Collegevoorstel. Zaaknummer: Onderwerp: projectplan werkgroep Wonen de Langstraat 2014

Zaaknummer: 00384857 Onderwerp:

projectplan werkgroep Wonen de Langstraat 2014

Collegevoorstel Inleiding De gemeenten Loon op Zand, Waalwijk en Heusden werken samen in de Langstraat. Op het gebied van wonen werkten de drie gemeenten al langer vrijwillig samen, we vormen samen namelijk één woningmarkt. Binnen het samenwerkingsverband de Langstraat gebeurt dit nu in de werkgroep Wonen. Hierna wordt u voorgesteld in te stemmen met het werkplan 2014 en de daarvoor benodigde middelen beschikbaar te stellen. Feitelijke informatie Sinds 2010 zijn de gemeenten Loon op Zand en Waalwijk onderdeel van de regio Hart van Brabant en Heusden van de regio Brabant Noordoost. In 2013 is de gemeente Heusden aangehaakt bij Hart van Brabant. Voor het beleidsveld Wonen was al jaren sprake van een vrijwillige samenwerking tussen onze drie gemeenten. Deze samenwerking is steeds verder verbreed en verdiept. De samenwerking op het gebied van wonen in de Langstraat werkt ook beeldversterkend voor de regio Hart van Brabant. De Langstraat wordt gezien als „scharnierpunt‟ tussen de regio‟s Hart van Brabant en Brabant Noordoost. En door de samenwerking zijn we het belangrijkste tegengewicht van de „grote stad‟ Tilburg binnen Hart van Brabant. Begin 2011 is de samenwerking tussen Heusden, Loon op Zand en Waalwijk geformaliseerd in het visiedocument “Op een nieuwe leest geschoeid”. In oktober 2012 is de “Samenwerkingsagenda de Langstraat” bestuurlijk vastgesteld. Deze documenten zijn de legitimatie voor verdere samenwerking, onder andere op het gebied van wonen. De situatie op de woningmarkt is de laatste jaren sterk aan veranderingen onderhevig door de (bouw)crisis. De stagnerende groei is een gegeven waar we ook op langere termijn mee te maken zullen hebben. Naast nieuwbouw vanuit „de nieuwe realiteit‟ - lees bouwen voor de échte vraag in de markt - zal ook herstructurering, transformatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad een opgave zijn. Al met al genoeg redenen voor de drie gemeenten om te zoeken naar verdere samenwerking en afstemming op het gebied van wonen. Het vergroten van de woonkwaliteit, door het realiseren van complementaire woonlocaties voor de juiste doelgroepen en intensieve samenwerking op de verschillende woonthema‟s, is hiervan een rechtstreeks gevolg. In bijgevoegde notitie “Wonen de Langstraat, resultaten en werkplan 2014”, is een beknopt overzicht gegeven van de resultaten van de samenwerking tot nu toe en de diverse thema's en activiteiten voor 2014. De producten uit 2013 zijn ook toegevoegd: de “Monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013”, de toolboxen “Beweging op de woningmarkt” en “Bestaande voorraad”. In de monitor zijn ook de afspraken vastgelegd die het bestuurlijk overleg Wonen het afgelopen jaar heeft geaccordeerd. Afweging In hoofdstuk 3 van de bijgevoegde notitie staan de werkzaamheden voor 2014, de capaciteit en middelen die hiervoor nodig zijn en binnen welke tijdsperiode een en ander opgepakt wordt. Angela van Velden van bureau LINT blijft de nodige ondersteuning bieden. Zij begeleidde de ondersteuning voorheen vanuit Gerrichhauzen en Partners. Gerrichhauzen en Partners ging eind september failliet en vanaf dat moment zijn de werkzaamheden rechtstreeks door bureau LINT opgepakt. De totale kosten voor 2014 worden geraamd op circa € 37.590,00. Conform afspraken in het bestuurlijk overleg Wonen de Langstraat zijn hier de kosten voor de ambtelijke ondersteuning van de jaarlijkse bijeenkomst De Langstraat in meegenomen. Verrekening van kosten tussen de drie gemeenten vindt plaats volgens de verdeelsleutel 20% - 40% - 40%, dit betekent voor de gemeente Heusden € 15.036,00.

1


projectplan werkgroep Wonen de Langstraat 2014

De kosten zijn voor 2014 als volgt berekend: Werkzaamheden Ondersteuning werkgroep en bestuurlijke overleggen Monitor 2014 (inclusief input woningmarktonderzoek Hart van Brabant) Toolbox en vervolgacties “Beweging op de woningmarkt” Toolbox en vervolgacties “Bestaande voorraad” (inclusief invoering Huistest) Wonen-zorg Sleutelbijeenkomst 2014 Overig/onvoorzien Totaal

Kosten € 3.150,00 € 6.300,00 € 3.360,00 € 6.300,00 € 6.720,00 € 7.560,00 € 4.200,00 € 37.590,00

De werkzaamheden worden door bureau LINT in samenwerking met de ambtelijke werkgroep Wonen uitgevoerd. Twee tot drie keer per jaar is er terugkoppeling naar het bestuurlijk overleg. Dit is nu al verschillende jaren zo. Het voorstel is daarom ook, om in te stemmen met het werkplan en de middelen voor 2014 beschikbaar te stellen, Inzet van Middelen Voor de kosten van € 15.036,00 die uit het projectvoorstel voortvloeien zijn geen middelen beschikbaar. Het voorstel is om de kosten ten laste van de stelpost nieuw beleid te brengen. Structureel zijn er voor deze intensivering van bestaand beleid geen middelen opgenomen in de meerjarenraming. De samenwerking in de Langstraat op het gebied van wonen maakt onderdeel uit van het werkplan van de woonvisie. Deze zal binnenkort aan de raad worden aangeboden, waarbij ook de structurele budgetten voor de acties uit het werkplan worden meegenomen. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen worden gezet conform de activiteiten genoemd in het projectvoorstel en planning jaarkalender. Dit werkplan wordt aan de colleges van de drie Langstraatgemeenten voorgelegd. Het college van Loon op Zand heeft er op 22 april 2014 mee ingestemd. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.

2


projectplan werkgroep Wonen de Langstraat 2014 BESLUIT

Het college van Heusden heeft in de vergadering van 13 mei 2014 besloten: -

in te stemmen met het werkplan 2014, dat is vastgelegd in de notitie “Wonen de Langstraat, resultaten en werkplan 2014”; akkoord te gaan met de totale kosten van € 37.590,00 en het aandeel daarin van de gemeente Heusden van € 15.036,00; in te stemmen met de voorgestelde dekking; kennis te nemen van de “Monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013”, de toolboxen “Beweging op de woningmark” en “Bestaande voorraad”.

namens het college van Heusden, de loco-secretaris,

M.J.H. Mentink

3

1

Wonen de Langstraat Resultaten en werkplan 2014

1

Inleiding

De gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk vormen samen één woningmarkt: 'woningmarkt de Lang-‐ straat'. Voor het beleidsveld wonen is ook al jaren sprake van een vrijwillige samenwerking tussen Heusden, Loon op Zand en Waalwijk. De samenwerking is gestart in de periode dat de gemeenten nog onderdeel uit maakten van de regio Waalboss. Begin 2011 is de samenwerking tussen Heusden, Loon op Zand en Waalwijk geformaliseerd in het visiedocu-‐ ment 'Op een nieuwe leest geschoeid'. In oktober 2012 is de 'Samenwerkingsagenda de Langstraat' opgesteld en bestuurlijk vastgesteld. Deze documenten zijn de legitimatie voor verdere samenwerking, onder andere op het gebied van wonen. Hoofddoel van de samenwerking is het op tactisch en operationeel niveau bundelen van krachten en creëren van 'win-‐win-‐win situaties' voor de gemeenten door ver(der)gaande samenwerking en afstemming, het vergro-‐ ten van de woonkwaliteit door het realiseren van complementaire woonlocaties voor de juiste doelgroepen en intensieve samenwerking op de verschillende woonthema's. Direct effect van de samenwerking in de Langstraat is de profilering van de positie van woningmarkt de Lang-‐ straat in subregionaal verband en de versterking als specifieke woningmarkt in regionaal en bovenregionaal verband. Fungerend als scharnierpunt tussen de regio's Hart van Brabant en Noordoost-‐Brabant en beeldver-‐ sterkend voor deze samenwerkingsregio's is de samenwerking in Langstraat verband écht van toegevoegde waarde. In de Brabant brede bestuursscan 'Krachtig Bestuur' is deze positionering van de Langstraat nog eens bevestigd. Ook kennisdeling, kruisbestuiving en efficiëntie op het gebied van wonen worden zowel bestuurlijk als ambtelijk als positief ervaren.

2

Resultaten

De samenwerking op het gebied van wonen heeft inmiddels al een aantal resultaten opgeleverd. 2.1 Woningmarktanalyse de Langstraat In 2010 is de woningmarktanalyse de Langstraat opgesteld. Het migratiepatroon van de inwoners van de ge-‐ meenten Waalwijk, Heuden en Loon op Zand laat zien dat de meeste verhuisbewegingen plaatsvinden tussen deze drie gemeenten onderling. Hierbij geldt dat elke ontwikkeling op het gebied van de ruimtelijke ordening en de (volks)huisvesting binnen één van de drie gemeenten direct een effect heeft op ontwikkelingen in de andere twee gemeenten. 2.2 Afstemming locaties woningmarkt de Langstraat In vervolg op de woningmarktanalyse is een viertal locaties onder de loep genomen met als doel te komen tot een versterking van het aanbod van deze vier locaties. De vier locaties zijn geselecteerd op geografische ligging, programma en fasering. Onderzocht is welke invloed de locaties op elkaar kunnen hebben. Het gaat om Geer-‐ park en De Grassen in Heusden, Sweensstraat-‐West in Kaatsheuvel en Landgoed Driessen in Waalwijk. De loca-‐ ties zijn onderworpen aan een screening op het gebied van het woningbouwprogramma, het beoogde woonmi-‐ lieu, planning en fasering. 2.3 Woningbouwmonitor de Langstraat De monitor is een sturingsinstrument, zowel op lokaal niveau als op het niveau van de Langstraat. Met monito-‐ ring worden regionale trends ontdekt, afwijkingen gesignaleerd en wordt optimaal ingespeeld op de vraag van de consument. De vertaling naar het niveau van de regio is nodig omdat in de woningmarktanalyse de Lang-‐ straat is aangetoond dat de drie gemeenten één woningmarkt vormen. wonen de Langstraat, terugblik en vooruitzicht

2

Door gezamenlijke monitoring kunnen lokale vraagstukken worden opgelost met een positieve impact op regi-‐ onaal niveau. Daardoor wordt in iedere gemeente een optimalisatie van het woningbouwprogramma gereali-‐ seerd en biedt de regio als geheel blijvend een kwalitatief breed palet aan woningen. In 2012 is voor het eerste jaar de monitor de Langstraat opgesteld. De monitor heeft tot doel om een handrei-‐ king te bieden bij (her)programmering; toekomstgericht én rekening houdend met de huidige tijd van crisis en een stagnerende woningmarkt. De kracht van monitoring wordt versterkt door een jaarlijkse cyclus waarbij continu ingespeeld wordt op de actuele vraag. Een jaarlijkse cyclus stelt de gemeenten in de Langstraat in staat om trends te volgen, mogelijk nieuwe trends te ontdekken en hier gericht op te anticiperen. 2.4 Regionale afstemming van het woningbouwprogramma de Langstraat Doel is de regionale afstemming van het woningbouwprogramma waarbij niet alleen gekeken is naar kwantita-‐ tieve aspecten maar ook naar woonkwaliteit en leefmilieu, de kwalitatieve kant. Het gezamenlijke woningbouwprogramma kent een lokale en regionale invalshoek. In eerste instantie wordt de behoefte van elke gemeente afzonderlijk vertaald naar een lokaal woningbouwprogramma. Ook hebben de gemeenten een extra opgave om te bouwen voor de regio en voor eenieder die zich in de regio w il vestigen. De drie programma's worden gebundeld in het regionale woningbouwprogramma de Langstraat waarbij projecten in programma en woonmilieu aanvullend aan elkaar zijn. Naar buiten toe presenteren de drie gemeenten zich als één woningmarkt met een verscheidenheid aan woonmilieus: van landelijk wonen in het dorp tot (klein)stedelijk wonen in de stad. De werkwijze is 'bottom up': Vanuit de lokale behoeften wordt doorgescha-‐ keld naar behoefte en afstemming op de Langstraatniveau. Overigens eist de provincie in haar verordening Ruimte om regionale afstemming van de gemeentelijke wo-‐ ningbouwprogramma's. De werkwijze van onze regio de Langstraat wordt in dit verband door de provincie erkend als regionale afstemming en als voorbeeld uitgedragen. Bijlage 1: monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013 2.5 Promotie van wonen in de Langstraat De Langstraat wil zich ook als één woningmarkt naar buiten toe profileren. Het oorspronkelijke idee was een promotiecampagne van de vier grote locaties. Aangezien de oplevering van deze locaties inmiddels getempori-‐ seerd is en verder in de toekomst ligt, wordt nu onderzocht op welke manier wonen in de Langstraat in de volle breedte gecommuniceerd kan worden naar huidige en toekomstige inwoners van de Langstraatgemeenten. Hierbij is afstemming gezocht met de samenwerkingsagenda de Langstraat. 2.6 Kennisdeling met collega-‐gemeenten, corporaties en overige partners in het wonen In 2011 is een succesvolle bijeenkomst geweest over 'sleutels voor een woningmarkt die op slot zit'. In 2012 is opnieuw een conferentie vanuit de Langstraat georganiseerd. Onderwerp was 'gebiedsontwikkeling vanuit waarde-‐creatie in het sociaal domein'. Bij de sleutelbijeenkomst van 2013 'geschikt en comfortabel in de eigen woning' is de focus gelegd op de bestaande woningvoorraad. De eerste ideeën voor de sleutelbijeenkomst 2014 zijn er al. Voorstel is om ons dit jaar weer te richten op nieuwbouw en de instrumenten die ingezet kun-‐ nen worden om beweging te krijgen op de woningmarkt. 2.7 Toolbox 'Beweging op de woningmarkt' De werkgroep de Langstraat heeft een toolbox 'beweging op de woningmarkt' opgesteld op basis van de diver-‐ se maatregelen die in de gemeenten en elders in het land gebruikt worden. Het is een werkdocument waarbij maatregelen gemonitord worden, onderzoek blijft of andere maatregelen gewenst zijn en gemeenten elkaars ervaringen delen. Bijlage 2: toolbox 'beweging op de woningmarkt' 2.8 Toolbox 'bestaande voorraad' Parallel aan de sleutelbijeenkomst over de bestaande woningvoorraad is de toolbox 'bestaande voorraad' op-‐ gesteld. Ook hierin staan diverse maatregelen omschreven waarmee de bestaande woningvoorraad toekomst-‐ wonen de Langstraat, terugblik en vooruitzicht

3

bestendiger gemaakt kan worden. Een van de acties uit de toolbox 'bestaande voorraad' is de Huistest welke door de drie gemeenten in 2014 geïntroduceerd wordt. Bijlage 3: toolbox 'bestaande voorraad' Bijlage 4: informatie Huistest 2.9 Wonen en zorg De Langstraatgemeenten gaan nader onderzoeken welke volkshuisvestingsopgaven voortkomen uit de transitie en decentralisaties van de nieuwe Wmo en de scheiding van wonen en zorg. Vergrijzing, zelfredzaamheid en langer zelfstandig wonen zijn onderwerpen waar vanuit het wonen op ingespeeld moet worden. Alle bovenvermelde onderwerpen worden opgepakt in samenwerking met collega-‐gemeenten uit de regio(s), corporaties, zorgpartners en marktpartijen.

3

De agenda van de werkgroep Wonen de Langstraat voor 2014

De werkgroep heeft een aantal onderwerpen continu op de agenda staan: 1. De regionale monitor: een instrument waarmee kaders voor de programmering continu actueel gehouden worden en bijsturing van het woningbouwprogramma een plek krijgt.In 2014 worden de resultaten van het woningmarktonderzoek van Hart van Brabant bij de monitor betrokken. 2. Bijstelling van het woningbouwprogramma, lokaal en regionaal: in het verlengde van de monitor de Lang-‐ straat is een jaarlijkse screening en, voor zover van toepassing, bijstelling van het woningbouwprogramma uitgangspunt. Hieraan gekoppeld worden afspraken gemaakt voor het woningbouwprogramma in het wo-‐ ningmarktgebied de Langstraat. 3. Promotie wonen in de Langstraat: In 2014 wordt een promotiecampagne opgezet. De uitwerking hiervan is nog afhankelijk van de inzet vanuit en afstemming met de samenwerkingsagenda de Langstraat. 4. Sleutelbijeenkomst de Langstraat: jaarlijks wordt een bijeenkomst georganiseerd waarbij de Langstraat-‐ gemeenten zich profileren als de koplopers op het gebied van samenwerking, afstemming en monitoring. 5. Toolbox 'beweging op de woningmarkt': de drie gemeenten zetten nu al een scala aan maatregelen in om de woningbouwproductie te stimuleren. Maatregelen en acties worden gemonitord, waar gewenst aange-‐ vuld en ingezet in de Langstraat. 6. Toolbox 'bestaande voorraad': de werkgroep de Langstraat gaat op basis van de toolbox onderzoeken welke instrumenten ingezet kunnen worden voor een duurzame en levensloopgeschikte woningvoorraad. Concrete eerste actie is het invoeren van de Huistest. 7. Wonen-‐zorg: de scheiding wonen en zorg heeft invloed op het woonbeleid. De werkgroep gaat verkennen welke maatregelen en acties hierbij nodig zijn en welke overige partijen daarbij een rol spelen (zorgorgani-‐ saties, corporaties). Bij de werkzaamheden kiest de werkgroep voor een pragmatische, op uitwerking en uitvoering gerichte werk-‐ wijze. Waar nodig worden analyses gemaakt ter ondersteuning van de discussie. Uitgebreide onderzoeksrap-‐ porten is niet ons doel. Bijlage 5: werkplan 2014 wonen de Langstraat

4

Begroting

De werkgroep Wonen de Langstraat concludeert dat de samenwerking formeel vorm krijgt en dat inmiddels ook zichtbare resultaten geboekt zijn. De werkgroep wil haar activiteiten voortzetten en de hiervoor benodigde uren en middelen in afspraken verankeren. De uren betreffen in ieder geval de ambtelijke inzet van de be-‐ leidsmedewerkers wonen. Op jaarbasis gaat het dan, inclusief voorbereiding, begeleiding van de diverse onder-‐ zoeken en interne terugkoppeling in werkgroepverband, om circa 80 uur per persoon per jaar. Daarnaast zijn specifieke middelen nodig om een aantal inhoudelijke werkzaamheden uit te voeren. Voor de werkzaamheden in 2014 is een budget geraamd van € 37.590,-‐ exclusief btw voor inhuur van de extern adviseur ten behoeve van structurele ondersteuning, inhoudelijke uitwerking op onderdelen en coördinatie voor de drie gemeenten op de desbetreffende woonthema’s. Bij dit bedrag zijn, anders dan in eerdere jaren, de kosten voor de jaarlijk-‐ se sleutelbijeenkomst al inbegrepen. wonen de Langstraat, terugblik en vooruitzicht

4

Voor de acties in het kader van de promotie ‘wonen in de Langstraat’ is in 2013 al een bedrag van € 10.000,-‐ gereserveerd. 4.1 Financiering en verdeelsleutel drie gemeenten In onderstaand schema zijn de werkzaamheden op hoofdlijnen met kostenaandeel voor externe inhuur om-‐ schreven. Werkzaamheden Kosten1 Ondersteuning werkgroep en bestuurlijk overleg € 3.150,-‐ Monitor 2014 (inclusief input woningmarktonderzoek Hart van Brabant) € 6.300,-‐ Toolbox en vervolgacties 'beweging op de woningmarkt' € 3.360,-‐ Toolbox en vervolgacties 'bestaande voorraad' (inclusief implementatie Huistest) € 6.300,-‐ Wonen-‐zorg € 6.720,-‐ Sleutelbijeenkomst 2014 € 7.560,-‐ Totaal € 37.590,-‐ De totale kosten voor 2014 worden geraamd op € 37.590,-‐. Indien de gebruikelijke verdeelsleutel voor verre-‐ kening van kosten tussen de drie gemeenten wordt aangehouden naar rato van inwonersaantallen, dan komt dit neer op 1/5 deel voor Loon op Zand en 2/5 deel voor zowel Heusden als Waalwijk. Concreet wordt de ver-‐ rekening dan: - Loon op Zand € 7.510,-‐ - Heusden € 15.036,-‐ - Waalwijk € 15.036.-‐ Bijlage 6: offerte LINT 2014 wonen de Langstraat

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013 Toolbox 'beweging op de woningmarkt' Toolbox 'bestaande voorraad' Informatie Huistest Werkplan 2014 wonen de Langstraat Offerte LINT 2014 wonen de Langstraat

1

Bedragen op basis van een gemiddeld uurtarief van € 105,-‐ en exclusief 21% btw.

wonen de Langstraat, terugblik en vooruitzicht

1

Werkplan wonen de Langstraat 2014 Januari 2014

Planning

5 februari

Werkgroep en bestuurlijk overleg wonen de Langstraat Werkgroep

Maart 16 april

Werkgroep ntb Werkgroep

Mei 11 juni

Werkgroep ntb Werkgroep

12 juni 25 juni

Afscheid Michael Bestuurlijk overleg

Monitoren, afstemming en regionale woningbouwafspraken Monitor 2013 en afspraken vaststellen, proces vervolg Stand van zaken woningmarktonderzoek HvB

Beweging op de woningmarkt

Bestaande voorraad

Wonen-zorg

Toolbox beweging: proces vervolg Maatregelen doornemen, acties benoemen Stand van zaken platform rode loper voor de koper

Toolbox bestaande voorraad: proces vervolg Huistest opstarten Duurzaamheidsmaatregelen (beide nav sleutelbijeenkomst 2013)

Stappen en planning op hoofdlijnen

Stand van zaken woningmarktonderzoek HvB planning monitor, aanleveren matrices

Vervolgacties na platform (Waalwijks initiatief maar wellicht ook acties voor de Langstraat) Overige acties (ntb)

Huistest de lucht in Duurzaamheidsmaatregelen Overige acties

Bespreking deelthema's met collega's (Wmo): senioren, woonladder, overige Wmo/zorg gerelateerde doelgroepen

1e nieuwsbrief: acties nav eerdere sleutelbijeenkomsten, ideeën voor de volgende bijeenkomst en oproep 'wat wilt u op het programma hebben staan' enz.

Nog te bepalen, bijv arbeidsmigranten, CPOH, woonladder, woonwagens, …

1e analyse monitor en afspraken bespreken resultaten woningmarktonderzoek HvB (als deze er al zijn)

idem

idem

Opzet wonen en …: Welke bijdrage kan vanuit het wonen geleverd worden bij diverse doelgroepen

Ideevorming invulling sleutelbijeenkomst: het thema van dit jaar

Afstemming met/input bij regionale woonvisie Hart van Brabant (voor zover al van toepassing)

Tussenrapportage woningmarktonderzoek en monitoring

Stand van zaken diverse acties

Stand van zaken diverse acties

Tussenrapportage wonen-zorg

Voorstel invulling sleutelbijeenkomst op hoofdlijnen

Juli Augustus

werkplan werkgroep wonen de Langstraat 2014

Sleutelbijeenkomst 2014

Overige onderwerpen

Werkplan 2014 Promotie de Langstraat Pilot woningbouwmonitor Afstemming met regio Hart van Brabant (continu)

eea op basis van behoefte en wat wel/niet al onderzocht wordt

Planning

10 september

2 Werkgroep en bestuurlijk overleg wonen de Langstraat Werkgroep

Oktober oktober/nove mber 12 november

Werkgroep ntb

26 november

Bestuurlijk overleg

December Januari 2015

Werkgroep ntb

Monitoren, afstemming en regionale woningbouwafspraken Eerste conclusies en aanbevelingen monitoring en afspraken.

