Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Moderní aplikace porovnávací metody Diplomová práce
Autor:
Jarmila Kučerová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha
Duben 2009
1
Prohlášení
Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma „Moderní aplikace porovnávací metody“ zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Jičíně dne 8. dubna 2009
Jarmila Kučerová
2
Poděkování
Tato diplomová práce byla sepsána při studiu na Bankovním institutu vysoké škole, na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, pomoc a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji všem svým kolegům, z jejichţ spolupráce a zkušeností jsem nabyla mnoho znalostí a vědomostí, které mi významnou měrou pomohly při tvorbě této práce. Rovněţ děkuji své rodině za trpělivost a podporu při studiu i při psaní závěrečné práce.
3
Anotace
Jméno a příjmení: Instituce: Název díla: Konzultant: Počet stran: Počet příloh: Klíčová slova:
Jarmila Kučerová Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Moderní aplikace porovnávací metody Ing. Petr Ort, PhD. 76 1 Trţní hodnota Metody oceňování Porovnávací metoda Korekční činitelé Databáze
První část práce je věnována teoretickým základům oceňování, pojmům trţní hodnota a trţní cena, zabývá se trţními metodami a podklady pro oceňování. Ve druhé části popisuji podmínky aplikace porovnávací metody a moţnosti jejího pouţití jako jedné z metod trţního ocenění. Analyzuji podmínky, které musí být splněny pro optimální výsledek ocenění porovnávací metodou. Dále se zabývám analýzou trhu a ovlivňováním hodnoty nemovitosti. V třetí části práce se zabývám aplikací porovnávací metody, jejími fázemi, porovnávacími jednotkami a korekčními činiteli. Ve čtvrté části obracím pozornost k informačním systémům a databázím. Zaměřuji se na sběr dat, utváření databází a moţnosti vyuţití externích databází. V páté části hledám moţná moderní vyuţití pro oceňování porovnávací metodou, jakými jsou ocenění tzv. „od stolu“, hromadné oceňování, cenové indexy a pouţití porovnávací metody ve vyhlášce o oceňování majetku. V šesté části vyhodnocuji vhodnost pouţití porovnávací metody pro různé případy.
4
Annotation
Name and surname: Jarmila Kučerová Institution: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Title of work: Modern application of market method Tutor: Ing. Petr Ort, PhD. Numer of pages: 76 Numer of suplement: 1 Key words: Market value Valuation Methods Market Method Correction factors Database
The first part of work is applied to theoretic bases of evaluation, conception of market value and market-price. This part
also deals with market methods and
evaluation bases. In the second part I describe conditions of comparison aproach and possibilities its using as one as a method of market evaluation. I analyse conditions, which must be realized that the evaluation by market method was optimal. Then I deal with market analysis and influence on property value. In the third part of my work I deal with the application of market method, its phases, comparative units and correction factors. In the fourth part I pay attention to information systems and databases. I am focusing on date collection, configuration databases and possibilities of using external databases. In the fifth part I look for a variety of modern applications for evaluation by market method as it is so-called „desk top system“ evaluation, wholesale evaluation, price indexes and using of market method in public notice about property evaluation. In the sixth part I analyse acceptability applications of comparison aproach for a different cases.
5
Obsah Prohlášení .................................................................................................................................. 2 Poděkování ................................................................................................................................ 3 Anotace ...................................................................................................................................... 4 Annotation ................................................................................................................................. 5 Obsah ......................................................................................................................................... 6 Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.Teoretický základ a metody oceňování nemovitostí ........................................................... 9 1.1 Tržní hodnota a tržní cena............................................................................................. 9 1.2 Metody oceňování ......................................................................................................... 12 1.2.1 Nákladová metoda ..................................................................................................... 13 1.2.2 Příjmová metoda ....................................................................................................... 14 1.2.3 Porovnávací metoda .............................................................................................. 16 1.2.4 Závěrečná analýza tržní hodnoty ......................................................................... 17 1.3 Náležitosti oceňování ................................................................................................ 18 1.3.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí ................................................................. 19 1.3.2 Účel ocenění .................................................................................................................... 22 1.3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí ........................................................................... 22 2. Popis a charakteristika porovnávací metody ................................................................... 24 2.1 Podmínky aplikace porovnávací metody.................................................................... 26 2.2 Analýza trhu.................................................................................................................. 27 2.3 Aktuální situace na trhu nemovitostí v České republice .......................................... 28 2.4 Ovlivňování hodnoty nemovitosti ............................................................................... 34 3. Aplikace porovnávací metody ........................................................................................... 36 3.1 Fáze aplikace ................................................................................................................. 36 3.2 Korekční činitelé ........................................................................................................... 39 3.3 Aplikace korekčních činitelů ....................................................................................... 39 4. Informační systémy ............................................................................................................ 43 4.1 Vlastní zdroje dat ......................................................................................................... 44 4.2 Utváření databází ......................................................................................................... 45 4.3 Externí databáze ........................................................................................................... 48 4.3.1 Databáze MOISES................................................................................................. 48 4.3.2 Registr porovnávacích nemovitostí ...................................................................... 52 4.3.3 Cenové mapy stavebních pozemků ...................................................................... 56 4.3.4 Databáze Českého statistického úřadu ................................................................ 57 4.3.5 Databáze cen a nájmů IRI .................................................................................... 57 4.3.6 Jiné externí databáze a cenové podklady ............................................................ 57 5. Možnosti využití porovnávací metody .............................................................................. 58 5.1 Rychlé ocenění bankou tzv. „od stolu“ ....................................................................... 58 5.2 Hromadné oceňování.................................................................................................... 60 5.3 Cenový index ................................................................................................................. 62 5.4 Využití porovnávací metody při oceňování podle cenového předpisu .................... 65 6. Vyhodnocení vhodnosti aplikace porovnávací metody ................................................... 68 Závěr ........................................................................................................................................ 70 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 72 Seznam tabulek, schémat a grafů.......................................................................................... 74 Přílohy ..................................................................................................................................... 75 Zadání diplomové práce......................................................................................................... 76
6
Úvod Cílem práce je představit problematiku porovnávací metody v trţním ocenění. Porovnávací metoda pronikla do ocenění na trţních principech aţ jako poslední a zpočátku byla přijímána s nedůvěrou. Základní podmínkou její aplikovatelnosti
je
existence trhu. Protoţe z počátku 90. let se trh v České republice teprve postupně formoval, chyběly zde databáze porovnatelných prodejů, nebylo moţné tuto metodu plně vyuţívat. V dnešní době je však trh s nemovitostmi jiţ plně rozvinut, a tak se porovnávací metoda postupně stala plnohodnotnou metodou pro stanovení trţní ceny. V první části se budu věnovat teoretickým základům oceňování, pojmům trţní hodnota a trţní cena. Budu se zabývat trţními metodami nákladovou, příjmovou, porovnávací a jejich přispěním k výsledné hodnotě oceňované nemovitosti. Rovněţ shrnu účely a podklady potřebné pro oceňování. Ve druhé části popíšu podmínky aplikace porovnávací metody a moţnosti jejího pouţití jako jedné z metod trţního ocenění. Budu analyzovat podmínky, které musí být splněny pro optimální výsledek ocenění porovnávací metodou. Dále se zde budu zabývat analýzou trhu, moţnými posuny v poptávce a nabídce i ovlivňováním hodnoty nemovitosti. V třetí části práce se budu zabývat aplikací porovnávací metody, jejími fázemi, porovnávacími jednotkami a korekčními činiteli. Ve čtvrté části obrátím pozornost k informačním systémům a databázím, které jsou pro znalce a odhadce nejcennějším majetkem. Předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je disponovat souborem cen, za něţ se nemovitosti v nedávné době prodaly, případně za něţ jsou nabízeny a mít moţnost vybrat ty nemovitosti, které jsou podobné právě posuzovaným. Proto se zaměřím na sběr a získávání dat, utváření databází a moţnosti vyuţití externích databází. V páté části budu hledat moţná vyuţití pro oceňování porovnávací metodou, jakými jsou ocenění tzv. „od stolu“, zhodnotím jeho vyuţití a dosavadní zkušenosti.
7
Dále se budu věnovat moţnosti vyuţití porovnávací metody pro hromadné ocenění zejména developerských projektů a privatizovaných bytů včetně nejdůleţitějších cenotvorných faktorů. Zabývat se budu i moţností vytvoření cenového indexu, podmínkami za jakých by bylo moţné takovýto index vytvářet a také zdroji, ze kterých by bylo vhodné čerpat informace o transakcích. V této kapitole se zmíním i o moţnosti vyuţití porovnávací metody pro ocenění podle cenového předpisu. V šesté části vyhodnotím vhodnost pouţití porovnávací metody pro různé případy.
8
1.Teoretický základ a metody oceňování nemovitostí 1.1 Tržní hodnota a tržní cena Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Znalci a odhadci přitom musí přesně rozlišovat rozdíly mezi pojmy cena a hodnota. Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Rozlišujeme různé druhy cen. Cena je peněţní částka: sjednaná při nákupu a prodeji zboţí zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Naproti tomu hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Hodnota se můţe, ale také nemusí rovnat ceně, o hodnotě mohou být různé představy třeba z pohledu potenciálního prodávajícího a kupujícího, a aţ v procesu dalšího vyjednávání a okamţiku realizace tato představa vyústí do konkrétní ceny. Trţní cena je konkrétní částka vzniklá z aktu prodeje mezi prodávajícím a kupujícím v daném čase a za určitý konkrétní majetek. Trţní hodnota je objektivní fiktivní cena či lépe cenový interval, ve kterém by bylo moţné oceňovaný majetek ke dni ocenění a za daných právních podmínek získat. Tento interval je ohraničen horní a dolní mezí. Cena nemovitost by se pak měla pohybovat v rámci těchto vytýčených mezí. Názorně to ukazuje následující schéma, které je zjednodušeno na případ směny mezi jedinou dvojicí (jediný poptávající, jediný nabízející), kdy v cenotvorbě převládají subjektivní prvky obou stran.:
9
Schéma 1: Trţní hodnota a trţní cena
Nejnižší představa nabídky
TRŽNÍ HODNOTA
Nejvyšší představa poptávky
TRŽNÍ CENA
Zdroj: Z. Zazvonil, Ing.,Oceňování nemovitostí na trţních principech, vlastní úpravy
V praxi však tvorba ceny probíhá poněkud komplikovaněji na bázi objektivně pojaté hodnoty, neboť zde platí zákonitosti nabídky a poptávky a přistupuje soutěţ jak mezi nabízejícími, tak i poptávajícími, případně je tato soutěţ na jedné ze stran výraznější a v souvislosti s tím se zuţují i meze, které limitují představu o hodnotě. Je třeba si uvědomit, ţe výsledek trţního oceňování je závislý na účelu ocenění. Pro obchod musí být dostatečný časový prostor, potřebný pro setkání se konkrétní nabídky s konkrétní poptávkou v rámci běţných mechanismů, jakými jsou marketing, inzerce, realitní kanceláře, reklama a podobně, dále poskytuje prostor pro volné a svobodné vyjednávání bez znaků tísně či jakéhokoliv znevýhodnění a v neposlední řadě respektování legislativních a dalších formalit spojených s transakcí.
Definice tržní hodnoty podle IVSC/TEGOVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
10
Definice tržní hodnoty podle práva Evropské unie Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Definice tržní hodnoty podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota ("obvyklá cena ", „obecná cena“, „obchodovatelná cena“) je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
11
1.2 Metody oceňování Následující schématické vyjádření modelu názorně ukazuje vzájemnou vyváţenost všech tří přístupů a jejich vztah k časovým úsekům, z nichţ se historický i předpokládaný budoucí vývoj posuzovaných nemovitostí odehrává, a v nichţ lze hledat prvotní stimuly k výsledné indikaci hodnoty. Schéma 2: Obecný model indikace trţní hodnoty
MINULOST
PŘÍTOMNOST
BUDOUCNOST
TOK ČASU
Vynaloţené náklady na pořízení pozemku a staveb
transformace
Věcná hodnota
Příčina
Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí
Očekávaný prospěch a z něho plynoucí výnosy
Porovnávací hodnota
TRŽNÍ HODNOTA
transformace
Výnosová hodnota
ÚČEL OCENĚNÍ, LIMITY, PŘEDPOKLADY
Zdroj: Z. Zazvonil, Ing.,Porovnávací hodnota nemovitostí, vlastní úpravy
12
Důsledek
Aby porovnávací hodnota měla vypovídací smysl, je z modelu zřejmé, ţe musí vycházet z aktuální současnosti, coţ vzhledem k dynamickému pojetí ve vztahu k pomíjivé přítomnosti můţe znamenat problém. Proto je třeba upozornit, ţe hranice současnosti, vyznačené v modelu, nemohou být chápány naprosto pevně, nýbrţ přítomnost je zde prezentována časovým úsekem, o němţ lze předpokládat, ţe v jeho průběhu se trţní podmínky v daném segmentu trhu podstatným způsobem ve vztahu k datu ocenění nemění. V opačném případě je nutno na změnu podmínek vhodným způsobem při porovnání reagovat.
