbaar (€ 389,06 - € 556,82) Duur (€ 556,83 - € 699,48) Vrije sector (> € 699,48)

127 515

125 879 197 177 1.378

€

130 495

145 935 145 208 1.433

*: 1 vhe staat gelijk aan 4 garages/ parkeerplaaten **: 1 BOG vhe staat gelijk aan 1,5 gewogen vhe ***: 1 MOG vhe staat gelijk aan 2,0 gewogen vhe Personeel Aantal fulltime eenheden Aantal fte (incl. Humanitas) Aantal personeelsleden Aantal personeelsleden (incl. Humanitas)


2014 18,6 23,6 21 26

2013 20,4 25,4 23 29

51

2014

2013

KERNCIJFERS per VHE (in exploitatie) Kwaliteit Totale niet-planmatig onderhoud per VHE

€

504

€

513

€

477

€

402

Voor herverdeling van de onderhoudskosten : Serviceonderhoud ( € 481 k) + Mutatieonderhoud (€ 261 k) / Aantal VHE's in eigendom.

Totale planmatig onderhoud per VHE Voor herverdeling van de onderhoudskosten : Planmatig onderhoud (€ 712k) / Aantal VHE's in eigendom.

Verhuur Mutatiegraad woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur

7,33% 1,30% 1,69%

8,79% 1,60% 1,10%

Activa Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Vorderingen en liquide middelen

€ €

51.271 4.172

€ €

54.266 2.503

Passiva Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden

€ € €

-2.701 58.601 1.900

€ €

4.25761.366 1.994

Opbrengsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten (incl. Beheervergoedingen)

€ €

7.185 680

€ €

6.453 1.318

Kosten Onderhoudslasten

€

987

€

916

Financiële baten en lasten Rentelasten vreemd vermogen

€

2.638

€

3.410

€ €

304 859

€ €

360 688

KERNCIJFERS per VHE (in eigendom en beheer) Personeelslasten Overige bedrijfslasten FINANCIELE RATIO'S Dekkingsratio (woz-waarde t.o.v. leningen) Debt Service Credit Ratio (DSCR) Interest Coverage Ratio (ICR) Solvabiliteit (Eigen vermogen* / totaal vermogen) Loan to Value (leninge t.o.v. waarde bezit*) Personeel Aantal fulltime eenheden Aantal fte (incl. Humanitas) Aantal personeelsleden Aantal personeelsleden (incl. Humanitas)


46,6% 0,9 1,4 34,5% 67,9%

45,0% 0,8 1,4 35,7% 65,6%

18,6 23,6 21 26

20,4 25,4 23 29

52

Jaarrekening 2014


53

1

Balans per 31 december 2014 (na winstbestemming)

Ref

31-dec-14

31-dec-13

€ x 1.000

€ x 1.000

44.755

48.412

3.073

3.337

47.828

51.749

30.690

34.398

396

225

31.086

34.623

3.412

777

107

73

-

771

Overige vorderingen

399

945

Overlopende activa

346

50

852

1.839

1.875

1.204

85.053

90.192

ACTIVA

Vaste activa

5.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

5.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vlottende activa

5.3 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

5.4 Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen

5.5 Liquide middelen

TOTAAL ACTIVA


54

Ref

31-dec-14

31-dec-13

€ x 1.000

€ x 1.000

3.974-

6.496-

1.949

2.251

83.818

90.905

464

489

86.231

93.645

Schulden aan leveranciers

619

508

Belastingen en premies sociale verzekeringen

175

386

Overige schulden

172

164

1.830

1.985

2.796

3.043

85.053

90.192

PASSIVA

5.6 Eigen vermogen

5.7 Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden

5.8 Kortlopende schulden

Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


55

2

Winst- en verliesrekening over 2014

Ref

2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

10.573

9.847

6.1 Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten

585

501

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2.739

570

Overige bedrijfsopbrengsten

1.000

2.011

14.897

12.929

3.316

2.768

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

305-

227

Lonen & Salarissen

953

1.294

Sociale lasten

153

150

Pensioenlasten

191

220

1.453

1.398

Leefbaarheid

228

213

Lasten servicecontracten

585

494

3.660

3.184

10.234

9.948

4.663

2.981

1.708

122

33

406

3.882-

5.204-

3.849-

4.798-

2.522

1.695-

-

271

2.522

1.424-

6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Onderhoudslasten

Overige bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

6.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten 6.4 Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

6.5 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen


56

3

Kasstroomoverzicht over 2014

€ x 1.000 Ontvangsten van huurders Ontvangsten van overige

2014 € x 1.000

11.098 2.309

€ x 1.000 10.518 931

13.407 Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke Betalingen aan overige

