Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce

Autor:

Jakub Vrbas, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Červen, 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 27.6.2012

Jakub Vrbas, DiS.

2

Anotace práce Úkolem bakalářské práce je popsat postup stanovení trţní hodnoty nemovitostí za pomocí porovnávací metody a uvést podmínky za jakých je moţno porovnávací metodu k ocenění nemovitostí pouţít. V práci je uvedena problematika spojená se získáním kompletních a spolehlivých, respektive pravdivých údajů nutných k řádnému stanovení trţní hodnoty oceňované nemovitosti. Dále je uvedeno v jakých oblastech trhu s nemovitostmi můţe být porovnávací metoda aplikována. Práce je zaměřena na trh České republiky. V práci jsou zpracována ocenění dvou typů nemovitostí porovnávací metodou a provedena analýza realitního trhu.

Annotation The task of the thesis is to describe the process of determining the market value of real property by means of comparative methods and indicate the conditions under which it is possible the comparison method used to value the property. The work is mentioned problems associated with obtaining complete and reliable, or truthful information necessary for the proper determination of the market value of appreciated property. The following are the areas in which the real estate market comparison method can be applied. The work is focused on the Czech market. The theses prepared two types of real estate valuation method and comparative analysis of the real estate market.

Klíčová slova

Key Words

Hodnota a cena

Value and Price

Porovnávací metoda

Comparative method

Výběr vzorků

Sampling

Korekční činitelé

Correction factors

Aplikace porovnávací metody

Application of comparative methods

3

Obsah 1

Teoretická část

6

1.1 Úvod ............................................................................................................................... 6 1.2 Účel oceňování............................................................................................................... 6 1.2.1

Druhy posudků a zpracovatelé .................................................................................. 7

1.3 Druhy majetku ............................................................................................................... 8 1.4 Hodnota nemovitostí ...................................................................................................... 9 1.4.1 1.4.2 1.4.3

Trţní hodnota, cena a administrativní cena nemovitosti ........................................... 9 Vlivy a zájmy působící na hodnotu nemovitosti ..................................................... 10 Uţitek a hodnota majetku ........................................................................................ 11

1.5 Metody oceňování nemovitostí .................................................................................... 11 1.6 Porovnávací metoda ..................................................................................................... 14 1.6.1 1.6.2 1.6.3 1.6.4 1.6.5 1.6.6 1.6.7 1.6.8 2

Vlivy působící na porovnávací hodnotu .................................................................. 14 Průběh porovnání..................................................................................................... 16 Sběr dat .................................................................................................................... 17 Výběr porovnávaných nemovitostí.......................................................................... 19 Způsoby porovnání .................................................................................................. 21 Prvky porovnání ...................................................................................................... 23 Porovnávací analýzy ................................................................................................ 25 Aplikace porovnávací metody ................................................................................. 30

Praktická část

32

2.1 Obecná struktura odhadů a znaleckých posudků ......................................................... 32 2.2 Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky .................................................................... 34 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6

Popisné informace ................................................................................................... 36 Omezující podmínky a předpoklady ....................................................................... 40 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ................................................................. 41 Ocenění .................................................................................................................... 42 Závěr ........................................................................................................................ 48 Přílohy ..................................................................................................................... 49

2.3 Stanovení trţní hodnoty bytového domu ..................................................................... 50 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

Popisné informace ................................................................................................... 52 Omezující podmínky a předpoklady ....................................................................... 55 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ................................................................. 57 Ocenění .................................................................................................................... 57 Závěr ........................................................................................................................ 67 Přílohy ..................................................................................................................... 68 4

3

Analytická část

69

3.1 Obecná charakteristika trhu ......................................................................................... 69 3.1.1

Popis katastrálního území Kamýk ........................................................................... 69

3.2 Trh s nemovitostmi ...................................................................................................... 70 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

Pozemky .................................................................................................................. 71 Byty ......................................................................................................................... 71 Stavby ...................................................................................................................... 74 Komerční prostory ................................................................................................... 74

3.3 Předpokládaný budoucí vývoj trhu .............................................................................. 75 4

Závěr

76

Seznam pouţitých internetových stránek ............................................................................ 77 Seznam tabulek .................................................................................................................... 78 Přílohy ................................................................................................................................. 79

5

1 Teoretická část Trţní oceňování nemovitostí na principu porovnávací metody 1.1 Úvod Oceňovaní majetku je činností, kterou je určitému majetku přiřazován peněţní ekvivalent, neboli trţní hodnota vyjádřená penězi. Tato hodnota se pak odvíjí od toho, jakým způsobem a pro jaké účely je konkrétní majetek moţno vyuţívat v daném místě a čase. Obor oceňování je tedy vyuţíván k oceňování majetku a snaţí se hledat co nejvhodnější metody, které by co nejpřesněji určily jeho hodnotu. Cílem této práce je popsání porovnávací metody zpracovávané na základě trţních principů, která indikuje porovnávací trţní hodnotu oceňované nemovitost. Trţní oceňování by mělo vycházet z chování trhu a mělo by být prováděno na základě aktuální situace na trhu s daným typem nemovitosti. Při stanovení hodnoty nemovitosti by měl být zpracovatelem respektován stav nabídky a poptávky. Mělo by být rovněţ uvaţováno

s konkurence

schopností

nemovitostí

nabízených

na

trhu

a

dále

s předpokládaným vývojem trhu a dalšími souvislostmi vycházejícími z prostředí a podmínek trhu s nemovitostmi. V trţním oceňování existují určité zásady a ustálené zvyklosti, avšak oceňování je samostatný proces, v rámci kterého jsou hledány skutečnosti nejen o dané situaci na realitním trhu v daném místě a čase, ale také skutečnosti o oceňované nemovitosti samotné. Trţní oceňování se týká nejen oceňované nemovitosti či daného trhu, ale také se týká celé ekonomiky, účetnictví a daní, finanční matematiky, statistiky, pozemního stavitelství, architektury a urbanismu, historie, investorské činnosti, územního plánování, práva či bankovnictví. Vzhledem k takto velkému rozsahu oborů, které do oceňovaní zasahují, nelze a ani nejde dávat přednost jen jedné této oblasti a je třeba mít o nich alespoň základní znalosti a dále informace a povědomí o jejich aktuálním vývoji a ovlivňování se navzájem, neboť i tyto skutečnosti mají vliv na výslednou hodnotu oceňovaného majetku.

1.2 Účel oceňování Účelů, ke kterým je obor oceňování nemovitostí vyuţíván, je celá řada. Nejčastěji je ocenění nemovitosti zpracováno jako podklad při vyjednávání o jejich prodeji, nebo naopak z důvodů zjištění hodnoty při jejich nákupu. Dále jsou nemovitosti oceňovány za účelem zjištění jejich trţní hodnoty z důvodu zajištění úvěru u peněţních ústavů, kdy 6

oceňované nemovitosti slouţí jako zástavy oproti půjčené finanční částce. Nemovitosti jsou rovněţ oceňovány za účelem stanovení daňového základu v případě platby daní z nemovitostí nebo stanovení pojistné částky a výše pojistného při sjednávání pojištění nemovitosti. Úkolem ocenění můţe být i odhad reprodukčních nákladů za účelem zjištění hodnoty stavebního díla pro případ jeho převodu mezi spřízněnými osobami či zjištění hodnoty nemovitosti s ohledem na její aktuální technický stav. Stejně, jako existuje celá řada účelů ocenění nemovitostí, existuje rovněţ i celá řada poţadavků. které je nutné při stanovení hodnoty nemovitostí brát v úvahu. Účel ocenění má přímý vliv na obsah pojmu hodnoty konkrétní nemovitosti, kterému musí odpovídat i pouţitá metodika ocenění. Ocenění zpracovaná pro různé účely nejsou vzájemně zaměnitelná a je nutno rozlišovat několik druhu ocenění, které vyjadřují trţní hodnotu nemovitosti. Výsledek trţního ocenění je tedy závislý na účelu ocenění.1 1.2.1

Druhy posudků a zpracovatelé

Nemovitosti mohou oceňovat znalci a odhadci majetku. Podmínky pro výkon profese odhadce majetku stanovuje Ţivnostenský zákon. Ten umoţňuje poţádat o vydání koncesní listiny pro oceňování majetku. Zákon rovněţ specifikuje poţadavky na vzdělání a odbornou praxi ţadatele o koncesi odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku. Odhadci majetku mohou získat také tzv. certifikaci, která osvědčuje odbornou způsobilost drţitele pro trţní oceňování nemovitostí. Certifikovaný odhadce majetku tak můţe provádět zejména oceňování majetku pro úvěrové a hypoteční řízení v oblasti bankovnictví, ale i jinde i v jiných odvětvích. Činnost znalců upravuje zákon č. 36/1967 Sb., v platném znění. Znaleckou činnost vykonávají znalci zapsaní do seznamu znalců a tlumočníků a také znalecké ústavy. Znalce jmenuje pro jednotlivé obory ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu. Znaleckou činností ve smyslu zákona je znalecká činnost před státními orgány i činnost v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací. Znalci např. zpracovávají znalecké posudky o hodnotě nemovitosti pro potřeby zjištění základu daně z nemovitosti, vypořádání spoluvlastnictví nebo pro potřeby exekucí majetku apod.

1

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Ceduk. 1996. ISBN 80-902109-0-2.

7

1.3 Druhy majetku Majetek je charakterizován jako soubor statků, které jsou ve vlastnictví majitele právnické či fyzické osoby a se kterým můţe jejich majitel volně nakládat. Majetek je dělen na majetek hmotný (fyzický) a nehmotný (duševní). Nehmotný majetek tvoří duševní vlastnictví, které je chráněno autorským zákonem. Mohou to být např. patentované výrobní postupy apod. Hmotný majetek je tvořen majetkem nemovitým a majetkem movitým. Nemovitým majetkem, neboli nemovitostmi se rozumí pozemky a stavby spojené se zemí (pozemkem) pevným základem. Movitostmi jsou pak veškeré ostatní fyzické předměty. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem je parcelou. Celková plocha všech pozemků je dána rozlohou zemského povrchu, resp. pevniny, je tudíţ limitována a nelze ji jednoduše zvětšit (rozloha můţe být zvětšována umělým rozšiřováním pevniny či tvorbou umělých ostrovů, jako např. v emirátu Dubaj ve Spojených arabských emirátech). Součástí nemovitosti je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím znehodnotila nemovitost samotná, tzn., ţe nemovitost (stavba hlavní) nemůţe bez její součásti řádně plnit svou funkci. V České republice není součástí pozemku stavba, ale jeho součástí je vše co k němu podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím pozemek znehodnotil. Za součásti pozemků jsou pokládány vodní plochy a porosty nacházející se na pozemcích a dále venkovní úpravy pozemků jako jsou opěrné zdi, zpevněné plochy apod. Naopak příslušenstvím nemovitosti jsou věci, které náleţí vlastníku nemovitosti (stavby hlavní) a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní stavbou trvale uţívány. Příslušenství hlavní stavby je stavbou samostatně stojící a můţe existovat samostatně Bez příslušenství je tedy nemovitost schopna řádně plnit svou funkci. Tzn., ţe rodinný dům je schopen plnit svou funkci k bydlení i bez příslušenství, kterým můţe být např. garáţ. S výjimkou volného nezastavěného pozemku jsou především oceňovány soubory nemovitostí, skládající se z více pozemků stejného nebo různého způsobu vyuţití a dále soubory nemovitostí tvořené z pozemků, staveb hlavních a staveb vedlejších.

8

1.4 Hodnota nemovitostí Na nemovitosti je v souvislosti s trţním oceňováním moţno nahlíţet jako na kaţdé jiné obchodované zboţí, avšak na rozdíl od movitého majetku spotřební povahy jsou zcela samostatným druhem. Nemovitosti se vyznačují tím, ţe jsou co do své polohy a kompozice jedinečné. Mají nemovitý charakter a tudíţ jsou nepřenosné a nepřemístitelné. Oproti jinému zboţí je hodnota nemovitostí obvykle nesrovnatelně vyšší. Pozemky mají v podstatě neomezenou ţivotnost a ţivotnost staveb je ve srovnání s jiným zboţím velmi vysoká. Nemovitosti přinášejí lidem uţitek a z toho plyne všeobecně akceptovaný názor, ţe je uţitečné je vlastnit či uţívat. Svou existencí a povahou nutně ovlivňují, ať pozitivně či negativně, okolí mimo rámec vymezený hranicemi jejich vlastnických práv, takţe je ve veřejném zájmu tyto vlivy regulovat. Tyto vlastnosti jsou všeobecně respektovány trhem, ne němţ působí nejrůznější účastníci jakoţto prodávající a kupující počínaje širokou veřejností aţ po profesionální organizace. 2 1.4.1

Trţní hodnota, cena a administrativní cena nemovitosti

Trţní hodnotou nemovitosti, neboli cenou obvyklou, je hodnota nemovitosti vyjadřující finanční částku, za kterou by danou nemovitost byl ochotný kupující koupit od ochotného prodávajícího na základě smluvního vztahu v daném místě a čase, tedy v den ocenění. Hodnotu také můţeme vyjádřit schopností dané věci opatřit pomocí směny této věci věc jinou, resp. peněţní ekvivalent, neboli hodnotu vyjádřenou penězi. Hodnota je obrazem návrhu či názoru předpokládané trţní ceny, zatím co cena je pak konkrétní vyjádření pevně dané částky sjednané při nákupu a prodeji majetku. Hodnota nemovitosti není tedy cenou nemovitosti, ale můţe se jí rovnat. Cena nemovitosti se tak tvoří aţ při konkrétní koupi či prodeji nemovitosti. Je to tedy konkrétní finanční částka (přesné číslo), za kterou byla nemovitost prodána (koupena). Je tedy zřejmé, ţe při provádění oceňování nemovitosti není moţno její cenu určit přesně. Proto je výsledkem ocenění trţní hodnota, která stanovuje pravděpodobnou realizační cenu prodávaného majetku, určuje přijatelné cenové rozpětí a doporučuje optimální prostor pro vyjednávání o realizační ceně. Cena by se tedy měla odvíjet od odhadem stanovené trţní hodnoty. V závislosti na různých vlivech, zájmech a podmínkách uzavřeného smluvního vztahu se však cena můţe od trţní hodnoty výrazně lišit. 2


9

Kromě trţní hodnoty nemovitostí se stanovuje také tzv. administrativní cena nemovitosti. Je to cena, která slouţí jako daňový základ pro výpočty výše různých daní z nemovitostí. Administrativní cena se stanoví podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění a dle znění prováděcí vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. Cena zjištěná tímto způsobem vychází z celé řady zjednodušení a průměrů. Pouţívá se při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a převodu majetku státu na jiné osoby. Administrativní cena se stanovuje třemi moţnými způsoby, tj. nákladovým způsobem, porovnávacím

způsobem

a

kombinací

nákladového

a

výnosového

způsobu.

Administrativní cena neodpovídá trţní hodnotě odhadnuté na trţních principech. 1.4.2

Vlivy a zájmy působící na hodnotu nemovitosti

Vlivů, které působí na trţní hodnotu případně cenu nemovitosti, je několik. Mezi nejdůleţitější patří vlivy fyzikální. Jsou jimi rozsah a velikost nemovitosti, její poloha v návaznosti na okolní prostředí a její přímé sousedy, dále ţivotní prostředí, ve kterém je oceňovaná nemovitost situována a moţnost jejího napojení na dopravní infrastrukturu. Dále stáří nemovitosti a řada dalších faktorů, jako jsou vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, ţivotní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnující daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálně-demografické. Dále pak sociální politika, vzdělání a vývoj populace, velikost rodin, ţivotní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovitosti vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovitosti, nové trendy a s nimi spojená dosavadní či nová vyuţitelnost dané nemovitosti a další faktory odvíjející se od času kdy je nemovitost oceňována. Zájmy, nebo také specifické obchodní podmínky, které mohou mít vliv na hodnotu nemovitosti a výslednou cenu, jsou především zájmy individuální, neboť běţný investor by nebyl ochoten zaplatit za nemovitost výrazně vyšší cenu, neţ je její trţní hodnota. O individuální zájmy můţe jít zejména v případě, rodinných či jiných osobních vztahů mezi účastníky nebo jde-li o nemovitosti, jeţ jsou předmětem zvláštní obliby, vyplývající z osobního vztahu k majetku či lokalitě ve které je majetek situován. Jinými zájmy mohou být nejrůznější mimořádné okolnosti, vyvolávající stav tísně nebo nátlaku, případně nepředvídatelné vnější vlivy v důsledku přírodních sil a katastrof. 10

1.4.3

Uţitek a hodnota majetku

Hodnota majetku (nemovitosti) spočívá, mimo jiţ výše uvedené, také ve významu, kterým majetek podmiňuje svůj uţitek, tzn. hodnotu, kterou má pro svého vlastníka či potenciálního kupce. Uţitek je chápán jako schopnost majetku uspokojovat lidské úsilí, potřeby, přání nebo touhy. Míra uţitku, jeho funkčnost, forma a efekt mají základní vliv na tvorbu hodnoty majetku. Například pozemek, jakoţto část zemského povrchu sám o sobě má určitou hodnotu danou jeho existencí a přírodou, tedy vlastní půdou, včetně nerostných, vodních či jiných zdrojů a původních porostů, avšak tato hodnota má na svém prvopočátku pouze skrytou formu. Reálně jeho hodnota vzniká aţ teprve v důsledku následné lidské činnosti nebo po poznání jeho uţitečnosti, ať jiţ jde pouze o prosté vyuţívání přírodních zdrojů, vyuţívání půdy, nebo o jeho rozvoj formou různé zástavby. Lidská činnost vyvíjená na povrchu pozemku, pod i nad ním, bývá označována jako zhodnocení pozemku a je základní hnací silou, která působí na tvorbu hodnoty nemovitostí. Tyto činnosti na, pod i nad pozemkem jsou však omezeny různými právními předpisy které stanovují limity v jejich vyuţívání. Jsou jimi např. stavební zákon či zákon o hornické činnosti.3

1.5 Metody oceňování nemovitostí Jak jiţ byl uvedeno, obor oceňování nemovitostí se zabývá stanovením trţních hodnot a administrativních cen nemovitostí. Odhad trţní hodnoty nemovitosti můţe být prováděn třemi základními metodami (přístupy), které jsou navzájem provázány. Jsou jimi nákladová, příjmová a porovnávací metoda. Jejich přispívání k výsledné trţní hodnotě se liší podle typu nemovitosti, která je oceňována.

