Moderní aplikace nákladové metody

Bankovní institut vysoká škola Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace nákladové metody Bakalářská práce

Autor:

Oleksii Vysochenko Katedra oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben, 2013

Prohlášení Prohlašuji, že svou bakalářskou práci na téma „Moderní aplikace nákladové metody“ jsem vypracoval samostatně pod vedením vedoucího bakalářské práce. Veškerou použitou literaturu a podkladové materiály jsem uvedl v seznamu literatury a použitých zdrojů. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 15.04.2013

Oleksii Vysochenko

2

Poděkování Děkuji vedoucímu bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za projevenou metodickou a odbornou pomoc a další cenné rady při zpracování mé bakalářské práce. Za jazykovou korekci také děkuji panu Denisu Dudášovi.

3

Anotace Cílem této bakalářské práce je zkoumání principu nákladové metody, jako jednoho ze způsobu oceňování majetku na Ukrajině. Bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část obsahuje teorii použití nákladové metody, analýzu problematiky využití náhrodových nákladů při ocenění majetku a srovnání použití nákladové metody v České republice a na Ukrajině. Jsou zde také uvedeny výhody a nevýhody této metody. Druhá část práce obsahuje stanovení tržní hodnoty rodinného a bytového domu. V třetí částí je provedena analýza realitního trhu v Dněpropetrovsku (Ukrajina).

Klíčová slova Nákladová metoda, tržní hodnota, komerční objekt, fyzické opotřebení, zastavěná plocha, reprodukční náklady, realitní trh.

Annotation The aim of this bachelor thesis is to explore the principle of cost approach as one of the methods of property valuation in Ukraine. Bachelor thesis consists of three parts. The first part includes the theory using the cost approach, analysis of problematics using replacement costs valuation of property and the comparison using the cost approach in the Czech Republic and Ukraine. There are also the advantages and disadvantages of this method. The second part includes the determination of the market values of residential and commercial properties. The third part is an analysis of the real estate market in Dnepropetrovsk (Ukraine).

Keywords Cost approach, market value, commercial building, physical deterioration, built-up area, replacement costs, real estate market.

4

Obsah Úvod ....................................................................................................................................................... 6 1. Teoretická část ........................................................................................................................ 7 1.1. Historie oceňování majetku na Ukrajině ...................................................................... 7 1.2 Moderní aplikace nákladové metody ............................................................................ 8 1.3 Problematika použití náhradových nákladů při oceňování majetku ........................... 22 1.4 Porovnání nákladové metody v České republice a na Ukrajině .................................. 24 2. Praktická část ........................................................................................................................ 27 1.1 Rodinný dům ............................................................................................................... 27 1.2 Bytový dům ................................................................................................................. 53 3. Analýza realitního trhu na Ukrajině ..................................................................................... 83 1.1 Právnicko-ekonomické aspekty realitního trhu ........................................................... 85 1.2 Všeobecné informace .................................................................................................. 86 1.3. Analýza realitního tru v Dněpropetrovsku ................................................................. 89 Závěr..................................................................................................................................................... 99 Seznam použité literatury ................................................................................................................ 100

5

Úvod Cílem této bakalářské práce je moderní aplikace a praktické využití nákladové metody při oceňování nemovitostí na Ukrajině. Bakalářská práce je rozdělená na tři části. První teoretická část obsahuje stručný popis dějin oceňování a teorii nákladové metody, která se používá na Ukrajině. Součástí je také analýza náhradové tvorby nákladů a s tím spojená problematika jejích využití. První část rovněž obsahuje srovnání nákladové metody v České republice a na Ukrajině se zaměřením na výhody a nevýhody jejího použití. Druhá praktická část se věnuje oceňování rodinného a bytového domu. Stanovení tržní hodnoty těchto typů nemovitostí se provadí pomocí nákladové metody, příjmové metody a porovnávací metody. V třetí částí je provedena analýza realitního trhu v Dněpropetrovsku (Ukrajina). Tato analýza je zaměřena na prodej a pronájem bytových a nebytových prostor, rodinných domů a stavebních pozemků.

6

1. Teoretická část 1.1. Historie oceňování majetku na Ukrajině Vývoj každého odvětví je neoddělitelně spjat s historií státu. Oceňování na Ukrajině, stejně jako realitní trh, dělíme do dvou etap: oceňování v předrevolučním Rusku a v moderní Ukrajině. Historie oceňování v předrevolučním Rusku1 První zkušenost s oceňováním majetku, na světě, pochází z XVII století. Milánské vévodství a Tyrolsko jsou považovány za průkopníky oceňování ve středověku. V XIX století, s rozvojem průmyslu a zvýšením počtu sídel ve většině zemí západní Evropy, začaly katastrální práce, včetně popisů, registrací a oceňování nemovitostí. V předrevolučním Rusku se oceňování provádělo pro daňové účely. Potřeba územního plánování, jehož nedílnou součástí byl odhad majetku, vznikla po zrušení nevolnictví v roce 1861. Daň z nemovitosti se stala příjmem státního rozpočtu. Velikost daně byla dána ziskovostí majetku. Regulace procesu oceňování byla na státní úrovni a v roce 1893 Ruská vláda schválila zákon o oceňování všech typů nemovitostí. Zároveň bylo schváleno pravidlo oceňování majetku. Na začátku XX století byly v Rusku vyvinuty a implementovány do práxe metody oceňování pozemků a nemovitostí z hlediska ziskovosti. Hodnocení bylo provedeno na základě příjmů z pronájmu. Analýza silných a slabých stránek oceňování v předrevolučním Rusku se setkává se zájmem i dnes. Bohužel, pracovní zkušenosti nejsou popsáné v literatuře. Historie oceňování v moderní Ukrajině2 Za doby Sovětského svazu bylo ocenění nemovitosti prováděno za použití standardních metod, založených na stanovení účetní hodnoty, nesouvisejících s tržnímí podmínkámi. Na konci 90. let, tyto metody ztratili dominantní roli a pouze částečně se nadále používají. Jejich role, při aktuálním vyhodnocení tržní hodnoty nemovitosti, je velmi omezená. 1

www.autoexp.org

2

www.business-politika.net

7

Na Ukrajině vznikla činnost odhadce v letech 1991-1992, díky přechodu země na tržní hospodářství. V roce 1995 byla založena Ukrajinská komora odhadců a v roce 1996 byl založen Ukrajinský institut oceňování, který spojil právnické osoby zabývající se oceňováním majetku. Velká privatizace státního majetku podpořila vývoj oceňování na Ukrajině. Vznikla potřeba v odhadu budov, pozemků, zařízení, akcie či nehmotných aktiv. Původně se odhadem tržní hodnoty nemovitostí zabývali jednotlivci, soukromé firmy a neziskové organizace. Regulace procesu oceňování se řídila všeobecnými občanskými zákony a osobními pravidly. Později však vznikly zákony a standardy tuto činnost upravující. Hlavní body interakce zákazníka a odhadce byly upraveny zákonem o oceňování majetku v roce 2001. V současné době je základním právním řádem, který upravuje oceňování: •

zákon Ukrajiny o oceňování majetku, majetkových práv a profesionální činnosti odhadců

•

národní standardy № 1-4

•

metodika oceňování majetku

Kromě toho se také používájí mezinárodní a evropské standardy oceňování nemovitostí. Nicméně, i přes rozsáhlost právního řádu se ukrajinští odhadci v praxi potýkají s vážnými překážkámi: •

nedostatek dostupných údajů o prodejních cenách nemovitostí

•

chybějící databáze spolehlivých informací o technických parametrech nemovitostí

1.2 Moderní aplikace nákladové metody V této části bakalářské práce bude rozebrána nákladová metoda, jako jeden ze způsobů oceňování majetku na Ukrajině. Tato metoda byla stvořena na základě mezinárodních oceňovacích standardů a upravena podle specifiky místního trhu s nemovitostmi a praxí ukrajinských odhadců. Níže je uvedena podrobná analýza nákladové metody. Definice nákladové metody dle zákonu Ukrajiny o oceňování majetku:

8

Nákladová metoda 3— soubor způsobů odhadu, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na obnovení nebo nahrazení předmětu ocenění, s ohledem na jeho opotřebení. Metoda založena na principu substituce, který předpokládá, že rozumný kupující nezaplatí za objekt více, než by zaplatil za pořízení objektu stejné užitečnosti. Podle způsobu reprodukce předmětu ocenění se náklady dělí na náhradové a reprodukční. Reprodukční náklady se určují v běžných cenách pro výstavbu identického objektu s použitím stejného architektonického stylu, stavebních konstrukcí, materiálů a stavebních prací. V tomto případě se pracuje se stejným ekonomickým opotřebením objektu a stejnými nedostatky v architektonických prvcích. Objekty ocenění můžou být postavené z materiálů, které se v současné době nepoužívají. Náklady na vytvoření kopie objektů v současných podmínkách nelze vypočítat nebo nejsou srovnatelné s náklady na výstavbu moderních budov podobné funkčnosti. V této situaci se při oceňování používají náhradové náklady. Tyto náklady jsou definovány v běžných cenách pro výstavbu objektu, který má ekvivalentní užitečnost s objektem ocenění a je postaven v novém architektonickém stylu, s použítím moderních standardů, materiálů a designu. To znamená, že reprodukční náklady jsou vyjádřeny pomocí nákladů na výstavbu přesné kopie objektu. Naopak, náhradové náklady jsou vyjádřeny pomocí nákladů na vytvoření moderního ekvivalentního objektu. Hranice mezi těmito náklady je vždy podmíněna, a to v závislosti na podmínkách použití nákladové metody odhadcem. V každém případě se však musí vyřešit problém volby konkrétního typu nákladu. Nákladová metoda se používá: •

na neaktivních trzích nemovitostí, kde neexistují žádné informace o prodejních cenách obdobných objektů

3

•

při určování nejvyššího a nejlepšího využití pozemku

•

při technicko-ekonomické analýze nové výstavby

•

při oceňování památek a kulturního dědictví

•

při oceňování unikátních objektů

•

pro daňové účely a pojišťovnictví

Zákon Ukrajiny o oceňování majetku, majetkových práv a profesionální činnosti odhadců z 12.7.2001

9

Teorie použití nákladové metody Při oceňování nemovitostí nákladovou metodou by měl být kladen důraz na násedující věci: •

tržní hodnota pozemku

•

reprodukční náklady nebo náhradové náklady objektu

•

celkové opotřebení objektu

•

konečná hodnota objektu

Konečná hodnota objektu je definována jako součet hodnoty pozemku a reprodukčních nákladů, snížených o opotřebení. Oceňování pozemků Při stanovování tržní hodnoty pozemku, který je součástí nemovitosti, je tento pozemek považován z hlediska jeho nejvyššího a nejlepšího využití, jako relativně nezastavěný. Teorie oceňování identifikuje pět základních metod při stanovení tržní hodnoty pozemků:4 •

metoda kapitalizace nájemného z pozemku

•

metoda korelace

•

metoda rozvoje

•

metoda zůstatku

•

metoda analýzy prodejů

Stanovení tržní hodnoty pozemku kapitalizační metodou zahrnuje kapitalizaci výnosů získaných prostřednictvím nájemních plateb z pozemků. Vzhledem k tomu, že je na Ukrajině příliš malý trh pronájmu soukromých pozemků, je tato metoda obtížně použítelná. Metoda korelace se týka relativního podílu hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti. Nejprve se spočíta celková hodnota zastavěného pozemku a pak se odečtou náklady na pořízení budov a staveb. Tato metoda je vhodná, pokud nejsou k dispozici žádné údaje o prodeji nezastavěných pozemků.

4


10

Metoda rozvoje se používá v případech, kdy nejvyšším a nejlepším využitím pozemku je jeho rozdělení do několika menších. Tato metoda představuje zjednodušený model analýzy investice ve vývoji velké plochy země. Metoda zůstatku je univerzální metoda oceňování. Používá se v případě nedostupnosti přiměřené informace o prodejích pozemků, ale dostupnosti informací o ziskovosti celého objektu. V tomto případě se nákladovou metodou oceňují budovy a stavby a následně se pomocí koeficientu kapitalizace pro budovy stanoví část čistého provozního příjmu. Zbývající část příjmu se pomocí koeficientu kapitalizace pro pozemky přepočítá do tržní hodnoty pozemku. Metoda analýzy prodejů bývá, v případě existence příslušné informace, nejoblíbenější a nejpoužitelnější metodou nejen na Ukrajině, ale také ve světě. Výpočet tržní hodnoty se provádí na základě analýzy skutečných prodejů podobných pozemků, s následujícím porovnáváním důležitých parametrů a korekcí odlišnosti. Základními prvky porovnávání jsou: •

vlastnická práva

•

datum transakce

•

poloha

•

technický stav

•

velikost

•

vybavenost

Stanovení hodnoty reprodukčních nákladů Výpočet hodnoty reprodukčních nákladů objektu ocenění se provádí na základě:5 1. Jednotlivého ukazatele 2. Hodnoty objektu podobné funkce 3. Rozdělení do komponentů 4. Jednotkových cen

5


11

1. Metoda výpočtu nákladů pomocí jednotlivého ukazatele Tato metoda je nejpoužívanější a je založena na porovnání nákladů jednotlivých ukazatelů mezi objektem ocenění a objektem podobným. Například jedno parkovací místo, místo v kavárně, m2 obytné plochy nebo m3 obestavěného prostoru, a tak dále. Cílem tohoto výpočtu je stanovení výše reprodukčních nákladů, ponížených o opotřebení. Přičemž výše těchto nákladů je stanovena na základě hodnoty jednotlivých ukazatelů podobného objektu. Opotřebení se skláda z fyzického opotřebení každého stavebního prvku. Výpočet je následující: •

výběr podobného objektu

•

stanovení hodnoty objektu v cenách roku 1969

•

výpočet výše reprodukčních nákladů

•

výpočet zůstatkové hodnoty objektu ocenění

Výběr podobného objektu se provádí pomocí sbírek rozšířených ukazatelů reprodukčních nákladů. Ty objekty jsou seskupeny podle odvětví v hospodářství nebo podle typů budov a staveb. Obsahují hodnoty reprodukčních nákladů 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m potrubí či 1 km silnice. Výše těchto hodnot se stanoví dle účelu stavby, konstrukce, velikosti, umístění v určité teritoriální a klimatické zóně, a tak dále. Výběr jednotlivého ukazatele se provádí v závislosti na účelu stavby, použitých materiálech. Při shodě technických charakteristik, se hodnota ukazatele objektu ocenění považuje za hodnotu ukazatele podobného objektu. Následně se tato hodnota vynásobí celkovým počtem jednotek zvoleného ukazatele. V případě, že se charakteristiky liší, použijí se opravné koeficienty. Hodnota objektu ocenění v cenách z roku 1969 se stanovení podle vzorce6: Cov = Cju × S(V) (1) kde: Cov – hodnota objektu ocenění v cenách roku 1969 Сju – hodnota jednotlivého ukazatele dle sbírek 6