-1.405 -1.312 -3.567 -816

Ontvangen interest Betaalde interest

-7.433 4.016 341 -5.505

-3.981 2.327

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-454 1.268 4.919

Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.389

Stand 1-1 Mutatie Stand 31-12

-1.723 -2.247 -3.141 -322

33 -4.014

Kasstroom uit operationele activiteiten

Mutatie geldmiddelen

11.449

-7.099 6.308

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2013 € x 1.000

-5.164 -1.148 -3.890 -1.674 674

5.733

-4.890 -9.723

-7.389

-9.723

671

-15.761

1.204 671 1.875

16.965 -15.761 1.204


57

4

Algemene toelichting

4.1

Inleiding

Algemeen Bouwvereniging Onze Woning is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Rotterdam, Lansingerland en Capelle aan de IJssel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Rotterdam. Continuïteit Onze Woning staat sinds augustus 2013 onder verscherpt toezicht van Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) vanwege onder andere de matige financiële situatie. In 2014 zijn we in staat geweest de financiële positie aanzienlijk te versterken. Door extra aflossingen op leningen is de schuldenlast met 8% gedaald. In 2015 zal deze trend naar verwachting worden voortgezet. Ondanks het positieve resultaat over 2014 is het eigen vermogen nog negatief. Dit komt onder andere door de conservatieve waardering van ons vastgoed. De operationele kasstroom is ruim positief en verbetert zich de komende jaren aanzienlijk door dalende rentelasten, maar ook door verdere beheersing van onze bedrijfslasten door de ingezette professionalisering van de vereniging. Hierdoor zijn wij in staat om te voldoen aan onze verplichtingen en extra af te lossen op leningen. Wij hebben dan ook geen enkele twijfel over de financiële continuïteit van de vereniging. Presentatiewijziging In de verlies- en winstrekening zijn in 2014 enkele wijzigingen in de presentatie doorgevoerd. Voor de vergelijkende cijfers 2013 hebben hierdoor enkele verschuivingen plaatsgevonden.  De gerealiseerde waardeveranderingen door afschrijvingen waren in de jaarrekening 2013 gesaldeerd onder de post afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille opgenomen. In 2013 was dit een bedrag van € 784.000. In de jaarrekening 2014 is dit bedrag in de vergelijkende cijfers 2013 voor wat betreft de vastgoedbeleggingen gepresenteerd onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille (€ 464.000); voor de materiele vaste activa is dit de post overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille (€ 320.000);  In de opbrengsten servicecontracten zijn in de jaarrekening 2013 enkele huurcomponenten verantwoord (€ 168.000). In de jaarrekening 2014 zijn deze componenten onder de huuropbrengsten gepresenteerd;  In de kosten servicecontracten zijn in de jaarrekening 2013 enkele kostencomponenten verantwoord (€ 166.000) die onder de noemer leefbaarheid vallen. In de jaarrekening 2014 is dit aangepast;  De uitkeringen ziekteverzuim zijn in de jaarrekening 2013 verantwoord onder de overige bedrijfslasten € 28.000). In de jaarrekening 2014 zijn deze in mindering gebracht op de lonen en salarissen.


58

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Onze Woning zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Schattingswijzigingen In de jaarrekening 2014 zijn de volgende schattingswijzigingen doorgevoerd:  Bij de materiele vaste activa onder de activa ten dienste van de exploitatie is voor de economische levensduur van het eigen kantoor onderscheid gemaakt tussen de casco en de inrichting. Voor de inrichting is de economische levensduur aangepast van 46 jaar naar 6 jaar. Voor het casco blijft de economische levensduur 46 jaar. Door deze schattingswijziging is de afschrijvingslast over 2014 circa € 280.000 hoger dan vorig jaar.  In de bedrijfswaarde is de inschatting over de toekomstige stijging van de huuropbrengsten gewijzigd. Ten opzichte van 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging nog maar tot en met 2017 ingerekend. In 2013 was dit huurbeleid ingerekend voor de gehele levensduur. Deze wijziging heeft een negatief effect op de totale bedrijfswaarde van € 15 miljoen. Regelgeving Onze jaarverslaggeving dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Wij voldoen aan de Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting geldend voor verslagjaren vanaf 2012. Onze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 4.2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Algemeen De waardering van de activa, de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is


59

opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid is gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert het sociaal vastgoed zich als bedrijfsmiddel. Onze Woning waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige renovaties, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken.. De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inrichting onderkend. De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Grond : geen afschrijving Woningen : 50 jaar Maatschappelijk onroerend goed : 50 jaar Inrichting : 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.) : 20 tot 25 jaar De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Onze Woning. De overige aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de beste schatting van het bestuur van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjaren(onderhouds)begroting en bestrijken een periode van 10 jaar. Onze Woning beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingverliezen worden


