Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vas$oed

Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vas$oed

SSV 1998 - 2000 Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde

Auteur:

Peter A.J. Verhoeven Schiphol Real Estate B.V. Account Manager Vastgoedmanagement

Scriptie begeleiders:

Prof. Drs. P.P. Kohnstamm Hoogleraar vastgoedkunde voorzitter bestuur SBV Drs. ir. J. Krjjnen Schiphol Real Estate B.V. Manager Beleggingen

Vianen, 3 1 augustus 2000

Peter A. J. Verhoeven

SBV 1998 - 2000

Inhoudsopgave. Q

Inleiding Inventarisatie onhivikkeliingen op bet gebied van beleggen in industrieel vastgoed in het algemeen en in distributief vastgoed in het bijzonder. Algemeen Gegevens ROZIIPD en IPD NCREIF Property Index Partijen die actief zijn in industrieel vastgoed Celexa Cortona Properties B.V. Prologis Eurindustrial Overige niet Nederlandse beleggers Overige bensioen) fondsen Particulieren Aanbod beleggingsobjecten Fondsen voor distributief vastgoed als hybride beleggingsvorm Conclusie

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Inventarisatie ontwikkelingen in de distributiesector Algemene ontwikkelingen van invloed op de distributiesector Ontwikkelingen binnen de distributiesector Schaalvergroting en IT Conclusie

3 3.1 3.2 3.3

elingen in de logistieke sector De gevolgen van de on voor de vraag naar huisvesting Algemene ontwikkeling Wat is kwalitatief hoogwaardige distributieruimte? Conclusie

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Schiphol Real Estate B.V. Algemeen Schiphol Real Estate op de locatie Schiphol Schiphol Real Estate op niet Schiphol locaties Conclusie

Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

Pagina


5 C 1

J. I

5.2 5.3 5.4

§BV 1998 - 2000

Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed Algemeen Schaarste op de verschillende deelmarkten en de rol van de grondprijzen Aard en kwaliteit van de in portefeuille te nemen gebouwen Conclusie

6.

Mogelijkheden voor de vorming van een beleggingsfonds voor luchthaven gerelateerd distributief vastgoed

7.

SamenvatSang en conclusies

8.

Lijst van geraadpleegde Kteratuur

9.

Geïnterviewde personen

Bijlagen 1

NCREIF Memorandum

2

Lijst van begrippen en termen uit de hedendaagse logistieke dienstverlening.


Peter A.J. Verhoeven

§BV 1998 - 2000

Inleiding

Schiphol Real Estate B.V. (SRE) heefi als doelstelling het ontwikkelen en exploiteren van commercieel vastgoed op en in de directe nabijheid van uiteenlopende (lucht-) vervoerscentra. Transport gerelateerde gebouwen ten behoeve van opslag, overslag en distributie vormen voor SRE een belangrijk marktsegment. De portefeuille van SRE omvat op dit moment ca. 115.000 m2loods- en distributieruimte gesitueerd op Schiphol. Op Schiphol is momenteel een ruim 35.000 m2 loodsen distributieruimte in ontwikkeling. Naast Schiphol is SRE actief als gebiedsontwikkelaar in Eindhoven waar op steenworp afstand van de luchthaven een bedrijvenpark wordt ontwikkeld van 65 ha. met een reservering voor ca 175.000 m2bedrijfsruimte. Ook op de luchthaven van Rotterdsurm is Sm actief. Op Internationaal gebied worden plannen voorbereid voor de ontwikkeling van een bedrijfsterrein op de Milanese Luchthaven Malpensa. Ook worden de mogelijkheden onderzocht om op of nabij Brisbane Airport Australië (15% eigendom van de luchthaven Schiphol) vastgoed te verwerven. De plannen van SRE zijn ambitieus. Volgens de interne beleidsuitgangspunten moet de vastgoedportefeuille (ultimo 1999 ca. 630 miljoen gulden) in de komende 4 j aar meer dan verdubbelen. Medio 2000 bedroeg de waarde van de portefeuille al 830 miljoen gulden. Een groot deel van de groei zal gerealiseerd worden door de ontwikkeling van hoogwaardige kantoren op het Schiphol terrein. Een niet onbelangrijk deel zal echter ook gerealiseerd moeten worden in de distributiesector. Op en rond Schiphol maar ook elders, nationaal zowel als internationaal. Het in het kader van de scriptie uitgevoerde onderzoek tracht inzicht te geven in de kansen en bedreigingen voor SRE bij het vervullen van een actieve rol in de (veranderende) markt van industrieel vastgoed. De nadruk ligt daarbij op logistiek of distributief vastgoed. De scriptie geeft een antwoord op de vraag met welke categorieën (logistiek) vastgoed de portefeuille van SRE uitgebreid zou kunnen worden, gelet op het karakter van de vastgoedonderneming SRE als grondexploitant, projectontwikkelaar, belegger en vastgoedmanager. Daarnaast wordt kort aandacht besteed aan de mogelijkheid tot fondsvorming enlof participatie van andere beleggers in de portefeuille van SRE. De opbouw van de scriptie is als volgt. In hoofdstuk 1 wordt een beschrijving gegeven van de huidige ontwikkelingen op het gebied van beleggingen in industrieel vastgoed in het algemeen en distributief vastgoed in het bijzonder. Ruim aandacht wordt daarbij besteed aan de partijen die actief zijn op het gebied van beleggingen in industrieel vastgoed. In hoofdstuk 2 wordt aandacht besteed aan de ontwikkelingen op het gebied van logistieke dienstverlening. Hoofdstuk 3 gaat in op de eisen die aan distributief vastgoed gesteld moeten worden om het te kunnen kwalificeren als "kwalitatief hoogwaardig". Hoofdstuk 4 geefi een omschrijving van de organisatie Schiphol Real Estate B.V., terwijl hoofdstuk 5 in gaat Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

1


§BV 1998 - 2000

op de rol van SRE als belegger in distributief vastgoed. Hoofdstuk 6 tenslotte besteedt aandacht aan de waag ofhei: voor S m interessant is een hnus te vormen gericht op distributieruimten waarin ook derden kunnen participeren.


2


SBV 1998 - 2000

Hoofdstuk 1 Inventarisatie ontwikkelingen op het gebied van beleggen in industrieel vastgoed in het algemeen en in distributief vastgoed in het bijzonder. 1.1. Algemeen In dit hoofdstuk wordt onderzocht hoe er in Nederland over het beleggen in industrieel vastgoed wordt gedacht, welke partijen om welke redenen actief zijn in dit segment en met name hoe men aankijkt tegen beleggingen in distributief vastgoed.

Mlereerst dient de vraag beantwoord te worden wat wordt verstaan onder industrieel vastgoed. De Engelse IPD en de Nederlandse ROZIIPD hanteren het begrip "industrial" om het marktsegment aan te duiden. Binnen het marktsegment industrial onderkent de ROZIIPD de volgende soorten objecten: 1. Distributiecentrum > 7.500 m2, gebouwd na 1980, verhuurd als één unit 2. Moderne bedrijfshallen met > 30% kantoorruimte gebouwd in of na 1985 3. Overig De ROZ IPD vertaald het begrip "industrial" in de eigen publicaties met "bedrijfsgebouwen". In deze scriptie worden de termen "industrial", "industrieel vastgoed" en "bedrijfsgebouwen" door elkaar gebruikt om de beleggingscategorie aan te duiden. Het deelsegment "distribution warehouses" wordt in deze scriptie aangeduid als "logistiek vastgoed" of "distributief vastgoed". Ook deze termen worden door elkaar gebruikt. Ieder verhaal over beleggen in industrieel vastgoed begint over de het feit dat deze markt van oudsher beheerst wordt door de eigenaarlgebruikers, dat institutionele beleggers in deze markt nauwelijks actief zijn en dat het vooral particuliere beleggers zijn die wel actief met industrieel vastgoed bezig zijn. De aandacht voor industrieel vastgoed van institutionele beleggers neemt de laatste jaren echter toe. De aandacht gaat daarbij in het bijzonder naar distributief en logistiek vastgoed. Een groep van zestien institutionele beleggers waarvan het ABP de belangrijkste was nam in 1999 een aanzienlijk belang (1.07 miljard dollar) in een door Prologis geïnitieerd fonds. In 1999 is het besloten fonds Eurindustrial opgericht. Hierin participeren een groot aantal pensioenfondsen. Het fonds belegt uitsluitend in hoogwaardige distributiecentra. Ook Celexa Real Estate Investment Management heeft een niet beursgenoteerd vastgoedfonds opgericht dat pan-europees in logistieke centra belegt.


3


§BV 1998 - 2000

Volgens vastgoedmarkt hebben beleggers in Nederland in 1999 voor 1 miljard aan "overig7" vastgoed gekocht. (Vastgoedmarkt,januari 2000). Dit is 12,5 % van de totale beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed. Ter vergelijking in 1998 bedroeg het in de categorie "overig" geïnvesteerde bedrag 550 miljoen (7,9% van het totaal aan beleggingen in commercieel vastgoed in 1998). DTZ Zadelhoff komt in de jaarlijkse publicatie ook op meer dan 1 miljard gulden aan investeringen in bedrijfsgebouwen tegen nog geen 100 rniljoen in 1993.

Bron: DTZ Zadelhoff, Cijfers in perspectief, jan. 2000

In zijn Column in Vastgoedmarkt van november 1999 geeft Prof. Drs. P.P. Kohnstamm de volgende factoren die geleid hebben tot de grotere belangstelling voor industriële vastgoed beleggingen en de opkomst van specifieke fondsen op dit gebied. e Bedrijven maken in hun core business een hoger rendement dan in hun vastgoedbedrijf. De industrie en de distributiesector besluiten daarom steeds vaker om hun courante onroerend goed via een sale-lease-back constructie te verkopen en de beschikbare middelen in te zetten voor de core business. Hierdoor is er op de beleggingsmarkt een groter aanbod ontstaan. Kohnstamm voorspelt, in tegenstelling tot de afgelopen periode, een schaarste op de markt voor goed bereikbare bedrijfsterreinen met een hoge ruimtelijke 1

De categorie "overig" vastgoed omvat voornamelijk bedrijfsgebouwen, maar ook grond, leisure projecten, recreatie centra, bungalow parken etc. Prof. Drs. P.P. Kohnstamm, "Industrieel vastgoed een vergeten marktsegment?" in: Vastgoedmarkt november 1999. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

4

SBV 1998 - 2000


kwaliteit. Hij verwacht als gevolg van deze schaarste op de lange termijn een stijging van de grondwaarde component als onderdeel van de stichtingskosten. Beleggers zoeken volgens Kohnstamm in toenemende mate naar niches in de beleggingsmarkten. Daartoe rekent hij ook de mogelijkheden van het beleggen in industrieel vastgoed. Gezien het beperkte aanbod en de vooralsnog beperkte know-how bij institutionele beleggers is het voor hen niet eenvoudig een eigen portefeuille op te bouwen. De sectorfondsen gericht op industrieel vastgoed lijken, aldus Kohnstamm, ook om die reden een goede toekomst tegemoet te gaan.

Is die toegenomen belangstelling terecht? Vindt deze een rechtvaardiging in de kwaliteiten van het industrieel vastgoed, of is deze uitsluitend het gevolg van de schaarste aan beleggingsmogelijkheden in de overige sectoren (kantoren, winkels, woningen)? 1.2. Gegevens ROZIIPD en IPD De ROZJIPD geeft informatie over de behaalde rendementen in het segment "Industrial" afgelopen 5 jaar. Zowel het directe als het indirecte rendement vertonen een gunstige ontwikkeling. (zie overzicht op volgende bladzijde). De tot nu toe beschikbare ROZJIPD resultaten zijn dus positief. Het vijfjaargemiddelde voor het totale rendement ligt voor industrial fractioneel hoger (13.3%) dan voor het gemiddelde van alle sectoren (13%). Het gunstige totaal rendement is vooral het gevolg van een hoog direct rendement. Probleem met de Nederlandse index is dat het aandeel industrieel vastgoed van de deelnemende institutionele beleggers nog gering is. In 1999 hebben de Nederlandse (aan de ROZIIPD deelnemende) beleggers slechts 2,8 % van hun totale gezamenlijke vermogen in industrieel vastgoed belegd. Samenstelling ROUIPD

kantoren 25,4% g woningen 46,6% 0 industrial 2,8% o v e r i g e 3,3%

De ROZIIPD rapporteert binnen het marktsegment industrial (nog) niet op het niveau van de hiervoor aangegeven categorieën binnen het segment industrial. (distributiecentmms, moderne bedrijfshallen en overig). Er zijn op dit moment nog onvoldoende objecten van deze categorieën in de ROZ/iPD opgenomen om daarover afzonderlijk te rapporteren.


5

SBV 1998 - 2000


Gegevens ROZIIPD m.b.t. Nederland

Total return Retail Office Res~dential Industrial Mixed use I other All Roperty

Annualised over 5 y ears

1995

1996

1997

1998

1999

9-0 8,6 12,9 9,1 10,3 11,O

8,5 8,8 15,O 11,8 10,Q 12,l

10,6 11,9 14,4 13,5 10,Q 13,O

12,8 14,4 13,2 13,9 14,1 13'4

13,l 15,9 17,2 18,3 16,l 15,8

10,8 11.9 14,s 13,3 12,s 13,O

03

43 5,7 65 3,9 5,8 5,9

5,4 10,7 8,6 8.4 83

2,7 "4 7,7 3,4 4,4 5,5

Capital growth Retail Office Residentlal Industrial Mixed use I other All Roperty

0, 1

03 03

53 0,o 23 3,1

1,4 3,O 4,4

2,s 3,s 8,1 3,O 28 5,6

Incorne return Retail Of f ice Residential Industrial Mixed use I other All Roperty

82 8,s 7,4 9,l 8,O 7,9

83 8,3 7,O 10,5 8,O 7,6

8,l 8,4 64 10,5 8,4 7,3

88 8,7 6,7 9,9 8,3 7,5

73 8,4 €45 9,7 7,7 7,5

8,l 8,s 63 9,9 8,l 7,6

Rental value growth Retail Off ice Residential Industrial Mixed use I other Al1 Roperty

0,o 03 4,O 1,3 2,1 2,l

03 2,4 -0,l 1,6

3,o 3,9 28 3,5 3,l 3,1

2,8 50 25 3,1 2,o 3,3

2,3 4,6 25 22 0,9 3,l

1,7 3,O 23 2,o 1,9 23

Inflation rate

1,7

2,5

23

1,7

22

2,1

13,O 44,9 13,6 63

13,4 22,3 11,4 10,6

15,8 30,6 10,l -1,5

13,O 31 ,2 11,9 7,9

12'

15

7,s

-

Property 8 other assets total return All Roperty 1 1 ,O 12,l Equities 19,8 40,3 Roperty equities -3,7 30,7 Bonds 17,2 8,O

Bron: Internetsite ROZIIPD


6


SBV 1998 - 2000

Celexa heeft de beschikbare Europese IPD cijfers onderzocht. Met name in Engeland beschikt de IPD over cijfers van een lange reeks van jaren.' Institutionele beleggers hebben ruim 11,5 miljard pond (ruim 40 miljard gulden) belegd in industrieel vastgoed. Dit is ruim 13% van het totaal belegd vermogen in vastgoed (opgenomen in de IPD). De IPD in Engeland rapporteert wel op het nivo van de verschillende deelsegmenten binnen de categorie industrials, waaronder het segment distribution/warehouses. Gegevens IPD met betreikking tot Engeland:

capita1 v a h e growth

Industrial heeft het hoogste directe rendement en het hoogste totaalrendement. Bezien over de periode van 19 jaar heeft het deelsegment distribution/warehouses het 1

Bron: Drs. N. Tates, artikel "onderweging van bedrijfsrnatig vastgoed vraagt inhaalslag" in: vastgoedmarkt november 1999 Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

