Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Moderní aplikace porovnávací metody

Bakalářská práce

Autor:

Jan Kolář Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D

Červen 2014

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ, a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 26. června 2014

Jan Kolář

Poděkování: Tímto bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D, za vstřícný přístup, trpělivost a ochotu při tvorbě této práce, dále pak za veškeré předané vědomosti za celou dobu mého studia. Současně tímto děkuji mým rodičům Janě a Vladislavovi za morální i finanční podporu po celou dobu mého studia. V neposlední řadě patří dík mému nadřízenému panu Petru Antošovi za toleranci a podporu při studiu. Rád bych vyjádřil svůj dík také mému zaměstnavateli ČSOB, a.s. za poskytnutí interních dokumentů, potřebných pro zpracování této práce.

Anotace Bakalářská práce představuje disciplínu oceňování nemovitostí s důrazem na tři mezinárodně uznávané metody, založené na bázi tržního přístupu. V teoretické části práce jsou detailně popsána specifika indikace tržní hodnoty porovnávací metodou v podmínkách českého trhu s nemovitostmi. Praktická část se zabývá oceněním bytové jednotky a komerčního prostoru, jenž je využíván jako pobočka banky, přičemž jsou aplikovány metody tržního ohodnocení. V poslední části je analyzován současný stav trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 17 – Řepy. Klíčová slova: Tržní hodnota, porovnávací metoda, výběr vzorků, trh s nemovitostmi, prvky porovnání

Annotation The bachelor thesis introduces the discipline of real estate valuation, with emphasis on the three internationally recognized methods based on a market-based approach. In the theoretical part of the thesis are also described in detail specifics of the market value indication with comparative approach within the Czech real estate market. The practical part deals with the valuation of residential unit and commercial space that is used as a bank branch, applied methods of market valuation. In the last section is analyzed the current state of the property market in the area of Prague 17 - Řepy. Key words: Market value, comparative approach, samples selection, real estate market, unit of comparison

Obsah: Prohlášení: .............................................................................................................................. 2 Poděkování: ............................................................................................................................ 3 Anotace ................................................................................................................................... 4 Annotation .............................................................................................................................. 4 Obsah: ..................................................................................................................................... 5 Úvod........................................................................................................................................ 7 Zvolené metody zpracování .................................................................................................... 7 Teoretická část ............................................................................................................................ 8 1.

2.

3.

Úvod do oceňování.............................................................................................................. 8 1.1

Výklad základních pojmů ............................................................................................ 8

1.2

Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy ................................................ 10

1.3

Účel oceňování nemovitostí....................................................................................... 11

1.4

Vývoj teorie hodnoty ................................................................................................. 12

1.5

Trh s nemovitostmi .................................................................................................... 13

Oceňování nemovitostí na tržních principech ................................................................... 14 2.1

Nákladová metoda ..................................................................................................... 14

2.2

Příjmová metoda ........................................................................................................ 15

2.3

Porovnávací metoda ................................................................................................... 15

2.4

Indikace tržní hodnoty ............................................................................................... 16

Aplikace porovnávací metody........................................................................................... 18 3.1

Popis porovnávací metody ......................................................................................... 18

3.2

Základní předpoklady použití porovnávací metody .................................................. 18

3.3

Proces ocenění porovnávací metodou ........................................................................ 19

3.4

Sběr dat a informací ................................................................................................... 20

3.5

Výběr vzorků ............................................................................................................. 21

3.6

Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání ........................................................ 22

3.7

Analýza cenotvorných rozdílů ................................................................................... 22

3.8

Použití porovnávací metody ...................................................................................... 25

3.9

Indikace porovnávací hodnoty ................................................................................... 25

Praktická část ............................................................................................................................ 26 4.

Ocenění bytové jednotky................................................................................................... 26 4.1

Průvodní list ............................................................................................................... 28

5

4.2

Popisné informace ...................................................................................................... 30

4.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................... 32

4.4

Ocenění ...................................................................................................................... 32

4.5

Závěr .......................................................................................................................... 40

4.6

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 41

4.7

Osvědčení ................................................................................................................... 43

Ocenění komerčního prostoru ........................................................................................... 44 5.1

Průvodní list ............................................................................................................... 46

5.2

Popisné informace ...................................................................................................... 48

5.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................... 49

5.4

Ocenění ...................................................................................................................... 49

5.5

Závěr .......................................................................................................................... 54

5.6

Omezující podmínky a předpoklady .......................................................................... 56

5.7

Osvědčení ................................................................................................................... 58

Analytická část ......................................................................................................................... 59 6

Analýza lokálního trhu ...................................................................................................... 59 6.1

Historie a popis městské části .................................................................................... 59

6.2

Současný stav na trhu s nemovitostmi ....................................................................... 59

6.3

Pozemky..................................................................................................................... 60

6.4

Byty ............................................................................................................................ 60

6.5

Rodinné domy ............................................................................................................ 62

6.6

Komerční prostory ..................................................................................................... 63

6.7

Výhled do budoucna .................................................................................................. 63

Závěr ......................................................................................................................................... 63 Seznam použité literatury ..................................................................................................... 65 Seznam použitých webových stránek ................................................................................... 65 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 66 Přílohy ................................................................................................................................... 67

Úvod Cílem této bakalářské práce je představení teoretického základu a moderní aplikace porovnávací metody v podmínkách českého trhu při oceňování nemovitostí na tržním principu. Práce je rozdělena na tři části, přičemž v první teoretické části se budu věnovat vysvětlení základních pojmů užívaných v oblasti oceňování, historickému vývoji teorie hodnoty, představení disciplíny oceňování nemovitostí a jejího účelného využití. Dále pak v této části budu přibližovat základní přístupy k oceňování nemovitostí na tržních principech a podmínkám jejich vhodného použití. Obsahem teoretické části bude také detailnější představení procesu ocenění nemovitosti porovnávací metodou v podmínkách Českého trhu. Druhá část této práce bude zaměřena na praktické představení indikace aktuální tržní hodnoty. Budou provedena dvě příkladná ocenění a to nemovitostí typu bytová jednotky a komerční prostor, metodami založenými na tržních principech. Třetí analytická část bude věnována analýze lokálního trhu Praha 17 – Řepy. Součástí analýzy trhu bude popis lokality, přehled nemovitostí na tomto trhu obchodovaných a jejich průměrných cen, i vývoj trhu mezi roky 2013 a 2014.

Zvolené metody zpracování Teoretická část této práce je zpracována formou odborné studie, která je vypracována s použitím odborné literatury. V této části je poukázáno na specifika oceňování nemovitostí na tržních principech a rozbor procesu indikace tržní hodnoty porovnávací metodou. V praktické části jsou formou zprávy o hodnocení s veškerými náležitostmi zpracována ocenění bytové jednotky a komerčního prostoru. Metody ocenění byly zvoleny v závislosti na charakteru oceňovaných nemovitostí. V obou případech se jedná o ocenění na bázi tržního přístupu. Třetí část této bakalářské práce, zabývající se analýzou lokálního trhu, popisuje aktuální situaci na daném trhu. U nejčastěji se vyskytujících nemovitostí je analyzován i meziroční vývoj tržních cen.

7

Teoretická část 1. Úvod do oceňování Pro správné pochopení následujících kapitol, věnujících se oceňování, je třeba znalost definic základních pojmů v oblasti oceňování používaných. Tyto definice zpravidla vycházejí ze stavebního zákona, popřípadě občanského zákoníku nebo zákona o oceňování.

1.1 Výklad základních pojmů Nemovitost Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí. Součásti nemovitosti1 Podle následujícího § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: „Stavba není součástí pozemku.“ Příslušenství nemovitosti2 Podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti, nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu), jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitostí jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako

1

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007,

s 8. ISBN 978-80-7265-101 2

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s 9. ISBN 978-80-7265-101

8

jsou ploty, vrata přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace. Stavba Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, ve znění pozdějších předpisů se stavby člení následovně: a) Pozemní stavby -

Budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.

-

Venkovní úpravy

b) Inženýrské stavby a speciální pozemní stavby (např. silnice, stožáry, studny, kanalizace, atd.) c) Vodní nádrže a rybníky d) Jiné stavby Pozemek Pozemky jsou přirozenou částí zemského povrchu, oddělenou hranicí od ostatních částí. Druhy pozemků jsou evidovány v katastrální mapě. Pozemky mohou být například stavební, zemědělské, lesní, vodní toky, atd. Parcela Parcelou je myšlen obraz pozemku, který má přiděleno parcelní číslo, je polohově určen a zobrazen v katastrální mapě. Byt Bytem je jedna nebo více místností určených k bydlení. K bytu patří i jeho příslušenství. V případě oceňování je zahrnut i podíl na společných částech domu včetně příslušenství, tento podíl může obsahovat i okolní budovy či pozemky. Nebytový prostor Definice nebytových prostor je v zásadě stejná jako definice bytu, až na jediný rozdíl, a to že nebytové prostory nejsou určeny k bydlení na základě rozhodnutí stavebního úřadu. 9

1.2 Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy Oceňování podle cenového předpisu a administrativní cena V oblasti oceňování nemovitostí se můžeme setkat se dvěma základními přístupy. Prvním z nich je oceňování podle cenového předpisu, jehož výsledkem je takzvaná administrativní cena (někdy označovaná jako cena úřední nebo cena zjištěná). Ocenění podle cenového předpisu se používá v zákonem stanovených případech, zejména pro potřeby stanovení základu některých daní nebo třeba kvůli stanovení náhrady při vyvlastnění majetku. Důvodem pro použití ocenění administrativní cenou by mělo být dosažení daňové spravedlnosti, což ale v praxi nemusí být pravda. Způsob zjištění administrativní ceny je popsán v zákoně č. 151/97 Sb. a vyhlášek, které na něj navazují. V současné době se používají počítačové programy, které umožňují po zadání potřebných dat tuto administrativní cenu spočítat. Oceňování na tržních principech, tržní hodnota a tržní cena Druhým přístupem užívaným při oceňování nemovitostí je ocenění na tržních principech, jehož výsledkem je ve většině případů takzvaná tržní hodnota. Definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení3. Výsledek ocenění na tržních principech může být vyjádřen bodovou nebo peněžní hodnotou, nejlépe v rozmezí, které má přijatelný rozsah. Tržní cena je naproti tržní hodnotě pojem, který je vyjádřen konkrétní peněžní hodnotou, za kterou je nemovitost nabízena k prodeji nebo již byl prodej za tuto cenu realizován v konkrétním čase. Pokud je tedy na tržních principech odhadnutá tržní hodnota stanovená jako rozmezí, tak tržní cena ve stejném čase by se měla nacházet uvnitř tohoto rozmezí. Cena obvyklá V podmínkách české legislativy (zákon č. 151/97 Sb.) se používá pojem cena obvyklá, jež je trochu nejasně definován, ale v praxi se dá analogicky vyložit právě jako synonymum k pojmu tržní hodnota.3

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 22. ISBN 978-80-8692988-0 3

10

Schéma č.1 – Tržní hodnota

NEJNIŽŠÍ PŘEDSTAVA

TRŽNÍ HODNOTA

NABÍZEJÍCÍHO

NEJVYŠŠÍ PŘEDSAVA KUPUJÍCÍHO

TRŽNÍ CENA Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 216. ISBN 978-8086929-88-0

1.3 Účel oceňování nemovitostí Jedním ze základních předpokladů kvalitního ocenění je stanovení účelu, pro který má být daná nemovitost oceňována. Výsledek ocenění se totiž může v závislosti na jeho účelu značně lišit. Jak už bylo napsáno, pro některé účely může být požadováno stanovení administrativní ceny na základě cenového předpisu. Pro drtivou většinu účelů je však požadováno ocenění na tržních principech. Nejčastěji se můžeme setkat s oceňováním nemovitostí při změnách jejich majitele. Vedle koupě a prodeje nemovitosti může být účelem ocenění v souvislosti se změnou jejího vlastníka například její použití jako zajištění hypotečního úvěru, ocenění za účelem vypořádání společného jmění manželů, ocenění pro výpočet daně z převodu nemovitostí nebo ocenění za účelem stanovení hodnoty dědictví (a také odměny notáře). Oceňování nemovitostí se používá také v pojišťovnictví, a to jak při uzavírání smlouvy pro stanovení pojistné hodnoty, tak při řešení pojistné události pro stanovení odpovídající náhrady. Dalšími účely ocenění nemovitosti mohou být: -

Správa majetku firem (property a facility management)

-

Správa majetku měst a obcí

-

Obchodní aktivity (investice, fúze,...)