1.2.1 Nákladová metoda
Nákladová metoda svým pojetím vychází z minulosti, neboť trh s nemovitostmi je převáţně trhem s pouţitým zboţím, tedy odvíjí se z vynaloţených nákladů na pořízení pozemku a z nákladů na jeho zhodnocení obvykle ve formě staveb. Souvisí s příčinnou podstatou vzniku nemovitosti a zdůrazňuje jejich dosavadní vývoj, který lze relativně snadno popsat a zdokumentovat. Jeho měřítkem je velikost nákladů, které jiţ byly proinvestovány, nebo které by musely být obětovány, aby vznikly nemovitosti obdobné posuzovaným. Věcná hodnota, jako výsledek nákladového přístupu, je obvykle zatíţena tím, ţe má sklon kopírovat představy nabídky a ignorovat motivaci poptávky, často reprezentuje spíše technicky pojatý názor na cenotvorbu a v tomto smyslu lze očekávat, ţe jako indikátor trţní hodnoty můţe představovat jeden z moţných extrémů. Základní
princip
nákladové
metody
spočívá
v porovnání
známých
reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak majetek vznikl, a ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti. To se provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového
13
odečítána
částka,
která
reprezentuje
sníţení
hodnoty
vyplývající
z fyzické
opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţením hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované fyzické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Znakem této metody je jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci. Na nákladovém principu je nebo donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu. Například v USA a Velké Británii toto nereflektují, zatímco v německy mluvících oblastech je nákladová metoda významným hlediskem. Specifické postavení má při stanovení pojistné hodnoty.
1.2.2 Příjmová metoda
U příjmové metody je naopak vůdčí sloţkou prognóza budoucího uţitku, který lze od posuzovaných nemovitostí očekávat. Principiálně
souvisí
s následně
očekávaným
důsledkem
vynaloţených
prostředků a je měřena velikostí předpokládaného budoucího prospěchu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výsledná hodnota je však poznamenána tím, ţe preferuje funkci a uţitek, hledí do budoucna, a bývá proto obvykle blízko představám poptávky. Nepřihlíţí k jiţ vynaloţeným nákladům poplatným okolnostem jejich vzniku ani k následnému historickému vývoji, reprezentuje spíše ekonomicky zaměřený názor na
14
cenotvorbu a při indikaci trţní hodnoty tak představuje většinou opačný extrém ve vztahu k věcné hodnotě. U příjmové metody nejprve provedeme analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Jako druhý krok zjišťujeme čistý provozní příjem (NOI). To znamená určení hrubého příjmu jako součinu všech komerčně vyuţitelných ploch a nájmu z těchto ploch. Dále určíme neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného. Třetím krokem je určení efektivního hrubého příjmu (EPH), kdy od hrubého příjmu odečteme ztrátu. Jako čtvrtý krok z nákladů spočítáme rezervu na renovace (RR) RR= RC(mod)/ŢIVOTNOST RC(mod)…..reprodukční cena modifikovaná Pátým krokem je výpočet provozních nákladů spojených s nemovitostí. Zahrnují zejména náklady na pojištění, daň z nemovitosti, správní reţii a ostatní provozní náklady. V šestém kroku konečně zjišťujeme čistý provozní příjem (NOI) podle vzorce NOI= EHP - RR - PN U výnosové metody budeme uvaţovat kapitalizační míru. Z poměru čistého provozního příjmu
(NOI) a kapitalizační míry obvykle určíme tzv. věčnou rentu.
Moţné jsou i alternativní přístupy, například zjištění kapitalizační míry jako součet faktorů R1 – R41, pouţití „makléřské metody“ - s kapitalizační mírou 10% nebo vyuţití některé další metodiky. Souvislost mezi nákladovou a příjmovou metodou lze chápat jako dva vzájemně se doplňující protipóly. Samozřejmě, ţe při vzniku nemovitostí, musela za normálních podmínek existovat snaha o přiměřenost vynaloţených nákladů ve vztahu k předpokládaným budoucím efektům ve formě výnosnosti a návratnosti vloţené investice. Vzhledem k tomu, ţe ve většině případů nejde o čerstvé novostavby, je moţné očekávat, ţe původní snaha o vyváţenost je či můţe být z nejrůznějších důvodů narušena.
1
R1 – kapitalizační míra bezrizikové investice R2 – inflační míra R3 – míra rizika R4 – míra ţivotnosti
15
Aby tyto přístupy byly pouţitelné pro současná měřítka, nutně vyţadují časovou transformaci do současnosti, která u nákladové metody probíhá směrem z minulosti a u příjmové metody směrem z budoucnosti.
1.2.3 Porovnávací metoda
Porovnávací metoda vychází ze současnosti, je přímou reflexí momentální situace na trhu. Měřítkem je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitostí na současném trhu, z nichţ je usuzováno na pravděpodobnou výši ceny posuzovaného objektu. Bylo-li dosaţeno určité prodejní ceny subjektu srovnatelného, lze očekávat dosaţení podobné ceny i u subjektu oceňovaného. Je-li posuzovaný objekt horší, lze očekávat v porovnání ke srovnatelnému jeho niţší cenu. Porovnávací metoda nezdůrazňuje ani vynaloţené náklady ani očekávaný prospěch, obě tyto sloţky tvorbu hodnoty ovlivňují, jejich podíl však není přímo definován a zůstává skryt. Lze očekávat, ţe výsledná hodnota porovnávací metody se bude pravděpodobně pohybovat v rámci mezí, mezi hodnotami vzniklými nákladovou a příjmovou metodou. Porovnávací
metody
jsou
nejrozpracovanější
v dlouhodobě
fungujících
ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňované nemovitosti se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a značné četnosti prodeje obdobných nemovitostí. Souvztaţnost a provázanost porovnávací metody s metodou nákladovou a příjmovou a úloha a význam porovnávací hodnoty v celkovém kontextu pak ukazuje schéma (viz schéma 2), představující základní oceňovací model pouţívaný při hledání trţní hodnoty, který vychází z výše uvedených zásad a respektuje moderní pojetí odhadu trţní hodnoty.
16
1.2.4 Závěrečná analýza tržní hodnoty Ve finále se při stanovení trţní hodnoty budeme zabývat závěrečnou analýzou, kdy zvaţujeme kontribuci jednotlivých pouţitých metod ocenění nemovitosti k výsledné hodnotě. Měli bychom zkontrolovat jednotlivé vstupní údaje jako jsou výměry, dále aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelaci mezi jednotlivými metodami. Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je variabilní a liší se dle typu oceňovaného majetku. Matematicky kontribuci vyjádříme jako váţený průměr pouţitých metod ocenění – porovnávací, nákladové a příjmové tak, jak ukazuje následující tabulka: Tabulka 1: Závěrečná analýza trţní hodnoty
Metoda Porovnávací
Poměr v %
Indikace
100%
Výsledek
Příjmová Nákladová Celkem Zdroj: Vlastní úpravy
Největší váhu porovnávací metodě dáme v případě volného, nezastavěného pozemku, jehoţ vznik není spojen s ţádnými náklady, nelze tedy pouţít nákladovou metodu. Takové pozemky nejsou ani ve větší míře pronajímány, proto jako jediná aplikovatelná metoda přichází v úvahu metoda porovnávací a přiřadíme jí váhu 100 %. Vysokou váhu přiřadíme porovnávací metodě i v případě ocenění rodinného domu v menším městě, kde není rozvinutý trh s pronájmy rodinných domů a příjmovou metodu bychom tedy aplikovali problematicky vzhledem k neexistenci kvalitní databáze nájmů a následně určit kapitalizační míru. Váhu porovnávací metody tedy stanovíme na cca 90 % a jako jistý korektor ponecháme výsledek nákladové metody. Poměr 60:40 bychom mohli přiřadit porovnávací metodě vůči metodě příjmové v případě ocenění například bytu v Praze, kde se nám nabízí dostatečná databáze nájmů i pronájmů.
17
1.3 Náležitosti oceňování Informaci o trţní hodnotě nemovitosti sděluje odhadce zpravidla v písemně vyhotoveném ocenění. V následující tabulce jsou vyjmenovány hlavní body, které by mělo ocenění obsahovat, aby ocenění bylo jednoznačné a průkazné: Tabulka : Náleţitosti ocenění
Datum ocenění
V důsledku pohybů na trhu nemovitostí a změn nemovitosti samotné se trţní hodnota mění.
Účel ocenění
Z kaţdého ocenění by mělo být zřejmé, pro jaký účel bylo ocenění vypracováno.
Identifikace
Aby nemohlo dojít k dezinterpretaci ocenění, je potřebný
oceňované nemovitosti přesný popis nemovitosti. Podklady pro oceněni
Seznam podkladů, z nichţ odhadce při oceňování vycházel.
Popis oceňované
Popis
nemovitosti
jednotlivých pozemků a staveb.
Analýza nejvyššího a
Vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné,
nejlepšího vyuţití
finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ
z
hlediska
hlavních
hodnototvorných
faktorů
výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Popis pouţitých metod
Úkolem je v krátkosti seznámit uţivatele ocenění s tím, jaké metody a proč byly pro ocenění pouţity.
Ocenění
Ocenění nemovitosti za pouţití vhodných metod
Závěr
Závěrečná analýza trţní hodnoty, kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty
Omezující podmínky a
Odhadce zde vyjmenovává podmínky a předpoklady platnosti
předpoklady
zhotoveného ocenění
Osvědčení
Odhadce prohlašuje, ţe není zainteresovaný na oceňovaném majetku, ţe vycházel z pravdivosti předaných dokumentů apod.
Zdroj: vlastní úpravy
18
1.3.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí
Nemovitost Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky podle zákona o oceňování majetku člení na: - stavební pozemky, kterými jsou: o nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění o
pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo statní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu
o plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí - zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina - lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky - pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky - jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.
19
Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry. Stavba Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití, a zejména podle jeho vyuţití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i kdyţ by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní a jiný věci (stavby) vedlejší. Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem, obcí eventuelně katastrálním územím, na němţ je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němţ je umístěna. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, tzn. nezkolaudovaná. Pokud se týká vzniku stavbu, lze u budov za okamţik vzniku mít ten, kdy začnou být zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaţí – obvykle se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí, některých případech bývá vyţadována plná výška stěn. Obdobně pokud se pod tuto úroveň stěny sníţí, lze tento okamţik obvykle brát jako čas zániku stavby. Stavby podle zákona o oceňování majetku: Pro účely oceňování se stavby člení na: -stavby pozemní, kterými jsou: o budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně o uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi
20
o venkovní - stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru - vodní nádrţe a rybníky - jiné stavby Stavby podle stavebního zákona: Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Stavby mohou -
trvalé
-
dočasné, u nichţ se předem omezí doba jejich trvání
Příslušenství Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní. Součást nemovitosti Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vţdy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím.
21
1.3.2 Účel ocenění
Při přijímání zakázky k ocenění určité nemovitosti, je úkolem odhadce zjistit, k jakému účelu bude dané ocenění vyhotovovat. Můţe se jednat o :
nepeněţité vklady do obchodních společností
vypořádání podílu společníků při likvidaci či dělení firmy
změny vlastnictví (dědictví, darování, rozvod manţelů, převod majetku, atd.)
ocenění pro potřeby bankovních domů (úvěry, hypotéky, půjčky)
oceňování při exekuci
oceňování pro draţby
oceňování pro správce konkurzní podstaty
zástavy movitého majetku
oceňování pro leasingové společnosti, zpětný leasing
1.3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí
Pouţité podklady pro oceněni jsou důleţitým faktorem ovlivňujícím průkaznost ocenění. Je to seznam podkladů, z nichţ odhadce při oceňování vycházel. U kaţdého dokladu se uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil a pod jakým číslem jednacím. Přehled podkladů pro ocenění: Specifikace předmětu ocenění Výpis z katastru nemovitostí Kopie snímku z katastrální mapy Geometrický plán Územní rozhodnutí Stavební povolení Stavební dokumentace Kolaudační rozhodnutí
22
Nabývací tituly - kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví Smlouva o výstavbě Nájemní smlouvy Prohlášení vlastníka Pasporty nemovitostí Pojistné smlouvy Místní šetření Fotodokumentace a další. Při místním šetření je potřeba, aby byl umoţněn vstup do všech oceňovaných objektů. V posudku se uvede datum, kdy místní šetření proběhlo. Odhadce v rámci místního šetření změří základní rozměry stavby, ze kterých se vypočtou výměry pro ocenění. Není moţno bez kontroly spoléhat se pouze na výkresovou dokumentaci, výměry se mohou lišit. V případě zjištění rozdílu se pro ocenění pouţijí skutečné rozměry staveb. Na místě je odhadce porovná podle kopie katastrální mapy se skutečností a určí, které stavby se nacházejí na oceňovaných pozemcích a které jsou na pozemcích jiných. Při místním šetření se provede fotodokumentace rozhodujících staveb. Zdokumentují se i významnější poškození staveb a atypické části, mající podstatný vliv na cenu.