7


SBV 1998 - 2000

hoogste totaalrendement gehaald. Bezien over de laatste drie en vijf jaar blijft het totaalrendement van het segment echter achter bij al1 industrial en ook bij de andere sectoren. Dit is met name het gevolg van een laag indirect rendement. Celexa heeft ook de correlatie tussen industrieel vastgoed en overig vastgoed onderzocht. Hieruit bleek de correlatie met de andere vastgoedsectoren hoog maar het risico profiel bleek kleiner dan dat van de Engelse kantoren. In jaren met een negatieve vastgoed ontwikkeling bleek industrial gemiddeld 8% hoger te scoren. Ook toetsing van de correlatie tussen het totaal rendement op Engels industrial vastgoed (0,38) en het Engelse Bruto Nationaal Product bleek lager dan bij Engelse kantoren (0,60) of winkels (0,46). Mogelijk zegt dit echter meer over de grote volatiliteit van de engelse kantoremarkt dan over de kwaliteiten van industrieel vastgoed. In de Engelse situatie was industrial in de afgelopen jaren in ieder geval een betere ""dversifier" in tijden van economische crises dan kantoren. Tates concludeert in genoemd artikel dat het bovenstaande nog meer op gaat voor het deelsegment Distribution Warehouses. Deze sector bestaat in Engeland uit kwalitatief hoogwaardig vastgoed waar de sector industrial is samengesteld uit goed, slecht, oud, nieuw hoogwaardig en laagwaardig vastgoed. Het segment distribution warehouses levert, aldus Tates een hoger totaal rendement ten opzichte van al1 Industrial. Het segment doet het met name beter in tijden van crises. Direct daarna in tijden van hoogconjunctuur doet al1 industrial het beter. Deze conclusie past in het beeld dat het segment de laatste drie en vijf jaar laat zien. In deze net achter ons liggende gunstige economische periode blijft het totaal rendement van het segment distribution warehouses achter bij al1 industrial en de overige sectoren. Het segment distribution warehouses biedt volgens Tates een betere diversificatie mogelijkheid in tijden van laagconjunctuur.' Tates concludeert uit de resultaten van zijn onderzoek dat het beleggingsprofiel van industrieel vastgoed in het algemeen en van de sector distribution warehouses in het bijzonder zeer nauw aansluit bij de criteria die institutionele beleggers stellen ten aanzien van hun vastgoedbeleggingen te weten: a Diversificatie Hoog direct rendement Aantrekkelijk totaal rendement. 1.3. N C m W Propem Index Ook in de Verenigde Staten worden al jaren performance cijfers over verschillende vastgoedbeleggingscategorieën verzameld. Dit gebeurt onder andere door het National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) die de NCREIF Property Index (NPI) publiceert. In de door NCREIF gehanteerde indeling bestaat de sector industrial uit zogenaamde "Flex Space" (vergelijkbaar met het Nederlandse deelsegment "overig"), "Research and 1

Men kan zich afvragen in hoeverre ook luchtvracht gerelateerd logistiek vastgoed in tijden van laagconjunctuur beter zal presteren dan al1 industrial. Luchtvracht is immers bij uitstek een "luxe" vervoermodaliteit. In tijden van economische teruggang is luchtvracht een van de eerste zaken waarop wordt bezuinigd. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

8

SBV 1998 - 2000


development", "Warehouse" (vanaf 50.000 square feet ofwel 17.500,OO m2!) and "other" onder meer bestaande uit "manufacturing" and "office showroom". Gemeten naar waarde bestaat 75% van de index uit Warehouse Properties.

De totale waarde van het in de index opgenomen industrieel vastgoed is ruim 14,3 miljard US dollars. De waarde van het deelsegment warehouse properties omvat bijna 11 miljard dollar. Gegevens NCREIF (Verenigde Staten): -

p

p

p

-

total return % annualised over the last:

20 years

Gegevens NCREIF. Bron: NCREIF publicatie second quarter 2000

Ook uit de Amerikaanse cijfers blijkt dat industrial gemeten over een lange periode een hoger totaal rendement scoort dan de overige sectoren. Ook in de Verenigde Staten is het directe rendement van industrial hoger dan dat van de andere sectoren. Het Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

9


SBV 1998 - 2000

deelsegment warehouse properties uit de sector industrial blijft zowel voor wat het totaal rendement als voor wat betreft het direct rendement filactioneel achter bij de totale sector industrial. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de relatief kleine deelsegment research and development binnen de sector al1 industrial waar erg hoge rendementen zijn gehaald. Ook de Amerikaanse cijfers laten een geringe achterstand zien voor de sector industrial t.o.v. de overige sectoren als je het over de laatste drie jaar b e ~ j k tOok . hier betreft het een periode van zeer gunstige economische ontwikkeling. Het valt wellicht op dat de som van income return en capital value growth niet overeenkomt met het gegeven cijfer voor de total return. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de jaarcijfers voor de income return, capital appreciation en total return afzonderlijk worden berekend op basis van hun eigen kwartaal index. W m e e r de cijfers van één kwartaal worden bekeken is income return + capita1 appreciation wel gelijk aan total return. Worden de kwartaalcijfers bij elkaar opgeteld om de jaarcijfers te berekenen dan zal, uitgaande van herinvestering van het over de kwartalen behaalde resultaat (samengestelde intrest), de total return als gevolg van het hogere percentage (income+capital appreciation) tot een hoger resultaat leiden dan de som van de componenten (income en capita1 appreciation afzonderlijk) op jaarbasis.' Zowel de Engelse als de Amerikaanse cijfers laten een positief beeld zien van de resultaten van beleggingen in industrieel vastgoed en in het logistieke deelsegment. De cijfers van de ROZIIPD met betrekking tot Nederland bevestigen dat positieve beeld. De toegenomen belangstelling van Nederlandse beleggers voor dit segment lijkt dus gerechtvaardigd. 1.4. Parijen die actief zijn in industrieel vastgoed. In de onderstaande paragrafen worden een aantal partijen belicht die actief zijn als belegger in industrieel vastgoed. 1.4.1. Celexa Celexa Real Estate Investment Management is een vastgoed vermogensbeheerder voor institutionele opdrachtgevers. Het is een dochter van het Zweedse pensioenfonds SPP. Celexa beheert een vastgoedportefeuille van 4,6 miljard. Begin dit jaar heeft Celexa het "Celogix Property Fund" opgericht. Dit fonds moet een pan Europees fonds worden gericht op logistiek en distributie. Het fonds zou in 2002 een belegd vermogen moeten hebben van 250 miljoen Euro en kan later uitgroeien tot 500 miljoen Euro. Het fonds gaat zich richten op: Goede kwaliteit distributiecentra en logistieke centra Belegd vermogen per object tussen 7.5 en 35 miljoen euro Goede kwaliteit huurders/langlopende huurcontracten. Het fonds zou interessant moeten zijn voor Nederlandse institutionele beleggers, en voor Duitse, Engelse en Amerikaanse beleggers. Het fonds richt zich op Nederland, Duitsland, Belgie en Frankrijk. Omvang van de projecten 7,5 tot 45 miljoen Euro. Q

Q

' Bijlage 1 NCREIF, "Compounding returns memo", geeft nadere uitleg en een rekenvoorbeeld. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

10


SBV 1998 - 2000

Evenals Eurindustrial ziet Celexa kansen in de zich voortzettende trend van sale-en lease back om de portefeuille te vergroten.

1.4.2. Cortona Properties B.V. Een andere "speler99op de markt voor industrieel vastgoed in Nederland is Cortona Properties B.V. Cortona richt zich vooral op bedrijfsverzamelgebouwen van 1.000 tot 10.000 mZ.Hoewel men ook enkele grotere distributiecentra in portefeuille heeft geeft Cortona de voorkeur aan bedrijfsverzamelgebouwen boven distributiecentra van vergelijkbare omvang. Doel is om een optimale mix te bereiken van diverse bedrijfsruimten op diverse locaties. Cortona zet een aantal vraagtekens bij de kwaliteiten van distributiecentra als beleggingscategorie. Ondernemingen in de sectoren transport en distributie zijn conjunctuurgevoelig. Door kortlopende contracten in de markt voor transport en logistiek is het moeilijk om contracten met lange looptijden te krijgen. Daar komt bij dat door de steeds verdergaande schaalvergroting de distributie ruimten steeds groter worden. De gebouwen zijn moeilijker te splitsen in kleinere eenheden. De belegger is afhankelijk van één huurder die bij vertrek meteen een groot metrage achterlaat dat opnieuw verhuurd moet worden. Ter voorkoming van dit risico kiest Cortona bij voorkeur voor kleinschalige verhuur en accepteert het arbeidsintensieve karakter daarvan. Belangrijk voor Cortona is dat een gebouw in potentie mogelijkheden biedt voor een "tweede leven". Bij de meer grootschalige distributie-ruimten is dat door de omvang en de lay-out volgens Cortona zeker niet altijd het geval. Cortona richt zich op vooral op de randstad en, in ruime zin, op midden Nederland. Er zijn echter ook al enkele buitenlandse projecten verworven (Frankrijk). Vanuit het oogpunt van efficiënt beheer zal Cortona altijd trachten een bepaalde concentratie van objecten in een stad of regio te verkrijgen. Het is niet alleen praktisch met het oog op reistijden etc. maar ook biedt het meer mogelijkheden om de regionale markt goed te leren kennen en de potenties van de projecten in portefeuille optimaal te benutten. Het komt veel voor dat een huurder uit de portefeuille bij groei of verhuizing opnieuw door Cortona wordt gehuisvest. Het vastgoedmanagement van de portefeuille geschiedt in eigen huis. Het directe contact met de klanthuurder staat voorop. De activiteiten van Cortona beperken zich niet tot het traditionele beleggen in het commercieel onroerend Goed. (Her)ontvvikkeling van projecten draagt in belangrijke mate bij aan het resultaat. Ook een incidentele "handelstransactie" wordt niet geschuwd. 1.4.3. Prologis Prologis is vanaf 1997 actief in Europa. Het bedrijf heeft een snelle ontwikkeling doorgemaakt. Prologis speelt perfect in op de globalisering van de distributiemarkt. De onderneming ziet zichzelf als een facility manager die zich concentreert op het creëren van toegevoegde waarde op vastgoed.' Prologis opereert wereldwijd als aanbieder van geïntegreerde distributiefaciliteiten en diensten met ca. 1600 1

Bron: R. von Weiler, Artikel "Waarde toevoegen aan industrieel vastgoed", in: vastgoedmarkt november l999


11


SBV 1998 - 2000

distributiecentra in Noord Amerika en Europa met een totaal metrage van 16.500 miljoen mZ.Prologis heek een marktkapitalisatie van 6,4 miljard US Dollar, wereldwijd 10.000 klanten waarvan 435 van de 1000 grootste gebruikers van distributiefaciliteiten.In europa heeft men ongeveer 1.100.000 mZin beheer in o.a. Frankrijk, Engeland, Polen en Nederland. Daarnaast beschikt men over een groot aantal grondposities (grondbank 975 hectare) op voor distributieactiviteiten strategische locaties. Ook voor Prologis is met name in de Verenigde Staten in het begin het verwerven via Sale-en laesebackconstructies een belangrijke pijler onder de sterke groei van de portefeuille geweest.

Foto: Gedeelte het eerste distxibutiecentrumvan Prologis op Schiphol Rijk.

De grote omvang van de portefeuille, inclusief de grondposities, en de kennis van de markt en de ontwikkelingen daarin (bijvoorbeeld schaalvergroting en Mantenbewegingen) vormen de grote kracht van Prologis. Door de schaalgrote kan Prologis het zich bijvoorbeeld veroorloven leegstand tot op zekere hoogte te zien als een noodzakelijke voorraad om klanten snel van een adequate huisvestingsoplossing te kunnen voorzien. Ook de op voorraad gehouden gronden dienen dit doel De bouwplannen, volgens vaste concepten, liggen als het ware op de plank om snel gerealiseerd te worden zodra daar behoefte aan is. Prologis is meer een vastgoedonderneming dan een belegger. Ontwikkeling van gebouwen en terreinen en vastgoedmanagement van het gerealiseerde vastgoed is de feitelijke kerntaak. Het Europese vastgoed is ondergebracht in het Prologis European Fund. In dit besloten fonds werd door 16 institutionele beleggers uit binnen en buitenland (waaronder het Al3P) in totaal ruim 2,42 miljard gulden belegd. Prologis heefi nog slechts 40% belang in het fonds. Dit belang kan afnemen tot minimaal 20%


12


SBV 1998 - 2000

bij de verdere groei van de portefeuille. Daarnaast zal vreemd vermogen aangetrokken kunnen worden tot een totaal vermogen van 5,5 miljard gulden. 1.4.5. Eurindustrial Eurindustrial NV is een vastgoedbeleggingsmaatschappij die uitsluitend in bedrijfsgebouwen investeert, in het bijzonder in gebouwen die verhuurd worden aan ondernemingen in de sector logistiek en distributie. Het is een nieuw niet beurs genoteerd fonds waarvan de aandelen uitsluitend zullen worden uitgegeven aan institutionele beleggers. Eurindustrial had ultimo 1999 Euro 11,2 mln. belegd in distributiecentra en voor Euro 4,8 mln. aan aandelen geplaatst bij drie institutionele beleggers. Eurindustrial verwacht aan het einde van dit jaar E 40 mln. te hebben belegd. Zeven pensioenfondsen hebben in het fonds geïnvesteerd. Naar verwachting zal het geïnvesteerd vermogen E 25 mln. bedragen aan het einde van het jaar.' De afgelopen tijd is de belangstelling voor institutionele beleggers voor het fonds toegenomen. Eurindustrial verwacht dat de Europese markt voor vastgoed van logistiek en dienstverlening komende jaren zal groeien. Dit komt aldus Euindustrial door de groei van de markt, maar ook door de financieringsstructuur van de bedrijfstak. Nu is het nog zo dat veel eigenaar-gebruikers in de markt zijn. Willen deze mee kunnen doen aan de schaalvergroting dan zullen zij hun vastgoed van de balans moeten halen. Eurindustrial is voornemens op deze trend in te spelen door sale- en lease back constructies aan te bieden. Begin jaren negentig is Prologis op deze wijze ontstaan. 1.4.6. Overige niet Nederlandse beleggers Het aantal niet Nederlandse Europese spelers op de markt voor beleggingen in industrieel vastgoed is op dit moment gering. In juli 1999 maakte vastgoedmark? melding van het streven van de Engelse I 0 Group om te komen tot een Europees industrieel vastgoedfonds van bijna 3 miljard gulden. De I 0 Group is gespecialiseerd in het management van Industrieel vastgoed. In Engeland hebben zij samen met Prudential Insurance Company dochter Pricoa, onder meer een tweetal Industrial fondsen geïnitieerd met een belegd vermogen van respectievelijk 150 miljoen pond en 180 miljoen pond (522 en 626 miljoen gulden). 1.4.7. Overige (pensioen) fondsen Naast de hierboven genoemde partijen die op dit moment actief met industrieel en meer specifiek met distributief vastgoed bezig zijn, zijn er uiteraard ook nog andere partijen die al sinds kortere of langere tijd beleggen in industrieel vastgoed. Een voorbeeld dat in de naamgeving verwijst naar het onderwerp van deze scriptie is het beursgenoteerde Vastned OfficeslIndustrial. 1

de gegevens over Eurindustrial zijn ontleend aan het jaarverslag 1999 van Eurindustrial en aan een publicatie op de internetpagina van Vastgoedmarkt onder de rubriek nieuws in juni 2000. 2 Rogier Hentenaar en Wabe van Enk, artikel "kansenvoor sector industrieel vastgoed' in vastgoedmarkt juli 1999 Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

13


SBV 1998 - 2000

Van de totale portefeuille van Vastned van 870 miljoen Euro per 3 1 december 1999, heeft 17 % (148 miljoen Euro) betrekking op industrial. (voor de recente overname van een Belgisch fonds met objecten in België en Frankrijk waardoor de waarde van het fonds groeide tot ca. 1.O50 miljoen EWO)'. Portefeuille Vastned officesAndustria1

Bron: Vastned

Op dit moment (augustus 2000) onderzoeken VastNed 011 en een het fonds UniInvest de mogelijkheden voor een volledige fusie tussen de twee fondsen. Wanneer de fusieplannen doorgaan, ontstaat een fonds met een portefeuilleomvang van f 6,5 mrd, in omvang het tweede vastgoedfonds op de Amsterdamse beurs na de combinatie Rodamco CEIAmvest. De samenstelling van beide portefeuilles laat zich volgens vastgoedmarkt goed met elkaar vergelijken. Uni-Invest heeft een Nederlandse portefeuille van E 1,6 mrd met 80% kantorenlbedrijfsmimten en 20% winkels. Een pensioenfonds dat al sinds jaar en dag belegt in industrieel vastgoed is Shell pensioenfonds. In de Portefeuille van Shell vormt Blauw-Fonds 11 een aanzienlijk belang. De portefeuille (ontstaan in de Rotterdamse haven uit Pakhoed) stamt uit de zeventiger jaren en bevatten een groot metrage aan loodsruimten (> 100.000 m2). In de afgelopen periode zijn een groot aantal minder courante en verouderde objecten verkocht en zijn een aantal kleinschalige nieuwbouw objecten aan de portefeuille toegevoegd. Het beleid van Shell Pensioenfonds is erop gericht bedrijfshallen te verwerven met een investeringswaarde liggend tussen de f 5- en 15 miljoen, waarbij multifunctioneel gebruik, dan wel een flexibele indeling mogelijk is. Globaal gesproken heb je het dan over panden met een oppervalk liggend tussen de 4000- en 13.000 M2. Een segment waar ook andere beleggers en (gr0epen)particulieren graag naar kijken, met als gevolg dat de aanvangsrendementen de laatste jaren aanzienlijk zijn gedaald. De (grootschalige) distributiesector is naar de mening van Shell

I

Bron: internetsite Vastned augustus 2000. De categorie combinatiegebouwen omvat gebouwen bestaande uit kantoor enlof showroom én bedrijfsruimte. Het metrage bedrijfsruimte varieert van 40% tot 60% van het totale metrage. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

14


SBV 1998 - 2000

Pensioenfonds (hoewel men een aantal grootschalige objecten in portefeuille heeft) te risicovol vanwege de hierboven al eerder genoemde argumenten. 1.4.8. Pa~culieren Zoals in de inleiding al vermeld zijn de particuliere vastgoedbeleggers van oudsher actief op de markt voor industrieel vastgoed. Over het totale volume van de beleggingen van particulieren in de sector is onvoldoende bekend. De beleggingen van particulieren zijn zeer divers. Vaak zijn zij ingegeven door specifieke kennis van of binding met de huurder waardoor een zeer specifieke belegging ontstaat. Particulieren zijn echter ook al jaren actief op de markt voor kleinschalige bedrijfshallen.