-

Exekuce, dražby

-

Pro účely leasingových společností

-

Vypořádání obchodního podílu společnosti 11

1.4 Vývoj teorie hodnoty Před představením samotných metod oceňování nemovitostí na tržních principech je vhodné seznámit se stručně s historií vývoje teorie hodnoty, jež má jistě značný vliv na dnešní chápání hodnoty jako takové včetně vlivů, které hodnotu utvářejí. Starověk a středověk Historie teorie hodnoty sahá až do dob starověkého Řecka, kdy filozof Aristoteles zavedl pojem spravedlivá cena, která víceméně vycházela z morálních měřítek tehdejší společnosti a byla chápána jako průměr cen dosahovaných na trhu. Podobně jako Aristoteles přistupovali ke spravedlivé ceně i středověcí učenci ve 13. století, kteří ji chápali jako cenu, která není ovlivněna podvodným jednáním nebo zatajováním negativních vlastností prodávaného zboží. Klasická teorie hodnoty V 18. a 19. století dominovala chápání hodnoty takzvaná klasická teorie hodnoty, též označovaná jako objektivní. Představitelé klasické teorie měřili hodnotu zboží především nákladově, s tím že poptávka byla značně opomíjena. V tomto období se začala rozlišovat hodnota směnná a hodnota užitná, která závisela na užitečnosti daného výrobku, nicméně základním měřítkem hodnoty byly pořád chápány náklady dosahované ve výrobních podmínkách. Subjektivní teorie hodnoty Od konce 19. století začala být na rozdíl od klasické teorie hodnota chápána a měřena zejména užitkem pro spotřebitele a byl kladen značný důraz na poptávku po daném zboží. Subjektivní teorie hodnoty se tedy posouvá od počítání nákladů spíše k pozorování chování spotřebitele jako účastníka trhu, na kterém se na základě měnící se nabídky mění i poptávka. Rakouská škola V rámci subjektivní teorie vznikla větev takzvané rakouské školy, která se soustředí ještě více na spotřebitele a vysvětluje, že užitek ze zboží je pro každého účastníka trhu jiný. Hodnota se tedy tvoří na volném trhu a je výsledkem smlouvání kupující a prodávající strany.

12

1.5 Trh s nemovitostmi Obecně je trhem chápáno místo, kde se střetává nabídka s poptávkou. V případě nemovitostí jde vlastně o trh s plochami a prostory a z převážné části se jedná o použité zboží. Jelikož nemovitosti se vyznačují vysokou trvanlivostí, vysokou cenou a fixní polohou, jedná se o trh značně nepružný a transakce na něm trvají velmi dlouhou dobu. Nemovitosti plní jednu ze základních životních potřeb, kterou je bydlení. Nákup či prodej nemovitosti pro většinu populace znamená zásadní životní rozhodnutí. Účastníci trhu s nemovitostmi Účastníky trhu mohou být fyzické či právnické osoby nebo stát. Účastníci trhu mohou vystupovat

v roli

kupujících

či

prodávajících,

nájemců

či

pronajímatelů

nebo

zprostředkovatelů. Dominantní úlohou státu je trh ovlivňovat zejména s cílem hájit a prosazovat celospolečenské a veřejně prospěšné zájmy a případně usměrňovat či odstraňovat některé negativní dopady, které trh sám o sobě není schopen řešit, to vše v souladu s cíli své hospodářské politiky.4 Motivy účastníků trhu s nemovitostmi Motivů pro vstup na trh s nemovitostmi může být celá řada. Pro účely oceňování jsou velmi důležité, protože převážně odrážejí individuální potřeby (užitek) kupujících a prodávajících. Motivy účastníků vstupujících na trh tedy dozajista ovlivňují nabídku a poptávku a tím pádem i cenovou hladinu v jednotlivých segmentech trhu. Motivem prodávající strany může být u fyzické osoby nebo domácnosti například: nespokojenost, nadbytečnost, nepotřebnost nebo z druhé strany ekonomická neúnosnost. Podobně tomu je i u právnických osob, které prodávají nemovitosti zejména z důvodů nepotřebnosti nemovitosti, potřeby likvidity, řešení vlastnických vztahů nebo ze spekulativních důvodů. Motivem ke koupi nemovitosti je většinou řešení nebo zlepšení bydlení, stěhování nebo změna sídla, investiční příležitosti, ale třeba i potřeba bydlet či podnikat na prestižní adrese a s tím spojená reprezentace nebo vazba k dané lokalitě.

4

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 34. ISBN 978-80-8692988-0

13

2. Oceňování nemovitostí na tržních principech V oboru oceňování nemovitostí na tržních principech jsou v praxi používány tři metody. Jsou jimi metoda nákladová, výnosová (příjmová) a porovnávací. Ocenění nemovitosti těmito třemi způsoby (přístupy) a jejich kontribuce vede k odhadu tržní hodnoty. Použití těchto metod a jejich kombinací se liší vzhledem k typu oceňované nemovitosti, k podmínkám na trhu a účelu ocenění.

2.1 Nákladová metoda Nákladová metoda (Cost Approach) vychází z minulosti a přistupuje k ocenění nemovitosti na základě nákladů vynaložených na nákup pozemku a nákladů vynaložených na výstavbu. Základní verze oceňovacího modelu u nákladového přístupu vychází z historických nákladů na nákup pozemků a na pořízení staveb a počítá s jejich transformací k současnosti, přičemž celkovou nákladovou hodnotu vyjadřuje jako prostý součet nákladů na pořízení těchto dvou komplementárních komponentů.5 Jak již ze samotné podstaty pozemku vyplývá, není u něj možné aplikovat nákladový přístup, protože nevznikl lidským přičiněním a je nereplikovatelný. Vzhledem k měnícím se cenám není ani bezpečné vycházet z ceny, která byla na pozemek vynaložena, a transformovat ji do současnosti. Je tedy vhodné pro zjištění hodnoty pozemku využít jinou ze zbývajících metod, ideálně porovnávací. Jak již bylo řečeno, u oceňování staveb nákladovým přístupem se vychází z nákladů, které byly v minulosti vynaloženy na její pořízení a jejich transformaci do současnosti. Transformací se rozumí přepočtení původních cen materiálu a práce na současnou cenovou hladinu. V případě, že původní údaje o nákladech nejsou známy, je třeba postupovat výpočtem nákladů reprodukčních (náhradových). Reprodukční náklady jsou počítány jako náklady, které by bylo třeba vynaložit na pořízení shodné stavby se shodnými materiály, stejnou technologií a za použití stejného projektu a se stejným účelem využití. Pokud se nejedná o čerstvou novostavbu, je třeba pro indikaci tržní hodnoty nákladovým způsobem započítat také opotřebení jak technické, které snižuje životnost stavby, tak i

5


14

funkční, které vyplývá z použití zastaralejší technologie výroby, měnících se standardů apod. Současně je třeba přihlédnout i k nedostatkům ekonomickým.

2.2 Příjmová metoda Příjmová (výnosová) metoda (Income Approach), na rozdíl od nákladové vycházející z minulosti, poskytuje zadavateli pohled do budoucnosti a indikuje současnou tržní hodnotu na základě v budoucnosti očekávaných příjmů (výnosů). Koncept výnosového přístupu je založen na očekávání (anticipaci) – jde v podstatě o očekávání možného příslibu, který se odehraje někdy v budoucnosti, přičemž problémem je zejména jeho výše. Protože lidé si obecně cení okamžitý efekt daleko více než efekt, sice třeba kvantitativně shodný, avšak časově odložený, neboť ten je vždy zatížen určitým stupněm nejistot a rizik, že se nemusí vyplnit, přikládají odloženému užitku nižší hodnotu než současnému. Proto je nutno budoucí prospěch transformovat do současnosti, resp. objektivizovat tak, aby byl současným měřítkem hodnoty.6 Budoucí prospěch z nemovitostí může být reprezentován výnosy z nájemného, očekávanými úsporami, i celou řadou dalších veličin. Celkový součet těchto přínosů (finančně vyjádřených) očištěný o nezbytné náklady související s těmito příjmy (např. transakční) a o určitou míru rizika, že tyto přínosy nebudou realizovány, se nazývá příjmová hodnota. Vzhledem k tomu, že většina očekávaných přínosů se nachází někde v budoucnosti, je třeba je transformovat na hodnotu současnou pomocí metody diskontovaného cash-flow nebo přímé kapitalizace. Při aplikaci příjmové metody se postupuje nejprve zjištěním takzvaného čistého provozního příjmu při nejlepším možném využití této nemovitosti. Čistý provozní příjem se vypočte jako hrubý příjem z pronájmu (v závislosti na pronajímané ploše a ceně za tuto plochu) očištěný o ztráty z neplacení nájemného a rezervy na renovace. Výsledná tržní hodnota indikovaná příjmovou metodou je stanovena jako poměr čistého provozního příjmu a míry kapitalizace.

2.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda (Comparative Approach) odráží tržní hodnotu nemovitosti v současnosti. Použití porovnávacího přístupu je v ideálních podmínkách ze všech tří přístupů na bázi tržních principů nejpřesnější a nejdůležitější pro indikaci tržní hodnoty. Princip porovnávací metody spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi jinými, které ale mají 6


15

s nemovitostí oceňovanou co nejvíce společných vlastností. Nutnou podmínkou pro kvalitní aplikaci porovnávací metody je dostatečný počet vhodných vzorků k porovnání. Koncept vychází ze substitučního principu, podle něhož kupující, má-li na výběr mezi několika z jeho pohledu substituty, dá přednost tomu, který je nabízen za nejnižší cenu. Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitostí porovnáním s cenami dosahovanými při obchodech s nemovitostmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné. Protože však nemovitosti jsou jedinečné a nemohou tudíž vykazovat naprostou shodu, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu.7 Postup při hledání tržní hodnoty porovnávací metodou začíná analýzou nemovitosti oceňované, dále pokračuje výběrem vhodných vzorků pro porovnání. Nemovitosti porovnávané s nemovitostí oceňovanou by měli být stejného typu, ze stejného segmentu trhu a ze stejné oblasti. Sdílený by měl být účel využití, a srovnatelné by měli být i rozměry, popř. další vlastnosti jako konstrukční systém, standard vybavení, stáří nemovitosti a podobně. Porovnávané nemovitosti by měli prodány či nabídnuty k prodeji v co nejbližším čase k datu ocenění. Při vlastním porovnání dochází u vlastností, kde se porovnávané nemovitosti liší, ke stanovení korekčních činitelů, kterými se následně upravuje hodnota oceňované nemovitosti. Výsledkem je porovnávací hodnota, která by měla mít velice blízko k hodnotě tržní.

2.4 Indikace tržní hodnoty Při závěrečné analýze by mělo dojít ke kontribuci výsledků jednotlivých metod v určitém poměru v závislosti na typu nemovitosti. Ke kontribuci může být použita následující tabulka: Tabulka č. 1 – Kontribuce výsledků

Metoda

Poměr v %

Indikace

100

Výsledek

Porovnávací Příjmová Nákladová Celkem Zdroj: Vlastní úpravy

7


16

Poměr, kterým jsou váženy výsledky jednotlivých metod, není nikde stanoven, a záleží pouze na názoru zpracovatele posudku, jaký poměr zvolí. Obecně lze říci, že i váha jednotlivých metod v závěrečné analýze může být dána buď typem nemovitosti, ale také účelem zpracovávaného posudku. Například při odhadu tržní hodnoty bytu v Praze bude mít zajisté největší váhu metoda porovnávací, následovaná metodou příjmovou. Při ocenění skladovací haly ve středních Čechách může být postavena do popředí metoda příjmová. V případě odhadu tržní hodnoty stavebního pozemku může být 100% váha přiřazena metodě porovnávací. Souvztažnost jednotlivých přístupů zobrazuje následující schéma: Schéma č. 2 – Základní oceňovací model:

MINULOST

PŘÍTOMNOST

BUDOUCNOST

Výše nákladů na pořízení

Realizované ceny obdobných nemovitostí

Výše očekávaného prospěchu

Transformace

Transformace

Porovnávací hodnota Věcná hodnota

TRŽNÍ HODNOTA

Výnosová hodnota

Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 227. ISBN 978-8086929-88-0, vl. úpravy

17

3. Aplikace porovnávací metody 3.1 Popis porovnávací metody Hledání tržní hodnoty nemovitostí pomocí porovnávání je procesem analytickým, při kterém jsou vlastnosti nemovitosti oceňované porovnávány s vlastnostmi nemovitostí podobných, přičemž se přepokládá, že pokud je většina vlastností dvou porovnávaných nemovitostí podobná nebo v ideálním případě shodná, měly by být podobné nebo shodné i jejich zbývající vlastnosti. Zároveň se předpokládá, že nemovitosti se shodnými či podobnými vlastnosti mohou být účastníky trhu vnímány jako přiměřené substituty co se týče možností využití, plnění funkce (užitku) a jsou tudíž mezi sebou vzájemně nahraditelné. Vzhledem k faktu, že nemovitosti jsou jedinečné, pevně svázané se svou polohou a umístěním, orientací ke světovým stranám a podobně, nemůže být nikdy docíleno absolutní shody dvou porovnávaných nemovitostí. Principem porovnávací metody je tedy analýza a ohodnocení kvalitativních a kvantitativních rozdílů nemovitosti oceňované a porovnávané. Výsledkem porovnávací metody je takzvaná porovnávací hodnota, která by se měla blížit k tržní hodnotě v daném čase, proto je nutné, aby výchozí ceny nemovitostí porovnávaných byli co nejaktuálnější. Dá se říci, že ceny porovnávaných nemovitostí iniciované (nabídnuty či realizovány) déle než rok před datem ocenění, jsou již pro použití porovnávací metody nevhodné. Čím větší jsou identifikované a časové rozdíly, tím větší jsou rizika odklonu od skutečné tržní hodnoty a naopak čím jsou identifikované a časové rozdíly menší, tím je odklon výsledné porovnávací hodnoty a skutečné tržní hodnoty menší a ocenění přesnější.