60

ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Jaarlijkse huurverhoging is inflatievolgend (prijsinflatie) vermeerderd (tot en met 2017) met een jaarlijks inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5%. Voor de hogere inkomens en commerciële woningen is deze extra huurverhoging 4%. (voorgaand jaar: voor gehele restant looptijd inflatie plus 1,5% c.q. 4%);  Jaarlijkse huurderving voor woningen bedraagt 1,0% (voorgaand jaar: 1,0%). Daarnaast is voor de verkoop gelabelde woningen een extra derving ingerekend van 0,3% voor de eerste 5 jaar (vorig jaar: nihil);  De huurharmonisatie is, conform vorig jaar, voor de eerste 5 jaar ingerekend. Bij mutatie wordt de huur naar 100% maximaal redelijk opgetrokken op basis van de WWS punten. De mutatiegraad is 6% (vorig jaar: 5%). Bij garages en BOG is geen harmonisatie ingerekend;  Verkopen worden voor de eerste 5 jaar ingerekend. De netto-opbrengstwaarde is gerelateerd aan de WOZ-waarde, zijnde 92% hiervan (voorgaand jaar: 90%). In totaal is de verkoop van 99 woningen meegenomen waarvan 29 sociale woningen;  Bij de verdeling van kosten en overige opbrengsten wordt als verdeelsleutel een ‘verhuureenheid’ gehanteerd. Een woning wordt hierbij als 1 beschouwd, een garage is 0,25 en een bedrijfsruimte 1,5;  De netto beheerkosten (personeelskosten en overige bedrijfskosten verminderd met de overige opbrengsten) worden op basis van de verdeelsleutel (verhuureenheid) toegerekend met als grondslag de (meerjaren)begroting 2015. De netto beheerkosten worden jaarlijks vermeerderd met de looninflatie. Vanaf 2015 tot en met 2019 is een efficiencykorting van 5% per jaar ingerekend voor de personeelskosten en overige bedrijfskosten.  Onderhoudskosten zijn ingerekend op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting met een maximum van € 1.500 per jaar per woning (vorig jaar: normatief € 1.085 per verhuureenheid). De onderhoudskosten worden jaarlijks vermeerderd met de onderhoudsindex;  Disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) zowel voor WSW-geborgde woningen als voor niet-WSW-geborgde woningen. Moment van disconteren is medionumerando;  De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. Hierbij wordt een minimale levensduur gehanteerd van 15 Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

61





  

jaar (voorgaand jaar: 15 jaar). Indien het besluit tot sloop is genomen wordt deze minimale periode aangepast aan de resterende looptijd tot jaar van sloop; De verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode meegenomen, de heffing is jaarlijks een bedrag per €1.000 WOZ-waarde voor alle sociale huurwoningen (voorgaand jaar: idem); De grondwaarde is in de bedrijfswaarde meegenomen. Voor zelfstandige eenheden is de restwaarde € 5.000, voor onzelfstandige eenheden € 2.500, voor een garage geldt € 1.000 en voor een bedrijfsruimte € 7.500. De restwaarde is inclusief sloopkosten. De (te betalen) vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar idem) De saneringsheffing is niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening (voorgaand jaar idem). De gehanteerde indexaties zijn hieronder uiteengezet:

Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt een ‘complex’ gedefinieerd als kasstroomgenererende eenheid. De complexen zijn gedefinieerd op basis van onderkende productmarkt combinaties en de scheiding tussen sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid alsmede levensduurverwachtingen. Per component wordt lineair op basis van de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Grond : geen afschrijving Opstal : 50 jaar Inrichting : 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.) : 20 tot 25 jaar Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, onder aftrek van een per Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

62

project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s (op basis van bedrijfswaarde). De bouwrente wordt berekend over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt dan is dit project per saldo opgenomen onder de post “voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw” aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en indien van toepassing bijzondere waardeverminderingen. De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Kantoorgebouwen : 50 jaar Inrichting : 10 jaar Automatisering : 5 jaar Vervoersmiddelen : 6 jaar Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Onze Woning waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en indien van toepassing bijzondere waardeverminderingen. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie. Onze Woning heeft eind 2014 integraal haar commercieel vastgoed laten taxeren door een erkende en deskundige externe taxateur. Onder commercieel bezit wordt het Niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) bezit verstaan, zijnde bedrijfsonroerend goed en duurdere huurwoningen boven de huurgrens. De taxatiepeildatum is vastgesteld op 31-12-2014. De taxatie is verricht volgens de Discounted Cash Flow-methode (DCF), ook bekend als de Netto Contante Waardeberekening (NCW). Dit houdt in dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze contant worden gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Er wordt rekening gehouden met periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur en kostenstijging. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s, doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is het uitgangspunt dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de 15 jaar. Bij uitponden is het uitgangspunt dat de individuele woningen zo snel mogelijk worden verkocht. Het scenario met de hoogste uitkomst wordt gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde (in verhuurde staat).


63

De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 16 en een te verwachten nettorendement begin jaar 16 (exit yield). De disconteringsvoet is gebaseerd op de 10 jaars Interest Rate Swap (IRS). Op deze basis komt een opslag voor drie typen risico’s: algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie specifieke risico’s en segment specifieke risico’s. De gehanteerde disconteringsvoet varieert grotendeels van 7,25% tot 8%. De DCF-waarde die uit de berekening naar voren komt is de marktwaarde. Bij de definitieve waarde vaststelling is rekening gehouden met de uitgangspunten van International Valuation Standards (IVS). De afmetingen van het getaxeerde zijn door de taxateur berekend middels de door verkopend makelaar beschikbaar gestelde plattegrondtekeningen. Onze Woning beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat). Bijzondere waardeverminderingverliezen worden ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Per component wordt lineair op basis van de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Een lagere reële waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Grond : geen afschrijving Opstal : 50 jaar Inrichting : 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.) : 20 tot 25 jaar Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie De vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie worden gewaardeerd tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, onder aftrek van een per Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