1.5. Aanbod beleggingsobjecten Gezien de hierboven omschreven toegenomen aandacht voor beleggingen in industrieel vastgoed zal het duidelijk zijn dat goed aanbod schaars is. De aanvangsrendementen voor industrieel vastgoed zijn de afgelopen jaren dan ook sterk gedaald. Bruto aanvangsrendementen bedrijfsruimte @er december)

Bron DTZ Zadelhoff, de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed in 1998

Kleinschalige bedrijfshallen worden soms al aangeboden tegen rendementen waar je tot voor kort goede kantoorgebouwen of zelfs winkels kon kopen. Cijfers over het specifieke segment distributieruimten worden niet gepubliceerd door de grote Nederlandse makelaarskantoren. Navraag bij enkele kantoren voor nieuwbouw distributiegebouwen (grootschalig) leveren cijfers op die afhankelijk van ligging in Nederland liggen tussen de 7.5(!) en 8.5%. Omdat het om grootschalige objecten gaat is het aantal transacties overigens nog gering. De toegenomen aandacht, niet in de laatste plaats van de hier genoemde nieuwe fondsen die allemaal een vrij optimistische visie hebben ten aanzien van de groeipotentie van het eigen fonds, heeft de prijzen al aardig opgedreven. Het traditionele voordeel van het hogere rendement van de beleggingen in industrieel vastgoed lijkt dan ook te verdwijnen.


15

SBV 1998 - 2000


Het is daarbij de vraag of de specifiekerisico's van dit soort beleggingen ook minder worden. Bruto aanvangsrendementen bedrijfsruimte (per december) I

I

I

I

I

Bron: DTZ zadelhoff, Cijfers in perspectief 1999

1.6. Fondsen voor distributief vastgoed als hybride beleggingsvorm. De nieuwe fondsen vormen blijkbaar voor de institutionele beleggers een uitstekend alternatief om te beleggen in direct distributief vastgoed zonder daarvoor een eigen apparaat op te tuigen. Mr. P.J.W.G. Kok beschreef in zijn artikel in Vastgoedmarkt van november 1998 de voor en nadelen van de "hybride beleggingsvorm". l Hij definieerde de hybride beleggingsvonn als een participatie in een private fund opgericht door een beperkt aantal gelijk gerichte beleggers die geld inleggen in een beleggingsvehikel. Het management geschiedt door een (1ocale)management organisatie die de portefeuille samenstelt volgens de vooraf vastgestelde criteria en die vervolgens het management voert. Kok gaat er van uit dat vooraf een looptijd wordt vastgesteld aan het einde waawan de portefeuille wordt geliquideerd. In de hybride vorm worden een aantal voordelen van zowel indirect als direct beleggen verenigd.

Voordelen van direct onroerend goed die ook opgaan voor de hybride vorm: * De waarde ontwikkeling is gerelateerd aan de onroerendgoedmarkt e De belegging biedt bescherming tegen inflatie 1

Mr. P.J.W.G. Kok, "hetpotentieel van hybride beleggingsvormen" in: Vastgoedmarkt, november 1998


16


SBV 1998 - 2000

Voordelen van indirect onroerend goed die ook opgaan voor de hybride vorm: 0 De belegging is minder management intensief dan direct beleggen De (locale) kennis is aanwezig bij de manager e De belegger draagt minder object-specifiek risico Als nadelen noemt Kok: Hoge managementkosten e Gebrek aan Liquiditeit en lange termijn gebondenheid aan de partners s Beperkte zeggenschap Van de genoemde punten is voor Kok de sterke gerelateerdheid aan de waardeontwikkeling in de onroerendgoedmarkt de belangrijkste. Dit in tegenstelling tot de waardeontwikkeling van vastgoedaandelen die meer afhankelijk zijn van het beurssentiment. De hybride belegging vormt daarmee een betere diversificatie mogelijkheid (t.o.v. aandelenbeleggingen) dan de vastgoedaandelen. De genoemde argumenten gaan allemaal op voor de nieuwe fondsen in distributief vastgoed. Onder locale kennis moet in dat geval dan ook worden verstaan kennis van de specifieke sector of markt. In feite gaat het om een tendens die zich in de overige sectoren van de vastgoedmarkt al een tijdje voor doet. Denk aan de sectorfondsen Winkelbeleggingen Nederland, Kantorenfonds en woningfonds Vesteda van het ABP, aan Arnvest, aan Altera Vastgoed NV (pensioenfondsen van KLM en Hoogovens). Allemaal opgezet om het assetmanagement van de beleggingen op afstand te brengen en allemaal met de intentie om op kortere of langere termijn mogelijkheden te bieden voor andere institutionele beleggers om te participeren. Het is niet uitgesloten dat ook buitenlandse sectorale fondsen (zoals de I 0 Group) zich op termijn op de Nederlandse beleggingsmarkt zullen begeven, met name organisaties uit andere Eurolanden kunnen zonder valutarisico op de Nederlandse markt actief zijn. (Engeland voorlopig dus nog niet). Op hun beurt geldt dat voor de Nederlandse fondsen die in andere Eurolanden actief willen worden. De fondsen worden dan interessant voor beleggers die ook buiten Nederland willen beleggen.

1.7. Conclusie De aandacht voor het beleggen in industrieel vastgoed is de laatste jaren, met name sinds 1998, enorm gegroeid. Engelse (IPD) en Amerikaanse (NCRIEF) gegevens over in het verleden behaalde rendementen op industrieel en logistiek vastgoed laten een positief beeld zien. De ROZIIPD laat over de eerste vijf jaar waarin gegevens over de Nederlandse beleggingsmarkt zijn verzameld eveneens gunstige rendementcijfers zien. De aandacht van beleggers gaat speciaal uit naar objecten ten behoeve van logistieke- en distributiefuncties. Er zijn een aantal nieuwe fondsen opgericht (Eurindustrial, het Prologis European Fund, het Celogix Property Fund) die zich specifiek op dit segment richten. De fondsen hebben alle kenmerken van de zogenaamde hybride beleggingsvorrn die de voordelen van direct en indirect Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

17


SBV 1998 - 2000

beleggen combineert en een belangrijk nadeel van indirect beleggen, het ten aanzien van de waardeontwikkeíing mede afhankelijk zijn van het beurssentiment, ondervangt. Door de toegenomen aandacht laten de aanvangsrendementen van industrieel vastgoed een dalende lijn zien. Het is de vraag of de lage aanvangsrendementen een juiste afspiegeling vormen van het risico van deze beleggingscategorie.


18


SBV 1998 - 2000

Hoofdstuk 2 Inventarisatie ontwikkelingen in de distrEbutiesector 2.1. Algemene ontwikkelingen van invloed op distributieve sector In dit hoofdstuk wordt onderzocht welke belangrijke ontwikkelingen zich voordoen in de logistieke en distributieve sector. Allereerst zijn een aantal algemene ontwikkelingen van grote invloed op de (Europese)distributiesector.

e

Gunstige economische o n ~ k k e l i n g e n Groei handelsbetrekkingen in Ewoland/Globalisering Outsourcing van niet kernactiviteiten Opkomst e-commercele-tail

Door de groei van de Europese economieën neemt de vraag naar consumptie- en productiegoederen toe. Deze toenemende vraag genereert uiteraard een toenemende vraag naar transport en logistieke functies, welke nog wordt versterkt door de vorming van Euroland waardoor meer grensoverschrijdende handel ontstaat. In het afgelopen decennium is de wereldhandel in snel tempo geliberaliseerd. De totstandkoming van de North American Free Trade Association, de GATTakkoorden en de interne Europese markt, de opkomst van de industrielanden in Azië en het toegankelijk worden van Oost-Europese markten, hebben het vrije verkeer van goederen gestimuleerd. Hierdoor is een 'global playing field' ontstaan voor een groot aantal producten. Een gevolg van deze ontwikkeling is het globaliseren van de productie. Bij de keuze van productielocaties nemen producenten nu de gehele wereld in beschouwing in plaats van de 'oude' lokale markt. Dit resulteert in "global" opererende bedrijven die al dan niet decentraal geproduceerde producten over de gehele wereld distribueren, waarbij hoge eisen gesteld worden aan de factoren tijd en kwaliteit en aan kostenbeheersing. Een andere ontwikkeling is de voortzettende tendens van outsourcing van niet kernactiviteiten. Productiebedrijven willen zich bezig houden met productie op de meest efficiënte wijze. Andere activiteiten wil men het liefste uitbesteden aan derden. Dat geldt ook voor logistieke processen zowel vóór (inkoop voorraadbeheer) als na het proces (distributie en voorraadhouding gereed product). Een andere factor die naar verwachting een verandering in de vraag naar logistieke functies zal veroorzaken is de opkomst van en de verwachte groei van e-commerce. Internet kan een ware revolutie in logistieke processen tot gevolg hebben. Denk alleen maar aan de gecombineerde inkoop van allerlei onderdelen voor productieprocessen die via het net efficiënt (Just in Time) en gecentraliseerd verlopen. Door uitschakeling van een groot aantal tussenschakels in de bedrijfskolom veranderd de wijze en organisatie van de distributie.


19


SBV 1998 - 2000

2.2. Ontwikkelingen binnen de distributiesector De bovenstaande ontwikkelingen en veranderingen houden voor de transportsector zowel kansen als bedreigingen in. Door de gunstige economische ontwikkelingen is er meer te vervoeren. Ook de liberalisering van de wereldhandel betekent dat het volume van de te vervoeren goederen over de wereld zal groeien en dat het aantal vervoersrelaties toeneemt. Dit biedt mogelijkheden voor logistieke dienstverleners en in het bijzonder voor expediteurs en transportondernemingen. Door een groei in het volume kunnen nieuwe (rendabele) niche-markten ontstaan. Producenten krijgen toegang tot nieuwe markten voor grondstoffen en eindproducten en kunnen op wereldschaal gaan opereren. Productie- en distributienetwerken worden gerationaliseerd. Het heldere onderscheid tussen produceren, opslag en vervoeren zal verdvvijnen. De producent eist meer van zijn logistieke dienstverlener. Het gehele logistieke traject wordt bij voorkeur uitbesteed.

Kansen dus voor logistieke dienstverleners. In bijlage 1 "Begrippen en termen uit de hedendaagse logistieke dienstverlening" wordt uitleg gegeven over de nieuwe functies van de logistieke sector aan de hand van (onder meer) de onderstaande begrippen. Logistieke veredeling Value Added Logistics-activiteiten (VAL) Value added services (VAS) Cross-docking 0 Supply Chain Management Efficient Consumer Response (ECR) Tracking en tracing Warehouse Management Systeem ( M S ) De defmities en omschrijvingen opgenomen in bylage 1 zijn, evenals een aantal in dit hoofdstuk geschetste ontwikkelingen, ontleend aan het kenniscentrum KINGPIN. l Kansen voor logistieke dienstverleners. maar ook bedreigingen. Er vindt een enorme schaalvergroting plaats, traditionele transportbedrijven die het vervoer van A naar B verzorgen zijn niet altijd uitgerust voor het leveren van additionele diensten. Ook dit vereist immers een bepaalde schaalgrote om de noodzakelijke investeringen te kunnen doen. De prijzen van het vervoer staan onder druk. Door de open markten is er meer concurrentie, ook uit landen met lagere loonkosten. Daar komen de huidige

'

De definities en omschrijvingen opgenomen in bijlage 1. zijn ontleend aan de internetsite van KINGPIN KENNIS. Dit was een kenniscentrum waarbinnen verschillende publieke en private organisaties hun logistieke kennis hadden gebundeld. Samenstellers van de informatie op de site waren: de onderzoek en adviesbureaus NEA, NE1 en TNO-INRO. Sinds april 1999 bestaat de stichting niet meer en zijn de activiteiten overgenomen door Konnekt, kenniscentrum voor verkeer en vervoer.


20

SBV 1998 - 2000


hoge brandstofkosten nog bij. Overleven kan alleen als er maximaal eficiënt wordt gewerkt en toegevoegde waarde wordt gecreëerd voor de Mant. Alle hierboven genoemde nieuwe activiteiten hebben dat als doel: Het maximaal creëren van toegevoegde waarde voor de klant. 2.3. Schaalvergroting en IT Het gevolg van het bovenstaande is een tendens van schaalvergroting door fusies, overnames en allianties. Enkele voorbeelden uit de Mantenkring van Schiphol Real Estate: In Juli 1998 werden de logistieke bedrijven van de Ocean Group plc samengebracht onde de n MSAS Global kogistics. Tot MSAS behoren onder meer htexo, Dutch Air, Airlink en Mcgregor Gory. Onlangs zijn de Ocean Group en Exel gefuseerd. Doel: het zijn van de wereldleider in Global Supply Chain Management

Danzas heeft AEI overgenomen, beide zijn nu onderdeel van Deutsche Post die ook een 25% aandeel heeft in DHL. Ook de distributieactiviteitende Nederlandse Neddloyd groep zijn vorig jaar door Deutsche Post overgenomen. De Deutsche Post groep heeft een strategische alliantie met Lufthansa. Ook van Gend en Loos maakt deel uit van het Deutsche Post netwerk

Deutsche Post

e

9

Sinds 7 december 1999 heeft TPG een samenwerkingsovereenkomst met het Japanse Kintetsu World Express. Doel: levering van geïntegreerde logistieke oplossingen aan klanten in Europa en Azië. TNT profiteert van de sterke, omvangrijke en gevestigde klantenkring van Kintetsu in Japan en Azië. Kintetsu


21


SBV 1998 - 2000

profiteert van TNT's Aziatische en Europese netwerk, de wereldwijde aanwezigheid en TNT's kennis op het gebied van express en logistiek. Kintetsu (hoofdkantoor in Tokio) heeft ruim 5.000 medewerkers in 36 landen. Het bedrijf heeft 123 warehouses, waarvan 50 in Japan. Bron: TNT internetsite.

Op 9 maart 2000 sloten TPG, The British Post Office (The Post Office) en Singapore Post een overeenkomst voor het grootste samenwerkingsverband ter wereld voor internationale post. De drie bedrijven gaan samenwerken in een nieuwe joint venture waarvan het hoofdkantoor in België wordt gevestigd. TPG wordt met een aandeel van 5 1% de grootste partij; The Post Office en Singapore Post krijgen elk een aandeel van 24,5%. De drie partners hebben wereldwijde postexpertise. TPG en The Post Office hebben goed ontwikkelde postdiensten in Europa, Noord- en Zuid-Amerika, Azië en de Pacific. Singapore heeft, naast een aantal moderne centra voor postverwerking, een gerenommeerde zakelijke klantenkring in Azië en de Pacific. Bron: TNT internetsite. De schaalvergroting zal leiden tot een beperkt aantal partijen die zoals zij dat noemen "global solutions" kunnen bieden voor alle logistieke problemen en steeds meer de supply chain van de producenten zullen overnemen. Omdat dit hoge investeringen vergt in tijd (het proces van de klant leren kennen) en geld (IT en installaties) is de verwachting dat de samenwerkingen tussen opdrachtgever (producent) en logistieke dienstverlener weer langer zullen worden. Lange tijd waren kortlopende contracten meer uitzondering dan regel in de logistieke dienstverlening. De logistieke dienstverleners gaan expertise centra vormen voor de oplossing van alle voorkomende logistieke problemen en vraagstukken. Het wordt meer en meer een kennisintensieve bedrijfstak. De IT toepassingen hebben betrekking op Value Added Services (VAS) als Tracking and Tracing, Efficient Consumer Response (ECR), Continuous Replenishrnent (dagelijkse geautomatiseerde voorraadbewaking en ordering) en Warehouse Management Systemen (WMS) Daarnaast zijn grote investeringen noodzakelijk in de geautomatiseerde inrichting (hardware) van de warehouses om de toegevoegde waarde in de vorm van Value added services (VAS) Cross-docking, Supply Chain Management of Centralisatie van voorraden te verzorgen. Daarbij moet gedacht worden aan systemen die vaak zonder dat er Qsiek iemand aan te pas komt orderpicking kunnen verzorgen, rollerbanen en zogenaamde racetracks, sorteerbanden, maar ook aan geavanceerde heftrucs en stackersystemen om de beschikbare ruimte optimaal te gebruiken ten behoeve van de opslagfunctie. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

22


SBV 1998 - 2000

De logistieke wereldspelers bedienen de gehele markt. Zij beschikken over bedrijven die actief zijn in alle vervoersmodaliteiten; weg water lucht spoor. Zij kunnen voor iedere klant en voor ieder produkt de juiste mix van vervoer en overige (logistieke) services bieden.