3.2 Základní předpoklady použití porovnávací metody Vzhledem k základnímu principu porovnávací metody, tedy porovnání, je asi nejdůležitějším předpokladem jejího použití existence dostatečně velkého trhu v odpovídajícím segmentu, tak aby bylo možné oceňovanou nemovitost porovnat s jinými. Mezi další podmínky pro úspěšné použití porovnávacího přístupu jsou zejména: -

Časová aktuálnost cen porovnávaných nemovitostí. (Trh s nemovitostmi se stejně jako další trhy vyvíjí, čím jsou ceny porovnávaných nemovitostí aktuálnější, tím kvalitnější ocenění je a naopak.)

-

Srovnatelnost nemovitostí. (Porovnávané nemovitosti by měli mít alespoň základní vlastnosti podobné, např. typ nemovitosti, velikost, účel využití, kvalita) 18

-

Segment trhu. (Na trhu s nemovitostmi má velký vliv na tržní cenu např. lokalita, proto není vhodné porovnávat třeba byt v Praze na Vinohradech, a sice stejně velký byt, ale v Mostě)

-

Počet vzorků k porovnání. (Porovnání nemovitosti oceňované pouze s jednou nemovitostí, která může mít více odlišujících faktorů, může být dost nepřesné)

Vzhledem k výše uvedenému se dá říci, že použití porovnávacího přístupu je vhodné zejména u pozemků a nemovitostí určených k bydlení (bytů, rodinných domů, chat, apod.) a pro indikaci tržní hodnoty je vhodné tento přístup kombinovat (kontribuovat) s dalšími přístupy k ocenění na tržních principech, tedy nákladovým a výnosovým.

3.3 Proces ocenění porovnávací metodou Ocenění, tedy indikace hodnoty (v tomto případě hodnoty porovnávací) je postupným analytickým procesem. V praxi bývá rozdělen do následujících tří fází: 1. fáze – přípravná o sběr dat a informací 2. fáze – porovnávací o výběr vzorků o volba vhodného způsobu a jednotky porovnání o analýza cenotvorných rozdílů o použití porovnávací metody 3. fáze – závěrečná o vyhodnocení dílčích výsledků o odhad (indikace) porovnávací hodnoty

Jednotlivé kroky celého procesu se mohou v praxi vzájemně prolínat nebo mohou být slučovány, každopádně však je mezi nimi nutno respektovat některé jejich úzké podmiňující vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům, výběr vzorku je podmíněn jejich množstvím, volba způsobu porovnání je limitována jejich kvalitou a spolehlivostí, výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat, výběr typu porovnávací analýzy je podmíněn charakteru prvků porovnání, zejména zda případné rozdíly je možno finančně kvantifikovat. Jde-li o

19

složitější oceňovací problém, proces může být samozřejmě doplněn o některé další dílčí procedury.8

3.4 Sběr dat a informací Pro úspěšnou aplikaci porovnávací metody je velice důležité pro odhadce disponovat databází nemovitostí v daném segmentu trhu, která obsahuje soubor dat o cenách, za které byly nemovitosti nedávno prodány nebo za které jsou právě nabízeny. Z takovéto databáze se potom může vybrat dostatečný počet vzorků (nemovitostí) pro porovnání. Je důležité, aby databáze byla pravidelně aktualizována a aby „nestárla“. Vzhledem k jedinečnosti nemovitostí je důležité kromě cen mít zaznamenány i údaje, které nemovitost dostatečně popisují a charakterizují právě její jedinečnost, protože právě tyto jedinečné vlastnosti mohou mít poměrně zásadní vliv na tržní hodnotu, jak v negativním tak v pozitivním smyslu. V praxi se dají údaje sbírat buď přímo, nebo nepřímo. Přímo získané údaje pocházejí od účastníků trhu, tedy od nabízejících, prodávající nebo kupujících. Vznikají také vlastním výkonem praxe odhadce, tedy již realizovanými odhady a místním šetřením. Výhodu mají přímo získané údaje v tom, že jsou přesné a pravdivé, nejsou zkreslené přehnanými představami nabízejících nebo realitními kancelářemi a jejich snahou nemovitost prodat a tudíž i v některých případech neuvádět negativní vlastnosti nemovitosti nebo naopak příliš vyzdvihovat vlastnosti pozitivní. Nevýhoda přímo získaných údajů je v tom, že v praxi často nemohou být dostatečně průkazně podloženy, a nehodí se tedy pro prokázání skutečnosti v rámci jiných ocenění. Tato skutečnost je dána tím, že smluvní strany si často přejí, aby tyto informace nebyly dále prezentovány. Nicméně i nepublikovatelné přímo získané údaje mohou odhadci pomoci udělat si vlastní přehled o reálnosti a pravdivosti údajů získaných nepřímým způsobem. Nepřímo získané údaje mohou pocházet z různých zdrojů a od různých organizací, nejčastěji se jedná o webové stránky různých realitních serverů, údaje realitních kanceláří, periodik nebo i propagačních materiálů nejrůznějších developerů apod. Bohužel nepřímo získané údaje nejsou tak přesné a pravdivé, jako údaje získané přímo. Vzhledem k veřejnému charakteru těchto dat bývají často ovlivňovány jednostrannými představami nabízejících a neposkytují dostatečné údaje o všech důležitých vlastnostech nemovitostí, často se lze setkat s různým výkladem podlahových ploch (výměr), ale dokonce i dispozic domů a bytů. Fotodokumentace 8

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 285-286. ISBN 978-8086929-88-0

20

bývá neúplná a často je velmi těžké udělat si představu o přesném rozložení místností a stavebně-technickém stavu (např. zda byla provedena nějaká dílčí rekonstrukce či údržby). V praxi je často také obtížné zachytit, zda třeba zateplení panelového domu bylo provedeno z úspor nebo bylo financováno úvěrem, a tudíž se toto financování projeví na výši poplatků do fondu oprav. Tato neúplnost se dá řešit osobním šetřením v daném místě, náhledem do katastru nemovitostí nebo třeba kontaktováním sousedů, ale i mnoha jinými způsoby. Sběr dat může probíhat buď účelově, tedy jednorázově za účelem jednoho konkrétního ocenění, nebo průběžně. Údaje o vhodných srovnatelných nemovitostech jsou tak v případě účelového sběru shromážděny v krátkém čase. Tento způsob je používán v případech, kdy nemá osoba zpracovávající posudek k dispozici dostatek průběžně shromažďovaných dat, například v případě působení na jiném lokálním trhu. Průběžný sběr dat je výhodou právě v případě, že osoba zpracovávající posudek působí na jednom lokálním trhu, má tak přehled i o vývoji cen v čase a více vhodných vzorků k dispozici. Větší množství dat průběžně sbíraných ve výsledku může mít vliv i na kvalitu výsledného posudku, protože i když realizované ceny již mohou být starší a nepoužitelné, tak údaje o stavebně-technickém stavu domu, ve kterém se nachází byt zařazený do databáze, ale i byt aktuálně hodnocený, získané při místním šetření před dvěma lety, mohou doplnit celkový obraz o oceňované nemovitosti.

3.5 Výběr vzorků Pokud již jsou v přípravné fázi shromážděna data o oceňované nemovitosti a je k dispozici databáze nemovitostí vhodných k porovnání, lze přistoupit k výběru vzorků, tedy nemovitostí co nejvíce podobných nemovitosti oceňované, zvláště pak v klíčových vlastnostech (způsob využití, velikost, kvalita) a tudíž vhodných k aplikaci porovnávací metody. Nejdůležitějším kritériem pro výběr je shodný segment trhu, jako u nemovitostí oceňovaných, v případě informační nouze se však některý z příbuzných segmentů nevylučuje, nicméně je třeba počítat s tím, že spolehlivost takto odhadnuté porovnávací hodnoty se zmenšuje. Nicméně i na základě takovýchto postupů je možno alespoň přibližně dospět k limitům, které třeba mohou zhruba ukázat, kde porovnávací hodnota pravděpodobně může ležet a kde nikoli a argumentačně tak třeba podpořit výsledky z jiných přístupů.9

9

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 289-290. ISBN 978-8086929-88-0

21

3.6 Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání Vzhledem ke struktuře dat, které jsou k dispozici, a také vzhledem k počtu a kvalitě vybraných vzorků se dá zvolit jeden z následujících dvou způsobů porovnání, který bude následně použit: Způsob přímého porovnání spočívá ve vzájemném porovnávání jednotlivých vlastností vždy v páru (proto bývá někdy označován jako párová analýza). Nemovitost porovnávaná s nemovitostí oceňovanou je vždy existující, konkrétní a dohledatelná, proto je výhodou tohoto způsobu transparentnost a o vlastnostech porovnávané nemovitosti se dá v případě sporů přesvědčit. V praxi se tato párová analýza provádí s několika na sobě nezávislými vzorky (porovnávanými nemovitostmi). Nepřímý způsob porovnání spočívá v porovnání oceňované nemovitosti se vzorkem referenčním. Referenční vzorek představuje soubor vlastností, které jsou označovány za typické, jedná se o jakýsi průměr v daném segmentu obvyklý. V praxi se tento soubor vlastností využívá například při mnohačetném oceňování bytů v jednom velkém bytovém domě. Referenční vzorek je možné připravit i z externě získaného souboru dat z různých databází a cenových map. Takto získané vzorky jsou ale v praxi dosti nepřesné a také sebou nesou rizika cenové neaktuálnosti. Určení jednotky porovnání spočívá ve stanovení vhodné porovnávací jednotky vzhledem k typu oceňované nemohovitosti. Zpravidla mohou být voleny veličiny např. Kč/m3, Kč/m2, Kč/ks. V praxi bývá u bytových jednotek používána jednotka Kč/m2, u pozemků pak Kč/ks.

