Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce

Autor:

Renata Jandová, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

červen 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala zcela samostatně na základě uvedené literatury a získaných informací.

V Neratovicích dne 10.6.2010

Renata Jandová

Poděkování:

Tato diplomová práce byla sepsána při studiu na Bankovním institutu vysoké škole, na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph. D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, pomoc, shovívavost a trpělivost při tvorbě práce. Pod jeho vedením jsem se mnohému přiučila. Dále děkuji Ing. Miroslavu Cinibulkovi a Ing. M. Vodičkovi, CSc., díky nimţ jsem získala spoustu zkušeností z oboru v praxi. V neposlední řadě děkuji všem svým blízkým za trpělivost.

Anotace práce

Jméno a příjmení autora:

Renata Jandová, DiS.

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha

Název díla:

Moderní aplikace porovnávací metody

Vedoucí práce:


Počet stran:

73

Počet příloh:

9

Počet titulů bibliografie:

11

Bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí. První část, teoretická, vymezuje základní pojmy pro oceňování nemovitostí, typy trţního oceňování a popisuje porovnávací metodu oceňování nemovitostí. Druhá část je praktická. Ocenila jsem dvě nemovitosti – bytovou jednotku a bytový dům. Ve třetí části se věnuji analyzování trhu s nemovitostmi v okrese Mělník.

Annotation work

Name and Suriname of the autor: Institutions: Name of work:

Renata Jandová, DiS.

Supervisor:


Number of pages:

73

Number of enclosures:

9

Banking Institute University, a.s., Prague Modern application of market method

Number of titles bibliografy: 11

Diploma thesis is divided into three main parts. The first part, theoretical, defines the basic concepts of property valuation, market valuation types, and describes the comparison method of valuation of real estate. The second part is practical. I appreciated the two properties - a residential unit and apartment building. The third part is devoted to analyzing the real estate market in the district of Mělník.

Obsah

Úvod ........................................................................................................................................................ 7 I.

Teoretická část ................................................................................................................................. 8

1.

Základní pojmy a metody oceňování nemovitostí ........................................................................... 8 1.1

Trţní hodnota .......................................................................................................................... 8

1.2

Trţní cena ................................................................................................................................ 9

1.3

Základní pojmy při oceňování nemovitostí ........................................................................... 10

1.4

Metody trţního oceňování majetku ....................................................................................... 12

2.

Porovnávací metoda – popis a charakteristika .............................................................................. 15 2.1

Porovnávací metoda – popis .................................................................................................. 15

2.2

Zdroje dat .............................................................................................................................. 18

2.3

Analýza trhu .......................................................................................................................... 20

2.4

Aplikace porovnávací metody ............................................................................................... 23

2.5

Korekční činitelé ................................................................................................................... 24

II.

Praktická část ............................................................................................................................. 27 1.

Ocenění bytové jednotky ........................................................................................................... 27

2.

Ocenění bytového domu ............................................................................................................ 39

III.

Analýza trhu okresu Mělník ...................................................................................................... 55

1.

Obecná charakteristika trhu ....................................................................................................... 56

2.

Město Mělník ............................................................................................................................ 57

3.

Okres Mělník mimo měst .......................................................................................................... 61

4.

Celkový marketingový výhled .................................................................................................. 62

Závěr ...................................................................................................................................................... 63 Seznam pouţité literatury ...................................................................................................................... 64 Přílohy.................................................................................................................................................... 65

Úvod Cílem bakalářské práce je představit porovnávací metody v trţním ocenění, její problematiku, klady a zápory při pouţití. Pro její aplikaci je důleţitou a základní podmínkou existence trhu s nemovitostmi. Nedílnou součástí této metody je průběţná tvorba databáze porovnatelných prodejů nemovitostí. V současné době je porovnávací metoda běţně pouţívaná, plnohodnotná metoda při stanovení trţní ceny. V první části se budu věnovat teoretickým základům oceňování. Nejprve vysvětlím základní pojmy pro oceňování nemovitosti jako trţní hodnota a trţní cena, konkrétní vymezení pojmů pouţívaných při oceňování, jako pojem stavba, parcela, nemovitost atd. Dále se budu věnovat vysvětlení tří základních metod trţního oceňování – nákladová metoda, porovnávací metoda a příjmová metoda. Další část teoretické části bude celá o porovnávací metodě – její popis, vymezení zdrojů dat, určení analýzy trhu, následná aplikace porovnávací metody a vysvětlení smyslu a typů korekčních činitelů. Druhá část bude věnována praktické části. Kde porovnávací metodu konkrétně aplikuji nejprve na stanovení aktuální trţní hodnoty u bytu a následně u bytového domu. Třetí část bude pojednávat o analýze trhu okresu Mělník. Nejprve zhodnotím celý okres a následně si analýzu rozdělím do dvou lokalit. První lokalitou bude přímo město Mělník a druhou lokalitou bude mělnický okres mimo města. Na závěr shrnu tyto dvě analýzy do celkového marketingového výhledu. Bakalářská práce by měla slouţit jako představení a následné předvedení porovnávací metody. Práce vychází ze studia odborné literatury a jiných dostupných zdrojů, které jsou uvedeny v kapitole Pouţitá literatura.

7

I.

Teoretická část 1. Základní pojmy a metody oceňování nemovitostí

Pro méně problematický vstup do problematiky porovnávací metody oceňování majetku je nutné znát teoretický základ. 1.1

Trţní hodnota1

Cílem práce znalců a odhadců majetku je stanovit hodnotu majetku. Hodnota majetku není totéţ co cena, jelikoţ hodnota není skutečně zaplacenou cenou. Jedná se pouze o odhad, který by se měl přiblíţit realizační ceně. Hledání trţní hodnoty je náročný proces, který vyţaduje velmi dobrou znalost trhu, nezávislost, nadhled a dobrou informovanost. Trţní hodnota, někdy nazývána obvyklá cena, by měla vyjadřovat cenu, za kterou by byl stejný nebo obdobný majetek prodán k datu ocenění, na daném místě při běţném obchodním styku. Do této ceny se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, např. stav tísně prodávajícího či kupujícího. Dále zde není zohledněn osobní poměr – majetkové vztahy, rodinné či jiné vztahy mezi kupujícím a prodávajícím. Je třeba znát definice trţní hodnoty. Definice podle IVSC/TEGoVA rozšiřuje definici Evropské unie, je platná i na trzích kde neplatí komunitární právo. Z této definice vychází většina metodik ocenění na trţních principech pouţívaných v prostředí Evropské unie. Definice z českého zákona je potřeba znát také, jelikoţ z ní vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku. Definice trţní hodnoty podle komunitárního práva ( práva Evropské unie ) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.

1

Ort, Petr, Ing., Ph.D, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2005, str. 14 a 15

8

Definice podle IVSC/TEGoVA2 Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Definice trţní hodnoty podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.

1.2 Trţní cena3 Trţní cena je na rozdíl od trţní hodnoty pojem konkrétní. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Jde o skutečnou cenu, která je dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní hodnota můţe být shodná s trţní cenou, ale také o ní mohou být různé představy a pak se rovnat nebudou. Většinou má kupující jinou představu o ceně a prodávající taktéţ. Pro lepší pochopení daného problému je níţe uvedeno schéma. nejniţší představa nabídky

Nejvyšší představa

Hodnota

poptávky

Cena 2 3

IVSC a TEGova jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK,1996, ISBN 80-902109-0-2

9

1.3 Základní pojmy při oceňování nemovitostí4

Nemovitost Nemovitost jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součást nemovitosti Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Součásti pozemku rozdělujeme na nepovrchové a podpovrchové. Součástí pozemku jsou vţdy trvalé porosty. Součástí pozemku ale není stavby. Součásti stavby jsou věci, které jsou pevně spojené se stavbou. Pozemek Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Rozdělení pozemků podle zákona č. 151/1997 Sb. §9 a) Stavební pozemky a. Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění b. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, staveniště nebo jiné plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plocha, které tvočí jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí b) Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina

4

Čerpáno ze zákonu 151/1997 Sb. O oceňování majetku

10

c) Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměra parcely se uvádí v plošných metrických jednotkách. Stavba Stavba je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Stavby rozděluje na hlavní a vedlejší. Stavba je spojena se zemí pevnými základy, má přiřazené popisné číslo, evidenční číslo nebo je určena parcelním číslem pozemku, na němţ je umístěna. Za vznik stavby se povaţuje okamţik, kdy jsou jiţ patrné obrysy stavby. V praxi to znamená, alespoň jeden metr výšky stěny prvního nadzemního podlaţí. Členění staveb ( zákon 151/1997 Sb. ) a) Stavby pozemní a. Budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory b. Venkovní úpravy b) Stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) Vodní nádrţe a rybníky d) Jiné stavby

11

1.4 Metody trţního oceňování majetku5 V trţním ocenění existují tři přístupy, z hlediska časového rozdělení. Nákladová metoda

( Cost method, Cost approach )

Porovnávací metoda ( Market method, Market approach ) Příjmová metoda

( Income method, Income approach )

Nákladová metoda Nákladová metoda vychází z minulosti, je sloţena z vynaloţených nákladů na pořízení nemovitosti. Na nákladové metodě bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, setkáme se s ní při stanovení pojistné hodnoty ale i při stanovení náhrady škody při pojistné události, ale i trţním oceňování. Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jakým způsobem a s jakými náklady majetek vznikl. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí neboli popisem a změřením majetku. Následuje vlastní analýza, kde zjišťujeme reprodukční cenu, kvalitu práce a předpoklad vývoje ţivotnosti stavby. Trţní hodnota majetku by měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její opotřebení. Znakem této metody je jistá statičnost a omezená vypovídající schopnost o podstatě věci. Do nedávné doby bylo na této metodě zaloţeno oceňování podle cenového předpisu.

5

Ort, Petr, Ing., Ph.D, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2005,

12

Porovnávací metoda Porovnávací metoda je zaloţena na porovnávání oceňované nesvisti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Tato metoda vychází ze současnosti a je přímou reflexí současné situace na trhu. Lze očekávat, ţe výsledná hodnota porovnávací metody se bude pohybovat mezi hodnotami vzniklými nákladovou a příjmovou metodou. Prvním předpokladem pouţití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Při vytváření databází se vyskytují problémy a to ty, ţe informace o porovnávané nemovitosti by měly být úplné. A druhým problémem je pravdivost informací. V praxi to znamená, ţe se často nemůţeme dostat ke kupním smlouvám abychom zjistili kupní cenu nebo jsou často uváděny i jiné ceny neţ za kolik byla nemovitost doopravdy prodána, ať jiţ kvůli úřadům, daním atd. Získání úplných informací je také sloţitá, vnější prohlídka není aţ takový problém, ale nahlédnout do nemovitosti pokud vůbec neznáme majitele či prodávajícího je také někdy sloţitý problém. Proto si některé informace do svých databází musíme dedukovat či jim přikládáme určitá procenta přesvědčení, která potom zohledňujeme. Příjmová metoda Tato metoda je zaloţena na časové hodnotě peněz a rizika investice. Počítá se zde s budoucím tokem příjmů, které je schopna nemovitost po dobu své ţivotnosti vyprodukovat. Výnosy se přepočítávají na současnou úroveň pomocí kapitalizace. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Výsledkem této metody je výnosová metoda. Nejprve si určíme analýzu nejlepšího a nejvyššího vyuţití majetku. Nejlepší a nejvyšší vyuţití je takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně moţné a dosahuje maximální ziskovosti. V souladu se zákonem se rozumí dodrţení všech právních předpisů od toho, zda je majetek zanesen v katastru, zda je vyuţíván v souladu s kolaudací, přes dodrţení všech norem. Technická proveditelnost znamená zda není majetek fyzicky či morálně zastaralá či doţilý, jestli je udrţovaný a jak. Investiční proveditelností se rozumí, zda není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost.

13

Dalším krokem je zjištění čistého provozního výnosu ( NOI ). Nejprve si určíme hrubý příjem jako součin komerčně vyuţitelných ploch a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného. Dále určíme ztráty vlivem neplacení nájemného a neobsazeností. Potom přijde na řadu určení efektivního hrubého příjmu, který získáme odečtením ztrát z vlivu neplacení nájemného a neobsazenosti od hrubého příjmu. Dalším krokem je určení rezervy na renovace, coţ jsou vlastně odpisy, které si vytváříme abychom po skončení ţivotnosti mohli provést rekonstrukci. Pátý krok je výpočet provozních nákladů, kterými jsou např. pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie a ostatní provozní náklady. Konečně získáváme čistý provozní příjem, od efektivního hrubého přijmu odečteme rezervy na renovace a provozní náklady. Dalším podstatným krokem je určení kapitalizační míry, která je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. A poslední krok je určení trţní hodnoty, nejčastějším případem je věčná renta, která se počítá podle vzorce V = NOI / R. Závěrečná analýza trţní hodnoty Na závěru při stanovení trţní hodnoty je závěrečná analýza, kde zvaţujeme kontribuci, nebo-li přispění, jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Před závěrečnou analýzou je vhodný okamţik na kontrolu jednotlivých vstupních údajů jako jsou výměry, aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelaci mezi jednotlivými metodami, coţ znamená, ţe jsme pracovali se stejnými výměrami, sazbami nákladů atd. Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Jinou kontribuci bude mít rodinný dům, penzion, nemocnice atd. Matematicky se dá vyjádřit jako váţený průměr tří dílčích hodnot, neboli váţený průměr pouţitých metod ocenění – nákladové, porovnávací a příjmové metody. Pro lepší představivost a i usnadnění můţeme dosazovat do tabulky č. 1. Tabulka č. 1 – Závěrečná analýza trţní hodnoty ( Zdroj: Ing. Zazvonil ) Poměr ( % )

Hodnota

Indikace

Nákladová metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda Celkem

100%

Výsledná hodnota

14

Tabulka č. 2 – Rozdělení metod oceňování z časového hlediska ( Zdroj: Ing. Ort, PhD.) časové hledisko Minulý čas

Přítomný čas

Budoucí čas

Nákladová metoda

Porovnávací metoda

Výnosová metoda

Příklady kontribucí: U rodinného domu na malém městě bude mít největší váhu porovnávací metoda – 90% a zbylou část 10% bude mít nákladová metoda. U bytu v Praze bude mít největší váhu porovnávací metoda 60% a 40% přisoudíme příjmové metodě. U volného nezastavěné pozemku přisuzuji váhu 100% porovnávací metodě.

2. Porovnávací metoda – popis a charakteristika 2.1 Porovnávací metoda – popis6 Přístup k trţní hodnotě na bázi porovnávání je zaloţen na porovnávání hodnoty oceňované nemovitosti s hodnotou podobných nedávno obchodovatelných nemovitostí. Výsledkem je porovnávací hodnota. Na rozdíl od metody nákladové a výnosové v porovnávacím přístupu je zahrnuta jak sloţka nákladů, tak sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Tato metoda se vyuţívá nejvíce v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou, jelikoţ výsledky této metody jsou velmi přesné. Pro pravdivý výsledek musí být splněny 4 základní podmínky: - Oceňovaná nemovitost s porovnávanými nemovitostmi musí být srovnatelné coţ znamená především kvalita, velikost, stejné uţití - Ceny porovnávaných nemovitostí by měly být aktuálnějšího rázu - Porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů - porovnávání musí probíhat ve stejných podmínkách co se týká účastníků a segmentu trhu kde nemovitost působí

