TYPY A APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

TYPY A APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY Diplomová práce

Autor:

Bc. Petra Stránská, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben, 2011

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

podpis autora V Praze dne 22. 4. 2011

Bc. Petra Stránská, DiS.

Poděkování

Velice děkuji vedoucímu mé diplomové práce, Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D., za jeho odborné vedení, vstřícný přístup a rady, které přispěly ke zkvalitnění práce.

Anotace práce

V mé diplomové práci rozebírám a vysvětluji oceňování nemovitostí na bázi výnosové metody. Nalezneme v ní jak teoretickou, tak praktickou část. Úvodní část popisuje pojmy, které jsou velmi důležité pro pochopení dané problematiky. Zbytek práce se pohybuje na misce vah výnosové metody a to mezi tržním a administrativním oceněním, neboli oceněním dle zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. V poslední kapitole poukazuji na výhody a nevýhody obou dvou variant oceňování výnosovým způsobem. Celá diplomová práce je proložena praktickými příklady a je doplněna i o kompletní příklad na výpočet výnosové metody komplexu nemovitostí v městě Jihlava.

Annotation The purpose of my final thesis is to explain the appraisal of real estate on the basis of the theoretical concept of the yeld method and its understanding. The whole thesis consists of the theoretical and the practical part. The introduction gives the interpretation of the basic terms, which are specific for this field of business. The rest of the thesis is balancing on the imaginary

scale

between

the

yeld

method

and

the

fair

market

value

and the administrative price, according to the valid legislature regarding the real estate price, especially with respect to Act No. 151/1997 Coll., in actual wording. In the last chapter of my thesis I am trying to point out the advantages and disadvantages of both options of appraisal methods. The whole thesis is including number of practical examples and one complex example of calculation of price of the multifunctional building complex in Jihlava using the yeld method.

Obsah Úvod

7

1.

Vysvětlení základních pojmů 1.1. Pozemky 1.1.1. Základní členění pozemku 1.2. Stavba 1.2.1. Stavby podle stavebního zákona 1.2.2. Stavby podle zákona o oceňování majetku 1.2.3. Shrnutí poznatků 1.3. Součást věci 1.4. Příslušenství věci 1.5. Cena a hodnota 1.5.1. Cena 1.5.1.1.Cena administrativní (zjištěná, úřední) 1.5.1.2.Cena pořízení 1.5.1.3.Cena reprodukční 1.5.1.4.Cena obecná (obvyklá, tržní) 1.5.1.5.Výchozí cena 1.5.2. Hodnota 1.5.2.1.Výnosová hodnota 1.5.2.2.Věcná hodnota 1.6. Základní metody oceňování nemovitosti 1.6.1. Porovnávací metoda (neboli srovnávací či komparační) 1.6.2. Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti 1.6.3. Metoda věcné hodnoty 1.6.4. Metoda výnosové hodnoty 1.6.5. Indexové metody 1.6.6. Metoda rentního oceňování 1.7. Druhy nájemného 1.7.1. Ekonomické nájemné 1.7.2. Tržní nájemné 1.7.3. Nákladové nájemné 1.7.4. Nájemné obvyklé

9 9 9 10 11 11 12 12 13 13 14 14 14 14 15 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 17 18 18 19 19 19

2.

Výnosová metoda 2.1. Princip anticipace (Anticipation) 2.2. Princip vývoje a změn (Trend and Change) 2.3. Pravidlo kvantity a kvality (Quantity and Quality) 2.4. Princip klesající návratnosti (Decreasing) 2.5. Princip kontribuční (Contribution) 2.6. Princip synergie 2.7. Pravidlo nákladů příležitostí (Opportunity Cost) 2.8. Princip substituční (Substitution) 2.9. Princip nabídky a poptávky (Supply and Demand) 2.10. Princip konformity (Conformity) 2.11. Princip rovnováhy (Balance) 2.12. Princip gradace (Gradation) 2.13. Princip nejlepšího a nejvyššího využití (Highest and Best Use)

21 22 22 23 23 23 24 25 25 27 27 28 28 29

3.

Výnosová metoda na tržních principech 3.1. Hrubý příjem 3.2. Efektivní hrubý příjem 3.3. Rezervy na renovace 3.4. Výdaje (náklady) na dosažení příjmů z nájemného 3.5. Čistý provozní příjem NOI 3.6. Transformace výnosů na současnou hodnotu 3.6.1. Diskontace 3.6.2. Kapitalizace 3.6.2.1.Přímá kapitalizace 3.6.2.2.Výnosová kapitalizace 3.7. Faktory ovlivňující diskontní míru 3.7.1. Faktor času 3.7.2. Faktor rizika 3.8. Odhad míry výnosnosti

30 32 34 35 35 38 39 39 41 42 42 42 42 42 44

4.

Výnosová metoda dle cenového předpisu (administrativní cena) 4.1. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 178/1994 Sb. 4.2. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 279/1997 Sb. 4.3. Ocenění výnosovou metodou po novele č. 127/1999 Sb. 4.4. Ocenění výnosovou metodou podle novely č. 173/2000 Sb. 4.5. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. 4.6. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. 4.7. Ocenění výnosovou metodou dle vyhlášky č. 364/2010 Sb.

45 46 47 48 50 50 51 54

5.

Vývoj, vliv a výpočet kapitalizační míry 5.1. Přímé odvození kapitalizační míry 5.2. Nepřímé odvození kapitalizační míry 5.3. Vývoj kapitalizační míry 5.3.1. Míra kapitalizace v ČSR v období do r. 1939 5.3.2. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 297/1997 Sb. 5.3.3. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 127/1999 Sb. 5.3.4. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 173/2000 Sb. 5.3.5. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 540/2002 Sb. 5.3.6. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. 5.4. Výhody a nevýhody kapitalizační míry podle cenového předpisu

55 56 57 59 59 59 60 60 61 61 62

6.

Zhodnocení výhod a nevýhod tržní a administrativní ceny 6.1. Rozdělení administrativního ocenění 6.1.1. Nákladový způsob 6.1.2. Porovnávací způsob 6.1.3. Kombinace nákladového a výnosového způsobu 6.2. Ocenění z pohledu bank 6.2.1. Oceňování nemovitostí z pohledu bank 6.2.2. Oceňování staveb z pohledu pojišťoven 6.3. Závěrečné shrnutí Závěr Seznam použité literatury Seznam citací Přílohy

63 66 66 67 67 68 68 69 71 74 76 79 82

Úvod Tato diplomová práce s názvem Typy a aplikace výnosové metody volně navazuje na mou bakalářskou práci Výnosová metoda a ocenění nemovitosti. Omezený rozsah bakalářské práce ale neumožňuje podchycení celé problematiky, a proto jsem se rozhodla prozkoumat výnosovou metodu detailněji. Moje diplomová práce je vystavěna na dvou pilířích, přičemž jeden se zabývá výnosovou metodou z pohledu tržního ocenění a druhý administrativním oceněním dle platného právního předpisu. V celém textu se prolínají termíny jako odhadce či soudní znalec. Odhadce nebo znalec je profese komplexní, samotné technické vzdělání k jejímu výkonu nemusí stačit. Kromě technických znalostí, pokročilé finanční gramotnosti a schopnosti „číst trh“, je nutná orientace v zákonech či vyhláškách aktuálně platných v České republice. I proto dané téma pokládám za velice atraktivní, aktuální a neustále se vyvíjející. V úvodní kapitole teoreticky vysvětluji stěžejní pojmy, o kterých se v této práci můžeme dočíst. Snažila jsem se je podat takovou formu, aby i laik dokázal pochopit, o čem práce pojednává. Po dlouhou dobu se pracovalo s názorem, že cena nemovitosti je to samé jako její hodnota. Jen stěží se daří vymýtit tuto zakořeněnou nepravdu. Nejen toto téma se snažím vysvětlit a uvést na pravou míru. Další kapitoly se zabývají vysvětlením a rozebráním tržního a administrativního ocenění. Hned na úvod je důležité zmínit rok 1989. Před tímto datem bylo nemyslitelné oceňovat jinak než podle administrativního ocenění. Tento rok byl pro českou ekonomiku stěžejní, neboť po něm došlo ke změně národního hospodářství z centrálně plánované ekonomiky na tržní ekonomiku. Do té doby stát neuznával formu soukromého vlastnictví. Od zavedení tržního hospodářství bylo logicky třeba stanovit, co to je tržní cena. Počátky byly velmi těžké. V dané problematice se téměř nevyskytovali vzdělaní odborníci a nikdo nevěděl jak pojem tržní cena uchopit a pochopit. Tržní hodnota se skloňovala snad ve všech pádech. Byla to doba hledání a zkoušení, dnes už existuje spousta literatury, jisté zásady, ustálené postupy a zákony. I přesto nesmíme zapomenout, že každá nemovitost na trhu je úplně jiná. Stanovit přesné postupy na tržní ocenění, které budou mít univerzální použití, je dle mého názoru nemožné a na prvním místě by měl zvítězit zdravý rozum a zkušenosti s trhem s nemovitostmi.

7

Tato práce neusiluje o přimění čtenáře k výběru jedné „nejlepší“ metody tržního ocenění. Naopak, snaží se zachytit všechny možné varianty jak se k tržní ceně dopracovat a vysvětlit, jaký konkrétní způsob zvolit v konkrétní situaci. V další kapitole je rozebírán vývoj výnosové metody pro oceňování nemovitostí od roku 1994 do současnosti, dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, jejichž znění jsem čerpala z právního systému ASPI, který nově poskytuje Bankovní institut vysoká škola Praha. Neodmyslitelně má na administrativní cenu vliv také míra kapitalizace, a proto je i jí věnována jedna celá kapitola. Poslední kapitola pojednává o kladech a záporech tržního a administrativního ocenění. Dojde zde i k vysvětlení, v kterých situacích je určité ocenění na místě. Cílem mé diplomové práce není dojít k „nejlepší“ metodě a tu následně aplikovat ve všech případech. Každá metoda má svoje opodstatnění a použití. Tato práce by měla sloužit jako přehledné shrnutí výnosové hodnoty pro širokou i odbornou veřejnost.

8

1.

Vysvětlení základních pojmů Pro snadnější orientaci v následujícím textu je nezbytné uvést nejčastější pojmy

a definice, které s danou problematikou souvisejí. Základní legislativní normou v oblasti oceňování je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Nesmíme zapomenout ani na další důležité prameny právní síly, mezi které patří např. Zákon o katastru nemovitostí, Zákon o cenách, Občanský a Obchodní zákoník aj.

1.1.

Pozemky

Vysvětlení najdeme v §27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí. V České republice se pozemkem rozumí „Část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“1 Ve stejném paragrafu najdeme i definice parcely. Rozumí se jí pozemek, který je geometricky a polohově určen, je zakreslen v katastrální mapě a je mu přiřazeno parcelní číslo. Stavební parcelou je potom pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemkovou parcelou může být pouze pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je definována jako vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Slučování a rozdělování vede k změně parcel v průběhu let.

1.1.1. Základní členění pozemku Existují dva základní druhy rozdělení pozemku: 1) podle účelu užívání rozlišujeme pozemky na: zemědělské a nezemědělské 2) podle zastavěnosti rozlišujeme pozemky na: zastavěné a nezastavěné

1

Zákon č.344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů, §27

9

Podrobnější členění nám nabízí rozdělení na pozemky nezastavěné na s možností zastavění a bez možnosti zastavění. Důležité je především využití pozemku, dle schváleného územního plánu pro příslušnou lokalitu. Tato skutečnost má velký vliv na cenu pozemků, stejně tak, jako dostupnost dopravní infrastruktury a inženýrských sítí. Jejich obtížnější dostupnost může hodnotu pozemku výrazně snížit. Velký vliv na cenu pozemků mají i politická rozhodnutí (změna, či úprava územního plánu bývá spíše politickým než odborným krokem), což lze demonstrovat na pozemcích v lokalitě „Trojmezí“. Tato lokalita, která zasahuje tři městské části (MČ Praha 10, MČ Praha 11 a MČ Praha 15) byla místem s velkým investičním potenciálem a ceny pozemků se zde pohybovaly kolem 3000Kč/m². V okamžiku, kdy byla Radou hlavního města Prahy (volený orgán) zastavena úprava územního plánu, která směřovala k masové zástavbě, nastává nová situace. Majitelé pozemků musejí být připraveni, že zde budou moci budovat pouze lesoparky, či dětská hřiště. Politický tlak proti zástavbě je příliš velký a zastupitelé musí své další kroky zvažovat. Další možností, jak definovat nemovitost, je použít občanský zákoník. § 119 občanského zákoníku rozděluje nemovitost na „Věci jsou movité nebo nemovité“2. Její přesná definice je zachycena větou „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“3.

1.2.

Stavba

Ve dvou pojetích se vyskytuje pojem stavba z hlediska právních předpisů – jedná se o předpisy občanskoprávní a předpisy z oblasti stavebnictví. Zaměňování je zdrojem řady nedorozumění a zbytečných neshod. Proto je nutné si stavbu vytyčit a definovat ve smyslu následujících právních předpisů.

2 3

Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 119 odst. 1 Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 119 odst. 2

10

1.2.1. Stavby podle stavebního zákona Ve stavebním zákonu je stavba zachycena v §2 – tím se rozumí „Stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem“4. Zastavěným stavebním pozemkem se rozumí „Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“5. Důležitý je i odstavec 3, kde je stavba přesně definována: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu“6. Pozn. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, tzn. nezkolaudovaná.

1.2.2. Stavby podle zákona o oceňování majetku V tomto právním předpisu se v § 3 stavby člení na: „a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. 2. venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky. d) jiné stavby“7.

4

Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. b) Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. c) 6 Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. 3 7 Zákon č.151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku v platném znění, § 3, odst. 1 5

11

„(2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad“8.

1.2.3. Shrnutí poznatků Je důležité si uvědomit, že stavební předpisy chápou stavbu dynamicky, tedy jako určitou činnost směřující k realizaci díla. Z občanskoprávního hlediska je nutno stavbu chápat staticky, „Jako věc v právním smyslu tj. jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů“9.

1.3.

Součást věci

Součástí nemovitosti je podle §120 občanského zákoníku: „Vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno bez jejího současného znehodnocení“10. Neoddělitelnost je rozdělena a chápána jako funkční, fyzická i technická. Podle platného českého právního předpisu zákon stále obsahuje pro mnohé z nás nesmyslnou větu. Ze situace, kdy stavba není součástí pozemku vyplývá, že se jedná o samostatné nemovité věci. V praxi ČR se bohužel velmi často vyskytují situace, kdy vlastník stavby a vlastník pozemku jsou rozdílné subjekty, což bývá často příčinou sporů. Jako příklad bych uvedla pozemek, který byl vydán v rámci uplatnění restitučních nároků, ale už v době vydání na něm stála část bytového domu včetně příjezdové komunikace (Kondominium Geologická v Praze 5). Praktický příklad využití výnosové hodnoty je uveden na příkladu jednopodlažní garáže. V Příloze č. 2 je uveden výpočet pro tuto stavbu na vlastním pozemku, a v Příloze č. 3 uvažujeme se stejnou stavbou na cizím pozemku. Tento příklad je použit v knize Teorie oceňování nemovitostí od Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. 8

Zákon č.151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku v platném znění, § 3, odst. 2 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha 1 : Line Praha, a.s., 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9. 10 Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 120 9

12

Za samostatnou věc v právním smyslu nejsou považovány nástavby, přístavby, ani stavební úpravy, ale berou se jako součást již existující stavby. Zvláštním příkladem je garáž. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím (viz níže). Zmínila jsem termín provozní propojení, a proto se jej pokusím objasnit. Provozním propojením nazýváme stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně (například: dveřmi z garáže) nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé (například terasy). Provozním propojením není tedy stav, kdy části nejsou propojeny komunikačně a mají například jen společné instalace. Součástí pozemku jsou venkovní úpravy, jako například opěrné zdi, květinová jezírka, vodovodní a kanalizační přípojky, dlažby a obruby a jiné. Do tohoto výčtu spadají i trvalé porosty.

1.4.

Příslušenství věci

Přesná definice je i u příslušenství věci, a to v §121 odst. 1 Občanského zákoníku: „Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány“11. Do skupiny „vedlejší místnost“ zařadíme komory, koupelny, předsíně, spíže, záchody a jiné. Nikde ale nenajdeme přesně uvedený seznam, co je příslušenství věci. Ze zkušeností z praxe je většinou vlastník věci hlavní ten, kdo příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou například i přípojky sítí, vrata, ale i stavební dokumentace. Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou, tedy nemovitostí, protože může existovat samostatně. O užívání příslušenství s věcí hlavní rozhoduje její vlastník.