Metodika oceňování majetků № 1891 z 10.12.2003

12

S(V) – celková plocha (obestavěný prostor) objektu ocenění Reprodukční náklady nezahrnujou fyzické opotřebení a stanovují se podle vzorce7: Сrep = Сov × Кn (2) kde: Кn – integrální index zvýšení nákladů na výstavbu od roku 1969 až do dne ocenění Кn = Кz × Кind × Кi (3) kde: Кz – koeficient zhodnocení, odrážející zvýšení cenové hladiny mezi roky 1969 – 1984 Кind – tržní koeficient zvýšení nákladů stavebních a instalačních prací na území Ukrajiny Кi – koeficient inflace Koeficient zhodnocení (Кz) se vypočítá vynásobením odvětvového indexu s teritoriálním koeficientem. Tyto hodnoty jsou uvedeny v usnesení SSSR z 11.05 1983 № 94. Tržní koeficient zvýšení nákladů stavebních a instalačních prací (Кind) je publikován ve sbírkách Ukrajinského statistického úřadu „Ceny ve stavebnictví“. Koeficient inflace (Кi) se používá v případě, že se datum ocenění neschoduje s datem, kdy byl zveřejněn tržní koeficient (Кind). Zůstatkovou hodnotu objektu ocenění získáme sníženým reprodukčních nákladů o opotřebení. 2. Metoda výpočtu nákladů pomocí hodnoty objektu podobné funkce Tato metoda je podobná předchozí metodě jednotlivého ukazatele. Jediný rozdíl je, že se objekt ocenění porovnává s objektem podobné funkce. Přičemž objekty srovnání se mohou lišit fyzikálními vlastnostmi, například objemem, plochou, konstrukcí, a tak dále. Hodnota objektu podobné funkce se stanovuje na základě hodnoty jednotlivého ukazatele. Výběr tohoto ukazatele se provádí za pomoci sbírek rozšířených ukazatelů reprodukčních nákladů.

7


13

Důležitým krokem je výběr typického objektu s určitými vlastnostmi: •

stejná funkčnost objetku

•

podobnost fyzikálních charakteristik

•

srovnatelná životnost objektu

Metoda výpočtu nákladů pomocí hodnoty objektu podobné funkce se použije v případě neúčelnosti použití objektu ve své původní podobě. 3. Metoda výpočtu nákladů pomocí rozdělení objektu do komponentů Rozdíl mezi touto metodou a předchozími je v tom, že se hodnota budovy vypočte jako součet nákladů jednotlivých stavebních prvků – základů, stěn, podlah a podobně. Hodnota objektu ocenění:8 Crep = [(S(V)j × Cj ) + Nv + Zd] × Кfo (4) kde: S(V) – celková plocha (obestavěný prostor) j-tého komponentu Cj – normativní hodnota j-tého komponentu Nv – náklady na výstavbu Zd – zisk developera Кfo – koeficient fyzického opotřebení Přesnost tohoto výpočtů je zajištěna pomocí aktuálních tržních cen na výstavbu a současných rozpočtů staveb. 4. Metoda výpočtu nákladů pomocí jednotkových cen Tato metoda má nejpřesnější výsledek. Výpočet zahrnuje použití rozpočtových nákladů na vystavbu objektu, podobnému objektu ocenění, snížených o opotřebení. Pokud existuje rozpočtová dokumentace objektu, výpočet na jeho výstavbu se stanoví indexováním nákladů. Indexace se provádí pomocí integrálního indexu zvýšení nákladů na výstavbu od roku 1969 (Kn).

8


14

Tato metoda je časově náročná a vyžaduje od odhadce profesionalitu a zkušenosti při přípravě rozpočtové dokumentace na výstavbu objektu. Stanovení celkového opotřebení Celkové opotřebení objektu ocenění 9— soubor všech možných typů opotřebení, který je charakterizován snížením užitečnosti nemovitosti, zajímavosti z hlediska investora a projevuje se ve snížení hodnoty pod vlivem různých faktorů. Exploatace objektu postupně zhoršuje parametry charakterizující konstruktivní spolehlivost staveb a funkční soulad se současným a budoucím využitím. Kromě toho jsou hodnoty nemovitostí ovlivněny vnějšími faktory, jako jsou změny tržního prostředí, omezení týkající se užívání staveb a tak dále. Opotřebení se obvykle měří v procentech a hodnotovým vyjádřením opotřebení je znehodnocení. Celkové opotřebení je funkcí životnosti objektu. Základní pojmy, které charakterizují tento ukazatel lze vidět na obrázku 1.10

Obrázek 1. Životnost stavebních objektů

9


10

Lebeď, N.P. Oceňování majetků a majetkových práv na Ukrajině. Kyjev, 2003

15

Fyzická životnost budovy

11

— doba provozu budovy, během které stav nosných

konstrukčních prvků budovy splňuje určitá kritéria (konstrukční spolehlivost, fyzická vytrvalost a tak dále). Doba fyzické životnosti objektu závisí na druhu použitých konstrukcí. Fyzická životnost končí, když budova je zničena. Chronologické stáří — doba uplynutí od data uvedení do provozu do data ocenění. Ekonomická životnost

12

— doba provozu, běhěm které objekt generuje výnosy. Během

tohoto období veškeré investice zvýšují hodnotu nemovitosti. Ekonomická životnost objektu končí, jakmile provoz objektu přestane generovat výnosy. Efektivní stáří se výpočítá na základě chronologického věku budovy za podmínek jeho technického stavu a ekonomických faktorů. V závislosti na typu provozu budovy se efektivní stáří může lišit od chronologického směrem nahoru nebo dolů. V případě typického provozu budovy jsou tato stáří stejná. Zbývající ekonomická životnost budovy

13

— doba od dne ocenění ke konci jeho

ekonomické životnosti. Pro určení výše opotřebení jsou vhodné tyto metody: •

metoda porovnávání prodejů

•

účetní metoda

•

metoda rozdělení

Metoda porovnávání prodejů se stanovuje pomocí hodnoty opotřebení, tedy jako rozdíl mezi náklady na novou výstavbu a tržní hodnotou objektu ke dní ocenění. Přičemž dostupnost spolehlivých údajů o prodejích podobných objektů a hodnotách pozemků je zásadní. V hodnotovém vyjádření je celkové opotřebení rozdílem mezi reprodukčními náklady a tržní hodnotou objektu ocenění. Účetní metoda výpočtu opotřebení se stanovuje na základě poměru chronologického věku objektu k normativní životnosti, jež je stanovena na základě odpisů. Metoda rozdělení je podrobné vyšetření všech typů opotřebení, mezi které patří:

11


12


13


16

•

fyzické opotřebení (odstranitelné, neodstranitelné)

•

funkční opotřebení (odstranitelné, neodstranitelné)

•

ekonomické opotřebení

Odstranitelné opotřebení

14

— opotřebení, jehož odstranění je fyzicky možné a

ekonomicky únosné. To znamená, že náklady na odstranění opotřebení přispívají celkové hodnotě objektu. Neodstranitelné opotřebení

15

— opotřebení, jehož odstranění není fyzicky možné nebo

není ekonomicky únosné. To znamená, že náklady na odstranění opotřebení nepřispívají celkové hodnotě objektu. Pro aplikaci metody rozdělení je velice důležité mít ůdaje o nákladech na novou výstavbu rozčleněné podle konstrukčních prvků. Fyzické opotřebení

16

— snížení hodnoty v důsledku částečné nebo úplné ztráty

původních vlastností objektu, vlivem provozu a klimatických podmínek. Fyzické opotřebení může být odstranitelné nebo neodstranitelné. Odstraňuje se prostřednictvím oprav zaměřených na obnovení původních vlastností objektu. Hodnota fyzického opotřebení charakterizuje stupeň zhoršení technických a provozních vlastností budov a staveb ve srovnání s projektovými. Tato hodnota je vyjádřena jako poměr nákladů potřebných na opravu k reprodukční hodnotě objektu. Základní metody výpočtu fyzického opotřebení:17 •

normativní metoda

•

metoda výpočtu nákladů na opravu

•

metoda výpočtu životnosti budovy

V souladu s normativní metodou lze výpočet fyzického opotřebení provést stručně i podrobně. Stručná forma se provádí v závislosti na celkovém technickém stavu budovy, podle sbírky „Pravidla ocenění fyzického opotřebení bytových domů“ № 52 z 2.7.1993.

14


15


1. 17

16



17

Přesnější výsledky se získávají dle podrobné formy výpočtu fyzického opotřebení. Tato metoda se týká jednotlivých prvků budov a je dána porovnáním fyzického opotřebení s normami. Vyjádření fyzického opotřebení pomocí koeficientu je definováno vzorcem:18 Kfo = 1 – FO/100 (5) kde: Kfo – koeficient fyzického opotřebení FO – hodnota fyzického opotřebení [%] Hodnota fyzického opotřebení se stanovuje podle vzorce:19 I

FO =

∑F i =1

i

(6)

kde: Fi – vážené opotřebení konstrukčního prvku i – počet konstrukčních prvků Fi = fi × li (7) kde: fi – procento opotřebení prvku li – objemový podíl hodnoty konstrukce a vybavení v celkové hodnotě budovy Objemový podíl prvků lze získat v tabulkách sbírek rozšířených ukazatelů reprodukčních nákladů. Tato metoda je univerzální a je použitelná pro objekty, které jsou ve sbírkách uvedeny s objemovým podílem prvků.

18


19


18

Vzhledem k regulaci výpočtu je výše uvedená metoda při ocěňování používaná nejčastěji. Má však i závažné nedostatky: •

nezahrnuje neobvyklost provozních podmínek

•

složitost výpočtu vlivem podrobného průzkumu každého konstrukčního prvku budovy

•

subjektivita při určení procentuálního opotřebení

•

nemožnost měření funkčního a vnějšího opotřebení

Základem metody výpočtu nákladů je fyzické opotřebení. Toto opotřebení je vyjádřeno poměrem nákladů na nutné opravy, které odstraní poškození konstrukcí, prvků nebo budovy jako celku, k celkovým reprodukčním nákladům. To znamená, že cílem této metody je stanovení výše nákladů na reprodukci prvků budovy. Výhody metody: •

umožňuje výpočet opotřebení prvků, ale i budovy jako celku

•

dostatečně přesný výsledek výpočtu

Nevýhody metody: •

povinná podrobnost plánu na opravu

•

přesnost výpočtu nákladů na opravy opotřebených prvků

Stanovení fyzického opotřebení pomocí metody výpočtu životnosti budovy je dáno efektivním stářím a fyzickou životností. Celý vztah se dá vyjádřit následujícím způsobem: Opotřebení = (Efektivní stáří / Fyzická životnost) × 100% (8) Fyzické opotřebení se dá vypočítat jak pro jednotlivé stavební prvky, tak i pro budovu jako celek. Tento vzorec lze také použít k výpočtu korekcí opotřebení ve srovnávaných objektech (metoda porovnávání prodejů). Funkční opotřebení

20

— snížení hodnoty vlivem nekompatibility objektu s moderními

standardy, a to z hlediska funkční užitečnosti, architektonického, estetického, konstruktivního řešení, bezpečnosti, komfortu a dalších funkčních vlastností.

20


19

Existujou následující druhy funkčního opotřebení: •

odstranitelné opotřebení

•

neodstranitelné opotřebení

Odstranitelné funkční opotřebení se stanovuje na základě nákladů na rekonstrukci, které přispívají k efektivnějšímu využití nemovitosti. Příčiny funkčního opotřebení: •

nedostatky vyžadující pořízení dodatečných prvků

•

nedostatky vyžadující náhrady nebo modernizace prvků

Nedostatky vyžadující dodatečné prvky – prvky, které budova neobsahuje a jejichž nedostatek není dle současných standardů přípustný. Opotřebení je pak dáno náklady na pořízení těchto prvků, včetně jejich instalace. Nedostatky vyžadující náhrady nebo modernizace prvků – prvky, které budova obsahuje, ale nesplňují současné standardy. Opotřebení je pak dáno náklady na výměnu nebo modernizaci potřebných prvků. Neodstranitelné funkční opotřebení se tyká zastaralých konstrukcí a prvků budovy, jejichž výměna nebo modernizace je nákladově neefektivní. V závislosti na konkrétní situaci lze neodstranitelné funkční opotřebení stanovit dvěma způsoby:21 •

kapitalizace ztráty nájemného

•

kapitalizace nadbytečných provozních nákladů

Metoda kapitalizace ztráty nájemného se používá, například, při ocenění nemovitosti se zastaralým prostorovým řešením. Metodou kapitalizace nadbytečných provozních nákladů se přednostně oceňuje nemovitost s neobvyklým architektonickým řešením, které zahrnuje dodatečné provozní náklady. Ekonomické opotřebení

22

— snížení hodnoty majetku v důsledku negativního vlivu

politických, ekonomických, ekologických a dalších externích faktorů. Toto opotřebení, v