Nákladová metoda Nákladová metoda se zabývá vynaloţenými náklady za nemovitost. Spočívá v prvé řadě v porovnávání a substituci nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Je za1oţena na převáţně technickém pohledu na nemovitosti. Jejím výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovuvybudování oceňované nemovitosti v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Ve věcné hodnotě je tedy zahrnuto rovněţ opotřebení 3


11

nemovitosti. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena. Princip věcné hodnoty vychází z předpokladu, ţe kupující nebude ochoten zaplatit za oceňovanou (kupovanou) nemovitost větší finanční částku, včetně nákladů na její uvedení do řádného stavebnětechnického a funkčního stavu, neţ za kterou by mohl pořídit novou nemovitost (i s pozemkem) stejného rozsahu, uţitečnosti, charakteru a parametrů. Základní princip stanovení věcné hodnoty spočívá v tom, ţe předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nák1adů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry, přičemţ zohlednění skutečnosti, ţe oceňovaná stavba jiţ není novostavbou, se provádí sráţkou odpovídající jejímu znehodnocení (např. vlivem stáří, neprováděné údrţby apod.). Hodnota je zde tvořena na základě velikostních rozměrů (objemových či plošných) celé stavby, na základě kvality stavby, kterou představuje její jednotková cen a na základě času, který vyjadřuje její stárnutí, zastarávání a opotřebení. Při určování stavebních nák1adů v souvislosti s trţním oceňováním lze postupovat následujícími třemi základními způsoby: -

globálně, na základě rozpočtových ukazatelů získaných většinou ze skutečných nákladů realizovaných staveb s případným následujícím statickým ošetřením (zprůměrováním) v rámci jednotlivých typů staveb,

-

stavebnicově, zejména na základě rozpočtových ukazatelů pro ocenění jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů stavby a jejich následnou sumarizací,

-

podrobným stavebním rozpočtem, který vychází z podrobného výkazu výměr a z kalkulace jednotlivých poloţek stavby.

Existují však i jiné způsoby, např. na základě hodinových zúčtovacích sazeb, skutečně naběhlých nákladů apod., případně lze pouţít kombinace uvedených způsobů.4 Příjmová metoda Příjmová metoda, neboli výnosová metoda, vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu z nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Výnosová hodnota se vztahuje na nemovitosti jako na celek, tj. na 4


12

hlavní stavbu, příslušenství a pozemek. Vyskytují se však i případy, kdy je výhodnější oba zdroje výnosů oddělit. Princip příjmové metody je zaloţen na vztahu, který předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech budoucích výnosů z nemovitosti přepočítaných na současnou hodnotu peněz pomocí principu tzv. kapitalizace. Výnosová hodnota je jinak řečeno pravděpodobnou cenou, kterou je kupující v době ocenění ochoten za nemovitost zaplatit, v souvislosti s očekáváním všech budoucích zisků plynoucích z jejího drţení. Zároveň se předpokládá, ţe kupující porovnává tuto cenu s alternativními investičními moţnostmi, a je ochoten tuto cenu zaplatit pouze v případě, ţe mu oproti srovnávaným alternativám přinese nemovitost vyšší výnos, uţitek nebo jinou výhodu. Přitom je bráno v úvahu, ţe se stoupajícím výnosem roste také pravděpodobnost rizika, ţe se tento předpoklad neuskuteční. Porovnávací metoda Porovnávací metoda je za1oţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, se kterými bylo na trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách. Tato metoda odráţí současný stav trhu. Předpokladem pro její pouţití je srovnatelnost, časová aktuálnost a obdobný uţitek oceňované (srovnávané) nemovitosti a nemovitostí porovnávaných. Tato metoda je při trţním oceňování nemovitostí aplikovaná nejčastěji. Jde o proces hledání a postupného přibliţování se k optimálnímu výsledku na základě aktuálně zjištěných skutečností, dat a údajů z analýzy konkrétního trhu s daným typem nemovitosti. Výsledkem porovnání nemovitostí je porovnávací hodnota, která se přibliţuje ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nebo stejné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Všechny tři přístupy se především zakládají na principu nahrazování neboli substituce. Věcná hodnota spočívá v náhradě nákladů na nově postavenou nemovitost v místě a čase, je tedy určitým obrazem provedeného výkonu. Výnosová hodnota je naopak zaloţena na modelaci budoucího ekonomického zisku, tedy na substituci výnosu. U porovnávacího přístupu jde o substituci na základě porovnání nemovitostí nabízených a obchodovaných na trhu.

13

1.6 Porovnávací metoda Porovnávání je analytický proces, při kterém se hledané vlastnosti (poloha, velikost, kvalita apod.) oceňované nemovitosti posuzují podle známých vlastností nemovitostí obdobných, podobných či dokonce shodných. Porovnání je zaloţeno na předpokladu, ţe je-li většina vlastností dvou porovnávaných předmětů (nemovitosti) shodná, obdobná nebo podobná, měly by být shodné, obdobné nebo podobné i jejich zbývající vlastnosti. Protoţe však v případě porovnávání nemovitostí nemůţe být předpoklad úplné shody zcela splněn díky jedinečnosti, neopakovatelnosti a pevně dané poloze nemovitostí, je jejich porovnání zaloţeno na předpokladu podobnosti či obdoby oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými. Metoda porovnání nemovitostí proto spočívá ve zohlednění kvalitativních i kvantitativních rozdílů, jimiţ se porovnávané nemovitosti odlišují. Porovnávací metoda rovněţ vychází z předpokladu, ţe porovnávané nemovitosti jsou zároveň také trhem vnímány tak, ţe jsou vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, mají podobný uţitek, rozsah i moţnosti vyuţití a mají rovněţ podobné vlastnosti. Stanovujemeli tedy hodnotu oceňované nemovitosti, která je odvozena od trhem realizovaných cen nemovitostí, kterými bychom mohli oceňovanou nemovitost nahradit, můţeme označit výslednou hodnotu za hodnotu porovnávací. Ta je tedy v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Avšak čím větší jsou odlišnosti mezi oceňovanou a porovnávanými nemovitostmi (např. poloha. velikost, technický stav, funkční vyuţití) a dále čím větší je rozdíl mezi dobou ocenění a dobou kdy byly porovnávané nemovitosti obchodovány, tím větší je riziko nepřesnosti při stanovení trţní hodnoty nemovitosti touto metodou.5 1.6.1

Vlivy působící na porovnávací hodnotu

Porovnávací přístup vychází z chování účastníků trhu, tedy prodávajících a kupujících, kteří ceny nemovitostí určují jako výsledek jejich vyjednávání o kupní ceně. Proto má na vliv výsledné porovnávací hodnoty mimo jiné (viz kap. 1.4 Hodnota nemovitosti) stav nabídky a poptávky daného trhu. Jestliţe se poptávka na trhu zvyšuje, mají ceny tendenci k růstu, tedy prodávající zdraţují. Avšak pokud poptávka na trhu klesá, mají i ceny tendenci klesat. Tyto změny reagují na různé faktory, zejména na změny v populaci, v kupní síle, v oblibě daného typu nemovitosti, v úvěrové politice, dále na změny situace ve stavebnictví apod. Situace v přís1ušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, 5

ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS 2006. ISBN 80-86929-14-0.

14

stabilita či rozkolísanost, principy rovnováhy, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny a pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, míry substitučních, kontribučních a konformních prvků, snaha o nejvyšší vyuţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně-demografických a politicko-správních vlivů, to vše jsou některé z hlavních cenotvorných znaků, které na trhu s nemovitostmi působí a které mají přímý či zprostředkovaný dopad na trţní hodnotu. Reakce trhu a trţního prostředí se tedy rovněţ promítají do výsledné hodnoty oceňované nemovitosti. Je tedy nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto znaky vyhledány, pojmenovány, analyzovány, hodnoceny a zváţeny, to vše s přihlédnutém k účelu ocenění. Při hledání trţní hodnoty pomocí porovnávací metody je rovněţ důleţité brát v úvahu skutečnost, ţe nemovitost je ovlivňována vnějším prostředím, ve kterém se nachází, neboť nemovitosti jsou nepřemístitelné a tudíţ fixované k místu, ve kterém jsou situovány. Je proto třeba zkoumat i toto vnější prostředí a to jak bezprostřední okolí nemovitosti tak i širší oblast, městskou čtvrť či region. Vliv na hodnotu nemovitosti v daném místě mohou mít rovněţ sousední stavby, struktura obyvatelstva, dopravní napojení, kulturní vyţití, infrastruktura a kvalita sluţeb obyvatelstva, ale také pracovní příleţitosti, bezpečnost prostředí, ţivotní prostředí apod. Rovněţ je třeba analyzovat a ze zjištěných informací předvídat, jak se dané prostředí bude vyvíjet do budoucna. Je tedy zřejmé, ţe dvě identické nemovitosti se stejnými vlastnostmi, technickým stavem, velikostí, vyuţitím či uţitkem, mohou mít v závislosti na atraktivitě jejich poloze zcela jinou trţní hodnotu. Obecně také platí, ţe čím blíţe je nemovitost ke středu prostředí, které je účastníky daného trhu vnímáno jako atraktivní, cena nemovitosti stoupá. Pokud se oceňovaná nemovitost nachází v dobrém prostředí, je velice vysoká pravděpodobnost, ţe pro potřeby ocenění porovnávací hodnotou bude nalezeno dostatečné mnoţství kvalitních nemovitostí vhodných k porovnání. Úpravy prováděné při výpočtu hodnoty nemovitosti jsou pak v takovém případě minimální a výsledná porovnávací hodnota přesněji odpovídá situaci na trhu s daným typem nemovitosti. Vliv na hodnotu nemovitosti, resp. souboru nemovitostí, mají rovněţ její komponenty, tzn. příslušenství, podruţné stavby, prvky či venkovní úpravy apod. Jedná se o tzv. kontribuční princip, který vyjadřuje do jaké míry příslušenství hlavní stavby ovlivňuje porovnávací hodnotu nemovitosti jako celku. Tento princip lze vyjádřit pouze na základě vlastních zkušeností hodnotitele, který se musí vţít do role účastníků trhu a vyhodnotit tak danou nemovitost z pozice nabízející i kupujícího. Jedná se o případy nemovitostí se specifickými komponenty, o nichţ si nabízející myslí, ţe mají velký uţitek a hodnotu. Postoj 15

poptávajících k takovýmto nemovitostem pak můţe být trojí. Poptávající mohou reagovat na takovou nemovitost kladně. Daný komponent rovněţ jako nabízející pokládají za velmi uţitečný a hodnotný a jsou ochotni právě díky danému komponentu nemovitost koupit za danou nabídkovou cenu. V tomto případě vytváří komponent pozitivní kontribuční efekt. Naopak se mohou na realitním trhu vyskytnout tací poptávající, kteří se k takovéto nemovitosti budou stavět neutrálně či dokonce záporně. V tom případě představuje pro poptávajícího ten konkrétní komponent spíše přítěţ. Pokud by tedy byla na realitním trhu obdobná nemovitost bez daného komponentu, zvolí poptávající obdobnou nemovitost. V případě, ţe by však poptávající stavějící se k takovéto nemovitosti záporně nemovitost koupil, poţadoval by z nabídkové ceny takovou slevu, která by představovala náklady nutné k vynaloţení na úpravu nemovitosti do přijatelného stavu. V takovýchto případech bývá kontribuční efekt záporný. Velice často se takto děje při koupi pozemkové parcely s rozestavěnou stavbou, či se stavbou před demolicí. Na negativním kontribučním efektu je rovněţ zaloţeno sníţení ceny staveb vlivem jejich znehodnocení opotřebením vlivem stáří či poškozením vlivem provozu, různých závad či jiných vlivů. Mimo uvedených principů existuje celá řada principů, jejichţ efekty mají vliv na hodnotu nemovitosti a které jsou aplikovatelné při porovnávání nemovitostí. Mohou to být principy týkající se kvantity a kvality dat o nemovitostech, nejvyššího a nejlepšího vyuţití nemovitostí, kvality vlastnických práv a další. 1.6.2

Průběh porovnání

Porovnávací metoda představuje postupný a systematický proces zkoumání, jehoţ cílem je odhad porovnávací hodnoty nemovitostí na základě dosahovaných cen obdobných nemovitostí na realitním trhu. Průběh a jednotlivé části mají několik variant, nicméně obecně je průběh rozdělen do tří etap, kterými jsou: 1) Příprava a) Sběr dat 2) Porovnání a) Výběr vzorku b) Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání c) Nalezení cenotvorných rozdílů d) Výběr a aplikace porovnávací analýzy 16

3) Závěr a) Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků b) Výsledná indikace porovnávací metody Jednotlivé kroky procesu porovnání se však také mohou vzájemně prolínat nebo slučovat, neboť mezi nimi existují různé vazby. Charakter informací je dán kvalitou jejich zdrojů, výběr vzorku je podmíněn jejich mnoţstvím, volba způsobu porovnání je omezena kvalitou a spolehlivostí, výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat. V případě sloţitějších problému, mohou být procesy doplněny o další dílčí postupy.6 1.6.3

Sběr dat

Základním předpokladem pro pouţití porovnávací metody je mít dispozici data o nemovitostech. Pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti je tedy nutné tyto informace připravit. Příprava spočívá ve sběru dat vyuţitelných k aplikaci porovnávací metody. Pokud jiţ připravujeme informace pro konkrétní ocenění je dobré mít k dispozici informace o nemovitostech obdobného charakteru, které budou srovnávány s nemovitostí oceňovanou. Jedná se především o zjištění výše prodejní či nabídkové ceny nemovitostí, dále o ceny vydraţené, odmítnuté, plánované či jiné. Dále je nutné zjistit podmínky, za jakých byly tyto ceny dosaţeny či byly oznámeny a další data charakterizující základní podmínky obchodu a dále podstatné cenotvorné vlastnosti daných nemovitostí. Tato data je moţné získat buď vlastním sběrem nebo vyuţitím dat z externích databází. Pro aplikaci porovnávací metody je nejvýhodnější pouţívat data získaná vlastním sběrem. Díky vlastní aktivitě spočívající ve sledování vývoje trhu, působení externích vlivů a chování účastníků trhu, tak získáme o realitním trhu přehled. Data mohou být získaná tzv. přímo a nepřímo. Přímo získaná data jsou taková, která nám poskytnou přímo účastníci jiţ realizované obchodní transakce. Data je moţno získat např. kontaktování osob, pro které byl jiţ v minulosti vyhotoven odhad obchodované nemovitosti. Výhodou těchto informací je jejich přesnost a kvalita. Nepřímo získaná data ovšem nejsou tak přesná jako data získaná přímo. Mohou být zkreslena různými představami nabízejících o realitním trhu. Data o nemovitostech jsou získávána zprostředkovaně nebo ve většině případů z inzerátů zveřejněných v realitní 6


17

inzerci. Jejich problémem bývá zejména skutečnost, ţe se v inzerátech jedná o nabídkové ceny určené ve většině případů k dalšímu vyjednání o jejich konečné výši. Tyto ceny jsou dány představami prodávajících o dané nemovitosti, jejich kvalitě, uţitku a např. dokonalé poloze. Dalším problémem inzerátů bývá popis nemovitostí, který je stručný nevypovídající a můţe být rovněţ zkreslující. K dispozici jsou neúplné informace, které není moţno jinde ověřit. Jedná se např. o nevhodně definované plochy nemovitostí, coţ je při stanovování porovnávací hodnoty v jednotkách Kč/m2 velice důleţité, neboť tyto informace ovlivňují výslednou hodnotu nemovitosti. V řadě případů je nutné cenotvorná data získávat z doprovodných fotografií, díky kterým je moţno utvořit si představu o stavebně technickém stavu nemovitosti, jejím rozsahu či o jejím bezprostředním okolí. Dále je moţno informace získat z veřejně dostupných zdrojů jako jsou všeobecné mapy, či informace o obci, ve které je nemovitost situována. Je třeba brát v úvahu skutečnost, ţe kaţdý prodávající chce svou nemovitost co nejlépe prodat a tak vyzdvihuje její nejlepší vlastnosti. Vzhledem k těmto skutečnostem je výhodné provést osobně alespoň z veřejně přístupných prostor prohlídku nabízených nemovitostí a jejich okolí. Informace o nemovitostech lze získat od sousedů, starousedlíku či od správce nemovitosti nebo nabízejícího. Další informace o nemovitostech je moţné informace získat z katastrálních úřadů. Zejména informace o jejich vlastnictví, či o cenách za které byly nemovitosti v minulosti koupeny a s tím zároveň smluvní podmínky, za kterých byly kupní ceny dosaţeny. Data lze rovněţ získat na stavebních úřadech, v jejichţ archivech můţeme získat informace z projektové dokumentace (typ nosného systému, stavební materiály, podlahová plocha, vybavení apod.). Dále informace o proběhlých stavebně-právních řízeních, čímţ zjistíme, zda stavba nebo její část byla postavena se všemi příslušnými povoleními a rozhodnutími. Rovněţ je moţné získat informace o stáří stavby, o přípojkách inţenýrských sítí apod. Dalším zdrojem doplňkových informací mohou být územní plány obcí či cenové mapy pozemků. Získaná data by měla být třízena a uchovávána tak, aby byla dohledatelná i zpětně, zejména pro případ ocenění nemovitosti k dřívějšímu datu (např. pro potřeby soudního řízení). Pokud však nemáme k dispozici taková vlastní data o porovnávaných nemovitostech, která by bylo v porovnávací metodě pouţít, je nutné obrátit se na data z externích databází. Problémem takto získaných dat je však jejich pouţitelnost a vhodnost.

18

1.6.4

Výběr porovnávaných nemovitostí

Pokud jsou připraveny k dispozici veškeré vyuţitelné informace o nemovitostech, které by bylo moţno pouţít v porovnávací metodě, je dalším krokem výběr konkrétních nemovitostí (vzorků), které se nejvíce podobají nemovitosti oceňované. Hlavním předpokladem pro volbu vhodného vzorku ve vztahu k oceňované nemovitosti je shodný segment trhu, na kterém působí jak porovnávaný vzorek či vzorky, tak i oceňovaná nemovitost. Takovéto vymezení trţního segmentu by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: -

ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.),

-

typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost pouţití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, sluţby, rekreace, výroba, speciá1ní zaměření apod.)

