Collegevoorstel. Zaaknummer: ontwerpbestemmingsplan 'Birmalaan Drunen

Zaaknummer: 00424338 Onderwerp:

ontwerpbestemmingsplan 'Birmalaan Drunen’

Collegevoorstel Inleiding Hierbij treft u het ontwerpbestemmingsplan ‘Birmalaan Drunen’ aan. Wanneer u instemt met dit ontwerpbestemmingsplan, kan het worden gepubliceerd en ter inzage worden gelegd. Feitelijke informatie Plangebied Het plangebied bestaat uit een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie L, nummer 6946. Het plangebied ligt op de hoek van de Birmalaan en de Bruneilaan in Drunen.

Doel bestemmingsplan De locatie Birmalaan/Bruneilaan is al langere tijd in beeld als (inbreidings)locatie voor woningbouw. In het e bestemmingsplan ‘Venne West 2 fase’ en het daaropvolgende bestemmingsplan ‘Drunen Zuid’ was ter plaatse al een woningbouwmogelijkheid (eventueel hoogbouw) opgenomen. Enkele jaren geleden is hiervoor een bouwplan ontwikkeld, bestaande uit 4 patiowoningen en 25 appartementen. Omdat dit bouwplan een kleine strijdigheid (situering) met het bestemmingsplan had, werd een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan doorlopen. De verleende omgevingsvergunning is na een uitspraak van de rechtbank onherroepelijk geworden. Deze omgevingsvergunning is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan ‘Drunen Zuid herziening 2014’. Het bouwplan van 4 patiowoningen en 25 appartementen is niet uitgevoerd en zal niet meer uitgevoerd worden. Om die reden is er een heroriëntatie geweest op de mogelijke invulling van het plangebied. De beoogde ontwikkeling van het plangebied ziet, gelet op de marktomstandigheden, uitsluitend nog op de

1



realisatie van maximaal 10 grondgebonden woningen in plaats van een appartementengebouw. De nieuwe grondgebonden woningen passen op een onderdeel niet binnen het geldende planologische regime. Het betreft een kleine verschuiving van het bestemmingsvlak ‘Wonen’. Daartegenover kan voor deze woningen met een veel lagere hoogte en een lager aantal worden volstaan dan het geldende bestemmingplan toestaat. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld. Voor het ontwerpbestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar de bijlagen. Het akoestisch onderzoek geeft aan dat de noodzaak bestaat om hogere grenswaarden vast te stellen. Hiervoor treft u een separaat voorstel aan voor uw komende vergadering. Afweging Het plan past binnen de geldende beleidskaders van de gemeente Heusden en dat van andere relevante overheden. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het plan dat het geen nadelige effecten heeft voor de directe omgeving. Er is sprake van een verdere verdichting van het bestaand stedelijk gebied, waardoor geen inbreuk op het landelijk gebied hoeft plaats te vinden. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Voor het plan zijn dezelfde modelregels als voor de andere Heusdense bestemmingsplannen gebruikt. Normaal wordt van bestemmingsplannen eerst een voorontwerp gemaakt en ter inzage gelegd. Het Uitwerkingsbesluit Inspraakverordening 2005 van Heusden maakt het echter mogelijk geen inspraakprocedure te doorlopen bij plannen van beperkte omvang. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 10 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt op een locatie die toch al bestemd was voor ‘Wonen’. Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ wordt iets aangepast. Verder worden de hoogtematen en het toegestane aantal woningen gereduceerd. Gezien de zeer beperkte veranderingen in de planologische situatie, die zelfs een kleinschaligere invulling van de locatie inhouden, is hier sprake van een bestemmingsplan met een beperkte omvang. De beoogde, gewijzigde invulling van de locaties is gepresenteerd aan de directe buurtbewoners. Daarbij zijn geen overwegende bezwaren gebleken tegen dit plan. Het voorstel is dan ook om geen voorontwerp voor inspraak ter inzage te leggen en de procedure te starten met een ontwerp. Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat u met een aantal instanties vooroverleg moet voeren. In dat kader is het conceptbestemmingsplan gemeld aan gedeputeerde staten van Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. Gedeputeerde staten gaven inmiddels aan geen opmerkingen te hebben. Van het waterschap is nog geen reactie ontvangen maar er werd al ingestemd met de eerdere plannen voor deze locatie. Mochten er nog reacties volgen die noodzaken tot een aanpassing van het bestemmingsplan, dan kunnen die in de vaststellingsfase worden verwerkt. Inzet van Middelen De kosten voor dit bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente. De kosten worden gedekt door de verkoopopbrengst die met de gronden kan worden gerealiseerd. Exploitatie De gemeenteraad is verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Deze verplichting is niet van toepassing als er geen sprake is van verhaalbare kosten. Omdat de gemeente in dit geval eigenaar is van alle gronden en bouwgrond verkoopt, komen alle kosten voor het bouwen woonrijp maken voor rekening van de gemeente. Er is dus geen sprake van verhaalbare kosten.