3.7 Analýza cenotvorných rozdílů Vzhledem k povaze nemovitostí, jejich rozličným vlastnostem a jedinečnosti, se nedá zcela přesně shrnout veškeré uvažovatelné rozdíly, které mohou mít vliv na jejich výslednou tržní hodnotu. Je však vhodné tyto rozdíly nějakým způsobem členit tak, aby žádná důležitá odlišnost nebyla opomenuta nebo na druhou stranu započítána opakovaně. Proto se cenotvorné rozdíly hledají na základě tzv. prvků porovnání (unit of Comparison), přičemž tyto prvky představují základní oblasti, které jsou v rámci porovnávacího procesu analyzovány. Doporučuje se používat následujících deseti prvků porovnání, které pokrývají většinu základních cenotvorných faktorů, v nichž se podmínky transakcí i porovnávané

22

nemovitosti mohou vzájemně lišit a které tedy musí být při porovnávání zvažovány, přičemž lze tyto základní prvky příležitostně vhodně a přiměřeně rozšířit, nebo naopak zúžit:10 1) Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem Jedná se zejména o věcná břemena, nájemní smlouvy, předkupní smlouvy, atp. V tomto případě je potřeba se seznámit s právními podklady takovýchto omezení a rozdíl ohodnotit buď náklady, které je nutno vynaložit pro jejich odstraněn, nebo na druhou stranu rozdílem ve výnosech po celou dobu trvání takového omezení. 2) Finanční podmínky transakce V tomto případě se jedná o odlišnosti vztahující se ke způsobu uhrazení kupní ceny, například je rozdíl v platbě v hotovosti a platbě na splátky, kde je nutno splátky přepočítat na jejich současnou hodnotu, dále se může jednat o různé platby předem, platby v jiné než domácí měně, kde je nutno brát v úvahu kurzový rozdíl atd. 3) Podmínky prodeje Zde se jedná zejména o typy transakcí, kde realizovaná cena nekoresponduje s tržní cenou, a to jak směrem dolu tak i nahoru. Tento fakt je zapříčiněn situacemi, kdy má kupující například citové vazby k lokalitě nebo k danému objektu, a je proto ochoten zaplatit vyšší cenu, nebo naopak prodávající je ve finanční nouzi a je nucen nemovitost prodat za nižší cenu. Takto realizovaná cena se pak těžko adjustuje a odhadce přistoupí k takovému vzorku pouze v případě, že žádné jiné prostě nejsou. 4) Tržní podmínky V situaci kdy nejsou k dispozici vzorky časově aktuální nebo došlo k náhlé změně tržních podmínek například vlivem živelné katastrofy, je třeba, aby znalec průběžně sledoval vývoj podmínek na trhu a případné změny dovedl dostatečně brát v potaz. 5) Daňové podmínky Může se stát, že realizovaná cena porovnávaného vzorku byla včetně DPH, a hledaná tržní hodnota nemovitosti oceňované DPH neobsahuje, v tomto případě se pak realizovaná cena vzorku o DPH očistí. 10


23

6) Poloha Rozdílnosti polohy bývají většinou jen velmi obtížně kvantifikovatelné, už proto by měly být pro porovnávání preferovány vzorky pokud možno z těsného sousedství nemovitostí oceňovaných tak, aby situování nemovitostí nemuselo hrát při adjustaci mimořádnou roli a aby cenové úpravy byly co nejmenší a představovaly spíše jakési „doladění“ v rámci užší lokality. Tento typ se používá hlavně při přímém porovnání, přičemž rozdíly lze hledat především v souvislostech s umístěním sídla, s urbanistickými vztahy k okolí, s dopravní dostupností a parkovacími možnostmi, s konfigurací terénu, tvarem pozemku a orientací ke světovým stranám, zasíťováním, apod.11 7) Technické faktory Tyto prvky jsou dány především kvantitou (rozdílná velikost, výměry), kvalitou a stavem nemovitosti. Definovat tyto rozdíly jde poměrně snadno na základě znehodnocení vzorků s horším stavem nebo eliminovat pomocí použití správné porovnávací jednotky (Kč/m2). 8) Ekonomické faktory Jedná se o potenciální rozdíly ve výnosech, rozdíly v nákladech, výše úložek do fondů oprav atp. Vzhledem k finanční povaze těchto prvků se dají rozdíly poměrně jednoduše vyčíslit. 9) Způsob a možnosti využití Tyto prvky se vztahují k analýze nejlepšího a nejvyššího využití, která je součástí každého posudku. Vyčíslení takovýchto rozdílů spočívá v porovnání s případnými alternativními výnosy. 10) Nerealitní faktory Většinou se může jednat o položky zahrnuté v ceně nemovitosti, ale nejsou součástí ani příslušenstvím nemovitosti. Vyčíslení rozdílů probíhá formou nákladů nebo výnosů.

11


24

3.8 Použití porovnávací metody Na základě analýzy cenotvorných faktorů je možné přistoupit k aplikaci porovnávací metody, s ohledem na vzorky nemovitostí porovnávané s nemovitostí oceňovanou a jejich specifické vlastnosti lze použít dva základní přístupy porovnání. a) Porovnání kvantitativní Kvantitativní porovnávací technika spočívá v ohodnocení dílčích rozdílných cenotvorných faktorů nemovitosti oceňované a nemovitosti porovnávané buď absolutní peněžní hodnotou, která se vztahuje například k výši finančních výdajů, které by bylo potřeba vynaložit pro odstranění nedostatku jedné z nemovitostí (oceňované nebo porovnávané), touto peněžní hodnotou je pak pozitivně nebo negativně ošetřena prodejní cena vzorku. Dílčí rozdíl může být ohodnocen i tzv. korekčním činitelem, který je vyjádřen procentem ve formě desetinného čísla, korekce se aplikuje vynásobením prodejní ceny nemovitosti porovnávané a korekčního činitele. Při použití korekčních činitelů by měl být zpracovatel posudku vždy schopen doložit nebo obhájit konkrétní výši stanovené korekce. Všeobecně je doporučeno, že by výše korekce neměla přesáhnout 50%, jelikož pak už může být výsledek porovnání dosti nepřesný. b) Porovnání kvalitativní Při použití kvalitativní techniky porovnání se dílčí rozdílné cenotvorné faktory nemovitostí porovnávaných ohodnocují kvalitativním stavem oproti nemovitosti oceňované například jako horší, odpovídající, lepší. Postupným přiřazováním těchto atributů k dílčím rozdílným vlastnostem se nemovitosti seřadí do jakého si pořadí. Při aplikaci této kvalitativní techniky je potřeba, aby vzorky porovnávaných nemovitostí nebyly všechny pouze horší, nebo pouze lepší než nemovitost oceňovaná.

3.9 Indikace porovnávací hodnoty Při závěrečném zhodnocení všech cenotvorných faktorů je zpracovatelem posudku indikována porovnávací hodnota buď jako konkrétní finanční vyjádření v případě kvantitativní techniky porovnání, nebo jako rozmezí mezi cenami nejméně horší a nejméně lepší nemovitosti porovnávané s nemovitostí oceňovanou.

25

Praktická část 4. Ocenění bytové jednotky

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 PRAHA 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Jednotka č. 1177/130 Makovského č. p. 1177 163 00 Praha 6

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 20. června 2014 Vyhotovil: Jan Kolář

26

Obsah: Průvodní list…………………………………………………………………………………. 28 Popisné informace.…...……………………………………………………………………… 30 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití…………………………………………………….. 32 Ocenění……………………………………………………………………………………… 32 Závěr………………………………………………………………………………………… 40 Omezující podmínky a předpoklady………………………………………………………… 41 Osvědčení……………………………………………………………………………………. 43 Přílohy: Příloha č. 1 - Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130 Příloha č. 4 – Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 Příloha č. 5 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky

27

4.1 Průvodní list12 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika V Praze dne 20. června 2014 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označovaného nám jako Jednotka č. 1177/130 Uvedená na listu vlastnictví č. 3155, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha Nacházející se na adrese Makovského 1177/1, 163 00 Praha 6 – Řepy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 20. červnu 2014. Zpracovatelům je známo, že zpráva má sloužit informativně a zachytit aktuální tržní cenu nemovitosti tak, jako kdyby měla sloužit jako nástroj cenové argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 3155, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu, jako cenu, za kterou by bylo možno majetek prodat, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 12

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 4950. ISBN 978-80-7265-128-3

28

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění společnosti Bankovní institut vysoká škola, a.s., jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Podle požadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 20. 6. 2014. Ocenění slouží pro účely bakalářské práce.

29

4.2 Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek, tedy jednotka č. 1177/130, se nachází se v budově č. p. 1177 v ulici Makovského na území městské části Praha 17 – Řepy. Jedná se o lokalitu sídlištního charakteru tvořenou převážně panelovými bytovými domy z 80. a začátku 90. let 20. století, která nabízí veškerou občanskou vybavenost, jako jsou obchody, restaurace, vzdělávací zařízení (školy, školky), lékařská zařízení, sportovní areály. V těsné blízkosti oceňované nemovitosti jsou zastávky MHD (tramvaj, autobusy). Výborná je také dopravní dostupnost automobilem, zajištěná blízkými rychlostními silnicemi směrem na letiště a na Pražský okruh. Přímo před oceňovanou nemovitostí je poměrně velké parkoviště pro osobní automobily, což je vzhledem k sídlištním poměrům výhodou. Oceňovaný majetek Budovu č. p. 1177 tvoří tři stavebně srostlé objekty – objekt A je 12 ti podlažní ubytovací, objekt B je šestipodlažní převážně ubytovací a objekt C, ve kterém jsou převážně nebytové prostory a energocentrum, má tři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Objekty jsou vzájemně propojeny jak komunikačně tak veškerými sítěmi a jsou na sobě závislé. Oceňovaná jednotka se nachází v desátém z celkového počtu dvanácti nadzemních podlaží objektu A panelové budovy postavené na začátku 90. let 20. století, který byl původně užíván jako ubytovna. V domě je k dispozici bar, restaurace a fitcentrum. V roce 2003 došlo k rekonstrukci (úprava vnitřních prostor, stoupačky, plastová okna) a došlo prohlášením vlastníka k rozdělení na jednotky určené k bydlení. V roce 2012 pak došlo k výměně výtahů a instalaci solárního systému pro ohřev TUV. Jednotka je v katastru nemovitostí stále vedena jako jiný nebytový prostor, avšak prohlášením vlastníka byla označena jako ubytovací jednotka určená k bydlení. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši ideální 401/113780 na parcelách č. 1168/1, 1168/2 a 1168/6 o celkové výměře 13142 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn v analýze tržní hodnoty.

30

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši ideální 401/113780 na společných částech domu, vedlejších stavbách a vnějších úpravách, které jsou tvořeny zpevněnou komunikací a parkovištěm, obrubníky a zelení, dále pak jednotlivými přípojkami jako jsou voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Hodnota podílu na společných částech domu, vedlejších stavbách a venkovních úpravách není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna v analýze tržní hodnoty majetku jako celku. Jednotka Oceňovaná jednotka je situovaná v 10. z 12 -ti nadzemních podlaží s výhledem na jihozápad na ulici Slánská a do centra obce. Přístup do bytu vede od výtahu přes dlouhou chodbu. Vstup je zajištěn jednokřídlými hladkými dřevěnými dveřmi. Stávající dispozice jednotky je 2+kk, tedy obývacím pokojem spojeným s kuchyňským koutem, samostatnou ložnicí, WC, koupelnou

a

čtvercovou

předsíní.

Svislé

nosné

konstrukce

jsou

prefabrikované

železobetonové. Okna jsou plastová, podlahy jsou pokryté PVC nebo keramickou dlažbou. Bytové jádro je zděné s keramickými obklady a s keramickou dlažbou v běžném standardu. Vytápění je realizováno ústředním dálkovým topením. Vodovod je centrální dálkový. V bytě jsou k dispozici telefonní a televizní přípojky a dále také kabelové rozvody televize a vysokorychlostního internetu. Omezení vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnictví absolutní a je omezeno zástavním právem smluvním. Věcná břemena Na jednotce vázne věcné břemeno (podle listiny), které se týká zřízení a provozování trafostanice v budově č. p. 1177, umístění a provozování kabelového vedení na parcele č. 1168/1 a umožnění volného přístupu na tuto parcelu, vše ve prospěch společnosti PREdistribuce, a.s., toto věcné břemeno nijak neomezuje vlastníky v užívání této jednotky.

31

4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využité splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.13 Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí veden jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů a je prohlášením vlastníka určen k bydlení a je takto dlouhodobě užíván. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavebně – technickém stavu, který umožňuje jeho využívání. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je potřeba nemovitost pronajímat za tržní nájemné, nebo aby byla využívána jejím vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že je nemovitost v současnosti užívána jejím majitelem pro účely vlastního bydlení, domníváme se, že i toto kritérium je splněno.

