Aplikace výnosové metody v období ekonomické krize

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Aplikace výnosové metody v období ekonomické krize

Diplomová práce

Autor:

Bc. Petr Lang Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort Ph.D.

Praha

Duben, 2010

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 20.4.2010

Petr Lang

Poděkování: Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, sdělené informace a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji především celé své rodině za podporu po dobu celého studia a za trpělivost při vytváření tohoto díla.

2

Anotace práce: Diplomová práce je rozdělena do šesti hlavních částí. První čtyři části jsou teoretické seznamují čtenáře s hlavními příčinami vzniku současné ekonomické krize, stručně vysvětlují proč vůbec majetek oceňujeme, popisují základní pojmy v oceňování a tři mezinárodně uznávané metody oceňování. Další dvě části se zabývají metodou výnosovou, jsou zde rozebrány jednotlivé sloţky výpočtu této metody a je provedena analýza, jak se tyto jednotlivé sloţky výpočtu v důsledku ekonomické krize změnily a jaký to má dopad na výnosovou hodnotu nemovitosti i na její cenu obvyklou. V závěrečné části jsou provedeny dvě praktické ukázky ocenění. Jde o vlastní ocenění jedné shodné nemovitosti v období před krizí a během ekonomické krize a je na nich názorně ukázáno, jak ekonomická krize změnila výnosovou hodnotu této nemovitosti. V závěru jsou zhodnoceny konkrétní výsledky získané z praktických ukázek a je popsán minulý i budoucí vývoj trhu s nemovitostmi v regionu Domaţlic.

Annotation: The diploma thesis is divided into six main parts. First four parts are theoretical and they make the reader familiar with the main causes of development of the present economic crisis, briefly explain the reasons of evaluating the property, and they describe the basic terms in evaluations and three internationally recognized methods of evaluating. Other two parts deal with the income approach. They analyze in detail individual components of calculation of this method as well as how the individual components have changed due to the economic crisis and what are the impacts to the income approach of a real estate and its usual price. The final part contains two practical demonstrations of evaluation. It is the actual evaluation of a real estate before the crisis and during the crisis, and they clearly show how the economic crisis changed the income value of the respective real estate. In conclusion I assessed a concrete results obtained from practical demonstrations, and described the past and future development of the real estate market in the region of Domaţlice.

3

Obsah: ÚVOD ............................................................................................................................................................... 5 1. EKONOMICKÁ KRIZE ............................................................................................................................ 6 1.1 PŘÍČINY HYPOTEČNÍ KRIZE V USA ................................................................................................ 6 Konec akciové bubliny - pokles indexu NASDAQ (1998-2000) ...................................................................... 6 Pokles úrokových sazeb FEDu (2001-2004) .................................................................................................... 7 Průběh a následky hypoteční krize v USA (2005-2008) .................................................................................. 8 1.2 SITUACE V ČESKU .................................................................................................................................. 12 2. ZÁKLADNÍ OTÁZKY V OCEŇOVÁNÍ ................................................................................................ 13 3.ZÁKLADNÍ POJMY V OCEŇOVÁNÍ .................................................................................................... 15 3.1 NEMOVITOST .......................................................................................................................................... 15 3.2 POZEMEK ................................................................................................................................................ 15 3.3 BYT ........................................................................................................................................................ 16 3.4 RODINNÝ DŮM ........................................................................................................................................ 16 3.5 ZASTAVĚNÁ PLOCHA .............................................................................................................................. 16 3.6 CELKOVÁ ZASTAVĚNÁ PLOCHA .............................................................................................................. 16 3.7 OBESTAVĚNÝ PROSTOR .......................................................................................................................... 17 3.8 UŢITNÁ PLOCHA ..................................................................................................................................... 17 3.9 DEFINICE ZNALECKÉ A ODHADCOVSKÉ ČINNOSTI ................................................................................... 18 3.10 TRŢNÍ HODNOTA ................................................................................................................................... 18 4 METODY OCEŇOVÁNÍ .......................................................................................................................... 20 4.1 OCEŇOVÁNÍ PODLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ (ADMINISTRATIVNÍ METODA) ................................................ 21 4.2 TRŢNÍ PŘÍSTUP ........................................................................................................................................ 22 Nákladová hodnota nemovitosti ..................................................................................................................... 22 Porovnávací hodnota nemovitosti .................................................................................................................. 22 Výnosová (příjmová) hodnota nemovitostí..................................................................................................... 24 Definice výnosové hodnoty ............................................................................................................................. 25 Metody kapitalizace ........................................................................................................................................ 27 Čistý provozní příjem ...................................................................................................................................... 29 Metody kombinované...................................................................................................................................... 30 5. VLIV EKONOMICKÉ KRIZE NA JEDNOTLIVÉ SLOŽKY VÝPOČTU VÝNOSOVÉ HODNOTY ......................................................................................................................................................................... 31 5.1 SITUACE NA TRHU S NÁJEMNÝM V REGIONU DOMAŢLIC ......................................................................... 31 Regulované nájemné ...................................................................................................................................... 33 5.2 NEOBSAZENOST A ZTRÁTY VLIVEM NEPLACENÍ NÁJEMNÉHO ................................................................. 35 5.3 REZERVA NA RENOVACE ........................................................................................................................ 38 5.4 NÁKLADY NA SPRÁVU NEMOVITOSTI ...................................................................................................... 41 5.5 POJIŠTĚNÍ ............................................................................................................................................... 43 5.6 DAŇ Z NEMOVITOSTI .............................................................................................................................. 44 5.7 KAPITALIZAČNÍ MÍRA ............................................................................................................................. 47 6. TRŽNÍ OCENĚNÍ ..................................................................................................................................... 52 ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 67

4

Úvod Rozhodl jsem se v této diplomové práci představit jednu z běţně pouţívaných metod oceňování majetku na trţních principech, výnosovou metodu a seznámit čtenáře s její aplikací v období ekonomické krize. Cílem práce je popsat tuto metodu, uvést základní principy a předpoklady jejího pouţití, nastínit jakými způsoby lze tuto metodu v praxi aplikovat a především seznámit čtenáře s její aplikací v období právě probíhající ekonomické krize. Jde o metodu běţně pouţívanou, v zahraničním prostředí dobře známou, avšak v našem českém prostředí relativně novou. Chci zde zdůraznit, ţe tato metoda, pokud je uţívána při trţním oceňování, je zaloţena na velmi dobré znalosti trţního prostředí, na existenci otevřeného trhu s nemovitostmi a trhu s nájmy. Téma aplikace výnosové metody v období ekonomické krize jsem si zvolil z toho důvodu, ţe profesně pracuji jako odhadce nemovitostí a pak také z důvodu toho, ţe současná ekonomická krize se v posledních letech skloňuje ve všech mediích, poznamenala téměř kaţdého obyvatele této republiky a stala se doslova hitem posledních roků. Aplikaci výnosové metody v práci zúţím na region Domaţlic, neboť v tomto regionu pracuji a důkladně jej znám. Práce je rozdělená do šesti částí, první popisuje příčiny vzniku současné krize, druhá odpovídá na otázku proč vlastně oceňujeme. Ve třetí části jsou zavedeny klíčové pojmy a definice, které je nutné k úspěšnému ocenění nemovitostí či bytových jednotek znát a v části čtvrté jsou stručně popsány tři mezinárodně uznávané metody oceňování (výnosová, nákladová a porovnávací). Všechny tři proto, ţe kaţdá z nich hraje při oceňování svoji roli a kaţdá má v tomto oboru svoje nezastupitelné místo. V páté části se zaobírám uţ pouze metodou výnosovou, tato je zde rozebrána na jednotlivé sloţky a je provedena analýza změn těchto jednotlivých sloţek v důsledku ekonomické krize. Je zde uvedeno jak se v regionu vyvíjejí některé ekonomické ukazatele (nezaměstnanost, cena stavebních prací, nájemné) a jaký má změna těchto údajů vliv na výpočet výnosové hodnoty. V šesté části je provedeno trţní ocenění totoţné nemovitosti k datu před krizí a k datu během ekonomické krize. V závěru jsou zhodnoceny konkrétní výsledky získané z analýzy výnosové metody a z praktických ukázek ocenění a je popsán minulý i budoucí vývoj trhu s nemovitostmi v regionu Domaţlic.

5

1. Ekonomická krize 1.1 Příčiny hypoteční krize v USA1 Kaţdá událost, stejně tak i kaţdá krize má své příčiny. Příčiny hypoteční krize v USA lze stručně chronologicky shrnout do následujících bodů:

Konec akciové bubliny - pokles indexu NASDAQ (1998-2000) V roce 2000 došlo v USA k pádu nadhodnocených technologických akcií. Index NASDAQ se tehdy zřítil v průběhu několika mála měsíců z rekordních 5 000 bodů na 2 500 bodů. Během dalších dvou let klesla jeho hodnota aţ na 1 200 bodů. Firmy v USA získávají podstatnou část finančních prostředků na investice jiţ tradičně prostřednictvím emisí akcií, protoţe to je nejlevnější způsob financování (peníze jsou zadarmo). Skupina vlastníků firmy se tímto způsobem sice neustále rozrůstá, na druhou stranu firma nemusí platit ţádné úroky za bankovní úvěry či firemní dluhopisy. Jen pro informaci, akcie vlastní v USA kolem 80 procent domácností. Kombinace peněz zdarma, vidiny zisku, neuváţených investic, nepřiměřených očekávání a zrodu doposud neznámých technologií se stala americké ekonomice osudná. V roce 1999 aţ 2000 chtěl s vidinou obrovských zisků investovat do technologických akcií téměř kaţdý. Akcie třeba i ztrátových, avšak v očích investorů perspektivních firem, se jako štafeta předávaly od jednoho akcionáře k druhému. První koupil akcii za 10 dolarů, druhý od prvního za 20 dolarů, třetí od druhého za 30 dolarů... a ten poslední (nejnaivnější a nejméně informovaný) za ní byl ochoten zaplatit třeba i 200 dolarů. Skutečná cena dané firmy byla přitom stále stejná (podle trţeb a zisků), maximálně se zvýšila o 10, 20 procent. Co však bylo ještě horší, na trh stále přicházely nové akciové emise, domácnosti si pořizovaly akcie v mnoha případech na dluh, analytici akciových burz podporovali trh na růţovo malovanými předpověďmi.

1

Údaje dostupné na http://www.euroekonom.cz

6

V roce 2000 akciová bublina splaskla. Cena technologických akcií měřená indexem NASDAQ se během následujících tří let vrátila na hodnotu v letech 1997 aţ 1998. Tedy tam, kam v danou chvíli skutečně patřila.

Pokles úrokových sazeb FEDu (2001-2004) Řadu neuváţených investic do internetových technologií bylo nutno mezi rokem 2000 aţ 2003 nadobro odepsat, mnohé pracně a draze budované kapacity internetových sítí zůstaly nevyuţity, investoři, kteří nastoupili do technologického vlaku nejpozději, přišli o peníze. Výsledek? Část firem zbankrotovala, část prošla restrukturalizací spojenou s propouštěním zaměstnanců, firmy plošně omezily investice nejen do internetových technologií, domácnosti omezily své výdaje, kurz dolaru se kvůli přesunu investic z USA do jiných částí světa vydal na dráhu oslabování, ekonomika USA po vlně rekordních růstu zamířila do recese. V tu dobu se do hry vloţil FED (americká centrální banka) FED během jednoho roku sníţil základní úrokovou sazbu z 6,50 na 1,75 procenta, coţ představovalo jednu z nejniţších hodnot v historii USA. Obrázek 1 vývoj základních úrokových sazeb FEDu2 Základní úroková sazba FEDu - centrální banky USA konec roku (% ) 7

Základní úroková sazba

6 5

6,5 5,3

5,5

5,5

5,3

4,8 4,3

4,3

4 3 2

2,3 1,8 1,3

1

1

0,3

0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Rok

2

Údaje dostupné na http://www.federalreserve.gov

7

FED tímto otevřel kohoutky toku peněz do ekonomiky, čímţ postavil řadu skomírajících firem opět na nohy. Příliv levných spotřebitelských úvěrů pokryl ztráty způsobené pádem cen akcií, mohlo se dál utrácet. K recesi americké ekonomiky v roce 2001 tedy rychlému zásahu FEDu nakonec vůbec nedošlo. Spotřeba domácností poklesla jen minimálně, firmy pokryly své investice namísto emisemi akcií levnými úvěry. Nízké úrokové sazby FEDu neměly ale jen pozitivní účinky. Ekonomiku sice dokázaly díky spotřebě domácností a levným firemním investicím stimulovat k vyššímu růstu, spotřeba domácností se však čím dál více transformovala do spotřeby na dluh. Krátkodobě by toto příliš nevadilo, 4 roky po které FED ultra nízké úroky udrţoval (2001-2004), měly ale do krátkého období hodně daleko. Americké domácnosti začaly nekontrolovatelně a na dluh utrácet ve dvou oblastech. První oblast představovalo běţné spotřební zboţí (automobily, oblečení, elektronika, nábytek), druhou oblast amerického utrácení na dluh představovaly nemovitosti. Nízké úrokové sazby vedly k historickému poklesu hypotečních úrokových sazeb. Sazba hypotečního úvěru s 30letou fixací klesla v průběhu roku 2003 na 5,50 procent, s 15letou fixací na 5,0 procent a u hypotéky s pohyblivou mírou dokonce na 3,50 procent. Hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou byly přesně tím, co odstartovalo celou americkou hypoteční krizi. Aţ do roku 2001 byl na trhu financování a následného nákupu nemovitostí naprostý klid. Nárůst počtu prodaných nemovitostí zhruba kopíroval nárůst počtu obyvatel USA kombinovaný s růstem jejich ţivotní úrovně. Jak ale klesala úroková sazba FEDu a následně i úroková sazba hypotečních úvěrů, začaly si sjednávat hypotéky a následně pořizovat nemovitosti i ty domácnosti, které by za normální situace na vlastní bydlení neměly dostatek finančních prostředků. Lákavě v danou dobu vypadaly především jiţ zmiňované hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Kontrola bonity klienta ţádajícího o úvěr šla stranou, od roku 2002 si proto pořizovali nemovitosti i ti lidé, o nichţ bankéři museli přinejmenším tušit problémy se splácením v horizontu pěti let.

Průběh a následky hypoteční krize v USA (2005-2008) Čtyři roky trvající politika levných peněz skončila v USA v roce 2004. FED zvedl základní úrokovou sazbu z ultra nízkých 1,00 procenta na 2,25 procenta. V dalších letech s navyšováním pokračoval. V prosinci 2005 půjčoval peníze s ročním úrokem 4,25 procenta, o rok později za ně musely americké komerční banky platit jiţ 5,25 procenta ročně. Zvýšení sazeb FEDu se s několikatýdenním zpoţděním promítlo do výše hypotečních úrokových sazeb. Sazba hypotéky s jednoletou fixací vzrostla během tří let

8

z rekordně nízkých 3,50 na 5,50 procentních bodů, hypotéka s 15letou fixací podraţila z 5 na 6 procent, hypotéka z 30letou fixací z 5,50 na 6,50 procenta.

