Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Moderní aplikace porovnávací metody

Bakalářská práce

Autor:

Jan Kolář Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D

Červen 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ, a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 26. června 2014

Jan Kolář

Poděkování: Tímto bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D, za vstřícný přístup, trpělivost a ochotu při tvorbě této práce, dále pak za veškeré předané vědomosti za celou dobu mého studia. Současně tímto děkuji mým rodičům Janě a Vladislavovi za morální i finanční podporu po celou dobu mého studia. V neposlední řadě patří dík mému nadřízenému panu Petru Antošovi za toleranci a podporu při studiu. Rád bych vyjádřil svůj dík také mému zaměstnavateli ČSOB, a.s. za poskytnutí interních dokumentů, potřebných pro zpracování této práce.

Anotace Bakalářská práce představuje disciplínu oceňování nemovitostí s důrazem na tři mezinárodně uznávané metody, zaloţené na bázi trţního přístupu. V teoretické části práce jsou detailně popsána specifika indikace trţní hodnoty porovnávací metodou v podmínkách českého trhu s nemovitostmi. Praktická část se zabývá oceněním bytové jednotky a komerčního prostoru, jenţ je vyuţíván jako pobočka banky, přičemţ jsou aplikovány metody trţního ohodnocení. V poslední části je analyzován současný stav trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 17 – Řepy. Klíčová slova: Trţní hodnota, porovnávací metoda, výběr vzorků, trh s nemovitostmi, prvky porovnání

Annotation The bachelor thesis introduces the discipline of real estate valuation, with emphasis on the three internationally recognized methods based on a market-based approach. In the theoretical part of the thesis are also described in detail specifics of the market value indication with comparative approach within the Czech real estate market. The practical part deals with the valuation of residential unit and commercial space that is used as a bank branch, applied methods of market valuation. In the last section is analyzed the current state of the property market in the area of Prague 17 - Řepy. Key words: Market value, comparative approach, samples selection, real estate market, unit of comparison

Obsah: Prohlášení: .............................................................................................................................. 2 Poděkování: ............................................................................................................................ 3 Anotace ................................................................................................................................... 4 Annotation .............................................................................................................................. 4 Obsah: ..................................................................................................................................... 5 Úvod........................................................................................................................................ 7 Zvolené metody zpracování .................................................................................................... 7 Teoretická část ............................................................................................................................ 8 1.

2.

3.

Úvod do oceňování ............................................................................................................. 8 1.1

Výklad základních pojmů ............................................................................................ 8

1.2

Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy ................................................ 10

1.3

Účel oceňování nemovitostí....................................................................................... 11

1.4

Vývoj teorie hodnoty ................................................................................................. 12

1.5

Trh s nemovitostmi .................................................................................................... 13

Oceňování nemovitostí na trţních principech ................................................................... 14 2.1

Nákladová metoda ..................................................................................................... 14

2.2

Příjmová metoda ........................................................................................................ 15

2.3

Porovnávací metoda ................................................................................................... 15

2.4

Indikace trţní hodnoty ............................................................................................... 16

Aplikace porovnávací metody........................................................................................... 18 3.1

Popis porovnávací metody ......................................................................................... 18

3.2

Základní předpoklady pouţití porovnávací metody .................................................. 18

3.3

Proces ocenění porovnávací metodou ........................................................................ 19

3.4

Sběr dat a informací ................................................................................................... 20

3.5

Výběr vzorků ............................................................................................................. 21

3.6

Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání........................................................ 22

3.7

Analýza cenotvorných rozdílů ................................................................................... 22

3.8

Pouţití porovnávací metody ...................................................................................... 25

3.9

Indikace porovnávací hodnoty ................................................................................... 25

Praktická část ............................................................................................................................ 26 4.

Ocenění bytové jednotky................................................................................................... 26 4.1

Průvodní list ............................................................................................................... 28

5

4.2

Popisné informace...................................................................................................... 30

4.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .................................................................... 32

4.4

Ocenění ...................................................................................................................... 32

4.5

Závěr .......................................................................................................................... 40

4.6

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 41

4.7

Osvědčení................................................................................................................... 43

Ocenění komerčního prostoru ........................................................................................... 44 5.1

Průvodní list ............................................................................................................... 46

5.2

Popisné informace...................................................................................................... 48

5.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití .................................................................... 49

5.4

Ocenění ...................................................................................................................... 49

5.5

Závěr .......................................................................................................................... 54

5.6

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 56

5.7

Osvědčení................................................................................................................... 58

Analytická část ......................................................................................................................... 59 6

Analýza lokálního trhu ...................................................................................................... 59 6.1

Historie a popis městské části .................................................................................... 59

6.2

Současný stav na trhu s nemovitostmi ....................................................................... 59

6.3

Pozemky..................................................................................................................... 60

6.4

Byty ............................................................................................................................ 60

6.5

Rodinné domy ............................................................................................................ 62

6.6

Komerční prostory ..................................................................................................... 63

6.7

Výhled do budoucna .................................................................................................. 63

Závěr ......................................................................................................................................... 63 Seznam pouţité literatury ..................................................................................................... 65 Seznam pouţitých webových stránek ................................................................................... 65 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 66 Přílohy ................................................................................................................................... 67

Úvod Cílem této bakalářské práce je představení teoretického základu a moderní aplikace porovnávací metody v podmínkách českého trhu při oceňování nemovitostí na trţním principu. Práce je rozdělena na tři části, přičemţ v první teoretické části se budu věnovat vysvětlení základních pojmů uţívaných v oblasti oceňování, historickému vývoji teorie hodnoty, představení disciplíny oceňování nemovitostí a jejího účelného vyuţití. Dále pak v této části budu přibliţovat základní přístupy k oceňování nemovitostí na trţních principech a podmínkám jejich vhodného pouţití. Obsahem teoretické části bude také detailnější představení procesu ocenění nemovitosti porovnávací metodou v podmínkách Českého trhu. Druhá část této práce bude zaměřena na praktické představení indikace aktuální trţní hodnoty. Budou provedena dvě příkladná ocenění a to nemovitostí typu bytová jednotky a komerční prostor, metodami zaloţenými na trţních principech. Třetí analytická část bude věnována analýze lokálního trhu Praha 17 – Řepy. Součástí analýzy trhu bude popis lokality, přehled nemovitostí na tomto trhu obchodovaných a jejich průměrných cen, i vývoj trhu mezi roky 2013 a 2014.

Zvolené metody zpracování Teoretická část této práce je zpracována formou odborné studie, která je vypracována s pouţitím odborné literatury. V této části je poukázáno na specifika oceňování nemovitostí na trţních principech a rozbor procesu indikace trţní hodnoty porovnávací metodou. V praktické části jsou formou zprávy o hodnocení s veškerými náleţitostmi zpracována ocenění bytové jednotky a komerčního prostoru. Metody ocenění byly zvoleny v závislosti na charakteru oceňovaných nemovitostí. V obou případech se jedná o ocenění na bázi trţního přístupu. Třetí část této bakalářské práce, zabývající se analýzou lokálního trhu, popisuje aktuální situaci na daném trhu. U nejčastěji se vyskytujících nemovitostí je analyzován i meziroční vývoj trţních cen.

7

Teoretická část 1. Úvod do oceňování Pro správné pochopení následujících kapitol, věnujících se oceňování, je třeba znalost definic základních pojmů v oblasti oceňování pouţívaných. Tyto definice zpravidla vycházejí ze stavebního zákona, popřípadě občanského zákoníku nebo zákona o oceňování.

1.1 Výklad základních pojmů Nemovitost Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí. Součásti nemovitosti1 Podle následujícího § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila.“ Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: „Stavba není součástí pozemku.“ Příslušenství nemovitosti2 Podle § 121 jiţ zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti, nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleţí na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu), jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitostí jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako

1

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007,

s 8. ISBN 978-80-7265-101 2

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s 9. ISBN 978-80-7265-101

8

jsou ploty, vrata přípojky sítí, ale můţe to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace. Stavba Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, ve znění pozdějších předpisů se stavby člení následovně: a) Pozemní stavby -

Budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.

-

Venkovní úpravy

b) Inţenýrské stavby a speciální pozemní stavby (např. silnice, stoţáry, studny, kanalizace, atd.) c) Vodní nádrţe a rybníky d) Jiné stavby Pozemek Pozemky jsou přirozenou částí zemského povrchu, oddělenou hranicí od ostatních částí. Druhy pozemků jsou evidovány v katastrální mapě. Pozemky mohou být například stavební, zemědělské, lesní, vodní toky, atd. Parcela Parcelou je myšlen obraz pozemku, který má přiděleno parcelní číslo, je polohově určen a zobrazen v katastrální mapě. Byt Bytem je jedna nebo více místností určených k bydlení. K bytu patří i jeho příslušenství. V případě oceňování je zahrnut i podíl na společných částech domu včetně příslušenství, tento podíl můţe obsahovat i okolní budovy či pozemky. Nebytový prostor Definice nebytových prostor je v zásadě stejná jako definice bytu, aţ na jediný rozdíl, a to ţe nebytové prostory nejsou určeny k bydlení na základě rozhodnutí stavebního úřadu. 9

1.2 Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy Oceňování podle cenového předpisu a administrativní cena V oblasti oceňování nemovitostí se můţeme setkat se dvěma základními přístupy. Prvním z nich je oceňování podle cenového předpisu, jehoţ výsledkem je takzvaná administrativní cena (někdy označovaná jako cena úřední nebo cena zjištěná). Ocenění podle cenového předpisu se pouţívá v zákonem stanovených případech, zejména pro potřeby stanovení základu některých daní nebo třeba kvůli stanovení náhrady při vyvlastnění majetku. Důvodem pro pouţití ocenění administrativní cenou by mělo být dosaţení daňové spravedlnosti, coţ ale v praxi nemusí být pravda. Způsob zjištění administrativní ceny je popsán v zákoně č. 151/97 Sb. a vyhlášek, které na něj navazují. V současné době se pouţívají počítačové programy, které umoţňují po zadání potřebných dat tuto administrativní cenu spočítat. Oceňování na trţních principech, trţní hodnota a trţní cena Druhým přístupem uţívaným při oceňování nemovitostí je ocenění na trţních principech, jehoţ výsledkem je ve většině případů takzvaná trţní hodnota. Definicí trţní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení3. Výsledek ocenění na trţních principech můţe být vyjádřen bodovou nebo peněţní hodnotou, nejlépe v rozmezí, které má přijatelný rozsah. Trţní cena je naproti trţní hodnotě pojem, který je vyjádřen konkrétní peněţní hodnotou, za kterou je nemovitost nabízena k prodeji nebo jiţ byl prodej za tuto cenu realizován v konkrétním čase. Pokud je tedy na trţních principech odhadnutá trţní hodnota stanovená jako rozmezí, tak trţní cena ve stejném čase by se měla nacházet uvnitř tohoto rozmezí. Cena obvyklá V podmínkách české legislativy (zákon č. 151/97 Sb.) se pouţívá pojem cena obvyklá, jeţ je trochu nejasně definován, ale v praxi se dá analogicky vyloţit právě jako synonymum k pojmu trţní hodnota.3

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 22. ISBN 978-80-8692988-0 3

10

Schéma č.1 – Trţní hodnota

NEJNIŢŠÍ

TRŢNÍ

NEJVYŠŠÍ

PŘEDSTAVA

HODNOTA

PŘEDSAVA

NABÍZEJÍCÍHO

KUPUJÍCÍHO

TRŢNÍ CENA Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 216. ISBN 978-8086929-88-0

1.3 Účel oceňování nemovitostí Jedním ze základních předpokladů kvalitního ocenění je stanovení účelu, pro který má být daná nemovitost oceňována. Výsledek ocenění se totiţ můţe v závislosti na jeho účelu značně lišit. Jak uţ bylo napsáno, pro některé účely můţe být poţadováno stanovení administrativní ceny na základě cenového předpisu. Pro drtivou většinu účelů je však poţadováno ocenění na trţních principech. Nejčastěji se můţeme setkat s oceňováním nemovitostí při změnách jejich majitele. Vedle koupě a prodeje nemovitosti můţe být účelem ocenění v souvislosti se změnou jejího vlastníka například její pouţití jako zajištění hypotečního úvěru, ocenění za účelem vypořádání společného jmění manţelů, ocenění pro výpočet daně z převodu nemovitostí nebo ocenění za účelem stanovení hodnoty dědictví (a také odměny notáře). Oceňování nemovitostí se pouţívá také v pojišťovnictví, a to jak při uzavírání smlouvy pro stanovení pojistné hodnoty, tak při řešení pojistné události pro stanovení odpovídající náhrady. Dalšími účely ocenění nemovitosti mohou být: -

Správa majetku firem (property a facility management)

-

Správa majetku měst a obcí

-

Obchodní aktivity (investice, fúze,...)

