Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Moderní aplikace porovnávací metody Diplomová práce
Autor:
Bc. Klára Mede Finance, oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Praze dne 15.4.2009
Klára Mede
2
Poděkování: Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, sdělené informace a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji svému otci Ing. Miroslavu Bartůňkovi za jeho znalosti a zkušenosti z oboru, do kterých mě zasvětil a dále za poskytnuté podklady, svému zaměstnavateli České spořitelně, a.s. za umoţnění studia a především celé své rodině za podporu po dobu celého studia a za trpělivost při vytváření tohoto díla.
3
Anotace práce Jméno a příjmení autora: Klára Mede Instituce:
Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha
Název díla:
Moderní aplikace porovnávací metody
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort Ph.D.
Počet stran:
98
Počet příloh:
2
Počet titulů bibliografie:
14
Klíčová slova:
Trţní hodnota a zjištěná cena Porovnávací metoda Oceňovací předpisy Trţní a administrativní princip oceňování Odhad trţní hodnoty a znalecký posudek
Diplomová práce je rozdělena do čtyř hlavních částí. První části teoretické, uvádějící základní pojmy o oceňování majetku. Ze dvou částí popisujících ocenění porovnávací metodou na dvou různých principech a to principu trţního ocenění a administrativního ocenění nemovitostí. A naposledy z části vyhodnocující rozdíly mezi těmito principy. Ve druhé a třetí části práce jsou uvedeny citace části zákona o oceňování a části aktuální oceňovací vyhlášky a jsou provedeny rovněţ i dvě praktické ukázky ocenění. Jde o vlastní ocenění jedné shodné nemovitosti na základě obou představovaných principů ve snaze o názornost jejich provedení se zdůrazněním rozdílů obou principů. Ocenění jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami a způsoby pouţívanými v současné době při oceňování majetku. Ve čtvrté části práce jsou porovnány a zhodnoceny konkrétní výsledky získané z praktických ukázek a je popsán zásadní rozdíl mezi stanovením trţní hodnoty nemovitosti a zjištěním ceny nemovitosti podle oceňovacího předpisu.
4
Name and surname of the
Klára Mede
author: Institutions:
Banking Institute University, a.s., Prague
Name of work:
Modern methods of comparison
Supervisor:
Ing. Petr Ort Ph.D.
Number of pages:
98
Number of enclosures:
2
Number of titles bibliography:
14
Keywords:
Market value and observed price Comparative method Valuation rules Market-based pricing principle and administrative Estimated market value and expert advice
Thesis is divided into four main sections. The first part of the theoretical, indicating the basic concepts of pricing property. Of two parts describing the comparative valuation method on two different principles and the principle of market valuation, property valuation and administration. And as part of evaluating the differences between these principles. In the second and third parts of the work are given citations of law on the valuation and the current valuation of the decree are carried out and also two practical valuation. It is a self-consistent valuation of a property on the basis of the principles presented in an attempt to illustrate their implementation, emphasizing the difference between the two principles. Awards are processed commonly used methods and the methods currently used in the valuation of assets. In the fourth part of the work are compared and evaluated the results obtained from specific examples and describes the fundamental difference between the determination of market value of the property and finding the price of the property under valuation.
5
Obsah Prohlášení: ................................................................................................................... 2 Poděkování: ................................................................................................................. 3 Anotace práce .............................................................................................................. 4 Úvod............................................................................................................................. 7 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí ............................................................. 8 1.1 Trţní hodnota ..................................................................................................... 8 1.2 Definice trţní hodnoty podle komunitárního práva ........................................... 8 1.3 Definice trţní hodnoty podle IVSC a TEGoVA ................................................ 8 1.4 Definice obvyklé ceny z českého zákona o oceňování majetku ........................ 9 1.5 Cena a hodnota................................................................................................... 9 2. Porovnávací metoda při oceňování na trţních principech ..................................... 13 2.1 Základní charakteristika a principy.................................................................. 13 2.2 Podklady pro porovnání ................................................................................... 16 2.3 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání ................................ 18 2.4 Výběr prvků porovnání a indikace cenotvorných odlišností ........................... 23 2.5 Aplikace porovnávací analýzy ......................................................................... 24 2.6 Vzorový odhad trţní hodnoty rekreační chaty ................................................. 27 3. Porovnávací metoda při oceňování podle cenového předpisu ............................... 42 3.1 Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu .................. 42 3.2 Legislativa ........................................................................................................ 47 3.3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku .................................................. 49 3.4 Vyhláška Ministerstva financí č. 456/2008 Sb. ............................................... 58 3.5 Vzorový posudek o ceně rekreační chaty ........................................................ 67 4. Vyhodnocení způsobů oceňování pomocí porovnávací metody ........................... 76 Závěr .......................................................................................................................... 79 Seznam pouţité literatury .......................................................................................... 81 Seznam tabulek a diagramů ....................................................................................... 83 Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty ............................................ 84 Příloha oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. č. 18a91 Zadání diplomové práce............................................................................................. 98
6
Úvod Rozhodla jsem se v této diplomové práci představit jednu z běţně pouţívaných metod oceňování majetku na trţních principech, porovnávací metodu. Cílem je zhodnotit pouţívané způsoby při oceňování nemovitostí pomocí porovnávací metody, porovnat pouţití této metody při oceňování na trţních principech a při oceňování podle cenového předpisu. Dále popsat tuto metodu, uvést základní principy a předpoklady jejího pouţití, nastínit jakými způsoby lze tuto metodu v praxi aplikovat, zjistit úskalí spojená s aplikací této metody a rozpoznat klady a zápory této metody. Jde o metodu běţně pouţívanou, v zahraničním prostředí dobře známou, avšak v našem českém prostředí relativně novou. Jde mi o to, ţe často je tato metoda spojována v praxi s pouhým jakýmsi vizuálním dojmem a její aplikace pak bývá ve skutečnosti nepřesná. Chci zde zdůraznit, ţe tato metoda, pokud je uţívána při trţním oceňování, je zaloţena na velmi dobré znalosti trţního prostředí, na existenci otevřeného trhu s nemovitostmi, ale i upřesnit, ţe při jejím pouţití jde o celou řadu výpočtů a ne jen o prosté srovnání na základě subjektivních dojmů. Rovněţ chci uvést jakým způsobem je tato metoda pouţívána v oceňování podle cenového předpisu a upozornit na poměrně zásadní rozdíly mezi administrativním a trţním ocenění porovnávací metodou. Tuto skutečnost chci znázornit pomocí provedení dvou praktických ukázek trţního a administrativního ocenění rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky. V těchto praktických ukázkách je pouţito i metody nákladové běţně pouţívané při oceňování nemovitostí. Mojí největší snahou však bylo provést názorné ukázky aplikace porovnávací metody různými přístupy, tyto modelové příklady by měly slouţit k porovnání těchto dvou přístupů k oceňování.
7
1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Pro lepší pochopení problematiky pouţívání porovnávací metody při oceňování majetku je nutné na počátku uvést trochu teorie a několik definic.
1.1 Tržní hodnota Cílem práce všech odborníků k tomu určených, tedy odhadců majetku, je stanovit trţní hodnotu oceňovaného majetku, respektive přiblíţit se co nejvíce k jeho moţné realizační ceně. Jde tedy vlastně o stanovení jakési fiktivní obecné ceny, za kterou by bylo moţné majetek prodat respektive získat při běţném obchodním styku v dané době, v daném místě a za daného právního stavu.
1.2 Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva1 Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji.
1.3 Definice tržní hodnoty podle IVSC a TEGoVA2 Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
1
práva evropské unie IVSC (Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy s celosvětovou působností) a TEGoVA (Evropská organizace sdruţující jednotlivé národní asociace odhadců) jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců 2
8
1.4 Definice obvyklé ceny z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou3 se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Se všemi výše uvedenými definicemi se lze běţně setkat a je třeba je znát. Definici z českého zákona musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, kterými je oceňován majetek na území České republiky a vycházejí z ní všechny vyhlášky o oceňování majetku. Definice podle komunitárního práva je z důvodu členství České republiky v Evropské unii i pro nás závazná a to z důvodu nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním. Definice podle IVSC a TEGoVA je platná i na těch trzích kde neplatí komunitární právo, z této definice vychází většina metodik, které se týkají ocenění na trţních principech pouţívaných v prostředí Evropské unie.
1.5 Cena a hodnota Pro správné pochopení problematiky oceňování majetku na trţních principech je na tomto místě nutné upozornit na dva velmi podobné termíny, které jsou však významově zásadně odlišné a to pojmy „trţní hodnota“ a „trţní cena“.
3
obvyklá cena = trţní hodnota
9
Tržní hodnota je pojmem, který je nutno chápat v obecnější poloze. Trţní hodnota vyjadřuje jakýsi střed mezi dolní a horní hodnotou předpokládaných trţních cen. Nelze tedy hovořit o přesném čísle. Trţní hodnota je reakcí na trţní prostředí, které vytváří trh a ve kterém působí komplexně rozsáhlá řada nejrůznějších cenotvorných stimulů. Naproti tomu tržní cena je pojem konkrétní, jde o cenu skutečně dosaţenou v konkrétním čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Jde tedy o pevně danou částku – přesné číslo. Hodnota je stanovována na základě návrhu nebo názoru, zatímco cena je dosaţený či realizovaný fakt. Trţní hodnota se můţe ale taky nemusí rovnat ceně, mohou o ní být různé představy. Je zřejmé, ţe jinou představu o trţní hodnotě bude mít strana prodávající a jinou strana poptávající respektive kupující. Teprve aţ v procesu dalšího vyjednávání a v okamţiku uskutečnění konkrétního obchodu vyústí konkrétní cena z původního rozptylu předpokládaných a navrhovaných hodnot. Uvedené schéma názorně ukazuje rozdíl mezi těmito dvěma pojmy:
Diagram 1 – Trţní hodnota a trţní cena
nejniţší předpokládaná trţní cena respektive nejniţší nabídka
tržní hodnota (obvyklá cena)
nejvyšší předpokládaná trţní cena respektive nejvyšší poptávka
cena Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy
Po předchozím vysvětlení obecně pouţívaných pojmů a definic je třeba uvést, ţe hledání trţní hodnoty je proces náročný, vyuţívající větší mnoţství metod, postupů, přístupů a principů a vyţadující od zpracovatele velmi dobrou znalost trhu, dostatečné informační zázemí, profesionalitu, nezávislost, poctivost a v neposlední řadě také jistou dávku nadhledu.
10
Trţní oceňování je sice systematický, avšak individuální tvůrčí proces, který spočívá převáţně v hledání cenotvorných stimulů, jejich analýze, zváţení všech vlivů, které působí na hodnotu nemovitostí a to vše v konkrétním trţním prostředí, ve kterém se oceňovaná nemovitost nachází a je v něm tedy obchodovatelná. V trţním oceňování neexistují a ani nemohou existovat přesné návody a vzorce, do kterých by bylo moţno mechanicky bez vlastní úvahy dosazovat a dospět tak k opatrnickému výsledku ve snaze vyhnout se vlastní odpovědnosti. V trţním oceňování se sice pouţívají určitá postupová schémata, jejich výběr je však nutné dobře zvaţovat, přizpůsobovat konkrétním situacím a individuálně je uzpůsobovat. Zjednodušeně řečeno, trţní hodnota se nedá stanovit či zjistit, dá se pouze odhadnout. Úkolem odhadce je hledat úlohu konkrétní oceňované nemovitosti na trhu. Přičemţ je nezbytné vyhledat, zhodnotit, pojmenovat, analyzovat a zváţit stimuly působící na hodnotu této nemovitosti a které mají přímý a nebo zprostředkovaný vliv na její trţní hodnotu. Mezi tyto cenotvorné stimuly patří např. stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost trţního prostředí, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny, pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o co nejlepší vyuţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně – demografických a politicko – správních vlivů. Vlastní proces oceňování se v průběhu svého vývoje ustálil na třech základních přístupech a to: přístup na bázi porovnání (Sales comparison approach, Comparative approach, Market approach, Market method) přístup na bázi očekávaných výnosů – příjmů (Income approach, Income method) přístup na bázi vynaloţených nákladů (Cost approach, Cost method ) Přístup na bázi porovnání – porovnávací metoda je zaloţen na principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí v nedávné době zobchodovaných anebo v současnosti obchodovaných na trhu. Výsledkem tohoto přístupu je porovnávací hodnota.
11
Přístup na bázi výnosů – výnosová (příjmová) metoda
je zaloţen na
ekonomickém pohledu na oceňovanou nemovitost, dává přednost uţitnému hledisku a to součtu všech předpokládaných budoucích výnosů, které bude nemovitost schopna vyprodukovat po dobu své existence. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou úroveň pomocí tak zvané kapitalizace. Výsledkem tohoto přístupu je výnosová hodnota. Přístup na bázi nákladů – nákladová metoda je zaloţen převáţně na technickém pohledu na nemovitost. Jde o to zjistit, jaké by byly současné náklady na znovuzřízení oceňované nemovitosti včetně nákladů na nákup pozemku. Výsledkem tohoto přístupu je věcná hodnota resp. reprodukční cena4. Všechny tři přístupy jsou sjednocovány hlavně nutností vycházet z trţní analýzy, tedy z trţního prostředí v příslušném segmentu a z jeho očekávaného vývoje. Zde je nutné uvést, ţe největší chybou je chápání jednotlivých přístupů jako samostatné, neprovázané metody. Výsledky jednotlivých přístupů, ačkoliv jsou vyjádřeny číselnými hodnotami, vyjadřují především názor na hodnotu oceňované nemovitosti z různých pohledů a slouţí jako orientační údaje, které je třeba vyhodnotit – analyzovat v souvislosti se situací v daném trţním prostředí. Uvedený diagram poměrně dobře vyjadřuje princip, na kterém jsou zaloţeny jednotlivé přístupy – metody běţně pouţívané při stanovování trţní hodnoty nemovitostí:
Diagram 2 – Metody oceňování v souvislosti s časem
čas (time) minulost (past)
současnost (present age)
budoucnost (future)
NÁKLADOVÁ
POROVNÁVACÍ
VÝNOSOVÁ
METODA
METODA
METODA
Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy
4
Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná cena = „časová cena“ je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení.