V létě roku 2006 realitní bublina splaskla. Splasknutí se projevilo v několika oblastech trhu:  Dramaticky klesl počet ţádostí o hypotéku, zájem o nákup rodinných domů uvadal.  2. Přebytek nových rodinných domů na trhu zakončil období růstu cen nemovitostí v USA.  2. Ze čtyř měsíců na téměř 10 měsíců vzrostla prodejní doba nového rodinného domu.  4. Růst hypotečních úrokových sazeb a následný nárůst měsíčních splátek hypoték dostal do finanční tísně nejméně bonitní domácnosti. Jak jiţ bylo popsáno výše, v období nízkých úrokových sazeb FEDu vznikla na trhu nových nemovitostí bublina, kterou způsobily jednak méně vydělávající rodiny, které dosáhly na hypoteční úvěr jen díky extrémně a krátkodobě nízkým úrokovým sazbám, ale i bohatší rodiny, které jednoduše řečeno přecenily své moţnosti. Pořídily si buďto luxusní nemovitost nebo za pomocí dočasně výhodné hypotéky investovaly do nákupu druhé nemovitosti (spekulace na růst ceny). S růstem úrokových sazeb postupně narůstala výše měsíčních splátek hypotéky. Zatímco taková akční krátkodobě nestandardně zvýhodněná hypotéka ukusovala v roce 2003 třeba jen čtvrtinu rodinného rozpočtu podprůměrně vydělávající rodiny, v roce 2006 spolkly splátky té samé hypotéky jiţ třetinu toho, co dokázala rodina za měsíc vydělat. V kombinace s růstem ceny benzínu z jednoho na tři dolary za galon (3,8 litru) představovalo toto dramatické zatíţení rodinného rozpočtu. Finanční problémy domácností vyústily v roce 2007 v následující:

1. Růst výše splátek hypoték v kombinaci s rekordním růstem cen pohonných hmot donutil domácnosti sniţovat výdaje na spotřební zboţí a zbytné sluţby. V USA klesla poptávka po automobilech, elektronice, nábytku, stavebním materiálu a zahradní technice. 2. Část finančně nejzatíţenějších domácností přestala splácet měsíční splátky hypotéky, domy jim byly následně zabaveny. 9

Ačkoliv první náznaky budoucích problémů na americkém trhu s nemovitostmi začaly vyplouvat na povrch jiţ v polovině roku 2006 (zájem o hypotéky uvadal, sniţoval se počet prodaných rodinných domů), FED nedával zpočátku těmto negativním signálům příliš velkou váhu. Hypoteční krize v USA se koncem roku 2007 a na počátku roku 2008 stačila v omezené míře přelít do ostatních částí ekonomiky. Problémy se splácením hypoték donutily americké domácnosti šetřit, následkem čehoţ poklesla jejich spotřebitelská aktivita. To se projevilo zpomalením růstu trţeb maloobchodníků na poloviční rychlost oproti stavu v době expanze ekonomiky. Kdyţ to shrneme, zjistíme, ţe na přelomu let 2007 a 2008 se začalo objevovat ve Spojených státech čím dál více nesplácených hypotečních úvěrů. V roce 2008 nesplácelo hypoteční úvěry třináct procent amerických domácností. Důvod? Na konci vlády exprezidenta Spojených států Billa Clintona se prosadil model snadného bydlení pro kaţdého. Hlavní úroková sazba byla tehdy nastavena velmi vysoko, v květnu roku 2000 byla 6,75 procent, tím byly následně drahé i hypoteční úvěry. Banky vţdy stanovují vlastní úrokové sazby podle úrokové sazby centrální banky, kterou je ve Spojených státech FED. Jelikoţ se tedy prosadil zmíněný model snadného bydlení, musely klesnout centrální úrokové sazby, aby zlevnily hypoteční úvěry a tím se staly hypotéky na nové bydlení dostupnější pro více amerických občanů. Uţ v lednu 2002 byla centrální úroková sazba ve Spojených státech na hladině 1,75 procent. Spolu s uvolněnými limity na získání hypotéky, tím je myšleno, ţe si hypotéku mohl sjednat člověk i v bankomatu v supermarketu, a to na hodnotu nemovitosti, kterou si sám určil, bez dokládání znaleckého posudku, se počet hypotečních úvěrů zmnohonásobil. Hypotéky byly velmi levné, splátky si mohl skoro kaţdý dovolit a banky byly spokojené, protoţe z toho měly velmi dobrý obchod. Realitní trh při zvýšené poptávce rostl a domy v Americe byly čím dál draţší. Jediný, kdo na tom tratil, byl pak samotný americký stát. V červnu 2004 ovšem začaly úrokové sazby ve Spojených státech opět růst, a to velmi dramaticky: z 1,25 procent na 5,25 procent v červnu 2006. Nové reality nikdo nekupoval, byly velmi drahé a hypotéky byly také velmi drahé. Ceny nemovitostí šly tedy dolů, a to velmi rychle. Mnoha domácnostem ve Spojených státech se dramaticky zvýšily úrokové sazby jejich vlastních hypoték, čímţ jim vyrostly splátky, na které uţ neměly peníze ze svých příjmů. Vyvrcholilo to na přelomu roku 2007 a 2008, kdy se nemovitosti propadly o více jak patnáct procent, hypotéky byly stále drahé, mnoho rodin zadluţeno a neschopno

10

splácet své hypoteční úvěry a mnoho bank, které měly rozpůjčováno mnoho peněz, bez příslušné návratnosti, se stalo zadluţenými u větších bank. Banky vyřešily vzniklou situaci po svém. Zahrnuly tato aktiva, ve světě známá pod zaběhlým pojmem „jedovatá" aktiva, neboli hypoteční cenné papíry, mezi akcie a udělaly z nich balíčky, které prodaly na kapitálových trzích. Mnoho světových bank a států tyto balíčky nakoupilo. Situace vyvrcholila v červenci 2008, kdy zbankrotovala třetí největší hypoteční banka USA Indy Mac Corp., následována dalšími americkými bankami (Lehman Brothers). Banky postupně bankrotovaly z důvodu, ţe měly propůjčované peníze mezi sebou. Bankroty těchto bank přinesly jiţ známé otřesy celé americké ekonomice a tím i otřesy světové ekonomiky. Je pravda, ţe ty tzv. balíčky plné tzv. „jedovatých aktiv", otrávily zdraví mnoha bank po světě, např. bank v Evropě jako KBC, Fortis, Erste bank a dalších, které z toho důvodu měly velké problémy a musely dostat státní peněţitou pomoc pro svou záchranu. Dokázaly tak otrávit i celé státní hospodářství, např. na Islandu, který zbankrotoval a dostal tak do velkých problémů jiné státy, které měly nakoupeny islandské státní dluhopisy, které se staly bezcennými. Velkým problémem v této hospodářské krizi byl rovněţ enormní mediální zájem o tuto věc. Aţ to vypadalo, ţe noviny nepíší o ničem jiném. Z hospodářské krize se stalo ţhavé téma, velmi diskutovatelné téma, a lidé, běţní spotřebitelé, občané různých států, masírováni těmito mediálními zprávami, které dávaly jen jeden smysl, ţe se hroutí celosvětová ekonomika, začali vybírat peníze z bank, z investičních fondů, začali ve velkém mnoţství prodávat cenné papíry a začali shromaţďovat peníze doma, méně nakupovat spotřební zboţí, atd.Tím se ovšem jiţ propadající se kapitálové trhy ještě rychleji propadly.

11

1.2 Situace v Česku V kaţdé učebnici makroekonomie si můţeme přečíst informace o nejdůleţitějších fázích hospodářského cyklu. Jsou to: 1) Expanze (konjunktura) -

oţivení ekonomiky = růst dynamiky agregátní poptávky, postupné zvyšování zaměstnanosti, cen i zisků

-

růst investic, očekávání vysokých zisků

2) Vrchol (přehřátá konjunktura, horní bod obratu) -

určitá zisková očekávání se přestávají naplňovat, odbyt začíná váznout, firmy nejsou schopny svou produkci prodat (při cenách uhrazujících náklady a zajišťujících přijatelný zisk)

3) Recese -

pokud HDP klesal po dvě po sobě následující čtvrtletí

-

zvláště hluboká = deprese

-

vyznačuje se výrazným poklesem agregátní poptávky, klesají nákupy spotřebních statků (zejména statků dlouhodobé spotřeby), narůstají obtíţně prodejné či neprodejné zásoby statků, prudce klesají investice a roste nezaměstnanost. Společnosti omezují výrobu a klesá reálný HDP. Klesají zisky firem a roste počet úpadků.

4) Sedlo (dolní bod obratu) -

bod, ve kterém se zastavuje recese, nastává vyrovnání agregátní poptávky a nabídky na nízké úrovni.

12

Obrázek 2 vývoj HDP v České republice3 Vývoj HDP v ČR 8

7

7,1

7

6,7

6,8

6,1

6

5,6

6 4

3,1

3,5 2,3

2 HDP v ČR

0,4

Vývoj HDP v ČR /2 00 5

3Q

/2 00 9

2Q

/2 00 9

1Q

/2 00 8

4Q

/2 00 8 3Q

/2 00 8

2Q

/2 00 8

1Q

/2 00 7

4Q

/2 00 7

3Q

/2 00 7 2Q

/2 00 7

1Q

/2 00 6

4Q

/2 00 6

/2 00 6

3Q

1Q

-2

2Q

/2 00 6

0

-4 -4,3 -6

-4,7

-4,1

Období

Z grafu vývoje HDP v České republice vyplývá, ţe HDP se dostal do záporných čísel v 1. čtvrtletí roku 2009 a o recesi v České republice tedy hovoříme od tohoto období. Jak kdy a proč vznikla ekonomická krize, od jakého období o ní hovoříme v souvislosti s Českou republikou je tedy jiţ nyní zřejmé. V další části práce se budu zabývat tím, proč je vlastně důleţité znát skutečnou hodnotu nemovitosti, jaký dopad měla ekonomická krize na oceňování nemovitostí výnosovou metodou a jaký celkový vliv zanechala na trhu s nemovitostmi v regionu, ve kterém ţiji a profesně působím - regionu Domaţlic

2. Základní otázky v oceňování 1. Co lze ocenit 2. Jak ocenit 3. Proč ocenit Na první otázku co lze ocenit je odpověď jednoduchá – všechno. Odpověď na otázku jak ocenit je sloţitější. Je třeba pochopit, ţe trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory. Cena nemovitosti je tedy rovna vyuţitelnosti jejich ploch nebo prostor trhem. Jako příklad lze uvést tutéţ administrativní budovu, která bude stát v malé obci a v krajském městě. Ocenění administrativní budovy v obci bude výrazně niţší neţ ve městě bez ohledu na reprodukční cenu, která bude v obou případech totoţná. Na otázku proč ocenit je odpověď 3

Údaje dostupné na http://www.czso.cz

13

proto, protoţe bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. Ocenění je základem finančního účetnictví. Podnik, který má účetnictví zaloţeno na historických pořizovacích cenách je podnik, jehoţ účetnictví neplní základní úkol, kterým je spolehlivé zjištění hodnotové podstaty podniku. V trţní ekonomice platí, ţe ekonomické zákony platné pro podnik platí i pro stát. Ani stát by tedy neměl dlouhodobě zůstat u zjišťování základu některých majetkových daní, u vyvlastnění ani v dalších případech u ocenění na základě cenového předpisu, ale bude muset akceptovat realitu obsaţenou v ocenění na trţních principech. Z dosavadních zkušeností je však zřejmé, ţe celý tento proces je během na hodně dlouhou trať a doba, kdy jediné ocenění bude ocenění trţní je dnešní době ještě zřejmě hodně vzdálená (a to i přes skutečnost, ţe snaha o přibliţování oceňování na základě cenového předpisu oceňování trţnímu je v posledních letech neoddiskutovatelná). Trţní hodnota má však svůj zvláštní půvab v tom, ţe neuznává administrativní uměle vytyčené bariéry a pokusy o jakoukoliv její regulaci obvykle končí odtrţením od reality. Nositel Nobelovy ceny za ekonomii Vernon Smith v rozhovoru pro Lidové noviny, na otázku o odpovědnosti ekonomů na vzniku současné hospodářské krize odpovídá: 4„Ano, i ekonomové jsou vinni. Mimo jiné ti, kteří měli na starosti měnovou politiku. V tradici centrálních bankéřů není sledovat jednotlivý sektor, dívají se na celou ekonomiku. Každá recese je ale spojena s vývojem na trhu nemovitostí. Většina recesí po druhé světové válce vznikla z bublin na trhu nemovitostí. Dokonce i malé bubliny jsou vždycky spojeny s recesemi. Když se podíváte na výdaje na bydlení, je příznačné, že vždy klesají před tím, než jde ekonomika do recese. Vytváří se bublina - a pak praskne. V roce 1927 jsme viděli velký pokles výstavby nových domů a úpadek hypotečních fondů. Burzovní krach přišel v roce 1929. Trh s nemovitostmi byl hlavním viníkem tehdejší krize, ta nejde vysvětlit jen propadem burzy - krach nemovitostní bubliny byl mnohem větší. Přitom není nezbytně nutné hledět jen na ceny. Ve 20. letech šlo hlavně o stavební boom. V roce 1929 se pak prudce zmenšila nabídka obytných domů i kanceláří. Napřed přišly potíže na trhu

4

Lidové noviny z 6.3.2010.Vydává Anděl Media Centrum, Karla Engliše 519/11, 150 00, Praha 5 - Smíchov, roč. 23, č. 55 ISSN 1213-1385.

14

s nemovitostmi, pak se dostaly do potíží banky a nakonec byla v potížích celá ekonomika. Myslím si, že bychom měli lépe porozumět tomu, že právě tenhle sektor zasahuje nepříznivě celou ekonomiku. Měli jsme i jiné krize, ale tahle je horší než ta předchozí. Bydlení je vlastně spotřební zboží, a to nás zasahuje všechny, nikoli - jako u předchozích krizí - jen majitele akcií. Všichni byli nepříjemně překvapeni hloubkou krize. Mimochodem stejně tomu bylo ve dvacátých letech. V roce 1927 “. I z tohoto tvrzení je jasně zřejmé, proč je třeba oceňovat, jak důleţitým sektorem v ekonomice trh s nemovitostmi je, jak důleţité je se na tomto trhu orientovat a být se situací na trhu obeznámen.

3.Základní pojmy v oceňování V předchozí kapitole je uvedeno, ţe trh s nemovitostmi je vlastně trhem s plochami a prostory. Co se vlastně pod pojmem plocha a prostor skrývá? Co je to vlastně nemovitost? Odpovědi na tyto otázky jsou popsány v následující kapitole. Ke kvalitnímu ocenění je totiţ vedle důkladné znalosti regionu potřebná i znalost základních pojmů. Je také potřeba vysvětlit, jaký je rozdíl mezi odhadcem a znalcem, neboť tato problematika není širší veřejnosti příliš známa a tyto dvě profese bývají často zaměňovány nebo slučovány v jednu. Rovněţ bývají často chybně interpretovány pojmy odhad nemovitosti a znalecký posudek, díky čemuţ dochází v mnoha případech k četným nedorozuměním a mnohým nepříjemnostem. Ve druhé části této kapitoly jsou uvedeny definice trţní hodnoty a na závěr jsou popsány a stručně charakterizovány tři mezinárodně uznávané metody oceňování a oceňování podle cenových předpisů.

3.1 Nemovitost Nemovitost je pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými.

3.2 Pozemek Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí.

15

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.  Stavební parcelou je pozemek evidovaný podle druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří;  pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách tj. v čtverečných metrech. Podle umístění se nachází bud' v zastavěné části obce (v intravilánu) nebo mimo ni (v extravilánu). Pro její určení jsou velmi důleţité údaje o jejím vyuţití (kultuře).

3.3 Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

3.4 Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více jak z 50 %, k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty a maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví.

3.5 Zastavěná plocha Zjednodušeně řečeno plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Problematika přesného stanovení zastavěné plochy je relativně sloţitá – např. zda započítávat do zastavěné plochy vykonzolované části vyšších nadzemních podlaţí, zda započítávat i předloţená schodiště nebo přístřešky, apod. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety,apod.

3.6 Celková zastavěná plocha Tato jednotka je v praxi v porovnávací metodě pouţívaná snad nejvíce. Její výhodou je to, ţe jí lze snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby(nebo častěji budovy).

16

Určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je, opět zjednodušeně, vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů – bytových domů, administrativních budov, vícepodlaţních výrobních hal, apod.