1.5.

Cena a hodnota

Cena se v současné době stanoví buď dohodou, nebo oceněním podle předpisu, z ustanovení zákona č.526/1990Sb., zákon o cenách, ve znění zákonů č.134/1994Sb. a č. 151/1997Sb.

11

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, § 121

13

Je velmi důležité rozlišovat pojem cena a pojem hodnota. I dnes se setkáváme s nepřesností a s častým zaměňováním těchto pojmů.

1.5.1. Cena Cena se použije pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zrealizovanou neboli zaplacenou částku za zboží nebo službu.

1.5.1.1. Cena administrativní (zjištěná, úřední) Tato cena je cena zjištěná podle cenového předpisu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a platné prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR. Můžeme se setkat i s označením „vyhláškové ocenění“. S využitím administrativní ceny majetku se setkáme například u daně z převodu nemovitostí. Vychází ze stejných podkladů jako tržní ocenění, ale zpravidla je zájmem prodávajícího, aby odhad nemovitosti (byt, dům, bytový dům či pozemek) byl co nejnižší. Pro daň z převodu nemovitostí je třeba uvést obě částky, to je kupní cenu a odhad. Daň je vypočítána z varianty, kde je kupní cena vyšší.

1.5.1.2. Cena pořízení Cena pořízení lze chápat jako historickou cenu. Cena, za kterou bylo možné věc v čase pořízení koupit. Obvykle zahrnuje i náklady spojené s pořízením. Její přesná definice se vyskytuje v zákoně č. 563/1991 Sb., o účetnictví § 25 odstavec 5. „Pořizovací cenou je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související“12.

1.5.1.3. Cena reprodukční Cena reprodukční je cenou, za kterou by bylo možno pořídit stejnou nebo podobnou věc novou v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U staveb se většinou zjišťuje pracným položkovým rozpočtem, nebo za pomocí agregovaných položek. Velmi často se setkáme s využitím pomocí technicko hospodářských ukazatelů (THU), tedy jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru, nebo 1 m² zastavěné plochy apod.

12

Zákon č.563/1991 Sb., zákon o účetnictví v platném znění §25, odst. 5

14

1.5.1.4. Cena obecná (obvyklá, tržní) Cena obecná je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Například v zákoně o oceňování č. 151/1997 Sb. se používá výraz cena obvyklá a to v §2 odst. 1. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění”13. Při vypočítání a stanovení obvyklé ceny se přihlíží ke všem okolnostem, které mají na tuto cenu vliv.

Do této ceny nepromítáme:  Mimořádné okolnosti trhu (například: přírodní katastrofy, tíseň prodávajícího a kupujícího)  Osobní poměry prodávajícího a kupujícího (rodinné, majetkové a tak dále)  Zvláštní obliba Velmi často se obecná cena zjišťuje porovnáním již uskutečněných prodejů a koupě obdobných věcí v daném místě a čase. Pokud nemáme k dispozici tyto informace, můžeme použít náhradní metody, jako je například cenová mapa. Ale i ta skrývá velká úskalí, o kterých budu psát v následujícím textu. V obchodním styku s komerčními bankami se setkáváme s pojmem „tržní cena v tísni“. Používá se v případě, kdy je cena nastavena tak, aby se nemovitost rychle prodala.

13

Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí v platném znění, §2 odst. 1

15

1.5.1.5. Výchozí cena Tento výraz použijeme pro stavbu novou, bez odpočtu opotřebení. V odborné literatuře se vyskytuje zkratka CV.

1.5.2. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Jedná se o odhad. K dispozici máme spoustu hodnot např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota, střední hodnota. Každý výsledek může být naprosto odlišný. Proto je velmi důležité přesně definovat, jakou hodnotu je potřeba zjistit.

1.5.2.1. Výnosová hodnota Označována jako kapitalizační míra zisku, nebo též jako kapitalizovaný zisk. Výnosovou hodnotu lze označit jako součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti.

1.5.2.2. Věcná hodnota Věcná hodnota lze najít pod názvy „substituční hodnota“, dle právního názvosloví „časová cena“ . Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost, jehož výsledkem je tzv. věcná hodnota. Věcná hodnota odpovídá výši současných celkových nákladů na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.

1.6.

Základní metody oceňování nemovitosti

1.6.1. Porovnávací metoda (neboli srovnávací či komparační) Cena je stavena z prodeje podobné nemovitosti v podobných podmínkách na trhu.  Přímé porovnání – porovnání mezi prodanou a oceňovanou nemovitostí.

16

 Nepřímé porovnání – z porovnávaných nemovitostí je vybrán jeden zástupce s průměrnými hodnotami a s touto variantou je pak oceňovaná nemovitost porovnávána.

1.6.2. Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti Z již uskutečněných prodejů podobných nemovitostí se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a cenou časovou (věcnou hodnotou). Vypočteným koeficientem potom násobíme časovou cenu oceňované nemovitosti.

1.6.3. Metoda věcné hodnoty Časté je označení časové ceny nebo také nákladový přístup/způsob/metoda. Metody vycházejí „Z reprodukční ceny k datu ocenění, tato cena se u staveb snižuje o opotřebení“14.

1.6.4. Metoda výnosové hodnoty Také označována jako výnosový přístup nebo příjmová metoda. Hlavní podstatou jsou zisky, které bude nemovitost v budoucnu přinášet. Dosažené zisky se diskontují, převádějí na současnou hodnotu a následně se sčítají. V dalších kapitolách bude problematika výnosové metody probrána detailněji.

1.6.5. Indexové metody Podle odvozených pomocných indexů se provádí přepočet cen.

1.6.6. Metoda rentního oceňování S touto metodou se setkáváme u ložiska surovin a zemědělské půdy. Metoda se zaobírá různými podmínkami, které mají majitelé srovnatelných subjektů. 14

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

17

Na zmíněných případech vidíme, kolik metod se v praxi vyskytuje. Reálně jich nalezneme ještě mnohem více. Velké chyby bychom se dopustili, kdybychom vnímali jen výnosový přístup nebo třeba jen porovnávací. Odhad hodnoty by určitě měl být procesem komplexním. Určitě je vhodné si uvědomit, že žádná z metod oceňování majetku není samoúčelná, ale má podstatnou váhu v úloze při analyzování výsledků hledané tržní hodnoty. Tabulka č. 115 Minulost Nákladový přístup Vynaložené náklady na pořízení pozemku a stavby

Současnost Porovnávací přístup Jaká je současná tržní hodnota pořízení pozemku a stavby

Budoucnost Výnosový přístup Očekávaný prospěch obdobných nemovitostí na trhu a z něho plynoucí výnosy

I v mé bakalářské práci, na kterou touto diplomovou prací navazuji, jsem uvedla tabulku od pana Ing. Petra Orta, Ph.D., která vystihuje návaznost různých přístupů, neboli metod. Než se úplně ponoříme do problematiky výnosové metody, dovolím si ještě vysvětlit druhy nájmu, které se často zaměňují.

1.7.

Druhy nájemného

Nájemné je úplata (peněžní částka), kterou je nájemce povinen platit pronajímateli za užívání najímaného objektu.

1.7.1. Ekonomické nájemné Ekonomické nájemné je takové nájemné, které pokryje vlastníkovi náklady spojené s chodem nemovitosti (náklady plynoucí z vlastnictví a z pronájmu nemovitosti) a přinese mu požadovaný výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti s příslušenstvím vložen.

15

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

18

Velmi zajímavé je spočítat si i tržní nájemné. Vypočtená čísla se budou lišit. V ekonomickém nájemném není zohledněna atraktivita lokality, kde se nemovitost vyskytuje. Z porovnání těchto dvou nájmů jde rychle zjistit, zda se vyplatí investovat kapitál do koupě nemovitosti na pronájem. Nevýhodná investice bude v případě, že tržní nájemné bude nižší než ekonomické. Pokud to bude naopak, investice se vyplatí.

1.7.2. Tržní nájemné Tržní nájemné je nájemné vznikající na základě dohody mezi prodávajícím a nájemcem. Tržní nájemné zohledňuje vztah nabídky a poptávky na místním trhu. Tržní nájemné použijeme  Nemáme-li uzavřenou nájemní smlouvu na oceňovanou nemovitost  Nejsou-li známy přesné informace o nájmu  Pokud nájemné, které platí nájemce v nájemní smlouvě, neodpovídá tržním podmínkám (nájemní smlouva krátká, nebudeme za výpověď nijak sankcionováni)

1.7.3. Nákladové nájemné Nákladové nájemné, neboli náklady prosté reprodukce, jsou platby, které pokryjí vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem. Nepřinesou však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen.

1.7.4. Nájemné obvyklé Vysvětlení tohoto problémy je velmi složité a komplikované, proto se nájemné obvyklé pokusím vysvětlit na příkladu z praxe. K ukončení deregulace nájemného došlo v roce 2010 na většině území ČR, k němu dojde v roce 2012 v Praze, ve všech krajských městech mimo Ostravu a Ústí nad Labem a ve všech městech Středočeského kraje s více než 10.000 obyvateli. Obvyklé nájemné za byt může být definováno podobně jako „obvyklá cena“, na kterou, na rozdíl od obvyklého nájemného, narazíme v české legislativě často.

19

Vývoj naznačuje, že termín „nájemné obvyklé“ se bude ještě vyjasňovat. K vysvětlení tohoto termínu nepřispěje ani vágní definice uvedená v § 671 Občanského zákoníku: „Nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání“16. Zdá se tedy, že oficiální „nájemné obvyklé“ bude stanovovat soud, a to v těch případech, kdy se pronajímatel a nájemce nedohodnou na nové výši nájemného. Lze předpokládat, že velkému množství soudů pomůže zabránit „neviditelná ruka trhu“. Přesto je třeba se na soudní spory připravit. Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR) vytvořilo Mapu nájemného. Ta má mimo jiné pomoci soudům v řešení sporů týkajících se výše nájemného. Problémem je, že mapa je vyplněna pouze z 10 % a naplněna pro první vlnu deregulace bude do konce roku 2011. Tedy rok od doby, kdy deregulace začala platit. Důvodem je to, že MMR začalo sbírat data pro vytvoření mapy až v tomto roce 2011. Na závěr si k tomuto tématu dovolím malou zajímavost, kterou jsem zjistila v Hospodářských novinách z 2. 3. 2001. Institut regionálních informací v Brně, který mapu nájmů pro MMR připravuje, využívá jediného soudního znalce (Zdeněk Vích). Zatím byla soudním znalcem schválena cena v cca 70 obcích. MMR tuto podivnou metodu zdůvodňuje úsporami, zároveň ale připouští, že posudky budou kontrolovány ještě jinými znalci.

16

Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 671

20

2. Výnosová metoda Výnosová metoda, v literatuře někdy nazývána výnosová hodnota, je součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti. Je nutné si uvědomit, že tyto příjmy budou realizovány v budoucnu. Je tedy potřeba je odúročit (diskontovat) na současnou hodnotu. „Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos“17. Ziskem, příjmem z nemovitosti bude zajisté nájemné jak bytových, tak nebytových prostor. V dnešní době je naprosto běžné využívat pronájem fasády (na billboardy, světelnou reklamu atd.) nebo poskytnout část střešní konstrukce telekomunikačním společnostem na umístění antény. I tyto pronájmy zahrneme do výnosové hodnoty. „Asi bychom si měli vysvětlit, že celý proces hledání výnosové hodnoty je proces předpokládaný, který se teprve odehraje, a proto neexistuje stoprocentní spolehlivost. Můžeme však brát v úvahu zkušenosti z prospěchů dosažených v minulosti jako orientační, jako jakousi pomyslnou pomocnou ruku. Velkou roli hrají také tržní podmínky v minulosti a v současnosti. Každý člověk chápe prospěch jinak. Pro jednoho je to forma utrženého nájemného z nemovitosti, kterou hodlá pronajímat, pro druhého třeba úspora nájemného, jestliže v nemovitosti bydlí sám. Těchto příkladů je nepřeberné množství, každý z nás prospěch pociťuje jinak. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investic. Hodnotu lze chápat jako dynamickou veličinu, mění se podle dění na trhu a se změnou jeho potřeb. Nesmíme zapomenout zahrnout do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti změny hodnot nemovitosti. Mám na myslí například technické změny (opotřebení, znehodnocení), nesmíme ani opomenout změny funkční, užitkové, právní, finanční a ekonomické. Ve výnosovém principu můžeme předpokládat, že čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos můžeme předpokládat. Tento předpoklad je v určité míře limitován.“18

17

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. str: 267 18 STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. Str: 10,11

21

Výnosová metoda a její základní principy Na následujících řádcích budou vysvětleny základní principy, které se nejčastěji používají u výnosové metody oceňování nemovitostí. To ale neznamená, že se s nimi nesetkáme u dvou zbývajících přístupů, tzn. u nákladové a porovnávací metody oceňování nemovitostí.

2.1.

Princip anticipace (Anticipation)

Pro lepší pochopení významu slova anticipace jsem si vypůjčila jeden z algoritmů projektování (záměr, plán, úmysl). Princip anticipace spočívá v tom, že víme, kam chceme dospět. Tento princip spočívá v tom, že budoucí hodnota je závislá na budoucím očekávání. Princip očekávání není pouze o budoucích výnosech a časovém vývoji, ale i o vhodné volbě výnosové a kapitalizační míry, která zachycuje pravděpodobnost, spolehlivost a stabilitu prováděné operace.

2.2.

Princip vývoje a změn (Trend and Change)

Podstata tohoto principu spočívá v problematice statického a dynamického pohledu na hodnotu nemovitosti. Princip ukazuje, že hodnota by se měla vnímat jako dynamicky se vyvíjející a měnící se v podmínkách na trhu a v závislosti na čase. „Jednoduše řečeno cena je dynamická, nemovitost jí nezdědila, ale mění se s měnící se situací trhu a s jeho potřebami“19. Pokud mluvíme o výnosové metodě, říkáme vlastně to, že musíme zachytit všechny možné očekávané změny výnosů, ale i pohled na budoucí změnu hodnoty oceňované věci. Zatímco změny vyvolané např. zhodnocením lze celkem dobře podchytit. U změn, které jsou vyvolány právními, finančními, ekonomickými a politickými vlivy, lze jen velmi obtížně všechny možné změny domyslet.

19

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostní. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. srt:21

22

Vhodným příkladem by mohl být solární boom v roce 2009-2010. Majitelé orné půdy prodali svou téměř bezcennou ornou půdu „solárním podnikatelům“, kteří ve víře ve státem garantované zisky neváhali zaplatit mnohonásobně vyšší ceny za pozemky. Jedna skupina (majitelé pozemků) počítala obrovské zisky díky „ekologické“ politice předcházejících vlád, druhá skupina (solární podnikatelé) přišli o část předpokládaného zisku díky „úsporné“ politice vlády současné.

2.3.

Pravidlo kvantity a kvality (Quantity and Quality)

Pravidlo kvantity a kvality se řídí jednoduchou přímou úměrou: čím více kvalitnějšího produktu nabízíme, tím větší hodnotu dostáváme. Platí zde určité omezení, že hodnotová křivka neroste do nekonečna. Příkladů, na kterých bychom si tento postup ukázali, je celá řada, použijme administrativní budovy. Na jedné straně 15 let stará administrativní budova s pronajímatelnou plochou 9 000 m2, na straně druhé nové administrativní centrum s pronajímatelnou plochou 10 000 m2. V prvním případě nabízíme nízkou kvantitu i kvalitu (starší administrativní budova asi těžko obstojí v konkurenci moderních administrativních center nedávno postavených nebo ještě ve výstavbě). V případě druhém nabízíme dostatečnou kvantitu a zároveň i v současné době požadovanou kvalitu. Nová centra se navrhují důsledně a s co možná nejmenšími budoucími provozními náklady. Závěrečné úpravy se realizují již na míru dlouhodobého nájemce.

2.4.

Princip klesající návratnosti (Decreasing)

Tento princip při výpočtu výnosové (příjmové) metody je vhodné využít k rozhodnutí, zda a do jaké míry starší či poškozenou nemovitost rekonstruovat, technicky zhodnotit, či modernizovat. Použití tohoto principu nám pomůže zjistit, kdy každé další navýšení prostředků (například na rekonstrukci), povede ke klesající návratnosti.

2.5.