-

velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu vyuţití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované či provozními prostory, vhodné pro drobné ţivnosti, pro větší společnosti apod.),

-

stavu ve vazbě na operativní moţnosti vyuţití účastníky trhu (okamţité či podmíněně vyuţite1né, volné, obsazené, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje, variabilní apod.),

-

kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běţné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),

-

rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regioná1ní, celostátní, nadnárodní),

-

řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (např. do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).7

Výběr srovnatelných vzorků se provádí na základě uvedených kritérií v závislosti na tom, jaká data máme k dispozici. Výběr vzorku je závislý také na tom, zda-li předmětem ocenění budou nemovitosti porovnávané jako celek nebo dílčí části. Ve většině případů se pouţívá porovnání nemovitostí jako celku, neboť prodejní i nabídkové ceny bývají udávány za nemovitosti jako celky (např. výrobní areály, komplexy nebo rodinný dům, 7


19

s hospodářskými budovami a okolními pozemky, rodinný dům se samostatnou garáţí apod.) a nerozlišuje se tak podíl nabídkové či kupní ceny na dílčích částech celku (např. na pozemku, rodinném domě a garáţi). Porovnání po dílčích částech bývá proto uţíváno většinou pouze v případech kombinace s nákladovým či výnosovým přístupem ocenění, kdy dílčí části většinou tvoří dvojici pozemek – stavba, nebo v případech sloţitějších, jedinečných či jinak netypických nemovitostí, kde je nedostatek porovnatelných vzorků. Při kombinaci ocenění souboru nemovitostí nákladovým přístupem bývají porovnávací metodou oceněny pozemky, u nichţ není moţno určit náklady na jejich zhotovení. Stavby na pozemcích stojící pak bývají oceněny nákladovou metodou se zohledněním jejich případných opotřebení. Součtem obou hodnot je pak tedy věcná hodnota. V kombinaci porovnávací metody s výnosovým přístupem se obvykle rovněţ pouţívá dělení na pozemky a stavby a vyuţívá se při tom reziduálních technik, kdy pomocí porovnání je odhadnuta hodnota pozemku a na základě rozdílu mezi celkovými výnosy a simulovanými výnosy z pozemků, odvozenými z jejich porovnávací hodnoty, se hledá reziduální (zbylá) hodnota staveb. Celková hodnota je následně indikována jako součet hodnot obou dílčích částí. V případě ocenění souboru nemovitostí, resp. výrobních areálů, u kterých je velice obtíţné či není moţné najít pro porovnání obdobné nemovitosti, je moţné areál rozdělit na jednotlivé funkční části či na jednotlivé budovy, avšak za předpokladu, ţe po rozdělení nebude ohroţena jejich funkce a ţe s nimi bude moţno nakládat samostatně (rozprodej po funkčních částech). Při samotném zpracování ocenění je počet pouţitých porovnávaných nemovitostí závislý na kvalitě jejich vypovídacích schopností. Ideální počet porovnávaných nemovitostí pro stanovení porovnávací hodnoty jsou tři nemovitosti, které jsou oceňované nemovitosti nejvíce podobně, jsou situovány ve stejné lokalitě a jejichţ prodej popř. zveřejnění nabídky je co nejaktuálnější. Takovýchto nemovitostí je však ve většině případů porovnání velice málo a je proto potřeba vzorky třídit a vybrat ty které mají nejméně odlišností ve vztahu k oceňované nemovitosti. Při výběru porovnávaných nemovitostí by mělo být rovněţ přihlédnuto k tomu, aby mezi nimi byly nemovitosti lepší i horší kvality neţ nemovitost oceňovaná a bylo tak zajištěno, ţe oceňovaná nemovitost se svou kvalitou bude pohybovat mezi vybranými vzorky. Problém však nastává v případě, ţe je oceňovaná nemovitost kvalitativně lepší nebo horší neţ všechny porovnávané nemovitosti a pohybuje se tak mimo skupinu vybraných vzorků. V takových případech se hůře určují meze, mezi nimiţ by se hodnota oceňované nemovitosti měla pohybovat, tzn. ţe v případě ocenění 20

kvalitativně výrazně lepší nemovitosti se hůře určuje horní mez, kterou by hodnota oceňované nemovitosti neměla přesáhnout a obráceně se u výrazně horší nemovitosti hůře určuje dolní mez, pod kterou by cena takovéto nemovitosti neměla klesnout. Obecně by se tedy výběr měl provádět dle následujících doporučení: -

upřednostňovat vzorky z blízkého okolí tak, aby následné úpravy jejich cen z důvodů odlišné polohy byly co nejmenší, a teprve v případě, ţe takové nemovitosti nejsou k dispozici, okruh hledání rozšířit,

-

volit vzorky ze stejného segmentu trhu, teprve v případě nouze volit vzorky z příbuzných segmentů,

-

dát přednost vzorkům, které jsou co nejvíce podobné oceňovaným a u nichţ tedy i další případné cenové úpravy vzhledem k odlišnostem lze očekávat jako minimální,

-

upřednostňovat takové vzorky, u nichţ lze očekávat souměrnější zastoupení směrů odlišností tak, aby jejich upravené ceny hledanou porovnávací hodnotu „zarámovaly“ (aby porovnávací hodnota leţela uvnitř uzavřeného intervalu),

-

jestliţe by porovnávací hodnota leţela mimo interval vybraných vzorků, snaţit se hledání rozšířit a vyuţít k porovnání i vzorky vzdálenější, v případě nouze i z jiného příbuzného segmentu trhu, aby byla pokud moţno alespoň rámcově doplněna mez chybějící,

-

při výběru polohy není nutno respektovat správní uměle vytvořené linie hranic (regiony, okresy, kraje),

-

preferovat co nejaktuálnější vzorky a v případě nouze pouţít vzorky staršího data transakce,

-

pouţít vzorky, které se neliší v podmínkách transakce, nebo kde úprava odlišných podmínek je transparentní,

-

u nemovitostí typů areálů upřednostnit vzorky na bázi celků, pouze ve výjimečných případech pouţít vzorky zastupující dílčí porovnatelné komponenty,

1.6.5

pouţívat takové vzorky které zaručují pravdivost pouţitých informací.8 Způsoby porovnání

Oceňovaní nemovitostí porovnávací metodou je charakteristické tím, ţe se pomocí porovnávání zkoumají vlastnosti oceňované nemovitosti a porovnávaných nemovitostí 8


21

(vzorků), u nichţ známe jejich vlastnosti, kupní cenu i podmínky, za kterých bylo ceny dosaţeno. Jde o takové vlastnosti, u nichţ se předpokládá, ţe se podílejí na hodnotě nemovitosti. Zjišťuje se u nich, zda se navzájem shodují, či jsou si podobné nebo zda vykazují zásadnější odlišnosti. Je-li určitá vlastnost obou nemovitostí shodná či podobná, má se za to, ţe hodnotu oceňované nemovitosti neovlivňuje a není nutné se jí dále zabývat. Existují-li však mezi vlastnostmi oceňované a porovnávané nemovitostí určité rozdíly, posuzuje se jejich kontribuční efekt, tedy zda, jak a v jaké výši ovlivňují hodnotu nemovitosti. V závislosti na výsledcích takovýchto analýz, tedy v důsledku lišících se vlastností i podmínek transakce, se provádějí příslušné cenové úpravy vyjadřující rozdíl mezi hledanou hodnotou a cenou pouţitých vzorků, aby ve výsledku indikovaly porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti. Podle typu, kvality a kvantity dat a počtu zvolených vzorků je třeba vybrat způsob porovnání, který bude aplikován. Obecně je lze rozdělit podle toho s jakou formou vzorku je oceňovaná nemovitost porovnávána. Z tohoto hlediska je moţné způsob porovnání rozdělit na porovnání přímé a porovnání nepřímé. Porovnání přímé spočívá v tom, ţe oceňovaná nemovitost, respektive její vlastnosti, se přímo porovnávají s vlastnostmi konkrétního vzorku (porovnávané nemovitosti). Porovnání tedy probíhá ve dvojících bez jakýchkoliv mezičlánků. Naproti tomu porovnání nepřímé je charakteristické tím, ţe se oceňovaná nemovitost porovnává pouze s jedním vzorkem, který je reprezentantem několika vybraných vzorků a má tedy jejich vybrané charakteristické vlastnosti. Takovéhoto reprezentanta tedy je moţno vytvořit z vlastních dat, nebo ho jiţ ve formě sekundárních dat převzít vytvořeného. Z výše uvedeného je patrné, ţe se nejdříve z vybraných vzorků nemovitostí vytvoří výběrový soubor. Pomocí analýzy vlastností takovýchto vzorků se vytvoří jejich ideální reprezentant, který je pak v druhém kroku porovnáván s oceňovanou nemovitostí. Výhodou přímého porovnání je, ţe vlastnosti vybraných porovnávaných nemovitostí jsou známy nebo je lze jednotlivě zjistit, změřit odvodit či zkontrolovat. Přímé porovnání je tak jednoduché a transparentní a lze tak jednoduše odvodit rozdíly mezi oceňovanou a porovnávanými nemovitostmi. Vzorky však musejí být kvalitní, neboť chybně vybrané vzorky ovlivňují výslednou hodnotu oceňované nemovitosti. Takovéto riziko se u nepřímého porovnání sniţuje, vzhledem ke skutečnosti, ţe porovnávaný reprezentant vychází z výběrové skupiny vzorků. To však s sebou nese skutečnost, ţe reprezentant je jakýmsi zprůměrovaným vzorkem s vlastnostmi vybrané skupiny vzorků a jeho porovnáni 22

s oceňovanou nemovitostí můţe být díky této skutečnosti méně přesné, neţ by tomu bylo v případě porovnání oceňované nemovitosti s jednotlivými vzorky výběrového souboru. Kvalitu reprezentačního vzorku lze zpřesnit pouze v případě, ţe byl vytvořen hodnotitelem. Na rozdíl od převzatého reprezentanta je tak znám soubor vzorků, ze kterého reprezentant vzešel, je znám systém výběru souboru vzorků, způsob zpracování dat a jejich kvalita. Vlastní soubor vzorků je tedy moţno upravovat s cílem zpřesnění vzorku reprezentačního. Dále je nutno rozhodnout, v jakých jednotkách bude porovnání prováděno, zda budou srovnávány nemovitosti jako celky, tedy v Kč/kus, nebo prostřednictvím přepočtu na jinou vhodně zvolenou jednotku, např. Kč/m3 obestavěného prostoru, Kč/m2 podlahové plochy či výměry pozemku apod. 1.6.6

Prvky porovnání

Porovnání vychází z předpokladu, ţe má-li vzorek obdobné vlastnosti jako oceňované nemovitosti a zároveň jeho ceny bylo dosaţeno za srovnatelných podmínek, pak porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí leţí v úrovni ceny vzorku. Jestliţe se však oceňované nemovitosti či podmínky transakce od vzorku liší, pak, aby cena vzorku indikovala porovnávací hodnotu oceňovaných nemovitostí, je nutno tyto odlišnosti vhodným způsobem cenově zohlednit. Proto je nutno vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a jednotlivými vzorky, tak, ţe se prověří všechny tzv. prvky porovnání, v nichţ mohou spočívat potenciální rozdíly a které mohou ovlivňovat hodnotu nemovitosti. Odlišnosti lze rozdělit dvou skupin v závislosti na tom, co je jejich příčinou podstatou. Cenotvorné odlišnosti tedy mohou být způsobeny -

odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny konkrétních vzorků dohodnuty, navrhnuty apod.,

-

odlišnými cenotvornými vlastnostmi, kterými se jednotlivé nemovitosti mezi sebou liší. 9

Mezi cenotvorné prvky patřící do skupiny prvků s odlišnými podmínkami transakcí patří přejímaná vlastnická práva, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky a daňové podmínky. Mezi cenotvorné prvky patřící do skupiny prvků s odlišnými 9


23

vlastnostmi nemovitostí patří poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a moţnosti vyuţití a nerealitní faktory. Tyto prvky porovnání je moţné v konkrétních případech ocenění rozšiřovat. Aplikace prvků porovnání pak znamená, ţe tyto oblasti jsou analyzovány, lišící se cenotvorné znaky jsou vyhodnocovány a zjišťuje se tak způsob jejich vlivu na výslednou porovnávací hodnotu, který se vyjadřuje cenovými úpravami. Kaţdý z prvků porovnání můţe být zastoupen jako jeden samostatný cenotvorný znak, nebo můţe obsahovat i další podobné znaky. Např. prvek porovnání „poloha“ můţe být sloučený a obsahovat tak rozdíly v geografické poloze, ale také v bezprostředním okolí či lokalitě, dopravní dostupnosti, výhledu, ţivotního prostředí apod. V ţádném případě by však cenotvorné znaky neměly být hodnoceny vícekrát v rámci několika prvků (např. jiţ výhled zmiňovaný v rámci prvku poloha a poté samostatně) a dále by ţádný cenotvorný znak neměl být opomenut. Výše hodnoty korekčního činitele by neměla přesáhnout hodnotu +/0,5, tzn. ţe ţádoucí aby porovnávané vzorky svými vlastnostmi co nejvíce blíţily oceňované nemovitosti. Nejčastěji pouţívanými prvky porovnání, neboli korekčními činiteli či koeficienty úprav jsou: -

koeficient transakce, neboli data uskutečnění obchodu či zveřejnění nabídky,

-

druh transakce, kterým se vyjadřuje, zda se jedná o jiţ uskutečněný prodej, nebo o nabídku či draţbu, upravuje se jím tedy výše nabídkové ceny s ohledem na to, ţe se jedná o nabídkovou cenu určenou k jednání,

-

koeficient polohy, který vyjadřuje rozdíly v poloze oceňované nemovitosti a nemovitosti porovnávané, vyjadřující atraktivitu lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází, viz předchozí odstavec,

-

koeficient dopravní obsluţnost, který vyjadřuje kvalitu dostupnosti veřejnou hromadnou dopravou, docházkovou vzdálenost k nemovitosti,

-

koeficient dopravní dostupností a parkování, který vyjadřuje moţnost dopravení k nemovitosti jinou neţ hromadnou dopravou a dále moţnost zaparkování,

-

koeficient přístupu, který vyjadřuje zda je nemovitost přístupná po veřejné komunikaci (pozemku) či je v její prospěch zřízeno věcné břemeno přístupu po pozemcích ve vlastnictví třetích osob,

-

koeficient vlastnických práv, který zohledňuje, zda jsou vlastnická práva k dané nemovitosti omezena,

-

koeficient věcných břemen popř. zástavních práv, který rovněţ zohledňuje, zda jsou vlastnická práva k dané nemovitosti omezena,

24

-

koeficient technického stavu nemovitosti, který vyjadřuje rozdíl ve stavebně technickém stavu oceňované nemovitosti a nemovitosti porovnávané,

-

koeficient technického vybavení nemovitosti, který vyjadřuje rozsah vybavení oceňované nemovitosti, v případě objektů bydlení se můţe jednat např. o moţnost připojení na inţenýrské sítě, způsob vytápění, u administrativních budov např. o technické zařízení budovy – výtahy, klimatizace atp., u výrobních objektů např. o vybavení jeřábovými dráhami apod.

-

koeficient velikosti pozemku, ve vztahu k oceňované nemovitosti,

-

koeficient moţnosti vyuţití, který zohledňuje dosavadní a budoucí moţné vyuţití dané nemovitosti,

-

koeficient dle územního plánu, který vyjadřuje, zda je nemovitost vyuţívána dle povolených limitů územního plánu,

-

koeficient moţností zastavení, který vyjadřuje velikost maximální plochy pozemku která můţe zastavěna budovami, odráţí se od platné legislativy, zohledňuje nutnost vybudování obsluţných komunikací,

-

koeficient tvaru a orientace pozemku, který vyjadřuje jeho tvar a polohu vůči světovým stranám a vůči přilehlým přístupovým komunikacím,

-

dále je při stanovení porovnávací hodnoty pozemků moţné pouţít koeficient svaţitosti, koeficient kontaminace půdy a jiné.

Dále mohou být vyuţity jiné další koeficienty, vyjadřují rozdíl v kvalitě různých vlastností porovnávané a oceňované nemovitosti. 1.6.7

Porovnávací analýzy

Dle shledaných odlišností, které se různými směry a různou intenzitou promítají do výsledné hodnoty oceňované nemovitosti, je následně nutno vybrat vhodný typ porovnávací analýzy. Její volba je závislá na formě dat, tedy na typech vzorků, na jejich kvalitě a mnoţství. Rozlišují se dvě základní techniky porovnávacích analýz. Jsou jimi analýzy kvantitativní a analýzy kvalitativní. Kvantitativní porovnávací analýzy spočívají v tom, ţe se analýzy na nalezené odlišnosti pokouší přímo reagovat cenotvornými úpravami (adjustací) ve formě sráţek a přiráţek z prodejních cen vzorků tak, aby výsledek indikoval zatím neznámou hledanou hodnotu oceňované nemovitosti. Cenové úpravy mohou být prováděny v absolutní podobě 25

v konkrétní měně, či v relativní podobě pomocí procentuálního vyjádření změn cen či pomocí korekčních koeficientů. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či „vylaďování“. Pro tento proces je obvykle pouţíván termín adjustace (adjustment). Adjustace je zaloţena na následujících předpokladech: -

jsou-li oceňované nemovitosti shodné s nemovitostmi porovnávanými, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají cenu shodnou s nemovitostmi porovnávanými (se vzorkem),

-

jsou-li oceňované nemovitosti horší neţ nemovitosti porovnávané, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek),

-

jsou-li oceňované nemovitosti lepší neţ nemovitosti porovnávané, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek),

-

jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ je prodejní cena známa, horší neţ nemovitosti oceňované, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek),

-

jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ je prodejní cena známa, lepší neţ nemovitosti oceňované, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek).10

Provádění cenových úprav pak můţe být realizováno třemi základními technikami: -

pomocí odpočtů a přípočtů relativních částek vyjádřených z cenového základu Z (±x % ze Z),

-

násobením či dělením cenového základu Z koeficienty k (Z * k, Z* 1/k), nebo

-

pomocí odpočtů a přípočtů absolutních částek z cenového základu vyjádřených přímo v penězích (Z ± x Kč).11

Jako cenový základ Z je moţno pouţít jak cenu porovnávacího vzorku, tak i zatím neznámou hledanou porovnávací hodnotu. Je však výhodnější vycházet z ceny porovnávacího vzorku, neboť jedině tato cena je známa. Jsou-li úpravy vztaţeny k této 10


11


26

ceně, výpočet vrací indikaci hodnoty pro oceňovanou nemovitost přímo. V opačném případě je výpočet méně přímočarý. Oba způsoby spolu úzce souvisejí, rozdíl spočívá pouze v jejich matematickém vyjádření. V případě vícenásobných úprav je moţno vycházet z jednotného základu či kumulovaným způsobem, sčítáním či násobením procentuálního vyjádření odlišností. Většinou bývá aplikován kumulativní způsob adjustace u jednotlivých hlavních prvků porovnání. Úpravy od pevného základu se pouţívají u dílčích poloţek přicházejících v úvahu v rámci konkrétního prvku. Je-li např. nutno reagovat na odlišnosti dvou prvků, a sice na finanční podmínky transakce a na technické charakteristiky, bývá pouţíván kumulativní způsob. Je-li nutno v rámci prvku technické charakteristiky odlišit úpravy např. na odlišný stav a velikost, obvykle se pouţije způsob výpočtu od základu. Je moţno však uplatnit oba způsoby. V tom případě je nutné počítat s následujícími rozdílnými efekty: -

při vícenásobných přípočtech od shodného základu vychází upravená cena niţší neţ při kumulovaném způsobu výpočtu, coţ je důsledkem toho, ţe v případě konstantního základu rostou úpravy aritmetickou řadou, zatímco u kumulativního způsobu geometrickou,

-

při vícenásobných odpočtech od shodného základu vychází upravená cena rovněţ niţší neţ při kumulovaném způsobu výpočtu, přičemţ však při odpočtech z konstantního základu můţe výsledek dosáhnout teoreticky i záporných hodnot, v případě kumulativního způsobu se v extrémech nule pouze blíţí,

-

s počtem úprav stoupají i rozdíly ve výsledcích a obě metody se stávají méně transparentními.12

U méně vhodných vzorků s vysokými odlišnostmi, nebo vykazujícími příliš jednostranné rozdíly (většina cenotvorných znaků je klasifikována jako horší, či naopak výrazně převaţují znaky hodnocené jako lepší), se výsledky mohou i rozcházet. Rovněţ počet úprav by měl být v obou případech přiměřený, neboť velké mnoţství můţe pouţité metody zneprůhlednit a obvykle svědčí o nevhodně vybraném vzorku. Při tom je třeba si uvědomit, ţe zejména odpočet ze základu má své limity, coţ samozřejmě platí i pro techniku odpočtu pevných částek vyjádřených přímo v penězích.

