College Tour #4: De belegger. Met Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance Pakhuis de Zwijger, 8 juni 2015. Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) & Ymere // Gebiedsontwikkeling.nu
In deze editie van de College Tour spreekt Boris van der Gijp, directeur Strategy & Research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Hij spreekt vanuit het perspectief van de belegger over de gevolgen van de Nieuwe Woningwet. Met name de effecten voor woningcorporaties en de relatie tussen beleggers en corporaties zijn te pas gekomen. Hoe staat de belegger in de nieuwe realiteit? Wat zal volgens Boris van der Gijp gebeuren in de toekomst en hoe gaat de belegger hiermee om? En hoe past de woningcorporatie in het plaatje?
Lessen uit College Tour #4 met Boris van der Gijp
Woningcorporaties zijn onmisbaar voor de leefbaarheid van onze steden. Maar het is onnodig voor corporaties om ook midden- en hogere segment huurwoningen te realiseren en bezitten. Beleggers willen wel investeren in herstructureringswijken maar dan wel,vanwege het risico, samen met corporaties en gemeentes. En het moeten wel wijken zijn waar een sprankje hoop op verbetering zichtbaar is. De belegger investeert ook in openbare ruimtes zodat hun vastgoed een hogere waarde krijgt. Syntrus doet regelmatig zoet-zuur aanbiedingen aan gemeentes. Ze willen investeren in het oplossen van problemen, als ze daar mee tegelijk ook goed renderende investeringen mogen maken.
Voor Boris van der Gijp liggen de werelden van beleggers en corporaties niet ver uit elkaar. De overeenkomsten zitten in het hart voor vastgoed en de drive om bij te dragen aan de stad. Daarbij is een verschil dat een belegger wel een minimaal financieel rendement moet halen. “We worden niet gedreven voor de rendementen, maar we moeten wel geld verdienen. We doen het uiteindelijk voor de pensioenfondsen, zodat mensen later goed met pensioen kunnen”. Boris deed eerder een uitspraak dat de belegger de nieuwe sociale huisvester is voor het middensegment. “Dat is een provocerende uitspraak, of niet?”, vraagt Jacqueline van de Sande. Hierop heeft Van der Gijp een duidelijk antwoord. “Het is de nieuwe realiteit waar we nog aan moeten wennen. We investeren namens 56 pensioenfondsen, met een lange termijn-bril. We doen het niet voor de double-digit returns, het moet voor ongeveer 7% rendement. We gaan op een verantwoorde manier met onze huurders om en we nemen stappen op het gebied van duurzaamheid. Als je dat bij elkaar optelt heb je als investeerder een behoorlijk sociaal gezicht”. Wat voor soort beleggers zijn er in Nederland? Boris van der Gijp: “Er zijn beleggers met geld en beleggers zonder geld. Beleggers zonder geld, vaak de cv bedrijven, die willen zaken met je doen maar ze moeten zich altijd wenden naar de particulieren om het project nog een keer te verkopen. En er zijn de beleggers met geld. Dat kunnen particulieren en grote partijen zijn. De particuliere zijn vaak partijen met korte lijnen die snel beslissingen kunnen nemen. Dan heb je grote beleggers zoals wij, daar heb je ook nog gradaties in. Een club als Altera werkt met één woningsfonds waar ze alle investeringen in doen. Dat is heel helder. Ik denk dat ik bij het meest complexe bedrijf werk. We hebben een woningfonds en een zorgfonds. We hebben ook een aantal separate accounts, portefeuilles van grote beleggers zoals de Rabobank pensioenfonds. Zij hebben een grote vastgoedportefeuille en ze investeren ook nog eens in onze woningfonds. Dus op het moment dat we een woning acquireren moeten we goed nadenken waar die terecht moet komen in de portefeuille. Daar hebben we strakke regels voor. Wanneer een project naar ons toe komt duurt het vaak ook wat langer en het is een stuk complexer om een besluit te geven”. Hoe denken beleggers? Waar gaan zij van juichen? “Dat varieërt per bedrijf en ook binnen een bedrijf als Syntrus heb je mensen die verschillend denken. Er zijn wel een paar belangrijke drivers, zoals het rendement dat we willen behalen. Die 7% is echt het minimum dat we willen behalen. Ook drijft de kwaliteit van de vastgoed ons. Verder wordt onze denken In toenemende mate gedomineerd door het prudent person principle. We mogen geen hele gekke dingen en we kijken altijd met een schuin oog naar onze toezichthouder die controleert waar wij mee bezig zijn. De rol van de toezichthouder is in toenemende mate bepalend. De bestuurders bij pensioenfondsen willen ten alle tijde in controle zijn, en dat ze snappen hoe het geld er in zit en hoe het er uit gaat”. “Een voorbeeld hiervan zijn de investeringen die worden gemaakt in Azië. De bestuurders van Syntrus krijgen veel vragen daarover van de toezichthouder. Wat zijn ze aan het doen en hoe transparant zijn de markten daar? De logische reactie van veel bestuuders is dan om nog eens extra na te denken over hun investeringen in Azië en om na te denken over alternatieven, daar waar de markt wel transparant is”.
