Aplikace komparativních metod při oceňování nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Aplikace komparativních metod při oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Jiří Jůna Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu jsem uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Rakovníku dne 29.6.2014

Jiří Jůna

2

Poděkování Rád bych poděkoval svému vedoucímu bakalářské práce Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D., za pomoc a odborné vedení při tvorbě této bakalářská práce. Dále bych rád poděkoval za podporu celé své rodině a zejména svojí manţelce Kateřině Jůnové za trpělivost a morální podporu.

3

Anotace Bakalářská práce, na téma: Aplikace komparativních metod při oceňování nemovitostí, je rozdělena do tří částí. V první části jsou uvedeny hlavní definice a pojmy související s oceňováním, včetně popisu, analýzy a aplikace porovnávací metody. Ve druhé části jsou provedeny dva odhady trţní hodnoty: bytové jednotky v Rakovníku a polyfunkční budovy v Černém Dole. Odhady jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami - metodou výnosovou, nákladovou a porovnávací. Odhady jsou provedeny kontribucí jednotlivých metod. Ve třetí části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rakovník. Klíčová slova: Trţní hodnota, porovnávací metoda, korekční činitelé, porovnávací jednotky, kontribuce jednotlivých metod Annotation Bachelor thesis on the topic: Application of comparative methods for the valuation of real estate, is split into three parts. The first part presents the main definitions and concepts associated with the valuation, including a description, analysis and application of the comparative method. The second part made two estimates of the market value: apartment unit in Rakovník a multifunctional building in the Černý Důl. These appraisals are elaborated by the use of the common methods – the income method, the cost method and the comparative method. Appraisals are made of the contribution of each method. In the third part is an analysis of the real estate market in the district of Rakovník. Key words: Market value, comparative method, correction‘s factors, comparator unit, contribution of particular methods

4

Obsah 1

APLIKACE POROVNÁVACÍ METODY................................................................. 8

1.1

Základní pojmy a definice související s oceňováním ............................................. 8

1.2

Metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty .................................................. 12

1.2.1

Výnosová metoda .......................................................................................................................... 12

1.2.2

Nákladová metoda ......................................................................................................................... 13

1.2.3

Porovnávací metoda ...................................................................................................................... 13

1.3

Aplikace porovnávací metody ............................................................................... 14

1.3.1

Skutečnosti mající vliv na porovnávací hodnotu ........................................................................... 15

1.3.2

Proces porovnání ........................................................................................................................... 17

1.3.3

Sběr dat .......................................................................................................................................... 17

1.3.4

Výběr porovnávaných nemovitostí ................................................................................................ 19

1.3.5

Způsoby porovnání ........................................................................................................................ 22

1.3.6

Prvky porovnání ............................................................................................................................ 24

1.3.7

Porovnávací analýzy ...................................................................................................................... 26

1.3.8

Pouţití porovnávací metody .......................................................................................................... 31

1.4 2

Analýza silných a slabých stránek porovnávací metody..................................... 32 OCENĚNÍ V PRAXI .................................................................................................. 35

2.1

Trţní ocenění bytové jednotky .............................................................................. 36

2.1.1

Obsah ............................................................................................................................................. 37

2.1.2

Průvodní dopis ............................................................................................................................... 38

2.1.3

Popisné informace ......................................................................................................................... 40

2.1.4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ........................................................................................ 44

2.1.5

Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................................. 45

2.1.6

Ocenění .......................................................................................................................................... 47

2.1.7

Závěr .............................................................................................................................................. 54

2.1.8

Přílohy ........................................................................................................................................... 56

2.2

Trţní ocenění polyfunkčního domu ...................................................................... 70

2.2.1

Obsah ............................................................................................................................................. 71

2.2.2

Průvodní dopis ............................................................................................................................... 72

2.2.3


5

2.2.4


2.2.5


2.2.6

Ocenění .......................................................................................................................................... 82

2.2.7

Závěr .............................................................................................................................................. 95

2.2.8

Přílohy ........................................................................................................................................... 97

3

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ............................................................... 107

3.1

Analýza trhu nemovitostí v okrese Rakovník .................................................... 107

3.1.1

Obsah ........................................................................................................................................... 108

3.1.2

Charakteristika trhu ..................................................................................................................... 109

3.1.3

Královské město Rakovník .......................................................................................................... 111

3.1.4

Město Nové Strašecí .................................................................................................................... 116

3.1.5

Město Jesenice ............................................................................................................................. 118

3.1.6

Zbývající části okresu Rakovník ................................................................................................. 120

3.1.7

Celkový marketingový výhled ..................................................................................................... 121

6

Úvod Bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí. V první teoretické části jsou uvedeny hlavní definice a pojmy související s oceňováním, včetně popisu, analýzy, návrhu a uplatnění moderní aplikace porovnávací metody. V práci jsou základně popsány všechny tři metody oceňování. V dalších kapitolách je popsán porovnávací průběh aplikace porovnávací metody od porovnání, přes sběr dat k porovnání aţ způsobu porovnání. Hlavním úkolem v teoretické části je analýza moţného pouţití porovnávací metody a popis jejich silných a slabých stránek. Ve druhé části jsou provedeny dva kompletní odhady trţní hodnoty: bytové jednotky v Rakovníku a polyfunkční budovy v Černém Dole. Odhady jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami - metodou výnosovou, nákladovou a porovnávací. Tato část má za úkol odborně a co nejpřesněji stanovit trţní hodnotu výše popsaných nemovitostí. V poslední analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rakovník. Analýza trhu s nemovitostmi byla rozdělena do čtyř oblastí: město Rakovník, město Nové Strašecí, město Jesenice a zbylé části okresu. Uvedené oblasti budou dále databázově rozděleny na jednotlivé segmenty nemovitostí.

7

1 Aplikace porovnávací metody 1.1 Základní pojmy a definice související s oceňováním Pro snadnější pochopení teoretického základu oceňování nemovitostí, je vhodné se na úvod seznámit a objasnit si několik pojmů a definic souvisejících s tímto oborem. Nemovitost Nový občanský zákoník dělí věci na věci movité a nemovité. Nemovitosti jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určení1, ostatní věci jsou zpravidla movité, nestanoví-li jiný právní předpis jinak. Pozemek Pozemek je v katastrální zákoně2 popsán jako část zemského povrchu odděleného od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem atd.. Stavba Ve stavební zákoně se za stavbu povaţují veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií3, bez ohledu na technické provedení, výrobky, materiály, konstrukce či vyuţití. Budova Tento pojem je v katastrálním zákoně vysvětlen jako nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí4.

1

Zákon č. 89/2012 Sb. – Občanský zákoník, § 498 Zákon č. 256/2013 Sb. – Katastrální zákon, § 2 a) 3 Zákon č. 183/2006 Sb. – Stavební zákon, § 2 (3) 4 Zákon č. 256/2013 Sb. – Katastrální zákon, § 2 l) 2

8

Rodinný dům V zákoně o dani z přidané hodnoty je rodinným domem stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níţ jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaţí a podkroví5. Bytový dům Dle stejného zákona je bytovým domem stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Byt Bytem soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení6. Odhadce Odhadce má za úkol najít předpokládanou trţní hodnotu zkoumaného objektu. Zjednodušeně řečeno hledá dle cenotvorných faktorů cenové rozpětí, za které se můţe daný majetek k danému místu a času uplatnit na trhu. Profese odhadce spadá do ţivnostenského zákona č. 455/1991 Sb., z toho vyplývá, ţe odhadcem se můţe stát kaţdý, který je dosaţenými znalostmi oprávněn ţádat o vystavení ţivnostenského oprávnění v oboru odhadce. Znalec Znalecká činnost je upravována v zákoně o znalcích č. 36/1967 Sb. a je více zaměřena na určení tzv. administrativní ceny, coţ je cena, která je předem stanovena a korigována v příslušné vyhlášce či zákoně a slouţí na předem stanovený účel jako je základ daně, náhrada, vyvlastnění atd.. Znalcem se člověk stává na základě jmenování soudem.

5 6

Zákon č. 235/2004 Sb., Zákon o DPH, § 48 odst. (2) Zákon č. 235/2004 Sb., Zákon o DPH, § 48 odst. (2)

9

Oceňování dle cenového předpisu Jak jiţ bylo zmíněno v odstavci výše, ocenění dle cenového předpisu je zpracováno na základě příslušných vyhlášek či zákonů o oceňování č.7 a má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Z toho vyplývá, ţe ocenění podle předpisu není schopno zachytit aktuální situaci na trhu. Cenový předpis má za úkol stanovit tzv. daňovou spravedlnost napříč ČR s přihlédnutím na ekonomickou situaci v jednotlivých regionech naší země. Tento typ oceňování je výhradně pouţíván v České republice a bývalém východním bloku a ve světovém měřítku je tak spíše raritou. Oceňování cenou obvyklou Cenou (trţní) obvyklou se rozumí ocenění na základě trţních principů. Trţní cena „Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – je to cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Tržní cenu nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím“8. Trţní hodnota „Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen“9. Úkolem odhadce majetku je zjištění trţní hodnoty majetku. Trţní hodnota je definována několika mezinárodními i národními institucemi, v této práci uvádím ty nejdůleţitější, se kterými se potkáváme v běţné praxi odhadce působícího v ČR

7

Zákon č. 151/1997 Sb. a Vyhláška č. 441/2013Sb. Citace z ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. : Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. Edice Praktik. ISBN 978-80-87212-77-9, str. 21 9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. : Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. Edice Praktik. ISBN 978-80-87212-77-9, str. 21 8

10

Definice podle komunitárního práva EU: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by majetek mohl být prodán na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že zboží je veřejně vystaveno na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Jelikoţ je Česká republika členem EU je pro nás tato definice závazná. Definice tržní hodnoty podle IVSC10 / TEGoVA11: Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice je rozšířením definice trţní hodnoty Evropské unie tak, aby byla její platnost a pouţitelnost i na trzích, kde neplatí komunitární právo. Definice z českého zákona o oceňování12: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 10

International Valuations Standards Committee neboli Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy The European Group of Valuars’ Associations neboli Mezinárodní sdruţení asociací odhadců. 12 Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku, §2, odst. (1) 11

11

Z této definice vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku a také jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky.

1.2 Metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty Předmětem této práce je analýza moţných postupů a aplikací metody porovnávací. Povaţuji však za důleţité uvést tři nejpouţívanější, světově uznávané metody a popsat jejich základní principy. Při oceňování majetku a stanovení jeho výsledné hodnoty mohou být pouţity všechny tři metody, popřípadě jejich kombinace. Pouţití všech tří metod závisí na povaze majetku a účelu jeho ocenění.

1.2.1

Výnosová metoda

Výnosová metoda má za úkol identifikovat jaký bude v budoucnu očekávaný výnos. Tato metoda je teda plynoucí z budoucích výnosů z nemovitostí. Níţe je popsán postu stanovení hodnoty nemovitosti výnosovou metodou. Pro stanovení trţní hodnoty výnosovou metodou byla nejdříve určena výše hrubého potencionálního trţního nájemného, které bylo stanoveno na základě porovnání s podobnými nemovitostmi v okolí. Od hrubého nájemného byla odečtena moţná ztráta v podobě neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného, výši stanoví odhadce na základě trţních mechanismů, čímţ byl určen efektivní hrubý příjem. Dále je odborně odhadnuta roční rezerva na renovace a stanovena výše ročních provozních nákladů. Tyto další poloţky byly odečteny od efektivního hrubého příjmu a tím byl stanoven roční čistý provozní příjem. Výše trţní hodnoty oceňovaného majetku byla poté určena metodou přímé kapitalizace, s kapitalizační mírou ve výši stanovené znalcem či určenou na základě vyhlášky č. 441/2013 Sb. 13.

13

Oceňování: zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., vyhláška o oceňování majetku č. 441 ze 17.12.2013, podle stavu k 13.1.2014, příloha č. 22. Ostrava: Sagit, 2014, sv. ÚZ. Str. 142.

12

1.2.2

Nákladová metoda

„U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku, jakožto nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku odečteno technické opotřebení, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.“ 14.

1.2.3

Porovnávací metoda

V některých pramenech je uváděná jako Srovnávací metoda, či metoda Komparativní. Tato metoda je základem mé bakalářské práce, proto je vhodné na úvod přiblíţit její základní principy. 14

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s. str. 79

13

Ocenění porovnávací metodou má následující průběh. Nejprve oceňovaný majetek porovnáme s majetkem obdobným, který byl v nedávné době prodán či byl nabídnut k prodeji. Pro porovnání by měl být pouţit majetek s co nejpodobnější charakteristikou jako majetek oceňovaný. Prodejní či popřípadě nabídkové ceny porovnávaných majetků jsou poté upraveny koeficientem druh transakce, který zohledňuje rozdíly mezi cenami nabízenými a skutečně realizovanými. Důleţité je stanovit si jednotky pro porovnání, zpravidla jsou to plochy pozemků, bytových jednotek či zastavěné plochy podlaţí. Ke stanovení trţní hodnoty touto metodou jsou dále uvaţovány korekční koeficienty, které zohledňují rozdíly mezi porovnávaným majetkem. Jsou jimi zejména: datum transakce, lokalita, technická vybavenost, technická stav, dopravní dostupnost, dopravní obsluţnost, velikost a další. V posledním kroku určíme pomocí průměrné ceny porovnávaných nemovitostí, ke vztahu k porovnávaným jednotkám, výslednou trţní hodnotu.

1.3 Aplikace porovnávací metody Porovnávání je analytický proces, při kterém se hledané vlastnosti (poloha, velikost, kvalita apod.) oceňované nemovitosti posuzují podle známých vlastností nemovitostí obdobných, podobných či dokonce shodných. Porovnání je zaloţeno na předpokladu, ţe je-li většina vlastností dvou porovnávaných předmětů (nemovitosti) shodná, obdobná nebo podobná, měly by být shodné, obdobné nebo podobné i jejich zbývající vlastnosti. Protoţe však v případě porovnávání nemovitostí nemůţe být předpoklad úplné shody zcela splněn díky jedinečnosti, neopakovatelnosti a pevně dané poloze nemovitostí, je jejich porovnání zaloţeno na předpokladu podobnosti či obdoby oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnávanými. Metoda porovnání nemovitostí proto spočívá ve zohlednění kvalitativních i kvantitativních rozdílů, jimiţ se porovnávané nemovitosti odlišují. Porovnávací metoda rovněţ vychází z předpokladu, ţe porovnávané nemovitosti jsou zároveň také trhem vnímány tak, ţe jsou vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, mají podobný uţitek, rozsah i moţnosti vyuţití a mají rovněţ podobné vlastnosti. Stanovujeme-li tedy hodnotu oceňované nemovitosti, která je odvozena od trhem realizovaných cen nemovitostí, kterými bychom mohli oceňovanou nemovitost nahradit, můţeme označit výslednou hodnotu za hodnotu porovnávací. Ta je tedy v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Avšak čím větší jsou odlišnosti mezi oceňovanou a porovnávanými

14

nemovitostmi (např. poloha. velikost, technický stav, funkční vyuţití) a dále čím větší je rozdíl mezi dobou ocenění a dobou kdy byly porovnávané nemovitosti obchodovány, tím větší je riziko nepřesnosti při stanovení trţní hodnoty nemovitosti touto metodou.15

1.3.1

Skutečnosti mající vliv na porovnávací hodnotu

Porovnávací přístup vychází z chování účastníků trhu, tedy prodávajících a kupujících, kteří ceny nemovitostí určují jako výsledek jejich vyjednávání o kupní ceně. Proto má na vliv výsledné porovnávací hodnoty mimo jiné stav nabídky a poptávky daného trhu. Jestliţe se poptávka na trhu zvyšuje, mají ceny tendenci k růstu, tedy prodávající zdraţují. Avšak pokud poptávka na trhu klesá, mají i ceny tendenci klesat. Tyto změny reagují na různé faktory, zejména na změny v populaci, v kupní síle, v oblibě daného typu nemovitosti, v úvěrové politice, dále na změny situace ve stavebnictví apod. Situace v přís1ušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost, principy rovnováhy, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny a pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, míry substitučních, kontribučních a konformních prvků, snaha o nejvyšší vyuţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně-demografických a politicko-správních vlivů, to vše jsou některé z hlavních cenotvorných znaků, které na trhu s nemovitostmi působí a které mají přímý či zprostředkovaný dopad na trţní hodnotu. Reakce trhu a trţního prostředí se tedy rovněţ promítají do výsledné hodnoty oceňované nemovitosti. Je tedy nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto znaky vyhledány, pojmenovány, analyzovány, hodnoceny a zváţeny, to vše s přihlédnutém k účelu ocenění. Při hledání trţní hodnoty pomocí porovnávací metody je rovněţ důleţité brát v úvahu skutečnost, ţe nemovitost je ovlivňována vnějším prostředím, ve kterém se nachází, neboť nemovitosti jsou nepřemístitelné a tudíţ fixované k místu, ve kterém jsou situovány. Je proto třeba zkoumat i toto vnější prostředí a to jak bezprostřední okolí nemovitosti tak i širší oblast, městskou čtvrť či region. Vliv na hodnotu nemovitosti v daném místě mohou mít rovněţ sousední stavby, struktura obyvatelstva, dopravní napojení, kulturní vyţití, infrastruktura a kvalita sluţeb obyvatelstva, ale také pracovní příleţitosti, bezpečnost prostředí, ţivotní prostředí apod. Rovněţ je třeba analyzovat a ze zjištěných informací předvídat, jak se dané

15

ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS 2006. ISBN 80-86929-14-0.

15

prostředí bude vyvíjet do budoucna. Je tedy zřejmé, ţe dvě identické nemovitosti se stejnými vlastnostmi, technickým stavem, velikostí, vyuţitím či uţitkem, mohou mít v závislosti na atraktivitě jejich poloze zcela jinou trţní hodnotu. Obecně také platí, ţe čím blíţe je nemovitost ke středu prostředí, které je účastníky daného trhu vnímáno jako atraktivní, cena nemovitosti stoupá. Pokud se oceňovaná nemovitost nachází v dobrém prostředí, je velice vysoká pravděpodobnost, ţe pro potřeby ocenění porovnávací hodnotou bude nalezeno dostatečné mnoţství kvalitních nemovitostí vhodných k porovnání. Úpravy prováděné při výpočtu hodnoty nemovitosti jsou pak v takovém případě minimální a výsledná porovnávací hodnota přesněji odpovídá situaci na trhu s daným typem nemovitosti. Vliv na hodnotu nemovitosti, resp. souboru nemovitostí, mají rovněţ její komponenty, tzn. příslušenství, podruţné stavby, prvky či venkovní úpravy apod. Jedná se o tzv. kontribuční princip, který vyjadřuje do jaké míry příslušenství hlavní stavby ovlivňuje porovnávací hodnotu nemovitosti jako celku. Tento princip lze vyjádřit pouze na základě vlastních zkušeností hodnotitele, který se musí vţít do role účastníků trhu a vyhodnotit tak danou nemovitost z pozice nabízející i kupujícího. Jedná se o případy nemovitostí se specifickými komponenty, o nichţ si nabízející myslí, ţe mají velký uţitek a hodnotu. Postoj poptávajících k takovýmto nemovitostem pak můţe být trojí. Poptávající mohou reagovat na takovou nemovitost kladně. Daný komponent rovněţ jako nabízející pokládají za velmi uţitečný a hodnotný a jsou ochotni právě díky danému komponentu nemovitost koupit za danou nabídkovou cenu. V tomto případě vytváří komponent pozitivní kontribuční efekt. Naopak se mohou na realitním trhu vyskytnout tací poptávající, kteří se k takovéto nemovitosti budou stavět neutrálně či dokonce záporně. V tom případě představuje pro poptávajícího ten konkrétní komponent spíše přítěţ. Pokud by tedy byla na realitním trhu obdobná nemovitost bez daného komponentu, zvolí poptávající obdobnou nemovitost. V případě, ţe by však poptávající stavějící se k takovéto nemovitosti záporně nemovitost koupil, poţadoval by z nabídkové ceny takovou slevu, která by představovala náklady nutné k vynaloţení na úpravu nemovitosti do přijatelného stavu. V takovýchto případech bývá kontribuční efekt záporný. Velice často se takto děje při koupi pozemkové parcely s rozestavěnou stavbou, či se stavbou před demolicí. Na negativním kontribučním efektu je rovněţ zaloţeno sníţení ceny staveb vlivem jejich znehodnocení opotřebením vlivem stáří či poškozením vlivem provozu, různých závad či jiných vlivů. Mimo uvedených principů existuje celá řada principů, jejichţ efekty mají vliv na hodnotu nemovitosti a které jsou aplikovatelné při porovnávání nemovitostí. Mohou to být principy 16

týkající se kvantity a kvality dat o nemovitostech, nejvyššího a nejlepšího vyuţití nemovitostí, kvality vlastnických práv a další.

