RAADSBIJEENKOMST LELYSTAD SESSIE 1
Datum: Deelsessie: Doel:
11 juni 2013. 19.00 – 19.50 uur in de Calamiteitenzaal Oordeelvorming.
Onderwerp:
Masterplan en grondexploitatie Stadshart.
Toelichting: De looptijd van de ontwikkeling van het Stadshart, de economische ontwikkeling, maatschappelijke veranderingen en voortschrijdend inzicht maken het noodzakelijk het Masterplan Stadshart bij te stellen. De financiële gevolgen daarvan moeten worden verwerkt in de grondexploitatie voor het stadshart. Een grondexploitatie moet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het vormt de financiële leidraad om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied mogelijk te maken. Tevens dient een grondexploitatie als toetsingskader voor de nog aan te vragen budgetten. Behandeling: Aan het begin van de sessie kunnen inwoners en andere belangstellenden die zich vooraf hebben aangemeld, inspreken over het geagendeerde onderwerp. Hiervoor is maximaal 5 minuten per persoon beschikbaar. Vervolgens kunnen alleen raadsleden vragen stellen aan het college en aan elkaar en is er ruimte voor debat. Tijdens de sessie inventariseert de voorzitter of er fracties zijn die een motie of amendement willen indienen. De fracties geven de strekking van het amendement of de motie weer. Afgesloten wordt met een conclusie over de vraag of het voorstel gereed is voor besluitvorming in de raad (en zo ja, als A- of B-stuk). Genodigden: Raadsleden, het college, wijkraad centrum, ondernemersverenigingen, KvK en andere belangstellenden. Programma: Inleiding door de voorzitter. Mogelijkheid om in te spreken. Gelegenheid voor raadsleden tot het stellen van vragen en discussie. Afsluiting door de voorzitter. Achterliggende stukken: Grondexploitatie Stadshart (geheim) en raadsvoorstel grondexploitatie Stadshart (openbaar). Toelichting Voorzitter Griffier
: wethouder Jop Fackeldey. : raadslid Jack Schoone. : Cees Rijksen.
Contactadres:
[email protected]
0320 – 278 544.
Voorstel aan de raad Nummer: 131034591
Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:
wethouder economie, wonen, cultuur en dienstverlening 2.4 Sterke stad 2.4.2 Kwaliteit aanbod versterken
M.H.W. Naaijen IBP Projectmanagement 9545
[email protected]
Punt van de agenda voor de vergadering van Onderwerp: Masterplan 3.0 Stadshart. Voorgesteld besluit 1.
Kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders. 2. De in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen. 3. De herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse. 4. De voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies. 5. Voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen. 6. Winkeloppervlak om kwalitatieve redenen toe te voegen nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. 7. Bij de opheffing van arcades te faciliteren zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen. 8. Een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma. 9. Bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen. 10. Het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Aanleiding De ontwikkeling van het Stadshart is een kwestie van een lange adem inclusief de economische ups and downs, maatschappelijke veranderingen en voortschrijdend inzicht. Dit betekent dan ook dat het masterplan regelmatig moet worden bijgesteld of een heroriëntatie moet plaatsvinden.