21


20

závislosti na jeho příčině, je ve většině případů neodstranitelné. V některých případech se však může odstranit kvůli pozitivním změnám tržního prostředí. Pro stanovení ekonomického opotřebení mohou být použity následující metody: •

porovnávání prodejů objektů za stabilních a nestabilních vnějších podmínek

•

kapitalizace ztrát nájemného, spojených se změnami ve vnějším prostředí

Použití metody porovnávání prodejů je založeno na analýze dostupných informací o nedávných prodejích obdobných objektů, které se od sebe liší pouze identifikovaným ekonomickým opotřebením. Tato metoda je preferováná pokud je k dispozici dostatečný objem údajů. Metoda kapitalizace ztráty nájemného zahrnuje stanovení výše ztráty příjmů pocházejících z nemovitosti jako celku. Následně se část ztráty, která připadá na budovu, kapitalizuje. Rekapitulace Na základě analýzy nákladové metody lze identifikovat řadu výhod a nevýhod. Výhody nákladové metody: 1. Při ocenění nových objetků je nákladová metoda nejpřesnější 2. Nákladovou metodu lze použít při: •

technicko-ekonomické analýze nákladů na novou výstavbu

•

zdůvodnění potřeby modernizace objektu

•

ocenění budov speciálního účelu

•

ocenění objektů na pasivních sektorech trhu

•

analýze efektivity užívání pozemků

•

účelech pojišťovnictví

•

daňových účelech

Nevýhody nákladové metody: 1. Náklady neodpovídají vždy tržní hodnotě 2. Dosažení přesnějších výsledků je spojeno s větší náročností procesu ocenění

22


21

3. Pracný výpočet hodnoty reprodukčních nákladů starých objektů 4. Složitost stanovení hodnoty opotřebení u starých budov a staveb 5. Samostatné ocenění pozemku bez budovy 6. Problematické ocenění pozemku na Ukrajině

1.3 Problematika použití náhradových nákladů při oceňování majetku Mezinárodní praxe oceňování majetku pomocí nákladové metody je různorodá. V některých zemích je tato metoda regulována na legislativní úrovni, jiné země tuto metodu zase nepoužívají. Jak již bylo zmíněno, Ukrajinská legislativa umožňuje použití nákladové metody a zejména pak použití náhradových nákladů. Odhadce na základě technických, ekonomických a dalších vlastností objektu ocenění stanoví výši nákladů na vybudování podobného objektu postaveného pomocí moderních materiálů, vybavení, technologií a standardů. Náhradové náklady se používají: •

při technicko-ekonomické analýze nové výstavby

•

při analýze pro účely investice

•

pro účely pojištění

•

při ocenění starých objektů

Při technicko-ekonomické analýze nové výstavby je možné stanovit výši nákladů, racionalizaci využívání materiálů a stavebních technologií. Pomocí této metody je možno zdůvodnit efektivitu investicí. Například porovnat náklady na zřízení centrální klimatizace s budoucím růstem příjmů pocházejících z tohoto zlepšení. V procesu ocenění starých objektů lze identifikovat funkční nevýhody a výsledky výpočtu se tak přibližují tržní hodnotě objektu. Metoda je také široce používáná pro účely pojištění. Při pojistné události se stanoví výše nákladů na reprodukci nebo náhradu poškozených prvků se stejnou funkční užitečností. Při stanovování hodnoty budov a staveb, vybudovaných za použití moderních materiálů a stavebních technologií, se objevují jisté problémy: •

výběr stavebních materiálů

•

výběr stavebních technologií

•

dosažení vysoké kvality stavby při nejnižších nákladech 22

•

zdůvodnění výsledků

Pro odhadce vznikají potíže nejen při výběru, ale i při zdůvodňování racionálního využití zvolených technologií a stavebních materiálů. To vše je způsobeno neustálým pokrokem ve stavebnictví. Staré technologie se nahrazují novými a materiály se neustále zdokonalují. Mění se ekologické a protipožární požadavky či požadavky na úsporu energie a bezpečnost ve stavebnictví. To znamená, že odhadce musí být odborník v oblasti stavebnictví a neustále úroveň své kvalifikace v tomto směru zlepšovat. Bohužel, ne všichni odborníci v oblasti oceňování jsou odborníci ve stavebnictví. Důležitá je také dostupnost informací o cenách výstavby. Za zdroj informací o nákladech ve stavebnictví lze považovat stavební smlouvy místních stavebních firem. Mnohdy je však pro odhadce, při kontaktování stavebních firem, nemožné získat informaci o cenách na nové materiály a technologie. To vše je spojeno s neochotou s odhadci spolupracovat. Například v zemích s dlouhodobě fungujícím realitním trhem není nezvyklé, že stavební podniky zveřejňují údaje o běžných cenách na výstavbu. Na Ukrajině se v současné době objevuje snaha vytvořit databázi, která bude takovéto informace obsahovat. Dle výše uvedených informací lze identifikovat řadu výhod a nevýhod. Výhody náhradové tvorby nákladů: •

identifikace funkčních nedostatků

•

výsledná hodnota se více přibližuje tržní hodnotě

•

použitelnost pro účely pojišťovnictví a investování

•

použitelnost při oceňování starých nemovitostí

Nevýhody náhradové tvorby nákladů: •

pracnost při oceňování

•

nedostatek kvalifikovaných odhadců

•

neexistence databáze s cenami výstavby

•

omezená použitelnost

Pro zjednodušení provádění této metody v praxi, je nezbytné provést řadu činností: •

vytvořit společnou databázi s cenami výstavby

•

vypracovat pokyny k použití tohoto přístupu 23

•

zvyšovat kvalifikaci odhadců v oblasti stavebnictví

•

přilákat státní a soukromé organizace a mezinárodní společnosti, s praxí v této oblasti, k řešení této problematiky

Pokud nebudou tyto činnosti provedeny, použití metody náhradové tvorby nákladů bude v praxi i nadále složité.

1.4 Porovnání nákladové metody v České republice a na Ukrajině V této části bakalářské práce bude porovnáváno praktické využití nákladové metody v České republice a na Ukrajině. V Českém zákoně, který se týká oblasti oceňování, jsou uvedeny metody pro stanovení hodnoty majetku. Jedním z těchto způsobů je i nákladová metoda. V vyhlášce Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., v platném znění, je podrobně popsán proces použití nákladové metody. Upravená základní cena objektu se skládá ze základní ceny, která se násobí různými koeficienty. Provedeme analýzu každého z nich. Základní cena závisí na účelu užití objektu a volí se dle příloh č. 2 nebo č. 3 oceňovací vyhlášky. Následně se cena upravuje pomocí koeficientů. První tři představují korekci dle druhu používané konstrukce, velikosti přůměrné zastavěné plochy podlaží a přůměrné výšky podlaží v objektu. V ukrajinské praxi existují v této fázi určité rozdíly. Základní cena objektu se stanovuje podle sbírek rozšířených ukazatelů reprodukčních nákladů. V těchto sbírkách jsou objekty rozděleny dle funkčního použití. Zastavěná plocha nebo obestavěný objem každého objektu je rozdělen do intervalů. Každému intervalu odpovídá určitá hodnota. Z tohoto důvodu se základní cena neupravuje pomocí parametrů, které představuje velikost průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu a její přůměrné výšky. Na jedné straně se tento výpočet zjednodušuje, ale na straně druhé vede k chybě při stanovení hodnoty objektu. Co se týče úpravy podle druhu konstrukce, v přílohách sbírek jsou tabulky s hodnotami koeficientů přepočtu. Tyto koeficienty se volí v závislosti na stupni rozdílu. Další koeficient úpravy se týká vybavení stavby. Jedná se o porovnání konstrukcí a vybavení objektu ocenění se standardním vybavením. V případě nesouladu se provádí úprava směrem nahoru nebo dolů. Všechny body, které se porovnávájí, jsou uvedeny v příloze č. 15 oceňovací vyhlášky. V ukrajinské praxi oceňování se tato úprava provadí také, avšak s jistým

24

rozdílem. Rozdíl je v celkovém počtu srovnávacích položek. Chybí položky jako je vybavení kuchyní či klempířské konstrukce. Některé položky jsou sloučeny do jedné, a to okna a dveře. Pátý koeficient korekce je polohový. Umístění objektu je rozděleno do pěti skupin dle přílohy č. 14. Například první skupina obsahuje velká města, jako jsou Praha, Brno, Ostrava. Další skupiny zahrnují statutární města a území lázeňských míst, ostatní města a obce. V závislosti na umístění objektu ocenění se stanovuje příslušný koeficient. Pokud jde o ukrajinskou praxi, tento koeficient zde nefiguruje. Základní cena stavby se stanovuje v závislosti na územní zóně. Například, pro území Ukrajiny tento koeficient odpovídá číslu dvě. Další úprava se v závislosti na umístění objektů ve městech nebo v obcích neprovadí. To je velkou nevýhodou, protože náklady na reprodukci objektu v podstatě závisí na umístění. Například, náklady na výstavbu v Praze budou větsí, než na vesnici. Následně se základní cena úpravuje koeficientem změny cen staveb, vztažených k cenové úrovni roku 1994. Tento koeficient je definovan v příloze č. 38 vyhlášky a určuje se na základě funkčního využití budov. Tato úprava se vztahuje i na ukrajinskou praxi. Rozdíl je v tom, že se základní ceny úpravují pomocí několika indexů. Nejprve se základní ceny roku 1969 indexují do cen roku 1984. Index přepočetu se stanoví na základě funkčnosti stavby, podle vyhlášky č. 94 z 05.11.1983. Pak se ceny roku 1984 indexují do cen roku 1991. Ministerstvo statistiky, vzhledem k neexistenci inflace během tohoto období, tento index nevypočítalo. V praxi je tento index roven jedné. Od roku 1991 do data ocenění se základní ceny indexují pomocí indexů změny cen staveb. Tyto indexy jsou publikovány na internetové strance Ministerstva statistiky. Poslední úprava základní ceny se provádí pomocí koeficientu prodejnosti. Tento koeficient určuje poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Tento koeficient se stanovuje podle typů budov a jejich umístění v poměru k městským omezením, jehož hodnoty jsou uvedeny v příloze č. 39. Při použití nákladové metody na Ukrajině se tato úprava neprovádí. Jedná se o další nevýhodu, jelikož náklady na vystavbu objektu v centru města nebo na okraji budou skoro stejné. Tržní hodnota nemovitosti v centru města bude však mnohem vyšší než náklady na její výstavbu. Nebo naopak, tržní hodnota objektu může být nižší než celková investice. Využití tohoto koeficientu umožnuje přiblížit reprodukční náklady objektu k jeho tržní hodnotě. Proto je tento koeficient důležitý při použití nákladové metody.

25

Rekapitulace Základem nákladové metody na Ukrajině jsou sbírky rozšířených ukazatelů reprodukčních nákladů. Tyto sbírky byly vytvořeny pro masové přecenění stálých aktiv v zemích bývalého Sovětského svazu. Po rozpadu svazu byly tyto sbírky široce používány při velké privatizaci. V současné Ukrajině se data z těchto sbírek také používájí při ocenění majetku pomocí nákladové metody. Tato metoda má však řadu nedostatků a ne vždy se uplatňuje. Například při oceňování objektů nové výstavby. To je kvůli tomu, že sbírky byly vyvinuty na základě stavebních norem, které nejsou dnes relevantní. Jedná se o zateplování budov, plánovácí rozhodnutí, materiály a tak dále. Například některé stavební materiály se v současné době nepoužívají a naopak, žádné moderní materiály ve sbírkách nejsou. Alternativní sbírky s cenami nejnovějších materiálů a technologií nejsou k dispozici. Tudíž, při ocenění nové výstavby musí odhadci používat sbírky z roku 1969. Použití těchto údajů ve výpočtu hodnoty objektu přináší chybu. Významnou nevýhodou je také neexistence polohového koeficientu a koeficientu prodejnosti. Aplikace těchto koeficientů je důležitá při stanovení hodnoty objektu. S jejich pomocí se reprodukční náklady přiblížují k tržní ceně objektu. Nepoužítí těchto úprav také způsobuje nepřesnost při výpočtu tržní hodnoty nemovitosti. Z těchto důvodů není využití ukrajinské praxe oceňování nákladovou metodou v České republice možné. Naopak, metoda uplatňovaná v České republice je více použitelná a odpovídá moderním tendencím oceňování. Některé aspekty jejího použití by tedy mohly být praktikovány i na Ukrajině.

26

2. Praktická část 1.1 Rodinný dům

Ocenění nemovitosti Rodinný dům č.p. 1804 včetně příslušenství a pozemků st.p.č. 2612/320 a 2612/275 v katastrálním území Braník, obec Praha 4, okres Praha

Vlastník:

Vlastník, Dobrušská 1804, 147 00 Praha 4

Objednatel ocenění:

Vlastník

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty pro účely bakalářské práce

Zhotovitel ocenění:

Vysochenko Oleksii, Vaníčkova 315, 169 00 Praha 6

Datum místního šetření:

23.03.2013

Datum spracování:

30.03.2013

27

Nález 1. Přehled oceňovaných staveb a pozemků •

rodinný dům č.p. 1804

•

pozemek p.č. 2612/320 – zastavěná plocha

•

pozemek p.č. 2612/275 – jiná plocha, využívaná jako nádvoří a zahrada

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.03.2013 za přítomnosti vlastníka. 3. Podklady pro ocenění •

list vlastnictví č. 6050 získaný dálkovým přístupem z geografického informačního systému CÚZK

•

fotokopie původní stavebně technické dokumentace

•

kolaudační rozhodnutí z roku 2008

•

snímek z katastrální mapy pro katastrální území Braník získaný dálkovým prístupem z geografického informacního systému CÚZK

•

fotodokumentace staveb

•

skutečnosti a výměry zjištěné na místě

4. Popisné informace 4.1 Lokalita Objekt ocenění – rodinný dům č.p. 1804 se nachází v ulici Dobrušská, v katastrálním území Braník, Praha 4. Charakter lokality je převážně výstavba rodinných domů. Jedná se o atraktivní lokalitu pro bydlení a rodinnou rekreaci. V obci je k dispozici občanská vybavenost – školky, anglická škola, nemocnice, pošta a různé obchody. V těsné blízkosti je autobusová zástavka MHD. Nejbližší stanice metra (trasa C – Kačerov) je vzdálena asi 4,2 km. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na okolních veřejných prostranstvích. Výhled je omezen soukromou zástavbou rodinných domů.