Beweging op de woningmarkt

Bestaande voorraad

Wonen-zorg

Sleutelbijeenkomst 2014

Actualisatie toolbox Diverse acties

Actualisatie toolbox Diverse acties

Agenda wonenzorg: welke onderwerpen gaan we uitwerken/uitvoeren

2e nieuwsbrief sleutelbijeenkomsten: vooraankondiging met programma op hoofdlijnen, stand van zaken diverse sleutel-acties

Overige onderwerpen

Sleutelbijeenkomst de Langstraat 2014 Werkgroep

Resultaten monitoring vaststellen, actualisatie afspraken aanbieden aan bestuurlijk overleg Monitoring en afspraken vaststellen, door naar colleges

Rapportage diverse acties Actualisatie toolbox

Rapportage diverse acties Actualisatie toolbox

Actieprogramma wonen-zorg (en bij voorkeur ook al wat uitgewerkt)

Terugkijkend op de sleutelbijeenkomst de Langstraat 2014

Actieprogramma wonen-zorg

Terugkijkend op de sleutelbijeenkomst de Langstraat 2014 Werkplan 2015

werkplan werkgroep wonen de Langstraat 2014

Monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013

Monitor en afspraken Wonen de Langstraat 2013

In opdracht van de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk

Angela van Velden 20 februari 2014

[email protected] www.lintwoonenwelzijn.nl

Inhoudsopgave Titel INLEIDING EN VERANTWOORDING 1 Monitor Wonen de Langstraat 2013 CONCLUSIES 2 Conclusies en aanbevelingen AFSPRAKEN 3 Afstemming woningbouwprogramma de Langstraat 3.1 Inleiding 3.2 Kwantitatieve afstemming 3.3 Kwalitatieve afstemming ANALYSE 4 Bestaande voorraad 4.1 Koopsector: aanbod te koop staande woningen 4.2 Huursector: bezit corporaties 5 Nieuwbouw: productie en programma 5.1 Nieuwbouwproductie 2012 5.2 Kwantitatief programma 2013-‐2022: gewenste en geplande productie 5.3 Kwalitatief programma 2013-‐2017: marktanalyse 6 Nieuwbouw: concurrentieanalyse locaties 6.1 Concurrentieanalyse en locaties 6.2 Concurrentieanalyse uitbreidingslocaties 6.3 Concurrentieanalyse inbreidingslocaties

Pagina

2

5 8 8 8 9 13 13 14 15 15 15 16 20 20 21 23

Monitor Wonen de Langstraat 2013

Inleiding en verantwoording

1


1

2


De regio de Langstraat omvat de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk. Tussen deze drie gemeenten vin-‐ den veel verhuizingen plaats. Zo blijkt uit de migratiecijfers over de periode 2002-‐2011 dat zo’n 18% van de vertrek-‐ kers uit Waalwijk naar Loon op Zand verhuist en 11% naar Heusden. Van de vertrekkers uit Loon op Zand vestigt zo’n 30% zich in Waalwijk evenals ruim 14% van de vertrekkers uit Heusden1. Hoewel de relatie tussen Heusden en Loon op Zand minder sterk is (van de vertrekkers uit Loon op Zand vestigt zich 4% in Heusden, van de vertrekkers uit Heusden gaat bijna 2,5% naar Loon op Zand), vormen de drie gemeenten één samenhangende woningmarkt. Afstemming van met name nieuwbouwproductie is daarom gewenst om onnodige concurrentie tussen de gemeenten te voorkomen. Met het oog op deze afstemming stellen de gemeenten met ingang van 2012 jaarlijks een Monitor Wonen de Lang-‐ straat op. Deze monitor 2013 is dus de tweede in de reeks. Vergelijking monitor 2012 In de Regionale Monitor Wonen de Langstraat 2012 is uitgebreid ingegaan op de bevolkingsopbouw en bevolkings-‐ prognoses voor de regio en op het woonbeleid van de afzonderlijke gemeenten. Sinds het verschijnen van de monitor 2012 hebben zich bij deze onderwerpen geen belangrijke ontwikkelingen voorgedaan. De monitor 2013 beperkt zich daarom tot het in beeld brengen van het aanbod in de bestaande voorraad, de gerealiseerde en geplande nieuw-‐ bouwproductie en een concurrentieanalyse van deze geplande productie. De belangrijkste conclusies uit de monitor 2012 die van invloed zijn geweest op het nu voorliggende programma zijn: • Het accent van het woningbouwprogramma (2012) lag nog op dure koopwoningen. Het programma 2013 is hier deels op aangepast. • In 2012 stonden nog teveel woningen gepland. In 2013 is een planning en fasering ingevoerd die meer aansluit op de behoefte, althans in de periode tot 2022 (2013-‐2018 en 2018-‐2022). Basisgegevens Net als bij de monitor 2012 vormt de woningbouwmatrix die iedere gemeente aan de provincie Noord-‐Brabant aanle-‐ vert, de centrale bron van informatie voor de woningbouwprogramma’s. Woningbouwprogramma’s zijn onderhevig aan veranderingen. Zo wordt in de loop van een project het programma aangescherpt en leiden wijzigingen in het stedenbouwkundig ontwerp soms tot geringe wijzigingen in aantallen en woningtypen. Voor dit rapport is uitgegaan van de gegevens van de provinciale matrix per 1 januari 2013. Deze gegevens zijn getoetst in gesprekken met de af-‐ zonderlijke gemeenten en aangepast aan de stand van zaken eind juni 2013. Toch kan het voorkomen dat getallen in dit rapport enigszins afwijken van de meest recente stand van zaken. Naar verwachting zijn deze afwijkingen gering en niet van wezenlijke invloed op de conclusies en aanbevelingen. Marktanalyse Voor de woningbouwprogramma’s van de gemeenten is een marktanalyse gemaakt. Dit is gedaan volgens een markt-‐ analysemodel dat ook door de Provincie Noord-‐Brabant is opgenomen in de Regionale Agenda Wonen deel B. Uit-‐ gaande van de huidige woningmarktsituatie is per woningtype en prijsklasse een globale beoordeling van het marktri-‐ sico gegeven onderscheiden naar de categorieën kansrijk, beperkt risico en hoger risico (zie figuur 1). Zo zijn onder de huidige marktomstandigheden dure grondgebonden koopwoningen risicovol en goedkope grondgebonden koopwo-‐ ningen kansrijk. Op deze wijze is van iedere combinatie van woningtype en prijsklasse een beoordeling van de markt-‐ kansen gemaakt. De beoordeling van de marktkansen in deze monitor wijkt af van de beoordeling die gehanteerd is door de provincie en in de regio Hart van Brabant. De lokale situatie in de drie gemeenten maakt voor enkele catego-‐ rieën een gunstiger indeling mogelijk: Middeldure huurappartementen worden gezien als 'kansrijk', ook in relatie tot senioren (was 'beperkt risico'); Middeldure grondgebonden koopwoningen zijn 'kansrijk' in kleine kernen met een sterke lokale binding, waar deze een aanvulling op het bestaande aanbod van overwegend dure woningen vormen (was 'beperkt risico')2; Dure huurappartementen gelden vanwege het ontbreken van dit aanbod voor middeninkomens als 'beperkt risi-‐ co' in plaats van als 'risicovol'.

. . .

1

Waalwijk en Loon op Zand hebben verder een sterke relatie met Tilburg: 16% van de vertrekkers uit Waalwijk verhuist naar Tilburg en bijna 25% van de vertrekkers uit Loon op Zand. Heusden heeft een sterke relatie met ‘s Hertogenbosch: ruim 23% van de vertrekkers uit Heusden verhuist naar deze stad. Met alle andere gemeenten is de relatie veel minder sterk (bron CBS). 2 Als onderscheid tussen kleine en grote kernen is een inwoneraantal van 6.000 inwoners aangehouden. Als grote kernen zijn aangemerkt: • Heusden: Drunen en Vlijmen • Loon op Zand: Kaatsheuvel • Waalwijk: Waalwijk De overige kernen gelden als kleine kernen.


3

Door deze aanpassingen kunnen marktanalyses van de drie gemeenten wel onderling worden vergeleken, maar niet met die van andere gemeenten in de regio Hart van Brabant of elders in de provincie. Figuur 1: Marktanalysemodel woningbouwproductie 2013-‐2017 de Langstraat

Duur

Koop

Koop

(kleine

(grote

kernen)

kernen)

Goedkoop

Koop

Middelduur

Grondgebonden

Risicovol

Koop

Appartementen

Huur

Koop

Huur

Huur

Koop

Huur

Huur

Koop

Huur

Beperkt risico

Kansrijk

Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we de belangrijkste conclusies. In hoofdstuk 3 staan de afspraken benoemd welke gemaakt zijn tussen de gemeenten Waalwijk, Heusden en Loon op Zand. De erna volgende hoofdstukken omvatten de analysere-‐ sultaten: In hoofdstuk 4 gaan we in op de bestaande voorraad. Het nieuwbouwprogramma komt zowel kwantitatief als kwalitatief aan bod in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 maken we een concurrentieanalyse van de nieuwbouwlocaties.


Conclusies

4


2

5

Conclusies en aanbevelingen

1

In de periode 2013-‐2017 is de opgave om te waarborgen dat de geplande productie daadwerkelijk wordt ge-‐ haald. De geplande productie in de regio de Langstraat in de periode 2013-‐2017 (2.700 woningen) is ruim 450 woningen (15%) lager dan de geraamde behoefte voor deze periode volgens de provinciale bevolkingsprognoses (3.160 woningen). Het beeld verschilt per gemeente. In Heusden is de geplande productie 26% lager dan de geraamde behoefte, in Loon op Zand 42% lager en in Waalwijk 20% hoger.

Door de huidige situatie op de woningmarkt zal een deel van de geraamde behoefte zich niet omzetten in een e f-‐ fectieve vraag, bijvoorbeeld doordat starters geen financiering kunnen krijgen of doordat doorstromers bang zijn voor dubbele woonlasten. Een lagere productie dan de geraamde behoefte hoeft dan niet tot knelpunten te lei-‐ den. Desondanks is het van groot belang te waarborgen dat de geplande productie zoveel mogelijk wordt gereali-‐ seerd. Als een deel van de geplande productie uitvalt of doorschuift naar een volgende periode bestaat met na-‐ me in Heusden en Loon op Zand het gevaar dat de productie onvoldoende in de behoefte voorziet met als risico dat mensen wegtrekken uit de regio. De Toolbox 'Beweging op de woningmarkt' omvat instrumenten die ingezet kunnen worden om beweging op de woningmarkt te krijgen en ook in deze tijden nog productie te leveren. 2

3

De geplande productie in de periode 2013-‐2018 sluit in hoofdlijnen goed aan op de actuele vraag. De marktanalyse van de geplande productie in de periode 2013-‐2018 laat zien dat deze productie op regionaal niveau redelijk goed aansluit bij de actuele vraag. Bijna de helft valt in de categorie kansrijk en nog eens een kwart in de categorie beperkt risico. Wel bestaat nog steeds een kwart van de geplande productie uit grondge-‐ bonden dure koopwoningen, een segment dat onder huidige marktomstandigheden moeilijk afzetbaar is. Het is de vraag of deze geplande productie ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. In het licht van de eerste conclusie verdient het aanbeveling na te gaan of een deel van deze productie kan worden verschoven naar een goedkoper segment. Per gemeente is het beeld verschillend. De kwetsbaarheid van de productie in Heusden zit in de catego-‐ rie beperkt risico met een (relatief) hoog aandeel grondgebonden middeldure koopwoningen in grotere kernen en grondgebonden dure huurwoningen. Ook in Loon op Zand zorgt het hoge aandeel grondgebonden middeldure koopwoningen voor kwetsbaarheid doordat er onderlinge concurrentie tussen projecten in dit segment kan ont-‐ staan. Waalwijk heeft een hoog aandeel sociale huur hetgeen een groot beroep doet op het investeringsver-‐ mogen van de corporatie. Dit kan tot gevolg hebben dat Waalwijk op korte termijn een groter aandeel van de to-‐ tale productie realiseert en Heusden mogelijk een kleiner aandeel. Dit wordt mogelijk in een latere periode gecompenseerd als middeldure en dure koopwoningen weer kansrijker worden. Een tweede aandachtspunt is het hoge aandeel appartementen. Ook hierbij is de vraag of de geplande productie in dit segment volledig wordt gerealiseerd onder de huidige marktomstandigheden. Senioren kunnen belemmerd worden in de doorstroming als de eigen woning eerst verkocht moet worden. Starters die een koopappartement willen, ondervinden pro-‐ blemen met het verkrijgen van een hypotheek. De concurrentieanalyse laat zien dat uitbreidingslocaties soms kwetsbaar zijn voor onderlinge concurrentie. De concurrentieanalyse toont een verschillend beeld per gemeente. In Heusden kunnen de twee grote uitbrei-‐ dingslocaties van Vlijmen (Geerpark en De Grassen) onderling concurreren, zij het dat daar in de planning al re-‐ kening mee gehouden is. Door de ligging van Vlijmen zal de concurrentie met andere locaties in de Langstraat beperkt zijn. De kleinere uitbreidingslocaties in Loon op Zand zijn vooral gericht op de eigen behoefte en hebben daarnaast een gunstig risicoprofiel. Deze locaties zullen weinig last ondervinden van locaties elders in de Lang-‐ straat, maar ook zelf weinig concurreren met andere locaties. De uitbreidingslocatie Landgoed Driessen in Waal-‐ wijk heeft een ongunstig risicoprofiel. Aanpassing van de plannen voor deze locatie is gewenst en de gemeente is hier ook al mee bezig. De locaties Hoefsven en Waspik Zuid hebben een ongunstig risicoprofiel. Te verwachten is dat de realisatie van deze locaties doorschuift naar 2023 en later. Een dergelijke verschuiving zou bijdragen aan de gewenste verlaging van de geplande productie in de periode 2018-‐2022.

4

In de periode 2018-‐2022 is de opgave om geleidelijk 'de remweg in te zetten'. De geplande productie in de regio in de periode 2018-‐2022 (2.571 woningen) is ruim 400 woningen (18%) hoger dan de geraamde behoefte. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de geraamde behoefte in deze tweede periode bijna 1.000 woningen (ruim 30%) lager is dan in de eerste periode 2012-‐2017, terwijl de geplande productie on-‐


6

geveer op niveau blijft. In de fors lagere behoefte is de afnemende bevolkings-‐ en huishoudensgroei zichtbaar die zich breed in Brabant voordoet. In de periode na 2022 zet deze afname van de bevolkings-‐ en huishoudensgroei door. Dit zal ook een vertaling moeten krijgen in een verlaging van de bouwproductie. Daarnaast wordt het van groot belang om het afnemend aantal woningen dat gebouwd kan worden zo in te zetten dat de woningvoorraad in 2030 zoveel mogelijk aansluit bij de vraag. Samengevat: vanaf 2018 zal langzamerhand de remweg in de wo-‐ ningbouwproductie moeten worden ingezet, waardoor op langere termijn de productie vooral gericht is op ver-‐ vanging van kwalitatief mindere woningen in de voorraad. Bij deze geplande productie is er rekening mee gehouden dat er mogelijk een inhaalslag gemaakt moet worden ter compensatie van een lagere productie in eerdere jaren. Aanbevelingen Parallel aan het opstellen van deze monitor is een Toolbox 'beweging op de woningmarkt' samengesteld. Hierin staan diverse instrumenten beschreven die de woningbouwproductie kunnen ondersteunen. Ook blijft het van belang om het woningbouwprogramma en de planning kritisch te blijven bezien: focus op kansrijke projecten, monitor externe trends (zoals wet-‐ en regelgeving) en woonwensen en blijf sturen op een programma en planning die antwoord geven op de vraag voor nu en de lange termijn. Belangrijk in de Langstraatverband is het besef dat je als drie gemeenten gezamenlijk een zekere productie op de markt kunt brengen met in programma en fasering verschillen ter tijdvak. Wellicht dat Waalwijk op korte termijn meer productie kan leveren met een kansrijk, goedkoop programma terwijl Heusden in een volgende periode kans ziet om meer dure woningen te realiseren.


Afspraken

7


3

8

Afstemming woningbouwprogramma de Langstraat

3.1 Inleiding In het verlengde van de monitor 2013 (en 2012) is gekeken naar een set afspraken voor het regionale woningbouw-‐ programma de Langstraat. Nu is het nog niet zo eenvoudig om afspraken te maken in een tijd waarin de consument bepalend is, of zou moeten zijn, en projecten sowieso maar moeizaam van de grond komen. Toch zijn afspraken van belang. Juist in deze tijd kunnen projecten elkaar versterken of beconcurreren. En in het laatste geval kan dit beteke-‐ nen dat geen enkel project van de grond komt. In deze monitor is een aantal afspraken vastgelegd, die deels specifiek van toepassing zijn op een aantal pro-‐ jecten/locaties. De afspraken betreffen echter niet alleen het programma. Het gaat ook om procesafspraken waarmee wijzigingen in een project direct gespiegeld worden aan de andere projecten die hier mogelijk voor-‐ of nadelen van ondervinden. De afspraken worden gemaakt tussen de drie gemeenten. Zij vormen de woningmarktregio de Langstraat. Bij de ont-‐ wikkeling en uitvoering van projecten zijn echter meer partijen (corporaties, ontwikkelaars) betrokken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt in het RRO. Het is van belang om deze partijen deelgenoot te maken van het afstemmingspro-‐ ces. Resultaten hiervan kunnen van invloed zijn op de ontwikkeling, en daarmee het belang, van de betreffende partij. Concurrentie, met als gevolg stagnatie van het project, raakt het belang van de initiatiefnemer, zoals een projectont-‐ wikkelaar. Het breder denken over afstemming met meerwaarde, zoals de gemeenten zich inmiddels eigen gemaakt hebben, zal nog niet bij elke andere partij op het netvlies staan. Het is aan de gemeenten (werkgroep wonen, project-‐ leiders) om deze partijen hierin mee te nemen. Ook de projectleiders binnen de gemeenten moeten zich er van bewust zijn dat wijzigingen in een project gevolgen kan hebben voor andere projecten, ook buiten de eigen gemeente, én dat daar afspraken over gemaakt zijn. Ook hier ligt een taak van de werkgroep wonen de Langstraat om de collega's hierin mee te nemen en het belang van afstem-‐ ming uit te leggen: ook voor het eigen project is de afstemming uiteindelijk positief. Als altijd blijft het uitgangspunt dat we elkaar niet tegenhouden, niet belemmeren of vertragen. Dit vereist continu schakelen met elkaar: is er nog iets gewijzigd, wat betekent dit voor de diverse projecten en hoe kunnen we mogelijke negatieve consequenties ombuigen naar een positief resultaat. De werkgroep wonen kan hier een cruciale rol in ver-‐ vullen. Bij de afspraken is een onderscheid gemaakt tussen kwantitatieve en kwalitatieve afspraken. Ook proces en promotie zijn beschreven. Tevens is de focus gelegd op de projecten die de komende jaren op de planning staan. 3.2 Kwantitatieve afstemming In de monitor 2013 is een aantal conclusies getrokken over de woningbouwproductie in relatie tot de prognoses van de provincie (actualisatie uit 2011). Een belangrijke conclusie is, dat we als de Langstraat binnen de provinciale afspra-‐ ken over het maximum aantal te realiseren woningen blijven: we hebben vooralsnog voldoende 'contingent'. Daar-‐ binnen heeft de gemeente Waalwijk nog teveel woningen in de planning. De gemeenten Heusden en Loon op Zand blijven vooralsnog ruim onder het maximum. Op dit moment is er ook geen behoefte aan het schuiven in aantal-‐ len/'contingent' tussen gemeenten. Eerder is sprake geweest van een mogelijke overdracht van 300 woningen van de gemeente Heusden naar de gemeente Loon op Zand. Op dit moment is dit niet meer noodzakelijk. Mocht een derge-‐ lijke situatie zich toch weer voordoen, dan komen we vanuit de werkgroep wonen met een voorstel. In de monitor is geconstateerd dat het aantal geplande, te realiseren, woningen voor de komende jaren lager ligt dan de maximum aantallen die vanuit de provincie aangegeven zijn. Dit wordt een aantal jaren later (vanaf 2018) weer 'ingehaald'. Om de beoogde productie zoveel mogelijk ook te halen, wordt op korte termijn gekeken naar de toepas-‐ sing van een of meer van de geïnventariseerde maatregelen uit de Toolbox 'beweging op de woningmarkt'. Afspraak 1 We blijven als woningmarktregio de Langstraat binnen het door de provincie gestelde maximum aantal woningen (ac-‐ tualisatie 2011 van de provinciale prognose). De gemeenten Loon op Zand en Heusden blijven elk binnen de gemeente-‐ lijke maximum-‐aantallen. De gemeente Waalwijk maakt nog een prioriteringsslag om binnen de afgesproken aantallen te komen. Zodra deze aanpassing gereed is, worden de geplande aantallen uit het woningbouwprogramma zoals nu in de monitor 2013 opgenomen vastgesteld.


9

3.3 Kwalitatieve afstemming Zoals ook in de inleiding al aangegeven, is een kwalitatieve afstemming niet eenvoudig. Toch is in deze paragraaf een aantal maatregelen voorgesteld. 3.3.1 Accentverschillen tussen gemeenten Opvallend blijft het verschil tussen de gemeenten onderling wat ook te zien is in het geplande woningbouwprogram-‐ ma. Zo heeft Waalwijk het imago 'betaalbaar', met goedkope huur en koop, en heeft de gemeente ook in haar wo-‐ ningbouwprogramma het hoogste aandeel aan sociale huur gepland. Heusden lijkt met haar programma ook aan te sluiten op het imago van duur waarbij er niet alleen dure koopwoningen gepland zijn maar ook dure, vrije sector huurwoningen. Deze laatste categorie sluit wellicht goed aan op de vraag in Heusden én kan een antwoord zijn op de middeninkomens. De gemeente Loon op Zand heeft een gelijkmatige spreiding van aanbod in betaalbaar, middelduur en duur gepland. Ook dit sluit aan op het huidige woningmarktprofiel van Loon op Zand. De accentverschillen in het woningbouwprogramma kunnen consequenties hebben voor de oplevering van woningen de komende jaren. Projecten met woningen in het goedkopere segment zullen naar verwachting gemakkelijker ook daadwerkelijk gerealiseerd. Dit kan betekenen dat de opleveringspiek op korte termijn in Waalwijk zit en in later jaren verschuift naar de middeldure en dure koopwoningen in Heusden en Loon op Zand. De accentverschillen tussen gemeenten en kernen accepteren en benutten we. Daar zit de veronderstelling bij dat elke gemeente haar lokale woningbouwprogramma gespiegeld heeft aan de lokale behoefte. Lokaal is het dan op or-‐ de. Als vervolgens, zo blijkt, een regionaal gevarieerd woningbouwprogramma ontstaat met accentverschillen per ge-‐ meente/kern, is dit prima. We gebruiken dit ook en gaan het rijke palet aan kernen met elk een eigen karakter en wo-‐ ningaanbod promoten. Afspraak 2 Het woningbouwprogramma (aantallen, differentiatie, woonmilieus, planning) zoals opgenomen in de (provinciale) matrix 2013 is de onderlegger bij deze monitor en wordt vastgesteld als regionaal woningbouwprogramma (na aan-‐ passing van het woningbouwprogramma Waalwijk). 3.3.2 Locaties en projecten Op basis van het woonmilieu zoals dit tot nu toe uitgewerkt is bij de diverse projecten, zijn met name de locaties Geerpark en de Grassen vergelijkbaar en daarmee in potentie ook concurrerend. Beide locaties zijn de verantwoorde-‐ lijkheid van de gemeente Heusden. Omdat deze locaties deels gelijktijdig ontwikkeld worden, is gekozen voor zeer verschillende woonmilieus en uitstraling. Mocht een van de plannen wijzigen, dan is het van belang om te blijven mo-‐ nitoren dat de woonmilieus onderscheidend blijven. Sweensstraat West in Loon op Zand is nu nog onderscheidend, dorpser, dan de andere uitbreidingslocaties in de Lang-‐ straat. Door de lokale oriëntatie van Sweensstraat West en de gespreide oplevering lijkt Sweensstraat West niet te concurreren met andere plannen. Worden er echter meer projecten in een dorps woonmilieu gerealiseerd, dan ont-‐ staat het risico van overloop van Sweensstraat West naar de andere locatie(s): er is meer dorps woonmilieu in het aanbod dan nu nodig is. Dit risico ontstaat met name als er in de gemeente Heusden een vergelijkbaar woonmilieu op de markt gezet wordt. Geerpark en landgoed Driessen zijn op papier nog steeds onderscheidend van elkaar. Landgoed Driessen heeft hierbij het voordeel dat een deel van de wijk al gebouwd dan wel in aanbouw is. Aandachtspunten zijn een deel van het pro-‐ gramma, zoals vrije sector huurwoningen en middeldure koopwoningen, en de gelijktijdige oplevering. Continue mo-‐ nitoring van beoogde woonmilieus blijft noodzakelijk: Geerpark met een duurzame uitstraling en landgoed Driessen als de stedelijke woonwijk. Afspraak 3 De woonmilieus worden vastgesteld zoals deze nu voorliggen: Sweensstraat West landelijk/dorps, Geerpark en de Grassen duurzaam en landgoed Driessen stedelijk. Bij wijzigingen in de woonmilieus worden de locaties opnieuw naast elkaar gelegd. Worden locaties concurrerend, dan worden de overeenkomsten die dit veroorzaken in beeld gebracht en wordt een voorstel gedaan voor aanpassing van een of beide locaties: in woonmilieu, programmering of planning.


10

3.3.3 Afstemming diverse woningtypen Vrije sector huurwoningen Waalwijk en Heusden hebben beide dure huurwoningen in de vrije sector in de uitbreidingswijken gepland. Het gaat dan met name om grondgebonden eengezinswoningen, geschikt voor gezinnen en starters met een middeninkomen. Er is zeker markt voor dit type woningen en de doelgroep middeninkomens. Voor de realisatie van deze woningen zijn bij de meeste projecten de beleggers aan zet. Beleggers zijn kritisch op de marktpotentie. Zij kijken naar de locatie, omgeving, concurrerende markten en (omvang van) de doelgroep. Daarbij hebben beleggers een duidelijke voorkeur voor stedelijk gebied. Indien zich een mogelijkheid voordoet in Loon op Zand tot het realiseren van vrije sector huurwoningen met beleg-‐ gers, wordt dit in het programma opgenomen en worden alle locaties opnieuw aan elkaar gespiegeld, in de markt g e-‐ zet en gepromoot. De daadwerkelijke realisatie van vrije sectorhuurwoningen met beleggers verloopt nog steeds moeizaam. Mocht een aantal projecten tot realisatie komen, dan wordt afstemming van belang en gaat onderstaande afspraak gelden. Afspraak 4 Het zijn Landgoed Driessen en Geerpark waar op dit moment vrije sector huurwoningen gepland zijn. Het geplande aanbod op beide plannen moet gemonitord en gespiegeld worden aan de geschatte kwantitatieve behoefte. Tweede stap is een vergelijking van de projecten: woningtype, architectonische uitwerking en woonsfeer. Zijn de projecten te-‐ veel hetzelfde en daarmee concurrerend of kunnen ze elkaar juist versterken? In het laatste geval geldt: kunnen meer locaties/projecten niet gebundeld en als groter aanbod in de markt gezet worden. Hiermee wordt de woonconsument een ruime keuze en de belegger een groter beleggingsvolume aangeboden. En als er zich in Loon op Zand kansen voor-‐ doen voor vrije sectorhuurwoningen, worden deze toegevoegd aan, en mee getoetst bij, het reeds aanwezige aanbod. 3.3.4 Middeldure en dure koopwoningen Het realiseren van middeldure en dure koopwoningen is lastig in de huidige tijd. Deze woningen worden op alle loca-‐ ties aangeboden. Tevens blijken mensen met een hoger inkomen minder lokaal gebonden. Naast het tonen van o n-‐ derscheidende woonmilieus is het gespreid aanbieden van deze woningen essentieel. Liever een bescheiden aanbod dan teveel tegelijkertijd op de markt. Afspraak 5 De belangrijkste sleutel bij aanbod in middeldure en dure koop is een gespreid, gefaseerd aanbod. Inventariseer daar-‐ om wanneer plannen in de markt gezet worden. Bekijk deze plannen: zijn woning en woonomgeving vergelijkbaar of onderscheidend. Breng de verschillen in beeld en benut deze bij de promotie. 3.3.5 Aanbod koopstarters In het kader van beweging op de woningmarkt worden diverse instrumenten ingezet om met name starters en men-‐ sen met een kleine beurs toch de mogelijkheid te bieden om een woning te kopen. • Gemeenten bieden startersleningen aan; • Casade gaat startersleningen aanbieden voor het eigen woningbezit dat in verkoop is; • Diverse overige partijen bieden betaalbare koopwoningen aan en soms de mogelijkheid om alleen de woning te kopen en de grond niet of later. Het woningaanbod lijkt met name gericht op starters en gezinnen (eengezinswoningen). Een deel van het aanbod is nieuwbouw. De woningen van Casade zijn veelal bestaande bouw. De starterslening is te gebruiken bij nieuwbouw en bestaande bouw. Met deze maatregelen worden in ieder geval de huishoudens geholpen die de starterslening krijgen en/of de goedko-‐ pe woning kopen. Een breder effect voor de woningmarkt is er maar deels. Bij verkoop van een bestaande woning zijn er meer verhuisbewegingen dan bij nieuwbouw. Afspraak 6 Binnen de Langstraat worden de maatregelen voor koopstarters geïnventariseerd. Het effect van deze maatregelen op de woningmarkt wordt waar mogelijk gemonitord: Wie is ermee geholpen? Welk effect heeft het op overige verhuis-‐ bewegingen en doorstroming? Welk effect heeft het op lange termijn?