4.4 Ocenění Úvod Pro odhady tržní hodnoty majetku jsou zpravidla užívány tři mezinárodně uznávané metody pro její indikaci. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda se věnuje analýze tržních cen, za které byly v posledním období porovnatelné typy nemovitosti na trhu prodány nebo nabídnuty k prodeji. Zohledňují se dílčí cenotvorné rozdíly jednotlivých nemovitostí a na základě nich dochází ke korekci indikované tržní ceny. Příjmová metoda je zaměřena na analýzu současné tržní hodnoty nemovitosti na základě předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti. Nákladová metoda analyzuje a hodnotí náklady na pořízení nemovitosti jako nové. Zohledňuje při tom současný stavebně – technický stav a znehodnocení z opotřebení případně z jiných důvodů. 13


32

Při indikaci aktuální tržní hodnoty oceňované nemovitosti, jsme použili metody porovnávací a příjmovou. Použití nákladové metody není pro ocenění samostatné jednotky v bytovém domě příliš vhodná. Indikace tržní hodnoty porovnávací metodou Pro stanovení tržní hodnoty oceňované jednotky byly k porovnání vybrány celkem čtyři velice podobné bytové jednotky aktuálně nabízené k prodeji ve stejné lokalitě, jako se nachází jednotka oceňovaná, tedy na území městské části Praha 17 - Řepy, přičemž dvě z nich jsou téměř totožné, jelikož se nacházejí ve stejném domě. Nabídkové ceny byly očištěny o provize realitních kanceláří, vzhledem k aktuálně zvýšené poptávce a rostoucím cenám (viz kapitola 6. Analýza lokálního trhu), nebyly již tyto nabídkové ceny dále korigovány. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl použit internetový realitní portál www.sreality.cz Srovnávací jednotkou při analýze tržní hodnoty porovnáním byl zvolen jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je běžně využívána při porovnávání tohoto druhu nemovitostí. Analyzované cenotvorné faktory, které byly uvažovány pro stanovení aktuální tržní hodnoty porovnávací metodou, se týkají velikosti jednotky, technického stavu, lokality, dopravní dostupnosti, možností parkování, umístění jednotky v domě, právních skutečností, atp. Námi indikovaná aktuální tržní hodnota oceňované nemovitosti za použití porovnávací metody je

1 785 000 Kč Podrobná analýza aktuální tržní hodnoty oceňovaného majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi je uvedena v následující tabulce:

33

Tabulka č. 2 – Analýza porovnávací hodnoty – bytová jednotka Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo Ulice Dispozice Katastrální území Obec Okres

2

Makovského Makovského Makovského

3

4

Skuteckého

Zrzavého

2 + kk

2 + kk

2 + kk

2 + kk

2 + kk

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

45

41

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m2] 43

41

Prodejní (nabídková) cena vč. provize [Kč]

1 895 000

1 840 000

Prodejní (nabídková) cena bez provize [Kč]

1 838 150

1 784 800

1 900 000

1 552 000

Cena za jednotku [Kč/m2]

42 747

43 531

42 222

37 854

Datum zveřejnění nabídky

15.6.2014

29.5.2014

9.6.2014

9.6.2014

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Bez vlivu

Bez vlivu

nezjištěna

nezjištěna

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Obytné území

Obytné území

Obytné území

Obytné území

Počet jednotek

41

Korekce Upravená hodnota

1 600 000

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez vlivu

Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu

Obytné území

34

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní závazky a omezení

Nezjištěny


1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Ano

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

37 854

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Horší

1,00

1,00

1,00

1,15

42 747

43 531

42 222

43 532

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Horší

1,00

1,00

1,00

1,05

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

6./12 NP

11./12 NP

8./8NP

4./12 NP

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Možnosti parkování

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Umístění v objektu (podlaží)

10./12 NP

35

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1,00

1,00

1,02

1,00

42 747

43 531

43066

45 708

N/A

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

42 747

43 531

42 222

45 708

E. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl na poz. a spol. č. domu

Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

43 552

Celková porovnávací hodnota

1 785 632

Zaokrouhleno

1 785 000

Zdroj: Vlastní úpravy

Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého provozního příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.14 Při indikaci tržní hodnoty pomocí příjmové metody je prvním krokem zjištění potenciálního hrubého příjmu, který je schopen oceňovaný majetek generovat. Tento hrubý příjem je dále očištěn o provozní náklady, které mohou být reprezentovány například pojištěním nemovitosti a daní z nemovitosti. Dochází také k odečtení ztrát, které mohou potenciálně vzniknout vlivem neplacení nájemného či neobsazeností. Od takto zjištěného provozního příjmu je nutné 14


36

dále odečíst rezervy na renovace, čímž získáme takzvaný čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Pro získání tržní hodnoty je nutné třeba dále aplikovat některý z postupů kapitalizace, například analýzu diskontovaného cash flow, nebo stanovení kapitalizační míry a použití metody přímé kapitalizace. Pro indikaci aktuální tržní hodnoty oceňované jednotky příjmovou metodou byla nejprve zjištěna výše potenciálního příjmu plynoucího z nájemného. Tržní nájemné bylo zjištěno aplikací porovnávací analýzy, srovnáním s obdobnými nemovitostmi aktuálně nabízenými k pronájmu. V úvahu bylo bráno čisté nájemné, tedy bez poplatků za služby a energie. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl použit internetový realitní portál www.sreality.cz. Provozní výdaje byly stanoveny ve výši běžné pro tento typ nemovitostí. Pro výpočet aktuální tržní hodnoty oceňované nemovitosti příjmovou metodou byl zvolen postup přímé kapitalizace s použitím kapitalizační míry ve výši 5% vzhledem k předpokladu dlouhodobě nízkých úrokových sazeb i inflace a také vzhledem k obecně velmi nízké rizikovosti investice do nemovitostí vhodných k pronájmu. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností je námi indikovaná aktuální tržní hodnota oceňované nemovitosti příjmovou metodou

1 570 000 Kč Podrobná analýza aktuální tržní hodnoty oceňovaného majetku příjmovou metodou je uvedena v následujících tabulkách: Tabulka č. 3 – Analýza tržního nájemného Analýza tržního nájemného Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



5

6

7

Makovského

Žufanova

Galandova

Vondroušova

Dispozice

2 + kk

2 + kk

2 + kk

1 + kk

Katastrální území

Řepy

Řepy

Řepy

Řepy

Obec

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Praha 17

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Ulice

37

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m2] 43

47

36

10 000

8 500

7 500


233

181

208


17. 6. 2014

15. 4. 2014

17. 6. 2014

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Pronájem

Pronájem

Pronájem

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

233

181

208

Lepší

Obdobný

Horší

Korekce

0,95

1,00

1,20

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Počet jednotek

41

Nájemné bez poplatků

C. Právní údaje Druh transakce

Existence věcných břemen

Účel užívání

Kolaudační rozhodnutí

Jiné právní závazky a omezení

Bez vlivu

Bydlení

Ano

Nezjištěny

D. Technické parametry Lokalita

Technický stav

Technické vybavení

Dobrá

Velmi dobrý

Velmi dobré

Funkční využitelnost

38

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

250

2+kk

2+kk

1+kk

Korekce

1,00

1,00

1,05

Upravená hodnota

221

181

255

7. /8 NP

4. /12 NP

1. /7NP

Korekce

1,00

1,00

1,02

Upravená hodnota

221

181

268

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Velikost

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

221

181

268

Dopravní dostupnost

Možnosti parkování

Atraktivita objektu

Dispozice

Umístění v objektu (podlaží)

Výborná

Velmi dobré

Dobrá

2+kk

10. /12 NP

E. Ostatní parametry

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

223


9 143

Zaokrouhleno

9 000


39

Tabulka č. 4 – Příjmová metoda – bytová jednotka

108 000 Kč

Hrubý příjem - 9 000 Kč/měs. * 12

5 400 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 %

102 600 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, daň, fond oprav)

14 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

78 600 Kč 5%

Kapitalizační míra Tržní hodnota (příjmová)

1 572 000 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 570 000 Kč


4.5 Závěr Vzhledem k typu nemovitosti, jak již bylo uvedeno v úvodu tohoto hodnocení, nebyla použita nákladová metoda a výsledná tržní hodnota oceňovaného majetku byla stanovena kontribucí výsledků indikace tržní hodnoty pomocí porovnávací a příjmové metody, viz následující tabulka: Tabulka č. 5 – Kontribuce výsledků – bytová jednotka

Aktuální tržní hodnota Váha v %

Indikace v Kč

Porovnávací

70

1 785 000

Příjmová

30

1 570 000

Nákladová

0

N/A

Metoda

Výsledná tržní hodnota

1 720 500

Výsledná tržní hodnota zaokrouhlená

1 720 000


40

Bytové jednotky v Praze patří mezi nemovitosti s relativně vysokou frekvencí obchodování a porovnávací hodnota nejlépe odráží situaci na trhu, z těchto důvodu přispěla porovnávací metodou indikovaná hodnota vahou 70 % do výsledné tržní hodnoty. Přesto, že bytové jednotky nejsou typickým investičním majetkem pořizovaným za účelem zisku či zhodnocení prostředků, jsou na trhu často pronajímány, zvláště pak v poslední době, kdy ceny nemovitostí od roku 2008 výrazně poklesly. Proto je příjmová hodnota zastoupena 30 % ve výsledné tržní hodnotě. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku se dá vyčíslit částkou: 1 720 000 Kč (slovy: Milionsedmsetdvacettisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. 15 Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván.16 Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.17

4.6 Omezující podmínky a předpoklady18 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco

15

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 63. ISBN 978-80-7265-128-3 16




41

jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu životního prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

42

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

4.7 Osvědčení19 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20. června 2014

Jan Kolář

19


43

5 Ocenění komerčního prostoru

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 PRAHA 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pobočka ČSOB Praha - Makovského Makovského č. p. 1179 163 00 Praha 6

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. června 2014 Vyhotovil: Jan Kolář

44

Obsah: Průvodní list…………………………………………………………………………………. 46 Popisné informace.…...……………………………………………………………………… 48 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití…………………………………………………….. 49 Ocenění……………………………………………………………………………………… 49 Závěr………………………………………………………………………………………… 54 Omezující podmínky a předpoklady………………………………………………………… 56 Osvědčení……………………………………………………………………………………. 58 Přílohy: Příloha č. 1 - Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 6 - Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky Příloha č. 7 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru Příloha č. 8 - Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy

45

5.1 Průvodní list20 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika V Praze dne 23. června 2014 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označovaného nám jako Nebytové prostory – pobočka ČSOB Uvedené na listu vlastnictví č. 1115, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha Nacházející se na adrese Makovského 1179, 163 00 Praha 6 – Řepy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, s přihlédnutím k faktu existence nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 23. červnu 2014. Zpracovatelům je známo, že zpráva má sloužit informativně a zachytit aktuální tržní cenu nemovitosti tak, jako kdyby měla sloužit jako nástroj cenové argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je součástí víceúčelové budovy obchodního centra a je zapsán u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 1115, pro katastrální území Řepy, městská část Praha 17, obec Praha. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu, jako cenu, za kterou by bylo možno majetek prodat, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý

20

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, s. 4950. ISBN 978-80-7265-128-3, vl. úpravy

46

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování zprávy komerčně využíván jako obchodní místo (pobočka) jedné z předních českých bank. Podle požadavku zadavatele ocenění společnosti Bankovní institut vysoká škola, a.s., jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví s omezením v podobě existující dlouhodobé nájemní smlouvy s aktuálním nájemcem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Předmětem ocenění je pouze část celkové stavby v podobě nebytových prostor o výměře 195 m2, které jsou využívány pro poskytování finančních služeb nájemce ČSOB, a.s. Podle požadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 23. 6. 2014. Ocenění slouží pro účely bakalářské práce.

47

5.2 Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek, tedy nebytový prostor o výměře 195 m2, se nachází se v 1. Nadzemním podlaží budovy obchodního centra SHOPPING POINT ŘEPY č. p. 1179 v ulici Makovského, na území městské části Praha 17 – Řepy. Budova obchodního centra se nachází v samotném středu této sídlištní městské části. Přímo před obchodním centrem se nachází zastávky MHD (autobusy a tramvaje). Jelikož oceňovaný majetek je využíván jako obchodní místo banky, je umístění v rámci této městské části ideální. Oceňovaný majetek Nebytový prostor o výměře 195 m2 čisté podlahové plochy je součástí členitého komplexu budovy obchodního centra č. p. 1179, stojící na parcele č. 1293/75. Tato budova byla postavena v rámci výstavby sídliště na začátku 90. let, v roce 2010 prošla celkovou rekonstrukcí. Účelem využití je dle katastru nemovitostí objektem občanské vybavenosti. V objektu se nachází supermarket, několik menších obchodů, několik restaurací, několik poboček bank, pošta a administrativní prostory. Nebytový prostor Oceňovaný nebytový prostor se nachází se v 1. nadzemním podlaží s vlastním vstupem přímo z ulice Makovského. Kromě pobočky banky provozované v tomto nebytovém prostoru se v tomto samostatném sektoru nachází pouze dvě restaurace a obchod s oděvy. Účelem využití oceňovaných nebytových prostor je poskytování finančních služeb. Prostor pobočky je tvořen zádveřím s umístěným bankomatem, dále pak bankovní halou s dispozicí čtyř obslužných míst a kanceláří. V zázemí se nachází čajová kuchyňka, sociální zařízení, archiv a trezorová místnost. Omezení vlastnictví Vlastnictví těchto nebytových prostor je zatíženo nájemní smlouvou na dobu určitou pěti let s automatickou obnovou a inflační doložkou. Zálohy na služby si pronajímatel hradí sám.

