verhuren met JLG
JLG real estate jlg.nl
JLG real estate
Uw woning snel en goed verhuren? JLG Real Estate heeft een professionele kijk op de woningmarkt en een transparante werkwijze. Wij benutten alle mogelijkheden om uw huis op de beste manier in de markt te zetten. Uw belang staat hierbij altijd voorop. JLG onderscheidt zich van andere verhuurmakelaars door de flexibele houding, uitgebreide service én uitstekende kennis van de markt. Wij gaan actief met uw woning aan de slag en zetten deze zo breed mogelijk in de markt. Met de bijgevoegde ‘Opdracht tot Dienstverlening’, kunt u ons het startsein geven.
Activiteiten Aanmelden op internet Wij plaatsen uw woning met een Engelstalige omschrijving en foto’s op diverse internetsites, waaronder het belangrijke Funda en Pararius. In onze Opdracht staan de specifieke websites genoemd. U kunt altijd suggesties of toevoegingen doorgeven.
Mailing en aanbodlijst Wij nemen uw woning op in onze wekelijkse mailing naar alle verhuurkantoren in de regio Amsterdam. Tevens versturen wij wekelijks een mailing naar ons netwerk van diverse (internationale) bedrijven en expats, die regelmatig vraag naar tijdelijke woonruimte hebben. Deze lijst wordt dagelijks bijgewerkt en is beschikbaar voor iedere belangstellende en wordt iedere dinsdag verzonden naar ruim 15.000 emailadressen. JLG is de enige verhuurmakelaar die dit zo consequent en op zo’n grote schaal doet. Menukaart, magazine en overig drukwerk Naast onze uitgebreide (online) marketingactiviteiten, geven wij éénmaal per kwartaal een magazine uit. Mocht uw woning nog te huur staan dan zou het kunnen dat we u een aanbod doen om mee te adverteren. Het is tevens mogelijk om QR- code kaartjes te maken, op deze kaartjes staat een code die met een smartphone direct linkt naar uw pand. Een moderne en unieke manier om uw woning extra te promoten. Informeer naar de mogelijkheden!
Kortom Wij benutten alle mogelijkheden om uw huis op de beste manier in de markt te zetten. Uw belang staat hierbij altijd voorop. JLG onderscheidt zich van andere verhuurmakelaars door de flexibele houding, uitgebreide service en uitstekende kennis van de markt. Bezichtigingen JLG Real Estate heeft één doel: een goede en betrouwbare huurder voor u vinden. Wij ontvangen graag een sleutel om de bezichtigingen zo flexibel mogelijk te kunnen uitvoeren. Voor elke bezichtiging nemen wij contact met u of uw beheerder op, zodat u altijd weet wanneer wij komen. Indien u geen sleutel kunt afgeven houdt u er dan rekening mee dat u ruim tijd inplant rondom de afspraak, doordat mensen meerdere woningen gaan bekijken of de weg niet goed weten kan het nog wel eens uitlopen. Onderhandelingen met huurkandidaten JLG treedt op voor u! Zo proberen wij altijd voor de beste deal te gaan en er het maximale voor u uit te slepen. In principe wordt elk voorstel dat wij krijgen met u besproken, wij adviseren vervolgens over de te nemen vervolgstappen. Een goede verhuur staat of valt met de kwaliteit van de huurder, om problemen in de toekomst te voorkomen, screenen wij huurders voor zover dat kan. Een potentiële huurkandidaat moet bij ons in ieder geval een kopie van een identiteitsbewijs en inkomensgegevens overleggen. Indien mogelijk doen wij een creditcheck op de betreffende persoon. Gedraagt een huurder zich niet conform wat wij normaal achten of heeft hij andere dubieuze gewoonten dan zullen wij u adviseren niet over te gaan tot verhuur aan deze persoon. Het is belangrijk voor u om te weten dat JLG hier altijd advies over geeft, maar dat de uiteindelijk beslissing en verantwoordelijkheid bij u als eigenaar ligt.
Standaard documenten Uiteraard beschikken wij over een groot aantal documenten die nodig kunnen zijn bij de verhuur van uw woning. Zo hebben we een standaard inventarislijst, waarop u de aanwezige inventaris alleen nog maar hoeft aan te kruisen, of u kunt bijvoorbeeld gebruik maken van een voorbeeldmodel om een zogenaamd “boek van de woning” te vervaardigen. Hierin wordt alle relevante informatie omtrent uw woning voor de huurder makkelijk toegankelijk maakt. Bij het tot stand komen van een huurovereenkomst maakt de verhurende makelaar in de regel de huurovereenkomst op, JLG dus. Wij werken met het standaard model van de Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam, een contract dat regelmatig door de huurrechtadvocaat van de vereniging wordt aangepast op de laatste ontwikkelingen in het huurrecht, zo bent u er zeker van dat de gemaakte afspraken ook juridisch goed worden afgeschermd.
er voldoende schoon beddengoed aanwezig is evenals bijvoorbeeld zaken als handdoeken en schoonmaakspullen. Wij beschikken over een “standaard inventarislijst” zodat u kunt controleren of u geen zaken vergeten bent. U kunt er ook voor kiezen om uw woning gestoffeerd aan te bieden, u verhuurt de woning met gordijnen en vloerbedekking en (inbouw) keukenapparatuur. Het voordeel kan zijn dat huurders gemiddeld langer blijven zitten, waardoor u minder risico op leegstand heeft. Houdt u er rekening mee dat het zou kunnen dat u de vraag krijgt om bijvoorbeeld een wasmachine en/of droger te plaatsen, dit omdat expats deze apparaten meestal niet meeverhuizen omdat de aansluitingen per land verschillen. In een enkel geval worden woningen “kaal” aangeboden. Huurders moeten zelf de stoffering verzorgen en de woning inrichten. JLG adviseert graag hoe we uw woning het beste aan kunnen bieden.