23
2. Popis a charakteristika porovnávací metody Porovnávací metoda je zaloţena na principu porovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Vychází přímo z trhu, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Měřítkem je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitostí na současném trhu, z nichţ se vychází při stanovení hodnoty posuzovaného objektu. Bylo-li dosaţeno určité prodejní ceny subjektu srovnatelného, lze očekávat dosaţení podobné ceny i u subjektu oceňovaného. Je-li posuzovaný objekt horší, lze očekávat v porovnání ke srovnatelnému jeho niţší cenu. Porovnání jako obecný princip má své uplatnění v odhadní praxi při nejrůznějších příleţitostech a pouţívá se jako jeden z nástrojů při hledání různých typů hodnot v rámci všech tří hlavních přístupů (nákladový, příjmový a porovnávací), ale i při nerůznějších dílčích procedurách. Porovnávací metoda nezdůrazňuje ani vynaloţené náklady ani očekávaný prospěch, obě tyto sloţky tvorbu hodnoty ovlivňují, jejich podíl však není přímo definován a zůstává skryt. Při správné aplikaci porovnávací metody je v ní zastoupena jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů jak je uznává trh. Lze očekávat, ţe výsledná hodnota porovnávací metody se bude pravděpodobně pohybovat v rámci mezí, mezi hodnotami vzniklými nákladovou a příjmovou metodou. Porovnávací
metody
jsou
nejrozpracovanější
v dlouhodobě
fungujících
ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňované nemovitosti se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a značné četnosti prodeje obdobných nemovitostí. V zemích s rozvinutou trţní ekonomikou je nejvíce frekventován a jeho výsledky jsou velmi přesné. Základním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence trhu s příslušným druhem nemovitosti a dostupnost cen porovnatelných nemovitostí. Nevyhnutelná pro porovnávací přístup je porovnávací základna (databáze), zaloţená na principu sběru a tříděn cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s nemovitostmi. Kaţdý odhadce si databázi sám tvoří a aktualizuje nebo vyuţívá výhody dostupných externích databází. Nelze však jen data sbírat, nutné je s nimi pracovat, systematicky je třídit, vyhodnocovat, aktualizovat a upravovat do pouţitelné formy,
24
která by měla korespondovat s potřebami porovnávacího přístupu, viz kapitola 4. Informační systémy. Aplikace porovnávacího přístupu pracuje dvěma způsoby, přímým a nepřímým porovnáváním. Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaného majetku porovnáváním s obchodovanou cenou konkrétního podobného majetku (tzv. porovnávací vzorek, etalon). V případě, ţe jde o přímé porovnávání ve dvojici, bývá nazýván téţ jako párová analýza – rizikem je bezpečnost ceny vzorku (provádí se na základě tří vzorků s váţením podle odlišnosti parametrů). Nepřímé porovnání - hledaná hodnota oceňované nemovitosti se porovnává s průměrnou obchodovanou cenou obdobných nemovitostí. Výhodou tohoto způsobu je, ţe je univerzálněji pouţitelný, neboť u průměrného standardu jsou potlačeny extremní vlivy a je tudíţ vyuţitelný ve více případech. Princip porovnání vychází ze substitučních zásad a předpokládá, ţe subjekty, které jsou účastníky trhu vnímány jako substituty, tedy vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, podobného uţitku, rozsahu i podobných moţností vyuţití, mají i shodné nebo podobné parametry. Základní ideu porovnávacího přístupu je moţno vyjádřit předpokladem, ţe hledaná trţní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Hodnověrnost porovnávací metody klesá, jestliţe substituční nemovitosti nejsou na trhu. Spolehlivost porovnávací hodnoty se sniţuje s počtem a velikostí vzájemných odlišností. Porovnání hraje důleţitou roli i v závěrečné analýze, v níţ se srovnávají výsledky z jednotlivých přístupů, zkoumají se jejich vzájemné relace a hledají se příčiny případných diferencí a na tomto základě se v závěru soudí na rámec a úroveň hledané trţní hodnoty.
25
2.1 Podmínky aplikace porovnávací metody Aby byl
výsledek ocenění porovnávací metodou
optimální, musí být při
uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky, které obsahuje následující tabulka. Tabulka 3: Základní podmínky pouţití porovnávací metody
Oceňované a porovnávané nemovitosti SROVNATELNOST NEMOVITOSTÍ
musí
být
skutečně
srovnatelné,
to
znamená musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku. AKTUÁLNOST
Porovnávané ceny musí být skutečně aktuální. Porovnávané
ceny
z dostatečného ČETNOST OBCHODŮ
obchodů,
musí
počtu
případně
vycházet
realizovaných ze
statisticky
ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů. Porovnání musí probíhat ve stejných STEJNÉ PODMÍNKY
podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí.
Zdroj: vlastní úpravy
Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Z toho vyplývá, ţe tento přístup je limitován zejména v případě mimořádných typů nemovitostí s malou četností prodejů, u nichţ většinou porovnávací data chybí či mohou být podstatným způsobem zkreslena.
26
Rozhodujícím činitelem při aplikaci porovnávacího přístupu je porovnávací základna, databáze, z níţ se při srovnání hodnoty vychází. Taková základna musí být zaloţená na principu sběru a třídění cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s nemovitostmi.
2.2 Analýza trhu Změny v nabídce nemovitostí se většinou opoţďují za posuny v poptávce, protoţe ta se můţe měnit velmi rychle. Naopak nabídka je doplňována jednak ze stávajícího fondu převáţně obsazených nemovitostí, které se uvolňují relativně pomalu, je více redukována změnami způsobu uţívání v souvislosti s rekonstrukcemi, a jednak je vytvářena novou výstavbou, jejíţ realizace je rovněţ spojena s časovým odstupem. To ve výsledku způsobuje, ţe nabídka reaguje na změny trhu většinou méně operativněji. Proto neodmyslitelnou součástí odhadu trţní hodnoty musí být analýza trhu v příslušném segmentu, do něhoţ posuzovaná nemovitost patří. V rámci této analýzy by mělo být provedeno vyhodnocení nabídky i poptávky. Analýza nabídky by se měla soustředit na příslušný segment trhu existujících nemovitostí, které jsou volné či k prodeji, ale i na nemovitosti právě realizované či plánované, a to především ve vztahu ke konkurenceschopnosti nemovitostí posuzovaných a k jejich moţnostem nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Analýza poptávky by měla být zaměřena především na velikost okruhu potenciálních poptávajících, na jejich identitu, kupní sílu, motivy a preference. Posuny v poptávce mohou být způsobeny změnami v populaci, kupní síle, oblibě, preferencích, v úvěrové politice. Změny v nabídce jsou způsobeny situací ve stavebnictví, v technické a technologické úrovni, v rozsahu nové výstavby a rekonstrukcích, ve změnách uţívání či v počtu demolic zastaralých staveb, v rozsahu ochrany půdního fondu a ve vývoji území. Důsledkem změn nabídky a poptávky můţe být i ovlivňování trhu státem, například cenovým usměrňováním, daňovým zatíţením, formou ochrany vlastnických práv, investičními pobídkami, ale i byrokratickými bariérami, preferencemi některých skupin populace a podobně.
27
Analýza trhu by měla být pojata dynamicky, to znamená, ţe by měla vzít v úvahu determinanty způsobující posuny a měnící se vztahy formující nabídku a poptávku, neboť ty jsou pravou příčinou, proč se ceny srovnatelných nemovitostí mění a jsou důvodem k předpokladu, ţe obdobně se bude měnit i porovnávací hodnota nemovitostí posuzovaných.
2.3 Aktuální situace na trhu nemovitostí v České republice Rezidenční trh v České republice si v počtu bytů v poměru k počtu obyvatel nestojí špatně. Při přepočtu na tisíc obyvatel připadá zhruba 440 bytů. Zásadní problém je však v kvalitě bytového fondu. Kolem třiceti procent všech bytů u nás je v dosluhujících panelových domech. Kvalitních nových bytů a rodinných domů je v Praze i celé ČR nedostatek a trh má tady svůj potenciál. Češi mají nyní o nákup bytů oproti loňsku zhruba poloviční zájem. Důvodem je:
nasycenost trhu - silné populační ročníky sedmdesátých let naplnily svoje potřeby bydlet
nejasná očekávání dopadů světové hospodářské krize Světová hospodářská krize bude mít na realitní trh zásadnější dopad tento a
moţná i příští rok, vede k stagnaci, očekává se i pokles ekonomického růstu, a tím ke sníţení celkové poptávky po nemovitostech. Ceny bytů i jiných nemovitostí následkem těchto událostí na světových trzích klesají. Ceny bytů v Česku v létě 2008 dosáhly svého vrcholu, poté přechodnou dobu stagnovaly a v posledním čtvrtletí minulého roku začaly mírně klesat. Tento pokles intenzivněji pokračoval v prvních měsících letošního roku, kdy se začaly zhoršovat makroekonomické ukazatele nejen v České republice, ale v celé Evropě i ve světě, viz následující tabulka:
28
Tabulka č.4: Vývoj cen bytů v České republice od září 2008 do března 2009
Zdroj: http://hn.ihned.cz/c1-35612410-ceny-vetsich-bytu-dal-klesaji
Rostou počty bytů v nabídkách realitních kanceláří, které nejdou za původní ceny na odbyt, proto prodávající, pokud mají zájem uskutečnit obchod, musí akceptovat niţší ceny, za které jsou ochotni kupující nakupovat. Pokles cen je reakcí na pokles zájmu. Členové Komory realitních kanceláří loni za tři čtvrtletí prodali 4038 bytů, to je meziročně o 38 procent méně. Pokles průměrných cen bytů na ověřených datech dokumentovaly v prosinci Hospodářské noviny. Prodávající se sice snaţí dosáhnout cen, které jsou zveřejňovány na internetových realitních serverech, avšak jsou ochotni rychleji reagovat na vývoj trhu a sníţit cenu o 15 aţ 20 procent. Jak je vidět z následující tabulky, ke zlevnění bytů v Česku prostor existuje. Zatímco nový byt Němec v Berlíně pořídí za 30 průměrných měsíčních platů, Španěl v Lisabonu 45 za průměrných měsíčních platů, Rakušan ve Vídni za 47 průměrných měsíčních platů, Praţan za 191 platů.
Tabulka č.5: Porovnání cen bytů v Evropských městech
Zdroj: http://hn.ihned.cz/c1-35884890-deloitte-poptavka-po-bytech-klesne-o-polovinu
29
Vývoj cen bytů v Česku podle realitymorava.cz ukazuje značný obrat. Podle výsledků tohoto průzkumu např. v Praze 10 poklesla průměrná cena bytu 1+1 za poslední tři měsíce roku 2008 poklesla o 193 683 korun. Docházelo k poklesu průměrné ceny bytů 1+1 a 2+1 napříč Českou republikou. Také ceny bytů 3+1 na začátku prosince 2008 poklesly. Pro názornost uvádím následující graf, který dokumentuje mírný pokles cen bytů o velikosti 2+1 v závěru roku 2008 v České republice:
Graf 1: Vývoj průměrných cen bytů
Zdroj:http://reality.ihned.cz/c4-10000935-31054230-K00000_d-obrat-ceny-bytu-klesaji-uz-o-statisice
Ceny panelových bytů v posledních dvou letech rostly téměř stejným tempem jako novostavby. Důsledky krize se u nich jiţ v posledních třech měsících roku 2008 začaly projevovat poklesem cen. Jiţ započatý trend poklesu cen u starých panelových bytů v okrajových lokalitách pokračoval dokonce rychlejším tempem v prvních měsících tohoto roku, protoţe jejich ceny byly velmi nadhodnocené. Podle předpokladů měly ceny bytů v panelových domech klesnout o 15 aţ 30 procent, tato prognóza se zatím zcela naplňuje. Ceny ostatních typů bytů budou v závislosti na lokalitě klesají spíše mírně, v dobrých lokalitách zatím stagnují.
30
Co ovlivňuje ceny bytů a domů? Cena a dostupnost peněz - situace se od počátku roku 2008 zhoršuje. Obecně platí, ţe čím více peněz je v ekonomice, tím výhodnější jsou úvěry pro developery. Demografická situace - počty obyvatel ve věku, kdy nejčastěji kupují bydlení, se sníţily proti předchozím letům aţ o čtvrtinu. Příjmy domácností - příliš se nemění, ale dá se očekávat stagnace. Výnosy z pronájmů - regulací deformovaný sektor s neustálenou hladinou. Výnos z bytové nemovitosti je reálně tři aţ čtyři procenta ročně, coţ je málo. Očekávání dalšího růstu cen - pokles počtu spekulativních nákupů.
Trh nového bydlení zaznamenal v loňském roce pokles poptávky, a to zhruba o třetinu. Po dvou letech abnormálního růstu se tuzemský trh vrací do normálu. Předpokládá se, ţe poptávka po novém bydlení v Praze bude trvat i nadále. Podle nezávislého průzkumu agentury STEM/MARK uvaţuje čtvrtina domácností z Prahy a okolí v horizontu tří let o koupi nového bytu nebo domu v hlavním městě. Druhou skupinu potenciálních kupců tvoří mimopraţští obyvatelé. Pořídit si druhý byt v Praze se stalo trendem. Tento byt si mnozí kupují jako investici nebo v něm například bydlí děti při studiích v Praze. Významnou skupinu zájemců o byty tvoří také cizinci. A dá se předpokládat, ţe jejich zájem ještě vzroste. Vláda totiţ schválila návrh novely devizového zákona, která cizincům umoţní od května letošního roku nákup rezidenčních nemovitostí v Česku. Novela usnadní transakce obyvatelům ze zemí mimo EU, kteří u nás doposud mohli investovat do bydlení jen prostřednictvím firmy. Západoevropskou klientelu nahrazují cizinci z východu. Kolik bytů skutečně kupují cizinci a jaká je jejich národnost, přesně zjistit nelze. Orientačně na prvním místě jsou Slováci, následují Rusové a Ukrajinci, další místa drţí občané Vietnamu a Nizozemci. U Rusů zaznamenávají prodejci "národní nákupy", na levém břehu Vltavy v Praze 5 a 6. Další skupinou cizojazyčných kupujících jsou Vietnamci. Ti hromadně skoupili byty a domy v Modřanech nebo v Libuši a vytvořili tam své enklávy.
