Typy a aplikace výnosových metod oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Typy a aplikace výnosových metod oceňování Diplomová práce

Autor:

Bc. David Cepák finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Českém Krumlově, dne 19.6.2014

Bc. David Cepák

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu své diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc, odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytoval během sepisování této práce. Dále by veliké díky patřilo Ing. Lukáši Mohelskému, Ph.D. a to především za pomoc věnovanou finálním úpravám textu, rodině a partnerce Bc. Kateřině Mohelské za podporu po dobu mého studia.

Anotace Diplomová práce se zaměřuje na popis a analýzu oceňování nemovitostí při pouţití výnosové metody a její uplatnění na českém trhu. V úvodu práce jsou vysvětleny stěţejní pojmy a definice související se zkoumanou problematikou. Na tuto část navazuje vysvětlení výnosové metody a procesů při výpočtu výnosové hodnoty. V následující kapitole je nejprve popsán výpočet kapitalizační míry a následně jsou porovnány a zhodnoceny oceňovací metodiky pouţívané v jednotlivých bankách v České republice. V závěru je pak provedeno zhodnocení výnosové metody. Nedílnou součástí práce je kalkulace ceny obvyklé provedená na praktickém příkladu jednoho z frymburských hotelů. Klíčová slova: Cena obvyklá, výnosová metoda, míra kapitalizace, diskontace, kapitalizace, výnosová kapitalizace Annotation The diploma thesis deals with the description and analysis of the real estate appraisal by using the income approach and the overview of its application within the Czech market. The introduction is devoted to the explanation of the relevant applied terms and definitions. The following part contains the detailed description of the income approach and of its internal the parameters. The next chapter initially analyses the calculation of the capitalization rate and subsequently compares and evaluates the appraisal methods applied in the particular Czech banks. The concluding part deals with the evaluation of the income approach. The appraisal of a hotel in Frymburk by the means of the fair market value is also included in the thesis as an actual business case. Key words: Fair market value, income method, capitalization rate, discounting principle, capitalization, income capitalization

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 A. Teoretická část ....................................................................................................................... 8 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí ........................................................................... 8 1.1.

Zákon č. 89/2012 Sb., (nový Občanský zákoník) ........................................................ 8

1.2.

Definice ceny a hodnoty ............................................................................................ 15

2. Teoretický základ trţního oceňování nemovitostí ............................................................... 19 2.1.

Nákladová metoda ..................................................................................................... 21

2.2.

Porovnávací metoda ................................................................................................... 22

3. Výnosová metoda ................................................................................................................ 27 3.1.

Principy oceňování..................................................................................................... 27

3.2.

Výnosy nemovitostí ................................................................................................... 30

3.3.

Transformace výnosů na současnou hodnotu ............................................................ 32

3.4.

Diskontace ................................................................................................................. 32

3.5.

Přímá kapitalizace ...................................................................................................... 35

3.6.

Výnosová kapitalizace ............................................................................................... 38

4. Vývoj, vliv a výpočet kapitalizační míry ............................................................................. 41 4.1.

Stanovení míry kapitalizace ....................................................................................... 42

4.2.

Vývoj kapitalizační míry............................................................................................ 45

5. Srovnání metodik oceňování nemovitostí výnosovou metodou ve vybraných bankách ..... 52 5.1.

Bankovní ústav „A“ ................................................................................................... 53

5.2.

Bankovní ústav „B“, „C“, „D“ a „E“ ......................................................................... 58

6. Návrh vhodné metodiky....................................................................................................... 61 Závěr ......................................................................................................................................... 65 B. Praktická část ....................................................................................................................... 68 7. Odhad obvyklé ceny hotelu ................................................................................................. 68 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 93 Seznam obrázků........................................................................................................................ 95 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 95 5

Úvod V současné době jsou nemovitosti velmi odlišné od nemovitostí stavěných v devadesátých letech minulého století, ať uţ se jedná o technologii výstavby, pouţití stavebních materiálů nebo technického vybavení. V rámci snahy zvýšit kvantitu se sníţila především celková ţivotnost staveb. Většina staveb je v dnešní době stavěna velmi rychle, v případě potřeby jsou okamţitě zbourány a postaveny nové, provádí se na nich rekonstrukce dle potřeby majitele, dalo by se říci, ţe se z nich stávají statky pro běţnou spotřebu. V dnešní době na pořízení nemovitosti převaţuje vyuţití cizího kapitálu, mezi které patří především hypoteční úvěry. V rámci poskytnutí hypotečních úvěrů sehrávají velkou roli peněţní ústavy. Při poskytnutí hypotečních úvěrů se peněţní ústav, ve většině případů banka, zajišťuje předmětnou nemovitostí, případně jinou nemovitostí. Při tomto úkonu je nutné znát cenu obvyklou, stanovenou interními odhadci, případně odhadci externími, na základě zpracovaného trţního ocenění dle zákona 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Trţní oceňování nemovitostí je velmi zajímavá činnost, která má spoustu úskalí, kladů a záporů. Odhadci a znalci vyuţívají pro indikaci ceny obvyklé nákladovou, porovnávací a výnosovou metodu. Výnosová metoda je z důvodu nutnosti vyuţití řady objektivních i subjektivních vstupních parametrů nejkomplexnějším přístupem, a právě proto jsem si ji zvolil za téma této práce. Cílem diplomové práce s názvem Typy a aplikace výnosové metody je prozkoumání jednotlivých procesů výnosové metody a zjištění, jakým způsobem bude nejlepé indikována cena obvyklá, která bude spolehlivým ukazatelem např. pro zajištění hypotečních úvěrů, při poskytování cizích zdrojů na získání nemovitostí nebo při rozhodovacím řízení investora. V rámci tohoto cíle jsou v práci zkoumány jednotlivé procesy výnosové metody s cílem potvrdit či vyvrátit hypotézu, ţe pouţívání zvolených procesů výnosové metody je v daných bankách správným postupem. Práce je členěna na část teoretickou, která je dále rozdělena do několika dílčích tematických částí, a část praktickou. V teoretické části jsou nejdříve vysvětleny základní definice a pojmy spojené s oceňováním. Následně je v krátkosti popsána metoda nákladová a metoda porovnávací. Hlavní část práce je věnována podrobné analýze výnosové metody,

6

jejím kladům a záporům, úskalím spojeným s její aplikací a popisu jednotlivých procesů této metody. Značný prostor je vyhrazen deskripci kapitalizační míry, která je jedním ze stěţejních vstupních parametrů při pouţití výnosové metody. V závěru teoretické části je uvedeno uplatnění výnosové metody na českém trhu, na který navazuje vlastní návrh vhodné metodiky. V praktické části této diplomové práce je výnosová metoda aplikovaná při stanovení ceny obvyklé komerční nemovitosti nacházející se na lukrativním místě Jihočeského kraje v oblasti Lipna, kde v současné době z turistického hlediska vrcholí vývoj této oblasti, ať uţ se jedná o výstavbu nových residenčních nemovitostí, případně sluţeb nabízejících se klientům v této lokality.

7

A. Teoretická část 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se často setkáváme s různými pojmy a definicemi, které nejsou vţdy a všem zcela srozumitelné, proto jsou v následující části uvedeny ty, které se při oceňování nejčastěji vyskytují a které také ulehčí orientaci v dalším textu. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a zákon č. 350/2012 Sb., o územním plánování a stavebním řádu patří mezi základní legislativní normou v oblasti oceňování. Mezi další prameny, které jsou stejně důleţité pro oceňování, patří např. nový Občanský zákoník, Zákon o katastru nemovitostí aj.

1.1. Zákon č. 89/2012 Sb., (nový Občanský zákoník) S nabytím účinnosti nového Občanského zákoníku dne 1. ledna 2014 došlo ke změnám v jednotlivých termínech, které je třeba zohlednit při stanovení trţní hodnoty. Klíčové aktualizované paragrafy, definice a právní ustanovení, podle nového Občanského zákoníku jsou zmíněny níţe. § 489 Věc v právním smyslu (dále jen "věc") je vše, co je rozdílné od osoby a slouţí potřebě lidí. § 492 (1) Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaţe je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. (2) Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci. § 505 Součást věci Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a co nemůţe být od věci odděleno, aniţ se tím věc znehodnotí.

8

§ 506 Součást pozemku (1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. (2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i kdyţ zasahuje pod jiný pozemek. § 510 Příslušenství věci (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale uţívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. (2) Má se za to, ţe se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. § 498 odst. 1 Nemovité věci Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. § 3055 odst. 1 Pozemky a stavby Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němţ je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéţ platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Nemovitosti, které se zapisují do katastru nemovitostí (KN) -

Budovy, kterým se přiděluje číslo popisné (č.p.) nebo číslo evidenční (č.e.), pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby

-

Pozemky

-

Budovy, kterým se č.p. ani č.e. nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby

9

-

Jednotky vymezené podle Občanského zákoníku

-

Jednotky vymezené podle zákona č.72/1994 Sb.

-

Právo stavby

-

Nemovitosti, o nichţ to stanoví jiný právní předpis

Nemovitosti, které se již nezapisují do KN -

Rozestavěné budovy

-

Rozestavěné byty a nebytové prostory

Nová právní ustanovení občanského zákoníku, která se zapisují na list vlastnictví (LV): -

Právo stavby

-

Vlastnické právo

-

Budoucí zástavní právo

-

Zástavní právo

-

Předkupní právo

-

Přídatné spoluvlastnictví

-

Podzástavní právo

-

Věcné břemeno

-

Výhrada vlastnického práva

-

Výhrada práva zpětného prodeje

-

Výhrada práva zpětné koupě

-

Výhrada práva lepšího kupce

-

Zákaz zcizení nebo zatíţení

-

Výměnek, budoucí výměnek

-

Ujednání o koupi na zkoušku

-

Stavba na cizím pozemku

-

Nájem, poţádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka

-

Pacht, poţádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka

-

Správa svěřeneckého fondu

-

Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku

-

Poznámka spornosti

10

Právní zánik stavby Toto riziko trvá u staveb, kde je rozdílný vlastník od vlastníka pozemku, např. dočasné stavby, jednotky, evidované rozestavěné stavby, rozestavěné jednotky. Spornost zápisu Jedná se o evidenci nemovitostí na více LV, zápis na LV v části D. Právo stavby

Právo stavby by bylo evidováno na LV v části B a v části C na LV u vlastníka pozemku. V rámci oceňování nemovitostí se jedná o nevhodnou zástavní nemovitost, s následujícími výjimkami. Vlastníkem pozemku je stát, město, kraj nebo církev s dlouholetou tradicí, právo stavby je zřízeno min. na 20 let od data poskytnutí úvěru resp. aspoň o 15 let déle, neţ je splatnost úvěru, po skončení práva stavby je sjednána kompenzace ve výši 100% hodnoty stavby a sjednaný stavební plat není nepřiměřeně vysoký. Orientačně nepřevyšuje 5% hodnoty pozemku u rezidenčních resp. 10% u komerčních nemovitostí. Právo stavby se netýká hlavní stavby, ale pouze zajišťuje její provozní funkčnost, např. právo stavby inţenýrských sítí, studny, vozovky apod. V rámci zajištění nemovitostí pro poskytnutí hypotečních úvěrů je předmětem zástavy právo stavby i veškeré pozemky, které s ním tvoří funkční celek. Nevhodné jsou téţ pozemky, ke kterým je sjednáno právo stavby s výjimkou staveb obcí, krajů a státu a drobných staveb veškerých vlastníků. Odhadce by měl v tomto případě získat smlouvu, na základě které bude nebo jiţ existuje zřízené právo stavby a vyhodnotit vhodnost zástavy. Z principu se jedná o to, ţe pokud se právo stavby netýká hlavní stavby, ale pouze zajišťuje její provozní funkčnost, např. právo stavby inţenýrských sítí, studny, vozovky apod., je postup obdobný jako u současného věcného břemene typu práva vedení inţenýrských sítí apod. V ostatních případech se provede ocenění nemovitosti, jako by předmětem ocenění byly všechny budovy a pozemky tvořící funkční celek. Následně by se měla hodnota práva stavby zohlednit formou sráţek. Za ostatní vlivy práva stavby je doporučena sráţka ve výši min. 10%.

11

Stavba jako součást pozemku V tomto případě je nutné objasnit, zda stavba (i rozestavěná) bez samostatné evidence či zcela bez evidence v LV je shodného vlastníka jako pozemek. Na LV je v tomto případě vlastník evidován v části A, stavebník dle stavebně-právní dokumentace. Odhadce by měl v tomto případě prověřit majetkoprávní důvod výstavby (stavební povolení, ohlášení, projektová dokumentace, kolaudace apod.) a pozemku (rozdílný či stejný vlastník pozemku a stavby) a celou věc popsat v ocenění dle zjištěné skutečnosti. Výhrada vlastnického práva Jedná se o vlastnické právo, které zanikne aţ zaplacením kupní ceny. Tato skutečnost je uvedena na LV v části D. Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětné koupě zavazuje i dědice, není-li ujednáno jinak. Výhrada zpětného prodeje Je moţnost zpětného prodeje ve smluvně sjednaná lhůtě o max. délce 1 rok. Koupě na zkoušku Koupě na zkoušku je koupě ve smluvně sjednané lhůtě, max. na 1 rok. V případě ujednání běţí zkušební doba od převzetí nemovité věci Výhrada lepšího kupce Určuje prodávající, nezáleţí na ceně. Veškerá výše uvedená práva se zapisují na LV v části D. Vzdání se náhrady škody na pozemku Tato skutečnost se zapisuje v části D na LV a mělo by být konzultováno s objednavatelem ocenění, zda má být skutečně provedeno, případně zaţádat o odstranění tohoto zápisu v KN. Nesmí se však jednat o nemovitost s ekologickou zátěţí, která je povaţována za nevhodnou zástavu. Přestavek Jedná se o malou část stavby na cizím pozemku a převaţující část na vlastním pozemku. V katastru nemovitostí bude uvedeno v části B, ţe část stavby je na pozemku jiného

12

vlastníka. V tomto případě je nutné buď stanovit jako podmínku odkup pozemku nebo sráţku v úrovni hodnoty zastavěného pozemku jiného vlastníka. Přednostní pořadí pro jiné právo Tato skutečnost je zapisována na LV poznámkou bezprostředně za zástavní právo v části C. Při zjištění této skutečnosti je zapotřebí konzultovat s objednatelem ocenění, zda toto má být opravdu provedeno, případně ţádat odstranění příslušného zápisu v KN. Historická zástavní práva převzatá do KN Většinou jsou převzata z pozemkové knihy, zemských desek, nebo ţelezniční knihy. Výmaz se provádí na základě ohlášení vlastníka nemovitosti sepsané formou notářského zápisu. Tato skutečnost je uváděna na LV v části C. Zástavní právo, podzástavní právo včetně budoucího Je zapsaná na LV v části C. Reálná břemena a břemena služebnosti U povinného je zápis proveden na LV v části C, u oprávněného v části B1. Jednotlivá věcná břemena je zapotřebí rozlišit dle typu a významnosti, individuálně posoudit s moţností zanedbatelného vlivu, v některých případech však vede k nevhodnosti zástavy. Výměnek / Budoucí výměnek Na LV se zapisují v části C. Tuto skutečnost je také nutné rozlišit dle typu a významnosti, ale ve většině případů vede k nevhodnosti zástavy. Plomba Plomba se zapisuje v části B u jednotlivých nemovitostí a na konci LV je uveden odkaz na číslo jednací řízení. Na plombu je nutné upozornit, v případě zjevného vlivu na vhodnost zástavy je zapotřebí postupovat jako by zápis byl jiţ proveden. Nájem / pacht Uvádí se na LV v části C. V tomto případě je nutné uvést, zda nájemce resp. pachtýř pronajatou resp. propachtovanou část nemovitosti opravdu uţívá.