Hoeveel woningen beheren jullie en hoe beheren jullie die? “We hebben ongeveer 30.000 woningen in Nederland waar van 10.000 met een huur tot 710 euro. Daarnaast hebben we een miljoen vierkante meter winkels en een miljoen vierkante meter kantoren in Nederland met hier en daar een verdwaalde bedrijfshal. Het asset management doen we zelf. We beslissen zelf over welke vastgoed we kopen, verkopen en wanneer we gaan renoveren. Het dagelijks beheer doen we met beheerders. Dat hebben we uitbesteed aan professionele beheerders zoals MVGM”. Verschillen in huurders? Jacqueline van der Sande citeert een eerdere uitspraak van Boris van der Gijp: “De huurder waar we problemen van verwachten komt er bij ons niet in”. Volgens Boris van der Gijp is dat het wezenlijke verschil met corporaties. “Wij richten ons op de middelhoge en hoge inkomens. Bij ons heeft de inkomenstoetsing een andere rol dan de corporaties. Als je bij de corporatie teveel verdient, dan kom je er niet in. Bij ons is dat precies het tegenovergestelde. Als je bij ons te weinig verdient, dan kom je er niet in. We vinden onze huurders voor een klein deel via Funda. We doen heel veel via social media, facebook bijvoorbeeld helpt ons veel om huurders te vinden. We beleggen heel veel in het segment tussen de 710 en 1000 euro huur per maand. In de meeste steden is dat een heel populair segment. De meeste projecten hebben een wachtrij. De verhuur gaat bij ons meestal relatief eenvoudig”. Welke problemen kom je tegen bij verhuur of beheer? “Vaak zijn het gebouwgebonden problemen zoals overlast van de buurt. We hebben daarbij hier en daar te maken met aanvangsleegstand in nieuwbouwprojecten. Dat is echter altijd tijdelijk. Je moet daarbij oppassen dat je niet in een situatie komt waarbij de leegstand voor een negatieve uitstraling zorgt op op je gebouw. Maar nogmaals, ik praat nu over de uitzondering op de regel, in praktijk zijn problemen in het beheer erg beperkt”. Jullie zijn gelieerd aan Achmea, het zit in jullie naam. Hoe is die relatie in de praktijk? “Het zit nu nog in onze naam, maar dat gaat verdwijnen. We zijn een volle dochter van Achmea. We hebben weliswaar een link met Achmea als aandeelhouder, maar we doen ons best om de impact daarvan in de praktijk te minimaliseren. Achmea is namelijk naast onze aandeelhouder ook onze klant. We beleggen dus ook voor Achmea, maar dus ook voor 56 pensioenfondsen. En we proberen continu uit te stralen dat alle klanten ons even lief zijn. We houden niet meer van Achmea dan van andere klanten. We leren wel veel van Achmea, als Syntrus Achmea hebben we onze eigen zorgfonds. Daar zijn wij zeven jaar geleden mee begonnen. Daar acquireren we projecten met een zorgrandje. Dat kan de lichte zorg en zware zorg zijn. Bij Achmea kunnen we kennis opdoen over hoe de zorgmarkt werkt”. Er komen steeds meer internationale beleggers naar de steden in Nederland. Hoe kijken jullie tegen deze ontwikkelingen? Zien jullie een toenemende concurrentie? “In het verleden hebben we met het IVBN gezegd dat we de Nederlandse markt moeten openbreken en ervoor zorgen dat er meer buitenlands kapitaal naar de Nederlandse woningmarkt toe komt. We hebben ook af en toe een beroep op Minister Blok gedaan om met ons mee naar het buitenland te gaan. Zijn enthousiasme is te prijzen, dat is fantastisch. De markt is heel erg veranderd vergeleken met twee jaar geleden. Toen waren wij samen met Amvest een van de weinige investeerders in de woningmarkt. Nu is het geld weer overal. Het idee was indertijd overigens om buitenlanders naar
Nederland te halen waarbij zij het geld zouden brengen en wij het asset management gingen doen. Dat is gedeeltelijk anders uitgepakt. Het geld is er wel, maar voornamelijk van partijen die zelf het beheer doen. Ik denk niet dat het slecht is voor het functioneren van de Nederlandse woningmarkt of de courantheid van het product. Je kan meer kopen als je makkelijker kunt verkopen. Dan helpt het wel als je afzetmarkt groter is met internationale partijen. Het is wel zo dat er nu heel veel concurrentie is, mede door de lage rente op staatsobligaties. Dat is de belangrijkste driver. Dat betekent dat pensioenfondsen alternatieven zoeken. Op staatsobligaties krijg je 0 of 0,5% rendement. Op de woningmarkt afgelopen jaar minimaal 4,5%”. Wat heeft dat voor gevolgen voor jullie? “We moeten nog harder op de deur van Pierre van Rossum timmeren. Vroeger waren we misschien wel de enige keuze als belegger om te investeren. We investeren langjarig en we durven ook wel het meeste als Syntrus. Nu zijn we een van de velen. We moeten ons in de steden