12
2. Porovnávací metoda při oceňování na tržních principech Tato část práce je jiţ zaměřena na vlastní porovnávací metodu, je zde popsána teorie, principy, charakteristika porovnávací metody a postupy procesu porovnání při pouţití této metody v trţním oceňování majetku. V závěru této části práce je uvedeno vzorové trţní ocenění rekreační chaty postavené na porovnávací metodě.
2.1 Základní charakteristika a principy Uplatnění principu porovnání má v obecné rovině neomezené moţnosti, porovnávací metodu je moţné povaţovat za klíčovou při hledání trţní hodnoty nemovitostí. Na rozdíl od dvou dalších výše popsaných přístupů (nákladové a výnosové metody) jsou v porovnávací metodě zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak je skutečně uznává trh. Při správné aplikaci porovnávací metody je výsledek skutečným obrazem stavu trhu. Avšak toto tvrzení je limitováno předpokladem existence trhu. To znamená, ţe musí existovat konkrétní trh pro danou skupinu nemovitostí. V opačném případě nelze tuto metodu indikovat. Uplatnitelnost a míra přesnosti závisí na četnosti transakcí a typu staveb. U speciálních jednoúčelově zaměřených nemovitostí zpravidla podmínky pro porovnání neexistují. Porovnání neboli komparace je analytický5 proces, při kterém je posuzovaný subjekt „rozloţen“ na jednotlivé parametry a tyto jsou pak hodnoceny a srovnávány se shodnými parametry podobných (srovnatelných) subjektů. Tato metoda je zaloţena na předpokladu, ţe jsou–li dva nebo více subjektů ve většině parametrech shodné nebo podobné, budou pak shodné nebo podobné i jejich parametry zbývající. Princip tedy vychází ze substitučních6 zásad a předpokládá, ţe subjekty podobného uţitku, rozsahu a podobných moţností vyuţití jsou účastníky trhu vnímány jako nahraditelné a zaměnitelné.
5 6
Analýza je rozbor, rozklad na jednotlivé prvky nebo sloţky, opak syntézy. Substituce má význam zastoupení, náhrady nebo záměny.
13
Metoda porovnání se neomezuje jen na odbornou stránku oceňování, ale je běţně vyuţívána ať uţ přímo či nepřímo všemi účastníky trhu. Poptávající porovnává jednotlivé nabídky z různých hledisek, především však z hlediska výhodnosti nabízené ceny. Nabízející pak porovnává jím nabízenou cenu s konkurenčními nabídkami, vyhodnocuje reakce poptávajících a na základě těchto indicií ji přizpůsobuje. Proto z hlediska oceňování je velmi důleţité pochopit a umět se vcítit do chování účastníků trhu, chápat jejich motivace a předvídat jejich argumentace. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ tři roky. To proto, ţe za delší dobu údaje jiţ ztrácí svoji vypovídací schopnost a jsou nepouţitelné pro porovnání. Toto porovnání se
provádí na
základě
vlastního průzkumu trhu nemovitostí,
vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto procesu je porovnávací hodnota respektive odhadovaná trţní hodnota se zohledněním současné situace na trhu. Vlastní proces porovnání, jeho průběh a dílčí procedury mohou mít celou řadu nejrůznějších variant, nicméně obecně ho lze rozdělit do tří základních fází s tímto postupem: 1. fáze přípravná sběr dat a informací 2. fáze porovnávací výběr vzorků volba vhodného způsobu a jednotky porovnání rozpoznání cenotvorných rozdílů aplikace porovnávací analýzy 3. fáze závěrečná vyhodnocení dílčích výsledků indikace porovnávací hodnoty. 14
Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo mohou být v praxi dokonce slučovány a to díky tomu, ţe mezi nimi existují úzké vazby. Charakter dat je závislý na jejich zdroji, výběr vzorků je závislý na jejich mnoţství, volba způsobu a jednotky porovnání je závislá na kvalitě a spolehlivosti dat, výběr analýzy je závislý na formě dat. Obecný postup porovnávací analýzy je zřejmý z následujícího diagramu:
Diagram 3 – Obecný postup porovnávacího procesu
sběr informací
1.
vlastní databáze
profesní databáze
výběr vzorků
2.
výběr způsobu porovnání a jednotky porovnání
indikace cenotvorných rozdílů
výběr a aplikace porovnávací analýzy
3.
vyhodnocení výsledků a stanovení porovnávací hodnoty
Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy
15
2.2 Podklady pro porovnání Základním předpokladem moţnosti pouţití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, proto nelze tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Tyto databáze mohou být jak vlastní, to znamená vytvořené vlastním sběrem informací a zařazením do své evidence, tak lze pouţít i data v externích databází. Úskalím při vytváření vlastní databáze porovnatelných nemovitostí jsou dva zásadní problémy: úplnost získaných informací o porovnatelné nemovitosti pravdivost informací o porovnatelné nemovitosti. Při sběru dat má odhadce dvě základní moţnosti k jejich získání a to: přímo od konkrétních účastníků realizovaného obchodu – tato data bývají nejcennější, protoţe jsou získány přímým kontaktem a zpravidla nedochází k jejich významnému zkreslení; velkou výhodou je skutečnost, pokud se odhadce přímo spoluúčastní obchodu tím, ţe zpracovává odhad trţní hodnoty, má moţnost tuto konkrétní realizovanou nemovitost fyzicky prohlédnout, změřit potřebné výměry, identifikovat účel uţití a polohu a lokalitu nemovitosti zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, například od nabízejících, poptávajících a zprostředkovatelů, ale i od zástupců soukromých, státních nebo samosprávních institucí, které jsou spojeny nějakým způsobem s trhem nemovitostí anebo s ním nějak souvisejí – tato data zpravidla jiţ nejsou tak přesná a rovněţ nemohou být tak rozsáhlá; tato data jsou zpravidla získávána od realitních kanceláří, realitního tisku, prospektů a propagačních materiálů, z novinové a vývěskové inzerce a v neposlední řadě (respektive v současné době převáţně a na prvním místě) z webových stránek realitních serverů7; problémem těchto údajů bývá to, ţe jde většinou o ceny nabídkové jednostranně ovlivněné představami prodávajících a dále pak, ţe identifikace nemovitostí bývá v důsledku stručného popisu a často i chybějících poměrně zásadních informací výrazně chudší, nesourodá a nekomplexní. 7
Například: www.reality.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.bydleni.cz a další, případně webové stránky jednotlivých realitních kanceláří; www.ereality.cz zobrazují i jiţ na trhu realizované nemovitosti včetně uskutečněných prodejních cen
16
Z tohoto důvodu, je nutné se této situaci přizpůsobit a při jejich pouţití ve výpočtu porovnávací metody s těmito daty odpovídajícím způsobem nakládat, to znamená vhodně aplikovat korekční činitele. Pokud odhadce není schopen získat vhodný vzorek k porovnání z vlastních zdrojů, můţe se pokusit vyhledat vhodný vzorek z externích databází. V ČR existují dva základní typy externích databází pouţitelných při aplikaci porovnávací metody: databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich základních vlastností a podmínek prodejů, které jsou účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí a jsou vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty; například databáze MOISES8 nebo databáze RPN9. databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené především státními institucemi se zaměřením zejména na potřeby státní správy; například cenové mapy stavebních pozemků10, databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu11 nebo databáze cen a nájmů bytů Institutu regionálních informací s.r.o.12. Vytvoření externí databází, jejich naplňování daty, jejich údrţba a distribuce jsou dlouhodobou, systematickou a velmi náročnou činností. Tuto činnost sice poměrně zrychlilo a částečně i usnadnilo vyuţívání výpočetní techniky, nicméně stále má tato činnost řadu úskalí. Mezi hlavní patří výběr celkové koncepce a organizace dat, jde o to, jaká data sbírat, jakým způsobem je zaznamenávat tak, aby byla pouţitelná a vhodná pro uţivatele a jednak, aby tato data neztrácela během svého zpracovávání potřebnou kvalitu a také mnoţství. V principu jde o nalezení optimální míry jakou hloubku podrobností dat zvolit, protoţe rámcová data jsou pro potřeby porovnání nedostatečná, ale naproti tomu přílišné mnoţství nepodstatných detailních dat způsobí nepřehlednost a obtíţnost pouţití takové databáze.
8
Databáze vytvořená a spravovaná společností REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. Registr porovnávacích nemovitostí ČR coţ je i název společnosti s r.o. se sídlem v Táboře. 10 Cenové mapy stavebních pozemků dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. 11 Český statistický úřad ve vazbě s Ministerstvem financí ČR monitoruje ceny nemovitostí v ČR v souvislosti s daňovými přiznáními. 12 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně monitoruje ceny bytů a výši nájemného, aktuální výstupy jsou přístupné na internetu www.iri.cz. 9
17
2.3 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání Hlavním předpokladem pro výběr ideálně vhodného vzorku pro porovnání je shodný segment trhu, toto vymezení by mělo zajistit podobnost vzorku s posuzovaným subjektem především v následujících charakteristických znacích: velikost sídla a význam polohy sídla v lokalitě (samota, osada, vesnice, obec, město, spádové sídlo, centrum, region, region, vnitrozemí, příhraničí, městské aglomerace a podobně) typ nemovitosti (bydlení, administrativa, skladování, výroba, rekreace, ochod, sluţby a podobně) velikost a rozsah vyuţití (jednobytové, o více bytech, kombinované s provozními prostory, vhodné pro soukromé účely, vhodné pro drobné ţivnosti, vhodné pro větší společnosti a podobně) stav a moţnost vyuţití (volné, obsazené, okamţitě či podmíněně vyuţitelné, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje a podobně) kvalita a vybavenost (běţné kvality, komfort, podřadné, zcela jedinečné podobně) působnost na trhu (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) řádová kategorie hodnoty ve vztahu k moţným rozpočtovým představám a omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč a tak dále). Z hlediska správného pouţití korekčních činitelů je třeba vybrat vhodné vzorky pro porovnání tak, aby byly dodrţeny následující podmínky: cena za předem stanovenou jednotku (1 m2 celkové podlahové plochy, 1 m2 zastavěné plochy podobně) by se neměla příliš lišit od oceňovaného subjektu ţádná z pouţitých korekcí by neměla být vyšší neţ 50 %, protoţe se vzrůstající odchylkou vrůstá i nepřesnost korekce není vhodné vybírat vzorky tak, ţe všechny jsou horší a nebo naopak, ţe všechny jsou lepší neţ oceňovaný subjekt, tato skutečnost, můţe způsobit zásadní zkreslení a výsledkem je číslo zcela odtrţené od reality. 18
Obecně lze doporučit pro výběr vzorků tyto pravidla: vyuţívat především vzorky z vlastní databáze respektive vzorky u nichţ je záruka vysoké verifikace13 upřednostňovat vzorky z blízkého okolí, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo co nejmenší vliv na hodnotu, pokud nejsou k dispozici, je nutné okruh hledání přiměřeně rozšířit volit vzorky ze stejného segmentu trhu, jen v případě nouze z příbuzných segmentů upřednostňovat vzorky co nejvíce podobné oceňovaným, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo vzhledem k odlišnostem minimální vliv na hodnotu preferovat vzorky, u kterých lze očekávat sousměrnější zastoupení odlišností (v principu tak, aby se porovnávací hodnota pohybovala někde uvnitř zavřeného intervalu), pokud by porovnávací hodnota leţela v intervalu otevřeném, snaţit se hledání rozšířit i o vzorky vzdálenější a v případě nouze vyuţít i vzorky z příbuzného segmentu trhu tak, aby byla alespoň rámcově doplněna chybějící mez při výběru polohy není nutné respektovat správní uměle vytvořené celky, je nutné vycházet ze znalosti trhu respektive regionu a jeho členění na oblíbené a méně oblíbené části upřednostňovat co nejaktuálnější vzorky, při pouţití starších je pak následně nutné pouţití patřičného korekčního činitele, viz tabulka 2, ze které vyplývá nutnost pouţití korekčních činitelů a v návaznosti na to i pouţitelnost vzorku upřednostňovat vzorky, které se neliší v podmínkách transakce u nemovitostí typu areálů upřednostňovat vzorky na bázi celků, pouze ve výjimečných případech připustit vzorky zastupující dílčí porovnatelné komponenty.
13
Verifikace je ověřování, kontrola pravdivosti výroku, argumentu, platnosti úsudku.
19
Tabulka 1 – Aplikace korekčních činitelů v návaznosti na stáří vzorků a jejich pouţitelnost
stáří vzorku korekce, použitelnost 3 měsíce
není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny
1 rok
je nutné studovat, zda byly důvody k dramatickému posunu cen například z obavy ze změny DPH14, změny devizového kurzu nebo neočekávané události v regionu, pokud tomu tak není, není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny
nad 1 rok
je vţdy nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny, minimálně o inflaci
nad 3 roky
vzorky prakticky nepouţitelné pro porovnání
Zdroj: vlastní úpravy
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichţ prostřednictvím se porovnávání provádí. U pozemku je porovnávací jednotka jednoznačná – čtvereční metr rozlohy. U nemovitosti respektive stavby to nemusí být úplně jednoznačné. Porovnávací jednotka by měla co nejlépe zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného subjektu. Obvykle je vycházeno z toho, co lze o porovnávaných subjektech zjistit prohlídkou všech prostor, zaměřením zastavěných ploch, podlahových ploch, pronajímatelných ploch, sečtením podlaţí, studiem projektových podkladů, plánů a studií. Obvyklými porovnávacími jednotkami jsou: zastavěná plocha (building area)15 – plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu, tato jednotka je vhodná při oceňování
jednopodlaţních
staveb
typu
skladové
a
výrobní
haly,
supermarkety a podobně celková zastavěná plocha (gross floor area)16 – součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaţí, je to zřejmě v praxi nejvíce pouţívaná jednotka, je vhodná při oceňování vícepodlaţních objektů typu bytové domy, administrativní budovy, vícepodlaţní výrobní haly a podobně 14
DPH je daň z přidané hodnoty, také je někdy nazývána univerzální daň. Zkratka – BA. 16 Zkratka – GFA. 15
20
čistá podlahová plocha (net floor area)17 – celková zastavěná plocha mimo plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet a podobně, prakticky pro zjednodušení a pochopení lze tuto plochu definovat jako plochu „kam jde šlápnout“, tato jednotka je na rozdíl od celkové zastavěné plochy přesnější, její pouţití je shodné jako u celkové zastavěné plochy čistá pronajímatelná plocha (net rentable area)18 – čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy (schodiště, společné chodby a podobně, v některých případech je spornou otázkou zda do společných ploch započítávat i například společnou vrátnici, kuchyňky, sociální zařízení, recepci a podobné prostory, v těchto případech je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek), tato jednotka je nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Zvolená jednotka porovnání musí být samozřejmě u obou stan shodná. V úvahu připadají dvě hlavní moţnosti, a to, ţe za jednotku porovnání je povaţována celková cena vybraného vzorku nebo jednotková cena přepočtená na zvolený znak tohoto vzorku. Pro porovnávací přístup je charakteristické, ţe se při něm vyšetřují jednotlivé vlastnosti porovnávaného subjektu, jehoţ porovnávací hodnota se hledá a tyto vlastnosti se porovnávají s vlastnostmi porovnávacího vzorku, u něhoţ je cena známa a i s podmínkami, za kterých byla ujednána. U jednotlivých znaků, atributů či parametrů je
zjišťováno zda se shodují, jejich podobnost nebo zda vykazují
zásadnější odlišnosti. V závislosti na zjištěných výsledcích se pak provádějí příslušné cenové úpravy, které vyjadřují předpokládané cenové rozdíly od známých cen vzorků, aby ve výsledku indikovaly porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu.