28

4.2 Pozemek Objekt ocenění obsahuje dva pozemky, které spolu tvoří jediný funkční celek. Parcely se nachází v jižní části Dobrušské ulice v Braníku. Tyto pozemky jsou vymezeny uliční čárou (ulice Dobrušská) a sousedními pozemky. Pozemky mají lichoběžníkový tvar s podélnou osou orientovanou ve směru severozápad-jihovýchod a jsou výškově členité. V podélném směru stoupájí od ulice Dobrušská. V příčném směru je terén takřka rovinný, kopíruje spád ulice. Pozemek p.č. 2612/320 o rozloze 144 m2 je zastavěn budovou č.p. 1804. Pozemek p.č. 2612/275 o rozloze 386 m2 je nezastavěný a slouží jako plocha příjezdu, mycí plocha před garáží a zahrada u rodinného domu. Zahrada obsahuje oplocení, venkovní schody a trvalé porosty. Na pozemky vedou podzemní přípojky veškerých inženýrských sítí (voda, elektřina, kanalizace, plyn). Vzhledem k tomu, že pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny jako jediný pozemek o celkové rozloze 530 m2. 4.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vzhledem k tomu, že garáže jsou součásti rodinného domu, objekt ocenění neobsahuje žadné vedlejší stavby. Co se týká venkovních úprav, to na pozemcích jsou situovány: •

přípojka vody

•

přípojka kanalizace

•

přípojka elektřiny

•

přípojka plynu

•

zpevněné plochy

•

venkovní schody

•

plot

•

plotová vrátka

•

plotová vrata

Veškeré venkovní úpravy jsou v dobrém stavu. 4.4 Trvalé porosty Na zahradě rostou následující trvalé porosty: •

jabloň

•

smrk pichlavý

•

živá stěna ze zeravu západního 29

•

neprodukční extenzivní trávník založený výsevem

Veškeré porosty byly v roce 2009 vysázeny majitelem oceňovaného rodinného domu. 4.5 Rodinný dům Jedná se o polovinu novostavby rodinného dvojdomu v ulici Dobrušská. Rodinný dům má jedno podzemní podlaží s garážemi, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Prostory 1. podzemního podlaží tvoří garáže a vstup do domu. Garáže jsou součásti rodinného domu a jsou s domem propojené vchodem. Garážová vrata jsou sekční plastová s elektromotorickým ovládáním včetně dálkového ovládání. Vnitrní omítka je hládka a na podlaze je dlažba. V této úrovni je dále umístěno závětří, zádveří, sklepy, šatna a schodiště. Zbylá nadzemní podlaží jsou již čistě obytná. V 1. nadzemním podlaží je umístěna obytná kuchyň. Také je zde vstup na vnější terasu. Ve 2. nadzemním podlaží se nachází ložnice a koupelny a u každé jednotky dva balkóny. V podkrovním podlaží se nachází ateliery, sklady a zimní zahrady. Rodinný dům je založen na základových železobetonových pasech uspořádaných do roštu. Hydroizolace je řešena asfaltovými pásy firmy Dektrade-Glastek a Elastek, které zároveň řeší i izolaci proti průniku radonu z podloží. Základní nosný systém svislých konstrukcí je stěnový z tvarovek Porotherm o tl. 450 mm a střední nosné zdi jsou tloušťky 250 mm. Stropní desky jsou provedeny jako monolitická deska v tl. 220 mm. Schodiště je provedeno jako monolitická desková konstrukce s nabetonovanými stupni a dřevěným povrchem. Střecha je sedlová, krytina je betonová tašková BRAMAC na laťování. Klempířské prvky jsou oplechováné z měděného plechu bez další úpravy. Vnitřní omitky štukové, vápenné, s vápenocementovým jádrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Sokl a částečně i fasáda vytvořena z imitace (betonové) kamenného obkladu. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelně a na WC z keramických kachliček. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné osazené do ocelových zárubní obložených dřevem. Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucími podlahami. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem, myčkou nádobí, digestořem a ledničkou. Zdrojem tepla a teplé vody je plynový kotel.

30

5. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití23 Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností se dospělo k názoru, že současné využití nemovitostí je právně přípustné. Oceňovaný majetek je novostavba, která umožňuje jeho využívání z technického hlediska a jeho uvedení do provozu není podmíněno žádnou investicí. Z toho vyplývá, že podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čimž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. 6. Ocenění Při stanovení tržní hodnoty majetku byly použity tři metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, porovnávací a příjmovou. Pro ocenění pozemků byla použita porovnávací metoda. Ocenění nemovitosti nákladovou metodou bylo provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb, ve znění pozdějších předpisů.

23

Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I Oceňování na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2008

31

6.1. Nákladová metoda 1. Rodinný dům č.p. 1804 – §5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadz. podlaží Střecha: se šíkmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ – CC: 111 Zastavěná plocha: 1.PP:

8,0*14,2+8,6*(1,7+3,5)/2-3,875*1,2

=

131,31 m2

= = = =

422,82 m3 646,84 m3 179,94 m3 1249,6 m3

Obestavěný prostor: Spodní stavba: 8,0*14,2+8,6*(1,7+3,5)/2+3,875*1,2 Vrchní stavba: 2*(8,0*13,0*3,07)+1*(1,2*3+1,2*3,9) Zastřešení: 104,0*(3,451/2+0,047) Obestavěný prostor – celkem:

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Zastřešení mimo krytinu: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířská konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatných místností: 16. Vytápění:

Hodnocení standardu

Obj. podíl [%]

N S S S S N S S N S S S N N S S

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 32

Část [%]

Koeficient

Upravený obj. podíl

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00

10,93 22,30 8,40 5,20 3,20 1,23 6,20 3,10 0,62 2,30 2,40 3,30 8,01 3,39 1,10 4,40

17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyní: 24. Vnitřní hygienické vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

S S S S S S N S S S

4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,77 5,10 0,40 3,60

Součet upravených objemových podílů:

100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0875

Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle príl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená

= * * * * * =

1 975,- Kč/m3 1,0750 1,0875 1,25 2,146 2,370 14 678,88 Kč/m3

=

18 342 727,87 Kč

Stáří (S): 5 let Předpokládná další životnost (PDŽ): 95 let Předpokládná celková životnost (PCŽ): 100 let Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 100 = 5 %

-

917 136,39 Kč

Dům č.p. 1804 – zjištěná cena

=

17 425 591,48 Kč

Plná cena:

1 249,6 m3 * 14 678,88 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou

2. Venkovní úpravy – §10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ve výši určitého procenta z ceny stavby Stanovené procento z ceny stavby: 3,5 % Celková cena stavby: 17 425 591, 48 Kč Ocenění: Celková cena stavby: = 17 425 591, 48 Stanovené procento z ceny stavby: * 0,035 Venkovní úpravy – zjištěná cena

= 33

609 895,70 Kč

3. Trvalé porosty – §41 3.1 Ovocné dřeviny Ocenění: Druh dřeviny:

jabloň - zákrsek na slabě vzrůstné podnoži Skupina dřevin (príl. č. 34): JHKM-Zk Základní cena pro stáří 4 roky (dle príl. č. 34): = Úprava ceny (neuplatňuje se): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * Počet: * Základní cena upravená = Zjištěná cena – ovocné dřeviny

394,- Kč/ks 2,370 1 ks 933,78 Kč

=

933,78 Kč

Ocenění: Název druhu: smrk pichlavý (Picea pungens) Skupina rostlin (príl. č. 37): Js II Základní cena pro stáří 4 roky (dle príl. č. 37): = Úprava ceny (neuplatňuje se): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): * Koeficient stanoviště Kz (příl. č. 37, tab. č. 30, pol.5): * Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * Počet: * Základní cena upravená =

530,- Kč/ks 1,25 0,75 2,370 1 ks 1 177,59 Kč

Zjištěná cena

1 177,59 Kč

3.2 Okrasné rostliny

=

Název druhu:

živé ploty > 0,5 m a stěny z jehlič.dř. a kultiv. - zerav západní Skupina rostlin (príl. č. 37): 33 Základní cena pro stáří 4 roky (dle príl. č. 37): = 560,- Kč/m Úprava ceny (neuplatňuje se): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): * 1,25 Koeficient stanoviště Kz (příl. č. 37, tab. č. 30, pol.5): * 0,75 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 2,370 Výměra: * 25 m Základní cena upravená = 31 106,25 Kč Zjištěná cena

= 34

31 106,25 Kč

Název druhu:

neprodukční trávník založení výsevem - trávník extenzivní (krajinný) Skupina rostlin (príl. č. 37): 28 Základní cena pro stáří 4 roky (dle príl. č. 37): = Úprava ceny (neuplatňuje se): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): * Koeficient stanoviště Kz (příl. č. 37, tab. č. 30, pol.5): * Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * Výměra: * Základní cena upravená =

40,- Kč/m2 1,25 0,75 2,370 35 m2 3 110,25 Kč

Zjištěná cena

=

3 110,25 Kč

Rekapitulace ocenění objektu včetně opotřebení Rodinný dům č.p. 1804 Venkovní úpravy Trvalé porosty Nákladová hodnota objektů celkem

= = = =

17 425 591,48 Kč 609 895,70 Kč 36 327,87 Kč 18 071 815,05 Kč

Pozemky oceňované porovnávací metodou

=

5 037 00,00 Kč

Nákladová hodnota objektů – po zaokrouhlení

=

23 100 000,00 Kč

6.2 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku24 Při stanovení tržní hodnoty pozemku se předpokládá, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotka byla použíta cena za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.

24


35

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi a podobně. Popis porovnávaných pozemků Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 5 199 000 Kč Cena za m2: 11 980 Kč Adresa: Zelený pruh, Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 18.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 434 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v atraktivní lokalitě pražského Braníka, veškeré sítě jsou na hranici pozemku, k dispozici samostatná garáž. Pozemek se nachází na velmi klidném místě s volným výhledem na Kavčí hory, je však v bezprostřední blízkosti MHD s perfektní dopravní dostupnostní. V okolí pozemku se nachází veškerá občanská vybavenost a spousta zeleně. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 13 949 000 Kč Cena za m2: 10 933 Kč Adresa: Na dlouhé mezi, Hodkovičky, Praha 4 Datum aktualizace: 28.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 1 269 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: Nabízíme k prodeji výjimečný pozemek určený k výstavbě rodinného domu v nádherné a klidné zalesněné části Prahy 4 - Hodkovičky o výměře 1269 m2. Již bylo uděleno stavební povolení na stavbu RD vč. povolení na pokácení stromů na pozemku. Pozemek je v mírném jižním svahu. Absolutní klid, soukromí v sousedství známých osobností. Veškeré sítě se nacházejí na hranici pozemku - elektřina, kanalizace, voda a plyn. Rezidenční vilová čtvrť s výbornou dopravní dostupností a veškerou infrastrukturou v blízkém okolí. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 7 300 000 Kč Cena za m2: 9 103 Kč Adresa: Na příčce, Lhotka, Praha 4 Datum aktualizace: 26.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 802 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina

36

Popis: Prodej rovinatého pozemku 802 m2 pro výstavbu RD, na rohu ulic Sulická a Na příčce v k. ú. Lhotka. Pozemek je vyklizený, s náletovými dřevinami. Dle územního plánu čistě obytná plocha. Sítě na okraji pozemku. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 11 950 000 Kč Cena za m2: 14 059 Kč Adresa: Branícká, Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 27.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 850 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: Prodej stavebního pozemku o výměře 850 m2. Velmi pěkná, slunná a klidná lokalita. Možno stavět rodinný dům. Inženýrské sítě na okraji pozemku. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra. Zdroj: www.sreality.cz.

Výpočty použíté při stanovení tržní hodnoty pozemku jsou uvedeny v tabulce. Pozemky p.č. 2612/320, 2612/275, Dobrušská, Praha 4 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku stavební Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela parcela 2612/320, Parcelní číslo N/A N/A N/A 2612/275 Adresa pozemku

Porovnávaný pozemek 4 stavební parcela N/A

Katastrální území

Braník

Krč

Hodkovičky

Lhotka

Braník

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

13 949 000

7 300 000

11 950 000

1269

802

850

11 979

10 992

9 102

14 059

Datum transakce

18.03.2013

28.03.2013

26.03.2013

27.03.2013

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

1

1

1

1

11 979

10 992

9 102

14 059

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

10 781

9 893

8 192

12 653

2

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v Kč Prodejní cena X 5 199 000 celkem Rozloha 530 434 pozemku v m2 Cena za 1 m2

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

X

37

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Zástavní právo závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce

Výškově členité

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Absolutní vlastnictví 1




10 781

9 893

8 192

12 653





1

1

1

1

10 781

9 893

8 192

12 653

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

10 781

9 893

8 192

12 653

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

10 781

9 893

8 192

12 653

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

0,95

0,95

0,95

0,95

10 242

9 398

7 782

12 020

Horší

Dobrá

Horší

Dobrá

1,1

1

1,15

1

11 266

9 398

8 950

12 020

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

11 266

9 398

8 950

12 020

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

0,85

0,85

0,85

0,85

9 577

7 989

7 607

10 217

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

9 577

7 989

7 607

10 217

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

9 577

7 989

7 607

10 217

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

38

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobré parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost X pozemku Korekce Upravená hodnota Možná 30 % plochny zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 9 504 hodn. 1 m2 Rozloha 530 pozemku Celková porovnávací 5 037 057 hodnota Výpis oceňovaných parcel

9 577

7 989

7 607

10 217

Dobré

Dobré

Dobré

Průměrné

1

1

1

1,05

9 577

7 989

7 607

10 728

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

9 577

7 989

7 607

10 728

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

9 577

7 989

7 607

10 728

Obdobná

Větší

Větší

Větší

1

1,15

1,05

1,05

9 577

9 187

7 988

11 265

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

9 577

9 187

7 988

11 265

9 577

9 187

7 988

11 265

tržní hodnota

zaokrouhleno

číslo parcely

výměra v m2

1

2612/320

144

jednotková hodnota v Kč/m2 9 504

2

2612/275

386

9 504

poř. číslo

Celkem

530

1 368 559 3 668 498 5 037 057

5 037 000

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem, indikovaná porovnávací metodou, je:

5 037 000 Kč

39

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku25 Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha 4 nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v potaz takové faktory jako je datum transakce, vlastnické právo, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Přehled porovnatelných nemovitostí Prodej – rodinný dům Celková cena: 13 900 000 Kč Adresa: U nás, Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 20.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 133 m2 Plocha pozemků: 645 m2 Plocha užitná: 300 m2 Popis: Samostatná polovina zařízeného cihlového dvojdomu se zahradou 6+kk ve vilové čtvrti Hodkovičky-Braník. Přízemí: vstupní hala, dvougaráž, šatna, sauna, sklad. První patro: obývací pokoj s krbem, s jídelnou a plně vybaveným kuchyňským koutem a výstupem na terasu, ložnice, WC. Druhé patro: velká ložnice s krbem a vlastní koupelnou, WC. Podkroví: pracovna, malá terasa. Nedaleko OC a anglická škola. Zdroj: www.sreality.cz.