2



Daarom is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet de raad dit expliciet besluiten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan iedereen schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen bij de raad; tegelijkertijd wordt het ontwerpbestemmingsplan langs elektronische weg toegestuurd aan de betrokken overheidsinstanties; na de terinzagelegging worden mogelijke zienswijzen betrokken in de verdere uitwerking van het bestemmingsplan en zal dit ter vaststelling aan de raad worden aangeboden; daarnaast is het voorstel om het ontwerpbestemmingsplan te agenderen voor bespreking in de informatievergadering Ruimte van 22 april 2015. Communicatie Het ontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd op de gemeentelijke informatiepagina in De Scherper en op de gemeentelijke website. Ook zal publicatie via elektronische weg plaatsvinden op de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.

3


ontwerpbestemmingsplan 'Birmalaan Drunen’ BESLUIT

Het college van Heusden heeft in de vergadering van 10 maart 2015, gelet op de artikelen 3.1 en 3.8 Wet ruimtelijke ordening en het Uitwerkingsbesluit Inspraakverordening 2005, besloten: geen voorontwerp van het bestemmingsplan ‘Birmalaan Drunen’ ter inzage te leggen; in te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan ‘Birmalaan Drunen’, overeenkomstig de bij dit besluit behorende regels, toelichting en verbeelding, vervat in het digitale gebiedsgerichte besluit met identificatie: NL.IMRO.0797.BirmalaanDrunen-ON01; het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage te leggen en beschikbaar te stellen op de website en raadpleegbaar te maken (via Ruimtelijke plannen en RoPubliceer); het ontwerpbestemmingsplan voor te leggen aan de informatievergadering Ruimte op 22 april 2015 en daarvoor bijgevoegd memo aan de raadsleden te sturen.

namens het college van Heusden, de secretaris,

mr. J.T.A.J. van der Ven

4

MEMO RAAD

Aan: Van: Datum: Onderwerp: Doel: Aanleiding: Aard informatie:

de leden van de raad college van Heusden 10 maart 2015 ontwerpbestemmingsplan 'Birmalaan Drunen' ter kennisname/ter informatie ter bespreking in informatievergadering Ruimte op 22 april 2015 openbaar

Aanleiding Vandaag besloten wij om het ontwerpbestemmingsplan ‘Birmalaan Drunen’ ter inzage te leggen. Op 22 april 2015 leggen wij het ontwerpbestemming Birmalaan Drunen ter bespreking aan u voor in de informatievergadering Ruimte. Dit is een eerste bespreking van het (ontwerp)bestemmingsplan. Volgens afspraak is het daarbij niet mogelijk dat er door burgers wordt ingesproken of meegesproken. Zij mogen immers een zienswijze indienen tijdens de periode van terinzagelegging. Zij mogen die zienswijze wel via het spreekrecht toelichten ten tijde van de vaststelling van dit plan. Informatie Het plangebied bestaat uit een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie L, nummer 6946. Het plangebied ligt op de hoek van de Birmalaan en de Bruneilaan in Drunen.

De locatie Birmalaan/Bruneilaan is al langere tijd in beeld als (inbreidings)locatie voor woningbouw. In e het bestemmingsplan ‘Venne West 2 fase’ en het daaropvolgende bestemmingsplan ‘Drunen Zuid’ was ter plaatse al een woningbouwmogelijkheid (eventueel hoogbouw) opgenomen. Enkele jaren geleden is hiervoor een bouwplan ontwikkeld, bestaande uit 4 patiowoningen en 25 appartementen. Omdat dit bouwplan een kleine strijdigheid (situering) met het bestemmingsplan had, is er een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan doorlopen. De verleende omgevingsvergunning is na een uitspraak van de rechtbank onherroepelijk geworden. Deze omgevingsvergunning is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan ‘Drunen Zuid herziening 2014’. Het bouwplan van 4 patiowoningen en 25 appartementen is, en zal niet meer, worden uitgevoerd. Om die reden is er een heroriëntatie geweest op de mogelijke invulling van het plangebied. De beoogde ontwikkeling van het plangebied ziet, gelet op de marktomstandigheden, uitsluitend nog op de realisatie van maximaal 10 grondgebonden woningen in plaats van een appartementengebouw. De nieuwe grondgebonden woningen passen op een onderdeel niet binnen het geldende planologische regime. Het betreft een kleine verschuiving van het bestemmingsvlak ‘Wonen’. Daartegenover kan voor deze woningen met een veel lagere hoogte en een lager aantal worden volstaan dan het geldende bestemmingplan toestaat. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld. Normaliter wordt er van een bestemmingsplan eerst een voorontwerp gemaakt en ter inzage gelegd. Het Uitwerkingsbesluit Inspraakverordening 2005 maakt het echter mogelijk om bij plannen van beperkte omvang de voorontwerpfase over te slaan. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 10 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt op een locatie die toch al bestemd was voor ‘Wonen’. Zoals opgemerkt, wordt het bestemmingsvlak ‘Wonen’ iets aangepast. Verder worden de hoogtematen en het toegestane aantal woningen gereduceerd. Gezien de zeer beperkte veranderingen in de planologische situatie, die zelfs een kleinschaligere invulling van de locatie inhouden, is hier sprake van een bestemmingsplan met een beperkte omvang. Hoewel voor het plan een aparte bestemmingsplanprocedure wordt gevoerd, past het binnen de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Daarom wordt het bestemmingsplan direct als ontwerp in procedure gebracht. Inzage Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken ligt ter inzage van 20 maart 2015 tot en met 30 april 2015 (6 weken). De stukken kunnen worden ingezien in het gemeentehuis in Vlijmen. Gedurende de bovengenoemde termijn kan iedereen zijn of haar zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen. Een digitale versie van het bestemmingsplan is ten tijde van de terinzagelegging raadpleegbaar via http://0797.ropubliceer.nl en RuimtelijkePlannen.nl. Vervolgstappen Zoals gebruikelijk verwerken wij na het sluiten van de inzagetermijn de eventuele ingediende zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens samen met het raadsvoorstel met eventuele wijzigingen aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Dit staat gepland voor de raadsvergadering van 7 juli 2015.

