Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Beleggen in hypotheken. Het Particuliere Hypotheekfonds

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Beleggen in hypotheken Het Particuliere Hypotheekfonds

Beleggen in hypotheken

Steeds meer institutionele beleggers zien de voordelen van beleggen in hypotheken. Niet alleen doordat daarmee een betere spreiding van de beleggingsporte feuille wordt bereikt, maar vooral door de gunstige risico/rendementsverhouding die (Nederlandse) woning hypotheken bieden. Het Particuliere Hypothekenfonds van Syntrus Achmea Real Estate & Finance biedt institutionele beleggers een uitstekend rendement met de mogelijkheid om te profiteren van spreads, tegen een risico dat vergelijkbaar is met staatsobligaties. Het Particuliere Hypothekenfonds belegt direct in Nederlandse hypothecaire leningen en daarmee in de Nederlandse hypothecaire markt. We verstrekken de hypotheken zelf via gerenommeerde intermediairs als De Hypotheker, De Hypotheekshop en Huis en Hypotheek. De gelden van de institutionele beleggers komen daar mee rechtstreeks terecht bij particuliere woningkopers.

Hypotheken zijn een uitstekende aanvulling op de beleggingsportefeuille: betere spreiding én een gunstige risico-/rendementsverhouding Zowel voor een matching- als returnportefeuille Ruim 90% van de portefeuille bestaat uit hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of met een verhouding tussen hypotheeksom en woning waarde (LTV: loan-to-value) van minder dan 65%. De hypotheekbeleggingen leveren stabiele kasstromen door de maandelijkse rentebetalingen en door de daarop volgende aflossingen. Daarmee vormen hypotheken een solide belegging. Daarnaast profiteren institutionele beleggers die beleggen in het Particuliere Hypothekenfonds van de

spreads die Syntrus Achmea Real Estate & Finance kan behalen ten opzichte van de swapcurve. Het Particu liere Hypothekenfonds is daarmee zowel geschikt voor een matchingportefeuille als voor een return portefeuille.

Hypotheken blijven aantrekkelijk geprijsd ten opzichte van andere vastrentende waarden Blijvende aantrekkelijke belegging Tussen januari 2012 en maart 2015 zijn spreads op de hypotheekmarkt lange tijd relatief hoog gebleven: ruim boven de 200 basispunten voor een hypotheek met een looptijd van 10 jaar. De specifieke situatie op de hypotheekmarkt was daar debet aan. Gebrek aan marktconcurrentie in combinatie met een te grote afhankelijkheid van funding op de kapitaalmarkt zorgden voor hoge spreads op hypotheken, terwijl spreads op andere vastrentende waarden wel daal den. Hoewel recentelijk ook de hypothekenspreads daalden, blijven hypotheken nog steeds aantrekkelijk geprijsd ten opzichte van andere vastrentende waarden. Beleggen in hypotheken blijft daarmee een uitstekend onderdeel van de beleggingsportefeuille van institutionele beleggers.

Uitstekende toekomstverwachtingen De verwachtingen voor de Nederlandse economie zijn positief. Door de voorspelde economische groei, dalende werkloosheid, stijgende huizenprijzen en een annuïtaire aflossing verwacht Syntrus Achmea Real Estate & Finance dat risico’s in andere segmenten dan de huidige (NHG-hypotheken en LTV ≤ 60%) ook interessant gaan worden. In deze segmenten kan Syntrus Achmea Real Estate & Finance nog steeds spreads van meer dan 200 basispunten behalen.

Beleggen in hypotheken- Syntrus Achmea Real Estate & Finance

02/12

Ontwikkeling van spreads op Nederlandse hypotheekmarkt sinds 2007 10 jaar NHG (bps) 350 300 250 200 150 100 50 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

NHG: Nationale Garantie Z-spreads voor aflossingsvrije hypotheek tot 2013. Vanaf 2013Hypotheek annuïteitenhypotheek NHG: Nationale Hypotheek Garantie Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Eigen hypothekenteam Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een eigen hypothekenteam dat zich volledig bezighoudt met het verstrekken van hypotheken aan consumenten. Dat gebeurt via een aantal tussenpersonen, dat aan hoge selectiecriteria moet voldoen. Syntrus Achmea Real Estate & Finance vindt het namelijk van groot

belang dat consumenten op een goede en betrouw bare manier voorlichting krijgen. De hypotheken die worden verstrekt, worden ondergebracht in het Particuliere Hypothekenfonds. Institutionele beleg gers kunnen in het fonds participeren.