64

project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s (op basis van marktwaarde in verhuurde staat). De bouwrente wordt berekend tegen een gemiddelde rentevoet van 5%. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt dan is dit project per saldo opgenomen onder de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan de creditzijde van de balans. Latente belastingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. Belastinglatenties worden alleen gewaardeerd indien er binnen 5 jaar sprake is van een acute belastinglast. De waardering vindt dan plaats op basis van nominale waarde. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Waardeveranderingen van voorraden worden verantwoord onder ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

65

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible tijdvakleningen, indien aanwezig, wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Onze Woning maakt gebruik van één rentederivaat, een zogenaamde Interest Rate Swap (hierna: IRS). Deze wordt tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk of voor het afgeleide financiële instrument kostprijs hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Bij het toepassen van kostprijs hedge accounting zijn de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Indien er sprake is van ineffectiviteit wordt het ineffectieve deel van de hedgerelatie direct in de winst-enverliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 4.3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen al zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, alsmede de afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkinginstrument.


66

Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage voor de reguliere huurverhoging 4%. Voor inkomensafhankelijke huurverhoging bedroeg dit 4,5% of 6,5%. De opbrengsten worden gecorrigeerd voor derving. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (Projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Daarnaast worden waardeveranderingen van vastgoed bestemd voor verkoop (voorraden) onder deze post verantwoord. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten Hierna worden alle opbrengsten verantwoord ter dekking van de exploitatie, de beheervergoedingen alsmede de kosten voor algemeen beheer en dergelijke. Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op de materiële vaste activa en de vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Dit betreft de waardeverminderingen of waardevermeerderingen (zijnde terugnemingen) van het sociaal vastgoed in exploitatie. Periodiek betaalbare beloningen Salarissen en sociale lasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan haar werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.


67

Pensioenen Bij Onze Woning betreft de hoofdregeling (SPW) een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Onze Woning op verplichte en contractuele basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Onze Woning geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (2013: 115%). Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. De werkelijke kosten voor onderhoud worden onderscheiden naar soort. De lasten voor onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Alle overige bedrijfslasten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening worden hieronder verantwoord en worden toegerekend aan het jaar waarin de werkzaamheden zijn uitgevoerd c.q. de prestatie is verricht.


68

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Hieronder worden de feitelijke rentebaten en rentelasten verantwoord. Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen is de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen rekening houdend met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsovereenkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruik makend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met toekomstige winsten mogelijk is. 4.4

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.


69

4.5

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Algemeen Binnen het treasurybeleid van Onze woning dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde dan wel het gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen- c.q. beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Marktrisico Onze Woning loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. Onze Woning heeft geen effecten. Valutarisico Onze Woning is alleen in Nederland werkzaam en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Onze Woning loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. Onze Woning heeft geen effecten. Renterisico Onze Woning loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen; met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Kredietrisico Onze Woning heeft geen significante concentraties van kredietrisico. 4.6

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Zoals eerder aangegeven dient het bestuur bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het bestuur het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het bestuur:  De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie zoals opgenomen onder de materiële vaste activa  De marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel vastgoed in exploitatie onder de vastgoedbeleggingen Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

70

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs danwel lagere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken worden normaliter voor langere termijn bestemd voor verhuur aangehouden. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Onze Woning. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch vastgoedbeleid en de meerjarenbegroting waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Onze Woning binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Onze Woning zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangegane verplichtingen op het gebied van toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Onze Woning rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


71

5

Toelichting op de balans

5.1

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Verkrijgingsprijzen

71.954

70.893

Cumulatieve afschrijvingen

10.555-

9.325-

Overige waardeverminderingen

12.987-

12.001-

Boekwaarde per 1 januari

48.412

49.568

89

68

Desinvesteringen (verkopen)

590-

187-

Naar voorraad (bestemd voor verkoop)

306-

279-

Mutaties Investeringen

Van vastgoed in ontwikkeling naar exploitatie

-

4.036

305

227-

Afschrijvingen

1.825-

1.731-

Herrubricering

1.330-

2.836-

Saldo

3.657-

1.156-

Verkrijgingsprijzen

68.798

71.954

Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

12.163-

10.555-

Waardeverminderingen

11.880-

12.987-

Boekwaarde per 31 december

44.755

48.412

Overige waardeveranderingen

De bedrijfswaarde ultimo boekjaar bedraagt € 71,3 miljoen (2013: € 78,4 miljoen). De WOZwaarde bedraagt € 132,7 miljoen (2013: € 145 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen branden stormschade op basis van aantal eenheden, waardoor het risico van onderverzekering vrijwel is uitgesloten. De post herrubricering heeft betrekking op woningen waarvan de status wijzigt van DAEB naar NIET-DAEB en andersom. Het gevolg hiervan is een verschuiving tussen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Deze verschuivingen vinden plaats tegen boekwaarde aan het begin van het jaar en hebben derhalve geen direct effect op het vermogen en resultaat. Waardeveranderingen zijn enerzijds het gevolg van wijzigingen van uitgangspunten en parameters in de bedrijfswaarde en anderzijds het gevolg van gerealiseerde afschrijvingen. Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

72

Het aantal woningen dat naar verwachting binnen één jaar zal worden verkocht is 31, waarvan 9 sociaal en 22 commercieel. De hierbij behorende verwachte opbrengstwaarde bedraagt in totaal € 5,5 miljoen en de hierbij behorende gemiddelde boekwaarde bedraagt € 3,4 miljoen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Als gevolg van een schattingswijziging voor wat betreft de economische levensduur op de post inrichting eigen kantoor is de afschrijvingslast over 2014 hoger dan vorig jaar.