17 18
Zkratka – NFA. Zkratka – NRA.
21
Způsobů, kterými lze indikovat porovnávací hodnotu je neuzavřený počet, nicméně obecně je lze rozdělit podle toho s jakou formou je porovnáván oceňovaný subjekt. Z tohoto hlediska lze porovnání rozdělit do těchto dvou základních skupin: porovnání přímé – toto porovnání spočívá v porovnání oceňovaného subjektu s konkrétním vybraným vzorkem jednotlivě a přímo, porovnání tedy probíhá ve dvojicích a počet dvojic je roven počtu vybraných vzorků porovnání nepřímé (zástupné) – posuzovaný subjekt není porovnáván přímo s konkrétními vzorky, ale pouze s jediným zástupným vzorkem, který je reprezentantem vybraného souboru vzorků, porovnání se tak provádí nepřímo prostřednictvím referenčního vzorku, ve kterém jsou vybrané typické vlastnosti všech vzorků uvaţovaného souboru zprůměrňovány a kumulovány a jsou povaţovány za standard. Přímé a nepřímé porovnání ukazují poměrně názorně následující schematické diagramy 3 a 4:
Diagram 4 – Přímé porovnání VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3 OCEŇOVANÝ SUBJEKT . . VZOREK n Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy Diagram 5 – Nepřímé porovnání VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3
REFERENČNÍ
OCEŇOVANÝ
.
VZOREK
SUBJEKT
. VZOREK n Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy
22
2.4 Výběr prvků porovnání a indikace cenotvorných odlišností Jsou–li vybrány vhodné vzorky, je nutno vyhledat jejich diference, jimiţ se liší od oceňovaného subjektu. Jde však pouze o ty rozdíly (jak kvantitativní tak kvalitativní), u kterých lze předpokládat, ţe jejich působení pozitivně, neutrálně nebo negativně porovnávací hodnotu ovlivňují. Tyto diference lze rozdělit do dvou hlavních skupin, podle příčinné podstaty a to: podle odlišných podmínek transakcí, za nichţ byly ceny konkrétních vzorků dohodnuty, navrhnuty, plánovány a podobně podle odlišných cenotvorných vlastností, kterými se jednotlivé nemovitosti mezi sebou liší. Čím jsou rozdíly v podmínkách transakcí i ve vlastnostech nemovitostí větší, tím se dají očekávat větší rozdíly mezi známou cenou vzorků a hledanou porovnávací hodnotou, je zřejmé, ţe totéţ platí i naopak. Aby odhadce při porovnání postupoval systematicky, aby neopomenul ve svém hodnocení ţádnou důleţitou odlišnost a zároveň, aby případný efekt plynoucí z příslušného rozdílu nehodnotil duplicitně19 hledají se cenotvorné rozdíly na základě prvků porovnání (unit of comparison). Tyto prvky představují základní oblasti, které jsou během porovnávacím procesu analyzovány a obvykle je pouţíváno následujících deseti prvků porovnání uvedených v tabulce 2: Tabulka 2 – Prvky porovnání
odlišné podmínky transakce
odlišné vlastnosti nemovitostí
1.
přejímaná vlastnická práva k nemovitostem
2.
finanční podmínky
3.
podmínky prodeje
4.
trţní podmínky
5.
daňové podmínky
6.
poloha
7.
technické faktory
8.
ekonomické faktory
9.
způsob a moţnost vyuţití
10.
nerealitní faktory (ostatní)
Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy 19
Duplicita je dvojitost, téţ dvojsmyslnost.
23
2.5 Aplikace porovnávací analýzy Do prodejních cen nemovitostí se promítají různé faktory, které ovlivňují jejich hodnotu v různých směrech a s odlišnou intenzitou. Jsou-li vybrány vhodné vzorky pro porovnání, je moţno přistoupit k dalšímu kroku, v němţ je nutno tyto vzorky s oceňovaným subjektem porovnat se snahou najít vzájemné cenotvorné diference, vyhodnotit je a výsledky promítnout do závěrů, které vedou ke stanovení porovnávací hodnoty. K tomuto analytickému procesu je pouţíváno různých porovnávacích analýz, jejichţ volba je závislá na vstupních údajích, tedy
typu
vzorků, na mnoţství vzorků a na kvalitě dat, která jsou k nim k dispozici. Většinou lze rozlišit dvě základní techniky porovnávacích analýz a jejich kombinaci. Jde o tyto dvě základní techniky: kvantitativní – spočívající ve kvantifikaci20 zjištěných diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem, to znamená, ţe tato analýza se snaţí na nalezené rozdíly přímo reagovat cenovými úpravami (adjustací21) ve formě sráţek či přiráţek z prodejních cen vzorků, adjustace můţe být prováděna v absolutní podobě přímo v Kč nebo v podobě relativní pomocí procentuálního vyjádření změn cen nebo pomocí korekčních koeficientů kvalitativní – spočívající ve snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního22 hodnocení rozdílů mezi vzorky a oceňovaným subjektem bez opory v kvantifikaci, podle cenotvorného významu jsou vzájemné rozdíly hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší neţ posuzovaný subjekt a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi; jinými slovy tato technika rozděluje vzorky do dvou skupin na horší a lepší a předpokládá, ţe porovnávací hodnota je na rozhraní obou skupin.
20
Kvantifikace je zavedení číselných pojmů a vztahů. Adjustace je náleţitá úprava. 22 Kvalitativní nebo-li jakostní, týkající se kvality. Kvalitativní analýza je analýza určující povahu sledovaného předmětu. 21
24
V souvislosti s výše uvedeným rozdělením technik je nutno poznamenat, ţe jejich výběr není třeba chápat tak vyhraněně, v praxi se obě techniky mohou docela dobře vzájemně prolínat a vhodně doplňovat. Při tom lze uţít toto jednoduché pravidlo: u prvků porovnání, kde lze rozdíly měřit, je moţno pouţít principu kvantitativní analýzy u prvků porovnání u nichţ je kvantifikace obtíţná nebo nemoţná, lze pouţít kvalitativních technik. Základní rozdíl mezi kvantitativními a kvalitativními technikami porovnávacích analýz je zřejmý z následujících tabulek:
Tabulka 3 – Kvantitativní analýza
Kvantitativní analýza Vzorek
1
2
3
Cena (mil. Kč)
2,000
2,300
2,600
Poloha
korekce 1,0
korekce 1,1
korekce 0,9
Velikost
korekce 1,2
korekce 1,1
korekce 0,9
Stav
korekce 1,1
korekce 1,0
korekce 1,0
Indikace
2,640
2,780
2,100
Moţný závěr
(2,640+2,780+2,100)/3 = 2,500
Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy Tabulka 4 – Kvalitativní analýza
Kvalitativní analýza Vzorek
1
2
3
Cena (mil. Kč)
2,000
2,300
2,600
Poloha
srovnatelný
horší
lepší
Velikost
horší
horší
lepší
Stav
horší
srovnatelný
srovnatelný
Hodnocení
negativní
negativní
pozitivní
2,300
2,600
Indikace Moţný závěr
2,000 (2,300+2,600)/2 = 2,450
Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy
25
Následující tabulka názorně ukazuje řešení výše uvedených příkladů pomocí kombinací obou technik:
Tabulka 5 – Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy
Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Vzorek
1
2
3
Cena (mil. Kč)
2,000
2,300
2,600
Velikost
korekce 1,2
korekce 1,1
korekce 0,9
Cena upravená
2,400
2,530
2,340
Poloha
srovnatelný
horší
lepší
Stav
horší
srovnatelný
srovnatelný
Hodnocení
negativní
negativní
pozitivní
Indikace Moţná indikace
2,400
2,530
2,340
porovnávací hodnotu lze očekávat v intervalu 2,340 až 2,400
Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy
Z uvedených tabulek řešících shodný případ a zvláště pak z tabulky 5 (kombinační technika) je názorně vidět chyba výběru částečně jednostranně zaměřených vzorků, respektive vzorků s jednostranně zaměřenými prvky porovnání a dále je výsledek zkreslen pouţitím jen malého počtu prvků porovnání; avšak pro účel názorného zobrazení rozdílu mezi těmito základními technikami jsou tyto tabulky dostačující. Mezi častěji v praxi pouţívané techniky patří kvantitativní analýzy a i řada bankovních ústavů ve svých metodikách upřednostňuje kvantitativní analýzu. V příloze č. 1 této diplomové práce jsou uvedeny příklady formulářů běţně pouţívaných v praxi trţního oceňování, jde o formulář uţívaný pro stanovení porovnávací hodnoty pozemku a dále jsou uvedeny formuláře pouţívané pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí jako celku. Tyto formuláře představují pouze malý vzorek z moţných způsobů aplikace této metody a pracují na principu kvantitativní analýzy.
26
2.6 Vzorový odhad tržní hodnoty rekreační chaty Tabulka 6 – Odhad trţní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2008
Odhad tržní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2008 NEMOVITOST:
Objekt individuální rekreace, rekreační chata če. 78 na st.č. 817 a pozemky st.č. 817, zahrada č. 241/26, spoluvlastnický podíl 1/9 na zahradě č. 241/40 Adresa nemovitosti: Pod Černou Skálou 78, 250 67 Klecany Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Klecany, k.ú. Klecany, kód ČSÚ: 666 033, LV: 907, 930 Ostatní stavby: Pozemky: st. 817, 241/26, 241/40 Vlastník stavby: Pan X a paní Y, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Pan X a paní Y, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Paní Z Adresa objednatele: xxx IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Bc. Klára Mede Adresa zhotovitele: Ţiţkova Brána 53, 286 01 Čáslav telefon: +420 604 347 155 e-mail:
[email protected] ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
98 stran
v Čáslavi, dne 5.4.2008
Budoucí stav
1 000 000 Kč
16.6.2008 7
Datum zpracování :
5.4.2009
Počet příloh:
7
Otisk razítka
27
Bc. Klára Mede
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1994 změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba neudrţovaná
Rekonstrukce v r. udrţovaná
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Vyuţití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace
BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Vyuţití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace
/ plyn / elektro
/ plyn / elektro
telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř
telefon ţeleznice
REKREAČNÍ NEBO ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP GaráţPozemky OP ZP Rozesta- Typ PP GaráţPozemky OP ZP RCH výměra věnost RCH výměra Obytná/ Obytná/ Nebyt. Nebyt. 2 2 3 2 m ks m m m % m2 ks m2 m3 m2 2+kk 69 / 0 0 499 220 32 100,00 / KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 1 000 000 Kč Z ústního sdělení objednavatelky odhadu vyplývá budoucí kupní cena ve výši 1 000 000 Kč, kterou povaţuji za objektivní, kupní cena v relaci s obvyklou cenou. RIZIKA právní záplavová riziko věcná ostatní negativní zánik a přístupu břemen předkup omeze eviden vlivy stavby zátopová a a ní právo ní ce v okolní (zánik oblast příjezdu KN zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
pojištění proti zaplavení ano / ne
28
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Současný stav 1 020 000 Kč
Budoucí stav
940 000 Kč 1 000 000 Kč 200 000 Kč x 0 Kč
x
1 000 000 Kč 1 000 000 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je stanovena na základě porovnání - vyhodnocení verifikovaných cen z nabízených rekreačních chat s pozemky v lokalitě převzatých z vlastní databáze. Obchodované ceny jsou v této lokalitě v blízkosti Hl. města Prahy poměrně stabilizovány a lze je pouţít ke kvalifikovanému stanovení obvyklé ceny nemovitostí. Podmínka vhodnosti zástavy Jedná se o zástavu vhodnou, viz rizika (zajištění přístupu členstvím v Místní organizaci Českého zahrádkářského svazu). NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 907, 930, 1003 ze dne 20.6.2008. Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapy oblasti. Prohlídka a měření nemovitostí provedená dne 16.6.2008 a údaje sdělené a podklady předané vlastníky.
29
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Klecany jsou nejmenším městem okresu Praha - východ. Leţí na zvlněném svahu nad Vltavou, proti Roztokům u Prahy. Na druhý břeh Vltavy je moţné se dopravit jedním z posledních přívozů v Klecánkách, který je hojně vyuţíván hlavně v letních měsících cykloturisty. Okolí láká k pěkným vycházkám a skýtá atraktivní pohled na Prahu, meandry Vltavy i historický Levý Hradec s vrchem Řivnáčem v pozadí. Předmětem ocenění je rekreační chata če. 78 s příslušenstvím a pozemky nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě zvané Pod Černou Skálou, v zahrádkářské kolonii.