31
Pro další vývoj trhu můţe být klíčové chování developerů. Ti by měli jít s cenami dolů, protoţe právě ceny nových bytů mají vliv i na zbytek realitního trhu. Pokles cen nových bytů je nutný také kvůli tomu, ţe se rozevírají nůţky mezi reálnými příjmy obyvatelstva a cenami nových nemovitostí. Nestává se, ta jak tomu bylo v minulosti, ţe by byty byly rozprodány dříve, neţ reálně stojí. U developerských projektů značná část nových bytů dosahuje ceny, která je pro většinu poptávajících nedosaţitelná i při vyuţití hypotečního financování. Developeři se obecně přiklánějí k dalšímu růstu cen, byť někteří připouštějí i jejich stagnaci. Jiţ z principu nemohou tvrdit nic jiného, protoţe kdyby i jen slovně připustili slevy, jejich zákazníci by je očekávali a vyčkávali. Ovšem některé developerské společnosti začaly se zlevňováním vybraných projektů, ačkoli to zatím označují jen jako mimořádnou a jednorázovou akci. Jeden z významných developerů ke koupi bytu nabízí jako bonus osobní automobil v ceně 200 000 – 500 000 Kč, jiní nabízejí v ceně bytu kuchyňskou linku, parkovací stání či sklípky zdarma. Slabší developeři sahají k odkládání či dokonce rozprodeji některých svých projektů. Problémy zasáhnou především menší firmy s krátkou historií a nízkým počtem realizovaných projektů. Pozemky menších developerů budou kupovat ti větší, coţ stabilizuje celkovou situaci na trhu. Dojde k jeho koncentraci, přičemţ na něm zůstanou jen silní hráči, kteří budou schopni garantovat kvalitu a spolehlivost. Během posledních měsíců se na trhu objevilo tolik nabídek na prodej developerských projektů jako předtím za dva roky. Investoři vyčkávají, aţ ceny ještě víc klesnou. V současné době se objevují i neprodejné projekty, které vznikaly v minulých dvou letech, tedy v období silné poptávky - jsou situované v obtíţně dostupných lokalitách, jsou příliš velké a leckdy i špatně dispozičně řešené. Novinkou u nás je situace cen pozemků. Zatímco dřív jich byl na trhu nedostatek, teď nabídka převyšuje poptávku a jejich ceny jiţ zhruba o 15 % poklesly. Banky vědí, ţe jsou developeři závislí na jejich půjčkách. Jedním ze základních bankovních pravidel je jistota, jíţ právě developerské projekty nevynikají. Banky jsou tedy čím dál opatrnější nejen co se týká cen nemovitostí jako zástav, ale i nebezpečí sníţení schopnosti splácet úvěry u občanů.
32
Trendy Ochabnutí poptávky, vyčkávání potenciálních kupců. Finanční krize a s ní spojený nedostatek peněz a niţší dostupnost úvěrů vedou k niţší poptávce po nemovitostech, a tím způsobují i tlak na jejich ceny.. Prodluţování doby prodeje nemovitostí, růst mnoţství nabízených realit při sledování prodejnosti různých nemovitostí se častěji naráţí na tzv. leţáky, nemovitosti v dané lokalitě za nabízenou cenu neprodejné. Prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů. Mnoho potenciálních kupujících odloţilo nákup nemovitosti z důvodů nejistoty nebo v naději, ţe ceny klesnou ještě více. Podle všeho pokračuje jiţ započatý trend poklesu cen u starých panelových bytů v okrajových lokalitách. Někteří developeři sníţily ceny, nebo ke koupi nabízejí různé bonusy Banky zpřísňují podmínky poskytování úvěrů a prověřování bonity klienta.
Kvalitní bydlení zůstane dobrou investicí i do budoucna, a přestoţe finanční krize i zpomalení růstu trhu výrazně ovlivňují současný realitní trh, výsledkem jejich působení bude koncentrace trhu a rozevírání cenových rozdílů mezi panelovými byty a byty ve kvalitních lokalitách. Pryč jsou doby, kdy se prodalo všechno, co se postavilo. Klienti si dnes vybírají. Ve srovnání s minulostí bude mnohem více záleţet na kvalitě projektu, lokalitě a velikosti developera, a to nejen při samotném prodeji bytů, ale i při získávání bankovního financování pro projekt.
33
2.4 Ovlivňování hodnoty nemovitosti Pro porovnávací metodu je důleţité ovlivňování hodnoty vnějšími vlivy, které se projevuje prakticky u všech typů nemovitostí, protoţe oproti jinému zboţí nevýhodou je jejich nepřemístitelnost – jsou jednou provţdy fixované svou polohou k jedinému místu, jehoţ osud sdílí. Hodnota nemovitostí je ovlivňována jak externími vlivy obecného charakteru, daném stavem ekonomické a politické situace ve státě, jako jsou například období ekonomického růstu nebo naopak fáze ekonomické deprese, tak i vnějšími vlivy regionálními či externalitami působící na ně z bezprostředního okolí. Odhadce musí analyzovat sousední prostředí posuzovaných nemovitostí, aby identifikoval všechny podstatné externí vlivy, a to nejen současné, ale i hrozby a příleţitosti, které se mohou vyskytnout v předvídatelné budoucnosti. Významnou měrou jsou tyto externí síly závislé na poloze. Dvě nemovitosti s identickými charakteristikami mohou mít zcela odlišné hodnoty, jestliţe jedna z nich má méně atraktivní okolí či horší adresu. Dalšími faktory ovlivněnými polohou, které je nutné zváţit jsou: dopravní obsluţnost a dostupnost, ţivotní prostředí, oslunění, výhled, úroveň a dostupnost infrastruktury a sluţeb, bezpečnost, ochrana, regulační opatření. Ceny obvykle rostou směrem k epicentru výhody, pokud tedy známe prodejní ceny porovnatelných nemovitostí na směru takto teoreticky vytýčeného polygonu, je poměrně snadné odhadnout porovnávací hodnotu i v jeho dalších bodech. Na
hodnotě
nemovitosti
se
podílí
i
různé
komponenty
související
s obchodovaným celkem. Jde o to, zda vůbec, v jakém směru a jakým způsobem jednotlivé komponenty nemovitostí k jejich celkové hodnotě přispívají, zda se na hodnotě skutečně podílí a zvyšuje ji či sniţuje nebo je ve vztahu k hodnotě prakticky bez významu. Efekt můţe být kladný, neutrální nebo záporný. Takovými
komponenty
můţe
být
nepřeberné
mnoţství
nejrůznějších
pitoreskních doplňkových objektů staveb, které hyzdí prostředí a obtěţují sousedy. Tento efekt se můţe projevit i na součástech hlavní stavby. Jedná se například o nákladné a rozsáhlé podsklepení, nevhodné dispoziční řešení, nepřiměřená výška prostorů,
nízkou
úroveň
svépomocné
technického a materiálového.
34
výstavby
z hlediska
architektonického,
Významným problémem je zohlednění intenzity zhodnocení či znehodnocení. Neexistuje zaručená metoda, jak postupovat. Aplikace vyţaduje odhadní cit podloţený zkušenostmi, jednou z moţností je vcítění se do role účastníků trhu, shromáţdit a vyhodnotit intenzitu argumentů. V souvislosti s tímto pohledem na hodnotu nemovitosti je například sníţení ceny pozemků s budovami k demolici, dále opotřebení staveb stářím, intenzitou provozu nebo v důsledku závad a jiných vnějších vlivů. U nemovitostí, se můţeme setkat i s tzv. synergickým efektem, coţ znamená, ţe součet hodnot jednotlivých majetků je menší neţ je hodnota spojeného celku. To se týká zejména nejcennějších pozemků – proluk v centrech velkých měst. Pokud se investorovi podaří koupit pozemek sousedící s prolukou, a na takto vzniklém pozemku dokáţe realizovat investiční záměr, jaký by byl na dílčích pozemcích nerealizovatelný. Trţní hodnota je vyšší u sloučeného pozemku oproti součtu trţních hodnot jednotlivých pozemků. Podobný efekt můţeme vysledovat i u budov, pokud je moţnost vyuţití celku lepší neţ moţnost vyuţití jednotlivých částí. Nejčastěji se uplatní u výrobních podniků, kde například umoţní zvýšení výroby.
35
3. Aplikace porovnávací metody Aplikace porovnávací metody představuje postupný a systematický analytický proces, jehoţ cílem je odhad porovnávací hodnoty nemovitosti, indikované na základě dosahovaných cen u nemovitostí podobných.
3.1 Fáze aplikace Průběh i dílčí procedury této metody mohou mít celou řadu variant, obecně je lze rozdělit do tří fází, jak ukazuje následující tabulka: Tabulka č.6: Etapy porovnávacího procesu
A.
PŘÍPRAVNÁ FÁZE
1) Sběr informací 2) Výběr vzorků
B.
POROVNÁVACÍ FÁZE
3)Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání 4) Nalezení cenotvorných diferencí 5)Výběr aplikace porovnávací analýzy 6) analýza a vyhodnocení dílčích výsledků
C.
ZÁVĚREČNÁ FÁZE
7) Výsledná indikace porovnávací hodnoty nemovitosti
Zdroj: Z. Zazvonil, Ing., Porovnávací hodnota nemovitosti, vlastní úpravy
Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo mohou být v praxi slučovány, protoţe mezi nimi existují úzké podmiňující vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům, výběr vzorků je podmíněn jejich mnoţstvím, volba způsobu porovnání je limitovaná jejich kvalitou a spolehlivostí. Přípravná fáze spočívá ve sběru dat spočívá ve sběru dat vyuţitelných pro aplikaci porovnávací metody. Jde zejména o prodejní, dále nabídkové, vydraţené,
36
odmítnuté, plánované či jiné ceny nemovitostí rovněţ i informace o podmínkách a základních parametrech obchodu. Tato data můţe odhadce získat vlastním sběrem nebo pouţít data z externích databází. Pokud jsou k dispozici data shromáţděná v přípravné fázi, je moţno přistoupit k dalším krokům, které se jiţ týkají aplikace porovnávacího přístupu na konkrétní oceňované nemovitosti. Neméně důleţitým krokem je výběr porovnávací jednotky. Porovnávací jednotka by měla co nejpřesněji a nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku. U pozemku je porovnávací jednotkou čtverečný metr rozlohy. U staveb pouţíváme následující porovnávací jednotky:
POROVNÁVACÍ JEDNOTKY STAVEB BA2 - zastavěná plocha BA je plocha zastavěná budovou, vymezená průmětem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, a podobně. GFA3 - celková zastavěná plocha Určíme ji jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Zjednodušeně je vymezena vnějším límcem obvodových konstrukcí.V praxi je snad nejvíce pouţívána. Její výhodou je, ţe ji lze určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby. Je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů, například bytových domů, administrativních budov nebo vícepodlaţních výrobních hal.
2 3
Z angl. Building area Z angl. Gross floor area
37
NFA4 - čistá podlahová plocha Je to celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet a podobně. Ve srovnání s celkovou zastavěnou plochou je tento údaj přesnější. NRA5 - čistá pronajímatelná plocha Počítá se jako čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy. Z uvedených jednotek je čistá pronajímatelná plocha nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu.
Z nemovitostí, jejichţ data jsou známa, je nutno vybrat takové, které se nejvíce podobají nemovitostem oceňovaným a které budou při komparaci slouţit jako vzorky. Porovnání vychází z předpokladu, ţe vzorky mají obdobné vlastnosti jako nemovitost oceňovaná a zároveň jeho ceny bylo dosaţeno za srovnatelných podmínek. Jestliţe se však oceňované nemovitosti či podmínky liší od vzorků, pak je nutno tyto rozdíly vhodným způsobem zohlednit za pouţití korekčních činitelů. Dle shledaných odlišností následně provedeme
porovnávací analýzu. Při
aplikaci analýzy je moţné vyuţít různých tabulek, mříţek, formulářů, různá grafická vyjádření, popisné formy a podobně, viz příloha 1. V závěrečné fázi by měli být tyto výsledky vyhodnoceny a výsledkem analýzy by měla být indikace porovnávací hodnoty či cenového pásma.
4 5
Z angl.Net floor area Z angl. Net rentable area
38
3.2 Korekční činitelé Pomocí korekčních činitelů se zohledňují odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Z praktického hlediska je vhodné všechny korekční činitele uspořádat do tabulky, viz příloha. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné vzorky tak, aby: Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy se u porovnávané nemovitosti příliš nelišila od oceňované nemovitosti. Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50%, se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. Nebyly všechny porovnávané nemovitosti vybrány tak, ţe jsou všechny bud´ horší nebo lepší neţ oceňovaná nemovitost.