6

ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK,1996, ISBN 80-902109-0-2

15

Pokud nejsou dodrţeny tyto 4 základní podmínky riziko nepřesnosti výsledku se zvyšuje. Proto je tato metoda omezena, hlavně u mimořádných typů nemovitostí, kde většinou porovnávací údaje chybí nebo mohou být zkreslené. Udávajícím měřítkem je prodejní cena srovnávaných nemovitostí na současném trhu. U podobných objektů lze předpokládat, ţe cena bude přibliţně stejná. Pokud je posuzovaná nemovitost horší, cena oproti srovnávanému objektu bude niţší. Výsledná hodnota se většinou pohybuje mezi hodnotami vytvořené nákladovou a porovnávací metodou. Základním předpokladem pouţití porovnávací metody je existence trhu s příslušným druhem nemovitosti a dostupnost cen porovnatelných nemovitostí. Rozhodujícím činitelem je také existence databáze ( porovnávací základna ) z níţ se vychází. Kaţdý odhadce si vytváří svou databázi, kterou třídí, rozšiřuje a také aktualizuje. Nebo pokud nemá vlastní zdroje, jsou zde k dispozici dostupné externí databáze. Při aplikaci porovnávacího přístupu lze s databází pracovat dvěma způsoby: Přímé porovnání Hodnota oceňované nemovitosti je hledána porovnáním s obchodovanou cenou konkrétní obdobné nemovitosti. Porovnávaná nemovitost je v tomto případě vzorek. Jde- li o přímé porovnávání ve dvojici je nazýván párovou analýzou. Riziko tohoto porovnání je ţe je vše závislé na ceně vzorku. Proto se často pouţívá párová analýza se třemi obdobnými vzorky, jejich ceny jsou váţeny podle toho, jak výrazně se od oceňované nemovitosti liší. Nepřímé porovnání Zde je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáním s obchodovanou cenou obdobných nemovitostí. Ta má formu průměrné ceny za určitý standart, je získaná sběrem dat z většího počtu transferů. Výhodou tohoto porovnání je univerzální pouţití, neboť u průměrného standardu jsou více potlačeny extremní vlivy a je tedy vyuţitelný ve více případech. Průměrný standart však musí být jasně definován, coţ je v začátcích databáze obtíţné.

16

Jelikoţ kaţdá nemovitost je svým způsobem jedinečná a většinou nenajdeme nemovitost která by byla úplně stejná je třeba provést analýzu oceňovaných a porovnávaných nemovitostí a určit jejich podobnosti a rozdíly, jak po stránce technické, ekonomické, právní. Tyto rozdílnosti se cenově zohledňují a to dvěma způsoby : přímým přičítáním či odčítáním odhadnuté částky formou přiráţek či sráţek v penězích za jednotlivé poloţky z porovnávané ceny na základě multiplikačního efektu pomocí koeficientů, který se v případě shody rovná 1, pokud je zhoršená odlišnost tak menší neţ 1, pokud je zlepšující se odlišnost tak větší jak 1 Proces porovnání lze rozdělit do tří základních fází: 1. fáze – přípravná - sběr dat a informací 2. fáze - porovnávací - výběr vzorků - volba vhodné jednotky porovnání - rozpoznání cenotvorných rozdílů - aplikace porovnávací metody 3. fáze - závěrečná - vyhodnocení dílčích výsledků - určení porovnávací hodnoty Proces porovnání má celou řadu variant, tento postup je obecný. Některé kroky bývají v praxi slučovány, jelikoţ mezi nimi existují úzké vazby.

17

2.2 Zdroje dat

Abychom mohli porovnávací metodu aplikovat je zde nutností existence databáze porovnatelných nemovitostí. Proto nemůţeme tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Znalci a odhadci si databáze mohou vytvářet sami nebo mohou pouţít data z externích databází. Při vytváření vlastní databáze můţe dojít ale k problémům a to: Úplnost informací o porovnávané nemovitosti Pravdivost informací Sice můţeme nahlédnout do kupních smluv na katastrálním úřadě, ale realita je taková, ţe skutečnou prodejní cenu zná většinou jenom pouze prodávající a kupující. To samé není problémem udělat vnější prohlídku nemovitosti, ovšem pokud neznáme prodávajícího tak prohlídka vnitřního vybavení je sloţitější, neznáme nájemní smlouvy atd. V praxi se nám málokdy podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech a proto zde aplikujeme pravděpodobnostní logiku, nebo-li neúplnou indukci. Podle toho co uvidíme na nemovitosti si vyvodíme určité procento nakolik je to pro nás pravdivá informace. Např. podle toho co jsem shledala na nemovitosti je její technický stav dobrý a o tom jsem přesvědčená na 80%. Při sběru dat mám dvě moţnosti jak je budu získávat a to : Přímo Od konkrétních účastníku na trhu, kteří realizují obchod. Tyto informace nejsou zkreslené, jsou získány přímým kontaktem. Jde většinou o informace, kdy odhadce sám prováděl ocenění nemovitosti. Zprostředkovaně Od ostatních účastníků na trhu. Můţou to být nabízející či poptávající, realitní kanceláře či realitních novin a katalogů, webové stránky nabízející nemovitosti. Tyto informace nebývají jiţ tak přesné a jsou ovlivněny představami většinou prodávajících.

18

Tabulka č. 3 -Vzor vlastní databáze rodinného domu

databáze rodinného domu Cena kupní Cena obvyklá Kraj Identifikační údaje

Obec Katastrální území Ulice Počet PP a NP Zastavěná plocha

Technická

Obestavěný prostor

charakteristika

Velikost pozemku Konstrukce

zděná, betonová, dřevěná, jiná

Vytápění a zdroj vytápění Inţenýrské sítě Stáří, údrţba

napojení na elektro, vodu, kanalizaci, plyn

Rok kolaudace či rekonstrukce Údrţba centrum, okraj centra

Poloha v obci Okolí nemovitosti Okolí nemovitosti Vybavenost okolí

obytná zona, nákupní zona, průmyslová zona, ostatní nemocnice, kina, divadla, školy

Dopravní dostupnost Negativní vlivy

autobus, vlak, MHD a vzdálenost

věcné břemeno, nepřizpůsobivý sousedé, nadměrný hluk, záplavová oblast

Součástí této databáze je i příloha která obsahuje fotografie pro lepší představu a určení vhodnosti vzorku, najdou se zde fotografie vnějšího vzhledu, vnitřního vybavení, případných vad, fotografie okolí, pozemku, vedlejších staveb, terénních úprav případně nákres půdorysu.

19

Pokud odhadce či znalec nemá k dispozici svou vlastní databázi, je zde moţnost získání vhodného vzorku k porovnání z externích databází. Existují tu dva druhy externích databází, a to : Databáze obchodovaných cen nemovitostí Tyto databáze vytvářejí hlavně soukromé subjekty, jsou zde uvedeny jejich základní vlastnosti, podmínky prodeje. Na trhu existuje například databáze MOISES. Databáze sekundárních dat nemovitostí Tuto databázi vytvářejí státní subjekty a jsou to například cenové mapy pozemků, databáze cen nájmů atd. Ideální vzorek pro porovnání s oceňovanou nemovitostí musí být na shodném trhu a měl by mu být co nejvíce podobný. Podobnost by měla být ve velikosti, lokalitě, typu nemovitosti, v technickém stavu a vybavenosti.

2.3 Analýza trhu7 Analýza trhu zkoumá trh, na němţ by oceňované nemovitosti mohly být obchodovány. Zjišťuje, o jaký segment trhu jde, jeho znaky a vlastnosti, v jaké situaci momentálně trh je a jeho trendy. Odhaduje šance, jak si oceňované nemovitosti na zmapovaném trhu povedou, jaký bude o ně zájem, koho osloví, jak obstojí vzhledem ke konkurenci. Souhrnně řečeno jaké jsou vyhlídky jeho prodeje. Analýza trhu se skládá z dílčích analýz a to: Analýza celkové ekonomické situace v oblasti či lokalitě, v níţ nemovitost působí Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu Analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti Analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm

7


20

Analýza celkové ekonomické situace v oblasti či lokalitě, v níţ nemovitost působí Tato analýza dokumentuje a analyzuje všeobecnou situaci v regionu, lokalitě či komunitě, kde je nemovitost situována. Odhaduje trendy jejího budoucího vývoje. Její orientace je hlavně demografická, sociální a ekonomická. Jedná se tedy např. o vývoj osídlení. úlohu lokality, rozsah a kvalitu infrastruktury, migrační trendy, hlavní pracovní příleţitosti,kupní sílu, ţivotní prostředí a aktivitu stavebního průmyslu atd. Analýza komerčních charakteristik nemovitosti Zde se dokumentuje a analyzuje kvalitativní, kvantitativní, majetkoprávní, stavebně technické, urbanistické a obchodně ekonomické charakteristiky oceňované nemovitosti. Odhalují se zde klady a zápory, výhody a nevýhody. Je zde potřeba vystihnout kvantitu tzn. rozhodující objemové parametry nemovitosti ( obestavěný prostor, zastavěné plochy, výměry pozemků atd. ), dále komerční hledisko ( pronajmutelné plochy či jinak vyuţitelné plochy a prostory ). U kvality je to o uznávaných standardech, stáří, ţivotnosti, opotřebení morální i technické, závadách. U majetkových vztahů prověřit vlastnická práva, jejich rozsah a omezení. Analýza poptávky Analýza poptávky prověřuje kým je trh tvořen, jaké nemovitosti jsou poptávány, kdo tyto nemovitosti nakupuje, jak a jakým způsobem se koupě uskutečňuje a k jakým účelům se nemovitosti pouţívají. Dále se prověřuje kam trh směřuje. Poptávku velice ovlivňuje ţivotní styl, pracovní intenzita, kupní síla, obliba, preference. Analýza nabídky Zde se zkoumá jakou konkurenceschopnost má oceňovaná nemovitost, určuje výhody a nevýhody vnímané potencionálním poptávajícím. Analyzuje se příslušný segment trhu existujících nemovitostí,které jsou k prodeji, ale také právě realizované nemovitosti či plánované. Nabídku ovlivňuje rozsah nové výstavby a rekonstrukcí, situace ve stavebnictví či vývoj území.

21

Celkový stav trhu Celkový stav trhu se určuje z analýzy nabídky a poptávky. Jestliţe se zvyšuje poptávka, zvyšují se ceny, je trh aktivní. V opačném případě je pasivní. Pokud je kupní síla dostatečná, ceny jsou všeobecně akceptovány, je trh pevný. V opačném případě je trh slabý. Vývoj českého rezidenčního trhu se nějak zásadně neliší od očekávaného vývoje a je v současné době realitní trh stabilizovaný. Nabídka je nyní sice vyšší neţ poptávka, ale ceny nemovitostí uţ klesat nebudou. Byl zaznamenán předpokládaný pokles cen v roce 2009, kdy se ceny nemovitostí sníţily v průměru o 12%. K dalšímu poklesu cen došlo v prvním kvartále roku 2010, coţ vedlo k rovnováze mezi prodejní cenou a reálnou trţní hodnotou nemovitosti. Situace na realitním trhu se mění k lepšímu, ovšem jen velmi pomalu. Zatímco sektor komerčních nemovitostí jiţ jeví známky oţivování, u rezidenčních nemovitostí ještě stále vázne jak strana nabídky, tak strana poptávky. Poptávka je sice vyšší, neţ jaká byla v okamţiku nejhlubší krize, protoţe někteří lidé jiţ nemohou dále odkládat dočasně odsunuté řešení vlastního bydlení, ale většina té části společnosti, která by mohla potenciálně být zákazníky, dosud koupi odkládá. Tento trend přesně kopíruje vývoj maloobchodních trţeb, míry nezaměstnanosti či HDP: všechny tři indikátory naznačují, ţe koupěschopná poptávka je a ještě zůstane velmi slabá. Tomu odpovídá i víceméně stagnace cen. Případné pohyby nahoru či dolů jsou typické vţdy jen pro konkrétní lokality a jsou spíše technickou záleţitostí zrovna se v té které lokalitě nahromadilo více projektů a podobně. V průměru pozorujeme spíše stagnaci cen. V současné době je jiţ nabídka větší neţ poptávka. Prodávající si uvědomili, ţe pokud chtějí prodat, musí nabídnout něco atraktivního, a to buď atraktivní nemovitost, nebo atraktivní cenu. Trh se naučil ţít v nových podmínkách a nyní můţeme sledovat pozvolné směřování k rovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Svědčí o tom i výsledky obecných průzkumů, kdy 65% dotázaných si myslí, ţe rok 2010 je vhodný pro nákup nemovitosti. Jelikoţ je nyní stále nabídka vyšší neţ poptávka, můţeme tedy v roce 2010 očekávat spíše stagnaci cen a mírný nárůst očekávat aţ počátkem roku 2011. Nemalou roli v oţivení realitního trhu hrají také hypoteční banky, které v současné době reagují pozitivně. Úrokové sazby se v únoru dotkly svého dvouletého minima a částečně se také uvolňují podmínky pro poskytnutí hypotéky. Jejich očekávaný objem poskytnutých hypoték ve výši 82 mld. korun je dalším signálem oţivování a stabilizace rezidenčního trhu v ČR. Předpokládá se, ţe by se do konce tohoto roku mohla situace u rezidenčních nemovitostí výrazněji změnit. 22

2.4 Aplikace porovnávací metody Hodnota nemovitostí je ovlivňována různými faktory, v různých směrech a s odlišnou intenzitou. Vyberu vhodné vzorky pro porovnání z databáze a tyto vzorky porovnávám s oceňovanou nemovitostí. Hledám vzájemné odlišnosti, které ovlivní cenu. Tyto odlišnosti vyhodnotím a stanovím porovnávací hodnotu. Máme dvě základní techniky: Kvantitativní Tato technika spočívá ve vyčíslení zjištěných odlišností mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí. Analýza se snaţí přímo reagovat cenovými úpravami ať jiţ ve formě sráţek či přiráţek z prodejních cen vzorků. Můţu pracovat buď přímo s hodnotami v Kč nebo měním cenu pomocí korekčních koeficientů. Kvalitativní Kvalitativní analýza určuje povahu sledované nemovitosti. Jakostně hodnotím rozdíly mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí. Rozdíly jsou hodnoceny jako horší či lepší neţ posuzovaný subjekt. Porovnávací hodnota se pak pohybuje na základě toho zda je lepší či horší neţ vzorky, na rozhraní vzorků. Porovnávací metoda lze všeobecně rozdělit do tří fází: Přípravná fáze - sběr informací Porovnávací fáze - výběr vzorků -volba vhodného způsobu a jednotky porovnání -nalezení cenotvorných diferencí - výběr aplikace porovnávací analýzy

23

Závěrečná fáze - analýza a vyhodnocení dílčích výsledků - výsledná indikace porovnávací hodnoty nemovitosti V porovnávací metodě se mohou tyto kroky vzájemně prolínat nebo mohou být vzájemně slučovány. Existují mezi nimi úzké vazby. Důleţitým krokem je sběr správných a pravdivých informací o oceňované nemovitosti. Dalším důleţitým krokem je výběr vzorků, ať jiţ jsou to vzorky z vlastní databáze nebo z externích databází. Vybíráme vzorky, které mají obdobné vlastnosti jako oceňovaná nemovitost a srovnatelné podmínky. Pokud nemáme vzorky s obdobnými vlastnostmi, musí se tyto rozdíly zohlednit pomocí korekčních činitelů. Důleţitý je i výběr vhodné porovnávací jednotky. U pozemku jsou to čtvereční metry rozlohy, u staveb je to zastavěná plocha, celková zastavěná plocha, čistá podlahová plocha nebo čistá pronajímatelná plocha. Kdyţ mám připraveny a rozmyšleny tyto kroky mohu pouţít porovnávací analýzu. Vyhodnotím dílčí výsledky a na závěr provedu výslednou indikaci porovnávací hodnoty nemovitosti.

2.5 Korekční činitelé8

Kaţdá nemovitost je svým způsobem jedinečná, nenajdete ţádné dvě nemovitosti, které by byli úplně stejné. Snad aţ na domy na klíč. Proto se vyuţívají korekční činitelé, aby se zohlednili odlišnosti a rozdílnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Při správném stanovení korekce by se mělo dodrţovat pár základních pravidel: Pouţitá korekce nemá být vyšší jak 50%, jelikoţ pak je korekce stále více nepřesná. Porovnávané nemovitosti by měli být vybrány tak, aby vzorky byli jak lepší tak horší. Není dobré vybírat buď jenom horší vzorky nebo jenom lepší. Cena za 1m2 podlahové plochy by se neměla zásadně lišit od oceňované nemovitosti. Korekční činitelé by měli být stanoveny co nejpřesnějším výpočtem či analýzou, jelikoţ korekční činitel ovlivní trţní hodnotu nemovitosti i ve stovkách tisíc korun.