13

Předkupní právo Předkupní právo, které můţe být i ze zákona, se uvádí na LV v části C. Bytová jednotka vzniklá dle nového Občanského zákoníku Uvádí se v části B na LV bytové jednotky. Bytové jednotky vzniklé dle Občanského zákoníku, pokud je ideální spoluvlastnický podíl na pozemku a jeho součástech vypočítán jinak neţ podle poměru podlahových ploch a je významně vyšší, neţ by odpovídalo poměru podlahových ploch, jsou povaţovány jako nevhodná zástavní nemovitostí. V tomto případě je nutné zjistit, jak byl vypočten podíl na společných částech. Dočasná stavba Jedná se o samostatnou nemovitost, která nesplyne s pozemkem. Dočasné stavby, pokud nejsou zřízeny na dobu min. 20 let od data poskytnutí resp. aspoň o 15 let déle, neţ je splatnost úvěru, nebývají vhodnou zástavní nemovitostí. Dočasná stavba se uvádí na LV v části B. V tomto případě je zapotřebí vyhodnotit podmínky smlouvy, či povolení stavby SÚ, zejména zjištění a uvedení zbytkové doby trvání dočasnosti. Zbytková ţivotnost stavby ve věcné resp. výnosové hodnotě by neměla převyšovat zjištěnou dočasnost. Podmínkou by měla být nutnost zastavit pozemek i dočasné stavby a nemovité věci tvořící funkční celek. Zákaz zcizení nebo zatížení Jedná se o poznámku uvedenou v části D na příslušném LV, tuto skutečnost je třeba prověřit, zda má být skutečně provedena, případně stanovit odstranění příslušného zápisu v KN.

14

1.2. Definice ceny a hodnoty Tržní hodnota Stanovení trţní hodnoty je cílem kaţdého odhadce při oceňování majetku na trţních principech. Jedná se o odhad určité hodnoty majetku, za kterou by oceňovaný majetek bylo moţno prodat, nebo koupit. Trţní hodnota, se kterou se setkáváme při oceňování na trţních principech má několik definic, i přesto mezi nimi však můţeme najít společné rysy trţní hodnoty: Definice trţních hodnot očekávají racionální přístup prodávajích a kupujících. Jedná se o cenu, kterou by bylo moţné sjednat v běţném obchodním styku. Trţní hodnota je stanovena ke dni ocenění, jakýkoliv jiný časový okamţik, i poměrně blízký, můţe platnost hodnoty vytrácet. Trţní hodnota by se měla přiblíţit co moţná nejpřesněji k realizační ceně na trhu. Závaznost definice podle komunitárního práva vychází ze členství České republiky v Evropské unii, neboť z tohoto důvodu vychází nadřazenost komunitárního práva nad právem národním. Definice, která nezmění platnost a vyuţití i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo a rozšiřuje definici Evropské unii, je definice stanovena mezinárodní odborným sdruţením odhadců zvané IVSC a TEGoVA, od kterých je odvozeno nejvíce metod trţního oceňování uţívaných v Evropské unii. Metodiky, které se uplatňují při ocenění majetku nacházejícího se na území České republiky, respektují definici českého zákona o oceňování majetku zák.151/1997 Sb., z které také vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku.

15

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.1 Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.2 Definice podle českého zákona o oceňování majetku §151/1997 Sb. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné, obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vedle pojmu trţní hodnota se v trţním oceňování setkáváme také s pojmem trţní cena a dalšími druhy cen, které budou následně vysvětleny. Výchozí cena U nových staveb, kde se nezohledňuje, tedy neodečítá opotřebení, se setkáváme s pojmem výchozí cena. Tento pojem se také vyuţívá k výpočtu věcné hodnoty po odečtení opotřebení. Její vyuţití se také nachází u výpočtu některých níţe uvedených cen, nebo hodnot. 1

ORT Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1., 74 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 2

ORT Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1., 74 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007.

16

Pořizovací cena Při pořizování majetku byla stanovena mezi prodávajícím a kupujícím cena, kterou v současné době označujeme termínem pořizovací cena, někdy také jako cena historická. U výstaveb nemovitostí se jedná o cenu časovanou k době výstavby nemovitosti. Tato cena se nejvíce vyskytuje v účetní evidenci. Reprodukční cena V případě určení, za kolik by bylo porovnatelnou nebo stejnou nemovitost pořídit v době ocenění bez opotřebení, se bavíme o ceně reprodukční. Tato cena se u nemovitého majetku zjišťuje pomocí podrobného poloţkového rozpočtu, nákladovou kalkulací nebo pomocí agregovaných poloţek. Ve většině případu se vyuţívá technicko hospodářské ukazatele (THU), pomocí jednotkových cen 1m3 obestavěného prostoru, 1m2 zastavěné plochy apod. Stopcena V souladu s vládním nařízením číslo 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen byla ustanovena stopcena. Od data 20.6.1939 bylo tímto nařízením stanoveno, ţe je zakázáno zvyšovat ceny. Po vydání jiného cenového předpisu přestalo toto nařízení platit. Dne 30.4.1964 po nabytí vyhlášky číslo 73/1964 Sb., se tato definice vztahovala na stavby v osobním vlastnictví. Pro nemovitosti v soukromém vlastnictví toto ustanovení platilo ještě déle. Do 31.3.1979 platilo u pozemků a aţ do 31.12.1984 bylo platné u staveb. Uplatnění stopcen u staveb v socialistickém vlastnictví bylo omezeno vyhláškami číslo 73/1964 Sb. a číslo 43/1969 Sb. Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti, téţ někdy uváděna jako cena vyhlášková, se zjišťuje cenovým předpisem, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s účinností od 1.1.2008. K tomuto zákonu je prováděcí předpis, vyhláška Ministerstva Financí ČR č.3/2008 Sb., s účinností od 1.2.2008. Této vyhlášce v současném znění předcházelo několik vyhlášek s postupnými novelami. V předchozích vyhláškách byla metodika shodná, lišila se jen v některých případech, především se určovala aplikace výnosového způsobu pro určitý typ staveb, probíhaly aktualizace kapitalizačních měr při pouţití této metody a probíhala také aktualizace koeficientů inflace a prodejnosti při pouţití nákladové metody, koeficientů u druhů stavby, koeficientů zohledňujících lokalitu stavby a umístění stavby. Tyto údaje jsou získávány dle

17

informací Českého statistického úřadu na základě vyhodnocování provedených obchodních transakcí v uplynulém období. Tržní cena Při prodeji sluţeb či zboţí byla zaplacena přesně stanovená cena, která je definována jako trţní cena a o které mluví jako o konkrétním ekonomickém pojmu. Trţní cenu nelze odhadnout, neboť se jedná o dohodu mezi prodávající a kupující stranou. V určitých případech můţe dojít ke zkreslení trţní ceny a to v případě porušení podmínek volné konkurence, např. prodejem v tísni, prodejem v rámci rodiny, kde dosaţená cena bývá výrazně niţší neţ cena, která by byla dohodnuta v běţném obchodním styku. Jednotková cena Cenu za jednotku jako je např. m2, m3, m, ks, ha., vyjadřuje cena jednotková. V oceňování se uvádí základní cena, tedy jednotková cena stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení (ZC), a základní cena upravená (ZCU), tedy jednotková cena získaná ze základní ceny úpravou, např. pomocí různých sráţek, koeficientů a přiráţek. Při označení srovnávacího objektu se jednotková cena označuje jako (JCS) a jednotková cena oceňovaného objektu (JCO).

18

2. Teoretický základ tržního oceňování nemovitostí Dne 1.1.1998 vešlo v platnost naší legislativy na základě zákona č.151/1997 Sb. trţní oceňování nemovitostí. Indikace trţní hodnoty nemovitostí se provádí třemi různými metodami trţního oceňování – metodou nákladovou, nebo li metodou věcné hodnoty, metodou výnosovou, téţ také uváděna jako metodou příjmovou, a metodou porovnávací, nazývanou také jako metoda komparativní. Při ocenění nákladů k datu výstavby nemovitosti se zjišťuje pořizovací cena, v případě zjištění trţní hodnoty k datu ocenění pomocí ocenění nákladů a odečtu opotřebení, se jedná o věcnou hodnotu (časovou cenu), v tomto případě se jedná o ocenění nákladovým způsobem. Při zjištění trţní hodnoty metodou porovnáním jiţ prodaných, či inzerovaných podobných nemovitostí se jedná o metodu porovnávací (komparativní). Dalším hlediskem jsou výnosy a doba, po kterou budou moci být tyto výnosy získávány. V tomto případě se jedná o metodu výnosovou, při které je zapotřebí vědět, které části nemovitostí slouţí k získávání výnosů. Trţní hodnota se tedy zjišťuje na základě vyuţití metody nákladové, výnosové a porovnávací, které se vzájemně prolínají. Při oceňování a zjištění trţní hodnoty je zapotřebí z větší části pouţít zkušenosti a cit odhadce, vyuţít tzv. „šestý smysl“, nelze jen spoléhat na mechanické výpočty. Odhadce by se také měl neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí, změn trţních podmínek a sledovat chování účastníků trhu. Prolínání a souvztaţnost jednotlivých metod včetně vztahu k časovým úsekům, z níţ vychází význam a úloha trţní hodnoty nemovitostí znázorňuje následný oceňovací model. 3

3

CEPÁK, David. Moderní aplikace porovnávací metody. Bakalářská práce, 103 stran, Praha, Bankovní institut

vysoká škola, a.s. 2012

19

Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty4

4

Sestaveno autorem na základě ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 313 stran, Praha: Ekopress, 2006.

20

2.1. Nákladová metoda Katedra oceňování majetku BIVŠ při svém průzkumu ve 12 vybraných zemí Evropské unie došla k závěru, ţe tato metoda je ve všech těchto vybraných zemích uţívaná, i kdyţ pro omezený účel a v omezené míře. Jedná se o metodu určující věcnou hodnotu vycházející z minulosti, tedy o součet pořizovacích nákladů ekvivalentní nové stavby v době ocenění po odečtení opotřebení. Věcná hodnota, jakoţto výsledek nákladové metody, vychází ve většině případů v České republice při porovnání ostatních výsledků mezi jednotlivými metodami oceňování na trţním principu jako nejvyšší trţní hodnota. V nákladové metodě na základě kritéria, kterým je čas, rozlišujeme několik termínů cen, jako je např. cena pořizovací, kterou se zjišťuje cena stavby k datu postavení, nebo cena časová, kterou se zjišťuje cena staveb k datu vyhotovení ocenění, do kterého je nutné započítat odpovídající opotřebení, na základě skutečného stavu oceňované nemovitosti v době ohodnocení a odpovídajícího stáří. Výše opotřebení stavby se stanoví v celých %. Opotřebení se vypočítává různými metodami, mezi které patří metoda lineární, analytická a sedmikvadratická. V určitých případech je zapotřebí vyuţít také odborného posouzení odhadce. V kaţdém případě je nutné přihlíţet ke stavebně – technickému stavu stavby, k provedeným rekonstrukcím, modernizacím, údrţbě, stáří, standardu provedení jednotlivých konstrukčních prvků, lokalitě, kde se oceňované nemovitosti nacházejí, vyuţití nemovitostí, předpokládané další ţivotnosti, apod. Oceňovací vyhláška č.441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku doporučuje výši celkové ţivotnosti staveb a jednotlivých konstrukčních prvků Nákladová metoda je hojně vyuţívána při poskytování hypotečních úvěru, nebo pro stanovení reprodukční ceny z důvodu pojištění staveb. Jedná se o cenu hlavní stavby, včetně dalších staveb a příslušenství, mezi které se řadí vedlejší stavby, garáţe, altány, bez vlivu opotřebení. Pro facility managementu, či investora hraje tato metoda důleţitý faktor v rozhodovacím procesu, zda je pro něj ekonomicky efektivnější a výhodnější koupit jiţ existující nemovitost, na které provede rekonstrukci, nebo zda postaví raději novou budovu, i přesto, ţe jsou s ní doprovázeny vyšší náklady. Lze tedy konstatovat, ţe tato metoda má větší podstatu u staveb novějších pro zjištění hospodářského uţitku a zjištění hospodárnosti investice.

21

2.2. Porovnávací metoda Tato metoda vychází z přímé reflexe trhu s nemovitostmi, na základě principu zaměnitelnosti a nahraditelnosti oceňované nemovitosti. Tato metoda se povaţuje za nejobjektivnější, neboť se ve většině případů vychází ze současných uskutečněných cen nemovitostí, jejichţ parametry si jsou podobné a jejichţ prodej byl uskutečněn za shodných podmínek trhu s nemovitostmi. Pro zjištění ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je pro porovnávací metodu typické, jak uţ vyplývá z jejího názvu, porovnávat. Jednotlivé prvky oceňované nemovitosti se porovnávají na základě metody: Přímého porovnávání, kde se jedná o hodnocení několika prvků ve dvojících, kaţdý s kaţdým. Tato metoda bývá z těchto důvodů v některých literaturách označována téţ jako párová analýza. Nepřímého porovnávání, kde se porovnávají jednotlivé prvky oceňované nemovitosti s jedním vybraným reprezentantem porovnávané nemovitosti. Tento reprezentant bývá většinou stanoven jako cena za m3 obestavěného prostoru, m2 obytné plochy nebo zastavěné plochy, apod. Jasná logika a průhlednost této metody, spočívá ve vyuţití několika způsobů a aplikací, včetně jejich kombinací, závislých na okolnostech, podmínkách, kvalitě a kvantitě dat. Rizikem této metody je nevhodné zvolení porovnávacích prvků, které se následně porovnávají s jednotlivými prvky oceňované nemovitosti ať uţ u jednodušších případů jako je pozemek, byt, garáţové stání nebo i u netradičních nemovitostí, kde se porovnatelné protějšky těţko hledají. Z tohoto důvodu je vhodné rozdělovat oceňované nemovitosti na části, ke kterým lze najít vhodný porovnávaný protějšek. Tato metoda dává optimální výsledky většinou pouze tehdy, jestliţe jde o dílčí části, které lze z celku oddělit, aniţ je ohroţena jejich funkce, případně lze-li s nimi nakládat samostatně. V opačném případě je moţno tento postup doporučit pouze ve zcela výjimečných případech. Hrozí zde totiţ vysoké riziko chybné indikace porovnávací hodnoty v důsledku velmi obtíţně odhadnutelných kontribučních a synergických vlivů, jejichţ efekt spočívá v tom, ţe dílčí části se mohou cenotvorně chovat zcela odlišně, jsou-li posuzovány samostatně, nebo jako součásti celku.5

5

ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 313 stran, Praha: Ekopress, 2006

22

Mezi důleţité aspekty, které mají značný dopad na trţní hodnotu, patří především: Princip ovlivňování vnějšími vlivy Konformní princip Princip gradace Kontribuční princip Nástroje cenové dokumentace Nástroje cenové argumentace Jedním z nejdůleţitějších podkladů pro správnou aplikaci porovnávací metody (včetně správného stanovení obvyklé ceny) je databáze srovnatelných nemovitostí. Při absenci databáze nelze porovnávací metodu aplikovat. Databáze se vytvářejí buď z externích databází, nebo z vlastního sběru dat. Při tomto vytváření je vţdy nutné počítat s neúplností a nepravdivostí informací porovnávaných reprezentantů. Mezi vlastní sběr dat se řadí přímo získaná data od prodávajících či kupujících, které jsou velmi cenné. Za nepřímo získaná data lze povaţovat informace získané z databází realitních kanceláří, odborných časopisů, internetu nebo Katastrálního úřadu. Odhadce či znalec mohou také vyuţít externí databáze, které jsou přístupné provozovanými společnostmi za určitých podmínek, jako je např. poplatek za uţívání, poskytování informací za informace získané. V ČR existují dva základní typy externích databází, jejichţ data je moţno vyuţít při porovnávacím přístupu, a sice Databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich vlastností a podmínek prodejů, účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí, vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty a Databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené zejména státními institucemi a zaměřené především pro potřeby státní správy.6 Tabulka 1: Členění dat dle systému MOISES

Číslo záznamu Segment trhu Cena Foto Základní charakteristika

6

Jednoznačná identifikace kaţdého evidovaného příspěvku Typ, podtyp, speciální, materiální základna, fyzické opotřebení Reprodukční, věcná, výnosová, obchodovaná, administrativní (včetně pouţitého cenového předpisu), informace o ceně, posouzení ceny Minimálně 1 barevný záznam Okres, obec, katastrální území, adresa, počet obyvatel, vybavenost obce, zóna, poloha v zóně, případně v ulici.


