Zaaknummer: OOPDV11 Onderwerp:
Toetsingskader Jonker Fris-terrein
Collegevoorstel Inleiding Eind 2008 is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gelegd op het Jonker Fris-terrein. Na diverse onderzoeken en door gewijzigde inzichten en beleidsvoornemens, heeft uw college medio 2010 besloten de WVG van dit terrein af te halen. In plaats van een regisserende rol werd gekozen voor een meer faciliterende rol in de toekomstige bestemming van dit terrein. Inmiddels hebben meerdere marktpartijen hun interesse getoond voor de ontwikkeling van het terrein. Het is nu wenselijk om een globaal toetsingskader vast te stellen, waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden op hoofdlijnen worden aangegeven. Een concept treft u als bijlage bij dit voorstel aan. Feitelijke informatie Historie De conservenindustrie Jonker Fris is samen met de scheepsbouw op Bakkersdam in het verleden een der grootste werkgevers geweest in de voormalige gemeente Heusden. Het Jonker Fris-terrein (zie bijlage 1) ligt aan de Maas ten westen van de vesting Heusden. De scheepsbouw op Bakkersdam is ten oosten van de vesting Heusden gelegen. De conservenfabriek maakte gebruik van het bedrijfsproces “inblikken van groenten en fruit” om de producten op de markt te brengen. De opslag van blik vond plaats op het industrieterrein Heesbeen, zuidelijk van de dijk. Rond 2008 is Jonker Fris samengegaan met een andere conservenfabriek en zijn de bedrijfsactiviteiten op het Jonker Fris-terrein beëindigd. Recente fysieke ontwikkelingen Het grootste gedeelte van de betrokken gronden is in de 60 „er jaren opgespoten. Dit komt omdat de Maas naar het noorden toe is vergraven om de tewaterlating van grotere boten op de scheepshelling van de scheepswerf op Bakkersdam mogelijk te maken. De Maas is daarmee in noordelijke richting verplaatst, waardoor er aan de zuidzijde meer “landelijke” ruimte ontstond. Eigendomsverhoudingen “Neerlands Glorie” (HAK en Jonker Fris) is eigenaar van 01.24.65 ha. Verder is zij erfpachter van 04.84.40 ha van de Staat. De eigendomssituatie is in bijlage 2 als tekening weergegeven. Ruimtelijke Ordening In de huidige situatie / bestemmingsplan is het terrein bestemd voor bedrijvigheid. Vanuit het industriegebied Heesbeen zijn er hindercirkels, die over het terrein liggen. Op het meest oostelijke gedeelte van de betreffende percelen is de typering “Beschermd Stadsgezicht” van toepassing. In de structuurvisie Heusden wordt dit gebied aangemerkt als transformatiegebied met de volgende omschrijving:
“Een bijzonder element in deze zone betreft verder de Jonker Frislocatie aan de Maas bij Heusden. Dit buitendijks gelegen gebied heeft de potentie om een aanvulling te kunnen vormen voor onder meer de dagen verblijfsrecreatieve functie van de vesting Heusden en omgeving. Hoewel het ruimtelijk programma voor deze locatie niet is uitgekristalliseerd, is wel duidelijk dat er gezocht wordt naar een transformatie die beter aansluit bij de vesting Heusden dan het huidige bedrijfsterrein.”
1
Zaaknummer: OOPDV11 Onderwerp:
Toetsingskader Jonker Fris-terrein
Een bestemmingsplanwijziging is op dit moment niet mogelijk omdat een concreet plan ontbreekt en er nog diverse onderzoeken moeten worden verricht. Per 1 juli 2013 moeten - vanuit een landelijke afspraak - alle bestemmingsplannen zijn geactualiseerd. Zoals nu is te voorzien, is het niet mogelijk om - qua planning - voor 1 juli 2013 een bestemmingsplan met het oog op een nieuwe ontwikkeling te hebben. Daarom zal voor het Jonker Fris-terrein alleen een actualisering plaatsvinden. Het bestaande gebruik zal opgenomen worden. Dat zal de geldende bestemming zijn. Een andere optie is niet aan te raden, want hierdoor ontstaat planschade voor de eigenaar van de gronden. Er zal nog verder onderzocht moeten worden wat een eventuele, toekomstige bestemmingswijziging, als gevolg van particuliere initiatieven, voor gevolgen heeft. Verder zal de provincie, afhankelijk van de toekomstige plannen, nog moeten instemmen met een nieuwe bestemming en daarmee het onttrekken van het terrein aan de huidige watergebonden bedrijfsbestemming. Programma 2010 – 2014 van de coalitie Heusden Eén, Gemeentebelangen, Democratische Midden Partij Heusden en Partij van de Arbeid In het huidige coalitie – akkoord is het volgende aangegeven, citaat:
“De recreatieve as (vesting - duinen) willen wij verder uitbouwen, waarbij een goede invulling van de Poort van Heusden en het terrein Jonker Fris van groot belang is”. Het zou prima zijn als er initiatieven vanuit de markt komen, die passen binnen het coalitie-akkoord. In het globale toetsingskader zitten elementen die aansluiten bij het coalitie-akkoord. Overleg met Rijkswaterstaat, provincie Noord-Brabant en waterschap Aa en Maas. In 2011 heeft er tweemaal ambtelijk overleg plaatsgevonden met rijk, provincie en waterschap. Kort samengevat heeft de gemeente Heusden aangegeven een coördinerende rol op zich te willen nemen om de belangen van alle vier overheden zo goed mogelijk te behartigen. Deze belangen, die uit dit overleg zijn gedistilleerd, zijn verwerkt in de uitgangspunten, zoals geformuleerd in het concept van het toetsingskader. Positie van de raad. Het is op dit moment voor de raad niet mogelijk om kaders te stellen voor een nieuw bestemmingsplan. Het terrein is immers niet aangekocht door de gemeente en de WVG is van het terrein afgehaald. Op basis van de vastgestelde structuurvisie heeft de raad wel ingestemd met de transformatie naar een andere bestemming. Omdat de raad uiteindelijk verantwoordelijk is voor de wijziging van het bestemmingsplan, is het goed om de raadsleden te informeren over het globale toetsingskader. Bijgaand treft u daarvoor een aan de raadsleden gericht memo aan. Afweging Alles pleit er voor om het toetsingskader nu zo spoedig mogelijk vast te stellen en binnenkomende plannen hier aan te toetsen. Het is wenselijk om marktpartijen de ruimte te geven om plannen in te dienen, die passen binnen hetgeen de gemeente wil. Het toetsingskader is daarom een richtinggevend kader, maar moet niet verworden tot een streng “keurslijf”. Willen we “Heuse Service” vorm kunnen geven, dan moet er ook ruimte zijn voor hetgeen de markt wil. In dit verband wordt voorgesteld om een beperkt aantal woningen / appartementen / drijvende woningen toe te staan. Dit zal nodig zijn om een sluitende exploitatie mogelijk te maken. Aangezien het hier gaat om - voor de gemeente Heusden - unieke woningen aan of op het water, is de concurrentie ten opzichte van onze eigen grondpositie marginaal. Inzet van Middelen Er zijn verder geen financiële consequenties verbonden aan dit voorstel.
2
Zaaknummer: OOPDV11 Onderwerp:
Toetsingskader Jonker Fris-terrein
Risico's Onder het kopje Afweging is aangegeven dat de concurrentie ten opzichte van onze eigen grondpositie marginaal is. Dit neemt niet weg dat deze concurrentie in beperkte mate wel aanwezig is. Procedure Vervolgstappen/communicatie Het is wenselijk om de raadsleden vooruitlopend op een toekomstige wijziging van het bestemmingsplan te informeren over het toetsingskader. De eigenaar van het terrein, Neerlands Glorie, wordt zoals afgesproken, direct na vaststelling van het toetsingskader geïnformeerd door uw college. Verder is het wenselijk om de bewoners(groeperingen) van de vesting Heusden te informeren over het toetsingskader. Hiervoor wordt een artikel geplaatst op de gemeentepagina van De Scherper. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.
3
Zaaknummer: OOPDV11 Onderwerp:
Toetsingskader Jonker Fris-terrein BESLUIT
Het college van Heusden heeft in de vergadering van 9 oktober 2012 besloten: -
in te stemmen met het toetsingskader voor het Jonker Fris-terrein; de raadsleden hierover te informeren via bijgaand memo; de inwoners van Heusden te informeren door een artikel op de gemeentepagina van De Scherper.