1.3.2

Proces porovnání

Porovnávací metoda představuje postupný a systematický proces zkoumání, jehoţ cílem je odhad porovnávací hodnoty nemovitostí na základě dosahovaných cen obdobných nemovitostí na realitním trhu. Průběh a jednotlivé části mají několik variant, obecně je průběh rozdělen do tří etap, kterými jsou: 1) Příprava a) Sběr dat 2) Porovnání a) Výběr vzorku b) Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání c) Nalezení cenotvorných rozdílů d) Výběr a aplikace porovnávací analýzy 3) Závěr a) Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků b) Výsledná indikace porovnávací metody Jednotlivé kroky procesu porovnání se však také mohou vzájemně prolínat nebo slučovat, neboť mezi nimi existují různé vazby. Charakter informací je dán kvalitou jejich zdrojů, výběr vzorku je podmíněn jejich mnoţstvím, volba způsobu porovnání je omezena kvalitou a spolehlivostí, výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat. V případě sloţitějších problému, mohou být procesy doplněny o další dílčí postupy.16

1.3.3

Sběr dat

Základním předpokladem pro pouţití porovnávací metody je mít dispozici data o nemovitostech. Pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti je tedy nutné tyto informace

16


17

připravit. Příprava spočívá ve sběru dat vyuţitelných k aplikaci porovnávací metody. Pokud jiţ připravujeme informace pro konkrétní ocenění je dobré mít k dispozici informace o nemovitostech obdobného charakteru, které budou srovnávány s nemovitostí oceňovanou. Jedná se především o zjištění výše prodejní či nabídkové ceny nemovitostí, dále o ceny vydraţené, odmítnuté, plánované či jiné. Dále je nutné zjistit podmínky, za jakých byly tyto ceny dosaţeny či byly oznámeny a další data charakterizující základní podmínky obchodu a dále podstatné cenotvorné vlastnosti daných nemovitostí. Tato data je moţné získat buď vlastním sběrem nebo vyuţitím dat z externích databází. Pro aplikaci porovnávací metody je nejvýhodnější pouţívat data získaná vlastním sběrem. Díky vlastní aktivitě spočívající ve sledování vývoje trhu, působení externích vlivů a chování účastníků trhu, tak získáme o realitním trhu přehled. Data mohou být získaná tzv. přímo a nepřímo. Přímo získaná data jsou taková, která nám poskytnou přímo účastníci jiţ realizované obchodní transakce. Data je moţno získat např. kontaktování osob, pro které byl jiţ v minulosti vyhotoven odhad obchodované nemovitosti. Výhodou těchto informací je jejich přesnost a kvalita. Nepřímo získaná data ovšem nejsou tak přesná jako data získaná přímo. Mohou být zkreslena různými představami nabízejících o realitním trhu. Data o nemovitostech jsou získávána zprostředkovaně nebo ve většině případů z inzerátů zveřejněných v realitní inzerci. Jejich problémem bývá zejména skutečnost, ţe se v inzerátech jedná o nabídkové ceny určené ve většině případů k dalšímu vyjednání o jejich konečné výši. Tyto ceny jsou dány představami prodávajících o dané nemovitosti, jejich kvalitě, uţitku a např. dokonalé poloze. Dalším problémem inzerátů bývá popis nemovitostí, který je stručný nevypovídající a můţe být rovněţ zkreslující. K dispozici jsou neúplné informace, které není moţno jinde ověřit. Jedná se např. o nevhodně definované plochy nemovitostí, coţ je při stanovování porovnávací hodnoty v jednotkách Kč/m2 velice důleţité, neboť tyto informace ovlivňují výslednou hodnotu nemovitosti. V řadě případů je nutné cenotvorná data získávat z doprovodných fotografií, díky kterým je moţno utvořit si představu o stavebně technickém stavu nemovitosti, jejím rozsahu či o jejím bezprostředním okolí. Dále je moţno informace získat z veřejně dostupných zdrojů jako jsou všeobecné mapy, či informace o obci, ve které je nemovitost situována. Je třeba brát v úvahu skutečnost, ţe kaţdý prodávající chce svou nemovitost co nejlépe prodat a tak vyzdvihuje její nejlepší vlastnosti. Vzhledem k těmto skutečnostem je výhodné provést osobně alespoň z veřejně přístupných prostor prohlídku nabízených nemovitostí a jejich okolí. Informace o nemovitostech lze získat od sousedů, 18

starousedlíku či od správce nemovitosti nebo nabízejícího. Další informace o nemovitostech je moţné informace získat z katastrálních úřadů. Zejména informace o jejich vlastnictví, či o cenách za které byly nemovitosti v minulosti koupeny a s tím zároveň smluvní podmínky, za kterých byly kupní ceny dosaţeny. Data lze rovněţ získat na stavebních úřadech, v jejichţ archivech můţeme získat informace z projektové dokumentace (typ nosného systému, stavební materiály, podlahová plocha, vybavení apod.). Dále informace o proběhlých stavebně-právních řízeních, čímţ zjistíme, zda stavba nebo její část byla postavena se všemi příslušnými povoleními a rozhodnutími. Rovněţ je moţné získat informace o stáří stavby, o přípojkách inţenýrských sítí apod. Dalším zdrojem doplňkových informací mohou být územní plány obcí či cenové mapy pozemků. Získaná data by měla být třízena a uchovávána tak, aby byla dohledatelná i zpětně, zejména pro případ ocenění nemovitosti k dřívějšímu datu (např. pro potřeby soudního řízení). Pokud však nemáme k dispozici taková vlastní data o porovnávaných nemovitostech, která by bylo v porovnávací metodě pouţít, je nutné obrátit se na data z externích databází. Problémem takto získaných dat je však jejich pouţitelnost a vhodnost.

1.3.4

Výběr porovnávaných nemovitostí

Pokud jsou připraveny k dispozici veškeré vyuţitelné informace o nemovitostech, které by bylo moţno pouţít v porovnávací metodě, je dalším krokem výběr konkrétních nemovitostí (vzorků), které se nejvíce podobají nemovitosti oceňované. Hlavním předpokladem pro volbu vhodného vzorku ve vztahu k oceňované nemovitosti je shodný segment trhu, na kterém působí jak porovnávaný vzorek či vzorky, tak i oceňovaná nemovitost. Takovéto

vymezení trţního segmentu by mělo zajistit, aby nemovitosti

byly podobné především v následujících charakteristikách: -

ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.),

-

typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost pouţití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, sluţby, rekreace, výroba, speciá1ní zaměření apod.)

19

-

velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu vyuţití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované či provozními prostory, vhodné pro drobné ţivnosti, pro větší společnosti apod.),

-

stavu ve vazbě na operativní moţnosti vyuţití účastníky trhu (okamţité či podmíněně vyuţite1né, volné, obsazené, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje, variabilní apod.),

-

kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běţné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),

-

rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regioná1ní, celostátní, nadnárodní),

-

řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (např. do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).17

Výběr srovnatelných vzorků se provádí na základě uvedených kritérií v závislosti na tom, jaká data máme k dispozici. Výběr vzorku je závislý také na tom, zda-li předmětem ocenění budou nemovitosti porovnávané jako celek nebo dílčí části. Ve většině případů se pouţívá porovnání nemovitostí jako celku, neboť prodejní i nabídkové ceny bývají udávány za nemovitosti jako celky (např. výrobní areály, komplexy nebo rodinný dům, s hospodářskými budovami a okolními pozemky, rodinný dům se samostatnou garáţí apod.) a nerozlišuje se tak podíl nabídkové či kupní ceny na dílčích částech celku (např. na pozemku, rodinném domě a garáţi). Porovnání po dílčích částech bývá proto uţíváno většinou pouze v případech kombinace s nákladovým či výnosovým přístupem ocenění, kdy dílčí části většinou tvoří dvojici pozemek – stavba, nebo v případech sloţitějších, jedinečných či jinak netypických nemovitostí, kde je nedostatek porovnatelných vzorků. Při kombinaci ocenění souboru nemovitostí nákladovým přístupem bývají porovnávací metodou oceněny pozemky, u nichţ není moţno určit náklady na jejich zhotovení. Stavby na pozemcích stojící pak bývají oceněny nákladovou metodou se zohledněním jejich případných opotřebení. Součtem obou hodnot je pak tedy věcná hodnota. V kombinaci porovnávací metody s výnosovým přístupem se obvykle rovněţ pouţívá dělení na pozemky a stavby a vyuţívá se při tom reziduálních technik, kdy pomocí porovnání 17


20

je odhadnuta hodnota pozemku a na základě rozdílu mezi celkovými výnosy a simulovanými výnosy z pozemků, odvozenými z jejich porovnávací hodnoty, se hledá reziduální (zbylá) hodnota staveb. Celková hodnota je následně indikována jako součet hodnot obou dílčích částí. V případě ocenění souboru nemovitostí, resp. výrobních areálů, u kterých je velice obtíţné či není moţné najít pro porovnání obdobné nemovitosti, je moţné areál rozdělit na jednotlivé funkční části či na jednotlivé budovy, avšak za předpokladu, ţe po rozdělení nebude ohroţena jejich funkce a ţe s nimi bude moţno nakládat samostatně (rozprodej po funkčních částech). Při samotném zpracování ocenění je počet pouţitých porovnávaných nemovitostí závislý na kvalitě jejich vypovídacích schopností. Ideální počet porovnávaných nemovitostí pro stanovení porovnávací hodnoty jsou tři nemovitosti, které jsou oceňované nemovitosti nejvíce podobně, jsou situovány ve stejné lokalitě a jejichţ prodej popř. zveřejnění nabídky je co nejaktuálnější. Takovýchto nemovitostí je však ve většině případů porovnání velice málo a je proto potřeba vzorky třídit a vybrat ty které mají nejméně odlišností ve vztahu k oceňované nemovitosti. Při výběru porovnávaných nemovitostí by mělo být rovněţ přihlédnuto k tomu, aby mezi nimi byly nemovitosti lepší i horší kvality neţ nemovitost oceňovaná a bylo tak zajištěno, ţe oceňovaná nemovitost se svou kvalitou bude pohybovat mezi vybranými vzorky. Problém však nastává v případě, ţe je oceňovaná nemovitost kvalitativně lepší nebo horší neţ všechny porovnávané nemovitosti a pohybuje se tak mimo skupinu vybraných vzorků. V takových případech se hůře určují meze, mezi nimiţ by se hodnota oceňované nemovitosti měla pohybovat, tzn. ţe v případě ocenění kvalitativně výrazně lepší nemovitosti se hůře určuje horní mez, kterou by hodnota oceňované nemovitosti neměla přesáhnout a obráceně se u výrazně horší nemovitosti hůře určuje dolní mez, pod kterou by cena takovéto nemovitosti neměla klesnout. Obecně by se tedy výběr měl provádět dle následujících doporučení: -

upřednostňovat vzorky z blízkého okolí tak, aby následné úpravy jejich cen z důvodů odlišné polohy byly co nejmenší, a teprve v případě, ţe takové nemovitosti nejsou k dispozici, okruh hledání rozšířit,

-

volit vzorky ze stejného segmentu trhu, teprve v případě nouze volit vzorky z příbuzných segmentů,

-

dát přednost vzorkům, které jsou co nejvíce podobné oceňovaným a u nichţ tedy i další případné cenové úpravy vzhledem k odlišnostem lze očekávat jako minimální,

-

upřednostňovat takové vzorky, u nichţ lze očekávat souměrnější zastoupení směrů odlišností tak, aby jejich upravené ceny hledanou porovnávací hodnotu „zarámovaly“ (aby porovnávací hodnota leţela uvnitř uzavřeného intervalu), 21

-

jestliţe by porovnávací hodnota leţela mimo interval vybraných vzorků, snaţit se hledání rozšířit a vyuţít k porovnání i vzorky vzdálenější, v případě nouze i z jiného příbuzného segmentu trhu, aby byla pokud moţno alespoň rámcově doplněna mez chybějící,

-

při výběru polohy není nutno respektovat správní uměle vytvořené linie hranic (regiony, okresy, kraje),

-

preferovat co nejaktuálnější vzorky a v případě nouze pouţít vzorky staršího data transakce,

-

pouţít vzorky, které se neliší v podmínkách transakce, nebo kde úprava odlišných podmínek je transparentní,

-

u nemovitostí typů areálů upřednostnit vzorky na bázi celků, pouze ve výjimečných případech pouţít vzorky zastupující dílčí porovnatelné komponenty,

-

pouţívat takové vzorky které zaručují pravdivost pouţitých informací.18

1.3.5

Způsoby porovnání

Oceňovaní nemovitostí porovnávací metodou je charakteristické tím, ţe se pomocí porovnávání zkoumají vlastnosti oceňované nemovitosti a porovnávaných nemovitostí (vzorků), u nichţ známe jejich vlastnosti, kupní cenu i podmínky, za kterých bylo ceny dosaţeno. Jde o takové vlastnosti, u nichţ se předpokládá, ţe se podílejí na hodnotě nemovitosti. Zjišťuje se u nich, zda se navzájem shodují, či jsou si podobné nebo zda vykazují zásadnější odlišnosti. Je-li určitá vlastnost obou nemovitostí shodná či podobná, má se za to, ţe hodnotu oceňované nemovitosti neovlivňuje a není nutné se jí dále zabývat. Existují-li však mezi vlastnostmi oceňované a porovnávané nemovitostí určité rozdíly, posuzuje se jejich kontribuční efekt, tedy zda, jak a v jaké výši ovlivňují hodnotu nemovitosti. V závislosti na výsledcích takovýchto analýz, tedy v důsledku lišících se vlastností i podmínek transakce, se provádějí příslušné cenové úpravy vyjadřující rozdíl mezi hledanou hodnotou a cenou pouţitých vzorků, aby ve výsledku indikovaly porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti.

18

ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS 2006.

0.

22

ISBN 80-86929-14-

Podle typu, kvality a kvantity dat a počtu zvolených vzorků je třeba vybrat způsob porovnání, který bude aplikován. Obecně je lze rozdělit podle toho s jakou formou vzorku je oceňovaná nemovitost porovnávána. Z tohoto hlediska je moţné způsob porovnání rozdělit na porovnání přímé a porovnání nepřímé. Porovnání přímé spočívá v tom, ţe oceňovaná nemovitost, respektive její vlastnosti, se přímo porovnávají s vlastnostmi konkrétního vzorku (porovnávané nemovitosti). Porovnání tedy probíhá ve dvojících bez jakýchkoliv mezičlánků. Naproti tomu porovnání nepřímé je charakteristické tím, ţe se oceňovaná nemovitost porovnává pouze s jedním vzorkem, který je reprezentantem několika vybraných vzorků a má tedy jejich vybrané charakteristické vlastnosti. Takovéhoto reprezentanta tedy je moţno vytvořit z vlastních dat, nebo ho jiţ ve formě sekundárních dat převzít vytvořeného. Z výše uvedeného je patrné, ţe se nejdříve z vybraných vzorků nemovitostí vytvoří výběrový soubor. Pomocí analýzy vlastností takovýchto vzorků se vytvoří jejich ideální reprezentant, který je pak v druhém kroku porovnáván s oceňovanou nemovitostí. Výhodou přímého porovnání je, ţe vlastnosti vybraných porovnávaných nemovitostí jsou známy nebo je lze jednotlivě zjistit, změřit odvodit či zkontrolovat. Přímé porovnání je tak jednoduché a transparentní a lze tak jednoduše odvodit rozdíly mezi oceňovanou a porovnávanými nemovitostmi. Vzorky však musejí být kvalitní, neboť chybně vybrané vzorky ovlivňují výslednou hodnotu oceňované nemovitosti. Takovéto riziko se u nepřímého porovnání sniţuje, vzhledem ke skutečnosti, ţe porovnávaný reprezentant vychází z výběrové skupiny vzorků. To však s sebou nese skutečnost, ţe reprezentant je jakýmsi zprůměrovaným vzorkem s vlastnostmi vybrané skupiny vzorků a jeho porovnáni s oceňovanou nemovitostí můţe být díky této skutečnosti méně přesné, neţ by tomu bylo v případě porovnání oceňované nemovitosti s jednotlivými vzorky výběrového souboru. Kvalitu reprezentačního vzorku lze zpřesnit pouze v případě, ţe byl vytvořen hodnotitelem. Na rozdíl od převzatého reprezentanta je tak znám soubor vzorků, ze kterého reprezentant vzešel, je znám systém výběru souboru vzorků, způsob zpracování dat a jejich kvalita. Vlastní soubor vzorků je tedy moţno upravovat s cílem zpřesnění vzorku reprezentačního. Dále je nutno rozhodnout, v jakých jednotkách bude porovnání prováděno, zda budou srovnávány nemovitosti jako celky, tedy v Kč/kus, nebo prostřednictvím přepočtu na jinou vhodně zvolenou jednotku, např. Kč/m3 obestavěného prostoru, Kč/m2 podlahové plochy či výměry pozemku apod. 23

1.3.6

Prvky porovnání

Porovnání vychází z předpokladu, ţe má-li vzorek obdobné vlastnosti jako oceňované nemovitosti a zároveň jeho ceny bylo dosaţeno za srovnatelných podmínek, pak porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí leţí v úrovni ceny vzorku. Jestliţe se však oceňované nemovitosti či podmínky transakce od vzorku liší, pak, aby cena vzorku indikovala porovnávací hodnotu oceňovaných nemovitostí, je nutno tyto odlišnosti vhodným způsobem cenově zohlednit. Proto je nutno vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a jednotlivými vzorky, tak, ţe se prověří všechny tzv. prvky porovnání, v nichţ mohou spočívat potenciální rozdíly a které mohou ovlivňovat hodnotu nemovitosti. Odlišnosti lze rozdělit dvou skupin v závislosti na tom, co je jejich příčinou podstatou. Cenotvorné odlišnosti tedy mohou být způsobeny -

odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny konkrétních vzorků dohodnuty, navrhnuty apod.,

-

odlišnými cenotvornými vlastnostmi, kterými se jednotlivé nemovitosti mezi sebou liší. 19

Mezi cenotvorné prvky patřící do skupiny prvků s odlišnými podmínkami transakcí patří přejímaná vlastnická práva, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky a daňové podmínky. Mezi cenotvorné prvky patřící do skupiny prvků s odlišnými vlastnostmi nemovitostí patří poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a moţnosti vyuţití a nerealitní faktory. Tyto prvky porovnání je moţné v konkrétních případech ocenění rozšiřovat. Aplikace prvků porovnání pak znamená, ţe tyto oblasti jsou analyzovány, lišící se cenotvorné znaky jsou vyhodnocovány a zjišťuje se tak způsob jejich vlivu na výslednou porovnávací hodnotu, který se vyjadřuje cenovými úpravami. Kaţdý z prvků porovnání můţe být zastoupen jako jeden samostatný cenotvorný znak, nebo můţe obsahovat i další podobné znaky. Např. prvek porovnání „poloha“ můţe být sloučený a obsahovat tak rozdíly v geografické poloze, ale také v bezprostředním okolí či lokalitě, dopravní dostupnosti, výhledu, ţivotního prostředí apod. V ţádném případě by však cenotvorné znaky neměly být 19


24

hodnoceny vícekrát v rámci několika prvků (např. jiţ výhled zmiňovaný v rámci prvku poloha a poté samostatně) a dále by ţádný cenotvorný znak neměl být opomenut. Výše hodnoty korekčního činitele by neměla přesáhnout hodnotu +/-0,5, tzn. ţe ţádoucí aby porovnávané vzorky svými vlastnostmi co nejvíce blíţily oceňované nemovitosti. Nejčastěji pouţívanými prvky porovnání, neboli korekčními činiteli či koeficienty úprav jsou: -

koeficient transakce, neboli data uskutečnění obchodu či zveřejnění nabídky,

-

druh transakce, kterým se vyjadřuje, zda se jedná o jiţ uskutečněný prodej, nebo o nabídku či draţbu, upravuje se jím tedy výše nabídkové ceny s ohledem na to, ţe se jedná o nabídkovou cenu určenou k jednání,

-

koeficient polohy, který vyjadřuje rozdíly v poloze oceňované nemovitosti a nemovitosti porovnávané, vyjadřující atraktivitu lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází, viz předchozí odstavec,

-

koeficient dopravní obsluţnost, který vyjadřuje kvalitu dostupnosti veřejnou hromadnou dopravou, docházkovou vzdálenost k nemovitosti,

-

koeficient dopravní dostupností a parkování, který vyjadřuje moţnost dopravení k nemovitosti jinou neţ hromadnou dopravou a dále moţnost zaparkování,

-

koeficient přístupu, který vyjadřuje zda je nemovitost přístupná po veřejné komunikaci (pozemku) či je v její prospěch zřízeno věcné břemeno přístupu po pozemcích ve vlastnictví třetích osob,

-

koeficient vlastnických práv, který zohledňuje, zda jsou vlastnická práva k dané nemovitosti omezena,

-

koeficient věcných břemen popř. zástavních práv, který rovněţ zohledňuje, zda jsou vlastnická práva k dané nemovitosti omezena,

-

koeficient technického stavu nemovitosti, který vyjadřuje rozdíl ve stavebně technickém stavu oceňované nemovitosti a nemovitosti porovnávané,

-

koeficient technického vybavení nemovitosti, který vyjadřuje rozsah vybavení oceňované nemovitosti, v případě objektů bydlení se můţe jednat např. o moţnost připojení na inţenýrské sítě, způsob vytápění, u administrativních budov např. o technické zařízení budovy – výtahy, klimatizace atp., u výrobních objektů např. o vybavení jeřábovými dráhami apod.