nadrukkelijk profileren. Wat dat complex maakt is dat wij vaak iets minder betalen dan de buitenlanders”. En waarom een gemeente of corporatie dan toch voor Syntrus moet kiezen: “We zijn er voor de lange termijn. We zijn pensioenfondsen, dus we zijn morgen niet weg uit de Nederlandse markt. En je kan met ons afspraken maken over hoe je met huurders omgaat”. Het gaat volgens Van der Gijp om afspraken die de corporatie kan maken met Syntrus over bijvoorbeeld het faciliteren van de doorstroom van scheefwoners. Door de stabiliteit van Syntrus kunnen zij dat garanderen voor een langere periode en dat maakt de belegger bijzonder. Wat is het minimale investeringsvolume? “Wij komen tegenwoordig al in actie vanaf 15 of 20 woningen. Interessanter is het maximale volume. We zeiden anderhalf jaar geleden nog nee tegen een project waarin een gebouw in Amsterdam 500 middeldure woningen in werden neergezet. Dat vonden we toen teveel risico. Vandaag zouden we daar ja tegen zeggen. Dat soort aantallen durven we wel aan in alle grote steden. Soms niet in een gebouw, maar wel zeker in een gebied. Over de afzetzekerheid durven we wel altijd uitspraken te doen”. Wat is de visie van beleggers op de demografische ontwikkelingen in Nederland en de benodigde woningvoorraad? “Daar kun je anderhalf uur over praten. Een grote trend is vergrijzing. We hebben meer woningen nodig waar mensen langer kunnen blijven wonen, waarbij de zorg wordt geaccommodeerd. Urbanisatie is een andere grote trend. We krijgen er in Nederland een miljoen huishoudens bij waarvan 75% in de 27 grootste gemeenten. 33% daarvan in de G4. Dat is iets waar je als belegger op wilt inspelen. Dat zijn de twee grootste trends. Soms zijn de effecten verrassender en lokaler dan je denkt. Een voorbeeld zijn al die eengezins woningen in de jaren ’70 en ’80 wijken. Fantastische producten die nog zeker 20, misschien 30 jaar goed doen. Deze wijken zullen echter daarna het hardst geraakt worden door de vergrijzing. Als je kijkt naar sociale trends zie je dat mensen dicht bij de voorzieningen willen woningen in de stad. Niet meer in de grote suburbs, zeker als die suburbs liggen in Purmerend of Almere. We maken ons wel zorgen over de houdbaarheid van dat product op de lange termijn. Voorlopig gaat dat nog goed. Maar ik denk dat we daar in de komende jaren langzaam maar zeker tot verkoop over zullen gaan”. Is het een rood signaal in een buurt als een belegger gaat verkopen? “Op lange termijn misschien wel, op korte termijn kan het verhaal anders liggen. We zijn als
beleggers heel goed in het maken van verkeerde keuzes. Vooral de timing is vaak erg lastig. Maar ik denk dat we onze lange termijn lijnen goed in de gaten hebben. Dus als wij uit wijken vertrekken en je zit er in voor de waardeontwikkeling, dan kun je dat in ieder geval als diep oranje interpreteren”. Welke prijssegmenten onderscheiden jullie? En welke is het meest aantrekkelijk? “De categorie 710 tot 1000 euro is absoluut het marktsegment waar wij in geloven en waar wij veel vraag in verwachten. Daarboven zitten we ook, in de grotere steden. Voor een stad als bijvoorbeeld Nijmegen is het huursegment boven de 1000 lastig. In Amsterdam investeren we in woningen met huren die wel oplopen tot wel 1700 euro. De echt hele dure huurwoningen passen niet bij ons. Dat is ook een ander type asset management. Ik denk dat beleggers in hard tempo afscheid aan het nemen zijn van woningen onder de 710 euro. Als ik kijk naar de sociale trends, dan zie ik veel meer singles en veel meer mensen met lage- en middeninkomens. Daar hebben we graag stedelijke woningen voor gebouwd. Zeker voor de singles en middeninkomens, denk aan woningen van 30 tot 40 vierkante meter in de stad, bij de voorzieningen. Die vallen door de Nederlandse huurwetgeving al snel in het sociale segment. Daar hebben ook wij dan te maken met de verhuurdersheffing. Die kun je natuurlijk inprijzen, maar het grootste risico daarvan is de politieke onzekerheid over de hoogte. We zijn heel erg bang dat de corporaties het nog slechter gaan doen in de publieke opinie waardoor de verhuurdersheffing alleen maar omhoog gaat. Dan vergeet de overheid steeds dat wij die verhuurdersheffing ook moeten betalen”. Jacqueline van de Sande vraagt om verheldering: “Leg eens uit waarom je denkt dat corporaties het nog slechter gaan doen in de publieke opinie?” Van der Gijp geeft aan geen verandering in het denken van de kamerleden te bespeuren. “De grootste bondgenoot van de corporaties, de PvdA, stond in de laatste peiling op negen zetels. Alle niet natuurlijke bondgenoten zijn alleen maar aan het