-

Exekuce, draţby

-

Pro účely leasingových společností

-

Vypořádání obchodního podílu společnosti 11

1.4 Vývoj teorie hodnoty Před představením samotných metod oceňování nemovitostí na trţních principech je vhodné seznámit se stručně s historií vývoje teorie hodnoty, jeţ má jistě značný vliv na dnešní chápání hodnoty jako takové včetně vlivů, které hodnotu utvářejí. Starověk a středověk Historie teorie hodnoty sahá aţ do dob starověkého Řecka, kdy filozof Aristoteles zavedl pojem spravedlivá cena, která víceméně vycházela z morálních měřítek tehdejší společnosti a byla chápána jako průměr cen dosahovaných na trhu. Podobně jako Aristoteles přistupovali ke spravedlivé ceně i středověcí učenci ve 13. století, kteří ji chápali jako cenu, která není ovlivněna podvodným jednáním nebo zatajováním negativních vlastností prodávaného zboţí. Klasická teorie hodnoty V 18. a 19. století dominovala chápání hodnoty takzvaná klasická teorie hodnoty, téţ označovaná jako objektivní. Představitelé klasické teorie měřili hodnotu zboţí především nákladově, s tím ţe poptávka byla značně opomíjena. V tomto období se začala rozlišovat hodnota směnná a hodnota uţitná, která závisela na uţitečnosti daného výrobku, nicméně základním měřítkem hodnoty byly pořád chápány náklady dosahované ve výrobních podmínkách. Subjektivní teorie hodnoty Od konce 19. století začala být na rozdíl od klasické teorie hodnota chápána a měřena zejména uţitkem pro spotřebitele a byl kladen značný důraz na poptávku po daném zboţí. Subjektivní teorie hodnoty se tedy posouvá od počítání nákladů spíše k pozorování chování spotřebitele jako účastníka trhu, na kterém se na základě měnící se nabídky mění i poptávka. Rakouská škola V rámci subjektivní teorie vznikla větev takzvané rakouské školy, která se soustředí ještě více na spotřebitele a vysvětluje, ţe uţitek ze zboţí je pro kaţdého účastníka trhu jiný. Hodnota se tedy tvoří na volném trhu a je výsledkem smlouvání kupující a prodávající strany.

12

1.5 Trh s nemovitostmi Obecně je trhem chápáno místo, kde se střetává nabídka s poptávkou. V případě nemovitostí jde vlastně o trh s plochami a prostory a z převáţné části se jedná o pouţité zboţí. Jelikoţ nemovitosti se vyznačují vysokou trvanlivostí, vysokou cenou a fixní polohou, jedná se o trh značně nepruţný a transakce na něm trvají velmi dlouhou dobu. Nemovitosti plní jednu ze základních ţivotních potřeb, kterou je bydlení. Nákup či prodej nemovitosti pro většinu populace znamená zásadní ţivotní rozhodnutí. Účastníci trhu s nemovitostmi Účastníky trhu mohou být fyzické či právnické osoby nebo stát. Účastníci trhu mohou vystupovat

v roli

kupujících

či

prodávajících,

nájemců

či

pronajímatelů

nebo

zprostředkovatelů. Dominantní úlohou státu je trh ovlivňovat zejména s cílem hájit a prosazovat celospolečenské a veřejně prospěšné zájmy a případně usměrňovat či odstraňovat některé negativní dopady, které trh sám o sobě není schopen řešit, to vše v souladu s cíli své hospodářské politiky.4 Motivy účastníků trhu s nemovitostmi Motivů pro vstup na trh s nemovitostmi můţe být celá řada. Pro účely oceňování jsou velmi důleţité, protoţe převáţně odráţejí individuální potřeby (uţitek) kupujících a prodávajících. Motivy účastníků vstupujících na trh tedy dozajista ovlivňují nabídku a poptávku a tím pádem i cenovou hladinu v jednotlivých segmentech trhu. Motivem prodávající strany můţe být u fyzické osoby nebo domácnosti například: nespokojenost, nadbytečnost, nepotřebnost nebo z druhé strany ekonomická neúnosnost. Podobně tomu je i u právnických osob, které prodávají nemovitosti zejména z důvodů nepotřebnosti nemovitosti, potřeby likvidity, řešení vlastnických vztahů nebo ze spekulativních důvodů. Motivem ke koupi nemovitosti je většinou řešení nebo zlepšení bydlení, stěhování nebo změna sídla, investiční příleţitosti, ale třeba i potřeba bydlet či podnikat na prestiţní adrese a s tím spojená reprezentace nebo vazba k dané lokalitě.

4

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 34. ISBN 978-80-8692988-0

13

2. Oceňování nemovitostí na trţních principech V oboru oceňování nemovitostí na trţních principech jsou v praxi pouţívány tři metody. Jsou jimi metoda nákladová, výnosová (příjmová) a porovnávací. Ocenění nemovitosti těmito třemi způsoby (přístupy) a jejich kontribuce vede k odhadu trţní hodnoty. Pouţití těchto metod a jejich kombinací se liší vzhledem k typu oceňované nemovitosti, k podmínkám na trhu a účelu ocenění.

2.1 Nákladová metoda Nákladová metoda (Cost Approach) vychází z minulosti a přistupuje k ocenění nemovitosti na základě nákladů vynaloţených na nákup pozemku a nákladů vynaloţených na výstavbu. Základní verze oceňovacího modelu u nákladového přístupu vychází z historických nákladů na nákup pozemků a na pořízení staveb a počítá s jejich transformací k současnosti, přičemţ celkovou nákladovou hodnotu vyjadřuje jako prostý součet nákladů na pořízení těchto dvou komplementárních komponentů.5 Jak jiţ ze samotné podstaty pozemku vyplývá, není u něj moţné aplikovat nákladový přístup, protoţe nevznikl lidským přičiněním a je nereplikovatelný. Vzhledem k měnícím se cenám není ani bezpečné vycházet z ceny, která byla na pozemek vynaloţena, a transformovat ji do současnosti. Je tedy vhodné pro zjištění hodnoty pozemku vyuţít jinou ze zbývajících metod, ideálně porovnávací. Jak jiţ bylo řečeno, u oceňování staveb nákladovým přístupem se vychází z nákladů, které byly v minulosti vynaloţeny na její pořízení a jejich transformaci do současnosti. Transformací se rozumí přepočtení původních cen materiálu a práce na současnou cenovou hladinu. V případě, ţe původní údaje o nákladech nejsou známy, je třeba postupovat výpočtem nákladů reprodukčních (náhradových). Reprodukční náklady jsou počítány jako náklady, které by bylo třeba vynaloţit na pořízení shodné stavby se shodnými materiály, stejnou technologií a za pouţití stejného projektu a se stejným účelem vyuţití. Pokud se nejedná o čerstvou novostavbu, je třeba pro indikaci trţní hodnoty nákladovým způsobem započítat také opotřebení jak technické, které sniţuje ţivotnost stavby, tak i

5


14

funkční, které vyplývá z pouţití zastaralejší technologie výroby, měnících se standardů apod. Současně je třeba přihlédnout i k nedostatkům ekonomickým.

2.2 Příjmová metoda Příjmová (výnosová) metoda (Income Approach), na rozdíl od nákladové vycházející z minulosti, poskytuje zadavateli pohled do budoucnosti a indikuje současnou trţní hodnotu na základě v budoucnosti očekávaných příjmů (výnosů). Koncept výnosového přístupu je zaloţen na očekávání (anticipaci) – jde v podstatě o očekávání moţného příslibu, který se odehraje někdy v budoucnosti, přičemţ problémem je zejména jeho výše. Protoţe lidé si obecně cení okamţitý efekt daleko více neţ efekt, sice třeba kvantitativně shodný, avšak časově odloţený, neboť ten je vţdy zatíţen určitým stupněm nejistot a rizik, ţe se nemusí vyplnit, přikládají odloţenému uţitku niţší hodnotu neţ současnému. Proto je nutno budoucí prospěch transformovat do současnosti, resp. objektivizovat tak, aby byl současným měřítkem hodnoty.6 Budoucí prospěch z nemovitostí můţe být reprezentován výnosy z nájemného, očekávanými úsporami, i celou řadou dalších veličin. Celkový součet těchto přínosů (finančně vyjádřených) očištěný o nezbytné náklady související s těmito příjmy (např. transakční) a o určitou míru rizika, ţe tyto přínosy nebudou realizovány, se nazývá příjmová hodnota. Vzhledem k tomu, ţe většina očekávaných přínosů se nachází někde v budoucnosti, je třeba je transformovat na hodnotu současnou pomocí metody diskontovaného cash-flow nebo přímé kapitalizace. Při aplikaci příjmové metody se postupuje nejprve zjištěním takzvaného čistého provozního příjmu při nejlepším moţném vyuţití této nemovitosti. Čistý provozní příjem se vypočte jako hrubý příjem z pronájmu (v závislosti na pronajímané ploše a ceně za tuto plochu) očištěný o ztráty z neplacení nájemného a rezervy na renovace. Výsledná trţní hodnota indikovaná příjmovou metodou je stanovena jako poměr čistého provozního příjmu a míry kapitalizace.

2.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda (Comparative Approach) odráţí trţní hodnotu nemovitosti v současnosti. Pouţití porovnávacího přístupu je v ideálních podmínkách ze všech tří přístupů na bázi trţních principů nejpřesnější a nejdůleţitější pro indikaci trţní hodnoty. Princip porovnávací metody spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi jinými, které ale mají 6


15

s nemovitostí oceňovanou co nejvíce společných vlastností. Nutnou podmínkou pro kvalitní aplikaci porovnávací metody je dostatečný počet vhodných vzorků k porovnání. Koncept vychází ze substitučního principu, podle něhoţ kupující, má-li na výběr mezi několika z jeho pohledu substituty, dá přednost tomu, který je nabízen za nejniţší cenu. Předpokládá, ţe účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitostí porovnáním s cenami dosahovanými při obchodech s nemovitostmi podobnými, které lze povaţovat za vzájemně nahraditelné. Protoţe však nemovitosti jsou jedinečné a nemohou tudíţ vykazovat naprostou shodu, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu.7 Postup při hledání trţní hodnoty porovnávací metodou začíná analýzou nemovitosti oceňované, dále pokračuje výběrem vhodných vzorků pro porovnání. Nemovitosti porovnávané s nemovitostí oceňovanou by měli být stejného typu, ze stejného segmentu trhu a ze stejné oblasti. Sdílený by měl být účel vyuţití, a srovnatelné by měli být i rozměry, popř. další vlastnosti jako konstrukční systém, standard vybavení, stáří nemovitosti a podobně. Porovnávané nemovitosti by měli prodány či nabídnuty k prodeji v co nejbliţším čase k datu ocenění. Při vlastním porovnání dochází u vlastností, kde se porovnávané nemovitosti liší, ke stanovení korekčních činitelů, kterými se následně upravuje hodnota oceňované nemovitosti. Výsledkem je porovnávací hodnota, která by měla mít velice blízko k hodnotě trţní.