11

3.3.6 Proces Onderscheidende woonmilieus zijn essentieel. De woonconsument wil een keuze. De diverse projecten laten een gro-‐ tendeels gevarieerd beeld zien. De intentie is er wel. Bij de uitwerking en uitvoering blijkt pas echt hoe onderschei-‐ dend de diverse locaties werkelijk zijn. Het is dan ook van belang om continu te blijven monitoren of het beoogde brede palet nog in beeld is; of het woonmilieu van diverse locaties niet langzaam maar zeker hetzelfde wordt. Voorstel is dan ook om plannen regelmatig, en zeker zodra er meer beeld uitgewerkt is, met elkaar te (blijven) verge-‐ lijken. Leg beelden naast elkaar en bekijk ze eens als consument: Welke redenen zijn er om te kiezen voor de ene dan wel de andere woning en locatie. Bekijk hierbij ook wanneer de woningen op de markt gezet worden. Wordt het te-‐ veel van hetzelfde, zoek dan naar middelen om de projecten onderscheidend te maken. En soms gaat het dan niet eens om een wijziging maar meer om het benadrukken van bepaalde accenten van woning of woonomgeving. En dan kun je beide projecten gezamenlijk in de markt zetten. Zoals eerder al gezegd, is het van belang om de initiatiefnemers, zoals ontwikkelaars, te betrekken: ook zij kunnen er op gewezen worden dat ze concurrerend zijn en wellicht met een kleine aanpassing dan juist weer onderscheidend. Zoals ook al geschetst in de inleiding, is het niet meer mogelijk om ver vooruit te plannen. Projecten kunnen tussen-‐ tijds wijzigen en soms is een kleine wijziging al voldoende om het verschil te maken tussen 'onderscheidend' en 'méér van hetzelfde'. Het is dan ook van belang om elkaar continu op de hoogte te houden, wijzigingen te bespreken en te monitoren wat dit voor effect heeft op andere plannen. Gemakkelijk gezegd… Nu ook doen: • De werkgroep wonen de Langstraat heeft als vast agendapunt de afstemming staan. Dit is concreet gemaakt mid-‐ dels het benoemen van de projecten die elkaar beïnvloeden en de aspecten waar op gemonitord moet worden: planning/moment dat het project in de markt gezet wordt, woonsfeer/uitstraling van de woningen en woonom-‐ geving enz.; • De projectleiders worden geïnformeerd over de afstemming, werkwijze en punten in het project die gemonitord moeten worden. Jaarlijkse worden alle projecten tegen het licht gehouden: de jaarlijkse (update) monitor. Afspraak 7 Monitoring is verankerd in de werkgroep wonen de Langstraat. Op de agenda komt afstemming als vast agendapunt, met de locaties en projecten concreet benoemd. Ook de overige interne en externe betrokkenen worden erbij betrokken. Aan ontwikkelaars wordt indien nodig uitge-‐ legd waarom onderscheidende woonmilieus ook voor hen van belang zijn. Projectleiders worden meegenomen in de redenen waarom het van belang is om wijzigingen in plannen door te geven en hoe projecten met elkaar vergeleken worden. 3.3.7 Promotie Doel van de afstemming is een evenwichtig aanbod in tijd en variëteit. Promotie van het wonen in de Langstraat ligt in het verlengde hiervan. Bij de promotie worden de diverse woonmilieus en woningen uitgelicht. Men krijgt het brede palet van 'wonen in de Langstraat' aangeboden. Bij de uitwerking van de promotie wordt dan ook aandacht gegeven aan de diversiteit van het aanbod. Dit wordt in tekst en beeld uitgedragen. Dit vereist wel een brede blik, over de grenzen van de individuele projecten heen kijkend. Afspraak 8 Er wordt een gezamenlijke promotie opgezet over het 'wonen in de Langstraat'. Hierbij wordt het brede palet aan wo-‐ ningen en woonmilieus gepromoot. De promotie van het wonen in de Langstraat wordt in samenhang met de overige promotie de Langstraat uitgewerkt. Voor de promotie van het wonen is (volkshuisvestings)budget gereserveerd.


Analyse

12


4

13

Bestaande voorraad

4.1 Koopsector: aanbod te koop staande woningen In de drie gemeenten in de Langstraat stonden in mei 2013 totaal zo'n 1.600 woningen te koop. Figuur 2 laat zien dat het aanbod in alle gemeenten fors is toegenomen sinds het begin van de crisis in september 2008, maar dat het aan-‐ bod de laatste tijd redelijk stabiel blijft of zelfs, zoals in Waalwijk, licht terugloopt. Figuur 2: Aantal aangeboden koopwoningen in de drie regiogemeenten (bron: huizenzoeker.nl)

900 800 700 600 500 400 300 200 100

Heusden

Mrt 2013

Mei 2013

Jan 2013

Nov 2012

Jul 2012

Sep 2012

Mrt 2012

Mei 2012

Jan 2012

Nov 2011

Jul 2011

Loon op Zand

Sep 2011

Mrt 2011

Mei 2011

Jan 2011

Nov 2010

Jul 2010

Sep 2010

Mrt 2010

Mei 2010

Jan 2010

Nov 2009

Jul 2009

Sep 2009

Mrt 2009

Mei 2009

Jan 2009

Sep 2008

Nov 2008

0

Waalwijk

In figuur 3 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs weergegeven. De mediaan is het middelste getal in een reeks en geeft een beter beeld dan het gemiddelde dat sterk beïnvloed kan worden door enkele extreme waarden (bijvoor-‐ beeld enkele dure woningen die het gemiddelde omhoog trekken). Figuur 3: Ontwikkeling mediane vraagprijs (bron: huizenzoeker.nl)

340.000 330.000 320.000 310.000 300.000 290.000 280.000 270.000 260.000 250.000

Heusden

Loon op Zand

Mei 2013

Mrt 2013

Jan 2013

Nov 2012

Jul 2012

Sep 2012

Mei 2012

Mrt 2012

Jan 2012

Sep 2011

Nov 2011

Jul 2011

Mrt 2011

Mei 2011

Jan 2011

Sep 2010

Nov 2010

Jul 2010

Mei 2010

Mrt 2010

Jan 2010

Nov 2009

Jul 2009

Sep 2009

Mei 2009

Mrt 2009

Jan 2009

Sep 2008

Nov 2008

240.000

Waalwijk

Uit de figuur blijkt dat de huizenprijzen in Heusden en Waalwijk in 2008-‐2009 fors zijn gedaald, maar dat het prijsni-‐ veau daarna is gestabiliseerd. In Loon op Zand zijn de prijzen na een initiële daling in 2008-‐2009 teruggegaan naar het oude prijsniveau om pas in de periode maart 2011-‐maart 2012 flink te dalen. De ontwikkeling van de mediane koop-‐ prijzen in de drie gemeenten in 2012 is als volgt geweest:


. . .

14

Heusden: gedaald van € 299.000 in januari naar € 288.400 in december, ofwel een daling van 3,5%; Loon op Zand: gedaald van € 289.000 in januari naar € 282.900 in december, ofwel een daling van 2,2%; Waalwijk: gedaald van € 288.362 in januari naar € 286.400 in december, ofwel een daling van 0,7%.

4.2 Huursector: bezit corporaties In de Langstraat zijn drie woningcorporaties actief, Woonveste met bezit in Heusden, Casade met bezit in Loon op Zand en Waalwijk en Slagenland Wonen met bezit in Waalwijk. Hieronder is een overzicht gegeven van het bezit per corporatie per gemeente naar huurprijs. Tabel 1: Overzicht woningbezit corporaties naar prijsklasse per 1-‐1-‐2013 (bron: Casade en Woonveste) Heusden Woonveste Loon op Zand Casade Waalwijk Casade Slagenland Wonen Totaal De Langstraat

Tot € 374,44 365 272 1.021 124

Huurprijs € 374,44 -‐ € 574,35 -‐ € 574,35 € 681,02 2.982 911 1.828 186 4.165 441 436 27

Totaal Vanaf € 681,02 308 48 161 0

4.566 2.334 5.788 587


5

15

Nieuwbouw: productie en programma

5.1 Nieuwbouwproductie 2012 In de drie gemeenten in de Langstraat zijn in 2012 477 woningen opgeleverd, vrijwel gelijk verdeeld over koopwonin-‐ gen en huurwoningen (zie tabel 2). Tabel 2: Nieuwbouwproductie 2012 naar financieringscategorie (bron: gemeenten) Heusden Loon op Zand Waalwijk Totaal regio

Koop Huur Totaal 69 79 148 45 61 106 112 111 223 226 251 477

In tabel 3 is de uitsplitsing van de nieuwbouwproductie naar woningtype weergegeven. In Loon op Zand en Waalwijk is de productie ongeveer gelijk verdeeld tussen eengezinswoningen en appartementen. In de gemeente Heusden zijn naar verhouding minder grondgebonden woningen opgeleverd. Tabel 3: Nieuwbouwproductie 2012 naar woningtype (bron: gemeenten)

Heusden Loon op Zand Waalwijk Totaal regio

Eengezinswoning

Appartement

43 55 108 163

105 51 115 166

Totaal 148 106 223 329

5.2 Kwantitatief programma 2013-‐2022: gewenste en geplande productie In tabel 4 is een overzicht gegeven per gemeente van de gewenste productie volgens de provinciale prognose 2011 voor de periode 1-‐1-‐2013 tot en met 31-‐12-‐2022 vergeleken met de geplande productie op basis van de meest recen-‐ te gegevens van de gemeenten. Tabel 4: Vergelijking gewenste en geplande productie 2013-‐2022 (bron: provincie Noord-‐Brabant, gemeenten) Gemeente Heusden Loon op Zand Waalwijk Totaal regio

Provinciale prognose 2013 t/m 1 2017 A 1.440 680 1.040 3.160

2018 t/m 2-‐ 22 B 1.030 315 825 2.170

2013 t/m 2022 C=A+B 2.470 995 1.865 5.330

Geplande productie 2013 t/m 2017 D 1.067 394 1.242 2.703

2018 t/m 2022

2013 t/m 2022

E

F=D+E

1.234 555 782 2.571

2.301 949 2.024 5.274

Verschil geplande – gewenste productie abs %

Harde plancapaci-‐ teit 2 2013 t/m 2022

G=F-‐C -‐169 -‐46 159 -‐56

H=G/C -‐7% -‐5% 9% -‐1%

I 424 295 738 1.457

1 Gebaseerd op de gewenste omvang van de woningvoorraad per 1-‐1-‐2018 verminderd met de feitelijke omvang van de voorraad 2011 en de geplande pro-‐ ductie 2012 2 Gebaseerd op de opgaven van de gemeenten per 1-‐1-‐2013 in de provinciale matrix

Over de hele periode 2013-‐2022 gezien komt de geplande productie voor de hele regio vrijwel overeen met de ge-‐ wenste productie. Per periode gezien is de gewenste productie in de periode 2013-‐2017 (3.160 woningen) duidelijk hoger dan de geplande productie (2.703 woningen). In de periode 2018-‐2022 is dit andersom. Dit komt vooral doordat de geraamde behoefte in de tweede periode ruim 30% lager is dan de eerste periode. De harde plancapaciteit in de periode 2013-‐2022 is met 1.460 woningen bijna 30% van de gewenste productie. De provincie staat maximaal 100% van de gewenste productie toe als harde plancapaciteit. De regio blijft ruim binnen deze afspraak. De situatie per gemeente wordt hieronder beschreven.


16

Heusden Op basis van de laatste gegevens van de gemeente omvat het woningbouwprogramma van Heusden voor de periode 1-‐1-‐2013 tot 31-‐12-‐2022 2.300 woningen. De provinciale prognose voor deze periode bedraagt 2.470 woningen. De geplande productie is 170 woningen lager dan de benodigde uitbreiding van de voorraad volgens de provinciale prog-‐ nose (circa 7%). Het verschil doet zich met name voor in de periode 2013-‐2017 als de gewenste uitbreiding van de voorraad 1.440 woningen bedraagt tegenover een geplande productie van 1.070 (verschil 370 woningen, ofwel 26%). Loon op Zand Op basis van de laatste gegevens van de gemeente omvat het woningbouwprogramma van Loon op Zand voor de pe-‐ riode 1-‐1-‐2013 tot 31-‐12-‐2022 949 woningen. De provinciale prognose voor deze periode bedraagt 995 woningen. De geplande productie is 46 woningen lager dan de benodigde uitbreiding van de voorraad (circa 5%). Het verschil doet zich met name voor in de periode 2013-‐2017 als de gewenste uitbreiding van de voorraad 680 woningen bedraagt tegenover een geplande productie van 394 (verschil 286 woningen, ofwel 42%). De gemeente Loon op Zand toetst woningbouwinitiatieven door middel van een quick-‐scan op onder meer marktrisico en urgentie. Op basis van deze analyse verwacht de gemeente dat van de projecten in de periode 2013-‐2017 71 wo-‐ ningen doorschuiven naar 2018-‐2022 en dat van de periode 2018-‐2022 98 woningen doorschuiven naar 2023 en ver-‐ der. De resterende productie zou dan zijn: 2013-‐2017: 323 woningen 2018-‐2022: 528 woningen totaal 2013-‐2022: 851 woningen Het verschil met de gewenste productie wordt daarmee groter. Waalwijk Het woningbouwprogramma van Waalwijk voor de periode 1-‐1-‐2013 tot 31-‐12-‐2022 omvat 2.024 woningen. De pro-‐ vinciale prognose voor deze periode bedraagt 1.865 woningen. De geplande productie overschrijdt daarmee de ge-‐ wenste productie met 160 woningen ofwel 9%. Deze overschrijding van geraamde behoefte wordt veroorzaakt door de hoge geplande productie in de periode 2013-‐ 2017. De geplande productie in deze periode is ruim 200 woningen hoger dan de behoefte ofwel 19%. In de tweede periode is de geplande productie (782 woningen) lager dan de geraamde behoefte (825 woningen).

. . .

5.3 Kwalitatief programma 2013-‐2017: marktanalyse De kwalitatieve toets van het programma is gedaan op basis van een marktanalysemodel. De voor de marktanalyse benodigde uitsplitsing van de productie naar woningtype en prijsklasse is alleen beschikbaar voor het programma voor de periode 2013-‐2017. Zoals in de inleiding reeds is vermeld is de standaardindeling in risicocategorieën in dit model in overleg met de ge-‐ meenten aangepast. De marktanalyses van de drie gemeenten in de Langstraat zijn daarmee wel onderling vergelijk-‐ baar maar niet vergelijkbaar met die van andere Brabantse gemeenten. Figuur 4 geeft het resultaat van de marktanalyse voor de regio als geheel. De figuur laat zien dat bijna de helft van de geplande productie (46,2%) valt in de categorie kansrijk. Binnen deze categorie is de productie redelijk gelijkmatig gespreid over de verschillende segmenten. Van de geplande productie is 33% een sociale huurwoning (goedkope en middeldure huur). Door de aanpassing van de risicocategorieën schuift 15% van de productie in de regio van beperkt risico naar kansrijk. De geplande productie omvat verder bijna een kwart (24,1%) in de categorie beperkt risico. Hier ligt een accent op grondgebonden middeldure koopwoningen in grotere kernen (15% van de productie). Bijna 30% (29,7%) van de productie is risicovol. Dit komt met name doordat de geplande productie 25% dure grond-‐ gebonden koopwoningen omvat. De vraag is of dit deel van de productie onder de huidige marktomstandigheden ge-‐ realiseerd gaat worden. Geconcludeerd kan worden dat de totale productie in de regio redelijk goed aansluit bij de huidige vraag. Alleen het relatief grote aandeel grondbonden dure koopwoningen is een bron van zorg. Het verdient aanbeveling om na te gaan of dit aandeel te verlagen is door verschuiving naar een goedkoper segment.


17 Figuur 4: Marktanalyse woningbouwprogramma 2013-‐2017 de Langstraat (bron: gemeenten)

appartementen goedkoop huur 10% grondgebonden goedkoop huur 5%

grondgebonden duur koop 25%

grondgebonden middelduur huur 8% appartementen duur koop 1%

grondgebonden goedkoop koop 7%

appartementen middelduur koop 4% grondgebonden duur huur 3%

appartementen middelduur huur 10% grondgebonden middelduur koop (kleine kernen) 5%

appartementen duur huur 4% grondgebonden middelduur koop (grote kernen) 15%

appartementen goedkoop koop 3%

Heusden Figuur 5 geeft de marktanalyse voor Heusden. Van de drie gemeenten heeft Heusden het laagste aandeel in de cate-‐ gorie kansrijk (38,6%). In deze categorie valt het relatief hoge aandeel middeldure huurwoningen op. In het totaal o m-‐ vat dit segment (grondgebonden en appartementen) 27% van de productie tegenover 18% in de regio als geheel. Hier tegenover staat dat er in Heusden geen goedkope huurwoningen staan gepland, terwijl dit segment in de regio 15% van de productie omvat. Figuur 5: Marktanalyse woningbouwprogramma 2013-‐2017 Heusden (bron: gemeenten)

grondgebonden goedkoop huur 0% grondgebonden middelduur huur 15%

appartementen goedkoop huur 0%

grondgebonden goedkoop koop 8%

appartementen duur koop 2% appartementen middelduur koop 1%

appartementen middelduur huur 12%

grondgebonden middelduur koop (kleine kernen) 4%


grondgebonden duur huur 7%

grondgebonden middelduur koop (grote kernen) 21%

appartementen duur huur 3% appartementen goedkoop koop 3%

In Heusden bestaat in het totaal de geplande productie voor 27% uit sociale huurwoningen (goedkope en middeldure huur). In de regio is dit aandeel 33%. Door de aanpassing van de risicocategorieën verschuift 16% van de productie van beperkt risico naar kansrijk. Het aandeel van de productie dat valt in de categorie beperkt risico is met 34% het hoogste van de drie gemeenten. Dit wordt vooral veroorzaakt door het hoge aandeel grondgebonden middeldure koopwoningen dat in de grotere kernen (Drunen en Vlijmen) wordt gerealiseerd (21% vergeleken met 15% in de regio als geheel). Interessant is dat


18

Heusden 7% van de productie als grondgebonden dure huurwoning wil realiseren (totaal 102 woningen waarvan 73 eengezinswoningen en 29 appartementen). Dit is verreweg het hoogste aandeel van de drie gemeenten: Loon op Zand plant 1% in deze categorie, Waalwijk 0%. Deze productie voorziet in principe in de behoefte van middeninkomens en senioren. Echter het is in deze categorie wel onzeker of deze behoefte zich ook in een daadwerkelijke vraag vertaalt en of deze vraag voor de financier voldoende zekerheid biedt voor de investering. Het realiseren van woningen met en door bewonersgroepen (zoals CPO en CPOH) is wel kansrijk. Het aandeel van de categorie risicovol in de productie in Heusden is 27,4%. Dit is het laagste aandeel van de drie ge-‐ meenten en lager dan het regiogemiddelde van 29,7%. Geconcludeerd kan worden dat de productie in Heusden met name kwetsbaar is in de categorie beperkt risico door het hoge aandeel grondgebonden middeldure koopwoningen in de grotere kernen en het aandeel grondgebonden dure huurwoningen. Loon op Zand De marktanalyse voor Loon op Zand is te vinden in figuur 6. Het aandeel kansrijk in de productie van Loon op Zand (47,0%) komt overeen met het regiogemiddelde. Van de geplande productie is 26% een sociale huurwoning (goedko-‐ pe of middeldure huur). Dit is lager dan het regiogemiddelde van 33%. In de categorie kansrijk plant Loon op Zand relatief veel grondgebonden middeldure koopwoningen in kleine kernen (13% vergeleken met het regiogemiddelde van 5%). Door de aanpassing van de risicocategorieën verschuift 25% van de productie van beperkt risico naar kans-‐ rijk. Figuur 6: Marktanalyse woningbouwprogramma 2013-‐2017 Loon op Zand (bron: gemeenten)

grondgebonde n goedkoop huur



grondgebonden middelduur huur 4% grondgebonde n goedkoop koop

appartementen duur koop 3%

appartementen middelduur huur 13%

grondgebonden middelduur koop (kleine kernen) 13%

appartementen middelduur koop 2% grondgebonden duur huur 1%

grondgebonden middelduur koop (grote kernen) 13%


appartementen duur huur 1%

Naast deze grondgebonden middeldure koopwoningen in kleine kernen die vallen in de categorie kansrijk, worden ook woningen van dit type gebouwd in Kaatsheuvel, vallend binnen de categorie beperkt risico. Deze productie omvat 13% van het programma. Op zich is dit aandeel vergelijkbaar met het regiogemiddelde van 15%, maar in het totaal wordt een forse productie voorzien van grondgebonden middeldure koopwoningen (26% van het programma verge-‐ leken met 20% voor de regio als geheel). Het aandeel risicovol in de productie van Loon op Zand is met 34,3% duidelijk hoger dan het regiogemiddelde van 29,7%. De oorzaak hiervan is dat Loon op Zand van de drie gemeenten het hoogste aandeel grondgebonden dure koopwoningen in het programma heeft, 29% vergeleken met 24% in Heusden en 22% in Waalwijk. Geconcludeerd kan worden dat de kwetsbaarheid van het programma in Loon op Zand zit in het relatief hoge aandeel grondgebonden middeldure koopwoningen. Hoewel dergelijke woningen in Kaatsheuvel enerzijds en Loon op Zand en De Moer anderzijds vallen binnen verschillende risicocategorieën, kan deze productie toch onderling concurrerend


19

zijn. Dit is een aandachtspunt voor de gemeente. Een tweede aandachtspunt ligt in het relatief hoge aandeel grond-‐ gebonden dure koopwoningen. Waalwijk Figuur 7 bevat de marktanalyse van Waalwijk. Waalwijk heeft met 52,5% kansrijk van de drie gemeenten verreweg het hoogste aandeel in deze categorie. Dit komt met name door het hoge aandeel sociale huurwoningen in het program-‐ ma. In het totaal bestaat de productie voor 43% uit sociale huurwoningen vergeleken met 33% voor de regio als ge-‐ heel. Deze productie bestaat voor een groot deel uit appartementen (27% van de totale productie vergeleken met 20% voor de regio als geheel). Hoewel de hoge productie in de sociale huursector aansluit bij de toenemende vraag naar huurwoningen, is deze productie wel kwetsbaar door het afnemend investeringsvermogen van corporaties onder invloed van het rijksbeleid. Ook het hoge aandeel appartementen maakt deze productie relatief kwetsbaar. Door de aanpassing van de risicocategorieën verschuift 12% van de productie van beperkt risico naar kansrijk. Figuur 7: Marktanalyse woningbouwprogramma 2013-‐2017 Waalwijk (bron: gemeenten)


grondgebonden goedkoop huur 12%


appartementen duur koop 1% appartementen middelduur koop 7%

grondgebonden middelduur huur 4%

grondgebonden duur huur 0% appartementen duur huur 6%

grondgebonden goedkoop koop 7% appartementen middelduur huur 9%


grondgebonden grondgebonden middelduur koop (kleine middelduur koop (grote kernen) kernen) 7% 3%

Waalwijk heeft het laagste aandeel in de categorie beperkt risico, slechts 17,2% van de productie valt in deze catego-‐ rie vergeleken met 24,1% voor de gehele regio. Binnen deze categorie is het aandeel appartementen relatief hoog, 10% van de productie vergeleken met 7% voor de hele regio. Het aandeel van de productie in Waalwijk in de categorie risicovol (30,3%) komt vrijwel overeen met het regionaal gemiddelde (29,3%). Ook deze categorie bevat relatief veel appartementen, 8% van de productie vergeleken met 5% voor de regio. Het aandeel grondgebonden dure koopwoningen is met 22% het laagste van de drie gemeenten. Waalwijk heeft een relatief gunstig risicoprofiel met meer dan de helft van de voorziene productie in de categorie kansrijk. Aandachtspunt in Waalwijk is het hoge aandeel sociale huur, dat een groot beroep doet op het investerings-‐ vermogen van de corporatie. Een tweede aandachtspunt is het hoge aandeel appartementen, in het totaal 45% van de productie (regiogemiddelde 29%). Deze productie valt afhankelijk van prijsklasse en financieringscategorie in verschil-‐ lende risicocategorieën. Door het hoge aandeel appartementen in het programma ontstaat onderlinge concurrentie tussen de geplande appartementen en is in het totaal het risicoprofiel waarschijnlijk ongunstiger dan de marktanalyse weergeeft.


