commit to user Bandung, 1993, hlm Effendie Bachtiar, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksananya, Alumni,

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id BAB II LANDASAN TEORI

A. LANDASAN TEORI 1) Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah a. Pengaturan Pendaftaran Tanah Perubahan mendasar dalam hukum administrasi Indonesia dimulai sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah menyebabkan terjadinya unifikasi dalam lapangan hukum agraria yaitu menghapus dualisme yang ada yang semula bersumber pada hukum adat dan hukum tanah

yang bersumber pada hukum barat diganti dengan

Undang-Undang Pokok Agraria dan pelaksanaannya dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.11 UUPA mengatur pendaftaran tanah yang bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini menjadi kewajiban bagi pemerintah maupun pemegang hak atas tanah. Ketentuan

tentang

kewajiban

bagi

pemerintah

untuk

menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah di adakan pendaftaran tanah seluruh Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah; (2) Pendaftaran tersebut dalam Pasal 1 ayat 1 meliputi: a) Pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah; b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak,yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. (3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraanya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. commit to user 11

Effendie Bachtiar, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksananya, Alumni, Bandung, 1993, hlm. 8

10

11 digilib.uns.ac.id


(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut. Ketentuan lebih lanjut pendaftaran tanah menurut Pasal 19 ayat 1 UUPA diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang diperintahkan disini sudah dibuat, semula adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, kemudian Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi dengan disahkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tidak berlakunya lagi Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah termuat dalam Pasal 65 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu “Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah ini, maka Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan tidak berlaku lagi”. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka rechtscadaster (pendaftaran tanah) yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang dihasilkan pada akhir proses pendaftaran tanah tersebut berupa Buku Tanah dan sertifikat tanahyang terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mempunyai kedudukan yang strategis dan menentukan, bukan hanya sekedar sebagai pelaksanaan ketentuan Pasal 19 UUPA tetapi lebih dari itu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjadi tulang punggung yang mendukung berjalannya administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan dan Hukum Pertanahan di Indonesia.12 Prinsip-prinsip yang terdapat pada Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 justru dipertegas dan diperjelas di dalam commit to user 12

Arie S Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta, 2005, hlm.81



Peraturan Pemerintah (PP) Nomor24 Tahun 1997. Penegasan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 merupakan upaya penyempurnaan terhadap peraturan yang ada sekaligus penyesuaian terhadap perkembangan kebutuhan masyarakat sebagaimana prinsip-prinsip yang telah diamanatkan oleh UUPA. Ketentuan baru pendaftaran tanah dimaksud secara substansial tetap menampung konsepsi-konsepsi Hukum Adat yang hidup dan berakar dalam masyarakat, sehingga dengan demikian memperkuat kerangka tujuan UUPA yaitu untuk menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional yang memang didasarkan pada Hukum Adat13. b. Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut Boedi Harsono, Pendaftaran Tanah untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan14. Pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi 3 bidang kegiatan, yaitu : 1) Kegiatan di bidang Fisik. Kegiatan di bidang fisik yaitu kegiatan tanah yang dilakukan untuk memperoleh data mengenai letaknya, batasbatasnya, luasnya, bangunan-bangunan dan atau tanaman-tanaman penting yang ada diatasnya. Setelah itu dipastikan letak tanah yang akan dikumpulkan data fisiknya, kegiatannya dimulai dengan penetapan batas-batasnya serta pemberian tanda-tanda batas di setiap sudut. Diikuti dengan kegiatan pengukuran dan pembuatan petanya, penetapan batas dilakukan oleh panitia pendaftaran tanah, berdasarkan penunjukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan yang disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan. commit to Pendaftaran user Mhd. Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Hukum Tanah, Mandar Maju : Bandung, 2008, hlm.15 14 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta,1999, hlm 74 13



Kegiatan di bidang fisik ini menghasilkan peta pendaftaran yang melukiskan semua tanah yang ada diwilayah pendaftaran yang sudah di ukur, dan setiap bidang tanah yang haknya sudah didaftarkan maka akan dibuatkan surat ukur. 2) Kegiatan di bidang Yuridis Kegiatan di bidang Yuridis ini bertujuan untuk memperoleh data mengenai status hukum bidang tanah dan satua rumah susun yang didaftar, siapa pemegang haknya dan ada tidak adanya hak pihak lain yang membebaninya. Pengumpulan data tersebut dilakukan dengan menggunakan alat pembuktian yang berupa dokumen dan lain-lainnya. 3) Kegiatan di bidang Penerbitan Surat Tanda Bukti haknya. Kegiatan di bidang penerbitan surat tanda bukti haknya ini merupakan bentuk kegiatan penerbitan dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Sedangkan menurut A.P. Parlindungan, Pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukan kepada luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa latin Capistratum yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk

kepentingan

perpajakan.

Dengan

demikian,

Cadastre

merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari tersebut dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.15 commit to user 15

A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hlm 18-19



Kemudian Jaap Zevenbergen mengartikan pendaftaran tanah sebagai land registration and cadastre, “Land registration is a procedd of official recording of rights in land through deeds or title (on properties). It means that there is an official record (the land register) of rights on land or of deeds concerning changes in the legal situation of defined units of land. It givesan answer to the question“who” and “how. Cadastreis a methodically arranged public inventory of data concerning properties within a certain country or district, based on a survey of theirboundaries. Such properties are systematically identified by means of some separate designation. The outlines or boundaries of the property and the parcel identifier are normally shown on large scale maps which, together with registers, may show for each separate property the nature, size, value and legal rightsassociated with the parcel. It gives

an

answer

to

“howmuch”.Cadastreis

a

the

questions

methodically

“where” arranged

and public

inventory of data concerningproperties within a certain country or district, based on a survey of theirboundaries. Such properties are systematically identified by means of some separate designation. The outlines or boundaries of the property and the parcel identifier are normally shown on large scale maps which, together with registers, may show for each separate

property

the

nature,

size,

value

and

legal

rightsassociated with the parcel. It gives an answer to the questions “where” and “howmuch”.16 Apabila diterjemahkan dalam bahasa Indonesia artinya "Pendaftaran tanah merupakan suatu proses pencatatan resmi atas hak melalui akte atau hak milik(dalam tanah). ini berarti bahwa ada catatan resmi (pendaftar tanah) mengenai hak pada tanah atau akte perihal perubahan dalam situasi legal dari tanah yang dituju. hal ini menjawab pertanyaan "siapa" dan mengapa". commit to user 16

Jaap Zevenbergen, “A SistemApproach to Land Registration and Cadastre”, Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, Vol.1, 2004



kadaster sebuah inventaris umum yang diatur secara metodis dari data mengenai properti(tanah) dari suatu negara atau daerah, didasari oleh survey atas batas wilayah mereka. properti tersebut(tanah) menggunakan

diidentifikasi tanda

pemisah.

secara garis

sistematis atau

dengan

batas

dari

properti(tanah) biasanya terlihat dalam peta skala besar yang mana, disertai dengan daftar, mungkin terlihat pada setiap properti(tanah) yang terpisah alam, ukuran, nilai dan hak legalnya. hal ini menjawab pertanyaan "dimana" dan "berapa banyak". Pengertian pendaftaran tanah baru dimuat dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Penyelenggaraan pendaftaran tanah atau pendaftaran hak atas tanah yang dilaksanakan berdasarkan ketentuan UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah itu adalah dengan mempergunakan asas spesialitas dan asas publisitas. Dengan adanya Daftar umum ini, maka siapa saja yang ingin mengetahui data itu tidak perlu lagi mengadakan penyelidikan langsung ke lokasi tanah yang bersangkutan karena segala data-data tersebut dapat dengan mudah didapat di kantor agraria kabupaten/kota setempat. Karenanya setiap peralihan hak atas tanah tersebut dapat berjalan dengan lancar dan tertib serta tidak memakan waktu yang lama.17 commit to user 17

Bachtiar Effendie, Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah ,Alumni, Bandung ,1982, hlm : 43


perpustakaan.uns.ac.id Soedikno

Mertokusumo

menyatakan

bahwa

dalam

pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu: a) Asas Specialiteit (Asas Spesialitas)artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, an pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak, dan batas-batas tanah. b) Asas Openbaarheid (Asas Publisitas) artinya asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang berhak melihatnya.18

Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas: a) Asas Sederhana :  Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihakpihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah. b) Asas Aman :  Asas ini dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu diseenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. c) Asas Terjangkau :  Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memerhatikan kebutuhan dan kemampuan 18

golongan ekonomi commit to user

lemah.

Pelayanan

yang

Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, Karunika-Universitas Terbuka: Jakarta, 1988, hlm.99



diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan. d) Asas Mutakhir :  Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaanya

dan

kesinambungan

dalam

pemeliharaan

datanya. Data yang tersedia harus menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terusmenerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan. e) Asas Terbuka :  Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, adalah: a) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA, maka memperoleh sertifikat bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-undang.19 b) Untuk

menyediakan

informasi

kepada

pihak-pihak

yang

berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran commit to user 19

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaanya, Djambatan: Jakarta, 2003, hlm.475



tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai

bidang-bidang

berkepentingan

termasuk

tanah

sehingga

pihak

yang

dengan

mudah

dapat

pemerintah

memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Program pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan Catur Tertib Petanahan, yaitu Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestrian Lingkungan Hidup. Untuk mewujudkan Tertib

Administrasi

menyelenggarakan Cadaster.

Pertanahan

pendaftaran

Terselenggaranya

tanah

dilakukan yang

pendaftaran

dengan

bersifat

tanah

Rechts

secara

baik

merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar. Menurut David S. Jones, tujuan dari pendaftaran tanah : “An important aspect of good governance is an effective sistem of land administration. A central component of this is the comprehensive registration of property title by the state (sometimes called land titling). Registration has several benefits fo both the land houlder and the state. It clarifies the ownership or tenurial interest of the land holder, and provides a legal safeguard of that interest, so guaranteeing him/ her security of tenure”.20 Apabila diterjemahkan dalam Bahasa Indonesia sebagai berikut : "Sebuah aspek penting dari pemerintahan yang baik adalah sistem yang efektif dalam administrasi tanah. komponen utama dari hal ini merupakan registrasi/pemdaftaran yang komprehensif dalam kepemilikan hak properti(tanah) oleh negara(kadang kadang juga 20

David S. Jones,“Land Registration and Administrative Reform Southeast Asian States: Progress

to user and Constaints”.International commit Public Management Review. Electronic Journal at http://www.ipmr.net, Vol. 11, 2010.



disebut sertifikasi tanah). registrasi/pendaftaran memiliki beberapa keuntungan baik terhadap pemilik tanah maupun negara. hal itu memperjelas kepemilikan atau tenurial dari pemilik tanah, serta memberikan perlindungan legal terhadap hal tersebut sehingga menjamin keamanan masa kepemilikan." Pihak-pihak

yang

memperoleh

manfaat

dengan

diselenggarakan pendaftaran tanah, adalah: a) Manfaat bagi pemegang hak: 1) Memberikan rasa aman; 2) Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya; 3) Memudahkan dalam pelaksaan peralihan hak; 4) Harga menjadi lebih tinggi; 5) Dapat

dijadikan

jaminan

utang

dengan

dibebani

Hak

Tanggungan; 6) Penetapan Pajak dan Bumi Bangunan (PBB) tidak mudah keliru. b) Manfaat bagi Pemerintah: 1) Akad terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan; 2) Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dalam pembangunan; 3) Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar. c) Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor:  Bagi calon pembeli atau kreditor dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan datayuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.