12


27

Jsou-li k tomu vhodné podmínky, lze jednotlivé způsoby i kombinovat, a to tím způsobem, ţe obvykle úpravy pomocí sráţek vyjádřených v penězích se aplikují hned na počátku porovnávacího procesu a vytvoří tak nový vhodnější základ pro další porovnání, který je pak dále jiţ upravován pouze procentuálními sráţkami z tohoto základu. Jde většinou o případy, kdy cena porovnávacího vzorku ve srovnání s oceňovanou nemovitostí by mohla být zkreslena v důsledku: -

odlišných podmínek transakce, nebo

-

jestliţe oceňovaný subjekt v sobě zahrnuje komponent, který je obecně trhem vnímán jako samostatně působící a lze jej vyjádřit jako absolutní přiráţku či sráţku k ceně podstaty (např. garáţové či parkovací stání při bytu či při rodinném domu, bazén apod.). 13

Podstatné tedy je, ţe při kombinacích různých způsobů úprav hraje jejich pořadí svou roli, a tudíţ i ovlivňuje výslednou hodnotu posuzované nemovitosti. Kvalitativní porovnávací analýzy jsou zaloţeny na snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního hodnocení diferencí mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí bez opory v kvantifikaci. Podle cenotvorného významu jsou vzájemné diference hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší neţ posuzovaná nemovitost (vzorek) a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi. Jednou z variant této techniky je tzv. klasifikační technika, při níţ je indikace prováděna na základě přiřazení oceňované nemovitosti do pořadí cen vhodných vzorků, které je z nich sestaveno na základě jejich kvalitativního hodnocení. Pozice oceňované nemovitosti pak odpovídá pásmu mezi nejméně horším a nejméně lepším vzorkem, přičemţ indikace hledané porovnávací hodnoty leţí v intervalu mezi cenami těchto dvou skupin vzorků. Podstata kvalitativní analýzy tedy spočívá v rozdělení vzorků do dvou skupin, a sice na ty, které jsou celkově lepší a tedy s pozitivním hodnocením vůči oceňované nemovitosti a dále naopak na ty, které jsou hodnoceny jako celkově horší vůči oceňované nemovitosti a jsou tedy klasifikovány negativně. Zároveň se analýza snaţí vzorky v obou skupinách uspořádat hierarchicky v závislosti na intenzitě pozitivního nebo negativního hodnocení. Protoţe prodejní ceny vzorků jsou známy, porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti je pak moţno indikovat při hranici obou skupin vzorků, resp. mezi cenou nejbliţšího nejméně negativně a cenou nejbliţšího nejméně pozitivně hodnoceného vzorku. 13


28

Jestliţe je vzorek v porovnání s oceňovanou nemovitostí podobný či obdobný, případně jeho negativa a pozitiva se vzájemné kompenzují, jeho hodnocení lze povaţovat za neutrální s polohou přímo odpovídající pomyslné hranici mezi oběma skupinami s cenovou indikací totoţnou s cenou tohoto neutrálního vzorku. Slabiny kvalitativní analýzy spočívají v tom, ţe na všechny vybrané znaky, zachycující vzájemné odlišnosti mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí, je kladen shodný důraz a ţe jejich negativní či pozitivní kontribuce směrem k hledané hodnotě se povaţuje za stejně velkou. Přitom je však více neţ pravděpodobné, ţe odlišnosti v jednotlivých znacích přispívají k hodnotě různou intenzitou. Tento problém je moţno řešit tak, ţe některým znakům se při hodnocení přisoudí větší důraz s ohledem na jejich závaţnost, zatímco jiné, jejichţ kontribuce se předpokládá slabší, jsou hodnoceny jako méně důleţité s menším vlivem na výslednou hodnotu. Vzájemné preference mezi jednotlivými znaky se pak obvykle vyjadřují pomocí odhadnutých kontribučních indexů, vyjadřujících hierarchii důleţitosti znaků v souvislosti s předpokládanou intenzitou přispívání k celkové hodnotě oceňované nemovitosti.Volba kontribučního indexu, vyjadřujícího stupeň intenzity v přispívání znaku směrem k hodnotě, vnáší do jisté míry do kvalitativní analýzy prvky kvantifikace, nicméně částečné prolínání obou základních typů analýzy je pro praxi typické. Pouţití kvalitativní ana1ýzy můţe být zpřesněno v případě, jsou-li u některého z vybraných znaků vzorků známy jejich kvantitativní parametry. Mohou poslouţit jako podklad k průhlednější klasifikaci příslušného znaku. Obecný postup pro průběh kvalitativní analýzy lze shrnout následovně: a) nalézt vhodné vzorky, b) rozdělit je podle kvality na relativně horší a lepší, c) porovnávací hodnotu odhadnout v úrovni ceny leţící na hranici obou skupin vzorků, d) je-li cenové pásmo mezi oběma skupinami příliš velké, pak vzorky podle kvality hierarchicky uspořádat a porovnávací hodnotu odhadnout v úrovni mezi cenou nejbliţšího horšího a cenou lepšího vzorku, e) jestliţe i potom je indikované pásmo příliš široké, pokusit se jej zúţit na základě proporčních vztahů mezi cenami v hierarchii následujících vzorků.14 14


29

Rozdíl mezi kvantitavními a kvalitativními technikami je takový, ţe kvantitavní techniky pracují s čísly, procenty či koeficienty, zatímco kvalitativní techniky pracují pouţívají slovní hodnocení. U prvků porovnání, kde lze odlišnosti měřit, je moţné pouţít kvantitativní analýzy, u prvků, u nichţ je kvantifikace problematická či nemoţná, lze vyuţít kvalitativní analýzy. Výsledkem analýzy by měla být indikace porovnávací hodnoty, která v závislosti na počtu vzorků a na počtu pouţitých technik porovnání můţe mít podobu několika dílčích výsledků, případně výsledky mohou mít podobu širšího cenového pásma. Proto v závěrečné fázi by měly být tyto výsledky vyhodnoceny a v případě potřeby integrovány do jediného výsledku, představujícího indikaci trţní hodnoty na bázi porovnávacího přístupu. 1.6.8

Aplikace porovnávací metody

Oceňování nemovitostí za pouţití porovnávací metody je vyuţíváno v několika oborech lidské činnosti pro různé potřeby. Porovnáním můţe být stanovena jak aktuální trţní hodnota nemovitosti, tak její budoucí hodnota či hodnota k určitému datu v minulosti. Aktuální hodnota nemovitosti je vţdy ta nejčerstvější stanovena k současnému datu, většinou se uvádí, ţe pokud se výrazně nezmění podmínky trhu, ekonomická, politická či jiná situace, je tato hodnota platná přibliţně po dobu tří měsíců. Budoucí hodnota se stanovuje

ve

většině

případů

u

nemovitostí,

které

jsou

ve

výstavbě,

nebo

jsou rekonstruovány či modernizovány. Hodnotu k určitému datu v minulosti je moţno stanovit, za předpokladu dostatečného mnoţství porovnatelných vzorků. Tyto hodnoty se stanovují např. pro potřeby majetkového vyrovnání, pro stanovení výše škody, či pro potřeby soudních řízení apod. Nemovitostí, jejichţ hodnota se stanovuje porovnávací metodou, je celá řada. Mezi ty, o jejichţ trţní hodnotě má porovnávací metoda největší vypovídací schopnost, patří v prvé řadě pozemky, dále byty, rekreační chaty a chalupy, rodinné domy, hospodářská stavení venkovského typu, bytové domy, rodinné penziony či malé hotely a dalších obdobných nemovitostí. Dále je moţno za pomoci porovnávací metody, za podmínky dostatečného mnoţství vzorků, stanovit hodnotu administrativních budov, výrobních objektů, skladovacích hal apod. V těchto případech ocenění však většinou porovnávací metoda

30

slouţí jako podpůrná metoda k metodě výnosové a je tak moţné s její pomocí ověřit správnost dosaţených výsledků. Nejčastěji je ocenění výše zmíněných nemovitostí pomocí porovnávací metody na trţních principech vyuţíváno v oblasti obchodování s nemovitostmi, v bankovnictví, ale také v oblasti správy majetku či pro úřední potřeby. Účel provádění ocenění v oblasti obchodování s nemovitostmi je zřejmý. Jak jiţ bylo výše zmíněno, porovnávací metoda je v těchto případech aplikována pro potřeby objednatele ocenění za účelem zjištění její aktuální trţní hodnoty, která pak slouţí jako základ při obchodních jednáních o konečné kupní ceněn nemovitosti. V oblasti bankovnictví se porovnávací metoda výše uvedených nemovitostí aplikuje v případech, kdy je potřeba zjistit zástavní hodnotu nemovitosti a to jak současnou tak budoucí, pro případ zajištění úvěru u bankovního ústavu. Nejčastěji se porovnávací metodou zjišťují zástavní hodnoty bytů, rekreačních chat a chalup, rodinných domů a pozemků. Stanovuje se nejen aktuální trţní hodnota, ale také budoucí hodnota nemovitosti a to z toho důvodu, aby bankovní ústav měl záruku, ţe za předpokladu stavební dokončenosti, funkčnosti a vyuţitelnosti nemovitostí, bude daná nemovitost schopna slouţit jako zástava po celou dobu trvání úvěru. V případě rekonstrukcí se stanovuje také hodnota nemovitosti v nejhorším moţném stavu, tedy ve stavu kdy jsou v rámci rekonstrukce odstraněny všechny nepotřebné konstrukce a prvky a trţní hodnota nemovitosti je tak nejniţší. Dále se také stanovuje tzv. cena v tísni, pod jejíţ úroveň by hodnota nemovitosti v průběhu trvání úvěru neměla klesnout. V oblasti správy majetku je moţné porovnávací metodu aplikovat za účelem zjištění aktuální trţní hodnoty nemovitostí např. při evidenci majetku. V případě plánování rekonstrukcí a modernizací budov je porovnávací metoda vyuţívána ke stanovení budoucí hodnoty nemovitosti po dokončení prací a to z toho důvodu, aby vlastník nemovitosti zjistil do jaké míry bude mít provedená rekonstrukce či modernizace vliv na budoucí trţní hodnotu. Tzn. ţe vlastník zjišťuje, zda se mu vyplatí do nemovitosti investovat a zvyšovat tak její standard. Pro úřední potřeby se porovnávací metoda vyuţívá nejčastěji pro potřeby exekučních řízení, kdy se ze stanovené porovnávací hodnoty nemovitosti určuje vyvolávací nabídková cena za nemovitost pro potřeby veřejných aukcích. Obdobně je porovnávací metoda vyuţívána pro stanovení hodnoty nemovitosti v majetku společnosti insolvenčního řízení.

31

pro potřeby

2

Praktická část

Trţní ocenění nemovitostí 2.1 Obecná struktura odhadů a znaleckých posudků Kaţdý odhad či znalecký posudek, který odhadce či znalec při ocenění nemovitostí zpracovává, a který je výstupem jeho práce se skládá ze dvou hlavních částí - textové a výpočtové. Textová část je členěna na několik kapitol a oddílů popisující předmět ocenění, tedy oceňovanou nemovitost. První stranou ocenění je zpravidla titulní strana, na které je uvedeno jaká nemovitost je oceňována, číslo ocenění příp. číslo znaleckého posudku, fotografie oceňované nemovitosti, údaje o objednateli ocenění, údaje o zpracovateli ocenění a v neposlední řadě datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. V úvodní kapitole je uváděno, co je úkolem ocenění a pro jaké účely se dané ocenění zpracovává. Dále měl zpracovatel stručně popsat oceňovanou nemovitost, tj. přesně identifikovat nemovitost dle údajů uvedených v listu vlastnictví, popsat její polohu, vzhled a funkci. Nedílnou součástí této kapitoly by měl být rovněţ oddíl popisující právní stavy oceňované nemovitosti, tzn. ţe zpracovatel by měl v posudku uvést kdo je vlastníkem oceňované nemovitosti, případně jakým způsobem vlastník nabyl vlastnická práva. Dále by v této části mělo být uvedeno v jakém je oceňovaná nemovitost stavebněprávním stavu, tj. zda-li byla nemovitost kolaudována a je-li z funkčního hlediska vyuţívána tak, jak byla zkolaudována, dále zda-li se jedná či nejedná o kulturní památku a zda se nemovitost nenachází v památkově chráněném území dané obce. Rovněţ by zde měla být uvedena veškerá věcná práva, ať jsou k vedena k tíţi či ve prospěch nemovitosti. V neposlední řadě by v oddíle právních stavů měly být uvedeny, pokud existují, smluvně uzavřené nájemní vztahy, které opravňují třetí osoby uţívat prostory v oceňované nemovitosti. Veškeré tyto skutečnosti, případně skutečnosti obdobného charakteru, mohou mít na výslednou hodnotu oceňované nemovitosti výrazný vliv ať jiţ pozitivní či negativní. Neměly by být proto při zpracování ocenění nemovitosti opomenuty. Rovněţ by v ocenění měla být provedena analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití oceňované nemovitosti. Následuje kapitola, která podrobně popisuje oceňovanou nemovitost a konkrétně popisuje pouţitou metodu a způsob výpočtu ocenění nemovitosti. V závěrečné kapitole jsou uvedeny stanovené výsledné hodnoty oceňované nemovitosti, ať jiţ nákladová, výnosová nebo porovnávací a případně dále podmínky za jakých jsou tyto hodnoty platné. Dále by měl být v této kapitole stručně shrnut postup výpočtu, různá 32

upozornění na skutečnosti spojená s nemovitostí mající vliv na její hodnotu a rovněţ zde můţe být uveden zpracovatelův názor na míru prodejnosti oceňované nemovitosti. Následují přílohy jako mapy, list vlastnictví a fotodokumentace. Pokud je výstupem ocenění znalecký posudek, přikládá se jako jeho poslední list tzv. znalecká doloţka. V následujícím textu jsou zpracovány dva odhady trţní hodnoty dvou typů nemovitostí. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka situovaná v bytovém domě. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dům s pozemkem. Trţní hodnota bytové jednotky byla stanovena pomocí porovnávacího a výnosového způsobu. Hodnota bytového domu byla stanovena třemi základními způsoby ocenění, tedy nákladovým způsobem, porovnávacím a výnosovým. V obou oceněních je tedy názorně aplikována porovnávací metoda.

33

2.2 Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky

Ocenění bytové jednotky Bytová jednotka č. 939/9 ul. Smotlachova č.o. 3 142 00 Praha 12 – Kamýk

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Vyhotovil: Jakub Vrbas, DiS. Datum ocenění: 11. března 2012 34

Obsah 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6


35

2.2.1

Popisné informace

Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsané bytové jednotky nacházející se v Praze 12, k.ú. Kamýk. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce. Popis lokality Předmětná bytová jednotka č. 939/9 se nachází v bytovém domě č.p. 939 v ulici Smotlachova v Praze 12, k.ú. Kamýk, v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Bytový dům je postaven na pozemkové parcele č. 873/79. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po místní zpevněné komunikaci ulici Smotlachova. Na sídlišti se nachází základní občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, hromadné garáţe, základní škola, mateřská škola, sdruţení pro pomoc mentálně postiţeným. Sídliště je dostupné městskou hromadnou dopravou – autobusy. Oceňovaný majetek Bytová jednotka č. 939/9 Bytová jednotka č. 939/9 je zapsána v katastru nemovitostí na LV č. 2794, k.ú. Kamýk, obec Praha: -

bytová jednotka č. 939/9 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 442/46586 na společných částech domu a pozemkové parcele č. 873/79.

Oceňovaná bytová jednotka č. 939/9 je situovaná v samostatně stojícím věţovém panelovém bytovém domě č.p. 939 v ulici Smotlachova v sídlištní zástavbě panelových bytových domů v Praze 12, k.ú. Kamýk. Nachází se ve 3.NP (2.patře) bytového domu (popis viz dále). Přístupná je ze společné chodby, která je oddělena od chodby schodišťové. Bytová jednotka je o velikosti 2+kk. Dispozice bytové jednotky je následující: 6,92 m2

-

Předsíň

-

Obývací pokoj

-

Kuchyňský kout

-

Pokoj

-

Koupelna

2,27 m2

-

WC

0,96 m2

-

Lodţie

5,84 m2.