6

20

Nieuwbouw: concurrentieanalyse locaties

6.1 Concurrentieanalyse en locaties Niet alle projecten van de regio de Langstraat concurreren onderling. Kleine projecten richten zich vooral op de lokale markt, grotere projecten hebben eerder een regionale uitstraling. Projecten concurreren alleen met elkaar als ze onderling vergelijkbaar zijn. Onderscheidende woonmilieus kunnen elkaar versterken. Ook valt een onderscheid te maken tussen concurrentie bij inbreidingslocaties en bij uitbreidingslo-‐ caties. Een project op een inbreidingslocatie heeft vaak een specifieke kwaliteit gekoppeld aan de locatie: het project ligt vlakbij het dorpshart of maakt gebruik van de monumentale kwaliteit van gebouwen op de locatie. Inbreidingslo-‐ caties hebben daarom veelal een eigen specifieke kwaliteit. Bij uitbreidingslocaties is dat veel minder het geval. De meeste uitbreidingslocaties in de regio hebben een groen dorps woonmilieu met vrijwel uitsluitend laagbouw en een accent op de koopsector. Het is dan ook het veel moeilijker om uitbreidingslocaties een onderscheidende eigen kwali-‐ teit te geven. Geïnteresseerden in het type woonmilieu en het type woningaanbod dat hoort bij uitbreidingslocaties hebben een veel breder aanbod binnen de regio om uit te kiezen dan geïnteresseerden in een bepaalde inbreidingslo-‐ catie die daar een zeer specifieke kwaliteit aantreffen. In de concurrentieanalyse kijken we vooral naar iedere afzon-‐ derlijke uitbreidingslocatie, maar slechts in hoofdlijnen naar de inbreidingslocaties van een gemeente omdat deze laatste op grond van 'natuurlijke' verschillen onderscheidender zijn ten opzichte van elkaar. Om te bepalen in welke mate projecten met elkaar concurreren kijken we naar woningtype (eengezinswoning, appar-‐ tement), financieringscategorie (koop-‐huur) en naar de marktanalyse maar dan per project. Daarnaast kijken we wan-‐ neer een project wordt gerealiseerd. Daarbij maken we onderscheid tussen de periode 2013-‐2017 en 2018-‐2022. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste locaties per gemeente. In de volgende paragrafen analyseren we in hoeverre deze locaties met elkaar concurreren. Heusden De belangrijkste locaties van Heusden zijn: Vlijmen Geerpark 735 woningen, 2013-‐2022 Vlijmen De Grassen 575 woningen, 2013-‐2022 Drunen Dillenburg e.o. 130 woningen, 2013-‐2022 Elshout De Gorsen (Elshout V) 90 woningen, 2013-‐2022 Haarsteeg Victoria 70 woningen, 2013-‐2022 Geerpark en De Grassen zijn de twee grote uitbreidingslocaties. De geplande productie in Geerpark is gelijkmatig ge-‐ spreid over de periode 2013-‐2017 en 2018-‐2022. Bij De Grassen ligt het accent op de tweede periode. Geerpark en de Grassen zijn beduidend groter dan de andere locaties met een betekenis op regionaal niveau en worden, gezien hun omvang en betekenis voor de regio, in deze concurrentieanalyse meegenomen. De overige locaties zijn lokaal gebon-‐ den en naar verhouding kleiner. Loon op Zand De belangrijkste uitbreidingslocaties (meer dan 50 woningen) van Loon op Zand zijn: Kaatsheuvel Sweensstraat West fase 1+2+3 355 woningen, 2013-‐2022 Loon op Zand Molenwijck Zuid fase 3+4 88 woningen, 2013-‐2022 Met de realisatie van de locatie Sweensstraat West in Kaatsheuvel wordt de komende jaren een start gemaakt. Gezien de marktomstandigheden worden in de eerste fase vooral middeldure koopwoningen gebouwd. De eerste fase omvat 30 woningen in de periode tot en met 2017 en 145 woningen in de periode 2018 tot en met 2022. De belangrijkste inbreidingslocaties (meer dan 50 woningen) van Loon op Zand zijn: Kaatsheuvel De Els II 128 woningen, 2013-‐2022 Kaatsheuvel Dorpshart Kaatsheuvel 120 woningen, 2013-‐2022 Kaatsheuvel Binnenterrein (netto) 80 woningen, 2013-‐2022 De belangrijkste inbreidingslocatie is Dorpshart Kaatsheuvel. Deze locatie is al deels in aanbouw. Dit jaar start de bouw van het resterende deel. In het totaal worden hier circa 120 woningen gerealiseerd. Waalwijk De belangrijkste uitbreidingslocaties (meer dan 50 woningen) van Waalwijk zijn:

. . . . .

. .

. . .


21

. . . .

Sprang -‐ Landgoed Driessen Diverse locaties 875 woningen, 2013-‐2022 Waalwijk Hoefsven gebied 200 woningen, 2018-‐2022 Waspik Beneden Kerkstraat/Marijkelaan 73 woningen, 2013-‐2022 Waspik Waspik Zuid, locatie De Rugt 55 woningen, 2013-‐2022 De belangrijkste uitbreidingslocatie in Waalwijk is Landgoed Driessen. Van deze locatie is al een deel ontwikkeld. Het aangegeven aantal woningen heeft betrekking op de periode 2013-‐2022. In de periode 2023 en verder staan nog 648 woningen gepland op deze locatie. De belangrijkste inbreidingslocaties (meer dan 50 woningen) van Waalwijk zijn: Waalwijk Schoollocaties diversen 149 woningen, 2018-‐2022 Waalwijk Pluspunt Besoyen 105 woningen, 2013-‐2017 Waalwijk Taxandriaweg 60 woningen, 2013-‐2017 Vrijhoeve Emmastraat/Nassaustraat 50 woningen, 2013-‐2017 Waalwijk heeft veel woningen gepland op inbreidingslocaties (in het totaal over alle locaties 904 woningen) waarvan een groot aantal als appartement (ruim 60%).

. . . .

6.2 Concurrentieanalyse uitbreidingslocaties In tabel 5 is een overzicht gegeven van enkele basisgegevens van de uitbreidingslocaties in de drie gemeenten. Uit de tabel blijkt dat er in de komende tien jaar in de drie gemeenten bijna 2.900 woningen op uitbreidingslocaties staan gepland, ofwel 54% van de totale geplande productie. Het accent in de realisatie ligt daarbij in de periode 2018-‐ 2022 waarin ruim 60% van deze productie staat gepland. De locaties Geerpark en Landgoed Driessen zijn het meest gespreid in de tijd. Tegen de tijd dat er in Hoefsven, Sweenstraat West en (in iets mindere mate) De Grassen daadwer-‐ kelijk gebouwd wordt, zijn Landgoed Driessen en Geerpark al volop in ontwikkeling. Dit geeft deze locaties een con-‐ currentievoordeel, doordat al meer te zien is welke kwaliteit gerealiseerd wordt en doordat het minder pionieren is op de nieuwe locatie. Als gekeken wordt naar woningtype en woonmilieu onderscheiden de locatie zich slechts in beperkte mate van elkaar. Alle locaties bestaan uit eengezinswoningen in een groen woonmilieu en richten zich op een mix van doelgroepen. Op de locaties in Heusden bestaat 5-‐8% van het programma uit appartementen. In Loon op Zand worden uitsluitend een-‐ gezinswoningen gerealiseerd. Waalwijk wijkt af door een relatief hoog aandeel appartementen (Landgoed Driessen 12,4%, Hoefsven 20%, Waspik Zuid 23,6%). In Landgoed Driessen zijn de appartementen deels zorggerelateerd. In Hoefsven en Waspik Zuid is het geplande hoge aandeel appartementen minder voor de hand liggend. Over alle loca-‐ ties gezien bestaat circa eenderde van de productie (32,2%) uit huurwoningen. Locaties met relatief weinig huurwo-‐ ningen in het programma zijn Waspik Zuid (12,7%) en Molenwijck-‐Zuid (20,5%). Beneden Kerkstraat in Waspik heeft het hoogste aandeel huurwoningen (43,8%). Tabel 5: Basisgegevens uitbreidingslocaties (bron: matrices gemeenten) Locatie

Heusden Geerpark De Grassen Totaal Heusden uitbreidingslocaties Loon op Zand Sweenstraat West 1+2+3 Molenwijck-‐Zuid 3+4 Totaal Loon op Zand uitbreidingslocaties Waalwijk Landgoed Driessen Hoefsven Beneden Kerkstraat, Waspik Waspik Zuid Totaal Waalwijk uitbreidingslocaties Totaal uitbreidingslocaties regio

Aantal woningen 2013 2018 2013 t/m t/m t/m 2017 2022 2022 335 400 735 165 410 575 500 810 1.310 32 323 355 50 38 88 82 361 443 408 377 785 0 200 200 64 9 73 40 15 55 512 601 1.113 1.094 1.772 2.866

Uitsplitsing programma 2013-‐2022 Koop Huur Grondge-‐ Apparte-‐ bonden ment 510 365 875 250 70 320 525 134 41 48 748 1.943

225 210 435 105 18 123 260 66 32 7 365 923

699 527 1.226 355 88 443 688 160 73 42 963 2.632

36 48 84 0 0 0 97 40 0 13 150 234


22

Voor de productie op uitbreidingslocaties in de periode 2013-‐2017 kunnen de marktanalyses van de locaties met el-‐ kaar vergeleken worden (zie tabel 6).

Heusden Geerpark De Grassen Loon op Zand Sweenstraat West 1+2+3 Molenwijck-‐Zuid 3+4 Waalwijk Landgoed Driessen Hoefsven Beneden Kerkstraat, Waspik Waspik Zuid Totaal uitbreidingslocaties regio

39,4% 24,2% 46,9% 88,0% 22,5% -‐ 87,5% 27,5% 35,6%

risicovol

kansrijk

Aandeel van risiciocategorie van productie per locatie

beperkt risico

Tabel 6: Marktanalyse uitbreidingslocaties (bron: matrices gemeenten)

36,1% 63,6% 31,3% 0,0% 35,5% -‐ 7,8% 0,0% 35,3%

24,5% 12,1% 21,9% 12,0% 41,9% -‐ 4,7% 72,5% 29,1%

Uit de tabel blijkt dat gezien over alle uitbreidingslocaties in de regio de verdeling over kansrijk-‐beperkt risico-‐risicovol 35%-‐35%-‐30% is. De locaties in Loon op Zand hebben het gunstigste risicoprofiel. Door de bouw in Sweenstraat West van voornamelijk grondgebonden goedkope koopwoningen in de eerste fase valt bijna de helft van de geplande pro-‐ ductie in de categorie kansrijk. In Molenwijck-‐Zuid is dit door de bouw van vooral grondgebonden middeldure koop-‐ woningen in een kleine kern zelfs 88%. Waspik Zuid in Waalwijk heeft het meest ongunstige risicoprofiel met 72,5% risicovol, veroorzaakt door een accent op grondgebonden dure koopwoningen. Doordat in Landgoed Driessen in Waalwijk ook een accent ligt op dit type, heeft deze locatie een duidelijk ongunstiger risicoprofiel dan gemiddeld in de regio. In Heusden heeft Geerpark een profiel dat vergelijkbaar is met het regionaal gemiddelde. De Grassen heeft een hoog aandeel in de categorie beperkt risico door een accent op grondgebonden middeldure koopwoningen in een grotere kern. Deze analyse leidt tot de volgende conclusies. Heusden De twee uitbreidingslocaties in Heusden hebben door hun omvang een bredere aantrekkingskracht dan alleen Heus-‐ den. Geerpark heeft een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid (‘meest duurzame woonwijk van Nederland’). Dit leidt tot een herkenbaar en uitgesproken profiel en een specifieke groep bewoners. Het risicoprofiel van de locatie is gemiddeld, er worden relatief veel huurwoningen gebouwd en weinig appartementen. Alles bij elkaar heeft de loca-‐ tie een goede concurrentiepositie. De Grassen heeft een minder uitgesproken profiel en lijkt in dit opzicht vergelijk-‐ baar met andere uitbreidingslocaties in de regio zij het dat bij de Grassen gestreefd wordt naar een duurzame wijk. Doordat er in de eerste fase veel middeldure koopwoningen staan geprogrammeerd is het risicoprofiel duidelijk min-‐ der gunstig dan Geerpark of het gemiddelde van de regio. Over de hele ontwikkelingsperiode gezien heeft de locatie als pluspunt een hoog aandeel huurwoningen. Onder de huidige omstandigheden is wel de vraag hoe realistisch deze huurwoningenproductie is gezien de afnemende investeringsmogelijkheden van corporaties. De locatie start later dan Geerpark, maar loopt in de tweede fase wel geheel paralel. De twee locaties in Heusden (beide bij de kern Vlijmen) kunnen onderling gaan concurreren waarbij De Grassen in veel opzichten een minder sterke positie heeft. Een nauwe afstemming van de ontwikkeling van beide locaties is noodzakelijk. In de planning is hier wel rekening mee gehouden. Door de ligging van de locaties zal de concurrentie van Geerpark en De Grassen met andere locaties in De Langstraat beperkt zijn. Toch is deze concurrentie met andere locaties wel een punt van aandacht, doordat zelfs een lichte con-‐ currentie grote gevolgen kan hebben gezien het grote aantal woningen dat in het totaal gepland is bij Vlijmen. Goede informatieuitwisseling over het nieuwbouwprogramma met met name Waalwijk is daarom gewenst. Loon op Zand De locaties in Loon op Zand zijn kleiner dan in de andere twee gemeenten en richten zich daarmee naar verwachting meer op de lokale behoefte. Het aandeel huurwoningen in Sweensstraat West ligt net iets onder het regionaal gemid-‐


23

delde. Op de locaties worden alleen eengezinswoningen gebouwd. Sweenstraat West en Molenwijck-‐Zuid hebben het gunstigste risicoprofiel van alle uitbreidingslocaties in De Langstraat. Het woonmilieu van de locaties onderscheidt zich niet van andere locaties in de regio, maar door het wat kleinschali-‐ ger karakter, het gunstige risicoprofiel en de gefaseerde ontwikkeling hebben de locaties in Loon op Zand een duide-‐ lijke eigen positie. De locaties zullen naar verwachting weinig concurrentie ondervinden van andere locaties in de re-‐ gio, maar naar verwachting op hun beurt ook niet sterk concurreren met locaties elders. Waalwijk Waalwijk is al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van Landgoed Driessen. De ontwikkeling van de locatie stag-‐ neert. Dit komt deels doordat de plannen van langer geleden dateren en daardoor minder goed aansluiten bij de hui-‐ dige vraag. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het (voor een uitbreidingslocatie) relatief grote aantal appartementen dat gepro-‐ grammeerd staat (12,4%). Ook het ongunstige risicoprofiel wijst hier op. Om de stagnatie te doorbreken is temporisering en aanpassing van de plannen nodig aan de huidige marktomstandigheden. De gemeente is bezig met stappen hiervoor. Onder de huidige marktomstandigheden is het perspectief voor de locaties Hoefsven en Waspik Zuid niet rooskleurig. Waspik Zuid bestaat vooral uit grondgebonden dure koopwoningen waarvan de afzet gezien de markt moeizaam zal zijn. Het programma voor Hoefsven bevat veel appartementen (25%). Ook de programma’s voor deze locaties of wellicht de hele locatie moeten heroverwogen worden (ook gezien het grote aantal woningen dat Waalwijk op inbreidingslocaties wil realiseren). Landgoed Driessen kan concurreren met met name de locaties in Heusden. Zoals bij Heusden al aangegeven is daarom goede informatieuitwisseling over het nieuwbouwprogramma met Heusden gewenst. 6.3 Concurrentieanalyse inbreidingslocaties In tabel 7 is een overzicht gegeven van enkele basisgegevens van de (grotere) inbreidingslocaties in de drie gemeen-‐ ten. Tabel 7: Basisgegevens inbreidingslocaties (bron: matrices gemeenten) Locatie

Heusden Dillenburg e.o. De Gorsen (Elshout v) Victoria Loon op Zand Kaatsheuvel, De Els II (incl. wijziging) Kaatsheuvel, Dorpshart Kaatsheuvel-‐Oost, Binnenterrein (netto) Overige locaties Totaal Loon op Zand inbreidingslocaties Waalwijk Waalwijk, schoollocaties diversen Waalwijk, Pluspunt Besoyen Waalwijk, Taxandriaweg Vrijhoeve, Emmastraat/Nassaustraat Overige locaties Totaal Waalwijk inbreidingslocaties

Aantal woningen 2013 2018 2013 t/m t/m t/m 2017 2022 2022 34 96 130 15 75 90 20 50 70 45 83 128 120 0 120 0 80 80 115 21 136 280 184 464 0 149 149 105 0 105 60 0 60 50 0 50 510 30 540 725 179 904

Koop

Uitsplitsing programma 2013-‐2022 Huur Grondge-‐ Apparte-‐ bonden ment

90 53 50 128 20 75 125 348 65 0 30 0 271 366

40 37 20 0 100 5 11 116 84 105 30 50 269 538

130 90 70 128 41 75 97 341 54 0 0 10 262 326

0 0 0 0 79 5 39 123 95 105 60 40 278 578

Volgens het programma van Loon op Zand worden in de periode 2013-‐2022 in het totaal 464 woningen op inbrei-‐ dingslocaties gebouwd, waarvan 25% huurwoningen en 26% appartementen. Waalwijk heeft voor de periode 2013-‐ 2022 904 woningen op inbreidingslocaties geprogrammeerd, waarvan 59% huurwoningen en 64% appartementen. Ook voor de productie op inbreidingslocaties in de periode 2013-‐2017 kunnen de marktanalyses van de locaties met elkaar vergeleken worden (zie tabel 8).


24 Tabel 8: Marktanalyse inbreidingslocaties (bron: matrices gemeenten)

Heusden Dillenburg e.o. De Gorsen (Elshout v) Victoria Loon op Zand Kaatsheuvel, De Els II (incl. wijziging) Kaatsheuvel, Dorpshart Kaatsheuvel-‐Oost, Binnenterrein (netto) Overige locaties Totaal Loon op Zand inbreidingslocaties Waalwijk Waalwijk, schoollocaties diversen Waalwijk, Pluspunt Besoyen Waalwijk, Taxandriaweg Vrijhoeve, Emmastraat/Nassaustraat Overige locaties Totaal Waalwijk inbreidingslocaties

21,5 24,4 28,6 0,0 76,7 -‐ 16,5 39,6 -‐ 90,5 50,0 100,0 62,3 67,9

risicovol

kansrijk

beperkt risico

Aandeel van risiciocategorie van productie per locatie

39,5 37,8 35,7 44,4 19,2 -‐ 18,3 22,9 -‐ 9,5 50,0 0,0 4,7 8,8

39,0 37,8 35,7 55,6 4,2 -‐ 65,2 37,5 -‐ 0,0 0,0 0,0 33,1 23,3

Uit de tabel blijkt dat in Loon op Zand de inbreidingslocatie De Els en de 'overige inbreidingslocaties' een relatief on-‐ gunstig risicoprofiel hebben. Dorpshart Kaatsheuvel heeft daarentegen door het grote aandeel huurwoningen een heel gunstig risicoprofiel. Ook het risicoprofiel van de inbreidingslocaties in Waalwijk is gunstig door het grote aandeel huurwoningen (zie ook tabel 7). Hierbij geldt de reeds op pagina 13 gemakte kanttekening dat door het hoge aandeel appartementen in het programma onderlinge concurrentie ontstaat tussen de projecten met appartementen, waar-‐ door het risicoprofiel waarschijnlijk ongunstiger is dan blijkt uit de marktanalyse in de tabel. Zoals in paragraaf 6.1 al aangegeven kennen inbreidingslocaties meestal een zeer specifiek woonmilieu, waardoor deze locaties onderling slecht vergelijkbaar zijn. Geïnteresseerden in een bepaalde locatie vinden het specifieke woonmilieu of de specifieke locatie aantrekkelijk en zullen minder snel een vergelijkbare locatie elders vinden. Tussen inbreidingslocaties in de drie gemeenten doet zich dan ook minder concurrentie voor dan tussen uitbreidingslocaties.


Begrippenlijst Koopprijsklassen (per 1 januari 2013) 3 Goedkoop tot € 185.000,00 3 Middelduur van € 185.000,00 tot € 275.000,00 Duur vanaf € 275.000,00 Huurprijsklassen (per 1 januari 2013) 3 Goedkoop tot € 374,44 3 Betaalbaar van € 374,44 tot € 574,35 3 Middelduur van € 574,35 tot € 681,02 Duur (vrije sector) vanaf € 681,02

3

In Heusden worden de categorieën goedkoop, betaalbaar en middelduur bij elkaar als betaalbaar aangemerkt.

25

Toolbox 'Beweging op de woningmarkt'

Toolbox ‘Beweging op de woningmarkt’

Maatregelen en voorbeelden In opdracht van de Langstraat Ilse Nooijens, Angela van Velden 2 oktober 2013 Projectnummer 2011-‐080



INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Leeswijzer 2 Gebiedspromotie 2.1 A.1. Gebiedspromotie 3 Nieuwbouwwoningen 3.1 B.1. Bouw huurwoningen door beleggers 3.2 B.2. Subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 3.3 B.3. Grondbeleid van gemeenten 3.4 B.4. Wooncoöperatie (CPOH) 4 Verleiden met kortingen, premies of andere voordelen 4.1 C.1. Verlengde verhuisketens 4.2 C.2. Premie verlaten sociale huurwoningen 4.3 C.3. Starterslening SVn 4.4 C.4. Starters Rente Regeling 4.5 C.5. Erfpacht 4.6 C.6. Verkoop 90% marktwaarde 4.7 C.7. Stimuleringspakket 4.8 C.8. Verkoop onder voorwaarden 4.9 C.9. Te Woon 5 Overige maatregelen 5.1 D.1. Inkomensafhankelijke huurverhoging 5.2 D.2. Kluswoningen

4 4 5 5 7 7 7 8 9 11 11 13 13 14 15 16 16 17 18 19 19 20


1

4

Inleiding

Sinds een aantal jaar stagneert de woningmarkt: de woningbouwproductie blijft flink achter en de nieuwbouwplannen die er zijn sluiten niet goed aan bij de actuele vraag. Huishoudens blijven zitten waar ze zitten. Gemeenten, woning-‐ corporaties en marktpartijen ondernemen verschillende acties om weer beweging op de woningmarkt te krijgen. Zo ook de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk. Gezamenlijk hebben deze drie gemeenten afgesproken onderzoek te doen naar de bestaande maatregelen om bewe-‐ ging op de woningmarkt te stimuleren. De gevonden maatregelen zijn in te delen in de volgende thema’s: Gebiedspromotie: het onder de aandacht brengen bij huidige en nieuwe bewoners van de kansen en mogelijkhe-‐ den van een specifiek gebied. Nieuwbouwwoningen: het bouwen van nieuwe woningen stagneert. Bij dit thema zijn maatregelen en voorbeel-‐ den beschreven die het bouwen van nieuwe woningen stimuleren. Verleiden met kortingen, premies of andere voordelen: hoe krijg je huishoudens zover om een woning te kopen, te verkopen of om een huurwoning te verlaten? Overige maatregelen: binnen de bestaande woningen zijn nog meer maatregelen mogelijk. Naast deze Toolbox ‘Beweging op de woningmarkt’ staan ook in de Toolbox ‘Bestaande voorraad’ maatregelen be-‐ schreven die specifiek zijn gericht op de particuliere woningeigenaren.

. . . .

1.1 Leeswijzer In deze Toolbox ‘Beweging op de woningmarkt’ staan maatregelen centraal die kunnen bijdragen aan het stimuleren van beweging op de woningmarkt. De onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de beschreven maatregelen. A. Gebiedspromotie (hoofdstuk 2) A.1. Gebiedspromotie

B. Nieuwbouwwoningen (hoofdstuk 3) B.1. Bouw huurwoningen door beleggers B.2. Subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Provincie Noord-‐Brabant B.3. Grondbeleid van gemeenten B.4. Wooncoöperatie (CPOH)

C. Verleiden met kortingen, premies of andere voordelen (hoofdstuk 4) C.1. Verlengde verhuisketens C.2. Premie verlaten sociale huurwoning C.3. Starterslening SVn C.4. Starters Rente Regeling C.5. Erfpacht C.6. Verkoop 90% marktwaarde C.7. Stimuleringspakket C.8. Verkoop onder voorwaarden C.9. Te Woon

D. Overige maatregelen (hoofdstuk 5) D.1. Inkomensafhankelijke huurverhoging D.2. Kluswoningen

In de volgende hoofdstukken zijn de verschillende maatregelen beschreven, waarbij voor iedere maatregel zes vragen centraal staan: - Wat is het? - Wat heeft het voor effect? - Zit er tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? - Wat kost het? - Welke partijen zijn betrokken? - Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden?