HB1306
paginanummer 1
Nummer: 131034591 Ook voor het Stadshart is dit de afgelopen 10 jaar gebeurd. De stedenbouwkundige ambities en kwaliteit zijn echter altijd uitgangspunt gebleven. Binnen die context is in de tijd alleen de uitvoering anders opgepakt of is het programmatische of financiële perspectief gewijzigd. In 2011 is geconcludeerd dat het Stadshart nog niet af is. Een gedeelte van het gewenste programma is nog niet gerealiseerd, de winkelacht functioneert nog niet naar behoren en vooral in de openbare ruimte is het verschil tussen het oude gedeelte en het nieuwe gedeelte duidelijk zichtbaar. Dit, in combinatie met de huidige economische situatie, heeft er toe geleid dat dit jaar een heroriëntatie op het Masterplan Stadshart heeft plaatsgevonden. Er is gekozen om dit vooral met alle betrokken partijen en hun expertise een visie op de volgende fase van de ontwikkeling vorm te geven. Uit deze heroriëntatie is gebleken is dat de uitgangspunten van het Masterplan met betrekking tot de groei en ambities van de stad nog steeds valide zijn maar dat de weg naar realisatie een andere is dan bij het voorgaande Masterplan werd aangenomen. Voor de zomer van 2012 is de conclusie getrokken dat door herijking van het programma en met name verlenging van de exploitatieperiode meer mogelijkheden ontstaan in de tijd om markt gerelateerd en marktvraag gericht te ontwikkelen. Hiermee komen dan ambities en geloofwaardigheid dichter bij elkaar en is het masterplan faseerbaar zonder in te boeten op kwaliteit. Beoogd effect De instandhouding van de oorspronkelijke doelstelling van het Masterplan Stadshart, nl het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het Stadshart, op basis van een nieuwe strategische visie vertaald naar een realistische en uitvoerbaar Masterplan Stadshart. De mogelijkheden voor ontwikkeling te schetsen voor de korte en lange termijn. Argumenten Ad 1. Kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders. De laatste jaren is de wereld in de ban van aanhoudende economische crisis. De duur en de ernst hiervan heeft grote betekenis voor de ontwikkeling en functioneren van het Stadshart. Hoewel tot nu toe de werkelijke impact relatief beperkt is, bepaalt het toch het gevoel in de samenleving en is de onzekerheid van wat de toekomst gaat brengen voor velen aanleiding om zeer voorzichtig te zijn bij het doen van uitgaven of het nemen van belangrijke beslissingen. Daarbij komt dat op specifieke terreinen als detailhandel en kantoren zich ook structurele veranderingen voordoen: digitalisering leidt tot een sterke opkomst van detailhandel via het internet en kantoren hebben door concentratie en het steeds meer plaatsonafhankelijk werken veel minder behoefte aan fysieke vierkante meters. Dat heeft er toe geleid dat voor dit Masterplan eerst is gekeken wat de trends en andere specifieke omstandigheden voor betekenis hebben voor de verschillende programmadelen. Op basis daarvan is bepaald welke programmatische ruimte binnen het Stadshart van Lelystad moet worden gefaciliteerd. En vervolgens is een fasering voor dat programma gekozen die een eerste periode van tot 10 jaar kent waarin slechts in beperkte mate ontwikkelingen zullen plaatsvinden en waarbij die ontwikkelingen vooral worden geconcentreerd rond de bestaande winkelstraten. In een tweede fase tot 2027 als Nederland weer enig economisch herstel kent ontstaat er weer meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kunnen de meer perifeer gelegen delen van het Stadshart worden opgepakt. De veranderingen op programmatische kant, de verlenging van de exploitatieperiode en de financiële vertaling hiervan maakt noodzakelijk het Masterplan te herzien. Faseren Een van de meest belangrijke ingrepen ten opzichte van het vorige Masterplan is de fasering. Een slimme fasering is de basis van de herijking. Een herijking waarover met velen gesproken is en die gebaseerd is op de uitgangspunten die de gemeenteraad in 2012 geformuleerd heeft. Zo blijven de ambities van het Masterplan realistisch in de tijd te verwezenlijken. De prioriteit voor de komende jaren ligt hierbij op de compacte winkelacht en het daarbij behorend programma in de periode 2012-2022. Binnen fase 1 zijn er ook 2 fases te onderscheiden nl, 1a wat moet er nu gebeuren en fase 1b wat is nodig om fase 1 in totaal af te ronden. De fasering van de tweede fase van 2017- 2027 vindt plaats met de uitvoering van de aangrenzende gebieden aan de winkelacht en overig programma. Deze fasering is ook zo terug te vinden in de grondexploitatie. HB1306