Sleuteloverdracht en eindinspectie Tijdens de sleuteloverdracht, ook wel check- in genoemd, maakt JLG een inspectierapport op waarin alle beschadigingen e.d. zo goed mogelijk worden omschreven. Dit rapport wordt vervolgens ondersteund met een uitgebreide fotoreportage. Wij doen dit om aan het einde van een huurperiode zoveel mogelijk discussies te vermijden. Wanneer een huurder vertrekt komen wij langs om samen met u en de huurder de eindinspectie te verrichten, ook hier wordt weer een rapport van opgemaakt. Tevens kunnen wij u van dienst zijn bij het overzetten van energie en kunnen wij in geval van een voorschotbedrag bij benadering het verbruik berekenen.
Vertrouwen Vertrouwen is belangrijk wanneer het om de verhuur van uw woning gaat. JLG Real Estate geeft u advies over woningverhuur én helpt u met de nodige administratieve zaken. Met onze ervaring kunt u erop vertrouwen dat uw huis straks in goede handen terecht komt.
Gemeubileerde of gestoffeerde verhuur Veel eigenaren kiezen ervoor om de woning gemeubileerd aan te bieden aan bijvoorbeeld expats. Het voordeel is dat u er dan vanuit mag gaan dat een verhuurperiode niet jarenlang voortduurt, omdat deze groep huurders na gemiddeld zo’n 18 maanden weer vertrekt. Houdt u er wel rekening mee dat bij gemeubileerde verhuur alles aanwezig moet zijn om comfortabel te kunnen wonen, dit houdt in dat de keuken voorzien moet zijn van genoeg kookgerei,
Lid NVM, MVA en VVA Om onze kwaliteit te waarborgen en onze klanten de zekerheid te geven dat wij zowel qua kennis als met juridische ondersteuning worden bijgestaan, zijn wij lid van een aantal brancheverenigingen, waaronder de Nederlandse Vereniging van Makelaars kortweg NVM. Naast de NVM zijn wij lid van de Amsterdamse afdeling van de NVM de Makelaarsvereniging Amsterdam, kortweg MVA, die opkomt voor de belangen van makelaars in de specifieke Amsterdamse markt. Hiernaast zijn we lid van de Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam(VVA), een belangenvereniging die opkomt voor kantoren die veel aan verhuur doen. Leden van de NVM of VVA zijn door de gemeente vrijgesteld van de vergunningsplicht die geldt voor verhuurmakelaars.
Activiteiten De voordelen van een NVM makelaar op een rijtje: 1. Landelijk netwerk van ruim 4.000 NVMmakelaars. Het woningaanbod van ruim 4.000 NVM-makelaars wordt via een landelijk computernetwerk dagelijks geregistreerd in het NVM-netwerk. Uw makelaar kan er dus voor zorgen dat razendsnel alom bekend is dat uw woning te huur staat. Maar daarnaast heeft hij ook direct een compleet overzicht van alle woningen die zijn collega’s aanbieden. 2. Het enorme bereik van www.funda.nl. Met ruim 200.000 bezoekers per dag is www. funda.nl de best bezochte huizensite van Nederland. 3. Weten wat er speelt Makelaars van de NVM zijn als geen ander op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de markt. Ze zijn namelijk aangesloten op het digitale kenniscentrum van de NVM, een zeer gedetailleerd portaal dat hen voorziet van informatie over bijvoorbeeld de waarde van een woning, de buurt waar het huis staat en de historie van het huis dat u wilt verhuren. 4. Verplicht naar school De NVM verplicht haar leden jaarlijks hun vakkennis op peil te houden. Door middel van beroepstrainingen en cursussen beschikken zij bijvoorbeeld over actuele kennis van de markt en van de wet- en regelgeving op onroerendgoedgebied. 5. Zekerheid door beroepsaansprakelijkheid Alle makelaars van de NVM zijn verzekerd tegen schade ten gevolge van beroepsfouten. En dat is ook in uw belang. Wanneer u een geschil hebt met een NVM-lid en u wordt door de rechter in het gelijk gesteld, kan de makelaar door deze verzekering namelijk de eventueel verschuldigde kosten aan u betalen. 6. Een luisterend oor bij vragen of klachten Wie een NVM-makelaar in de arm neemt, kan met vragen of klachten altijd terecht bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM:
bel 030-6085189 of mail
[email protected]. Voor ernstige is er zelfs tuchtrechtspraak ingesteld. Alle NVM-makelaars zijn hieraan onderworpen. Daarnaast kan een betalingsgeschil tussen een consument en de NVM-makelaar voor bindend advies worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den Haag (www.sgc.nl). Deze onafhankelijke geschillencommissie doet voor beide partijen een bindende uitspraak. Dit alles om uw belangen te beschermen en de goede naam van de NVM-makelaars in stand te houden. Verkopen of verhuren of misschien beide? Soms is verhuur van uw woning niet de beste keuze. Waarom dan niet verkopen? JLG bepaalt samen met u wat de beste strategie is voor uw situatie. Daarbij laten we geen mogelijkheid onbenut. De professionele verkoopafdeling van JLG Real Estate verzekert u ook bij verkoop van een optimale marketingstrategie en service. Soms kan het aantrekkelijk zijn om de woning zowel te koop als te huur aan te bieden, omdat JLG beide disciplines tot in de puntjes beheerst bent u ook hiervoor bij ons aan het juiste adres en bespaart u uzelf een hoop tijd en moeite door met verschillende makelaars te werken! Contact Voor vragen of meer informatie kunt u het JLG Real Estate verhuurteam bereiken op: 020-3300031 of per mail:
[email protected].