23

Stavby: Stavby a pozemky

Velikost Nájemné a stáří Časové a jiné údaje

obytné, garáţe, sklady apod. konstrukce a vybavení Pozemky: zastavěné plochy, zahrady, ostatní, jiné. Plocha, podlahová plocha, uţitný prostor, obestavěný prostor, jednotkové ceny za plochy a prostory Jsou-li údaje k dispozici Délka obchodu, obchod ze dne, záznam vypracován, zaneseno do databáze, způsob obchodu, způsob zveřejnění, kvalita záznamu, jiné. Zdroj: Sestaveno autorem

Obrázek 2: Záznam z centrální databáze systému MOISES7

Uspořádání a uloţení jednotlivých dat v databázi je patrné z následující ukázky formuláře pro skupinu stavby. Tabulka 2: Formulář databáze stavby

Název Číslo Číslo Rok/číslo Datum Datum

Stavba: Interní identifikátor: Uţivatel, který záznam pořídil: Registrační číslo nemovitosti: Datum pořízení záznamu: Datum změny záznamu: 7

REAIA (2014): Databáze nemovitostí. Dostupné v březnu 2014 na http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce

=23&Clanek=29&Form=Detail

24

Datum rozhodnutí: Stav záznamu: Počet pouţití: Naposledy pouţit: Popis: Obec: Počet obyvatel: Vzdálenost k okresnímu městu v km. Poměr mezi nabídkou a poptávkou:

Datum Schválen Číslo Datum Výstiţná stručná charakteristika Název Číslo

Je přípojka vody: Je přípojka elektřiny: Je přípojka kanalizace: Je přípojka plynu: Vzdálenost přípojky vody v metrech: Vzdálenost přípojky elektro v metrech: Vzdálenost příp. kanalizace v metrech: Vzdálenost přípojky plynu v metrech: Omezení užívání/věcné břemeno: Snížení hodnoty vinou omezení užívání / hodnota věc. břemene v Kč. Popis omezení užívání / věcného břemene Cena: Realizovaná cena v Kč: Datum prodeje: Administrativní cena (podle vyhlášky): Datum administrativního ocenění: Jméno osoby odpovědné za záznam: Interní poznámka / důvod odmítnutí: Konstrukce a vybavení: Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Vnitřní obklady: Schody: Dveře: Okna: Podlahy: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vybavení kuchyně:

25

Převis / nedostatek poptávky / rovnováţnost Ano/ne Ano/ne Ano/ne Ano/ne Číslo Číslo

Kč Datum

Jméno

Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard

Vnitřní hygienické vybavení: Výtah: Zatřídění: Druh stavby: Procento plochy pro komerční využití: Lokalita: Počet bytů v domě: Typ konstrukce: Počet podzemních podlaţí: Počet nadzemních podlaţí: Podkroví více neţ 50% půdy: Stáří v rocích od počátku uţívání: Pozemek prodán se stavbou: Popis příslušenství hlavní stavby: Technický stav: Do 10 let po rekonstrukci Garáţ Výměra všech pozemků prodaných se stavbou v m2: Zastavěná plocha hlavní stavbou v m2: Obestavěný prostor stavby v m3:

Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard RD, OD, Komerč.N, RCH, G… název Např. centrum, …, samota Číslo Např. cihelná, betonová… Číslo Číslo Ano / ne Roky Ano / ne Např. vedlejší stavby, apod. Výborný / horší / špatný / havarijní Ano / ne Ano / ne Číslo Číslo Číslo Zdroj: Sestaveno autorem na základě Zazvonil8

8


26

3. Výnosová metoda Odhad hodnoty nemovitosti při aplikaci výnosového přístupu je zaloţen na anticipaci budoucího prospěchu, který lze od vlastnictví posuzovaných nemovitostí očekávat. Základní princip je jednoduchý a vyplývá z kvantitativního a kvalitativního hodnocení uţitku: Čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaných nemovitostí čeká, tím vyšší cenu je ochoten akceptovat. Kvantitativním parametrem prospěchu je jeho velikost, vyjádřena penězi nebo jiným ekvivalentem. Kvalitou je zde míněna zpravidla jeho délka, časový průběh, spolehlivost, stabilita, pravidelnost apod. Obráceně, čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální nabízející posuzovaným nemovitostem přikládá, tím vyšší je cena, za níţ je ochoten se nemovitosti vzdát a prospěch z jejich vlastnictví oţelet.9 I přesto rostoucí kvantita a kvalita má svá specifika a hodnota je tímto omezována. Mezi ně patří princip klesající návratnosti, který spočívá v tom, ţe stoupající investice mají určitou hranici v jejich návratnosti a to při dosaţení maximální trţní hodnoty. Po překročení této hranice mají investice klesající trend.

3.1. Principy oceňování Při hledání trţní hodnoty výnosovou metodou je spousta důleţitých principů, které se vyuţívají. Princip anticipace Podstata tohoto principu se zakládá na očekávaném budoucím prospěchu. V tomto případě lze výnosovou hodnotu definovat součtem všech budoucích očekávaných výnosů, které jsou transformovány na současnou hodnotu. Je však nutné, aby tyto budoucí výnosy bylo moţné finančně vyjádřit. V rámci tohoto principu je i správná volba kapitalizačních i výnosových měr, odráţející jejich spolehlivost, pravděpodobnost a stabilitu. Substituční princip Kaţdý racionálně uvaţující člověk dá přednost výhodnější nemovitosti, která přináší vyšší efekt, tedy bezpečnější a vyšší výnosy, se zaručenou návratností. Jedná se tedy o vzájemné nahrazování, při kterém dochází buď ke kladnému, nebo zápornému rozdílu.

9

ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 256 stran, Praha: CEDUK, 2004.

27

Princip vývoje a změn Tento princip je zaloţen na dynamičnosti cenotvorných faktorů, které se mění a vyvíjí na základě trţních podmínek a času. Na cenotvorné faktory nelze nahlíţet staticky, neboť se nejedná konstantní veličiny. Na základě změn na trhu s nemovitostmi, s kterými se mění také cena, lze konstatovat, ţe cena je dynamická. Při stanovení výnosové hodnoty je proto důleţité reflektovat budoucí technické změny, moţné změny ve výnosech, změny kapitalizačních nebo výnosových měr, ale i právní, uţitkové a funkční změny, které mají dopad na oceňované nemovitosti. Kontribuční princip Při tvorbě trţní hodnoty na základě kontribučního principu jsou jen určité poloţky, které se na této tvorbě skutečně podílejí. Ne kaţdá poloţka má stejnou intenzitu při tvorbě trţní hodnoty, proto je nutné si jednotlivé poloţky rozdělit na poloţky ovlivňující a poloţky nedůleţité, tedy neovlivňující trţní hodnotu. Zdevastovaná stavba a její náklady na odstranění jsou vhodným příkladem, jak můţe dokonce negativně ovlivňovat a tím i sniţovat hodnotu pozemku. Je to rozdíl o proti principu anticipace, kde se na tvorbě hodnoty podílí součet všech očekávaných výnosů. Princip synergie Synergický efekt, kde 1+1=3, není vţdy pravdou. Při špatné kombinaci můţeme dojít ke sniţujícímu efektu. Ve většině případů má synergický princip rostoucí efekt. Jako vhodný příklad je koupě příjezdové cesty zajišťující bezproblémový vjezd na vlastní pozemek. Samotný pozemek by měl velmi nízkou cenu, kdeţto ve spojení s právním zajištěním přístupu k nemovitosti se hodnota celku výrazně zvýší. Pravidlo nákladů příležitostí Při rozhodování několika variant investic do nemovitosti, které by měly přinášet vyšší výnosy, můţeme porovnávat jejich efektivnost, návratnost a vyuţití v přínosu očekávaném a přínosu na základě alternativních investic. Tyto investice mohou mít různou formu ovlivňující přínos výnosů explicitních i implicitních.

28

Princip nabídky a poptávky Poptávající jsou vţdy ovlivněni budoucím výnosem a návratností. Při shodných podmínkách a kvalitě nabízených sluţeb vede tato situace k rovnováţným cenám nemovitostí. Tyto tendence jsou však omezovány poţadavky poptávajících, ale dokud bude existovat v určité lokalitě poptávající s vyšší kupní sílou, budou ceny nemovitostí vysoké. V opačném případě výrobci opouštějí lokality, kde nabídka převyšuje poptávku, a odcházejí do opačného prostředí, kde poptávka převyšuje nabídku, z důvodu zvyšování zisku, případně za účelem lepší alokace finančních prostředků. Princip konformity Rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi se nejlépe vyrovnávají v konformním prostředí. Konformní prostředí je dobrým předpokladem pro porovnání nájmů, výnosových měr, provozních nákladů apod. Komfortní efekt potom působí na změny převáţně homogenně. Princip rovnováhy Princip rovnováhy je v praxi jedním z nejpouţívanějších principů, který finančně vyjadřuje dílčí komponenty, které lze na trhu sledovat, inklinující k určitému poměru v důsledku jejich vývoje. Jedná se třeba o vztah potenciálního a efektivního výnosu, výnosu a provozních nákladů, výnosnosti a návratnosti apod. Princip gradace Nemovitosti mají tendenci ke zvyšování ceny tím více, čím blíţe jsou k určité výhodě. Pro někoho je rozhodujícím faktorem čisté prostředí, pro jiného určitá dostupnost občanské vybavenosti. Nemusí se vţdy jednat o centrum města, neboť pro některé segmenty trhu nemusí být tento faktor rozhodující. Princip nejlepšího a nejvyššího využití Posloupnost vedoucí k nejvyšší ceně, jimiţ jsou technická proveditelnost, legálně dostupné pouţití, ekonomicky zdůvodnitelné a fyzicky moţné definuje nejlepší a nejvyšší vyuţití. Jedná se především o vhodné a efektivní vyuţití prostorů a ploch vedoucí ke zvýšení výnosů.

29

3.2. Výnosy nemovitostí Při stanovení ceny obvyklé pomocí výnosové metody se vychází z budoucího prospěchu, tedy ze stavu, který nastane v budoucím čase. Tento stav nikdy není pro poptávajícího jistý, ale musí být zajímavý, aby ho přesvědčil. V rámci rozhodování lze vycházet z minulého prospěchu, pokud se trţní podmínky nijak zásadně nezměnily, ale i přesto je nutné tyto ceny brát jako cenu historickou, tedy cenu orientační. V budoucím stavu můţe mít prospěch několik podob. Pro vlastníka nemovitosti, který nemovitost sám uţívá, můţe být ve formě úspor nájemného, případně formu nájemného, pokud bude nemovitost pronajímat. Za formu prospěchu lze také povaţovat náklady plynoucí z poskytnutého hypotečního úvěru, tedy rozdíl mezi trţním nájemným a hypotečními splátkami. Všechny tyto podoby prospěchu jsou měřitelné penězi. Při aplikaci výnosové metody je nutné rozdělit, o jaký typ výsledku se jedná, zda o výsledek trţní hodnoty nebo o výsledek investiční hodnoty. Při aplikaci výnosové metody pro stanovení trţní hodnoty, se vychází z poskytnutých dat, která musí být objektivní, nestranná, nezaujatá, trţně zaměřená, reflektující širší okruh poptávajících, ale i respektující omezení trţních podmínek. Při aplikaci výnosové metody pro zjištění investiční hodnoty se vychází spíše ze subjektivních dat, která reflektují speciální vůli či přání investora, který je ochoten akceptovat vyšší hodnotu, neţ je cena trţní za podmínky, ţe má pro něj určitý předpoklad návratnosti, či speciální uţitek. V této situaci lze trţní hodnotu pouţít v různých mezních situacích, např. při pouţití minimálních nebo maximálních výnosů, při rozhodování o koupi staré nemovitosti, zda tuto stavbu je vhodné rekonstruovat nebo odstranit a postavit stavbu novou. Veškeré budoucí prospěchy lze tedy v rámci stanovení trţní hodnoty definovat na pozitivní prospěchy, kterými jsou příjmy či výnosy, ovlivněné negativními prospěchy, mezi které lze zařadit náklady či výdaje. Budoucí prospěch lze v prvním jednodušším případě vyjádřit jako jediný reprezentativní výnos, očekávaný obvykle v příštím roce od data ocenění, který je vhodný pro aplikaci přímé kapitalizace. V druhém sloţitějším případě lze tento prospěch vyjádřit jako posloupnost jednotlivých výnosů za určitou dobu, např. ţivotnost nemovitosti, k určitému stanovenému datu, apod., za pouţití diskontace jednotlivých výnosů.

30

Typy výnosů V rámci aplikace výnosové metody se uvádějí čtyři typy výnosů. Potenciální hrubý výnos Jedná se o celkový očekávaný výnos při plné, tedy 100% obsazenosti. Většinou se jedná o časový horizont jednoho roku, proto velikost potenciálního výnosu se uvádí v Kč/rok. Efektivní hrubý výnos Jedná se o výnos odráţející skutečnou úroveň očekávaných příjmů, neboť se od něj odečítá předpokládaný výpadek nájemného, kdy pronajaté prostory nepřinášejí ţádné výnosy, ať uţ plánovanou rekonstrukcí, změnou nájemníka, či z důvodů vzniklých ztrát nezaplaceného nájemného. Toto riziko je v praxi zohledněno procentuální sráţkou z hrubého potenciálního výnosu. Čistý provozní výnos V tomto případě jde o očekávaný čistý výnos v průběhu jednoho roku, spočítaný odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu. Tento očekávaný budoucí prospěch se ve většině případů následně pouţívá v diskontních či kapitalizačních procedurách slouţící k převodu na současnou hodnotu. Čistý provozní výnos po odpočtu splátek Zadluţený vlastník je povinen platit pravidelné splátky, např. hypotečního úvěru. Po odpočtu těchto splátek od čistého provozního výnosu dostaneme měřítko budoucího prospěchu. Následná tabulka zobrazuje vztah mezi jednotlivými výnosy. Tabulka 3: Vztah výnosů

Potenciální hrubý výnos

XXXX Kč

Odpočet výpadku nájemného a ztrát

- XXXX Kč

Efektivní hrubý výnos

XXXX Kč

Odpočet provozních nákladů

- XXXX Kč

Čistý provozní výnos

XXXX Kč

Odpočet splátek

- XXXX Kč

Čistý provozní výnos po odpočtu splátek

XXXX Kč Zdroj: Sestaveno autorem

31

3.3. Transformace výnosů na současnou hodnotu Stanovení trţní hodnoty pomocí výnosové metody je zaloţeno na základě budoucího prospěchu. Tento prospěch můţe být buď jediný, tedy ţe budoucí prospěch reprezentuje jeden výnos, nebo ve formě několika výnosů tedy kdy velikost jednotlivých výnosů je proměnlivá. Veškeré výnosy je zapotřebí transformovat, tedy převést do současné hodnoty. Tato transformace budoucího prospěchu je proveditelná diskontací, kapitalizací a výnosovou kapitalizací.

3.4. Diskontace10 Transformace různorodého budoucího prospěchu pomocí diskontace je zaloţena na principu převodu očekávaných výnosů se zohledněným časovým rozloţením. Tento proces vychází z principu sloţeného úročení kde základem je úrok, představující výnos či odměnu splatnou za určité dohodnuté období. Výše zmíněný úrok lze vyjádřit formou úrokové míry vyjádřené procentuální (p) nebo setinnou podobou (i) na základě platného vztahu: iu = p/100 O úroku vztahujícímu se obvykle k jednomu roku lze hovořit jako o roční úrokové míře označované zkratkou p.a. (per annum). V případě uplatňování úrokové míry v kaţdém roce vycházející z původní výše částky se jedná o tzv. jednoduché úročení. Druhým typem je složené úročení, kde se úroková míra uplatňuje u postupně narůstající částky, která je navýšena o úroky z předchozích období. Jednoduché i sloţené úročení lze rozloţit na předlhůtné a polhůtné. Rozdíl mezi těmito variantami je pouze ve splatnosti úroku. Při úročení s roční úrokovou mírou iU (p.a.) se budoucí hodnota B z původní částka P zvýší o roční úrok dle vzorce: B1 = P + (P*iU) = P(1+iU) Na konci druhého roku to bude: B2=B1(1+iU) = P(1+iU)*(1+iU) = P(1+iU)2

10

Vzorce uvedené v této kapitole jsou čerpány ze ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 256 stran, Praha: CEDUK, 2004.