3.3 Aplikace korekčních činitelů Korekční činitelé nesmí být stanoveny nepodloţeným odhadem, ale co moţná nejpřesnějším výpočtem nebo statistickou analýzou. Předmětem ocenění jsou nemovitosti s hodnotou v řádech miliónů a kaţdý korekční činitel ovlivňuje výpočet jejich trţní hodnoty v řádu stovek tisíc korun. Pro názornost v příloze uvádím ocenění bytu 3+1 v Jičíně porovnávací metodou s vyuţitím tabulky, ve které jsou vyuţity níţe uvedené korekční činitelé. Cena Z hlediska pravdivost je ideální znát cenu prodejní, tak, jak byla uskutečněna na volném trhu nemovitostí, bez vlivu mimořádných okolností trhu, jakými jsou například vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím, anebo vliv zvláštní obliby. U ceny nabídkové je nutné uplatnit korekci. U draţby je
39
nutné zjisti skutečnou vydraţenou cenu a podmínky draţby. Pouţití vyvolávací ceny vhodné není. Dalšími nevhodnými transakcemi pro získání porovnatelné ceny je darování, vklad do obchodní společnosti, cena zvláštní obliby, prodej v rámci holdingu a spřátelených firem, privatizace, majetek zatíţený břemeny. Datum transakce Rozhodujícím ukazatelem pravdivosti ceny je datum, kdy se transakce uskutečnila, neboť ceny nemovitostí se v čase mění v závislosti na ostatních faktorech, zejména ekonomických. Často se při uplatnění tohoto korekčního činitele uvádí rozdělení na tři etapy: Do tří měsíců – cena je povaţována za aktuální Do jednoho roku – pokud během sledovaného období nedojde k dramatickým cenovým posunům, je moţné tyto ceny povaţovat za aktuální a dále je neupravovat Nad jeden rok – tyto prodeje by jiţ pro porovnání neměly být, pokud se je přesto rozhodneme pro porovnání vyuţít, měli by být upravovány korekčním činitelem např. na základě inflace V dnešní době probíhající hospodářské krize, kdy se nastoupený trend zvyšování cen nemovitosti zastavil, ceny i realitní trh stagnují a v některých segmentech trhu začaly ceny dokonce významně klesat, bych doporučovala pouţívat k porovnání pouze ceny uskutečněných prodejů v horizontu maximálně dva aţ tři měsíce zpátky. Poloha nemovitosti Tento faktor je nejzásadnějším cenotvorným faktorem při určování trţní hodnoty nemovitosti vycházející ze samé podstaty nepřemístitelnosti nemovitosti. Z tohoto hlediska bychom měli porovnávat nemovitosti pouze ve srovnatelných lokalitách. Parametry pozemku Shodné pozemky leţící vedle sebe, avšak s jiným vyuţitím daným územním plánem, mohou mít zcela jinou hodnotu. Pro porovnání je vhodné vyuţít pozemky se stejným nebo podobným vyuţitím podle územního plánu. V korekci je třeba zohlednit,
40
zda je moţné územní rozhodnutí získat a dále náklady spojené se získáním takového územního rozhodnutí. Vyuţití pozemku je ovlivněno rovněţ svaţitostí pozemku, které s sebou nese náklady na terénní úpravy a zakládání staveb. Neméně podstatným faktorem je tvar a orientace pozemku jak vzhledem ke světovým stranám, tak i orientace ke komerčnímu vyuţití. Při analýze porovnávaných pozemků je potřeba prověřit napojení na inţenýrské sítě, případně zjistit, zda je technicky moţné a proveditelné vybudování přípojek a vyčíslit náklady na jejich vybudování. Dalšími parametry, které je třeba při korekcích zohlednit jsou velikost pozemku a jeho zastavitelnost. Omezení vlastnických práv Takovým omezením je například existence věcných břemen, nájemních smluv, zástavních práv, předkupních práv nebo pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. Korekční koeficient můţeme stanovit jako poměr ekonomické vyuţitelnosti nemovitosti bez omezení vlastnických práv a nemovitosti s omezením vlastnických práv. Dopravní dostupnost a obslužnost Dostupností v případě bydlení rozumíme moţnost celoroční dopravní obsluhy po zpevněné komunikaci a moţnost parkování v případě bydlení. Obsluţností rozumíme dostupnost nemovitosti hromadnou dopravou, to znamená dochozí vzdálenost a četnost spojů. Negativní vlivy Negativní vlivy mohou být různého původu a mohou v některých případech omezit nebo zcela zabránit vyuţívání nemovitosti. Jedná se například o: Záplavové území Kontaminaci půdy a budov Poddolování půdy
41
Technický stav a vybavenost objektu Technickým stavem rozumíme druh konstrukce, pouţité stavební materiály, provedené rekonstrukce a údrţbu dané nemovitosti. Pokud je porovnávaná nemovitost v horším stavu, korekce je zaloţena na vyčíslení nákladů spojených s uvedením porovnávané nemovitosti do stavu v jakém se nachází nemovitost oceňovaná. V opačném případě se korekce provede stejně s tím, ţe korekční činitel bude menší něţ jedna. U vybavenosti objektu posuzujeme prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Takovým technickým vybavením jsou okna, dveře, povrchy podlah, krytina, klempířské prvky, vybavení koupelen a kuchyní, klimatizace, rozvody datových sítí, poţární a bezpečnostní signalizace u objektu k bydlení nebo administrativní budovy. V případě výrobní haly to budou jeřáby, rozvody kyslíku, vytápění a podobně. Funkční využitelnost Funkční vyuţitelnost je prvek, který není závislý pouze na rozhodnutí majitele nemovitosti, ale je determinován právními předpisy, technickými moţnostmi nebo finanční proveditelností. Účelem korekce je porovnat to jak efektivně je vyuţívaná oceňovaná nemovitost oproti porovnávané nemovitosti. Další rozvoj nemovitosti U této korekce opět hledáme maximální moţné vyuţití, ale jiţ neposuzujeme objekt ve stávající velikosti, ale uvaţujeme moţnosti rozšíření, přístavby, nástavby a podobně. Atraktivita objektu Atraktivitou nemovitosti rozumíme její výjimečnost nebo jedinečnost, která obvykle souvisí s marketingovými faktory a public relations. Jedná se například o zavedenou restauraci, budovu navrţenou slavným architektem či dům, v němţ bydlela celebrita. Při analýze se nesmí opomenout náklady spojené s udrţováním či zvyšováním atraktivity, tak zvaného goodwillu.
42
4. Informační systémy Nejcennějším zboţím
na současném trhu jsou informace. Informace je
nehmotný, bezrozměrný a technicky nepopsatelný statek. Základním předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je disponovat souborem cen, za něţ se nemovitosti v nedávné době prodaly, za které se právě prodávají nebo se jejich prodeje plánují, případně za něţ jsou nabízeny či při nichţ byly odmítnuty a mít moţnost vybrat ty nemovitosti, které jsou podobné právě posuzovaným. Pro znalce a odhadce jsou informační systémy uspořádané do databází nejcennějším majetkem. Prvky databáze musí být pravdivé – v souladu se skutečností úplné – informace o porovnávaných nemovitostech nejsou zpravidla úplné, je na odhadci, aby posoudil neúplnost a eliminovat ji. Problémem je zjištění skutečné prodejní ceny. Do kupní smlouvy je moţné za poplatek obvykle nahlédnout na katastrálním úřadu, ale nejsou neobvyklé případy, kdy skutečnou prodejní cenu zná jen prodávající a kupující. Ani co se týká úplnosti informací, není často jednoduché ba dokonce moţné získání relevantních údajů o porovnávané nemovitosti. Následující tabulka uvádí pět základních databází: Tabulka 7: Základní databáze
Cenová mapa pozemků získání informací
Ceny funkčních celků
obtíţné
Databáze nájmů Databáze nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti
získání informací jednodušší
Databáze reprodukčních cen Zdroj: Přednášky Ing. Petra Orta, PhD., vlastní úpravy
43
4.1 Vlastní zdroje dat Odhadce má dvě moţnosti získávání dat: Přímo od účastníků konkrétního realizovaného obchodu. Zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tj. od nabízejících, poptávajících a zprostředkovatelů, dále od zástupců soukromých, samosprávních i státních institucí, které jsou trhem nemovitostí nejrůznějšími způsoby spojeni, či s ním jejich činnost souvisí. Údaje získané přímo od účastníků obchodu jsou nejcennější, protoţe nebyly zkresleny. Jde zejména o případy, kdy odhadce sám prováděl ocenění prodávané nemovitosti, a poté se informoval o skutečně realizované ceně. U nepřímo získávaných dat pro utváření databází se setkáváme s problémem zjišťování skutečných kupních cen. Ty je moţno za poplatek zjistit na katastrálním úřadě. Katastrální úřad je vůbec důleţitý zdroj dat, kde lze získat celou řadu údajů, které souvisejí s evidencí nemovitostí a vlastnickými právy k nim. Dnes je vcelku jednoduché a rychlé získávání některých dat prostřednictvím internetu. Na místně příslušných stavebních úřadech lze získat údaje související se stavebním řízením, jako je územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí. Rovněţ se zde můţeme dopátrat stáří a historie staveb a dále i údaje, týkající moţnosti vyuţití pozemků a staveb, moţné způsoby zhodnocení pozemků, stávající či potenciální regulační omezení a podobně. Dalším zdrojem dat jsou územně plánovací podklady a cenové mapy, pokud jsou pro danou oblast zpracovány. Některá data technického charakteru je moţné získat u příslušných místně působících servisních organizací, jakými jsou vodovody a kanalizace, elektrorozvodné závody, telekomunikace, plynárenské podniky a podobně. Řadu důleţitých údajů lze dostat u institucí samosprávy, zejména na obecních úřadech. A dále je vhodné shromaţďování článků z odborných časopisů, denního tisku a propagačních materiálů.
44
Výše uvedené údaje si odhadce sám zpracovává vhodným způsobem, dává je do vzájemných souvislostí, uchovává a následně pouţije pro konkrétní případ ocenění. Sběr dat je nikdy nekončící, průběţná a systematická činnost, která je značně časově náročná.
4.2 Utváření databází Počet poloţek, kterými se nemovitosti i podmínky obchodů s nimi liší, a které ovlivňují ceny nemovitostí je velké mnoţství. Je nezbytné se v nich orientovat a tedy je vhodným způsobem organizovat, aby byly přehledné, výstiţné a operativní. Nejvhodnější způsobem je jejich systematické uspořádání ve formě databází za pouţití některého z počítačových programů. Programy databází jsou koncipovány univerzálně, aby vyhovovaly poţadavkům uţivatelů na různé typy. Před vlastní tvorbou databáze by se mělo zváţit, jak se s ní bude pracovat, co od ní uţivatel očekává, jaká data bude sbírat, odkud je bude získávat, jak je bude členit, třídit a vyhledávat . Popis nemovitosti by se v takové databázi měl soustředit na takové znaky, které jsou rozhodujícími cenovými faktory, a které popisují nemovitost zejména z následujících hledisek: Poloha Způsob a moţnosti vyuţití Technická charakteristika Ekonomické a provozní charakteristiky Podmínky transakce Vlastnická práva a jejich omezení Vhodným doplňkem jednotlivých poloţek databáze je jejich grafické vyjádření. Fotografie mají velkou vypovídací schopnost zejména v oblasti celkového popisu, rozsahu, technického provedení a podobně. Přehled parametrů k databázovému sledování vybrané nemovitosti:
45
Transakce
POZEMEK
JEDNOTKA
BYTOVÁ
PARAMETR
DŮM
HLEDISKO
RODINNÝ
Tabulka č.8: Přehled parametrů k databázovému sledování vybrané nemovitosti
Datum
●
●
●
Cena kupní
●
●
●
Cena obvyklá
●
●
●
Identifikační
Kraj
●
●
●
údaje
Okres
●
●
●
Obec
●
●
●
Katastrální území
●
●
●
Ulice
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Poloha
Poloha v obci
Centrum Širší centrum Okraj obce
Okolí nemovitosti
Obytná zóna Nákupní zóna Průmysl. zóna Ostatní
Dopravní dostupnost
Autobus Vlak MHD
Technická
Počet PP
●
●
○
charakteristika
Počet NP
●
●
○
Počet bytů v domě
●
●
○
Typ(y) bytu(ů)
●
●
○
Podlahová plocha bytu
○
●
○
○
●
○
●
○
○
●
○
○
Podlahová plocha přísl.
Sklep, komora
Zastavěná plocha Podlahová plocha RD
Obytná část Nebytová část
46
Obestavěný prostor
●
○
○
Výměra pozemku
●
●
●
●
○
○
●
●
○
●
●
○
●
●
○
Parkování
Počet garáţí Počet park. stání
Konstrukce
Zděná Betonová Dřevěná Jiná
Vytápění
Dálkové Ústřední Lokální
Zdroj vytápění
Elektrické Plynové Tuhá paliva
Napojení na sítě
Elektro Voda Kanalizace Plyn
Stáří a
Rok kolaudace
●
●
○
rekonstrukce
Rok rekonstrukce
●
●
○
●
●
○
Záplavová oblast
●
●
●
Přístup
●
●
●
Věcné břemena
●
●
●
Negativní vlivy
●
●
●
Sociální riziko
●
●
●
Údrţba
Výborná Průměrná Špatná
Rizika
Zdroj: vlastní úpravy
47
4.3 Externí databáze Externí databáze by měly být pro odhadce a znalce solidním datovým podkladem či pomůckou. Výběr dat, která pouţije, techniky, jejich analýzy a vyhodnocení v konkrétním případě jsou výhradně v kompetenci odhadců, neboť oni za své ocenění nesou plnou zodpovědnost. Data z těchto databází by měla slouţit především jako spolehlivé vstupy a neměla by být dále nijak dotvářena. V České republice existují dva základní typy databází, a to: Databáze obchodovaných cen nemovitostí, účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí. Vytvářejí je a udrţují převáţně soukromé subjekty. Databáze sekundárních dat nemovitostí. Vytváří je státní instituce a jsou zaměřené především na potřeby státní správy. Soukromě spravované databáze fungují na principu běţné sluţby, kterou je moţno koupit za úhradu, či získat za ekvivalentní protihodnotu.