Beheer Woningbeheer via JLG Real Estate Ook voor woningbeheer en actief vastgoed management bent u bij JLG Real Estate aan het juiste adres. Wij hebben een samenwerkingsverband met professionele vastgoedbeheerders, welke een ruime ervaring hebben als het gaat om financieel, commercieel en technisch beheer van onroerend goed met een woonbestemming. Waarom beheer? Uw woning(en) in beheer geven is gemakkelijk. U geniet uw rendement uit uw belegging zonder dat u er verder omkijken naar heeft. Een andere belangrijke reden is het fiscale aspect. Als u meerdere objecten in bezit heeft en daar geen actief werk voor verricht en deze in beheer heeft bij een professionele vastgoedmanager, kunnen hier interessante belastingvoordelen aan kleven. Wij raden u aan e.e.a. met uw belastingadviseur op te nemen. Ook voor huiseigenaren die in verband met werk (tijdelijk) naar het buitenland gaan, biedt professioneel beheer veel mogelijkheden. Zadel vrienden of familie niet met beheer op, laat het aan professionals over. Financieel/administratief beheer Het innen en administreren van binnengekomen huurpenningen en de verrekening van eventueel gemaakte kosten wordt volledig verzorgd. Eens per kwartaal ontvangt u een duidelijk kostenoverzicht. De beheerder signaleert het niet, of niet tijdig betalen van de huur en verleent, indien nodig, assistentie met het opzetten van incasso maatregelen. Technisch beheer De beheerder draagt zorg voor het inspecteren van uw woning bij verhuurmutaties. En verhelpt - in overleg met u - eventuele technische storingen en coördineert de onderhoudsopdrachten. Wij werken hierin zoveel mogelijk samen met onze vaste, betrouwbare onderhoudsbedrijven. Commercieel beheer Indien de huur wordt opgezegd zal de woning door JLG en de beheerder worden geïnspecteerd. Een nauwkeurige controle waarbij wordt
vastgesteld of de woning in goede staat is achtergelaten aan de hand van het bij de incheck (oplevering) opgemaakte inspectierapport. Mocht de woning niet in overeenstemming met de staat van dit rapport zijn opgeleverd, dan zorgt de beheerder ervoor dat de woning alsnog in goede staat wordt opgeleverd, op kosten van de huurder. De woning is dan opnieuw te betrekken door een nieuwe huurder. Uiteraard zullen wij ons uiterste best doen om op korte termijn weer een betrouwbare huurder voor u te vinden. Status check van de woning: de beheerder agendeert al haar beheercontracten op einddatum, en neemt voortijdig contact op met de huurder om er zo vroeg mogelijk bij te zijn en het moment waarop de woning weer vrij komt voor verhuur vast te stellen. Op deze manier wordt de kans op leegstand verkleind en hebben wij ruim de tijd om weer een betrouwbare huurder voor u te vinden. Kosten Voor technisch en financieel beheer is de beheer fee 6% over de geïncasseerde huur. Bij alleen financieel beheer is de fee 4%. Over de fee wordt 19% btw geheven. Om gebruik te kunnen maken van beheer hebben wij een schriftelijke opdracht nodig. Deze kunt u opvragen bij JLG.