2

5

Gebiedspromotie

In dit hoofdstuk wordt de maatregel beschreven waarmee een specifiek gebied met haar kansen en mogelijkheden onder de aandacht kan worden gebracht: - A.1. Gebiedspromotie 2.1

A.1. Gebiedspromotie

Wat is het? Belangrijk bij de keuze voor een woning is de aantrekkingskracht van de locatie. Een gemeente kan samen met andere partijen, bijvoorbeeld woningcorporaties of marktpartijen, een samenhang van maatregelen en activiteiten inzetten om een buurt, wijk of dorp/stad te promoten bij nieuwe en huidige bewoners. Door hier voldoende budget, begelei-‐ ding en faciliteiten voor te reserveren krijgt het desbetreffende gebied de structurele aandacht die het nodig heeft om vervolgens ook tot positieve resultaten te leiden. Een gebied waar forse herstructurering plaatsvindt heeft vaak een minder goede naam of was in het verleden een bedrijventerrein waardoor huishoudens zich niet goed kunnen voorstellen hoe het is om daar te gaan wonen. Hieron-‐ der een voorbeeld van een succesvolle aanpak in een voormalige industriële haven: Piushaven, levend podium van Tilburg De Piushaven in Tilburg is een omvangrijk gebied, grenzend aan het centrum, met als kloppend hart de haven. Het gebied wordt ontwikkeld van een voormalige industriële haven, tot een levendig centrumstedelijk woonmilieu aan het water. Naast de bouw van 1.500 woningen met ruimte voor nieuwe bedrijvigheid komt er een herontwikkeling van het voormalige AaBe-‐complex tot een grootschalig winkelcentrum. Piushaven verbindt het centrum van Tilburg met Landschapspark Moerenburg en enkele bestaande woonbuurten. De kades, het water en de pier zijn een ‘levend podium’ voor allerlei eve-‐ nementen en activiteiten. Veel initiatiefnemers hebben voor het derde jaar op een rij de kans gegrepen om op deze plek iets te organiseren. Piushaven wordt ontwikkeld door de gemeente Tilburg in samenwerking met een aantal marktpartijen. In hun gezamenlijke ambitie voor de ont-‐ wikkeling van het gebied gaan zij uit van de gedachte dat de Piushaven behoort tot het collectieve bezit van Tilburg. Het wordt het gebied waar nieuwe mogelijkheden ontstaan. Nieuwe Tilburgers, doorstromers, starters en senioren vinden allen een plaats in de Piushaven. Het wordt een plek vol activiteiten en mogelijkheden, een gebied dat een nieuwe impuls gaat geven aan Tilburg. De focus in de aanpak ligt op verbinden en samenwerken. De kracht is een breed draagvlak, goede facilitering, mede financiering/stimulans, (onverwachte) verbindingen, sterke PR en communi-‐ catiecampagne, doorstart nieuw (recreatie)gebied en PR via verschillende partners en kanalen. Daarnaast is het ook mogelijk om een dorp/stad in zijn geheel te promoten, ook wel citymarketing genoemd. Bezoe-‐ kers van activiteiten, evenementen en kennismakingsavonden ervaren op informele wijze wat de gemeente/stad be-‐ langrijk vindt, wat haar kernwaarden en de doelen voor de toekomst zijn. Tevens kan de gemeente deze contactmo-‐ menten gebruiken om te horen wat de (toekomstige) bewoners bezighoudt en waar zij van dromen. Hieronder een voorbeeld van de gemeente Heusden: Dromen.Doen.Heusden.-‐dag In januari 2013 heeft de Dromen.Doen.Heusden.-‐dag plaatsgevonden. Een dag waarin muziek, dans, theater, informa-‐ tie en dromen samenkomen. In en om de locatie bruiste het van de activiteiten voor jong en oud. De gemeente Heus-‐ den wil dat deze dag gaat uitgroeien tot een jaarlijks evenement voor heel de gemeente Heusden, waarbij bekende activiteiten worden samengebracht zoals de jaarlijkse Vrijwilligersdag, de huldiging van de Kampioenen, de bijeen-‐ komst voor nieuwe inwoners en de nieuwjaarsbijeenkomst. Het evenement biedt een podium aan de inwoners, waar-‐ bij actief op zoek wordt gegaan naar wensen van bewoners. Ook presenteert de gemeente haar eigen plannen en am-‐ bities. Promotie wonen de Langstraat Als derde kan gedacht worden aan het promoten van een breder gebied dan een gemeente, bijvoorbeeld het promo-‐ ten van één woningmarkt binnen verschillende gemeenten. De gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk heb-‐ ben de intentie om samen een website te maken voor het gebied de Langstraat. Dit zou een mooie stimulans kunnen geven aan ervaringen en beelden die (toekomstige) bewoners vormen van dit gebied.


6

Wat heeft het voor effect? De aantrekkingskracht van een specifiek gebied neemt toe. Bij het project Piushaven, levend podium van Tilburg, be-‐ droeg het totaal aantal bezoekers bij de evenementen in 2012 circa 28.000 en het aantal bezoekers in de horeca circa 35.000. In dit project is zichtbaar dat de verkoop van de huizen stijgt, het gebied aantrekkelijker wordt en onderne-‐ mers zich vestigen en verenigen. Promotie op gemeente-‐ of regioniveau stimuleert verhuizingen van huishoudens die zich aangetrokken voelen tot de waarden van de gemeente of regio. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Is afhankelijk van het evenement, project of maatregel. Wat kost het? Is afhankelijk van het aantal activiteiten en evenementen dat binnen het promotieplan valt. Het programma van Piushaven, levend podium van Tilburg kost per jaar € 60.000,-‐. Daarentegen ontvangen zij free publicity ter waarde van circa € 100.000,-‐. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn gemeenten, marktpartijen, lokale ondernemers en (potentiële) bewoners/bezoekers. Meer informatie?

http://www.heusden.nl/Over_de_gemeente/Dromen_Doen_Heusden/Dromen_Doen_Heusden_dag_2014 www.piushaven.nl


3

7

Nieuwbouwwoningen

In dit hoofdstuk is een aantal maatregelen en voorbeelden beschreven die het bouwen van nieuwe woningen stimule-‐ ren. Achtereenvolgens zijn de volgende maatregelen beschreven: - B.1. Bouw huurwoningen door beleggers - B.2. Subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Provincie Noord-‐Brabant - B.3. Grondbeleid van gemeenten - B.4. Wooncoöperatie (CPOH) 3.1

B.1. Bouw huurwoningen door beleggers

Wat is het? Beleggers, zoals pensioenfondsen, grotere institutionele beleggers en particuliere beleggers, zijn altijd op zoek naar goede investeringen. Met name pensioenfondsen beschikken over veel geld dat zij dienen te beleggen. De overheid heeft een oproep gedaan richting de pensioenfondsen om meer te investeren in de Nederlandse markt. Tot 15 jaar geleden hadden de Nederlandse pensioenfondsen meer dan de helft van hun beleggingen in Nederland, op dit mo-‐ ment is dat minder dan 15 procent. De pensioenfondsen zijn hierover in gesprek met het kabinet. De beleggers kun-‐ nen onder andere investeren in de bouw van nieuwe (vrije sector) huurwoningen. Hieronder een voorbeeld van een pensioenfonds dat gehoor geeft aan de oproep van de overheid: Pensioenfonds voor de Metaal en Techniek Het Pensioenfonds voor de Metaal en Techniek (PMT) heeft in juli 2013 aangekondigd de komende jaren 300 miljoen euro extra in de woningmarkt te gaan investeren, als uitbreiding van zijn Nederlandse woningportefeuille. Nederlands vastgoed neemt van oudsher een belangrijke plek in binnen de lange termijn beleggingsportefeuille van PMT. Stabiele huurinkomsten maken vastgoed een goede pensioenbelegging. Het fonds wil 250 van de 300 miljoen euro investeren in de bouw van zo’n 1.250 nieuwe huurwoningen. Daarbij gaat het met name om huurwoningen in het middensegment. Naar dit type huurwoningen is ook in de huidige markt nog steeds veel vraag. De overige 50 miljoen wordt geïnvesteerd om 2.200 woningen energiezuiniger te maken. Wat heeft het voor effect? De investeringen van beleggers maken onder andere de bouw van nieuwe huurwoningen mogelijk en zij kunnen door-‐ gaan waar woningcorporaties en gemeenten nu stoppen of zelf nieuwe projecten opstarten. Naast het stimuleren van de woningmarkt leveren de nieuwbouwplannen ook voor vakmensen jarenlang werk op. De investering van 250 mil-‐ joen euro van PMT zorgt voor een jaar lang werk voor 2.000 vakmensen. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De investeringen vinden op initiatief van de beleggers plaats. Wat kost het? De beleggers investeren grote bedragen in de Nederlandse markt. Gemeenten kunnen actief op zoek naar beleggers en projecten aanbieden. Kanttekening hierbij is wel, dat beleggers moeilijk bereikbaar zijn voor het bespreken van initiatieven. Actie komt veelal vanuit de beleggers en is niet te sturen vanuit de gemeente. Welke partijen zijn betrokken? Beleggers en marktpartijen zijn betrokken. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Woningbouwplannen van beleggers dienen te passen in het gemeentelijk beleid, zoals de woonvisie en ruimtelijk be-‐ leid. Meer informatie?

http://www.bnr.nl/nieuws/523891-1307/pensioenfondsen-investeren-miljarden-in-nederland https://www.bpmt.nl/over-pmt/algemeen/nieuws/257,1104/pmt-investeert-in-nederland

3.2

B.2. Subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Wat is het? De provincie Noord-‐Brabant stimuleert Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) met een subsidie. CPO is een middel om als bewoners meer keuzevrijheid te krijgen door de individuele inbreng en mogelijk meer (kos-‐


8

ten)efficiency door het gezamenlijk realiseren van particuliere woningen. Georganiseerde groepen aspirant-‐bouwers vinden elkaar in een gemeenschappelijk idee, ontwerp, of ideaal. Gezamenlijk treffen zij voorbereidingen en regelen het bouwproces. Door samen te bouwen is ook een prijsvoordeel voor de bewoners te realiseren en stimuleert het (enigizins) de betrokkenheid bij de directe woonomgeving. Vanaf 2008 heeft de provincie Noord-‐Brabant bijna 100 CPO-‐projecten met ruim 1550 woningen ondersteund. De subsidie is bedoeld om de voorbereiding van het CPO-‐project mee te financieren. Per woning is een bedrag van € 4.000,-‐ beschikbaar met een maximum van € 200.000,-‐ per CPO-‐project. Wat heeft het voor effect? Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kunnen bewoners de woningen naar eigen wensen en verwachtingen realiseren. Daarnaast passen deze initia-‐ tieven goed in de ontwikkeling naar het meer stimuleren en aanspreken van de eigen kracht en verantwoordelijkheid van bewoners. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Er is budget aanwezig bij de provincie. Wat kost het? Per woning zijn de kosten € 4.000,-‐ met een maximum van € 200.000,-‐ per CPO-‐project. Gemeenten kunnen investe-‐ ren in planbegeleiding. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn de provincie Noord-‐Brabant, gemeenten en bewoners. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? De voorwaarden behorende bij de subsidie zijn: 1 Het CPO-‐project bestaat in principe uit tenminste 10 woningen. Gedeputeerde Staten zijn bevoegd in kleine ke-‐ ren of specifieke situaties een CPO-‐project van minder dan 10 woningen te ondersteunen. 2 Tenminste de helft (50%) van de deelnemers aan het CPO-‐project is een koopstarter. 3 De gemeente waarin het CPO-‐project gerealiseerd gaat worden, dient medewerking te verlenen aan het CPO-‐ project. Uit deze medewerking moet blijken dat er bouwgrond beschikbaar is voor het CPO-‐project en dat de ge-‐ meente bereid is om realisatie van het CPO-‐project op die locatie mogelijk te maken. 4 De CPO-‐groep die een subsidie aanvraagt voor een CPO-‐project dient tijdens het voortraject van dat project te worden begeleid door een professionele partij die zelf geen direct belang heeft in de realiseren van dat project. Meer informatie?

http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Historie/NoordBrabant/94842/94842_1.html http://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/bouwen-en-wonen/regelingen-en-subsidies-bouwenen-wonen/subsidie-voor-collectief-bouwen.aspx

3.3

B.3. Grondbeleid van gemeenten

Wat is het? De doelstelling van het gemeentelijke grondprijzenbeleid in zijn algemeenheid is om functionele, optimale en markt-‐ conforme grondprijzen te hanteren. Dit zodanig dat de door de gemeente gewenste ruimtelijke en economische ont-‐ wikkeling wordt ondersteund, zodat deze ruimtelijke ontwikkeling zoveel mogelijk kan plaatsvinden zonder dat daarbij beslag hoeft te worden gelegd op gemeentelijke middelen en er anderzijds ook geen sprake is van staatssteun. Het grondprijzenbeleid heeft daarnaast ook als doel om marktpartijen en particuliere afnemers in vergelijkbare omstan-‐ digheden met vergelijkbare grondprijzen te confronteren, waarmee oneerlijke concurrentie wordt voorkomen en een eenduidig gemeentelijk handelen wordt onderstreept. Methoden: - Kostprijsmethode: de kostprijs is het uitgangspunt. - Residuele grondwaarde: Het verschil tussen de totale waarde en de bouwkosten is het uitgangspunt. - Grondquotemethode: de grondkosten worden bepaald door een aandeel (%) van de totale waarde.


9

Gemeenten zijn voortdurend in contact met de markt om te bepalen of de grondprijs voor bouwgrond nog realistisch is. Een aantal gemeenten heeft de afgelopen periode tijdelijk of structureel de grondprijzen verlaagd. Voorbeelden zijn de gemeenten Sint Oedenrode, Ede, Dinkelland, Amsterdam, Uden en Bergeijk. Wat heeft het voor effect? Een gemeente kan met het grondprijzenbeleid (in combinatie met het bestemmingsplan en bouwvergunningen) grote invloed uitoefenen op de prijsvorming van woningen. Als de kosten van de grond lager zijn, dan kan ook de totale prijs van de woning omlaag worden gebracht. Het grondprijzenbeleid van gemeenten is voornamelijk van toepassing bij nieuwbouw van woningen op locaties waar de gemeente de grond in eigendom heeft. Wat kost het? Lagere grondprijzen leiden tot minder inkomsten voor de gemeente. Welke partijen zijn betrokken? De gemeente, de provincie, het rijk en de Europese Unie zijn betrokken, vanwege regelgeving over mededinging en staatssteun. Meer informatie?

http://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/nieuws/gemeenten-zakken-met-grondprijs.8667625.lynkx http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/4577-gemeenten-worstelen-met-grondposities http://uden.nieuws.nl/overig/20130603/Gemeente-Uden-verlaagt-grondprijzen

3.4

B.4. Wooncoöperatie (CPOH)

Wat is het? De wooncoöperatie is een vorm die is afgeleid van collectief particulier opdrachtgeverschap met het belangrijke ver-‐ schil dat de uiteindelijke bewoners huurders zijn in plaats van eigenaren. Wel hebben zij een financieel aandeel (5-‐ 10% van de woningprijs) in de coöperatie, dat zij bij verhuizing in principe terug krijgen. De coöperatieve woningvereniging is een vereniging met de volgende uitgangspunten: • Het ‘Collectief’: men wordt lid van de vereniging: een ‘coöperatieve woningvereniging’. • De vereniging, dus eigenlijk de groep, bouwt een aantal woningen. • De leden van de vereniging zijn hierbij de ‘Particuliere Op-‐ drachtgevers’: met elkaar, dus in een ‘Collectief’ wordt be-‐ paald wat voor woningen er gebouwd worden, hoe het er uit gaat zien. • Nadat de woningen gebouwd zijn, worden de woningen door de (coöperatieve woning-‐) vereniging verhuurd aan de leden. Men wordt dan ‘Huurder’ van een van de woningen die door de vereniging in ‘Collectief Particulier Opdrachtge-‐ verschap’ bedacht zijn. De huurder ‘koopt’ een lidmaatschapsrecht. Hij heeft op grond van zijn lidmaatschap recht op bewoning van een wo-‐ ning in het complex. Het aankopen van lidmaatschap is fiscaal gelijkgesteld met eigen woningbezit. Daardoor kan voor de leden belastingvoordeel worden behaald. De coöperatie heeft juridisch eigendom. De coöperatie sluit een hypothecaire lening af voor het gehele gebouw. Voor mensen voor wie het niet goed mogelijk is om een individuele hypotheek te krijgen is inkopen in een coöperatie nog wel een optie. Ook is de coöperatie interessant voor mensen die niet (meer) voor langere tijd gebonden willen zijn aan een koopwoning. Wat heeft het voor effect? Betrokkenheid en de zelfregie ligt bij de coöperatie. Met elkaar wordt bepaald wat voor woningen er gebouwd wor-‐ den, hoe het er uit gaat zien. Nadat de woningen gebouwd zijn, worden de woningen door de (coöperatieve woning-‐ )vereniging verhuurd aan de leden. De mogelijkheden van CPOH zijn divers: nieuwbouw, bestaande woningen of transformatie van bestaande (maat-‐ schappelijke) complexen. Bij deze laatste mogelijkheid gaat het soms om oude monumentale schoolgebouwen of an-‐ dere eigendommen van een gemeente die buiten gebruik zijn geraakt.


Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Bewoners nemen de keuze zich te verenigen in een collectief en richten een coöperatie op. Wat kost het? Gemeente, eventuele woningcorporatie en beleggers kunnen ondersteunen (planvoorbereidingskosten, expertise), financieren en achtervang bieden. Welke partijen zijn betrokken? Bewoners, de gemeente en mogelijk de corporatie en beleggers zijn betrokken partijen. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is niet van toepassing. Meer informatie?

http://www.facebook.com/WijWillenWonenInWaalwijk


4

Verleiden met kortingen, premies of andere voordelen

In dit hoofdstuk is een aantal maatregelen en voorbeelden beschreven die een huishouden een korting, premie of andere voordelen biedt om een woning te kopen/verkopen of om een huurwoning te verlaten. Achtereenvolgens zijn de volgende maatregelen beschreven: - C.1. Verlengde verhuisketens - C.2. Premie verlaten sociale huurwoning - C.3. Starterslening SVn - C.4. Starters Rente Regeling - C.5. Erfpacht - C.6. Verkoop 90% marktwaarde - C.7. Stimuleringspakket - C.8. Verkoop onder voorwaarden - C.9. Te Woon 4.1

C.1. Verlengde verhuisketens

Wat is het? In de huursector, en met name sinds de invoering van de regeling waarbij ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.229 (prijspeil 2013), blij-‐ ven huishoudens zitten waar ze zitten. Daarnaast blijft de groep ouderen ook zitten omdat ze opzien tegen een ver-‐ huizing. Het is echter mogelijk om in huurwoningen doorstroming op gang te brengen. Een combinatie van huurkor-‐ ting, voorrang op de wachtlijst en bemiddeling stimuleert verhuizingen. Hieronder zijn twee voorbeelden beschreven: Experiment Verlengde verhuisketens Acht woningcorporaties in Leiden, Apeldoorn, Noordwijk en Culemborg hebben in 2011 en 2012 onder begeleiding van Platform31 geëxperimenteerd met het bevorderen van de doorstroming in huurwoningen met huurkorting en verhuisbegeleiding. Deze prikkels omvatten: Het leveren van korting op de nieuwe huurprijs door het huidige percentage maximale huur mee te nemen naar de volgende woning. Dit betekent een iets hogere huur ten opzichte van de oude huurprijs, maar nog steeds een forse korting; Begeleiding bij de verhuizing. Er wordt een consulent van de corporatie ter beschikking gesteld die helpt bij de praktische zaken als daar behoefte aan is. Verschillende varianten van deze prikkels zijn toegepast. Binnen het experiment vonden 121 verhuizingen plaats. Uit de evaluatie van het experiment blijkt dat ouderen bereid zijn naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing. Op deze manier komen grote eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. De belangrijkste conclusie van het experiment is dat een combinatie van huurkorting, voorrang op de wachtlijst en bemiddeling succesvol blijkt te zijn om verhuizingen te stimuleren. De gedachte dat één verhuizing een reeks verhui-‐ zingen op gang zou brengen, bleek te kloppen. Het experiment heeft ook laten zien dat de aanpak met huurkorting betaalbaar kan zijn. Het succes van de aanpak ligt in een combinatie van prikkels met naast het financiële aspect ook persoonlijke aan-‐ dacht. Het experiment laat zien dat gerichte aandacht voor een doelgroep en een daarbij passende woning kan wer-‐ ken, en ook nog financieel voordeel oplevert.

. .

Doorstroomexperiment Tiel De woningcorporatie SCW in Tiel is onlangs gestart met een doorstroomexperiment. Zij heeft 97 eengezinshuurwo-‐ ningen aangewezen voor de verkoop. Deze grote woningen zijn zeer geschikt voor gezinnen met kinderen. De huidige huurders krijgen de mogelijkheid om hun woning te kopen, indien gewenst met de gunstige startersrenteregeling. Onder de huidige huurders van deze woningen zijn ook senioren die de woning niet kunnen en willen kopen. Woning-‐ corporatie SCW wil deze groep verleiden om door te stromen naar een andere woning. Nu blijven senioren vaak lang in de huidige grote eengezinswoning wonen. Enerzijds omdat de stap om actief op zoek te gaan naar een andere wo-‐ ning te groot is, anderzijds omdat ze de nieuwe huurprijs van de (vaak) kleinere seniorenwoning te hoog vinden.


Deze groep senioren krijgt in dit experiment de kans om met voorrang en behoud van de huidige huurprijs door te stromen naar een seniorenwoning van SCW. De vrijgekomen woning kan vervolgens met de startersrenteregeling worden verkocht aan een gezin met een middeninkomen. Dit experiment draagt op diverse onderdelen bij: De huurder (55+) gaat naar een voor hem geschikte seniorenwoning, waar men makkelijker en langer zelfstandig kan wonen; Er komt een eengezinswoning vrij. Via de startersrenteregeling is de woning bereikbaar voor gezinnen met een middeninkomen. Juist voor deze gezinnen is het lastig om een geschikte woning te vinden omdat ze nauwelijks in de sociale huursector terecht kunnen en er in de koopsector weinig eengezinswoningen betaalbaar zijn. Door de verkoop komt er meer differentiatie in het gebied. Dit kan een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de buurt. Met de opbrengst van de verkopen kan SCW investeren in het opknappen van bestaand bezit.

. . . .

Wat heeft het voor effect? Het is mogelijk een huishouden te stimuleren tot verhuizen door het bieden van een combinatie van voordelen. En een verhuizing brengt weer een reeks verhuizingen op gang. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De woningcorporatie neemt het initiatief om (tijdelijk) een combinatie van voordelen aan te bieden aan specifieke doelgroepen. Wat kost het? De kosten zijn afhankelijk van het geboden voordeel. Welke partijen zijn betrokken? Woningcorporaties en huurders zijn de betrokken partijen. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? De regels en voorwaarden kunnen verschillen per geboden voordeel. Meer informatie?

http://www.platform31.nl/uploads/attachment_file/62/Publicatie_Verlengde_verhuisketens.pdf


4.2

C.2. Premie verlaten sociale huurwoningen

Wat is het? Woningcorporaties kunnen een aantal redenen hebben om zittende huurders van (grote) sociale huurwoningen te verleiden naar een woning die beter bij het huishouden past, bijvoorbeeld vanwege het inkomen van het huishouden of de huishoudgrootte. De betreffende (grote) sociale huurwoning komt dan vrij voor de gewenste doelgroep. Vaak zijn dit gezinnen binnen de primaire doelgroep. Echter zijn huishoudens met een hoger en middeninkomen (de zoge-‐ naamde scheefwoners) niet zo snel over te halen. Mede ook omdat bijvoorbeeld het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen grotendeels ontbreekt. Zij zijn niet in staat een koopwoning te betalen en de huidige huurwonin-‐ gen in de vrije sector beginnen vaak met een huur van rond € 1.000,-‐. Hieronder zijn twee voorbeelden weergegeven waarbij huishoudens door middel van een premie verleid worden een sociale huurwoning te verlaten: Doorstroompremie complex BinnenBuiten Breda De twee Bredase woningcorporaties Laurentius en WonenBreburg, beiden eigenaar van het nieuwbouwcomplex Bin-‐ nenBuiten, hebben een regeling opgesteld: de doorstroompremie BinnenBuiten. Dit vanuit de gedachte dat het be-‐ langrijk is dat binnen Breda meer bereikbare huurwoningen vrijkomen voor woningzoekenden en om de verhuur van dure huurappartementen te stimuleren. Voor huurders die een sociale huurwoning van een Bredase woningcorporatie huurden en ervoor kozen om een van de dure appartementen te kopen of te huren van het complex BinnenBuiten, is de doorstroompremie van toepassing. Deze huurder kreeg een bedrag van € 4.500,-‐ belastingvrij. Het uitkeren van deze premie is gestopt na oplevering van het nieuwbouwcomplex in 2011. Premie grote sociale huurwoningen Den Haag De gemeente Den Haag heeft een premie voor huurders in een grote sociale huurwoning die willen doorstromen naar een andere woning. Dit betreft de stimuleringspremie grote sociale huurwoningen. Deze stimuleringspremie is een subsidie van € 5.000,-‐ die kleine huishoudens kunnen krijgen als zij een grote sociale huurwoning in Den Haag achter-‐ laten en verhuizen naar een andere woning in Den Haag of Haaglanden. De grote sociale woning kan een woningcor-‐ poratie vervolgens weer toewijzen aan een groot huishouden. De stimuleringspremie grote sociale huurwoningen vervangt de doorstroompremie scheefwonen en verhuiskostenpremie grote woningen die tot 1 juli 2013 van kracht waren. Subsidieaanvragen kunnen tot en met 1 november 2014 ingediend worden of totdat het subsidiebudget op is. Wat heeft het voor effect? Sociale huurwoningen komen vrij voor woningzoekenden die vaak tot de doelgroep behoren. Grote sociale huurwo-‐ ningen komen vrij voor gezinnen. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De premies gelden voor een complex of voor een bepaalde termijn vanwege het bijbehorende budget. Wat kost het (en wat levert het op)? Is het budget dat ter beschikking gesteld wordt en afhankelijk van de partij die het budget beschikbaar stelt. Welke partijen zijn betrokken? Gemeenten, woningcorporaties en huurders. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is afhankelijk van de voorwaarden die gesteld zijn aan de premie die aangeboden wordt. Meer informatie?

http://www.bredavandaag.nl/nieuws/2009-09-24/bredase-woningmarkt-krijgt-meer-doorloop http://www.denhaag.nl/home/bewoners/loket/to/Premie-grote-sociale-huurwoningen.htm

