Lunch & Learn Retail
Syntrus Achmea Real Estate & Finance 24 maart 2016
Programma 10.30 Opening door Jaap van der Bijl Director Investor Relations - Syntrus Achmea RE&F 10.30 - 11.00u Winkellandschap van de Toekomst door Gerard Zandbergen Directeur Locatus 11.00 - 11.30u Retailondernemer aan het woord door Krein Bons CEO Van Haren Schoenen B.V.
11.30 - 11.50u Beleggen in winkels anno 2016 door Boris van der Gijp Director Strategy & Research Syntrus Achmea RE&F 11.50 – 12.00 Interview Rene Vierkant Director Winkelbeleggingen Syntrus Achmea Real Estate & Finance 12.00 - 12.30 Lunch Achmea 2
29 maart 2016
Winkellandschap van de Toekomst
Gerard Zandbergen , Directeur Locatus
Het winkellandschap van de toekomst
1987 Herman Finkers - Kussentjes (video via Youtube)
Feiten. Trends. Toekomst. 1 2 3 4
Locatus Feiten (over leegstand) Trends Toekomst
Wie is Locatus? Locatus verzamelt zelf informatie over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven.
BREAKING NEWS: Passanten Nieuwstraat Brussel 60.000
Dé onafhankelijke bron op het gebied van winkelinformatie in de Benelux 50.000
40.000
30.000
Amsterdam 20.000
Brussel 10.000
0 1 maart
8 maart
Luxemburg
15 maart
22 maart
en 60 Europese winkelsteden !
Welke branches houden we o.a. bij? Dagelijks Bakkers Slagers Groente en Fruit Vlaaien Apotheek Drogisterij Poelier Vis
Mode & Luxe Beenmode Damesmode Lingerie Kindermode Schoenen Warenhuis Juwelier Optiek Kookwinkel
VT & In/om huis Sportzaak Watersport Foto/Film Fietsen Plant en Dier Wonen DHZ
Leegstand
Leisure & Diensten Pompstations Café Restaurant Kapper Kleermaker Edelsmid Fotograaf Bioscoop Museum
Veldwerk • Veldwerkers in vaste dienst • Dagelijks onderweg in eigen rayon • Afstandmeter • Handhelds • Winkelgebieden minimaal 1x per jaar • Verzamelde gegevens: (winkel)naam adresgegevens branche wvo in m² winkelpassanten (separaat) foto
Leegstand
Oppervlakte (m²) totale detailhandel 32000000
31000000
30000000
29000000
Totaal
28000000
27000000
26000000
25000000
24000000 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Beschikbare panden (aantal) 18.000
16.000
14.000
12.000
10.000 Leegstand 8.000
6.000
4.000
2.000
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Beschikbare panden (m²) 4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
Leegstand
1.500.000
1.000.000
500.000
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Leegstand per provincie 2016 12
10
8
6
4
2
0
Leegstand in tijdsduur (2016)
Structureel 22% Aanvang/Frictie 41%
Langdurig 37%
Detailhandel versus Diensten&Horeca 110.000
108.000
106.000
104.000
102.000
Diensten&Horeca
100.000
Detailhandel
98.000
96.000
94.000
92.000
90.000 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Gemiddelde oppervlakte filiaal (ketens) 470
460
450
440
430
420
410
400 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Feiten leegstand. Trends. Toekomst 1 Vergrijzende gebieden 2 Meubelboulevards 3 Middelgrote steden
A m e r s f o o r t
Z e i s t
Feiten & Trends, Toekomst 1 2 3 4 5 6 7 8
Leegstand blijft stijgen Veel retailers niet meer relevant Veel stoppers, weinig starters Technologie Geen nieuwe branches Financiën wint van planologie Consumentengedrag Vergrijzing
Retail Risk Index
Retail Risk Index - Video van Locatus via Youtube
Alle mutaties worden geïdentificeerd door het RRI algorithme (blijven, stoppen, verplaatsen, etc.)
Pagia
Doetinchem 2010 - 2015 Retail Risk Index (blauw is uit de voorraad)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Retail Risk Index 1-1-2016 Branche Videotheek Partijgoed Huish linnen Seks/Nachtclubs Reisburo Modeaccess Massagesalon Diensten Ov Computers Woondecorat Kindermode Levensmid Ov Bruidskled Uitzendburo
Aantal 2015 Gestopt Percentage 128 53 41% 488 141 29% 109 28 26% 111 25 23% 1056 230 22% 882 191 22% 348 73 21% 568 118 21% 732 151 21% 1006 207 21% 858 176 21% 142 29 20% 176 35 20% 1394 269 19%
1
In 2015 waren er 12.936 starters (in 2014 12.208)
2
In 2015 waren er 14.479 stoppers (in 2014 15.114)
3
Nieuwe opkomende concepten en branches.
4
Bij formules 500 verkooppunten minder
5
Bij de zelfstandigen 600 verkooppunten meer.
Gerard Zandbergen Locatus International Direct: +31348490270 Mobile: +31621553096 Locatus Pelmolenlaan 10 Postbus 139 3440AC Woerden
[email protected] www.locatus.com BLOG www.retailreflect.com TWITTER @1gerard
Retailondernemer aan het woord
Krein Bons, CEO Van Haren Schoenen B.V:
Achmea 24 maart 2016
Corporate profiel Deichmann
4,9 miljard omzet
Corporate profiel vanHaren
Missie
vanHaren dient de mens
1. De klant
2. De medewerker
3. De leverancier
Code of conduct
4. Mensen in nood
Visie
Ons hart klopt altijd.