Princip kontribuční (Contribution)

Kontribuce znamená podílení se na celku (přispívání k celku). Znamená to, že si uvědomujeme, že na tvorbě ceny se mohou podílet i jiné ceny než cena stavby hlavní. Tento princip vysvětluje, že různé komponenty dokážou pozitivně nebo i negativně ovlivnit hodnotu nemovitosti. Je důležité sečíst jen takové komponenty, které se na tržní 23

hodnotě skutečně podílejí a že tedy u nich kontribuce opravdu probíhá. Liší se tedy od anticipační metody, kde sčítáme všechny očekávané výnosy. Jde o to zhodnotit, jestli a jak se jednotlivé komponenty nemovitosti k nemovitosti jako celku chovají. Mohou se chovat „aktivně“, tzn. přispívají k ceně nemovitosti hlavní. Mohou se chovat „neutrálně“, tzn. na cenu nemovitosti jako celku nemají žádný vliv, ale mohou se chovat i negativně a hodnotitel zreguluje cenu nemovitosti jako celku směrem dolů. Teoreticky vhodným příkladem by mohl být projekt developerské skupiny Geosan group – Bytové domy Bohdalec. Na místě dnešní bytové zástavby stál v polovině devadesátých let objekt rozestavěné Železniční nemocnice. Byl zde dokončen železobetonový skelet, který mohl být použit pro další výstavbu. Stavba však byla zatížena takovou ekologickou zátěží (hojné používání azbestu), že by při oceňování nemovitosti výnosovou metodou a při aplikaci kontribučního principu musela být rozestavěná stavba uvažována se zápornou hodnotou. Důležité je konstatovat, že kontribuce je princip, na který neexistuje žádná teoretická poučka. Jedná se o princip, na který nelze použít vzorec či definici. Záleží jen na oceňovateli, jak a jestli vůbec ho zohlední ve vlastním odhadu. Dalším příkladem mohou být různá „vylepšení“ rodinných domů (ještě pozůstatek z dob, kdy byl rodinný dům striktně definován). I ve starších částech hlavního města se může znalec setkat s všelijakými „přílepky, kůlnami“ a podobně. Opět záleží jen na zkušenostech znalce, jak moc se bude chtít vcítit do rolí účastníků obchodu, co strana prodávající může považovat za marginální problém, může strana poptávající cítit jako závažný problém a naopak. Na významu kontribučního efektu v negativní podobě je postaveno i snížení ceny staveb v souvislosti s jejich znehodnocením ať už je nemovitost znehodnocena z jakýchkoliv důvodů. Domnívám se, že princip kontribuce je tedy velmi důležitý, jeho použití je vhodné i při oceňování porovnávací metodou. Zároveň může sloužit i jako nástroj, kterým lze spolehlivě eliminovat nepodstatné komponenty majetku a nejsou proto rozhodující z hlediska celkové tržní hodnoty.

2.6.

Princip synergie

Synergie poukazuje na jednotlivé komponenty, které nejsou jen prostým součtem, jak tomu bylo u principu kontribučního. Vyskytují se ale též případy, kdy se vhodným spojením dosáhne celkového vyššího efektu. Bohužel jsou i případy, kdy je tento synergický efekt negativní, a to kvůli nevhodné kombinaci. Často se jako vhodný příklad uvádí

24

parkoviště a prodejna. Spojení těchto dvou nemovitostí zaručí mnohem větší výnos, než by přinesly jednotlivé komponenty. Jednoduše řečeno

2+2=5

Ilustrativním a zcela konkrétním příkladem je oblíbené centrum Avion Shopping Park Praha. Hlavními nájemníky jsou IKEA, Tesco, Datart, Giga Sport a HM Studio. Spolu s dalšími významnými mezinárodními obchodníky vytvářejí velmi výhodné a jedinečné složení. Strategické umístění centra, jednoduchý přístup a bezproblémové parkování přitahuje stovky tisíc nakupujících, kteří přijíždějí i z míst která jsou vzdálena hodinu jízdy autem. Trvalá spolupráce vlastníka s nájemníky vytváří účinný synergický efekt. Domnívám se, že vede k dosažení cílů pro obě strany.

2.7.

Pravidlo nákladů příležitostí (Opportunity Cost)

Pravidlo nákladů příležitostí představuje „Hodnotu nejlepší dostupné alternativy, které je nutno se vzdát v podmínkách omezených zdrojů ve prospěch alternativy zvolené“20. Tento princip se použije v rozhodování mezi více variantami, což je u nemovitostí velmi časté. Vzhledem k tomu, že při tomto principu je třeba porovnávat, přejděme k tzv. substitučnímu principu.

2.8.

Princip substituční (Substitution)

Substituční princip je aplikován u dvou stejných, pro trh zaměnitelných nemovitostí, kdy dá kupující přednost nemovitosti s nižší cenou, která je pro něj výhodnější. Kupující může též upřednostnit tu nemovitost, u které očekává vyšší a bezpečnější budoucí výnos se zaručenou návratností. Pro jednoduché pochopení si substituční princip představíme u dvou identických a pro trh lehce zaměnitelných nemovitostí. Kupující dá jednoznačně přednost pro něj výhodnější nemovitosti s nižší cenou. Vztaženo k budoucím výnosům je zřejmé, že kupující zvolí nemovitost s očekávanými vyššími a bezpečnějšími výnosy.

20

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. srt:23

25

Jako příklad bychom mohli použít příklad investora, který hodlá investovat do nemovitosti čistě ze spekulativních důvodů. Volí mezi stejně velkým bytem v Praze a například v oblasti Mostecka či Severní Moravy. Vezměme si příklad bytů v Praze a na Mostecku. Odlišné ceny nemovitostí, kvalita života, nabídka a poptávka, všechny tyto činitele determinují rentabilitu investice. Na první pohled se může zdát, že koupit nemovitost v Praze je díky vyššímu nájemnému mnohem výhodnější. Následující tabulka dokládá, jak je to ve skutečnosti. Tabulka č. 2: Byt v panelovém domě v Mostu, 3+1, 70m 2

Byt v panelovém domě v Praze Kobylisích, 3+1, 70m 2

pořizovací cena

pořizovací cena

měsíční nájemné

380 000 Kč 5 600 Kč

měsíční nájemné

2 970 000 Kč 15 000 Kč

roční nájemné

67 200 Kč

roční nájemné

náklady na údržbu nemovitosti

10 000 Kč

náklady na údržbu nemovitosti

10 000 Kč

daň z příjmu 15%

7 056 Kč

daň z příjmu 15%

18 900 Kč

čistý příjem z nemovitosti rentabilita návratnost v letech

čistý příjem z nemovitosti

50 144 Kč 13,20%

rentabilita

7,6

návratnost v letech

Zdroj: Mostecká data: konzultace s místními podnikateli, Pražská data: www.remax-czech.cz; www.maxirealitypraha.cz

26

180 000 Kč

151 100 Kč 5,09% 19,7

2.9.

Princip nabídky a poptávky (Supply and Demand)

S výpočtem výnosové hodnoty má stav nabídky a poptávky vliv na odhad výše budoucích výnosů z nemovitostí. Je zajímavé pozorovat, kde se v České republice vyskytuje převis nabídky a kde naopak převis poptávky. Například v Praze, v centru města, máme jednoznačný převis

poptávky.

Mezi

nejžádanější

lokality

patří

bydlení

v Pařížské

ulici,

nebo na Hradčanech, ale i na Praze 6 na Hanspaulce. Naopak na okrajích města a v masových zástavbách jako je Jižní město a Černý most nebo v průmyslových částech města, například v Malešicích, už zaznamenáváme převis nabídky. V souvislosti s již zmiňovanou deregulací nájemného, po které volají majitelé domů, kteří své nájemníky „zdědili“, se můžeme v souladu s principem nabídky a poptávky dočkat. Situace, kdy tolik vzývaná deregulace nepřinese majitelům nemovitostí takový efekt, který již téměř dvě desítky let očekávají. Na trhu evidujeme velké množství nabízených bytů k pronájmu. Reakce vlastníka nemovitosti, pokud chce na tomto trhu nadále setrvat, pak může být dvojí: 1) snížit cenu, vyjít vstříc poptávajícím (v našem případě snížit cenu nájemného a vyhnout se tak ztrátě na ušlém nájemném z nepronajatých bytů) 2) zvýšit svou konkurenční výhodu v tržním prostředí (zajistit možnost bezpečného parkování v docházkové vzdálenosti, čtyřiadvacetihodinovou ostrahu v objektu atd.) Dosud jsme pracovali s již existujícími nemovitostmi. Co se týká developerských projektů, je vyvíjen na projektanty tlak, aby při projektování počítali s co možná nejvyšší úsporou jak na pořizovacích, tak i na provozních nákladech. Developeři jsou také nuceni neustále zvažovat nové lokality s možným potenciálem.

2.10.

Princip konformity (Conformity)

Konformní prostředí dává dobrou možnost srovnávání. Příkladem může být třeba logistický areál, či průmyslová zóna, v USA tolik oblíbená Kondominia. Uvedené příklady mají společné zpravidla to, že se jedná o ohraničený pozemek se stavbami podobného typu. Pokud si vybereme jako příklad kondominium v USA, je tento pojem chápán tak, že uprostřed zeleně v uzavřeném prostoru stojí desítky či stovky rodinných či vilových domů. Součástí

27

uzavřeného prostoru jsou od jednoduchých dětských hřišť, cyklostezek, bazénů a podobných „lákadel“ poskytujících určitý komfort, až po luxusní golfová hřiště, společenský klub s veškerým zázemím nebo nezbytné přístavy pro plavidla „rodinných“ velikostí. Hlavní výhodou je čtyřiadvacetihodinová ostraha a bezstarostnost o údržbu okolí domu. Vše je poskytováno v rámci ne zrovna levných služeb. V případě výnosové metody máme díky konformitě prostředí nemovitosti možnost snadného porovnávání dosažených nájmů, provozních nákladů, obsazenosti a třeba také výnosových měr atd. Opačná situace nastane v případě, kdy dojde ke změně. Projeví se obvykle homogenně a postihne parametry všech nemovitostí, které jsou vzájemně konformní.

2.11.

Princip rovnováhy (Balance)

Toto pravidlo se dá velmi dobře uplatnit v konformním prostředí. Těchto stavů je nespočetně, ať už se jedná o stavbu a pozemek, výnosy a náklady na potřebný provoz nemovitosti, nebo také výnosnost a návratnost a jiné. Tento princip se uplatňuje v situacích, kdy potřebujeme přijít na neznámou veličinu. K dané veličině dojdeme z obvyklého poměru veličin pro nás známých právě díky konformnímu prostředí.

2.12.

Princip gradace (Gradation)

V návaznosti na výnosovou hodnotu lze gradaci pochopit na příkladu odstupňovaného nájemného v závislosti na poloze apod. Není vždy psáno, že s přiblížením centra se zvýší cena. Někteří kupující dávají přednost klidným místům v blízkosti parků či lesů a díky tomu se zvyšuje zájem o tyto lokality, s nímž logicky roste cena nemovitosti. Je tedy třeba chápat polohu ne jako střed města, ale obecně jako polohu ve středu, nebo v těsné blízkosti nějakého dění. Jinak bude uvažovat obchodník, který létá po celé Evropě a jinak investor, který rád tráví volný čas procházkami přírodou. Pro někoho je střed dění les, pro druhého letiště, v jiném případě to může být docházková vzdálenost ke golfovému hřišti. Tento princip je často využíván i v porovnávací metodě oceňování nemovitostí. S tím souvisí i používání cenových map, které jsou v jednotlivých obcích zpracovávány. Čím rozsáhlejší území,

28

tím snadněji lze i tato “epicentra dění“ v cenových mapách zachytit a vyzdvihnout vliv polohy vůči ceně.

2.13. Princip nejlepšího a nejvyššího využití (Highest and Best Use) Analýza, která vede k dosažení nejlepšího a nejvyššího využití, je důležitou součástí každého ocenění. V tomto případě je nutné použít přesnou definici: „Nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti je definováno jako jejich technicky proveditelné, fyzicky možné, ekonomicky zdůvodnitelné a legálně dostupné použití, které zároveň vede k jejich nejvyšší ceně“21. Jakákoliv jiná formulace či vynechání slova by dávaly definici úplně jiný význam. Příkladem může být stavba výškových budov, přičemž o výšce hovoříme ve smyslu fyzikální veličiny. Můžeme ji také nazvat maximální možná výtěžnost pozemku. Na tomto místě je třeba zmínit územní plánování, znalost metodiky územního plánu a správná reflexe příslušných dat. Stojí-li před znalcem nebo odhadcem úkol ocenit stavební pozemek, musí se s daty pečlivě seznámit. Je třeba zjistit, co všechno lze v rámci platného územního plánu postavit. Možnost využití má totiž přímý vliv na zúročení pozemku a z toho vyplývající možný výnos. Znalost územních záměrů, jejich návaznost (např. dopravní řešení přilehlé komunikace)

a

časové

výhledy

jsou

pro

objektivní

posouzení

neodmyslitelným

předpokladem. Je ještě mnoho principů, které jsou s výnosovou hodnotou spojovány. Ty už ale souvisí jen okrajově a proto nejsou do práce zahrnuty.

21

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Str:25

29

3.

Výnosová metoda na tržních principech V přístupu dle výnosové metody hraje zcela zásadní roli prognóza budoucího užitku

nemovitosti. Vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje jen a pouze ekonomický názor na tvorbu ceny. Tato metoda, která je v některých publikacích nazývána jako příjmová, je postavena na časové hodnotě peněz a riziku investice. Hlavním problémem je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Tržní hodnota v sobě zachycuje pohled na tržní prostředí. V tržním prostředí se střetává nabídka s poptávkou a také tu působí mnoho cenotvorných stimulů. Tyto cenové stimuly je třeba systematicky vyhledávat, analyzovat a následně promítnout do našeho ocenění. Velmi důležitá je dokonalá orientace na trhu nemovitostí, zejména však znalost celého tržního prostředí. To je ovlivňováno řadou faktorů, které mají na tržní hodnotu nemovitosti větší či menší vliv. Jsou to zejména: -

Politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí). Již jsme si na jiném příkladě uváděli příklady čistě politického zasahování do změn a úprav územního plánu či schválené ekologické politiky předcházející vlády a z ní vyplývající nevratné zásahy do přírody (pole pokrytá solárními panely).

-

Sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, standart bydlení, životní styl, sociální politika).

-

Fyzikální vlivy (stručně – fyzikální stav stavby a kvalita jejího okolí).

-

Ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla a životní úroveň, inflace, úroková míra).

Jen díky dokonalé orientaci na trhu s nemovitostmi lze dosáhnout určení správné tržní hodnoty.

30

I přes ustálené rčení, že každá nemovitost má svého kupce, bychom si měli před zahájením práce nad tržním oceněním ověřit, zda jsou splněny elementární podmínky. Abychom se nad tržím oceněním vůbec zamýšleli, musí být splněny následující podmínky:  Nemovitost musí přinášet vlastníkovi prospěch nebo užitek a nemusí se zde nutně jednat o prospěch či užitek jen finanční.  K oceňované nemovitosti musí být alespoň minimální poptávka. Musíme zjistit, zda vůbec existuje potenciální kupec na odhadovanou nemovitost.  Musí existovat alespoň minimální kupní síla na straně poptávky.  Nemovitost musí být převoditelná a legálně dostupná. Pokud není některé z podmínek vyhověno, není pro danou nemovitost vytvořeno potřebné tržní prostředí a tím pádem nemá smysl hledat její tržní hodnotu. Je pravda, že časem se může stav podmínek na trhu změnit. Stejně tak se může právní stav nemovitosti vyjasnit a podmínky budou splněny, pak bude vytvořeno potřebné tržní prostředí. Proč si lidé pořizují nemovitý majetek? Jaký v tom vidí prospěch? Začněme tím, že investice do nemovitostí je dlouhodobě jedním z nejbezpečnějších způsobů zhodnocování financí. Věnujeme se investici do reálné nemovitosti, nikoliv do nemovitostních fondů. Nemovitosti se pořizují z několika důvodů:  Pro vlastní potřebu, neboli úspora nájemného  Pro očekávaný příjem z nájmu, nemovitost majitel hodlá pronajímat  Pro rozdíl mezi současnou a tržní hodnotou vloženého kapitálu, neboli uložení kapitálu s vidinou zhodnocení za určitý čas Tohle je prospěch, který se dá jasně měřit penězi. Existuje i druhý pohled na problematiku, kde zohledňujeme jistotu do budoucna, prestiž, efektivnost, nebo také společenskou důležitost. I tyto formy bychom měli zohlednit při výpočtu tržní hodnoty.