8


24

Časový odstup obchodu Tento korekční činitel znázorňuje pravdivost ceny v závislosti na datumu transakce. Dá se rozdělit do tří etap: Do 3 měsíců – ceny jsou povaţovány za pravdivé a aktuální Do 1 roku – tyto ceny pouţívám za pravdivé a aktuální v případě, ţe v tomto období nedošlo k neočekávaným situacím na trhu ( např. finanční krize ) Nad 1 rok – tyto ceny nejsou často jiţ pravdivé a aktuální, proto by se pouţívat neměly, pokud je pouţijeme měli by být upraveny korekčním činitelem ( inflační koeficient ) Poloha nemovitosti Porovnávané nemovitosti by měli leţet ve srovnatelných lokalitách. Srovnatelné lokality by měli být stejné především na klimatické podmínky, sociální podmínky ( trh práce ), dopravní spojení, akustické podmínky ( dopravní frekvence, hlučné provozy, letiště ), terénní podmínky ( svah či rovina ), orientace, komplexnost území atd. Rozdílnost objemových parametrů Zohledňuje se zde rozdílnost zastavěných ploch, výšek, obestavěných prostorů, atd. Proto by měli být porovnávány nemovitosti přibliţně stejných parametrů. Dopravní dostupnost a obsluţnost Hodnotí se zde, jaký je přístup k nemovitosti, zda jsou zde zpevněné komunikace a moţnost parkování. Dále se zde hodnotí dostupnost k hromadné dopravě, frekvence spojů, vzdálenost od nemovitosti k zastávkám. Vlastnická práva Hodnotí se zde, zda existují omezení vlastnických práv. Omezeními mohou být věcná břemena, zástavní právo, předkupní právo, nájemní smlouvy. Tento korekční činitel se stanoví jako poměr mezi ekonomickou vyuţitelností nemovitosti bez omezení vlastnických práv a nemovitostí, která omezení vlastnických práv má.

25

Technický stav nemovitosti Posuzujeme rozdíly mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí, zda jsou ze stejného druhu konstrukce, jak jsou udrţované, pouţité stavebních materiálů. Případná korekce je vyčíslení nákladů na uvedení nemovitosti do stavu stejného jako je oceňovaná nemovitost. Negativní vlivy na nemovitost Negativní vlivy omezují vyuţívání nemovitosti. Za tyto jevy povaţujeme, ţe se nemovitost nachází v záplavovém území, výskyt radonu, jiná kontaminace půdy. Za negativní vlivy se dá pokládat i to, ţe v okolí nemovitosti je nepřizpůsobivé obyvatelstvo. Vybavenost nemovitosti Posuzuje se zde vybavení, které přímo souvisí s nemovitostí. Takovým vybavením je vybavení koupelny, kuchyně, druhy podlah, oken, dveří, klimatizace, rozvody v nemovitosti.

26

II.

Praktická část 1. Ocenění bytové jednotky

Objednatel: Jarmila Reznerová Na Výsluní 1150/19 277 11 Neratovice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. p. 909/64 V bytovém domě č. p. 909 28. října 277 11 Neratovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 16. DUBEN 2010

27

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu

28

Jarmila Reznerová Na Výsluní 1150/19 277 11 Neratovice Česká republika 16.dubna 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č. p. 909/64 Uvedený v listu vlastnictví č. 3940, pro katastrální území Neratovice, Obec Neratovice Nacházejícího se na adrese 28. října 909/64, 277 11 Neratovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v druţstevním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. dubnu 2010. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit nástroj cenové dokumentace a argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Neratovicích, na listu vlastnictví 3940, pro katastrální území Neratovice, obec Neratovice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.4.2010 je přílohou této zprávy.

29

Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění pí. Jarmily Reznerové jsme majetek ocenili za předpokladu druţstevního vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 16. 4. 2010.

30

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. p. 909/64 se nachází v centru města Neratovice. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy z 19. a 20. století a částečně rodinnými domy. V dochůdné vzdálenosti od nemovitosti je veškerá občanská vybavenost – banky, obchody, kino, plavecký bazén atd. Zároveň jsou v dochůdné vzdálenosti zastávky hromadné dopravy (autobus, vlak). Před bytovým domem se nachází parkoviště, které bohuţel kapacitně nevyhovuje. Atraktivita okolí je negativně ovlivněna přilehlou továrnou – Spolana s.r.o. . OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Navíc má byt uzamykatelnou sklepní kóji situovanou v přízemí bytového domu a část kolárny, nacházející se před domem. Zároveň má majitelka oceňovaného bytu právo vyuţívat společné domovní prostory. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. BYT Oceňovaný byt se nachází v devátém poschodí a je přístupný ze společné chodby s výtahy, či ze schodiště. Je situován severozápadně. Dispozice bytu je 3+1 -obývací pokoj, jídelna s kuchyní, 2 pokoje, WC, koupelna, chodba a komora. Obvodové a stropní konstrukce jsou tvořeny panely. Okna jsou zde dvojitá dřevěná, jiţ nevyhovující, po rekonstrukci zkříţená. Vstupní dveře jsou plné. Vytápění je zde zajištěno dálkově, otopná tělesa jsou hliníková. Byt prošel rekonstrukcemi v roce 2008 koupelny a WC. Obklady a podlahová krytina je zde udělaná keramická. Při obhlídce nemovitosti jsme neshledali ţádné statické poruchy, výskyt plísní apod. 31

OCENĚNÍ Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu schopen ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Neratovicích v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha v obci, moţnost parkování, dostupnost hromadné dopravy,velikost bytu apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 932 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

32

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný Porovnávaný majetek majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1 ulice Na Výsluní Neratovice Neratovice Mělník

2 ul. 17. listopadu Neratovice Neratovice Mělník

3 ul. E. Beneše Neratovice Neratovice Mělník

75 2 090 000 Kč 27 867 Kč 2/2010 1,00 27 867 Kč

72 1 670 000 Kč 23 194 Kč 1/2010 1,00 23 194 Kč

74 1 885 000 Kč 25 473 Kč 2/2010 1,00 25 473 Kč

Prodej 1,00 27 867 Kč Družstevní 1,00 27 867 Kč Nezjištěna 1,00 27 867 Kč



Bytová, vícepodlažní 1,00 27 867 Kč Ano 1,00 27 867 Kč



Žádné 1,00 27 867 Kč

Žádné 1,00 23 194 Kč

Žádné 1,00 25 473 Kč

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres

Byt 909/64 Neratovice Neratovice Mělník

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

76 X 5/2010

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Prodej

Družstevní

Nezjištěna

Bytová, vícepodlažní

Ano

Žádné

33

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Dobrá

Dobré

Dobrá

Omezený

vlak, dálnice, silnice, MHD, autobus

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá 1,00 27 867 Kč Velmi dobrá 0,90 25 080 Kč Průměrné 1,10 27 588 Kč Dobrá 1,00 27 588 Kč Omezený 1,00 27 588 Kč

Velmi dobrá 1,00 23 194 Kč Dobrá 1,00 23 194 Kč Dobré 1,00 23 194 Kč Dobrá 1,00 23 194 Kč Omezený 1,00 23 194 Kč

Velmi dobrá 1,00 25 473 Kč Dobrá 1,00 25 473 Kč Dobré 1,00 25 473 Kč Dobrá 1,00 25 473 Kč Omezený 1,00 25 473 Kč




1,00 27 588 Kč Průměrná 1,00 27 588 Kč Obdobné 1,00 27 588 Kč



Obdobný 1,00 27 588 Kč



Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 27 588 Kč

1,00 23 194 Kč

1,00 25 473 Kč

Průměrná

Obdobné

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Obdobný

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

25 418 Kč 1 931 802 Kč 1 932 000 Kč

34

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 16.4.2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Aktuální trţní hodnota Indikace ( Kč )

Váha ( % )

Váţený průměr ( Kč )

1 932 000

100

1 932 000

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

0

0

0

Porovnávací metoda

Výsledná trţní hodnota

1 932 000

Zaokrouhleno

1 932 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí veškerou váhu tedy 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 16.dubna 2010 reprezentována částkou:

1 932 000 Kč ( slovy: jedenmiliondevětsettřicetdvatisíckorunčeských ) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

35

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY9 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí.