21

c. Objek Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 9 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, objek pendaftaran tanah adalah sebagai berikut: 1) Hak Milik : adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan commit to user 21

Urip Santoso, Opcit, hlm.21



dalam Pasal 6 (Pasal 20 Ayat (1) UUPA). Yang dapat memiliki Hak Milik adalah Warga Negara Indonesia dan Bank Pemerintah atau badan keagamaan dan badan sosial. 2) Hak Guna Usaha: adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling 25 tahun guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 Ayat (1) UUPA). Yang dapat memiliki Hak Guna Usaha adalah Warga Negara Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 3) Hak Guna Bangunan: adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 Tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun (Pasal 35 Ayat (1) dan Ayat (2) UUPA), Hak Guna Bangunan dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 4) Hak Pakai: adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan lewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (Pasal 41 Ayat (1) UUPA), Hak Pakai dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Departemen. Lembaga Non-Departemen, dan Pemerintah Daerah, Badan-badan keagamaan dan sosial, Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional. user 2 Ayat (3) UU Nomor 20 Tahun 5) Hak Pengelolaan : commit menuruttoPasal 2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 21 Tahun



1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan

tanah,

mempergunakan

tanh

untuk

keperluan

pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.22 Yang dapat memiliki Hak Pengelolaan adalah Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah, BUMN, BUMD, PT Persero, Badan Otorita, Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Pemerintah. 6) Tanah Negara : adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah (Pasal 1 angka 3 PP Nomor 24 Tahun 1997). Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran tanah, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah. d. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah Sistem pelaksanaan untuk tercapainya kepastian hukum atas tanah diselenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah negara dengan mengadakan pengukuran, pemetaan, serta penyelenggaraan tata usaha usaha pendaftaran tanah serta peralihannya serta pemberian tanda bukti hak berupa sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat.23 Di dalam pendaftaran tanah terdapat beberapa sistem publikasi pendaftaran tanah antara lain yaitu :24 1) Sistem Publikasi Positif Menurut Aris S. Hutagalung bahwa sistem pendaftaran tanah yang positif, kita jumpai di negara-negara Anglo Saxon, yakni inggris dan negeri-negeri jajahannya. Cara pengumpulan data pada sistem 22

Undang-undang No.20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang No.21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 PP No 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan, commit to user Pasal 2 Ayat(3) 23 Boedi Harsono, op cit; hlm. 29 24 www.jurnal hukum.com/sitem-publikasi-dalam-pendaftaran-tanah,18 Oktober 2015, 16.00



positif adalah pendaftaran “titles” atau hubungan hukumnya yang konkrit, yaitu haknya.25 Dalam hal ini, pejabat pelaksana bersikap aktif dan yang dicari adalah kebenaran materil. Oleh karena itu, manfaat dari penggunaan sistem positif ini, antara lain : a. Adanya kepastian hukum dari buku tanah. b. Peranan aktif dari pejabat balik nama c. Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertifikat tanah sudah dimengerti oleh umum. Sistem publikasi positif digunakan untuk melindungi orang yang memperoleh suatu hak dengan itikad baik. Mengandung pengertian bahwa apa yang terkandung dalam buku tanah dan surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak, sehingga pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti tersebut mendapat perlindungan yang mutlak, meskipun di kemudian hari terbukti bahwa keterangan yang terdapat di dalamnya

tidak

benar,

para

pihak

yang

dirugikan

akan

mendapatkan perlindungan yang mutlak, meskipun di kemudian hari terbukti bahwa keterangan yang terdapat di dalamnya tidak benar, para pihak yang dirugikan akan mendapat kompensasi dalam bentuk lain, sehingga orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya dan negara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang dilakukan adalah benar. 2) Sistem Publikasi Negatif Menurut Boedi Harsono Meskipun sebagai alat bukti yang kuat, namun pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertipikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah tersebut. Umumnya kelemahan tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga “acquisitieve verjaring atau advers possession” adalah lampaunya waktu sebagai sarana untuk memperoleh hak atas tanah. commit to user 25

Arie S. Hutagalung, Asas-asas Hukum Agraria, Universitas Indonesia Press, jakarta,1994, hlm.80



Hukum tanah di Indonesia yang memakai dasar hukum adat terdapat lembaga

yang dapat

digunakan untuk

mengatasi

kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah, yaitu lembaga “kadaluarsa”(rechtsverweerking) adalah lampaunya waktu yang menyebabkan orang menjadi kehilangan haknya atas tanah yang semula dimilikinya.26 Sistem publikasi negatif digunakan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya, sehingga pemegang hak yang sebenarnya akan selalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapapun. Jadi sertifikat yang dikeluarkan merupakan tanda bukti hak atas tanah yang kuat. Ini berarti semua keterangan yang terdapat di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar oleh hakim, selama tidak dibuktikan sebaliknya dengan menggunakan alat pembuktian yang lain. Dalam system ini negara hanya secara pasif menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran, sehingga setiap saat dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut. Mengacu kepada penjelasan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah bahwa sistem publikasi yang digunakan di Indonesia adalah sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. Hal ini dapat dibuktikan dari hal-hal berikut :27 a) Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang mutlak. b) Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak bukan system pendaftaran akta. c) Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat. d) Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan data yuridis. 26

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok commit to user Agraria Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008. hlm 82 27 Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika : Jakarta, 2006, ,hlm. 6



e) Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Dalam sistem publikasi negatif ini surat tanda bukti hak yang dimiliki seseorang hanya merupakan alat bukti mutlak, sehingga ada kemungkinan ada pihak lain yang mengajukan keberatan mengenai keabsahan tanah tersebut. Jika hal ini terjadi peranan hakimlah yang dapat membuktikan siapa sebenarnya pemilik tanah tersebut. Uraian di atas sejalan dengan pandangan yang dikemukakan oleh Effendi perangin yang berbunyi sebagai berikut : 28 “... pada sistem publikasi negatif surat tanda bukti hak itu berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, berarti keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya memepunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh (Hakim), sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya. Dalam hal ini yang demikian, maka pengadilannya yang akan memutuskan alat pembuktian yang benar...” Berangkat dari uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa keuntungan sistem publikasi negatif ini bahwa semua surat permohonan yang dimaksud oleh pejabat pendafataran hak, langsung didaftar dalam daftar buku tanah tanpa harus melakukan pemeriksaan yang teliti, apakah permohonan yang diajukan tersebut betul-betul miliknya atau bukan. Sedangkan kelemahan sistem ini ialah nama pemegang hak yang terdaftar dalam buku tanah tidak dijamin kebenarannya oleh pemerintah, sehingga seseorang yang membeli sesuatu hak atas tanah dari orang yang terdaftar namanya dalam buku tanah ikut menanggung resiko, apabila penjual yang terdaftar namanya dalam buku tanah bukan pemegang hak yang sebenarnya. commit toPT.user Effendi Perangin . Hukum Agraria Di Indonesia, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994, hlm. 98 28


perpustakaan.uns.ac.id 3) Sistem Torrens.

Sejalan dengan namanya, sistem ini pertama kali diciptakan oleh Sir Robert Torrens di Australia Selatan. Sistem Torrens ini lebih dikenal dengan nama aslinya The Real Property Act ata Torrens Act yang mulai berlaku di Australia Selatan sejak 1 Juli 1858. Dewasa ini pendaftaran tanah dengan sistem Torrens ini dipergunakan beberapa negara, seperti Aljazair, India, Singapura, Tunisia, Kongo, Spanyol, Norwegia, malaysia, Kepulauan Fiji, Canada, Jamaica, dan Trinidad. Dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah dari pola atau sistem Torrens ini pada pokoknya menyelidiki hal-hal sebagai berikut : a. Obyek yang didaftarkan jelas. b. Pejabat yang berwenang yakin bahwa dapat diberikan kepada si pemohon. c. Tidak terdapat sengketa atas tanah yang dimohonkan hak tersebut. d. Tidak ada yang menyangkal bukti atas hak yang dimiliki oleh si pemohon itu. Pendaftaran tanah dengan sistem Torrens ini mempunyai kesamaan dengan sistem publikasi negatif hanya saja setiap pendaftaran hak atas tanah dikenakan biaya tambahan seperlima persen dari harga tanah. Berdasarkan beberapa jenis sistem pendaftaran tanah sebagaimana diuraikan di atas, maka timbul pertanyaan sistem pendaftaran manakah yang digunakan di Indonesia. Menjawab pertanyaan di atas Soeprapto R. Menyatakan bahwa : “Sistem pendaftaran tanah yang kita gunakan adalah sistem pendaftaran publikasi negatif bertendens positif, artinya commit to user pendaftaran hak-hak atas tanah dilaksanakan berdasarkan atas data-



data yang positif, pejabat yang diserahi tugas melaksanakan pendaftaran mempunyai wewenang menguji kebenaran dari datadata yang dipergunakan sebagai dasar pendaftaran hak. Pendaftaran merupakan jaminan kepastian hukum dan alat pembuktian yang kuat, namun masih dapat dibantah, digugat di muka pengadilan”29. e. Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak Produk akhir dari kegiatan pendaftaran tanah adalah berupa sertipikat hak atas tanah, mempunyai banyak fungsi bagi pemiliknya , dan fungsi itu tidak dapat digantikan dengan benda lain. Pertama, sertifikat hak atas tanah berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat, inilah fungsi yang paling utama sebagaimana disebutkan dalam Pasal 19 Ayat (2) huruf c UUPA. Seseorang atau badan hukum akan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas suatu bidang tanah. Kedua Sertifikat hak atas tanah memberikan kepercayaan bagi pihak bank/kreditor untuk memberikan pinjaman uang kepada pemiliknya. Dengan demikian, apabila pemegang hak atas tanah itu seorang pemegang hak

misalnya,

sudah

tentu

memudahkan

baginya

mengembangkan usahanya itu karena kebutuhan akan modal mudah diperoleh. Ketiga bagi pemerintah, adanya sertifikat hak atas tanah juga sangat menguntungkan walaupun kegunaan itu kebanyakan tidak langsung. Adanya sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa tanah tersebut telah terdaftar pada Agraria. Data yang tersimpan secara lengkap telah tersimpan di Kantor Pertanahan, dan apabila sewaktuwaktu diperlukan dengan mudah diketemukan. Data ini sangat penting untuk perencanaan kegiatan pembangunan misal pengembangan kota, pemasangan pipa-pipa irigasi, kabel telepon, penarikan pajak bumi dan bangunan dan sebagainya.30 Sifat pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, yaitu: 29