4.3

C.3. Starterslening SVn

Wat is het? Met de starterslening van de SVn krijgen kopers die voor het eerst toetreden tot de koopmarkt net iets meer financi-‐ ele armslag om de aankoop van een eigen woning te realiseren. De bijbehorende specifieke bepalingen, zoals bijvoor-‐ beeld ‘wie komt ervoor in aanmerking?’, worden bepaald door de betreffende gemeente. De starterslening overbrugt


het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is een flexibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. Over de eerste drie jaar hoeft geen rente en aflossing betaald te worden. Groeit daarna het inkomen, dan gaat het betalen van rente en aflossing hiermee in de pas lopen. Op dit moment bieden de gemeenten Loon op Zand en Waalwijk de starterslening van de SVn aan. Bij de gemeente Heusden is dit onderwerp van bespreking. Wat heeft het voor effect? De Starterslening vergroot de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomens. De huurmarkt is daarmee gediend (er komt een huurwoning vrij) en ook de koopmarkt doet hier haar voordeel mee (de verkopende partij kan daadwer-‐ kelijk verkopen en een nieuwe woning aankopen). Hierdoor ontstaat beweging in de woningmarkt. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De gemeente bepaalt zelf welk budget zij beschikbaar stelt voor de Starterslening. Bij de variant revolverend fonds vloeien de rente en aflossing terug in het fonds. Dit betekent dat steeds nieuwe leningen aangeboden kunnen wor-‐ den. Bij een hoge vraag bestaat de kans dat er een periode geen middelen beschikbaar zijn, echter er ontstaat vanzelf weer budget bij het betalen van rente en aflossing van de al verstrekte leningen. Bij de afkoopmethodiek eindigt de Starterslening wanneer het budget besteed is. Wat kost het (en wat levert het op)? De gemeente bepaalt welk budget zij beschikbaar wil stellen voor de starterslening. Daarnaast dient jaarlijks per 1 januari een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen betaald te worden aan het SVn. Welke partijen zijn betrokken? De gemeente, het Rijk, SVn. Ook zijn financiële instellingen, (financiële) dienstverleners en makelaars vaak betrokken bij de aanvraag van startersleningen. In Hart van Brabant verband is op bestuurlijk niveau uitgesproken dat het goed zou zijn als alle gemeenten een startersregeling zouden hebben en de regeling voor alle inwoners van de Hart van Brabantgemeenten en de gemeente Heusden opengesteld zou worden. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Zie de specifieke bepalingen per gemeente. Meer informatie?

http://www.SVn.nl http://www.NHG.nl Circulaire MG 2007-04

4.4

C.4. Starters Rente Regeling

Wat is het? Om de stap naar een eerste ‘eigen huis’ kleiner te maken, heeft een aantal woningcorporaties samen met de consu-‐ mentenorganisatie Vereniging Eigen Huis de Starters Renteregeling ontwikkeld. Deze lening wordt aangeboden door Social Finance: hierin hebben de deelnemende woningcorporaties zich verenigd. Met de Starters Rente Regeling betaalt een woningcorporatie 20% van de maandelijkse hypotheekrente voor een huishouden over een periode van 10 jaar. De kosten die de woningcorporatie voor haar rekening neemt is een lening en moet worden terugbetaald bij verkoop van de woning of na 30 jaar. De rentelasten zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. De maandelijkse hypotheeklasten zijn zo een stuk lager. Wat heeft het voor effect? De Starters Rente Regeling vergroot de betaalbaarheid van woningen en stimuleert daarmee beweging op de woningmarkt. Het is afhankelijk van de lokale prijzen van de woningvoorraad of de rege-‐ ling zinvol is. Hoe groter de groep huishoudens die met de NHG normen op de lokale woningmarkt nu geen woning kan financieren, hoe groter het


effect van de regeling. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Het kunnen blijven aanbieden van deze lening is afhankelijk van de hoogte van de leningen die de corporatie wil aan-‐ gaan. Wat kost het (en wat levert het op)? De woningcorporaties schieten, via Social Finance, 10 jaar lang 20% van de maandelijks te betalen hypotheekrente voor. De kosten worden, indien mogelijk, bij verkoop van de woning of na 30 jaar terugbetaald. Welke partijen zijn betrokken? De Starters Rente Regeling kan beschikbaar worden gesteld door een woningcorporatie. De corporatie stort een be-‐ drag ter hoogte van de (netto contante) waarde van de lening. De regeling is NHG verplicht en de financiering loopt via een beperkt aantal hypotheekverstrekkers. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Standaard worden er bij de Starters Renteregeling geen voorwaarden opgelegd aan de koopstarter zoals bijvoorbeeld een maximaal inkomen of een aanbiedingsplicht. De woningcorporatie kan dit, indien gewenst, zelf toevoegen. Meer informatie?

www.startersrenteregeling.nl Circulaire MG 2007-04

4.5

C.5. Erfpacht

Wat is het? Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Voor het recht van erfpacht is een jaarlijks of maandelijks geldbedrag, canon genaamd, verschuldigd. In juni 2013 heeft de gemeente Waalwijk aangekondigd erfpacht actief in te gaan zetten. Wat heeft het voor effect? Het voornaamste voordeel is dat kopers een lagere financiering hebben, doordat zij alleen de opstal hoeven te finan-‐ cieren. De te betalen erfpachtcanon is bovendien fiscaal aftrekbaar. Door de lagere koopsom kan een woning finan-‐ cierbaar worden. Banken zijn echter kritisch op erfpacht en hanteren hierbij hun eigen criteria, waarbij met name de looptijd van de erfpachtovereenkomst belangrijk is. Toch blijkt het wel mogelijk om woningen in erfpacht te financie-‐ ren. De toepassing van erfpacht kan helpen woningbouwprojecten van de grond te krijgen doordat het voor meer mensen mogelijk wordt de woningen te financieren. Hiermee kunnen meer projecten hun verkoopdrempel van (veelal) 70% voor start bouw halen. Welke partijen zijn betrokken? Erfpacht kan in meerdere opties en door verschillende partijen worden toegepast. Gronduitgifte in erfpacht aan een particulier; Gronduitgifte in erfpacht aan een ontwikkelaar; Gemeente koopt grond van een ontwikkelaar gevolgd door heruitgifte in erfpacht; Erfpacht bij grondbank; Woningcorporaties en erfpacht. De gemeente kan verschillende rollen aannemen. Ze kan zelf grond in erfpacht uitgeven of andere partijen stimuleren dit te doen. Hierbij hanteert de gemeente Waalwijk het principe: Zolang de markt er in kan voorzien, hoeft de ge-‐ meente het niet te doen.

. . . . .

Erfpacht door grondbank Deze constructie onderscheidt zich van de normale erfpacht door het feit dat gemeente, corporatie of ontwikkelaar geen eigenaar blijft van de grond. Deze wordt verkocht aan een grondbank, bestaande uit beleggers en andere com-‐ merciële partijen, die vervolgens uiteraard ook verantwoordelijk wordt voor de inning van de erfpachtcanon.


Daarvoor komt het voordeel dat de gemeente, de corporatie of de ontwikkelaar, net zoals bij verkoop in volle eigen-‐ dom, geen bemoeienis meer heeft met de verkochte onroerende zaak en daar ook geen financiële lasten of risico’s van draagt. 4.6

C.6. Verkoop 90% marktwaarde

Wat is het? Corporaties mogen hun woningen voor 90% van de verkoopwaarde verkopen, mits de woning voor eigen gebruik voor de overnemende persoon is bestemd. Bewoning door eerstegraads, bloed-‐ of aanverwanten van de koper is ook toege-‐ staan. Ouders mogen bijvoorbeeld een corporatiewoning met korting kopen voor hun kinderen. De 10% korting op de marktwaarde kan er voor zorgen dat woningen met een taxatiewaarde van € 160.000 nu voor € 144.000 mogen worden verkocht. Dit maakt meer woningen betaalbaar. Wel moeten de corporaties de verkoop van woningen in hun jaarverslag verantwoorden. Ook moet de woning door een onafhankelijke taxateur vooraf worden getaxeerd op basis van de onderhandse verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik. Wat heeft het voor effect? Door het toepassen van een korting worden koopwoningen in toenemende mate betaalbaar voor een grotere groep huishoudens. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Corporaties mogen hun woningen voor 90% van de verkoopwaarde verkopen, dit is regelgeving. Welke partijen zijn betrokken? Bij de verkoop van corporatiewoningen met korting zijn corporaties, gemeenten en de Minister van Wonen betrok-‐ ken. Laatstgenoemde ziet toe of corporaties de regelgeving volgen. Wat kost het (en wat levert het op)? Corporaties geven 10% korting op de marktwaarde van een woning. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Corporaties mogen hun woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. In de praktijk is het vastleggen in de koopakte van deze zo-‐ genoemde ‘zelfbewoningsplicht’ nuttig gebleken, om op die wijze niet-‐ en oneigenlijk gebruik tegen te gaan. Bewo-‐ ning door eerstegraads bloed-‐ of aanverwanten van de koper is materieel gelijkgesteld aan eigen bewoning. Meer informatie?

Circulaire MG 2011-04

4.7

C.7. Stimuleringspakket

Wat is het? Een uitgebreid stimuleringspakket om de lokale woningmarkt in beweging te brengen. Zo’n ‘verhuisdoos’ is gevuld met verschillende ‘verhuisvoordelen’ voor verschillende doelgroepen. Te denken valt aan premies, subsidies, kortin-‐ gen etcetera. Hieronder is het voorbeeld van de Haagse Verhuisdoos beschreven: Haagse Verhuisdoos In januari 2012 heeft Den Haag de Haagse Verhuisdoos gelanceerd. De Haagse Verhuisdoos is gevuld met verschillen-‐ de ‘verhuisvoordelen’ voor starters, doorstromers, huurders en kopers. Zo kunnen kopers van bepaalde nieuwbouw-‐ woningen een koopsubsidie van € 10.000,-‐ krijgen. Wie een sociale huurwoning verruilt voor een koopwoning of huurwoning in de vrije sector kan een verhuispremie krijgen van €5.000,-‐. Andere ‘verhuisvoordelen’ uit de Haagse Verhuisdoos zijn 4 maanden geen hypotheekrente betalen, korting op de courtage van een aankoopmakelaar en ver-‐ huishulp van een wooncoach. De Haagse Verhuisdoos is een initiatief van de gemeente Den Haag, de woningcorporaties Vestia, Staedion en Haag-‐ Wonen, Rabobank Den Haag en omgeving, NVM Haaglanden en Stichting Promotie Wonen Den Haag.


Wat heeft het voor effect? Samenwerkingpartners willen verhuizen in een gemeente aantrekkelijker maken. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Het genoemde voorbeeld van de Haagse Verhuisdoos wordt structureel aangeboden. Wat kost het (en wat levert het op)? Ieder verhuisvoordeel heeft zijn eigen kosten. De samenwerkingspartners maken afspraken over het benodigde bud-‐ get en de verdeling daarvan. Welke partijen zijn betrokken? De gemeente, de woningcorporaties, financiële instellingen, makelaars en organisaties die zich bezighouden met het promoten van de gemeente. Meer informatie?

http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Verhuizen-in-Den-Haag-aantrekkelijker.htm

4.8

C.8. Verkoop onder voorwaarden

Wat is het? Verkoop onder Voorwaarden is een aangepaste verkoopvorm, wel-‐ ke voortkomt uit de voormalige regeling over maatschappelijk ge-‐ bonden eigendom. Koopgarant Koopgarant is de meest voorkomende vorm van Verkoop onder Voorwaarden. Bij een Koopgarantwoning wordt door een woningcorporatie of vastgoedbelegger een korting verstrekt op de markt-‐ waarde van de woning. De korting wordt omgezet in een aandeel voor de woningcorporatie of vastgoedbelegger. De verstrekte korting heeft bovendien een directe relatie met het aandeel van de eigenaar-‐bewoner in de waardeontwik-‐ keling van de woning. Hoe hoger de korting, hoe lager het aandeel in de waardeontwikkeling voor de bewoner. De verhouding tussen de verstrekte korting en het aandeel in de waardeontwikkeling is vastgelegd. Tevens kent Koopga-‐ rant een terugkoopregeling (plicht of recht), waardoor de woning altijd bij de woningcorporatie of belegger terug-‐ komt. Zo kan deze met Koopgarant de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden. Koopcomfort Bij het concept Koopcomfort kan een koper de woning kopen tegen de getaxeerde marktwaarde. Er is hier dus geen sprake van korting zoals bij Koopgarant. De corporatie biedt de koper de garantie dat de woning op termijn wordt teruggekocht. Dit betekent dat wanneer de eigenaar van een Koopcomfortwoning besluit de woning te verkopen, de corporatie in principe binnen drie maanden de woning terugkoopt. Slimmer kopen Met Slimmer Kopen krijgen kopers een korting op de marktwaarde van een woning van de corporatie. Als de corpora-‐ tie de woning terugkoopt, ontvangt deze de korting terug. Tevens deelt de corporatie bij terugkoop in de winst en het verlies. De verplichtingen van de koper tegenover de corporatie worden met een hypothecaire zekerheid veilig ge-‐ steld. Wat heeft het voor effect? Door de korting en de terugkoopregeling zijn Koopgarantwoningen beter bereikbaar voor de lage en middeninko-‐ mensgroepen. De eigenaar van de Koopgarantwoning wordt volledig eigenaar, er is dus geen sprake van een combina-‐ tie van huren en kopen. De Koopgarantregeling wordt zowel toegepast bij nieuwbouwwoningen als bij verkoop van voormalige huurwoningen. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De aanbieder bepaalt welke woningen aangeboden worden onder welke vorm van verkoop onder voorwaarden. Wat kost het (en wat levert het op)? Dit is afhankelijk van de aangeboden vorm.


Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn woningcorporaties en projectontwikkelaars. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is afhankelijk van de aangeboden vorm. Meer informatie?

Stichting Opmaat http://www.slimmerkopenvoorcorporaties.nl/

4.9

C.9. Te Woon

Wat is het? Te Woon is een concept dat door meerdere corporaties wordt toegepast, waarbij een huishouden zelf de keuze heeft of zij de woning wil huren of wil kopen (veelal met korting). Uitgangspunt bij Te Woon is dat een woningcorporatie voor een aanzienlijk deel van de woningen binnen haar woningportefeuille ten minste drie contractvormen aanbiedt: -‐ reguliere huur; -‐ marktconforme koopvorm; -‐ een vorm van verkoop onder voorwaarden. Wat heeft het voor effect? Uitgangspunt hierbij is dat de klant eerst de gelegenheid krijgt een woning te kiezen. Daarna volgt de keuze voor de contractvorm. De kans op toewijzing van de woning is dus niet afhankelijk van de gekozen contractvorm. De contract-‐ vormen gelden voor alle woningen die de corporatie Te Woon aanbiedt. De bewoner kan altijd tussentijds switchen van een huurvorm naar een koopvorm in de door hem/haar bewoonde woning. In principe blijven de woningen die de corporatie Te Woon aanbiedt, duurzaam beschikbaar voor zover dit vanuit volkshuisvestelijk oogpunt noodzakelijk is. Dit betekent dat in geval een woning wordt verkocht, deze aan het einde van de bewoning door de corporatie kan worden teruggekocht en vervolgens opnieuw Te Woon kan worden aange-‐ boden. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De aanbieder bepaalt welke woningen met het Te Woon concept worden aangeboden. Wat kost het (en wat levert het op)? Dit is afhankelijk van de gekozen contractvorm. Welke partijen zijn betrokken? De corporatie(s) en gemeente. De gemeente is voornamelijk betrokken vanuit het vastgestelde woonbeleid en afspra-‐ ken hierover met de corporaties. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Er zijn drie contractvormen met ieder zijn eigen regels en voorwaarden. Meer informatie?

Stichting Opmaat


5

Overige maatregelen

In dit hoofdstuk zijn twee maatregelen beschreven die ook beweging op de woningmarkt stimuleren maar niet binnen de voorgaande thema’s vallen. Dit zijn: - D.1. Inkomensafhankelijke huurverhoging - D.2. Kluswoningen 5.1

D.1. Inkomensafhankelijke huurverhoging

Wat is het? Vanaf 1 juli 2013 gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middenin-‐ komens. Het kabinet wil zorgen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen en hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. De maximale jaarlijkse huurverhoging was tot 1 juli 2013 gelijk aan de inflatie. Vanaf deze datum zijn de percentages voor de maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Dit betekent een huurverhoging van maximaal: Inflatie 2,5% + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614,-‐ (= 4%). Inflatie 2,5% + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614,-‐ tot € 43.000,-‐ (= 4,5%). Inflatie 2,5% + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000,-‐ (= 6,5%). Verhuurders van sociale huurwoningen zijn niet verplicht de huur extra te verhogen.

. . .

Wat heeft het voor effect? Stimulans voor hogere inkomensgroepen om door te stromen naar een huurwoning in de vrije sector of een koopwo-‐ ning. Het zal echter nog een aantal jaren duren voordat een grote groep deze stap zal gaan zetten. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Deze maatregel geldt in ieder geval voor 1 juli 2013 en 1 juli 2014. Wat kost het (en wat levert het op)? Dit is niet van toepassing. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn woningcorporaties en huurders. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Zie de maximale huurverhoging per groep (4%, 4,5% of 6,5%) die hierboven is beschreven. Meer informatie? http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurverhoging/extra-huurverhoging-hogereinkomens


5.2

D.2. Kluswoningen

Wat is het? Een kluswoning wordt door de gemeente of corporatie aangeboden voor een relatief lage prijs. De koper van dit pand gaat de verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd op te knappen. Nadat de woning is opgeknapt moet de koper er minimaal twee jaar in blijven wonen. Verhuren of doorverkopen is hierbij in principe niet mogelijk. Omdat de woning onder de marktwaarde wordt verstrekt, kan de koper geen gebruik maken van andere subsidies van de ge-‐ meente. Wat heeft het voor effect? Een kluswoning kan het voor een huishouden mogelijk maken om een betaalbare woning te vinden in de koopsector. Omdat er veel aan de woning moet worden opgeknapt, zijn deze veelal aantrekke-‐ lijk voor een specifieke kleine groep huishoudens. Wel moeten de huishoudens aan een aantal voorwaarden voldoen om in aanmer-‐ king te komen voor een kluswoning. Daarnaast gaan zij de verplich-‐ ting aan om de woning binnen een te bepalen tijdsbestek op te knappen. Risico’s hierbij zijn gelegen in het feit dat de ‘klusser’ in de tussentijd failliet kan gaan, kan verzaken of zich niet houdt aan de regels in het contract. De leefbaarheid in de wijk kan verbeteren door het inzetten van kluswoningen doordat de kwaliteit van de woning wordt verbeterd wat een positieve uitstraling heeft naar de buurt. Daarnaast zorgt het ook voor de uitbreiding van het aantal eigen woningeigenaren in wijken met veel huurwoningen. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De aanbieder bepaalt welke woningen aangeboden zullen worden als kluswoningen. Wat kost het (en wat levert het op)? Dit is afhankelijk van de restwaarde van de woning. In veel gevallen betreft het woningen waarvan het casco (con-‐ structie, dak, buitenzijde) technisch in orde is of in orde wordt gemaakt door de verkopende partij en waarbij de af-‐ werking van de woning aan de binnenzijde veelal aan de nieuwe eigenaar wordt gelaten. Welke partijen zijn betrokken? In veel gevallen zijn kluswoningen bestaande huurwoningen die worden verkocht aan particuliere huishoudens. Hier-‐ bij zijn de corporatie en de gemeente betrokken. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit verschilt per woning/project. Meer informatie?

http://www.klusfactor.nl http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Zoekt-u-een-kluswoning-in-Den-Haag.htm http://www.woneninrotterdam.nl/nieuws/nieuws/nu_ook_kluswoningen_voor_huurders http://www.funda.nl/nieuwbouw/zoetermeer/project-48768045-wave-koop-en-klus/omschrijving http://www.mijnstekhaarlem.nl/kluswoningen

Toolbox ‘Bestaande voorraad’

Toolbox ‘Bestaande voorraad’ Maatregelen en voorbeelden voor de bestaande woningvoorraad In opdracht van de gemeenten Waalwijk, Heusden en Loon op Zand Ilse Nooijens, Angela van Velden 2 oktober 2013


Toolbox 'bestaande voorraad'

3

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Leeswijzer

3 4

2 Verduurzaming van de woningen 2.1 Duurzaamheidslening SVn 2.2 Energiebesparingsfonds (onderdeel woonakkoord) 2.3 Rijkspremie Zonnepanelen 2.4 Regeling Groenprojecten 2.5 Inzicht in en beïnvloeden van energiegedrag

4 4 6 7 8 8

3 Levensloopbestendige woningen 3.1 Woon Morgen zonder Zorgen & Wonen met Gemak 3.2 Lang zult u wonen (provincie Overijssel) 3.3 Websites bevorderen zelfstandigheid en zelfredzaamheid 3.4 Stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering (DPW)

10 10 11 12 13

4 Onderhoud van de woningen 4.1 Stimuleringslening SVn 4.2 Uitbesteden woningonderhoud 4.3 BTW-‐tarief verbouwingen en renovatie woningen 6% 4.4 Meedoen particuliere woningen bij groot onderhoud corporatiewoningen 4.5 Collectief gezamenlijk onderhoud (CPOB)

14 14 15 16

1

16 17

Inleiding

De afgelopen jaren lag de focus binnen gemeenten met name op de nieuwbouw. Realiteit is echter dat het meren-‐ deel van de woningen die er over tien jaar staan, nu ook al aanwezig is: de bestaande woningvoorraad. Daarbij komt het gegeven dat een groot deel van de bestaande woningen uit eengezinswoningen bestaat en in Nederland de bevolking meer en meer vergrijst. Er is een toenemende behoefte aan geschikte woningen. Tenslotte zijn er ook woningen die niet meer voldoen aan de actuele eisen op het gebied van duurzaamheid, comfort en luxe. Een belangrijk dilemma bij de bestaande voorraad is dat een groot deel van deze woningen in het bezit is van par-‐ ticuliere woningeigenaren. Deze woningeigenaren worden geconfronteerd met ongemakken en zullen de beno-‐ digde maatregelen zelf moeten initiëren en financieren. De rol van de overheid is vaak beperkt tot motiveren en stimuleren. Soms zijn er mogelijkheden aanwezig voor een financiële bijdrage. Binnen de Langstraat is afgesproken onderzoek uit te voeren naar maatregelen om de particuliere woningvoorraad in de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk te onderhouden en te verbeteren. De focus binnen dit on-‐ derzoek lag op de volgende drie thema’s: 1. Verduurzaming van de woningen: dit betreft maatregelen die huishoudens helpen om het energieverbruik te verminderen en/of comfort te verhogen; 2. Levensloopbestendige woningen: deze maatregelen kunnen ervoor zorgen dat woningen geschikt zijn voor een of meer doelgroepen; 3. Onderhoud van de woningen: beschrijving van een aantal maatregelen om de aanpak van het (achterstallig) onderhoud van particuliere woningen te stimuleren.


1.1 Leeswijzer In deze Toolbox ‘Bestaande voorraad’ staan maatregelen centraal die kunnen bijdragen aan het onderhouden en verbeteren van de bestaande particuliere woningvoorraad. De onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de beschreven maatregelen. Verduurzaming (hfd 2) Levensloopbestendig (hfd 3) Onderhoud (hfd 4) 1. Duurzaamheidslening SVn 1. Woon morgen zonder Zorgen & 1. Stimuleringslening SVn 2. Energiebesparingsfonds Wonen met Gemak 2. Uitbesteden onderhoud 3. Rijkspremie Zonnepanelen 2. Lang zult u wonen 3. BTW-‐tarief 6% 4. Regeling Groenprojecten 3. Websites zelfstandigheid & zelfred-‐ 4. Deelname particuliere woningen 5. Inzicht in en beïnvloeden van zaamheid bij onderhoud corporatie energiegedrag 4. Duurzame Particuliere Woningver-‐ 5. Collectief gezamenlijk onderhoud betering (DPW) (CPOB) In de volgende hoofdstukken zijn de verschillende maatregelen beschreven, waarbij voor iedere maatregel zes vragen centraal staan: - Wat is het? - Wat heeft het voor effect? - Zit er tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? - Wat kost het? - Welke partijen zijn betrokken? - Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden?