15,63 m2 4,25 m2 11,66 m2

36

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez plochy lodţie) je 41,7 m2. Podlahová plocha lodţie byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tedy podlahová plocha pouţitá ve výpočtu činí 44,6 m2. Příslušenstvím bytové jednotky jsou dvě komory o výměře 0,98 m2 a 1,56 m2, které jsou umístěny mimo byt na stejném patře a jsou přístupné ze stejné společné chodby jako oceňovaná bytová jednotka č. 939/9. Stavební popis bytové jednotky č. 939/9 Svislé nosné konstrukce jsou ţelezobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce je ţelezobetonová prefabrikovaná. Okna v bytě jsou plastová. Příčky v bytě jsou zhotoveny z plynosilikátových prefabrikovaných panelů. Bytové jádro je původní umakartové, opatřené do výše 1,2 m keramickými obklady a dále štukovou omítkou. Veškeré zdivo je omítnuto štukovou, popř. sádrovou omítkou a opatřenou malbou. Jako nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí jsou v obytných místnostech pouţity dřevěné případně laminátové plovoucí podlahy. V koupelně, na WC a v lodţii je poloţena keramická dlaţba. Interiérové dveře jsou dřevěné otočné osazené v ocelových zárubních, případně shrnovací z plastových lamel. Rozvody elektrického proudu jsou původní hliníkové s napětím 220 V a dále rozvody měděné s napětím 360 V. Do bytu je zaveden domovní zvonek s domácím telefonem, společná televizní anténa, dále telefonní linka a internetové připojení. Byt je vytápěn dálkovým ústředním vytápěním. Teplá voda je ohřívána pomocí výměníkové stanice umístěné v domě. Rozvody vody a odpadního potrubí jsou plastové. Bytová jednotka je v dobrém stavebnětechnickém stavu a je udrţovaná. V průběhu několika uplynulých let byla několikrát postupně rekonstruována. Bytový dům ve kterém se oceňovaná bytová jednotka č. 939/9 nachází je věţový samostatně stojící panelový dům, který má 13.NP. Bytový dům je postaven na pozemkové parcele č. 873/79. Dům není podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. V 1.NP bytového domu se nachází jeho technické zázemí (výměníková stanice) a nebytové prostory (kočárkárna, dílna správce domu, místnost úklidu apod.) a dále nevyuţívané nebytové prostory (prádelny, mandlovny, sušárny), které v minulosti slouţily jako příslušenství k bytovým jednotkám. V nadzemních podlaţích domu se nachází celkem devadesát šest bytových jednotek a komory, které jsou příslušenstvím některých bytových jednotek. Kaţdé patro je rozděleno na dvě části 37

uzavřené dveřmi, ve kterých se nachází celkem osm bytových jednotek. Z uzavřených částí je moţný přímý vstup na společnou schodišťovou chodbu s moţností nástupu do osobních výtahů. Bytové jednotky jsou o velikosti 2+ kk aţ 3+kk. Nosné svislé konstrukce, stropní konstrukce a schodiště v bytovém domě jsou ţelezobetonové prefabrikované. Okna a vstupní domovní dveře jsou plastové. Dům je opatřen kontaktním zateplovacím systémem, který byl zhotoven v roce 2009. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačním pásů. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných prostorech zhotovena z keramické dlaţby, PVC případně betonové mazaniny. V domě jsou zhotoveny rozvody elektrického proudu s napětím 220 V a 360 V, rozvody domovních zvonků, rozvody internetu a kabelové televize. V domě jsou dále zhotoveny rozvody plynu, vody a kanalizace. V domě jsou situovány dva osobní výtahy. Bytový dům je v dobrém stavu a je udrţován. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný pozemek, ale spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 442/46586 na pozemkové parcele č. 873/79, na které je postaven bytový dům č.p. 939 ve kterém je situována oceňovaná bytová jednotka č. 939/9. Hodnota spoluvlastnického podílu na pozemkové parcele není ohodnocena samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu hodnoty bytové jednotky. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňované bytové jednotky č. 939/9 je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 442/46586 na společných částech domu. Jedná se hlavně o přípojky inţenýrských sítí a vedení vnitřních instalací, tj. spoluvlastnický podíl na vodovodu, odpadním potrubí, na vedení elektrického proudu, slaboproudých rozvodech, na výtazích apod. Historie Bytový dům, ve kterém je oceňovaná bytová jednotka situovaná, byl postaven v roce 1983. Jedná se věţový panelový dům, který má 13.NP. V průběhu několika uplynulých let byl dům postupně rekonstruován. Byla vyměněna původní okna za okna plastová, opravena střecha, zhotoven kontaktní zateplovací systém, zhotoveny nové výtahy, rekonstruovány vstupní prostory do domu, vyměněno původní PVC za nové.

38

Bytová jednotka má dispozici 2+kk. V průběhu několika posledních let byla rekonstruována. Ve všech pokojích byly vyměněny původní podlahové krytiny za laminátové a dřevěné podlahy a dále keramické dlaţby. Byly zhotoveny omítky stěn ve všech místnostech. Původní umakartové jádro bylo obloţeno keramickým obkladem. Byla zhotovena nová kuchyňská linka. Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2794 je vlastnictví bytové jednotky č. 939/9 úplné a bezvadné a je ve společném jmění manţelů. Stavebněprávní stav Bytová jednotka se nachází v bytovém domě č.p. 939 v k.ú. Kamýk, obec Praha. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebněprávní stav bytové jednotky je bez závad. Bytový dům ve, kterém se bytová jednotka nachází, byl postaven v roce 1983. Bytový dům č.p. 939, ve kterém se bytová jednotka č. 939/9 nachází, není situován v památkově chráněném území hlavního města Prahy. Dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není dům památkově chráněn. Bytový dům, ve kterém se oceňovaná bytová jednotka nachází, není situován v záplavovém území. Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované bytové jednotce č. 939/9 zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţená ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná bytová jednotka je uţívána jejími vlastníky. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětné nemovitosti bylo provedeno dne 11. března 2012. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu, v jakém se nemovitost nachází ke dni místního šetření.

39

2.2.2

Omezující podmínky a předpoklady15

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

15

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha.

BIVŠ. 2007

40

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 2.2.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití16

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná bytová jednotka je zapsaná v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka se způsobem vyuţití jako byt. Takto je také bytová jednotka vyuţívána. Její současné uţívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je v takovém technickém stavu, který umoţňuje její vyuţívání bez nutnosti provedení jakéhokoli rekonstrukce či vynaloţení výrazné investice. Oceňovanou bytovou jednotku je proto moţno uţívat. Aby byla oceňovaná bytová jednotka vyuţívána s maximálním uţitkem musí být pronajímána za trţní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být vyuţívána jejími vlastníky pro vlastní potřebu a tím bylo dosaţeno úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění vyuţívána jejími vlastníky k bydlení.

16


BIVŠ. 2007

41

Na základě těchto skutečností lze uvést, ţe oceňovaná bytová jednotka je uţívána v souladu s jejím moţným nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 2.2.4

Ocenění

Hodnota majetku se obvykle stanovuje třemi mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Jsou jimi metoda porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky č. 939/9 v ul. Smotlachova v Praze 12 - Kamýk byla pouţita metoda porovnávací a metoda výnosová, resp. výsledkem ocenění je kombinace těchto dvou metod. Porovnávací metoda odráţí současný stav trhu. Je zaloţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na realitním trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách, nebo které jsou na realitním trhu nabízeny k prodeji. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibliţující se ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému uţitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda se zabývá vynaloţenými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena. Nákladová metoda nebyla pro výpočet hodnoty předmětného bytu pouţita, neboť při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém bytovém domě, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není nákladová metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu17.

17


BIVŠ. 2007

42

Porovnávací metoda Oceňovaná bytová jednotka byla porovnána s porovnatelnými bytovými jednotkami nabízenými k prodeji na realitním trhu a nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Vstupy do porovnávací metody byly pouţity z internetového realitního serveru. Dále byla pouţita informace o bytové jednotce č. 577/4 v bytovém domě č.p. 577 ulici Machuldova s dispozicí 3+kk o velikosti 64 m2, jejíţ prodej byl uskutečněn v únoru 2012. Jedná se o porovnávanou nemovitost č.1. Informace o porovnávaných bytových jednotkách jsou uvedeny v příloze č. 4. Nabídkové ceny bytových jednotek nabízených k prodeji byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou a dále skutečnost, ţe se jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byly jako srovnávací hledisko pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, příp. zvýšených o ½ podlahové plochy lodţie. V porovnávací metodě byly dále pouţity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce (zveřejnění nabídky), vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Výpočet porovnávací hodnoty je u veden v následující tabulce č. 1.

Tabulka č. 1 Výpočet porovnávací hodnoty

POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY ul. Smotlachova č.p. 939, k.ú, Kamýk, Praha 12, BJ č. 939/9 A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Byt 2+kk ul. Smotlachova Kamýk Praha 12

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1 Byt 3+kk ul. Machuldova Kamýk Praha 12

43

2 Byt 2+kk ul. Cuřínova Kamýk Praha 12

3 4 Byt 2+kk Byt 2+kk ul. ul. Pavlíkova Machuldova Kamýk Kamýk Praha 12 Praha 12

Okres

Hl. město Praha

Hlavní město Hlavní město Hlavní město Hlavní město Praha Praha Praha Praha

B. Základní údaj pro porovnání – m2 Uţitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodţie) m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Nabídková (prodejní) cena Kč/m2

44,60

64,00

45,00

42,00

51,00

2 200 000

1 850 000

1 900 000

2 100 000

34 375

41 111

45 238

41 176

1.2.2012

1.2.2012

1.2.2012

1.2.2012

1,00 34 375

1,00 41 111

1,00 45 238

1,00 41 176

Nabídka 0,85 34 944 Absolutní 1,00 34 944 Ne 1,00 34 944



Stejné

Stejné

Stejné

Stejné

Ano

1,00 34 375 Ano 1,00 34 375

1,00 34 944 Ano 1,00 34 944

1,00 38 452 Ano 1,00 38 452

1,00 37 059 Ano 1,00 37 059

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 34 375

1,00 34 944

1,00 38 452

1,00 37 059

Obdobná 1,00 34 375 Obdobná 1,00 34 375

Obdobná 1,00 34 944 Obdobná 1,00 34 944

Obdobná 1,00 38 452 Obdobná 1,00 38 452

Obdobná 1,00 37 059 Obdobná 1,00 37 059

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 34 375 Horší 1,01 34 719 Horší 1,02 35 413

1,00 34 944 Horší 1,05 36 692 Horší 1,05 38 526

1,00 38 452 Lepší 0,95 36 530 Horší 1,07 39 087

1,00 37 059 Lepší 0,95 35 206 Horší 1,02 35 910

Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí

Uskut.prodej 1,00 34 375 Absolutní Absolutní 1,00 34 375 Ne Bez vlivu na cenu 1,00 34 375 OB - obytné území

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Tech. stav bytového domu

KZS


Technická vybavenost bytového domu

Výtah


Technický stav bytu

Výborný


Vybavenost bytu Korekce Upravená hodnota

Dobrá

44

Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Doprav. dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá 1,00 35 413

Dobrá 1,00 38 526

Dobrá 1,00 39 087

Dobrá 1,00 35 910

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Atraktivita objektu

Dobrá

1,00 35 413 Dobrá 1,00 35 413 1,00 35 413

1,00 38 526 Dobrá 1,00 38 526 1,00 38 526

1,00 39 087 Dobrá 1,00 39 087 1,00 39 087

1,00 35 910 Dobrá 1,00 35 910 1,00 35 910

Větší

Obdobná

Menší

Větší

1,02 36 121 1.NP 1,03 37 205

1,00 38 526 7.NP 0,96 36 985

0,99 38 696 8.NP 0,96 37 148

1,01 36 269 2.NP 1,02 36 994

37 205

36 985

37 148

36 994

-

-

-

-


Jiná technická korekce

-


E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Podlaţí Korekce Upravená hodnota

3.NP (2.patro)

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 37 083 Porovnávací hodnota celkem 1 653 911 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA

1 654 000 Kč

Výnosová metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky byla dále pouţita výnosová (příjmová) metoda. Nejprve byla stanovena hodnota měsíčního trţního nájemného za obdobné nemovitosti situované v blízkém okolí. Dále byla stanovena výše hrubého ročního zisku z pronájmu předmětné bytové jednotky. Poté byla stanovena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného v celkové výši 5% z celkového ročního hrubého příjmu. Odečtením ztrát od hrubého příjmu byl stanoven efektivní hrubý příjem. Dále byly stanoveny a od efektivního hrubého příjmu odečteny roční rezervy na renovace a ostatní roční provozní náklady. Takto byl stanoven roční čistý provozní příjem z pronájmu oceňované bytové jednotky. Výše výnosové hodnoty oceňované bytové jednotky byla poté stanovena pomocí metody přímé kapitalizace, s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 6%. Stanovení výše trţního nájemného bylo provedeno porovnáním oceňované bytové jednotky s porovnatelnými bytovými jednotkami nabízenými k pronájmu na realitním trhu

45

a nacházejícími se v blízkém okolí oceňované bytové jednotky. Vstupy do porovnávací metody byly pouţity z internetového realitního serveru. Nabídkové ceny za pronájem bytových jednotek byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou a dále skutečnost, ţe se jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení výše nájmu za oceňovanou bytovou jednotku byly jako srovnávací hledisko pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, příp. zvýšených o ½ podlahové plochy lodţie. V porovnávací metodě pro stanovení výše nájmu byly dále pouţity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce (zveřejnění nabídky), lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce č. 2 a č. 3.

Tabulka č. 2 Výpočet výnosové hodnoty – Stanovení výše trţního nájemného

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Stanovení výše trţního nájemného porovnáním ul. Smotlachova č.p. 939, k.ú, Kamýk, Praha 12, BJ č. 939/9 A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Byt 2+kk -

Porovnávaná nemovitost 1 Byt 2+kk -

Porovnávaná nemovitost 2 Byt 2+kk -

ul. Smotlachova ul. Machuldova ul. Smotlachova Kamýk Praha 12 Hlavní město Praha

Porovnávaná nemovitost 3 Byt 1+kk ul. Cílkova

Kamýk Praha 12 Hlavní město Praha



45,00

48,00

43,00

10 000 2 667

8 000 2 000

7 500 2 093

14.3.2012

13.3.2012

7.3.2012

1,00

1,00

1,00

B. Základní údaj pro porovnání – m2 Uţitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodţie) m2

44,60

Nabídková cena celkem Kč/měsíc Nabídková cena Kč/m2/rok Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce

46

Upravená hodnota

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

C. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytového domu

KZS


Technická vybavenost bytového domu

Výtah


Technický stav bytu

Výborný


Vybavenost bytu

Dobrá



Dobrá


Dopravní dostupnost a parkování

Výborná


Atraktivita objektu

Dobrá



-


D. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Podlaţí Korekce Upravená hodnota

3.NP (2.patro)

Porovnávací hodnota trţního nájemného Výše nájmu Kč/m2/rok 2 056 Výše nájmu Kč/měsíc 7 640 Výsledná výše nájmu celkem 91 700 Kč/rok (zaokrouhleno)

2 667 Nabídka 0,80 2 133

2 000 Nabídka 0,95 1 900

2 093 Nabídka 0,95 1 988

Obdobná 1,00 2 133 Obdobná 1,00 2 133

Obdobná 1,00 1 900 Obdobná 1,00 1 900

Obdobná 1,03 2 048 Obdobná 1,00 2 048

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00 2 133 Lepší 0,95 2 027 Obdobná 1,00 2 027 Dobrá 1,00 2 027 Výborná 1,00 2 027 Dobrá 1,00 2 027 1,00 2 027

1,00 1 900 Horší 1,10 2 090 Obdobná 1,00 2 090 Dobrá 1,00 2 090 Výborná 1,00 2 090 Dobrá 1,00 2 090 1,00 2 090

1,00 2 048 Lepší 0,95 1 946 Obdobná 1,00 1 946 Dobrá 1,00 1 946 Výborná 1,00 1 946 Dobrá 1,00 1 946 1,00 1 946

Obdobná 1,00 2 027 3.NP 1,00 2 027

Obdobná 1,00 2 090 11.NP 1,05 2 195

Obdobná 1,00 1 946 3.NP 1,00 1 946

2 027 -

2 195 -

1 946 -

-

-

-

Výsledná výše nájmu celkem Kč/rok (zaokrouhleno)

47

91 700 Kč/rok

Tabulka č. 3 Výpočet výnosové hodnoty – Přímá kapitalizace

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace ul. Smotlachova č.p. 939, k.ú, Kamýk, Praha 12, BJ č. 939/9 Hrubý příjem – 7 640 Kč/měsíc * 12 (zaokrouhleno)

91 700 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (– 5 %)

- 4 585 Kč

Efektivní hrubý příjem

87 115 Kč

Rezerva na renovace - odhad

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

1 600 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

75 515 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V )

1 258 583 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

2.2.5

1 259 000 Kč

Závěr

Výsledná trţní hodnota oceňované nemovitosti byla stanovena jako váţený průměr hodnoty porovnávací a hodnoty výnosové. Viz dále tabulka č. 4 – Výsledná hodnota. Oceňovaná bytová jednotka je typem nemovitosti, který je na realitním trhu v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován. Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě porovnávací hodnota váhu ve výši 80%. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka není typem nemovitosti, který je investory nakupován za účelem zisku z pronájmu, ale je spíše vyuţíván jejími vlastníky k bydlení, má výnosová hodnota při stanovení výsledné hodnoty oceňované bytové jednotky váhu ve výši 20%. Porovnávací hodnota oceňované bytové jednotky byla výpočtem stanovena ve výši 1.654.000,- Kč (slovy: Jedenmilionšestsetpadesátčtyřitícíckorunčeských). Výnosová hodnota byla výpočtem stanovena ve výši 1.259.000,- Kč (slovy: Jedenmiliondvěstěpadesátdevěttisíckorunčeských). Výsledná trţní hodnota oceňované bytové jednotky č. 939/9 byla stanovena součtem váţených

průměrů

indikovaných

hodnot

Jedenmilionpětsetsedmdesátpěttisíckorunčeských). 48

ve

výši

1.575.000,-

Kč

(slovy:

Tabulka č. 4 Výsledná hodnota bytové jednotky č. 939/9

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA ul. Smotlachova č.p. 939, k.ú, Kamýk, Praha 12, BJ č. 939/9 Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)


1 654 000 Kč

80%

1 323 200 Kč

Příjmová metoda

1 259 000 Kč

20%

251 800 Kč

Nákladová metoda

N/A

-

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

- Kč

1 575 000 Kč

Pozn.: N/A – nebylo stanoveno

2.2.6

Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněţ následující přílohy řazené na konci bakalářské práce: Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Katastrální mapa Příloha č. 3: Územní plán Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Příloha č. 5: Fotodokumentace bytové jednotky č. 939/9

49

2.3 Stanovení trţní hodnoty bytového domu

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Bytový dům č.p. 577 ul. Machuldova č.o. 17 142 00 Praha 12 – Kamýk

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Vyhotovil: Jakub Vrbas, DiS. Datum ocenění: 11. března 2012 50

Obsah 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6


51

2.3.1

Popisné informace

Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsaného bytového domu č.p. 577 s pozemkem a příslušenstvím, který se nachází v Praze 12, k.ú. Kamýk. Ocenění slouţí pro potřeby této bakalářské práce. Popis lokality Předmětem tohoto ocenění je bytový dům č.p. 577 se nachází v ulici Machuldova v Praze 12, k.ú. Kamýk. Bytový dům je situován v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Bytový dům je postaven na pozemkové parcele č.884/12. Jedná se o řadový panelový dům, který má 8.NP. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po místní zpevněné komunikaci ulici Machuldova. Na sídlišti se nachází základní občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, hromadné garáţe, základní škola, mateřská škola, sdruţení pro pomoc mentálně postiţeným. Sídliště je dostupné městskou hromadnou dopravou – autobusy. Oceňovaný majetek Bytový dům č.p. 577 Předmětný bytový dům č.p. 577 s pozemkem a příslušenstvím se nachází v ulici Machuldova. Dům je zapsán v katastru nemovitostí na LV č. 399, k.ú. Kamýk, obec Praha: - bytový dům č.p. 577 na pozemková parcele č. 884/12 - pozemková parcela č. 884/12 o výměře 334 m2. Oceňovaný bytový dům č.p. 577 je situován v Praze 12 – Kamýku, v ulici Machuldova, v sídlištní zástavbě obdobných bytových domů. Jedná se o řadový panelový dům, který má 8.NP. Dům je zcela podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. Příjezd k bytovému domu je umoţněn po místní zpevněné komunikaci ulici Machuldova. V 1.PP bytového domu se nachází jeho technické zázemí, nebytové prostory a sklepní kóje, které slouţí jako příslušenství k bytovým jednotkám. V nadzemních podlaţích domu se nachází třicet dva bytových jednotek s příslušenstvím. V kaţdém patře se nachází čtyři samostatné bytové jednotky přístupné ze společné schodišťové chodby. Bytové jednotky jsou o velikosti 3+kk. V 1.NP (vstupní podlaţí) se nacházejí dvě bytové jednotky o velikosti 2+kk. Typická dispozice bytových jednotek o velikosti 3+kk je následující: -

Předsíň

-

Obývací pokoj

7,43 m2 19,12 m2 52

-

Kuchyňský kout

8,06 m2

-

Pokoj

13,16 m2

-

Pokoj

9,46 m2

-

Koupelna

2,79 m2

-

WC

0,95 m2

-

Komora

1,34 m2

-

Lodţie

3,36 m2.

Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez lodţie) je 62,31 m2. Podlahová plocha lodţie byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tj. podlahová plocha pouţitá ve výpočtu činí 64 m2. Bytové jednotky o velikosti 2+kk situované v 1.NP mají následující dispozici: -

Předsíň

7,43 m2

-

Obývací pokoj

-

Kuchyňský kout

8,06 m2

-

Pokoj

9,46 m2

-

Koupelna

2,79 m2

-

WC

0,95 m2

-

Komora

1,34 m2

19,12 m2

Výměra vnitřní podlahové plochy těchto dvou bytových jednotek je 49,15 m2. Nosné svislé konstrukce bytového domu jsou ţelezobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce

jsou

ţelezobetonové

prefabrikované.

Schodiště

jsou

prefabrikovaná

ţelezobetonová. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je opatřen kontaktním zateplovacím systémem. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačním pásů. Dům je izolován proti podzemní vodě a zemní vlhkosti. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných prostorech v 1.NP zhotovena z keramické dlaţby. Ve zbylých nadzemních podlaţích je ve společných prostorech poloţeno PVC. V 1.PP je jako pochozí vrstva podlahové konstrukce pouţita betonová mazanina. Interiérové dveře jsou dřevěné osazené v ocelových zárubních. Schodišťová zábradlí jsou ocelová opatřená nátěrem. V domě jsou zhotoveny rozvody elektrického proudu s napětím 220 V a 360 V, dále rozvody domovních zvonků, rozvody internetu a společné televizní antény. V domě jsou dále zhotoveny rozvody plynu, vody a kanalizace. V domě je situován osobní výtah. Dům 53

je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci, plynovod a rozvody elektrického proudu. Bytový dům je v dobrém stavu a je udrţován. V průběhu několika uplynulých let byl postupně modernizován. Dům byl postaven v roce 1983. Pozemek Předmětem ocenění je dále pozemková parcela č. 844/12 o výměře 334 m2, na které je oceňovaný bytový dům. Parcela je mírně svaţitá směrem k jihu. Má obdélníkový půdorys s orientací podélní osy sever – jih. Parcela je zcela zastavěna oceňovaným bytovým domem. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy představují přípojky inţenýrských sítí, venkovní předloţené schodiště a přístupová rampa. Jejich trţní hodnota je zohledněna ve výpočtu hodnoty bytového domu jako celku. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1983. Jedná se o řadový panelový dům, který má 8.NP a je zcela podsklepen. V průběhu několika uplynulých let byl dům postupně rekonstruován. Byla vyměněna původní dřevěná okna za okna plastová, v roce 2012 byl zhotoven kontaktní zateplovací systém. Dále byl zhotoveny nový osobní výtah a rekonstruovány vnitřní společné prostory do domu. Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 399 je bytový dům ve vlastnictví několika spoluvlastníků, vlastníků bytových jednotek. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu bytového domu č.p. 577 nebyla k dispozici ţádná stavebněprávní dokumentaci. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu uţívání vyplývá, ţe stavebněprávní stav bytového domu je bez závad. Oceňovaný bytový dům č.p. 577 není situován v památkově chráněném území hlavního města Prahy a dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není dům památkově chráněn. Bytový dům není situován v záplavovém území. 54

Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na některých bytových jednotkách situovaných v domě zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţená ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná nemovitost je uţívána jejich vlastníky. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětných nemovitostí bylo provedeno dne 11.března 2012. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu v jakém se nachází ke dni místního šetření. Bytový dům je zcela vyuţíván jeho vlastníky. 2.3.2

Omezující podmínky a předpoklady18

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

18


BIVŠ. 2007

55

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

56

2.3.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití19

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţité splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako budova s číslem popisným s vyuţitím jako bytový dům. Takto je také oceňovaný bytový dům vyuţíván. Jeho současné uţívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytový dům je po provedené rekonstrukci a je v takovém technickém stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání bez nutnosti provedení další rekonstrukce či vynaloţení další výrazné investice. Oceňovaný bytový dům je proto moţno uţívat. Aby byl oceňovaný bytový dům vyuţíván s maximálním uţitkem musí být jednotlivé bytové jednotky v něm situované pronajímány za trţní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být bytové jednotky vyuţívány jejich vlastníky pro vlastní potřebu a tím bylo dosaţeno úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytový dům, resp. bytové jednotky s příslušenstvím v něm situované jsou v době ocenění vyuţívány jejich vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, ţe oceňovaný bytový dům je uţíván v souladu s jeho moţným nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 2.3.4

Ocenění

Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byla pouţita metoda nákladová, metoda porovnávací a metoda výnosová. Nákladová metoda se zabývá vynaloţenými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena.

19


BIVŠ. 2007

57

Porovnávací metoda odráţí současný stav trhu. Je zaloţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibliţující se ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému uţitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Při výpočtu nákladové hodnoty byla nejprve pomocí porovnávací metody stanovena hodnota pozemkové parcely č. 884/12. Bylo provedeno porovnání předmětné pozemkové parcely s porovnatelnými pozemky nabízeným na realitním trhu k prodeji a nacházejícími se v obdobných lokalitách. Vstupy do porovnávací metody byly pouţity z internetového realitního serveru. Nabídkové ceny pozemků nabízených k prodeji byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou a dále skutečnost, ţe se jedná o ceny nabídkové určené k jednání. Při stanovení trţní hodnoty oceňované parcely byly jako srovnávací hledisko pouţity plochy pozemků udávané v m2. V porovnávací metodě byly dále pouţity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou pozemkovou parcelou a porovnávanými

pozemky:

datum transakce

(zveřejnění nabídky), vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita pozemku, jiná technická korekce a korekce pro velikost nemovitosti. Výpočet porovnávací hodnoty je u veden v tabulce č. 5. Dále bylo pomocí analytické metody stanoveno procentuální opotřebení bytového. Nejprve bylo stanoveno opotřebení jednotlivých konstrukcí a prvků vyskytujících se v oceňovaném bytovém domě, které bylo dále vztaţeno k bytovému domu jako k celku. Výše opotřebení bytového domu je uvedena v tabulce č. 6. Nákladová hodnota bytového domu byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů pro rok 2012, jejichţ výše je stanovena na základě dlouhodobých statistik cen staveb a stavebních objektů. Na reprezentativních poloţkových rozpočtech jsou sledovány náklady podle jednotlivých druhů staveb a z mnoţiny cenových údajů jsou následně 58

stanoveny průměrné hodnoty na měrnou jednotku odpovídající danému druhu staveb. Pro výpočet nákladové hodnoty předmětného bytového domu byl pouţit technickohospodářský ukazatel 803.3.5. - domy bytové typové s celostěnými unifikovanými

konstrukčními

soustavami panelovými, svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných ve výši 4.680,- Kč/m3 obestavěného prostoru. 20 Výslední výše věcné hodnoty oceňovaného bytového domu č.p. 577 je stanovena jako součet hodnoty pozemkové parcely, hodnoty inţenýrských sítí a výše nákladové hodnoty na bytový dům, která byla poníţena o hodnotu fyzického opotřebení a dále koeficientem standardu. Věcná hodnota bytového domu je uvedena v tabulce č. 7.

Tabulka č. 5 Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 844/12

POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKOVÉ PARCELY p.p.č. 844/12, k.ú. Kamýk, Praha 12, ul. Machuldova A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti Pozemek Pozemek Pozemek Pozemek Parcelní číslo 844/12 557/38 soubor pozemků ul. Na ul. Nad Adresa nemovitosti ul. Machuldova ul. K Tůni Domovině Ostrovem Katastrální území Kamýk Libuš Podolí Libuš Obec Praha 12 Praha 12 Praha 12 Praha 12 B. Základní údaj pro porovnání – m2 plochy pozemkové parcely Výměra pozemkové parc. m2 330 1 768 1 163 808 Nabídková cena celkem Kč 17 701 050 17 500 000 7 900 000 Nabídková cena Kč/m2 10 010 15 047 9 777 Datum transakce (zveřejnění 8.3.2012 4.3.2012 1.2.2012 nabídky) Korekce 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 10 010 14 295 9 777 C. Právní údaje Druh transakce Uskut. prodej Nabídka Nabídka Korekce 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota 8 508 12 151 8 311 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní 20

http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Typ=1&ID=6&Pop=0&IDm=6895595&Menu=Cenov%E9%2 0ukazatele%20ve%20stavebnictv%ED

59


Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí

Bez vlivu na cenu OB - obytné území Ne


Jiná právní omezení a závazky

Ne


D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota


Dobrá


Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Atraktivita pozemku

Dobrá



-


E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 9 229 Porovnávací hodnota celkem 3 045 654 Kč

1,00 8 508 Ne 1,00 8 508

1,00 12 151 Ne 1,00 12 151

1,00 8 311 Ne 1,00 8 311

OV - Lepší

OB - Stejné

OB - B - Horší

0,95 8 083 Ne 1,00 8 083 Ne 1,00 8 083

1,00 12 151 Ne 1,00 12 151 Ne 1,00 12 151

1,05 8 726 Ne 1,00 8 726 Ne 1,00 8 726

Horší 1,03 8 325 Obdobná 1,00 8 325

Lepší 0,90 10 936 Lepší 0,95 10 389

Obdobná 1,03 8 988 Horší 1,00 8 988

Horší

Lepší

Horší

1,00 8 325 Horší 1,05 8 741 1,00 8 741

0,97 10 077 Dobrá 0,90 9 069 1,00 9 069

1,00 8 988 Dobrá 1,00 8 988 1,00 8 988

Větší

Větší

Větší

1,05 9 179

1,03 9 342

1,02 9 168

9 179

9 342

9 168

-

-

-

POROVNÁVACÍ HODNOTA p.p.č. 844/12

Tabulka č. 6 Výpočet opotřebení bytového domu č.p. 577 analytickou metodou

60

3 046 000 Kč

VÝPOČET OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 OP = objemový podíl

K = koeficient pro úpravu obj. podílu

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce

PP = přepočítaný podíl na 100 %

Konstrukce, vybavení

OP

Část [%]

K

UP

Základy vč. zemních prací

5,4

100

1

5,4 1,81

29

200

14,5

0,2625

Svislé konstrukce

18

100

1

18,2 6,11

29

200

14,5

0,886

Stropní konstrukce

8,4

100

1

8,4 2,82

29

200

14,5

0,4089

Střešní konstrukce

4,9

100

1

4,9 1,65

29

200

14,5

0,2393

Krytiny střech

2,3

100

1

2,3 0,77

10

60

16,67

0,1284

Klempířské konstrukce

0,7

100

1

0,7 0,24

0

60

0

0

Úprava vnitřních povrchů

5,7

100

1

5,7 1,91

3

55

5,45

0,1041

Úprava vnějších povrchů

2,9

100 1,54 4,47 1,5

0

40

0

0

Vnitřní obklady keramické

1,3

100

1

1,3 0,44

0

0

0

Schody

2,9

100

1

2,9 0,97

29

200

14,5

0,1407

Dveře

3,3

100 1,54 5,08 1,71

3

60

5

0,0855

Okna

5,3

100 1,54 8,16 2,74

3

80

3,75

0,1028

PP Stáří Ţivotnost

Opotřeb. Opotřeb. části z celku [%]

Povrchy podlah - keram.dl.

3

13

1

0,39 0,13

3

60

5

0,0065

Povrchy podlah - PVC

3

87

1

2,61 0,88

3

60

5

0,044

Vytápění

4,8

100

1

4,8 1,61

29

80

36,25

0,5836

Elektroinstalace

5,1

100 0,46 2,35 0,79

29

50

58

0,4582

Bleskosvod

0,4

100

1

0,4 0,13

15

40

37,5

0,0488

Vnitřní vodovod

3,2

100

1

3,2 1,08

15

40

37,5

0,405

Vnitřní kanalizace

3,1

100

1

3,1 1,04

15

40

37,5

0,39

Vnitřní plynovod

0,4

100

1

0,4 0,13

29

80

36,25

0,0471

Ohřev teplé vody

2,2

100

1

2,2 0,74

5

40

12,5

0,0925

Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy

100 100

1

100 33,6

0

100

0

0

100 100

1

100 33,6

0

100

0

0

1,3

100

1

1,3 0,44

3

35

8,57

0,0377

Domácí telefon

5,7

10

1

0,57 0,19

5

40

12,5

0,0238

VZT - digestoře a odvětrání 5,7

40

1

2,28 0,77

15

75

20

0,154

Poţární hydranty

5,7

40

1

2,28 0,77

29

90

32,22

0,2481

Rozvod STV

5,7

10

1

0,57 0,19

3

65

4,62

0,0088

Instalační pref. jádra

3,7

100

1

3,7 1,24

15

30

50

0,62

Celkem

100%

Opotřebení bytového domu celkem (zaokrouhleno) Tabulka č. 7 Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 577 a p.p.č. 844/12 jako celku

61

5,53% 5,5%

VĚCNÁ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 A. Bytový dům Číslo pozemku

844/12

Nosná konstrukce

Panelová

Skutečné stáří

29 let

Efektivní stáří

5 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 330,00 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1.PP + 8.NP

9 podlaţí 2970,00 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

2524,50 m2

Celkový obestavěný prostor

8316,00 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 680,00 Kč/m3

Koeficient standardu

0,90

Reprodukční náklady celkem - RNC

35 026 992 Kč

Fyzické opotřebení

- 5,5%

Funkční nedostatky

0%

- Kč

Ekonomické nedostatky

0%

- Kč

Věcná hodnota domu (bez inţenýrských sítí)

- 1 935 697 Kč

33 091 295 Kč

B. Inţenýrské sítě Věcná hodnota IS stanovena odhadem 3% z RNC

1 050 810 Kč

C. Pozemek p.p.č. 844/12 Výpočet porovnávací hodnoty

3 046 000 Kč

Celková hodnota domu, IS a pozemku

37 188 105 Kč

SOUČASNÁ VĚCNÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

62

37 190 000 Kč

Porovnávací metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky byla dále pouţita porovnávací metoda. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se na realitním trhu v současné době nenabízí k prodeji obdobný bytový dům, byla jeho hodnota stanovena jako součet porovnávacích hodnot všech bytových jednotek situovaných v bytovém domě. Jednotlivé bytové jednotky byly porovnávány s bytovou jednotkou č. 577/1 situovanou v 1.NP. Tato bytová jednotka byla v únoru 2012 prodána za cenu 2.200.000,- Kč. Porovnání bylo provedeno za předpokladu stejného vybavení a standardu bytových jednotek, jelikoţ nebylo moţno do bytových jednotek vstoupit. Ve výpočtu byl pouţit koeficient polohy bytu, který zohledňuje polohu (výškové umístění, orientace ke světovým stranám, výhled) bytové jednotky v bytovém domě. Jako srovnávací hledisko byly pouţity výměry podlahových bytových jednotek udávané v m2. K čisté vnitřní podlahové ploše bytové jednotky byla přičtena ½ plochy lodţie. Hodnota bytového domu je stanovena jako prostý součet porovnávacích hodnot bytových jednotek, poníţený o koeficient prodejnosti, který zohledňuje skutečnost, ţe se jedná o stanovení trţní hodnoty bytového domu jako celku. Výpočet je uveden v následující tabulce č. 8.

Tabulka č. 8 Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku

POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU Plocha lodţie m2

49,15 49,15 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31 62,31

0 0 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36

Trţní hodnota bytové jednotky Kč

Vnitřní plocha bytové jednotky m2

2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk

Upravená trţní hodnota Kč/m2

Dispozice

1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP

Koef. polohy bytu

Podlaţí

577/1 577/2 577/3 577/4 577/5 577/6 577/7 577/8 577/9 577/10 577/11 577/12

Obecná trţní hodnota Kč/m2

Č. bytové jednotky

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

34 380

Pořadí

ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12

1,01 1,00 1,01 1,00 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,06 1,06

34 724 34 380 34 724 34 380 35 068 35 068 35 412 35 412 35 756 35 756 36 443 36 443

1 723 760 Kč 1 689 795 Kč 2 244 220 Kč 2 200 000 Kč 2 288 880 Kč 2 288 880 Kč 2 333 980 Kč 2 333 980 Kč 2 379 520 Kč 2 379 520 Kč 2 471 920 Kč 2 471 920 Kč

63

13 577/13 4.NP 3+kk 62,31 3,36 14 577/14 4.NP 3+kk 62,31 3,36 15 577/15 4.NP 3+kk 62,31 3,36 16 577/16 4.NP 3+kk 62,31 3,36 17 577/17 5.NP 3+kk 62,31 3,36 18 577/18 5.NP 3+kk 62,31 3,36 19 577/19 5.NP 3+kk 62,31 3,36 20 577/20 5.NP 3+kk 62,31 3,36 21 577/21 6.NP 3+kk 62,31 3,36 22 577/22 6.NP 3+kk 62,31 3,36 23 577/23 6.NP 3+kk 62,31 3,36 24 577/24 6.NP 3+kk 62,31 3,36 25 577/25 7.NP 3+kk 62,31 3,36 26 577/26 7.NP 3+kk 62,31 3,36 27 577/27 7.NP 3+kk 62,31 3,36 28 577/28 7.NP 3+kk 62,31 3,36 29 577/29 8.NP 3+kk 62,31 3,36 30 577/30 8.NP 3+kk 62,31 3,36 31 577/31 8.NP 3+kk 62,31 3,36 32 577/32 8.NP 3+kk 62,31 3,36 Celková hodnota bytových jednotek Koeficient prodejnosti celého domu Upravená trţní hodnota bytového domu č.p. 577

1,05 1,05 1,08 1,08 1,06 1,06 1,09 1,09 1,07 1,07 1,11 1,11 1,08 1,08 1,12 1,12 1,09 1,09 1,13 1,13

POROVNÁVACÍ HODNOTA DOMU (zaokrouhleno)

36 099 36 099 37 131 37 131 36 443 36 443 37 475 37 475 36 787 36 787 38 162 38 162 37 131 37 131 38 506 38 506 37 475 37 475 38 850 38 850

2 425 500 Kč 2 425 500 Kč 2 566 080 Kč 2 566 080 Kč 2 471 920 Kč 2 471 920 Kč 2 613 820 Kč 2 613 820 Kč 2 518 780 Kč 2 518 780 Kč 2 710 620 Kč 2 710 620 Kč 2 566 080 Kč 2 566 080 Kč 2 759 680 Kč 2 759 680 Kč 2 613 820 Kč 2 613 820 Kč 2 809 180 Kč 2 809 180 Kč 78 971 335 Kč 0,8 63 133 868 Kč

63 130 000 Kč

Příjmová metoda Pro stanovení trţní výnosové hodnoty bytové jednotky byla dále pouţita příjmová metoda. Nejprve byla stanovena výše hrubého výnosu z pronájmu všech bytových jednotek, viz tabulka č.9. Ve výpočtu byla pouţita výše trţního nájemného v tabulce č. 2, která byla vypočítána v rámci stanovení výnosové hodnoty bytové jednotky č. 939/9 v kapitole 2.3. Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky. Při výpočtu výnosové hodnoty byl započten vliv obsazenosti a ztrát vlivem neplacení nájemného. Dále byly stanoveny náklady na provoz bytového domu, tj. byla zjištěna výše daně z nemovitosti, dále výše pojistného, náklady na běţnou správu a náklady na údrţbu. Dále byly stanoveny náklady na renovace domu a tvorbu rezerv. Po odečtení nákladů od výše hrubého příjmu byl stanoven roční čistý provozní příjem bytového domu. Výnosová hodnota bytového domu byla stanovena pomocí metody přímé kapitalizace s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 6%. Výpočet výnosové hodnoty oceňovaného bytového domu č.p. 577 je uveden v tabulce č. 11.

