Bankovní institut vysoká škola Praha. Moderní aplikace nákladové metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace nákladové metody Bakalářská práce

Autor:

Milan Vimpel Katedra oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing.Petr Ort, Ph.D.

březen, 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Žatci dne 31.3.2012

Milan Vimpel

Poděkování Chci poděkovat BIVŠ v Praze, že mi umožnila studovat obor oceňování majetku v kombinované formě studia. Děkuji vedoucímu katedry Ing. Petru Ortovi Ph.D. za projevenou pomoc v průběhu celého studia a při tvorbě bakalářské práce. Děkuji firmě CHMELAŘSTVÍ, družstvo Žatec za svolení k využití podkladů a informaci týkající se ocenění klimatizovaného skladu chmele v Žatci.

Anotace Cílem práce je posouzení využití nákladové metody v praxi při tržním oceňování v České republice. Bakalářská práce obsahuje teoretickou část moderní aplikace nákladové metody - definice základních pojmů, předpisy, metody oceňování, názvosloví, moderní aplikace nákladové metody. Praktickou část zjištění hodnoty - rodinného domu nákladovou metodou, porovnávací metodou, příjmovou metodou, - komerčního objektu

nákladovou

metodou, porovnávací metodou, příjmovou metodou. Analýzu realitního trhu v okrese Louny.

Klíčová slova Moderní aplikace nákladové metody, tržní hodnota rodinného domu a komerčního objektu, analýza realitního trhu.

Annotation The aim of my work is to assess using of the cost method in practice in market valuation in the Czech Republic. Bachelor work includes the theoretical part modern applications of the cost method - definition of basic terms, the rules, methods of valuation, terminology, modern application of the cost method. The practical part determine the value - the house the cost method, comparative method, income method, - commercial building

the cost method,

comparative method, income method. Analysis of the real estate market in the Louny district.

Key words Modern applications of the cost method, market value of the house and commercial building, real estate market analysis.

Obsah Úvod ………………………………………………………………………………………………………………………………………….6

1.

Teoretická část - definice základních pojmů .................................................................. 7 1.1. Předpisy ................................................................................................................................... 7 1.2. Metody oceňování - definice................................................................................................... 7 1.3. Názvosloví ............................................................................................................................. 10

2.

Praktická část ................................................................................................................ 19 2.1. Rodinný dům ......................................................................................................................... 19 2.2. Komerční objekt – skladová hala........................................................................................... 47

3.

Analýza realitního trhu v okrese Louny ....................................................................... 90 3.1. Základní popis okresu Louny ................................................................................................. 90 3.2. Tabulka vzdáleností (km)....................................................................................................... 92 3.3. Nezaměstnanost v okrese Louny k 12/2011 ......................................................................... 92 3.4. Chráněná území v okrese Louny ........................................................................................... 92 3.5. Analýza realitního trhu v okrese Louny ................................................................................. 93 3.6. Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny ........................................................................... 96 Závěr …………………………………………………………………………………………………………………………………..…..99

4.

Seznam použité literatury ........................................................................................... 100

5

Úvod Cílem práce dle zadání je moderní aplikace nákladové metody v praxi při tržním oceňování. Bakalářská práce je rozdělená na tři části. V první teoretické části jsou popsané základní pojmy, předpisy, metody oceňování definice, názvosloví, moderní aplikace nákladové metody. Ve druhé praktické části je provedeno ocenění rodinného domu nákladovou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti), položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou. U komerčního objektu

nákladovou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické

opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti), položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou. Ve třetí části je provedena analýza trhu v okrese Louny. Tato analýza je zaměřena na prodeje případně pronájmy rodinných domů, bytů, komerčních objektů a pozemků ve městech okresu Louny. Jedná se o města Louny, Žatec, Podbořany, Postoloprty, Vroutek, Kryry, Blšany. V závěru bakalářské práce bude provedena analýza jednotlivých metod ocenění, jejich využitelnost, popřípadě důvody nevyužitelnosti v praxi. Bakalářská práce končí seznamem použité literatury, zadáním bakalářské práce.

6

1. Teoretická část - definice základních pojmů Bakalářská práce vychází ze studia odborné literatury, studijních materiálů dostupných v knihovně BIVŠ, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, které jsou uvedené v části použitá literatura.

1.1.Předpisy V bakalářské práci se mohou vyskytnout odkazy nebo citace z předpisů: -zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku -vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. -stavební zákon č. 183/2006 Sb., -občanský zákoník č.40/1964 Sb. -obchodní zákoník č.513/1991 Sb.

1.2.Metody oceňování - definice Metody oceňování jsou odvozené podle účelu, pro který je potřeba vyhotovit ocenění (oceňování v bankovnictví, při stanovení základu daně, občansko- právních sporech, exekuci, insolvenci, nepeněžitého vkladu majetku do společnosti, pojištění, při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů, oceňování v obchodních aktivitách, oceňování majetku měst a obcí, atd).

1.2.1. Definice ze zákona č. 151/1997 Sb. §21): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. ___________________________ 1)

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

7

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

1.2.2. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)2): Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej, a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. ___________________________ 2)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

8

Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.

1.2.3. Definice podle IVSC/TEGoVA2): Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců (viz dále). Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech.

1.2.4. Základní přístupy k tržnímu ocenění4): Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Přístup na bázi kapitalizace výnosů (příjmů) je založen na převážně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová (příjmová) hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitostí po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomoci tzv. kapitalizace. Přístup na bázi nákladů je založen na převážně technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy též označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výše by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.

___________________________ 2)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

4)

Ing. Zazvonil Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996.

9

1.3.Názvosloví 1.3.1. Cena a hodnota Podle zákona č. 526/90 Sb., ve znění zákona č. 135/1994 Sb.3),4) je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená při oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Cena je spíše orientována k produkci či vlastnímu prodeji, ne k vyjednávání o směně. Hodnota4) je obrazem návrhu či názoru, zatímco cena je dosažený či realizovaný fakt, případně cena administrativně nařízená či regulovaná. Hodnota se může, ale taky nemusí rovnat ceně, o hodnotě můžou být různé představy třeba z pohledu potenciálního poptávajícího a prodávajícího a až v procesu dalšího vyjednávání a okamžiku realizace tato představa vyústí do konkrétní ceny. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami. Hodnota se zpravidla určuje odhadem, například výnosová hodnota, tržní hodnota, věcná hodnota, střední hodnota.

1.3.2. Tržní hodnota – tržní cena Tržní hodnota2) je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní cena2) je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Tržní cenu nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.

1.3.3. Obvyklá cena Obvyklá cena6) je právní pojem definovaný například v § 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku1). Z ekonomického hlediska je to právní synonymum pojmu tržní hodnota. Definice obvyklé ceny také věcně odpovídá definici tržní hodnoty.

__________________________ 1)

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

3)

zákon č. 526/1990 Sb. o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb.

4)

Ing. Zazvonil Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996.

2)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

10

1.3.4. Cena zvláštní obliby Tržní hodnota nemovitosti by měla být stejná pro všechny poptávající subjekty na trhu. Přesto se může vyskytnout nemovitost, která má svojí zvláštní cenu jen pro nějaký sektor trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často přímo souvisí s dosažitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí. 6)

1.3.5. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena6) souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Při obchodech se stavbami se pojem reprodukční cena objevuje například ve variantních analýzách, zda je lepší danou stavbu opravit nebo postavit znova její kopii.

1.3.6. Náhradová cena a náhradové náklady Pokud se na trhu nemovitostí vyskytne potřeba odstranit nějakou stavbu, třeba pro neopravitelné poškození požárem nebo povodní, jen výjimečně se tato odstraněná stavba nahrazuje její kopií. Většinou se na uvolněném pozemku postaví stavba mající lepší užitné vlastnosti (volnější vnitřní dispozici, lepší tepelně technické parametry obvodového pláště, apod.). Náklady na nahrazení původní stavby v nějakém směru jinou, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady.

6)

1.3.7. Technická životnost Technickou životností6) rozumíme dobu, která uplyne od okamžiku vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat. V praxi je technická životnost průměrem technické životnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby rozdělujeme na : Prvky dlouhodobé životnosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická životnost těchto prvků může být až 200 let. Prvky krátkodobé životnosti – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Životnost těchto prvků je řádově nižší. __________________________ 6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

11

1.3.8. Právní životnost Právní životnost

6)

je doba od vzniku stavby jako věci až po její zánik jako věci. To kdy

jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vznikají a zanikají poměrně přesně definují právní předpisy. Právní životnost stavby závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

1.3.9. Ekonomická životnost Ekonomická životnost

6)

se počítá od doby možného komerčního využití stavby (obvykle

od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o užívání stavby před kolaudací), až do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos.

1.3.10. Morální životnost Morální životnost

6)

poměrně úzce souvisí s ekonomickou životností. Začíná ve stejný

okamžik jako ekonomická životnost, tedy od okamžiku, kdy je stavba komerčně využitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo dožilá. Jinými slovy, končí v okamžiku, kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími užitnými parametry.

1.3.11. Věc movitá a nemovitá Věci v právním smyslu se dělí na věci movité a nemovité5). Platný Občanský zákoník definuje ve svém ustanovení §119 odst.27), co se rozumí nemovitostmi. Za nemovitosti je třeba považovat (všechny) pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci, které nesplňují podmínky uvedené definice, jsou movitosti. Jak již bylo řečeno byty a nebytové prostory - jsou-li vymezeny jako jednotky podle zákona č 72/l994 sb.8) nemají povahu věcí v právním smyslu. Nejsou-li však věcmi, nemohou to být ani movitosti, ani nemovitosti. Vzhledem k tomuto absurdnímu závěru zákonodárce v ustanovení §3, odst. 2 zákona č. 72/1994 sb. 8) stanovil, že právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud není stanoveno něco jiného, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. __________________________ 5)

Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy

6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

7)

občanský zákoník č.40/1964 Sb.

8)

zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění

12

Byty a nebytové prostory tak sice nejsou věcmi ve smyslu práva, ovšem na právní vztahy k nim (např. na převod vlastnického práva, na zřízení zástavního práva atd.) je třeba aplikovat předpisy o nemovitostech. Z toho především vyplývá, že k bytům a nebytovým prostorům jako jednotkám vznikají věcná práva (jsou-li zřizována smluvně) až okamžikem vkladu do katastru nemovitostí (byty a nebytové prostory jsou totiž předmětem evidence v katastru nemovitosti).

1.3.12. Součástí věci Součástí věci5) je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc (rozumí se hlavní věc) znehodnotila. Stavba však není součástí pozemku. Součást věci hlavní není samostatnou věcí v právním smyslu a nelze s ní proto jako s takovou vlastnicky disponovat. Z toho plyne, že lze disponovat jen s věcí hlavní a veškeré takové dispozice automaticky dopadají i na její součást.

1.3.13. Součástí pozemku Součástí pozemku5) jsou porosty, jako např. stromy, keře, tráva, nesklizená úroda atd. (tím není dotčeno vlastnictví zemědělských družstev k porostům na pozemcích jejich členů podle předpisů o zemědělském družstevnictví). Soudní praxe dovodila, že použitím osiv, sadby, hnojiv a chemikálií k zasetí, pohnojení či postřiku se tyto věci stávají součástí pozemku (Nejvyšší soud, sp.zn.29 cdo 207/2002). Součástí pozemku mohou být rovněž např. meliorační zařízení umístěná pod jeho povrchem, stejně tak jako venkovní úpravy (terasy, jezírka, ploty zahradní krby, vydlážděná prostranství atd). Za součást pozemku byl judikaturou uznán i rybník a zpevněná panelová cesta.

1.3.14. Součástí stavby Součástí stavby5) mohou být okna, dveře, střešní krytina, střešní žlaby, elektrická vedení, vodovodní a plynová potrubí atd.

__________________________ 5)

Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy

13

1.3.15. Příslušenství Příslušenství5) zásadně sleduje právní osud hlavní věci, a to bez ohledu na skutečnost, zda je tento následek vyjádřen např. ve smlouvě o převodu nemovitosti (nic ovšem nebrání tomu, aby vlastník disponoval samostatně s věcí hlavní či jen s jejím příslušenstvím). Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Věc hlavní a její příslušenství tak mají povahu dvou samostatných věcí v právním smyslu.Příslušenstvím nemovitosti může být jak věc movitá (např. vybavení domu - nábytek, klíče ode dveří atd.), tak i jiná nemovitost (různé altány, kůlny, dřevníky atd.). Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenstvím movité věci však může být vždy jen jiná věc movitá.

1.3.16. Pozemek Podle občanského zákoníku7) je pozemek definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití.

1.3.17. Parcela Parcela6) je podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

1.3.18. Stavba Pojem „stavba“ 6) se běžně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně jednotlivých prováděcích vyhlášek), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtížně hledá vhodná definice stavby. Komplikací je i to, že v právním systému je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci (výstavba, realizace).

__________________________ 5)

Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy

6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

7)

Občanský zákoník č.40/1964 Sb.

14

Podle zákona č. 183/06 Sb.9) – Stavebního zákona je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Chybí přitom definice co to je stavební dílo.

1.3.19. Budova Budovou6) je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby.

1.3.20. Byt Byt6) je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

1.3.21. Nebytový prostor Nebytový prostor6) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

1.3.22. Obytný dům Obytný dům6) je taková stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy slouží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení.

1.3.23. Bytový dům Bytový dům6) je taková stavba, která slouží převážně, tedy více než z 50 % k bydlení. __________________________ 6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

9)

stavební zákon č. 183/2006 Sb.

15

1.3.24. Rodinný dům Rodinný dům6) je taková stavba, která slouží převážně, tedy více jak z 50 %, k bydlení. Může mít maximálně tři kolaudované byty, maximálně jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví.

1.3.25. Moderní aplikace nákladové metody Původní – klasická nákladová metoda se omezovala na výpočet reprodukční ceny, který mohl být snížený o příslušné opotřebení. Jejím smyslem bylo zjistit jakým způsobem a náklady vznikl majetek. Takto vypočítaná cena byla odlišná od skutečné tržní ceny. Tento způsob oceňování končil s vyhláškami č. 393/91 Sb., vč. její novelizace č. 110/92Sb. a 611/92Sb. Vyhláška č. 178/94Sb. platná od 1.11.1994 zavedla nový modernější nákladový přístup k výpočtu nákladové ceny, včetně omezeného použití výnosové metody pro domy s nájemními byty. V zákoně č. 151/97Sb. (vč. novelizací č. 121/2000Sb., 237/04Sb., 257/04Sb.) s platností od 1.1.1998 je stanovený základní způsob ocenění majetku a služeb tzv. obvyklou cenou. Mimo obvyklou cenu zákon uvádí i jiné způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, účetní hodnoty, kursové hodnoty, cenou sjednanou). Moderní nákladová metoda se vyznačuje tím, že pomocí funkčních a ekonomických nedostatků vkládá do původní nákladové metody jeho užitečnost. Funkční nedostatky – protože klasická nákladová metoda neřešila ekonomickou a morální stránku, ale jenom technickou stránku, takto zjištěná tržní cena byla rozdílná od skutečné tržní ceny. Tyto důvody vedly k zavedení funkčních nedostatků, které zohledňují morální

zastarávání

staveb.

Mluvíme

také

o

zpracování

ocenění

nemovitosti

tzv. „náhradovým způsobem“. Morální zastarávání staveb (provozů) je nejvíce patrné ve vybavení (topení, ohřev TÚV, ventilace, klimatizace, staré výrobní linky, skladování, atd.), v nových konstrukčních systémech a materiálech, vč. výplní otvorů také využití nových izolačních materiálů. Výpočet funkčních nedostatků vychází z porovnání ideálního řešení stavby (provozu), které nejvíce vyhovuje investorovi na základě využití současných nejlepších technologii, výrobků

a konstrukčních systémů. Provede se výpočet reprodukční ceny položkovým

rozpočtem nebo podle oceňovacího předpisu. __________________________ 6)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