2

Verduurzaming van de woningen

In dit hoofdstuk is een aantal maatregelen en voorbeelden beschreven op het thema verduurzaming van de wo-‐ ningen. Dit betreft maatregelen die huishoudens helpen om het energieverbruik te verminderen en/of comfort te verhogen. Achtereenvolgens zijn de volgende maatregelen beschreven: 2.1. Duurzaamheidslening SVn 2.2. Energiebesparingsfonds (onderdeel woonakkoord) 2.3. Rijkspremie Zonnepanelen 2.4. Regeling Groenprojecten 2.5. Inzicht in en beïnvloeden van energiegedrag 2.1

Duurzaamheidslening SVn

Wat is het? De Duurzaamheidslening van de SVn is een lening met een lage rente voor particuliere woningbezitters. Deze groep kan door middel van deze lening investeren in het energiezuinig maken van de woning. De gemeente of pro-‐ vincie kan de Duurzaamheidslening inzetten om klimaatdoelstellingen te verwezenlijken en de bestaande woning-‐ voorraad energiezuiniger te maken. De betreffende gemeente of provincie bepaalt de voorwaarden waaronder zij de Duurzaamheidsregeling wil voe-‐ ren en legt deze vast in een regeling. De volgende voorwaarden zijn hierin standaard opgenomen: Definitie van de doelgroep De maximale hoofdsom Het jaarbudget Welke energiebesparende maatregelen in aanmerking komen De keuze voor een hypothecaire of onderhandse akte

4


Het maximale leenbedrag ligt tussen de € 2.500,-‐ en € 25.000,-‐ en de looptijd van de annuïtaire lening is maximaal 15 jaar; voor leningen onder de € 7.500,-‐ is de looptijd 10 jaar. De particuliere woningeigenaar krijgt een vaste ren-‐ tekorting van 3% op het 10-‐ of 15-‐jaars rentetarief van SVn. De gemeente of provincie heeft twee mogelijkheden om budget beschikbaar te stellen voor de Duurzaamheidsle-‐ ning: Revolverend fonds: de gemeente of provincie stort een bedrag in een door SVn beheerd fonds. Dit fonds is een revolverend fonds, wat betekent dat de rente en aflossing terugvloeien in het fonds en daardoor steeds weer op-‐ nieuw ter beschikking kunnen komen voor de Duurzaamheidslening. De beheerkosten zijn 0,5% van de schuldrest van de verstrekte leningen. Afkoopmethodiek: bij deze methodiek betaalt de gemeente of provincie een vast percentage van 25% per ver-‐ strekte lening. Met dit bedrag worden de rentekorting op de Duurzaamheidslening en de beheerkosten afgedekt. SVn verzorgt de financiering van het fonds van waaruit de leningen worden verstrekt. Met de afkoopmethodiek kan met een beperkt budget toch geïnvesteerd worden in energiebesparing. De kosten voor de gemeente of pro-‐ vincie zijn bij deze methode vast en overzichtelijk. Wat heeft het voor effect? De Duurzaamheidslening kan voor particuliere woningeigenaren net het financiële duwtje zijn dat het verschil maakt bij de keuze tussen het wel of niet energiezuinig maken van de woning. Voor deze groep betekent dit tevens lagere energielasten, aanzienlijke verbetering van het binnenklimaat door een goed geïsoleerd huis, een beter energielabel en een lage rente op de lening. Voor de gemeente of provincie levert de Duurzaamheidslening van de SVn een bijdrage aan het verwezenlijken van de klimaatdoelstellingen en het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad in de gemeente of provincie. Op dit moment nemen 172 gemeenten of samenwerkende partners deel aan de Duurzaamheidslening van de SVn, waaronder de gemeente Waalwijk. De gemeenten Heusden en Loon op Zand bieden deze lening niet aan. Tot 1 februari 2011 had de provincie Noord-‐Brabant een Provinciaal Duurzaamheidsfonds. Onder de naam ‘Bra-‐ bant Bespaart’ werden woningbezitters gestimuleerd om energiebesparende maatregelen door te voeren. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De gemeente of Provincie bepaalt zelf welk budget zij beschikbaar stelt voor de Duurzaamheidslening. Bij de vari-‐ ant revolverend fonds vloeien de rente en aflossing terug in het fonds. Dit betekent dat steeds nieuwe leningen aangeboden kunnen worden. Bij een hoge vraag bestaat de kans dat er een periode geen middelen beschikbaar zijn. Er ontstaat echter vanzelf weer budget bij het betalen van rente en aflossing van de al verstrekte leningen. Bij de afkoopmethodiek eindigt de Duurzaamheidslening wanneer het budget besteed is. Wat kost het? De gemeente of de provincie bepaalt welk budget zij beschikbaar wil stellen voor de Duurzaamheidslening. Daar-‐ naast dient jaarlijks per 1 januari een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen aan het SVn betaald te worden. Hierdoor heeft de gemeente of provincie een (structureel) fonds beschikbaar ter stimulering van energiebesparende maatregelen. Welke partijen zijn betrokken? De SVn en de betreffende gemeente of provincie zijn de betrokken partijen. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Wanneer een gemeente of provincie besluit de Duurzaamheidslening van de SVn aan te gaan bieden dient zij eerst de volgende stappen te doorlopen:

5


Afsluiten van een deelnemingsovereenkomst met de SVn Opstellen van een verordening Openen van een fonds Bij een aanvraag van een particuliere woningeigenaar wordt deze getoetst aan de voorwaarden zoals vastgesteld in de verordening. Meer informatie? http://www.svn.nl/FinancieleRegelingen/Paginas/Duurzaamheidslening.aspx 2.2

Nationaal energiebespaarfonds (onderdeel woonakkoord)

Wat is het? Het Nationaal energiebespaarfonds is een onderdeel van het woonakkoord dat begin 2013 is gesloten. Dit revolve-‐ rend fonds is opgericht voor energiebesparende maatregelen in woningen, uitgevoerd door enerzijds verhuurders en anderzijds eigenaar-‐bewoners. In dit fonds, ook wel het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) genoemd, wordt een bedrag van tenminste € 600 miljoen geïnvesteerd. Van dit bedrag is € 150 miljoen afkomstig van het Rijk (€ 50 miljoen in 2013 en € 100 miljoen in 2014) en moet het restant aangevuld worden met geld uit de markt. De Rabobank heeft in juli 2013 toegezegd maximaal € 150 miljoen te willen investeren in het RFE op voorwaarde dat de Europese Commissie, het dagelijks bestuur van de EU, de regeling accepteert. Ook moet nog goed gekeken worden naar de wijze van co-‐financiering met andere banken en overheid. Vanaf 21 januari 2014 is het mogelijk om een energiebespaarlening af te sluiten. Voor de vormgeving van de te verstrekken leningen uit het RFE wordt aansluiting gezocht bij de voorwaarden van de huidige Duurzaamheidsleningen. Deze dienen op nationaal niveau aangeboden te worden, annuïtair te worden afgelost, een vaste lage rente (circa 3%-‐punt onder de marktrente) te hebben met een nog met financiers te bepa-‐ len looptijd. Bij het type energiebesparingsmaatregelen dient gedacht te worden aan gevel-‐, dak-‐ en vloerisolatie, dubbele beglazing, warmtepompen, energiezuinige ventilatie en ketels. Wat heeft het voor effect? Investeringen leveren zowel een goede bijdrage aan het behalen van de doelstelling voor de CO2-‐reductie in de gebouwde omgeving als een bijdrage aan de werkgelegenheid in de bouw-‐ en installatiesector. Voor eigenaar-‐bewoners betekent dit lagere energielasten, een aanzienlijke verbetering van het binnenklimaat door een goed geïsoleerd huis, een beter energielabel en een lage rente op de lening. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Het revolverend fonds dient zichzelf in stand te houden door betalingen van rente en aflossingen door eigenaar-‐ bewoners. Wat kost het? Voor de vormgeving van de te verstrekken leningen uit het RFE wordt aansluiting gezocht bij de voorwaarden van de huidige Duurzaamheidsleningen. De specifieke regels en voorwaarden zijn nog niet bekend. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn het Rijk, marktpartijen die willen co-‐financieren (zoals de Rabobank), verhuurders en particuliere woningeigenaren. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Er wordt aansluiting gezocht bij de voorwaarden van de huidige Duurzaamheidsleningen. Meer informatie? www.rijksoverheid.nl

6


2.3

Rijkspremie Zonnepanelen

Wat is het? De Rijkspremie Zonnepanelen is een subsidie voor particuliere woningeigenaren die willen investeren in duurzame elektriciteit door zonnepanelen op het dak van hun woning te plaatsen. De subsidie geldt voor de installatie en de aanschaf van alle onderdelen van het zonnestroomsysteem. De hoogte van de subsidie bedraagt 15% van de aan-‐ schafkosten met een maximum van € 650,-‐. De subsidie geldt niet voor de arbeids-‐ en verbouwingskosten. Het Ministerie van Economische Zaken heeft voor 2012 en 2013 een budget beschikbaar gesteld van ruim € 50 miljoen. Op 8 augustus 2013 werd bekend dat het subsidiebudget op is. In 13 maanden tijd hebben meer dan 9.000 huishoudens een aanvraag voor de aanschaf van zonnepanelen ingediend. In het energie-‐akkoord, waarover op 11 juli jl. op hoofdlijnen overeen-‐ stemming is bereikt, zijn nieuwe afspraken gemaakt over subsidie op zonnepanelen. Voor burgers en bedrijven wordt het fiscaal aantrekke-‐ lijk om zelf duurzame energie op te wekken. Momenteel is alleen een voordelige belastingregel aanwezig voor particulieren die op hun eigen dak panelen plaatsen. In de toekomst wordt ook gestimuleerd om duurzame energie lokaal op te wekken. Buurtbewoners die gezamen-‐ lijk op ‘vreemde daken’, zoals van de school of sporthal zonne-‐energie opwekken, kunnen dan ook gebruik maken van het belastingvoordeel. Wat heeft het voor effect? De investering van ruim € 50 miljoen heeft gezorgd voor een flinke impuls in het gebruik van duurzame energie. Voor de particuliere woningeigenaren betekent het een betaalbare energie op de lange termijn. Het gebruik van zonnepanelen verlaagt de energienota en de woning krijgt een beter energielabel. Ondanks de flinke investering, is de aanschaf van een zonnestroom installatie een goede belegging. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De Rijkspremie Zonnepanelen zou lopen van 2 juli 2012 tot en met 28 december 2013. Echter op 8 augustus 2013 werd bekend dat het subsidiebudget van € 50 miljoen op is. Wat kost het? Er waren voor de gemeenten geen kosten aan verbonden. Welke partijen zijn betrokken? Agentschap NL voerde de regeling uit in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken. Particuliere woning-‐ eigenaren konden gebruik maken van de regeling. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? De regels en de voorwaarden voor de particuliere woningeigenaar waren: De zon-‐PV installatie moet geplaatst worden in Nederland. De aankoopverplichting is op of na 2 juli 2012 aangegaan. De installatie moet minimaal 0,601 kilowattpiek zijn. Installatie van de zonnepanelen dient binnen 6 maanden na de beschikking tot subsidieverlening plaats te vinden. Subsidie is niet mogelijk in combinatie met andere verkregen subsidies voor de zonnepanelen. De koopovereenkomst mag geen ontbindende voorwaarden bevatten die kunnen leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Meer informatie? http://www.agentschapnl.nl/programmas-‐regelingen/subsidieregeling-‐zonnepanelen

7


2.4

Regeling Groenprojecten

Wat is het? De regeling Groenprojecten is een gezamenlijke regeling van de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Finan-‐ ciën. De regeling Groenprojecten ondersteunt plannen met een positief effect op het milieu. De overheid moedigt deze projecten aan door onder andere de financiering van ‘groenprojecten’ aantrekkelijk te maken. Zij geeft belas-‐ tingvoordeel aan ‘groene’ spaarders en beleggers. Daardoor kan de bank een lening voor een lager rentetarief aanbieden aan een investeerder met een groenproject. Particuliere eigenaren-‐bewoners kunnen een goedkope groene lening of hypotheek krijgen om de bouw van hun nieuwe woning of de renovatie van hun bestaande woning te financieren of om een energiezuinig verwarmingssys-‐ teem aan te leggen. De volgende categorieën zijn speciaal gericht op particuliere eigenaren-‐bewoners: micro-‐ warmtekrachtkoppeling, warmtepomp en duurzame renovatie woningen door eigenaar-‐bewoner. Ook voor zonne-‐ energieprojecten kunnen eigenaren-‐bewoners een groene lening of hypotheek krijgen. In alle gevallen is daar een groenverklaring voor nodig. Deze wordt aangevraagd door de bank die de lening of hypotheek verstrekt. Banken met een groenfonds zijn: Triodos, ABN AMRO, Meewind, ASN, ING, Rabobank, Nationaal Groenfonds en Stichting NOTS RE Investments. Een voorbeeld van een hypotheekverstrekker die aan particulieren een hypotheek voor duurzame woningen aan-‐ biedt is Triodos. De hypotheekrente wordt gekoppeld aan de looptijd van de lening en het energielabel van de wo-‐ ning. Hoe beter het energielabel, hoe lager de hypotheekrente. De rentetarieven zijn van toepassing op hypothe-‐ ken die maximaal 51% bedragen van de marktwaarde van het huis of met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Energiebesparende maatregelen om de woning duurzamer te maken kunnen in veel gevallen worden mee-‐ gefinancierd in de hypotheek. Wat heeft het voor effect? De particuliere eigenaar-‐bewoner heeft lagere woonlasten, lagere hypotheekrente en de mogelijkheid om ener-‐ giebesparende maatregelen mee te laten financieren in de hypotheek. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De regeling maakt bij de banken met een groenfonds momenteel onderdeel uit van het structurele aanbod. Wat kost het? De voorwaarden zijn afhankelijk van lening, hypotheek of betreffende bank. Welke partijen zijn betrokken? AgentschapNL en Dienst Regelingen van het Ministerie van EZ toetsen namens de Minister de projecten. Na be-‐ oordeling geven zij een Groenverklaring af. Daarnaast zijn de banken met een groenfonds die de lening of hypo-‐ theek verstrekken en de particuliere woningeigenaren betrokken. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? De voorwaarden zijn afhankelijk van lening, hypotheek of betreffende bank. Meer informatie? http://www.agentschapnl.nl/programmas-‐regelingen/groen-‐beleggen-‐en-‐financieren http://www.triodos.nl/nl/particulieren/hypotheken/overzicht/?gclid=CPGll-‐r-‐x7gCFbMctAod4iAAcA 2.5

Inzicht in en beïnvloeden van energiegedrag

Wat is het? Een belangrijke voorwaarde voor duurzaamheid bij woningeigenaren is het besef dat er mogelijkheden zijn, wat het effect van maatregelen is en hoe je met maatregelen en gedrag energie kunt besparen en comfort kunt verbe-‐ teren. Er zijn diverse maatregelen om particuliere woningeigenaren te stimuleren meer aandacht te besteden aan hun eigen energiegedrag:

8


De Bespaartest De Bespaartest is een initiatief van voorlichtingsorganisatie Milieu Centraal en het Nibud. Zij hebben de krachten gebundeld om kennis over energiebesparing en geldbesparing bij elkaar te brengen en te verspreiden. De test geeft de woningei-‐ genaar twaalf gemakkelijke tips voor flinke energiebesparing in huis. Er is direct zichtbaar hoeveel bespaard kan worden met daarbij een persoonlijk Bespaarplan in de vorm van een checklist. Energieloket Het Energieloket is een initiatief van gemeenten, provincies en Meer Met Minder. Via Energieloket.nl worden be-‐ woners geïnformeerd over energiebesparing in Nederland en in de regio. Veel gemeenten en provincies voeren allerlei acties uit om bewoners aan te sporen te genieten van de voordelen van energiebesparing. Het energieloket biedt: - Tips en actuele informatie over energiebesparing in de woning of het bedrijfspand; - Een overzicht van bedrijven die energiebesparende maatregelen kunnen uitvoeren; - Informatie over landelijke en lokale subsidies; - Een overzicht van informatiebijeenkomsten en andere activiteiten. Een aantal gemeenten in Nederland heeft een energieloket. De gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk beschikken niet over dit energieloket. Energieambassadeur Het project ‘energieambassadeurs’ is een initiatief van de gemeente Utrecht en wordt uitgevoerd in samenwerking met Energie-‐U en SME Advies. Het project is onderdeel van het programma Utrechtse Energie. Een energieambas-‐ sadeur is een enthousiaste vrijwilliger die buurt-‐ en straatgenoten stimuleert en ondersteunt met energie bespa-‐ ren in de woning. De energieambassadeur benadert bewoners en biedt informatie over energiebesparende moge-‐ lijkheden en/of organiseert een bewonersavond. Indien nodig verwijst de energieambassadeur door naar partners die de bewoner verder kan helpen met advies en maatregelen. In een groot aantal gemeenten in Nederland zijn op dit moment energieambassadeurs aanwezig. De gemeenten Loon op Zand en Waalwijk werken met energieam-‐ bassadeurs met 'energieadvies aan huis'. Wat heeft het voor effect? Particuliere woningeigenaren worden zich meer bewust van hun eigen energiegedrag en krijgen ook inzicht in de verschillende mogelijkheden om de energielasten te verlagen. Daarnaast is een energieambassadeur laagdrempe-‐ lig (een vrijwilliger of een student). Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De benoemde instrumenten en de inzet van energieambassadeurs worden structureel ingezet. Wat kost het? De bespaartest is al ontwikkeld en voor iedere bezoeker van de website gratis te gebruiken. Het digitaal energieloket is een op maat gemaakte website. Meer Met Minder kan voor elke overheid deze website ontwikkelen en opzetten. Zij levert de algemene informatie over energiebesparing aan, houdt deze actueel en ver-‐ zorgt de webredactie/hosting. De overheidsinstantie kan zelf de lokale informatie bijhouden. Kosten zijn afhanke-‐ lijk van wensen. De energieambassadeurs dienen geworven te worden en scholing te krijgen om de juiste adviezen te kunnen ge-‐ ven. Welke partijen zijn betrokken? Er zijn verschillende partijen betrokken, afhankelijk van het instrument. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is niet van toepassing.

9


Meer informatie? http://www.bespaartest.nl/ http://www.energieloket.nl/ http://www.energie-‐u.nl/zuinig/energieambassadeurs/

3

Levensloopbestendige woningen

In dit hoofdstuk is een aantal maatregelen en voorbeelden beschreven die ervoor kunnen zorgen dat woningen geschikt zijn voor een of meer doelgroepen. Achtereenvolgens zijn de volgende maatregelen beschreven: 3.1. Woon Morgen Zonder Zorgen & Wonen met Gemak 3.2. Lang zult u wonen (provincie Overijssel, 22 deelnemende gemeenten) 3.3. Websites bevorderen zelfstandigheid en zelfredzaamheid 3.4. Stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering (DPW) 3.1

Woon Morgen zonder Zorgen & Wonen met Gemak

Wat is het? Woon Morgen zonder Zorgen is het project van ‘Ouder worden in eigen huis’ voor oudere bewoners. De insteek is zelf (blijven) doen wat je zelf kunt, eventueel met de hulp van technische middelen met daarbij het heft in eigen hand als het gaat om aanpassingen in huis. In een workshop praten deelnemers onder begeleiding van twee opge-‐ leide vrijwilligers van dezelfde leeftijd over: • Wat heeft ouder worden met ‘wonen’ te maken? • Hoe kan iemand zelf zijn eigen huis onder de loep nemen? • Waar moet over nagedacht worden? • Zijn problemen gemakkelijk op te lossen? • Wat is er te koop aan (bouw)materialen en hulpmiddelen en wie kan daarbij helpen? ‘Wonen met Gemak’ biedt ondersteuning bij comfortverbetering, veilig wonen en woningaanpassing. Vrijwilligers en professionals adviseren senioren hierover. Samen wordt gekeken naar de geschiktheid van de woning. Het huishouden is dan precies op de hoogte wat de mogelijkheden zijn voor woningverbeteringen om nu en straks onbezorgd te kunnen blijven wonen en wat hiervoor nodig is. De gemeente Breda heeft twee jaar geleden besloten bovenstaande aanvullende trajecten in Prinsenbeek als pilot in gang te laten zetten om oudere eigenaar-‐bewoners te stimuleren tot woningaanpassing. Met de workshops ‘Woon Morgen zonder Zorgen’ heeft de SVOP (Stichting Verankering Ouderenproof Prinsenbeek) bijna 300 senio-‐ ren in het dorp voorgelicht over de mogelijkheden om hun woning geschikt te maken. Een groot aantal huishou-‐ dens is vervolgens ingegaan op het aanbod van een huisbezoek waarin de mogelijkheid bestond een Woonscan door te lopen. Daaruit volgde een advies op maat. Een aantal huishoudens heeft concreet opdracht gegeven hun woning aan te laten passen. De pilot is succesvol verlopen en verder uitgerold in andere delen van de gemeente Breda. Wat heeft het voor effect? In ieder geval voorlichting en bewustwording bij senioren over het geschikt maken van hun woning. Veel bewoners hebben gebruik gemaakt van de diensten van ‘Wonen met Gemak’: zij hebben de Woonscan laten uitvoeren door deskundige vrijwilligers van SVOP, en het Servicepunt van Wonen met Gemak heeft geïnteresseerde huishoudens ondersteund bij het aanvragen van offertes bij vertrouwde, lokale bedrijven. De trajecten zijn verder uitgerold, ook andere gemeenten in Nederland zetten deze trajecten in. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Dit is niet van toepassing.

10


Wat kost het? De kosten voor een bewoner om deel te kunnen nemen aan de workshop ‘Woon Morgen zonder Zorgen’ is afhan-‐ kelijk van de subsidiemogelijkheden en sponsorbijdragen van de gemeente. Wanneer een gemeente de keuze maakt de bijbehorende kosten van ondersteuning, organisatie, facilitering en scholing te financieren, zijn er geen kosten voor de deelnemende bewoners. Welke partijen zijn betrokken? Gemeenten, vrijwilligersorganisaties, lokale bedrijven die aanpassingen in huis kunnen uitvoeren, en particuliere woningeigenaren krijgen met ‘Woon Morgen zonder Zorgen’ en ‘Wonen met Gemak’ een complete formule aan-‐ gereikt, waarmee zij elk vanuit hun eigen invalshoek samen aan de slag gaan met de geschiktheid van het eigen woningbezit voor senioren en mensen met beperkingen. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is niet van toepassing. Meer informatie? http://www.woonmorgenzonderzorgen.nl www.wonenmetgemak.nl http://www.breda.nl/system/files/artikelen/wonen_met_gemak_rapport_pilot_prinsenbeek.pdf 3.2

Lang zult u wonen (provincie Overijssel)

Wat is het? In april 2013 is de bewustwordingscampagne ‘Lang zult u wonen’ gestart. Aanleiding is de vergrijzing en de behoef-‐ te van mensen om langer veilig en comfortabel in hun eigen woning te willen blijven wonen. ‘Lang zult u wonen’ is het motto van de campagne die van 2013 tot 2015 in vrijwel alle Overijsselse gemeenten loopt. Inwoners worden steeds ouder, velen hebben een eigen huis en willen nog lang zelfstandig thuis wonen. De praktijk leert dat aan-‐ passingen in installaties en sanitair nodig zijn om dit mogelijk te maken; huizen moeten ‘levensloopbestendig’ worden. Zo kunnen kleine aanpassingen nu en later voor extra comfort zorgen. De provincie Overijssel en haar gemeenten willen dit mogelijk maken door particuliere woningeigenaren te wijzen op de mogelijkheden om het huis levensloopbestendig te maken. Dit via verschillende communicatiemiddelen zo-‐ als de websites, een TV-‐programma op RTV-‐Oost, bijeenkomsten in de gemeente, foldermateriaal etc. De provin-‐ cie Overijssel vindt het belangrijk dat gemeenten ervoor gaan zorgen dat de inwoners met een eigen huis gaan denken aan de toekomst. De Provincie faciliteert de campagne niet alleen door het beschikbaar stellen van gelden, maar met name ook door het stimuleren van gemeenten om mee te doen. De provincie is met deze campagne een landelijk voorbeeld van hoe de overheid in samenwerking met het bedrijfsleven een actueel thema bij de kop pakt. Lang zult u wonen is er ook voor gemeenten, bedrijven en personen die bij woning-‐ aanpassingen een rol kunnen spelen. Zij biedt hen een platform om hun kennis en informatie te delen. Particuliere woningeigenaren kunnen bij aangesloten bedrijven direct informatie ophalen om bepaalde aanpassingen laten realiseren. Wat heeft het voor effect? De omvang van de bewustwordingscampagne zorgt voor een grote stimulans richting particuliere woningeigena-‐ ren in de provincie Overijssel om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en benodigdheden om hun woningen le-‐ vensloopbestendig te maken. Daarnaast zorgt Lang zult u wonen voor korte lijnen tussen vragers en aanbieders. Ook steken de deelnemende gemeenten op dezelfde wijze in zodat dit een versterkend effect kan hebben. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De bewustwordingscampagne loopt gedurende twee jaar (2013 tot 2015). De verwachting is dat de activiteiten van de gemeenten structureel ingebed zullen worden.

11


Wat kost het? De provincie Overijssel heeft geld beschikbaar gesteld voor het opzetten van de website en het stimuleren van gemeenten om mee te doen. De gemeenten zetten geld in voor de communicatie. Welke partijen zijn betrokken? Betrokken partijen zijn de provincie Overijssel, de deelnemende gemeenten, bedrijven en particuliere woningeige-‐ naren die bij woningaanpassingen een rol kunnen spelen. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Dit is niet van toepassing. Meer informatie? www.langzultuwonen.nl 3.3

Websites bevorderen zelfstandigheid en zelfredzaamheid

Wat is het? In den lande zijn er verschillende voorbeelden van websites die het doel hebben informatie te geven om de zelf-‐ standigheid en zelfredzaamheid van senioren te bevorderen. Hieronder twee voorbeelden: Wonen op leeftijd (De Kempen) Stichting GOW Welzijnswerk in Eersel is een organisatie die ondersteuning biedt bij het bevorderen van zelfstan-‐ digheid en zelfredzaamheid van ouderen, van mensen met een beperking en van chronisch zieken. Zij heeft de website ‘Wonen op Leeftijd’ ontwikkeld. Veiligheid en comfort zijn belangrijk om tot op hoge leeftijd gebruik te kunnen maken van de eigen woning. Deze website geeft de nodige informatie, tips en adviezen hoe de woning tijdig geschikt gemaakt kan worden voor de toekomst. Daarbij is het ook mogelijk gratis een woonadviseur thuis te laten komen die samen de maatregelen bespreekt die een huishouden zou kunnen nemen ter verbetering van de woning. Ook wordt het huishouden geholpen door korte lijnen richting informatiecentra en marktpartijen. Deze website is bestemd voor bewoners van de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel, Reusel-‐De Mierden en Waalre. Blijvend thuis Stichting ZET heeft de website ‘Blijvend thuis’ ontwikkeld om 55-‐plussers te informeren en bewust te maken van de mogelijkheid om in eigen beheer hun woning op een aantal onderdelen aan te passen, op te plussen, zodat een huishouden daar langer kan blijven wonen. Tevens worden organisaties uitgedaagd om via de methode ‘Blijvend Thuis’ bewoners collectief te laten deelnemen. Een aantal gemeenten, woningcorporaties en welzijnsinstellingen hebben dit gedaan: zij hebben iedere inwoner boven een bepaalde leeftijd een brief met inlogcode gestuurd. Ieder die de vragenlijst heeft ingevuld ontvangt dan een vrijblijvend woonverbeteradvies. Ruim 30 gemeenten in Neder-‐ land hebben ‘Blijvend thuis’ uitgevoerd. Er zijn meer dan 10.000 individuele verbeteradviezen uitgereikt. Huistest.nl Huistest.nl is een informatief platform over wonen en ouder worden met informatie over woningaanpassingen, woonvormen, regelgeving, financiering en tips. Het test de woning op de thema’s domotica, woningaanpassingen en veiligheid en geeft ouderen concreet advies over het aanpassen van hun woning. Het is een praktisch instru-‐ ment dat alle partijen die belang hebben bij het aanpassen van woningen verbindt. Gemeenten met aandacht voor het langer zelfstandig wonen van ouderen kunnen de Huistest inzetten in hun voorlichtingsactiviteiten voor oude-‐ re inwoners. Inwoners van deze gemeenten kunnen kosteloos de test uitvoeren en krijgen een advies op maat. Een aantal gemeenten heeft aan de Huistest een subsidieregeling gekoppeld. Wat heeft het voor effect? Bewoners van de genoemde gemeenten krijgen door het beantwoorden van een aantal vragen een woonadvies voor hun woning. Indien gewenst kunnen ze met dit advies concreet aan de slag door marktpartijen in te schakelen om hun woning aan te passen.