R. Soeprapto, Undang-Undang Pokok Agraia Dalam Praktek, CV. Mustari, Jakarta, 1986, hlm. commit to user 324 30 Sudjito, Prona Persertifikatan Tanah Secara Masal dan Penyelesaian Sengketa Tanah yang Bersifat Strategis, Liberty,Yogyakarta, 1987, hlm.72



1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. 2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam jangka waktu 5 Tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat. Selanjutnya, berdasarkan ketentuan Pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut adalah sistem publikasi negatif, yaitu sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat kuat dan bukan merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak. Hal ini berarti bahwa data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat mempunyai kekuatan hukum ytang harus diterima Hakim sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat bukti lain yang membuktikan yang lain. Dengan demikian, Pengadilan-lah yang berwenang memutuskan alat bukti mana yang benar dan apabila terbukti sertifikat tersebut tidak benar, maka akan diadakan perubahan dan pembetulan sebagaimana semestinya.31 f. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 secara tegas menyebutkan bahwa instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut Pasal 5-nya adalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Selanjutnya commit to user 31

Urip Santoso, Op cit, 2010, hal 45



dalam Pasal 6 ayat 1 ditegaskan bahwa : “Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5, tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh peraturan ini atau peraturan perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain”. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah,, untuk kegiatan-kegiatan tertentu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tidak dapat melaksanakan sendiri, akan tetapi membutuhkan bantuan pihak-pihak lain. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 6 Ayat 2 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, yaitu: “Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan pemerintah ini dan peraturan perundangundangan yang bersangkutan”. PPAT mempunyai peran yang penting dalam pendaftaran tanah, yaitu membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu dalam pendaftaran tanah. Kata „‟dibantu‟‟ dalam Pasal 6 ayat 2 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 disini tidak berarti bahwa PPAT merupakan bawahan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang dapat diperintah olehnya, akan tetapi PPAT mempunyai kemandirian dalam melaksanakan wewenang dan tugasnya. Pengertian

PPAT

dimuat

dalam

beberapa

peraturan

perundang-undangan, yaitu: 1) Pasal 1 angka 4 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996, PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2) Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu. commit Kepala to user Badan Pertanahan Nasional No.1 3) Pasal 1 angka 1 Peraturan Tahun 2006, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan



untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak-hak tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Menurut Boedi Harsono, yang dimaksud pejabat umum adalah seorang yang diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan pelayanan kepada umum di bidang tertentu. 32 Sejalan dengan Boedi Harsono, Sri Winarsi menyatakan bahwa pengertian pejabat umum memiliki karakter yuridis, yaitu selalu dalam rangka hukum publik, sifat publiknya dapat dilihat dari pengangkatan, pemberhentian dan kewenangan PPAT. PPAT akan diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, tugasnya adalah membantu Kepala Badan Pertanahan Kabupaten/kota dalam melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, dan kewenangannya adalah membuat akta atas perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun33 Tugas

pokok

PPAT

dalam

membantu

pelaksanaan

pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ditetapkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 37 Tahun 1998, yaitu: 1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuatkan akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah pendaftaran

Susun, yang akan dijadikan dasar bagi

perubahan

data

pendaftaran

perubahan

data

pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. 2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut: a) jual beli; b) tukar-menukar; c) hibah; d) pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); commit to user 32 33

Ibid, hal.326 Ibid hal.327


perpustakaan.uns.ac.id e) pembagian hak bersama;

f) pemberian hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik; g) pemberian hak tanggungan; dan h) pemberian kuasa membebankan hak tanggungan. Pengertian dari perbuatan hukum adalah suatu perbuatan yang dilakukan oleh para pihak mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang menimbulkan akibat hukum bagi para pihak tersebut. Akibat hukum dari perbuatan tersebut dapat berupa pemindahan hak, pembebanan hak dan pemberian hak. Sedangkan kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 37 Tahun 1998, yaitu: a. Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta autentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. b. PPAT khusu hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya. 2) Tinjauan tentang Hak Atas Tanah Menurut UUPA a. Dasar Hukum Hak-hak Atas Tanah Dengan adanya penjelasan mengenai Hak-hak atas tanah yang diatur pada Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Pada umumnya untuk mewujudkan pengaturan penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah perlu lebih diarahkan bagi semakin terjaminnya tertib

dibidang

hukum

pertanahan,

administrasi

pertanahan,

penggunaan tanah, ataupun pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup, sehingga tercapainya kepastian hukum di bidang pertanahan. Bahwa berhubung dengan itu dipandang perlu untuk menetapkan ketentuanketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. commit to user



Dasar Hukum hak-hak atas tanah menurut Daniel Fitzpatrick sebagai berikut : "Footing law of the land in indonesia is undangundang agrarian number of uupa 5 years 1960 that are focused and modern intact .Undang-undang this changed claims the netherlands and claims customary version of the west . For example of property rights of use and the right of lease building use.34" Dalam bahasa Indonesia berarti " Dasar hukum mengenai tanah di Indonesia adalah UU agraria nomer 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok pokok agraria(UUPA) yang terfokus dan lengkap. UU ini dirubah karena diklaim terlalu ke-belanda-an dan mengarah pada budaya barat. contohnya adalah hak penggunaan tanah dan hak penggunaan bangunan sewa." Sedangkan Dasar Hukum hak-hak atas tanah menurut Martin E. Gold dan Russell B. Zuckerman adalah : "The single most important piece of legislation governing land rights is the Basic Agrarian Law No. 5 1960 (BAL). Sometimes called “the umbrella law governing land ownership in Indonesia,” the BAL defines the fundamental types of rights that may be held by private individuals and entities, and sets out the role of the state with respect to its direct use of land as well as its regulation of private rights and private uses of land. Article 5 of the BAL states that Indonesia’s agrarian law is the adat law, i.e. Indonesian customary law, “as long as it does not conflict with national interests,” “Indonesian socialism,” “religious laws,” or other regulations set out in the BAL. However, these Article 5 concepts were never defined, which has

commit to user 34

Daniel Fitzpatrick, Disputes and Pluralism in Modern Indonesian Land Law,Yale Journal of International Law, Vol. 22, p. 170, 1997



reduced their value and generated struggles over their meaning and purpose.35" Apabila pendapat dari Martin E. Gold dan Russell B. Zuckerman diterjemahkan dalam Bahasa Indonesia sebagai berikut : "Satu hal yang paling penting dalam undang undang hak atas tanah adalah UU pokok agraria nomor 5 tahun 1960 (uupa). UUPA menjelaskan tentang jenis dasar hak yang dapat dimiliki oleh perorangan atau badan(entiti), dan menetapkan peran negara sehubungan dengan penggunaan tanah secara langsung serta regulasi dari hak pribadi dan penggunaan pribadi atas tanah. pasal 5 dari UUPA menyatakan bahwa hukum agraria di Indonesia merupakan hukum adat "asalkan hal itu tidak bertentangan dengan kepentingan negara" "sosialisme penduduk indonesia" "hukum agama" atau peraturan lain yang ditetapkan dalam UUPA. Namun, konsep dari pasal 5 ini tidak pernah didefinisikan, yang mana mengurangi nilainya dan perjuangan yang ada dalam arti dan tujuannya." b. Macam-macam Hak Atas Tanah Perlu kita ketahui bahwa hak atas atas tanah di Negara Indonesia terdapat berbagai macam hak atas tanah yang pada dasarnya dapat dimiliki bagi setiap Warga Negara Indonesia itu sendiri baik secara Pribadi/Individu ataupun Badan Hukum, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-undang Pokok Agraria yang berbunyi : Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. Definisi hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut.36 35

Martin E. Gold and Russell B. Zuckerman,Indonesian Land Rights and Development, Columbia Journal of Asian Law, Vol. 28, No. 1, 2014commit to user 36 www.Wikipedia,(Hak Atas Tanah),Eksiklopedia Bebas,Internet,2010. diakses pada 01 Oktober 2015 Pukul 19.00 Di Surakarta



Hak atas tanah mempunyai fungsi sosial yaitu fungsi–fungsi kepentingan orang banyak atau kepentingan nasional, sehingga sebidang tanah dapat dicabut dari kepemilikan seseorang bila kepentingan orang banyak atau nasional memerlukannya, dengan kompensasi berupa suatu ganti rugi.37 Sedangkan Definisi dari hukum tanah menurut Martin Dixon Sebagai berikut : "The core of the law of the land is good shaped assets physical and the rights of the owner or others that can be used by or other people include parts above land.Hence, the law of the land is the science of the creation of, transfer, operation and cessation of rights, and how they give and or exercising the right of that land has.38" Pengertian dalam Bahasa Indonesia sebagai berikut: "Inti dari hukum tanah yaitu aset yang baik secara fisik dan hak pemilik atau orang lain yang dapat digunakan oleh orang lain termasuk bagian-bagian yang ada di atas tanah. oleh sebab itu, hukum tanah merupakan ilmu penciptaan dari pemindahan, operasi, dan penghentian hak, dan bagaimana mereka (hukum tanah) memberikan atau melaksanakan hak hak yang dimiliki oleh tanah."