2.4 Indikace trţní hodnoty Při závěrečné analýze by mělo dojít ke kontribuci výsledků jednotlivých metod v určitém poměru v závislosti na typu nemovitosti. Ke kontribuci můţe být pouţita následující tabulka: Tabulka č. 1 – Kontribuce výsledků

Metoda

Poměr v %

Indikace

100

Výsledek

Porovnávací Příjmová Nákladová Celkem Zdroj: Vlastní úpravy

7


16

Poměr, kterým jsou váţeny výsledky jednotlivých metod, není nikde stanoven, a záleţí pouze na názoru zpracovatele posudku, jaký poměr zvolí. Obecně lze říci, ţe i váha jednotlivých metod v závěrečné analýze můţe být dána buď typem nemovitosti, ale také účelem zpracovávaného posudku. Například při odhadu trţní hodnoty bytu v Praze bude mít zajisté největší váhu metoda porovnávací, následovaná metodou příjmovou. Při ocenění skladovací haly ve středních Čechách můţe být postavena do popředí metoda příjmová. V případě odhadu trţní hodnoty stavebního pozemku můţe být 100% váha přiřazena metodě porovnávací. Souvztaţnost jednotlivých přístupů zobrazuje následující schéma: Schéma č. 2 – Základní oceňovací model:

MINULOST

PŘÍTOMNOST

BUDOUCNOST

Výše nákladů na pořízení

Realizované ceny obdobných nemovitostí

Výše očekávaného prospěchu

Transformace

Transformace

Porovnávací hodnota Věcná hodnota

TRŢNÍ HODNOTA

Výnosová hodnota

Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 227. ISBN 978-8086929-88-0, vl. úpravy

17

3. Aplikace porovnávací metody 3.1 Popis porovnávací metody Hledání trţní hodnoty nemovitostí pomocí porovnávání je procesem analytickým, při kterém jsou vlastnosti nemovitosti oceňované porovnávány s vlastnostmi nemovitostí podobných, přičemţ se přepokládá, ţe pokud je většina vlastností dvou porovnávaných nemovitostí podobná nebo v ideálním případě shodná, měly by být podobné nebo shodné i jejich zbývající vlastnosti. Zároveň se předpokládá, ţe nemovitosti se shodnými či podobnými vlastnosti mohou být účastníky trhu vnímány jako přiměřené substituty co se týče moţností vyuţití, plnění funkce (uţitku) a jsou tudíţ mezi sebou vzájemně nahraditelné. Vzhledem k faktu, ţe nemovitosti jsou jedinečné, pevně svázané se svou polohou a umístěním, orientací ke světovým stranám a podobně, nemůţe být nikdy docíleno absolutní shody dvou porovnávaných nemovitostí. Principem porovnávací metody je tedy analýza a ohodnocení kvalitativních a kvantitativních rozdílů nemovitosti oceňované a porovnávané. Výsledkem porovnávací metody je takzvaná porovnávací hodnota, která by se měla blíţit k trţní hodnotě v daném čase, proto je nutné, aby výchozí ceny nemovitostí porovnávaných byli co nejaktuálnější. Dá se říci, ţe ceny porovnávaných nemovitostí iniciované (nabídnuty či realizovány) déle neţ rok před datem ocenění, jsou jiţ pro pouţití porovnávací metody nevhodné. Čím větší jsou identifikované a časové rozdíly, tím větší jsou rizika odklonu od skutečné trţní hodnoty a naopak čím jsou identifikované a časové rozdíly menší, tím je odklon výsledné porovnávací hodnoty a skutečné trţní hodnoty menší a ocenění přesnější.

3.2 Základní předpoklady pouţití porovnávací metody Vzhledem k základnímu principu porovnávací metody, tedy porovnání, je asi nejdůleţitějším předpokladem jejího pouţití existence dostatečně velkého trhu v odpovídajícím segmentu, tak aby bylo moţné oceňovanou nemovitost porovnat s jinými. Mezi další podmínky pro úspěšné pouţití porovnávacího přístupu jsou zejména: -

Časová aktuálnost cen porovnávaných nemovitostí. (Trh s nemovitostmi se stejně jako další trhy vyvíjí, čím jsou ceny porovnávaných nemovitostí aktuálnější, tím kvalitnější ocenění je a naopak.)

-

Srovnatelnost nemovitostí. (Porovnávané nemovitosti by měli mít alespoň základní vlastnosti podobné, např. typ nemovitosti, velikost, účel vyuţití, kvalita) 18

-

Segment trhu. (Na trhu s nemovitostmi má velký vliv na trţní cenu např. lokalita, proto není vhodné porovnávat třeba byt v Praze na Vinohradech, a sice stejně velký byt, ale v Mostě)

-

Počet vzorků k porovnání. (Porovnání nemovitosti oceňované pouze s jednou nemovitostí, která můţe mít více odlišujících faktorů, můţe být dost nepřesné)

Vzhledem k výše uvedenému se dá říci, ţe pouţití porovnávacího přístupu je vhodné zejména u pozemků a nemovitostí určených k bydlení (bytů, rodinných domů, chat, apod.) a pro indikaci trţní hodnoty je vhodné tento přístup kombinovat (kontribuovat) s dalšími přístupy k ocenění na trţních principech, tedy nákladovým a výnosovým.

3.3 Proces ocenění porovnávací metodou Ocenění, tedy indikace hodnoty (v tomto případě hodnoty porovnávací) je postupným analytickým procesem. V praxi bývá rozdělen do následujících tří fází: 1. fáze – přípravná o sběr dat a informací 2. fáze – porovnávací o výběr vzorků o volba vhodného způsobu a jednotky porovnání o analýza cenotvorných rozdílů o pouţití porovnávací metody 3. fáze – závěrečná o vyhodnocení dílčích výsledků o odhad (indikace) porovnávací hodnoty

Jednotlivé kroky celého procesu se mohou v praxi vzájemně prolínat nebo mohou být slučovány, kaţdopádně však je mezi nimi nutno respektovat některé jejich úzké podmiňující vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům, výběr vzorku je podmíněn jejich mnoţstvím, volba způsobu porovnání je limitována jejich kvalitou a spolehlivostí, výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat, výběr typu porovnávací analýzy je podmíněn charakteru prvků porovnání, zejména zda případné rozdíly je moţno finančně kvantifikovat. Jde-li o

19

sloţitější oceňovací problém, proces můţe být samozřejmě doplněn o některé další dílčí procedury.8

3.4 Sběr dat a informací Pro úspěšnou aplikaci porovnávací metody je velice důleţité pro odhadce disponovat databází nemovitostí v daném segmentu trhu, která obsahuje soubor dat o cenách, za které byly nemovitosti nedávno prodány nebo za které jsou právě nabízeny. Z takovéto databáze se potom můţe vybrat dostatečný počet vzorků (nemovitostí) pro porovnání. Je důleţité, aby databáze byla pravidelně aktualizována a aby „nestárla“. Vzhledem k jedinečnosti nemovitostí je důleţité kromě cen mít zaznamenány i údaje, které nemovitost dostatečně popisují a charakterizují právě její jedinečnost, protoţe právě tyto jedinečné vlastnosti mohou mít poměrně zásadní vliv na trţní hodnotu, jak v negativním tak v pozitivním smyslu. V praxi se dají údaje sbírat buď přímo, nebo nepřímo. Přímo získané údaje pocházejí od účastníků trhu, tedy od nabízejících, prodávající nebo kupujících. Vznikají také vlastním výkonem praxe odhadce, tedy jiţ realizovanými odhady a místním šetřením. Výhodu mají přímo získané údaje v tom, ţe jsou přesné a pravdivé, nejsou zkreslené přehnanými představami nabízejících nebo realitními kancelářemi a jejich snahou nemovitost prodat a tudíţ i v některých případech neuvádět negativní vlastnosti nemovitosti nebo naopak příliš vyzdvihovat vlastnosti pozitivní. Nevýhoda přímo získaných údajů je v tom, ţe v praxi často nemohou být dostatečně průkazně podloţeny, a nehodí se tedy pro prokázání skutečnosti v rámci jiných ocenění. Tato skutečnost je dána tím, ţe smluvní strany si často přejí, aby tyto informace nebyly dále prezentovány. Nicméně i nepublikovatelné přímo získané údaje mohou odhadci pomoci udělat si vlastní přehled o reálnosti a pravdivosti údajů získaných nepřímým způsobem. Nepřímo získané údaje mohou pocházet z různých zdrojů a od různých organizací, nejčastěji se jedná o webové stránky různých realitních serverů, údaje realitních kanceláří, periodik nebo i propagačních materiálů nejrůznějších developerů apod. Bohuţel nepřímo získané údaje nejsou tak přesné a pravdivé, jako údaje získané přímo. Vzhledem k veřejnému charakteru těchto dat bývají často ovlivňovány jednostrannými představami nabízejících a neposkytují dostatečné údaje o všech důleţitých vlastnostech nemovitostí, často se lze setkat s různým výkladem podlahových ploch (výměr), ale dokonce i dispozic domů a bytů. Fotodokumentace 8

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 285-286. ISBN 978-8086929-88-0

20

bývá neúplná a často je velmi těţké udělat si představu o přesném rozloţení místností a stavebně-technickém stavu (např. zda byla provedena nějaká dílčí rekonstrukce či údrţby). V praxi je často také obtíţné zachytit, zda třeba zateplení panelového domu bylo provedeno z úspor nebo bylo financováno úvěrem, a tudíţ se toto financování projeví na výši poplatků do fondu oprav. Tato neúplnost se dá řešit osobním šetřením v daném místě, náhledem do katastru nemovitostí nebo třeba kontaktováním sousedů, ale i mnoha jinými způsoby. Sběr dat můţe probíhat buď účelově, tedy jednorázově za účelem jednoho konkrétního ocenění, nebo průběţně. Údaje o vhodných srovnatelných nemovitostech jsou tak v případě účelového sběru shromáţděny v krátkém čase. Tento způsob je pouţíván v případech, kdy nemá osoba zpracovávající posudek k dispozici dostatek průběţně shromaţďovaných dat, například v případě působení na jiném lokálním trhu. Průběţný sběr dat je výhodou právě v případě, ţe osoba zpracovávající posudek působí na jednom lokálním trhu, má tak přehled i o vývoji cen v čase a více vhodných vzorků k dispozici. Větší mnoţství dat průběţně sbíraných ve výsledku můţe mít vliv i na kvalitu výsledného posudku, protoţe i kdyţ realizované ceny jiţ mohou být starší a nepouţitelné, tak údaje o stavebně-technickém stavu domu, ve kterém se nachází byt zařazený do databáze, ale i byt aktuálně hodnocený, získané při místním šetření před dvěma lety, mohou doplnit celkový obraz o oceňované nemovitosti.

3.5 Výběr vzorků Pokud jiţ jsou v přípravné fázi shromáţděna data o oceňované nemovitosti a je k dispozici databáze nemovitostí vhodných k porovnání, lze přistoupit k výběru vzorků, tedy nemovitostí co nejvíce podobných nemovitosti oceňované, zvláště pak v klíčových vlastnostech (způsob vyuţití, velikost, kvalita) a tudíţ vhodných k aplikaci porovnávací metody. Nejdůleţitějším kritériem pro výběr je shodný segment trhu, jako u nemovitostí oceňovaných, v případě informační nouze se však některý z příbuzných segmentů nevylučuje, nicméně je třeba počítat s tím, ţe spolehlivost takto odhadnuté porovnávací hodnoty se zmenšuje. Nicméně i na základě takovýchto postupů je moţno alespoň přibliţně dospět k limitům, které třeba mohou zhruba ukázat, kde porovnávací hodnota pravděpodobně můţe leţet a kde nikoli a argumentačně tak třeba podpořit výsledky z jiných přístupů.9

9

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 289-290. ISBN 978-8086929-88-0

21

3.6 Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání Vzhledem ke struktuře dat, které jsou k dispozici, a také vzhledem k počtu a kvalitě vybraných vzorků se dá zvolit jeden z následujících dvou způsobů porovnání, který bude následně pouţit: Způsob přímého porovnání spočívá ve vzájemném porovnávání jednotlivých vlastností vţdy v páru (proto bývá někdy označován jako párová analýza). Nemovitost porovnávaná s nemovitostí oceňovanou je vţdy existující, konkrétní a dohledatelná, proto je výhodou tohoto způsobu transparentnost a o vlastnostech porovnávané nemovitosti se dá v případě sporů přesvědčit. V praxi se tato párová analýza provádí s několika na sobě nezávislými vzorky (porovnávanými nemovitostmi). Nepřímý způsob porovnání spočívá v porovnání oceňované nemovitosti se vzorkem referenčním. Referenční vzorek představuje soubor vlastností, které jsou označovány za typické, jedná se o jakýsi průměr v daném segmentu obvyklý. V praxi se tento soubor vlastností vyuţívá například při mnohačetném oceňování bytů v jednom velkém bytovém domě. Referenční vzorek je moţné připravit i z externě získaného souboru dat z různých databází a cenových map. Takto získané vzorky jsou ale v praxi dosti nepřesné a také sebou nesou rizika cenové neaktuálnosti. Určení jednotky porovnání spočívá ve stanovení vhodné porovnávací jednotky vzhledem k typu oceňované nemohovitosti. Zpravidla mohou být voleny veličiny např. Kč/m3, Kč/m2, Kč/ks. V praxi bývá u bytových jednotek pouţívána jednotka Kč/m2, u pozemků pak Kč/ks.