64

Tabulka č. 9 Výpočet hrubého výnosu z pronájmu bytových jednotek

HRUBÝ VÝNOS BYTOVÉHO DOMU Dispozice

Plocha lodţie m2

Obecné Koef. Trţní roční úpravy nájemné nájemné bytu Kč/měs Kč/m2

1

577/1 1.NP

3+kk

49,15

0

0,98

8 251

99 012 Kč

2

577/2 1.NP

3+kk

49,15

0

0,98

8 251

99 012 Kč

3

577/3 1.NP

3+kk

62,31

3,36

0,98

10 742

128 907 Kč

4

577/4 1.NP

3+kk

62,31

3,36

0,98

10 742

128 907 Kč

5

577/5 2.NP

3+kk

62,31

3,36

1,01

11 071

132 853 Kč

6

577/6 2.NP

3+kk

62,31

3,36

1,00

10 961

131 538 Kč

7

577/7 2.NP

3+kk

62,31

3,36

1,01

11 071

132 853 Kč

8

577/8 2.NP

3+kk

62,31

3,36

1,00

10 961

131 538 Kč

9

577/9 3.NP

3+kk

62,31

3,36

1,02

11 181

134 168 Kč

10

577/10 3.NP

3+kk

62,31

3,36

1,02

11 181

134 168 Kč

11

577/11 3.NP

3+kk

62,31

3,36

1,03

11 290

135 484 Kč

12

577/12 3.NP

3+kk

62,31

3,36

1,03

11 290

135 484 Kč

13

577/13 4.NP

3+kk

62,31

3,36

1,04

11 400

136 799 Kč

14

577/14 4.NP

3+kk

62,31

3,36

1,04

11 400

136 799 Kč

15

577/15 4.NP

3+kk

62,31

3,36

1,06

11 619

139 430 Kč

16

577/16 4.NP

3+kk

62,31

3,36

1,06

11 619

139 430 Kč

17

577/17 5.NP

3+kk

62,31

3,36

1,05

11 510

138 114 Kč

18

577/18 5.NP

3+kk

62,31

3,36

1,05

11 510

138 114 Kč

19

577/19 5.NP

3+kk

62,31

3,36

1,08

11 838

142 061 Kč

20

577/20 5.NP

3+kk

62,31

3,36

1,08

11 838

142 061 Kč

21

577/21 6.NP

3+kk

62,31

3,36

1,06

11 619

139 430 Kč

22

577/22 6.NP

3+kk

62,31

3,36

1,06

11 619

139 430 Kč

23

577/23 6.NP

3+kk

62,31

3,36

1,09

11 948

143 376 Kč

24

577/24 6.NP

3+kk

62,31

3,36

1,09

11 948

143 376 Kč

25

577/25 7.NP

3+kk

62,31

3,36

1,07

11 729

140 745 Kč

26

577/26 7.NP

3+kk

62,31

3,36

1,07

11 729

140 745 Kč

27

577/27 7.NP

3+kk

62,31

3,36

1,11

12 167

146 007 Kč

28

577/28 7.NP

3+kk

62,31

3,36

1,11

12 167

146 007 Kč

29

577/29 8.NP

3+kk

62,31

3,36

1,08

11 838

142 061 Kč

30

577/30 8.NP

3+kk

62,31

3,36

1,08

11 838

142 061 Kč

31

577/31 8.NP

3+kk

62,31

3,36

1,12

12 277

147 322 Kč

32

577/32 8.NP

3+kk

62,31

3,36

1,12

12 277

147 322 Kč

Celkový hrubý výnos bytového domu

2 056

Č. bytové jednotky

Vnitřní plocha bytové jednotky m2

Podlaţí

Pořadí

ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 Trţní nájemné Kč/rok

4 354 612 Kč 65

Tabulka č. 10 Výpočet výše daně z nemovitosti

DAŇ Z NEMOVITOSTI ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 Daň z nemovitosti Sazba daně H - obytný dům Zastavěná plocha domu Počet nadzemních podlaţí Koeficient daně z nemovitostí podle §11 odst. 3 písmeno a) pro stavby: Výše daně z nemovitosti

2 Kč/m2 330 m2 8 5,00 26 400 Kč

Tabulka č. 11 Výnosová hodnota bytového domu č.p. 577 a p.p.č 844/12 jako celku

VÝNOSOVÁ HODNOTA ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 A. Hrubé příjmy Hrubý roční příjem bytového domu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem B. Náklady Náklady na běţnou údrţbu 25 kč/m2 Pojistné 0,07% z nákladové hodnoty domu Daň z nemovitosti Náklady na správu domu 150 Kč/jednotku Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem C. Čistý příjem Provozní příjem Náklady na renovace (roční tvorba rezerv) Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Výnosová hodnota domu celkem

4 354 612 Kč 435 461 Kč 3 919 151 Kč 51 710 Kč 26 032 Kč 26 400 Kč 4 800 Kč 108 942 Kč 3 810 209 Kč 583 783 Kč 3 226 426 Kč 6,0% 53 773 767 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA DOMU (zaokrouhleno) 66

53 770 000 Kč

2.3.5

Závěr

Výsledná trţní hodnota oceňovaného bytového domu byla stanovena jako váţený průměr hodnoty nákladové, porovnávací a hodnoty výnosové. Viz dále tabulka č. 12 – Výsledná hodnota. Oceňovaný bytový dům je typem nemovitosti, který není na realitním trhu v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován. Jedná se o typ nemovitosti, který je jako celek investory nakupován za účelem zisku z pronájmu Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě příjmová hodnota váhu ve výši 50%. Vzhledem ke skutečnosti, ţe oceňovaný bytový nebylo moţno porovnat jako celek, byla jeho porovnávací hodnota stanovena jako součet porovnávacích hodnot jednotlivých bytových jednotek situovaných v domě, upravená koeficientem prodejnosti. Z těchto důvodů má ve výsledné hodnotě příjmová metoda váhu ve výši 40%. Nákladová metoda má ve výsledné hodnotě váhu ve výši 10% z důvodu, ţe neposkytuje objektivní informace o trţní hodnotě nemovitosti. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako korektor hodnot zjištěných nákladovou a porovnávací a příjmovou metodou. Porovnávací hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši 63.130.000,- Kč (slovy: Šedesáttřimilionůjednostotřicettisíckorunčeských). Výnosová hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši 53.770.000,- Kč (slovy: Padesáttřimilionůsedmsetsedmdesáttisíckorunčeských). Nákladová hodnota oceňovaného bytového domu byla výpočtem stanovena ve výši 37.190.000,- Kč (slovy: Třicetsedmmilionůjedostodevadesáttisíckorunčeských). Výsledná trţní hodnota oceňovaného bytového domu č.p. 577 byla stanovena součtem váţených

průměrů

indikovaných

hodnot

ve

Padesátpětmilionůosmsetpadesátšettisíckorunčeských).

67

výši

55.586.000,-

Kč

(slovy:

Tabulka č. 12 Výsledná trţní hodnota bytového domu č.p. 577 s p.p.č. 844/12 jako celku

TRŢNÍ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul. Machuldova č.p. 577, k.ú. Kamýk, Praha 12, na p.p.č. 844/12 Výpočtová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)


63 130 000 Kč

40%

25 252 000 Kč

Příjmová metoda

53 770 000 Kč

50%

26 885 000 Kč

Nákladová metoda

37 190 000 Kč

10%

3 719 000 Kč

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA

2.3.6

55 856 000 Kč

Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněţ následující přílohy řazené na konci bakalářské práce: Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Katastrální mapa Příloha č. 3: Územní plán hl. města Prahy Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Příloha č. 6: Fotografie bytového domu č.p. 577.

68

3 Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi v Praze 4 - Kamýk Třetí částí této bakalářské práce je část analytická. Úkolem je zpracovat analýzu realitního trhu katastrálního území Kamýk situovaného v Praze 4, resp. v městské části Praha 12.

3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1

Popis katastrálního území Kamýk

Katastrální území Kamýk je jedním ze stodvanácti katastrálních území hlavního města Prahy. Rozkládá se v městské části Praha 12, která je situována na pravém břehu řeky Vltavy, při jiţním okraji hlavního města Prahy. Vznik a samostatnost Městské části Praha 12 se datuje k 1.4.1991, kdy byla oddělena od původního městského obvodu Praha 4 pod názvem Městská část Praha – Modřany. V roce 1994 došlo ke změně jejího názvu na Městská část Praha 12. Její území tvoří celkem pět katastrálních území, kterými jsou kromě Kamýku dále Modřany, Komořany, Točná a Cholupice. Celková rozloha Městské části Praha 12 je 2333 ha. Uváděný počet obyvatel ţijících na území Prahy 12 je k 31.12.2010 je 52.695 osob21. Většina obyvatel ţije převáţně v bytech na panelových sídlištích postavených v 70. a 80. let 20.století. Menší část obyvatelstva Prahy 12 pak ţije v rodinných či vilových domech. Katastrální území Kamýk je situováno ve východní části Prahy 12. Bylo vytvořeno v roce 1988. Rozloha katastrálního území je 254 ha. Uváděný počet obyvatel k datu 31.12.2010 je 19.305 osob. Katastrální území Kamýk je tvořeno sídlištěm Lhotka, sídlištěm Libuš a dále několika malými vilovými oblastmi s rodinnými domy. Jeho území tvoří rovněţ i části Kamýckého a Lhoteckého lesa. Na jeho území se nachází chráněné krajinné území V Hrobech. Z východu je katastrální území Kamýk vymezeno ulicí Novodvorská, z jihu částí ulice Generála Šišky. Východní a severní hranice k.ú. jsou nepravidelné. Ze severu je území částečně ohraničeno ul. Mariánská, dále pak hranice prochází Lhoteckým lesem. Západní

21

http://www.praha12.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=80112&id=1782&n=pocet%2Dobyvatel&query=po %C4%8Det+obyvatel&p1=1915

69

hranice je pak částečně tvořena ul. Československého exilu, která se však jiţ nachází v k.ú. Modřany. Západní hranice prochází lesem Kamýk. Hlavními páteřními komunikacemi umoţňujícími dopravní obsluţnost území jsou ulice Novodvorská, Durychova, U Kamýku, Lhotecká, Mariánská a ul. Generála Šišky. Veřejná doprava je zajištěna několika autobusovými linkami městské hromadné dopravy. K přispění zkvalitnění veřejné dopravní obsluţnosti je plánována výstavba nové trasy metra a prodlouţení stávající tramvajové tratě vedoucí po ulici Generála Šišky, která nyní končí u křiţovatky s ulicí Levského na sídlišti Modřany. Jak jiţ bylo uvedeno, katastrální území Kamýk je zastavěno převáţně dvěma sídlišťmi a to sídlištěm Lhotka a Libuš. Na obou sídlištích se nacházejí panelové bytové domy ve kterých jsou situovány bytové jednotky většinou s dispozicemi 1+kk – 3+kk. Obě sídliště jsou vybavena základní občanskou vybaveností, tj. je zde umístěno několik školských zařízení (mateřské a základní školy, dále učiliště, gymnázia a policejní akademie), dále obchodní střediska a zdravotnická střediska zajišťující základní zdravotnickou péči. Obě sídliště jsou dobře dopravně dostupná veřejnou autobusovou dopravou navazující zejména na trasu metra C ve stanici Kačerov a dále na trasu metra B ve stanici Smíchovské nádraţí. Většina panelových domů na obou sídlištích jiţ prošla celkovou rekonstrukcí, která v mnohých případech zahrnovala obnovu střešního pláště, výměnu původních dřevěných oken za okna plastová a dále zhotovení kontaktního zateplovacího systému, případně rekonstrukci společných prostor.

3.2 Trh s nemovitostmi Katastrální území Kamýk je uzemím převáţně obytným s velmi malým mnoţstvím respektive téměř ţádným mnoţstvím ploch administrativně-obchodního či výrobního charakteru. Největší čistě obchodní plochy se nachází v několika obchodních střediscích s prodejnami potravin, oděvů, elektroniky apod. Tyto obchodní plochy jsou doplněny malými obchodními či výrobními plochami drobných ţivnostníků, kteří svou ţivnost většinou provozují v rodinných domech či v přízemních prostorách panelových domů, které dříve slouţily obyvatelům domů jako úschovna dětských kočárků, jízdních kol či jako sušárny, prádelny apod. Největší zastoupení na trhu s nemovitostmi tak v katastrálním území Kamýk zaujímá oblast realitního trhu s bytovými jednotkami, převáţně z panelové zástavby. Z analýzy realitního trhu k.ú. Kamýk bylo zjištěno, ţe se v daném území nenabízejí k prodeji ani k pronájmu garáţe či parkovací stání.

70

3.2.1

Pozemky

Na území Kamýku se nachází velmi malé mnoţství nezastavěných pozemků, které jsou nebo by mohly být na realitním trhu nabízeny k prodeji. Tento stav je dán skutečností, ţe zástavba tohoto území byla plánovaná a volné plochy vyuţitelné k zastavění jsou zde pouze v minimálním mnoţství. Jedny z posledních nezastavěných pozemků, které se nacházely na sídlišti Lhotka, byly v uplynulém desetiletí zastavěny bytovými domy. Jednalo se především o volné pozemky těsně sousedícími s okrajovými panelovými domy řadové zástavby. Dále jsou v současné době zastavovány bytovými domy pozemky v těsné blízkosti křiţovatky ulic U Kamýku a Libušská. Moţnost zástavby bytovými domy je v blízkosti křiţovatky ulic Generála Šišky a Novodvorská na sídlišti Libuš, popřípadě při jiţním straně ulice Durychova v blízkosti křiţovatky s ulicí Novodvorská. Na realitním trhu se nabídková cena za nezastavěné pozemky nabízené k prodeji, které jsou určené územním plánem k zástavbě, pohybuje ve výši 16.800,- Kč/m2. 3.2.2

Byty

Na rozdíl od ostatních typů nemovitostí, má v katastrální území Kamýk trh s byty nabízenými k prodeji největší podíl na realitním trhu s nemovitostmi. Nejvíce nabízené byty k prodeji či k pronájmu jsou byty situované v panelových domech. Z nabídkových cen uváděných v realitní inzerci je patrné, ţe původní nabídkové ceny některých nabízených nemovitostí jsou sniţovány. To je pravděpodobně dáno tím, ţe jsou na realitním trhu nabízeny k prodeji velmi dlouhou dobu a vlivem nízké poptávky tak dochází ke sníţení jejich nabídkové ceny. Tento stav rovněţ můţe ovlivňovat současná ekonomická situace. Výše cen bytů nabízených k prodeji či výše pronájmů se odvíjí mimo jiné především jak od dispozice a velikosti podlahové plochy dané bytové jednotky, tak od jejího stavebně technického stavu, poloze domu ve které je bytová jednotka situována, dopravní dostupnosti, ale také např. technického stavu bytového domu ve které se bytová jednotka nachází. Obecně lze říci, ţe čím menší podlahovou plochu bytová jednotka má, tím vyšší je její cena za m2 podlahové plochy. Rovněţ lze říci, ţe bytové jednotky, které nebyly rekonstruovány a jsou v horším stavebně technickém stavu, jsou spíše levnější. Nabídkové ceny bytů s dispozici do velikosti 1+1 a o velikosti podlahové plochy od 33 m2 do 43 m2 se na realitním trhu nabízejí k za cenu od 38.000,- Kč/m2 do 44.000,- Kč/m2. Ceny bytových jednotek v panelových domech s dispozicí 2+kk a 2+1 o velikosti podlahové plochy od 41 m2 do 66 m2, které jsou udrţovány ale neprošly výraznou rekonstrukcí, se na realitním trhu v katastrálním území Kamýk nabízejí za nabídkovou 71

cenu od 31.000,- Kč/m2 do 40.500 ,- Kč/m2. Na realitním trhu je v k.ú. Kamýk nabízena i bytová jednotka s dispozicí 2+kk o velikosti 41 m2 v panelovém domě velmi vkusně rekonstruovaná za cenu 58.500,- Kč/m2. Bytové jednotky, situované v panelových domech, s dispozicemi 3+kk aţ 4+1 o velikosti podlahové plochy od 55 m2 do 80 m2 se nabízejí v cenách od 30.600,- Kč/m2 do 36.200,Kč/m2. V únoru 2012 byl uskutečněn prodej bytové jednotky v panelovém domě na sídlišti Kamýk v osobní vlastnictví o velikosti započitatelné podlahové plochy 64 m2 za cenu 2.200.000,- Kč, tj. 34.375,- Kč/m2.

Tabulka č. 13 Nabídkové ceny bytových jednotek v panelových domech

Dispozice

Plocha m2

Nabídková cena Kč/m2

1+1 2+kk – 2+1 3+kk – 4+1

33 - 43 41 - 66 55 - 80

38 000 – 44 000 31 000 – 40 500 30 600 – 36 200

V novostavbách nacházejících se na území Kamýku se bytové jednotky s dispozicí 1+kk o velikosti podlahové plochy od 35 m2 do 50 m2 nabízejí v cenách ve výši od 51.400,Kč/m2 do 55.100,- Kč/m2. V současné době je na internetovém realitním trhu nabízeno velmi málo bytových jednotek situovaných v novostavbách v k.ú. Kamýk s dispozicemi 2+kk nebo 2+1. V rámci analýzy realitního trhu byla nalezena jedna bytová jednotka nabízená k prodeji. Její dispozice je 2+kk, podlahová plocha činí 60 m2 a je nabízena za cenu 58.160,- Kč/m2. Bytové jednotky o větší dispozicích, které jsou situovány v novostavbách nejsou v současné době v k.ú. Kamýk nabízeny k prodeji.