2.4. conclusie Door positieve economische ontwikkeling, globalisering en liberalisering van mondiale markten komen grote logistieke stromen op gang. Het proces van schaalvergroting en de toegenomen tendens van verladers om alle logistieke functies uit te besteden stelt andere, hogere eisen aan de logistieke dienstverleners. Daarbij moeten zij zich niet beperken tot traditionele vervoerstaken maar daar waar mogelijk toegevoegde waarde leveren ten aanzien van de processen van de Mant. Dit vereist grote investeringen in gebouwen en (1T)installaties. De verwachting is dat door de hoge investeringen en de tijd die het de logistieke dienstverlener kost om de processen van de klant te implementeren de huurcontracten weer langer zullen worden.


23


SBV 1998 - 2000

Hoofdstuk 3 De gevolgen van de ontwikkelingen in de logistieke sector voor de vraag naar huisvesting. 3.1. Algemene ontwikkeling. Het zal duidelijk zijn dat de hiervoor geschetste ontwikkelingen in de distributiesector hun weerslag hebben op de vraag naar huisvesting. Als gevolg van de open markten, de globalisering en de daarmee gepaard gaande toegenomen internationale concurrentie en de voor de sector noodzakelijke technologische ontwikkelingen verschuift de aandacht naar hoogwaardige, goed geoutilleerde bedrijfsruimten. De gliobal players gaan over tot het realiseren van grootschalige Europese Distributie Centra (EDC), zie bijlage 1 onder "centralisatie van voorraden". Deze centra bedienen een groot afzetgebied en vereisen een ligging op multimodale vervoerknooppunten. Nederland heeft wat dat betreft veel te bieden. 40 a 50% van de ECD 's van Japanse en Amerikaanse bedrijven zijn in Nederland gevestigd. Gevers en Hilderink van Jones Lang Lasalle beschrijven in hun artikel in vastgoedmarkt van November 1999' ook goede mogelijkheden voor West Duitsland, Noord Frankrijk en Zuidoost Engeland. In genoemd gebied wordt ongeveer 50% van de economische productie van de EU gerealiseerd. De auteurs voorspellen een concentratie van de toekomstige vraag naar distributieruimten in dit gebied. De vraag naar meer locale faciliteiten op het gebied van distributief vastgoed ziet Jones Lang Lasalle in de volgende regio's: ParijsIIle de France, Londen/Zuidoost Engeland, het Roergebied, de Rhein-Main regio (Frankfin?), Zuid Duitsland (MunchenIStutgart) Noordoost Italië (Milaan, Turijn) en de Randstad. Een tendens die ook geconstateerd wordt door JLL is de verplaatsing van productie met een lage toegevoegde waarde naar regio's die nog een lager loonkosten niveau hebben. Daarbij wordt gedacht aan Engeland en Ierland en centraal Europese regio's, vooropgesteld dat de economische ontwikkelingen gunstig zijn (Polen Tsjechië en Hongarije). In deze gebieden zal op de belangrijke transportassen vraag naar logistieke ruimte kunnen ontstaan. Gevers en Hildering constateren een gebrek aan hoogwaardige en flexibele bedrijfsruimten in vrijwel iedere genoemde Europese markt en overaanbod aan slecht gelegen, inflexibele en in functionele zin verouderde bedrijfsruimten. Bij gebrek aan goed aanbod op de goede locaties gaan partijen nog vaak over tot realisering van nieuwbouw naar eigen ontwerp. 3.2. Wat is kwalitatief hoogwaardige distributieruimte? De auteurs van het genoemde artikel geven niet aan wanneer een distributiefaciliteit voldoet aan de criteria flexibel, hoogwaardig, en van hoge kwaliteit. Uit gesprekken met logistieke dienstverleners kom ik tot de volgende opsomming.

'

Grevers en Hildering, "grote veranderingen in sector distributieruimten", in: Vastgoedmarkt, november l999


24

Peter A. J. Verhoeven e

e

e

e

SBV 1998 - 2000

Meerdere gebruiksmogelijkheden door flexibele indeelbaarheid ten behoeve van de verschillende bedrijfsprocessen. Denk aan de verschillende nieuwe werkvelden uit bijlage 1 die vaak andere eisen aan de ruimte stellen. Zo zullen Value Added activiteiten indien zij gerealiseerd worden door inzet van mankracht, (bijvoorbeeld gebruiksaanwijzing bijvoegen, een computer voorzien van de hard- en software van de te beleveren markt) op basis van Arbo-eisen daglicht in de werkruimte vereisen. Ook zal de temperatuur beter geconditioneerd moeten zijn indien er een value added produktieproces plaatsvindt. (Warmer in de winter koeler in de zomer dan de puur logistieke hal). Extra daglicht door ramen in de gevel kan overigens uit oogpunt van beveiliging met name bij hoogwaardige en diefstalgevoelige producten weer een probleem zijn. Flexibiliteit in de vorm van de mogelijkheid tot uitbreiding of inkrimping van de gebouw capaciteit al naar gelang de behoefte. De behoefte aan deze vorm flexibiliteit is vaak oplosbaar door in een complex meerdere identieke units te bouwen die naar behoefte aan elkaar kunnen worden gekoppeld. Uiteraard biedt dit geen soulaas voor processen die één grote ruimte nodig hebben. In dat geval moet gedacht worden aan later in te brengen scheidingswanden. Deze vooraf in te bouwen flexibiliteit stelt uiteraard ook andere eisen aan de gebouwinstallaties. Ook deze moeten makkelijk zonder hoge kosten te splitsen zijn. Goede laad- en losmogelijkheden in de vorm van laad en loskuilen met dockshelters en docklevellers, ruim voldoende overheaddeuren, zowel in de kuil als op normaal niveau. Voldoende buitenterrein ten behoeve van manoeuvreren en eventueel parkeren vrachtverkeer. Daarbij dient rekening gehouden te worden in nieuwe ontwikkelingen en innovaties in de transportsector. Het laadvolume van de auto's wordt steeds groter. (lagere vloer, grotere lengte laadvloer). Deze nieuwe auto's stellen andere eisen aan de Docks (lengte en helling van de kuilen, hoogte van de deuren)

Innovaties op vrachtautogebied. Foto's: carrosseriebouw van Eck Beesd B.V.

e

De buitenterreinen moeten in het kader van beveiliging voorzien zijn van een goed hek met toegangscontrole. (Eis van de verzekeraars). Alternatief is een door het parkmanagement geïnitieerde terreinbeveiliging die hekken overbodig maakt. Indelingen, diepte-breedte verhoudingen die een optimale routing voor het te vestigen proces mogelijk maken. Ter voorkoming van onnodige transportbewegingen in de bedrijfshal zal bijvoorbeeld een brede hal met laad- en


25


0

e

e

e

e

SBV 1998 - 2000

los-mogelijkheden aan één van de lange kanten (of aan beide lange kanten) meestal de voorkeur hebben . Ook de kolomafstanden moeten zijn afgestemd op een optimale indeling (stellingen gebaseerd op standaard pallets). Een vrije hoogte die optimaal gebruik van de stellingen mogelijk maakt voor het stapelen van (standaard)pallets waardoor zoveel mogelijk palletplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Proligis hanteert in haar gebouwen een minimale hoogte van 10,80 meter. Bestaande loodsen komen vaak niet verder als 6 a 7 meter. Het verschil is één of twee palletplaatsen (al naar gelang het product en de gewenste hoogte, veelal maximaal 1,80 meter per pallet). Stel dat je in een hoge hal vijf pallet posities op elkaar kunt stapelen en in een lagere 3 dan levert dat op hetzelfde vloeroppervlsnk 40% verlies aan capaciteit op. Een toelaatbare vloerbelasting van minimaal 20 kNlm2voor kleinere loodsen en 25 kN/m2voor grotere loodsen. Bij voorkeur zal de vloerbelasting in grotere loodsen nog hoger moeten zijn. Qp Schiphol zijn een aantal zogenaamde eerste linie1 loodsen uitgevoerd met vloeren die tot 50 kNlm2 belast kunnen worden. Voorzien van efficiënte verwarmings- en elektra-installaties die zuinig omgaan met energie. Denk aan energiezuinige armaturen, ventilatoren die de warme lucht die zich boven in de bedrijfshal ophoopt naar beneden verplaatsen etc. Voorzien van sprinklerinstallaties. De verzekeraar van de verlader eist goede sprinkler voorzieningen. De aanbieder van de logistieke dienst kan a dus niet omheen in de ruimten waar de goederen worden opgeslagen sprinklervoorzieningen in te richten. Dit betreft kostbare installaties die veel onderhoud, controles en keuringen met zich mee brengen. Voldoende elektrisch aansluitvermogen voor acculaadstations voor heftrucks maar ook om indien gewenst de noodzakelijke voorzieningen als rollerbaansystemen aan te sluiten. In ieder geval moeten de mogelijkheden aanwezig zijn om uitgebreide (IT) voorzieningen aan te brengen om het gewenste proces te kunnen inrichten. Voorzien van efficiënte kantoorruimte. De oppervlakte hangt af van de omvang van de distributieruimte en van de functie van de faciliteit (EDC, hoofdkantoorfunctie of locale vestiging). Bij de door Schiphol Real Estate ontwikkelde faciliteiten met metrages van in totaal 5000 m2 tot 10.000 mZ (tweede linie1)bedraagt het percentage kantoorruimte maximaal 20%. Aan de kantoorruimten worden steeds hogere eisen gesteld in de zin van representativiteit en uitstraling. De bedrijven geven met de vestiging hun visitekaartje af. Steeds meer ontstaat er behoefte aan grotere metrages. Door de processen van fusies en samenwerking worden de eenheden steeds groter. Distributiecentra met

De luchthavensector maakt ten aanzien van distributiegebouwen het onderscheidt tussen eerste, tweede en derde linie activiteiten. Eerste linie heeft betrekking op platformgebonden luchtvrachtactiviteiten. Tweede linie op niet platformgebonden luchtvrachtactiviteiten. In hoofdstuk 5 is een nadere omschrijving opgenomen. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

26


e

e

SBV 1998 - 2000

een vloeroppervlak loodsruimte van 15.000 a 20.000 m2 zijn geen uitzondering meer. De grootschalige (Europese) distributiecentra maken gebruik van alle mogelijke modaliteiten van vervoer. Ieder produkî en iedere bestemming heeft wat dat betreft zijn eigen karakteristiek. Ligging op multimodale knooppunten is dan ook van wezenlijk belang voor een dergelijk distributiecentrum. Ligging in een gebied dat de (ruimtelijke) kwaliteit uitstraalt die overeenkomst met de functie die het bedrijf heeft dan wel wil uitstralen. In de praktijk betekent dit dat ook de logistieke dienstverlener steeds meer waarde hecht aan een locatie die door de kwaliteit van de inrichting en de architectuur van de gebouwen een bepaalde meerwaarde heeft boven traditionele bedrijfsterreinen. Voorzieningen voor de medewerkers. Het gaat in eerste instantie om goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en parkeergelegenheid, maar ook om restauratieve voorzieningen en een prettige en veilige verblijfsomgeving. Omdat de bedrijfsactiviteiten zich vaak buiten de normale kantoortijden afspelen is het van belang dat deze voorzieningen ook dan beschikbaar zijn.

Het zal duidelijk zijn dat één gebouw nooit aan al deze "eisen" tegelijk kan voldoen. De term kwalitatief hoogwaardig is mijns inziens van toepassing op die gebouwen die een groot aantal van deze eigenschappen in zich verenigen. Hoogwaardig zegt dan ook niet alleen iets over landscaping, architectonische kwaliteit, of het gebruik van hoogwaardige materialen. Deze vormen slechts één element in het totaal van eisen die er aan een gebouw worden gesteld. Een hoogwaardig distributie-gebouwis vooral een gebouw dat optimaal is toegesneden op de logistieke functie(s) en processen die er in ondergebracht moeten worden. Het gebouw stelt de gebruiker (de logistieke dienstverlener) in staat maximale toegevoegde waarde te creëren voor zijn klanten omdat er maximaal efficiënt kan worden gewerkt.

3.3. Conclusie De eisen die logistieke dienstverleners aan gebouwen stellen zijn sterk veranderd. Men heeft behoefte aan flexibele, kwalitatief hoogwaardige gebouwen, die optimaal zijn toegesneden op de logistieke functies. Door de verdergaande schaalvergroting en globalisering in de bedrijfstak worden de individuele gebouwen steeds groter. De geschikte locaties voor nieuwe (Europese) distributiecentra zijn gelegen op multimodale verkeersknooppunten dicht bij concentraties van productiefaciliteiten enlof bevolkingsconcentraties.


27

SBV 1998 - 2000


Hoofdstuk 4 Sehiphol Real Estate B.V. 4.1. Mgenieen Schiphol Real Estate B.V. (SRE) is de vastgoeddochter van de Schiphol Group (N.V. Luchthaven Schiphol). De vastgoedafdeling van Schiphol heeft in de afgelopen jaren een verandering doorgemaakt. Van een faciliterende voornamelijk op eigen huisvesting en huisvesting van luchthavenactiviteiten gerichte organisatie tot een actieve vastgoedonderneming die in een breed gebied van het commercieel onroerend goed actief en succesvol is.

De zogenaamde aviation revenuen (havengelden) vormen inmiddels minder dan de helft van de inkomsten van de Schiphol Group. Het grootste deel van de inkomsten bestaat uit non aviation revenuen zoals retail, concessies, parkeren en vastgoed. In feite zijn ook retail, parkeren en concessies vaak gekoppeld aan vastgoed waardoor het grootste deel van de non aviation revenuen vastgoed gerelateerd is. Zowel voor vastgoed als voor retail heeft Schiphol een aparte business unit opgericht.