3 1

Hollandlaan

2

!

10

Plangebied ! Plangrens

3 t/m 37

!

NTM

Legenda !

12

4

NTM

Bestemmingen Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)

GN

Wonen (W) Aanduidingen bijgebouwen [bg]

101 t/m 1

Bouwvlak laa

n

rm Bi ala 11 9

7

5

!

!

3

an !

!

r Bi !

!

! la ma

an

en at t S

!

! [bg]

!

!

(W)

!

14

!

12

10

8

6

4

!

!

(V-VB)

13

7

4 6

3 5

9

7

11

12 10 8

Bestemmingsplan Birmalaan Drunen

1

7

an

Tibetlaan

2

5

an

Gemeente Heusden

36 34

!

3

3

!

1 Indiala

la Staten

2 30

Brun eilaa n 5

11

9

!

an

!

!!

!

ila Brune

9

21

da tum :

09 -0 2-2 0 15

s ta t u s :

on twe rp

sch aa l: p r o j e c t n r. :

44 42

5 17 19 13 1 11

17 19

31 3 3

29 25 27

40 38

5 13 1

nr ing Hudso

18

16

14

Verbeelding

ge zie n :

1:1 00 0

0 9 9 .0 0 .1 9 .0 0 .0 0 NG

N L .I M R O . 0 7 9 7 . B i r m a l a a n D r u n e n - O N 0 1

B ü g el H a je m a A d vi se u r s b v, B u r e au v o o r R u im te lijk e O r d e ni n g en M ilie u B N S P Po s tbu s 21 5 3 , 38 0 0 C D A m er sfo o rt T 03 3 46 5 65 4 5 E am ers fo or t@ bu g elh a jem a.n l W w w w.bu g elh a jem a.n l

Birmalaan Drunen

Bir malaan Dr unen(ontwer p)

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten


Bestemmingsregels Verkeer - Verblijfsgebied Wonen

10 10 11

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

13 13 14 15 16


Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

17 17 18

2

4 4 9

NL.IMRO.0797.Bir malaanDr unen-ON01


Regels


3


Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan:

Het bestemmingsplan Birmalaan Drunen met NL.IMRO.0797.BirmalaanDrunen-ON01 van de gemeente Heusden. 1.2

identificatienummer

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

aanbouw:

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

aan huis verbonden beroep of bedrijf:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt bijvoorbeeld niet verstaan het geven van cursussen door een professionele organisatie met meerdere docenten, een auto- of scooter reparatiebedrijf, een afhaalgelegenheid voor eten of bedrijfsmatige kinderopvang. 1.7

achtergevel:

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel. 1.8

achtergevelrooilijn:

de achterste grens van een bouwvlak, alsmede het verlengde daarvan, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. Indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan. 1.9

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

4



1.10

bed and breakfast:

een aan de woonfunctie ondergeschikte recreatieve verblijfsvoorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Onder een Bed and Breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur. 1.11

beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlak:

het totale vloeroppervlak van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein dat wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke. 1.12

bestaande situatie:

a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning; b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.13

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak. 1.14

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.15

bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.16

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.17

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak. 1.18

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.19

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel. 1.20

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.


5


1.21

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.22

dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.23

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.24

functie:

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan. 1.25

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.26

grondgebonden woning

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. 1.27

hoofdfunctie:

een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt. 1.28

hoofdgebouw:

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel of bouwvlak kan worden aangemerkt. 1.29

huishouden:

een persoon of groep personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren. Met een huishouden worden gelijkgesteld: a. de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur); b. tijdelijke huisvesting in de vorm van logies aan maximaal 5 seizoenarbeiders; c. de huisvesting van maximaal 12 personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen dan wel de huisvesting van maximaal 12 personen die tijdelijke opvang behoeven, al dan niet met inbegrip van begeleiding en toezicht, dit alles gericht op zelfstandige bewoning. 1.30

kelder:

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk.

6



1.31

kunstwerken:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van wegen waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijke. 1.32

nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen wijkverwarming, transformatorhuisjes, pompstations, schakelhuisjes, gemalen, telefooncellen, abri's en zendmasten. 1.33

onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat gedeeltelijk onder peil is gelegen. 1.34

ondergeschikte bouwdelen:

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, antennes, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 1.35

ondergeschikte functie:

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt. 1.36

onderkomen:

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent. 1.37

overkapping:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand, eventueel gedeeltelijk omsloten door wanden die niet tot de constructie behoren. 1.38

perceelsgrens:

de grens van een perceel. 1.39

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding. 1.40

ruimtelijke kwaliteit:

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte. 1.41

seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.