3.7 Obestavěný prostor Obestavěný prostor budovy je součet obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešení. Obestavěný prostor základů je dán kubaturou základových konstrukcí. Obestavěný prostor objektu a zastřešení je ohraničen vnějšími plochami obvodových konstrukcí, dole rovinou spodní úrovně podlahové konstrukce a nahoře vnějšími plochami střechy. V praxi existuje několik metodik výpočtu obestavěného prostoru. Dvěma nejvíce uţívanými jsou:  Výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55 (resp. nahrazující ISO normy). Na základě tohoto způsobu výpočtu obestavěného prostoru jsou konstruovány např. ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (URS), různé programy pro rozpočtáře geometrického tělesa, včetně základů, střechy, apod.  Výpočet obestavěného prostoru podle cenového předpisu – tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu 151/97 Sb. – příloha č. 1. Tato metodika např. neuvaţuje základové konstrukce, jsou uplatněny různé odchylky a zjednodušení při výpočtu obestavěného prostoru střech, balkonů, apod. Rozdíly vzniklé pouţitím obou metodik výpočtu nejsou příliš dramatické – cca v řádu procent.

3.8 Užitná plocha Je celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Oproti celkové zastavěné ploše je tedy tento údaj přesnějším cenotvorným faktorem. Tato porovnávací jednotka je pouţitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha.

17

3.9 Definice znalecké a odhadcovské činnosti  Znalci - podmínky pro činnost znalců znalcem můţe být fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č. 36/1967 Sb. ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu.  Odhadci Odhadce majetku je v ČR ţivnost volná. Její provozování není omezováno ţádným předpisem. Při oceňování dochází často k situaci, ţe jsou získány výrazně rozdílné výsledky při určování hodnoty. Důvodem je neexistence jednotného předepsaného postupu a skutečnost, ţe do znalecké činnosti se promítají i subjektivní vlivy. Odhadce by měl být schopen objektivně zdůvodnit výši stanovené ceny a vysvětlit postup jejího získání.

3.10 Tržní hodnota 

Definice EU:

„Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by majetek mohl být prodán na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.“ 

Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců:

„Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo téţ „finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“.

18



Definice z českého zákona o oceňování majetku5

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protoţe z ní jednak vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak ji musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. Se všemi výše uvedenými definicemi je moţné se v praxi běţně setkat a je třeba je znát. Definici z českého zákona musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, kterými je oceňován majetek na území

České republiky a vycházejí z ní všechny vyhlášky o

oceňování majetku. Definice podle komunitárního práva je z důvodu členství České republiky v Evropské unii i pro nás závazná a to z důvodu nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním. Definice podle IVSC a TEGoVA je platná i na těch trzích kde neplatí komunitární právo, z této definice vychází většina metodik, které se týkají ocenění na trţních principech pouţívaných v prostředí Evropské unie. O trţní hodnotě a tedy trţním ocenění lze hovořit pouze tehdy, existuje-li trţní prostředí a to vznikne tam, kde jednoduše řečeno existuje někdo, kdo chce koupit a někdo kdo chce prodat. Trţní prostředí se vyznačuje tím, ţe se neřídí ţádnými nařízeními ani přáními, ale pravidly zdravé soutěţe.

5

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html

19

4 Metody oceňování Stanovení hodnoty nemovitostí 

administrativním způsobem,



trţním přístupem, kdy výsledkem je určení trţní hodnoty majetku.

Metody trţního ocenění nemovitostí vycházejí z různých kombinací cen zjištěných: nákladovými metodami (Cost approach, Cost method) - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, porovnáním cen dosaţených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí (Sales comparison approach, Comparative approach, Market approach, Market method). výnosovými metodami (Income approach, Income method) - odvozenými z čistých výnosů z pronájmů nemovitostí a z kapitalizace tohoto výnosu.

Všechny tři přístupy jsou sjednocovány hlavně nutností vycházet z trţní analýzy, tedy z trţního prostředí v příslušném segmentu a z jeho očekávaného vývoje. Zde je nutné uvést, ţe největší chybou je chápání jednotlivých přístupů jako samostatné, neprovázané metody. Výsledky jednotlivých přístupů, ačkoliv jsou vyjádřeny číselnými hodnotami, vyjadřují především názor na hodnotu oceňované nemovitosti z různých pohledů a slouţí jako orientační údaje, které je třeba vyhodnotit – analyzovat v souvislosti se situací v daném trţním prostředí. Uvedený diagram poměrně dobře vyjadřuje princip, na kterém jsou zaloţeny jednotlivé přístupy – metody běţně pouţívané při stanovování trţní hodnoty nemovitostí. Obrázek 3 Metody oceňování v souvislosti s časem Čas Minulost Současnost NÁKLADOVÁ METODA

POROVNÁVACÍ METODA

20

Budoucnost VÝNOSOVÁ METODA

Z obrázku vyplývá, ţe přístup na bázi nákladů je zaloţen na podnětech čerpaných z minulosti, přístup na bázi porovnání představuje hodnocení na základě aktuální situace v přítomnosti a přístup na bázi výnosů je zaloţen na základě prognóz předpokládaných pro budoucnost, přičemţ podněty minulé i budoucí je nutno transformovat k současnosti. Z toho zároveň ale vyplývají i omezující limity a nedostatky všech tří základních přístupů: Nákladový přístup preferuje historické příčiny, které nemusí být směrodatné v současnosti, výnosový zase kalkuluje s budoucími důsledky, které se ne vţdy musí splnit, přičemţ u obou těchto protipólů je největším problémem právě objektivita transformace a u porovnávacího přístupu zase objektivita přímého srovnání v krátkém časovém okamţiku, zasazeném do pomíjivé přítomnosti. Nejvíce preferovaným (zejména u rezidenčních nemovitostí) je přístup porovnávací, avšak i další dva hrají při ocenění důleţitou roli, např. v případě zjištění pojišťovací hodnoty na bázi náhrady nákladů nebo u nemovitostí, kde jsou výnosy či ekonomické výhody rozhodujícím motivem. Porovnávací hodnotu lze pouţít všude tam, kde existují podmínky pro porovnání. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný uţitek a časová aktuálnost dat srovnávaných nemovitostí. Výnosová hodnota je důleţitá především u nemovitostí komerčního typu, jako jsou např. obchodní, provozní, administrativní, ubytovací, činţovní, skladovací a obdobné nemovitosti. Její význam je akceptován všude tam, kde je moţno očekávat výnos z pronájmu. Nákladový přístup můţe mít své uplatnění jako doplňující údaj u nejrůznějších nemovitostí, v kaţdém případě jsou totiţ reprodukční náklady stavby a hodnota pozemků jedním z důleţitějších záchytných bodů v oceňovacím procesu. Důleţitou váhu můţe mít hlavně u novějších staveb. Nezastupitelné místo má u veřejně prospěšných staveb nekomerčního charakteru, jako např. kostely, veřejné školy, nemocnice, komunikace apod.

4.1 Oceňování podle cenových předpisů (administrativní metoda) Metodou administrativní je oceňování podle vyhlášky Ministerstva financí pro stanovení ceny k jiným účelům, neţ k prodeji. Zásadně je nutné si uvědomit, ţe znalec určuje (aţ na výjimky - např. oceňování pro daňové účely) hodnotu nemovitostí, nikoliv jejich cenu. Cenu nemovitosti určuje vztah mezi nabídkou a poptávkou, tzn. trh. Úkolem znalce při určování hodnoty nemovitostí je pouţít z moţných způsobů oceňování ty, které umoţňují při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu nemovitosti co moţná nejvýstiţněji postihnout stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí.

21

pouţívá se pro daňové účely daně z prodejů nemovitostí (vyšší z ceny kupní a ceny administrativní je základnou pro výpočet daně). daně darovací Způsob určení této ceny je přesně dán oceňovací vyhláškou, takţe je v mnoha případech značně neobjektivní, protoţe neumoţňuje zohlednit cenové vlivy, které oceňovací vyhláška nedefinuje, ale v praxi cenu nemovitostí ovlivňují. Její nevýhodou je, ţe nemůţe přesně postihnout trţní cenu nemovitosti, výsledná cena se častokrát od trţního ocenění liší v řádech statisíců, případně milionů. Oceňovací předpisy se v průběhu času vyvíjejí a jsou ovlivněny obecným vývojem cen.

4.2 Tržní přístup Nákladová hodnota nemovitosti Nákladová metoda je tím, s čím se většina odhadců u nás setkala v oceňování majetku nejdříve. Na nákladovém přístupu donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu. Cena nákladová (reprodukční) je cena taková za kterou by byl moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně – podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomocí – agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomocí technicko hospodářských ukazatelů (THU) jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy (ceníky stavebních prací ÚRS, KROS, ROZUK, THOMAS), případně z nabídky stavebních firem, či odvozením z cen nabízených budov. Teoreticky jsme schopni určit reprodukční cenu i tím, ţe vytvoříme vlastní poloţkový rozpočet. Tento způsob je nejpřesnější, ale zároveň také nejpracnější a není tudíţ nikterak hojně vyuţíván. Ve většině případů (zvláště pak v menších obcích) vychází trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou výše neţ metodou porovnávací a příjmovou.

Porovnávací hodnota nemovitosti Je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými, nedávno obchodovanými nemovitostmi u nichţ známe aktuální cenu. Jejím výsledkem je porovnávací hodnota. Oceňovaná nemovitost se obvykle od vzorků liší a proto je třeba vhodným způsobem tyto

22

odlišnosti zohlednit. Je důleţité vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky pro porovnání. Jde o jediný přístup na bázi trhu či trţní přístup, neboť při správné aplikaci jsou v něm zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů jak je uznává trh. V zemích s rozvinutou trţní ekonomikou je nejvíce frekventován a jeho výsledky jsou velmi přesné. Správný výsledek vyţaduje čtyři základní podmínky: 

oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku,



porovnávané ceny musí být poměrně aktuální (datum transakce nejlépe do jednoho roku od porovnávání, maximálně 3 roky),



porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů,



porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí.

Riziko nepřesnosti výsledku je tím větší 

čím více se porovnávané nemovitosti liší,



čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji,



čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality,



čím menší je počet obchodů, na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny.

Tento přístup je nepoužitelný v případě 

mimořádných typů nemovitostí,



malé četnosti transferů



porovnávací data chybí,



jsou podstatným způsobem zkreslena.

23

Důleţitý činitel pro porovnávací přístup je porovnávací základna (databáze), zaloţená na principu sběru a třídění cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s nemovitostmi. Kaţdý odhadce si databázi sám tvoří a aktualizuje, zároveň je vhodné zjišťovat výši nájmů a jejich podmínky. Nelze však jen data sbírat, ale i systematicky třídit, vyhodnocovat, aktualizovat a upravovat do pouţitelné formy, která by měla korespondovat s potřebami porovnávacího přístupu. Aplikace porovnávacího přístupu pracuje dvěma způsoby, přímým a nepřímým porovnáváním. Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaného majetku porovnáváním s obchodovanou cenou konkrétního podobného majetku. Nepřímé porovnání - hledaná hodnota oceňované nemovitosti se porovnává s průměrnou obchodovanou cenou obdobných nemovitostí. Výhodou tohoto způsobu je, ţe je univerzálněji pouţitelný, neboť u průměrného standardu jsou potlačeny extremní vlivy a je tudíţ vyuţitelný ve více případech.

Výnosová (příjmová) hodnota nemovitostí Odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě trţní míry výnosnosti. Předpokládá se, ţe smyslem pořízení nemovitosti je dosaţení maximálního výnosu jejich pronajmutím. Vlastník nemovitosti předpokládá, ţe mu přinese výnos, který bude přiměřený výši jeho investice do výstavby nebo koupě dané nemovitosti. Obecně platí, ţe výnosová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Aplikace výnosové metody tedy odhadci poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Nemovitý majetek je pořizován z různých důvodů. Dva nejčastější důvody jsou tyto:  pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně využitelné prostory V tomto případě bude investora zajímat příjmový přístup proto, aby se mohl rozhodnout mezi dvěma moţnostmi. Musí zváţit, zda je lepší si majetek pro vlastní potřebu koupit nebo najmout. Pokud si byt (výrobní nebo obchodní prostor) koupíme, obvykle na dlouhou dobu blokujeme kapitál, který by nám při jiném vyuţití mohl přinášet výnos. Pokud si 24

stejný majetek pronajmeme, zůstane nám sice základní kapitál, ale ztrácíme moţnost profitu ze zvýšení hodnoty majetku v čase. 

pro očekávaný příjem z nájemného

V tomto případě (koupě pro příjem z nájmu) bude aplikace příjmové metody prioritní před všemi jinými úhly pohledu. Pokud si zakoupíme administrativní budovu s podnikatelským záměrem ji dále pronajímat, budeme se pochopitelně zajímat o její technický stav a ţivotnost i o její trţní hodnotu, ale zejména o stabilizovanou výši příjmu.

Definice výnosové hodnoty Přístup na základě kapitalizace výnosů je zaloţen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je tzv. výnosová hodnota. Pokud je moţné budoucí prospěch vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můţeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti musíme promítnout moţné změny výnosů i kapitalizačních měr, ale i změny hodnoty nemovitosti, které souvisí s technickými změnami (opotřebení, znehodnocení), se změnami funkčními, uţitkovými, právními, finančními, ekonomickými apod. V případě výnosového přístupu předpokládáme, ţe čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos můţeme předpokládat. Stěţejním principem trţního oceňování je princip nabídky a poptávky. V souvislosti s výnosovou hodnotou má stav nabídky a poptávky vliv na odhad výše budoucích výnosů z nemovitostí, na představy účastníků trhu o míře návratnosti a míře výnosnosti. Velikosti výnosů konkurenčních nemovitostí se obvykle příliš neliší, pokud se jedná o stejné podmínky, rozsah i kvalitu sluţeb. To vede k relativně shodným rovnováţným cenám těchto nemovitostí. Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Problém při výpočtu výnosové hodnoty nemovitostí spočívá v tom, ţe : pozemek je časově neomezeně pouţitelný a umoţňuje tudíţ hospodařit trvalý příjem (věčnou rentu), stavba je časově omezeně pouţitelná a poskytuje jen časově omezený výnos. 25

Výnosovou hodnotu nemovitosti lze vyjádřit bud' hodnotou věčné renty nebo hodnotou dočasné renty. Z uvedeného vztahu lze odvodit výnosovou hodnotu pro řadu variant: 

konstantní čistý výnos po určitou dobu,



konstantní čistý výnos po neomezenou dobu (věčná renta),



konstantní čistý výnos po určitou dobu bez prodeje na konci období,



konstantní čistý výnos po určitou dobu a prodej nemovitosti na konci období,



konstantní čistý výnos po určitou dobu se započtením likvidační hodnoty stavby a případné modernizace,



konstantní čistý výnos po určitou dobu a potom po neomezenou dobu v jiné výši,



proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po neomezenou dobu konstantní (bez prodeje na konci),



proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po určitou dobu konstantní se započtením likvidační hodnoty stavby.

Ve své práci se budu dále zabývat metodou, která je v běţné praxi nejvíce pouţívaná a to je metoda stanovení výnosové hodnoty na základě čistého výnosu po neomezenou dobu. Tuto metodu mají ve své metodice i všechny tuzemské banky a protoţe ocenění nemovitosti pro účely úvěrového řízení u jednotlivých bank je zřejmě nejčastějším případem trţního oceňování v České republice, budu se dále zabývat jiţ jen touto metodou. Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření věčné renty je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál

26

na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice) nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti.