paginanummer 2
Nummer: 131034591 Flexibiliteit en slim programmeren Slim programmeren en voldoende planologische flexibiliteit houden is een tweede succesbepalende factor voor dit Masterplan. Belangrijk hierin is de keuze om programmatisch toe te werken naar een sterk en compact winkelkerngebied en tijdelijk netjes ingerichte gebieden die vervolgens gefaseerd ( en dus flexibel) kunnen worden ingericht met de detailhandel, horeca & leisure, woningbouw, dienstverlening en kantoren en tijdelijke inrichting & openbare ruimte. Detailhandel In de eerste fase wordt de basis van de winkelacht versterkt en op lange termijn van daar uit naar buiten toe uitgebreid. Allereerst wordt gestart met de herinrichting van het Stadhuisplein inclusief de aangrenzende aanloopstraten. Programmatisch wordt het Stadhuisplein aangevuld met (dag)horeca en het publieksgericht (grandcafé, winkel) invullen van de begane grond van de TNT locatie. In de tweede helft van de eerste fase wordt de Neringpassage opgepakt, mogelijk in combinatie met de aanpak van het ABC(D) complex, waarbij ruimte gegeven wordt aan de gevestigde ondernemers om toekomstbestendig te kunnen blijven ondernemen. Deze toevoeging van zgn ‘kwalitatieve meters’ heeft geen consequenties voor leegstand elders in het Stadshart. Met uitzondering van de TNT en de ABC(D) is uitbreiding van detailhandel slechts weer mogelijk wanneer de economische situatie is verbeterd. Horeca en leisure Voor de korte termijn wordt ingezet op een horecaontwikkeling rondom het Stadhuisplein en het Dukaatplein in aansluiting op de bestaande horeca en lopende initiatieven. Incidenteel zal ook medewerking worden gegeven aan solitaire horecavestigingen die ondersteunend zijn aan een breder programma. Voor de langere termijn wordt gekozen de leisure aansluitend op het theater te versterken. De planologische flexibiliteit is in het huidige bestemmingsplan ruimschoots aanwezig om vraaggericht te faciliteren. Woningbouw Een deel van het gewenste woonmilieu kan nu nog niet gerealiseerd worden en wordt, gezien de marktomstandigheden voornamelijk in de tweede fase gerealiseerd nadat in het centrum het juiste aanbod aan functies geboden wordt. Het woningbouwprogramma is verminderd, meer gefaseerd en in kleinere projecten opgedeeld. Er worden ontwikkelingslocaties gereserveerd om ”kleine woningbouwplots” in het stedelijk weefsel in te passen. Voor grondgebonden woningen in de Parkwijk geldt dat er binnen het stedelijk, kwalitatief segment gekozen kan worden voor kleinere initiatieven zoals CPO of individuele bouw om uiteindelijk gevarieerd woonmilieu te krijgen die past in de verdeling van segmenten binnen Lelystad. Dienstverlening en kantoren De kantorenmarkt is kwetsbaar op dit moment. De huidige locaties zijn gezien de toekomstige ontwikkelingen , Luchthaven en Hanzelijn, wel bij uitstek geschikt voor ontwikkeling door partijen voor kleinere vestiging zoals die nu ook aan de Middendreef zijn ontwikkeld. Eerder is al besloten om het kantorenprogramma op de Stationbalkons te halveren. Dit is nu ook vertaald in het Masterplan en bieden de beide balkons de gelegenheid om kleinere vestigingen te faciliteren. Tijdelijke inrichting en openbare ruimte In de periode dat het stadshart nog niet af is, moet er voor worden gewaakt dat het stadshart niet in een neerwaartse spiraal terecht komt. We stellen de investeringen die de afgelopen jaren in de openbare ruimte en vastgoed zijn gedaan veilig en zorgen dat de nog beoogde investeringen in de openbare ruimte op basis van het Masterplan met prioriteit worden uitgevoerd zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Ad 2. De in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen. Een van de meest belangrijke ingrepen ten opzichte van het vorige Masterplan is de fasering waarbij de focus voor de komende jaren ligt op de compacte winkelacht en het daarbij behorend programma in de periode 2012-2022. Deze fasering is terug te vinden in de grondexploitatie die separaat aan de raad wordt voorgelegd.