Kemudian yang dimaksud dengan hak atas tanah adalah hak-hak atas tanah sebagaimana ditetapkan pada Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria, khususnya hak atas tanah yang langsung diberikan oleh Negara kepada subyek hak yaitu:39 1) Hak Milik 2) Hak Guna Usaha 37

www.Welcome Agraria,Blogger Internet,2009, diakses pada 01 Oktober 2015 Pukul 19.00 Di Surakarta 38 Martin Dixon,Proprietary Estoppel and Formalities in Land Law and theLandRegistration Act commitStudies to user 2002: A Theory of Unconscionability, Modern In Property Law, Vol. 2, 2003 39 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Penerbit Prestasi Pustaka.Cetakan Pertama, Jakarta, 2003, Hlm. 1



3) Hak Guna Bangunan 4) Hak Pakai 5) Hak Sewa 6) Hak Membuka Tanah 7) Hak Memungut Hasil Hutan 8) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 53 UUPA. Dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA disebutkan adanya dua hak yang sebenarnya bukan merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan karena hak–hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu, tetapi kedua hak tersebut tetap dicantumkan dalam Pasal 16 UUPA sebagai hak atas tanah hanya untuk menyelaraskan sistematikanya dengan sistematika hukum adat. Kedua hak tersebut merupakan pengejawantahan (manifestasi) dari hak ulayat, selain hak-hak atas tanah yang disebut dalam Pasal 16 ayat (1), dijumpai juga lembaga– lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah Nasional diberisifat “sementara”dalam Pasal 53 ayat (1) UUPA Hak– hak yang dimaksudantara lain : 1. Hak gadai, 2. Hak usaha bagi hasil, 3. Hak menumpang, 4. Hak sewa untuk usaha pertanian. Pasal 16 UUPA tidak menyebutkan hak pengelolaan yang sebetulnya hak atas tanah karena pemegang hak pengelolaan itu mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang menjadi haknya. Dalam UUPA, hak–hak atas tanah dikelompokkan sebagai berikut : a) Hak atas tanah yang bersifat tetap, terdiri dari : 1) Hak Milik 2) Hak Guna Usahacommit to user 3) Hak Guna Bangunan



4) Hak Pakai 5) Hak Sewa untuk Bangunan 6) Hak Pengelolaan b) Hak atas tanah yang bersifat sementara, terdiri dari : 1) Hak Gadai 2) Hak Usaha Bagi Hasil 3) Hak Menumpang 4) Hak Sewa Tanah Pertanian c. Pengertian Hak-hak Atas Tanah Pengertian dari hak atas tanah menurut Effendi Perangin yaitu suatu hak yang memberi wewenang kepada yang empunya hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.40 Perkataan mempergunakan atau mengambil manfaat dikemukakan oleh Urip Santoso, yaitu kata mempergunakan mengandung pengertian bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan (bukan pertanian), sedangkan perkataan mengambil manfaat yang mengandung pengertian bahwa hak atas tanah digunakan bukan untuk kepentingan mendirikan bangunan, misalnya untuk kepentingan pertanian, perikanan, peternakan, dan perkebunan. 41 Dari Uraian diatas tentang sifat Hak-hak atas tanah terdiri dari 2 (dua) macam yaitu bersifat tetap dan bersifat sementara, tetapi yang akan diuraikan dibawah ini hanya Hak-hak atas tanah yang bersifat tetap. Pemberian Hak Atas Tanah Negara hanya dapat diberikan pada Hak-hak yang bersifat tetap yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Milik Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Hak-hak yang bersifat tetap yang diatur dalam undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pada Pasal 16 ayat (1) :

commit to user Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia: Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta,1989, hlm 229 41 Urip Santoso , op cit, 2010, hal 82 40



Pengertian dari hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain hal ini diatur dalam Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria.42 Dengan demikian maka Sifat-Sifat Hak Milik adalah : 1. Turun Temurun, yang berarti hak milik atas tanah dimaksud dapat beralih karena hukum dari seorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli waris. 2. Terkuat, yang berarti bahwa hak milik atas tanah tersebut yang paling kuat diantara hak-hak yang lain atas tanah. 3. Terpenuh, yang berarti bahwa hah milik atas tanah tersebut dapat digunakan

untuk

usaha

pertanian

dan

juga

untuk

mendirikan bangunan. 4. Dapat beralih dan dialihkan. 5. Dapat dibebani kredit dengan dibebani hak tanggungan. 6. Jangka waktu tidak terbatas. Sebagaimana diatur dalam Pasal 21 ayat (2) Undang-undang Pokok Agraria yang dapat mempunyai hak milik adalah : 1) Warga Negara Indonesia. 2) Badan Hukum yang ditunjuk oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah yaitu : a) Bank-Bank Negara. b) Koperasi Pertanian. c) Badan-Badan Sosial. d) Badan-Badan Keagamaan. Khusus terhadap kewarganegaraan Indonesia sebagaimana terurai diatas sesuai dengan Pasal21 ayat (4) UUPA ditentukan bahwa selama seseorang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasalini, yaitu: commitSeri to user Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan I dan Seri II, Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002,Hlm.5-6 42



Orang asing yang sudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik, karena pewarisan tanpa wasiat, atau percampuran harta karena

perkawinan,

demikian

pula Warga

Negara

Indonesia

kehilangan kewarganegaraan wajib melepaskan hak itu,di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu, hak milik itu tidak dilepas, maka hak tersebut hapus karena hukum, dengan ketentuan hak hak pihak lain yang membebani tetap berlangsung. 3) Tinjauan tentang Hak Milik Atas Tanah a. Pengertian Hak Milik Pengertian Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan tetap mengingat ketentuan tentang hak atas tanah untuk fungsi sosial yang dirumuskan dirumuskan dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pasal 6. Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah hak milik yang dimilikinya tersebut (dapat berupa hak guna bangunan atau hak pakai, dengan pengecualian hak guna usaha), yang hampir sama kewenangan negara (sebagai penguasa) untuk memberi hak atas tanah kepada warganya.43 Hak milik turun-temurun artinya dapat diwarisi oleh ahli waris yang mempunyai tanah. Hal ini berarti hak milik tidak ditentukan jangka waktunya seperti hak guna bangunan dan hak guna usaha. Hak milik tidak hanya akan berlangsung selama hidup orang yang mempunyainya melainkan kepemilikannya akan dilanjuti oleh ahli warisnya setelah ia meninggal dunia. Tanah yang menjadi obyek hak milik (hubungan hukumnya) itu pun tetap artinya tanah yang dipunyai dengan hak milik tidak berganti-ganti melainkan tetap sama.44

43 44

commit to user

Kartini Muljadi,dkk., . Hak-Hak Atas Tanah. Prenada Media, Jakarta, 2004, hlm.30 Adrian Sutedi, op cit, hlm. 66



Terkuat artinya hak itu tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain oleh karena ituhak tersebut wajib didaftar.45Selain itu juga terkuat menunjukkan jangka waktu hak milik tidak terbatas. Jadi berlainan dengan hak guna usaha atau hak guna bangunan, yang jangka waktunya tertentu, hak yang terdaftar dan adanya tanda bukti hak yang artinya hak milik juga hak yang kuat, karena terdaftar dan yang diberi tanda bukti hak. Berarti mudah dipertahankan terhadap pihak lain.46 Terpenuh maksudnya hak milik itu memberikan wewenang yang paling luas kepada yang mempunyai hak jika dibandingkan dengan hak-hak lain. Hak milik bisa merupakan induk dari hak-hak lainnya. Artinya seorang pemilik tanah bisa memberikan tanah kepada pihak lain dengan hak-hak yang kurang daripada hak milik. Dengan demikian hak milik tidak berinduk kepada hak-hak atas tanah lainnya karena hak milik adalah hak yang paling penuh sedangkan hak-hak lain itu kurang penuh dan peruntukannya tidak terbatas selama tidak ada pembatasan-pembatasan dari pihak penguasa. Maka wewenang dari seorang pemilik tidak terbatas. Seorang pemilik bebas mempergunakan tanahnya.47 Menurut Urip Santoso hak milik atas tanah ialah : "hak yang memberi wewenang kepada pemegang hak untuk menggunakan dan atau mengambil manfaat dari tanah yang menjadi haknya." Pemaknaan istilah hak milik atas tanah disini bersifat kepemilikan atau kepunyaan, karena hak milik atas tanah merupakan suatu hak yang penting bagi kehidupan bangsa oleh karena itu negara diberikan kewenangan untuk mengatur, mengurus dan mengelola aga terjamin pemanfaatannya.48 45

Ibid; hlm. 67

46

Ibid Effendi Perangin, op.cit.,hlm. 237

47

commit user Muhammad Septiawan, Tinjauan Yuridis Maknato Dan Konsep Terhadap Substansi Hukum Hak Menguasai Negara Dan Hak Milik Atas Tanah, 2013, Jurnal Beraja Niti Volume 2 Nomor 12, Samarinda : Universitas Mulawarman 48


perpustakaan.uns.ac.id b. Subyek Hak Milik

Subyek hak milik atas tanah yaitu Warga Negara Indonesia dan badan hukum. Hal demikian, sesuai dengan Pasal 21 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan syarat-syarat. Pemberian landasan hukum yang terkuat kepada badan-badan hukum untuk medapatkan hak milik atas tanah, Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. 49 Berdasarkan Pasal 21 UUPA yang menjadi subyek hak milik adalah sebagai berikut: 1) Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik; 2) Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik; 3) Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya

wajib

melepaskan hak itu didalam

sejak

jangka waktu

satu tahun

diperoleh hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lainnya tetap berlangsung. 4) Selama seseorang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan

asing

maka

ia

tidak

dapat

mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan ayat (3) Pasal ini.

commit to user 49

Supriyadi,Hukum Agraria. Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hlm. 66


perpustakaan.uns.ac.id c. Sifat-sifat Hak Milik Adapun sifat-sifat hak milik adalah sebagai berikut:

1. Turun-temurun, adalah hak milik tidak hanya berlangsung selama hidup si pemilik akan tetapi dapat dilanjutkan oleh para ahli warisnya. 2. Terkuat, adalah bahwa hak milik jangka waktunya tidak terbatas. 3. Terpenuh, adalah memberikan wewenang kepada pemilik tanah yang paling luas dibandinghkan dengan hak-hak lain, menjadi induk hak-hak lain, peruntukannya tidak terbatas karena hak milk dapat digunakan untuk pertanian dan bangunan. Pemberian sifat hak milik tidak berarti bahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat sebagai hak eigendom menurut pengertian yang asli dulu. Katakata terkuat dan terpenuh itu bermaksud untuk membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan lainlainnya yaitu untuk menunjukan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang “ter” (paling). d. Ciri-ciri Hak Milik Ciri-ciri hak milik adalah sebagai berikut: a. Hak milik dapat dijadikan jaminan hutang b. Hak milik dapat digadaikan c. Hak milik dapat dialihkan kepada orang lain, melalui: jual beli, hibah, wasiat, tukar-menukar d. Hak milik dapat dilepaskan dengan sukarela e. Hak milik dapat diwakafkan (Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 28 Tahun 1977 )

commit to user


perpustakaan.uns.ac.id e. Terjadinya Hak Milik

Dalam bukunya Edy Ruchyat menerangkan bahwa hak milik dapat terjadi karena :50 1) Menurut Hukum Adat Menurut Pasal 22 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak milik menurut hukum adat harus diatur dengan peraturan pemerintah supaya tidak terjadi hal-hal yang merugikan kepentingan umum dan negara. Terjadinya hak atas tanah menurut hukum adat lazimnya bersumber pada pembukuan hutan yang merupakan bagian tanah ulayat suatu masyarakat hukum adat. 2) Penetapan Pemerintah Hak milik yang terjadi karena penetapan pemerintah diberikan oleh instansi yang berwenang menurut cara dan syaratsyarat yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah. Tanah yang diberikan dengan hak milik dapat diberikan sebagai perubahan dari yang sudah dipunyai oleh pemohon, misalnya hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai, hak milik ini merupakan pemberian hak baru. 3) Pemberian Hak Milik atas Negara Hak milik tersebut diberikan atas permohonan yang bersangkutan. Permohonan untuk mendapatkan hak milik itu diajukan secara tertulis kepada pejabat yang berwenang dengan perantara bupati/ walikota/ kepala daerah ke kepala kantor agraria daerah yang bersangkutan. Oleh instansi yang berwenang hak milik yang dimohon itu diberikan dengan menerbitkan suatu surat keputusan pemberian hak milik. 4) Pemberian Hak Milik Perubahan Hak Pihak yang mempunyai tanah dengan hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai, jika menghendaki dan memenuhi 50

Edy Ruchyat, Politik Pertanahan Nasional Sampai orde Reformasi, Alumni, Bandung, 1999,

hlm. 47

commit to user



syarat-syarat dapat menunjukkan permintaan kepada instansi yang berwenang, agar haknya itu diubah menjadi hak milik, pemohon lebih dahulu harus melepaskan haknya hingga tanahnya menjadi tanah negara sesudah itu dimohon (kembali) dengan hak milik. a. Syarat-Syarat Permohonan Hak Milik Syarat-syarat permohonan untuk hak milik adalah sebagai berikut: 1. Hak Milik dapat diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia b. Badan-badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku yaitu: Bank Pemerintah, Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah, karena pemberian Hak Milik untuk badan hukum ini hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang benar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya. 2. Permohonan Hak Milik Sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Negeri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999, permohonan untuk memperoleh hak milik harus ditempuh sebagai berikut: a. Permohonan hak milik atas tanah negara diajukan secara tertulis. b. Permohonan hak milik atas tanah negara memuat: 1) Keterangan mengenai pemohon:  Nama, umur, kewarganegaraan, tempat

tinggal

dan pekerjaannya serta keterangan mengenai isteri/ suami

dan

anaknya

yang

masih

menjadi

tanggungannya. 2) Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: a) Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa commit to user sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan



atau tanah yang telah dibeli dari Pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya. b) Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau

Gambar

Situasi

sebutkan

tanggal

dan

nomornya). c) Jenis tanah (pertanian/non pertanian). d) Rencana penggunaan tanah e) Status tanahnya (tanah hak atau tanah Negara). b. Syarat-syarat Pemberian Hak Milik 1. Mengenai pemohon: Blanko permohonan hak yang telah diisi pemohon harus dilampiri: 1) Foto copy Kartu Tanda Penduduk 2) Surat bukti kepemilikan tanah 3) Surat pernyataan diatas materai atas penguasaan fisik atas tanah 4) Surat

Keterangan

Tanah

dari

Kepala

Desa/Kelurahan 5) Foto

copy

SPPT-PBB

tahun

terakhir,

serta

menunjukan aslinya 6) Surat Ukur 7) Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanahnya yang telah dimilik pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon 8) Surat Ijin Mendirikan Bangunan 2. Mengenai tanahnya a. data yuridis: sertifikat, girik, surat kapling, suratsurat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari Pemerintah, akta PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan tanah commit to user lainnya.



b. data fisik: surat ukur, gambar situasi dan IMB.51 6. Hapusnya Hak Milik atas Tanah Mengenai hapusnya hak milik disebutkan dalam ketentuan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yaitu hak milik hapus apabila :52 1) Tanah Jatuh Kepada Negara a) Pencabutan Hak Berdasarkan Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat.Hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara-cara yang diatur dengan undangundang. Mengenai pencabutan hak atas tanah ini telah dikeluarkan

beberapa

peraturan

pelaksanaan

seperti

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961, Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973, Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1973 dan lain-lain yang memberikan penggarisan bagaimana seharusnya pencabutan harus dilakukan; dan atau b) Penyerahan secara Sukarela oleh Pemilik Hak milik atas tanah hapus karena penyerahan yang dilakukan oleh pemiliknya secara sukarela kepada negara sehingga hak miliknya hilang, atau sering disebut dengan pembebasan tanah diatur di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975, namun tidak disebutkan secara eksplisit di dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Kesukarelaan

merupakan

syarat

mutlak

dalam

hal

ini.Penyerahan karena terpaksa atau dipaksa tidak dapat 51

http://myrizal-76.blogspot.co.id/2013/02/tata-cara-pemberian-hak-milik-atas..html Pada 01Oktober 2015 Pukul 19.00,di Surakarta 52 Soejono Abdurrahman, Prosedur Pendaftaran Tanah tentang Hak Milik, Hak Sewa Bangunan, Hak Guna Bangunan, Rineka Cipta, Jakarta, hlm. commit to19user



dijadikan dasar untuk menyatakan hapusnya hak seseorang. Bentuk kesukarelaan ini dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 dituangkan dalam bentuk musyawarah yang dilakukan antara pemegang hak dengan panitia pembebasan hak. c) Ditelantarkan Hak milik atas tanah menjadi hapus karena pemiliknya menelantarkan tanah yang bersangkutan.Tanah yang

ditelantarkan

jatuh

kepada

Negara.

Menurut

Parlindungan yang berhak menyatakan tanah tersebut dalam keadaan terlantar adalah menteri dalam negeri atau direktur jenderal agraria provinsi dan tanahnya kembali menjadi tanah yang dikuasai oleh negara. a) KetentuanPasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria karena hak milik tersebut akan menjadi hapus dengan berlakunya kedua pasal tersebut. Kedua ketentuan ini adalah suatu hal yang wajar untuk mencegah adanya orang asing yang mempunyai hak terkuat dan terpenuhnya di Indonesia. 2) Tanahnya Musnah Musnahnya tanah yang menjadi hak milik maka sang pemilik tidak dapat lagi menjadi hapus. Menurut Boedi Harsono hak milik sebagai hubungan hukum yang konkret antara sesuatu subyek sebidang tanah tertentu menjadi hapus bila tanahnya tidak musnah kiranya sudah sewajarnya karena obyeknya tidak lagi ada. Kemusnahan tanah itu misalnya dapat disebabkan longsor atau berubahnya aliran sungai, tetapi jika yang musnah itu hanya sebagian, maka hak miliknya tetap berlangsung atas tanah sisanya.

commit to user


perpustakaan.uns.ac.id 4) Tinjauan tentang Tanah Negara 1. Pengertian Tanah Negara

Definisi Tanah Negara menurut Ali Chomzah Tanah Negara adalah tanah yang tidak dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu Hak atas tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.53 Secara umum tanah dibedakan menjadi 2 yaitu tanah negara dan tanah hak. Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada hak pihak lain diatas tanah tersebut. Tanah tersebut disebut juga tanah negara bebas. Penggunaan istilah tanah negara bermula pada jaman Hindia Belanda. Sesuai dengan konsep hubungan antara pemerintah Hindia Belanda dengan tanah yang berupa hubungan kepemilikan dengan suatu pernyataan yang dikenal dengan nama Domein Verklaring yang menyatakan bahwa semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya adalah domein atau milik negara. Dalam konsep Hak Atas Tanah dalam hubungan antara subjek hak dan tanah sebagai objek hak dikenal pengertian tanah negara dan tanah hak. Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu Hak Atas Tanah 54, karena tanah tersebut milik negara maka terhadap hak atas tanah yang paling kuatpun menurut hukum adat, seperti hak milik (adat) seolah-olah tidak diakui sama dengan hak eigendom. Hal demikian tidak dimengerti dan merugikan rakyat. oleh karena itu dalam UUPA dinyatakan : pernyataan domei bertentangan dengan kesadaran hukum rakyat Indonesia dan asas dari negara merdeka dan modern. Tanah negara dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu ; 1. Tanah Negara Bebas adalah tanah negara yang langsung dibawah penguasaan negara, diatas tanah tersebut tidak ada satupun hak yang dipunyai oleh pihak lain selain negara. Tanah negara bebas commit to user Ali Achmad Chomzah,op cit,Hlm.1 Maria S.W.Sumardjono,Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya, Kompas ,Jakarta, 2008, Hlm. 144 53 54



bisa langsung dimohon oleh perorangan kepada negara/Pemerintah dengan melalui suatu prosedur yang lebih pendek daripada prosedur terhadap tanah negara tidak bebas. 2. Tanah negara tidak bebas adalah tanah negara yang diatasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak oleh pihak lain misal : 55 “Tanah negara yang di atasnya ada Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh : Pemerintah Daerah / Kota, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, Badan Otoritas khusus dan badan-badan pemerintah lainnya yang keseluruhan modal /sahamnya dipunyai oleh pemerintah dan/ atau pemerintah daerah.” Dalam perkembangannya, penguasaan tanah-tanah negara diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara. Dalam Peraturan Pemerintah ini yang dimaksud dengan tanah negara (dalam hal ini negara bebas/vrijlands domein adalah tanah-tanah yang dimiliki dan dikuasai penuh oleh negara yang meliputisemua tanah yang sama sekali bebas dari hak-hak seseorang, baik yang berdasarkan hukum adat maupun hukum barat).56 Setelah berlakunya UUPA asas domein verklaring tidak dipergunakan lagi dalam Hukum Agraria Nasional, karena UUPA berpangkal pada pendirian bahwa untuk mencapai apa yang ditentukan dalam pasal 33 ayat (3) UUD 1945 bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besar kemakmuran rakyat. Pengertian “tanah negara” mempunyai ruang lingkup yang lebih sempit dari pada pengertian land domein dahulu, karena hanya meliputi tanah tanah yang tidak dikuasai oleh sesuatu pihak.57 Berbeda dengan konsep Domain Negara, maka UUPA menganut sistem negara "menguasai" dan bukan "memiliki" dalam hubungan tanah dengan Negara. Negara sebagai sebagai personifikasi dan 55