16

Ve druhém kroku se provede ocenění stávající budovy (provozu) opět pomocí některého způsobu výpočtu reprodukční ceny. Výsledkem bude zjištění tzv. základních funkčních nedostatků (reprodukční cena nového řešení stavby (provozu) – reprodukční cena stávající stavby (provozu). Základní funkční nedostatky můžeme vyjádřit v %: základní funkční nedostatky/(reprodukční cena nové stavby (provozu)/100) = (%) K výše popsaným základním funkčním nedostatkům je potřebné přičíst provozní funkční nedostatky. Jedná se o zvýšené náklady, které vznikají provozem zastaralých technologii, konstrukčního řešení, způsobu vytápění, rozvodů a napojení na inž. sítě, atd. Provozní funkční nedostatky = ideální provozní náklady-skutečné provozní náklady. Provozní funkční nedostatky můžeme vyjádřit %: provozní funkční nedostatky/(ideální provozní náklady stavby (provozu)/100) = (%) Celkové funkční nedostatky = základní funkční nedostatky + provozní funkční nedostatky. Ekonomické nedostatky – byly zavedené v devadesátých létech minulého století. Hlavním důvodem byly rozdíly mezi skutečně dosaženými tržními cenami a tržní hodnotě zjištěné nákladovou metodou. Projevilo se to například v pojišťovnictví, kde pojistná hodnota neodpovídala tržní hodnotě. V bankovnictví, kde zajištění úvěru bylo nedostatečné z důvodu zjištění tržní hodnoty nákladovým způsobem. Dalším důvodem bylo zjištění rozdílů mezi skutečně sjednanou cenou a cenou zjištěnou nákladovým způsobem pro daňové účely. I v tomto případě nebyla dodržována daňová spravedlnost(právo garantované Základní listinou práv a svobod). Ekonomické nedostatky jsou vyjádřením vztahu mezi věcnou hodnotou a tržní hodnotou. V oceňovací vyhlášce se jedná o koeficient prodejnosti Kp. Tento koeficient je tvořen orgány státní správy, která vychází z velkého množství uskutečněných prodejů a nákladů na stavby. Je daleko přesnější, než kdyby si ho tvořil odhadce sám, proto je vhodné využívat ke stanovení ekonomických nedostatků právě tento koeficient prodejnosti. Nákladová metoda v pojetí tzv. „moderní nákladové metody“ má své místo při tržním ocenění. Slouží při porovnání jednotlivých metod a výsledných hodnot zjištěných příjmovou a porovnávací metodou. Nákladová hodnota může být tržní hodnotou v případech kdy se oceňují stavby, s kterými se běžně neobchoduje a není možné provést ocenění příjmovou nebo porovnávací metodou. Příkladem může být čistírna odpadních vod (ČOV), nebo trafostanice. Kritériem při rozhodování, zda je výhodnější koupit čistírnu odpadních vod, která se nachází v blízkosti již koupeného komerčního objektu nebo je výhodnější vystavět 17

novou ČOV nám odpoví ocenění obdobné ČOV nákladovým způsobem (v případě, že se jedná o starší stavbu, tak i výpočtem náhradové ceny, kde se uvažuje s využitím novějších technologii a materiálů). Nákladová metoda se také využívá při stanovení pojistné hodnoty – reprodukční ceny nebo věcné hodnoty při pojištění na časovou cenu, při zjištění technického stavu, stáří, opotřebení, další životnosti, také pro účely zjištění funkčních nedostatků. V této bakalářské práci jsou popsány metody ocenění jako je např. porovnávací metoda, příjmová (výnosová) metoda, nákladová metoda. V praktické části je provedeno ocenění rodinného domu porovnávací metodou, nákladovou hodnotou, také podle položkového rozpočtu. Druhou nemovitostí v praktické části je oceněný komerční objekt porovnávací metodou, nákladovou hodnotou, příjmovou (výnosovou) hodnotou, také podle položkového rozpočtu. Analýza tržní hodnoty bude provedena kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Obě oceňované nemovitosti jsou v podstatě novostavby (rodinný dům byl postaven v roce 2008 a komerční objekt je připravený k výstavbě v roce 2012 a bude kolaudován 09/2012). Při ocenění těchto nemovitostí nebude provedený výpočet věcné hodnoty tzv. náhradovými náklady, ale pouze reprodukčními náklady. Při hledání tržní hodnoty se nejedná o samostatný nástroj ocenění (nákladový, porovnávací, výnosový), ale je to vzájemně provázaný komplexní nástroj, do sebe zapadající a vzájemně se podporující. Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. V některých případech se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou, nebo také kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Kontribuce je různá a liší se podle oceňovaného majetku. Při oceňování: - pozemků má největší váhu porovnávací hodnota - bytů porovnávací a výnosová hodnota - rodinného domu porovnávací hodnota - komerčního objektu výnosová hodnota Tržní hodnotu také ovlivňuje účel ocenění (podoba a způsob prezentování, účel využití). Výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, ne jednoznačně vypočítané číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.

18

2. Praktická část 2.1.Rodinný dům OCENĚNÍ NEMOVITOSTI odhad tržní hodnoty Nemovitost:

Rodinný dům, vč. příslušenství – LV č. 1060

Adresa nemovitosti:

Hlubany 132, 441 01 Podbořany

Katastrální údaje:

Kraj Ústecký, okres Louny, k.ú. Hlubany, kód k.ú. 723282, Stavba s pozemkem, č.p. 132, p.č. 233/9,233/24

Vlastník:

Vlastník, Hlubany 132, 440 01 Podbořany

Účel ocenění:

Zjištění tržní hodnoty.

Účel úvěru:

Bakalářská práce

Objednatel ocenění:

Vlastník

Adresa objednatele:

Hlubany, Podbořany

Zhotovitel ocenění:

Milan Vimpel

Adresa zhotovitele:

438 01 Žatec

Datum místního šetření: Počet stran: 26

27.1.2012

Počet příloh: 8 19

Datum zpracování:

15.2.2012

Počet vyhotovení: 1

Vyhotovení číslo: 1

Stav posuzované nemovitosti:

stavba dokončena v r. 2008

Stavebně technický stav:

novostavba

Počet podlaží: 1, z toho podz.: Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat.vlivy okolí:

0, z toho nadz: 1, Počet bytů: 1 zděné, betonové, dřevěné k bydlení kraj obce voda, kanalizace, plyn, elektro, zpev. příjezd železnice, autobus, sil. II/III. tř. ne

Požadavky objednatele:

zjištění tržní hodnoty

Rizika nemovitosti: 1)Ve výpisu z KN LV č.1060 je uvedené zástavní právo smluvní ve výši 1 592 000,-Kč a budoucí pohledávky ve výši 1 592 000,-Kč. 2)Tržní hodnota stanovená tímto posudkem je platná za předpokladu, že dojde k výmazu zástavního práva ve výši 1 592 000,-Kč. 3)Věcné břemeno umístění a provozu elektrorozvodného zařízení - ČEZ distribuce na parc. 233/9 - není zohledněno v ceně. Prodejnost nemovitosti:

velmi dobrá

(do 6 měsíců)

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekapitulace (Kč)

Váha v %

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací hodnota

1 452 180,-

65

949 917,-

Věcná hodnota / nákladová

1 847 220,-

30

554 166,-

Příjmová (výnosová) hodnota

1 074 425,-

5

53 721,-

Tržní hodnota

1 557 804,-

Tržní hodnota po zaokrouhlení

1 600 000,-

Komentář k tržní hodnotě: Výpočet tržní hodnoty byl provedený na základě výše uvedených metod ocenění. Indikace tržní hodnoty porovnávací metodou je rozhodující s přisouzenou váhou 65%. Vzhledem k tomu, že se jedná prakticky o novostavbu, bylo provedeno ocenění nákladovou metodou dvěma způsoby: 1)podle vyhl.č.384/2011 Sb.vč. uplatnění koeficientu Kp (prodejnosti), který nám může vyjádřit hodnotu ekonomických nedostatků (ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase) 2)položkovým rozpočtem (přeceněním původního položkového rozpočtu) Věcná (nákladová) hodnota vypočítaná váženým průměrem má přisouzenou váhu 30%.

20

I když v místě ocenění nejsou pronajímané rodinné domy, v okrese Louny jsou v inzerci nabízené rodinné domy k pronájmu. Na základě těchto podkladů bylo provedeno ocenění příjmovou (výnosovou) metodou s přisouzenou váhou 5%. Při posouzení nejvyššího a nejlepšího využití se vychází ze základních kritérii, které musí oceňovaný majetek splňovat. Jedná se o dodržení právních předpisů, fyzickou realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Rodinný dům byl zkolaudován, je zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům, je využíván ke svému účelu, je v souladu s územním plánem. Rodinný dům byl postavený vlastníkem za účelem vlastního bydlení, jedná se o jednu bytovou jednotku, v domě nejsou volné prostory vhodné k pronajmutí. Ziskovost rodinného domu není měřitelná, protože dům využívá majitel k bydlení, ale případnému pronájmu rodinnému domu nic nebrání. Na základě výše uvedených skutečností jsem názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Toto hodnocení vyjadřuje názor odhadce na tržní hodnotu majetku – novostavbu rodinného domu. Komparace jednotlivých metod ocenění novostavby může mít význam při posuzování variant koupě – výstavba.

Nález: Přehled oceňovaných staveb a pozemků -rodinný dům čp. 132, na parc.č. 233/24 -pozemek č.parc. 233/24 - zast.pl. a nádvoří -pozemek č.parc. 233/9 - orná půda (využívaná jako zahrada -ve funkčním celku s rodinným domem) Přehled vlastníků SJM Vlastník, Hlubany 132, 441 01 Podbořany Přehled podkladů

- výpis z KN bez č.j. , ze dne 8.12.2011 - snímek z KM bez čj. , ze dne 26.1.2012 - informace sdělené vlastníkem nemovitosti - potvrzení o užívání RD - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace

Charakteristika obce Jedná se o lokalitu na okraji Podbořan, v k.ú. Hlubany, kde probíhá nová výstavba rodinných domů. Příjezd k rodinnému domu je po asfaltové komunikaci, napojení na inž. sítě (elektriku, plyn, kanalizaci, vodu). Město Podbořany má vybudovanou základní síť obchodů, supermarketů, zdravotního zařízení, restaurací, sportoviště, banky, notáře, autoprodejnu. V místě a v blízkém okolí je nabídka pracovních příležitostí. Nová výstavba RD nabízí možnost klidného bydlení v rodinných domech, vč. možnosti využití plochy zahrádky pro odpočinek. Zvláštnosti lokality- jedná se o okrajovou část města, s dobrou dostupností do centra města. V blízkosti se nachází autobusová a vlaková stanice, obchody, škola a školka, vč. restaurace a zdravotního střediska.

21

Poloha nemovitosti Oceňovaný dům se nachází v okrajové části města, kde vzniká nová výstavba rodinných domů, parkování v ulici je omezené, ale je možnost vlastního parkování na vlastním pozemku. Do centra je bezproblémová pěší dostupnost. Z Podbořan (Hluban) je dobrá dojezdová vzdálenost do okolních měst (Vroutek-7km, Blšany-6km, Žatec -16km, Most-39km, Chomutov-37km, Kadaň-22km, Praha 88km). Nemovitost pronajata - ne. Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby (účel) Dokumentace Způsob užívání

- rodinný dům samostatně stojící čp.132, na stpč. 233/24 - vedlejší stavba - přístřešek na parc.č. 233/9 - rodinný dům - k bydlení - PD (půdorys, řez, technická zpráva, smlouva o dílo) -skutečné užití je v souladu s právním stavem – dům je využívaný k bydlení

Popis tech. stavu stavby Předmětem posouzení je samostatně stojící rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci). Plynová přípojka je přivedena na hranici pozemku. Vjezd je možný na pozemek před RD č.parc. 233/9 a následně je možné využít parkování ve zděné garáží, která navazuje na rodinný dům. Garáž není propojená s rodinným domem, má samostatný vjezd. Pozemek kolem RD je využíván k odpočinku, je zatravněný vč. výsadby okrasných dřevin. Pozemek je oplocený směrem do ulice plaňkovým plotem a podezdívkou z KB bloku. Další oplocení je drátěné. Chodníky jsou dlážděné, ze zámkové dlažby. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, obydlený a udržovaný. Stáří a rekonstrukce - v roce 2008 bylo vystaveno potvrzení o užívání rodinného domu k bydlení. Popis jednotlivých pozemků -č.parc. 233/24 - zastavěná plocha a nádvoří - pozemek zastavěný rodinným domem -č.parc. 233/9 - orná půda - je ve funkčním celku s rodinným domem a st. parcelou, pozemek je využíván jako zahrada Trvalé porosty

-ne.

Věcná břemena

-ano - energetické zařízení-elektro skříň, která je umístěna v pilíři oplocení, bez vlivu na cenu nemovitosti.

Posudek 1. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 a2) Garáž na parc.č. 233/24

22

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 c) Pozemky c1) Pozemky v k.ú. Hlubany 2. Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 Dům je přízemní, bez podsklepení s valbovou střechou. Nosná konstrukce je zhotovená ze ztraceného bednění, vč. tepelné izolace. Stropy jsou sádrokartonové, podlahy jsou dlážděné a z plovoucích podlah. Vnitřní omítka je hladká, vnější je zateplená-mníchovská, bez vnějších obkladů. Krov je valbový, krytina je tašková, vč. bleskosvodu, žlabů a svodů. Okna jsou plastová, vstupní dveře jsou plastové, ostatní dveře jsou obložkové hladké plné a prosklené. Topení je lokální el. přímotopy a krbovými kamny. Ohřev TÚV je zajištěný v el. bojleru. V koupelně je dlažba, keramický obklad, umyvadlo, sprchový kout, teplá a studená voda, el. bojler. WC je splachovací – samostatné vč. umyvadla a ker. obkladu. V kuchyni je teplá a studená voda, el. sporák, digestoř, ker. obklad. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, obydlený a udržovaný. a2) Garáž na parc.č. 233/24 Garáž tvoří součást rodinného domu, bez propojení s rodinným domem. Garáž je bez podsklepení se sklonitou střechou. Nosná konstrukce je zhotovená ze ztraceného bednění, vč. tepelné izolace. Stropy jsou sádrokartonové, podlahy jsou betonové. Vnitřní omítka je hladká, vnější je plastická, bez vnějších obkladů. Krov je dřevěný ze strojově sbíjených dřevěných vazníků, krytina je tašková, vč. bleskosvodu, žlabů a svodů z pozinkového plechu. Okna jsou plastová, vstupní vrata jsou sekční. Garáž je využívána k parkování osobního vozidla. b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy Venkovní úpravy - plaňkové oplocení kombinované podezdívkou a sloupky z KB-bloku směrem do ulice, jinak drátěné oplocení, vrata a vrátka s kovovým rámem a dřevěnou výplní, zámková dlažba, přípojky vody, kanalizace, elektriky, (plyn je přivedený na hranici pozemku). b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 Dřevěný altán se sklonitou střechou, zámkovou dlažbou, krytina je z kanadského šindele. c) Pozemky c1) Pozemky v k.ú. Hlubany Pro výpočet tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu uvažuji, že pozemky jsou volné, vhodné k zastavění rodinnými domy v souladu s územním plánem a jejích nejlepším využitím. Pro porovnání jsem využil inzerovanou nabídku města Podbořany pro výstavbu rodinných domů z roku 2011, internetovou nabídku prodejů pozemků pro výstavbu rodinných domů

23

z roku 2012, údaje z již uskutečněných prodejů stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů z roku 2010. Prodejní cena pozemku určeného pro výstavbu oceňovaného rodinného domu v k.ú. Hlubany v roce 2006 byla 182,70Kč/m2. Srovnávací jednotkou je cena za 1m2 pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu nabídkové ceny, datum transakce, vybavenost inženýrskými sítěmi, využiti dle územního plánu, velikost a tvar pozemku.

Nákladová hodnota (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,75*8,00 Název podlaží Zastavěná plocha 1.NP: 94,00 m2 Obestavěný prostor: obest.prostor vrchní stavby: obest.prostor zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:

(11,75*8,00)*(2,91) (1/6)*8,00*2,05*(2*11,75+4,00)

= 94,00 m2 Konstrukční výška 2,91 m

= = =

273,54 m3 75,17 m3 348,71 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obyt. místností: 15. Podlahy ostat. místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace:

betonové vč. izolace zděné-ztracené bednění, tepel. izolace rovné-sádrokartonové valbová betonové tašky žlab,svod z pozinkového plechu hladké nástřiky na bázi umělých hmot ne běžné obklady ne hladké plné a prosklené, vstupní plastové plastová plovoucí podlaha, dlažba dlažba přímotopy třífázová

24

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S C S N S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

ano studené i teplé el. bojler rozvod zemního plynu kanalizace do veřejného řádu sklo-keramická deska sprcha, umyvadlo standardní splachovací krb, digestoř

S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obyt. místností: 15. Podlahy ostat.místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S C S N S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0131

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) koeficient je využít k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: Základní cena upravená Plná cena:

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 101,31

348,71 m3 * 3 894,69 Kč/m3

25

= * * *

2 290,- Kč/m3 1,0131 1,0000 2,1550

* =

0,7790 3 894,69 Kč/m3

=

1 358 117,35 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 %

-

54 324,69 Kč

Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 - zjištěná cena

=

1 303 792,66 Kč

Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 - cena po zaokrouhlení

=

1 303 790,- Kč

a2) Garáž na parc.č. 233/24 - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,50*6,00 Název podlaží Zastavěná plocha 1.NP: 21,00 m2 Obestavěný prostor: obest.prostor vrchní stavby: obest.prostor zastřešení:

(3,50*6,00)*(2,91) (3,50*6,00)*(1,46/2)

Obestavěný prostor – celkem:

= 21,00 m2 Konstrukční výška 2,91 m = 61,11 m3 = 15,33 m3 = 76,44 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu betonové pásy vč. vodorovné izolace proti zemní S vlhkostí zděné S rovný - sádrokartonový S X betonové tašky S žlaby a svody z pozinku S vnější plastická omítka, vnitřní hladká omítka S C plastová okna S sekční bez el.pohonu S betonové S světelná S

26

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Dveře C 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 4,80 0,00 0,00 1,00 1,40 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00 97,30

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9730

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“:

= * * *

1 375,- Kč/m3 0,9730 1,0000 2,1030

*

0,7790

Základní cena upravená: Plná cena: 76,44 m3 * 2 191,76 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 %

= =

2 191,76 Kč/m3 167 538,13 Kč

-

6 701,53 Kč

Garáž na parc.č. 233/24 - zjištěná cena

=

160 836,60 Kč

Garáž na parc.č. 233/24 - cena po zaokrouhlení

=

160 840,- Kč

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 1 303 792,66 Kč Garáž na parc.č. 233/24 160 836,60 Kč Celkem: 1 464 629,26 Kč

27

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

1 464 629,26 0,0500

Venk. úpravy - zjištěná cena

=

73 231,46 Kč

Venk. úpravy - cena po zaokrouhlení

=

73 230,- Kč

= * *

80 730,- Kč 1,0000 2,3390

*

0,7790

Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 40 = 10,000 %

=

147 096,60 Kč

-

14 709,66 Kč

Altán zahradní na parc.č.233/9 - zjištěná cena

=

132 386,94 Kč

Altán zahradní na parc.č.233/9 - cena po zaokrouhlení

=

132 390,- Kč

= =

1 303 790,- Kč 160 840,- Kč

= =

73 230,- Kč 132 390,- Kč

b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: 242051 Plocha: 4,00*4,13+4,10*2,03 = 24,84 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,84 m2 * 3 250,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“:

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 a2) Garáž na parc.č. 233/24 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 Nákladová (věcná) hodnota objektů činí celkem

28

1 670 250,- Kč

Věcná hodnota dle položkového rozpočtu Krycí list rozpočtu Název stavby: Druh stavby: Lokalita: Začátek výstavby: Položek:

Bakalářská práce Rodinný dům - k bydlení k.ú. Hlubany 11.5.2007 107

Základní rozpočtové náklady

A

HSV Dodávky Montáž PSV Dodávky

B Doplňkové náklady

Montáž

0,00

269 158,15 Bez pevné podl.