Metody kapitalizace Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace. V praxi uţíváme nejčastěji metodu přímé kapitalizaci, která spočívá v tom, ţe hodnota nemovitostí je indikována na základě jediného odhadnutého předpokládaného ročního výnosu, přičemţ mechanizmus výpočtu vychází z předpokladu, ţe mezi takto pojatým známým výnosem a hledanou hodnotou existuje v příslušném trţním segmentu relativní rovnováha a ţe tedy hledanou hodnotu lze vyjádřit jako násobek ročního výnosu, který z nemovitosti plyne. Na rozdíl od přímé kapitalizace u kapitalizace výnosové se silněji projevuje vazba i na výnosy v letech následujících. Metoda výnosové kapitalizace tedy přihlíţí navíc i k prognózovanému vývoji následujících dalších budoucích výnosů po dobu přiměřeně zvoleného výhledové časového úseku a k očekávaným trendům změn v závěru či průběhu tohoto časového úseku. Délka uvaţovaného výhledového časového úseku odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichţ jsou trendy ve vývoji výnosů i hodnoty ještě objektivně předpověditelné.

výnosová hodnota =

stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) ------------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.)

Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu uţívání a polohy ve stavbě. V odhadu musí být uveden přehled ploch, které vstupují do výpočtu výnosové hodnoty v rozlišení - účel uţívání, situovaní plochy - podlaţí, podlahová plocha v m2, uvaţované nájemné v Kč/m2/rok (případně nájemné v Kč/měsíc za soubor ploch - např. u bytů nebo garáţí), celkem příjem za plochu v Kč/rok. Zdrojem výnosu mohou být i běţně pronajímatelné volné části pozemků.

27

Ještě neţ však k tomuto výpočtu dospějeme, je třeba u oceňované nemovitosti provést důkladnou analýzu a zodpovědět na následující body.  Bod číslo 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Jedná se o takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, finančně moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití hodnotíme následující kritéria:  Dodrţení právních předpisů (řádné zanesení v Katastru nemovitostí, řádná kolaudace a vyuţívání v souladu s kolaudací, splnění všech v úvahu připadajících zákonů, nařízení, technických a ostatních norem a předpisů),  Technická proveditelnost (je třeba stanovit, zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, zda je řádně prováděna údrţba)  Investiční proveditelnost (zda není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady)  Maximální ziskovost (analýza nájemních smluv, stanovení, zda je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečné trţní nájemné)  Bod číslo 2. Analýza kvality nájemních smluv. Při ocenění je třeba analyzovat podmínky stávajících nájemních smluv a to k počátku jejich platnosti, k jejich platnosti při eventuální změně vlastníka a po jejich časovém vypršení. Rovněţ je důleţité vyhodnotit vliv dohodnutých změn nájemného po dobu trvání nájemního vztahu. Na analýze nájemních smluv je závislá celková příjmová stránka výnosů, jejich budoucí rozloţení v čase, a od toho se odvíjí i způsob kapitalizace nebo diskontování odhadnutých budoucích výnosů. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvaţovat bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním (např. teplo, teplá voda, vodné, stočné, el. energie, odvoz TDO, ostraha apod.), jedná se o takzvané „studené“ nájemné. V praxi dále rozlišujeme nájemné trţní a nájemné smluvní

28



Tržní nájemné

Trţní nájemné je nájemné dosahované za obdobné prostory nebo plochy v daném segmentu trhu při působení nabídky a poptávky, za podmínek obvykle uplatňovaných a akceptovaných na trhu. Trţní nájemné se pouţije při ocenění volných pronajímatelných ploch, prostorů bezúplatně vyuţívaných vlastníkem a u ploch, které lze při změně vlastníka nově pronajmout za neomezujících podmínek. Trţní nájemné je ovlivněno stavem nabídky a poptávky, polohou nemovitosti, parametry nemovitosti (kvantita, kvalita, funkce, vyuţitelnost, pouţitá technologie, estetika, moţnost rozvoje, okolí nemovitosti apod.) a sluţbami poskytovanými pronajímatelem nemovitosti nájemcům. 

Smluvní nájemné

Vychází z výše nájemného a podmínek sjednaných v platné nájemní smlouvě. Smluvní nájemné můţe, ale nemusí být nájemným trţním. Smluvní nájemné se pouţije v případech, kdy změna vlastníka nemovitosti neumoţňuje změnu nájemného na nájemné trţní, po dobu, kdy je výše nájemného fixována. Zjistit výši nájemného můţe být obtíţné v případech, kdy nájemce část ploch pronajímá podnájemníkům. Zvláštním typem smluvního nájemného je regulované nájemné, které je ještě v ČR uplatňováno v případě některých bytů a typů pozemků.

Čistý provozní příjem Je očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční). Provozní náklady definujeme pro potřeby oceňování nemovitostí jako náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosaţení a udrţení efektivního hrubého výnosu. Můţeme je členit na provozní náklady vykazované (tzn. podchycené v účetní evidenci nebo v jiných dokladech) a očekávané provozní náklady (tzn. odhadnuté předpokládané náklady). Čistý provozní příjem = Hrubý příjem (součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv) - neobsazenost vlivem neplacení nájemného - rezerva na renovace - provozní náklady (náklady na správu nemovitosti + daň z nemovitosti + pojištění nemovitosti + ostatní provozní náklady).

29

Pokud jsme stanovili nejlepší a nejvyšší vyuţití a posoudili jsme nájemní smlouvy, můţeme přistoupit k výpočtu čistého provozního příjmu, stanovení míry kapitalizace a finálnímu výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Teoretické základy oceňování uţ tedy známe, víme jaké jsou tři mezinárodně uznávané metody oceňování a jak lze indikovat trţní hodnotu nemovitosti na základě výnosové metody. V další kapitole se tedy budu zabývat analýzou jednotlivých sloţek, dopadem ekonomické krize na tyto jednotlivé sloţky a v závěru práce uvedu příklad ocenění stejné nemovitosti k datu před ekonomickou krizí (1.1.2008) a k datu v období ekonomické krize (1.1.2010) na kterém budou všechny změny zřejmé a ukáţe se zda a o kolik se změnila výnosová hodnota nemovitosti a trţní hodnota nemovitosti indikovaná za pomocí všech tří mezinárodně uznávaných metod. Analýzu zúţím na region Domaţlic, neboť v oceňování platí, ţe region od regionu se liší a nelze tedy stanovit nějaké kritéria či závěry, které by byly platné na území celé České republiky. Region Domaţlic jsem zvolil z toho důvodu, ţe je to místo mého bydliště a převaţujícího působiště, tj. region, který dobře znám a v rámci kterého prakticky denně vyhodnocuji informace z trhu nemovitostí a souvisejících činností.

Metody kombinované Odhad trţní hodnoty by měl být procesem komplexním, který by měl podchytit vlivy všech faktorů, které na cenotvorbu vzájemně spolupůsobí či se doplňují. Představují způsoby, kdy výsledná cena majetku je získána kombinací dílčích přístupů z výše uvedených trţních metod. Samozřejmě pouţité postupy musí být citlivě aplikovány a musí být zohledněny jednak zvláštnosti kaţdého přístupu a jednak i správně interpretovány získané výsledky. Výsledná cena majetku je dána nejčastěji váţeným aritmetickým průměrem všech pouţitých metod. Váha jednotlivých metod se případ od případu liší, při oceňování rezidenčních nemovitostí (rodinné domy, byty, pozemky) mívá zpravidla největší váhu metoda porovnávací, při oceňování komerčních nemovitostí pak zpravidla mívá největší váhu metoda výnosová. Metodě nákladové bývá ve většině případech přisuzována váha nejmenší, ale jak jiţ bylo popsáno výše, má i ona v oceňování svoje nezastupitelné místo.

30

P

Kde

PN

VN

PV

VN

VV VV

PK

VK

VK

P – cena Pi – cena zjištěná výnosovou (V), nákladovou (N) nebo porovnávací metodou (K) VN – váha nákladové ceny VV – váha výnosové ceny VK – váha ceny porovnávacím způsobem

5. Vliv ekonomické krize na jednotlivé složky výpočtu výnosové hodnoty 5.1 Situace na trhu s nájemným v regionu Domažlic Region Domaţlice svým situováním v blízkosti hraničních přechodů do SRN a vysokým počtem obchodníků z Vietnamu je svým způsobem specifický. Nabídka nájemního bydlení v prvním pololetí 2008 v regionu mírně převyšuje poptávku. Trţní nájemné ve většině obcí České republiky stagnuje, v některých městech dokonce mírně klesá. Cena pronájmů nekvalitních bytů a před rekonstrukcí, či na druhé straně příliš velkých a luxusních bytů klesá. Za mírně niţší částky se pronajímají byty v panelových domech. Proti tomu stoupá tzv. regulované nájemné (jak to povoluje zákon) a na některých místech trţního nájmu téměř dosahuje. Část soukromých vlastníků, včetně obcí, vyuţívá maximálního moţného zvýšení regulovaného nájemného. Výše regulovaných a trţních nájmů se tak na řadě míst republiky včetně regionu Domaţlic postupně pomalu vyrovnává. Na počátku roku 2010 je stav na trhu s nájemným obdobný. I v tomto období nabídka mírně převyšuje poptávku, ekonomická krize se na výši trţního nájemného u rezidenčních nemovitostí v regionu Domaţlic doposud nikterak významně neprojevila. Největší poptávka je stejně jako na počátku roku 2008 po bytových jednotkách v okresním městě Domaţlice, v jeho těsném okolí a ve významných městech regionu (města Kdyně, Horšovský Týn, Staňkov a zejména Holýšov, kde došlo počátkem roku 2007 k rozšíření nabídky pracovních

31

příleţitostí v důsledku otevření několika středně velkých firem nad 100 zaměstnanců, čímţ se toto město dostalo svým významem v regionu na druhé místo hned za Domaţlice). Poptávka po nebytových prostorech se za poslední dva roky vlivem ekonomické krize sníţila, avšak obvyklé nájemné zatím nikterak výrazných změn nedoznalo a dá se říci, ţe se zatím drţí na hodnotách, které dosahovalo v období před krizí. Většina nebytových prostorů se logicky nachází ve městě Domaţlice a ve významných městech regionu, v ostatních obcích je takovýchto prostor minimum. Jedním z faktorů, který zapříčinil to, ţe poptávka po nebytových prostorech (obchodní plochy) sice zaznamenala pokles, ale nikterak dramatický je jiţ zmíněný vysoký počet obchodníků z Vietnamu v tomto regionu. Tito obchodníci museli v posledních letech přehodnotit svoje podnikání, většina jejich trţnic byla v regionu zrušena a proto si tito obchodníci začali pronajímat kamenné obchody a rozvíjet svou podnikatelskou činnost v nich. Jedná se především o obchody s potravinami - večerky. Druhým faktorem nikterak dramaticky klesající poptávky po nebytových prostorech je skutečnost, ţe region zaţil v posledních letech obrovský boom různých heren a non - stop barů s výherními automaty a elektrickými ruletami, které rovněţ v drtivé míře provozují výše zmínění vietnamští obchodníci. Spousta hospod a restaurací se tedy v nedávné době přeměnila právě v tyto herny a „kasina“, neboť vlivem krize ztratily spousty zákazníků a stály na pokraji krachu. V regionu nedošlo vlivem krize ani ke krachu ţádné významné firmy, proto ani v oblasti skladových a výrobních ploch nedošlo téměř k ţádnému poklesu poptávky po těchto prostorech. Některé z firem byly sice nuceny omezit výrobu, některé musely propustit část svých zaměstnanců, ale všechny zatím svoje problémy ustály a ţádná nemusela výrobu ukončit. Ani v oblasti administrativních ploch nedošlo k ţádnému dramatickému propadu poptávky, nájemci těchto ploch jsou většinou drobní podnikatelé, většina z nich omezila svoje výdaje na minimum, ale svoje ţivnosti si snaţí udrţet a ve většině případech se tak zatím děje. Indikace trţní ceny u residenčních nemovitostí výnosovou metodou nemá v regionu přílišnou vypovídací schopnost (rodinné domy se v regionu téměř nepronajímají) a proto se v další části budu v souvislosti s výnosovou metodou zabývat pouze nemovitostmi komerčními. Dle zprávy Asociace realitních kanceláří České republiky o trhu nemovitostí 2007/2008 byla výše obvyklého nájemného v regionu následující:

32

Tabulka 1 Plzeňský kraj - pronájmy kancelářských, obchodních a skladových prostor6 KANCELÁŘSKÉ OBCHODNÍ SKLADOVÉ PROSTORY PROSTORY PROSTORY Lokalita Lokalita Lokalita Vyhledáva Ostatní Vyhledáva Ostatní MĚSTO Vyhledáva Ostatní ná lokalita lokality ná lokalita lokality ná lokalita lokality OKRES CENA CENA CENA CENA CENA CENA 2 2 2 2 2 (kč/m /rok) (kč/m /rok (kč/m /rok) (kč/m /rok (kč/m /rok) (kč/m2/ro ) ) k) od do od do od do od do od do od do Plzeň 120 360 120 240 540 720 360 600 960 1320 48 108 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Domaţli 180 360 120 300 480 660 360 540 360 720 24 480 ce 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Klatovy

1200

1800

480

1080

3000

5400

960

2160

240

600

120

240

Rokycany

1080

1320

600

1080

2400

3600

1080

2520

360

600

240

480

Stříbro

960

2400

840

1920

1080

2160

960

1560

360

840

240

600

Na základě svojí vlastní databáze a znalosti trhu s nájmy v regionu povaţuji výši obvyklého nájemného v regionu Domaţlic uvedenou v tabulce za období přelomu let 2007 a 2008 za nadhodnocenou. Dle mých vlastních informací a zkušeností se obvyklé nájemné pohybuje na úrovni cen, které jsou uvedené u okresu Klatovy a z těchto cen budu proto i dále vycházet. Stav na trhu nájmů na začátku roku 2010 je v regionu Domaţlic téměř totoţný, jako na počátku roku 2008, mírně se zvýšila nabídka komerčních prostor k nájmu, avšak výše nájemného se ani nikterak dramaticky nezvýšila ani nikterak výrazně neklesla. Lze tedy konstatovat, ţe trh s nájmy je v regionu stálý a ţe za poslední roky nedošlo k nikterak významným odchylkám ať na jednu nebo druhou stranu a ani do budoucna ţádné výrazné odchylky ani na jednu stranu neočekávám.