HB1306
paginanummer 3
Nummer: 131034591 Ad 3. De herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse. Het ambitieniveau en kwaliteit van de herinrichting is vastgelegd in de toolkit openbare ruimte en het programma van eisen buitenruimte Stadshart. De kosten zijn vanaf dit ambitieniveau vertaald naar de grondexploitatie. Deze kosten zijn niet wezenlijk anders dan in de vorige grondexploitatie echter zal bij de uitwerking naar ontwerp en bestek met name aandacht zijn voor de materiaalkeuze passend bij de toolkit en de reeds gerealiseerde herinrichting van de openbare ruimte. Ad 4. De voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies. In de periode dat het stadshart nog niet af is, moet er voor worden gewaakt dat het stadshart niet in een neerwaartse spiraal terecht komt. We stellen de investeringen die de afgelopen jaren in de openbare ruimte en vastgoed zijn gedaan veilig en zorgen dat de nog beoogde investeringen in de openbare ruimte op basis van het Masterplan met prioriteit worden uitgevoerd zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Enerzijds betekent dit aandacht voor de openbare ruimte in en aan de winkelacht, en het creëren van ‘zachte’ overgangen tussen nieuwe naar bestaande gebieden, anderzijds een nette en attractieve tijdelijke inrichting van de niet ontwikkelde gebieden in en aan de randen het Stadshart. Ook het weren van fietsen uit de winkelacht en aandacht voor logische en bereikbare parkeergelegenheid hoort bij deze kwaliteit. In bijlage 1 staat globaal per gebied de voorgestelde inrichting aangegeven met de kostenverdeling naar grondexploitatie en go inclusief inrichting- en beheerniveau. Ad 5. Voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen. Het college hecht er waarde aan dat voor een van meest belangrijke locaties in het stadshart de raad een belangrijke rol in de besluitvorming van het ontwerp en de financiering ervan heeft. Ad 6. Pas weer winkeloppervlak toe te voegen (om kwalitatieve redenen) nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. Ook het college ziet in dat het actief streven naar uitbreiding in deze tijd niet haalbaar is. Om deze reden stelt het college voor om geen uitbreiding van de Waag locatie mogelijk te maken maar de inspanning beperkt tot het invullen van de huidige m2 winkelruimte. Om de toekomstbestendigheid van de gevestigde ondernemers te blijven faciliteren kan het noodzakelijk zijn hiervoor de nodige m2 uitbreiding toe te kennen. Dit kan zich voordoen bij de het ABC(D) complex, waarbij zgn ‘kwalitatieve meters’ benodigd zijn. Deze hebben echter geen consequenties voor leegstand of concurrentie elders in het Stadshart. Ook de vestiging van een winkeltrekker (bijvoorbeeld een groot warenhuisconcern) aan de winkelacht is essentieel voor het goed functioneren van de winkelacht. Omdat er meer locaties zijn waar de vestiging van een groot warenhuis inpasbaar is, kan afhankelijk van de vraag invulling op de gewenste locatie aan de winkelacht mogelijk gemaakt worden. Ter plaatse van het voormalig postkantoor bestaat de mogelijkheid voor omvorming naar een commerciële functie van detailhandel en/of horeca met op de verdieping de functie van kantoor of woningbouw. Mocht zich een dergelijke ontwikkeling voordoen dan zal hierover pas besloten kunnen worden pas nadat hiervoor aan de raad een afzonderlijk voorstel wordt voorgelegd. Ad 7. Te faciliteren bij de opheffing van arcades zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen. Het opheffen van de arcades is een gewenste kwaliteit binnen het Masterplan. Erkend moet worden dat het besluit tot daadwerkelijk uitvoeren hiervan niet binnen de bevoegdheden van de gemeente liggen omdat de panden niet van de gemeente zijn. Daarom blijft de taak beperkt tot het stimuleren en activeren van eigenaren om deze kwaliteitsimpuls uit te voeren en komen hiervoor dus ook geen extra kosten ten laste van de gemeente bovenop de reeds gereserveerde bedragen in de Dukaatpassage. Ad 8. Een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma. De mogelijkheid voor een alternatieve invulling van de Parkwijk en de financiële haalbaarheid verder te onderzoeken stelt het college vast dat dit voorstel in lijn is met het Masterplan 3.0 en dat dit ruimtelijk de kaders biedt om in kleinere ontwikkelingen verder te gaan. Op basis van kengetallen is een dergelijke ontwikkeling financieel mogelijk en zal bij een uitwerking van een concreet voorstel de daadwerkelijke haalbaarheid aangetoond worden.