groeien. Bedenk ook dat de gewijzigde Woningwet unaniem door de Kamer is aangenomen”. Hoe haal je een rendement op woningen onder de 710 euro? En hoe zie je jullie portefeuille in de toekomst met de trend in het verkoop van de betaalbare woningen? “Het geheim is om die woningen heel lang in je portefeuille te houden. We hebben heel veel woningen in de jaren ’70 gekocht voor bij wijze van spreken twee kwartjes. Daar hebben we nu geweldig rendement op, zowel in de waardering als in de huurinkomsten. Het is lastig met alle nieuwbouw die we de afgelopen jaren hebben gekocht, daar halen we nu veel lagere rendementen. Soms zijn er zelfs waardedalingen. Een heel groot deel van onze portefeuille bestaat uit oude woningen in populaire wijken. Voorlopig hebben we daar een hoog rendement op. Voor zover ze sociaal zijn, heroverwegen wij het bezit vanwege de verhuurdersheffing. Dat was een nare verassing, om als eigenaar met een soort partiële onteigening geconfronteerd te worden. Daarbij is er een politieke onzekerheid over de hoogte van de heffing. Die onzekerheid is echt fnuikend. Hoe zeer we kleine woningen goed bij de stad vinden passen - studentenwoningen, starterswoningen - het is een categorie waar we door de politieke onzekerheid langzaam uit zullen gaan”. “Dus terwijl deze woningen interessant zijn voor jullie, gaan jullie er toch uit door het politieke klimaat”, observeert Jacqueline van de Sande. “Zelfs als het goed rendeert. Maar waar gaan die 10.000 woningen in jullie portefeuille heen?” Dat verschilt nogal volgens Boris van der Gijp: “Soms naar particulieren, soms naar beleggers die er wel brood in zien en in de toekomst – misschien wishful thinking – hopen we op een swap met corporaties”. Dat laatste wekte enige gegniffel op uit de zaal. “Het is misschien nu nog onwaarschijnlijk omdat we elkaar niet weten te vinden”, gaat de
belegger verder. “We zijn heel goed in het benadrukken van verschillen tussen corporaties en beleggers. We kijken niet naar waar we elkaar kunnen vinden”. Wat zijn voor jullie relevante regio’s? Hoe kijken jullie tegen verschillende steden aan? “Eerst onze no-go area’s. Dat valt nog wel mee in Nederland. Dat zijn de krimpgebieden. Dan heb je het over de randen van Nederland. Noord-oost Groningen, zuid-oost Limburg en Zeeland. De rest van Nederland is in principe wel interessant, alleen wel tegen verschillende prijzen. We investeren niet alleen in Amsterdam en Utrecht zoals een aantal partijen doen. We investeren wel in de rest van Nederland. We streven in meer perifere regio’s naar wel hogere directe rendementen, die moeten een mogelijke tegenvallende waardeontwikkeling compenseren”. Deel twee van de vraag: “Amsterdam en Utrecht zijn een buitencategorie. Best lastig om hier aan de bak te komen. We zijn niet de enige partij die bij Pierre van Rossum op de deur klopt. We zijn nog wel een van de weinig partijen die een zoetzuur benadering hebben. We willen een aantal goede dingen doen en een aantal problemen oplossen. Dat is voorlopig nog wel uniek. De noordvleugel van de Randstad is verder buitengewoon goed. Verder zijn we enorm fan van Den Haag. Daar doen we veel, transformatie van kantoorgebouwen tot woningen. We investeren daar in de slechte wijken. Dat doen we samen met de corporatie. Rotterdam is een ander geval. Ook daar investeren we, ook in Zuid. Dat doen we wel voorzichtiger dan in Den Haag. Commercieel zien we daar meer risico’s dan in andere markten”. Onder welke condities zouden jullie bereid zijn om in te stappen in bijvoorbeeld de Reimerswaalbuurt? Daar zijn ook problemen. “Rendement 7%”, grapte Boris van der Gijp. “Nee, het is een misverstand dat we dat niet zouden willen doen, ook in dat soort buurten investeren we. Alleen dat zullen we niet alleen doen. Dat doen we samen met de corporatie en het liefst ook met de gemeente aan boord. We doen eigenlijk maar een beperkte investering. De ideale rolverdeling wat mij betreft is dat de corporaties alle huurwoningen tot 710 euro op zich nemen, wij alles erboven en de gemeente als aanjager van het proces. Zo kun je een gebied een sprong laten maken. We doet het niet als we alleen staan, we hebben wel echt die partners nodig en we moeten al zien dat er wat veranderingen aan de gang zijn in het gebied. Dat is ook voor onze klanten fijn”. Hoe verenigen jullie je commerciële belangen met jullie maatschappelijke belangen? Wat gebeurt er als mensen bij jullie niet meer de huur kunnen betalen? “Ik denk dat corporaties meer mensen uit hun huis zetten dan beleggers. Ons beleid is niet heel anders dan die van de corporaties. We gaan eerst in gesprek