Popis omezení rizik nemovitostí Riziko nezjištěno Sociální riziko Negativní vlivy v Riziko nezjištěno okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Přístup je po komunikaci ve vlastnictví Místní organizace Riziko přístupu českého zahrádkářského svazu v Klecanech I a vlastní přístup a příjezdu k chatě je po nezpevněném úzkém pozemku, na kterém mají vlastníci chaty s pozemky a příslušenstvím spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Přístup tedy uvaţuji bezproblémový za podmínky, ţe se budoucí vlastníci stanou členy zmíněné organizace (MOČZS v Klecanech I). Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Ostatní omezení Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Jedná se o samostatně stojící podsklepený zděný objekt o Základní popis jednom nadzemním podlaţí a podkroví se sedlovým krovem zakrytým osinkocementovými šablonami. Z hlediska obvyklé ceny jde o dobrou nemovitost umístěnou v klidné lokalitě v dosahu Hlavního města Prahy. Přístup je po provizorně zpevněné komunikaci ve vlastnictví Místní organizace Českého zahrádkářského svazu v Klecanech I umoţňující příjezd osobním automobilem a vlastní přístup k chatě je po nezpevněném úzkém pozemku, na kterém mají vlastníci chaty s pozemky a příslušenstvím spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Druh stavby
Rekreační chata. 30
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Dispozičně je řešen v 1.PP chodba, sklad paliva, dílna, koupelna, sklad, WC, v 1.NP je obytná místnost, kuchyňský kout, chodba, v podkroví pokoj a terasa. Objekt byl vystavěn jako zahrádkářská chata v roce 1994, v roce 2003 byl rozšířen přístavbou, je běţně udrţovaný a vybavený pro rekreační účely. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (ţumpa, kanalizační přípojka, vodovodní přípojka, vodoměrná šachta, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, trativod, venkovní a předloţené schody, opěrná zídka).
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Popis běţné zakládání s izolací zděné z cihel tl. 34,5 cm dřevěné, hurdis, v P šikmé dřevěný vázaný sedlový osinkocementové šablony FeZn plech vápenné omítky zateplovací systém běţné obklady v koupelně a kuchyně ocelová konstrukce s dřevěnými stupni se zábradlím hladké plné a prosklené dveře dřevěná zdvojená okna cem. potěr, keramické dlaţby, plovoucí lamino, textilní ústřední s krbovými kamny s výměníkem světelná třífázová chybí rozvod studené a teplé vody odkanalizováno z kuchyně a koupelny rozvod PB bojler dvouvařič na PB WC pouze chemické, umyvadlo, sprchová vana ţaluzie, nucená ventilace
Pozemky jsou svaţité k severu pravidelného obdélníkového tvaru. V místě je moţnost napojení na elektro, vodovod, kanalizace je do vlastní provizorní ţumpy, v dosahu cca 120 m obecní kanalizace, plyn není k dispozici. Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Okolní zástavbu tvoří převáţně rekreační objekty a dále rodinné domy. 31
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Jednotkovou cenu pozemků uvaţuji na základě porovnání s internetovými nabídkami, údajů a informací spolupracujících odhadců a realitních makléřů a údajů z vlastní databáze ve výši 500 Kč/m2, pozemek zahrada č. 241/40 ve spoluvlastnictví je do obvyklé ceny jiţ zahrnut, jeho hodnota není samostatně vyjádřena, spoluvlastnický podíl by odpovídal výměře 12 m2 Jde o zajištění přístupu.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st. 817 nádvoří zahrada 241/26 zahrada 241/40 Hodnota pozemků celkem
Výměra m2 32
Jednotková cena Kč/m2 500
359 108
500 0
Celková cena pozemku Kč 16 000 179 500 0 195 500
Výpočet porovnávací hodnoty majetku jako celku Lokalita
Uţitná PozemekPoţadovanáJednotkováKoeficient Upravená cena plocha cena cena celkový
Popis rekreační chaty a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Praha - Dolní 58,00 800 1 150 000 19 828 0,850 Chabry Rekreační chata Praha 8, Dolní Chabry
Foto Kč/m2 16 853
Zdiby - Brnky 80,00 360 1 260 000 15 750 Rekreační chata 2+1, PV, Zdiby-Brnky, pozemek 360
0,950
14 962
Zdiby 105,00 800 1 600 000 Rekreační chata Praha východ, Zdiby
0,850
12 952
Průměrná cena Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota 32
15 238
14 923 Kč/m2 68,59 m2 1 023 553 Kč
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název spodní (2,6*2+4,7*5,65)*(2,60) = vrchní (2,6*2*2,4)+(4,7*5,65)*(2,40+1,5)= zastřešení (4,7*5,65)*(1,6)/2 = Obestavěný prostor - celkem: =
Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena [Kč/m3] (JC) Rozestavěnost % Reprodukční Kč hodnota (RC) Stáří roků Další ţivotnost roků Opotřebení % Věcná hodnota Kč (VH)
Současný stav 32 219,85 4 541
Obestavěný prostor 82,56 m3 116,04 m3 21,24 m3 219,85 m3
Budoucí stav
100,00 998 346 14 40 25,93 739 510 počet stran A4 v příloze: 3
Seznam příloh:
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 907, 930, 1003 ze dne 20.6.2008. Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Prohlídka a měření nemovitostí provedená dne 16.6.2008 a údaje 0 sdělené a podklady předané vlastníky. Vydal: Městský úřad Čáslav, odbor Obecní ţivnostenský úřad Koncesní Č. j.: 1939/08/Ba, ev. č.: 320502-6778, dne: 22.1.2008 listina: Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 71286616, telefon: + 420 604 347 155 E-mail:
[email protected] Certifikovaná dne 18.10.2007 BIVŠ, a.s. Certifikačním orgánem pro certifikaci osob akreditovaným podle normy ČSN EN ISO / IEC 17024 u Českého institutu pro akreditaci, o.p.s. pod registračním číslem 3022; certifikát odhadce nemovitostí QON ev.č. 1612/07 s platností certifikátu do 31.12.2010. Zdroj: Česká spořitelna, a.s., vlastní úpravy
33
LV23
23
Zdroj: Česká spořitelna, a.s.
34
35
36
Snímek katastrální mapy24
24
Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=3036362209, 5.4.2009, time 16.36 h.
37
Fotodokumentace nemovitosti
38
39
40
Mapa oblasti25
25
Zdroj: http://amapy.atlas.cz/?site=centrum#x=741006@y=1030451@cs=1@sidx=6@pg=1@pl=@app=0@s bar=e, 5.4.2009, time 16.30 h.
41
3. Porovnávací metoda při oceňování podle cenového předpisu Na úvod a pro lepší pochopení problematiky administrativního oceňování majetku je nutné na počátku uvést stručný přehled historie a vývoje oceňování podle předpisu v České republice, přehled legislativy - zákonů a zákonů souvisejících s oceňováním, přehled prováděcích vyhlášek pro oceňování a citaci části zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a citaci části aktuální oceňovací vyhlášky (Vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.) se zaměřením na oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) je poslední zásadní a platnou změnou z hlediska vývoje oceňování, platí od 1.1.1998. V závěru této části práce je uvedeno vzorové administrativní ocenění rekreační chaty pomocí porovnávacího přístupu. Jde o ocenění shodné nemovitosti, která je v této práci jiţ oceněna v kapitole 2.6 na principu trţního ocenění.
3.1 Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu První předpisy související s oceňováním majetku byly spojeny s tereziánskými a josefovskými reformami a se vznikem moderního právního systému. Ve druhé polovině 19. století vznikaly jiţ podrobné odhadní řády. Prvním důleţitým cenovým předpisem bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 ze dne 20.7.1939 O zákazu zvýšení cen, nazývané také stopceny. Toto nařízení přeţilo v některých případech oceňování aţ do roku 1984 (u staveb v osobním vlastnictví26 postavených do 20.6.1939 do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví27 20.6.1939 do roku 1984). Svůj význam má i pro restituce majetku. Účelem tohoto nařízení bylo zmrazit ceny a zamezit jejich nekontrolovatelnému 26
Předmětem osobního vlastnictví byly věci určené osobní spotřebě občanů. Tento druh vlastnictví byl určen pro věci uspokojující hmotné a kulturní potřeby občanů, kteří je nabývali za peníze získané prací. V osobním vlastnictví byly příjmy a úspory z práce a sociálního zabezpečení, vybavení domácnosti, věci osobní potřeby, rodinné domky a rekreační chaty. 27 Soukromé vlastnictví bylo povaţováno za pozůstatek kapitalistické vlastnické soustavy, bylo řazeno mimo socialistickou vlastnickou soustavu. Jeho předmětem bylo zejména individuální vlastnictví výrobních prostředků a půdy, v menší míře bylo umoţňováno pouze tam, kde bylo spojeno s vlastní prací vlastníka např. u samostatně hospodařících rolníků či v jiné malovýrobě. Soukromé vlastnictví bylo upraveno v občanském zákoníku a byla stanovena určitá omezení při nakládání s ním.
42
růstu a z toho vyplývajícímu hospodářskému zhroucení ve válečném období a v období závaţných krizí.
Dalším důleţitým mezníkem v historii administrativního oceňování byl rok 1964, kdy byla přijata nová ústava a byl budován celý nový právní systém jehoţ součástí byl i Občanský zákoník. Z hlediska oceňování byla důleţitá existence dvou typů vlastnictví – vlastnictví osobního a soukromého. Do osobního vlastnictví patřily věci spojené s uspokojováním vlastních potřeb občana, např. jedna chata, jeden rodinný domek, jediný automobil v rodině a podobně. Do soukromého vlastnictví náleţely všechny ostatní věci, věci v soukromém vlastnictví se směly prodávat či darovat jen státu, ale mohly se dědit, podléhaly náhradě při vyvlastnění. Pro pozemky bylo zavedeno osobní uţívání, coţ znamenalo, ţe pozemek byl ve vlastnictví státu a občanu byl pouze státem trvale přidělen do osobního uţívání. Tato instituce osobního a soukromého vlastnictví byla zrušena aţ v roce 1990 novou ústavou. V souvislosti s novou ústavou a Občanským zákoníkem v roce 1964 byla vydána vyhláška č. 73/1964. Sb., ve které základní princip oceňování vycházel z tříd kvality stavby. Vyhláškou byla stanovena základní cena stavby za jeden metr čtvereční obytné popřípadě zastavěné plochy podle tříd kvality stavby uvedenými příslušnými tabulkami na základě charakteristických znaků kvality. V roce 1969 byla nahrazena vyhláškou č. 43/1969 Sb., zaloţenou shodně na třídách kvality. Dnešní význam pro oceňování je za účelem restituce majetku oprávněným osobám. Od roku 1984 byly oceňovací vyhlášky tvořeny podle zcela odlišné metodiky, byl opuštěn princip ocenění podle tříd kvality a byly zaveden princip ocenění podle bodů. Tento princip závisel na počtu podlaţí a typu konstrukce a provedení stavby. První vyhláškou, která byla zpracována podle této metodiky, byla vyhláška č. 128/1984
Sb. platná od 1.1.1985. V roce 1988 byla tato vyhláška nahrazena
vyhláškou č. 182/1988 Sb. platnou od 1.1.1989. Rokem 1990 skončilo období socialistické centrálně plánované ekonomiky a Československá republika se začala pomalu postupně vracet ke standardní trţní ekonomice Byla přijata nová Ústava a v návaznosti byla provedena i novelizace základních zákonů včetně občanského zákoníku.
Z hlediska oceňování byla stávající vyhláška z roku 1988 nahrazena
důleţitou novelizací a to vyhláškou č. 316/1990 Sb. platnou od 1.9.1990.
43
V této vyhlášce došlo ke sjednocení oceňování všech obytných domů, došlo ke změně oceňování jiných staveb neţ obytných, tato vyhláška byla dále novelizována a posledními vyhláškami zaloţenými na bodovacím systému jsou vyhlášky č. 393/1991 Sb. platná od 1.11.1991 s novelizacemi č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. Metodiku při výpočtu vyvolávacích cen nemovitostí ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby řešila vyhláška č. 40/1991 Sb., kde jako základ pro výpočet ceny je uvaţována pořizovací cena z účetnictví. Tato vyhláška má význam pro ocenění aktiv podniku pro účely privatizace. Od roku 1994 aţ do dnešní doby platí oceňovací vyhlášky, které opustily bodovací systém a zavedly nový princip postavený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, která je násobena
obestavěným prostorem a následně je upravována
různými koeficienty. První vyhláškou vytvořenou podle této nové metodiky byla vyhláška č. 178/1994 Sb. platná od 1.11.1994 s novelizací vyhláškou č. 295/1995 Sb., která platila aţ do konce roku 1997. Touto vyhláškou bylo nově zavedeno vedle základního nákladového přístupu k výpočtu ceny i pouţití výnosové metody, avšak pouze omezeně a to pro bytové domy s nájemními byty. Následovala vyhláška č. 279/1997 Sb. s novelizacemi č. 127/1999 Sb., č, 173/2000 Sb., č. 338/2001 Sb a č. 325/2002 Sb. Poslední zásadní změnou z hlediska vývoje oceňování je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., platný od 1.1.1998. Zákon je poměrně stručný a obecný, je konstruován tak, aby platil pokud moţno obecně a po delší časové období. Konkrétní cenotvorné údaje nejsou obsaţeny přímo v zákoně, protoţe kaţdá jejich změna by se musela zdlouhavě a sloţitě projednávat jako změna zákona, ale jsou uvedeny v prováděcí vyhlášce, která se dá relativně jednoduše změnit rozhodnutím Ministerstva financí. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, jako základní způsob ocenění majetku a sluţeb zákon stanovuje ocenění obvyklou cenou.
44
Zákon dále mimo obvyklou cenu uvádí i jiné způsoby oceňování a to způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování cenou sjednanou. Zákon upravuje oceňování skoro všech druhů majetku, jedinou podstatnou výjimkou je oceňování přírodních zdrojů mimo lesů, které zákon neupravuje. Oceňováním nemovitostí se zabývá celá Hlava II zákona, která se dělí na tři díly. Díl první se zabývá oceňováním staveb, díl druhý se zabývá oceňování pozemků a díl třetí se zabývá oceňováním trvalých porostů. Vyhlášku č. 279/1997 Sb. nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb. platná od 1.1.2003 s novelizacemi č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb. Tato vyhláška je z hlediska pouţívání porovnávací metody při oceňování zásadní, zavádí nově oceňování některých staveb a bytů porovnávacím způsobem. Konkrétně jde o výpočet ceny samostatné nebo řadové, jednopodlaţní nebo dvoupodlaţní garáţe a jejího vybavení, která netvoří příslušenství jiné stavbě a výpočet ceny bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů28 v budově typu J a K29, jeho vybavení a příslušenství30 včetně podílu na společných částech domu31 a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby. Tento způsob výpočtu ceny byl dále upraven v novele č. 452/2003 Sb., kde bylo upřesněno, ţe tento způsob ocenění se pouţije u dokončených garáţí a bytů, v případě ocenění rozestavěných staveb a bytů se nadále dodnes pouţívá ocenění na základě nákladového principu. Dále došlo v této novele k rozšíření výpočtu ceny staveb porovnávacím způsobem na rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejich vybavení, případně venkovní úpravy kromě některých vybraných poloţek (venkovních úprav).