@i24Concessions B Other operating O Rents and leases

Utility services

Omzetbestanddelen Schiphol Group. Bron: SRE afdeling marketing en communicatie

Real Estate (SRE) is de business unit die verantwoordelijk is voor al het vastgoed op de luchthaven dat eigendom is van de Schiphol Group (met uitzondering van retail en een deel van het operationele vastgoed). SRE wil een wereldwijd opererende vastgoedonderneming worden door het ontwikkelen en exploiteren van vastgoed op luchthavens en andere multimodale vewoersknooppunten. Luchthavens worden ontwikkeld tot dynamische, leefbare en hoogrenderende locaties met een stedelijk karakter. Steeds terugkerend element in deze ontwikkelingen is het Airport City concept. De Airport City is een geïntegreerd concept van aviation en non aviation


28


SBV 1998 - 2000

activiteiten zoals retail, vastgoed, informatie- en communicatietechnologie, parking iloteis en conferentie-activiteiten. Alleen de woonfunctie die je in een normale stad tegenkomt is niet aanwezig. Gebruikers van de Airport-City zijn op doorreis of werken er. Schiphol is de enige locatie in Nederland waar sprake is van een (bijna) 24-uurs economie. De buitenlandse vastgoedactiviteiten van SRE zijn vaak gekoppeld aan de activiteiten van de Schiphol Group op buitenlandse Luchthavens (management en exploitatie overeenkomsten). 4.2. Schiphol Real Estate op de Locatie Schiphol Binnen SRE is kennis en ervaring aanwezig op het gebied van grondexploitatie, projectontwikkeling, beleggingen en vastgoedmanagement. Daarmee bestrijkt SRE het gehele vastgoedproces. Het grondbedrijf is verantwoordelijk voor het verwerven, beheren en uitgeven van gronden en terreinen. Uitgifte geschiedt voor eigen ontwikkeling of aan derden. In het kader van integrale gebiedsontwikkeling worden ook bestemmingsplannen en inrichtingsplannen in gang gezet en begeleid. De ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten, in binnen- en buitenland, zowel in opdracht van derden als ten behoeve van de eigen portefeuille, vindt veelal plaats als logisch vervolg op de daaraan voorafgaande integrale gebiedsontwikkeling. Het strategisch, tactisch en operationeel management van de vastgoedportefeuille, inclusief verhuur, vindt in eigen huis plaats bij de afdeling vastgoedmanagement (operationeel en deels tactisch niveau) en bij de afdelingen beleggingen (tactisch en strategisch niveau). De waarde van het vastgoed op de locatie Schiphol bedroeg op 3 1-12-1999 ruim 636 miljoen gulden. Iets meer dan 30% van deze waarde heeft betrekking op logistiek vastgoed (ruim 200 miljoen). Op basis van oppervlak is de verdeling van de huidige portefeuille als volgt: ca 112.600 m2ten behoeve van logistieke functies en ca 115.900 m2kantoor. Portefeuille SR€ ultimo 1999 (waarde)

Portefeuille SRE ultimo 1999 (M2)

I"t;"i @bouw portefeuille SRE locatie Schiphol per ultimo 1999

De plannen van SRE zijn ambitieus. Het doel is de luchtvaartgerelateerde vastgoedportefeuille verder uit te bouwen. De waarde van de portefeuille op de Schiphol locatie zal in de komende jaren stijgen tot meer dan 1,3 miljard. In de eerste helft van dit jaar zijn al weer drie kantoren opgeleverd met een totaal verhuurbaar


29


SBV 1998 - 2000

vloeroppervlak van 21.250 m2.' De gebouwen zijn nagenoeg geheel verhuurd aan diverse gebruikers. Volgend jaar (2001) staan diverse nieuwe kantoorgebouwen op stapel op Schiphol oost. Zeker is een additioneel oppervlak van 11.500 m2 ,de plannen bieden ruimte voor meer. Op Schiphol centrum staat de tweede fase van het WTC op stapel. (38.000 m2 bvo oplevering verwacht 200212003). In de sector logistiek is onlangs een gebouw opgeleverd op Schiphol Noord van 5.566 mZen staan voor volgend jaar drie nieuwe distributieloodsen op stapel, samen inclusief de bijbehorende kantoren goed voor 36.000 m2verhuurbaar vloeroppervlak.2 Het relatieve aandeel van distributief vastgoed op de Schiphollocatie zal door de grote groei in het kantorensegment in de komende jaren ahemen zowel gemeten in oppervlak als gemeten naar waarde. 4.3. Schiphol Real Estate op niet Sehiphol locaties Ook buiten Schiphol is Schiphol Real Estate actief op het gebied van vastgoedontwikkeling op luchthavens. SRE heeft een belang van 49% in Flight Forum bij Eindhoven Airport (gemeente Eindhoven overige 5 1%). SRE vervult hier de rol van gebiedsontwikkelaar, projectontwikkelaar en belegger. Later komt ook de vastgoedmanagementfunctie in beeld. Het terrein van 65 ha. biedt ruimte voor ca. 85.000 m2kantoorruimte en 175.000 m2 bedrijfsruimte. De eerste percelen zijn uitgegeven. Er worden op de uitgegeven terreinen kantoren ontwikkeld voor PriceWaterhouseCoopers en bedrijfsruimte voor Waterleidingsmaatschappij Oost Brabant en een Warehouse voor ASM lith~grafie.~ Het gebied Flight Forum vormt een mooi voorbeeld van integrale gebiedsontwikkeling volgens Engels model, met dien verstande dat in dit gebied getracht wordt het ruimtegebruik te optimaliseren door intensief ruimtegebruik als eis op te leggen aan de gebruikas (zoals gezamenlijk gebruik voorterreinen). Hoge eisen worden gesteld aan de architectuur die moet aansluiten bij de integrale stedebouwkundige visie.

1

Kantoorgebouw Avioport op Schiphol Centrum van 8.700 m2, kantoorgebouw Constellation op Schiphol Oost van 6.700 m2 en kantoorgebouw Columbus op Schiphol Zuidoost van 8.550 rn2. 2 Nieuwbouw voor Expeditors, Kintetsu en TPG van respectievelijk 3.780, 5.560 en 26.658 m2 (inclusief kantoren) 3 ASM lithogrophy huurt 11.600 m2 in een ontwikkeling van BMV projectontwikkeling en ING vastgoed, "Silver Forum" genaamd. De flexibel in te delen bedrijfsruimten hebben een totaal oppervlak van 44.000 m2. De kantoorruimte bedraagt in totaal 18.000 m2 Het terreinbeslag is 7 ha. inclusief het voorterrein. Silver Forum zal in twee fases worden opgeleverd. ASM huurt in de eerste fase van 20.000 m2.


30


SBV 1998 - 2000

Artist impressie van Flight Forum Eindhoven

Op Roterdam Airport is SRE betrokken bij de ontwikkeling van een tweetal terreinen, een gebied van ca. 48 ha. waar een gemengde bebouwing zal worden ontwikkeld. Ook in Maastricht Airport en op Lelystad is SRE beirokken bij de ontwikkeling van kantoor- en bedrijfsruimten. In het verlengde van de deelneming van de Schiphol Group in de Australische luchthaven Brisbane wordt gewerkt aan een participatie in een kantoor/hotelcomplex. In Noord Italië heeft SRE samen met andere Nederlandse (ürondmij) en Italiaanse partners grondposities ingenomen nabij het Malpensa Airport, de nieuwe luchthaven van Milaan. Het gaat naast een kantoorlocatie vooral om logistieke locaties. Het totaal oppervlak bedraagt 66 ha. SRE vervult op deze locatie ook weer de rol van gebiedsontwikkelaar, projectontwikkelaar en belegger. In coördinerende zin kan later ook weer de vastgoedmanagementfunctie aan bod komen.

4.4. Conclusie De kwaliteiten van Schiphol Real Estate zijn gelegen in de specialistische kennis van ontwikkeling en exploitatie van vastgoed op en nabij luchthavens. Daarbij bestrijkt SRE het gehele palet van grondvenverving via integrale gebiedsontwikkeling tot gronduitgifte, projectontwikkeling, belegging en exploitatie en vastgoedmanagement. SRE blijkt in deze niche markt succesvol. Het streven om de luchtvaart gerelateerde vastgoedportefeuille in een tijdsbestek van slechts vier jaar te verdubbelen van ca. 636 miljoen gulden eind 1999 tot ca. 1.3 miljard gulden in 2004 lijkt gezien de op


31


SBV 1998 - 2000

stapel staande ontwikkelingen haalbaar. De sterkere groei in het kantorensegment betekent een relatieve achteruitgang in het segment "industrial". Duidelijk is dat de activiteiten van SRE veel verder gaan dan het beleggen in vastgoed. Evenals bij een aantal partijen genoemd in hoofdstuk 1. is SRE een vastgoedonderneming waarbij het beleggen in het zelf ontwikkelde vastgoed slechts één van de activiteiten is. Gebiedsontwikkeling, grondexploitatie,projectontwikkeling en de exploitatie van het vastgoed vormen naast het beleggen belangrijke kernactiviteiten. SRE draagt in belangrijke mate bij aan het resultaat van de Schiphol Group, waarvoor de zogenaamde non aviation revenues steeds belangrijker worden.


32

SBV 1998 - 2000


Hoofdstuk 5 Schiphol Real Estate als belegger in logistieke vastgoed. 5.1 Algemeen Zoals aangegeven in het vorige hoofdstuk bestaat gemeten in m2 de helft van de portefeuille van SRE uit distributief vastgoed. Gemeten in guldens is het ca. 30%. Het relatieve aandeel van distributief vastgoed op de Schiphollocatie zal door de grote groei in het kantorensegment in de komende jaren afnemen zowel gemeten in oppervlak als gemeten naar waarde.

~ grove verdeling hindustrial en office is Naast de hhet vorige h o o f d s aangegeven een verdergaande indeling van de verschillende typen vastgoed in de portefeuille van SRE mogelijk. Ieder type heeft zijn eigen risico profiel. De huidige portefeuille (gebouwen exclusief grond, ultimo 1999) omvat de volgende categorieën vastgoed. Kantoren met een huurprijs hoger dan f 400,OO per m2 Kantoren met een huurprijs lager dan f 400,OO per m2 Eerste linie loodsen Tweede linie loodsen Diversen (eigen operationele gebouwen)

56%

11% 23% 8% 1%

Samenstelling portefeuille SRE ultimo 1999

1-

kantoren huurprijs kantoren huurprijs < f 400,OO eerste linie loodsen tweede linie loodsen

Duidelijk is een zware vertegenwoordiging van de segmenten duurdere kantoren (waarbij de grens tussen het hogere en het lagere segment inmiddels door de stijgende aanvangshuurprijzen gelegd moet worden bij f 500,OO per m2) en in de categorie eerste linie loodsen.


33


SBV 1998 - 2000

De luchthavensector maakt ten aanzien van distributiegebouwen het onderscheid tussen eerste, tweede en derde linie activiteiten. Eerste linie activiteiten zijn de activiteiten van bedrijven die zich bezig houden met platform gebonden activiteiten (vracht afhandeling). Tweede linie activiteiten zijn niet platformgebonden luchlvrachtactiviteiten zoals werkzaamheden door expediteurs, vervoerders, express bedrijven en andere logistieke diensverleners. Derde linie activiteiten zijn dezelfde activiteiten die echter niet meer de onmiddellijke nabijheid van de luchthaven vereisen en derhalve niet meer als luchthavengebonden kunnen worden aangemerkt. Veelal zal de luchtvracht component in de activiteiten gering zijn. De eerste linie gebouwen zijn 100% afhankelijk van de o luchtvracht. Zij zijn ook specifiek ingericht op de verwerking van luchtvracht, in casu ten behoeve van het laden en lossen van vliegtuigen. De gebouwen zijn uitgerust met specifieke stacker- (geautomatiseerde opslag) en rollerbaan systemen om de processen snel en efficiënt te laten verlopen. De tweede linie kan makkelijker alternatief aangewend worden voor andere al dan niet distributiedoeleinden. In die zin houden de eerste linie gebouwen een hoger risico in dan de tweede linie gebouwen. Dit hogere risico is echter relatief. Door de kennis van het luchtvrachtproces en van de ontwikkelingen in de internationale luchtvracht en de mogelijkheid om de uitgifte van kavels voor de eerste linie loodsen te faseren aan de hand van de groei van de luchtvracht kan dit risico beheerst worden. Daarbij dient aangetekend te worden dat in het kader van Europese mededingingsregels de afhandeling van vracht op Schiphol verregaand is geliberaliseerd. Als een van de eerste luchthavens heeft Schiphol vergaande concurrentie tussen afhandelaren bevorderd om te komen tot een kwalitatief goed maar toch goedkoop afhandelingsproduct. Er zijn momenteel vijf afhandelaren actief, de zesde gaat zich binnenkort vestigen. De luchthaven heeft min of meer de plicht deze nieuwe vestigingen te accommoderen. Dat kan betekenen medewerking aan uitbreiding van de capaciteit door nieuwbouw of uitgifte van een kavel terwijl de groei van het totale vrachtvolume dat (nog) niet rechtvaardigt. De luchthaven heeft echter wel een aantal criteria aangelegd waaraan nieuwe afhandelaren moeten voldoen. Een van de criteria is een bepaald minimum volume vracht dat wordt afgehandeld. (In de praktijk betekent dit dat men moet aantonen dat men voldoende klanten heeft). Gezien de zware vertegenwoordiging van de segmenten duurdere kantoren en eerste linie loodsen streeft SRE er uit oogpunt van diversificatie en risicospreiding naar om groei van de portefeuille vooral te realiseren in de segmenten kantoren met een huurprijs lager dan f 500,OO en in de categorie tweede linie loodsen. Onderzoek van de Engelse ROZAPD cijfers (zie hoofdstuk 1.) toonde aan dat industrial, en in het bijzonder logistiek vastgoed, een goede diversifier is, met name in tijden van laagconjunctuur. Dit lijkt met name voor SRE waarvan de kantoorportefeuille vooral bestaat uit zeer hoogwaardige kantoren uit het hoogste segment (huren boven de f 500,OO per m2per jaar) een belangrijk aspect. Juist de Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

34


SBV 1998 - 2000

exploitatie van die kantoren in het hoogste segment is zeer conjunctuurafhankelijk. Ais bedrgven de broekriem moeten aanhalen worden de dure (hoofd)kantoren het eerste afgestoten. Een kanttekening is hier voor Schiphol op zijn plaats. Immers ook luchtvracht is conjunctuur gevoelig. Een economische teruggang zal zich snel vertalen in een daling van het luchtvrachtvolume en dus gevolgen hebben voor de bezetting van de op luchtvracht gerichte logistieke gebouwen. Indien het streven van uitbreiding van het aandeel tweede linie loodsen op de locatie Schiphol onvoldoende kan worden gerealiseerd zal ontwikkeling op de niet Schiphol locaties uitkomst kunnen bieden. De ontwikkelingen bij de luchthavens van Eindoven en Maastricht, maar ook Malpensa bij Milaan en in mindere mate Lelystad en mogelijkheden bieden voor uitbreiding van de portefeuille. (Bij de luchthaven Rotterdam worden vooralsnog geen ontwikkelingen van logistiek vastgoed verwacht). Daarmee wordt tevens een regionale en internationale spreiding bereikt die bijdraagt aan verdere diversificatie. In de toekomst kunnen verdere Europese allianties met andere luchthavens mogelijkheden bieden. Uitgangspunt daarbij is dat de beleggingen op de niet Schiphol locaties voldoende "kritische massa" hebben om deze efficiënt te kunnen exploiteren. Gezien de specifieke kennis van SRE op het gebied van luchthaven gerelateerd vastgoed en de luchthavenprocessen verdient het aanbeveling de beleggingen ook te beperken tot luchthaven gerelateerd vastgoed. Een uitzondering zou gemaakt kunnen worden voor vastgoed dat dezelfde kenmerken heeft (gelegen aan multimodale verkeersknooppunten) Van groot belang bij het streven naar uitbreiding in het segment tweede linie loodsen is de beschikbaarheid van locaties en de ontwikkeling van de grondprijzen voor distributie-locaties. Hierop wordt in de onderstaande paragraaf nader ingegaan. 5.2 Schaarste op de verschillende deelmarkten en de rol van de grondprijzen De analyse van de Engelse (IPD) en Amerikaanse (NCREUF) cijfers in hoofdstuk 1 toonde aan dat de waardegroei in de sector industrial gering is. Daartegenover staat een hoog direct rendement. In de Engelse en Amerikaanse situatie is het totaalrendement voor industrial hoger dan voor de overige sectoren. Het is niet ondenkbaar dat die conclusie deels veroorzaakt wordt door de zeer slechte situatie op de Engelse en Amerikaanse kantorenmarkt in het begin van de jaren negentig. Verwacht mag worden dat de volatiliteit van de Nederlandse kantorenmarkt geringer is en dat dergelijke extreme schommelingen zich hier niet op grote schaal zullen voordoen. Het is dan ook de vraag of de sector Industrieel vastgoed in Nederland op de lange termijn ook in staat zal zijn de kantorensector te verslaan. Van groot belang is daarbij of er op de langere termijn werkelijk schaarste zal ontstaan aan locaties voor industrieel vastgoed, zoals Professor Kohnstamm verwacht. Schaarste zal een stijging van de grondwaarde component en daarmee toch een redelijke waardegroei tot gevolg kunnen hebben.


35


§BV 1998 - 2000

in zijn onderzoek van 1499 heeff A.J. A oom en' de positieve correlatie aangetoond tussen vliegbewegingen en de groei van commercieel vastgoed op de luchthaven. Op basis van zijn onderzoek komt hij middels extrapolatie tot een ruimtebehoefte voor kantoren van 350.000 m2bij het maximale aantal van 600.000 vliegbewegingen. In de bestaande plannen van Schiphol is een capaciteit opgenomen van 220.000 m2. Koomen komt tot een tekort van 120.000 m2kantoor. Op dezelfde wijze komt Koomen tot een tekort van slechts 35.000 m2 voor bedrijfsmatig vastgoed. (correlatie tussen ontwikkeling van het metrage ten behoeve van vracht- en distributieruimten op het luchthaventerrein en de ontwikkeling van het luchtvrachttonnage).