Ter kennisname naar de raadsleden
namens het college van Heusden, de secretaris,
mr. J.T.A.J. van der Ven
4
NedBrowser
Page 1 of 1
©test ©test Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. 2011 Alle rechten voorbehouden aan de gemeente Heusden. Kadastrale kaart is bijgewerkt tot april 2011 Schaal 1:2000 0
http://hsdgisaps01/nbgprod/NBG_Print/NBG_print.asp?Preview=N&TemplateID=7
20
40
60m
18 Mei 2011
18-05-2011
MEMO RAAD
Aan: Van: Datum: Onderwerp: Doel: Aanleiding: Aard informatie:
de leden van de raad college van Heusden 9 oktober 2012 toetsingskader terrein Jonker Fris ter kennisname/ter informatie informatie (algemeen) openbaar
Aanleiding Op 9 oktober 2012 hebben wij besloten om een globaal toetsingskader voor de ontwikkeling van het Jonker Fris – terrein vast te stellen. Daar de raad uiteindelijk een nieuw bestemmingsplan moet vaststellen, vinden wij het wenselijk u nu al hierover te informeren. Informatie Per eind 2008 is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gelegd op het Jonker Fris-terrein. Na diverse onderzoeken en door gewijzigde inzichten en beleidsvoornemens, hebben wij medio 2010 besloten de WVG van dit terrein af te halen en in plaats van een regisserende een meer faciliterende rol te gaan vertolken in de toekomstige bestemming van dit terrein. In de structuurvisie Heusden wordt dit gebied aangemerkt als transformatiegebied met de volgende omschrijving:
“Een bijzonder element in deze zone betreft verder de Jonker Frislocatie aan de Maas bij Heusden. Dit buitendijks gelegen gebied heeft de potentie om een aanvulling te kunnen vormen voor onder meer de dag- en Verblijfsrecreatieve functie van de vesting Heusden en omgeving. Hoewel het ruimtelijk programma voor deze locatie niet is uitgekristalliseerd, is wel duidelijk dat er gezocht wordt naar een transformatie die beter aansluit bij de vesting Heusden dan het huidige bedrijfsterrein.” In het huidige coalitie-akkoord is het volgende aangegeven, citaat:
“De recreatieve as (vesting - duinen) willen wij verder uitbouwen, waarbij een goede invulling van de Poort van Heusden en het terrein Jonker Fris van groot belang is”. Beide beschrijvingen van structuurvisie en coalitie-akkoord bevatten hoofdlijnen. Inmiddels hebben meerdere marktpartijen hun interesse getoond voor de ontwikkeling van het Jonker Fris-terrein. Het is daarom nu wenselijk om een concreter toetsingskader te hebben waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden worden aangegeven. Het is onze wens, en ook die van eigenaar “Neerlands Glorie”, dat er initiatieven vanuit de markt komen, die passen binnen dit toetsingskader. Alle risico’s, kosten en initiatieven zijn voor rekening van de marktpartijen. Hierna is het toetsingskader weergegeven.
Toetsingskader Jonker Fris - terrein Globale algemene uitgangspunten Structuurvisie: transformatiegebied naar o.a. Recreatie en Toerisme. Huidige coalitie-akkoord: Jonker Fris-terrein moet toegevoegde waarde hebben voor de recreatieve as vesting Heusden <–> Poort van Heusden <–> Loonse – en Drunense Duinen. Multimodaliteit: vervoer over water bevorderen (bijvoorbeeld watertaxi en rondvaartboten). Horecagelegenheid / Hotel / Botel gewenst. Accommodatie om bezoekers langer vast te houden in de gemeente Heusden. Parkeerproblemen vesting Heusden (mede) oplossen. Versterking dijk nastreven. Zo spoedig mogelijk slopen in verband met veiligheid / vandalisme. Vergroting recreatieve functie van de dijk bewerkstelligen. Concrete uitgangspunten Vermindering Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) en volume (m3) van de bebouwing en daarmee overstroombaarheid gebied verbeteren. Beperkt aantal woningen/appartementen/waterwonen toestaan. Woningbouw mag niet concurrerend zijn voor grondpositie gemeente Heusden. Grote (jacht)haven creëren (min.ca. 3 ha).
Waterbelangen Gebied aan water, overloop, zoeken naar functie waarbij gebied overstroombaar (peilfluctuaties) is. Watercontouren zijn niet heilig. Watergerelateerde functies bezien. Stedenbouwkundige (cultuurhistorische) belangen Zicht verbeteren, waterfront van beide zijden (zicht op vesting en water). Behoud cultuurhistorische “landmark” (schoorsteen). Voorportaal vesting. Behouden plek (betekenis vanuit historie). Economische belangen Langer verblijven (wonen, hotel of bijv. bezoekje verlengen, short break). Verbindingsroute naar vesting (“loper naar vesting”). Kans ligplaatsen en jachthaven uitbreiden, rondvaarten, watervervoer, watertaxi. Aanvulling op kunst / design, historie, regionaal aanbod. Meerwaarde voor bewoners vesting (conferentie). Transferium vanuit water (supermarkt, voorzieningen). Sociale belangen Dynamiek = permanente levendigheid op het terrein. Benoemen: doelgroep/publiek, uitstraling/gewenste kwaliteit (fysiek, functie), kansen. Verjonging van de gemiddelde leeftijd in de vesting Heusden.