25


40

Prodej – rodinný dům Celková cena: 13 800 000 Kč Adresa: Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 29.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 136 m2 Plocha pozemků: 621 m2 Plocha užitná: 380 m2 Popis: Exkluzivně nabízíme prostornou stylovou vilu v atraktivní lokalitě. Průběžně udržovaný soliterní dům z roku 1937 prošel před 5ti lety zásadnější rekonstrukcí (nová střecha, okna, rozvody médií). Všechny IS, ÚT plyn, pevná telefonní linky. Na pozemku o rozloze 621 m2 se dále nachází 3 garáže, altán a okrasná vzrostlá zahrada. Vybavenost v místě, vynikající dostupnost komunikačních tepen i centra metropole. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej – rodinný dům Celková cena: 13 700 000 Kč Adresa: U nás, Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 26.02.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 146 m2 Plocha pozemků: 504 m2 Plocha užitná: 278 m2 Popis: K prodeji luxusní vilu 6+1 v Praze 4 – Braník, prodej se týká ideální, levé poloviny této vily se samostatným vchodem. Rodinná vila čítá 4 nadzemní podlaží a disponuje maximálním komfortem pro bydlení v této velmi vyhledávané lokalitě, která Vám zabezpečuje jak klidné bydlení s výhledem do zeleně, tak i velmi rychlou dostupnost do centra města. Vedle standardních atributů Vám tato vila poskytuje parkování ve velké dvojgaráži, šest skladových místností, prádelnu, krb, kotelnu a v neposlední řadě ateliér, který je umístěn ve 4 podlaží se vstupem na terasu. Vysoká kvalita vnitřního vybavení. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej – rodinný dům Celková cena: 16 900 000 Kč Adresa: Nad Křížkem, Braník, Praha 4 Datum aktualizace: 14.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 145 m2 Plocha pozemků: 808 m2 Plocha užitná: 180 m2 Popis: Nabízíme ke koupi prvorepublikovou vilu z roku 1938 s dispozicí 5+1, dvěma garážemi, terasou a pozemkem o výměře 808 m2 na velmi žádaném a lukrativním místě s hezkým výhledem. Stavba vily byla započata v roce 1938 a koulaudována v roce 1945. V r. 1994 stavba prošla částečnou rekonstrukcí a přestavbou. Nový topný systém s plynovým kotlem, výměna rozvodů vody a elektřiny, přístavba prosklené verandy a druhé garáže. Je postavena z cihel a z větší části podsklepena. IS: vodovod, el.230/400V, plyn, kanalizace. Vila se nachází na velmi příjemném a klidném místě, na kopci nad Vltavou, odkud je krásný výhled na Prahu. Občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti. Zdroj: www.sreality.cz. 41

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Dobrušská č.p. 1804, Praha 4 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Rodinný dům Dobrušská 1804 Braník

N/A

N/A

N/A

N/A

Braník

Braník

Braník

Braník

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

530

645

621

504

808

Hodnota za 1 m pozemku

9 504

9 504

9 504

9 504

9 504

Hodnota pozemku celkem

5 037 120

6 130 080

5 901 984

4 790 016

7 679 232

146

145

13 700 000

16 900 000

8 909 984

9 220 768

61 027

63 592

26.02.2013

14.03.2013

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 2

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 131,31 133 136 jednotek Prodejní cena X 13 900 000 13 800 000 celkem Prodejní cena bez ceny 7 769 920 7 898 016 pozemku Cena za 1 porovnávací X 58 420 58 074 jednotku Datum transakce 20.03.2013 29.03.2013 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

1

1

1

1

58 420

58 074

61 027

63 592

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

52 578

52 266

54 925

57 232

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

52 578

52 266

54 925

57 232

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

42

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Zástavní právo závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Dobrá

Výborný

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Autobus

Dobrá

52 578

52 266

54 925

57 232

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

52 578

52 266

54 925

57 232

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

52 578

52 266

54 925

57 232

Ne

Ne

Ne

Ne

0,95

0,95

0,95

0,95

49 949

49 653

52 178

54 371

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

49 949

49 653

52 178

54 371

Výborný

Průměrný

Výborný

Průměrný

1

1,1

1

1,1

49 949

54 618

52 178

59 808

Průměrná

Podprůměrná

Průměrná

Podprůměrná

1

1,1

1

1,1

49 949

60 080

52 178

65 789

Dobrá

Horší

Dobrá

Horší

1

0,9

1

0,9

49 949

54 072

52 178

59 210

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

49 949

54 072

52 178

59 210

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

49 949

54 072

52 178

59 210

Dobrá

Horší

Dobrá

Horší

1

0,95

1

0,95

43

Upravená hodnota Atraktivita Průměrná objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 52 436 jednotky Porovnávací hodnota celkem 6 885 422 (bez poz.) Hodnota 5 037 120 pozemku Celková porovnávací 11 922 542 hodnota

49 949

51 368

52 178

56 249

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

49 949

51 368

52 178

56 249

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

49 949

51 368

52 178

56 249

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

49 949

51 368

52 178

56 249

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

49 949

51 368

52 178

56 249

49 949

51 368

52 178

56 249

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota nemovitostí jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je:

11 900 000 Kč

44

6.3 Příjmová metoda26 V případě je-li nemovitost je schopna generovat výnos, lze ocenit takovou nemovitost i příjmovou metodou. Použití příjmové metody bylo provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech bylo použito studené nájemné, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Pro výpočet příjmovou metodou je použita metoda přímé kapitalizace. Na základě internetové nabídky nájmů porovnatelných objektů a lokalit byla stanovena přůměrná výše nájemného, a to 58 000 Kč za měsíc.

26


45

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příjmová metoda - přímá kapitalizace Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné, Kč

681 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (15%), Kč

102 150

Efektivní hrubý příjem, Kč

578 850

Náklady na údržbu (0,5% z reprodukční ceny stavby), Kč

90 360

Pojistné (0,2% z reprodukční ceny stavby), Kč

36 144

Daň z nemovitosti

2 040

Pronájem cizích pozemků, Kč

0

Marketing, Kč

0

Ostatní provozní náklady, Kč

1 000

Provozní náklady celkem, Kč

129 544

Provozní příjem, Kč

449 306

Rezerva na renovace, Kč

67 396

Čistý provozní příjem (NOI), Kč

381 910

Kapitalizační míra (R), %

8

Indikovaná hodnota (V), Kč

4 773 876

Zaokrouhleno, Kč

4 800 000

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota nemovitostí, indikovaná příjmovou metodou, je:

4 800 000 Kč

46

Závěr27 Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Nákladová metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 23 100 000 11 900 000 4 800 000

Váha (%) 20 70 10

Vážený průměr (Kč) 4 620 000 8 330 000 480 000 13 430 000 13 400 000

Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek byl kolaudován v roce 2008, se jedná o novostavbu. Náklady na výstavbu tohoto objektu odpovídají skutečnosti ale neodrážejí ekonomickou situaci na trhu s nemovitostmi. Z tohoto důvodu byla indikace tržní hodnoty nákladovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, avšak je jí přisouzena váha 20%. S takovýmto typem nemovitosti jako je oceňovaný majetek se běžne obchoduje na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe ekonomickou situaci na trhu s nemovitostmi a to i konkrétní nabídkou a poptávkou po tomto druhu majetku. Indikace tržní hodonoty porovnávací metodou je rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ nemovitosi je obvykle pořizován za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb. Proto byla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, avšak je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 23.3.2013 je reprezentována částkou:

13 400 000 Kč (slovy: Třináctmilionůčtyřistatisíckorunčeských)

27


47

Omezující podmínky a předpoklady28 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za přávní popis nebo právní náležitosi, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověrovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sliužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond a podobně. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo vlivu na životní prostředí.

5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

28


48

Osvědčení29 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 30.3.2013

–––––––––––––––––––––––––– Vysochenko Oleksii

29


49

Fotodokumentace

Fasáda

1.PP

Bytové prostory

Koupelna

Kuchyně

Schodiště

50

Snímek katastrální mapy pro katastrální území Braník, obec Praha

Údaje z veřejného dálkového přístupu – stavební objekt č.p. 1804

51

Údaje z veřejného dálkového přístupu – parcela č. 2612/320

Údaje z veřejného dálkového přístupu – parcela č. 2612/275

52

1.2 Bytový dům

Ocenění nemovitosti Bytový dům č.p. 1312 včetně příslušenství a pozemků st.p.č. 2963 a 2964 v katastrálním území Břevnov, obec Praha 6, okres Praha

Vlastník:

Vlastník, Na Břevnovské pláni 1312, 169 00 Praha 6

Objednatel ocenění:

Vlastník

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty pro účely bakalářské práce

Zhotovitel ocenění:

Vysochenko Oleksii, Vaníčkova 315, 169 00 Praha 6

Datum místního šetření:

23.03.2013

Datum spracování:

30.03.2013

53

Nález 1. Přehled oceňovaných staveb a pozemků •

bytový dům č.p. 1312

•

pozemek p.č. 2963 – zastavěná plocha a nádvoří

•

pozemek p.č. 2964 – jiná plocha, využívaná jako zahrada

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.03.2013 za přítomnosti vlastníka. 3. Podklady pro ocenění •

list vlastnictví č. 5601 získaný dálkovým přístupem z geografického informačního systému CÚZK

•

fotokopie původní stavebně technické dokumentace

•

ověřená stavební dokumentace na přestavbu domu z roku 1996

•

kolaudační rozhodnutí – povolení k užívání stavby, stavebních úprav a půdní vestavby ze dne 26.9.1996

•

snímek z katastrální mapy pro katastrální území Braník získaný dálkovým prístupem z geografického informacního systému CÚZK

•

fotodokumentace staveb

•

skutečnosti a výměry zjištěné na místě

•

kopií nájemních smlouv

4. Popisné informace 4.1 Lokalita Objekt ocenění – bytový dům č.p. 1312 se nachází v ulici Na Břevnovské pláni, na katastrálním území Břevnov, Praha 6. Charakter lokality je dán výstavbou bytových a rodinných domů. Jedná se o atraktivní lokalitu pro bydlení a rodinnou rekreaci. V obci je k dispozici občanská vybavenost – školky, školy, obchodní akademie, nemocnice Motol, pošta a různé obchody. V docházkové vzdálenosti je obchod Kaufland. V těsné blízkosti je tramvajová a autobusová zástavka MHD. Nejbližší stanice metra (trasa B – Stodůlky) je

54

vzdálena asi 4,7 km. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na okolních veřejných prostranstvích. Výhled je omezen soukromou zástavbou rodinných domů. 4.2 Pozemek Objekt ocenění obsahuje dva pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek. Parcely se nachází v ulici Na Břevnovské pláni. Tyto pozemky jsou vymezeny uliční čárou (ulice Na Břevnovské pláni) a sousedními pozemky. Pozemky mají obdélníkový tvar s podélnou osou orientovanou ve směru sever–jih a v podélném směru od ulice Na Břevnovské pláni klesají. V příčném směru kopírují spád ulice. Pozemek p.č. 2963 o rozloze 128 m2 je zastavěn budovou č.p. 1312. Pozemek p.č. 2964 o rozloze 446 m2 je nezastavěný a slouží jako zahrada bytového domu. Zahrada obsahuje oplocení a trvalé porosty. Na pozemky vedou podzemní přípojky veškerých inženýrských sítí (voda, elektřina, kanalizace, plyn). Vzhledem k tomu, že pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny jako jediný pozemek o celkové rozloze 574 m2. 4.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáž. Jedná se o stavbu přilehlou k boku domu a je přístupná po zpevněné ploše tvořené betonovou mazaninou. Garáž je přízemní, nepodsklepená s plochou střechou, jež je kryta plechem. Je založená na betonových pásech a svislé konstrukce jsou zděné o tl. 30 cm. Strop je rovný, omítky jsou hladké štukované, vrata jsou plechová. Do garáže je zaveden světelný proud. Co se týká venkovních úprav, to na pozemcích jsou situovány: •

přípojka vody

•

přípojka kanalizace

•

přípojka plynu

•

zpevněné plochy

•

záhonové obrubníky

•

venkovní schody

•

plot

•

podezdívka

•

plotová vrátka

•

plotová vrata

Veškeré venkovní úpravy jsou v dobrém stavu. 55

4.4 Trvalé porosty Na zahradě rostou následující trvalé porosty: •

jabloň

•

zeravy

Veškeré porosty byly vysázeny původním majitelem oceňovaného majetku. 4.5 Bytový dům Jedná se o polovinu bytového dvojdomu v ulici Na Břevnovské pláni v souvislé zástavbě bytových a rodinných domů. Původní objekt z roku 1940 byl v roce 1996 modernizován a bylo vestavěno podkroví. V roce 2001 byla vyměněna krytina a byla provedena oprava klempířských prvků. Bytový dům obsahuje podle kolaudačního rozhodnutí čtyři samostatné byty, které jsou umístěny v podzemním podlaží, dvou nadzemních podlaží a podkroví. Prostory 1. podzemního podlaží tvoří schodiště, chodbička, sklep, pokoj, kuchyň, koupelna a WC. V 1. nadzemním podlaží se nachází schodiště, předsíň, koupelna se sprchovým koutem, WC, ložnice a obývací pokoj. V 2. nadzemním podlaží se nachází schodiště, předsíň, komora, koupelna se sprchovým koutem, WC, kuchyň, ložnice a obývací pokoj s balkonem. V podkrovním podlaží se nachází předsíň, komora, koupelna, WC, kuchyň a dva obývacích pokoje. Základy jsou betonové, pásové, původní izolace proti zemní vlhkosti je již nefunkční. Základní nosný systém svislých konstrukcí je stěnový z plných pálených cihel. Stropy jsou z monolitického železobetonu s rovným podhledem. Schodiště je tvořeno nabetonovanými stupni, které jsou vetknuty do nosných zdí. Střecha je valbová s pálenou krytinou. Klempířské prvky jsou kompletní, oplechované z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, dvojitá. Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelnách a na WC z keramických kachliček. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně parketami, částečně kobercovou krytinou. Podlahy kuchyní jsou pokryty keramickou dlažbou. Kuchyňe jsou vybaveny kuchyňskými linkami, plýnovými sporáky, myčkami nádobí a ledničkami. Ohřev teplé vody je kombinovaný pomocí plynových a elektrických ohřívačů. Rozvody vody a elektro instalace 220/380 V jsou rozvedeny do všech podlaží. Vytápění je plynové, etážové. Budova neobsazuje výtah.