73

5.2

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

62.950

57.383

1.588-

939-


26.964-

26.102-

Boekwaarde per 1 januari

34.398

30.342

30

75

Desinvesteringen (verkopen)

3.612-

-

Naar voorraad (bestemd voor verkoop)

1.853-

-

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Mutaties Investeringen

Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie

-

1.929

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

1.537

175

Afschrijvingen

1.140-

959-

Herrubricering

1.330

2.836

Saldo

3.708-

4.056

57.012

62.950

2.463-

1.588-


23.859-

26.964-

Boekwaarde per 31 december

30.690

34.398

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

De marktwaarde in verhuurde staat (taxatiewaarde) bedraagt ultimo boekjaar € 32,1 miljoen (2013: € 35,5 miljoen). De bedrijfswaarde bedraagt ultimo boekjaar € 52,7 miljoen (2013: € 64,6 miljoen). De WOZ-waarde bedraagt € 49,9 miljoen (2013: € 62 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen branden stormschade op basis van aantal eenheden, waardoor het risico van onderverzekering vrijwel is uitgesloten. De niet-gerealiseerde waardeverandering is betreft een positievere inschatting van marktverwachtingen ten opzichte van vorig jaar en is het gevolg van gerealiseerde afschrijvingen.


74

Vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie

Ultimo 2014 betreft deze post uitsluitend bouwgrond. Onze Woning heeft 4.330 M2 bouwgrond aan de Apollostraat. Bij de waardering van de grond is rekening gehouden met nieuwbouw volgens het huidige bestemmingsplan, zijnde 22 eengezinswoningen en 21 appartementen. Op basis van dit bestemmingsplan heeft de grond een getaxeerde waarde ultimo 2014 van € 396.000 (2013: € 225.000). De stijging wordt veroorzaakt doordat de marktontwikkelingen een positief effect hebben op de te verwachten opbrengsten terwijl de kosten minder hard stijgen.

5.3

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop Ultimo 2014 zijn er 20 woningen te koop (ultimo 2013: 5). Dit betreft 4 sociale woningen en 16 vrije sector woningen. De totale waarde van de voorraad bedraagt € 3,4 miljoen per 31 december 2014.


75

De boekwaarde van de voorraden ultimo 2014 bedraagt € 2,3 miljoen (ultimo 2013: € 0,4 miljoen). 5.4

Vorderingen

Huurdebiteuren

Alle vorderingen zijn binnen 1 jaar invorderbaar. De achterstand in 2014 bedroeg gemiddeld 1,3% (2013: 1,6%) van de huren en vergoedingen. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Omzetbelasting

-

712

Vennootschapsbelasting

-

59

Stand per 31 december

-

771


76

Overige vorderingen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Humanitas

121

625

RVG

295

295

Stedin

11

-

Overige vorderingen

12-

53

415

973

16-

28-

399

945

Sub-totaal Voorziening oninbaarheid Stand 31 december

Op basis van de bepalingen uit de future-overeenkomst heeft Onze Woning ultimo 2014 een direct opeisbare vordering op RVG van € 1,5 miljoen. Gezien de onzekerheid over de inbaarheid is de vordering afgewaardeerd naar € 295.000. Hiermee wordt de vordering qua waardering gelijk gesteld aan de restant schuld aan RVG die verantwoord is onder de langlopende schulden. Overlopende activa 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Waarborgsommen Nog te ontvangen Vooruitbetaalde kosten Overige overlopende activa

7 296 31 12

23 27

Stand 31 december

346

50

5.5

Liquide middelen

De liquide middelen zijn niet allen direct opeisbaar. Voor een bedrag van € 105.000 is een bankgarantie afgegeven.

5.6

Eigen vermogen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000


6.496-

5.072-

Bij: Resultaat boekjaar

2.522

1.424-

Stand 31 december

3.974-

6.496-


77

5.7

Langlopende schulden

Totaaloverzicht leningen overheid en kredietinstellingen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

93.156

102.878

Reguliere aflossingen

2.146-

2.222-

Extra aflossingen

5.243-

7.500-

85.767

93.156

Stand per 1 januari


Van het schuldrestant per ultimo boekjaar heeft € 20,2 miljoen (23,7%) een looptijd van 5 jaar of korter. Het gewogen gemiddelde rentepercentage bedraagt 3,97% (2013: 4,09%). De aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar bedragen € 2,1 miljoen en zijn niet afzonderlijk opgenomen onder de kortlopende schulden. Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

90.905

100.224

Reguliere aflossingen

1.844-

1.819-

Extra aflossingen

5.243-

7.500-

83.818

90.905




78

Specificatie leningen

Indeling naar soort lening Vastrentende leningen

77.117

81.306

8.650

11.850

-

-

85.767

93.156

Tot 3%

8.149

3.856

3%-4%

44.436

45.262

4%-5%

24.279

30.666

5%-6%

-

1.153

6%-7%

253

369

Totaal

77.117

81.306

Variabel rentende leningen Basisrente leningen Totaal Indeling naar rentepercentage (vastrentend)