28
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 29 Typ J – domy vícebytové (typové), typ K – domy vícebytové (netypové). 30 § 121 odst. 2 občanského zákoníku. 31 § 2 písm. e) a § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.
45
Aktuální platnou vyhláškou o oceňování majetku je vyhláška č. 3/2008 Sb. s novelizací č. 456/2008 Sb. Toto novela vyhlášky nabyla účinnosti dnem 1.1.2009 a došlo v ní k zásadnímu rozšíření pouţití porovnávacího způsobu ocenění na výpočet ceny dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do 1 100 m3. Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství, kromě některých vybraných poloţek (venkovních úprav) a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. Obecně lze konstatovat, ţe v poslední době je snahou tvůrců oceňovacích vyhlášek zjednodušení způsobu oceňování nemovitostí a přiblíţení ocenění podle cenového předpisu ocenění trţnímu. Tato snaha o zjednodušení oceňování se zásadně projevila ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. respektive v její novelizaci č. 617/2006 Sb., kde bylo nově zavedeno ocenění venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku s některými vybranými stavbami (vícebytový dům typový a netypový nebo rodinný dům, popřípadě vedlejší stavba a garáţ), tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám, s výjimkou některých poloţek (venkovních úprav) zjednodušeným způsobem v různé procentuální výši ze zjištěné ceny těchto vybraných staveb a z ceny stavby nebo staveb tvořících k nim příslušenství. Dále bylo nově zavedeno v některých případech zjednodušené ocenění lesního porostu a trvalých porostů (ovocných dřevin a okrasných rostlin). Kdy při ocenění pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem se cena lesního porostu zjistí jako podíl na ceně lesního pozemku, jehoţ je nedílnou součástí. Rovněţ se pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem cena jiných trvalých porostů (ovocných dřevin, okrasných rostlin a smíšených trvalých porostů ovocných dřevin a okrasných rostlin) s výměrou do 1 500 m2 na pozemcích, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem ocení různým procentuálním podílem ze zjištěné ceny pozemku, jehoţ je oceňovaný trvalý porost nedílnou součástí.
46
3.2 Legislativa Pro přehlednost a lepší orientaci v problematice a historii oceňování majetku podle cenového předpisu je v následujícím uveden stručný přehled legislativy (zákonů a zákonů souvisejících s oceňováním) a přehled prováděcích vyhlášek pro oceňování majetku. Tabulka 7 - Zákony - cenotvorba
zákony 151/1997 Sb. 265/1991 Sb. 265/1991 Sb. 265/1991 Sb. 134/1973 Sb. 175/1939 Sb.
121/1939 Sb.
od
do
změna
1.1.1998 . . zákon o oceňování majetku 1.1.1998 . 151/1997 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 29.6.1994 31.12.1997 135/1994 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 1.8.1991 28.6.1994 . o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 1.1.1974 1.8.1991 . o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen . 27.7.1939 14.11.1949 . Zákaz zvýšení cen . 17.5.1939 14.11.1949 . o zřízení nejvyššího úřadu cenového
Zdroj: http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_legislativa, 11.4.2009, time: 9.24 h Tabulka 8 – Zákony - ostatní
zákony 36/1967 Sb.
37/1967 Sb.
od
do
změna
1.7.1967 o znalcích a tlumočnících 11/1985 Sb., 184/1990 Sb., 77/1993 Sb., 432/2002 Sb.
1.7.1967
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících 344/1992 Sb. 265/1992 Sb. 338/1992 Sb.
1.1.1993
103/2000 Sb.
katastrální zákon 1.1.1993
30/2000 Sb.
o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem 1.1.1993
65/2000 Sb.
o dani z nemovitostí 6.1996
113/2000 Sb.
190/1996 Sb. vyhláška kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. Zdroj: http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_legislativa, 11.4.2009, time: 9.24 h
47
Tabulka 9 – Prováděcí vyhlášky pro oceňování nemovitostí
platnost od do 1.1.2009 1.1.2008 31.12.2008 13.4.2007 31.12.2007 1.1.2007 1.1.2005 1.1.2004 1.1.2003 19.7.2002
12.4.2007 31.12.2006 31.12.2004 31.12.2003 31.12.2002
1.10.2001 1.7.2000 1.7.1999 1.1.1998 1.1.1996 1.11.1994 1.1.1993 31.12.1992 24.3.1992 1.11.1991 21.1.1991 1.1.1991 1.9.1990 1.1.1989 1.1.1985 30.12.1984 1.6.1969 1.5.1964 27.7.1939 1.7.1949 16.7.1933 1897
18.7.2002 30.9.2001 30.6.2000 30.6.1999 31.12.1997 31.12.1995 31.10.1994 31.12.1992 30.12.1992 23.3.1992 31.10.1991 20.1.1991 31.12.1990 31.8.1990 31.12.1988 31.12.1984 30.12.1984 31.5.1969 30.4.1964 31.12.1950 30.6.1949 1933
vyhláška
ve znění
3/2008 Sb. 456/2008 Sb. 3/2008 Sb. 540/2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb., 617/2006 Sb., 76/2007 Sb. 540/2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb., 617/2006 Sb. 540/2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb. 540/2002 Sb. 452/2003 Sb. 540/2002 Sb. 279/1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb., 338/2001 Sb., 325/2002 Sb. 279/1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb., 338/2001 Sb. 279/1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb. 279/1997 Sb. 127/1999 Sb. 279/1997 Sb. 178/1994 Sb. 295/1995 Sb. 178/1994 Sb. 393/1991 Sb. 110/1992 Sb., 38/1993 Sb., 611/1992 Sb. 393/1991 Sb. 110/1992 Sb., 38/1993 Sb. 393/1991 Sb. 110/1992 Sb. 393/1991 Sb. 182/1988 Sb. 316/1990 Sb., 589/1990 Sb., 40/1991 Sb. 182/1988 Sb. 316/1990 Sb., 589/1990 Sb. 182/1988 Sb. 316/1990 Sb. 182/1988 Sb. 128/1984 Sb. 43/1969 Sb. 122/1984 Sb. 43/1969 Sb. 73/1964 Sb. 175/1939 Sb. (stop ceny) 100/1933 Sb. 167/1949 Sb.(odhadní řád) 100/1933 Sb. (odhadní řád) 175/1897 ř.z. (odhadní řád)
Zdroj: http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_legislativa, 11.4.2009, time: 9.24 h
48
3.3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku V následujícím je uvedena citace části zákona o oceňování majetku s důrazem na pouţití porovnávání při oceňování majetku podle cenového předpisu. ČÁST PRVNÍ HLAVA PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ §1 Předmět úpravy §1 (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy32. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro oceňování majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. §1 (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen33 a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. §1 (3) Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování34, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu35.
32
§ 18 odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. § 5 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 242/1994 Sb. § 33 zákona č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva financí č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. § 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví. § 2, 4 aţ 9 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na produkčních funkcích lesa. 33 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 34 Např. § 24 aţ 26 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, nařízení vlády ČR č. 20/1992 Sb., kterým se stanoví způsob výpočtu výše náhrad za ţivý a mrtvý inventář a zásoby, ve znění nařízení vlády ČR č. 57/1993 Sb., § 5 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 315/1993 Sb., § 24, § 29 odst. 1 písm. a) aţ c) zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška Ministerstva financí č. 224/1996 Sb., o výpočtu hodnoty cenných papírů majetku v podílovém fondu nebo majetku investičního fondu.
49
§2 Způsoby oceňování majetku a služeb §2 (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. §2 (2) Sluţbou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. §2 (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitulace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,
35
Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů.
50
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
HLAVA DRUHÁ N EMOVITOSTI Díl první Stavby §3 Členění staveb §3 (1) Pro účely oceňování se stavby člení na a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. §3 (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby.
51
Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí36 a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad37. Oceňování stavby §4 §4 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část38 (dále jen "stavba") se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. §4 (2) Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného uţití. §5 §5 (1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění sníţeného o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby. §5 (2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. 36
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů. § 3 odst. 3 vyhlášky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., a zákona č. 90/1996 Sb. a zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb. 37 § 85 a 104 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 38 Např. § 2 písm. f) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).
52
§6 Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. §7 Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. §8 Oceňování bytu a nebytového prostoru §8 (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství39, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu40, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné uţívání. §8 (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakoţ i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné uţívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. §8 (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhoţ se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíţí k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. §8 (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněţ započte do ceny stavby.
39
40
§ 121 odst. 2 občanského zákoníku. § 2 písm. e) a § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.
53
§8 (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Díl druhý Pozemky §9 Členění pozemků §9 (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění41; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.
41
§ 32 zákona č. 50/1976 Sb.
54
§9 (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. §9 (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. §10 Oceňování stavebního pozemku §10 (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m
2
uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle §2, které stanoví vyhláška. §10 (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. §10 (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška.
55
§10 (4) Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. §10 (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. §10 (6) Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. §10 (7) Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá. §11 Oceňování zemědělského pozemku §11 (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. §11 (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překáţky a vyhlášení zvláště chráněných území42, stanoví vyhláška. §12 Oceňování lesního pozemku §12 (1) Lesní pozemek43 se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. §12 (2) Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů44 a další vlivy působící na vyuţitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška.
42
§ 18 a 19 zákona č. 138/1973 Sb., o vodách (vodní zákon). § 14 zákona ČNR č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. 43 příloha č. 1 kód 10 vyhlášky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb. a § 1 odst. 1 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 84/1996 Sb. o lesním hospodářském plánování. 44 § 6 aţ § 10 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon).
56
§13 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Díl třetí Trvalé porosty §14 Č lenění trvalých porostů Pro účely oceňování se trvalé porosty člení na a) lesní porosty45, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny. §15 Oceňování lesního porostu §15 (1) Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. §15 (2) Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které působí na produkci dřeva, stanoví vyhláška. §15 (3) Při oceňování se vychází z údajů o lesním porostu obsaţených v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu46. Není-li tento podklad zpracován nebo údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti.
45
46
§ 2 písm. c) zákona č. 289/1995 Sb. § 24 aţ 27 zákona č. 289/1995 Sb.
57
§16 Oceňování ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin §16 (1) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. §16 (2) Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. §16 (3) Základní ceny podle odstavců 1 a 2 a jejich úpravu vyjadřující zejména zdravotní stav porostů, stupeň poškození, jejich ekonomickou ţivotnost a ceny zařízení vinic a chmelnic stanoví vyhláška.
3.4 Vyhláška Ministerstva financí č. 456/2008 Sb. Vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne 29. prosince 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. je aktuální oceňovací vyhláškou. Touto novelizací došlo k rozšíření pouţití porovnávacího přístupu k oceňování nemovitostí a to dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do 1 100 m3. Jakým způsobem se v současnosti ocenění nemovitostí (staveb a bytů) na porovnávacím principu týká a jakým způsobem je prováděn výpočet jejich ceny je uvedeno v následující citaci části vyhlášky.
58
ČÁST DRUHÁ OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ HLAVA TŘETÍ OCEŇOVÁNÍ STAVEB POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM § 24 Garáž (1) Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlaţní nebo dvoupodlaţní garáţe, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a § 26a, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 147, základní cenou uvedenou v příloze č. 1848 v tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně garáţe je zahrnuto její vybavení uvedené v příloze č. 949. (2) Základní cena se vynásobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU ..... základní cena upravená za m3 obestavěného prostoru, ZC ..... základní cena podle přílohy č. 18 tabulky č. 1, I ..... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x IP x IV kde IT ..... index trhu se stanoví podle vzorce: IT = 1 + Σ3i=1 Ti kde Ti ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a50 tabulky č. 1.
47
Příloha č. 1 - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. Příloha č. 18 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáţe. 49 Příloha č. 9 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáţí a jejich standardní vybavení. 50 Příloha č. 18a – Trh s nemovitostmi, hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty. 48
59
Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a § 26a, se pouţije hodnota indexu trhu stanovená pro tuto stavbu; Ip ..... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + Σ4i=1 Pi kde Pi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 2. Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a § 26a, se pouţije hodnota indexu polohy stanovená pro tuto stavbu; IV ..... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = ( 1 + Σ6i=1 Vi ) x V7 kde Vi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení podle přílohy č. 18a tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Cena garáţe zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu jejího příslušenství, jako venkovní úpravy, uvedené v příloze č. 1151, kromě poloţky 2.752. (4) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více neţ dvě podlaţí, zjistí se cena garáţe podle § 353. (5) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté54.
51
Příloha č. 11 - Základy ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení. Poloţka 2.7 - Odlučovače ropných látek, plastové, bez obetonování, osazení na bet. desku. 53 Nákladovým způsobem. 54 Část třetí – oceňování pozemků, část pátá – oceňování trvalých porostů. 52
60
§ 25 Byt ve vícebytovém domě (1) Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 255, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 1956 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2 (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU ..... základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu, ZC ..... základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, I ..... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x IP x IV kde IT ..... index trhu se stanoví podle vzorce: 3
IT = 1 + Σ
i=1
Ti kde Ti ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1. Ip ..... index polohy se stanoví podle vzorce:
IP = 1 + Σni=1 Pi kde Pi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází. n ..... celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18a; IV ..... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 55
Příloha č. 2 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. 56 Příloha č. 19 - Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu.
61
IV = ( 1 + Σ9i=1 Vi ) x V10 kde Vi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 19 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. (3) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. (4) Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté.
§ 26 Rekreační chata a zahrádkářská chata (1) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 2057 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č. 758.
57
Příloha č. 20 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty. 58 Příloha č. 7 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat a jejich standardní vybavení.