56

5. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití30 Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností se dospělo k názoru, že současné využití nemovitostí je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska a jeho uvedení do provozu není podmíněno žádnou investicí. Z toho vyplývá, že podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čimž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k faktu, že jsou ke dni ocenění všechny byty pronajímány ve výši tržní hodnoty nájemného, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. 6. Ocenění Při stanovení tržní hodnoty majetku byly použity tři metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, porovnávací a příjmovou. Pro ocenění pozemků byla použita porovnávací metoda. Ocenění nemovitosti nákladovou metodou bylo provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb, ve znění pozdějších předpisů.

30


57

6.1. Nákladová metoda 1.1 Bytový dům č.p. 1312 – §3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: typ K, domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ – CC: 112 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná plocha, m2

Konstruktivní výška, m

104,82

3,20

104,82

3,20

10,4*9,7+2,9*0,8+5,4*0,3+2

106,82

3,20

10,40 * 6,50

67,60

3,50

96,02

3,28

Název 10,4*9,7+2,9*0,8+5,4*0,3

1.PP 1. NP 2.NP Podkroví Průměr

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP PZP

Obestavěný prostor: Spodní stavba: (10,4*9,7+2,9*0,8+5,4*0,3)*3,2 Vrchní stavba: (10,4*9,7+2,9*0,8+5,4*0,3)*6,4+2,0 Zastřešení: 10,4*6,5*(3,5/2+0,045) Obestavěný prostor – celkem:

= =

3,28 m 96,02 m2

= = = =

335,43 m3 672,85 m3 121,48 m3 1129,76 m3

Výpočet koeficientu K4: Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 24. 25.

Základy včetně zemních prací podstandard Výtahy chybí Ostatní podstandard

0,06

100%

-0,06

0,013

100%

-0,013*1,852

0,056

100%

-0,056 _______________ -0,140

Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4.

58

K4 = 1 + (0,54 * n) = 1 + (0,54 * -0,140) = 0,9244 Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9244

Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle príl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená

= * * * * * * * =

2 150,- Kč/m3 0,939 0,9887 0,9402 0,9244 1,25 2,131 4,593 21 224,56 Kč/m3

=

23 978 658,91 Kč

Stáří (S): 73 let Předpokládná další životnost (PDŽ): 27 let Předpokládná celková životnost (PCŽ): 100 let Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 73 / 100 = 73 %

-

14 587 017,50 Kč

Dům č.p. 1312 – zjištěná cena

=

9 391 641,40 Kč

Plná cena:

1 129,76 m3 * 21 224,56 Kč/m3


1.2 Garáž – §8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Kód CZ – CC: 1274 Obestavěný prostor: Výpočet: 3,7*6,7*2,6 Obestavěný prostor – celkem:

= =

64,45 m3 64,45 m3

Výpočet koeficientu K4: Všechny položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. Hodnota koeficientu vybavení K4:

= 59

1,000

Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 9): Koeficient využití podkroví (dle príl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená

= * * * * * =

1 375,- Kč/m3 1,05 1,000 1,25 2,134 2,737 10 540,74 Kč/m3

=

679 350,82 Kč

Stáří (S): 43 let Předpokládná další životnost (PDŽ): 37 let Předpokládná celková životnost (PCŽ): 80 let Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 80 = 53,75 %

-

365 151,07 Kč

Garáž – zjištěná cena

=

314 199,75 Kč

Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

340,- Kč/m 5,80 1,25 2,313 1,238

Plná cena:

=

7 137,86 Kč

Stáří (S): 52 let Předpokládná další životnost (PDŽ): 8 let Předpokládná celková životnost (PCŽ): 60 let Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 52 / 60 = 87,00 % Opotřebení: nejvýše 85,00 %

-

6 067,18 Kč

Přípojka vody – zjištěná cena

=

1 070,68 Kč

Plná cena:

64,45 m3 * 10 540,74 Kč/m3


2. Venkovní úpravy – §10 2.1 Přípojka vody Z uličního řadu do domu Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka vody DN 25 mm Délka: 5,80 m


60

2.2 Přípojka kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 10,00 m Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 180,- Kč/m 10,00 1,25 2,314 1,238

Plná cena:

=

42 711,31 Kč


-

36 304,61 Kč

Přípojka kanalizace – zjištěná cena

=

6 406,70 Kč

Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

305,- Kč/m 6,00 1,25 2,295 1,238

Plná cena:

=

6 499,28 Kč


-

5 459,40 Kč

Přípojka plynu – zjištěná cena

=

1 039,88 Kč


2.3 Přípojka plynu Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plynová přípojka do DN 40 Délka: 6,00 m


61

2.4 Přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojky elektro kabel AL 16 mm2 v zemi Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

140,- Kč/m 12,00 1,25 2,234 1,238

Plná cena:

=

5 807,95 Kč


-

4 936,76 Kč

Přípojka elektro – zjištěná cena

=

871,19 Kč


2.5 Zpevněné plochy – z betonové mazaniny tvořící příjezd ke garáži a přístup k domu Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 mm Výměra: 20,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Výměra, (m2): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

235,- Kč/m2 20,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

16 859,39 Kč


-

14 161,89 Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena

=

2 697,50 Kč


62

2.6 Zpevněné plochy – z betonových dlaždic Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Výměra: 3,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Výměra, (m2): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

205,- Kč/m2 3,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

2 206,07 Kč


-

1 323,64 Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena

=

882,43 Kč


2.7 Záhonové obrubníky Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Obrubník betonový ABO 4-5,8, š.4-5 cm do betonového lože Délka: 52,00 m Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

80,- Kč/m 52,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

14 922,36 Kč


-

12 385,56 Kč

Záhonové obrubníky – zjištěná cena

=

2 536,80 Kč


63

2.8 Venkovní schody – betonované na terén v zahradě Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Schodiště betonové Délka: 3,60 m Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

225,- Kč/m 3,60 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

2 905,56 Kč


-

1 946,73 Kč

Venkovní schody – zjištěná cena

=

958,83 Kč


2.9 Plot – z drátěného pletina na ocelových sloupcích Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Plocha: 15,4*0,9+11,15*1,1 = 26,13 m2 Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Plocha, (m2): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

240,- Kč/m2 26,13 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

22 495,45 Kč


-

15 071,95 Kč

Plot – zjištěná cena

=

7 423,50 Kč


64

2.10 Podezdívka – zděná pod oplocením Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Podezdívka z cihel tl. o 30 cm, výšky do 60 cm Délka: 26,00 m Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Délka, (m): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 300,- Kč/m 26,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

121 244,14 Kč


-

96 995,31 Kč

Podezdívka – zjištěná cena

=

24 248,83 Kč


2.11 Plotová vrátka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Počet: 2,00 ks Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Počet, (ks): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 450,- Kč/ks 2,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

10 402,60 Kč


-

3 432,86 Kč

Plotová vrátka – zjištěná cena

=

6 969,74 Kč


65

2.12 Plotová vrata Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle príl. č. 11): Počet, (ks): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití):

= * * * *

3 420,- Kč/ks 1,00 1,25 2,318 1,238

Plná cena:

=

12 267,90 Kč


-

4 048,41 Kč

Plotová vrata – zjištěná cena

=

8 219,49 Kč

=


3. Trvalé porosty – §41 3.1 Ovocné dřeviny Ocenění: Druh dřeviny:

jabloň - vysokokmen Skupina dřevin (príl. č. 34): JHKM-Vk Základní cena pro stáří 60 let (dle príl. č. 34): Úprava ceny (neuplatňuje se): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Počet: Základní cena upravená

* * =

140,- Kč/ks 4,391 1 ks 614,74 Kč

Zjištěná cena – ovocné dřeviny

=

614,74 Kč

=

2 150,- Kč/ks

3.2 Okrasné rostliny Ocenění: Název druhu: zerav západní Skupina rostlin (príl. č. 37): Js I Základní cena pro stáří 10 let (dle príl. č. 37): 66

Úprava ceny (neuplatňuje se): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient stanoviště Kz (příl. č. 37, tab. č. 30, pol.5): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Počet: Základní cena upravená

* * * * =

1,25 0,75 4,391 3 ks 26 551,83 Kč

Zjištěná cena

=

26 551,83 Kč

Rekapitulace ocenění objektu včetně opotřebení Bytový dům č.p. 1312 Garáž Venkovní úpravy Trvalé porosty Nákladová hodnota objektů celkem

= = = = =

9 391 641,40 Kč 314 199,75 Kč 63 325,57 Kč 27 166,57 Kč 9 796 333,29 Kč

Pozemky oceňované porovnávací metodou

=

6 700 000,00 Kč

Nákladová hodnota objektů – po zaokrouhlení

=

16 500 000,00 Kč

6.2 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku31 Při stanovení tržní hodnoty pozemku se předpokládá, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotka byla použíta cena za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi a podobně.

31


67

Popis porovnávaných pozemků Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 10 500 000 Kč Cena za m2: 11 018 Kč Adresa: Libocká, Liboc, Praha 6 Datum aktualizace: 14.01.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 953 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: K prodeji slunný pozemek o velikosti 953 m2, který přímo sousedí s Oborou Hvězda. Na pozemku stojí malý, starý dům, určený k demolici. Veškeré sítě přivedeny na pozemek. V blízkosti se dokončuje stavba metra trasa C stanice Petřiny. Místo je vhodné pro výstavbu jak rodinného domu tak vila-domu. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 15 150 000 Kč Cena za m2: 12 500 Kč Adresa: Liboc, Praha 6 Datum aktualizace: 14.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 1 212 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: Stavební pozemek pro bydlení v Praze 6 - Liboci. Jedná se o soubor tří pozemků, které tvoří jeden celek o rozloze 1212 m2. Na pozemku se nachází starší nemovitost, která je určena k totální rekonstrukci, nebo k demolici. Na pozemek je zaveden plyn, elektřina, městský vodovod a kanalizace. Velice lukrativní lokalita a vyjímečná nabídka k výstavbě rodinného sídla. V blízkém dosahu veškerá občanská vybavenost, školy, školka, lesopark obora Hvězda, Libocký rybník. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 15 500 000 Kč Cena za m2: 12 205 Kč Adresa: Střešovice, Praha 6 Datum aktualizace: 26.01.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 1 270 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: K prodeji stavební pozemek v katastrálním území Střešovice k možnému využití developerského záměru, kdy lze zastavět stávající půdorys bývalých nemovitostí. K tomuto pozemku lze dokoupit okolní pozemky a vytvořit tím ucelenou parkovou plochu. Zdroj: www.sreality.cz.

68

Prodej - pozemek pro bydlení Celková cena: 10 900 000 Kč Cena za m2: 9 129 Kč Adresa: U boroviček, Řepy, Praha 6 Datum aktualizace: 21.02.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemků: 1 194 m2 Inž. sítě: voda, plyn, kanalizace, elektřina Popis: Stavební pozemek ve velmi lukrativní lokalitě bezprostředně navazující na obytný park Fialka. Pozemek je územním plánem určený k výstavbě obytných domů (BD či RD). Veškeré inženýrské sítě a komunikace u pozemku. Klidné místo obklopené zelení, bezproblémová dopravní dostupnost, kompletní občanská vybavenost v okolí. Zdroj: www.sreality.cz.

Výpočty použíté při stanovení tržní hodnoty pozemku jsou uvedeny v tabulce. Pozemky p.č. 2963, 2964, Na Břevnovské pláni, Praha 6 Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

stavební parcela 2963, 2964

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Břevnov

Liboc

Liboc

Střešovice

Řepy

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

15 150 000

15 500 000

10 900 000

1 212

1 270

1 194

11 018

12 500

12 205

9 129

Datum transakce

14.01.2013

14.03.2013

26.01.2013

21.02.2013

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

1

1

1

1

11 018

12 500

12 205

9 129

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

9 365

10 625

10 374

7 760

Korekce





Upravená

9 365

10 625

10 374

7 760

2

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v Kč Prodejní cena X 10 500 000 celkem Rozloha 574 953 pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

69

hodnota Existence věcných břemen



Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Tramvaj

Dobré





1

1

1

1

9 365

10 625

10 374

7 760

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Bytový dům

1,05

1,05

1,05

1

9 833

11 156

10 893

7 760

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

9 833

11 156

10 893

7 760

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

9 833

11 156

10 893

7 760

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1

1,05

9 833

11 156

10 893

8 148

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1,05

1

1

1

10 325

11 156

10 893

8 148

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

10 325

11 156

10 893

8 148

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

10 325

11 156

10 893

8 148

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

10 325

11 156

10 893

8 148

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

10 325

11 156

10 893

8 148

Dobré

Dobré

Dobré

Průměrné

70

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost X pozemku Korekce Upravená hodnota Možná 30 % plochny zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 11 701 hodn. 1 m2 Rozloha 574 pozemku Celková porovnávací 6 716 163 hodnota Výpis oceňovaných parcel

1

1

1

1,1

10 325

11 156

10 893

8 962

Ano

Ano

Ano

Ne

1,1

1,1

1,1

1

11 358

12 272

11 982

8 962

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

11 358

12 272

11 982

8 962

Větší

Větší

Větší

Větší

1,05

1,05

1,05

1,05

11 925

12 885

12 581

9 410

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

11 925

12 885

12 581

9 410

11 925

12 885

12 581

9 410

tržní hodnota

zaokrouhleno

číslo parcely

výměra v m2

1

2963

128

jednotková hodnota v Kč/m2 11 701

2

2964

446

11 701

poř. číslo

Celkem

574

1 497 681 5 218 482 6 716 163

6 700 000

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem, indikovaná porovnávací metodou, je:

6 700 000 Kč

71

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku32 Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy bytové domy, které byly v okrese Praha 6 nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v potaz takové faktory jako je datum transakce, vlastnické právo, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Přehled porovnatelných nemovitostí Prodej – bytový dům Celková cena: 10 000 000 Kč Adresa: Jenečská, Liboc, Praha 6 Datum aktualizace: 23.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 95 m2 Plocha pozemků: 435 m2 Plocha užitná: 268 m2 Popis: Krásný řadový bytový dům – Liboci, 3 bytové jednotky 2+1 vždy o velikosti 67m2, byt v 2. patře má zkosení, společné schodiště, zastavěná plocha 95 m2, předzahrádka s dvěma parkovacími místy a zahradou za domem cca 340 m2. Orientace JV- SZ. Dům je na 100% podsklepený. Veškeré IS, el. 220/ 380 V, voda, kanalizace, plyn, topení kombinované WAW, plyn. kotel, ohřev vody karma, el. boiler. Veškerá občanská vybavenost, rychlá dostupnost centra, hypotéka možná. Zdroj: www.sreality.cz.