-

koeficient velikosti pozemku, ve vztahu k oceňované nemovitosti,

-

koeficient moţnosti vyuţití, který zohledňuje dosavadní a budoucí moţné vyuţití dané nemovitosti, 25

-

koeficient dle územního plánu, který vyjadřuje, zda je nemovitost vyuţívána dle povolených limitů územního plánu,

-

koeficient moţností zastavení, který vyjadřuje velikost maximální plochy pozemku která můţe zastavěna budovami, odráţí se od platné legislativy, zohledňuje nutnost vybudování obsluţných komunikací,

-

koeficient tvaru a orientace pozemku, který vyjadřuje jeho tvar a polohu vůči světovým stranám a vůči přilehlým přístupovým komunikacím,

-

dále je při stanovení porovnávací hodnoty pozemků moţné pouţít koeficient svaţitosti, koeficient kontaminace půdy a jiné.

Dále mohou být vyuţity jiné další koeficienty, vyjadřují rozdíl v kvalitě různých vlastností porovnávané a oceňované nemovitosti.

1.3.7

Porovnávací analýzy

Dle shledaných odlišností, které se různými směry a různou intenzitou promítají do výsledné hodnoty oceňované nemovitosti, je následně nutno vybrat vhodný typ porovnávací analýzy. Její volba je závislá na formě dat, tedy na typech vzorků, na jejich kvalitě a mnoţství. Rozlišují se dvě základní techniky porovnávacích analýz. Jsou jimi analýzy kvantitativní a analýzy kvalitativní. Kvantitativní porovnávací analýzy spočívají v tom, ţe se analýzy na nalezené odlišnosti pokouší přímo reagovat cenotvornými úpravami (adjustací) ve formě sráţek a přiráţek z prodejních cen vzorků tak, aby výsledek indikoval zatím neznámou hledanou hodnotu oceňované nemovitosti. Cenové úpravy mohou být prováděny v absolutní podobě v konkrétní měně, či v relativní podobě pomocí procentuálního vyjádření změn cen či pomocí korekčních koeficientů. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či „vylaďování“. Pro tento proces je obvykle pouţíván termín adjustace (adjustment). Adjustace je zaloţena na následujících předpokladech: -

jsou-li oceňované nemovitosti shodné s nemovitostmi porovnávanými, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají cenu shodnou s nemovitostmi porovnávanými (se vzorkem),

-

jsou-li oceňované nemovitosti horší neţ nemovitosti porovnávané, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek), 26

-

jsou-li oceňované nemovitosti lepší neţ nemovitosti porovnávané, u nichţ je prodejní cena známa, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek),

-

jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ je prodejní cena známa, horší neţ nemovitosti oceňované, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek),

-

jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichţ je prodejní cena známa, lepší neţ nemovitosti oceňované, lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší cenu neţ nemovitosti porovnávané (neţ vzorek).20

Provádění cenových úprav pak můţe být realizováno třemi základními technikami: -

pomocí odpočtů a přípočtů relativních částek vyjádřených z cenového základu Z (±x % ze Z),

-

násobením či dělením cenového základu Z koeficienty k (Z * k, Z* 1/k), nebo

-

pomocí odpočtů a přípočtů absolutních částek z cenového základu vyjádřených přímo v penězích (Z ± x Kč).21

Jako cenový základ Z je moţno pouţít jak cenu porovnávacího vzorku, tak i zatím neznámou hledanou porovnávací hodnotu. Je však výhodnější vycházet z ceny porovnávacího vzorku, neboť jedině tato cena je známa. Jsou-li úpravy vztaţeny k této ceně, výpočet vrací indikaci hodnoty pro oceňovanou nemovitost přímo. V opačném případě je výpočet méně přímočarý. Oba způsoby spolu úzce souvisejí, rozdíl spočívá pouze v jejich matematickém vyjádření. V případě vícenásobných úprav je moţno vycházet z jednotného základu či kumulovaným způsobem, sčítáním či násobením procentuálního vyjádření odlišností. Většinou bývá aplikován kumulativní způsob adjustace u jednotlivých hlavních prvků porovnání. Úpravy od pevného základu se pouţívají u dílčích poloţek přicházejících v úvahu v rámci konkrétního prvku. Je-li např. nutno reagovat na odlišnosti dvou prvků, a sice na finanční podmínky 20


21


27

transakce a na technické charakteristiky, bývá pouţíván kumulativní způsob. Je-li nutno v rámci prvku technické charakteristiky odlišit úpravy např. na odlišný stav a velikost, obvykle se pouţije způsob výpočtu od základu. Je moţno však uplatnit oba způsoby. V tom případě je nutné počítat s následujícími rozdílnými efekty: -

při vícenásobných přípočtech od shodného základu vychází upravená cena niţší neţ při kumulovaném způsobu výpočtu, coţ je důsledkem toho, ţe v případě konstantního základu rostou úpravy aritmetickou řadou, zatímco u kumulativního způsobu geometrickou,

-

při vícenásobných odpočtech od shodného základu vychází upravená cena rovněţ niţší neţ při kumulovaném způsobu výpočtu, přičemţ však při odpočtech z konstantního základu můţe výsledek dosáhnout teoreticky i záporných hodnot, v případě kumulativního způsobu se v extrémech nule pouze blíţí,

-

s počtem úprav stoupají i rozdíly ve výsledcích a obě metody se stávají méně transparentními.22

U méně vhodných vzorků s vysokými odlišnostmi, nebo vykazujícími příliš jednostranné rozdíly (většina cenotvorných znaků je klasifikována jako horší, či naopak výrazně převaţují znaky hodnocené jako lepší), se výsledky mohou i rozcházet. Rovněţ počet úprav by měl být v obou případech přiměřený, neboť velké mnoţství můţe pouţité metody zneprůhlednit a obvykle svědčí o nevhodně vybraném vzorku. Při tom je třeba si uvědomit, ţe zejména odpočet ze základu má své limity, coţ samozřejmě platí i pro techniku odpočtu pevných částek vyjádřených přímo v penězích. Jsou-li k tomu vhodné podmínky, lze jednotlivé způsoby i kombinovat, a to tím způsobem, ţe obvykle úpravy pomocí sráţek vyjádřených v penězích se aplikují hned na počátku porovnávacího procesu a vytvoří tak nový vhodnější základ pro další porovnání, který je pak dále jiţ upravován pouze procentuálními sráţkami z tohoto základu. Jde většinou o případy, kdy cena porovnávacího vzorku ve srovnání s oceňovanou nemovitostí by mohla být zkreslena v důsledku: -

22

odlišných podmínek transakce, nebo


28

-

jestliţe oceňovaný subjekt v sobě zahrnuje komponent, který je obecně trhem vnímán jako samostatně působící a lze jej vyjádřit jako absolutní přiráţku či sráţku k ceně podstaty (např. garáţové či parkovací stání při bytu či při rodinném domu, bazén apod.). 23

Podstatné tedy je, ţe při kombinacích různých způsobů úprav hraje jejich pořadí svou roli, a tudíţ i ovlivňuje výslednou hodnotu posuzované nemovitosti. Kvalitativní porovnávací analýzy jsou zaloţeny na snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního hodnocení diferencí mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí bez opory v kvantifikaci. Podle cenotvorného významu jsou vzájemné diference hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší neţ posuzovaná nemovitost (vzorek) a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi. Jednou z variant této techniky je tzv. klasifikační technika, při níţ je indikace prováděna na základě přiřazení oceňované nemovitosti do pořadí cen vhodných vzorků, které je z nich sestaveno na základě jejich kvalitativního hodnocení. Pozice oceňované nemovitosti pak odpovídá pásmu mezi nejméně horším a nejméně lepším vzorkem, přičemţ indikace hledané porovnávací hodnoty leţí v intervalu mezi cenami těchto dvou skupin vzorků. Podstata kvalitativní analýzy tedy spočívá v rozdělení vzorků do dvou skupin, a sice na ty, které jsou celkově lepší a tedy s pozitivním hodnocením vůči oceňované nemovitosti a dále naopak na ty, které jsou hodnoceny jako celkově horší vůči oceňované nemovitosti a jsou tedy klasifikovány negativně. Zároveň se analýza snaţí vzorky v obou skupinách uspořádat hierarchicky v závislosti na intenzitě pozitivního nebo negativního hodnocení. Protoţe prodejní ceny vzorků jsou známy, porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti je pak moţno indikovat při hranici obou skupin vzorků, resp. mezi cenou nejbliţšího nejméně negativně a cenou nejbliţšího nejméně pozitivně hodnoceného vzorku. Jestliţe je vzorek v porovnání s oceňovanou nemovitostí podobný či obdobný, případně jeho negativa a pozitiva se vzájemné kompenzují, jeho hodnocení lze povaţovat za neutrální s polohou přímo odpovídající pomyslné hranici mezi oběma skupinami s cenovou indikací totoţnou s cenou tohoto neutrálního vzorku.

23


29

Slabiny kvalitativní analýzy spočívají v tom, ţe na všechny vybrané znaky, zachycující vzájemné odlišnosti mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí, je kladen shodný důraz a ţe jejich negativní či pozitivní kontribuce směrem k hledané hodnotě se povaţuje za stejně velkou. Přitom je však více neţ pravděpodobné, ţe odlišnosti v jednotlivých znacích přispívají k hodnotě různou intenzitou. Tento problém je moţno řešit tak, ţe některým znakům se při hodnocení přisoudí větší důraz s ohledem na jejich závaţnost, zatímco jiné, jejichţ kontribuce se předpokládá slabší, jsou hodnoceny jako méně důleţité s menším vlivem na výslednou hodnotu. Vzájemné preference mezi jednotlivými znaky se pak obvykle vyjadřují pomocí odhadnutých kontribučních indexů, vyjadřujících hierarchii důleţitosti znaků v souvislosti s předpokládanou intenzitou přispívání k celkové hodnotě oceňované nemovitosti.Volba kontribučního indexu, vyjadřujícího stupeň intenzity v přispívání znaku směrem k hodnotě, vnáší do jisté míry do kvalitativní analýzy prvky kvantifikace, nicméně částečné prolínání obou základních typů analýzy je pro praxi typické. Pouţití kvalitativní ana1ýzy můţe být zpřesněno v případě, jsou-li u některého z vybraných znaků vzorků známy jejich kvantitativní parametry. Mohou poslouţit jako podklad k průhlednější klasifikaci příslušného znaku. Obecný postup pro průběh kvalitativní analýzy lze shrnout následovně: a) nalézt vhodné vzorky, b) rozdělit je podle kvality na relativně horší a lepší, c) porovnávací hodnotu odhadnout v úrovni ceny leţící na hranici obou skupin vzorků, d) je-li cenové pásmo mezi oběma skupinami příliš velké, pak vzorky podle kvality hierarchicky uspořádat a porovnávací hodnotu odhadnout v úrovni mezi cenou nejbliţšího horšího a cenou lepšího vzorku, e) jestliţe i potom je indikované pásmo příliš široké, pokusit se jej zúţit na základě proporčních vztahů mezi cenami v hierarchii následujících vzorků.24 Rozdíl mezi kvantitavními a kvalitativními technikami je takový, ţe kvantitavní techniky pracují s čísly, procenty či koeficienty, zatímco kvalitativní techniky pracují pouţívají slovní hodnocení. U prvků porovnání, kde lze odlišnosti měřit, je moţné pouţít kvantitativní 24


30

analýzy, u prvků, u nichţ je kvantifikace problematická či nemoţná, lze vyuţít kvalitativní analýzy. Výsledkem analýzy by měla být indikace porovnávací hodnoty, která v závislosti na počtu vzorků a na počtu pouţitých technik porovnání můţe mít podobu několika dílčích výsledků, případně výsledky mohou mít podobu širšího cenového pásma. Proto v závěrečné fázi by měly být tyto výsledky vyhodnoceny a v případě potřeby integrovány do jediného výsledku, představujícího indikaci trţní hodnoty na bázi porovnávacího přístupu.

1.3.8

Pouţití porovnávací metody

Oceňování nemovitostí za pouţití porovnávací metody je vyuţíváno v několika oborech lidské činnosti pro různé potřeby. Porovnáním můţe být stanovena jak aktuální trţní hodnota nemovitosti, tak její budoucí hodnota či hodnota k určitému datu v minulosti. Aktuální hodnota nemovitosti je vţdy ta nejčerstvější stanovena k současnému datu, většinou se uvádí, ţe pokud se výrazně nezmění podmínky trhu, ekonomická, politická či jiná situace, je tato hodnota platná přibliţně po dobu tří měsíců. Budoucí hodnota se stanovuje ve většině případů u nemovitostí, které jsou ve výstavbě, nebo jsou rekonstruovány či modernizovány. Hodnotu k určitému datu v minulosti je moţno stanovit, za předpokladu dostatečného mnoţství porovnatelných vzorků. Tyto hodnoty se stanovují např. pro potřeby majetkového vyrovnání, pro stanovení výše škody, či pro potřeby soudních řízení apod. Nemovitostí, jejichţ hodnota se stanovuje porovnávací metodou, je celá řada. Mezi ty, o jejichţ trţní hodnotě má porovnávací metoda největší vypovídací schopnost, patří v prvé řadě pozemky, dále byty, rekreační chaty

a chalupy, rodinné domy, hospodářská stavení

venkovského typu, bytové domy, rodinné penziony či malé hotely a dalších obdobných nemovitostí. Dále je moţno za pomoci porovnávací metody, za podmínky dostatečného mnoţství vzorků, stanovit hodnotu administrativních budov, výrobních objektů, skladovacích hal apod. V těchto případech ocenění však většinou porovnávací metoda slouţí jako podpůrná metoda k metodě výnosové a je tak moţné s její pomocí ověřit správnost dosaţených výsledků. Nejčastěji je ocenění výše zmíněných nemovitostí pomocí porovnávací metody na trţních principech vyuţíváno v oblasti obchodování s nemovitostmi, v bankovnictví, ale také v oblasti správy majetku či pro úřední potřeby.

31

Účel provádění ocenění v oblasti obchodování s nemovitostmi je zřejmý. Jak jiţ bylo výše zmíněno, porovnávací metoda je v těchto případech aplikována pro potřeby objednatele ocenění za účelem zjištění její aktuální trţní hodnoty, která pak slouţí jako základ při obchodních jednáních o konečné kupní ceněn nemovitosti. V oblasti bankovnictví se porovnávací metoda výše uvedených nemovitostí aplikuje v případech, kdy je potřeba zjistit zástavní hodnotu nemovitosti a to jak současnou tak budoucí, pro případ zajištění úvěru u bankovního ústavu. Nejčastěji se porovnávací metodou zjišťují zástavní hodnoty bytů, rekreačních chat a chalup, rodinných domů a pozemků. Stanovuje se nejen aktuální trţní hodnota, ale také budoucí hodnota nemovitosti a to z toho důvodu, aby bankovní ústav měl záruku, ţe za předpokladu stavební dokončenosti, funkčnosti a vyuţitelnosti nemovitostí, bude daná nemovitost schopna slouţit jako zástava po celou dobu trvání úvěru. V případě rekonstrukcí se stanovuje také hodnota nemovitosti v nejhorším moţném stavu, tedy ve stavu kdy jsou v rámci rekonstrukce odstraněny všechny nepotřebné konstrukce a prvky a trţní hodnota nemovitosti je tak nejniţší. Dále se také stanovuje tzv. cena v tísni, pod jejíţ úroveň by hodnota nemovitosti v průběhu trvání úvěru neměla klesnout. V oblasti správy majetku je moţné porovnávací metodu aplikovat za účelem zjištění aktuální trţní hodnoty nemovitostí např. při evidenci majetku. V případě plánování rekonstrukcí a modernizací budov je porovnávací metoda vyuţívána ke stanovení budoucí hodnoty nemovitosti po dokončení prací a to z toho důvodu, aby vlastník nemovitosti zjistil do jaké míry bude mít provedená rekonstrukce či modernizace vliv na budoucí trţní hodnotu. Tzn. ţe vlastník zjišťuje, zda se mu vyplatí do nemovitosti investovat a zvyšovat tak její standard. Pro úřední potřeby se porovnávací metoda vyuţívá nejčastěji pro potřeby exekučních řízení, kdy se ze stanovené porovnávací hodnoty nemovitosti určuje vyvolávací nabídková cena za nemovitost pro potřeby veřejných aukcích. Obdobně je porovnávací metoda vyuţívána pro stanovení hodnoty nemovitosti v majetku společnosti pro potřeby insolvenčního řízení.

1.4 Analýza silných a slabých stránek porovnávací metody U analýzy této metody by bylo dobré začít tvrzením, ţe porovnávací metoda je metodou tzv. královskou. Jak jiţ bylo řečeno, porovnávací metoda je zaloţená na srovnávání oceňovaného majetku s majetkem obdobným. Abychom mohli tuto metodu aplikovat, musí existovat dostatečně 32

rozvinutý trh se stejným typem nemovitosti, která je předmětem ocenění. Kdyby tomu tak nebylo, těţko by se hledal majetek srovnatelný. Porovnávací princip má nezastupitelnou úlohu při oceňování bytů, pozemků a rodinných domů, dále jím mohou být oceňovány bytové domy, administrativní budovy, garáţe, rekreační objekty, skladové prostory, výrobní prostory, atd.. U některých typů nemovitostí je pouţití porovnávací metody problematické či nemoţné. Mezi nemovitosti s obtíţnou aplikací porovnávací metody patří : 

sakrální stavby – kostely, kaple



inţenýrské stavby – mosty, komunikace



technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny či teplárny



jednoúčelové výrobní objekty a areály – např. cementárny



stavební části důlních areálů



kulturní památky

Dále je porovnávací princip nevhodný pro oceňování věcných břemen a to kvůli jejich jedinečnosti, výjimku tvoří regulované nájemné. Silné stránky -

při dostatku a kvalitě porovnávaných vzorků nejlépe odráţí aktuální stav na trhu s nemovitostmi

-

porovnání moţné i s nemovitostmi ze vzdálenějších lokalit od oceňované, zde hrozba správného porovnání

-

vytvoření vlastní databáze prodejů nemovitostí

Slabé stránky -

při nedostatku a kvalitních porovnávaných vzorků špatně indikuje aktuální stav na trhu s nemovitostmi

-

úplnost informací o porovnávané nemovitosti

-

pravdivost údajů o porovnávané nemovitosti

33

-

správná aplikace korekčních činitelů

Obecně lze tedy říci, ţe při dostatečném počtu a kvalitě porovnávaných vzorků je porovnávací metoda tou nejsprávnější a nejpovolanější, jelikoţ nejlépe indikuje aktuální stav ekonomiky, nabídky a poptávky na trhu. Pokud však jsou porovnávané vzorky nekvalitní či jich není dostatečné mnoţství, tak její vypovídající hodnota klesá.