Woningverhuur: De risico’s en misvattingen Het verhuren van een leegstaande woning kan een goede belegging zijn. De verhuurder moet wel bekend zijn met de voor- en nadelen van verhuur. In Nederland zijn huurders goed beschermd. In bepaalde delen van Nederland mogen sommige categorieën woningen niet zomaar aan iedereen verhuurd worden. Ook moet een verhuurder rekening houden met zijn financiering, verzekering en mede-eigenaren. Bij verhuurders bestaan nogal wat misvattingen over de juridische positie. Want, wat is overeengekomen in de huurovereenkomst, geeft niet altijd écht de rechten en plichten van de verhuurder en huurder weer. JLG Real Estate brengt hier een aantal punten onder de aandacht waar onduidelijkheden over bestaan (blijkt uit onze ervaring). Wij adviseren u onderstaande goed door te lezen. Vragen over uw specifieke situatie? Neem contact met ons op. Stel uzelf altijd eerst de vraag wat de reden voor verhuur is. Wilt u beleggen op lange termijn? Verhuren in afwachting van (wederom) eigen bewoning, of om de woning later - leeg of in verhuurde staat - te verkopen? U kunt dan makkelijker bepalen welke van onderstaande punten op uw situatie van toepassing zijn. Het Woningwaarderingsstelsel / Puntensysteem In heel Nederland geldt een waarderingstelsel voor huurwoningen - ook wel puntensysteem genoemd - om de kwaliteit van de huurwoning vast te stellen. De maximale huurprijs voor kort gezegd - de goedkopere en kleinere, minder luxueuze woningen wordt hiermee vastgesteld. Punten worden voornamelijk toegekend op basis van oppervlakte en kwaliteit. Huurprijsliberalisatie Als de aanvangshuurprijs (van huurovereenkomsten na 1 juli 1994) boven de huurprijsliberalisatiegrens ligt (dit is gelijk aan de maximum huurgrens van de Wet op de Huurtoeslag), is de huurprijsbescherming voor de huurder grotendeels niet van toepassing. Per 1 januari 2012 is de grens bepaald op € 664,66 Deze huurprijs mag overeengekomen
worden als de woning 143 punten of meer heeft. Partijen mogen in die situatie de hoogte van de (kale) huurprijs vrij overeenkomen. Er moet wel een uitsplitsing worden gemaakt tussen huurprijs en (het voorschot op) servicekosten. De servicekosten moeten jaarlijks worden betaald. De huurprijs mag één keer per twaalf maanden worden verhoogd. Onder de huurprijsliberalisatiegrens? Dan kan de huurder de verhuurder houden aan de maximumhuurprijs die het woningwaarderingsstelsel aangeeft. Een huurder van een woning met een geliberaliseerde huurprijs heeft recht op huurbescherming bij het einde van de huur. Ook als de woning gemeubileerd of gestoffeerd is. Huisvestingsvergunning In grote steden, waaronder Amsterdam, geldt een Huisvestingsverordening. Goedkopere en kleinere woningen mogen niet verhuurd worden zonder dat huurder of gebruiker in het bezit is van een huisvestingsvergunning. Iedereen die zich hier niet aan houdt is strafbaar en loopt het risico dat de Gemeente Amsterdam een last onder dwangsom of (in de toekomst) bestuurlijke boete oplegt van maximaal € 18.500, voor de huurder € 340. Een risico dat u niet mag lopen! Om te bepalen voor welke woningen een huisvestingsvergunning vereist is, is wederom het woningwaarderingsstelsel van belang. En of u een bedrijfsruimte of garage mee verhuurt, of bepaalde subsidiabele servicecomponenten meelevert (zoals een lift, verlichting en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, of een huismeester). Om de rekenhuur te bepalen moet de kale huurprijs worden verminderd met het bedrag van de bedrijfsruimte die bij de woning hoort. Voor een eventuele garage is dat € 22,-. Per servicecomponent moet € 12,- worden bijgeteld. Voor een woning met een rekenhuur boven de € 664,66 per maand is géén huisvestingsvergunning vereist. Vervolg: huurprijsliberalisatie Als verhuurder van een woning met 143 punten of meer, bent u vrijer om dingen zelf met uw huurder af te spreken. U bepaalt zelf de hoogte van de huurprijs (markthuurprijs). U bent ook
Woningverhuur: De risico’s en misvattingen niet gebonden aan het jaarlijks vastgestelde huurverhogingspercentage van het ministerie van VROM, u kunt zelf een (redelijke) huurprijsindexeringsclausule in de overeenkomst opnemen. Geschillen over de huurprijs lopen niet via de huurcommissie, maar worden op vordering van één van de partijen direct door de rechter beslecht. Als een huurder de huurprijs te hoog vindt, heeft hij meestal (tenzij de huurprijs buitensporig is) geen andere mogelijkheid dan de huur op te zeggen. Toetsing door de Huurcommissie In beginsel staat het u vrij om elke huurprijs met de kandidaat huurder af te spreken. Echter, de huurder heeft altijd het recht om de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de huurcommissie. Indien de huurcommissie tot de conclusie komt dat (op basis van het aantal woningwaarderingspunten) de huurprijs te hoog is, moet de huur naar beneden worden bijgesteld, tot het maximale huurniveau. De verhuurder moet de teveel betaalde huur terugbetalen. Tegen een uitspraak van de huurcommissie kan bij de kantonrechter tijdig beroep worden aangetekend, al is die ook gebonden aan het woningwaarderingsstelsel. De schade kan bij een te hoge aanvangshuurprijs oplopen tot vele duizenden euro’s. Los van de vraag of er een huisvestingsvergunning vereist was. Na zes maanden woningverhuur tegen een geliberaliseerde huurprijs aan dezelfde huurder, is de huurprijs geliberaliseerd en zijn er voor u geen risico’s meer aangaande de huurprijs (let op: mogelijk nog wel wat betreft de huisvestingsvergunning). Dit geldt alleen als de huurprijs op een juiste manier is opgebouwd en u geen all-in huurprijs bent overeengekomen. Wij hebben de expertise om dit op de juiste manier voor u te doen. Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke instantie die beslissingen neemt in geschillen tussen huurder en verhuurder, over bijvoorbeeld huur-