48

5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzický možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využité splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.21 Oceňovaný majetek je nebytový prostor zkolaudovaný pro účel užívání jako poskytování finančních služeb. V současné době je jeho vlastníkem pronajímán a užíván v souladu s účelem. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavebně – technickém stavu, který umožňuje jeho využívání. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je potřeba nemovitost pronajímat za tržní nájemné, nebo aby byla využívána jejím vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že je nemovitost v současnosti pronajímána, domníváme se, že i toto kritérium je splněno.

5.4 Ocenění Úvod Pro odhady tržní hodnoty majetku jsou zpravidla užívány tři mezinárodně uznávané metody pro její indikaci. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda se věnuje analýze tržních cen, za které byly v posledním období porovnatelné typy nemovitosti na trhu prodány, nebo nabídnuty k prodeji. Zohledňují se dílčí cenotvorné rozdíly jednotlivých nemovitostí a na základě nich dochází ke korekci indikované tržní ceny. Příjmová metoda je zaměřena na analýzu současné tržní hodnoty nemovitosti na základě předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti. Nákladová metoda analyzuje a hodnotí náklady na pořízení nemovitosti jako nové. Zohledňuje při tom současný stavebně – technický stav a znehodnocení z opotřebení případně z jiných důvodů. 21


49

Při indikaci aktuální tržní hodnoty oceňované nemovitosti, jelikož je oceňovaná nemovitost pouze dílčí částí budovy a také vzhledem k faktu, že se primárně jedná o majetek generující dlouhodobě příjem, použili pouze metodu příjmovou a porovnávací, přičemž zásadní vliv na hodnotu nemovitosti bude mít metoda příjmová. Indikace tržní hodnoty porovnávací metodou Pro stanovení tržní hodnoty oceňovaného nebytového prostoru v současné době využívaného jako pobočka banky byly k porovnání vybrány celkem tři nebytové prostory vhodné k obchodní činnosti a aktuálně nabízené k prodeji v podobných lokalitách. Vzhledem k faktu, že oceňovaná nemovitost je zatížena dlouhodobou nájemní smlouvou avšak s podmínkami výrazně lepšími, než je průměrem trhu, byla i v porovnávací analýze tato skutečnost zohledněna. Popis porovnávaných nemovitostí je uveden v příloze této zprávy o hodnocení. Jako zdroj informací o porovnávaných nemovitostech byl použit internetový realitní portál www.sreality.cz. Srovnávací jednotkou při analýze tržní hodnoty porovnáním byl zvolen jeden metr čtvereční čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je běžně využívána při porovnávání tohoto druhu nemovitostí. Analyzované cenotvorné faktory, které byly uvažovány pro stanovení aktuální tržní hodnoty porovnávací metodou, se týkají velikosti jednotky, technického stavu, lokality, dopravní dostupnosti, právních skutečností, atp. Námi indikovaná aktuální tržní hodnota oceňované nemovitosti za použití porovnávací metody je

10 100 000 Kč Podrobná analýza aktuální tržní hodnoty oceňovaného majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi je uvedena v následující tabulce:

50

Tabulka č. 6 – Porovnávací metoda – komerční prostory Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost




1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název

Pobočka ČSOB

Ulice

Makovského

Suchdolské nám.

Vřesová

Skuteckého

Řepy

Suchdol

Troja

Žižkov

Obec

Praha 17

Praha 6

Praha 7

Praha 3

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

175

215

Katastrální území

Obchodní prostor Obchodní prostor Obchodní prostor

2

B. Základní porovnávací údaje - čistá podlahová plocha (NFA) [m ] Počet jednotek

195

183

Prodejní (nabídková) cena vč. provize [Kč]

4 850 000

Prodejní (nabídková) cena bez provize [Kč]

6 900 000

4 704 500

12 900 000


37 705

26 883

60 000


16.6.2014

9.6.2014

26.5.2014

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

37 705

26 883

60 000

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,40

1,10

1,20

52 787

29 571

72 000

Obchodní prostory

Obchodní prostory

Obchodní prostory

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

72 000

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nájemní smlouva

Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu

Obchodní prostory

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

51

52 787

29 571

72 000

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

72 000

Obdobná

Obdobná

Lepší

1,00

1,00

0,90

52 787

29 571

64 800

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

52 787

29 571

64 800

Obdobný

Horší

Obdobný

1,00

1,20

1,00

52 787

35 485

64 800

Horší

Horší

Obdobná

1,10

1,10

1,00

58 066

39 034

64 800

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

64 800

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

64 800

Dobrá

Dobrá

Lepší

1,00

1,00

0,90

58 066

39 034

58 320

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

58 320

Velikost

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

58 066

39 034

58 320

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota Jiné právní závazky a omezení

Nezjištěny

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Možnosti parkování

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá


Upravená hodnota E. Ostatní parametry

Upravená hodnota

52

58 066

Upravená hodnota

39 034

58 320

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

51 807


10 102 365

Zaokrouhleno

10 100 000


Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého provozního příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.22 Při indikaci tržní hodnoty pomocí příjmové metody je prvním krokem zjištění potenciálního hrubého příjmu, který je schopen oceňovaný majetek generovat. Tento hrubý příjem je dále očištěn o provozní náklady, které mohou být reprezentovány například pojištěním nemovitosti a daní z nemovitosti. Dochází také k odečtení ztrát, které mohou potenciálně vzniknout vlivem neplacení nájemného či neobsazeností. Od takto zjištěného provozního příjmu je nutné dále odečíst rezervy na renovace, čímž získáme takzvaný čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Pro získání tržní hodnoty je nutné třeba dále aplikovat některý z postupů kapitalizace, například analýzu diskontovaného cash flow nebo stanovení kapitalizační míry a použití metody přímé kapitalizace. Pro indikaci aktuální tržní hodnoty oceňovaného nebytového prostoru příjmovou metodou byla nejprve zjištěna výše potenciálního příjmu plynoucího z nájemného. Díky možnosti nahlédnout do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a aktuálním nájemcem se nám podařilo zjistit konkrétní výši nájemného a také další podmínky, např. inflační doložku. Vzhledem k dlouhodobosti této smlouvy byly stanoveny nulové ztráty z neobsazenosti. Provozní výdaje byly stanoveny odborným odhadem ve výši běžné pro tento typ nemovitostí. Pro výpočet aktuální tržní hodnoty oceňované nemovitosti příjmovou metodou byl zvolen postup přímé kapitalizace s použitím kapitalizační míry ve výši 8% vzhledem k předpokladu 22


53

dlouhodobě nízkých úrokových sazeb i inflace, k obecně velmi nízké rizikovosti investice do nemovitostí vhodných k pronájmu a také k faktu, že v nájemní smlouvě je obsažena inflační doložka, která opravňuje pronajímatele každý rok upravit výši nájemného. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností je námi indikovaná aktuální tržní hodnota oceňované nemovitosti příjmovou metodou

10 200 000 Kč Podrobná analýza aktuální tržní hodnoty oceňovaného majetku příjmovou metodou je uvedena v následující tabulce: Tabulka č. 7 – Příjmová metoda – komerční prostory

866 412 Kč

Hrubý příjem - 72 201 Kč/měs. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 0 %

0 Kč 866 412 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad

20 000 Kč

Ostarní provozní náklady (pojištění, daň) - odborný odhad

30 000 Kč 816 412 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

8%

Kapitalizační míra Tržní hodnota (příjmová)

10 205 150 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

10 200 000 Kč


5.5 Závěr Vzhledem k charakteru nemovitosti, jak již bylo uvedeno v úvodu tohoto hodnocení, nebyla použita nákladová metoda, jelikož oceňovaný majetek je pouze dílčí částí stavby obchodního centra. Výsledná tržní hodnota oceňovaného majetku byla stanovena kontribucí výsledků indikace tržní hodnoty pomocí porovnávací a příjmové metody, viz tabulka na následující straně:

54

Tabulka č. 8 – Kontribuce výsledků – komerční prostory

Aktuální tržní hodnota Váha v %

Indikace v Kč

Porovnávací

20

10 100 000

Příjmová

80

10 200 000

Nákladová

0

N/A

Metoda

Výsledná tržní hodnota

10 180 000

Výsledná tržní hodnota zaokrouhlená

10 180 000


Komerční prostory tohoto typu v Praze nepatří mezi nemovitosti, které jsou často obchodovány, spíše jsou pronajímány za účelem zisku, a jedná se tedy o typický investiční majetek, jehož tržní hodnotu dokáže nejlépe vystihnout metoda příjmová. Z tohoto důvodu přispěla tržní hodnota indikovaná příjmovou metodou do výsledné tržní hodnoty vahou 80 %. Porovnávací hodnota v tomto případě spíše dokresluje celkový náhled na celkovou tržní hodnotu oceňovaného majetku a byla jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku se dá vyčíslit částkou: 10 180 000 Kč (slovy: Desetmilionůstoosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. 23 Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván.24

23



55

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.25

5.6 Omezující podmínky a předpoklady26 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu životního prostředí.

25



56

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

5.7 Osvědčení27 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovatelného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20. června 2014

Jan Kolář

27


58

Analytická část 6 Analýza lokálního trhu 6.1 Historie a popis městské části Rozvoj městské části Praha 17 - Řepy nastal po roce 1968, kdy původní vesnice Řepy byla připojena k Praze, v rámci menšího rozšíření města. Na začátku 80. let se na jih od původní vesnice začalo postupně v několika etapách přistavovat velké sídliště pro dvacet tisíc obyvatel. Začalo se od východu, směrem od Motola a postupovalo se podél železniční trati, kde je dnes jižní část sídliště, takže bylo možné severní oblast mezi tratí a starými Řepy dokončit do roku 1991. Nejprve se vybudovala část jižně od ulice Makovského (východozápadní osa sídliště) u trati, s výstavbou mezi starými Řepy a touto ulicí se pokračovalo ještě i po roce 1990. Ačkoliv následně vzhledem k změnám společenských poměrů výstavba sídliště ustala, v plánu bylo ještě rozšíření i v budoucích letech, hlavně směrem na západ, ke Zličínu. Od podzimu roku 1988 je také v provozu tramvajová trať. V poslední době probíhala developerská výstavba především v okrajových částích Řep, za zmínku stojí projekty v ulicích Strojírenská, Žalanského a také směrem k oboře Hvězda v ulici Čistovická. Tato okrajová část Prahy je oblíbená zejména pro její výbornou občanskou vybavenost (v obci se nachází tři mateřské, pět základních, tři střední a jedna vysoká škola, klinika, obchodní centrum, apod.) a také dobrou dopravní dostupnost do centra Prahy (v současné době probíhá výstavba nového úseku trasy metra A, která bude končit v Motole, což je cca 5 min. tramvají z centra Řep). V městské části žije přibližně 23000 lidí, při průměrném věku 35 let, stěhují se sem především mladší rodiny ať už s dětmi či bez nich, a to díky tomu, že je tato lokalita vzhledem k ostatním částím Prahy relativně cenově dostupnější.

6.2 Současný stav na trhu s nemovitostmi Realitní trh se na sklonku roku 2008 výrazně změnil. Po dvaceti letech růstu na realitním trhu, kdy již od roku 1989 vždy převyšovala poptávka nabídku za doby, kdy všichni byli zvyklí, že ceny nemovitostí pouze rostou, došlo k naprostému obratu a to především začátkem a do současné doby probíhající globální ekonomické krize. Po dvaceti letech začala nabídka převyšovat poptávku a to se zpravidla projevuje na klesajících cenách nemovitostí. Na lokálním trhu v Praze – Řepích současně v posledních letech probíhala privatizace městských 59

bytů, což také částečně přispívá ke zvýšení nabídky, zejména v panelových bytových domech. Oproti začátku roku 2008 klesly ceny bytů v panelových domech až o 40%, a to zejména bytů o dispozici 3+kk, 3+1 a větších, i s ohledem na skutečnost, že mladším lidem bez dětí stačí menší byt, který je současně cenově dostupnější. V roce 2013 bylo na území této městské části nabízeno k prodeji více než 120 běžných bytových jednotek (1+kk – 4+kk), které se průměrnou cenou pohybovaly okolo 36000 Kč/m2 podlahové plochy v případě bytů v panelových domech, v případě bytů v novostavbách se jednalo zhruba o 49000 Kč/m2. Oproti tomu v roce 2014 již počet nabídek klesnul zhruba na polovinu a průměrné ceny stouply na 39000 Kč/m2 podlahové plochy u panelových domů, resp. 60000 Kč/m2 u novostaveb. Tento vzestup byl způsoben nízkými cenami a také historicky nejnižšími úrokovými sazbami. Dá se předpokládat, že ve střednědobém horizontu bude poptávka po bytech růst, a s tím i ceny nemovitostí.