62
(2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU ..... základní cena upravená za m3 obestavěného prostoru, ZC ..... základní cena podle přílohy č. 20 tabulky č. 1, I ..... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x IP x IV kde IT ..... index trhu se stanoví podle vzorce: IT = 1 + Σ3i=1 Ti kde Ti ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1. Ip ..... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + Σ10i=1 Pi kde Pi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 3. IV ..... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = ( 1 + Σ9i=1 Vi ) x V10 kde Vi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 20 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 20 tabulce č. 1, zjistí se jejich cena podle § 6.
63
(4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě poloţek č. 3.2, 15, 19, 21, 23 a 3459, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. (5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé60. (6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté.
§ 26a Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek 1) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20a61 a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č. 662.
59
Poloţky: 3.2 - trafostanice, 15 – zemní sklep, 19 – skleníky a fóliovníky, 21 – bazén venkovní, 23 – altán zahradní, 34 – terasy venkovní. 60 Nákladovým způsobem. 61 Příloha č. 20a - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků. 62 Příloha č. 6 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m2podlahové plochy bytu a nebytového prostoru.
64
(2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU ..... základní cena upravená za 1 m3 obestavěného prostoru, ZC ..... základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, I ..... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x IP x IV kde IT ..... index trhu se stanoví podle vzorce: IT = 1 + Σ3i=1 Ti kde Ti ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a63 tabulky č. 1. Ip ..... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + Σni=1 Pi kde Pi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel uţití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází; n ..... celkový počet znaků v příslušné tabulce IV ..... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = ( 1 + Σ12i=1 Vi ) x V13 kde Vi ..... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulkách příslušných příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. 63
Příloha č. 18a – Trh s nemovitostmi, poloha nemotosti.
65
Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená pro podnikání, zjistí se jejich cena podle § 564. (4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu uţití. (5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě poloţek č. 3.2, 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. (6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. (7) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté.
64
Nákladovým způsobem.
66
3.5 Vzorový posudek o ceně rekreační chaty Posudek o ceně č. xxx/2008 o ceně rekreační chaty če. 78 s příslušenstvím, pozemky a porosty nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě Pod Černou Skálou, okres Praha - východ.
Objednatel posudku:
Paní V xxxxx xxxxx
Účel posudku:
pro převod majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., podle stavu ke dni 9.7.2008 posudek vypracovala: Bc. Klára Mede Ţiţkova Brána 53 286 01 Čáslav tel.: +420 604 347 155 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu98 9 stran textu a 0 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Čáslavi 5.4.2009
67
A. Nález 1. Úkol Zjištění ceny rekreační chaty če.78 s příslušenstvím, pozemky a porosty nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě Pod Černou Skálou, okres Praha - východ. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chata če. 78 na st.č. 817 a pozemky st.č. 817, zahrada č. 241/26 a spoluvlastnický podíl 1/9 na zahradě č. 241/40 Adresa nemovitosti: Pod Černou Skálou 78, 250 67 Klecany Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha-východ
Obec:
Klecany
Katastrální území: Klecany Počet obyvatel:
2 095
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,1183 Kč/m2, kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 43,12 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.6.2008 za přítomnosti vlastníků.
4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí pro LV č. 907 a LV č. 930 ze dne 20.6.2008. Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Kupní smlouva vloţená do KN pod č.j. V- 7958/2008-209 s právními účinky vkladu vzniklými dnem 9.7.2008. Prohlídka, měření nemovitostí a údaje sdělené a podklady předané vlastníky nemovitostí. 68
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 907 pro obec a k.ú. Klecany SJM
Pan X a paní Y
LV č. 930 pro obec a k.ú. Klecany SJM – spoluvlastnický podíl 1/9 spoluvlastnický podíl 8/9
Pan X a paní Y
ostatní vlastníci
6. Celkový popis nemovitosti
Není uveden, je shodný s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole 2.6.
7. Obsah posudku
LV 907 a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata če. 78 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky
LV 930 a) Pozemky a1) Pozemek - podíl 1/9
69
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
LV 907 a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata če. 78 - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: obyvatel Technické a morální opotřebení: Základní cena ZC (příloha č. 20): Koeficient cenového rozpětí (KCR):
Rekreační chata Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 sniţující cenu částečně 2 984,- Kč/m3 0,4500
Obestavěný prostor: spodní: (2,6*2+4,7*5,65)*(2,60) vrchní: (2,6*2*2,4)+(4,7*5,65)*(2,40+1,5) zastřešení: (4,7*5,65)*(1,6)/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
82,56 m3 116,04 m3 21,24 m3 219,84 m3
Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient Koeficient pásmo Koeficient pásmo Koeficient pásmo Koeficient pásmo Koeficient pásmo
KCPn pro I. kvalitativní KCPI
Vztah = 1 - KCR
Hodnota 0,5500
KCPn pro II. kvalitativní KCPII = 1 - (KCR / 2)
0,7750
KCPn pro III. kvalitativní KCPIII = 1
1,0000
KCPn pro IV. kvalitativní KCPIV = 1 + (KCR / 2)
1,2250
KCPn pro V. kvalitativní KCPV = 1 + KCR
1,4500
70
Popis a hodnocení objektu: Název znaku 1. Trh s rekreačními a zahrádkářskými chatami 2. Přírodní lokalita 3. Ţivotní prostředí 4. Dopravní dostupnost 5. Typ stavby 6. Vybavení stavby
7. Podsklepení 8. Podkroví 9. Venkovní úpravy dle přílohy č. 11, kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, 23 10. Právní vztahy 11. Posouzení širších vztahů
Popis znaku
Pásmo
Poptávka je s nabídkou v rovnováze.
III
Les nebo vodní tok či plocha v okruhu nad 1000 m. Příznivé ţivotní prostředí, hlučnost z leteckého provozu. Nezpevněná komunikace resp. provizorně zpevněná komunikace, vzdálenost od veřejné dopravy do 1500 m. AB (zděná v tl. nad 15 cm) Teplá a studená voda, bojler, propan butan, kanalizace z kuchyně a koupelny, sprcha, umyvadlo, WC chemické, el. proud světelný i motorový, dvouvařič. Podsklepená nad polovinu ZP. Podkroví nad 2/3 ZP. Venkovní úpravy bez výrazného vlivu na cenu chaty.
III
Pozemek vlastní. Průměrná nemovitost - běţně provedený rekreační objekt s průměrnou údrţbou s poměrně dobrým umístěním.
V IV V V
V V III V III
Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku 1. Trh s rekreačními a zahrádkářskými chatami 2. Přírodní lokalita 3. Ţivotní prostředí 4. Dopravní dostupnost 5. Typ stavby 6. Vybavení stavby 7. Podsklepení 8. Podkroví 9. Venkovní úpravy dle přílohy č. 11, kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, 23 10. Právní vztahy 11. Posouzení širších vztahů
Pásmo Váha [vn]
KCPn
Součin [vn*KCPn]
III
10
1,0000
10,0000
III V IV V V V V III
10 8 8 20 5 2 3 5
1,0000 1,4500 1,2250 1,4500 1,4500 1,4500 1,4500 1,0000
10,0000 11,6000 9,8000 29,0000 7,2500 2,9000 4,3500 5,0000
V III Σ vn
4 10 85
71
1,4500 5,8000 1,0000 10,0000 Σ vn*KCPn 105,7000
Ocenění: 10
(KCPn * vn) n=1
Koeficient cenového porovnání KCP = –––––––––––– = 1,2435 10
vn n=1
Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = 2 984,- Kč/m3 * 1,2435 = 3 710,60 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 710,60 Kč/m3 * 219,84 m3 = 815 738,30 Kč Rekreační chata če. 78 - zjištěná cena
=
815 738,30 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 5,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
*
42 006,32 391 350 37 601,57 0,055
=
2 068,09
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
2 068,09 Kč
72
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 32,00 43,12
st. 817 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 1 379,84 1 379,84
137,98 1 241,86 3,0350 2,0310 7 654,93
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 43,12 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 359,00 43,12
zahrada 241/26 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
=
73
Cena [Kč] 15 480,08 15 480,08
* * *
1 548,01 13 932,07 0,4000 3,0350 2,0310 34 351,39 42 006,32 Kč
LV 930 a) Pozemky a1) Pozemek - podíl 1/9 - § 27 - § 32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 43,12 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra 2
[m ] zahrada
241/40
Jedn. cena
Cena
2
[Kč/m ]
108,00
[Kč]
43,12
4 656,96
Součet
4 656,96
Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci
-5 %
2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou
-5 %
kanalizaci Úprava ceny celkem
-10 % -
Mezisoučet
465,70 4 191,26
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
*
0,4000
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
*
3,0350
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
*
2,0310
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
10 334,11 10 334,11 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemek - podíl 1/9 - zjištěná cena
=
74
1/9 1 148,23 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV 907: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata če. 78 b) Porosty b1) Trvalé porosty b) Pozemky b1) Pozemky
= 815 738,30 Kč =
2 068,09 Kč
= 42 006,32 Kč
LV 907 - celkem:
859 812,71 Kč
LV 930: a) Pozemky a1) Pozemek - podíl 1/9
=
LV 930 - celkem:
1 148,23 Kč 1 148,23 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
860 960,94 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
860 960,00 Kč
slovy: osmsetšedesáttisícdevětsetšedesát Kč V Čáslavi, 5.4.2009 Bc. Klára Mede Ţiţkova Brána 53 286 01 Čáslav tel.: +420 604 347 155 e-mail:
[email protected]
D. Koncesní listina Není uvedena, je shodná s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole 2.6.
E. Seznam příloh Není uveden, je shodný s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole 2.6.
75
4. Vyhodnocení způsobů oceňování pomocí porovnávací metody Z výše provedených vzorových ocenění – vzorového odhadu trţní hodnoty a vzorového posudku o ceně, tedy z ocenění provedených na dvou různých principech – principu trţního ocenění a administrativního ocenění podle cenového předpisu, vyplývají následující výsledky: Obvyklá cena (tržní hodnota majetku) – rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky indikovaná na základě porovnávací metody na principu tržního oceňování je stanovena ve výši 1 000 000 Kč. Tato hodnota odpovídá skutečně zrealizované kupní ceně, přičemž tato skutečnost byla následně doložena příslušnou kupní smlouvou. Cena shodného majetku zjištěná porovnávacím přístupem na základě výpočtů provedených podle cenového předpisu je ve výši 860 960 Kč. Z těchto hodnot je zcela zřejmé, ţe výsledky obou ocenění se poměrně výrazně liší. Při nákupu či prodeji nemovitosti se pracuje často se znaleckým posudkem i odhadem tržní hodnoty. Je ovšem potřeba tyto dvě různá ocenění rozlišovat. Přestoţe je velmi často zpracovávají shodní odborníci, kaţdé se vyuţívá k jinému účelu. Kaţdé z těchto ocenění znamená něco jiného a nelze je tedy zaměňovat, protoţe rozdíly mezi nimi jsou zásadní. Liší se zásadně v účelu a někdy i v tom, kdo je zpracovává. Uţ i sám název napovídá, ţe znalecký posudek zhotovuje soudní znalec. Tím můţe být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministrem financí. Znalci jsou přitom jmenovaní pro různé obory a jejich seznam je k dispozici na oficiálních stránkách českého soudnictví. K jakému účelu je třeba soudního znalce pro obor „stavebnictví - posuzování provádění staveb“ dobře vypovídá následující příklad. Pokud dojde k soudním sporu má soudce rozhodnout o tom k jaké škodě došlo při stavbě domu. Soudce rozumí právu, avšak nerozumí jiţ stavebním materiálům a technologickým postupům a nemůţe tedy vědět, například za jakých
76
teplotních podmínek je správné betonovat základy domu. Aby mohl ve sporu o nekvalitně provedené stavbě domu správně rozhodnout mezi stavbu provádějící stavební firmou a investorem, který si na nedostatky a poruchy stěţuje, poţádá soudního znalce o znalecký posudek. V tomto posudku znalec vyjádří své odborné stanovisko a soud na jeho základě rozhodne, kdo má ve sporu pravdu. Nutno uvést, ţe znalec nikdy nerozhoduje o daném sporu, vţdy jen dodává své odborné stanovisko. Ovšem pokud jde o znalecký posudek vyuţívaný při běţné koupi a prodeji nemovitosti je jeho účelem výběr daně státem při převodech nemovitostí. Kdy stát vybírá daň ve výši tří procent buď ze sjednané ceny uvedené v kupní smlouvě nebo právě stanovené znaleckým posudkem. Znaleckým posudkem je stanovována cena právě z důvodu obrany proti snahám o sniţování daňových odvodů z převodu nemovitostí. Daň je totiţ placena z ceny vyšší. Pokud by některého prodávajícího napadlo, ţe do smlouvy o prodeji nemovitosti napíše jen minimální částku, aby byla daň co nejniţší a zbytek skutečné kupní ceny si s kupujícím předají „vedle“, slouţí znalecký posudek právě ke stanovení ceny převáděné nemovitosti. Znalec nemovitost navštíví, změří ji (nebo rozměry přečte z výkresů), prozkoumá její stav a následně podle zákona o oceňování majetku a navazující vyhlášky vypočítá cenu. Tato cena, ale nemá velmi často s trţní hodnotou respektive s realizovanou kupní cenou nemovitosti příliš mnoho společného. Znalec podle v zákoně a příslušné navazující vyhlášce jasně stanoveného postupu vypočítá – zjistí cenu nemovitosti zaokrouhlovanou na desetikoruny. I vyhláška sice přihlíţí k velikosti obce, vybavenosti sídla, moţnosti vyuţití nemovitosti, stáří nemovitosti, pouţitému stavebnímu materiálu, vybavenosti nemovitosti a podobně, ale protoţe se tento výpočet provádí podle vyhlášky nepravidelně aktualizované Ministerstvem financí, výsledné číslo často nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na trhu, tedy jaká je její trţní hodnota. Ta by zohledňovala i ostatní individuální cenotvorné faktory jako například skutečnost, ţe pod okny oceňovaného domu projíţdí kaţdý den tisíce těţkých nákladních aut nebo přítomnost kravína způsobujícího stálý nepříjemný zápach a z tohoto důvodu je dům nabízen jiţ dva roky a přesto ho nikdo nechce koupit. Anebo naopak třeba skutečnost, ţe se jedná o poslední byt ve velmi oblíbené lokalitě a potencionální kupující – tedy zájemci o koupi majetku se ve svých nabídkách předhánějí. Ani jedno, ovšem tabulky vyhlášky neobsahují. 77
Tyto informace by měl určitě zohledňovat odhad trţní hodnoty majetku, ať uţ zhotovovaný pro banku za účelem získání hypotéčního úvěru anebo z jakéhokoliv jiného důvodu. V trţním ocenění jde totiţ o to, za kolik by se nemovitost dala prodat. Banka, půjčuje-li někomu finanční prostředky na nákup například bytu, chce znát, ţe kdyţ nebude kupující respektive vlastník hypotéční úvěr splácet, bude schopna jeho byt prodat a své poskytnuté peníze tak získat zpět. Banka proto vyţaduje odhad trţní ceny, někdy také nazývaný odhad „obvyklé ceny“. Tento odhad můţe často zpracovávat pouze osoba příslušnou bankou pověřená ke stanovení této hodnoty. Seznam pověřených osob je k dispozici v kaţdé bance, zpravidla to je buď zaměstnanec banky nebo odhadce, který pro ni smluvně pracuje. Při zpracovávání odhadu trţní hodnoty odhadce jiţ neurčuje hodnotu na desetikorunu přesně. Bere v úvahu samozřejmě i stavební materiál pouţitý na stavbě a způsob provedení stavby, ale mnohem více jej zajímá situace na realitním trhu v dané lokalitě, tedy za kolik se prodaly obdobné nemovitosti či byty v okolí. Případně za kolik se tyto nabízejí a potom je jeho úkolem zhodnotit do jaké míry jsou nabídky objektivní. Právě tyto informace totiţ rozhodují o trţní hodnotě majetku, tedy o tom, kolik by mohla být třetí osoba – nezávislý poptávající ochoten zaplatit za odhadovaný majetek. Zjednodušeně řečeno - znalecký posudek vypovídá často o tom, kolik se toho prostavělo, před jakým časem s přihlédnutím pouze částečně k dalším cenotvorným faktorům, zatímco odhad trţní hodnoty se zabývá především cenami, ať uţ jiţ realizovanými či právě nabízenými, porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí. Znalecký posudek zpracovaný na základě cenového předpisu a odhad trţní hodnoty jsou tedy dva odlišné dokumenty. V běţné praxi je mnohdy zpracovávají sice stejné osoby, protoţe soudní znalci často působí zároveň i jako odhadci. Avšak suma, která je v dokumentech k dané oceňované nemovitosti stanovena, je ve většině případů odlišná.