32

Na konci n-tého roku: Bn = P(1+iU)n Bn

-

budoucí hodnota v roce n

P

-

současná hodnota

(1+iU)n -

úročitel

iU

-

úroková míra (p.a.)

n

-

období, ke kterému je uvaţována budoucí hodnota

V opačném případě, kdy se jedná o diskontaci, tedy odúročení na současnou hodnotu se hledá současná hodnota hodnoty budoucí, na základě vzorce: P = Bn * 1/(1+iU)n P

-

současná hodnota

Bn

-

budoucí hodnota

1/(1+iU)n -

odúročitel

iU

-

úroková míra

n

-

období, ke kterému je uvaţována budoucí hodnota

Na principu sloţeného úročení a odúročení lze při vyjádření v penězích sledovat vztah mezi budoucí a současnou hodnotou. Úroková míra (diskontní míra) reflektuje očekávané měřítko výnosnosti do vloţených prostředků. Tato míra se řadí mezi skupinu výnosových měr, které mohou být mírami kapitalizačními. Výnosovou hodnotu s jediným jednorázovým prospěchem na konci n-tého roku se vypočítá podle vzorce: VH=Vn * 1/(1+i)n VH=Vn * 1/Un 1/Un

–

odúročitel, někdy také nazvaný jako diskontní faktor

VH

–

výnosová hodnota

Vn

–

jednorázový výnos na konci n-tého roku

i

–

diskontní míra

n

–

rok, na jehoţ konci je očekáván jednorázový prospěch

33

V některých případech se můţeme setkat s nekonstantními výnosy, které je nutné vyjádřit v současné hodnotě jako jejich součet vztaţený k jednotlivým rokům. Při těchto výnosech s různou diskontní mírou je zapotřebí kaţdý budoucí výnos zvlášť diskontovat a následně sečíst na základě tohoto vzorce: VH = V1 * 1/(1+i)1 + V2 * 1/(1+i)2 + Vn * 1/(1+i)n = ∑ Vn * 1/(1+i)n VH = ∑Vn * 1/(1+i)n VH = ∑Vn * 1/Un VH

–

výnosová hodnota

V1

–

výnos v prvním roce

V2

–

výnos v druhém roce

Vn

–

výnos v n-tém roce

n

–

počet uvaţovaných roků

i

–

společná diskontní míra

1/Un

–

úročitel k určitému roku

Za zmínku ještě stojí si ukázat vzorec pro výpočet výnosové hodnoty, v případě odloţených výnosů: VH = V * (1-(1/Un))/i * 1/(1+i)k VH = V * Z(n)*1/Uk VH

–

výnosová hodnota

V

–

konstantní roční výnos

n

–

délka renty v letech

Vn

–


n

–


i

–

diskontní míra

1/i

–

faktor věčné renty

k

–

odklad renty vyjádřený v letech

1/Uk

–

odúročitel vztaţený ke konci odkladu

Z(n)

–

zásobitel vztaţený k délce renty

34

3.5. Přímá kapitalizace11 Indikaci hodnoty nemovitostí za pouţití přímé kapitalizace lze vyjádřit jako násobek jediného plynoucího ročního výnosu z nemovitostí za předpokladu, ţe mezi tímto výnosem a hledanou hodnotou existuje na trhu relativní vyrovnanost. Následkem výše uvedeného vychází vzorec: VH = V * k k = VH/V VH

–

výnosová hodnota

V

–

odhadnutý hrubý roční výnos

k

–

koeficient, tedy násobek ročního výnosu

Koeficient vyjadřující poměr mezi hrubým ročním výnosem a hodnotou, někdy také označován jako hrubý výnosový či příjmový faktor, dělá z přímé kapitalizace jednu z nejlepších metod, neboť výše koeficientu se volí na základě prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů u srovnatelných nemovitostí, které jsou si podobné jak ve velikosti, typu, uţitku, poměrem výnosů k nákladům, tak v míře rizika. Při pouţití koeficientu v reciproční hodnotě vztaţeného k čistému ročnímu výnosu lze vzorec upravit do podoby věčné renty: VH = V/i VH

–

výnosová hodnota

V

–

odhadnutý čistý roční výnos

i

–

kapitalizační míra

Při takto provedené kapitalizaci se uvaţuje očekávaný výnos, který je odhadnut v prvním roce následujícím po datu provedení odhadu.

11

Vzorce uvedené v této kapitole jsou čerpány ze ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 256 stran, Praha: CEDUK, 2004.

35

Kapitalizační míra odráţí v přímé kapitalizaci současnou spojitost mezi výnosem a hodnotou nemovitostí na příslušném trhu bez jakéhokoliv dalšího rozboru vztahu mezi výnosností a návratností investice a předpovědí vývoje výnosů a hodnoty v delším časovém intervalu. Míra kapitalizace neodráţí budoucnost, ale ustálený poměr reprezentativního výnosu k hodnotě, tedy násobek čistého ročního výnosu, díky čemuţ jsou její výsledky přesnější. Kapitalizační míra se odhaduje na základě porovnání kapitalizačních měr získaných u podobných nemovitostí, u kterých jsou známy jejich prodejní ceny a jejich čisté roční výnosy. Tabulka 4: Určení kapitalizační míry

Nemovitost

Prodejní cena

Čistý roční výnos

A

2 700 000 Kč

300 000 Kč

B

2 250 000 Kč

195 000 Kč

C

3 100 000 Kč

400 000 Kč

D

2 690 000 Kč

350 000 Kč

E

3 190 000 Kč

450 000 Kč Zdroj: Sestaveno autorem

Indikace kapitalizační míry: Nemovitost A:

0.30/2.70 = 0.1111

→

11.11%

Nemovitost B:

0.21/1.95 = 0.1076

→

10.76%

Nemovitost C:

0.40/3.10 = 0.1290

→

12.90%

Nemovitost D:

0.35/2.69 = 0.1301

→

13.01%

Nemovitost E:

0.45/3.19 = 0.1410

→

14.10%

V rámci výpočtu lze konstatovat, ţe kapitalizační míra se pohybuje v rozmezí 10.76% aţ 14.01%. Na základě této skutečnosti a subjektivního pocitu odhadce lze kapitalizační míru určit v přibliţné výši 12.50%. Při indikaci lze také vycházet z aritmetického průměru, který by v tomto případě činil (11.11 + 10.76 + 12.90 + 13.01 + 14.10) / 5 = 12.38% Pro dosaţení přesnějších výsledků je vhodné pouţít váţeného průměru, kdy můţeme k jednotlivým hodnotám přiřadit váhu dle jejich aktuálnosti, podobnosti nemovitostí, apod.

36

Můţeme si např. zvolit nemovitosti B, C, D jako spolehlivější, tedy s vyšší váhou např.5, a nemovitostem A, E, o kterých budeme vědět, ţe jejich věrohodnost je menší, přiřadíme váhu 1. V tom případě bude indikace kapitalizační míry následující: ((10.76*5) + (12.90*5) + (13.01*5) + (11.11*1) + (14.10*1) / 17 = 12.27% V některých případech je také moţné některou výslednou kapitalizační míru, z důvodu její nízké důvěryhodnosti, vyřadit. I přes veškeré dobře vypadající výpočty je vhodnější se zabývat důvodem vzniklých rozdílů jednotlivých výsledných kapitalizačních měr, které můţou být např. v obnovovacích nákladech. Nemovitost s nejniţší kapitalizační mírou můţe mít benefit oproti ostatním nemovitostem v technickém provedení. Při pouţití prvků vyšší kvality a delší ţivotnosti se nemusí počítat s obnovovacími náklady jako u nemovitostí s materiály niţší kvality a kratší dobou ţivotnosti. Na základě niţších provozních nákladů je i indikace kapitalizační míry niţší. Jednou z dalších moţností při oceňování nemovitostí touto metodikou je přímé rozhodnutí se pro určitou míru kapitalizace z důvodu přesvědčení, ţe oceňovaná nemovitost inklinuje k určité porovnávané nemovitosti, aniţ bychom vyuţívali průměr nebo váţený průměr. Tuto míru lze dále upravit v rámci očekávání změny cen nemovitostí v následujícím roce. Jelikoţ veškeré indikace vycházejí z prodejů nemovitostí, které proběhly v minulém období, přičemţ kapitalizační míra se pouţívá k budoucímu odhadu, je nutné se soustředit na to, aby zvolená kapitalizační míra opravdu odráţela skutečnou situaci na trhu. Správné pouţití kapitalizační míry, ať uţ upravené nebo kalkulované na základě indikovaných výsledků, je moţné pouze při průběţném sledování trendů na trhu s nemovitostmi, přičemţ vţdy velice záleţí na odborné úvaze a zkušenostech odhadce.

37

3.6. Výnosová kapitalizace12 Výnosová kapitalizace se od přímé kapitalizace liší přihlédnutím k předpokládanému vývoji budoucích výnosů ve zvoleném časovém období a k předpokládaným trendům změn na konci či v průběhu tohoto období. Jedná se o transformační proces převádějící očekávaný uţitek do současnosti. Délka uvaţovaného výhledového časového úseku odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichţ jsou trendy ve vývoji výše výnosů i další hodnoty ještě objektivně předpověditelné a můţe být vztaţena např: k předpokládané či simulované délce vlastnické drţby nemovitosti, ke zbývající funkční ţivotnosti staveb, k časovému limitu pro nutnou modernizaci či rekonstrukci stavby (např. kvůli zachování konkurenceschopnosti), k termínu předpokládané zásadní změny ve způsobu vyuţívání nemovitostí, k době trvání smluvního vztahu s klíčovými nájemci, k obvyklým termínům splatnosti úvěrů, k časovému intervalu, v němţ lze předpokládat, ţe některé parametry budou mít konstantní podobu (např. úroková míra hypotéky), k limitním časovým horizontům vyplývajícím z odborných výhledových studií, plánů či jiných prací prognostického charakteru (vývoj trhu, vývoj území apod.), k jiným termínům obvyklým pro typické chování účastníků trhu.13 Zvolená délka časového pásma není nijak omezena, ve většině případů se uţívá interval 5-15 let. Na konci časového pásma se nesmí zapomínat na tzv. reverzní výnos, kterým bývá výnos z prodeje nemovitostí, jednorázová úhrada dluhu apod.

12

Vzorce uvedené v této kapitole jsou čerpány ze ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 256 stran, Praha: CEDUK, 2004. 13 ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 256 stran, Praha: CEDUK, 2004.

38

Při předpokladu zachování hodnoty nemovitosti v průběhu jejího uţívání budeme reverzi počítat ve výši 100%. Výnosovou hodnotu pak lze vypočítat podle následujícího vzorce: R = V * (1-(1/1+i)n) / i + R * 1/(1+i)n n

–

počet let trvání dočasné renty

i

–

celková míra kapitalizace

V

–

pravidelný výnos z dočasné renty

R

–

reverze, tedy výnos z budoucího prodeje odpovídající současné výnosové hodnotě

Z výše uvedeného vyplývá, ţe při neměnící se hodnotě nemovitosti, kdy reverze je ve výši 100%, shodných výnosech a při shodné kapitalizační míře s mírou výnosností, lze výnosovou hodnotu vypočítat na základě vzorce věčné renty. V opačném případě, kdy při výnosech ve formě dočasné renty, s moţnou kalkulací reverzí ve výši 100% a za předpokladu shodných měr, se bude výsledek výnosové hodnoty rovnat součtu diskontované reverzi a hodnoty dočasné renty. Rozdíl mezi výpočtem výnosové hodnoty s rentou věčnou a dočasnou ukazuje následující příklad při čistém ročním výnosu z nemovitosti 950 000Kč a kapitalizační míře 10%. A) Při předpokladu, ţe výnosy mají formu věčné renty VH = V/i VH = 950 000/0.10 = 9 500 000Kč B) Při dočasné rentě po dobu 10 let a reverzí ve výši 100%. VH = V * (1-(1/1+i)n) / i + VH * 1/(1+i)n VH = (950 000 * 6.14567105705) + (9 500 000 * 0.3855432894295) = 9 500 000Kč Z příkladu je patrné, ţe výsledek při pouţití věčné renty a výsledek při pouţití diskontace dočasné renty a reverzí ve výši 100%, tedy následným prodejem nemovitostí bez ztráty na hodnotě, je shodný a tudíţ platí nezávisle na čase, kdy dočasná renta končí. Je nutné ale také

39

podotknout, ţe byly zvoleny stejné míry, výnosové při diskontaci dočasné renty a kapitalizační při pouţití věčné renty. Za předpokladu, ţe hodnota nemovitosti klesne nebo vzroste, tedy reverze z určitých důvodů nebude 100%, při pouţití výnosů ve formě věčné renty tzn., ţe V/i se nebude rovnat hodnotě nemovitosti, je jisté, ţe rovnováţný vztah mezi reverzí a výnosovou hodnotou je porušen a vzorec věčné renty přestává platit. V případě niţší reverze neţ je výsledná výnosová hodnota se jedná o ztrátu návratnosti investice, tedy ţe do nemovitosti není vhodné investovat, neboť není zaručena návratnost nominálního vkladu.

40

4. Vývoj, vliv a výpočet kapitalizační míry Kapitalizační míra je nedílnou součástí při stanovení trţní hodnoty výnosovou metodou. Mezi typy kapitalizačních měr patří: Celková kapitalizační míra -

odráţí vztah mezi jediným předpokládaným čistým výnosem vycházejícím z oceňovaných nemovitostí a jejich hodnotou nebo cenou

-

tato míra není vhodným ukazatelem výhodnosti investice a to z toho důvodu, ţe není mírou výnosnosti

Míra kapitalizace stavby -

je poměrem mezi čistým ročním výnosem ze stavby a její hodnotou

Míra kapitalizace pozemku -

je poměrem mezi čistým ročním výnosem z pozemku a jeho hodnotou

Obě výše zmíněné míry lze pouţít v residuální technice, tj. při stanovení samostatné hodnoty stavby nebo pozemku. Výše uvedené míry se pouţívají v procesu kapitalizace, kde se výnosová hodnota vypočítá z jediného očekávaného ročního prospěchu s příslušnou mírou kapitalizace. Jako budoucí roční prospěch se v tomto případě stanovuje předpokládaný čistý roční výnos v prvním roce po datu ocenění. Tento výnos můţe být průměrný či můţe mít jinou formu, ale vţdy musí být vztaţený k jednomu roku.