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

9

ORT, Petr, Ing. Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I oceňování na tržních principech, Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2007, strana 63

36

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

37

OSVĚDČENÍ10 Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe : 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění.

2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Neratovicích, dne 16. dubna 2010

................................................. Renata Jandová, DiS.

10


38

2. Ocenění bytového domu

Objednatel: Pavel Landa 11.listopadu 277 11 Neratovice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 924 Za Jednotou 277 11 Neratovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25. DUBEN 2010

39

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace

40

Pavel Landa 11. listopadu 277 11 Neratovice Česká republika 25. dubna 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DUM č.p. 924 Uvedený na listu vlastnictví č. 4365, pro katastrální území Neratovice Nacházejícího se na adrese Za jednotou 924, 277 11 Neratovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv s regulovaným nájmem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. dubnu 2010, ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Neratovicích, na listu vlastnictví č. 4365, pro katastrální území Neratovice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25. dubna 2010 je přílohou této zprávy.

41

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění, 25. dubna 2010, uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 11 nájemními byty, nebytovými prostory v kaţdém podlaţí. Všechny byty podléhají reţimu regulovaného nájemného. Všechny byty jsou ke dni ocenění pronajaty. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavy a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb jsou převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

42

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 924 se nachází v centru města Neratovice, v mělnickém okrese. Charakter lokality je bydlení středního standartu doplněné objekty občanské vybavenosti – nemocnice, škola, kino atd. Jedná se o atraktivní lokalitu. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici občanská vybavenost – nemocnice, banky, obchody atd. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus a vlak, jsou v dochůdné vzdálenosti také. Parkování je moţné na přilehlém parkovišti a veřejném prostranství. Kapacita těchto míst ale nevyhovuje, je nedostačující. Výhled je omezen okolní zástavbou bytových domů ze stejného období. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Předmětem ocenění je jeden zastavěný pozemek. Pozemek parcelní číslo 1292 o rozloze 248m2 je celkově zastavěn objektem bytového domu. Pozemek je rovinný. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami – voda, elektřina, plyn, kanalizační přípojkou a dále zpevněnou plochou a obrubníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

43

Bytový dům Bytový dům je postavěn v blokové zástavbě, v řadové pozici a má 4 poschodí. Byty jsou orientovány na sever a jih. Svislé nosné konstrukce i vodorovné konstrukce nosné jsou z ţelezobetonových panelů. Schodiště je ţelezobetonu a je prefabrikované. Objekt má plochou střechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je štukovaná, z jedné strany fasádu tvoří obloţení z plechových pásů. Okna a dveře jsou plastová, po nedávné rekonstrukci. Topení je dálkové, pomocí parovodů, s hliníkovými otopnými tělesy. Do bytového domu jsou přivedeny všechny sítě. V objektu není výtah. Bytový dům byl před 4 roky rekonstruován. Byly vyměněny okna, opravovala se plochá střecha a byly kompletně přebudovány vchody na obě strany s tím ţe okna i dveře byli vyměněny za plastové, udělalo se zde nové schodiště, rampa atd.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţit pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnosy a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Všechny byty jsou pronajaty za regulované nájemné, takţe tato podmínka splněna není. Současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim regulovaného nájemného.

44

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili taktéţ porovnávací metodu, jelikoţ jsme měli dostatečné mnoţství porovnávaných nemovitostí.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali tři pozemky prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme si zvolili jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle plánovací dokumentace, moţná zastavitelnost pozemků atd. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je :

295 000 Kč A je kalkulována následně: 248 * 1190 = 295 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

45

Tabulka I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Za Jednotou stavební parcela stavební parcela stavební parcela Název pozemku 924 X X X Parcelní číslo Neratovice Lobkovice Neratovice Neratovice Adresa pozemku Neratovice Neratovice Neratovice Neratovice Katastrální území Neratovice Neratovice Neratovice Neratovice Obec Mělník Mělník Mělník Mělník Okres B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 X 900 000 780 000 1 300 000 Prodejní cena celkem 248 746 600 752 Rozloha pozemku v m2 X 1 206 1 300 1729 Cena za 1 m2 1.5.2010 10.3.2010 1.3.2010 Datum transakce 1 1 1 Korekce 1 206 1 300 1729 Upravená hodnota C. Právní údaje Prodej Nabídka Prodej Druh transakce 1 0,9 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1 1 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen 1 1 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota Vyuţití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu 1 1 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota Ano Ano Ano Ano Územní rozhodnutí 1 1 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota Jiná práv. omez. a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky 1 1 1 Korekce 1 206 1 170 1729 Upravená hodnota

46

D. Technické parametry lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýr. Sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Doprav.dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Horší 1,1 1326,6 Pravidelný 1 1326,6 Rovinný 1 1326,6 Kompletní 1 1326,6 Nezjištěna 1 1326,6

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus, vlak

Dobrá 1 1 170 Pravidelný 1 1 170 Rovinný 1 1 170 Kompletní 1 1 170 Nezjištěna 1 1 170

Dobrá 1 1729 Nepravidelný 1,1 1901,9 Mírně svaţitý 1,05 1996,995 Kompletní 1 1996,995 Nezjištěna 1 1996,995

Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak

Dobrá

Ne

1 1326,6

1 1 170

1 1996,995

Dobrá

Dobrá

Omezené

1 1326,6

1 1170

1,05 2097

Ne

Ne

Ne

1 1 1 1326,6 1170 1404,38 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1326,6 1170 1404,38 X

Větší Větší Větší 0,9 0,95 0,9 1193,94 1111,5 1263,942 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1193,94 1111,5 1263,942

47

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Celková porov. hodnota Zaokrouhleno

1190

1193,94

1111,5

1263,942

248 295120 295 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v mělnickém okrese prodány či nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro stanovení indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku jsme zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, dostupnost automobilovou a hromadnou dopravou, poloha v obci atd. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

5 011 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Tabulka II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Bytový dům Lobkovice

Bytový dům Neratovice

Bytový dům Neratovice

Neratovice Mělník

Neratovice Mělník

Neratovice Mělník

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Okres

Bytový dům Za Jednotou 924 1292 Za Jednotou 924 Neratovice Mělník

48

B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I 248 Plocha pozemku Hodnota za 1m2 1411 pozemku

746

600

752

1206

1300

1729

Hodnota pozemku 349928 900 000 780 000 celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

1 350

800

1 420

8 900 000

6 500 000

8 300 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

8 000 000

5 720 000

7 000 000

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

5 926

7 150

4 930

1.5.2010 1 5 926

10.3.2010 1 7 150

1.3.2010 1 4 930

Prodej 1 5 926 Absolutní vlastnictví 0,9 5 333

Nabídka 0,9 6 435 Absolutní vlastnictví 0,9 5 792

Prodej 1 4 930 Břemeno náj. Smluv 1 4930

Ne

Ne

Ano

0,95 5 067

0,95 5 502

1 4930

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Ano

1 5 067 Ano 1 5 067

1 5 502 Ano 1 5 502

1 4930 Ano 1 4930

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 5 067

1 5 502

1 4930

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omez. a závazky Korekce Upravená hodnota