Verkeer Van belang of openbaar of eigen terrein wordt, in verband met onderhoud, riolering etc. Hier ligt kans voor oplossing parkeerprobleem vesting Heusden. Groen, water Vanuit de waterbelangen moeten de criteria vanuit de “beleidslijn grote rivieren” worden gevolgd. Milieu Jonker Fris-terrein is onderdeel van gezoneerd industrieterrein Heesbeen. Hier mogen op dit moment geen woningen gebouwd worden. Woningbouw is alleen mogelijk als het Jonker Fristerrein wordt onttrokken aan het gezoneerd industrieterrein (dezoneren). Dit betekent aanpassing van het bestemmingsplan. Op Heesbeen zitten momenteel geen grote lawaaimakers. In de toekomst wordt bekeken of dezonering van industrieterrein Heesbeen wenselijk en mogelijk is. Gevoelige objecten/woningen op het Jonker Fris terrein mogen geen belemmering zijn voor bestaande bedrijven op industrieterrein Heesbeen. Verder moet rekening worden gehouden met bedrijven (maximaal categorie 4 met richtafstand van maximaal 300 meter) die volgens het bestemmingsplan mogelijk zijn. Het perceel van Versteeg (voormalige binnendijkse Jonker Fris-gebouwen) is bepalend. Afweging Alles overwegende achten wij het goed om vorenstaande globaal toetsingskader voor het Jonker Fristerrein te hanteren bij de beoordeling van plannen van ontwikkelaars. Voor de volledige tekst van ons collegebesluit verwijzen wij u naar de openbare besluitenlijst van de collegevergadering van 9 oktober 2012.
Toetsingskader Jonker Fris - terrein Globale algemene uitgangspunten Structuurvisie: transformatiegebied naar o.a. Recreatie en Toerisme. Huidige coalitie-akkoord: Jonker Fris-terrein moet toegevoegde waarde hebben voor de recreatieve as vesting Heusden <–> Poort van Heusden <–> Loonse – en Drunense Duinen. Multimodaliteit: vervoer over water bevorderen (bijvoorbeeld watertaxi en rondvaartboten). Horecagelegenheid / Hotel / Botel gewenst. Accommodatie om bezoekers langer vast te houden in de gemeente Heusden. Parkeerproblemen vesting Heusden (mede) oplossen. Versterking dijk nastreven. Zo spoedig mogelijk slopen in verband met veiligheid / vandalisme. Vergroting recreatieve functie van de dijk bewerkstelligen. Concrete uitgangspunten Vermindering Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) en volume (m3) van de bebouwing en daarmee overstroombaarheid gebied verbeteren. Beperkt aantal woningen/appartementen/waterwonen toestaan. Woningbouw mag niet concurrerend zijn voor grondpositie gemeente Heusden. Grote (jacht)haven creëren (min.ca. 3 ha).
Waterbelangen Gebied aan water, overloop, zoeken naar functie waarbij gebied overstroombaar (peilfluctuaties) is. Watercontouren zijn niet heilig. Watergerelateerde functies bezien. Stedenbouwkundige (cultuurhistorische) belangen Zicht verbeteren, waterfront van beide zijden (zicht op vesting en water). Behoud cultuurhistorische “landmark” (schoorsteen). Voorportaal vesting. Behouden plek (betekenis vanuit historie). Economische belangen Langer verblijven (wonen, hotel of bijv. bezoekje verlengen, short break). Verbindingsroute naar vesting (“loper naar vesting”). Kans ligplaatsen en jachthaven uitbreiden, rondvaarten, watervervoer, watertaxi. Aanvulling op kunst / design, historie, regionaal aanbod. Meerwaarde voor bewoners vesting (conferentie). Transferium vanuit water (supermarkt, voorzieningen). Sociale belangen Dynamiek = permanente levendigheid op het terrein. Benoemen: doelgroep/publiek, uitstraling/gewenste kwaliteit (fysiek, functie), kansen. Verjonging van de gemiddelde leeftijd in de vesting Heusden.
Verkeer Van belang of openbaar of eigen terrein wordt, in verband met onderhoud, riolering etc. Hier ligt kans voor oplossing parkeerprobleem vesting Heusden. Groen, water Vanuit de waterbelangen moeten de criteria vanuit de “beleidslijn grote rivieren” worden gevolgd. Milieu Jonker Fris-terrein is onderdeel van gezoneerd industrieterrein Heesbeen. Hier mogen op dit moment geen woningen gebouwd worden. Woningbouw is alleen mogelijk als het Jonker Fris-terrein wordt onttrokken aan het gezoneerd industrieterrein (dezoneren). Dit betekent aanpassing van het bestemmingsplan. Op Heesbeen zitten momenteel geen grote lawaaimakers. In de toekomst wordt bekeken of dezonering van industrieterrein Heesbeen wenselijk en mogelijk is. Gevoelige objecten/woningen op het Jonker Fris terrein mogen geen belemmering zijn voor bestaande bedrijven op industrieterrein Heesbeen. Verder moet rekening worden gehouden met bedrijven (maximaal categorie 4 met richtafstand van maximaal 300 meter) die volgens het bestemmingsplan mogelijk zijn. Het perceel van Versteeg (voormalige binnendijkse Jonker Fris-gebouwen) is bepalend.