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:  Op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente.  De herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere rente. De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over leningen) is gebaseerd op 3maands Euribor. De rente van de roll-over lening kent een individuele opslag van 40 basispunten. Het renterisico van de roll-over lening is voor het gehele bedrag afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswap). Renterisico bij herfinanciering (inclusief voorgenomen investeringen) Het rente- en looptijdenbeleid van Onze Woning is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering (inclusief voorgenomen investeringen) te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar (rekening houdend met de voorgenomen investeringen). Het renterisico Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

79

(in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt als volgt berekend: de restant hoofdsom van langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt ten opzichte van de totale schuldrest. Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 2,34% (in 2019). Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar. Op 19 december 2013 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een wijziging gepubliceerd in RJ 290: RJ-Uiting 2013-15, Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013). Volgens de gewijzigde richtlijn dienen ondernemingen hun contracten te beoordelen op de aanwezigheid van embedded derivaten en de noodzaak tot eventuele afsplitsing. De richtlijn is in 2014 voor het eerst toegepast. Deze richtlijn heeft geen impact op de waardering aangezien in de contracten van Onze Woning geen embedded derivaten zijn opgenomen die dienen te worden afgescheiden van het basiscontract. Tegenpartijrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van financiële transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Zekerheden Voor één (niet WSW-geborgde) lening met een restschuld ultimo 2014 van € 8,65 miljoen zijn materiële vaste activa als hypothecaire zekerheid gesteld. Het betreft hier 86 woningen per ultimo 2014. De lening loopt tot uiterlijk 2017. Als zekerheid op de geborgde leningen is door het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) het 1e recht van hypotheek gevestigd op het overige (gehele) bezit. Overige schulden 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

489

458

25-

31

464

489

Stand per 1 januari Mutatie waarborgsommen Stand per 31 december

De overige schulden betreffen waarborgsommen en de lening RVG. De lening RVG is ultimo 2014 opgenomen voor een bedrag van € 295.000,- (gelijk aan de vordering op RVG). In 2014 is geen rente op de lening bijgeschreven (2013: idem).


80

5.8

Kortlopende schulden

Belastingen en premies sociale verzekeringen 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

41

346

105

43

29

3-

175

386

2014

2013

Omzetbelasting Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenlasten Stand per 31 december

Overige schulden € x 1.000

€ x 1.000

Vooruitontvangen huren Overige schulden

161 11

161 3


172

164

2014

2013

Overlopende passiva € x 1.000

€ x 1.000

Niet-vervallen rente Overige overlopende passiva

1.602 228

1.734 251


1.830

1.985

Alle overige schulden en overlopende passiva hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 

 

Per 31 december 2014 heeft Onze Woning een obligo uitstaan ten bedrage van € 3,0 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Het WSW heeft leningen geborgd voor totaal € 77,1 miljoen. Afgegeven bankgarantie inzake een dispuut over een declaratie ad € 105.000,- (exclusief btw) inzake ontwikkelkosten. Onze Woning maakt gebruik van een rentederivaat om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. De Interest Rate Swap (IRS) is een payer Interest Rate Swap, waarbij Onze Woning een vaste rente van 3,815% betaalt en 3-maands euribor-reuters ontvangt van de tegenpartij. De overeenkomst eindigt in 2017. De hoofdsom van de Interest Rate Swap bedraagt ultimo 2014 € 7,9 miljoen (nominale waarde). De renteswap heeft ultimo 2014 een negatieve waarde van € 0,7 miljoen (2013: € 0,8 miljoen). Bouwvereniging “Onze Woning”, jaarrekening 2014

81





Onze Woning heeft met RVG in 2005 een future-overeenkomst afgesloten waarbij RVG een optierecht heeft tot koop van 143 woningen onder strikte condities. In 2012 heeft RVG aan gegeven niet te kunnen voldoen aan deze condities. Begin 2015 is met RVG een nieuwe future-overeenkomst afgesloten waarbij RVG, onder voorwaarden, tot eind 2023 het optierecht krijgt tot koop van de resterende 86 woningen. In deze overeenkomst is tevens opgenomen dat RVG € 1,5 miljoen aan Onze Woning betaald inzake afwikkeling van de vorige overeenkomst. Met een leverancier is een dispuut over de ontbinding van een overeenkomst. De leverancier heeft eind december per brief een claim aangekondigd van ruim € 5 miljoen wegens gederfde inkomsten. Op basis van de visie van onze advocaten zijn wij van mening dat er geen grond is voor toekenning van deze claim. Begin 2015 hebben wij de aannemer medegedeeld dat wij voornemens zijn een tegenclaim in te dienen ter grootte van € 1,5 miljoen.