Herman Hermit, “Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara danTanah PEMDA"Mandar Maju, Bandung, 2004, commit Hlm 111 to user 56 Maria SW.Sumardjono,op cit,hlm.60 57 Boedi Harsono,Op.cit ,Hal162



seluruh rakyat mempunyai kewenangan untuk mengatur dan menyelenggarakan

peruntukan,

penggunaan,

penyediaan,

dan

penyelenggaraan bumi, air, dan ruang angkasa, serta menentukan dan mengatur hubungan hukum dan perbuatan hukum yang berkenaan dengan bumi, air, dan ruang angkasa.58 Hak menguasai dari negara itu meliputi semua bumi,air dan ruang angkasa, namun disamping adanya tanah negara, dikenal pula adanya tanah-tanah hak, baik yang dipunyai perseorangan maupun badan hukum, sedangkan yang dimaksud dengan tanah hak adalah tanah yang dilekati dengan sesuatu hak atas tanah yang diatur dalam Pasal 16 UUPA. Diantara berbagai hak atas tanah yang pada umumnya dikenal oleh masyarakat adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.59 Memperhatikan tentang pengertian dari tanah negara perlu kiranya menemukakan ruang lingkup dan jenis-jenis dari tanah negara tersebut, ruang lingkup tanah negara meliputi : 60 a) Tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya. b) Tanah-tanah hak yang berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang lagi. c) Tanah-tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa ahli waris. d) Tanah-tanah yang ditelantarkan. e) Tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum. Sedangkan jenis-jenis tanah negara dapat ditentukan dengan melihat asal mula tanah negara itu. A.Ridwan Halim mengatakan bahwa tanah negara itu pada dasarnya dapat kita bagi atas 3 macam ,yaitu : 61 a. Tanah yang langsung dikuasai oleh negara (tanpa adanya hak

ulayat diatasnya) b. Tanah yang dikuasai negara dengan hak ulayat yang ada diatasnya 58

Maria SW. Sumardjono, Op.cit, hlm.61 Maria S.W. Sumardjono.Op.cit,hlm.60 60 commit toAntara user Regulasi Dan Implementasi, Maria S. W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Penerbit Buku Kompas,Jakarta, 2001. Halaman 62 61 A.RidwanHalim,HukumAgrariaDalamTanya Jawab,GhaliaIndonesia, Jakarta,1983,Hlm.96 59



c. Tanah yang berasal dari tanah yang haknya telah dibebaskan atau dilepaskan oleh pemegangnya secara sukarela. Sekarang ini ditinjau dari segi kewenangannya penguasaannya, ada kecenderungan untuk lebih memperinci status tanah-tanah yang semula tercakup dalam pengertian tanah-tanah negara itu, menjadi :62 1. Tanah-tanah Wakaf, yaitu tanah-tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan. 2. Tanah-tanah Hak Pengelolaan,yaitu tanah-tanah yang dikuasai dengan Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang haknya; 3. Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh masyarakat-masyarakat hukum adat teritorial dengan hak ulayat 4. Tanah-tanah kaum,yaitu tanah bersama masyrakat hukum adat genealogis 5. Tanah-tanah kawasan Hutan yang dikuasai oleh Departemen Kehutanan, Hak Penguasaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara; 6. Tanah-tanah sisanya, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh negara,yang bukan tanah-tanah Hak, bukan tanah Wakaf, bukan tanah pengelolaan, bukan tanah-tanah Hak Ulayat, bukan tanahtanah Kaum,dan bukan pula tanah-tanah Kawasan Hutan. Tanahtanah ini benar-benar langsung dikuasai oleh negara. Kiranya untuk singkatnya dapat disebut Tanah Negara. Penguasaannya dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional, dengan demikian kita jumpai pengertian tanah-tanah Negara dalam arti luas dan tanah-tanah Negara dalam arti sempit. Berdasarkan pengertian tentang Tanah Negara, maka Negara dapat menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat dipunyai orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. commit to user 62

Boedi Harsono, Op.cit, Hal.272



Dalam pengajuan hak milik atas Tanah Negara Badan Pertanahan Nasional juga mengatur untuk luasan tanah dalam pengajuan permohonan Hak Milik yang bisa di mohon untuk perorangan ataupun badan hukum sebagai berikut : a. Pemberian Hak Milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi). b. Pemberian Hak Milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi). c. Pemberian Hak Milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukkan Badan-Badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah, atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi). d. Pemberian Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program: 1. transmigrasi; 2. redistribusi tanah; 3. konsolidasi tanah; 4. Program yang dibiayai oleh APBN dan/atau APBD; dan 5. Pendaftaran Tanah yang bersifat strategis dan massal.63 Sedangkan untuk pengajuan sebagai Hak Guna Bangunan Badan Pertanahan Nasional mengatur Luasan yang bisa di mohon oleh perorangan ataupun badan hukum sebagai berikut : a) Pemberian Hak Guna Bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi); b) Pemberian Hak Guna Bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi); dan commit to user 63

Pasal 3 Perka BPN RI Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran



c) Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan.64 2. Tanah Negara Yang Dapat Diberikan Hak Atas Tanah Tanah yang berstatus tanah negara dapat dimintakan suatu hak untuk kepentingan tertentu dan menurut prosedur tertentu. Tanah negara yang dapat dimohon suatu hak atas tanah dapat berupa : 65 a) Tanah negara yang masih kosong atau murni, pengertiannya yaitu tanah negara yang dikuasai secara langsung dan belum dibebani suatu hak apapun. b) Tanah hak yang habis jangka waktunya HGU, HGB, dan Hak Pakai mempunyai jangka waktu yang terbatas, dengan lewatnya jangka waktu berlakunya tersebut maka hak atas tanah tersebut hapus dan tanahnya menjadi tanah negara. c) Tanah negara yang berasal dari pelepasan hak oleh pemiliknya secara sukarela. Pemegang hak atas tanah dapat melepas haknya dengan melepaskan haknya itu maka tanah yang bersangkutan menjadi tanah negara. Dalam praktek pelepasan hak atas tanah sering terjadi tetapi biasanya bukan asal lepas saja tetapi ada sangkut pautnya dengan pihak yang membutuhkan tanah tersebut. Pemegang hak melepaskan haknya agar pihak yang membutuhkan tanah memohon hak yang diperlukan. Pihak pelepas hak akan menerima uang ganti rugi dari pihak yang membutuhkan tanah. Hal tersebut dikenal dengan istilah pembebasan hak. 5) Tinjauan tentang Kantor Pertanahan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 menyebutkan bahwa “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”. Semangat dari Pasal 33 Ayat (3) tersebut lah yang mendasari dibentuknya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Salah satu “semangat” dari Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 yang diserap 64

Pasal 4 Perka BPN RI Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran commit to user 65 Achmad Chulaemi, Hukum Agraria, Perkembangan, Macam-macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya, FH Undip,Semarang, 1986, Hal 69



oleh UUPA yaitu dengan adanya prinsip dalam UUPA bahwa tanah tidak boleh menjadi alat penghisapan, apalagi penghisapan modal asing terhadap rakyat Indonesia. Karena itu, dalam ketentuan UUPA telah ditegaskan adanya keharusan untuk menghapus semua hak eigendom, hukum agrarian bentukan pemerintah kolonial, tanah adat lama dan bentuk penghisapan-penghisapan yang tidak berpihak kepada rakyat Indonesia lainnya. Dengan ditambah pula dengan semangat membentuk negara baru yang merdeka, Pemerintah Republik Indonesia bertekad membenahi dan menyempurnakan pengelolaan pertanahan. Landasan Hukum pertanahan yang masih menggunakan produk warisan pemerintah Belanda mulai diganti. Melalui Departemen Dalam Negeri, Pemerintah mempersiapkan landasan hukum pertanahan yang sesuai dengan UUD 1945. Pada tahun 1948 berdasarkan Penetapan Presiden Nomor 16 Tahun 1948 Pemerintah membentuk Panitia Agraria Yogyakarta. Tiga tahun kemudian terbit Keputusan Presiden Nomor 36 Tahun 1951, yang membentuk Panitia Agraria Yogyakarta. Pembentukan Kedua Panitia Agraria ini sebagai upayamempersiapkan lahirnya unifikasi hukum pertanahan yang sesuai dengan kepribadian Bangsa Indonesia. Selanjutnya, lewat Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1955, Pemerintah membentuk Kementrian Agraria yang berdiri sendiri dan terpisah dari Departemen Dalam Negeri. Pada 1956, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 1 Tahun 1956 dibentuk Panitia Negara Urusan Agraria Yogyakarta yang sekaligus membubarkan Panitia Negara Urusan Agraria Yogyakarta yang sekaligus membubarkan Panitia Agraria Jakarta. Tugas Panitia Negara Urusan Agraria ini antara lain adalah mempersiapkan proses penyusunan Undang-undang Pokok-pokok Agararia (UUPA). Pada 1 Juni 1957, Panitia Negara Urusan Agraria selesai menyusun rancangan UUPA. Pada 1 juni 1957, Panitia Urusan Agraria Selesai menyusun rancangan UUPA. Pada saat yang sama berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 190 Tahun 1957, Jawatan Pendaftaran Tanah yang semula berada di Kementrian Kehakiman to user dialihkan ke Kementriancommit Agraria. Tahun 1958, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 97 Tahun 1958, Panitia Negara Urusan Agraria



dibubarkan. Selanjutnya pada 24 April 1958, Rancangan UUPA diajukan ke Dewan Perwakilan Rakyat. Titik tolak reformasi hukum pertanahan nasional terjadi pada 24 September 1960. Pada hari itu, Rancangan UUPA disetujui dan disahkan menjadi Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960. Dengan diberlakukannya UUPA tersebut untuk pertama kalinya pengaturan tanah di Indonesia menggunakan produk hukum nasional yang bersumber dari hukum adat. Pada 1964 melalui Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1964 ditetapkan tugas, susunan, dan pimpinan Departemen Agraria. Peraturan tersebut nantinnya disempurnakan dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1965 yang mengurai tugas Departemen Agraria serta menambahkan Direktorat Transmigrasi dan Kehutanan ke dalam organisasi. Tahun 1988 merupakan tonggak sejarah karena saat itu terbit Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional. Sejalan dengan meningkatnya pembangunan Nasional yang menjadi tema sentral proyek ekonomi-politik Orde Baru, kebutuhan akan tanah juga makin meningkat. Persoalan yang dihadapi Direktorat Jendral Agraria bertambah rumit dan berat. Untuk mengatasi hal tersebut status Direktorat Jendral Agraria ditingkatkan menjadi Lembaga Pemerintahan Non-Departemen dengan nama Badan Pertanahan Nasional. Dengan lahirnya Keputusan Presiden tersebut, Badan Pertanahan Nasional bertanggung jawab langsung kepada Presiden. 66 Badan Pertanahan Nasional atau biasa disingkat BPN adalah lembaga pemerintah non-kementrian di Indonesia yang mempunyai tugas dan wewenang untuk melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan di bidang pertanahan secara nasional, regional, dan sektoral (Sesuai dengan Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 dan Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2013). Pada masa Pemerintahan Presiden Joko Widodo berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang, fungsi dan commit to user Badan Pertanahan Nasional Republik Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Sejarah Indonesia, diakses pada world wide webhttp://Bpn.go.id, Pada 07 Oktober 2015 Pukul 12.35,di Surakarta 66