6.3 Pozemky Na území městské části Praha 17 – Řepy je nyní velice omezená nabídka pozemků pro komerční i pro obytnou výstavbu, vyskytují se u ulic Žalanského a Karlovarská na okrajích území MČ. Cena se pohybuje mezi 8500,- až 15000,- za m2. Tyto pozemky jsou již připojeny na inženýrské sítě a obslužné komunikace. V nejbližším okolí jsou v nabídce pozemky směrem k Ruzyni, jejichž sena se příliš neliší. Další typy pozemků jako zemědělské, lesy, apod. bohužel na tomto lokálním trhu nejsou k dispozici.

6.4 Byty Prodej V současné době je na území sedmnácté městské části nabízeno ke koupi pouze několik desítek bytových jednotek, většina bytů je o dispozici 1+kk až 4+1 a z velké části jsou v panelových bytových domech, které byly postaveny v letech 1985 – 1991. Domy převážně prošly revitalizací, avšak zejména v těch starších jsou ještě původní umakartová bytová jádra. Nabízeny jsou i modernější jednotky ve zděných novostavbách, které jsou ale nabízeny za podstatně vyšší ceny. Oproti roku 2013 je patrný trend zvyšující se poptávky a to zejména po menších bytech. Byty, které vznikly v loňské developerské výstavbě, jsou již prodány a k dispozici zbývá již jen málo bytů v nejnovějším projektu v ulici Čistovická. V následujících tabulkách jsou vyobrazeny průměrné nabídkové ceny bytů a porovnání cen z března roku

60

2013 a června roku 2014, kvůli větší objektivitě jsou od sebe odděleny novostavby a panelové bytové domy. Tabulka č. 9 – Byty v bytových domech - prodej

Dispozice

Výměra m2

Cenové rozpětí (Kč) 03/2013


Ø cena za Ø cena za m2 03/2013 m2 06/2014

1+KK, 1+1

32 - 44

1 295 000 - 1 690 000

1 520 000 - 1 670 000

39107

46995

2+KK, 2+1

41 - 64

1 498 000 - 2 030 000

1 744 000 - 2 590 000

39043

42337

3+KK, 3+1

65 - 86

1 990 000 - 3 140 000

2 240 000 - 2 990 000

33600

33117

Větší

89 - 132

2 810 000 - 4 600 000

2 970 000 - 4 860 000

32714

36991

Zdroj: vlastní úpravy Tabulka č. 10 – Byty v novostavbách - prodej

Dispozice

Výměra m2



Ø cena za Ø cena za m2 03/2013 m2 06/2014

1+KK, 1+1

29 - 51

1 400 000 - 2 294 000

N/A

47586

N/A

2+KK, 2+1

52 -77

2 699 000 - 3619000

2 850 000 - 3 643 000

48340

57155

3+KK, 3+1

78 - 139

3 714 000 - 5 750 000

3 590 000 - 5 390 000

51131

65630

Větší

120 - 142

5 638 000 - 5 916 000

5 990 000 - 8 893 000

47193

58300

Zdroj: vlastní úpravy

Pronájem Vzhledem k relativně nízkým cenám oproti předkrizovému stavu se majitelé stále přiklání spíše k pronájmu, nabízeno je několik desítek bytů o dispozici 1+KK – 4+KK, které jsou ve většině případů kompletně zrekonstruované a plně zařízené. V závislosti na vnitřním standardu se pohybují i ceny měsíčního nájemného.

61

Tabulka č. 11- Nájemné

Dispozice

Výměra m2

Cenové rozpětí (Kč)

poplatky

1+KK, 1+1

35 - 44

7 000 -9 000

2 500 – 4 000

2+KK, 2+1

42 - 75

7 000 – 12 000

2 500 – 4 000

3+KK, 3+1

65 - 132

9 000 – 20 000

3 000 – 5 000

Větší

84 - 147

12 500 – 25 000

4 000 – 6 000

Zdroj: vlastní úpravy

6.5 Rodinné domy Městská část Praha 17 – Řepy je převážně sídlištní, nicméně v oblasti původní vesnice Řepy a pak také v ulicích směrem k Bílé hoře jsou k dispozici na prodej zhruba dvě desítky rodinných domů. Prodej Rodinné domy, ať již starší samostatně stojící či zánovní řadové, se až na výjimky cenově pohybují v rozpětí 6.600.000,- až

12.700.000,- v závislosti na výměře (120 – 308m2) a

velikosti pozemku. Průměrná cena za 1m2 podlahové plochy je 38032Kč Pronájem Nabízeno je i několik rodinných domů k pronájmu, u nichž je zajímavé cenové rozpětí, několik domů je nabízeno za cenu okolo 20000,-/měsíc, ty se nacházejí blíže centru městské části. Na druhé straně je několik domů v klidnější lokalitě směrem k Bílé hoře, které jsou nabízeny za cenu více než dvojnásobnou (45000-50000,-/měsíc). Prostor mezi těmito cenovými nabídkami zůstává v současné době nezaplněn.

62

6.6 Komerční prostory Pouze okrajově jsou nabízeny k prodeji komerční prostory za cenu 20000–28000,-/m2. Drtivá většina komerčních prostor v nabídce je určena k pronájmu. Jedná se zejména o obchodní a kancelářské prostory v obchodním centru Shopping Point Řepy, dále pak menší prostory povětšinou vybudované v přízemí panelových domů (kanceláře různých spolků, drobných živnostníků, malé obchůdky) a dále sklady v komerčních zónách např. v ulici Karlovarská u sjezdu z Pražského okruhu. Cena se pohybuje v závislosti na poloze, možnosti využití a velikosti okolo 100 až 250 Kč/m2/měsíc.

6.7 Výhled do budoucna Dá se předpokládat, že městská část Praha 17 – Řepy se bude nadále rozvíjet, čemuž může napomoci prodloužení trasy metra A do blízkého Motola, ale i stále poměrně atraktivní ceny starších bytů v bytových domech, které jsou mladšími páry či rodinami vyhledávané. Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu se dá predikovat další rozrůstání Prahy a tím se bude z této městské části stávat atraktivnější lokalita.

Závěr V první, teoretické části této práce, jsem vysvětlil základní pojmy, které je třeba znát pro orientaci v oboru oceňování nemovitostí, a jsou důležité pro pochopení dalšího textu práce. Následně jsem popsal dva různé přístupy k oceňování nemovitostí, jež jsou zakotveny v platné legislativě. Přiblížil jsem oblasti a obory, kde je disciplína oceňování zapotřebí a popsal historický vývoj teorie hodnoty. V teoretické části práce jsem se dále zabýval metodami oceňování nemovitostí na tržních principech a situacemi, kdy je vhodné tu kterou metodu použít. V rámci teoretické části jsem detailněji popsal proces ocenění nemovitosti porovnávací metodou, a uvedl důležitá specifika tohoto postupu. V praktické části práce jsem provedl ocenění bytové jednotky v Praze. Ve zprávě o hodnocení jsem nejprve popsal oceňovaný majetek, a dále aplikoval metody ocenění na bázi tržního přístupu. Oceňovanou jednotku jsem podrobil porovnávací analýze s velice podobnými nemovitostmi, nabízenými k prodeji na stejném lokálním trhu, za účelem zjištění porovnávací hodnoty. Porovnáním jsem zjistil obvyklou výši tržního nájemného v daném segmentu trhu pro následnou aplikaci výnosové metody. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o jednotku situovanou v rámci komplexu panelových budov, nepoužil jsem metodu nákladovou, která by 63

v tomto případě indikovala tržní hodnotu velice nepřesně. Závěrečnou kontribucí použitých metod jsem dospěl k tržní hodnotě, která se dá dle mého názoru označit za odpovídající poměrům daného trhu. Při indikaci tržní hodnoty komerčního prostoru, kde jsou poskytovány finanční služby, jsem obdobně jako v prvním případě porovnal oceňovaný majetek s nemovitostmi obdobnými. V tomto případě jsem bral ohled na existenci dlouhodobé nájemní smlouvy s bankou, jejíž podmínky jsou v porovnání s průměrem trhu nadstandardní. Tato skutečnost má pozitivní vliv na odhad tržní hodnoty. Příjmovou metodou jsem dosáhl velice podobných výsledků. I v tomto případě jsem vzhledem k charakteru nemovitosti nepoužil metodu nákladovou. Ve třetí část této práce jsem popsal stav nabídky nemovitostí na lokálním trhu městské části Praha 17 – Řepy. Dle výsledků analýzy se dá konstatovat, že poptávka po nemovitostech se meziročně v dílčích segmentech trhu zvyšuje a tím i postupně začínají stoupat ceny nemovitostí, je tedy patrné oživení trhu po globální ekonomické krizi. Závěrem mohu na základě tohoto shrnutí konstatovat, že jsem naplnil cíle své práce zaměřené na objasnění teoretického základu a zároveň aplikace porovnávací metody při oceňování konkrétních nemovitostí.

64

Seznam použité literatury 1) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 75 s. ISBN 978-80-7265-101 2) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 140 s. ISBN 978-80-7265-128-3 3) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 2. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9 4) ZAZVONIL, Zbyněk. Administrativní ceny nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2013, 200 s. ISBN 978-80-87865-03-3 5) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2 6) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, 454 s. ISBN 978-80-86929-88-0

Seznam použitých webových stránek 1) Oficiální webové stránky Městské části Praha 17: O městské části. [online]. [cit. 201406-15]. Dostupné z: http://www.repy.cz/mc/informace-o-praze-17 2) Státní správa zeměměřičství a katastru, CUZK[online]. [cit. 2014-06-22]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz 3) Seznam.cz,Sreality.cz[online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://www.sreality.cz

65

Seznam tabulek Tabulka č. 1 – Kontribuce výsledků Tabulka č. 2 – Analýza porovnávací hodnoty – bytová jednotka Tabulka č. 3 – Analýza tržního nájemného Tabulka č. 4 – Příjmová metoda – bytová jednotka Tabulka č. 5 – Kontribuce výsledků – bytová jednotka Tabulka č. 6 – Porovnávací metoda – komerční prostory Tabulka č. 7 – Příjmová metoda – komerční prostory Tabulka č. 8 – Kontribuce výsledků – komerční prostory Tabulka č. 9 – Byty v bytových domech - prodej Tabulka č. 10 – Byty v novostavbách - prodej Tabulka č. 11 - Nájemné

66

Přílohy Příloha č. 1 – Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Příloha č. 2 – Katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130 Příloha č. 4 – Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 Příloha č. 5 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky Příloha č. 6 – Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky Příloha č. 7 - Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru Příloha č. 8 – Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy

67

Příloha č. 1 Výřez z aktuálního územního plánu Hl. m. Prahy, MČ Praha 17 Zdroj: http://www.repy.cz/file/1300

Příloha č. 2 Katastrální mapy Zdroj: www.cuzk.cz Bytová jednotka č. 1177/130 v budově č. p. 1177 na parcele č. 1168/2

Nebytový prostor pobočka banky v budově č. p. 1179 stojící na parcele č. 1293/75

Příloha č. 3 Fotodokumentace oceňované nemovitosti – bytová jednotka č. 1177/130

Příloha č. 4 Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 část 1

Příloha č. 4 Část prohlášení vlastníka budovy č. p. 1177 část 2

Příloha č. 5 Porovnávané nemovitosti pro ocenění bytové jednotky: Porovnávaná nemovitost č. 1 – byt Makovského Prodej, byt 2+kk, 43 m² Celková cena: 1 895 000 Kč za nemovitost

Podlaží počet: 11

Adresa: Makovského, Praha 6

Podlaží umístění:6. Podlaží

Datum aktualizace: 15.06.2014

Plocha užitná: 43 m2

ID zakázky: 515

Plocha podlahová: 43 m2

Budova: Panelová

Sklep: Ano

Stav objektu: Po rekonstrukci

Voda: Dálkový vodovod

Vlastnictví: Osobní

Topení: Ústřední dálkové

Umístění objektu: Klidná část obce

Plyn: Plynovod

Popis: Nabízíme k prodeji kompletně zrekonstruovaný byt 2+kk v 5. patře panelového domu na Praze 6. Byt, který prošel vkusnou kompletní rekonstrukcí, má zděné jádro, štukované zdi, plastová okna, na podlahách dlažba a plovoucí podlahy. Výměra bytu je 42,5 m2 a patří k němu i sklep. Byt je v osobním vlastnictví, možnost financování hypotékou, kterou Vám rádi pomůžeme vyřídit. K nastěhování dle dohody. Dům po částečné rekonstrukci má nová plastová okna, vstupy do domu, stoupačky, střechu a výtah. V bezprostřední blízkosti domu veškerá občanská vybavenost – škola, školka, obchody a pošta. Bezproblémové parkování před domem. Výborná dopravní dostupnost MHD bus a tram. V okolí i spousta zeleně. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha--makovskeho/2473661276