82

6

Toelichting op de winsten verliesrekening

6.1

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten vastgoed in exploitatie 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Woningen en woongebouwen

9.102

8.693

Onroerende zaken, niet zijnde woningen

1.653

1.419

Af: huurderving wegens leegstand

182-

266-

Af: huurderving wegens oninbaarheid

-

-

10.573

9.847

1,7%

2,6%

10.573

9.847

Totaal huuropbrengsten vastgoed in exploitatie Huurderving in % van netto-huur Verdeling naar gemeente : Gemeente Rotterdam

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 4,78% (2013: 4,3%). Opbrengsten servicecontracten 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

43

16

545

488

Opbrengstenderving wegens leegstand

3-

3-

Opbrengstenderving wegens oninbaarheid

0

-

585

501

585

501

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies

Totaal Verdeling naar gemeente : Gemeente Rotterdam


83

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De netto verkoopopbrengst van € 1.669 betreft de verkoop van 40 woningen en 1 parkeerplaats. De waardemutatie van € 1,1 miljoen betreft de niet-gerealiseerde waardestijging van de (20) woningen die ultimo boekjaar nog niet verkocht zijn. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verwachte directe opbrengstwaarde en zijn verantwoord onder de voorraden. Overige bedrijfsopbrengsten

2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

826

890

32

45

Omzetbelasting

-

678

RVG

-

286

Onderhoudsabonnement

50

47

Vergoeding VVE-beheer

51

53

9

11

33

1

1.000

2.011

Beheervergoeding Humanitas Beheervergoeding De Goede woning

Inschrijfgelden woningzoekenden Overige opbrengsten Totaal


84

6.2

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

305-

227

Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling

-

Totaal

305-

227

De positieve waardeveranderingen zijn enerzijds het gevolg van wijzigingen van uitgangspunten en parameters in de bedrijfswaarde en anderzijds het gevolg van gerealiseerde afschrijvingen.

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Salarissen

953

1.294

Sociale lasten

153

150

Pensioenlasten

191

220

1.297

1.664

Totaal


85

Onderhoudslasten 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Serviceonderhoud

481

471

Mutatieonderhoud

260

312

Planmatig onderhoud

712

615

1.453

1.398

Totaal

Leefbaarheid 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Leefbaarheid (niet cyclisch)

228

213

Leefbaarheid (cyclisch)

-

-

Totaal

228

213

Lasten servicecontracten Deze betreffen de kosten die samenhangen met de vergoedingen voor leveringen en diensten welke worden afgerekend met de huurders. 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

30

3

Contributies

555

491

Totaal

585

494

585

494

Overige goederen, leveringen en diensten

Verdeling naar gemeente : Gemeente Rotterdam


86

Overige bedrijfslasten 2014

2.013

€ x 1.000

€ x 1.000

Overige personeelskosten

202

116

Uitzend- en inleenkrachten

978

773

Huisvestingskosten

86

88

Bestuur en Raad van Toezicht *

87

230

Advieskosten

368

317

Automatiseringskosten

172

248

Kantoorkosten

141

114

Accountantskosten

179

189

Belastingen

602

638

21

22

7

103

816

321

1

25

3.660

3.184

Verzekeringen Mutatie voorziening debiteuren Sectorspecifieke heffingen Overige kosten Totaal

*De kosten van het Bestuur en Raad van Toezicht bestaan uit de bezoldiging en overige kosten plus eventuele omzetbelasting. Accountantskosten Onder de algemene kosten zijn de honoraria van Deloitte accountants, BDO accountants en overige Deloitte en BDO entiteiten verantwoord. Hierbij wordt het toerekeningprincipe gehanteerd. De specificatie is, conform artikel 2:382a BW, als volgt: 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

Andere controle opdrachten BDO

-

6

Andere niet-controle diensten BDO

-

39

Controle jaarrekening BDO (nagekomen kosten voorgaande jaren )

-

37

36

29

4

-

Controle jaarrekening Deloitte

139

78

Totaal

179

189

Fiscaal advies BDO Andere niet-controle diensten Deloitte


87

6.3

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreft de waardeverandering van de vastgoedbeleggingen. Als gevolg van afschrijvingen en gunstigere marktverwachtingen is de waardeverandering positief.

6.4

Financiële baten en lasten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten


88

6.5

Belastingen

De berekening van het fiscale resultaat en de acute belasting is als volgt: 2014

2013

€ x 1.000

€ x 1.000

2.522

1.695-

Bij: afschrijvingen

1.961

962

Bij: overige waardeveranderingen

2.013-

890

289

301

3.259-

669-

Af: rentelasten

79-

79-

Af: overige verschillen

55

268-

totaal verschillen

3.046-

1.137

Belastbaar bedrag

524-

558-

Resultaat voor belastingen Fiscaal - commerciele verschillen:

Bij: overheidsheffingen Af: verkoopresultaat

Belasting hierover:

-

-

2012

561

561

2013

558

558

2014

524

-

1.643

1.119

Compensabele verliezen

Totaal

Het geldende belastingtarief bedraagt 25%. Het effectieve belastingtarief bedraagt 0%. Het totaal aan compensabele verliezen bedraagt ultimo 2014 € 1,6 miljoen. Op basis van de meerjarenbegroting is er de eerste 5 jaar geen sprake van een acute belastinglast. Voor de tijdelijke verschillen is daarom geen belastinglatentie gevormd. Hierdoor is het effectieve belastingtarief nihil.