12


Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Dit is afhankelijk van de gekozen uitvoering bij gemeenten en de ingezette vervolgacties. Wat kost het? De kosten bestaan uit het ontwikkelen en bijhouden van de website. Bij toepassing van een subsidie zijn dit tevens kosten waar rekening mee gehouden moet worden. Welke partijen zijn betrokken? Stichting GOW Welzijnswerk, de Rabobank en Woningstichting de Zaligheden hebben door een financiële partici-‐ patie in de ontwikkeling van de website Wonen op Leeftijd bijgedragen aan de bereikbaarheid van Wonen op Leef-‐ tijd voor betrokkenen. Daarnaast bieden informatiecentra en marktpartijen hun diensten aan. Bij Blijvend thuis zijn lokale organisaties, zoals afdelingen van ouderenbonden, stichtingen welzijn ouderen, wo-‐ ningcorporaties, gehandicaptenorganisaties en gemeenten betrokken. Meer informatie? http://www.wonenopleeftijd.nl http://www.blijvendthuis.nl 3.4

Stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering (DPW)

Wat is het? De provincie Zeeland heeft een stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering (DPW) ingesteld. Een particuliere woningeigenaar kan de stimuleringslening DPW onder andere gebruiken om de woning levensloopbe-‐ stendig te maken, zodat het huishouden langer in de huidige woning kan blijven wonen. Een verbouwing kost veel geld en vaak sluiten particuliere woningeigenaren leningen af tegen een hoge rente of er wordt een extra hypo-‐ theek aangevraagd. De provincie wil aanpassingen van de woning stimuleren en wil er door middel van deze lening voor zorgen dat particuliere woningeigenaren goedkoop en betrouwbaar kunnen lenen. De leningverstrekking loopt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) van de betreffende gemeente. Het bedrag van de lening wordt ondergebracht in een Bouwkrediet. Deze omvat alle geldbedragen die voor de financiering van het project nodig zijn. De declaraties van bedrijven die het project uitvoeren worden door de par-‐ ticuliere woningeigenaar ingediend bij de gemeente. Na akkoord betaalt SVn de gemaakte kosten rechtstreeks aan de bedrijven uit. Wat heeft het voor effect? Particuliere woningeigenaren kunnen op een goedkope en betrouwbare manier geld lenen om de woning levens-‐ loopbestendig te maken. Alle gemeenten in Zeeland hebben aangegeven hun medewerking te willen verlenen aan de uitvoering van de lening en hebben een verordening of deze is in voorbereiding. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De voorlopige einddatum voor het aanvragen van een lening is 31 december 2013. Wat kost het? Het budget dat door de Provincie Zeeland beschikbaar is gesteld omvat 3 miljoen euro. Welke partijen zijn betrokken? De provincie en gemeenten van Zeeland, particuliere woningeigenaren en marktpartijen zijn betrokken bij deze maatregel. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Bij een lening via het stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering (DPW) behoren onder andere de volgende voorwaarden: De woning van de leningaanvrager heeft een maximale WOZ-‐waarde van € 170.000,-‐. De hoofdsom van de stimuleringslening bedraagt minimaal € 5.000,-‐ en maximaal € 30.000,-‐. Het rentepercentage is 1 procent.

13


De maximale looptijd van de lening is 20 jaar. In de gemeentelijke verordening zijn de specifieke voorwaarden en regels van de betreffende gemeente opgeno-‐ men. Meer informatie? http://loket.zeeland.nl/subsidies/dpw/?lng=nl

4

Onderhoud van de woningen

In dit hoofdstuk is een aantal maatregelen en voorbeelden beschreven om de aanpak van het (achterstallig) on-‐ derhoud van particuliere woningen te stimuleren. Achtereenvolgens zijn de volgende maatregelen beschreven: 4.1. Stimuleringslening SVn 4.2. Uitbesteden woningonderhoud 4.3. BTW-‐tarief verbouwingen en renovatie woningen 6% 4.4. Meedoen particuliere woningen bij groot onderhoud corporatiewoningen 4.5. Collectief gezamenlijk onderhoud (CPOB) 4.1

Stimuleringslening SVn

Wat is het? De Stimuleringslening van de SVn is een maatwerkproduct waarvan de voorwaarden worden bepaald door de ge-‐ meente. Een aantal gemeenten in Nederland zet de Stimuleringslening van de SVn in voor particuliere woningver-‐ betering en groot onderhoud van VVE’s. Deze lening helpt particuliere woningeigenaren (eengezinswoningen en appartementen) bij de aanpak van groot en duurzaam onderhoud. Hiermee kunnen de eigenaren ervoor zorgen dat de woningen goed onderhouden blijven. Bepaalde gemeenten hebben de doelgroep smaller geformuleerd, bijvoorbeeld door de regeling alleen te bestemmen voor eigenaar-‐bewoners van appartementen die deel uitma-‐ ken van slecht of niet functionerende VVE’s. Dit met het doel ze in de gelegenheid te stellen het achterstallig on-‐ derhoud weg te werken. De gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk bieden deze lening niet aan. Wat heeft het voor effect? Particuliere woningeigenaren hebben door middel van deze lening de mogelijkheid (achterstallig) onderhoud uit te voeren aan de woning onder gunstige financiële voorwaarden. Daarnaast biedt deze lening met name uitkomst voor eigenaren van appartementen die geen of een slapende VVE hebben. Het opstarten van een groot onder-‐ houdstraject binnen die situatie is lastig en deze lening kan hierbij ruimte bieden. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De gemeente bepaalt zelf welk budget zij beschikbaar stelt voor de Stimuleringslening. In het revolverend fonds vloeien de rente en aflossing terug, wat betekent dat steeds nieuwe leningen aangeboden kunnen worden. Bij een hoge vraag bestaat de kans dat er een periode geen middelen beschikbaar zijn. Er ontstaat echter vanzelf weer budget bij het betalen van rente en aflossing van de al verstrekte leningen. Wat kost het? De gemeente bepaalt welk budget zij beschikbaar wil stellen voor de Stimuleringslening. Daarnaast dient jaarlijks per 1 januari een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen betaald te worden aan het SVn. Hierdoor heeft de gemeente of provincie een (structureel) fonds beschikbaar ter stimulering van on-‐ derhoudsmaatregelen. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn de SVn, de betreffende gemeente en particuliere woningeigenaren.

14


Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Wanneer een gemeente besluit de Stimuleringslening van de SVn aan te bieden dient zij de volgende stappen te doorlopen: Afsluiten van een deelnemingsovereenkomst met de SVn Opstellen van een verordening Openen van een fonds Bij een aanvraag van een particuliere woningeigenaar wordt deze getoetst aan de voorwaarden zoals vastgesteld in de verordening. Meer informatie? http://www.svn.nl/FinancieleRegelingen/Paginas/Stimuleringslening.aspx 4.2

Uitbesteden woningonderhoud

Wat is het? Particuliere woningeigenaren dienen rekening te houden met jaarlijks onderhoud aan de woning. Regelmatig on-‐ derhoud is van groot belang voor woningen en installaties. Een groot aantal woningeigenaren is niet deskundig in onderhoud en realiseren zich niet dat onderhoud structureel nodig is. Er is geen rekening gehouden met het opzij zetten van geld voor onderhoudsmaatregelen, waardoor deze maatregelen vaak worden uitgesteld of zelfs hele-‐ maal niet worden uitgevoerd. Een aantal bedrijven kan deze zorg uit handen van de particuliere woningeigenaar nemen. Zij stellen op basis van de onderhoudsstaat van de woning en de wensen van het huishouden een onderhoudsplan op voor een bepaalde periode. Drie voorbeelden: Woning Onderhoud Plan® De kosten van de woningverbeteringen worden verspreid en kunnen door de particuliere woningeigenaar in vaste-‐ en lage maandtermijnen worden voldaan. De eigenaar hoeft dus niet in een keer zelf een groot bedrag op te brengen. Financiering vanuit de hypotheek is deels ook mogelijk. In 2018 mag de maximale hypotheek niet meer hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (100%). In de toekomst zullen bijkomende kosten zelf betaald dienen te worden. Woningonderhoud Service Zij biedt een aantal services aan (bijvoorbeeld ketelonderhoud, tuinonderhoud, schilderonderhoud, verbouwingen, etc.). Een particuliere woningeigenaar kan deze services afzonderlijk van elkaar afnemen of zichzelf abonneren op Woningonderhoud Service. Binnen het abonnement valt onder andere een jaarlijkse woningcheck, 24-‐uurs calami-‐ teiten service, een preventief en planmatig onderhoudsplan en advies energiebesparende maatregelen. WoonSlim WoonSlim biedt een groot aantal onderhoudsklussen aan. Door de uitgebreide woninginventarisatie wordt de wo-‐ ning beheerd en de eigenaar tijdig op onderhoud gewezen. Voor grotere onderhoudsklussen worden collectieve seizoens gerelateerde inkoopacties opgezet waar abonnees zich op kunnen inschrijven. Daarnaast hebben zij ook de geheel vrijblijvende WoonSlim-‐ContractCheck, waarin zij samen met hun partners gaan bekijken hoeveel een huishouden kan besparen op energie en verzekeringen. Wat heeft het voor effect? De particuliere woningeigenaar besteedt de zorg voor onderhoud uit, maar blijft toch goed op de hoogte van de benodigde maatregelen en bijbehorende kosten. Het belangrijkste is dat de woning goed wordt onderhouden. Meer informatie? http://www.woningonderhoudplan.nl

15


http://www.woningonderhoudservice.nl http://www.woonslim.nu 4.3

BTW-‐tarief verbouwingen en renovatie woningen 6%

Wat is het? Per 1 maart 2013 is het BTW-‐tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan 2 jaar tijdelijk verlaagd. In tegenstelling tot de eerdere BTW-‐verlaging in 2010 – 2011 valt dit keer ook het aanleggen en onderhouden van tuinen onder de verlaging. Het 6%-‐tarief is van toepassing op alle renovatie-‐ en herstelwerkzaamheden in en aan de woning. Onder deze werkzaamheden wordt verstaan: het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van (delen) van de woning en de aanleg en onderhoud van de tuin. Het verlaagde tarief is uitsluitend van toepassing op de arbeidskosten en niet op de gebruikte materialen. Wat heeft het voor effect? Stimulans voor particuliere woningeigenaren om gepland en groot onderhoud op korte termijn uit te gaan voeren met als voordeel het verlaagde BTW-‐tarief. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Het verlaagde BTW-‐tarief geldt voor de periode van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014. Wat kost het? Dit is niet van toepassing. Welke partijen zijn betrokken? Betrokken partijen zijn bouwbedrijven, schilders-‐, afbouw-‐ en onderhoudsbedrijven, klusbedrijven, installatiebe-‐ drijven, hoveniersbedrijven, (tuin)architecten en particuliere woningeigenaren. Aan welke regels en voorwaarden is de maatregel gebonden? Het 6%-‐tarief is van toepassing op alle renovatie-‐ en herstelwerkzaamheden in en aan de woning (inclusief aanleg en onderhoud van tuin). Meer informatie? http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2013/02/28/tijdelijke-‐btw-‐verlaging-‐op-‐renovatie-‐herstel-‐en-‐tuinonderhoud-‐ woningen.html 4.4

Meedoen particuliere woningen bij groot onderhoud corporatiewoningen

Wat is het? Woningcorporaties (en eventueel andere marktpartijen) kunnen een rol spelen door waar mogelijk particuliere woningeigenaren te laten participeren in renovatieprojecten. Hiermee is een kostenbesparing te realiseren en is het tegelijkertijd mogelijk om particulieren te ontzorgen. Een aantal voorbeelden: Corporaties de Liemers Vijf woningcorporaties in de Liemers – het gebied tussen Arnhem en de Duitse grens omsloten door de Rijn, IJssel en de Oude IJssel – hebben te maken met de demografische krimp die op de loer ligt. Krimp treft niet alleen de huursector, maar ook de bestaande koopvoorraad komt onder druk te staan. Particulieren moeten veel meer in actie komen, door bijvoorbeeld in goede woningen te investeren of samen een buurt of wijk te verbeteren. Daar kunnen de woningcorporaties bij helpen. Om deze reden dragen de vijf corporaties vanaf 2013 hun expertise over het gemeenschappelijk onderhoud van woningen over aan particulieren. En als koopwoningen in de buurt liggen, willen de corporaties de bewoners aanbieden om deel te nemen aan de onderhoudsprojecten aan sociale huur-‐ woningen. Almeerse stedenwijk Noord

16


In 2009 heeft Goede Stede haar huurvoorraad, bestaande uit 675 woningen, in deze wijk gerenoveerd. In dit ge-‐ bied heeft Goede Stede ook 70 huurwoningen verkocht, die de optie hadden mee te doen in de renovatie. De par-‐ ticuliere woningeigenaren konden kiezen uit drie opties: Gratis pakket: daklatten, daktrimmen, dakgoot en aansluitingen vervangen en schilderwerk van het aangezicht. Volgens de SEV kon dit pakket gratis worden aangeboden, omdat het even duur is als bij het niet-‐meedoen van een woning de steigers moeten worden afgebroken en weer opgebouwd; Standaard basispakket; Totaalpakket (t.w.v. € 55.000,-‐) De Blokken Nijverdal De gemeente en de Woningstichting Hellendoorn hadden met de renovatie van de Blokken in Nijverdal het doel het totaalbeeld van de wijk te versterken. Om deze reden zijn niet alleen huurwoningen gerenoveerd maar konden particuliere woningeigenaren ook meeliften met de renovatie. Hiervoor was een kader gecreëerd waarbinnen par-‐ ticulieren en huurders in ‘gelijkwaardige’ woningen naast elkaar wonen. Wat heeft het voor effect? Indien particuliere woningeigenaren mee doen is de kwaliteit en uitstraling van de woningen in dit gebied goed en gelijk. De particuliere woningeigenaar profiteert daarnaast van kostenbesparing en wordt ontzorgd in het onder-‐ houd. Uit ervaring blijkt echter dat maar zeer weinig particuliere woningeigenaren meedoen omdat ze het een-‐ voudigweg niet kunnen betalen. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? Deze maatregel vindt op initiatief van de betreffende woningcorporatie (of marktpartij) plaats. Wat kost het? Dit is niet bekend en is ook afhankelijk van de onderhoudsstaat en mate van benodigd onderhoud. Welke partijen zijn betrokken? Woningcorporaties (of marktpartijen) en particuliere woningeigenaren zijn de betrokken partijen. Meer informatie? http://www.aedes.nl/content/artikelen/woningmarkt/regionale-‐ woningmarkten/praktijkvoorbeelden/Corporaties-‐de-‐Liemers-‐presenteren-‐marktvisie-‐tege.xml http://www.kaw.nl/project/renovatie-‐de-‐blokken-‐nijverdal 4.5

Collectief gezamenlijk onderhoud (CPOB)

Wat is het? Zoals ook bij de maatregel ‘C.2. Uitbesteden onderhoud’ is beschreven dienen particuliere woningeigenaren reke-‐ ning te houden met jaarlijks onderhoud aan de woning. Echter een groot aantal woningeigenaren realiseren zich niet dat onderhoud structureel nodig is. Er is geen rekening gehouden met het opzij zetten van geld voor onder-‐ houdsmaatregelen. Dit kan leiden tot achterstallig onderhoud. Een manier om dit te voorkomen is het uitvoeren van collectief gezamenlijk onderhoud of ook wel CPOB: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor het Beheer van de woningen. De woningeigenaren van een aantal appartementen of eengezinswoningen kunnen zich vereni-‐ gen in een collectief met het doel gezamenlijk het onderhoud aan hun woningen aan te pakken. Eigenaren van een appartement zijn in Nederland verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Bij een ac-‐ tieve VvE behartigt deze de gemeenschappelijke belangen, zoals onderhoud van het gebouw en de technische i n-‐ stallaties. Ook woningeigenaren van eengezinswoningen kunnen kiezen voor de vereniging als rechtsvorm met het doel gezamenlijk onderhoud te realiseren. Een meerjarenonderhoudsprogramma kan richting geven aan het be-‐ nodigde onderhoud. Er zijn twee soorten verenigingen: Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

17


Bij deze vorm is een bestuurder in principe niet met privé-‐vermogen aansprakelijk voor de verplichtingen. De ver-‐ eniging wordt opgericht met een akte van de notaris (inclusief statuten). Een vereniging met rechtsbevoegdheid moet zich inschrijven in het Handelsregister. De coöperatie is een variant van deze vorm. Een coöperatieve vereniging (coöperatie) is een speciale vereniging, die overeenkomsten aangaat met haar leden en voor haar leden. Op deze manier is het voor leden mogelijk om als individuen te genieten van de voordelen van het collectief. Vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Wanneer de vereniging niet via de notaris is opgericht, dan is er sprake van een vereniging met beperkte rechtsbe-‐ voegdheid. Een bestuurder is met privé-‐vermogen aansprakelijk voor de verplichtingen. Aansprakelijkheid kan be-‐ perkt worden door de vereniging in te schrijven in het Handelsregister. Wat heeft het voor effect? Wanneer particuliere woningeigenaren zich verenigen wordt de kwaliteit en uitstraling van de woningen een ge-‐ zamenlijke verantwoordelijkheid. Er ontstaat betrokkenheid en draagvlak bij het realiseren van het benodigde on-‐ derhoud aan de woningen. In relatie tot aannemers en andere bedrijven die het onderhoud uitvoeren, heeft het collectief een goede onder-‐ handelingspositie dat kan leiden tot betere en goedkopere afspraken. Zit er een tijdelijkheid, een termijn aan de maatregel? De VvE bij appartementen bestaat net zolang als de levensduur van de woningen. Bij een vereniging met woning-‐ eigenaren van eengezinswoningen kunnen de leden zelf het voortbestaan beïnvloeden. Wat kost het? Bij het oprichten van een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid dienen statuten opgemaakt te worden door een notaris en inschrijving in het Handelsregister plaats te vinden. Een gemeente kan haar bewoners, die eigenaar zijn van een appartement, attenderen op het belang van een goe-‐ de Vereniging van Eigenaren. Daarnaast kan zij bewoners van eengezinswoningen voorlichten over het oprichten van een vereniging/coöperatie of de keuze maken een pilot uit te voeren. Welke partijen zijn betrokken? De betrokken partijen zijn particuliere woningeigenaren, notarissen en Kamer van Koophandel. Meer informatie? http://www.kvk.nl/ondernemen/rechtsvormen/overzicht-‐van-‐alle-‐rechtsvormen/de-‐ vereniging/?gclid=CMeMoKXF7bgCFQFf3godxiYASQ

18

Huistest.nl Door veranderende wetgeving zullen ouderen tot op hoge leeftijd thuis blijven wonen. De Huistest is een originele internetapplicatie die senioren informeert over hoe zij hun huidige woning zelf kunnen (laten) aanpassen. Zo zijn zij bij het ouder worden goed voorbereid op veranderende omstandigheden. Door de sterk aangescherpte ZZP-indicatie gaan ouderen niet of nauwelijks meer naar een verzorgingshuis. Daarnaast wordt er door de kanteling steeds meer een beroep gedaan op de eigen kracht van burgers.

Ouderen zelf nemen echter nauwelijks het initiatief om hun woning aan te passen en weten vaak ook niet dat zij hier zelf verantwoordelijk voor zijn. De komende jaren is het van belang ouderen goed voor te lichten over hun eigen rol. Daarbij zijn korte lijnen tussen informatievoorziening en leveranciers van oplossingen belangrijk. De Huistest voorziet in deze behoefte en in de vraag van overheden en het bedrijfsleven naar deskundigheidsbevordering over dit onderwerp.

Naar het zakelijke gedeelte

Hoe veilig is uw huis? Doe de gratis test

Opgeven voor de nieuwsbrief

Vind een leverancier of corporatie in de buurt

Informatie over veiligheid, woningaanpassingen, geldzaken, wet en regelgeving

Over ouder worden en wonen

Wat doet de Huistest?

Hoe werkt Huistest.nl?

Het is een informatief platform over wonen en ouder worden, met informatie over woningaanpassingen, woonvormen, regelgeving, financiering en tips.

Een bezoeker van de website vindt alle informatie over wonen en ouder worden. Door het maken van een korte test, krijgt de bezoeker gratis beknopt advies over mogelijke woningaanpassingen.

Het test de woning op de thema’s domotica, woningaanpassingen en veiligheid.

Vind een installateur, bouwer of bouwmarkt

Het geeft ouderen concreet advies over het aanpassen van hun woning. Het is een praktisch instrument dat alle partijen die belang hebben bij het aanpassen van woningen verbindt. Bijvoorbeeld: Gemeenten, corporaties, zorgverzekeraars, thuiszorg, welzijn, installatiebedrijven, bouwmarkten, bouwers en makelaars.

Zijn de verbeterpunten van een woning eenmaal in kaart gebracht, dan is het natuurlijk prettig om te weten waar men terecht kan voor hulp bij de uitvoering. Huistest.nl faciliteert dit door bezoekers via de website een installateur, bouwer of bouwmarkt te laten vinden. Deze kan de producten leveren en/of de aanpassing uitvoeren.

Het werkt kostenbesparend.

Participeren Gemeenten, corporaties, thuiszorg en welzijnsorganisaties kunnen participeren in de Huistest. Hun bewoners en cliënten krijgen dan een uitgebreide versie van de huistest aangeboden. In deze versie krijgt de bezoeker, naast vragen, ook oplossingen met een indicatie van de kosten. Huistest is daarmee een concrete maatregel waarmee verschillende organisaties de overgang van het vergoeden van woningaanpassingen naar het zelf betalen, snel en op verantwoorde wijze vorm kunnen geven. Dit maakt het opzetten van een meerjarenprogramma over dit onderwerp heel eenvoudig. De kosten voor het participeren in het uitgebreide pakket bedragen € 2000, - per jaar. U heeft toegang tot alle mogelijkheden van de Huistest en een jaarlijkse training van uw medewerkers en/of vrijwilligers. Wilt u meer weten www.huistest.nl klik op zakelijk.

Gevonden worden als leverancier De inwoners van de gemeente(n) waarin u werkzaam bent, en daarmee uw klanten, kunnen kosteloos de verkorte test uitvoeren. Daarnaast kunnen zij leveranciers vinden die zich aangemeld hebben bij de Huistest.nl. Bedrijven met één vestiging kunnen in de gemeente waar ze gevestigd zijn altijd kosteloos gevonden worden. Bedrijven met meer vestigingen of bedrijven die in meer dan één gemeente gevonden willen worden, betalen vanaf september 2014 een vergoeding. Tot september 2014 zijn er dus geen kosten aan verbonden. Maar Huistest biedt veel meer dan dat: door deel te nemen vergroot u uw netwerk en kunt u deelnemen aan trainingen over werken met de oudere klanten. Wilt u meer informatie, gratis deelnemen of participeren in de Huistest? Meld u aan via het aanmeldingsformulier. Of bel naar Mieke Koot T 06-54238830 M: [email protected]

Doelstelling Alle partijen die een belang hebben bij aangepaste woningen, met elkaar verbinden om zo in gezamenlijkheid ouderen te stimuleren zelf de woning aan te passen

Voor welke partijen Gemeenten Corporaties Thuiszorg Welzijn Zorgverzekeraars Ouderenbonden Leveranciers (woningaanpassingen, hulpmiddelen en diensten)

huistest.nl

Wat levert participeren in de Huistest op ? Gemeenten kunnen op verantwoorde wijze veranderingen in de WMO vormgeven. Door in plaats van te financieren (vergoeden van woningaanpassingen) ouderen nu te motiveren en te faciliteren bij het zelf aanpassen van de woning. Huistest.nl is een uitstekend medium om ouderen wegwijs te maken in de nieuwe situatie. Gemeenten, corporaties en welzijn, kunnen eenvoudig een meerjarenprogramma over dit onderwerp vormgeven Lokale bedrijven die woningaanpassingen kunnen aanbrengen worden gevonden via de website Het platform www.huistest.nl maakt samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, welzijnsorganisaties en leveranciers mogelijk. Door een dergelijke samenwerking kunnen alle betrokken organisaties eenvoudiger dezelfde doelgroep bereiken. Naarmate er meer organisaties meedoen, wordt de uniformiteit groter en wordt de boodschap naar de doelgroep duidelijker. Door kleine aanpassingen in de woning wordt het valrisico verlaagd en wordt de zelfredzaamheid van oudere bewoners vergroot. Door preventieve maatregelen wordt op termijn minder aansprak op de WMO en AWBZ gedaan

M ogelijkheden Huistest.nl Functionaliteit • Gebruik informatie website • Verkorte testen • Kort advies printen • Uitgebreide test met oplossingen en kosten • Nul- effectmeting • Papieren vragenlijst • Foto’s woningaanpassingen • Jaarlijkse training • Deelnemende bedrijven • Training vrijwilligers • Training professionals • Training leveranciers • Informatieve folder • Showwand

Gratis

Participeren € 2000, - P.J.

+ + +

+ + + +

Extra opties

+ + + + + + + + + +

Collegevoorstel. Zaaknummer: Onderwerp: projectplan werkgroep Wonen de Langstraat 2014

Recommend Documents