0,00 Mimostav. doprava

0,00

0,00 Územní vlivy

0,00

Provozní vlivy

0,00

90 742,99

Ostatní

0,00

27 047,42

NUS z rozpočtu

Ostatní materiál

392 637,57

Přesun hmot,suti

0,00 1 388 539,40 DN celkem

Základ 0%

Náklady na umístění stavby (NUS)

0,00 Zařízení staveniště

122 115,16

"M" Dodávky

ZRN celkem

C

402 786,81 Práce přesčas 84 051,30 Kulturní památka

Montáž

Vlastník Radek Mádlo Levné domky v.o.s. 24.7.2008 Milan Vimpel

Objednatel: Projektant: Zhotovitel: Konec výstavby: Zpracoval:

40 000,00

0,00 NUS celkem

40 000,00

0,00

Základ 14%

1 428 539,40 DPH 14%

Základ 20%

0,00 DPH 20%

199 995,52 Celkem bez DPH 0,00 Celkem včetně DPH

1 428 539,40 1 628 534,92

Porovnávací hodnota pozemků a) Pozemky a1) Pozemky v k.ú. Hlubany Pozemky pro porovnání vč. korekčních činitelů - tab. 1 Oceňovaný pozemek

Porovnávané pozemky

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Název pozemku Parcelní číslo

Stavební parcela

1.

2.

3.

4.

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

233/9,233/24

N

N

N

N

Adresa pozemku

Hlubany

ul.Švermova

ul.Švermova

Buškovice

Buškovice

Katastrální území

Hlubany

Podbořany

Podbořany

Buškovice

Buškovice

Obec

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

Louny

936

282

1002

542

250,-Kč

267,-Kč

298,-Kč

166,-Kč

2011

2010

2012

2012

1

1

1

1

B.Základní údaje pro porovnání Rozloha pozemku v m2

922

Cena za 1m2 Datum transakce Korekce

2012

29

C.Právní údaje Nabídka

Prodej

Nabídka

Nabídka

0,95

1

0,95

0,95

SJM

Výhradní

SJM

Výhradní

Výhradní

1

1

1

1

Ano/bez vlivu

Bez věcných břemen

Ano/bez vlivu

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

A/N

A/A

A/N

A/N

1

1

1

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

Rovinný

Rovinný

svažitý

rovinný

1

1

1,1

1

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

1

1

1

1

Autobus,vlak

Autobus,vlak

Autobus

Autobus

1

1

1

1

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

obdobná

menší

obdobná

menší

1

1,05

1

1,05

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

0,95

1,05

1,05

1,00

Druh transakce Korekce Vlastnická práva Korekce Existence věcných břemen Korekce Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Územní rozhodnutí

A/A

Korekce Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce

D.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Svažitost

Rovinný

Korekce Dostupnost inž. sítí Korekce Kontaminace půdy Korekce Dopravní obslužnost

Autobus,vlak

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

E.Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Možná zastavitelnost Korekce Výsledná korekce

922

30

Seznam porovnávaných pozemků: Název Podbořany Podbořany Buškovice Buškovice

Realiz. cena Výměra Jedn.cena Korekce Váha [Kč] [m2] [Kč/m2] dle tab.1 234 000,936 250,00 0,95 1,00 75 924,282 269,23 1,05 1,00 299 000,1002 298,40 1,05 1,00 90 000,542 166,05 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: stavební p.č. 233/24 zahrada p.č. 233/9

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 237,50 282,70 313,32 166,05 999,57,- / 4 249,89 Kč/m2 166,05 Kč/m2 313,32 Kč/m2

115 m2 807 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 922 m2 2 2 922,00 m á 249,89 Kč/m = 230 398,58 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou – výsledná cena celkem Pozemky v k.ú. Hlubany - cena po zaokrouhlení

=

=

230 398,58Kč 230 400,-Kč

Porovnávací metoda nemovitosti Popis oceňované stavby čp.132 Název: rodinný dům Adresa: Hlubany 132, 441 01 Podbořany Druh nemovitosti: rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 4 roky Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku : 922 m2 Zastavěná plocha: 94 m2 Garáž: mimo objekt Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn přivedený na hranici pozemku Příslušenství: dřevěný altán Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha Korekční činitel Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ *

31

Výměra 3 349,00 m 2 94,00 m 2 79,00 m 2 0,00 m 2 79,00 m 1,00 1,00

Nemovitosti -výpočet korekčních činitelů-tab. 2 Oceňovaný RD

Porovnávané RD

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Název nem. č.p. Adresa Kat. území

1.

2.

3.

4.

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

132

1025

1026

1027

N

Hlubany

ul.Švermova

ul.Švermova

ul.Švermova

Na Barborce

Hlubany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Obec

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Podbořany

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

Louny

282

281

745

544

250

250

250

250

70500

70250

186250

136000

X

2400000

2350000

2400000

2470748

B.Údaje o pozemku - přenos z tabulky "Pozemky" Rozloha poz. v m2

922

Hodnota za 1m2 poz. Hodnota pozemku celkem

C.Základní údaje pro porovnání-m2 Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Celková zastavěná plocha v m2 Cena za 1m2 celkové zastavěné plochy

X

2329500

2279750

2213750

2334748

94

212

212

212

90

X

10988

10745

10434

25942

Užitná plocha v m2

79

173

173

173

70

Cena za 1m užitné plochy

X

13442

13155

12774

33354

2012

2011

2011

2011

2012

1

1

1

1

Prodej

Prodej

Prodej

Nabídka

1

1

1

0,85

SJM

SJM

SJM

Výhradní

1

1

1

1

Ano/bez vlivu

Ano/bez vlivu

Ano/bez vlivu

Bez věcných břemen

1

1

1

1

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Ne

Zást. právo-banka

Zást. právo-banka

Zást. právo-banka

Ne

1

1

1

1

2

Datum transakce Korekce D.Právní údaje Druh transakce

X

Korekce Vlastnická práva

SJM

Korekce Existence věcných břemen

Ano/bez vlivu

Korekce Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Stavební povolení Korekce Jiná právní omezení Korekce

32

E.Technické parametry Horší

Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Výborný

Výborný

Výborný

Výborný

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

Samostatný RD

Řadová zástavba

Řadová zástavba

Řadová zástavba

Samostatný RD

1,05

1,05

1,05

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

větší

Větší

větší

obdobný

Korekce Výborný

Tech. stav objektu Korekce

Dobrá

Tech. vybavenost Korekce Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Dopravní dostupnost a parkování Korekce Atraktivita objektu Korekce Jiná korekce

technická

Neaplikováno

Korekce

F.Ostatní parametry velikost nemovitosti Korekce Jiná korekce Korekce Výsledná korekce

0,85

0,85

0,85

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1

0,89

0,89

0,89

0,85

Neaplikováno

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1

Název: Rodinný dům čp. 1025,Podbořany

Adresa: Švermova 1025, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 282 m Zastavěná plocha: 106 m Garáž: v objektu Podkroví: ano Svislé konstrukce : zděné Přípojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství:

33

Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab.2: Korekční činitel Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny: Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 2

3

671,00 m 2 212,00 m 2 173,00 m

2 329 500,- Kč * 0,89 2 073 255,00 Kč Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 3

3 471,68 Kč/m 2 10 988,20 Kč/m 2 13 465,31 Kč/m

Název: Rodinný dům čp.1026, Podbořany

Adresa: Švermova 1026, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 281 m Zastavěná plocha: 106 m Garáž: v objektu Podkroví: ano Svislé konstrukce : zděné Přípojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 279 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,89 Přepočtená standardní cena: 2 028 977,50 Kč Výměry a jednotkové ceny: Výměry Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny objektu (JCSi) (SJTCi) 3 3 3 Obestavěný prostor: 671,00 m 3 397,54 Kč/m 3 023,81 Kč/m 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 212,00 m2 10 753,53 Kč/m 9 570,64 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 173,00 m 13 177,74 Kč/m 11 728,19 Kč/m Objekt č.: 3

Název: Rodinný dům čp.1027, Podbořany

Adresa Švermova 1027, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený.

34

3

3 089,79 Kč/m 2 9 779,50 Kč/m 2 11 984,13 Kč/m

Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. Podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 745 m Zastavěná plocha 106 m Garáž: v objektu Podkroví ano Svislé konstrukce: Zděné Přípojky voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 213 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,89 Přepočtená standardní cena: 1 970 237,50 Kč Výměry a jednotkové ceny: Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 3 Obestavěný prostor: 671,00 m 3 299,18 Kč/m 2 936,27 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 212,00 m 10 442,21 Kč/m 9 293,57 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 173,00 m 12 796,24 Kč/m 11 388,65 Kč/m Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům, Podbořany Adresa Na Barborce, Podbořany Popis: Samostatně stojící rodinný dům 3+kk, užitná plocha 70 m2 a celkové výměře pozemku 544 m2, který se nachází na okraji obce města Podbořany. Jedná se o přízemní stavbu se standardním vybavením. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 0 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. Podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 544 m Zastavěná plocha: 90 m Garáž: mimo objekt Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: Voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 334 748,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,85 Přepočtená standardní cena: 1 984 535,80 Kč Výměry a jednotkové ceny: Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 3 Obestavěný prostor: 334,00 m 6 959,31 Kč/m 5 941,72 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 90,00 m 25 826,80 Kč/m 22 050,39 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 70,00 m 33 205,88 Kč/m 28 350,51 Kč/m

35

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP

CZP

PP

ČUP

PUH

1. Rodinný dům čp. 1025,Podbořany

3 089,79

9 779,50

0,00

0,00

11 984,13

2. Rodinný dům čp.1026, Podbořany

3 023,81

9 570,64

0,00

0,00

11 728,19

3. Rodinný dům čp.1027, Podbořany

2 936,27

9 293,57

0,00

0,00

11 388,65

4. Rodinný dům, Podbořany

5 941,72

22 050,39

0,00

0,00

28 350,51

SJC – průměr

3 497,89

12 673,52

0,00

0,00

15 862,87

JCO = SJC * IO

3 498,00

12 674,00

0,00

0,00

15 863,00

349,00

94,00

0,00

0,00

79,00

1 220 802

1 191 356

0,00

0,00

1 253 177

Výměry oceňované stavby CO:

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: 1 221 778,33 Kč

Cp = COprůměrná

Rodinný dům v k.ú. Hlubany - výsledná cena (bez pozemku)

=

1 221 780,- Kč

Příjmová (výnosová) metoda V případě, že nemovitost je schopná produkovat příjem je ocenění nemovitosti provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda při výpočtu ocenění rodinných domů v menších městech a vesnicích není nevyužívaná vzhledem k tomu, že pronájem v těchto městech a vesnicích prakticky neexistuje. Pro výpočet příjmové metody je počítáno z nájmy podle internetové nabídky v okrese Louny a to jako tzv. „studené“ nájemné, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Pro výpočet příjmovou metodou je použita metoda přímé kapitalizace. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné nemovitosti. Propočet výnosů: RD

=

120 000,- Kč/rok

Výnos z RD celkem

=

120 000,- Kč/rok

Dosahované procento pronajmutí prostor: 85 % Upravené výnosy celkem: 120 000,- Kč * 85 % = 102 000,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby: 2 245 230,- Kč * 0,50 % = 11 226,15 Kč Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby: 2 245 230,- Kč * 0,20 % = 4 490,46 Kč Daň z nemovitosti: = 330,00 Kč Náklady celkem: = 16 046,00 Kč

36

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 102 000,-Kč - 16 046,-Kč

85 954,00 Kč

=

Výnosová hodnota nemovitosti: Míra kapitalizace: 8,00 % (dle přílohy č.16 k vyhl. 387/2011Sb.) Výnosová hodnota: (85 954,- Kč/ 0,0800) = 1 074 425,- Kč Příjmová (výnosová) hodnota

=

1 074 425,- Kč

Rekapitulace Výpočet věcné (nákladové) hodnoty je zpracován podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočtu k roku 2012 po odpočtu opotřebení. V tomto konkrétním ocenění rodinného domu při aplikaci tzv. „moderní“ nákladové metody s využitím funkčních a ekonomických nedostatků a výpočtu hodnoty položkovým rozpočtem je rozdíl 6%. Věcnou nákladovou hodnotu vypočítám váženým průměrem.

Věcná hodnota (nákladová) podle vyhl. 384/2011 Sb.: Objekty: 1 670 250,- Kč Pozemky: 230 400,- Kč Celkem: 1 900 650,- Kč Věcná hodnota (nákladová) podle položkového rozpočtu: Objekty bez opotřebení: 1 628 540,-Kč Objekty po opotřebení: Pozemky: Celkem:

1 563 390,- Kč 230 400,- Kč 1 793 790,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) vypočítaná váženým průměrem: (1 900 650,-Kč + 1 793 790,-Kč)/2 = 1 847 220,- Kč Porovnávací hodnota: Objekty: Pozemky: Celkem:

1 221 780,- Kč 230 400,- Kč 1 452 180,- Kč

Příjmová (výnosová) hodnota:

1 074 425,-Kč

Omezující podmínky a předpoklady10) 1)Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, __________________________ 10)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Cvičení z oceňování nemovitostí-díl I – Oceňování na tržních principech

37

že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2)Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3)Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4)Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5)Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6)Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7)Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8)Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9)Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10)Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení10) Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1)V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2)Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3)Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4)Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Žatci dne 15.2.2012 Milan Vimpel __________________________ 10)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Cvičení z oceňování nemovitostí-díl I – Oceňování na tržních principech

38

Fotodokumentace RD:

39

Výpis z katastru nemovitosti:

40

41

Snímek z KM:

42

Půdorys 1.NP a řez A-A´:

43

Položkový rozpočet RD: Stavební rozpočet Název stavby:

Bakalářská práce

Doba výstavby:

441 dní

Objednatel :

Druh stavby:

Rodinný dům - k bydlení čp. 132 Hlubany

Začátek výstavby:

11.5.2007

Projektant:

Radek Mádlo

Lokalita:

k.ú. Hlubany

Konec výstavby:

24.7.2008

Zhotovitel:

Levné domky v.o.s.

Zpracováno dne:

24.2.2012

Zpracoval:

Milan Vimpel

JKSO:

Náklady (Kč)

Jednot. Č

Obj.

Kód

Zkrácený popis

M.j.

Množ.

cena (Kč)

Nezařazeno

1 2

3

4

5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15

16 17 18

19 20 21

22

23 24 25

26 27 28 29

Dodávka

Montáž

Hmotnost (t) Celkem

970 218,67

418 320,73

1 388 539,40

0,00

13 654,68

13 654,68

Jedn ot.

Celkem 235,07

13

Hloubené vykopávky

132201102 R00 132201109 R00

Hloubení rýh šířky do 60 cm v hor.3 nad 100 m3

m3

26,00

348,06

0,00

9 049,56

9 049,56

0,00

0,00

Příplatek za lepivost - hloubení rýh 60 cm v hor.3

m3

26,00

177,12

0,00

4 605,12

4 605,12

0,00

0,00

16

Přemístění výkopku

0,00

882,96

882,96

162201102 R00

Vodorovné přemístění výkopku z hor.1-4 do 50 m

0,00

882,96

882,96

17

Konstrukce ze zemin

0,00

618,20

618,20

174101101 R00

Zásyp jam, rýh, šachet se zhutněním

0,00

618,20

618,20

27

Základy

65 860,48

15 653,85

81 514,33

271571112 R00 273351215 R00 273351216 R00 274311114 R00 274272120 RT2

Polštář základu ze štěrkopísku netříděného

m3

10,00

778,69

4 507,90

3 279,00

7 786,90

1,94

19,40

Bednění stěn základových desek - zřízení

m2

12,00

516,59

1 552,80

4 646,28

6 199,08

0,04

0,47

Bednění stěn základových desek - odstranění

m2

12,00

78,05

0,00

936,60

936,60

0,00

0,00

Beton základ. pasů prostý z cem. portlad. B 12,5

m3

23,00

2 422,02

52 558,91

3 147,55

55 706,46

2,44

56,03

Zdivo základové z bednicích tvárnic, tl. 20 cm

m2

13,00

837,33

7 240,87

3 644,42

10 885,29

0,43

5,55

137 722,63

51 689,87

189 412,50

87 843,84

28 261,32

116 105,16

0,50

64,58

m3

26,00

33,96

m3

10,00

61,82

0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

0,00 81,44

31

Zdi podpěrné a volné

311112120 RT3 311321311 R00 311368771 R00 317351107 R00 317351108 R00 314243145 R00

Stěna z tvárnic ztraceného bednění, tl. 20 cm

m2

129,00

Železobeton nadzákladových zdí C 16/20 (B 20)

m3

3,50

3 020,73

9 272,06

1 300,50

10 572,56

2,42

8,47

Vyztuz zv konst mur vc zvar 10425 (BSt 500 S)

t

0,50

47 302,20

10 722,22

12 928,88

23 651,10

1,00

0,50

Bednění překladů - zřízení

m2

15,00

479,23

1 844,10

5 344,35

7 188,45

0,01

0,13

Bednění překladů - odstranění

m2

15,00

125,25

0,00

1 878,75

1 878,75

0,00

0,00

ABSOLUT dvouprůduch., pata DN 18/20 cm

kus

1,00

30 016,48

28 040,41

1 976,07

30 016,48

0,31

0,31

34

Stěny a příčky

41 456,92

47 594,39

89 051,31

342266211 RU0 342011123 R00 342266111 RT9

Obklad stěn sádrokartonem lepený na zdivo

m2

99,00

424,12

17 523,00

24 464,88

41 987,88

0,02

2,03

Příčka SDK,OK,1x oplášť. tl. 75 mm, RBI 12,5,- izo

m2

70,00

630,43

22 179,50

21 950,60

44 130,10

0,02

1,55

Obklad stěn sádrokartonem na ocelovou konstrukci

m2

4,50

651,85

1 754,42

1 178,91

2 933,33

0,02

0,09

41

Stropy a stropní konstrukce (pro pozemní stavby)