41

4.1. Stanovení míry kapitalizace Kapitalizační míru lze stanovit dvěma způsoby: přímým odvozením nepřímé odvozením Přímé odvození kapitalizační míry Tato míra kapitalizace se odvozuje na základě porovnání s podobnými nemovitostmi na základě tohoto vzorce: i = V / KC i

–

kapitalizační míra nemovitosti

V

–

čistý reálný výnos

KC

–

kupní cena

Při pouţití kapitalizační míry pro standardní nemovitosti, kterou budeme chtít aplikovat na nemovitosti nestandardní, musí dojít k její úpravě. nemovitosti nacházející se v dobré lokalitě, jejichţ vyuţití je spojené mírným hospodářským rizikem, se kapitalizační míra sníţí o 0.5% aţ 1.0% nemovitosti nacházející se v horší lokalitě, jejichţ vyuţití je spojeno s vyšším hospodářským rizikem, se kapitalizační míra zvýší o 0.5 aţ 1.0% Nepřímé odvození kapitalizační míry Při nedostatku vstupních informací pouţijeme metodu zaloţenou na principu odvození od úrokových sazeb bankovních vkladů nebo úvěrů. Kapitalizační míru stanovíme na základě úrokové sazby termínovaných vkladů, úrokové sazby pokladničních poukázek ČNB, úrokové sazby dlouhodobých úvěrů či úrokové sazby hypotečních úvěrů. Další moţnosti při nedostatku informací o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu z důvodu odlehlých lokalit, kde není prodej tak častý je: pouţít porovnání s jinou lokalitou pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů

42

Pouţití pomocného výpočtu spočívá ve stanovení míry kapitalizace jako součtu čtyř základních sloţek označovaných R1, R2, R3 a R4. Pro jednotlivé proměnné platí následující charakteristika, uváděná v knize Ing.Petra Orta, Ph.D. (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2005) R1 - kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice. Za bezrizikovou investici je povaţována např. investice do tzv. bezpečných cenných papírů, jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Aktuální hodnotu R1 pro daný čas a teritorium (trh) zjistíme např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady, centrální bankou, apod. R2 - inflační míra. Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu sniţuje. Opakem inflace je deflace, tedy vzrůst reálné hodnoty v čase. Období deflace jsou ve většině ekonomik ale výrazně kratší neţ období inflace. Pokud např. majitel objektu (pronajímatel) uzavře nájemní smlouvu s nájemcem na 10 let s fixně stanovenou částkou ročního nájemného, bude reálná hodnota nájemného v posledním roce jiná neţ v roce prvním, protoţe bude ovlivněna inflací za uvaţované desetileté období. Hodnotu R2 stanovujeme zásadně dvěma odlišnými postupy. Pokud na základě skutečně uzavřených nájemních smluv zjistíme, ţe výše nájemného je přímo závislá na výši inflace (tzv. inflační doloţka), faktor R2 poloţíme roven 0. Pokud zjistíme, ţe objekt není ke dni ocenění pronajat a bude třeba konstruovat hypotetické nájemné nebo ţe je pronajat, ale výše nájemného je fixní, započítáme faktor R2. Údaje o inflaci nalezneme v podobných pramenech jako údaje o kapitalizační míře pro bezrizikovou investici. Pouze upozorňujeme, ţe není vhodné pouţít agregovaný údaj o průměrné inflaci v daném státě za rok. Takový údaj je pro účely ocenění příliš nepřesný. Pouţijeme údaje z tzv. Inflačního zrcadla, kde jsou jednotlivé míry inflace rozčleněny podle jednotlivých komodit. Poznámka: Vývoj cen např. brambor nebo benzínu může být odlišný od vývoje cen nájmů bytů nebo kancelářských prostor. Tuto odlišnost při použití průměrné (celkové) hodnoty inflace vlastně nezohledníme. R3 - míra rizika. Míra rizika je zaloţena na úvaze, ţe kaţdý investor, který investuje do více rizikového podniku, musí být „odměněn“ vyšší mírou návratnosti (úrokem), aby byl ochoten uvedené riziko postoupit. Nemovitosti jsou obecně povaţovány za relativně málo rizikový druh podniku, v porovnání např. s některými druhy cenných papírů jako jsou akcie. Přesto jsou s nemovitostmi některá rizika spojena. 43

Mezi rizika můţeme uvaţovat např. rizika technická – poţár, zřícení budovy, havárie, apod. Tato rizika lze do velké míry eliminovat vhodným pojištěním. Horší jsou rizika ekonomická ať jiţ celková – hospodářská krize, hyperinflace nebo individuální – neschopnost managementu, změna trţních podmínek (např. dálnice odvede dopravu z města a trţby maloobchodu následně poklesnou na polovinu). Nesmíme zapomenout ani na rizika politická – změny zákonů, vyvlastnění nemovitostí, válka, terorizmus, apod. Stanovení míry rizika je teoreticky jednoduché – statistická analýza poměru kapitalizační míry bezrizikové investice a skutečných výnosů z nemovitostí. V praxi se jedná o jeden z nejsloţitějších problémů vzhledem k velkému počtu, neurčitosti a nekompletnosti dat. R4 - míra ţivotnosti. Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Tato doba je u různých typů majetků různá. V ekonomické literatuře se často uvádí příklad přehrada versus taxík. Osobní automobil pouţívaný v New Yorku jako taxík má ekonomickou ţivotnost 3 roky. Po této době je četnost poruch a náklady na jejich odstranění tak vysoké, ţe další provoz taxíku není rentabilní. Investor tedy musí počítat s kratší dobou návratnosti kapitálu neţ 3 roky. Přehrada je naopak stavěna na dlouhou dobu, obvykle se počítá s její ţivotností větší neţ sto let. Investor tedy můţe uvaţovat s niţším relativním ročním výnosem, ale po delší dobu. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti – konkrétně doby, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Přesto, ale bude rozdíl mezi ekonomickou ţivotností výstavního pavilonu na světové výstavě a masivní budovy banky na centrálním náměstí daného města. Pro doplnění ještě uvádíme, ţe pro nejrychlejší (ale i nejhrubší) test hodnoty majetku lze pouţít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, jinými slovy pouţijeme kapitalizační míru 10 %. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků, protoţe je velmi oblíbená např. mezi realitními makléři. Je zaloţena na vypozorování a statistickém podloţení faktu, ţe v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %. Je otázkou, zda je tato metoda pouţitelná i v podmínkách České republiky, a pokud ano v jaké lokalitě a pro jaký druh nemovitosti.14

14

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1., 74 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007.

44

4.2. Vývoj kapitalizační míry Počátek míry kapitalizace se datuje do období Rakouska Uherska. V tomto období a následně i v období za tzv. první republiky byla míra kapitalizace určována Vrchním soudem. Pro Česko byla kapitalizační míra určována v Praze, pro Moravskoslezkou zemi byla určována v Brně, v Bratislavě byla určována pro Slovensko a pro Podkarpatskou Rus v Košicích. Jednotlivé míry kapitalizace v průběhu dalších let jsou uvedeny v následujících tabulkách: Míra kapitalizace v ČSR v období do r. 1939 Tabulka 5: Kapitalizační míra do r.1939

Kapitalizační míra 3.5% – 5.0%

Nájemní domy Provozní objekty

cca 10%

Těţební podniky

cca 15% Zdroj: Sestaveno autorem

Míra kapitalizace dle vyhlášky č.279/1997 Sb. Tabulka 6: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.279/1997 Sb.

Položka č. 1

2

Název

Míra kapitalizace %

Nemovitosti pro výrobu, skladování a garáţování Nemovitosti pro hromadné ubytování (hotely), stravování a obchod

11

9

3

Bytové domy

5

4

Ostatní nemovitosti

8

5

Majetková práva

13 Zdroj: Sestaveno autorem.

45


Položka č. 1 2

Název


Stavby pro výrobu a skladování Stavby pro hromadné ubytování (hotely), stravování

12 11

3

Garáţe a domy s nájemními byty

9

4

Ostatní stavby vyjmenované §21

9

5

Majetková práva



Položka č. 1 2

Název


Stavby pro výrobu a skladování Stavby pro hromadné ubytování (hotely), stravování

11 10

3

Garáţe a domy s nájemními byty

7

4

Ostatní stavby vyjmenované §21

7

5

Majetková práva

13 Zdroj: Sestaveno autorem

46


Položka č.

Název


1

Nemovitosti pro výrobu a garáţování

10

2

Nemovitosti pro obchod a administrativu

7

3

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

8

4

Nemovitosti pro dopravu a školství

9

5

Nemovitosti pro kulturu

8

6

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

7

Nemovitosti pro zemědělství

7

8

Nemovitosti pro skladování

6

9

Bytové domy

4

10


8

11

Majetková práva


47

Míra kapitalizace dle vyhlášky č.3/2008 Sb. Tabulka 10: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.3/2008 Sb., příloha č.16

Položka č.

Název


1


10

2


7

3


8

4

Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství

9

5


8

6


8

7


7

8


6

9

Bytové domy

5

10


8

11

Majetková práva


48


Položka č.

Název


1


10

2


7

3


8

4


9

5


8

6


8

7


7

8


6

9

Bytové domy

5

10


8

11

Majetková práva


49

Míra kapitalizace dle vyhlášky č.364/2010 Sb. Tabulka 12: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.364/2010

Položka č.

Název


1


10

2


7

3


8

4


9

5


8

6


8

7


7

8


6

9

Bytové domy

5

10


8

11

Majetková práva


50

Míra kapitalizace dle vyhlášky č.450/2012 Sb. Tabulka 13: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.450/2012

Míra kapitalizace % Položka č.

Název Budovy

Haly

1

Nemovitosti pro výrobu

7.5

9.5

2

Nemovitosti pro garáţování

11

10

3

Nemovitosti pro obchod

7

8

4

Nemovitosti pro administrativu

5

6.5


7.5

(např. hotely), ostatní ubytování

6

Nemovitosti pro dopravu, spoje

7

7

Nemovitosti pro školství

8

8


7

9


8

10


6

7.5

11


6

6.5

12

Nemovitosti pro sport

7

7

13

Bytové domy typové

5.5

-

14

Bytové domy netypové

4.5

-

15

Ostatní nemovitosti neuvedené

8

16

Majetková práva


51

Míra kapitalizace dle vyhlášky č.441/2013 Sb. Tabulka 14: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.441/2013, příloha č.22

Míra kapitalizace % Položka č.

Název Budovy

Haly

1

Nemovité věci pro výrobu

7.5

9.5

2

Nemovité věci pro garáţování

11

10

3

Nemovité věci pro obchod

7

8

4

Nemovité věci pro administrativu

5

6.5

Nemovité věci pro hromadné ubytování a stravování

7.5

(např. hotely), ostatní ubytování

6

Nemovité věci pro dopravu, spoje

7

7

Nemovité věci pro školství

8

8

Nemovité věci pro kulturu

7

9

Nemovité věci pro zdravotnictví

8

10

Nemovité věci pro zemědělství

6

7.5

11

Nemovité věci pro skladování

6

6.5

12

Nemovité věci pro sport

7

7

13

Bytové domy typové

5.5

-

14

Bytové domy netypové

4.5

-

15


8

16

Majetková práva


5. Srovnání

metodik

oceňování

nemovitostí

výnosovou metodou ve vybraných bankách Na základě současné ekonomické situace a postoje bankovních institucí k poskytování interního know-how se mi podařilo pracovat pouze s omezeným mnoţstvím podkladů. Pro

52

vyhotovení mé diplomové práce jsem oslovil následující bankovní ústavy, u kterých jsem provedl vzájemné porovnání, a které jsou uvedeny v abecedním seznamu: Česká spořitelna, a.s. GE Money bank, a.s. LB-BW Bank CZ, a.s. Raiffeisenbank, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Z důvodu zachování anonymity jsou dále ústavy, které mi poskytly své interní informace ke zpracování diplomové práce, označeny pouze písmeny a ne konkrétně.

5.1. Bankovní ústav „A“ U tohoto bankovního ústavu je základním principem výnosové hodnoty ocenění uţitku plynoucího z vlastnictví nemovitosti ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem nebo pronajímatelem. V rámci výpočtu výnosové metody se zde pouţívá metoda dočasné renty, zohledňující konečnou zbytkovou ţivotnost stavby a nekonečnou ţivotnost pozemku, který je předmětem ocenění. Při této aplikaci jsou náklady spojené s provozem oceňovaných nemovitostí obdobné, jako se pouţívají při výpočtu pomocí věčné renty, avšak neobsahující amortizaci. Ţivotnost pozemku je tzv. nekonečná, oproti tomu ţivotnost stavby je vţdy omezená a z tohoto důvodu je zde zohledněna pomocí zásobitele, tedy zbytkové ţivotnosti.

53

Výnosová metoda se v tomto bankovním ústavu pro nestandardní nemovitosti vypočítává podle následujícího postupu: Tabulka 15: Výpočet výnosové metody u nemovitostí u bankovního ústavu „A“

Nájemné Kč/m2 měsíčně * pronajatelná plocha

Čisté roční nájemné

-

m2 * 12 Náklady na provoz a správu + náklady na opravy

Provozní náklady

a udrţování + ztráty na nájemném

= Čistý roční výnos -

Podíl výnosu připadající na pozemek

Hodnota pozemku * diskontní míra

= Čistý roční výnos budov x

zásobitel

Funkce diskontní míry a zbývající ţivotnosti

= Výnosová hodnota budov + hodnota pozemku = Výnosová hodnota budov Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „A“

V rámci výpočtu výnosové hodnoty je čisté roční nájemné uvaţováno jako nájemné bez DPH a poplatků uhrazené nájemcem nad rámec čistého nájemného, tedy poplatků zahrnující různé sluţby, např. elektřina, topení, ostraha, apod. Pro určení výše nájemného jsou v tomto případě brány v potaz nájemní smlouvy za předpokladu, ţe sjednané nájemné je přiměřené v daném místě a čase. V opačném případě, kdy nájemné není přiměřené z níţe uvedených důvodu, se aplikuje nájemné trţní, tedy nájemné odpovídající danému místu a času, které vychází z vlastní analýzy trhu nemovitostí odhadce. Důvody pro nepřiměřenost nájemného mohou být: uzavření dlouholeté nájemní smlouvy stanovující roční zvyšování nájemného pevným indexem, které jsou příčinou příliš vysokého nájemného plochy pro vlastní potřebu pronajímatele a prázdné, tedy nevyuţité plochy, které nejsou zdrojem příjmů, i přesto, ţe i těmto plochám musí být vyměřeno nájemné obvyklé v daném místě a čase

54

pronájem ploch poskytnutých, např. z příbuzenských vztahů, pronajímatelem nájemci za jiné nájemné, neţ je v daném místě a čase obvyklé apod. Provozní náklady se kalkulují ve třech kategoriích a to: náklady na provoz a správu (vč. daní a pojištění) náklady na opravy a udrţování ztráty na nájemném Výše těchto nákladů by měla být obvyklá, tedy odpovídající, ale především dle uváţení odhadce. Pro případ nejistoty lze pouţít hodnoty z následující tabulky, kde jsou stanoveny minimální hodnoty jednotlivých druhů nákladů a typů objektů, které je třeba dodrţet z důvodu principu opatrnosti. Zkratka „RH“ uvedená v tabulce znamená „reprodukční hodnotu“. Tabulka 16: Přehled kvantifikace nákladů nemovitostí u bankovního ústavu „A“

Náklady na

Náklady na

provoz a

opravu a

správu

udržování

% čistého

Kč/m2 zap.

% čistého

nájemného

plochy

nájemného

Obvyklé

2% - 3%

200 – 250

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Byty a bytové domy

Starší administrativní budovy, resp. budovy s obchody a s průměrným vybavením

55

min. 200 nebo 0.5% RH 200 – 250 min. 200 nebo 0.5% RH

Ztráty na nájemném

min. 2% 3% - 5% min. 3%

Nové administrativní budovy,

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

resp. budovy s obchody a s průměrným vybavením Výrobní a skladové objekty s jednoduchým / průměrným vybavením

250 – 300 min. 250 nebo 0.4% RH 100 – 130 min. 70 nebo 0.8% RH 130 – 150

3% - 5% min. 3% 4% - 6% min. 4% 4% - 6%

Výrobní a skladové objekty s dobrým vybavením

Čistě jednopodlažní skladové haly s jednoduchým / průměrným vybavením Parkovací domy, nadzemní

min. 130 nebo 0.8% RH 70 – 100 min. 70 nebo 0.8% RH

min. 4% 4% - 6% min. 4%

Obvyklé

1.500 Kč – 3.000 Kč / stání p.a.

Minimální

min. 1.500 Kč / stání p.a.

garáže, samostatné garáže se vzduchotechnikou Samoobsluhy, supermarkety,

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

Obvyklé

2% - 3%

Minimální

min. 1%

nákupní centra s jednoduchým až průměrným vybavením

Restaurace, penziony, hotely

180 – 200 min. 180 nebo 0.8% RH 300 – 350 min. 300 nebo 0.5% RH

3% - 5% min. 4% 3% - 5% min. 4%

Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „A“

56

Posledním ukazatelem pro aplikaci výnosové metody je zásobitel, kterým je zohledněna současná hodnota budoucích výnosů z nemovitosti, jejichţ prospěch bude do konce její technicko – ekonomické ţivotnosti. Zásobitel = (qn – 1) / qn * (q-1) q

–

1+i

i

–

diskontní míra

n

–

zbývající doba ţivotnosti nemovitosti

I pro stanovení diskontní míry je v bankovním ústavu „A“ daný předpis, který je zapotřebí dodrţovat a nepřekračovat. Případné překročení tohoto doporučení je vhodné okomentovat. Tabulka 17: Doporučené diskontní míry u bankovního ústavu „A“

Typ nemovitostí

Rozpětí diskontních měr

byty s trţním nájemným

4% - 5%

prodejní plochy

7% - 9%

administrativní budovy

7% - 8%

skladové a výrobní objekty a areály moderní,

7.5% - 9%

flexibilní koncepce ostatní skladové a výrobní objekty a areály

9% - 14%

hotely, penziony apod.