Correlatie vrachttonnage en metrage loods en distributieruimte'

Met name op Schiphol Zuid-Oost is wanneer het totale gebied ontwikkeld kan worden nog ruimte voor ca. 400.000 m2.Dan praten we alleen over het terrein dat al eigendom is van Schiphol of dat direct aansluit op dat terrein. Op korte afstand wordt aan de A4 Schiphol Logistics park ontwikkeld, een ontwikkeling van de Schiphol Area Devellopment Company (SADC). Ook het nabij gelegen Fokkerterrein biedt nog goede mogelijkheden voor distributieve functies. Het is dan ook de vraag in

1

A.J. Koomen, Positionering van de luchthaven Schiphol in de vastgoedmarkt, PD0 scriptie augustus 1999 Schiphol Zuidoost is het vrachtareaal aan de Zuidoost kant van schiphol. Het wordt in twee fasen ontwikkeld. Het bevat zowel eerste als tweede linie capaciteit. De eerste fase is nu in ontwikkeling. Een groot aantal kavels kunnen niet worden uitgegeven in verband met een reservering voor een mogelijke Parallelle Kaagbaan. Ook de tweede fase wacht op de beslissing voor de Parallelle Kaagbaan.


36


SBV 1998 - 2000

hoeverre er in de komende jaren sprake zal zijn van schaarste aan terreinen ten behoeve van luchtvaartgerelateerde logistieke functies. Daarbij dient in aanmerking genomen te worden dat de grondprijzen die op de luchthaven en in de omgeving van de luchthaven gehanteerd worden ook voor de logistieke functies hoog zijn. Bedrijven kiezen alleen voor de luchthaven als ze er werkelijk moeten zitten. De hoge grondprijs zorgt op die manier voor een natuurlijk selectieproces. Koomen komt in zijn eerder genoemde onderzoek tot de conclusie dat de bedrijven die op Schiphol gevestigd zijn een grote mate van luchthavengebondenheid hebben. Luchthavengebondenheid,of luchthavengerelateerdheidgaat op voor 93% van de bedrijven. De hoge huisvestingskosten zullen daar zeker debet aan zijn, hoewel in toenemende mate ook niet luchthavengebonden bedrijven voor Schiphol kiezen vanwege de kwaliteiten van de locatie. De grondwaarden worden bij uitgifte door SRE bepaald op basis van de residuele grondwaarde methode. Uitgifte vindt plaats in (al dan niet afgekochte) erfpacht. De grondprijzen voor bedrijfsgebouwen bedragen op dit moment ca. f 700,OO per m2 bvo bedrijfs- en kantoorruimte. Deze hoge grondprijzen zijn alleen haalbaar indien ook hoge huurniveaus kunnen worden gerealiseerd. (afhankelijk van omvang en kwaliteit f 170,OO tot f 185,OO p a m2voor de loods en f 275,OO tot f 325,OO voor de in de loods ingebouwde kantoorruimte. Voor uitsluitend kantoorruimte variëren de grondprijzen op Schiphol van ca. f 1.250,OO per m2BV0 (Schiphol Oost) tot f 3.500,OO (Schiphol Centrum, beste locaties). Steeds vaker wordt kijkend naar deze verschillen in grondopbrengst de vraag gesteld of we wel moeten doorgaan met het uitgeven van grond voor logistieke functies in de mate zoals we dat nu voorstaan. Daarbij worden ook argumenten van verkeerscongestie en milieu genoemd, maar belangrijkste drijfveer is een hogere verwachte grondopbrengst bij alternatieve (kantoor)bestemmingen. Het feit dat SRE een vastgoedonderneming is die niet alleen belegt maar ook grondexploitatie als kernactiviteit heeft beïnvloedt sterk de keuze voor het type vastgoed dat wordt ontwikkeld en in portefeuille wordt genomen. Gekozen zal worden voor dat type vastgoed dat de hoogste toegevoegde waarde (grondwaarde) genereert. Kantoren genieten in dat verband duidelijk te voorkeur. Het gaat dan niet alleen om beschikbaarheid van locaties maar ook om de beschikbaarheid van middelen. Bij de mogelijkheid om bijvoorbeeld zowel kantoren op een beschikbare kantoorlocatie te ontwikkelen als logistieke bedrijfsruimte op een logistiek terrein zal in geval van beperkte beschikbare middelen vanwege de hogere toegevoegde waarde (te realiseren grondwaarde) gekozen worden voor een ontwikkeling van de kantoren. Het is niet ondenkbaar dat locaties die nu zijn aangewezen als terrein voor logistieke functies om die reden een kantoorfùnctie krijgen. Dat zou de schaarste aan logistieke terreinen weer doen toenemen. Uiteraard zijn er op Schiphol ook andere criteria van belang. Ook de politiek en de luchtvaartindustrie hebben een belangrijke stem in het kapittel. Daarbij gaat het om het belang van de luchthaven voor de B.V. Nederland. Schiphol heeft als mainport een aanjaagfunctie voor de ontwikkeling van de Nederlandse Economie. Om deze Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

37


§BV 1998 - 2000

aanjaagfunctie goed te kunnen vervullen zal er in de onmiddellijke omgeving van Schiphoi altijd ruimte moeten bii~venvoor logistieke functies. Het gaat in de afweging van functies dus niet alleen om rendement op een ontwikkeling of een belegging maar ook om het algemeen belang. Dit aspect wordt door de vertegenwoordigers van de luchtvaartindustrie, onder meer door KLM, veelvuldig naar voren gebracht in de discussie over de privatisering van Schiphol. In de planvorming voor de verdere o ling van Schiphol en haar omgeving zal hieraan zeker aandacht besteed worden (bijv. bestemmingsplannen) en zullen randvoorwaarden gecreëerd worden voor de verdere ontwikkeling van logistieke functies. Het is dan ook de vraag of het gevaar dat meer opbrengstgenererende elingen de logistieke functies zullen verdrijven realistisch is. Dit nog afgezien van de vraag of de markt daadwerkelijk de grootschalige kantoorontwikkeling aan kan die Koomen voorspelt op basis van extrapolatie van de gegevens uit zijn onderzoek. Het bovenstaande in aanmerking nemende kan geconcludeerd worden dat er in de komende jaren geen schaarste zal ontstaan aan ruimte ten behoeve van luchtvracht gerelateerde logistieke functies in de omgeving van Schiphol. Door de druk van andere bestemmingen zullen de grondprijzen hoog blijven. 5.3 Aard en kwaliteit van de in portefeuille te nemen gebouwen De in portefeuille te nemen gebouwen zullen moeten voldoen aan de eisen zoals die zijn verwoord in hoofdstuk 3. De gebouwen moeten de huurders in de gelegenheid stellen met hun in deze gebouwen onder te brengen processen maximaal toegevoegde waarde te creëren voor hun Manten. Alleen dan zullen de bedrijven de hoge huurprijzen kunnen en willen betalen, en zal a ruimte zijn voor waardegroei. (grondwaarde). Uiteraard biedt de locatie Schiphol bij uitstek mogelijkheden om die processen te huisvesten die optimaal gebruik maken van de multimodale logistieke struktuur. De processen van de te huisvesten klant moeten net zo zeer op snelheid zijn gericht als het luchthavenproces. In een van de gevoerde gesprekken (met van der Gein en Partners) kwam het volgende voorbeeld ter sprake l. TPG (TNT Post Group) heeft voor zijn internationale postdistributiecentrum voor de locatie Schiphol gekozen omdat deze locatie tijdwinst oplevert bij het afwikkelen van de internationale post. (direct in en uit het vliegtuig). Men concurreert met dit product op kwaliteit en snelheid. Het beleid van SRE t.a.v. de te vestigen bedrijven zal volgens van der Gein en Partners met name gericht moeten zijn op die processen die dezelfde (hoge)snelheid hebben. Processen met een lager snelheid werken verstorend. Dit soort voorbeelden van bedrijven die echt toegevoegde waarde kunnen genereren als zij op de goede plaats op Schiphol gevestigd zijn zijn er meer: 1

Bron: Gesprek met de heren van der Gein, Koet en Enderink van van der Gein en Partners, adviseurs op het gebied van logistiek ketenbeheer. Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

38


SBV 1998 - 2000

Specifiek op snelheid gericht zijn uiteraard ook de concurrenten van TNT Postgroup, postexpress bedrijven ais DEIL, Federal Express en UPS. Verder kan gedacht worden aan specialistische vormen van vervoer en transport. Door de schaalvergroting en fusieprocessen in de logistieke wereld ontstaan niche markets waarop specialisten zich gaan toeleggen. Gedacht moet worden aan op en overslag van Perishables (goederen die geconditioneerd vervoer nodig hebben als vlees, vis, groenten en bloemen). Hierbij is kwaliteit zeer sterk gekoppeld aan snelheid. Het gaat hierbij om een steeds groter wordend volume in de luchtvracht. Ook levende dieren vormen zo'n bijzondere categorie, maar denk ook aan bijzondere goederen als kunstvoorwerpen die bijzondere eisen stellen aan het vervoer. Snelheid en kwaliteit in logistieke processen zijn de sleutelwoorden op de Schiphollocatie. De hoge grondprijs en dus huurprijs op de locatie kan op deze wijze worden terugverdient. De logistieke dienstverleners kunnen door de faciliteiten die de omgeving biedt toegevoegde waarde leveren voor hun klanten. Plannen voor een ondergronds logistiek Systeem (OLS) zijn in een vergevorderd stadium. Dit systeem verbindt de bloemenveiling Aalsmeer met de eerste liniegebouwen op Schiphol en met een railterminal bij Hoofddorp. Multimodaliteit ten top. De hoge huurprijzen vormen een natuurlijk selectieproces. Alleen luchtvracht gerelateerde bedrijven zijn bereid zijn deze hoge huurprijs te betalen. Andere logistieke functies zoals traditionele opslag zullen elders ruimte moeten vinden. 5.4 Conclusie Uit oogpunt van diversificatie en risicospreiding is het streven van SRE er op gericht met name de het aandeel kantoren met een huurprijs lager dan f 500,OO en het aandeel zogenaamde tweede linie loodsruimte in de portefeuille te vergroten. Verdere diversificatie kan gerealiseerd worden door beleggingen op niet Schiphol locaties zowel kantoor als logistiek. De huidige relatieve omvang van de portefeuille van SRE in distributief vastgoed (30%) staat echter onder druk. Als projectontwikkelaar en grondexploitant zal SRE ook de kansen benutten die zich voordoen in de andere segmenten op Schiphol. Het gaat dan vooral om duurdere kantoren op Schiphol Cenû-um (bijvoorbeeld WTC IE) en in de verdere toekomst ook om uitbreiding van eerste linie loodsen.

Er zal in de komende jaren geen schaarste ontstaan aan ruimte ten behoeve van luchtvracht gerelateerde logistieke functies in de omgeving van Schiphol. Niettemin zullen de grondprijzen hoog blijven door de druk van andere bestemmingen. De hoge huurprijzen die daarvan het gevolg zijn kunnen alleen opgebracht worden door bedrijven die optimaal gebruik maken van de geboden kwaliteit van de locatie. De gebouwen moeten optimaal toegesneden zijn op de daarin onder te brengen logistieke processen. De nieuwe generatie logistieke dienstverleners zijn bereid om voor de juiste gebouwen op de juiste plaats een hogere huurprijs te betalen. Alleen deze gebouwen stellen hen in staat maximale toegevoegde waarde te leveren in het Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

39


SBV 1998 - 2000

logistieke proces. Verwacht mag worden dat er sprake zal zijn van waardegroei van deze categorie gebouwen.


40


SBV 1998 - 2000

Hoofdstuk 6 Mogelijkheden voor de vorming van een beleggingsfonds voor luchthaven gerelateerd distributief vastgoed

Qua omvang en samenstelling hebben de beleggingen van SRE in distributief vastgoed een kwaliteit waar enkele van de beleggers genoemd in hoofdstuk 1jaloers op kunnen zijn. De meeste objecten voldoen aan de in hoofdstuk 3 opgenomen criteria. Enkele oudere objecten bieden prima mogelijkheden tot herontwikkeling. Wat de portefeuille mist is regionale of internationale spreiding. In de toekomst zal dat veranderen, maar het maartepuait zal op Schiphol blijven liggen. Het streven om het segment tweede linie loodsen relatief te laten groeien is moeilijk te realiseren gezien de kansen die de Schiphollocatie biedt om (hoogwaardige kantoren) en eerste linie vrachtlocaties te realiseren. Kansen die door SRE als grondexploitant en projectontwikkelaar zeker benut zullen worden. De groei van de portefeuille zal in die sectoren dan ook vrijwel zeker sterker zijn dan in de tweede linie loodsen. Deze uit oogpunt van risicospreiding en diversificatie suboptimale portefeuille ontwikkeling is makkelijk om te buigen door andere beleggers te laten participeren in de segmenten die oververtegenwoordigdzijn. (Hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen). De hybride vorm, omschreven in het artikel van Kok, (zie hoofdstuk 1) zou, gezien de karakteristieken van zo'n hybride fonds, hiervoor het meest in aanmerking komen. Voordeel voor SRE van een dergelijke fondsvorming zal zijn: Risicospreiding \ meer optimale portefeuille verdeling. m Vermogen dat nu in vastgoed is belegd komt beschikbaar voor andere activiteiten (grondexploitatie, gebieds- en projectontwikkeling). Gezien het karakter van SRE dat meer gericht is op het zijn van een vastgoedonderneming dan op het zijn van een belegger zijn het juist die activiteiten die de meeste toegevoegde waarde leveren. De afdeling beleggingen kan zich met de afdeling vastgoedmanagement verder ontwikkelen tot een pan europese en wellicht mondiaal werkende asset management organisatie gespecialiseerd op Luchthaven gerelateerd (distributief) vastgoed. Om de optimale portefeuille te verkrijgen is er gezien vanuit de positie van SRE meer behoefte aan participaties in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen dan in de overige segmenten. Het volume van de beleggingen van SRE in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen is voldoende groot om participatie dan wel fondsvorming mogelijk te maken. Het creëren van mogelijkheden om te beleggen in een hoogwaardig luchthaven gerelateerd kantorenfonds of een fonds met uitsluitend hoogwaardig luchthaven gerelateerd (eerste linie) distributief vastgoed sluit goed aan bij de huidige wens van veel institutionele beleggers om sectoraal te beleggen. Uiteraard kunnen participaties ook vorm krijgen in een één op één relatie. Als voorbeeld kan de samenwerking genoemd Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

41


SBV 1998 - 2000

worden tussen Kantorenfonds Nederland en SRE met betrekking tot de ontwikkeling en expioitatie van het WTC I en Ir). Gezien de ondenveging van het aantal tweede linie loodsen in de portefeuille van SRE is er vooralsnog geen behoefte aan participaties in deze categorie beleggingen. De voorgestelde ontwikkeling is vergelijkbaar met de keuzes die Prologis heeft gemaakt. Ook zij zien de ontwikkeling van gebouwen en terreinen en het vastgoedmanagement van het gerealiseerde vastgoed als feitelijke kerntaak (zie hoofdstuk 1). Ook vergelijkbaar zijn de ontv\rikkelingenbij NS vastgoed na de oprichting van het Vastgoedfonds Stationslocaties. NS Vastgoed zal hierin een aandeel van 5 11% houden Het management is uitbesteed aan Vastloc beheer B.V. Ook hier gaat het om een fonds waarin institutionele beleggers kunnen deelnemen. NS Vastgoed heeft de eigen portefeuille van ruim 400 miljoen gulden ingebracht. Het streven is om de portefeuille in vijf jaar te laten groeien tot 1,5 miljard. Evenals Prologis en SRE beschikt NS Vastgoed over grond die voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen kan worden ingezet. Een andere vergelijking die op gaat tussen NS Vastgoed en SRE is de functie die de vastgoedontwikkelingen van de beide ondernemingen vervullen in het genereren van nieuwe vervoersstromen en dus extra omzet voor de kernactiviteiten (treinvervoer/vliegbewegingen).

Conclusie Participatie van andere beleggers, al dan niet in de vorm van een (hybride) fonds, biedt goede mogelijkheden om de huidige portefeuille van SRE te diversifiëren. Om de optimale portefeuille te verkrijgen is er gezien vanuit de positie van SRE meer behoefte aan participaties in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen dan in de overige segmenten. Het volume van de beleggingen van SRE in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen is voldoende groot om participatie dan wel fondsvorming mogelijk te maken. Gezien de ondenveging van het aantal tweede linie loodsen in de portefeuille van SRE is er vooralsnog geen behoefte aan participaties in deze categorie beleggingen.