38 899,24

37 470,04

76 369,28

416020113 R00 417351115 R00 417351116 R00

Podhledy SDK, kovová kce.HUT 1x deska RBI 12,5 mm

m2

100,00

700,97

37 312,00

32 785,00

70 097,00

0,01

1,13

Bednění ztužujících pásů a věnců - zřízení

m2

18,00

287,65

1 587,24

3 590,46

5 177,70

0,01

0,14

Bednění ztužujících pásů a věnců - odstranění

m2

18,00

60,81

0,00

0,00

61

Úprava povrchů vnitřní

612421637 R00

Omítka vnitřní zdiva, MVC, štuková

62

Úprava povrchů vnější

620451211 R00 622421193 R00 620431111 R00 63

Podlahy a podlahové konstrukce

631313611 R00 632451236 R00 631362021 R00 632411140 R00

Mazanina betonová tl. 8 - 12 cm C 16/20 (B 20)

m3

15,00

Potěr pískocementový hlazený ocel. hlad. tl. 50 mm

m2

6,00

277,77

883,08

Výztuž mazanin svařovanou sítí z drátů Kari

t

0,32

33 276,48

9 189,31

Potěr ze SMS Cemix, ruční zpracování, tl. 40 mm

m2

113,00

489,27

42 596,48

64

Výplně otvorů

7 705,42

900,04

0,00

1 094,58

1 094,58

1 989,68

9 957,20

11 946,88

1 989,68

9 957,20

11 946,88

73,99

3,67

1,27

2,10

m2

44,00

271,52

9 993,77

52 218,45

62 212,22

Postřik izolací nebo konstrukcí vnějších, MC

m2

157,00

27,32

1 813,35

2 475,89

4 289,24

0,01

2,06

Omítka vnější stěn, MVC, česaná, složitost 1-2

m2

113,00

422,98

7 080,58

40 716,16

47 796,74

0,06

7,10

Omítka z umělého kamene ploch svislých

m2

16,00

632,89

0,06

44

3 239,74

0,05

2,10 10,16

1 099,84

9 026,40

10 126,24

91 786,17

24 412,53

116 198,70

0,99

39 117,30

9 478,80

48 596,10

2,42

36,33

783,54

1 666,62

0,12

0,74

1 459,16

10 648,47

1,07

0,34

12 691,03

55 287,51

0,08

8,54

5 688,48

13 393,90

45,95

0,60

30 31 32

33 34

35 36 37

38 39 40 41 42

43 44 45 46

47 48 49

50

51

52 53 54

55

56

57

58

59 60

61 62 63

64 65

642942211 RT2 648951411 RT3 641941312 R00

Osazení zárubně do sádrokarton. příčky tl. 75 mm

kus

Osazení parapetních desek dřevěných š. do 25 cm

m

Osazení rámů okenních ocelových, plocha do 4 m2

kus

711

Izolace proti vodě

711111002 RZ1 711141559 RZ1

Izolace proti vlhk.vodor. nátěr asf.lak za studena

m2

117,00

33,25

Izolace proti vlhk. vodorovná pásy přitavením

m2

117,00

154,78

713

Izolace tepelné

713121111 RV1 713121111 RV4 713111130 R00

Izolace tepelná podlah na sucho, jednovrstvá

m2

79,00

158,02

Izolace tepelná podlah na sucho, jednovrstvá

m2

79,00

Izolace tepelné stropů, vložené mezi krokve

m2

95,00

721

Vnitřní kanalizace

721171109 RM3 721171107 RM3 721273145 RM1 721290111 R00 721170952 R00

Potrubí z plastu odpadní hrdlové d 110 mm

m

18,00

Potrubí z plastu odpadní hrdlové D 75 x 1,8

m

5,00

Hlavice ventilační z PVC DN 100/930

kus

Zkouška těsnosti kanalizace vodou DN 125

m

Oprava-vsazení odbočky, potrubí PVC hrdlové DN 63

722

Vnitřní vodovod

722181131 R00 722239107 R00 722280106 R00 722175212 R00 725

Zařizovací předměty

725017125 R00 725249101 R00 725013135 R00

Umyvadlo na šrouby CUBITO 85 x 48,5 cm, bílé

726

Instalační prefabrikáty

726211371 R00

Modul-sprcha Duofix,odpadní koleno d 50, h 130 cm

732

Strojovny

732219111 R00

Montáž ohříváků vody ležatých PN 0,6-1,6,do 100 l

762

Konstrukce tesařské

762342203 R00 762342204 RT3 762712110 R00

Montáž laťování střech, vzdálenost latí 22 - 36 cm

763

Dřevostavby

763732112 R00

Montáž střech z vazníků příhradových dl. do 18 m

764

Konstrukce klempířské

764252401 R00

Žlaby Ti Zn plech, podokapní půlkruhové, rš 250 mm

766

Konstrukce truhlářské

766421213 R00

Obložení podhledů jednod. palubkami SM š. do 10 cm

771

Podlahy z dlaždic

771575109 R00

Montáž podlah keram.,hladké, tmel, 30x30 cm

781

Obklady (keramické)

781230111 R00 781419705 RT3 783

Nátěry

783225600 R00 783126751 RT3 783626020 R00 94

Lešení a stavební výtahy

941941031 R00 941941111 R00

Montáž lešení leh.řad.s podlahami,š.do 1 m, H 10 m

m2

125,00

Pronájem lešení za den

m2

125,00

6,00

1 027,66

4 801,20

1 364,76

6 165,96

0,02

0,09

6,00

522,19

10,00

409,48

2 317,32

815,82

3 133,14

0,01

0,07

586,90

3 507,90

4 094,80

0,04

0,44

13 126,23

8 873,28

21 999,51

2 866,50

1 023,75

3 890,25

0,00

0,09

10 259,73

7 849,53

18 109,26

0,00

0,57

29 108,95

8 188,24

37 297,19

11 252,76

1 230,82

12 483,58

0,00

0,11

228,44

16 815,94

1 230,82

18 046,76

0,00

0,16

71,23

1 040,25

5 726,60

6 766,85

0,00

0,04

2 156,82

9 782,20

11 939,02

458,52

1 067,04

7 186,32

8 253,36

0,03

0,51

458,18

315,75

1 975,15

2 290,90

0,03

0,15

0,66

0,30

0,67

1,00

654,02

636,68

17,34

654,02

0,00

0,00

23,00

15,98

11,27

356,27

367,54

0,00

0,00

kus

1,00

373,20

126,08

247,12

373,20

0,01

0,01

2 333,37

4 600,02

6 933,39

Ochrana potrubí gumovými vložkami DN 25

kus

21,00

37,01

612,78

164,43

777,21

0,00

0,00

Montáž vodovodních armatur 2závity, G 2 1/2

kus

5,00

207,78

171,00

867,90

1 038,90

0,00

0,00

Tlaková zkouška vodovodního potrubí DN 32

m

21,00

9,50

3,15

196,35

199,50

0,00

0,00

Potrubí z PP-R 80 PN 16, DN 25

m

21,00

234,18

1 546,44

3 371,34

4 917,78

0,00

0,08

11 245,23

2 632,61

13 877,84

soubor

1,00

6 026,61

5 575,85

450,76

6 026,61

0,02

0,02

Montáž sprchových boxů

soubor

1,00

1 724,97

111,77

1 613,20

1 724,97

0,00

0,00

Klozet kombi OLYMP,nádrž s armat.odpad vodor, bílý

soubor

1,00

6 126,26

5 557,61

568,65

6 126,26

0,03

0,03

6 592,00

542,66

7 134,66

6 592,00

542,66

7 134,66

4 580,23

1 860,47

6 440,70

4 580,23

1 860,47

6 440,70

soubor

soubor

1,00

7 134,66

0,08

0,05

0,01 0,01

0,01 0,05

1,00

6 440,70

3 220,00

24 695,62

27 915,62

m2

152,00

49,66

0,00

7 548,32

7 548,32

0,00

0,00

Montáž laťování střech, svislé, vzdálenost 100 cm

m2

150,00

34,47

2 544,00

2 626,50

5 170,50

0,00

0,23

Montáž vázaných konstrukcí hraněných do 120 cm2

m

80,00

189,96

676,00

14 520,80

15 196,80

0,00

0,20

0,00

30 828,64

30 828,64

0,00

30 828,64

30 828,64

9 487,02

6 599,40

16 086,42

9 487,02

6 599,40

16 086,42

264,60

5 580,05

5 844,65

264,60

5 580,05

5 844,65

395,70

1 607,94

2 003,64

395,70

1 607,94

2 003,64

m

152,00

202,82

m

51,00

315,42

m2

35,00

166,99

0,05

0,05 0,43

0,00 0,00

0,00 0,17

0,00

0,17 0,01

0,00

0,01 0,03

m2

6,00

333,94

45,30

12 358,64

12 403,94

Obkládání stěn vnitř.keram. do tmele do 100x100 mm

m2

28,00

441,38

0,00

12 358,64

12 358,64

0,00

0,00

Příplatek za spárovací hmotu - plošně

m2

6,00

7,55

45,30

0,00

45,30

0,00

0,00

1 495,85

3 965,39

5 461,24

Nátěr syntetický kovových konstrukcí 2x email

m2

6,00

116,47

173,10

525,72

698,82

0,00

0,00

Nátěr syntetický OK plnostěnné "D"základní, Paulín

m2

6,00

49,87

245,10

54,12

299,22

0,00

0,00

Nátěr syntetický truhlářských výrobků 2x lakování

m2

35,00

127,52

1 077,65

3 385,55

4 463,20

0,00

0,01

7 372,50

9 317,50

16 690,00

41,94

2,50

5 240,00

5 242,50

0,02

2,30

1,31

0,00

163,75

163,75

0,00

0,00

45

0,00

0,03 0,00

0,01

2,51

66 67

68

69 70

941941831 R00 941941191 R00

Demontáž lešení leh.řad.s podlahami,š.1 m, H 10 m

m2

125,00

28,31

Příplatek za každý měsíc použití lešení k pol.1031

m2

250,00

30,98

M012VD

Montáž elektro pro RD komple t

0,00

3 538,75

3 538,75

0,00

0,00

7 370,00 82 420,00

375,00

7 745,00

0,00

0,21

0,00

82 420,00

82 420,00

0,00

82 420,00

8 322,99

27 047,42

35 370,41 5 659,10

0,23

1,14

0,12

0,12

0,00

0123VD

Montáž elektro pro RD

M21

Elektromontáže

210100010 RAC 210200020 RAA

Přípojka elektro v zemi pro rodinné domy

m

5,00

1 131,82

2 701,80

2 957,30

Hromosvod

kompl

1,00

29 711,31

5 621,19

24 090,12

29 711,31

392 637,57

0,00

392 637,57

793,85

0,00

793,85

0,01

0,01

1,00

82 420,00

Ostatní materiál

0,00

0,00 1,26

9,64

71

64221374

Umývátko LYRA Plus bílé otv. bat. vpravo 400x310mm

kus

1,00

72

64293820

Vanička sprch ker čtvrtkruh 900x900 odpad d 60 mm

kus

1,00

5 166,15

5 166,15

0,00

5 166,15

0,04

0,04

73

61581624.A

Linka kuchyňská atypická 240 cm

soubor

1,00

21 787,92

21 787,92

0,00

21 787,92

0,18

0,18

74

61529072

Zrcadlo NOVA bílý lesk s osvětlením 55x80x6,6 cm

kus

1,00

3 230,98

3 230,98

0,00

3 230,98

0,01

0,01

75

484517222

Radiátor koupelnový Grenada 1775/600, š.30

kus

1,00

2 813,61

2 813,61

0,00

2 813,61

0,02

0,02

76

54245105

Myčka nádobí BOSCH SGS 43E12EU

kus

1,00

11 350,80

11 350,80

0,00

11 350,80

0,05

0,05

77

54151104

Konvektor přímotopný nástěnný WKL 2003 U

kus

6,00

2 383,81

14 302,86

0,00

14 302,86

0,01

0,04

78

5413220025

Ohřívač vody zás. el. EWH Comfort 150 Universal

kus

1,00

9 954,60

9 954,60

0,00

9 954,60

0,05

0,05

79

54112125

Deska varná vestavná indukční 4504.200B

kus

1,00

23 128,56

23 128,56

0,00

23 128,56

0,01

0,01

80

54112135

Trouba vestavná elektrická VT06.6020

kus

1,00

10 670,48

10 670,48

0,00

10 670,48

0,04

0,04

81

60775432

Parapet interiér DTD šíře 250 mm tyč dl. 4,1m

m

6,00

185,07

1 110,42

0,00

1 110,42

0,00

0,02

82

63140103

Deska minerální vlákno - podélná TR10 tl. 80 mm

m2

95,00

225,72

21 443,40

0,00

21 443,40

0,00

0,23

83

63140105

Deska minerální vlákno - podélná TR10 tl. 120 mm

m2

95,00

338,58

32 165,10

0,00

32 165,10

0,00

0,34

84

59590870.A

Zárubeň pro sádrokarton 600/75

kus

2,00

646,54

1 293,08

0,00

1 293,08

0,01

0,03

85

59590872.A

Zárubeň pro sádrokarton 800/75

kus

4,00

667,54

2 670,16

0,00

2 670,16

0,01

0,05

86

61143801

Okno plastové jednokřídlé 60 x 90 cm OS bílé

kus

2,00

3 051,18

6 102,36

0,00

6 102,36

0,01

0,02

87

61143807

Okno plastové jednokřídlé 90 x 90 cm OS bílé

kus

1,00

3 816,05

3 816,05

0,00

3 816,05

0,01

0,01

88

61143817

Okno plastové jednokřídlé 150 x 90 cm OS bílé

kus

1,00

5 399,60

5 399,60

0,00

5 399,60

0,02

0,02

89

61143818

Okno plastové jednokřídlé 150 x 120 cm OS bílé

kus

4,00

6 492,56

25 970,24

0,00

25 970,24

0,03

0,13

90

61160126

Dveře vnitřní hladké plné 1 kříd. 60x197 lak A

kus

2,00

1 190,25

2 380,50

0,00

2 380,50

0,01

0,03

91

61160192

Dveře vnitřní hladké plné 1 kříd. 80x197 lak C

kus

4,00

1 283,40

5 133,60

0,00

5 133,60

0,02

0,06

92

61173192

Dveře vchodové celokazetové 125x197 cm model K

kus

1,00

13 413,60

13 413,60

0,00

13 413,60

0,06

0,06

93

61143951

Dveře balkonové plastové 100 x 235 cm OS1 6-komor

kus

1,00

6 520,50

6 520,50

0,00

6 520,50

0,05

0,05

94

61250015

Schody skládací dřevěné MAXI-THERM 130x70 cm

kus

1,00

4 133,06

4 133,06

0,00

4 133,06

0,04

0,04

95

60598019

Obklad hoblovaný, pero-drážka 12 mm

m2

40,00

270,00

10 800,00

0,00

10 800,00

0,01

0,24

96

59764203

Dlažba Taurus Granit matná 300x300x9 mm

m2

7,00

225,55

1 578,85

0,00

1 578,85

0,02

0,13

97

597813636

Obkládačka Color One 19,8x19,8

m2

28,00

361,43

10 120,04

0,00

10 120,04

0,01

0,34

98

28376299.A

Deska polystyrén fas. EPS 100 F 1000x500x70 samozh

m2

158,00

123,74

19 550,92

0,00

19 550,92

0,00

0,22

99

62842031

DACO - KSU samolepicí asfaltový pás podkladní

m2

128,00

202,10

25 868,80

0,00

25 868,80

0,00

0,44

55341557

Vrata Berry N80 s oc. výp 2500x2125 mm úprava colo

kus

1,00

13 799,63

13 799,63

0,00

13 799,63

0,27

0,27

592330921

Tvárnice plotové BEST barevná NATURA II 20x40x20

kus

200,00

104,79

20 958,00

0,00

20 958,00

0,02

4,20

5951560844 0

Kámen štípaný stříška 03 250/370/50 šedý

kus

96,00

100,43

9 641,28

0,00

9 641,28

0,01

0,84

59513565.A

Stříška plotová štípaná KB ps-20-B přírodní

kus

96,00

57,42

5 512,32

0,00

5 512,32

0,01

0,63

61196008.A

Plotový dílec z hoblovaných prvků, atyp

m2

25,00

569,25

14 231,25

0,00

14 231,25

0,01

0,25

31327502

Pletivo 4hr drátěné plastifik 50x2,2x1500mm

m

90,00

137,41

12 366,90

0,00

12 366,90

0,00

0,17

60515830

Hranol konstrukční masivní KVH 100x100mm l=5m smrk

m3

0,70

10 618,00

7 432,60

0,00

7 432,60

0,50

0,35

56288328.A

Krytina

m2

15,00

401,70

6 025,50

0,00

6 025,50

0,00

0,02

10 0 10 1 10 2 10 3 10 4 10 5 10 6 10 7

793,85

Celkem:

46

1 388 539,40

2.2.Komerční objekt – skladová hala OCENĚNÍ NEMOVITOSTI odhad tržní hodnoty

Nemovitost:

Skladovací klimatizovaná hala – LV 349

Adresa nemovitosti:

Rafaela Ungara, 438 01 Žatec

Katastrální údaje:

Kraj Ústecký, okres Louny, k.ú. Žatec, kód kú 794732, Stavba s pozemkem, p.č. 1074/1,1074/2,1702/13

Vlastník:

Vlastník, Mostecká 2580, 438 01 Žatec

Účel ocenění:

Zjištění tržní hodnoty

Účel úvěru:

Výstavba klimatizovaného skladu

Objednatel ocenění:

Vlastník

Adresa objednatele:

Mostecká ul., 438 01 Žatec

Zhotovitel ocenění:

Milan Vimpel

Adresa zhotovitele:

438 01 Žatec

Datum místního šetření:

15.2.2012

Datum zpracování:

28.2.2012

Počet stran: 29

Počet příloh: 9

Počet vyhotovení: 1

47

Vyhotovení číslo: 1

Stav posuzované nemovitosti: Stavebně technický stav: Počet podlaží: z toho podzemní: z toho nadzemní: Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat.vlivy okolí:

0 0 betonové, montované, kovové podnikání kraj obce, průmyslová zóna voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpev. příjezd MHD, železnice, autobus, sil. II/III. tř. ne

Požadavky objednatele:

zjištění tržní hodnoty klimatizovaného skladu

ve výstavbě novostavba 1

Rizika nemovitosti: Bez rizik, pozemek č.parc.1702/13 je ve vlastnictví ČD, využití pozemku k výstavbě je ošetřeno smluvně, probíhá proces odkoupení části pozemku. Vklad investic do nemovitosti: řízení, vč. DPH)

na dokončení 32 326 466,-Kč (dle výběrového

Prodejnost nemovitosti: průměrná (od 6 do 12 měsíců) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Váha Vážený průměr (Kč) (Kč) (%) (Kč) Reprodukční hodnota 56 771 240,Příjmová (výnosová) hodnota Porovnávací hodnota

49 731 600,27 262 710,-

60 30

29 838 960,8 178 813,-

Věcná (nákladová) hodnota

40 439 135,-

10

4 043 914,-

Tržní hodnota

42 061 687,-

Tržní hodnota po zaokrouhl.