7% - 8.5% Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „A“

57

5.2. Bankovní ústav „B“, „C“, „D“ a „E“ U těchto bank je metodika shodná, neboť pouţívají stejný software pro výpočet výnosové metody. Výnosová metoda se pouţívá u nemovitostí, které prokazatelně přinášejí nebo jsou schopny přinášet trvale a udrţitelně prospěch z pronájmu. Základním podkladem je výše obvyklého nájemného v daném místě a čase poníţená o náklady z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Jako věrohodný nástroj cenové dokumentace lze nájemní smlouvy pouţít za předpokladu, ţe: budou řádně vyhodnoceny a porovnány s obvyklým nájemným v daném místě a čase u nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou bude její doba trvání podobná době poskytnutého úvěru nebo bude tuto dobu překračovat ţe nájemní smlouva vztahující se k bytům s regulovaným nájemným bude uzavřená na dobu neurčitou V rámci stanovení výnosové hodnoty se v těchto bankách pouţívá metoda kapitalizace před diskontováním budoucího prospěchu na současnou hodnotu. Banky tuto skutečnost upřednostňují na základě argumentu, ţe budoucí příjmy, jako základ pro výpočet diskontace na současnou hodnotu, jsou těţko odhadnutelné. Pro výpočet výnosové hodnoty na základě metody prosté kapitalizace je pouţit vzorec: VH = Roční výnos x 100(%) / míra kapitalizace (% p.a.) Míra kapitalizace je stanovena na základě úrokové míry dlouhodobých vkladů, které jsou zvýšené o riziko podle typu nemovitosti, způsobu vyuţití a na základě situace na trhu s nemovitostmi v daném místě. Tyto bankovní ústavy také doporučují intervaly míry kapitalizace. Tyto míry kapitalizace lze překročit směrem nahoru nebo dolu, pokud se oceňovaná nemovitost nachází např: v lukrativní lokalitě, kde je menší riziková sloţka, ale také kde je riziková sloţka vyšší, tedy u obtíţně pronajímatelných staveb.

58

Minimální míry kapitalizace pro daný typ nemovitostí u jednotlivých bank jsou uvedeny v následující tabulce: Tabulka 18: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „B“

Rezidenční

Kancelářské

6.5%

7.5%

Polyfunkční /

Hotely

obchod 7.5%

8.0%

Logistika / skladování 8.5%

Průmyslové 9.5%

Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „B“ Tabulka 19: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „C“

Rezidenční

Kancelářské

6.0%

7.0%

Polyfunkční /

Hotely

obchod 7.0%

8.0%


Průmyslové 9.0%

Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „C“ Tabulka 20: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „D“

Rezidenční

Kancelářské

5.5%

7.0%

Polyfunkční /

Hotely

obchod 7.5%

8.5%


Průmyslové 9.5%

Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „D“ Tabulka 21: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „E“

Rezidenční

Kancelářské

5.0%

6.5%

Polyfunkční /

Hotely

obchod 6.5%

7.0%


Průmyslové 8.5%

Zdroj: Sestaveno autorem na základě podkladů bankovního ústavu „E“

Při výpočtu výnosové hodnoty se počítá s hodnotou, která reprezentuje vţdy hodnotu funkčního celku, tedy hodnotu stavby a hodnotu pozemku.

59

Do softwaru bank určeného pro výpočet výnosové hodnoty se zadávají jednotlivé pronajímané prostory s jejich dosáhnutým nebo zjištěným obvyklým nájemným. Toto nájemné se zadává buďto ve formě měsíčních nájmů za celý prostor nebo jako nájemné roční na m2 s následnou úpravou stupněm ztráty z nájemného. V další části se uvádějí nákladové poloţky, které se zapisují buď absolutní částkou, nebo procentem z reprodukční ceny stavby. Mezi tyto náklady řadíme: náklady na údrţbu a opravy nemovitosti pojištění nemovitosti daň z nemovitosti ostatní náklady Odpisy se do nákladových poloţek nezapočítávají, jejich vliv je částečně promítnut ve zvýšených nákladech na údrţbu nemovitosti. V poslední části se zapisuje: míra kapitalizace zbývající ţivotnost stavby náklady na uvedení do pronajímatelného stavu

60

6. Návrh vhodné metodiky Při oceňování nemovitostí pro bankovní účely se stanovuje cena obvyklá z důvodu zajištění hypotečního úvěru, coţ je předepsáno zákonem. Jedná se tedy o nejběţnější a zároveň nejbezpečnější způsob zajištění. Tento způsob má následující výhody: právně zajistitelné zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí cenová stabilita nulové riziko zcizení nemovitosti stabilní nebo progresivní vývoj trţních cen nemovitostí ve stabilizované ekonomice státu stabilní, spíše rostoucí tendence výnosů z nemovitostí. Kaţdý odhadce a znalec je přesvědčen, ţe právě jeho zvolený postup pro zjištění ceny obvyklé je ten nejlepší. Při stanovení ceny obvyklé je nutný systematický postup. Prvotním úspěchem tohoto postupu je poctivá příprava, neboť při zpracování se špatnými základními informacemi, tedy nástroji cenové dokumentace a argumentace, nelze očekávat správné stanovení ceny obvyklé. Pro správné získání potřebných údajů a tím vytvoření databáze pro následující pouţití při zpracování ocenění existuje několik metod, důleţité je však pravidelně ověřovat pravost těchto údajů a provádět jejich aktualizaci. Jsem přesvědčen o tom, ţe pouhý sběr dat z internetu a externích databází není nejlepším způsobem, protoţe tyto informace nebývají příliš spolehlivé. Mnohem lepším způsobem jak si zajistit věrohodná data je spolupráce s realitními kancelářemi nebo finančními makléři, ale i v těchto případech je zapotřebí být obezřetný a obdrţené informace vţdy ověřovat. Při stanovení ceny obvyklé výnosovou metodou je nutné dodrţet následující postup: a) Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku b) Čistý provozní příjem – NOI (Net Operating Income) c) Kapitalizační míra (R) d) Trţní hodnota Výnosová hodnota zastává úlohu ukazatele měřícího hodnotu výše předpokládaného prospěchu, který je očekáván z vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Pro potenciální zájemce, ať se jedná o kupce či investory, je motivací pro akceptování vyšší hodnoty nemovitosti vyšší, časově delší či jistější očekávaný prospěch. Zájemce od své investice očekává v budoucím

61

čase přiměřenou návratnost. Z toho plyne, ţe v případě výnosového přístupu je nutné rozlišit, zda se bude jednat o trţní hodnotu nebo investiční hodnotu. Pro zjištění těchto hodnot, tedy pro transformaci budoucích prospěchů do současnosti, se aplikuje patřičná forma výpočtu a to buď pomocí kapitalizace, nebo prostřednictvím diskontace. Jelikoţ se jedná o stanovení ceny obvyklé výnosovou metodou u nemovitostí, tedy u věcí, jejichţ ţivotnost dosahuje několika desítek let, je vhodné aplikovat diskontaci jednotlivých výnosů v různých obdobích. I přesto, ţe je tento způsob sofistikovanější, je vyjádření ceny obvyklé na základě budoucího prospěchu jako posloupnost jednotlivých výnosů po určitou dobu touto metodou dle mého názoru přesnější. Kaţdá nemovitost je v průběhu své existence ovlivněna několika faktory, které mají dopad na budoucí prospěch. Neexistuje nemovitost, která by neprocházela po uplynutí několika let rekonstrukcí, modernizací, přístavbou, vestavbou apod., případně nebyla dotčena různými riziky, tedy zásahy, které ovlivňují délku výnosů, jejich pravidelnost a výši. Právě z těchto důvodů, které doprovází nemovitosti během své existence, je vhodné aplikovat techniku diskontace jednotlivých výnosů, která dokáţe reflektovat na tyto změny. Odhadci či znalci by měla být ze strany banky poskytnuta součinnost, aby znal podmínky poskytnutí hypotečního úvěru, především jeho délky. Na základě těchto informací, provedené prohlídky oceňovaných nemovitostí a po kontrole zájemcem očekávaného, pravděpodobného prospěchu z budoucích let, by měl odhadce či znalec provést rozbor jednotlivých údajů a stanovit, zda lze tento prospěch akceptovat po celou dobu poskytnutí hypotečního úvěru, nebo zda bude potřeba v určitém časovém intervalu s tímto prospěchem nepočítat a na základě toho pouţít vhodný proces pro stanovení výnosové hodnoty.

62

Při dospění k závěru, ţe budoucí prospěch bude produkován po celou dobu poskytnutí hypotečního úvěru, lze tento prospěch diskontovat na současnou hodnotu podle následujícího vzorce: VH = ∑Vn * 1/(1+i)n VH = ∑Vn * 1/Un VH

–

výnosová hodnota

V1

–


V2

–

výnos v druhém roce

Vn

–


n

–


–

společná diskontní míra

–

úročitel k příslušnému roku

i n

1/U

V1*1/(1+i)1 +

V2*1/(1+i)2

+

V3*1/(1+i)3

+

V4*1/(1+i)4

+

Vn*1/(1+i)n

VH =

∑ Vn*1/(1+i)n

Tento způsob lze aplikovat jak při konstantním výnosu, tak při proměnlivém výnosu plynoucím z budoucího prospěchu. Zároveň lze tímto způsobem stanovit výnosovou hodnotu při odloţených výnosech, případně při přerušení plánovaných výnosů. Jelikoţ však výnosy nemají vţdy konkrétní číselnou podobu, časový úsek a ani výše reverze, která se měří např. výnosem z prodeje po skončení vlastnictví, nejsou kolikrát stanoveny, není vţdy moţné pouţít diskontování za pouţití přiměřené diskontní míry a je zapotřebí pouţít pro výpočet hodnoty proces výnosové kapitalizace, která dokáţe výše uvedené problémy částečně vyřešit. Proces výnosové kapitalizace má výhodu např. v rozloţení míry kapitalizace do dvou sloţek (míra výnosnosti, míra návratnosti). Míra kapitalizace a její špatné stanovení má na celkovou výnosovou hodnotu velký vliv. Dalším pozitivem je jednoduchý výpočet, neboť v některých případech není zapotřebí finančních koeficientů. Výsledky tohoto procesu jsou daleko přesnější, neboť se uvaţuje s vlivy, které

63

ovlivňují budoucí výnosy. I přesto, ţe v bance je většinou stanoven jeden proces pro stanovení výnosové hodnoty, v praxi se setkáváme s několika variantami, při kterých by bylo vhodné vţdy pouţít konkrétní přístup pro stanovení výnosové hodnoty. Jednou z moţností je stanovení hodnoty za předpokladu zjištění, ţe nemovitost ztratí celkovou svou hodnotu a její prospěch je tedy časově omezen. Pro tento případ je zapotřebí pouţití vzorce: VH = V/(iv+(1/n)) VH

–

výnosová hodnota

iv

–

míra výnosnosti

1/n

–

reciproční hodnota počtu uvaţovaných roků

Při stanovení výnosové hodnoty při částečné ztrátě hodnoty na konci období se pouţije vzorec, který tuto skutečnost dokáţe zohlednit: VH = V/(iv-(-ΔH*1/n)) VH

–

výnosová hodnota

iv

–

míra výnosnosti

ΔH

–

relativní změna hodnoty na konci období

1/n

–


Při stanovení výnosové hodnoty s nárůstem hodnoty na konci období se pouţije vzorec, který tuto skutečnost dokáţe zohlednit: VH = V/(iv-(+ΔH*1/n)) VH

–

výnosová hodnota

iv

–

míra výnosnosti

ΔH

–

relativní změna hodnoty na konci období

1/n

–


64

Závěr Oceňování nemovitostí je zajímavou a dynamickou vědní disciplínou, která zároveň nachází široké uplatnění v kaţdodenní praxi. Její význam se zásadně zvýšil společně s rychlým rozvojem nemovitostní trhu zejména po roce 1989. Mezi základní metody oceňování patří nákladová, porovnávací a výnosová metoda, přičemţ aplikace a volba té nejvhodnější je závislá na velká řadě faktorů a u jednotlivých nemovitostí se můţe na základě jejich charakteristiky lišit. Výnosová metoda je z důvodu nutnosti vyuţití řady objektivních i subjektivních vstupních parametrů ve srovnání s metodou porovnávací a nákladovou jednoznačně nejkomplexnějším přístupem, a právě proto jsem si ji zvolil za téma této práce. I přesto musí být komplexním procesem při stanovení ceny obvyklé, protoţe není jediným indikátorem, který by ovlivnil rozhodnutí účastníků na trhu. Je zapotřebí podchytit všechny vlivy jednotlivých faktorů ovlivňující výpočet ceny obvyklé. Hlavním cílem předkládané diplomové práce bylo detailní zhodnocení procesů výnosové metody a stanovení nejvhodnější způsobu výpočtu ceny obvyklé, které je vyuţívána např. pro zajištění hypotečních úvěrů, při poskytování cizích zdrojů na získání nemovitostí nebo při rozhodovacím řízení investora. S ohledem na dosaţení tohoto hlavního cíle pak v práce byly zkoumány jednotlivé procesy výnosové metody s cílem potvrdit či vyvrátit hypotézu, ţe pouţívání totoţného procesu je aplikovatelné na všechny typy nemovitostí. Po představení změn v klíčových definicích a pojmech pouţívaných v oblasti oceňovaní nemovitostí, které byly popsány v úvodu práce, byly následně popsány všechny tři hlavní metody oceňování. Zatímco metodě nákladové a metodě porovnávací byl věnován pouze omezený prostor, metoda výnosová byla popsána v hlubším detailu s analýzou klíčových vstupních parametrů. Při rozboru jednotlivých procesů výnosové metody tedy diskontace a přímé kapitalizace a výnosové kapitalizace jsem dospěl k názoru, ţe jednotlivé procesy lze aplikovat na všechny druhy nemovitostí, ovšem na základě podmínek jednotlivých kladů a záporů je nutné se rozhodnout, zda provést diskontaci, která je zaloţena na principu převodu budoucích očekávaných výnosů se zohledněným časovým rozloţením, přímou kapitalizaci na základě jediného odhadnutého předpokládaného ročního výnosu poskytující celkem přesné výsledky 65

zejména při skutečné reflexi trhu s nemovitostmi, které si jsou především typem, skladbou, uţitkem, velikostí, rizikem a poměrem výnosů k nákladům podobné nebo výnosovou kapitalizaci zaloţenou na poměru jediného reprezentativního výnosu s přihlédnutím k trendu vývoje výnosů ve zvoleném období, reverzi tedy změny hodnoty na konci období a na zvolené míře kapitalizace zaloţenou na základě míry výnosnosti a návratnosti vloţené investice. Jelikoţ výpočet výnosové hodnoty není prováděn pouze na základě jednoho procesu, oslovil jsem pět nejvýznamnějších bank s nejvyšším počtem poskytnutých hypotečních úvěrů s dotazem, jaký způsob oceňování nemovitostí pouţívají, konkrétně jaký pouţívají způsob při výpočtu výnosové hodnoty. Někteří představitelé bank mě pouze odkázali na poskytovatele softwaru, kterým jsou trţní oceňování zpracovávána, někteří mi danou situaci lehce nastínili, jiný si udělali čas a danou problematiku se mnou důkladně rozebrali. V rámci tohoto průzkumu jsem se poznal, kteří představitelé se na tvorbě této metodiky podílejí a jakou měrou. Ve většině případů, kdy se vyuţívá software externích společností, si jednotlivé banky pouze upravují kapitalizační míry dle typu nemovitosti a lokality kde se oceňované nemovitosti nacházejí. V jedné bance bylo zřejmé, ţe jejich představitelé jsou i tvůrci vlastního softwaru, který se snaţí pravidelně zdokonalovat, pro odhadce připravují rozpětí jednotlivých kapitalizačních měr a dalších parametrů zadávajících se při aplikaci výnosové metody. Na základě těchto informací a důkladného rozboru výnosové metody jsem dospěl k potvrzení hypotézy, ţe banky v současné době vyuţívají nejlepší aplikace při zjišťování výnosové hodnoty. V závěru diplomové práce je proveden výpočet ceny obvyklé s pouţitím přímé kapitalizace výnosové metody. Pro tento výpočet jsem si vybral jihočeský hotel nacházející se v lukrativní lokalitě blízkosti lipenského jezera, jehoţ majitel byl vstřícný při poskytnutí vstupních parametrů potřebné pro výpočet ceny obvyklé. Ke zjištění ceny obvyklé této nemovitosti mě také vedla skutečnost, ţe předmětná nemovitost byla nabízena k prodeji. Zajímalo mě a v závěru se potvrdilo, ţe nabídková cena reflektuje cenu obvyklou, která byla zjištěna na základě výsledků výnosové metody. Zpracování diplomové práce pro mě bylo velkým přínosem poznání výnosové metody, poznání jednotlivých procesů, silných a slabých stránek, včetně vyuţití a rozmanitosti této metody při zjišťování výnosové hodnoty. Při zjišťování historie kapitalizační míry mi bylo příjemným poznáním, jak se tato metoda v průběhu posledních dvaceti let rozvíjela a zjištění, 66

ţe při aplikaci této metody jsou velmi důleţitým faktorem vstupní údaje, které by měl kaţdý znalec či odhadce zajišťovat pouze z důvěryhodných zdrojů, vytvářením si vlastních databází a nespoléhat se pouze na informace získané z internetu, nabídek realitních kanceláří apod..