met de mensen en kijken of we samen de problemen kunnen oplossen. We zullen niet heel snel tot ontruiming over gaan, we proberen het eerst met zoveel mogelijk dialoog met ze op te lossen”. En hoe houden jullie je huur betaalbaar? Is dat überhaupt een thema voor jullie? “We vinden het wel fijn als onze klanten de huur kunnen betalen. Maar betaalbaarheid van het huren is niet het ding dat ons drijft. De corporaties zijn er voor de betaalbare huren. Wij zijn er voor de huren vanaf de 710. Dat klinkt misschien hard, maar dat is ook het kader van onze maatschappelijke gezicht. Binnen de dingen die we doen zijn we zo maatschappelijk verantwoord mogelijk door in duurzaamheid te investeren, op een nette manier met onze klant om te gaan, maar wij zijn geen sociale instelling. We doen het ook niet voor een sociaal of maatschappelijke rendement. We doen het voor de pensioenfondsen. Zo leg ik het ook wel vaker in de zaal uit, wiens
pensioen mag ik korten om daarmee maatschappelijk rendement mee te behalen? Dan krijg ik heel weinig handen in de lucht”. Pakt de belegger ook de rol van de corporatie over in gemengde wijken? “Daar zijn we wel mee bezig, waardeontwikkeling bepaalt voor een deel ons rendement. Je ziet langzamerhand het nieuwe denken opkomen, dat we meer in de openbare ruimte investeren zodat ons vastgoed een hogere waarde krijgt. Dat hebben we in het verleden niet gedaan, dus dat is nieuw. We denken echt na over de waarde van de wijken waar wij bezit hebben. We hebben geleerd van de kantoor- en de winkelmarkt. We zien daar grote afboekingen. Soms is onze conclusie dat van al die miljoenen die zijn afgeboekt, een klein deel gebruikt had moeten worden voor investeringen in de openbare ruimte. Dan heb je met veel minder afboekingen te maken. Helaas onmogelijk voor partijen die geen cash hebben. Bij ons is er aan geld geen gebrek, we hebben altijd geld om te investeren. Per saldo levert dat positief rendement op, dus dat passen we ook toe”. Is maatschappelijk- en zorgvastgoed interessant voor jullie? Zijn er locaties waar een belegger niet in geïnteresseerd is maar waar dergelijke vastgoed wel wenselijk is? En wie zou het anders moeten doen? “De meeste zorg wordt verleend bij mensen thuis. Dat is de grootste zorgmarkt en die kun je als corporatie blijven bedienen. Dat is ook een markt die wij bedienen, in het segment boven die 710 euro. Dat doen we op alle plekken in Nederland waar we in woningen investeren”. In hoeverre is er vanuit beleggers aandacht voor andersoortige maatschappelijke opgaven zoals energielabels, werkgelegenheid en ongedeelde stad? “Energielabels worden door onze klanten heel belangrijk gevonden. Dus we proberen allemaal groen te investeren en langzaam naar label A of B te bewegen. We monitoren onze inspanningen op het gebied van duurzaamheid zoals energie en materiaalgebruik. Dat doen we in het kader van GRESB, dat is een benchmark voor investeerders op het gebied van duurzaamheid. We moeten echt aan onze klanten uitleggen waarom we slecht scoren. Dat is hoe we omgaan met duurzaamheid. We voelen ons verantwoordelijk voor wijken waar we in zitten. Niet de hele stad, daar zijn wij niet de partij voor. Werkgelegenheid is een mooie spin-off, maar het is geen doel van ons”. Hoe kom je aan je rendement aan de onderkant van je doelgroep? Hoe haal je 7% op 711 euro? “We hebben een eigen ontwikkelafdeling, we weten heel veel van projectontwikkeling en bouwkosten. Daar kunnen we niet heel veel meer winnen. De enige manier om dat rendement te behalen is door harde, intensieve gesprekken met de gemeente aan te gaan over de grondprijs”. Vanuit het publiek wordt gevraagd of je het met een lage grondprijs wel redt, zeker in een wijk zoals Reimerswaal. Daarop antwoordt Van der Gijp. “In dat soort gebieden ben ik niet eens zo pessimistisch. Als je kijkt naar de enorme druk die staat op Amsterdam, zie je een grote potentie voor waarde. Daar heb ik geen zorgen over. Ik vind het lastiger als je naar de buitenwijken van Almere gaat kijken en het is zelfs onmogelijk als je het over de buitenwijken van Lelystad hebt. Daar kom je op marktsegmenten die je als investeerder niet gaat bedienen. Amsterdam blijft heel aantrekkelijk. Dat zit in de toekomstige waardestijging. De huidige risicopremie, dat is het verschil tussen lange rente en de initial yield, is nu 4%. In de beste tijden was de risicopremie 1,7%. Er is nog veel ruimte voor de yields om te dalen. Dat is allemaal waardeontwikkeling. We zijn dus heel positief over de waardeontwikkeling van het vastgoed op de korte termijn. Die nemen we ook mee in ons rendement”.