34

2 Ocenění v praxi V této praktické části bakalářské práce jsou vyhotoveny dva odhady trţní hodnoty nemovitostí. První odhad je zaměřen na ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 nacházející se ve městě Rakovník, okres Rakovník, Středočeský kraj. U ocenění tohoto typu nemovitosti byly pouţita metoda porovnávací a výnosová. Druhý odhad se týká víceúčelové budovy, mnou označené jako „Polyfunkční dům č.p. 274“ leţící v obci Černý Důl, okres Trutnov, Královehradecký kraj. Pro stanovení aktuální trţní hodnoty víceúčelového objektu jsem pouţil kombinaci všech tří výše uváděných metod. Metoda porovnávací byla pouţita pro ocenění pozemků, pro ocenění majetku jako celku byly pouţity metody výnosová a nákladová. Trţní ocenění obou výše uvedených nemovitostí bude slouţit pouze pro účely této bakalářské práce.

35

2.1 Trţní ocenění bytové jednotky Objednatel: Ing. Kateřina Jůnová Vaněčkova 2671 269 01 Rakovník II Česká Republika

OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY Byt č. 2671/11 V bytovém domě č. p. 2671 Vaněčkova 2671 269 01 Rakovník II

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Zpracoval: Jiří Jůna Datum ocenění: 2.4.2014

36

2.1.1

2.1

Obsah

Trţní ocenění bytové jednotky .............................................................................. 36

2.1.1

Obsah ............................................................................................................................................. 37

2.1.2

Průvodní dopis ............................................................................................................................... 38

2.1.3


2.1.4


2.1.5


2.1.6

Ocenění .......................................................................................................................................... 47

2.1.7

Závěr .............................................................................................................................................. 54

2.1.8

Přílohy ........................................................................................................................................... 56

Seznam příloh Příloha č. 1 ............................................................................................................................... 56 Příloha č. 2 ............................................................................................................................... 58 Příloha č. 3 ............................................................................................................................... 59 Příloha č. 4 ............................................................................................................................... 60 Příloha č. 5 ............................................................................................................................... 64 Příloha č. 6 ............................................................................................................................... 65 Příloha č. 7 ............................................................................................................................... 66 Příloha č. 8 ............................................................................................................................... 67 Příloha č. 9 ............................................................................................................................... 68 Příloha č. 10 ............................................................................................................................. 69

37

2.1.2

Průvodní dopis25

Paní Ing. Kateřina Jůnová Vaněčkova 2671 269 01 Rakovník Česká Republika 2. dubna 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku mnou označeného jako Byt č. 2671/11 Uvedený na listu vlastnictví č. 8491, v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník Nacházejícího se na adrese Vaněčkova 2671, 269 01 Rakovník, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. V této zprávě vyjadřuji svůj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 2. dubnu 2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva bude slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání při prodeji nemovitosti. Není mě známo, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům, jako např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Rakovníku, na listu vlastnictví č. 8491, pro katastrální území Rakovník, obec Rakovník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.3.2014 je přiloţen v příloze této zprávy. 25

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 49-50

38

Jako zpracovatel této zprávy chápu trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by byl kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele – paní Kateřiny Jůnové jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Výměry bytové jednotky, spoluvlastnických podílů a velikosti pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 39

2.1.3

Popisné informace

Trţní ocenění bytové jednotky č. 2671/11 bude slouţit pouze pro potřeby této bakalářské práce. Majetek byl oceněn bez vlivu omezení vlastnického práva, plynoucího ze zástavního práva smluvního, uvedeného na listu vlastnictví č. 8491. Popis lokality Oceňovaná bytová jednotka č. 2671/11 se nachází ve městě Rakovník, které má 16 427 obyvatel a je průmyslovým, kulturním a spádovým centrem regionu. Město leţí v centrální části okresu Rakovník, nacházejícího se na západě Středočeského kraje. Rakovník je umístěn v údolí Rakovnického potoka na severozápadní hranici CHKO Křivoklátsko.Ve vzdálenosti cca 10 km severně od města vede hlavní silniční spoj I/6 mezi Karlovými Vary a Prahou. Dopravní obsluţnost s Prahou je zajištěna pravidelnými vlakovými a autobusovými spoji. Dojezdová vzdálenost osobním automobilem do okrajových částí Prahy je cca 40 minut. Ve městě je veškerá občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, mateřské školky, základní a střední školy, nemocnice, ostatní zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pošta, policie a hasiči. V obci jsou veškeré inţenýrské sítě: vodovod, plynofikace, kanalizace a kabelová síť26. Nemovitost se nachází v zastavěné okrajové jiţní části Rakovníka, místně nazývané Zátiší. Bytový dům je postaven na mírně svaţitém pozemku, přístup je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Vaněčkova, která je dostatečně osvětlena. Okolní zástavba je tvořena stejnými či podobnými bytovými domy a několika rodinnými domy. V dochůdné vzdálenosti je umístěna zastávka MHD (150 m), základní škola (300 m), stanice pohonných hmot (600 m), supermarket (600 m) a několik sportovišť (fotbalový areál s atletickým oválem, hokejbalové hřiště). Centrum města s veškerou občanskou vybaveností, vlakovým a autobusovým nádraţí je ve vzdálenosti cca 1,3 km od oceňované nemovitosti. Parkovací místa jsou před objektem řešena v dostatečném mnoţství, pohodlné parkování je tak zajištěno v jakoukoliv denní dobu. Okolní horizonty s výhledem na široké okolí hodnotím velmi kladně.

26

Charakteristika okresu Rakovník. Český Statistický Úřad [online]. 14.4.2014 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_rakovnik

40

Popis oceňovaného majetku Bytová jednotka č. 2671/11 je zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 8491 v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník. Jednotka má spoluvlastnický podíl o velikost 498/10175 na společných částech domu č.p. 2671 na listu vlastnictví č. 8416 a stavebním pozemku parcelní č. 5709 zapsaného na listu vlastnictví č. 8416 v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník. Oceňovaná bytová jednotka je situována ve volně stojícím bytovém domě č. p. 2671 v ulici Vaněčkova. Nachází se ve 3.NP bytového domu bez výtahu. Okolní zástavba je tvořena stejnými či podobnými bytovými domy a několika rodinnými domy. Přístup do objektu je zajištěn dvoukřídlými plastovými dveřmi z ulice Vaněčkova, ze společné schodišťové chodby je přístup do bytové jednotky. Okna bytu jsou směrována na severozápad a severovýchod s výhledem na celý Rakovník a okolí. Bytová jednotka je o velikosti 2+1, k jednotce dále náleţí lodţie přístupná pouze z bytu a sklep v 1.PP přístupný ze společných prostor. Dispozice bytu s podlahovými plochami jednotlivých místností je popsána níţe. - . chodba .............................................. 2,20 m2 - . koupelna s WC ................................. 4,60 m2 - . kuchyně .......................................... 13,00 m2 - . obývací pokoj ................................. 14,10 m2 - . loţnice ............................................ 11,70 m2 - . lodţie ................................................ 7,70 m2 - . sklep ................................................. 4,20 m2 Celková výměra podlahové plochy bytové jednotky, bez plochy lodţie a sklepa, je 45,60 2

m . Plocha lodţie a sklepa byla pro výpočet celkové výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy. Podlahová plocha bytu pouţitá pro výpočet je o celkové výměře 51,55 m2. Technický popis bytového domu Bytový dům č.p. 2671 je zkolaudovaný v roce 2005, má celkem jedno podzemní podlaţí, tři nadzemní podlaţí a účelově vyuţité podkrovní (do podkroví je vstup pouze z mezonetových bytových jednotek se vstupem umístěným ve třetím nadzemním podlaţí). V podzemním podlaţí jsou situovány sklepy, kotelna, kočárkárna, sušárna a čtyři garáţe. 41

V prvním aţ třetím nadzemním podlaţí je umístěno 16 bytových jednotek, jsou zde byty od velikosti 1+kk aţ do velikosti 4+1. Objekt je napojen na veškeré veřejné inţenýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Svislé nosné i nenosné konstrukce jsou z keramického zdiva, stropní konstrukce ţelezobetonové, schodiště ţelezobetonové s povrchem z keramické dlaţby. Střecha je valbová, krov dřevěný, krytina z plechového šindele, klempířské prvky s pozinkovaného plechu. Objekt je osazen hromosvodem. Vnitřní omítky jsou v celém objektu štukové, venkovní omítky stěrkové. Okna a vstupní dveře jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře do bytu jsou bezpečnostní dřevěné v ocelové zárubni, dveře v bytové jednotce jsou dřevěné v obloţkových zárubních. Vytápění je zajištěno ústředními plynovými kotly umístěnými v centrální domovní kotelně. Ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem z prvního podzemního podlaţí. Podlahy ve společných částech domu, sklepích a garáţích jsou betonové s keramickou dlaţbou. Do bytu je zaveden zvonek s domácím telefonem, telefonní linka, společná televizní anténa a internetové připojení. Vzhledem ke stáří objektu je nemovitost jako celek ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Vybavení bytové jednotky Bytová jednotka je vybavena moderní kuchyňskou linkou s dřezem a směšovací baterií, s vestavnou sklokeramickou deskou, elektrickou troubou, myčkou nádobí, kombinovanou chladničkou, mikrovlnou troubou a odsavačem par. Koupelna s toaletou je vybavena umyvadlem, vanou, dvěma vodovodními bateriemi, koupelnovým radiátorem a volně stojícím kombinovaným klozetem. Na chodbě a v loţnici jsou vestavné skříně na míru. Podlahy v koupelně, sklepě a lodţii jsou z keramické dlaţby, stěny v koupelně a za kuchyňskou linkou jsou obloţeny keramickým obkladem. Ostatní místnosti mají povrch podlahy z laminátové plovoucí podlahy. Technický stav bytu a vybavení je vzhledem ke stáří objektu a následné výměně některých prvků z roku 2010 (poloţeny nové plovoucí podlahy, opláštění kuchyňské linky, výměna interiérových dveří a obloţek, kompletně nový nábytek) ve velmi dobrém stavu. Vybavení bytu je v nadstandardním provedení. Pozemek Předmětem ocenění není pozemek jako takový, ale ideální spoluvlastnický podíl ve výši 498/10175 ze stavebního pozemku parcelní č. 5709 o výměře 336 m2. Pozemek je svaţitý směrem k severu, v katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Podíl na

42

uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty bytové jednotky. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je spoluvlastnický podíl bytové jednotky na společných částech domu o velikosti 498/10175. Zejména se jedná o společné části domu (kočárkárna, kotelna, sušárna, vstup, chodby a schodiště) a společné části budovy (svislé a vodorovné konstrukce, klempířské prvky, rozvody vody, rozvody topení, rozvody kanalizace, elektřiny a přípojek). Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnictví bytové jednotky č. 2671/11 plně ve vlastnictví paní Kateřiny Jůnové. Omezení vlastnického práva Dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované bytové jednotce č. 2671/11 zástavní právo smluvní. Zástavní právo se týká i spoluvlastnických podílů ve výši 498/10175 na společných částech domu č. p. 2671 a stavební parcele č. 5709. Stavebněprávní stav Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí, je zkolaudována a určena k bydlení. V souladu s tímto určením je i vyuţívána.

43

2.1.4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

„Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost“27. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka, jako bytová jednotka je v současnosti majitelkou vyuţívána. Současné vyuţití je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a z právního hlediska je vše v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je ve velmi dobrém technickém stavu, který umoţňuje její vyuţití bez nutnosti jakékoliv investice na rekonstrukci. Pro maximální výnosnost z bytové jednotky je nutné ji pronajímat za trţní nájemné obvyklé v místě a času ocenění, nebo jí bude vlastník vyuţívat pro vlastní potřebu, čímţ dosáhne úspory za pronájem podobné nemovitosti. V současnosti je byt vyuţíván majitelku k jejímu vlastnímu bydlení. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe oceňovaná bytová jednotka je v souladu s jejím nejlepším a nejvyšším vyuţitím28.

27

Citace z ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 53 28 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 53

44

2.1.5

Omezující podmínky a předpoklady

1. „Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy

45

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“29

29

Citace z ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 63

46

2.1.6

Ocenění

Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody. Jsou jimi metody: porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje současný stav na trhu s nemovitostmi. Základním principem je porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi podobnými, které byly obchodovány v nedávné době, nebo těmi, které jsou nabízeny na trhu v současné době. Při porovnání jsou pouţity korekce zohledňující případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného majetku. Výnosová (příjmová) metoda analyzuje trţní hodnotu majetku na základě moţných budoucích příjmů z nemovitosti. Pro stanovení současné hodnoty je nutné přepočítat budoucí výnosy na současnou hodnotu peněz kapitalizací s odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení nového identického majetku v současných cenách. Pomocí koeficientů určujících opotřebení či jiné technické znehodnocení stanovíme aktuální trţní hodnotu.

Pro stanovení aktuální trţní hodnoty bytové jednotky jsem pouţil kombinaci porovnávací a výnosové metody. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná, jelikoţ není schopna objektivně určit skutečnou trţní hodnotu z pořizovacích nákladů30. POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaná bytová jednotka byla pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku porovnána s podobnými byty, které byli v nedávné době nabízeny k prodeji. Pro porovnání byly pouţity byty z realitních internetových serverů. Informace o porovnávaných bytových jednotkách nalezte v příloze této zprávy. Nabídkové ceny bytových jednotek nabízených k prodeji byly poté upraveny koeficientem druh transakce, který zohledňuje rozdíly mezi cenami nabízenými a skutečně realizovanými. Jako hlavní porovnávací jednotky, pro stanovení trţní hodnoty majetku, byly pouţity čisté 30

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 54

47

podlahové plochy bytových jednotek, které byly popřípadě rozšířeny o ½ podlahové plochy lodţie, balkonu či sklepa. Ke stanovení trţní hodnoty touto metodou byly dále uvaţovány korekční koeficienty, které zohledňují rozdíly mezi porovnávanými bytovými jednotkami. Jsou jimi zejména: datum transakce, lokalita, technická vybavenost domu, technická vybavenost bytové jednotky, dopravní dostupnost, dopravní obsluţnost, velikost bytové jednotky a další. Podrobný popis výpočtu ke stanovení trţní hodnoty majetku porovnávací metodou je uveden v tabulce níţe. Tabulka 1: Výpočet hodnoty bytové jednotky porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT31)

POROVNÁVACÍ METODA – VÝPOČET HODNOTY Bytová jednotka č. 2671/11, ulice Vaněčkova č.p. 2671, 269 01 Rakovník Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti

I.

II.

III.

IV.

Byt č. 2671/11

Byt 2+1 ul. Ottova

Byt 2+1 ul. Dukelských hrdinů Rakovník Rakovník Rakovník

Byt 2+1

ul. Vaněčkova

Byt 2+1 ul. T.G.Masaryka Rakovník Rakovník Rakovník 56,00

50,05

52,50

1 560 000 Kč

1 430 000 Kč

1 399 000 Kč

27 857 Kč

28 571 Kč

26 648 Kč

14.3.2014

26.3.2014

5.2.2014

1,00 27 857 Kč

1,00 28 571 Kč

1,00 26 648 Kč

Nabídka 0,90

Nabídka 0,90

Nabídka 0,90

Katastrální území Rakovník Rakovník Obec Rakovník Rakovník Okres Rakovník Rakovník B. Základní údaj pro porovnání - m2 Uţitná plocha m2 51,55 58,50 Nabídková cena 1 599 000 Kč celkem Cena za 1 m2 X 27 333 Kč uţitná plochy Datum transakce, 17.2.2014 zveřejnění nabídky Korekce 1,00 Upravená hodnota 27 333 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,90

31

ul. Malcova Rakovník Rakovník Rakovník


48

Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Obytné území územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Ne a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Velmi dobrý bytového domu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Velmi dobrá bytového domu Korekce Upravená hodnota Technický stav Velmi dobrý bytu Korekce Upravená hodnota Vybavenost bytu Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní Bus MHD obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Velmi dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Ţádaná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

24 600 Kč Absolutní 1,00 24 600 Kč

25 071 Kč Absolutní 1,00 25 071 Kč

25 714 Kč Absolutní 1,00 25 714 Kč

23 983 Kč Absolutní 1,00 23 983 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 24 600 Kč

1,00 25 071 Kč

1,00 25 714 Kč

1,00 23 983 Kč

Stejné

Stejné

Stejné

Stejné

1,00 24 600 Kč

1,00 25 071 Kč

1,00 25 714 Kč

1,00 23 983 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1,00 24 600 Kč

1,00 25 071 Kč

1,00 25 714 Kč

1,00 23 983 Kč

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00 24 600 Kč

1,00 25 071 Kč

1,00 25 714 Kč

1,00 23 983 Kč

Horší 1,05 25 830 Kč

Srovnatelná 1,00 25 071 Kč


Mírně horší 1,02 24 463 Kč

Srovnatelný

Horší

Novostavba

Horší

1,00 25 830 Kč

1,04 26 074 Kč

0,98 25 200 Kč

1,07 26 175 Kč

Srovnatelná

Horší

Srovnatelná

Horší

1,00 25 830 Kč

1,04 27 117 Kč

1,00 25 200 Kč

1,05 27 484 Kč

Srovnatelný

Srovnatelný

Mírně lepší

Mírně horší

1,00 25 830 Kč Mírně horší 1,02 26 347 Kč Bus MHD, vlak 0,97 25 556 Kč

1,00 27 117 Kč Srovnatelná 1,00 27 117 Kč Bus MHD, vlak 0,97 26 304 Kč

0,98 24 696 Kč Bez vybavení 1,10 27 166 Kč

1,00 27 166 Kč

1,02 28 033 Kč Horší 1,05 29 435 Kč Bus MHD, vlak 0,97 28 552 Kč

Omezené parkování

Mírně horší

Srovnatelná

Mírně horší

1,05 26 834 Kč Horší 1,04 27 907 Kč

1,01 26 567 Kč Mírně horší 1,02 27 098 Kč

1,00 27 166 Kč Ţádaná 1,00 27 166 Kč

1,02 29 123 Kč Mírně horší 1,02 29 705 Kč

-

-

-

-

49

MHD

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Korekce pro velikost Korekce Upravená hodnota Podlaţí nemovitosti

3.NP bez výtahu

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 27 976 Kč hodnota za 1m2 Porovnávací 1 442 151 Kč hodnota celkem

1,00 27 907 Kč

1,00 27 098 Kč

1,00 27 166 Kč

1,00 29 705 Kč

Větší

Větší

Srovnatelná

Větší

1,02 28 466 Kč 2.NP bez výtahu 0,99 28 181 Kč


1,00 27 166 Kč 5.NP s výtahem 0,97 26 351 Kč

1,01 30 002 Kč

28 181 Kč

27 369 Kč

26 351 Kč

30 002 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

5.NP 1,00 30 002 Kč

1 440 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu oceňované bytové jednotky porovnávací metodou na:

1 440 000 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíckorunčeských) VÝNOSOVÁ METODA Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky výnosovou metodou byla nejdříve určena výše hrubého potencionálního nájemného, které bylo stanoveno na základě porovnání s podobnými bytovými jednotkami v okolí. Od hrubého nájemného byla odečtena moţná ztráta v podobě neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného ve výši 5% z celkového ročního hrubého příjmu, čímţ byl určen efektivní hrubý příjem. Dále byla odborně odhadnuta roční rezerva na renovace a stanovena výše ročních provozních nákladů. Tyto další poloţky byly odečteny od efektivního hrubého příjmu a tím byl stanoven roční čistý provozní příjem. Výše trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byla poté určena metodou přímé kapitalizace, s kapitalizační mírou ve výši 6%. Tato kapitalizační míra byla stanovena na základě vyhlášky č. 441/2013 Sb. 32. 32


50

Pro porovnání trţních nájmů byly pouţity byty z realitních internetových serverů. Nabídkové ceny nájmů byly poté upraveny koeficientem druh transakce, který zohledňuje rozdíly mezi cenami nabízenými a skutečně realizovanými. Jako hlavní porovnávací jednotky pro stanovení trţní hodnoty majetku byly pouţity čisté podlahové plochy bytových jednotek, které byly popřípadě rozšířeny o ½ podlahové plochy lodţie, balkonu či sklepa. Ke stanovení výše nájmu byly dále uvaţovány korekční koeficienty, které zohledňují rozdíly mezi porovnávanými bytovými jednotkami. Jsou jimi zejména: datum transakce, lokalita, technická vybavenost domu, technická vybavenost bytové jednotky, dopravní dostupnost, dopravní obsluţnost, velikost bytové jednotky a další. Podrobný popis výpočtu ke stanovení trţní hodnoty nájemného porovnávací metodou je uveden v tabulce níţe. Tabulka 2: Výpočet trţního nájemného porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT33)

VÝNOSOVÁ METODA – VÝPOČET NÁJEMNÉHO Výpočet výše trţního nájemného porovnáním Oceňovaná nemovitost





III.