Regulované nájemné Pokud hovoříme o nájemném, je třeba rovněţ osvětlit a přiblíţit problematiku tzv. regulovaného nájemného. Oblast nájmu bytů a jejich jednostranného zvyšování (nazývaná někdy „deregulace“) funguje na následujících hlavních principech: - Nájem bytu je soukromoprávním smluvním vztahem. Stát by v zásadě svobodné principy takového vztahu neměl narušovat. Postupné uvolnění směrem ke skutečné smluvní svobodě je proto hlavním důvodem snahy o nápravu dosavadního „pokřiveného“ stavu. Při jednostranném zvyšování nájemného (pokud se pro něj vlastník rozhodne) je nutné postupovat podle 6

Údaje poskytnuté Asociací realitních kanceláří České republiky

33

zákona. Výše vypočteného zvýšeného nájemného je individuální, protoţe odráţí konkrétní parametry konkrétního bytu. Není proto moţné ani seriózní udávat plánované zvýšení nájemného v procentech „plošně“. K výpočtu konkrétního jednostranně zvýšeného nájemného pro konkrétní byt poslouţí kalkulačka nájemného na webových stránkách www.mmr.cz. Nájem bytu je smluvní - tzv. občanskoprávní závazkový vztah dvou subjektů pronajímatele (vlastníka/majitele bytu nebo domu) a nájemce bytu. Nájemné z bytu, které je vlastně úplatou za dočasné přenechání bytu, je tedy cenou, která se sjednává dohodou. Znamená to, ţe i změna výše nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou; hledání a dosaţení dohody je však z povahy věci vţdy věcí poměrně obtíţnou a někdy i pracnou. Pokud taková dohoda mezi majitelem domu a nájemcem není moţná, můţe se pronajímatel domáhat u soudu, aby soud svým výrokem o nájemném v místě a čase obvyklém pro konkrétní individuální byt chybějící dohodu nahradil. Tato cesta je však zdlouhavá, nákladná a existuje vţdy riziko, ţe soud dopadne jinak, neţ pronajímatel očekává a navrhuje. Tak je tomu ale u všech smluvních vztahů. Vzhledem k deformacím na trhu s nájemními byty byl proto v roce 2006 přijat „dočasný“ (čtyřletý) zákon (č. 107/2006 Sb.), který by měl do konce roku 2010 pomoci připravit prostředí na skutečné smluvní fungování nájemního sektoru. Od března 2006 (ovšem pouze do konce roku 2010) proto právní řád svěřil pronajímatelům nájemních bytů určité „nesmluvní“ právo, spočívající v moţnosti poměrně jednoduchým jednostranným úkonem nájemné zvýšit, avšak jen v limitech stanovených zákonem o jednostranném zvyšování nájemného (někdy nazývaným „zákon o deregulaci“). Tento zákon (na rozdíl od dříve platných předpisů ministerstva financí) však není cenovým předpisem, nereguluje nájemné jako maximální cenu, nestanoví její nepřekročitelnou hranici a nájemné zvýšené podle tohoto zákona nepodléhá cenové kontrole. Tzv. cílové nájemné, kterého má být podle zákona dosaţeno do konce roku 2010, nelze v ţádném případě povaţovat za nájemné „obvyklé“, protoţe nájemné obvyklé (v ekonomickém i právním smyslu) můţe vzniknout pouze v rámci volného sjednávání cen na místním trhu. To znamená, ţe obě smluvní strany do konkrétní výše nájemného za konkrétní byt promítnou své konkrétní priority, rizika atd. Nájemné není parametrem konkrétního bytu (na rozdíl od jeho objektivních technických vlastností); smluvně sjednané nájemné je parametrem konkrétního subjektivního vztahu dvou konkrétních osob. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného proto neomezuje ani nelimituje nájemce a pronajímatele při sjednávání dohody o výši nájemného nebo její změny. Zákon pouze umoţňuje, aby pronajímatel mohl v průběhu několikaletého

34

přechodného období, končícího prosincem 2010, dosáhnout takového nájemného, které bude alespoň do určité míry vycházet z reálných trţních cen nemovitostí. Na základě průběţného sledování vývoje v nájemním sektoru registruje ministerstvo pro místní rozvoj rostoucí počet nájemních vztahů, kde ke změně dosud placeného nájemného dochází oboustrannou dohodou pronajímatele i nájemce. Nicméně, aplikace zákona o jednostranném zvyšování nájemného se stále potenciálně týká několika set tisíc nájemních bytů.

5.2 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Zatímco na výši obvyklého nájemného ekonomická krize v regionu zatím nijak významný vliv nemá, neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného je třeba při stanovení obvyklé ceny výnosovou metodou zohlednit. Za poslední dva roky se na trhu s nájemným navýšila nabídka prostor k pronájmu. Sice ne nikterak dramaticky, avšak mírné navýšení je patrné. Z následujících grafů vyplývá, ţe zatímco na počátku roku 2008 byla nezaměstnanost na okrese Domaţlice lehce pod celorepublikovým průměrem, na počátku roku 2010, je lehce nad průměrem celé České republiky. Nejedná se ovšem o nijak dramatické odchylky a lze říci, ţe nezaměstnanost na okrese je v souladu se stavem v celé ČR. Obrázek 4: Míra nezaměstnanosti v ČR7 10

9,2 8,6

9

Míra nezaměstananosti

8

7,9

7

7,9 6,4

6,8 6,2

6,1

6 5

5

5,3 Míra nezaměstnanosti v ČR

4 3 2 1 0 I.07

V.07

IX.07

I.08

V.08

IX.08

I.09

Období

7

Údaje dostupné na https://portal.mpsv.cz/sz/stat

35

V.09

IX.09

I.10

Obrázek 5: Míra nezaměstnanosti na okrese Domažlice8 12 10,1

Míra nezaměstnanosti

10

9,3 8

8 6,5 6

Míra nezaměstnanosti na okrese Domažlice

5,6 4,5

4,9

4,9

4,6 3,8

4

2

0 I.07

V.07 IX.07

I.08

V.08 IX.08

I.09

V.09 IX.09

I.10

Období

Další dva grafy ukazují strukturu zaměstnanců v regionu Domaţlic a zároveň vypovídají o největším problému z hlediska nabídky pracovních příleţitostí v regionu Domaţlic i dalších jiných regionů v republice. Tento problém spočívá v tom, ţe zde těţko hledají uplatnění vysokoškolsky (s výjimkou lékařů a učitelů) vzdělaní lidé a jsou v mnoha případech nuceni hledat uplatnění na trhu práce buď v krajském městě Plzeň nebo v hlavním městě Praha. Podobná situace je i v oblasti středoškolsky vzdělaných obyvatel, slušné příjmy pro středoškoláky v regionu skýtá uplatnění takřka pouze ve státních sluţbách (policie, administrativní pracovníci), jinak je situace podobná jako u vysokoškolsky vzdělaných obyvatel. Tato situaci je řešena buď dojíţděním a přechodným ubytováním v Plzni či Praze nebo přestěhováním se do těchto měst natrvalo. Tato skutečnost je jednou z příčin toho, ţe zdejší trh s nemovitostmi je v posledních letech vcelku stabilní, neboť kupní síla obyvatelstva se takřka nemění. Počet obyvatel s nadprůměrným příjmem se v regionu pohybuje v řádu jednotek procent. Z grafu rovněţ vyplývá, ţe největší část zaměstnanců tvoří obsluha strojů a zařízení a řemeslníci, výrobci a zpracovatelé. Většina podniků v regionu je ve vlastnictví zahraničních firem (zejména ze SRN). Tyto firmy těţí z toho, ţe region Domaţlic se SRN přímo sousedí a tito podnikatelé vyuţívají zdejší levnější pracovní síly. Jedná se tedy převáţně o jakési „montovny“, výrobky zde vyrobené se vyváţí zpět do SRN a nacházejí odbyt na tamějším trhu. Někteří drobní ţivnostníci (kadeřníci, drobní obchodníci, majitelé čerpacích stanic pohonných 8

Údaje dostupné na https://portal.mpsv.cz/sz/stat

36

hmot) jsou na obyvatelích SRN poměrně závislí, dokáţí svými cenami konkurovat cenám na trhu v Německu a tato skutečnost jim přináší poměrně dobré ţivobytí. Paradoxem je, ţe některé zboţí (potraviny, elektronika) je naopak levnější v Německu a proto spousta obyvatel začala v poslední době v mnohem větší hojnosti nakupovat za hranicemi. Někteří obyvatelé (avšak uţ zdaleka ne v tak hojné míře jako v 90. letech) i v SRN pracují. Struktura zaměstnanců zaměstnanců dle tříd 2007 KZAM9 - R Obrázek 6: Struktura ve hlavních 4. čtvrtletí 1 Zákonodárci, 9 Pomocní a vedoucí a řídící nekvalifikovaní pracovníci pracovníci 5,5% 6,8%

2 Vědečtí a odborní duševní pracovníci 6,4%

3 Techničtí (zdravotničtí, pedagogičtí) pracovníci 14,5%

8 Obsluha strojů a zařízení 25,8%

7 Řemeslníci, výrobci a zpracovatelé 25,8%

6 Dělníci v zemědělství, lesnictví a rybářství 2,5%

4 Nižší administrativní pracovníci 6,4% 5 Provozní prac. ve službách a obchodu 6,3%

Struktura z aměstnanců dle tříd KZAM Obrázek 7: Struktura zaměstnanců vehlavních 4. čtvrtletí 2007- R 1 Zákonodárci, vedoucí a řídící 9 Pomocní pracovníci a nekvalifikovaní 6,3% pracovníci 5,6%

2 Vědečtí a odborní duševní pracovníci 7,6%

3 Techničtí (zdravotničtí, pedagogičtí) pracovníci 16,7%

8 Obsluha strojů a zařízení 24,0%

7 Řemeslníci, výrobci a zpracovatelé 22,4%

9

4 Nižší administrativní pracovníci 8,2% 5 Provozní prac. ve službách a obchodu 6,8%

6 Dělníci v zemědělství, lesnictví a rybářství 2,4%

Údaje dostupné na https://portal.mpsv.cz/sz/stat

37

Oproti roku 2008 je na trhu nabízeno větší mnoţství prostor k pronájmu, avšak jak bylo popsáno výše, tato skutečnost zatím nikterak neovlivnila výši obvyklého nájemného. V ocenění výnosovou metodou v roce 2010 je tedy nutno více zohlednit ztrátu nájemného vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného neţ při ocenění v roce 2008, kdy nabídka prostor k pronájmu byla s poptávkou téměř v rovnováze. Největší vliv na tuto skutečnost má zvyšující se nezaměstnanost, která v regionu více či méně kopíruje stav v celé České republice a nikterak se ze statistik nevymyká.

5.3 Rezerva na renovace Rezerva na renovace jsou jakési odpisy, které si vytváříme, abychom si po skončení ţivotnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Pokud si tuto rezervu nevytvoříme, dojde sice ke krátkodobému zvýšení příjmu, ale zároveň k znehodnocení hodnoty majetku. Rezervu na renovace vypočteme podle vzorce: Rezerva na renovace = reprodukční cena/ţivotnost. Reprodukční cena je cena znovupořízení shodné nemovitosti. Oproti standardnímu způsobu výpočtu reprodukční ceny má ale výpočet pro tento specifický účel jisté podstatné zvláštnosti. Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti (např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, nosná část schodiště). Podle konkrétní situace je třeba při výpočtu uvaţovat změnu poţadavků na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku. V souvislosti s ekonomickou krizí se uvádí, ţe ceny stavebních prací v pozemním stavitelství, do kterého patří výstavba budov a bytů, kvůli hospodářské krizi spadly aţ o desítky procent. V některých případech klesly o desetinu, v jiných ale stavební firmy jdou do boje o zakázky ve srovnání s minulými roky s cenami aţ o 35 procent niţšími. Zprávy z trhu hlásí, ţe v současné době jsou výsledné ceny zakázek v porovnání s roky stavebního boomu 2007 a 2008 o deset aţ 35 procent niţší. Cenový rozptyl způsobuje různorodost zakázek. Zatímco cena zateplení fasády bude z velké části ovlivněna dramatickým propadem cen izolačních materiálů, na cenu ocelového mostu bude mít cena izolace téměř nulový vliv. Významná část sníţení cen je téţ dána vlivem nemilosrdné konkurence na stavebním trhu, kde došlo ke sníţení koordinačních marţí vyššího dodavatelství aţ na úplné minimum. Místo předpokládaného zisku je v nynější době většina firem motivována především snahou o přeţití. Protoţe české banky téměř zastavily financování developerských projektů a investice soukromých podnikatelů do nové výstavby

38

nemovitostí jsou velmi omezené, zaţíváme nyní ve stavebnictví tvrdý konkurenční boj. Ceny prací sniţují také levnější stavebniny. Například tepelně izolační materiály, zdící tvárnice nebo ocelové výrobky zlevnily v řádech desítek procent. U dalších stavebních vstupů, jako například v případě betonu, zemních prací či energií, ceny klesly o jednotky procent. Dá se předpokládat, ţe se zároveň s odezněním současné krize a společně s rozběhnutím stavebního trhu, začnou ceny zvyšovat. Neznámou v této rovnici je, kdy dojde k odeznění současné krize a jaký bude další vývoj. Region Domaţlic patří k těm regionům České republiky, kde k ţádnému dramatickému poklesu cen stavebních prací nedošlo. Neprobíhají ani zde v minulosti neprobíhali ţádné rozsáhlé developerské projekty, tudíţ zde ani nedošlo k přesycení trhu, jak jsme tomu mohli vidět v některých velkých městech republiky. Naprostá většina stavebních prací probíhá na výstavbě či rekonstrukcích rezidenčních nemovitostí, investoři těchto výstaveb či rekonstrukcí se snaţí minimalizovat náklady, proto velká část těchto prací (zejména na venkově) probíhá svépomocí, přibliţně stejná část probíhá subdodavatelsky a pouze minimum projektů je realizováno na klíč. V ceně stavebních materiálů hraje velkou roli příznivá vzdálenost SRN, některé stavební materiály (především cihelné bloky a další cihlářské výrobky), které jsou certifikované pro český trh, se vyrábějí v dodavatelských závodech v SRN a jsou na stavby budov v regionu dováţeny a hojně vyuţívány. Závěrem lze tedy říct, ţe ekonomická krize nemá nijak velký vliv na mnoţství rezerv na renovace, pokles cen stavebních prací a stavebních materiálů, které jsme mohli v regionu pozorovat v řádu jednotek procent vidím jako přechodný, proto nemá na mnoţství rezerv na renovace ţádný vliv.

39

Obrázek 8 Indexy cen stavebních děl10

Indexy cen stavebních děl se počítají z cenových indexů stavebních prací zjišťovaných čtvrtletním záměrným výběrovým šetřením. Průměrně 750 respondentů vykazuje ceny sjednané mezi dodavatelem a odběratelem za jednotku stavební práce provedené vlastními pracovníky zpravodajské jednotky na území ČR. Do ceny se nezahrnují náklady spojené se zařízením staveniště a nezapočítává se daň z přidané hodnoty. Měsícem zjišťování je vţdy druhý měsíc čtvrtletí.

10

Údaje dostupné na http://www.czso.cz

40

Obrázek 9 Indexy cen stavebních prací11

Indexy cen stavebních prací jsou počítány čtvrtletně na základě dat ze specializovaného výkaznictví Ceny Stav 1-04. Měsíční indexy jsou proto odhadovány na podkladě výsledků dalších měsíčních šetření ČSÚ.Vstupními hodnotami pro odhady indexů jsou indexy cen stavebních prací ze čtvrtletního šetření a indexy cen materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví za běţný měsíc. Do odhadů hodnot indexů jsou kromě materiálových vlivů zahrnuty i vlivy nemateriálové povahy. Jedná se především o pohyb průměrné měsíční mzdy ve stavebnictví, dopravní náklady, reţie a zisk. Odhady měsíčního vývoje indexů cen se vţdy po uplynutí čtvrtletí (45. den) zpětně zpřesňují podle nejnovějších výsledků přímého čtvrtletního šetření cen.