42 100 000,-

Pozemek

11 725 450,-

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Výpočet tržní hodnoty byl provedený na základě výše uvedených metod ocenění. Klimatizovaný sklad určený pro uskladnění chmele je specifickou stavbou. Sklad lze využít k uskladnění i jiných komodit, nebo zboží s limitovanou únosnosti regálového systému, která je přizpůsobená k uskladnění produktů z chmele (hmotnost palety je max. 650,-kg). Indikace tržní hodnoty příjmovou hodnotou je rozhodující s přisouzenou váhou 60%, porovnávací hodnota s přisouzenou váhou 30%, věcná (nákladová) hodnota 10% je vypočítaná váženým průměrem hodnot zjištěných podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočtu k roku 2012, kde je uplatněný koeficient Kp (prodejnosti), který nám může vyjádřit hodnotu ekonomických nedostatků (ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase). V tomto konkrétním ocenění výpočet moderní nákladovou metodou ukazuje jak koeficient prodejnosti, který

48

vyjadřuje tzv. ekonomické nedostatky má hodnotu Kp =0,412 a zásadně ovlivňuje výslednou hodnotu. Porovnáním výsledné hodnoty zjištěné položkovým rozpočtem, s výpočtem věcné (nákladové) hodnoty podle platného cenového předpisu 384/2011Sb. se zohledněním ekonomických nedostatků dostává investor jasnou informaci o možnostech a způsobu rozhodování o dalším průběhu financování výstavby klimatizovaného skladu. Při posouzení nejvyššího a nejlepšího využití se vychází ze základních kritérii, které musí oceňovaný majetek splňovat. Jedná se o dodržení právních předpisů, fyzickou realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Právní předpisy pro výstavbu klimatizovaného skladu jsou splněné. Pozemek je ve vlastnictví investora, bylo vydáno územní rozhodnutí na výstavbu klimatizovaného skladu, stavební povolení, investor v měsíci 02/2012 provedl výběrové řízení na dodavatele stavby a s vybranou firmou byla podepsaná smlouva o dílo s termínem zahájení 15.3.2012 a termínem dokončení (bez kolaudace) 31.8.2012. Firma zajišťuje financování z vlastních zdrojů. Klimatizovaný sklad je dimenzovaný na množství chmele, které je nasmlouvané v dlouhodobých kontraktech s pěstiteli chmele, také splnění podmínky obchodníků uskladnit chmel v klimatizovaném skladu v co nejkratší době po sklizni. V případě, že výstavba skladu proběhne podle plánu a uzavřených smluv pro výstavbu jsem názoru, že budoucí využití majetku bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Toto hodnocení vyjadřuje názor odhadce na tržní hodnotu majetku – novostavbu klimatizovaného skladu. Komparace jednotlivých metod ocenění novostavby klimatizovaného skladu před výstavbou bylo využito investorem jako podklad pro vyjednávání při výběrovém řízení hlavního dodavatele stavby a také jako podklad pro zajištění úvěru. Na základě výběrového řízení byla vybrána firma z cenou za dílo ve výši 32 326 466,-Kč vč. DPH (bez ceny pozemku). Rozdíl mezi cenou z položkového rozpočtu je 6 522 075Kč. V Žatci, dne 28.2.2012

Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků - klimatizovaný sklad na parc.č.1074/1, 1074/2, 1074/3, 1765/3, 1765/1, 6868/2, 1757/2, 1766, 1757/8 , 1765/4,(1702/13 – ostatní plocha patří Českým dráhám, je uzavřená smlouva o souhlasu se zastavěním části pozemku klimatizovaným skladem) Přehled všech vlastníků Vlastník, Mostecká 2580, 43801 Žatec Přehled podkladů

- obj. č. 02/2012, ze dne 15.2.2012 - výpis z KN - snímek z KM - zastavovací studie - projektová dokumentace - rozpočet stavby (krycí list a rekapitulace) - podrobný položkový rozpočet je uložený u znalce - kompletní PD je uložena u znalce - stavební povolení je uložené u znalce - územního rozhodnutí je uložené u znalce - vodoprávní rozhodnutí je uložené u znalce

49

- informace sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace místa výstavby - ZP 272/2011-LUKR Sokolov-výpočet technologie Charakteristika obce Město Žatec má vybudovanou kompletní síť obchodů, supermarketů, zdravotního zařízení, restaurací, sportoviště, bank, notáře, policie, střední školy, autoprodejnu. V místě a v blízkém okolí je nabídka pracovních příležitostí. Do centra je bezproblémová pěší dostupnost. Ze Žatce je dobrá dojezdová vzdálenost do okolních měst (Ústí nad Labem-68km, Vroutek-22km, Blšany-16km, Podbořany -16km, Most-23km, Chomutov-21km, Kadaň-25km, Praha 85km, Plzeň-80km, Karlovy Vary-68km). Poloha nemovitosti

okrajová část města

Nemovitost pronajata ne Rizika nemovitosti Bez rizik, pozemek č.parc.1702/13 je ve vlastnictví ČD, využití pozemku k výstavbě je ošetřeno smluvně, probíhá proces odkoupení části pozemku. Popis jednotlivých staveb Základní popis klimatizovaná skladová hala s vestavěným regálovým systémem. Druh stavby (účel) skladování chmele před zpracováním a po zpracování tzv. hotových výrobků Dokumentace ano-kompletní PD Způsob užívání ke skladování zemědělských produktů - chmele Popis tech. stavu stavby Stavba objektu chlazeného skladu je situována na samém okraji zastavěné části města Žatce a stane se nedílnou součástí již stávajícího areálu Chmelařství o.p. Žatec. Hlavní vjezd i výjezd je řešen přes již stávající vjezd do areálu kolem stávající vrátnice s výjezdem do Mostecké ulice napojující se na ulici Osvoboditelů a je možný z ul. Rafaela Ungara. Stavba chlazeného skladu je jednopodlažní objekt ,který je tvořen železobetonovým skeletem opláštěným sendvičovými panely tl.120 mm, který bude pomocí zděné propojovací chodby a spojovacího krčku propojen se stávajícím chlazeným skladem v objektu p.č. st. 5125. Za objektem chlazeného skladu bude malá zděná strojovna chlazení. Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Jedná se o novostavbu na volném pozemku. Přípojky jsou přivedené k uvažované výstavbě. Výstavba bude zahájená v měsíci 03/2012 a dokončení (bez kolaudace) se předpokládá v měsíci 09/2012. V měsíci 10/2012 bude probíhat zkušební provoz. Kolaudace je plánovaná nejpozději v měsíci 11/2012. Pozemky - parc.č.1074/1, 1074/2, 1074/3 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště - parc.č.1757/2, 1757/8 - ost. pl. - jiná plocha - parc.č. 1765/3, 1765/1, 1766, 1765/4- ost.plocha - manipulační plocha - parc.č. 6868/2 - ost.pl.- ostatní komunikace - parc.č.1702/13 – ostatní plocha patří Českým dráhám, je uzavřená smlouva o souhlasu se zastavěním části pozemku klimatizovaným skladem Trvalé porosty

ano, dle PD

50

Věcná břemena

ne

Posudek 1. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek b11) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky v k.ú. Žatec 2. Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 Hlavní část: Stavba objektu chlazeného skladu je situována na samém okraji zastavěné části města Žatce a stane se nedílnou součástí již stávajícího areálu Chmelařství Žatec. Hlavní vjezd i výjezd bude řešen přes již stávající vjezd do areálu kolem stávající vrátnice s výjezdem do Mostecké ulice napojující se na ulici Osvoboditelů. Stavba chlazeného skladu je jednopodlažní objekt, který je tvořen železobetonovým skeletem opláštěným sendvičovými panely tl.120 mm, který bude pomocí zděné propojovací chodby a spojovacího krčku propojen se stávajícím chlazeným skladem v objektu p.č. st. 5125. Za objektem chlazeného skladu bude malá zděná strojovna chlazení. Jedná se o skladovací halu, ve které bude udržovaná atmosféra +2 °C. Skladovaným materiálem bude: 1.)originál chmel na paletách 120x120,na kterých bude uloženo 6 kusů PP hranolů o rozměrech 60x60x120 cm, Váha jednoho hranolu je 50 kg, váha palety je 20 kg, váha naložené palety cca 320 kg(typ A). 2.)hotové výrobky ,chmelové granule zabalené v inertní atmosféře s aluminiových sáčcích a uložených do papírových krabic. Krabice se opět skládají na palety o rozměrech 110x73 až 120 x80 cm Palety pak váží 650 kg brutto, ovinují se průhlednou folií.(typ B).

51

Strojovna chlazení, spojovací krček a spojovací chodba - má nosné obvodové zdivo tl 440 mm z cihelných bloků (440x490x240)P+D. Na věnec naváže zdivo a před věncem proběhne tepelná izolace tl. 80 mm, která bude přetažena výztužnou tkaninou s přesahem min.150 mm na každou stranu. b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek b11) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky v k.ú. Žatec Věcná (nákladová) hodnota (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 41,20*28,16 =1 160,19 m2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 2 1.NP: 1 160,19 m 15,73 m Součet 1 160,19 m2 18 249,79 m3 Průměrná výška podlaží: PVP = 18 249,79 / 1 160,19 = 15,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 160,19 / 1 = 1 160,19 m2 Obestavěný prostor: Hlavní část: obest.prostor: (41,20*28,16)*(12,52+15,73)/2 =16 387,71 m3 Propojovací chodby: obest.prostor:

(26,41*3,92*(5,30+5,82)/2)+((4,38*1,99)*(4,57+5,15)/2)+ (5,64*3,88*(3,85+3,42)/2) = 697,52 m3

52

Obestavěný prostor – celkem: = 17 085,23 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlažních hal): 25. Ostatní:

Provedení bet. patky a pásy izolované žel.bet. tyčová konstr. střešní panel PUR prefabrikovaná-sedlová střešní panel PUR titanzinek povrch upraven již výroby povrch upraven již výroby betonové kovové kovová, sekční drátkobeton třífázová bleskosvod

pož.hydranty, EPS

Hodnocení standardu

Část [%]

S S S S S N S S X S S S C N X N S X X X X X X X S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3):

Hodnocení standardu S S S S S N S S S S S C N N S S

Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 4,70 0,40 6,20

Část Koeficient [%] 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,54 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 0,00 100,00 1,54 100,00 1,54 100,00 1,00 100,00 1,00 101,21

Upravený obj.podíl 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 1,08 6,10 3,30 0,70 2,20 2,30 0,00 7,39 7,24 0,40 6,20 1,0121

1 599,- Kč/m3

=

53

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“:

* * * * * *

0,9980 0,9257 0,6000 1,0121 1,0000 2,1220

*

0,4120

Základní cena upravená Plná cena: 17 085,23 m3 * 784,27 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou

= =

784,27 Kč/m 13 399 433,33 Kč

3

Obestavěný prostor: Původní část: Propojovací chodby: Celkem:

16 387,71 m3 697,52 m3 17 085,23 m3

Původní část: 13 399 433,33 Kč * 16 387,71 m3 / 17 085,23 m3 = Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,000 % Propojovací chodby: 13 399 433,33 Kč * 697,52 m3 / 17 085,23 m3 = Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % Výpočet ceny technologického zařízení Technologie chlazení Regály Hodnota technologického zařízení celkem

= = =

12 852 389,32 Kč

0,- Kč 547 044,01 Kč

0,- Kč

3 456 000,-Kč 7 525 330,-Kč 10 981 330,- Kč

Koeficient prodejnosti Kp uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Upravená cena technologického zařízení (vybavení): = 4 524 307,96 Kč Skladová hala - zjištěná cena Skladová hala - cena po zaokrouhlení

= =

54

17 923 741,29 Kč 17 923 740,- Kč

b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 60,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m * 1 810,- Kč/m = 108 600,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 104 117,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % 0,- Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 104 117,43 Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm - cena po zaokrouhlení = 104 120,- Kč b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - §10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 4,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 ks * 9 450,- Kč/ks = 37 800,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 %

=

Kanal. šachta z prefa dílců - hloubka 3.00 m - zjištěná cena Kanal. šachta - cena po zaokrouhlení

= =

55

-

36 239,77 Kč

0,- Kč 36239,77 Kč 36240,- Kč

b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 215,- Kč/m = 2 580,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 2 382,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % 0,- Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = Přípojky elektro - cena po zaokrouhlení = b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 314,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 314,00 m2 * 95,- Kč/m2 = Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): *

2 382,09 Kč 2 380,- Kč

29 830,- Kč 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 27 947,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 20 = 0,000 % 0,- Kč Plochy štěrkové tl. do 250 mm - zjištěná cena Plochy štěrkové tl. do 250 mm - cena po zaokrouhlení

56

= =

27 947,37 Kč 27 950,- Kč

b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 85,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 85,00 m2 * 515,- Kč/m2 = 43 775,- Kč Polohový koeficient K (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 5 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 41 012,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - zjištěná cena Betonová dlažba zámková - cena po zaokrouhlení

= =

41 012,27 Kč 41 010,- Kč

b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 198,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 198,00 m2 * 1 180,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

= *

233 640,- Kč 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 218 894,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - zjištěná cena Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - cena po zaokrouhlení

= =

218 894,51 Kč 218 890,- Kč

b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.8. Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože Kód CZ - CC: 211 Délka: 98,00 m

57

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 98,00 m * 80,- Kč/m = 7 840,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 7 345,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Obrubník betonový, š.4-5 cm do betonového lože - zjištěná cena = Obrubník betonový, cena po zaokrouhlení =

7 345,20 Kč 7 350,- Kč

b8) Obr. Betonové z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 34,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 34,00 m * 265,- Kč/m = 9 010,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 8 441,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Obr. betonové-montované - zjištěná cena Obr. betonové-montované z betonu - cena po zaokrouhlení

= =

8 441,36 Kč 8 440,- Kč

b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.13. Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 62,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 370,- Kč/m = 22 940,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000

58

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 21 492,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Obr. betonové-montované - zjištěná cena Obr. betonové-montované - cena po zaokrouhlení

= =

21 492,21 Kč 21 490,- Kč

b10) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Plocha: 216*1,47 = 317,52 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 317,52 m2 * 450,- Kč/m2 = 142 884,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 124 918,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % 0,- Kč Plot z ocel. plotových rámů - zjištěná cena Plot z ocel. plotových rámů - cena po zaokrouhlení

= =

124 918,34 Kč 124 920,- Kč

b11) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Délka: 216,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 216,00 m * 150,- Kč/m = 32 400,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 28 326,15 Kč

59

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 %

-

Betonový práh mezi sloupky, - zjištěná cena Betonový práh mezi sloupky, - cena po zaokrouhlení

= =

0,- Kč 28 326,15 Kč 28 330,- Kč

c) Porosty c1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] [Kč] javor dlanitolistý 15 1,00 ks 2 880,00 2 880,00 2 880,00 mochna křovitá 10 15,00 ks 520,00 520,00 7 800,00 zlatice převislá 10 3,00 ks 520,00 520,00 1 560,00 2 trávník okrasný 0 1 265 m 50,00 50,00 63 250,00 Součet 75 490,00 Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * 1,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,45 Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 33 970,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = 33 970,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Skladová hala b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10) Plot z ocel. plotových rámů do betonových patek b11) Bet. práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm c) Trvalé porosty Věcná (nákladová) hodnota objektů činí celkem

60

=

17 923 740,- Kč

= = = = = = = = = = = =

104 120,- Kč 36 240,- Kč 2 380,- Kč 27 950,- Kč 41 010,- Kč 218 890,- Kč 7 350,- Kč 8 440,- Kč 21 490,- Kč 124 920,- Kč 28 330,- Kč 33 970,- Kč 18 578 830,- Kč

Nákladová hodnota vypočítaná položkovým rozpočtem11)

__________________________ 11)

HUML & VANÍČEK architektonický a projektový ateliér, Šafaříkova 855, 438 01 Žatec

61

REKAPITULACE STAVBY Stavba:

Chlazený sklad chmele

Datum:

Objednatel: Chmelařství, družstvo Žatec,Mostecká 2580,Žatec

Projektant:

HUML a VANÍČEK, Žatec

Zhotovitel:

Zpracoval:

Pavlína Kotková, Bezděkov 120

Kód 1 66-2011 1 2 3-1 3-2 3-3 3-4 3-5 3-6 4-1 5-1

Popis 2 Chlazený sklad chmele F1.1.1 Architektonické a stavebně technické řešení F1.1.2 Stavebně konstrukční řešení F1.1.4 b - Větrání F1.1.4 c Kanalizace - ZTI F1.1.1.4 d,e - Elektroinstalace F1.1.4 f - Zařízení EPS F1.1.4 g - Zařízení chlazení F1.1.4 j Regálová a manipulační technika F2.2 Venkovní a sadové úpravy F2.3 Dešťová kanalizace Celkem