3.7 Analýza cenotvorných rozdílů Vzhledem k povaze nemovitostí, jejich rozličným vlastnostem a jedinečnosti, se nedá zcela přesně shrnout veškeré uvaţovatelné rozdíly, které mohou mít vliv na jejich výslednou trţní hodnotu. Je však vhodné tyto rozdíly nějakým způsobem členit tak, aby ţádná důleţitá odlišnost nebyla opomenuta nebo na druhou stranu započítána opakovaně. Proto se cenotvorné rozdíly hledají na základě tzv. prvků porovnání (unit of Comparison), přičemţ tyto prvky představují základní oblasti, které jsou v rámci porovnávacího procesu analyzovány. Doporučuje se pouţívat následujících deseti prvků porovnání, které pokrývají většinu základních cenotvorných faktorů, v nichţ se podmínky transakcí i porovnávané

22

nemovitosti mohou vzájemně lišit a které tedy musí být při porovnávání zvaţovány, přičemţ lze tyto základní prvky příleţitostně vhodně a přiměřeně rozšířit, nebo naopak zúţit:10 1) Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem Jedná se zejména o věcná břemena, nájemní smlouvy, předkupní smlouvy, atp. V tomto případě je potřeba se seznámit s právními podklady takovýchto omezení a rozdíl ohodnotit buď náklady, které je nutno vynaloţit pro jejich odstraněn, nebo na druhou stranu rozdílem ve výnosech po celou dobu trvání takového omezení. 2) Finanční podmínky transakce V tomto případě se jedná o odlišnosti vztahující se ke způsobu uhrazení kupní ceny, například je rozdíl v platbě v hotovosti a platbě na splátky, kde je nutno splátky přepočítat na jejich současnou hodnotu, dále se můţe jednat o různé platby předem, platby v jiné neţ domácí měně, kde je nutno brát v úvahu kurzový rozdíl atd. 3) Podmínky prodeje Zde se jedná zejména o typy transakcí, kde realizovaná cena nekoresponduje s trţní cenou, a to jak směrem dolu tak i nahoru. Tento fakt je zapříčiněn situacemi, kdy má kupující například citové vazby k lokalitě nebo k danému objektu, a je proto ochoten zaplatit vyšší cenu, nebo naopak prodávající je ve finanční nouzi a je nucen nemovitost prodat za niţší cenu. Takto realizovaná cena se pak těţko adjustuje a odhadce přistoupí k takovému vzorku pouze v případě, ţe ţádné jiné prostě nejsou. 4) Trţní podmínky V situaci kdy nejsou k dispozici vzorky časově aktuální nebo došlo k náhlé změně trţních podmínek například vlivem ţivelné katastrofy, je třeba, aby znalec průběţně sledoval vývoj podmínek na trhu a případné změny dovedl dostatečně brát v potaz. 5) Daňové podmínky Můţe se stát, ţe realizovaná cena porovnávaného vzorku byla včetně DPH, a hledaná trţní hodnota nemovitosti oceňované DPH neobsahuje, v tomto případě se pak realizovaná cena vzorku o DPH očistí. 10


23

6) Poloha Rozdílnosti polohy bývají většinou jen velmi obtíţně kvantifikovatelné, uţ proto by měly být pro porovnávání preferovány vzorky pokud moţno z těsného sousedství nemovitostí oceňovaných tak, aby situování nemovitostí nemuselo hrát při adjustaci mimořádnou roli a aby cenové úpravy byly co nejmenší a představovaly spíše jakési „doladění“ v rámci uţší lokality. Tento typ se pouţívá hlavně při přímém porovnání, přičemţ rozdíly lze hledat především v souvislostech s umístěním sídla, s urbanistickými vztahy k okolí, s dopravní dostupností a parkovacími moţnostmi, s konfigurací terénu, tvarem pozemku a orientací ke světovým stranám, zasíťováním, apod.11 7) Technické faktory Tyto prvky jsou dány především kvantitou (rozdílná velikost, výměry), kvalitou a stavem nemovitosti. Definovat tyto rozdíly jde poměrně snadno na základě znehodnocení vzorků s horším stavem nebo eliminovat pomocí pouţití správné porovnávací jednotky (Kč/m2). 8) Ekonomické faktory Jedná se o potenciální rozdíly ve výnosech, rozdíly v nákladech, výše úloţek do fondů oprav atp. Vzhledem k finanční povaze těchto prvků se dají rozdíly poměrně jednoduše vyčíslit. 9) Způsob a moţnosti vyuţití Tyto prvky se vztahují k analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití, která je součástí kaţdého posudku. Vyčíslení takovýchto rozdílů spočívá v porovnání s případnými alternativními výnosy. 10) Nerealitní faktory Většinou se můţe jednat o poloţky zahrnuté v ceně nemovitosti, ale nejsou součástí ani příslušenstvím nemovitosti. Vyčíslení rozdílů probíhá formou nákladů nebo výnosů.

11


24

3.8 Pouţití porovnávací metody Na základě analýzy cenotvorných faktorů je moţné přistoupit k aplikaci porovnávací metody, s ohledem na vzorky nemovitostí porovnávané s nemovitostí oceňovanou a jejich specifické vlastnosti lze pouţít dva základní přístupy porovnání. a) Porovnání kvantitativní Kvantitativní porovnávací technika spočívá v ohodnocení dílčích rozdílných cenotvorných faktorů nemovitosti oceňované a nemovitosti porovnávané buď absolutní peněţní hodnotou, která se vztahuje například k výši finančních výdajů, které by bylo potřeba vynaloţit pro odstranění nedostatku jedné z nemovitostí (oceňované nebo porovnávané), touto peněţní hodnotou je pak pozitivně nebo negativně ošetřena prodejní cena vzorku. Dílčí rozdíl můţe být ohodnocen i tzv. korekčním činitelem, který je vyjádřen procentem ve formě desetinného čísla, korekce se aplikuje vynásobením prodejní ceny nemovitosti porovnávané a korekčního činitele. Při pouţití korekčních činitelů by měl být zpracovatel posudku vţdy schopen doloţit nebo obhájit konkrétní výši stanovené korekce. Všeobecně je doporučeno, ţe by výše korekce neměla přesáhnout 50%, jelikoţ pak uţ můţe být výsledek porovnání dosti nepřesný. b) Porovnání kvalitativní Při pouţití kvalitativní techniky porovnání se dílčí rozdílné cenotvorné faktory nemovitostí porovnávaných ohodnocují kvalitativním stavem oproti nemovitosti oceňované například jako horší, odpovídající, lepší. Postupným přiřazováním těchto atributů k dílčím rozdílným vlastnostem se nemovitosti seřadí do jakého si pořadí. Při aplikaci této kvalitativní techniky je potřeba, aby vzorky porovnávaných nemovitostí nebyly všechny pouze horší, nebo pouze lepší neţ nemovitost oceňovaná.

3.9 Indikace porovnávací hodnoty Při závěrečném zhodnocení všech cenotvorných faktorů je zpracovatelem posudku indikována porovnávací hodnota buď jako konkrétní finanční vyjádření v případě kvantitativní techniky porovnání, nebo jako rozmezí mezi cenami nejméně horší a nejméně lepší nemovitosti porovnávané s nemovitostí oceňovanou.

25

Praktická část 4. Ocenění bytové jednotky Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 PRAHA 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Jednotka č. 1177/130 Makovského č. p. 1177 163 00 Praha 6

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 20. června 2014 Vyhotovil: Jan Kolář

26

Obsah: Průvodní list…………………………………………………………………………………. 28 Popisné informace.…...……………………………………………………………………… 30 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití…………………………………………………….. 32 Ocenění……………………………………………………………………………………… 32 Závěr………………………………………………………………………………………… 40 Omezující podmínky a předpoklady………………………………………………………… 41 Osvědčení……………………………………………………………………………………. 43 Přílohy: Příloha č. 1 - Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130 Příloha č. 4 – Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 Příloha č. 5 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky

27

4.1 Průvodní list12 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika V Praze dne 20. června 2014 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označovaného nám jako Jednotka č. 1177/130 Uvedená na listu vlastnictví č. 3155, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha Nacházející se na adrese Makovského 1177/1, 163 00 Praha 6 – Řepy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 20. červnu 2014. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit informativně a zachytit aktuální trţní cenu nemovitosti tak, jako kdyby měla slouţit jako nástroj cenové argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 3155, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu, jako cenu, za kterou by bylo moţno majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 12

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 4950. ISBN 978-80-7265-128-3

28

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění společnosti Bankovní institut vysoká škola, a.s., jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 20. 6. 2014. Ocenění slouţí pro účely bakalářské práce.

29

4.2 Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek, tedy jednotka č. 1177/130, se nachází se v budově č. p. 1177 v ulici Makovského na území městské části Praha 17 – Řepy. Jedná se o lokalitu sídlištního charakteru tvořenou převáţně panelovými bytovými domy z 80. a začátku 90. let 20. století, která nabízí veškerou občanskou vybavenost, jako jsou obchody, restaurace, vzdělávací zařízení (školy, školky), lékařská zařízení, sportovní areály. V těsné blízkosti oceňované nemovitosti jsou zastávky MHD (tramvaj, autobusy). Výborná je také dopravní dostupnost automobilem, zajištěná blízkými rychlostními silnicemi směrem na letiště a na Praţský okruh. Přímo před oceňovanou nemovitostí je poměrně velké parkoviště pro osobní automobily, coţ je vzhledem k sídlištním poměrům výhodou. Oceňovaný majetek Budovu č. p. 1177 tvoří tři stavebně srostlé objekty – objekt A je 12 ti podlaţní ubytovací, objekt B je šestipodlaţní převáţně ubytovací a objekt C, ve kterém jsou převáţně nebytové prostory a energocentrum, má tři nadzemní a jedno podzemní podlaţí. Objekty jsou vzájemně propojeny jak komunikačně tak veškerými sítěmi a jsou na sobě závislé. Oceňovaná jednotka se nachází v desátém z celkového počtu dvanácti nadzemních podlaţí objektu A panelové budovy postavené na začátku 90. let 20. století, který byl původně uţíván jako ubytovna. V domě je k dispozici bar, restaurace a fitcentrum. V roce 2003 došlo k rekonstrukci (úprava vnitřních prostor, stoupačky, plastová okna) a došlo prohlášením vlastníka k rozdělení na jednotky určené k bydlení. V roce 2012 pak došlo k výměně výtahů a instalaci solárního systému pro ohřev TUV. Jednotka je v katastru nemovitostí stále vedena jako jiný nebytový prostor, avšak prohlášením vlastníka byla označena jako ubytovací jednotka určená k bydlení. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši ideální 401/113780 na parcelách č. 1168/1, 1168/2 a 1168/6 o celkové výměře 13142 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn v analýze trţní hodnoty.

30

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši ideální 401/113780 na společných částech domu, vedlejších stavbách a vnějších úpravách, které jsou tvořeny zpevněnou komunikací a parkovištěm, obrubníky a zelení, dále pak jednotlivými přípojkami jako jsou voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Hodnota podílu na společných částech domu, vedlejších stavbách a venkovních úpravách není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna v analýze trţní hodnoty majetku jako celku. Jednotka Oceňovaná jednotka je situovaná v 10. z 12 -ti nadzemních podlaţí s výhledem na jihozápad na ulici Slánská a do centra obce. Přístup do bytu vede od výtahu přes dlouhou chodbu. Vstup je zajištěn jednokřídlými hladkými dřevěnými dveřmi. Stávající dispozice jednotky je 2+kk, tedy obývacím pokojem spojeným s kuchyňským koutem, samostatnou loţnicí, WC, koupelnou

a

čtvercovou

předsíní.

Svislé

nosné

konstrukce

jsou

prefabrikované

ţelezobetonové. Okna jsou plastová, podlahy jsou pokryté PVC nebo keramickou dlaţbou. Bytové jádro je zděné s keramickými obklady a s keramickou dlaţbou v běţném standardu. Vytápění je realizováno ústředním dálkovým topením. Vodovod je centrální dálkový. V bytě jsou k dispozici telefonní a televizní přípojky a dále také kabelové rozvody televize a vysokorychlostního internetu. Omezení vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnictví absolutní a je omezeno zástavním právem smluvním. Věcná břemena Na jednotce vázne věcné břemeno (podle listiny), které se týká zřízení a provozování trafostanice v budově č. p. 1177, umístění a provozování kabelového vedení na parcele č. 1168/1 a umoţnění volného přístupu na tuto parcelu, vše ve prospěch společnosti PREdistribuce, a.s., toto věcné břemeno nijak neomezuje vlastníky v uţívání této jednotky.

31

4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.13 Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí veden jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů a je prohlášením vlastníka určen k bydlení a je takto dlouhodobě uţíván. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavebně – technickém stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je potřeba nemovitost pronajímat za trţní nájemné, nebo aby byla vyuţívána jejím vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, ţe je nemovitost v současnosti uţívána jejím majitelem pro účely vlastního bydlení, domníváme se, ţe i toto kritérium je splněno.