5.4 Náklady na správu nemovitosti Provozní náklady jsou takové náklady, které souvisejí s provozem objektu, nikoliv takové, které se týkají činnosti v objektu provozované nebo takové, které souvisejí se subjektem majitele objektu. Správa nemovitostí je činnost, které se v České republice na počátku devadesátých let zabývalo málokdo. Věnoval se jí malý okruh kanceláří, některé se 11

Údaje dostupné na http://www.czso.cz

41

rekrutovaly ze zanikajících OPBH (obvodní podniky bytového hospodářství), coţ kredit činnosti správy nemovitostí příliš nepozvedlo. Vlastníci, kterým byly nemovitosti navráceny v rámci nápravy majetkových křivd, si je chtěli tehdy většinou spravovat sami. Nejen z důvodů, ţe jim domy byly vráceny většinou v ţalostném stavu a tak se šetřila doslova kaţdá koruna, tedy i prostředky za placení správce. Důvodem byla také poměrně malá znalost povinností, které jsou kladeny na vlastníka nemovitostí. Obecně se vědělo o povinnosti úklidu chodníků, nutnosti zajistit dodávky sluţeb nájemníkům. Správa nemovitostí je vysoce odbornou činností. K provozování správy je třeba komplex znalostí. A nejedná se pouze o znalosti stavebně technické, ekonomické, účetní a daňové. Správce by měl mít vysokou znalost předpisů upravujících nájem bytů. Laik častokrát ani netuší, ţe existuje povinnost revizí, počínaje elektrických rozvodů v domě, plynových rozvodů, komínových těles apod. Správce nemovitostí to musí nejen vědět, ale dohlíţet i na plnění termínů z revizí vzniklých, na odstraňování závad, souběţně s tím však musí hlídat ekonomickou stránku věci. Určitou výjimkou byla a je správa obecních nemovitostí, kde kumulace zdrojů umoţňuje dlouhodobější plánování a přesun zdrojů z jednotlivých nemovitostí. Je však pravdou, ţe z hlediska budoucnosti, trh správy obecních nemovitostí bude, na rozdíl od let devadesátých, okrajovou záleţitostí a to z důvodů, ţe objem bytů, které vlastní obce, se bude sniţovat. Dalším faktorem bude, ţe tito správci nebudou připraveni na systém správy pro soukromé vlastníky, kteří kladou vyšší parametry na činnost pro ně vykonávanou a obce nebudou chtít tolerovat různé výstřelky, o kterých se často dozvíme z tisku (různé fingované směny bytů, pozdní a následně tak promlčené vyúčtování). Kromě běţných činností, jako je zajištění dodávek vody, plynu, zajištění úklidu v domě, posekání předzahrádky, čistění okapů, deratizace sklepů, inkaso nájemného atd. má činnost správce přímé dopady na daňové povinnosti vlastníka – jak daně z příjmů, tak daně z přidané hodnoty (je li vlastník domu jejím plátcem) či na platbu daně z nemovitosti. Z výše uvedeného vyplývá obrovská odpovědnost správce. Nejen vůči nájemcům, klientům (tedy vlastníkům domů), ale i vůči orgánům státní správy či samosprávy. Správce nemovitostí je vystaven tedy vysoké míře tlaku nejen ze strany svých klientů (na úspory, rychlost jednání, vymahatelnost práv) ale i nájemců. Správce by měl znát alespoň minimum z právních předpisů České republiky, které se tak či onak dotýkají jeho činnosti. Tím je například míněn správní řád, stavební zákon, občanský zákoník. Pokud je v regionu objekt, který vyţaduje správu vlastněn jedním majitelem, vykonává dotyčný správu zpravidla sám. Správa nemovitostí externím správcem vykonávána

42

většinou pouze v případě, kdy je nemovitost vlastněna podílovými spoluvlastníky (bytové domy). Největším správcem na okrese Domaţlice je Stavební bytové druţstvo Domaţlice, které nabízí kompletní správu nemovitostí a jehoţ portfolio čítá12: Celkový počet bytů ve správě : 3 230, z toho  bytů druţstevních: 1 274  bytů v osobním vlastnictví: 1 538  bytů byty jiných organizací (SVJ,BD,obce) 418 bytů. Celá správa se rozděluje do 4 oblastí, které lze vyuţít samostatně. Tabulka 2: Ceník správy nemovitostí Stavebního bytového družstva Domažlice Oblasti správy:

Kč/byt/měsíc+DPH

Oblast ekonomická

60,-

Oblast technická, BOZ A PO, tepelné hospodářství 30,Oblast právní a evidence

15,-

Tepelné hospodářství

15,-

Při zajišťování správy v plném rozsahu je správní poplatek pro nečleny druţstva 107,Kč/byt/měsíc+DPH. Dle údajů zjištěných na Stavebním bytovém druţstvu nedošlo vlivem ekonomické krize k ţádnému cenovému posunu (k 1.1.2010 došlo pouze ke zvýšení daně z přidané hodnoty o jeden procentní bod), proto můţeme konstatovat, ţe ani v oblasti správy nemovitosti nemá probíhající ekonomická krize ţádný vliv na výpočet výnosové hodnoty.

5.5 Pojištění Kaţdý majetek by měl být pojištěn na obvyklá pojistná rizika (poţár, výbuch, úder blesku) popřípadě i na tzv. doplňková ţivelná pojištění (povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy). V některých případech např. pokud oceňovaná nemovitost slouţí jako zástava hypotečního nebo jiného úvěru, je pojištění dokonce povinné. Náklady na pojištění (pojistné) lze určit dvěma způsoby:  Podle uzavřené pojistné smlouvy

12

Údaje dostupné na http://www.sbd-domazlice.cz

43

 Pokud objekt není pojištěn nebo není pojistná smlouva k dispozici, je třeba náklady na pojištění uvaţovat v průměrné výši pro porovnatelný typ majetku. V praxi obvykle nejprve stanovíme pojistnou hodnotu a podle daných trţních podmínek vypočítáme průměrné pojistné. Jaké typy nemovitosti lze pojistit - rodinný dům - byt, i druţstevní - bytový dům - nebytový prostor - rekreační objekty, chatu, chalupu - garáţ - příslušenství staveb (ploty, bazény, skleníky...) - movité věci, slouţící k výstavbám, opravám nebo rekonstrukcím (stavební materiál, objekty umístěné na staveništi, stavební stroje..) - rozestavěnou nemovitost - nemovitost pořízenou na hypotéku, kde pojištění nemovitosti k úvěru je povinné. Ani v této sloţce výpočtu výnosové hodnoty nedošlo v uplynulých dvou letech vlivem ekonomické krize k ţádným změnám a proto je tato sloţka výpočtu výnosové metody beze změn.

5.6 Daň z nemovitosti U daně z nemovitosti došlo počínaje datem 1.1.2010 ke změně. Dle zákona č. 338/1992 Sb. ve znění zákona č. 362/2009 Sb. o dani z nemovitostí, se mění sazby daně u některých pozemků a staveb na dvojnásobek sazeb platných pro zdaňovací období roku 2009. Změny v dani z nemovitosti se dají stručně popsat ve čtyřech bodech:  Změna č. 1 - daň i za novostavby Kdo si pořídil nový byt či dům nebo si ho sám postavil, do loňského roku měl výhodu – 15 let od koupě nebo dokončení za něj nemusel platit daň. Počínaje datem 1.1.2010 došlo ke změně a novostavby do 15-ti roků jiţ nejsou od daně z nemovitosti osvobozeny.

44

 Změna č. 2 - zvýšení sazeb na dvojnásobek Tuto úpravu má na svědomí tzv. Janotův úsporný balíček - vláda v něm mimo jiné zvýšila většinu sazeb z daně z nemovitosti na dvojnásobek. U rodinných domů, bytů a stavebních pozemků se sazba zvýšila z koruny za metr čtvereční na dvě, u chat a chalup ze tří korun na šest. Pokud na to obec nereagovala svou vyhláškou, coţ většina měst a vesnic neudělala, nálady na daň se zdvojnásobily.  Změna č. 3 - jiné koeficienty v obcích Zákon umoţňuje obcím, aby výši daně, a tedy příjmy ovlivňovaly vyhláškami. Mohou si upravit základní koeficient podle velikosti obce a zavést místní koeficient, kterým se násobí základ daně. Pro jednotlivé části obce můţe tedy obec obecně závaznou vyhláškou koeficient zvýšit o jednu kategorii nebo sníţit o jednu aţ tři kategorie v členění koeficientů; koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0. Daňová povinnost za jednotlivé druhy staveb, samostatných nebytových prostorů a za byty se dále vynásobí místním koeficientem, pokud ho obec stanovila. Místní koeficient můţe být ve výši 2, 3, 4 nebo 5. K této úpravě v regionu obce vesměs nesáhly.  Změna č. 4 - nové ceny pozemků Ceny některých druhů pozemků, jako zahrada nebo les, se počítají procentem z místní ceny udané pro jednotlivá katastrální území vyhláškou ministerstva zemědělství č. 412/2008 Sb. Od letošního ledna se ceny v některých obcích změnily novelou č. 427/2009 Sb. U běţných zahrad u domu plátci daně tuto změnu příliš nepocítí, neboť pozemky mají relativně malou výměru. Přiznání k dani z nemovitosti musí podat kaţdý, kdo je k 1.1. vlastníkem nemovitosti nacházející se na území ČR a toto přiznání ještě nepodával. Pokud povinný někdy v minulosti přiznání podal a nic se nezměnilo, pak stačí jen počkat na výměr správce daně, který podle aktuálních sazeb a koeficientů daňovou povinnost vypočítá. Pokud se něco změnilo, například výměra nebo cena nemovitosti, druh pozemku, uţívání stavby nebo počet nadzemních podlaţí či půdorys, musí vlastník podat nové přiznání. Podávat přiznání nemusí jen vlastník, ale i nájemce nebo uţivatel (pokud není vlastník znám). Vypočet daně u stavby Základem daně z bytu je výměra podlahové plochy v m2, základem daně ze samostatného nebytového prostoru výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m2 podle stavu k 1.1., vynásobená koeficientem 1,20. Základem daně u ostatních staveb je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 podle stavu k 1.1. Takto získaný základ daně

45

vynásobíme sazbou daně. V případě obytných domů, bytů a ostatních samostatných nebytových prostor se výsledek dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel.

Tabulka 3 Koeficienty podle počtu obyvatel Koeficient Počet obyvatel "od"

Počet obyvatel "do"

1,0

-

1.000

1,4

1.000

6.000

1,6

6.000

10.000

2,0

10.000

25.000

2,5

25.000

50.000

3,5

50.000

a více

Koeficient

Město

3,5

Františkovy Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně, Poděbrady

4,5

Praha

Výpočet daně u pozemku Základem daně se pro kaţdý typ pozemku rozumí něco jiného. U pozemků, na kterých se rozkládá orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, je základem daně cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku (údaj musí být v celých m2) průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce. Pokud se jedná o hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb, pak se zjistí cena pozemku vynásobením skutečné výměry pozemku v m2 částkou 3,80 Kč. Cena pozemku se také můţe zjistit dle platných cenových předpisů uvedených k 1.1. U dalších pozemků se základem daně stává skutečná výměra pozemku uvedená v m2 zjištěná k 1.1. Takto zjištěný základ daně se vynásobí sazbou daně. U stavebních pozemků se daňová povinnost vynásobí koeficientem podle počtu obyvatel. Pro daňovou povinnost se obdobně pouţije i místní koeficient a to pro všechny druhy pozemků, nejen u stavebních pozemků. Závěrem lze tedy napsat, ţe daň z nemovitosti se v regionu Domaţlic k 1.1.2010 oproti datu 1.1.2008 ve většině případů zdvojnásobila, moţnost zvýšení či sníţení daně vyuţila pouze malá část obcí.

46

5.7 Kapitalizační míra Volba, resp. kalkulace kapitalizační míry je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z moţného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protoţe to jiţ náš trh s nemovitostmi umoţňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučuje se míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztaţený k jejich trţním cenám. Standardní výpočet kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. Poţadovanou hodnotu získáme tím, ţe vydělíme stabilizovaný roční čistý provozní příjmem prodejní cenou nemovitosti. Veškeré snahy by měly být vedeny k odhadu budoucí míry kapitalizace, byť třeba jde časově o jeden rok následující po datu ocenění. To lze zajistit pouze sledováním trendů na trhu s nemovitostmi a proto rozhodnutí, jakou míru kapitalizace v konečném výsledku pouţít, zda indikované výsledky zachovat, či je podle okolností vzhledem k prognózované situaci upravit, zůstává na odborné úvaze a zkušenostech odhadce. Pokud nemáme dostatek údajů o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu, máme několik další moţnosti jak kapitalizační míru vypočítat. Můţeme pouţít analogii s jinou lokalitou nebo pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) trţních faktorů. Jedná se o výpočet pomocný nebo náhradní a doporučuje se aplikovat tehdy, pokud to nelze jinak. Faktor č.1 - kapitalizační míra bezrizikové investice Bezriziková investice by měla splňovat následující poţadavky: • Neexistence rizika nesplacení – minimální riziko nesplacení vykazují státní dluhopisy. Stát by měl být schopen svůj dluh splatit a to přestoţe existují případy států, kdy vláda odmítne plnit závazky vzniklé za předcházejících vlád.

47

• Minimální riziko nelikvidity – bezriziková jsou pouze taková aktiva, u nichţ je minimální riziko nelikvidity. Proto nelze pro stanovení bezrizikové míry výnosnosti pouţít akcie nebo firemní dluhopisy. • Minimální riziko plynoucí z reinvestice – při výnosovém ocenění se uvaţuje s časově neomezeným horizontem existence podniku. Vzhledem k neexistenci aktiv s neomezenou dobou splatnosti vzniká riziko z reinvestice. Riziko z reinvestice plyne z nutnosti reinvestice prostředků po splatnosti cenného papíru. Pokud se např. stanovuje očekávaná bezriziková výnosnost pro pětileté období, nebude státní dluhopis s dobou do splatnosti šest měsíců vhodným bezrizikovým aktivem, protoţe zde je riziko reinvestice a nelze stanovit, jaká bezriziková míra výnosnosti bude za šest měsíců, kdy by se tyto peníze měly investovat znovu. Dokonce ani pětiletý státní dluhopis není ideálním řešením, protoţe výnosy z tohoto dluhopisu by měly být reinvestovány za míru výnosnosti, která není dnes známá. Ideálním řešením by byly pětileté státní dluhopisy s nulovým kuponem, které jsou vydané za menší neţ jmenovitou hodnotu, úrokové platby z nich nejsou vypláceny a jmenovitou hodnotu dluhopisu dostane věřitel zaplacenou při splatnosti dluhopisu. Za bezrizikovou investici je tedy povaţována např. investice do tzv. bezpečných cenných papírů, jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Faktor č. 2 - Inflační míra Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu sniţuje. Faktor inflační míry stanovujeme zásadně dvěma odlišnými postupy. Pokud na základě skutečně uzavíraných nájemních smluv zjistíme, ţe výše nájemného je přímo závislá na výši inflace, pak tento faktor poloţíme roven 0. Pokud zjistíme, ţe objekt není ke dni ocenění pronajat nebo ţe je pronajat, ale výše nájemného je fixní, je nutno tento faktor zohlednit. Faktor č. 3 - Míra rizika Míra rizika je zaloţena na úvaze, ţe kaţdý investor, který investuje do více rizikového podniku musí být odměněn vyšší mírou návratnosti (úrokem), aby byl ochoten uvedené riziko podstoupit.

48

Faktor č. 4 - Míra životnosti Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti - konkrétně doby, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Vzhledem k tomu, ţe se v regionu zvýšil počet neobsazených komerčních prostor a tudíţ se sníţil celkový roční čistý provozní příjem, je třeba vlivem ekonomické krize mírně zvýšit kapitalizační míry. V regionu Domaţlic je toto navýšení v rozmezí 0,5 aţ 1%. V listopadu roku 2009 vydala Raiffeisenbank, a.s. pro svoje externí odhadce přehled minimálních kapitalizačních měr za jednotlivé segmenty nemovitostí v ČR. Takto stanovené kapitalizační míry velmi dobře odráţejí stav na trhu s nemovitostmi a lze se jimi při oceňování řídit. Tabulka 4 Přehled minimálních kapitalizačních měr Rezidenční Kancelářské Polyfunkční / Hotely obchod 6,5%

7,5%

Logistika /

Průmyslové

skladování

7,5%

8%

8,5%

9,5%

Výše uvedené kapitalizační míry platí pro nemovitosti umístěné v nejlepších lokalitách Prahy a nejvýznamnějších krajských měst (Brno, Ostrava, Plzeň). Nejlepšími lokalitami pro logistiku / skladování jsou lokality přímo přístupné z nejvýznačnějších silničních tahů (např. Komerční zóna Čestlice – Průhonice při D1, Komerční zóna Nýřany přilehlá k D5) Kapitalizační míry pouţité v ostatních lokalitách je třeba přiměřeně zvýšit. Platnost uvedených kapitalizačních měr je stanovena počínaje listopadem roku 2009 do odvolání. Kapitalizační míra je stanovena i ve vyhláškách o oceňování majetku, vydávaných Ministerstvem financí. Při oceňování nemovitostí za účelem zjištění administrativní ceny došlo za poslední dva roky ke změně kapitalizační míry pouze u bytových domů. Kapitalizační míra ve vyhlášce tedy dění na trhu s nemovitostmi nikterak neodráţí a i to je jeden z důvodů, proč ocenění dle cenového předpisu je v mnoha případech v naprostém rozporu s cenou i hodnotou trţní.