verhoging, huurverlaging of een jaarafrekening van servicekosten met betrekking tot niet geliberaliseerde huurprijzen. De huurcommissie doet ook uitspraken over eventuele gebreken en huurverlaging (zolang de gebreken niet zijn verholpen). Huurders en verhuurders kunnen er terecht met alle vragen die betrekking hebben op huur of verhuur van woonruimte. Bron: www.huurcommissie.nl Puntentelling Wij raden iedereen met klem aan om vóór het verhuren van een woning een puntentelling uit te laten voeren. Zo calculeert u de risico’s beter in, en bepaalt u of u de woning wilt verbeteren, zodat u de woning in de vrije sector kunt aanbieden en een geliberaliseerde huurprijs kunt vragen. Wij hebben goede ervaringen met rapporten van onderstaande bedrijven. Deze rapportages worden ook door de gemeente geaccepteerd. Ing H. Rinckes Huurzakenbureau Burmanstraat 3/HS 1091SG Amsterdam 020-6939300 Beco Woonbemiddeling Jekerstraat 41- hs 1078 LX Amsterdam 020-6646672 / 020-6764663
[email protected] Energielabel Momenteel worden huizen meestal nog verkocht en verhuurd zonder energie label, dit is eigenlijk wel verplicht maar er staat geen sanctie op als je dit als eigenaar niet levert. De wet zal hiervoor worden aangepast zodat per 1 januari 2013 er geen huizen meer verkocht of verhuurd kunnen worden zonder een energie label. Deze labels worden afgegeven door voor dit doel speciaal gecertificeerde bedrijven. Voor woningverhuur zijn de energielabels van belang omdat deze invloed hebben op het aantal woningwaarderingspunten en dus de uiteindelijke maximale huurprijs. Kort samengevat krijgen slecht geïsoleerde woningen minder punten dan in het oude systeem en beter geïsoleerde woningen juist vaak meer. Hou er
Woningverhuur: De risico’s en misvattingen dus rekening mee dat als u een woning heeft die in het oude systeem maar net in de vrije sector (dus boven de 143 punten ) verhuurd mocht worden, nu wel eens te weinig punten zou kunnen hebben en dus weer voor een gemaximeerde huurprijs moet worden verhuurd. JLG Real Estate doet zaken met verschillende bedrijven die een energielabel voor u kunnen maken, vaak in combinatie met een puntentelling. Wij adviseren u dit alvast te doen, zodat u weet waar u aan toe bent. Een energielabel is 10 jaar geldig. Verzekeringen Een belangrijk en vaak onderschat punt is de verzekering van het verhuurde object. De eigenaar moet zorgen dat het object verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf (opstal verzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan is deze verzekering door uw VVE geregeld. Vaak is in deze verzekering een zogenaamd ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit houdt in dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt. Ga dit goed na en neem bij twijfel contact op met de betreffende verzekeraar. Geen VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit indien nodig een nieuwe of andere verzekering af. Bij gemeubileerde verhuur heeft u ook te maken met de ‘inventaris verzekering’. Deze wordt vaak verward met een inboedel verzekering. Bij veel verzekeraars is de inboedel verzekering niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw naam is afgesloten. Vaak kan de verzekering makkelijk worden omgezet naar de inventaris verzekering, die dus wel geldt bij verhuur. Ook hierin adviseren wij u dit van te voren uit te zoeken bij uw verzekeraar, om zo vervelende situaties te voorkomen. Tijdelijke verhuur en huisbewaring In de meeste gevallen is een huurovereenkomst voor woonruimte een contract voor onbepaalde tijd, zelfs wanneer in de huurovereenkomst sprake is van een termijn van - bijvoorbeeld een jaar. Wilt u als eigenaar een tijdelijke huurovereenkomst afsluiten met de zekerheid dat de huurder na afloop van de overeengekomen periode ook daadwerkelijk zal (moeten) ontruimen? Dan moet deze ontruimingsplicht in het huurcontract opgenomen zijn én moet de oor-