31

Dále je třeba definovat výnos, jelikož různé publikace uvádějí odlišné vysvětlení. Stěžejní definice říká, že výnos je rozdíl mezi všemi příjmy, neboli výnosy, které očekáváme z nemovitosti a výdaji, neboli náklady, které budeme po předpokládanou dobu na nemovitost vynakládat. Předpokládanou dobou se většinou rozumí časový úsek v délce 1 roku. Je důležité si uvědomit problémy při zjišťování výnosové hodnoty:  Pozemek není nijak spotřebovatelný – neomezené užívání. Možnost trvalého příjmu (věcná renta).  Stavba je časově omezena – podléhá opotřebení. Možnost jen časově omezeného příjmu. Z toho vyplývá, že výnosovou hodnotu nemovitosti lze vyjádřit buď hodnotou věcné renty, nebo hodnotou dočasné renty. Vliv na výběr má druh nemovitosti. Budoucí prospěch lze shrnout ve třech bodech:  Jediný reprezentativní výnos (používá se technika přímé kapitalizace)  Časová řada výnosů po určitou dobu (používá se technika diskontace jednotlivých výnosů)  Posloupnost systematicky se chovajících výnosů (klesají, stoupají, nebo jsou konstantní)

3.1.

Hrubý příjem

Než začneme počítat čistý provozní příjem a uvažovat o jeho hodnotě, musíme se zamyslet nad nejlepším a nejvyšším využitím zkoumané nemovitosti a také zmapovat nájemné a související nájemní smlouvy. Definice nejlepšího a nejvyššího využití již byla uvedena na straně 29. I přesto je pro další snazší pochopení textu nutné tuto definici zopakovat.

32

„Nejlepší a nejvyšší využití můžeme tedy definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využitelného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku“22. Při zkoumání nejvyššího a nejlepšího využití je vhodné zaměřit se na následující kritéria:  Dodržení právních předpisů – zkoumáme, zda platné právní předpisy (územní plán, stavební zákon) zamýšlené nejvyšší a nejlepší užití vůbec umožňují (podíl ploch na administrativu, koeficient podlažních ploch, výšková regulace apod.)  Zmapování technické proveditelnosti - v tomto kriteriu se zaměřujeme na reálnost případné změny, zda objekt po technické stránce snese nástavbu, přístavbu, nebo vestavbu. Rozhodování může vést i k tomu, že výhodnější je demolice, než zachování současného stavu.  Zaměření se na investiční proveditelnost - roli mohou hrát tzv. náklady administrativní, ale i čistě finanční (znamenala by nástavba, nebo půdní vestavba složité zajišťování základové spáry, nebo posílení nosných konstrukcí), a proto je třeba při celkové analýze brát tuto skutečnost v úvahu.  Využití maximální ziskovosti Následuje posouzení analýzy nejlepšího a nejvyššího využití, neboli závěry, které ze šetření mohou vyplynout:  Všechna 4 kritéria jsou splněna, proto můžeme pokračovat ve výpočtu analýzy tržní hodnoty.  Splněna například jen 2 kritéria ze 4, další krok je vypočet nákladů na odstranění problému, aby byla naplněna podstata nejlepšího a nejvyššího využití. 22

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. str. 37

33

 Splněno například jen jedno anebo žádné kritérium, další krok bude zjistit, jak docílit splnění všech kritérií a následně vyčíslení. Po zjištění analýzy nejlepšího a nevyššího využité prozkoumáme nájemní vztahy, jejich kvalitu, jak z hlediska právního, tak i komerčního využití. Po zjištění těchto dvou hodnot už budeme počítat čistý provozní příjem. Výši dosažitelného nájemného za využívané prostory stanovujeme z uzavřených smluv po ověření daného nájemného, popřípadě použijeme obvyklé nájemné, které je možné za pronájem obdobných prostor v daném místě a čase dosáhnout (zjistíme na základě šetření). Do pronájmu zahrneme veškeré příjmy, ať už reklamní plochy na fasádě, nebo pronájem parkovacích míst či anténu telekomunikační společnosti. Při stanovení nájemného musíme počítat i s variantou neobsazenosti nemovitosti a tím pádem výpadku příjmu. K případům neobsazenosti s důsledkem ztráty nájemného dochází za následujících situací: nedaří se část nemovitosti pronajmout, dochází k rekonstrukci nebo modernizaci, není možné pronájem nemovitosti, střídání a hledání nového nájemníka nebo neplacení či placení s prodlením ze strany nájemníka. V úvahu musíme brát i neočekávané okolnosti, například živelné pohromy, katastrofy, poruchy. Jiná neobsazenost je v bytech ve velkoměstě a jiná například u letní chaty, penzionu na horách, nebo hotelu u přehrady. Tyto nájmy jsou závislé na sezónnosti. Tuto hodnotu musíme vypozorovat z realitního trhu a zkusit ji odhadnout podle chování zájemců o pronájem nemovitosti. Hodnotu ovlivní typ a vybavenost nemovitosti, poloha, celková ekonomika a tak dále.

3.2.

Efektivní hrubý příjem

Hrubý příjem – neobsazenost nájemného = efektivní hrubý příjem Tento vzorec nám zobrazuje reálný pohled na hrubý výnos.

34

3.3.

Rezervy na renovace

Vypočítáme podle vztahu: Reprodukční cena / životnost = rezerva na renovace Rezerva na pořízení je stanovená cena, za kterou bychom si mohli pořídit stejnou nemovitost po skončení její životnosti.

3.4.

Výdaje (náklady) na dosažení příjmů z nájemného

Tyto hodnoty jsou většinou přímo zjistitelné z podkladů pro oceňování. Pokud je nezjistíme, můžeme je odhadnout třeba srovnáním se stejnou nemovitostí, u které tato data známe. Náklady rozdělujeme na: 1) fixní (FN) 2) variabilní (VN) 3) obnovovací (ON) 1) Fixní provozní náklady Fixní provozní náklady jsou náklady, které platíme ve stejné výši, ať už z nemovitosti plyne výnos či nikoliv. Fixní náklady většinou platí vlastník nemovitosti. Typickými fixními náklady jsou daň z nemovitosti a pojištění staveb.  Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti je určená podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti. Máme-li k dispozici daňové přiznání, použijeme hodnoty z něho. Cenu ovlivňuje poloha, účel a kapacitní parametry. Poplatníkem daně je vlastník.

35

 Pojištění stavby Pojištění si můžeme zjistit z pojistné smlouvy, nebo je zjistíme porovnáním pojištění podobného typu. Pojistné má dvě části: pojistné na živelné pohromy, neboli živelné pojištění, a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za škody, které by mohly vzniknout jiným osobám. Živelné pojištění dělíme ještě na základní živelné pojištění a doplňkové živelné pojištění. Zvláštní kategorií je speciální varianta pojištění přerušení provozu, nazvaná pojištění ušlého nájmu. Stane-li se pronajatý byt nebo nebytový prostor nepoužitelný v důsledku požáru nebo povodně či jiné škody, nemusí nájemník hradit majiteli prostoru sjednaný nájem. Majitel nemovitosti pak musí řešit opravu budovy a ještě mu bude chybět pravidelný příjem z nájemného. Zejména v případech, kdy majitel splácí úvěr bance, popřípadě využívá příjem z nájemného pro financování jiné činnosti, je pojištění ušlého nájmu součástí pojištění samotné nemovitosti. 2) Variabilní náklady Variabilní náklady jsou takové náklady (výdaje), které se mění podle rozsahu a využití nemovitosti. Konkrétně jsou to náklady na správu nemovitosti, náklady na vytápění, klimatizaci atd. Také se jedná o náklady na údržbu a opravy, na úklid, na odvoz a likvidaci odpadu a další poplatky.  Oprava a údržba – náklady na provoz Jedná se o náklady, které souvisejí s technickým zařízením staveb, jejím příslušenstvím a součástmi. Počítáme je jako roční výdaje. Máme možnost vzít výdaje průměrné od vlastníka nemovitosti za více let, nebo můžeme zvolit procentní částku, na kterou má vliv technický stav nemovitosti. Mezi 0,5 a 1,5% se pohybuje procentní částka z věcné hodnoty stavby včetně příslušenství a součástí.

36

 Správa nemovitosti Do správy nemovitosti zahrnujeme veškeré výdaje spojené s jejím nemovitostí a s pronájmem. Jinými slovy jsou to náklady na „Property management“ i na „Facility management“. Vzhledem k tomu, že se neustále setkáváme se záměnou těchto pojmů, pokusím se rozdíl mezi oběma pojmy objasnit: Property management Jedná se o správu nemovitostí. Je to komplex služeb, týkajících se pouze administrativy, ekonomiky a provozně technického servisu ve spravovaném objektu. Jednoznačným trendem je rozšiřovat služby Property managementu na komplexní služby, které v sobě zahrnuje Facility Management. Managament objektu, který se stará o správu a údržbu nemovitosti, plánuje opravy, rekonstrukce a tak dále. Facility management Nejedná se o princip nový, ale o princip s neustále se rozvíjející koncepcí. Samotný překlad pojmu nám příliš k pochopení podstaty nepomůže, už pro velkou šíři významů slova facility: mimo jiné snadnost, dostupnost, přístupnost, nadání, vlohy, a management jako: vedení, správa, řízení, či obratné zacházení. Pouhý překlad k pochopení významu zřejmě nestačí, a proto se i v České republice používá mezinárodně zažitý termín Facility Management. Jedna z definic popisuje facility management jako metodu, jakým způsobem v organizacích sladit pracovní prostředí, pracovníky a pracovní činnosti. Má v sobě principy obchodní administrativy, architektury, humanitních i přírodních věd. Je naprosto běžné, že firmy specializované na tuto činnost jsou developery přizvány k jejich projektům již ve fázi projektové přípravy. Facility managament je používán s cílem neustálého zvyšování hodnoty majetku. Stará se například o právní služby a sleduje komerční využití majetku. Pokud nemáme potřebné informace (například od správce nemovitostí), volíme hodnotu odhadem, zohledníme typ a účel objektu i schopnost managementu a porovnáme s podobnými nemovitostmi.

37

 Ostatní provozní náklady Do této malé podkapitoly zahrnujeme náklady, které nelze jinam zařadit. Často se jedná o cenu za pronájem pozemku, na kterém stojí naše nemovitost. Protože jak už víme z předešlého textu, stavba není součástí pozemku a tím pádem zde mohou být dva rozdílní majitelé. 3) Obnovovací náklady Obnovovací náklady jsou náklady, které musí být vynaloženy na opotřebené části nemovitosti, které mají kratší životnost než sama nemovitost. Obnovovací náklady chápeme jako očekávané provozní náklady. Příklady obnovovacích nákladů: Náklady na opravu či výměnu střešní krytiny, náklady na výměnu vnitřních instalací (stoupačky), výměna měřičů tepla nebo vodoměrů. Náklady na podlahové povrchy, poruchy chodníků, vnitřní a vnější povrchové úpravy, vnitřní zařizovací předměty a jiné.

3.5.

Čistý provozní příjem NOI

NOI = efektivního hrubého příjmu – rezervu na renovace a provozní náklady V návaznosti na výše uvedené lze výnosovou hodnotu vypočítat jako součet diskontovaných očekávaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí. „To, že jsou příjmy diskontované, znamená, že jsou na základě diskontní sazby upravené na současnou hodnotu“23. Pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty se použije následující vztah: V = [NOI (zisk – čistý výnos z nemovitosti Kč/rok)/ kapitalizační míra] x 100% 23

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava: DonauMedia,s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. str: 47

38

V – věcná hodnota Pro stanovení a pochopení kapitalizační míry poslouží kapitola č. 5 této diplomové práce.

3.6.

Transformace výnosů na současnou hodnotu

Převádět

výnosy

na

současnou

hodnotu

je

možné

dvojím

způsobem,

a to diskontováním, nebo kapitalizováním. Diskontování lze aplikovat tehdy, pokud je k dispozici linie budoucích, zpravidla ročních výnosů. Kapitalizování se používá v případě, že je k dispozici jediný reprezentativní výnos.

3.6.1. Diskontace Diskontace

je

transformační

proces.

Je

to

řada

reprezentativních

výnosů

vztažená obvykle k jednomu roku. Používá se v případech, kdy jsou jednotlivé výnosy za stanovený časový úsek proměnlivé. Výnosy musejí být vyjádřeny konkrétním číslem a stejným způsobem musí být určena hodnota rezervního výnosu. Výnosová hodnota nemovitosti neboli diskontované cash-flow, je vyčíslena jako jednotlivé výnosy vztažené k příslušným rokům, které jsou odúročeny a následně sečteny. Reverzní výnos Reverzní výnos je výnos, který představuje obvykle výnos z prodeje nemovitosti. Existují tři druhy reverzí:  kladná reverze  nulová reverze  záporná reverze (někdy se může stát, že bude nutné vynaložit náklad na likvidaci stavby. Z toho plyne, že náklady na likvidaci stavby jsou vyšší než hodnota pozemku.)

39

Od úročení jednotlivých diskontních výnosů používáme diskontní míru, která je ve skupině výnosových měr. Výnosová míra musí být správně zvolena, jinak by demotivovala ke koupi nemovitosti. Diskontace Diskontace uvažuje o očekávaných výnosech na neomezenou dobu, avšak jejich výška se v jednotlivých obdobích může na základě prognózy odlišovat. Většinou se jedná o dlouhodobé prognózy, například u komerčních objektů je stanovena kvartálně či ročně. Na vyjádření budoucí hodnoty se používá metoda složeného úročení: BH=DH x (1+iu)n BH=DH x Un Un=(1+iu)

úročitel

BH

budoucí hodnota

DH

současná dnešní hodnota

iu

úroková míra

n

období, ke kterému je budoucí hodnota vztažena

Opačné zjišťování - odúročení (diskontace) Úkolem je najít současnou hodnotu DH=BH x 1/(1+iu)n DH=BH x 1/Un 1/Un = 1/(1+iu)n

odúročitel

Tato jednoduchá metoda výpočtu se v praxi dá použít při ocenění nemovitosti jen na té nejjednodušší a ne velmi časté variantě. V případě, kdy nemovitost v budoucnu přinese jen jeden jediný výnos: VH = Vn x 1/(1+id)n 40

VH =Vn x 1/Un VH

výnosová hodnota

id

diskontní roční míra

V praxi se většinou setkáme s celou řadou nekonstantních výnosů v různých obdobích. Ať už se jedná o snížení nebo zvýšení nájemného, je výnosová hodnota vyjádřena jako součet jednotlivých výnosů k určitým rokům a vyčíslena na současnou hodnotu. Při různých výnosech nebo třeba různé diskontní sazbě v každém roce použijeme vzorec: VH = V1 x 1/(1+iD)1 + V2 x 1/(1+iD)2 + V3 x 1/(1+iD) 3 +.........+ Vn x 1/(1+iD)n VH = ΣVn x 1/(1+iD)n VH= ΣVn x 1/Un V1

výnos v prvním roce

V2

výnos v druhém roce

n

počet uvažovaných roků

id

společná diskontní míra

3.6.2. Kapitalizace Kapitalizace je transformační proces. Oproti diskontaci jde pouze o jeden reprezentační výnos. V tomto případě se použije kapitalizační míra, která zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu a jeho návratnost. Kapitalizační míra se dělí na přímou a výnosovou kapitalizaci. „Kapitalizační míra je vyjádřena jako součet dlouhodobé bezpečné úrokové míry (výše průměrné úrokové sazby u státních dluhopisů), průměrné předpokládané inflace (podle odhadů ministerstva financí nebo ČNB) a odhadem stanovená všeobecná i specifická rizika

41

(do značné míry závisí na subjektivním posouzení ze strany znalce) plynoucí z vlastnictví nemovitosti.“24

3.6.2.1. Přímá kapitalizace V tomto případě máme jeden reprezentativní výnos, který zastupuje výnosovou hodnotu nemovitosti. Míra kapitalizace zahrnuje míru výnosu a i jeho návratnost, zde zaznamenáváme rozdíl oproti diskontní míře.

3.6.2.2. Výnosová kapitalizace I v tomto případě je výpočet výnosové hodnoty založen na jednom reprezentativním výnosu. Výhoda výnosové kapitalizace je taková, že rezervní výnos nevyčíslujeme přesným číslem, ale v procentním vyjádření jako relativní změnu z hledané výnosové hodnoty.

3.7.