78
Závěr Jak jsem jiţ uvedla v úvodu, rozhodla jsem se představit v této bakalářské práci porovnávací metodu, která je v současnosti běţně pouţívaná jak při oceňování majetku na trţních principech, tak i při oceňování podle cenového předpisu. Tuto metodu jsem se snaţila popsat teoreticky a i praktickými ukázkami doloţit rozdílné způsoby její aplikace. Výsledkem tohoto snaţení je zjištění, ţe tato metoda je při oceňování nemovitostí na trţním principu stěţejní, výsledky získané porovnávací analýzou jsou v závěru často hlavním indikátorem trţní hodnoty majetku. Zároveň jsem ovšem dospěla k názoru, ţe tato metoda není jednoduše proveditelná, při její aplikaci vzniká řada potíţí, z nichţ je největší problém při výběru vhodného porovnatelného vzorku, to v praxi znamená nutnost vedení vlastních databází uskutečněných prodejů, popřípadě zakoupení údajů z profesních databází a velmi dobrou znalost trţního prostředí, ve kterém se pohybujeme. Problematickým jevem je v případě vybíraných vzorků pro porovnání věrohodnost uvedených údajů, tento problém je mnohonásobně větší v případě porovnávání s nabízenými, dosud na trhu nezrealizovanými nemovitostmi. Tyto nabídky jsou velmi často získávány z realitních internetových serverů, kde se poměrně často vyskytují nepřesné, zkreslené anebo i zcela mylné informace. Naproti tomu pouţití této metody při administrativním oceňování podle předpisu je jakýmsi relativně mechanickým dosazením příslušných stanovených hodnot a údajů do vzorců a tabulek. Je pravdou, ţe i oceňovací předpis umoţňuje do jisté míry zhodnocení situace na trhu spojené s konkrétní oceňovanou nemovitostí a dává moţnost jistého rozpětí při hodnocení cenotvorných faktorů avšak na zcela odlišném principu. Podle mého názoru je zavedení porovnávacího způsobu oceňování do cenových předpisů jistým přínosem a snahou o zkvalitnění a zjednodušení administrativního oceňování. Na druhou stranu vzhledem ke znalosti běţné praxe je mně známa skutečnost, ţe velice často jsou tyto posudky zhotovovány zcela rutinně podle příslušných vzorců a tabulek daných vyhláškou, naprosto bez přihlédnutí k ostatním cenotvorným faktorům, bez dostatečné znalosti realitního trhu v lokalitě, bez vedení jakýchkoliv databází o uskutečněných prodejích nemovitostí a bez tak zvaně „zdravého rozumu“. Na závěr je třeba zdůraznit, ţe při zpracování jakéhokoliv ocenění, odhadu trţní hodnoty nebo znaleckého posudku je třeba odborného a odpovědného přístupu odhadců i znalců. 79
Díky této diplomové práci jsem dospěla k názoru, ţe oceňování nemovitostí, ať uţ kteroukoliv metodou, je prací sloţitou a odpovědnou, nejde o pouhé dosazování do vzorců a pouţívání
nějakých univerzálních metodik, ale jde o činnost tvůrčí.
Odhadce musí umět vyhodnocovat celou řadu informací, musí umět naslouchat trhu a nesmí ustrnout na zavedených úředních úkonech, i kdyţ vychází z obecně platných ekonomických zákonů. Z charakteru oceňovaného majetku, tedy charakteru nemovitostí, je zřejmé, ţe kaţdá je jedinečná a i kaţdý obchod je uskutečňován za jedinečných podmínek, tak i kaţdé ocenění musí být jedinečné. V jednotlivých případech se ocenění musí lišit o konkrétní podmínky konkrétní nemovitosti a konkrétní situace na trhu. Odhadci a kaţdému zájemci o oceňování majetku by mělo být zřejmé, ţe nikdy nenastane doba, kdy by si mohl být jistý, ţe zcela ovládl svojí profesi.
80
Seznam použité literatury 1. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265085-8 2. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 978-80-7265-101 3. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK spol. s r.o., 1996. ISBN 80-902109-0-2 4. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 5. BRADÁČ, Albert, Prof., Ing., DrSc.; KREJČÍŘ, Pavel, Ing.; SCHOLZOVÁ, Vlasta, Ing.. Úřední oceňování majetku 2009. Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., leden 2009. ISBN 978-80-7204-615-7 6. LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; CHALUPA, Radek. Program pro oceňování nemovitostí Nem 3000, verze 2.95.6. Praha, 2009 7. LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; ZRADIČKA, Lukáš, Ing.. Program pro oceňování nemovitostí Nem Express, verze 1.9.24.0. Praha, 2009 8. LAMPA, Petr. Bakalářská práce. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006 9. Materiály z 11. odborné konference odhadců, Čelákovice, listopad 2008. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., oddělení certifikace, 2008 10. KRATOCHVÍL,
Pavel,
Ing..
Přednáška
„Registr
porovnávacích
nemovitostí“. Praha, 18.12.2006 11. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Přednášky v rámci předmětu Oceňování majetku studia na Bankovním institutu vysoká škola, a.s.. Praha, akademický rok 2008/2009 12. ŘEHULKA, Pavel, Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti 2009 on-line . Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/41433-jaky-je-rozdil-mezi-znaleckym-posudkem-aodhadem-ceny-nemovitosti# 81
13. Mapy on-line . Dostupné z WWW: http://amapy.atlas.cz/?site=centrum#x=741006@y=1030451@cs=1@sidx=6 @pg=1@pl=@app=0@sbar=e 14. Nahlíţení do Katastru nemovitostí 2009 on-line . Dostupné z WWW: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=3036362209
82
Seznam tabulek a diagramů Tabulka 1 – Aplikace korekčních činitelů v návaznosti na stáří vzorků a jejich pouţitelnost ................................................................................................................ 20 Tabulka 2 – Prvky porovnání..................................................................................... 23 Tabulka 3 – Kvantitativní analýza ............................................................................. 25 Tabulka 4 – Kvalitativní analýza ............................................................................... 25 Tabulka 5 – Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy .................................... 26 Tabulka 6 – Odhad trţní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2008 .................................. 27 Tabulka 7 - Zákony - cenotvorba ............................................................................... 47 Tabulka 8 – Zákony - ostatní ..................................................................................... 47 Tabulka 9 – Prováděcí vyhlášky pro oceňování nemovitostí .................................... 48
Diagram 1 – Trţní hodnota a trţní cena .................................................................... 10 Diagram 2 – Metody oceňování v souvislosti s časem .............................................. 12 Diagram 3 – Obecný postup porovnávacího procesu ................................................ 15 Diagram 4 – Přímé porovnání .................................................................................... 22 Diagram 5 – Nepřímé porovnání ............................................................................... 22
83
Příloha č. 1
Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty Zdroj: Ing. Miroslav Bartůněk, vlastní úpravy Oceňované pozemky Parcela číslo 225
Druh
Výměra (m2)
stavební
525 100
Pozemek (pozemky) srovnávací oceňovaný
Základní údaje Poloha
sídlo 10000 obyvatel
sídlo 6000 obyvatel
Popis
stavebně připravený, centr. náměstí, střední školy
stavebně připravený, centr. náměstí 625
Výměra
m2
25
Cena
Kč
1 258
2
Jednotková cena
Kč/m
50
Porovnání indexů A - územní struktura
1,05
1,00
B - typ stavebního pozemku
1,00
1,00
C - třída velikosti obce
1,10
1,00
D - obchodní, resp. průmyslová poloha
1,00
1,00
E - územní připravenost, infrastruktura
1,00
0,95
F - speciální charakteristiky
1,00
1,00
Součin indexů
1,16
0,95
Výpočet ceny Výchozí jednotková cena Jednotková cena
(srovnávacího pozemku) 50 Kč/m2
Cena pozemku
41 Kč/m2
50 Kč/m2 x 0,95 / 1,16
41 Kč/m2
x 625 m2
25 868 Kč
Cena oceňovaného pozemku
25 868 Kč
Cena oceňovaného pozemku zaokrouhlena
25 900 Kč
84
Srovnatelná nemovitost dle záznamu MOISES č.
Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru ( způsobu využití) Objekt dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v č.1 úvahu,použit k=1,00
Město - obec Přezletice Vrbová 272
Č. Kritérium Pol.
Popis objektu samost.
1
Konstrukce Počet PP (nebo podíl ze zast.plochy 1.NP) Počet NP Podkroví -počet nebo podíl ze zast.plochy 1.NP Pozemky celkem m2 Zast. pl. objektu m2
dřevěná 0
2 3
Velikost obce obyvatel: Správní funkce Poptávka nemovitostí
1 1
4 5
702
OP celkem
3
m
ZP všech podlaţí celkem m2 PP všech podlaţí celkem m2
Rozmezí koef. k min. max.
Hodnocení objektu
A - OBEC
Poloha (řadový,...)
Poměr pozemků
Případný popis kritéria lepší
0,85
1,25
1,01
lepší lepší
0,97 0,90
1,03 1,10
1,01 1,01
Přírodní okolí Obchod a sluţby
lepší
0,94 0,94
1,06 1,06
1 1,01
6
Školství
lepší
0,94
1,06
1,01
120
7
Zdravotnictví
lepší
0,94
1,06
1,01
5,850
8
Kultura, sport
lepší
0,94
1,06
1,01
662
9
Hotely a p.
lepší
0,98
1,02
1,01
240
10
lepší
0,94
1,06
1,01
224
11
Struktura zaměstnanosti Ţivotní prostředí
horší
0,94
1,06
0,99
0,94 0,94 0,94
1,06 1,06 1,06
1,01 1,01 1
0,92
1,05
1
0,94 0,94
1,06 1,06
1 1,01
B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI Výtah Přípojky
ne ano
12 13 14
Tech. stav(opotřeb.%) Příslušenství Stáří roků
5,00
Poţadovaná cena Kč Pramen zjištění Koef.úpravy ceny
lepší lepší
15
Poloha k centru Dopravní podmínky Orientace k svět. stranám Konfigurace terénu
ano 5
16 17
Převládající zástavba Parkovací moţnosti
bydlení lepší
4 200 000 MOISES 1
18
Obyvatelstvo v okolí
0,94
1,06
1
19 20
Územní plán Inţenýrské sítě
0,94 0,6
1,06 1,05
1 1,01
0,94
1,06
1
0,90
1,05
1
Cena po úpravě 4 200 Kč 000 Jednotkové ceny JCSi srovnávacího objektu
lepší
C - VLASTNÍ NEMOVITOST 21
Typ stavby
22
Dostupnost jednotlivých
85
shodný
- za OP (Kč/m3) - za PP (Kč/m2)
23
podlaţí Regulace nájemného
0,90
1,10
1
24
Výskyt radonu
0,93
1,05
1
Jednotkové ceny propočteny dle záznamů MOISES z realizační
25
0,6
1,00
1
lepší
0,90
1,10
1,01
ceny včetně pozemků !
27
horší
0,98
1,02
0,98
Jednotkové ceny SJTCi po
28
Další moţnosti ohroţení Příslušenství nemovitosti Moţnost dalšího rozšíření Technická hodnota
horší
0,20
1,00
0,97
po přepočtení IS
29
Údrţba stavby
0,85
1,10
0,98
2
- za ZP (Kč/m )
3
6 345 18 763 17 500
1,15
15 707
Pozemky k objektu 5,850 0,85 1,15 celkem (násobek zast.plochy x ZP) D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE
14 649
31
1,10
1,01
Is
1,19
- za OP (Kč/m )
5 311
- za PP (Kč/m2) 2
- za ZP (Kč/m )
26
30
Názor odhadce
lepší
Součin dílčích koeficientů - index Nevyplněná kritéria v pravé části tabulky nejsou pro daný typ stavby hodnocena.