tugas dari organisasi Badan Pertanahan Nasional dan Direktorat Jendral Tata Ruang Pekerjaan Umum digabung dalam satu lembaga Kementerian yang bernama Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Kementerian tersebut berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden, yang dipimpin oleh Menteri Kementerian Agraria dan Tata Ruang mempunyai tugas

menyelenggarakan

urusan

pemerintahan

di

bidang

agraria/pertanahan dan tata ruang untuk membantu Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara. Dalam Pasal 3 Perpres Nomor 17 Tahun 2015 disebutkan bahwa Kementrian Agraria dan Tata Ruang dalam mencapai tugasnya di atas memiliki fungsi: 1) perumusan, penetapan dan pelaksanaan kebijakan di bidang tata ruang,

infrastruktur

keagrariaan/pertanahan,

hubungan

hukum

keagrariaan/ pertanahan, pengadaan tanah, sertat penanganan masalah agraria/ pertanahan, pemanfaatan ruang dan tanah; 2) koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan administrasi

kepada

seluruh

unsur

organisasi

di

lingkungan

Kementerian Agraria dan Tata Ruang; 3) pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang; 4) pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang; 5) pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah dan; 6) pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang. 67 Adapun Susunan Organisasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang sebagaimana Pasal 4 Perpres Nomor 17 Tahun 2015 terdiri atas: 1) Sekretaris Jenderal; 2) Direktorat Jenderal Tata Ruang; 3) Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan; 4) Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan; 5) Direktorat Jenderal Penataan Agraria; commit to user 67

Pasal 3 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang


perpustakaan.uns.ac.id 6) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah;

7) Direktorat Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah; 8) Direktorat Jenderal Penanganan Masalah Agraria, Pemanfaatan Ruang dan Tanah; 9) Inspektorat Jenderal; 10) Staff Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah. 68 Salah satu Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang berada di wilayah kerja KANWIL BPN Jawa Tengah adalah Kantor Pertanahan

Kota

Surakarta.

Kantor

Pertanahan

Kota

Surakarta

merupakan instansi vertikal Badan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bertanggung jawab kepada Kepala Kantor Pertanahan Propinsi Jawa Tengah, dimana tugas dan fungsi BPN yang bersangkutan dipimpin oleh seoran Kepala. Dalam menjalankan kewajiban dan kewenangannya , Badan Pertanahan Nasional Kota Surakarta berlandaskan pada visi dan misi Badan Pertanahan Nasional, yaitu: 1) Visi : Menjadi lembaga yang mampu mewujudkan tanah dan pertanahan sebesar-besar kemakmuran rakyat, serta keadilan dan berkelanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan Republik Indonesia. 2) Misi

:

Mengembangkan

dan

menyelenggarkaan

politik

dan

kebijaksanaan pertanahan untuk: a) Peningkatan kesejahteraan rakyat, penciptaan sumber-sumber baru kemakmuran rakyat, pengurangan kemiskinan dan kesenjangan pendapatan serta pemantapan ketahanan pangan b) Peningkatan tatanan kehidupan bersama yang lebih berkeadilan dan bermartabat dalam kaitannya dengan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T). c) Perwujudan tatanan kehidupan bersama yang harmonis dengan mengatasi berbagai sengketa, konflik, dan perkara pertanahan di seluruh tanah air dan penataan perangkat hukum dan sistem commit to user 68

Ibid, Pasal 4



pengelolaan pertanahan sehingga tidak melahirkan sengketa, konflik dan perkara di kemudian hari. d) Keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan, dan kenegaraan Indonesia dengan memberikan akses seluas-luasnya pada generasi yang akan datang terhadap tanah sebagaisumber kesejahteraan masyarakat. e) Menguatkan lembaga pertanahan sesuai dengan jiwa, semangat, prinsip dan aturan yang tertuang dalam UUPA dan aspirasi rakyat secara luas. Selain itu, Badan Pertanahan Nasional juga berpegang teguh pada prinsip pertanahan yaitu pertanahan harus berkontribusi secara nyata untuk: a) Meningkatkan kesejahteraan rakyat b) Menata kehidupan bersama yang berkeadilan c) keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan Indonesia d) Mewujudkan Keharmonisan (terselesainya sengketa dan konflik). Adapun Tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional Kota Surakarta adalah 1. Tugas Badan Pertanahan Nasional adalah melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional

dan

sektoral. 2. Dalam menyelenggarakan tugasnya , Kantor Pertanahan mempunyai fungsi : a. Perumusan kebijakan nasional bidang pertanahan; b. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan; c. Koordinasi

kebijakan,

perencanaan

dan

program

di

bidangpertanahan; d. Pembinaan

dan

pelayanan

administrasi

umum

di

bidang

pertanahan; e. Penyelenggaraan

dan

pelaksanaan

survei,

pengukuran

dan

pemetaan di bidang pertanahan; committanah to user f. Pelaksanaan pendaftaran dalam rangka menjamin kepastian hukum;


perpustakaan.uns.ac.id g. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah;

h. Pelaksanaan Penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan wilayah-wilayah khusus; i. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik negara/daerah bekerjasama dengan Departemen Keuangan; j. Pengawasan dan pengendalian penguasaan kepemilikan tanah; k. Pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan; l. Pengkajian dan penanangan masalah, sengketa, perkarara dan konflik di bidang pertanahan; m. Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan; n. Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; o. Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan; p. Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan; q. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan; r. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang dan/atau badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; s. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku.69 6) Teori Sistem Hukum Lawrence Meir Friedman Sistem merupakan suatu kesatuan yang terdiri dari unsur-unsur atau elemen yang saling berinteraksi satu sama lain, dalam sistem tidak menghendaki adanya konflik antar unsur-unsur yang ada dalam sistem, kalau sampai terjadi konflik maka akan segera diselesaikan oleh sistem tersebut.70 Lawrence M.Friedman mengemukakan empat fungsi sistem hukum: a) Sebagai bagian dari sistem control sosial (social control) yang mengatur perilaku manusia; commit to user Ibid, Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Teguh Prasetyo & Abdul Halim Barkatullah, Filsafat, Teori & Ilmu Hukum : Pemikiran Menuju Masyarakat yang berkeadilan dan Bermartabat, PT.Raja Grafindo Persada: Jakarta, 2012, hal.311 69 70


perpustakaan.uns.ac.id b) Sebagai

sarana

untuk

menyelesaikan

sengketa

(dispute

settlement) c) Sistem hukum memiliki fungsi sebagai social engineering function. d) Hukum sebagai social makntenance, yaitu fungsi yang menekankan peranan hukum sebagai pemeliharaan “status quo” yang tidak menginginkan perubahan.71 Selanjutnya menurut Friedman terdapat tiga komponen dalam sistemhukum yaitu: a. Struktur Hukum (legal structure) yaitu keseluruhan institusi-institusi hukum yang ada beserta aparatnya, mencakupi antara lain kepolisian dengan para polisinya, kejaksaan dengan para jaksanya, pengadilan dan para hakimnya dan lain-lain. Komponen struktur merupakan kelembagaan yang diciptakan oleh sistem hukum itu dengan berbagai macam fungsi dalam rangka mendukung bekerjanya sistem tersebut, komponen ini dimungkinkan untuk melihat bagaimana sistem hukum itu memberikan pelayanan terhadap penggarapan bahan hukum secara teratur.72 b. Substansi hukum (legal substance) yaitu keseluruhan aturan hukum, norma hukum dan asas hukum, baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis, termasuk putusan pengadilan. Substansi diartikan sebagai produk yang dihasilkan oleh orang yang berada dalam sistem itu meliputi keputusan yang dikeluarkan atau aturan baru yang disusun. Substansi mencakup living law (hukum yang hidup) bukan hanya aturan-aturan yang ada dalam kitab undang-undang atau law books.73 c. Kultur Hukum (legal culture) yaitu opini-opini, kepercayaankepercayaan

(keyakinan-keyakinan),

kebiasaan-kebiasaan,

cara

berpikir dan cara bertindak, baik para penegak hukum maupun dari warga masyarakat , tentang hukum dan berbagai fenomena yang berkaitan dengan hukum. Kultur hukum merupakan sikap manusia

71

Ibid, hal. 312 commit user Suryandaru Utama, Semarang, 2005, Esmi Warassih, Pranata Hukum Sebuah Telaah to Sosiologis, hlm.30 73 Ibid. 72



terhadap hukum dan sistem hukum,. Pemikiran dan pendapat ini sedikit banyak menjadi penentu jalannya proses hukum. Struktur hukum yang baik tidak akan berjalan dengan baik kalau tidak ditunjang oleh adanya substansi hukum yang baik pula. Demikian pula substansi hukum yang baik tidak akan dapat dirasakan manfaatnya kalau tidak ditunjang oleh struktur hukum yang baik. Selanjutnya struktur dan substansi yang baik tidak akan dapat dirasakan eksistensinya kalau tidak didukung oleh budaya hukum masyarakat yang baik pula. Dengan kata lain, hukum akan berperan dengan baik manakala ketiga aspek subsistem yaitu struktur, substansi dan budaya hukum itu saling berinteraksi dan memainkan peranan sesuai dengan fungsinya, sehingga hukum akan berjalan secara serasi dan seimbang, sesuai dengan fungsinya. Ibaratkan seekor ikan, ia akan hidup dengan baik manakala ditunjang dengan kualitas air kolam yang baik dan makanan yang baik pula. Apabila ketiga subsistem hukum ini tidak berfungsi dengan baik, maka akan muncul problem dalam upaya memfungsikan hukum sebagai sarana pembaharuan dan pembangunan masyarakat itu sendiri.74 Struktur hukum dalam penelitian ini adalah Kantor Kelurahan Jebres, Kantor Pertanahan Kota Surakarta, dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.Substansi yang ada dalam penelitian ini berupa berbagai peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Tanah Negara dan Pendaftaran Tanah misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan sebagainya.Kultur hukum atau budaya hukum dalam penelitian ini adalah sikap manusia diantaranya yaitu :kepala kelurahan jebres, pejabat pembuat akta tanah, pegawai Kantor Pertanahan Kota Surakarta, dan sebagainya atau juga dapat berupa kepercayaan, nilai-nilai, pemikiran serta harapan.