4.4 Ocenění Úvod Pro odhady trţní hodnoty majetku jsou zpravidla uţívány tři mezinárodně uznávané metody pro její indikaci. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda se věnuje analýze trţních cen, za které byly v posledním období porovnatelné typy nemovitosti na trhu prodány nebo nabídnuty k prodeji. Zohledňují se dílčí cenotvorné rozdíly jednotlivých nemovitostí a na základě nich dochází ke korekci indikované trţní ceny. Příjmová metoda je zaměřena na analýzu současné trţní hodnoty nemovitosti na základě předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti. Nákladová metoda analyzuje a hodnotí náklady na pořízení nemovitosti jako nové. Zohledňuje při tom současný stavebně – technický stav a znehodnocení z opotřebení případně z jiných důvodů. 13


32

Při indikaci aktuální trţní hodnoty oceňované nemovitosti, jsme pouţili metody porovnávací a příjmovou. Pouţití nákladové metody není pro ocenění samostatné jednotky v bytovém domě příliš vhodná. Indikace trţní hodnoty porovnávací metodou Pro stanovení trţní hodnoty oceňované jednotky byly k porovnání vybrány celkem čtyři velice podobné bytové jednotky aktuálně nabízené k prodeji ve stejné lokalitě, jako se nachází jednotka oceňovaná, tedy na území městské části Praha 17 - Řepy, přičemţ dvě z nich jsou téměř totoţné, jelikoţ se nacházejí ve stejném domě. Nabídkové ceny byly očištěny o provize realitních kanceláří, vzhledem k aktuálně zvýšené poptávce a rostoucím cenám (viz kapitola 6. Analýza lokálního trhu), nebyly jiţ tyto nabídkové ceny dále korigovány. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl pouţit internetový realitní portál www.sreality.cz Srovnávací jednotkou při analýze trţní hodnoty porovnáním byl zvolen jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je běţně vyuţívána při porovnávání tohoto druhu nemovitostí. Analyzované cenotvorné faktory, které byly uvaţovány pro stanovení aktuální trţní hodnoty porovnávací metodou, se týkají velikosti jednotky, technického stavu, lokality, dopravní dostupnosti, moţností parkování, umístění jednotky v domě, právních skutečností, atp. Námi indikovaná aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti za pouţití porovnávací metody je

1 785 000 Kč Podrobná analýza aktuální trţní hodnoty oceňovaného majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi je uvedena v následující tabulce:

33

Tabulka č. 2 – Analýza porovnávací hodnoty – bytová jednotka Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo Ulice Dispozice Katastrální území Obec Okres

2

Makovského Makovského Makovského

3

4

Skuteckého

Zrzavého

2 + kk

2 + kk

2 + kk

2 + kk

2 + kk

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

45

41

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m2] 43

41

Prodejní (nabídková) cena vč. provize [Kč]

1 895 000

1 840 000

Prodejní (nabídková) cena bez provize [Kč]

1 838 150

1 784 800

1 900 000

1 552 000

42 747

43 531

42 222

37 854

15.6.2014

29.5.2014

9.6.2014

9.6.2014

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Bez vlivu

Bez vlivu

nezjištěna

nezjištěna

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Obytné území

Obytné území

Obytné území

Obytné území

Počet jednotek

41

Cena za jednotku [Kč/m2] Datum zveřejnění nabídky Korekce Upravená hodnota

1 600 000

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez vlivu

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

Obytné území

34

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní závazky a omezení

Nezjištěny

Korekce Upravená hodnota

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Ano

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Horší

1,00

1,00

1,00

1,15

42 747

43 531

42 222

43 532

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Horší

1,00

1,00

1,00

1,05

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

6./12 NP

11./12 NP

8./8NP

4./12 NP

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Moţnosti parkování

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Umístění v objektu (podlaţí)

10./12 NP

35

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1,00

1,00

1,02

1,00

42 747

43 531

43066

45 708

N/A

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

E. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl na poz. a spol. č. domu

Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

43 552 1 785 632 1 785 000

Zdroj: Vlastní úpravy

Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého provozního příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.14 Při indikaci trţní hodnoty pomocí příjmové metody je prvním krokem zjištění potenciálního hrubého příjmu, který je schopen oceňovaný majetek generovat. Tento hrubý příjem je dále očištěn o provozní náklady, které mohou být reprezentovány například pojištěním nemovitosti a daní z nemovitosti. Dochází také k odečtení ztrát, které mohou potenciálně vzniknout vlivem neplacení nájemného či neobsazeností. Od takto zjištěného provozního příjmu je nutné 14


36

dále odečíst rezervy na renovace, čímţ získáme takzvaný čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Pro získání trţní hodnoty je nutné třeba dále aplikovat některý z postupů kapitalizace, například analýzu diskontovaného cash flow, nebo stanovení kapitalizační míry a pouţití metody přímé kapitalizace. Pro indikaci aktuální trţní hodnoty oceňované jednotky příjmovou metodou byla nejprve zjištěna výše potenciálního příjmu plynoucího z nájemného. Trţní nájemné bylo zjištěno aplikací porovnávací analýzy, srovnáním s obdobnými nemovitostmi aktuálně nabízenými k pronájmu. V úvahu bylo bráno čisté nájemné, tedy bez poplatků za sluţby a energie. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl pouţit internetový realitní portál www.sreality.cz. Provozní výdaje byly stanoveny ve výši běţné pro tento typ nemovitostí. Pro výpočet aktuální trţní hodnoty oceňované nemovitosti příjmovou metodou byl zvolen postup přímé kapitalizace s pouţitím kapitalizační míry ve výši 5% vzhledem k předpokladu dlouhodobě nízkých úrokových sazeb i inflace a také vzhledem k obecně velmi nízké rizikovosti investice do nemovitostí vhodných k pronájmu. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností je námi indikovaná aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti příjmovou metodou

1 570 000 Kč Podrobná analýza aktuální trţní hodnoty oceňovaného majetku příjmovou metodou je uvedena v následujících tabulkách: Tabulka č. 3 – Analýza trţního nájemného Analýza trţního nájemného Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



5

6

7

Makovského

Ţufanova

Galandova

Vondroušova

Dispozice

2 + kk

2 + kk

2 + kk

1 + kk

Katastrální území

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Obec

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Ulice

37

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m2] 43

47

36

10 000

8 500

7 500

Cena za jednotku [Kč/m2]

233

181

208

Datum zveřejnění nabídky

17. 6. 2014

15. 4. 2014

17. 6. 2014

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Pronájem

Pronájem

Pronájem

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Lepší

Obdobný

Horší

Korekce

0,95

1,00

1,20

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Počet jednotek

41

Nájemné bez poplatků

C. Právní údaje Druh transakce

Existence věcných břemen

Účel uţívání

Kolaudační rozhodnutí

Jiné právní závazky a omezení

Bez vlivu

Bydlení

Ano

Nezjištěny

D. Technické parametry Lokalita

Technický stav

Technické vybavení

Dobrá

Velmi dobrý

Velmi dobré

Funkční vyuţitelnost

38

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

2+kk

2+kk

1+kk

Korekce

1,00

1,00

1,05

Upravená hodnota

221

181

255

7. /8 NP

4. /12 NP

1. /7NP

Korekce

1,00

1,00

1,02

Upravená hodnota

221

181

268

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Velikost

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Dopravní dostupnost

Moţnosti parkování

Atraktivita objektu

Dispozice

Umístění v objektu (podlaţí)

Výborná

Velmi dobré

Dobrá

2+kk

10. /12 NP

E. Ostatní parametry

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

223

Celková porovnávací hodnota

9 143

Zaokrouhleno

9 000


39

Tabulka č. 4 – Příjmová metoda – bytová jednotka

108 000 Kč

Hrubý příjem - 9 000 Kč/měs. * 12

5 400 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 %

102 600 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, daň, fond oprav)

14 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

78 600 Kč 5%

Kapitalizační míra Trţní hodnota (příjmová)

1 572 000 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 570 000 Kč


4.5 Závěr Vzhledem k typu nemovitosti, jak jiţ bylo uvedeno v úvodu tohoto hodnocení, nebyla pouţita nákladová metoda a výsledná trţní hodnota oceňovaného majetku byla stanovena kontribucí výsledků indikace trţní hodnoty pomocí porovnávací a příjmové metody, viz následující tabulka: Tabulka č. 5 – Kontribuce výsledků – bytová jednotka

Aktuální trţní hodnota Metoda

Váha v %

Indikace v Kč

Porovnávací

70

1 785 000

Příjmová

30

1 570 000

Nákladová

0

N/A

Výsledná trţní hodnota

1 720 500

Výsledná trţní hodnota zaokrouhlená

1 720 000


40

Bytové jednotky v Praze patří mezi nemovitosti s relativně vysokou frekvencí obchodování a porovnávací hodnota nejlépe odráţí situaci na trhu, z těchto důvodu přispěla porovnávací metodou indikovaná hodnota vahou 70 % do výsledné trţní hodnoty. Přesto, ţe bytové jednotky nejsou typickým investičním majetkem pořizovaným za účelem zisku či zhodnocení prostředků, jsou na trhu často pronajímány, zvláště pak v poslední době, kdy ceny nemovitostí od roku 2008 výrazně poklesly. Proto je příjmová hodnota zastoupena 30 % ve výsledné trţní hodnotě. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku se dá vyčíslit částkou: 1 720 000 Kč (slovy: Milionsedmsetdvacettisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. 15 Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván.16 Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.17

4.6 Omezující podmínky a předpoklady18 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco

15

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 63. ISBN 978-80-7265-128-3 16




41

jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

42

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

4.7 Osvědčení19 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20. června 2014

Jan Kolář

19


43

5 Ocenění komerčního prostoru Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 PRAHA 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pobočka ČSOB Praha - Makovského Makovského č. p. 1179 163 00 Praha 6

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. června 2014 Vyhotovil: Jan Kolář

44

Obsah: Průvodní list…………………………………………………………………………………. 46 Popisné informace.…...……………………………………………………………………… 48 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití…………………………………………………….. 49 Ocenění……………………………………………………………………………………… 49 Závěr………………………………………………………………………………………… 54 Omezující podmínky a předpoklady………………………………………………………… 56 Osvědčení……………………………………………………………………………………. 58 Přílohy: Příloha č. 1 - Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 6 - Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky Příloha č. 7 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru Příloha č. 8 - Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy

45

5.1 Průvodní list20 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika V Praze dne 23. června 2014 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označovaného nám jako Nebytové prostory – pobočka ČSOB Uvedené na listu vlastnictví č. 1115, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha Nacházející se na adrese Makovského 1179, 163 00 Praha 6 – Řepy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, s přihlédnutím k faktu existence nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 23. červnu 2014. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit informativně a zachytit aktuální trţní cenu nemovitosti tak, jako kdyby měla slouţit jako nástroj cenové argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je součástí víceúčelové budovy obchodního centra a je zapsán u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 1115, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu, jako cenu, za kterou by bylo moţno majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý

20

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 4950. ISBN 978-80-7265-128-3, vl. úpravy

46

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování zprávy komerčně vyuţíván jako obchodní místo (pobočka) jedné z předních českých bank. Podle poţadavku zadavatele ocenění společnosti Bankovní institut vysoká škola, a.s., jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví s omezením v podobě existující dlouhodobé nájemní smlouvy s aktuálním nájemcem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění je pouze část celkové stavby v podobě nebytových prostor o výměře 195 m2, které jsou vyuţívány pro poskytování finančních sluţeb nájemce ČSOB, a.s. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 23. 6. 2014. Ocenění slouţí pro účely bakalářské práce.

47

5.2 Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek, tedy nebytový prostor o výměře 195 m2, se nachází se v 1. Nadzemním podlaţí budovy obchodního centra SHOPPING POINT ŘEPY č. p. 1179 v ulici Makovského, na území městské části Praha 17 – Řepy. Budova obchodního centra se nachází v samotném středu této sídlištní městské části. Přímo před obchodním centrem se nachází zastávky MHD (autobusy a tramvaje). Jelikoţ oceňovaný majetek je vyuţíván jako obchodní místo banky, je umístění v rámci této městské části ideální. Oceňovaný majetek Nebytový prostor o výměře 195 m2 čisté podlahové plochy je součástí členitého komplexu budovy obchodního centra č. p. 1179, stojící na parcele č. 1293/75. Tato budova byla postavena v rámci výstavby sídliště na začátku 90. let, v roce 2010 prošla celkovou rekonstrukcí. Účelem vyuţití je dle katastru nemovitostí objektem občanské vybavenosti. V objektu se nachází supermarket, několik menších obchodů, několik restaurací, několik poboček bank, pošta a administrativní prostory. Nebytový prostor Oceňovaný nebytový prostor se nachází se v 1. nadzemním podlaţí s vlastním vstupem přímo z ulice Makovského. Kromě pobočky banky provozované v tomto nebytovém prostoru se v tomto samostatném sektoru nachází pouze dvě restaurace a obchod s oděvy. Účelem vyuţití oceňovaných nebytových prostor je poskytování finančních sluţeb. Prostor pobočky je tvořen zádveřím s umístěným bankomatem, dále pak bankovní halou s dispozicí čtyř obsluţných míst a kanceláří. V zázemí se nachází čajová kuchyňka, sociální zařízení, archiv a trezorová místnost. Omezení vlastnictví Vlastnictví těchto nebytových prostor je zatíţeno nájemní smlouvou na dobu určitou pěti let s automatickou obnovou a inflační doloţkou. Zálohy na sluţby si pronajímatel hradí sám.