7


1.42

standplaats:

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel. 1.43

uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.44

voorgevel:

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel. 1.45

voorgevellijn:

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. 1.46

voorgevelrooilijn:

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd. 1.47

waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop. 1.48

wonen:

Hieronder wordt verstaan: a. het geheel van aan huis verbonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, zelfstandige wooneenheden e.d. ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven; b. huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten; c. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als 'aan huis verbonden beroep of bedrijf:', zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw. 1.49

woning:

een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

8



Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk. 2.2

bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen. 2.3

bebouwingspercentage:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming. 2.4

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5

breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren. 2.6

dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.7

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.8

inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.9

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.10

peil:

a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.


9


Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemmingsomschrijving

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

erftoegangswegen; fiets- en voetpaden; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen; parkeervoorzieningen; straatmeubilair; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen a. voor nutsvoorzieningen zijn de volgende regels van toepassing: 1. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 20 m2; 2. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 m; b. gebouwen anders dan toegelaten onder a, zijn niet toegestaan.

3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 12 m; b. de bouwhoogte van signalerings- en telecommunicatiemasten mag niet meer bedragen dan 4 m; c. de bouwhoogte van objecten voor beeldende kunst mag niet meer bedragen dan 12 m; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m.

10



Artikel 4 4.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

wonen; aan-huis-verbonden beroep of bedrijf; tuinen, erven en verhardingen; voorzieningen voor verkeer en verblijf; parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e.

het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan 10; ter plaatse zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegelaten; het splitsen van een woning is niet toegestaan; hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen; 1. de diepte en de breedte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m; 2. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 7 m en 11 m; 3. een omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw wordt slechts verleend, indien vaststaat dat per woning minimaal 1,8 parkeerplaats wordt gerealiseerd.

4.2.2

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd; b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60 m²; c. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mogen voor maximaal 50% worden bebouwd; d. de situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen dient plaats te vinden ten minste 3 m achter de voorgevellijn; e. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 m; f. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m.

4.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd binnen en buiten het bouwvlak; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan niet meer mag bedragen dan 1 m;


11


c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m.

4.2.4

Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 20 m²; b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 m.

4.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is: a. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld; b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid; d. ter voorkoming dat bebouwing de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en inrichtingen, woningen en bouwwerken onevenredig aantast.

4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Aan-huisverbonden beroep of bedrijf

Voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, gelden de volgende bepalingen: a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²; b. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m2 van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein; c. detailhandel is niet toegestaan; d. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

12



Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


13


Artikel 6 6.1

Algemene bouw regels

Bestaande afmetingen en afstanden

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, die rechtens, in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

14



Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan: a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting; b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte; c. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur).

7.2

Niet strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt niet begrepen het gebruik van woningen voor recreatieve verblijfsvoorzieningen in de vorm van 'bed en breakfast', mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen: a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de hoofdgebouwen en de bijbehorende bijgebouwen; b. het aantal personen ten dienste van de recreatieve verblijfsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 10; c. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m2 van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein.


15


Artikel 8

Algemene afw ijkingsregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de regels ten aanzien van: a. het bouwen van openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat: 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 mag bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen; b. de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat: 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, de bouwhoogte mag worden vergroot tot niet meer dan 40 m; 2. ten behoeve van windturbines tot niet meer dan 20 m; c. van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,26 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

16



Hoofdstuk 4 Artikel 9 9.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking lid 9.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 onder a met maximaal 10%; c. Het in lid 9.1 onder a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2

Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het in lid 9.2 onder a bepaalde is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


17


Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Birmalaan Drunen'.

18


Birmalaan Drunen


Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Het plangebied 1.3 Huidige juridische status plangebied 1.4 Leeswijzer

4 4 5 5 6

Hoofdstuk 2

7

Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid 3.1 Onderzoeksaspecten 3.2 Beleid 3.3 Financiële uitvoerbaarheid 3.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8 8 9 10 11

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels 4.1 Plansystematiek 4.2 Toelichting op de regels

12 12 12

2



Toelichting


3


Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De locatie Birmalaan/Bruneilaan is al langere tijd in beeld als (inbreidings)locatie voor woningbouw. In het bestemmingsplan Venne West 2e fase en het daaropvolgende bestemmingsplan Drunen Zuid was ter plaatse al een woningbouwmogelijkheid (eventueel hoogbouw) opgenomen. Enkele jaren geleden is een bouwplan hierop ontwikkeld, bestaande uit vier patiowoningen en 25 appartementen. Omdat dit bouwplan een kleine strijdigheid (situering) met het bestemmingsplan had, is hiertoe een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan doorlopen. De verleende omgevingsvergunning is na behandeling van beroep bij de rechtbank onherroepelijk geworden. Deze verleende omgevingsvergunning is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Drunen Zuid herziening 2014. Het bouwplan van vier patiowoningen en 25 appartementen is niet tot uitvoering gekomen en vindt geen verdere doorgang. Om die reden heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op de mogelijke invulling van het plangebied. De beoogde ontwikkeling van het plangebied ziet, gelet op de marktomstandigheden, uitsluitend nog op de realisatie van grondgebonden woningen in plaats van een appartementengebouw. De nieuwe grondgebonden woningen passen op een onderdeel niet binnen het geldende planologische regime. Het betreft een kleine verschuiving van het bestemmingsvlak Wonen. Daartegenover kan voor deze woningen met een veel lagere hoogte en een lager aantal worden volstaan dan in het geldende bestemmingplan wordt toegestaan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

Locatie van de per celen op de hoek Bir malaan - Br uneilaan (r ode ar cer ing)

4



1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in de kern Drunen van de gemeente Heusden. De percelen die onderdeel uitmaken van het plangebied liggen op de hoek Birmalaan/ Bruneilaan. Momenteel is het plangebied ingericht als grasveld, zie onderstaande afbeelding.