HB1306
paginanummer 4
Nummer: 131034591 Ad 9. Bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen. Geconstateerd wordt dat de initiatieven en projecten die zich tot nu toe aandienen binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan passen. Op een aantal plekken kan het nodig zijn om nog enige mate van flexibiliteit toe te voegen om aan alle uitgangspunten van het Masterplan te kunnen voldoen. Het is echter zonde van de tijd en energie om vooruitlopende op de wettelijke herziening over twee jaar nu vooruitlopend daarop het bestemmingsplan te herzien. De concrete noodzaak hiervoor ontbreekt. Ad 10. Het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Het fietsplan voor het Stadshart beslaat het gehele gebied van het stadshart in relatie tot andere aanliggende delen van de stad. De uitwerking en doorwerking van het fietsplan volgt direct de fasering van het Masterplan 3.0, dwz dat alleen daar maatregelen worden getroffen die nodig dan wel wenselijk zijn vanuit het goed functioneren van het stadshart in de verschillende ontwikkel en beheerfasen. In het derde kwartaal van 2013 wordt het fietsplan voor het Stadshart separaat aan de Raad ter besluitvorming voorgelegd waarbij het uitgangspunt blijft: - de fasering en de uitgangspunten van het Masterplan leidend te zijn voor beleid en volgorde van uitvoering; - goed bereikbare fietsenstallingen aan de randen en in de aanloopstraten te maken die zorgen voor vergroting van de capaciteit en verhoging van de kwaliteit; - e.e.a wordt concreet uitgewerkt in een aan de raad voor te leggen besluit. De fysieke investeringen die hiermee gemoeid zijn komen deels uit de grondexploitatie Stadshart (reeds voorzien binnen microniveau) daar waar de openbare ruimte nog heringericht moet worden en uit de inbreng van extra Groot onderhoudsmiddelen. Financiële aspecten Bij het vaststellen van de kaders voor de herijking en de analyse op de programmaonderdelen zijn twee belangrijke conclusies getrokken voor een succesvol vervolg van de uitvoering van het Masterplan en het ambitieniveau, nl het verlengen van de exploitatieperiode en het faseren. De financiële effecten hiervan worden in de bijbehorende grondexploitatie vertaald en separaat ter besluitvorming voorgelegd. Kanttekeningen Het huidige Masterplan handhaven is in deze tijd geen optie. Ook nu stoppen met de herontwikkeling van het Stadshart kost ca. € 6,0 miljoen en geeft een verkeerd signaal af voor partijen die reeds hebben geïnvesteerd in ons stadshart. Immers, hen is altijd een volledig uitgevoerd Masterplan beloofd. Ook het nadelige effect op het reeds gerealiseerde en bestaand vastgoed, zoals verder oplopende leegstand zou het gevolg zijn als we nu stoppen. De investeringen in de openbare ruimte worden dan in de toekomst nog groter aangezien het verschil tussen oud en nieuw alleen maar verder oploopt. Communicatie en voortgang Via de reguliere kanalen volgt bekendmaking van dit besluit. Publicatie van het nieuwe Masterplan 3.0 zal via diverse kanalen (website, folder) plaatsvinden na besluitvorming. Lelystad, 3 juni 2013. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,
de burgemeester,
N. Versteeg
M. Horselenberg
HB1306
paginanummer 5
Raadsbesluit Nummer: 131034591 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 3 juni 2013; B E S L U I T: 1.
kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders;
2.
de in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen;
3.
de herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse;
4.
de voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies;
5.
voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen;
6.
winkeloppervlak om kwalitatieve redenen toe te voegen nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken;
7.
bij de opheffing van arcades te faciliteren zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen;
8.
een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma;
9.
bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen;
10. het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Lelystad, De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
HB1306
de voorzitter,
paginanummer 6
Bijlage 1
Voorstel aan de raad Nummer: 131035895
Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:
wethouder economie, wonen, cultuur en dienstverlening 2.4 Sterke stad 2.4.2 Kwaliteit aanbod versterken
B.G. Sanders EVO Ontwikkeling 8181
[email protected]
Punt van de agenda voor de vergadering van . Onderwerp: Herziening grondexploitatie Stadshart 2012 Voorgesteld besluit 1. 2.
3. 4.
5. 6.
De herziene grondexploitatie Stadshart 2012 vast te stellen. Het college te machtigen tot het doen van de benodigde uitgaven voor: a. algemene planvorming; b. voorbereiding ontwerp Stadhuisplein en aanloopstraten; c. voorbereiding tijdelijke inrichting Waagdek; d. reserveringen centrum uit het meerjarenprogramma groot onderhoud 2013-2017. De investeringen uit de grondexploitatie voor de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden pas vrij te geven, nadat de raad zich daarover door een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. In het najaar van 2013 een actualisatie van de grondexploitatie tegemoet te zien gebaseerd op de navolgende principes: a. uitgaven zoveel mogelijk pas doen als de daarmee samenhangende inkomsten gerealiseerd zijn; b. indien vooruitlopend op deze inkomsten voorinvesteringen nodig zijn, dient daar een adequaat gedekte risicoreservering tegenover te staan. Een voorziening te treffen voor het nadelig saldo van € 1.499.000,00 te dekken uit de voorziening onderhanden werk zoals vastgelegd in de jaarrekening 2011. De door het college ingevolge artikel 55, lid 1, van de Gemeentewet opgelegde voorlopige geheimhouding bij besluit van 18 december 2012 op de herziene grondexploitatie Stadshart 2012 op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet te bekrachtigen.