32


72

Prodej – bytový dům Celková cena: 10 300 000 Kč Adresa: Čistovická, Řepy, Praha 6 Datum aktualizace: 20.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha pozemků: 300 m2 Plocha užitná: 350 m2 Popis: K prodeji bytový dům se 4 bytovými jednotkami 3x (2+1), 1x (3+1). Dům je řešen na nezávislé bytové jednotky 1P 2+1, 2P 2+1 s balkonem, 3P 3+1 a na přízemní zděný domek 2+1 v zahradě domu. Domek disponuje vlastní kuchyňkou a sociálním zázemím. Dům a bytové jednotky jsou v původním udržovaném stavu a některé pokoje jsou nově rekonstruované. Okna jsou v plastovém profilu, ploty, fasáda a střecha původní stav. Dům je má centrální plynové topení. Výborná dostupnost do centra. Zastávka autobusu a tramvaje jsou vzdáleny jen několik minut chůze. Nedaleko letohrádek Hvězda a park Ladronka. Supermarket Kaufland, centrum Metropole Zlíčín. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej – bytový dům Celková cena: 19 900 000 Kč Adresa: Střešovická, Praha 6 Datum aktualizace: 15.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 160 m2 Plocha pozemků: 711 m2 Plocha užitná: 430 m2 Popis: Prodej čtyřpodlažního domu v lukrativní lokalitě na rozhraní Ořechovky a Střešovic. Tato budova z roku 1939 s celkovou zastavěnou plochou 160 m2 je umístěna na parcele o výměře 711 m2. 1.NP bylo již v původních plánech určeno ke komerčním, zbytek je rozdělen na 8 bytů. Na tomto podlaží je ještě garsonka (22 m2). Ve 2.NP je největší byt o dispozici 3+1/B (80 m2) spolu s bytem o dispozici 1+1 (39 m2). Ve 3.NP jsou další tři byty - 1+1/T (39 m2), 1+1/B (52 m2) a půdní byt (21 m2). Zbylé dva byty jsou z druhé strany na úrovni zahrady - byt 1+1 (40 m2) a garsonka (21 m2). Dům je napojen na veškeré IS. Na pozemku jsou dvě samostatné zděné garáže. Zdroj: www.sreality.cz. Prodej – bytový dům Celková cena: 16 000 000 Kč Adresa: Nad višňovkou, Ruzyně, Praha 6 Datum aktualizace: 25.03.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha pozemků: 685 m2 Plocha užitná: 275 m2 Popis: Prodej bytového domu se zahradou v Praze 6. Dům se nachází na vlastním pozemku o rozloze 685 m2 a nabízí možnost dvougeneračního bydlení - v přízemí se nalézá byt 2+kk, 75 m2 s vlastním vchodem ze zahrady a nad ním je druhá, mezonetová bytová jednotka cca 200 m2, 4+2+pracovna, extra vchod z ulice. Dům prošel nedávno kompletní rekonstrukcí interiérů včetně osazení nových plastových a střešních oken. Zavedená pevná telefonní linka s 73

možností internetu, vytápění domu a TUV zajištěny ústředním plynovým topením, podlahy plovoucí, parkety, koberec a dlažba, součástí nabídky je i vybudované parkovací stání přímo na pozemku. Velmi klidná lokalita, krásný výhled ze zahrady, dobrá dopravní dostupnost. Zdroj: www.sreality.cz.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Na Břevnovské pláni č.p. 1312, Praha 6 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost





1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Jenečská

Čistovická

Střešovická

Nad višňovkou

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Bytový dům Na Břevnovské pláni Břevnov

Liboc

Řepy

Střešovice

Ruzyně

Obec

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Praha 6

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Plocha pozemku

574

435

300

711

685

Hodnota za 1 m2 pozemku

11 701

11 701

11 701

11 701

11 701

Hodnota pozemku celkem

6 716 374

5 089 935

3 510 300

8 319 411

8 015 185

160

120

19 900 000

16 000 000

11 580 589

7 984 815

72 379

66 540

15.03.2013

25.03.2013

B. Údaje o pozemku

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 104,82 95 120 jednotek Prodejní cena X 10 000 000 10 300 000 celkem Prodejní cena bez ceny 4 910 065 6 789 700 pozemku Cena za 1 porovnávací X 51 685 56 581 jednotku Datum transakce 23.03.2013 20.03.2013 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

51 685

56 581

72 379

66 540

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

46 516

50 923

65 141

59 886

74

Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne


Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní

Dobrá

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Omezený

Tramvaj

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

46 516

50 923

65 141

59 886

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

46 516

50 923

65 141

59 886

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

46 516

50 923

65 141

59 886

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

46 516

50 923

65 141

59 886

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

46 516

50 923

65 141

59 886

Horší

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

1,1

1

0,9

1

51 168

50 923

58 627

59 886

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Lepší

1

1

1

0,85

51 168

50 923

58 627

50 903

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Dobrá

1

1

1

0,95

51 168

50 923

58 627

48 358

Dobrá

Dobrá

Lepší

Dobrá

1

1

0,85

1

51 168

50 923

49 833

48 358

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

51 168

50 923

49 833

48 358

Autobus

Autobus

Tramvaj

Autobus

75

obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 53 672 jednotky Porovnávací hodnota celkem 5 625 853 (bez poz.) Hodnota 6 716 374 pozemku Celková porovnávací 12 342 227 hodnota

1

1

1

1

51 168

50 923

49 833

48 358

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1

1,05

51 168

50 923

49 833

50 776

Průměrná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,05

1

1

1

53 726

50 923

49 833

50 776

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

53 726

50 923

49 833

50 776

Obdobný

Větší

Větší

Větší

1

1,05

1,08

1,05

53 726

53 469

53 819

53 315

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

53 726

53 469

53 819

53 315

53 726

53 469

53 819

53 315

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota nemovitostí jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je:

12 300 000 Kč

76

6.3 Příjmová metoda33 V případě je-li nemovitost je schopna generovat výnos, lze ocenit takovou nemovitost i příjmovou metodou. Použití příjmové metody bylo provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě nájemních smluv, jenž byly poskytnuty majitelem objektu. Měsíční příjem z pronájmu všech čtyř bytů činí 50 000 Kč, což odpovídá tržní sazbě nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech bylo použito studené nájemné, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Pro výpočet příjmovou metodou je použita metoda přímé kapitalizace.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příjmová metoda - přímá kapitalizace Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné, Kč

600 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (15%), Kč

90 000

Efektivní hrubý příjem, Kč

510 000

Náklady na údržbu (0,5% z reprodukční ceny stavby), Kč Pojistné (0,2% z reprodukční ceny stavby), Kč Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků, Kč Marketing, Kč Ostatní provozní náklady, Kč Provozní náklady celkem, Kč

49 000 19 600 1 356 0 0 1 000 70 956

Provozní příjem, Kč

439 044

Rezerva na renovace, Kč

65 857

Čistý provozní příjem (NOI), Kč

373 187

33


77

Kapitalizační míra (R), %

6,0

Indikovaná hodnota (V), Kč

6 219 790

Zaokrouhleno, Kč

6 200 000

Na základě výše uvedených výpočtů lze dospět k závěru, že aktuální tržní hodnota nemovitostí, indikovaná příjmovou metodou, je:

6 200 000 Kč

78

Závěr34 Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) 16 500 000 12 300 000 6 200 000

Nákladová metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Váha (%) 10 40 50

Vážený průměr (Kč) 1 650 000 4 920 000 3 100 000 9 670 000 9 700 000

Zejména u starších objektů nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty tato metoda slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10 %. S takovýmto typem nemovitosti jako je oceňovaný majetek se nepříliš často obchoduje na realitním trhu. Proto je obtížné vyhledat reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nemůže nejlépe odrážet ekonomickou situaci na trhu s nemovitostmi a to i konkrétní nabídku po tomto druhu majetku. Proto není indikace tržní hodonoty porovnávací metodou považovana za rozhodující a je jí přisouzena váha 40%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že příjmová metoda dokáže nejlépe zobrazit skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 23.3.2013 je reprezentována částkou:

9 700 000 Kč (slovy: Devětmilionůsedmsettisíckorunčeských)

34


79

Omezující podmínky a předpoklady 35 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za přávní popis nebo právní náležitosi, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověrovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sliužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond a podobně. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo vlivu na životní prostředí.

5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

35


80

Osvědčení36 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 30.3.2013

–––––––––––––––––––––––––– Vysochenko Oleksii

36


81

Fotodokumentace

Fasáda

Zadní fasáda

Bytové prostory

Koupelna

Kuchyně

Schodiště

82

Snímek katastrální mapy pro katastrální území Břevnov, obec Praha

Údaje z veřejného dálkového přístupu – stavební objekt č.p. 1312

83

Údaje z veřejného dálkového přístupu – parcela č. 2963

Údaje z veřejného dálkového přístupu – parcela č. 2964

84

3. Analýza realitního trhu na Ukrajině 1.1 Právnicko-ekonomické aspekty realitního trhu Nemovitost je majetek (budovy, stavby, byty) spojený se zemí. Podle zákona Ukrajiny o vlastnictví nemovitosti mohou být vlastněny jak právnickými tak i fyzickými osobami. Veškeré transakce s nemovitostmi probíhají za dozoru notáře. Vlastnické právo zahrnuje tří základní aspekty: •

právo věc držet

•

právo věc užívat

•

právo s věcí nakládat

Podle zákona se vlastnické právo na objekty uplatňuje v případě, nejsou-li některé okolnosti v rozporu s platnými právními předpisy. Mezi takové okolnosti patří: •

privatizace nebo odkoupení objektu

•

úplatné nabytí objektu (nákup, výměna)

•

bezúplatné nabytí objektu (darování, dědictví)

Při nabývání vlastnictví obdrží daná osoba určitý soubor dokumentů, jenž tento převod prokazují. Takovými dokumenty jsou: •

technické osvědčení na objekt, plány podlaží a jiné

•

doklady zakládající vlastnické právo (doklad o vlastnictví, kupní smlouva, darovací smlouva a jiné)

Realitní trh na Ukrajině je v současné době tvořen převážně objekty, které náleží fyzickým osobám. Jedná se o byty v bytových domech, rodinné domy, chaty, zahradnícké domky a pozemky. Počet objektů, které současně mohou být ve vlastnictví jedné osoby, není omezen. Objekt však může být ve společném vlastnictví několika osob (spoluvlastníků). Společné vlastnictví může být sdílené (s určením podílu) nebo nesdílené (bez určení podílu). Spoluvlastníci mohou působit jako právnické osoby, fyzické osoby či stát. Po rozpadu Sovětského svazu přešla Ukrajina na tržní ekonomiku. Ceny za nákup nebo pronájem nemovitostí byly tvořeny poptávkou. V roce 2001 způsobil nedostatek alternativních investic (akciový trh téměř nefungoval) prudké zvýšení cen všech typů nemovitostí. Tento proces podpořil, prostřednictvím dlouhodobých úvěrů, také bankovní 85

sektor. Při zlepšování ekonomické situace státu zapůsobilo toto zvýšení pozitivně a přispělo tak k posílení výstavby bytových a komerčních budov. S výrazným poklesem výkonu ekonomiky v roce 2005 byly ceny nemovitostí uměle zvýšeny pomocí operací na devizovém trhu a zvýšené poptávky kupujících, kteří chtěli zabezpečit své úspory. V roce 2008 postihla světová krize ekonomiku státu, včetně bankovního systému. Začal prudký pokles cen nemovitostí. Důsledky této události ovlivňují trh s nemovitosti do dnešního dne.

1.2 Všeobecné informace Všeobecné informace o Dněpropetrovské oblasti37 Dněpropetrovská oblast je druhou největší i nejlidnatější z 24 samosprávných oblastí Ukrajiny. Oblast byla ustavena 27. února 1932. Na severu má hranice s Poltavským a Charkovským regionem, na východě – Donetským, na jihu – Chersonským a Záporožským regionem, a na západě – s Mykolayivským a Kirovohradským regionem. Rozkládá se mírně východně od středu země po obou březích řeky Dněpr. V současné době žije v oblasti zhruba 3 500 000 lidí. Oblast se vyznačuje velmi silnou urbanizací (83% obyvatel žije ve městech). Administrativní centrum Dněpropetrovské oblasti je Dněpropetrovsk.

Obrázek 2. Mapa Ukrajiny

37

www.ru.wikipedia.org

86

Počet administrativních jednotek: •

Rozloha – 31 914 km2

•

Obvody – 22

•

Města a obce – 1504

Proto, že je Dněpropetrovsk hlavní a největší město oblasti, má rozvinutou infrastrukturu a nejdynamičtější realitní trh, ceny nemovitostí se budou analyzovat pouze zde. Základní popis města Dněpropetrovsk38 Dněpropetrovsk (dříve Jekatěrinoslav (1776–1797; 1802–1926), Novorossijsk (1797– 1802)) – město, středisko Dněpropetrovské oblasti a centrum Dněperské aglomeraci s více než 1,8 miliony obyvatel. Je čtvrté nejlidnatější město na Ukrajině po Kyjevě, Charkově a Odesě. Dněpropetrovsk je významným průmyslovým, metalurgickým a dopravním centrem. Zejména je zde soustředěno hutnictví, kovoobrábění, strojírenství a jiné těžké průmysly. Nacházejí se tady také továrny bývalého sovětského vesmírného programu. Do rozpadu SSSR, vzhledem k strategickému významu výroby zbraní, zde nebyl povolen vjezd cizincům bez oficiálního povolení. Dněpropetrovsk leží východně od centrální části Ukrajiny, na řece Dněpr, uprostřed stepní zóny. Obyvatelstvo: •

podle Institutu demografie a sociálních studií Ukrajiny, činil počet obyvatel v Dněpropetrovsku, ke konci roku 2012, více než 1 150 000 lidí.