Tabulka č. 14 Nabídkové ceny bytových jednotek v novostavbách

Dispozice

Plocha m2

Nabídková cena Kč/m2

1+kk 2+kk

35 - 50 60

51 400 – 55 100 58 160

Obdobně jako trh s byty nabízenými k prodeji má rovněţ i trh s byty nabízenými k pronájmu největší podíl na trhu s nemovitostmi nabízenými v katastrálním území Kamýk k pronájmu. Z provedené analýzy trhu s byty nabízenými k pronájmu v k.ú. Kamýk lze konstatovat, ţe nelze s určitostí říci, ţe nabídkové ceny za pronájem bytu (myšleno za

72

Kč/m2/rok) jiţ zařízeného je vţdy výrazně vyšší neţ pronájem obdobného avšak nezařízeného bytu, nebo ţe pronájem bytu v novostavbě je vyšší neţ pronájem bytu v panelovém domě. Nelze s určitostí říci ani to, ţe na daném trhu je pronájem většího zařízeného bytu vţdy draţší něţ pronájem menšího bytu nezařízeného či v horším technickém stavu. Výrazný rozdíl mezi výši pronájmu není ani mezi byty nabízenými k pronájmu v novostavbách a byty nabízenými v panelových domech. Rovněţ nelze říci ţe cena za pronájem bytu (opět myšleno Kč/m2/rok) s menší podlahovou plochou či dispozicí je vţdy vyšší neţ za byt s větší podlahovou plochou. Ovšem lze říci, ţe obecně výše nabídkových cen klesá s velikostí bytu nabízeného k pronájmu. Je však třeba podotknout, ţe ceny zjištěné z veřejně dostupné realitní inzerce jsou ceny nabídkové a nejedná se tak o ceny uzavřené. Avšak vzhledem k tomu, ţe se jedná o pronájmy a ne o prodeje bytů, nepředpokládá se, ţe by vlivem vyjednávání o konečné výši pronájmu vznikl mezi nabídkovou cenou za pronájem a cenou konečnou velký rozdíl a došlo tak k výraznému sníţení konečné ceny za pronájem tak, jak tomu obvykle bývá při prodeji bytů. Byty s dispozicí do velikosti 1+1 o velikosti podlahové plochy od 27 m2 do 42 m2 se v daném území nabízejí k pronájmu, ať jiţ zařízené nebo nezařízené, za 6.000,- – 10.000,Kč/měsíc coţ odpovídá částkám od 175,- Kč/m2/měsíc (2.100,- Kč/m2/rok) do 250,- Kč/m2/měsíc (3.000,- Kč/m2/rok). Výše nabídkových cen za pronájem bytu s dispozicí 2+kk nebo 2+1 ať jiţ zařízeného či nezařízeného, v panelovém bytovém domě či v novostavbě bytového domu se pohybují v rozmezí 7.500,- – 11.000,- Kč/měsíc za byty o velikosti podlahové plochy od 40 m2 do 58 m2, coţ odpovídá cenám ve výši od 1.950,- do 2.790,- Kč/m2/rok. Nabídkové ceny za pronájmy bytů s dispozicemi 3+kk a 3+1 s velikostí podlahových ploch od 62 m2 do 82 m2 jsou v rozmezí do 9.500,- do 15.000,- Kč/měsíc coţ odpovídá cenám 1325,- Kč/m2/rok - 2470,- Kč/m2/rok.

Tabulka č. 15 Výše pronájmu bytových jednotek

Dispozice

Plocha m2

Nájemné Kč/m2/rok

1+kk + 1+1 2+kk – 2+1 3+kk – 2+1

27 - 42 40 - 58 62 – 82

2 100 – 3 000 1 950 – 2 790 1 325 – 2 470

73

3.2.3

Stavby

V daném území se nacházejí převáţně panelové bytové domy a dále domy rodinné vyuţívané k účelům bydlení či k účelům obchodně-administrativním. Vzhledem k této skutečnosti se na místním realitní trhu nabízejí k prodeji převáţně domy rodinné. Nabídkové ceny těchto nemovitostí o velikosti podlahové plochy od 250 m2 do 460 m2 se pohybují v rozmezí od 43.000,- Kč/m2 do 53.000,- Kč/m2. K pronájmu se obdobně veliké rodinné domy nabízejí od 100 Kč/m2/měsíc do 165,- Kč/m2/měsíc tj. od 1.200,- Kč/m2/rok do 1980,- Kč/m2/rok.

Tabulka č. 16 Nabídkové ceny rodinných domů

Prodej rodinného domu

Podlahová plocha m2


250 43 000

460 53 000



250 1 200

460 1 980

2

Nabídková cena Kč/m

Tabulka č. 17 Výše pronájmu rodinných domů

Pronájem rodinného domu 2

Nájemné Kč/m /rok

3.2.4

Komerční prostory

Vzhledem k jiţ zmíněnému charakteru daného území (převáţně obytné) a vzhledem k nízkému mnoţství ploch administrativně-obchodního či výrobního charakteru je k prodeji v katastrálním území Kamýk nabízeno velmi malé aţ zanedbatelné mnoţství objektů, které by bylo moţné vyuţívat k těmto účelům. Administrativně prodejní plochy jsou nabízeny spíše k pronájmu a to za cenu od 130,- Kč/m2/měsíc do 300,- Kč/m2/měsíc, tj. od 1.560,- Kč/m2/rok do 3.600,- Kč/m2/rok. Jedná se většinou o prostory o výměře do 100 m2, výjimečně aţ do 300 m2.

Tabulka č. 18 Výše nájemného komerčních prostor

Pronájem komerčního prostoru 2

Nájemné Kč/m /rok



25 1 560

100 3 600

74

Z provedené analýzy trhu s nemovitostmi v k.ú. Kamýk je patrné, ţe zde mají největší zastoupení trhy s byty určenými k prodeji a k pronájmu. Dále je patrné, ţe trhy s budovami či komerčními prostorami jsou oproti trhu s byty výrazně menší.

3.3 Předpokládaný budoucí vývoj trhu Katastrální území Kamýk je územím převáţně obytným, ve kterém se nachází velmi málo nemovitostí výrobního, či administrativně obchodního charakteru. Drtivá většina stavebních pozemků je situována v území určeném uzemním plánem jako plochy čistě obytné. Tyto plochy jsou převáţně zastavěny panelovým sídlištěm Libuš a Kamýk. Zbylé dosud nezastavěné a volné stavební pozemky jsou v posledních letech postupně zastavovány bytovými domy. S ohledem na stávající územní plán nepředpokládám změny na stávajícím trhu s nemovitostmi výrobního či obchodně administrativního charakteru, které by byly vyvolány buď současnou ekonomickou situací či její změnou, nebo změnou územního plánu a následným zvýšením budování nemovitostí obdobného charakteru. S ohledem na současnou ekonomickou situaci a dále vzhledem k poloze, občanské vybavenosti a v neposlední řadě s ohledem na dopravní dostupnost daného území, která by dle územního plánu hl. m. Prahy měla být zlepšena stavbou linky metra, lze předpokládat, ţe v dané lokalitě zůstane na obdobné úrovni či mírně vzroste poptávka po nájemním bydlení v panelových domech. Současně se dá předpokládat, ţe v obdobných mezích jako doposud se bude v dané lokalitě pohybovat poptávka po koupi bytové jednotky.

75

4 Závěr Vypracovaná práce na téma „Moderní aplikace porovnávací metody“ poukazuje na účely pouţití porovnávací metody a na podmínky a způsoby zpracování ocenění nemovitostí za pomocí porovnávací metody. Je zřejmé, ţe zpracovatel ocenění by měl mít znalosti nejen o problematice v oboru oceňování majetku a o realitním trhu, v našem případě trhu v České republice, ale zároveň by měl mít přehled a znalosti o celé řadě oborů, zejména ekonomiky, pozemního stavitelství a práva. Zároveň by měl mít přehled o moţnostech vyuţívání nejrůznějších typů nemovitostí tak, aby mohl zpracovat kvalitní ocenění, které bude co nejpřesněji vypovídat o trţní hodnotě nemovitosti, jejích vlastnostech a přednostech Z této práce je patrné, ţe aplikace porovnávací metody je náročná na postup a zpracování. Pro správné stanovení porovnávací hodnoty je třeba ověřit velký okruh informací nejen o oceňované nemovitosti, od právních stavů aţ po stavebně technický stav, ale rovněţ je třeba ověřit informace o podmínkách trţního prostředí a o lokalitě, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. V neposlední řadě je třeba pro správný výběr a pouţití zjistit také informace o nemovitostech se kterými je oceňovaná nemovitosti porovnávána. Dále by měl být zpracovatel ocenění schopen odhadnout budoucí chování trhu a rovněţ veškeré moţnosti vyuţití oceňované nemovitosti. V praktické části je pak ve vypracovaných oceněních porovnávací metoda aplikována za účelem stanovení trţní hodnoty bytu a bytového domu s pozemkem. Ze zjištění o právních a stavebně technických stavech a dalších vlastností obou nemovitostí, které pak byly pomocí korekčních činitelů aplikovány a zohledněny ve výpočtech, je patrné jaké dopady mají tyto vlastnosti na výslednou trţní porovnávací hodnotu nemovitosti. provedených výpočtů. Na příklad z tabulky č. 19 „Výpočet

porovnávací hodnoty bytového domu

a pozemku jako celku“ je patrný kontribuční efekt, který vyvolává poloha bytové jednotky v domě a její výhled do okolí. V této práci není vzhledem k rozsahu daného tématu rozebrána problematika stanovení administrativní ceny pomocí porovnávací metody na základě cenových předpisů, nebo problematika stanovení trţní hodnoty kombinací porovnávací hodnoty a hodnoty nákladové či výnosové, které se práce dotýká okrajově.

76

Seznam pouţité literatury ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Ceduk. 1996. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS 2006. ISBN 80-86929-14-0. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. BIVŠ. 2005 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. BIVŠ. 2006 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. BIVŠ. 2007

Seznam pouţitých internetových stránek -

http://www.cuzk.cz - Český úřad zeměměřičský a katastrální,

-

http://mapy.1188.cz - internetový mapový server,

-

http://www.sreality.cz - Seznam.cz, a.s., internetový realitní server,

-

http://monumnet.npu.cz/ - Národní památkový ústav, vyhledávání nemovitých památek,

-

http://www.stavebnistandardy.cz/ - RTS a.s., cenová úroveň technickohospodářských ukazatelů pro rok 2012

-

http://www.praha12.cz - internetový server městské části Praha 12

-

http://www.praha-město.cz - internetový server hlavního města Prahy

77

Seznam tabulek Tabulka č. 1 Výpočet porovnávací hodnoty Tabulka č. 2 Výpočet výnosové hodnoty – Stanovení výše trţního nájemného Tabulka č. 3 Výpočet výnosové hodnoty – Přímá kapitalizace Tabulka č. 4 Výsledná hodnota bytové jednotky č. 939/9 Tabulka č. 5 Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 844/12 Tabulka č. 6 Výpočet opotřebení bytového domu č.p. 577 analytickou metodou Tabulka č. 7 Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 577 a p.p.č. 844/12 jako celku Tabulka č. 8 Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku Tabulka č. 9 Výpočet hrubého výnosu z pronájmu bytových jednotek Tabulka č. 10 Výpočet výše daně z nemovitosti Tabulka č. 11 Výnosová hodnota bytového domu č.p. 577 a p.p.č 844/12 jako celku Tabulka č. 12 Výsledná trţní hodnota bytového domu č.p. 577 s p.p.č. 844/12 jako celku Tabulka č. 13 Nabídkové ceny bytových jednotek v panelových domech Tabulka č. 14 Nabídkové ceny bytových jednotek v novostavbách Tabulka č. 15 Výše pronájmu bytových jednotek Tabulka č. 16 Nabídkové ceny rodinných domů Tabulka č. 17 Výše pronájmu rodinných domů Tabulka č. 18 Výše nájemného komerčních prostor

78

Přílohy Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Katastrální mapa Příloha č. 3: Územní plán Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Příloha č. 5: Fotodokumentace bytové jednotky č. 939/9 Příloha č. 6: Fotodokumentace bytového domu č.p. 577

79

Příloha č. 1: Všeobecná mapa k.ú. Kamýk, obec Hlavní město Praha

1 2

1 2

1 – bytová jednotka č. 939/9 situovaná v bytovém domě č.p. 939 v ul. Smotlachova 2 – bytový dům č. 577nacházející se v ul. Machuldova

Příloha č. 2: Katastrální mapa k.ú. Kamýk, obec Hlavní město Praha – výřez z katastrální mapy bytová jednotka č.939/9 v bytovém domě č.p. 939 na pozemkové parcele č. 873/79 bytovým dům č.p. 577 na pozemkové parcele č. 844/12

Příloha č. 3: Územní plán k.ú. Kamýk – výřez z platného územního plánu hlavního města Prahy

Příloha č. 4: Informace o porovnávaných bytových jednotkách Pro výpočet porovnávací hodnoty oceňované bytové jednotky byly pouţity čtyři porovnávané bytové jednotky. Informace o porovnávané bytové jednotce č. 1, která byla prodána v únoru 2012 byly získány od jejího minulého vlastníka. Zbylé tři bytové jednotky jsou nabízeny na realitním trhu k prodeji v Praze 12, k.ú. Kamýk. Informace o těchto bytových jednotkách jsou převzaty z internetového realitního serveru www.sreality.cz. Pravdivost informací o těchto bytových jednotkách nebylo moţno ověřit. Popis nabízených bytových jednotek č. 2 – 4 jsou ponechány v rozsahu převzatém z nabídkového inzerátu.

Bytová jednotka č. 1 Bytová jednotka o dispozici 3+kk situovaná v 1.NP (přízemí) bytového domu č.p. 577 v ulici Machuldova v Praze 12 – Kamýk. Vnitřní podlahová plocha bytové jednotky je 62,31 m2. V bytové jednotce jsou situovány tři pokoje, kuchyňský kout, předsíň, koupelna toaleta a komora. Součástí bytové jednotky je lodţie o výměře 3,36 m2. Příslušenstvím k bytové jednotce je sklepní kóje o ploše 1,5 m2. Bytová jednotka má nová plastová okna, dřevěné interiérové dveře osazené v ocelové zárubni. Jako podlahová krytina jsou pouţity plovoucí podlahy, koberce případně keramická dlaţba. Stěny jsou opatřeny štukovými omítkami. Bytové jádro je původní umakartové, obloţené keramickým obkladem, podlaha je opatřena keramickou dlaţbou. Bytová jednotka byla prodána v únoru 2012 za celkovou cenu 2.200.000,- Kč.

Bytová jednotka č. 2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-kamyk-curinova/367669852

Prodej, byt 2+kk, 45 m² Cena: 1 850 000,- Kč Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Cuřínova, Kamýk Datum vloţení: 01.02.2012 ID zakázky: PB25658 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý

Vlastnictví: Osobní Podlaţí počet: 12 Podlaţí umístění: 8.podlaţí Plocha uţitná: 45 m2 Plocha podlahová: 45 m2 Zařízeno: Ne

Popis: Byt 2+kk, 45 m2, panel, OV, Praha 4 - Kamýk, ul. Cuřínova, 7. patro dvanáctipatrového domu s výtahem. V bytě je umakartové jádro, koupelna se sprchovým koutem, WC samostatné, na podlahách betonová stěrka a dlaţba, plastová okna, nová kuchyňská linka IKEA se el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, komora, orientace bytu na jiţní stranu. Budova je po kompletní rekonstrukci - zateplení, opravené vnitřní prostory, nový výtah, plastová okna, opravená střecha, aj. Velmi klidná lokalita v blízkosti Modřanské rokle a lesoparku Kamýk s dobrou občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností centra pomocí autobusů s návazností na metro Kačerov.

Bytová jednotka č. 3 http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-kamyk-machuldova/2858951260

Prodej, byt 2+kk, 42 m² Cena: 1 900 000,- Kč Adresa: Machuldova, Kamýk Datum vloţení: 29.02.2012 Datum aktualizace: 02.03.2012 ID zakázky: N01889 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní

Umístění objektu: Klidná část obce Podlaţí počet: 12 Podlaţí umístění: 8.podlaţí Plocha uţitná: 42 m2 Plocha podlahová: 42 m2 Sklep: Ano Bezbariérový přístup: Ano

Popis: Byt 2+kk, 42 m2, který se nachází v 8. podlaţí panelového domu v Praze 4 - Kamýk. Byt po částečné rekonstrukci - Kuchyňská linka, eletrický sporák, trouba, digestoř, zděné jádro, nová koupelna s vanou. Vestavěné skříně, podlahy - dlaţba, koberec, nové štuky, stoupačky v plastu, plastová okna. K bytu přísluší sklep. Dům je po rekonstrukci - Plastová okna, zateplení, nová střecha, výtah dle norem EU. Bus zastávka 100 m. 10 min. Metro C, stanice Kačerov. OV - Moţnost čerpat hypotéku.

Bytová jednotka č. 4 http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-kamyk-pavlikova/572838492

Prodej, byt 2+kk, 54 m² Cena: 2 100 000,- Kč Adresa: Pavlíkova, Kamýk Datum vloţení: 03.01.2012 Datum aktualizace: 27.02.2012 ID zakázky: 154977 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci

Vlastnictví: Osobní Podlaţí počet: 13 Podlaţí umístění: 2.podlaţí Plocha uţitná: 54 m2 Plocha podlahová: 54 m2 Lodţie: Ano Sklep: Ano

Popis: Jiţně orientovaný byt 2+kk po rekonstrukci se zasklenou lodţií a sklepem o výměře 54 m2 (původně 1+1). Byt má zděné jádro, plastová okna, komoru, samostatné WC a koupelnu. Na podlahách dlaţba, plovoucí podlaha a PVC. Byt je v prvním patře zatepleného panelového domu s výtahem. V bytě zavedena tel. linka a kabelová televize UPC, měřiče vody a tepla. V místě veškerá občanská vybavenost - MŠ a ZŠ 200 m od domu, potraviny Albert 50 m od domu, cyklostezka, procházky do přírody Modřanská rokle, Cholupický vrch. Také je zde výborná dopravní dostupnost - autobusová zastávka Pavlíkova 150 m od domu, na metro Kačerov 12 min., metro Chodov 16 min., metro Smíchov 25 min. + noční linka č. 504 do centra Prahy.

Příloha č. 5: Fotodokumentace bytové jednotky č. 939/9

Příloha č. 6: Fotodokumentace bytového domu č.p. 577

Moderní aplikace porovnávací metody

Recommend Documents