Aanleiding In het voorjaar van 2012 hebben college en raad kennisgenomen van de herijking van het masterplan en de uitgangspunten hiervoor. Concrete aanleiding was de zorg en twijfel over de uitvoerbaarheid van het Masterplan 2001 in ambitie en tijd. In de analyse die hierop is gevolgd, is deze zorg onderkend en heeft geleid tot het benoemen van een aantal onzekerheden in het programma en de doorlooptijd van het Masterplan. Vervolgens zijn deze onzekerheden, looptijd en fasering vertaald in een herziene grondexploitatie.
HB1306
paginanummer 1
Nummer: 131035895 Beoogd effect Het doel is met de beschikbare middelen uitvoering te geven aan het Masterplan Stadshart om een zo optimaal mogelijk functionerend Stadshart te realiseren met zo laag mogelijke risico’s. De grondexploitatie is een cruciaal financieel instrument om grip te houden op de totale financiële middelen van de projecten in het Stadshart. Argumenten Ad 1.
De herziene grondexploitatie Stadshart 2012 vast te stellen Om de jaarrekening 2012 te kunnen vaststellen en gehoor te geven aan de voorwaarden die de accountant stelt aan de jaarrekening 2012 dient nu de grondexploitatie vastgesteld te worden.
Ad 2.
Het college te machtigen tot het doen van de benodigde uitgaven voor: De raad maakt zich zorgen over de kasstroom van de grondexploitatie en zoekt naar mogelijkheden om haar budgetrecht ten volle te benutten. Daarom is de machtiging beperkt tot de punten die voor 2013 het hoogst noodzakelijk zijn: a. algemene planvorming Nieuwe initiatieven blijven zich aandoen en worden getoetst op haalbaarheid. Daarnaast maken bestaande initiatieven een doorstart die ook beoordeeld moeten worden op haalbaarheid en wenselijkheid; b. voorbereiding ontwerp Stadhuisplein en aanloopstraten Het Stadhuisplein moet de huiskamer van Lelystad worden. Om de aantrekkelijkheid te vergroten en de oplevering van de herinrichting in het voorjaar van 2014 te doen slagen, moet nu met de voorbereiding worden begonnen. c. voorbereiding tijdelijke inrichting Waagdek Om de aantrekkelijkheid van de omgeving van het Waagdek te vergroten, wordt de parkeergarage gesloopt en de omgeving ingericht als een groenzone met een beperkt aantal parkeerplaatsen voor kortparkeren. Er zijn gesprekken in een ver gevorderd stadium met de eigenaar voor een nieuwe invulling van de bestaande Waag. De nieuwe gebruikers van de Waag willen gebruik maken van de groenzone. Daarom moet nu worden begonnen met de voorbereidingen. d. reserveringen centrum uit het meerjarenprogramma groot onderhoud 2013-2017 De middelen uit groot onderhoud en de middelen uit de grondexploitatie worden zoveel als mogelijk gecombineerd ingezet om op die manier de benodigde schaarse middelen efficiënt te gebruiken. Op een aantal plekken is een combinatie (nog) niet mogelijk en worden de middelen uit groot onderhoud ingezet om de kwaliteit van de openbare ruimte tenminste op peil te houden.
Ad 3. De investeringen uit de grondexploitatie voor de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden pas vrij te geven, nadat de raad zich daarover door een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken Om de raad maximaal invloed uit te laten oefenen op de kasstroom van de grondexploitatie, wordt bij de uitvoering van de deelgebieden een apart voorstel ingediend bij de raad. Ad 4. In het najaar van 2013 een actualisatie van de grondexploitatie tegemoet te zien Bij de komende actualisatie de uitgaven en inkomsten in de grondexploitatie dichter bij elkaar brengen om op die manier de financiële risico’s te beperken. Om deze risico’s nog verder in te perken, dient bij een eventuele voorinvestering vooruitlopend op de inkomsten een reservering tegenover te staan. De risico reserve grondexploitaties is hiervoor het instrument. Ad 5. Een voorziening te treffen voor het nadelig saldo van € 1.499.000,00 Voor het nadelig saldo van de grondexploitatie is in de jaarrekening een niet benoembare voorziening getroffen van € 6,9 miljoen. In de jaarrekening van 2012 is daarvan € 1.499.000,00 gelabeld aan de grondexploitatie Stadshart.