spronkelijke bewoner na afloop van de overeengekomen huurtermijn weer in het gehuurde terugkeren. Dat betekent dat u alleen tijdelijk kunt verhuren, als u bijvoorbeeld tijdelijk naar het buitenland gaat en na die periode weer in uw woning wilt terugkeren. Of bijvoorbeeld als u een huis heeft gekocht waar u nu (nog) niet in kunt wonen, maar wel na afloop van de huur. Het geven van mogelijkheden aan huurders om de huur te kunnen verlengen maken uw bedoelingen om in de woning terug te keren aanzienlijk minder krachtig. En de mogelijkheden om tot beëindiging van de huur te komen aanzienlijk zwakker. Indien u besluit toch niet naar de woning terug te keren, is de huurder niet meer verplicht te vertrekken. De formaliteiten om u als verhuurder een optimale kans te geven, vereisen een strakke begeleiding. Huisbewaring Is voor uw woning een huisvestingsvergunning vereist? Vraag dan bij de gemeente toestemming voor huisbewaring aan voordat u de woning tijdelijk verhuurt. Ook als u de woning destijds in de vrije sector heeft gekocht. Dat betekent namelijk niet dat de woning altijd in de vrije sector (zonder huisvestingsvergunning) verhuurd mag worden. Ook niet als de woning geen belegging is maar gewoon aangeschaft voor eigen gebruik. Het kan ook dan nodig zijn om bij de gemeente toestemming voor huisbewaring aan te vragen. Wij kunnen u hierbij uitstekend van dienst zijn. Huisbewaring kan slechts één keer worden aangevraagd. De termijnen waarvoor huisbewaring geldt, variëren per situatie. De door de gemeente Amsterdam erkende redenen voor het verlenen van toestemming voor huisbewaring (met de maximale termijn): - Arbeid of studie in het buitenland ( maximaal 2 jaar) - Langdurige verpleging / verzorging (maximaal 2 jaar) - Langdurige reis (maximaal 2 jaar) - Detentie (maximaal 2 jaar) - Proef samenwonen (maximaal 1 jaar) - Remigratie (maximaal 1 jaar) - Andere zwaarwegende reden
Woningverhuur: De risico’s en misvattingen Let op! Op de ‘aanvraag huisbewaring’ dient u een huurprijs in te vullen, inclusief een vergoeding voor mee te leveren zaken en diensten. Op die manier kan de rekenhuur en de grens voor de huisvestingsvergunning worden berekend. Deze invulling is niet doorslaggevend tegenover uw huurder. Een huurder heeft altijd het recht naar de huurcommissie te gaan en de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. De uitspraak van de huurcommissie (en zo nodig in beroep van de kantonrechter) bepaalt de uiteindelijke huurprijs. Kortom, ook al keurt de gemeente goed dat u voor een bepaalde huurprijs (met servicecomponenten) verhuurt, dan nog loopt u het risico dat de huurder naar de huurcommissie stapt en afhankelijk van de puntenwaardering voor de woning met succes huurverlaging afdwingt! Wij kunnen u over de invulling van dit formulier adviseren. Tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet U kunt ook tijdelijk verhuren met een vergunning van B&W, op basis van de Leegstandswet. Deze vergunning kunt u aanvragen als uw de woning bijvoorbeeld niet verkocht krijgt. De woning moet minimaal zes maanden verhuurd worden. De vergunning wordt voor twee jaar verleend met de mogelijkheid tot verlenging van maximaal vijf jaar. Een huurder kan zich bij tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet niet beroepen op huurbescherming. De te sluiten huurovereenkomst moet aan formaliteiten voldoen waar strak de hand aan moet worden gehouden. Ook de termijnen moeten in acht worden genomen. Verder is het raadzaam in dit uitzonderlijke geval gebruik te maken van mogelijkheden om uw onderhoudsverplichtingen als verhuurder te beperken. Wij kunnen u hierbij van dienst zijn. Meer informatie over Tijdelijke verhuur en Huisbewaring vindt u op de website van de gemeente Amsterdam: www.wzs.amsterdam.nl Wat u niet moet vergeten 1. Veel particuliere woningen zijn belast met een hypotheek. In de meeste hypotheekover-
eenkomsten zit een clausule die u verbiedt zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekbank te verhuren (huurbeding).JLG Real Estate controleert niet bij uw bank of er toestemming is. Het is uw eigen verantwoordelijkheid deze toestemming voorafgaand aan de verhuur (schriftelijk) met uw bank te regelen. 2. U moet uw verzekeraar inlichten. Licht de verzekeraar van de opstal, uw inboedel en eventuele anderen in over het feit dat u de woning (tijdelijk) gaat verhuren. Zorg dat u dit op schrift heeft van uw verzekeraar. 3. Kijk na of u voorafgaande toestemming nodig hebt van uw Vereniging van Eigenaars of Coöperatieve Vereniging. 4. Verifieer bij uw belastingadviseur naar de fiscale consequenties van verhuur van uw woning. Veel gehoorde onwaarheden bij verhuur 1. Een expat heeft geen aanspraak op huurrechten, waar een Nederlander zich wel op kan beroepen. Dit is niet waar. De wet geldt voor iedereen, dus ook voor een expat. Een buitenlander kan van precies dezelfde rechten gebruik maken als een Nederlandse huurder. 2. Door de woning gemeubileerd te verhuren kan ik een flink bedrag extra aan huur vragen, zodat ik een woning beneden de 143 punten ook voor een commerciële verhuurprijs kan verhuren. Dit is niet waar. U dient zich gewoon aan de puntenhuur te houden. Nieuwe meubilering mag worden afgeschreven in maximaal 60 maanden. Dit houdt in dat u voor het mee verhuren van nieuwe meubilering met een aanschafwaarde van bijvoorbeeld € 10.000,maximaal € 167,- per maand in rekening mag brengen. Bij ouder meubilair wordt dit bedrag een stuk lager, omdat de vervangingswaarde van het meubilair dan geldt. Let op dat u ook bij verhuur in de geliberaliseerde sector een splitsing aanbrengt tussen de (kale) huurprijs en de vergoeding voor meubilering (en andere zaken en diensten) en dat u het huurbedrag voor de meubilering niet te hoog zet. Voor wat betreft de servicekosten en kosten meeverhuurde meubilering geldt prijsbescherming en kan een huurder het teveel betaalde terugvorderen. 3. Bij gemeubileerde verhuur mag ik wel tijdelijk verhuren. Dit is niet waar. Het mee verhuren