42


§BV 1998 - 2000

7. Samenvatting en conclusies 7.1. Ontwikkelingen op het gebied van beleggen in industrieel vastgoed en distributief vastgoed in het bijzonder. De aandacht voor het beleggen in industrieel vastgoed is de laatste jaren, met name sinds 1998, enorm gegroeid. Engelse (IPD) en Amerikaanse (NCRIEF) gegevens over in het verleden behaalde rendementen op industrieel en logistiek vastgoed laten een positief beeld zien. De ROZIIPD laat over de eerste vijf jaar waarin gegevens over de Nederlandse beleggingsmarkt zijn verzameld eveneens gunstige rendementcijfers zien. De aandacht van beleggers gaat speciaal uit naar objecten ten behoeve van logistieke- en distribu~efhincties.Er zijn een aantal nieuwe fondsen opgericht @windustrial, het Prologis European Fund, het Celogix hoperty Fund) die zich specifiek op dit segment richten. De fondsen hebben alle kenmerken van de zogenaamde hybride beleggingsvorm die de voordelen van direct en indirect beleggen combineert en een belangrijk nadeel van indirect beleggen, het ten aanzien van de waardeontwikkeling mede afhankelijk zijn van het beurssentiment, ondervangt. Door de toegenomen aandacht laten de aanvangsrendementen van industrieel vastgoed een dalende lijn zien. Het is de vraag of de lage aanvangsrendementen een juiste afspiegeling vormen van het risico van deze beleggingscategorie. 7.2. Inventarisatie ontwikkelingen in de distributiesector. Door positieve economische ontwikkeling, globalisering en liberalisering van mondiale markten komen grote logistieke stromen op gang. Het proces van schaalvergroting en de toegenomen tendens van verladers om alle logistieke functies uit te besteden stelt andere, hogere eisen aan de logistieke dienstverleners. Daarbij moeten zij zich niet beperken tot traditionele vervoerstaken maar daar waar mogelijk toegevoegde waarde leveren ten aanzien van de processen van de klant. Dit vereist grote investeringen in gebouwen en (1T)installaties. De verwachting is dat door de hoge investeringen en de tijd die het de logistieke dienstverlener kost om de processen van de klant te implementeren de huurcontracten weer langer zullen worden. 7.3. De gevolgen van de onhnkkelingen in de logistieke sector voor de vraag naar huisvesting. De eisen die logistieke dienstverleners aan gebouwen stellen zijn sterk veranderd. Men heeft behoefte aan flexibele, kwalitatief hoogwaardige gebouwen, die optimaal zijn toegesneden op de logistieke functies. Door de verdergaande schaalvergroting en globalisering in de bedrijfstak worden de individuele gebouwen steeds groter. De geschikte locaties voor nieuwe (Europese) distributiecentra zijn gelegen op multimodale verkeersknooppunten dicht bij concentraties van productiefaciliteiten erdof bevolkingsconcentraties.


43


§BV 1998 - 2000

7.4. Sehiphol Real Estate B.V. De icwaiiteiten van Schiphoi Reaí Estate zijn geiegen in de specialistische kennis van ontwikkeling en exploitatie van vastgoed op en nabij luchthavens. Daarbij bestrijkt SRE het gehele palet van grondverwerving via integrale gebiedsontwikkelingtot gronduitgifte, projectontwikkeling, belegging en exploitatie en vastgoedmanagement. SRE blijkt in deze niche markt succesvol. Het streven om de luchtvaart gerelateerde vastgoedportefeuille in een tijdsbestek van slechts vier jaar te verdubbelen van ca. 636 miljoen gulden eind 1999 tot ca. 1.3 miljard gulden in 2004 lijkt gezien de op stapel staande ontwikkelingen haalbaar. De sterkere groei in het kantorensegment betekent een relatieve achteruitgang in het segment "industrial". Duidelijk is dat de activiteiten van SRE veel verder gaan dan het beleggen in vastgoed. Evenals bij een aantal partijen genoemd in h o o f d s a 1 is S m een vastgoedonderneming waarbij het beleggen in het zelf ontwikkelde vastgoed slechts één van de activiteiten is. Gebiedsontwikkeling, grondexploitatie, projectontwikkeling en de exploitatie van het vastgoed vormen naast het beleggen belangrijke kernactiviteiten. SRE draagt in belangrijke mate bij aan het resultaat van de Schiphol Group, waarvoor de zogenaamde non aviation revenues steeds belangrijker worden.

7.5. Sehiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed. Uit oogpunt van diversificatie en risicospreiding is het streven van SRE er op gericht met name de het aandeel kantoren met een huurprijs lager dan f 500,OO en het aandeel zogenaamde tweede linie loodsruimte in de portefeuille te vergroten. Verdere diversificatie kan gerealiseerd worden door beleggingen op niet Schiphol locaties zowel kantoor als logistiek. De huidige relatieve omvang van de portefeuille van SRE in distributief vastgoed (30%) staat echter onder druk.Als projectontwikkelaar en grondexploitant zal SRE ook de kansen benutten die zich voordoen in de andere segmenten op Schiphol. Het gaat dan vooral om duurdere kantoren op Schiphol Centrum (bijvoorbeeld WTC 11) en in de verdere toekomst ook om uitbreiding van eerste linie loodsen. Er zal in de komende jaren geen schaarste ontstaan aan ruimte ten behoeve van luchtvracht gerelateerde logistieke functies in de omgeving van Schiphol. Niettemin zullen de grondprijzen hoog blijven door de druk van andere bestemmingen. De hoge huurprijzen die daarvan het gevolg zijn kunnen alleen opgebracht worden door bedrijven die optimaal gebruik maken van de geboden kwaliteit van de locatie. De gebouwen moeten optimaal toegesneden zijn op de daarin onder te brengen logistieke processen. De nieuwe generatie logistieke dienstverleners zijn bereid om voor de juiste gebouwen op de juiste plaats een hogere huurprijs te betalen. Alleen deze gebouwen stellen hen in staat maximale toegevoegde waarde te leveren in het logistieke proces. Verwacht mag worden dat er sprake zal zijn van waardegroei van deze categorie gebouwen.


44


§BV 1998 - 2000

7.6. MogeliJkheden voor de voming van een beleggingsfonds voor luchthaven gereiateeru uistributief vastgoed Participatie van andere beleggers, al dan niet in de vorm van een (hybride) fonds, biedt goede mogelijkheden om de huidige portefeuille van SRE te diversifiëren. Om de optimale portefeuille te verkrijgen is er gezien vanuit de positie van SRE meer behoefte aan participaties in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen dan in de overige segmenten. Het volume van de beleggingen van SRE in de segmenten hoogwaardige kantoren en eerste linie loodsen is voldoende groot om participatie dan wel fondsvorming mogelijk te maken. Gezien de onderweging van het aantal tweede linie loodsen in de portefeuille van SIPE is a vooralsnog geen behoefte aan participaties in deze categorie beleggingen.


45

SBV 1998 - 2000


8. Lijst van geraadpleegde literatuur.

Driel, A, MRE, "Rendementsoptimalisatie door djnamisch vastgoedmanagement", Arko uitgeverij B.V., Nieuwegein, 1998 DTZ Zadelhoff, """Cijfers in perspectieJ De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed in 1999". Januari 2000. DTZ Zadelhoff, '""DeNederlandse markt voor commercieel vastgoed in 1998". Januari 1999. Enk, Wabe van en Hentenaar, Rogier, artikel, "Hybride beleggingen maken furore9' in: vastgoedmarkt november 1999. Eurindustrial, "Jaarverslag 1999", april 2000. Grevers, Henri en Hildering, Peter, artikel, "Grote veranderingen in sector distributiemimten9',in: Vastgoedmarkt, november 1999. Hentenaar, Rogier en Enk, Wabe van, artikel, "kansen voor sector industrieel vastgoed" in: Vastgoedmarkt juli 1999. P D , "IPD UK Annual index -JU11 results to end- 1999" Internet site P D , Londen, 2000. P D , "IPD Performance report: Distribution Warehouses" Londen, 2000 Internet Sites: Pricoa, Celexa, Vastgoedmarkt, Vastned, Excel logistics, MSAS Global Logistics, Ocean Group, Danzas AEI, Deutshe post, DHL, Kintetsu World Express, TNT Post Group, Eck Beesd B.V., Van der Lande Industries KINGPIN KENNIS, , KTNGPIN KENNIS tekstversie: november 1998, Internetsite juni 2000. Kohnstamm, Prof. Drs. P.P., artikel, "Industrieel vastgoed een vergeten marktsegment? in: Vastgoedmarkt november 1999. Koomen, ing. A.J, "Positionering van de luchthaven Schiphol in de vastgoedmarkt" PD0 scriptie, Amsterdam augustus 1999. Kok, Mr. P.J.W.G., artikel, "hetpotentieel van hybride beleggingsvormen" in: Vastgoedmarkt, november 1998 NCREIF, "Second Quarter 2000, Property Index, Detailed Quarterly performance report ': National Council of Real Estate Investrnent Fiduciares, Chicago USA, 2000. ROZIIPD, "Netherlands Property Index, full results", Internetsite ROZBIlPD augustus 2000. Schiphol Real Estate, Diverse interne beleidsnotities, 1997 - 2000. Stok, ing M.C.J. en Beens, drs. G.G.W. Beens, 'fAmsterdam Airport Area in Perspectiey PD0 scriptie, september 1996. Tates, Drs. N., artikel "onderweging van bedrijfsmatig vastgoed vraagt inhaalslag" in: vastgoedmarkt november 1999. Weiler, R. von, artikel "Waarde toevoegen aan industrieel vastgoed', in: vastgoedmarkt november 1999. "


46


SBV 1998 - 2000

9. Geïnterviewde personen Q

Q

Q

De heer R. Von Weiler, senior vice president Prologis Trust en regional director Europe. De heer Drs. K.J.TPI.Ití. Veithuijse, directeurlpartna Cortona Amsterdam. De heren Van der Gein, Koet en Enderink van Van der Gein en Partners, adviseurs op het gebied van logistiek ketenbeheer.


47

Bijlage 1 SBV 1998 - 2000


IF MEMO To: From: Subject:

DUNI

NCRIEIF Participants NCREIF Time-Weighted Returns

A question fi-equently asked by industry participants is:

Question: "In presentations of performance for multiple periods, why don't the components (income and capita1 appreciation) add up to the total return?" Answer: The income, capital appreciation, and total returns are calculated separately fi-om their own index. Although in each quarter, the income return plus the capital appreciation return esuals the total return, when multiple quarters are presented, the returns do not add up; indexes assume that you wil1 reinvest the preceding index value at the current quarter's rate of return. Thus, there is a "compounding effect" and the returns may not add up over a period of time.

Here is an example: Income and capita1 appreciation returns are 2.1% per quarter for four Quarters. As you can see below, even though the quarterly returns "add up," the annual returns do not:


48

Bijlage l SBV 1998 - 2000


Q1 Q2 Q3 Q4

Index 100.00 102.10 104.24 106.43 108.67

Rate

Index 100.00 102.10 104.24 106.43 108.67

2.1% 2.1% 2.1% 2.1%

Rate

Index 100.00 104.20 108.58 113.14 117.89

2.1% 2.1% 2.1% 2.1%

Rate 4.2% 4.2% 4.2% 4.2%

Annual Returns (four quarters of compounding): Income 8.67%

Capital plus

8.67%

Total does not equal

17.89%

The annual returns do not add up, because the income and capita1 rates of returns (2.1%) are smaller than the total returns (4.2%) and thus there is less of a compounding effect for those components, over time. Some NCREIF members adjust the components in some way so that they wil1 add up. NCREIF neither approves or disapproves of those methodologies, but has elected to continue to calculate component indexes independently.


49


SBV 1998 - 2000

Bijlage 2. Begrippen en termen uit de hedendaagse logistieke diensberlening

'

Logistieke veredeEng Logistieke veredeling kan omschreven worden als het toevoegen van waarde aan de goederenstromen in de logistieke keten voor of na een primaire productie-activiteit, door het uitvoeren van voorbereidende eníof uitgestelde productie-activiteiten enlof additionele logistieke diensten. Het begrip waardetoevoeging houdt in dat per saldo de veredelingsbewerking een positief effect moet hebben voor de waarde van het product in de keten. In de dagelijkse praktijk kan onder de term veredeling een groot aantal activiteiten vallen. Enkele veel voorkomende zijn: inpakkeníompakkeníverpakken labelleníetikettereníprijzen reconditioneren keuren/testen/controleren repareren assembleren (ver)mengen/scheiden/mixen o definiëreníuitvoeren van nieuwe industriële activiteiten voorraad houden factureren administratieve afhandeling e documentatie toevoegenívertalingen maken 0 helpdesk-functie 0 landspecifiek maken klantspecifiek maken Het komt regelmatig voor dat veredelingsactiviteiten binnen een organisatie of een logistieke keten beginnen met het uitvoeren van een eenvoudige activiteit, bijvoorbeeld verpakken, en in de loop van de tijd uitgebreid worden met andere activiteiten, bijvoorbeeld labellen en documentatie toevoegen, vervolgens keuren en repareren en tenslotte assembleren.

1

De definities en omschrijvingen opgenomen in deze bijlage zijn ontleend aan de internetsite van KINGPIN KENNIS. Dit was een kenniscentrum waarbinnen verschillende publieke en private organisaties hun logistieke kennis hadden gebundeld. Samenstellers van de informatie op de site waren: de onderzoek en adviesbureaus NEA, NE1 en T N O - M O . Sinds april 1999 bestaat de stichting niet meer en zijn de activiteiten overgenomen door Konnekt, kenniscentrum voor verkeer en vervoer.


50


§BV 1998 - 2000

Value Added Logistics (VAL) is een term die eind jaren '80 werd uitgevonden door Nederland Distributieiand. VAL staat voor het combineren van productieprocessen met distributie-activiteiten, waardoor kosten worden verlaagd en de service wordt verhoogd. Producenten concentreren zich op hun kernactiviteiten en maken de constante afweging of ze producten en diensten zelf moeten uitvoeren of bij derden in moeten kopen. Bij vergelijking blijkt dat de begrippen logistieke veredeling en VAL elkaar voor een gedeelte overlappen. In het algemeen kan gesteld worden dat de term veredeling een bredere lading dekt dan VAL. VAL beperkt zich in vele gevallen tot toegevoegde waarde activiteiten na het primaire productieproces, terwijl veredeling ook vóór dit productieproces kan plaatsvinden. Door het steeds hoger worden van de consumenteneisen worden de partijen in de logistieke keten gedwongen om hun productie- en distributieprocessen te optimaliseren. Meer en meer ontstaan er gespecialiseerde productiefaciliteiten met een wereldwijd leveringsbereik. Een nieuw element in de logistieke keten is dat tijdens het distributieproces van de primaire eindproducten de zogenaamde uitgestelde productie plaatsvindt. Deze secundaire productie behelst activiteiten als het assembleren en bewerken van het eindproduct tot land- of Mantspecifieke eindproducten. In Nederland is de term Value Added Logistics (VAL) gemeengoed voor deze uitgestelde productie. De noodzakelijke korte levertijd (de 'time-tomarket') is de belangrijkste aanleiding voor deze trend. Door middel van deze uitgestelde productie wordt getracht twee vliegen in een klap te slaan: de efficiënte, seriegewijze productie kan nog steeds plaatsvinden bij de producent, terwijl de uitgestelde productie er borg voor staat dat aan de toenemende Manteneisen wordt voldaan zonder het risico op hoge voorraden. De locatie waar uitgestelde productie plaatsvindt, is sterk afhankelijk van het patroon van productie- en distributieprocessen. Nederland heeft op basis van de Rotterdamse haven en Schiphol een reputatie als distributieland opgebouwd. Deze distributieprocessen zijn van groot belang voor de groei van aan distributie te koppelen economische activiteiten in Nederland. Kortom, er liggen op het gebied van veredeling en VAL nog voldoende kansen voor het Nederlands bedrijfsleven.