HB1306
paginanummer 2
Nummer: 131035895 Ad 6. De door het college ingevolge artikel 55, lid 1, van de Gemeentewet opgelegde voorlopige geheimhouding bij besluit van 18 december 2012 op de herziene grondexploitatie Stadshart 2012 op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet te bekrachtigen Op grond van de artikelen van de gemeentewet en de Wet openbaarheid van bestuur is de raad bevoegd de geheimhouding te bekrachtigen in ieder tot het einde van de looptijd van de grondexploitatie. Financiële aspecten In het voorjaar van 2012 heeft college en raad kennisgenomen van de herijking van het masterplan en de uitgangspunten hiervoor. Concrete aanleiding was de zorg en twijfel over de uitvoerbaarheid van het Masterplan 2001 in ambitie en tijd. In de analyse die hierop heeft gevolgd, is deze zorg onderkend en heeft geleid tot het benoemen van een aantal onzekerheden in het programma en de doorlooptijd van het Masterplan. In de afgelopen maanden zijn de programmaonderdelen geanalyseerd en in samenhang beschouwd. Belangrijkste conclusie is dat twee ingrepen bepalend zijn voor een succesvol vervolg van de uitvoering van het Masterplan en het ambitieniveau hiervan. 1. Faseren Door de exploitatieperiode te verlengen ontstaat er meer tijd om marktgerelateerd, vraaggericht te ontwikkelen. Hierbij is een eerste en tweede fase aangebracht. Fase 1: versterken winkelacht 2012-2022 De eerste fase is gericht op het compacter maken van het stadshart door het versterken van de winkelacht met actieve inzet van de gemeentelijke organisatie. Fase 2: aantakkingen en programma buiten de winkelacht 2017-2027 De tweede fase is gericht op de aantakkingen op en programmaonderdelen buiten de winkelacht. Inzet is minimaal en reactief. 2. Schrappen programma In deze tijd is het realistisch te veronderstellen dat een deel van het programma van het Masterplan niet voor 2027 tot realisatie komt. Hoewel geprobeerd wordt te “sturen op cashflow” door eerst opbrengsten te realiseren en dan de openbare ruimte in te richten is het nu tijd te investeringen in de openbare ruimte; er is zolang als mogelijk gewacht met deze investeringen, maar juist op die plekken is het nodig het Stadshart de juiste uitstraling te geven. Bovengenoemde en de tijdelijke maatregelen die nodig zijn om de uitstraling en aantrekkelijkheid te blijven waarborgen als gevolg van de langere exploitatieperiode, zorgt voor een kostenverhogend effect van ca. € 6,4 miljoen. Voor het nadelige resultaat van € 6,4 miljoen is geen dekking. Daarom zijn mogelijkheden onderzocht de kosten te verlagen, waarbij de ambities van het masterplan overeind blijven staan. a.
Geen inrichtingskosten bij geschrapt programma € 1,6 miljoen Nu geen rekening is gehouden met programma op de kantorenlocaties, hoeven ook geen inrichtingskosten gemaakt te worden.
b.
Besparingen openbare ruimte € 1,4 miljoen Voor een aantal ingrepen in de openbare ruimte is het kwaliteitsniveau aangepast, maar zowel de ambitie als het beheerniveau blijft in stand.
c.
Reductie planvoorbereidingskosten € 0,3 miljoen De bezuinigingen in het programma en de openbare ruimte zorgen voor een bijstellingen van hieraan verbonden planvoorbereidingskosten (uren interne organisatie)
d.
Halvering bijdrage renovatie bestaande complexen € 0,8 miljoen Door de investeringen te halveren voor renovatie bestaande complexen, moeten de bedragen nu gezien worden als cofinanciering, als aanjager om de renovatie van de grond te krijgen. Dit is ook in het belang van het Stadhart om verloedering tegen te gaan.
HB1306
paginanummer 3
Nummer: 131035895 e.