48

5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.21 Oceňovaný majetek je nebytový prostor zkolaudovaný pro účel uţívání jako poskytování finančních sluţeb. V současné době je jeho vlastníkem pronajímán a uţíván v souladu s účelem. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavebně – technickém stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je potřeba nemovitost pronajímat za trţní nájemné, nebo aby byla vyuţívána jejím vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, ţe je nemovitost v současnosti pronajímána, domníváme se, ţe i toto kritérium je splněno.

5.4 Ocenění Úvod Pro odhady trţní hodnoty majetku jsou zpravidla uţívány tři mezinárodně uznávané metody pro její indikaci. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda se věnuje analýze trţních cen, za které byly v posledním období porovnatelné typy nemovitosti na trhu prodány, nebo nabídnuty k prodeji. Zohledňují se dílčí cenotvorné rozdíly jednotlivých nemovitostí a na základě nich dochází ke korekci indikované trţní ceny. Příjmová metoda je zaměřena na analýzu současné trţní hodnoty nemovitosti na základě předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti. Nákladová metoda analyzuje a hodnotí náklady na pořízení nemovitosti jako nové. Zohledňuje při tom současný stavebně – technický stav a znehodnocení z opotřebení případně z jiných důvodů. 21


49

Při indikaci aktuální trţní hodnoty oceňované nemovitosti, jelikoţ je oceňovaná nemovitost pouze dílčí částí budovy a také vzhledem k faktu, ţe se primárně jedná o majetek generující dlouhodobě příjem, pouţili pouze metodu příjmovou a porovnávací, přičemţ zásadní vliv na hodnotu nemovitosti bude mít metoda příjmová. Indikace trţní hodnoty porovnávací metodou Pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného nebytového prostoru v současné době vyuţívaného jako pobočka banky byly k porovnání vybrány celkem tři nebytové prostory vhodné k obchodní činnosti a aktuálně nabízené k prodeji v podobných lokalitách. Vzhledem k faktu, ţe oceňovaná nemovitost je zatíţena dlouhodobou nájemní smlouvou avšak s podmínkami výrazně lepšími, neţ je průměrem trhu, byla i v porovnávací analýze tato skutečnost zohledněna. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl pouţit internetový realitní portál www.sreality.cz. Srovnávací jednotkou při analýze trţní hodnoty porovnáním byl zvolen jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je běţně vyuţívána při porovnávání tohoto druhu nemovitostí. Analyzované cenotvorné faktory, které byly uvaţovány pro stanovení aktuální trţní hodnoty porovnávací metodou, se týkají velikosti jednotky, technického stavu, lokality, dopravní dostupnosti, právních skutečností, atp. Námi indikovaná aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti za pouţití porovnávací metody je

10 100 000 Kč Podrobná analýza aktuální trţní hodnoty oceňovaného majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi je uvedena v následující tabulce:

50

Tabulka č. 6 – Porovnávací metoda – komerční prostory Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost




1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název

Pobočka ČSOB

Ulice

Makovského

Suchdolské nám.

Vřesová

Skuteckého

Řepy

Suchdol

Troja

Ţiţkov

Obec

Praha 17

Praha 6

Praha 7

Praha 3

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

175

215

Katastrální území

Obchodní prostor Obchodní prostor Obchodní prostor

2

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m ] Počet jednotek

195

183

Prodejní (nabídková) cena vč. provize [Kč]

4 850 000

Prodejní (nabídková) cena bez provize [Kč]

6 900 000

4 704 500

12 900 000

Cena za jednotku [Kč/m2]

37 705

26 883

60 000

Datum zveřejnění nabídky

16.6.2014

9.6.2014

26.5.2014

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,40

1,10

1,20

52 787

29 571

72 000

Obchodní prostory

Obchodní prostory

Obchodní prostory

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

72 000

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nájemní smlouva

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

Obchodní prostory

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

51

52 787

29 571

72 000

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

72 000

Obdobná

Obdobná

Lepší

1,00

1,00

0,90

52 787

29 571

64 800

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

64 800

Obdobný

Horší

Obdobný

1,00

1,20

1,00

52 787

35 485

64 800

Horší

Horší

Obdobná

1,10

1,10

1,00

58 066

39 034

64 800

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

64 800

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

64 800

Dobrá

Dobrá

Lepší

1,00

1,00

0,90

58 066

39 034

58 320

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

58 320

Velikost

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

58 320

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota Jiné právní závazky a omezení

Nezjištěny

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Moţnosti parkování

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota E. Ostatní parametry

Upravená hodnota

52

58 066

Upravená hodnota

39 034

58 320

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

51 807

Celková porovnávací hodnota

10 102 365

Zaokrouhleno

10 100 000


Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého provozního příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.22 Při indikaci trţní hodnoty pomocí příjmové metody je prvním krokem zjištění potenciálního hrubého příjmu, který je schopen oceňovaný majetek generovat. Tento hrubý příjem je dále očištěn o provozní náklady, které mohou být reprezentovány například pojištěním nemovitosti a daní z nemovitosti. Dochází také k odečtení ztrát, které mohou potenciálně vzniknout vlivem neplacení nájemného či neobsazeností. Od takto zjištěného provozního příjmu je nutné dále odečíst rezervy na renovace, čímţ získáme takzvaný čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Pro získání trţní hodnoty je nutné třeba dále aplikovat některý z postupů kapitalizace, například analýzu diskontovaného cash flow nebo stanovení kapitalizační míry a pouţití metody přímé kapitalizace. Pro indikaci aktuální trţní hodnoty oceňovaného nebytového prostoru příjmovou metodou byla nejprve zjištěna výše potenciálního příjmu plynoucího z nájemného. Díky moţnosti nahlédnout do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a aktuálním nájemcem se nám podařilo zjistit konkrétní výši nájemného a také další podmínky, např. inflační doloţku. Vzhledem k dlouhodobosti této smlouvy byly stanoveny nulové ztráty z neobsazenosti. Provozní výdaje byly stanoveny odborným odhadem ve výši běţné pro tento typ nemovitostí. Pro výpočet aktuální trţní hodnoty oceňované nemovitosti příjmovou metodou byl zvolen postup přímé kapitalizace s pouţitím kapitalizační míry ve výši 8% vzhledem k předpokladu 22


53

dlouhodobě nízkých úrokových sazeb i inflace, k obecně velmi nízké rizikovosti investice do nemovitostí vhodných k pronájmu a také k faktu, ţe v nájemní smlouvě je obsaţena inflační doloţka, která opravňuje pronajímatele kaţdý rok upravit výši nájemného. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností je námi indikovaná aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti příjmovou metodou

10 200 000 Kč Podrobná analýza aktuální trţní hodnoty oceňovaného majetku příjmovou metodou je uvedena v následující tabulce: Tabulka č. 7 – Příjmová metoda – komerční prostory

866 412 Kč

Hrubý příjem - 72 201 Kč/měs. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 0 %

0 Kč 866 412 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad

20 000 Kč

Ostarní provozní náklady (pojištění, daň) - odborný odhad

30 000 Kč 816 412 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

8%

Kapitalizační míra Trţní hodnota (příjmová)

10 205 150 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

10 200 000 Kč


5.5 Závěr Vzhledem k charakteru nemovitosti, jak jiţ bylo uvedeno v úvodu tohoto hodnocení, nebyla pouţita nákladová metoda, jelikoţ oceňovaný majetek je pouze dílčí částí stavby obchodního centra. Výsledná trţní hodnota oceňovaného majetku byla stanovena kontribucí výsledků indikace trţní hodnoty pomocí porovnávací a příjmové metody, viz tabulka na následující straně:

54

Tabulka č. 8 – Kontribuce výsledků – komerční prostory

Aktuální trţní hodnota Metoda

Váha v %

Indikace v Kč

Porovnávací

20

10 100 000

Příjmová

80

10 200 000

Nákladová

0

N/A

Výsledná trţní hodnota

10 180 000

Výsledná trţní hodnota zaokrouhlená

10 180 000


Komerční prostory tohoto typu v Praze nepatří mezi nemovitosti, které jsou často obchodovány, spíše jsou pronajímány za účelem zisku, a jedná se tedy o typický investiční majetek, jehoţ trţní hodnotu dokáţe nejlépe vystihnout metoda příjmová. Z tohoto důvodu přispěla trţní hodnota indikovaná příjmovou metodou do výsledné trţní hodnoty vahou 80 %. Porovnávací hodnota v tomto případě spíše dokresluje celkový náhled na celkovou trţní hodnotu oceňovaného majetku a byla jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku se dá vyčíslit částkou: 10 180 000 Kč (slovy: Desetmilionůstoosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. 23 Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván.24

23



55

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.25

5.6 Omezující podmínky a předpoklady26 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí.

25



56

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

5.7 Osvědčení27 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20. června 2014

Jan Kolář

27


58

Analytická část 6 Analýza lokálního trhu 6.1 Historie a popis městské části Rozvoj městské části Praha 17 - Řepy nastal po roce 1968, kdy původní vesnice Řepy byla připojena k Praze, v rámci menšího rozšíření města. Na začátku 80. let se na jih od původní vesnice začalo postupně v několika etapách přistavovat velké sídliště pro dvacet tisíc obyvatel. Začalo se od východu, směrem od Motola a postupovalo se podél ţelezniční trati, kde je dnes jiţní část sídliště, takţe bylo moţné severní oblast mezi tratí a starými Řepy dokončit do roku 1991. Nejprve se vybudovala část jiţně od ulice Makovského (východozápadní osa sídliště) u trati, s výstavbou mezi starými Řepy a touto ulicí se pokračovalo ještě i po roce 1990. Ačkoliv následně vzhledem k změnám společenských poměrů výstavba sídliště ustala, v plánu bylo ještě rozšíření i v budoucích letech, hlavně směrem na západ, ke Zličínu. Od podzimu roku 1988 je také v provozu tramvajová trať. V poslední době probíhala developerská výstavba především v okrajových částích Řep, za zmínku stojí projekty v ulicích Strojírenská, Ţalanského a také směrem k oboře Hvězda v ulici Čistovická. Tato okrajová část Prahy je oblíbená zejména pro její výbornou občanskou vybavenost (v obci se nachází tři mateřské, pět základních, tři střední a jedna vysoká škola, klinika, obchodní centrum, apod.) a také dobrou dopravní dostupnost do centra Prahy (v současné době probíhá výstavba nového úseku trasy metra A, která bude končit v Motole, coţ je cca 5 min. tramvají z centra Řep). V městské části ţije přibliţně 23000 lidí, při průměrném věku 35 let, stěhují se sem především mladší rodiny ať uţ s dětmi či bez nich, a to díky tomu, ţe je tato lokalita vzhledem k ostatním částím Prahy relativně cenově dostupnější.

6.2 Současný stav na trhu s nemovitostmi Realitní trh se na sklonku roku 2008 výrazně změnil. Po dvaceti letech růstu na realitním trhu, kdy jiţ od roku 1989 vţdy převyšovala poptávka nabídku za doby, kdy všichni byli zvyklí, ţe ceny nemovitostí pouze rostou, došlo k naprostému obratu a to především začátkem a do současné doby probíhající globální ekonomické krize. Po dvaceti letech začala nabídka převyšovat poptávku a to se zpravidla projevuje na klesajících cenách nemovitostí. Na lokálním trhu v Praze – Řepích současně v posledních letech probíhala privatizace městských 59

bytů, coţ také částečně přispívá ke zvýšení nabídky, zejména v panelových bytových domech. Oproti začátku roku 2008 klesly ceny bytů v panelových domech aţ o 40%, a to zejména bytů o dispozici 3+kk, 3+1 a větších, i s ohledem na skutečnost, ţe mladším lidem bez dětí stačí menší byt, který je současně cenově dostupnější. V roce 2013 bylo na území této městské části nabízeno k prodeji více neţ 120 běţných bytových jednotek (1+kk – 4+kk), které se průměrnou cenou pohybovaly okolo 36000 Kč/m2 podlahové plochy v případě bytů v panelových domech, v případě bytů v novostavbách se jednalo zhruba o 49000 Kč/m2. Oproti tomu v roce 2014 jiţ počet nabídek klesnul zhruba na polovinu a průměrné ceny stouply na 39000 Kč/m2 podlahové plochy u panelových domů, resp. 60000 Kč/m2 u novostaveb. Tento vzestup byl způsoben nízkými cenami a také historicky nejniţšími úrokovými sazbami. Dá se předpokládat, ţe ve střednědobém horizontu bude poptávka po bytech růst, a s tím i ceny nemovitostí.