67

B. Praktická část 7. Odhad obvyklé ceny hotelu Odhad obvyklé ceny nemovitosti Odhadce: Datum objednání:

Bc. David Cepák Latrán 2, 381 01 Český Krumlov 10.12.2013 Datum místního šetření: 11.12.2013

Místní šetření proběhlo za účasti:

Tomáš Kupec

Datum převzetí kompletních podkladů:

20.12.2013

Vlastník nemovitosti: Mgr. Jiřina Kupcová, Plzeňská 607 / 69, 370 04 České Budějovice Vlastník pozemku:

Mgr. Jiřina Kupcová, Plzeňská 607 / 69, 370 04 České Budějovice

Klient:

Mgr. Jiřina Kupcová, Plzeňská 607 / 69, 370 04 České Budějovice

Základní údaje Adresa nemovitosti: Frymburk č.p.181, 382 79 Frymburk Předmět ocenění:

Objekt občanské vybavenosti č.p.181 na pozemku p.č.871/20 a pozemky p.č. 871/18, 871/20, 871/24, 893/3, v k.ú. Frymburk

Účel ocenění:

Zjištění ceny obvyklé

Katastrální údaje Kraj:

Jihočeský

Okres:

Český Krumlov

Obec:

Frymburk

Katastrální území:

Frymburk

Ulice:

Frymburk

Číslo popisné

181

List vlastnictví č.:

567

Parcelní čísla pozemků: 871/18, 871/20 871/24, 893/3

68

Rizika + Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací + Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn + Nemovitost není situována v záplavovém území + Nemovitost neleţí v území s ekologickým zatíţením - Zástavní práva - Zakreslení skutečného stavu nemovitosti

OBVYKLÁ CENA: 46 500 000 Kč JEDNOTKOVÁ CENA: 34 863 Kč/m2 Počet stran:

95 stran

Počet příloh: 7

Českém Krumlově, dne 28.12.2013 Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.567 ze dne 20.12.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 20.12.2013 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

Charakteristika obce, poloha nemovitosti v rámci obce Městys Frymburk se nachází na území okresu Český Krumlov a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Český Krumlov. Obec Frymburk se rozkládá asi 22km jihozápadně od Českého Krumlova. Frymburk se dále dělí na 4 části, konkrétně to jsou: Blatná, Frymburk, Kovářov a Milná. Obec je vzdálená přibliţně 8 km od rakouských hranic. Školáci mají v obci moţnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také vyuţít mateřskou školu. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. V obci Frymburk má ordinaci jeden praktický lékař a zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat kanalizaci i veřejný vodovod.

69

Městys Frymburk leţí v průměrné výšce 708 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1270. Celková katastrální plocha obce je 5407 ha, z toho orná půda zabírá pouze 7%. Kolem 1/3 výměry obce je zalesněná. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně neţ jednu třetinu). Oceňované nemovitosti se nacházejí po levé straně na konci obce Frymburk, při hlavní silnici č.163, vedoucí z Frymburku do obce Lipno nad Vltavou, s výhledem na Lipno a šumavské lesy. Jedná se o Ideální místo pro letní i zimní turistiku. Ski-areál Kramolín 1.000 m/n.m jen 5 minut jízdy od hotelu. Lyţařský vlek pro začátečníky a děti v pěším dosahu u hotelu. Lipenská přehrada přímo před hotelem. Základní informace o obci Frymburk: Počet obyvatel: 1324 - v produktivním věku: 1011 Průměrný věk obyvatel: 32 let Katastrální výměra: 5407 ha Základní územní jednotka: 545481 Městský/obecní úřad Frymburk - adresa Obecní úřad Frymburk Náměstí 78 38279 Frymburk Telefon: 380 735 114 fax: 380 735 143

Popis nemovitosti Popis stavby:

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Jedná se o moderní třípodlaţní objekt občanské vybavenosti (hotel), se stavebně

70

upraveným podkrovím, který svým architektonickým řešením věrohodně připomíná koncepci horského hotelu a poskytuje netradiční ubytování s výhledem na jezero Lipno. Dispoziční řešení:

Hotel disponuje 20-ti pokoji (dvoulůţkové, třílůţkové, čtyřlůţkové pokoje a rodinné apartmány pro 4-8 osob s kuchyňkou), které jsou vybaveny vlastní koupelnou, WC, televizí se satelitem a neomezeným Wifi připojením k internetu. K hotelu patří i mezonetový byt správce, resp. pro majitele - 3+k.k. a dalších 6 pokojů pro personál. V 1.PP se nachází kotelna, vzduchotechnika, kolárna, lyţárna, dílna, sklep, schodiště, posilovna a technická místnost. V 1.NP se nachází recepce, 2 pokoje pro ZTP a 4 lůţka pro personál. Plně klimatizovaná stylová restaurace s kuřáckou a nekuřáckou částí, vnitřní kapacitou 100 míst a originální terasa s kapacitou 150 míst. Ve 2.NP se nachází 10 pokojů/36 lůţek, úklidová komora, sklad prádla. Ve stavebně upraveném podkroví je 7 pokojů/18 lůţek, úklidová komora, televizní a internetová komora. Hotel má k dispozici vlastní parkoviště.

Popis technického Jedná se o vysoce kvalitní provedení, kde základy jsou vzhledem stavu:

ke komplikovaným základovým podmínkám tvořeny betonem 5m hluboké a 1m široké, s následnou litou profilovanou ţelezobetonovou deskou s průměrnou tloušťkou 200 mm + dvojité kari sítě. Podezdívka je obezděna 40cm kamenem s vlastním zaloţením a 10 cm tepelnou izolací. Svislé konstrukce jsou provedeny z cihelných bloků Porotherm 440 P10, Porotherm 400 P10, Porotherm 300 P10, příčky jsou ze zdiva tl.200mm, tl.150mm, tl.100mm, dále je pouţito zdivo z plných cihel zl.450mm a zdivo ze sbíraného přírodního kamene. Vodorovné nosné konstrukce jsou typu NORDSTROP z předpjatého betonu a dřevěné masivní trámové konstrukce vyplněné tepelnou izolací. Střecha sedlová se střešní krytinou BRAMAC. Ve střeše je 250mm izolace Orsil. Okna plastová s izolačním dvojsklem a 5-ti komorovým systémem. Povrch podlah je betonová mazanina, keramické dlaţby a dřevěné podlahy. Schodiště jsou ţelezobetonová schodnicová

71

s keramickou dlaţbou. V budově je zaveden systém klimatizace s centrálně řízenou úpravou vzduchu a s moţností lokální regulace. Vytápění je centrální, zdrojem tepla jsou 2x kotle na zemní plyn a rekuperační jednotka. V objektu se nachází proti zvuková izolace, tepelná, kročejová a hydroizolace. Omítky Teranova, interiérové obloţení z kvalitního masivního dřeva. Nové rozvody elektřiny, přípojka a zdroj elektřiny Eon - 20-ti hodinová sazba, zemní plyn zdroj Eon, nová přípojka vody - zdroj Čevak, nová kanalizace, připojení na obecnou kanalizaci. Vytápění zajištěno 2x kotel 96 kW, včetně zásobníku na teplou vodu 2x 1.200 litrů.

Popis pozemků Základní popis

Dle výpisu z KN se jedná o pozemek p.č.871/18 - trvalý travní

oceňovaných pozemků

porost, o výměře 2.792m2, pozemek p.č.871/20 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 208m2, pozemek p.č.871/24 - trvalý travní porost, o výměře 5m2 a pozemek p.č.893/3 - ostatní plocha, o výměře 825m2. Pozemek p.č.871/20 je zastavěn hlavní stavbou, pozemek p.č.893/3 je vyuţíván jako parkoviště, ostatní pozemky jsou vyuţívány jako ostatní plocha - zeleň. Pozemky jsou rovinný a svaţitý, nacházející se mimo záplavovou oblast.

Vyhodnocení rizik Smluvní dokumenty:

Na LV č.567 je zapsané zástavní právo smluvní, pro Fio banku a.s.. Objednavatel ocenění deklaroval, ţe uvedené zástavní právo bude vymazáno, z tohoto důvodu není toto omezení zohledněno při stanovení ceny obvyklé.

Zakreslení skutečného

Objednavatel oceněných nemovitostí při prohlídce deklaroval, ţe

stavu:

zakreslení skutečného stavu bude neprodleně vloţeno na příslušný Katastrální úřad.

72

Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda:

analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda:

analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda:

analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny byly pouţity kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění objektu občanské vybavenosti byla z důvodu jeho vyuţití pouţita metoda nákladová a výnosová. Stanovení hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Při stanovení obvyklé ceny se předpokládalo, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním objektu občanské vybavenosti byly porovnány pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

73

Stanovení a zdůvodnění V současné době se realizované prodejní ceny pozemků určených jednotkové ceny

pro komerční výstavbu v této lokalitě pohybují v cenové relaci od

pozemků:

2.000Kč/m2 do 3.500Kč/m2. Pozemky přilehlé ke komerčním budovám s moţností jejich komerčního vyuţitá se pohybují v cenové relaci od 1.500Kč/m2 do 2.500Kč/m2. Jednotková cena byla stanovena dle průměrných prodejních cen pozemků a to tedy na částku do 3.000Kč/m2 a 2.000Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

Výměra

Jednotková cena

Celková cena

m2

Kč/m2

pozemku Kč

Trvalý travní porost

871/18

2 792

2 000

5 584 000

Zastavěná plocha a

871/20

208

3 000

624 000

Trvalý travní porost

871/24

5

2 000

10 000

Ostatní plocha

893/3

825

3 000

2 475 000

nádvoří

Hodnota pozemků celkem

8 693 000

Stanovení věcné hodnoty hlavní stavby U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

74

Technické opotřebení:

Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky:

Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky:

Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické

podmínky,

dostupnost

financování

nebo

neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je patrný z následujících tabulek.

75

Výčet místností Název

Podlaží

Typ výměry

Podlahová

Koeficient Započítaná

plocha

plocha

Schodiště

1. PP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

Sklad

1. PP

sklad (sklípek)

14,00 m2

0,70

9,80 m2

Kolárna

1. PP

nebytový prostor

43,50 m2

1,00

43,50 m2

Kotelna

1. PP

nebytový prostor

49,00 m2

1,00

49,00 m2

Terasa

1. NP

terasa

15,00 m2

0,30

4,50 m2

Rampa TP

1. NP

terasa

7,50 m2

0,30

2,25 m2

Relaxační terasa

1. NP

terasa

72,00 m2

0,30

21,60 m2

Vstupní hala

1. NP

nebytový prostor

19,50 m2

1,00

19,50 m2

Recepce

1. NP

nebytový prostor

6,00 m2

1,00

6,00 m2

Kancelář

1. NP

nebytový prostor

11,00 m2

1,00

11,00 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

4,50 m2

1,00

4,50 m2

Předsíň WC - ţeny

1. NP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

WC - ţeny

1. NP

nebytový prostor

1,40 m2

1,00

1,40 m2

WC - ţeny

1. NP

nebytový prostor

1,40 m2

1,00

1,40 m2

WC - ZTP

1. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Předsíň WC - muţi

1. NP

nebytový prostor

2,50 m2

1,00

2,50 m2

WC - muţi

1. NP

nebytový prostor

3,50 m2

1,00

3,50 m2

WC - muţi

1. NP

nebytový prostor

1,40 m2

1,00

1,40 m2

WC - muţi

1. NP

nebytový prostor

1,40 m2

1,00

1,40 m2

Schodiště

1. NP

nebytový prostor

11,50 m2

1,00

11,50 m2

Úklidová místnost

1. NP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

Bar

1. NP

nebytový prostor

20,50 m2

1,00

20,50 m2

Restaurace box I.

1. NP

nebytový prostor

28,50 m2

1,00

28,50 m2

Restaurace box II.