Werken vanuit het hart.
Organisatie speerpunten
Vastgoedportefeuille 95 panden
Logistieke centrum
Support office
Retailagenda
Nieuwe concepten in de binnenstad Flexibiliteit in de vastgoedmarkt Investeren in mensen Bevorderen omni channel
Hoe zien
wij Retail landschap komende jaren
Waar liggen
onze uitdagingen
Onze no-line visie
Beleggen in Winkels
Boris van der Gijp, Director Strategy & Research
Agenda
Totaal beeld winkelmarkt
Inzoomen op sectoren Analyse faillissementen Investeringsvisie Kort over wijkwinkelcentra
60
29 maart 2016
Nieuws? Outlook Dalende consumentenbestedingen gaan hand in hand met een dalende koopkracht…
Daarnaast staan de huurinkomsten onder druk door een toenemende leegstand die samenhangt met het hoge aantal faillissementen in de detailhandel. Diezelfde faillissementen geven op de goede locaties echter ook ruimte voor vernieuwing en herstructurering van het winkellandschap.
61
29 maart 2016
Winkelmarkt laat sinds 2002 langjarig beste performance zien Totaal rendement 20,0
15,0
%
10,0
5,0
0,0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-5,0 Winkels
Kantoren
Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
62
Bedrijf en logistiek
Wonen
Totaal
2013
2014
2015
Leegstand winkels langjarig relatief beperkt 18,0 16,0 14,0
%
12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 1995
1996
1997
1998
1999
2000
Winkels
Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
63
2001
2002
Kantoren
2003
2004
2005
2006
2007
Bedrijf en logistiek
2008
2009
2010
2011
Wonen
2012
2013
2014
2015
Totaal
Generiek bestaat er een stevige risiocopremie op de winkelmarkt Investeringsklimaat Nederlandse Winkelmarkt 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
0% 2009
2010
Risicopremie Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
64
2011
Yield winkels
2012
2013
10 jaars rente
2014
Total return winkels
2015
Terugkeer van belangstelling van beleggers
Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea RE & F
65
Maar sterke, lokale, regionale en nationale verschillen per leegstand Leegstand 2016 (% vkp, centrale winkelgebieden) 18% 16% 14% 12%
10% 8% 6% 4% 2% 0% A1 Amsterdam
Bron: Locatus, bewerking Syntrus Achmea RE & F
66
A2
B1 G4
G5-15
B2
C G16-52
Totaal Nederland
Spreiding totaal rendementen % 10,0 8,0
nu
6,0 4,0
gemiddelde 5 jr
2,0 0,0
hoogste
-2,0 -4,0 laagste
Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
67
Waardegroei kan flink verschillen 10,0 8,0
6,0 4,0
%
2,0 0,0 1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-2,0 -4,0 -6,0 -8,0 -10,0
Centra grote steden
Centra middelgrote steden
Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
68
Centra kleine steden
Winkels: Ondersteunende winkelgebieden
Spreiding leegstand % 10,0 9,0 8,0
nu
7,0 6,0 gemiddelde 5 jr 5,0 4,0 3,0
hoogste
2,0 1,0 0,0
Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
69
laagste
Rendement vs leegstand Beide 5 jaars gemiddelde 7,0
Binnenstad 6,0
Hoofdwinkelgebied groot
Rendement %
5,0
Hoofdwinkelgebied klein Kernverzorgend centrum groot
4,0
Kernverzorgend centrum klein 3,0
Stadsdeelcentrum 2,0
Binnenstedelijke winkelstraat
1,0
Wijkcentrum groot
Kleine wijk- en buurtcentra 0,0 0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
Leegstand % Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE & F
70
5,0
6,0
7,0
PDV/GDV én verspreid
Faillissementen bevestigen beeld
71
Bron: Syntrus Achmea RE & F
JAAR 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013
FORMULE Expo Piet Kerkhof Sabon Block De Harense Smid E-plaza Globe
2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015
Henk Globe (OAD) Time Out Sport Free Record Shop Halfords Imaginarium Mexx Selexyz Siebel Bilder & De Clercq Bitter Dica (Dicapolavori) Dixons Dr. Adam's Geddes&Gillmore House of Shoes Apple premium retailers Miss Etam MyCom Oxalis Promiss Schoenenreus Schoonen Schoenen (Jan Jansen) Taft Telstar sports and fashion Thom Broekman Van Dalen Coccinelle Lief! Mega Food Stunter
Investeringsvisie: Onderscheid tussen winkelgebieden Top / Buy Nationaal, dominantie, horeca, cultuur, toeristen, smart cities, flagship stores, frictieleegstand, markthuur > contracthuur, huurstijging, waardestijging
Gemiddeld / Hold Regionaal, aanloopstraten G4, concurrentie, actief assetmanagement, onderscheidend winkelgebied, parkeren goed geregeld, compacter kernwinkelgebied, stabiele huur- en waardeontwikkeling
Slecht / Sell Lokaal, beperkt aanbod, concurrentie, niet onderscheidend, leegstand, huurdalingen, waardedalingen
72
Investeringsvisie: wijkcentra op kantelpunt
73
Bedankt voor uw aandacht
74
29 maart 2016