Facts & Figures Particuliere Hypothekenfonds

Het Particuliere Hypothekenfonds bestaat voor meer dan 90% uit hypotheken met NGH garantie of leningen met een LTV van 65% of minder

• Participanten: 42 pensioenfondsen • Totale Assets Under Management (AUM): € 4,5 miljard • Huidige spread t.o.v. marktcurve: 159% • Absoluut rendement 2010 – 2015: 6,58% Cijfers gebaseerd op augustus 2015.


03/12

Kredietwaardige hypotheken

Institutionele beleggers die deelnemen in het Particuliere Hypothekenfonds hebben geen omkijken naar de hypotheken. Zij hoeven zelf geen leningen te verstrekken of te beheren. Dat doet het hypothekenteam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Syntrus Achmea heeft een zeer degelijke en tegelijkertijd gevarieerde portefeuille opgebouwd via haar tussenpersonen en hanteeert eigen acceptatiecriteria binnen de verschil lende risicocategorieën. Daarmee zorgt Syntrus Achmea Real Estate & Finance ervoor dat alleen kredietwaardige leningen in de portefeuille worden opgenomen.

De defensieve portefeuille zorgt voor een relatief laag risico en stabiele kasstromen door voorspelbare renteopbrengsten en aflossingen

Gedegen waarderingsmethodiek

Scherpe rendementsdoelstelling

De hypothekenportefeuille wordt gewaardeerd op basis van een discounted cashflowmodel: een methodiek om toekomstige kasstromen contant te maken. Daarbij wordt rekening gehouden met vervroegde aflossingen. De disconteringsvoet is gebaseerd op de euroswap curve plus een risico-opslag. Deze risico-opslag beweegt mee met de risicopremies (spreads) in de markt. Zo gaat de waarde ontwikkeling van de hypo theken mee met de beweging van die risicopremies.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance vergelijkt het fondsrendement met het risicovrije rendement van de Barclays Capital Customized Swap Index, berekend over de laatste vijf kalenderjaren. Daarbij is de outperformance target minimaal 30 basispunten.

Gecertificeerde taxateurs bepalen de marktwaarde van de onderpanden bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek. Vanaf 1 januari 2013 wordt de marktwaarde van de onderpanden van bestaande hypotheken bepaald op kwartaalbasis. Een extern bureau voert hiervoor een kwantitatieve analyse uit.

Strategie en beleid

Vaststellen rentetarief

Maandelijks in- en uittreden Participanten kunnen maandelijks in- en uittreden. De verhandelbaarheid van participaties is afhankelijk van de beschikbare middelen binnen de fondsen en van vraag en aanbod van participaties van andere deelnemers. De vrij beschikbare liquiditeit is afhankelijk van rente-inkomsten, aflossingen, nieuw geaccep teerde hypotheken en in- en uittreders.

Acceptatie nieuwe hypotheken


Beheer

Aflossen / Royeren

04/12

Fondskenmerken Oprichtingsdatum

6 mei 1997

Benchmark

Barclays Capital Customized Swap Index 4 -7 years

Performance target

Outperformance van minimaal 30 basispunten

Valuta

Euro

Leverage

maximaal 20% van Net Asset Value (NAV) – huidig 0%

Management fee

30 basispunten van Net Asset Value (NAV) op jaarbasis

Toe- en uittredingskosten

Geen

Dividend

Halfjaarlijkse dividenduitkering

Liquiditeit

In- en uittreding op maandbasis

Juridische structuur

Fonds voor gemene rekening

Fiscaal regime

Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)

Beheerder fonds

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Het Particuliere Hypothekenfonds is het enige fonds voor pensioenfondsen om direct en zonder leverage te beleggen in (Nederlandse) hypothecaire leningen