Bijdrage groot onderhoud € 2,0 miljoen In het Stadshart is de openbare ruimte grotendeels in de jaren tachtig aangelegd en toe aan groot onderhoud. De grondexploitatie en het groot onderhoud hebben elkaar gevonden door de budgetten voor groot onderhoud in te brengen in de grondexploitatie en de groot onderhoud activiteiten te koppelen aan de herinrichting van de openbare ruimte.
Totale effect van bovenstaande maatregelen opgeteld is € 6,1 miljoen nominaal. Rekening houdend met rente en inflatie (van nominale waarde naar contante waarde) is het effect € 4,9 miljoen. Conclusie a. De ontwikkeling van het Stadshart is nog steeds financieel realistisch. De komende jaren ligt de focus op ontwikkeling TNT, ABC en leisure op Agorahof in combinatie met de herinrichting van het Stadhuisplein en de overige openbare ruimte aan de winkelacht. b. De crisis heeft wel gevolgen voor de grondexploitatie. Er is sprake van uitstel en afstel van projecten. En dit leidt tot nieuwe creatieve gedachten en bundelen van budgetten. c. Door besparingen aan de investeringskant in combinatie met de bijdrage uit groot onderhoud aan de inkomstenkant is het saldo op de grondexploitatie nagenoeg sluitend. d. Echter, door rekening te houden met rente en inflatie is het resultaat van de grondexploitatie Stadshart per 1 januari 2012 € 1,5 miljoen nadelig. In dit resultaat is de huidige voorziening van € 1,4 miljoen verwerkt. In de jaarrekening 2011 is een niet benoemde voorziening getroffen van € 6,9 mln. Het nadelig saldo van € 1,5 miljoen kan hieruit gedekt worden. In de jaarrekening 2012 is dit geëffectueerd door bovenop de eerdere voorziening in 2010 van € 1,4 miljoen een nieuwe voorziening te treffen van € 1,5 miljoen. Evenals bij het vaststellen van de kaders in juli van 2012 zijn ook nu risico’s benoemd. Voor een second-opinion op de risico’s is door adviesbureau Kuiper en Van Tilborg een risico-analyse verricht door een “Monte Carlo-simulatie” uit te voeren. Uit deze analyse blijkt dat deze risicobenadering in overeenstemming is met het door de gemeente gehanteerde risicoprofiel. Kanttekeningen Nu stoppen met de (her)ontwikkeling van het Stadshart kost ca. € 6,0 miljoen. Behalve deze financiële gevolgen is het nadelige effect op het reeds gerealiseerde vastgoed en de investeringen in de openbare ruimte misschien nog groter. Communicatie en voortgang Via de reguliere kanalen volgt bekendmaking van het besluit van de raad. Lelystad, 3 juni 2013. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,
de burgemeester,
N. Versteeg
M. Horselenberg
HB1306
paginanummer 4
Raadsbesluit Nummer: 131035895 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 3 juni 2013; B E S L U I T: 1.
de herziene grondexploitatie Stadshart 2012 vast te stellen;
2.
het college te machtigen tot het doen van de benodigde uitgaven voor: a. algemene planvorming; b. voorbereiding ontwerp Stadhuisplein en aanloopstraten; c. voorbereiding tijdelijke inrichting Waagdek; d. reserveringen centrum uit het meerjarenprogramma groot onderhoud 2013-2017;
3.
de investeringen uit de grondexploitatie voor de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden pas vrij te geven, nadat de raad zich daarover door een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken;
4.
in het najaar van 2013 een actualisatie van de grondexploitatie tegemoet te zien gebaseerd op de navolgende principes: a. uitgaven zoveel mogelijk pas doen als de daarmee samenhangende inkomsten gerealiseerd zijn; b. indien vooruitlopend op deze inkomsten voorinvesteringen nodig zijn, dient daar een adequaat gedekte risicoreservering tegenover te staan;
5.
een voorziening te treffen voor het nadelig saldo van € 1.499.000,00 te dekken uit de voorziening onderhanden werk zoals vastgelegd in de jaarrekening 2011;
6.
de door het college ingevolge artikel 55, lid 1, van de Gemeentewet opgelegde voorlopige geheimhouding bij besluit van 18 december 2012 op de herziene grondexploitatie Stadshart 2012 op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet te bekrachtigen.
Lelystad, De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
HB1306
de voorzitter,
paginanummer 5
Achterliggende geheime stukken liggen voor raadsleden en fractieassistenten ter inzage bij bureau agenda.