89

6.6

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector (WNT)

Bezoldiging Bestuur (op basis van WNT) Nadere uiteenzetting per persoon is hieronder weergegeven. 2014

2013

€

€

1.225

34.064

P.J. Rutten (vanaf 2 februari 2014)

10.345

16.585

F. Wijling

10.345

10.345

I. Nieuwkoop

10.794

5.172

-

104.912

32.709

171.078

L. de Jong (voorzitter tot 2 februari 2014))

W. Stribos Totaal

Naam: Functie: Datum beëindiging: Omvang van het dienstverband:

L. de Jong Voorzitter bestuur 2 februari 2014 6 uur per week (gemiddeld) 2014

2013

€

€

1.225

33.987

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

-

77

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

-

-

Uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband

-

-

Totaal bezoldiging

1.225

34.064

Maximale bezoldigingsnorm

1.566

Beloning

Overschrijding maximale bezoldigingsnorm van toepassing?


Nee

P.J. Rutten Voorzitter bestuur (vanaf 2-2-2014, daarvoor secretaris) 31 december 2014 6 uur per week (gemiddeld)


90

2014

2013

€

€

10.345

16.585


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

10.345

16.585


17.317

Beloning



Nee

F. Wijling Bestuurslid 31 december 2014 4 uur per week (gemiddeld)

2014

2013

€

€

10.345

10.345


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

10.345

10.345


11.544

Beloning



Nee

I. Nieuwkoop Bestuurslid 31 december 2014 4 uur per week (gemiddeld)


91

2014

2013

€

€

10.794

5.172


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

10.794

5.172


11.544

Beloning



Nee

W. Stribos Bestuurslid 1 december 2013 32 uur per week

2014

2013

€

€

Beloning

-

104.912


-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

-

104.912


-



Nee

J. Vos Bestuurslid 31 december 2014 4 uur per week (gemiddeld

De heer Vos heeft afgezien van bezoldiging.


92

Bezoldiging Raad van Toezicht (op basis van WNT) Nadere uiteenzetting per persoon is hieronder weergegeven. 2014

2013

€

€

A. Vijftigschild (voorzitter)

7.793

9.374

C. Van Hellemond

6.250

9.374

A.W.J. Kalkman

6.250

9.374

-

6.250

3.463

-

23.756

34.372

L.H. Morees H. van Heuven Totaal

Naam: Functie: Duur van het dienstverband Omvang van het dienstverband: Jaar beëindiging:

A. Vijftigschild Voorzitter van Raad van Toezicht maximaal 8 jaar 3 uur per week 2015 2014

2013

€

€

7.793

9.374


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

7.793

9.374


7.793

Beloning



Nee

C. Van Hellemond Lid van Raad van Toezicht maximaal 8 jaar 3 uur per week 2015


93

2014

2013

€

€

6.250

9.374


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

6.250

9.374


5.195

Beloning


Ja

Voor de heer Van Hellemond is de regeling vóór 2013 van toepassing. Derhalve is de overgangsregeling van toepassing. Naam: Functie: Duur van het dienstverband Omvang van het dienstverband: Jaar beëindiging:

A.W.J. Kalkman Lid van Raad van Toezicht maximaal 8 jaar 3 uur per week 2015 2014

2013

€

€

6.250

9.374


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

6.250

9.374


5.195

Beloning


Ja

Voor de heer Kalkman is de regeling vóór 2013 van toepassing. Derhalve is de overgangsregeling van toepassing. Naam: Functie: Duur van het dienstverband Omvang van het dienstverband: Jaar beëindiging:

L.H. Morees Lid van Raad van Toezicht maximaal 8 jaar 3 uur per week 2013


94

2014

2013

€

€

Beloning

-

6.250


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

-

6.250


-



Nee

H. van Heuven Lid van Raad van Toezicht 4 jaar 3 uur per week 2018 2014

2013

€

€

3.463

-


-

-


-

-


-

-

Totaal bezoldiging

3.463

-


3.463

Beloning


Nee

Bezoldiging directeur Naam: Functie: Duur van het dienstverband Omvang van het dienstverband: Jaar beëindiging: Opmerking:

W. Stribos Directeur 13 maanden 32 uur per week 31 december 2014 (einde contract) Overgangsrecht is van toepassing (regeling 2013)


95

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De vereniging kent geen statutaire bepalingen over resultaatverdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkshuisvesting. De directie bepaalt met goedkeuring van de Raad van Toezicht dat het resultaat van een boekjaar aan het eigen vermogen wordt toegevoegd.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is goedgekeurd in de algemene ledenvergadering gehouden op 25 juni 2014. De algemene ledenvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgelegd conform het daartoe gedane voorstel.

Opgave resultaatverwerking 2014 Het bestuur en de Raad van Toezicht stellen voor het positieve resultaat over het boekjaar 2014 ad € 2.522.000 geheel ten gunste van het eigen vermogen te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de algemene ledenvergadering al in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Op 3 maart 2015 is een nieuwe future-overeenkomst afgesloten met RVG. In deze nieuwe overeenkomst is de financiële afwikkeling van de future-overeenkomst 2005 verdisconteerd. In het verlengde van deze nieuwe overeenkomst is op 10 maart 2015 de ongeborgde lening bij ABN AMRO Bank, inclusief de renteswap, geheel afgekocht en deels omgezet in een WSW geborgde lening.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.


97

Bouwvereniging Onze Woning, jaarrekening

Recommend Documents