4.3.1 Databáze MOISES Databáze MOISES je národní informační systém pro sledování obchodovaných cen nemovitostí. Hlavní menu:
Základním posláním informačního systému MOISES je shromaţďování, zpracování, uchování a zpřístupňování informací o uskutečněných obchodech s nemovitostmi v české republice. Shromáţděné informace ve formě expertních záznamů umoţňují porovnání skutečných obchodů s nemovitostmi s jinými obchody
48
s nemovitostmi, zejména za účelem trţního ocenění. Kaţdý záznam je doplněn jednou nebo více barevnými fotografiemi příslušné nemovitosti, které je moţné dále zpracovávat. Systém byl zaveden v roce 1997, ke dni 1.1.2009 je v centrální databázi IS MOISES cca 13,5 tisíc záznamů o prodaných nemovitostech v ČR. Z celkového počtu připadá:
Tabulka č.9: Procentuelní zastoupení jednotlivých segmentů trhu v databázi MOISES
rodinné domy
cca 50 % záznamů
nájemní domy
cca 4 % záznamů
rekreační objekty
cca 7 % záznamů
byty
cca 7 % záznamů
provozní objekty
cca 20 % záznamů
pozemky
cca 12 % záznamů
Zdroj: databáze MOIZES, vlastní úpravy
Dále je v databázi cca 120 zaznamenaných areálů. Všechny záznamy v národním IS MOISES jsou expertně analyzovány a připraveny pro vyuţití v oblasti trţního oceňování. Rozsah národního IS MOISES dává předpoklad věrohodně argumentovat závěry expertních zpráv, ať uţ je to pro oblast bankovního sektoru, oblast soudnictví, státní správy, či v neposlední řadě i pro oblast sektoru privátního. Systém umoţňuje přehledně a komfortně zaznamenávat všechny známé cenotvorné charakteristiky obchodovaných nemovitostí, a to způsobem, který je vyuţitelný především pro komparaci těchto charakteristik při porovnávací metodě. Systém přímo navádí odhadce, kterých běţně informačně dostupných skutečností si má všímat, aby ve svém regionu získal potřebný přehled o trhu s nemovitostmi. Získané informace o uskutečněných obchodech se všemi charakteristikami umoţňuje nahrát na disketu a odeslat centrále. V centrále jsou fotografie zdigitalizovány a s ostatními daty
49
zpracovány na CD-ROM. Tyto jsou zpět rozeslány všem uţivatelům systému. Jednotlivý uţivatel má pak k dispozici informace všech kolegů zapojených v rámci celé ČR. IS MOISES předpokládá, ţe jeho uţivatel bude přispívat do centrální databáze. Standardní rozsah takto stanovených příspěvků byl určen tak, aby kaţdý odhadce, který se alespoň minimálně stará o informace, mohl svůj podíl na rozvoji databáze plnit. Zpracovávané záznamy jsou automaticky řazeny podle jejich kvality do 4 kategorií. Tyto jsou bodovány počtem 250, 500, 750, 1000 bodů. 1000 bodů je za úplný záznam o realizovaném obchodu s nemovitostí. Za úplný záznam o obchodu s nemovitostí se povaţuje záznam, který má rozměrové charakteristiky (velikosti ploch, pozemků), seznam a popis konstrukcí (vybavenosti), informaci o obchodované ceně, polohopis a segment. Pouhá informace o obchodované ceně (bez rozměrů a popisu) s fotografií je hodnocena 250 body. Záznam výrobního (skladového) areálu o minimálním počtu 3 budov je hodnocen 3000 body. Základní charakteristiky IS MOISES:
Tabulka č. 10: Základní charakteristiky IS MOIZES
hodnověrnost
IS MOISES má pouze autorizované uţivatele, je posuzována oprávněnost zdroje informací. Zápisu všech informací do IS MOISES předchází autentizace původce informace.
úplnost
Shromáţděná
informace
o
uskutečněném
obchodě
s
nemovitostí je velmi komplexní, přičemţ systém je otevřený pro další upgrade vypovídacích moţností. aktuálnost
IS MOISES je "ţivý systém" s neustálou aktualizací zpracovávaných
a
uchovávaných
informací.
Základní
aktualizace probíhá 4 x ročně. systematičnost
IS
MOISES vede
uţivatele
k systematické práci s
informacemi o trhu s nemovitostmi. Trh je zpracováván systematicky, a to geograficky i z hlediska segmentů trhu. Zdroj: databáze MOIZES, vlastní úprav
50
Uţívání databáze je zpoplatněno. Uţivatel, který v kalendářním čtvrtletí splní svou minimální informační povinnost (3000 bodů, resp. více) uhradí poplatek 1.000,-Kč bez DPH. Za chybějící body se poplatek zvyšuje aţ na 3000,- Kč pokud uţivatel získal v daném období více bodů, poplatek se sniţuje, můţe být i nulový. Příklad obrazovek IS MOISES:
Editace záznamu:
51
Prohlíţení záznamu v centrální databázi:
4.3.2 Registr porovnávacích nemovitostí Registr porovnávacích nemovitostí České republiky (RPN) je databáze, která shromaţďuje a spravuje údaje o skutečně realizovaných cenách nemovitostí. RPN vznikl, aby umoţnil snadné vyhledání porovnatelných nemovitostí pro potřebu odhadu. Databáze je plněna daty od poloviny roku 2005. Od 1.4.2008 se poskytování údajů do databáze RPN děje prostřednictvím registrovaných znalců a odhadců, případně prostřednictvím bank a realitních kanceláří. Za poskytované příspěvky do databáze získává poskytovatel automaticky kreditní body, které jej opravňují k uţívání databáze registru. Za kaţdou jednu korunu českou bude klientovi připsán jeden kladný kreditní bod. V databázi jsou u kaţdé nemovitosti podrobné technické a ekonomické údaje, které umoţňují k oceňované nemovitosti vyhledat obdobné se známou cenou. Z důvodu
52
ochrany soukromí vlastníků nemovitosti však není nemovitost na základě údajů z databáze konkrétně identifikovatelná. Nejsou zveřejňována jména, rodná čísla, čísla parcel, popisná čísla. Je vloţena jedna fotografie. Pro zajištění spolehlivosti a ověřitelnosti údajů v databázi je kaţdé nemovitosti v databázi přiřazeno registrační číslo, na jehoţ základě lze dohledat poskytovatele, který je smluvně zavázán v případě potřeby předloţit listinné podklady ověřující správnost údajů. Uţivatelé databáze RPN se se musí zaregistrovat. Za uţívání registru se účtuje paušální roční poplatek 1800,- Kč (včetně DPH). Jednotlivé přístupy do databáze se hradí body udělenými za poskytnutí dat do registru. V databázi lze bezplatně prohlíţet všechny údaje o nemovitosti, zpoplatněno je aţ zjištění prodejní ceny. Přístup do databáze RPN je realizován přes internet, takţe jsou okamţitě dostupné aktuální údaje. Za získání ceny jednotlivých typů objektů se účtují poplatky ve výši 50 – 100 Kč (zúčtovaný proti bodovému kreditu): V databázi RPN jsou nemovitosti tří druhů: stavby, byty a pozemky. Tedy i pro vyhledání vhodné porovnávací nemovitost je třeba nejprve určit, který z těchto tří druhů hledáme. Kaţdý z těchto tří druhů je popsán příslušnou sadou vlastností (atributů). Po výběru druhu se tak zobrazí formulář umoţňující zadat hodnoty příslušných atributů. Tyto atributy jsou pouţity k popsání nemovitosti v databázi RPN. Význam jednotlivých atributů je popsán ve vlastním formuláři. Jakmile je oceňovaná nemovitost popsána, je moţné vyhledat příslušné srovnávací nemovitosti. Aby měl uţivatel co nejvíce volnosti, nevyhledá program nejpodobnější nemovitost sám, vyhledá 100 nejpodobnějších nemovitostí, které uspořádá podle klesající míry podobnosti s nemovitostí oceňovanou. Míra podobnosti se určí jako součet rozdílů v jednotlivých atributech oceňované a porovnávané nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe ne všechny atributy jsou pro srovnání stejně významné, lze pro kaţdý atribut stanovit váhu. Váha atributu se zadává ve formuláři v políčku, které je
53
hned vpravo u kaţdého políčka pro hodnotu atributu. Platí, ţe čím větší váha, tím je nutná vyšší míra shody v daném atributu, aby je program vyhodnotil jako podobné. Jinými slovy, čím významnější vlastnost, tím vyšší váha. Prohlíţení nejpodobnějších nemovitostí:
Váhy jsou v programu přednastaveny na určité obecně akceptovatelné hodnoty. Uţivatel je můţe přenastavit (nové nastavení zůstane zachováno i po vypnutí
54
programu). K výchozím hodnotám vah se lze vrátit stisknutím tlačítka "Nastavit výchozí váhy". Seznam nejpodobnějších nemovitostí je rozdělen do čtyř oddílů po 25 záznamech. V souhrnném zobrazení je pro kaţdou nemovitost zobrazeno pouze registrační číslo, míra shody, stav, cena a výměra/obestavěný prostor, viz obrazovka výše. Podrobné údaje o dané nemovitosti lze získat stisknutím tlačítka "Detaily...". Registrační číslo jednoznačně identifikuje nemovitost v databázi RPN. Na základě tohoto čísla lze původ záznamu o nemovitosti vysledovat aţ k poskytovateli dat o nemovitosti. Míra shody je váţený součet rozdílů jednotlivých atributů. Ve sloupci stav můţe být zobrazena informace, ţe daná nemovitost jiţ byla pouţita pro srovnání. Sloupec cena obsahuje buď cenu nemovitosti, pokud jiţ byla zjištěna, nebo tlačítko pro zjištění ceny. Sloupce výměra (pozemky a byty) resp. obestavěný prostor (stavby) zobrazuje pro hrubou orientaci velikost dané nemovitosti. Tlačítko "Detaily..." v posledním sloupci zobrazí podrobné informace o dané nemovitosti. Kromě hodnot všech atributů obsahuje ještě slovní popis, na jehoţ základě se uţivatel můţe rozhodnout, zda nemovitost odpovídá jeho potřebě či nikoli. Vzhledem k tomu, ţe porovnávací a oceňovaná nemovitost není nikdy zcela totoţná, lze cenu porovnávací nemovitosti upravit koeficienty. Výběr koeficientů je na úvaze odhadce. Přednastavené jsou koeficienty místa, času a vybavení. Do těchto sloupců uţivatel zadá poţadované hodnoty koeficientu pro jednotlivé porovnávací nemovitosti. Pod seznamem koeficientů je přepínací políčko určující, zda se koeficientem výchozí cena násobí nebo dělí. Výchozí cena porovnávací nemovitosti se tak nejprve vydělí zvolenou měrnou jednotkou, čímţ se získá základní jednotková cena. Ta se potom vynásobí (resp. vydělí) zvolenými koeficientem a tak se získá upravená jednotková cena. Pokud je
55
porovnávacích nemovitostí více neţ jedna, počítá program průměrnou cenu porovnávací nemovitosti. Tento průměr se počítá jako průměr váţený. Ke stanovení vah jednotlivých nemovitostí slouţí poslední sloupec. Pod seznamem porovnávacích nemovitostí program rekapituluje jejich upravené jednotkové ceny. Uvedena je minimální, průměrná a maximální cena, kde průměrná cena je cena získaná váţeným průměrem cen jednotlivých porovnávacích nemovitostí. Stanovení jednotkové ceny oceňované nemovitosti je na úvaze znalce, typicky zvolí váţený průměr z cen porovnávacích nemovitostí.
Za reprezentanty druhé skupiny veřejně přístupných a volně dosaţitelných databází se vztahem k cenám nemovitostí je moţno povaţovat:
4.3.3 Cenové mapy stavebních pozemků
Cenové mapy stavebních pozemků ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačením cen za 1 m2. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí České republiky k vyjádření a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje z platné cenové mapy závazné a aplikují se pro danou skupinu parcel bez moţnosti dalších korekcí. Pro účely trţního ocenění se chápou tyto ceny jako orientační.
56
4.3.4 Databáze Českého statistického úřadu
Na základě ustanovení odst. 3, §33, zák. č. 151/97 Sb., které ukládá finančním úřadům předávat cenové údaje o nemovitostech získané v souvislosti s daňovým přiznáním, monitoruje Český statistický úřad ceny nemovitostí. Hlavním účelem systému je poskytovat globální cenové informace na makroekonomické úrovni, umoţnit orientaci v rozloţení cenové hladiny podle druhů nemovitostí. Cílem statistického zpracování je stanovit jednotkové ceny nemovitostí pro zadané území. Průměrné ceny jsou členěny podle krajů a okresů. Doplňují je cenové indexy cenového vývoje. Výstupní data jsou podkladem pro
tvorbu cenových předpisů
k zjišťování
administrativních cen nemovitostí.
4.3.5 Databáze cen a nájmů IRI
Výši cen nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech České republiky monitoruje Institut regionálních informací, s.r.o se sídlem v Brně. Ceny jsou aplikovány na referenční vzorek o podlahové ploše 68 m2 při opotřebení 40%. Byty jsou rozděleny podle stavu na nové, starší a rekonstruované. Nájemné je moţno porovnat s regulovaným nájemným.
4.3.6 Jiné externí databáze a cenové podklady Účelově zaměřené databáze, které mohou slouţit jako porovnávací podklady ocenění, vytvářejí pro své potřeby některé další instituce a podniky. Jde například o databázi průmyslových zón České republiky, kterou disponuje Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest a která je koncipována pro pobídkové účely a určena hlavně k orientaci zahraničních investorů, jsou v ní uvedeny i orientační nabídkové ceny pozemků a výše nájemného.
57
5. Možnosti využití porovnávací metody Zdá se, ţe s postupující stabilizací trhu s nemovitostmi se význam porovnávací metody při oceňování nemovitostí se zvyšuje, zvláště pak v těch segmentech trhu, kde je četnost prodejů nejvyšší. Cenu oceňované nemovitosti je moţné porovnat se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí a výsledky takovéhoto ocenění jsou velmi přesné. V této kapitole se budu věnovat moţnostem vyuţití porovnávací metody tak, jak jiţ jsou realizovány nebo jak by mohly v dohledné době být uplatněny.
5.1 Rychlé ocenění bankou tzv. „od stolu“ Jedním z moderních trendů v oceňování nemovitostí je zrychlování procesu samotného ocenění nemovitosti pro účely úvěrového řízení od zadání, přes místní šetření, zpracování a předání odhadu bance. Tím můţe být získávána konkurenční výhoda na trhu. Klient se velice záhy dozví, jak vysokého úvěru lze pro zvolenou zástavu dosáhnout, za jakých podmínek, či zda bude zapotřebí poţadovaný úvěr ještě dozajistit., samozřejmě s ohledem na další podmínky stanovené bankou, jakými je zejména zkoumání bonity klienta. Banky to mohou řešit jednak stanovováním závazných pravidel pro své odhadce, a to zejména určováním maximální doby, za kterou musí být odhad zpracován a předán bance – tyto lhůty obvykle začínají běţet dnem předání kompletní dokumentace odhadci. Další moţností, jak se banky mohou vyrovnávat s potřebou rychlého získání informace o obvyklé ceně je vytváření vlastních systémů pro vyhodnocování. Systém předpokládá, ţe jsou zřizována regionální pracoviště, která mohou s výhodou vytvářet a vyuţívat databáze porovnatelných cen nemovitostí, protoţe získávají mnoţství informací o prodejích v dané lokalitě. Tím je pak zaručena velká přesnost. Do rychlého ocenění tzv. „od stolu“, v zájmu zachování rychlosti vyhotovení obvyklé ceny, mohou být zahrnuty pouze některé typy nemovitostí. Nejvíce vhodné se jeví dokončené byty a rodinné domy.