Informatie gebaseerd op situatie augustus 2015


05/12

De pijlers van het Particuliere Hypothekenfonds

Defensieve portefeuille met toekomstmogelijkheden De portefeuille van het Particuliere Hypothekenfonds bestaat voor ruim 90% uit hypotheken met een NHG garantie en hypotheken met een LTV van 65% of minder. De kredietverliezen in het verleden zijn vrij gering. Vanwege de defensieve samenstelling van de portefeuille zullen die ook in de toekomst vrijwel nihil blijven. De defensieve samenstelling biedt ruimte om in de toekomst hypotheken toe te voegen met een hogere LTV. In een defensieve, goed gespreide portefeuille kan dit zorgen voor extra rendement zonder veel risico toe te voegen aan de portefeuille.

Kredietrisico: strak beleid Syntrus Achmea Real Estate & Finance verstrekt hypothecaire leningen met een spread ten opzichte van de euroswapcurve. Het onderpand van de leningen geeft extra zekerheid. Hypotheken kennen bovendien lage default rates en hoge recovery rates. Particulieren doen er doorgaans alles aan om hun hypotheekschuld af te lossen. Over de periode 2005 – 2015 was de default rate 0,17%. Syntrus Achmea Real Estate & Finance beheerst het kredietrisico door een strak acceptatiekader en een stringent debiteurenbeleid te hanteren. Ook brengt Syntrus Achmea Real Estate & Finance spreiding aan door te diversifiëren over bevoorschottingspercentage. De daadwerkelijke verliezen in het verleden zijn daardoor laag: tussen de 0,02% en 0,03% van het fondsvermogen.

Structurele afdekking pijplijnrisico Het pijplijnrisico is het renterisico dat ontstaat tussen het uitbrengen van een hypotheekofferte en het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Als in die periode de kapitaalmarktrente stijgt, dan wordt deze niet doorberekend aan de debiteur. Syntrus Achmea Real Estate & Finance dekt het pijplijnrisico van het Particuliere Hypothekenfonds structureel af met behulp van rentederivaten. Door de kennis en ervaring van specialisten is Syntrus Achmea Real Estate & Finance in staat om het pijplijnrisico zeer nauwkeurig in te schatten. Het Particuliere Hypothekenfonds ondervindt in de praktijk nauwelijks negatieve effecten van het afdekken van dit risico.

Vervroegd aflossingsrisico goed in beeld De hypotheekgever heeft de mogelijkheid om de hypotheekschuld eerder dan verwacht af te lossen, soms onder betaling van een boeterente. Syntrus Achmea Real Estate & Finance beheerst het vervroegde aflossingsrisico met een risicomodel. Daarmee kunnen voorspellingen worden gedaan over het toekomstig aflossingsgedrag. Syntrus Achmea Real Estate & Finance maakt een inschatting van welk deel van de portefeuille (gelijk vaan het vervroegde aflossingspercentage) vervroegd wordt afgelost tijdens dat jaar. Het vervroegde aflossingspercentage wordt gemodelleerd volgens een constant prepay ment rate (CPR), met een focus op het gemiddelde over de afgelopen 4 jaar.


07/12

Adequaat risicomanagement

Een groot deel van de relaties van Syntrus Achmea Real Estate & Finance bestaat uit pensioenfondsen. Het belangrijkste doel van een pensioenfonds is het realiseren van een goed pensioen voor de deelnemers. Pensioenfondsen vertrouwen Syntrus Achmea Real Estate & Finance het beheer van grote vermogens toe om dat waar te kunnen maken. Dat is een grote verantwoordelijkheid. Een gedegen risicomanage ment is daarom essentieel voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance, als beheerder van het Particuliere Hypothekenfonds.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance kent een gedegen risicomanagement, gebaseerd op de FIRMmethode van DNB en ingericht volgens het ‘Three Lines of Defence’-model

Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft daar voor aansluiting gezocht bij het zogenaamde COSO II-model. Dit is een wereldwijd erkende standaard voor een beheersstructuur voor ondernemingen. Het uitgangspunt van dit model is een directe relatie tussen de doelstellingen van een organisatie en de componenten van ondernemingsrisicomanagement. Het riscomanagement raamwerk (SRM-model) van Syntrus Achmea Real Estate & Finance onderscheidt verschillende risicocategorieën. Deze indeling is gebaseerd op de FIRM risico’s: een door De Nederlandsche Bank (DNB) ontwikkelde geïntegreerde methode voor de analyse van risico’s. Om de risico’s adequaat te kunnen beheersen, heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance de verantwoordelijkheid voor risicobeheersing ingericht volgens het ‘Three Lines of Defence’-model.