Value Added Logistics-activiteiten (VAL) Een letterlijke vertaling voor Value Added Logistics (VAL) is het leveren van toegevoegde waarde in de logistieke keten. In de praktijk staat dit voor het combineren van traditionele vormen van logistieke dienstverlening (zoals transport en warehousing) met secundaire activiteiten (zoals verpakken of het toevoegen van een handleiding, maar ook het Mantspecifiek assembleren). VAL-activiteiten zijn met name een interessante optie voor artikelen met een hoog voorraadrisico. Deze artikelen kenmerken zich als producten met een korte levenscyclus, een hoge waardedichtheid, langzaam lopende producten en producten waarvan de vraag gedifferentieerd en moeilijk voorspelbaar is. Drijfveer voor VAL is het in stroomopwaartse richting verschuiven van het 'klant-order-ontkoppelpunt'. In productie-omgevingen wordt dat ook wel 'postponed manufacturing' genoemd. Het Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

51


SBV 1998 - 2000

gaat daarbij om het toevoegen van waarde aan een product in een latere fase in de waardeketen dan voorheen gebruikell~kwas; deze beweging is derhalve downstream (dichter bij de klant, verder van de fabriek). VAL is in feite een vorm van veredeling. Activiteiten waaraan bij VAL moet worden gedacht, betreffen ompakken, herpakken, assemblage, montage, enzovoort. Deze activiteiten kunnen aan de fysieke goederenstroom worden gekoppeld. Er kunnen echter ook een aantal activiteiten in het 'papieren' traject, de orderstroom, worden aangeboden. Daarbij kan worden gedacht aan het bijhouden van de goederenadministratie, het verrichten van de orderafhandeling, de facturering, de debiteurenadministratie, en de ~ o o pEen . totaal-concept inzake VAL kan bestaan uit de volledige overname van de logistieke activiteiten van een verlader, het klantspecifiek assembleren van eindproducten of modulen, of zelfs de totale regie in een logistieke keten. In geval van dergelijke totaal-concepten kan niet meer gesproken worden van een laagwaardige activiteit, maar van een gecompliceerde uitbesteding. In dat geval is er sprake van hoogwaardige activiteiten. Time-to-market Met time-to-market wordt de periode aangeduid van het begin van het productontwerp tot aan het moment dat een product wordt geïntroduceerd in de winkel. De gemiddelde time-to-market is de laatste l 0 jaar aanzienlijk afgenomen. De reductie in de time to market is terug te voeren naar factoren zowel aan de aanbod- als vraagzijde van de markt. Voor veel producten wordt de aanbodzijde gekenmerkt door snelle technologische ontwikkelingen en toenemende concurrentie. Bedrijven wedijveren in R&D en productontwikkeling om met nieuwe producten een groter marktaandeel te verwerven. Nieuwe producten volgen elkaar in snel tempo op. De vraagzijde van de markt wordt gekenmerkt door snel veranderende eisen en wensen van de consument. De productlevenscyclus van de consument wordt steeds korter, dus de periode waarin een product kan worden verkocht wordt steeds korter. De resultante van deze twee factoren is dat producenten zo snel mogelijk nieuwe producten uit de ontwikkelingsfase op de markt zien te krijgen omdat de periode waarin de producten de ontwikkelingskostenkunnen terugverdienen zeer kort is. De veredelingsopties voor de producent zijn te vinden in CADICAMwerkzaamheden, co-makership en het uitvoeren van een 'global stock1-strategie. Hierbij staat CADICAM voor het uitvoeren van Computer Aided DesignIComputer Aided Manufacturing. De veredelingsopties voor de dienstverlener zijn te vinden in goede samenwerking met de opdrachtgever, vooral in het meedenken in de locatiekeuze van distributiecentra, snel informatie leveren over producteigenschappen en handelingskarakteristieken,verwerken edof reproduceren. Centralisatie van voorraden Bij centralisatie van voorraden en bijbehorende fysieke distributieactiviteiten worden deze activiteiten, die voorheen in en vanuit nationale of regionale magazijnen werden Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

52


SBV 1998 - 2000

verricht, overgeheveld naar een Europees of Centraal Distributiecentrum. De voornaamste reden voor het centraliseren van voorraden is het reduceren van de minimaal aan te houden hoeveelheid veiligheidsvoorraden. Immers, door centralisatie is het niet meer nodig producten (specifiek) per land aan te houden. Een vuistregel, die vaak in de praktijk wordt gebruikt, duidt aan dat de veiligheidsvoorraad in het logistieke netwerk met een factor N kan worden gereduceerd als N lokale distributiecentra worden gecentraliseerd in een EDC of CDC. Natuurlijk moeten ook de veranderingen in de transport- en magazijnkosten in deze trade-off worden meegenomen. Daar waar voor de producent kostenvoordelen te behalen zijn door voonaadreductie, ontstaan veredelingsmogelijheden voor de dienstverleners. Producenten alleen van centralisatie van voorraden profiteren als de producten niet meer landspecifiek op voorraad worden gehouden. Alle VAL-activiteiten, waaronda het land specifiek maken van de goederen, kunnen door dienstverleners worden overgenomen. Value added services WAS) Het begrip Value added services staat voor het leveren van toegevoegde waarde aan bedrijfsprocessen door middel van IT-toepassingen. Daartoe wordt veelal gebruik gemaakt van gebruikersvriendelijke datacommunicatie-netwerken die zijn ingericht op het (op gestandaardiseerde wijze) overdragen van digitale informatie. Value added services (VAS) onderscheiden zich van value added logistics (VAL) door: 1. hun IT-karakter (bij de 'klassieke' VAL is vooral sprake van Qsieke processen) 2. Value added services zijn niet per defmitie gekoppeld aan het logistieke proces 3. het niet gekoppeld zijn aan een in stroomopwaartse richting verschuiven van het 'klant-order-ontkoppelpunt', hetgeen de primaire drijfveer is voor VALactiviteiten (zie het begrip VAL-activiteiten) Systemen voor value added services worden p a definitie aangeboden door softwareleveranciers enlof service-providers. In de 'transportwereld' wordt reeds veelvuldig gebruik gemaakt van VAS. Bekende voorbeelden zijn elektronisch berichtenverkeer (bijvoorbeeld EDI), Internet en de diverse vrachtuitwisselingsnetwerken. Cross-docking Cross-docking is het vervoersconcept waarbij goederen vanuit verschillende locaties bij elkaar worden gebracht op een centraal punt en zonder opslag worden gesorteerd en gebundeld voor het vervoer naar de ontvanger. In de huidige trend met kleinere en frequentere bestellingen van klanten en toenemende congestie op de Nederlandse wegen wordt het voor producenten en leveranciers steeds moeilijker en kostbaarder Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

53


§BV 1998 - 2000

om alle klanten met eigen transport te beleveren. Door deze kleinere bestellingen op een centraai punt te bundeien zonder ze daar op te slaan, maar direct op een ander vervoermiddel over te slaan, worden tijd en kosten bespaard. Bij cross-docking wordt de toelevering naar de klanten zodanig geoptimaliseerd dat frequente leveringen kunnen worden gegarandeerd. Producenten met meerdere divisies die gemeenschappelijke klanten hebben kunnen hun distributieprocessen door middel van cross-docking verbeteren. Voor kleinere bedrijven kunnen de logistiek dienstverleners het volume dat nodig is om cross-docking te realiseren bij elkaar brengen. Dienstverleners kunnen daarbij trachten om de diverse verladers, die aan een bepaalde groep klanten leveren, bijeen te brengen. Een veredelingsoptie die gerelateerd is aan het cross docking-concept zijn de zogenaamde 'pre-picked' zendingen. Wanneer een producent meerdere producten levert aan een detailhandelsorganisatie met meerdere vestigingen, kunnen producten al bij de producent op filiaal worden gesorteerd. De detailhandelsorganisatiehoeft de diverse producten dan niet eerst in een distributiecentrum op te slaan en te picken. De doorlooptijd van de goederen wordt hiermee bekort. Supply Chain Management Supply Chain Management of ketenintegratie is het tussen en binnen de afzonderlijke schakels van een keten afstemmen van activiteiten ten behoeve van planning, besturing en uitvoering van logistieke processen met als doel de logistieke prestatie van de gehele keten te verbeteren. Er zijn twee redenen voor een dergelijke ketenintegratie: (1) het verlagen van de kosten middels het terugbrengen van de complexiteit van de logistieke processen en (2) het verbeteren van de customer service. Samenwerkende schakels zijn bijvoorbeeld in staat om overbodige handelingen te elimineren, tijdige en accurate gegevens uit te wisselen, voorraden te reduceren en de inzet van capaciteit beter op elkaar af te stemmen. De veredelingsmogelijkheden die worden geboden door Supply Chain Management of ketenintegratie zijn reeds genoemd of liggen in het verlengde daarvan. Deze veredelingsmogelijkheden zijn toepasbaar in vele sectoren en ketens. Efficient Consumer Response (ECR) Efficient Consumer Response (ECR) staat voor het besturen en beheersen van de activiteiten in de logistieke keten op basis van de wensen van de consument. ECR is gericht op het realiseren van een snel, eenvoudig en op klantenvraag gedreven systeem waarin alle schakels van de distributieketen samenwerken om de consumentenwensen tegen minimale kosten te vervullen. ECR kent vier componenten: Efficiënte assortimenten: voorzien in compleet assortiment afgestemd op de consumentenwensen met maximaal rendement Efficiënte bevoorrading: minimaliseren distributiekosten door versnellen en optimaliseren van de keten Efficiënte promoties: goede communicatie over komende promotionele acties


54


SBV 1998 - 2000

Efficiënte productintroducties: ontwikkelen en introduceren van producten afgestemd op consumentenwensen. Twee belangrijke uitgangspunten voor ECR zijn dat de keten wordt aangestuurd door de klantenvraag, i.e. het distributiesysteem is een pull-systeem, en dat gebruik wordt gemaakt van tijdige, accurate informatie door de gehele keten. Deze informatie wordt door Point-Of-Sale (POS) informatiesystemen gegenereerd. e

ECR is een voorbeeld van supply chain management in de levensmiddelensector. Door deel te nemen aan ECR initiatieven binnen de keten waar de onderneming deel van uit maakt, kan de concurrentiepositie van de onderneming als onderdeel van de keten worden verstrekt. ECR brengt echter ook veranderingen mee in de inrichting en uitvoering van processen: andere logistieke concepten, cross-docking, aanpassing van magazijnen, flexibiliteit, andere koppel en ontkoppelpunten

Tracking en tracing De term tracking en tracing staat voor het on-line volgen van voertuigen, laadeenheden, zendingen of artikelen, waarbij wordt gebruik gemaakt van een combinatie van identificatie-, communicatie- en registratiesystemen. Het is een speciale telematicatoepassing die waarde toevoegt aan de transportdienst voor de afhemer van die dienst. Tracking en tracing kan op verschillende wijze worden gerealiseerd. De meest gebruikelijk wijze is op basis van het satellietnetwerk van het Amerikaanse Ministerie van Defensie, het zogenaamde GPS. Deze signalen kunnen via een computerterminal eenvoudig zichtbaar gemaakt worden, bijvoorbeeld via een landkaart. Logistieke dienstverleners die hun klanten on-line meldingen willen geven over de voortgang van het transport, hebben met tracking en tracing een belangrijke veredelingsmogelijkheid. Deze veredeling is gebaseerd op het verstrekken van (extra) informatie over de status van de goederen tijdens het transport. Deze informatie kan via een melding op een beeldscherm verkregen worden en daarna aan de klant op verschillende manieren worden doorgegeven, bijvoorbeeld via de telefoon, fax of Internet. Voorraadbeheersysteem Het aanhouden van voorraden biedt bedrijven de mogelijkheid om bepaalde processen in een logistieke keten tijdelijk van elkaar los te koppelen. Deze loskoppeling is gericht op het verbeteren van het voorraadbeheer. Onder voorraadbeheer wordt verstaan het management van voorraden op een zodanige manier dat de kosten van het aanhouden van voorraden de toegevoegde waarde ervan niet overtreffen. Voorraadbeheersystemen bieden de mogelijkheid om dit te realiseren. Dergelijke systemen registreren op een efficiënte manier de beschikbare voorraad (eventueel met behulp van identificatie-technieken zoals barcodering), informeren het management over de actuele voorraadhoogte en bieden veelal fmanciële calculatie-opties voor optimaal voorraadbeheer. Het gebruik van voorraadbeheersystemen biedt mogelijkheden voor logistieke Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

55


SBV 1998 - 2000

veredeling middels meer geavanceerde, elektronische vormen van voorraadregistratie en de bijbehorende administratie en factwatie. Met behulp van een dergelijk systeem kunnen logistieke dienstverleners een gedeelte van het voorraadbeheer overnemen van een producent. Het gebruik van dergelijke beheerssystemen biedt tevens de mogelijkheid tot het koppelen van verschillende systemen, zoals bijvoorbeeld systemen voor warehousing en intermodaal vervoer, en eventueel kredietverlening en andere financiële dienstverlening. Bij een dergelijke uitbouw van het voorraadbeheersysteem komt men tenslotte uit bij een Warehouse Management

Warehouse Management Systeem s) Een Warehouse Management Systee en systeem waarmee de voorraad efficiënter kan worden beheerst. De twee belangrijkste componenten van een WMS en voorraadbeheersysteem en een locatiesysteem. Daarnaast kennen vele S-pakketten extra mogelijkheden op het gebied van capaciteitsplanning, logistieke aansturing en inkomend en uitgaand transport. De laatste jaren heeft het gebruik van een WMS een grote belangstelling, omdat met deze software de voorraad optimaal gestuurd en beheerst kan worden. Een WMS geeft de logistieke dienstverlener de mogelijkheid om op optimale wijze het voorraadbeheer en bijbehorende activiteiten voor de klanten te verrichten. De uitvoer van specifieke logistieke veredelingsactiviteitenkan naadloos in een dergelijk WMS worden opgenomen en als één van de model componenten worden gemonitord. Een groot voordeel van deze mogelijkheid is dat niet wordt gesuboptimaliseerd op voorraden en veredelingsactiviteiten, maar dat gekeken wordt naar de optimale mix van dergelijke activiteiten. Het combineren van gegevens uit verschillende systeemcomponenten teneinde optimalisatie te bereiken geeft aan dat er intelligentie is ingebouwd in het WMS. Continuous Replenishment Continuous replenishment is het proces van permanente aanvulling van de voorraad bij de afhemer(s) door de leverancier. Continuous Replenishment wordt vooral toegepast bij dagelijkse winkelbevoorrading en is als zodanig veelal een onderdeel van het ECR-concept. Dit concept behelst immers dat de bevoorrading wordt aangestuurd op de klantenvraag (zgn. 'pull1-markt)en dat gebruik wordt gemaakt van snelle en accurate informatie. Het onderdeel Continuous Replenishment is dan de vertaling en follow up (in fisieke handelingen) van het beschikken over de informatie omtrent datgene dat door de klanten gekocht. Veel schakels in de keten kunnen hun voordeel doen met deze 'pull1-gedreven bevoorradingstechnieken. De verlader kan z'n productie erop afstemmen, de transporteur kan zijn wagens erop plannen en in de winkel kan het percentage out-ofstocks aanmerkelijk worden teruggebracht. In een enkel geval kunnen zelfs de kassagegevens van supermarktketens en de voorraadgegevens van de distributiecentra bij de verlader worden aangeleverd. Dat stelt hen in staat het Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vastgoed

56


SBV 1998 - 2000

'startsein' voor schapaanvulling te geven. Afgeleide voordelen zijn dan een verhoging van de omzet en aanzienii~kebesparingen op voorraden. Market-pull De term market pull wordt vaak in één adem gebruikt met de term technology push. Market pull beschrijft die logistieke situatie waarbij de goederenstroom niet de logistieke keten 'ingeduwd' wordt zoals voorheen (technology push), maar aangestuurd wordt door de daadwerkelijk gekochte goederen (market pull). Bij market pull wordt de logistieke keten dus aangestuurd door de aankoop van de eindgebruiker. Het toenemende belang van market pull in de organisatie van de logistiek is een gevolg van de toename in de mogelij&eden van IT-gebruik en verdere technologieeling (o.a. barcodering). Het toenemend belang van market pull in de logistieke keten vereist een nauwere coördinatie van activiteiten tussen de verschillende ketenpartijen. Het doel van de ketenpartijen is gelijk: de wensen van de klant op directe wijze te vertalen naar efficiënte activiteiten in de logistieke keten. Door het uitbesteden van logistieke veredelingsactiviteiten aan dienstverleners is het in sommige gevallen mogelijk om beter op de soms grillige wensen van de klant te reageren. Een concrete mogelijkheid voor veredeling die voortkomt uit het toenemend belang van market pull is het klantspecifiek maken van goederen door middel van toevoegen van landgebonden documentatie. Logistieke regiefunctie De logistieke regiefunctie houdt in dat één partij uit de keten verschillende goederen, informatie en financiële stromen in de logistieke keten bestuurt en beheerst. Dit gebeurt op basis van kennis van logistieke processen en de beschikbaarheid van informatie. De regiefunctie kan voort komen uit een machtspositie die een onderneming in een keten heeft opgebouwd (omtrent informatie, kennis, volume van omzet, etc.), of uit een gezamenlijke afspraak binnen de keten. Ook individuele ondernemingen krijgen meer en meer een regiefunctie. Dit doet zich voor als operationele activiteiten als delen van de productie en distributie worden uitbesteed aan dienstverleners. De onderneming zorgt dan voor de aansturing van dienstverleners. Wanneer ondernemingen zelf de regie van de logistieke processen in handen houden, zijn er mogelijkheden voor dienstverleners om de operationele processen over te nemen.


57

Schiphol Real Estate als belegger in logistiek vas$oed

Recommend Documents