49

Tabulka 5 Míry kapitalizace pro oceňování staveb a majetkových práv výnosovým způsobem stanovená vyhláškou MF č. 617/2006 Sb. Název poloţky

Míra kapitalizace %

Nemovitosti pro výrobu, skladování a garáţování

10

Nemovitosti pro obchod a administrativu

7

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

8

Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství

9

Nemovitosti pro kulturu

8

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

Nemovitosti pro zemědělství

7

Nemovitosti pro skladování

6

Bytové domy

4

Ostatní nemovitosti

8

Majetková práva

12

Tabulka 6 Míry kapitalizace pro oceňování staveb a majetkových práv výnosovým způsobem stanovená vyhláškou MF č. 460/2009 Sb. Název poloţky

Míra kapitalizace %

Nemovitosti pro výrobu, skladování a garáţování

10

Nemovitosti pro obchod a administrativu

7

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

8

Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství

9

Nemovitosti pro kulturu

8

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

Nemovitosti pro zemědělství

7

Nemovitosti pro skladování

6

Bytové domy

5

Ostatní nemovitosti

8

Majetková práva

12

50

V další části práce si na příkladu ukáţeme, jak se změnila vlivem ekonomické krize obvyklá cena jedné konkrétní nemovitosti, která je oceněna k datu 1.1.2008 a k datu 1.1.2010. Jedná se o nemovitost, jejíţ trţní hodnota je stanovena především na základě její výnosové metody, neboť její vyuţití je ryze komerční. Nejprve provedu její ocenění k datu 1.1.2010 a poté k datu 1.1.2008 a v praxi ukáţu, všechny změny, které vlivem ekonomické krize v ocenění nastaly.

51

6. Tržní ocenění ODHAD č. 01/01/201013 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení Provozní budova s bytovou jednotkou - Stávající polyfunkční Číslo popisné: 66 Na pozemku parc. č.: st. 478/1 Pozemky parc. č.: st. 478/1 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Pan XY, 1 / 1 Vlastník pozemku: Pan XY, 1 / 1 Katastrální území: LV č.: Domažlice 6673 Kraj: Okres: Plzeňský Domažlice Obec: Část obce: Domažlice Hořejší Předměstí Ulice: Číslo Msgre. B. Staška orientační: Předmět ocenění:

Objednatel:

Pan XY

Stav ke dni / Prohlídka:

1.1.2010 / 1.1.2010

Obvyklá cena stávající:

7 000 000,- Kč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné:

dobře

Vypracoval: Bc. Petr Lang Postřekov 39 345 35 Postřekov Datum: 3.1.2010

tel.: fax.: e-mail.:

607 688 662 [email protected]

...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 13 stran textu včetně 6 stran příloh.

13

Vypracováno v programu NemExpress verze 1.5.40.0

52

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 2.2 Bytový dům - s nebytovými prostory Kraj: Katastrální území:

Obec, část obce: Ulice:

Plzeňský Domažlice

parametr Hlavní stavba Počet podlaţí PP/NP Počet bytových/nebytových jednotek: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Podlahová plocha - obytná část Podlahová plocha - nebytová část Jednotková cena: Podíl byt./nebyt. podl. ploch Garáţe v objektu / počet stání: Stáří původní / další ţivotnost: Opotřebení celkové: Technický stav stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Rozestavěnost / popis: Forma uţívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce: Nemovitost je běţně uţívána: Pozemky (popis):

Domažlice Msgre. B. Staška

stávající stav 2.2 Bytový dům - s nebytovými prostory 1 2 1 7 533 m2 4 340 m3 628 m2 3 500 Kč/m3 19 %

81 %

250

80 55 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Podnikání 1996 / 2009 rekonstrukce v interiéru domu

1996 / 2009, 2010

Stavební pozemek, předmětem ocenění je stavební pozemek parcela číslo st. 478/1 o výměře 710 m2, který je rovinný, s moţností napojení na kompletní inţenýrské sítě. Oceňované pozemky jsou situovány v centru okresního města Domaţlice, v místě je moţnost napojení na kompletní inţenýrské sítě, poptávka po stavebních pozemcích v Domaţlicích dlouhodobě převyšuje nabídku, pozemky určené k výstavbě RD v okrajových částech města se obchodují za částky v rozmezí 1 500,- aţ 2 050,Kč/m2. Prodeje pozemků v okresním městě Domažlice: 1. Pozemek Domaţlice Pozemky orné půdy určené platným ÚP k výstavbě RD parc.č. 2272/23 - 694 m2, cena 1 088 192,- Kč (1 568,- Kč/m2), kompletní inţenýrské sítě přivedeny na hranici pozemku, prodej 09/2009. 2. Pozemek Domaţlice Pozemek TTP určený platným ÚP k výstavbě RD parc.č. 3352/6 - 589 m2, cena 1 200 000,- Kč (2 037,- Kč/m2), kompletní inţenýrské sítě přivedeny na hranici pozemku, prodej 1/2010.

Výměra pozemků celkem: Jednotková cena Napojení na sítě Elektro:

710 m2 2 000 Kč/m2 vlastní

veřejné 

53

Vodovod: Kanalizace (splašková): Plynovod Kabelová síť: Přístup po zpevněné komunikaci: Omezení a rizika Raiting rizika: Rizika: Záplavové území / rok poškození: Pojištění proti povodní / záplavě:

    bez vlivu na OC Ostatní omezení  ne  není nutné

Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Okresní město 10 872 Úzké centrum - historická část Poloha v obci:  výborná Poloha vzhledem k užívání:  ostatní Okolí nemovitosti: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  ţeleznice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Oceňovaná nemovitost, která bude předmětem prosté zástavy a která je částečně

podsklepená, se dvěma nadzemními podlaţími, je situována v centru okresního města Domaţlice, v zástavbě objektů občanské vybavenosti, základní školy, bývalého supermarketu a dvou bank., s přístupem ze zpevněné komunikace - ulice Msgre. B. Staška (parcela číslo 4803/3, ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Domaţlice a parcela číslo 5500, ostatní plocha - jiná plocha, vlastník Město Domaţlice). Pozemek je rovinný, nemovitost je napojena na kompletní inţenýrské sítě. Dopravní dostupnost města je zajišťována vlakovými a autobusovými spoji, v místě je MHD. Město leţí na silnici I. třídy č. I/22 ve směru Draţenov - Klatovy a má schválený ÚP, nemovitost je situována v souladu s tímto ÚP, v místě jsou kompletní obchodní síť, síť sluţeb, okresní nemocnice, základní a střední školy a nabídky pracovních příleţitostí. Rizika: Ostatní omezení

Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavního práva ve prospěch ČS, a.s., které je zapsáno v bodě C LV č. 6673. Popis / dispozice:

Předmětem ocenění je provozní objekt s nebytovými a bytovými prostory, který je řadový krajní, částečně podsklepený,se dvěmi nadzemními podlaţími. Stavba je zděná z kamenného a smíšeného zdiva o tl. zdiva do 0,90 m, přístavba z cihelného zdiva o tl. do 0,65 m, ve sklepě a části 1.NP klenbové, ve zbytku 1.NP a ve 2.NP dřevěné trámové a HURDIS, střecha v části mansardová, na přístavbě sedlová, krytina z eternitových šablon a pálených tašek, okna dřevěná dvojitá s otevíráním dovnitř a ven a dřevěná zdvojená, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Dispoziční řešení: 1.PP - sklep, schodiště do 1.NP 1.NP - vstup + schodiště do 2.NP, herna + soc. zařízení, kancelář cestovní agentury, prodejna Lilka, prodejna Vodolenka, prodejna sýrů. 2.NP - chodba + schodiště, bytová jednotka 3+kk, kotelna, 2x soc. zařízení, komora, 2x kancelář, půdní prostor. Původní stáří nemovitosti, která je známa jako restaurace Chodská rychta, je dle sdělení objednavatele ocenění cca 250 roků, objekt původně slouţil jako zájezdní hostinec, 54

v 60. letech 20. století byl přistavěn ke staré části kuchyňský provoz se sociálním zařízením. Jako restaurace byl objekt v provozu do roku 1975, v letech 1976 - 1996 nebyla nemovitost provozně vyuţívána. V r. 1996 byla provedena kompletní rekonstrukce interiéru oceňované nemovitosti a nová fasáda, v r. 2009 byla provedena rekonstrukce interiéru bytové jednotky ve 2.NP. Konstrukce a vybavení Název

Popis

Název

Popis

Základy

betonové a kamenné

Svislé nosné konstrukce

zděné z kamenného a smíšeného zdiva o tl. zdiva do 0,90 m, přístavba z cihelného zdiva o tl. do 0,65 m betonové

Vodorovné nosné konstrukce ve sklepě a části 1.NPSchodiště klenbové, ve zbytku 1.NP a ve 2.NP dřevěné trámové a HURDIS Střešní konstrukce ve sklepě a části 1.NPStřešní krytina klenbové, ve zbytku 1.NP a ve 2.NP dřevěné trámové a HURDIS Kanalizace plastové potrubí Rozvod vody Rozvod elektro 220/380 V Rozvod plynu Ústřední topení ústřední s kotlem na plyn,Okna etáţové s vlastními plynovými kotli Dveře a vrata Dlaţby a podlahy Vybavení kuchyní

eternitové šablony, pálené tašky

teplé a studené je proveden ve sklepě a části 1.NP klenbové, ve zbytku 1.NP a ve 2.NP dřevěné trámové a HURDIS dřevěné hladké plné aVnitřní omítky a obklady vápenné omítky, keramický prosklené obklad betonové s koberci a PVC,Vybavení hygienických vana, umyvadla, kombi WC, keramická dlaţba, plovoucí zařízení pisoáry, závěsná WC kuchyňské linky, varné deskaVenkovní omítky a obklady vápenná omítka hladká s troubou, digestoře

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Poznámka: Na LV č. 6673 je oceňovaná nemovitost zapsána

jako rodinný dům, ke dni ocenění slouţí jako provozní budova s převaţujícími nebytovými prostory, doporučuji provést rekolaudaci.

Reprodukční cena Hlavní stavby:

Věcná hodnota 15 188 882 KčHlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

55

6 834 997 Kč 1 420 000 Kč 8 255 000 Kč

Porovnávací hodnota

8 800 000,- Kč

Popis porovnatelných Porovnávané nemovitosti jsou porovnatelné svým technickým nemovitostí: stavem,moţností vyuţití, situováním v okresním městě Domaţlice a vzdáleností centra města. Název

Popis

Provozní budova s bytovou jednotkou

Provozní budova s bytovou jednotkou 8 200 000,- Kč Nabídka RK 02/2010 Domaţlice, Spálená ulice, řadová vnitřní, nepodsklepená, se dvěmi nadzemními podlaţími a obytným podkrovím, ZP 285 m2, OP 855 m2, po kompletní rekonstrukci v r. 1996, 4 obchody, 4 kanceláře, 1 bytová jednotka 2+kk o výměře 57 m2, v místě kompletní inţenýrské sítě, vzdálenost centra města cca 0,20 km, nabídka RK 02/2010 - 8,20 mil. Kč. Bytový dům s nebytovými prostory 9 200 000,- Kč Nabídka RK 02/2010 Domaţlice, Benešova ulice, samostatně stojící, podsklepený, se třemi nadzemními podlaţími, 1.NP 2 obchody s příslušenstvím, 2.NP - 4 bytové jednotky 3+1 o výměře 99 m2, 2.NP - 2 bytové jednotky 2+1 o výměře 66 m2 + půdní prostory, ZP 257 m2, UP 640 m2, pozemek 543 m2, v místě kompletní inţenýrské sítě, vzdálenost centra města cca 0,40 km, nabídka RK 02/2010 - 9,20 mil. Kč (14 375,- Kč/m2 uţitné plochy).

Bytový dům

č.

plocha - účel

1 2 3 4 5

Nebytový prostor (objekt herny) Nebytový prostor (cestovní agentura) Nebytový prostor (prodejna Lilka) Nebytový prostor (prodejna sýrů) Nebytový prostor (prodejna Vodolenka) 6 Nebytový prostor (kancelář ve 2.NP) 7 Nebytový prostor (kancelář ve 2.NP) 8 Bytová jednotka 3+kk Hrubý výnos za rok celkem:

Cena

Zdroj ceny / Poznámka

VÝNOSOVÁ HODNOTA podlaží podlahová pl. čistý nájem [m2] [Kč/měsíc]

nájem nájem [Kč/rok] [Kč/m2/rok]

1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP

247,00 19,60 61,00 16,00 48,00

27 000 6 000 10 000 4 500 10 000

324 000 72 000 120 000 54 000 120 000

2.NP 2.NP 2.NP

14,50 11,00 100,00

2 000 2 000 12 000

24 000 24 000 144 000 882 000 Kč

Ztráta nájemného: 15,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běţná údrţba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem:

132 300 Kč 749 700 Kč 222 855 Kč 13 344 Kč 18 000 Kč 121 511 Kč 50 000 Kč 20 000 Kč 526 845 Kč

56

Uvaţovaná míra kapitalizace:

9,00 % 5 853 830 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky: Současné využití majetku

je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím, pro výpočet výnosové hodnoty bylo užito údajů z nájemních smluv (herna, kancelář cestovní agentury, prodejna Lilka, prodejna Vodolenka, prodejna sýrů bytová jednotka 3+kk, kancelář a obvyklé nájemné v místě (kancelář ve 2.NP)..

REKAPITULACE: 8 255 000 Kč

Věcná hodnota nemovitosti

5 853 830 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti

8 800 000 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

Podklady / přílohy

počet stran A4 v příloze

1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6673 ze dne 16.2.2010. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 16.2.2010. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. Smlouva o nájmu nebytového prostoru (herny) ze dne 28.12.2007. Smlouva o nájmu nebytového prostoru (prodejna Lilka) ze dne 25.5.2007. Smlouva o nájmu nebytových prostor (kancelář ve 2. NP) ze dne 29.1.2008. Smlouva o pronájmu nebytových prostor (cestovní agentura BENE) ze dne 6.2.2006. Smlouva o nájmu nebytových prostor (prodejna Vodolenka) ze dne 1.1.2002. Smlouva o nájmu nebytových prostor (prodejna sýrů) ze dne 18.6.2007. Částečná projektová dokumentace na stavební úpravy oceňovaného RD vypracovaná panem Arpadem Wolfem s datem 12/1995. Informace o přístupových parcelách číslo 4803/3 a 5500 zjištěné bezplatným nahlíţením do CUZK dne 1.1.2010. Údaje zjištěné při prohlídce a zaměření nemovitosti dne 1.1.2010.

57

Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)

Oceňovaná nemovitost, která je částečně podsklepená, se dvěma nadzemními podlaţími, je situována v centru okresního města Domaţlice, v zástavbě objektů občanské vybavenosti, základní školy, bývalého supermarketu a dvou bank, s přístupem ze zpevněné komunikace - ulice Msgre. B. Staška (parcela číslo 4803/3, ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Domaţlice a parcela číslo 5500, ostatní plocha - jiná plocha, vlastník Město Domaţlice). Při stanovení výsledné TH jsem přisoudil rozhodující váhu 60% výnosové metodě, neboť tato metoda nejlépe odráţí skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku. Porovnávací metodě jsem přisoudil váhu 30 % a nákladové váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku jakoby byl nabízen k prodeji na volném trhu je ke dni 1.1.2010 reprezentovaná částkou 7,0 mil. Kč. Kladné stránky oceňované nemovitosti - situování v okresním městě Domaţlice - moţnost napojení na kompletní inţenýrské sítě - dobrý technický stav - situování v centru okresního města Domaţlice. Na LV č. 6673 je oceňovaná nemovitost zapsána jako rodinný dům, ke dni ocenění slouží jako provozní budova s převažujícími nebytovými prostory, doporučuji provést rekolaudaci, aby byla oceňovaná nemovitost užívána v souladu s právním stavem.