Faktory ovlivňující diskontní míru

3.7.1. Faktor času Je důležité si uvědomit relativnost časové hodnoty peněz. Peníze získané dříve se dají dříve zainvestovat a získá se z nich rychleji výnos. Výnosy musíme přepočítat ke dni ocenění, tedy na současnou hodnotou viz. výše (odúročitel, úročitel a tak dále)

3.7.2. Faktor rizika Faktor rizika lze rozdělit na dva typy:  Rozdělení na riziko provozní a riziko finanční  Rozdělení na riziko systémové a nesystémové 25 24

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava: DonauMedia,s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. str: 47

42

Ve vztahu k nemovitostem se používá dělení na systémová a nesystémová rizika. „Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například politická situace, hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), mezinárodní politická situace, mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), pohyb devizových kurzů, změny úrokových měr, inflace apod. Nesystémová rizika se v případě nemovitostí mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu. Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí, patří například: 

technická rizika: závady nebo poruchy staveb (stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údržba, opotřebení, požární bezpečnost)



technická rizika ve vazbě na pozemek (výskyt radonu, ekologická zátěž, složité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice)



ekonomická rizika (rychlé, ekonomické a morální zastarávání, variabilita, flexibilita, zadlužení, podíl cizího kapitálu)

Mezi rizika daná okolním prostředím a lokalitou, v níž se nemovitost nachází, patří: 

rozvoj území (kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médii, výhled, oslunění)



poloha nemovitosti (záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk)



sociálně demografická (vývoj populace, rozvrstvení, migrace)



ekonomická (změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití)



jiná (konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené možnosti pojištění apod.)“26

25

MAŘÍKOVÁ, Pavla; MAŘÍK, Miloš. Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 242 s. ISBN 978-80-245-1242-6. str:17 26 STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. Str: 20

43

3.8.

Odhad míry výnosnosti

„Míru výnosnosti lze pouze odhadnout, nelze přesně spočítat. S použitím stavebnicového způsobu odhadu míry výnosnosti jako dosahovanou míru výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky nebo srážky (potenciální rizika): iv = ip+-Δi vysvětlení: iv

míra výnosnosti

ip

míra výnosnosti dosahovaná u obdobných nemovitostí

Δi

přirážky a srážky reprezentující odlišnosti výchozí míry výnosnosti.“27

Další možnost výpočtu míry výnosnosti je založena na srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investice. Jako příklad lze uvézt pokladniční poukazy, ale navíc je třeba připočíst rizikové prémie. Následně vyplývá vzorec: iv = ib+Δi vysvětlení: iv

míra výnosnosti

ib

míra výnosnosti bezpečné investice na finančním trhu

Δi

přirážky reprezentující rizika, případné hrozby, nevýhody ve srovnání s bezpečnou investicí

27

STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. Str: 19,20

44

4.

Výnosová metoda dle cenového předpisu (administrativní cena) Nejprve si vysvětlíme, proč vlastně oceňování dle cenového předpisu, neboli

administrativní ocenění, využijeme. Téměř ve všech sdělovacích prostředcích, ať už v tisku nebo na internetu, se setkáváme s tržní cenou nemovitosti. S cenou, ve které se odráží ekonomika trhu. O tom, že se s modifikací pojmu „administrativní cena“ nesetkáváme, jinde než v podmínkách tržní ekonomiky svědčí to, že od roku 1935, kdy vyšla publikace „Rukověť pro odhady nemovitostí“ (autoři J.Kovařovič J. Popper), nás nepřetržitě do dnešních dnů provázejí různé formy „oceňovacích předpisů“. Vždy se totiž našlo, nachází se a bude se nacházet několik situací, ve kterých jiné než administrativní ocenění není správné. Jedná se například o výpočet daně, dědického řízení, pojištění pro náhradu škod, nebo se může vyskytnout situace, kdy se firma vlastníka dostane do konkurzu. V tomto případě si exekutor či správce konkursní podstaty objednává soudního znalce či odhadce, aby stanovil tržní cenu nemovitosti dle platných oceňovacích předpisů. Zákon č. 151/1997 Sb., taxativně stanovuje případy, kdy je potřeba provést úřední ocenění administrativní cenou. Určitou zajímavostí je fakt, že administrativní cena platí i v případě, kdy se smluvní strany na tomto postupu dohodnou, aniž by k tomu byly ze zákona povinovány. Administrativní cena jako horní hranice při prodeji nebo koupi se použije i ve výjimečných případech, a to třeba v případě, kdy je cena zcela nebo jen z části hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu nebo z jiných prostředků státu. V počátcích druhé dekády minulého století vyhlášky (oceňovací předpisy) stanovovaly administrativní cenu jako částku pro kupní smlouvu nepřekročitelnou. O dvacet let později mohla být administrativní cena překročena o 20 % a tři roky před úplným zrušením omezení (vyhláška č. 393/1991 Sb.) bylo (opět vyhláškou) povoleno překročení administrativní ceny v kupní smlouvě o 40 %. Z výše uvedeného vyplývá, že ocenění podle právního předpisu je použito vždy, když je stanoven platný právní předpis včetně uvedených výjimek.

45

4.1. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 178/1994 Sb. Vyhláška č.178/1994Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů ve znění novely č. 295/1995 Sb., stanoví ceny a způsoby vytvoření a zjištění cen pro oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Vzhledem k tomu, že se soustředíme na výnosovou metodu, věnujme pozornost oddílu třetímu tohoto oceňovacího předpisu. Ten stanovuje způsob zjištění ceny při oceňování domů s nájemními byty výnosovým způsobem. Definici domu s nájemními byty (nájemní dům) přesně stanovuje vyhláška. My si pro zjednodušení definujeme nájemní dům vymezením kriterií, které budova musí splňovat, abychom mohli použít ocenění dle výše uvedené vyhlášky: -

Musí se jednat o dům.

-

Součet podlahových ploch bytu musí být roven nebo větší než 80 % součtu všech podlahových ploch bytových a nebytových.

-

Více než 50 % celkového počtu bytů je užíváno a platí se nájemné (k datu oceňování) nebo je užíváno bezúplatně.

Nájemním domem mohl být i rodinný dům, pokud byla splněna kritéria viz výše. Jedině takto definovaný dům může být oceněn i výnosovou metodou. Cena nájemního domu je potom aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem. Ocenění se vypočte podle vzorce věcné renty: CV= N/p x 100 CV

cena nájemního domu zjištěná výnosovým způsobem

N

roční nájemné

p

míra kapitalizace, stanovená Ministerstvem financí Míra kapitalizace je údaj, který najdeme v příloze č. 34 vyhlášky č. 295/1995 Sb.,

kterou se mění a doplňuje vyhláška Ministerstva financí č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Tato vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky 46

k cenám. Taktéž předkládá postupy při oceňování budov (v našem případě byla míra kapitalizace 5 %). Výpočet ročního nájemného také stanovuje vyhláška. Roční nájemné je vlastně součet veškerého nájemného ze všech prostor skutečně placeného a nájemného z prostor užívaných bezplatně či vlastníkem(ky). V takových případech se roční nájemné zjistí ve výši nájemného dle cenových předpisů. Pro účely výpočtu se od součtu ročního nájemného odečtou náklady s domem spojené. Jedná se o daň z nemovitostí, roční pojistné domu, náklady na běžnou údržbu domu a jeho správu, odpisy a roční nájemné z pozemku dle údaje z katastru nemovitostí. V případě výdajů na údržbu či odpisy platí omezení, že tyto roční náklady nesmí být vyšší než 4 % z ceny oceňovaného domu zjištěné nákladovým způsobem. Pokud je rozdíl mezi ročním nájemným a náklady s domem spojenými roven nebo menší než nula, je cena zjištěná výnosovou hodnotou brána jako nulová. Od roku 1998 (s účinností vyhlášky č. 279/1997 Sb.) se termín nájemní dům přestal používat.

4.2. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 279/1997 Sb. Tato vyhláška je platná od 1. 1. 1998 do 30. 6. 1999. Navazuje na vyhlášku předcházející, ovšem kombinací nákladového a výnosového způsobu se ocení všechny budovy, které jsou ke dni ocenění pronajaty minimálně z 80 %. Rozumí se pronajaté plochy u staveb uvedených v § 3, §5 ,§6 ,§7, § 8, §12, §13V a §16. Abychom dokázali stanovit a získat výnosovou hodnotu nemovitosti, vypočteme nejdříve nákladový způsob s pomocí koeficientu inflace, ale bez koeficientu prodejnosti. Následně nemovitost oceníme výnosovým způsobem. Stejně jako v předcházejícím bodě je cena nemovitosti aritmetickým průměrem výpočtů nákladovým a výnosovým způsobem. Průměr výpočtu nákladového způsobu a výnosového nám dá hodnotu nemovitosti. Více podrobně se problematice budu věnovat v kapitole 4.3. Od minulé vyhlášky se tento postup přesunul do Hlavy druhé, která zní „Oceňování staveb a pozemků výnosovým způsobem“ a je zachycena v §21 a §22 nadepsané vyhlášky.

47

4.3.

Ocenění výnosovou metodou po novele č. 127/1999 Sb.

Tato vyhláška je platná od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000. Stavby, které se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu jsou: budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby, garáže, kulturní památky, byty a nebytové prostory, a jiné stavby (podle §3, §5, §6, §7, §8, §12, §13, §16). Další dělení budov A. Budovy pro zdravotní péči a služby B. Budovy pro komunální služby a osobní hygienu C. Budovy pro výuku a výchovu D. Budovy pro vědu, kulturu a osvětu E. Budovy pro tělovýchovu F. Budovy pro řízení, správu a administrativu G. Budovy pro společné ubytování a rekreaci H. Budovy pro obchod a společné stravování I. Budovy pro sociální péči J. Domy bytového typu K. Domy bytové netypové L. Budovy výrobní pro průmysl M. Budovy výrobní pro energetiku N. Budovy vodního hospodářství, čistíren a úprav vody O. Budovy pro zemědělskou výrobu a chov živočichů P. Budovy pro dopravu a stroje R. Budovy pro garážování, opravy a údržbu S. Budovy pro skladování a úpravu produktů Další dělení hal A. Haly pro vědu, kulturu a osvětu B. Haly pro tělovýchovu C. Haly pro obchod a společné stravování D. Haly občanské výstavby – ostatní E. Haly výrobní pro průmysl, bez jeřábových drah 48

F. Haly výrobní pro průmysl, s jeřábovými drahami G. Haly výrobní pro energetiku H. Haly pro dopravu a spoje I. Haly pro garážování, opravy a údržbu J. Haly pro skladování a úpravu produktů K. Haly pro skladování zemědělských produktů L. Haly pro zemědělskou výrobu M. Haly vodohospodářské, čistírenské a úpravy vod Před oceněním je nutné zjistit stav pronajatosti objektu. Pokud bylo pronajato minimálně 80 % z podlahové plochy místností, máme splněnu podmínku pro oceňování dle této vyhlášky. Místnost definujeme jako prostor, který má ze všech stran po obvodu stěny, podlahu a stropní konstrukci. Za místnost tedy nebudeme považovat lodžii, schodiště, průchod domu atd. Dále zjišťujeme výši ročního nájemného dle novely č. 127/1999 Sb. §22 odst. 2, a to například z nájemních smluv. Roční nájemné je souhrn nájemného za posledních dvanáct měsíců přede dnem ocenění, přepočtený na kalendářní rok. Může se stát, že nemovitost nebyla všechny měsíce pronajata, potom nájemné dopočítáme na celý kalendářní rok. Pokud nejsou k dispozici nájemní smlouvy

a nebo je v nich nájemné nižší než

obvyklé (změna oproti vyhlášky č. 178/1994 Sb.), pomůžeme si nájemními smlouvami z obdobných nemovitostí v blízké lokalitě. Můžeme použít i nabídku inzerce realitních kanceláří, tyto ceny ale musíme snížit o navýšení, které u nabídek bývá běžné. Nesmíme zapomenout ani na snížení o provize realitních kanceláří. Pokud máme zjištěné skutečné nájemné a obvyklé nájemné podobných nemovitostí, porovnáme tyto dvě ceny a následně pro další výpočet vybereme tu větší. Dále musíme zjistit výdaje podle §22 odst. 4. (daň z nemovitosti, pojištění, roční odpisy, náklady na běžnou údržbu a případné opravy a náklady na správu nemovitostí). A pak už jen stačí zjistit roční nájemné z pozemku a to jen v případě, když je rozdílný vlastník stavby a pozemku. Abychom zjistili výsledek nájemného, odečteme výdaje od příjmů, a tak zjistíme hledané N. Ve vyhlášce v příloze č. 34 zjistíme míru kapitalizace, kterou v této práci nalezneme v kapitole č. 5 v tabulce č. 5.

49

Dosadíme do vzorce: CV = (N / p) x 100 Vyjde nám hledaná cena výnosové metody, což je cena pronajatého objektu. Následně podle §21 sečteme se zjištěnou cenou podle nákladového způsobu. Výsledek poté vydělíme dvěma a vyjde nám cena objektu. Nákladovým způsobem s koeficientem prodejnosti zjistíme cenu pozemku, venkovních úprav, nepronajatých staveb atd.

4.4. Ocenění výnosovou metodou podle novely č. 173/2000 Sb. V souvislosti s touto novelou nastala podstatná změna hlavně skutečností, že se již neoceňují výnosově byty a nebytové prostory. V paragrafu §21 přibyla věta k odstavci 1. Stanovuje, že pokud má pozemek i stavba na něm oceňovaná výnosovým způsobem stejného vlastníka, zjistí se cena stavby i s pozemkem, pokud je k tomu účelu veden v katastru nemovitostí. A nově se setkáváme s výpočtem celého pronajatého areálu, který se oceňuje výnosově a poté kombinací nákladového způsobu. Nepoužívá se ovšem koeficient Kp a výnosově poté oceníme celý areál. Areálem je myšleno stavba, pozemky, i případné trvalé porosty na pozemku. A i v této novele se změnily míry kapitalizace, které jsou zachyceny v kapitole č. 5 v tabulce č. 6.

4.5. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. Tato vyhláška platí od 1. 1. 2003. V druhé části vyhlášky č. 540/2002 Sb. je hlava dvě nazvaná „Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu“, tato část zahrnuje v sobě §21 a §22. Stále platí, že výnosově se oceňují pouze pronajaté haly a budovy. Jak už jsme si zvykli, do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb, které jsou poskytovány v souvislosti s provozem prostor, jež jsou předmětem nájmu. Roční nájemné, vypočtené s přihlédnutím k §22 odst.2, se sníží o 40 % a pokud má pozemek jiného vlastníka, přichází další snížení o 5 % z ceny pozemku zastavěného stavbou. I v této vyhlášce jsou uvedeny nové míry kapitalizace viz. kapitola č. 5, tabulka č. 7.

50

Důležitá je i příloha 15a této vyhlášky, kde máme zatřídění nemovitostí do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Zde se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínkám, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Pod změnou okolí si můžeme představit takovou změnu, která má vliv na výnosnost nemovitosti. Může to být výstavba stanice metra, občanské vybavenosti nebo továrny. Také se může jednat o fiskální a dotační politiku státu, cenovou regulaci atd. Pod spojením rozvojové možnosti nemovitosti zkoumáme a posuzujeme, zda nemovitost je využita nejlepším a nejvyšším možným způsobem. Případně zkoumáme, zda je možno provést nějaké změny tak, aby nastalo nejlepší a nejvyšší využití nemovitosti, či se dokonce zvýšila její výnosnost. V případě, že jsou pronajaty nejméně dvě budovy nebo haly ze souboru a nájemné není rozlišeno na objekty, použijeme výnosovou metodu na celý soubor včetně pozemků a trvalých porostů. Pozemky se oceňují samostatně podle části čtvrté §31a a §31b.

4.6. Ocenění výnosovou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Podle této vyhlášky se mohou nově oceňovat kombinací nákladového a výnosového způsobu i kulturní památky, které splňují určité náležitosti. V této i v předchozí vyhlášce se používá zatřídění nemovitostí do skupin, které najdeme v příloze č. 17 v tabulce č. 2 platného zákona. Opět se nám změnila kapitalizační míra, kterou v mé diplomové práci najdeme v kapitole č. 5 v tabulce č. 8. Také ve vyhlášce a příloze 16 přibyla věta, která tvrdí, že pokud se u staveb s víceúčelovým užitím stanovila míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití, jde o odlišnou míru kapitalizace příslušející zbylé části. Je tedy třeba zohlednit ve zbylé části zvýšení nebo snížení stanovené kapitalizace o 0,5 %. Z mnou zjištěných dat jsem došla k názoru, že není příliš výhodné vlastnit kulturní památku. Na jedné straně stojí orgány státní správy, které mají ze zákona povinnost nařizovat vlastníkovi údržbu, na straně druhé různé památkové ústavy, které povolují rekonstrukce jen s použitím repasovaných materiálů, nebo replik původních výrobků.