992

1 300 000

Břemeno náj. Smluv

Ano

49

D. Technické parametry Dobrá Horší Dobrá Dobrá Lokalita 1,1 1 1 Korekce 5573 5 502 4930 Upravená hodnota Dobrý Dobrý Dobrý Lepší Technický stav objektu 1 1 0,9 Korekce 5573 5 502 4437 Upravená hodnota Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Techn. Vybavenost budovy 1 0,9 1 Korekce 5573 4 952 4437 Upravená hodnota Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Funk. vyuţitelnost budovy 1 1 1 Korekce 5573 4 952 4437 Upravená hodnota Průměrný Průměrný Průměrný Další moţný rozvoj nemovitosti Průměrný 1 1 1 Korekce 5573 4 952 4437 Upravená hodnota Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Dopravní obsluţnost 1 1 1 Korekce 5573 4 952 4437 Upravená hodnota Doprav.dostupnost a parkování Průměrné Dobré Dobré Omezené 0,95 0,95 1,1 Korekce 5294,35 4704,15 4880,7 Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 Korekce 5294,35 4704,15 4880,7 Upravená hodnota Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Jiná technická korekce 1 1 1 Korekce 5294,35 4704,15 4880,7 Upravená hodnota E. Ostatní parametry Větší Menší Větší Korekce pro velikost nemovitosti 0,9 1,05 0,9 Korekce 4764,915 4939,3575 4392,63 Upravená hodnota Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Jiná korekce 1 1 1 Korekce 4764,915 4939,3575 4392,63 Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

4699

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

4661408

Hodnota pozemku Celková porov. hodnota

349928 5 011 336

4765

50

4939

4393

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemných smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25.4.2010. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace ( Kč ) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha ( % ) 100 0 0

5 011 336

Vážený průměr ( Kč )

5 011 336 0 0

5 011 336 5 011 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.4.2010 reprezentována částkou

5 011 000 Kč ( slovy: pětmilionůjedenácttisíckorunčeských ) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

51

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY11 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické

právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco

jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné

nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění

předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

11


52

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

53

OSVĚDČENÍ12 Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe : 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění.

2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám

předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Neratovicích, dne 25. dubna 2010

................................................. Renata Jandová, DiS.

12


54

III.

Analýza trhu okresu Mělník

Analýza trhu

Okres Mělník

Středočeský kraj

Renata Jandová, DiS. 2010 55

1. Obecná charakteristika trhu

Popis okresu Mělník Okres Mělník leţí v severní části středních Čech. Sídlem okresu je Mělník. V okrese je 69 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. Rozloha okresu je 701,08 km2, počet obyvatel je 100 049 osob, hustota zalidnění je 142 obyvatel na km2. Z toho přibliţně 60% obyvatel ţije ve městech. Zemědělská půda zaujímá 66% rozlohy okresu a necelých 18% lesy. Více jak polovinu ( 58,75% ) rozlohy okresu tvoří orná půda. Povrch území je většinou rovinatý, má níţinný charakter, pouze v severní části převládají výše poloţené lesní oblasti chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Okres Mělník má větší spektrum zaměření, je zemědělskou oblastí, má mohutné základny chemického a energetického průmyslu – Spolana a.s., Elektrárna v Horních Počaplech, SYNTHOS Kralupy a.s. Je zde dobrá dostupnost hlavních dopravních tahů, které směřují do hlavního města Prahy, jako je dálnice D8, D 11, D 5 a D1.

Trh s nemovitostmi Vývoj českého trhu s nemovitostmi v mělnickém okresu je v současné době stabilizovaný. Podle průzkumů českého statistického úřadu měl tento kraj největší nárůst obyvatelstva za rok 2009. Více a více lidí se stěhuje blíţe hlavnímu městu, kde je větší pracovní nabídka. Sice trh s nemovitostmi stále tíţi dopad finanční krize, coţ znamená ţe je stále nabídka vyšší neţ poptávka. Ale ceny nemovitostí uţ klesat nebudou, situace na realitním trhu se mění k lepšímu, ovšem jen velmi pomalu. Nebude trvat dlouho a hypoteční banky začnou poskytovat větší mnoţství hypoték. Podle norem Evropské unie se všude staví kanalizační sítě, na které jsou brány dotace. Developeři mají v mělnickém okrese zajímavé projekty malých satelitních městeček, které se jiţ bud konají nebo jsou ve fázi přípravy.

Regionální segmentace Okres Mělník lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části. Na okresní město Mělník a na zbytek okresu včetně širšího okolí Mělníka.

56

2. Město Mělník POZEMKY Proluky V centru města takovéto pozemky jiţ prakticky nenaleznete, jelikoţ se zde nacházejí historické budovy, které jsou situovány v husté zástavbě. Jedinou moţností by bylo odkoupení a následná rekonstrukce stávajících historických budov, které ovšem nejsou skoro vůbec nabízeny. Navíc jsou zde vysoké nároky památkové péče, které dbají na zachování historického rázu okolí. Poptávka po prolukách v tomto městě není vysoká, stejně jako nabídka. Stavební pozemky V současné době se trh stále vzpamatovává z dopadů ekonomické krize, i kdyţ se pomalu zlepšuje. Nabídka je stále vyšší neţ poptávka. Cena pozemků s inţenýrskými sítěmi v městě Mělník se pohybují v relacích od 1300 do 1400 Kč za metr čtvereční. V příměstských částech a nejbliţších okolí Mělníka jsou ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi od 700 do 1300 Kč za metr čtvereční. V budoucnosti lze předpokládat nárůst cen pozemků, především těch které jsou vybaveny inţenýrskými sítěmi. BUDOVY Rodinné domy Nabídka je stále vyšší neţ poptávka, ale od začátku roku se pomalu vyrovnávají. Do budoucna lze předpokládat nárůst poptávky, především díky umístění, je zde dobrá dostupnost k hlavnímu městu. Druh objektu

Realizovaná cena za objekt

Řadový rodinný dům

3 000 000 - 3 500 000 Kč

Volně stojící rodinný dům

3 000 000 - 5 000 000 Kč

57

Byty Jelikoţ město Mělník je jiţ téměř zastavěné město, objevují se zde téměř všude pouze stávající byty v bytových panelových domech postavených v 70-80 letech minulého století. V budoucnosti lze předpokládat nárůst poptávky, i kdyţ nebude asi tak velká jako poptávka po rodinných domcích. Realizovaná cena bytů Byt 1+1

750 000 – 900 000 Kč

Byt 2+1

1 000 000 – 1 200 000 Kč

Byt 3+1

1 200 000 – 1 600 000 Kč

Průměrná cena podlahové plochy bytu je 20 000 – 27 000 Kč/m2.

Objekty pro individuální rekreaci V městě samotném se rekreační domky moc nevyskytují. Najdou se zde spíše ojediněle zahrádkářské kolonie na okrajích města. Nabídka zde není prakticky ţádná a poptávka po tomto typy nemovitosti také není, vzhledem k dnešnímu ţivotnímu stylu obyvatelstva. Z vlastní databáze je realizovaná cena zahrádkářské chatky okolo 350 000 Kč. Bytové domy Trh s bytovými domy je spíše ojedinělý, pouze několik nemovitostí ročně. Většinou se tyto nemovitosti nacházejí na okrajích města. Cena za menší bytový dům se pohybuje okolo 6 500 000 Kč. Administrativní budovy Trh s těmito objekty se neobjevuje. S administrativními budovami či prostory se setkáme spíše u pronájmu.