58
Vhodnost nemovitosti bude omezena ještě dalšími faktory a riziky, jakými jsou: 1) Právními rizika – nemovitosti musí být: zkolaudovány u RD musí být shodný vlastník pozemku a staveb řádně zapsány v katastru nemovitostí nezatíţené věcnými břemeny, zejména takovými věcnými břemeny, která sniţují hodnotu nemovitosti. nepronajaté 2) Dokončenost - lze stanovit pouze cenu současnou, nikoliv budoucí či minimální. Nelze se zabývat nemovitostmi plánovanými, rozestavěnými či v rekonstrukci. 3) Dobrý stav nemovitosti – nemovitost musí být obývaná nebo v obyvatelném stavu a v takovém stavu také zůstat po celou dobu trvání zástavy. Systém ocenění „od stolu“ předpokládá větší spolupráci mezi klientem a bankovním poradcem při zajišťování podkladů pro ocenění, a tím klade vyšší nároky zejména na odborné znalosti bankovních poradců, proto je nezbytné jejich další vzdělávání a proškolování. Příkladem můţe být Komerční banka, která takovýto systém jiţ několik let úspěšně vyuţívá. Nazývá se DTS – Desk Top Systém KB. DTS je moderní systém pouţívaný Komerční bankou k rychlému způsobu vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou, přičemţ výsledek tohoto ocenění je znám týţ den, nejpozději do druhého dne. Stanovení obvyklé ceny a podmínek platnosti nemovité zástavy tzv. „od stolu“ je prováděno odhadcem-zaměstnancem či odhadcem-spolupracovníkem KB na základě podkladů shromáţděných klientem a předaných v elektronické podobě bankovním poradcem. Místní šetření na nemovitosti je prováděno „ex-post“ do 30 dnů ode dne stanovení obvyklé ceny. Ocenění formou DTS je vhodné pro právně nezatíţené zkolaudované byty a rodinné domy v obcích s počtem obyvatel nad 2 tisíce obyvatel. Výhody plynoucí klientovy z odhadu zpracovaného formou DTS: rychlost moţnost pouţití pro většinu zkolaudovaných bytů a rodinných domů jednotná a předem známá výše poplatku Nevýhody:
59
odhad je moţné vyuţít pouze pro úvěrové řízení v Komerční bance, a.s. nebo v Modré pyramidě stavební spořitelně a.s. Podklady: -
aktuální výpis z katastru nemovitostí
-
aktuální snímek z katastrální mapy (popř. geometrický plán)
-
nabývací titul
-
aktuální barevná fotodokumentace skutečného stavu nemovitosti Ze zkušeností vyplývá, ţe při velmi dobré znalosti místních podmínek regionu
na jednotlivých detašovaných pracovištích Komerční banky, a.s., lze u takto oceňovaných bytů a rodinných domů poměrně kvalitně a s velkou přesnosti určit hodnotu nemovitosti tak, jak by byla určena odhadem zpracovaným klasickou cestou, tj. vypracováním ocenění aţ po místním šetření. Stává se pouze v zanedbatelném procentu případů, ţe na základě místního šetření provedeného ex-post, musí být doplňovány či měněny podmínky platnosti ocenění. V opravdu mizivém počtu případů je upravena stanovená hodnota nemovitosti.
5.2 Hromadné oceňování Porovnávací metodu lze s výhodou pouţít při hromadném oceňování nemovitostí. Metoda je vhodná zvlášť pro oceňování developerských projektů a bytů určených pro privatizaci. Hromadné oceňování developerských projektů a bytů určených pro privatizaci poskytuje bance určitou konkurenční výhodu, při které si klient nemusí objednávat a samozřejmě i platit individuální ocenění nemovitosti. Banka je schopna sama toto ocenění zajistit prostřednictvím hromadného ocenění. Hlavní předností u takto oceňovaných nemovitostí, zejména pak v Praze a velkých městech je rozvinutý trh s nemovitostmi a obvykle dostatečně velká srovnávací databáze ať jiţ nabídkových či prodejních cen. V rámci developerských projektů jsou nejčastěji nabízeny byty v různých bytových domech, komplexech bytových domů či viladomech. Někdy se jedná i o tzv. revitalizace bývalých výrobních areálů, pivovarů, statků, kde se nabízejí jak původní zrekonstruované prostory, tak se tyto areály rozšiřují o nové bytové domy, různé
60
přístavby a nástavby. Dále jsou nabízeny samostatné rodinné domy, dvojdomy, řadové rodinné domy a dokonce řadové rodinné domy, kde v kaţdém podlaţí je jeden byt se samostatným vstupem. V nabídce developerů najdeme i pozemky určené k zastavění. U hromadného oceňování při pouţití porovnávací metody záleţí vţdy na prvním místě na lokalitě. Lokalita je rozhodujícím, i kdyţ ne jediným cenotvorným faktorem. Znamená to, ţe na prvním místě vţdy zkoumáme polohu nemovitosti, její okolí, atraktivitu, dopravní dostupnost a dopravní obsluţnost, dostupnost občanské vybavenosti (školy, školky, obecní úřad a další úřady, nákupní moţnosti, dostupnost kulturních a sportovních zařízení apod.), sociální prostředí, nezaměstnanost a moţnosti pracovního uplatnění. Dalším cenotvorným faktorem podílejícím se na určení ceny jsou pouţité materiály. To se týká, jak svislých a vodorovných konstrukcí, obvodových stěn, zateplení, tak i standardů vybavení jakými jsou pouţitá okna, dveře podlahy, obklady, dlaţby a sanitární zařízení. Nelze jednoduše určovat hodnotu nemovitosti jen podle lokality, i kdyţ ta je tím hlavním faktorem vymezujícím hranici intervalu, ve kterém se hodnota nemovitosti můţe pohybovat.
Příklad: V Praze 9- Čakovicích staví vedle sebe dva developeři bytové komplexy, každý o několika nízkopodlažních bytových domech. Jeden z nich nabízí byty v panelových domech v provedení, který z dnešního pohledu představuje spíše podstandard. Podlahová krytina v pokojích je lepený koberec, použity jsou nejlevnější materiály na trhu - levné vnitřní dveře s ocelovou zárubní, levná bílá plastová okna, obyčejné obklady a dlažby z výběhových sérií výrobců . Naproti tomu druhý z nich nabízí zděné domy v nadstandardním základním provedení: podlahová krytina v pokojích jsou dřevěné třívrstvé parkety, kvalitní vnitřní dveře, foliované zárubně, okna dřevěná typ EURO, luxusní série obkladů, dlažeb a sanitárního zařízení. Podstandardní vybavení nám potom tlačí cenu k dolní hranici intervalu, ve kterém se hodnota nemovitosti v dané lokalitě může pohybovat, zatímco nadstandardní vybavení naopak cenu nemovitosti zvyšuje. Viz následující obrázky:
61
Bytový projekt 1
Bytový projekt 2
Privatizace je v České republice poměrně rozšířený způsob získání vlastnictví nemovitosti. Jedná se o úplatný převod bytu ze státního či městského bytového fondu do vlastnictví současného nájemníka daného bytu za zvýhodněnou. Cena zaplacená za privatizovaný byt se pohybuje v úrovni zlomku skutečné trţní ceny. Proto je moţné, aby banka odhadla jistou minimální cenu za m2, za kterou je moţné v dané lokalitě srovnatelný byt v původním stavu zobchodovat. Odhad této minimální ceny přitom vychází z analýzy na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Pro klienta takovéto rychlé určení ceny opět představuje značnou výhodu v rychlosti ocenění a samozřejmě také v tom, ţe tento odhad získává zdarma.
5.3 Cenový index Projekt vychází z potřeby pravidelného a kvalitního přeceňování zastavených nemovitostí, stejně tak jako z potřeby aktuálních informací o vývoji trhu rezidenčních nemovitostí – index cenové změny, cenový index. Dlouhodobě se neřeší neexistence kvalitní datové báze transakčních cen, neaktuálnost indexů a nekvalitní metodika. Hlavním cílem tohoto připravovaného projektu je zajištění systému pravidelného hromadného
přecenění
rezidenčních
nemovitostí
zastavených
poskytovatelů hypotečních úvěrů na území České republiky.
62
ve
prospěch
Přeceňování zastavených nemovitostí je podmínkou Basel II kriterií a je předmětem auditu ze strany České národní banky. Forma masového přeceňování by měla splňovat kriteria stanovená Českou národní bankou a Evropskou centrální bankou. Vedlejším cílem projektu by mělo být vytvoření co moţná nejpodrobnějšího a nejaktuálnějšího cenového indexu, který by informoval poskytovatele hypotečních úvěrů, ale také vládu, Českou národní banku i širší veřejnost o aktuálním vývoji cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných trţních segmentech. Existující cenové indexy vykazují různé nedostatky. Indexy zaloţené na nabídkových cenách mohou být vychýleny s ohledem na rozdíly v inzerovaných a skutečně realizovaných cenách. Index Českého statistického úřadu je zaloţený na realizovaných transakcích a vykazuje nedostatky spojené zejména se sběrem dat. Je zaloţen na neúplném a nenáhodném vzorků transakcí, zachycených prostřednictvím přiznání k dani z převodu nemovitostí. Index pak vykazuje nezanedbatelné zpoţdění. Na rozdíl od většiny vyspělých zemí Česká republika dosud postrádá index zaloţený na datech poskytovatelů úvěrů zajištěných nemovitou zástavou. Výhodami takového indexu jsou zejména: o aktuálnost o větší počet údajů o charakteristikách zastavených nemovitostí o moţnost analýz podle trţních segmentů Proč data poskytovatelů úvěrů mezinárodní srovnatelnost – pokud neexistuj detailní elektronický záznam v katastrech nemovitostí, v zahraničí nejuţívanější způsob získání dat pro modely přecenění a indexy aktuálnost modelu a indexu – časové zpoţdění mezi realizací transakce, jejím vstupem do databáze a výpočtem cenového indexu je minimální (jeden měsíc) relevantnost dat – modely pro přecenění a index jsou konstruovány nikoliv na nevěrohodných nabídkových cenách, ale na cenách odráţející skutečné prodeje uspokojivý rozsah informací o transakcích – data o odhadních a kupních cenách jsou doplněna o podrobná data o jednotlivých atributech nemovitostí
63
Cenový index zakládající se na datech
o zastavených nemovitostech ve
prospěch poskytovatelů hypotečních úvěrů by se mohl stát nejspolehlivější databází o vývoji cen celého trhu nemovitostí v České republice. Kvalita cenového indexu je přímo závislá na velikosti a kvalitě databáze - ceny, vlastnosti, charakteristiky - zastavených nemovitostí. Sdílení datových souborů mezi bankami a stavebními spořitelnami vede k daleko větší spolehlivosti, niţším nákladům a vyšší kvalitě přecenění, neţ kdyţ si kaţdý poskytovatel hypotečních úvěrů vytváří vlastní databázi. Obou výše uvedených cílů by mělo být dosaţeno prostřednictvím následujících kroků: krok 1: Volba metodiky hromadného přeceňování zastavených nemovitostí a tvorby cenového indexu. Ve Spojených státech je často vyuţívaným tzv. index opakovaných prodejů.Změna ceny se sleduje pouze u těch nemovitostí, které se ve sledovaném období na trhu objevily více neţ jednou. Vzorek takových nemovitostí je však přirozeně malý a tak se vyuţívá pouze velmi malé části potenciálních informací o trhu nemovitostí. Malý vzorek neumoţňuje vyuţití indexu pro menší geografické celky nebo specifické segmenty trhu. V současnosti se dává přednost tzv. hedonickému cenovému indexu, který umoţňuje vypořádat se s problémem velké výběrové chyby a nutností kontrolovat změnu skladby sledovaných vzorků nemovitostí. Na cenu se při tomto přístupu nahlíţí jako na sumu implicitních = skrytých cen jednotlivých atributů (například velikost, stáří, lokalita atd.) a tímto způsobem nahlíţí na nemovitost jako na komplexní ekonomický statek. krok 2: Vytvoření sdíleného formátu pro sběr dat o odhadních a kupních cenách zastavených rezidenčních nemovitostí. Formát sběru dat musí být sjednocen. Data by měla být zasílána v takové podobě, jaká umoţní snadný import do statistických programů. Vyměňována by měla být pouze anonymizovaná data o zastavených nemovitostech jejich cenách, nikoli o klientech a jejich vlastnických poměrech krok 3: Vytvoření systému vzájemné spolupráce mezi poskytovateli hypotečních úvěrů – komunikační kanály, software. Vytvoření standardů sběru
64
dat, formy a způsobu jejich předávání dat do databáze, způsobu zpracování a předávání výstupů. krok 4: Proces tvorby a správy cenového indexu. Cenový index by měl být vytvářen pro jednotlivé segmenty trhu a regiony České republiky na měsíční (či čtvrtletní) bázi, přecenění zastavených nemovitostí na roční bázi. Odhad ze sebelepšího modelu pro hromadné přecenění, byť provedený na spolehlivých datech, nemůţe nikdy mít stejnou hodnotu, jako odhad provedený odhadcem na místě. Hromadné přecenění je metodou, jak rychle a levně jistou pravděpodobností určit aktuální cenu nemovitostí. Zejména jde-li o nemovitost nestandardní, bude se cena stanovená odhadcem na místě a cena určená statistickým modelem zřejmě lišit. Nemovitost je komplexním statkem, který nelze zcela zasadit do statistických modelů, a to i přes neustálé zdokonalování uţívaných metod.