IV.

Byt 3+kk ul. Vysoká Rakovník Rakovník Rakovník

Byt 3+1 ul. Školní Rakovník Rakovník Rakovník

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres Počet srovnávacích jednotek Nabídková cena Kč/měsíc

I.

II.

Byt č. 2671/11 Byt 2+1 Byt 2+1 ul. Vaněčkova ul. Ottova ul. Ottova Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník Rakovník B. Základní údaj pro porovnání - m2 51,55

58,50

55,00

54,00

64,50

7 500 Kč

7 500 Kč

7 500 Kč

6 000 Kč

1 538 Kč

1 636 Kč

1 667 Kč

1 116 Kč

24.3.2014 1,00

24.3.2014 1,00

26.3.2014 1,00

23.3.2014 1,00

Nabídková cena Kč/m2/rok Datum transakce Korekce 33


51

Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav bytového domu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost bytového domu Korekce Upravená hodnota Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota Vybavenost bytu Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Velmi dobrý

Kč/m2/rok

1 116 Kč Nabídka 0,95 1 060 Kč



Srovnatelný

Horší

Horší

1,00 1 535 Kč

1,00 1 632 Kč

1,05 1 663 Kč

1,04 1 103 Kč

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Mírně horší

1,00 1 535 Kč

1,00 1 632 Kč

1,00 1 663 Kč

1,02 1 125 Kč

Srovnatelný

Srovnatelný

Mírně horší

Horší



1,02 1 696 Kč Horší 1,05 1 781 Kč Bus MHD, vlak 0,97 1 727 Kč

1,10 1 237 Kč Horší 1,12 1 386 Kč

Velmi dobrá

Omezene parkování

Omezene parkování

Omezené parkování

Velmi dobrá

Ţádaná

1,05 1 594 Kč Horší 1,05 1 674 Kč

1,05 1 696 Kč Horší 1,05 1 781 Kč

1,04 1 796 Kč Ţádaná 1,00 1 796 Kč

1,00 1 400 Kč Mírně horší 1,02 1 428 Kč

-

-

-

-

-

1,00 1 796 Kč

1,00 1 428 Kč

Větší

Větší



1 832 Kč

1 499 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrý

Velmi dobrá

Bus MHD

1,00 1,00 1 674 Kč 1 781 Kč D. Ostatní parametry Větší

3.NP bez výtahu

Korekce Upravená hodnota Výše nájmu

1 667 Kč Nabídka 0,95 1 583 Kč

Srovnatelný

Korekce pro velikost Korekce Upravená hodnota Podlaţí nemovitosti

1 538 Kč 1 636 Kč Nabídka Nabídka 0,95 0,95 1 462 Kč 1 555 Kč C. Technické parametry Horší Horší 1,05 1,05 1 535 Kč 1 632 Kč

1 700 Kč

Větší

1,02 1,02 1 707 Kč 1 816 Kč 2.NP bez 1.NP bez výtahu výtahu 0,99 0,98 1 690 Kč 1 780 Kč Výsledná porovnávací hodnota 1 690 Kč

1 780 Kč

52

Bus MHD 1,01 1 400 Kč

Výše nájmu Kč/měsíc

7 305 Kč

Výsledná výše nájmu celkem Kč/rok

87 654 Kč

VÝSLEDNÁ VÝŠE NÁJMU KČ/ROK (zaokrouhleno)

87 600 Kč

Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu potencionálního hrubého příjmu z nájemného porovnávací metodou na 87 600 Kč/rok. Z hrubého nájemného, které je dosazeno do tabulky níţe, vypočítáme trţní hodnotu bytové jednotky výnosovou metodou. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty výnosovou metodou je ve tvaru: Čistý provozní příjem Výnosová hodnota = --------------------------------- x 100 Kapitalizační míra v % Tabulka 3: Výpočet hodnoty bytové jednotky výnosovou metodou (zdroj: autor na základě ORT34)

VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace Hrubý příjem - 7 300 Kč/měsíc x 12 (zaokrouhleno)

87 600 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem

4 380 Kč 83 220 Kč

Rezervace na renovace - odborný odhad

7 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

2 500 Kč

Čistý provozní příjem

73 720 Kč 6%

Kapitalizační míra Trţní hodnota

1 228 667 Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

1 230 000 Kč

34


53

Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu oceňované bytové jednotky výnosovou metodou na:

1 230 000 Kč (slovy: jedenmiliondvěstětřicettisíckorunčeských)

2.1.7

Závěr

Výsledná trţní hodnota majetku byla stanovena váţeným průměrem hodnoty porovnávací a výnosové, více v tabulce níţe. Oceňovaná bytová jednotka je na realitním trhu v Rakovníku běţně obchodována a nabízena k prodeji. Z těchto důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe indikuje stav ekonomiky, nabídky a poptávky po tomto druhu nemovitosti. Proto jsem porovnávací hodnotě přisoudil váhu ve výši 80%. Jelikoţ bytová jednotka není majetkem, který je pořizován za účel zisku z pronájmu, ale spíše vyuţíván vlastníky pro osobní potřebu, přisuzuji výnosové hodnotě váhu ve výši 20%.35 Porovnávací hodnota bytové jednotky byla výpočtem stanovena v celkové výši 1 440 000 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíckorunčeských). Výnosová hodnota bytové jednotky byla výpočtem stanovena v celkové výši 1 230 000 Kč (slovy: jedenmiliondvěstětřicettisíckorunčeských). Aplikací výše popsaných metod a jejich výsledných hodnot, je v tabulce níţe indikována trţní hodnota bytové jednotky.

35


54

Tabulka 4: Výsledná trţní hodnota bytové jednotky č. 2671/11 (zdroj: autor na základě ORT36)

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 440 000 Kč

80%

1 152 000 Kč

Výnosová metoda

1 230 000 Kč

20%

246 000 Kč

Nákladová metoda

N/A

0%

0 Kč

Výsledná trţní hodnota

1 398 000 Kč

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

1 400 000 Kč

Výsledná trţní hodnota oceňované bytové jednotky č. 2671/11 byla stanovena součtem váţených průměrů výše vypsaných hodnot ke dni 2.4.2014 v celkové výši:

1 400 000 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistatisicíkorunčeských)

V Rakovníku dne 2.4.2014.

36


55

2.1.8

Přílohy Příloha č. 1 List vlastnictví č. 8491, strana 1

56

Příloha č. 1 List vlastnictví č. 8491, strana 2

57

Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy37

37

Nahlíţení do katastru nemovitostí. [online]. [cit. 2014-04-18]. Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=D6B992BE&MarQParam0= 711669212&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

58

Příloha č. 3 Půdorys bytové jednotky

59

Příloha č. 4 Kupní smlouva str. č. 1, dodaná majitelkou

60


61


62


63

Příloha č. 5 Mapové podklady s polohou nemovitosti 38

38

www.mapy.cz [online]. [cit. 2014-04-18]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/

64

Příloha č. 6 Informace o porovnávané nemovitosti č. I

Prodej, byt 2+1, 57 m² Celková cena: 1 599 000 Kč za nemovitost Adresa: Ottova, Rakovník - Rakovník II Datum aktualizace: 17.02.2014 ID: 2547163996 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaţí počet: 3 Podlaţí umístění: 2. podlaţí Plocha uţitná: 57 m2 Sklep: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Nabízíme k prodeji atraktivní byt 2+1 v kompletně zrekonstruovaném bytovém domě v Ottově ul. v Rakovníku.Rekonstrukce byla dokončena v r.2012. Bytový dům se nachází v centru města, cca 2 min. chůze od Husova náměstí. Foto:

65

Příloha č. 7 Informace o porovnávané nemovitosti č. II

Prodej, byt 2+1, 56 m² Celková cena: 1 560 000 Kč za nemovitost, včetně provize Adresa: nábř. T. G. Masaryka, Rakovník - Rakovník II Datum aktualizace: 14.03.2014 ID zakázky: 4784 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaţí počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaţí umístění: 3. podlaţí Plocha uţitná: 56 m2 Plocha podlahová: 56 m2 Sklep: Ano Datum nastěhování: 14.03.2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Výtah: Ne Popis: Jedná se o kompletně zrekonstruovaný byt 2+1 o podlahové výměře 56 m2 v cihlovém domě v centru města. Nové dřevěné podlahy a dlaţba, masivní dveře, plastová okna + rolety. Vlastní plynové ústřední topení s ohřevem vody. Moderně vybavená nová kuchyň včetně vestavěných spotřebičů. Foto:

66

Příloha č. 8 Informace o porovnávané nemovitosti č. III

Prodej, byt 2+kk, 53 m² Celková cena: 1 430 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: , 0 Adresa: Dukelských Hrdinů, Rakovník (okres Rakovník) Datum aktualizace: 26.03.2014 ID zakázky: N14848 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Podlaţí počet: 5 Podlaţí umístění: 5. podlaţí Plocha uţitná: 53 m2 Plocha podlahová: 53 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Výtah: Ano Popis: Nabízíme prodej nově postaveného bytu 2+kk/B, o rozloze 47,4 m2 + 5,3 m2 balkón v osobním vlastnictví v Rakovníku. Dům s výtahem má čtyři patra, postaven z Porothermu a je zateplený. Byt obsahuje obývací pokoj s kuchyňským koutem bez kuch. linky, pokoj, chodbu, koupelnu s vanou, samostatné WC a komoru. Byt má plastová okna s mikroventilací, plovoucí podlahu v pokojích, ostatní dlaţba. Typ podlahy, barva vymalování pokojů a další poţadavky lze realizovat dle svých představ po domluvě. K bytu náleţí jedno parkovací stání, sklepní kóje, a listovní schránka, k dispozici je i kočárkárna. Byt má svoje měřiče tepla, studené a teplé vody. Příčky v bytě jsou z Porothermu. Vytápění domu je plynovým kotlem. Předpokládané nízké měsíční poplatky. Financování hypotékou je moţné. Veškerá občanská vybavenost v místě. Praha 35 min. Další dokončená výstavba bytů bude v roce 2015 lze rezervovat uţ nyní, info u makléře. Foto:

67

Příloha č. 9 Informace o porovnávané nemovitosti č. IV

Prodej, byt 2+1, 55 m² Celková cena: 1 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize Adresa: Malcova, Rakovník - Rakovník II Datum aktualizace: 05.02.2014 ID zakázky: 4811 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaţí počet: 6 včetně 1 podzemního Podlaţí umístění: 4. podlaţí Plocha uţitná: 55 m2 Plocha podlahová: 55 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Datum nastěhování: 05.02.2014 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Výtah: Ne Popis: Nabízíme ke koupi kompletně zrekonstruovaný byt o velikosti 2+1/B V Rakovníku, OV, 55m2. Byt se nachází v cihlovém domě ve 3. patře bez výtahu v blízkosti centra (5 min), situovaný východ-západ. V bytě jsou plastová okna, nové rozvody vody, odpadů, elektřiny, anténní rozvody, rozvody topení, nové radiátory s vlastními měřidly, v koupelně a v kuchyni podlahové topení, v pokojích kvalitní plovoucí podlaha, v ostatních prostorách dlaţba. Krásná koupelna s rohovou vanou, velkým umyvadlem (vše zn. RAVAK), WC – zn. GEBERIT, šatna, větší kuchyň se spotřebiči (myčka, lednice, kombinovaný sporák). Ohřev teplé vody karmou. Rekonstrukce proběhla v roce 2010. K bytu náleţí 2 sklepy a dále uzavřená travnatá plocha ve společném vlastnictví nájemníků. Parkování ve dvoře přímo u domu nebo moţnost pronájmu garáţe před domem. Foto:

68

Příloha č. 10 Fotodokumentace oceňované bytové jednotky, pořízeno autorem dne 30.3.2014

69

2.2 Trţní ocenění polyfunkčního domu Objednatel: Společenství vlastníků Černý důl 274 543 44 Černý Důl Česká Republika

OCENĚNÍ POLYFUNKČNÍHO DOMU Polyfunkční dům č.p. 274 Černý důl 274 543 44 Černý Důl

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Zpracoval: Jiří Jůna Datum ocenění: 19.4.2014 70

2.2.1

2.2

Obsah

Trţní ocenění polyfunkčního domu ...................................................................... 70

2.2.1

Obsah ............................................................................................................................................. 71

2.2.2

Průvodní dopis ............................................................................................................................... 72

2.2.3


2.2.4


2.2.5


2.2.6

Ocenění .......................................................................................................................................... 82

2.2.7

Závěr .............................................................................................................................................. 95

2.2.8

Přílohy ........................................................................................................................................... 97

Seznam příloh

Příloha č. 11 ............................................................................................................................. 97 Příloha č. 12 ............................................................................................................................. 98 Příloha č. 13 ............................................................................................................................. 99 Příloha č. 14 ........................................................................................................................... 100 Příloha č. 15 ........................................................................................................................... 101 Příloha č. 16 ........................................................................................................................... 102 Příloha č. 17 ........................................................................................................................... 103 Příloha č. 18 ........................................................................................................................... 104 Příloha č. 19 ........................................................................................................................... 105 Příloha č. 20 ........................................................................................................................... 106

71

2.2.2

Průvodní dopis39

Společenství vlastníků Černý Důl 274 543 44 Černý Důl Česká Republika 29. dubna 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku mnou označeného jako Polyfunkční dům č.p. 274 Uvedený na listu vlastnictví č. 771, v katastrálním území Černý Důl, obec Černý Důl, okres Trutnov Nacházejícího se na adrese Černý Důl 274 , 543 44 Černý Důl, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. V této zprávě vyjadřuji svůj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve společném vlastnictví několika subjektů, bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 29. dubnu 2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva bude slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání při prodeji nemovitosti. Není mě známo, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům, jako např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Trutnově, na listu vlastnictví č. 771, pro katastrální území Černý Důl, obec Černý Důl. On-line výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.6.2014 je přiloţen v příloze této zprávy.

39


72

Jako zpracovatel této zprávy chápu trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by byl kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění převáţně vyuţíván komerčně jako víceúčelový dům s 6 bytovými jednotkami ve 2. a 3.NP, restaurací, prodejnou sportovních potřeb a toaletou pro potřeby přilehlého parkoviště v 1.NP a garáţemi v 1.PP. Podrobné vyuţití nemovitosti je popsáno v dalších částech této zprávy. Podle poţadavku zadavatele jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví.. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu či vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

73

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Výměry budovy, spoluvlastnických podílů a velikosti pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

74

2.2.3

Popisné informace

Trţní ocenění polyfunkčního domu č.p. 274 bude slouţit pouze pro potřeby této bakalářské práce. Majetek byl oceněn na základě úplného vlastnictví bez omezení vlastnického práva. Popis lokality Oceňovaný polyfunkční dům č. p. 274 se nachází v horském obci Černý Důl, která čítá kolem 800 obyvatel. Městys Černý Důl se nachází cca 18 km severozápadně od Trutnova a přibliţně 8 km východně od Vrchlabí. Ve vzdálenosti cca 3 km jiţně od města vede hlavní silniční spoj I/14 mezi Libercem a Českou Třebovou. Po této komunikaci je dobrá dostupnost do centra regionu Vrchlabí či do okresního města Trutnova. Dopravní obsluţnost s Trutnovem a Vrchlabím je zajištěna pravidelnými autobusovými spoji. Nemovitost se nachází v okrajové severozápadní části Černého Dolu, umístěna je pod SkiResortem Černá hora. Objekt je postaven na svaţitém pozemku, přístup do objektu je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci z jihu a také z přilehlého parkoviště ze severozápadu. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy či penziony horského typu. Vzhledem k velikosti obce je v dochůdné vzdálenosti umístěna autobusová zastávka meziměstské linky, několik restaurací, plavecký bazén, obecní úřad, praktický lékař a pošta. Parkovací místa před objektem jsou řešena v dostatečném mnoţství z důvodů přilehlého parkoviště, pohodlné parkování je tak zajištěno v jakoukoliv denní dobu. Parkování pro majitele bytů je zajištěno v prvním podzemním podlaţí samostatnými garáţovými stáními. Okolní horizonty hodnotím velmi kladně. Popis oceňovaného majetku Oceňovaný majetek mnou označený jako „Polyfunkční dům č.p. 274“ je zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 771 v katastrálním území Černý Důl, obec Černý důl, okres Turnov.

75

Aktuální vyuţití majetku: Komerční prostor – obchod - . Obchod v úrovní 1.PP ...................... 20,7 m2 - . Obchod v úrovní 1.NP ..................... 97,1 m2 Celková čistá podlahová plocha obchodu je 117,8 m2. Restaurace včetně zázemí + toalety - . Restaurace včetně zázemí ............ 130,89 m2 - . Toalety ........................................... 28,33 m2 Celková čistá podlahová plocha restaurace je 159,22 m2. Bytové jednotky - . Bytová jednotka 1.A, 2+kk ............ 40,51 m2 - . Bytová jednotka 2.A, 1+1 .............. 35,45 m2 - . Bytová jednotka 3.A, 3+kk ............ 89,45 m2 - . Bytová jednotka 1.B, 2+kk ............ 40,51 m2 - . Bytová jednotka 1.B, 1+1 .............. 35,45 m2 - . Bytová jednotka 1.B, 3+kk ............ 89,45 m2 Celková čistá podlahová plocha bytových jednotek je 330,82 m2. Ostatní prostory Garáţe a sklepní kóje náleţí k bytovým jednotkám. - . Vstupní hala ................................... 12,50 m2 - . Garáţe k bytovým jednotkám ...... 121,80 m2 - . Společné prostory ........................... 79,61 m2 Celková čistá podlahová plocha ostatních jednotek je 213,91 m2. Technický popis polyfunkčního domu Polyfunkční dům č.p. 274 je zkolaudovaný v roce 2012, má celkem jedno podzemní podlaţí, jedno plné nadzemní podlaţí a dvě účelově vyuţité podkrovní podlaţí (do druhého podkrovního podlaţí je vstup pouze z mezonetových bytových jednotek se vstupem 76

umístěným v prvním podkrovním podlaţí). V podzemním podlaţí jsou situovány 4 garáţe a 1 dvougaráţ, technická místnost, sklepní kóje a příruční sklad prodejny. V prvním nadzemním podlaţí je restaurace včetně zázemí, obchod včetně zázemí a toalety pro potřeby přilehlého parkoviště. Druhé a třetí nadzemním podlaţí je obsazeno 6 bytovými jednotkami. Objekt je napojen na veškeré veřejné inţenýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Základy jsou betonové, základové stěny ţelezobetonové, základová deska a strop nad 1.PP jsou ze ţelezobetonu, zbývající stropní konstrukce je ocelobetonová.. Stavba je dále navrţena jako zděná z keramických tvárnic, v úrovni 1.NP je stěnový systém doplněn o vnitřní skeletovou konstrukci ze ţelezobetonových sloupů a průvlaků, ve 2.NP a 3.NP je doplněn ocelovými sloupky a nosníky. Vnitřní schodiště v prodejně je ţelezobetonové deskové, interiérové schodiště v mezonetových bytových jednotkách jako dřevěné samonosné interiérové schodiště. Venkovní schodiště je navrţeno ocelové schodnicové s pórorošty. Střešní konstrukce je navrţena jako šikmá střecha pomocí klasického dřevěného krovu, kdy jsou krokve podporovány pozednicemi, vrcholovými vaznicemi (v kombinaci dřevo, ocel) a stropní konstrukcí mezi 2.NP a 3.NP v úrovni středových vaznic. Krytina střechy je plechová falcovaná na celoplošném bednění střechy. Celý objekt je zateplen polystyrenem s dřevěným obkladem, mezi dřevěným obkladem a polystyrenem je provedena tepelná izolace z minerálních vláken. Objekt je osazen hromosvodem. Vnitřní omítky jsou v celém objektu štukové. Okna a vstupní dveře jsou dřevěná s izolačním dvojsklem. Dveře do bytu jsou bezpečnostní dřevěné v ocelové zárubni, dveře v bytové jednotce jsou dřevěné v obloţkových zárubních. Vytápění je zajištěno třemi plynovými kotly, jeden kotel vytápí restauraci, druhý kotel obchod a třetí největší kotel vytápí bytové jednotky, společné prostory a 1.PP. Ohřev vody je zajištěn plynovými kotly. Podlahy ve společných částech domu, sklepích a garáţích jsou betonové s keramickou dlaţbou či z epoxidové stěrky. V bytových jednotkách je povrch podlah z laminátové plovoucí podlahy, v koupelnách keramická dlaţba a obklad. V restauraci a obchodě převaţuje keramická dlaţba Do bytů je zaveden zvonek s domácím telefonem, telefonní linka, společná televizní anténa a internetové připojení. Vzhledem ke stáří objektu je nemovitost jako celek ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Jedná se o stavebního pozemek parcelní č. 465 o výměře 316 m2, který je plně zastavěn polyfunkčním domem. Dále se jedná o pozemek parcelní č. 1148/9 o výměře 509 m2, který slouţí jako manipulační

plocha

pro

polyfunkční

budovu. 77

Tato

plocha

je

z jihu

vymezena

ţelezobetonovou opěrnou zdí, na ploše nad touto zdí jsou umístěny vjezdy do garáţových stání a je zde umoţněn přístup ke schodišti vedoucímu k bytovým jednotkám ve druhém a třetím nadzemním podlaţí. Pozemky jsou svaţité směrem k jihu. Povrch pozemku p. č. 1148/9 je z 90% proveden z betonové zámkové dlaţby, na zbylých 10% je travní porost. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami a venkovními úpravami pozemků. Ocenění vedlejších staveb a venkovních úprav není provedeno samostatně, ale bude zohledněno ve výsledné trţní hodnotě majetku jako celku. 40 Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnictví bytové jednotky č. 2671/11 plně ve vlastnictví paní Kateřiny Jůnové. Omezení vlastnického práva Ocenění je provedeno bez omezení vlastnického práva. Stavebněprávní stav Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí, je zkolaudována. V souladu s kolaudačním rozhodnutím je i vyuţívána.