Woningverhuur: De risico’s en misvattingen van meubilering heeft niets te maken met het wel of niet tijdelijk mogen verhuren. 4. Ik mag de servicekosten gebruiken om de kale huur aanzienlijk te verhogen. Dit is niet waar. Servicekosten voor bijvoorbeeld het schoonhouden van het Trappenhuis, of voor gas, water en elektra dienen altijd reëel te worden ingeschat en jaarlijks te worden verrekend op basis van de werkelijke kosten. Als verhuurder bent u verplicht de huurder inzage te geven in deze kosten. Het is niet toegestaan hier enige winst op te maken. Verbod van all-in huur Let op: verhuur NOOIT op basis van een ‘alles inclusief’ huur. Ook als de woning meer dan 143 punten heeft kan een huurder aan de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de (kale) huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning meer dan 143 punten heeft en boven de € 664,66 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen. Gestoffeerde en/of gemeubileerde woonruimte Ook de huurder van een gestoffeerde en/ of gemeubileerde woonruimte heeft huurbescherming en huurprijsbescherming. Alleen als aan de huurder naast meubilering een overheersend aantal verzorgingsdiensten wordt aangeboden, is er geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een verzorgings-, en mogelijk een pension-overeenkomst. Alleen in die situatie zijn de huurbeschermende en huurprijsbeschermende bepalingen niet op de overeenkomst van toepassing Verkoop van de verhuurde woning De regel is: koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar is aan de bestaande huurovereenkomst gebonden. Let extra goed op wanneer u de verhuurde woning leeg moet opleveren, omdat u deze in de tussentijd heeft verkocht. Ook al heeft een huurder toegezegd mee te werken aan lege oplevering bij de verkoop, dan nog kan hij het u heel lastig maken. Hij is meestal niet verplicht eruit te gaan. Laat daarom altijd, voordat u het koopcontact tekent, door de
huurder (en zijn partner) een opzegbrief tekenen waarin deze verklaart/verklaren de woning per een bepaalde datum te verlaten. Nog belangrijker: controleer voordat u verhuurt of de huurder tot ontruiming is te verplichten. Tot slot: Bovenstaande informatie is slechts een selectie van de belangrijke aandachtspunten die bij het verhuren van uw woning komen kijken. Neem deze informatie nog eens extra goed door voordat u tot verhuren overgaat. Neem een deskundige makelaar in de arm, die u met al uw vragen ter zijde kan staan en goed weet hoe de verhuurmarkt in elkaar steekt. Juist in de verhuurbranche zijn helaas kantoren werkzaam die vaak niet voldoende (soms zelfs slecht) op de hoogte zijn van de geldende huurwetgeving. Zij kunnen u door verkeerd advies met grote problemen opzadelen. JLG Real Estate adviseert u graag deskundig om teleurstellingen te voorkomen. Voor meer informatie en een zeer uitgereid dossier over woningverhuur verwijzen wij graag naar de website en het huurdossier van de Rijksoverheid: www.rijksoverheid.nl Voor specifieke informatie over verhuren in Amsterdam kunt u terecht op: www.wzs.amsterdam.nl
Toelichting huurovereenkomst - bepaalde tijd Huurovereenkomst voor korte duur Als de huurovereenkomst voor woonruimte (naar de aard van gebruik) van korte duur is, moet de huurder na afloop van de overeengekomen termijn de woonruimte ontruimen. De huurder met een dergelijke huurovereenkomst geniet geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming. Het is een veel voorkomend misverstand dat wanneer de huurovereenkomst ‘van korte duur’ is de huurder wel deze rechten zou hebben. De wetgever heeft bij een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ de verhuur van vakantie- en seizoenwoningen voor ogen gehad. Er wordt slechts met grote terughoudendheid aangenomen dat er sprake is van een huurovereenkomst woonruimte die naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan én mag zijn van een beroep op huurbescherming. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd Een huurder met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geniet in beginsel wel huurbescherming. Ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet altijd worden opgezegd. Dan is het nog niet zeker dat de huurder daadwerkelijk moet ontruimen na huuropzegging. De huurder kan alleen in een procedure tot ontruiming worden gedwongen als – kort samengevat – de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, en het de bedoeling is dat de oorspronkelijke bewoner van de woonruimte na afloop van deze tijd in het gehuurde zal terugkeren. En indien de verhuurder in een schriftelijke huurovereenkomst heeft bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de overeengekomen huurtermijn moet worden ontruimd. Tenzij blijkt dat de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. Indien een verhuurder besluit de door hem verhuurde woonruimte alsnog te willen verkopen of voor een hogere huurprijs aan iemand anders wil verhuren, kan de huurder niet tot ontruiming worden gedwongen. Ook niet indien bovengenoemde afspraken schriftelijk zijn overeengekomen.