08/12

‘Three lines of Defence’ governance

Het Particuliere Hypothekenfonds staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) en beschikt over de vergunning om hypothecair krediet te verstrekken. Een externe accountant bevestigt jaarlijks aan Syntrus Achmea Real Estate & Finance dat de informatiesystemen, processen en procedures aan bepaalde criteria voldoen. Hiervoor hanteert Syntrus Achmea Real Estate & Finance de ISAE 3402rapportage.

Halfjaarlijkse vergadering De participanten van het Particuliere Hypotheken fonds komen minimaal tweemaal per jaar bijeen in een Vergadering van Participanten. De vergadering moet toestemming geven voor afwijkingen en wijzigingen van het beleggingsbeleid. Hiervoor is een meerderheid van 75% nodig, berekend op het basis van het totaal aantal stemmen.

Een onafhankelijke Raad van Toezicht ziet namens de participanten toe op het beheer van het Particuliere Hypothekenfonds. De Raad bestaat uit vijf externen met ieder hun eigen specialisatie.

Taken Raad van Toezicht • Controleert of de fondsvoorwaarden, regels en afspraken (inclusief het Internal Control Statement) worden nageleefd • Consulteert fondsbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance bij de uitvoering van haar werkzaamheden • Stelt vast of de (beheer)activiteiten in het belang zijn van de gezamenlijke participanten.

Bevoegdheden Vergadering van Participanten • Wijziging van de fondsvoorwaarden • Wijziging van het strategische kader van het beleggingsbeleid • Benoemen leden Raad van Toezicht • Vaststellen jaarrekening en décharge van de fondsbeheerder


09/12

Organisatie

Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een eigen business unit Hypotheken. Dit bedrijfsonderdeel verstrekt woninghypotheken aan particulieren en vastgoedfinancieringen voor commercieel vastgoed aan (particuliere) beleggers en projectontwikkelaars. Naast het Particuliere Hypothekenfonds beheren we ook het Zakelijke Hypothekenfonds. Het manage ment van de fondsen wordt gedaan door de afdeling Fund Management.

De voordelen van het Particuliere Hypothekenfonds • Directe exposure op Nederlandse hypotheken • Uitstekende diversificatie • Laag risicoprofiel • Goede risico-/rendementsverhouding • Geschikt voor zowel matchingportefeuille als returnportefeuille • Geen leverage • Eenvoudige, transparante fondsstructuur • Robuuste governance • Relatief hoge marge ten opzichte van andere vastrentende beleggingen met een gering risico: vergelijkbaar met credits of staatsleningen


10/12

Meer informatie? Wij vertellen u graag meer over de mogelijkheden van beleggen in hypotheken via Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Niels Nieboer Manager Business Development T + 31 (0)20 606 5623 M + 31 (0)6 515 780 62 E [email protected] Rajesh Sukdeo Fundmanager T + 31 (0)20 606 5613 M + 31 (0)6 220 215 56 E [email protected]

www.syntrusachmeavastgoed.nl

Disclaimer Deze informatie is samengesteld door Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (hierna: Syntrus Achmea) en bestemd voor de gekwalificeerde dan wel professionele belegger in de zin van de Wet op het financieel toezicht. De informatie is geen voorstel of aanbod, beleggingsadvies of andere financiële dienst en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. De inhoud van deze informatie is gebaseerd op betrouwbaar geachte informatiebronnen en is indicatief van aard. Voor meer informatie over Syntrus Achmea en onze fondsen ga naar: www.achmeavastgoed.nl Alle in deze advertentie gepresenteerde informatie (teksten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo’s, woord- en beeldmerken) is eigendom van, of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr. 33306313), heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Beleggen in hypotheken. Het Particuliere Hypotheekfonds

Recommend Documents