De rente is nu heel laag, stel dat het over twee jaar heel anders is, wat betekent dit voor jullie? “De rente gaat al omhoog. De vraag is, hoeveel gaat die omhoog. Zoals ik al aangaf is de risicopremie 4%, die was 1,7%. Dus hij kan nog 2% hoger liggen dan nu. Dat kan nog even duren. Dus de komende tijd blijft vastgoed een hele aantrekkelijke alternatieve investeringscategorie. En wat ook helpt is een quantitative easing programma die de euro goedkoop maakt waardoor er heel veel Chinees en Amerikaans kapitaal op de Europese markt komt. En die willen allemaal investeren in vastgoed. Dat helpt om de waarde van vastgoed omhoog te krijgen”. In vervolg hierop vraagt de gespreksleider wat Syntrus doet als de rente weer hoog is. “Wat doen jullie dan, gaan jullie weer staatsobligaties kopen?” Boris van der Gijp: “Een deel van het kapitaal gaat dan inderdaad terug naar obligaties. Hoge rente heeft absoluut een dempend effect. Maar vergis je niet, voor een stad als Amsterdam is er misschien wel twintig, dertig keer zoveel kapitaal in de markt dan dat er daadwerkelijk belegd kan worden”. Wat is in jullie perspectief de manier om versnelling aan te brengen op de wijze waaraan de vraag van de woningmarkt wordt voorzien? “We merken nu bij heel veel tenders dat wij vroeger het veel gevraagde meisje waren. Dat zijn we nu niet meer. De ontwikkelaars en gemeentes kijken meer naar de koopwoningmarkt als ze hun gronden willen verkopen. Op de koopwoningmarkt zit een enorme fiscale subsidie in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Die hebben we in de huur helaas niet. Dat betekent dat je zomaar 15% meer voor de grond kan krijgen als je hem in de koop brengt. Als je tempo wilt maken zeggen we, ‘beste stad, wij hebben het geld, we willen graag investeren en we kunnen dat in hoog tempo doen. Alleen je kunt ons niet vragen hetzelfde bedrag te betalen als de koopsector. Dus vindt daar een oplossing voor.’ Wat ons betreft reserveer je een deel van het programma voor huurwoningen. We zijn bijvoorbeeld met Utrecht in gesprek om de eventuele premie die je krijgt bij het verkopen van een object na 15 of 20 jaar, om die weer terug te geven aan de gemeente. Het vinden van een oplossing voor het verschil tussen huur en koop. dat is echt een gamechanger die de productie enorm zou kunnen versnellen. Als je dat regelt zijn we klaar, mits de planologische ruimte er is om tienduizend woningen in de Randstad te bouwen. Dat lijkt heel veel, maar als Syntrus Achmea doen we al aan 1.500 tot 2.000 woningen per jaar. Wij zouden dat alleen al graag verdubbelen”. Zijn corporaties concurrenten of collega’s? En wat vind je van de beperking van de commerciële activiteiten van corporaties met de nieuwe Woningwet? “Op lange termijn zien we corporaties als partners, nu zien we ze nog als concurrenten in het middensegment die kan profiteren van goedkope funding. We zijn heel erg blij met de duidelijkheid die er is in het middel dure segment en de eerlijke rolverdeling die daar in zit. Als ik kijk naar de hele Woningwet vind ik persoonlijk dat het op een aantal punten is doorgeschoten. Corporaties hebben van een aantal problemen heel goed werk gemaakt. Bijvoorbeeld investeringen in leefbaarheid, investeringen in buurten om de ontwikkeling op gang te krijgen. Er zijn absoluut buurten waar we willen investeren, maar dat niet alleen willen doen, daar zijn corporaties een belangrijke partner. Ik denk wel dat het bijna onvermijdelijk is dat de Woningwet is geworden zoals die er nu ligt. Ik vind zelf dat corporaties een waanzinnig slechte lobby hebben gevoerd de afgelopen tijd. Corporaties hebben goed laten zien wat ze in de wijken kunnen en dat ze mensen aan betaalbare huurwoningen hebben geholpen en dat ze zichzelf voor een deel overbodig hebben gemaakt. Hoe erg is het dat je als corporatie geen bestaansrecht meer hebt omdat de kwaliteit van je woningen heel erg goed is en dat mensen altijd een betaalbare huurwoning kunnen vinden. Hoe erg is het dan dat je jezelf kunt
opheffen? Het pleidooi waar de corporatie voor staat heb ik gemist in de discussie, terwijl de discussie continu ging over ‘we moeten ook dit en dat kunnen’. Als je die activiteiten als logisch gevolg van je kerntaken noemt, dan denk ik dat er meer overeind was gebleven van wat er was. De lobbyisten zijn in plaats daarvan nu iets teveel de huilende baby geweest. Ik vind dat je ze daar echt op mag aanrekenen. Er is weinig vanuit de eigen kracht gereageerd”. “Dus er is te weinig gekozen, als je alles wilt doen is het logisch dat je van alles een beetje verliest”, concludeert Jacqueline van de Sande. Boris van der Gijp: “Ik heb de lobby van dichtbij meegemaakt en dat is het gevoel dat ik heb. Ik heb bij Blok weinig respect voor de opstelling van corporaties gezien”. Hoe zie je de samenwerking tussen corporaties en beleggers? “Wat betreft investeringen kunnen we uitstekend samen optrekken. We mogen als beleggers ook wel uitgedaagd worden op onze lange termijn