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 2 – byt Makovského Prodej, byt 2+kk, 41 m² Celková cena: 1 840 000 Kč za nemovitost


včetně provize

Podlaží počet: 8 včetně 1 podzemního

Adresa: Makovského, Praha 6

Podlaží umístění: 7. Podlaží

Datum aktualizace: 29. 05. 2014


ID zakázky: 709

Sklep: Ano

Budova: Panelová

Elektřina: 230V


Výtah: Ano

Vlastnictví: Osobní Popis: Nabízíme k prodeji byt v OV 2 + kk o ploše 41 m2 po velmi zdařilé kompletní rekonstrukci, nové veškeré rozvody vody, elektřiny, nové podlahy, dveře, kuch. linka, zděné jádro. Byt se nachází v 7 patře panelového domu v žádané lokalitě Prahy 6-Řepy s velmi dobrou dostupností do centra-metro 10 minut. Dům je v dobrém stavu-nová plastová okna, rozvody elektřiny, vody, nové výtahy. Poplatky včetně fondu oprav 2.500,-Kč. V okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je možné financovat hypotečním úvěrem. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha--makovskeho/3516854364

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 3 – byt Skuteckého Prodej, byt 2+kk, 45 m² Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost


+ provize RK


Adresa: Skuteckého, Praha 6

Podlaží počet: 8



ID zakázky: PB34024


Budova: Panelová

Zařízeno: Ne

Stav objektu: Velmi dobrý

Výtah: Ano

Popis: Nabízíme k prodeji velmi pěkný, prosluněný a dispozičně řešený byt 2+kk v osobním vlastnictví, 45 m2, v lokalitě Praha 6 - Řepy, ul. Skuteckého. Byt se nachází v sedmém, posledním patře rekonstruovaného panelového domu: nová střecha se zateplením, nová zateplená fasáda, plastová okna, nové rozvody (rovněž v bytě). K bytu náleží prostorný sklep, vstup do domu s kamerou. Byt je po rekonstrukci, ústřední vytápění s nainstalovanými měřiči, prostorná předsíň s vestavěnou skříní a dlažbou, zděné jádro: WC zvlášť, koupelna s vanou. Zvláštností je velmi pěkná kuchyně se samostatným oknem a praktickou kuchyňskou linkou. Ve dvou pokojích jsou na podlahách koberce. Nízké měsíční náklady. Jedná se o příjemnou lokalitu v zeleni, s kompletní občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. V pěší vzdálenosti autobusová a tramvajová zastávka s přímým spojením na metro. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-repy-skuteckeho/44368732

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 4 – byt Zrzavého Prodej, byt 2+kk, 41 m² Celková cena: 1 600 000 Kč za nemovitost


včetně provize, včetně právního servisu


Adresa: Zrzavého, Praha 6



Sklep: Ano

ID zakázky: PB34024


Budova: Panelová

Výtah: Ano

Stav objektu: Dobrý

Telekomunikace: Internet, Kabel. Televize


Doprava: MHD

Umístění objektu: Klidná část obce Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji byt v OV 2+kk o podlahové ploše 41,25 m2. Byt je ve standardním provedení, s drobnými úpravami, má nová plastová okna, nachází se ve 4. NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu (zateplení, fasáda, střecha, plastová okna, střecha, stoupačky, vchody, výtah). Zajistíme financování koupě. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-repy-zrzaveho/3600543836

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 5 – byt Žufanova Pronájem, byt 2+kk, 43 m² Celková cena: 10 000 Kč za měsíc bez


poplatků

Typ domu: Patrový

Poznámka k ceně: poplatky: 3000 Kč

Podlaží počet: 7

Adresa: Žufanova, Praha 6



Plocha zastavěná: 43 m2

ID zakázky: A61884


Budova: Panelová




Popis: Pěkný, útulný byt 2 + kk o celkové ploše 43 m2, který se nachází v lokalitě Prahy 6 - Řepy, v 7. patře panelového domu s výtahem. Byt je po celkové rekonstrukci, orientace na západ s volným výhledem. Byt je částečně zařízený nábytkem. Vestavěné skříně v předsíni, jídelní stůl, sedací souprava, obytná stěna v obývacím pokoji, komoda, postel v ložnici. Koupelna se zděným jádrem spolu s WC a pračkou. Kvalitní PVC a dlažba na podlaze. V bytě je kuchyňská linka s el. sporákem, lednicí a mikrovlnnou troubou. Plastová okna. K dispozici sklep. V okolí dobrá občanská vybavenost. Volný od 15. 7. 2014. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo 61884. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+kk/praha-repy-zufanova/2422730844

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 6 – byt Galandova Pronájem, byt 2+kk, 47 m² Celková cena: 8 500 Kč za měsíc


Poznámka k ceně: Poplatky: 3000 Kč


Adresa: Galandova, Praha 6

Sklep: Ano



ID zakázky: N00956

Odpad: Veřejná kanalizace

Budova: Panelová

Telekomunikace: Internet, Kabel. Televize




Elektřina: 230V


Doprava: Silnice, MHD

Podlaží umístění: 4. Podlaží Popis: Zařízený 2+kk, 47 m2 sídliště Řepy, P6 - Řepy, ul. Galandova Velmi hezký byt po kompletní rekonstrukci v zatepleném panelovém domě na kraji sídliště. Byt je kompletně zařízený. K dispozici sklep a internetové připojení přes kabelovou televizi. Volné ihned. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/2+kk/praha-repy-galandova/947880028

Příloha č. 5 Porovnávaná nemovitost č. 7 – byt Vondroušova Pronájem, byt 1+kk, 46 m² Celková cena: 7 000 Kč za měsíc


Poznámka k ceně: + poplatky 2700 Kč +

Podlaží počet: 7

provize RK


Adresa: Vondroušova, Praha 6




ID zakázky: 7440

Parkovací stání: 1x

Budova: Panelová

Zařízeno: Ano

Stav objektu: Velmi dobrý Popis: Zprostředkujeme Vám pronájem bytu 1+kk s výhledem do zeleně, o velikosti 36 m², v Praze 6 – Řepy, klidná ulice Vondroušova. Byt se nachází v prvním patře ze sedmi, zrekonstruovaného panelového domu s plastovými okny. Byt je v původním stavu s vestavěnými skříněmi. Kuchyňská linka je vybavena elektrickým dvouvařičem, lednicí, pračkou a komorou. Pokoj je zařízený, je možno i bez zařízení. Koupelna je udržovaná v původním stavu. Parkování bez problémů a dostupnost MHD výborná. Veškeré občanské vybavení v místě. Volný k nastěhování od 10. 8. 2014. Prohlídky po domluvě. Vhodný pro mladý pár. Zvířátka, studenti nevadí. Ev. číslo: 7442. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/1+kk/praha-repy-vondrousova/733016156

Příloha č. 6 Fotodokumentace oceňované nemovitosti – Nebytový prostor pobočka banky

Příloha č. 7 Porovnávané nemovitosti pro ocenění komerčního prostoru: Porovnávaná nemovitost č. 1 obchodní prostory Suchdolské náměstí Prodej, obchodní prostory, 183 m² Celková

cena:

6

900 000

Kč za

Podlaží umístění: 1. podlaží

nemovitost včetně právního servisu


Cena za m²: 37 705 Kč za m²

Terasa: 20 m2

Poznámka k ceně: Jsme přímí majitelé,

Sklep: Ano

neplatíte provizi.


Adresa:Suchdolské náměstí, Praha 6

Plyn: Plynovod


Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit

ID zakázky: NB12a

Elektřina: 230V

Budova: Cihlová

Doprava: MHD

Stav objektu: Velmi dobrý

Zařízeno: Částečně

Podlaží počet: 4

Bezbariérový přístup: Ano

Popis: Majitel nabízí prodej luxusního nebytového prostoru 5+kk,přímo na Suchdolském náměstí v části Prahy 6 (Suchdol). Nebytový prostor je o rozloze 183 m2 s terasou (20,11 m2), vchod z ulice. Dispozice: recepce 22,94 m2, nebytový prostor 32,58 m2, kancelář 28,73 m2, sklad 6,58 m2, sklad 2,73 m2, šatna 3,15 m2, koupelna s WC a sprchovým koutem 2,92 m2, úklidová místnost 0,84 m2, WC ženy 2,48 m2, WC muži 4,62 m2, WC invalida 1,76 m2, nebytový prostor 39,81 m2, koupelna se sprchovým koutem 10,53 m2 a sklad 23,70 m2. Standard = dřevěné podlahy, dlažba, luxusní obklady, obložkové designové dveře, zrcadla, nadstandardní omítky, sanitární zařízení (umyvadla, toalety, pisoáry, sprchové kouty - vše v kvalitním provedení. Parkování je možné přímo před nebytovým prostorem. Možné využití na kancelář se sklady, po změně využívaní, je možno jako prodejna, vzorkovna, zdravotnictví. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-suchdolsuchdolske-namesti/481243996

Příloha č. 7 Porovnávaná nemovitost č. 2 obchodní prostory Vřesová Prodej, obchodní prostory, 175 m² Celková cena: 4 850 000 Kč za nemovitost


včetně provize

Typ domu: Přízemní


Podlaží umístění: 1. podlaží

Adresa: Vřesová, Praha 8 - Troja



Výška stropu: 5,0 m

ID zakázky: 3000069


Budova: Skeletová

Plyn: Plynovod

Stav objektu: Novostavba Popis: Jedná se o prodej nového komerčního prostoru o výměře 175 m2 v přízemí nového bytového domu v projektu Velká Skála v Praze 8 - Troja. Komerční prostor je rohový, ze dvou stran prosklený, vchod z ulice. Výška stropů je 4,82 m, možnost vybudování dvou podlaží. Využití - centrum volného času: např. jóga, cvičení, rehabilitace, solárium, dětský koutek .... . Veškeré sítě

jsou

v

prostorách

připraveny.

Prostory

jsou

v

osobním

vlastnictví,

financování vyřídíme na klíč. Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-trojavresova/1095283548

Příloha č. 7 Porovnávaná nemovitost č. 3 obchodní prostory Chlumova Prodej, obchodní prostory, 215 m² Celková cena: 12 900 000 Kč za

Datum aktualizace:26. 05. 2014

nemovitost

ID: 2715652188


Budova: Cihlová

Poznámka k ceně: přímý majitel, cena k


jednání

Typ domu: Patrový

Adresa: Chlumova, Praha 3 - Žižkov


Popis: Přímý majitel prodá do osobního vlastnictví reprezentativní nebytové prostory na strategickém, velmi dobře viditelném místě na frekventované ulici Koněvova, Praha 3 v přízemí rohového domu, který je ve velmi dobrém stavu. Budova je památkově chráněna, byla postavena ve 30. letech 20. století pro potřeby Městské spořitelny pražské. Prostor je ideální jako pobočka banky (budova patřila dlouhou dobu České spořitelně), ordinace, klientské centrum nebo showroom (poslední využití-viz foto). Taktéž může sloužit jako galerie, kancelářské prostory, veterinární klinika, obchodní jednotka atd. Prostory mají celkem 215 m2, které nalezneme v přízemí a částečně v suterénu. Rozložení je následující: Přízemí vpravo – hlavní prostor o výměře 150 m2 (open space 117 m2, 2 kanceláře – 16 + 10 m2, kuchyňka, 2 x WC) Spojeno se suterénem – prostor 65 m2, 3 místnosti (v jedné je nový plynový kotel). Prostory mají 2 vchody, zvlášť pro klienty a zvlášť pro zaměstnance. Bylo získáno kladné vyjádření památkářů k vybudování vchodu pro klienty z ulice Chlumova, přičemž stávající přístupy zůstanou zachovány. Možnost k zakoupení dalších nebytových prostor, nacházejících se v domě: v přízemí 35 m2 s nově budovaným vstupem z ulice Koněvova (původně z chodby domu), v suterénu – 47 m2 s malým oknem do dvora, a 18 m2 ke skladování. Možný je i dlouhodobý pronájem

Příloha č. 7 Fotodokumentace:

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/praha-zizkovchlumova/2715652188

Příloha č. 8 Obecná mapa městské části Praha 17 – Řepy Zdroj: http://www.mapy.cz/#!x=14.310178&y=50.067576&z=14

Moderní aplikace porovnávací metody

Recommend Documents