Begr enzing plangebied

1.3

Huidige juridische status plangebied

Op 24 oktober 2012 is de omgevingsvergunning Bruneilaan Drunen verleend (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) door het college. Het besluit omgevingsvergunning (inclusief ruimtelijke onderbouwing) voorziet in de activiteiten bouwen van 4 (patio)woningen en 25 appartementen en afwijken van het bestemmingsplan. Deze omgevingsvergunning is vervolgens één op één verwerkt in het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014, vastgesteld op 6 november 2014 (nog niet onherroepelijk).


5


Uitsnede bestemmingsplan Dr unen Her ziening 2014 ter plaatse van het plangebied (r ode ar cer ing)

1.4

Leesw ijzer

Voorliggend bestemmingsplan beschrijft in hoofdstuk 2 de te herziene onderdelen van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een toelichting op de regels gegeven.

6



Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

In het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014 is het plangebied gedetailleerd bestemd. Het voorgenomen bouwplan van vier patiowoningen en 25 appartementen is echter niet tot uitvoering gekomen. Heroriëntatie heeft plaatsgevonden op de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied. Gelet hierop is realisatie van grondgebonden woningen beter passend en realiseerbaar. Dit betekent in hoofdzaak dat realisatie van een appartementengebouw komt te vervallen en dat grondgebonden woningen worden toegestaan, in aansluiting op het reeds bestaand bebouwd gebied. In de onderstaande afbeelding is een mogelijke situatieschets opgenomen van de woningen ten opzichte van de omgeving. De exacte locatie van de woningen en de perceelsindeling staat niet vast. De schets geeft een mogelijkheid weer voor het plangebied. Daarom is in het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden met een flexibele indeling van het plangebied en met enige flexibiliteit in het aantal wooneenheden (maximaal tien).

Mogelijke situatieschets nieuw e situatie op de hoek Bir malaan - Br uneilaan

Ten opzichte van de geldende regeling (zie paragraaf 1.3) betekent dit enerzijds een beperking in hoogtematen en woningaantallen en anderzijds in een (beperkte) verruiming ten behoeve van het gebruik voor wonen. De in het geldende bestemmingsplan opgenomen bestemming 'verkeer - verblijfsgebied' tussen het appartementengebouw en de 4 (patio)woningen is komen te vervallen, de bestemming wonen is opgenomen tot de achterste perceelsgrens (of het verlengde daarvan) en er is rekening gehouden met de realisatie van erkers, waartoe de voorgevelrooilijn iets naar de straatzijde is verlegd (zie bovenstaande afbeelding).


7


Hoofdstuk 3

Uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan valt in hoofdzaak terug op het geldende planologische regime. De wijzigingen hebben naar verwachting dan ook geen wezenlijke (nadelige) gevolgen op milieu of planologische aspecten zoals water, archeologie en cultuurhistorie, natuur en landschap en milieuhinder vanwege bedrijvigheid. Hierna wordt nader ingegaan op de afzonderlijke onderdelen van het bestemmingsplan waarvoor actualisatie benodigd is ten opzichte van de omgevingsvergunning Bruneilaan Drunen en het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014.

3.1

Onderzoeksaspecten

In de omgevingsvergunning (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) is uitgebreid ingegaan op de milieuaspecten in relatie tot de voorgenomen ontwikkelingen. De verschillen tussen het onderhavige bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn dusdanig beperkt dat de uitgangspunten van destijds nog steeds van toepassing zijn. De volgende uitgangspunten zijn van toepassing voor het plangebied: Milieuzonering Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Drunen, in een woonwijk. In de directe nabijheid zijn geen bestemmingen of activiteiten aanwezig, die mogelijk belemmerend kunnen werken voor het voorgenomen initiatief vanuit milieuaspecten. Geluid

Het akoestisch onderzoek is aangepast op basis van de meest recente verkeersgegevens, zie bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Het is mogelijk om ontheffing te verlenen van de voorkeursgrenswaarden, voor zover de uiterste grenswaarde (63 dB) niet wordt overschreden en te treffen maatregelen niet wenselijk zijn. De uiterste grenswaarde wordt nergens overschreden. Het treffen van maatregelen aan de bron, zoals het vervangen van het wegdek, is vanwege beeldkwaliteit en financiële overweging ongewenst. Ook het treffen van maatregelen in de overdrachtsfeer, zoals een geluidsscherm is landschappelijk en stedenbouwkundig gezien geen optie. Daarom wordt een hogere waarde procedure doorlopen voor de toetspunten die worden overschreden. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in bijlage 1.

Luchtkwaliteit Volgens de 'Wet luchtkwaliteit' dient een ontwikkeling niet worden getoetst op normen uit deze wet, als een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit (principe NIBM). Met de beoogde afwijkingen worden minder woningen toegelaten. Het aspect luchtkwaliteit is derhalve niet relevant. Bodem

8

Op grond van de resultaten uit verricht bodemonderzoek vormt de kwaliteit van de bodem geen belemmering voor de voorgenomen woonbestemming. (Verkennend bodemonderzoek Bruneilaan/Birmalaan, Drunen. In opdracht van de gemeente Heusden. Kenmerk BM/1429-09. Waalwijk: Bakker Milieuadviezen, februari 2008.) Sinds het genoemde onderzoek is het terrein niet anders dan als grasveld gebruikt, zodat het onderzoek nog steeds actueel geacht wordt.