6.3 Pozemky Na území městské části Praha 17 – Řepy je nyní velice omezená nabídka pozemků pro komerční i pro obytnou výstavbu, vyskytují se u ulic Ţalanského a Karlovarská na okrajích území MČ. Cena se pohybuje mezi 8500,- aţ 15000,- za m2. Tyto pozemky jsou jiţ připojeny na inţenýrské sítě a obsluţné komunikace. V nejbliţším okolí jsou v nabídce pozemky směrem k Ruzyni, jejichţ sena se příliš neliší. Další typy pozemků jako zemědělské, lesy, apod. bohuţel na tomto lokálním trhu nejsou k dispozici.

6.4 Byty Prodej V současné době je na území sedmnácté městské části nabízeno ke koupi pouze několik desítek bytových jednotek, většina bytů je o dispozici 1+kk aţ 4+1 a z velké části jsou v panelových bytových domech, které byly postaveny v letech 1985 – 1991. Domy převáţně prošly revitalizací, avšak zejména v těch starších jsou ještě původní umakartová bytová jádra. Nabízeny jsou i modernější jednotky ve zděných novostavbách, které jsou ale nabízeny za podstatně vyšší ceny. Oproti roku 2013 je patrný trend zvyšující se poptávky a to zejména po menších bytech. Byty, které vznikly v loňské developerské výstavbě, jsou jiţ prodány a k dispozici zbývá jiţ jen málo bytů v nejnovějším projektu v ulici Čistovická. V následujících tabulkách jsou vyobrazeny průměrné nabídkové ceny bytů a porovnání cen z března roku

60

2013 a června roku 2014, kvůli větší objektivitě jsou od sebe odděleny novostavby a panelové bytové domy. Tabulka č. 9 – Byty v bytových domech - prodej

Dispozice

Výměra m2

Cenové rozpětí (Kč) 03/2013


Ø cena za Ø cena za m2 03/2013 m2 06/2014

1+KK, 1+1

32 - 44

1 295 000 - 1 690 000

1 520 000 - 1 670 000

39107

46995

2+KK, 2+1

41 - 64

1 498 000 - 2 030 000

1 744 000 - 2 590 000

39043

42337

3+KK, 3+1

65 - 86

1 990 000 - 3 140 000

2 240 000 - 2 990 000

33600

33117

Větší

89 - 132

2 810 000 - 4 600 000

2 970 000 - 4 860 000

32714

36991

Zdroj: vlastní úpravy Tabulka č. 10 – Byty v novostavbách - prodej

Dispozice

Výměra m2



Ø cena za Ø cena za m2 03/2013 m2 06/2014

1+KK, 1+1

29 - 51

1 400 000 - 2 294 000

N/A

47586

N/A

2+KK, 2+1

52 -77

2 699 000 - 3619000

2 850 000 - 3 643 000

48340

57155

3+KK, 3+1

78 - 139

3 714 000 - 5 750 000

3 590 000 - 5 390 000

51131

65630

Větší

120 - 142

5 638 000 - 5 916 000

5 990 000 - 8 893 000

47193

58300

Zdroj: vlastní úpravy

Pronájem Vzhledem k relativně nízkým cenám oproti předkrizovému stavu se majitelé stále přiklání spíše k pronájmu, nabízeno je několik desítek bytů o dispozici 1+KK – 4+KK, které jsou ve většině případů kompletně zrekonstruované a plně zařízené. V závislosti na vnitřním standardu se pohybují i ceny měsíčního nájemného.

61

Tabulka č. 11- Nájemné

Dispozice

Výměra m2

Cenové rozpětí (Kč)

poplatky

1+KK, 1+1

35 - 44

7 000 -9 000

2 500 – 4 000

2+KK, 2+1

42 - 75

7 000 – 12 000

2 500 – 4 000

3+KK, 3+1

65 - 132

9 000 – 20 000

3 000 – 5 000

Větší

84 - 147

12 500 – 25 000

4 000 – 6 000

Zdroj: vlastní úpravy

6.5 Rodinné domy Městská část Praha 17 – Řepy je převáţně sídlištní, nicméně v oblasti původní vesnice Řepy a pak také v ulicích směrem k Bílé hoře jsou k dispozici na prodej zhruba dvě desítky rodinných domů. Prodej Rodinné domy, ať jiţ starší samostatně stojící či zánovní řadové, se aţ na výjimky cenově pohybují v rozpětí 6.600.000,- aţ 12.700.000,- v závislosti na výměře (120 – 308m2) a velikosti pozemku. Průměrná cena za 1m2 podlahové plochy je 38032Kč Pronájem Nabízeno je i několik rodinných domů k pronájmu, u nichţ je zajímavé cenové rozpětí, několik domů je nabízeno za cenu okolo 20000,-/měsíc, ty se nacházejí blíţe centru městské části. Na druhé straně je několik domů v klidnější lokalitě směrem k Bílé hoře, které jsou nabízeny za cenu více neţ dvojnásobnou (45000-50000,-/měsíc). Prostor mezi těmito cenovými nabídkami zůstává v současné době nezaplněn.

62

6.6 Komerční prostory Pouze okrajově jsou nabízeny k prodeji komerční prostory za cenu 20000–28000,-/m2. Drtivá většina komerčních prostor v nabídce je určena k pronájmu. Jedná se zejména o obchodní a kancelářské prostory v obchodním centru Shopping Point Řepy, dále pak menší prostory povětšinou vybudované v přízemí panelových domů (kanceláře různých spolků, drobných ţivnostníků, malé obchůdky) a dále sklady v komerčních zónách např. v ulici Karlovarská u sjezdu z Praţského okruhu. Cena se pohybuje v závislosti na poloze, moţnosti vyuţití a velikosti okolo 100 aţ 250 Kč/m2/měsíc.

6.7 Výhled do budoucna Dá se předpokládat, ţe městská část Praha 17 – Řepy se bude nadále rozvíjet, čemuţ můţe napomoci prodlouţení trasy metra A do blízkého Motola, ale i stále poměrně atraktivní ceny starších bytů v bytových domech, které jsou mladšími páry či rodinami vyhledávané. Ve střednědobém aţ dlouhodobém horizontu se dá predikovat další rozrůstání Prahy a tím se bude z této městské části stávat atraktivnější lokalita.

Závěr V první, teoretické části této práce, jsem vysvětlil základní pojmy, které je třeba znát pro orientaci v oboru oceňování nemovitostí, a jsou důleţité pro pochopení dalšího textu práce. Následně jsem popsal dva různé přístupy k oceňování nemovitostí, jeţ jsou zakotveny v platné legislativě. Přiblíţil jsem oblasti a obory, kde je disciplína oceňování zapotřebí a popsal historický vývoj teorie hodnoty. V teoretické části práce jsem se dále zabýval metodami oceňování nemovitostí na trţních principech a situacemi, kdy je vhodné tu kterou metodu pouţít. V rámci teoretické části jsem detailněji popsal proces ocenění nemovitosti porovnávací metodou, a uvedl důleţitá specifika tohoto postupu. V praktické části práce jsem provedl ocenění bytové jednotky v Praze. Ve zprávě o hodnocení jsem nejprve popsal oceňovaný majetek, a dále aplikoval metody ocenění na bázi trţního přístupu. Oceňovanou jednotku jsem podrobil porovnávací analýze s velice podobnými nemovitostmi, nabízenými k prodeji na stejném lokálním trhu, za účelem zjištění porovnávací hodnoty. Porovnáním jsem zjistil obvyklou výši trţního nájemného v daném segmentu trhu pro následnou aplikaci výnosové metody. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o jednotku situovanou v rámci komplexu panelových budov, nepouţil jsem metodu nákladovou, která by 63

v tomto případě indikovala trţní hodnotu velice nepřesně. Závěrečnou kontribucí pouţitých metod jsem dospěl k trţní hodnotě, která se dá dle mého názoru označit za odpovídající poměrům daného trhu. Při indikaci trţní hodnoty komerčního prostoru, kde jsou poskytovány finanční sluţby, jsem obdobně jako v prvním případě porovnal oceňovaný majetek s nemovitostmi obdobnými. V tomto případě jsem bral ohled na existenci dlouhodobé nájemní smlouvy s bankou, jejíţ podmínky jsou v porovnání s průměrem trhu nadstandardní. Tato skutečnost má pozitivní vliv na odhad trţní hodnoty. Příjmovou metodou jsem dosáhl velice podobných výsledků. I v tomto případě jsem vzhledem k charakteru nemovitosti nepouţil metodu nákladovou. Ve třetí část této práce jsem popsal stav nabídky nemovitostí na lokálním trhu městské části Praha 17 – Řepy. Dle výsledků analýzy se dá konstatovat, ţe poptávka po nemovitostech se meziročně v dílčích segmentech trhu zvyšuje a tím i postupně začínají stoupat ceny nemovitostí, je tedy patrné oţivení trhu po globální ekonomické krizi. Závěrem mohu na základě tohoto shrnutí konstatovat, ţe jsem naplnil cíle své práce zaměřené na objasnění teoretického základu a zároveň aplikace porovnávací metody při oceňování konkrétních nemovitostí.

64

Seznam pouţité literatury 1) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 75 s. ISBN 978-80-7265-101 2) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 140 s. ISBN 978-80-7265-128-3 3) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 2. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9 4) ZAZVONIL, Zbyněk. Administrativní ceny nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2013, 200 s. ISBN 978-80-87865-03-3 5) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2 6) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, 454 s. ISBN 978-80-86929-88-0

Seznam pouţitých webových stránek 1) Oficiální webové stránky Městské části Praha 17: O městské části. [online]. [cit. 201406-15]. Dostupné z: http://www.repy.cz/mc/informace-o-praze-17 2) Státní správa zeměměřičství a katastru, CUZK[online]. [cit. 2014-06-22]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz 3) Seznam.cz,Sreality.cz[online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://www.sreality.cz

65

Seznam tabulek Tabulka č. 1 – Kontribuce výsledků Tabulka č. 2 – Analýza porovnávací hodnoty – bytová jednotka Tabulka č. 3 – Analýza trţního nájemného Tabulka č. 4 – Příjmová metoda – bytová jednotka Tabulka č. 5 – Kontribuce výsledků – bytová jednotka Tabulka č. 6 – Porovnávací metoda – komerční prostory Tabulka č. 7 – Příjmová metoda – komerční prostory Tabulka č. 8 – Kontribuce výsledků – komerční prostory Tabulka č. 9 – Byty v bytových domech - prodej Tabulka č. 10 – Byty v novostavbách - prodej Tabulka č. 11 - Nájemné

66

Přílohy Příloha č. 1 – Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130 Příloha č. 4 – Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 Příloha č. 5 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky Příloha č. 6 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky Příloha č. 7 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru Příloha č. 8 – Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy

67

Příloha č. 1 Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Zdroj: http://www.repy.cz/file/1300

Příloha č. 2 Katastrální mapy Zdroj: www.cuzk.cz Bytová jednotka č. 1177/130 v budově č. p. 1177 na parcele č. 1168/2

Nebytový prostor pobočka banky v budově č. p. 1179 stojící na parcele č. 1293/75

Příloha č. 3 Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130

Příloha č. 4 Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 část 1

Příloha č. 4 Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 část 2

Příloha č. 5 Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky: Porovnávaná nemovitost č. 1 – byt Makovského Prodej, byt 2+kk, 43 m² Celková cena: 1 895 000 Kč za nemovitost

Podlaţí počet: 11

Adresa: Makovského, Praha 6

Podlaţí umístění:6. Podlaţí

Datum aktualizace: 15.06.2014

Plocha uţitná: 43 m2

ID zakázky: 515

Plocha podlahová: 43 m2

Budova: Panelová

Sklep: Ano

Stav objektu: Po rekonstrukci

Voda: Dálkový vodovod

Vlastnictví: Osobní

Topení: Ústřední dálkové

Umístění objektu: Klidná část obce

Plyn: Plynovod

Popis: Nabízíme k prodeji kompletně zrekonstruovaný byt 2+kk v 5. patře panelového domu na Praze 6. Byt, který prošel vkusnou kompletní rekonstrukcí, má zděné jádro, štukované zdi, plastová okna, na podlahách dlaţba a plovoucí podlahy. Výměra bytu je 42,5 m2 a patří k němu i sklep. Byt je v osobním vlastnictví, moţnost financování hypotékou, kterou Vám rádi pomůţeme vyřídit. K nastěhování dle dohody. Dům po částečné rekonstrukci má nová plastová okna, vstupy do domu, stoupačky, střechu a výtah. V bezprostřední blízkosti domu veškerá občanská vybavenost – škola, školka, obchody a pošta. Bezproblémové parkování před domem. Výborná dopravní dostupnost MHD bus a tram. V okolí i spousta zeleně. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha--makovskeho/2473661276

