BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 1264/Woningstichting 's-Gravenhage - Woningstichting VZOS
I. MELDING 1. Op 5 maart 1999 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woningstichting 's-Gravenhage en Woningstichting Verbetering Zij Ons Streven voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 50 van 12 maart 1999. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht.
II. PARTIJEN 2. Woningstichting 's-Gravenhage (hierna: WSG) is een stichting naar Nederlands recht. WSG is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en is dientengevolge voornamelijk actief in de verhuur van woningen. Haar activiteiten vinden voornamelijk plaats in Den Haag. 3. Woningstichting Verbetering Zij Ons Streven (hierna: VZOS) is een stichting naar Nederlands recht. VZOS is eveneens een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en is dientengevolge voornamelijk actief in de verhuur van woningen. Haar activiteiten vinden voornamelijk plaats in Den Haag.
III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van artikel 2:309 van het Burgerlijk Wetboek. Door de fusie zal WSG het vermogen van VZOS onder algemene titel verkrijgen, waarna VZOS op datzelfde moment ophoudt te bestaan. De overnemende stichting zal gaan heten: Woningstichting Haag Wonen (hierna: WHW). Partijen hebben omtrent de concentratie een fusievoorstel d.d. 15 januari 1999 overgelegd.
IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. WSG en VZOS zijn ondernemingen in de zin van de Mededingingswet[1].
[1] Zie ook het Besluit van 5 februari 1999 in zaak 553/ Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. 6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat WSG en VZOS fuseren. 7. Betrokken ondernemingen, in de zin van het Besluit vaststelling formulieren Mededingingswet (Staatscourant 1 van 2 januari 1998), zijn WSG en VZOS. 8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt.
V. BEOORDELING A. Relevante markten Relevante productmarkten Opvattingen van partijen 9. Partijen geven aan dat beide ondernemingen opereren binnen de woningcorporatiemarkt (de markt voor sociale huisvesting). Dit is de markt voor huisvesting, door toegelaten instellingen in de zin van artikel 70 van de Woningwet, van - bij voorrang - personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ter onderbouwing van deze zienswijze stellen partijen, kort samengevat, dat de markt vergaand gereguleerd is. Beoordeling 10. Gezien de vergaand gereguleerde omgeving waarin woningcorporaties actief zijn kan met partijen aannemelijk worden geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting. Gezien het feit dat de verhuureenheden waarover partijen beschikken naar grootte en woningtypen duidelijke verschillen te zien geven, kan echter niet zonder meer worden aangenomen dat het hier de meest nauwe afbakening van de markt betreft. 11. Uit door partijen overgelegde marktonderzoeken blijkt namelijk dat binnen de sociale huisvesting de volgende typen woningen en gebouwen met andere bestemming dan wonen, kunnen worden onderscheiden: l l l l l l l l l
Eengezinswoningen tot en met vier kamers Eengezinswoningen groter dan vier kamers Meergezinswoningen (galerij- en terrasflats) met lift Meergezinswoningen (portiek-, galerij-en terrasflats) zonder lift Overig woningbezit Bedrijfspanden/winkels Garages Verzorgingstehuis-capaciteit Overigen
12. Voor de segmenten "eengezinswoningen tot en met vier kamers" en "verzorgingstehuis-capaciteit" is geen sprake van overlap tussen de activiteiten van WSG en VZOS. Dientengevolge wordt op deze activiteiten in onderhavig besluit niet verder ingegaan. 13. In het midden kan blijven of uitgegaan moet worden van n markt van sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor huisvesting in de onderscheiden woningtypen. De uiteindelijke beoordeling van de onderhavige concentratie wordt hierdoor namelijk niet benvloed (zie punt 20 van het besluit). Relevante geografische markten Opvatting van partijen 14. Zowel WSG als VZOS zijn krachtens hun statuten gebonden aan het geografisch afgebakende gebied van de gemeenten die met elkaar de regio Haaglanden vormen. Zij tekenen hierbij aan dat beide ondernemingen feitelijk alleen actief zijn in Den Haag. Beoordeling 15. Beide woningcorporaties zijn actief in de gemeente Den Haag. Redelijkerwijs kan worden aangenomen dat dit de meest nauwe geografische afbakening van de markt is. 16. In het onderhavige geval kan in het midden blijven of de markt, dan wel markten, lokaal (bijvoorbeeld per gemeente), regionaal of nationaal moeten worden afgebakend. Voor de uiteindelijke beoordeling van de gevolgen van de onderhavige concentratie maakt dit geen verschil (zie punt 20 van het besluit). B. Gevolgen van de concentratie 17. Ten gevolge van de voorgenomen concentratie zal het aandeel van WHW in de te onderscheiden woningtypen waarin partijen beiden actief zijn, overeenkomen met de waarden zoals weergegeven in onderstaande tabel. Marktaandeel in de gemeente Den Haag (1997)
WSG
VZOS
WHW
21,8
18,2
40,0
9,2
15,2
24,4
Meergezinswoningen (portiek-, galerij-en terrasflats) zonder lift
19,8
14,5
34,3
Overig woningbezit
15,0
10,7
25,7
Bedrijfspanden/winkels
12,6
16,7
29,3
Garages
12,0
9,5
21,6
Overigen
12,4
16,1
28,5
Eengezinswoningen groter dan vier kamers Meergezinswoningen (galerij- en terrasflats) met lift
18. Bij het aandeel van 40% voor "eengezinswoningen met meer dan vier
kamers" dient opgemerkt te worden dat dit woningtype nog geen 2.700 woningen omvat, op een totaal aantal verhuureenheden van ruim 86.000. Indien zou worden aangenomen dat dit type woningen een afzonderlijke markt vormt dan is voor de beoordeling van de als gevolg van de concentratie gevormde positie daarop van belang dat enerzijds concurrentiedruk wordt uitgeoefend vanuit andere woningtypen binnen de gemeente, terwijl er sprake is van concurrentiedruk vanuit het woningaanbod in aangrenzende gemeenten, aangezien bij de woningtoewijzing binnen de regio Haaglanden geen onderscheid gemaakt wordt naar gemeente. 19. De aandelen waarover WHW zal beschikken met betrekking tot andere typen woningen dan eengezinswoningen met meer dan vier kamers zijn niet onaanzienlijk maar ook niet van dusdanige grootte dat gevreesd zou moeten worden voor het ontstaan van een economische machtspositie ten aanzien van n of meer van deze typen woningen. 20. In het geval dat uitgegaan zou worden van n lokale markt voor sociale huisvesting die alle typen woningen in Den Haag omvat, dan zou WHW, gemeten in aantallen verhuureenheden, een marktaandeel verkrijgen van ruim 30%. Naast WHW zal een andere aanbieder van gelijke grootte actief zijn en drie kleinere aanbieders die ongeveer half zo groot zijn. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat er sprake zal zijn van het ontstaan van een economische machtspositie. Aangezien WSG noch VZOS buiten Den Haag actief zijn op de markt voor sociale huisvesting zal het marktaandeel van WHW slechts afnemen naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer wordt gedefinieerd.
VI. CONCLUSIE 21. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 22. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 01-04-1999
w.g. A.W. Kist Directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit
Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM, Rotterdam.
Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontlenen.