40


78

2.2.4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

„Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost“41. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako víceúčelová stavba, jako víceúčelová stavba je v současnosti majiteli vyuţívána. Současné vyuţití je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a z právního hlediska je vše v pořádku. Oceňovaný majetek je vzhledem ke stáří ve velmi dobrém technickém stavu, který umoţňuje jeho vyuţití bez nutnosti jakékoliv investice na rekonstrukci. Pro maximální výnosnost z oceňovaného majetku je nutné ho pronajímat za trţní nájemné obvyklé v místě a času ocenění, nebo ho bude vlastník vyuţívat pro vlastní potřebu, čímţ dosáhne úspory za pronájem podobné nemovitosti. V současnosti je oceňovaný objekt majiteli vyuţíván jako bytové jednotky, restaurace a obchod. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím42.

41

Citace z ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 53 42 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 53

79

2.2.5

Omezující podmínky a předpoklady

1. „Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy

80

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“43

43

Citace z ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 63

81

2.2.6

Ocenění

Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody. Jsou jimi metody: porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje současný stav na trhu s nemovitostmi. Základním principem je porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi podobnými, které byly obchodovány v nedávné době, nebo těmi, které jsou nabízeny na trhu v současné době. Při porovnání jsou pouţity korekce zohledňující případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného majetku. Výnosová (příjmová) metoda analyzuje trţní hodnotu majetku na základě moţných budoucích příjmů z nemovitosti. Pro stanovení současné hodnoty je nutné přepočítat budoucí výnosy na současnou hodnotu peněz kapitalizací s odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení nového identického majetku v současných cenách. Pomocí koeficientů určujících opotřebení či jiné technické znehodnocení stanovíme aktuální trţní hodnotu.

Pro stanovení aktuální trţní hodnoty víceúčelového objektu jsem pouţil kombinaci všech tří výše uváděných metod. Metoda porovnávací byla pouţita pro ocenění pozemků, pro ocenění majetku jako celku byly pouţity metody výnosová a nákladová. Porovnávací metoda nebyla pro ocenění majetku jako celku pouţita, jelikoţ se jedná o specifický objekt, který se v této lokalitě obchoduje jen velmi zřídka.44. POROVNÁVACÍ METODA Tržní hodnota pozemku Předmětem ocenění je stavební pozemek p.č. 465 a pozemek p.č. 1148/9, tyto pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 771 v katastrálním území Černý Důl, obec Černý Důl, okres Trutnov.

44


82

Pro stanovení trţní hodnoty pozemku byly pozemky porovnány s podobnými pozemky, které byli v nedávné době nabízeny k prodeji v podobné lokalitě. Pro porovnání byly pouţity pozemky z realitních internetových serverů. Informace o porovnávaných pozemcích nalezte v příloze této zprávy. Nabídkové ceny pozemků nabízených k prodeji byly poté upraveny koeficientem druh transakce, který zohledňuje rozdíly mezi cenami nabízenými a skutečně realizovanými. Jako hlavní porovnávací jednotky pro stanovení trţní hodnoty majetku byly pouţity celkové rozlohy pozemků v m2. Ke stanovení trţní hodnoty touto metodou byly dále uvaţovány korekční koeficienty, které zohledňují rozdíly mezi porovnávanými pozemky. Jsou jimi zejména: datum transakce, lokalita, vybavenost inţenýrskými sítěmi, svaţitost, tvar pozemku, dopravní dostupnost, dopravní obsluţnost, velikost pozemku a další. Podrobný popis výpočtu ke stanovení trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou je uveden v tabulce níţe. Tabulka 5: Výpočet hodnoty pozemků porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT45)

POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKY Pozemky parcelní čísla 1148/9 a 465, Černý Důl Oceňovaná nemovitost





I.

II.

III.

IV.

Pozemek 274

Černý Důl I

Čistá 849/1

Čistá I

Parcelní číslo

465, 1148/9

I.

Katastrální území

Černý Důl

Černý Důl Černý Důl Trutnov

849/1 Čistá v Krkonoších Černý Důl Trutnov

II. Čistá v Krkonoších Černý Důl Trutnov

1 697

1 786

1 190

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Obec Černý Důl Okres Trutnov B. Základní údaj pro porovnání - m2 Rozloha pozemku 825 celkem

45

ČD Slunečná louka 292/47 Černý Důl Černý Důl Trutnov 964


83

Nabídková cena celkem Cena za 1 m2 Datum transakce, zveřejnění nabídky Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Bydlení územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Ne a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Nepravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota

Mírně svaţitý

Kompletní

2 630 350 Kč

1 250 000 Kč

2 618 000 Kč

2 142 008 Kč

1 550 Kč

700 Kč

2 200 Kč

2 222 Kč

24.4.2014

19.4.2014

6.4.2014

30.1.2014

1,00

1,00

1,00

1,00

1 550 Kč

700 Kč

2 200 Kč

2 222 Kč

Nabídka 0,90

Nabídka 0,90

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Absolutní 1,00

Absolutní 1,00

Absolutní 1,00

Absolutní 1,00

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Stejné

1,00

1,00

1,00

1,00

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Ano 1,00

Ano 1,00

Ano 1,00

Ano 1,00

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00

1,00

1,00

1,00

1 395 Kč

630 Kč

1 870 Kč

1 889 Kč

Mírně horší 1,03

Horší 1,06

Horší 1,06

Srovnatelná 1,00

1 437 Kč

668 Kč

1 982 Kč

1 889 Kč

Nepravidelný 1,00

Nepravidelný 1,00

Pravidelný 0,95

Pravidelný 0,95

1 437 Kč

668 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Rovinný

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

0,95

1,00

1,00

1 437 Kč

634 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00

1,00

1,00

1,00

1 437 Kč

634 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Rovinný za potokem 1,00

84

Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní Bus obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Velmi dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Korekce pro velikost Korekce Upravená hodnota Moţná 50 % plochy zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1 509 Kč hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 825 m2 Porovnávací hodota 1 244 975 celkem Kč

Nezjištěna 1,00

Nezjištěna 1,00

Nezjištěna 1,00

Nezjištěna 1,00

1 437 Kč

634 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Bus

Bus

Bus

Bus

1,00

1,00

1,00

1,00

1 437 Kč

634 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Horší

Horší

Srovnatelná

Srovnatelná

1,10

1,05

1,00

1,00

1 581 Kč

666 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

1 581 Kč

666 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

-

-

-

-

1,00

1,00

1,00

1,00

1 581 Kč

666 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

Větší

Větší

Srovnatelná

Srovnatelná

1,05

1,05

1,00

1,00

1 660 Kč

699 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

50 % plochy

50 % plochy

50 % plochy

50 % plochy

1,00

1,00

1,00

1,00

1 660 Kč

699 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

1 660 Kč

699 Kč

1 883 Kč

1 794 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

1 250 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu oceňovaného souboru pozemků porovnávací metodou na:

1 250 000 Kč (slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíckorunčeských)

85

VÝNOSOVÁ METODA Oceňovaný majetek byl pro ocenění touto metodou rozdělen na tři části: restauraci, obchod a bytové jednotky. Pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného objektu výnosovou metodou byla nejdříve určena výše hrubého potencionálního nájemného, které bylo stanoveno na základě porovnání s podobným majetkem v okolí. Od hrubého nájemného byla odečtena moţná ztráta v podobě neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného ve výši 15%. z celkového ročního hrubého příjmu, čímţ byl určen efektivní hrubý příjem. Dále byla vypočítána roční rezerva na renovaci a běţnou údrţbu objektu. Jako další byla určena daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti a náklady na správu. Tyto další poloţky byly odečteny od efektivního hrubého příjmu a tím byl stanoven roční čistý provozní příjem. Výše trţní hodnoty oceňovaného majetku byla poté určena metodou přímé kapitalizace, s kapitalizační mírou ve výši 5% pro bytové jednotky a 7% pro obchod a restauraci. Kapitalizační míra byla určena na základě přílohy č. 22 z vyhlášky č. 441/2013 Sb.46 Pro porovnání trţních nájmů byly pouţity údaje z realitních internetových serverů. Jako hlavní porovnávací jednotky pro stanovení trţní hodnoty majetku byly pouţity čisté podlahové plochy jednotek. Zastavěná plocha podlaží -

1. podzemní podlaţí - 316 m2

-

1. nadzemní podlaţí – 316 m2

-


-


Celková zastavěná plocha všech podlaţí je 1 139 m2. Obestavěný prostor budovy Celkový obestavěný prostor budovy je 3 854 m3.

46


86

Čistá podlahová plocha pronajímatelných prostor Komerční prostor – obchod - . Obchod v úrovní 1.PP ...................... 20,7 m2 - . Obchod v úrovní 1.NP ..................... 97,1 m2 Celková čistá podlahová plocha obchodu je 117,8 m2. Restaurace včetně zázemí + toalety - . Restaurace včetně zázemí ............ 130,89 m2 - . Toalety ........................................... 28,33 m2 Celková čistá podlahová plocha restaurace je 159,22 m2. Bytové jednotky - . Bytová jednotka 1.A ...................... 40,51 m2 - . Bytová jednotka 2.A ...................... 35,45 m2 - . Bytová jednotka 3.A ...................... 89,45 m2 - . Bytová jednotka 1.B ....................... 40,51 m2 - . Bytová jednotka 1.B ....................... 35,45 m2 - . Bytová jednotka 1.B ....................... 89,45 m2 Celková čistá podlahová plocha bytových jednotek je 330,82 m2. Tržní nájemné Komerční prostor – obchod Celková čistá podlahová plocha obchodu je 117,8 m2. Trţní nájemné bylo na základě průzkumu trhu dané oblasti stanoveno na 140 Kč/m2/měsíc. Celkový měsíční pronájem je ve výši 16 492 Kč. Restaurace včetně zázemí + toalety Celková čistá podlahová plocha restaurace je 159,22 m2. Trţní nájemné bylo na základě průzkumu trhu dané oblasti stanoveno na 140 Kč/m2/měsíc. Celkový měsíční pronájem je ve výši 22 291 Kč.

87

Bytové jednotky Celková čistá podlahová plocha bytových jednotek je 330,82 m2. Trţní nájemné bylo na základě průzkumu trhu dané oblasti stanoveno na 180 Kč/m2/měsíc. Celkový měsíční pronájem je ve výši 59 548 Kč. Náklady Náklady budou rozpočítány dle podílu jednotlivých ploch. Rezerva na renovace Kumulace prostředků na generální opravu se stanoví z reprodukční ceny stavby, která je ve výši: 6 196 Kč x 3 853 m3 = 23 873 188 Kč. Tuto částku vynásobíme podílem prvků krátkodobé ţivotnosti ve výši 58%: 23 873 188 Kč x 0,58 = 13 846 449 Kč. Tato cena se vydělí počtem let potřebných pro další generální opravu, další generální oprava stanovena za 50 let. Výsledná roční rezerva na renovaci: 13 846 449 Kč / 50 = 276 929 Kč. Roční rezerva na renovaci je stanovena v celkové výši 276 929 Kč. Běžná údržba a opravy Náklady na běţnou údrţbu jsou stanoveny v rozmezí 0,5 – 1,5% z reprodukční ceny stavby (6 196 Kč x 3 853 m3 = 23 873 188 Kč). Vzhledem ke stavu nemovitosti stanovuji koeficient ve výši 0,5%, coţ je 23 873 188 x 0,005 = 119 366 Kč. Roční náklady na běţnou údrţbu a opravy jsou stanoveny v celkové výši 119 366 Kč. Daň z nemovitosti Roční daň z nemovitosti byla odhadnuta v celkové výši 3 500 Kč/rok. Pojistné nemovitosti Roční pojistné nemovitosti bylo odhadnuto v celkové výši 16 000 Kč/rok. Náklady na správu Roční náklady na správu budovy jsou stanoveny ve výši 0,5% z reprodukční ceny stavby: 23 873 188 Kč x 0,005 = 119 366 Kč.

88

Roční náklady na správu budovy jsou stanoveny v celkové výši 119 366 Kč. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty výnosovou metodou je ve tvaru: Čistý provozní příjem Výnosová hodnota = --------------------------------- x 100 Kapitalizační míra v %

Tabulka 6: Výpočet hodnoty obchodních prostor výnosovou metodou (zdroj: autor)

VÝNOSOVÁ METODA - obchod Roční hrubý příjem Hrubý příjem – 16 492 Kč/p.m. x 12

197 904 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 15 %

29 686 Kč 168 218 Kč

Efektivní hrubý příjem celkem Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředků na generální opravu

54 251 Kč

Běţná údrţba a opravy

23 133 Kč

Daň z nemovitosti

678 Kč

Pojistné nemovitosti

3 101 Kč

Náklady na správu

23 133 Kč

Náklady celkem

104 296 Kč

Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem celkem

168 218 Kč

Náklady celkem

104 296 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

63 992 Kč

Kapitalizační míra (R ) - 7 %

0,07

Trţní hodnota (V)

914 171 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

915 000 Kč

Hodnota obchodních prostor výnosovou metodou byla stanovena v celkové výši 915 000 Kč, slovy: devětsetpatnácttisíckorunčeských.

89

Tabulka 7: Výpočet hodnoty restaurace výnosovou metodou (zdroj: autor)

VÝNOSOVÁ METODA - restaurace Roční hrubý příjem Hrubý příjem – 22 291 Kč/p.m. x 12

267 492 Kč


40 124 Kč 227 368 Kč

Efektivní hrubý příjem celkem Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředků na generální opravu

73 326 Kč

Běţná údrţba a opravy

31 267 Kč

Daň z nemovitosti

917 Kč


4 191 Kč

Náklady na správu

31 267 Kč

Náklady celkem

140 968 Kč


227 368 Kč

Náklady celkem

140 968 Kč


86 400 Kč


0,07

Trţní hodnota (V)

1 234 286 Kč


1 235 000 Kč

Hodnota restaurace výnosovou metodou byla stanovena v celkové výši 1 235 000 Kč, slovy: jedenmiliondvěstětřicetpěttisíckorunčeských. Tabulka 8: Výpočet hodnoty bytových jednotek výnosovou metodou( zdroj: autor)

VÝNOSOVÁ METODA – bytové jednotky Roční hrubý příjem Hrubý příjem – 59 548 Kč/p.m. x 12

714 576 Kč


107 186 Kč

Efektivní hrubý příjem celkem

607 390 Kč

Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředků na generální opravu Běţná údrţba a opravy

152 353 Kč 64 966 Kč

Daň z nemovitosti

1 905 Kč


8 708 Kč

Náklady na správu

64 966 Kč

90

Náklady celkem

292 897 Kč


607 390 Kč

Náklady celkem

292 897 Kč


314 493 Kč


0,05

Trţní hodnota (V)

6 289 860 Kč


6 290 000 Kč

Hodnota bytových jednotek výnosovou metodou byla stanovena v celkové výši 6 290 000 Kč, šestmilionůdvěstědevadesáttisíckorunčeských. Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu nemovitosti jako celku indikovanou výnosovou metodou na:

8 440 000 Kč (slovy: osmmilionůčtyřistačtyřicettisíckorunčeských) NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku, jakožto nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku odečteno technické opotřebení, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Opotřebení stavby bylo spočítáno analytickou metodou.

91

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Jelikoţ se jedná o novostavbu, funkční nedostatky nejsou brány v potaz. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňuje také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel ze své průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí z příslušné vyhlášky ministerstva vnitra.47.

47

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s. str. 79

92

V tabulce níţe je spočítáno analytické opotřebení objektu oceňované víceúčelové stavby. Tabulka 9: Výpočet opotřebení stavby analytickou metodou (zdroj: autor viz. vyhláška č. 441/2013 Sb.48)

Opotřebení stavby Konstrukce a vybavení

objemové podíly "K" tabulka č.1 v %

část v % K

upravený

stáří ţivotnost

podíl v %

opotřebení části

celkem

Základy vč. zemních pr.

0,06

6,00

100

1

6,00

2

175

0,011

0,069

Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu

0,188 0,082 0,053

18,80 8,20 5,30

100 100 100

1 1 1

18,80 8,20 5,30

2 2 2

140 140 110

0,014 0,014 0,018

0,269 0,117 0,096

Krytiny střech

0,024

2,40

100

1

2,40

2

60

0,033

0,080

Klempířské konstrukce

0,007

0,70

100

1

0,70

2

55

0,036

0,025

Úprava vnitřních povr.

0,069

6,90

100

1

6,90

2

65

0,031

0,212

Úprava vnějších povr.

0,031

3,10

100

1

3,10

2

45

0,044

0,138

Vnitřní obklady keram. Schody Dveře Vrata Okna

0,021 0,03 0,032 0,013 0,054

2,10 3,00 3,20 1,30 5,40

100 100 100 100 100

1 1 1 1 1

2,10 3,00 3,20 1,30 5,40

2 2 2 2 2

40 140 65 40 65

0,050 0,014 0,031 0,050 0,031

0,105 0,043 0,098 0,065 0,166

Povrch podlah

0,031

3,10

100

1

3,10

2

45

0,044

0,138

Vytápění

0,047

4,70

100

1

4,70

2

35

0,057

0,269

Elektroinstalace

0,052

5,20

100

1

5,20

2

38

0,053

0,274

Bleskosvod

0,004

0,40

100

1

0,40

2

40

0,050

0,020

Vnitřní vodovod

0,033

3,30

100

1

3,30

2

35

0,057

0,189

Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní

0,032 0,004 0,021 0,018

3,20 0,40 2,10 1,80

100 100 100 100

1 1 1 1

3,20 0,40 2,10 1,80

2 2 2 2

45 35 30 22

0,044 0,057 0,067 0,091

0,142 0,023 0,140 0,164

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

0,038

3,80

100

1

3,80

2

45

0,044

0,169

Výtahy

-

-

-

-

-

-

-

-

Ostatní

0,056

5,60

100

1

5,60

2

30

0,067

Celkové opotřebení stavby v %

0,373

3,383

Z výpočtu výše vyplývá, ţe stavba je v současnosti opotřebována ze 3,383 % své celkové ţivotnosti.