5.4 Využití porovnávací metody při oceňování podle cenového předpisu V současnosti jsou platnými předpisy pro oceňování majetku: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., platný od 1.1.1998. Vyhláška č. 3/2008 Sb. O oceňování majetku, s novelizací 456/2008 Sb. Zákon je relativně stručný a obecný. Zákonodárci při jeho tvorbě vycházeli ze zásady, ţe zákon má být konstruován tak, aby platil co moţná obecně a po delší dobu. Jednotlivé konkrétní cenotvorné údaje nejsou tedy v zákoně, protoţe by se kaţdá jejich změna musela sloţitě a zdlouhavě projednávat v parlamentu a senátu jako změna zákona, ale jsou v prováděcí vyhlášce, kterou lze relativně jednoduše změnit rozhodnutím Ministerstva financí.
65
Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Z ekonomicky správného prosazení trţního principu byla do oceňování jako základní způsob stanovena tzv. obvyklá cena. Mimo obvyklou cenu zákon dále uvádí i tzv. jiné způsoby oceňování – způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Zákon upravuje oceňování téměř všech druhů majetku, výjimkou je oceňování přírodních zdrojů mimo lesů, které zákon neupravuje. Oceňováním nemovitostí se zabývá celá Hlava II zákona, která se dělí na tři díly. Díl první se zabývá oceňováním staveb, díl druhý se zabývá oceňování pozemků a díl třetí se zabývá oceňováním trvalých porostů. Aktuální platnou vyhláškou o oceňování majetku je vyhláška č. 3/2008 Sb. s novelizací č. 456/2008 Sb. Toto novela vyhlášky nabyla účinnosti dnem 1.1.2009 a došlo v ní k zásadnímu rozšíření pouţití porovnávací metody při oceňování nemovitostí. Vyhláška č. 3/2008 Sb. O oceňování majetku, s novelizací 456/2008 Sb. v Části druhé, Hlavě III specifikuje oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. Porovnávacím způsobem tedy dle této vyhlášky oceňujeme: Rodinný dům, rekreační chalupu nebo rekreační domek o obestavěném prostoru do 1 100 m3. V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení. Cena zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jejich příslušenství a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořící její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně. Byt ve vícebytovém domě, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu. Takto stanovená cena bytu zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání.
66
Rekreační a zahrádkářská chata v jejíţ základní ceně je zahrnuto standardní vybavení. Cena zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořící její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační nebo zahrádkářské chatě větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně. Samostatné
nebo
řadové,
jednopodlaţní
nebo
dvoupodlaţní
garáţe,
nepřesahující 100 m2, které netvoří příslušenství jiných staveb, kromě rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku. Obecně lze konstatovat, ţe v poslední době je snahou tvůrců oceňovacích vyhlášek zjednodušení způsobu oceňování nemovitostí a přiblíţení ocenění podle cenového předpisu ocenění trţnímu.
67
6. Vyhodnocení vhodnosti aplikace porovnávací metody Princip
porovnávací
metody
spočívá
v komparaci
hodnoty
oceňované
nemovitosti s cenami, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Vychází přímo ze stavu na trhu nemovitostí, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Nejdůleţitějším předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence trhu s příslušným segmentem a dostupnost cen porovnatelných nemovitostí. Nezbytnou podmínkou aplikace porovnávací metody je porovnávací databáze, z níţ se při srovnání hodnoty vychází. Porovnávací metoda je zvláště vhodná u segmentů trhu s velkou četností prodejů. Nezastupitelnou úlohu má zejména při obchodu s rezidenčními nemovitostmi: byty, pozemky, rodinnými domy. Mezi často obchodované nemovitosti, kde má porovnávací metoda svoje místo, patří: bytové domy, administrativní budovy, garáţe rekreační objekty Další nemovitostmi, kde lze uplatnit porovnávací metodu: obchody, restaurace a jiné provozovny skladové prostory, výrobní prostory benzinky Vyuţití
porovnávací
metody
je
problematické
nebo
nemoţné
v případě
mimořádných typů nemovitostí, malé četnosti transferů,kdy porovnávací data chybí
68
nebo jsou-li data podstatným způsobem zkreslena. Obtíţně budeme porovnávací metodu uplatňovat při oceňování: o inţenýrských staveb – komunikace, mosty o technologických staveb - čističky odpadních vod, teplárny, jaderné elektrárny o jednoúčelových výrobních objektů a areálů – cementárny, válcovny, výrobna výbušnin o kulturních památek – zříceniny, pomníky o sakrálních staveb – kostelů, kaplí, synagog Pro oceňování věcných břemen je obecně porovnávací metoda nejméně vhodná vzhledem k unikátnost kaţdého věcného břemene, avšak výjimku tvoří regulované nájemné. Oceníme ho jako rozdíl mezi trţním a regulovaným nájmem. Porovnávací metoda je dále v podstatě nepouţitelná pro oceňování velkých podniků kótovaných na burze, protoţe je velice obtíţné najít srovnatelný podnik co do velikosti, počtu zaměstnanců, obratu, zisku a podobně. I v případě, ţe bychom takové porovnatelné podniky našli, nebudeme zřejmě schopni získat všechny potřebné informace o parametrech těchto podniků. Mohli bychom pouţít tzv. relativní oceňování, které vztahujeme k vlastnímu jmění podniku, míře zadluţenosti, likviditě, to vše přepočítáno například na 1 zaměstnance, ale opět zřejmě narazíme na problém neúplnosti informací o porovnatelných podnicích. Malé podniky a provozovny typu obchodů, restaurací, fitcenter, kadeřnictví, autoopraven, truhláren a podobně lze ocenit porovnávacím způsobem, pokud najdeme srovnatelné nemovitosti. Movitý majetek oceňujeme porovnávací metodou vţdy, kdy máme k dispozici dostatečnou databázi pro porovnání. Pouţití porovnávací metody při ocenění nehmotných aktiv je moţné pouze tehdy, existuje-li sektor trhu s příslušnou komoditou a dostatečná databáze porovnatelných realizovaných trţních cen. S řadou typů nehmotného majetku jako je například
software se obchoduje běţně. S patenty, licencemi, franšízami nebo
obchodními známkami se tak běţně neobchoduje, přesto lze porovnávací analogie v typických případech pouţít. Samostatně se zásadně neobchoduje goodwill, který je neoddělitelnou součástí jiného statku.
69
Závěr V práci jsem se zabývala trţním oceněním, zejména pak teorií porovnávací metody, informačními systémy a praktickým vyuţitím porovnávací metody. Je zřejmé, ţe při oceňování mají svůj význam všechny tři základní metody ocenění, tj. příjmová, nákladová a porovnávací, kaţdá z nich přispívá ke stanovení trţní ceny a je ţádoucí mezi nimi udrţovat určitou rovnováhu. Porovnávací metoda je zvláště vhodná u segmentů trhu s velkou četností prodejů. Nezastupitelnou úlohu tak například má při obchodu s byty, pozemky a rodinnými domy, ale i dalšími, často realizovanými nemovitostmi. Porovnávací metoda je dokonce v některých zemích hodnocena jako jediný moţný trţní přístup. I v naší zemi postupem času získává na důleţitosti při cenové argumentaci. Tato argumentace musí být podloţena zejména úplnými, pravdivými a relevantními informacemi, proto jsou databáze nejcennějším
majetkem odhadce, jejich tvorba a správa nezbytnou
součástí jeho práce. Při aplikaci porovnávací metody musí odhadce postupovat více samostatně neţ u jiných přístupů, musí být pohotový, tvořivý a zároveň se opírat o vysokou odbornost a vzít na sebe i značnou odpovědnost. Naproti tomu však není dobré výsledky porovnávací metody přeceňovat, neboť porovnávací metoda stejně jako ostatní metody není a nemůţe být naprosto dokonalým nástrojem. Má samozřejmě svá specifická rizika, vyplývající především z její náchylnosti ke zkreslení v důsledku nevhodného výběru porovnávaných vzorků či ze subjektivního hodnocení významu a měření velikosti cenových vlivů odlišností mezi posuzovanými a porovnávanými subjekty. Předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je disponovat souborem cen, za něţ se nemovitosti v nedávné době prodaly, za které se právě prodávají případně za něţ jsou nabízeny a mít moţnost vybrat ty nemovitosti, které jsou podobné právě posuzovaným. Pro odhadce je nezbytnou nutností mít k dispozici databázi porovnatelných nemovitostí neustále aktualizovanou tak, aby údaje v nich byly úplné a pravdivé. Mezi moderní aplikace, které nacházejí vyuţití zejména v oblasti bankovnictví při zajišťování úvěrů nemovitou zástavou, bych zařadila zejména rychlé oceňování
70
nemovitostí tzv „od stolu“, hromadné oceňování developerských projektů a dále pak oceňování bytů určených k privatizaci. Z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, ţe tímto způsobem oceňování určitých typů nemovitostí banka můţe získat konkurenční výhodu a klientovi poskytnout komfort rychlosti a bezplatnosti vyhotovení odhadu, a tím zajistit i urychlení celého úvěrového procesu od ţádosti přes vyřízení aţ k výplatě, aniţ by takto stanovená hodnota nemovitosti byla v rozporu s hodnotou stanovenou odhadcem při klasickém ocenění. Porovnávací metody jsou nejrozpracovanější v dlouhodobě fungujících ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňované nemovitosti se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a značné četnosti prodeje obdobných nemovitostí. Přestoţe porovnávací metoda pronikla do oceňování aţ jako poslední, si myslím, ţe s postupným rozvojem a stabilizací trhu s nemovitostmi, bude zaujímat důleţité a stále významnější místo mezi metodami oceňování, neboť zohledňuje situaci na reálném trhu s nemovitostmi. Ostatně tento trend dokazuje poslední vyhláška, která jiţ porovnávací metodu pouţívá při ocenění některých typů nemovitostí. Věřím, ţe porovnávací metodě a jejím aplikacím bude v budoucnu, zejména v souvislosti s pokračující dlouhodobou stabilizací na trhu nemovitostí, věnována čím dál větší pozornost.
„Quidquid agis, prudenter agas et respice finem“ „Cokoli děláš, dělej rozvážně a ber v úvahu konec“.
71
Seznam použité literatury 1. BRADÁČ Albert, Doc.Ing., DrSc., FIALA Josef, Doc.JUDr., CSc., HÁBA Jaroslav, Ing., HALLEROVÁ Alena, Ing., CSc., SKÁLA Milan, PhDr., VITULOVÁ Naděţda, Ing., Věcná břemena od A do Z. Praha, Linde Praha a.s., 2002. ISBN 80- 7201 q364 q5 2. DROZEN František, Doc.Ing., CSc., RYSKA Jaromír, Doc.Ing., CSc., VACEK Alexandr, Ing., a kolektiv, Oceňování majetku. Praha, Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997. IBSN 80-7079-932-3 3. ORT, Petr, Ing., PhD., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265085-8 4. ORT, Petr, Ing., PhD., Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 5. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Ceduk, 1996. IBSN 80-902109-0-2 6. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Porovnávací hodnota nemovitosti. Praha, Ekopress, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 7. Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku 8. Vyhláška MF 3/2008 Sb. O oceňování majetku, s novelizací 456/2008 Sb. 9. KUČEROVÁ, Jarmila, Moderní aplikace porovnávací metody - bakalářská práce. Praha, 2007
72
10. LUX, Martin, Ing., Cenový index pro rezidenční nemovitosti, jednání české bankovní asociace, 21.10.2008 11. 10. odborná konference odhadců ve dnech 13.-14.10. 2006 v hotelu CMC Residence&Konference Inn, Náměstí 5. května 2, Čelákovice 12. Školení dne 18.12.2006 v budově ČS VTS, Novotného Lávka 5, Praha 1. Registr porovnávacích nemovitostí 13. Seminář z cyklu nemovitosti ve dnech 13.-14.11.2008, pořádaný společností Sekon Brno, Hotel Devět skal, Sněţné-Milovy 14. Stránky o oceňování nemovitostí [online]. Dostupný z http:\\www.ocenovaninemovitosti.cz 15. Rezka consulting s.r.o. – Informační systém MOISES [online]. Dostupný z http:\\www.reaia.cz 16. Registr porovnávacích nemovitostí [online]. Dostupný z http:\\www.rpn.cz 17. Institut regionálních informací (IRI) [online]. Dostupný z http:\\www.kiseb.cz 18. Land Managment při Fakultě stavební ČVUT v Praze [online]. Dostupný z http://www.la-ma.cz 19. Reality.cz – katalog nemovitostí [online]. Dostupný z http://www.reality.cz/
73
Seznam tabulek, schémat a grafů Schéma 1
Trţní hodnota a trţní cena
10
Schéma 2
Obecný model indikace trţní hodnoty
11
Tabulka 1
Závěrečná analýza trţní hodnoty
17
Tabulka 2
Náleţitosti ocenění
18
Tabulka 3
Základní podmínky pouţití porovnávací metody
26
Tabulka 4
Vývoj cen bytů v České republice od září 2008 do března 2009
29
Tabulka 5
Porovnání cen bytů v Evropských městech
29
Graf 1
Vývoj průměrných cen bytů
30
Tabulka 6
Etapy porovnávacího procesu
36
Tabulka 7
Základní databáze
43
Tabulka 8
Přehled parametrů k databázovému sledování vybrané nemovitosti
46
Tabulka 9
Procentuelní zastoupení jednotlivých segmentů trhu v databázi MOISES
49
Tabulka 10
Základní charakteristiky IS MOISES
50
74
Přílohy
75
Zadání diplomové práce
76