1. NP

nebytový prostor

103,50 m2

1,00

103,50 m2

Relaxační terasa

1. NP

terasa

30,00 m2

0,30

9,00 m2

Restaurace

1. NP

nebytový prostor

43,50 m2

1,00

43,50 m2

Office

1. NP

nebytový prostor

3,50 m2

1,00

3,50 m2

Chodba

1. NP

nebytový prostor

3,00 m2

1,00

3,00 m2

Kuchyně

1. NP

nebytový prostor

31,00 m2

1,00

31,00 m2

Mytí nádobí - bílé

1. NP

nebytový prostor

5,50 m2

1,00

5,50 m2

76

Příruční sklad I

1. NP

sklad (sklípek)

5,50 m2

0,70

3,85 m2

Příruční sklad II

1. NP

sklad (sklípek)

5,50 m2

0,70

3,85 m2

Chodba

1. NP

nebytový prostor

6,00 m2

1,00

6,00 m2

Chodba, mrazáky

1. NP

nebytový prostor

15,20 m2

1,00

15,20 m2

Chodba

1. NP

nebytový prostor

2,00 m2

1,00

2,00 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

0,90 m2

1,00

0,90 m2

WC - personál

1. NP

nebytový prostor

1,20 m2

1,00

1,20 m2

Sprcha - personál

1. NP

nebytový prostor

2,10 m2

1,00

2,10 m2

Šatna personál

1. NP

nebytový prostor

8,00 m2

1,00

8,00 m2

Příprava zeleniny

1. NP

nebytový prostor

5,70 m2

1,00

5,70 m2

Mytí nádobí - černé

1. NP

nebytový prostor

6,00 m2

1,00

6,00 m2

Úklid

1. NP

nebytový prostor

0,50 m2

1,00

0,50 m2

Příprava masa

1. NP

nebytový prostor

46,60 m2

1,00

46,60 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

12,50 m2

1,00

12,50 m2

Chodba

1. NP

nebytový prostor

4,60 m2

1,00

4,60 m2

Koupelna

1. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Koupelna

1. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

18,80 m2

1,00

18,80 m2

Schodiště

2. NP

nebytový prostor

17,50 m2

1,00

17,50 m2

Chodba

2. NP

nebytový prostor

16,50 m2

1,00

16,50 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

8,50 m2

1,00

8,50 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

4,50 m2

1,00

4,50 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

3,00 m2

1,00

3,00 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

24,50 m2

1,00

24,50 m2

Sociál

1. NP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

6,50 m2

1,00

6,50 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

27,50 m2

1,00

27,50 m2

Sociál

1. NP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

7,00 m2

1,00

7,00 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

36,50 m2

1,00

36,50 m2

Sociál

1. NP

nebytový prostor

6,50 m2

1,00

6,50 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

6,30 m2

1,00

6,30 m2

Sociál

1. NP

nebytový prostor

6,50 m2

1,00

6,50 m2

77

Kuchyňka

1. NP

nebytový prostor

13,50 m2

1,00

13,50 m2

Pokoj

1. NP

nebytový prostor

21,50 m2

1,00

21,50 m2

Balkon

1. NP

balkon

6,00 m2

0,30

1,80 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

2,50 m2

1,00

2,50 m2

Sociál

1. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Předsíň

1. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Sociál

2. NP

nebytový prostor

4,00 m2

1,00

4,00 m2

Sklad prádla

2. NP

sklad (sklípek)

5,00 m2

0,70

3,50 m2

Úklidová místnost

2. NP

nebytový prostor

5,00 m2

1,00

5,00 m2

Chodba

2. NP

nebytový prostor

7,07 m2

1,00

7,07 m2

Předsíň

2. NP

nebytový prostor

3,63 m2

1,00

3,63 m2

Sociál

2. NP

nebytový prostor

3,88 m2

1,00

3,88 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

18,23 m2

1,00

18,23 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

18,23 m2

1,00

18,23 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

24,00 m2

1,00

24,00 m2

Předsíň

2. NP

nebytový prostor

3,63 m2

1,00

3,63 m2

Sociál

2. NP

nebytový prostor

3,88 m2

1,00

3,88 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

24,00 m2

1,00

24,00 m2

Předsíň

2. NP

nebytový prostor

2,80 m2

1,00

2,80 m2

Sociál

2. NP

nebytový prostor

2,70 m2

1,00

2,70 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

29,20 m2

1,00

29,20 m2

Předsíň

2. NP

nebytový prostor

2,80 m2

1,00

2,80 m2

Sociál

2. NP

nebytový prostor

2,70 m2

1,00

2,70 m2

Pokoj

2. NP

nebytový prostor

29,20 m2

1,00

29,20 m2

Zádveří

2. NP

byt

1,76 m2

1,00

1,76 m2

Pokoj

2. NP

byt

22,14 m2

1,00

22,14 m2

Kuchyň

2. NP

byt

6,60 m2

1,00

6,60 m2

Sociál

2. NP

byt

2,81 m2

1,00

2,81 m2

Chodba

Podkroví nebytový prostor

16,00 m2

1,00

16,00 m2

Předsíň


5,50 m2

1,00

5,50 m2

Pokoj


54,50 m2

1,00

54,50 m2

Sociál


7,00 m2

1,00

7,00 m2

Balkon

Podkroví

9,50 m2

0,30

2,85 m2

balkon

78

Předsíň


4,50 m2

1,00

4,50 m2

Sociál


6,00 m2

1,00

6,00 m2

WC


1,50 m2

1,00

1,50 m2

Pokoj


37,50 m2

1,00

37,50 m2

Balkon


10,50 m2

1,00

10,50 m2

Chodba


5,50 m2

1,00

5,50 m2

Sociál


4,50 m2

1,00

4,50 m2

Kuchyňka


7,00 m2

1,00

7,00 m2

Kancelář


9,00 m2

1,00

9,00 m2

Kancelář


9,00 m2

1,00

9,00 m2

Úklid


3,00 m2

1,00

3,00 m2

Sociál


2,50 m2

1,00

2,50 m2

Předsíň


1,50 m2

1,00

1,50 m2

Šatna muţi


11,00 m2

1,00

11,00 m2

Sociál


2,00 m2

1,00

2,00 m2

Předsíň


2,50 m2

1,00

2,50 m2

Kancelář


9,50 m2

1,00

9,50 m2

Kancelář


9,50 m2

1,00

9,50 m2

Předsíň


2,50 m2

1,00

2,50 m2

Sociál


2,00 m2

1,00

2,00 m2

Šatna ţeny


11,00 m2

1,00

11,00 m2

Předsíň


1,50 m2

1,00

1,50 m2

Sociál


2,50 m2

1,00

2,50 m2

TZB - TV


2,50 m2

1,00

2,50 m2

Pokoj

Podkroví

byt

20,00 m2

1,00

20,00 m2

Pokoj

Podkroví

byt

11,55 m2

1,00

11,55 m2

1 440,81 m2

Celková podlahová plocha

79

1333,81m2

Výpis konstrukcí Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací

Betonové pasy izolované

2. Svislé konstrukce

Porotherm 440

3. Stropy

NORDSTROP z předpjatého betonu

4. Krov, střecha

Dřevěný vázaný

5. Krytiny střech

Střešní taška Bramac

6. Klempířské konstrukce

PZ plech s povrchovou úpravou

7. Úprava vnitřních povrchů

Vápenné štuky

8. Úprava vnějších povrchů

Vápenné omítky

9. Vnitřní obklady keramické

Keramické obklady

10. Schody

Ţelezobetonové s keramickým povrchem

11. Dveře

Plastová

12. Okna

Plastová s izolačním dvojsklem

13. Povrchy podlah

Betonová mazanina, keramická dlaţba, dřevěné

14. Vytápění

Decentrální s dvěma plynovými kotly

15. Elektroinstalace

CU, FeZn

16. Bleskosvod

FeZn

17. Vnitřní vodovod

PVC

18. Vnitřní kanalizace

PVC

19. Vnitřní plynovod

Rozvod zemního plynu

20. Ohřev teplé vody

2x bojler 1200l.

21. Vybavení kuchyní

Vybavení dle norem EU

22. Vnitřní hygienické vybavení

WC, umyvadla, vany, sprchové kouty

23. Ostatní

Rekuperace vzduchu, klimatizace

80

Výpočet obestavěného prostoru Název

Obestavěný prostor

1.PP

((5,50*5,38)+(5,65*9,28)+(5,60*10,48))*3,10

1.NP

((20,83*11,33)-(5,65*5,75)+(14,55*5,05)+

=

436,20 m3

=

1 606,81 m3

=

589,17 m3

=

1 633,59 m3

=

4 265,77 m3

(5,35*1,00)+(11,70*16,03)+(1,2*6,05)+ (8,35*7,00))*3,00 Podkroví

((20,83*11,33)-(5,65*5,75)+(14,55*5,05)+ (5,35*1,00)+(11,70*16,03)+(1,2*6,05)+ (8,35*7,00))*1,10

Podkroví

((20,83*11,33)-(5,65*5,75)+(14,55*5,05)+ (5,35*1,00)+(11,70*16,03)+(1,2*6,05)+ (8,35*7,00)) * 6,10 / 2

Obestavěný prostor - celkem:

Současný stav Podlahová plocha obytná/nebyt.

[m2]

107 / 1 227

Zastavěná plocha

[m2]

535,00

Obestavěný prostor

3

[m ]

4 265,77

[Kč/m3]

8 500

Reprodukční hodnota (RC)

Kč

36 259 045

Rozestavěnost

%

100,00

Stáří

roků

4

Další ţivotnost

roků

76

Opotřebení

%

2,00

Věcná hodnota (VH)

Kč

35 533 860

Jednotková cena (JC)

81

Stanovení výnosové hodnoty Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem podobných objektů. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha – účel

podlaží

podlahová

nájem

nájem

nájem

plocha [m2] 1. Provozní prostory 1.PP + 1.NP +

[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]

[Kč/rok]

595

3 500

173 512

2 082 150

488

4 000

162 720

1 952 640

parkoviště 2. Provozní prostory 2.NP + podkroví Celkový výnos za rok:

4 034 790

82

Stanovení hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha

PP

m2

1 083

Reprodukční cena

RC

Kč

36 260 000

C

Kč

35 530 000

Dosaţitelné roční nájemné za m2

Nj

Kč/(m2xrok)

Dosaţitelné hrubé roční nájemné

Nj x PP

Kč/rok

Časová cena stavby (zaokrouhleno) Výnosy (za rok)

Dosaţitelné procento pronajímatelnosti

%

Upravené výnosy celkem

Nh

3 725 4 034 790 90 %

Kč/rok

3 631 311

Kč/rok

6 000

Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění

0,07 % x RC

Kč/rok

25 382

Opravy a údrţba

0,30 % x RC

Kč/rok

108 780

Správa nemovitosti

0,15 % x RC

Kč/rok

54 390

Kč/rok

0

V

Kč/rok

194 552

N=Nh-V

Kč/rok

3 436 759

Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace

%

7,00

Zbývající ţivotnost stavby pro výpočet

let

76,0

Kč

49 039 976

Kč

30 000

Kč

49 009 976

výnosové hodnoty Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pronajímaného stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota

Cv

83

Stanovení obvyklé ceny Současný stav Věcná hodnota

44 220 000 Kč

- z toho hodnota stavby

35 530 000 Kč

- z toho hodnota pozemku

8 690 000 Kč

Reprodukční hodnota

36 260 000 Kč

- z toho hodnota stavby

36 260 000 Kč

Výnosová hodnota

49 010 000 Kč

Obvyklá cena

46 500 000 Kč

Vyhodnocení kupní ceny

Kupní cena: 48 000 000 Kč

Kupní cena byla sdělena objednavatelem ocenění. Jedná se o kupní cenu nabídnutou prodávajícím, kterou je kupující ochoten akceptovat. U moderních objektů postavených v lukrativních lokalitách lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší, neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben velkým převisem poptávky po tomto typu objektů nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů nemůţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Oceňovaný majetek je vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy. Na trhu s obdobným majetkem lokalitě oceňovaných nemovitostí přesahuje v současnosti poptávka nabídku a investoři jsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z těchto důvodů bylo stanovení ceny obvyklé provedeno na základě výnosové a nákladové metody, s přikloněním se větší vahou k výsledkům výnosové metody.

84

Silné a slabé stránky: Silné stránky a příleţitosti • zavedený hotel se stálou klientelou • lokalizace v bezprostředním centru města • dostatečně velká kapacita hotelu schopná pojmout i větší skupinu klientů • poskytování veškerých hotelových sluţeb, standardních pro danou kvalitativní kategorii • nabídka konferenčních místností a techniky • mnoţství turistických atraktivit v regionu Slabé stránky a hrozby • velká kapacita hotelu s rizikem neobsazení všech pokojů, znatelné fixní náklady • konkurence v dané kategorii i lokalitě počet stran A4 v příloze:

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.567 ze dne 20.12.2013

2

Kopie katastrální mapy ze dne 20.12.2013

1

Mapa oblasti

1

Fotodokumentace nemovitosti

3

85

LV č.567 str.1

86

LV č.567 str.2

87

Snímek z KN

88

Mapa oblasti

89

Fotodokumentace str.1

90


91


92

Seznam použité literatury 1.

BRADÁČ, A., J.FIALA a V.HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007. ISBN 978-807-2016-792.

2.

CEPÁK David, Moderní aplikace porovnávací metody. Praha, 2012. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola, a.s.

3.

ČESKO. Vyhláška č.3/2008 Sb. ze dne 1.února 2008 o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., In: Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 2008, částka 2. Dostupný také z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2008/vyhlaska-c-3-2008-3584

4.

ČESKO. Zákon č.40/1964 Sb. ze dne 1.dubna 1964 Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 1964, částka 19. Dostupný také z: http://www.sbirkazakonu.info/obcansky-zakonik/

5.

ČESKO: Zákon č. 89/2012 Sb., ze dne 1.ledna 2014 Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 2014, částka 33. Dostupný také z: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcansky-zakonik/

6.

ČESKO: Zákon č.151/1997 Sb., ze dne1.ledna 1998 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Zákon o oceňování majetku. 1998, částka 54. Dostupný také z http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/1997/zakon-c-151-1997-sb-uz3429

7.

ČESKO: Zákon č.256/2013 Sb., ze dne 1.ledna 2014 o katastru nemovitostí. In: Katastrální zákon. 2014, částka 99. Dostupný také z: http://www.psp.cz/sqw/sbirka.sqw?cz=256&r=2013

8.

ČESKO: Zákon č.350/2012 Sb., ze dne 1.ledna 2013 o územním plánování a stavebním řádu In: Stavební zákon. 2013, částka 130. Dostupný také z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Uzemni-planovani-a-stavebnirad/Novela-stavebniho-zakona/Informace-o-novele/Vykladove-seminare-k-zakonu-c350-2006-Sb

9.

DROZEN, F., J.RYSKA a A.VACEK. Oceňování majetku: oceňování a právní vztahy. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997. ISBN 80-707-9932-3.

10. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0728-5. 11. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 4. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-1818-3.

93

12. HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2005. ISBN 80-245-0967-9. 13. MLADÁ FRONTA. REALIT – Magazín o realitním a stavebním trhu. Ročník XIX. leden – únor 2012. Praha, Mladá Fronta a.s., 2012. ISSN 1210-8308. 14. OCEŇOVÁNÍ. Čtvrtletník 1/2010 – Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica 2010. ISSN 1803-0785. 15. OCEŇOVÁNÍ. Čtvrtletník 4/2013 – Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica 2013. ISSN 1803-0785. 16. OCEŇOVÁNÍ. Čtvrtletník 5/2013 – Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica 2013. ISSN 1803-0785. 17. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. 18. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 19. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 20. REAIA. Databáze nemovitostí. Reaia.cz[online]. ©2014 [cit.2014-03-23]. Dostupné z http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=23&Clanek=29&Form=Detail 21. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vydání 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. 22. ZAZVONIL Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. 23. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání. Praha, vydavatelství CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2 24. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí: výnosový přístup: Textová část - cvičení. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2009. ISBN 978-80-245-1525-0. 25. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2914-0. 26. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004. ISBN 80-902109-3-7.

94

Seznam obrázků Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty ................................................................... 20 Obrázek 2: Záznam z centrální databáze systému MOISES .................................................... 24

Seznam tabulek Tabulka 1: Členění dat dle systému MOISES .......................................................................... 23 Tabulka 2: Formulář databáze stavby....................................................................................... 24 Tabulka 3: Vztah výnosů .......................................................................................................... 31 Tabulka 4: Určení kapitalizační míry ....................................................................................... 36 Tabulka 5: Kapitalizační míra do r.1939 .................................................................................. 45 Tabulka 6: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.279/1997 Sb. .................................................... 45 Tabulka 7: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.127/1999 Sb. .................................................... 46 Tabulka 8: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.173/2000 Sb. .................................................... 46 Tabulka 9: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.540/2002 Sb. .................................................... 47 Tabulka 10: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.3/2008 Sb., příloha č.16 ................................. 48 Tabulka 11: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.460/2009 Sb. .................................................. 49 Tabulka 12: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.364/2010 ........................................................ 50 Tabulka 13: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.450/2012 ........................................................ 51 Tabulka 14: Kapitalizační míra dle vyhlášky č.441/2013, příloha č.22 ................................... 52 Tabulka 15: Výpočet výnosové metody u nemovitostí u bankovního ústavu „A“ .................. 54 Tabulka 16: Přehled kvantifikace nákladů nemovitostí u bankovního ústavu „A“ .................. 55 Tabulka 17: Doporučené diskontní míry u bankovního ústavu „A“ ........................................ 57 Tabulka 18: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „B“...................................... 59 Tabulka 19: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „C“...................................... 59 Tabulka 20: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „D“ ..................................... 59 Tabulka 21: Minimální kapitalizační míry u bankovního ústavu „E“ ...................................... 59

95

Typy a aplikace výnosových metod oceňování

Recommend Documents