Archeologie

Het bestemmingsplan voorziet niet in wijzigingen ten aanzien van eventuele bodemroeringen.

Externe veiligheid

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen (A59) en buisleidingen.

Water

Het bestemmingsplan voorziet niet in een vergroting ten aanzien van de hoeveelheid verhard oppervlak. De verwachting is dat het verhard oppervlak kleiner wordt. In het kader van de omgevingsvergunning, het bestemmingsplan Drunen Zuid en Drunen herziening 2014 heeft reeds wateroverleg plaatsgevonden.

Natuur

Voor het plangebied is geen ontheffing van de Flora- en faunawet nodig. Het plan is op het punt van natuurwaarden uitvoerbaar.

Verkeer en parkeren

Verkeerskundige effecten: De woningen worden rechtstreeks ontsloten op de Birmalaan. Het plan omvat een vermindering van het aantal wooneenheden. Negatieve effecten op de verkeerskundige situatie worden niet verwacht. Parkeren: De gemeente hanteert een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen (op basis van het CROW) per nieuw te bouwen woning. Dit is in de planregels opgenomen.

Overige Naast de hiervoor genoemde milieuaspecten, kunnen bij een ontwikkeling belemmeringen diverse andere functies mogelijk een belemmering vormen. Denk hierbij aan aanwezige kabels en leidingen, molenbiotopen, straalpaden, waterkeringen of windturbines. Vanuit dergelijke functies is vaak een belemmeringenzone van toepassing: een gebied op bepaalde afstand van de functies, waar bouw- of gebruiksmogelijkheden zijn beperkt. In het plangebied is een gasdruk meet- en regelstation gelegen. In het bestemmingsplan is het binnen een zone van 6 meter (op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer) niet toegestaan om hoofdgebouwen, aan-, uitbouwen en bijgebouwen te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat er geen knelpunt bestaat met betrekking tot de afstandseisen. In het plangebied of in de directe omgeving zijn verder geen functies gelegen, die mogelijk een belemmeringenzone kunnen hebben die over het plangebied heen valt.

3.2

Beleid

In de omgevingsvergunning (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) is uitgebreid ingegaan op het van toepassing zijnde beleid en regelgeving voor het plangebied. Dit beleidskader is nog steeds van toepassing, met dien verstande dat na vaststelling van de omgevingsvergunning, het volgende beleid is gewijzigd: de Nota Ruimte is vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. de Verordening Ruimte (provincie Noord-Brabant) is geactualiseerd. ladder voor duurzame verstedelijking. De beleidswijzigingen die dit nieuwe beleid met zich meebrengt zijn niet van invloed op de inhoud van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de ladder voor duurzame verstedelijking.


9


Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (Ministerie I en M) heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met ingang van 1 oktober 2012 moet de toelichting van een bestemmingsplan inzicht geven dat voldaan wordt aan: 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties. 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. Beoordeling en conclusie 1. Volgens de bevolkings- en woningbouwprognose van de provincie Noord-Brabant moet de gemeente Heusden tot 2030 groeien met 3.115 woningen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 17 december 2014 is de opgave voor de eerste 10 jaar van 2.250 woningen vastgesteld. In gemeentelijke woningbouwplanning 2014 en verder is rekening gehouden met de realisatie van 2.124 woningen de komende 10 jaar. In deze planning zijn de woningen voor onderhavig plangebied opgenomen. Uit het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid, de woonvisie en recente onderzoeken in Langstraatverband, zoals de Woningmarktmonitor, blijkt dat behoefte is aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Deze ontwikkeling gericht op grondgebonden middeldure woningen sluit hier op aan. Zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte. 2. De locatie maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Drunen en is in provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Met de uitvoering van dit bestemmingsplan worden beschikbare gronden binnen het bestaand stedelijk gebied benut. 3. N.v.t. Het bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Financiële uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van deze regelgeving is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere woningen is in het betreffende artikel van de Bro opgenomen. Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan bekend te worden gemaakt. In het Bro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien geen sprake is van verhaalbare kosten. Omdat de gemeente eigenaar is van alle gronden en bouwgrond verkoopt, komen alle kosten voor het bouwen woonrijp maken voor

10



rekening van de gemeente. Er is derhalve geen sprake van verhaalbare kosten. Daarom is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.

3.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Aangezien deze herziening slechts een geringe aanpassing van de vigerende bestemmingsregeling betreft, wordt conform de gemeentelijke inspraakverordening, afgezien van een ter inzage legging van een voorontwerp. Wel zijn een aantal direct omwonenden in een vroegtijdig stadium persoonlijk geïnformeerd.