Koncesní listina:

Vydaná MěÚ Domaţlice, Odbor obecní ţivnostenský úřad pro činnost podnikání „Oceňování majetku pro věci nemovité„ pod č.j. 22372/2006/OŢ s datem vydání 4.9.2006. Prohlašuji, ţe při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

58

VÝPIS Z KN

59

SNÍMEK KM

60

61

MAPA OBLASTI14

14

Zdroj: http://www.mapy.cz/

62

FOTODOKUMENTACE

Pohled jihovýchodní

Pohled jihozápadní

Pohled východní

Pohled jihovýchodní

Pohled severovýchodní

63

Interiér

64

Pokud provedeme ocenění ke dni 1.1.2008, pak hodnota nemovitosti indikovaná nákladovou metodou vyjde totoţně jako v ocenění ke dni 1.1.2010. Je to z toho důvodu, ţe (jak jiţ bylo uvedeno výše) cena stavebních prací tak i cena stavebních materiálů zůstala v regionu takřka neměnná. Rovněţ hodnota nemovitosti indikovaná porovnávací metodou bude totoţná s hodnotou indikovanou k datu 1.1.2010. Ekonomická krize zatím zapůsobila na trh s nemovitostmi v regionu Domaţlic pouze tím, ţe se výrazně sníţila četnost prodejů nemovitostí, avšak prodeje, které byly v nedávném období realizovány, zůstávají v relacích z let před ekonomickou krizí, v některých případech dokonce tuto relaci mírně převyšují. Jinou výši tedy bude mít pouze hodnota indikovaná metodou výnosovou a to z důvodů, které jsou popsány výše (niţší sazba daně z nemovitosti, menší nabídka volných prostor k pronájmu, menší kapitalizační míra). Ostatní údaje (obvyklé nájemné, zůstávají shodné s rokem 2010. Jak se tyto změny projevily na výpočtu výnosové hodnoty vidíme v následující tabulce.

č.

plocha - účel

1 2 3 4 5

Nebytový prostor (objekt herny) Nebytový prostor (cestovní agentura) Nebytový prostor (prodejna Lilka) Nebytový prostor (prodejna sýrů) Nebytový prostor (prodejna Vodolenka) 6 Nebytový prostor (kancelář ve 2.NP) 7 Nebytový prostor (kancelář ve 2.NP) 8 Bytová jednotka 3+kk Hrubý výnos za rok celkem:

VÝNOSOVÁ HODNOTA podlaží podlahová pl. [m2]

čistý nájem [Kč/měsíc]

nájem nájem [Kč/rok] [Kč/m2/rok]

1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP

247,00 19,60 61,00 16,00 48,00

27 000 6 000 10 000 4 500 10 000

324 000 72 000 120 000 54 000 120 000

2.NP 2.NP 2.NP

14,50 11,00 100,00

2 000 2 000 12 000

24 000 24 000 144 000 882 000 Kč

Ztráta nájemného: 10,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běţná údrţba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem: Uvaţovaná míra kapitalizace:

88 200 Kč 793 800 Kč 216 112 Kč 6 601 Kč 18 000 Kč 121 511 Kč 50 000 Kč 20 000 Kč 577 688 Kč 8,50 % 6 796 330 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky: Rovněž využití majetku

ke dni 1.1.2008 je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím, pro výpočet výnosové hodnoty bylo užito údajů z nájemních smluv (výše nájemného se za poslední dva roky nezměnila) a obvyklé nájemné v místě.

REKAPITULACE: 8 255 000 Kč

Věcná hodnota nemovitosti

6 796 330 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti

8 800 000 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

65

Stejně jako v ocenění k datu 1.1.2010 je přisouzena rozhodující váha 60% výnosové metodě, neboť i k datu 1.1.2008 tato metoda nejlépe odráţí skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku. Porovnávací metodě je přisouzena váha 30 % a nákladové váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku jakoby byl nabízen k prodeji na volném trhu je ke dni 1.1.2008 reprezentovaná částkou 7,550 mil. Kč.

66

Závěr Na základě všech výše popsaných skutečností a příkladu ocenění názorně vidíme, ţe obvyklá cena nemovitostí indikovaná výnosovou metodou v regionu Domaţlic vlivem ekonomické krize poklesla v řádu několika procent. Tato skutečnost se dotýká pouze nemovitostí komerčních, neboť v jejich ocenění hraje metoda výnosová rozhodující roli. Naopak cena obvyklá nemovitostí rezidenčních vlivem ekonomické krize nikterak výrazně nepoklesla, v některých případech (stavební pozemky, bytové jednotky) mírně vzrostla. Tato skutečnost je způsobena tím, ţe investice do těchto nemovitostí je prováděna nikoliv za dosaţením zisku, ale za uspokojením potřeby bydlení a proto ocenění těchto nemovitostí výnosovou metodou nemá v regionu téměř ţádnou vypovídací schopnost. Český nemovitostní trh (a nejen český) prochází v poslední době změnami, které jsou různým způsobem komentovány, vykládány a chápány. V minulých letech se realitní trh vyšplhal, díky vysokému převisu poptávky, aţ na historické maximum. Dnes se tedy navrací do jakéhosi stavu normálu. Světová ekonomická krize samozřejmě probíhá, ale neovlivňuje český realitní trh aţ tak, jak popisují některá média. Pokud se některé developerské společnosti dostávají do útlumu, splaskává tím jen nafouknutá bublina způsobená

posledními

léty

díky

zmiňovanému

vysokému

převisu

poptávky

podporovanému poměrně lehce dostupnými hypotečními úvěry. Jinak se nárůst cen odvíjel v Praze a krajských městech, kde byla vysoká nabídka pracovních míst a jinak se ceny vyvíjely v menších městech jakou jsou Domaţlice, Klatovy, Tachov, Sušice, Horaţďovice a další. Ve větších městech se ceny, zvlášť starých panelových bytů vyšplhaly velmi vysoko. Ne tak tomu bylo v menších městech a venkovských lokalitách, kde jsou pracovní příleţitosti a průměrné mzdy niţší. Proto se v regionu nevyskytovaly (aţ na výjimky v některých oblastech tzv. vysoké Šumavy) ceny přemrštěné. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe v regionu Domaţlic bude cenová stagnace, v některých případech mírný růst či mírný pokles. Vyplývá to z přirozené poptávky (hlavně mladých lidí) po vlastním bydlení, či zvýšení úrovně bydlení dosavadního. V regionu není nadbytek bytů (jako např. v severních Čechách) a ani se jich v minulých letech příliš mnoho nepostavilo, coţ umoţňuje relativně rovnováţný stav na trhu nemovitostí. Český hypoteční trh není v porovnání s řadou jiných zemí (USA, GB, Maďarsko, Španělsko) nezdravý. Drtivá většina úvěrů v ČR byla poskytnuta v českých korunách, díky čemuţ se tuzemský trh vyhnul kurzovým šokům a s nimi spojených dopadů na schopnost

67

splácení drţitelů hypoték. Rezidenční trh zároveň tvořila z 90 % domácí poptávka po zajištění potřeby bydlení, sekundární bydlení, zahraniční a spekulativní zájemci byli v minoritě. Dopady globální krize na rezidenční trh se v důsledku uvedených faktorů dají proto očekávat niţší neţ v zahraničí. Počet prodejů v regionu se v současné době výrazně sníţil, stávající ochlazení na rezidenčním trhu je způsobeno především razantním propadem poptávky, coţ je způsobeno především neochotou bank půjčovat a obavami obyvatel z důsledků globální ekonomické krize. Ceny rezidenčních nemovitostí zatím zůstávají na úrovni předchozích roků a dá se předpokládat, ţe na této úrovni v nejbliţších letech i zůstanou. Naopak u cen nemovitostí komerčních lze především díky jejich niţší výnosové hodnotě očekávat pokles jejich cen. Tento pokles nelze nikterak paušalizovat, případ od případu se bude lišit. Obecně lze říci, ţe výnosová hodnota se nejvíce sníţila u nemovitostí s průmyslovými prostory (výroba, sklady), méně pak s prostory obchodními a administrativními. Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji sluţeb, práci části obyvatel v sousedním Bavorsku a zejména díky větší dostupnosti hypoték se v minulosti výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. Poptávka po pozemcích určených k výstavbě rodinných domů zejména v okresním městě Domaţlice a v jeho blízkosti dlouhodobě převyšuje nabídku, pozemků je nedostatek, ceny těchto nemovitostí neustále mírně rostou a je předpoklad, ţe ve střednědobém horizontu budou tyto ceny, stagnovat či ještě mírně růst. Bytové jednotky Poptávka po bytových jednotkách (zejména v okresním městě Domaţlice a ve významných městech regionu) převyšuje nabídku, neboť se pro spoustu obyvatel jedná o cenově nejdostupnější způsob bydlení (řádově v rozmezí 0,80 aţ 1,20 mil. Kč). Cena těchto bytů dlouhodobě mírně roste, ceny aţ do dnešní doby neustále narůstaly v řádech několika procent ročně a i v tomto případě očekávám stagnaci současných cen, případně mírný nárůst, rozhodně však ne pokles. Je to z toho důvodu, ţe se ceny těchto bytů odvíjely jinak v Praze a krajských městech, kde byla vysoká nabídka pracovních míst a jinak v menších městech jakou jsou právě Domaţlice. V těchto menších městech rostly ceny bytů pozvolna (v řádech jednotek procent za rok) a nikterak závratným tempem jako ve výše zmíněných velkých městech. Ceny na které se v dnešní době vyšplhaly proto povaţuji za reálné, nikterak nafouknuté a proto ve střednědobém horizontu s poklesem jejich cen nepočítám. Další faktorem, který hovoří ve prospěch stagnace či mírného nárůstu cen těchto bytů je jejich omezená nabídka a také to, ţe v mnoha případech tyto 68

byty mohou slouţit jako startovací bydlení převáţně pro mladé obyvatele, kteří mají zájem se osamostatnit a nemají dostatek finančních prostředků na pořízení komfortnějšího a modernějšího bydlení. a tento stav bude trvat i nadále, proto ve střednědobém horizontu uvaţuji se stagnací sen či jejich nepatrným růstem. Rekreační nemovitosti Tyto nemovitosti se s příchodem ekonomické krize přestaly v regionu aţ na drobné výjimky obchodovat úplně. Je to logicky první sektor nemovitostí, který kaţdá krize postihne, proto do budoucna předpokládám na trhu mírný pokles cen těchto nemovitostí. Rodinné domy V polovině roku 2008 nastal v regionu Domaţlic prudký pokles poptávky po rodinných domech, které se nabízely ze cenu 1,50 mil. Kč a vyšší. V tomto období vzrostla poptávka po rodinných domech, které se nabízely za částky do 1,50 mil. Kč a byly situovány v obcích regionálního významu regionu v příznivé vzdálenosti od okresního města Domaţlice či jiných významných měst regionu. Ve většině případech se jednalo o nemovitosti, které vyţadovaly kompletní nebo částečnou rekonstrukci, kupující ji plánovali provádět svépomocí po dobu několika let, neboť většinu svých finančních prostředků většinou vyčerpali koupí nemovitosti. Výhodou těchto rodinných domů byla častokrát příznivá výměra pozemků a situování ve staré zástavbě obcí. Nevýhodou byl horší technický stav. S příchodem hospodářské krize ochabla i tato poptávka a v současné době se rodinné domy na trhu s nemovitostmi příliš neobchodují. Tato skutečnost nastala především díky nejistotě obyvatel regionu. Ti měli obavy se zadluţit, neboť vlivem ekonomické krize dostali strach, ţe by mohli přijít o zaměstnání (nezaměstnanost v okrese se za poslední dva roky zvýšila o cca 100%) a přestali být schopni splácet svoje závazky vůči bance. Dalším faktorem byla neochota bank poskytovat úvěry, která rovněţ souvisela s vypuknutím ekonomické krize v republice. Tento trend bude pokračovat i v nejbliţších měsících, jistá změna by mohla nastat v případě, ţe se banky rozhodnou zareagovat na sníţení základní úrokové sazby ČNB na 1,0% a zlevní hypotéky, avšak ani v tom případě nějaký prudší nárůst poptávky po nemovitostech především v ceně převyšující 1,50 mil. Kč nepředpokládám. Dle převaţujícího názoru však v dohledné době k nikterak dramatickému poklesu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů nedojde. Důvodem k tomuto předpokladu je skutečnost, ţe na globálním mezibankovním trhu přetrvává nedostatek střednědobé a dlouhodobé likvidity. Současně nadále přetrvává nedůvěra bank v půjčování peněz na mezibankovním trhu a

69

rizikové přiráţky tak neklesají. Hypoteční sazby jsou nyní na srovnatelné úrovni, jako na počátku roku 2003. Zásadní změna by mohla nastat aţ s poklesem nezaměstnanosti v regionu a návratem k hodnotám kolem šesti procent. Důleţitou roli v otázce nezaměstnanosti a potaţmo i vývoji na trhu s nemovitostmi bude hrát do budoucna náprava stavu českých veřejných financí. Jakým způsobem bude náprava probíhat však bude záleţet především na vládě, která vzejde z květnových voleb. Pokud by se jí nepodařilo rozpočet napravit do roku 2013, vystaví zemi sankcím a mohla by jí připravit i o peníze z unijních fondů. Jisté je, ţe pokud bude chtít Česká republika vstoupit v dohledné době do eurozóny, bude muset opět začít plnit Maastrichtská kritéria a sníţit deficit z 6,6 procenta hrubého domácího produktu, jeţ dosáhla v roce 2009 na poţadované maximum tří procent. Boom v poptávce po rezidenčních nemovitostech, který nastal cca před čtyřmi roky je tedy u konce, nyní na trhu převaţuje spíše strach a očekávání, nicméně ceny nemovitostí, které byly během těchto roků na trhu nastavené odpovídají kupní síle obyvatel regionu a jsou naprosto reálné a nikterak nafouknuté. Budoucnost se bude odvíjet převáţně od vývoje finanční krize a s ní souvisejícím růstem ekonomiky. Velký vliv na celou situaci bude mít i výsledek květnových parlamentních voleb a (ne)ochota budoucí vlády provést veškeré nutné reformy. Na samý závěr lze tedy napsat, ţe ekonomická krize výnosovou hodnotu nemovitostí ovlivnila, avšak v regionu Domaţlic zatím nikterak dramaticky a není předpoklad toho, ţe by se tak mohlo v budoucnu stát. Potvrdilo se tedy pravidlo magického trojúhelníku a to, ţe investice do nemovitostí je málo výnosná, málo riziková a zároveň i málo likvidní. Obrázek 10 Magický trojúhelník

70

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert. Úřední oceňování majetku 2009. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o. 2010. ISBN 978-80-7204-667-6 2. BRADÁČ, Albert. Úřední oceňování majetku 2009. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-80-7204-615-7 3. BRADÁČ, Albert. Úřední oceňování majetku 2008. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o. 2008. ISBN 978-80-7204-559-4 4. LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; ZRADIČKA, Lukáš, Ing.; Hypoteční banka. Program pro oceňování nemovitostí Nem Express, verze 1.5.40.0. Praha, 2010 5. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265-085-8 6. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 978-80-7265-101 7. ÚRS Praha, a.s. Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku 2008. Praha: ÚRS Praha, a.s. 2008. ISBN 978-80-7369-187-5 8. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Ceduk spol.s.r.o., 1996. IBSN 80-902109-0-2 9. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Porovnávací hodnota nemovitosti. Praha, Ekopress, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 10. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Výnosová hodnota nemovitosti. Praha, Ceduk spol.s.r.o., 2004. ISBN 80-902109-3-7 11. Lidové noviny z 6.3.2010.Vydává Anděl Media Centrum, Karla Engliše 519/11, 150 00, Praha 5 - Smíchov, roč. 23, č. 55 ISSN 1213-1385. 12. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 24.2.2010 13. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 24.2.2010 14. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 17.2.2010 15. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 17.2.2010 16. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 24.2.2010 17. Citace dokumentů dostupné na World Wide Web . 15.6.2009

71