Cena bez DPH 3 32 373 784,31 14 883 630,23 5 229 936,37 13 289,00 103 312,60 431 027,00 409 666,00 2 880 000,00 6 271 108,00 1 446 272,81 705 542,30 32 373 784,31

DPH 10 % 4 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

DPH 20 % 5 6 474 757,10 2 976 726,10 1 045 987,30 2 657,80 20 662,60 86 205,40 81 933,20 576 000,00 1 254 221,60 289 254,60 141 108,50 6 474 757,10

Cena s DPH 6 38 848 541,41 17 860 356,33 6 275 923,67 15 946,80 123 975,20 517 232,40 491 599,20 3 456 000,00 7 525 329,60 1 735 527,41 846 650,80 38 848 541,41

Poznámka: podrobný položkový rozpočet je uložený u odhadce, není součásti příloh. Nákladová hodnota zjištěná položkovým rozpočtem vč. pozemků

50 573 991,41Kč

Reprodukční hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 160,19 m2 Průměrná výška podlaží: 15,73 m Průměrná zast. plocha podlaží: 1 160,19 m2 Obestavěný prostor: 17 085,23 m3 Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 599,- Kč/m Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9980 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9257 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,6000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0121 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1220 Základní cena upravená = 1903,57Kč/m3 Plná cena: 17 085,23 m3 * 1 903,57 Kč/m3 =32 522 931,27 Kč

62

Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: Propojovací chodby: Celkem: Původní část: 32 522 931,27 Kč * 16 387,71 m3 / 17 085,23 m3 Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,000 % Propojovací chodby: 32 522 931,27 Kč * 697,52 m3 / 17 085,23 m3 Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 %

=

=

16 387,71 m3 697,52 m3 17 085,23 m3 31 195 153,12 Kč 0 roků 100 roků 100 roků 0,- Kč 1 327 778,15 Kč 0 roků 80 roků 80 roků 0,- Kč

Výpočet ceny technologického zařízení Technologie chlazení Regály Hodnota technologického zařízení celkem

= = =

3 456 000,- Kč 7 525 330,- Kč 10 981 330,- Kč

Skladová hala - zjištěná cena Skladová hala - cena po zaokrouhlení

= =

43 504 261,27 Kč 43 504 260,- Kč

b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 60,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m * 1 810,- Kč/m 600,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena Přípojka kanalizace DN 250 mm - cena po zaokrouhlení

63

= * * =

108 1,0000 2,3270 252 712,20 Kč

-

0,- Kč

= =

252 712,20 Kč 252 710,- Kč

b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 4,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 ks * 9 450,- Kč/ks = 37 800,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 87 960,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % 0,- Kč Kanalizační šachta hloubka 3.00 m - zjištěná cena Kanalizační šachta hloubka 3.00 m - cena po zaokrouhlení

= =

b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 215,- Kč/m = Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * Plná cena: = Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = Přípojky elektro kabel zemní kabel - cena po zaokrouhlení = b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 314,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 314,00 m2 * 95,- Kč/m2 = Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): *

64

87 960,60 Kč 87 960,- Kč

2 580,- Kč 1,0000 2,2410 5 781,78 Kč

0,- Kč 5 781,78 Kč 5 780,- Kč

29 830,- Kč 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 20 = 0,000 %

* =

Plochy štěrkové tl. do 250 mm - zjištěná cena Plochy štěrkové tl. do 250 mm - cena po zaokrouhlení

= =

-

b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 85,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 85,00 m2 * 515,- Kč/m2 = Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): *

2,2740 67 833,42 Kč

0,- Kč 67 833,42 Kč 67 830,- Kč

43 775,- Kč 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 %

* =

2,2740 99 544,35 Kč

-

0,- Kč

Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - zjištěná cena Betonová dlažba zámková - cena po zaokrouhlení

= =

99 544,35 Kč 99 540,- Kč

= *

233 640,- Kč 1,0000

* =

2,2740 531 297,36 Kč

b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 198,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 198,00 m2 * 1 180,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládanácelková životnost (PCŽ): 50 roků

65

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - zjištěná cena Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - cena po zaokrouhlení

- 0,- Kč = =

531 297,36 Kč 531 300,- Kč

b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože -§10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.8. Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože Kód CZ - CC: 211 Délka: 98,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 98,00 m * 80,- Kč/m = 7 840,Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 17 828,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Obrubník betonový do betonového lože - zjištěná cena = Obrubník betonový do betonového lože - cena po zaokrouhlení =

17 828,16 Kč 17 830,- Kč

b8) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 34,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 34,00 m * 265,- Kč/m = 9 010,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 20 488,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč Obr. betonové-montované lože z betonu - zjištěná cena = Obr. betonové-montované lože z betonu - cena po zaokrouhlení =

20 488,74 Kč 20 490,- Kč

b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.13. Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211

66

Délka: 62,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 370,- Kč/m = Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * Plná cena: = Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % Obr. betonové-montované lože z betonu - zjištěná cena = Obr. betonové-montované lože z betonu - cena po zaokrouhlení =

22 940,1,0000 2,2740 52 165,56 Kč 0 roků 50 roků 50 roků 0,- Kč 52 165,56 Kč 52 170,- Kč

b10) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila 2 Plocha: 216*1,47 = 317,52 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 317,52 m2 * 450,- Kč/m2 = 142 884,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1220 Plná cena: = 303 199,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % 0,- Kč Plot z ocel. plotových rámů do betonových patek - zjištěná cena = Plot z ocel. plotových rámů - cena po zaokrouhlení =

303 199,85 Kč 303 200,- Kč

b11) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Délka: 216,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 216,00 m * 150,- Kč/m = 32 400,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1220 Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ):

=

68 752,80 Kč 0 roků 30 roků

67

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % Betonový práh mezi sloupky, - zjištěná cena Betonový práh mezi sloupky, - cena po zaokrouhlení c) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] javor dlanitolistý 15 mochna křovitá 10 zlatice převislá 10 trávník okrasný 0 Součet

30 roků 0,- Kč 68 752,80 Kč 68 750,- Kč

= =

Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] 1,00 ks 2 880,00 2 880,00 15,00 ks 520,00 520,00 3,00 ks 520,00 520,00 2 1 265 m 50,00 50,00

Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena

* * * =

Cena [Kč] 2 880,00 7 800,00 1 560,00 63 250,00 75 490,00 1,00 0,45 1,00 33 970,00 33 970,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Skladová hala b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové-montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek b11) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm c) Trvalé porosty Reprodukční hodnota objektů činí celkem

= 43 504 260,- Kč = = = = = = = = = = = =

252 710,- Kč 87 960,- Kč 5 780,- Kč 67 830,- Kč 99 540,- Kč 531 300,- Kč 17 830,- Kč 20 490,- Kč 52 170,- Kč 303 200,- Kč 68 750,- Kč 33 970,- Kč 45 045 790,- Kč

68

Porovnávací hodnota pozemků Pozemky pro porovnání vč. korekčních činitelů Oceňovaný pozemek

Porovnávané pozemky

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1.

2.

3.

4.

Orná

Zahrada

Zahrada

parcela

Stavební Název pozemku

Stavební parcely 1074/1,1074/2,1074/3,1765/3,1765/1,6868/2,1757/2,1

Parcelní číslo

4443/1,

766,1757/8 ,1765/4

1782,1783

4443/7

N

N

Adresa pozemku

Mostecká

Stroupečská

Heydukova

Mostecká

Plzeňská

Katastrální území

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Obec

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

Louny

8518

2216

4200

200

500,-Kč

850,-Kč

1428,-Kč

1250,-Kč

2012

2012

2012

2012

1

1

1

1

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,95

0,95

0,95

0,95

Výhradní

Výhradní

Výhradní

Výhradní

1

1

1

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

K podnikání

K bydlení

K podnikání

K podnikání

1

1,1

1

1

A/N

A/N

A/N

A/N

1

1

1

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

B.Základní údaje pro porovnání Rozloha pozemku v m2

16625

Cena za 1m2 Datum transakce

2012

Korekce

C.Právní údaje Druh transakce Korekce Vlastnická práva

Výhradní

Korekce Existence věc. břemen

Ne

Korekce Využití podle územ. pl.

K podnikání

Korekce Územní rozhodnutí

A/A

Korekce Jiná právní omezení

Ne

Korekce

69

D.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší 1,15

1

0,7

0,7

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

Rovinný

Rovinný

Rovinný

rovinný

1

1

1

1

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

Nezjištěná

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

menší

menší

menší

výrazně menší

Korekce Tvar pozemku Korekce Svažitost

Rovinný

Korekce Dostupnost inž. sítí

Kompletní

Korekce Kontaminace půdy Korekce Dopravní obslužnost Korekce Dopravní dostupnost

Dobrá

Korekce Nutnost demolice stáv. obj.

Ne

Korekce Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

Dobrá

Lepší

Lepší

E.Ostatní parametry Velikost pozemku

16625

Korekce Možná zastavitelnost

1

0,85

0,9

0,8

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1,09

0,89

0,60

0,53

Korekce Výsledná korekce

a) Pozemky a1) Pozemky v k.ú. Žatec Seznam porovnávaných pozemků: Název ul.Stroupečská ul.Heydukova ul.Mostecká ul.Plzeňská

Realiz. cena Výměra Jedn.cena Korekční Váha [Kč] [m2] [Kč/m2] činitel 4 259 000,1 883 600,6 000 000,250 000,-

8518 500,00 2216 850,00 4200 1 428,57 200 1 250,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

70

1,09 0,89 0,60 0,53

1,00 1,00 1,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 545,00 756,50 857,14 662,50 2 821,14 / 4 705,29 Kč/m2 545,00 Kč/m2 857,14 Kč/m2

Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 1074/1 zast.pl. p.č. 1074/2 zast.pl. p.č. 1074/3 ost.pl.-jiná pl. p.č. 1757/2 ost.pl.-jiná pl. p.č. 1757/8 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/1 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/3 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/4 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1766 ost.pl.-ost.komunikace p.č. 6868/2 Výměra oceňovaných pozemků: 2 16 625,00 m2 á 705,29 Kč/m = 11 725 446,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem= Pozemky v k.ú. Žatec - cena po zaokrouhlení =

679 m2 1216 m2 825 m2 9948 m2 300 m2 2157 m2 145 m2 154 m2 115 m2 1086 m2 16625 m2 11 725 446,25 Kč 11 725 450,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Adresa Popis: Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží Výměra pozemku Garáž Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství

Klimatizovaný sklad Rafaela Ungara, Žatec Skladová hala (bez technologie chlazení a regálů) skladového systému skladování a manipulace 0 1 16625m2 ne žel.bet.-tyčové kompletní zpevněné plochy, zastřešené rampy

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PUČ

71

Výměra 17 085,00 m3 1 160,00 m2 1 156,00 m2

Nemovitosti pro porovnání vč. korekčních činitelů-tab.č.2 Oceňovaná Porovnávané nemovitosti

nemovitost

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1.

Název nemovitosti

Klimatizovaný sklad

Klimatizovaný sklad

(bez technologie)

(bez technologie)

č.p. Adresa nemovitosti

Rafaela Ungara

Chomutovská

2.

3.

Sklad

Sklad (bez tech.)

833

915

ul.Osvoboditelů

ul.U Oharky

4.

Obchod, klim. Sklad

Černčice Černčice u

Katastrální území

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Loun

Obec

Žatec

Žatec

Žatec

Žatec

Černčice

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

Louny

11650

3059

5981

14399

Hodnota za 1m2 pozemku

705

705

705

705

Hodnota pozemku celkem

8213250

2156595

4216605

10151295

B.Údaje o pozemku - přenos z tabulky "Pozemky" Rozloha pozemků v m2

16625

C.Základní údaje o objektu pro porovnání-m

2

Prodejní cena celkem

X

16700000

4100000

39000000

18900000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

8486750

1943405

34783395

8748705

Cena technologie

X

1030000

0

20000000

0

Prodejní cena bez technologie

X

7456750

1943405

14783395

8748705

Celková zastavěná plocha v m2

1160

2033

2976

1777

2000

X

3668

653

8319

4374

1156

1950

2700

1510

1800

X

3824

720

9790

4860

2012

2010

2011

2012

2012

1

1

1

1

Úvěr

Úvěr

Nabídka

Nabídka

1,2

1,2

0,8

0,8

Výhradní

Výhradní

Podílové

Výhradní

1

1

0,8

1

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Klim. sklad

Sklad

Obch,klim.sklad

Sklad

1

1

1

1

Ano/Ano

Ano/Ano

Ano/Ano

Ano/Ano

1

1

1

1

Zást. právo-banka

Zást. právo-banka

Ne

Ne

1

1

1

1

2

Cena stavby za 1m celk zast. pl. Užitná plocha v m2 Cena za 1m užitné plochy 2

Datum transakce Korekce

D.Právní údaje Druh transakce

X

Korekce Vlastnická práva

Výhradní

Korekce Existence věcných břemen

Ne

Korekce Využití podle územního plánu

Klim. sklad

Korekce Stavební povolení/Kolaudace

Ano/Ne

Korekce Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

72

E.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá 1

1

1

1

Výborný

Výborný

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1,1

1,1

1,1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

MHD,vlak

MHD,vlak

MHD,vlak

MHD,vlak

Autobus

1

1

1

1

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

Klim. sklad

Sklad

Obch.,klim.sklad

Sklad

1

1

1

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

obdobný

menší

obdobný

obdobný

Korekce Technický stav objektu Korekce Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Dopravní obslužnost Korekce Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Atraktivita objektu

Klim. sklad

Korekce Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

Dobrá

Dobrá

Dobrá

F.Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

X

Korekce Jiná korekce

1

0,8

1

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1,20

1,06

0,70

0,88

Korekce Výsledná korekce

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Klimatizovaný sklad -ARIX-2010 (bez technologie) Adresa: Chomutovská, Žatec Druh nemovitosti: Skladová hala Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 2 roky Stav objektu: Dobrý Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku: 11650 m2 Zastavěná plocha: 2033 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: Ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: kompletní Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Korekce podle tab. č.2:

7 456 750,- Kč

*

73

1,20

Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny:

8 948 100,00 Kč Výměry objektu

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Čistá užitná plocha:

16 914,00 m3 2 033,00 m2 1 950,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 440,86 Kč/m3 3 667,85 Kč/m2 3 823,97 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 529,03 Kč/m3 4 401,42 Kč/m2 4 588,76 Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Sklad - Osvoboditelů – 2011 Adresa: Osvoboditelů 833, Žatec Druh nemovitosti: budovy a haly pro skladování a manipulaci Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 31 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží: 2 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku: 3059 m2 Zastavěná plocha: 1488 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce : zděné Přípojky: kompletní Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 1 943 405,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Korekcedle tab č. 2: * 1,06 Přepočtená standardní cena: 2 060 009,30 Kč Výměry a jednotkové ceny: Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: 10 342,00 m3 187,91 Kč/m3 199,18 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 2 976,00 m 653,02 Kč/m 692,20 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: 2 700,00 m 719,77 Kč/m 762,96 Kč/m2 Objekt č.: 3 Název: Klimatizované haly-U Oharky – 2012 (bez technologie) Adresa: U Oharky, Žatec Druh nemovitosti: budovy a haly pro průmysl, výrobu a skladování Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 120 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku: 5981 m2 Zastavěná plocha: 946 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce : zděné

74

Přípojky: kompletní Příslušenství: vedlejší stavby a venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny: Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Čistá užitná plocha:

10 929,00 m3 1 777,00 m2 1 510,00 m2

14 783 395,- Kč * Jednotkové ceny (JCSi) 1 352,67 Kč/m3 8 319,29 Kč/m2 9 790,32 Kč/m2

0,70 10 348 376,50 Kč

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 946,87 Kč/m3 5 823,50 Kč/m2 6 853,22 Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: Sklad - Černčice-2012 Adresa: Černčice Druh nemovitosti: budovy a haly pro skladování a manipulaci Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku: 14399 m2 Zastavěná plocha: 2000 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: kompletní Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena 8 748 705,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 0,88 Přepočtená standardní cena: 7 698 860,40 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: 12 000,00 m3 729,05 Kč/m3 641,57 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 2 000,00 m 4 374,35 Kč/m 3 849,43 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: 1 800,00 m 4 860,39 Kč/m 4 277,14 Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP CZP PP PUH ČUP 1.Sklad chmele-2010 529,03 4401,42 0,00 0,00 4 588,76 2.Sklad-Osvoboditelů- 2011 199,18 692,20 0,00 0,00 762,96 3.Sklad a výrobna - 2012 946,87 5823,50 0,00 0,00 6 853,22 4.Sklad - Černčice-2012 641,57 3849,43 0,00 0,00 4 277,14 SJC – průměr 579,16 3 691,63 4 120,52 JCO = SJC * IO 579,00 3 692,00 4 121,00 Výměry oceňované stavby 17 085,00 1 160,00 1 156,00 CO: 9 892 215,00 4 282 720,00 4 763 876,00 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 6 312 937,00 Kč Skladová hala - (bez technologie) = 6 312 940,00Kč