11


Hoofdstuk 4 4.1

Toelichting op de regels

Plansystematiek

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke manier voorliggend plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling bindt burgers en overheid. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), bindende afspraken en aanbevelingen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan en het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO2012). Het bestemmingsplan bestaat uit: de toelichting, inclusief bijlagen; de verbeelding; de regels. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en ontheffing. De verbeelding geeft de bestemmingen weer met de daarbij behorende harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. Om duidelijkheid te verschaffen richting burgers en belanghebbenden bij bestemmingsplannen worden de regels en de verbeelding zo toegankelijk mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt bij ontwikkelingsplannen zoveel mogelijk aangesloten op de standaardregels van de gemeente. Daarnaast hanteert de gemeente het uitgangspunt om te dereguleren waar mogelijk. Daarom worden er zo weinig mogelijk binnenplanse flexibiliteitsregels, waarmee afgeweken kan worden van het bestemmingsplan, opgenomen.

4.2

Toelichting op de regels

De indeling van de planregels is als volgt: Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

1 2 3 4

Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Wijze van meten In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

12



Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels De bestemmingsregels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd: Bestemmingsomschrijving Bouwregels Nadere eisen Afwijken van de bouwregels Specifieke gebruiksregels Afwijken van de gebruiksregels Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Wijzigingsbevoegdheid Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken. In de bestemmingsomschrijving wordt omschreven voor welke doelen/functies de gronden mogen worden gebruikt. In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is opgenomen voor functies die gerelateerd zijn aan de verkeersbestemming zoals erftoegangswegen, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen zijn toegestaan met een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m. Bestemming Wonen Daar waar de woningen gebouwd gaan worden, is een woonbestemming opgenomen. Binnen het bouwvlak dienen de hoofdgebouwen gerealiseerd te worden. Het maximum aantal woningen bedraagt tien. De woningen dienen grondgebonden te zijn, dit betekent dat de woning op straatniveau rechtstreeks toegankelijk is en waarbij één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. De maximum goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 m en 11 m. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, mag niet meer bedragen dan 60 m². Binnen de bestemming 'Wonen' zijn ook gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan, waaronder de reeds bestaande. Hierbij geldt een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Algemene bouwregels In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van bestaande maten en ondergeschikte bouwonderdelen. Algemene gebruiksregels Onder de algemene gebruiksregels is een verwijzing naar het verbod in de Wro opgenomen


13


om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages. Hoofdstruk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Conform de wetgeving is het voorgeschreven artikel voor overgangsrecht opgenomen. Hierin zijn voorwaarden voor de omvang, het onderhoud en de herbouw opgenomen voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing of bestaand gebruik. Slotregel Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

14


Akoestisch onderzoek (BügelHajema 17-02-2015) Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen.

WET GELUIDHINDER

De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als geluidgevoelige gebouwen. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij

ZONES

de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. De zone in binnenstedelijk gebied bedraagt 200 m uit de as van de weg. Van belang voor het plangebied zijn de Statenlaan Noord en Zuid en de Overlaatweg. Deze wegen kennen een 50 km/uur regime en derhalve ook een zone. De te realiseren woningen liggen binnen de zones van deze wegen en er dient daarom akoestisch onderzoek plaats te vinden. Behoudens situaties waarbij door Gedeputeerde Staten of burgemeester en

NORMEN

wethouders een hogere waarde is vastgesteld, geldt voor geluidsgevoelige objecten binnen een zone als hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel 48 dB. Bij het voorbereiden van een plan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op grond behorende bij een zone, dienen burgemeester en wethouders een akoestisch onderzoek in te stellen. Indien de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te boven gaat, kunnen burgemeester en wethouders, mits gemotiveerd, een hogere waarde vaststellen tot maximaal 63 dB (artikel 83 van de Wet geluidhinder). Daarbij wordt gebruikt gemaakt van het door de gemeente vastgestelde hogere waardenbeleid. Bij de berekeningen is gebruikgemaakt van de verkeersgegevens van de

UITGANGSPUNTEN

gemeente Heusden. De verwachting daarbij is dat de verkeersintensiteiten op

VERKEER

de genoemde wegen zal stijgen tot de in onderstaande tabel genoemde aantallen. In de berekeningen is er verder rekening gehouden met dicht asfaltbeton als verharding. Weg

Wegdek

Etmaal int. 2030

Statenlaan Noord

Statenlaan Zuid

Overlaatweg

dab

dab

dab

5.990

9.240

11.334

periode uur %

samenstelling verkeer lv

mv

zv

dag 6,5

88,4

8,2

3,4

avond 3,8

94,2

4,6

1,2

nacht 0,9

87,5

8,8

3,7

dag 6,5

88,4

8,2

3,4

avond 3,8

94,2

4,6

1,2

nacht 0,9

87,5

8,8

3,7

dag 6,5

88,4

8,2

3,4

avond 3,8

94,2

4,6

1,2

nacht 0,9

87,5

8,8

3,7

Met behulp van Standaard Rekenmethode II (reken en meetvoorschrift geluid: RMG 2012) is voor de betreffende woning per bouwlaag de geluidsbelasting berekend. Op grond van artikel 110g van de Wet geluidhinder wordt een aftrek op de geluidsbelasting vanwege een weg toegepast. De toe te passen aftrek van de geluidsbelasting van de gevel van woningen of van andere geluidsgevoelige gebouwen of aan de grens van geluidsgevoelige terreinen bedraagt: a. 2 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen 70 km/uur of meer bedraagt; b. 5 dB voor de overige wegen; c. 0 dB bij toepassing van de artikelen 3.2 en 3.3 van het Bouwbesluit 2012 en bij toepassing van de artikelen 111b, tweede en derde lid, 112 en 113 van de Wet geluidhinder. De onder c genoemde aftrek heeft betrekking op het vaststellen van eventuele gevelisolatiemaatregelen om de vereiste binnenwaarde te bereiken. In de berekeningen is op grond hiervan 5 dB van de rekenresultaten afgetrokken. De resultaten van de berekeningen zijn in de hiernavolgende afbeelding en tabel opgenomen. In de bijlagen zijn de volledige berekeningen opgenomen.