doelstellingen. We roepen dat we investeringspartners zijn in de stad, maar daag ons uit om dat waar te maken”, aldus Van der Gijp. “We zijn graag een partner van een corporatie. We willen samen projecten doen en terwijl we die projecten uitvoeren, samen de wijk verbeteren. Het grappige is dat als je met zulke projecten bij onze acquisiteurs aankomt, is dat ze zullen zeggen dat het niet past bij onze checklist en dat we het niet zullen doen. Je moet niet bij de acquisiteurs zijn, maar bij andere mensen in onze organisatie. Ik ben verbaasd over hoe snel mensen zich laten afschrikken door een nee van een acquisiteur. De acquisiteur wil misschien niet investeren, maar dat betekent niet dat Syntrus niet wil investeren”. Op de vraag bij wie je dan wel moet zijn geeft Boris van der Gijp aan dat het mensenwerk is. “Jullie kennen mij allemaal nu. Karin kent Henk. Als er één ambitieuze bestuurder is, dan is het Henk Jagersma”. Wat zijn krachtige woningmarkt gebieden en wanneer zijn herstructureringen opportuun voor jullie? “Herstructureringen zijn opportuun in alle steden waarin we investeren. Krachtige woningmarkten zijn woningmarktgebieden waar meer huishoudens bij komen. Per saldo zijn dat de meeste gebieden in Nederland. Hoe krachtiger het gebied, hoe meer we zullen durven”. Waar zie je de problemen op de woningmarkt? Waar stappen beleggers ook niet in en wat is dan nodig? “Ik zie gaten vallen in gebieden waar wij het middeldure segment laten liggen. Dat is meer aan de randen van Nederland. Ik denk ook dat de grootstedelijke problematiek in Rotterdam Zuid groter is dan investeerders op dit moment aan zouden kunnen. Daar voorzie ik wel problemen. Daar moeten we een manier vinden om er met elkaar uit te komen”. Boris van der Gijp vervolgt: “In de Woningwet is het zo geregeld dat op het moment dat investeerders niet willen, er ruimte voor corporaties is om in te stappen. Met name in wijken zoals in Rotterdam Zuid gebeurt dat zo. Je kunt wel kijken naar waar je het wel samen zou kunnen doen”. Hedy van den Berk zei bij de vorige bijeenkomst dat zij in sommige gebieden wel wilt investeren en in sommige niet. Dat zit hem in het feit of er een uitzicht op verbetering is in de nabije toekomst. ‘Wij zijn Gekke Henkie niet’. Boris van der Gijp: “Volgens mij zijn jullie Gekke Henkie juist wel. Het zou een geuzennaam moeten zijn. Jullie zijn de Gekke Henkie van de woningmarkt die zorgt voor betaalbare huurwoningen en die investeert waar niemand anders het doet. Dat is volgens mij waar corporaties toe op aarde zijn. En natuurlijk als er een gebied is waar je beter even niets kunt doen tot het beter wordt, dan is dat een
hele gezonde strategie. Ik denk uiteindelijk wel ‘ik ben Gekke Henkie’ op jullie t-shirt zouden moeten zetten”. Wat is voor jullie op korte termijn en wat is een lang termijn? “Je moet op korte termijn zeker weten dat er iets gebeurt voordat je investeert. Het liefst wil je dat er plannen klaarliggen voor de volgende week op het moment dat je investeert. Voor ons is lange termijn 20, 25 jaar”. In hoeverre zoeken jullie de samenwerking voor de doorstroming van sociale huurwoning naar het middensegment? “We willen inderdaad julie klanten met hoge inkomens en de best betalende klanten graag van jullie stelen”, zegt Boris van de Gijp grappend. “We zien het als een samenwerking in de stad. Jullie hebben natuurlijk een aantal klanten die jullie niet langer kunnen huisvesten. Wij zijn bereid om daar samen afspraken over te maken. We willen die mensen wel voorrang geven bij de toewijzing van nieuwe woningen”. Jacqueline van de Sande: “Maar stel dat er een huishouden is dat huurt voor 500 euro per maand, en ze kunnen bij jullie huren voor 700 euro. Dat is niet aantrekkelijk. Hoe kunnen jullie dan helpen?” Boris van der Gijp: “Het probleem van het huidige stelsel is dat ze dat niet zouden willen. Wat heel fnuikend is dat ze op zijn best in een woning van dezelfde kwaliteit zullen komen als ze overstappen naar een woning van 710 euro. Het gaat pas werken als we vaart maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dan gaan mensen eieren voor hun geld kiezen”. Dat is juist moeilijker geworden door het huurakkoord dat zojuist gesloten is door de Woonbond en Aedes. En dat is zonde volgens de belegger. “Als je kijkt naar de parlementaire enquête van het afgelopen jaar, dan zie je dat het over investeringen en excessen gaat. Maar het grootste exces bleef onbenoemd. Voor mij is dat we in Nederland 2,5 miljoen sociale huurwoningen hebben, en dat je toch een wachtrij van tien jaar hebt wanneer je die een sociale huurwoning echt nodig hebt. Daar moet het in het debat over gaan, daar moeten we wat aan doen. Daar moet je de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren. Mensen die het sociale huren niet meer nodig hebben moeten de volle mep gaan betalen of eruitgaan voor mensen die het wel nodig hebben. Op het moment dat je krampachtig de huur laag probeert te houden, ook voor