51

V první řadě je třeba konstatovat, že skutečnost, že budova je nemovitou kulturní památkou, nelze zjistit z běžně dostupného zdroje, jakým je například katastr nemovitostí. Nájemce, který by tuto skutečnost mohl nebo měl očekávat, musí prostudovat Seznam kulturních památek na území hl. m. Prahy (dále jen „Seznam“). Podívejme se na dva různé přístupy k ochraně kulturních památek na příkladech z praxe: 1) Bytový dům s nebytovým prostorem v 1.NP čp. 753, ulice Husitská 32, Praha 3. Nejedná se o stavbu nikterak výjimečnou ve svém okolí, přesto figuruje jako jediný v nejbližším okolí na Seznamu. Bývala zde provozovna Kovoslužby s.p. a v devadesátých letech se zde střídali nájemci, na kratší, či delší dobu, kteří neměnili nic na vzhledu ztrouchnivělých výkladců a využívání stávajících nadsvětlíků pro označování své provozovny. V roce 2002 uzavřel majitel nemovitosti dlouhodobou smlouvu s nájemcem, kterému pronajal nebytový prostor pro komerční účely, s tím, že jedinou povinností nájemce bylo ohlásit Stavebnímu úřadu změnu užívání prostor. Nájemce zasanoval výkladce, nainstaloval reflexní označení provozovny a objekt „začal být vidět“. Náhodně jdoucímu pracovníkovi památkové péče se označení ani opravené výkladce nelíbili a zahájil s nájemcem správní řízení o udělení pokuty dle § 35 odst. 1 písm. c) Zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. „(1) Obecní úřad obce s rozšířenou působností uloží pokutu až do výše 2 000 000 Kč právnické osobě, nebo fyzické osobě oprávněné k podnikání, jestliže při výkonu svého podnikání c) nepečuje o zachování kulturní památky, neudržuje ji v dobrém stavu, užívá ji způsobem neodpovídajícím jejímu kulturně politickému významu, památkové hodnotě nebo technickému stavu, nechrání ji před ohrožením, poškozením nebo znehodnocením nebo ji znehodnotí nebo zničí.“28 Správní řízení bylo vedeno necelých pět let, postupnými úpravami byly představy památkářů naplněny, a i přesto byla pokuta byla udělena. 2) Opačný příklad najdeme u novobarokního domu čp. 1216 v Klimentské ulici, který byl postaven v roce 1902. Dům byl postaven pro vrchního pražského poštmistra Václava Špačka. Třípatrová nárožní budova byla nepřehlédnutelná svojí bohatě štukovou výzdobou, štítem a i dvěma nárožními věžičkami s cibulovou bání. Budova se pyšnila i freskou nad 28

Zákon č.20/1987 Sb., o státní památkové péči ve znění pozdějších předpisů

52

průjezdem a alegorickým sousoším na štítu. Špačkův dům byl vysoce architektonicky kvalitní. Počátkem 90. let 20. století objekt koupila společnost European Property Development s.r.o.. Tato společnost zamýšlela postavit na jeho místě velký administrativněobchodní komplex Prague City Center. Tento záměr vyvolal vlnu odporu jak u odborníků, tak občanů, kteří měli ještě v živé paměti zbourání nedalekého Těšnovského nádraží. I přesto, pražští památkáři v roce 1993 demolici Špačkova domu povolili. O čtyři roky později byla značně předimenzovaná budova Prague City Center dokončena. Stavbu navrhl architekt Otta Dvořák. Velký kontrast nabízí v blízkosti gotický kostel se zvonicí sv. Petra a kýčovitá fasáda nové budovy, na níž je vidět ukázka snahy o maximalizaci finančního zisku z lukrativní parcely v centru Prahy. Tohle byla první ukázka porevolučního jednání představitelů památkové péče hlavního města Prahy. Už tehdy se ukázalo, že investor většinou dokáže prosadit svůj projekt bez ohledu na památkovou ochranu historického jádra Prahy, které bylo zapsáno v roce 1992 na seznam světového kulturního dědictví UNESCO. Obrázek č. 1: Klimentská čp. 1216 , Praha 1 – Nové Město ; Špačkův dům

53

4.7. Ocenění výnosovou metodou dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. V této vyhlášce se setkáme s řadou spíše kosmetických změn, upřesnění či doplnění paragrafů, které obsahuje předcházející vyhláška č.3/2008 Sb. Cílem je opět přiblížení administrativní ceny ceně tržní. Avšak mění se koeficienty v přílohách. Co se týče výnosové metody, přibyla v hlavě II v §22 věta: „Nelze-li pro účel užití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem podle hlavy I“29. Změna nastala i v §23 v odstavci 5, ten hovoří o pozemcích, které se ocení samostatně dle části třetí a trvalé porosty podle části páté. Oproti jiným vyhláškám zůstala kapitalizační míra stejná jako v minulé vyhlášce, tabulka je zobrazena v kapitole č.5 v tabulce č. 8.

29

Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, změna provedena vyhláškou č.364/2010 Sb.

54

5.

Vývoj, vliv a výpočet kapitalizační míry Jak již bylo uvedeno, výnosové (příjmové) oceňování je jednou z mezinárodně

uznávaných a často využívaných metod ke zjištění ceny. Zhodnocení vloženého kapitálu do podniku (opět se především soustředíme na nemovitosti) nám vyjádří kapitalizační míra. Kapitalizační mírou je zjednodušeně označována aplikace úrokové míry při výpočtu výnosové hodnoty nemovitostí. Pracuje se zde s časovou hodnotou peněz a převádí různé očekávané budoucí výnosy na současnou hodnotu. Kapitalizační míra je velmi citlivá položka ve výpočtu příjmové metody. Výpočet obvyklé kapitalizační míry je jednoduchý. Skládá se ze skutečně realizovaných tržních cen a ze skutečných výnosů z nemovitosti. Výnos je stručně řečeno rozdíl mezi dvěma hodnotami, které plynou z vlastnictví nemovitostí, a to rozdíl mezi příjmy a výdaji. Kapitalizační míru ovlivňuje způsob výpočtu výnosové hodnoty. Existují dva způsoby, jak můžeme výnosovou hodnotu vypočítat:  Pomocí hrubého výnosu – rychlý, ale ne moc přesný způsob. Většinou bychom měli použít vyšší kapitalizační míru. Jedná se o potenciální hrubý výnos snížený o očekávaný výpadek nájemného tzn. ztráty, kterou způsobují:  jakákoliv obsazenost menší než 100% pronajímatelných ploch  časté střídání nájemníků a s tím často spojená platební nekázeň  vnější vlivy (jednoduchý příklad – stoletá povodeň přiměla většinu majitelů nemovitostí v Karlíně výrazně snížit, či úplně upustit od výběru nájemného po dobu několika měsíců)  Pomocí čistého výnosu - pokud počítáme s inflací, je reálná úroková míra nižší oproti nominální úrokové míře. Jedná se o očekávaný čistý výnos z nemovitosti, který je dán rozdílem mezi hrubým výnosem a celkovými provozními náklady.

55

Pokud budeme mít dostatečné informace, můžeme stanovit kapitalizační míru různými statistickými

metodami.

Známe

metodu

Inwoodovu,

Hoskholdovu

premisu

nebo

i Ellwoodovu metodu. Tyto statistické metody ale používají složitější výpočty. Zastavme se ale, alespoň krátce, u posledního jmenovaného pána L. W. Elwooda. Je možné jej označit za zakladatele či propagátora myšlenky zanalyzovat vlastní a zápůjčný kapitál (vlastní a cizí zdroje) jako dva zdroje financování nemovitostí a zohlednit míru rizika zejména vlastního kapitálu. Z myšlenek L. W.Elwooda se čerpá zejména v USA a v různých zahraničních vyhledávačích nacházíme spoustu odkazů. S mírnou nadsázkou lze konstatovat, že kdyby si na svého krajana bývalý prezident Spojených států amerických Bill Clinton se svou administrativou vzpomněl v době, kdy si usmyslel, že je třeba zvýšit počet Američanů, kteří mají mít vlastní bydlení, nemluvili bychom pravděpodobně o celosvětové finanční krizi. Většinou ale metody jako je Inwoodova, Hoskholdova premisa a Ellewoodova metoda nejsou určené pro náš český trh s nemovitostmi. Kapitalizační míru můžeme stanovit dvěma způsoby:  Přímé odvození – od prodejů podobných nemovitostí  Nepřímé odvození – velkou roli zde hraje úroková míra

5.1.

Přímé odvození kapitalizační míry

Kapitalizační míra by v tomto případě měla být odvozena od prodejů podobných nemovitostí. Je důležité mít správné vstupní údaje. Vzorec: p = (V x 100) /KC (%)30 p

kapitalizační míra nemovitosti (%)

V

reálný čistý výnos

KC

kupní cena

30

HEŘMAN, Jan. Oceňování Majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2005. 149 s. ISBN 80-2450967-9. Str: 124

56

Německé publikace doporučují vzít raději empiricky stanovené kapitalizační míry, než se dopustit nesprávnosti výpočtu na základě špatných údajů. Pokud použijeme kapitalizační míru určenou pro standardní nemovitosti na nestandardní, musíme ji upravit:  Nemovitost je na dobré poloze, ale užití nemovitosti je spojeno s nepatrným hospodářským rizikem = o 0,5 % až 1 % kapitalizační míru snížíme.  Nemovitost je ve špatné poloze a užití nemovitosti je spojeno se zvýšeným hospodářským rizikem = o 0,5 % až 1 % kapitalizační míru zvýšíme.

5.2.

Nepřímé odvození kapitalizační míry

Tuto metodu použijeme, když nemáme dostatek vstupních informací a můžeme tedy použít odvození od úrokových sazeb bankovních vkladů nebo úvěrů. Pro stanovení kapitalizační míry použijeme úrokovou sazbu termínovaných vkladů, úrokovou sazbu pokladničních poukázek ČNB, úrokovou sazbu dlouhodobých úvěrů či úrokovou sazbu hypotečních úvěrů. Z odhadů se dá usoudit, že kapitalizační míra je o něco nižší než úroková sazba dlouhodobých půjček. Vyskytují se tu rizikové překážky, které zhodnotí odhadce a přičte je k úrokové míře. Právě publikace od pana Ing. Petra Orta, Ph.D. řeší situaci, kdy nemáme dostatečné informace o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Můžou za to nově vzniklé trhy nebo odlehlé lokality, kde není prodej tak častý. Existuje opět několik možností:31 

Výpočet příjmové metody nepoužít



Použít analogii s jinou lokalitou

 Použít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika tržních faktorů 31

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. Str: 45

57

Výpočet kapitalizační míry pomocí tržních faktorů je náhradní a použijeme ho jen v případě, kdy nelze jinak. Kapitalizační míra = R1 + R2 + R3 + R4  R1

kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice

Tento faktor zjistíme ze statistických údajů zveřejněných statistickými úřady nebo centrální bankou.  R2

inflační míra

Kapitál se snižuje vlivem inflace. Existují dva způsoby výpočtu:  Z nájemní smlouvy zjistíme, že je dohodnutá inflační doložka R2 = 0  Pokud objekt není pronajat a nebo není stanovena inflační doložka, započítáme R2 (údaje seženeme v pramenech o kapitalizační míře o bezrizikových investicích)  R3

míra rizika

Je naprosto jednoduchá úvaha o tom, že investor, který bude více riskovat, čeká větší návratnost, jinak by toto riziko nepodstupoval. Nemovitosti jsou málo rizikové. I když tu máme rizika technická - zřícení, havárie, povodeň, požár atd. – lze se proti nim pojistit. Nesmíme zapomenout ani na rizika ekonomická, například: změna tržních podmínek, hospodářská krize, a nebo také politická rizika, například: válka, terorismus, změna zákonů a další. Stanovení míry rizika je velmi složité.

 R4 míra životnosti Situaci, kdy je majetek schopen vytvářet zisk, říkáme ekonomická životnost. Různý majetek má různou ekonomickou životnost. Nemovitosti mají vysokou míru ekonomické životnosti. 58

Pro velmi hrubé vyjádření kapitalizační míry můžeme čistý provozní výnos vynásobit 10, neboli použijeme kapitalizační míru 10 %. Často je tento postup označován jako makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků. Velmi jednoduché je převzít kapitalizační míru ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

5.3.

Vývoj kapitalizační míry

Průměrná míra inflace v době mezi světovými válkami v Československé republice byla mezi 2 % až 3 %. V období Rakouska Uherska a za první republiky určoval míru kapitalizace vrchní soud. Tato hodnota byla platná pro exekuční řízení. Vrchní soud v Praze diktoval kapitalizační míru pro Česko, v Brně zase pro zemi Moravskoslezskou, v Bratislavě pro Slovensko a v Košicích pro Podkarpatskou Rus.

5.3.1. Míra kapitalizace v ČSR v období do r. 1939 Tabulka č. 332 Kapitalizační míra Nájemní domy Provozní objekty Těžební podniky

3,5 % až 5 % cca 10 % cca 15 %

5.3.2. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 297/1997 Sb. Míra kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv dle vyhlášky č. 279/1997 Sb. (platné od 1. 1. 1998 do 30. 6. 1999)

32

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. str: 298

59

Tabulka č. 4 Číslo položky 1 2 3 4 5

Název Míra kapitalizace % Nemovitosti pro výrobu, skladování a garážování 11 Nemovitosti pro hromadné ubytování (hotely), stravování a obchod 9 Bytové domy 5 Ostatní nemovitosti 8 Majetková práva 13

5.3.3. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 127/1999 Sb. Míra kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem dle vyhlášky č. 127/1999 Sb. (platné od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000) Tabulka č. 5 Číslo položky 1 2 3 4 5

Název Stavby pro výrobu a skladování Stavby pro hromadné ubytování (hotely), stravování Garáže a domy nájemními byty Ostatní stavby vyjmenované v § 21 Majetková práva

Míra kapitalizace % 12 11 9 9 14

5.3.4. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 173/2000 Sb. Míra kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem dle vyhlášky č. 173/2000 Sb. Tabulka č. 6 Číslo položky 1 2 3 4 5

Název Stavby pro výrobu a skladování Stavby pro hromadné ubytování (hotely), stravování Garáže a domy nájemními byty Ostatní stavby vyjmenované v § 21 Majetková práva

60

Míra kapitalizace % 11 10 7 7 13

5.3.5. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 540/2002 Sb. Míra kapitalizace pro ocenění nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem dle vyhlášky č. 540/2002 Sb. Tabulka č. 7 Číslo položky 1 2

Název Nemovitost pro výrobu a garážování Nemovitost pro obchod a administrativu

3 4 5 6 7 8 9 10 11

Nemovitost pro hromadné ubytování a stravování Nemovitost pro dopravu a školství Nemovitost pro kulturu Nemovitost pro zdravotnictví Nemovitost pro zemědělství Nemovitost pro skladování Bytové domy Ostatní nemovitosti Majetková práva

Míra kapitalizace % 10 7 8 9 8 8 7 6 4 8 12

5.3.6. Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem podle cenového předpisu č. 3/2008 Sb., příloha č. 16 Tabulka č. 8 Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8

Název položky Nemovitost pro výrobu a garážování Nemovitost pro obchod a administrativu Nemovitost pro hromadné ubytování a stravování Nemovitost pro dopravu, spoje a školství Nemovitost pro kulturu Nemovitost pro zdravotnictví Nemovitost pro zemědělství Nemovitost pro skladování 61

Míra kapitalizace % 10 7 8 9 8 8 7 6

9 10 11

Bytové domy Ostatní nemovitosti Majetková práva

5 8 12

Pokud nemáme pronajatou celou nemovitost, dopočítáme obvyklé nájemné za zbývající plochy, a k příslušné míře kapitalizace připočteme 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojené s docílením pronájmu celkové podlahové plochy. Stejná kapitalizační míra je zobrazena ve vyhlášce č. 460/2009 Sb. i v ve vyhlášce č. 364/2010 Sb.