86
0,90
Stanovení indexu oceňovaného objektu (nemovitosti) Io
Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru ( způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu,použit k=1,00
Obec : Jeníkovice
Č.
Adresa:čp. 8
Pol.
Případný Kritérium
Popis objektu Poloha (řadový,...) Konstrukce Počet PP (nebo podíl ze zast.plochy 1.NP) Počet NP Podkroví -počet nebo podíl ze zast.plochy 1.NP Pozemky celkem m2 Zast. pl. objektu m2 Poměr pozemků OP celkem
3
m
ZP všech podlaţí celkem m2 PP všech podlaţí celkem m2
popis kritéria
Rozmezí
Hodno-
koef. k cení min. max. objektu
A - OBEC
samost.
1
Velikost obce obyvatel: Správní funkce Poptávka nemovitostí
0,85 1,25
1
zděná 0,1
2 3
0,97 1,03 0,90 1,10
1 1
1 0
4 5
Přírodní okolí Obchod a sluţby
0,94 1,06 0,94 1,06
1 1
3 373
6
Školství
není
0,94 1,06
0,99
445
7
Zdravotnictví
horší
0,94 1,06
0,99
7,580
8
Kultura, sport
0,94 1,06
1
2 558
9
Hotely a p.
0,98 1,02
1
490
10
Struktura zaměstnanosti
0,94 1,06
1
287
11
Ţivotní prostředí
0,94 1,06
0,99
horší
B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI Výtah ano/ne Přípojky Tech. stav(opotřeb.%) Příslušenství Stáří roků
ne voda,kan.plyn
12 13 14
75,00
15
ano
16
100
17
Tato tabulka slouţí pro stanovení
18
koeficientu - indexu oceňovaného objektu oproti standardnímu
19 20
provedení objektů a to včetně
Poloha k centru Dopravní podmínky Orientace k svět. stranám Konfigurace terénu
0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06
1 1 1
0,92 1,05
1
Převládající zástavba Parkovací moţnosti
0,94 1,06
1
0,94 1,06
1
Obyvatelstvo v okolí Územní plán Inţenýrské sítě
0,94 1,06
1
0,94 1,06 0,6 1,05
1 1,01
lepší
C - VLASTNÍ NEMOVITOST
87
pozemků náleţejících k objektu.
21
Typ stavby
22 Bliţší popis objektu (nemovitostí) je v kapitole stanovení věcné
Dostupnost jednotlivých podlaţí
23
hodnoty a v úvodních kapitolách tohoto ocenění.
24 25
Regulace nájemného Výskyt radonu Další moţnosti ohroţení Příslušenství nemovitosti Moţnost dalšího rozšíření Technická hodnota Údrţba stavby Pozemky k objektu celkem (násobek zast.plochy x ZP)
26 27 28 29 30
část.zeměděl. 0,94 1,06 stavby 0,90 1,05
0,98 1
0,90 1,10
1
0,93 1,05 0,6 1,00
1 1
0,90 1,10
1
0,98 1,02
1
0,20 1,00 část.zhoršená 0,85 1,10 7,580 0,85 1,15
0,54 0,9 1,15
D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10
1,1
Součin dílčích koeficientů - index Nevyplněná kritéria v pravé části tabulky nejsou pro daný typ stavby hodnocena.
88
Is
0,59
Propočet hodnoty porovnávacím způsobem ze známých výměr
Zjištění standardních jednotkových cen SJTC Objekt číslo
Přepočtená jednotková cena SJTC(Kč/m3),(Kč/m2) za: OP (m3)
PP(m2)
ZP(m2)
1
5 311
15 707
14 649
2
6 741
26 649
6 753
3
940
6 869
5 568
4
2 636
11 665
4 882
5
2 805
12 998
8 414
SJTC - minimum
Kč/jednotku
940
6 869
4 882
SJTC - průměr
Kč/jednotku
3 687
14 778
8 053
SJTC - maximum
Kč/jednotku
6 741
26 649
14 649
Poznámka :pokud je znak * tak u uvedeného objektu příslušná cena chybí ( chybí výměry) nebo je pouţit pro srovnání ceny menší počet objektů neţ 5. Propočet srovnatelné hodnoty nemovitosti (objektu) Index oceňovaného objektu Io
0,588
0,588
0,588
Jednotková
JCO minimum
553
4 042
2 872
cena oceňované
JCO průměr
2 169
8 695
4 738
nemov.(objektu)
JCO maximum
3 966
15 679
8 619
2 558
287
490
dle OP (m3)
dle PP (m2)
dle ZP (m2)
Výměra oceňované nemovitosti - objektu Cena oceňované nemovitosti - objektu Ceny oceňované
minimum
1 414 006
1 159 980
1 406 039
nemovitosti
průměr
5 548 582
2 495 370
2 319 384
(objektu) v Kč
maximum
10 145 972
4 499 912
4 219 091
Cena nemovitosti (objektu) zjištěná
minimální
Kč
1 326 700
porovnáním a to z hodnocených výměr
průměrná
Kč
3 454 400
maximální
Kč
6 288 300
Kč
2 710 200
(zaokrouhleno) Cena nemovitosti (objektu) dle metodiky
89
90
Příloha č. 2
Příloha oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. č. 18a Zdroj: Program pro oceňování nemovitostí Nem 3000, verze 2.95.6. Praha, 2009
TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku
1
2
3
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Číslo
Popis pásma
Hodnota Ti
I. II. III. IV. V. I.
Poptávka výrazně niţší neţ nabídka Poptávka niţší neţ nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší neţ nabídka Poptávka je výrazně vyšší neţ nabídka Stavba na cizím pozemku
-0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 -0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
0,00
I.*
Negativní
-0,01 aţ -0,05
II.
Bez vlivu
0,00
III.*
Pozitivní
0,01 aţ 0,05
Index trhu: * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty.
91
POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro garáže, které netvoří příslušenství k jiným stavbám Tabulka č. 2 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku
1
Poloha v obci
2
Dopravní dostupnost
3
4
Obyvatelstvo v okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Hodnota Pi
Číslo
Popis pásma
I. II. III. IV. V. I.
-0,10 -0,05 0 0,10 0,20
II
Mimo souvisle zastavěné území obce Na okraji souvisle zastav. území obce V souvisle zastavěné části obce V souvisle zastavěné části obce poblíţ centra obce Centrum obce Nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m Nejbliţší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně
I.*
Konfliktní skupiny obyvatel
-0,01aţ -0,20
II.
Bezproblémové okolí
0
I.* II.* III. IV.* V.*
Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
-0,11aţ -0,20 -0,01aţ -0,10 0 0,01aţ 0,10 0,11aţ 0,20
-0,03 0
Index polohy pro garáţe: * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty.
92
Pro stavby určené pro rodinnou rekreaci Tabulka č. 3 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku
Číslo
Popis pásma
I.
Nevhodná k rekreaci - v okolí zdroje vysoké hlučnosti, prašností Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti Vhodná k rekreaci Vyhledávané rekreační oblasti, horská střediska Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39 a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha – západ a Praha – východ Nemovitost v okrese Praze - západ a Praha – východ Les ani vodní plocha je ve vzdálenosti nad 2000 m Les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m včetně Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) Les i vodní plocha v místě Význačná přírodní lokalita, nebo horská oblast Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí Bez vlivu, samoty Výhodná poloha Bez moţnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz Problematický příjezd k hranici pozemku Bezproblémový příjezd k hranici pozemku Špatná dostupnost Dobrá dostupnost Výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.) Špatné Dobré Garáţ, přístřešek Ţádné Obchod nebo sluţby Obchody a sluţby (lékař) Ţádné V místě - přístupné veřejnosti Konfliktní skupiny
II.
1
Ţivotní prostředí a atraktivita oblasti
2
Přírodní lokalita
3
Poloha v zástavbě
4
Dopravní dostupnost
5
Hromadná doprava
6
Parkovací moţnosti
7
Obchod a sluţby (okolí nemovitosti )
8
Sportoviště
9
Obyvatelstvo v okolí
10
Změny v okolí s vlivem na cenu nem.
III. IV. V.
VI. I. II. III. IV. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I. II. III.* I. II.* I.* II. I.* II.* III. IV.* V.*
Hodnota Pi -0,10 -0,05 0 0,15 0,20 0,25 -0,10 -0,05 0 0,05 0,15 -0,02 0 0,02 -0,03 -0,01 0 -0,02 0 0,02 -0,02 0 0,02 -0,05 0 0,01 aţ 0,10 0 aţ 0,10 -0,01aţ -0,20
Bezproblémové okolí
0
Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
-0,11aţ -0,01aţ 0 0,01 aţ 0,11 aţ
-0,15 -0,10 0,10 0,15
Index polohy pro stavby pro rodinnou rekreaci: * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty.
93
Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně Tabulka č. 4 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku
Číslo
Popis pásma
1
Úřady v obci
I. II. III.
2
Poloha nemovitosti
3
Okolní zástavba a ţivotní prostředí
Ţádný úřad Obecní úřad Obecní úřad, pošta Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce Uvnitř souvisle zastavěného území obce S negativními vlivy na okolí, ( např. výrobní objekty, sousedství dálnic, ţeleznic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) Objekty pro bydlení Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Ţádný obchod Pouze obchod se základním sortimentem Více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení Ţádná základní škola Základní škola Základní škola a sportovní zařízení Ţádné zdravotnické zařízení Pouze ordinace praktického lékaře Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení Ţádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m Omezené dopravní spojení Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí Bezproblémové okolí Bez pracovních moţností v obci nebo okolí Omezené pracovní moţnosti v obci nebo okolí Dostatečná nabídka prac. moţností v obci nebo okolí Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru Vlivy sniţující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu
I.
4
Obchod, sluţby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotní zařízení
7
Veřejná doprava
II. III. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I. II.
III. 8
Obyvatelstvo
9
Pracovní příleţitosti
10
Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti
11
Vlivy neuvedené
I.* II. I. II. III. I.* II.* III. IV.* V.* I.* II. III.*
Hodnota Pi -0,02 0 0,02 -0,01 0 0,01 -0,05 0 0,05 -0,03 0 0,03 -0,03 0 0,03 -0,03 0 0, 03 -0,04
0 0,04 -0,01aţ -0,40 0 -0,06 0 0,06 -0,06 aţ -0,10 -0,01 aţ -0,05 0 0,01 aţ 0,05 0,06 aţ 0,10 -0,01 aţ -0,10 0 0,01 aţ 0,10
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty.
94
Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2 000 obyvateli, kromě vyjmenovaných měst (oblastí a okresů Praha – východ a Praha – západ) v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a Tabulka č. 5 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku
Číslo Popis pásma I.
1
Úřady v obci
II. I.
2
Poloha nemovitosti
II. III. IV. I.
3
4
Okolní zástavba a ţivotní prostředí
Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti
5
Školství a sport v okolí nemovitosti
6
Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti
Veřejná doprava
Obyvatelstvo
9
Pracovní příleţitosti v obci
10
Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti
0,04 -0,03 -0,01 0 0,02
I. II. III. I. II. III.
Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0, 05
I.
Ţádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy do 500 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí Bezproblémové okolí Omezené pracovní moţnosti v obci a okolí Dostatečná nabídka prac. moţností v obci a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa) Optimální nabídka pracovních moţností v obci a okolí Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
II. III. IV. V. I. II. III.
III. IV. V.
8
0,02
V souvisle zastavěném území obce V centru obce Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, ( např. sousedství dálnic,ţeleznic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem Převaţující objekty pro bydlení Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Ţádný obchod nebo pouze se základními potravinami Základní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení Kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení Ţádná základní škola ani sportovní zařízení Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště Základní škola a sportovní zařízení Ţádné zdravotnické zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče
II.
7
Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém území obce
Hodnota Pi
I.* II. I. II. III. I.* II.* III. IV.* V.*
95
-0,07 -0,03 0 0,03 0,05 -0,03 0 0,05 -0,04 0 0,04 -0,05 0
-0,05 -0,03
0 0,03 0,05 -0,01aţ -0,40 0 -0,04 0 0,04 -0,06 aţ -0,10 -0,01 aţ -0,05 0 0,01 aţ 0,05 0,06 aţ 0,10
11
Vlivy neuvedené
I.* II.* III.*
Vlivy sniţující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu
-0,01 aţ -0,10 0 0,01 aţ 0,10
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty. Pokud nemovitost v hodnoceném znaku nesplňuje všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbliţšího porovnatelného kvalitativního pásma. Toto zařazení musí být zdůvodněno. U znaků č. 8, 10 a 11 musí být zařazení a pouţitá hodnota zdůvodněna vţdy.
96
Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha – východ a Praha – západ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a. Tabulka č. 6 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku 1
Poloha nemovitosti
2
Místní obliba v obci nebo v oblasti
3
Okolní zástavba a ţivotní prostředí
Číslo
Popis pásma
I. II. III. I.* II. III.*
Samoty, mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) Nesrostlá území obce V souvisle zastavěném území nepreferované Bez vlivu preferované
I.
Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou ţeleznic, letiště , skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice Převaţující objekty pro bydlení Objekty pro bydlení bez zázemí parků Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Špatná dostupnost centra města, omezené parkovací moţnosti Špatná dostupnost centra města, dobré parkovací moţnosti Dobrá dostupnost centra města nebo centrum města bez moţnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací moţnosti Centrum města s moţností privátního parkování v okolí nemovitosti Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí Bezproblémové okolí Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru Vlivy sniţující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu
II. III. IV. V.
I.
4
Veřejná doprava
II. III. IV. V.
5
Obyvatelstvo
6
Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti
7
Vlivy neuvedené
I.* II. I.* II.* III. IV.* V.* I.* II. III.*
Hodnota Pi -0,06 -0,03 0 aţ 0,08 0 aţ 0,10 -0,07 -0,03 0 0,03 0,05
-0,04 -0,02 0 0,03 0,05 -0,01aţ-0,40 0 -0,06aţ-0,10 -0,01aţ-0,05 0 0,01aţ0,05 0,06aţ 0,10 -0,01 aţ -0,10 0 0,01 aţ 0,10
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: *
Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše jeho hodnoty.
Pokud nemovitost v hodnoceném znaku nesplňuje všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbliţšího porovnatelného kvalitativního pásma.“.
97
Zadání diplomové práce
98