Als de huurder na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt deze huurovereenkomst (ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan) voor onbepaalde tijd verlengd. Deze regel is voor woonruimte van (semi-) dwingend recht. Dit houdt in dat - naar de letterlijke tekst van het huurrecht - slechts eenmaal een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden afgesloten. Die door een verlenging van rechtswege voor onbepaalde tijd zal gelden. Gestoffeerde en/of gemeubileerde woonruimte Ook de huurder van een gestoffeerde en/ of gemeubileerde woonruimte heeft huurbescherming en huurprijsbescherming. Alleen als aan de huurder naast meubilering een overheersend aantal verzorgingsdiensten wordt aangeboden, is er geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een verzorgings-, en mogelijk een pension-overeenkomst. Alleen in die situatie zijn de huurbeschermende en huurprijsbeschermende bepalingen niet op de overeenkomst van toepassing. Woonruimte met geliberaliseerde huurprijs Op een huurovereenkomst voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs is toch gedeeltelijk huurprijsbeheersing van toepassing. De belangrijkste bepaling is dat, ook bij verhuur in de duurdere sector, geen all-in huurprijs mag worden overeengekomen en jaarlijks een servicekostenoverzicht moet worden gegeven. Voorschotten servicekosten moeten worden betaald. De huurprijs mag slechts eenmaal per jaar verhoogd worden. Er mag bij het aangaan van de huurovereenkomst geen ‘onredelijk beding’ worden bedongen. Uiteraard moet een huurprijsindexeringsclausule worden overeengekomen. Iedere huurder van woonruimte, ook in het geval een geliberaliseerde huurprijs, heeft het recht binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De huurcommissie toetst op basis van het woningwaarderingssysteem.
Toelichting huurovereenkomst - bepaalde tijd Indien blijkt dat de voor de woning toepasselijke maximale huurprijs beneden de huurprijsliberalisatiegrens ligt, zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op deze maximale huurprijsgrens. De woning heeft dan alsnog een niet geliberaliseerde huurprijs. Alle regels m.b.t. huurprijsbeheersing zullen alsnog van toepassing worden. Ook de huurder van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs geniet de volledige huurbescherming zoals boven omschreven. All-in huurprijs Bij de verhuur van woonruimte is het niet toegestaan een prijs overeen te komen zonder een splitsing te maken tussen de kale huurprijs en de vergoeding voor leveringen en diensten (waaronder verhuurd meubilair). Deze regel geldt ook bij de verhuur in de duurdere, geliberaliseerde sector. Ook in deze sector moet bij gestoffeerde en/of gemeubileerde verhuur altijd een splitsing gemaakt worden tussen kale huurprijs en servicekosten. Diplomatenclausule Een diplomatenclausule, geschreven ten behoeve van een huurder, geeft de huurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst, overeengekomen voor een lange (bepaalde) periode, op grond van in de clausule vastgelegde redenen, tussentijds te beëindigen. Een diplomatenclausule, geschreven ten behoeve van een verhuurder, kan uitsluitend worden overeengekomen indien er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met de bedoeling dat de oorspronkelijke bewoner in het gehuurde wil terugkeren. Desondanks kan de verhuurder niet op grond van de diplomatenclausule de huurovereenkomst zonder meer beëindigen. Het is de vraag of er sprake is van ‘bepaalde tijd’ indien een verhuurder gerechtigd is deze termijn te verkorten. De verhuurder moet in elk geval opzeggen met inachtneming van de wettelijke formaliteiten en termijnen. Een opzegtermijn voor een verhuurder bedraagt minimaal drie maanden en wordt voor elk jaar dat de huurder het gehuurde gebruikt, verlengd met een maand tot maximaal zes maanden.
De verhuurder moet op het moment van opzegging nog steeds een belang hebben, wat inhoudt dat het nog steeds de bedoeling is dat de oorspronkelijke bewoner in het gehuurde terugkeert. Indien dit niet het geval is zal een rechter in een procedure de ontruiming van de huurder niet toewijzen.
To do
Huis ve
rhuren:
JLG be llen Verhuiz ers belle n
V
JLG Real Estate
JLG Real Estate: een dynamische makelaar met kennis van verkopen en verhuren. Makelaarskantoor JLG Real Estate is een jong, internationaal georiënteerde NVM makelaar welke zich richt op 2 specialismen in de makelaardij: verkopen en/ of verhuren van woonruimte. JLG Real Estate is ontstaan uit de gebundelde krachten van Dimitry Jansen, Joost van Lingen en Jasper de Groot. Zij onderscheidt zich door een volledige service te bieden voor een scherpe courtage. Dit gebeurt echter wel met gedegen kennis van zaken en een dynamische werkwijze, waarbij geen marketinginstrument onbenut wordt gelaten. Onze Missie: JLG Real Estate stelt zich tot doel haar opdrachtgevers van dienst te zijn in het verkopen, aankopen, huren of verhuren van onroerende zaken, op de meest professionele manier waarbij integriteit en transparantie vanzelfsprekend zijn. JLG Real Estate bestaat uit een team van jonge professionals met elk hun specialisme.
JLG real estate
Sarphatipark 42 | 1073 CZ Amsterdam | +31 (20) 3300031
[email protected] | www.jlg.nl | @jlgamsterdam