5.4. Výhody a nevýhody kapitalizační míry podle cenového předpisu Výhody použití kapitalizační míry podle cenového předpisu  Nemusíme nic zkoumat  Použité číslo je opřeno o právní předpis Nevýhody použití kapitalizační míry podle cenového předpisu  Údaje jsou průměrné v celé České republice  Časové zpoždění uvedených údajů  Nepůsobí dobře o odhadci pro zadavatele (neprofesionální suché konstatování čísel bez vlastního aktivního přístupu)

62

6. Zhodnocení výhod a nevýhod tržní a administrativní ceny Pokud chceme zhodnotit klady a zápory tržního a administrativního ocenění, můžeme na problém použít několik možných náhledů. Připomeneme si a trochu obšírněji si na několika příkladech vysvětlíme rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Dále se budeme věnovat podrobněji rozdílu mezi profesí soudního znalce a odhadce a jejich roli v procesu oceňování nemovitého majetku. Před samotným porovnáváním metod je třeba konstatovat skutečnost, že ne vždy máme právo volby ve výběru metody. Volba konkrétního přístupu, nebo metody vždy závisí na požadovaném výsledku oceňovacího posudku anebo na účelu, za kterým byl posudek vyhotoven. Je-li však posudek vyžádán soudem za účelem dědického řízení, zákon neponechává prostor jiné volbě než ocenění administrativním způsobem. Pokud se tedy libovolný právní předpis odvolává na užití oceňovací vyhlášky, nelze volit jiný přístup. Příklady použití administrativního ocenění jsou: daň z nemovitosti, vypořádání majetku, zmiňované dědické řízení, ale i nepeněžitý vklad do společnosti. Začněme tedy pojmem administrativní cena. O tomto termínu z hlediska vztahu k oceňovacím předpisům bylo napsáno již mnoho. Použijme proto volněji řečenou definici. Ocenění dle cenového předpisu má správně interpretovat či aplikovat daný cenový předpis. Lze si vypůjčit výstižnou definici od Ing. Petra Orta, Ph.D.: „Dnes, v době standardní tržní ekonomiky, je nejčastějším účelem administrativních cen zajistit tzv. daňovou spravedlnost, to znamená, aby žádný plátce daně nebyl proti ostatním zvýhodněn, nebo naopak znevýhodněn.“33 Prováděcí vyhláška Ministerstvo financí České republiky (déle jen MF ČR) č. 364/2010 Sb. (účinná od 1. 11. 2011) stanoví legislativní vymezení administrativní ceny. Aby byla administrativní cena a tržní hodnota shodná, musela by vyhláška o oceňování obsahovat všechny cenotvorné podklady. Musela by být totiž sestavena tak, aby umožnila správnou tržní interpretaci těchto cenotvorných podkladů.

33

ORT, Petr. Cena zjištěná a cena obvyklá není totéž. Realit [online]. 12/2010, [cit. 2011-04-14]. Dostupný z WWW: .

63

Nelze zapomenout od zjištěné ceny odečíst ceny věcných břemen, kterými je nemovitost zatížena (umístění trafostanice, z praxe znám příklad, kdy je přes pozemek vedena kanalizační stoka 1100/600 s revizním vstupem). Cena takto zjištěná nemá většinou nic společného s tržní cenou nemovitosti. Přesto, že znalec prostřednictvím koeficientů zvyšujících nebo snižujících základní cenu uvažuje například s velikostí města, použitým stavebním materiálem (s ohledem na jeho životnost), výsledek nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na realitním trhu (jeká je její tržní cena). Důvodem je i fakt, že se výpočet provádí podle oceňovací vyhlášky, která je MF ČR aktualizována nepravidelně. Nelze zde zohlednit například ten fakt, že před nemovitostí (dům, byt) jezdí několik linek městské hromadné dopravy (například: tramvaje, autobusy), nebo naopak, že se jedná o poslední volný byt na prestižní adrese, kde poptávka výrazně převyšuje nabídku. Další, byť trochu extrémní příklad: Majitel si postaví luxusní nemovitost uprostřed chráněné krajinné oblasti (bohužel tyto případy existují i následnou legalizací stavby) nebo uprostřed krásné, ale obtížně přístupné lokality. Použije zde nejdražší možné materiály, krytý bazén a tak dále. K obtížnému přístupu patří i přistávací plocha. Jedná se o stavbu, jejíž investice může dosáhnou sta milionů (v naší zemi nic neobvyklého). Pokud stavbu ocení znalec dle vyhlášky, je pravděpodobné, že výsledné číslo se investici bude alespoň přibližovat. Tržní cena (cena, za kterou bude někdo ochoten nemovitost koupit) bude výrazně nižší (přihlédnutím k nedostatečné infrastruktuře, vysoké míře bezpečnostního rizika, vysoké náklady na provoz). Je načase udělat jasno v pojmech znalec a odhadce, odhad

tržní

nemovitosti.

V případě oceňování nemovitostí se může jednat o jednu a tutéž osobu. „Soudní znalec je v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, jmenován ministrem spravedlnosti nebo jím pověřeným předsedou krajského soudu.“34 Na jmenování není žádný nárok a příslušný jmenovací orgán pečlivě zvažuje nejen odbornou znalost uchazeče, ale i jeho vhodnost pro tak složitou a zodpovědnou činnost. I z těchto důvodů je procento úspěšných žadatelů o jmenování velmi nízké. Pro žadatele, který uspěje, je jmenování nejen důkazem jeho nesporné kvalifikace, ale znamená to i jeho trestní odpovědnost (dle §346 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákona - trestný čin křivé výpovědi a podání nepravdivého znaleckého posudku). Pouze poslanecká imunita zabránila stíhání poslance strany Věcí Veřejných Mgr. Stanislava Humla pro stíhání podle § 346

34

ORT, Petr. Odhadce ceny není totéž co soudní znalec. Realit [online]. 11/2010,, [cit. 2011-04-14]. Dostupný z WWW: .

64

trestního zákoníku. Je ale pravda, že sám žádal imunitní výbor o zbavení imunity, aby mohla být kauza regulérně prošetřena). Toto zákonné opatření se může zdát na první pohled přísné, ale vzhledem k tomu, že znalecké posudky hrají velmi významnou roli při trestních i občanskoprávních řízeních, je zcela na místě. Zatímco soudní znalec je jmenován státním orgánem, odhadce pracuje na základě živnostenského oprávnění na činnost „Oceňování majetku“. Od 1. 7. 2008 se jedná o činnost vázanou na předchozí vzdělání, např. technického, nebo ekonomického směru. Odhadce nemůže zpracovávat znalecké posudky a působí tedy spíše jako cenový či technický poradce. Vzhledem k počtu situací, kdy zejména finanční instituce vyžadují tržní ocenění pro zajištění úvěru, pojistné plnění (oba příklady si uvedeme), pracují náhradou za znalce právě odhadci pro banky a další finanční instituce v roli těchto poradců. Také banky a spořitelny však začaly požadovat po odhadcích vyšší kvalifikaci. Na konci minulého století vznikly certifikační orgány akreditované státem. Proces certifikace je obdobný jako u procesu zkoumající odborné znalosti žadatele o jmenování znalcem. Životnost certifikátu je časově omezena, po vypršení musí certifikovaný odhadce znovu prokazovat svou odbornost, neustálou činnost, zvyšování kvalifikace apod. „Z výše uvedeného jednoznačně vyplývá, že při tak závažných úkonech, jako jsou ty, které jsou spojeny s realitními obchody, tedy s obchody, které průměrný člověk realizuje jen několikrát za život, zároveň s obchody, které výší transakce přesahují řádově jiná investiční rozhodnutí, jako koupě automobilu nebo ledničky, lze všem účastníkům jen doporučit, aby se obraceli pokud možno na znalce v daném oboru, kteří svou způsobilost jednoznačně prokázali. Role odhadců – živnostníků může být v některých případech zástupnou roli znalce. Ale v tomto případě je vždy dobré dát přednost odhadci, který byl certifikován některou ze společností k tomu oprávněných.“35 Pro závěrečné hodnocení výhod a nevýhod tržního a administrativního oceňování nemovitostí si znovu popišme rozdíl mezi cenou a hodnotou věci. Cena věci je peněžní částka, která má být nebo již byla za věc zaplacena. Jde tedy o konkrétně stanovenou nebo zjistitelnou peněžní částku, která může a nemusí mít vztah k hodnotě věci. Hodnota věci tedy na rozdíl od ceny skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou peněžní částkou. Hodnota věci je ekonomickou kategorií, která vyjadřuje vztah mezi osobami a věcí z hlediska jejich zájmu o věc. 35

ORT, Petr. Odhadce ceny není totéž co soudní znalec. Reality [online]. 11/2010, [cit. 2011-04-10]. Dostupný z : .

65

Zájem osoby o věc je dán mírou užitných vlastností věci pro osobu v daném místě a čase. Hodnota věci nebo služby tedy vyjadřuje míru užitku, který z věci vyplývá ve prospěch jejího uživatele. Tato míra užitku může být stejné věci ve stejném čase a místě pro různé osoby velmi rozdílná (bezbariérová nemovitost má pro osobu odkázanou na invalidní vozík jinou hodnotu než pro osobu schopnou samostatného pohybu). Změna výše ceny nemusí být nijak závislá na změně hodnoty věci a naopak. Cena věci na trhu se tedy může změnit, ačkoliv hodnota věci se nemění a naopak. Existuje několik způsobů, jak pohlížet na hodnotu věci, z čehož plynou různé metody, kterými lze hodnotu věci odhadnout a vyjádřit ji penězi. Tyto hodnoty byly v práci již popsány. Znovu je namístě uvést, že tržní hodnota a tržní cena jsou dva rozdílné pojmy a nemají na sebe žádnou závislost.

6.1.

Rozdělení administrativního ocenění

Výše uvedená oceňovací vyhláška rozlišuje tři způsoby administrativního ocenění staveb  nákladový způsob  porovnávací způsob  kombinace nákladového a výnosového způsobu

6.1.1. Nákladový způsob Tento způsob oceňování vychází v zájmu zachování kontinuity oceňovacích předpisů a budování ucelených cenových řad z oceňovacích postupů a cenové úrovně, obsažené ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., kterou byla založena nová koncepce oceňování nemovitostí. Tato úroveň je pravidelně aktualizována na současnou úroveň. Nákladovým způsobem se oceňují budovy a haly, inženýrské a speciální pozemní stavby, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty (rozestavěné nebo neuvedené v příloze č. 20 oceňovacího předpisu), vedlejší stavby, garáže (příslušenství hlavní stavby nebo rozestavěné) studny, venkovní úpravy, byty i nebytové prostory v rodinném domě, budovách kromě typu J (typové bytové) a K (nebytové typové, rozestavěný).

66

6.1.2. Porovnávací způsob Porovnávací způsob zjištění ceny je předepsán pro garáž ( řadová jedno nebo dvoupodlažní), byt ve více bytovém domě a pro rekreační a zahrádkářské chaty.

6.1.3. Kombinace nákladového a výnosového způsobu Oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu stanovení administrativní ceny nemovitosti je vedena snahou co nejblíže přiblížit cenu zjištěnou reálným tržním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vložil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vytvořit. U výnosového způsobu je výrazně zjednodušeno stanovení odpočtu nákladů (je zde zavedeno paušální vyčíslení). Výsledná zjištěná cena nemovitostí není aritmetickým průměrem z cen zjištěným nákladovým a výnosovým způsobem, ale stanovuje se s ohledem na perspektivu nemovitosti, tzn. zohledňují se zde příležitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti (vysoká kriminalita, konfliktní sousedé) nebo ve společnosti, které mohou mít zásadní vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Pro potřeby oceňování výnosovou metodou je dobré si připomenout rizika ve vztahu k nemovitostem: Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například: 

politická situace



hospodářská situace



mezinárodní politická situace



mezinárodní ekonomická situace (vliv globalizace)



pohyby devizových kurzů



změny úrokových měr



inflace

Nesystémová rizika jsou v případě nemovitostí a segmentu trhu. Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí patří například: 

technická rizika plynoucí ze závad či poruch staveb: stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údržba, opotřebení, požární zabezpečení



technická rizika plynoucí z pozemku: pozemek, výskyt radonu, ekologická zátěž, složité zakládání, stísněnost staveniště, vyvolané investice, ekonomická rizika,

67

rychlé ekonomické a morální zastarávání, variabilita, flexibilita, zadlužení, podíl cizího kapitálu Mezi rizika daná okolním prostředím, lokalitou v níž se nemovitost nachází, patří kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médii, výhled, oslunění.  Poloha nemovitosti – záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk  Sociálně demografická – vývoj populace, rozvrstvení, migrace  Ekonomická - změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití  Jiná rizika - konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené možnosti pojištění

6.2.

Ocenění z pohledu bank

Pro zajímavost si uveďme dva avizované příklady v způsobů oceňování z pohledu bank a pojišťoven.

6.2.1. Oceňování nemovitostí z pohledu bank Jakákoliv banka poskytující hypoteční úvěry musí znát pro své potřeby zástavní hodnotu nemovitostí. Zástavní hodnotou nemovitosti můžeme definovat tím, co rozhodně zástavní hodnotou nemovitostí není, a to klasickou tržní hodnotu nemovitosti. Ta obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze k datu vyhotovení ocenění. Zástavní

hodnota

musí

obsahovat prodejní cenu realizovatelnou kdykoli. Konkrétní situací byly roky 2008 – 2009, kdy došlo poprvé (od roku 1990) k výraznému poklesu cen nemovitostí. Zástavní hodnota nemovitosti by měla mít schopnost potlačit všechny výkyvy trhu. Zkusme jednoduchý příklad výpočtu zástavní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou: Popis nemovitosti: polyfunkční stavba (stavba s byty a nebytovými prostory).

68

V 1. Podzemní podlaží (dále jen NN) jsou skladové prostory, v 1. Nadzemním podlaží (dále jen NP) jsou nebytové prostory – vzorková prodejna, 2 – 6.NP jsou byty. 1. PP a 1.NP je užíváno vlastníkem nemovitosti, byty jsou pronajímány za tržní nájemné. Plocha 1. PP a 1.NP je celkem 440 m². Pronajímatelná plocha bytů je 900 m². Pro zjednodušení uvažujeme s následujícími cenami: tržní nájemné 280 Kč/m², prostory užívané majitelem jsou uvažované ve stejných cenách (cena obchodních prostor kompenzuje nižší cenu skladových prostor). Budova byla postavena v roce 1997, životnost je 100 let, zbývající stáří činí 86 let. Celková pronajímatelná plocha:

900 + 440 = 1340 m²

Roční nájemné z 1m²:

12 * 280 = 3360 m²

Čisté roční nájemné:

3360 * 1340 = 4 502 400,- Kč

Provozní náklady:

0,3 * 4 502 400 = 1 350 720,- Kč

Čistý roční výnos:

4 502 400 – 1 350 270 = 3 151 680,- Kč

Podíl na pozemek:

7 200 * 0,05 = 360 000,-Kč

Čistý roční výnos budovy:

3 151 680 – 360 000 = 2 791 680. - Kč

Zásobitel na 87 let při kapitalizační míře 5%

19,69 %

Zásobitel je obrácená hodnota umořovatele a spočítá se podle vzorce (1+i) n – 1/ i(1+i)n i

kapitalizační míra

n

počet let

výnosová (zástavní hodnota budovy):

19,69 % * 2 791 680,- Kč = 54 716 928,- Kč

6.2.2. Oceňování staveb z pohledu pojišťoven Zatímco banky u nemovitostí zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota, pojišťovny obvykle kalkulují u staveb obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem. Cílem kalkulace je závěr „za kolik se dá znovu stavba postavit“. Tyto

69

posudky se zpracovávají zpravidla až při realizaci rizika a vzniklé pojistné události. Zatímco z pohledu bank je vypočtená zástavní hodnota konečná, u pojišťoven se nemusí nákladová kalkulace škody rovnat pojistnému plnění. Obvykle tomu tak však skutečně nebývá. Záleží vždy na typu škodného pojištění, sjednané pojistné částce, dalším hlediskem je například: spoluúčast. Ukažme si odlišný postup výpočtu pojišťovny, a to na jednoduchém příkladu i se zdůvodněním použité metody. Budeme pracovat s termínem opotřebení stavby, a proto shrneme základní fakta. Opotřebení je velmi důležitá položka ve vzorci. Nejjednodušší je stanovit opotřebení lineárně, tzn. opotřebení roste úměrně s časem, a to od 0 % u stavby nové do 100 % u stavby zchátralé. Připomeňme si, že obsah termínu opotřebení staveb není totožný s účetní amortizací, odpisy a podobně. Základní metody výpočtu opotřebení jsou:  Lineární  Kvadratické  Semikvadratické Lineární opotřebení jsme si popsali u metody kvadratické. Jak již název napovídá, je zde stav vyjádřen kvadratickou funkcí. Zpočátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi stoupá velmi strmě. Kalkulace pojistného plnění bývá prováděna až poté, co pojistná událost nastala. Proto se dá přistoupit citlivě i ke stanovení výše opotřebení. Popsala jsem nevýhody a výhody lineární a kvadratické metody v různých obdobích životnosti. Jejich rozdíl lze minimalizovat tím, že použijeme metodu semikvadratickou. Opotřebení se při této metodě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a kvadratickou. Uveďme si příklad: Požár zničil výrobní halu, která byla dobře pojištěna, tzn. vyčíslená škoda by se měla rovnat pojistnému plnění. Příklad z praxe: Stručný popis stavby: 1. Np výška 9,0 m zastavěná plocha 45 x 120 m, rok výstavby 2005, venkovní úpravy jsou většinou zpevněné a manipulační plochy (komunikace) a tvoří 5% z časové hodnoty stavby. Řešíme jednoduše dle tržní nákladové metody THU. Dle údajů 70

z databáze Českých stavebních standardů se jedná o stavbu typy 8.1.1 Hala pro výrobu a služby, s ocelovou nosnou konstrukcí – materiálová charakteristika 7. Stáří budovy je 6 let a životnost dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (příloha č. 15 činí 100 let). Obestavěný prostor:

45 *120 *9 = 48 600 m³

Cena za 1 m³:

2 565,- Kč

Reprodukční hodnota:

2565 * 48 600 = 124 659 000,- Kč

Stáří:

6 let

Životnost:

100 let

Opotřebení semi – kvadraticky relativně:

(6/100 + 36/10 000) /2 = 3,18 %

Opotřebení v Kč absolutně:

124 659 000 * 0,0318 = 3 964 156,- Kč

Časová hodnota:

124 659 000 – 3 964 156 = 120 694 844,- Kč

Venkovní úpravy:

120 694 844 * 0,05 = 6 034 742,- Kč

Nákladová hodnota celkem:

6.3.