waarneempunten

BEREKENINGEN

waarneem-

geluidsbelasting in dB

punt

Statenlaan

Overlaatweg

waarneemhoogte

waarneemhoogte

1.5

4.5 m

7.5 m

1.5 m

4.5 m

7.5

1

50

51

51

38

38

38

2

54

55

56

42

42

42

3 4

55 55

55 56

56 56

42 43

42 43

43 44

5 6

51 51

52 52

52 52

46 32

46 32

47 33

7

56

56

57

45

45

46

8 9

56 55

57 56

57 56

43 46

44 48

45 48

10

55

57

57

44

45

46

11 12

56 52

57 54

57 54

45 31

46 31

47 32

13

26

28

32

--

--

--

14 15

36 37

37 38

38 39

-31

-30

-31

16 17

40 35

42 35

42 37

33 31

34 31

35 32

18

46

19 20

43 44

21

33

De te realiseren woningen voldoen vanwege de Statenlaan niet aan de

CONCLUSIE

wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vanwege deze weg bedraagt afgerond maximaal 9 dB. Vanwege de Overlaatweg wordt wel voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. In het kader van de reconstructie van de Overlaatweg zijn in het verleden hogere waarden voor het zuidelijk bouwblok vastgesteld variërend van 49 tot 52 dB. Daarbij is de Statenlaan echter buiten beschouwing gelaten. De geluidsbelasting van de gevels van de te realiseren woningen wordt echter voor het overgrote deel bepaald door het verkeer op de Statenlaan. Vanwege deze weg zijn daarom hogere waarden bij het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Heusden aangevraagd. Daarbij heeft toetsing aan het hogere waardenbeleid van de gemeente plaatsgevonden. In eerste instantie is gekeken naar maatregelen aan en om de weg en daarna aan de woning. Daarbij is gedacht aan het volgende. 1 Geluidluwe gevel/buitenruimte In het akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond dat er sprake is van minimaal één geluidluwe gevel bij een geluidgevoelige bestemming. Een geluidluwe gevel heeft een geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde. Er wordt daarnaast zoveel mogelijk gestreefd naar minimaal één geluidsluwe buitenruimte, zoals een tuin, terras of balkon, die logischerwijze aan deze geluidluwe gevel wordt gesitueerd. In de berekeningen is daarom aan de luwe zijde van het bouwvlak een aantal waarneempunten geplaatst (waarneempunten 13-17) en waarneempunten in

HOGERE WAARDE

de buitenruimte (waarneempunten 18-21)). Uit de berekeningen blijkt dat deze waarneempunten ruim onder 48 dB blijven. 2 Maatregelen bron, verkeer en afscherming - Vergroting afstand bron-waarneempunt Dit behoort niet tot de mogelijkheden aangezien het beschikbare bouwperceel een beperkte grootte heeft en ingeklemd ligt tussen de betreffende weg en reeds bestaande woningen. De buitenruimte ligt door de locatie van de woningbouw aan de stille zijde van de woning. Vergroting van de afstand tussen bron en gevel heeft tot gevolg dat de buitenruimte wordt verkleind wat ook stedenbouwkundig niet gewenst is. - Verkeersmaatregelen Het toepassen van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten

geluidsbelasting

aan

de

bron

door

het

verleggen

van

verkeersstromen behoort niet tot de mogelijkheden. De Statenlaan maakt deel uit van het ontsluitende wegennet van Drunen. Gelet op deze functie is het niet reëel de snelheid te verlagen naar 30 km/uur. Omdat het hier om slechts een beperkt aantal woningen gaat, is het niet reëel om op het betreffende wegvak zogenaamd stil asfalt toe te passen. - Maatregelen in het overdrachtsgebied Het oprichten van schermen en/of wallen voor incidentele woningen is om stedenbouwkundige en landschappelijke redenen niet gewenst en fysiek ook niet uitvoerbaar. Samengevat kan worden gesteld dat maatregelen aan de weg of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. 3 Maatregelen aan de gevel De overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vanwege de Statenlaan bedraagt aan de noordwestelijkelijke gevels maximaal 9 dB. Omdat maatregelen aan de weg of tussen de weg en de woningen niet mogelijk zijn zullen

in

de

te

realiseren

woningen,

indien

noodzakelijk,

zodanige

gevelmaterialen worden toegepast dat de binnenwaarde van 33 dB bij gesloten deuren en ramen niet wordt overschreden. Overwogen is daarbij om zogenaamde dove gevels toe te passen. Gelet op de vorm en locatie van het gebouw behoort dit niet tot de mogelijkheden. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning zal de binnenwaarde van 33 dB door middel van berekeningen worden aangetoond. Daarbij zijn wel geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de woningen nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB voor een woning. Dit dient bij de beoordeling van het bouwplan worden getoetst.

Bijlagen wegverkeerslawaai

Collegevoorstel. Zaaknummer: ontwerpbestemmingsplan 'Birmalaan Drunen

Recommend Documents