Ekonomika Dněpropetrovského regionu se zakládá na následujících prvcích: •

hutnictví (Petrovský metalurgický kombinát, Dněpropetrovská továrna na potrubí)

38

•

strojírenství (Továrna těžkých lisů)

•

energetika (Přidněprovská tepelná elektrárna)

•

potravinářství (společnosti „Alan“, „Favorit“)

•

stavebnictví (stavební společnosti „Sozidatel“, „Alef“)

•

bankovnictví (nachází se zde sídlo největší banky na Ukrajině – PrivatBank)

•

obchodování (existuje spousta obchodních center – „Metro AG“, „Billa“)


87

Současně je Dněpropetrovsk také kulturním centrem. Místní muzeum vedl na počátku 20. století významný ukrajinský etnolog a historik Dmytro Javorynckyj. Hlavní rekreační areály představují Monastýrský ostrov či park Tarase Ševčenka. Rozdělení Dněpropetrovska do administrativních obvodů39 Tabulka 1. Městské obvody Dněpropetrovska Obvody Amur Nižnědněprovský Babuškinský Žovtnevý Industriální Kirovský Krasnohvardějský Leninský Samarský

Založení 1918/1926 1973 1935 1969 1932 1933 1920 1977

Rozloha [ha] 7162,6 3145,2 4409,3 3267,9 1040,3 3589,7 10 928 6683,4

Obyvatelstvo v roce 2006, tis. 154,4 152 169,5 132,7 67,2 120,6 157,4 77,9

Na následujícím obrázku je vidět rozmístění městských obvodů.40

Obrázek 3. Mapa městských obvodů Dněpropetrovska

39


40

www.maps.google.ru

88

1.3. Analýza realitního tru v Dněpropetrovsku Podle faktorů, které utvářejí ceny na nemovitost, byla provedena segmentace Dněpropetrovsku na zóny. Segmentace města nám umožňuje specifikovat určité části realitního trhu, který zahrnuje všechny druhy nemovitostí. Pro zobrazení teritoriální struktury trhu byly identifikovány následující zóny:41 •

centrální zóna

•

zóna poblíž centra

•

střední zóna

•

zóna poblíž periferie

•

obvodová zóna

Na následujícím obrázku je vidět rozdělení Dněpropetrovsku dle cenových zón.

Obrázek 4. Rozdělení města dle cenových zón

41

www.uvecon.com

89

Analýza trhu bytových prostor42 Tabulka 2. Průměrné ceny podlahové plochy bytu (březen 2013), $/m² Zóna města Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

Byt 1+1 1 014 840 744 745 678

Byt 1+2 1 112 858 638 742 655

Byt 1+3 1 159 840 595 696 588

Průměr 1 095 846 659 728 640

Tabulka 3. Průměrné ceny podlahové plochy bytu (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

I 1 143 880 648 757 693

II 1 134 861 610 733 645

III 1 171 863 633 734 629

2012 IV 1 096 864 625 735 619

I 1 125 882 654 741 613

II 1 117 874 640 751 664

III 1 176 860 676 754 647

IV 1 112 880 680 745 650

2013 I 1 128 850 648 735 647

Dynamika průměrných cen podlahové plochy bytu (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m²

Za 1. čtvrtletí roku 2013, ve srovnání s rokem 2012, průměrná cena za metr čtvereční bytu v centrální zóně města stoupla na úroveň $1 128, v obvodové zóně cena vzrostla o 6%. V jiných zónách města došlo k mírnému poklesu ceny.

42

www.galasyuk.com

90

Tabulka 4. Průměrná výše nájemného za byty (březen 2013), $/měs Zóna města Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

Byt 1+1 192 150 125 143 123

Byt 1+2 323 256 196 215 173

Byt 1+3 367 251 147 189 153

Průměr 294 219 156 182 150

Tabulka 5. Průměrné výše nájemného za byty (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/měs 2011 Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

I 352 232 165 185 150

II 477 212 154 184 146

2012 III 458 208 152 179 141

IV 266 217 174 175 141

I 288 227 175 184 139

II 281 234 177 186 139

III 288 226 183 183 136

IV 300 239 183 180 135

2013 I 284 225 177 181 134

Dynamika průměrné výše nájemného za byty (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/měs

Ceny nájmu za poslední 2 roky stagnujou, s výjimkou centrální zóny města. V této zóně se nájemné snížilo v průměru o 19%.

91

Analýza trhu rodinných domů43 Tabulka 6. Průměrné ceny podlahové plochy rodinných domů (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 1 085 779 771 551

Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

Tabulka 7. Průměrné ceny podlahové plochy rodinných domů (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

I 1 320 784 715 600

II 1 170 754 826 600

III 1 096 739 909 585

2012 IV 1 088 805 732 669

I 1 082 736 772 565

II 1 121 795 801 589

III 1 179 831 841 599

IV 1 125 767 749 576

2013 I 1 085 779 771 551

Dynamika průměrných cen podlahové plochy rodinných domů (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m²

V průběhu roku 2012 ceny vzrostly a následně klesaly, téměř až na úroveň 1. čtvrtletí roku 2012.

43

www.galasyuk.com

92

Analýza trhu kanceláří44 Tabulka 8. Průměrné ceny podlahové plochy kancelářských prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 1 189 887 531 764 615

Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

Tabulka 9. Průměrná výše nájemného podlahové plochy kancelářských prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 11,7 8,8 4,4 7,8 3,6


Tabulka 10. Průměrné ceny podlahové plochy kancelářských prostor (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

44

I 1 440 1 250 800 1 030 700

II 1 415 1 120 750 964 610

III 1 376 1 161 725 907 602

2012 IV 1 214 972 607 842 736

www.galasyuk.com

93

I 1 208 961 549 785 619

II 1 178 906 530 722 612

III 1 214 884 536 788 620

IV 1 152 901 545 779 633

2013 I 1 189 887 531 764 615

Dynamika průměrných cen podlahové plochy kancelářských prostor (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m²

Po celou dobu od roku 2011 se cena za m2 kancelářských prostor snížila v průměru o 24%. Největší pokles byl zaznamenán ve střední zóně, a to o 34%. Analýza trhu obchodních prostor45

Tabulka 11. Průměrné ceny podlahové plochy obchodních prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 2 462 1 570 932 1 162 821


Tabulka 12. Průměrná výše nájemného podlahové plochy obchodních prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 27,7 20,4 13,2 17,6 8,8


45

www.galasyuk.com

94

Tabulka 13. Průměrné ceny podlahové plochy obchodních prostor (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 I Centrální zóna 2 374 Zóna poblíž centra 1 780 Střední zóna 820 Zóna poblíž periferie 1 540 Obvodová zóna 700

II 2 514 1 840 1 000 1 487 850

III 2 860 1 832 1 056 1 486 895

2012 IV 2 797 1 803 1 331 858 915

I 2 686 1 823 994 1 332 842

II 2 532 1 640 991 1 265 849

III 2 478 1 622 930 1 186 847

IV 2 422 1 527 941 1 136 818

2013 I 2 462 1 570 932 1 162 821

Dynamika průměrných cen podlahové plochy obchodních prostor (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m²

V průběhu 1. čtvrtletí roku 2013 průměrná se cena za m2 obchodních ploch ve městě zvýšila o 1%. Největší růst byl zaznamenán v zóně poblíž centru, a to o 3%. Analýza trhu průmyslových prostor46 Tabulka 14. Průměrné ceny podlahové plochy průmyslových prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 319 255 173 305 141


46

www.galasyuk.com

95

Tabulka 15. Průměrná výše nájemného podlahové plochy průmyslových prostor (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 3,9 2,7 1,4 2,9 1,2


Tabulka 16. Průměrné ceny podlahové plochy průmyslových prostor (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

I 350 330 200 320 160

II 400 300 175 362 150

2012 III 378 285 169 369 147

IV 370 262 162 305 141

I 342 274 157 316 134

II 316 271 166 305 130

III 329 276 179 313 139

IV 330 264 185 302 149

2013 I 319 255 173 305 141

Dynamika průměrných cen podlahové plochy průmyslových prostor (I. 2011 – I. 2013), $/m²

Za 1. čtvrtletí 2013 průměrná cena za m2 průmyslových prostor klesla. Největší pokles byl zaznamenán ve střední zóně města, a to o 6%.

96

Analýza trhu stavebních pozemků47 Tabulka 17. Průměrné ceny stavebních pozemků (březen 2013), $/m² Zóna města

Průměr 181 127 24 32 14


Tabulka 18. Průměrné ceny stavebních pozemků (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m² 2011 Centrální zóna Zóna poblíž centra Střední zóna Zóna poblíž periferie Obvodová zóna

I 220 175 25 40 14

II 200 150 25 35 15

2012 III 190 141 23 33 15

IV 180 106 26 32 10

I 180 131 23 34 14

II 181 131 24 34 16

III 183 132 24 34 15

IV 192 128 27 34 15

2013 I 181 127 24 32 14

Dynamika průměrných cen stavebních pozemků (I.Q/2011 – I.Q/2013), $/m²

V průběhu roku 2011, došlo k výraznému snížení cen v centrální zóně a v zóně poblíž centra. Toto snížení činilo přibližně 29%. Během roku 2012 byla zaznamenána stagnace cen.

47

www.galasyuk.com

97

Předpověd´ realitního trhu na rok 2013 Masivní pokles cen nemovitostí začal v období finanční a hospodářské krize v roce 2008. Za roky 2008-2011, ceny klesly o 50-60%, v závislosti na regionu. Pokles cen byl způsoben těmito faktory: •

vysoké ceny nemovitostí v období před krizí

•

snížení celkové solventnosti občanů, v důsledku nižších příjmů a rostoucí inflace

•

snížení aktivity bank v poskytování úvěrů a hypoték

Během roku 2012 ceny nemovitostí stagnovaly. Zvýšení cenové hladiny uprostřed roku, ze strany realitních společností, hovoří o pokusu uměle zvýšit ceny a poptávku. Ke konci roku však ceny poklesly na předchozí úroveň. V 1. čtvrtletí roku 2013 ceny nadále stagnují. Podle průzkumu analytiků, se v roce 2013 na realitním trhu očekává mírný pokles cen a snížení výše najemného. Nájemníci budou snižovat plochy pronajatých prostor a dojde tedy ke zvýšení poptávky po místnostech s menšími plochami. V případě dalšího poklesu cen, je pravděpodobné, že dojde ke zvýšení poptávky na trhu prodeje bytových a komerčních nemovitostí.

98

Závěr Hlavním cílem této bakalářské práce bylo ukázat moderní aplikace a praktické využití nákladové metody při oceňování nemovitostí na Ukrajině. Vedlejším cílem pak bylo posoudit možnost použití náhradových nákladů při ocenění nemovitostí a srovnat nákladové metody v České republice a na Ukrajině. Při analýze nákladové metody, která se používá na Ukrajině, byla důkladně prozkoumána její aplikace. Byly popsány způsoby stanovení reprodukčních nákladů, celkového opotřebení a metody ocenění stavebních pozemků. Při zvažování každé metody byly identifikovány problémy spojené s jejich užítím. Rovněž byly projednány případy, ve kterých je vhodné aplikovat nákladovou metodu a byly zformulovány základní výhody a nevýhody této metody. Mezi výhody patří možnost použití při oceňování pro daňové účely či pojištění a při oceňování unikátních objektů. Tato metoda také zajišťuje vysokou přesnost výpočtu při ocenění nové výstavby. Nevýhodou této metody je složitost výpočtu při stanovení opotřebení starých budov a staveb a problematika oceňovaní pozemků na Ukrajině. Dalším krokem bylo zvážení možnosti využití náhradových nákladů jako alternativní možnosti pro nahrazení reprodukčních nákladů. Byly rozebrány případy, ve kterých je možno tyto náklady použít a zároveň byly shrnuty problémy použití těchto nákladů. Pojednáno bylo také o výhodách a nevýhodách využití náhradových nákladů. Za účelem zlepšení uplatnění náhradové tvorby nákladů v praxi, byla navržena řada opatření, zaměřených na řešení stávajících nedostatků. Například vytvořit společnou databázi s cenami nové výstavby, zlepšit kvalifikaci odhadců v oblasti stavebnictví a přilákat státní organizace a mezinárodní společnosti k řešení této problematiky. Posledním krokem v této práci bylo srovnání nákladové metody používané v České republice a na Ukrajině. Byla srovnávána metodika nákladového přístupu a rovněž opravné koeficienty základní ceny objektu. Při porovnávání byly zjištěny významné nedostatky použití této metody na Ukrajině. Patří mezi ně například neexistence polohového koeficientu a koeficientu prodejnosti. Jednou z nevýhod metody při oceňování nové výstavby je rovněž použití sbírek z roku 1969. Při použití nákladové metody tyto nedostatky deformují tržní hodnotu objektu. Ve srovnání s ukrajinskou praxí oceňování je tato metoda v České republice více použitelná a odpovídá moderním tendencím oceňování.

99

Seznam použité literatury 1. Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1 vydání, BIVŠ, Praha, 2007, ISBN: 978-80-7265-101 2. Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I Oceňování na tržních principech, 1 vydání, BIVŠ, Praha, 2008, ISBN: 978-80-7265-128-3 3. Лебедь Н.П., Оценка имущества и имущественных прав в Украине, 2-е изд., Киев, 2003 4. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. 5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb a č. 350/2012 Sb. 6. Metodika oceňování majetků na Ukrajině № 1891 z 10.12.2003 7. Zákon Ukrajiny o oceňování majetku, majetkových práv a profesionální činnosti odhadců № 47 z 12.7.2001 8. http://www.galasyuk.com 9. http://www.maps.google.ru 10. http://www.realdruzi.com.ua 11. http://www.ru.wikipedia.org 12. http://www.uvecon.com

100

Moderní aplikace nákladové metody

Recommend Documents