75

Obvyklá hodnota technologie chlazení a regálového systému Pro stanovení hodnoty technologie byla použita metoda ocenění cenou obvyklou. Pomocí ceny výchozí (CN) a technického stavu (TH) je zjištěna cena Časová (CČ) k datu ocenění. Tato cena je upravena o vlivy prodejnosti a vliv koeficientu výtěžnosti, který upravuje cenu obvyklou. Výpočet technické hodnoty (zbytek tech. života ke dni ocenění v porovnání s věcí novou (TH = 100 %). Technická hodnota se stanoví ze vztahu: TH = THN * (100 – ZA) * (100 +- PS) / 104 THN-výchozí technická hodnota (100%-u stroje (zařízení) továrně nového, 80-90%-zařízení po GO; ZA - základní amortizace; TH - technická hodnota ; Výpočet základní amortizace (ZA)- jedná se o snížení technického života technologie v %, stanovených podle amortizačních křivek v závislosti na stáří, nebo době provozování technologie. Veškerý majetek je zařazen do jedné z 5-ti základních amortizačních skupin: 5-10-15-20-25ti-letá technická životnost. Stáří technologie – počet roků od uvedení technologie do provozu k datu ocenění. V případě provedené generální opravy, se uvažuje pro výpočet základní amortizace doba od jejího provedení a výchozí technická hodnota (VTH) je 80-90%. Přirážky a srážky (+- PS) se stanovují se na základě prohlídky. Přirážkou se ohodnotí zvýšení užitné hodnoty po provedené běžné opravě nebo pokud je zřejmé, že technologie byla minimálně využívána. Srážkou se ohodnotí zejména zjevná porucha, nebo vyšší opotřebení, nedostatečná údržba, deformace, koroze, porušení bezpečnosti a pod. PS = 0,0 % - technický stav úměrný, odpovídá stáří a způsobu nasazení PS = - (10 – 30%) - technický stav horší než úměrný, míra zhoršení PS = + (10 – 30%) - technický stav lepší než úměrný, míra zlepšení Cena výchozí (CV) - výchozí cena stroje či zařízení je v podstatě reprodukční cenou, to je cenou, kterou by bylo nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného zařízení v době oceňování. Pořizovací cena (PC) - v případě, že oceňované zařízení je dostupné na trhu, má stejné technické parametry i stejnou užitnou hodnotu je výchozí cenou pořizovací cena nového zařízení zjištěná u výrobce, u oficiálního prodejce nebo u dovozce. Cena obvyklá (COB)- cena, za kterou je stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Koeficient prodejnosti Kp je u každé věci jiný, především je ovlivněn poptávkou a nabídkou na bazarovém trhu. Výpočet ceny obvyklé: COB = ..................................... CČ * Kp * Kv (Kč) Základní koeficienty prodejnosti Kp : Kp = 0,0 neprodejné, nemožné najít kupce Kp = 0,1 – 0,5 spíše neprodejné (možnost, že se prodej uskuteční existuje) Kp = 0,5 – 0,6 prodej velmi nejistý, (spíše prodejné než neprodejné) Kp = 0,6 – 0,7 převažující prodejnost Kp = 0,7 – 0,85 velká - vysoká pravděpodobnost prodeje Kp = 0,85 – 0,97 velmi vysoká pravděpodobnost prodeje Kp = 1,0 – 1,1 jistý prodej - velmi nedostatkové zboží Kp = 1,0 movitý majetek dodatečně zařazovaný do evidence, přecenění aktiv, majetek se kterým se obchoduje velmi zřídka, nebo vůbec ne Násobné koeficienty prodejnosti (Kp) Kdr = 0,6- 0,7 „dražební koeficient“ – koef., který zohledňuje specifické podmínky při dražbě, kde neplatí běžný obchodní styk, ale celý proces prodeje je značně „svázán“ omezujícími podmínkami a relativně krátkým časem prodeje.

76

Kv = 1,00 – 1,2

výtěžnost „technologických linek: 1,05- soustředění strojů na dílně 1,10- 1stupňové propojení strojů, 1,15- 2 stupňové propojení strojů 1,20- více než 2 dvojstupňové propojení

Výpočet obvyklé hodnoty technologie dle výše popsaného způsobu: Výchozí cenou technologie je pořizovací cena podle položkového rozpočtu: Chlazení (vč.DPH 20%) 3 456 000,-Kč Regálová a manipulační technika (vč. DPH 20%) 7 525 330,-Kč Celkem (výchozí cena=časové ceně): 10 981 330,-Kč Stanovení Kp a výpočet ceny obvyklé COB Kp = 0,7 (koeficient prodejnosti)-převažující prodejnost Kv = 1,2 (výtěžnost technologického procesu) COB = CČ * Kp * Kv CČ = 10 981 330,-Kč COB = 10 981 330,-Kč * 0,7 * 1,2 Cena obvyklá (COB) po zaokrouhlení:

= =

9 224 317,20Kč 9 224 320,-Kč

Výpočet obvyklé hodnoty technologie vypočítaný dle níže popsaného způsobu15): -výši koeficientu prodejnosti stanovený na základě vztahu: Kp=prům.cena prodejní/prům. cena časová -průměrná cena prodejní – uvažuji s cenami z nabídek předložených ve výběrovém řízení: (10 590 180,-Kč + 9 864 789,-Kč + 9 550 350,-Kč = 30 005 319/3 = 10 001 773,-Kč -průměrná cena časová – uvažuji s cenou podle položkového rozpočtu: = 10 981 330,-Kč Kp = 10 001 773,-Kč/10 981 330,-Kč = 0,9 COB = CČ * Kp CČ = 10 981 330,-Kč COB = 10 981 330,-Kč * 0,9 = 9 883 197,-Kč Cena obvyklá (COB) po zaokrouhlení: = 9 883 120,-Kč Rozdíl při výpočtu obvyklé hodnoty technologie výše uvedenými způsoby je minimální, pro další výpočet uvažuji s nižší obvyklou hodnotou t.j. 9 224 320,-Kč. Protože technologie není předmětem běžného prodeje, obvyklá hodnota technologie stanovená odhadcem je pouze subjektivním názorem odhadce.

Porovnávací hodnota klimatizovaného skladu vč. technologie a pozemku: Skladová hala Technologie Pozemky Klimatizovaný sklad celkem: __________________________ 15)

= = = =

Doc.Ing. Makovec Jaromír, CSc., Oceňování strojů a výrobních zařízení.

77

6 312 940,-Kč 9 224 320,-Kč 11 725 450,-Kč 27 262 710,-Kč

Příjmová (výnosová) hodnota Popis: Chmel se uskladňuje ve skladovacích objektech CHMELAŘSTVÍ, družstva Žatec a to jak v neklimatizovaných, tak v klimatizovaných skladech. Průměrná doba uskladnění chmele před zpracováním tzv. „originál“ balení od pěstitelů v hranolech (5 hranolů na paletě) je v klimatizovaných sklech uskladněný cca 120 dní. Průměrná doba uskladnění chmele tzv. „hotových“ výrobků po zpracování chmele (granulovaný chmel zabalený v krabicích na paletě) je cca 80 dnů. Průměrná doba uskladnění činí 200dnů v roce, t.j. využitelnost je 55%. 1) před zpracováním tzv. „originál“ balení od pěstitelů v hranolech (5 hranolů na paletě) tržby = 24 Kč/t/den (vč. DPH) 365 dní x 830 t = 7 270 800,- Kč 2)hotových výrobků po zpracování chmele (granulovaný chmel zabalený v krabicích na paletě tržby = 14,4 Kč/t/den (vč.DPH) 365 dní x 830 t = 4 362 480,-Kč Celkem při celoročním uskladnění by činily tržby ročně 11 633 280,- Kč Dosahované % pronajmutí skladových prostor činí 55% (cca 200dní) Náklady: -roční odpis -el. energie Celkem:

1 550 000,-Kč (při odepisování 25let) 1 250 000,-Kč 2 800 000,-Kč

Propočet výnosů klimatizovaného skladu: sklad Výnos ze skladovacích ploch celkem Dosahované procento pronajmutí prostor: 55 % Upravené výnosy celkem: 11 633 280,- Kč * 55 % Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz: 1250000+1550000 Náklady na provoz činí 6,22 % z reprodukční ceny stavby. Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby. 45 045 790,- Kč * 0,20 % Daň z nemovitosti: Náklady celkem: Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 6 398 304,- Kč - 2 917 092,- Kč

=

11 633 280,- Kč/rok

=

11 633 280,- Kč/rok

=

6 398 304,- Kč

=

2 800 000,- Kč

= =

90 091,58 Kč 27 000,- Kč 2 917 092,- Kč

=

3 481 212,- Kč

Příjmová (výnosová) hodnota nemovitosti: Míra kapitalizace: 7,00 % (dle přílohy č.16 k vyhl. 387/2011Sb.) Příjmová (výnosová) hodnota: (3 481 212,- / 0,0700) = 49 731 600,- Kč Příjmová (výnosová) hodnota

=

78

49 731 600,- Kč

Rekapitulace Výpočet věcné (nákladové) hodnoty je zpracován podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočtu k roku 2012. Věcnou nákladovou hodnotu vypočítám váženým průměrem. Věcná hodnota (nákladová) podle vyhl. 384/2011 Sb.: Objekty: Pozemky: Celkem:

= = =

18 578 830,- Kč 11 725 450,- Kč 30 304 280,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) podle položkového rozpočtu: Objekty: = Pozemky: = Celkem: =

38 848 540,- Kč 11 725 450,- Kč 50 573 990,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) vypočítaná váženým průměrem: (30 304 280,-Kč + 50 573 990,-Kč)/2 = 40 439 135,- Kč Reprodukční hodnota: Objekty: Pozemky: Celkem:

= = =

45 045 790,- Kč 11 725 450,- Kč 56 771 240,- Kč

Porovnávací cena: Objekty: Technologie: Pozemky: Celkem:

= = = =

6 312 940,-Kč 9 224 320,-Kč 11 725 450,- Kč 27 262 710,- Kč

Příjmová (výnosová) hodnota:

=

49 731 600,- Kč

Omezující podmínky a předpoklady10) 1)Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2)Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3)Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4)Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.

79

Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5)Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6)Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7)Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8)Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9)Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10)Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení10) Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1)V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2)Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3)Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4)Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Žatci dne 28.2.2012

Milan Vimpel 438 01 Žatec

__________________________ 10)

Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Cvičení z oceňování nemovitostí-díl I – Oceňování na tržních principech

80

Fotodokumentace

81

Pohledy

82

83

Situace

84

Výpis z listu vlastnictví

85

86

87

Půdorys 1.NP

88

Povolení stavby

89

3. Analýza realitního trhu v okrese Louny 3.1.Základní popis okresu Louny13),14) Okres Louny se nachází v severovýchodní části Ústeckého kraje. Okresním městem jsou Louny. Rozloha okresu je od jihozápadu k severovýchodu o délce asi 62 km a průměrné šířce cca 20 km. Z celkovou rozlohou 1 117,65 km² je Lounsko největším okresem Ústeckého kraje, počtem obyvatel 87 tisíc se řadí až na poslední místo v kraji. Hustota zalidnění okresu přibližně 78 obyv./km² je v rámci kraje i ČR spíše podprůměrná. Okres Louny sousedí na severozápadě s okresem Chomutov, na severu s okresy Most a Teplice, na severovýchodě s okresem Litoměřice, na jihovýchodě a jihu jsou jeho sousedy okresy Kladno a Rakovník kraje Středočeského, na jihozápadě sousedí s okresem Plzeň-sever kraje Plzeňského a na západě s okresem Karlovy Vary kraje Karlovarského. Po roce 1989 jsou velké průmyslové závody privatizovány a mnohé z nich končí, to vede k nárůstu nezaměstnanosti . Je omezena zemědělská výroba, vč. pěstování chmelu. Zlepšuje se životní prostředí okresu, zvyšuje se úroveň poskytovaných služeb, zejména v oblasti obchodu. Historická centra měst i vesnic dostávají postupem času novou, přívětivější tvář. Po roce 2000 se také na Lounsku objevují zahraniční investoři, díky nimž vznikají nové průmyslové závody, a tak klesá nezaměstnanost. V rámci reformy veřejné správy zaniká postupně v roce 1990 Severočeský krajský národní výbor, v roce 2000 vzniká nový Ústecký kraj a konečně v roce 2002 je zrušen Okresní úřad v Lounech a nahrazen Městskými úřady obcí s rozšířenou působností Louny, Žatec a Podbořany. Lounský okres však i nadále zůstává územní jednotkou i obvodem mnohých jiných státních úřadů i institucí. V okrese Louny existují i zajímavá místa. Jedním takovým místem je barokní zámek v Krásném Dvoře s nádherným parkem. Zámek se nachází ve stejnojmenné vesnici vzdálený od Žatce cca 18km. První písemná zmínka o Krásném Dvoře pochází z roku 1295 v souvislosti s majitelem Vilémem z Krásného Dvora. Další z majitelů Václav Pětipeský z Chýš začal v místech dnešního zámku budovat tzv. Horní tvrz, tuto stavbu však již nikdy nedokončil. Roku 1547 byl popraven jako jeden z viníků odboje proti Ferdinandu I. Ve stavbě pokračoval až další z majitelů, Jan ml. Mašťovský z Kolovrat, který v 16. století tvrz přestavěl na renesanční vilu. Ta tvoří základ půdorysu dnešního zámku dodnes. __________________________ 13) 14)

http://cs.wikipedia.org http://www.krasnydvur.cz/zajimavosti-v-okoli/

90

V současnosti je zámek i park přístupný veřejnosti. V zámku je pro veřejnost otevřeno 18 místností, je využíván i pro pořádání koncertů, svateb, natáčení filmů. Dalším zajímavým městem v okrese Louny je mimo jiné i Žatec, kde specifická činnost – pěstování chmele ovlivňovala ráz města. Domy musely sloužit jak k bydlení, tak ke skladování a zpracování chmele. V současné době je velký problém s využitím těchto objektů – skladů chmele, protože únosnost podlah 100-150kg/m2 nedovolí využívat tyto sklady k jiným účelům (dokonce i jiná technologie balení chmele znemožňuje uskladnit chmel v těchto skladech). V Žatci ale i blízkém okolí jsou tyto objekty nabízené k prodeji v cenách 500-900,-Kč/m2 celkové zastavěné plochy. Již prodané objekty jsou využívané jako prodejny dřevo materiálu, potravin, nábytku, některé sklady jsou využívané jako muzeum chmele.

Tradiční sklady chmele

Pohledy do ulic města Žatce z historie a současnosti

91

3.2. Tabulka vzdáleností (km) ve správním do stř. Vzdálenost z obce obvodě obvodu Louny Žatec Podbořany Postoloprty Kryry Vroutek Blšany

Louny Žatec Podbořany Postoloprty Kryry Vroutek Blšany

---------------

do okr. do kraj. Do města města hl.města (LN) (Ustí n/L.) Prahy --47 60 21 62 79 35 78 84 8 52 70 39 85 84 49 89 91 43 83 83

3.3.Nezaměstnanost v okrese Louny k 12/201112)

3.4.Chráněná území v okrese Louny Na území Lounska se nachází 2 velkoplošně chráněná území: CHKO České středohoří a Přírodní park Džbán. CHKO zasahuje do severovýchodní části okresu a zahrnuje zejména vrcholy Oblík, Raná a okolí Libčevsi (součástí Lounska pouze asi 8 % výměry). Přírodní park Džbán byl vytvořen v roce 1994 a rozkládá se na území okresů Rakovník, Louny a Kladno. Na Lounsku zahrnuje území mezi Měcholupy, Dobříčany, Tuchořicemi, Panenským Týncem a jižní hranicí okresu. __________________________ 12)

http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/uzem

92

3.5.Analýza realitního trhu v okrese Louny Analýza realitního trhu v této bakalářské práci je provedena ve městech okresu Louny. Jedná se o tato města: Louny (18 832 obyvatel), Žatec (19322 obyvatel), Podbořany (6 399), Postoloprty (5 066 obyvatel), Kryry (2 445 obyvatel), Vroutek (1989 obyvatel), Blšany (976 obyvatel). Louny - je město s rozšířenou působností, leží na řece Ohři, se zajímavým historickým centrem. Za zmínku stojí chrám sv. Mikuláše z 15. století, postavený hutí Benedikta Rejta, Žatecká brána, středověké domy Daliborka (okresní archiv) a Sokolů z Mor (muzeum). V městě je galerie, Vrchlického divadlo, kino, knihovna, loutkové divadlo, bývalá židovská synagoga a mnoho domů z přelomu 19. a 20. století. Ve městě se nachází základní školy, zvláštní škola, obchodní akademie a gymnázium. Dále stojí ve městě za zmínku Kotěrova kolonie, most přes záplavové území z 19. století (na místě staršího ze 16. století), městské výstaviště a spousta dalších drobných zajímavostí. Žatec - při správní reformě v roce 1960, Žatec „neobhájil“ titul okresního města, kterým se stalo 20 km vzdálené daleko menší město Louny. V roce 1961 byl Žatec vyhlášen městskou památkovou rezervací. V období 70. a 80. let dochází k výstavbě sídlišť, zejména v západní a jižní části města, jsou likvidovány cenné podměstské statky a rozsáhlé čtvrtě z 19. a počátku 20. století. Historické jádro města chátrá. Ze Žatce jsou postupně odstraňovány okresní úřady, soud, některé strategické podniky. Tento stav přetrvával až do r. 1989, kdy Žatec nastoupil cestu vlastní obnovy, vč. obnovy historických památek. Část městského jádra byla v dřívějších letech obývána nepřizpůsobivými obyvateli, kteří zdevastovali objekty v centru města. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce náměstí Svobody. Ve městě je nemocnice, gymnázium,

obchodní akademie, odborná učiliště, základní školy, mateřské

školy, speciální základní škola, vlaková nádraží, divadlo s digitálním kinem, letní kino, vydávají se Žatecké noviny a Žatecký týdeník. Bezpečnost zajišťuje Hasičský záchranný sbor, městská policie i Policie ČR, ve městě sídlí vojenská posádka (4. brigáda rychlého nasazení). V bývalém prostoru vojenského letiště byla vybudována průmyslová zóna Triangle. V blízkosti průmyslové zóny se buduje úsek budoucí rychlostní silnice R7, spojující Prahu s Chomutovem. Podbořany - jsou situované ve východním výběžku Doupovských hor, 80km severozápadně od Prahy a 30km východně od Karlových Varů. V současnosti je co do počtu třetím největším městským sídlem okresu Louny. Ve městě jsou základní školy, gymnázium , střední škola a odborné učiliště, základní umělecká škola, notářství, banky, nemocnice,