commit to user 74

Moch kusuma atmadja, konsep-konsep hukum dalam pembangunan , alumni: bandung, 2002 hlm.3


perpustakaan.uns.ac.id B. KERANGKA PEMIKIRAN UNDANG-UNDANG DASAR 1945 Pasal 33 ayat (3)

UNDANG-UNDANG NO. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria

IMPLEMENTASI PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH NEGARA UNTUK PERORANGAN

Tanah Negara bisa dimohon sebagai hak milik

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

PerKa BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan

PerKa BPN Nomor 2 Tahun 2013 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran

Permasalahan

Solusi

Kesimpulan dan Saran

commit to user

Tanah Negara tidak bisa dimohon sebagai hak milik


perpustakaan.uns.ac.id Keterangan :

Kewenangan pemerintah untuk mengatur pemanfaatan tanah berpedoman pada peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 merupakan landasan kebijakan di bidang pertanahan di Indonesia yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut dengan UUPA). Bumi,

air,

ruang

terkandung di dalamnya kekuasaan

seluruh

angkasa dikuasai

termasuk oleh

kekayaan

negara

sebagai

alam

yang

organisasi

rakyat, demikian ditentukan dalam Pasal 2 ayat (1)

UUPA sebagai penjabaran Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Kata-kata dikuasai oleh Negara inilah yang melahirkan konsep Hak Menguasai

Negara atas

sumber daya agraria di Indonesia. Tujuan dari Hak Menguasai dari Negara atas sumber daya agraria tersebut adalah untuk mencapai sebesar-besar kesejahteraan

kemakmuran

rakyat

dalam

arti

kebangsaan

dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum

Indonesia yang merdeka, bersatu, berdaulat, adil dan makmur. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok -Pokok

Agraria merupakan penjabaran dari Pasal 33 ayat (3)

Undang-Undang Dasar 1945. UUPA

berisi peraturan dasar yang memuat

hal-hal pokok tentang dasar dan arah kebijakan politik agraria nasional, khususnya hubungan manusia dengan tanah. Proses pendaftaran tanah, dilakukan melalui tiga tahap kegiatan, yaitu kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik, pengumpulan dan pengolahan data yuridis dan penerbitan dokumen tanda bukti hak. Agar tidak

menimbulkan berbagai masalah atau sengketa tanah, diperlukan

adanya pengaturan yang tegas dan landasan hukum yang kuat dibidang pertanahan maka Kantor pertanahan mengacu pada PerKa BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Dalam kegiatan pengumpulan dan pengolahan data yuridis, yaitu dengancommit meneliti alat-alat bukti kepemilikan tanah. to user Untuk hak-hak lama yang diperoleh dari konversi hak-hak yang ada pada



waktu berlakunya UUPA dan/atau hak tersebut belum didaftarkan menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang

bersangkutan

yang

kadar

kebenarannya

oleh

Panitia

Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan dianggap cukup untuk mendaftarkan haknya. Proses Peralihan Tanah Negara menjadi Hak Milik tersebut dalam Pelimpahannya juga perlu diatur dengan landasan hokum yang pasti yaitu dengan PerKa BPN Nomor 2 Tahun 2013 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran. Hasil dari proses pendaftaran tanah, kepada pemegang hak atas tanah yang didaftar diberikan surat tanda bukti hak yang disebut sertipikat. Sertipikat menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah

berupa satu lembar dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang diperlukan dari suatu bidang tanah yang didaftar. C.Penelitian Yang Relevan Penelitian yang relevan dengan penelitian ini adalah : a. Penelitian Tesis Eti Kurniasih, 2010, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Semarang, dengan judul PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA TERHADAP PEGAWAI NEGERI SIPIL (Studi Kasus Perumahan BPT di Kota Bogor). Permasalahan yang diteliti adalah 1. bentuk dari kepastian hukum, 2. kendala, dan mekanisme pelaksanaan pemberianhak milik atas tanah negara kepada Pegawai Negeri Sipil (PNS) Hasil penelitian disimpulkan bahwa Kepastian hukum pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah telah berjalan sesuaidengan kehendak UndangUndang. Pemberian Hak milik tersebut tentunya akan memberikan pengaruhkewenangan bagi si pemilik hak atas tanah. Pemilik hak atas tanah akan memiliki kewenangan seluas dengan pengertian tanah tersebut. Pemilik atas tanah tidak saja memilki kewenangan akan tanahnya tapi juga to user pula memiliki kewenangancommit atas benda-benda yang ada di bawahnya serta segala sesuatu yang ada dan berdiri di atas tanah tersebut. Hak yang



diberikan kepada Pegawai Negeri Sipil yang telah membeli tanah negara untuk rumah tinggal adalah hak milik, dengan demikian tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah dan telah dilunasi harganya, diberikan kepada pegawai negeri yang bersangkutan dengan Hak Milik. Tahapan yang harus ditempuh, agar seorang pegawai negeri dapat memperoleh Hak Milik atas tanah untuk Rumah Tinggal dari Pemerintah dilakukan mulai dari perjanjian sewa beli dan pelunasannya, pelepasan hak atas tanah yang dilanjutkan dengan pengajuan permohonan hak milik atas Tanah Negara yang ditindak lanjuti dengan dikeluarkannya Surat Keputusan Pemberian

Hak

Milik dengan jangka waktu 6

(enam) bulan hingga

terbitnya sertipikat hak atas tanah. Berkaitan dengan pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh

Pegawai Negeri dari Pemerintah, maka

hambatan yang muncul dari pemerintah sendiri adalah tidak semua permohonan pembelian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah dapat dikabulkan oleh instansi yang memberikan fasilitas perumahan dinas kepada pegawainya. Hal ini karena apabila sebuah rumah telah diajukan pemohonan untuk dibeli oleh Pegawai Negeri Sipil, maka tentunya pemerintah harus mengganti rumah dinas tersebut untuk dipakai oleh Pegawai Negeri Sipil lainnya. Tentunya hal tersebut membutuhkan dana yang tidak sedikit dan karena keterbatasan dana. Selain itu, untuk permohonan hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah memang memerlukan waktu, karena dimulai dari pengumpulan data fisik yaitu menentukan letak tanah, penetapan batas-batas (harus dengan persetujuan pemilik tanah yang berbatasan), luasnya sampai pengumpulan data yuridis yaitu berupa bukti-bukti pemilikan, setelah itu data fisik dan data yuridis yang dikumpulkan selanjutnya dikeluarkan Surat Keputusan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk segera didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 6 (enam) harus didaftarkan untuk diterbitkan sertipikat commit to user hak atas tanah yang dimohonkan.



Perbedaan dengan tesis diatas yaitu tesis yang saya tulis berisi tentang permohonan Hak Milik atas Tanah Negara bebas dengan cara penguasaan fisik yang sudah di tinggali minimal 20 tahun sedangkan tesis diatas pemberian tanah negara tersebut di berikan kepada Pegawai Negeri Sipil yang setuju untuk membeli rumah yang di tinggali dari rumahdinas atau fasilitas yang di berikan pemerintah untuk Pegawai Negeri Sipil. b. Penelitian tesis Rekky Saputra, 2010, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Semarang, dengan judul PENSERTIPIKATAN TANAH NEGARA MENJADI TANAH HAK DI KECAMATAN ILIR BARAT KOTA PALEMBANG, Permasalahan yang diteliti adalah 1. Proses, 2. Kendala yang dihadapi dalam melakukan Pensertipikatan Tanah Negara menjadi Tanah Hak Terhadap Pemanfaatan Tanah Rawa di Kecamatan Ilir Barat I Kota Palembang, Solusi dari kendala tersebut Hasil penelitian disimpulkan bahwa Proses pengajuan Tanah Negara menjadi Hak adalah sebagai berikut: Pemohon mengajukan permohonan pensertipikatan tanah kepada Kecamatan setempat dengan menyertakan bukti-bukti tertulis / surat riwayat perolehan tanah, kemudian dimintakan surat bebas sangketa dari kelurahan, kemudian pemohon meminta peta pendaftaran kepada Dinas Tata Kota, dan permohonan tersebut diajukan kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk mendapatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT). Setelah itu permohonan diajukan kepada seksi Hak Atas tanah, yang kemudian akan membentuk kepanitiaan disebut Panitia A yang beranggotakan sebanyak 6 orang untuk melakukan pengecekan lapangan yang meliputi pembuatan peta dasar pendaftaran, pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran,setelah pengecekan lapangan selesai, dibuat risalah pemeriksaan oleh panita. Setelah melalui proses tersebut apabila tidak menemui kendala yang berarti maka diterbitkan Surat Keputusan yang didalamnya berisi hak atas tanah yang dimohonkan sertipikat tersebut, kemudian pemohon membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) guna penerbitan sertipikat atas Tanah Negara yang dimohonkan sertipikatnya tersebut. to user Kendala yang terjadicommit pada saat proses pensertipikatan Tanah Negara terhadap pemanfaatan tanah rawa pada umumnya yaitu sulitnya pengukuran



dikarenakan lokasi tanah rawa tersebut berlumpur sehingga membutuhkan waktu yang lama pada saat pengukuran dan juga kendala yang terjadi pada saat pensertipikatan tanah Negara secara umum adalah sengketa penetapan batas bidang tanah antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang saling berbatasan. Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah, Panitia A atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah tedaftar dan surat ukur gambar situasi yang bersangkutan. Jika dalam penetapan batas bidang tanah tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkutan. Sengketa ini biasanya timbul setelah dilakukan pengecekan lapangan oleh panitia A atau setelah sertipikat tanah terbit. Penyelesaian dalam mengatasi Kendala yang dihadapi dalam melakukan pensertipikatan Tanah Negara Menjadi Tanah Hak dilakukan dengan cara dilakukannya musyawarah mengenai kesepakatan batas tanah antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan. Perbedaan dengan tesis diatas yaitu tesis yang saya tulis berisi tentang permohonan Hak Milik atas Tanah Negara bebas dengan cara penguasaan fisik yang sudah di tinggali minimal 20 tahun sedangkan tesis diatas adalah permohonan tanah negara berupa tanah rawa

commit to user

commit to user Bandung, 1993, hlm Effendie Bachtiar, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksananya, Alumni,

Recommend Documents