48


93

Jednotlivé reprodukční náklady byly určeny na základě cenový ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2014. Stavba zařazena do JKSO 803.5. Vzhledem ke konstrukčnímu provedení stavby byla pouţita průměrná cena ve výši 5 388,- Kč/m3, která byla navýšena o moţnou 15% odchylku. Do výpočtu byla pouţita cena v celkové výši 6 196 Kč/m3. Popis výpočtu trţní hodnoty pomocí nákladové metody je znázorněn v tabulce níţe. Tabulka 10: Výpočet majetku jako celku nákladovou metodou (zdroj: autor na základě ORT49)

NÁKLADOVÁ METODA Název

Polyfunkční dům, Černý Důl 274, Černý Důl

Číslo pozemku

465, 1148/9

Nosná konstrukce

Cihelná a ŢB pilíře

Skutečné stáří

2

Efektivní stáří

0

Ekonomická ţivotnost

50

Zastavěná plocha

316 m2

Počet podlaţí

1 x PP 2 x NP Podkroví 3 853 m3

Celkový obestavěný prostor

6 196 Kč/m3

Jednotlivé reprodukční náklady (JKSO) Reprodukční náklady celkem

23 873 188 Kč

Fyzické opotřebení

-3,383%

23 065 558 Kč

Funkční nedostatky

0%

23 065 558 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

23 065 558 Kč

Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem

500 000 Kč

Pozemek - dosazen z porovnávací metody

1 250 000 Kč

Indikovaná hodnota

24 815 558 Kč

Indikovaná hodnota zaokrouhlená

24 800 000 Kč

49


94

Na základě výše uvedených skutečností stanovuji trţní hodnotu oceňovaného majetku nákladovou metodou na:

24 800 000 Kč (slovy: dvacetčtyřimilionůosmsettisíckorunčeských)

2.2.7

Závěr

Výsledná trţní hodnota majetku byla stanovena váţeným průměrem metody nákladové a výnosové, více v tabulce níţe. Oceňovaný polyfunkční objekt není na realitním trhu v okolí Černého dolu běţně obchodován a nabízena k prodeji. Z těchto důvodů se domnívám, ţe nákladová metoda nejlépe indikuje stav ekonomiky, nabídky a poptávky po tomto druhu nemovitosti v této lokalitě. Proto jsem nákladové hodnotě přisoudil váhu ve výši 80%. V objektu se nacházejí bytové jednotky, restaurace a obchod s velkým potenciál moţnosti pronájmu, bohuţel však za nízké nájemné, které není schopné indikovat trţní cenu, přisuzuji výnosové hodnotě váhu ve výši 20%.50 Nákladová hodnota polyfunkčního domu byla výpočtem stanovena v celkové výši 24 800 000 Kč (slovy: dvacetčtyřimilionůosmsettisíckorunčeských). Výnosová hodnota polyfunkčního domu byla výpočtem stanovena v celkové výši 8 440 000 Kč (slovy: jeden osmmilionůčtyřistačtyřicettisíckorunčeských). Aplikací výše popsaných metod a jejich výsledných hodnot, je v tabulce níţe indikována trţní hodnota polyfunkčního domu.

50


95

Tabulka 11: Výsledná trţní hodnota polyfunkčního domu č.p. 274(zdroj: autor na základě ORT 51))

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA POLYFUNKČNÍHO DOMU Indikace (Kč)

Váha (%)

NA

0%

0 Kč

Výnosová metoda

8 440 000 Kč

20%

1 688 000 Kč

Nákladová metoda

24 800 000 Kč

80%

19 840 000 Kč

Porovnávací hodnota

Váţený průměr (Kč)

Výsledná trţní hodnota

21 528 000 Kč

VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

21 500 000 Kč

Výsledná trţní hodnota oceňované polyfunkčního domu č.p. 274 byla stanovena součtem váţených průměrů výše vypsaných hodnot ke dni 29.4.2014 v celkové výši:

21 500 000 Kč (slovy: dvacetjednamilionůpětsettisicíkorunčeských)

51


96

2.2.8

Přílohy Příloha č. 11 List vlastnictví č. 771

97

Příloha č. 12 Snímek katastrální mapy52

52

Nahlíţení do katastru nemovitostí. [online]. [cit. 2014-04-29]. Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/

98

Příloha č. 13 Půdorys 1.PP

99

Příloha č. 14 Půdorys 2.NP

100

Příloha č. 15 Půdorys 3.NP

101

Příloha č. 16 Informace o porovnávanému pozemku č. I

Celková cena: 2 630 350 Kč za nemovitost Cena za m²: 1 550 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně právního servisu Adresa: Černý Důl (okres Trutnov) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 185 Plocha pozemku: 1 697 m2 Doprava: Autobus Popis: Prodej dvou stavebních pozemků o celkové výměře 1697 m2 v obci Černý Důl. Nabízíme k prodeji 2 stavební pozemky v Krkonoších, přímo v obci Černý Důl, v krásném prostředí CHKO, nedaleko středu obce, cca 300 m od ski areálu. Jedná se o pozemky určené k výstavbě dvou rekreačních objektů o rozloze 728 a 702 m2(platné územní rozhodnutí), s příjezdovou komunikací 55m2 a zatravněnou plochou 212 m2. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku, přístup po obecní komunikaci. Moţnost zajištění kompletní projektové dokumentace a podkladů pro stavební povolení.V obci je veškerá občanská vybavenost (školka, pošta, lékař, obchody, komerční sluţby, hotel, restaurace). Pro lepší posouzení doporučuji prohlídku. Cena je konečná tedy, nákup proběhne bez jakýchkoliv dalších vedlejších doprovodných nákladů. Zdarma nabízíme právní servis. Zmíněný advokát se případu věnuje od sloţení rezervační zálohy aţ po předání nemovitosti novému nabyvateli. Samozřejmostí je v případě vašeho zájmu zařízení hypotéky či úvěru zdarma. V případě bliţších informací volejte, nebo zašlete SMS s údaji o inzerované nemovitosti, rádi Vám zavoláme zpět.

102

Příloha č. 17 Informace o porovnávanému pozemku č. II

Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 700 Kč za m² Adresa: Černý Důl - Čistá v Krkonoších (okres Trutnov) Datum aktualizace: 19.04.2014 ID zakázky: 274 Plocha pozemku: 1 786 m2 Popis: Nádherný stavební pozemek v Černém Dole. Nabízím k prodeji exkluzivní stavební pozemek v katastrálním území Čistá v Krkonoších. V blízkosti pozemku je budováno nové golfové hřiště. Zastavitelnost pozemku na schválení zastupitelstva obce.

103

Příloha č. 18 Informace o porovnávanému pozemku č. III

Celková cena: 2 618 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 2 200 Kč za m² Adresa: Černý Důl - Čistá v Krkonoších (okres Trutnov) Datum aktualizace: 06.04.2014 ID zakázky: 156570 Plocha pozemku: 1 190 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout stavební parcelu číslo 13 o výměře 1190 m2, která se nachází při západním okraji obce Černý Důl, v panenské přírodě Krkonošského národního parku , pouhý 1 km od centra obce a moderního ski areálu. Parcela se nachází u projektu nového 18-ti jamkového golfového hřiště , které bude navrţeno prestiţním českým designérem. Součástí tohoto projektu je výstavba 18-ti roubených a poloroubených chalup. Zájemci mají na výběr ze 4 typů domů se zastavenou plochu od 77 m2 – 163 m2. Tento projekt je unikátní nejen tím, ţe se bude nalézat na samé hranici golfového hřiště, ale také tím, ţe bude zbudován v chráněné přírodní lokalitě , kde v budoucnu nebude povolena ţádná další výstavba. Nemovitosti jsou vhodné jak k celoročnímu bydlení, rekreaci, tak k pronajímání. V jarních a letních měsících je moţno oddávat se hře golfu, turistice, cykloturistice. V zimních měsících aktivnímu lyţování či běhu na lyţích. Ve vzdálenosti několika stovek metrů se nacházejí restaurace, sportovní centrum, škola , školka. Majitelé nemovitostí obdrţí doţivotní členství v golfovém klubu zdarma! Garantem projektu je Česká spořitelna a.s. Cena parcel je uvedena včetně inţenýrských sítí – plyn, voda, elektřina, kanalizace. Práce na výstavbě infrastruktury započaty. Více informací na vyţádání u makléře.

104

Příloha č. 19 Informace o porovnávanému pozemku č. IV

Celková cena: 70 000 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 642 Kč za m² Adresa: Černý Důl (okres Trutnov) Datum aktualizace: 30.01.2014 ID zakázky: JC9179 Plocha pozemku: 109 028 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Popis: Pozemky jsou na okraji městyse Černý Důl, u celoročně přístupné silnice II. třídy, vedoucí z Černého dolu do Jánských Lázní. Ideální lokalita v samém centru Krkonoš, se širokým vyţitím. Pozemky o celkové rozloze 109.028m.Stav pozemků: zahrnuté v územním plánu. Vyuţití: výstavba rodinných domů, rodinných dvojdomů, apartmánových domů, rekreační výstavba, občanská vybavenost, agroturistická farma, hotel, bungalovy. Inţenýrské sítě: nově vybudované přípojky plynu, vodovodu, kanalizace a elektřiny. Komunkace: vybudovaná komunikace bez finálního povrchu. Dále zde byly realizovány rozvody inţenýrských sítí, tedy rozvod elektřiny, plynu (včetně zděných HUP), vodovodu a rozvod splaškové a dešťové kanalizace.

105

Příloha č. 20 Vizualizace objektu

106

3 Analýza trhu s nemovitostmi Tato závěrečná část bakalářské práce je zaměřena na analýzu, porovnání a vyhodnocení trhu s nemovitostmi v okrese Rakovník. Analýza byla zpracována na základě údajů z realitního internetového serveru SReality.cz.

3.1 Analýza trhu nemovitostí v okrese Rakovník

ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V OKRESE RAKOVNÍK

STŘEDOČESKÝ KRAJ

Zpracoval: Jiří Jůna Duben 2014

107

3.1.1 3.1

Obsah

Analýza trhu nemovitostí v okrese Rakovník .............................................................................. 107

3.1.1

Obsah ........................................................................................................................................... 108

3.1.2

Charakteristika trhu ..................................................................................................................... 109

3.1.3

Královské město Rakovník .......................................................................................................... 111

3.1.4

Město Nové Strašecí .................................................................................................................... 116

3.1.5

Město Jesenice ............................................................................................................................. 118

3.1.6

Zbývající části okresu Rakovník ................................................................................................. 120

3.1.7

Celkový marketingový výhled ..................................................................................................... 121

108

3.1.2

Charakteristika trhu

Popis okresu53 Okres Rakovník se nachází v nejzápadnějším cípu Středočeského kraje. Sousedními okresy jsou z východu a jihovýchodu Středočeské okresy Kladno a Beroun, na jihu a jihozápadě jsou to okresy Rokycany a Plzeň-sever Plzeňského kraje a ze severozápadu a severu je to okres Louny patřící do kraje Ústeckého. Sídlem okresu je s 16 427 obyvateli Královské město Rakovník, které je průmyslovým, kulturním a spádovým centrem okresu. Město je umístěno v údolí Rakovnického potoka na severozápadní hranici CHKO Křivoklátsko, která je odpočinkovou a rekreační oblastí pro obyvatele Prahy, západní části Středočeského kraje a severní částí kraje Plzeňského. Celkem má okres 83 obcí, z toho tři jsou města (Rakovník, Nové Strašecí a Jesenice) a šest jich má status městys (Kněţeves, Křivoklát, Mšec, Pavlíkov, Senomaty a Slabce). Okres je s rozlohou 896 km2 pátým největším ve Středočeském kraji. Počet obyvatel v okresu je 55 288, průměrná hustota osídlení je 62 obyvatel na km2. Počtem obyvatel i hustotou osídlení se okres řadí k nejniţším v kraji i celé republice. Průmysl je primárně soustředěn do Rakovníka a z malé části do Nového Strašecí. V Rakovníku se nacházejí významné mezinárodní podniky zabývající se výrobou pracích prášku, čistících prostředku a dále výrobou keramických obkladů a dlaţeb. V Novém Strašecí je velký důlní podnik zaměřený na dodávku a zpracování lupku. V okrese je velké mnoţství historických památek (nejvíce jich je situováno ve městě Rakovník: zbytky starého opevnění, několik kostelů a jiné), je zde rozvinut turistický ruch a cyklistika, nachází se zde velké mnoţství naučných stezek. V regionu je téţ zastoupena silná individuální rekreace. Nejvýznamnější památkou je hrad Křivoklát leţící nedaleko řeky Berounky, v Luţné u Rakovníka je umístěno největší ţelezniční muzeum v České republice. Dopravní obsluţnost okresu s Prahou je velmi dobrá, zejména díky hlavnímu silniční tahu I/6 mezi Karlovými Vary a Prahou vedoucímu v severní části okresu (od Nového Strašecí se jedná o rychlostní silnici R6). Z jihozápadní části okresu je dobré spojení do Plzně či Mostu. 53


109

Pravidelné ţelezniční spojení z Prahou je zajištěno po trati č. 120 vedoucí z Rakovníka do Prahy. Obrázek 1: Administrativní rozdělení okresu Rakovník (zdroj: Český Statistický Úřad)54

Trh s nemovitostmi Po ekonomické krizi z let 2008/2009, kdy ceny nemovitostí klesaly z důvodu nezájmu investic do nemovitostí, se nyní jeví, ţe trh s nemovitostmi je více stabilizován. Dle prognóz statistických úřadů, odhadců či realitních kanceláří se zdá, ţe propad cen spojených s prodeji či pronájmy nemovitostí by se měl zastavit, dokonce v některých případech by se mohlo jednat o navýšení cen. Nejstabilnějším segmentem nemovitostí je pozemek, u kterého se cena spíše zvyšuje, coţ je způsobeno nedostatkem, nepřemístitelností a nereprodukovatelností pozemku. Co se týče nájemného a prodeje bytových jednotek, tam je vývoj ceny ustálen, popřípadě je moţný mírný pokles z důvodu nabídky převaţující nad poptávku. Trh s rodinnými domy je nyní stabilizován. Všeobecně lze konstatovat, ţe trh s nemovitostmi je 54

Rakovník s názvy obcí, barevně. Český Statistický Úřad [online]. 12.05.2012 [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/rakovnik_s_nazvy_obci_barevne

110

nyní převáţně ustálen a ceny za jednotlivé nemovitosti se budou v horizontu 2 let pohybovat na podobných hodnotách. Vše ale závisí na skutečnostech ovlivňujících stabilitu trhu, kterými jsou např.: změna zákonů, stabilita nové vlády, vývoj ekonomiky a další. Segmentace trhu Okres Rakovník lze z hlediska trhu rozdělit do čtyř částí, mezi tyto části patří: -

Královské město Rakovník

-

Město Nové Strašecí a jeho nejbliţší okolí

-

Město Jesenice a jeho nejbliţší okolí

-

Zbývající části okresu Rakovník

3.1.3

Královské město Rakovník

Město Rakovník má 16 427 obyvatel a je průmyslovým, kulturním a spádovým centrem regionu. Město leţí v centrální části okresu Rakovník, nacházejícího se na západě Středočeského kraje. Rakovník je umístěn v údolí Rakovnického potoka na severozápadní hranici CHKO Křivoklátsko. Ve vzdálenosti cca 10 km severně od města vede hlavní silniční spoj I/6 mezi Karlovými Vary a Prahou. Dopravní obsluţnost s Prahou je zajištěna pravidelnými vlakovými a autobusovými spoji. Dojezdová vzdálenost osobním automobilem do okrajových částí Prahy je cca 40 minut. Ve městě je veškerá občanská vybavenost tj. obchody, restaurace, sluţby, mateřské školky, základní a střední školy, nemocnice, ostatní zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pošta, policie a hasiči. V obci jsou veškeré inţenýrské sítě: vodovod, plynofikace, kanalizace a kabelová síť.55 Segmentace databáze Jednotlivé části trhu jsou databázově rozděleny na jednotlivé segmenty takto: -

Pozemky

-

Byty

-

Rodinné domy

55


111

-

Objekty k rekreaci

-

Bytové domy

-

Administrativní budovy

-

Výrobní a skladové areály

-

Nájmy

Pozemky V historickém jádru města se proluky prakticky nevyskytují. Jedinou moţností realizací výstavby je rekonstrukce stávajících objektů, která je však omezena a regulována limity městské památkové zóny. Ve střednědobém horizontu neočekávám vytvoření nových proluk, například demolicí stávajících objektů56. Na území města je nezastavěné území pouze jedno a to v okrajové části místně nazývané Zátiší. Tato proluka situovaná nad Hornickým sídlištěm je rozdělena na několik pozemků s různými vlastníky. Někteří majitelé nemají zájem o prodej těchto pozemků, čímţ blokují moţné zastavění iniciované ze strany města. Jiné proluky se na území města téměř nevyskytují. Stavební pozemky jsou situovány do okrajových části obce, zejména jsou určené pro bydlení a situované v lokalitách „Nad nemocnicí“, Na Spravedlnosti či v blízkosti ulice Luţenská. Tyto pozemky se pohybují v rozmezí 800 – 1 300 Kč/m2. Pozemky určené pro komerční výstavbu jsou situovány zejména do lokality v ulici Luţenská nedaleko nákupní zóny „Tesco“. Průměrná cena za pozemky se pohybuje v rozmezí mezi 500-800 Kč/m2. Byty Nabídka bytů je široká, potencionální kupující tak mají moţnost výběru ze širokého spektra nabídky. V nabídce jsou byty různých velikostí v bytových domech zděných i panelových, převáţně jsou nabízeny byty do velikosti 2+1 ve zděných bytových domech. Kvalitou převládají byty částečně zrekonstruované z lokalit v ulici S.K.Neumanna, v Hornickém sídlišti, na Zátiší, na Nábřeţí T.G.M. či v lokalitě poblíţ nemocnice. Starších bytů je tedy v nabídce dostatek, zde nabídka převyšuje poptávku. Největší zájem je o byty 56


112

v novostavbách, stavbách do stáří 10 let, či ve starších zcela zrekonstruovaných domech v dobrém technickém stavu. Tyto byty jsou situovány zejména v lokalitě na Zátiší (ulice Vaněčkova, Otýlie Beníškové a Jirkovského) a novostavby v ulici Dukelských Hrdinů za Penny Marketem. Všeobecně lze říci, ţe u novostaveb či staveb novějších v dobrém technickém stavu se ceny pohybují v rozmezí mezi 27 000 – 34 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Starší byty jsou nabízeny v těchto intervalech: Tabulka 12: Nabídkové ceny za starší byty v Rakovníku (zdroj: autor na základě ORT57) Byty 1+1

550 000 - 950 000 Kč

Byty 2+1

850 000 - 1 250 000 Kč

Byty 3+1

1 200 000 - 1 600 000 Kč

Byty 4+1

1 400 000 - 1 700 000 Kč

Rodinné domy U

starších

řadových

rodinných

domů

se

nabídky

pohybuji

v rozmezí

mezi

2 700 000 – 3 700 000 Kč, u starších volně stojících objektů se nabídka pohybuje v rozmezí 2 500 000 – 5 000 000 Kč, v nabídce jsou však i domy s cenou kolem 10 miliónů Kč. Novostavby se na trhu spíše neobchodují, jelikoţ výstavba RD je spíše záleţitostí investice do vlastního bydlení. Novostavby, které jsou v nabídce uvedeny se pohybují okolo 8 miliónů Kč. Nabídka starších rodinných domů výrazně převyšuje poptávku a tak lze očekávat klesající ceny za nabízené nemovitosti. V současnosti nejsou ve městě plánovány ţádné developerské projekty na výstavbu rodinných domů. Stavby nových domů jsou převáţně realizovány fyzickými osobami za účel vlastního bydlení. Do budoucna předpokládám v tomto segmentu setrvalý stav.