120 694 844 + 6 034 742 = 126 729 582,- Kč

Závěrečné shrnutí

Největší nevýhodou administrativního ocenění jsou zastaralá data, která jsou v zákoně postupem času neaktuální. Vznik platné vyhlášky a zákona je velmi zdlouhavý proces. Jen rok trvá shromáždění dat, přitom může nastat situace, kdy například živelná katastrofa dokáže tak zdevastovat okolí a snížit cenu stavebních pozemků klidně až na minimum, a přesto se z právního hlediska vyhlášky musíme držet. Ze zákona jde o

případy jako je daň

z nemovitosti, daň z převodu nemovitostí, daň darovací a dědická a další. Na důkaz toho, že data velice rychle stárnou, zastavme se krátce u následujícího problému. Pojem sběr dat je v současné době skloňován ve všech pádech v souvislosti s deregulací nájemného. Jedním z podkladů pro cenové porovnání je cenová mapa. Například v Karviné a Hlučíně už je jasné, kolik činí místní obvyklé nájemné. Čerpá se přímo z údajů od majitelů nemovitostí. Nejproblematičtější sídla (lokality typu Most, Třinec) ve výčtu schází. Většina nájemníků není ochotna přistoupit na návrhy majitelů domů. Musí se počkat, až bude uzavřeno dostatek nájemních smluv, na jejichž základě by bylo možno mapu sestavit. Dalším

problémem

je

zřejmě

nedůvěra

nájemníků,

která

vede

k tomu,

že se zpracovatelem odmítají spolupracovat. I když mapa zachycuje technický stav domu

71

a bytu, nejedná se o údaje, které by měly dostatečnou vypovídací hodnotu. Není zde zohledněno, že do bytů investovali nemalé prostředky sami nájemníci. Dalším příkladem je Rumunská ulice v Praze – stejný dům, stejné patro. Jeden byt okna pouze do ulice, druhý byt okna do vnitrobloku. Stejná cena nájemného za 1 m2 v obou bytech není správná, v cenové mapě však nezohledněná. Byty ve většině velkých měst (Ostrava, Ústí nad Labem) jsou již od počátku roku deregulované, a ačkoliv zdaleka ne všichni nájemníci smlouvy s upravenou výší nájemného souhlasí, soudních sporů je zatím zanedbatelné minimum. Podle předsedy Sdružení nájemníků ČR Milana Taraby majitelé domů spíše taktizují „Často je to jen návrh žaloby, který působí jako výhružka, takových jsou stovky. Skutečně podaných žalob je pouze 49“36. Existuje názor, že na soudní pře ještě nikdo není připraven. Soudy se nemusí spolehnout pouze na cenovou mapu. Jako podklad pro své rozhodnutí mohou vzít i posudek nezávislého znalce. Tady se však setkají s již několikrát zmiňovaným problémem: neexistuje jednotná metodika určení, ani přesná definice místě obvyklého nájemného. „Problémem bude formulace otázek, co vlastně chce soud znát. Jestli nákladové nájemné, ekonomické a tedy se ziskem, nebo tržní, které ale nemá nic společného s ekonomickým, protože když v místě není práce, tak tam nikdo nechce bydlet. Nebo také nájemné obvyklé. V současné době máme minimálně šest různých definic tržní ceny“, říká ředitel ústavu soudního inženýrství Albert Bradáč37. Každý soud by tak mohl vycházet z jiných údajů. Další podstatná nevýhoda administrativního ocenění spočívá v tom, že existují místa, kde za celé roky neproběhl žádný prodej nemovitostí. Jejich hodnoty zůstávají v právním předpisu stejné, neměnné i když ze strany poptávky by o takové lokality byl zájem, najdeme tu „strnulé“ ceny. Nikdy se nepodaří do cenového předpisu zachytit všechny faktory ovlivňující cenu, takže je naprosto vyloučené, aby se administrativní ocenění rovnalo tržnímu. Je pravda, že se oproti starším předpisům situace zlepšila a pomalými kroky se k reálné ceně na trhu přibližujeme. Nové oceňovací předpisy se nyní mění každé dva roky (naposledy Oceňovací

36 37

BROŽ, Jan. Mladá Fronta Dnes. 6/4/2011. BROŽ, Jan. Mladá Fronta Dnes. 6/4/2011.

72

vyhláška č. 394/2011 Sb. s platností od 1. 1. 2011). Ale ať už chceme nebo ne, administrativní cena je jen uměle vytvořená a nemůže tedy přesně vystihnout reálnou cenu. Obrovskou nevýhodu administrativního způsobu vidím také v jeho nastavené dikci, která působí dost neprofesionálně. Z pohledu majitele nemovitosti může jednání odhadce působit nejistě a bázlivě. Odhadce se bojí sám pustit do hledání tržní hodnoty. Asi jedinou výhodu spatřuji v možnosti opření se o platný zákon, který pro náš výpočet bude sloužit jako jasně zvolené pravidlo bez nespravedlivého podceňování anebo naopak nadhodnocování stávající nemovitosti. Asi každý odborník mi dá zapravdu, že administrativní ocenění nikomu nenadržuje a nikomu se nemstí, je to objektivní ocenění. Bohužel nám zjištěná cena podle administrativního ocenění nemůže sloužit jako zajištění úvěru nemovitosti zástavou a ani jako cenová argumentace při relativním obchodě. Ale ani tržní ocenění nelze použít vždy. Jasné použití dle cenového předpisu vymezuje zákon, který chce odstranit jistou zaujatost a vymýtit případné nekalé myšlenky majitele. Výhodu tržního ocenění spatřuji ve zkoumání střetu poptávky s nabídkou a možností zohlednění všech vlivů, které na nemovitost působí. Ať jde o lokalitu, stáří a také detaily, které pro některé znamenají podstatné rozhodnutí pro danou nemovitost. Právě tržní ocenění dokáže zachytit výjimečnost a jedinečnost každé nemovitosti. Zde se dostáváme k pozitivnímu zjištění, že tržní oceňování je tvůrčí proces. Bylo by nesprávné zaujmout dle výše vyjmenovaných nevýhod stanovisko, že administrativní ocenění je zbytečné. Jistě a bez jakéhokoliv rozmýšlení má administrativní ocenění své pevné místo v oblasti oceňování. Jen nesmíme dopustit, aby vypočtená cena byla zaměněna za cenu odhadnutou dle tržního prostředí. Z věty předchozí vyplývá, že tržní ocenění lze jen odhadnout, ne stanovit ani zjistit, to nám dovolí jen administrativní ocenění, které je jasně dané. Pro ilustraci uvádím v Příloze č. 1 příklad výnosového ocenění areálu skládajícího se z výrobní budovy, haly a pozemků nacházejících se v Jihlavě.

73

Závěr Cílem mé diplomové práce bylo podrobně rozebrat a aplikovat výnosovou metodu při oceňování nemovitostí. Pro lepší pochopení dané problematiky jsem použila příklady z praxe. Dovoluji si tvrdit, že díky nim se téma stalo srozumitelnějším a zajímavějším. Zároveň bylo třeba výnosovou metodu zasadit do současné legislativy a odlišit ji od jiných metod oceňování nemovitostí. Také jsem prozkoumala starší předpisy a vyhlášky, které s daným tématem souvisí. Dalším faktorem oceňování, který jsem se pokusila zmapovat, je současné postavení znalce a odhadce, na jejichž profesi klade současný trh daleko vyšší nároky než dříve. Během shromažďování materiálů, které jsem v práci použila, jsem byla nucena zabývat se trhem nemovitostí jako celkem. Jen tak bylo možné pochopit, čím vším se znalec či odhadce musí zabývat, a co všechno ve svém posudku musí zohlednit. Opět se dostanu k základnímu rozdílu mezi tržním a administrativním oceňováním nemovitostí. Tržní způsob oceňování vytváří zpracovateli širší prostor k co nejpřesnějšímu a nejaktuálnějšímu ocenění nemovitosti. V poslední kapitole této práce rozebírám klady a zápory ceny tržní a ceny administrativní. Znalost principů oceňování nemovitostí nás může přivést k velmi zajímavé práci jakou je investování do nemovitostí. Můžeme začít u sebe, a to řešením vlastního bydlení. Zde jsou zachyceny otázky, na které jsem se v mé diplomové práci snažila odpovědět:  Jakým způsobem se utváří poptávka a nabídka na trhu s bydlením a jaké z toho vyplývají důsledky?  Jak spočítat, zda se odchod do vlastního bydlení vyplatí?  Jaké jsou hlavní faktory ovlivňující výši ceny konkrétní nemovitosti?  Co nejvíce ovlivňuje směr pohybu cen nemovitostí směrem vzhůru a naopak?  Jak si spočítat výnos a riziko z investic do bytů a domů k bydlení? Atraktivitu investic do nemovitostí spatřuji nikoliv v riziku (které je mnohem menší než u akcií nebo derivátů), ale ve zkušenostech a praxí podloženém odhadu budoucího chování trhu. Beru tuto práci jako další krok k mému sebevzdělávání, abych v budoucnu mohla teoretické znalosti uplatnit ve své budoucí praxi. „Mulitum legeropotius quam multa“, neboli

74

„je lépe číst mnoho než mnohé“. Tímto citátem jsem se řídila hlavně při sběru dat i během studování znaleckých posudků. Závěrem si dovolím ještě jeden latinský citát: „Quidquit discis, tibi discis“, neboli „cokoliv se učíš, učíš se pro sebe“. Poučení z toho si mohu vzít následující: jedině neustálé studium a poznávání praxe může vést k tomu, abych mohla obstát v tak rozmanitém a náročném odvětví, jakým oceňování nemovitostí nepochybně je a případně použít poznatky nabyté během této práce k dalšímu studiu.

75

Seznam použité literatury

Právní předpisy České republiky: (1) Zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících, ve znění č. 322/2006 Sb. (2) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona pozdějších předpisů (3) Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů. (4) Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. (5) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. (6) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. (7) Zákon č. 526/1991 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.

(8) Zákon č. 563/1991 Sb.,o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. (9) Zákon č. 338/1992 Sb.,o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů. (10) Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (11) Vyhláška Ministerstva spravedlnosti č.37/1967 Sb., kterou se provádí zákon o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. (12) Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu (13) Vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů ve znění vyhl. č. 295/1995 Sb.

76

Odborná literatura: (1) BRADÁČ, Albert; FIALA Josef; HLAVINKOVÁ Vítězslava. Oceňování a právní vztahy 4. Přepracované a doplňkové vydání. Praha: Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví, 2007. ISBN: 978-80-7201-679-2. (2) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. (3) CÍSAŘ, Jaromír. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1996. 160 s. ISBN 80-7079-690-1. (4) ČADA, Karel. Oceňování nehmotného majetku. druhé upravené vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 110 s. ISBN 978-80-245-1187-0. (5) GAJDOVÁ, Kristina; SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Ocenění nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Praha : České vysoké učení technické v Praze, 2009. 145 s. ISBN 978-80-01-04290-8. (6) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava: DonauMedia,s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. (7) JANKŮ, Martin. Nemovitosti, byty prodej a koupě. Brno: Computer Press, a.s., 2003. 254 s. ISBN 80-7226-899-6. (8) KESSLEROVÁ, Petra; KLEIN, Štěpán. Jak prodat nemovitost v době krize. Praha: Grada Publishing, a.s., 2009. 112 s. ISBN 978-80-247-3200-8. (9) KOHNER, Vilém. Příručka pro vlastníky nemovitostí. Praha: PROSPEKTRUM, 1996. 280 s. ISBN 80-7175-034-4. (10) OLIVOVÁ, Květa; KUBA, Bohumil. Byty a katastr nemovitostí. Praha: Linde Praha, 2008. 542 s. ISBN 978-80-7201-727-0. (11) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9. (12) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ 2007, ISBN: 978-80-7265-101. (13) SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha : České vysoké učení technické v Praze, 2008. 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4. (14) STAŇKOVÁ, Ivana. I. Oceňování majetku a trh nemovitostí, 2004, ISBN: 846-70-6825-100. (15) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: CEDUK 1996, ISBN: 80-902109-0-2. 77

Internetové zdroje: (1) ČÚZK – Český úřad zeměměřický a katastrální. Dostupné z: (2) Nahlížení do katastru nemovitostí. Dostupné z: (3) Stránky o oceňování nemovitostí. Dostupné z: http://www.ocenovaninemovitosti.cz> (4) Odborný časopis. Dostupný z : (5) Souhrnné informace o cenových mapách. Dostupné z: (6) Souhrnné informace z práva, daní a účetnictví. Dostupné z: (7) Oficiální stránky českého soudnictví. Dostupné z: (8) Katalog nemovitostí. Dostupné z: (9) Katalog nemovitostí. Dostupné z: (10) Český statistický úřad. Dostupné z: (11) Ministerstvo financí. Dostupné z: (12) Nepolitické občanské sdružení. Dostupné z:

78

Seznam citací (1)

Zákon č.344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ve znění pozdějších předpisů, §27

(2)

Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 119 odst.1

(3)

Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 119 odst.2

(4)

Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. b)

(5)

Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. c)

(6)

Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon v platném znění, § 2 odst. 3

(7)

Zákon č.151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku v platném znění, § 3, odst. 1

(8)

Zákon č.151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku v platném znění, § 3, odst. 2

(9)

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha 1 : Line Praha, a.s., 1999. 540 s. ISBN 80-7201197-9.

(10) Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 120 (11) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, § 121 (12) Zákon č.563/1991 Sb., zákon o účetnictví v platném znění §25, odst. 5 (13) Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí v platném znění, §2 odst. 1 (14) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 97880-7204-630-0. (15) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. (16) Zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění, § 671 (17) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 97880-7204-630-0. str: 267 (18) STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. str. 10,11 (19) ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostní. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. srt:21 (20) ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. srt:23

79

(21) ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Str:25 (22) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. str. 37 (23) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava: DonauMedia,s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. str. 47 (24) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava: DonauMedia,s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. str. 47 (25) MAŘÍKOVÁ, Pavla; MAŘÍK, Miloš. Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 242 s. ISBN 978-80-245-1242-6. str:17 (26) STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. str. 20 (27) STRÁNSKÁ, Petra. Výnosová metoda a oceňování nemovitostí. Praha, 2009. 82 s. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola Praha. str.: 19,20 (28) Zákon č.20/1987 Sb., o státní památkové péči ve znění pozdějších předpisů (29) Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, změna provedena vyhláškou č.364/2010 Sb. (30) HEŘMAN, Jan. Oceňování Majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2005. 149 s. ISBN 80-245-0967-9. str. 124 (31) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: Bankovní institut vysoké škola, a.s., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. str.45 (32) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitosti. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. 753 s. ISBN 97880-7204-630-0. str. 298 (33) ORT, Petr. Cena zjištěná a cena obvyklá není totéž. Realit [online]. 12/2010, [cit. 201104-14]. Dostupný z WWW: . (34) ORT, Petr. Odhadce ceny není totéž co soudní znalec. Realit [online]. 11/2010,, [cit. 2011-04-14]. Dostupný z WWW: . (35) ORT, Petr. Odhadce ceny není totéž co soudní znalec. Reality [online]. 11/2010, [cit. 2011-04-10]. Dostupný z WWW: . (36) BROŽ, Jan. Mladá Fronta Dnes. 6/4/2011. 80

(37) BROŽ, Jan. Mladá Fronta Dnes. 6/4/2011.

81

Přílohy Příloha č. 1 - Příklad výnosového ocenění Příloha č. 2 - Výpočet výnosové hodnoty jednopodlažní garáže na vlastním pozemku Příloha č. 3 - Výpočet výnosové hodnoty jednopodlažní garáže na cizím pozemku

82