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 2 – byt Makovského Prodej, byt 2+kk, 41 m² Celková cena: 1 840 000 Kč za nemovitost


včetně provize

Podlaţí počet: 8 včetně 1 podzemního

Adresa: Makovského, Praha 6

Podlaţí umístění: 7. Podlaţí

Datum aktualizace: 29. 05. 2014


ID zakázky: 709

Sklep: Ano

Budova: Panelová

Elektřina: 230V


Výtah: Ano

Vlastnictví: Osobní Popis: Nabízíme k prodeji byt v OV 2 + kk o ploše 41 m2 po velmi zdařilé kompletní rekonstrukci, nové veškeré rozvody vody, elektřiny, nové podlahy, dveře, kuch. linka, zděné jádro. Byt se nachází v 7 patře panelového domu v ţádané lokalitě Prahy 6-Řepy s velmi dobrou dostupností do centra-metro 10 minut. Dům je v dobrém stavu-nová plastová okna, rozvody elektřiny, vody, nové výtahy. Poplatky včetně fondu oprav 2.500,-Kč. V okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je moţné financovat hypotečním úvěrem. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha--makovskeho/3516854364

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 3 – byt Skuteckého Prodej, byt 2+kk, 45 m² Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost


+ provize RK


Adresa: Skuteckého, Praha 6

Podlaţí počet: 8



ID zakázky: PB34024


Budova: Panelová

Zařízeno: Ne

Stav objektu: Velmi dobrý

Výtah: Ano

Popis: Nabízíme k prodeji velmi pěkný, prosluněný a dispozičně řešený byt 2+kk v osobním vlastnictví, 45 m2, v lokalitě Praha 6 - Řepy, ul. Skuteckého. Byt se nachází v sedmém, posledním patře rekonstruovaného panelového domu: nová střecha se zateplením, nová zateplená fasáda, plastová okna, nové rozvody (rovněţ v bytě). K bytu náleţí prostorný sklep, vstup do domu s kamerou. Byt je po rekonstrukci, ústřední vytápění s nainstalovanými měřiči, prostorná předsíň s vestavěnou skříní a dlaţbou, zděné jádro: WC zvlášť, koupelna s vanou. Zvláštností je velmi pěkná kuchyně se samostatným oknem a praktickou kuchyňskou linkou. Ve dvou pokojích jsou na podlahách koberce. Nízké měsíční náklady. Jedná se o příjemnou lokalitu v zeleni, s kompletní občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. V pěší vzdálenosti autobusová a tramvajová zastávka s přímým spojením na metro. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-repy-skuteckeho/44368732

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 4 – byt Zrzavého Prodej, byt 2+kk, 41 m² Celková cena: 1 600 000 Kč za nemovitost


včetně provize, včetně právního servisu


Adresa: Zrzavého, Praha 6



Sklep: Ano

ID zakázky: PB34024


Budova: Panelová

Výtah: Ano

Stav objektu: Dobrý

Telekomunikace: Internet, Kabel. Televize


Doprava: MHD

Umístění objektu: Klidná část obce Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji byt v OV 2+kk o podlahové ploše 41,25 m2. Byt je ve standardním provedení, s drobnými úpravami, má nová plastová okna, nachází se ve 4. NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu (zateplení, fasáda, střecha, plastová okna, střecha, stoupačky, vchody, výtah). Zajistíme financování koupě. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-repy-zrzaveho/3600543836

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 5 – byt Ţufanova Pronájem, byt 2+kk, 43 m² Celková cena: 10 000 Kč za měsíc bez


poplatků

Typ domu: Patrový

Poznámka k ceně: poplatky: 3000 Kč

Podlaţí počet: 7

Adresa: Ţufanova, Praha 6



Plocha zastavěná: 43 m2

ID zakázky: A61884


Budova: Panelová




Popis: Pěkný, útulný byt 2 + kk o celkové ploše 43 m2, který se nachází v lokalitě Prahy 6 - Řepy, v 7. patře panelového domu s výtahem. Byt je po celkové rekonstrukci, orientace na západ s volným výhledem. Byt je částečně zařízený nábytkem. Vestavěné skříně v předsíni, jídelní stůl, sedací souprava, obytná stěna v obývacím pokoji, komoda, postel v loţnici. Koupelna se zděným jádrem spolu s WC a pračkou. Kvalitní PVC a dlaţba na podlaze. V bytě je kuchyňská linka s el. sporákem, lednicí a mikrovlnnou troubou. Plastová okna. K dispozici sklep. V okolí dobrá občanská vybavenost. Volný od 15. 7. 2014. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo 61884. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+kk/praha-repy-zufanova/2422730844

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 6 – byt Galandova Pronájem, byt 2+kk, 47 m² Celková cena: 8 500 Kč za měsíc


Poznámka k ceně: Poplatky: 3000 Kč


Adresa: Galandova, Praha 6

Sklep: Ano



ID zakázky: N00956

Odpad: Veřejná kanalizace

Budova: Panelová

Telekomunikace: Internet, Kabel. Televize




Elektřina: 230V


Doprava: Silnice, MHD

Podlaţí umístění: 4. Podlaţí Popis: Zařízený 2+kk, 47 m2 sídliště Řepy, P6 - Řepy, ul. Galandova Velmi hezký byt po kompletní rekonstrukci v zatepleném panelovém domě na kraji sídliště. Byt je kompletně zařízený. K dispozici sklep a internetové připojení přes kabelovou televizi. Volné ihned. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+kk/praha-repy-galandova/947880028

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 7 – byt Vondroušova Pronájem, byt 1+kk, 46 m² Celková cena: 7 000 Kč za měsíc


Poznámka k ceně: + poplatky 2700 Kč +

Podlaţí počet: 7

provize RK


Adresa: Vondroušova, Praha 6




ID zakázky: 7440

Parkovací stání: 1x

Budova: Panelová

Zařízeno: Ano

Stav objektu: Velmi dobrý Popis: Zprostředkujeme Vám pronájem bytu 1+kk s výhledem do zeleně, o velikosti 36 m², v Praze 6 – Řepy, klidná ulice Vondroušova. Byt se nachází v prvním patře ze sedmi, zrekonstruovaného panelového domu s plastovými okny. Byt je v původním stavu s vestavěnými skříněmi. Kuchyňská linka je vybavena elektrickým dvouvařičem, lednicí, pračkou a komorou. Pokoj je zařízený, je moţno i bez zařízení. Koupelna je udrţovaná v původním stavu. Parkování bez problémů a dostupnost MHD výborná. Veškeré občanské vybavení v místě. Volný k nastěhování od 10. 8. 2014. Prohlídky po domluvě. Vhodný pro mladý pár. Zvířátka, studenti nevadí. Ev. číslo: 7442. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/1+kk/praha-repy-vondrousova/733016156

Příloha č. 6 Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky

Příloha č. 7 Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru: Porovnávaná nemovitost č. 1 obchodní prostory Suchdolské náměstí Prodej, obchodní prostory, 183 m² Celková

cena:

6

900 000

Kč za

Podlaţí umístění: 1. podlaţí

nemovitost včetně právního servisu


Cena za m²: 37 705 Kč za m²

Terasa: 20 m2

Poznámka k ceně: Jsme přímí majitelé,

Sklep: Ano

neplatíte provizi.


Adresa:Suchdolské náměstí, Praha 6

Plyn: Plynovod


Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit

ID zakázky: NB12a

Elektřina: 230V

Budova: Cihlová

Doprava: MHD

Stav objektu: Velmi dobrý

Zařízeno: Částečně

Podlaţí počet: 4

Bezbariérový přístup: Ano

Popis: Majitel nabízí prodej luxusního nebytového prostoru 5+kk,přímo na Suchdolském náměstí v části Prahy 6 (Suchdol). Nebytový prostor je o rozloze 183 m2 s terasou (20,11 m2), vchod z ulice. Dispozice: recepce 22,94 m2, nebytový prostor 32,58 m2, kancelář 28,73 m2, sklad 6,58 m2, sklad 2,73 m2, šatna 3,15 m2, koupelna s WC a sprchovým koutem 2,92 m2, úklidová místnost 0,84 m2, WC ţeny 2,48 m2, WC muţi 4,62 m2, WC invalida 1,76 m2, nebytový prostor 39,81 m2, koupelna se sprchovým koutem 10,53 m2 a sklad 23,70 m2. Standard = dřevěné podlahy, dlaţba, luxusní obklady, obloţkové designové dveře, zrcadla, nadstandardní omítky, sanitární zařízení (umyvadla, toalety, pisoáry, sprchové kouty - vše v kvalitním provedení. Parkování je moţné přímo před nebytovým prostorem. Moţné vyuţití na kancelář se sklady, po změně vyuţívaní, je moţno jako prodejna, vzorkovna, zdravotnictví. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-suchdolsuchdolske-namesti/481243996

Příloha č. 7 Porovnávaná nemovitost č. 2 obchodní prostory Vřesová Prodej, obchodní prostory, 175 m² Celková cena: 4 850 000 Kč za nemovitost


včetně provize

Typ domu: Přízemní


Podlaţí umístění: 1. podlaţí

Adresa: Vřesová, Praha 8 - Troja



Výška stropu: 5,0 m

ID zakázky: 3000069


Budova: Skeletová

Plyn: Plynovod

Stav objektu: Novostavba Popis: Jedná se o prodej nového komerčního prostoru o výměře 175 m2 v přízemí nového bytového domu v projektu Velká Skála v Praze 8 - Troja. Komerční prostor je rohový, ze dvou stran prosklený, vchod z ulice. Výška stropů je 4,82 m, moţnost vybudování dvou podlaţí. Vyuţití - centrum volného času: např. jóga, cvičení, rehabilitace, solárium, dětský koutek .... . Veškeré sítě

jsou

v

prostorách

připraveny.

Prostory

jsou

v

osobním

vlastnictví,

financování vyřídíme na klíč. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-trojavresova/1095283548

Příloha č. 7 Porovnávaná nemovitost č. 3 obchodní prostory Chlumova Prodej, obchodní prostory, 215 m² Celková cena: 12 900 000 Kč za

Datum aktualizace:26. 05. 2014

nemovitost

ID: 2715652188


Budova: Cihlová

Poznámka k ceně: přímý majitel, cena k


jednání

Typ domu: Patrový

Adresa: Chlumova, Praha 3 - Ţiţkov


Popis: Přímý majitel prodá do osobního vlastnictví reprezentativní nebytové prostory na strategickém, velmi dobře viditelném místě na frekventované ulici Koněvova, Praha 3 v přízemí rohového domu, který je ve velmi dobrém stavu. Budova je památkově chráněna, byla postavena ve 30. letech 20. století pro potřeby Městské spořitelny praţské. Prostor je ideální jako pobočka banky (budova patřila dlouhou dobu České spořitelně), ordinace, klientské centrum nebo showroom (poslední vyuţití-viz foto). Taktéţ můţe slouţit jako galerie, kancelářské prostory, veterinární klinika, obchodní jednotka atd. Prostory mají celkem 215 m2, které nalezneme v přízemí a částečně v suterénu. Rozloţení je následující: Přízemí vpravo – hlavní prostor o výměře 150 m2 (open space 117 m2, 2 kanceláře – 16 + 10 m2, kuchyňka, 2 x WC) Spojeno se suterénem – prostor 65 m2, 3 místnosti (v jedné je nový plynový kotel). Prostory mají 2 vchody, zvlášť pro klienty a zvlášť pro zaměstnance. Bylo získáno kladné vyjádření památkářů k vybudování vchodu pro klienty z ulice Chlumova, přičemţ stávající přístupy zůstanou zachovány. Moţnost k zakoupení dalších nebytových prostor, nacházejících se v domě: v přízemí 35 m2 s nově budovaným vstupem z ulice Koněvova (původně z chodby domu), v suterénu – 47 m2 s malým oknem do dvora, a 18 m2 ke skladování. Moţný je i dlouhodobý pronájem

Příloha č. 7 Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-zizkovchlumova/2715652188

Příloha č. 8 Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy Zdroj: http://www.mapy.cz/#!x=14.310178&y=50.067576&z=14

Moderní aplikace porovnávací metody

Recommend Documents