57


113

Objekty k rekreaci V Rakovníku se objekty k rekreaci nacházejí, ale momentálně se k prodeji téměř nenabízejí a ani poptávka po nich není veliká. Ve městě jsou dvě zahrádkářské kolonie nacházející se v lokalitách „Nad Nemocnicí“ a Na Spravedlnosti. Poptávka po těchto objektech bude mít nadále klesající tendenci i díky nástupu nové generace s jiným ţivotním stylem58. Bytové domy Bytové domy nejsou, vzhledem k velikosti trhu a skutečnosti, ţe se spíše obchodují jednotlivé bytové jednotky, téměř nabízeny. Vzhledem k těmto skutečnostem se i do budoucna dá očekávat, ţe obchod s bytovými domy bude spíše sporadický. Administrativní budovy Budovy tohoto typu se na trhu prakticky nevyskytují a neočekává se, ţe by se to v budoucnu mělo měnit. Obchodovány jsou spíše administrativní prostory, které jsou součástí větších provozních či skladových areálů. Výrobní a skladové areály Výrobní a skladové areály jsou nabízeny jen sporadicky. Pokud jsou nabízeny tak v různých hodnotách s rozdílnou kvalitou. V Rakovníku jsou velké skladové komplexy, které jsou ale momentálně vyuţívány majiteli k vlastnímu podnikání. Jedná se zejména o podniky zabývající se výrobu keramických obkladů, dlaţeb či výrobu čistících prostředků. Ve střednědobém horizontu nelze očekávat, ţe by se situace měla jakkoliv měnit.

58


114

Nájmy Byty V Rakovníku je nabídek na pronájem bytů výrazně méně neţ v případě samotných prodejů. Je to způsobeno faktem, ţe lidé si bytové jednotky pořizují spíše z důvodu zajištění vlastního bydlení neţ za výnos z jejich pronájmu. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Tabulka 13: Nabídkové ceny za pronájem bytů v Rakovníku (zdroj: autor na základě ORT59) Byty 1+1

6 000 - 7 000 Kč

Byty 2+1

6 000 - 8 000 Kč

Byty 3+1

7 500 - 11 000 Kč

Byty 4+1

10 000 - 13 000 Kč

Prodejní prostory Nabídka na pronájem prodejních prostor je spíše průměrná. Nabízeny jsou prostory různé velikosti, druhu a kvality. V průměru jsou tyto prostory pronajímány v rozmezí mezi 80 – 120 Kč/m2/měsíc, coţ je při průměrné uţitné ploše o velikosti 100 m2 v rozmezí mezi 8 000 – 12 000 Kč/měsíc. Kanceláře U kancelářských prostor je nabídka velmi široká a převaţuje poptávku. Do budoucna lze předpokládat, ţe tento stav bude i nadále převládat a lze tedy očekávat pokles cen. V průměru jsou tyto prostory pronajímány v rozmezí mezi 140 – 210 Kč/m2/měsíc, coţ je při průměrné uţitné ploše o velikosti 63 m2 v rozmezí mezi 8 800 – 13 000 Kč/měsíc.

59


115

Průmyslové areály Nabídka průmyslových areálů je omezena pouze na skladové objekty. V současnosti je nabídka téměř nulová, coţ je i z důvodu nízké poptávky. Z této minimální nabídky lze soudit, ţe se nájmy pohybují v rozmezí mezi 500 – 1 000 Kč/m2/rok.

3.1.4

Město Nové Strašecí

Nové Strašecí je s počtem obyvatel čítajících okolo 5 300 druhým největším městem v okrese a je tak centrem mikroregionu Novostrašecko. Město leţí ve východní části okresu, severním okrajem města prochází rychlostní silnice R6/I6 spojující Prahu a Karlovy Vary. Automobilová dostupnost s Prahou, popřípadě Karlovými Vary je vynikající, kvalitně ji doplňuje ţelezniční trať č. 120 vedoucí z Rakovníka do Prahy. V jiţní části města se nachází významný důlní komplex na zpracování lupku. Ve městě je veškerá občanská vybavenost s moţností sportovního i kulturního vyţití.60 Segmentace databáze Jednotlivé části trhu jsou databázově rozděleny na jednotlivé segmenty takto: -

Pozemky

-

Byty

-

Rodinné domy

-

Objekty k rekreaci

-

Nájmy

Pozemky Prodej pozemků je soustředěn do okrajových, nově vznikajících částí obce, ojediněle jsou v nabídce proluky uvnitř města. Stavební pozemky v okrajových částech se pohybují v rozmezí mezi 1 000 – 1 500 Kč/m2, v prolukách je pohyb ceny okolo 2 000 Kč/m2.

60

O Městě: Obecné informace. Oficiální stránky Města Nové Strašecí [online]. 25.04.2014 [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.novestraseci.cz/o-meste/obecne-informace/

116

Pozemky pro komerční výstavbu jsou nabízeny okrajově v západní části města nedaleko nákupní zóny. Cena za pozemky se pohybuje mezi 250 – 500 Kč/m2. Byty Nabídka bytů je v současnosti zastoupena výhradně bytovými jednotkami o velikosti 2+1 a 3+1 v panelových domech. Malé či vetší byty se v nabídce téměř nevyskytují. Starší byty jsou nabízeny v těchto intervalech: Tabulka 14: Nabídkové ceny za starší byty v Novém Strašecí (zdroj: autor na základě ORT61) Byty 1+1

malá nabídka

Byty 2+1

900 000 – 1 200 000 Kč

Byty 3+1

1 000 000 - 1 400 000 Kč

Byty 4+1

malá nabídka

Rodinné domy Starších rodinných domů je v nabídce dostatek, nabídka zde převládá nad poptávkou. Řadové domy se pohybují v rozmezí 1 500 000 Kč – 3 500 000 Kč, volně stojící domy v rozpětí 1 500 000 – 3 000 000 Kč. Novostavby jsou nabízeny v menším mnoţství a jejich cena je vyšší, pohybuje se v rozpětí 4 000 000 – 7 000 000 Kč. Dle současné pohybu na trhu očekávám mírný pokles cen za tento typ nemovitostí. Objekty k rekreaci V Novém Strašecí se objekty k rekreaci nacházejí, ale momentálně se k prodeji téměř nenabízejí a ani poptávka po nich není veliká. Ve městě jsou zahrádkářské osady nacházející se na jihovýchodě města ve směru na Rakovník. Poptávka po těchto objektech bude mít nadále klesající tendenci i díky nástupu nové generace s jiným ţivotním stylem62.

61

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 16 62 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 17

117

Nájmy Byty Zájem o pronájmy bytových jednotek je značný, bohuţel nabídka je mizivá. V tomto segmentu očekávám zvyšování cen za pronájmy. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Tabulka 15: Nabídkové ceny za pronájem bytů v Novém Strašecí (zdroj: autor na základě ORT63) Byty 1+1

Malá nabídka

Byty 2+1

6 000 - 8 000 Kč

Byty 3+1

8 000 – 10 000 Kč

Byty 4+1

Malá nabídka

Kanceláře a prodejní prostory Nabídka na pronájem prodejních prostor a kanceláří je velmi nízká. V omezeném mnoţství jsou nabízeny prostory různé velikosti, druhu a kvality. V průměru jsou tyto prostory pronajímány v rozmezí mezi 1 200 – 2 000 Kč/m2/rok.

3.1.5

Město Jesenice

Město Jesenice se nachází cca 20 km západně od Rakovníka, v současnosti čítá kolem 1 800 obyvatel. Obec leţí na důleţitém silničním tahu I/27 vedoucím z Plzně do Mostu, 5 km severně od města vede silnice I/6 Praha – Karlovy Vary. Ţelezniční spojení je zajištěno po trati č. 161 do Rakovníka. Dopravní dostupnost všemi směry je dobrá. V oblasti je široké spektrum rekreačních areálů, městem prochází několik turistických tras a cyklotras. Ve městě je veškerá občanská vybavenost s moţností sportovního i kulturního vyţití.64

63

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. str. 16 64 Město: Město Jesenice. Oficiální stránky Města Jesenice [online]. 24.04.2014 [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.jesenice-ra.cz/

118

Segmentace databáze Jednotlivé části trhu jsou databázově rozděleny na jednotlivé segmenty takto: -

Pozemky

-

Byty

-

Rodinné domy

-

Objekty k rekreaci

-

Nájmy

Pozemky Ve městě se nových domů příliš nestaví a nabídka stavebních pozemků je velmi nízká. Tento stav je z důvodu odlehlejší polohy od větší aglomerace a také orientace oblasti spíše na rekreaci. Nabízené pozemky ke stavbě domů se pohybují okolo 500,- Kč/m2. Byty Nabídka bytů je situována do domů zděných i panelových. Vzhledem k menší velikosti města je nabídka bytů dostatečně široká a převyšuje poptávku. Starší byty jsou nabízeny v těchto intervalech: Tabulka 16: Nabídkové ceny za starší byty v Jesenici (zdroj: autor na základě ORT65) Byty 1+1

malá nabídka

Byty 2+1

500 000 – 700 000 Kč

Byty 3+1

900 000 - 1 100 000 Kč

Byty 4+1

800 000 Kč malá nabídka

65


119

Rodinné domy Starších rodinných domů je v nabídce méně s převáţně špatnou kvalitou. Řadové domy se pohybují v rozmezí 1 000 000 Kč – 2 000 000 Kč. Volně stojících domů je v nabídce podstatně více a pohybují se v rozpětí 1 000 000 – 3 000 000 Kč. Novostavby nejsou na tomto trhu nabízeny. Dle současné pohybu na trhu očekávám mírný pokles cen za tento typ nemovitostí. Objekty k rekreaci Jelikoţ se jedná o hojně vyuţívanou rekreační oblast, nachází se na trhu velké mnoţství těchto objektů. Nabízeny jsou chaty zděné i ze smíšených materiálů, ceny se pohybují v rozpětí od 250 do 850 tisíc Kč. V horizontu několika let předpokládám rozvoj rekreace a turismu v této oblasti. Nájmy Nájmy za jakékoliv nemovitosti se jen na drobné výjimky nevyskytují.

3.1.6 Zbývající části okresu Rakovník Jako zbývající části okresu jsou myšleny všechny lokality okresu, vyjma výše analyzovaných měst a jejich nejbliţšího okolí. Nejvýznamnějšími lokalitami jsou obce poblíţ silnice I6/R6 (např.: Řevničov), dále jsou to obce poblíţ Rakovníka, např.: Lubná, Luţná a Senomaty či městys Mšec leţící na silnici I/16. V neposlední řadě sem patří také obec Křivoklát, která se nachází na jihozápadě regionu a je nejvyhledávanějším turistickým cílem okresu. Zbývající části okresu mají na trhu různorodé zastoupení. Segmentace databáze Jednotlivé části trhu jsou databázově rozděleny na jednotlivé segmenty takto: -

Pozemky

-

Rodinné domy

-

Ostatní objekty

120

Pozemky Ceny stavebních parcel jsou rozmanité. Obecně lze říci, ţe ceny pozemků nacházejících se poblíţ výše zmíněných významných lokalit jsou nabízeny v rozmezí 500 – 1 000 Kč/m2. V ostatních oblastech jsou pozemky nabízeny v rozmezí 100 – 400 Kč/m2. Zemědělská půda se dle lokality prodává v rozmezí 10 – 35 Kč/m2. Rodinné domy Novostaveb je po okrese nabízeno několik v různých lokalitách. V průměru se ceny pohybují v rozmezí od 2,5 – 5 milionů Kč, v nabídce jsou však i domy ve vyšším standardu, které se pohybují od 5 – 9 milionů Kč. Starší objektů je v nabídce velké mnoţství z různých koutů okresu. Staré rodinné domy v malých obcích jsou nabízeny od 400 000 do 1 200 000 Kč. Starší usedlosti či bývalé statky v menších obcí jsou nabízeny v rozmezí 1 200 000 – 2 000 000 Kč. Objekty v okolí hlavních silničních tahů, měst a ţádaných lokalitách se pohybují od 2 000 000 – 5 000 000 Kč. V nabídce jsou i nemovitosti větší velikosti s vyšším standardem bydlení, které se pohybují v rozmezí od 5 – 10 miliónů Kč. V tomto segmentu se dá očekávat sníţení nabídkových cen z důvodu velmi široké nabídky, která výrazně převyšuje poptávku. Ostatní objekty Ve zbývající části okresu jednotlivé ostatní segmenty zaujímají marginální úroveň.

3.1.7

Celkový marketingový výhled

V krátkodobém i střednědobém horizontu lze celkově očekávat stagnaci či mírný růst cen prakticky všech typů nemovitostí vyjma výrobních a zemědělských objektů. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat u stavebně zainventovaných pozemků pro výstavbu bytových a rodinných domů v lokalitách kolem Rakovníka, Nového Strašecí a obcí u silnice I6/R6. Výše nájmů bude spíše stagnovat s výhledem mírného zvýšení cen. Průmysl je v okrese stabilizovaný, hlavní podniky jako v RAKO, Rakona P&G, Valeo a České Lupkové Závody jsou stabilizovány a vykazují mírný nárůst prodejů. Trh s byty je stabilizovaný a díky

121

zvyšující se ţivotní úrovni se očekává větší poptávka po bytech vyššího standardu. V regionu se dá očekávat rozvoj sluţeb a cestovního ruchu, který není doposud plně vyuţit.

122

Závěr Bakalářská práce na téma : Aplikace komparativních metod při oceňování nemovitostí, je rozdělena do tří částí. První část práce byla zaměřena na pouţití porovnávací metody a její aplikaci na různé nemovitosti. Pro snazší pochopení problematiky oceňování jsem v úvodu představil základní pojmy související s oceňováním. V dalších kapitolách je rozebrán postup při oceňování nemovitostí porovnávací metodou, její pouţití na dané nemovitosti. Na konci této kapitoly jsou shrnuty silné a slabé stránky této metody, včetně jejího pouţití. V praktické části bakalářské práce jsou vyhotoveny dva odhady trţní hodnoty nemovitostí. První odhad je zaměřen na ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 nacházející se ve městě Rakovník, okres Rakovník, Středočeský kraj. Jelikoţ je tento majetek na daném trhu běţně obchodována a pronajímán, byla u tohoto typu nemovitosti pouţita metoda porovnávací a výnosová. Výsledná trţní hodnota majetku byla stanovena na základě kontribuce výše uvedených metod. Metoda nákladová není u tohoto typu majetku vhodná, jelikoţ není schopna objektivně indikovat trţí hodnotu této nemovitosti. Druhý odhad se týká víceúčelové budovy, mnou označené jako „Polyfunkční dům č.p. 274“ leţící v obci Černý Důl, okres Trutnov, Královehradecký kraj. Pro stanovení aktuální trţní hodnoty víceúčelového objektu jsem pouţil kombinaci všech tří výše uváděných metod. Metoda porovnávací byla pouţita pro ocenění pozemků, pro ocenění majetku jako celku byly pouţity metody výnosová a nákladová. Metoda porovnávací nebyla pro ocenění majetku jako celku pouţita z důvodů zanedbatelného pohybu tohoto typu majetku na regionálním trhu. Výsledná trţní hodnota majetku jako celku byla určena na základě kontribuce výše uvedených metod. Závěrečná část bakalářské práce je zaměřena na analýzu, porovnání a vyhodnocení trhu s nemovitostmi v okrese Rakovník. Analýza byla zpracována na základě údajů z realitního internetového serveru SReality.cz. Analýza realitního trhu v okrese Rakovník byla rozdělena do čtyř základních oblastí: Královského město Rakovník, město Nové Strašecí, město Jesenice a zbývající části okresu. Uvedené oblasti byly dále databázově rozděleny na jednotlivé segmenty nemovitostí jako např.: byty, rodinné domy, rekreační objekty. Celkově lze říci, ţe realitní trhu v Rakovníku spíše stagnuje bez výraznějších nabídek či prodejů.

123

Seznam pouţité literatury Bibliografie 1. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. dotisk 1. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 2. vydání. Praha: Bankovní Institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 3. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87212-77-9 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. Zákony 1. Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26. 3. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8. 2. Oceňování: zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., vyhláška o oceňování majetku č. 3/2008 Sb. , další předpisy č. 450/2012 Sb : podle stavu k 7.1.2013 .. Ostrava: Sagit, 199-, sv. ÚZ. ISBN 978-80-7208-955-0. 3. Oceňování: zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., vyhláška o oceňování majetku č. 303/2013 Sb. , další předpisy č. 441/2013 Sb : podle stavu k 13.1.2014 .. Ostrava: Sagit, 199--, sv. ÚZ. ISBN 978-80-7488-030-8. 4. Zákon č. 256/2013 Sb. – Katastrální zákon, § 2 a 5. Zákon č. 183/2006 Sb. – Stavební zákon, § 2 (3) 6. Zákon č. 235/2004 Sb., Zákon o DPH, § 48 odst. (2) Internetové zdroje 1. http://cenovamapa.gekonsro.cz/# 2. www.cuzk.cz 3. www.czso.cz 4. www.jesenice-ra.cz 5. www.mapy.cz 6. www.mesto-rakovnik.cz 124

7. www.novestraseci.cz 8. www.sreality.cz Seznam tabulek Tabulka 1: Výpočet hodnoty bytové jednotky porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT) .................. 48 Tabulka 2: Výpočet trţního nájemného porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT) ............................ 51 Tabulka 3: Výpočet hodnoty bytové jednotky výnosovou metodou (zdroj: autor na základě ORT) ................... 53 Tabulka 4: Výsledná trţní hodnota bytové jednotky č. 2671/11 (zdroj: autor na základě ORT) .......................... 55 Tabulka 5: Výpočet hodnoty pozemků porovnávací metodou (zdroj: autor na základě ORT) ............................. 83 Tabulka 6: Výpočet hodnoty obchodních prostor výnosovou metodou (zdroj: autor) .......................................... 89 Tabulka 7: Výpočet hodnoty restaurace výnosovou metodou (zdroj: autor) ......................................................... 90 Tabulka 8: Výpočet hodnoty bytových jednotek výnosovou metodou( zdroj: autor) ........................................... 90 Tabulka 9: Výpočet opotřebení stavby analytickou metodou (zdroj: autor viz. vyhláška č. 441/2013 Sb.) .......... 93 Tabulka 10: Výpočet majetku jako celku nákladovou metodou (zdroj: autor na základě ORT) ........................... 94 Tabulka 11: Výsledná trţní hodnota polyfunkčního domu č.p. 274(zdroj: autor na základě ORT )) .................... 96 Tabulka 12: Nabídkové ceny za starší byty v Rakovníku (zdroj: autor na základě ORT) ................................... 113 Tabulka 13: Nabídkové ceny za pronájem bytů v Rakovníku (zdroj: autor na základě ORT) ............................ 115 Tabulka 14: Nabídkové ceny za starší byty v Novém Strašecí (zdroj: autor na základě ORT) ........................... 117 Tabulka 15: Nabídkové ceny za pronájem bytů v Novém Strašecí (zdroj: autor na základě ORT) .................... 118 Tabulka 16: Nabídkové ceny za starší byty v Jesenici (zdroj: autor na základě ORT)........................................ 119

Seznam příloh Příloha č. 1 ............................................................................................................................... 56 Příloha č. 2 ............................................................................................................................... 58 Příloha č. 3 ............................................................................................................................... 59 Příloha č. 4 ............................................................................................................................... 60 Příloha č. 5 ............................................................................................................................... 64 Příloha č. 6 ............................................................................................................................... 65 Příloha č. 7 ............................................................................................................................... 66 Příloha č. 8 ............................................................................................................................... 67 Příloha č. 9 ............................................................................................................................... 68 Příloha č. 10 ............................................................................................................................. 69 Příloha č. 11 ............................................................................................................................. 97 Příloha č. 12 ............................................................................................................................. 98 Příloha č. 13 ............................................................................................................................. 99 Příloha č. 14 ........................................................................................................................... 100 125

Příloha č. 15 ........................................................................................................................... 101 Příloha č. 16 ........................................................................................................................... 102 Příloha č. 17 ........................................................................................................................... 103 Příloha č. 18 ........................................................................................................................... 104 Příloha č. 19 ........................................................................................................................... 105 Příloha č. 20 ........................................................................................................................... 106

126

Aplikace komparativních metod při oceňování nemovitostí

Recommend Documents