58

Průmyslové objekty Nabídka je na tomto segmentu trhu vyšší neţ poptávka. Prakticky se zde neobjevují prodeje těchto průmyslových objektů, skladů. Stojící objekty si drţí své majitele a pouze je pronajímají. Jediný objekt který by se zde mohl prodávat je budova bývalého cukrovaru, která se v současnosti místi demoluje a město teprve rozhoduje o stávajících prostorách a pozemcích, jak s nimi naloţí. Ve městě ani jeho blízkém okolí se nenacházejí typické velké budovy, slouţící jenom administrativě. Většina administrativních prostor, se nachází v historických budovách v prvních nadzemních podlaţích a majitelé těchto budov tyto prostory pouze pronajímají. Cena za pronájem metru čtverečního je přibliţně 300 – 600 Kč za měsíc. NÁJMY Byty Nabídka je srovnatelná s poptávkou, v budoucnosti lze očekávat navýšení poptávky především ze stran mladých dostudovaných osob. Pronájmy bytů: Velikost bytu

Pronájem za měsíc

Byt 1+kk

6 000 - 7 000 Kč

Byt 2+1

7 000 - 9 000 Kč

Byt 3+1

8 000 - 11 000 Kč

Prodejní prostory Poptávka je rovna nabídce. Pronajímají se prostory v přízemí historických budov, místa na trţnici a prodejní prostory v supermarketech. Lokalita

Cena za měsíc pronájmu

Centrum města

5 000 - 12 000 Kč

Širší okolí

3 000 - 17 000 Kč

59

Ceny u širšího okolí mají velkou cenovou relaci, jelikoţ je zde bráno širší okolí jako okraj města, ale také nákupní zóna, která je situovaná na okraji města, de se nájmy za obchodní prostory zásadně liší od jiných míst. Kanceláře Nabídka je vyšší neţ poptávka, je to vlivem firemního stylu. Většinou jiţ firmy nepotřebují takové mnoţství kanceláří, jelikoţ se většina věcí řídí pouze přes internet. Přímo v městě Mělníku se cenově aţ tak moc neliší pronájem kancelářských prostor v centru města a jeho širšího okolí. Lokalita

Cena pronájmu za m2

Centrum města

500 - 700 Kč

Širší okolí

300 - 600 Kč

Průmyslové objekty Nabídka výrobních prostor a skladů není v Mělníku moc velká. Jediný prostor o kterém se v současné době, zda se bude jeho prostory pronajímat či se prodají je bývalá budova cukrovaru. Lokalita

Cena pronájmu za m2

Centrum města

500 - 800 Kč

Širší okolí

300 - 600 Kč

Poznámka: Údaje o prodejích a pronájmech ve městě Mělník platí i pro další větší města jako jsou Kralupy nad Vltavou a Neratovice.

60

3. Okres Mělník mimo měst Trh je nejvíce aktivní v lokalitách, které jsou nejblíţe hlavnímu městu Praze. Jednak je zde dobrá dopravní dostupnost a také větší pracovní příleţitosti v Praze nutí obyvatelstvo se stěhovat do těchto lokalit. POZEMKY V širším okolí města Mělník se cena stavebních pozemků pohybuje v rozmezí 500 900 Kč/m2, ve zbytku okresu potom v rozmezí 200 - 600 Kč/m2. podle lokace a moţnosti napojení na inţenýrské sítě. Zemědělské pozemky a trvalý travní porost se pohybují v cenových relacích 7 – 13 Kč/ m2. BUDOVY Byty Většina nabídky bytů je měst. Mimo města se občas vyskytnou malé byty v bytových domech na vesnici. Většinu bydlení zde ale tvoří rodinné domy. Prodej bytů mimo města 1+1

600 000 - 700 000 Kč

2+1

550 000 - 750 000 Kč

3+1

800 000 - 1 000 000 Kč

Rodinné domy Nabídka prodeje rodinných domů je mimo města častější neţ nabídka bytů. Převaţují zde starší domy venkovského charakteru nebo se zde vyskytují uţ i moderní rodinné domy. Prodej rodinných domů mimo města V okolí Mělníka

1 500 000 - 2 000 000 Kč

Mimo okolí Mělník

1 000 000 - 1 500 000 Kč

61

Ostatní objekty Nabídka s ostatními objekty v Mělnickém okrese mimo města není téměř ţádná. Objeví se zde občas nabídka zemědělského objektu jako je například kravín. A o tyto objekty není většinou ani zájem, jelikoţ jejich rekonstrukce by byla velmi nákladná a pro větší investory, kteří by zde chtěli postavit například supermarket je umístění nevhodné. NÁJMY Nájmy bytů se v lokalitě mimo měst prakticky vůbec nevyskytují. Výjimkou je pronájem rodinných domů, který se zde vyskytuje náhodně, ale tento typ trhu existuje. Za pronájem moderního rodinného domu mimo město se nabídka pohybuje okolo 13 000 – 15 000 Kč za objekt.

4. Celkový marketingový výhled Chvíli ještě potrvá, neţ se trh s nemovitostmi probere z finanční krize. Celkově lze ve střednědobém horizontu očekávat růst cen pozemků, rodinných domů a bytů. Hůře na tom budou ceny zemědělských objektů, kde se nárůst cen nepředpokládá. To samé platí pro výrobní objekty. Největší míru zhodnocení investic lze očekávat na lokalitách, které jsou nejblíţe Prahy a Mladé Boleslavi. Jelikoţ je teď současný trend stěhovat se blízko lokalitám, kde jsou pracovní nabídky, na okrajová místa. Předpokládá se, ţe developeři budou dále projektovat výstavbu satelitních městeček a budou nadále zkupovat zemědělského pozemky na okrajových lokalitách mělnického okresu, blízko Prahy. Nepředpokládá se pokles průmyslu, stávající chemické a energetické závody, zde zůstanou.

Mapa okresu Mělník je uvedena v přílohách.

62

Závěr V bakalářské práci jsem se snaţila představit jednu ze základních metod trţního oceňování – porovnávací metodu. Porovnávací metoda je v současné době asi jednou z nejvyuţívanějších metod oceňování. Metoda vychází z transparentnosti trhu a četnosti prodeje obdobných nemovitostí. Nejčastěji se s ní setkáme na trhu s pozemky, byty a rodinnými domy. Nejprve jsem se snaţila teoreticky popsat tuto metodu a v praktické části ukázat její pouţití. V bakalářské práci jsem dospěla k názoru, ţe tato metoda je stěţejní v trţním oceňování. Má však své úskalí a to ve špatném výběru porovnávaných nemovitostí. Je zde nutností pouţít úplné a pravdivé informace, coţ znamená tvorbu vlastní databáze a její průběţnou aktualizaci nebo získání informací z externích databází. Nutností při zpracování jakéhokoliv ocenění nebo znaleckého posudku je odbornost a odpovědný přístup odhadců i znalců. Oceňování nemovitostí není pouhé dosazování do vzorců, musíme vědět spoustu informací o vývoji daného trhu. Tato metoda stále více zaujímá důleţité místo mezi metodami oceňování nemovitostí, jelikoţ reaguje dobře na reálný trh s nemovitostmi. V budoucnu se této metodě bude věnovat stále větší pozornost o čemţ svědčí i zavedení porovnávacího způsobu ocenění do cenových předpisů.

63

Seznam pouţité literatury 1. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2005. 2. ORT, Petr, Ing. Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2007. 3. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola 2007. 4. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2 5. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Porovnávací hodnota nemovitosti. Praha, Ekopress s.r.o., 2006, ISBN 80- 86929-14-0 6. Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku 7. Stránky o oceňování nemovitostí [ online ]. Dostupný z http://www.ocenovaninemovitosti.cz 8. Nahlíţení do katastru nemovitostí [ online ]. Dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 9. Mapy [ online ]. Dostupné z http://www.mapy.cz/ 10. Reality [ online ]. Dostupné z http://www.sreality.cz/ 11. Wikipedie, otevřená encyklopedie [ online ]. Dostupné z http://cs.wikipedia.org/wiki/Hlavn%C3%AD_strana 12. JANDOVÁ, Renata. Vlastní databáze nemovitostí. Neratovice, 2010

64

Přílohy Příloha č. 1 -Výpis z katastru nemovitostí – bytová jednotka 28. Října 909

65

Příloha č. 2 - Katastrální mapa – bytová jednotka 28. Října 909

Příloha č. 3 - Fotodokumentace – bytová jednotka 28. října 909

66

Příloha č. 4 - Fotodokumentace interiéru

67

68

Příloha č. 5 - Výpis z katastru nemovitostí – bytový dům 924

69

70

Příloha č. 6 – Katastrální mapa bytového domu 924

Příloha č. 7 – Fotodokumentace bytového domu

71

Příloha č.8 – Mapa polohy okresu Mělník v ČR

72

Příloha č.9 – Mapa okresu Mělník

73

Moderní aplikace porovnávací metody

Recommend Documents