mensen met inkomens van 70.000 euro blijft de woningmarkt op slot”. Wat vindt de mens Boris van Detroit, moeten we dat laten gebeuren in Rotterdam Zuid? In andere woorden, slaap je niet slecht als je sommige gebieden in de steek laat? “Ik zou echt slecht slapen als ik verantwoordelijk was voor een woningmarkt zoals in Detroit, waar mensen geen fatsoenlijke huisvesting meer kunnen hebben en waar geen veiligheid meer is. Ik zou alles in mijn vermogen doen om dat te veranderen. Ik vind dat we zo’n situatie moeten voorkomen. De basis daarvoor zijn de corporaties”. Jacqueline van de Sande merkt op dat deze uitspraak niet helemaal rijmt met een eerdere uitspraak, waarin er werd gezegd dat er een sprankje hoop moest zijn voordat een belegger er in zou investeren. “Voor de goede orde, in Detroit-achtige situaties vind ik het aan de corporaties om te investeren. Marktpartijen hebben daar niks te zoeken. In Rotterdam Zuid situaties zie ik absoluut
investeringskaders voor marktpartijen. We doen nu mee in Katendrecht, we investeren volop in de Laan op Zuid in nieuwe woningen”. Jacqueline van de Sande: “Maar, de corporaties hebben al het voorwerk gedaan op deze locaties”. Boris van der Gijp stemt daarmee in. “Absoluut en ik denk dat corporaties daar goed werk hebben verricht, zeker voor de Nederlandse maatschappij. We mogen daar heel dankbaar voor zijn. Het laat zien wat de rol van de corporaties is. Het zijn geen ontwikkelingen waar investeerders met een commerciële bril heel snel op instappen. Tien jaar geleden was Rotterdam een no-go area voor investeerders, dat is nu anders. Daar hebben corporaties hun maatschappelijke rol bewezen. Corporaties doen allerlei investeringen als ‘Gekke Henkie’, maar beleggers nemen uiteindelijk de krenten uit de pap als de klus is geklaard. Hoe kunnen corporaties dat succes verzilveren? “Laat het los. Hoezo is het erg als wij de krenten uit de pap zouden halen? Jullie hebben gezorgd voor een fantastisch woonklimaat en toekomst voor dat stadsdeel. Het staat weer op de kaart. Jullie hebben je taak volbracht als corporatie. Laat andere investeerders instappen die daar rendement in halen. Concentreer je op je volgende probleem en wees trots op wat je gedaan hebt”. Welke samenwerkingsvormen adviseer je voor corporaties en beleggers? Hoe kunnen wij elkaar beter vinden? “Ik denk dat je elkaar in de visie mag vinden, waar doe je investeringen, waar wil je heen op de lange termijn. Daar mag je ons best scherp op houden. Het helpt wel als je een hele heldere rolverdeling hebt. Wie doet wat wel of niet. We willen geen partner waarvan we ons continu moeten afvragen of het onze partner is of onze concurrent. Als je met elkaar afspraken maakt over de taken is er veel meer mogelijk dan wat we nu laten zien”. “De rol van beleggers op de woningmarkt is nu nog heel beperkt. We hebben heel weinig woningen in bezit. Dat is het gevolg van het systeem dat we hadden. Een mooi Chinees spreekwoord, ‘kort gemaaid gras komt niet tot bloei’. Zo kijk ik tegen de woningmarkt aan. Nu is er meer ruimte voor groei. Als ik zie hoeveel vermogen er is om op mooie manier in de Nederlandse woningmarkt te investeren dan denk ik dat we mooie tijden tegemoet gaan”. Wij moeten straks juridisch splitsen. Is het interessant voor jullie om een b.v. over te nemen? En als je een vastgoedportefeuille zou overnemen, hoe ziet die er uit? “Het zou in theorie interessant kunnen zijn. Het korte antwoord is dat we die van jullie zouden willen hebben. Amsterdam is de beste woningmarkt van heel Nederland. Als we hier kunnen investeren, dan doen we dat heel graag”. Als wij een goed rendement kunnen halen met onze niet-DAEB portefeuille en deze inkomsten gebruiken om te investeren in zwakke wijken, zien jullie ons dan als concurrent of partner? Doen we dan nog steeds twee verschillende dingen? “Op het moment dat het lukt om een mooi vehikel te bouwen dat juridisch goed gesplitst is, maar dat op dezelfde manier werkt als wij, waarom niet. Of je nou pensioenen uitbetaalt of mooie dingen op de woningmarkt financiert, dat zou mij om het even zijn. Je zou het ook kunnen verkopen, dan heb je al dat gedoe niet en dan kun je ook mooie dingen doen. Dat is absoluut de splitsing waar ik wel een voorstander van ben. Dus op een juridische, transparante wijze gesplitst. Dan zeg ik, welkom bij de IVBN”.
Heb je nog iets mee te geven? “Be good, be proud and tell it. Jullie doen zoveel goede dingen. Over de middeldure woningen, laat het gaan. Jullie hebben zoveel bestaansrecht voor jullie doelgroep. Daar zou ik enorm trots op zijn”. Een bemoedigende schouderklop van de belegger voor de woningcorporatie. Duidelijk is geworden dat beleggers begaan zijn met de leefomgeving en de maatschappij. Rendement is belangrijk, maar niet alles. De rol voor woningcorporaties is helder voor Boris van der Gijp. Blijf bij de basis en blijf het lagere segment verzorgen. Woningcorporaties zijn onmisbaar als de hoeder van leefkwaliteit in de stad.