93

pojišťovny, policie, domov s pečovatelskou službou, pošta, místní firmy a také zahraniční firmy. Městem prochází železnice. Ve městě je kompletní inž. síť (voda, kanalizace, plyn). Postoloprty - příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Louny. Obec Postoloprty se rozkládá asi osm kilometrů západně od Loun. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. Ve městě se nachází základní škola, školka, bazén, sportovní hřiště a další sportoviště, knihovna, kino, lékařské ordinace, domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a poštovní úřad. Ve městě je kompletní inžsíť (plyn, kanalizace, veřejný vodovod). Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Kryry - město má vybudovanou kompletní infrastrukturu, včetně zdravotnického zařízení, domova s pečovatelskou službou. Ve městě je základní škola , mateřská škola, policejní stanice, pošta. Ve městě a blízkém okolí působí několik firem: AGC Flat Glass Czech a.s - pobočka Kryry, Cihelna Kryry a. s., RAN s. r. o. Kryry, stavební firma Šilhánek a syn Kryry, Pila Kryry a řada dalších drobných podniků a podnikatelů. Ve městě jsou inž. sítě (plyn, vodovod, kanalizace). Městem prochází železnice a je zde železniční zastávka. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Vroutek – příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Obec Vroutek se rozkládá asi třicetdevět kilometrů jihozápadně od Loun a šest kilometrů jihozápadně od města Podbořany. Ve městě je základní škola, školka, sportovní hřiště, knihovna, zdravotnické zařízení, domov s pečovatelskou službou, domov důchodců, pošta. Ve městě jsou inž. sítě (plyn, kanalizace, vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Blšany - příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Obec Blšany se rozkládá asi třicet kilometrů jihozápadně od Loun a pět kilometrů východně od města Podbořany. Ve městě je mateřská školka, sportovní hřiště, fotbalový stadion, knihovna, kino, pošta, restaurace. Město je napojené na inž. sítě (plyn, vodovod, kanalizaci). Byty: V okrese Louny byla prováděná výstavba tzv. „státních a družstevních“ bytů. V 50-tých letech minulého století to byly zděné bytové domy s valbovou střechou, bez výtahu, s lokálním topením, v 60 - 80-tých letech již probíhala panelová výstavba bytových domů s centrální kotelnou včetně ohřevu TÚV. Tyto byty města a obce od 90-tých let minulého století prodávala nájemníkům za symbolickou cenu (max. do 100 000,-Kč). V současné době se nejvíc obchoduje s těmito byty, které jsou již většinou po provedené rekonstrukci, vč. zateplených fasád, vyměněných stoupaček, vč. plastových oken. Při obchodování

94

– prodeji těchto bytů velkou roli hraje lokalita, ve které se byt nachází, zda nebydlí v okolních bytech nebo domech konfliktní skupiny obyvatel. Rodinné domy: V okrese Louny je možné rozdělit rodinné domy na městské, vesnické a na novostavby v okrajových částech měst a obci (v centrálních částech měst prakticky neexistuje nová výstavba rodinných domů). Městských domech v centrech měst bydlely konfliktní skupiny obyvatel, které tyto domy prakticky vybydlely.

Po změnách vlastnických vztahů k těmto domům došlo i k jejich

rekonstrukcím a opravám za dohledu městského architekta Ing. arch. Jiřího Vaníčka. U novostaveb v okrajových částech města jsou pro výstavbu využívané bývalé zemědělské pozemky, které je možné zastavět podle pravidel stanovených územním plánem. Pozemky prodávané městem mají tvrdá pravidla týkající se výstavby rodinných domů, kde je podmínkou zvýhodněného prodeje těchto pozemků pevně stanovená doba dokončení výstavby. Vesnické domy můžeme dělit na zemědělské usedlosti, rodinné domy postavené začátkem minulého století a novostavby. Zemědělské usedlosti nejsou využívané k účelu, pro který byly postavené a u těchto objektů jsou většinou udržované pouze domy sloužící k bydlení, okolní objekty chátrají. Rodinné domy postavené začátkem minulého století jsou nabízené k prodeji ve stavu konstrukci na konci své životnosti, většinou z důvodu zbavení se dědictví po rodičích (prarodičích). Při koupi těchto domů je nutné uvažovat s náklady na nutné rekonstrukce, jak jednotlivých dožitých konstrukcí, tak i vybavení zařízení domu. Prodej novostaveb ovlivňuje z velké míry skutečnost, že tyto stavby jsou zatížené zástavním právem nebo naopak je na dům vyhlášená exekuce. Protože nemovitosti – rodinné domy jsou z větší míry pořizované přes hypoteční úvěry, je prodejní cena ovlivněná právě ochotou daného peněžního ústavu půjčit peníze na koupi a také bonitou klienta, zda má na to splácet nemovitost déle než 10-15 let. V této fázi hraje velkou úlohu také odhadce, který zná trh z nemovitostmi v daném okrese a zpracovává ocenění vč. rizik pro banku. Rekreační objekty: Rekreační objekty můžeme rozdělit na příměstské zahrádkářské kolonie a rekreační objekty, nacházející se v koloniích kolem řeky Ohře nebo v lesích (např. u Nečemic). Další skupinou jsou vesnické zemědělské usedlosti, pořízené za účelem rekreace. Zahrádkářské chaty jsou využívané sezonně. V mnoha případech se řeší právní pořádek u těchto nemovitostí (jiný vlastník pozemku, „černé“ stavby). Pozemky v těchto koloniích jsou odprodávané

95

městem nebo Pozemkovým fondem většinou s podmínkou předkupního práva. Rekreační chaty jsou sezonní, ale i s možností trvalého bydlení. V některých koloniích je k těmto objektům zřízená pouze elektro přípojka bez vodovodní a kanalizační přípojky. Některé banky jsou ochotné vzít do zástavy i sezonní rekreační chaty, Bytové domy: Bytové domy se prakticky v současné době na trhu nevyskytují a to právě z důvodu zajištění potřebných financí nebo zajištění potřebného úvěru. Výhodnější je zpracovat prohlášení vlastníka a následně prodávat samostatné bytové jednotky. Prodejní prostory, kanceláře: Nové objekty specifické jako prodejní prostory nejsou nabízené, v nabídkách jsou objekty, které byly zrekonstruované ze stávajících objektů. Potenciální klienti zvažují varianty zda si tyto prostory koupit nebo hledat pronájem. Průmyslové objekty: Můžeme je rozdělit na stávající objekty a areály, ve kterých byla ukončena původní činnost (Šroubárna Žatec, sklady u civilního letiště, Zemědělské stavby, Zemědělské zásobování a nákup, AGS ASTRA Žatec,…) a nově postavené skladové haly. Důvodem, proč není vhodné využít objekty firem, které ukončily svojí činnost je specifičnost jejich výroby (skladování), prodej těchto areálů je problematický a prakticky jsou rozprodávané jednotlivé objekty v těchto areálech. Následným problémem jsou centrální kotelny, čistírny odpadních vod, přípojky elektriky, vody, příjezdové komunikace, vlečky…).

3.6.Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny Pro ilustraci je vytvořena tabulka průměrných cen v okrese Louny. Tyto ceny jsou sestavené z již uskutečněných prodejů a pronájmů (stáří do 1 roku) a také podle internetových nabídek, které jsou veřejně přístupné (www.sreality.cz, www.netrealit.cz, www.realitylouny.cz, www.eurobydleni.cz, www.inzerce-realit.com, www.rajrealit.cz), vlastní databáze již uskutečněných prodejů.

96

Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny Prodej:

m.j.

Louny rozmezí průměr

Žatec rozmezí

průměr

Byt 1+1

Kč/byt

410 000-690 000

540 000

245 000-460 000

400 000

Byt 1+2

Kč/byt

595 000-800 000

690 000

290 000-800 000

590 000

Byt 1+3

Kč/byt

1 270 000-815 000

980 000

480 000-980 000

750 000

Rodinný dům

Kč/RD

1 575 000-5 800 000

824 000-2 900 000

1 580 000

Rekreační objekt

2 900 000

Kč/Rek.obj.

225 000-740 000

740 000-890 000

860 000

Bytové domy

Kč/m2

3 038-7 375

5 200

4 090-15 181

10 300

Prodejní prostory

Kč/m2

11603

11603

3 333-10 101

5 700

Kanceláře

Kč/m2

12 375-14 667

13 500

Průmyslové objekty

Kč/m2

1 498-6 663

4 100

Stavební pozemky

Kč/m2

470 000

5 550 1 621-9 184

700

6500 600

Nájem: Byt 1+1

Kč/byt/měs.

4 200-5 000

5 400

Byt 1+2

Kč/byt/měs.

6 000-10 000

Byt 1+3

Kč/byt/měs.

5 000-10 000

Rodinný dům

Kč/RD/měs.

15 000-18 000

16 500

Prodejní prostory

Kč/m2/rok

720-3 600

1 800

553-2 444

1500

Kanceláře

Kč/m2/rok

960-2 400

1250

600-1655

1 200

Průmyslové objekty

Kč/m2/rok

500-1 020

800

200-350

280

Prodej:

m.j.

3 000-8 000

4600

8 300

3 300-8 000

5500

7 400

4 000-10 000

6400

Podbořany rozmezí průměr

6 500

Postoloprty rozmezí průměr

Byt 1+1

Kč/byt

515 000-535 000

530 000

229 000-235000

232 000

Byt 1+2

Kč/byt

399 000-790 000

570 000

379 000-430 000

400 000

Byt 1+3

Kč/byt

400 000-735 000

620 000

339 000-539 000

470 000

Rodinný dům

Kč/RD

930 000-3 680 000

450 000-3 150 000

1 340 000

Rekreační objekt

Kč/Rek.obj.

1 900 000 220 000

440 000

Bytové domy

Kč/m2

Prodejní prostory

Kč/m2

Kanceláře

Kč/m2

0

Průmyslové objekty

Kč/m2

1 367

Stavební pozemky

Kč/m2

400-412

Byt 1+1

Kč/byt/měs.

5 500-6 750

6 100

Byt 1+2

Kč/byt/měs.

5 900-7 800

6 600

6 000

Byt 1+3

Kč/byt/měs.

8 900

5 000

Rodinný dům

Kč/RD/měs.

0

0

Prodejní prostory

Kč/m2/rok

0

800

Kanceláře

Kč/m2/rok

0

0

Průmyslové objekty

Kč/m2/rok

0

90

9 188 3 786-3 915

6 990-7500

3 900

400

7 200 3 677 0 2 245

133-490

360

5 000-5 800

5 400

Nájem:

97

Prodej:

m.j.

Kryry rozmezí

průměr

Vroutek rozmezí průměr

Byt 1+1

Kč/byt

200 000-380 000

290 000

0

Byt 1+2

Kč/byt

189 000-330 000

270 000

500 000

Byt 1+3

Kč/byt

289 000-520 000

380 000

Rodinný dům

Kč/RD

950 000-2 749 000

Rekreační objekt

Kč/Rek.obj.

1 800 000

599 000-850 000

700 000

855 000-3 600 000

1 800 000

590 000

500 000

Bytové domy

Kč/m2

0

0

Prodejní prostory

Kč/m2

8 900

0

Kanceláře

Kč/m2

3 600

0

Průmyslové objekty

Kč/m2

1 330

0

Stavební pozemky

Kč/m2

100

250

Nájem: Byt 1+1

Kč/byt/měs.

Byt 1+2 Byt 1+3 / 1+4

0

0

Kč/byt/měs.

0

0

Kč/byt/měs.

4 500

0

Rodinný dům

Kč/RD/měs.

0

0

Prodejní prostory

Kč/m2/rok

0

0

Kanceláře

Kč/m2/rok

0

0

Průmyslové objekty

Kč/m2/rok

0

0

Prodej:

m.j.

Blšany rozmezí průměr

okres Louny rozmezí průměr

Byt 1+1

Kč/byt

0

232 000-540 000

400 000

Byt 1+2

Kč/byt

400 000

270 000-690 000

490 000

Byt 1+3

Kč/byt

0

380 000-980 000

650 000

Rodinný dům

Kč/RD

1 340 000-2 900 000

1 600 000

Rekreační objekt

699 900-3 680 000

1 600 000

Kč/Rek.obj.

0

220 000-860 000

500 000

Bytové domy

Kč/m2

0

5 200-10 300

8 000

Prodejní prostory

Kč/m2

0

3 700-11 600

6 800

Kanceláře

Kč/m2

740

740-13 500

5 900

Průmyslové objekty

Kč/m2

0

1 367-6 500

4 500

Stavební pozemky

Kč/m2

100-700

400

Zemědělské pozemky

Kč/m2

2,60-13,00

6,00

290-380

300

Nájem: Byt 1+1

Kč/byt/měs.

0

4 600-6 100

5 400

Byt 1+2

Kč/byt/měs.

0

5 500-8 300

6 600

Byt 1+3

Kč/byt/měs.

0

4 500-8 900

6 400

Rodinný dům

Kč/RD/měs.

0

6 500-16 500

11 500

Prodejní prostory

Kč/m2/rok

0

800-1 800

1 400

Kanceláře

Kč/m2/rok

0

1 200-1 250

1 200

Průmyslové objekty

Kč/m2/rok

0

90-800

400

98

Závěr Cílem práce je posouzení využití nákladové metody v praxi při tržním oceňování v České republice. V praktické části je provedeno ocenění rodinného domu nákladovou, příjmovou a porovnávací metodou. Pro posouzení nákladové metody bylo provedeno ocenění rodinného domu podle platného oceňovacího předpisu 387/2011/Sb., s využitím ekonomických nedostatků (funkční nedostatky v tomto ocenění nejsou ani výpočet náhradových nákladů, vzhledem k tomu, že se jedná prakticky o novostavbu) a také podle položkového rozpočtu sníženého o opotřebení. Tyto dva rozdílné způsoby mají rozdíl v konečné ceně cca 6%, pracnost výpočtu je větší při použití položkového rozpočtu, vč. problémů při zajištění kompletní projektové dokumentace (jeví se to jako velký problém, protože u vlastníka většinou existuje pouze dílčí PD, pak je časově náročné hledání PD v archivech stavebních úřadů). Moderní aplikace nákladové metody má své místo při tržním ocenění jako jedná z dílčích metod s přisouzením váhy při výpočtu tržní ceny kontribuci nákladové, porovnávací, popřípadě i příjmové metody. Druhou oceněnou nemovitostí je komerční objekt – klimatizovaný sklad chmele – budoucí tržní hodnota, kterého výstavba již byla zahájená. Pro zjištění tržní hodnoty byly využité metody ocenění – nákladová podle

oceňovací vyhlášky 387/2011Sb. vč.

ekonomických nedostatků (funkční nedostatky v tomto ocenění nejsou ani výpočet náhradových nákladů, vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu), reprodukční cena podle vyhlášky č. 387/2011Sb., výnosová hodnota, porovnávací hodnota a na základě projektové dokumentace je zpracovaný položkový rozpočet výstavby klimatizovaného skladu (PD vč. rozpočtu zpracovala firma Projektový ateliér Huml a Vaníček) . Při výpočtu tzv. moderní nákladovou metodou, podle oceňovací vyhlášky č. 387/2011Sb. ekonomické nedostatky zásadně ovlivňují výslednou hodnotu oceňované nemovitosti. Při výběrovém řízení bylo možné využít znalosti jak položkového rozpočtu, reprodukční ceny, tak i nákladové hodnoty upravené o ekonomické nedostatky. Oproti ceně 32 326 466,Kč vč. DPH (cena bez pozemku) zjištěného položkovým rozpočet došlo ke snížení konečné ceny díla při výběrovém řízení o 6 522 075Kč. Moderní aplikace nákladové metody má své místo při stanovení tržní hodnoty.

99

4. Seznam použité literatury Odborné publikace: 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s. ISBN 978-80-7204-578-5. 2. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2009, 364 s. Praktická právnická příručka. ISBN 978-80-7201-761-4. 3. BRADÁČ, A.; SCHOLZOVÁ, V.; KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2012. Úřední oceňování majetku 2012. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno., 2011. s. 1-302. ISBN: 978-80-7204-772- 7. 4. BROŽ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2. 5. HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu „Oceňování podniku I“, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s., Praha, akademický rok 2011/2012. 6. MAKOVEC, Jaromír. Oceňování strojů a výrobních zařízení. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2006, 92 s. ISBN 80-245-1103-7. 7. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 8. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 10. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. 11. ORT, Petr a kolektiv. Cenové mapy České republiky 1/2012. Praha: Verlag Dashöfer, 2012. ISBN 978-80-86897-53-0. 12. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.

100

14. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7. 15. WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). 1. vyd. Brno: CERM, 2002, 161 s. ISBN 80-7204259-9. Legislativní zdroje: 16. ČR. Občanský zákoník. In: 40/1964Sb. Dostupné z: http:// business.center.cz/ business/ pravo/ zakony/ obcanzak/ 17. Obchodní zákon. In: 513/91Sb. Dostupné z: http://business.center.cz/ business/ pravo/ zakony/ obchzak 18. Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k .. Ostrava: Sagit, 199--. ÚZ. ISBN 978-80-7208-887-4. 19. Stavební zákon a jeho prováděcí předpisy: úplné znění podle stavu k 5.12.2006. Praha: Informační centrum ČKAIT, 2007, 374 s. ISBN 978-80-86769-00-4. Odborná periodika: 20. KOMORA SOUDNÍCH ZNALCŮ ČESKÉ REPUBLIKY. Znalec. Praha: ŠEL, 2011. 21. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008. ISSN 1803-5159 Internetové a ostatní zdroje: 22. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Louny 23. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/uzem 24. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://www.krasnydvur.cz/zajimavosti-vokoli/ 25. [online]. [cit. březen 2012].Dostupné z: www.prokonzulta.cz/create_file.php?id=727 26. [online]. [cit. 2012-03-1]. Dostupné z: www.subasta.cz/vyhlasky/2011186_187_188_Z.pdf 27. HUML & VANÍČEK architektonický a projektový ateliér, Šafaříkova 855, 438 01 Žatec – Projektová dokumentace – Výstavba klimatizovaného skladu chmele v Žatci. 2011

101